jaarverslag 2014 - Huurdersvereniging Brederode

Secretariaat
Bos en Duinlaan 2 d
2061 VP Bloemendaal
telefoon 023-5765928
email: [email protected]
website: huurdersverenigingbrederode.nl
KvK nummer 53913027
HUURDERSVERENIGING BREDERODE
CONCEPT JAARVERSLAG 2014
•Inleiding
2014: Een turbulent jaar voor alle huurdersverenigingen in Nederland. De parlementaire enquête
bracht veel onjuistheden aan het licht en heeft als gevolgd gehad dat er wettelijke regelingen zijn
veranderd, ten gunste van huurdersverenigingen. Ook de jaarlijkse inkomensafhankelijke
huurverhoging had onze aandacht. HVB heeft intensief overleg gevoerd met Brederode Wonen. Zo
zijn de volgende onderwerpen aan de orde geweest: verkoopbeleid, doorstroming huurders,
tuinenbeleid, nieuw huurcontract, planning onderhoud. Door de stijging van alle kosten heeft ook
HVB gekeken hoe en waar te bezuinigen.
Het bestuur
Het bestuur heeft in 2014 de nodige wisselingen ondergaan. Er is een nieuwe voorzitter per maart
aangetreden, de heer Nieuwenhuyse. Helaas is deze voorzitter gestopt per december 2014. Vanaf
juni 2014 hebben wij Liselot Been als aspirant bestuurslid erbij. Het bestuur bestond in 2014 uit de
volgende personen:
Co Nieuwenhuyse
- voorzitter (vanaf maart 2014 tot december 2014)
Tine Westerveld
- algemeen bestuurslid
Hetty van der Ven
- Vicevoorzitter
Cees Sieswerda
- Penningmeester
Yvonne Smorenburg - Secretaris
Hans Turba
-algemeen bestuurslid
Luuk Hendriksen
-algemeen bestuurslid (vanaf april 2014)
Liselot Been
-aspirant bestuurslid
Eind 2014 bestond het bestuur uit 7 personen.
•Vergaderingen met het bestuur van Brederode Wonen
Er is vijfmaal vergaderd met Brederode Wonen. In deze overleggen zijn de volgende onderwerpen
besproken:
*
Vaststelling jaarstukken
De jaarstukken zijn uitgebreid besproken. Deze zijn door de HVB goedgekeurd.
*
Verkoopbeleid Brederode Wonen
Het verkoopbeleid is uitgebreid geëvalueerd. Wij hebben vragen gesteld over de wijze van verkoop
en de wijze van toepassen van de kortingsregeling. Eind 2014 is deze kortingsregeling deels gewijzigd
1
door Brederode Wonen. Wij zijn met deze wijziging akkoord gegaan. Wij zijn er steeds attent op dat
er gedurende het uitvoeren van het verkoopbeleid genoegd sociale woningen overblijven.
*
Ondernemingsplan Brederode Wonen 2014-2018
*
Samenwerking met nieuwe directeur Brederode Wonen
Het aantreden van een nieuwe directeur bij Brederode Wonen heeft ook geleid tot nieuwe
afspraken over de communicatie tussen Brederode Wonen en de huurdersvereniging. Naast een
aantal officiële overlegmomenten zijn er ook inofficiële (tussentijdse) overlegmomenten met de
directie van Brederode Wonen geweest. Dit om de veelheid aan onderwerpen gedurende het jaar te
kunnen blijven behappen.
*
Meerjarenbegroting
*
Prestatie-afspraken en contacten met de gemeente Bloemendaal
In 2014 hebben wij geen uitvoering kunnen geven aan ons plan om actief met de gemeenten te
overleggen. Wij hopen in 2015 dit wel te kunnen oppakken. Wij zijn akkoord gegaan met de
prestatie-afspraken met de gemeente Bloemendaal, zoals deze in januari met Brederode Wonen zijn
vastgesteld. De harde afspraken in deze prestatie-afspraken zijn een jaar geldig, overige zaken lopen
door tot in 2018. Nu per 1-1-2015 de wettelijke regels over prestatie-afspraken gewijzigd zijn zal HVB
in 2015 een nieuw overleg met de gemeente Bloemendaal voeren, omdat in 2015 het een wettelijk
vereiste is dat de gemeente direct overleg voert met de huurdersverenigingen en ook haar
instemming nodig heeft bij de vaststelling van de woonruimteverdeling.
Met de gemeente Velsen zijn nog niet definitieve prestatie-afspraken gemaakt. HVB heeft eind 2014
contact gelegd met de betreffende wethouder. Hieruit zijn afspraken voor overleggen in 2015
voortgevloeid.
*
Huurbeleid
HVB sprak zich in 2014 uit tegen de door Brederode Wonen voorgenomen huurverhogingen. Wij zijn
van mening dat de huren teveel stijgen en dat de kosten voor de huurders daardoor teveel oplopen.
Wij hebben ons zowel tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging als tegen de huurverhoging
van 4% uitgesproken. Wij hadden graag gezien dat er voor alle huurders een huurverhoging geldt van
maximaal 2,5% (het inflatiepercentage) en verder dat er voor de inkomens boven de € 34.085 geen
inkomensafhankelijke huurverhoging werd ingesteld. Helaas heeft Brederode Wonen ons advies
hierover niet overgenomen, maar wij hebben begrepen dat mogelijk voor 2015 wel met ons
standpunt deels rekening gehouden gaat worden.
*
Nieuwe huurovereenkomsten voor nieuwe huurders per 1-1-2015
HVB heeft bij het bespreken van een opzet voor nieuwe huurcontracten voor nieuwe huurders haar
advies neergelegd bij Brederode Wonen over diverse onderdelen van dit huurcontract. Uitgangspunt
van ons was dat een huurcontract zo simpel mogelijk leesbaar en transparant moet zijn voor
huurders. Wij zijn accoord gegaan met een uitbreiding in het huurcontract die het aanpakken van
overlast door bijv. Oneigenlijke bewoning mogelijk maakt. Wij hebben ons uitgesproken tegen het
onnodig uitbreiden van het huurcontract met bepalingen die al in andere delen van het wetboek zijn
geregeld. Brederode Wonen heeft het nieuwe huurcontract wel uitgebreid met deze bepalingen
2
omdat zij het advies van de branche-organisatie Aedes hierin heeft gevolgd. Bij het inspreken over dit
onderwerp heeft HVB uitgebreid contact gehad met de Woonbond.
*
Basiskwaliteit huurwoningen
HVB heeft dit onderwerp uitgebreid besproken. De teamleider onderhoud van Brederode Wonen
heeft de punten toegelicht. HVB is akkoord gegaan met het stuk “basiskwaliteit huurwoningen”van
Brederode Wonen. In dit stuk wordt duidelijk omschreven hoe een huurwoning opgeleverd wordt
voor een nieuwe huurder.
*
Tuinenbeleid
In 2014 hebben wij advies gegeven over het tuinenbeleid van Brederode Wonen. Ons uitgangspunt
hierbij was dat ook hier een zo transparant en leesbaar stuk door Brederode Wonen opgesteld
diende te worden en dat onnodige betutteling van huurders in dit beleidsstuk diende te worden
vermeden. Wij onderschrijven het doel van het opstellen van dit beleid, namelijk aanpakken van
excessieve situaties, maar hebben ons uitgesproken tegen de uitgebreidheid van dit stuk. Brederode
Wonen heeft een deel van ons advies overgenomen. Het beleidsstuk wordt in de toekomst nog
geëvalueerd.
*
Contributie service-abonnement
HVB is uiteindelijk accoord gegaan met de verhoging van de contributie van het service-abonnement,
onder vermelding dat dit wel een relatief forse verhoging van kosten voor huurders betreft. Wij
hebben in onze reaktie aan Brederode Wonen laten weten dat het wel voor huurders duidelijk moet
zijn dat zij vòòr ingang van de verhoging de mogelijkheid hebben het service-abonnement te
beëindigen. Dit heeft Brederode Wonen vervolgens ook in de Breeduit duidelijk gemaakt naar
huurders. Onze voorstel len om de contributie stapsgewijs te verhogen of om een korting te geven
op degene die een jaar lang geen gebruik maakt van het service-abonnement konden helaas niet
worden meegenomen omdat Brederode Wonen anders niet kostendekkend kan werken.
*
Contributie glasverzekering
De HVB is akkoord gegaan met de verhoging van de contributie van de glasverzekering.
*
Warmtewet
Per 1-1-2014 is er een Warmtewet van kracht geworden die landelijke maximumtarieven voor
warmte hanteert voor collectieve huurders. Voor een aantal huurders van Brederode Wonen geldt
dat zij onder deze nieuwe warmtewet vallen. De prijzen die Brederode heeft vastgesteld voor de
betreffende complexen blijven allemaal onder het maximum dat is vastgesteld door de Autorieit
Consumenten Markt.
*
Energielabeling
HVB heeft hierover vragen gesteld. Brederode Wonen heeft op ons verzoek aandacht hieraan
besteed in de Breeduit. Huurders kunnen het label van hun woning bij hun verhuurder opvragen.
*
Communicatiemiddelen
HVB heeft aangegeven dat verdere digitalisering van het contact met huurders prima is mits ook het
persoonlijk contact met huurders genoeg aandacht blijft krijgen. HVB vindt een goed voorbeeld van
een persoonlijk contact de nieuwjaarsbijeenkomsten.
3
Overleg met Raad van Toezicht
Er heeft eenmaal een overleg met de Raad van Toezicht plaatsgevonden. HVB heeft vragen gesteld
over: financiën, huurverhogingsbeleid, samenwerking met andere verhuurders, het verkoopbeleid.
HVB heeft t.a.v. het huurverhogingsbeleid gewezen op de gevolgen voor huurders. De Raad van
Toezicht heeft aan gegeven dat zij het ook van belang vindt om een gedegen huurverhogingsbeleid
op te stellen, waarbij ook de effecten voor huurders worden belicht. In dit overleg is afgesproken het
contact met HVB verder vorm te geven middels periodiek overleg met de twee
huurderscommissarisssen.
De HVB heeft zich uitgesproken voor een verlenging van de benoeming van de heer M. Vink als
toezichthouder bij de RvT.
Vergaderingen HVB
HVB heeft in 2014 vijfmaal vergaderd. Er zijn drie extra vergaderingen gehouden in verband met het
houden van de informatie-avonden over het lidmaatschap.
Voortaan een vereniging met betalende leden
Omdat het juridisch onjuist is huurders min of meer automatisch lid te laten worden en doordat
Brederode Wonen huurders een duidelijke keuze wilde geven om lid te worden van de verhuurder
en/of huurdersvereniging is besloten voortaan contributie te heffen en huurders dienen zich op te
geven bij ons als lid. In het najaar van 2014 zijn er twee informatie-avonden geweest, georganiseerd
samen met Brederode Wonen, waarin wij aan alle huurders hebben uitgelegd wat het verschil is
tussen lid worden van de verhuurder of van de huurdersvereniging. Het bestuur heeft veel tijd
gestoken in deze avonden en een juiste informering van de huurders. Er is gekozen voor een lage
contributie die geïnd wordt door de verhuurder. Alle huurders die lid zijn geworden hebben hiervan
een bevestiging gekregen
Regio-overleg met Huurdersraden
Huurdersvereniging Brederode heeft in 2014 helaas geen vorm kunnen geven aan het overleg met
de overige huurdersverenigingen in de regio. Er is wel onderling contact over landelijke
ontwikkelingen en speerpunten. Doordat het bestuur een aantal wisselingen heeft ondergaan was er
te weinig mankracht om feitelijk overlegmomenten met de overige huurdersverenigingen te
organiseren. Wij proberen in 2015 hier verandering in te brengen. Zo hopen wij op het gebied van
bijscholing door de Woonbond meer samen te werken met de andere huurdersverenigingen in de
regio.
Website
Wij hebben in de tweede helft van 2014 veel tijd gestoken in het opzetten van een eigen website:
www.huurdersverenigingbrederode.nl Wij zijn trots op het resultaat. U zult zien wanneer u deze site
bezoekt dat er, naast onze plaatselijke activiteiten, veel informatie op staat over de landelijke
ontwikkelingen.
Financiën
De uitgaven zijn binnen het begrotingsbedrag gebleven. Er is bezuinigd op de kosten van het
notuleren. Dit betekent dat er geen extern notulist onze vergaderingen meer bijwoont, maar dat
onze secretaris zelf de notulen opstelt.
4
Nieuwsbrieven
Er zijn twee nieuwsbrieven uitgegeven in 2014. Dat is 1 exemplaar minder dan gepland.
Contact met huurders
Huurdersvereniging Brederode vindt het contact met de huurders van belang. In 2014 is er daarom
een vragenlijst op de website van de verhuurder geplaatst en uitgegeven op de ALV. Dit is onze
eerste actie geweest om in nader contact te komen met onze achterban. Wij hebben de indruk dat
huurders ons steeds beter wisten te vinden in de loop van 2014. Huurders hebben veelvuldig ons
secretariaat gebeld met vragen, en ook per email is er het nodige contact geweest. Het bestuur heeft
zo zorgvuldig mogelijk alle vragen van huurders beantwoord. Dat betekent dat in individuele gevallen
ook hierover contact is geweest met de directie van Brederode Wonen. Wij vinden het prettig dat
huurders ons steeds beter weten te vinden voor allerlei vragen.
Tot slot
2014 was een jaar waarin huurdersvereniging Brederode ondanks wisselingen in het bestuur, toch op
een groot aantal onderwerpen heeft kunnen inspreken bij de verhuurder. Alle beleidsstukken van de
verhuurder zijn door ons minutieus besproken. Wij hebben de landelijke ontwikkelingen in 2014,
mede door de parlementaire enquête scherp gevolgd. Er werden in 2014 de nodige wijzigingen in
wettelijke regels pe r2015 voorzien. Wij hebben in onze overleggen met Brederode Wonen deze
wijzigingen steeds uitgebreid besproken. Door onze korte lijnen met de Woonbond komen wij
steeds voldoende beslagen ten ijs in de onderhandelingen met Brederode Wonen. Veel wijzigingen
zijn nog niet uitgekristaliseerd en wij zullen ook in 2015 op de verdere uitwerking hiervan attent
blijven.
Bloemendaal, januari 2015
5

Download Report