Perizia - Vendite Giudiziali

TRIBUNALE DI BERGAMO
ESECUZIONI IMMOBILIARI
ESECUZIONE FORZATA
31/11
Giudice Dott. Massimo Gaballo
...
contro
...
ELABORATO PERITALE
Esecuzione Forzata 31/11
promossa da …………contro …………..
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LOTTO 1
Beni in Gandino BG, via Ca’Antonelli 45
1. IDENTIFICAZIONE DEL BENE IMMOBILE OGGETTO DELLA VENDITA:
Quota di proprietà
Piena proprietà (1000/1000)
Ubicazione dell’immobile
Gandino (Bergamo), via Ca’Antonelli 45
Descrizione del lotto
Appartamento composto al piano secondo da soggiorno, cucina, disimpegno, due camere,
balcone; al piano terzo da bagno aerato, porzione di scala esclusiva e vano sottotetto; al
piano terra da piccola area a verde di pertinenza esclusiva antistante l’ingresso all’intero
edificio in cui si colloca l’appartamento.
La superficie lorda complessiva è di mq 101,96.
Coerenze
a sud, a est e a nord confina per affaccio su area esterna comune, a ovest con altra unità
immobiliare.
Identificazione catastale
Sezione GA, foglio 24, mappale 5740, subalterno 703, categoria A/3, classe 1, composto da
vani 4, PT,2 e 3, - rendita: euro 227,24, via Ca’Antonelli 45.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA:
Il Comune di Gandino, situato ai piedi della Valle Seriana, si estende a nord est rispetto alla
città capoluogo di Bergamo e dista dal centro di essa circa 24 km.
Caratteristiche zona:
zona mista residenziale e artigianale, dista 800 metri dal centro abitato-Municipio, a traffico
limitato con parcheggi buoni.
Servizi della zona:
municipio (buono), negozio al dettaglio (scarso), supermercato e ipermercato (sufficiente),
polizia (buono), asilo nido (buono), scuola materna (buono), scuola elementare (buono),
scuola media inferiore (buono), biblioteca (buono), centro sportivo (buono), palestra
(buono), farmacia (buono), ospedale (insufficiente), scuola media superiore (insufficiente).
La zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
La zona presenta i seguenti servizi ad alta tecnologia: industrie tessili.
Caratteristiche zone limitrofe
I principali centri limitrofi sono Alzano Lombardo, Nembro, Clusone (quest’ultimo a 20 Km).
Ha due frazioni: Barzizza e Cirano.
Le attrazioni storiche presenti sono: Basilica di Santa Maria Assunta (orig. sec XIV) e Museo
della Basilica; Palazzo Giovanelli; Palazzo Loverini; Convento delle Orsoline.
Le attrazioni paesaggistiche vicine presenti sono: itinerari montani: Monte Farno, Valle
Piana, Montasei, Pizzo Formico (1700 m). Valle Seriana.
Collegamenti pubblici, distanze in km:
aeroporto (30 km), autostrada (29 km), strada provinciale (500 m), strada statale (25 km),
ferrovia (25 km), autobus (500 m), Teb tramvia Bergamo-Albino (10 km).
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promossa da …………contro …………..
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DESCRIZIONE
L'edificio entro cui si inserisce l’unità immobiliare oggetto della presente relazione è stato
realizzato nella seconda metà degli anni Cinquanta del secolo scorso. Esso, a tre piani fuori
terra, è libero su tutti i lati. Confina con strada a sud; è costituito da più unità immobiliari che
hanno ingresso comune e giardino antistante gli ingressi pedonale e carrabile che si situano
in via Ca’Antonelli 45.
L’appartamento è sito al piano secondo, cui si accede tramite scala condominiale interna ed
è composto da un piccolo ingresso, da un disimpegno che conduce alla cucina abitabile, al
soggiorno e alle due camere da letto. Attraverso la porzione di scala di proprietà esclusiva si
accede, su due livelli differenti, prima al bagno, poi al sottotetto. Una piccola porzione di
giardino-orto è pure di proprietà esclusiva.
Tale unità immobiliare così composta sviluppa una superficie commerciale lorda complessiva
(calcolata al lordo dei muri perimetrali e dei divisori interni) di mq 101,96 (sup. lorda reale =
sup. commerciale) e ha un'altezza interna di poco più di m 2,70. I locali sono debitamente
aerati e illuminati secondo il Regolamento d’igiene locale. Essi sono rifiniti per l’uso di civile
abitazione.
TABELLA SUPERFICI
Destinazione
Parametro
INGRESSO
CUCINA
SOGGIORNO
DISIMPEGNO
CAMERA
CAMERA
BALCONE
BAGNO
PORZ. SCALA ESCLUSIVA
SOTTOTETTO-RIP.
AREA ESCLUSIVA
TOTALE
Sup. reale lorda
Sup. reale lorda
Sup. reale lorda
Sup. reale lorda
Sup. reale lorda
Sup. reale lorda
Sup. reale lorda
Sup. reale lorda
Sup. reale lorda
Sup. reale lorda
Sup. reale lorda
Sup. reale lorda
Valore
reale/potenziale
in MQ
3,36
8,87
19,28
3,47
19,40
10,86
2,83
4,48
6,67
66,27
24,98
170,47
Coefficiente
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,25
1,00
1,00
0,30
0,20
/
Valore
equivalente
in MQ
3,36
8,87
19,28
3,47
19,40
10,86
0,70
4,48
6,67
19,88
4,99
101,96
Destinazione urbanistica:
Nello strumento urbanistico PGT vigente in forza di delibera del C.C. n.2 del 09/01/2012
l'immobile è identificato nell’ambito del tessuto sistema insediativo residenziale B1 di
contenimento alla stato di fatto.
L’art.21 delle NTA del Piano delle Regole prescrive i gradi di intervento possibili, dalla
manutenzione alla ristrutturazione. E’ obbligo attenersi alla volumetria esistente, calcolata
secondo regolamento, mantenendo cortine murarie ed allineamenti stradali. E’ possibile il
recupero del sottotetto esistente.
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APPARTAMENTO
Caratteristiche descrittive:
Caratteristiche strutturali:
Fondazioni: tipologia: plinti collegati, materiale: c.a.
Strutture verticali: materiale: miste c.a. e laterizio, condizioni: sufficienti.
Travi: c.a, condizioni: sufficienti.
Solai: tipologia: solaio misto in c.a./laterizio, condizioni: sufficienti.
Copertura: tipologia: a falde, materiale: legno, condizioni: sufficienti.
Scala condominiale interna: tipologia: due rampe parallele, materiale: graniglia di cemento,
condizioni: sufficienti;
Ascensore: assente.
Balconi: c.a, condizioni:sufficienti.
Rivestimento esterno: intonaco civile NON tinteggiato, condizioni: sufficienti; zoccolatura in
pietra calcarea da rivestimento, realizzata nel 1988.
Componenti edilizie e costruttive:
Infissi esterni: tipologia: doppia anta a battente, materiale: legno, protezione: tapparelle,
materiale protezione: pvc, condizioni: insufficienti.
Infissi interni: tipologia: a battente, materiale: legno e vetro, condizioni: scarse, privi di
vetrocamera.
Manto di copertura: materiale: tegole in laterizio, condizioni: buone.
Pareti esterne: materiale: muratura a cassa vuota intonacata; rivestimento: intonaco civile,
condizioni: sufficienti.
Pavimentazione esterna cortile: materiale: battuto di cemento, condizioni: sufficienti.
Pavimentazione scala condominiale: graniglia
Pav. interna: materiale: marmette di graniglia di cemento, condizioni: buone.
Rivestimento: ubicazione: cucina, materiale: piastrelle ceramica, condizioni: sufficienti.
Rivestimento: ubicazione: bagno, materiale: piastrelle ceramica, condizioni: sufficienti.
Portone di ingresso: tipologia: anta singola a battente, materiale: legno e vetro, condizioni:
scarse.
Presenza di forti macchie di umidità in bagno causa scarsa aerazione. La tinteggiatura dei
locali in alcuni punti è esfoliata.
Impianti:
Gas: tipologia: sottotraccia, alimentazione: generatore a gas ad accumulo per sola
produzione di acqua calda sanitaria, conformità: da mettere a norma.
Elettrico: tipologia: con cavi sottotraccia, tensione: 220V, conformità: da mettere a norma.
Idrico: tipologia: sottotraccia, alimentazione: diretta da rete comunale, conformità: conforme
Termico: tipologia: presenza di generatore ad aria calda (stufa elettrica).
Telefonico: presente, condizioni: sufficienti
Citofonico: audio, condizioni: sufficienti
Tv: presente
ACCESSORI: /
3. STATO DI POSSESSO:
Alla data del sopralluogo l'immobile risulta LIBERO, NON PIU’ ABITATO DALL’ESECUTATO.
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4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuno
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico-procedura espropriativa per pubblica utilità: Nessuna
4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna
4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura
4.2.1. Iscrizioni e ipoteche:
-Trascrizione del 21/03/2007 n.ri 10313/18317 per Atto di Compravendita del 12/03/2007 Rep.
30442/3545 a firma del notaio Andrea Letizia;
-Iscrizione n.ri 4506/18318 del 14/01/2011 ipoteca volontaria derivante da concessione di
mutuo fondiario a favore della ... contro sig. ...;
capitale: € 80.000,00
ipoteca: € 160.000,00
4.2.2. Pignoramenti:
-Trascrizione n.ri 2818/5339 del 02/02/2011 nascente da verbale di pignoramento
immobiliare dell’Ufficiale giudiziario del Tribunale di Bergamo del 30/12/2010rep. 3135/2011
a favore della ... contro il sig. ..., a quest’ultimo notificato il 28.12.2012 per la somma di €
89.884,17 oltre accessori di legge e interessi.
4.2.3. Altre trascrizioni:
nessuna.
4.2.4. Altre limitazioni d'uso:
nessuna.
4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale
4.3.1. Conformità urbanistico edilizia
Conforme.
4.3.2. Conformità catastale
Lieve difformità al piano secondo nella destinazione d’uso di un vano, che è di fatto una
camera, anziché un ripostiglio, come invece riportato nella scheda catastale attuale.
La mappa catastale andrà aggiornata con l’inserimento del fabbricato.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile circa:
n.p.
Spese straordinarie di gestione dell'immobile circa:
n.p.
Spese condominiali ordinarie e straordinarie scadute ed insolute alla data della perizia circa:
n.p.
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1 Attuali proprietari:
dal 12/03/2007 ad oggi
-..., nato ……, c.f. …….
quota 1/1, proprietario dal 12/03/2007 ad oggi in forza di atto di compravendita a firma di
notaio Andrea Letizia Rep. 30442/3545, trascritto a Bergamo il 21/03/2007 rep. 10313/18317;
6.2 Precedenti proprietari:
dal 17.02.2002/22.07.2005 al 12.03.2007
-…., nata ……;
quota 1/2, in forza di atto di successione legittima in morte di ……….. come da denuncia
n.92, vol.200, registrata a Clusone (Bg) il 25 luglio 2002, trascritta a Bergamo il 15.05.2003 ai
nn. rep 24654/15810; restante quota ½ per atto di donazione in data 22.07.2005 nn.
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23785/1949 di rep notaio Andrea Letizia di Gandino- Bg, trascritto a Bergamo il 28.07.2005 ai
nn. Rep. 44496/27762, da M……..;
dal 18.12.2002 al 22.07.2005
-…………., quota ½ per atto di compravendita in data 18.12.2002 rep. nn. 6325/350 di rep.
Notaio Andrea Letizia, trascritto a Bergamo il 20.12.2002 ai nn.56580/40303 per acquisto da
…………..
dal 17.02.2002 al 18.12.2002
……, quota ½ per successione legittima in morte di……, atto predetto;
ANTE VENTENNIO IN ESAME fino al 17.02.2002
…….., ….., quota 1/1, proprietario del terreno identificato in Catasto al mappale n. 885/C, ora
n. 5740, su cui è stata edificato l’unità immobiliare in esame, per atto di compravendita in
data 01.02.1956 nn. 340/221 di rep. Notaio Luigi Spera di Gandino-Bg, trascritto a Bergamo
il 15.02.1956 ai nn. 1776/1625
7. PRATICHE EDILIZIE:
Edificato ANTE 1967.
-Concessione in sanatoria per sopralzo e ampliamento del piano terra n.prot. 271/UT/85
reg.con. 59 del 17.05.1988, con successiva abitabilità rilasciata in data 17.05.1988, reg. ab.
59;
-Dia n.4062 del 16.04.1996, lavori di ampliamento;
-Dia n.7703 del 06.08.1996, lavori di ampliamento.
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8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
8.1. Criterio di Stima
La stima del più probabile valore di mercato è stata effettuata secondo il metodo comparativo
a partire dai valori medi al metro quadro forniti dalle fonti di informazione sotto specificate,
rivisti e adattati sulla base dell'esperienza, ponderando attentamente fattori estrinseci, quali la
localizzazione, la panoramicità, la zona, la facilità di parcheggi, ed intrinseci quali l'età
dell'immobile, il grado di manutenzione e conservazione dell'immobile, il livello di finiture e
impianti, l'esposizione e l'accesso, il contesto, nonché la tipologia dell'edificio.
Considerato che l’edificio è stato realizzato negli anni Cinquanta, l’unità immobiliare è in
discreto stato di conservazione con finiture e impianti datati, pur in una zona servita, mista
residenziale e artigianale, a traffico veicolare limitato, si considera un valore congruo di €
700,00/mq.
8.2. Fonti di informazione
-Catasto di Bergamo, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo, ufficio tecnico di
Bergamo, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato immobiliare:
-FIAIP, Osservatorio Fiaip dei prezzi e degli immobili Bergamo e Provincia, Terranova ed.,
2011;
-AGENZIA DEL TERRITORIO, Osservatorio delle quotazioni immobiliari, 1°sem/2012;
-APPE - CONFEDILIZIA BERGAMO, Case e terreni, indice dei prezzi e dei fabbricati e delle
aree di Bergamo e provincia, Bergamo 2012;
-CONFEDILIZIA, APPE, COLLEGIO DEI GEOMETRI, ADICONSUM, ASCOM, Listino dei prezzi
degli immobili di Bergamo e provincia, 18° edizione, Bergamo 2012.
8.3. Valutazione corpi
Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata):
Peso ponderale: 1
Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti:
Destinazione
INGRESSO
CUCINA
SOGGIORNO
DISIMPEGNO
CAMERA
CAMERA
BALCONE
BAGNO
PORZ. SCALA ESCLUSIVA
SOTTOTETTO-RIP.
AREA ESCLUSIVA
TOTALE
Superficie
commerciale
mq
3,36
8,87
19,28
3,47
19,40
10,86
0,70
4,48
6,67
19,88
4,99
101,96
in
equivalente Valore
unitario
€
700,00/mq
700,00/mq
700,00/mq
700,00/mq
700,00/mq
700,00/mq
700,00/mq
700,00/mq
700,00/mq
700,00/mq
700,00/mq
700,00/mq
valore complessivo
€
2.352,00
6.209,00
13.496,00
2.429,00
13.580,00
7.602,00
490,00
3.136,00
4.669,00
13.916,00
3.493,00
71.372,00
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Esecuzione Forzata 31/11
promossa da …………contro …………..
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Dunque:
- Valore corpo:
- Valore accessori:
- Valore complessivo intero:
€ 71.372,00
€ /
€ 71.372,00
Pertanto:
Totale Valore complessivo diritto e quota:
quota 1/1, ovvero quota intera
€ 71.372,00
8.4. Adeguamenti e correzioni della stima
-Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e
assenza di garanzia per vizi e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:
-€
-Riduzione monetaria per spese tecniche per aggiornamento catastale:
-€
-Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:
-Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:
8.5. Prezzo base d'asta del lotto
Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in
cui si trova:
reale e per
10.705,80
300,00
Nessuno
Nessuno
€ 60.366,20
BG, 20.11.2012
Allegati Lotto 1:
Allegato 1.1 - DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA;
Allegato 1.2 - PLANIMETRIE;
Allegato 1.3 - DOCUMENTAZIONE IPOCATASTALE;
Allegato 1.4 - DOCUMENTAZIONE COMUNALE;
Allegato 1.5 - DOCUMENTAZIONE PROCEDURALE;
Allegato 1.6 - ATTESTAZIONE DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA.
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