Focus n°15 BNL

Banca Nazionale del Lavoro
Gruppo BNP Paribas
Via Vittorio Veneto 119
00187 Roma
Autorizzazione del Tribunale
di Roma n. 159/2002
del 9/4/2002
Le opinioni espresse
non impegnano la
responsabilità
della banca.
Numero di abitazioni acquistate
avvalendosi di un mutuo nel 2013
Andamento dei prezzi delle abitazioni
in Italia
(Var. % a/a)
(Numero Indice 2010=100)
0
104
-1
-2
101,0
99
-3
-4
94
-5
-6
-7
-8
-7,7
-7,2
IV 2013
III 2013
II 2013
I 2013
IV 2012
III 2012
II 2012
I 2012
IV 2011
Direttore responsabile:
Giovanni Ajassa
tel. 0647028414
[email protected]
III 2011
2014
II 2011
6 maggio
I 2011
15
IV 2010
Fonte: elaborazioni Servizio Studi BNL su dati
Agenzia elle entrate
III 2010
Centro
Esistenti
86,4
II 2010
Nord
-9,5
Sud
I 2010
84
Italia
Nuove
Totale
-9
-10
90,7
89
-7,0
Fonte: elaborazioni Servizio Studi BNL su dati
Istat
Secondo l’ultimo outlook del Fondo monetario internazionale le condizioni del
mercato immobiliare mondiale non configurano situazioni di surriscaldamento ad
eccezione che negli Stati Uniti e in Germania. Tali indicazioni confliggono con quelle
fornite da altre istituzioni internazionali, che rilevano una forte sopravvalutazione dei
prezzi a Hong Kong, in Nuova Zelanda, in Australia, nel Regno Unito, in Canada e a
Singapore. Stati Uniti e Germania rimangono due realtà da monitorare con
attenzione.
Negli Stati Uniti il 2014 si è aperto con un aumento dei prezzi immobiliari del
13,3%. Il mercato statunitense è ancora frenato dalla presenza delle cosiddette
“abitazioni sott’acqua”, ossia abitazioni su cui pende un mutuo complessivo
superiore al valore corrente. Secondo stime recenti, circa 11 milioni di abitazioni
sarebbero affette da questo problema. In Germania la Bundesbank, nel bollettino di
febbraio 2014 ha mostrato preoccupazione per l’aumento dei prezzi degli immobili,
che in alcune città hanno superato il 25%.
Negli ultimi anni l’Italia ha sperimentato una contrazione del mercato immobiliare
che è andata peggiorando nel corso dell’anno passato. La flessione è visibile
soprattutto nella forte diminuzione delle transazioni, scese a poco più di 403mila
unità nel 2013. Il difficile momento dell’immobiliare italiano è confermato
dall’andamento delle quotazioni scese nel IV trimestre del 2013 dell’1,3% t/t e
del 4,8% a/a. Si tratta della nona flessione congiunturale e dell’ottava tendenziale
consecutive.
6 maggio 2014
Immobiliare: supporto o freno alla ripresa?
Simona Costagli  06-47027054 – [email protected]
Secondo l’ultimo outlook del Fondo monetario internazionale le condizioni del
mercato immobiliare mondiale non configurano situazioni di surriscaldamento
ad eccezione che negli Stati Uniti e in Germania. Tali indicazioni confliggono con
quelle fornite da altre istituzioni internazionali, che in base agli indicatori di
sopra/sottovalutazione
degli
asset
immobiliari
rilevano
una
forte
sopravvalutazione dei prezzi a Hong Kong, in Nuova Zelanda, in Australia, nel
Regno Unito, in Canada e a Singapore.
Negli Stati Uniti l’andamento del mercato immobiliare nel 2013 è stato
particolarmente brillante e la solidità della crescita si è confermata a gennaio
2014 con un aumento dei prezzi del 13,3%. Il mercato statunitense rimane però
ancora gravato dalla presenza delle cosiddette “abitazioni sott’acqua”, ossia
abitazioni su cui pende un mutuo complessivo superiore al valore corrente.
Secondo stime recenti, circa un’abitazione statunitense su quattro soffrirebbe di
questo problema. A complicare il quadro è intervenuta anche la scadenza del
Mortgage Forgiveness Debt Relief Act con il quale, a partire dal 2007, il Governo
aveva cercato di mitigare l’impatto del crollo dei prezzi sulle famiglie in difficoltà.
In Germania la Bundesbank, nel bollettino di febbraio 2014, pur sottolineando
come la situazione sia ancora sotto controllo, ha mostrato preoccupazione per
l’aumento dei prezzi degli immobili, che in alcune città ha superato il 25%.
L’immobiliare tedesco presenta ancora molte particolarità rispetto al resto
dell’Europa occidentale, prima fra tutte l’ancora scarsa diffusione della proprietà:
nel paese solo 4 famiglie su 10 posseggono l’abitazione di proprietà, contro 6 su
10 nell’area euro. Il fenomeno è frutto di un passato in cui le attività immobiliari
erano in gran parte di proprietà dello stato, o dei governi locali o di istituzioni
pubbliche come le ferrovie. La privatizzazione di queste ultime ha portato alla
creazione di grandi operatori quotati attivi nel settore immobiliare che
gestiscono un enorme portafoglio di abitazioni.
Negli ultimi anni l’Italia ha sperimentato una contrazione del mercato immobiliare
che è andata peggiorando nel corso del 2013. La flessione è visibile soprattutto
nella forte diminuzione delle transazioni, scese a poco più di 403mila unità nel
2013, (-9,2% a/a). Rispetto al picco massimo del 2006, quando le compravendite
avevano superato le 877mila unità, il mercato si è contratto del 54%. Il difficile
momento dell’immobiliare italiano è confermato dall’andamento delle quotazioni,
che tuttavia hanno registrato variazioni più contenute rispetto alle
compravendite. La serie Istat relativa ai prezzi delle abitazioni acquistate dalle
famiglie evidenzia nel IV trimestre del 2013 (ultimo dato disponibile) una
riduzione dell’1,3% t/t e del 4,8% a/a. Si tratta della nona flessione congiunturale
e dell’ottava tendenziale consecutive.
Le previsioni del Fondo Monetario Internazionale indicano per il biennio 2014-15 un
rafforzamento del trend di crescita mondiale grazie soprattutto al buon andamento dei
paesi avanzati. In particolare, il Fondo sottolinea la funzione di traino svolta dagli Stati
Uniti, che dovrebbero crescere quest’anno del 2,8% e nel 2015 del 3%. Tra i fattori che
favorirebbero l’economia americana, l’FMI cita la politica monetaria ancora molto
accomodante, le buoni condizioni del credito, l’aumento della ricchezza delle famiglie
ma soprattutto la ripresa dell’immobiliare. In effetti negli Stati Uniti, nell’ultimo anno di
forte crescita prima della recessione seguita alla crisi dei mutui subprime (2004), un
2
6 maggio 2014
ruolo importante era stato giocato dalla possibilità (ampiamente sfruttata dalle famiglie
americane) di finanziare i consumi privati con mutui presi sulle abitazioni di proprietà,
sull’onda di un aumento allora ancora consistente dei prezzi immobiliari. L’andamento
positivo del mercato delle abitazioni rappresenta oggi una delle leve della crescita non
solo negli Usa, ma anche in altri paesi sviluppati, sebbene in alcuni casi esso vada
assumendo sempre più i tratti di una bolla. È il caso ad esempio di Regno Unito,
Canada e, secondo alcuni osservatori, Germania. Per contro, si osservano alcune
realtà in cui il cattivo andamento del comparto non sembra potrà avere un’evoluzione
positiva a breve, e anzi rappresenta un freno alla ripresa (Spagna e Italia ne sono i
principali esempi).
Secondo il Fondo monetario internazionale 1 la condizione del mercato immobiliare non
è tale da far immaginare generalizzati fenomeni di surriscaldamento, ad esclusione di
due paesi: Stati Uniti e Germania, non vi sarebbero invece problemi per Regno Unito e
Canada, paesi che pure stanno assistendo a una notevole crescita delle quotazioni.
Variazione dei prezzi e sopra/sottovalutazione
del mercato immobiliare
(var % e val %)
30
23
20
10
1,7
0
-0,4
-10
-20
-19,2
-30
-15,4
-12,2
-5,9
-30
-40
-50
25,2
-45,3
Ultimo prezzo rispetto I trim 2008 (var %)
Sopra/sottovalutazione rispetto al rapporto di lungo periodo prezzo/reddito (val %)
Fonte: elaborazioni Servizio Studi BNL su fonti nazionali
Tali indicazioni confliggono con quelle fornite da altre istituzioni, e soprattutto con
quelle derivanti dal confronto con gli indicatori prezzi/affitto e prezzo/reddito,
tradizionalmente utilizzati per verificare la presenza di sopra/sottovalutazione degli
asset immobiliari. In base a questi indicatori, a inizio 2014 risultavano in una fase di
forte sopravvalutazione i mercati di Hong Kong, Nuova Zelanda, Australia, Regno
Unito, Canada, Singapore, Svezia, Belgio e Francia. Alla stessa data tuttavia solo per
alcuni di questi paesi si registrava una crescita annua sostenuta delle quotazioni (Hong
Kong, Nuova Zelanda, Australia e Regno Unito), mentre per gli altri si registrano prezzi
in lieve ascesa o addirittura in flessione; è il caso ad esempio della Francia, dove
l’ultima rilevazione disponibile a inizio 2014 mostrava una flessione dell’1,5% dei prezzi
su base annua. I prezzi flettono anche in Giappone (-1,6%) − dove si registra una
sottovalutazione del mercato ormai prossima al 40% − Paesi Bassi (-4,8%), Spagna
(-5,3%) e Italia (-5,9%). Per la Spagna, in particolare, il calo del 2013 porta la flessione
1
L’indicatore del Fondo confronta i prezzi attesi per il 2014 con i valori medi del periodo 1997-2006. Si
veda FMI, WEO Report, aprile 2014.
3
6 maggio 2014
cumulata rispetto al picco del I trimestre del 2008 al -30%, la maggiore tra i principali
paesi al Mondo dopo quella irlandese (-45,3%).
Rispetto alle valutazioni del Fondo, gli indicatori di sopra/sottovalutazione del mercato
non evidenziano una fase problematica per Stati Uniti e Germania, ma una visione più
ampia per i due paesi mostra segnali da considerare con cautela.
Immobiliare Usa di nuovo alla guida dei mercati mondiali
Negli Stati Uniti l’andamento del mercato nel 2013 è stato particolarmente brillante:
l’indice Case Shiller riferito alle 20 maggiori città del paese a partire da marzo ha
registrato variazioni tendenziali superiori al 10% tutti i mesi, divenute poi superiori al
13% da novembre. La solidità della crescita si è confermata a gennaio 2014 con un
+13,3% che rappresenta una tra le variazioni più alte da febbraio 2006. L’indice si trova
ora ai livelli di maggio 2008, quando la flessione del mercato era in corso da più di un
anno. L’aumento dei prezzi ha determinato una crescita del valore mediano di vendita
(+8,4% a/a a dicembre) arrivato a 265.800 dollari. In ripresa appaiono anche le
compravendite: secondo lo US Census Bureau nel 2013 le compravendite sono
cresciute del 16,3% a/a, mettendo a segno il secondo anno di crescita dopo sei anni
consecutivi di flessione. A sostenere la domanda nell’ultimo anno è intervenuto anche
un notevole afflusso di capitali dall’estero: circa 38,7 miliardi di dollari di investimenti
esteri in attività immobiliari, il 16% dei quali diretti proprio nel residenziale. Canadesi,
cinesi e australiani hanno investito soprattutto a Manhattan, Chicago, Los Angeles non
disdegnando mercati considerati secondari come Houston, Dallas e Seattle. Sulla scia
di una tale evoluzione l’offerta si è gradualmente adeguata: sempre nel 2013 il numero
dei nuovi permessi di costruzione è aumentato del 4,6% a/a, le nuove case in
costruzione del 28,3% e quelle appena terminate del 10,7%. Le indagini sulla fiducia
degli operatori del settore evidenziano un miglioramento della fiducia, anche se più
contenuto rispetto ai mesi precedenti.
Andamento dei prezzi delle abitazioni nelle 20
principali città statunitensi
(Indice Case Shiller 20 var. % a/a)
20
15
10
5
0
-5
-10
-15
-25
01/01/2001
01/07/2001
01/01/2002
01/07/2002
01/01/2003
01/07/2003
01/01/2004
01/07/2004
01/01/2005
01/07/2005
01/01/2006
01/07/2006
01/01/2007
01/07/2007
01/01/2008
01/07/2008
01/01/2009
01/07/2009
01/01/2010
01/07/2010
01/01/2011
01/07/2011
01/01/2012
01/07/2012
01/01/2013
01/07/2013
01/01/2014
-20
Fonte: elaborazioni Servizio Studi BNL su dati Datastream
Nonostante l’aumento dei prezzi registrato negli ultimi anni, il mercato statunitense
rimane ancora gravato dalla presenza delle cosiddette “abitazioni sott’acqua”, ossia
abitazioni su cui pende un mutuo complessivo superiore al valore corrente. Secondo
4
6 maggio 2014
alcune stime recenti circa un’abitazione su quattro con un mutuo in essere nel paese
soffrirebbe di questo problema (oltre 11 milioni di unità). Il processo di normalizzazione
del mercato immobiliare americano non sembra pertanto ancora giunto a conclusione,
a dispetto del notevole recupero di quotazioni e compravendite. Il problema delle “case
sott’acqua” è grave per le ripercussioni che ha sul mercato del lavoro, perché frena la
mobilità dei lavoratori (impossibilitati a vendere le loro case) cosa che ha rappresentato
tradizionalmente uno dei punti di forza dell’economia americana. Il dibattito sui possibili
strumenti che soprattutto i governi locali potrebbero usare per sgravare le famiglie da
un tale fardello ha assunto nel paese toni piuttosto accesi, poiché le soluzioni proposte
vertono spesso sull’uso di elaborati strumenti finanziari che rievocano trascorsi negativi
ancora non completamente riassorbiti. A complicare il quadro è intervenuta anche la
scadenza del Mortgage Forgiveness Debt Relief Act con il quale, a partire dal 2007, il
Governo aveva cercato di mitigare l’impatto del crollo dei prezzi sulle famiglie in
difficoltà. Il provvedimento permetteva alle famiglie di non includere la porzione di
mutuo cancellata dal creditore dopo una vendita “short selling” (a valore inferiore al
mutuo) o con una “deed in lieu” (vendita diretta al creditore) nel computo del reddito
soggetto a tassazione (cosa prevista dalla normativa fiscale usuale). Con lo scadere
del provvedimento, il 31 dicembre 2013, tale trattamento di favore è venuto meno,
cosicché la vendita di un immobile con ad esempio un mutuo pendente di 300.000
dollari a un prezzo di 250.000 fa sì che la differenza di 50mila dollari cancellata dal
creditore sia inclusa nel reddito soggetto a tassazione del venditore. La qual cosa
riduce ovviamente l’incentivo a vendere e a muoversi anche nel caso si aprano
posizioni lavorative in altri stati del paese. La possibilità di una riedizione della legge è
ancora in discussione; vi è comunque da dire che l’ancora imponente quota di
abitazioni con questo problema non ha determinato un aumento dei pignoramenti,
scesi invece in modo consistente nel 2013 (-33% a/a) a 747.728 unità, gran parte dei
quali peraltro concentrate in Florida (306.018).
Nel complesso, i problemi del mercato immobiliare americano non dovrebbero
determinarne una contrazione. Gli operatori del settore sono tuttavia concordi nel
ritenere che l’aumento delle quotazioni nel 2014 dovrebbe essere più contenuto
(nell’ordine del 3-4%) riducendo quindi i timori sul possibile gonfiarsi di una nuova
bolla.
In Germania sale la domanda di immobili alla ricerca di rendimenti elevati
In Germania i segnali di surriscaldamento del mercato immobiliare si moltiplicano: nel
bollettino di febbraio 2014 la Bundesbank, pur sottolineando come la situazione sia
sotto controllo, ha evidenziato un aumento dei prezzi intorno al 25% annuo in alcune
delle principali città. I dati sembrano destinati ad aumentare le preoccupazioni
tedesche sulla politica monetaria della BCE, reputata troppo espansiva per la fase
economica attraversata dal paese. In Germania, più che in altri paesi, non esiste un
indicatore di prezzo rappresentativo dell’andamento dell’intero sistema. L’indice della
Bundesbank (riferito agli appartamenti occupati dai proprietari in 125 città) nel corso
del 2013 ha registrato un aumento del 6,3% per il secondo anno consecutivo; a partire
dal 2011 il valore dell’indicatore è ampiamente superiore a quello medio registrato da
quando la serie è disponibile. Secondo l’associazione bancaria Pfandbrief i prezzi delle
case acquistate con un mutuo nel corso del 2013 sarebbero aumentati del 4% a/a, il
valore più alto da quando il dato è censito (2003). Le variazioni dei prezzi sono ben più
marcate nelle principali città del paese: a Berlino nel 2013 per il secondo anno
consecutivo le quotazioni sono aumentate del 14%, mentre a Francoforte l’aumento è
arrivato al 18%.
5
6 maggio 2014
Andamento dei prezzi degli
appartamenti esistenti in Germania
Nuovi permessi di costruzione
(Numero)
(Numero indice, 2010 = 100)
240.000
119
235.000
230.000
114
220.000
109
210.000
210.000
104
200.000
99
190.000
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
94
200.000
Fonte: elaborazioni Servizio Studi BNL su dati
Bundesbank
180.000
2011
2012
2013
Fonte: elaborazioni Servizio Studi BNL su dati
Bundesbank
L’immobiliare tedesco presenta ancora molte particolarità rispetto al resto dell’Europa
occidentale, prima fra tutte l’ancora scarsa diffusione della proprietà: nel paese solo 4
famiglie su 10 posseggono l’abitazione di proprietà, contro 6 su 10 nell’area euro. La
maggior parte dei tedeschi vive in appartamenti pagando affitti di mercato. Il fenomeno
è frutto di un passato in cui le attività immobiliari erano in gran parte di proprietà dello
stato, o dei governi locali o di istituzioni pubbliche come le ferrovie. Negli ultimi anni la
privatizzazione di queste ultime ha portato alla creazione di grandi operatori quotati
attivi nel settore immobiliare che gestiscono un enorme portafoglio di abitazioni, cosa
che rappresenta una particolarità rispetto ad altri paesi europei, dove le società
immobiliari quotate gestiscono soprattutto immobili commerciali.
Negli ultimi cinque anni la ricerca di un rendimento positivo al risparmio ha portato
molte famiglie tedesche ad acquistare immobili; peraltro, la domanda è cresciuta anche
da parte di investitori internazionali alla ricerca di investimenti sicuri. All’aumento della
domanda ha corrisposto una dinamica dell’offerta piuttosto vivace: il numero di nuovi
permessi di costruzione nel 2013 è arrivato a 235mila unità, contro le 210mila del
2012.
In Italia ancora in discesa le compravendite
In Italia l’attenzione verso il comparto immobiliare è alta anche per il peso che tale
attività ha nella ricchezza delle famiglie. A fine 2012 (ultimo dato disponibile) 2 il valore
complessivo della ricchezza abitativa espresso in valori correnti era pari a 4.833
miliardi di euro, corrispondenti a circa 200mila euro per famiglia. Pure se in flessione
rispetto all’anno precedente (-3,9% in valori correnti e -6% in valori reali), il peso che
questa componente ha sulla ricchezza reale complessiva delle famiglie è ancora alto:
pari all’83,8%. Nel nostro paese continua a essere elevata, rispetto alla media dell’area
euro, la percentuale di famiglie che vive nella casa di proprietà, nonostante dal 2008,
dopo oltre 30 anni di crescita, il numero dei proprietari abbia cominciato a scendere.
Secondo l’ultima indagine campionaria della Banca d’Italia, a fine 2012 la percentuale
di famiglie proprietarie dell’abitazione era pari al 67,2%, contro il 60% della media
dell’area euro, il 42% della Germania e il 55% della Francia. La proprietà
2
Banca d’Italia, “La ricchezza delle famiglie italiane”, Supplementi al Bollettino Statistico, dicembre 2013.
6
6 maggio 2014
dell’abitazione in Italia è molto diffusa nella fascia di età 55-64 anni (si arriva al 76,7%),
tra i laureati (76,5%), e nei comuni minori delle regioni centrali.
Peso delle abitazioni sulla ricchezza
reale delle famiglie italiane
Famiglie proprietarie dell’abitazione di
residenza in alcuni paesi europei
(valore %)
(in % del totale)
85
90
84
83,9
84
60
83
50
82
40
81,3
67
70
83
82
83
80
60
55
42
30
81
20
81
10
80,5
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
80
Fonte: elaborazioni Servizio Studi BNL su dati
Banca d’Italia
0
Germania
Francia
Area euro
Italia
Spagna
Fonte: elaborazioni Servizio Studi BNL su dati
Banca d’Italia
Negli ultimi anni l’Italia ha sperimentato una contrazione del mercato immobiliare che è
andata peggiorando nel corso del 2013. Il cattivo andamento è visibile soprattutto dalla
forte contrazione delle transazioni: secondo l’Agenzia delle entrate, a fine 2013 il
numero delle compravendite di immobili residenziali si è fermato a poco più di 403mila
unità, il 9,2% in meno rispetto all’anno precedente. Il calo si è concentrato soprattutto
nella prima parte dell’anno, seguito da un lieve rallentamento nel terzo trimestre che
aveva portato a ipotizzare un arresto della flessione, ipotesi disattesa però dal dato del
IV trimestre (-8% a/a).
Andamento delle compravendite in
Italia
(Numero)
Variazione del numero di
compravendite nelle città capoluogo
tra il 2006 e il 2013
(var. %)
1000
900
0
877
-10
800
-20
700
-30
600
-40
500
400
-50
-9,2
-40,5
-43,8
-48,9
403
1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013
Fonte: elaborazioni Servizio Studi BNL su dati
Agenzia elle entrate
-60
Nord
Centro
Sud
Italia
Fonte: elaborazioni Servizio Studi BNL su dati
Agenzia delle entrate
7
6 maggio 2014
Rispetto al picco massimo del 2006, quando le compravendite avevano superato le
877mila unità e il milione sembrava prossimo, il mercato si è contratto del 54%.
Rispetto ai valori medi la contrazione delle compravendite nelle città capoluogo è
risultata lievemente inferiore (-6,6% rispetto al 2012 e -40,5% rispetto al picco del
2006). In questo caso a flettere è stato soprattutto il mercato del Nord
(-48,9%
rispetto al 2006) area dove si concentra il 46% delle compravendite, mentre nelle
regioni del Sud la flessione è stata contenuta al 9,2.
Nelle principali città del paese il calo tendenziale nel 2013 si è arrestato al -5,5%
– grazie all’aumento registrato a Milano (3,4%) e a Bologna (+1,5%) – mentre è
proseguito in modo consistente a Napoli, Torino e Genova (-15,2%, -8,2% e -10,3%
rispettivamente). A Roma il numero delle compravendite è sceso del 7,3%. La
flessione delle transazioni si è accompagnata a un calo nel numero dei mutui ipotecari
accordati: -7,7% rispetto al 2012; il capitale erogato è arrivato a 17,5 miliardi di euro, il
10,6% in meno rispetto all’anno precedente, mentre quello medio per unità abitativa è
sceso a 122mila euro, dai 126mila in media del 2012. Nel complesso, l’incidenza di
abitazioni acquistate da persone fisiche con il ricorso al mutuo ipotecario risulta pari al
37,6%.
Numero di abitazioni acquistate
avvalendosi di un mutuo nel 2013
(Var. % a/a)
Numero abitazioni acquistate
avvalendosi di un mutuo nel 2013,
composizione
(valori %)
0
Sud; 20,4
-1
-2
Nord; 57,3
-3
-4
-5
-6
-7
-8
-7,7
-7,2
-7,0
Centro; 22,3
-9
-10
Italia
Nord
Centro
-9,5
Sud
Fonte: elaborazioni Servizio Studi BNL su dati
Agenzia elle entrate
Fonte: elaborazioni Servizio Studi BNL su dati
Agenzia delle entrate
Il difficile momento dell’immobiliare italiano è confermato dall’andamento delle
quotazioni; pur risultando in flessione, queste tuttavia hanno registrato variazioni più
contenute rispetto alle compravendite. La serie Istat relativa alle quotazioni delle
abitazioni acquistate dalle famiglie evidenzia nel IV trimestre del 2013 (ultimo dato
disponibile) una flessione dell’1,3% t/t e del 4,8% a/a. Si tratta della nona flessione
congiunturale e dell’ottava tendenziale consecutive.
A guidare il calo sono state soprattutto le quotazioni delle abitazioni esistenti, che dal III
trimestre del 2011 non hanno mai registrato una variazione positiva; nel caso delle
abitazioni nuove, la discesa si limita all’intero 2013. La flessione cumulata, da quando
la serie Istat è disponibile (2010) è divenuta consistente: posto pari a 100 il prezzo
delle abitazioni italiane nel 2010, a dicembre 2013 questo risultava pari a 101 per le
nuove e a 86,4 per quelle esistenti. Considerato il peso maggiore di queste ultime, il
valore dell’indice complessivo è pari a 90,7. Le rilevazioni fornite da istituti
8
6 maggio 2014
internazionali (che permettono di fare confronti con i periodi precedenti il 2010)
evidenziano rispetto al primo trimestre del 2008 (avvio della recessione immobiliare
mondiale) una flessione cumulata del 12,2%, inferiore solo a quella registrata nello
stesso periodo in Irlanda (-45,3%), Spagna (-30%), Paesi Bassi (-19,2%) e Giappone
(-15,4%).
La combinazione tra compravendite e prezzi immobiliari in caduta nel nostro paese si è
riflessa naturalmente in una forte contrazione del fatturato, sceso alla fine dello scorso
anno a 66,8 miliardi di euro, il 10,7% in meno che nel 2012.
Andamento dei prezzi delle abitazioni
in Italia
Andamento dei prezzi delle abitazioni
in Italia
(Numero Indice 2010=100)
(var % t/t)
0
104
-0,2
101,0
99
-0,4
-0,4
-0,6
-0,8
94
-1,2
90,7
89
Totale
Nuove
Esistenti
86,4
IV 2013
III 2013
II 2013
I 2013
IV 2012
III 2012
II 2012
I 2012
IV 2011
III 2011
II 2011
I 2011
IV 2010
III 2010
II 2010
I 2010
84
-0,8
-1
Fonte: elaborazioni Servizio Studi BNL su dati
Istat
-1
-1,1
-1,1
-1,3
-1,4
-1,6
-1,8
-2
-1,5
Abitazioni nuove
Abitazioni esistenti
I 2013
II 2013
-1,8
III 2013
IV 2013
Fonte: elaborazioni Servizio Studi BNL su dati
Istat
L’eccesso di offerta che si è andato consolidando negli ultimi anni (e l’allungamento dei
tempi di vendita, arrivati a oltre 9 mesi3) rappresenterà certamente un fattore di freno
alla ripresa delle quotazioni immobiliari. Secondo gli operatori del settore e Istituti
specializzati, 4 nel prossimo biennio le quotazioni rimarranno ancora basse, mentre una
modesta ripresa è attesa per il 2016. Sull’andamento delle compravendite le indicazioni
appaiono più incerte, almeno per tutto l’anno in corso; in particolare, non appare
probabile un superamento delle 500mila transazioni prima del 2016.
3
Banca d’Italia, “Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia”, Supplementi al bollettino
statistico, gennaio 2014.
4
Nomisma, Osservatorio sul mercato immobiliare, marzo 2014.
9
Un cruscotto della congiuntura: alcuni indicatori
Indice Itraxx Eu Financial
Indice Vix
400
350
60
300
50
250
40
200
30
150
100
20
50
mag-14
gen-14
mar-14
set-13
nov-13
lug-13
mag-13
gen-13
mar-13
set-12
nov-12
lug-12
mag-12
gen-12
mar-12
set-11
nov-11
lug-11
mag-11
gen-11
0
mar-11
mag-14
gen-14
mar-14
set-13
nov-13
lug-13
mag-13
gen-13
mar-13
set-12
nov-12
lug-12
mag-12
gen-12
mar-12
set-11
nov-11
lug-11
mag-11
gen-11
10
mar-11
0
Fonte: Thomson Reuters
Fonte: Thomson Reuters
I premi al rischio scendono a quota 78.
L’indice Vix nell’ultima settimana resta
stabile a quota 13.
Cambio euro/dollaro e quotazioni Brent
Prezzo dell’oro
(Usd per barile)
(Usd l’oncia)
2.000
mar-14
mag-14
nov-13
gen-14
set-13
gen-14
lug-13
lug-13
mar-13
gen-13
mag-13
lug-12
1.200
nov-12
gen-12
1,15
gen-13
lug-11
Cambio euro/dollaro sc.ds.
set-12
Brent scala sin.(in Usd)
1.300
lug-12
90
gen-11
1,2
mar-12
95
1.400
mag-12
1,25
100
1.500
nov-11
1,3
105
1.600
gen-12
1,35
110
set-11
1,4
115
1.800
1.700
lug-11
120
1.900
mar-11
1,45
mag-11
1,5
125
gen-11
130
Fonte: Thomson Reuters
Fonte: Thomson Reuters
Il tasso di cambio €/$ a 1,39. Il petrolio di qualità
Brent quota $107 al barile.
Il prezzo dell’oro torna sopra i 1.300 dollari
l’oncia.
10
Borsa italiana: indice Ftse Mib
Tassi dei benchmark decennali:
differenziale con la Germania
(punti base)
24.000
1.400
22.000
1.200
1.000
20.000
800
18.000
600
400
16.000
lug-11
gen-12
lug-12
gen-13
lug-13
Italia
gen-14
Irlanda
apr-14
ott-13
gen-14
lug-13
apr-13
ott-12
Spagna
gen-13
lug-12
apr-12
gen-12
ott-11
lug-11
12.000
gen-11
apr-11
0
gen-11
200
14.000
Portogallo
Fonte: Thomson Reuters
Fonte: elaborazioni Servizio Studi BNL su dati
Thomson Reuters
Il Ftse Mib nell’ultima settimana passa da
21.513 a 21.639.
I differenziali con il Bund sono pari a 218 pb
per il Portogallo, 130 pb per l’Irlanda, 152 pb
per la Spagna e 167 pb per l’Italia.
Indice Baltic Dry
Euribor 3 mesi
(val. %)
12.000
6
10.000
5
8.000
Fonte: Thomson Reuters
Fonte: Thomson Reuters
L’indice Baltic Dry nell’ultima settimana torna
sopra quota 1.000.
L’euribor 3m si muove intorno a 0,34%.
mar-14
set-13
set-12
mar-13
set-11
mar-12
mar-11
set-10
mar-10
set-09
mar-09
set-08
mar-08
set-07
set-06
lug-13
gen-14
gen-13
lug-12
gen-12
lug-11
lug-10
gen-11
lug-09
gen-10
0
lug-08
1
0
gen-09
2
2.000
gen-08
3
4.000
mar-07
4
6.000
Il presente documento è stato preparato nell’ambito della propria attività di ricerca economica da BNLGruppo Bnp Paribas. Le stime e le opinioni espresse sono riferibili al Servizio Studi di BNL-Gruppo BNP
Paribas e possono essere soggette a cambiamenti senza preavviso. Le informazioni e le opinioni riportate in
questo documento si basano su fonti ritenute affidabili ed in buona fede. Il presente documento è stato
divulgato unicamente per fini informativi. Esso non costituisce parte e non può in nessun modo essere
considerato come una sollecitazione alla vendita o alla sottoscrizione di strumenti finanziari ovvero come
un’offerta di acquisto o di scambio di strumenti finanziari.
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