Discussienota maatwerk Molenspoor 1 - versie 2

gemeente Bunnik
Discussienota
Aan:
De leden van de gemeenteraad
Van:
Het college van Burgemeester en Wethouders
Datum:
27 november 2014
Onderwerp: Maatwerk Molenspoor 1
Inleiding
Het agrarisch bedrijf aan het Molenspoor 1 te Werkhoven is eind 2013 verkocht. De nieuwe eigenaren
willen de bestemming wijzigen met de intentie om hier te gaan wonen. Daarnaast willen zij hobbymatig
enkele dieren houden en een atelier annex hobbyruimte oprichten in één van de voormalige agrarische
opstallen. Het verzoek past niet binnen het huidig planologisch kader en vraagt daarom om maatwerk.
Samen met de nieuwe eigenaren van het perceel Molenspoor 1 is gezocht naar de beste manier om
met deze kwestie om te gaan.
Planologisch kader
Het perceel heeft een agrarische bestemming met een bouwblok. Op het perceel staan een grote boerderij en verschillende agrarische schuren, variërend in omvang en kwaliteit. Feitelijk werd het perceel al
een geruim aantal jaren niet meer gebruikt als (reëel of volwaardig) agrarisch bedrijf. Er werd voornamelijk gewoond. Daarbij werden hobbymatig dieren gehouden. Dit blijkt ook uit de (oude) milieuvergunning voor het perceel.
Bij de voorbereidingen op het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ (2009) is deze feitelijke situatie al in
beeld gekomen. De gemeente heeft om deze reden bij het ontwerpbestemmingsplan (2008) ingezet op
een woonbestemming. Op dit voornemen is een zienswijze ingebracht door de toenmalige eigenaren,
die de agrarische bestemming wilden behouden. De zienswijze heeft er toe geleid dat aan het perceel
Molenspoor 1 toch een agrarische bestemming is toegekend. Deze bestemming is bij de ‘reparatieronde’ (2009/2010) ook zo opgenomen in het geldende plan ‘Buitengebied Bunnik 2011’.
De huidige eigenaren willen echter op de locatie wonen zonder een reëel of volwaardig agrarisch bedrijf
te exploiteren. Met dit voorstel willen wij het initiatief van de huidige eigenaren faciliteren en komen tot
een goede en structurele oplossing van de situatie.
Maatwerk
Naar aanleiding van het verzoek zijn wij in overleg getreden met de eigenaren van het perceel Molenspoor 1. Vanwege de bijzondere omstandigheid waarin de eigenaren verkeren is ingezet op maatwerk.
Allereerst zijn afspraken gemaakt over de activiteiten die lopende het maatwerktraject wel of geen
doorgang konden vinden. Deze afspraken zijn bekrachtigd door ons college. Daarna is een inventarisatie gemaakt van de aanwezige bebouwing en de kwaliteiten hiervan. Ook zijn de wensen en ideeën van
de nieuwe eigenaren geïnventariseerd. Hierbij is meermalen op locatie met de gesproken
Wij willen soepel omgaan met de regeling voor beëindiging van voormalige agrarische bedrijven (VABbeleid / functiewijziging) en zo een structurele planologische oplossing bieden voor de huidige eigenaren. Het behalen van ruimtelijke kwaliteit is hierbij voor ons belangrijk. Om deze reden is aan de land-
Discussienota Maatwerk Molenspoor 1
2
schapscoördinator van de Stuurgroep Kromme Rijnlandschap gevraagd om mee te denken. Wij maken
graag maximaal gebruik van de ruimte om tot oplossingen te komen. Ook de eigenaren/bewoners willen
hun steentje bijdragen.
Er zijn afspraken gemaakt over de opheffing van het agrarisch bouwvlak (het bebouwbare deel van het
perceel), de sloop van een (aanzienlijk) deel van de voormalige agrarisch opstallen en een goede landschappelijke inpassing van het perceel. Hiermee zijn er voldoende argumenten om mee te werken aan
een woonbestemming. De gemaakte afspraken komen tot uiting in het voorliggende vooroverlegplan en
het landschapsadvies (zie bijlagen).
Om het beoogde maatwerk formeel te kunnen regelen moet het bestemmingsplan (gedeeltelijk) worden
herzien.
Rol van de raad
Zoals aangegeven is een herziening van het bestemmingsplan nodig om te kunnen meewerken. De
raad is bevoegd als het gaat om vaststelling van het bestemmingsplan. In dit beginstadium van de planvorming wordt aan u gevraagd uw reactie te geven over de richting van het voorstel..
Deze reactie wegen wij mee bij de verdere stappen in het kader van de voorbereiding van een nieuw
bestemmingsplan. U behoeft op dit moment nog geen besluit te nemen. Pas bij het voorstel tot vaststelling van het bestemmingsplan wordt u gevraagd een formeel besluit te nemen.
Afweging en werkwijze
Het geldende bestemmingsplan laat geen ruimte voor dit initiatief
Het geldende bestemmingsplan (Buitengebied Bunnik 2011) gaat uit van een agrarische bestemming.
De nieuwe eigenaren beogen een woonsituatie met op beperkte schaal ruimte voor het houden van dieren en het ontplooien van bedrijfsmatige activiteiten in de vorm van een atelier.
Er is ruimte voor maatwerk
De voorliggende situatie is bijzonder en vraagt om een maatwerkoplossing. Bij het maatwerk is in de
basis aansluiting gezocht bij de regelgeving voor functiewijziging. Er is gekeken naar een soepele toepassing van de criteria waarbij het verkrijgen van voldoende ruimtelijke kwaliteit de boventoon heeft gevoerd.
Partiële herziening bestemmingsplan
Om de sloop van de agrarische opstallenen en de verbouw en burgerbewoning van de voormalige bedrijfswoning mogelijk te maken is een partiële herziening van het bestemmingsplan nodig. Hierin kunnen ook de verdere afspraken over het maatwerk worden vastgelegd.
De milieusituatie is complex
De milieusituatie aan het Molenspoor is complex. Uit het advies van de ODRU blijkt dat sprake is van
een zeer slecht woon- en leefklimaat. Dit is ingegeven vanuit het geuraspect. Verder is het perceel Molenspoor 1 gelegen op korte afstand van enkele percelen met fruitteelt. Bij deze bedrijven wordt met
regelmaat gewerkt met gewasbeschermingsmiddelen. Er is een afstandsmaat vereist van 30 meter tussen de boomgaard en de woningen van burgers. Hieraan wordt niet voldaan.
In het op te stellen bestemmingsplan zullen deze aspecten toegelicht moeten worden. De oplossing van
deze vraagstukken ligt in eerste aanleg bij de nieuwe eigenaren van Molenspoor 1. Daar waar mogelijk
faciliteren de gemeente en de ODRU de initiatiefnemers bij de aanpak hiervan. In het meeste sombere
scenario kan het zo zijn dat bewoning niet mogelijk is.
Bijlage
Vooroverlegplan Molenspoor 1
Discussienota Maatwerk Molenspoor 1
3
Procedure raadsvoorstel / besluit
Onderwerp
Bijgevoegde stukken
Ter inzage
Inhoud besluit B&W
Digitaal beschikbaar bij griffie
Maatwerk Molenspoor 1
Ja
Nee
Ja
Nee
Vooroverlegplan Molenspoor 1
Ja
Nee
1 In te stemmen met de maatwerkoplossing voor het perceel Molenspoor
1 te Werkhoven, zoals verwoord in het vooroverlegplan VO 2014/027,
onder de volgende voorwaarden:
-
Een deel van de voormalige agrarische bebouwing, aangeduid met
de nrs. 3, 4, 6 en 7, wordt gesloopt
-
De woning Molenspoor 1 wordt aangemerkt als woning (nr. 1)
-
De oorspronkelijke stal/wagenschuur aan te merken als karakteristiek bouwdeel (nr. 2)
-
Het dierenverblijf wordt geschaard onder het regiem ‘vergunningsvrij
bouwen’ (nr. 8)
-
Het atelier wordt aangemerkt als bedrijf/beroep aan huis (nr. 5)
-
De ontwikkelingen landschappelijk worden ingepast overeenkomstig
het advies van de landschapscoördinator Stuurgroep Kromme Rijnlandschap;
2. Voor het perceel Molenspoor 1 te Werkhoven een partiële herziening
van het bestemmingsplan in procedure te brengen, waarin het beoogde
maatwerk wordt geregeld en hieraan voorafgaand een realisatie- en
planschadeovereenkomst te sluiten met de aanvragers;
3. De raad vragen een richtinggevende uitspraak te doen aan de hand van
de bijgevoegde discussienota.
Datum besluit B&W
25 november 2014
In Voorrondes Open Huis
Bijzonderheden
Bespreken
Gewenste planning
Open Huis
Raad
Uiterste datum Raad
Agenda Commissie
Datum bespreking
Opmerkingen
18-12-2014
n.v.t.
n.v.t.
2-12-2014
Discussienota Maatwerk Molenspoor 1

Download Report