Evaluatie Woonadviescommissie (WAC)

Evaluatie Woonadviescommissie (WAC)
Gemeente Amersfoort
Marc van Acht, Dorien de Bruijn, Dymphna Meijneken
Juli 2014
De Woonadviescommissie wordt door projectontwikkelaars over het algemeen als meerwaarde
gezien in het bouwproces. Met name de deskundigheid van de WAC wordt gewaardeerd en het feit
dat de WAC een onafhankelijke partij is die met een andere bril kijkt dan een commerciële partij.
Projectontwikkelaars zijn enerzijds tevreden over de kwaliteit van het advies, anderzijds plaatsen zij er
ook kanttekeningen bij. Zo vinden projectontwikkelaars niet alle adviezen nuttig of haalbaar. Er wordt
volgens hen bij de advisering niet altijd rekening gehouden met de doelgroep waarvoor wordt
gebouwd. Ook zijn adviezen soms verdergaand dan landelijke regelgeving en lijken soms
tegenstrijdig. De WAC zelf vindt juist dat ook woningen voor bepaalde doelgroepen breder inzetbaar
moeten zijn.
Volgens projectontwikkelaars wordt met ongeveer een derde tot de helft van de WAC-adviezen iets
gedaan. Adviezen worden vaak niet overgenomen vanwege bovengenoemde bezwaren. Ook komt het
voor dat het te laat of te duur is om adviezen over te nemen.
De WAC is tevreden over de eigen deskundigheid en diversiteit binnen de commissie. Als
verbeterpunten noemt de WAC dat zij meer bekendheid van de basiseisen en meer draagvlak zouden
wensen, ook binnen de gemeentelijke organisatie. Verder zien zij tot nu toe niet veel ‘leereffect’ bij
projectontwikkelaars.
Aanleiding
In Amersfoort is er een Woonadviescommissie (WAC) die ontwerpen van nieuwbouwwoningen en
hun directe omgeving toetst. Ze toetsen de plannen op gebruikskwaliteit. Dit gebeurt aan de hand
van de ‘basiseisen voor de woningbouw en woonomgeving’. Deze basiseisen zijn in 2006 door het
college van B&W van Amersfoort vastgesteld1. Het betreft eisen op het gebied van flexibiliteit,
levensloopgeschiktheid, sociale veiligheid, toegankelijkheid, gebruikskwaliteit en duurzaamheid. De
Woonadviescommissie toetst de plannen vanuit de optiek van toekomstige bewoners.
De Woonadviescommissie is benoemd door de gemeenteraad en brengt advies uit aan de
ontwikkelaar of woningcorporatie over de (gebruiks)kwaliteit van woningen en woonomgeving.
In de Woonadviescommissie zijn organisaties van senioren en gehandicapten, de werkgroep
Gebruikskwaliteit van Woningbouw en Woonomgeving en de afdeling Wonen van de gemeente
Amersfoort vertegenwoordigd.
1
De gemeente Amersfoort heeft vastgelegd dat een Woonadviescommissie (WAC) een aantal basiseisen toetst
bovenop het Bouwbesluit. In de prestatieafspraken met de corporaties is vastgelegd dat de corporaties hun
bouwplannen voorleggen en laten toetsen door de WAC. Ook met commerciële partijen is in een
samenwerkingsovereenkomst vastgelegd dat ze plannen aan de WAC voorleggen en laten toetsen. Formeel
mag de gemeente geen eisen bovenop het Bouwbesluit leggen. Wat de WAC adviseert is daarom niet verplicht,
maar alleen een aanbeveling.
1
Onderzoek en Statistiek (O&S) is gevraagd dit proces van adviseren te evalueren. Met de bevindingen
van deze evaluatie kan waar mogelijk de advisering verbeteren.
Opzet van het onderzoek
Vier projectontwikkelaars, die gebruik hebben gemaakt van de WAC, zijn geïnterviewd over hun
ervaringen met de WAC en de adviezen van de commissie. Ook zijn twee projectontwikkelaars die
geen gebruik van de WAC hebben gemaakt telefonisch gevraagd naar de reden waarom ze er geen
gebruik van maakten. Vervolgens is er een interview met de WAC zelf geweest met vragen over hoe
ze hun eigen functioneren, de kwaliteit en het gebruik van hun adviezen beoordelen. Tenslotte is de
secretaris van de commissie geïnterviewd.
Doel van het onderzoek is om inzicht te krijgen in hoe de advisering van de WAC verloopt en of de
adviezen gebruikt worden. De onderzoeksvragen die hierbij horen zijn:
• Worden alle woningbouw- en woonomgevingplannen ingediend en als ze niet ingediend worden,
wat is de reden daarvoor?
• Wat wordt er mee gedaan of juist niet mee gedaan en waarom (niet)?
• Hoe wordt de kwaliteit van de adviezen ervaren?
• Wat is er nodig om beter advies te krijgen?
Gebruik van de WAC en gebruik van adviezen
Redenen voor geen gebruik van de WAC
In principe zouden alle nieuwbouwplannen ingediend moeten worden bij de WAC.
Uit de telefonische interviews met de projectleiders die helemaal geen gebruik maakten van de WAC
blijkt dat ze er geen gebruik van maken om de volgende redenen:
• Een projectleider was niet op de hoogte van het bestaan van de WAC en de gemaakte afspraken
daarover.
• De projectleider heeft een project van iemand anders overgenomen en het project is niet meer
in de fase van het voorontwerp. Alleen in die fase heeft het zin om het project voor te leggen aan
de WAC. Anders had de geïnterviewde het wel voorgelegd aan de WAC.
Redenen voor deels niet indienen van plannen bij de WAC
Ook de projectontwikkelaars die wel gebruik maken van de WAC, geven aan niet alle plannen in te
dienen bij de WAC. Drie van de vier projectontwikkelaars geven aan dat ongeveer 90% van de
plannen worden ingediend. Een geeft aan dat ongeveer de helft van de plannen wordt ingediend en
dat het daarbij vaak gaat om de niet-standaard projecten en duurdere plannen.
Om de volgende redenen dienen zij een deel van de plannen niet in:
• Vanwege plantechnische redenen: in verband met korte en strakke planning (corporaties)
• Wanneer een plan een herhaling is van een eerder ingediend plan bij de WAC
• Goedkopere woningen die standaardproducten zijn worden volgens projectontwikkelaars niet
voorgelegd, omdat ze al aan een aantal basiseisen voldoen en omdat het standaardproducten
zijn.
De WAC geeft aan dat bijvoorbeeld een convenant, zoals het convenant Vathorst, goed werkt om
ervoor te zorgen dat plannen wel ingediend worden.
2
Niet alle adviezen worden vervolgens ook gebruikt
Met ongeveer een derde tot de helft van de WAC-adviezen zeggen de projectontwikkelaars iets te
doen. Een deel van deze adviezen zou overigens ook zonder het advies al worden meegenomen. Het
gaat bijvoorbeeld om adviezen die al standaard in een ontwerp moeten zitten.
Advies niet overgenomen: past niet bij doelgroep, niet haalbaar, te duur of tegenstrijdigheden
Een deel van de adviezen wordt weliswaar overgenomen, maar een deel leggen projectontwikkelaars
dus ook naast zich neer. Hiervoor gelden uiteenlopende redenen die hieronder uitgebreid aan de
orde komen. Samengevat passen soms de adviezen niet bij de doelgroep volgens
projectontwikkelaars, zijn adviezen onhaalbaar vanwege tijd of kosten, of zijn ze tegenstrijdig aan
landelijke of andere regelgeving of aan wat de opdrachtgever wil.
De kwaliteit van adviezen: succesfactoren
Woningcorporaties en commerciële partij positief over nut WAC
De geïnterviewden zijn over het algemeen positief over het nut van de WAC. Men ziet de WAC als
een onafhankelijke partij die met een frisse, andere blik kijkt naar het project dan betrokkenen. De
WAC geeft volgens projectontwikkelaars deels goede, volledige en nuttige tips, vooral over de
bruikbaarheid van de woning, maar over een deel van de adviezen zijn ze ook kritisch.
De meeste projectontwikkelaars zien de WAC als een meerwaarde in plaats van een verplichting,
omdat ze het goed vinden dat een commissie de bouwplannen toetst en adviezen geeft. Vooral voor
afwijkende, niet standaard, plannen kan het een meerwaarde zijn, vinden zij. Maar ook omdat
slechts een klein groepje mensen is betrokken bij het ontwerp. Dan is het goed om het ontwerp af en
toe door buitenstaanders te laten toetsen, aangezien zij er een frisse blik op werpen.
Expertise en diversiteit bij de WAC
De projectontwikkelaars vinden over het algemeen dat er kennis van zaken is bij de WAC. Ook de
WAC zelf is positief over hun eigen expertise en de diversiteit van hun commissie. Zij geven aan dat
het inhoudelijk een sterk team is doordat iedereen een achtergrond heeft in bouwen en wonen.
Bovendien hebben leden expertise op diverse terreinen.
De kwaliteit van adviezen: kritiekpunten
Projectontwikkelaars vinden adviezen te uitgebreid
Geïnterviewde projectontwikkelaars vinden de adviezen van de WAC erg volledig, maar tegelijkertijd
ook te uitgebreid. Zo heeft de WAC eens geadviseerd dat de betegelde loopstrook aan de voorkant
van het huis te smal was. Hiervoor was echter gekozen omdat het tijdelijk is en de mensen de strook
later toch weghalen.
Onduidelijkheid over grens waar WAC over kan/mag adviseren
De WAC maakt volgens projectontwikkelaars opmerkingen over terreinen waarover zij niet gaan,
zoals stedenbouwkundige zaken en de uitstraling van een huis (‘beeldkwaliteit’).
De WAC geeft aan dat de commissie gaat over gebruikskwaliteit (inclusief levensloopbestendigheid)
en toegankelijkheid. Dit betreft in principe de binnenkant van de woning, maar soms heeft de
buitenkant en beeldkwaliteit invloed op de gebruikskwaliteit. Het ligt op het grensvlak. In dit kader
maakt de WAC tegenwoordig onderscheid tussen ‘adviezen’ en ‘aanbevelingen’. Een opmerking over
beeldkwaliteit zou een aanbeveling zijn.
3
Projectontwikkelaars vinden adviezen botsen met of verzwarend op landelijke regelgeving
Sommige adviezen van de WAC botsen volgens projectontwikkelaars met landelijke regelgeving, of
zijn extra verzwarend bovenop de landelijke regelgeving. Als voorbeeld wordt genoemd dat een keer
het advies is gegeven om een meterkast in de berging te plaatsen, terwijl dit niet mag van de
nutsbedrijven. Ook zou een keer een advies over de draairichting van de deur in strijd zijn met het
Bouwbesluit.
De WAC herkent de opmerking niet dat hun adviezen botsen met landelijke regelgeving. Wel zijn hun
adviezen verzwarend op het landelijk geregelde bouwbesluit.
Verschillende inzichten over bouwen voor doelgroepen
Volgens projectontwikkelaars houden adviezen van de WAC in sommige gevallen geen rekening met
de beoogde doelgroep. In het geval van bijvoorbeeld starterswoningen is een lage kostprijs
belangrijker dan levensloopbestendigheid in de visie van projectontwikkelaars.
Volgens de WAC moet een woning, ook een zogenaamde starterswoning, echter geschikt zijn voor
alle doelgroepen. In de praktijk komen er allerlei soorten mensen wonen in starterswoningen, zoals
een 70-jarige. En ook kunnen ‘jonge gezonde starters’ bezoek krijgen van iemand met een rolstoel of
zelf een rolstoel hebben. Verplichte trappen kunnen hinderlijk zijn, niet alleen voor ouderen, maar
ook voor kinderwagens en het gebruik van steekwagens. De WAC kijkt niet vanuit één
belangengroep, de ouderen, maar vanuit iedere belangengroep. De WAC zou graag meer begrip zien
bij projectontwikkelaars voor de diversiteit van de toekomstige bewoners.
Projectontwikkelaars vinden adviezen te weinig rekening houden met kosten
Projectontwikkelaars vinden dat de WAC weinig of geen rekening houdt met de kosten die de
aanpassingen met zich meebrengen. De WAC geeft aan dat zij juist op de langere termijn een
kostenbesparing opleveren voor de maatschappij. Bijvoorbeeld aanpassingen die vanuit de WMO
noodzakelijk zijn, zijn door adviezen van de WAC al gerealiseerd.
Volgens de WAC wordt om budgettaire redenen vaak gebruik gemaakt van standaardplattegronden,
waarbij geen geld is voor eventuele aanpassingen.
Verschillende inzichten over consumenteninvloed op bouw
In het algemeen geldt dat in te bouwen woningen steeds minder standaard is en steeds meer
aanpasbaar. De projectontwikkelaars geven aan dat de consumenten meer zelf mogen kiezen,
bijvoorbeeld de inrichting van de badkamer. Als de WAC hierover adviezen geeft, dan kan de
projectontwikkelaar daar weinig mee, geven zij aan.
De visie van de WAC is dat consumenten onvoldoende aan de toekomst denken. Zodoende wil de
WAC dat het standaardontwerp goed is, en dat de consument daarna zelf mag kiezen. Ook is de WAC
van mening dat de aannemer de aanbevelingen van de WAC zou kunnen doorgeven aan
consumenten.
Bovendien geldt deze consumentenvrijheid alleen als bewoners ook vroeg in het proces zijn
betrokken. Dat is in de praktijk niet altijd het geval. Ook voor huurwoningen geldt deze
‘aanpasbaarheid’ niet; de projectontwikkelaar kiest dan de inrichting.
Opmerkingen over proces van advisering
Projectontwikkelaars vinden advisering WAC enigszins ‘rommelig’
De projectontwikkelaars vinden dat de reacties van de commissie enigszins ongestructureerd, zonder
samenhang en door elkaar worden gegeven. Het zou een wat rommelige indruk maken. Een
projectontwikkelaar licht toe dat leden van de WAC in zijn bijzijn onderling in discussie gingen. In dit
kader wordt ook opgemerkt dat de commissie over het algemeen als erg omvangrijk (10 personen)
4
wordt ervaren. Een enkeling suggereerde in dat licht om een afvaardiging in plaats van de gehele
commissie zitting te laten nemen in het overleg.
WAC ervaart te weinig voorbereiding bij projectontwikkelaars
De WAC ervaart als probleem dat projectontwikkelaars soms een onvoorbereid iemand sturen naar
het adviesgesprek. Zo’n adviesgesprek heeft dan weinig zin.
Een projectontwikkelaar geeft in lijn hiermee aan zich ook gerichter te willen voorbereiden, maar dat
hij daarvoor vooraf beter zou kunnen worden geïnformeerd, bijvoorbeeld over welke specialismen
vertegenwoordigd zijn in de WAC.
Tijdstip van advisering zou beter kunnen
Een projectontwikkelaar noemt dat de advisering idealiter sneller zou moeten. Zijn organisatie is het
afgelopen jaar ook gaan versnellen en gaat uit van een ‘3 maanden traject’.
In dezelfde lijn geeft de WAC aan dat plannen eigenlijk in een eerdere fase bij hen ingediend zouden
moeten worden, bijvoorbeeld in de fase van het voorlopig ontwerp2. De WAC kan zich dan beter
voorbereiden en eventuele aanpassingen kunnen nog ingepast worden en kosten dan ook minder of
geen geld voor de projectontwikkelaar.
Sinds de crisis van 2008 is het hele proces ingekort en ingedikt. Meestal wordt nog maar één ontwerp
bij de WAC ingediend, en dit gebeurt dan vaak ook in een latere fase van het project. Bouwplannen
moeten eerst verkocht worden, voordat wordt gebouwd. Hierdoor worden plannen direct aan de
kopers voorgelegd.
Diverse projectontwikkelaars geven inderdaad aan dat ze sommige adviezen niet meer konden
realiseren, omdat ze al in verdere fasen zaten en er geen tijd meer voor was.
Meer persoonlijk contact gewenst
De WAC geeft aan dat ze liever willen dat er een mondelinge in plaats van schriftelijke
terugkoppeling is van de projectontwikkelaars wat er gedaan is met de adviezen. Ook een
projectontwikkelaar stelt dat dit wenselijk zou zijn. Hij zegt dat hij dan bijvoorbeeld ook kan
aangeven welke adviezen ‘open deuren’ waren. Maar volgens hem kan waarschijnlijk niet iedereen
hier tijd voor vrijmaken.
Zowel de WAC als deze projectontwikkelaar hebben het idee dat zij in geval van persoonlijk contact
duidelijker hun mening kunnen overbrengen.
Meer bekendheid basiseisen en communicatie over adviezen gewenst
Projectontwikkelaars zijn ook geïnteresseerd in andere adviezen die WAC al gegeven heeft. Suggestie
van hen is om eerder gegeven adviezen te bundelen en te publiceren.
De WAC meldt dat iets dergelijks al bestaat. De WAC werkt aan een verbeterde versie met handige
tips. In het jaarverslag worden de meest voorkomende punten eveneens genoemd, maar de WAC
betwijfelt of dit goed wordt gecommuniceerd door de gemeente en binnen organisaties van
projectontwikkelaars.
De WAC geeft aan dat de bekendheid van de basiseisen - en in algemene zin de WAC - nog beter
gecommuniceerd kan worden, zowel binnen de gemeentelijke organisatie als bij de organisaties van
projectontwikkelaars. Opgemerkt wordt dat bijvoorbeeld de gemeente veel met inhuurkrachten
werkt als het gaat om projectontwikkeling. Hierdoor gaan de basiseisen niet ‘leven’ en worden
2
Idealiter toetst de Woonadviescommissie bouwplannen aan de hand van de basiseisen in een tweetal fasen.
Eerst wordt het voorlopig ontwerp (VO) getoetst. De Woonadviescommissie brengt vervolgens advies uit aan
de ontwikkelaar. De ontwikkelaar wordt gevraagd deze adviezen over te nemen en bij het definitief ontwerp
(DO) een inhoudelijke terugkoppeling te geven op het VO-advies. Zo kan de Woonadviescommissie zien welke
adviezen zijn overgenomen en welke niet en waarom niet. Vervolgens wordt het definitief ontwerp getoetst en
brengt de Woonadviescommissie opnieuw advies uit.
5
mensen er geen ambassadeur van. Doordat de WAC wordt gefaciliteerd door de gemeente, draagt
dit bij aan de status van de WAC. Om als volwaardige gesprekspartner te worden gezien, ondanks dat
hun adviezen niet verplicht zijn, zou binnen de gemeente volgens de WAC nog meer draagvlak
kunnen worden gerealiseerd.
WAC ziet weinig ‘leereffect’ bij projectontwikkelaars
De WAC vindt dat er weinig wordt geleerd in het ontwerp en bouwproces. De voorgelegde
bouwplannen zijn volgens de WAC vaak niet goed. De WAC heeft de indruk dat het creatieve proces
voor architecten belangrijker is dan de praktische zaken. Als voorbeeld wordt genoemd de balkons
bij een appartementencomplex die verspringen zodat het balkon bij de ene woning uitkomt op de
woonkamer, maar bij het andere appartement op de keuken of slaapkamer. Dat is volgens de WAC
onpraktisch voor de gebruikers, maar het geeft aan de buitenkant wel een mooi beeld. Ook hebben
jonge tekenaars volgens de WAC vaak weinig kennis hoe een woning functioneel ingericht moet
worden.
De WAC ziet ook dat om budgettaire redenen vaak standaardplattegronden worden gebruikt. En dat
de architect ook geen geld krijgt om later nog aanpassingen te doen.
Tevreden over secretarisfunctie vanuit de gemeente
De WAC is blij dat het secretariaat bij de gemeente ligt. Behalve het gemak wat dit oplevert, geeft
het meer statuur aan de commissie, omdat de WAC dan min of meer vanuit de gemeente werkt.
Vanuit projectontwikkelaars wordt het contact met de secretaris van de WAC als prettig ervaren. Hij
is toegankelijk en het contact is laagdrempelig.
Conclusies en aanbevelingen
Conclusies
WAC heeft meerwaarde: deskundig en een onafhankelijke partij
Projectontwikkelaars zien de meerwaarde van het bestaan van de WAC. Het is een onafhankelijke
partij die met een andere bril kijkt dan een commerciële partij. Ook wordt de WAC als deskundig en
veelzijdig ervaren.
Onvoldoende oog ervaren voor positie projectontwikkelaars
Hoewel de projectontwikkelaars de meerwaarde van de WAC zien, wordt hierop echter ingeboet
doordat ze onvoldoende oog bij de WAC ervaren voor hun positie. Projectontwikkelaars doelen dan
bijvoorbeeld op adviezen omtrent starterswoningen evenals de kosten van de adviezen. Ook door
adviezen die volgens projectontwikkelaars ‘buiten het boekje’ van de WAC gaan, of door adviezen die
conflicterend zouden zijn met andere regelgeving, bestaat het risico dat afbreuk wordt gedaan aan
het deskundige beeld van de WAC.
Adviesoverleggen WAC worden als ‘rommelig’ ervaren
Projectontwikkelaars zijn van mening dat het overleg van de WAC soms ‘rommelig’ overkomt.
Specifiek wordt genoemd de grote omvang van de commissie, te weinig informatie vooraf over
specialismen binnen de WAC, ontbreken van structuur, en een enkele keer onderling discussie.
Draagvlak en bekendheid van basiseisen en WAC kan beter volgens WAC
De WAC vindt dat er meer draagvlak binnen de gemeente voor de WAC kan worden gerealiseerd. De
WAC is van mening dat doordat ze worden gefaciliteerd door de gemeente, dit hen status geeft. De
WAC wil graag een volwaardige gesprekspartner zijn, ondanks dat hun adviezen niet verplicht zijn.
6
Ondanks dat het draagvlak binnen de gemeente al is verbeterd, zou dit nog beter kunnen. In dit licht
oppert de WAC ook dat er meer gecommuniceerd zou kunnen worden over de basiseisen, zowel
binnen de gemeentelijke organisatie als binnen corporaties. Dit kan een effect hebben, zolang men
oog heeft voor elkaars situatie.
Aanbevelingen
Goede communicatie noodzakelijk
Goede communicatie, waarbij ook begrip wordt getoond voor de positie van projectontwikkelaars,
kan meer begrip kweken voor de adviezen van de WAC en hun imago van deskundigheid versterken.
Hierbij valt te denken aan het benoemen door de WAC van dilemma’s als kosten,
consumentenwensen, verzwaring bovenop landelijke regelgeving. Maar ook meedenken met de
projectontwikkelaars vanuit het gedachtegoed van de WAC kan de adviesfunctie van de WAC
versterken.
Verdere professionalisering adviesoverleggen
Gezien de opmerkingen van projectontwikkelaars over een wat rommelige structuur van overleg, zou
de WAC dienen te kijken op welke manier de huidige adviesoverleggen verbeterd kunnen worden.
Vergroot bekendheid van WAC en de basiseisen
Een deel van de bouwplannen wordt niet ingediend vanwege onbekendheid van de WAC. Verder
wordt ook een deel niet ingediend omdat het al te laat in het bouwproces is of omdat men het niet
nuttig vindt (bij standaardbouwprojecten). De invloed van de WAC kan worden vergroot door meer
bekendheid van de WAC, maar ook bekendheid over wat de WAC kan betekenen. Dit laatste geldt
ook in geval van standaardproducten, waar ogenschijnlijk volgens projectontwikkelaars weinig meer
aan kan veranderen.
7
Bijlage 1
Lijst van geïnterviewden
Woonadviescommissie
Frans Knevel
Rick Kraan
Lennard Meijerse
Gijs Sukel
Jan Terwiel
Marjon van de Wiel, voorzitter WAC
Gemeente Amersfoort, afdeling Economie en Wonen
Adriaan Sleeuwenhoek, secretaris WAC
Projectontwikkelaars/projectleiders corporaties die wel gebruik maakten van WAC
Walter van Veen (De Alliantie)
Wouter van de Siepkamp (extern projectleider gemeente Amersfoort, gedelegeerd door
Arcadis)
Herbert Bosch (Bouwfonds)
Michiel Moonen (De Alliantie)
Projectontwikkelaars/projectleiders corporaties die geen gebruik maakten van WAC
Oliver Rasche (Alliantie)
Jeroen van de Bilt (Portaal)
8

Download Report