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GEOM. TOFANI EMILIO
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TRIBUNALE DI FIRENZE
FALLIMENTO
DITTA
“IMPRESA DR. ING. GIOVANNI TOGNOZZI S.P.A.”
REGISTRO FALLIMENTI : 63/14
RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA
DI APPARTAMENTO AD USO RESIDENZIALE
E RELATIVO GARAGE
POSTO NEL COMUNE DI MONTEMIGNAIO (AR)
LOCALITA’ CONSUMA
VIA P. PALAGI 62A
Firmato digitalmente da
EMILIO TOFANI
CN = TOFANI EMILIO
O = Collegio dei Geometri di
Firenze/80011570480
C = IT
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IDENTIFICAZIONE DEL BENE IN OGGETTO
FABBRICATO IN
OGGETTO
Vista aerea della località La Consuma posta nel Comune di Montemignaio (AR).
L’appartamento oggetto di stima è ubicato nell’edificio individuato dal puntatore.
Consuma è una frazione situata a metà tra i comuni di Pelago, Rufina e Montemignaio
e a cavallo tra le province di Firenze e di Arezzo.
La località nasce lungo una antica via che collegava il Casentino con Firenze e il Valdarno,
precisamente all'altezza di 1050 metri sul livello del mare. Il paesaggio attorno alla
Consuma è caratterizzato dalla fitta presenza di boschi, specialmente faggeti, querceti,
castagneti e pinete che accompagnano i castagneti da frutto sorti in seguito. Tutti questi
boschi sono contraddistinti anche per la presenza di varie specie di funghi. La località, che
fa parte della Comunità Montana Montagna Fiorentina, è tuttora attraversata dalla Strada
Statale 70 che da essa prende il nome
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DESCRIZIONE GENERALE
La zona in cui è ubicato il fabbricato di cui fanno parte le unità in oggetto è formata da un contesto
abitativo, posto sulla parte sinistra della strada statale che attraversa il Passo della Consuma,
appena superato il centro per chi viaggia in direzione Poppi, in posizione collinare panoramica.
Il complesso edilizio di recente costruzione e costruito dalla ditta “IMPRESA DR. ING.
GIOVANNI TOGNOZZI – COSTRUZIONI IN CEMENTO ARMATO ED IDRAULICHE SPA”
(vedi atto provenienza del terreno e situazione urbanistica) è composto da quattro corpi di fabbrica
a schiera fra di loro sfalsati, sviluppantesi su tre piani fuori terra oltre ad un piano seminterrato, per
complessivi
17
appartamenti
e
15
locali
autorimessa.
Fanno parte di competenza pro quota le relative pertinenze condominiali attive e passive del
fabbricato quali resedi esterni, ingressi, vani scala, ascensore, disimpegni, coperture, impianti, muri
perimetrali, strutture, dove presenti e spettanti. Il fabbricato si presenta in uno buono stato di
manutenzione con presenti buone rifiniture.
DESCRIZIONE
Le porzioni oggetto della presente stima, accessibili attraverso piccolo resede esterno condominiale
a comune con altri appartamenti, sono :
•
APPARTAMENTO con accesso da Via Palagi 62/A, composta al piano primo da cucina,
soggiorno, servizio igienico, disimpegno, scala interna di collegamento con piano superiore
oltre a terrazza e balcone, ed al piano secondo da due camere, bagno e disimpegno oltre a
balcone. L’unità è individuabile come la seconda da destra verso sinistra per chi guarda
l’edificio con le spalle alla Strada Statale della Consuma.
•
GARAGE di forma rettangolare posto al piano seminterrato e composto da un unico locale al
quale si accede attraverso androne coperto condominiale dal civico 62/B, ed è individuabile
come il secondo a sinistra per chi entra appunto nell’androne coperto.
Le unità in oggetto si presentano in un ottimo stato di manutenzione considerando la recente epoca
di costruzione. Gli impianti risultano tutti presenti e funzionanti. Le rifiniture sono da considerarsi
oltre la media.
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CONSISTENZA
Appartamento Piano Primo abitativa
Garage
mq. 49.70 Sup. lorda
Piano Secondo abitativa
mq 49.70
Terrazze e balconi
mq 28,76
Piano seminterrato
mq 32,39
Per particolari vedi la documentazione urbanistica allegata
CLASSE ENERGETICA
Il fabbricato in oggetto, come da attestazione di certificazione energetica allegato redatto
dall’Ing. Rosta Daniele, risulta classificato in classe energetica D (kWh/m2 annuo = 147.70)
RAPPRESENTAZIONE CATASTALE
Comune di Montemignaio (Arezzo)
Le planimetrie catastali corrispondono allo stato dei luoghi. Le unità risultano in parte esattamente
intestate alla ditta “Impresa Dr. Ing. Giovanni Tognozzi S.p.a.” ed in parte intestate a
“Impresa
Dr. Ing. Giovanni Tognozzi – Costruzioni in cemento armato ed idrauliche – Società per Azioni”
per carenza di voltura dell’atto di inglobamento fra le società come descritto nella provenienza.
Inoltre risultano catastalmente ancora in visura i subalterni 13 e 38
anche se venduti con atto
Notaio Barnini del 18/09/2003 repertorio 222.916 / 11.854 registrato a Firenze Agenzia 3 il
14/10/2003 al numero 5714 serie 1T
Appartamento
Fg 1 particella 438 sub 37 Cat. A/3 cl. 2 vani 3,5
rendita
€. 198,84
Garage
Fg 1 particella 438 sub 16 Cat. C/6 cl. 3 mq 28
rendita
€. 67,97
Resede esterno
Fg 1 particella 438 sub 7 B.C.N.C (passo e scale) a comune con il sub 36
Accesso Garage
Fg 1 particella 438 sub 2,3,10 B.C.N.C (rampe e androne)
Comune di Pelago (Firenze)
Resede esterno
Fg 21 particella 440 sub 1 Bene comune non censibile (vialetto)
a comune fra i sub da 2 a 14
Resede esterno
Fg 21 particella 440 sub 11 Area urbana di mq 10
Correttamente intestata per le quote di ½ ciascuno a Impresa Dr. Ing.
Giovanni Tognozzi Spa e Tacconi Luciana
Per particolari vedi la documentazione catastale allegata
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RIFERIMENTI URBANISTICI
Per la realizzazione del presente fabbricato urbano sono stati rilasciati dal Signor Sindaco del
Comune di Montemignaio, i seguenti titoli edilizi :
Concessione Edilizia n. 2832/R rilasciata in data 29/12/1999
Concessione Edilizia n. 5381
rilasciata in data 01/12/2000 (1^ variante)
Concessione Edilizia n. 3768
rilasciata in data 03/08/2001 (2^ variante)
Concessione Edilizia n. 2258
rilasciata in data 03/06/2002 (3^ variante)
Le opere di urbanizzazione sono state realizzate a seguito del rilascio della Concessione Edilizia n
3662/R del 29/12/1999 e Concessione Edilizia n. 5338 del 21/12/2002.
Le opere pertinenziali al fabbricato ricadenti nella Provincia di Firenze sono state eseguite a seguito
del rilascio dell’autorizzazione edilizia n. 74/02 del 26/09/2002 da parte del Comune di Pelago
In data 29/12/2002 sono stati ultimati i lavori come risulta dalla “Comunicazione Fine Lavori”
presentata al Comune di Montemignaio in data 03/01/2003 e protocollata al n. 13.
In data 09/03/2004 protocollo n. 961 è stata presentata Attestazione di Abitabilità relativa all’intero
edificio.
Alla data dell’ultimo sopralluogo, 15 novembre 2014, sono state verificate le misure progettuali
relativamente alle unità in oggetto paragonando la realtà con gli elaborati grafici di progetto
dell’ultima Concessione Edilizia. Sono state riscontrate modestissime differenze sulle misure
progettuali comunque rientranti nelle tolleranze previste ai sensi dell’art. 139 comma 4 della Legge
Regionale n. 1/2005 “ ….... . non si ha parziale difformità dal titolo abilitativo in presenza di
violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità
immobiliare il 2 per cento delle misure progettuali.”
Per particolari vedi la documentazione urbanistica allegata
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PROVENIENZA
Il terreno su cui è stato costruito l’intero fabbricato, insieme a maggiore consistenza, è pervenuto
alla IMPRESA DR. ING. GIOVANNI TOGNOZZI – COSTRUZIONI IN CEMENTO
ARMATO ED IDRAULICHE – SOCIETA’ PER AZIONI codice fiscale 00392600482
con atto Notaio Barnini Claudio del 14 Febbraio 2000 rep. 166.053 fascicolo 8.357
e successivamente alla
IMPRESA DR. ING. GIOVANNI TOGNOZZI S.P.A. codice fiscale 01074310481 con atto Notaio
Barnini Claudio del 13 aprile 2006 rep. 258909 fascic. 14118, trascritto il 29 aprile 2006 al n. 5500
di particolare, dove la società IMPRESA DR. ING. GIOVANNI TOGNOZZI S.P.A. con sede in
Firenze, codice fiscale 01074310481, ha incorporato la società IMPRESA DR. ING. GIOVANNI
TOGNOZZI – COSTRUZIONI IN CEMENTO ARMATO ED IDRAULICHE – SOCIETA’ PER
AZIONI codice fiscale 00392600482.
Nell’atto di cui sopra la New House Società a responsabilità limitata ingloba la Impresa Dr. Ing.
Giovanni Tognozzi – Costruzioni In Cemento Armato Ed Idrauliche – Societa’ Per Azioni e dopo
la trasformazione viene denominata
IMPRESA DR. ING. GIOVANNI TOGNOZZI S.P.A. .
Al punto 2.1 dell’atto stesso viene precisato che a seguito della fusione la società incorporante
subentra di pieno diritto in tutto il patrimonio attivo e passivo della società incorporata.
Sempre nello stesso atto sono da rilevare delle inesattezze nella rappresentazione catastale
dell’appartamento posto nel Comune di Montemignaio, oggetto della presente stima, che viene
descritto con Foglio 1 particella 438 subalterno 38 (di fatto già venduto con atto Notaio Barnini
Claudio del 18/09/2003) anziché dell’esatto subalterno 37, come si può anche evincere dalla
descrizione esatta dei confinanti e dalla classificazione esatta come appartamento E1
(l’appartamento venduto è il numero E2)
Queste inesattezze hanno portato al non allineamento delle esatte ditte proprietarie sia a livello
catastale che di conservatoria immobiliare.
Per particolari vedi la documentazione allegata.
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VISURE IPOTECARIE
Sulla particella 438 del foglio di mappa 1 del Comune di Montemignaio grava
IPOTECA iscritta il 10/08/2000 al n. 2374 di particolare
per complessivi Lire 5.000.000.000 di cui Lire 2.500.000.000 per capitale
annotata di frazionamento in quote in data 23/12/2002 al n. 3223 di particolare
in favore della BANCA NAZIONALE DEL LAVORO SPA
con domicilio ipotecario eletto in Roma, Via Vittorio Veneto 119
Sull’area urbana posta nella Provincia di Firenze, Comune di Pelago, individuata da
Foglio 21 particella 440 subalterno 11, area urbana individuata da porzione del passo di accesso alle
scale esterne a comune fra l’appartamento in oggetto e quello confinante, grava
IPOTECA iscritta il 02/08/2000 al n. 6472 di particolare
per complessivi Lire 5.000.000.000 di cui Lire 2.500.000.000 per capitale
per lo stesso mutuo che grava sugli immobili del Comune di Montemignaio
in favore della BANCA NAZIONALE DEL LAVORO SPA
con domicilio ipotecario eletto in Roma, Via Vittorio Veneto 119
TRASCRIZIONE iscritta il 20/12/2013 al n. 24154
relativa al Decreto di sequestro preventivo art. 321 CPP
a favore delle Finanze dello Stato
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VALORI DI STIMA
L’espressione numerica quantificante il valore unitario da attribuire all’oggetto da stimare per una
base d’asta deve considerare le caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili in oggetto a
seguito di sopralluogo, deve tener presente e sondare il mercato immobiliare di zona, deve tenere
sott’occhio e controllare i valori unitari dei vari osservatori immobiliari, deve tener conto e
analizzare l’attuale situazione del mercato immobiliare considerandone gli aspetti nella sua più
completa totalità, ma soprattutto deve tenere di conto che esiste una differenza tra valore libero di
mercato e valore per una base d’asta.
Il valore di mercato è l’espressione numerica dove la domanda e l’offerta si incontrano dopo che
ognuna delle parti abbia contrattato le proprie esigenza, dove l’acquirente prende coscienza del
bene, concorda la data di immissione in possesso e stabilisce le modalità di pagamento, magari
avvalendosi di erogazione di fondi da parte di enti finanziatori dando il bene stesso in garanzia
Il macro valore di riferimento, tenuto conto della attuale situazione statica del mercato con tendenza
alla riduzione dei prezzi dovuta principalmente alla grande diminuzione della domanda,
relativamente al primo semestre 2014 può quindi essere espresso pari a
€. 1.500,00 /mq lordo per le unità residenziali
VALUTAZIONE
Sono stati introdotti i coefficienti adottati per trasformare la superficie lorda reale in commerciale
Locali abitativi piano primo e secondo 1.00
Terrazze, balconi 0.25
Locale garage 0.50
Area esterna di accesso 0.10
Applicando i relativi coefficienti alle singole consistenze lorde prima elencate, otterremo la
superficie commerciale.
Abitazione di tipo civile con annesso garage
Mq. 127,59
Per quanto concerne i coefficienti relativi alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche delle unità
oggetto di stima, dovendo essi andare ad influire sul macro valore di riferimento, affinché si abbia
un’esatta valutazione dello stato dei luoghi, in riferimento a quanto descritto nel sopralluogo di
verifica, essi devono essere così distinti
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1) Superficie calpestabile, fruibilità, disposizione
1.00
2) Zona urbanistica, appetibilità di mercato
1.00
3) Stato di manutenzione delle unità immobiliari
1.00
Coefficiente di gradimento (coeff. 1 x 2 x 3)
1.000
Moltiplicando il valore di macro zona, la superficie commerciale ed il coefficiente di gradimento
otterremo il valore di stima.
Abitazione e Garage
Superficie
commerciale
Mq
Valore
macro zona €/mq
Coefficiente di
gradimento
127,59
1.500,00
1.000
VALORE DI STIMA
€.
191.385
Il più probabile valore di mercato dell’immobile in oggetto di proprietà della società
IMPRESA DR. ING. GIOVANNI TOGNOZZI S.P.A. può essere quantificato quindi in maniera
arrotondata nella cifra di
€.
190.000
Si precisa che, alla data del sopralluogo ultimo, 15 novembre 2014, l’immobile in oggetto risultava
occupato in forza del contratto di locazione stipulato in data 01/11/2009 registrato a Firenze 2 in
data 13/11/2009 al n. 12375 serie 3 fra la Impresa Dr. Ing. Giovanni Tognozzi S.p.a. ed il Sig.
Emidio Petrilli.
Esiste però dichiarazione firmata da parte del Sig. Petrilli, indirizzata al
Commissario Giudiziale Dr. Torcini Alessandro, datata 12/11/2013, nella quale il Sig. Petrilli stesso
si impegna a rendere libero l’immobile in caso di vendita da parte della procedura.
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Inoltre si precisa che la procedura fallimentare è stata avvisata che sulle pertinenze esterne comuni
fra l’appartamento in oggetto e quello confinante, ricadenti nel Comune di Pelago (FI), esiste
sequestro preventivo art. 321 CPP a favore delle Finanze dello Stato e che ai fini della vendita dovrà
procedere alla richiesta di dissequestro di tale piccola area esterna.
Vedi schema grafico seguente.
In base a quanto sopra enunciato la valutazione viene eseguita come se si trattasse di immobile
libero.
Per particolari vedi la documentazione allegata.
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DETERMINAZIONE DEL PREZZO A BASE D’ASTA
Il valore per una base d’asta deve tenere conto di fattori oggettivi quali l’esborso del prezzo finale
in tempi ridotti, l’incertezza dei tempi di immissione in possesso e che nelle vendite forzate non ha
luogo la garanzia per i vizi della cosa e che essa non può essere impugnata per causa di lesioni. (art.
2922 c.c.)
In conclusione nella determinazione del prezzo a base d’asta i valori di mercato dei beni devono
essere ridotti di una percentuale in genere variabile tra il 10% ed il 30% .
Il sottoscritto stimatore ritiene di applicare la percentuale del 10% ottenendo così i seguenti valori.
VALORE DI MERCATO
€.
190.000
RIDUZIONE PER VALORE A BASE D’ASTA 10%
€.
19.000
-------------------------------€.
171.000
Il valore finale a base d’asta dell’immobile in oggetto, escluso il valore degli arredi presenti,
può essere espresso, per difetto, pari a
€. 170.000,00
(Euro Cento settantamila / 00)
Empoli, 15/12/2014
Geometra Tofani Emilio
Firmato digitalmente da
EMILIO TOFANI
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O = Collegio dei Geometri di
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C = IT
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DESCRIZIONE SINTETICA DEL BENE
Appartamento ubicato al piano primo e secondo e garage ubicato al piano seminterrato, facenti
parte di un complesso residenziale più ampio, posti nel Comune di Montemignaio (AR), località
Consuma, Via P. Palagi 62/A. L’appartamento è composto da 4 vani, 2 bagni oltre disimpegni e
terrazze e vi si accede, inizialmente attraverso zone scoperte condominiali, e successivamente
sempre attraverso zone esterne a comune con l’appartamento confinante. Al locale garage si accede
attraverso rampa esterna e androne coperto condominiali.
La rappresentazione catastale identifica esattamente lo stato dei luoghi ed è individuata da Comune
di Montemignaio (AR) Foglio 1 particella
438 subalterno 37 per l’appartamento e
subalterno 16 per il locale garage. Le zone esterne comuni con l’unità confinante di accesso
all’appartamento sono individuate nel Comune di Montemignaio (AR) Foglio 1 particella 438 sub
7 (passo e scale) e nel Comune di Pelago (FI) Foglio 21 particella 440 sub 11 (passo). Per quanto
concerne la situazione urbanistica si precisa che il fabbricato è stato costruito in forza della
Concessioni edilizie n. 2832/R del 29/12/1999, n. 5381 del 01/12/2000, n. 3768 del 03/08/2001, n.
2258 del 03/06/2002. Alla data del sopralluogo l’immobile presenta modestissime differenze nelle
misure, rientranti però nelle tolleranze come previste dall’art. 139 comma 4 della L.R. 1/2005.
L’abitabilità dell’intero complesso è stata presentata in data 09/03/2004 protocollo 961.
L’appartamento in oggetto, come da attestato di certificazione energetica allegato alla
documentazione, risulta classificato in Classe Energetica D (kWh/m2 annuo = 147.70).
Alla data dell’ultimo sopralluogo 15/11/2014 l’immobile risultava locato in forza del contratto di
locazione stipulato in data 01 novembre 2009 fra la Impresa Dr. Ing. Giovanni Tognozzi S.p.a. ed il
Sig. Emidio Petrilli registrato a Firenze il 13/11/2009 al n. 12375 serie 3. Esiste però dichiarazione
firmata
da
parte
del
Sig.
Petrilli,
indirizzata
al
Curatore
Fallimentare
Dr. Torcini Alessandro, nella quale il Sig. Petrilli stesso si impegna a rendere libero l’immobile in
caso di vendita.
Si precisa che alla data attuale sulle pertinenze esterne comuni fra l’appartamento in oggetto e
quello confinante ricadenti nel Comune di Pelago (FI) esiste sequestro preventivo art. 321 CPP a
favore delle Finanze dello Stato.
Geom. Tofani Emilio