Jaarstukken
Haag Wonen
2013
Raad van commissarissen
25 april 2014
Jaarverslag
1.
2.
Onze huurders.................................................................................................................................................... 5
1.1
Verhuringen ............................................................................................................................................... 5
1.2
Wie huurde in 2013 een bestaande woning?............................................................................................... 6
1.3
Dienstverlening: zicht op de klant ..............................................................................................................11
1.4
Samenwerken met huurders......................................................................................................................12
1.5
Rondkomen & vooruitkomen.....................................................................................................................13
1.6
Schone, hele en veilige wijken ...................................................................................................................16
1.7
Afhandeling van klachten...........................................................................................................................19
Onze woningen en ander vastgoed ...................................................................................................................21
2.1
3.
4.
5.
Onderhoud aan woningen in 2013 .............................................................................................................24
Onze organisatie en onze mensen .....................................................................................................................29
3.1
Ontwikkelingen binnen de organisatie .......................................................................................................29
3.2
Financiële gezondheid ...............................................................................................................................31
3.3
Sociaal verslag ...........................................................................................................................................36
Governance .......................................................................................................................................................41
4.1
Governancestructuur.................................................................................................................................41
4.2
Organisatiestructuur..................................................................................................................................42
4.3
Bestuur .....................................................................................................................................................53
4.4
Raad van commissarissen ..........................................................................................................................55
4.5
Beoordelingsbeleid en bezoldigingsbeleid in 2013......................................................................................61
4.6
Beoordelen functioneren externe accountant ............................................................................................65
4.7
Remuneratiecommissie .............................................................................................................................65
4.8
Auditcommissie .........................................................................................................................................66
4.9
Controle van de financiële verslaggeving ...................................................................................................66
4.10
Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding ........................................................................67
4.11
Toepassing van de code .............................................................................................................................69
Risicobeheersing ...............................................................................................................................................71
5.1
Integriteit ..................................................................................................................................................71
5.2
Risicoanalyse .............................................................................................................................................71
Jaarstukken 2013 | 1
Bijlage: verhuringen...................................................................................................................................................74
Bijlage: Convenanten .................................................................................................................................................76
Bijlage: planmatig onderhoud ...................................................................................................................................79
Bijlage: kengetallen ...................................................................................................................................................80
Jaarrekening
6.
Jaarrekening......................................................................................................................................................83
6.1
Jaarrekening 2013 Haag Wonen.................................................................................................................84
6.2
Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen .......................................................................... 129
6.3
Enkelvoudige jaarrekening 2013 .............................................................................................................. 150
Overige gegevens
7.
Overige gegevens ............................................................................................................................................160
7.1
Resultaatbestemming .............................................................................................................................. 160
7.2
Gebeurtenissen na balansdatum.............................................................................................................. 160
7.3
Verklaring van de bestuurder................................................................................................................... 160
7.4
Controleverklaring ................................................................................................................................... 161
Jaarstukken 2013 | 2
Haag Wonen is als puur Haagse corporatie nauw betrokken bij de bewoners van de wijken en de
opgaven van de stad. We bieden daarbij passende, goed onderhouden en betaalbare woningen aan
mensen die daar zelf niet of moeilijk in kunnen voorzien. Samen met bewoners en partners bieden we
duurzame oplossingen voor hardnekkige problemen op de meest complexe plekken in de stad. Door
wonen beter en veiliger te maken, geven we meer dan 50.000 inwoners van Den Haag een thuisbasis.
En daarmee ruimte voor ontwikkeling.
Jaarstukken 2013 | 3
Voorwoord
2013 was het jaar van grootschalige verbetering van ruim 800 woningen en de oplevering van bijna 100
nieuwe sociale huurwoningen. Het jaar van het Woonakkoord en een personeelslastenreductie van ruim
€ 1 miljoen. Het jaar van een investering van in totaal circa € 50 miljoen in de woningen van onze huurders.
Het jaar waarin Haag Wonen de nodige stappen zette om voor onze huurders de juiste dingen te kunnen
blijven doen en te verbeteren wanneer dat nodig blijkt.
In het jaar 2013 verbeterde Haag Wonen wederom het operationele resultaat. Door het terugdringen van
de lasten en het verbeteren van het verhuurproces is het mogelijk gebleken om de saneringsheffing en de
verhuurderheffing (ruim € 5 miljoen) op te vangen. Het is ook mogelijk gebleken om het onderhoud aan de
woningen op peil te houden. De kasstroompositie is onverminderd goed en de Interest dekkingsratio is met
1,55 procent beter dan het sector gemiddelde.
In 2013 betaalden we voor het eerst de Verhuurderheffing. Het ministerie verwacht dat corporaties dit
kunnen betalen uit een extra huurverhoging, de verkoop van woningen en reductie van de bedrijfslasten.
Het verkopen van woningen is echter iets dat Haag Wonen slechts met mate wil doen – het aantal sociale
huurwoningen in Den Haag is immers toch al ternauwernood toereikend.
Onze huurders voelen dan ook de gevolgen van het Woonakkoord én in veel gevallen een verslechterde
persoonlijke financiële situatie. De betaalbaarheid van hun woningen is meer dan ooit een belangrijk
thema.
Onze bewoners zitten echter niet bij de pakken neer. Meer dan ooit lieten zij van zich horen. In diverse
werkgroepen in overleg met Haag Wonen, over onder andere het Woonakkoord. Maar ook het onderhoud
van woningen had hun aandacht. We zien dat onderhoud van wooncomplexen vaak aanleiding is voor
bewoners om een commissie op te richten. De onderhoudstrajecten kregen – mede door de bemoeienis
van deze commissies – hoge tevredenheidscijfers. Haag Wonen investeert dan ook ruim in de woningen –
in 2013 ca. € 50 miljoen. Een investering die zich moet terugbetalen in een langere levensduur van
woningen en waar dat kan, huurverhoging. We clusteren onderhoudswerkzaamheden daarbij zo slim
mogelijk. Is een wooncomplex nog niet aan de beurt, maar willen de bewoners wel graag zelf de hal of
bergingsgang een schilderbeurt geven? Dan betaalt Haag Wonen de verf. Initiatieven van bewoners
omarmen we.
Om onze huurders zo min mogelijk de dupe te laten zijn van het Woonakkoord, concentreert Haag Wonen
zich op het zoveel mogelijk reduceren van de bedrijfslasten. Tegelijkertijd willen we onze dienstverlening
goed blijven bieden én continu bijsturen waar dat nodig is. Haag Wonen heeft daarom in 2013 een
organisatieontwikkeling ingezet, waaronder een reorganisatie. Allereerst richtten we onze
bedrijfsonderdelen in naar een model dat ons bestaansrecht volgt: huurders (Klant), woningen (Pand) en
financiële gezondheid (Rendement). We hebben onze processen doorlopen en waar dat kon zaken
Jaarstukken 2013 | 4
geschrapt. Zo kunnen we meer doen met minder mensen. Dat is mede mogelijk gemaakt door de juiste
ondersteuning met de juiste bedrijfssystemen. De komende jaren zetten we de reorganisatie en
organisatieontwikkeling door.
2014 is het jaar van vertrouwen. We hebben de juiste basis om de uitdagingen aan te gaan. We bieden
goed onderhouden woningen met een aangescherpte dienstverlening. Zodat onze huurders thuis kunnen
komen – nu en in de toekomst. De bedoeling van Haag Wonen.
25 april 2014
Was getekend,
Karin van Dreven
directeur-bestuurder
Jaarstukken 2013 | 5
1. Onze huurders
“Mijn huis moet echt een thuis zijn”, aldus onze huurders. Bij Haag Wonen richten we ons
daarom op passende, betaalbare woningen voor mensen die moeite hebben om zelf in
geschikte huisvesting te voorzien. Dat is de basis waar onze huurders een thuis van kunnen
maken.
1.1
Verhuringen
Betaalbare woningen voor de juiste huurders
Haag Wonen houdt het aandeel goedkope sociale huurwoningen zoveel mogelijk in stand. Huishoudens
met een minimuminkomen kunnen namelijk steeds moeilijker een betaalbare huurwoning in Den Haag
vinden.
Huurders die aangewezen zijn op sociale huisvesting, kunnen bij Haag Wonen een woning huren. Concreet
betekent dit, dat wij werken voor de doelgroep zoals door de Rijksoverheid bepaald in de Europaregeling
(bewoners met een jaarinkomen tot € 34.229). Maar ook huurders met een lager middeninkomen (tot
€ 43.088), die een duurdere huurwoning in de vrije sector of een koopwoning niet kunnen betalen, kunnen
bij ons terecht.
De slaagkans van gezinnen (huishoudens vanaf drie personen en meer) in Den Haag is in 2013 7,1% (1030
toewijzingen van de 14.600 reacties). In 2012 was het 6,9%. De slaagkans van gezinnen met kinderen in Den
Haag is daarmee licht gestegen.
Voor een overzicht van huurprijs- en inkomensgrenzen, zie bijlage Verhuringen.
Meer verhuringen in 2013
Halverwege het jaar zijn de huur-inkomenstabellen aangepast om beter de juiste woning aan de juiste
woningzoekende te kunnen aanbieden. In de wijzigingen was vooral aandacht voor de betaalbaarheid van
de laagste inkomens. In 2013 heeft Haag Wonen wijkhuurbeleidsplannen gemaakt voor haar
streefhuurbeleid. Hiermee hebben we een goed onderbouwd strategisch huurbeleid, waarbij we bewust
meer huurinkomsten genereren waar het kan, om huurinkomsten te kunnen laten liggen waar het nodig is.
Al met al leveren de wijkhuurbeleidsplannen extra inkomsten op van ca. € 400.000.
Opvallend in 2013 is de redelijk hoge mutatiegraad. De mutatiegraad was 7,05% en geeft aan hoe vaak een
woning in 2013 van huurder wisselde. De verklaring is dat wij in 2013 twee nieuwbouwprojecten
opleverden - waarvan de woningen dus een nieuwe bewoner kregen. Daarnaast besloten we in 2013 een
aantal wooncomplexen niet te slopen. Wanneer zo’n besluit is genomen, zie je dat een aantal zittende
huurders vervolgens besluit te verhuizen.
Jaarstukken 2013 | 6
We merkten in 2013 dat woningen voor oudere huurders langer leeg blijven staan. Wij vermoeden dat dit
te maken heeft met het afschaffen van de (papieren) Woonkrant. Oudere huurders zouden minder goed de
weg weten te vinden naar het online huuraanbod. We proberen hen te bereiken door het organiseren van
Open Huis-dagen, waarvoor we uitnodigingen versturen in de buurt van het betreffende wooncomplex.
Woningen voor mindervaliden zijn moeilijker te verhuren. Vaak krijgen deze huurders van de gemeente een
indicatie voor maatwerk, waardoor onze (standaard) woningen niet meer geschikt zijn. We zijn in 2013
gestart met het toewijzen van mantelzorgwoningen – woningen voor mantelzorgers in de buurt van
degenen die zij verzorgen. We hebben twee verzoeken toegekend.
Een aantal woningen hebben we anders gelabeld, zodat ze geschikt zijn om toe te wijzen aan jongeren.
Woningen voor jongeren worden snel verhuurd – zij zijn eenvoudig te verhuren omdat jongeren minder
eisen stellen aan een woning dan bijvoorbeeld een gezin met kinderen. We merken dat de aanwezigheid
van jongere huurders een positief effect heeft op de leefbaarheid.
1.2
Wie huurde in 2013 een
bestaande woning?
In 2013 gold (volgens de Haagse prestatieafspraken) de volgende norm: minimaal 70% van de vrijkomende
bestaande voorraad tot de huurprijsgrens verhuren aan de BBSH-doelgroep 1. Voor de eenzijdige wijken2 in
Den Haag geldt een streven 70% van de vrijkomende voorraad tot de huurprijsgrens aan de BBSHdoelgroep te verhuren met een minimum van 60%.
Haag Wonen voldeed in 2013 wederom aan de norm. Van de 1.461 verhuringen in de bestaande bouw zijn
1.127 woningen naar de BBSH-doelgroep gegaan, dit is 77%. In de eenzijdige wijken haalden we de norm
ook. De verhuurresultaten wisselen hier wel per wijk. In Morgenstond is 63% van de verhuringen naar de
BBSH-doelgroep gegaan en in de Schilderswijk werd 87% van de vrijgekomen woningen aan de BBSHdoelgroep toegewezen. In de Schilderswijk blijven we aandacht besteden aan de instroom van lage
middeninkomens. In 2013 zijn we hiervoor samen met de gemeente begonnen met nieuwe initiatieven.
Bijvoorbeeld door de mogelijkheden van woningtoewijzing beter te benutten en door gerichte, gebundelde
communicatie van de gemeente en Haag Wonen met deze doelgroep. Maar ook door betaalbare
kluswoningen en bouwkavels aan te bieden in de Schilderswijk.
1
De rechten en plichten van woningcorporaties zijn vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek en de Woningwet. De uitwerking van deze regels staat in
het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). De inkomensgroep die zichzelf niet of in mindere mate zelfstandig op de woningmarkt kan helpen is
met voorrang aangewezen op de sociale voorraad. Deze inkomensgroep wordt de BBSH-doelgroep genoemd.
2
In de gemeente Den Haag liggen gebieden waar de samenstelling van de woningvoorraad en bevolking in hoge mate eenzijdig is. In deze gebieden
vindt herstructurering plaats. De ‘eenzijdige wijken’ van Haag Wonen zijn Zuidwest (Morgenstond, Vrederust, Bouwlust en Moerwijk) en de
Schilderswijk.
Jaarstukken 2013 | 7
Verhuringen aan BBSH-doelgroep bestaande bouw
Verhuurder
Haag Wonen
WoonInvest Den Haag
Totaal
Aantal verhuurde woningen BBSH-doelgroep
1.461
1.127
66
44
1.527
1.171
Percentage BBSH
77%
67%
77%
Europese norm wederom gehaald
De Europa-regeling schreef ook in 2013 voor dat 90% van de verhuringen van zelfstandige en
onzelfstandige woningen worden toegewezen aan huishoudens met een jaarinkomen tot en met € 34.229
(2013). Dit geldt ook voor de verhuringen die via samenwerkingspartners verlopen.
In totaal tellen 1.551 verhuringen mee voor de Europa-regeling. Van deze verhuringen zijn er 1.446
toegewezen aan huurders met een inkomen tot € 34.229, dat is 93%. In de bijlage Verhuringen staat een
overzicht van de toewijzingen per huurcategorie.
Wie huurde in 2013 een nieuwbouwwoning?
In 2013 verhuurden wij 71 betaalbare nieuwbouw woningen met een huurprijs tot € 574,35. Daarvan
werden 49 woningen toegewezen aan de BBSH-doelgroep. Dat is 69%. Meer dan in 2012 (60%), maar nog
steeds onder de norm van 90%. De BBSH-doelgroep die een nieuwbouwwoning heeft gehuurd, heeft in
bijna alle gevallen een betaalbare woning kunnen huren. Onze huur-inkomenstabel geeft inkomens tot de
Europa-grens de mogelijkheid om een woning tot € 574,35 te huren, omdat ook de inkomens tussen de
BBSH-grens en Europa-grens een duurdere woning niet of moeilijk kunnen betalen. Hierdoor is de norm
van 90% (evenals eerdere jaren) niet haalbaar gebleken.
Voor de toewijzing van nieuwe sociale huurwoningen met een maximale huurprijs van € 681,02 aan lage
inkomens (BBSH en lage middeninkomens samen), is de norm van 85% wel gehaald – in totaal wezen we
91% van de sociale nieuwbouwwoningen aan deze groep toe (82 toewijzingen op 90 verhuringen).
Huurders met een bijzondere woonbehoefte
Haag Wonen stelt jaarlijks woningen beschikbaar aan maatschappelijke partners. Zij verzorgen of
begeleiden de bewoners van deze woningen. Het gaat om begeleid zelfstandig wonen en onzelfstandig
wonen. Samenwerkingspartners zijn Stichting Luna, de Kessler Stichting, het Leger des Heils en Impegno.
Aantal verhuurde woningen/eenheden voor begeleid wonen,
per 31 december 2013
Zorginstelling
Maatschappelijke opvang
Ex-psychiatrische patiënten
Zorgjongeren
Totaal
Aantal woningen/eenheden
212
67
97
376
Jaarstukken 2013 | 8
Woningaanbod voor ouderen, per 31 december 2013
Woningtype/verhuurvorm
Seniorenwoningen
Groepswonen door ouderen
Aantal woningen/eenheden
2.049
274
Ouderenwoningen verhuurd via instellingen
WZH Waterhof / De Strijp
Stichting de Thuishaven
Parnassia
Totaal
114
15
15
2.467
Woningaanbod voor lichamelijk gehandicapten, per 31 december 2013
Woningtype/verhuurvorm
MiVa-woningen*
Aantal woningen/eenheden
32
Woningen/eenheden verhuurd via instellingen
Gemiva
Middin /Steinmetz / De Compaan
Stichting Humanitas
St. Zorgverlening 's Heeren Loo
WZH
Totaal
33
66
17
27
5
180
* MiVa-woningen: woningen voor minder validen
Totaal woningen ouderen en lichamelijk gehandicapten
2.467 + 180 = 2.647.
Aantal verhuurde woningen via overeenkomst met samenwerkingspartner in 2013
Zorginstelling
Stichting Luna (zorgjongeren)
Kesslerstichting
(maatschappelijke opvang)
Impegno (maatschappelijke opvang)
Leger des Heils
(maatschappelijke opvang)
Totaal
*Exclusief bulkcontracten
Aantal verhuringen Aantal overgezette contracten Aantal huuropzeggingen
5
n.v.t.
8*
8
1
1
9
8
1
10
2
0
32
11
10
Jaarstukken 2013 | 9
Toegankelijkheid woningbezit
Rolstoeltoegankelijk
Rollatortoegankelijk
0-treden woning
Geen speciale toegankelijkheid
Totaal
Aantal woningen
726
1.556
2.856
17.319
22.457
Percentage
3%
7%
13%
77%
100%
Huisvesting arbeidsmigranten
Het verhuren van woningen specifiek aan arbeidsmigranten, pakt in de praktijk anders uit. Haag Wonen
merkt dat deze huurders meestal opgaan in het normale verhuurproces. Daarnaast is het toewijzen van
woningen volgens de Europese inkomensnorm vaak niet haalbaar – de huishoudens, waarbij tot wel vier
inkomens opgeteld worden, komen boven de inkomenslimiet uit. Daarbij is de huisvesting op basis van
tijdelijke huur niet de kerntaak van een corporatie. Een middenweg is er momenteel niet. We zijn hierover
in overleg met gemeente en ministerie.
We hebben op regioniveau afgesproken dat de corporaties in Den Haag zich inzetten voor het realiseren
van 1.500 woningen voor arbeidsmigranten in de periode 2010 tot 2014. Voor Haag Wonen is dat 100
eenheden per jaar. Eind 2013 zouden 400 eenheden gerealiseerd moeten zijn. Dit blijkt in de praktijk
moeilijk te realiseren: in 2013 waren er 175 arbeidsmigrantenhuurders bij Haag Wonen.
Bij de Mixx Inn in Den Haag Zuidwest hebben we een huurovereenkomst voor de huisvesting van
arbeidsmigranten. De bewoners worden goed opgenomen in de buurt. Dit geldt ook voor arbeidsmigranten
die wonen in de sloopcomplexen Nuts in de Schilderswijk en in de vrije sectorwoningen Drentse Hoek in
Den Haag Zuidwest.
Minder leegstaande woningen in 2013
De leegstand van woningen hebben we met 1,17% in 2013 goed weten te beperken. Het interne proces is
versneld. En we hebben goede afspraken met aannemers over de tijd die werk aan de woning in beslag
neemt nadat een huurder is vertrokken en voordat de nieuwe huurder de woning kan betrekken. Ook vrije
sectorhuurwoningen werden sneller verhuurd. Hier zijn we zeer alert geweest op marktprijzen en werken
we volgens doordachte marketingstrategieën.
De leegstand van ons bedrijfsonroerend goed bleef iets boven de norm. Dat valt te verklaren door
opgeleverd bedrijfsonroerend goed in nieuwbouwcomplexen, die niet aansluitend op de oplevering wordt
verhuurd.
Leegstaande woningen en bedrijfsonroerend goed
Leegstand sociale woningen (exclusief sloop en verkoop)
Leegstand bedrijfsonroerend goed (exclusief sloop en verkoop)
Leegstand vrije sectorhuurwoningen (exclusief sloop en verkoop)
Norm
Resultaat
Resultaat
< 1,25%
< 10%
< 12,5%
1,17%
10,78%
6,26%
€ 1.444.956
€ 538.922
€ 264.986
Jaarstukken 2013 | 10
Huurprijzen
In 2013 heeft Haag Wonen voor het eerst de Verhuurderheffing betaald, een bedrag van € 354.000. Eind
2013 ging de Eerste Kamer akkoord met een structurele invoering van de Verhuurderheffing. Dit betekent
dat Haag Wonen vanaf 2014 € 8,6 miljoen (dat oploopt tot € 14,3 miljoen in 2017) afdraagt aan het Rijk.
Compenserende maatregelen zijn de huurverhoging boven inflatie (1,5 %) en de inkomensafhankelijke
huurverhoging. De inkomensafhankelijke huurverhoging is gebaseerd op het inkomen van de huurder en
kan oplopen tot 4 % boven inflatie. Haag Wonen koos ervoor om in 2013 geen inkomensafhankelijke
huurverhoging in te voeren.
Wel hebben we de maximaal toegestane huurverhoging toegepast, die voor het eerst sinds jaren boven
inflatie lag. De maximale huurverhoging was inflatie plus 1,5%. De inflatie bedroeg 2,5%, dus de maximale
huurverhoging was 4%. De huurverhoging leidde, door dit hogere percentage én de aandacht die de media
aan de inkomensafhankelijke huurverhoging schonk, tot meer bezwaarschriften tegen de huurverhoging.
Woningen in complexen die per 1 juli 2013 waren genomineerd om te slopen, zijn uitgezonderd van de
huurverhoging. Ook woningen die als gevolg van het nieuwe woningwaarderingsstelsel sinds 2011 nog een
huur boven de nieuwe maximaal redelijke huur hadden, hebben we door de huurprijs onder de grens van
€ 681,02 te houden, bereikbaar gehouden voor de lagere inkomens (BBSH en lage middeninkomens
samen). Dit deden we door geen huurverhoging toe te passen of door geen hogere huurprijs toe te staan.
Tot slot is geen huurverhoging doorgevoerd in de gevallen waar de Huurcommissie een uitspraak heeft
gedaan inzake onderhoudsgebreken. De uiteindelijk gerealiseerde gemiddelde huurverhoging is 3,87%.
Jaarstukken 2013 | 11
1.3
Dienstverlening: zicht op de klant
Onze huurders gaven ons in 2013 een 7,2 voor onze dienstverlening. Die dienstverlening moeten we goed
en tijdig uitvoeren, om tevreden huurders te hebben en te houden. Haag Wonen heeft in 2013 vooral
geïnvesteerd in de bereikbaarheid, snelheid en deskundigheid. Met als resultaat dat we telefonisch goed
bereikbaar zijn, het tempo van verhuur en onderhoud is verhoogd en de deskundigheid van onze
medewerkers is verbeterd door coaching en training.
Dankzij ons kwaliteitsmanagementsysteem konden we vanaf dit jaar onze snelheid in processen
nauwkeurig in de gaten houden. Ook de beleving van de klant hebben we telkens getoetst
(klanttevredenheid). Op deze manier zijn we beter in staat snel bij te sturen om het niveau van onze
dienstverlening continu op peil te houden.
Goed bereikbaar
74% van de telefonische oproepen werd in 2013 binnen 30 seconden opgenomen – in 2012 was dit nog
62%. 87% van onze bezoekers aan de balie, wachtte minder dan 10 minuten voordat ze aan de beurt
waren. Ook hier boekten we een beter resultaat dan het voorgaande jaar, toen bedroeg het percentage 69.
In 2013 concentreerden we ons niet alleen op onze bereikbaarheid aan de balie en de telefoon; we hebben
ook onze blik op de toekomst gericht. Juist om te zorgen dat populaire contactmogelijkheden zoals de
telefoon en baliebezoek goed bereikbaar blijven, kijken we naar andere manieren van contact met onze
huurders. Online of juist dicht bij de bewoners in de wijk.
Toekomstig contact met huurders
Onze huurders zijn tevreden met onze dienstverlening aan de balie en via de telefoon. Dit zijn dan ook de
meest populaire manieren om contact met Haag Wonen te hebben. Maar is dat voor de volgende generatie
huurders, die opgroeien in een door online toepassingen gedomineerde omgeving, voldoende? In 2013
hebben we onze bestaande klantcontactkanalen gedegen geanalyseerd en de voorkeuren van onze
huurders op dit gebied onderzocht. Dit onderzoek biedt ons een basis om ook in de toekomst de juiste
kanalen op de juiste manier ingericht te hebben.
We merken daarbij op dat wij een groep huurders zien die niet (meer) mee komt bij online communicatie.
Oudere huurders die vaak geen internetverbinding thuis hebben en dan ook voorkeur blijven houden voor
baliebezoek en telefonisch contact. Opvallend is ook dat wij een toename van baliebezoek van
woningzoekenden zien sinds het verdwijnen van de papieren Woonkrant. Dit zijn ontwikkelingen die we
goed in de gaten willen houden bij het sturen op online communicatie met onze huurders.
Jaarstukken 2013 | 12
1.4
Samenwerken met huurders
Voor onze huurders is de woning die ze bij Haag Wonen huren meer dan vier muren en een dak; zij huren
hun thuis. Een thuis is onderhouden, staat in een plezierige woonomgeving en heeft woonlasten die onze
huurders kunnen opbrengen. Haag Wonen beseft zich dat en werkt daarom samen met bewoners en tal
van partners.
Bewoners en Haag Wonen
Haag Wonen heeft haar huurders nodig om goed werk te leveren. Door samen te werken met
bewonerscommissies, (tijdelijke) bewonerspanels en onze huurdersorganisaties Huurdersvereniging Haag
Wonen en Bewonersraad Haag Wonen krijgen we onmisbare informatie over onze dienstverlening en
voegen we samen met bewoners waarde toe aan onze woningen en buurten.
In 2013 startten zes nieuwe bewonerscommissies. Door onder andere verhuizingen werden er twee
ontbonden. Het totaal aantal bewonerscommissies komt daarmee op 64. Zij vertegenwoordigen 79
wooncomplexen. Dat is 21% van onze wooncomplexen.
Ons contact met bewoners is zoals gezegd onmisbaar in ons werk. Bijvoorbeeld bij – voor bewoners
vaak ingrijpende – gepland onderhoud aan wooncomplexen. Maar onze bewoners nemen ook zelf
het initiatief voor woningverbetering. Van kleine tot grotere projecten. Door bijvoorbeeld met de
buren een hal te schilderen (waarbij Haag Wonen de juiste materialen levert) tot het warm maken
van medebewoners voor de installatie van zonne-energiepanelen.
Nieuwe bewonerscommissies in 2013
Erasmusplein (77 woningen)
Melis Stokelaan (252 woningen)
Alphons Diepenbrockhof (125 woningen)
Hof van Ostade (39 woningen)
Maasstraat e.o. (34 woningen)
Jacob Jordaenstraat/Van Ostadestraat (282 woningen)
Wijk
Moerwijk
Vrederust
Loosduinen
Schilderswijk
Rivierenbuurt
Schilderswijk
Natuurlijk blijft het contact met bewoners niet beperkt tot ‘officiële’ verbanden zoals bewonerscommissies.
Haag Wonen kan bewoners met raad en daad ondersteunen in tal van situaties. Zo hebben wij advies
gegeven bij de oprichting van buurtpreventieteams in Schilderswijk en Zeeheldenkwartier. Om te zorgen
dat onze medewerkers goed uitgerust hun werk in de wijk kunnen doen, investeren wij in hun ontwikkeling.
In 2013 slaagden 26 medewerkers die dagelijks in onze wijken komen, voor hun diploma MBO Wijkbeheer.
Jaarstukken 2013 | 13
Bewonersraad Haag Wonen en Huurdersvereniging Haag Wonen in 2013
Onze huurdersorganisaties Bewonersraad en Huurdersvereniging hebben in 2013 de nodige verandering
gevoeld; allereerst door de wetswijzigingen vanuit de overheid zoals de Verhuurderheffing en de hieraan
gekoppelde inkomensafhankelijke huurverhoging. Ondanks dat Haag Wonen dit laatste in 2013 nog niet
invoerde, zijn de huurderorganisaties meteen actief mee gaan denken over gevolgen en (on)mogelijkheden
voor de huurders van Haag Wonen. En het bleef niet bij meedenken alleen; huurders trokken samen met
Haag Wonen op in (tv-)interviews en gesprekken met politiek leiders waarbij zij het belang van onze
huurders vertegenwoordigden.
Werkgroepen Bewonersraad en Huurdersvereniging in 2013:
Huurbeleid
Wet Maatschappelijke Ondersteuning
Schoonmaak
Tuinen
Servicekosten
Participatie
Regeerakkoord
VvE-beheer
De huurdersorganisaties hebben in 2013 ook (mee) gewerkt aan de uitbreiding van beleidsbeïnvloeding,
eenduidige samenwerking onderling, de oprichting van bewonerscommissies en andere vormen van
bewonersparticipatie.
1.5
Rondkomen & vooruitkomen
Betaalbaarheid vraagt aandacht
De woning die bewoners bij ons huren, moet een thuis blijven – dat betekent natuurlijk allereerst dat de
huurder de huur moet kunnen blijven betalen. Bij Haag Wonen werken we volgens ons eigen Sociaal
Incasso Proces, waarbij we huurders met een (dreigende) huurachterstand actief benaderen. Niet alleen
per brief of telefoon – we gaan ook bij deze huurders op bezoek. We hebben dit proces nog efficiënter
ingericht in 2013.
Dit proces begint al bij het ondertekenen van het huurcontract. We weten eventuele financiële problemen
bij nieuwe huurders te signaleren met gerichte vragen. Op deze manier kunnen we hen – indien nodig –
doorverwijzen naar de juiste instanties, voordat er een betalingsachterstand ontstaat.
Haag Wonen werkt met diverse partijen in Den Haag intensief samen om huurders te helpen die financieel
in de knel komen te zitten. Onder andere met de Kessler Stichting en het gemeentelijk loket Den Haag
OpMaat. In 2013 hebben we 45 nieuwe dossiers vroegtijdig aangemeld bij de Kessler Stichting en 113
Jaarstukken 2013 | 14
nieuwe dossiers bij Den Haag Opmaat. In totaal waren er eind 2013 430 lopende dossiers bij deze
samenwerkingspartners.
De betalingsachterstand van ons totale huurdersbestand is gedaald. Ten eerste doordat we in een vroeg
stadium meteen persoonlijk contact hebben met huurders die achterlopen op betalingen. Daarnaast kwam
een aantal langlopende achterstanden binnen van bedrijfsonroerend goed.
Betalingsachterstand in %
2013
2,98%
2012
3,32%
2011
2,90%
2010
2,64%
Ondanks onze inspanningen om huisuitzetting te voorkomen, zien we in 2013 wederom het aantal
huisuitzettingen vanwege betalingsachterstand stijgen, van 57 in 2011 en 64 in 2012 naar 74 in 2013.
Deze stijging is met name te wijten aan de betalingsproblemen waar veel huurders mee te maken hebben.
Hoewel het ons vaak lukt om de betalingsachterstanden (huurachterstanden, maar ook bijkomende
achterstanden op bijvoorbeeld servicekosten en stookkosten) in totaal niet te laten stijgen, zien we wel dat
we vaker te maken hebben met huurders die echt geen kant meer op kunnen. Het is dan ook een
verdienste van ons Sociaal Incasso Proces én de goede samenwerking met onze partners dat de schade –
ondanks de voelbare gevolgen van de economische crisis – beperkt is gebleven.
Huurders krijgen met ons Sociaal Incasso Proces volop gelegenheid te worden ondersteund door
hulpverlenende instanties waarmee we samenwerken en om hun schulden te betalen (van de eerste
herinneringsbrief tot betalingsvonnis). Ondanks dat we er vroegtijdig bij zijn, lukt het sommige huurders
niet meer om hun andere schulden af te lossen omdat ze geen werk (meer) hebben of een lage uitkering.
Ze zijn dan niet langer in staat de lopende huur te betalen en/of betalingsafspraken te maken over de
betalingsachterstanden. Ontruimen is dan helaas de enige optie.
Ontruiming overlast
Ontruiming onrechtmatige bewoning
Ontruiming onrechtmatige huurachterstand
3
22
74
Beperkte betalingsachterstand in één van de armste wijken
In Den Haag heeft gemiddeld 11,4% van de huishoudens een nét toereikend inkomen. In de Schilderswijk
zie je echter dit gemiddelde flink oplopen, tot boven de 20%. Deze wijk behoort dan ook tot de landelijke
top 10 van armste wijken. Gelukkig zijn hier de betalingsachterstanden beperkt gebleven: 2,93% in
Schilderswijk-West en 3,62% in Schilderswijk-Oost. Het is een compliment voor het merendeel van onze
huurders dat zij zich hebben kunnen handhaven, ondanks hun vaak slechte economische situatie.
Minder woonlasten
Niet alleen de huur van een woning moet betaalbaar blijven voor onze huurders. Stook- en servicekosten
maken ook deel uit van de woonlasten. Door de verbetering van woningen op dit gebied tijdens
onderhoudstrajecten kan Haag Wonen bijdragen aan lagere lasten. Net zo belangrijk echter is het gedrag
van onze huurders zelf. Daarom organiseert Haag Wonen juist bij complexen waar we het energielabel
verbeteren, workshops voor bewoners. Zodat zij weten wat ze zelf kunnen doen voor een lagere
energierekening.
Jaarstukken 2013 | 15
Bij drie complexen - in totaal 819 woningen – hebben wij in 2013 het energielabel met twee tot drie labels
weten te verbeteren. Door bijvoorbeeld vloer- en dakisolatie en het installeren van HR-ketels. Maar ook
met een eenvoudige ingreep als het aanbrengen van LED-verlichting.
Plezierig wonen zonder overlast
Onze bewoners maken van hun woning een thuis. Maar ook de woning zelf en de omgeving waarin de
woning staat, zijn hierin belangrijk. Voldoet de woning? Staat de woning in een prettige buurt? En word je
niet gestoord door herrie, rommel of andere vormen van overlast?
Overlast van buren of buurtgenoten maakt vaak grote inbreuk op het woonplezier van onze huurders. Het
merendeel van de 444 overlastklachten in 2013 gaat – net zoals vorig jaar – over geluid in de woningen. Het
gaat hierbij vooral over schreeuwen of hard praten, harde muziek en geluiden zoals (trap)lopen. Overigens
waren er in totaal minder overlastklachten dan in 2012, toen kwam de teller op 525 meldingen.
Woonoverlastmeldingen
Geluid
226
Strafbare
feiten
58
Vuil
Overig
122
38
Aanpak woonoverlast
Haag Wonen vindt dat bewoners ongestoord, met plezier moeten kunnen wonen. Sinds 2012 werken we
met ons Handboek Woonoverlast. Haag Wonen behandelt alleen schriftelijke klachten. Anonieme klachten
behandelen we wanneer er sprake is van een levensbedreigende situatie. Door zorgvuldige registratie van
overlastklachten kunnen we op elk moment terug kunnen zien wat er met een overlast melding is gedaan.
Dit helpt ons ook om in (uiterste) gevallen contracten met overlastgevers via de rechter te laten ontbinden.
Woonfraude: onrechtmatig gebruik van de woning
Onze woningen zijn voor specifieke huurders – wordt hier misbruik van gemaakt, dan moet de huurder
vertrekken om plaats te maken voor een bewoner die wel aan de eisen en voorwaarden voldoet. Zo
worden onze woningen bewoond door huurders die er recht op hebben.
Vrijgekomen woningen
Opgezegd en opgeleverd door huurder
Vonnis van rechter en opgeleverd door huurder
Vonnis van rechter en ontruimd
Totaal
59
22
6
87
We proberen natuurlijk woningen waarvan misbruik wordt gemaakt, tegen zo laag mogelijke kosten vrij te
krijgen. Met andere woorden, we hebben liever dat de huurder zelf zijn sleutel inlevert dan dat er een
rechter en hoge ontruimingskosten aan te pas moeten komen. Met 81 vrijgekomen woningen zonder
ontruiming versus 6 ontruimingen, zijn we hier goed in geslaagd.
In 2013 zijn 218 dossiers onrechtmatig wonen gesloten. Bij 40% van die gevallen is er een woning
vrijgekomen (87 woningen) en bij 6% (14 woningen) ging het om kleine incidenten en zijn huurder en Haag
Wonen er onderling uitgekomen.
Jaarstukken 2013 | 16
Bij 18% is het dossier gesloten omdat hier geen woonfraude is geconstateerd. Dit gaat zowel om:
dossiers waar na onderzoek bleek dat er geen sprake was van woonfraude
dossiers waarbij melding is afgehandeld, omdat de huur inmiddels beëindigd is, waardoor we geen
uitspraak kunnen doen of er nu wel of niet woonfraude heeft gespeeld
dossiers waarbij na onderzoek de rechter in het voordeel van de bewoner besluit
Bij 35% van de gevallen is om een andere reden het dossier gesloten. Dit hoge aantal komt voort uit het feit
dat we een grote opruimactie hebben gehouden. (Zeer) oude meldingen die al meerdere malen geen
bewijs hebben opgeleverd of waar geen andere meldingen op zijn binnen gekomen, hebben we afgesloten.
Pas wanneer er weer een nieuwe melding komt over datzelfde adres zullen we deze opnieuw oppakken,
maar in die tussentijd doen we geen onderzoek en huisbezoeken.
In totaal zijn er 2013 235 meldingen ontvangen van onrechtmatig wonen. Dit zijn meldingen van bewoners,
de gemeente en collega’s. Circa de helft van deze meldingen krijgt – na onderzoek – een hoge prioriteit en
wordt meteen opgepakt. Op dit moment zijn er 71 dossiers (vaak langlopend) in onderzoek.
1.6
Schone, hele en veilige wijken
Ook een opgeruimde en schone directe omgeving van de woning is belangrijk voor onze huurders. Denk
aan portieken, galerijen en gezamenlijke ruimtes binnen een wooncomplex. Schoonmaak is in eerste
instantie de verantwoordelijkheid van de huurders. Vaak blijkt georganiseerde schoonmaak tegen betaling
het beste te werken. De keuze laten we aan de bewoners van onze wooncomplexen.
Aanpakken van portieken
Thuis komen doe je bij binnenkomst in het portiek. Een rommelig portiek met objecten die er niet horen –
bijvoorbeeld fietsen, vuilniszakken of vergeten dozen – draagt daar niet aan bij en kan zelfs onveilig zijn. In
de Schilderswijk heeft Haag Wonen daarom drie acties ‘leegtrekken portieken’ gedaan, waarbij we 200
portieken hebben aangepakt. Uiteindelijk bleek dat gemiddeld 88% van de objecten door de bewoners zelf
uit de portieken was verwijderd nadat wij lieten weten dat de actie op stapel stond. De resterende 12% van
de objecten is door Haag Wonen verwijderd.
In andere wijken blijkt een ad hoc aanpak van portieken en de directe omgeving van woning effectiever.
Medewerkers van Haag Wonen lopen in de wijk en signaleren hoe opgeruimd de woningcomplexen zijn.
Waar dat nodig is, bespreken we met bewoners hun gedrag. Bewoners ruimen vervolgens zelf het portiek
op en maken gezamenlijk binnentuinen schoon. In de sloopcomplexen Nuts zijn de tuinen opgeknapt in
samenwerking met samenwerkingspartner Voorne Putten en studenten.
Jaarstukken 2013 | 17
Hele wijken
Bewoners, organisaties en Haag Wonen werken dagelijks aan mooie, veilige en schone Haagse wijken.
Soms zijn de projecten kleinschalig. Binnen een complex of straat. Dan weer beslaan ze een hele wijk. Maar
altijd zijn ze in nauw overleg met bewoners en zorgen ze voor een nog prettigere leefomgeving. Een kleine
greep uit de projecten van 2013:
Met onderhoudstrajecten als aanleiding voeren we intensief overleg met bewonerscommissies. Dit deden
we in 2013 bijvoorbeeld met de commissies van Isabellaland, Jacob Catsstraat en Braamstraat. We hebben
het verbeterplan met hen overlegd. Daarnaast hebben wij altijd intensief contact met de
bewonerscommissie bij die complexen waar planmatig onderhoud op de begroting staat. In 2013 heeft de
commissie Trespa (Jacob Jordaensstraat/Van Ostadestraat, 268 woningen) de nieuwe kleur gekozen voor
hun complex uit de kleurenwaaier van Haag Wonen.
Eigen initiatieven van bewoners om de omgeving heler en mooier te maken waren:
Het Kamalhuis (Schilderswijk) heeft de gemeenschappelijke ruimte geschilderd, helemaal op
eigen initiatief. Huurdersorganisatie de Paraplu nodigde zowel collega-corporatie Staedion als
Haag Wonen uit voor twee informatieavonden over vocht/schimmel in woningen.
Jongeren in Laak namen het initiatief om een muur te verven, de bergingsgang op te knappen
en wildplassen te voorkomen. In de Nieuwe Havendwarsstraat hebben we samen met
bewoners de hal lichter gemaakt.
Twee bewoners van de Lozerlaan hebben aangeboden de bergingsdeuren van alle flats een
verfbeurt te geven. Als reactie hierop heeft Haag Wonen de verf aangeschaft. Het resultaat
mag er zijn.
Een aantal bewoners van de flat aan de Dedemvaartsweg heeft aangeboden de voortuin te
onderhouden. Haag Wonen ondersteunde bij de aanschaf van de planten.
Een aantal heren wil de binnentuin van het Erasmusplein bijhouden. Haag Wonen heeft
bijgedragen aan tuingereedschap. De tuin staat er netjes bij.
Veilige wijken
Onze aanpak en samenwerking met de wijkpolitie is in het verleden succesvol gebleken en hebben we dus
ook in 2013 gecontinueerd. Op woningniveau zorgen we voor ingrepen aan de hand van Politiekeurmerk
Veilig Wonen, onze medewerkers houden de directe woonomgeving in de gaten en in 2013 hebben we met
succes de leegstand van woningen en andere panden zo laag mogelijk gehouden.
Samenwerking met partners
Het veiliger maken van wijken en buurten doen we niet alleen. Er vindt veel afstemming plaats met
wijkbewoners, politie, gemeente, jongerenwerk, scholen, religieuze instellingen, sportverenigingen,
ondernemers, winkeliersverenigingen, andere corporaties etc. Door samen te werken bundelen we onze
activiteiten op een efficiënte wijze. Voorbeelden hiervan zijn: Gezamenlijke Aanpak Woninginbraken,
Vrijwilligers als Rolmodellen, Jongeren- en Buurtinterventieteams, Buurtvadersprojecten en afstemming
rondom bijzondere feesten zoals Oud en Nieuw.
Jaarstukken 2013 | 18
PKVW (Politiekeurmerk Veilig Wonen)
Aan de hand van het Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW) krijgen onze woningen onder andere extra
goede sloten en anti-inbraakstrips. De kans op een inbraak neemt daardoor met meer dan 80% af. In 2013
hebben we in totaal 435 woningen van PKVW voorzien. Haag Wonen gaat echter verder. Bijvoorbeeld door
het aanbrengen van verlichting en het laag houden van begroeiing rondom woningen.
Wonen veiliger maken in 2013
Meppelrade
Melis Stokelaan
Coevordenstraat, Leggelostraat, Melis
Stokelaan
Jacob Catsstraat
Grovestinstraat
Jan Luykenlaan
28 woningen
252 woningen
206 woningen
Verlichting en snoeien van struiken
Hekken bij binnentuinen
Snoeien van struiken
435 woningen
248 woningen
145 woningen
Hardenbroekstraat
32 woningen
De Rade
Totaal
111 woningen
1.457 woningen
Aanbrengen PKVW
Verlichting binnentuinen
Verlichting binnentuinen, stangen op
kelderramen
Verlichting, snoeien van struiken, beplating
op kelderramen
Camerabeveiliging
Jaarstukken 2013 | 19
1.7
Afhandeling van klachten
Geschillencommissie Huursector in 2013
Huurders die een klacht hebben over de gang van zaken rond werkzaamheden, de staat van hun woning of
dienstverlening van hun woningcorporatie, kunnen terecht bij de Geschillencommissie Huursector. De
commissie bestaat uit externe, onafhankelijk benoemde deskundigen die de klachten - de geschillen - van
huurders zorgvuldig bekijken. Huurders van corporaties in de regio kunnen aankloppen bij de commissie.
Sinds 1 april 2010 voert Haag Wonen het secretariaat.
Bij de Geschillencommissie Huursector zijn in 2013, 23 geschillen met Haag Wonen ingediend,
onderverdeeld in:
Geschillen 2013
Dienstverlening
Financiële afhandeling
Technisch
Uitvoering onderhoud
Dienstverlening en technische gebreken
Overlast (geluid + hoge boom)
Technisch en financiële afhandeling
3
6
4
3
1
3
3
Aantal lopende zaken uit 2012
Aantal lopende zaken per 31 december 2013
Aantal hoorzittingen in 2013
Aantal geplande hoorzittingen in 2014
0
10
15
1
Hoorzittingen
In 2013 vonden 15 hoorzittingen plaats en is er één ingepland voor 2014. Van de 15 besproken klachten zijn
er 8 ongegrond verklaard. 5 huurders zijn in het gelijk gesteld. Eén zaak is niet ontvankelijk verklaard en een
andere zaak is nog in afwachting van een uitspraak van de Geschillencommissie. De ‘slechte
klachtafhandeling’ heeft voornamelijk betrekking op gebrekkige communicatie tussen huurder en Haag
Wonen; slechte interne communicatie bij Haag Wonen of tussen Haag Wonen en de aannemer(s) of het
niet nakomen van afspraken.
Ontwikkeling ingediende klachten bij de Geschillencommissie Huursector:
2013
2012
2011
2010
23
29
25
7
Jaarstukken 2013 | 20
Arbitragecommissie Haag Wonen
De arbitragecommissie behandelt geschillen tussen bewonerscommissie(s) of huurdersorganisatie(s) en
Haag Wonen. De Arbitragecommissie bestaat uit drie onafhankelijke personen. Eén lid is voorgedragen
door de huurdersvertegenwoordiging (Bewonersraad Haag Wonen en Huurdersvereniging Haag Wonen),
één lid op voordracht van Haag Wonen en het derde lid is onafhankelijk voorzitter en door beide
voorgaande leden benoemd.
De Arbitragecommissie bestaat per 31 december 2013 uit de volgende personen:
Mevrouw mr. Ch. (Christa) Begemann
Mevrouw A.M. (Mieke) Janssens
Mevrouw ir. D.E. Daniëlle) Aldershoff
voorzitter
lid
lid
In juli 2013 is mevrouw Janssens, na twee ambtstermijnen, afgetreden. Om medische redenen heeft
mevrouw Begemann voortijdig afscheid moeten nemen. Beide leden zijn in juli 2013 opgevolgd door:
De heer mr. P.G.A. (Piet) van der Sanden
Mevrouw mr. A.A.C.(Anita) van Perlo-Krols
voorzitter
lid
Er is één klacht ingediend bij de Arbitragecommissie in 2013. Dit gaat om een bewonerscommissie uit de
Schilderswijk. Zij hebben een klacht over servicekosten. De zitting en uitspraak zijn in 2014.
Ontwikkeling ingediende klachten bij de Arbitragecommissie Haag Wonen:
2013
2012
2011
2010
1
0
1
0
Huurcommissiezaken 2013
Huurcommissiezaken gaan meestal over technisch gerelateerde klachten. Daarbij kun je denken aan
gebreken in de woning en de afhandeling van reparatieverzoeken. Ook klachten over de afrekening van
servicekosten kunnen leiden tot een huurcommissiezaak. De uitspraken van de Huurcommissie zijn
bindend. Het aantal huurcommissiezaken is gedaald ten opzichte van het voorgaande jaar.
Aantal huurcommissie
zaken
Gewonnen
Verloren
Nog geen uitspraak
(loopt door in 2014)
Niet ontvankelijk
31
13
10
4
5
Jaarstukken 2013 | 21
2. Onze woningen en
ander vastgoed
Onze bewoners voelen zich thuis in woningen die bij hun persoonlijke situatie en inkomen
passen. Die woningen moeten goed blijven; nu en in de toekomst. Onderhoud van onze
woningen zetten we daarom op nummer 1.
De toekomst van onze woningvoorraad
In 2012 hebben we een nieuwe portefeuillestrategie vastgesteld. Dit omvat de eisen en wensen voor onze
sociale woningvoorraad tot 2025, zodat onze doelgroep ook in de toekomst kan wonen in een woning die
bij hen past. Hoofdpunten in de portefeuillestrategie zijn:
Minimaal 20.700 sociale huurwoningen, waarvan minimaal 68% betaalbaar met huurtoeslag en
minimaal 30% geschikt voor gezinnen (huishoudens met drie of meer personen);
Handhaven van het huidige aantal grote woningen met minimaal vijf kamers en 80 m2 of meer
vertrekoppervlakte;
Minimaal 24% van de woningen zonder trap en drempels; toegankelijk voor ouderen en
gehandicapten;
Maximaal 57% van de sociale huurwoningen ligt in de Schilderswijk of Zuidwest;
Geen energielabels F en G meer (behalve als het technisch gezien echt niet anders kan);
Geen geisers en open verbrandingstoestellen meer;
Een duidelijk toekomstplan voor al onze wooncomplexen;
Minimale waardering van een 7 van de bewoners voor hun woning.
In 2013 vernieuwden wij ons ondernemingsplan. Daarbij hebben we een aantal belangrijke aanvullingen
benoemd op de portefeuillestrategie. Onderzoek wijst uit dat wij op termijn meer woningen voor onze
doelgroep nodig zouden hebben. Onze eigen plannen leiden echter tot een verdere afname van het aantal
woningen. In dit spanningsveld toetsen we onze plannen en stellen ze waar nodig verder bij. We willen –
naast onze inzet voor betaalbare woningen – extra sturen op goedkope woningen. Zodat we onze bijdrage
blijven leveren aan betaalbaar wonen. Hiervoor zijn wel aanvullende middelen nodig. We herijken daarom
onze portefeuillestrategie in 2014 in relatie tot de financiële meerjarenplanning.
Wijkhuurbeleidsplan
Door wijkhuurbeleidsplannen te maken, optimaliseren we de huurinkomsten van de wooncomplexen,
waardoor ze meer rendement opbrengen. Dit doen we door per wijk de bestaande huren te toetsen op:
Marktgerichtheid;
Gewenste opbouw van de huren;
Verhuurbaarheid en betaalbaarheid.
Jaarstukken 2013 | 22
Waar het op basis van deze drie criteria mogelijk is om de streefhuren te verhogen, zullen we dat doen. Dit
zorgt voor extra huurinkomsten die bijdragen aan de financiële gezondheid van Haag Wonen. Daarnaast
kunnen we met extra huurinkomsten waar dat kan, de betaalbaarheid van onze woningen intact houden
waar dat nodig is.
In 2013 hebben we voor alle wijken een wijkhuurbeleidsplan kunnen vaststellen. De geraamde extra
huuropbrengst is circa € 400.000.
De toekomst van complexen
Per 31 december 2013 hebben we voor 297 wooncomplexen een vastgesteld complexbeheerplan (270 in
2012). Met een complexbeheerplan in de hand, hebben we bij een wooncomplex een duidelijk
toekomstplan, waarover we met de huurder kunnen communiceren. Daarnaast bieden
complexbeheerplannen bewonerscommissies een duidelijke basis om met ons over het beheer van het
complex te overleggen.
Bij veertig complexen hebben we nog geen beheerplan kunnen vaststellen. Redenen zijn dat het complex in
onderzoek is of dat het groot onderhoud binnenkort wordt opgeleverd, waardoor een nieuw
complexbeheerplan met onderhoudsplanning nodig zal zijn.
Wijzigingen in de woningvoorraad
Aankopen, opleveringen en verkopen woningen in 2013
Gerealiseerd 2013
Aankopen
3 koopgarant woningen (verkoop onder voorwaarden)
Opleveringen
35 sociale huurwoningen Maasstraat fase 1;
56 sociale huurwoningen voor Wateringse Binnentuinen fase 2;
5 vrije sector woningen voor Wateringse Binnentuinen fase 2.
Verkopen
85
woningen (uit exploitatie; waarvan 2 koopgarant woningen)
5+
woningen (uit voorraad; waarvan 4 koopgarant woningen)
90
Jaarstukken 2013 | 23
Aankopen, opleveringen en verkopen niet-woningen in 2013
Gerealiseerd 2013
Aankopen
geen
Opleveringen
572 m2 maatschappelijk onroerend goed voor Wateringse Binnentuinen fase 2
Verkopen
17 eenheden bedrijfsonroerend goed
(uit exploitatie: 11 eenheden complex Ammunitiehaven en 6 losse objecten)
53 parkeerplaatsen (uit exploitatie: 45 behorende bij verkoop van het bedrijfsonroerend goed
complex Ammunitiehaven en 8 losse objecten)
75 parkeerplaatsen (uit voorraad: 75 parkeerplaatsen De Kroon)
Verkoop grond
In 2013 verkocht:
2.915 m2 Chr. Plantijnstraat
Jaarstukken 2013 | 24
2.1
Onderhoud aan woningen in 2013
Het onderhoud van de woningen van onze huurders staat voor Haag Wonen voorop. Die taak nemen we
heel serieus. Omdat onze huurders comfortabel moeten kunnen blijven wonen in hun huis. Maar liefst 20%
van onze woningen kregen in 2013 een opknapbeurt (planmatig en groot onderhoud).
Het onderhouden van onze woningen doen we op drie manieren:
Dagelijks onderhoud: kleine reparaties die voortvloeien uit dagelijks gebruik van de woningen.
Zoals een kapotte kraan of een deur die klemt;
Planmatig onderhoud: van te voren ingeplande werkzaamheden waarmee we de staat van de
woning gezond houden. Bijvoorbeeld schilderwerk;
Groot onderhoud: een ‘grote beurt’ voor de woningen. Denk bijvoorbeeld aan het aanbrengen van
dak- en gevelisolatie.
De begroting voor de onderhoudslasten 2013 bedroeg € 31,8 miljoen. In 2013 hebben we € 33,3 miljoen
uitgegeven aan onderhoud. Een overschrijding van de begroting van € 1,5 miljoen (ca.5%)
Onderhoudslasten (x € 1.000)
Reparatieonderhoud
Mutatieonderhoud
Contractonderhoud
Subtotaal dagelijks onderhoud
Planmatig onderhoud
Groot onderhoud
Totaal onderhoudslasten
Begroting 2013
7.098
3.928
3.008
14.034
Realisatie 2013
8.373
6.868
2.733
17.974
Realisatie -/begroting
1.275
2.940
-275
3.940
14.442
3.400
31.876
13.448
1.910
33.332
-994
-1.490
1.456
Dagelijks Onderhoud
Met het proces dat we sinds 2012 gebruiken voor het dagelijks onderhoud aan de woningen van onze
bewoners, zijn wij in staat om de bewoner snel en goed van dienst te zijn. Ook geeft deze werkwijze een
beter inzicht in de uit te voeren reparaties. Hierdoor zijn we in de toekomst beter in staat een afweging te
maken voor het noodzakelijk Planmatig Onderhoud. In 2013 hebben wij ruim 35.000 reparatieverzoeken
verwerkt (2012: 32.500). Ruim 25.000 (2012: 20.000) van deze meldingen betroffen kleine en eenvoudige
werkzaamheden. Circa 8.000 (2012: 8.000) meldingen waren complexer. De overige meldingen betroffen
storingen en reparaties aan woningen die klaar werden gemaakt voor nieuwe huurders.
De klanttevredenheid over het uitvoeren van de reparatieverzoeken was goed: onze bewoners gaven ons
een 7,4 voor het gehele proces.
Jaarstukken 2013 | 25
Bij het onderhoud van woningen die van bewoner wisselden (mutatieonderhoud), hebben we in 2013 een
overschrijding op de begroting van € 2,9 miljoen. De kosten in 2013 zijn ten opzichte van 2012 echter iets
lager. We zijn dus over onze begroting heengegaan, maar hebben toch minder uitgegeven dan vorig jaar
(circa 2%). De kosten voor het mutatieonderhoud per woning waren relatief hoog; we besloten een aantal
woongebouwen niet te slopen en verder te verhuren. Dit vraagt om extra inspanningen om de woningen
weer langer mee te laten gaan. Verder is het aantal leegstaande woningen, ondanks de hogere
mutatiegraad in 2013, teruggebracht tot onder de norm van 1,25%. Dit betekende dat we bij meer
woningen zogenoemd mutatieonderhoud hebben uitgevoerd dan begroot. Tenslotte komt er nog veel
extra asbestverwijdering voor: circa € 700.000 (2012: € 800.000).
Planmatig Onderhoud
In 2013 hebben wij bij ruim 3.000 woningen planmatig onderhoud uitgevoerd. Het betreft hier vooral
werkzaamheden, die zorgen dat de technische staat van de woning goed blijft. Zoals houtrot en herstel
buitenschilderwerk, het vervangen van individuele combiketels en het vervangen van dakbedekking en
dakgoten.
Bij planmatig onderhoud nemen we ook de verbetering van de veiligheid mee en het onderhoud dat
benoemd staat in de vastgestelde complexbeheerplannen.
Haag Wonen maakt onderscheid tussen het onderhoud dat juridisch verplicht is en onderhoud dat we
willen uitvoeren. 89% van ons onderhoud is juridisch verplicht. Voor de overige 11% maken we een
zorgvuldige afweging. We baseren die afweging op de noodzaak van de uitstraling van woningen, de
duurzaamheid (verbeteren van energielabels en het vervangen van open verbrandingstoestellen) of met
het vergroten van de bewonerstevredenheid (vernieuwen van keukens, douches en wc’s).
In 2013 is een begin gemaakt met het ontwikkelend beheren van de woongebouwen. Dit betekent dat
werkzaamheden niet langer geclusterd worden, maar uitgesmeerd worden over langere tijd. We voeren
dan bijvoorbeeld werkzaamheden uit wanneer een bewoner verhuist. Op deze manier zijn we continu bezig
om een complex te verbeteren en spreiden we de kosten.
Vervanging van geisers
In de jaren ’80 van de vorige eeuw vonden we in de complexen van Haag Wonen ongeveer 12.000 geisers
en openverbrandingstoestellen. Vanaf medio jaren ’80 zijn we begonnen met het aanbieden van
alternatieve warmwatervoorzieningen. In 2013 hebben we 720 geisers vervangen. Eind 2013 zijn er totaal
ongeveer 8.500 geisers vervangen (70%).
Voor een overzicht van het planmatig onderhoud, zie Bijlage: Planmatig Onderhoud.
Groot onderhoud: woningen beter maken
Groot onderhoud gaat bij Haag Wonen volgens een vast stramien: eerst gaan we in overleg met de (al dan
niet op te richten) bewonerscommissie. We stellen samen met de bewoners een planning op, waarbij we
zoveel mogelijk rekening houden met de wensen van de bewoners. Daarna gaan we pas over tot actie. Zo
zijn onze bewoners van A tot Z betrokken bij de grote beurt aan hun woning.
Jaarstukken 2013 | 26
Met groot onderhoud verbeteren we het wooncomfort van de woningen, brengen we meer diversiteit
aan in ons woningaanbod en leveren we een belangrijke bijdrage aan het energiezuiniger maken van onze
woningen. Daarnaast verbeteren we de marktpositie van de woningen.
In 2012 zijn we gestart met het groot onderhoud van in totaal 819 woningen. Het gaat om de projecten
Isabellaland, Jacob Catsstraat en Braamstraat. In 2013 hebben we deze projecten opgeleverd. Alle
projecten zijn ruim binnen de bestaande begroting uitgevoerd.
Project
Isabellaland
Jacob Catsstraat
Braamstraat
Aantal
Start uitvoering
Oplevering Totale investering
woningen
216
April 2012 December 2013
€ 15,1 miljoen
435
Juni 2012 December 2013
€ 12,5 miljoen
168 Augustus 2012 November 2013
€ 3,5 miljoen
Stappen
energielabel
Van E/F/G naar C
Van E naar C
Van F/G naar B/C
Werk aan woningen: bewoners betrekken
Werken aan woningen betekent ook het betrekken van huurders, zeker als het om bestaande woningen
gaat. Voor zover dat kan willen we dat bewoners zoveel mogelijk met ons kunnen meedenken. Soms lopen
er dagenlang aannemers over de vloer. Communicatie met de bewoners is ook dan zeer belangrijk. Hoe
bewoners onderhoudstrajecten ervaren, dat meten we door middel van bewonersenquêtes. We willen
daarbij minimaal een 7 als rapportcijfer krijgen van onze huurders.
Isabellaland
Het totale wooncomplex Isabellaland bestaat uit drie woongebouwen. De bewoners hebben te maken
gehad met een uitgebreide onderhoudsbeurt aan hun woningen. Een ingrijpende gebeurtenis, waarbij we
constant nauw overleg met de bewoners hebben gevoerd. Met resultaat: de tevredenheid over het
onderhoudsproces voor zowel voor het eerste als het tweede gebouw een 7,4. Bij het derde gebouw
scoorden we zelfs een 8. Het gemiddelde is dus een 7,6. De bewoners waren zeer te spreken over de
verstrekte informatie en de kwaliteit van het uitgevoerde werk. Ook waren ze tevreden over het contact
met de medewerkers van de aannemers en onze contactpersonen. In 2014 is er nog een evaluatie met
aannemer, bewonerscommissie en Haag Wonen.
Jacob Catsstraat
Ook de bewoners aan de Jacob Catsstraat hebben een ingrijpende opknapbeurt aan hun woongebouw
achter de rug. De bewoners gaven de gang van zaken rondom het onderhoud een 7,6. De bewoners zijn
enthousiast over het binnenwerk en de nieuwe, glazen portieken. Ook werd de samenwerking tussen
huurders, Haag Wonen en de bewonerscommissie op prijs gesteld. Haag Wonen maakte in samenwerking
met de commissie nieuwe spelregels voor de wooncomplexen: onderlinge afspraken over burengedrag.
Braamstraat
De bewoners aan de Braamstraat gaven het onderhoudstraject aan hun woningen een 6,8. De bewoners
waren blij met de aanwezigheid van de aannemer tijdens een speciaal spreekuur. Ook zijn ze tevreden met
de verbeteringen in de uitstraling van de woning. Helaas waren ze minder te spreken over het gedrag van
de bouwvakkers. Een punt dat we meenemen in de evaluatie met de aannemer.
Jaarstukken 2013 | 27
Een betere woning door onze huurders
Onderhoud aan de woning is belangrijk voor onze huurders en voor Haag Wonen. Met onderhoud blijven
onze woningen niet alleen in goede staat, maar zorgen we er ook voor dat ze toekomstbestendig zijn. Onze
huurders kunnen ook zelf het initiatief nemen om hun woningen beter te maken. Bijvoorbeeld door Haag
Wonen te vragen om een aanpassing waardoor de woning energiezuiniger wordt, tegen huurverhoging.
Bedrijfsonroerend en maatschappelijk onroerend goed
Haag Wonen heeft reeds in 2012 besloten haar bedrijfsonroerend en maatschappelijk onroerend goed in
principe te verkopen. Bedrijfsonroerend goed is namelijk geen kerntaak van Haag Wonen. We doen dat
nauwkeurig: ons vastgoed gaat niet in de uitverkoop. We verkopen alleen wanneer de opbrengst hoger is
dan de huurinkomsten.
We maken uitzonderingen voor bezit dat een bijdrage levert aan onze volkshuisvestelijke doelstellingen in
het complex of de buurt en waarvan deze doelstellingen niet door andere partijen kan worden
gerealiseerd.
VvE-beheer
Eigenaren van een appartement in een complex worden automatisch lid van een Vereniging van Eigenaren
(VvE). Het beheren van zo’n VvE kan behoorlijk veel voeten in de aarde hebben. Haag Wonen biedt deze
VvE’s haar kennis en ervaring aan in de vorm van VvE-beheer.
Het aantal VvE’s waarvoor Haag Wonen het beheer doet, is gedaald van 231 VvE’s in 2012 naar 229 VvE’s in
2013. Zes nieuwe VvE’s meldden zich aan en drie zegden op. Vijf VvE’s bleken bij een opschoonactie
onterecht nog in het bestand te staan.
Jaarstukken 2013 | 28
Jaarstukken 2013 | 29
3. Onze organisatie en
onze mensen
Haag Wonen staat voor belangrijke uitdagingen. De organisatie heeft te maken met
ingrijpende maatregelen vanuit de overheid en een slecht economisch klimaat. De
organisatie moet bezuinigen om ook in de toekomst het goed onderhouden woningen voor
onze huurders te kunnen blijven garanderen en financieel gezond te blijven.
3.1
Ontwikkelingen binnen de
organisatie
Reorganisatie
De recente ontwikkelingen vragen van de organisatie een toekomstbestendige inrichting, zodat we onze
huurders ook straks goede woningen en goede dienstverlening kunnen blijven bieden en nieuwe
ontwikkelingen adequaat worden opgepakt.
Op projectmatige wijze is gewerkt aan producten die ons in staat stellen om de opgaven waar wij voor
staan, waar te maken. Het directieteam van Haag Wonen is bepalend geweest voor de vormgeving en
uitvoering van de plannen. Op implementatieniveau zijn leidinggevenden en medewerkers betrokken.
De bedoeling van ons werk als uitgangspunt
Dat onze processen goed lopen, is een stevige basis. Een basis waardoor we kunnen werken aan de
bedoeling van onze organisatie: een betaalbare woning voor onze huurders, nu en in de toekomst. We
kozen in 2013 voor een efficiënter en effectiever verdeling van verantwoordelijkheden binnen de
organisatie op grond van onze huurders, onze woningen en onze financiële gezondheid: Klant, Pand en
Rendement. Dit draagt bij tot focus en daarmee tot integrale afwegingen bij het bepalen van onze
strategieën. Deze keuzes hebben in een enkel geval geleid tot structuuraanpassingen die we in 2014
implementeren.
De processen gestroomlijnd. Daardoor kunnen we meer met minder. Door het logisch clusteren van
processtappen en het elimineren van onnodige activiteiten/overdrachtsmomenten.
Tot slot moeten we ook concluderen dat we een aantal werkzaamheden niet of in veel mindere mate zullen
uitvoeren. We hebben daar nu de middelen niet voor of hebben bepaald dat we de werkzaamheden niet
meer rekenen tot onze kernactiviteiten.
Jaarstukken 2013 | 30
(Wets)wijzigingen
Vanaf 2014 moet alle betalingsverkeer in Nederland verlopen via de nieuwe Europese regeling SEPA. Alle
rekeninghouders krijgen in plaats van hun (bank)rekeningnummer een IBAN-nummer. Eind 2013 is Haag
Wonen overgegaan op het gebruik van IBAN-nummers.
Verbetering bedrijfssturing
Om beter grip te krijgen op de resultaten, voortgang en kosten van interne projecten heeft Haag Wonen
een projectmanagementsysteem ingevoerd. Dit systeem is in 2013 ingericht, de betrokken medewerkers
zijn opgeleid en de eerste resultaten zijn zichtbaar.
Het mutatie- en het reparatieonderhoud is uitbesteed aan aannemers. Door de in 2013 verbeterde
rapportages zijn wij nog beter in staat om de contracten met de aannemers te monitoren en de processen
bij te sturen waar nodig.
Informatie- en communicatietechnologie
Om onze bedrijfsgegevens goed beveiligd te houden, zijn alle autorisaties opnieuw bekeken, aangepast en
aangevuld. Op deze manier kunnen alleen daartoe geautoriseerde medewerkers de gegevens bewerken.
Onze wijkbeheerders doen hun werk dagelijks op locatie in de wijk. Zij beschikken sinds begin 2013 over
nieuwe tablets ter ondersteuning van hun werk. Op de nieuwe tablets staan ‘apps’ die helemaal aansluiten
bij de werkzaamheden van de wijkbeheerder. Ook kunnen zij nu via het tablet direct communiceren met de
centrale systemen.
Het huidige Document Management Systeem (DMS) moet worden vervangen door een nieuw systeem
waarmee we eenvoudiger documenten kunnen opslaan en zoeken. Met de aanschaf en inrichting van het
systeem SharePoint in 2013, kan Haag Wonen in 2014 beschikken over een nieuw DMS, over een nieuw
intranet, kennisopslag en -deling, ondersteuning voor vergaderingen en zaakgericht werken. Zaakgericht
werken betekent dat alle gegevens zoals brieven, e-mails, telefoonnotities, dossiers, contracten en
dergelijke die bij één zaak horen, bijvoorbeeld een reparatieverzoek of een melding overlast, voor de
medewerker direct inzichtelijk zijn. Met de toepassing van het nieuwe systeem bespaart Haag Wonen veel
tijd voor opzoeken van informatie en kunnen huurders snel en in één keer worden geholpen.
Jaarstukken 2013 | 31
3.2
Financiële gezondheid
In 2013 communiceerde het WSW een nieuw beoordelingskader en werkwijze voor 2014. De recente
ontwikkelingen in de sector, een nieuwe politieke context en vraagstukken rondom het toezicht vormden
hiervoor de aanleiding. In de nieuwe opzet wordt meer dan in het verleden nadruk gelegd op
risicomanagement. Dit stelsel treedt in 2014 in werking. Het WSW beoordeelt een aantal financiële risico’s.
De uitkomsten van de doorrekeningen volgens WSW-systematiek door Haag Wonen leiden tot de volgende
conclusies. We voldoen aan de dekkingsratio, de ICR (Interest Coverage Ratio) en DSCR (Debt Service
Coverage Ratio). We voldoen niet aan de LTV (Loan to Value) en de solvabiliteit op bedrijfswaarde. Het
beleid van Haag Wonen om de LTV en de solvabiliteit te verbeteren is het verminderen van de lening
portefeuille enerzijds en kostenreductie en opbrengsten-verhoging anderzijds. Het Waarborgfonds Sociale
Woningbouw (WSW) vindt Haag Wonen in 2013 onverminderd kredietwaardig.
Het beleid van Haag Wonen is dat investeringen gefinancierd worden uit verkopen. Er is geen behoefte aan
nieuwe financiering voor vastgoedontwikkeling. Het herfinancieringsplan 2014 is inmiddels gerealiseerd en
bestaat uitsluitend uit herfinanciering van bestaande leningen.
In oktober 2013 ontving Haag Wonen de Toezichtbrief 2013 van het Centraal Fonds voor de
Volkshuisvesting (CFV). Tot in 2012 kregen de corporaties een continuïteits- en een solvabiliteitsoordeel. In
2013 is dit gebundeld in één Toezichtbrief. Het CFV acht onze solvabiliteit te laag ten opzichte van ons
risicoprofiel en geeft aan dat de maatregelen uit het in december 2012 ingediende herstelplan
onvoldoende houvast geven om te constateren dat onze solvabiliteit gaat verbeteren. Het CFV verzocht
Haag Wonen een verbeterplan op te stellen. Eind 2013 zijn de verbetermaatregelen, in feite een
aanscherping van de maatregelen uit het in 2012 ingediende herstelplan, bij het CFV ingeleverd. Deze
verbetermaatregelen zijn ook ingerekend bij de meerjarenbegroting. Inmiddels heeft het CFV het verzoek
gedaan aan Haag Wonen om het verbeterplan nader toe te lichten.
In de brief van Minister Blok (d.d. 5 maart 2014) aan de Tweede Kamer over insolvabele corporaties en
grondposities wordt Haag Wonen genoemd als een van de dertig corporaties met een solvabiliteit (op basis
van bedrijfswaarde) van minder dan 15 procent van het balanstotaal.
Ook naar ons eigen oordeel is de solvabiliteit (zie bijlage Kengetallen) laag. Een belangrijke reden is dat
Haag Wonen als gevolg van de economische crisis veel verliezen heeft moeten nemen op (stopgezette)
projecten. Daarnaast betekent de invoering van (en het niveau van) de Verhuurderheffing een forse aanslag
op de portemonnee van Haag Wonen. We vangen dit op door zoveel mogelijk de ruimte in de huren op te
zoeken en te snijden in onze bedrijfskosten. Hiermee wordt echter de betaalbaarheid van onze woningen
voor onze huurders onder druk gezet. De betaalbaarheid zullen we nauwgezet monitoren. Daarnaast zijn
we bezig om door het aflossen van leningen de balans te verkorten en dus de solvabiliteit te verbeteren. In
2013 is een reorganisatie ingezet die leidt tot een forse verkleining van het werkapparaat en daarmee tot
een verdere verlaging van de bedrijfskosten.
In de in deze jaarstukken opgenomen cijfers is het overheidsbeleid en de hiermee samenhangende
regelgeving ingerekend. Dit betekent dat de Verhuurderheffing oneindig is ingerekend en met een
Jaarstukken 2013 | 32
eventuele tariefverlaging bij de evaluatie is geen rekening gehouden. De compenserende maatregelen (1,5
procent huurverhoging boven inflatie) zijn voor de komende vijf jaar ingerekend. Omdat het huurbeleid per
jaar wordt vastgesteld zit hier een onzekerheid in die Haag Wonen jaarlijks bij de ALM-studie (Asset Liability
Management) bij de begroting in ogenschouw neemt. De voorgenomen aanpassingen in het
woningwaarderingssysteem hebben geen significante effecten op de huurpotentie.
Treasury
Faciliteringsvolume verkrijgen
Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) vindt Haag Wonen in 2013 onverminderd kredietwaardig.
Het WSW verstrekt een faciliteringsvolume voor de borging van nieuwe borgbare leningen, gebaseerd op
de financieringsbehoefte voor de komende drie jaren zoals deze voortvloeit uit de jaarlijks in te dienen
meerjaren kasstroomprognose van de prospectieve informatie (DPI). Hierop zijn aanpassingen mogelijk
door middel van maatwerk (positieve of negatieve claims). Met ingang van 2013 heeft het WSW daaraan
het zogenoemde ‘eigen middelenbeleid’ toegevoegd. Dit beleid houdt in, dat bij verkoop van panden eerst
een evenredig deel van de leningenportefeuille dient te worden afgelost, voordat opbrengsten mogen
worden ingezet voor investeringen. Deze toevoeging moet ervoor zorgen, dat de waarde van het
onderpand, waarop het WSW leningen heeft geborgd, altijd voldoende blijft.
Een belangrijke randvoorwaarde voor het vrijgeven van faciliteit is de eis dat de operationele kasstromen
zich in de komende vijf jaar positief moeten ontwikkelen. Naast de vermogenspositie zijn het dus vooral de
kasstromen die ons beperken in ons investeringsniveau. Het is ook daarom dat onze financiële sturing
vooral gericht is op sturing van de kasstromen.
Minimale financieringslasten
Ook in 2013 heeft Haag Wonen kunnen profiteren van een relatief lage rentestand op de kapitaalmarkt en
de zeer lage rentestanden op de geldmarkt. Door bewust te kiezen voor financiering op de geldmarkt van
aan Euribor gekoppelde Flex Rollover leningen, binnen de hiervoor geldende grenzen, is een aanzienlijke
besparing gerealiseerd ten opzichte van lange financiering. De duration (de gemiddelde resterende looptijd
van de portefeuille gewogen met de contante waarden van de toekomstige kasstromen) is iets gedaald van
10,17 jaar per 31 december 2012, naar 9,47 jaar per 31 december 2013.
Financiering 2013 en herfinanciering 2014
In 2013 is voor € 21 miljoen aan langlopende leningen afgesloten, die allemaal betrekking hebben op
herfinanciering 2014. De gewogen gemiddelde couponrente van de in 2013 afgesloten leningen bedraagt
2,92 %. In 2013 is in totaal € 61,6 miljoen finaal afgelost. De gewogen gemiddelde couponrente van de
gehele portefeuille daalde van 4,21% per 31 december 2012 naar 4,07% per 31 december 2013.
Haag Wonen heeft in 2013 een nieuwe herfinancieringsplan voor 2014 opgesteld. In september 2013 is
gestart met de gedeeltelijke uitvoering hiervan. Er is voor € 21 miljoen aan leningen die in 2014 finaal
worden afgelost herfinanciering aangetrokken. In totaal moet in 2014 € 58,6 miljoen finaal afgelost
worden. Gelet op de verwachte ontwikkeling van de financieringsbehoefte in 2014 zal het niet nodig zijn
alle eindaflossingen in 2014 te herfinancieren.
Haag Wonen heeft haar liquide middelen niet risicovol belegd en heeft geen derivatenportefeuille.
Jaarstukken 2013 | 33
Haag Wonen heeft vier basisrenteleningen. Deze leningen hebben gezamenlijk een hoofdsom van nominaal
€ 56 miljoen op een totale portefeuille van € 805 miljoen. Deze basisrenteleningen zijn vóór 2012
afgesloten.
Fiscaliteit
Fiscale strategie
De fiscaliteit bij Haag Wonen is ondergeschikt aan de volkshuisvestelijke doelstelling. Haag Wonen streeft met in achtneming van fiscale wet- en regelgeving - naar een doelmatige inrichting en organisatie van haar
(administratieve en organisatorische) processen. Op zo’n manier, dat haar effectieve belastingdruk zo laag
mogelijk wordt gehouden. Op die manier kunnen we zoveel mogelijk middelen inzetten voor onze
volkshuisvestelijke doelstelling.
Haag Wonen kiest voor een evenwichtige relatie met de belastingdienst, bij twijfel wordt vooraf afgestemd.
Haag Wonen voldoet aan haar fiscale verplichtingen, verstrekt toelichtingen en geeft de fiscus de
mogelijkheid te controleren. In 2013 is door de fiscus de pro rata BTW aangifte 2007 gecontroleerd. De
correcties die zijn doorgevoerd hebben te maken met interpretatie en of meningsverschillen. Er zijn geen
verhogingen (boetes) opgelegd.
In 2013 heeft Haag Wonen de Algemeen Nut Beogende Instelling-status verkregen. Dit betekent dat wij
gebruik kunnen maken van bepaalde faciliteiten die hieraan zijn gekoppeld (bijvoorbeeld geen
successierechten op schenkingen aan Haag Wonen) .
Omzetbelasting (integratieheffing)
De goedkeuring, waarbij woningcorporaties mochten afzien van integratieheffing, is ingetrokken per 1
januari 2010. De staatssecretaris van Financiën heeft wel een overgangsregeling getroffen die tot 1 januari
2014 geldt. Vervolgens is per 1 januari 2014 de integratieheffing afgeschaft. Haag Wonen past de huidige
regelgeving toe.
Vennootschapsbelasting
Per 1 januari 2008 is Haag Wonen integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. De fiscale
waarderingsregels voor de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 zijn vastgelegd in een met de
belastingdienst overeengekomen Tweede vaststellingsovereenkomst. Haag Wonen heeft deze
overeenkomst ondertekend. In 2013 is de aanslag vennootschapsbelasting 2008 conform aangifte
opgelegd. Wel is een controle (boekenonderzoek) aangekondigd.
Jaarstukken 2013 | 34
Financieel resultaat
Financieel resultaat enkelvoudig 2013 (x € 1.000)
Begroting
2013
Realisatie
2013
Realisatie -/begroting
135.871
-76.784
-34.514
24.573
135.356
-77.348
-33.167
24.841
-515
-564
1.347
268
0
-687
890
518
721
-5.456
-523
721
303
-4.955
-5.456
326
-169
-215
-5.514
-6.000
-169
-5.039
-354
961
-185
Resultaat deelnemingen
Vrijval voorziening vordering op deelneming
Afboeking achtergestelde lening op deelneming
Resultaat voor belasting
0
0
0
0
0
2.721
-1.882
839
0
2.721
-1.882
839
Belastingen
Buitengewone baten en lasten
0
0
0
0
0
0
Resultaat na belasting voor afschrijvingen en waardemutaties
0
0
0
Afschrijvingen en waardemutaties
-36.671
-35.481
1.190
Resultaat
-17.546
-20.149
-2.441
Bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten
Rentebaten en rentelasten
Operationeel resultaat
Verkoopresultaat en waardemutaties voorraden
Afboeking projecten
Geactiveerde productie eigen bedrijf
Toegerekende rente
Resultaat nieuwbouw en herstructurering
Heffing saneringssteun
Verhuurderheffing
Operationeel resultaat
Het operationeel resultaat is beter dan begroot. Dit wordt veroorzaakt door lagere rentelasten. Daar waar
Haag Wonen de regie zelf heeft is het ons in 2013 gelukt goed te sturen. Daar waar wij de regie niet hebben
(overheid, markt) ontstaan de grootste afwijkingen op de begroting.
Resultaat nieuwbouw en herstructurering
Het resultaat nieuwbouw en herstructurering laat een slechter resultaat zien dan begroot. Dit komt met
name door de afwaardering van lopende projecten en het omzetten van projecten naar
sloop/grondverkoop, waardoor de grond tegen marktwaarde in de voorraad wordt opgenomen.
Jaarstukken 2013 | 35
Resultaten voortkomend uit de deelneming
Door het lager rekening courant saldo van de deelnemingen kon een deel van de voorziening voor
incourantheid vrijvallen. Hiertegenover staat dat we de gehele achtergestelde lening van Haag Wonen aan
Haag Wonen Ontwikkeling B.V. hebben afgewaardeerd tot nul.
Afschrijvingen en waardemutaties
De afschrijvingen en waardemutaties betreffen de herwaardering van het commerciële en sociale vastgoed.
Bij het commerciële vastgoed is het de totale herwaardering. Bij het sociale vastgoed betreft de
herwaardering de terugname van eerder genomen onrendabele toppen. Het verschil tussen begroting en
realisatie wordt verklaard door een stijging van de waarde van het sociale vastgoed door hogere huren en
bezuinigingen op de bedrijfslasten. De waarde van het commerciële vastgoed daalt door lagere
marktprijzen en een hogere disconteringsvoet (veroorzaakt door hogere risico-opslagen).
Te verrekenen vennootschapsbelasting
Op basis van de huidige inschatting is het niet waarschijnlijk dat Haag Wonen over 2013
vennootschapsbelasting verschuldigd is. Voor een uitgebreide beschrijving van de inschatting zie pagina
116.
WOZ- waarde
Een indicator van de marktwaarde van onze woningen is de WOZ-waarde. Dat is de waarde die wordt
gegeven aan een woning of een bedrijfsruimte. De getaxeerde waarde van de objecten van Haag Wonen
die vallen in het woningtarief hebben per 2014 (peildatum waardebepaling 1 januari 2013) een WOZ
waarde van bijna € 2,5 miljard. Dat betekent een waardedaling ten opzichte van 2013 (peildatum
waardebepaling 1 januari 2012) van circa € 160 miljoen. De waardedaling bedraagt gemiddeld 6%.
Jaarstukken 2013 | 36
3.3
Sociaal verslag
Haag Wonen houdt de bedrijfslasten – en dus de personeelslasten – zo laag mogelijk. De kostenreductie die
we hiermee kunnen realiseren hebben we nodig om de extra heffingen (Verhuurderheffing,
solidariteitsheffing) van het kabinet te kunnen opvangen en te kunnen blijven investeren in de woningen
van onze huurders.
Daarom zijn processen gestroomlijnd en zetten we ICT in om diverse activiteiten geautomatiseerd te laten
verlopen. Hierdoor kunnen we met minder personeel de werkzaamheden beter uitvoeren. De
adviesaanvraag die hoort bij een personeelsreductie is medio oktober 2013 verzonden aan de
ondernemingsraad. Vlak voor de jaarwisseling hebben zij een positief advies uitgebracht. Vanaf 2014
worden de voorgestelde maatregelen gefaseerd doorgevoerd.
Afname van personeelslasten
Vanaf 2012 hebben we met gedegen analyses bepaald hoeveel personeelsreductie nodig is om onze doelen
te halen. De taakstelling in 2013 is ruim gehaald, zonder dat medewerkers te maken kregen met
gedwongen ontslag. De reductie is voornamelijk behaald door het terugdringen van kostbare interim
krachten, het niet invullen van verschillende vacatures en door waar mogelijk eigen medewerkers in te
zetten voor piekbelasting en de vervanging van ziekte en tijdelijke opvang van vacatures.
Personeelslasten (x € 1.000)
2013
2012
2011
Totaal begroot
20.644
20.910
19.474
Realisatie salarissen en werkgeverslasten
17.881
478
1.238
19.597
17.540
1.067
1.493
16.475
1.616
1.178
20.100
19.269
1.047
810
205
Realisatie uitzendkrachten
Realisatie overige personeelskosten
Totaal personeelskosten
Begroting minus realisatie
Tijdelijke medewerkers
Haag Wonen maakt alleen in uitzonderlijke gevallen gebruik van tijdelijk personeel. Uitzondering is de
dienstverlening aan de telefoon; daarbij worden veel studenten met een tijdelijk contract ingezet. Zij
werken op de momenten dat het nodig is. We hebben met de implementatie van ons
kwaliteitsmanagementsysteem meer zicht op onze bezoekersaantallen en dienstverleningsvraag, waardoor
we efficiënter tijdelijke medewerkers kunnen inzetten.
Jaarstukken 2013 | 37
Aantal medewerkers
Het aantal fte3 steeg in 2012 licht, doordat medewerkers in dienst kwamen die voor 2012 hun
werkzaamheden voor Haag Wonen via derden verrichtten. In 2012 stelden we een eigen team samen dat
reparatieverzoeken behandelt, in plaats van dit uit te besteden aan derden. Hierdoor nam het aantal fte
voor deze activiteit toe in 2012 met 8,07. De kosten voor onderhoud namen hierdoor op jaarbasis af met
€ 400.000,- (prijspeil 2011). Een belangrijke bezuiniging die niet terug te zien is in de personeelslasten.
Wanneer we deze uitbreiding buiten beschouwing laten, bereikten we in 2013 ten opzichte van 2011 een
reductie van ruim 13 fte. Belangrijker dan de afname van het aantal fte, is de afname van kosten gemoeid
met salarissen en overige personeelskosten. Het is gelukt om meer te doen met minder.
Door te werken met vaste medewerkers in plaats van uitzendkrachten voor de vervanging van ziekte en/of
zwangerschap wordt veel geld bespaard. Dit heeft echter wel een ogenschijnlijk negatief effect op het
aantal fte. Op 31 december 2013 bedroeg dit aantal 4,75 fte.
Aantallen
Aantal medewerkers
Percentage leidinggevenden t.o.v. totaal
Aantal FTE
2013
271
10,74%
248,93
2012
280
10,36%
256,26
2011
274
9,49%
254,09
2010
263
10,12%
246,26
Het percentage leidinggevenden lijkt hoog. We verrichtten daarom in 2013 een benchmark over de
aansturing van de organisatie . Hierbij werd duidelijk dat het aantal l niet hoger ligt dan gebruikelijk binnen
de branche. Haag Wonen werkt met veel leidinggevenden die als meewerkend voorman/vrouw, naast de
aansturing van hun team, ook verantwoordelijk zijn voor de uitvoering van reguliere werkzaamheden.
3
Fte staat voor ‘fulltime equivalent’, oftwel de personeelssterkte in relatie tot een fulltime dienstverband.
Jaarstukken 2013 | 38
Reorganisatie
Haag Wonen neemt verschillende maatregelen in de organisatieopbouw en de personeelsomvang. Directe
aanleiding is de druk op de begroting door onder andere de door de overheid ingevoerde
Verhuurderheffing. De veranderingen binnen Haag Wonen hebben echter een doel dat verder reikt dan
dat: een toekomstbestendige organisatie creëren die in staat is flexibel in te spelen op veranderingen die
op haar afkomen.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
Voor een evenwichtige afweging tussen huurder, woning en financiën hebben we de
organisatie op hoofdlijnen hierop afgestemd
Onze processen zijn doorlopen en onnodige handelingen zijn geëlimineerd
We zetten ICT in om te onderzoeken waar stappen in processen automatisch kunnen verlopen
Op basis van de nieuwe processen zijn de functies herzien
Diverse functies zijn samengevoegd om medewerkers schaalbaar en flexibel inzetbaar te maken
We hebben onderzocht welke activiteiten we niet meer of minder doen
Waar nodig zijn afdelingen vervolgens opnieuw ingericht
Het formatieplan is opgesteld met daarin de implementatieplanning van de nieuwe
organisatiestructuur, daarbij sturen we zo veel als mogelijk aan op natuurlijk verloop
Onze medewerkers zijn in 2013 telkens geïnformeerd over de voorgenomen veranderingen
Het ondernemingsplan 2014 – 2017 is in lijn gebracht met de voorgenomen maatregelen
We hebben de ondernemingsraad om advies gevraagd
We ontwikkelden een Sociaal Plan (onderhandeling met de vakbonden liepen eind 2013 nog)
Samenstelling medewerkersbestand per 31 december 2013
Verdeling man/vrouw
2013
143
128
52,77
47,23
man
vrouw
percentage mannen
percentage vrouwen
Verdeling leeftijd
2012
145
135
51,79
48,21
2011
143
125
53,36
46,64
2010
133
124
51,75
48,25
15-24 jaar
25-34 jaar
35-44 jaar
45-54 jaar
55-64 jaar
65 > jaar
10
11
10
7
53
57
52
52
67
72
68
68
81
88
90
86
59
52
48
44
1
0
0
0
2013
2012
2011
2010
Gemiddelde leeftijd in 2013: 44 jaar.
Jaarstukken 2013 | 39
Deeltijd
2013
181
54
30
6
33,21%
Aantal medewerkers 1 fte of meer
Aantal medewerkers tussen 0,75 fte en 0,99 fte
Aantal medewerkers tussen 0,50 fte en 0,74 fte
Aantal medewerkers tussen 0,25 fte en 0,49 fte
Totaal percentage deeltijdwerkers
2012
186
55
30
9
33,57%
Het personeelsverloop
Met het oog op de taakstelling formatiereductie is de instroom van nieuw personeel flink teruggelopen
Vermoedelijk speelt het economische klimaat ook een rol bij het op eigen verzoek beëindigen van de
arbeidsovereenkomst; dat verklaart waarom minder mensen uit dienst treden.
Doorstroming 2013
2013
9
3
6
2012
32
1
31
2011
33
4
29
2010
25
2
23
Medewerkers uit dienst
Waarvan met (vroeg)pensioen
Waarvan in overleg
Waarvan op eigen verzoek
Waarvan einde contract
Waarvan ziek uitdienst > WIA
18
2
6
3
7
0
26
4
7
8
7
0
22
0
3
7
10
2
25
5
3
10
7
0
Medewerkers in en uit dienst
Waarvan in proeftijd
Waarvan tijdelijke vervanging
Waarvan einde contract
Waarvan op staande voet
Waarvan eigen verzoek
Waarvan in overleg
3
0
0
3
0
0
0
10
3
4
2
0
0
1
6
2
1
0
1
1
1
11
1
2
1
2
5
0
Medewerkers in dienst
Waarvan op tijdelijke basis (tijdelijke vervanging)
Regulier
Arbeidsverzuim: gezondere medewerkers
Het doel voor 2013 was een verzuimpercentage van maximaal 4%. Dat hebben we net niet gehaald.
Desondanks zien we dat onze inspanningen wel resultaat hebben gehad – het verzuimpercentage is ten
opzichte van 2012 behoorlijk gedaald.
Haag Wonen boekt vooral goede cijfers als we het langdurig verzuim buiten beschouwing laten. Het korte
en middellange verzuim bedraagt slechts 1,5%. Dat ligt onder het landelijke gemiddelde.
Jaarstukken 2013 | 40
Arbeidsverzuim
2013
2012
2011
2010
4,14%
4,65 %
5,73 %
5,94 %
Inspanningen om het arbeidsverzuim te minimaliseren waren in 2013:
extra inzet op begeleiding van leidinggevenden
aandacht voor medewerkers die frequent verzuimen door gesprekken
strakker sturen op planningscyclus binnen verzuimbeleid en registratie
een andere bedrijfsarts om een frisse en objectieve blik op de organisatie te waarborgen
focus op wat de medewerker nog wel kan in plaats van fysieke beperkingen
Jaarstukken 2013 | 41
4. Governance
4.1
Governancestructuur
De raad van commissarissen en de directeur-bestuurder vinden goed ondernemingsbestuur, ofwel
corporate governance, belangrijk. Op deze manier blijft Haag Wonen ‘in control’ en kan transparant
handelen. De raad van commissarissen en de directeur-bestuurder zijn samen verantwoordelijk voor het
onderwerp governance.
De hoofdlijnen van de structuur bij Haag Wonen zijn:
De rechtsvorm van Haag Wonen is de stichting. De directeur-bestuurder houdt zich bezig met het dagelijks
bestuur van Haag Wonen. De raad van commissarissen ziet toe op de directeur-bestuurder en de algemene
gang van zaken van de stichting. Ook geeft de raad van commissarissen gevraagd en ongevraagd advies. De
Nederlandse Corporate Governance Code en de Governancecode Woningcorporaties zijn leidend voor
Haag Wonen.
De nu geldende Governancecode Woningcorporaties is van juli 2011. Als gevolg hiervan zijn in 2012 de
laatste veranderingen in de governance structuur bij Haag Wonen doorgevoerd. In 2013 zijn geen verdere
wijzigingen aangebracht.
De principes van corporate governance bij Haag Wonen komen tot uitdrukking in de volgende documenten.
het bestuursreglement
het directiereglement van Haag Wonen
de procuratieovereenkomst
het reglement raad van commissarissen Haag Wonen
de profielschets raad van commissarissen Haag Wonen
het profiel van de directeur-bestuurder Haag Wonen
het financieel statuut Haag Wonen
het treasurystatuut Haag Wonen
het investeringsstatuut Haag Wonen
het verbindingenstatuut Haag Wonen
het onafhankelijkheidsprotocol externe accountant
de bedrijfscode Haag Wonen
de klokkenluidersregeling Haag Wonen
Eventueel gewenste wijzigingen in de governancestructuur worden door de directeur-bestuurder eerst ter
goedkeuring voorgelegd aan de raad van commissarissen.
Jaarstukken 2013 | 42
Het toezicht op het bestuur van Haag Wonen bestaat uit intern, extern en
horizontaal toezicht.
Intern toezicht door de raad van commissarissen. Zie paragraaf 4.4.
Intern toezicht door de Ondernemingsraad.
Extern toezicht door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Jaarlijks stelt de
Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een zogeheten ‘oordeelsbrief’ op. Deze brief
gaat in op de prestaties van Haag Wonen in een bepaald jaar. De Minister gaat daarbij in op de
naleving van wetten en andere relevante regels en op de financiële positie als er sprake is van
verscherpt toezicht of sanering.
In november 2013 zijn de conclusies van de oordeelsbrief over het verslagjaar 2012 als volgt:
De Minister ziet bij Haag Wonen geen onrechtmatigheden.
De Minister constateert dat de accountant heeft vastgesteld dat Haag Wonen voldoet aan de
normen voor woningtoewijzing volgens de Europese regelgeving. Hiermee voldoet Haag Wonen
aan de staatssteunregeling.
Haag Wonen staat niet onder verscherpt toezicht en is ook geen saneringscorporatie. Daarom
volstaat de minister met een verwijzing naar de Toezichtbrief 2013 van het CFV in zijn oordeel
over de financiële positie. In oktober 2013 ontvingen wij de Toezichtbrief 2013 van het CFV. Het
CFV is van mening dat het herstelplan van Haag Wonen (van december 2012) onvoldoende is om
de vermogenspositie te versterken. Het CFV vraagt van Haag Wonen om een verbeterplan in te
dienen waarin aanvullende maatregelen zijn opgenomen teneinde de vermogenspositie verder te
versterken. Dit verbeterplan is verstrekt.
Horizontaal toezicht. Er is sprake van horizontaal toezicht wanneer collega-corporaties, gemeenten,
huurdersorganisaties of andere belanghouders ons aanspreken op ons functioneren. Om duidelijk
aan te geven waarop wij aanspreekbaar zijn, heeft Haag Wonen de Aedes-code (voor
woningcorporaties) onderschreven. Haag Wonen heeft in 2013 in overeenstemming met deze code
gehandeld.
4.2
Organisatiestructuur
Als het in het belang is van onze huurders, ontplooit Haag Wonen commerciële activiteiten. Haag Wonen
ontwikkelt en beheert commercieel vastgoed, wanneer dat bijdraagt aan segregatiebestrijding of ten goede
komt aan de woon- en leefkwaliteit in de wijken waar wij werken. Wij zijn voorstander van een eerlijk
speelveld ten opzichte van commerciële partijen.
Om scheiding in activiteiten zichtbaar te maken en risico’s apart te zetten, heeft Haag Wonen
dochterondernemingen. Ook samenwerkingsvormen met externe partijen maken het noodzakelijk
activiteiten onder te brengen in (klein)dochters. De verbindingen die wij zijn aangegaan, zijn noodzakelijk
voor het voldoen aan één of meer prestatievelden.
Jaarstukken 2013 | 43
In 2013 zijn enkele wijzigingen doorgevoerd in de groep. Middels een aandeelhoudersbesluit is Laakhaven
Ontwikkeling B.V. opgeheven. Laakhaven Ontwikkeling B.V. participeerde in de V.O.F.
Ontwikkelingscombinatie Laakhaven West. Deze V.O.F. was, vanwege het stopzetten van de
projectontwikkeling, al per 31 december 2012 beëindigd. Daarnaast is in augustus Aardwarmte Den Haag
V.O.F. failliet gegaan en daarmee ook de vennoten waaronder Haag Wonen Energie B.V. Haag Wonen
Energie B.V. participeerde voor 1/6 in Aardwarmte Den Haag V.O.F. Deze V.O.F. had als doel het
ontwikkelen en realiseren van de exploitatie van een geothermische bron met distributienetwerk en
andere daaraan gerelateerde voorzieningen. Uit de structuur van de Haag Wonen Groep zijn derhalve 3
juridische entiteiten verdwenen.
We waarderen de deelnemingen tegen de netto vermogenswaarde waarin we invloed van betekenis
uitoefenen. ‘Invloed van betekenis’ betekent een financieel belang van vijftig procent of meer. Deze
deelnemingen zijn geconsolideerd in de jaarcijfers.
De delegatie en mandatering tussen Haag Wonen en haar vennootschappen is vastgelegd in het reglement
van de raad van commissarissen, het bestuursreglement en het directiereglement. In deze reglementen
hebben we geregeld, dat zowel voor de toezichts- en bestuursstructuur als voor de financiële limieten de
verantwoordelijkheid ligt bij de raad van commissarissen en het bestuur van Haag Wonen. De
mandateringen zijn verder vormgegeven door procuratieovereenkomsten en volmachten, die we bij de
Kamer van Koophandel hebben gedeponeerd.
De verbindingen zijn we aangegaan omdat we risico’s apart willen zetten en/of omdat we samenwerking
met andere partijen zijn aangegaan.
Jaarstukken 2013 | 44
Raad van Commissarissen
Woni ngstichting Haag
Wonen
33,33%
Sti chting
Woonwagenl ocaties
Sti chting Woonservi cewijken Escamp
100%
Ver. Soci ale Verhuurders Haaglanden
Haa g Wonen Holding B.V.
De verni euwde stad
100%
50%
100%
Haag Wonen
Ontwikkeling B.V.
Aanvan
Vas tgoed II B.V.
100%
Wi jnhavenkwartier
Beheer B.V.
Behe rend vennoot
1%
Aa nvan Vastgoed B.V.
Commandiet
49,5%
Wi jnhavenkwartier
Ontwi kkeling Fase I
C.V.
= Aandeelhouders- en bestuursrelatie
= Bestuursrelatie
= Aandeelhoudersrelatie
= Overige verbinding
Jaarstukken 2013 | 45
Haag Wonen Holding B.V.
Haag Wonen Holding B.V. is een honderd procent dochter van Woningstichting Haag Wonen. De
activiteiten bestaan uit de oprichting, verkrijging en vervreemding, het doen beheren van, het voeren van
directie over en het houden van toezicht op, het deelnemen in en het financieren van vennootschappen.
Per 31 december 2013 is Haag Wonen Holding B.V. bestuurder van Haag Wonen Ontwikkeling B.V., Aanvan
Vastgoed B.V. en Aanvan Vastgoed II B.V. Woningstichting Haag Wonen levert administratieve- en verkoop
diensten aan Haag Wonen Holding B.V.
Gegevens (enkelvoudig) Haag Wonen Holding B.V. (x € 1.000)
Statutaire vestigingsplaats
Oprichtingsdatum
Eigen vermogen ultimo 2013
Kapitaalinbreng Woningstichting Haag Wonen
Omzet 2013
Resultaat 2013
Lening van Woningstichting Haag Wonen aan Haag Wonen Holding B.V.
Aantal personeelsleden in dienst
Wijze van consolidatie
Den Haag
10 augustus 2006
-8.224
0
27
-679
10.000
0
Integraal
Haag Wonen Energie B.V.
Op 12 maart 2008 is Haag Wonen Energie B.V. opgericht. Het is een honderd procent dochter van Haag
Wonen Holding B.V. De vennootschap neemt deel aan de ontwikkeling, aanleg en exploitatie van nieuwe
bronnen van duurzame energie met distributienetwerken en andere daaraan gerelateerde voorzieningen.
Haag Wonen levert diensten aan Haag Wonen Energie B.V. Haag Wonen Energie B.V. is 27 augustus 2013
door de rechtbank failliet verklaard.
Aardwarmte Den Haag v.o.f.
Aardwarmte Den Haag v.o.f. is een samenwerkingsverband tussen twee energieleveranciers, de gemeente
Den Haag en drie woningcorporaties waaronder Haag Wonen. Het samenwerkingsverband heeft als doel
het ontwikkelen en realiseren van de exploitatie van een geothermische bron met distributienetwerk en
andere daaraan gerelateerde voorzieningen. Deze voorzieningen benutten aardwarmte ten behoeve van
warmtevoorzieningen aan woningen en andere afnemers in en rond Den Haag. De vennoten nemen elk
voor 1/6 deel. Aardwarmte Den Haag v.o.f. is 27 augustus 2013 met haar 6 vennoten (waaronder Haag
Wonen Energie B.V.) door de rechtbank failliet verklaard.
Jaarstukken 2013 | 46
Haag Wonen Ontwikkeling B.V.
In 2003 heeft Haag Wonen samen met Kristal N.V. het ontwikkelbedrijf Haag Wonen Kristal B.V. opgericht.
Het aandeel van Haag Wonen is in 2006 bij Haag Wonen Holding B.V. ondergebracht, waarbij de
aandelenverhouding wijzigde naar 95 procent van Haag Wonen Holding B.V. en vijf procent van Kristal N.V.
De oorspronkelijke aandelenverhouding (90/10) is de verhouding waarin Haag Wonen Holding en Kristal
N.V. risico’s en winsten in het ontwikkelingsbedrijf droegen.
Door de ontwikkelingen op de woningmarkt bleek Kristal N.V. niet langer levensvatbaar. Op 30 november
2010 heeft Haag Wonen Holding B.V. de resterende vijf procent aandelen Haag Wonen Kristal B.V.
verworven die in het bezit waren van Kristal N.V. Hiermee is Haag Wonen 100 % eigenaar geworden van de
ontwikkelorganisatie. De naam Haag Wonen Kristal B.V. is vervolgens gewijzigd naar Haag Wonen
Ontwikkeling B.V. Een aantal medewerkers van Kristal N.V. zijn in dienst getreden van Haag Wonen
Ontwikkeling B.V. Per 1 januari 2012 zijn deze medewerkers in dienst getreden van Woningstichting Haag
Wonen, waardoor Haag Wonen Ontwikkeling B.V. weer alleen uit ontwikkelprojecten bestaat.
Gegevens (enkelvoudig) Haag Wonen Ontwikkeling B.V. (x € 1.000)
Statutaire vestigingsplaats
Oprichtingsdatum
Eigen vermogen ultimo 2013
Kapitaalinbreng Woningstichting Haag Wonen
Omzet 2013
Resultaat 2013
Lening van Woningstichting Haag Wonen aan Haag Wonen Ontwikkeling B.V.
Aantal personeelsleden in dienst
Achtergestelde lening van Woningstichting Haag Wonen aan Haag Wonen
Wijze van consolidatie
Den Haag
23 juli 2003
-12.655
18
3.429
-2.218
6.878
0
8.059
Integraal
Samenwerkingsverband herontwikkeling Wijnhavenkwartier (de Kroon)
Voor de ontwikkeling van woningen en commerciële voorzieningen op de kavel van het voormalige
woongebouw ‘de Zwarte Madonna’ in het Wijnhavenkwartier, is Haag Wonen een samenwerkingsverband
aangegaan met MAB. Dit samenwerkingsverband is Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. Haag
Wonen Ontwikkeling B.V. en MAB Development Nederland B.V. doen de projectontwikkeling. Haag Wonen
heeft de sociale huurwoningen afgenomen. Daarnaast heeft Haag Wonen de onverkochte koopwoningen
afgenomen. In 2013 is het commercieel ontwikkelde onroerend goed verkocht aan een belegger. De
samenwerking in Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. bestaat op 31 december 2013 nog slechts uit
de afwikkeling van de afgegeven garanties/depots.
Jaarstukken 2013 | 47
Aanvan Vastgoed B.V.
Aanvan Vastgoed B.V. is commanditair vennoot in Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. en heeft
een aandeel van 49,5 procent. Haag Wonen Holding B.V. is 100 procent eigenaar en bestuurder van Aanvan
Vastgoed B.V.
Gegevens (enkelvoudig) Aanvan Vastgoed B.V. (x € 1.000)
Statutaire vestigingsplaats
Oprichtingsdatum
Eigen vermogen ultimo 2013
Kapitaalinbreng Haag Wonen Holding B.V.
Omzet 2013
Resultaat 2013
Lening van Haag Wonen Holding B.V. aan Aanvan Vastgoed B.V.
Aantal personeelsleden in dienst
Wijze van consolidatie
Den Haag
8 april 2004
-1.826
18
0
-263
3.904
0
Integraal
Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V.
Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. is een commanditaire vennootschap waarin de volgende
vennoten participeren:
De commanditair vennoot MAB Vastgoed Twee B.V. te Den Haag neemt voor 49,5% deel in het kapitaal
van Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V.
De commanditair vennoot Aanvan Vastgoed B.V. te Den Haag neemt voor 49,5% deel in het kapitaal
van Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V.
De beherend vennoot Wijnhavenkwartier Beheer B.V. te Den Haag neemt voor 1% deel in het kapitaal
van Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V.
Het ontwikkelrecht is ingebracht in Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V., en de C.V. wordt bestuurd
door Wijnhavenkwartier Beheer B.V. De heer B.G.M. Moesbergen, directeur Strategie en Vastgoed van
woningstichting Haag Wonen, is lid van de raad van commissarissen van Wijnhavenkwartier Beheer B.V.
Jaarstukken 2013 | 48
Gegevens (enkelvoudig) Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V.
(x € 1.000)
Statutaire vestigingsplaats
Oprichtingsdatum
Eigen vermogen ultimo 2013
Kapitaalinbreng van Aanvan Vastgoed B.V.
Kapitaalinbreng van Wijnhavenkwartier Beheer B.V.
Omzet 2013
Resultaat 2013
Lening van Aanvan Vastgoed B.V. aan Wijnhavenkwartier Ontw. fase 1 C.V.
Aantal personeelsleden in dienst
Wijze van consolidatie
Den Haag
20 april 2004
-2.739
25
1
39.430
284
3.450
0
Proportioneel
Wijnhavenkwartier Beheer B.V.
Wijnhavenkwartier Beheer B.V. is beherend vennoot van Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. en
heeft een kapitaalbelang van 1% in deze C.V. Haag Wonen Holding B.V. heeft een aandelenbelang van 50 %
in Wijnhavenkwartier Beheer B.V.
Gegevens (enkelvoudig) Wijnhavenkwartier Beheer B.V. (x € 1.000)
Statutaire vestigingsplaats
Oprichtingsdatum
Eigen vermogen ultimo 2013
Kapitaalinbreng Haag Wonen Holding B.V.
Omzet 2013
Resultaat 2013
Aantal personeelsleden in dienst
Wijze van consolidatie
Den Haag
20 april 2004
-2.720
9
0
-284
0
Proportioneel
Jaarstukken 2013 | 49
Aanvan Vastgoed ll B.V.
Aanvan Vastgoed ll B.V. is beoogd commanditair vennoot in de GEM Laakhaven West te Den Haag, een nog
op te richten beheer vennootschap. Haag Wonen Holding B.V. bestuurt Aanvan Vastgoed ll B.V. Feitelijk
hebben in 2013 binnen Aanvan Vastgoed II B.V. geen activiteiten plaatsgevonden.
Gegevens (enkelvoudig) Aanvan Vastgoed II B.V. (x € 1.000)
Statutaire vestigingsplaats
Oprichtingsdatum
Eigen vermogen ultimo 2013
Kapitaalinbreng Haag Wonen Ontwikkeling B.V.
Omzet 2013
Resultaat 2013
Aantal personeelsleden in dienst
Wijze van consolidatie
Den Haag
12 maart 2008
14
18
0
0
0
Integraal
Laakhaven Ontwikkeling B.V.
Laakhaven Ontwikkeling B.V. was tot 31 december 2012 vennoot in V.O.F. Ontwikkelingscombinatie
Laakhaven West. Op 24 april 2013 is besloten om tot ontbinding en in liquidatie treding van de
vennootschap over te gaan. Per 8 juli 2013 is de Laakhaven Ontwikkeling B.V. opgehouden te bestaan.
Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden
Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) is een actieve brancheorganisatie, waarin alle zestien
woningcorporaties uit het Stadsgewest Haaglanden beleidsmatig samenwerken. De corporaties zijn
gevestigd in de 9 gemeenten van het Stadsgewest: Delft, Den Haag, Leidschendam-Voorburg, MiddenDelfland, Pijnacker-Nootdorp, Rijswijk, Wassenaar, Westland en Zoetermeer. Samen beheren zij bijna
160.000 woningen. Jaarlijks worden hiervan ruim 12.000 zelfstandige woningen (opnieuw) verhuurd. In
totaal verhuren de SVH-corporaties bijna 35% van alle woningen in de regio Haaglanden. De huishoudens
die door deze corporaties worden gehuisvest behoren vooral tot de BBSH-doelgroep, de lage
middeninkomens en bijzondere aandachts-groepen.
De kerntaken van de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) zijn:
Het ontwikkelen, opstellen en bewaken van de prestatieafspraken met het Stadsgewest Haaglanden.
Het door-ontwikkelen en verzorgen van de regionale woonruimteverdeling voor de Haaglandse
corporaties, waaronder:
het inrichten, beheren en faciliteren van de regionale website www.woonnet-haaglanden.nl, en
de Beter Wonen-krant ten behoeve van de woonruimteverdeling
het inrichten, beheren en faciliteren van het automatiseringssysteem WMS ten behoeve van de
woonruimteverdeling
het inrichten, beheren en faciliteren van het managementinformatiesysteem en het coördineren,
bewaken en het verder ontwikkelen van de nieuwe managementinformatierapporten.
Jaarstukken 2013 | 50
Het behartigen van de belangen van de aangesloten leden en het uitwisselen van kennis en ervaring
over de werkterreinen van de SVH.
De Vernieuwde Stad
De Vernieuwde Stad is een breed platform van corporaties met gelijkgerichte belangen en problemen. De
betrokken corporaties spreken open en ongebonden over gemeenschappelijke thema’s met als doel
beïnvloeding van het landelijke beleid en de publieke opinie. Dat kan binnen en buiten de branche, zonder
dat ze daarmee het bestaan van de brancheorganisatie als zodanig ter discussie stellen. De kracht van De
Vernieuwde Stad is de overtuigingskracht. De Vernieuwde Stad laat van zich horen met argumenten.
Aedes
Haag Wonen is lid van Aedes. Aedes is de branchevereniging van woningcorporaties in Nederland. De
ongeveer vierhonderd leden van Aedes werken, vanuit bijna duizend vestigingen en werkmaatschappijen,
aan duurzaam en betaalbaar wonen in leefbare buurten en woonkernen. Aedes maakt zich sterk voor de
condities waaronder woningcorporaties als maatschappelijke ondernemingen hun werk kunnen doen en
voert hiertoe ook lobby. Aedes geeft voorlichting en informatie en initieert onderzoek en
productontwikkeling. Aedes is tevens werkgeversvereniging.
Nationaal Renovatie Platform
Haag Wonen is sinds 2011 partner van het Nationaal Renovatie Platform. Dit is een onafhankelijke stichting,
die duurzaam gebruik van de bestaande gebouwde omgeving door renovatie en transformatie bevordert.
Zij spant zich in voor het behartigen van het belang van hergebruik van de bestaande gebouwde omgeving
en het bevorderen van kennis en professionaliteit op het vakgebied van renovatie en transformatie. De
stichting wordt gesteund door partners, die uit de breedte van de vastgoed-, bouw- en ontwerpsector,
financiële en maatschappelijke organisaties komen.
Stichting Woonwagenlocaties
In 1998 hebben de Haagse corporaties het eigendom en het beheer van een aantal
woonwagenstandplaatsen overgenomen van de gemeente Den Haag. De corporaties hebben het beheer en
onderhoud van de standplaatsen ondergebracht in de gezamenlijke Stichting Woonwagenlocaties. Deze
stichting heeft de uitvoering van het beheer aan een gespecialiseerd bedrijf uitbesteed. De corporaties zijn
alleen eigenaar van de standplaatsen, niet van de woonwagens. Deze zijn in eigendom van de bewoners of
van de gemeente.
Het aandeel van Haag Wonen bedraagt een derde deel van het resultaat van alle woonwagenlocaties. De
bestuurders van Haag Wonen, Vestia en Staedion vormen het bestuur. De stichting heeft geen personeel in
dienst. Het beheer is uitbesteed en Vestia verzorgt de administratie.
Stichting Woonservicewijken Escamp
De Stichting Woonservicewijken Escamp heeft als doel diensten te ontwikkelen op het gebied van wonen,
zorg en welzijn in Escamp. Het bestuur bestaat uit gemandateerde vertegenwoordigers van tien
instellingen. Haag Wonen vaardigt één bestuurslid af.
Jaarstukken 2013 | 51
Transacties met verbonden partijen
In 2013 heeft één transactie met verbonden partijen plaatsgevonden anders dan uit reguliere
overeenkomsten volgend.
Verkoop woningen Eden
In 2013 heeft Woningstichting Haag Wonen besloten 6 woningen en één parkeerplaats aan te kopen van
Haag Wonen Holding B.V. Deze eenheden zijn aangekocht omdat de ten doel gestelde verkoop niet lukte.
Woningstichting Haag Wonen kan de woningen exploiteren en op termijn – bij mutatie– alsnog verkopen.
Haag Wonen Holding B.V. heeft ultimo 2013 geen vastgoed meer in bezit. De verkoopprijs bedroeg
€ 1,88 miljoen en is verrekend middels rekening courant.
Rente rekening couranten
Tussen Woningstichting Haag Wonen en Haag Wonen Holding B.V. bestaat een rekening courant
overeenkomst. De rentevergoeding bedraagt 0,59%.
Tussen Haag Wonen Holding B.V. en Haag Wonen Ontwikkeling B.V. bestaat een rekening courant
overeenkomst. De rentevergoeding bedraagt 0,59%.
Tussen Woningstichting Haag Wonen en Haag Wonen Ontwikkeling B.V. bestaat een rekening
courant overeenkomst. De rentevergoeding bedraagt 4,21%.
Tussen Haag Wonen Holding B.V. en Aanvan Vastgoed B.V. bestaat een rekening courant
overeenkomst. De rentevergoeding bedraagt 2,54%.
Jaarstukken 2013 | 52
Organigram Woningstichting Haag Wonen per 31 december 2013
Directeur-Bestuurder
C.F. van Dreven
P&O
Communicatie
Bestuursassistent
Woonbedrijf
Directeur
K. van Oijen
Beleid
Wonen &
Wijken
Wijkteam
Schilderwijk
West
Wijkteam
Schilderswijk
Oost
Wijkteam
Centrum
Oost
Team
Commerciël
e Verhuur
Wijkteam
West
Wijkteam
Zuidwest
Bedrijfsbureau
Planmatig
Onderhoud
Strategie en
Vastgoed
Directeur
B. Moesbergen
Bedrijfsvoering
Directeur
R. Koppen-Kreyne
Secretariaat
Klant &
Kwaliteit
Interne
Audit Team
Bedrijfsjuristen
Managementassistent
Managementassistent
VVE beheer
Reparatiever
zoeken
Klantcontact
centrum
Inkoop en
Fac.Management
Informatisering
& Automatisering
Automatisering
Documentair
Informatie
Management
Financiën &
Control
Financiële
Administratie
Strategie &
Beleid
Vastgoedadvies &
Ondersteuning
Ontwikkeling &
Realisatie
Huurdersondersteuning
Jaarstukken 2013 | 53
4.3
Bestuur
Procedureel
Haag Wonen kent een verantwoordelijkheidsstructuur van:
de raad van commissarissen (RvC).
het directieteam (DT), bestaande uit de directeuren Strategie en Vastgoed, Bedrijfsvoering en
Woonbedrijf en de directeur-bestuurder. Het team vergadert één maal per twee weken.
Drie managementteams (MT), het MT Strategie en Vastgoed, MT Bedrijfsvoering en het MT
Woonbedrijf. De MT’s vergaderen één maal per twee weken.
Het management team adviseert de directeur. De directeuren participeren in het directieteamoverleg en
leggen verantwoording af aan de directeur-bestuurder. De bevoegdheden van de directieleden zijn
geregeld in het directiereglement en de procuratieovereenkomst. De bevoegdheden van de directeurbestuurder zijn geregeld in het bestuursreglement.
Samenstelling bestuur
Het bestuur van Haag Wonen bestaat uit mevrouw drs. Karin (C.F.) van Dreven. Zij is sinds 1 maart 2009
werkzaam in deze functie. In 2013 was mevrouw Van Dreven 56 jaar. Haar nevenfuncties zijn: Lid Platform
De Vernieuwde Stad, Bestuurslid Sociale Verhuurders Haaglanden, Voorzitter van het bestuur Theater aan
de Schie en Lid van de Raad van Commissarissen van SBR (Stichting Bouw Research). Mevrouw Van Dreven
is lid van het Adviescollege faculteit ‘Real Estate and Housing’ van TU Delft en bestuurslid van de
Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties.
Taak- en werkwijze
Woningstichting Haag Wonen heeft als statutair werkgebied de gemeenten Den Haag, Delft, Leidschendam,
Nootdorp, Pijnacker, Rijswijk, Voorburg, Wassenaar en Zoetermeer. Feitelijk is Haag Wonen alleen
werkzaam in Den Haag. Haag Wonen heeft doel en missie uitgewerkt in een ondernemingsplan voor de
jaren 2010 tot en met 2014 met de titel ‘Thuis in Den Haag’. Gelet op de vele veranderingen in de omgeving
van Haag Wonen hebben we de opstelling van een nieuw ondernemingsplan vervroegd. In 2013 hebben we
doel en missie uitgewerkt in een nieuw ondernemingsplan voor de jaren 2014 tot en met 2017 met de titel
‘Welkom Thuis’. We hebben het ondernemingsplan opgesteld na gesprekken met bewoners, medewerkers,
volkshuisvestelijke experts, de gemeente en partners uit de zorg en maatschappelijke opvang.
De doelstellingen uit het ondernemingsplan en de prestatieafspraken worden jaarlijks in een jaarplan met
meetbare prestaties vertaald. Dit gebeurt voor de organisatie als geheel en per bedrijfsonderdeel. In de
tertaalrapportages en het jaarverslag wordt gerapporteerd over de behaalde resultaten en de voortgang
van het ondernemingsplan. Het jaarverslag is besproken met de medewerkers, de gemeente Den Haag, de
huurdersorganisaties en belanghebbenden uit de zorg en maatschappelijke opvang. Uit de evaluatie van
het jaarverslag en deze gesprekken volgt een directiebrief die als basis dient voor het jaarplan en de
Jaarstukken 2013 | 54
begroting voor het volgende jaar. In 2013 hebben we richting gegeven aan het proces, door aan de
voorkant kengetallen, normen en kaders te formuleren.
Haag Wonen streeft naar een permanente invulling van integraal risicomanagement. Risicomanagement is
een vast onderdeel van de jaarlijkse planning- en controlcyclus. De bestuurder heeft ook in 2013 een
zogenoemd In Control Statement aangeboden aan de raad van commissarissen. Hierin is opgenomen welke
risico’s mogelijkerwijs op Haag Wonen afkomen en op welke wijze hierop geanticipeerd wordt.
Onderdeel van de reguliere jaarplan en begrotingscyclus is het scenario-denken. Door dit scenario-denken
zijn we beter in staat om bij risicovolle situaties tijdig te reageren. In 2013 zijn extra scenario’s
doorgerekend. In het voorjaar met betrekking tot het woonakkoord en in het najaar (begrotingscyclus) met
betrekking tot varianten op de verhuurdersheffing. De uitkomsten gebruiken wij bij de discussies met
externe partijen over de toekomst van de woningmarkt en de corporaties maar ook bij het verstrekken van
informatie aan onze toezichthouders.
Het directieteam vergadert één maal per twee weken. Tijdens deze bijeenkomsten komen onderwerpen
aan bod als de voortgang van het jaarplan, nieuwe ontwikkelingen en projecten en de samenwerking met
andere partijen.
Bij de besluitvorming over maatschappelijke investeringen weegt het directieteam de maatschappelijke
voordelen af tegen het financiële rendement. Uitgangspunt voor de beoordeling van de maatschappelijke
voordelen, zijn het ondernemingsplan en de prestatieafspraken met de gemeente en de regio.
Uitgangspunt bij de beoordeling van het financiële rendement is het minimaal noodzakelijke
weerstandsvermogen.
In 2013 ontvingen wij een Toezichtbrief van Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Het Centraal Fonds
voor de Volkshuisvesting is van mening dat de vermogensontwikkeling bij Haag Wonen de komende jaren
niet voldoende is. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting vraagt een verbeterplan waardoor de
vermogenspositie verbeterd. Inmiddels is een plan, gebaseerd op aanscherping van reeds ingezette
maatregelen, verzonden.
Naast de besluiten die de goedkeuring van de raad van commissarissen nodig hebben, heeft het bestuur in
2013 met het directieteam vooral gesproken over:
Gevolgen van het woonakkoord en de hieraan gekoppelde verhuurderheffing
Organisatie ontwikkeling (toekomstbestendig transformeren)
Het opstellen van het ondernemingsplan
Maatschappelijke en financiële scores van de vastgestelde en doorgerekende complexbeheerplannen
(asset management)
Wijkhuurbeleidsplannen
Voortgang Key Performance Indicators.
De beoordeling door het WSW van de kredietwaardigheid van Haag Wonen
Stand van zaken (verkoop)leegstand
Jaarstukken 2013 | 55
Directieteam
Haag Wonen heeft een directieteam dat bestaat uit de directeur-bestuurder en drie niet-statutaire
directeuren. Naast de directeur-bestuurder bestaat het directieteam uit:
mevrouw drs. Ria (R.J.M.) Koppen-Kreyne MRE MRICS , directeur Bedrijfsvoering
de heer ir. Bart (B.G.M.) Moesbergen MRICS, directeur Strategie & Vastgoed
de heer mr. Kees (K.J.) van Oijen, directeur Woonbedrijf
Samenwerking
De directies van de drie Haagse woningcorporaties voeren vier maal per jaar bestuurlijk overleg met de
gemeente Den Haag. In dit overleg komt in elk geval de voortgang van de prestatieafspraken aan de orde.
Het ambtelijk Beleidsoverleg Wonen en diverse thema-overleggen bereiden het overleg voor. Daarnaast
werken we ook op uitvoeringsniveau samen met de gemeente, bijvoorbeeld in het dagelijks beheer van
onze woningen en de directe woonomgeving of wanneer een bewoner huurachterstand heeft en hij nog
meer problemen heeft.
Haag Wonen is actief lid van de vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden. Mevrouw C.F. van Dreven,
directeur-bestuurder, neemt zitting in het SVH-bestuur. Mevrouw C. F. van Dreven heeft binnen SVHverband geparticipeerd in de taskforce arbeidsmigranten. Medewerkers van Haag Wonen nemen deel aan
de SVH-Beleidsgroep en diverse SVH-werkgroepen.
Haag Wonen is actief lid van De Vernieuwde Stad, het discussieplatform van grootstedelijke corporaties.
Haag Wonen neemt deel aan de werkgroepen Prijsbeleid en Financiën van De Vernieuwde Stad.
Voor een overzicht van alle samenwerkingsverbanden en convenanten: zie Bijlage: Convenanten.
4.4
Raad van commissarissen
De raad van commissarissen heeft bij de totstandkoming van dit jaarverslag gebruik gemaakt van een
checklist voor toetsing aan de Governance Code Woningcorporaties. De raad is van mening dat dit verslag
voldoende inzicht geeft in het functioneren en de werkwijze van de raad.
Taak en werkwijze
Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de raad van commissarissen de volgende
werkvormen:
Bijeenkomsten
De raad van commissarissen heeft in 2013 vijf maal vergaderd in aanwezigheid van het bestuur.
Voorafgaand hieraan is de auditcommissie eveneens vijf maal bij elkaar geweest. De vergaderingen zijn
goed bezocht en er was geen significante afwezigheid van één van de leden.
Jaarstukken 2013 | 56
Overleg met belanghouders
Op 20 februari 2013 heeft de raad van commissarissen het jaarlijkse overleg gevoerd met de
huurdersorganisaties. Op 26 juni 2013 heeft het jaarlijkse overleg met de ondernemingsraad
plaatsgevonden.
Bijeenkomsten Huurdersvereniging Haag Wonen en de Bewonersraad Haag Wonen
De commissarissen J. Bauer en mevrouw E. Kaya hebben de nieuwjaarsreceptie van de
huurdersvereniging Haag Wonen bijgewoond op 15 januari 2013.
De jaarlijkse algemene vergadering van de huurdersvereniging op 16 april 2013 is bijgewoond door de
heer J. Bauer en mevrouw E. Kaya.
Mevrouw E. Kaya heeft de raadvergaderingen van de Bewonersraad bijgewoond op 23 april 2013 en
18 september 2013.
Stakeholdersbijeenkomst
Op 16 oktober 2013 is er een stakeholdersbijeenkomst geweest. Tijdens de bijeenkomst met de raad van
commissarissen, de directie en de stakeholders van Haag Wonen is de mogelijkheid gegeven te reflecteren
op ons nieuwe ondernemingsplan. Waar zien de stakeholders aanknopingspunten om de samenwerking te
versterken of welke onderwerpen kan Haag Wonen aanscherpen om de samenwerking te verbeteren in de
komende periode.
Excursie
Van vrijdag 19 tot en met zaterdag 20 april 2013 is er voor de raad een excursie georganiseerd naar de wijk
Klarendal in Arnhem. De heer Gerrit Breeman, directeur bestuurder Volkshuisvesting Arnhem heeft een
toelichting gegeven over de wijk Klarendal, waarna de raad hier een rondleiding heeft gekregen. In deze
wijk zijn de resultaten van de integratie aanpak inmiddels zichtbaar geworden.
Zaterdag 20 april 2013 is er een ontmoeting geweest met een delegatie van de RvC van Volkshuisvesting
Arnhem. Op basis van de rondleiding door Klarendal was er gelegenheid tot het stellen van vragen aan de
leden van de RvC van Volkshuisvesting over wijkontwikkeling en toezicht.
Rondleiding Isabellaland
Op 26 juni 2013 hebben de RvC leden een rondleiding gekregen in het project Isabellaland waar een
verbeterplan in uitvoering is. De woningen zijn verduurzaamd en het woongebouw heeft een facelift
ondergaan. Dit project is in nauwe samenwerking met de bewonerscommissie tot stand gekomen.
Themabijeenkomsten
Op 8 november 2013 is er een bijeenkomst georganiseerd met de raad van commissarissen en de directie
van Haag Wonen rondom het thema leefbaarheid. Aan de hand van casuïstiek is besproken tegen welke
dilemma’s Haag Wonen aanloopt in de wijken in het post-Vogelaar tijdperk. Over het algemeen was er
steun voor de keuzes die werden gemaakt.
Jaarstukken 2013 | 57
Informatievoorziening
De raad van commissarissen ontvangt het prestatieoordeel van de Minister van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijkrelaties, de beoordelingen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale
Woningbouw, inzicht in de jaarcijfers van de Geschillencommissie Huursector, verslagen van het
beleidsoverleg tussen de huurdersorganisaties en Haag Wonen en benchmarkinformatie. Verder blijft de
raad op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen door informatie uit de organisatie, krantenknipsels,
vakliteratuur en door het lidmaatschap van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties.
Samenstelling
De raad van commissarissen van Haag Wonen bestaat uit zes leden. Twee leden worden benoemd op
bindende voordracht van de huurders(organisaties) en één lid op voordracht van de ondernemingsraad.
Profielschets
De raad van commissarissen kent een profielschets. De raad beziet regelmatig of dit profiel nog voldoet of
moet worden aangepast. De profielschets beschrijft de algemene en specifieke deskundigheden en de
persoonlijke kwaliteiten waarover leden van de raad en de auditcommissie dienen te beschikken. De
profielschets is in 2013 besproken vanwege het vertrek van de heer H. Breukink. De profielschets is
aangevuld om tot een passende vervanging te komen.
Persoonlijke gegevens en deskundigheid
Per 1 april 2013 is de vicevoorzitter van de raad van commissarissen Henk Breukink afgetreden als lid van
de raad van commissarissen van Haag Wonen. De heer Breukink heeft gedurende ruim vier jaar diverse
functies binnen de raad bekleed: vicevoorzitter, lid van de remuneratie- en auditcommissie. De heer mr.
drs. J.J.H.M. van Gennip heeft hem opgevolgd als vicevoorzitter van de RvC van Haag Wonen.
Per 26 juni 2013 is mevrouw drs. T. Siertsema MBA benoemd als lid van de raad van commissarissen voor
een periode van vier jaar. De referenties van mevrouw Siertsema zijn op verzoek van de raad gecontroleerd
door het Nationaal Register. Mevrouw Siertsema heeft aan een introductieprogramma van twee dagdelen
deelgenomen. Hierin heeft zij de eerste dag op 3 september 2013 de module ‘Financiën’ doorlopen. Een
presentatie over het Strategisch Voorraad Beleid stond op het programma van de tweede introductiedag
op 12 september 2013.
Jaarstukken 2013 | 58
Persoonlijke gegevens raad van commissarissen per 31 december 2013
De heer mr. J.E.
Bauer
De heer mr. drs.
J.J.H.M. van Gennip
De heer mr. M. van
der Kallen
Mevrouw drs. E.A.
Kaya MA
De heer drs. D. J.
Schrijer
Mevrouw drs. T.
Siertsema MBA
Functie
in RvC
Voorzitter
Leeftijd
60
Vicevoorzitter
Lid
62
Lid
41
Lid
47
Lid
56
53
Deskundigheidsgebied
Bestuurlijk en sociaalmaatschappelijk
Sociaal-maatschappelijk,
welzijn/zorg en justitie
Financieel-economisch en
juridisch
Leefbaarheid, openbare orde,
immigratie en integratie
Lokaal bestuur, stedenbeleid en
wijkaanpak.
Financieel-economisch
(voormalige) Functie
Voorzitter raad van bestuur
zorginstelling
Voorzitter raad van bestuur
Reclassering Nederland
Directeur/eigenaar bedrijf
Beleidscoördinator bij ministerie
van Veiligheid en Justitie
Burgemeester gemeente
Zwijndrecht
Algemeen directeur Uneto-VNI
Mevrouw E.A. Kaya en de heer J.E. Bauer zijn benoemd op voordracht van de huurdersorganisaties. De heer
J.J.H.M. van Gennip is benoemd op voordracht van de ondernemingsraad.
Alle commissarissen hebben hun (relevante) nevenfuncties gemeld. De raad heeft deze gecontroleerd op
mogelijke belangenverstrengeling. Een lijst met deze nevenfuncties is voor inzage beschikbaar op internet
en via het bestuurssecretariaat. De raad heeft de onafhankelijkheidscriteria voor verwanten getoetst, zoals
opgenomen in de Governancecode Woningcorporaties en verklaart zijn taken als raad van commissarissen
onafhankelijk te kunnen uitvoeren.
Rooster van aftreden raad van commissarissen
De heer mr. J.E. Bauer
(voorzitter)
De heer mr. drs. J.J.H.M. van Gennip
(vicevoorzitter)
De heer mr. M. van der Kallen
Mevrouw drs. E.A. Kaya MA
De heer drs. D. J. Schrijer
Mevrouw drs. T. Siertsema MBA
Benoeming
Herbenoeming
Herbenoeming
Aftredend per
12-12-2006
12-12-2009
01-07-2012
01-07-2015
16-12-2008
23-05-2006
24-11-2010
19-09-2012
26-06-2013
16-12-2011
23-05-2009
24-11-2014
19-09-2016
26-06-2017
16-12-2014
23-05-2012
16-12-2017
23-05-2015
24-11-2018
12-09-2020
26-06-2021
Aanwezigheid reglement RvC
De raad van commissarissen heeft een reglement vastgesteld, dat de Governancecode Woningcorporaties
(1 juli 2011) als uitgangspunt hanteert. In dit reglement zijn zoveel mogelijk de richtlijnen van de
Governancecode verwerkt.
Jaarstukken 2013 | 59
Evaluatie van het eigen functioneren
De raad van commissarissen heeft de zelfevaluatie in 2013 afgerond . Hier is een externe adviseur bij
betrokken geweest. De evaluatie heeft geleid tot een aantal verbetervoorstellen, o.a. omtrent de
totstandkoming van een toezichtkader.
Toezicht
Meer dan financieel toezicht
De raad van commissarissen richt zich in zijn rol als toezichthouder naast toezicht op de financiële aspecten
ook op de volkshuisvestelijke aspecten en leefbaarheid. Toetsing vindt plaats aan de hand van het
ondernemingsplan, het jaarplan en de begroting. In het jaarplan legt Haag Wonen haar doelstellingen en
activiteiten op de BBSH-velden vast. De tertaalrapportages leveren informatie over de behaalde resultaten
op deze velden en over het financiële resultaat. Vanaf het eerste tertaal bevat de tertaalrapportage een
prognose van de winst- en verliesrekening per 31 december. Bij (beleids)voorstellen buiten het jaarplan en
de begroting, toetst Haag Wonen de effecten aan de doelstellingen van het ondernemingsplan en aan het
risicoprofiel.
De raad van commissarissen van Haag Wonen houdt eveneens toezicht op de verbindingen die Haag
Wonen heeft. Dit toezicht wordt onder meer uitgevoerd door de beoordeling van de begroting, de
voortgang via tertaalrapportages en de jaarrekeningen van de verbindingen. Sinds 2012 maakt Haag
Wonen kenbaar hoe zij voldoet aan de Governance Code via een artikelsgewijs overzicht. Dit publiceert zij
op internet en ligt ter inzage bij het bestuurssecretariaat.
Risicobeheersing
Bij de goedkeuring van het jaarverslag en de jaarrekening over 2012, heeft de raad op 24 april 2013
gesproken met de accountant. De managementletter is op 27 november 2013 met de accountant
besproken.
Haag Wonen toetst jaarlijks haar begroting aan het risicoprofiel via een ALM-studie (Asset Liability
Management). Op basis van deze studie weet de raad waar zich mogelijke risico’s kunnen voordoen in
bepaalde scenario’s en hoe deze risico’s kunnen worden beheerst gedurende de looptijd van de
meerjarenbegroting. Aan de hand van deze studie ziet de raad van commissarissen toe op de borging en
uitvoering van de interne beheersingsmaatregelen. Ook het In Control Statement van de bestuurder,
waarin zij aandacht besteedt aan de hard en soft controls en aan een omgevingsanalyse, maken onderdeel
uit van de risicobeheersing in brede zin. Het risicomanagement is een vast onderdeel geworden van de
jaarlijkse planning- en controlcyclus.
Naar aanleiding van het rapport van bevindingen van de accountant, stelt Haag Wonen jaarlijks een
actiepuntenlijst op. De auditcommissie bewaakt de afhandeling van deze lijst nauwkeurig.
Integriteitsonderzoek
Mr. René Craemer heeft in opdracht van het bestuur in het eerste kwartaal van 2013 een onderzoek
gedaan naar de mate waarin de zorg voor integriteit is ingebed in de organisatie en het management van
Jaarstukken 2013 | 60
Haag Wonen. Dit onderzoek bestond uit het raadplegen van documenten en interviews met de leden van
de raad van commissarissen en ca. 30 medewerkers van Haag Wonen. Uit dit onderzoek blijkt dat Haag
Wonen een integere organisatie is, die in control is. De nadruk is gelegd op de vraag hoe de integriteit te
borgen binnen de organisatie. In de bedrijfsprocessen zijn de belangrijkste stappen al gezet. Integriteit
binnen Haag Wonen wordt vertaald in de strategie en cultuur van de organisatie. Op 27 november 2013
heeft er een ontmoeting plaats gevonden tussen de raad en de heer Craemer.
Goedkeuring bestuursbesluiten
De raad heeft in 2013 ingestemd met de volgende bestuursbesluiten:
RvC reglement
Vaststelling van de jaarstukken 2012
Ondernemingsplan Haag Wonen 2014 – 2017
Verkoop BOG De Kroon
Auditplan 2013
Jaarplan en begroting 2014
Treasury Jaarplan 2014
WSW volmacht hypotheekverstrekking
Aanpassing verkooplijst
Uitvoering van de taakopdracht van de commissies in het boekjaar
De belangrijkste onderwerpen die de raad van commissarissen in 2013 heeft besproken, zijn:
de organisatieontwikkeling
het ondernemingsplan 2014 – 2017
het jaarplan, de begroting en het jaarverslag*
de tertaalrapportages*
de treasuryrapportages*
omgevingsanalyse
de gevolgen van het regeerakkoord*
de ontwikkelingen en trendbreuken in de volkshuisvesting
gevolgen EU-beschikking*
ALM-studies – financiële scenario’s*
de financiële ruimte in de begroting en de meerjarenbegroting*
de financiële positie van Haag Wonen*
de liquiditeitsprognose*
de omvang van de projectenportefeuille inclusief de verplichtingen van Haag Wonen*
de achtervang voor projecten met niet verkochte koopwoningen
de participatieovereenkomst (en de verhouding tussen de huurdersorganisaties)
de regionale en de lokale prestatieafspraken
de wijkaanpak
intern en extern toezicht
het financieel statuut*
het treasury statuut*
Jaarstukken 2013 | 61
de bevindingen en adviezen van de afdeling Intern Audit Team*
de interne organisatie
de strategie, besturingsfilosofie en topstructuur van Haag Wonen
de bedrijfslasten*
de beoordeling van het functioneren van de accountant
de beoordeling van het functioneren van de bestuurder
de oordeelsbrief 2012
Corporaties in Perspectief 2012
Geothermie
* dit betreft punten waarover de auditcommissie de Raad van Commissarissen heeft geadviseerd.
Het jaarplan Interne Controle heeft Haag Wonen in februari 2013 aan de raad van commissarissen
voorgelegd.
4.5
Beoordelingsbeleid en
bezoldigingsbeleid in 2013
Uitgangspunten beloning
Binnen de sector woningcorporaties is een beloningscode van toepassing, de Sectorbrede Beloningscode
Bestuurders Woningcorporaties (SBBW). De beloning van de directeur-bestuurder van Haag Wonen valt
ruim binnen het maximum van deze code. Bij indiensttreding van de directeur-bestuurder van Haag
Wonen, mevrouw drs. C.F. van Dreven, is de Raad van Commissarissen overigens uitgegaan van de Izeboudregeling. De beloning van de bestuurder voldeed toen ook aan die regeling.
Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector
De regels ten aanzien van de bezoldiging voor de (semi)publieke sector zijn vastgelegd in de Wet normering
bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Deze wet is per 1 januari 2013 van
kracht. In de WNT is vastgelegd dat topfunctionarissen mogen niet meer verdienen dan het wettelijke
maximum: de WNT-norm. Jaarlijks wordt dit bedrag vastgesteld in een ministeriële regeling.
Topfunctionarissen moeten altijd openbaar maken wat zij verdienen, of dit nu meer of minder is dan de
norm. Voor de bestaande contracten en aanstellingen geldt een overgangsregeling. De gemaakte
salarisafspraken blijven daarbij nog vier jaar gelden. Hierna wordt het salaris in drie jaar teruggebracht naar
de norm.
Per 1 januari 2014 geldt voor topfunctionarissen van woningcorporaties een eigen sectorale norm. Deze
norm is afhankelijk is van het aantal verhuureenheden en de grootte van de gemeente. De WNT-norm voor
2013 bedraagt € 228.599.
Jaarstukken 2013 | 62
Bezoldiging van de directeur-bestuurder
Beloning volgens Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en
semipublieke sector (WNT)
Naam
Beloning
Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen
Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies)
Bezoldiging volgens de WNT
Functie
Duur van het dienstverband in boekjaar
Omvang van het dienstverband
Door de werkgever betaalde sociale-verzekeringspremies
Verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband
Naam en functie of functies die tijdens het dienstverband zijn bekleed
Het jaar waarin het dienstverband is geëindigd
2013
Mw. C.F. van Dreven
€ 164.751
€ 5.773
€ 39.525
€ 210.049
directeur-bestuurder
01-01-2013 tot en met 31-12-2013
36 uur per week (1fte)
€ 8.838
niet van toepassing
directeur-bestuurder
niet van toepassing
Mevrouw C.F. van Dreven is in 2009 op 1 maart gestart in haar functie als bestuurder. Bij indiensttreding is
de raad van commissarissen uitgegaan van de Izeboud-regeling. De beloning van de bestuurder voldeed
aan die regeling. Mevrouw C.F. van Dreven ontvangt een vergoeding voor een OV-jaarabonnement als
onderdeel van het mobiliteitsbudget. De beloning van de bestuurder kent geen variabele component in de
zin van bonussen en tantièmes. Er is geen afvloeiingsregeling vastgelegd. Met de bestuurder is bij
aanstelling een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd aangegaan. De keuze voor onbepaalde tijd is
gemaakt vanuit het belang van Haag Wonen.
Een verlenging, nieuwe aanstelling of overeenkomst vanaf 1 januari 2013 moet vanzelfsprekend wél aan de
WNT te voldoen. Wijzigingen in aanstellingen en overeenkomsten in de periode tussen aanvaarding van de
wet in de Tweede Kamer op 6 december 2011 en inwerkingtreding van de WNT op 1 januari 2013 vallen
niet onder het overgangsrecht.
De bezoldiging van mevrouw C.F. van Dreven komt in 2013 niet boven het bezoldigingsmaximum.
Jaarstukken 2013 | 63
Bezoldiging van de directie
Beloning volgens Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en
semipublieke sector (WNT)
Naam
Beloning
Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen
Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies)
Bezoldiging volgens de WNT
Functie
Duur van het dienstverband in boekjaar
Omvang van het dienstverband
Door de werkgever betaalde sociale-verzekeringspremies
Verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband
Naam en functie of functies die tijdens het dienstverband zijn bekleed
Het jaar waarin het dienstverband is geëindigd
2013
Mw. R.J.M. Koppen-Kreyne
€ 144.215
€0
€ 30.880
€ 175.095
directeur bedrijfsvoering
01-01-2013 tot en met 31-12-2013
36 uur per week (1fte)
€ 9.253
niet van toepassing
directeur bedrijfsvoering
niet van toepassing
De bezoldiging van mevrouw R.J.M. Koppen-Kreyne komt in 2013 niet boven het bezoldigingsmaximum.
Beloning volgens Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en
semipublieke sector (WNT)
Naam
Beloning
Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen
Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies)
Bezoldiging volgens de WNT
Functie
Duur van het dienstverband in boekjaar
Door de werkgever betaalde sociale-verzekeringspremies
Omvang van het dienstverband
Verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband
Naam en functie of functies die tijdens het dienstverband zijn bekleed
Het jaar waarin het dienstverband is geëindigd
2013
Dhr. B.G.M. Moesbergen
€ 135.663
€ 5.565
€ 30.175
€ 171.403
directeur strategie en vastgoed
01-01-2013 tot en met 31-12-2013
€ 9.241
36 uur per week (1 fte)
niet van toepassing
directeur strategie en vastgoed
niet van toepassing
De bezoldiging van de heer B.G.M. Moesbergen komt in 2013 niet boven het bezoldigingsmaximum.
Jaarstukken 2013 | 64
Beloning volgens Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en
semipublieke sector (WNT)
Naam
Beloning
Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen
Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies)
Bezoldiging volgens de WNT
Functie
Duur van het dienstverband in boekjaar
Omvang van het dienstverband
Door de werkgever betaalde sociale-verzekeringspremies
Verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband
Naam en functie of functies die tijdens het dienstverband zijn bekleed
Het jaar waarin het dienstverband is geëindigd
2013
K.J. van Oijen
€ 136.179
€0
€ 29.072
€ 165.251
directeur woonbedrijf
01-01-2013 tot en met 31-12-2013
36 uur per week (1 fte)
€ 9.224
€ 31.672
directeur woonbedrijf
2013 (31-12-2013)
De bezoldiging en uitkering wegens beëindiging van het dienstverband van de heer K.J. van Oijen komt in
2013 niet boven het maximum.
Bezoldiging van de Raad van Commissarissen
In 2013 is de honorering van de Raad van Commissarissen niet verhoogd. De bedragen die in 2012 zijn
uitgekeerd zijn bruto vergoedingen. Voor de bezoldiging van commissarissen kwam in 2013 een bedrag van
€ 63.009 (2012: € 66.401) ten laste van Woningstichting Haag Wonen en haar dochter- of
groepsmaatschappijen. De bezoldiging van de commissarissen is als volgt:
Bezoldiging raad van commissarissen
De heer mr. J.E. Bauer
De heer drs. H.W. Breukink
De heer drs. J.J.H.M van Gennip
De heer mr. M. van der Kallen
Mevrouw drs. E.A. Kaya
De heer drs. D. J. Schrijer
Mevrouw drs. T.Siertsema MBA
Functie
Voorzitter
Vicevoorzitter/auditcommissie
(afgetreden per 31 maart 2013
Vicevoorzitter
Lid/auditcommissie
Lid
Lid
Lid/auditcommissie (vanaf 26 juni 2013)
Bezoldiging
€ 14.487
€ 3.018
€ 10.865
€ 12.073
€ 9.658
€ 9.658
€ 3.250
€ 63.009
De maximale bezoldiging van de raad van commissarissen is geregeld binnen de Wet Normering
Topinkomens. Het maximum voor leden en voorzitters bedraagt 5% respectievelijk 7,5% per kalenderjaar
van de voor de betreffende instelling geldende maximum bezoldiging. Voor 2013 geldt voor leden een
maximum bezoldiging van € 11.428 per jaar, en voor de voorzitter € 17.142 per jaar. In 2013 zijn de
4 De bezoldiging de heer drs. H.W. Breukink bedraagt op jaarbasis € 11.974
5 De bezoldiging van mevrouw drs. T.Siertsema MBA bedraagt op jaarbasis € 6.500
4
5
Jaarstukken 2013 | 65
vergoedingen van de leden de heer drs. H.W. Breukink en de heer mr. M. van der Kallen boven het
maximum uitgekomen. Zij zijn beiden aangetreden voor aanvang van de WNT en vallen binnen het
overgangsregime van de WNT.
4.6
Beoordelen functioneren externe
accountant
Deloitte is per 1 januari 2010 aangetreden als nieuwe accountant bij Haag Wonen. De evaluatie van de
externe accountant is tijdens de vergadering van 26 juni 2013 met de raad besproken. De raad wil de
samenwerking met de accountant continueren.
4.7
Remuneratiecommissie
De remuneratiecommissie adviseert de commissarissen over het functioneren, de beoordeling en beloning
van het bestuur. In verband met het vertrek van de heer Breukink en de benoeming van de heer Van
Gennip tot vicevoorzitter van de raad van commissarissen is de samenstelling van de
remuneratiecommissie met ingang van 1 april 2013 veranderd.
Remuneratiecommissie
Tot 1 april 2013
Vanaf 1 april 2013
de heer J.E. Bauer en de heer H.W. Breukink
de heer J.E. Bauer en de heer J.J.H.M. van Gennip
Uitgangspunten beoordeling
De directeur-bestuurder van Haag Wonen is in vaste dienst. Dit brengt met zich mee dat de bestuurder
jaarlijks beoordeeld wordt op het functioneren.
De remuneratiecommissie van de Raad van Commissarissen heeft kort na het verslagjaar het functioneren
van de directeur-bestuurder in het verslagjaar beoordeeld. Geconstateerd werd dat zij de
resultaatafspraken 2013 met de Raad van Commissarissen naar tevredenheid heeft gerealiseerd. De Raad
van Commissarissen heeft geoordeeld dat Haag Wonen zich zowel intern als extern onder haar leiding in
2013 goed heeft ontwikkeld. Ook op het aandachtspunt van de bedrijfsprocessen zijn goede verbeteringen
geconstateerd. Met haar zijn goede resultaatafspraken voor 2014 gemaakt.
Arbeidsvoorwaarden
De vigerende en aanstaande wetgeving laten ons – ondanks onze tevredenheid over het functioneren van
de bestuurder – geen andere ruimte dan het toepassen van de indexatie in 2014.
De raad van commissarissen zal zich met de bestuurder zodra daar aanleiding toe is beraden op de
consequenties van de staffel bij de WNT.
Jaarstukken 2013 | 66
4.8
Auditcommissie
De auditcommissie adviseert de raad van commissarissen over voorliggende financiële onderwerpen In
verband met het vertrek van de vicevoorzitter van de raad de heer H. Breukink is de samenstelling van de
auditcommissie veranderd.
Auditcommissie
Tot 1 april 2013
Van 1 april tot 26 juni 2013
Vanaf 26 juni 2013
4.9
de heer H. Breukink en de heer M. van der Kallen
de heer M. van der Kallen en de heer J.E. Bauer
de heer M. van der Kallen en mevrouw T. Siertsema
Controle van de financiële
verslaggeving
In 2013 is de controle van de financiële verslaggeving uitgevoerd door Deloitte. Deloitte is benoemd door
de raad van commissarissen tot externe accountant van Haag Wonen. De externe accountant heeft op 24
april 2013 de vergadering van de raad van commissarissen bijgewoond. In deze vergadering is het verslag
van de accountant besproken en de jaarrekening/ het jaarverslag goedgekeurd. Ook de resultaten van de
interim controle zijn besproken. Met de directeur-bestuurder is het proces van controle van de
jaarrekening geëvalueerd.
Jaarstukken 2013 | 67
4.10 Maatschappelijke verantwoording
en beleidsbeïnvloeding
Betrokkenheid bij bewoners, wijk en corporatie is een terugkerend element in het beleid van Haag Wonen.
Onze inzet is dat ons handelen vanuit een dagelijkse betrokkenheid vorm krijgt, ook in onze
maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding. Hieronder lichten we een aantal onderwerpen
toe.
Prestatieafspraken voor de regio Haaglanden en voor de stad Den Haag
Prestatieafspraken maken duidelijk wat de corporaties en wat de gemeenten doen in de regio en de stad.
De huurdersorganisaties geven ons advies over de prestatieafspraken. De regionale prestatieafspraken
lopen van 2010 tot 2015. De lokale prestatieafspraken hebben dezelfde looptijd en zijn in oktober 2011
ondertekend door de Gemeente Den Haag, Haag Wonen, Vestia en Staedion, na een positief advies van de
huurdersorganisaties.
Eind 2014 lopen de huidige regionale en lokale prestatieafspraken af. In 2013 zijn regionale en lokale
initiatieven gestart om te komen tot nieuwe prestatieafspraken, die ingaan per 1 januari 2015. De regionale
prestatieafspraken maken we met het Stadsgewest Haaglanden – dat straks wordt opgenomen in de
nieuwe grotere Metropoolregio. Dit betekent ook dat de huidige huisvestingsverordening komt te
vervallen. Hoe de huidige regio een plekje krijgt in de Metropoolregio en hoe de agenda Wonen er dan uit
komt te zien, is nog niet duidelijk. De gemeenten in de regio gaan er nu van uit dat ze ook met de
Metropoolregio met elkaar zullen samenwerken.
Belanghoudersoverleg
In 2013 hebben we besloten om ons ondernemingsplan te vernieuwen. De ontwikkelingen in de afgelopen
periode in de corporatiesector waren dusdanig dat een herijking van onze missie op zijn plaats is. We zijn
ons daarmee bewuster van wat onze mogelijkheden zijn en wat wij daarbinnen kunnen bereiken.
In het ondernemingsplan zijn missie en hoofdthema’s uitgewerkt. Onze doelstelling als corporatie hebben
we aangescherpt. Daarbij kijken we goed naar de absolute basis van ons werk. Die basis kunnen we –
wanneer onze middelen dat toelaten – uitbreiden. Daarbij staat voorop dat we waarde toevoegen; aan
onze woningen en aan onze dienstverlening. Liefst in samenwerking met onze huurders en partners. De
komende vier jaar bekijken we per jaar hoe missie en hoofdthema’s ons zo goed mogelijk kunnen leiden in
de situatie van dat moment. Zo kunnen we koersvast opereren, maar toch inspelen op veranderingen in
ons werkveld.
Daarbij betrekken we ook partijen van buiten de organisatie: onze huurders en samenwerkingspartners.
We blikken met hen terug en kijken vooruit om tot nog betere resultaten te komen. Zo hebben we veel
frequenter ruggenspraak met belanghebbenden, eerder signaleren wanneer bijsturing noodzakelijk is en
vervolgens snel op nieuwe situaties, wensen en mogelijkheden inspelen. Zo blijven de wensen van
Jaarstukken 2013 | 68
huurders, maatschappelijke partners en samenleving ook in roerige tijden veel beter leidraad bij de
activiteiten van Haag Wonen.
Ook heeft de Raad van Commissarissen een jaarlijks overleg met de Bewonersraad en de
Huurdersvereniging en onze Ondernemingsraad. In dit overleg stemmen de gesprekspartners af welke
onderwerpen belangrijk zijn in het werk dat Haag Wonen uitvoert.
In 2013 hebben we een aantal bijeenkomsten georganiseerd rondom de totstandkoming van ons
ondernemingsplan; met onze bewoners, met onze medewerkers en een bijeenkomst waarbij zowel
bewoners, partners uit de wijk als onze RvC-leden aanwezig waren. Er vonden mooie discussies plaats over
bijvoorbeeld het begrip thuis. Is daarin nu wel of niet een rol van de corporaties. Of het woord eerlijk.
Plaats je dit nu wel of niet in je missie en hoe komt dat over op de mensen die dat lezen.
Haag Wonen heeft structureel overleg met de huurdersorganisaties: de Bewonersraad Haag Wonen en de
Huurdersvereniging Haag Wonen. Wij hebben dit vastgelegd in een participatieovereenkomst en werken
gezamenlijk volgens die overeenkomst. Daarnaast hebben wij op verschillende thema’s zoals schoonmaak
of tuinonderhoud werkgroepen geformeerd waarbij de huurdersorganisaties en Haag Wonen gezamenlijk
werken.
Wij overleggen ongeveer 4 x per jaar met de gemeente en de drie grote corporaties op bestuurlijk niveau.
Hierbij gaat het onder meer over de voortgang van de prestatieafspraken. De prestatieafspraken zijn breed,
dus ook de agenda van het overleg kent een brede volkshuisvestelijke agenda. Variërend van de huisvesting
van arbeidsmigranten, de slaagkansen van woningzoekenden tot het functioneren van VvE’s.
Ook overleggen we op ambtelijk niveau in dezelfde samenstelling ongeveer 1 x 6 weken. Ook hierbij is een
brede volkshuisvestelijke agenda, maar komen meer uitvoeringsgerichte zaken aan de orde.
Verder zijn er op diverse onderwerpen overleg met de gemeente, die veelal voortkomen uit de
convenanten die wij hebben. Zoals tegengaan huisuitzettingen of begeleid wonen.
Ook op wijkniveau is er meer op uitvoeringsniveau overleg. De wijze daarop verschilt per wijk. Daarnaast is
het bestuurlijk overleg krachtwijken gekoppeld aan het regulier bestuurlijk overleg.
Strategisch voorraad beleid
In het strategisch voorraadbeleid werkt Haag Wonen op verschillende manieren samen. Op stedelijk niveau
maken we afspraken met de gemeente en collega-corporaties over de omvang van de sociale
woningvoorraad. Van daaruit hebben we op wijkniveau overleg over de individuele plannen van de
corporaties en wat dat betekent voor de ontwikkeling van de wijk.
Daarnaast bespreken we de opzet en de voortgang van ons strategisch voorraadbeleid met onze
huurdersorganisaties. Op complexniveau bespreken we het beheerplan met de bewonerscommissie. Zij
heeft hierover adviesrecht. In de uitvoering betrekken we bewoners bijvoorbeeld bij de kleurkeuze van hun
complexen. We gebruiken hiervoor de Haag Wonen kleurenwaaier ’36 kleuren voor Den Haag’, dit geeft
een duidelijk kader en mooie resultaten in de samenwerking met de bewoners.
Jaarstukken 2013 | 69
Vanuit de participatieovereenkomst hebben bewoners initiatiefrecht. Hiermee kunnen zij het initiatief
nemen om duurzaamheidsvoorstellen te doen. Wij koppelen deze voorstellen aan de plannen van het
complex en verknopen dit dus op een slimme manier aan elkaar. Zo heeft het voorstel van de bewoners
meer kans van slagen en verbinden we het met het onderhoud dat we al in de planning hadden staan.
4.11 Toepassing van de code
Sinds 1 juli 2011 is een nieuwe Governancecode Woningcorporaties van kracht. Haag Wonen heeft deze
nieuwe Governancecode in 2012 geïmplementeerd in haar bedrijfsvoering. In 2013 zijn geen wijzigingen in
de governance structuur bij Haag Wonen doorgevoerd.
In onderstaand overzicht zijn de bepalingen opgenomen waar Haag Wonen afwijkt van de Nederlandse
Corporate Governance Code en de Governancecode Woningcorporaties
De Nederlandse Corporate Governance Code beveelt aan de ontslagvergoeding van bestuurders te
maximaliseren. Bij de indiensttreding van de huidige directeur-bestuurder is er geen
ontslagvergoeding overeengekomen. Ook de Advies Commissie Arbeidsvoorwaarden Statutair
Directeur Woningcorporaties (Commissie Izeboud), die toen gold, geeft aan geen
beëindigingsregeling in de arbeidsvoorwaarden op te nemen.
De Nederlandse Corporate Governance Code adviseert een zogeheten claw-backclausule in de
arbeidscontracten van bestuurders op te nemen. Op basis daarvan is het eenvoudiger een aan een
bestuurder toegekende variabele beloning terug te vorderen wanneer deze beloning achteraf gezien
is toegekend op onjuiste gegevens. De Wet Normering Topinkomens sluit een variabele beloning
voor de directeur bestuurder uit. De arbeidsovereenkomst van de directeur bestuurder kent geen
variabele beloning en ook geen (overbodige) claw-backclausule.
De Nederlandse Corporate Governance Code en de Governancecode Woningcorporaties bevelen aan
een apart remuneratierapport op te stellen. Bij Haag Wonen hebben we geen apart
remuneratierapport opgesteld. Een toelichting op de remuneratie vindt u in paragraaf 4.5. Daarin
staat ook het inkomen van de directeur-bestuurder vermeld. Binnen de sector woningcorporaties is
een beloningscode van toepassing, de Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties
(SBBW). De beloning van de directeur-bestuurder van Haag Wonen valt binnen het maximum van
deze code. Bij indiensttreding van de directeur-bestuurder van Haag Wonen, mevrouw drs. C.F. van
Dreven, is de raad van commissarissen overigens uitgegaan van de Izeboud-regeling. De beloning van
de bestuurder voldeed toen ook aan die regeling. Met de toepassing van de Wet Normering
Topinkomens is de hoogte van de beloning van de directeur-bestuurder van Haag Wonen gerelateerd
aan het aantal woongelegenheden dat Haag Wonen op 31 december van het tweede jaar
voorafgaand aan het jaar waarop de bezoldigingsmaxima van toepassing zijn, in eigendom of in
beheer had. Deze Wet Normering Topinkomens is per 1 januari 2013 van kracht geworden. Haag
Jaarstukken 2013 | 70
Wonen steunt het principe van deze Wet. Echter, de beloningsstaffel die de Minister heeft gekoppeld
aan deze wet is voor Haag Wonen niet acceptabel. Daarom steunt Haag Wonen de bodemprocedure
die hiertegen is aangespannen door de Vereniging van Toezichthouders bij Woningcorporaties
(VTW).
De Governancecode Woningcorporaties beveelt aan dat de raad van commissarissen de belangrijkste
bevindingen over het functioneren van de accountant meldt in het jaarverslag. Haag Wonen neemt
deze aanbeveling niet over. Haag Wonen bespreekt de bevindingen over het functioneren van de
accountant met de accountant. In verband met het vertrouwelijke en gevoelige karakter van het
besprokene melden we de inhoud van de bespreking niet. De conclusie staat vermeld in paragraaf
4.6.
De Nederlandse Corporate Governance Code en de Governancecode Woningcorporaties bevelen aan
dat de accountant en de auditcommissie kennisnemen van de bevindingen van de interne controller.
De rapportage van de bevindingen van de interne controller vindt aan het bestuur plaats. Het
bestuur bepaalt welke bevindingen relevant zijn om te bespreken met de accountant, de
auditcommissie en/of de raad van commissarissen. De interne controller heeft overigens
rechtstreeks toegang tot de voorzitter van de RvC wanneer dat naar het oordeel van de interne
controller noodzakelijk is.
De Governancecode Woningcorporaties beveelt aan voor iedereen kenbaar de belanghebbenden van
de woningcorporatie te benoemen. Haag Wonen zal geen uitputtend overzicht van belanghouders
opstellen. Hiervoor kiezen we vanwege de grote dynamiek (in aantal en aard) van de relaties met
onze belanghouders. Dit vergroot de mogelijkheid van opmerkingen van en misverstanden met
organisaties die (nog) niet of nog steeds op zo’n overzicht vermeld staan. De raad van
commissarissen heeft ook geen goedkeurende positie in het benoemen van belanghouders en de
vorm van het overleg met belanghouders en is ook niet aanwezig bij het overleg met belanghouders.
Haag Wonen is van mening dat deze onderwerpen tot de bevoegdheid van het bestuur behoren. Het
bestuur legt vanzelfsprekend verantwoording af aan de raad van commissarissen over het overleg
met belanghouders.
Jaarstukken 2013 | 71
5. Risicobeheersing
5.1
Integriteit
Als instrumenten hanteert de corporatie in ieder geval risicoanalyses en een integriteitscode.
Integriteitscode en klokkenluidersregeling
In de bedrijfscode van Haag Wonen staan de regels en afspraken die bij Haag Wonen gelden voor de
omgangsvormen die wij belangrijk vinden. Als kwaliteitseisen die we aan ons handelen stellen, gelden
professionaliteit en integriteit. In 2013 heeft Haag Wonen een workshop integriteit georganiseerd voor en
met de leidinggevenden. De klokkenluidersregeling Haag Wonen biedt medewerkers de mogelijkheid
zonder gevaar voor hun rechtspositie melding te doen van vermeende misstanden en andere
onregelmatigheden van algemene, operationele of financiële aard. Beide documenten zijn te vinden op
www.haagwonen.nl.
5.2
Risicoanalyse
Risicobeheersing
Het bestuur van Haag Wonen is verantwoordelijk voor de interne risico beheersings- en controlesystemen
en voor het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico’s en voor het beperken
van de impact van mogelijke incidenten. Hieronder zijn enkele voorbeelden van risico’s waarmee wij te
maken hebben beschreven. Dit overzicht beoogt geen uitputtende opsomming te geven van alle risico’s die
voor Haag Wonen van belang zijn.
Jaarlijks doen we een ALM-studie(Asset Liability Management) bij het opstellen van de begroting naar de
strategische risico’s die Haag Wonen loopt. We proberen de effecten van bepaalde risico’s op het bezit,
vermogen en resultaat meerjarig door te rekenen. Hiermee bedoelen we de invloeden van buitenaf, die ons
overkomen. Daarbij moet gedacht worden aan o.a. renteverhogingen en politieke besluitvorming. En zo
ook in 2013 bij het opstellen van de begroting 2014. De resultaten zijn niet bemoedigend. Er komen veel
ontwikkelingen op de sector en dus ook op Haag Wonen af. Ontwikkelingen (beperking van het speelveld
(daeb), saneringssteun en verhuurdersheffing, verslechtering van de economische situatie) die een
negatieve invloed hebben op de kasstromen. Hierop heeft Haag Wonen in 2013 ingespeeld door diverse
maatregelen te nemen. Hierdoor zien de kasstromen er in de jaren 2014 en verder beter uit.
Naast deze activiteiten op strategisch niveau heeft Haag Wonen ook op tactisch niveau het
risicomanagement aangescherpt. Jaarlijks stelt de bestuurder een In Control Statement op, dat ook door de
Jaarstukken 2013 | 72
raad van commissarissen wordt besproken. De ontwikkelingen in de bouwsector worden nauwgezet
gevolgd, mede met het oog op het toetsen van in te zetten aannemers voor werkzaamheden voor Haag
Wonen. Maandelijks worden de mogelijke risico’s in de projectontwikkeling besproken en worden
oplossingsrichtingen uitgezet.
Tenslotte wordt het belang van risicomanagement op operationeel niveau steeds meer benadrukt. Het
moet iedere medewerker van Haag Wonen duidelijk zijn, dat hij de eerste stap is in de invulling van
risicomanagement door het besef dat Haag Wonen steeds weer risico’s kan lopen bij de uitvoering van haar
kerntaken. Daarom voert iedere medewerker interne controle activiteiten uit in het eigen werk. Dat de
leidinggevende dat toetst, moet als normaal worden ervaren. Het Interne Audit Team ondersteunt de
leidinggevenden daarbij door gedurende het jaar een programma van operationele audits uit te voeren.
De voordelen van een samenhangende aanpak van bovenstaande acties worden inmiddels zichtbaar via
verbeteringen in de procesbeschrijvingen, werkinstructies en hogere klanttevredenheid. Maar ook doordat
hiermee het ambacht van het leiding geven weer een impuls heeft gekregen. In 2013 hebben wij dit
ambacht versterkt door te investeren in management development.
Controlesystemen
Het bestuur van Haag Wonen is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de werking van
de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Deze omvatten beleidsvorming, processen, taken, het
beïnvloeden van gedrag en andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen te
realiseren en potentiële fouten, verliezen of fraude of de overtreding van wetten en regelgeving te
voorkomen, dan wel vroegtijdig te signaleren. De belangrijkste componenten van onze interne
risicobeheersings- en controlesystemen in het verslagjaar zijn:
Tot stand brengen van het nieuwe ondernemingsplan
Het uitvoeren van een ALM-studie (separaat en als onderdeel van de begrotingscyclus 2013)
Het aflopen van de planning en controlcyclus (zoals hieronder beschreven)
De vaststelling van het inkoopkader en de doorontwikkeling van dit kader in een nieuwe
aanbestedingsprocedure, groslijstprocedure en Wet Keten Aansprakelijkheid procedure.
Het bestaan van een intern audit team en het bespreken en voeren van acties op de constateringen
vanuit de interim controle. Waarbij de organisatie er steeds beter in slaagt de aanbevelingen van ons
intern audit team in te bedden in de processen.
Planning en controlcyclus
De begroting is de basis voor het systeem van periodieke monitoring en rapportering. De begroting wordt
gelijk als het jaarverslag opgesteld met inachtneming van de geldende verslaggevingsvoorschriften van het
Burgerlijk Wetboek, Boek 2, titel 9 zoals bepaald in het Besluit Beheer Sociale Huursector. Nadere
uitwerking van de wettelijke bepalingen vindt plaats in de Richtlijnen voor de Jaarverslaglegging (RJ). Twee
keer per jaar vertellen we in de tertaalrapportage of we de begrote activiteiten uitvoeren. Deze
tertaalrapportage wordt besproken in het directieteam, de auditcommissie en de raad van commissarissen.
Na het derde tertaal stellen we de voorlopige cijfers op. Dit is een verkorte tertaalrapportage in aanloop
naar de jaarrekening en het jaarverslag. De maandrapportages, die na afloop van de maand worden
opgesteld, worden besproken in de diverse managementteams.
Jaarstukken 2013 | 73
Treasury bouwwerk
Jaarlijks wordt binnen de kaders van het financieel beleid en het treasury statuut een treasury jaarplan
opgesteld. Dit jaarplan wordt na goedkeuring door de raad van commissarissen door de directeurbestuurder vastgesteld. Ieder tertaal wordt een tertaalrapportage opgesteld die door de treasury
commissie wordt besproken en aan het bestuur wordt aangeboden. Ook de RvC krijgt inzicht in deze
tertaalrapportage. De treasury commissie van Haag Wonen komt minimaal vier maal per jaar bijeen. Naast
de verantwoording worden de acties uit het treasury jaarplan besproken en besluiten voorbereid over
allerhande treasury aangelegenheden. In 2012 is een second opinion uitgevoerd op inrichting en werking
van ons treasury bouwwerk. Aanbevelingen tot verbetering zijn doorgevoerd.
Jaarstukken 2013 | 74
Bijlage: verhuringen
Huurprijs- en inkomensgrenzen
Huurprijsgrenzen 2013
Kwaliteitskortingsgrens
€ 374,44
Aftoppingsgrens 1 + 2 personen
€ 535,91
Aftoppingsgrens 3 of meer personen
€ 574,35
Huurtoeslaggrens/huurprijsgrens
€ 681,02
Inkomensgrenzen BBSH 2013
Eenpersoons huishouden < 65 jaar
€ 21.025
Eenpersoons huishouden > = 65 jaar
€ 21.100
Meerpersoons huishouden < 65 jaar
€ 28.550
Meerpersoonshuishouden > = 65 jaar
€ 28.725
Inkomensgrenzen Lage middeninkomens 2013*
Eenpersoons huishouden < 65 jaar
€ 31.538
Eenpersoons huishouden > = 65 jaar
€ 31.650
Meerpersoons huishouden < 65 jaar
€ 42.825
Meerpersoons huishouden > = 65 jaar
€ 43.088
* definitie volgens Regionale Prestatieafspraken 2010 t/m 2014: 1,5 x het inkomen van de BBSH- doelgroep
Toewijzing woningen per huurcategorie6
Goedkoop
65 jaar of ouder
BBSH-doelgroep
Hoger dan BBSH
Jonger dan 65 jaar
BBSH-doelgroep
Hoger dan BBSH
Verhuurd via derden
BBSH-doelgroep
Hoger dan BBSH
Totaal
342
293
49
8
6
2
16
16
366
Betaalbaar 1 Betaalbaar >2 Middelduur 1 Middelduur >
of 2 personen
personen of 2 personen
2 personen
669
519
150
84
71
13
19
17
2
772
165
135
30
4
4
79
36
43
46
32
14
115
44
71
1
1
125
116
3
3
172
Totaal
1.370
1.027
343
143
114
29
38
36
2
1.551
Gebaseerd op de verhuringen die meetellen volgens de prestatieafspraken, zowel bestaande bouw (1.496 stuks) als eerste verhuringen nieuwbouw
(54 stuks)
6
Goedkoop:
Betaalbaar 1 of 2 personen:
Betaalbaar 3 of meer personen:
Middelduur 1 of 2 personen:
Middelduur 3 of meer personen:
Duur:
Huur € 374,44 of lager
Huur tussen € 374,44 en € 535,91
Huur tussen € 374,44 en € 574,35
Huur tussen € 535,91 en € 681,02
Huur tussen € 574,35 en € 681,02
Huur hoger dan € 681,02
Jaarstukken 2013 | 75
Eenpersoonshuishoudens
Leeftijd
Inkomenscategorie
Jonger dan 65 jaar
Totaal
BBSH-doelgroep
Hoger dan BBSH
Totaal
BBSH-doelgroep
Hoger dan BBSH
Totaal
BBSH-doelgroep
Hoger dan BBSH
65 jaar of ouder
Verhuurd via derden
Totaal
Goedkoop
Betaalbaar
Middelduur
Totaal
311
264
47
6
4
2
16
16
35
7
28
26
16
10
333
481
353
128
62
54
8
16
14
2
559
61
827
624
203
94
74
20
32
30
2
953
Goedkoop
Betaalbaar
middelduur
Totaal
27
26
1
2
2
44
29
15
20
16
4
29
188
166
22
22
17
5
3
3
213
64
259
221
38
44
35
9
3
3
306
Goedkoop
Betaalbaar
middelduur
Totaal
4
3
1
165
135
30
4
4
3
3
172
115
44
71
1
1
284
182
102
5
5
3
3
292
Tweepersoonshuishoudens
Leeftijd
Inkomenscategorie
Jonger dan 65 jaar
Totaal
BBSH-doelgroep
Hoger dan BBSH
Totaal
BBSH-doelgroep
Hoger dan BBSH
Totaal
BBSH-doelgroep
65 jaar of ouder
Verhuurd via derden
Totaal
Drie- en meerpersoonshuishoudens
Leeftijd
Inkomenscategorie
Jonger dan 65 jaar
totaal
BBSH-doelgroep
Hoger dan BBSH
totaal
BBSH-doelgroep
totaal
BBSH-doelgroep
65 jaar of ouder
Verhuurd via derden
Totaal
4
116
Jaarstukken 2013 | 76
Bijlage: Convenanten
Naam convenant
Partners
Looptijd
Aard verplichtingen
Sociale verhuurders
Haaglanden en
Stadsgewest
Haaglanden
2010-2015
Afspraken over
woonruimteverdeling en aantal
nieuw te bouwen woningen
Regionale huisvestingsverordening
Stadsgewest
Haaglanden
Vanaf juli 2012
Kaders voor
woonruimteverdeling
Lokale prestatieafspraken
Gemeente, Staedion,
Vestia
2010-2015
Afspraken over diverse
onderwerpen in lijn met
regionale afspraken
Haag Wonen,
Bewonersraad,
Huurdersvereniging
Haag Wonen
Vanaf 2011
Afspraken over wijze van
betrekken van bewoners
volgens overlegwet en beleid
Haag Wonen
Reglement Arbitragecommissie
Haag Wonen,
Bewonersraad,
Huurdersvereniging
Haag Wonen
Vanaf 2011
Afspraken over functioneren
van Arbitragecommissie
Sesam (werkafspraken)
Kessler Stichting
Jaarlijkse evaluatie. In
april 2013 is een
nieuwe SOK gemaakt.
Samenwerkingsverband dat
erop gericht is huurders met
een achterstand via een
professionele interventie in
contact te brengen met de
juiste hulpverleners zodat de
huur wordt betaald en
huisuitzetting kan worden
voorkomen
Convenant Integrale Aanpak van
Hennepkwekerijen (publieke partijen)
Gemeente, Openbaar
Ministerie, Politie
Haaglanden, Staedion,
Vestia, Eneco
Verlenging na evaluatie
Doelmatiger en
doeltreffender aanpak van
hennepteelt in woningen
Samenwerking Gemeente Den Haag /
Haagse Corporaties bij de bestrijding
onrechtmatig gebruik van
corporatiewoningen
Gemeente (DSO),
Staedion, Vestia
Start 2004; duur
conform
prestatieafspraken op
lokaal niveau
Gezamenlijke aanpak van
onrechtmatig wonen van
corporatiewoningen
Algemeen
Regionale prestatieafspraken
Sociaal
Participatieovereenkomst Haag Wonen en
huurdersorganisaties
Jaarstukken 2013 | 77
Naam convenant
Partners
Looptijd
Aard verplichtingen
Convenant Voorkomen Huisuitzettingen
door huurschulden
Gemeente, Staedion,
Vestia
Start 2011 daarna 2
jaar; na evaluatie
stilzwijgende verlenging
mogelijk. In 2013
gestart met opstellen
nieuwe samenwerkingsafspraken/procedures
Vastleggen samenwerking
rond schuldhulpverlening; rol
Den Haag Opmaat
Convenant Inzage in de Kernregistratie
Natuurlijke Personen Den Haag door
woningcorporaties
Gemeente
Start 2006; Jaarlijkse
stilzwijgende verlenging
Inzage in KNRP Den Haag
Sociaal Statuut Den Haag bij
actiegebiedaanwijzing
Staedion, Vestia en
de huurdersvertegenwoordiging
van de corporaties
Start 23-5-2012;
Het Sociaal Statuut omvat
basisregels m.b.t.
herhuisvesting en
vergoedingen voor huurders
van de Haagse corporaties
Samenwerkingsovereenkomst
Maatschappelijke Opvang Begeleid
Zelfstandig wonen
Kessler Stichting
Jaarlijks verlengd
Woningen Zamenhofstraat,
maatschappelijke opvang
Samenwerkingsovereenkomst
Maatschappelijke Opvang Begeleid
Zelfstandig wonen
Leger des Heils
Jaarlijks verlengd
Woningen Vaillantlaan,
begeleid zelfstandig wonen(7
woningen jaarlijks)
Samenwerkingsovereenkomst
Maatschappelijke Opvang Begeleid
Zelfstandig wonen
Impegno(RG-consult)
Jaarlijks verlengd
Jaarlijks 14 woningen,
begeleid zelfstandig wonen
Opvang (zwerf)jongeren (Convenant is
klaar, maar uitgesteld omdat er sprake is
van betalingsachterstand.)
Stichting Luna
Jaarlijks verlengd
Jaarlijks 25 woningen
Eneco
Onbepaalde tijd
Wederzijdse
dienstverlening
VOF Aardwarmte Haag
Gemeente, Staedion,
Vestia, EON Benelux,
Eneco
Beëindigd in 2013 door
uittreding uit VOF
Aardwarmteproject Den
Haag Zuid-West
Convenant voor het stimuleren van het
gebruik van FSC-gecertificeerde producten
FSC Nederland
ongespecificeerd: inzet
toepassing FSC-hout in
eigen vastgoedbeheer
en ontwikkeling. Tot
opzegging
Projecten met FSC-hout;
papierverbruik
Convenant woningaanpassingen
Gemeente (SZW),
Staedion, Vestia
Tot 31 dec 2010 met
stilzwijgende verlenging
van steeds een jaar
Versnellen werkwijze
woningaanpassingen WMO
Technisch
Overeenkomst betreffende Servicepakket
Woningcorporaties
Looptijd 5 jaar
Jaarstukken 2013 | 78
Naam convenant
Partners
Looptijd
Voortzetting Convenant
Leerlingbouwplaatsen
Gemeente, Arcade,
Staedion, Vestia,
Stichting Haagbouw,
Bouwend Nederland,
Verlenging looptijd
middels nieuw
convenant tot 31
december 2014, daarna
mogelijkheid tot
verlenging van steeds
een jaar
70% van aanbestedingen
uitvoeren als
leerlingbouwplaats
(gezamenlijke target: per
convenantjaar 100 leerlingen
een stageplek bieden op een
leerlingbouwplaats)
Convenant Energiebesparing
Corporatiesector
Aedes, Rijksoverheid,
Woonbond
2008-2020
Energiebesparing in de
gebouwde omgeving, met
name in de woningen
Platform Duurzaam Den Haag
Gemeente, Vestia,
Staedion, BAM,
Dunea, Eneco, Shell,
Rabobank, PZH, HTM,
Siemens
Eind 2013 opgeheven
Initiëren van
gemeenschappelijke
projecten die bijdragen aan
een duurzamer Den Haag en
Kennisuitwisseling
Convenant verwijdering afvoerloze geisers
tussen Tempus en Haag Wonen
Tempus /Eneco
Vanaf januari 2012 tot
laatste geiser weg is,
jaarlijks bijstellen.
Wederzijdse rol en
verplichtingen bij
geiserverwijdering;
uitwisselen en afstemmen
gegevens; tarieven updaten
Intentieovereenkomst strategische
samenwerking Haag Wonen Eneco
Eneco
Aangehouden in 2013
vanwege verschil over
afwikkeling geothermie
Beleidsmatige samenwerking
in het zoeken naar duurzame
oplossingen en CO2 reductie,
focus op energie en
installaties.
Gemeente, Staedion,
Vestia
1 jan 2017; slapende
samenwerking
Gezamenlijke bepaling van
beleid om achteruitgang MH
te stoppen
Raamovereenkomst Krachtwijken
Gemeente, Staedion,
Vestia
2018
Commitment businesscases
Coalitie Gezond Geweten
27 partners,
waaronder
gemeente, Staedion
en Vestia
2010-2014
De Coalitie Gezond Geweten
bestaat uit een groot aantal
partners die zijn
samengesmolten in het
intentieakkoord ‘Gezondheid
in de Haagse Krachtwijken’.
Het intentieakkoord is één
van de businesscases die
onderdeel uitmaken van de
krachtwijkenaanpak in Den
Haag.
Wijkniveau
Samenwerkingsovereenkomst Mariahoeve
Aard verplichtingen
Jaarstukken 2013 | 79
Bijlage: planmatig
onderhoud
Onderhoud om de woningen op het gewenste niveau te houden bij de onderstaande wooncomplexen. Het
gaat om projecten die afgerond zijn in 2013 of voor 1 maart 2014.
Elandplein/Waldeck Pyrmontkade: houtrotherstel, buitenschilderwerk en vervanging liftonderdelen
Alphons Diepenbrockhof: houtrotherstel en buitenschilderwerk, herstel voegwerk en
hemelwaterafvoeren en schoonmaken galerijvloeren
Chopinstraat/ Van Anrooystraat/ Aaltje Noorderwierstraat: houtrotherstel en buitenschilderwerk
Palestrinaweg/ Leharstraat: houtrotherstel en buitenschilderwerk
Walnootstraat/ Kokosnootstraat: houtrotherstel en buitenschilderwerk
Leharstraat/ Strausslaan: houtrotherstel en buitenschilderwerk inclusief buitenbergingen en herstel
hemelwaterafvoeren
Weigeliaplein/ Vlierboomstraat/ Hortensiastraat: vernieuwen keukenblokken inclusief tegelwerk in
keukens, aanbrengen extra groep voor elektra
Roggeveenstraat: houtrotherstel en buitenschilderwerk
Van Vlotenstraat: houtrotherstel en buitenschilderwerk, vervanging dakbedekking
Ammunitiehaven/ Bleekveld/ Nieuwe Havendwarsstraat: houtrotherstel buitenschilderwerk
Sleepnetstraat: houtrotherstel en buitenschilderwerk, gedeeltelijk herstel dakbedekking en
vervanging hydrofoorinstallatie
Roggekamp: houtrotherstel en buitenschilderwerk
Margarethaland: houtrotherstel en buitenschilderwerk
Pletterijstraat/ Weteringkade/ Pletterijkade: houtrotherstel en buitenschilderwerk
Jacob Catsstraat/ Albert Cuypstraat/ Doedijnstraat: individuele combiketels vervangen, vervangen
van ventilatie installaties inclusief afzuigunits
Van Dijckstraat/ Jan van Gojenstraat: houtrotherstel, buitenschilderwerk en aanpak Trespa-panelen
Gerard Doustraat (Kamalhuis): houtrotherstel en buitenschilderwerk
Hoefkade/ Berckheydestraat/ Van Ostadestraat: houtrotherstel en buitenschilderwerk
Van Mierisstraat, houtrotherstel en buitenschilderwerk
Gerard Doustraat/ Rubensstraat/ Paulus Potterstraat: houtrotherstel en buitenschilderwerk
Paulus Potterstraat: houtrotherstel en buitenschilderwerk, vervangen dakbedekking
Segherstraat/ Van der Neerstraat/ Brueghelstraat: individuele combiketels vervangen, vervangen
van ventilatie installaties inclusief afzuigunits
Brueghelstraat/ Netscherstraat/ Bakhuizenstraat: houtrotherstel en buitenschilderwerk,
gedeeltelijke vervanging dakbedekking
De Gaarde/ Wolweversgaarde/ Vrederustlaan: dakbedekking overlagen
Zwolsestraat (Hotelschool): dakbedekking vervangen
Oosterhesselenstraat/ Dedemsvaartweg/ Hengelolaan: buitenschilderwerk, ophogen straatwerk
Jaarstukken 2013 | 80
Bijlage: kengetallen
Verhuureenheden
Aantal verhuureenheden
2013
22.457
2012
22.572
2.660
54
2.714
2.653
54
2.707
Totaal verhuureenheden
25.171
25.279
Verloop verhuureenheden
2013
22.572
2.707
2012
22.619
2.718
85
70
64
9
Sloop woningen
Sloop niet-woningen
147
8
0
2
Uit exploitatie overig woningen
Uit exploitatie overig niet-woningen
0
8
318
2
2
79
96
93
0
0
21
19
0
0
0
0
210
22.457
2.714
0
2
21
22.572
2.707
Woningen en woongebouwen Haag Wonen
Bedrijfsruimten/garages/overige objecten
Bij: beheer door derden
Subtotaal niet-woningen
Beginstand woningen primo verslagperiode
Beginstand niet-woningen primo verslagperiode
Uit exploitatie
Verkoop woningen
Verkoop niet-woningen
In exploitatie
Aankoop en nieuwbouw woningen
Aankoop en nieuwbouw niet-woningen
In beheer genomen vanuit de voorraad woningen
In beheer genomen vanuit de voorraad nietwoningen
In exploitatie overig woningen
In exploitatie overig niet-woningen
Eindstand woningen ultimo verslagperiode
Eindstand niet-woningen ultimo verslagperiode
Jaarstukken 2013 | 81
Financiële kengetallen
A.
B.
C.
2013
2012
Vorderingen op huurders en ex-huurders van woningen en nietwoningen uitgedrukt in een percentage van de huren en
vergoedingen
2,98 %
3,32 %
Totale huurderving uitgedrukt in een percentage van de huren
en vergoedingen
1,99 %
2,61 %
12,47 %
13,95 %
0,15
0,20
1,00 %
- 1,86 %
€ 5.483
€ 6.349
84,22 %
82,77 %
30,78 %
29,16 %
Solvabiliteit op basis van het weerstandsvermogen in verhouding
tot het totale vermogen
D.
Current ratio
E.
Rentabiliteit van het totaal vermogen
F.
Weerstandsvermogen in euro's per woning
G.
Loan to value (LTV) op basis van waardering op de balans
7
Loan to value (LTV) op basis van WOZ-waarde
H.
Interest dekkingsratio (Interest Coverage Rate, ICR)
1,55 %
1,53 %
I.
DSCR (Debt Service Coverage Ratio)
1,05 %
1,05 %
I.
Vorderingen op huurders
De achterstanden op huurders betreft de totale vordering (huur en vergoedingen), en wordt
uitgedrukt in een percentage van de huren en vergoedingen.
II.
Huurderving
De huurderving geeft aan welke deel van de beoogde opbrengsten niet in rekening kon worden
gebracht door bijvoorbeeld leegstand.
7 De WOZ-waarde van het totale bezit met waardepeildatum 1 januari 2013 betreft een inschatting op basis van de door de
gemeente aangeleverde verwachte waardestijging van de woningen. De exacte WOZ- waarde van het bezit is bij opstelling van dit
document niet beschikbaar.
Jaarstukken 2013 | 82
III.
Solvabiliteit
De solvabiliteit wordt berekend door het weerstandsvermogen (eigen vermogen + voorzieningen)
af te zetten tegen het balanstotaal. De solvabiliteit geeft aan of een onderneming op zowel de
korte termijn als de lange termijn aan al haar schulden kan voldoen.
IV.
Current ratio
De current ratio is een kengetal dat de verhouding aangeeft tussen de vlottende activa en het
vreemd vermogen op korte termijn. De current ratio wordt vaak gebruikt als maatstaf voor de
liquiditeit (dus om te bepalen in welke mate een onderneming in staat is te voldoen aan de
betalingsverplichtingen op korte termijn).
V.
Rentabiliteit van het totaal vermogen
De rentabiliteit van het totaal vermogen is een kengetal dat de winstgevendheid (resultaat voor
rente en belastingen) aangeeft van het gemiddeld totaal vermogen (balanstotaal) vóór aftrek van
de rente.
VI.
Weerstandsvermogen
Het weerstandsvermogen is een kengetal dat het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) in het
leven heeft geroepen om de levensvatbaarheid van een woningcorporatie of verbinding (van een
woningcorporatie met andere rechtspersonen) te beoordelen. Op basis van het risicoprofiel van de
corporatie bepaalt het CFV jaarlijks het minimaal gewenst weerstandsvermogen (eigen vermogen +
voorzieningen).
VII.
Loan to value (LTV)
De LTV geeft de verhouding aan tussen de waarde van het bezit en de bijbehorende financiering
met vreemd vermogen.
VIII.
Interest dekkingsratio (Interest Coverage Rate, ICR)
De ICR geeft aan hoe vaak de rentelast van een onderneming gedekt kan worden uit het
bedrijfsresultaat (de operationele kasstromen voor investerings- en financieringsactiviteiten,
rekening houdend met de mutatie in het werkkapitaal).
IX.
DSCR (Debt Service Coverage Ratio)
Deze ratio geeft aan of de corporatie haar rente én aflossingsverplichting kan nakomen. Het gaat
hierbij om de verhouding tussen de operationele kasstroom en de som van de te betalen rente en
aflossing. Voor de aflossingen is hierbij de aflossingsfictie van 2% gehanteerd om de invloed van per
jaar sterk wisselende eindaflossingen te elimineren.
Jaarstukken 2013 | 83
6. Jaarrekening
Jaarstukken 2013 | 84
6.1
Jaarrekening 2013 Haag Wonen
Geconsolideerde balans per 31 december 2013 na resultaatbestemming (x € 1.000)
ACTIVA
A. VASTE ACTIVA
I. Materiële vaste activa
1. Sociaal vastgoed in exploitatie
2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
II.
1.
2.
3.
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
III. Financiële vaste activa
1. Deelnemingen
2. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
3. Leningen u/g
4. Overige vorderingen
Som der vaste activa
B. VLOTTENDE ACTIVA
I. Voorraden
1. Vastgoed bestemd voor de verkoop
2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop
3. Overige voorraden
II. Onderhanden projecten
III. Vorderingen
1. Huurdebiteuren
2. Gemeenten
3. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
4. Belastingen en premies sociale verzekeringen
5. Overige vorderingen
6. Overlopende activa
IV. Liquide middelen
Som der vlottende activa
TOTAAL ACTIVA
31-12-2013
31-12-2012
832.262
986
3.643
836.891
811.275
4.003
4.340
819.618
122.933
10.278
0
133.211
169.585
10.744
1.155
181.484
0
0
652
219
871
0
0
670
215
885
970.973
1.001.987
2.713
702
226
3.641
8.462
5.209
228
13.899
0
0
2.401
708
1.725
157
4.621
1.510
11.122
2.673
254
2.583
264
2.826
1.855
10.455
1.280
808
16.043
25.162
987.016
1.027.149
Jaarstukken 2013 | 85
.
Geconsolideerde balans per 31 december 2013 na resultaatbestemming (x € 1.000)
PASSIVA
C. EIGEN VERMOGEN
1. Groepsvermogen
D. VOORZIENINGEN
1. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
2. Voorziening pensioenen
3. Overige voorzieningen
E. LANGLOPENDE SCHULDEN
1. Leningen kredietinstellingen
2. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder
voorwaarden
3. Overige schulden
F. KORTLOPENDE SCHULDEN
1. Schulden aan kredietinstellingen
2. Schulden aan leveranciers
3. Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen
4. Belastingen en premies sociale verzekeringen
5. Schulden ter zake van pensioenen
6. Overige schulden
7. Overlopende passiva
TOTAAL PASSIVA
31-12-2013
31-12-2012
116.727
132.980
3.824
794
1.779
6.397
8.323
794
1.221
10.338
738.969
743.060
10.755
4.776
754.500
10.739
4.857
758.656
71.984
6.880
1.725
1.251
0
2.347
25.205
109.392
85.568
7.096
2.848
3.915
0
1.858
23.890
125.175
987.016
1.027.149
Jaarstukken 2013 | 86
Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2013 (x € 1.000)
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
Realisatie
2013
Realisatie
2012
I. Bedrijfsopbrengsten
Huuropbrengsten
Opbrengsten servicecontracten
Overheidsbijdragen
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Geactiveerde productie eigen bedrijf
Subsidie krachtwijken
Overige bedrijfsopbrengsten
Som der bedrijfsopbrengsten
125.702
6.847
0
-772
39
0
2.809
134.625
121.516
6.811
17
1.221
1.123
3.426
2.191
136.305
II. Bedrijfslasten
Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille
Erfpacht
Lonen en salarissen
Sociale lasten
Pensioenlasten
Onderhoudslasten
Leefbaarheid en krachtwijken
Belastingen en verzekeringen
Lasten servicecontracten
Overige bedrijfslasten
Som der bedrijfslasten
31.085
-21.363
1
14.043
1.840
2.476
33.332
1.448
6.045
6.988
23.347
99.242
45.064
11.365
0
15.071
1.052
2.484
37.252
1.910
5.925
7.339
16.386
143.848
Bedrijfsresultaat
35.383
-7.543
-26.392
-9.195
III. Financiële baten en lasten
Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten
Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rentelasten en soortgelijke kosten
Som der financiële baten en lasten
421
55
428
-33.674
-32.770
-3.281
55
808
-34.994
-37.412
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
-23.779
-54.150
0
0
0
43
-23.779
-54.107
0
0
0
0
0
0
0
0
-23.779
-54.107
18. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
19.
20.
21.
22.
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
Resultaat deelnemingen
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
Buitengewone baten
Buitengewone lasten
Belastingen buitengewoon resultaat
Buitengewoon resultaat na belastingen
23. Resultaat na belastingen
Jaarstukken 2013 | 87
Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2013 (x € 1.000)
Bedrijfsresultaat
Aanpassingen voor:
Afschrijvingen (en overige waardeveranderingen)
Resultaat deelneming
Mutatie aandeel derden
Mutatie voorzieningen
Veranderingen in werkkapitaal:
Mutatie operationele vorderingen
Mutatie voorraden
Mutatie onderhanden projecten
Mutatie operationele schulden
56.429
43
0
-11.700
-35
28.243
0
3.138
469
0
-34.438
-407
0
31.346
68.575
850
0
-35.170
-688
0
-34.376
13.366
Investeringen in materiële vaste activa
Desinvesteringen materiële vaste activa
Investeringen in financiële vaste activa
Desinvesteringen financiële vaste activa
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-30.623
35.320
150
15
Mutatie rekening courant schuld kredietinstellingen
Mutatie kasgeld en aflossingsverplichting
Ontvangsten uit langlopende schulden
Aflossingen van langlopende schulden
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
-9.653
-3.931
61.808
-65.980
Liquide middelen primo boekjaar
Liquide middelen ultimo boekjaar
Mutatie liquide middelen
9.722
0
0
943
1.694
47.742
Kasstroom uit operationele activiteiten
Mutatie geldmiddelen
2012
-7.543
-667
4.493
0
-2.132
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
Ontvangen interest
Ontvangen dividenden
Betaalde interest
Geactiveerde rente
Betaalde winstbelasting
2013
35.383
-35.008
33.567
-33.065
8.448
-7
411
4.862
-24.213
2.406
-693
65.885
-79.145
-17.756
-11.547
472
-2.193
808
1.280
472
3.001
808
-2.193
Jaarstukken 2013 | 88
Grondslagen voor financiële jaarverslaggeving en resultaatbepaling
Algemeen
Woningstichting Haag Wonen is een stichting met de status van ‘toegelaten instelling volkshuisvesting’. Zij
heeft specifieke toelating in de gemeenten Den Haag, Delft, Leidschendam-Voorburg, Pijnacker-Nootdorp,
Rijswijk, Wassenaar en Zoetermeer. Zij is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet
en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De vestigingsplaats is Den Haag met als adres: Waldorpstraat
120. Daarnaast is er ook een vestiging op het adres Zichtenburglaan 39.
Verslaggevingsvoorschriften
De jaarrekening wordt met inachtneming van geldende verslaggevingsvoorschriften van het Burgerlijk
Wetboek, Boek 2, titel 9 zoals bepaald in het Besluit Beheer Sociale Huursector opgesteld. Nadere
uitwerking van de wettelijke bepalingen vindt plaats in de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (RJ). Op de
verslaggeving van woningcorporaties is de Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting van
toepassing.
Consolidatie
Grondslagen voor consolidatie
In de geconsolideerde jaarrekening van Woningstichting Haag Wonen worden de financiële gegevens
verwerkt van de maatschappijen waar Haag Wonen invloed van betekenis kan uitoefenen. De
geconsolideerde jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de
resultaatbepaling van Haag Wonen.
Voor zover niet anders genoemd zijn de financiële gegevens van de maatschappijen waar Haag Wonen
invloed van betekenis kan uitoefenen, volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder
eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. Belangen van derden in het vermogen en in het
resultaat van groepsmaatschappijen zijn afzonderlijk in de geconsolideerde jaarrekening tot uitdrukking
gebracht.
In de consolidatie worden betrokken:
Haag Wonen Holding B.V. te Den Haag (100%).
Haag Wonen Ontwikkeling B.V. te Den Haag (100%).
Aanvan Vastgoed B.V. te Den Haag (hierin heeft Haag Wonen Holding B.V. een belang van 100%).
Aanvan Vastgoed II B.V. te Den Haag (hierin heeft Haag Wonen Ontwikkeling B.V. een belang van
100%).
Laakhaven Ontwikkeling B.V. te Den Haag (hierin heeft Haag Wonen Ontwikkeling B.V. een belang
van 100%). Deze is in juli 2013 geliquideerd.
Wijnhavenkwartier Beheer B.V. te Den Haag (hierin heeft Haag Wonen Holding B.V. een belang van
50%).
Wijnhavenkwartier ontwikkeling Fase 1 C.V. te Den Haag (hierin heeft Aanvan Vastgoed B.V. een
belang van 49,5% en Wijnhavenkwartier Beheer B.V. een belang van 1%).
Jaarstukken 2013 | 89
Voor Wijnhavenkwartier Beheer B.V. en Wijnhavenkwartier ontwikkeling Fase 1 C.V. is sprake van een
proportionele consolidatie voor 50% aangezien sprake is van een joint venture.
Transacties met verbonden partijen
Indien er tussen de hierboven genoemde partijen onderlinge transacties hebben voorgedaan, staan deze
beschreven in het hoofdstuk Governance.
Waarderingsgrondslagen
Sociaal vastgoed in exploitatie
Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het
maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen
huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt
vastgesteld. Per 31 december 2013 bedraagt deze grens € 681,02 (2012: € 664,66).
Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties,
waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de
bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009
aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.
Haag Wonen kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel. Haag Wonen richt zich op het realiseren
van de volkshuisvestelijke taken, en de realisatie van deze taak wordt het best tot uitdrukking gebracht in
de waardering als bedrijfsmiddel.
Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de reële waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. De
bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen van kasstroomgenererende
eenheden uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de
geschatte resterende looptijd van de investering.
De indeling naar kasstroomgenererende eenheid is gedefinieerd op basis van beleid. Hierbij onderscheiden
we bij het sociaal vastgoed de volgende drie kasstroomgenererende eenheden:
SE: Sociale eenheden die worden doorgeëxploiteerd
SB: Sociale eenheden die worden verkocht bij mutatie
MV: Maatschappelijk vastgoed
De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van de complexen. De
onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De
kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting
van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende
de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de meerjarenbegroting . Indien
er na de begroting veranderingen plaatsvinden (politieke, economische of beleidsmatige) die leiden tot een
substantieel andere kasstroom dan worden deze wijzigingen meegenomen.
Jaarstukken 2013 | 90
Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het
actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing.
Afschrijvingen worden berekend over de bedrijfswaarde. Over het aandeel van de grond wordt niet
afgeschreven. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden
berekend op basis van lineaire afschrijving.
De jaarlijkse waardeveranderingen in de bedrijfswaarde worden, voor zover dit geen terugname is van een
eerder genomen verlies of voor zover dit geen extra verlies is ten opzichte van de oorspronkelijke
investering, direct in het eigen vermogen verwerkt.
Als restwaarde wordt meegenomen de gemeentelijke grondwaarde onder aftrek van de toekomstige
sloopkosten. Dit bedrag wordt verhoogd met inflatie en verdisconteerd.
De gehanteerde parameters in de bedrijfswaarde zijn als volgt:
Parameters
Huurverhoging jaar 1
Huurverhoging jaar 2 en latere jaren
Huurverhoging prognosejaar 3 tot en met 5
Huurverhoging vanaf prognosejaar 6
Huurderving (lange termijn gemiddelde)
Disconteringsvoet
Lastenstijging (lange termijn gemiddelde)
Onderhoudslastenstijging (lange termijn gemiddelde)
Mutatiegraad
2013
4,00 %
3,50 %
3,50 %
2,00 %
1,25 %
5,25 %
3,00 %
3,00 %
6,00 %
2012
2,50 %
1,75 %
2,00 %
2,00 %
1,25 %
5,25 %
3,00 %
3,00 %
6,00 %
Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Dit betreft sociaal vastgoed in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. Dit vastgoed
wordt gewaardeerd tegen historische kostprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde
van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit
hoofde van te dekken stichtingskosten. Daarnaast wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De
geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen.
Eventuele subsidies en onrendabele delen worden verminderd op de bestede kosten. Het onrendabele deel
wordt naar rato van de voortgang verantwoord onder de post overige waardeveranderingen.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de
aanschafwaarde, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen welke lineair worden berekend op basis
van de geschatte economische levensduur en bijzondere waardeverminderingen.
Jaarstukken 2013 | 91
Commercieel vastgoed in exploitatie
Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens,
het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed.
De indeling naar kasstroomgenererende eenheid is gedefinieerd op basis van beleid. Hierbij onderscheiden
we bij het commercieel vastgoed de volgende twee kasstroomgenererende eenheden:
CW: Commerciële woningen
CO: Commerciële niet-woningen
Waardebegrip
Bij het waarderen van de materiële vaste activa in exploitatie volgens RJ 213 (als vastgoedbelegging) wordt
het begrip ‘marktwaarde in verhuurde staat’ gehanteerd. Bij dit waardebegrip staan bij woningen alle
lopende huurovereenkomsten centraal met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Daarnaast wordt
gekeken naar het effect van individuele verkoop van de woningen uit het object. Aan de hand van
mutatiegraad, huizenprijsontwikkeling, rente en verkoopmogelijkheden aan huurders wordt het tempo en
de omvang van de te realiseren vermogensopbrengsten bepaald.
Bij bedrijfsmatig onroerend goed (BOG) staan de huurcontracten centraal. De waarde van het object wordt
voornamelijk bepaald door het soort contract, de looptijd en de hoogte van de met de exploitatie
samenhangende cashflows. Indien de lopende huurovereenkomst niet wordt verlengd, wordt
verondersteld dat het object aan een nieuwe huurder wordt aangeboden. Het object wordt bij het
beëindigen van de huurovereenkomst, in tegenstelling tot bij woningen, niet verkocht maar opnieuw
verhuurd, ofwel duurzaam geëxploiteerd. Hiermee is dan eveneens sprake van een waardering volgens het
waardebegrip ‘marktwaarde in verhuurde staat’.
Rekenmethodiek
De waarderingen worden bepaald op basis van de netto contante waarde van de toekomstige verwachte
exploitatiekasstromen, met een DCF-formule (Discounted Cash Flow). Dit betekent dat voor een periode
van 15 jaar zo goed mogelijk de inkomsten en uitgaven (op basis van marktuitgangspunten) worden
geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet contant worden gemaakt naar het heden.
Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar.
In de DCF-formule zijn voor wat betreft de commerciële woningen twee scenario's aanwezig:
Doorexploiteren: In dit scenario wordt voor 15 jaar een huur-, -onderhouds-, beheer- en overige lasten
kasstromen bepaald. Bij mutatie wordt de huur opgetrokken naar de markthuur. Aan het eind van de
periode van 15 jaar wordt een restwaarde ingerekend. De 15 jaar kasstromen en de restwaarde
worden vervolgens contant gemaakt en opgeteld. De som van deze contanten waarden wordt
vervolgens gecorrigeerd voor de kosten koper.
Uitponden: Het uitpondscenario werkt op een soortgelijke manier als doorexploiteren. Ook hier wordt
voor 15 jaar een kasstroom berekend. Voor de verhuureenheden die muteren wordt echter de huur
niet opgetrokken, maar wordt een verkoopkasstroom ingerekend. De restwaarde na 15 jaar wordt in
dit geval alleen toegekend aan de woningen die op dat moment nog niet verkocht zijn. Wederom
Jaarstukken 2013 | 92
worden de kasstromen en de restwaarde contant gemaakt en opgeteld en gecorrigeerd voor de kosten
koper om aan de uiteindelijke waarde te komen.
Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s: doorexploitatie
en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende
de volledige DCF-periode. Bij uitponden is de veronderstelling dat tot verkoop van individuele woningen
wordt overgegaan. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex eerst in zijn geheel
aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s.
De volgende genormeerde kasstromen worden in de DCF berekening onderscheiden:
Huur
Onderhoud
Verhuur & beheerlasten
Directe exploitatielasten
Eindwaarde
De commerciële niet-woningen worden gewaardeerd op basis van het scenario ‘doorexploiteren’.
De normen voor de DCF-berekening moeten marktnormen zijn. Hieronder zijn de verschillende normen die
gehanteerd worden in de DCF-methode toegelicht:
Normen DCF-formule commercieel vastgoed
Markthuren niet woningen
Markthuren woningen
Onderhoudslasten
Beheerlasten woningen
Beheerlasten niet woningen
Zakelijke lasten
Mutatiegraad
Huurderving woningen
Huurderving niet woningen
Restwaarde in DCF
Verkoopprijs bij uitponden
Disconteringsvoet
2013
Op basis van inventarisatie door makelaar
4,5 % van de WOZ-waarde of feitelijk hogere huur
Gedifferentieerde digivex-normen
Digivex: € 272 per jaar
Digivex: 2,5 % van de huur
Per object bepaald o.b.v. de verwachte tarieven
6%
3,25 %
10 %
(((Huur - derving) - (exploitatiekosten))/(disconteringsvoet - inflatie))/1+ % k.k.
Begrote verkoopprijzen meerjarenbegroting 2014 - 2018
Tussen de 7,75% en 9,00 %
Restwaarde
De restwaarde wordt op de volgende manier bepaald: (Huur - Huurderving - Kosten) / (Disconteringsvoet –
Inflatie).Vervolgens wordt deze restwaarde gecorrigeerd voor de kosten koper (prijsdrukkend effect). De
waarde onder de streep (Disconteringsvoet – Inflatie) wordt in de praktijk exit yield genoemd. De correctie
voor de kosten koper bedraagt bij woningen 3% en bij bedrijfsonroerend goed 7%.
Verkoopwaarde
De verkoopwaarde bij uitponden is gebaseerd op begrote verkoopprijzen.
Jaarstukken 2013 | 93
Disconteringsvoet
De disconteringsvoet verschilt per soort vastgoed en de bandbreedte loopt van 7,75 % tot 9,00 %. (2012:
7,5% tot 8,75%).De disconteringsvoet is als volgt opgebouwd:
Opbouw disconteringsvoet
24-maands gemiddelde 10-jaars IRS
Vastgoedrisico
Marktrisico
Objectrisico
2013
2012
Minimum Maximum Minimum Maximum
1,93 %
1,93 %
2,52 %
2,52 %
1,75 %
1,75 %
1,50 %
1,50 %
2,04 %
2,66 %
1,74 %
2,37 %
2,04 %
2,66 %
1,74 %
2,37 %
7,75 %
9,00 %
7,50 %
8,75 %
24-maands gemiddelde 10-jaars IRS
Per 31 december 2013 bedraagt het gemiddelde van de 10-jaars Interest Rate Swap 1,93% (ultimo 2012:
2,52%).
Het vastgoedrisico
Als referentie voor het vastgoedrisico is gekeken naar de opslag welke wordt gerekend bij commerciële
financiering. Het uitgangspunt is hierbij is dat deze risico-opslag een weerspiegeling is van het vastgoedrisico. Op basis van de huidige markt is bij commerciële financiering een opslag te verwachten van 175
punten ten opzichte van geborgde financiering.
Marktrisico
Voor de bepaling van het marktrisico is gekeken naar de locatie van het vastgoed. Als basisgegeven voor de
locatie is de buurtindeling gebruikt. De marktrisico-index is opgesplitst in een risico op basis van de
‘Achterstandsscore’ van de locatie en een risico op basis van de waardestijging op de locatie de
‘Vastgoedmarktpositie’.
Achterstandsscore: de achterstandsscore is gebaseerd op de volgende indicatoren: percentage
etnisch-culturele groepen, inkomen, WOZ-waarde woningen, percentage verhuizingen en percentage
langdurig werklozen per gebied. Een score van 0 is gemiddeld, een negatieve score (-) betekent
minder achterstand en een positieve score betekent meer achterstand.
Vastgoedmarktpositie :de vastgoedmarktpositie geeft een score op basis van de gemiddelde
vierkante meterprijs per buurt en de relatieve waardeontwikkeling binnen de buurt ten opzicht van
het gemiddelde. Bron: DHIC/Gemeentelijke Belastingdienst.
Objectrisico
Voor de bepaling van het objectrisico is gekeken naar de het type vastgoed. Voor bedrijfsonroerend goed is
tevens gekeken naar de courantheid van de objectgrootte, is er rekening gehouden met een extra opslag
indien het object een zeer specifieke doelgroep betreft en is rekening gehouden met de verhuurbaarheid
en de duur van het lopende contract.
Jaarstukken 2013 | 94
Object-opslagen
Eengezinswoningen
Niet woongelegenheden
Meergezinswoningen
Bedrijfsonroerend goed (gedifferentieerd)
Opslag
2,04 %
2,10 %
2,28 %
2,29 % - 2,66 %
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Onroerende zaken die in het kader van een regeling verkoop onder voorwaarden (VOV) zijn overgedragen
aan een derde en waarvoor Haag Wonen een terugkoopplicht kent, worden aangemerkt als
financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde
zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op
basis van VOV.
Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een
terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst
aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden.
In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft Haag Wonen een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch
verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd.
De mogelijke per saldo toename van de terugkoopverplichting ten opzichte van de bij overdracht ontstane
verplichting wordt geactiveerd, een per saldo afname wordt als resultaat verantwoord.
Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Dit betreft commercieel vastgoed in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. Dit
vastgoed wordt gewaardeerd tegen historische kostprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit
hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend.
De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen.
Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten.
Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart.
Eventuele subsidies en onrendabele delen worden verminderd op de bestede kosten. Het onrendabele deel
wordt naar rato van de voortgang verantwoord onder de post overige waardeveranderingen.
Deelnemingen in groepsmaatschappijen
Deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijk en financieel beleid worden
gewaardeerd tegen netto vermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze waarde wordt berekend op
basis van dezelfde grondslagen voor waardering en resultaatbepaling die Haag Wonen hanteert.
Jaarstukken 2013 | 95
Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijk en financieel beleid
worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere marktwaarde. Voor de bepaling van de marktwaarde
wordt uitgegaan van zichtbare intrinsieke waarde tenzij meer actuele marktgegevens beschikbaar zijn.
Vorderingen op participanten & deelnemingen
Vorderingen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, onder aftrek van een eventuele voorziening voor
oninbaarheid.
Leningen u/g
Leningen u/g zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. De aflossingsverplichting voor het komend jaar is
opgenomen onder de vlottende activa.
Overige vorderingen
De overige financiële vaste activa wordt gewaardeerd tegen nominale waarde.
Vordering latente belastingen
Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het
waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve
latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde en hebben overwegend een langlopend karakter.
Bij het bepalen van de belastinglatentie uit hoofde van verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de
commerciële en fiscale waardering van activa en passiva is rekening gehouden met de verwachte
levensduur van deze activa en passiva. Voor de verschillen tussen de fiscale en commerciële waardering
van het vastgoed betekent dit dat alleen de latentie als gevolg van voorgenomen verkopen leidt tot een
contante waarde hoger dan nihil. De contante waarde van de latentie voor het door te exploiteren bezit
tendeert naar nihil.
De berekening van de latente belastingvorderingen vindt plaats tegen de op het einde van het belastingjaar
geldende tarieven, voor zover bij de wet reeds vastgesteld.
Vastgoed bestemd voor de verkoop
De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft eenheden welke vanuit nieuwbouw zijn
opgeleverd en nog niet zijn verkocht. Deze eenheden worden gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of
lagere netto opbrengstwaarde. Deze lagere netto opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele
beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de
overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop
Het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop betreft het onverkochte deel van de in ontwikkeling
zijnde verkoopprojecten en wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto opbrengstwaarde.
De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks
aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend.
Jaarstukken 2013 | 96
De netto opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken
kosten voor voltooiing en verkoop.
Overige voorraden
De magazijnvoorraden zijn gewaardeerd tegen de laatst betaalde inkoopprijzen eventueel onder aftrek van
een voorziening wegens incourantheid.
Onderhanden projecten
Het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop betreft het verkochte deel van de in ontwikkeling
zijnde verkoopprojecten en wordt gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de
toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Indien het
resultaat op een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat wordt geen winst
toegerekend. De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking hebbende kosten, de kosten
die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere
kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend.
In de onderhanden projecten zijn tevens begrepen de uit projectontwikkeling voortkomende projecten
indien en voor zover voor eenheden van het project voor of tijdens de constructie een onvoorwaardelijke
verkoopovereenkomst is afgesloten.
Projectopbrengsten en projectkosten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten en
kosten verwerkt in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. De
mate waarin de prestaties zijn verricht is bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte
projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten/inspectie van het uitgevoerde deel van
het project/de voltooiing van een fysiek onderscheidbaar projectonderdeel.
Onderhanden projecten waarvan het saldo een debetstand vertoont, worden gepresenteerd onder de
vlottende activa. Onderhanden projecten waarvan het saldo een creditstand vertoont, worden
gepresenteerd onder de kortlopende schulden.
Vorderingen
Huurdebiteuren, vorderingen op gemeenten, belastingen en premies sociale verzekeringen en overige
vorderingen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde, waar nodig onder aftrek van een voorziening
voor oninbaarheid.
De overige vorderingen en overlopende activa worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële
waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de
geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk
geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van
individuele beoordeling van de vorderingen.
Jaarstukken 2013 | 97
Liquide middelen
De liquide middelen betreffen banktegoeden en gelden onderweg. Rekening courantschulden bij banken
zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden.
Groepsvermogen
Voor zover de betreffende groepsmaatschappijen een negatieve netto vermogenswaarde hebben, worden
de negatieve waarde en overige toekomstige verliezen niet toegewezen aan het aandeel derden, tenzij
deze derden-aandeelhouders een feitelijke verplichting hebben en in staat zijn om de verliezen aan te
zuiveren. Zodra de netto vermogenswaarde van de groepsmaatschappij wederom positief is, worden
resultaten toegerekend aan het aandeel derden.
Eigen vermogen
Dit betreft het vermogen van Haag Wonen waarover de daartoe bevoegde organen zonder belemmering
door wettelijke of statutaire bepalingen kan beschikken.
Voorzieningen
Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op
balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en
waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden ingeschat. Alle voorzieningen zijn tegen nominale waarde
gewaardeerd.
De pensioenvoorziening betreft de door de pensioenadviseur geraamde pensioenverplichting aan een zeer
beperkte groep voormalig VZOS8 medewerkers met een levensjarenregeling. Een keer in de drie jaar wordt
deze verplichting opnieuw bepaald. In 2011 is de verplichting opnieuw bepaald.
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere
waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen
gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex
overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit
verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering
toe te rekenen bedrijfswaarde.
Langlopende schulden
Langlopende schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen de reële waarde. Deze is over
het algemeen gelijk aan de nominale waarde. Na eerste waardering worden de langlopende schulden
gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien geen sprake is van agio of disagio is de
geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. De aflossingsverplichting voor het komend jaar is
opgenomen onder de kortlopende schulden.
Overige activa en passiva
Voor zover niet anders vermeld, worden activa en passiva gewaardeerd tegen nominale waarde.
Indien noodzakelijk is een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.
8
Verbetering Zij Ons Streven (VZOS) is één van de rechtsvoorgangers van het huidige Haag Wonen.
Jaarstukken 2013 | 98
Investeringssubsidies
Subsidies in verband met de aanschaf van (materiële) vaste activa worden in mindering gebracht op het
geïnvesteerde bedrag.
Grondslagen voor resultaatbepaling
Algemeen
Baten worden verantwoord in het jaar waarin deze worden gerealiseerd. Lasten worden verantwoord in
het jaar waarin de prestaties worden geleverd. Verliezen worden verantwoord wanneer deze voorzienbaar
zijn.
Huuropbrengsten
Dit betreffen de daadwerkelijk in rekening gebrachte huren van woningen, woongebouwen en
bedrijfsruimten, dus na aftrek van huurderving wegens leegstand.
De maximaal wettelijk toegestane huurverhoging van de sociale huurwoningen voor 2013 was gelijk aan
het inflatiepercentage over 2012 (2,5%) vermeerderd met 1,5% en bedroeg dus 4%. De realisatie van de
huurverhoging was 3,87%. In de begroting voor 2013 hebben we gerekend met een gemiddelde
huurverhoging van 2,27%. De hogere huurverhoging van 1,6% levert in 2013 een meeropbrengst van circa
€ 1 miljoen op ten opzichte van de begroting.
Vergoedingen leveringen en diensten
Dit betreffen de daadwerkelijk in rekening gebrachte vergoedingen, na aftrek van derving wegens
leegstand, die de huurders naast de netto huur verschuldigd zijn voor de leveringen van goederen en
diensten. De vergoeding is gebaseerd op de geraamde kosten. Jaarlijks vindt op basis van de werkelijke
kosten afrekening plaats.
Subsidie krachtwijken
Tot en met het boekjaar 2012 werd een subsidie ontvangen voor de krachtwijken. Deze subsidie is met
ingang van 2013 komen te vervallen.
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
De verkoopopbrengsten bestaande bouw betreffen de gerealiseerde verkoopopbrengsten verminderd met
de direct toerekenbare verkoopkosten en de bedrijfswaarde. De verkoopopbrengsten nieuwbouw
betreffen de gerealiseerde omzetten verminderd met de kostprijs. Winsten worden verantwoord op het
moment van economische levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw
koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.
Bij het vaststellen van het projectresultaat wordt rekening gehouden met de noodzakelijk geachte
reserveringen voor het resterende verkoop- en bouwkostenrisico. Indien een project in zijn geheel
verliesgevend is, wordt dit verlies gerealiseerd op het moment waarop het uitvoeringsbesluit is genomen.
Jaarstukken 2013 | 99
Geactiveerde productie eigen bedrijf
Dit betreft het deel van de personeelskosten en algemene kosten die zijn toegerekend aan de ontwikkeling
van vastgoed bestemd voor eigen exploitatie.
Overige bedrijfsopbrengsten
Hieronder worden de opbrengsten van overige dienstverlening aan derden verantwoord.
Afschrijvingen materiële vaste activa
De afschrijvingen op vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde voor wat betreft het
sociaal vastgoed. De afschrijvingen op de activa ten dienste van exploitatie worden gebaseerd op de
historische kostprijs. De volgende afschrijvingstermijnen en -systemen worden toegepast:
Type activa
Afschrijvingstermijn
Afschrijvingssysteem
Sociaal vastgoed in exploitatie
50 jaar
Lineair
Kantoorpanden
40 jaar
Lineair
Inrichting kantoor
10 jaar
Lineair
Vervoermiddelen
5 jaar
Lineair
Automatisering
3 jaar
Lineair
Apparatuur
5 jaar
Lineair
10 jaar
Lineair
Ruimten huismeesters
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Deze zijn gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde
bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugname van een waardevermindering. Deze
bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van enerzijds de investeringen en
anderzijds de bedrijfswaarde hiervan.
Lonen en salarissen, sociale lasten
Lonen, salarissen en sociale lasten zijn op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en
verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.
Pensioenlasten
Er is aan werknemers een pensioen toegezegd welke als een toegezegd pensioenregeling kan worden
getypeerd. Deze pensioenregeling wordt in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde bijdrageregeling,
omdat Haag Wonen is aangesloten bij bedrijfstakpensioenfonds SPW en tezamen met andere
woningcorporaties dezelfde regeling toepast. Haag Wonen heeft geen verplichting tot het voldoen van
aanvullende bijdragen anders dan eventueel hogere toekomstige premies. In de jaarrekening worden
derhalve alleen de verschuldigde premies verantwoord.
Jaarstukken 2013 | 100
Kosten onderhoud en leefbaarheid
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van het door derden
uitgevoerd onderhoud en werkzaamheden ten behoeve van leefbaarheid. Van toerekenbaarheid is sprake
als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.
Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum
worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.
Belastingen en verzekeringen
Dit betreffen de aan de exploitatie verbonden belastingen en verzekeringen.
Kosten leveringen en diensten
Dit betreffen de werkelijke kosten van leveringen en diensten.
Overige bedrijfslasten
De overige bedrijfskosten zijn in het kader van gewone bedrijfsuitoefening gemaakte kosten, welke worden
toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille zijn winsten of verliezen, die ontstaan door
een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen.
Financiële baten en lasten
De rentebaten betreffen de te ontvangen rentevergoedingen op banktegoeden en overige liquiditeiten.
Bovendien is hier de geactiveerde rente van onroerende zaken in ontwikkeling opgenomen. Dit betreft de
rente van het moment dat de onroerende zaak in ontwikkeling is genomen tot aan de oplevering van het
onroerende goed. De geactiveerde rente is berekend tegen het gewogen gemiddelde financieringspercentage van Haag Wonen.
Onder de rentelasten zijn de verschuldigde lasten aan kredietinstellingen opgenomen, alsmede de
berekende rente op waarborgsommen en rente op overige schulden.
Belastingen
Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor
de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht heeft Haag Wonen een fiscale
openingsbalans opgemaakt waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels gelden. Voor het verschil tussen
de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans
(commerciële boekwaarde) dient Haag Wonen een belastinglatentie te vormen indien en voor zover er
sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen.
Voor verrekenbare tijdelijke verschillen moet een actieve belastinglatentie worden gevormd in het geval
dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de fiscale
Jaarstukken 2013 | 101
waardering en een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden gevormd
tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening.
De fiscale waarderingsregels voor de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 zijn vastgelegd in een met
de belastingdienst overeengekomen Tweede vaststellingsovereenkomst. Daarmee werden ook de hoogte
en waardering van te vormen belastinglatenties met terugwerkende kracht naar 1 januari 2008 duidelijk.
Latente belastingvorderingen en belastingverplichtingen
Een voorziening voor latente belastingvorderingen en –verplichtingen wordt getroffen met behulp van de
verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en
hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie.
De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van
het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover
reeds bij wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voorvloeiend uit voorwaartse
verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal
zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden
benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van de contante waarde. Latente
belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn
opgenomen onder de voorzieningen.
Op grond van ons thans bekende informatie bestaat er geen vordering aan latente belasting per
31 december 2013 die binnen de wettelijke termijnen kan worden gerealiseerd.
Verwerking fiscaliteit
Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Haag Wonen een
aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2008
tot en met 2013 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen:
Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen;
De waardering van materiële vaste activa in exploitatie voorafgaand aan mogelijke sloop van opstallen;
De verwerking van projectontwikkelingsresultaten.
Voor de jaren 2008 tot en met 2011 kan een toegelaten instelling, ingeval zij fiscale winst realiseert, een
beroep doen op de herbestedingsreserve indien de toegelaten instelling als een algemeen nut beogende
instelling kwalificeert. Toepassing van de herbestedingsreserve betekent voor Haag Wonen dat, zelfs als de
fiscale last over 2011 en voorgaande jaren nog wijzigingen zou ondergaan, de over de jaren 2008 tot en
met 2011 verschuldigde belasting nihil blijft. Wel zou een aanpassing over deze jaren nog kunnen leiden tot
een aanpassing van de beschikbare fiscaal compensabele verliezen die in aanmerking komen voor
verrekening met fiscale resultaten in 2013 en de toekomst. De berekening van de acute belastinglast van
2013, na verrekening met bestaande fiscaal compensabele verliezen, leidt tot een nihil saldo.
Jaarstukken 2013 | 102
Resultaat deelnemingen
Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en
financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat van
deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Haag Wonen geldende grondslagen
voor waardering en resultaatbepaling.
Grondslagen voor de opstelling van het geconsolideerd kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het
kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Ontvangen interest en ontvangen dividenden alsmede
betaalde interest worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. De verkrijgingsprijs
van verworven groepsmaatschappijen wordt opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten,
voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden. Hierbij worden geldmiddelen aanwezig in deze
groepsmaatschappijen afgetrokken van de aankoopprijs.
Jaarstukken 2013 | 103
Toelichting op de geconsolideerde balansposten
A. Vaste activa
I. Materiële vaste activa
1.
Sociaal vastgoed in exploitatie
De waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie wordt bepaald door de bedrijfswaarde te bepalen van de
verhuureenheden welke als sociaal worden geclassificeerd.
Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het
maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen
huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt
vastgesteld. Per 31 december 2013 bedraagt deze grens € 681,02 (2012: € 664,66).
Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties,
waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de
bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009
aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.
Haag Wonen kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel. Haag Wonen richt zich op het realiseren
van de volkshuisvestelijke taken, en de realisatie van deze taak wordt het best tot uitdrukking gebracht in
de waardering als bedrijfsmiddel.
Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de reële waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. De
bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen van kasstroomgenererende
eenheden uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de
geschatte resterende looptijd van de investering.
De indeling naar kasstroomgenererende eenheid is gedefinieerd op basis van beleid. Hierbij onderscheiden
we bij het sociaal vastgoed de volgende drie kasstroomgenererende eenheden:
SE: Sociale eenheden welke worden doorgeëxploiteerd
SB: Sociale eenheden welke worden verkocht bij mutatie
MV: Maatschappelijk vastgoed
Jaarstukken 2013 | 104
Bedrijfswaarde sociaal vastgoed in exploitatie (x € 1.000)
31-12-2013
2.004.942
-25.302
-492.901
-23.831
-396.064
-98.909
31-12-2012
1.839.634
-26.096
-513.954
-39.475
-427.612
-96.420
Verhuurderheffing
-227.362
-160
Directe opbrengstwaarde verkopen
Restwaarde
Totaal sociaal vastgoed in exploitatie
40.720
50.969
832.262
24.326
51.032
811.275
Huren
Huurderving
Kosten onderhoud
Kosten leefbaarheid & krachtwijken
Bedrijfskosten
Belastingen en verzekeringen
Verloop van de bedrijfswaarde sociaal vastgoed in exploitatie (x € 1.000)
Bedrijfswaarde totaal vastgoed primo boekjaar
2013
811.275
Autonome mutatie
- 21.229
Uit exploitatie: verkoop en sloop
In exploitatie
Investeringen in bestaand bezit
Verlenging levensduren
- 1.856
9.435
17.327
12.890
Verhuurderheffing
Aanpassing beleid als gevolg van invoering onbeperkte verhuurderheffing
-227.362
231.782
Totaal bedrijfswaarde sociaal vastgoed in exploitatie ultimo boekjaar
832.262
In december 2013 werd bij de behandeling van de verhuurderheffing in de eerste kamer duidelijk dat de
tijdelijkheid van deze belasting niet in de wet zou worden verankerd. De zogenoemde horizonbepaling
werd losgelaten en dus rekenen wij vanaf heden met een verhuurderheffing voor onbepaalde tijd. In de
begroting 2014 hielden we nog rekening met een verhuurderheffing tot en met het jaar 2017. De in de
begroting opgenomen compenserende maatregelen dekken nu de extra ingerekende verhuurderheffing en
niet langer de beoogde versterking van het eigen vermogen. De compenserende maatregelen die zijn
genomen zijn: bezuiniging op personeelslasten en overige bedrijfslasten, meer huurverhoging doorvoeren
(volledige benutting van de wettelijke ruimte) en extra huur genereren met de bestaande voorraad
(hiervoor zijn de wijkhuurbeleidsplannen versneld opgesteld en ingevoerd).
Jaarstukken 2013 | 105
De gebruikte indexeringen zijn waar mogelijk gebaseerd op de verwachtingen van het CPB, anders zijn de
normen van het WSW gehanteerd. Vanaf jaar 5 worden altijd de normen van het WSW gehanteerd.
Bedrijfswaarde op basis van voortgezette exploitatie
Indien in de bedrijfswaarde geen rekening wordt gehouden met verkopen, maar wordt uitgegaan van
voortgezette exploitatie dan bedraagt de waarde per 31 december 2013 € 840,4 miljoen.
Ingerekende verkopen
In de bedrijfswaarde wordt gedurende de eerste vijf jaren rekening gehouden met kasstromen als het
gevolg van de verkoop van woningen en niet-woningen. Uitgangspunt hierbij is de verkoopbegroting.
Hieronder de aantallen verkopen en de bijbehorende bedrijfswaarde en verkoopprijzen. Dit betreft de
eenheden die in de bedrijfswaarde zijn ingerekend om te verkopen in de eerste vijf jaar.
Ingerekende verkopen sociaal vastgoed in exploitatie (x € 1.000)
Aantal
114
93
8
215
Bedrijfswaarde
8.603
1.650
2.450
12.703
Taxatiewaarde
10.267
1.830
2.775
14.872
Verkopen 2015-2018 woningen (zelfstandig)
Verkopen 2015-2018 woningen (onzelfstandig)
Verkopen 2015-2018 niet woningen
Totaal verkopen 2015-2018
305
153
16
474
17.418
9.218
5.913
32.549
21.988
8.657
5.923
36.568
Totaal verkopen 2015-2018
689
45.252
51.440
Verkopen 2014 woningen (zelfstandig)
Verkopen 2014 woningen (onzelfstandig)
Verkopen 2014 niet-woningen
Totaal verkopen 2014
De hierboven genoemde verkoopprijzen betreft de prijzen prijspeil 2014.
De gehanteerde parameters in de bedrijfswaarde zijn als volgt:
Parameters
Huurverhoging prognosejaar 1
Huurverhoging prognosejaar 2
Huurverhoging prognosejaar 3 tot en met 5
Huurverhoging vanaf prognosejaar 6
Huurderving (lange termijn gemiddelde)
Disconteringsvoet
Lastenstijging (lange termijn gemiddelde)
Onderhoudslastenstijging (lange termijn gemiddelde)
Mutatiegraad
2013
4,00 %
3,50 %
3,50 %
2,00 %
1,25 %
5,25 %
3,00 %
3,00 %
6,00 %
2012
2,50 %
1,75 %
2,00 %
2,00 %
1,25 %
5,25 %
3,00 %
3,00 %
6,00 %
Jaarstukken 2013 | 106
Erfpacht
Met uitzondering van 401 woningen waarvan de grond in eigendom is, zijn alle woningen gebouwd op door
de gemeente in erfpacht uitgegeven grond. Alle erfpachtcanons – met uitzondering van drie woningen –
zijn eeuwigdurend afgekocht.
Zekerheidstelling en verzekering
Voor de aangetrokken leningen heeft de gemeente of het WSW zich garant gesteld. De activa zijn verzekerd
op indexbasis tegen risico's van storm- en brandschade. Voor verstrekte zekerheden wordt verwezen naar
de toelichting op de langlopende schulden.
WOZ-waarde
De WOZ-waarde van alle verhuureenheden (sociaal en commercieel) die binnen het woningtarief vallen
bedraagt per 31 december 2013 € 2,482 miljard (2012: € 2,677 miljard). De waardedaling bedraagt
gemiddeld 6,1%.
2.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Dit betreft de ontwikkeling van sociaal vastgoed die na oplevering worden geëxploiteerd.
Verloop van sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
(x € 1.000)
Saldo per 1 januari
Investeringen boekjaar
Desinvesteringen
Oplevering naar in exploitatie
Van voorraad
Mutatie voorziening
Herrubricering naar overlopende passiva
Saldo per 31 december
2013
4.003
2.863
0
-5.316
-758
-121
316
986
2012
5.316
7.195
0
0
-1.002
-7.506
0
4.003
Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie t.o.v. de
oorspronkelijke stichtingskosten (x € 1.000)
Oorspronkelijke stichtingskosten
Af: voorziening
Saldo per 31 december
31-12-2013
16.485
-15.499
986
31-12-2012
19.381
-15.378
4.003
Voor de onrendabele toppen van nieuwbouwprojecten wordt een voorziening getroffen op het moment
dat het investeringsbesluit is genomen. Deze voorziening is aan de creditzijde van de balans opgenomen.
Voor zover er investeringen zijn gedaan is deze voorziening in mindering gebracht op de activa in
ontwikkeling.
Jaarstukken 2013 | 107
Het betreft de volgende projecten voor sociaal vastgoed in ontwikkeling:
Tasmanstraat
Roggeveenstraat
Nuts 2.2
Brede School Rivierenbuurt
In 2013 is voor € 271.000 aan rente geactiveerd ten behoeve van het sociaal vastgoed in ontwikkeling
(2012: € 367.000). Het toegepaste rentepercentage bedraagt 4,21% (2012: 4,25%).
3.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie betreft geactiveerde investeringen in
bedrijfsgebouwen, vervoermiddelen, hard- en software en overige apparatuur.
Verloop van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de
exploitatie (x € 1.000)
2013
Boekwaarde per 1 januari
Investeringen
Desinvesteringen
Afschrijvingen
Boekwaarde per 31 december
4.340
50
-3
-744
3.643
2012
4.671
418
-66
-683
4.340
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie (x € 1.000)
Oorspronkelijke investering
Cumulatieve afschrijvingen
Boekwaarde per 31 december
2013
12.763
-9.120
3.643
2012
12.718
-8.378
4.340
Jaarstukken 2013 | 108
II. Vastgoedbeleggingen
1.
Commercieel vastgoed in exploitatie
Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens,
het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed.
De indeling naar kasstroomgenererende eenheid is gedefinieerd op basis van beleid. Hierbij onderscheiden
we bij het sociaal vastgoed de volgende twee kasstroomgenererende eenheden:
CW: Commerciële woningen
CO: Commerciële niet-woningen
De verhuureenheden die worden aangemerkt als commercieel vastgoed worden gewaardeerd op
marktwaarde. Deze marktwaarde wordt afgeleid met een versimpelde DCF-formule. Bij het inrekenen van
normen en parameters moet worden uitgegaan van “externe bronnen”. DCF staat voor 'discounted
cashflow'.
De uitgangspunten van de berekening van de commerciële waarde staat beschreven in de
waarderingsgrondslagen.
Verloop commercieel vastgoed in exploitatie (x € 1000)
Boekwaarde per 1 januari
Uit exploitatie: verkoop en sloop
Uit exploitatie: verkoop BOG de Kroon
In exploitatie: overboeking van voorraad (woningen de Kroon)
In exploitatie: overboeking van voorraad (woningen Eden)
In exploitatie: nieuwbouw (woningen Wateringse Binnentuinen)
In exploitatie: BOG de Kroon
Overige investeringen bestaand bezit
Herclassificatie van sociaal naar commercieel en v.v.
Herwaardering commercieel vastgoed
Boekwaarde per 31 december
2013
169.585
-11.393
-17.303
4.809
1.930
845
0
82
775
-26.397
122.933
2012
161.576
-5.305
0
6.364
0
0
16.145
0
0
-9.195
169.585
De negatieve herwaardering van het commerciële vastgoed wordt veroorzaakt door de hogere
disconteringsvoet (€ - 3,8 miljoen), lagere markthuren (€- 21,3 miljoen) en overige mutaties (€ 1,3 miljoen).
Jaarstukken 2013 | 109
Door de desinvestering van € 28,7 miljoen in 2013 is van de herwaarderingsreserve (zie toelichting op het
groepsvermogen) een bedrag van € 1,3 miljoen gerealiseerd. In 2012 was sprake van een desinvestering
van € 5,3 miljoen, en bedroeg de realisatie van de herwaardering als gevolg hiervan € 658.245.
Bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed
Het commercieel vastgoed is gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat. Bij waardering van het
commercieel bezit op bedrijfswaarde komt de waarde uit op € 145,1 miljoen. In deze bedrijfswaarde wordt
uitgegaan van het huidige beleid van Haag Wonen. De sectorinstituten WSW en CFV schrijven voor dat de
bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed dient te worden berekend op basis van voortgezette
exploitatie (geen verkopen ingerekend). Uitgaande van voortgezette exploitatie bedraagt de waarde van
het commercieel vastgoed € 147,7 miljoen.
2.
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
De mutaties in de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in het navolgende schema
samengevat.
Verloop van de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (x € 1.000)
Boekwaarde per 1 januari
Verkopen
Aankopen
Waardemutatie
Boekwaarde per 31 december
2013
10.744
801
-393
-874
10.278
2012
10.874
424
-577
23
10.744
In 2013 zijn zes woningen verkocht met koopgarant voorwaarden (2012: 4 woningen). Vier woningen
vanuit de voorraad en twee woningen vanuit de exploitatie. Daarnaast zijn drie woningen teruggekocht
(2012: 4 woningen). Per 31 december 2013 zijn in totaal 82 woningen verkocht onder voorwaarden (2012:
79 woningen).
3.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Dit betreft de ontwikkeling van commercieel vastgoed die na oplevering worden geëxploiteerd.
Verloop van commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen
exploitatie (x € 1.000)
Saldo per 1 januari
Investeringen boekjaar
Desinvesteringen
Oplevering naar in exploitatie
Van voorraad
mutatie voorziening
Saldo per 31 december
2013
1.155
0
0
-1.155
0
0
0
2012
384
814
0
0
-43
0
1.155
Jaarstukken 2013 | 110
Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie t.o.v. de
oorspronkelijke stichtingskosten (x € 1.000)
2013
0
0
0
Oorspronkelijke stichtingskosten
Af: voorziening
Saldo per 31 december
2012
1.155
0
1.155
Per jaareinde 2013 heeft Haag Wonen geen commercieel vastgoed in ontwikkeling. De 5 dure
huurwoningen van Wateringse Binnentuinen fase 2 zijn opgeleverd in augustus 2013 en het project
Roggeveenstraat kluswoningen is omgezet in verkoop bestaande bouw.
In 2013 is voor € 12.000 aan rente geactiveerd ten behoeve van het commercieel vastgoed in ontwikkeling
(2012: € 18.000). Het toegepaste rentepercentage bedraagt 4,21% (2012: 4,25%).
III. Financiële vaste activa
Transacties met verbonden partijen zijn opgenomen onder het hoofdstuk ‘Governance’ in het jaarverslag.
Verloop van de financiële vaste activa (x € 1.000)
Boekwaarde per 1 januari
Toevoegingen / Onttrekkingen
Rente
Ontvangen subsidies
Overboeking naar vorderingen
Aflossing/afwaardering/resultaat
Boekwaarde per 31 december
3.
Leningen
u/g
670
0
0
0
0
-18
652
Overige
215
0
14
-10
0
0
219
Totaal
2013
885
0
14
-10
0
-18
871
Leningen u/g
De leningen u/g betreft een lening aan Gemiva. De Gemiva-SVG Groep ondersteunt mensen met een
lichamelijke, verstandelijke of meervoudige handicap in de provincie Zuid-Holland. Gemiva huurt de Van
Gelderlaan sinds 1983 voor mensen van deze doelgroep. Gemiva heeft Haag Wonen verzocht een deel van
de verbouwing te financieren d.m.v. een lening van € 740.000. Op deze 6% annuïtaire lening gebaseerd op
een looptijd van 25 jaar wordt 10 jaar maandelijks afgelost. Daarna vindt aflossing ineens van het restant
plaats. De aflossing voor het komende boekjaar is verantwoord onder overige vorderingen bij de vlottende
activa.
Jaarstukken 2013 | 111
4.
Overige vorderingen
De overige vorderingen betreft debiteuren niet zijnde huurdebiteuren
B. Vlottende activa
I. Voorraden
1. Vastgoed bestemd voor de verkoop
Vastgoed bestemd voor de verkoop (x € 1.000)
Voorraad koopgarant
Voorraad verkoop
Totaal vastgoed bestemd voor de verkoop
31-12-2013
264
2.449
2.713
31-12-2012
520
7.942
8.462
2013
2012
7.942
0
-1.305
865
-4.673
0
-380
2.449
18.648
0
-5.200
0
-5.871
1.124
-759
7.942
Voorraad verkoop
Verloop van de voorraad verkoop (x € 1.000)
Saldo per 1 januari
Opgeleverd
Verkocht
Overboeking van vorderingen
Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie
Overboeking van sociaal vastgoed in exploitatie
Waardemutatie
Saldo per 31 december
De voorraad verkoop bestaat uit het onverkochte bezit. Per 31 december 2013 betreft dit de onverkochte
eenheden van de projecten de Kroon (3 woningen), 8 kavels Wateringse Binnentuinen fase 1 en MOG
Ekensteinstraat (voorheen een kerk, nu in gebruik als maatschappelijk vastgoed).
Jaarstukken 2013 | 112
Voorraad koopgarant
Verloop van de voorraad koopgarant (x € 1.000)
Saldo per 1 januari
Aangekocht
Verkocht
Waardemutatie
Saldo per 31 december
2013
520
429
-685
0
264
2012
327
520
-345
18
520
In 2013 zijn 3 woningen met koopgarant voorwaarden teruggekocht (2012: 4 woningen) en zijn zes
woningen verkocht met koopgarant voorwaarden (2012: 4 woningen). Vier woningen vanuit de voorraad,
en twee woningen vanuit de exploitatie:
Terugkoop:
Melis Stokelaan 1868
Toscaninistraat 9
Paganinistraat 92
Verkoop vanuit voorraad:
Melis Stokelaan 2000
Melis Stokelaan 1888
Melis Stokelaan 1866
Melis Stokelaan 1868
Verkoop vanuit exploitatie:
Paganinistraat 48
Paganinistraat 58
Per 31 december 2013 bestaat de voorraad koopgarantwoningen uit twee woningen (2012: 3 woningen).
Dit zijn teruggekochte woningen die eerder onder koopgarantvoorwaarden verkocht waren. De intentie is
om deze woningen wederom te verkopen onder de koopgarantconstructie.
Jaarstukken 2013 | 113
2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop
Het saldo investeringen voorraad in ontwikkeling bestemd voor de verkoop is als volgt te specificeren:
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop (x € 1.000)
Haag Wonen Ontwikkeling B.V.
Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 CV
Woningstichting Haag Wonen
voorraad in ontwikkeling
31-12-2013
207
0
495
702
31-12-2012
2.233
0
2.976
5.209
De voorraad in ontwikkeling van bestemd voor de verkoop bestaat uit grondposities van projecten die
voorheen ontwikkeld werden als koopprojecten. Deze grondposities zijn nog niet verkocht.
Het betreft de volgende projecten voor vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop:
Van Dijckstraat
Middachtenweg
Nuts 1.1, 1.2, 1.3
Nuts 2.1
Maasstraat fase 2 en 3
In 2013 is voor € 124.000 aan rente geactiveerd ten behoeve van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de
verkoop. Het toegepaste rentepercentage bedraagt 4,21%.
Verloop voorraad in ontwikkeling bestemd voor de verkoop (x € 1.000)
Saldo per 1 januari
Investeringen
Naar onderhanden projecten
Naar sociaal vastgoed in ontwikkeling
Opgeleverd
Doorbelaste bedragen
Afgeboekte bedragen
Mutatie voorziening
Totaal voorraad in ontwikkeling
2013
5.209
643
-953
-272
0
0
-1.833
-2.092
702
2012
22.925
2.277
-16.842
0
0
19
-2.853
-317
5.209
Jaarstukken 2013 | 114
3. Overige voorraden
Overige voorraden
Voorraad materialen
Totaal voorraad materialen
2013
226
226
2012
228
228
De voorraad materialen is per 31 december 2013 geïnventariseerd en gewaardeerd tegen aanschafwaarde.
II. Onderhanden projecten
Onderhanden projecten (x € 1.000)
Saldo per 1 januari onderhanden projecten
Saldo per 1 januari gepresenteerd onder kortlopende schulden
saldo per 1 januari
Investeringen boekjaar
Van voorraden
Ontvangen subsidies
Gefactureerde termijnen
Mutatie voorziening
Gepresenteerd onder kortlopende schulden
onderhanden projecten
31-12-2013
0
-890
-890
31-12-2012
0
-566
-566
0
-246
0
-328
265
1.199
0
0
0
-324
0
0
890
0
Dit betreffen investeringen in activa in aanbouw, die aan derden verkocht zijn. Het totale saldo is een
creditpost. Dit is verantwoord onder de kortlopende schulden. De onderhanden projecten omvat per 31
december 2013 alleen het project De Kroon voor € 1.086.000 en € 113.000 aan nog te ontvangen facturen
project Christoffel Plantijnstraat.
Cumulatief onderhanden projecten (x € 1.000)
Investeringen
Gefactureerde termijnen
Resultaat
Onderhanden projecten
2013
6.251
-7.543
93
-1.199
2012
6.497
-7.215
-172
-890
Gepresenteerd onder "overige schulden" (kortlopend)
Gepresenteerd onder "onderhanden projecten"
-1.199
0
-890
0
Jaarstukken 2013 | 115
III. Vorderingen
1. Huurdebiteuren
Vorderingen huurdebiteuren (x € 1.000)
Huurdebiteuren
Af: voorziening huurdebiteuren
Totaal vorderingen huurdebiteuren
31-12-2013
4.032
-1.631
2.401
31-12-2012
4.380
-1.707
2.673
31-12-2013
409
299
0
708
31-12-2012
239
15
0
254
2. Gemeenten
Vorderingen gemeenten (x € 1.000)
Vorderingen inzake uitvoering WMO
Overige
Af: voorziening oninbaar
Totaal vorderingen gemeente
3. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen (x € 1.000)
Rekening courant Wijnhavenkwartier ontwikkeling fase I C.V.
Af: voorziening oninbaar overige vorderingen
Vordering op Den Haag Aardwarmte V.O.F.
Vordering op V.O.F. Ontwikkelingscombinatie Laakhaven West
Totaal vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
31-12-2013
1.725
0
0
0
1.725
31-12-2012
2.575
-330
334
4
2.583
Jaarstukken 2013 | 116
4. Belastingen en premies sociale verzekeringen
Belastingen en premies sociale verzekeringen (x € 1.000)
Omzetbelasting
Pensioenpremies
Vennootschapsbelastinglatentie
Totaal belastingen en premies
31-12-2013
157
0
0
157
31-12-2012
36
228
0
264
Vennootschapsbelastinglatentie
Op grond van ons thans bekende informatie is de vennootschapsbelastinglatentie gewaardeerd op nul. De
tijdelijke verschillen waarvoor latenties zouden kunnen worden gevormd (verliesverrekening, waardering te
verkopen bezit, waardering te slopen bezit en leningen) zijn gewaardeerd op nul omdat onzeker is wanneer
(in de toekomst) voldoende fiscale winsten gegenereerd kunnen worden. Uit onderzoek door onze
belastingadviseur is te concluderen dat het de reële verwachting is dat over de jaren 2008 t/m 2013 geen
vennootschapsbelasting verschuldigd zal zijn.
Over de jaren 2006 en 2007 was Haag Wonen partieel belastingplichtig. Over 2006 en 2007 is een
definitieve aanslag vastgesteld. Over 2007 is een aanslag ontvangen van € 134.871.
Dit bedrag is geheel verrekend met het eerder verlies uit 2006.
2006
2007
€
€
-/- 1.975.353
134.871
Het restant verlies uit 2006 van € -/- 1.840.482 komt in aanmerking voor verrekening met eventuele
belastbare winst uit de jaren 2008 tot en met 2015.Met ingang van 2008 is Haag Wonen integraal
belastingplichtig. De aangiften over 2008, 2009 en 2010 zijn ingediend. Het fiscaal resultaat over die jaren
betreft:
2008
2009
2010
€
€
€
-/- 24.321.791
-/- 12.678.172
Nihil
Voor de jaren 2011, 2012 en 2013 zijn nog geen aangiftes ingediend. Voorlopig zijn de belastbare bedragen
door onze belastingadviseur op grond van onderzoek voorzichtig geschat op:
2011
2012
2013
€
€
€
Nihil
3.626.000
22.337.000
Over de belastingjaren 2012 en 2013 is het fiscaal resultaat - na verrekening met fiscaal compensabele
verliezen -nihil.
Jaarstukken 2013 | 117
5. Overige vorderingen
Overige vorderingen (x € 1.000)
31-12-2013
4.665
-44
4.621
Overige vorderingen
Af: voorziening oninbaar
Totaal overige vorderingen
31-12-2012
2.827
-1
2.826
De post overige vordering bestaat uit:
Debiteuren overig: grootste post betreft een nog te ontvangen bedrag van € 739.000 ten aanzien van
de afwikkeling liquidatie Kristal.
Overige vorderingen: betreft voornamelijk de nog te vorderen bedragen uit de depots van Wijnhaven
CV (BOG verkoop De Kroon) voor een bedrag van circa € 2 miljoen.
Pensioenpremies: de pensioenpremies worden door het pensioenfonds SPW geïnd op basis van de
bij hun verwerkte gegevens. Mutaties worden doorgegeven op het moment dat zij zich voordoen.
Het SPW heeft een aanzienlijke achterstand met de verwerking van de mutaties en hierdoor is een
vordering ontstaan. Deze vordering zal na de verwerking van de mutaties vanzelf aflopen door
aanpassing van de maandelijkse borderelafdracht.
De vorderingen hebben een looptijd korter dan één jaar.
Voorziening dubieuze debiteuren
Verloop van de voorziening dubieuze debiteuren (x € 1.000)
Saldo per 1 januari
Toevoeging
Vrijval
Af: onttrekking
Saldo per 31 december
Huurdebiteuren
1.707
561
0
-637
1.631
Participanten en
deelnemingen
330
0
0
-330
0
Overige
1
43
0
0
44
Totaal
2013
2.038
604
0
-967
1.675
Totaal
2012
2.134
834
0
-930
2.038
Jaarstukken 2013 | 118
6. Overlopende activa
De overlopende activa hebben een kortlopend karakter.
Overlopende activa (x € 1.000)
Te ontvangen subsidies gemeente
Te ontvangen bijdragen WMO gemeente
Overige overlopende activa
Af: voorziening oninbaar
Totaal overlopende activa
31-12-2013
0
375
1.135
0
1.510
31-12-2012
399
491
965
0
1.855
31-12-2013
1.280
1.280
31-12-2012
808
808
IV. Liquide middelen
Liquide middelen (x € 1.000)
Rekening courant kredietinstellingen
Totaal liquide middelen
Het hier vermelde saldo betreft alleen de rekeningen met een positief saldo. Onder de post schulden aan
kredietinstellingen is het saldo van de negatieve rekeningen opgenomen voor € 6,4 miljoen.
In 2013 heeft de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) een nieuwe kredietfaciliteit aan Woningstichting
Haag Wonen verstrekt van € 30 miljoen (tot 2013 was dit € 45 miljoen), volledig bestaande uit rekeningcourant krediet. Bij de verstrekking van de kredietfaciliteit zijn er geen zekerheden bedongen. De liquide
middelen staan ter vrije beschikking.
De Bank Nederlandse Gemeenten heeft ter herfinanciering van het project De Kroon aan Wijnhaven
ontwikkeling fase 1 CV per 23 november 2011 een kredietarrangement met een maximum van € 25 miljoen
ter beschikking gesteld. Dit krediet is met de verkoop van het BOG De Kroon in 2013 finaal afgelost.
Jaarstukken 2013 | 119
C. Eigen vermogen
1. Groepsvermogen
Verloop van het groepsvermogen (x € 1.000)
Saldo per 1 januari
Waardemutatie V.O.V. direct via het eigen vermogen
Waardemutatie sociaal vastgoed direct via het eigen vermogen
Liquidaties binnen de groep
Resultaat
Saldo per 31 december
2013
132.980
117
7.255
154
-23.779
116.727
2012
280.417
5
-93.335
0
-54.107
132.980
Het groepsvermogen is onder te verdelen in een gerealiseerd deel en een niet-gerealiseerd deel van het
groepsvermogen. Het niet gerealiseerde deel geeft de overwaarde weer van het sociaal vastgoed in
exploitatie en het commercieel vastgoed in exploitatie ten opzichte van de historische kostprijs van dit
vastgoed. Of er sprake is van een overwaarde wordt per kasstroomgenererende eenheid bepaald.
De liquidaties binnen de groep betreft de liquidatie van Haag Wonen Energie B.V. en Laakhaven
Ontwikkeling B.V.
Opbouw van het groepsvermogen (x € 1.000)
Herwaarderingsreserve sociaal vastgoed in exploitatie
Herwaarderingsreserve commercieel vastgoed in exploitatie
Herwaarderingsreserve verkopen onder voorwaarden
Totaal ongerealiseerde herwaardering
Overige reserves
Totaal groepsvermogen
2013
53.976
9.117
122
63.215
2012
58.743
24.243
5
82.981
53.512
116.727
49.999
132.980
Jaarstukken 2013 | 120
Overwaarde per kasstroomgenererende eenheid ultimo 2013 (x € 1.000)
Actuele waarde
736.878
31.827
63.556
832.261
Historische
Kostprijs
693.578
35.225
52.880
781.683
Overwaarde
43.300
-3.398
10.676
50.578
Herwaarderingsreserve
43.300
0
10.676
53.976
Commercieel wonen (CW)
Commercieel (CO)
94.817
28.115
122.932
106.435
18.988
125.433
-11.617
9.117
-2.500
0
9.117
9.117
Totaal
955.193
907.116
48.078
63.093
Sociale exploitatie (SE)
Sociale belegging (SB)
Maatschappelijk vastgoed (MV)
De meegeconsolideerde groepsmaatschappijen hebben tezamen een negatief eigen vermogen. Voor zover
deze deelnemingen al afgewaardeerd zijn wordt een verlies niet genomen via het resultaat deelnemingen
van Woningstichting Haag Wonen. Woningstichting Haag Wonen is niet aansprakelijk is voor de opgelopen
verliezen van deze deelnemingen en daarom hoeft er geen voorziening te worden aangehouden. Indien er
een vordering op de deelneming bestaat waarvan de inbaarheid in het geding komt wordt deze vordering
wel voorzien voor het opgelopen verlies in de deelneming.
Aansluiting groepsvermogen volgens geconsolideerde jaarrekening en eigen
vermogen volgens enkelvoudige jaarrekening (x € 1.000)
Groepsvermogen volgens geconsolideerde jaarrekening
Negatief eigen vermogen groepsmaatschappijen
Vorderingen voorzien op groepsmaatschappijen
Eigen vermogen volgens enkelvoudige jaarrekening
31-12-2013
116.727
20.890
-25.147
112.470
31-12-2012
132.980
20.783
-28.517
125.246
Jaarstukken 2013 | 121
D. Voorzieningen
1. voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
Verloop van de voorziening onrendabele investeringen en
herstructureringen (x € 1.000)
Geothermie
Brede School Rivierenbuurt
Tasmanstraat
Maasstraat fase 1
Nuts 2.1
Groot onderhoud Isabellaland
Groot onderhoud Jacob Catsstraat
Voorziening nieuwbouw projecten
Stand per
1-1-2013
1.580
447
1.534
2.019
0
32
2.712
8.323
Waardeverandering
0
230
79
123
1.485
0
0
1.917
Uitgaven
-22
-17
-413
-2.141
-1.079
-32
-2.712
-6.416
Stand
31-12-2013
1.558
660
1.200
0
406
0
0
3.824
Voor de onrendabele toppen van nieuwbouwprojecten wordt een voorziening getroffen op het moment
dat het investeringsbesluit is genomen in het directieteam-overleg en dit besluit goedgekeurd is in de raad
van commissarissen. Deze voorziening wordt jaarlijks opnieuw berekend. Daarnaast worden de
afwaarderingen op de voorraad in ontwikkeling bestemd voor de verkoop (grondposities) voorzien.
Voor zover in genoemde projecten is geïnvesteerd, is de voorziening in mindering gebracht op de activa in
ontwikkeling. Dit geldt ook voor de voorziening voor het groot onderhoud. De voorziening wordt in
mindering gebracht op de uitgaven van die projecten.
Aansluitkosten Geothermie
Aardwarmte Den Haag v.o.f. is 27 augustus 2013 met haar 6 vennoten (waaronder Haag Wonen Energie
B.V.) door de rechtbank failliet verklaard. De kosten in 2013 van € 23.000 (garanties tijdelijke
energielevering) zijn ten laste van de voorziening gebracht. In afwachting van de afwikkeling van het
faillissement door de curatoren blijft het restant van de voorziening Geothermie van € 1.557.000
gehandhaafd.
Brede School Rivierenbuurt
In december 2011 is het investeringsbesluit genomen voor het ontwikkelen van een brede buurtschool
(nieuwbouw MOG). De feitelijke start is uitgesteld vanwege bezwaar van de buren. Per 31 december 2013
resteert een voorziening van € 660.000 ten behoeve van het onrendabele deel van de exploitatie.
Jaarstukken 2013 | 122
Tasmanstraat
Het investeringsbesluit van het project Tasmanstraat (sociale nieuwbouw) is augustus 2012 genomen. De
start bouw is november 2013 aangevangen. Voor het onrendabele deel van het project resteert nog een
voorziening van € 1.200.000.
Maasstraat fase 1
Maasstraat fase 1 is in augustus 2013 opgeleverd, de voorziening is volledig in mindering gebracht op de
activa in ontwikkeling.
Nuts 2.1
In januari 2014 is het investeringsbesluit GREX genomen van Nuts 2.1 (grondpositie, voorheen
koopproject). Het betreft een besluit na balansdatum en de effecten hiervan zijn meegenomen in de
jaarcijfers 2013. Per saldo resteert een voorziening van € 406.000.
Groot onderhoud Isabellaland
Het groot onderhoud project Isabellaland is in december 2013 opgeleverd, de voorziening is volledig in
mindering gebracht op de activa in ontwikkeling.
Groot onderhoud Jacob Catsstraat
Ook project Jacob Catsstraat is opgeleverd in december 2013, de voorziening is volledig in mindering
gebracht op de activa in ontwikkeling.
2. Voorziening pensioenen
De voorziening pensioenen betreft een voorziening ter dekking van toekomstige pensioenverhogingen van
niet actieve deelnemers. Dit betreft oud-medewerkers van één van rechtsvoorgangers van Haag Wonen.
Op basis van advies van de pensioenadviseur is in 2011 de hoogte van de voorziening herijkt. Dit gebeurt
eens per 3 jaar.
Verloop van de voorziening pensioenen (x € 1.000)
Saldo per 1 januari
Toevoeging
Onttrekking
Saldo per 31 december
2013
794
0
0
794
2012
794
0
0
794
Jaarstukken 2013 | 123
3. Overige voorzieningen
Verloop van de overige voorzieningen (x € 1.000)
Saldo per 1 januari
Toevoeging
Onttrekking
Saldo per 31 december
2013
1.221
1.070
-512
1.779
2012
1.319
39
-137
1.221
De overige voorzieningen betreft de voorziening onderhoudskostengarantiefonds, de voorziening
loopbaanontwikkelingsbudget en de reorganisatievoorziening.
Voorziening onderhoudskostengarantiefonds
Dit betreft een voorziening voor woningen welke met een onderhoudsgarantie verkocht zijn. Haag Wonen
heeft voor de eerste tien jaar na verkoop van de eerste woning een bedrag per woning voor toekomstig
onderhoud aan het casco en de gemeenschappelijke voorzieningen toegezegd. Alleen een goed
functionerende Vereniging van Eigenaren kan hiervan gebruik maken. Doel is de handhaving van een
kwalitatief goed onderhoudsniveau gedurende de eerste tien jaar na verkoop. Op basis van een meerjarenonderhoudsplanning wordt gereserveerd. Uiterlijk in 2014 is de voorziening afgewikkeld. In 2013 is bijna de
gehele voorziening verbruikt.
Verloop van de voorziening onderhoud onderhoudskostengarantiefonds
(x € 1.000)
Saldo per 1 januari
Toevoeging
Onttrekking
Saldo per 31 december
2013
421
0
-393
28
2012
482
0
-61
421
Jaarstukken 2013 | 124
Voorziening loopbaanontwikkelingsbudget
Voor iedere medewerker in loondienst bij Haag Wonen is een budget beschikbaar voor
loopbaanontwikkeling. Het maximale budget conform de CAO woondiensten bedraagt € 4.500. Een
medewerker kan met zijn of haar loopbaanontwikkelingsbudget opleidingen financieren. Een opleiding
betaald uit het loopbaanontwikkelingsbudget hoeft geen relatie te hebben met de huidige werkzaamheden
binnen de corporatie, maar moet wel gericht zijn op loopbaanontwikkeling. Voor ieder jaar dat een
medewerker in dienst is wordt € 900 toegevoegd aan het budget tot aan bovengenoemd maximum.
Werknemers met een leeftijd van 55 of hoger mogen extra vrij uren kopen met het budget.
Verloop van de voorziening loopbaanontwikkelingsbudget (x € 1.000)
Saldo per 1 januari
Toevoeging
Onttrekking
Saldo per 31 december
2013
800
70
-119
751
2012
837
39
-76
800
Per 31 december 2013 is het budget opnieuw bepaald en bedraagt € 751.000.
Voorziening reorganisatievoorziening
Verloop van de reorganisatievoorziening (x € 1.000)
Saldo per 1 januari
Toevoeging
Onttrekking
Saldo per 31 december
2013
0
1.000
0
1.000
2012
0
0
0
0
Vorming reorganisatievoorziening
Per 31 december 2013 is een voorziening gevormd, waarin de verwachtte effecten van de aangekondigde
reorganisatie zijn opgenomen. In de voorziening is rekening gehouden met de meerkosten voor
ontslagvergoedingen, omscholingskosten, kosten voor outplacement, vergoedingen voor de
geschillencommissie en juridische kosten. Door de vorming van de voorziening worden de meerkosten van
de reorganisatie te laste van het resultaat van 2013 gebracht. Zie paragraaf 3.3 Reorganisatie.
Jaarstukken 2013 | 125
E. Langlopende schulden
1. Leningen kredietinstellingen
Verloop van leningen kredietinstellingen (x € 1.000)
Saldo per 31 december vorig boekjaar
Aflossingsverplichting boekjaar
Saldo per 1 januari
Ontvangen hoofdsommen
Aflossingen -/- aflossingsverplichting
Saldo per 31 december
Aflossingsverplichting komend boekjaar
Saldo per 31 december
2013
811.838
-68.778
743.060
61.450
0
804.510
-65.541
738.969
2012
825.819
-69.472
756.347
65.500
-10.009
811.838
-68.778
743.060
De verhouding tussen de rentelast van het boekjaar en het gemiddelde schuldrestant in het boekjaar
bedroeg in 2013: 4,24% (2012: 4,66%). Van het saldo leningen 31 december 2013 van € 739 miljoen, heeft
€ 641 miljoen een looptijd langer dan 5 jaar. Voor een drietal wooncomplexen zijn positief-negatieve
hypotheekverklaringen afgegeven. De overige wooncomplexen zijn gefinancierd onder borgstelling van het
WSW. De materiële vaste activa van Woningstichting Haag Wonen is volledig ingezet als onderpand bij het
WSW. De totale WSW-borging per 31 december 2013 bedraagt € 838 miljoen. De gemiddeld gewogen
rentecoupon per 31 december 2013 bedraagt 4,07% (2012: 4,21%).
In 2013 hebben uitsluitend de twee flexibele roll-over leningen renteconversies ondergaan. De
hoofdsommen van deze leningen zijn in 2013 niet gemuteerd. Van een tweetal leningen welke in 2014 een
renteconversie ondergaan is de rente in 2013 gefixeerd. Het schuldrestant van deze leningen bedroeg in
2013 € 19,5 miljoen. De gemiddeld gewogen gefixeerde coupon bedroeg 2,48%.
In 2013 zijn twaalf leningen (€ 61,6 miljoen) finaal afgelost. De reguliere aflossingen over het boekjaar 2013
bedroegen € 7,2 miljoen. In 2013 is voor € 21 miljoen aan langlopende leningen afgesloten, allen betrekking
hebbend op herfinanciering 2014. In 2014 moet in totaal € 58,6 miljoen finaal worden afgelost. De
gemiddeld gewogen gefixeerde coupon van de in 2013 afgesloten leningen bedroeg 2,92%. (exclusief de
flexibele roll-over leningen).
Treasury dient het jaarlijkse renterisico door (her-) financiering en renteconversie te beperken tot
maximaal 15% van de restant hoofdsom van de totale leningenportefeuille om een evenwichtige rentelast
te creëren. Eventuele overtollige geldmiddelen mogen worden belegd op de geld- of kapitaalmarkt,
rekening houdend met de gewenste liquiditeitspositie, het renterisico en debiteurenrisico. In het treasurystatuut en de treasury-handleiding zijn hiertoe richtlijnen opgenomen.
Jaarstukken 2013 | 126
2. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
De terugkoopverplichting woningen verkoop onder voorwaarden betreft de terugkoopverplichting van
onroerende zaken die onder een regeling verkoop onder voorwaarden zijn overgedragen aan derden. De
terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting.
Bij de jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening gehouden met de waardeontwikkelingen van onroerende zaken en specifieke contractvoorwaarden met derden.
Verloop van de verplichtingen verkoop onder voorwaarden (x € 1.000)
Saldo per 1 januari
Verkopen
Aankopen
Waardemutatie
Saldo per 31 december
2013
10.739
801
-364
-421
10.755
2012
10.918
345
-520
-4
10.739
In 2013 zijn zes woningen verkocht met koopgarant voorwaarden (2012: 4 woningen). Vier woningen
vanuit de voorraad en twee woningen vanuit de exploitatie. Daarnaast zijn drie woningen teruggekocht
(2012: 4 woningen). Per 31 december 2013 zijn in totaal 82 woningen verkocht onder voorwaarden (2012:
79 woningen).
3. Overige schulden
De overige schulden betreft de waarborgsommen verschuldigd aan huurders
Verloop van de waarborgsommen (x € 1.000)
Saldo per 1 januari
Ontvangen waarborgsommen
Uitbetaalde waarborgsommen
Toegevoegde rente
Uitbetaalde rente
Saldo per 31 december
2013
4.857
358
-367
0
-72
4.776
Aan de reguliere waarborgsommen is in 2013 0% rente toegevoegd (2012: 0,5%).
2012
4.806
385
-291
24
-67
4.857
Jaarstukken 2013 | 127
F. Kortlopende schulden
1. Schulden aan kredietinstellingen
Schulden aan kredietinstellingen (x € 1.000)
Te betalen aflossingen langlopende schulden volgend boekjaar
Kasgeldleningen
Negatieve banksaldi
Totaal schulden aan kredietinstellingen
31-12-2013
65.541
0
6.443
71.984
31-12-2012
68.780
0
16.788
85.568
De te betalen aflossingen langlopende schulden 2013 bestaan voor € 6,9 miljoen uit reguliere aflossingen
en voor € 58,6 miljoen aan eindaflossingen. Voor een toelichting op de negatieve banksaldi wordt verwezen
naar de liquide middelen.
2. Schulden aan leveranciers
De schulden aan leveranciers bedragen 31 december 2013 € 6,9 miljoen.
3. Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen
De post schulden aan participanten en deelnemingen is als volgt samengesteld:
Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen (x € 1.000)
Schuld aan MAB Vastgoed II B.V.
Schuld aan Aardwarmte v.o.f.
Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen
31-12-2013
1.725
0
1.725
31-12-2012
2.500
42
2.542
4. Belastingen en premies sociale verzekeringen
Belastingen en premies sociale verzekeringen (x € 1.000)
Omzetbelasting
Loonbelasting en premieheffing
Vennootschapsbelasting
Totaal belastingen en premies
31-12-2013
753
481
17
1.251
31-12-2012
3.321
577
17
3.915
Jaarstukken 2013 | 128
6. Overige schulden
De overige schulden betreft de nog met bewoners af te rekenen servicekosten en de negatieve post
onderhanden projecten.
7. Overlopende passiva
De post overlopende passiva is als volgt samengesteld.
Overlopende passiva (x € 1.000)
Onderhoudskosten
Vooruitontvangen huur
Niet opgenomen vakantie-uren personeel
Reservering grondsuppletie
Reservering A. Diepenbrockhof
Afrekening Waterhof
Nog te betalen facturen
Bestemde reserve volkshuisvesting
Transitorische rente langlopende leningen
Overige
Totaal overlopende passiva
31-12-2013
0
3.002
509
315
600
251
2.539
51
17.087
851
25.205
31-12-2012
0
2.662
503
315
0
245
730
51
17.852
802
23.160
Jaarstukken 2013 | 129
6.2 Niet in de balans opgenomen
rechten en verplichtingen
Obligo WSW
Ten behoeve van het WSW dient een obligo van 3,85% voor de afgesloten leningen aangehouden te
worden. Op 31 december 2013 betrof de hoogte van deze obligo's € 31,7 miljoen (2012: € 33,5 miljoen).
Stuiting en verjaring vordering op grond van art.75 Wet bodembescherming.
Op 1 januari 1997 heeft er een ingrijpende wijziging plaatsgevonden in het verjaringsrecht voor oude
rechtsvorderingen tot vergoeding van schade door verontreiniging van lucht, water of bodem. Het risico
bestaat dat zulke milieuschadenvorderingen verloren gaan als de verjaring niet vóór 1 januari 1997 is
gestuit. Teneinde verjaring te voorkomen heeft de Staat ons medegedeeld dat zij ons voor de kosten van
onderzoek en sanering van bodemverontreiniging aansprakelijk stelt voor het complex Van Speijkstraat
75/89 en een gedeelte van een complex op het terrein aan de Margaretha van de Hennebergweg alsmede
voor een terrein aan de Brueghelstraat 7-99 en v.d. Neerstraat 54-100. Om onze rechten zeker te stellen
hebben wij de gemeente Den Haag voor deze complexen aansprakelijk gesteld voor alle in verband met de
verontreiniging optredende schade.
Huurovereenkomst kantoorpand
Met Delta Lloyd Levensverzekering N.V. is een huurovereenkomst aangegaan voor het kantoorpand aan de
Waldorpstraat 120. De huurovereenkomst is voor bepaalde tijd aangegaan en loopt tot en met 2016. De
huurprijs bedraagt op jaarbasis € 431.000.
Wet Ketenaansprakelijkheid
Haag Wonen is onderworpen aan de Wet Ketenaansprakelijkheid en kan op grond hiervan worden
aangesproken. De omvang van het risico is niet te kwantificeren. Er zijn beheersingsmaatregelen getroffen
om dit risico te beperken.
Renterisico
WSW-deelnemers mogen een renterisico hebben van maximaal 15% van het vreemd vermogen, gerekend
over een aaneengesloten voortschrijdende periode van twaalf maanden. Door een maximum te stellen aan
het renterisico kunnen risicovolle rentepieken worden voorkomen en daarmee het renterisico begrensd.
Het renterisico – uitgedrukt in een percentage van het saldo langlopende leningen - van Haag Wonen op
basis van de bestaande leningportefeuille (exclusief herfinanciering, inclusief volledige gebruikte “Roll
Over” leningen) bedraagt:
Jaarstukken 2013 | 130
2014
2015
2016
2017
2018
13,75 %
12,60 %
16,21 %
14,01 %
14,30 %
Nog te ontvangen leningen
Op 31 december 2013 bedraagt het saldo van de nog te ontvangen leningen € 21,0 miljoen (2012: € 61,5
miljoen).
Vennootschapsbelasting
Woningstichting Haag Wonen vormt samen met Haag Wonen Holding B.V., Haag Wonen Energie B.V., Haag
Wonen Ontwikkeling B.V., Aanvan Vastgoed II B.V. en Aanvan Vastgoed B.V. een fiscale eenheid, en is
daardoor hoofdelijk aansprakelijk voor de vennootschapsbelasting van deze fiscale eenheid.
Omzetbelasting
Woningstichting Haag Wonen vormt samen met Haag Wonen Holding B.V. en Haag Wonen Ontwikkeling
B.V. een fiscale eenheid voor de omzetbelasting, en is daardoor hoofdelijk aansprakelijk voor de
omzetbelasting van deze fiscale eenheid.
Aangegane verplichtingen nieuwbouwprojecten
De aangegane verplichtingen ten aanzien van nieuwbouwprojecten bedragen per december 2013 € 4,9
miljoen (2012: € 10 miljoen).
Aangegane verplichtingen onderhoud
De aangegane verplichtingen met betrekking tot onderhoud en leefbaarheid bedragen per 31 december
2013 € 2,2 miljoen (2012: € 22 miljoen). Deze verplichtingen hebben met name betrekking op het
planmatig onderhoud en overige investeringen.
Bankgaranties
Per 31 december 2013 zijn er geen lopende bankgaranties. (2012: € 0).
Aansprakelijkheid
Daar waar Haag Wonen participeert als vennoot in een vennootschap onder firma is zij hoofdelijk
aansprakelijk voor de schulden van deze vennootschap.
Jaarstukken 2013 | 131
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening
I. Bedrijfsopbrengsten
1. Huuropbrengsten
Huuropbrengsten (x € 1.000)
2013
2012
Woningen en woongebouwen
Af: huurderving
Subtotaal
120.045
-1.951
118.094
116.423
-2.452
113.971
Onroerende zaken niet zijnde woningen
Af: huurderving
Subtotaal
Totaal huren
8.227
-619
7.608
125.702
8.378
-833
7.545
121.516
De totale huuropbrengsten, afgezien van de huurderving, zoals hierboven is weergegeven zijn ten opzichte
van 2012 beïnvloed door:
Verloop van de huuropbrengst (x € 1.000)
Huren woningen en niet-woningen begin boekjaar
Huurderving woningen en niet-woningen begin boekjaar
Huuropbrengst woningen en niet woningen begin boekjaar
2013
121.516
3.285
124.801
2012
118.526
4.711
123.237
Huurverhoging inclusief harmonisatie en verbeteringen
Nieuwe verhuureenheden
Verkopen
Herstructurering en sloop
Overige mutaties
Huuropbrengst woningen en niet woningen eind boekjaar
Huurderving woningen en niet-woningen eind boekjaar
Huren woningen en niet-woningen eind boekjaar
3.508
300
-532
-91
286
128.272
-2.570
125.702
2.570
912
-1.035
-417
-466
124.801
-3.285
121.516
Jaarstukken 2013 | 132
2. Opbrengsten servicecontracten
De opbrengsten servicecontracten betreft de vergoedingen voor leveringen en diensten die worden geïnd
bij huurders. Dit betreft leveringen en diensten die voor het grootste deel onlosmakelijk zijn verbonden aan
het huurcontract.
Opbrengsten servicecontracten (x € 1.000)
Vergoedingen voor leveringen en diensten
Af: derving
Totaal opbrengsten servicecontracten
2013
6.966
-119
6.847
2012
6.960
-149
6.811
2013
0
0
0
2012
17
0
17
2013
-1.216
444
-772
2012
1.276
-55
1.221
3. Overheidsbijdragen
Overheidsbijdragen (x € 1.000)
Bijdrage MIVA's
Huurverlagingstoeslag
Totaal overheidsbijdragen
4. Netto verkoopresultaat
vastgoedportefeuille
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille (x € 1.000)
Verkoop bestaande bouw
Verkoop nieuwbouw
Totaal verkoop onroerende zaken
Jaarstukken 2013 | 133
Verkoop bestaande bouw
Verkoopopbrengst bestaande bouw (x € 1.000)
Omzet bestaande bouw
Kostprijs bestaande bouw
Totaal verkoopopbrengst bestaande bouw
2013
15.400
-16.616
-1.216
2012
10.122
-8.846
1.276
In het jaar 2013 zijn er in totaal 83 woningen verkocht, 17 eenheden bedrijfsonroerend goed (11 eenheden
complex Ammunitiehaven en 6 losse objecten) en 53 parkeerplaatsen (45 behorende bij verkoop van het
bedrijfsonroerend goed complex Ammunitiehaven en 8 losse objecten).
Verkoop nieuwbouw
Verkoopopbrengst nieuwbouw (x € 1.000)
Omzet nieuwbouw
Kostprijs nieuwbouw
Totaal verkoopopbrengst nieuwbouw
2013
21.461
-21.017
444
De verkopen nieuwbouw hebben betrekking op de projecten:
De Kroon: 1 woning en 75 parkeerplaatsen;
Maasstraat: 1 woning (aan terugkeerder);
Wijnhavenkwartier C.V.: verkoop van het commerciële deel (BOG De Kroon) van het project.
De genoemde aantallen betreffen daadwerkelijke transporten in 2013.
5. Geactiveerde productie eigen
bedrijf
De geactiveerde productie eigen bedrijf betreft de geactiveerde bedrijfslasten die kunnen worden
aangemerkt als interne lasten drukkend op de ontwikkeling van nieuwbouwprojecten.
2012
5.341
-5.396
-55
Jaarstukken 2013 | 134
6. Subsidie krachtwijken
In 2012 zijn de subsidies voor de jaren 2011 en 2012 ontvangen. In totaal betrof dit een bedrag van € 3,4
miljoen. Het jaar 2012 was het laatste jaar waarin subsidies kon worden verkregen voor de krachtwijken.
7. Overige bedrijfsopbrengsten
Overige bedrijfsopbrengsten (x € 1.000)
Doorberekende administratiekosten
Doorberekende kosten verkoopvoorbereiding en VVE
Dekking vastgoed en ontwikkeling in projecten
Overige vergoedingen, subsidies en opbrengsten
Totaal overige bedrijfsopbrengsten
2013
345
707
0
1.757
2.809
2012
311
670
0
1.210
2.191
II. Bedrijfslasten
8. Afschrijvingen (im)materiële vaste
activa en vastgoedportefeuille
Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (x € 1.000)
Afschrijvingen sociaal vastgoed in exploitatie
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Totaal afschrijvingen (im)materiële vaste activa en
vastgoedportefeuille
2013
30.341
744
2012
44.380
684
31.085
45.064
Jaarstukken 2013 | 135
Afschrijvingen sociaal vastgoed in exploitatie
De afschrijvingen worden lineair berekend over de restant levensduur van het vastgoed.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie betreft afschrijvingen op
kantoorpanden, inrichting kantoor, vervoermiddelen, automatisering, apparatuur en ruimten huismeesters.
Een verdere toelichting over de gebruikte afschrijvingstermijnen staat vermeld in de
waarderingsgrondslagen.
9. Overige waardeveranderingen
immateriële vaste activa en
vastgoedportefeuille
Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille
(x € 1.000)
Waardeveranderingen projecten
Waardeveranderingen materiële vaste activa in exploitatie
Waardeveranderingen verkopen onder voorwaarden
Totaal overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en
vastgoedportefeuille
2013
-708
-21.575
920
2012
7.579
3.819
-33
-21.363
11.365
Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille
De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugname van
een waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van
enerzijds de investeringen en anderzijds de bedrijfswaarde hiervan.
Waardeveranderingen materiële vaste activa in exploitatie (x € 1.000)
Terugname eerder genomen afwaarderingen sociaal vastgoed (MV)
Afwaardering sociaal vastgoed (MV)
Totaal waardeveranderingen materiële vaste activa in exploitatie
2013
-21.575
0
-21.575
2012
0
3.819
3.819
Jaarstukken 2013 | 136
Waardeveranderingen projecten
Waardeveranderingen projecten (x € 1.000)
Tasmanstraat
Maasstraat fase 1
Wateringse Binnentuinen fase 2
Brede School Rivierenbuurt
De Tonen
Van der Kunstraat
Aansluitkosten geothermie
Groot onderhoud Braamstraat
Totaal overige waardeveranderingen
2013
79
-552
-247
232
-220
0
0
0
-708
2012
3.769
4.120
1.015
221
0
-398
-2.348
1.200
7.579
De waardeveranderingen projecten bestaan uit de resultaten van nieuwbouwprojecten huur: de
grondexploitaties (GREX), de vastgoedexploitatie (VEX) en onrendabele toppen nieuwbouw (EX). Daarnaast
zijn de overige onrendabele investeringen opgenomen (groot onderhoud, geothermie). Het betreft
waardeveranderingen van de materiële vaste activa. Waardeveranderingen worden in het resultaat
verwerkt op moment van een investeringsbesluit en daarna jaarlijks herijkt.
Tasmanstraat
De GREX en de onrendabele top van Tasmanstraat zijn per jaareinde 2013 herijkt, deze verslechteren per
saldo met € 79.000.
Maasstraat fase 1
Maasstraat fase 1 is in september 2013 opgeleverd. Verliezen op het project worden genomen op basis van
voorcalculatie bij het investeringsbesluit en daarna jaarlijks per jaareinde herijkt. Op basis van nacalculatie
bij activering van het project is het verlies € 552.000 lager.
Wateringse Binnentuinen fase 2
Wateringse Binnentuinen fase 2 is in augustus 2013 opgeleverd. Verliezen op het project worden genomen
op basis van voorcalculatie bij het investeringsbesluit en daarna jaarlijks per jaareinde herijkt. Op basis van
nacalculatie bij activering van het project is het verlies € 247.000 lager.
Brede School Rivierenbuurt
De VEX en de onrendabele top van de Brede School Rivierenbuurt zijn per jaareinde 2013 herijkt, deze
verslechteren per saldo met € 232.000.
Jaarstukken 2013 | 137
De Tonen
De Waardeverandering betreft een nagekomen positief resultaat van € 220.000 voor project De Tonen. De
kosten van het plaatsen van een monument en herplaatsing van ornamenten viel lager uit dan verwacht.
Waardeveranderingen verkopen onder voorwaarden
De negatieve waardeverandering van € 919.739 betreft een waardemutatie aankoop/verkoop van de
materiële vaste activa welke verkocht is onder voorwaarden (koopgarant) van € 45.815 en een
herwaardering van de voorraad koopgarantwoningen van € 873.924.
10. Erfpacht
Voor drie woningen wordt een erfpachtcanon betaald aan de gemeente voor de grond. Voor alle overige
grond is de erfpacht eeuwigdurend afgekocht.
11. Lonen en salarissen
Lonen en salarissen (x € 1.000)
Lonen en salarissen personeel in dienst
Dotatie reorganisatievoorziening
Uitzendkrachten
Ontvangen ziekengelden
Totaal lonen en salarissen
2013
13.094
800
478
-329
14.043
2012
14.111
0
1.067
-107
15.071
2013
2012
271
247,93
280
256,26
De personeelsbezetting is als volgt te specificeren:
Aantallen
Totaal aantal medewerkers
Totaal aantal FTE
In 2013 zijn 12 medewerkers in dienst getreden en 21 medewerkers uit dienst getreden.
Jaarstukken 2013 | 138
Reorganisatie
In 2013 is een start gemaakt met de reorganisatie. De resultaten hiervan zijn goede zichtbaar in de
realisatie van 2013. Door het niet invullen van vacatures en het niet verlengen van tijdelijke contracten is al
een flinke bezuiniging gerealiseerd. Voor de jaren 2014 tot en met 2017 zijn nog verdere bezuinigingen op
personeel gepland. Hiervoor is een reorganisatie aangekondigd met bijbehorend sociaal plan. De verwachte
extra kosten van de reorganisatie zijn genomen in 2013 middels de vorming van een
reorganisatievoorziening.
Lonen en salarissen personeel in dienst
De medewerkers van Haag Wonen hebben in 2013 geen indexatie ontvangen vanuit de CAO
Woondiensten. Wel is er in november een éénmalige uitkering ontvangen van € 250 per persoon vanuit de
CAO.
Uitzendkrachten
In 2013 zijn minder uitgaven gedaan voor de inhuur van externe krachten. Met het oog op de gewenste
bezuinigingen zijn de aanvragen van inleenkrachten gedurende het jaar kritisch heroverwogen.
Uitgangspunten beloning
Binnen de sector woningcorporaties is een beloningscode van toepassing, de Sectorbrede Beloningscode
Bestuurders Woningcorporaties (SBBW). De beloning van de directeur-bestuurder van Haag Wonen valt
ruim binnen het maximum van deze code. Bij indiensttreding van de directeur-bestuurder van Haag
Wonen, mevrouw drs. C.F. van Dreven, is de Raad van Commissarissen overigens uitgegaan van de Izeboudregeling. De beloning van de bestuurder voldeed toen ook aan die regeling.
Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector
De regels ten aanzien van de bezoldiging voor de (semi)publieke sector zijn vastgelegd in de Wet normering
bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Deze wet is per 1 januari 2013 van
kracht. In de WNT is vastgelegd dat topfunctionarissen mogen niet meer verdienen dan het wettelijke
maximum: de WNT-norm. Jaarlijks wordt dit bedrag vastgesteld in een ministeriële regeling.
Topfunctionarissen moeten altijd openbaar maken wat zij verdienen, of dit nu meer of minder is dan de
norm. Voor de bestaande contracten en aanstellingen geldt een overgangsregeling. De gemaakte
salarisafspraken blijven daarbij nog vier jaar gelden. Hierna wordt het salaris in drie jaar teruggebracht naar
de norm.
Per 1 januari geldt voor topfunctionarissen van woningcorporaties een eigen sectorale norm. Deze norm is
afhankelijk is van het aantal verhuureenheden en de grootte van de gemeente. De WNT-norm voor 2013
bedraagt € 228.599.
Jaarstukken 2013 | 139
Bezoldiging van de directeur-bestuurder
Beloning volgens Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en
semipublieke sector (WNT)
Naam
Beloning
Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen
Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies)
Bezoldiging volgens de WNT
Functie
Duur van het dienstverband in boekjaar
Omvang van het dienstverband
Door de werkgever betaalde sociale-verzekeringspremies
Verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband
Naam en functie of functies die tijdens het dienstverband zijn bekleed
Het jaar waarin het dienstverband is geëindigd
2013
Mw. C.F. van Dreven
€ 164.751
€ 5.773
€ 39.525
€ 210.049
directeur-bestuurder
01-01-2013 tot en met 31-12-2013
36 uur per week (1fte)
€ 8.838
niet van toepassing
directeur-bestuurder
niet van toepassing
Mevrouw C.F. van Dreven is in 2009 op 1 maart gestart in haar functie als bestuurder. Bij indiensttreding is
de raad van commissarissen uitgegaan van de Izeboud-regeling. De beloning van de bestuurder voldeed
aan die regeling. Mevrouw C.F. van Dreven ontvangt een vergoeding voor een OV-jaarabonnement als
onderdeel van het mobiliteitsbudget. De beloning van de bestuurder kent geen variabele component in de
zin van bonussen en tantièmes. Er is geen afvloeiingsregeling vastgelegd. Met de bestuurder is bij
aanstelling een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd aangegaan. De keuze voor onbepaalde tijd is
gemaakt vanuit het belang van Haag Wonen.
Een verlenging, nieuwe aanstelling of overeenkomst vanaf 1 januari 2013 moet vanzelfsprekend wél aan de
WNT te voldoen. Wijzigingen in aanstellingen en overeenkomsten in de periode tussen aanvaarding van de
wet in de Tweede Kamer op 6 december 2011 en inwerkingtreding van de WNT op 1 januari 2013 vallen
niet onder het overgangsrecht.
De bezoldiging van mevrouw C.F. van Dreven komt in 2013 niet boven het bezoldigingsmaximum.
Jaarstukken 2013 | 140
Bezoldiging van de directie
Beloning volgens Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en
semipublieke sector (WNT)
Naam
Beloning
Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen
Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies)
Bezoldiging volgens de WNT
Functie
Duur van het dienstverband in boekjaar
Omvang van het dienstverband
Door de werkgever betaalde sociale-verzekeringspremies
Verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband
Naam en functie of functies die tijdens het dienstverband zijn bekleed
Het jaar waarin het dienstverband is geëindigd
2013
Mw. R.J.M. Koppen-Kreyne
€ 144.215
€0
€ 30.880
€ 175.095
directeur bedrijfsvoering
01-01-2013 tot en met 31-12-2013
36 uur per week (1fte)
€ 9.253
niet van toepassing
directeur bedrijfsvoering
niet van toepassing
De bezoldiging van mevrouw R.J.M. Koppen-Kreyne komt in 2013 niet boven het bezoldigingsmaximum.
Beloning volgens Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en
semipublieke sector (WNT)
Naam
Beloning
Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen
Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies)
Bezoldiging volgens de WNT
Functie
Duur van het dienstverband in boekjaar
Omvang van het dienstverband
Door de werkgever betaalde sociale-verzekeringspremies
Verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband
Naam en functie of functies die tijdens het dienstverband zijn bekleed
Het jaar waarin het dienstverband is geëindigd
2013
Dhr. B.G.M. Moesbergen
€ 135.663
€ 5.565
€ 30.175
€ 171.403
directeur strategie en vastgoed
01-01-2013 tot en met 31-12-2013
36 uur per week (1 fte)
€ 9.241
niet van toepassing
directeur strategie en vastgoed
niet van toepassing
De bezoldiging van de heer B.G.M. Moesbergen komt in 2013 niet boven het bezoldigingsmaximum.
Jaarstukken 2013 | 141
Beloning volgens Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en
semipublieke sector (WNT)
Naam
Beloning
Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen
Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies)
Bezoldiging volgens de WNT
Functie
Duur van het dienstverband in boekjaar
Omvang van het dienstverband
Door de werkgever betaalde sociale-verzekeringspremies
Verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband
Naam en functie of functies die tijdens het dienstverband zijn bekleed
Het jaar waarin het dienstverband is geëindigd
2013
K.J. van Oijen
€ 136.179
€0
€ 29.072
€ 165.251
directeur woonbedrijf
01-01-2013 tot en met 31-12-2013
36 uur per week (1 fte)
€ 9.224
€ 31.672
directeur woonbedrijf
2013 (31-12-2013)
De bezoldiging en uitkering wegens beëindiging van het dienstverband van de heer K.J. van Oijen komt in
2013 niet boven het maximum.
Bezoldiging van de Raad van Commissarissen
In 2013 is de honorering van de Raad van Commissarissen niet verhoogd. De bedragen die in 2012 zijn
uitgekeerd zijn bruto vergoedingen. Voor de bezoldiging van commissarissen van kwam in 2013 een bedrag
van € 63.009 (2012: € 66.401) ten laste van Woningstichting Haag Wonen en haar dochter- of
groepsmaatschappijen. De bezoldiging van de commissarissen is als volgt:
Bezoldiging raad van commissarissen
De heer mr. J.E. Bauer
De heer drs. H.W. Breukink
De heer drs. J.J.H.M van Gennip
De heer mr. M. van der Kallen
Mevrouw drs. E.A. Kaya
De heer drs. D. J. Schrijer
Mevrouw drs. T.Siertsema MBA
Functie
Voorzitter
Vice-voorzitter/auditcommissie (afgetreden per 31 maart 2013)
Vice-voorzitter
Lid/auditcommissie
Lid
Lid
Lid/auditcommissie (vanaf 26 juni 2013)
Bezoldiging
€ 14.487
€ 3.018
€ 10.865
€ 12.073
€ 9.658
€ 9.658
€ 3.250
€ 63.009
De maximale bezoldiging van de raad van commissarissen is geregeld binnen de Wet Normering
Topinkomens. Het maximum voor leden en voorzitters bedraagt 5 respectievelijk 7,5% per kalenderjaar van
de voor de betreffende instelling geldende maximum bezoldiging. Voor 2013 geldt voor leden een
maximum bezoldiging van € 11.428 per jaar, en voor de voorzitter € 17.142 per jaar. In 2013 zijn de
9 De bezoldiging de heer drs. H.W. Breukink bedraagt op jaarbasis € 11.974
10 De bezoldiging van mevrouw drs. T.Siertsema MBA bedraagt op jaarbasis € 6.500
9
10
Jaarstukken 2013 | 142
vergoedingen van de leden de heer drs. H.W. Breukink en de heer mr. M. van der Kallen boven het
maximum uitgekomen. Zij zijn beiden aangetreden voor aanvang van de WNT en vallen binnen het
overgangsregime van de WNT.
12. Sociale lasten en pensioenlasten
Pensioenlasten en sociale lasten (x € 1.000)
Sociale lasten
Pensioenlasten
Totaal pensioenlasten en sociale lasten
2013
1.840
2.476
4.316
2012
1.052
2.484
3.536
In 2013 is de ZVW (zorgverzekeringswet) premie niet langer een werknemerslast maar een werkgeverslast.
Deze premie (in 2013 ruim € 8 ton) is daardoor verschoven van de post lonen en salarissen naar sociale
lasten. Dit verklaart de stijging van de kosten op deze post, terwijl de totale loonkosten gedaald zijn.
Haag Wonen heeft een pensioenregeling (SPW). Dit betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het
bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde
leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. De premies zijn als last verwerkt in de winst- en
verliesrekening (de verplichtingenbenadering).
De belangrijkste kenmerken van deze regeling zijn:
pensioengevende salarisgrondslag (middelloonregeling)
afspraken over indexatie
beschrijving belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst
wijze waarop pensioenregelingen zijn ondergebracht bij de pensioenuitvoerder
dekkingsgraad van de pensioenuitvoerder
Voor de pensioenregeling betaalt Haag Wonen op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan
pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft Haag Wonen geen
verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregeling. Haag Wonen heeft in geval van een tekort bij
het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige
premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde
premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een
vermindering van toekomstige betalingen.
De dekkingsgraad van SPW eind december 2013 bedraagt 114% (2012: 106%). Bij een dekkingsgraad van
114 procent heeft SPW 114 euro in kas voor elke 100 euro aan huidige en toekomstige pensioenbetalingen.
De minimale vereiste dekkingsgraad van SPW bedraagt iets meer dan 104%. Indien de dekkingsgraad onder
deze vereiste dekkingsgraad komt is er sprake van een dekkingstekort. Een fonds dient dan een korte
Jaarstukken 2013 | 143
termijn herstelplan op te stellen waaruit blijkt dat het fonds binnen drie jaar uit dekkingstekort komt. SPW
heeft eind eerste kwartaal 2013 (drie kwartaaleinden uit dekkingstekort) het korte termijn herstelplan
beëindigd. Het verloop van de dekkingsgraad is afhankelijk van verschillende factoren zoals de rente, de
aandelenkoersen en de levensverwachting. Deze factoren beïnvloeden het vermogen en de verplichtingen
van SPW. De ontwikkeling op de financiële markten blijven op dit moment nog onzeker. Het is daarom op
dit moment nog niet te zeggen hoe de dekkingsgraad van het fonds zich de komende tijd ontwikkelt.
13. Onderhoudslasten
Onderhoudslasten (x € 1.000)
Reparatieonderhoud
Mutatieonderhoud
Contract onderhoud
Subtotaal dagelijks onderhoud
2013
8.373
6.868
2.733
17.974
2012
7.864
6.987
2.786
17.637
Planmatig onderhoud
Groot onderhoud
Totaal kosten onderhoud
13.448
1.910
33.332
16.420
3.195
37.252
Een specificatie van de besteding van de onderhoudslasten is beschreven in het volkshuisvestingsverslag,
zie paragraaf 2.1.
14. Leefbaarheid
Leefbaarheid (x € 1.000)
Kosten leefbaarheid
Totaal leefbaarheid
2013
1.448
1.448
2012
1.910
1.910
De kosten leefbaarheid zijn in 2013 lager dan het voorgaande jaar. De activiteiten worden afgebakend op
de gebieden waar de primaire verantwoordelijkheid van Haag Wonen ligt met als uitgangspunt: schoon,
heel, veilig en sociaal.
In het volkshuisvestingsverslag wordt in de paragrafen 1.5 ‘Rondkomen & vooruitkomen’ en 1.6 ‘Schone,
hele en veilige wijken’ uiteengezet aan welke activiteiten de uitgaven leefbaarheid besteed zijn.
Jaarstukken 2013 | 144
15. Belastingen en verzekeringen
Belastingen en verzekeringen (x € 1.000)
Onroerend zaak belasting
Rioolrecht
Waterschapslasten
Verzekeringen
Eigen risico
Totaal belastingen en verzekeringen
2013
1.859
2.942
613
373
258
6.045
16. Lasten servicecontracten
Dit betreft de kosten over 2013 voor de leveringen en diensten. Het saldo van de vergoedingen
(opbrengsten servicecontracten) en de kosten wordt afgerekend met de bewoners.
2012
1.837
2.861
596
369
262
5.925
Jaarstukken 2013 | 145
17. Overige bedrijfslasten
Overige bedrijfslasten (x € 1.000)
Overige personeelskosten
Huisvestingskosten
Kosten Raad van Commissarissen
Kosten huurdersorganisaties
Strategie
Communicatie intern en extern
2013
1.238
999
49
127
162
189
2012
1.493
910
15
151
187
547
Kwaliteitszorg
Overige algemene kosten
Kosten ICT
Overige lasten
Subtotaal niet exploitatiegebonden
106
2.767
2.942
113
8.692
65
2.844
2.203
231
8.646
Bijdrage VVE's
Overige exploitatielasten
Dotatie voorziening dubieuze debiteuren
Subtotaal exploitatiegebonden
616
1.636
571
2.823
500
1.751
557
2.808
11.515
11.454
Waardemutaties voorraden en afboekingen projecten
6.439
4.932
Heffing saneringssteun
Verhuurderheffing
5.039
354
0
0
23.347
16.386
Overige bedrijfslasten voor heffingen en waardemutaties
Totaal overige bedrijfslasten
De reguliere bedrijfslasten zijn in 2013 vrijwel gelijk gebleven ten opzichte van vorig boekjaar. Het verlagen
van de bedrijfslasten blijft een aandachtspunt. We kijken bij alle uitgaven kritisch of deze noodzakelijk zijn
voor het behalen van onze doelstellingen.
Op het totaal van de overige bedrijfslasten is een sterke stijging te zien, deze wordt veroorzaakt door de
afwaardering van voorraden, de afwaardering van projecten, de heffingen saneringssteun en
verhuurderheffing. Vooral de laatste heffing zal de komende jaren in toenemende mate het resultaat gaan
beïnvloeden. Voor 2014 is voor beide heffingen een totaalbedrag begroot van € 14,6 miljoen.
In de overige algemene kosten zijn de kosten van de externe accountant inbegrepen. Over 2013 betreft dit
volledig Deloitte accountants (dat geldt ook voor 2012) en bedragen de kosten € 228.000. Deze kosten zijn
gemaakt voor de controle van de jaarrekening en andere diensten.
Jaarstukken 2013 | 146
Uitsplitsing accountantskosten (x € 1.000)
Controle van de jaarrekening boekjaar 2011
Controle van de jaarrekening boekjaar 2012
Controle van de jaarrekening boekjaar 2013
Andere controle-opdrachten
Fiscale adviesdiensten
Andere niet-controle diensten
Totaal accountancy
Andere niet-controle diensten
Totaal andere niet-controle diensten
Totaal accountantskosten
2013
0
116
40
4
1
8
169
59
59
228
2012
92
78
0
30
8
41
249
0
0
249
Waardemutaties voorraden en afboekingen projecten
Waardemutaties voorraden en afboekingen projecten (x € 1.000)
Afboekingen projecten
Chr. Plantijnstraat
Maasstraat fase 2
Maasstraat fase 3
Nuts 2.1
Roggeveenstraat
Van Dijckstraat
Middachtenweg
Afboeking projecten - overig
Totaal afboekingen projecten
Afboeking voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop
Herwaardering voorraad woningen De Kroon
Herwaardering voorraad woningen Eden
Herwaardering voorraad MOG Ekensteinstraat
Herwaardering voorraad Wabi fase 1 - 8 kavels
Overige lasten
Openbare ruimte Erasmuspark
Bomenfonds De Tonen
Openbare ruimte Morgenstond
Aansluitkosten Aardwarmte
Afboeking verkoopresultaat
Totaal overige lasten
Totaal waardemutaties voorraden
2013
2012
-265
1.359
601
1.637
0
487
1.800
261
5.880
661
1.038
1.250
0
216
0
146
67
3.378
109
0
65
385
559
202
103
454
0
759
0
0
0
0
0
0
-111
0
82
730
94
795
6.439
4.932
Jaarstukken 2013 | 147
Afboekingen projecten
Het betreft afboekingen op de voorraad vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop. Dit waren de
nieuwbouw koopprojecten. In het voorjaar 2013 is besloten deze projecten om te zetten naar
sloop/grondverkoop projecten (grondposities). Deze worden gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of
lagere netto opbrengstwaarde. De sloop/grondverkoop projecten zijn allen afgewaardeerd naar de lagere
netto opbrengstwaarde.
Afboeking voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop
De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere
netto opbrengstwaarde. Er heeft een herwaardering plaatsgevonden naar de lagere opbrengstwaarde.
18. Niet gerealiseerde
waardeveranderingen
vastgoedportefeuille
De niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreft de waardemutatie van het
commercieel vastgoed. De waardemutaties worden vooral veroorzaakt door lagere markthuren en een
hogere disconteringsvoet. Kortom, door een negatieve ontwikkeling van de markt.
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille (x € 1.000)
Herwaardering commercieel wonen (CW)
Herwaardering commercieel niet-wonen (CO)
Totaal herwaardering commercieel vastgoed
2013
-12.665
-13.727
-26.392
2012
-6.482
-2.713
-9.195
Jaarstukken 2013 | 148
III. Financiële baten en lasten
Financiële baten en lasten (x € 1.000)
2013
0
421
421
2012
-3.314
33
-3.281
Leningen u/g
Overige opbrengsten FVA
Totaal opbrengsten financiële vaste activa
41
14
55
42
13
55
Rente tijdens de bouw
Rente op vorderingen en liquide middelen
Rente rekening courant
Totaal rentebaten
407
21
0
428
688
116
4
808
Rente leningen (langlopende schulden)
Rente kortlopende schulden
Totaal rentelasten
-33.517
-157
-33.674
-34.735
-259
-34.994
Totaal financiële baten en lasten
-32.770
-37.412
Waardeveranderingen financiële vaste activa
Waardeveranderingen verkopen onder voorwaarden
Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten
19. Waardeveranderingen financiële
vaste activa en effecten
Haag Wonen heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoopverplichting
wordt jaarlijks gewaardeerd. De mutatie in de verplichting bedraagt € 420.916 bestaande uit een
aankoop/verkoop waardemutatie van de materiële vaste activa welke verkocht is onder voorwaarden
(koopgarant) van € 28.921 en een herwaardering van de uitstaande koopgarantwoningen van € 391.996.
20. Opbrengsten financiële vaste activa
De opbrengsten financiële vaste activa betreft de renteopbrengst van één uitgegeven lening en de
rentebijschrijving op de vordering monumentensubsidie.
Jaarstukken 2013 | 149
21. Rentebaten
De rente tijdens de bouw betreft de geactiveerde rente op activa in ontwikkeling. Deze is berekend tegen
een rentepercentage van 4,21%, dit is de gemiddelde gewogen vermogenskostenvoet per 31 december
2012 van Woningstichting Haag Wonen.
22. Rentelasten
Onder de rentelasten zijn de verschuldigde lasten aan kredietinstellingen opgenomen, alsmede de
berekende rente op waarborgsommen en rente op overige schulden. De verhouding tussen de rentelast
van het boekjaar en het gemiddelde schuldrestant in het boekjaar bedroeg in 2013: 4,24 % (2012: 4,66%).
De gemiddeld gewogen rentevoet per 31 december 2013 bedraagt 4,07 % (2012: 4,21%).
In 2013 hebben uitsluitend de twee Flex-Rollover leningen renteconversies ondergaan.
In 2013 is voor € 21 miljoen aan langlopende leningen afgesloten, allen betrekking hebbend op
herfinanciering 2014. De gemiddelde gefixeerde coupon van de in 2013 afgesloten leningen bedroeg 2,92%.
(exclusief Flex Roll-over leningen). Van de finaal af te lossen leningen in 2014, in totaal € 58,6 miljoen, is
voor € 21 miljoen geherfinancierd.
Treasury dient het jaarlijkse renterisico door (her-) financiering c.q. renteconversie te beperken tot
maximaal 15% van de restant hoofdsom van de totale leningenportefeuille teneinde een evenwichtige
rentelast te creëren. Eventuele overtollige geldmiddelen mogen worden belegd op de geld- of
kapitaalmarkt, rekening houdend met de gewenste liquiditeitspositie, het renterisico en debiteurenrisico.
In het treasury-statuut en de treasury-handleiding zijn hiertoe richtlijnen opgenomen.
23. Totaal resultaat
Het geconsolideerde resultaat wordt in mindering gebracht op het groepsvermogen.
Overzicht van het totale geconsolideerde resultaat over 2013 (x € 1.000)
Resultaat toekomend volgens de geconsolideerde resultatenrekening
Gerealiseerde herwaardering verkopen onder voorwaarden
Gerealiseerde herwaardering sociaal vastgoed in exploitatie
Totaal resultaat ten laste van het groepsvermogen
2013
-23.779
117
7.409
-16.253
2012
-54.107
5
-93.335
-147.437
Jaarstukken 2013 | 150
6.3
Enkelvoudige jaarrekening 2013
Enkelvoudige balans per 31 december 2013 na resultaatbestemming (x € 1.000)
ACTIVA
A. VASTE ACTIVA
I. Materiële vaste activa
1. Sociaal vastgoed in exploitatie
2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
II.
1.
2.
3.
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
III. Financiële vaste activa
1. Vorderingen op groepsmaatschappijen
2. Leningen u/g
3. Overige vorderingen
Som der vaste activa
B. VLOTTENDE ACTIVA
I. Voorraden
1. Vastgoed bestemd voor de verkoop
2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop
3. Overige voorraden
II. Onderhanden projecten
III. Vorderingen
1. Huurdebiteuren
2. Gemeenten
3. Vorderingen op groepsmaatschappijen
4. Belastingen en premies sociale verzekeringen
5. Overige vorderingen
6. Overlopende activa
IV. Liquide middelen
Som der vlottende activa
TOTAAL ACTIVA
31-12-2013
31-12-2012
832.262
703
3.643
836.608
811.275
4.003
4.340
819.618
122.933
10.278
0
133.211
152.281
10.744
1.155
164.180
0
652
219
871
1.882
670
215
2.767
970.690
986.565
2.713
614
226
3.553
8.350
2.976
228
11.554
0
0
2.401
708
75
0
2.119
1.237
6.540
2.673
254
527
228
1.401
1.853
6.936
6
7
10.099
18.497
980.789
1.005.062
Jaarstukken 2013 | 151
Enkelvoudige balans per 31 december 2013 na resultaatbestemming (x € 1.000)
PASSIVA
C. EIGEN VERMOGEN
1. Eigen vermogen
D. VOORZIENINGEN
1. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
2. Voorziening pensioenen
3. Overige voorzieningen
E. LANGLOPENDE SCHULDEN
1. Leningen kredietinstellingen
2. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder
voorwaarden
3. Overige schulden
F. KORTLOPENDE SCHULDEN
1. Schulden aan kredietinstellingen
2. Schulden aan leveranciers
3. Schulden aan groepsmaatschappijen
4. Belastingen en premies sociale verzekeringen
5. Schulden ter zake van pensioenen
6. Overige schulden
7. Overlopende passiva
TOTAAL PASSIVA
31-12-2013
31-12-2012
112.470
125.247
4.730
794
1.779
7.303
10.183
794
1.221
12.198
738.969
743.060
10.755
4.776
754.500
10.739
4.857
758.656
71.984
6.668
333
1.233
0
1.260
25.038
105.516
73.571
7.076
41
3.846
0
968
23.459
108.961
980.789
1.005.062
Jaarstukken 2013 | 152
Enkelvoudige winst- en verliesrekening 2013 (x € 1.000)
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
Realisatie
2013
Realisatie
2012
I. Bedrijfsopbrengsten
Huuropbrengsten
Opbrengsten servicecontracten
Overheidsbijdragen
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Geactiveerde productie eigen bedrijf
Subsidie krachtwijken
Overige bedrijfsopbrengsten
Som der bedrijfsopbrengsten
125.702
6.847
0
-951
721
0
2.807
135.126
121.516
6.811
17
1.255
917
3.426
2.081
136.023
II. Bedrijfslasten
Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Erfpacht
Lonen en salarissen
Sociale lasten
Pensioenlasten
Onderhoudslasten
Leefbaarheid
Belastingen en verzekeringen
Lasten servicecontracten
Overige bedrijfslasten
Som der bedrijfslasten
31.085
-21.052
1
14.043
1.840
2.476
33.332
1.448
6.045
6.988
18.352
94.558
45.064
11.365
0
15.071
1.052
2.484
37.252
1.910
5.925
7.339
24.040
151.502
Bedrijfsresultaat
40.568
-15.479
-26.392
-8.545
III. Financiële baten en lasten
Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten
Opbrengst van vorderingen die tot de vasta activa behoren en van effecten
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rentelasten en soortgelijke kosten
Som der financiële baten en lasten
-1.461
55
680
-33.599
-34.325
-6.144
55
1.299
-34.764
-39.554
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
-20.149
-63.578
0
0
0
1.737
-20.149
-61.841
0
0
0
0
0
0
0
0
-20.149
-61.841
18. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
19.
20.
21.
22.
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
Resultaat deelnemingen
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
Buitengewone baten
Buitengewone lasten
Belastingen buitengewoon resultaat
Buitengewoon resultaat na belastingen
23. Resultaat na belastingen
Jaarstukken 2013 | 153
Waarderingsgrondslagen
Voor de waarderingsgrondslagen wordt verwezen wij naar de grondslagen zoals opgenomen onder de
geconsolideerde jaarrekening.
Toelichting op de enkelvoudige balansposten
A. Vaste activa
I. Materiële vaste activa
2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Verloop van sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
(x € 1.000)
Saldo per 1 januari
Investeringen boekjaar
Desinvesteringen
Oplevering naar in exploitatie
Van voorraad
Mutatie voorziening
Herrubricering naar overlopende passiva
Saldo per 31 december
2013
4.003
2.852
0
-5.316
-1.030
-121
316
703
2012
5.316
7.194
0
0
-1.002
-7.506
0
4.003
Enkelvoudig bestaat het sociaal vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie uit de grondexploitaties
voor Woningstichting Haag Wonen. De vastgoedexploitatie (VEX) in Haag Wonen Ontwikkeling B.V. van
Nuts 2.2 en Roggeveenstraat is hierin niet opgenomen.
Jaarstukken 2013 | 154
B. Vlottende activa
I.
Voorraden
2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop
Verloop voorraad in ontwikkeling bestemd voor de verkoop (x € 1.000)
Saldo per 1 januari
Investeringen
Naar onderhanden projecten
Mutatie voorziening
Totaal voorraad in ontwikkeling
2013
2.976
563
-953
-1.973
614
2012
4.209
895
271
-2.399
2.976
Enkelvoudig bestaat de voorraad in ontwikkeling bestemd voor verkoop uit de grondexploitaties voor
Woningstichting Haag Wonen. Ultimo 2013 is de waarde van de voorraad in ontwikkeling bestemd voor de
verkoop herijkt. Deze herijking heeft geleid tot een afwaardering van de voorraad met € 2 miljoen. Het
verschil met geconsolideerd (inclusief Haag Wonen Ontwikkeling B.V.) komt voort uit het project
Middachtenweg.
III. Vorderingen
3. Vorderingen op groepsmaatschappijen
Vorderingen op groepsmaatschappijen (x € 1.000)
Haag Wonen Ontwikkeling B.V.
Af: voorziening negatief vermogen HWO B.V.
Haag Wonen Holding B.V.
Af: voorziening negatief vermogen HWH B.V.
Laakhaven Ontwikkeling B.V.
Af: voorziening in verband met oninbaarheid
Nog te verzenden factuur aan Haag Wonen Holding B.V
Totaal vorderingen op groepsmaatschappijen
31-12-2013
6.670
-6.670
10.000
-10.000
0
0
75
75
31-12-2012
6.745
-6.670
13.458
-13.007
2.663
-2.663
0
526
De meegeconsolideerde groepsmaatschappijen hebben tezamen een negatief eigen vermogen. Voor zover
deze deelnemingen al afgewaardeerd zijn wordt een verlies niet genomen via het resultaat deelnemingen
van Woningstichting Haag Wonen. Woningstichting Haag Wonen is niet aansprakelijk is voor de opgelopen
verliezen van deze deelnemingen en daarom hoeft er geen voorziening te worden aangehouden. Indien er
Jaarstukken 2013 | 155
een vordering op de deelneming bestaat waarvan de inbaarheid in het geding komt wordt deze vordering
wel voorzien voor het opgelopen verlies in de deelneming.
5. Overige vorderingen
Het verschil op de post overige vorderingen tussen de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening
betreft voornamelijk de vordering op de gelden die nog vrij moeten vallen het depot van het project de
Kroon.
C. Eigen vermogen
1. Eigen vermogen
Het eigen vermogen is onder te verdelen in een gerealiseerd deel en een niet-gerealiseerd deel van het
eigen vermogen. Het niet gerealiseerde deel geeft de overwaarde weer van het sociaal vastgoed in
exploitatie en het commercieel vastgoed in exploitatie ten opzichte van de historische kostprijs van dit
vastgoed. Of er sprake is van een overwaarde wordt per kasstroomgenererende eenheid bepaald.
Verloop van het eigen vermogen (x € 1.000)
Saldo per 1 januari
Waardemutatie V.O.V. direct via het eigen vermogen
Waardemutatie sociaal vastgoed direct via het eigen vermogen
Resultaat
Saldo per 31 december
2013
125.247
117
7.255
-20.149
112.470
2012
280.417
5
-93.334
-61.841
125.247
Jaarstukken 2013 | 156
D. Voorzieningen
1. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
Verloop van de voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
(x € 1.000)
Aansluitkosten geothermie
Brede School Rivierenbuurt
Tasmanstraat
Maasstraat fase 1
Nuts 2.1
Groot onderhoud Isabellaland
Groot onderhoud Jacob Catsstraat
Voorziening nieuwbouw projecten
Stand per
1-1-2013
1.580
848
1.885
3.126
0
32
2.712
10.183
Waardeverandering
0
161
93
269
1.485
0
0
2.008
Uitgaven
-23
0
-220
-3.395
-1.079
-32
-2.712
-7.461
Stand
31-12-2013
1.557
1.009
1.758
0
406
0
0
4.730
Enkelvoudig wordt in de voorziening onrendabele investeringen de ontwikkeling van de sociale
nieuwbouwprojecten in Haag Wonen Ontwikkeling B.V. niet meegenomen. Het betreft de
vastgoedexploitatie (VEX) van de projecten Brede School Rivierenbuurt en Tasmanstraat.
F. Kortlopende Schulden
3. Schulden aan groepsmaatschappijen
De schulden aan groepsmaatschappijen betreft drie vorderingen van Haag Wonen Ontwikkeling B.V. op
Woningstichting Haag Wonen.
Jaarstukken 2013 | 157
Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening
I. Bedrijfsopbrengsten
4. Netto verkoopresultaat
vastgoedportefeuille
In het enkelvoudige resultaat is niet meegenomen de verkoop van het commerciële deel (BOG De Kroon) in
Wijnhavenkwartier C.V.
II. Bedrijfslasten
9. Overige waardeveranderingen
materiële vaste activa en
vastgoedportefeuille
Waardeveranderingen projecten (x € 1.000)
Tasmanstraat
Maasstraat fase 1
Wateringse Binnentuinen fase 2
Brede School Rivierenbuurt
Van der Kunstraat
Aansluitkosten geothermie
Groot onderhoud Braamstraat
Totaal overige waardeveranderingen
2013
93
-406
-247
162
0
0
0
-398
Het verschil met de geconsolideerde waardeverandering betreft per saldo een positief resultaat op
projecten vanuit Haag Wonen Ontwikkeling B.V. van € 311.000.
2012
3.769
4.120
1.015
221
-398
-2.348
1.200
7.579
Jaarstukken 2013 | 158
17. Overige bedrijfslasten
Overige bedrijfslasten (x € 1.000)
Overige personeelskosten
Huisvestingskosten
Kosten Raad van Commissarissen
Kosten huurdersorganisaties
Strategie
Communicatie extern
Communicatie intern
Kwaliteitszorg
Overige algemene kosten
Kosten ICT
Overige lasten
Subtotaal niet exploitatiegebonden
2013
1.238
999
49
127
162
119
70
106
2.754
2.943
115
8.682
2012
1.493
910
15
151
187
383
164
65
2.711
2.203
231
8.513
Waardemutaties voorraden en afboekingen projecten
4.505
3.792
616
0
1.306
0
-2.150
0
-228
500
0
1.397
505
9.333
0
11.735
5.039
354
0
0
18.352
24.040
Bijdrage VVE's
Kosten vastgoedontwikkeling
Overige exploitatielasten
Verdrag Schilderswijk
Dotatie voorziening dubieuze debiteuren
Aandeel derden
Subtotaal exploitatiegebonden
Heffing saneringssteun
Verhuurderheffing
Totaal overige bedrijfslasten
Jaarstukken 2013 | 159
III. Financiële baten en lasten
19. Waardeveranderingen financiële
vaste activa en effecten
Het verschil met de geconsolideerde waardeverandering betreft de afwaardering van de achtergestelde
lening op Haag Wonen Ontwikkeling B.V.
24.
Totaal resultaat
Het enkelvoudige resultaat wordt in mindering gebracht op het eigen vermogen.
Overzicht van het totale enkelvoudige resultaat over 2013 (x € 1.000)
Resultaat toekomend volgens de enkelvoudige resultatenrekening
Gerealiseerde herwaardering verkopen onder voorwaarden
Gerealiseerde herwaardering sociaal vastgoed in exploitatie
Waardemutatie a.g.v. liquidatie verbindingen
Totaal resultaat ten laste van het eigen vermogen
2013
-20.149
117
7.409
-154
-12.777
2012
-61.841
5
-93.334
0
-155.170
Jaarstukken 2013 | 160
7. Overige gegevens
7.1
Resultaatbestemming
Het geconsolideerde resultaat wordt in mindering gebracht op het groepsvermogen.
Overzicht van het totale geconsolideerde resultaat over 2013 (x € 1.000)
Resultaat toekomend volgens de geconsolideerde resultatenrekening
Gerealiseerde herwaardering verkopen onder voorwaarden
Gerealiseerde herwaardering sociaal vastgoed in exploitatie
Totaal resultaat ten laste van het groepsvermogen
7.2
2013
-23.779
117
7.409
-16.253
Gebeurtenissen na balansdatum
Na balansdatum hebben zich geen gebeurtenissen voorgedaan van zodanige aard dat deze de
vermogenspositie per eind 2013 zouden beïnvloeden.
7.3
2012
-54.107
5
-93.335
-147.437
Verklaring van de bestuurder
Ook in 2013 hebben we onze middelen uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting.
Karin van Dreven, directeur-bestuurder.
Jaarstukken 2013 | 161
7.4
Controleverklaring
Jaarstukken 2013 | 162
Jaarstukken 2013 | 163
Jaarstukken 2013 | 164

27 MEI A.S. START VERKOOP!

Den Haag - Health Works Fitness

toegelaten tot de ballotage voor countryclublidmaatschap miv 1

PDF document | 1 pagina | 62 kB Kamerstuk

LINDA BEIJLSMIT

Requiem W.A. Mozart - Sint Agnes Parochie

Nieuwjaarswens

Chr. A. Alberdingk Thijm

klik hier voor het programma (pdf)

"Kamerbrief Uitstel BNC-fiche" PDF document | 1