Het gebruik van wetenschappelijke kennis bij het
managen van vastgoed in de gemeentelijke sector
Michelle Sabine Ham
Delft, 17 juni 2014
Technische Universiteit Delft
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
1
Het gebruik van wetenschappelijke kennis bij het
managen van vastgoed in de gemeentelijke sector
Colofon
Student:
Michelle Sabine Ham
Studienummer:
1512579
Adres:
Brabantse Turfmarkt 76
2611 CP
Telefoonnummer:
06-45777802
Email adres:
[email protected]
Universiteit:
Technische Universiteit Delft
Faculteit:
Bouwkunde
Afdeling:
Real estate management
Eerste mentor:
Ir. M.H. Arkesteijn, Real Estate management
Tweede mentor:
Dr.Ir. L. Volker, Publiek Opdrachtgeverschap
Gecommitteerde:
Dr. N.E.T. Nieboer
Peilmoment:
P5 rapport
Datum:
17 juni 2014
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
2
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
3
Voorwoord
Na een jaar druk bezig te zijn geweest met het onderzoeken of wetenschappelijke kennis in de
gemeentelijke sector in Nederland bij het managen van vastgoed wordt gebruikt is mij het antwoord
duidelijk. Door mijn gedrevenheid en interesse in het vakgebied vastgoedmanagement presenteer
ik met trots mijn afstudeerrapport, voor de master Real Estate & Housing aan de Faculteit
Bouwkunde van de Technische Universiteit te Delft.
Vastgoedmanagement is en blijft voor bedrijven een lastig vakgebied. Vastgoed zou ondersteunend
kunnen zijn aan een organisatie, maar in praktijk blijkt dit niet altijd het geval. Om deze reden wordt
er in dit onderzoek dieper ingegaan op het managen van vastgoed binnen gemeentelijke
organisaties in Nederland. Daarbij is de wetenschappelijke kennis als uitgangspunt genomen en is de
toepassing daarvan onderzocht.
Terugkijkend op het proces hebben een aantal personen mijn ondersteund, zowel persoonlijk als
studie technisch. Ten eerste mijn mentoren Monique Arkesteijn en Leentje Volker die mij zo nu en
dan een zet in de goede richting hebben gegeven. Monique bedankt voor de ondersteuning en
wanneer nodig voor de kritische noten. Leentje bedankt voor het structureren van mijn onderzoek
en de feedback met betrekking tot mijn methodologie. Ten tweede wil ik Frederique bedanken voor
de triggering van mijn doorzettingsvermogen en het meerdere malen lezen van mijn rapport. Als
laatst wil ik iedereen bedanken die tijdens het proces voor wat afleiding heeft gezorgd naast het
harde werken.
Ik wens iedereen veel plezier bij het lezen van dit rapport, dat bij inlevering de laatste stap is
geweest om mijn master titel te behalen.
Michelle Ham
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
4
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
5
‘Research and Education’
Managers are confronted almost daily with important
issues in the fields of technology, organization
and human resources. Only a few of them extract
knowledge from university textbooks on strategic
management or the results of academic business
research. Many of them are the slave of some
managerial model, usually courtesy of a consulting
firm. However, those managers are the customers,
business research the supplier. The results of strategic
management research should provide answers to
the issues with which managers wrestle. The final
criteria must be whether the management activity is
encouraged, supported or improved by the results
of the research.
A great deal of academic research is based on the
formation of theories (for example transaction-costs
theory, agency theory, value-creation theories) and
tests these theories without relating them to practical
business issues. Research which only attempts to
develop or test theoretical concepts has little chance
of success. It is the task of the professional field of
strategic management to either arrive at a synthesis
or translation of the theory which can be applied to
practical situations or, conversely, to translate
practical issues into theoretical models.” (Idenburg, 1993, p. 137)
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
6
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
7
Inhoudsopgave
Voorwoord ........................................................................................................................ 4
Het gebruik van wetenschappelijke kennis bij het managen van vastgoed in de
gemeentelijke sector ....................................................................................................... 14
The use of scientific knowledge by real estate management in the municipal sector in the
Netherlands .................................................................................................................... 32
1 Inleiding ....................................................................................................................... 48
1.1 Aanleiding ................................................................................................................................... 48
1.2 Literatuurstudie - probleemveld ................................................................................................. 48
1.2.1 Het belang van vastgoedmanagement ................................................................................ 49
1.2.2 De focus van vastgoedmanagers ......................................................................................... 50
1.2.3 Bewustwording van het nut van strategisch vastgoedmanagement .................................. 51
1.2.4 Moeite van organisaties bij vastgoedmanagement ............................................................. 52
1.3 Probleemstelling ......................................................................................................................... 53
1.4 Onderzoeksdoel en de vraagstelling ........................................................................................... 53
1.5 Relevantie ................................................................................................................................... 54
1.6 Onderzoeksopbouw .................................................................................................................... 55
1.6.1 Leeswijzer............................................................................................................................. 55
1.6.2 Opbouw................................................................................................................................ 56
2 Het onderzoekskader .................................................................................................... 58
2.1 Vastgoedmanagement ................................................................................................................ 58
2.2 Wetenschappelijke kennis .......................................................................................................... 60
2.2.1 Definities .............................................................................................................................. 60
2.2.2 Benadering in dit onderzoek ................................................................................................ 61
Algemeen gebruik van wetenschappelijke kennis .................................................................... 62
Inhoudelijk gebruik van wetenschappelijke kennis .................................................................. 62
2.2.3 Visualisatie van wetenschappelijke kennis .......................................................................... 65
2.3 Gemeentelijke sector .................................................................................................................. 67
2.3.1 De keuze voor de gemeentelijke sector............................................................................... 67
2.3.2 Kenmerken van de gemeentelijke sector op Europees niveau............................................ 67
2.3.3 Kenmerken van de gemeentelijke sector op Nederlands niveau ........................................ 68
2.4 Redenen en barrières.................................................................................................................. 70
2.4.1 De barrières.......................................................................................................................... 70
2.4.2 Samenvatting ....................................................................................................................... 73
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
8
2.5 Oplossingskader .......................................................................................................................... 75
2.5.1 Het vakgebied kennismanagement ..................................................................................... 75
2.6 Visualisatie van de werkelijkheid ................................................................................................ 78
3 Onderzoeksopzet .......................................................................................................... 80
3.1 Methodologie – Documentanalyse ............................................................................................. 80
3.1.1 Het selectie proces van het onderzoekssample .................................................................. 80
3.1.2 Dataverzamelingsmethoden: ............................................................................................... 81
3.1.3 Analyse proces ..................................................................................................................... 82
3.2 Methodologie – Interviews ......................................................................................................... 84
3.2.1 Selectie van de gemeenten .................................................................................................. 84
3.2.2 Dataverzamelingsmethoden ................................................................................................ 84
3.2.3 Analyse proces ..................................................................................................................... 85
3.3 Methodologie – Brainstormsessie .............................................................................................. 87
3.3.1 Selectie van de deelnemers ................................................................................................. 87
3.3.2 Dataverzamelingsmethoden: ............................................................................................... 87
3.3.3 Analyse proces ..................................................................................................................... 89
3.4 Vergelijking van de resultaten afkomstig van de verschillende methoden ................................ 90
4 Analyse en resultaten ................................................................................................... 92
4.1 Het onderzoekssample............................................................................................................... 92
4.2 Resultaten van de documentanalyse .......................................................................................... 95
4.2.1 Documentanalyse-Onderzoekdeelvraag 1 ........................................................................... 95
4.2.1.1 Algemeen gebruik van wetenschappelijke kennis- Termen ......................................... 95
4.2.2 Documentanalyse-Onderzoekdeelvraag 2 en 3 ................................................................. 115
4.2.2.1 Redenen om wetenschappelijke kennis te gebruiken ................................................ 115
4.2.2.2 Barrières en oplossingen............................................................................................. 116
4.3 Resultaten interviews ............................................................................................................... 122
Het vastgoedmanagement proces .......................................................................................... 123
4.3.1 Interviews- Onderzoekdeelvraag 1 .................................................................................... 125
4.3.1.1 Algemeen gebruik van wetenschappelijke kennis ...................................................... 125
4.3.1.2 Inhoudelijk gebruik van wetenschappelijke kennis - Toegevoegde waarden ............ 127
4.3.2 Interviews- Onderzoekdeelvraag 2 .................................................................................... 130
4.3.2.1 Barrières om wetenschappelijke kennis over vastgoed niet te gebruiken ................. 130
4.3.2.1 Redenen om wetenschappelijke kennis over vastgoed wel te gebruiken .................. 131
4.3.3 Interviews- Onderzoekdeelvraag 3 .................................................................................... 132
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
9
4.3.4 Samenvatting ..................................................................................................................... 133
4.4 Resultaten van de brainstormsessie ......................................................................................... 134
4.4.1 Oplossingen om de vraag naar wetenschappelijke kennis te stimuleren ......................... 135
4.4.2 Oplossingen voor het aanbieden van wetenschappelijke kennis ...................................... 136
4.5 Vergelijking van de resultaten .................................................................................................. 137
4.5.1 Onderzoekdeelvraag 1 -Het gebruik van wetenschappelijke kennis ................................. 137
4.5.2 Onderzoekdeelvraag 2- De redenen en barrières ............................................................. 140
4.5.3 Onderzoekdeelvraag 3- De oplossingen ............................................................................ 142
5 Conclusie .................................................................................................................... 146
6 Discussie en aanbevelingen......................................................................................... 150
6.1 Discussie ................................................................................................................................ 150
6.2 Aanbevelingen ...................................................................................................................... 151
7 Reflectie ..................................................................................................................... 154
8 Literatuurlijst .............................................................................................................. 156
9 Bijlages ....................................................................................................................... 160
Bijlage 1 : Achtergrond van de verschillende besproken onderzoeken ......................................... 160
Bijlage 2: Weergave van de onderzoeken per besproken onderdeel............................................. 162
Bijlage 3: Overzicht van de besproken theorieën ........................................................................... 163
Bijlage 4: Vergelijking van theorieën met bijbehorende indicatoren ............................................. 166
Bijlage 5: 6 verschillende definities van kennismanagement ......................................................... 167
Bijlage 6: Kranten artikel uit het Eindhovens Dagblad ................................................................... 168
Bijlage 7: Interviewprotocol ............................................................................................................ 169
Bijlage 8: Overeenkomsten tussen de indicatoren van Sarasoja(2012) en de geïdentificeerde
manieren van sturing ...................................................................................................................... 171
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
10
Tabellijst:
Tabel 1, Woordcombinaties en gevonden artikelen............................................................................. 49
Tabel 2, termen die op kennis (gebruik) duiden ................................................................................... 62
Tabel 3, Vergelijking van de toegevoegde waarden uit verschillende theorieën................................. 64
Tabel 4, Toegevoegde waarden van Sarasoja (2012) ........................................................................... 66
Tabel 5, Overzicht van type gemeenten in Nederland ......................................................................... 69
Tabel 6, Verschillende barrières die ervaren worden bij vastgoedmanagement in de praktijk ........... 74
Tabel 7, Samenhang tussen de succesfactoren en de barrières........................................................... 76
Tabel 8, kenmerken van gemeenten uit het onderzoekssample ......................................................... 92
Tabel 9, Gemeenten in het onderzoekssample .................................................................................... 93
Tabel 10, termen die voorkomen in gemeentelijke documenten ........................................................ 95
Tabel 11, documenten met (mogelijk) gebruik van wetenschappelijke kennis ................................... 96
Tabel 12, Resultaten; toegevoegde waarden in de gemeentelijke documenten ............................... 103
Tabel 13, Resultaten tabel gemeenten en toegevoegde waarden ..................................................... 104
Tabel 14, Percentages met betrekking tot het sturen op de toegevoegde waarden ......................... 111
Tabel 15, Manieren van sturing per 'Toegevoegde waarde’ .............................................................. 112
Tabel 16, manieren van wetenschappelijk kennis gebruik per gemeente ......................................... 115
Tabel 17, verschillende manieren van kennis gebruik per wetenschappelijke bron .......................... 115
Tabel 18, Barrières en oplossingen die in de gemeentelijke documenten worden genoemd ........... 121
Tabel 19, Kenmerken van de geïnterviewde gemeenten ................................................................... 122
Tabel 20, Sturing op toegevoegde waarden van de geïnterviewde gemeenten ................................ 127
Tabel 21, Oplossingen om het gebruik van wetenschappelijke kennis te stimuleren - vraagzijde .... 135
Tabel 22, Oplossingen om het gebruik van wetenschappelijke kennis te stimuleren - aanbodzijde . 136
Tabel 23, Resultaten uit documentanalyse en interviews m.b.t. sturing op toegevoegde waarden . 137
Tabel 24, Resultaten van de documentanalyse per gemeente .......................................................... 138
Tabel 25, vergelijking van redenen om wetenschappelijke kennis te gebruiken ............................... 140
Tabel 26, vergelijking van barrières uit het literatuur en empirisch onderzoek ................................ 141
Tabel 27, Vergelijking van de oplossingen .......................................................................................... 142
Tabel 28, Manieren van sturing per toegevoegde waarde die het meest voorkomen ...................... 147
Tabel 29, Oplossingen om het gebruik van wetenschappelijke kennis te stimuleren........................ 149
Figuurlijst
Figuur 1, kennis en vaardigheden, (Bon etal., 2003) ........................................................................... 51
Figuur 2, Conceptueel model ................................................................................................................ 54
Figuur 3, Onderzoeksopbouw ............................................................................................................... 56
Figuur 4, Visualisatie van het begrip kennis, (eigen visualisatie) .......................................................... 60
Figuur 5, Schematische weergave van de barrières ............................................................................. 73
Figuur 6, Kennismanagement proces, 3 levels (Mertins et al.,2003, p. 11) ......................................... 77
Figuur 7, Visualisatie van de werkelijkheid ........................................................................................... 79
Figuur 8, Verschillende management niveaus (Zuidhorn, p.20) ........................................................... 96
Figuur 9, Verschillende management niveaus, (Tilburg, p.16) ............................................................. 97
Figuur 10, CREM-model (Barendrecht, p.13) ........................................................................................ 98
Figuur 11, CREM systematiek (Tilburg, p.17) ........................................................................................ 98
Figuur 12, Stappen van Joroff (Enschede, p.10) ................................................................................... 99
Figuur 13, stappen om door te ontwikkelen (Valkenswaard, p. 14)................................................... 100
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
11
Figuur 14, Corporate real estate competency shifts,(Joroff, 1993, p.27) ........................................... 100
Figuur 15, verschillende taakopvattingen, (Gouda, p.8)..................................................................... 101
Figuur 16, Weergave van hoeveelheid gemeenten die diepgaand of eenzijdig sturen ..................... 111
Figuur 17, versnipperde vastgoedtaken van de gemeente Valkenswaard (Valkenswaard, p.13)...... 119
Figuur 18, Foto's van de brainstormsessies ........................................................................................ 134
Figuur 19, Kenmerken en barrières die invloed hebben op het gebruik van kennis .......................... 148
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
12
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
13
Het gebruik van wetenschappelijke kennis bij het
managen van vastgoed in de gemeentelijke sector
Michelle Ham
Faculteit Bouwkunde, Vastgoed Afdeling,
Technische universiteit Delft
Samenvatting
Doel– Het doel van dit artikel is het onderzoeken van het gebruik van wetenschappelijke kennis bij
het managen van vastgoed in de gemeentelijke sector in Nederland in de tegenwoordige tijd.
Ontwerp/ methodologie/ benadering- Het artikel geeft inzicht in het gebruik van wetenschappelijke
kennis in gemeentelijke organisaties door het analyseren van vastgoedstrategieën. De gemeentelijke
kenmerken, barrières en redenen die het gebruik beïnvloeden zijn onderzocht. Het artikel eindigt met
de oplossingen om het gebruik van wetenschappelijke kennis te stimuleren om de moeite die bij het
managen van vastgoed wordt ervaren te verkleinen voor gemeenten in praktijk.
Resultaten – de analyse van vastgoedstrategieën laat zien dat maar 15% van de gemeenten in het
onderzoekssample wetenschappelijke kennis gebruiken. 93% stuurt op een of meer toegevoegde
waarden. De meeste gemeenten, 68%, sturen of het reduceren van vastgoed gerelateerd kosten. Maar
8% stuurt op het promoten van de stad door het inzetten van vastgoed. Gemeenten gebruiken
wetenschappelijke kennis om het vastgoedmanagement proces te ondersteunen en te verduidelijken
binnen de gemeentelijke organisatie. Veel barrières zijn geïdentificeerd die de gemeenten weerhouden
van het gebruik van wetenschappelijke kennis. Voor elke barrière is een oplossing geboden.
Onderzoekslimitaties – De resultaten die in het onderzoek zijn verzameld zijn semi-transparant door
het analyseren van 40 vastgoed documenten en het houden van maar 5 interviews. Waardevolle
toevoegingen kunnen worden gedaan door het houden van meer interviews met de resterende
gemeenten uit het onderzoekssample.
Originaliteit/ waarde– het gebruik van wetenschappelijke kennis zou de moeite die ervaren wordt bij
het managen van vastgoed in de praktijk binnen de gemeentelijke sector kunnen verkleinen. Beide, de
vraag naar en het aanbod van wetenschappelijke kennis zou moeten worden verbeterd om gemeenten
instaat te stellen om de kennis te gebruiken.
Kernwoorden – Publiek vastgoed management, gemeenten, wetenschappelijke kennis, Nederland
Introductie
Vastgoedmanagement is ontstaan vanuit de
behoefte om activiteiten op een veilige,
plezierige, effectieve, efficiënte en gezonde
plek uit te kunnen voeren. Het neemt een
belangrijke plaats in binnen de economie van
een land. Het creëren, beheren en onderhouden
van vastgoed is een belangrijke economische
activiteit. Daarnaast kan vastgoed een middel
zijn om organisatorische doelen te behalen.
Organisatorisch vastgoed zou volgens de
Jonge, Arkesteijn, den Heijer, van de Putte, de
Vries & van der Zwart (2009) namelijk naast
technische, functionele en financiële eisen ook
een
bijdrage
moeten
leveren
aan
organisatorische doelen en de daarbij
behorende prestaties. De uitvoering van dit
perspectief,
Corporate
Real
Estate
Management (CREM) of Public Real Estate
Management (PREM), genereert inkomsten
door
vastgoed
te
gebruiken
als
organisatorische hulpbron voor primaire
processen. De bijdrages aan het behalen van
doelen en het faciliteren van organisatorische
prestaties worden ook wel de ‘toegevoegde
waarden’ genoemd (de Jonge et al., 2009).
Het belang van vastgoedmanagement groeit
naar mate er meer wereldwijde uitdagingen
zijn die aangegaan moeten worden. De focus
van
vastgoedmanagers
wereldwijd
is
verschoven van het minimaliseren van
vastgoed gerelateerde kosten (Gibler, Black &
Moon, 2002; Roulac , Adair, McGreal, Berry,
Brown & Heaney, 2003) naar het besef en de
erkenning dat vastgoedmanagement bij kan
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
14
dragen aan de prestaties van het bedrijf (Bon,
Gibson & Luck, 2003; Gibler et al., 2002;
Roulac, Adair, McGreal, Berry, Brown &
Heaney, 2005; Too, Harvey & Too, 2010;
Khanna, van der Voordt & Koppels, 2013).
Ondanks het besef en erkenning van
organisaties wereldwijd, wordt er moeite
ervaren bij de uitvoering van het management.
Dit wordt ervaren terwijl er wetenschappelijke
kennis over vastgoedmanagement beschikbaar
is. Deze tegenstelling is leidend geweest om
onderzoek te doen naar het gebruik van
wetenschappelijke kennis door gemeenten bij
het managen van vastgoed.
Doel
Het doel van dit artikel is inzicht geven in het
gebruik van wetenschappelijke kennis bij het
managen van vastgoed in de gemeentelijke
sector in Nederland. Daarbij wordt ook dieper
ingegaan op de redenen en barrières voor het
wel en niet gebruiken van wetenschappelijke
kennis en oplossingen worden geboden om het
gebruik te stimuleren en de moeite die ervaren
wordt te verkleinen.
Het onderzoek waarop dit artikel gebaseerd is,
is een van de weinige empirische studies naar
het gebruik van wetenschappelijke kennis in de
gemeentelijke sector in Nederland. De
ondervindingen uit de literatuurstudie over
vatsgoedmanagement in praktijk en de
geïdentificeerde
barrières
zijn
ook
gepresenteerd.
Het onderzoekskader
Vastgoedmanagement
Publiek
vastgoedmanagement
in
de
gemeentelijke sector in Nederland is de focus
van dit artikel. Dit type vastgoedmanagement
heeft als doel een bijdrage te leveren aan
gemeentelijke doelen. Daarbij zijn 4 domeinen
betrokken; general management, asset
management, facility management en project
management. Binnen elk domein zijn wensen
en eisen te vinden. Het overwegen van de
wensen en eisen, en het maken van
beslissingen die een bijdrage kunnen leveren
aan de organisatie is de kern van het
vastgoedmanagement
proces.
Een
vastgoedstrategie kan helpen om tot die
beslissingen te komen. In een dergelijke
strategie worden de organisatorische doelen en
ambities met betrekking tot vastgoed
verwoord.
Wetenschappelijke kennis
De definitie van wetenschappelijke kennis is;
‘het geheel van kennis, informatie en theorieën
met
bijbehorende
modellen
over
vastgoedmanagement, die gegenereerd en
gepubliceerd
zijn
door
middel
van
wetenschappelijk onderzoek’ (Bektas, 2013;
Mertins, Heisig, Vorbeck, 2003).
In het onderzoek is wetenschappelijke kennis
op twee manieren benaderd. Het algemene
gebruik van wetenschappelijke kennis wordt
onderzocht door ‘termen’ te onderzoeken die
op het gebruik van wetenschappelijke kennis
kunnen duiden. Inhoudelijk wordt het gebruik
van wetenschappelijke kennis benaderd door
naar de sturing op toegevoegde waarden van
vastgoedmanagement te zoeken, afkomstig van
de theorie van Sarasoja uit 2012. Deze theorie
wordt als representatie gezien voor de
toegevoegde waarden theorieën (Nourse &
Roulac, 1993; de Jonge, 1996; de Vries, de
Jonge & van der Voordt, 2008; den Heijer,
2011; Jensen, 2012). De theorie van Sarasoja
bevat 8 toegevoegde waarden en elk van deze
kan worden onderzocht door naar de
bijbehorende indicatoren. Indicatoren zijn,
door Sarasoja, gekoppeld aan de toegevoegde
waarden om ze in de praktijk meetbaar te
maken. Figuur 1 laat de hiërarchie van de
‘termen’ en de ‘toegevoegde waarden’ zien.
De hiërarchie is gebaseerd op het detailniveau
waarop het gebruik van wetenschappelijke
kennis is onderzocht.
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
15
Termen:
Algemeen gebruik van
wetenschappelijke kennis
Kennis/ Theorie / Informatie / Expertise / Bronnenlijst
Toegevoegde waarden:
Inhoudelijk gebruik van
wetenschappelijke kennis
Vergroten en steunen van werknemer innovatie en creativiteit
Vergroten van werknemers efficiëntie en productiviteit
Verlagen van vastgoed gerelateerde kosten
Vergroten van vastgoed waarde
Zorgen voor flexibiliteit
Vergroten van werknemer tevredenheid
Promoten van marketing, verkoop en het organisatie merk
Omgevingstevredenheid
Figuur 1, Hiërarchie van termen en toegevoegde waarden
De gemeentelijke sector
De gemeentelijke sector is gekozen vanwege
de complexiteit van het vastgoedmanagement.
Gemeenten
hebben
een
enorme
verscheidenheid aan gebouwen en bezitten
zowel gemeentelijk als maatschappelijk
vastgoed waarvan de kosten en waarde hoog
zijn. Daarnaast is het op dit moment een zeer
actuele opgave om vastgoed strategisch te gaan
inzetten.
Kenmerken die invloed zouden kunnen hebben
op het gebruik van wetenschappelijke kennis
door gemeenten zijn;
-
-
de grootte van de gemeente,
de aanwezigheid van een adviseur,
de aansluiting bij de IPD benchmark,
de aansluiting bij het platform
‘bouwstenen voor sociaal’
het type vastgoedstrategie (Provoost,
2007) van de gemeente.
Barrières die de moeite veroorzaken
In de literatuur zijn verschillende barrières te
identificeren die de moeite die organisaties
ervaren bij de uitvoering van het
vastgoedmanagement
veroorzaken.
De
barrières zijn in dit artikel geclusterd in 3
categorieën; Organisatorisch, Theoretisch en
Extern.
Organisatorisch
In 2003 stelt Roulac dat kennis over
vastgoedmanagement fundamenteel is voor de
implementatie van een vastgoedstrategie.
Gebrek aan kennis over vastgoedmanagement
zou een reden kunnen zijn waarom bedrijven
er moeite mee hebben. In de onderzoeken van
Omar & Heywood (2010) en Sharp (2013)
wordt het gebrek aan kennis ook aangehaald.
Ten tweede wordt er in onderzoeken verwezen
naar
de
vaardigheden
van
vastgoedmanagement uitvoerders en teams
(Omar & Heywood, 2010; Sharp, 2013; White,
2011). Zo legt Sharp uit dat het gebrek aan
vaardigheden binnen vastgoedmanagement
teams een barrière vormt om de opkomende
uitdagingen aan te gaan.
De derde en vierde reden zijn het gebrek aan
hulpmiddelen en training om efficiënt de
organisatie strategie te identificeren, vormen
en uit te voeren (Sharp, 2013). De gevolgen
van dit gebrek zijn bijvoorbeeld:
-
-
-
Organisaties die moeite hebben met
het in kaart brengen van hun vastgoed
bezit (Wills, 2008)
Slechte financiële analyses in het
bedrijf (White, 2011)
Serieuze data tekortkoming (White,
2011)
Het ontbreken van een vastgoed
departement of vastgoeddatabase (Tay
& Liow, 2006)
Geen of inadequate toegang tot data en
analyses om waarde te meten (Sharp,
2013)
Als vijfde kan het gebrek aan interesse en
betrokkenheid van senior managers een reden
zijn voor de moeite die organisaties hebben
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
16
met vastgoedmanagement (Omar et al., 2010;
Sharp, 2013; White,2011). Ook de positie van
de vastgoedmanagers binnen een organisatie
draagt niet bij aan het organisatorische doel en
is gefragmenteerd. Het zou een aparte
vastgoedafdeling binnen de organisatie moeten
zijn om de operationele afdelingen te laten
focussen op hun kerntaken en zich niet af te
laten leiden door vastgoed.
terms of their widespread acceptance and
use.”(Varcoe, 2010, p. 120).
“In the case study, organisations’ CREM
function was frequently positioned in the
organisational structure as a support unit or
cost-oriented department reporting to the chief
financial officer being two or three layers
below the chief executive officer.”(Omar &
Heywood, 2010, p. 190)
Varcoe (2010) geeft ook aan dat er een gebrek
is aan samenhang tussen vraag naar kennis van
de organisaties en het aanbod van
wetenschappelijke
kennis
vanuit
de
wetenschap. Hij gebruikt daarbij de informatie
uit een onderzoek uit 2004.
Korte termijn denken van organisaties (White,
2011), gebrek aan tijd en geld (Varcoe, 2010)
zijn de zevende, achtste en negende barrière.
Theoretisch
Binnen deze categorie vallen de barrières
waarvan de oorzaak binnen de aangeboden
wetenschappelijke kennis ligt. Het managen
van vastgoed in praktijk heeft volgens Varcoe
(2010) een beperkte focus en is bekrompen. De
oorzaak van deze focus legt Varcoe niet alleen
bij de organisaties, maar ook bij de
wetenschappelijke kennis. De technieken en
modellen zijn niet allesomvattend en vereisen
aanzienlijke hulpbronnen in de vorm van tijd
en geld volgens Varcoe.
“Undoubtedly, standards, techniques and
models have been developed to capture
learning, provide consistency of approach and
repeatability, but none are all-embracing, few
are founded upon a base of proven data, and
many require considerable resources in terms
of time and money to implement. From a
practice point of view, this may be why most
have seemingly not entered the mainstream in
Daaraan toegevoegd suggereert Heywood
(2011) dat een meer omvattende uitleg van het
complexe
begrip
‘vastgoedmanagement’
bruikbaar zou kunnen zijn voor de praktijk en
een
toevoeging
kan
zijn
aan
de
vastgoedmanagement theorie.
“… a lack of coherence within and between
the supply and demand side of the industry
and, overarching this and most worrying of all,
a lack of ‘intellectual coherence’ with the
academic world.” (Varcoe, 2010, p.121)
Concluderend zegt Varcoe:
“ If one considers the comparative lack of
academically inspired learning to transfer
successfully to mainstream practice in recent
years, one has little option but to agree.”
(Varcoe, 2010, p. 121)
Extern
Binnen deze categorie vallen de barrières
waarvan de oorzaak ligt bij externe partijen. In
het onderzoek van White(2011) wordt er
gewezen op politieke ingrepen die invloed
kunnen hebben op vastgoedmanagement van
publieke organisaties en daarmee het
vastgoedmanagement bemoeilijken.
Alle barrières die zijn geïdentificeerd zijn
samengevat in figuur 2. Per categorie zijn de
barrières genoemd met daarbij de mogelijke
gevolgen.
.
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
17
Organisatorisch
Gebrek aan kennis, vaardigheden, training en hulpmiddelen
Inadequate personen
Moeite bij het in kaart brengen van hun vastgoed bezit (gevolg)
Data tekortkoming bij het vastgoedmanagement (gevolg)
Slechte financiële analyse (gevolg)
Inadequate hulpmiddelen
Moeite bij het in kaart brengen van hun vastgoed bezit (gevolg)
Data tekortkoming bij het vastgoedmanagement (gevolg)
Slechte financiële analyse (gevolg)
Geen vastgoed departement of vastgoeddatabase aanwezig in organisatie(gevolg)
Geen of inadequate toegang tot data en analyses om waarde te meten(gevolg)
Barrières die
ervaren worden
bij het managen
van vastgoed
Gebrek aan interesse bij senior managers
Verkeerde positionering van de vastgoedmanager
Ongeloofwaardigheid en slechte reputatie (gevolg)
Gefragmenteerde en kleine structuur van het vastgoed departement(gevolg)
Korte termijn denken
Beperking in tijd
Beperking in geld
Theoretisch
Geen techniek of model is alles omvattend
Aanzienlijke hulpbronnen zijn vereist
Gebrek aan samenhang tussen vraag en aanbod, gebrek aan overdracht van kennis
Extern
Politieke ingrepen en beslissingen
Figuur 2, Schematische weergave van de barrières
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
18
Kennis management
Het vakgebied kennis management is
onderzocht om oplossingen te kunnen bieden
om het gebruik van wetenschappelijke kennis
te stimuleren. Het vakgebied legt de fases van
de overdracht van kennis uit.
“With the following four core activities as a
minimum, to generate knowledge, to store
knowledge, to distribute knowledge and to
apply knowledge.” (Mertins et al., 2003, p11)
Het doel van kennis management is om
waarde toe te voegen aan een organisatie.
Succesfactoren om deze toevoeging te behalen
moeten worden nagestreefd binnen de
organisatie. De eerder geïdentificeerde
barrières kunnen worden gekoppeld aan deze
succesfactoren (tabel 1).
Methodologie
Het onderzoek heeft het gebruik van
wetenschappelijke kennis in de gemeentelijke
sector in Nederland onderzocht. 40 gemeenten
zijn daarvoor random geselecteerd, het geen
10% van de gemeentelijke populatie in
Nederland is. Alle 40 vastgoedstrategieën van
de gemeenten, die online beschikbaar waren,
zijn geanalyseerd op het voorkomen van de
‘termen’ en de ‘toegevoegde waarden’. Dit is
gedaan met behulp van het analyse programma
Atlas.ti. Ook de hoeveelheid manieren
waarmee op de toegevoegde waarden is
gestuurd is geïdentificeerd per gemeente en is
gelabeld. De gebruikte labels zijn:
-
‘Komt voor’, de toegevoegde waarde
of bijbehorende indicator wordt alleen
genoemd.
-
‘Eenzijdig’, er wordt gestuurd op de
toegevoegde waarde op 1 manier.
‘Diepgaand’, er wordt op meer
manieren gestuurd op de toegevoegde
waarde.
Deze documentanalyse geeft inzicht in het
gebruik van wetenschappelijke kennis en de
redenen, barrières en oplossingen voor het
gebruik binnen het onderzoekssample.
De data van de documentanalyse zijn
transparanter
gemaakt
door
5
semigestructureerd interviews af te nemen; 3
interviews
met
gemeenten
die
wetenschappelijke kennis wel lijken te
gebruiken en 2 interviews met gemeenten die
op basis van de document analyse geen
wetenschappelijke kennis lijken te gebruiken.
De respondenten van de desbetreffende
gemeenten zijn het hoofd van de
vastgoedafdeling.
De interviews geven inzicht in het gebruik van
wetenschappelijke kennis maar daarnaast ook
in de redenen, barrières voor het gebruik en
oplossingen om het gebruik te stimuleren.
Afsluitend is er een brainstormsessie gehouden
met een onafhankelijke bedrijf, die ervaring
heeft
in
vastgoedmanagement
binnen
gemeenten. In totaal waren er 4 adviseurs die
deelgenomen hebben aan de brainstorm. Het
doel was om oplossingen te bedenken die het
gebruik van wetenschappelijke kennis zouden
stimuleren. Daarbij is gekeken naar de aanbod
en de vraag zijde van de overdracht van
kennis.
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
19
Tabel 1, Samenhang tussen de succesfactoren en de barrières
Motivatie en vaardigheden (personeel motivatie en kwalificatie, training en verdere scholing, beloningen) ;
Gebrek aan kennis,
Gebrek aan vaardigheden,
Gebrek aan training
Informatie technologie
Gebrek aan hulpmiddelen
Stimulering vanuit top management/ Organisatie cultuur
Gebrek aan interesse bij senior managers
Structuren en processen/ Organisatie cultuur
Verkeerde positionering van de vastgoedmanager
Korte termijn denken
Beperking in tijd
Beperking in geld
Resultaten
Het onderzoek heeft binnen 6 gemeenten het
gebruik van wetenschappelijke kennis
geïdentificeerd. 3 daarvan verwijzen naar een
bron, bij de 3 andere gemeenten is het gebruik
door diepgaandere analyse geïdentificeerd. De
volgende gebruikte wetenschappelijke kennis
is gevonden, binnen de zes gemeenten, tabel 2.
ook op de toegevoegde waarden. Het
inhoudelijke gebruik van wetenschappelijke
kennis met betrekking tot de sturing op
toegevoegde waarden is geïdentificeerd binnen
37 gemeenten binnen het onderzoekssample.
De diepgang van sturing; diep, eenzijdig, komt
voor, varieert en is geïdentificeerd per
gemeente. In tabel 3 is een overzicht
gepresenteerd. (diep = groen, eenzijdig = geel,
komt
voor
=
oranje).
Naast
het
algemene
gebruik
van
wetenschappelijke kennis sturen de gemeenten
Tabel 2, Geïdentificeerde wetenschappelijke kennis
Wetenschappelijke kennis
De 3 niveaus van
vastgoedmanagement
(Vermeulen en Wieman, 2010)
Het CREM-model (Den Heijer
en De Vries, 2004)
De stappen van CREM (Joroff,
Louargand, Lambert, Becker
(1993)
Toegevoegde waarden, (bron
niet geïdentificeerd)
Zuidhorn
Vermeulen
& Wieman,
2010
Enschede
X
Barendrecht
Valkenswaard
den Heijer en de
Vries, 2004
Joroff, 1993
Tilburg
X
Gouda
X
X
X
X
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
20
k
d
k
d
e
d
d
d
e
e
k
Zorgen voor fl exi bi l i tei t
d
e
e
k
e
e
Vergroten va n werknemers tevredenhei d
e
e
d
e
e
k
e
e
Promoten va n ma rketing, verkoop en het orga ni s a tie merk
Omgevi ngs tevredenhei d
e
d
e
e
d
e
k
d
k
d
d
e
d
e
d
d
d
e
k
e
k
d
e
Op basis van het overzicht in tabel 3 kunnen
de toegevoegde waarden worden gerangschikt
en kan er berekend worden wat de diepgang
van sturing is per toegevoegde waarden. Dit is
in tabel 4 weergegeven. In de eerste kolom
zijn de toegevoegde waarden genoemd. Per
toegevoegde waarden is de hoeveelheid en het
percentage van het voorkomen gepresenteerd.
k
k
k
d
e
e
k
d
e
k
k
k
d
d
k
d
d
e
d
k
e
e
e
k
e
e
d
k
k
e
d
e
d
d
d
d
e
e
e
d
k
d
e
e
k
d
d
d
d
e
k
d
d
d
d
k
d
e
d
d
d
k
36: Almere
k
d
d
k
k
d
d
k
d
k
e
d
d
e
k
e
d
e
k
e
k
k
d
d
d
d
k
d
e
k
k
d
k
d
Deze hoeveelheid is verdeeld over de 3
manieren van diepgang; ‘diep’, ‘eenzijdig’ en
‘komt voor’. De hoeveelheid en het percentage
is per manier gepresenteerd. In de laatste
kolom is het totale percentage van sturing
gepresenteerd
(diepgaande
sturing
+
eenzijdige sturing).
Aantal documenten enkel
voorkomt
Percentage enkel
voorkomt
Percentage dat stuurt op
de waarde
93%
22
55%
5
13%
10
25%
68%
32
31
25
83%
83%
85%
9
11
13
23%
28%
33%
17
12
7
43%
30%
18%
6
8
5
15%
20%
13%
66%
58%
51%
Omgevingstevredenheid
Vergroten en steunen van werknemer
innovatie en creativiteit
Vergroten van werknemers efficiëntie en
productiviteit
Promoten van marketing, verkoop en het
organisatie merk
16
40%
8
20%
5
13%
3
8%
33%
9
23%
4
10%
3
8%
2
5%
18%
9
43%
0
0%
5
13%
4
10%
13%
6
15%
2
5%
1
3%
3
8%
8%
Percentage eenzijdig
Aantal documenten
diepgaand
Verlagen van vastgoed gerelateerde
kosten
Zorgen voor flexibiliteit
Vergroten van werknemers tevredenheid
Vergroten van vastgoed waarde
Aantal documenten
eenzijdig
Percentage waarin het
voorkomt
37
Toegevoegde waarde
Percentage diepgaand
Aantal documenten
waarin het voorkomt
Tabel 4, Diepgang van sturing per toegevoegde waarden
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
21
k
d
e
40: Eijsden- Margraten
d
d
35: Utrecht
d
34: Enschede
d
33: Beemster
32: Heemskerk
k
e
d
e
e
31: Amsterdam
28: Grave
27: Bergen
26: Haarlem
25: Weesp
24: Venray
23: Nijmegen
22: Barendrecht
21: Zoetermeer
20: Delft
19: Coevorden
18: Vlaardingen
17: Gouda
k
k
e
16: Assen
15: Velsen
14: Valkenswaard
13: Nuenen
12: Zuidhorn
11: Heerde
10: Harlingen
9: Hof van twente
e
39: Oldambt
d
e
38: Groningen
Verl a gen va n va s tgoed gerel a teerde kos ten
e
37: Beuningen
e
30: Culemborg
d
Vergroten va n werknemers effi ci ëntie en productivi tei t
29: Tilburg
Vergroten en s teunen va n werknemer i nnova tie en crea tivi tei t
Vergroten va n va s tgoed wa a rde
8: Giesenlanden
7: Ridderkerk
6: Hendrik ido ambacht
5: Hellevoetsluis
4: Oss
3: Woensdrecht
2: Roerdalen
Toegevoegde waarden
1: Zwolle
Tabel 3, Sturing op toegevoegde waarden door gemeenten
De sturing op de toegevoegde waarden, zowel
diepgaand als eenzijdig, is gevisualiseerd in
figuur 3. Hierin is een eventueel zwaartepunt
van sturing per toegevoegde waarden,
diepgaand of eenzijdig, goed te zien.
Bijvoorbeeld; Diepgaand wordt het meest
gestuurd op het reduceren van kosten, het
grootste deel van de balk is rood. Eenzijdig
wordt er het meest gestuurd op het zorgen
voor flexibiliteit, het grootste deel van de balk
is blauw. Ook de grote verschillen tussen de
sturing op de verschillende toegevoegde
waarden wordt duidelijk.
De gepresenteerde resultaten zijn gebaseerd op
manieren waarmee op de toegevoegde
waarden wordt gestuurd. Deze manieren zijn
per toegevoegde waarden gepresenteerd in
tabel 5. In de eerste kolom staan de
toegevoegde waarden met het aantal
gemeenten die op deze waarden sturen tussen
haakjes. In de tweede kolom staan de
manieren van sturing. Manieren die
overeenkomen met een van de indicatoren van
de theorie van Sarasoja (2012) zijn
aangegeven met (+). In kolom drie is het
percentage van de gemeenten berekend die op
de waarden stuurt op de desbetreffende
manier. In de vierde kolom is het percentage
van het sample berekend dat de desbetreffende
manier gebruikt. Opvallend is dat de manieren
die het meest gebruikt worden per
toegevoegde waarden overeenkomen met
indicatoren van de toegevoegde waarden van
Sarasoja (2012).
30
25
20
15
10
5
diepgaand
0
eenzijdig
Figuur 3, Weergave van hoeveelheid gemeenten die diepgaand of eenzijdig sturen
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
22
Tabel 5, Manieren van sturing per toegevoegde waarden
Verlagen van vastgoed
gerelateerde kosten (27)
Het hebben van minder gebouwen waar meer rendement op gehaald wordt
(+)
Onderhoud op langere termijn in kaart te brengen (+)
Langdurige kostendekkende exploitatie
Financiële investeringen uit te stellen (+)
De financiering van vastgoed meer naar de lokale gemeenschap te
verschuiven
Het zoeken van samenwerking met omliggende gemeenten (+)
Het realiseren van multifunctionele gebouwen (+)
Huren van vastgoed in plaats van kopen van vastgoed (+)
Het efficiënter gebruiken van schoolgebouwen
Korte huurcontracten (+)
Flexwerkplekken (+)
Het bieden van accommodaties die antwoorden op de wensen van inwoners
en stakeholders (+)
Het matchen van vraag en aanbod door systemen of door een
makelaarsfunctie (+)
Het bieden van maatwerk aan ambitieniveau inwoners
Het adviseren van partijen die onvoldoende bedient worden door de markt
Het in kaart brengen en beheersen van risico’s met betrekking tot vastgoed
(+)
Het opslaan en het overzichtelijk houden van vastgoed informatie
Investeringen in kwaliteit van vastgoed door onderhoud/renovatie (+)
Voorzieningen af te stemmen op de lokale behoefte (+)
Zorgen voor flexibiliteit
(26)
Vergroten van
werknemers tevredenheid
(23)
Vergroten van vastgoed
waarde (20)
Omgevingstevredenheid
(9)
Vergroten en steunen van
werknemer innovatie en
creativiteit (5)
Vergroten van
werknemers efficiëntie en
productiviteit (4)
Promoten van marketing,
verkoop en het organisatie
merk (3)
Percentage van het
sample dat op de
manier op de waarde
stuurt
Manieren van sturing
Percentage van de
gemeenten die op de
waarde stuurt per
manier
Toegevoegde waarden
(aantal gemeenten die op
de waarde sturen)
89%
61%
48%
22%
15%
33%
15%
10%
7%
5%
7%
88%
31%
15%
4%
4%
96%
5%
58%
20%
10%
3%
3%
39%
23%
4%
4%
2%
2%
70%
36%
45%
40%
20%
23%
20%
10%
Energiemanagement en het invoeren van duurzaamheidsmaatregelen (+)
100%
33%
Het bedenken van voorzieningen in samenspraak met inwoners (+)
Subsidie uitgifte aan te scherpen
Door beleidsmatige randvoorwaarden
Door het stimuleren van medewerkers om actief en initiatief rijk te zijn.
80%
20%
20%
20%
14%
4%
4%
4%
Het onderhouden van vastgoed om te voorzien in optimaal gebruik (+)
100%
13%
Door de combinatie tussen peuterspeelzaal en basisschool
25%
3%
Door beeldbepalende gebouwen een rol te laten spelen (+)
Het verbeteren van de uitstraling van het Retail vastgoed (+)
Stadsmarketing
Het inzetten van unieke locaties aan logische routes
67%
67%
33%
33%
5%
5%
3%
3%
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
56%
23
De resultaten met betrekking tot het gebruik
van
wetenschappelijke
kennis
zijn
gepresenteerd. Interessant is of het gebruik van
de wetenschappelijke kennis beïnvloed wordt
door
de
verschillende
gemeentelijke
kenmerken. In tabel 6 is een overzicht
gepresenteerd van de resultaten en de
gemeentelijke
kenmerken.
Het
aantal
toegevoegde waarden waarop gestuurd wordt
door de verschillende gemeenten is gekleurd
weergegeven. De spreiding van de kleuren
lopen uiteen van groen (sturing op veel
toegevoegde waarden), tot rood (sturing op
weinig tot geen toegevoegde waarden).
De grootte, aanwezigheid van een consultant,
de aansluiting bij de IPD benchmark, de
aansluiting bij ‘Bouwstenen voor sociaal, type
document, het jaartal van schrijven en het
aantal pagina’s van ieder document is onder de
resultaten weergegeven.
Er is geen samenhang te vinden tussen de
sturing op toegevoegde waarden en de grootte
van de gemeenten. Van de 9 gemeenten die
op 5 of meer toegevoegde waarden sturen zijn
er 4 groot, 4 middel en 1 klein. Daarentegen is
van de 16 gemeenten die op 2 of minder
toegevoegde waarden sturen 5 groot, 7 middel
en 4 klein.
Bij 5 van de 7 (71%) gemeenten waarbij een
consultant in is gehuurd wordt er ook op
meerdere toegevoegde waarden gestuurd. Er
lijkt een samenhang tussen het inhuren van een
consultant
en
het
gebruiken
van
wetenschappelijke kennis gevonden.
Maar 3 van de 9 (33%) gemeenten die
aangesloten zijn bij de IPD benchmark sturen
op meerdere toegevoegde waarden. De
percentages zijn te laag om samenhang te
constateren tussen de IPD benchmark en de
sturing op toegevoegde waarden.
5 van de 11 gemeenten die aangesloten zijn bij
‘Bouwstenen voor sociaal’ (45%) sturen op
meerdere toegevoegde waarden. Op basis van
dit percentages is lastig te zeggen of er
samenhang is tussen de aansluiting bij
‘bouwstenen voor sociaal’ en de sturing op
toegevoegde waarden.
Als laatste lopen de resultaten met betrekking
tot de sturing op de toegevoegde waarden zeer
uiteen wanneer ze vergeleken worden met het
type document, het jaartal waarin het
geschreven is en het aantal pagina’s geen
samenhang. Er is geen verband gevonden met
een van de genoemde kenmerken.
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
24
1: Zwolle
2: Roerdalen
3: Woensdrecht
4: Oss
5: Hellevoetsluis
6: Hendrik ido ambacht
7: Ridderkerk
8: Giesenlanden
9: Hof van twente
10: Harlingen
11: Heerde
12: Zuidhorn
13: Nuenen
14: Valkenswaard
15: Velsen
16: Assen
17: Gouda
18: Vlaardingen
19: Coevorden
20: Delft
21: Zoetermeer
22: Barendrecht
23: Nijmegen
24: Venray
25: Weesp
26: Haarlem
27: Bergen
28: Grave
29: Tilburg
30: Culemborg
31: Amsterdam
32: Heemskerk
33: Beemster
34: Enschede
35: Utrecht
36: Almere
37: Beuningen
38: Groningen
39: Oldambt
40: Eijsden- Margraten
Tabel 6, Resultaten van de documentanalyse per gemeente
Aantal toegevoegde waarden
die voor komen
1
7
4
7
5
5
3
4
5
3
3
7
2
7
2
3
8
1
3
3
3
2
6
2
4
5
3
4
6
6
3
2
3
6
6
8
4
4
5
0
Aantal toegevoegde waarden
waarop gestuurd wordt
Diepgaand gestuurd
Eenzijdig gestuurd
Komt enkel voor
1
0
1
0
7
4
3
0
3
1
2
1
6
3
3
1
3
0
3
2
5
1
4
0
2
0
2
1
4
3
1
0
4
2
2
1
3
2
1
0
2
0
2
1
6
3
3
1
0
0
0
2
5
1
4
2
1
0
1
1
2
1
1
1
5
4
1
3
0
0
0
1
2
1
1
1
3
2
1
0
1
0
1
2
2
1
1
0
3
3
0
3
1
0
1
1
2
1
1
2
3
1
2
2
3
2
1
0
1
0
1
3
4
2
2
2
4
3
1
2
3
3
0
0
2
2
0
0
1
0
1
2
6
6
0
0
4
4
0
2
6
6
0
2
3
3
0
1
4
1
3
0
5
1
4
0
0
0
0
0
Grootte van de gemeente
G M M G M M M K
Consultant aanwezig
Aangesloten bij IPD/ ROZ
benchmark
ja
Aangesloten bij 'Bouwstenen
voor sociaal
ja
ja
G
M G
ja
ja
ja
ja
ja
ja
ja
ja
ja ja
ja
-
Formuleren van gemeentelijke ambitie
met betrekking tot vastgoed
Optimaliseren van accommodaties, de
vastgoedportefeuille wordt
geanalyseerd
Documenten worden geordend
Verantwoordelijkheden met
betrekking tot vastgoed worden
verdeelt
Uitleggen hoe vastgoedmanagement
bijdraagt aan de beleidsdoelstellingen
van de gemeente
De redenen om wetenschappelijke kennis te
gebruiken die voortkomen uit de interviews
zijn:
-
2009
2009
2009
2013
2011
2013
2013
2013
2013
2013
2013
39
15
43
25
66
56
43
63
11
40
2-
16
2
2010
3
29
3
2010
2
12
2
2013
3
15
2
2013
3
39
3
2013
3
ja ja ja
48
2011
39
ja ja
Legenda
Groot 30.000 - >
G
Middel 20.000 - 49.999
M
Klein 0 - 19.999
K
Type document:
Compilation of information
1
Aligning and/ or match based
2
Boundary defining
3
Toolbox
4
Redenen en barrières
De redenen en barrières om wetenschappelijke
kennis wel of niet te gebruiken kunnen worden
versimpeld. Allereerst zijn de redenen waarom
wetenschappelijke kennis gebruikt wordt op
basis van de document analyse als volgt:
M M
ja
2010
2012
19
M G
51
2012
28
2
G
2010
2009
41
2
G
48
2012
19
2
M K G
ja
2013
2012
21
3
M G
ja
36
2012
80
2
G
2011
2012
12
3 3, 4
M K
4
2012
84
3
G
2011
2012
Aantal pagina's
2
M K
51
Jaartal
12
3
2013
1
24
2
2013
3
47
3
2013
2
60
3
2013
3
32
3
2013
3
20
3
2013
3
28
2
ja
2013
3
ja
M G
43
3
G G
ja
2013
3 2, 4
G
2013
2
K M M G
ja
ja
40
3
K
28
Type document
M K
Gebruik van wetenschappelijke kennis
als richtlijn
Gebruik van wetenschappelijke kennis
als vertrekpunt
Gebruik van wetenschappelijke kennis
om structuur aan te brengen
De barrières die geïdentificeerd zijn om
wetenschappelijke kennis niet te gebruiken
zijn zowel in de documenten als in de
interviews naar voren gekomen. Er zijn
overeenkomsten tussen de barrières die
gevonden zijn in het empirische onderzoek en
de barrières uit de literatuurstudie, welke zijn
gepresenteerd in tabel 7. De barrières uit de
literatuurstudie die ook zijn geïdentificeerd in
de gemeentelijke sector zijn weergegeven met
een +. De barrières die niet zijn geïdentificeerd
in het empirisch onderzoek zijn weergegeven
met een /.
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
25
Tabel 7, Vergelijking van de barrières uit de literatuurstudie en het empirisch onderzoek
Literatuur onderzoek
Succesfactoren –Barrières uit het conceptuele
model
Empirisch onderzoek
Barrières uit de
gemeentelijke documenten
Organisatorisch
Motivatie en vaardigheden
Gebrek aan kennis
Gebrek aan vaardigheden
Informatie technologie
Gebrek aan hulpmiddelen
Structuren en processen
Verkeerde positionering van de
vastgoedmanager.
Gebrek aan geld
Organisatie cultuur
Verkeerde positionering van de
vastgoedmanager
Geen techniek of model is alles omvattend
Gebrek aan samenhang tussen vraag en aanbod,
gebrek aan overdracht van kennis
+
+
/
+
/
/
+
+
/
+
+
Extern
+
/
Er zijn 3 nieuwe barrières geïdentificeerd die
vallen binnen de categorie Organisatorisch:
-
+
/
Theoretisch
/
/
Politieke ingrepen en beslissingen
-
Barrières uit de
interviews
‘Moeite bij het hergebruiken van
kennis’,
‘Niet bedrijfsmatig denken’,
‘Gemeenten weten niet wat ze
missen’.
De meeste barrières afkomstig uit het
literatuur onderzoek zijn maar door 1 van de
methode in het empirische onderzoek
geïdentificeerd. Alleen het gebrek aan kennis
is zowel in de documenten als in de interviews
geïdentificeerd. De barrières die niet
geïdentificeerd zijn in het empirisch onderzoek
liggen binnen de categorie organisatorisch.
Organisatorisch
- ‘Gebrek aan training’  (wordt wel
als oplossing genoemd),
- ‘Korte termijn denken’,
- ‘Gebrek aan tijd’,
-
‘Gebrek aan interesse bij senior
managers’.
Theoretisch
- ‘Aanzienlijke
vereist’.
hulpbronnen
zijn
Oplossingen
Om het gebruik van wetenschappelijke kennis
te stimuleren moeten de barrières opgelost
worden. De oplossingen van de document
analyse, interviews en brainstorm sessie zijn
vergeleken en samengevoegd (tabel 8). Voor
elke barriere is er een oplossing aangedragen.
De oplossingen hebben als doel een
overeenkomst tussen vraag en aanbod te
creëren. De wetenschappelijke kennis zou
meer toepasbaar moeten worden voor de
gemeentelijke sector. Aan de andere kant zou
de vraag vanuit de gemeenten naar de kennis
moeten groeien door het kennis management
proces binnen de organisatie te optimaliseren.
Tabel 8, Oplossingen om het gebruik van wetenschappelijke kennis te stimuleren
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
26
Oplossingen
Organisatorisch- stimulering van de vraag
Motivatie en vaardigheden
Kennis extern verkrijgen door:
Participatie in samenwerkingsverbanden
Training en of opleiding volgen
Betrekken van een consultant
Aannemen van hoog opgeleide personen
Informatie technologie
Centralisatie van vastgoedmanagement.
Gebruik van een vastgoedmanagement systeem waarmee alle vastgoed informatie up to date blijft.
Structuren en processen
Centralisatie van het vastgoedmanagement en op orde brengen van praktische zaken binnen de gemeente
Organisatie cultuur
Succesvolle ervaringen delen zowel intern als extern
Veranderen van de bestuurlijke ‘mind set’
Uitdagen van werknemers binnen de organisatie
Inzicht krijgen in vastgoed door deel te nemen aan een benchmark
Stimulering vanuit top management
Op directieniveau bewust maken van de kansen die er zijn
Theoretisch- Stimulering van het aanbod
Toepasbaar maken van wetenschappelijke kennis door
Vastgoedmanagement specifiek op de gemeentelijke sector richten.
Pro-actief een verbinding maken tussen de wetenschappelijke kennis en de praktijk door publicaties aan te laten sluiten op de
vastgoedopgave
Aanbod kan verbeterd worden door
Aanbieden van wetenschappelijke kennis op internet in een database, op een platform of door derde.
Het nut en zichtbare resultaten te presenteren en kansen die er zijn delen
Door het faciliteren van studenten aan gemeenten.
Opendagen, opleidingen en masterclasses te faciliteren
Extern
Gemeenten kunnen samenwerken met omliggende gemeenten om extern genomen beslissingen op te vangen
Conclusie
Slechts 15% van de gemeenten uit het
onderzoekssample lijkt wetenschappelijke
kennis te gebruiken. Daarvan wordt er bij de
helft verwezen naar een bron. Binnen de
gemeenten die wetenschappelijke kennis
gebruiken zijn maar 4 verschillende theorieën
geïdentificeerd (Joroff, Den Heijer & De
Vries, Vermeulen & Wieman en toegevoegde
waarde).
In 2 interviews wordt het gebruik van
wetenschappelijke kennis bij het managen van
vastgoed bevestigd. Uit een derde interview
kan niet worden geconcludeerd of er wel of
geen wetenschappelijke kennis wordt gebruikt.
In 2 andere interviews wordt het niet
gebruiken van de wetenschappelijke kennis
bevestigd. In totaal bevestigt 80% van de
interviews
de
resultaten
van
de
documentanalyse
met
wetenschappelijke kennis.
betrekking
tot
Maar liefs 93% van het onderzoekssample
stuurt op 1 of meer toegevoegde waarden in
hun vastgoedstrategie. Er is een grote
spreiding in de hoeveelheid toegevoegde
waarden waarop binnen gemeenten gestuurd
wordt en de manieren waarop er gestuurd
wordt. De toegevoegde waarden die het meest
voorkomen zijn: ‘Verlagen van vastgoed
gerelateerde
kosten’,
‘Zorgen
voor
flexibiliteit’, ‘Vergroten van werknemers
tevredenheid’ en ‘Vergroten van vastgoed
waarde’. Diepgaand wordt er op 2
toegevoegde waarden procentueel het meest
gestuurd; ‘Verlagen van vastgoed gerelateerde
kosten’ met 55% en ‘Vergroten van vastgoed
waarde’ met 33%. Eenzijdige sturing wordt
procentueel het meest gedaan op; ‘Zorgen
voor flexibiliteit’ met 43% en ‘Vergroten van
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
27
werknemers tevredenheid’ met 30%. De
toegevoegde waarden die procentueel het
meest ‘enkel voorkomen’ zijn; ‘Verlagen van
vastgoed gerelateerde kosten’ met 25% en
‘Vergroten van werknemers tevredenheid’ met
20%.
Concluderend wordt op het ‘verlagen van
vastgoed gerelateerde kosten’ het meest
gestuurd, met 68%. Het ‘promoten van de
stad’ door het inzetten van vastgoed wordt het
minst gedaan, maar 8% van de gemeenten uit
het sample stuurt op deze waarde.
Op elke toegevoegde waarde wordt op
verschillende manieren gestuurd. De manieren
die het meest gebruikt worden door de
gemeenten die op de toegevoegde waarden
sturen zijn in tabel 9 weergegeven. Al deze
manieren komen overeen met een van de
indicatoren uit de theorie van Sarasoja (2012).
De conclusie met betrekking tot de invloeden
van de gemeentelijke kenmerken en de
barrières op het gebruik van wetenschappelijke
kennis zijn in figuur 17 gevisualiseerd. Op
basis van de resultaten kunnen de volgende
conclusies worden getrokken met betrekking
tot de invloed van de gemeentelijke
kenmerken
op
het
gebruik
van
wetenschappelijke kennis.
IPD benchmark geen invloed lijkt te hebben
op het gebruik van wetenschappelijke kennis
en de sturing op de toegevoegde waarden.
Gemeenten die gebruik maken van een
consultant sturen gemiddeld op meer
toegevoegde waarden. De aansluiting van een
gemeente bij ‘Bouwstenen voor sociaal’ lijkt
ook invloed te hebben op het gebruik van
wetenschappelijke kennis maar niet op de
sturing op toegevoegde waarden.
Het type document, het jaartal van schrijven
en het aantal pagina’s heeft geen verband met
het gebruik van wetenschappelijke kennis of
de sturing op de toegevoegde waarden.
Er kan geconcludeerd worden dat de barrières,
weergegeven in figuur 4 van invloed zijn op
het gebruik van wetenschappelijke kennis bij
gemeenten. Er zijn 3 nieuwe barrières
geïdentificeerd gedurende het empirisch
onderzoek,
deze
zijn
schuingedrukt
weergegeven. De barrières en gemeentelijke
kenmerken die niet geïdentificeerd zijn, zijn
doorgestreept weergegeven.
Redenen die naar voren komen in het
onderzoek om wetenschappelijke kennis te
gebruiken zijn:
-
Allereerst is er geen verband tussen de grootte
van de gemeenten en de gemeenten die
wetenschappelijke kennis gebruiken. Ook
tussen de grootte van de gemeenten en de
sturing op toegevoegde waarden is geen
verband gevonden.
Ten tweede kan geconcludeerd worden dat het
gebruik van wetenschappelijke kennis invloed
heeft op het aantal toegevoegde waarden
waarop gestuurd wordt. De 15% van de
gemeenten die wetenschappelijke kennis lijken
te gebruiken sturen op meerdere toegevoegde
waarden.
Ten derde kan geconcludeerd worden dat een
consultant wel invloed lijkt te hebben en de
-
-
Gebruik van wetenschappelijke kennis
als richtlijn om de gemeentelijke
ambitie met betrekking tot vastgoed te
formuleren, de verantwoordelijkheid
met betrekking tot vastgoed binnen de
organisatie te verdelen, de bijdrage
van vastgoedmanagement aan de
beleidsdoelstellingen van de gemeente
uit te leggen.
Gebruik van wetenschappelijke kennis
als vertrekpunt om een vastgoed
document te ordenen.
Gebruik van wetenschappelijke kennis
als hulpmiddel om structuur aan te
brengen bij het analyseren van de
vastgoedportefeuille
Overkoepelend kan gezegd worden dat
wetenschappelijke kennis wordt gebruikt ter
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
28
ondersteuning aan en ter verduidelijking van
het
vastgoedmanagement
binnen
een
gemeente.
aanbod van wetenschappelijke kennis worden
gestimuleerd. De overdracht van kennis zal
plaats gaan vinden en de gemeenten zullen in
staat zijn om de wetenschappelijke kennis te
gaan gebruiken. De moeite die ervaren wordt
bij het managen van vastgoed kan hiermee
verkleind
worden.
Voor alle barrières die invloed hebben op het
gebruik van wetenschappelijke kennis zijn
oplossingen geboden (tabel 8). Door de
oplossingen uit te voeren kan de vraag en het
Percentage dat
stuurt op de waarde
Toegevoegde waarde
Verlagen van vastgoed gerelateerde kosten
68%
Zorgen voor flexibiliteit
Vergroten van werknemers tevredenheid
66%
58%
Vergroten van vastgoed waarde
51%
Omgevingstevredenheid
33%
Vergroten en steunen van werknemer innovatie en
creativiteit
Vergroten van werknemers efficiëntie en productiviteit
18%
Promoten van marketing, verkoop en het organisatie
merk
8%
13%
Manieren waarmee het meest gestuurd wordt door
de gemeenten die op de waarde sturen
Het hebben van minder gebouwen waar meer
rendement op wordt gehaald
Het realiseren van multifunctionele gebouwen
Het bieden van accommodaties die antwoorden op
de wensen van inwoners en stakeholders
Het in kaart brengen en beheersen van risico’s met
betrekking tot vastgoed
Energiemanagement en het invoeren van
duurzaamheidsmaatregelen
Het bedenken van voorzieningen in samenspraak
met inwoners
Het bedenken van voorzieningen in samenspraak
met inwoners
Het verbeteren van de uitstraling van het Retail
vastgoed
Door beeldbepalende gebouwen
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
Percentage van d
het sample dat op
deze manier op de
waarde stuurt
Tabel 9, Manieren van sturing per toegevoegde waarde die het meest voorkomen
61%
58%
56%
36%
33%
14%
13%
5%
5%
29
Oplossingen
Oplossingen
Barrières - Theoretisch
Barrières - Extern
Geen techniek of model is alles omvattend.
Politieke ingrepen en
beslissingen.
Genereren van wetenschappelijke kennis
door de wetenschap
Opslaan van wetenschappelijke kennis
Kennis management proces van
wetenschappelijke kennis
Gebruik van wetenschappelijke kennis
door gemeenten
Verspreiden van wetenschappelijke kennis
Gemeentelijke kenmerken
Barrières - Organisatorisch
Barrières - Theoretisch
De grootte van de gemeente
Aanwezigheid van een
consultant binnen de gemeente
Aansluiting bij de IPD benchmark
Aansluiting bij ‘Bouwstenen voor
sociaal’
Type vastgoed document
Motivatie en vaardigheden
Gebrek aan kennis,
Gebrek aan vaardigheden.
Gebrek aan training (wel als oplossing)
Informatie technologie
Gebrek aan hulpmiddelen.
Stimulering vanuit top management
Gebrek aan interesse bij senior managers.
Structuren en processen
Verkeerde positionering van de vastgoedmanager,
Korte termijn denken
Beperking aan tijd
Beperking aan geld.
Organisatie cultuur
Gemeenten weten niet wat ze missen,
Niet bedrijfsmatig denken,
Moeite bij het hergebruiken van kennis.
Gebrek aan samenhang tussen
vraag en aanbod, gebrek aan
overdracht van kennis.
Aanzienlijke hulpbronnen zijn
vereist
Oplossingen
Figuur 4, Kenmerken en barrières die invloed hebben op het gebruik van kennis
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
30
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
31
The use of scientific knowledge by real estate
management in the municipal sector in the
Netherlands
Michelle Ham
Faculty of Architecture, Real estate Department,
Delft university of Technology
Abstract
Purpose – The purpose of this paper is to investigate the use of scientific knowledge by managing real
estate in the municipal sector in the Netherlands in the present day.
Design/methodology/approach - This paper sets out the use of scientific knowledge in municipal
organisations by analysing real estate strategies. The aspects, barriers and reasons that influence the
use of scientific knowledge are researched. The empirical study is wrapped up with solutions which
aim to stimulate the use of scientific knowledge to smaller the difficulty of real estate management for
municipalities in practice.
Findings - The analysis of the real estate strategies shows that only 15% of the municipalities in the
research sample uses scientific knowledge. 93% steers on one or more added values of real estate.
Most of the municipalities, 68%, steer on cost reduction with regard to real estate. Only 8% of the
municipalities steer on promotion of the city using real estate. Municipalities use scientific knowledge
to support and clarify real estate management within the municipality. A lot of barriers are identified
which refrain the municipalities from using the scientific knowledge.
Research limitations/ implications – The results presented in the current study are semi-transparent
due to 40 document analysis and the number of 5 interviews. Valuable insights can be produced by
executing more interviews with the municipalities of the research sample.
Originality/value – The use of scientific knowledge would smaller the difficulty of real estate
management for municipalities. Both supply of, and demand for scientific knowledge should be
improved to enable municipalities to apply the knowledge.
Keywords – Public real estate management, municipalities, scientific knowledge, the Netherlands
Introduction
The origination of real estate management is a
necessity for being able to perform activities.
The importance of real estate management is
growing due to growing global challenges.
The focus of real estate managers is globally
shifting from minimalizing the cost of real
estate (Gibler, Black & Moon, 2002; Roulac
Adair, McGreal, Berry, Brown & Heaney,
2003)
towards
the
awareness
and
acknowledgement that real estate management
can contribute to the performance of an
organization (Bon, Gibson & Luck, 2003;
Gibler et al., 2002; Roulac, Adair, McGreal,
Berry, Brown & Heaney, 2005; Too, Harvey
& Too, 2010; Khanna, van der Voordt &
Koppels, 2013).. Despite of the awareness and
acknowledgement by organisations globally,
they experience difficulties during the
execution of real estate management. This is
experienced despite of the available scientific
knowledge about real estate management. This
tension is leading in the following problem
statement:
‘Organisations have an increasing awareness
and acknowledgement of the profit real estate
management can bring. However, during the
execution they experience difficulty, while a
large variety of scientific knowledge is
available concerning real estate management.’
Aim
The aim of this paper is to gain insight into the
use of scientific knowledge about real estate
management by municipalities in the
Netherlands. The reasons and barriers for the
use of scientific knowledge are explored, for
which solutions are designed that aim to
encourage the use of scientific knowledge
about real estate and reduce the difficulty
which is experienced.
The study from which the paper is drawn is
one of the few empirical studies which
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
32
investigates the use of scientific knowledge of
in the Netherlands. A review of literature
about real estate management in practice and
the identified barriers is reported.
The framework
Real estate management
Public real estate management in the
municipal sector in the Netherlands is the
focus point in this paper. Public real estate
aims to add value to municipal goals. With
that 4 domains are involved; general
management, asset management, facility
management and project
management. Within each domain wishes and
requirements are present. Matching the wishes
and requirements to make decisions which
contribute to the organisation is the core of the
management process (de Jonge et al., 2009).To
come to decisions a real estate strategy can be
helpful to setting goals and ambitions.
Scientific knowledge
Scientific knowledge is considered in this
study as:
The body of knowledge, information and
theories associated with models of real estate
management, generated and published through
scientific research (Bektas, 2013; Mertins,
Heisig, Vorbeck, 2003).
General use of scientific
knowledge
real estate management in the municipal sector
Scientific knowledge is approached both in a
general way as a detailed way. The general use
of scientific knowledge is researched by
searching for 'terms' that indicate the use of
scientific knowledge. The detailed use of
scientific knowledge is researched by
discovering the use of the 'added values',
derived from the theory of Sarasoja (2012).
Indicators are connected to the ‘added values’,
by Sarasoja, to measure the added value is
practice. This results in an insight in the
specific use of this theory. Figure 1 shows the
hierarchy of the 'terms' and 'added values'.
This hierarchy is related to the level of detail
of both approaches in scientific knowledge is
researched.
Municipal sector
It is the task of the municipal sector to
professionalize real estate management, but it
is a current, challenging and complex task.
Due to the versatility of the property, both
socially and municipal real estate, and the
different interests of stakeholders makes it
interesting to research the sector. Aspects of
which is assumed that they can have influence
on the use of scientific
knowledge by a municipality are: the size of
the municipality, the presence of a consultant,
connection with the IPD benchmark,
connection with ‘Bouwstenen voor sociaal’
and the type of real estate document.
Terms:
Knowledge/Theory/Information/ Expertise/Literature list
Added values:
Detailed use of scientific
knowledge
Increasing the value of organization’s real estate assets
Promoting marketing, sales and organizational brand
Encouraging and supporting employee innovation and creativity
Enhancing employee well-being and satisfaction
Supporting environmental sustainability
Increasing employee efficiency and productivity
Enabling flexibility
Reducing real estate related costs
Figure 1, Hierarchy or the 'terms' and 'added values'
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
33
Barriers which cause the difficulty of real
estate management
Current literature present barriers which cause
the difficulty of real estate management. The
barriers are clustered in three categories;
Organisational, theoretical and external.
Organisational
In 2003 Roulac stated that knowledge of real
estate is fundamental to implement an
effective real estate strategy. A lack of
scientific knowledge can be seen as a reason
for the difficulty which is experienced by
organisations. Also in the researches of Omar
& Heywood (2010) and Sharp (2013) the lack
of knowledge is discussed.
Secondly the skills of people that are
responsible for real estate management are
lacking (Omar et al., 2010; Sharp, 2013;
White, 2011). Sharp (2013) explains that the
lack of skills within real estate management
teams forms a barrier to addressing the
growing global challenges.
The third and fourth barrier are a lack of tools
and training to efficiently identify, form and
execute the organisational strategy (Sharp,
2013). The results of this lack are:
-
Difficulty by identify their real estate
asset (Wills, 2008)
Bad financial analysis, with regard to
real estate, within the company
(White, 2011)
Serious lack of real estate data (White,
2011)
The absence of an real estate database
(Tay& Liow, 2006)
No or inadequate access to data and analysis to
measure real estate values (Sharp, 2013)
The fifth barrier is the lack of interest and
involvement of the senior manager (Omar et
al., 2010; Sharp, 2013; White, 2011). Also the
position of the real estate department within
the company is often not contributing to the
organisational goal and is fragmentised. It
should be a separate department within the
organization in order to stimulate the
operational business units to focus on their
core activities without the need to worry about
real estate issues (Omar et al., 2010).
“In the case study, organisations’ CREM
function was frequently positioned in the
organisational structure as a support unit or
cost-oriented department reporting to the chief
financial officer being two or three layers
below the chief executive officer.”(Omar et al.,
2010, p. 190)
Short-term thinking within organisations
(White, 2011), a lack of time (Varcoe, 2010)
and a lack of financial resources (Sharp, 2013)
are barrier seven to nine.
Theoretical
This category consists of barriers which are
caused by the scientific knowledge. The
management of real estate in practice does
have a limited focus and is insular (Varcoe,
2010). The cause of the focus is not only due
to the organisation but also caused by the
supply of scientific knowledge. Techniques
and models are not all-embracing.
“Undoubtedly, standards, techniques and
models have been developed to capture
learning, provide consistency of approach and
repeatability, but none are all-embracing, few
are founded upon a base of proven data, and
many require considerable resources in terms
of time and money to implement. From a
practice point of view, this may be why most
have seemingly not entered the mainstream in
terms of their widespread acceptance and
use.”(Varcoe, 2010, p. 120)
Heywood (2011) suggests that a more
comprehensive explanation of the complex
concept ‘real estate’ can be useful for
organisation in practice and a contribution for
the real estate management theory.
Varcoe (2010) also explains that there is a
lack of coherence between supply of scientific
knowledge and demand for scientific
knowledge, the twelfth barrier. He uses for this
explanation the information of a research
executed in 2004.
“… a lack of coherence within and between
the supply and demand side of the industry
and, overarching this and most worrying of
all, a lack of ‘intellectual coherence’ with the
academic world.” (Varcoe, 2010, p.121)
Concluding Varcoe says:
“ If one considers the comparative lack of
academically inspired learning to transfer
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
34
successfully to mainstream practice in recent
years, one has little option but to agree.”
(Varcoe, 2010, p. 121)
White (2011) is referred to political decisions
and interventions which can influence the real
estate management of public organisations.
All the barriers which are identified din the
literature are summarized in Figure 2. Per
category the barriers are mentioned with
possible results.
External
This category consists of a barrier that is
caused by a external party. In the research of
Organisational
Lack of knowledge, skills, training and tools
Inadequate persons
Difficulty by identify their real estate asset (result)
Serious lack of real estate data (result)
Bad financial analysis, with regard to real estate, within the company (result)
Inadequate tools
Difficulty by identify their real estate asset (result)
Serious lack of real estate data (result)
Bad financial analysis, with regard to real estate, within the company (result)
The absence of an real estate database (result)
No or inadequate entrance to data and analysis to measure real estate values
(result)
Barriers
Lack of interest and involvement of the senior manager
Wrong position of the real estate management department
Fragmented real estate department (result)
Real estate managers has a bad reputation within the company (result)
Short term thinking
Lack of time
Lack of financial resources
Theoretical
No technique or model is all embracing
Considerable resources are required
Lack of coherence between supply and demand of scientific knowledge
External
Political decisions and interventions
Figure 2, Visualisation of all the identified barriers
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
35
Table 1, Success factors versus the barriers
Human Resource management (motivation and skills)
Lack of knowledge
Lack of skills
Lack of training
Information technology
Lack of tools
Leadership/ Corporate culture
Lack of interest and involvement of the senior manager
Wrong position of the real estate management department
Organization and roles
Wrong position of the real estate management department
Short term thinking
Lack of time
Lack of financial resources
Knowledge management
In order to provide solutions which stimulate
the use of scientific knowledge, the field of
knowledge management is used. This field
explains the different ways of transferring
knowledge.
“With the following four core activities as a
minimum, to generate knowledge, to store
knowledge, to distribute knowledge and to
apply knowledge.” (Mertins et al., 2003, p11)
The aim of knowledge management is to add
value to the organisation. The success factors
to reach the contribution of knowledge
management should be present in an
organisation. The barriers can be linked to
these success factors (see table 1).
Methodology
This study looked at the use of scientific
knowledge in the municipal sector in the
Netherlands. 40 municipalities were selected
randomly, which is 10% of the municipal
population in the Netherlands. All the 40 real
estate strategies of the municipalities, which
were searched for online, are analysed on the
appearance of the ‘terms’ and ‘added values’.
Every quote that implied a ‘term’ or ‘added
value’ is analysed with the use of the program
Atlas.ti. Per municipality the way of steering
on the ‘added values’ is identified. Also the
amount of ways of steering per ‘added value is
identified and labelled. The labels are:
- Deep, steers on an added value in
more than one way
- Unilateral, steer on an added value in
one way
-
Occurs, the added value is mentioned
in the document but the municipality
does not steer.
This document analysis gains insight into the
use of scientific knowledge and the reasons,
barriers and solutions for the use of the
research sample.
The data from the document analyses is made
increasingly transparent by executing 5 semi
structured interviews. 3 of them were held
with municipalities which seem to use
scientific knowledge and 2 interviews with
municipalities which seem not use scientific
knowledge based on the results of the
document analyses. All respondents were the
head of the real estate management department
of the municipality. The interviews gave
insight into the use of the knowledge but even
more into the reasons, barriers of the use and
solutions for stimulating the use of scientific
knowledge.
Accordingly, a brainstorm session is held with
an independent company which has experience
in real estate management in the municipal
sector. Four consultants of the company
participated in the session. The aim was
generate solutions which aim to stimulate the
use of scientific knowledge by exploring both
the supply as well as the demand side.
Findings
Use of scientific knowledge
The study found that only six municipalities
use general scientific knowledge by managing
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
36
- unilateral=yellow
- occurs = orange.
From this overview the amounts of steering
and the associated percentages are calculated
and presented in table 4. The order of the
presentation is corresponds to the amount of
steering per added value. In the first column
the added values are mentioned. Per added
value the total amount and percentage of
occurring is presented. This amount is divided
between the three ways of steering; deep,
unilateral, occurs. Per way the amount of
documents and the percentage is presented. In
the last column the total percentage of steering
is presented (percentage deep + percentage
unilateral).
their real estate. 3 of them refers to a source
and the other 3 were identified by further
analyses of the collected quotes.
The
following scientific knowledge is identified in
the 6 municipalities, table 2.
Besides the general use of scientific
knowledge, the municipalities also steer on the
‘added values’ of real estate. The detailed use
of scientific knowledge is identified in 37
municipalities of the research sample. The
depth of steering are: deep, unilateral, occurs.
This depth varies and is identified per
municipality. In table 3 an overview is
presented.
- deep = green,
Table 2, Identified scientific knowledge
Scientific knowledge
The 3 levels of real estate
management (Vermeulen en
Wieman, 2010)
Zuidhorn
Vermeulen &
Wieman,
2010
Enschede
X
The CREM-model (Den Heijer en
De Vries, 2004)
The stages of CREM (Joroff,
Louargand,
Lambert,
Becker
(1993)
Added values (source unknown)
Barendrecht
Valkenswaard
Tilburg
X
den Heijer en
de Vries, 2004
Gouda
X
Joroff, 1993
X
X
X
e
e
e
e
d
e
e
k
e
d
e
d
e
d
d
d
e
k
e
k
d
e
d
d
d
k
k
d
k
e
d
d
e
d
k
e
e
e
k
e
e
d
k
k
e
d
d
e
d
d
d
d
e
e
e
e
d
k
d
e
e
k
d
d
d
d
e
k
d
d
d
k
d
d
k
k
e
k
e
d
e
k
e
k
k
d
d
d
d
e
k
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
36: Almere
d
d
35: Utrecht
d
34: Enschede
d
d
d
k
d
37
k
d
e
40: Eijsden- Margraten
d
e
d
e
k
k
39: Oldambt
k
k
e
d
38: Groningen
e
k
d
28: Grave
k
e
d
27: Bergen
e
d
k
37: Beuningen
e
d
k
33: Beemster
d
k
k
32: Heemskerk
k
d
31: Amsterdam
e
d
k
k
30: Culemborg
e
k
k
26: Haarlem
d
23: Nijmegen
e
22: Barendrecht
d
k
k
29: Tilburg
d
d
25: Weesp
d
e
24: Venray
d
d
21: Zoetermeer
e
20: Delft
d
19: Coevorden
k
18: Vlaardingen
16: Assen
d
17: Gouda
15: Velsen
e
k
e
14: Valkenswaard
13: Nuenen
11: Heerde
e
12: Zuidhorn
10: Harlingen
8: Giesenlanden
7: Ridderkerk
6: Hendrik ido ambacht
5: Hellevoetsluis
d
k
e
d
e
e
e
e
e
9: Hof van twente
d
4: Oss
3: Woensdrecht
2: Roerdalen
Added values
Encouraging and supporting employee innovation and creativity
Increasing employee efficiency and productivity
Reducing real estate related costs
Increasing the value of organization’s real estate assets
Enabling flexibility
Enhancing employee well-being and satisfaction
Promoting marketing, sales and organizational brand
Supporting environmental sustainability
1: Zwolle
Table 3, Depth of steering on the added values
documents
Amount
‘deep’
Percentage ‘deep’
of
Amount
‘unilateral’
Percentage ‘unilateral’
Amount of documents ‘only
occurs’
Percentage ‘only occurs’
Total percentage of steering
37
32
31
93%
83%
83%
22
9
11
55%
23%
28%
5
17
12
13%
43%
30%
10
6
8
25%
15%
20%
68%
66%
58%
25
85%
13
33%
7
18%
5
13%
51%
16
9
40%
23%
8
4
20%
10%
5
3
13%
8%
3
2
8%
5%
33%
18%
9
43%
0
0%
5
13%
4
10%
13%
6
15%
2
5%
1
3%
3
8%
8%
The amount of documents in which is steered
on added values in a deep or unilateral way are
visualized in figure 3. This clarifies the depth
of steering per added value. For example:
Municipalities mostly steer on reducing costs
documents
Percentage of documents in
which it occurs
Reducing real estate related costs
Enabling flexibility
Enhancing
employee
well-being
and
satisfaction
Increasing the value of organization’s real
estate assets
Supporting environmental sustainability
Encouraging and supporting employee
innovation and creativity
Increasing
employee
efficiency
and
productivity
Promoting marketing, sales and organizational
brand
of
‘Added values’
Amount of documents in
which it occurs
Table 4, Overview of the amounts of steering per added value
in more than one way, the biggest part of the
bar is red. On ‘enabling flexibility’ the
majority of the municipalities steer in only one
way, the biggest part of the bar is blue.
30
25
20
15
10
5
0
deep
unilateral
Figure 3, Visualization of steering per added value
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
38
Per added value, different ways of steering are
identified. Some of the ways correspond with
the indicators of the theory of Sarasoja. The
ways of steering are presented in table 5. In
the first column the added values are
mentioned with the amount of municipalities
which steers on the value. In de second
column the ways of steering are presented.
The percentage in the last column are the
percentage of municipalities per way from the
Enabling flexibility (26)
Enhancing employee wellbeing and satisfaction (23)
Increasing the value of
organization’s real estate
assets (20)
Supporting
environmental
sustainability (9)
Encouraging and supporting
employee innovation and
creativity (5)
Increasing
employee
efficiency and productivity
(4)
Promoting marketing, sales
and organizational brand
(3)
Percentage of the
research sample per
way
Reducing real estate related
costs (27)
Ways of steering
Percentage of
municipalities per
way
Table 5, Way of steering
Added values
total amount of municipalities which steer on
the value. Each way of steering that
corresponds to an indicator of the added value
theory of Sarasoja (2012) is indicated with a
(+). Notable is that every first and almost all
second ways of steering are corresponding
with the indicators of the theory. Besides that
there are new ways identified by which
municipalities can steer on added values.
Having fewer buildings where more output is retrieved (+)
Long term maintenance planning (+)
Long term cost planning
Postpone financial investments (+)
89%
48%
22%
15%
61%
33%
15%
10%
Shifting the financing of real estate more to the local community
Seek cooperation with other municipalities (+)
Realizing multifunctional buildings (+)
Renting instead of buying property (+)
More efficient use of school buildings
Short lease contracts(+)
7%
7%
88%
31%
15%
4%
5%
5%
58%
20%
10%
3%
Flexible workplaces (+)
Providing accommodations that respond to the needs of citizens and
stakeholders (+)
Matching supply and demand by systems or through a broker (+)
Offering tailor-made to vulnerable inhabitants
Advising parties which are not supplied by the market
Identifying and managing risks related to real estate vastgoed (+)
Storing and keeping real estate information up to date
Investment in the quality of real estate (+)
Facilities tune to local needs (+)
Performing energy management and introduce and implementing
sustainability measures (+)
Inventing facilities in consultation with residents (+)
Revised subsidy issue
Policy constraints
Encouraging employees to be active and innovative
Maintaining property to provide for optimal use (+)
Combination between childcare and primary school
4%
96%
3%
56%
39%
4%
4%
70%
45%
40%
20%
100%
23%
2%
2%
36%
23%
20%
10%
33%
80%
20%
20%
20%
100%
25%
14%
4%
4%
4%
13%
3%
Using buildings as landmark (+)
Improving the appearance of the retail real estate (+)
City marketing
Deploying unique locations on logical routes
67%
67%
33%
33%
5%
5%
3%
3%
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
39
The findings with regard to the general and
detailed are clear. Interesting is if the use of
knowledge is influenced by the aspects of the
different municipalities. The findings and the
aspects are visualized in table 6.
First of all there is no direct relation visible
between the use of general scientific
knowledge and the size of the municipality,
based on the results. As well, there is no direct
relation between steering on added values and
the size of the municipality. The majority of
the municipalities that use general scientific
knowledge are steering on multiple values.
municipality was connected to the IPD
benchmark. Based on the results only a direct
relation between the municipality and a
consultant has influence on the use of
scientific knowledge.
3 of the 6 municipalities, 50%, which uses
general scientific knowledge are connected
with ‘Bouwstenen voor sociaal’. The
percentage is too small to make a statement
about the influence. As well, the year of
publication, the type of document and the
amount of pages does not influence the use of
scientific knowledge within the municipal
sector.
Each municipality that uses general scientific
knowledge hired a consultant, or the
2
3
8
3
2
6
2
4
5
3
4
6
6
3
2
3
6
6
8
4
4
5
0
2-
2
2013
2
3
2013
3
3
2013
2
2013
2
2013
3
2013
2
2011
3
ja
2 ja
2 ja
3
3
2013
3
2
2009
3
2009
2
ja
3
3
2009
2
2010
2
2010
2
2013
3
2013
2
2013
3 3, 4
2010
2010
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
2-
40
40
11
63
43
56
66
25
43
15
39
16
29
12
15
39
48
51
3
2013
2
2
ja ja ja ja ja
ja
36
2013
48
2010
51
2010
48
2013
39
2013
15
2013
12
2010
29
2010
16
2009
39
2009
15
2009
43
2013
25
2011
66
2013
56
2013
43
2013
63
2013
11
2013
40
2013
3
3
2 ja
3
48
1
jaja
3 ja2
36
2
jaja
3 3,ja4
51 2011
2011
4
2011
2011
3
jaja
4
3
2
ja
51
2
19 2012
2012
39 2011
2011
3
3
39
3
3
1
19
3
41 2009
2009
28 2012
2012
3
19
3
28
12 2012
2012
12
2
3
ja
41
24 2013
2013
24
3
2
21 2012
2012
19 2012
2012
47 2013
2013
47
3
3
21
60 2013
2013
60
3 2, 4
3
80
3
12 2012
2012
80 2012
2012
3
12
3
84 2012
2012
3
84
2
32 2013
2013
2013
43 2013
43
3
32
2013
40 2013
Amount of pages
Legend
Big 30.000 - >
G
Middel 20.000 - 49.999
M
Small 0 - 19.999
K
Typ document:
Compilation of information
1
Aligning and/ or match based
2
Boundary defining
3
Toolbox
4
3
20 2013
2013
2
3 ja3 ja2
20
jaja ja
3 ja
2, 4
2013
28 2013
ja
28
ja
2
3
44 45 33 23 67 02 57 12 23 58 01 23 33 13 22 36 1 2 2 4 3 5 3 3 1 4 4 6 4 6 3 3 2 2 1 3 6 6 4 6 6 8 3 4 4 4 5 5 0 0
3 2 2 0 3 0 1 0 1 4 0 1 2 0 1 3 0 1 1 2 0 2 3 3 2 0 6 4 6 3 1 1 0
14 24 13 22 36 00 45 11 12 15 00 12 13 11 12 03 1 1 1 2 2 3 1 3 1 1 2 4 1 4 0 3 0 2 1 1 0 6 0 4 0 6 0 3 3 4 4 5 0 0
03 12 02 10 13 20 21 10 11 34 10 11 02 20 01 33 1 0 2 1 2 1 0 2 3 0 2 2 2 3 0 3 0 2 2 0 0 6 2 4 2 6 1 3 0 1 0 1 0 0
1 M 2 K 1 K 2 K 3 M 0 M 4G 1G 1G 1G 0M 1G 1G 1M 1G 0M 1K 1G 2M 1K 1G 2M 1G 0M 0K G
1 G
0 G
0 M
0 G0 M
3 M
4 0
0 1 0 1 ja 1 2 ja 2 1 1ja 3 1 1 0 2ja 0 3 1 2 2 0 3 2ja 2 0 0ja 2 0 2 2 1 ja
0 0 0
M K K K M M G G G G M G G M G M K G M K G M G M K G G G M G M M
ja
ja
ja
ja ja ja
ja
ja ja ja
ja ja ja
ja
ja
ja 3
3
1
22: Barendrecht
22: Barendrecht
23: Nijmegen
23: Nijmegen
24: Venray
24: Venray
25: Weesp
25: Weesp
26: Haarlem
26: Haarlem
27: Bergen
27: Bergen
28: Grave
28: Grave
29: Tilburg
29: Tilburg
30: Culemborg
30: Culemborg
31: Amsterdam
31: Amsterdam
32: Heemskerk
32: Heemskerk
33: Beemster
33: Beemster
34: Enschede
34: Enschede
35: Utrecht
35: Utrecht
36: Almere
36: Almere
37: Beuningen
37: Beuningen
38: Groningen
38: Groningen
Oldambt
39: Eijsden40:
39:
Eijsden40: Oldambt
Margraten
Margraten
7
20: Delft
20: Delft
21: Zoetermeer
21: Zoetermeer
2
18: Vlaardingen
18: Vlaardingen
19: Coevorden
19: Coevorden
7
16: Assen
16: Assen
17: Gouda
17: Gouda
3
14: Valkenswaard
14: Valkenswaard
15: Velsen
15: Velsen
3
12: Zuidhorn
12: Zuidhorn
13: Nuenen
13: Nuenen
5
11: Heerde
11: Heerde
4
10: Harlingen
10: Harlingen
3
van twente
Hoftwente
9: Hof9:van
5
8: Giesenlanden
8: Giesenlanden
5
7: Ridderkerk
7: Ridderkerk
7
5:
5:
Hendrik
6: Hellevoetsluis
ido ido
Hendrik
6: Hellevoetsluis
ambacht
ambacht
4: Oss4: Oss
3: Woensdrecht
3: Woensdrecht
2: Roerdalen
2: Roerdalen
4
2013
28 2013
Amount
of pages
Year
of publication
7
40
Typ of document
Year of publication
1
11 77 43 76 35 55 23
0 4 1 3 0 1 0
11 73 32 63 33 45 22
00 40 11 31 20 01 10
G 1 M3 M 2 G 3 M 3 M 4 M 2 K
0 0 1 1 2 0 1
G M M G M M M K
ja
28
Amount of added value
which occur
Amount
Amountof
ofadded
addedvalue
value
which
occur
steered
on
Amount
of
added
value
Deep
steered
on
Unilateral
Deep
Occurs
Unilateral
Size of the municipality
Occurs
Consultant ingehuurd
Size
of the municipality
Connected
with the IPD
Consultant
benchmarkingehuurd
Connected
Connectedwith
withthe
the IPD
benchmark
'Bouwstenen voor sociaal
Connected with the
'Bouwstenen
voor sociaal
Typ of document
1: Zwolle
1: Zwolle
Table 6, Results and aspects of the municipalities in teh research sample
Reasons and barriers
The reasons and barriers for the use of
scientific knowledge by managing real estate
can be simplified. First of all the reasons for
the use which came out of the document
analyses:
The reasons for the use which came out of the
interviews are:
-
-
Formulating the municipal ambition
with regard to real estate
Optimising the real estate portfolio by
analysing the portfolio and make
founded decisions.
Order real estate strategies and
documents
Dividing real estate responsibilities
within the organisation
Explaining the contribution of real
estate management for the municipal
policy goals
Guide lining real estate management
Use of the scientific knowledge as
starting point
To structure the real estate
management process
The reasons which are identified are limited in
comparisons with the identified barriers. The
barriers are identified in the municipal real
estate strategies as well as during the
interviews. Comparing the identified barriers
within the municipal sector with the barriers
from the literature study, similarities are found
(table 7). Barriers of the literature which are
identified in the municipal sector are
mentioned with an +, no identification is
mentioned with an /.
Table 7, Comparison of barriers
Literature study
Barriers from the literature
Organisational
Human Resource management (motivation and skills)
Lack of knowledge
Lack of skills
Information technology
Lack of tools
Organization and roles
Wrong position of the real estate management
department
Lack of financial resources
Corporate culture
Wrong position of the real estate management
department
Theoretical
No technique or model is all embracing
Lack of coherence between supply and demand of
Scientific knowledge
External
Political decisions and interventions
Empirical research
Barriers from the documents
Barriers from the interviews
+
/
+
+
/
+
/
/
+
+
/
/
/
+
+
+
/
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
41
Barriers from literature which are
identified in the municipal sector are:
-
Solutions
To stimulate the use of scientific knowledge
the barriers should be tackled. The solution
from the documents, interviews and the
brainstorm session are compared and merged.
For each barrier a solution is mentioned in
table 8.
not
Considerable resources are required
Lack of interest and involvement of
the senior manager
Short term thinking
Lack of time
Lack of training (is a solution)
The overall solution to stimulate the use of
scientific knowledge is to match the supply
and demand. The scientific knowledge should
become more applicable for the municipal
sector. On the other side the demand from
municipal organisations should grow by
optimizing the knowledge management
process within the organisation.
In the empirical study also new barriers are
identified, which cannot be linked to barriers
from the literature study. New barriers are:
-
Difficulty with the reuse of knowledge
No business thinking
Municipalities do not know what they
miss
Table 8, Solutions to stimulate the use of scientific knowledge
Solutions
Organisational – stimulating the demand
Human Resource management (motivation and skills)
External knowledge obtained by:
Participation in joint ventures
Training and education
Engage a consultant
Adoption of highly educated people
Information technology
Centralization of real estate management.
Using a property management system that keep all property information up to date.
Organization and roles
Centralization of real estate management
Corporate culture
Share successful experiences both internally and externally
Changing the Corporate 'mind set'
Challenge for workers within the organization
Gain insight into real estate by participating in a benchmark
raise awareness, at board level, of the opportunities out there
Theoretical – stimulating the supply
Making scientific knowledge applicable by:
real estate management specifically focused on the municipal sector.
Proactively make a connection between scientific knowledge publications and real practice to align the two worlds
Supply can be improved by:
Provision of scientific knowledge on the Internet in a database, on a platform or through third party
To present the benefits, visible results and opportunities
By facilitating students to municipalities.
Facilitate open days, courses and master classes
External
Municipalities can cooperate with others to be able to deal with decisions made by the government
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
42
-
Conclusion
Only 15% of the municipalities in the study
sample uses scientific knowledge in their real
estate strategy. Only half of the municipalities
refers to a scientific source. Within the 15% of
the municipalities that use scientific
knowledge, four different theories were
identified (Joroff, The Heijer & De Vries,
Vermeulen & Wieman and value added).
-
In depth, the municipalities steer the most on;
‘Reducing real estate related costs' by 55% and
‘Increasing the value of organization’s real
estate assets’ by 33%. Unilateral steering is
done mostly on; 'Enabling flexibility' by 43%
and ‘Enhancing employee well-being and
satisfaction’ with 30%. The added values with
the highest percentage single occurrence are;
‘Reducing real estate related costs' by 25% and
‘Enhancing
employee
well-being
and
satisfaction’ by 20%.
In two interviews, the use of scientific
knowledge in managing real estate was
confirmed. From a third interview could not be
concluded whether or not scientific knowledge
was used. In two other interviews, the failure
to use scientific knowledge confirmed. A total
of 80% of the interviews confirmed the results
of the document analysis in relation to the use
of scientific knowledge.
Concluding the added value on which
municipalities steer the most is, controlled
most of the ‘Reducing real estate related costs',
with 68%. The ‘Promoting marketing, sales
and organizational brand’ by deploying real
estate is the least done, only 8% of the
municipalities in the sample steer on this
value.
No less than 93% of the study sample steered
on one or more added values in their real
estate strategy. There is a large variation in the
amount of added values on which
municipalities steer and the way in which they
steer. The added values that occur most
frequently are;
-
‘Enhancing employee well-being and
satisfaction’
‘Increasing the value of organization’s
real estate assets’
For each added values different ways of
steering are identified. The way, per added
value, that is most commonly used by the
municipalities to steer on the added values are
all corresponding with one of the indicator of
Sarasoja (2012), table 9.
‘Reducing real estate related costs'
'Enabling flexibility',
Percentage of the
sample that steers
on the value
Toegevoegde waarde
Reducing real estate related costs
68%
Enabling flexibility
Enhancing employee well-being and satisfaction
66%
58%
Increasing the value of organization’s real estate
assets
Supporting environmental sustainability
51%
Encouraging and supporting employee innovation and
creativity
Increasing employee efficiency and productivity
Promoting marketing, sales and organizational brand
18%
33%
13%
8%
Ways of steering which are used the most to steer
on the added values
Percentage of the
research sample per
way
Table 9, Ways of steering which are used the most per added value
Having fewer buildings where more output is
retrieved (+)
Realizing multifunctional buildings (+)
Providing accommodations that respond to the
needs of citizens and stakeholders (+)
Identifying and managing risks related to real
estate vastgoed (+)
Performing energy management and introduce
and implementing sustainability measures (+)
Inventing facilities in consultation with residents
(+)
Maintaining property to provide for optimal use (+)
Using buildings as landmark (+)
Improving the appearance of the retail real estate
(+)
61%
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
43
58%
56%
36%
33%
14%
13%
5%
The conclusion with regard to the influence of
the different municipal aspects and the barriers
on the use of scientific knowledge are
visualised in figure 4. Based on the results the
following conclusions can be drawn with
regard to the municipal aspects. First of all,
there seems to be no connection between the
size of a municipality and the use of scientific
knowledge. Also between the size of a
municipality and steering on added values no
connection is found.
research or do not influence the use of
scientific knowledge are visualised crossed
out.
Reasons and barriers
The reasons and barriers for the use of
scientific knowledge by managing real estate
are First of all the reasons for the use which
came out of the document analyses:
-
Secondly the use of scientific knowledge has
influence on steering on added values. The
15% of the municipalities that seem to use
scientific knowledge steer on majority of the
added values.
Thirdly a consultant seems to have influence
on the use of scientific knowledge and the
connection to the IPD benchmark seems to
have no influence on the use of scientific
knowledge and the added values. The
connection with ‘bouwstenen voor sociaal’
seems to have influence on the use of
scientific knowledge but no influence on the
use of added values.
The type of document, publication year and
the amount of pages does not have any
influence on either the use of scientific
knowledge nor the steering on the added
values.
The barriers that influence the use of scientific
knowledge are visualised in the figure. Three
new barriers are identified and visualised
italic. The barriers and municipal aspects
which are not identified in the empirical
-
-
Guide lining real estate management
to; Formulating the municipal
ambition with regard to real estate,
Divide real estate responsibilities
within the organisation, Explain the
contribution
of
real
estate
management for the municipal policy
goals
Use of the scientific knowledge as
starting point to order real estate
strategies and documents
Structure the real estate management
process by analysing the portfolio and
make founded decisions to optimize
the real estate portfolio.
Overall the scientific knowledge is used to
support and clarify the real estate management
within the municipal organisation.
For each barrier which influence the use of
scientific knowledge a solution is drawn (table
8). By executing the solutions, the demand and
supply of scientific knowledge can be
stimulated. The transfer of knowledge will
take place and the municipalities will be able
to use the scientific knowledge. With that, the
difficulty which is experienced will be smaller.
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
44
Solutions
Solutions
Barrier - Theoretical
Barrier external
No technique or model is all embracing
Political decisions and
interventions
Genaration of scientific knowledge by
science
Storage of scientific knowledge
Knowledge management proces of
scientific knowledge
Distribution of scientific knowledge
Use of scientific knowledge by
municipalities
Municipal aspects
Barriers - Organisatonal
Barriers - Theoretical
The size of the municipality,
The presence of an consultant,
Connection with the IPD
benchmark,
Connection with ‘Bouwstenen
voor sociaal’
The type of real estate
document.
Human Resource management (motivation and
skills)
Lack of knowledge
Lack of skills
Lack of training (training is a solution)
Information technology
Lack of tools
Leadership
Lack of interest and involvement of the senior
manager
Organization and roles
Wrong position of the real estate management
department
Short term thinking
Lack of time
Lack of financial resources
Corporate culture
Difficulty with the reuse of knowledge
No business thinking
Municipalities do not know what the miss
Lack of coherence between
supply and demand of
scientific knowledge
Considerable resources are
required
Solutions
Figure 4, Aspects and barriers which influence the use of scientific knowledge
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
45
Het gebruik van wetenschappelijke kennis bij het
managen van vastgoed in de gemeentelijke sector
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
46
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
47
1 Inleiding
Deze inleiding geeft inzicht in de aanleiding van het onderzoek. Daarbij wordt ingegaan op wat er
onder vastgoedmanagement wordt verstaan. Daarnaast wordt de literatuurstudie gepresenteerd die
het probleemveld van het onderzoek beschrijft. Uit deze beschrijving komt een probleemstelling en
een onderzoeksvraag naar voren. Het eind product en de relevantie van dit onderzoek worden aan
het eind van de paragraaf behandeld.
1.1 Aanleiding
De nieuwsgierigheid naar vastgoedmanagement van organisaties en het belang ervan om dit
professioneel toe te passen in praktijk is de aanleiding geweest om een verdiepend onderzoek
binnen de richting vastgoedmanagement van de master ‘Real Estate & Housing’ aan de TU Delft te
doen.
Vastgoedmanagement is ontstaan vanuit de behoefte om activiteiten op een veilige, plezierige,
effectieve, efficiënte en gezonde plek uit te kunnen voeren. Het neemt een belangrijke plaats in
binnen de economie van een land. Het creëren, beheren en onderhouden van vastgoed is een
belangrijke economische activiteit. Daarnaast kan vastgoed een middel zijn om organisatorische
doelen te behalen. Organisatorisch vastgoed zou volgens de Jonge, Arkesteijn, den Heijer, van de
Putte, de Vries & van der Zwart (2009) namelijk naast technische, functionele en financiële eisen ook
een bijdrage moeten leveren aan organisatorische doelen en de daarbij behorende prestaties. De
uitvoering van dit perspectief, Corporate Real Estate Management (CREM) of Public Real Estate
Management (PREM), genereert inkomsten door vastgoed te gebruiken als organisatorische
hulpbron voor primaire processen. De bijdrages aan het behalen van doelen en het faciliteren van
organisatorische prestaties worden ook wel de ‘toegevoegde waarden’ genoemd (de Jonge et al.,
2009). Om de bijdrages te behalen en het vastgoed binnen een organisatie strategisch te managen
zijn er veel verschillende theorieën en modellen beschikbaar.
1.2 Literatuurstudie - probleemveld
De huidige stand van zaken met betrekking tot vastgoedmanagement in de praktijk wereldwijd
wordt in deze paragraaf uiteengezet. Dit wordt door middel van een literatuurstudie in kaart
gebracht. Het doel van de studie is om inzicht te krijgen in vastgoedmanagement binnen
organisaties wereldwijd. Daarbij wordt gedacht aan de houding van organisaties ten opzichte van
vastgoedmanagement, de houding van de vastgoedmanagers binnen de organisaties, de aanpak van
vastgoedmanagement binnen organisaties en of ze problemen ervaren.
Er is gezocht naar bestaande onderzoeken die ingaan op het managen van vastgoed binnen
organisaties in de praktijk. Met behulp van een zoekstrategie zijn artikelen over dat onderwerp
opgespoord. Systematisch is er te werk gegaan door in verschillende zoekmachines 1
woordcombinaties in te typen, de en - of functie is gebruikt in de zoekmachines. Daarbij zijn
academische artikelen gevonden. De woordcombinaties met 13 bruikbare artikelen, zijn in tabel 1
weergegeven.
1
google scholar, scopus en emerald
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
48
Tabel 1, Woordcombinaties en gevonden artikelen
Woord combinaties
Strategic alignment real estate
Strategic real estate alignment
Alignment models real estate use
Real estate management model application
Corporate real estate management in practice
Corporate real estate strategy in practice
Real estate management theory in practice
A test of corporate real estate
Real estate added values in practice
Corporate real estate performance in practice
Bruikbare artikelen
Roulac , Adair, McGreal, Berry, Brown & Heaney;
2005
Bon, Gibson & Luck, 2003; Roulac , Adair,
McGreal, Berry, Brown & Heaney, 2003
Gibler, Black & Moon, 2002
Varcoe, 2010
Heywood, 2011; Tay & Liow, 2006; Sharp 2013,
Omar & Heywood 2010, Wills 2008, Khanna,
van der Voordt & Koppels, 2013; Too, Harvey &
Too, 2010; de Vries, de Jonge & van der Voordt,
2008
De bevindingen uit de verschillende artikelen zijn per artikel opgeslagen. Vervolgens zijn deze met
elkaar vergeleken en verwerkt in dit probleemveld van dit onderzoek. Tijdens deze studie zijn 4
verschillende onderwerpen naar voren gekomen; Het belang van vastgoedmanagement, de focus
van de vastgoedmanagers, de bewustwording van het nut van strategisch vastgoedmanagement en
de moeite die bij het vastgoedmanagement wordt ervaren. Per onderwerp is het probleemveld
beschreven en sub conclusie zijn getrokken. Dit leidt tot de probleemstelling in paragraaf 1.3.
De details van ieder geanalyseerde onderzoek is in bijlage 1 te vinden. In bijlage 2 zijn de
geanalyseerde onderzoeken per onderwerp, die in de komende paragrafen beschreven worden,
uitgezet tegen de tijd. Dit geeft weer dat er over het belang, de bewustwording en de moeite de
recentste onderzoeken zijn gevonden.
1.2.1 Het belang van vastgoedmanagement
Het belang van vastgoedmanagement ligt in de grote uitdagingen die organisaties aan moeten gaan.
Zoals; globalisering, consolidatie, krimp, herstructurering, technologische veranderingen,
veranderingen in beroepsbevolking en toegenomen nadruk op flexibiliteit. Om de uitdagingen aan te
kunnen gaan is het van belang dat organisaties efficiënte, innovatieve, productieve en flexibele
werkomgevingen bieden aan hun werknemers. Dit, om te kunnen reageren op de veranderingen in
de markt. De beslissingen met betrekking tot de locatieselectie, gebouw ontwerp en contractvorm
zijn van belang om de fysieke behoefte aan te laten sluiten aan de organisatorische eisen, nu en in te
toekomst (Gibler et al., 2002). Ook Roulac et al. (2003) beschrijft in zijn onderzoek het belang van
vastgoedmanagement voor organisaties. Daarbij worden de verschillende uitdagingen voor een
organisatie behandelt; wereldwijde competitie, technologische innovaties, bedrijfskennis, en een
nieuwe structuur van de lokale economie. De veranderingen en uitdagingen, ook wel “globalisatie”
genoemd, herschrijven volgens Too et al. (2010) de regels van organisatie management en daarmee
ook voor vastgoedmanagement. Alleen door het herzien van de huidige organisatieaanpak kan een
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
49
concurrerende positie ingenomen worden(Too et al., 2010). Heywood (2011) is van mening dat
vanwege de snelle externe veranderingen niet gestreefd moet worden naar één enkele ‘juiste
strategie’ maar een strategie ‘in de juiste richting’ kan zorgen voor een goede balans tussen
vastgoed en de organisatie.
Het herzien en professionaliseren van vastgoedmanagement kan het een positief effect hebben op
de successen van een organisatie (Omar et al., 2010). Verschillende voorbeelden van bedrijven die
vastgoed veranderingen hebben doorgevoerd zijn gepubliceerd door DTZ Zadelhoff (2008). Hieruit
blijkt dat organisaties in Nederland inderdaad succesvol organisatiedoelen nastreven door het
strategisch inzetten van vastgoed. In een onderzoek van de Vries et al. (2008) naar het effect van
vastgoedingrepen en vastgoedveranderingen op de prestaties van organisaties, komt naar voren dat
vastgoed ingrepen positieve en negatieve effecten kunnen hebben op een organisatie. In
tegenstelling tot Omar et al. (2010) wordt er geconcludeerd dat de de effecten van strategische
vastgoed beslissingen niet altijd geheel aan de positieve verwachtingen voldoen en niet altijd
zichtbaar zijn.
Samenvattend kan gezegd worden dat vastgoedmanagement invloed heeft op de bedrijfsprestaties
(Omar et el., 2010, de Vries et al., 2008). Uitgaande van de huidige context, met alle uitdagingen, is
het van belang dat strategisch vastgoedmanagement wordt toegepast door organisaties om
succesvol te blijven (Gibler et al., 2002; Roulac et al., 2003;Too et al., 2010).
1.2.2 De focus van vastgoedmanagers
Het eerste onderdeel dat naar voren is gekomen tijdens de literatuurstudie is de focus van
vastgoedmanagers. Dit wordt in 2 verschillende onderzoeken naar voren die hieronder behandeld
worden.
Volgens Gibler et al. (2002) focussen vastgoedmanagers zich voornamelijk op kosten per vierkante
meter en baseren ze hun vastgoed beslissingen op ‘korte termijn’; 5 jaar of minder. Dit limiteert de
mogelijkheid om strategisch met vastgoed om te gaan binnen organisaties. In het onderzoek hebben
190 organisaties uit de USA, Australië, UK en Hong Kong een enquête ingevuld met betrekking tot
vastgoedmanagement binnen het bedrijf. Opvallend is de volgende bevinding:
“Most real estate managers do not believe their senior-management approaches real estate
as a component of the company’s investment portfolio that can be managed strategically,
but rather as a cost of production. Not much seems to have changed since 1993.” (Gibler et
al., 2002, p. 248)
Volgens Gibler et al. (2002) participeren vastgoedmanagers voornamelijk als uitvoerende kracht en
niet als besluitvormende kracht. Hierdoor wordt het strategisch plannen in vastgoedmanagement
niet optimaal toegepast.
In het onderzoek van Roulac et al. (2003) komt naar voren dat 123 van de 150 onderzochte
organisaties uit de UK moeite heeft om vastgoed op te nemen in de strategische organisatorische
beslissingen. Ook heeft maar 28% van de 27 geïnterviewde bedrijven een missie beschrijving met
betrekking tot vastgoedbezittingen. De focus van vastgoedmanagers is om een passende
werkomgeving te bieden aan de werknemers voor een zo laag mogelijke prijs.
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
50
Concluderend kan worden gezegd dat de focus van vastgoedmanagers, in het begin van de 21e
eeuw, ligt op kosten per vierkante meter(Gibler et al., 2002; Roulac et al., 2003). Doelen en missies
met betrekking tot vastgoedmanagement zijn binnen organisaties nauwelijks aanwezig (Tay et al.,
2006). Dit resulteert in korte termijn denken.
1.2.3 Bewustwording van het nut van strategisch vastgoedmanagement
In tegenstelling tot de focus op kosten en de korte termijn, lijken sommige vastgoedmanagers zich
steeds meer bewust te worden van het nut en de urgentie van strategisch plannen binnen vastgoed.
Dit komt in verschillende onderzoeken naar voren (Bon et al., 2003; Gibler et al., 2002; Roulac et al.,
2005; Too et al., 2010; Khanna,et al., 2013). Deze worden hieronder behandeld.
In de conclusie van het al eerder besproken onderzoek van Gibler et al. (2002) wordt gezegd dat
vastgoedmanagers het belang van strategisch plannen van vastgoed herkennen. Echter zijn er maar
weinig vastgoedmanagers die actief betrokken zijn bij de lange termijn planning van de organisatie
en het coördineren van de organisatorische doelen door middel van het inzetten van vastgoed.
Op basis van het 10 jaar durende onderzoek, vanaf 1993 tot 2002 van ‘the Corporate Real Estate
Management Research Unit’, is de bewustwording van het strategisch plannen door de jaren heen
visueel gemaakt. Elk jaar is er aan ‘Chief real estate officers’ gevraagd om een uitspraak te doen over
het belang van strategisch plannen binnen hun organisatie. In figuur 1 is vanaf 1999 een stijgende
lijn te zien van ‘strategic planning’ vanaf 1999, de lijn met de ruit. Dit duidt op een stijging van het
belang van strategisch vastgoedmanagement binnen organisaties in de laatste drie jaar van de
onderzoeksperiode. Voor die tijd was er een wisselend belang van strategisch plannen. In de
conclusie van het onderzoek wordt benadrukt dat ‘Chief real estate officers’ hun organisatie naar
een meer strategische en formele benadering hebben gestuurd (Bon et al., 2003).
Figuur 1, kennis en vaardigheden, (Bon etal., 2003)
Ook het resultaat van een onderzoek van Roulac et al. (2005) suggereert een groei van het aantal
organisaties die het nut zien van het efficiënter inzetten van vastgoedmanagement. In een
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
51
onderzoek uit 2010 (Too et al.), dat zich richt op het analyseren van secundaire2 gegevens van
vastgoedmanagement wereldwijd, wordt dit nogmaals bevestigd:
“Corporate real estate is increasingly recognized as a business resource that is capable of
supporting business goals and strategies.”(Too et al., 2010)
Het laatste onderzoek dat gelezen is en het nut van strategisch vastgoedmanagement benadrukt is
het onderzoek van Khanna et al. (2013). In dit onderzoek wordt gekeken hoe vastgoed ingezet wordt
bij ‘corporate branding’. 7 multinationals zijn onderzocht en er zijn interviews gehouden met
Nederlandse werknemers. Er wordt in dit onderzoek duidelijk gemaakt dat vastgoed kan dienen als
organisatorisch communicatie kanaal. Daarmee zou vastgoed een bijdrage kunnen leveren aan de
marketing van een bedrijf. Dit wordt ook duidelijk door de volgende uitspraak:
“Most interviewed companies believe that branding by real estate supports their marketing
policy and results in competitive advantage by differentiating from competitors.” (Khanna et
al. 2013, p 219)
Uit bovengenoemde onderzoeken blijkt dat vastgoedmanagers zich steeds meer bewust worden van
het nut van vastgoedmanagement(Bon et al., 2003; Gibler et al., 2002; Roulac et al., 2005; Too et al.,
2010; Khanna et al., 2013). Er is een verandering te zien van een focus op prijs per vierkante meter
naar een focus met betrekking tot het nut en bewustwording dat vastgoedmanagement bij kan
dragen aan het succes en de bedrijfsprestaties van de organisatie.
1.2.4 Moeite van organisaties bij vastgoedmanagement
Uit het literatuur onderzoek van Varcoe (2010), een onderzoeker met al 25 jaar ervaring in de
discipline ‘vastgoedmanagement’ vanuit drie verschillende perspectieven; ‘consultant’, ‘service
provider’ en ‘ als leider van een groot internationaal bedrijfsmatig vastgoed team’, komt dat
vastgoedmanagement in praktijk een beperkte focus heeft en bekrompen is.
“A literature review of current CRE performance practice and corresponding business
management suggest that the practices used in measuring and managing CRE performance
tend to be narrowly focused and insular.” (Varcoe, 2010, p. 106)
In 2 onderzoeken wordt aangegeven dat organisaties het managen van vastgoed moeilijk vinden.
Wills (2008) laat dit in een onderzoek onder 25 organisaties uit Australië zien. Deze organisaties zijn
onderzocht en één van de resultaten is:
“A total of 17 companies carry out a regular form of CRE audit whereas eight do not. Of
these eight companies, two had recently started the process but were having difficulty in
actually determining what they owned.” (Wills, 2008, p. 46)
Naast dit resultaat begreep 50% van de 25 organisaties niet wat flexibiliteit met betrekking tot
vastgoedmanagement betekende. De kennis lijkt bij een deel van de vastgoedmanagers gebrekkig
waardoor vastgoedmanagement als lastig wordt ervaren beschrijft Wills (2008).
2
Al eerder verzamelde gegevens door iemand anders dan de onderzoeker zelf.
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
52
In het recentst gevonden onderzoek van Sharp (2013), onder 636 bedrijven uit 39 verschillende
landen, komt de moeite die organisaties hebben bij de uitvoering van vastgoedmanagement
uitgebreid naar voren. Uit dit onderzoek blijkt dat organisaties niet zo zeker zijn van hun
vastgoedmanagement.
“Only 28 percent regards themselves as ‘well equipped’ to meet the various tactical and
strategic demands now being placed upon them.” (Sharp, 2013, p. 233)
Deze onderzoeken geven aan dat organisaties wereldwijd moeite ervaren bij het managen van
vastgoed. Organisaties hebben een beperkte focus met betrekking tot vastgoedmanagement.
1.3 Probleemstelling
Om de wereldwijde uitdagingen aan te kunnen gaan, is het van belang dat organisaties hun vastgoed
op een strategische manier inzetten. De focus van vastgoedmanagers is verschoven van het
minimaliseren van vastgoed gerelateerde kosten (Gibler et al., 2002; Roulac et al., 2003) naar het
besef en erkenning dat vastgoedmanagement bij kan dragen aan de prestaties van een organisatie
(Bon et al., 2003; Gibler et al., 2002; Roulac et al., 2005; Too et al., 2010; Khanna et al., 2013).
Ondanks het besef en de erkenning van vastgoedmanagement als hulpmiddel, vinden de
organisaties de uitvoering ervan moeilijk. Dit, terwijl er wetenschappelijke kennis met betrekking tot
vastgoedmanagement beschikbaar is. Het spanningsveld tussen de moeite die wordt ervaren bij het
uitvoeren van vastgoedmanagement wereldwijd en de beschikbare wetenschappelijke kennis is zeer
verbazingwekkend. Dit spanningsveld wordt in dit onderzoek als startpunt genomen.
De probleemstelling van dit onderzoek is:
Organisaties zijn zich steeds meer bewust van het nut van vastgoedmanagement. Bij de uitvoering
wordt echter moeite ervaren ondanks dat er wetenschappelijke kennis beschikbaar is om te
gebruiken.
Om het onderzoek een specifieke scope te geven is er een sector gekozen waarin het probleem
onderzocht gaat worden. Er is gekozen voor de gemeentelijke sector in Nederland. De twee
hoofdredenen voor de keuze zijn (dit wordt verder beschreven in hoofdstuk 2):
1. De opgave om het vastgoed en de strategische inzet daarvan op orde te brengen binnen
gemeenten is een complexe opgave. Dit komt omdat een gemeente een verscheidenheid
aan gebouwen in bezit heeft. Dit bezit bestaat vaak zowel uit gemeentelijk als
maatschappelijk vastgoed. De complexiteit maakt het interessant om de sector te
onderzoeken, gebruik van theoretische kennis zou kunnen ondersteunen in het op een
goede manier volbrengen van de opgave.
2. Het is een actuele opgave. De kosten en de waarde van gemeentelijk en maatschappelijk
vastgoed zijn enorm. Het is daarom van belang dat er strategisch vastgoedmanagement
wordt toegepast.
1.4 Onderzoeksdoel en de vraagstelling
Het doel van het onderzoek is als volgt te beschrijven:
‘Met behulp van een verkennend onderzoek inzicht verkrijgen in het gebruik van en de
bijbehorende redenen en barrières om wetenschappelijke kennis over
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
53
vastgoedmanagement wel of niet te gebruiken binnen gemeenten, om uiteindelijk enkele
oplossingen aan te dragen om het gebruik van wetenschappelijke kennis over vastgoed te
stimuleren. ‘
De onderzoeksvraag die is opgesteld om het doel te behalen, luidt:
‘Wordt wetenschappelijke kennis over vastgoedmanagement door gemeenten in Nederland bij het
managen van vastgoed gebruikt?’
De onderzoeksvraag wordt in drie deelvragen opgesplitst:
1. Welke wetenschappelijke kennis over vastgoedmanagement gebruiken gemeenten bij het
managen van hun vastgoed?
2. Wat zijn de redenen en barrières om de wetenschappelijke kennis wel of niet te gebruiken?
3. Hoe kan het gebruik van wetenschappelijke kennis gestimuleerd worden in de gemeentelijke
sector?
De onderzoeksvraag kan in een conceptueel model worden weergegeven (figuur 2). De gemeenten
managen hun vastgoed. Onderzocht wordt of het gebruik van wetenschappelijke kennis van invloed
is op het vastgoedmanagement van gemeenten. De ‘wetenschappelijke kennis’ is de onafhankelijke
variabele en het ‘managen van vastgoed’ de afhankelijke variabele.
Gemeenten in
Nederland
Gebruik van Wetenschappelijke
kennis over
vastgoedmanagement
Managen van
vastgoed
Figuur 2, Conceptueel model
1.5 Relevantie
De moeite die zowel publieke als commerciële organisaties lijken te hebben met het managen van
vastgoed kan een probleem zijn om de uitdagingen in de huidige context aan te gaan. De moeite bij
het managen van vastgoed is een probleem dat in onderzoeken naar voorkomt. Om dit probleem te
overkomen of te verkleinen kan wetenschappelijke kennis over vastgoedmanagement gebruikt
worden. Het is dan ook relevant om te onderzoeken wat het huidige gebruik van wetenschappelijke
kennis is in de gemeentelijke sector in Nederland. Daarnaast zijn de redenen en barrières voor het
wel en niet gebruik van wetenschappelijke kennis relevant. Hiermee worden de knelpunten om
wetenschappelijke kennis te gebruiken verduidelijkt. Deze knelpunten worden uiteindelijk door het
aandragen van oplossingen verkleind. Hierdoor kan het gebruik van wetenschappelijke kennis
toenemen en kan de moeite die ervaren wordt bij het managen van vastgoed afnemen. De
oplossingen worden zeer relevant geacht voor de gemeenten in Nederland. Hiermee kan dit
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
54
onderzoek verder dan beschrijvende onderzoeken en dit is dan ook de meerwaarde van dit
onderzoek.
In dit onderzoek wordt inzicht verkregen in het gebruik van de gegenereerde wetenschappelijke
kennis over vastgoedmanagement. Dit kan relevant zijn bij verder academisch onderzoek naar het
gebruik van wetenschappelijke kennis en de toepassingen ervan.
Het eindproduct is een beschrijving van het huidige gebruik van wetenschappelijke kennis met de
bijbehorende redenen en barrières om de wetenschappelijke kennis over vastgoed te gebruiken.
Daarnaast worden er oplossingen geboden om het gebruik van wetenschappelijke kennis te
stimuleren en de moeite die wordt ervaren bij het managen van vastgoed te verkleinen.
1.6 Onderzoeksopbouw
1.6.1 Leeswijzer
In deze leeswijzer wordt de structuur van het rapport duidelijk dat houvast geeft bij het lezen van
het rapport.
In dit hoofdstuk, hoofdstuk 1, is kort ingegaan het probleemveld van dit onderzoek. Hierin komt de
wereldwijde situatie met betrekking tot vastgoedmanagement in praktijk naar voren. Er wordt in
gegaan op de focus van vastgoedmanagers, de bewustwording van het nut van
vastgoedmanagement en de moeite die bij het managen van vastgoed wordt ervaren. Met deze
informatie wordt een probleemstelling en de onderzoeksvraag geformuleerd.
In hoofdstuk 2 wordt er een kader geschept voor het onderzoek. De benaderingen en definities van
de verschillende onderdelen en aspecten van het onderzoek worden uitgelegd. Dit kader vormt de
grenzen van het onderzoek waarbinnen uiteindelijk antwoord wordt gegeven op de
onderzoeksvraag.
De methoden die in dit onderzoek zijn gebruikt, om antwoord te geven op de onderzoeksvraag
binnen het geschetste kader, worden in hoofdstuk 3 behandeld. De dataverzameling en data analyse
per methoden worden uitgelegd.
In Hoofdstuk 4 worden de resultaten gepresenteerd. Dit is gestructureerd per methoden die in het
onderzoek is gebruik. Vervolgens worden in de laatste paragraaf de resultaten van de verschillende
methoden met elkaar vergeleken.
In hoofdstuk 5 wordt op basis van alle resultaten antwoord gegeven op de hoofdvraag, dit vormt de
conclusie van het onderzoek. In de discussie, hoofdstuk 6, wordt ingegaan op de limitaties van het
onderzoek. Uiteindelijk worden er aanbevelingen gedaan voor zowel verder onderzoek als voor
vastgoedmanagement in de praktijk.
Het rapport wordt afgesloten met een reflectie op het gehele onderzoeksproces, hoofdstuk 7.
Daarbij wordt ingegaan op de gemaakte keuzes en de bijbehorende resultaten.
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
55
1.6.2 Opbouw
De opbouw van het onderzoek is in de leeswijzer schriftelijk verwoord. De op een volgende stappen
zijn in figuur 3 gevisualiseerd. Deze stappen representeren zowel de onderzoeksstappen als de
opbouw van het rapport.
Theoretisch kader
Inleiding - Aanleiding en Literatuurstudie
(probleemveld, probleemstelling en onderzoeksvraag)
Hoofdstuk 1
Fase 1
Onderzoekskader
-
Vastgoedmanagement
Wetenschappelijke kennis
De gemeentelijke sector
Redenen en barrières
Kennismanagement proces
Hoofdstuk 2
Empirisch onderzoek
Onderzoeksopzet
Hoofdstuk 3
Fase 2
Analyse en resultaten:
-
Documentanalyse
Interviews
Brainstormsessie
Hoofdstuk 4
Conclusie
Hoofdstuk 5
Conclusie
Fase 3
Aanbevelingen en Discussie
Hoofdstuk 6
Reflectie
Hoofdstuk 7
Figuur 3, Onderzoeksopbouw
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
56
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
57
2 Het onderzoekskader
In dit hoofdstuk wordt een kader geschetst waarbinnen het onderzoek plaatsvindt. Daarbij wordt er
dieper ingegaan op de vijf elementen uit het onderzoek;
-
Vastgoedmanagement
Wetenschappelijke kennis
De gemeentelijke sector
Redenen en barrières
Kennismanagement proces
2.1 Vastgoedmanagement
Het vastgoedmanagement waarop in wordt gegaan in dit onderzoek is: ‘Public real estate
management’. Dit is vastgoedmanagement dat uit wordt gevoerd door een publieke organisatie, de
gemeente. Publiek vastgoedmanagement heeft als doel om gemeentelijke doelen na te streven.
Daarbij zijn er 4 domeinen bij het management van belang; ‘general management’, ‘asset
management’, ‘facility management’ en ‘project management’(de Jonge et al., 2009) . In elk domein
bevinden zich wensen en eisen met betrekking tot vastgoed. Het afstemmen van deze domeinen en
het nemen van beslissingen om daarmee een bijdrage te leveren aan de organisatie is de kern van
het management proces.
Om te komen tot deze beslissingen als gemeentelijke organisatie, is het belangrijk dat de
verschillende domeinen worden afgewogen. Om sturing te geven aan de beslissingen kan het
schrijven van een vastgoedstrategie nuttig zijn.
‘Strategies are a guideline when considering decisions. In addition, a strategy provides a
understanding of the objectives an organisation wishes to achieve. Real estate is a static
and capital-intensive means of production for organisations that are confronted with
changing demands and a changing group of stakeholders. In addition, projects usually take
long time to realize. In order to avoid disinvestments and to avoid that it becomes clear
already during realization that certain projects are no longer required: a real estate strategy
is a necessity. As soon as a real estate strategy is formulated, it is immediately subject to
change. Therefore it is necessary to update the strategy regularly.’ (de Jonge et al., 2009, p.
23)
De doelen en ambitie vormen een basis waarop er richting gegeven kan worden aan het
vastgoedmanagement van de organisatie. Daarmee kan een strategie een belangrijke bijdrage
leveren aan het vastgoedmanagement proces. Provoost (2007) heeft in een onderzoek 4
verschillende type vastgoedstrategieën geïdentificeerd. Deze types hebben betrekking tot de
structuur en inhoud van een document. De types zijn hieronder kort beschreven.
1.
‘Compilation of information’
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
58
In een dergelijk document types is geen duidelijke structuur te vinden. De inhoud gaat over het
verleden of het heden.
2. ‘Aligning and/or match based’
In dit type document ligt de focus sterk op het afstemmen van het vastgoed met betrekking tot
vraag en aanbod. Naar andere beleidsdocumenten wordt veel verwezen. De opbouw van het
document is beschrijving van de strategie, beschrijving van het ontwerp en een beschrijving van het
proces om het ontwerp te verwezenlijken.
3. ‘A Boundary- defining document’
Dit type document geeft de richtlijnen en grenzen met betrekking tot het vastgoedmanagement van
een organisatie voor de toekomst. De richtlijnen en grenzen worden niet gespecificeerd in te nemen
acties.
4. ‘Toolkit’
Verschillende instrumenten en systemen worden beschreven in een document van dit type. Deze
‘tools’ zijn ondersteunen aan de uitvoering van het vastgoedmanagement. Concluderende teksten
zijn vaak kort en er wordt gebruik gemaakt van visualisaties die conclusies uitbeelden.
Verondersteld wordt dat de verschillende typen documenten invloed kunnen hebben op het gebruik
van wetenschappelijke kennis binnen een gemeentelijke organisatie. De invloed wordt in het
empirisch onderzoek verder onderzocht.
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
59
2.2 Wetenschappelijke kennis
In dit onderzoek wordt er gestreefd om antwoord te geven op de vraag:
‘Wordt wetenschappelijke kennis over vastgoedmanagement door gemeenten in Nederland bij het
managen van vastgoed gebruikt?’
‘Wetenschappelijke Kennis’ wordt gezien als een eigenschapsbegrip(Baarda & Goede, 2001). Het is
een kenmerk dat onderzocht gaat worden in de praktijk. Daarom wordt in deze paragraaf de
definitie van wetenschappelijke kennis gegeven. Daarnaast is het bij een eigenschapsbegrip
belangrijk dat het een meetbaar begrip is om het in de praktijk te kunnen onderzoeken. Het
meetbaar maken van het begrip wordt gedaan door het kiezen van een bepaalde benadering van
‘wetenschappelijke kennis’ voor dit onderzoek. Deze benaderingen worden in de paragraaf volgend
op de definitie behandeld.
2.2.1 Definities
In het onderzoek van Bektas (2013) wordt verwezen naar de definitie van kennis die door
Davenport, een gespecialiseerde academicus in het vakgebied kennismanagement, is opgesteld:
‘Knowledge is information connected with experience, context, interpretation and
reflection, making it therefore a high value form of information ready to apply to decisions
and actions’. (Bektas, 2013, p. 37)
De vraag die bij het lezen van het bovenstaande citaat opkomt is: ‘Wat is informatie?’ In het
onderzoek van Bektas (2013), dat in gaat op het delen van kennis in grote complexe bouwprojecten,
zijn er verschillende artikelen vergeleken. Hieruit kan de kern van de definitie van informatie
geëxtraheerd worden. Informatie is data die op een bepaalde manier verwerkt is waardoor deze
zinvol zijn geworden. Informatie is dus data met een betekenis. Op basis hiervan kunnen
verschillende elementen worden onderscheiden waaruit kennis is opgebouwd. Ten eerste zijn er
data, die zinvol zijn geworden door een bepaalde verwerking, waaruit informatie is ontstaan. De
informatie is in een context geplaatst. De transformatie van informatie naar kennis vindt plaats door
ervaring, de context, interpretatie en reflectie. De verschillende elementen ten opzichte van elkaar
worden in figuur 4 gevisualiseerd.
!
!
!
!
Data
!
!
!
!
Informatie
!
!
!
!
!
!
Kennis
Figuur 4, Visualisatie van het begrip kennis, (eigen visualisatie)
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
60
Naast de definitie van kennis kan kennis worden ingedeeld in ‘explicit knowledge’ en ‘tacit
knowledge’. ‘Explicit knowledge’ is alle kennis die is opgeschreven. Bijvoorbeeld; organisatorische
procedures, handleidingen bij een product of wetenschappelijke publicaties. ‘Tacit knowledge’ is alle
kennis die verborgen is in de hoofden van mensen (Bartholomew, 2008).
Het gaat in dit onderzoek over het gebruik van wetenschappelijke kennis over vastgoedmanagement
binnen gemeenten in Nederland. De volgende definities leggen uit wat er verstaan wordt onder
wetenschappelijk:
Wetenschappelijk: tot de wetenschap behorend kennis (www.vandale.nl, geraadpleegd op 06-032014).
Wetenschappelijk: van of door de wetenschap/ universitair (www.woorden.org, geraadpleegd op
06-03-2014)
Nu beide delen van het begrip ‘wetenschappelijke kennis’ zijn uitgelegd geeft het volgende citaat de
definitie van wetenschappelijke kennis:
‘The most common association with the term knowledge is scientific knowledge. This
includes knowledge, which stems from academic research facilities such as universities and
research institutes. This knowledge is developed by using scientific methodologies and
standards. It is tested and validated by the scientific community. It is explicitly described in
research papers, reports and books.’(Mertins, Heisig, Vorbeck, 2003, p. 1)
Onder de wetenschappelijke kennis over vastgoedmanagement vallen verschillende theorieën en
modellen die ontwikkeld zijn. Ook deze begrippen worden gedefinieerd:
3. Theorie = (1) kennis die niet met praktische oefening verbonden is en (2) leer van de
grondregels en beginselen van een wetenschap (www.vandale.nl, geraadpleegd op 06-032014).
4. Model = een voorbeeld waarnaar iets wordt gemaakt (www.vandale.nl, geraadpleegd op 0603-2014).
Samenvattend wordt tot de wetenschappelijke kennis over vastgoedmanagement in dit onderzoek
gerekend; Het geheel van kennis, informatie en theorieën met bijbehorende modellen over
vastgoedmanagement, die gegenereerd en gepubliceerd zijn door middel van wetenschappelijk
onderzoek.
2.2.2 Benadering in dit onderzoek
In deze paragraaf worden de manieren waarop wetenschappelijke kennis benaderd wordt
beschreven. Met deze benaderingen wordt duidelijk hoe wetenschappelijke kennis over
vastgoedmanagement wordt gemeten. De benaderingen scheppen een kader waarbinnen het
onderzoek plaats vindt.
Om de onderzoeksvraag goed te kunnen beantwoorden wordt er in dit onderzoek zowel gekeken
naar het algemene gebruik van wetenschappelijke kennis over vastgoedmanagement als het gebruik
van een specifieke theorie. De reden hiervoor is dat zowel oppervlakkig als inhoudelijk onderzocht
wordt of er wetenschappelijke kennis door gemeenten in Nederland wordt gebruikt. Door naar
beide vormen van gebruik te kijken wordt er getracht om een zeer volledig antwoord te gegeven op
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
61
de onderzoeksvraag. De benadering van beide vormen van wetenschappelijke kennis is hieronder
verder uitgewerkt. In paragraaf 2.1.3 is een visualisatie toegevoegd die de hiërarchie en het
detailniveau van de benaderingen ten opzichte van elkaar duidelijk maakt.
Algemeen gebruik van wetenschappelijke kennis
Het gebruik van algemene wetenschappelijke kennis over vastgoedmanagement kan onderzocht
worden door te zoeken naar aspecten die kunnen duiden op het gebruik van wetenschappelijke
kennis. In de eerder gegeven definitie komen een aantal van die aspecten naar voren: kennis,
informatie en theorie. Deze aspecten duiden op wetenschappelijke kennis of op het gebruik van
wetenschappelijke kennis. ‘Model’ is buitenbeschouwing gelaten omdat deze samenhangt met het
kernwoord theorie.
Daarnaast kan het gebruik van wetenschappelijke kennis ook onderzocht worden wanneer er een
bronnenlijst, referentielijst of een lijst van degelijke aard in een document is toegevoegd. Of
wanneer er schriftelijk of verbaal aangegeven wordt dat er expertise in een gemeentelijke
organisatie aanwezig is. Beide begrippen kunnen duiden op kennis, dit hoeft niet direct
wetenschappelijke kennis te zijn.
Het algemene gebruik van wetenschappelijke kennis over vastgoedmanagement wordt met
bovenstaande ‘aspecten’ en ‘begrippen’ benaderd. De ‘aspecten’ en ‘begrippen’ worden in de rest
van het onderzoek aangeduid met ‘Termen’ (tabel 2) die op wetenschappelijke kennis duiden of op
het gebruik van wetenschappelijke kennis duiden. Hoe de termen worden gebruikt wordt in
hoofdstuk 3 verder uitgelegd.
Tabel 2, termen die op kennis (gebruik) duiden
Termen
Kennis
Theorie
Informatie
Expertise
Bronnenlijst
Inhoudelijk gebruik van wetenschappelijke kennis
Naast het algemene gebruik van wetenschappelijke kennis is er één specifieke theorie gekozen
waarvan het inhoudelijk gebruik onderzocht gaat worden in praktijk. Uit de literatuurstudie is naar
voren gekomen dat vastgoedmanagement een positief effect kan hebben op de organisatie wanneer
het als middel wordt ingezet om organisatorische doelen na te streven. De ‘waarde’ waarop
gestuurd wordt om dit positieve effect te behalen is daarbij van belang. Er is veel academisch
onderzoek gedaan naar het toevoegen van ‘waarden’ aan een organisatie door middel van
vastgoedmanagement. Vanuit dit oogpunt zijn de verschillende theorieën over
vastgoedmanagement die gaan over ‘toegevoegde waarden’ vergeleken. Deze zijn al eerder, door
andere onderzoekers, vergeleken en dit wordt ook in dit onderzoek gedaan. Na de vergelijking wordt
de meest omvattende en meest gedetailleerde theorie gekozen. Deze theorie wordt representatief
geacht om de inhoudelijke analyse van het onderzoek mee uit te kunnen voeren.
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
62
6 theorieën met de bijbehorende ‘toegevoegde waarden’ zijn in tabel 3 weergegeven. De
‘toegevoegde waarden’ uit de verschillende theorieën die overeenkomen zijn naast elkaar gezet.
Onder de tabel worden de bijbehorende onderzoeken met behulp van een korte samenvatting op
chronologische volgorde beschreven. Dit geeft inzicht in de verschillende doelen en ondervindingen.
De visualisatie van de theorieën zijn te vinden in bijlage 3.
Nourse en Roulac hebben in 1993 een start gemaakt met het onderzoeken van alternatieve
strategieën binnen vastgoedmanagement, en hoe deze strategieën waarden kunnen toevoegen aan
bedrijfsdoelstellingen. Naast ‘informatie’, ‘techniek’, ‘human resources’ en ‘kapitaal’ lag de rol van
vastgoed als hulpbron op de achtergrond. In hun onderzoek zijn acht typen vastgoedstrategieën
gelinkt aan de mogelijke doelen van een organisatie. Om effectief ondersteuning te bieden aan deze
doelen moet er volgens Nourse en Roulac in plaats van op één, op meerdere vastgoedstrategieën
gestuurd worden. Daarnaast kwam naar voren dat één van de dominante elementen binnen
vastgoedstrategie het reduceren van kosten was (Nourse & Roulac, 1993).
In het onderzoek van Scheffer, Singer & Van Meerwijk (2006) wordt het onderzoek uit 1996 van De
Jonge besproken. De Jonge heeft zeven manieren van toegevoegde waarden van vastgoed
beschreven. Deze zeven waarden dragen bij aan een verandering, namelijk van
vastgoedmanagement met een focus op kostenreductie, naar vastgoed als ondernemersbezitting.
De zeven toegevoegde waarden kunnen gemeten worden door te zoeken naar de 25 bijbehorende
meetbare indicatoren.
Sarasoja heeft hierop volgend in 2006 onderzoek gedaan naar theorie binnen vastgoedmanagement
die de relatie legt tussen ondernemingsstrategie en beslissingen met betrekking tot vastgoed. Dit,
om een model te creëren dat kan worden gebruikt als onderzoekskader om met behulp van
empirisch onderzoek de bijdrage van vastgoed op het primaire lange termijn doel te testen
(Lindholm, Gibler, & Levainen, 2006). In haar eerste model heeft zij zeven vastgoedstrategieën
opgenomen. Deze strategieën verschillen in terminologie van de acht strategieën van Nourse en
Roulac, maar zijn in essentie hetzelfde. In 2012 is aan dit model een toevoeging gedaan, Sarasoja
heeft ‘omgevingsduurzaamheid’ opgenomen als nieuwe waarde (Sarasoja, 2012).
In 2008 geeft de Vries inzicht in de manier waarop vastgoedingrepen kunnen leiden tot het
verbeteren van organisatorische prestaties, met daarbij een focus op hoge scholen in Nederland (de
Vries, de Jonge, & van der Voordt, 2008). Dit inzicht is gebaseerd op haar proefschrift (de Vries,
2007) waarin 10 manieren naar voren komen waarop vastgoedmanagement een waarde kan
toevoegen aan organisatorische prestaties. Ook den Heijer (2011) heeft onderzoek gedaan onder
universiteiten. De focus in dit onderzoek ligt op hoe beleidsmakers en vastgoedmanagers manieren
bedenken om waarde toe te voegen aan de kernactiviteit van de universiteiten.
In 2012 is er een ‘value map’ gemaakt door Jensen met een groep onderzoekers uit verschillende
landen. Het schema maakt duidelijk hoe faciliteitenmanagement op verschillende manieren waarde
kan toevoegen aan de kern activiteit van een bedrijf (Jensen, 2012).
Zoals te zien is in tabel 5 bevatten alle besproken theorieën verschillende ‘waarden’ die toegevoegd
kunnen worden aan een organisatie door het managen van vastgoed. De te selecteren theorie moet
de meest omvattende theorie zijn en daarmee ook representatief voor de ‘toegevoegde waarden’
uit de andere theorieën.
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
63
Tabel 3, Vergelijking van de toegevoegde waarden uit verschillende theorieën
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
3
Nourse en
Roulac (1993)
De Jonge
(1996)
De Vries (2008)
Den Heijer (2011)
Jensen (2012)
Sarasoja (2012)
Faciliteren en
controleren van
productie,
processen en
dienstverlening
Vergroten van
productiviteit
Productie
Innovatie
Verbeteren van
ruimte kwaliteit
productiviteit
Vergroten en steunen
van werknemer
innovatie en creativiteit
Vergroten van
werknemers efficiëntie
en productiviteit
reductie van
huisvestingskosten
Kosten reductie
Kosten
Kosten
Verlagen van vastgoed
gerelateerde kosten
Risico controle
Vergroten van
waarde
Vergroten van
flexibiliteit
Risico controle
Mogelijkheid tot
financieren
Flexibiliteit
Faciliteren van
management
proces en kennis
werk
stimuleren van HR
doelen
Veranderen van
de cultuur
Cultuur
stimuleren van
marketing
stimuleren van
verkoop
stimuleren van HR
doelen
Personeelszaken
en marketing
Behouden van
vastgoed waarde
Flexibiliteit
Stimuleren van
innovaties
Stimuleren van
samenwerking
Verkleinen van de
kosten
Controleren van risico
Vergroten van
vastgoed waarde
Verkleinen van de
footprint
Vergroten van
flexibiliteit
Ondersteuning van de
cultuur
Tevredenheid
Imago
Vergroten van vastgoed
waarde
Zorgen voor flexibiliteit
Cultuur
Vergroten van
werknemer
tevredenheid
Aanpassing
Imago support
Vergroten van
gebruikers
tevredenheid
Stimuleren van
gebruikers activiteiten
tevredenheid
Betrouwbaarheid
Economisch
Promoten van
marketing, verkoop en
het organisatie merk
Omgevingstevredenheid
Sociaal, Tevreden
Ruimtelijk
Omgeving
Daarnaast is het belangrijk dat er van de geselecteerde theorie duidelijk is wat er met elke
‘toegevoegde waarde’ wordt bedoeld. Wanneer er gekeken wordt naar tabel 6, is de theorie van
Sarasoja de meest omvattende theorie. Alle toegevoegde waarden genoemd in de vergeleken
theorieën komen terug in de theoretische beschrijving van Sarasoja. Daarmee is die theorie
representatief voor alle andere besproken theorieën.
Naast de behandelde ‘toegevoegde waarden’ in alle 6 de theorieën, worden in 3 van de 6 theorieën
de waarden gesplitst in indicatoren. De indicatoren leggen de waarde gedetailleerder uit en dienen
ervoor om de waarde te kunnen meten in de praktijk. In bijlage 4 zijn de indicatoren van de 3
theorieën geanalyseerd. In dit onderzoek wordt er gestreefd om het gebruik van de toegevoegde
waarde theorie zo inhoudelijk mogelijk te onderzoeken. Hoe hoger het detailniveau van de
indicatoren, hoe preciezer de waarde onderzocht kan worden en hoe beter de het gebruik
onderzocht kan worden. Dit resulteert in een hogere kwaliteit van het onderzoek. Op basis van deze
vergelijking kan worden geconcludeerd dat de indicatoren zoals beschreven door Sarasoja (2012) het
meest gedetailleerd zijn. Daarbij komt dat de theorie van Sarasoja is ontworpen om met behulp van
de indicatoren de toegevoegde waarden te kunnen herkennen in empirisch onderzoek.
3
De auteur Sarasoja is in eerdere onderzoeken de auteur Lindholm
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
64
De theorie van Sarasoja (2012) is zowel de meest omvattende als de gedetailleerdste theorie. De lijst
van toegevoegde waarden en bijbehorende indicatoren van Sarasoja wordt om deze reden
geselecteerd, tabel 4 op de volgende pagina. Op basis van deze lijst wordt binnen de gemeenten in
Nederland inhoudelijk onderzocht of de toegevoegde waarden uit de wetenschappelijke kennis
wordt gebruikt.
2.2.3 Visualisatie van wetenschappelijke kennis
In dit onderzoek wordt wetenschappelijke kennis op zowel een algemene manier als een
inhoudelijke manier benaderd en onderzocht. In onderstaande visualisatie is de hiërarchie van de
termen en toegevoegde waarden duidelijk gemaakt. Deze hiërarchie heeft te maken met het detail
niveau waarop het gebruik van wetenschappelijke kennis onderzocht wordt.
Algemeen gebruik van
wetenschappelijke kennis
Termen:
Kennis/ Theorie / Informatie / Expertise / Bronnenlijst
Toegevoegde waarden:
Inhoudelijk gebruik van
wetenschappelijke kennis
Vergroten en steunen van werknemer innovatie en creativiteit
Vergroten van werknemers efficiëntie en productiviteit
Verlagen van vastgoed gerelateerde kosten
Vergroten van vastgoed waarde
Zorgen voor flexibiliteit
Vergroten van werknemer tevredenheid
Promoten van marketing, verkoop en het organisatie merk
Omgevingstevredenheid
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
65
Tabel 4, Toegevoegde waarden van Sarasoja (2012)
Toegevoegde waarden
1. Vergroten en steunen van
werknemer innovatie en
creativiteit
2.
Vergroten van werknemers
efficiëntie en productiviteit
3.
Verlagen van vastgoed
gerelateerde kosten
4.
Vergroten van vastgoed
waarde
5.
Zorgen voor flexibiliteit
6.
Vergroten van werknemer
tevredenheid
7.
Promoten van marketing,
verkoop en het organisatie
merk
8.
omgevingstevredenheid
Indicatoren
1.1 ontwikkelen van bruikbare werkplekken
1.2 ontwerpen van faciliteiten die innovatieve processen stimuleren
1.3 benadrukken van kennis werk locaties
1.4 toestaan dat gebruikers participeren in de ontwikkel fase
2.1 onderhouden van vastgoed om te voorzien in optimaal gebruik
2.2 bieden van een omgeving dat de productiviteit verbeterd
2.3 zoek passende indelingen en locaties voor aanbieders
2.4 ontwerp faciliteiten die de creatie en het leveren van producten verbeterd
2.5 kies passende locaties voor werknemers in verschillende gebouwen
3.1 minimaliseer aankoop en financierings kosten
3.2 minimaliseer bedrijfsuitgaven
3.3 creëer schaalvoordelen in vastgoed verwerving
3.4 gebruik werkplekken efficiënt
3.5 voor routine onderhoud aan het pand uit
3.6 balanceer de uitbestede en eigen geleverde dienstverlening
3.7 voer control mechanisme gedrag uit
3.8 Maak nuttig gebruik van overheidsstimulans
3.9 verzorg werkplek standaard
4.1 verkrijgen huidige waardering van faciliteiten
4.2 selecteren van passende locaties
4.3 managen van risico's met betrekking tot vastgoed bezit
4.4 maken van huur en aankoop beslissingen op faciliteit bij faciliteit basis
4.5 herontwikkeling van verouderd vastgoed bezit
4.6 creëren en onderhouden van IT- systemen om vastgoed bezit te managen
5.1 kies voor huren in plaats van bezitten
5.2 onderhandel in korte huur termijn contracten
5.3 creëren van flexibele werkplek oplossingen
5.4 kies voor gebouwen met meerdere gebruiksmogelijkheden
5.5 selecteer kantoren met service
6.1 zoeken van locaties passend bij werknemers
6.2 bieden van een plezierige werkomgeving
6.3 bieden van functionele werkplekken
6.4 bieden van gewenste voorzieningen
6.5 snel antwoorden op vastgoed verzoeken
7.1 selecteren van locaties die klanten trekken
7.2 bieden van ruimte die klanten trekt
7.3 maken van een symboliek statement bij het ontwerpen en kiezen van een locatie
7.4 creëren van werkplekken die het merk stimuleren
7.5 creëren van een omgeving dat de verkoop stimuleert
8.1 verlaag CO2 uitstoot
8.2 verlaag energie verbruik
8.3 verlaag water gebruik
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
66
2.3 Gemeentelijke sector
In deze paragraaf wordt ingegaan op de keuze om het onderzoek uit te voeren in de gemeentelijke
sector. Hierna wordt zowel op Europees als op nationaal niveau uitgelegd wat de stand van zaken is
in de gemeentelijke sector. De gemeentelijke sector, alle gemeenten in Nederland, wordt gezien als
het eenheidsbegrip(Baarda et al., 2001), ook wel de populatie, van dit onderzoek.
2.3.1 De keuze voor de gemeentelijke sector
Het onderzoek naar het gebruik van wetenschappelijke kennis over vastgoed in de praktijk had op
basis van de literatuurstudie, uit hoofdstuk 1, in iedere gewenste sector onderzocht kunnen worden.
Voorbeelden van andere sectoren waarin het onderzoek plaats had kunnen vinden zijn; industriële
sector, corporate sector, zorg sector, Retail sector of de logistieke sector. Voor alle sectoren kunnen
redenen worden bedacht waarom het onderzoek zinvol zou kunnen zijn. Uiteindelijk is de
gemeentelijke sector gekozen met de volgende reden:
De opgave om het vastgoed en de strategische inzet daarvan op orde te brengen binnen gemeenten
is een complexe en actuele opgave. Een gemeente heeft een verscheidenheid aan gebouwen in bezit
dat vaak zowel uit gemeentelijk als maatschappelijk vastgoed bestaat. De complexiteit en het
ondersteunen van verschillende belangen binnen de gemeente met vastgoed maakt het interessant
om de sector te onderzoeken. Daarbij komt dat het gebruik van wetenschappelijke kennis over
vastgoedmanagement zinvol zou kunnen zijn bij de professionalisering van gemeenten op
vastgoedmanagement vlak. De oplossingen waar naartoe gewerkt wordt in dit onderzoek zouden
ook daadwerkelijk een ondersteuning kunnen zijn voor de gemeenten in Nederland.
2.3.2 Kenmerken van de gemeentelijke sector op Europees niveau
In een onderzoek van Deloitte (2011), waarin 15 grote steden (Antwerpen, Brussel, Esbjerg,
Bordeaux, Paris, Essen, Munster, Neurenberg, Milaan, Luxembourg, Amsterdam, Rotterdam,
Utrecht, Barcelona en Madrid) uit 9 Europese landen zijn geanalyseerd, komen een aantal
opvallende ontwikkelingen naar voren. Nadat 15 steden een enquête hebben ingevuld en een
gedetailleerde data-analyse is uitgevoerd, worden de volgende conclusies in het onderzoek
getrokken:
-
-
Gemeenten spelen een belangrijke rol bij het verbeteren van de aantrekkelijkheid van de
stad.
Gemeenten hebben een grote vastgoedportefeuille om publieke faciliteiten te huisvesten en
daarmee ook invloed op het verbeteren van de aantrekkelijkheid van de stad.
Maar 25% van de 15 deelnemende gemeenten in het onderzoek kon informatie geven over
de scope, locatie en waarde van hun vastgoedportefeuille. De informatie was niet aanwezig
of was verspreid over verschillende departementen.
De strategie achter de vastgoedportefeuille van gemeenten verschilt door heel Europa.
Milaan gebruikt als enige de financiële prestatie als ‘main driver’ bij het portefeuille
management van vastgoed. In 60% van de steden is het budget dat gereserveerd was voor
het managen van de vastgoedportefeuille verlaagd, toen er op kosten moest worden gelet
binnen gemeenten. Daarnaast is duurzaamheid geen strategische prioriteit is voor
gemeentelijk vastgoedmanagement.
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
67
-
Uitbesteden en centraliseren van publiek vastgoedmanagement is de belangrijkste trend in
Europa
Een aantal Europese steden zijn programma’s aan het opzetten om hun
vastgoedmanagement te professionaliseren. Voorbeelden daarvan zijn; Parijs, Rotterdam en
Bordeaux.
2.3.3 Kenmerken van de gemeentelijke sector op Neder lands niveau
In een literatuur onderzoek van Bezemer (2011) zijn verschillende onderzoeken met betrekking tot
vastgoedmanagement binnen gemeenten vergeleken. De belangrijkste punten van de
literatuurstudie met betrekking tot de Nederlandse gemeentelijke sector zijn:
-
Er bestaat binnen gemeenten 2 soorten vastgoed; maatschappelijk en gemeentelijk
vastgoed. Maatschappelijk vastgoed; ‘alle (gebouwde en ongebouwde) ruimte die nodig is
voor de maatschappelijke voorzieningen en activiteiten behorende bij leefbare en vitale
wijken en buurten’(van Leent, 2007). Gemeentelijk vastgoed; ‘vastgoed dat in eigendom is
van of in gebruik is door de gemeente’ (Bakker, 2010).
1
3
2
-
-
-
-
-
1 = maatschappelijk vastgoed
2= gemeentelijk vastgoed
3= bezit van de gemeenten, niet al het
maatschappelijk en gemeentelijk vastgoed is
in bezit van de gemeente.
Professionalisering van de vastgoedactiviteiten is een aanbeveling die veel wordt gegeven
aan gemeenten. Het principe van corporate real estate management(CREM) binnen
gemeenten kan bijdragen aan deze professionalisering (Bezemer, 2011).
Internationaal is het centraliseren van vastgoed activiteiten verder doorgevoerd dan in
Nederland. (Bezemer, 2011).
Door een professionele centrale vastgoedorganisatie is een strategischere inzet van
vastgoed mogelijk en kunnen de knelpunten bij het managen van de gemeentelijke
vastgoedvoorraad worden aangepakt (Bis en Verkerk, 2003).
Het beheer van het gemeentelijk vastgoed is door de primaire doelstelling, een bijdrage
leveren aan de doelstelling van de gemeente, niet te vergelijken met het beheer van
commercieel vastgoed. Bij commercieel vastgoed is het doel een zo hoog mogelijk
rendement behalen. Het gemeentelijk vastgoed is wel te vergelijken met corporate real
estate management, waarbij het vastgoed een middel is om de doelstelling van de
organisatie te behalen (Bezemer, 2011).
De professionaliteit binnen het gemeentelijk vastgoedmanagement is verbeterd. Het
toepassen van het CREM-principe is daar een voorbeeld van, maar ook worden bij
gemeentes de vastgoedactiviteiten meer gecentraliseerd wat een positief effect heeft op de
professionaliteit (Bezemer, 2011).
Er bestaan verschillen tussen hoe gemeenten met vastgoed omgaan. De verschillen kunnen
in verband gebracht worden met de grootte van de gemeenten (Abma, 2008). De
gemeenten kunnen ingedeeld worden in 3 verschillende groottes(tabel 5).
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
68
Tabel 5, Overzicht van type gemeenten in Nederland
Type gemeente
Aantal inwoners
Klein
Middel
Groot
Totaal
0 - 19.999
20.000 – 49.999
50.000 - >
Aantal
gemeenten in
Nederland per
type
141
191
74
406
Percentage per
type gemeenten
in Nederland
35%
47%
18%
100%
Naast de kenmerken van de gemeentelijke sector die voortkomen uit het literatuuronderzoek van
Bezemer (2011), is een voorbeeld van de urgentie van veranderingen op het gebied van
vastgoedmanagement binnen gemeenten gevonden. In een krantenartikel, uit het Eindhovens
dagblad (van den Heuvel, 2014), wordt de vastgoed situatie in de gemeente Deurne, gelegen in
Noord-Brabant, besproken. Ook komt hierin naar voren dat hulp in de vorm van een
vastgoedadviseur eventueel invloed kan hebben op het vastgoedmanagement in een gemeente. Het
volgende citaat geeft de noodzaak van professionalisering aan, het artikel is in bijlage 6 toegevoegd.
“ Deurne heeft in het vorige decennium erg veel vastgoed vergaard, maar registratie en het
beheer waren onvoldoende geregeld. Contracten rammelden, afspraken waren niet
geborgd, verplichtingen bleken in het nieuwe tijdsgewricht zeer nadelig. Het onderzoek van
vastgoedadviseur Fakton deed de ogen in 2011 openen. Sindsdien probeert de gemeente de
vastgoedportefeuille goed in beeld te krijgen.” (van den Heuvel, 2014)
Ook de IPD benchmark is een kenmerk van de gemeentelijke sector op Nederlands niveau. De
vereniging van Nederlandse gemeenten geeft aan dat benchmarking belangrijk is om de prestatie
van een gemeente ten opzichte van andere gemeenten te vergelijken (www.IPD.nl, 17-05-2014). De
IPD, voormalig ROZ benchmark, biedt deze vastgoedmanagement prestaties van een gemeente ten
opzichte van andere. Gemeenten die bij deze benchmark zijn aangesloten hebben inzicht in hun
vastgoed prestaties dat eventueel in relatie kan staan met het gebruik van wetenschappelijke
kennis.
Als laatste wordt de aansluiting van gemeenten bij ‘Bouwstenen voor sociaal’ als kenmerk gezien.
Bouwstenen voor sociaal is een sector verbindend platform voor bestuurders, managers die met
vastgoed bezig zijn. Het doel van het platform is het ‘vinden’ van informatie en kennis, het
‘verbinden’ van personen en het ‘verbeteren’ van vastgoedmanagement binnen de gemeentelijke
organisaties in Nederland (www.bouwstenenvoorsociaal.nl, 17-05-2014). Gemeenten kunnen
aangesloten zijn bij het platform zodat ze kunnen ‘vinden’, ‘verbinden’ en ‘verbeteren’. De
aansluiting van een gemeente bij het platform zou invloed kunnen hebben op het gebruik van
wetenschappelijke kennis.
Verondersteld wordt dat de verschillende gemeentelijke kenmerken invloed kunnen hebben op het
gebruik van wetenschappelijke kennis. De invloed van deze kenmerken worden in het empirisch
onderzoek verder onderzocht.
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
69
2.4 Redenen en barrières
Om wetenschappelijke kennis te gebruiken hebben organisaties verschillende redenen. Zoals is
verduidelijkt in het probleemveld kan het gebruik een bijdrage leveren aan het professioneel
uitvoeren van het vastgoedmanagement dat een bijdrage kan leveren aan de organisatie.
Daarnaast hebben organisaties verschillende redenen om wetenschappelijke kennis niet te
gebruiken. Deze redenen worden in dit onderzoek aangeduid als barrières die reden zijn om
wetenschappelijke kennis niet te gebruiken. Naar de barrières is er een literatuurstudie gedaan.
Daarbij zijn dezelfde artikelen gebruikt als bij de literatuurstudie voor het probleemveld. Er zijn 13
barrières gevonden in de onderzoeken die organisaties hinderen om wetenschappelijke kennis te
gebruiken en vastgoed strategisch in te zetten.
2.4.1 De barrières
Op basis van de afkomst en oorzaak van de barrières zijn deze in dit onderzoek in 3
hoofdcategorieën geclusterd; organisatorisch, theoretisch en extern. Per categorie worden de
barrières uiteengezet.
Organisatorisch
In 2003 wordt door Roulac vanuit een theoretisch perspectief een fundamentele eis voor de
implementatie van een vastgoedstrategie besproken:
“Fundamental to implementing an effective corporate real estate strategy is knowledge of
the landscape of corporate real estate involvement.”(Roulac et al., 2003, p. 32)
De uitspraak duidt op de urgentie van het gebruik van kennis over vastgoedmanagement bij het
managen en implementeren van een vastgoedstrategie. Gebrek aan kennis over
vastgoedmanagement zou een reden kunnen zijn waarom bedrijven er moeite mee hebben. In de
onderzoeken van Omar & Heywood (2010) en Sharp (2013) wordt het gebrek aan kennis ook
aangehaald. Gebrek aan kennis bij een vastgoedmanager kan gezien worden als een barrière die de
organisatie hindert om vastgoed strategisch inzetten of om de strategische inzet van vastgoed te
vergroten.
Ten tweede wordt er in onderzoeken (Omar & Heywood, 2010; Sharp, 2013; White, 2011) verwezen
naar de vaardigheden van vastgoedmanagement uitvoerders en teams. Zo legt Sharp uit dat het
gebrek aan vaardigheden binnen vastgoedmanagement teams een barrière vormt om de
opkomende uitdagingen aan te gaan. White (2011) geeft aan dat er inadequate mensen werken op
de vastgoedafdelingen in de publieke sector in de UK.
De derde en vierde reden zijn het gebrek aan hulpmiddelen en training om efficiënt de organisatie
strategie te identificeren, vormen en uit te voeren(Sharp, 2013). De gevolgen van dit gebrek zijn
bijvoorbeeld:
5. Organisaties die moeite hebben met het in kaart brengen van hun vastgoed bezit (Wills,
2008)
6. Slechte financiële analyses in het bedrijf (White, 2011)
7. Serieuze data tekortkoming(White, 2011)
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
70
8. Geen vastgoed departement of vastgoeddatabase aanwezig in organisatie (Tay & Liow,
2006)
9. Geen of inadequate toegang tot data en analyses om waarde te meten(Sharp, 2013)
Als vijfde kan het gebrek aan interesse en betrokkenheid van senior managers een reden zijn voor de
moeite die organisaties hebben met vastgoedmanagement. Dit komt in 3 onderzoeken naar voren;
Omar & Heywood (2010), Sharp (2013) en White (2011). Ook geeft de belangrijkste senior manager,
volgens Sharp (2013), weerstand tegen kapitaaluitgave en kan daarmee als een hinder gezien
worden om de strategische positie van vastgoed te verbeteren.
Ten zesde wordt er in onderzoek(Omar & Heywood, 2010) gesproken over een verkeerde
positionering van de vastgoedmanagers in een organisatie. Het gaat hierbij om de geloofwaardigheid
en de reputatie van vastgoedmanagers binnen de organisatie.
“In the case study, organization’s CREM function was frequently positioned in the
organizational structure as a support unit or cost-oriented department reporting to the chief
financial officer being two or three layers below the chief executive officer.”(Omar &
Heywood, 2010, p. 190)
Met als toevoeging het belang dat de vastgoedmanagement afdeling los zou moeten staan in een
organisatie:
“The CREM unit as a single point of contact as a business enabler is crucial because this
releases the operational business units to focus on their core activities without the need to
worry about real estate issues.”(Omar & Heywood, 2010, p. 191)
Daarbij komt ook uit het onderzoek van Sharp (2013)dat de structuur van een vastgoed departement
soms klein en gefragmenteerd is.
Korte termijn denken van organisaties (White, 2011) is niet in lijn met de implementatie van een
vastgoedstrategie. Waar volgens Varcoe (2010) tijd en geld vereiste hulpbronnen voor zijn. Ook in
het onderzoek van Sharp, onder 636 organisaties uit 39 verschillende landen, komt de beperking van
de financiële hulpbron naar voren als reden om de strategische waarde niet te kunnen vergroten
voor een organisatie. Een zevende, achtste en negende reden zijn; korte termijn denken, beperking
aan tijd en beperking aan geld binnen de organisatie.
Theoretisch
Binnen deze categorie vallen de barrières waarvan de oorzaak binnen de aangeboden
wetenschappelijke kennis ligt. Het managen van vastgoed in praktijk heeft volgens Varcoe (2010)
een beperkte focus en is bekrompen. De oorzaak van deze focus legt Varcoe niet alleen bij de
organisaties maar ook bij de wetenschappelijke kennis die beschikbaar is. De technieken en
modellen zijn niet alles omvattend en vereisen aanzienlijke hulpbronnen in de vorm van tijd en geld
volgens Varcoe:
“Undoubtedly, standards, techniques and models have been developed to capture learning,
provide consistency of approach and repeatability, but none are all-embracing, few are
founded upon a base of proven data, and many require considerable resources in terms of
time and money to implement. From a practice point of view, this may be why most have
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
71
seemingly not entered the mainstream in terms of their widespread acceptance and
use.”(Varcoe, 2010, p. 120)
Daarnaast is veel van wat er op dit moment wordt gezien als theorie weinig tot niet empirisch
gefundeerd zegt Varcoe (2010).
Daarbij komt de suggestie van Heywood (2011) dat een meer omvattende uitleg van het complexe
begrip ‘vastgoedmanagement’ bruikbaar zou kunnen zijn voor de praktijk en een toevoeging kan zijn
aan de vastgoedmanagement theorie. Dit duidt ook op de niet alles omvattende theorie.
Naast deze 2 barrières met betrekking tot de technieken en modellen geeft Varcoe aan dat er een
gebrek is aan samenhang tussen vraag naar kennis van de organisaties en aanbod van
wetenschappelijke kennis vanuit de wetenschap. Hij gebruikt daarbij de informatie uit een
onderzoek uit 2004, en schijft het volgende:
“… a lack of coherence within and between the supply and demand side of the industry and,
overarching this and most worrying of all, a lack of ‘intellectual coherence’ with the
academic world.” (Varcoe, 2010, p.121)
Concluderend zegt Varcoe:
“If one considers the comparative lack of academically inspired learning to transfer
successfully to mainstream practice in recent years, one has little option but to agree.”
(Varcoe, 2010, p. 121)
De twaalfde barrière is het gebrek aan samenhang tussen vraag en aanbod en daarmee gebrek aan
succesvolle overdracht van academische kennis naar praktijk.
Extern
Binnen deze categorie vallen de barrières waarvan de oorzaak ligt bij externe partijen. In het
onderzoek van White(2011) wordt er gewezen op politieke ingrepen die invloed kunnen hebben op
vastgoedmanagement van publieke organisaties en daarmee het vastgoedmanagement
bemoeilijken.
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
72
2.4.2 Samenvatting
De verschillende barrières die naar voren zijn gekomen in de literatuurstudie zijn in tabel 6
gestructureerd en schematisch weergegeven in figuur 5. Het zijn veel barrières maar zeker niet alle
barrières die aanwezig zijn binnen organisaties. Wel wordt dit als basis gezien voor dit onderzoek.
Uit de resultaten van de literatuurstudie komt naar voren dat er 3 soorten barrières zijn;
Organisatorisch, theoretisch, en extern. Binnen de organisatorische barrières vallen zowel barrières
die betrekking hebben op personen als barrières die betrekking hebben op hulpmiddelen. Onder de
theoretische barrières worden de gebreken aan de beschikbare theorieën en modellen verstaan.
Binnen de externe soort valt de politieke invloed. Deze barrière is niet op te lossen maar er kan
eventueel wel op geanticipeerd worden. Politieke invloed moet geaccepteerd worden.
Organisatorisch
Gebrek aan kennis, vaardigheden, training en hulpmiddelen
Inadequate personen
Moeite bij het in kaart brengen van hun vastgoed bezit (gevolg)
Data tekortkoming bij het vastgoedmanagement (gevolg)
Slechte financiële analyse (gevolg)
Inadequate hulpmiddelen
Moeite bij het in kaart brengen van hun vastgoed bezit (gevolg)
Data tekortkoming bij het vastgoedmanagement (gevolg)
Slechte financiële analyse (gevolg)
Geen vastgoed departement of vastgoeddatabase aanwezig in organisatie(gevolg)
Geen of inadequate toegang tot data en analyses om waarde te meten(gevolg)
Barrières die
ervaren worden
bij het managen
van vastgoed
Gebrek aan interesse bij senior managers
Verkeerde positionering van de vastgoedmanager
Ongeloofwaardigheid en slechte reputatie (gevolg)
Gefragmenteerde en kleine structuur van het vastgoed departement(gevolg)
Korte termijn denken
Beperking in tijd
Beperking in geld
Theoretisch
Geen techniek of model is alles omvattend
Aanzienlijke hulpbronnen zijn vereist
Gebrek aan samenhang tussen vraag en aanbod, gebrek aan overdracht van kennis
Extern
Politieke ingrepen en beslissingen
Figuur 5, Schematische weergave van de barrières
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
73
Tabel 6, Verschillende barrières die ervaren worden bij vastgoedmanagement in de praktijk
Literatuur
(Roulac et al.,
2003)
(Tay et
al., 2006)
(Wills, 2008)
(Omar et al., 2010)
Gebrek aan
kennis
Gebrek aan kennis
bij de crem
gebruikers
Gebrek aan
geoefende
vastgoedmana
gers
Slechte
management
vaardigheden bij
vastgoedmanagem
ent uitvoerders
(Varcoe, 2010)
(White, 2011)
(Heywood,
2011)
(Sharp, 2013)
Totaal
Barrières die ervaren
worden in praktijk bij het
managen van vastgoed
1
2
3
4
Organisatorisch
Gebrek aan kennis bij
vastgoedmanagement
teams
Gebrek aan
vaardigheden bij
vastgoedmanagement
teams
Gebrek aan training
Gebrek aan
hulpmiddelen
Gebrek aan
kennis
binnen een
bedrijf
Geen
vastgoed
departe
ment of
vastgoed
database
aanwezig
in een
bedrijf
Bedrijven
hebben
moeite om
hun vastgoed
bezit in kaart
te brengen
Geen
vastgoed
departe
ment of
vastgoed
database
aanwezig
in een
bedrijf
Bedrijven
hebben
moeite om
hun vastgoed
bezit in kaart
tet brengen
Gat in kennis in
vastgoedmanagement
teams
4
Inadequate
mensen op de
vastgoedafdeli
ng
Gat in vaardigheden in
vastgoedmanagement
teams
4
Serieuze data
tekortkoming
Gebrek aan training om
efficiënt de bredere
bedrijfsstrategie te
identificeren, vormen en
uitvoeren
4
Slechte
financiële
analyses in
het bedrijf,
Geen of inadequate
toegang tot data en
analyses om waarde te
meten
Gebrek aan
hulpmiddelen om
efficiënt de bredere
bedrijfsstrategie te
identificeren, vormen en
uitvoeren
Serieuze data
tekortkoming
Slechte
financiële
analyses in
het bedrijf,
5
Gebrek aan interesse bij
senior managers
Gebrek aan
interesse bij de
crem gebruikers
6
Verkeerde
positionering van
het
vastgoedmanagem
ent orgaan in het
bedrijf
7
Verkeerde positionering
van het
vastgoedmanagement
orgaan en kleine
gefragmenteerde
afdeling
Korte termijn denken
8
Gebrek aan tijd
9
Gebrek aan geld
10
Theoretisch
Techniek en modellen
zijn niet allesomvattend
11
Aanzienlijke
hulpbronnen zijn vereist
12
Gebrek aan samenhang
tussen vraag en aanbod
13
Extern
Politieke invloed
Geen of inadequate
toegang tot data en
analyses om waarde te
meten
Senior inzet/
betrokkenheid is laag
Gebrek aan
interesse bij
de senior
manager
Gefragmenteerd en klein
structuur van vastgoed
departement
Korte termijn
denken bij
strategische
tak van het
bedrijf
Tijd is nodig bij de
implementatie van
vastgoedmanagement
Geld is nodig bij de
implementatie van
vastgoedmanagement
Geen van de
bestaande
vastgoedmanagement
technieken of
modellen is alles
omvattend
4
3
2
1
1
Inadequate
financiële
hulpmiddelen
Financiële knelpunten
Een meer
omvattende
uitleg van het
begrip
vastgoedmana
gement is
bruikbaar
3
2
Aanzienlijke
hulpbronnen zijn
vereist
1
Gebrek aan
overdracht
van kennis
door
mismatch
vraag en
aanbod
Politieke
ingrepen en
beslissingen
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
1
1
74
2.5 Oplossingskader
Nu het kader van het onderzoek steeds duidelijker wordt, wordt in deze paragraaf een kader
geschetst dat ondersteunend is bij het genereren van oplossingen om de moeite die ervaren wordt
met betrekking tot vastgoedmanagement binnen gemeenten te verkleinen of te overkomen. Er
wordt verondersteld dat er een samenhang is tussen het vakgebied kennis management en het
gebruik van wetenschappelijke kennis. Deze veronderstelling wordt beschreven door eerst een
definitie te geven van het vakgebied. Vervolgens wordt er dieper ingegaan op de inhoud. Deze
inhoud is uiteindelijk input voor de oplossingen in het onderzoek.
2.5.1 Het vakgebied kennismanagement
In deze paragraaf wordt het vakgebied kennismanagement beschreven. Door de vele perspectieven
waarin kennismanagement gebruikt kan worden bestaan er veel verschillende definities. Jashapara
(2011) heeft 6 verschillende definities van kennismanagement onder elkaar gezet(zie bijlage 5). Elke
definitie heeft een ander perspectief. De meest passende definitie bij dit onderzoek is gekozen.
De definitie luidt:
‘Knowledge management includes all methods, instruments and tools that in a holistic
approach contribute to the promotion of core knowledge process – with the following four
core activities as a minimum, to generate knowledge, to store knowledge, to distribute
knowledge and to apply knowledge – in all areas and levels of the organization in order to
enhance organizational performance by focusing on the value creating business processes.”
(Mertins et al., 2003, p11)
Het doel van kennismanagement is het leveren van een bijdrage aan de organisatie. Waarbij het, net
als vastgoedmanagement, geen apart doel is maar een middel om organisatie doelen te bereiken.
Door Mertins et al. (2003) zijn 4 organisatorische bijdrages beschreven die nagestreefd kunnen
worden met behulp van kennismanagement:
1.
2.
3.
4.
Vergroten van gebruikerstevredenheid
Verbeteren van innovatieve capaciteiten van personen
Vergroten van product kwaliteit
Reduceren van kosten
De succesfactoren, om de bijdrages van kennismanagement te behalen binnen een organisatie zijn
(Mertins et al., 2003):
-
-
Organisatiecultuur (Corporate culture); de cultuur van een organisatie is te halen uit de
filosofie en visie, manier van management en de fysieke organisatie structuren. Kennis
management wordt ondersteund door de organisatie structuur, de omgeving en de open
communicatie.
Motivatie en vaardigheden (Human Resource management);
o Personeel motivatie en kwalificatie; motivatie en opleidingsniveau van de
werknemers
o Training en verdere scholing
o Beloningen, verantwoordelijkheid, visualisatie van het succes
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
75
-
-
-
Stimulering van uit top management (leadership); top managers zijn in staat een weg vrij te
maken voor een kennis georiënteerde organisatie cultuur. Managers kunnen een meer
efficiënte kennis omgang faciliteren door het promoten van zelfstandige activiteiten van
personeel, open communicatie en begeleiding.
o Duidelijke definitie van doelen;
Structuren en processen (organization and roles); de structuur van een organisatie en de
processen die plaats vinden in een organisatie hebben invloed op de manier waarop kennis
management plaats vind in een organisatie.
Informatie technologie (information technology); de technologieën dragen bij aan
communicatie, samenwerking, en coördinatie. Daarnaast is er toegang tot informatie en de
bron van kennis, zoals databases.
De succesfactoren lijken samenhang te hebben met de barrières op organisatorisch niveau
(paragraaf 2.4.2). In tabel 7 is dit weergeven, de succesfactoren zijn onderstreept. Daaronder zijn de
barrières dikgedrukt weergegeven. Elke barrière is in te delen binnen een van de succesfactoren. De
barrières geven de knelpunten binnen elke succesfactor aan. De samenhang tussen de
succesfactoren en de barrières duidt er op dat er waarschijnlijk onvoldoende voldaan wordt aan de
succesfactoren waardoor wetenschappelijke kennis over vastgoedmanagement niet optimaal
gebruikt kan worden en er moeite wordt ervaren bij de uitvoering van vastgoedmanagement.
Tabel 7, Samenhang tussen de succesfactoren en de barrières
Motivatie en vaardigheden (personeel motivatie en kwalificatie, training en verdere scholing, beloningen);
Gebrek aan kennis,
Gebrek aan vaardigheden,
Gebrek aan training
Informatie technologie
Gebrek aan hulpmiddelen
Stimulering vanuit top management/ Organisatie cultuur
Gebrek aan interesse bij senior managers
Structuren en processen/ Organisatie cultuur
Verkeerde positionering van de vastgoedmanager
Korte termijn denken
Beperking in tijd
Beperking in geld
Alle besproken elementen zijn weergegeven in een visualisatie, figuur 6, die gepresenteerd is door
Mertins et al. (2003). Uit de visualisatie kan worden opgemaakt dat kennismanagement een cyclisch
proces is. Om het proces heen staan de succesfactoren die invloed hebben op het proces. Binnen het
cyclische proces vinden bedrijfsprocessen plaats, hier toe kan vastgoedmanagement ook gerekend
worden. Door het genereren van de wetenschappelijke kennis door de wetenschap komt het in het
kennismanagement proces terecht. Na het opslaan en verspreiden van de wetenschappelijke kennis
zou het uiteindelijk gebruikt kunnen worden door de gemeentelijke organisatie, ‘apply knowledge’.
Bij het gebruik is het van belang dat er binnen de organisatie voldaan wordt aan de succesfactoren.
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
76
Alleen bij het voldoen aan de kennismanagement succesfactoren kan er een bijdrage geleverd
worden aan het vastgoedmanagement proces van een organisatie.
Figuur 6, Kennismanagement proces, 3 levels (Mertins et al.,2003, p. 11)
Door de wetenschappelijke kennis te verspreiden en als product aan te bieden aan gemeenten, die
aan alle succesfactoren voldoen, zou het gebruik van wetenschappelijke kennis gestimuleerd kunnen
worden. Het kennismanagement proces zou dan geoptimaliseerd moeten worden.
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
77
2.6 Visualisatie van de werkelijkheid
De eerder beschreven wetenschappelijke kennis, de gemeentelijke sector, barrières om
wetenschappelijke kennis niet te gebruiken en het vakgebied kennismanagement zijn ten opzichte
van elkaar in visualisatie weergegeven(figuur 7). Deze visualisatie is een veronderstelling van de
werkelijkheid op basis van de literatuurstudies. Het empirische onderzoek gaat verder inzicht geven
of de veronderstellingen juist zijn.
Het kennismanagement proces, van genereren, opslaan, verspreiden en gebruiken van kennis, is in
het midden gevisualiseerd. De generatie van kennis wordt door de wetenschap gedaan. Het gebruik
van de wetenschappelijke kennis zou bij de gemeenten plaats moeten vinden. Op het
kennismanagement proces zijn de barrières van invloed. De theoretische barrières hebben
betrekking op het genereren van kennis, de organisatorische barrières hebben betrekking op het
gebruik van kennis en de externe barrière heeft betrekking op het hele kennismanagement proces.
Ook kunnen een aantal kenmerken van de gemeentelijke sector en de aanwezigheid van het type
vastgoed document van invloed zijn op het gebruik van wetenschappelijke kennis.
Verondersteld wordt dat, om de vraag naar en het gebruik van wetenschappelijke kennis te
vergroten binnen de gemeentelijke organisaties, de succesfactoren nagestreefd moeten
worden(onderstreept weergegeven). Daarnaast is het aanbod van de wetenschappelijke kennis aan
de gemeentelijke sector belangrijk. Door de match tussen vraag en aanbod kan de overdracht van
wetenschappelijke kennis naar de gemeentelijke sector geoptimaliseerd worden.
Het gebruik van wetenschappelijke kennis, grijs gekleurd, en de invloed van de kenmerken wordt
onderzocht door deelvraag 1 te beantwoorden. De invloed van de verschillende barrières worden
onderzocht door deelvraag 2 te beantwoorden. Deelvraag 3 geeft oplossingen om de overdracht van
de wetenschappelijke kennis te optimaliseren, grijs gekleurde pijl.
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
78
Barrières - Theoretisch
Geen techniek of model is alles
omvattend
Aanzienlijke hulpbronnen zijn
vereist
Gebrek aan samenhang tussen
vraag en aanbod, gebrek aan
overdracht van kennis
Barrière - Extern
Politieke ingrepen en beslissingen
Genereren van wetenschappelijke kennis
door de wetenschap
Opslaan van wetenschappelijke kennis
Kennis management
proces van
wetenschappelijke kennis
Gebruik van wetenschappelijke kennis door
gemeenten
Kenmerken
De grootte van de gemeente
Aanwezigheid van een consultant
binnen de gemeente
Aansluiting bij de IPD benchmark
Aansluiting bij ‘Bouwstenen voor
sociaal’
Type vastgoed document
Verspreiden van wetenschappelijke kennis
Barrières - Organisatorisch
Motivatie en vaardigheden
Gebrek aan kennis
Gebrek aan vaardigheden,
Gebrek aan training
Informatie technologie
Gebrek aan hulpmiddelen
Stimulering vanuit top management/ Organisatie cultuur
Gebrek aan interesse bij senior managers
Structuren en processen/ Organisatie cultuur
Verkeerde positionering van de vastgoedmanager
Korte termijn denken
Beperking in tijd
Beperking in geld
Figuur 7, Visualisatie van de werkelijkheid
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
79
3 Onderzoeksopzet
Om de hoofd- en deelvragen te kunnen beantwoorden wordt kwalitatief onderzoek uitgevoerd. In
deze paragraaf worden de verschillende methoden; de dataverzamelingsmethoden en de
analysemethoden, behandeld. Dit geeft een beeld welke verschillende stappen doorlopen worden in
het onderzoek en hoe deze stappen met elkaar samenhangen.
3.1 Methodologie – Documentanalyse
Om het gebruik, de redenen en oplossingen te onderzoeken, is er gekozen om allereerst een
documentanalyse uit te voeren. Met de documentanalyses van vastgoedstrategieën kan de situatie
van een groot onderzoekssample beschreven worden (Silverman, 2011). Deze beschrijving is geen
transparante weergave van de werkelijkheid. Om een definitieve conclusie te formuleren over het
gebruik van wetenschappelijke kennis binnen gemeenten worden volgend op de documentanalyses
nog interviews gehouden. Daarmee wordt een bepaalde mate van transparantie verkregen,
waarmee uiteindelijk de eerste twee deelvragen kunnen worden beantwoord.
3.1.1 Het selectie proces van het onderzoekssampl e
Er zijn in Nederland 406 gemeenten die op verschillende manieren in te delen zijn; inwoners aantal,
land oppervlak in vierkantenmeter, inwoners per vierkantenkilometer of gemiddeld inkomen per
inwoner. Om geen vooroordelen in het onderzoekssample mee te nemen, die invloed zouden
kunnen hebben op de uitkomsten van het onderzoek, worden de onderstaande stappen uitgevoerd.
Er wordt gestreefd naar een random sample. Met behulp van de selectiecriteria worden de
passende gemeenten voor dit onderzoek geselecteerd.
Stap 1: het random selecteren van 203 gemeenten uit een lijst waarin de 406 gemeenten op
alfabetische volgorde zijn gerangschikt. Alle gemeenten die op een even nummer staan in de
alfabetische lijst zijn meegenomen in het onderzoek. Dit is een ‘simple’ random selectie, de kans dat
een gemeente op een even nummer staat is voor elke gemeenten gelijk (Kumar, 2011). De
Nederlandse gemeenten in andere wereld delen zijn niet opgenomen in het onderzoek.
Stap 2: het zoeken van de vastgoed documenten op internet van de 203 gemeenten die voldoen aan
de volgende criteria:
-
-
Er moet een vastgoed document; vastgoedstrategie, vastgoedbeleid, accommodatiebeleid,
een lange termijn huisvestingsplan of een document van degelijke aard, beschikbaar zijn van
de gemeenten. Een dergelijk document kan zowel gaan over maatschappelijk als
gemeentelijk vastgoed of beide.
Het document moet een opzichzelfstaand document zijn en geen deel uitmaken van een
groter geheel.
Het document moet uitgegeven zijn door de gemeente of een organisatie die heeft
gehandeld in dienst van de desbetreffende gemeente
Het document moet vrij beschikbaar zijn op internet
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
80
Op elke gemeentelijke site is gezocht naar een vastgoed document. Dit valt vaak onder ‘beleid en
regelgeving’ van de gemeente. Daarnaast is in Google op de volgende kernwoorden gezocht:
-
Gemeente(naam van de gemeente) vastgoedstrategie
Gemeente(naam van de gemeente) vastgoedbeleid
Gemeente(naam van de gemeente) vastgoednota
Gemeente (naam van de gemeente) accommodatiebeleid
Gemeente (naam van de gemeente) accommodatienota
Stap 3: het selecteren van de 10% van het totaal aantal Nederlandse gemeenten uit de lijst met
gevonden vastgoed documenten. De selectie vindt plaats op basis van de recentheid van de
documenten. De recentst geschreven documenten worden als representatief gezien voor de huidige
stand van zaken binnen de gemeenten, waardoor er een mogelijkheid is om de resultaten
uiteindelijk te generaliseren. De documenten uit eenzelfde jaar worden op alfabetische volgorde
gezet waarvan het deel dat binnen de 10% valt mee wordt genomen in het sample.
3.1.2 Dataverzamelingsmethoden:
De vastgoed documenten van 10% van de gemeentelijke populatie in Nederland wordt onderzocht
op het gebruik van wetenschappelijke kennis en de redenen van het wel en niet gebruiken van de
kennis. De toetsing vindt plaats met behulp van de algemene ‘termen’ die duiden op gebruik van
wetenschappelijke kennis en de inhoudelijke ‘toegevoegde waarde’ beschreven door Sarasoja
(2012).
De documenten worden met behulp van het analyse programma Atlas.ti geanalyseerd. Dit
programma ondersteunt bij het ordenen van de kwalitatieve data die in dit onderzoek verzameld
worden en helpt bij het beschrijven van de complexe aspecten uit tekstuele documenten
(www.atlasti.com, geraadpleegd op 14-12-2013). In het programma wordt een ordening
aangebracht met behulp van codes die aan quotes (zinsdelen uit de documenten) worden
gekoppeld. Uiteindelijk is het mogelijk de quotes per gegeven code gestructureerd te analyseren.
In de documenten worden de zinnen kritische bekeken. Aan elke zinsdeel of zin die te maken heeft
met de ‘term’ en of ‘toegevoegde waarde’ wordt een code gehangen. Met deze code wordt de zin of
het zinsdeel een quote. Ook aan synoniemen of afbeeldingen die te maken hebben met de termen
worden codes gehangen. De termen hoeven dus niet letterlijk genoemd te worden. Het doel van het
gebruik van de ‘termen’ en de ‘toegevoegde waarden’ is om de gebruikte wetenschappelijke kennis
te identificeren.
De codes die bij de toetsing van de documenten worden gebruikt zijn gebaseerd op de termen en de
toegevoegde waarden uit het theoretisch kader. De codes zijn:
-
De 5 termen die mogelijk op wetenschappelijk kennis gebruik duiden.
Codes voor de termen
Kennis
Theorie
Informatie
Expertise
Bronnenlijst
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
81
-
De 8 toegevoegde waarde die mogelijk op wetenschappelijk kennis gebruik duiden
Codes voor de toegevoegde waarden
1. Vergroten en steunen van werknemer innovatie en creativiteit
2. Vergroten van werknemers efficiëntie en productiviteit
3. Verlagen van vastgoed gerelateerde kosten
4. Vergroten van vastgoed waarde
5. Zorgen voor flexibiliteit
6. Vergroten van werknemer tevredenheid
7. Promoten van marketing, verkoop en het organisatie merk
8. omgevingstevredenheid
3.1.3 Analyse proces
De verzamelde data worden geanalyseerd en gebruikt als input voor de beantwoording van de
deelvragen.
Deelvraag 1: ‘Welke wetenschappelijke kennis over vastgoed gebruiken gemeenten bij het
managen van hun vastgoed?’
Er wordt antwoord gegeven op de volgende analysevragen:
1. Komt wetenschappelijke kennis in de vorm van de termen voor in vastgoed documenten van
de gemeenten?
De eerste analysevraag gaat in op het voorkomen van ‘termen’ in de documenten. In een groot
schema wordt per term aangegeven in welke documenten deze voorkomt en hoe vaak deze
voorkomt.
2. In welke context komt wetenschappelijke kennis in de vorm van termen voor in vastgoed
documenten van gemeenten?
De tweede analysevraag gaat in op de context van de ‘termen’ per document. Per document wordt
de context van de ‘term(en)’ doormiddel van een citaat verduidelijkt.
3. Waar duidt de wetenschappelijke kennis in de vorm van termen op als het voorkomt?
De derde analysevraag gaat specifiek in op elke term in de des betreffende context, het citaat.
Daarbij wordt er gekeken naar waar de term op duidt; gebruik van wetenschappelijke kennis,
beschrijven van een barrière of het beschrijven van een oplossing. Alle termen die voorkomen
worden stuk voor stuk geanalyseerd.
4. Welke wetenschappelijke kennis komt voor in de vastgoed documenten van gemeenten?
De vierde vraag gaat uiteindelijk in op de wetenschappelijke kennis die gebruikt is. De verschillende
documenten waar kennis in is gebruikt worden geanalyseerd. Uiteindelijk wordt de gebruikte kennis
gespecificeerd met een gebruikte bron of gespecificeerd met een bron waarvan de kennis eventueel
afkomstig zou kunnen zijn.
5. Wordt er op toegevoegde waarden gestuurd in de vastgoed documenten van gemeenten?
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
82
De vijfde analysevraag gaat in op het gebruik van de van de ‘toegevoegde waarden’. Eerst wordt in
de tekst naar de toegevoegde waarden gezocht waarna gedocumenteerd wordt waar en hoe vaak er
naar verwezen wordt. Vervolgens wordt het gebruik van de waarde geanalyseerd. Daarbij worden de
manieren van sturing geïdentificeerd door per vernoeming de citaten te analyseren. Elk document
krijgt per toegevoegde waarden die geïdentificeerd is een van de onderstaande labels.
-
‘Komt voor’, de toegevoegde waarde of bijbehorende indicator wordt alleen genoemd.
‘Eenzijdig’, er wordt gestuurd op de toegevoegde waarde op 1 manier.
‘Diepgaand’, er wordt op meer manieren gestuurd op de toegevoegde waarde.
Dit wordt gedaan om de sturing op de toegevoegde waarden nog beter te analyseren en completere
conclusies te trekken met betrekking tot de sturing op de toegevoegde waarden en de manieren
waarmee er gestuurd wordt.
Deelvraag 2: ‘Wat zijn de redenen en barrières om de wetenschappelijke kennis wel of niet te
gebruiken?’
Om antwoord te geven op de tweede deelvraag, worden de onderstaande analysevragen
beantwoord.
6. Waarom wordt wetenschappelijke kennis wel gebruikt in de documenten?
De zesde analysevraag wordt beantwoord door te analyseren op welke manier wetenschappelijke
kennis is gebruikt in de documenten. Daarbij wordt gekeken naar de toepassing van de kennis in de
documenten of een beschrijving van de toepassing in praktijk. Met deze analyse wordt de reden
voor het gebruik van wetenschappelijke kennis achterhaald.
7. Welke barrières worden ervaren bij vastgoedmanagement van gemeenten?
De zevende analysevraag worden beantwoord door te kijken naar de citaten waarin de ‘termen’
voorkomen en te analyseren waarop de ‘termen’ duiden. Er wordt getracht om een vergelijking te
leggen tussen de barrières uit de literatuurstudie en de barrières in de resultaten. Om te kijken of de
wereldwijde barrières ook van toepassing zijn op gemeenten in Nederland.
Deelvraag 3: ‘Hoe kan het gebruik van wetenschappelijke kennis gestimuleerd worden in de
gemeentelijke sector?’
Om uit de documenten te halen welke oplossingen voor de barrières worden gegeven wordt de
onderstaande analysevraag beantwoord.
8. Welke oplossingen worden geboden door de gemeenten?
De achtste analysevraag worden ook beantwoord door te kijken naar de citaten. De oplossingen die
worden geboden in de documenten voor de barrières vormen de eerste input om de derde
deelvraag te beantwoorden.
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
83
3.2 Methodologie – Interviews
Om dieper in te gaan op het gebruik, de redenen en oplossingen om wetenschappelijke kennis te
gebruiken is er gekozen voor het afnemen van semi gestructureerde interviews. Daarmee wordt
naast het inzicht in het gebruik van wetenschappelijke kennis in het beleidsdocument ook inzicht
verkregen in het proces om het beleidsdocument heen en de manier van vastgoedmanagement op
de werkvloer. Uit de documentanalyse zijn 5 gemeenten geselecteerd voor een interview.
Vervolgens worden de interviews afgenomen en de data geanalyseerd. Hieronder zijn de drie
stappen verder uitgewerkt.
3.2.1 Selectie van de gemeenten
Uit de resultaten van de documentanalyses worden 5 gemeenten geselecteerd die opvallen
vanwege de ‘termen’ die voorkomen of helemaal niet voorkomen in de gemeentelijke vastgoed
documenten. Hiermee worden zowel gemeenten waarbij wetenschappelijke kennis wordt gebruikt
in de vastgoed documenten als gemeenten waarbij geen of weinig wetenschappelijke kennis wordt
gebruikt in de documenten, geïnterviewd.
De selectie van de gemeenten is gebaseerd op de resultaten uit de documentanalyse. Er worden 3
gemeenten geselecteerd uit de lijst van gemeenten die wel wetenschappelijke kennis lijken te
gebruiken en er worden 2 gemeenten random geselecteerd uit de lijst die geen wetenschappelijke
kennis lijken te gebruiken. De geselecteerde gemeenten worden benaderd voor een interview.
Wanneer een dergelijke gemeente negatief reageert wordt er een andere gemeente geselecteerd
die vervolgens benaderd wordt. Dit wordt gedaan tot dat er 5 gemeenten bereidt zijn gevonden voor
een interview.
Verondersteld wordt dat gemeenten die wel wetenschappelijke kennis lijken te gebruiken ook
antwoord kunnen geven op de vraag waarom ze het zijn gaan gebruiken. Er kan in 3 interviews een
breder scala aan informatie worden ingewonnen. In de interviews met de gemeenten die geen
wetenschappelijke kennis lijken te gebruiken wordt verwacht dat de antwoorden eenzijdig zullen
zijn. Dit is de reden waarom er maar 2 gemeenten worden geïnterviewd. Met deze verdeling wordt
gestreefd, naar meerdere antwoorden op de verschillende onderzoeksvragen.
Binnen de gemeenten wordt het hoofd van de vastgoedafdeling of een persoon met een soort
gelijke functie geïnterviewd. Dit is van belang om de validiteit van de informatie die verstrekt wordt
in het interview te waarborgen (Silverman, 2011).
3.2.2 Dataverzamelingsmethoden
In de interviews worden een aantal verschillende stappen genomen die elk op een ander onderwerp
ingaan. Allereerst wordt er in gegaan op de organisatie. Daarbij komt de organisatie structuur, de
opleiding van de personen die zich bezig houden met het vastgoedmanagement, de taken en
verantwoordelijkheden van de personen en of de afdeling en het proces van de totstandkoming van
het vastgoed document dat geanalyseerd is, aan bod. Deze aspecten geven achtergrond informatie
voor de inhoudelijk antwoorden in de interviews.
In het tweede deel van het interview wordt ingegaan op de wetenschappelijke kennis die wel of niet
gebruikt wordt.
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
84
-
-
Bij de 3 geselecteerde gemeenten die op basis van de documentanalyse wetenschappelijke
kennis lijken te gebruiken wordt ingegaan op het gebruik. Daarmee wordt inzicht verkregen
in de werkelijke toepassing van de wetenschappelijke kennis binnen de gemeenten. Het kan
ook voorkomen dat alleen in het vastgoed document verwezen wordt naar de
wetenschappelijke kennis maar bij de uitvoering er niets mee gedaan wordt. Ook wordt er
ingegaan op de redenen van het wel of niet gebruiken van wetenschappelijke kennis.
Bij de 2 geselecteerde gemeenten die op basis van de documentanalyse geen
wetenschappelijke kennis lijken te gebruiken wordt in gegaan op de redenen achter het niet
gebruiken van wetenschappelijke kennis. Als laatst worden eventuele barrières bij het
managen van vastgoed nog besproken.
In het derde deel wordt in gegaan op de toegevoegde waarden van vastgoedmanagement. Daarbij
worden de toegevoegde waarden uit het toetsingskader voorgelegd en wordt er besproken op welke
waarde er gestuurd wordt, waarom en hoe.
Als laatste wordt er in gegaan op de oplossingen om het gebruik van wetenschappelijke kennis over
vastgoedmanagement te stimuleren.
Wanneer er in het interview nog niet naar voren is gekomen of de gemeente deelneemt in een
samenwerkingsverband of een aansluiting heeft bij een regionale of een nationale groep dan wordt
dit aan het eind nog gevraagd.
De bovenstaande stappen zijn in de bijlage 7 verwerkt in een interviewprotocol, dat gebruikt is bij
het afnemen van de interviews.
3.2.3 Analyse proces
Van ieder interview wordt een interview transcript geschreven. De interviews worden vervolgens
geanalyseerd. Deze analyse wordt gedaan per interview stap; het vastgoedmanagement proces, het
gebruik van wetenschappelijke kennis, de redenen voor het wel en niet gebruiken van de kennis, de
sturing op de toegevoegde waarden en de oplossingen om het gebruik van de wetenschappelijke
kennis te stimuleren. De antwoorden van de verschillende gemeenten worden met behulp van een
Atlas.ti met elkaar vergeleken. Aan elk antwoord dat over een van de besproken onderwerpen gaat
wordt het desbetreffende onderwerp als ‘code’ gehangen. De verschillende antwoorden worden
vervolgens per onderwerp vergeleken. De resultaten worden uiteindelijk ook per besproken
onderwerp in het rapport gepresenteerd.
Het eerste onderwerp is: ‘Organisatie’. Van elke gemeenten die geïnterviewd is wordt de structuur,
opleiding van de personen, taken en verantwoordelijkheden en het vastgoedmanagementproces
beschreven. De overeenkomsten, verschillen en opvallende aspecten worden als resultaten
gepresenteerd.
Het tweede onderwerp; ‘het gebruik van wetenschappelijke kennis’ wordt geanalyseerd. Van iedere
gemeenten waarbij er kennis gebruikt wordt, wordt ingegaan op het gebruik en hoe het gebruikt
wordt. Bij de gemeenten waarin het niet gebruikt wordt, worden andere opvallende aspecten met
betrekking tot wetenschappelijke kennis gepresenteerd.
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
85
Het derde onderwerp is: ‘Redenen’. Bij de analyse wordt een splitsing gemaakt tussen redenen voor
de toepassing van wetenschappelijke kennis en redenen voor het niet toepassen van
wetenschappelijke kennis. Alle redenen die genoemd worden in de interviews worden beschreven
en in de resultaten gepresenteerd.
Het vierde onderwerp is; de ‘Toegevoegde waarden’. De toegevoegde waarden waarop gestuurd
wordt per gemeenten wordt met behulp van een resultatentabel gepresenteerd. Vervolgens worden
de kwalitatieve resultaten over de manier van sturen gepresenteerd.
Het vijfde en laatste onderwerp; de ‘Oplossingen’. De oplossingen die genoemd zijn gedurende de
interviews worden met elkaar vergeleken. De oplossingen worden als resultaten gepresenteerd.
Alle resultaten dienen als input om, in combinatie met de andere resultaten van de andere
methoden, de onderzoeksvragen uiteindelijk te kunnen beantwoorden.
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
86
3.3 Methodologie – Brainstormsessie
De derde deelvraag van het onderzoek gaat in op hoe het gebruik van wetenschappelijke kennis
gestimuleerd kan worden om het eventuele kennisgebrek binnen een gemeente op te lossen. De
visualisatie van de werkelijkheid die in hoofdstuk 2 is beschreven om het probleem te positioneren
wordt bij het uitvoeren van de brainstormsessies gebruikt. Daarbij worden oplossingen bedacht om
de overdracht van wetenschappelijke kennis over vastgoedmanagement naar de gemeentelijke
organisaties te optimaliseren. Zowel het aanbieden van de wetenschappelijke kennis als de vraag
naar kennis vanuit gemeenten wordt hierbij betrokken.
3.3.1 Selectie van de deelnemers
Om met succesvolle oplossingen te komen waarmee in praktijk gewerkt kan worden, wordt het als
waardevol gezien om ook praktijk ervaring te verwerken in de oplossingen. De deelnemers van de
brainstorm zijn adviseurs uit de praktijk die veel ervaring hebben met verschillende
vastgoedmanagement cases. De combinatie tussen de oplossingen vanuit verschillende
perspectieven, ook het perspectief van de gemeenten in de interviews, zorgt voor oplossingen
waarmee het gebruik van wetenschappelijke kennis over vastgoedmanagement gestimuleerd wordt.
In samenspraak met AT Osborne, een strategisch advies bureau dat ruimtelijke vraag stukken oplost,
zijn 4 personen uit 1 organisatie geselecteerd die allemaal al meerdere jaren ervaring hebben met
het bedenken van oplossingen voor ‘huisvesting en vastgoed’ problemen, ervaring hebben met cases
in de gemeentelijke sector of ervaring hebben m.b.t. een breed scala aan projecten. De deelnemers
zijn:
-
-
Reijer Baas, Directeur Huisvesting & Vastgoed. Als adviseur richt hij zich vooral op
samenwerkingsvormen, publiek-publiek en publiek-privaat.
Kees Rezelman, Adviseur van bedrijfs- en publiekvastgoed. Als senior adviseur heeft hij
ervaring in het bedrijfsleven maar ook binnen gemeenten, provincies en Rijksoverheid.
Carolien Koek, Adviseur Huisvesting & Vastgoed. Heeft veel ervaring in projecten en
omgevingen met een grote bestuurlijk en politieke gevoeligheid en prioriteit. Zij adviseert
voornamelijk bij gemeentelijke overheden.
Alexander Schutte, Adviseur m.b.t Finance. Hij is betrokken bij een breed scale aan projecten
in de gemeentelijke sector.
3.3.2 Dataverzamelingsmethoden:
De brainstormsessie is een 2 uur durende sessie die in verschillende fases opgedeeld is. De
visualisatie van de werkelijkheid maakt het mogelijk om de kern van het probleem voor de
brainstorm te visualiseren. Bij deze brainstorm hoort de derde onderzoekdeelvraag:
‘Hoe kan het gebruik van wetenschappelijke kennis gestimuleerd worden in de gemeentelijke
sector?’
Fase 1: Opwarming voor de echte brainstorm
Oplossingen worden bedacht voor een virtueel probleem om het creatieve proces op gang te
brengen.
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
87
Fase 2: Brainstorm ‘ expectation map’
Een ‘expectation map’ geeft de verwachting van de gebruiker weer wanneer ze interactie hebben
met het product (Stickdorn & Schneider, 2010). Op de vraag: ‘Aan welke criteria moeten de
oplossingen voldoen om het gebruik van wetenschappelijke kennis het stimuleren van?’ wordt
antwoord gegeven. De antwoorden zijn de criteria voor de uiteindelijke oplossingen.
Fase 3: Brainstorm oplossingen om de vraag naar wetenschappelijke kennis te vergroten
De volgende vraag is in dit deel van de brainstorm leidend: ‘ Hoe kunnen we gemeenten stimuleren
om wetenschappelijke kennis te gebruiken?’ Met behulp van A0 papier wordt deze vraag 3 maal
gepresenteerd aan de deelnemers. Elke keer wordt de vraag gecombineerd met een van de
onderstaande vragen gepresenteerd.
1) Hoe kan er voor gezorgd worden dat vastgoedmanagers van gemeenten wetenschappelijke
kennis op doen?
2) Hoe kan er voor gezorgd worden dat mensen kennis gaan gebruiken wat buiten hun eigen
referentie kader ligt?
3) Hoe kan een wetenschappelijke kennis ‘need’ gecreëerd worden in de gemeentelijke sector?
De deelnemers hebben de mogelijkheid om na te denken hoe gemeenten gestimuleerd kunnen
worden om wetenschappelijke kennis te gaan gebruiken. Alle ideeën worden op post-its op
geschreven. Bij het bedenken van oplossingen wordt er ingegaan op eigen ervaringen met
betrekking tot het gebruik van wetenschappelijk kennis. Geprobeerd wordt om op basis van die
ervaringen manieren te bedenken om kennisgebruik te stimuleren. De deelnemers leveren een
groepseffort. Na 10 tot 15 minuten individueel nagedacht te hebben, worden de post-its met ideeën
door de deelnemers op vellen papier geplakt die aan de muur hangen, hiermee wordt er dynamiek
gecreëerd. Daarbij is er mogelijkheid om te reageren en door te bouwen op elkaars ideeën. Alle
ideeën worden doorlopen en waar nodig wordt er om verdere uitleg gevraagd.
Fase 4: Brainstorm oplossingen om het aanbieden van wetenschappelijke kennis te vergroten
De vraag die in dit deel van de brainstorm leidend is, is: ‘Hoe kunnen we wetenschappelijke kennis
aanbieden als product om het gebruik er van te stimuleren?’ Ook voor deze vraag worden er 3 A0
vellen met de verschillende vragen gepresenteerd. Met daarbij op ieder vel een andere stimulerende
vraag:
1) Hoe kan vanuit de aanbod kant wetenschappelijke kennis bij gemeenten terecht komen?
2) Hoe kunnen externe partijen het gebruik van wetenschappelijke kennis stimuleren?
3) Hoe kan wetenschappelijke kennis over vastgoedmanagement aangeboden kunnen worden
aan gemeenten?
Er wordt aan de deelnemers gevraagd om zoveel mogelijk ideeën op hun post-its te schrijven. Na 10
tot 15 minuten worden de ideeën weer op de des betreffende vellen papier geplakt. De ideeën
worden doorlopen en er is daarbij ruimte om op elkaar te reageren en met nieuwe ideeën te komen.
Fase 5: evalueren, combineren, elimineren en analyseren van ideeën
Dit is de laatste fase van de brainstorm. De ideeën die gegeven zijn, worden geëvalueerd per
benadering; aanbod en vraag. Oplossingen die het zelfde zijn worden gecombineerd. Aan alle
oplossingen wordt een label gehangen (www.brainstorming.co.uk, 21-04-2014).
-
Excellent, de oplossing werkt zeker en kan direct geïmplementeerd worden.
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
88
-
Interesting, De oplossing kan eventueel werken of heeft verder onderzoek en analyse nodig
om vast te stellen of het kan gaan werken.
Useless, de oplossing gaat niet werken.
Bij het labellen van de oplossing worden de deelnemers nauw betrokken. Met deze laatste fase
worden de mogelijke oplossingen bekend.
Benodigdheden:
-
Vellen papier, A0
Kleuren stiften/ Pennen
Geprinte versie van de stimulerende vragen van beide benaderingen
Post it’s
3.3.3 Analyse proces
De verschillende oplossingen die aan bod zijn gekomen, gedurende de brainstormsessies, worden
uitgewerkt. Deze worden geordend per benadering en de gegeven labels worden aan de oplossingen
gehangen en in tabellen gepresenteerd. Daarbij worden de 2 benaderingen van de brainstorm
aangehouden.
-
Vraag naar wetenschappelijke kennis
Aanbieden van wetenschappelijke kennis
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
89
3.4 Vergelijking van de resultaten afkomstig van de verschillende methoden
Als laatste stap worden alle resultaten van de verschillende methoden en de literatuurstudie met
elkaar vergeleken. Dit wordt gedaan per onderzoekdeelvraag. De resultaten met betrekking tot de
desbetreffende deelvraag worden naast elkaar gezet en geanalyseerd. De ondervindingen vormen
de laatste input voor de conclusie waarin het uiteindelijke antwoord op de hoofdvraag van het
onderzoek wordt gegeven.
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
90
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
91
4 Analyse en resultaten
De gemeenten zijn geselecteerd en de vastgoed documenten zijn geanalyseerd met behulp van het
analyse programma Atlas.ti, waarna er 5 interviews zijn gehouden en een brainstormsessie heeft
plaats gevonden. De resultaten hiervan worden in dit hoofdstuk in verschillende paragrafen
beschreven. In de laatste paragraaf worden de resultaten die voortkomen uit de verschillende
methoden vergeleken en geanalyseerd.
4.1 Het onderzoekssample
De gemeenten zijn met behulp van de verschillende selectie stappen geselecteerd. De gemeenten
die in het onderzoekssample zijn opgenomen zijn in een tabel 9 weergegeven. De gemeentelijke
documenten die geanalyseerd zijn, zijn geschreven in 2009 of daarna. Per gemeente is aangegeven
wat het doel is van de vastgoedstrategie. Alle vastgoedstrategieën zijn ingedeeld per type vastgoed
document (Provoost, 2007). Het aantal pagina’s van de verschillende strategieën is uiteenlopend.
De kenmerken van de gemeenten zijn in tabel 8 weergegeven. Er zijn 16 grote gemeenten, 17 middel
grote gemeenten en 7 kleine gemeenten aanwezig in het onderzoekssample. Bij 7 gemeenten is bij
het schrijven van het document een consultant aanwezig geweest. Daarnaast zijn 9 gemeenten
aangesloten bij de IPD benchmark en 11 gemeenten bij het platform ‘Bouwstenen voor sociaal’. Het
type document, het jaartal en het aantal pagina’s van de documenten zijn ook in de tabel te vinden.
40: Eijsden- Margraten
39: Oldambt
38: Groningen
37: Beuningen
36: Almere
35: Utrecht
34: Enschede
33: Beemster
32: Heemskerk
31: Amsterdam
30: Culemborg
Jaartal
2011
2011
2011
2013
2010
2010
2013
2013
2013
2010
2010
2009
2009
2009
2013
2011
2013
2013
2013
2013
2013
Aantal pagina's
39
51
4
36
48
51
48
39
15
12
29
16
39
15
43
25
66
56
43
63
11
2-
2012
2
19
3
2012
3
28
2
2009
2
41
3
2012
2
19
3
2012
3
21
3
2012
2
80
2
2012
2
12
3
2012
2
84
3 3, 4
2012
3
ja ja ja
12
2
ja
2013
3
ja ja
2013
ja
M M
ja
24
1
29: Tilburg
ja
M G
2013
2
28: Grave
ja
G
47
3
27: Bergen
ja
G
2013
3
26: Haarlem
ja
M K G
ja
60
2
25: Weesp
ja
M G
ja
2013
3
G
32
3
M K
2013
3
G
20
3
M K
2013
3
24: Venray
ja
ja ja
3
23: Nijmegen
22: Barendrecht
20: Delft
19: Coevorden
18: Vlaardingen
17: Gouda
16: Assen
15: Velsen
14: Valkenswaard
13: Nuenen
12: Zuidhorn
11: Heerde
10: Harlingen
21: Zoetermeer
M G
ja
28
2
ja
G
2013
3
ja
M G
43
3
G G
ja
2013
3 2, 4
G
2013
2
K M M G
ja
ja
40
3
K
28
Type document
M K
40
Grootte van de gemeente
G M M G M M M K
Consultant ingehuurd
Aangesloten bij IPD/ ROZ
benchmark
ja
Aangesloten bij 'Bouwstenen
voor sociaal
ja
ja
9: Hof van twente
8: Giesenlanden
7: Ridderkerk
6: Hendrik ido ambacht
5: Hellevoetsluis
4: Oss
3: Woensdrecht
2: Roerdalen
1: Zwolle
Tabel 8, kenmerken van gemeenten uit het onderzoekssample
Legenda
Groot 30.000 - >
G
Middel 20.000 - 49.999
M
Klein 0 - 19.999
K
Type document:
Compilation of information
1
Aligning and/ or match based
2
Boundary defining
3
Toolbox
4
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
92
Tabel 9, Gemeenten in het onderzoekssample
Gemeenten
Naam
Zwolle
Roerdalen
Meerjaren prognose vasgoed 2013
Nota ontwikkeling
maatschappelijkvastgoed Roerdalen
Vastgoednota Gemeente
Woensdrecht
Uitvoeringsnota maatschappelijk
vastgoed
Woensdrecht
Oss
Jaar
Provincie
2013 Overijssel
2013 Limburg
2013 Noord- brabant
2013 Noord- brabant
Hellevoetsluis Visie op verbeterlocaties in
Hellevoetsluis, ruimtelijke
ontwikkeling en beleid
Hendrik-IdoConcept nota accommodatiebeleid
Ambacht
2013-2020; Op een Ambachtelijke
wijze'
Ridderkerk
Onderzoek maatschappelijk vastgoed;
sturing en beleid
2013 Zuid-Holland
Giessenlanden Masterplan voorzieningen 2024
2013 Zuid-Holland
Hof van Twente Beleidsnotitie Accommodaties 20142017
Harlingen
Accommodatiebeleid gemeente
Harlingen
Heerde
Accommodatiebeleid Nota
2013 Overijssel
Zuidhorn
Vastgoedvisie gemeente Zuidhorn;
Strategische beleidskaders voor het
vastgoed dat in eigendom is van de
gemeente Zuidhorn
Concept Subsidie - en
accommodatieprogramma 2013
Valkenswaard heeft vastgoed voor
elkaar!
2012 Groningen
Velsen
Kadernota vastgoedbeheer
2012 Noord-Holland
Assen
Contourennota Vastgoed 2009-2013
2009 Drenthe
Gouda
Kadernota Vastgoed 2012
2012 Zuid-Holland
Vlaardingen
Maatschappelijk vastgoed
2012 Zuid-Holland
Coevorden
2011 Drenthe
Barendrecht
Integraal Accommodatiebeleid,
Uitgangspuntennotitie
Accommodatiebeleid Gemeente
Delft, Spreidingsplan van
Welzijnsaccommodaties
Hart voor huisvesting in
Zoetermeerse accommodaties; Nota
integraal uitvoeringsbeleid
welzijnsaccommodaties
Kadernota Maatschappelijk Vastgoed
Nijmegen
Venray
Nuenen
Valkenswaard
Delft
Zoetermeer
2013 Zuid-Holland
2013 Zuid-Holland
2012 Friesland
2012 Gelderland
2012 Noord-Brabant
2012 Noord-Brabant
2011 Zuid-Holland
Type document structuur
Bevat de financiele effecten van het gevoerde beleid.
Bevat een uitwerking van het voorzieningenbeleid op
het onderdeel maatschappelijk vastgoed
Bevat de kaders waarbinnen de gemeente haar vastgoed
wenst af te stoten of wenst te behouden.
Gaat in op het realiseren van maatschappelijk
rendement voor de inwoners door de inzet van
maatschappelijk vastgoed
Bevat een integrale benadering van de aanpak van een
groot aantal locaties, die het woon- en leefklimaat
kunnen verbeteren.
Bevat een schets van een adequaat accommodatiebeleid
voor de periode tot 2020.
A boundry-defining document
28
An aligning and/or match based document
40
A boundry-defining document
43
An aligning and/or match based document /
Toolbox
28
A boundry-defining document
20
A boundry-defining document
32
An aligning and/or match based document
60
A boundry-defining document
47
A boundry-defining document
24
A boundry-defining document
12
A boundry-defining document
84
A boundry-defining document
12
A boundry-defining document
80
An aligning and/or match based document
21
A boundry-defining document
19
A boundry-defining document
41
An aligning and/or match based document
28
Compilation of information
19
A boundry-defining document
39
An aligning and/or match based document
51
Bevat duidelijkheid over de toekomst van panden in het
bezit van de gemeente in relatie tot de behoefte aan
ruimte voor maatschappelijke doeleinden.
Bevat Doel van het masterplan is een voldoende
basisniveau aan voorzieningen voor de langere termijn
zeker te stellen.
Bevat de integrale randvoorwaarden voor het
accommodatiebeleid
Bevat een invulling aan wettelijke (huisvestings)taken
waaraan moet worden voldaan.
Bevat de vraagzijde van het vastgoed en vormt het kader
waaraan de huidige accommodaties kunnen worden
getoetst.
Bevat strategische beleidskaders voor het vastgoed dat
in eigendom is.
Bevat de manier waarmee tot een ‘kostendekkende’
exploitatie van accommodaties kan worden gekomen .
Bevat manieren waarop maatschappelijke activiteiten
gefaciliteerd kunnen worden met adequate
accommodaties die
nu en in de toekomst gezond te exploiteren zijn.
Bevat de kaders voor de verschillende vormen van
vastgoedbeheer
Bevat beleidskaders die de gewenste verandering vorm
en inhoud geven. Ook geeft de nota richting aan
bedrijfsprocessen en organisatieontwikkeling.
Bevat de kaders voor de gemeentelijke portefeuille, op
basis van de toegevoegde waarde voor de gemeente.
Bevat een rapportage van aanknopingspunten om mee
aan de slag te gaan.
Bevat beleidsuitgangspunten die de basis zijn voor
keuzes die in de verdere uitwerking worden gemaakt.
Bevat de ruimteboehoefte door vraag en aanbod te
vergelijken
2011 Zuid-Holland
Bevat elf voorstellen voor heldere en integrale
uitvoering van het huisvestingsbeleid.
2013 Zuid-Holland
Bevat richting voor toekomstig beleid voor
maatschappelijk vastgoed, kaders en de huidige situatie.
Kadernota Vastgoedbeleid
2010 Gelderland
Accommodatienota Gemeente
Venray 2011-2015: Vastgoed als
instrument vooor maatschappelijk
beleid
Nota maatschappelijk vastgoed
Weesp
2010 Limburg
Bevat enerzijds hoe er met
vastgoed omgegaan wordt en anderzijds een
samenvatting van de reeds genomen besluiten.
Bevat een integraal accommodtiebeleid met zowel de
kadders als de concretisering.
Haarlem
Inrichtingsprincipes ten behoeve van
prestatieverbetering op
maatschappelijk vastgoed
2013 Noord-Holland
Bergen
Nota vastgoed
portefeuillemanagement
Kadernota Beheer en Exploitatie
gemeenschapsaccommodaties
Strategische Visie Gebouwen;
Gemeente Tilburg, afdeling vastgoed.
Visie op het beheer van het
gemeentelijk vastgoed
Accommodatiebeleid gemeente
Culemborg
Vastgoedbeleid 2009 e.v. stadsdeel
Centrum; Herijking van de nota '
Strategische positie
onroerendgoedportefeille' uit 2004
2013 Noord-Holland
Weesp
Grave
Tilburg
Culemborg
Amsterdam
2013 Noord-Holland
2010 Noord- brabant
2010 Noord-Brabant
2009 Gelderland
2009 Noord-Holland
Aantal
pagina's
Doel
A boundry-defining document
4
A boundry-defining document
36
A boundry-defining document/ Toolbox
48
An aligning and/or match based document
51
A boundry-defining document
Bevat twee inrichtingsprincipes en het realiseren van
een betere bezetting en gebruik door optimalisering van
het programmatisch beheer van gemeentelijk
maatschappelijk vastgoed
An aligning and/or match based document
Bevat een vastgoedbeleid.
An aligning and/or match based document
Bevat de uitgangspunten, randvoorwaarden en
kwaliteitseisen voor het te formuleren beleid.
An aligning and/or match based document
Bevat een leidraad bij, en een legitimatie voor, het
handelen bij beheer van
de gebouwenportefeuille, ook bij uitbreiding en krimp.
A boundry-defining document
Bevat een aanzet voor een beleidskader voor
maatschappelijke accommodaties
A boundry-defining document
Aanscherping van en aanvulling het bestaande
vastgoedbeleid.
48
Bevat inzicht over al het maatschappelijk vastgoed. Op
basis waarvan beleidsuitgangspunten zijn geformuleerd.
39
15
12
29
16
A boundry-defining document
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
39
93
Gemeenten
Naam
Beemster
De Zuurkool ontleed' Vastgoed- en
accommodatiebeleid Gemeente
Beemster
Vastgoednota 2.0; Doorontwikkeling
vastgoedbedrijf Enschede 2011-2015
2013 Noord-Holland
Bevat kaders, een inventarisatie van de huidige situatie
en contouren voor de toekomst.
2011 Overijssel
Utrecht
Meerjarenperspectief Utrechts
vastgoed
2013 Utrecht
Almere
Kadernota Vastgoedbeleid Almere
2013-2020
Nota gemeentelijk vastgoed
2013 Flevoland
Groningen
Met de blik op de wijk; sociaalculturele accommodaties nieuwe stijl
2013 Groningen
Oldambt
Accommodatienota gemeente
Oldambt
Uitgangspuntennotitie harmoniatie
subsidie- en accommodatiebeleid
voormalige gemeenten Magraten en
Eijsden vanaf 2013
2013 Groningen
Bevat de manieren waarop de organisatie zich
ondernemender, duurzamer, slank en professioneel wil
ontwikkelen.
Bevat een verantwoording over het gevoerde
vastgoedbeleid in het afgelopen boekjaar en een inzicht
in de ontwikkeling van de portefeuille in de komende
jaren.
Bevat het fundament met betrekking tot vastgoed voor
de komende jaren.
Bevat algemene kaders voor afwegingen over behoud of
afstoten van gemeentelijke vastgoed en verhuur van
objecten.
Bevat de nieuwe visie, uitgangspunten, maatregelen,
criteria vande uitwerking, beheer en financiele
consequenties voor het
accommodatiebeleid.
Bevat de richting voor het integraal accommodatiebeleid
Enschede
Beuningen
EijsdenMargraten
Jaar
Provincie
2013 Gelderland
2013 Limburg
Doel
Type document structuur
Aantal
pagina's
A boundry-defining document
43
An aligning and/or match based document
25
An aligning and/or match based document
66
A boundry-defining document
56
A boundry-defining document
43
An aligning and/or match based document
63
An aligning and/or match based document
11
/
40
Bevat uitgangspunten om te komen tot het vaststellen
van de
subsidies per 1 januari 2013.
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
94
4.2 Resultaten van de documentanalyse
Per onderzoekdeelvraag zijn de opgestelde analysevragen beantwoord en verwerkt in de resultaten.
Per onderzoeks deelvraag worden de resultaten van de documentanalyse van de 40 documenten
gepresenteerd. Wanneer er een citaat wordt aangehaald is achter het citaat verwezen naar de
gemeente en het pagina nummer.
4.2.1 Documentanalyse-Onderzoekdeelvraag 1
‘Welke wetenschappelijke kennis over vastgoedmanagement gebruiken gemeenten bij het
managen van hun vastgoed?’
4.2.1.1 Algemeen gebruik van wetenschappelijke kennis- Termen
In tabel 10 is weergegeven welke termen er voorkomen in welke documenten. De termen die op
wetenschappelijke kennis duiden komen dus voor in de vastgoed documenten van gemeenten.
2: Roerdalen
3: Woensdrecht
4: Oss
5: Hellevoetsluis
6: Hendrik ido ambacht
7: Ridderkerk
8: Giesenlanden
9: Hof van twente
10: Harlingen
11: Heerde
12: Zuidhorn
13: Nuenen
14: Valkenswaard
15: Velsen
16: Assen
17: Gouda
18: Vlaardingen
19: Coevorden
20: Delft
21: Zoetermeer
22: Barendrecht
23: Nijmegen
24: Venray
25: Weesp
26: Haarlem
27: Bergen
28: Grave
29: Tilburg
30: Culemborg
31: Amsterdam
32: Heemskerk
33: Beemster
34: Enschede
35: Utrecht
36: Almere
37: Beuningen
38: Groningen
39: Oldambt
40: Eijsden- Margraten
aantal documenten waarin
een term voorkomt
term; bronnenlijst
term; expertise
term; informatie
term; kennis
term; theorie
aantal verschillende
termen die voorkomen
1: Zwolle
Tabel 10, termen die voorkomen in gemeentelijke documenten
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
3
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
1
0
0
3
2
0
0
0
0
0
0
0
2
1
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
5
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
1
3
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2
0
0
0
0
0
0
0
0
4
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
9
3
0
0
1
2
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
5
3
0
0
2
1
0
0
3
0
1
2
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
2
2
4
10
7
2
1
1
3
3
1
1
3
1
1
2
2
1
3
2
3
1
1
De resultaten van de ‘termen’ die duiden op het gebruik van wetenschappelijke kennis worden in
deze paragraaf gepresenteerd. Er wordt daarbij dieper ingegaan op de voorkomende
wetenschappelijke kennis om de herkenning in de documenten uit te kunnen leggen.
De resultaten van de ‘termen’ die duiden op barrières die ervaren worden of mogelijke oplossingen
om de barrières te verkleinen of te overkomen worden in paragraaf 4.2.2 beschreven.
In 6 van de gemeentelijke vastgoed documenten is wel of met waarschijnlijkheid te zeggen dat er
wetenschappelijke kennis over vastgoedmanagement gebruikt is. In 3 documenten is
wetenschappelijke kennis teruggevonden in de vorm van een bronvermelding en tekstuele uitleg. De
gemeenten Zuidhorn, Enschede en Barendrecht hebben wetenschappelijke kennis gebruikt in het
vastgoed document. Daarnaast zijn er in 3 documenten, van de gemeenten Valkenswaard, Tilburg en
Gouda, tekstuele verwijzingen gevonden die afkomstig kunnen zijn van wetenschappelijke kennis. In
tabel 11 zijn de verschillende stukken wetenschappelijke kennis per gemeenten weergegeven. Bij
gemeenten waar een bronvermelding te vinden is dit aangegeven met de namen van de auteurs en
het jaartal. Bij gemeenten waar de kennis mogelijk gebruikt is, is een ‘X’ weergegeven.
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
95
Tabel 11, documenten met (mogelijk) gebruik van wetenschappelijke kennis
Wetenschappelijke kennis
De 3 niveaus van
vastgoedmanagement
(Vermeulen en Wieman,
2010)
Het CREM-model (Den
Heijer en De Vries, 2004)
De stappen van CREM
(Joroff, Louargand,
Lambert, Becker (1993)
Toegevoegde waarden,
(bron niet geïdentificeerd)
Zuidhorn
Enschede
Vermeulen
& Wieman,
2010
X
Barendrecht
Valkenswaard
Tilburg
Gouda
X
den Heijer en
de Vries, 2004
Joroff,
1993
X
X
X
X
Het voorkomen van de 4 verschillende soorten wetenschappelijke kennis in de documenten, worden
hieronder afzonderlijk besproken. Per soort wetenschappelijke kennis worden soms verschillende
modellen gebruikt.
1. De 3 niveaus waarop vastgoedmanagement uitgevoerd kan worden
Allereerst is in het vastgoed document van de gemeente Zuidhorn verwezen naar een specifieke
bron:
“In het onderstaande figuur wordt de wisselwerking tussen deze verschillende
managementniveaus weergegeven. De samenhang tussen de verschillende
managementniveaus is van groot belang gezien, informatie over object en klant nodig is om
de juiste vastgoedbeslissingen te kunnen nemen (Vermeulen & Wieman, 2010).” (Zuidhorn,
p.20)
Figuur 8, Verschillende management niveaus (Zuidhorn, p.20)
De niveaus, die worden genoemd; strategisch, tactische en operationeel, zijn gebruikt bij het
ordenen van het meest inhoudelijke hoofdstuk van het vastgoed document van de gemeente
Zuidhorn. Naast het gebruik van deze wetenschappelijke kennis is er aan het eind van het document
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
96
een literatuurlijst toegevoegd, waar de bovengenoemde bron in is vermeld plus nog 2 andere
bronnen:
“Vermeulen, M., & Wieman, M. (2010). Handboek Vastgoedmanagement. Groningen:
Noordhoff
Uitgevers.
Keeris, W. (2002). Vastgoedbeheer Lexicon. Eindhoven: Wolters-Noordhoff B.V.
Driel, A. v. (2003). Strategische inzet van vastgoed. Nieuwegein: Arko Uitgeverij BV.”
(Zuidhorn, p.55)
Op welke manier de andere bronnen in het document zijn gebruikt kan niet met de analyse worden
bepaald. Dit omdat deze bronnen alleen voorkomen in de bronnenlijst, er wordt in de tekst nergens
naar de bronnen verwezen.
Naast Zuidhorn komen in het vastgoed document van de gemeente Enschede en Tilburg ook de 3
vastgoed niveaus naar voren. De niveaus zijn zowel bij de gemeente Enschede als bij de gemeente
Tilburg gebruikt om de verantwoordelijkheden van het vastgoedmanagement binnen de gemeente
te verdelen. Er wordt in deze documenten niet verwezen naar een bron.
“Uitgaande van een verdeling van taken in strategische, tactische en operationele niveaus
rekent Gebouwen de strategische en tactische taken tot de eigen en de operationele taken
tot die van andere organisatieonderdelen of de markt.” (Tilburg, p.16)
Figuur 9, Verschillende management niveaus, (Tilburg, p.16)
2. Het CREM-model
Ten tweede wordt er in het vastgoed document van de gemeente Barendrecht verwezen naar het
CREM-model van De Vries en Den Heijer uit 2004. Dit komt als volgt in het document voor:
“Bij de analyse van het maatschappelijk vastgoed in Barendrecht is gekozen om gebruik te
maken van het CREM-model (Corporate Real Estate Management) van den Heijer en de Vries
(2004). Vanuit 4 verschillende perspectieven worden de consequenties van
vastgoedbeslissingen in balans afgewogen tussen:
a. Bestuurder: maatschappelijke doelstellingen gemeente
b. Controller: financiën
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
97
c. Gebruiker: geschiktheid voor gebruik
d. Technisch beheerder: technische consequenties” (Barendrecht, p.13)
Figuur 10, CREM-model (Barendrecht, p.13)
Het model wordt gebruikt om het maatschappelijk vastgoed te analyseren. Per accommodatie
(soort) wordt een evenwichtige beoordeling op basis van het CREM-model gemaakt. Deze analyse
wordt vervolgens gebruikt om de optimale situatie te kiezen per accommodatie (soort).
Ook in het vastgoed document van de gemeente Tilburg wordt de Corporate real estate
Management systematiek gebruikt. De specifieke bron wordt niet vermeld. Er wordt uitgelegd dat
het document, ‘de strategische visie gebouwen’ is opgebouwd conform de CREM systematiek.
Daarbij wordt er naar alle 4 de kwadranten van het CREM-model gekeken. Volgens het document
wordt ook in de uitvoering het CREM-model aangehouden. Dit wordt duidelijk in het volgende citaat.
“Gebouwen werkt volgens het zogenaamde Corporate Real Estate Management (CREM)
principe (zie figuur 11) en volgt daarbij de ambities van de stad. Het basisidee van dit
principe berust op de Plan Do Check Act aanpak. Eerst nadenken, een strategie uitzetten en
deze vervolgens managen. Daartoe is een vastgoedstrategie/ -beleid nodig dat vervolgens
gemanaged wordt. Het managen van de vastgoedportefeuille en de vraag om vastgoed geeft
ontwikkelingsvraagstukken (Bouwmanagement) en beheervraagstukken (Technisch Beheer
en Portefeuille management). Deze uitvoering vraagt om een terugkoppeling naar het
aanvankelijk geformuleerde beleid/ strategie en om eventuele bijstelling daarvan.” (Tilburg,
p17)
Figuur 11, CREM systematiek (Tilburg, p.17)
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
98
3. De stappen van CREM
Ten derde wordt er in het vastgoed document van van de gemeente Enschede, verwezen naar de
theorie van Joroff uit 1993. De stappen die in de theorie van Joroff worden beschreven, worden
gebruikt bij het beschrijven van de strategische doelstelling.
“In 2005 is als strategische doelstelling ‘het sturen op een efficiënte en effectieve
vastgoedvoorraad door actief portefeuillemanagement’ vastgesteld. Op basis van
verschillende ambities werd deze doelstelling ingevuld en uitgewerkt. Visueel betekende dit
de stap naar ‘manager’ in de groeimogelijkheden van de ‘public real estate manager’, die in
onderstaande figuur is weergegeven. Nu de ambities uit de vastgoednota van 2005 zijn
ingevuld en alle vastgoedmanagementtaken adequaat worden ingevuld, is de ambitie voor
de komende jaren om door te groeien naar de rol van ‘strateeg” (Enschede, p.10)
Figuur 12, Stappen van Joroff (Enschede, p.10)
Ook in het vastgoed document van de gemeente Valkenswaard wordt er naar stappen op het gebied
van professionalisering verwezen. De ambitie van de gemeente is waarschijnlijk ook met behulp van
het model van Joroff geschreven. Dat is uit de combinatie tussen het onderstaande citaat en de
bijbehorende afbeelding te herleiden.
“De komende jaren is naar onze mening een doorontwikkeling noodzakelijk om
daadwerkelijk als ‘maatschappelijk ondernemer’ op te kunnen treden op een markt
waarmee veel maatschappelijke belangen en geld gemoeid zijn. Dit impliceert dat vanuit de
centrale vastgoedeenheid de komende jaren verder wordt gewerkt aan onder andere het
actueel houden van de centrale vastgoedregistratie, het opstellen van transparante
kostprijzen, actualisering van huurcontracten, standaardiseren van huur- en
erfpachtovereenkomsten, verkoop van overtollige vastgoedobjecten en het zoeken van
inkoopvoordelen.” (Valkenswaard, p.14)
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
99
Figuur 13, stappen om door te ontwikkelen (Valkenswaard, p. 14)
De wens om door te ontwikkelen naar ‘maatschappelijk ondernemer’ in combinatie met de
afbeelding kan een eigen interpretatie zijn van het model van Joroff, in figuur 14 afgebeeld. In de
eigen interpretatie wordt een bepaalde ontwikkeling gevisualiseerd die eventueel samenhangt met
de ontwikkeling van de ‘stages’ van Joroff (1993).
Figuur 14, Corporate real estate competency shifts,(Joroff, 1993, p.27)
Ook in het vastgoed document van de gemeente Gouda wordt een ambitie beschreven waarin twee
kenmerken tussen aanhalingstekens staan. Ook deze kenmerken zouden afkomstig kunnen zijn van
het model van Joroff (1993).
“Zakelijke benadering van vastgoed: Het gemeentelijke organisatieonderdeel dat
verantwoordelijk is voor het vastgoed maakt de slag van ‘uitvoerend beheer’ naar ‘regisseur en
professioneel opdrachtgever’. Het accent ligt daarbij niet alleen op kostenefficiëntie, maar ook
op batenoptimalisatie en de relatie met de gebruiker.” (Gouda, p.5)
4. Toegevoegde waarden
Ten vierde worden in het vastgoed document van Gouda 10 verschillende toegevoegde waarden
genoemd. Hierbij is er niet verwezen naar een specifieke bron maar het is eventueel mogelijk dat
deze kennis van een wetenschappelijke bron afkomstig is.
“Gezien de breedte van het begrip maatschappelijk effect is dit uitgesplitst in zeven
toegevoegde waarden voor de gemeente:
1. Huisvesting van gemeentelijke diensten (eigen personeel)
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
100
2. Stimulans sociaal-maatschappelijke effecten
3. Stimulans lokale economie
4. Fysieke ingrepen ten behoeve van leefbaarheid
5. Verhogen belevingswaarde van de stad
6. Stimulans fysiek ruimtelijke effecten
7. Conservering lokaal erfgoed.
Naast de 7 bovengenoemde toegevoegde waarden is een drietal toegevoegde waarden van
toepassing op het efficiënt beheren van de gemeentelijke portefeuille. Dit betreft de mate
waarop de gemeente haar vastgoedportefeuille doelmatig inzet voor het bereiken van haar
doelen:
8. Verhoging flexibiliteit van de vastgoedportefeuille
9. Optimalisering begroting (kosten en/of opbrengsten)
10. Bijdrage aan duurzaamheidsdoelstellingen.
De laatste drie toegevoegde waarden zijn feitelijk de spelregels voor het gemeentelijke
portefeuillemanagement.” (Gouda, p.7)
Naast de 3 behandelde specifieke verwijzingen naar wetenschappelijke kennis en de verwijzing naar
toegevoegde waarden waarbij geen bron vermelding staat, zijn er nog 3 verwijzingen die duiden op
het gebruik van kennis. De bron van de kennis niet wetenschappelijk en daarmee wordt het gebruik
van de kennis ook niet tot het gebruik van wetenschappelijke kennis gerekend.
De gemeente Gouda spreekt over een gemeentelijke taakopvatting waarbij een afbeelding gebruikt
wordt.
“Gemeenten kunnen verschillend getypeerd worden in het omgaan met de eigen
vastgoedportefeuille. De gemeentelijk taakopvattingen (breed vs. smal) en het perspectief
waarmee vastgoed als bedrijfsmiddel wordt ingezet, bepalen deze rolopvatting. Gouda kiest
ervoor een faciliterende gemeente te zijn. Onderstaande figuur toont de relatieve positie
van de rolopvatting.” (Gouda, p.8)
Figuur 15, verschillende taakopvattingen, (Gouda, p.8)
Deze afbeelding kan, op basis van de aanwezige kennis tijdens de analyse, niet aan een specifieke
bron worden gelinkt. De bron verwijzing zou afkomstig kunnen zijn van het Service magazine van
maart 2011 op pagina 26 tot 29. Daarin staat een artikel met als titel ‘Gemeentelijk vastgoed op de
markt? Toegevoegde waarde als criterium voor samenwerking met de markt’ dat geschreven door J.
Tazelaar, W.F. Schönau en C. de Vos. In dit artikel komt het figuur 15 uit de verwijzing voor.
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
101
In het document van de gemeente Oss wordt verwezen naar informatie die verkregen is via
‘Bouwstenen voor sociaal’:
“ Literatuur: Zo rekenen we aan maatschappelijk vastgoed, oktober 2008; via Bouwstenen
voor sociaal (voorheen de Kopgroep Maatschappelijk vastgoed).” (Oss, p.25)
Het laatste document waarin kennis naar voren komt is in het document van de gemeente Weesp.
Conclusies uit de Barometer Maatschappelijk Vastgoed 2012 zijn in het document op genomen:
“ Het Kenniscentrum NoorderRuimte van de Hanzehogeschool Groningen hebben een
Barometer Maatschappelijk Vastgoed 2012 uitgegeven, waarin zij gemeenten bevragen over
het eigen maatschappelijk vastgoed. Resultaat is een inzicht in de situatie en de wensen bij
verschillende Nederlandse gemeenten. Hieronder enkele conclusies uit de Barometer 2012
die ook voor de gemeente Weesp relevant kunnen zijn.” (Weesp, p.6)
Deze drie verwijzingen naar kennis zijn de enige verwijzingen die naast de verwijzingen naar
wetenschappelijke kennis in de documenten voorkomen.
4.2.1.2 Inhoudelijk gebruik van wetenschappelijke kennis - Toegevoegde waarden
Naast de analyse van de ‘termen’ waarbij het algemene gebruik van wetenschappelijke kennis is
onderzocht, is ook een specifieke inhoud van de ‘toegevoegde waarden’ onderzocht. Bij de analyse
zijn de toegevoegde waarden en indicatoren van Sarasoja als analyse kader gebruikt, zie hoofdstuk
3.
Allereerst is er een resultatentabel gemaakt van de toegevoegde waarden die voorkomen in de
vastgoed documenten en de sturing erop (tabel 12). De 3 mogelijke labels(paragraaf 3.1.3) zijn in de
resultatentabel met de volgende kleuren aangegeven:
-
Diepgaande sturing = Groen
Eenzijdige sturing = Geel
Komt voor = Oranje
Alleen bij de gemeenten Eijsden-Margraten komen geen toegevoegde waarden voor. In dat
document gaat het over het harmoniseren van de subsidieverordeningen en het
accommodatiebeleid na het fuseren van de 2 gemeenten. Echter wordt alleen ingegaan op de
subsidies en niet op het accommodatiebeleid.
De manieren waarmee op de waarden gestuurd wordt zijn na de resultatentabel per toegevoegde
waarden gepresenteerd.
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
102
d
d
3 Verlagen van vastgoed gerelateerde kosten
3.1 verlagen van vastgoed gerelateerde kosten; minimaliseer aankoop en financierings kosten
3.2 Verlagen van vastgoe dgerelateerde kosten; minimaliseer bedrijfsuitgaven
3.3 Verlagen van vastgoed gerelateerde kosten; creeren van schaalvoordelen in vastgoed werving
3.4 Verlagen van vastgoed gerelateerde kosten; gebruik werkplekken efficient
3.5 Verlagen van vastgoed gerelateerde kosten; voer routine onderhoud aan het pand uit
Totaal voorkomen: Verlagen van vastgoed gerelateerde kosten
Sturen op: Verlagen van vastgoed gerelateerde kosten
4 Vergroten van vastgoed waarde
4.1 Vergroten van vastgoed waarde; verkrijgen huidige waardering van faciliteiten
4.2 Vergroten van vastgoed waarde; selecteren van passende locaties
4.3 Vergroten van vastgoed waarde; managen van risico's met betrekking tot vastgoed bezit
4.4 Vergroten van vastgoed waarde; maken van huur en aankoop beslissingen op faciliteit bij faciliteit basis
4.5 Vergroten van vastgoe waarde; herontwikkelen van verouderd vastgoed bezit
4.6 Vergroten van vastgoed waarde; creeren en onderhouden van IT- systemen om vastgoed bezit te managen
Totaal voorkomen: Vergroten van vastgoed waarde
Sturen op: Vergroten van vastgoed waarde
0
0
0
2
7
0
0
0
0
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
8 11 19
7
103
Totaal aantal toegevoegde waarden die voor kwamen in de documenten
0
1
3
0
5
0
0
0
0
1
0
7
0
0
2
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
e
0
5
0
1
3
0
0
1
0
0
0
0
0
1
0
e
0
0
e
e
e
3
1
0
0
1
5
5
4
1
0
0
5
4
2
3
4
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
e
k
d
7
6
0
4
0
2
1
0
0
0
0
1
4 10
0
2
0
0
0
2
2
0
0
2
0
0
3
0
4
d
2
0
d
0
2
1
3
0
0
3
7
0
1
d
3
6 Vergroten van werknemers tevredenheid
6.1 Vergroten van werknemer teveredenheid; zoeken van locaties passend bij werknemers
6.2 Vergroten van werknemer tevredenheid; bieden van plezierige werkomgeving
6.3 Vergroten van werknemer tevredenheid; bieden van functionele werkplekken
6.4 Vergroten van werknemer tevredenheid; bieden van gewenste voorzieningen
6.5 Vergroten van werknemer tevredenheid; snel antwoorden op vastgoed verzoeken
Totaal voorkomen: Vergroten van werknemers tevredenheid
Sturen op: Vergroten van werknemers tevredenheid
8 omgevingstevredenheid
8.1 Omgevingstevredenheid; verlaag CO2 uitstoot
8.2 Omgevingstevredenheid; verlaag energie gebruik
8.3 omgevingstevredenheid; verlaag water gebruik
Totaal voorkomen: Omgevingstevredenheid
Sturen op: Omgevingstevredenheid
7
2
0
0
3
5
0
0
0
0
0
5
0
d
7 Promoten van marketing, verkoop en het organisatie merk
7.1 Promoten van marketing, verkoop en het organisatie merk; selecteren van locaties die klanten trekken
7.2 Promoten van marketing, verkoop en het organisatie merk; bieden van ruimte die klanten trekt
7.3 Promoten van marketing, verkoop en het organisatie merk; maken van een symboliek statement bij het ontwerpen en kiezen van een locatie
7.5 Promoten van marketing, verkoop en het organisatie merk; creeren van een omgeving dat de verkoop stimuleerd
Totaal voorkomen: Promoten van marketing, verkoop en het organisatie merk
Sturen op: Promoten van marketing, verkoop en het organisatie merk
e
4
1
0
2 17
0
0
0
1
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
k
3: Woensdrecht
0
4: Oss
0
2
4
0
1
2
0
0
1
0
0
0
0
1
5 Zorgen voor flexibiliteit
5.1 Zorgen voor felxibiliteit; kies voor huren in plaats van bezitten
5.3 Zorgen voor flexibiliteit; creer flexibele werkplek oplossingen
5.4 Zorgen voor flexibiliteit, kies voor gebouwen met meerdere gebruiksmogelijkheden
Totaal voorkomen: Zorgen voor flexibiliteit
Sturen op: Zorgen voor flexibiliteit
e
e
0
4
0
0
2
0
0
2
0
0
0
0
2 vergroten van werknemers efficientie en productiviteit
2.1 vergroten van werknemers efficientie en productiviteit; onderhouden van vastgoed om te voorzien in optimaal gebruik
2.2 vergroten van werknemers efficientie en productiviteit; bieden van een omgeving dat de productiviteit verbeterd
2.4 Vergroten van werknemers efficientie en productiviteit; ontwerp faciliteren die de creatie en het leveren van producten verbeterd
Totaal voorkomen: Vergroten werknemer efficientie en productiviteit
Sturen op: Vergroten werknemer efficientie en productiviteit
1: Zwolle
d
2: Roerdalen
1 vergroten en steunen van werknemer innovatie en creativiteit
1.2 Vergroten en steunenn van werknemer innovatie en creativiteit; ontwerpen van faciliteiten die innovatieve processen stimuleren
1.4 vergroten en steunen van werknemer innovatie en creativiteit; toestaan dat gebruikers participeren in de ontwikkel fase
Totaal voorkomen: Vergroten en steunen van werknemer innovatie en creativiteit
Sturen op: Vergroten en steunen van werknemer innovatie en creativiteit
Toegevoegde waarden
e
e
k
e
k
5: Hellevoetsluis
5
0
0
0
0
0
4
0
0
2
2
0
6
0
3
0
0
0
3
1
0
0
0
1
6
0
4
0
0
0
0
2
5
0
0
0
0
3
2
0
0
0
0
0
0
0
0
0
e
e
e
d
e
6: Hendrik ido ambacht
5
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
7
0
2
1
0
0
4
4
2
0
0
2
5
1
2
0
0
0
0
2
8
1
0
1
0
0
6
2
1
0
1
0
0
0
0
0
e
k
e
7: Ridderkerk
d
e
9
1
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
9
0
0
0
1
6
2
4
0
3
1
0
0
0
0
0
8: Giesenlanden
3
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
d
d
4
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
6
0
1
0
0
0
5
3 11
2
0
0
1
4
0
2
0
1
0
0
1
2
0
0
0
0
0
2
0
0
0
0
0
0
0
0
0
d
d
e
k
e
9: Hof van twente
5
4
0
3
0
1
0
0
0
0
0
0
3
0
1
0
0
0
2
7
4
0
2
1
3
0
1
0
2
0
0
0
3
0
0
0
0
0
3
0
0
0
0
0
0
0
0
0
e
d
d
10: Harlingen
3
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
3
0
0
0
0
0
3
7
4
0
2
1
0
0
0
0
0
0
0
0
4
1
0
0
0
0
3
0
0
0
0
0
0
0
0
0
k
e
e
11: Heerde
3
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
1
0
0
0
0
5
1
0
2
2
0
0
0
0
0
0
0
0
3
0
0
0
0
0
3
0
0
0
0
0
0
0
0
0
e
k
e
d
d
d
e
12: Zuidhorn
7
4
0
2
0
2
1
0
0
0
0
1
5
0
0
0
0
0
5
4
2
0
1
1
9
0
2
0
3
0
0
4
9
6
0
0
0
0
3
2
0
0
2
0
0
0
0
0
k
k
13: Nuenen
2
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
8
1
0
0
0
1
6
0
0
0
0
0
0
0
0
0
e
e
e
e
d
k
k
14: Valkenswaard
7
2
0
1
0
1
0
0
0
0
0
0
7
0
0
0
0
0
7
6
5
0
1
0
6
1
2
0
0
0
0
3
9
0
0
0
0
4
5
1
0
0
0
1
1
0
0
1
k
e
15: Velsen
2
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
3
0
1
0
0
0
0
2
3
0
0
0
0
0
3
0
0
0
0
0
0
0
0
0
k
e
d
16: Assen
k
k
k
1
2
0
2
1
0
8
7
1
1
0
0
2
3
2
0
0
0
2
3
0
0
3
17: Gouda
3
3
2
2
3
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2
0
0
0
0
0
2
d
d
e
d
8
4
0
2
0
2
6
0
1
0
2
3
4
2
0
0
0
0
2
4 10
0
0
3
1
d
0 14
0
0
0
0
0
0
0
5
1
0
0
0
2
2
0
0
0
0
0
0
0
0
0
k
18: Vlaardingen
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
e
k
d
19: Coevorden
3
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
5
0
0
0
0
0
5
1
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
9
0
0
0
0
0
9
0
0
0
0
0
0
0
0
0
d
e
d
20: Delft
3
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
7
2
4
0
0
0
1
4
2
0
2
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4
0
0
0
0
0
4
0
0
0
0
0
0
0
0
0
k
e
k
21: Zoetermeer
3
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
1
2
2
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
d
e
22: Barendrecht
2
2
0
1
0
1
0
0
0
0
0
0
2
0
2
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
k
d
k
d
d
k
23: Nijmegen
6
1
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
4
2
0
0
0
0
2
1
0
0
1
0
4
1
1
0
2
0
0
0
3
2
0
0
0
1
0
1
0
0
1
0
0
0
0
0
e
k
24: Venray
2
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2
2
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2
2
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
k
k
e
d
25: Weesp
4
1
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
4
0
1
1
0
0
2
1
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
9
2
0
0
0
4
3
0
0
0
0
0
0
0
0
0
e
k
k
d
e
26: Haarlem
5
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
5
0
2
1
0
0
2
1
1
0
0
0
4
0
0
0
0
0
0
4
4
0
0
0
0
1
3
0
0
0
0
0
1
0
1
0
d
d
e
27: Bergen
3
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
7
4
1
0
2
0
0
0
9
5
0
0
0
2
2
4
0
0
4
0
0
0
0
0
k
e
k
k
28: Grave
k
d
e
k
e
4
d
e
d
d
k
0
5
1
4
0
0
0
0
0
0
6
k
d
d
1
5
0
5
2
0
0
8
2
0
0
0
6
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
31: Amsterdam
5
2
0
0
0
3
3
3
0
0
0
6
1
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
d
d
3
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
6
1
1
2
0
0
2
0
0
0
0
0
2 13
1
0
0
0
1
0
0
3
2
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
1
1
0
0
30: Culemborg
2 10
0
0
0
0
0
2
6
1
0
2
3
8
0
0
0
4
3
0
1
4
3
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
1
1
0
0
29: Tilburg
0 10
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4
1
2
0
0
0
1
3
3
0
0
0
1
0
0
0
1
0
0
0
3
2
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
d
d
32: Heemskerk
2
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4
2
0
0
2
0
0
0
0
0
0
0
0
4
0
1
0
0
3
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
k
e
k
33: Beemster
d
3
4
0
1
2
6
0
0
0
0
0
3
0
1
2
34: Enschede
1
2
3
2
1
1
1
d
35: Utrecht
k
k
7
0
0
1
3
2
2
0
0
2
0
1
1
0
0
2
0
0
7
1
0
1
d
0
3
2
8
3
0
6
9 13
3
1
0
0
2
3
0
0
0
0
0
0
0
0
0
36: Almere
6
1
3
1
d
0
7
2
9
0
0
0
0
0
0
6
0
2
1
1
1
1
k
d
k
d
d
1
5
2
0
3
5
9
2
1
2
4
d
8
1
2
2
1
2
1
3
1
0
7
0
5 11
1
0
0
1
0
0
d
3 16
1
0
0
0
0
2
1
1
0
0
0
d
3
d
6
d
6
d
8
0 18 10 18
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2
0
1
0
0
0
1
d
4 11
2
0
0
2
d
0 11 11 22
0
0
0
0
0
0
0
d
7 16
0
0
0
0
2
5
0
0
0
0
0
0
0
0
0
d
k
d
d
37: Beuningen
e
e
e
4
5
0
1
0
4
0
0
0
0
0
0
d
0
0
0
0
0
0
0
0
0
39: Oldambt
1
0
0
0
4
0
2
4
1
0
6
4
3
1
0
0
2
0
0
0
1
1
0
0
4
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
e
e
e
e
d
5
3
0
0
0
3
0
0
0
0
0
0
7
0
6
0
0
1
0
2
0
2
0
0
6
0
1
0
1
1
0
3
5 15
1
0
0
0
2
2 10
0
0
0
0
0
0
0
0
0
38: Groningen
2 13
0
0
1
0
0
1
0
0
0
0
0
8
0
1
1
3
1
0
2
8
1
0
0
2
1
4
0
0
0
0
0
0
0
0
0
40: Eijsden- Margraten
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
16
6
31
32
25
37
9
9
totaal
aantal
documen
etn
waarin
het
voorkom
t
Tabel 12, Resultaten; toegevoegde waarden in de gemeentelijke documenten
Uit de analyse komt per ‘toegevoegde waarden’ naar voren hoe er door gemeenten op gestuurd
wordt. De verschillende manieren van sturing zijn per ‘toegevoegde waarde’ beschreven. Daarbij is
gebruik gemaakt van citaten uit de geanalyseerde vastgoed documenten.
‘Vergroten en steunen van werknemer en of inwoner innovatie en creativiteit’
Er wordt in 2 van de 40 documenten diepgaand op deze waarde gestuurd. In 3 documenten wordt
op een eenzijdige manier gestuurd en in 4 documenten wordt het alleen genoemd. Wanneer er op
de waarde gestuurd wordt komen er verschillende manieren van sturing in de documenten naar
voren. Er wordt bijvoorbeeld door beleidsmatige randvoorwaarden, subsidies en het bedenken van
voorzieningen in samenspraak met inwoners, gestuurd op de waarde in de documenten. In de
gemeente Oss wordt er samengewerkt met inwoners, verenigingen en instellingen bij bijvoorbeeld
het herzien van de vastgoedportefeuille en het opstellen van een voorzieningenkaart.
“In 2013 en 2014 gaan we per wijk en dorpencluster een voorzieningenkaart opstellen. Dat
doen we samen met inwoners, verenigingen en instellingen.” (Oss, p.17)
Ook de gemeente Haarlem ondersteunt de inwoners om innovatiever en creatiever met de wijk om
te gaan. Dit heeft geresulteerd in meer betrokkenheid van mensen in de wijk. De enige gemeente
die de innovatie en creativiteit van de ambtenaren behandelt in het vastgoed document is de
gemeente Enschede. Medewerkers worden gestimuleerd om actief en initiatiefrijk te zijn om zo de
innovatie van de organisatie te vergroten.
“Blijvende innovatie of vernieuwing op het terrein van techniek en processen is noodzakelijk
om doelstellingen van VBE op het gebied van duurzaamheid, doelmatigheid en efficiëntie
haalbaar te maken. Het vergt een actieve, ondernemende en initiatiefrijke houding van de
medewerkers van VBE.” (Enschede, p.18)
Manieren waarop de medewerkers worden gestimuleerd is door ruimte voor onderzoek te
reserveren of te participeren in landelijke en regionale netwerken, waarbij de kennisontwikkeling
voorop staat.
“Kennisontwikkeling van medewerkers in nauwe samenhang met de markt en
onderwijsinstellingen vindt plaats door participatie in landelijke en regionale netwerken.
(Enschede, p. 18)
‘Vergroten van werknemers of inwoners efficiëntie en productiviteit’
Er wordt in geen van de 40 documenten diepgaand op deze waarde gestuurd. In 5 documenten
wordt er eenzijdig op gestuurd en in 4 documenten wordt het genoemd. Wanneer er eenzijdig op
gestuurd wordt is dit in veel documenten door het onderhouden van vastgoed, om te voorzien in
optimaal gebruik. De vorm van het onderhouden loopt uiteen van sober en doelmatig tot het plegen
van onderhoud voor de langere termijn;
“Het Vastgoedbedrijf onderhoudt het vastgoed op conditieniveau 3. Dit is vergelijkbaar met
de huidige norm van sober en doelmatig.” (Almere, p.42)
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
104
“In de beleidsportefeuille zijn de keuzes voor onderhoud gericht op de lange termijn, het
verlengen van de levensduur en het verbeteren van de exploitatie en / of functionaliteit.”
(Zuidhorn, p.6)
Als laatste manier wordt in het vastgoed document van Giessenlanden op productiviteit van
kinderen gestuurd door onderwijs voor de leeftijd 0-4 in schoolgebouwen of dorpshuizen plaats te
laten vinden. Ze zeggen dat de combinatie van peuterspeelzaal en basisschool de doorgaande
leerlijn verbetert.
“Verbetert de doorgaande leerlijn van voor- naar vroegschoolse educatie.” (Giessenlanden,
p. 24)
‘Verlagen van vastgoed gerelateerde kosten’
Er wordt in 22 van de 40 documenten diepgaand op deze waarde gestuurd. Er worden veel
uiteenlopende manieren genoemd. In 5 documenten wordt er eenzijdig gestuurd op de waarde,
waarbij er maar op 1 manier sturing gegeven wordt om kostenverlaging te realiseren. In 10
documenten wordt de kosten verlaging genoemd. De manieren waarmee op de waarde gestuurd
wordt kunnen worden verdeeld in een aantal aspecten.
Ten eerste wordt er in veel documenten verwezen naar minder gebouwen en meer rendement.
Accommodaties en gebouwen die niet meer strategisch zijn voor de gemeente, gebouwen die niet
ondersteunend zijn aan de visie en doelen van de gemeente, worden afgestoten door verkoop en
sloop. In het vastgoed document van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht wordt dit op de volgende
manier verwoord:
“Een verdere concentratie van en kostenbesparing op accommodaties kan door het afstoten
van niet-strategische accommodaties gerealiseerd worden.” (Hendrik-Ido-Ambacht, p.12)
Ook bij de gemeente Woensdrecht komt dit naar voren:
“Het overige vastgoed (niet strategisch) komt in aanmerking voor verkoop.” (Woensdrecht,
p.6)
Bij de gemeente Heerde wordt duidelijk gemaakt dat wanneer afstoten niet mogelijk is er over
wordt gegaan op het slopen van gebouwen:
“Wanneer afstoten, tegen voor de gemeente acceptabele condities, niet mogelijk blijkt,
moet sloop worden overwogen, zodat verdere onnodige exploitatielasten in de toekomst
worden voorkomen.” (Heerde, p.16)
Bij het afstoten van gebouwen wordt het belang voor het in eigendom houden van het bezit eerst
geanalyseerd. In de gemeente Coevorden wordt het vastgoed dat buiten gebruik is gesteld niet meer
onderhouden om verdere uitgaven te voorkomen en kosten te besparen.
“Accommodaties of delen daarvan die op basis van de capaciteitsberekening niet meer
nodig zijn worden met ingang van het seizoen na de datum van de berekening door de
gemeente buiten gebruik gesteld en niet meer onderhouden.” (Coevorden, p.12)
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
105
Ten tweede wordt er op ‘het verlagen van kosten’ gestuurd door het onderhoud op lange termijn in
kaart te brengen. In veel vastgoed documenten wordt gesproken over een meerjarig
onderhoudsplan. Daarbij wordt er planmatig omgegaan met het onderhoud. Ook wordt in bepaalde
gemeenten het onderhoud aan gebouwen door gebruikers gestimuleerd. Bij de gemeente Oss is een
prestatiegericht onderhoudscontract afgesloten met 1 partij om de kosten te beheersen.
“Per 01-01-2012 heeft de gemeente Oss een integraal zesjarig prestatiegericht
onderhoudscontract afgesloten met KWT Total Maintenance te Oss. Door dit prestatie
onderhoudscontract wordt door het vastgoedbedrijf niet meer gestuurd op uitvoering maar
op controle van het eindresultaat en het kwaliteitsniveau. Daarnaast voorziet het
onderhoudscontract in verbetering van de dienstverlening, beheersbare integrale kosten,
een betere verdeling van de verantwoordelijkheden en risico’s tussen opdrachtgever en
opdrachtnemer en invulling van onze gemeentelijke duurzaamheidsdoelstellingen.” (Oss,
p.21)
Ten derde wordt op de verlaging van kosten gestuurd door financiële investeringen uit te stellen met
betrekking tot vastgoed. Wel wordt er geïnvesteerd in het geschikt maken van gebouwen voor
multifunctioneel gebruik, bijvoorbeeld bij de gemeente Hof van Twente.
“Investeringen in relatie tot fusie / gezamenlijk gebruik” (Hof van Twente, p.19)
Als vierde manier om kosten te besparen wordt er gelet op de financiële stromen en gestuurd op
een langdurige kostendekkende exploitatie. Dit wordt gedaan door huur te vragen aan de huurder.
In sommige documenten wordt er gesproken over kostprijs dekkende huur. Ook worden onnodige
subsidies beëindigd binnen de gemeente Groningen en wordt er overgegaan op een basisbudget per
gebied.
“Van de accommodaties die niet of nauwelijks een bijdrage leveren aan de doelstellingen
van het accommodatiebeleid zullen we de subsidie beëindigen. We gaan onderzoeken of de
subsidievoorwaarden met betrekking tot de inhoudelijke doelstellingen verder aangescherpt
kunnen worden. We handhaven de huidige prioritering met betrekking tot gesubsidieerde
en wijkactiviteiten.” (Groningen, p.11)
Daarnaast wordt er geprobeerd om de financiering van vastgoed meer naar de lokale gemeenschap
te verschuiven.
“De financiering van maatschappelijk vastgoed wordt gedragen door zowel de verenigingen
als de gemeente. Momenteel ligt het zwaartepunt bij de gemeente; de lokale gemeenschap
draagt gemiddeld 15 tot 20% van de kosten. Per type accommodatie zijn er grote verschillen.
In het kader van de zelfredzaamheid en de afname van middelen bij de overheid, zal dit gaan
verschuiven.” (Roerdalen, p.28)
Als laatste manieren om kosten te reduceren wordt er in meerdere gemeenten samenwerking met
omliggende gemeenten gezocht. Met een gezamenlijke inkoop van energie en schoonmaak kunnen
er schaalvoordelen ontstaan.
‘Vergroten van vastgoed waarde’
De waarde komt in 24 documenten voor. Waarvan er in 13 documenten diepgaand gestuurd wordt
op de waarde. In 6 van de documenten wordt er op 1 manier gestuurd. Er wordt in de documenten
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
106
op verschillende manieren op de waarde gestuurd. In veel documenten komt naar voren dat de
gemeente de risico’s met betrekking tot vastgoed in kaart heeft gebracht en deze beheerst. Daarbij
wordt in de gemeente Bergen het systeem NARIS gebruikt. In de gemeente Tilburg wordt het
risicomanagement conform de Risman methodiek uitgevoerd. Ook in Nijmegen worden de risico’s in
beeld gebracht:
“Opstellen van een (risico-)profiel van ieder object wat wij in eigendom hebben.” (Nijmegen,
p.9)
Ook worden, om op de waarde te sturen, voorzieningen afgestemd op de lokale behoefte. Zodat er
passende locaties worden geselecteerd. Daarnaast wordt het bestaande verouderde bezit binnen
een aantal gemeenten herontwikkeld. De leegstaande ruimten binnen gemeenten worden aan
derde verhuurd om de waarde van het vastgoed te behouden. Strategisch bezit wordt in veel
gemeenten behouden en planmatig wordt er een deel afgestoten. De inkomsten die gegenereerd
worden door het afstoten worden in de gemeente Culemborg gebruikt om op de vastgoedwaarde te
sturen.
“Planmatig een deel van gebouwen afstoten, inkomsten benutten voor kwaliteitsimpuls.”
(Culemborg, p.5)
In meerdere gemeenten is er sprake van investeringen die voor waarde behoud zorgen.
“Investeringen zijn gericht op het verlengen van de levensduur, het verbeteren van de
exploitatie en/of de functionaliteit van een object.”(p.30) “Onderhoudsinvesteringen zijn
tenminste waarde behoudend of vermeerderend.” (Zuidhorn, p.31)’
Als laatste manier om op de vastgoedwaarde te kunnen sturen wordt de vastgoed informatie in
overzichtelijke databases opgeslagen en actueel gehouden. Daarbij kan ook gebruik gemaakt worden
van een systeem om de vraag en aanbod van vastgoed te matchen.
‘Zorgen voor flexibiliteit’
Er wordt in 9 documenten diepgaand op deze waarde gestuurd. In 17 van de documenten wordt er
op 1 manier gestuurd en in 6 van de documenten wordt de waarde of een bijbehorende indicator
genoemd. De meest voorkomende manier om op flexibiliteit te sturen is het realiseren van
multifunctionele gebouwen. Daarbij worden meer functies in een gebouw gerealiseerd en worden er
accommodaties gecombineerd. In de gemeente Culemborg is multifunctionaliteit een uitgangspunt
bij nieuwbouw.
“In geval van nieuwbouw voor maatschappelijke functies is het uitgangspunt multifunctioneel te
bouwen” (Culemborg, p.3)
Er wordt in de gemeente Almere gestuurd op functieflexibel vastgoed door te kijken naar
dwarsverbanden tussen gebruikers. Veel gemeenten combineren meer activiteiten in minder
gebouwen. Daarbij wordt in het vastgoed document van de gemeente Roerdalen ook verwezen naar
de veranderbaarheid van een gebouw.
“De zaal is onder te verdelen in kleinere ruimtes die gelijktijdig kunnen worden gebruikt.”
(Roerdalen, p.17)
In veel voorbeelden, in de vastgoed documenten, wordt ingegaan op het efficiënter gebruiken van
schoolgebouwen om zo flexibiliteit na te streven. Twee voorbeelden zijn:
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
107
“Concreet denken we aan het openstellen van schoolgebouwen voor ontmoetingsactiviteiten, ook in avonden en weekeinden.” (Oss, p.8)
“Het vaststellen van de beleidsparagraaf 9 (uit de notitie overcapaciteit
onderwijshuisvesting) is een eerste stap in het beter benutten van schoolgebouwen door
andere partijen.” (Ridderkerk, p.11)
Door het sturen op flexibiliteit en het multifunctioneel inzetten van vastgoed komen er gebouwen
leeg te staan die door gemeenten worden afgestoten of worden verhuurd aan maatschappelijke
instellingen of derden.
De beslissing om te huren in plaats van kopen om op flexibiliteit te sturen komt in verschillende
documenten naar voren. In de gemeente Woensdrecht wordt de ‘sale’ en ‘leaseback’ constructie
besproken. Bij de gemeente Gouda wordt gestreefd naar een mix van eigendom en huur om de
flexibiliteit in de portefeuille te bereiken.
In het document van de gemeente Heemskerk komt naar voren dat langdurige huurcontracten voor
beperkingen kunnen zorgen in het spreidingsbeleid van de gemeente.
Als laatste manier van sturing wordt, in het document van de gemeente Giessenlanden, verwezen
naar flexwerkplekken en het stimuleren van thuiswerken
‘Vergroten van werknemer of inwoner tevredenheid’
Er wordt in 11 van de 40 documenten diepgaand op de waarde gestuurd. In 12 van de 40
documenten wordt er op 1 manier gestuurd en in 8 van de 40 documenten wordt de waarde
genoemd. Er zijn verschillende manieren van sturing die terugkomen in de vastgoed documenten.
Allereerst worden de gewenste maatschappelijke voorzieningen of accommodaties door de
gemeenten geboden, die beantwoorden aan de (toekomstige) wensen en behoefte van de inwoners
en andere stakeholders. Daarbij kan gedacht worden aan de betaalbaarheid, spreiding, kwaliteit en
functionaliteit van het vastgoed.
“De samenstelling van de ruimtes en het oppervlak wordt afgestemd op de lokale behoefte
en kan per kern verschillen.” (Roerdalen, p.17)
“Dit totaalbeeld maakt het mogelijk om op een goed onderbouwde manier keuzes te maken
die leiden tot een voorzieningenniveau dat in de toekomst betaalbaar en passend is.”
(Giessenlanden, p.3)
In sommige gemeenten worden er ‘creatieve’ oplossingen ingezet om de gewenste voorzieningen
toegankelijk te houden. Voorbeelden worden daar niet van gegeven. In andere gemeenten wordt er
extra geïnvesteerd om inwoners te voorzien van voorzieningen. Ook wordt er in sommige
gemeenten maatwerk geboden in de ondersteuning van ambitieniveau inwoners.
Daarnaast wordt de vraag en het aanbod afgestemd op elkaar. Dit gebeurt met behulp van
verschillende systemen; het Makelpunt of ‘zoek en boek’. Deze systemen vergroten de vindbaarheid
van de accommodaties voor potentiele gebruikers.
“We richten het “makelpunt” voor maatschappelijk vastgoed verder in, waardoor vraag en
aanbod van huisvestingsvragen beter op elkaar worden afgestemd.” (Nijmegen, p.12 )
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
108
“Hiervoor wordt een ‘zoek en boek’- systeem ingericht, waarmee iedereen die(welzijns-)
activiteiten wil organiseren zelf ruimte kan reserveren. De gedachte hierbij is dat
accommodatieruimte een belangrijk middel is, maar zeker geen doel. Het gaat om de
activiteiten die mensen binden.” (Delft, p.5)
In Culemborg wordt met behulp van een makelaarsfunctie de vraag en aanbod samengebracht en in
Oss is er een servicepunt ingericht om vastgoed vragen te beantwoorden en daarmee de
tevredenheid van de partijen te waarborgen.
‘Promoten van marketing, verkoop en het organisatie merk’
In 2 van de 40 documenten wordt diepgaand gestuurd op de waarde. In 1 document wordt er op 1
manier gestuurd op de waarde en in 3 documenten komt het voor maar wordt er verder niet op
ingegaan. Bij de gemeente Hellevoetsluis wordt gestuurd door unieke locaties in te zetten en te
benutten, voorzieningen aan logische routes te situeren en de uitstraling van Retail vastgoed te
verbeteren.
“Om De Vesting zo aantrekkelijk mogelijk te maken, dienen unieke locaties aan de havens
beter benut te worden en dienen voorzieningen aan logische en aantrekkelijke routes te
worden gesitueerd.” (Hellevoetsluis, p.17)
In de Gemeente Gouda wordt er gestreefd om zowel meer bedrijven als meer bezoekers te trekken
door stadsmarketing en gezichtsbepalende gebouwen een rol te laten spelen.
“Gezichtsbepalende gebouwen kunnen hierbij een rol spelen.” (Gouda, p.8)
Ook in de gemeente Almere wordt er gestuurd op de waarde. Dit wordt duidelijk uit het volgende
citaat.
“Een impuls voor het vestigingsklimaat van nieuwe inwoners en bedrijven. De
vastgoedportefeuille bevat een aantal ware parels. Zoals gebouw De Kunstlinie en De
Nieuwe Bibliotheek in Almere Centrum en de topsporthal in Almere Poort. Dit zijn
beeldbepalende gebouwen van hoge architectonische kwaliteit. Zij geven de stad letterlijk
een gezicht, landmarks in een nog steeds groeiende stad die in 2022 de Floriade mag
organiseren.” (Almere, p.5)
‘Omgevingstevredenheid’
Er wordt in 8 van vastgoed document met meerdere manieren op de waarde gestuurd. 5
documenten sturen met 1 manier op omgevingstevredenheid. In 3 vastgoed documenten komt het
alleen voor. De manieren waarmee gestuurd wordt op de waarde, zijn zeer concreet. Er wordt
energiemanagement uitgevoerd om het verbruik van energie te verlagen en er worden
duurzaamheidsmaatregelen genomen. Voorbeelden van duurzaamheidsmaatregelen zijn het
verbeteren van de Energie Index met minimaal 2 stappen.
“Energie Index van het betreffende pand met minimaal twee stappen te verbeteren. Voor
nieuwbouw handteren we minimaal een met 50% verscherpte EPC.” (Zuidhorn, p.15)
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
109
Andere maatregelen die genoemd worden om de uitstoot van CO2 of het verbruik van energie en of
water te verlagen zijn; het gebruik van warmte koudeopslag installaties, het gebruik van
zonnepanelen of PV cellen, gebruiken van isolatie met hogere isolatiewaarden, het gebruik van
energiezuinige verlichting, het gebruik van HR++-glas en het gebruik van de nieuwste
waterzuiveringsinstallaties om water en energieverbruik te minimaliseren.
Er zijn 3 gemeenten die streven naar een CO2 of klimaatneutraliteit. In het document van de
gemeente Gouda staat het volgende citaat:
“De gemeentelijke organisatie van Gouda is in 2014 CO2-neutraal.” (Gouda, p.13)
Ook de gemeente Tilburg wil een klimaat neutrale organisatie worden
“De Raad heeft besloten tot het realiseren van een klimaat neutrale gemeentelijke
organisatie in 2015’. (Tilburg, p.19)
Als laatste gemeente wordt in het document van de gemeente Enschede aangegeven dat er in 3
stappen naar klimaatneutraliteit in 2020 wordt gegroeid.
4.2.1.3 Samenvatting
In totaal komen in de geanalyseerde vastgoed documenten 4 verschillende wetenschappelijke
theorieën naar voren.
-
-
Joroff, M., Louargand, M., Lambert, S., & Becker, F. (1993). Strategic management of the
fifth resource: Corporate Real Estate.
Het Crem-model van: Heijer, A.C. den en J.C. de Vries (2004), Benchmarking
universiteitsvastgoed, Delft, TU Delft, Faculteit Bouwkunde, Real Estate & Housing.
De 3 niveaus waarop vastgoedmanagement kan worden uitgevoerd Vermeulen, M., &
Wieman, M. (2010). Handboek Vastgoedmanagement. Groningen: Noordhoff Uitgevers.
De toegevoegde waarden, bron kan niet gedefinieerd worden.
Daarnaast is in 3 documenten een vorm van kennis geïdentificeerd dat niet binnen de gedefinieerde
wetenschappelijke kennis valt.
In tabel 14 is per toegevoegde waarde het percentage van de sturing weergegeven, gerangschikt van
veel naar weinig. In de laatste kolom van de tabel is het totale percentage van gemeenten dat op
basis van de documentanalyse stuurt op de waarde weergegeven (diepgaand + eenzijdig).
De hoeveelheid documenten waarin er diepgaand en eenzijdig op de waarden is gestuurd is per
waarde weergegeven in figuur 16. Deze aantallen komen overeen met de aantallen in de derde en
vijfde kolom van de tabel. In het figuur wordt duidelijk dat de nadruk van sturing, eenzijdig of
diepgaand, per toegevoegde waarde verschild. Meeste diepgaand wordt er gestuurd op het verlagen
van vastgoed gerelateerde kosten. Meest eenzijdig wordt er gestuurd op het zorgen voor flexibiliteit.
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
110
Percentage dat
stuurt op de waarde
Vergroten en steunen van werknemer innovatie
en creativiteit
Vergroten van werknemers efficiëntie en
productiviteit
Promoten van marketing, verkoop en het
organisatie merk
Percentage enkel
voorkomt
Omgevingstevredenheid
Aantal documenten
enkel voorkomt
Vergroten van vastgoed waarde
Percentage
eenzijdig
Vergroten van werknemers tevredenheid
Aantal documenten
eenzijdig
Zorgen voor flexibiliteit
Percentage
diepgaand
Verlagen van vastgoed gerelateerde kosten
Aantal documenten
diepgaand
Toegevoegde waarde
Aantal documenten
waarin het
voorkomt
Percentage waarin
het voorkomt
Tabel 14, Percentages met betrekking tot het sturen op de toegevoegde waarden
37
32
31
25
16
9
93%
83%
83%
85%
40%
23%
22
9
11
13
8
4
55%
23%
28%
33%
20%
10%
5
17
12
7
5
3
13%
43%
30%
18%
13%
8%
10
6
8
5
3
2
25%
15%
20%
13%
8%
5%
68%
66%
58%
51%
33%
18%
9
43%
0
0%
5
13%
4
10%
13%
6
15%
2
5%
1
3%
3
8%
8%
Figuur 16, Weergave van hoeveelheid gemeenten die diepgaand of eenzijdig sturen
De manieren van sturing verschillen per toegevoegde waarde. De overeenkomsten tussen de
manieren van sturing en de indicatoren van de gebruikte toegevoegde waarden theorie van
Sarasoja, zijn in bijlage 8 weergegeven. Er zijn verschillende overeenkomsten te vinden. Ook zijn er
manieren waarmee gemeenten sturen die niet in de indicatoren gevonden worden.
In tabel 15 zijn alle geïdentificeerd manieren weergegeven. Het aantal gemeentelijke documenten
dat stuurt op een waarde is achter de toegevoegde waarde aangegeven. In de tweede kolom zijn alle
manieren van sturing weergegeven. Achter elke manier is aangegeven of deze overeenkomt met een
indicator van Sarasoja (+). In de laatste kolom is van het aantal gemeentelijke documenten dat stuurt
op de waarde het percentage per manier weergegeven.
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
111
Tabel 15, Manieren van sturing per 'Toegevoegde waarde’
Toegevoegde waarden
Manieren van sturing
Percentage van het
sample per manier
Verlagen van vastgoed
gerelateerde kosten (27)
Het hebben van minder
gebouwen waar meer rendement
op gehaald wordt (+)
61%
Percentage van
de gemeenten
per manier
89%
Onderhoud op langere termijn in
kaart te brengen (+)
33%
48%
Langdurige kostendekkende
exploitatie
15%
22%
Financiële investeringen uit te
stellen (+)
10%
15%
De financiering van vastgoed
meer naar de lokale
gemeenschap te verschuiven
5%
7%
Het zoeken van samenwerking
met omliggende gemeenten (+)
5%
7%
Het realiseren van
multifunctionele gebouwen (+)
58%
88%
Huren van vastgoed in plaats van
kopen van vastgoed (+)
20%
31%
Het efficiënter gebruiken van
schoolgebouwen
10%
15%
Korte huurcontracten (+)
3%
4%
Flexwerkplekken (+)
3%
4%
Het bieden van accommodaties
die antwoorden op de wensen
van inwoners en stakeholders (+)
56%
96%
Zorgen voor flexibiliteit (26)
Vergroten van werknemers
tevredenheid (23)
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
112
Vergroten van vastgoed
waarde (20)
Omgevingstevredenheid (9)
Het matchen van vraag en
aanbod door systemen of door
een makelaarsfunctie (+)
23%
39%
Het bieden van maatwerk aan
ambitieniveau inwoners
2%
4%
Het adviseren van partijen die
onvoldoende bediend worden
door de markt
2%
4%
Het in kaart brengen en
beheersen van risico’s met
betrekking tot vastgoed (+)
36%
70%
Het opslaan en het overzichtelijk
houden van vastgoed informatie
23%
45%
Investeringen in kwaliteit van
vastgoed door onderhoud en
renovatie (+)
20%
40%
Voorzieningen af te stemmen op
de lokale behoefte (+)
10%
20%
energiemanagement en het
invoeren van
duurzaamheidsmaatregelen (+)
zoals:
- het gebruik van warmte
koudeopslag installaties
- het gebruik van
zonnepanelen of PV
cellen
- het gebruik van isolatie
met hogere
isolatiewaarden
- het gebruik van
energiezuinige verlichting
- het gebruik van HR++glas
- het gebruik van de
nieuwste
waterzuiveringsinstallatie
s om water en energie
verbruik te
minimaliseren.
33%
100%
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
113
Vergroten en steunen van
werknemer innovatie en
creativiteit (5)
Vergroten van werknemers
efficiëntie en productiviteit
(4)
Promoten van marketing,
verkoop en het organisatie
merk (3)
Het bedenken van voorzieningen
in samenspraak met inwoners (+)
14%
80%
Subsidie uitgifte aan te scherpen
4%
20%
Door beleidsmatige
randvoorwaarden
4%
20%
Door het stimuleren van
medewerkers om actief en
initiatief rijk te zijn.
4%
20%
Het onderhouden van vastgoed
om te voorzien in optimaal
gebruik (+)
13%
100%
Door de combinatie tussen
peuterspeelzaal en basisschool
3%
25%
Door beeldbepalende gebouwen
een rol te laten spelen (+)
5%
67%
Het verbeteren van de uitstraling
van het Retail vastgoed (+)
5%
67%
Stadsmarketing
3%
33%
Het inzetten van unieke locaties
aan logische routes
3%
33%
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
114
4.2.2 Documentanalyse-Onderzoekdeelvraag 2 en 3
‘Wat zijn de redenen en barrières om de wetenschappelijke kennis wel of niet te gebruiken?’
‘Hoe kan het gebruik van wetenschappelijke kennis gestimuleerd worden in de gemeentelijke
sector?’
Allereerst worden in deze paragraaf redenen gepresenteerd voor het wel gebruiken van
wetenschappelijke kennis. Vervolgens worden barrières die reden kunnen zijn om
wetenschappelijke kennis niet te gebruiken met mogelijke oplossingen gepresenteerd.
4.2.2.1 Redenen om wetenschappelijke kennis te gebruiken
De redenen om wetenschappelijke kennis zijn opgemaakt uit de manier waarop het gebruikt wordt
in de documenten. De wetenschappelijke kennis is op verschillende manieren ingezet in de
documenten, gestructureerd in tabel 16. In tabel 17 zijn vervolgens de verschillende manieren van
gebruik per wetenschappelijke kennistheorie onder elkaar gezet.
Tabel 16, manieren van wetenschappelijk kennis gebruik per gemeente
Gemeenten
Zuidhorn
Gebruik van wetenschappelijke kennis
De 3 verschillende niveaus van vastgoedmanagement zijn gebruikt om het meest
inhoudelijke hoofdstuk van het document te ordenen.
Enschede
De stappen van ‘Joroff’ zijn gebruikt om het ambitie niveau te formuleren. Er wordt
getracht om naar de rol van strateeg toe te werken. Daarnaast zijn de 3 niveaus
waarop je vastgoedmanagement uit kan oefenen gebruikt om de
verantwoordelijkheden en taken te verdelen binnen de organisatie.
Barendrecht
Het CREM-model wordt gebruikt om per accommodatie een optimale situatie te
kiezen. Dit wordt gedaan door alle 4 de aspecten uit het CREM model per
accommodatie uit te werken.
Valkenswaard De kennis wordt gebruikt om de ambitie van de gemeente te formuleren en vast te
stellen. De gemeente wil van Doener naar Beheerder naar Ondernemer.
Tilburg
Het CREM model is leidend in het opstellen van het document. Per aspect van het
CREM-model worden de 3 niveaus van vastgoedmanagement uitgewerkt.
Gouda
De wetenschappelijke kennis is gebruikt om het ambitie niveau vast te stellen en te
verduidelijken. Er wordt gestreefd om van regisseur naar professioneel
opdrachtgever te groeien. Daarnaast worden er toegevoegde waarden genoemd om
uit te leggen hoe vastgoed bijdraagt aan de beleidsdoelstellingen van de gemeente.
Tabel 17, verschillende manieren van kennis gebruik per wetenschappelijke bron
Wetenschappelijke kennis
Joroff
CREM- model
3 niveaus waarop
vastgoedmanagement
uitgevoerd kan worden
Toegevoegde waarden
Gebruik van wetenschappelijke kennis
gebruikt om het ambitieniveau van de gemeente te formuleren
Gebruikt bij de optimalisatie van accommodaties
Gebruikt om documenten te ordenen
Gebruikt om documenten te ordenen
Gebruikt om de verantwoordelijkheden en taken te verdelen binnen
de gemeenten
Gebruikt om uit te leggen hoe vastgoedmanagement bijdraagt aan de
beleidsdoelstellingen van de gemeente.
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
115
4.2.2.2 Barrières en oplossingen
Hier worden de barrières die reden kunnen zijn om wetenschappelijke kennis niet te gebruiken met
mogelijke oplossingen gepresenteerd die in de vastgoed documenten naar voren komen. De
resultaten zijn gerangschikt op barrière, waarna de oplossingen worden gepresenteerd.
Barrière 1: Gebrek aan vastgoedmanagement kennis
In verschillende vastgoed documenten duiden de ‘termen’ op een gebrek aan kennis binnen de
gemeenten. In het vastgoed document van de gemeente Zuidhorn wordt een beschrijving gegeven
over de vastgoedkennis binnen de gemeente, waarbij de schuingedrukte zin voornamelijk van
belang is.
“Het vastgoed werd object, en vervolgens naar behoren onderhouden, door de afdeling
waaronder een betreffende activiteit viel. Een object ten behoeve van sport werd
onderhouden door de afdeling die het sportbeleid regelde, een school viel onder de afdeling
onderwijs et cetera. Dit betekende vaak dat één betreffende ambtenaar één of meerdere
objecten beheerde, zonder dat men daar de benodigde vastgoedkennis voor bezat. Dit
beheer per afdeling zorgde voor versnippering. Van integraal beheer en rendements denken
was geen sprake. Nu het vastgoedmanagement meer aandacht krijgt, blijkt dat hier ook het
financieel rendement kan worden geoptimaliseerd. Uit onderzoek is gebleken dat het
beheer zich hoofdzakelijk richt op het operationele niveau. Van actief beheer of strategisch
vastgoedbeleid was binnen de gemeente geen sprake, een lange termijn versie ontbreekt
vaak. De laatste jaren is op dit gebied wel één en ander veranderd. Er is een trend ontstaan
om het gemeentelijk vastgoed professioneler op te pakken.” (Zuidhorn, p.9)
De schuingedrukte zin beschrijft dat ambtenaren vaak vastgoed beheerden zonder dat men de
benodigde vastgoedkennis had. Dit duidt op onvoldoende vastgoed kennis. Ook in het vastgoed
document van Valkenswaard wordt gesproken over ‘kennis’.
“Nadere analyse en besluitvorming is vereist over de plek van de vastgoedeenheid in de
organisatie, waarbij voorzien moet worden in voldoende kennis op het gebied van
vastgoedbeheer en vastgoedbeleid. (Valkenswaard, p.14)
Met het bovenstaande citaat wordt de noodzaak van voldoende kennis benadrukt. In het vastgoed
document van de gemeente Culemborg wordt gesproken over het ‘halen van deskundigheid waar
die zich bevindt’. Of en hoeveel deskundigheid er is wordt in het document niet duidelijk. Op het
moment dat het vastgoed document geschreven is was er niet voldoende deskundigheid om de
toekomstige taken uit te voeren. Binnen de Gemeente Coevorden wordt er ook een uitspraak over
het opdoen van noodzakelijke kennis gedaan.
“Van daaruit komen dan ook nog ander mogelijkheden in beeld. Met name wordt daarbij
gedacht aan een rol in het onderhoud en beheer van ander vastgoed dat in bezit is van de
gemeente als de noodzakelijke kennis en ervaring is opgedaan dan wel verbreed.”
(Coevorden, p. 30)
De gemeente Barendrecht verwacht extra specifieke kennis op juridisch en financieel vlak bij het
managen van vastgoed nodig te hebben. 15.000,- euro wordt gereserveerd om medewerkers extra
trainingen te laten volgen.
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
116
De eerste oplossing om de barrière te overkomen is het volgen van trainingen. Dit wordt gedaan bij
de gemeente Barendrecht. In het vastgoed document van de gemeente Heerde wordt er over de
uitwisseling van kennis gesproken door middel van het inhuren van elkaars personeel,
uitwisselingsprogramma’s voor specifieke projecten en het gezamenlijk ontwikkelen van
voorzieningen. Deze kennis uitwisseling komt tot stand in het samenwerkingsverband van de
gemeenten Heerde, Hattem en Oldebroek.
Ook in het vastgoed document van de gemeente Weesp wordt er verwezen naar de
samenwerkingsverbanden en dat een van de redenen hiervoor inderdaad kennisdeling is.
“De meeste gemeenten zoeken samenwerkingsverbanden, met verenigingen/stichtingen,
woningcorporaties, commerciële bedrijven of andere gemeenten. In de toekomst is de wens van
meerdere gemeenten om de onderlinge samenwerking te zoeken. Redenen hiervoor zijn de
kostenreductie, strategische belangen en de kennisdeling. Tegenstrijdige belangen kunnen
echter een knelpunt vormen in de samenwerking. (Weesp, p.7)
Het participeren in een samenwerkingsverband kan als tweede oplossing worden gezien om de
kennis barrière te verkleinen.
In het vastgoed document van de gemeente Tilburg worden ook oplossingen geboden. Het bundelen
van kennis om efficiëntie na te streven door het vastgoed op een plek te centraliseren kan als derde
oplossing worden gezien. Daarnaast wordt er kennis extern betrokken of worden er
projectmanagement taken buiten de gemeente gelegd om de kwaliteit van een specifieke
ontwikkelopgave te waarborgen. Ook wordt er kennis extern betrokken op het gebied van
brandveiligheid. De vierde en vijfde oplossing zijn het extern betrekken van kennis en het
uitbesteden van bepaalde taken.
Barrière 2: Geen of onvoldoende adequate registratie van het vastgoed
In het vastgoed document van de gemeente Enschede wordt de barrière als volgt beschreven:
“Landelijk is Vastgoed Bedrijf Enschede (VBE) een voorloper in de wijze waarop het
vastgoedmanagement is vormgegeven. Veel gemeenten hebben nog geen goed zicht op de
vastgoedvoorraad, waar dat in Enschede al heel normaal is.” (Enschede, p.19)
De barrière wordt ook gevonden in het vastgoed document van de gemeente Valkenswaard. Daar
wordt in beschreven dat het een adequate vastgoed registratie nodig is om te kunnen sturen op de
gemeentelijke vastgoedvoorraad.
“Binnen de gemeente Valkenswaard is de informatie rondom bovengenoemde
eigendomspanden lange tijd beheerd door verschillende eenheden binnen de gemeentelijke
organisatie. Om te kunnen sturen op de gemeentelijke vastgoedvoorraad, is het gewenst te
beschikken over een adequate vastgoedregistratie. De afgelopen maanden is daarom hard
gewerkt aan de opzet van een centrale vastgoedregistratie voor alle gemeentelijke
eigendommen. Hierin zijn per accommodatie gegevens opgenomen over zaken als de
functie, technische staat, functionaliteit, boekwaarde, leeftijd, kapitaallasten en bezetting.”
(Valkenswaard, p.10)
Duidelijk wordt dat er in de gemeente actie is ondernomen om de vastgoedregistratie adequate te
maken.
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
117
De eerste oplossing om de barrière te overkomen is het maken van een database. Dit is ook terug te
vinden in het vastgoed document van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht, Utrecht en Oldambt.
“Een effectief accommodatiebeleid begint bij de juiste informatie. De informatie over
voorzieningen en accommodaties wordt binnen de gemeentelijke organisatie in database
ondergebracht.” (Hendrik-Ido-Ambacht, p. 36)
“Om al deze ontwikkelingen goed te monitoren, analyseren en oplossingen te genereren zal
een portefeuille management systeem nodig zijn. De basis informatie van het vastgoed
wordt vastgelegd in SAP Real Estate. Daaromheen zal een schil nodig zijn die op een
gebruikersvriendelijke manier de data ontsluit.’ (Utrecht, p.15)
“Om te komen tot een volledige inventarisatie, is per kern op basis van de beschikbare
informatie een overzicht van de huidige accommodaties gemaakt.” (Oldambt, p.8)
De gemeente Oss maakt om de registratie van het vastgoed adequate te houden gebruik van het
vastgoedinformatiesysteem Axxerion, het instrument ‘Vastgoedmaps’ en een zelf ontwikkelt
instrument voor portfolio-analyses. De gemeente Bergen acht een geautomatiseerd systeem
noodzakelijk om het portefeuillemanagement adequaat, kostenefficiënt en doelmatig uit te kunnen
voeren. Het systeem dat gebruikt wordt, wordt verduidelijkt met het volgende citaat.
“Er is gekozen voor de web-based applicatie VBS van Metafoor. Dit is een applicatie voor het
vastleggen, beheren en gebruiken van alle relevante informatie over vastgoedobjecten en
vastgoed gerelateerde titels. Centraal staan de volledigheid en juistheid van de gegevens.
Het gaat in eerste instantie om optimaal juridisch, commercieel, financieel economisch,
administratief en facilitair beheer.” (Bergen, p. 32)
Het gebruik van dergelijk systemen kan als tweede oplossing worden gezien. De laatste oplossing is
centraliseren van al het gemeentelijk vastgoed zodat er een adequate registratie van het vastgoed
ontstaat. In het document van de gemeente Utrecht wordt dit als volgt beschreven:
“Op 23 april 2012 is al het vastgoed in eigendom van de gemeente onder één dak gebracht
in de Utrechtse Vastgoedorganisatie, afgekort UVO. Bundeling van al het gemeentelijk
vastgoed in één organisatie betekent dat alle informatie op één plek is, waardoor er inzicht
ontstaat in de totale vastgoedportefeuille. Door de bundeling kunnen we de activiteiten
efficiënter organiseren en verder professionaliseren. We kunnen een koppeling maken
tussen de kosten en de kwalitatieve prestaties van het vastgoed, waardoor we doelmatiger
kunnen werken en beter kunnen verantwoorden. Bovendien wordt alle vastgoedkennis
geconcentreerd. Voor de gebruikers van het vastgoed, maar ook voor de politiek en de
beleidsafdelingen, is het helder dat er één organisatie aanspreekbaar en verantwoordelijk
is.’(Utrecht, p.8)
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
118
Barrière 3: Organisatorische versnippering van vastgoedbeheer
In het document van de gemeente Valkenswaard is van deze barrière sprake:
“In de huidige gemeentelijke organisatie zijn de vastgoedtaken versnipperd over de
verschillende afdelingen. Deze fragmentatie werpt belemmeringen op voor een efficiënte
omgang met vastgoed, aangezien informatie niet volledig en snel toegankelijk is,
deskundigheden zijn versnipperd en integrale afwegingen niet goed te maken zijn. Om dit te
doorbreken adviseren wij om een centrale eenheid (team of afdeling) binnen de gemeente
Valkenswaard verantwoordelijk te maken voor het portfoliomanagement van het vastgoed.
Deze centrale eenheid functioneert dan faciliterend richting de beleidsafdelingen. Kortom:
een transformatie van versnipperd beheer naar een concentratiemodel.” (Valkenswaard,
p.13)
Figuur 17, versnipperde vastgoedtaken van de gemeente Valkenswaard (Valkenswaard, p.13)
Uit het citaat komt naar voren dat centralisatie van de vastgoedtaken in een vastgoedafdeling een
oplossing kan zijn. In het vastgoed document van de gemeente Zuidhorn wordt ook gesproken over
‘een versnippering van vastgoedmanagement’.
“Dit betekende vaak dat één betreffende ambtenaar één of meerdere objecten beheerde,
zonder dat men daar de benodigde vastgoedkennis voor bezat. Dit beheer per afdeling zorgde
voor versnippering.” (Zuidhorn, p.9)
De oplossing van het centraliseren van het vastgoed binnen een afdeling wordt ook in de vastgoed
documenten van de gemeente Almere, Tilburg en Utrecht beschreven.
“In 2006 besloot het college van B en W al het gemeentelijk vastgoed onder één dak te
brengen bij een nog op te richten Vastgoedbedrijf. Dit nieuwe Vastgoedbedrijf (VGB) is sinds
2007 organisatorisch ondergebracht bij de dienst Stadbeheer. Deze concentratie zorgt voor
een forse versterking van het vastgoedbeleid. De effectiviteit van vastgoed als instrument
om stedelijke ontwikkelingen en maatschappelijke opgaven te sturen en te beïnvloeden
neemt toe. Concentratie zorgt ook voor een verhoogde doelmatigheid bij de ontwikkeling en
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
119
exploitatie van vastgoed. En tot slot wordt hierdoor alle vastgoedexpertise binnen de
gemeente Almere gebundeld.” (Almere, p.7)
Barrière 4: Moeite bij het hergebruiken van kennis
De vierde barrière komt voor in de vastgoed documenten van de gemeente Tilburg en Enschede. In
deze documenten is exact hetzelfde citaat te vinden.
“Om latere problemen bij de exploitatie zoveel mogelijk uit te sluiten, is het van belang dat
de kennis en ervaring die bij de exploitatie van de objecten is opgedaan, wordt ingebracht bij
materiaalkeuzes voor het betreffende nieuwbouwproject. Dit sluit het optreden van
gebreken zoveel mogelijk uit. Het hergebruiken van deze kennis is momenteel nog een
lastige opgave. De kennis & kunde zit hoofdzakelijk in de hoofden van de mensen waardoor
bij vertrek deze kennis & kunde ook weer verloren gaan.” (Tilburg, p.41)(Enschede, p.32)
Om het verlies van kennis te ondervangen wordt er binnen de gemeente Enschede een gezamenlijke
huisvesting gebruikt waarbij de uitwisseling van kennis beter mogelijk is.
“….kennis & kunde ook weer verloren gaat. Om dit te ondervangen wordt gestreefd naar een
gezamenlijke huisvesting (kantoorruimte) waarbij de onderlinge kennisuitwisseling beter
mogelijk is.” (Enschede, p.32)
Barrière 5: Tendens in schaalvergroting van gemeenten in Nederland
In het vastgoed document van de gemeente Barendrecht wordt de tendens in schaalvergroting van
Nederlandse gemeenten beschreven. Wanneer hier door de gemeenten zelf niet op gereageerd
wordt kan het uiteindelijk een barrière gaan vormen. In het document van de gemeente
Barendrecht komt het als volgt naar voren:
“Er is een tendens richting schaalvergroting van gemeenten. In het nieuwe regeerakkoord
wordt een minimale omvang van 100.000 inwoners voor gemeenten aangegeven. Voor
Barendrecht loopt de intensivering van de samenwerking met de buurgemeenten
Albrandswaard en Ridderkerk (BAR gemeenten) al langere tijd. Ook voor eigendom, beheer
en exploitatie van accommodaties is schaalvergroting een optie. Daarom heeft er een eerste
kennismaking en uitwisseling van informatie plaatsgevonden tussen ambtenaren van de drie
gemeenten. Het blijkt dat alle drie de gemeenten op een verschillende wijze met het
Maatschappelijk Vastgoed aan de slag zijn:
- Ridderkerk werkt voor een gedeelte met de Stichting Sport en Welzijn;
- Albrandswaard kiest er voor regiegemeente te zijn en heeft een onderzoek gestart naar de
meest optimale vorm van het uitbesteden van het beheer.
In BAR-verband wordt verder gezocht naar mogelijkheden om te komen tot een gezamenlijk
accommodatiebeleid en samenwerking in eigendom, beheer en exploitatie. Behoud van de
eigen identiteit is daarbij een onderwerp.” (Barendrecht, p.19, 20)
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
120
4.2.2.3 Samenvatting
De verschillende manieren waarop en daarmee de redenen waarom wetenschappelijke kennis
gebruikt wordt in de vastgoed documenten zijn:
- Formuleren van gemeentelijke ambitie met betrekking tot vastgoed
- Optimaliseren van accommodaties, de vastgoedportefeuille wordt geanalyseerd
- Documenten worden geordend
- Verantwoordelijkheden met betrekking tot vastgoed worden verdeeld
- Uitleggen hoe vastgoedmanagement bijdraagt aan de beleidsdoelstellingen van de
gemeente
De barrières en bijbehorende oplossingen zijn in tabel 18 samengevat. Achter de barrières en
oplossing is aangegeven in hoeveel verschillende documenten het naar voren komt. In totaal komen
de barrières en oplossingen uit 17 verschillende documenten.
Tabel 18, Barrières en oplossingen die in de gemeentelijke documenten worden genoemd
Barrières
Gebrek aan vastgoedmanagement
kennis(11)
Geen of onvoldoende adequate
registratie van het vastgoed (8)
Organisatorische versnippering van
vastgoedbeheer (6)
Moeite bij het hergebruiken van
kennis (2)
Tendens in schaalvergroting van
gemeenten in Nederland (1)
Oplossingen
Verkrijgen van kennis en deskundigheid
- Participatie in een samenwerkingsverband (1)
- Professioneler vastgoedmanagement; actief beheer
met een lange termijn visie (1)
- verkrijgen van deskundigheid (1)
- opleidingstraject volgen (2)
- kennis extern verkrijgen (3)
- opdoen en verbeteren van kennis (2)
Uitbesteden van vastgoedmanagement
- verplaatsen van verantwoordelijkheid naar een
andere partij (2)
- opstellen van een database met behulp van
verschillende instrumenten (4)
- centralisatie van vastgoedmanagement (1)
- gebruik van een vastgoedmanagement systeem (1)
- Professioneler vastgoedmanagement; actief beheer
met een lange termijn visie (1)
- Centralisatie van het vastgoedmanagement (4)
x
-
samenwerken met omliggende gemeenten (1)
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
121
4.3 Resultaten interviews
In totaal zijn er 5 interviews gehouden waarin semigestructureerd de deelvragen van het onderzoek
zijn behandeld door het gebruik van een interviewprotocol. In tabel 19 worden de kenmerken van
de geïnterviewde gemeenten weergegeven. Vervolgens wordt er ingegaan op het
vastgoedmanagement proces binnen de verschillende gemeenten. De resultaten met betrekking tot
de onderzoekdeelvragen worden in de opvolgende paragrafen behandeld. Daarbij worden citaten
met regelnummers uit de interviews gebruikt.
Van de onderstaande gemeenten zijn de leidinggevende van de vastgoedafdeling geïnterviewd.
Tabel 19, Kenmerken van de geïnterviewde gemeenten
Gemeenten
Barendrecht (A)
Gouda (B)
Tilburg (C)
Vlaardingen (D)
Zoetermeer (E)
Functie van de
respondent
Beleidsadviseur
vastgoed
accommodaties en
sport (ook voor
Ridderkerk).
hbo opleiding
facilitair
management.
Team coördinator
van het
teamvastgoed.
Afdelingshoofd;
Grond en
vastgoed.
Sectie hoofd.
teammanager
vastgoed regie,
afdeling
vastgoedbedrijf.
Civiele techniek.
Politicologie aan
de Erasmus
universiteit.
Vastgoedafdel
ing
afdeling
accommodatie
beheer.
Afdeling
vastgoed.
Afdeling vastgoed
en grond.
Aantal
personen in de
afdeling
/
6
40, 20 m.b.t.
grond en 20 m.b.t.
vastgoed
een sectie binnen
de poot VIA
(vastgoed,
informatie,
automatisering).
14
Rechten en
bedrijfskunde. Nu
bezig met de
MSRE Amsterdam.
Afdeling
vastgoedbedrijf.
Opleiding
Bijna geen
vastgoed
opleidingen, er
zitten in de
uitvoerings
afdeling vooral
doeners.
Bijna allemaal een
vastgoed
opleiding, 1 mbo’
er en de rest hbo
of wo.
HTS'ers in
bouwkunde en
installatie.
Teamleider
vastgoed heeft
een bouwkunde
opleiding aan de
TU Eindhoven.
Taken en
rollen
Beheer, exploitatie
en onderhoud.
2 clusters;
portefeuillemanag
ement
technisch beheer.
samenwerking
sverbanden
BAR organisatie
(Barendrecht,
Ridderkerk en
Albrandswaard).
Technisch en
commercieel
portefeuille
management en
administratie.
In de toekomst
wel.
Opleiding
Raad van Brabant
en een netwerk
met andere
vastgoedhoofden.
60
Opleidingen:
Vastgoed
opleidingen op
hbo en wo niveau.
Juristen
Financiële
personen
Personen zonder
opleiding.
Vastgoedmanage
ment, beheer,
onderhoud en
uitvoering.
Opleidingen:
architecten,
bouwkundige,
juristen.
Nee
Nee
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
3 takken;
beheer,
ontwikkeling,
vastgoed regie.
122
Het vastgoedmanagement proces
Alle gemeenten bezitten vastgoed om de beleidsdoelen van de gemeenten na te streven en niet als
doel op zich. Dit wordt bij de gemeenten Barendrecht, Gouda en Zoetermeer zeer duidelijk
verwoord:
“Waarom heeft de gemeenten nou vastgoed, de gemeente heeft geen vastgoed omdat we
dat zo leuk vinden. Maar het faciliteert het maatschappelijke doel. Dus wat hebben wij
gedaan; in die nota maatschappelijk vastgoed nog eens opgeschreven dat het hebben van
vastgoed geen doel op zich is, het vastgoed moet altijd een maatschappelijk doel dienen en
het maatschappelijk doel is onderwijs, volksgezondheid, sporten welzijn in het algemeen en
dergelijken. Als wij vastgoed in bezit hebben of we huren dat van een ander en het dient
geen maatschappelijk doel? Dan moeten wij het niet meer hebben.” (Gemeente A,
regelnummer 156-162)
“we doen het niet voor vastgoed, we doen het om beleidsdoelstellingen na te
streven.’(Gemeente B, regelnummer 189)
“In feite weten we ook wel dat we niet vastgoed hebben omdat we dat zo leuk vinden maar
omdat het een doel dient.” (Gemeente E, regelnummer 85-86)
De richtlijnen en de visie die de gemeente heeft met betrekking tot vastgoed wordt iedere 4 jaar in
een vastgoednota of een document van eenzelfde aard vernieuwd. In gemeente B is deze termijn
zelfs in de gemeentelijke wet opgenomen.
In de gemeente B, C en E wordt het vastgoed document binnen de vastgoedafdeling geschreven.
Gemeente B heeft daarbij een extern bureau gevraagd om te begeleiden. Deze partij heeft
gefungeerd als ‘sparring partner’ om de wensen van de gemeenten te combineren met de
wetenschappelijke kennis. Ook bij gemeente E is er een extern bureau ingehuurd. Deze heeft
geholpen bij de missie en visie van de afdeling vastgoedbedrijf. Uiteindelijk is dit ook weer gebruikt
in de vastgoednota die geschreven is.
Bij gemeente A wordt binnen de afdeling ‘strategie’ het gemeentelijk beleid geschreven. Daarin
wordt vastgoed geïntegreerd. In de afdeling ‘advies en maatschappij’ worden de randvoorwaarden
geschreven die uiteindelijk uitgevoerd worden door de afdeling ‘accommodatie beheer’. Bij het
schrijven van de nota is ook een externe adviseur betrokken geweest. Deze heeft ook het CREMmodel, van de Vries en den Heijer uit 2004, geïntroduceerd.
Bij gemeente D bestaat er een gemeentelijk beleid waar vastgoed deel van uit maakt. Daarnaast is er
ook een vastgoed document waarin de sectie haar kaders beschrijft. Hier wordt in het interview het
volgende over gezegd:
“Dat is vrij ‘down to earth’. Zo moeilijk is het allemaal niet’. (Gemeente D, regelnummer 106)
Uiteindelijk worden alle vastgoed documenten van de 5 verschillende gemeenten door de
gemeenteraad of door het college van burgemeester en wethouders goedgekeurd.
Na de goedkeuring worden de vastgoed documenten geïmplementeerd, dit verschilt per
gemeenten. De respondent van gemeente C kan niets over de uitvoering zeggen. In gemeente D
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
123
wordt de uitvoeringslijst van af te stoten en te verkopen panden uitgevoerd en daarna wordt er over
gegaan op sober en doelmatig onderhoud. Gemeente B implementeert alles uit de vastgoednota,
maar de manier waarop wordt niet duidelijk. De implementatie van de vastgoed documenten wordt
bij de gemeenten A en E zeer gestructureerd aangepakt.
Gemeente A implementeert het CREM-model, dat geïntroduceerd is in het vastgoed document, bij
het analyseren van hun vastgoed.
“Wij denken vanuit de 4 kwadranten een goede afweging te kunnen maken. Dat geeft hou
vast.” (Gemeente A, regelnummer 123-124)
Er zijn verschillende deelportefeuilles waarbinnen de analyse op basis van het CREM-model wordt
uitgevoerd. De analyses per accommodatie worden over elkaar heen gelegd waardoor er goede
overwogen beslissingen kunnen worden gemaakt op portefeuille niveau. Hiermee wordt voorkomen
dat het bij de beslissingen alleen maar over geld of politiek gaat.
Gemeente E geëxtraheerd actie punten uit de vastgoednota, die in een teamoverleg verdeeld
worden. Omdat de teammanager het document zelf heeft geschreven wordt er strak op toegezien
dat de taken ook worden volbracht
“Aan alle pagina’s zit een actiepunt en die hebben we onder elkaar gezet. En die actielijst
wordt dan uitgerold” (Gemeente E, regelnummer 103-105)
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
124
4.3.1 Interviews- Onderzoekdeelvraag 1
‘Welke wetenschappelijke kennis over vastgoedmanagement gebruiken gemeenten bij het
managen van hun vastgoed?’
Nu de processen van het opstellen en het implementeren van de vastgoed documenten beschreven
zijn, worden de resultaten met betrekking tot de eerste deelvraag van dit onderzoek beschreven.
Het gebruik van wetenschappelijke kennis over vastgoedmanagement wordt eerst beschreven
alvorens de resultaten over het gebruik van de inhoudelijke ‘toegevoegde waarden’ worden
gepresenteerd.
4.3.1.1 Algemeen gebruik van wetenschappelijke kennis
Gemeente A heeft op basis van de beleidskaders besloten om per accommodatie te analyseren of er
nog een toevoeging wordt gedaan aan het maatschappelijke doel.
“Ja, dus wat wij ook opgeschreven hebben in die nota is dat die beleidskaders opnieuw
bijgesteld moesten worden. Op basis van die beleidskaders hebben wij gezegd; Dan gaan we
nu eens kijken per accommodatie of die nog wat toevoegt aan het maatschappelijke doel.”
(Gemeente A, regelnummer 164-166)
Daarbij wordt het CREM-model van de Vries en den Heijer uit 2004 gebruikt. De gemeentelijke
vastgoedportefeuille is ingedeeld in 6 deelportefeuilles; onderwijs, multifunctionele accommodaties,
sport accommodaties, overdekte sport accommodatie, welzijn en cultuur en vastgoed voor eigen
gebruik. Eerst zijn alle accommodaties individueel geanalyseerd met behulp van de 4 kwadranten
van het CREM-model. Vervolgens is er per portefeuille een analyse gemaakt door de accommodatie
specifieke analyses over elkaar heen te leggen. Daarmee wordt er inzicht verkregen in toekomstige
leegstand in bepaalde accommodaties en mogelijk af te stoten panden. Zo wordt er een herschikking
gemaakt op basis van een langere termijn visie.
“Wij zeggen als we die 7 accommodaties, bijvoorbeeld van cultuur en welzijn, op elkaar
plakken dan zien wij mogelijkheden dat er ruimte over is in accommodaties omdat er
organisaties inzitten die eigenlijk niet binnen die portefeuille horen. We gaan het zo voor de
komende 5 jaar herschikken dat op termijn misschien wel 2 van die 7 afgestoten kunnen
worden.” (Gemeente A, regelnummer 286-289)
Gemeente A geeft aan de wetenschappelijke kennis over vastgoedmanagement niet in huis te
hebben. Het CREM-model is door een externe partij geïntroduceerd. Wel weet de gemeente waar
het gevonden kan worden. Daarbij wordt aangegeven dat het zoeken van de kennis veel tijd kost en
dat het op dit moment even is gestopt omdat de gemeente nu zoveel kennis in huis denk te hebben
dat ze daar veel mee kunnen.
“Ja, ik heb de wetenschappelijke kennis zelf niet in huis, ik ben niet wetenschappelijk
opgeleid, maar ik weet wel waar ik het kan vinden.” (Gemeente A, regelnummer 118-119)
Gemeente B geeft aan dat bij de uitvoering wetenschappelijke kennis wordt gebruikt, 80% weten ze
zelf. De gemeente is erg kritisch op de beschikbare modellen. Het CREM-model en de ‘stages’ van
Joroff zijn bekend bij de gemeente. Over het CREM-model wordt de volgende uitspraak gedaan:
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
125
“Het CREM model is wel erg theoretisch. Het is een model waar je, je kunt er gebruik van
maken maar je moet oppassen dat het model niet voorop staat en de inhoud er achter
aankomt.” (Gemeente B, regelnummer, 228-229)
Daarbij wordt in het interview duidelijk dat de gemeente op zoek is naar kennis die voor Gemeente B
toepasbaar is. Bij het selecteren van die kennis is de gemeente om deze reden zeer kritisch.
De theorie van Joroff (1993) is gebruikt als controle op de ambitie van de gemeente. Gemeente B wil
graag regiegemeenten zijn. Dit uitgangspunt is bekeken in het model van Joroff en de gemeente
heeft geconcludeerd dat het uitgangspunt overeen komt met waar de gemeente nu staat in het
model.
“Wij hebben hem vooral gebruikt om te kijken naar wij willen graag een regiegemeente zijn,
dat is een uitgangspunt. Dat is een uitgangspunt die organisatie breed wordt gedragen en
vervolgens hebben we gekeken naar hoe past het dan in dat model. Waar zitten we dan in
het model? Als we qua type werk bij uitvoering zaten en wij willen een regiegemeente zijn
dan gaat er bij ons iets goed mis. We moesten even checken of we dan ook die
regiegemeente zijn. Het was een soort bevestiging. We zaten volgens mij net onder
strategisch.” (Gemeente B, regelnummer 250-254)
Naast dat het model als bevestigingsmiddel gebruikt is, komt het volgende gevaar van het model
naar voren:
“Het model heeft een beetje een dreiging in zich dat je per se strategisch wil zijn en naar het
model gaat leven.” (Gemeente B, regelnummer 255-256)
Gemeente B gelooft in een samenwerking tussen gebruik maken van de kennis uit de markt en de
kennis die er binnen de organisatie aanwezig is. Een voorbeeld daarvan is dat er gebruik is gemaakt
van een externe partij die in andere organisaties soortgelijke vraagstukken heeft opgelost. Met deze
ervaringen denkt het vastgoedteam de vertaling te maken van een model naar een systematiek die
toepasbaar is voor gemeente B.
Bij de gemeente E wordt door de respondent de opleiding ASRE (Amsterdam School of Real Estate)
gevolgd, waarin er wetenschappelijke kennis naar voren komt. Er is geen expliciet voorbeeld van het
kennis gebruik gegeven. Wel wordt er het volgende gezegd:
“Je kunt er altijd dingen uitpikken. Maar op veel dingen kan ik niet sturen en is gericht op
corporate. Ik kan wel op bezettingsgraden sturen en probeer ook andere manieren te
vinden. Maar er is geen leading voorbeeld om, ik heb hem niet gevonden althans, waarbij
iemand zegt: ja dit zijn de KPI’s zo meet je ze en zo gaan we lekker de komende jaren te
werk.” (Gemeente E, regelnummer 183-186)
Daarnaast heeft de gemeente bij de portefeuille sturingen en portefeuille strategie nog niet alle
systemen in orde om gebruik van te maken.
“De meeste kennis hebben we wel in huis als we naar de processen kijken. Waar het
interessant wordt is bij portefeuille strategie en portefeuille sturing. Nu zitten we op dit
moment nog een beetje in die randvoorwaardelijke fase, want om te kunnen sturen op
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
126
omzetgegevens en bezettingsgraden heb je wel systemen nodig die daarbij gebruikt kunnen
worden. Daar ontbreekt het nog wel eens een beetje aan.” (Gemeente E, regelnummer 5762)
Bij gemeente C kan er geen antwoord gegeven worden of er in het vastgoed document of bij het
vastgoedmanagement gebruik wordt gemaakt van wetenschappelijke kennis. De geïnterviewde
persoon, Hoofd van de afdeling Vastgoed&Grond, kent de inhoud van het vastgoed document niet
en kan de resultaten van de document analyse niet bevestigen. Daarbij kan er ook geen uitsluitsel
worden gegeven over het gebruik van wetenschappelijke kennis bij het managen van vastgoed. De
teamleider vastgoed is daar verantwoordelijk voor. Deze persoon heeft een opleiding
vastgoedmanagement aan de TU Eindhoven afgerond en is verantwoordelijk voor de het dagelijkse
vastgoedmanagement van gemeente C. De respondent zegt wel dat er binnen de gemeente
verschillende methodieken zijn zoals; meerjarig onderhoud, cyclisch onderhoud en lang onderhoud.
Daarbij wordt de nadruk gelegd op de financiële situatie van de gemeente met de volgende
uitspraak:
“We zijn heel financieel gedreven. Het is niet wetenschappelijk als je dat zoekt of zo. Nee, er
zit geen wetenschappelijke methode achter, nee.” (Gemeente C, regelnummer 146-147)
Bij gemeente D worden vastgoedmanagement beslissingen genomen op basis van de boekwaarde,
de taxatie, de ligging en het bestemmingsplan. Haalbaarheidsonderzoeken wijzen uiteindelijk uit of
een accommodatie nog potentie heeft. Er wordt aangegeven dat er geen modellen gebruikt worden
om daarmee te werken. Daarnaast wordt er ook niet herkennend gereageerd wanneer er een aantal
voorbeelden worden gegeven.
4.3.1.2 Inhoudelijk gebruik van wetenschappelijke kennis - Toegevoegde waarden
Nu de resultaten van het algemene gebruik van wetenschappelijke kennis over vastgoed beschreven
zijn wordt doorgegaan met het gebruik en de sturing op de specifieke toegevoegde waarden theorie.
De specifieke theorie van Sarasoja (2012) wordt niet door de gemeenten gebruikt. Er wordt gezegd
dat inhoudelijk wel op de toegevoegde waarden gestuurd. Om de resultaten gestructureerd weer te
geven is er in tabel 20 aangegeven op welke toegevoegde waarde elke gemeente stuurt. Vervolgens
worden de manieren van sturing besproken.
Tabel 20, Sturing op toegevoegde waarden van de geïnterviewde gemeenten
Toegevoegde waarden
Vergroten en steunen van werknemer
innovatie en creativiteit
Vergroten van werknemers efficiëntie en
productiviteit
Verlagen van vastgoed gerelateerde kosten
Vergroten van vastgoed waarde
Zorgen voor flexibiliteit
Vergroten van werknemer tevredenheid
Promoten van marketing, verkoop en het
organisatie merk
Omgevingstevredenheid
A
Ja
B
Ja
C
Ja
D
Nee
E
Ja
Ja
Ja
Ja
Nee
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Nee
Ja
Ja
Ja
Ja
Nee
Ja
Ja
Nee
Ja
Ja
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
127
In gemeente A wordt gezegd dat op alle toegevoegde waarden wordt gestuurd. Op ‘werknemer
innovatie’ en ‘werknemer efficiëntie’ wordt alleen gestuurd met gemeentelijk vastgoed. Het
‘verlagen van de kosten’ is in de afgelopen jaren aangepakt.
“Wij hebben de afgelopen jaren gewoon een paar ton bezuinigd, structureel. Door alleen al
heel goed te kijken naar; wat kost het ons nou feitelijk om het te onderhouden? In
onderhoud zit gewoon heel erg veel geld. Wat kost het feitelijk om het te beheren? Moeten
er wel beheerders rondlopen in die sporthallen?” (Gemeente A, regelnummer 331-334)
Op ‘de vastgoedwaarde’ wordt gestuurd door het beheersysteem. Op de ‘flexibiliteit’ en de
‘tevredenheid’ wordt op gestuurd door bijvoorbeeld het stadskantoor te verbouwen en het nieuwe
werken te introduceren. Het ‘promoten van de stad’ wordt gedaan door de watertoren of het
theater te gebruiken als een image. Als laatst wordt er gezegd dat de gemeente steeds meer
aandacht krijgt voor de ‘omgevingstevredenheid’.
In gemeente B zegt ook op alle toegevoegde waarden te sturen. Ook hier wordt gezegd dat er op
‘werknemer innovatie’ en ‘werknemer efficiëntie’ alleen maar gestuurd wordt met het stadskantoor.
Daar zijn voor zowel de ambtenaren als de inwoners flexwerkplekken ingericht. Het ‘verlagen van de
vastgoed kosten’ wordt gedaan door te schrappen. Bijvoorbeeld in de grote van het vastgoedteam
dat in 8 jaar van 28 naar 6 werknemers is gegaan. Het sturen op ‘de waarde van een gebouw’ wordt
gezien als een continu proces. Op de ‘flexibiliteit’ wordt gestuurd door de gebouwen niet specifiek
voor 1 gebruiker te maken. Op de ‘tevredenheid’ wordt in mindere mate gestuurd. Ook wordt er op
het ‘promoten van de stad’ en de ‘omgevingstevredenheid gestuurd’.
In gemeente C wordt gezegd dat er gestuurd wordt op de ‘werknemer innovatie’ en ‘werknemer
efficiëntie’ door het stadskantoor te verbouwen en het aantal werklocaties van 5 terug te brengen
naar 2.
“Dit stadskantoor wordt helemaal gestipt en een totaal nieuw concept komt hierin. Dat
wordt in de toekomst wel heel erg innoverend. Van de ene kant is het natuurlijk bezuiniging,
minder vierkantenmeters per werknemer, dat is wat er toch vooral achter zit.” (Gemeente C,
regelnummer 196-198)
Op ‘de kosten’ wordt binnen gemeente C gestuurd door het in alle beslissingen mee te nemen.
Vastgoed beslissingen zijn voor gemeente C financiële en politieke kwesties. De ‘waarde van het
vastgoed’ kan worden beheerst door de goede IT systeem, Axxerion. Door zoveel mogelijk te gaan
huren en geen nieuwe locaties te bouwen blijft de gemeente ‘flexibel’. Op de ‘tevredenheid’ en de
‘promotie’ wordt ook in gestuurd. Alleen op de toegevoegde waarde ‘omgevingstevredenheid’
wordt nauwelijks tot niet gestuurd.
“Onze stad timmert flink aan de weg als je naar duurzaamheid en milieu kijkt. Als je het
vertaald naar de gebouwen dan valt dat vies tegen. (Gemeente C, regelnummer 262-263)
In gemeente D wordt gezegd dat er gestuurd wordt op het ‘verlagen van de kosten’ en het
‘vergroten van de waarde’ met betrekking tot vastgoed door de accommodaties goed te
onderhouden. Er wordt gestuurd op ‘flexibiliteit’ door huur en koop beslissingen te maken.
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
128
“Zorgen voor flexibiliteit, ja dat doen we wel. Dat is bijvoorbeeld de afweging voor hoelang
huren we, doen verkoop doen we erfpacht of doen we verhuur. (Gemeente D, regelnummer
326-327)
Op de ‘tevredenheid van werknemers en of inwoners’ wordt binnen de financiële perken gestuurd.
Als laatst is de gemeente heel erg bezig met ‘omgevingstevredenheid’.
Gemeente E vindt dat de toegevoegde waarde niet aanspreken. Er wordt gezegd dat er alleen niet
gestuurd wordt op het ‘promoten van de stad’. Bij het managen van vastgoed wordt gekeken naar
wat er nodig is in de gemeente.
“Wij doen alles wat de stad nodig heeft waar de markt niet op in springt omdat het te duur is
of omdat het geen markt product is. (Gemeente E, regelnummer 305-306)
Over de toegevoegde waarde flexibiliteit wordt het volgende gezegd:
“We willen multifunctionele grote accommodaties met een bepaalde uitwisselbaarheid. We
willen minder panden maar grotere eenheden om ook gewoon de uitwisselbaarheid te
kunnen beïnvloeden en wat minder vast te zitten aan ‘stand alone’ voorzieningen.”
(Gemeente E, regelnummer 168-171)
“Flexibiliteit is wel een tover woord bij alles wat we doen. Overal willen we flexibel in zijn, in
ruimtes, ook in huurtermijnen, dat is wel echt een heel belangrijk punt voor ons.”
(Gemeente E, regelnummer 326-327)
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
129
4.3.2 Interviews- Onderzoekdeelvraag 2
‘Wat zijn de redenen en barrières om de wetenschappelijke kennis wel of niet te gebruiken?’
4.3.2.1 Barrières om wetenschappelijke kennis over vastgoed niet te gebruiken
In het interview met gemeente A komt naar voren dat gemeenten nooit op de kosten hoefden te
letten. In het interview met gemeente E wordt gezegd dat vastgoed nooit een issue is geweest. Het
was verspreid over alle afdelingen en het werd als speeltje of als last gezien. Ook wordt gezegd dat
een gemeente van oudsher gevuld is met mensen die niet bedrijfsmatig bezig zijn.
In 2007 en 2008 is er in steeds meer gemeenten de vraag gesteld: ‘ Wat kunnen wij nou eigenlijk
met vastgoed?’ Toen is het denken binnen gemeenteland eigenlijk ontstaan( Gemeente A).
Gemeente B geeft 2 redenen waarom de kennis niet gebruikt wordt. Ten eerste heeft het te maken
met geld. De wetenschappelijke kennis op vastgoed gebied is niet overal aanwezig en een externe
partij inhuren kost geld.
“Ik denk dat, dat in deze tijd echt een kwestie is van geld. Want die wetenschappelijke
kennis zeker op vastgoed gebied is niet overal aanwezig. Dat is 1 en dan moet je iemand
inhuren en dat inhuren kost geld en we zijn nu alleen maar bezig met schrappen. Zeker in de
gemeente zoals Gouda alles moet met minder.” (Gemeente B, regelnummer 273-276)
Ten tweede, organisaties weten niet wat ze missen:
“Ze weten niet wat ze laten liggen en als je het niet weet dan hoef je er ook niets mee. Als je
het vraagt hebben ze het allemaal op orde.” (Gemeente B, regelnummer 112-113)
Deze tweede reden, genoemd door gemeente B, is het geval in de gemeente C. Daarbij wordt op de
vraag waarom gemeente C geen wetenschappelijke kennis gebruikt het volgende antwoord
gegeven:
“Geen idee. Ik zie ook niet wat het op kan leveren want uiteindelijk is het gewoon, naar mijn
gevoel, een combinatie van gezond verstand en politiek.” (Gemeente C, regelnummer 151152)
Een andere reden voor het niet gebruiken van wetenschappelijke kennis wordt door gemeente D
geven:
“Dat is de logische kloof tussen behoren en zijn. De empirische cyclus die niet rond is, naar
mijn mening dus. Dat is omdat wetenschappelijke stukken natuurlijk gebaseerd zijn op
onderzoeken uit de praktijk. De terugkoppeling van het gebruik van de wetenschappelijke
producten in de praktijk gebeurt niet. Er wordt niet gekeken wat er verbeterd kan worden en
dan houdt je 2 verschillende werelden.” (Gemeente D, regelnummer 143-147)
Deze reden geeft aan dat de wetenschap en praktijk 2 verschillende werelden zijn. De
toepasbaarheid van de wetenschappelijke kennis over vastgoedmanagement in de gemeentelijke
sector wordt niet verbeterd. Er wordt in het interview ook gezegd dat de wetenschap niet veel
gezien wordt in de gemeentelijke sector en de wetenschappelijke kennis onvoldoende toepasbaar is
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
130
en weinig meerwaarde heeft. Daarnaast zullen er wel elementen zijn die gebruikt worden. Dat zijn
vooral de praktische zaken volgens de gemeente Vlaardingen.
Ook in het interview met gemeente E wordt de toepasbaarheid in twijfel getrokken.
“Je kunt er altijd wat uitpikken, maar op veel dingen kan ik niet sturen en is gericht op
corporate.” (Gemeente E, regelnummer 183-184)
Daarnaast wordt er door gemeente E duidelijk gemaakt dat de gedachtegang van gemeenten en het
opleidings niveau van de ambtenaren het gebruik van wetenschappelijke kennis kunnen
bemoeilijken.
“Gemeenten blinken niet uit in bedrijfsmatig denken en ook niet in wetenschappelijke
kennis, en qua niveau hebben de meeste mensen ook geen wetenschappelijke achtergrond.
Dat maakt het ook wel lastig om de wetenschap te introduceren.” (Gemeente E,
regelnummer 221-223)
4.3.2.1 Redenen om wetenschappelijke kennis over vastgoed wel te gebruiken
De redenen om wetenschappelijke kennis wel te gebruiken kan niet in alle interviews worden
beantwoord. Dit komt bij gemeente C doordat er geen reden gezien wordt om wetenschappelijke
kennis te gebruiken. Bij gemeente E wordt de wetenschappelijke kennis niet voldoende toepasbaar
bevonden en daarmee zijn er ook geen redenen genoemd om de kennis wel te gebruiken. De
redenen die wel genoemd worden zijn:
-
Gebruik de wetenschappelijke kennis als richtlijn.
“Dus nooit strikt, als richtlijnen. Ik denk dat dat nu ook wel gebeurt hoor maar dat we ons daar
niet eens van bewust zijn.” (Gemeente D, regelnummer 231-232)
-
Gebruik de wetenschappelijke kennis als vertrekpunt, het kan helpen om op weg te komen.
“Tuurlijk je hebt ergens een vertrek punt en dan is het handig uhm als je daar enige structuur
inbrengt, dat helpt altijd om op weg te komen.” (Gemeente B, regelnummer 85-87)
-
Gebruik de wetenschappelijke kennis om structuur aan te brengen.
Dit kan worden gezien binnen gemeente A, waar het CREM-model wordt gebruikt om de analyses
zeer zorgvuldig te structureren. Alle 4 de kwadranten uit het model komen terug in de analyses en
op basis daarvan wordt er een herschikking gemaakt.
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
131
4.3.3 Interviews- Onderzoekdeelvraag 3
‘Hoe kan het gebruik van wetenschappelijke kennis gestimuleerd worden in de gemeentelijke
sector?’
Er worden uiteenlopende oplossingen gegeven om het gebruik van wetenschappelijke kennis te
stimuleren. De kennis zou toepasbaar moeten worden gemaakt om het überhaupt te kunnen
gebruiken, geeft gemeente C aan. Er zouden zichtbare resultaten kunnen worden gepresenteerd.
“Het moet resultaat opleveren. Zo lang je geen duidelijk resultaat hebt van je modellen ga je
ze niet gebruiken.” (Gemeente D, regelnummer 160-161).
Gemeenten moeten eerst al hun praktische zaken op orde hebben geeft zowel gemeente B als E aan.
“Nou bij de meeste kleine gemeenten zou ik adviseren vanuit de praktijk ga eerst maar eens
je zaken op orde brengen. Daar is niks wetenschappelijks aan. Dus goede software, goede
structuur, dat niveau. Dat duurt echt jaren en dat heb je nodig om uiteindelijk een strategie
te gaan bedenken en dat is een fout die de meeste wel maken. Dat ze meteen beginnen met
een consultant vragen en dan gaan we strategisch doen, terwijl jij er helemaal niet klaar voor
bent.” (Gemeente B, regelnummer 341-345)
Gemeente E zegt dat er inspiratie opgedaan kan worden bij andere gemeenten. Vervolgens zou er
een vraag naar wetenschappelijke kennis over vastgoedmanagement kunnen ontstaan. Deze vraag
kan beantwoord worden door het aanbieden van de wetenschappelijke kennis over
vastgoedmanagement voor de gemeentelijke sector in databases, kennisbanken of op platforms.
Ook kan er een extern bureau betrokken worden bij de vastgoed vraagstukken. Dit wordt zowel door
gemeente B als gemeente A genoemd.
“Als je dat niet gestructureerd doet en niet zorgt dat uhm ook de juiste hulp vraag gesteld
wordt en wordt ingevuld, blijf je een beetje modderen.” (Gemeente A, regelnummer 412413)
Als laatste oplossing wordt er door gemeente B het volgende gezegd:
“Een andere mogelijkheid zou zijn om aan te haken bij een grotere broer.” (Gemeente B,
regelnummer 334)
Hierbij wordt er vanuit gegaan dat de ‘grotere broer’ een grotere gemeente is in dezelfde regio die
helpt bij het praktisch op orde brengen van de zaken binnen de ‘kleinere’ gemeenten. Vervolgens
wordt gezamenlijk de stap gemaakt naar het professionaliseren van het vastgoedmanagement met
daarbij het gebruik van wetenschappelijke kennis.
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
132
4.3.4 Samenvatting
Binnen alle geïnterviewde gemeenten is het doel van vastgoed om te ondersteunen aan de
beleidsdoelen van de gemeenten. Bij 2 van de 5 gemeenten wordt het vastgoedbeleid niet
geschreven door de afdeling vastgoed maar door een afdeling die zich bezig houdt met de strategie
en het beleid van de gehele gemeente. Bij het schrijven van het vastgoedbeleid is bij gemeente A en
B gebruik gemaakt van een adviesbureau om wetenschappelijke kennis op te nemen in het
document en uiteindelijk bij de uitvoering. Dit zijn ook de 2 gemeenten die aangeven
wetenschappelijke kennis te gebruiken. De respondent van gemeente C kan geen uitsluitsel geven of
er wetenschappelijke kennis gebruikt wordt. Daar is een ander persoon verantwoordelijk voor.
Op de toegevoegde waarden zeggen de respondenten veel te sturen. Ook de manieren van sturing
worden in sommige interviews uitgelegd. Dit gebeurt niet in alle interviews waardoor de diepgang
van sturing niet duidelijk wordt.
Barrières die naar voren komen om wetenschappelijke kennis niet te gebruiken zijn:
-
Gemeenten hoefden nooit op kosten te letten
Vastgoed is nooit een kwestie geweest
Van oudsher is de gemeentelijke organisatie gevuld met mensen die niet bedrijfsmatig
denken
Gemeenten hebben geen geld om externe partijen in te huren en wetenschappelijke kennis
te gaan gebruiken
Gemeenten weten niet wat ze missen
De wetenschappelijke kennis is niet toepasbaar voor gemeenten en dit wordt ook niet
verbeterd
De gedachtegang en het opleidingsniveau van mensen binnen de gemeente kunnen het
gebruik van wetenschappelijke kennis bemoeilijken
Wetenschappelijke kennis wordt niet aangeboden
Redenen die naar voren komen om wetenschappelijke kennis wel te gebruiken zijn:
-
Gebruik van wetenschappelijke kennis als richtlijn
Gebruik van wetenschappelijke kennis als vertrekpunt
Gebruik van wetenschappelijke kennis om structuur aan te brengen
De oplossingen die worden aangedragen door de respondenten om het gebruik van
wetenschappelijke kennis te stimuleren, zijn:
-
De wetenschappelijke kennis moet toepasbaar worden gemaakt
Zichtbare resultaten zouden kunnen worden gepresenteerd
Gemeenten moeten eerst al hun praktische zaken op orde hebben
Inspiratie kan opgedaan worden bij andere gemeenten
Wetenschappelijke kennis moet aan worden geboden op databases, kennisbanken en
platforms
Er kan een extern bureau betrokken worden bij het vastgoed vraagstuk
Kleine gemeenten kunnen aanhaken bij een grotere gemeente die al wetenschappelijke
kennis gebruikt
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
133
4.4 Resultaten van de brainstormsessie
Deze resultaten hebben betrekking op de laatste onderzoekdeelvraag:
‘Hoe kan het gebruik van wetenschappelijke kennis gestimuleerd worden in de gemeentelijke
sector?’
De resultaten met betrekking tot het stimuleren van het gebruik van wetenschappelijke kennis zijn
met 2 verschillende benaderingen verzameld. Per benadering worden de resultaten in de volgende
paragrafen beschreven.
In de brainstorm zijn eerst de criteria met betrekking tot de oplossingen opgesteld. De criteria
kunnen worden gezien als voorwaarden waaraan voldaan moet worden door de organisatie of door
de wetenschappelijke kennis om de oplossingen die in de volgende paragrafen geboden worden
nuttig te maken. Daar is de volgende lijst uitgekomen:
Criteria voor de wetenschappelijke kennis:
-
De wetenschappelijke kennis moet toepasbaar zijn
De wetenschappelijke kennis moet toegankelijk zijn
Criteria met betrekking tot de organisatie waarin de kennis gebruikt gaat worden:
-
De gemeente moet een professionele organisatie zijn
Competenties van de medewerkers moeten aansluiten op hun functie
Het gebruik van wetenschappelijke kennis moet een bestuurlijke prioriteit zijn.
Figuur 18, Foto's van de brainstormsessies
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
134
4.4.1 Oplossingen om de vraag naar wetenschappelijke kennis te stimuleren
‘Hoe kunnen gemeenten gestimuleerd worden om wetenschappelijke kennis te gebruiken?’
De oplossingen die het gebruik van wetenschappelijke kennis binnen gemeenten zouden moeten
stimuleren zijn weergegeven in tabel 21. De indeling is gemaakt in samenwerking met de
deelnemers, aan het eind van de brainstorm.
-
-
De oplossingen die direct toepasbaar zijn, zijn weergegeven onder ‘excellent’.
De oplossingen die interessant zijn om verder te onderzoeken, zijn onder ‘interesting’
gepositioneerd. Deze oplossingen zijn niet direct toepasbaar maar moeten eerst verder
worden ontwikkeld.
De onbruikbare oplossingen of ideeën die in de brainstorm naar voren zijn gekomen, zijn te
vinden in de kolom ‘useless’.
Tabel 21, Oplossingen om het gebruik van wetenschappelijke kennis te stimuleren - vraagzijde
Excellent
Op directieniveau bewust maken
van de kansen die er zijn, er is
veelal focus op euro’s. De directie
kan vervolgens de intrinsieke
motivatie van de werknemers
stimuleren.
Uitdagen van werknemers binnen
de organisatie.
Externe contacten stimuleren
binnen of buiten de gemeentelijke
sector. Door bijvoorbeeld een
intergemeentelijk platform te
organiseren en daarin
wetenschappelijke kennis
aanbieden en ervaringen delen
Succesvolle ervaringen, met
betrekking tot het gebruik van
wetenschappelijke kennis, van
collega’s met elkaar delen
Hooggeschoolde managers in
dienst nemen.
Interesting
Veranderen van de bestuurlijke ‘mind set’ over
vastgoed en de sfeer binnen de ambtelijke
organisatie. De directie kan een vernieuwende
aanpak introduceren die innovatie en daarmee
het gebruik van kennis stimuleert.
Useless
Beter betalen van de
ambtenaren
Het opdoen en het gebruik van
wetenschappelijke kennis in de beoordelings
cyclus van de werknemers opnemen. Daarbij
kan bijvoorbeeld gekeken worden naar het
aantal dat gefaciliteerd is. Waardoor het
opdoen van wetenschappelijke kennis
gestimuleerd wordt.
Publieke opinie over wetenschappelijke kennis
stimuleren en discussie aanwakkeren.
Verkeerde man of
vrouw op de
verkeerde plek. De
achterstand van de
organisatie
verbeteren.
Benchmarking en data aan de gemeenten
leveren waardoor ze inzicht krijgen in hun
vastgoedmanagement.
In beeld brengen dat
er een financieel
probleem is binnen
de des betreffende
gemeente
Het dagelijks
instrumentarium is
onvoldoende
Ruimte bieden binnen de organisatie voor
experimenten met betrekking tot het gebruik
van wetenschappelijke kennis.
Nederlandse overheid invloed laten uitoefenen
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
135
4.4.2 Oplossingen voor het aanbieden van wetenschappelijke kennis
‘Hoe kan wetenschappelijke kennis aangeboden worden als product om het gebruik ervan te
stimuleren?’
De oplossingen die naar voren zijn gekomen in de brainstorm om wetenschappelijke kennis aan te
bieden waardoor het gebruik gestimuleerd wordt zijn in tabel 22 beschreven. Net zoals in de vorige
paragraaf kunnen de oplossingen worden ingedeeld in; ‘excellent’, ‘interesting’ en ‘useless’.
Tabel 22, Oplossingen om het gebruik van wetenschappelijke kennis te stimuleren - aanbodzijde
excellent
Opendagen houden voor gemeenten
op universiteiten en instituten, die
uitdaging biedt.
Aanbieden en overbrengen van de
wetenschappelijke kennis door
derde. Dit kan door in offertes naar
gemeenten het gebruik van
wetenschappelijke kennis te
verwerken.
De externe partijen kunnen zelf het
niveau van hun wetenschappelijke
kennis op pijl houden
Twee versies van hetzelfde artikel of
rapport publiceren. Daarmee
kunnen de publicaties aangesloten
worden op de vastgoedopgave van
gemeenten en wordt
wetenschappelijke kennis
toepasbaarder gemaakt.
Kansen die er zijn te delen door
‘mond op mond’ de informatie te
verspreiden.
Actief studenten aanbieden aan
gemeenten vanuit universiteiten en
daarmee meer afstudeerders
onderzoek laten doen bij
gemeenten.
Gemeenten moeten
wetenschappelijke kennis krijgen
Push vanuit de universiteiten. Door
bijvoorbeeld het faciliteren van
studenten binnen de organisaties te
verplichten
Interesting
Vastgoedmanagement specifiek op de
gemeentelijke sector richten.
Useless
Geen boekwerken
Het nut en de resultaten inzichtelijk maken.
Er kan vanuit de wetenschap het gevoel
gegeven worden dat ze iets missen door
referenties van successen te tonen. Daardoor
kan de organisatie gestimuleerd worden om
zichzelf vragen te stellen over de kwaliteit van
het vastgoedmanagement in de organisatie.
Wetenschappelijke
kennis aanbieden
doormiddel van data
Aansluiting maken tussen wetenschappelijke
kennis en het kennisniveau van
vastgoedmanagers. Door bijvoorbeeld
masterclasses of opleidingen ten behoeve van
gemeentelijke vastgoed managers te
faciliteren door derde, of het inrichten van
een instituut waarbij de wetenschappelijke
kennis makkelijker vindbaar is.
Meer docenten die zich verdiepen in de
wetenschappelijke kennis en de toepassing
daar van
Proactief een verbinding maken tussen de
wetenschappelijke kennis en de praktijk. Door
de wetenschappelijke kennis te vertalen naar
oplossingen voor de praktijk. Dit kan leiden
tot het overbrengen van kennis in een
toepasbare vorm naar de praktijk.
Wetenschappelijke kennis aanbieden op
internet in een database, of een platform.
Bewustwording van de impact van
maatschappelijk vastgoed in plaats van
commercieel vastgoed.
Leerstoel maatschappelijk vastgoed
Baten meetbaar maken waardoor interesse in
maatschappelijk vastgoed wordt gewekt.
Wetenschappelijke kennis marketing; prijs,
product, plaats, promotie, personeel.
Korte opleiding gemeentelijk vastgoed
aanbieden.
Masterclasses/opleidingen voor gemeenten.
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
136
4.5 Vergelijking van de resultaten
Uit de verschillende methoden die gebruikt zijn bij het onderzoek zijn verschillende resultaten
gekomen. In deze paragraaf worden de resultaten met elkaar vergeleken. Daarbij worden ook de
resultaten uit de literatuurstudie betrokken. Per onderzoekdeelvraag worden de vergelijkingen
gepresenteerd.
4.5.1 Onderzoekdeelvraag 1 -Het gebruik van wetenschappelijke kennis
In de 4 interviews zijn de resultaten van de document analyse met betrekking tot het algemene
gebruik van wetenschappelijke kennis bevestigd. Bij 1 gemeente kan er geen duidelijkheid worden
gegeven over het gebruik.
Tussen de uitkomsten van de document analyse met betrekking tot het sturen op de toegevoegde
waarden (doc) en de uitkomsten van de interviews (int) zitten grote verschillen (tabel 23).
Tabel 23, Resultaten uit documentanalyse en interviews m.b.t. sturing op toegevoegde waarden
Toegevoegde waarden
Vergroten en steunen van
werknemer innovatie en
creativiteit
Vergroten van werknemers
efficiëntie en productiviteit
Verlagen van vastgoed
gerelateerde kosten
Vergroten van vastgoed waarde
Zorgen voor flexibiliteit
Vergroten van werknemer
tevredenheid
Promoten van marketing, verkoop
en het organisatie merk
Omgevingstevredenheid
A doc
/
A int
Ja
B doc
Komt
voor
B int
Ja
C doc
Ja
C int
Ja
D doc
/
D int
Nee
E doc
/
E int
Ja
/
Ja
Komt
voor
Ja
/
Ja
/
Nee
/
Ja
/
Ja
Komt
voor
Ja
Komt
voor
Ja
Komt
voor
Ja
Komt
voor
Ja
/
/
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Komt
voor
Ja
Ja
Ja
/
/
/
Ja
Ja
Ja
/
Ja
Komt
voor
Ja
Ja
Ja
/
Ja
Ja
Ja
/
Ja
/
Nee
/
Nee
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Nee
/
Ja
/
Ja
In de interviews geven de respondenten aan op meer toegevoegde waarden te sturen dan in de
resultaten van de document analyse naar voren komt. Dit kan komen doordat:
-
Niet alles wat gemeenten doen in praktijk wordt opgeschreven
Bij 2 gemeenten(A en E) is een korte versie van het vastgoedbeleid geanalyseerd. De
uitgebreide versie is op internet niet beschikbaar.
Bij gemeente D wordt bij de uitvoering een ander document aangehouden.
De manieren van sturing die in de interviews worden genoemd komen over een met de manieren
die geïdentificeerd zijn in de document analyse. 1 toevoeging kan gedaan worden aan de manieren
van sturen op het verlagen van vastgoed gerelateerde kosten:
-
Schrappen van banen in de afdeling vastgoed van de gemeente
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
137
De samenhang tussen de resultaten en de gemeentelijke kenmerken kunnen worden vergeleken. In
tabel 24 zijn de resultaten met betrekking tot het gebruik van wetenschappelijke kennis van de
documentanalyse weergegeven. De gemeenten die op basis van de documentanalyse algemene
wetenschappelijke kennis lijken te gebruiken zijn groen gekleurd. Het aantal toegevoegde waarden
waarop gestuurd wordt door de verschillende gemeenten is gekleurd weergegeven. De spreiding van
de kleuren lopen uit een van groen, sturing op veel toegevoegde waarden, tot rood, sturing op
weinig tot geen toegevoegde waarden.
De grootte, aanwezigheid van een consultant, de aansluiting bij de IPD/ROZ benchmark, de
aansluiting bij ‘Bouwstenen voor sociaal, type document, het jaartal van schrijven en het aantal
pagina’s van ieder document is onder de resultaten weergegeven.
1: Zwolle
2: Roerdalen
3: Woensdrecht
4: Oss
5: Hellevoetsluis
6: Hendrik ido ambacht
7: Ridderkerk
8: Giesenlanden
9: Hof van twente
10: Harlingen
11: Heerde
12: Zuidhorn
13: Nuenen
14: Valkenswaard
15: Velsen
16: Assen
17: Gouda
18: Vlaardingen
19: Coevorden
20: Delft
21: Zoetermeer
22: Barendrecht
23: Nijmegen
24: Venray
25: Weesp
26: Haarlem
27: Bergen
28: Grave
29: Tilburg
30: Culemborg
31: Amsterdam
32: Heemskerk
33: Beemster
34: Enschede
35: Utrecht
36: Almere
37: Beuningen
38: Groningen
39: Oldambt
40: Eijsden- Margraten
Tabel 24, Resultaten van de documentanalyse per gemeente
Aantal toegevoegde waarden
die voor komen
1
7
4
7
5
5
3
4
5
3
3
7
2
7
2
3
8
1
3
3
3
2
6
2
4
5
3
4
6
6
3
2
3
6
6
8
4
4
5
0
Aantal toegevoegde waarden
waarop gestuurd wordt
Diepgaand gestuurd
Eenzijdig gestuurd
Komt enkel voor
1
0
1
0
7
4
3
0
3
1
2
1
6
3
3
1
3
0
3
2
5
1
4
0
2
0
2
1
4
3
1
0
4
2
2
1
3
2
1
0
2
0
2
1
6
3
3
1
0
0
0
2
5
1
4
2
1
0
1
1
2
1
1
1
5
4
1
3
0
0
0
1
2
1
1
1
3
2
1
0
1
0
1
2
2
1
1
0
3
3
0
3
1
0
1
1
2
1
1
2
3
1
2
2
3
2
1
0
1
0
1
3
4
2
2
2
4
3
1
2
3
3
0
0
2
2
0
0
1
0
1
2
6
6
0
0
4
4
0
2
6
6
0
2
3
3
0
1
4
1
3
0
5
1
4
0
0
0
0
0
ja
Jaartal
2012
2011
2011
2011
2013
2010
2010
2013
2013
2013
2010
2010
2009
2009
2009
2013
2011
2013
2013
Aantal pagina's
19
39
51
4
36
48
51
48
39
15
12
29
16
39
15
43
25
66
56
3
2012
2
28
2
2009
3
41
2
2012
3
19
3
2012
3
21
2
2012
2
80
2
2012
3
12
2
2012
3 3, 4
84
3
2012
2
12
3
2013
1
24
2
2013
3
47
3
2013
2
ja ja ja
60
3
ja
2013
3
ja ja
32
3
M M
ja
3
2
Legenda
Groot 30.000 - >
G
Middel 20.000 - 49.999
M
Klein 0 - 19.999
K
Type document:
Compilation of information
1
Aligning and/ or match based
2
Boundary defining
3
Toolbox
4
Er is geen samenhang te vinden tussen het gebruik van algemene wetenschappelijke kennis en de
grote van de gemeente op basis van de resultaten. Van de 6 gemeenten die wetenschappelijke
kennis lijken te gebruiken zijn er 3 groot, 2 middel en 1 klein. Van de 34 gemeenten die geen
wetenschappelijke kennis lijken te gebruiken zijn er 13 groot, 15 middel en 6 klein.
Ook is er geen samenhang te vinden tussen de sturing op toegevoegde waarden en de grootte van
de gemeenten. Van de 9 gemeenten die op 5 of meer toegevoegde waarden sturen zijn er 4 groot, 4
middel en 1 klein. Daarentegen is van de 16 gemeenten die op 2 of minder toegevoegde waarden
sturen 5 groot, 7 middel en 4 klein.
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
2-
2013
ja
M G
40
ja
G
2013
ja
G
11
ja
M K G
ja
2013
ja
M G
ja
2013
3
G
20
3
M K
2013
3
G
63
ja
ja ja
M K
2013
M G
ja
28
2
ja
G
2013
3
ja
M G
43
3
G G
ja
2013
3 2, 4
G
2013
2
K M M G
ja
ja
40
3
K
28
Type document
M K
43
Grootte van de gemeente
G M M G M M M K
Consultant aanwezig
Aangesloten bij IPD/ ROZ
benchmark
ja
Aangesloten bij 'Bouwstenen
voor sociaal
ja
ja
138
De meerderheid van de gemeenten die algemene wetenschappelijke kennis gebruiken sturen op
meerdere toegevoegde waarden.
Bij alle gemeenten die algemene wetenschappelijke kennis gebruiken is er een consultant aanwezig
geweest of de gemeente is aangesloten bij de IPD benchmark. Beide kenmerken komen bij geen
enkele gemeenten beide voor. 4 van de 7 gemeenten waarbij een consultant aanwezig is geweest
lijken algemene wetenschappelijke kennis te gebruiken. Deze 4 gemeenten vormen 67% van de
gemeenten die wetenschappelijke kennis gebruiken. Bij 5 van de 7, 71%, gemeenten waarbij een
consultant in is gehuurd wordt er ook op meerdere toegevoegde waarden gestuurd. Er lijkt een
samenhang te zijn tussen het inhuren van een consultant en het gebruiken van wetenschappelijke
kennis.
Maar 2 van de 6 gemeenten, 33%, die algemene wetenschappelijke kennis lijken te gebruiken doen
mee aan de IPD benchmark. Daarnaast sturen maar 3 van de 9, 33%, gemeenten die aangesloten zijn
bij de IPD benchmark op meerdere toegevoegde waarden. De percentages zijn te laag om
samenhang te constateren tussen de IPD benchmark en het gebruik van wetenschappelijke kennis.
3 van de 6, 50% gemeenten, die algemene wetenschappelijke kennis lijken te gebruiken zijn
aangesloten bij ‘bouwstenen voor sociaal’. Daarnaast sturen maar 5 van de 11, 45%, gemeenten op
meerdere toegevoegde waarden. Op basis van de percentages is er geen samenhang te vinden
tussen de aansluiting bij ‘bouwstenen voor sociaal’ en het gebruiken van wetenschappelijke kennis.
Als laatste hebben de resultaten van de documentanalyse in vergelijking met het type document,
het jaartal waarin het geschreven is en het aantal pagina’s geen samenhang. De resultaten, zowel
met betrekking tot het gebruik van algemene wetenschappelijke kennis als de sturing op de
toegevoegde waarden, lopen zeer uiteen.
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
139
4.5.2 Onderzoekdeelvraag 2- De redenen en barrières
Uit zowel de document analyse als de interviews zijn redenen naar voren gekomen om
wetenschappelijke kennis te gebruiken. De redenen uit de verschillende methoden komen overeen.
In tabel 25 zijn achter de redenen afkomstig van uit de document analyse de overeenkomende
redenen uit de interviews geplaatst.
Tabel 25, vergelijking van redenen om wetenschappelijke kennis te gebruiken
Reden uit de document analyse
Formuleren van gemeentelijke ambitie met
betrekking tot vastgoed
Optimaliseren van accommodaties, door de
vastgoedportefeuille te analyseren en
onderbouwde keuzes te maken
Vastgoed documenten ordenen
Verantwoordelijkheden met betrekking tot
vastgoed verdelen binnen de organisatie
Uitleggen hoe vastgoedmanagement bijdraagt
aan de beleidsdoelstellingen van de gemeente
Redenen uit de interviews
Gebruik van wetenschappelijke kennis als
richtlijn
Gebruik van wetenschappelijke kennis om
structuur aan te brengen bij het analyseren van
de vastgoedportefeuille
Gebruik van wetenschappelijke kennis als
vertrekpunt
Gebruik van wetenschappelijke kennis als
richtlijn
Gebruik van wetenschappelijke kennis als
richtlijn
Naast de redenen om wetenschappelijke kennis te gebruiken zijn er barrières gevonden waarom
wetenschappelijke kennis niet gebruikt wordt. De barrières komen zowel uit de document analyse
als uit de interviews. Er is een samenhang te vinden met de barrières die in het theoretisch kader
beschreven zijn. Dit is gevisualiseerd in tabel 26. Er zijn 3 nieuwe barrières geïdentificeerd die vallen
in de categorie Organisatorisch:
-
‘Moeite bij het hergebruiken van kennis’,
‘Niet bedrijfsmatig denken’,
‘Gemeenten weten niet wat ze missen’.
De meeste barrières afkomstig uit het literatuur onderzoek zijn maar door 1 van de methode in het
empirische onderzoek geïdentificeerd. Alleen het gebrek aan kennis is zowel in de documenten als in
de interviews geïdentificeerd. De barrières die niet geïdentificeerd zijn in het empirisch onderzoek
liggen binnen de categorie organisatorisch.
Organisatorisch
- ‘Gebrek aan training’  (wordt wel als oplossing genoemd),
- ‘Korte termijn denken’,
- ‘Gebrek aan tijd’,
- ‘Gebrek aan interesse bij senior managers’.
Theoretisch
- ‘Aanzienlijke hulpbronnen zijn vereist’.
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
140
Tabel 26, vergelijking van barrières uit het literatuur en empirisch onderzoek
Literatuur onderzoek
Empirisch onderzoek
Succesfactoren –Barrières uit
het conceptuele model
Barrières uit de gemeentelijke
documenten
Organisatorisch
Barrières uit de interviews
Gebrek aan
vastgoedmanagement kennis
/
Gedachtegang en het
opleidingsniveau kunnen het gebruik
van wetenschappelijke kennis
bemoeilijken
/
Motivatie en vaardigheden
Gebrek aan kennis
Gebrek aan vaardigheden
Gebrek aan training
Informatie technologie
Gebrek aan hulpmiddelen
Structuren en processen
Verkeerde positionering van de
vastgoedmanager.
Korte termijn denken
Gebrek aan tijd
Gebrek aan geld
Organisatie cultuur
Verkeerde positionering van de
vastgoedmanager
/
Geen of onvoldoende adequate
registratie van het vastgoed
Moeite bij het hergebruiken van
kennis
/
Organisatorische versnippering
van vastgoedbeheer
/
/
/
/
Organisatorische versnippering
van vastgoedbeheer
/
/
/
Stimulering vanuit top management
Gebrek aan interesse bij senior
/
managers
/
/
/
Geen geld om externe partijen in te
huren.
Gemeenten hoefden nooit op kosten
te letten daardoor is vastgoed is nooit
een issue geweest.
Niet bedrijfsmatig denken.
Gemeenten weten niet wat ze missen
/
Theoretisch
Geen techniek of model is alles
omvattend
Aanzienlijke hulpbronnen zijn
vereist
Gebrek aan samenhang tussen
vraag en aanbod, gebrek aan
overdracht van kennis
Politieke ingrepen en
beslissingen
/
De wetenschappelijke kennis is niet
toepasbaar voor gemeenten
/
/
/
Wetenschappelijke kennis wordt niet
aangeboden
Extern
Tendens in schaalvergroting van
gemeenten in Nederland
/
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
141
4.5.3 Onderzoekdeelvraag 3- De oplossingen
Er zijn oplossingen gevonden in de verschillende methoden. De oplossingen geven inzicht in de
manieren waarop de barrières kunnen worden overkomen en kunnen ingedeeld worden per
barrière die geïdentificeerd is in de vorige paragraaf. De overdracht van wetenschappelijke kennis
van wetenschap naar gemeenten kan door de uitvoering worden gestimuleerd en de optimalisatie
van het kennismanagement proces binnen de organisatie kan worden geoptimaliseerd.
Alle oplossingen afkomstig van de verschillende methoden zijn gepresenteerd in tabel 27. Achter de
oplossingen afkomstig van de brainstorm sessie is verduidelijkt of de oplossing ‘Excellent’ (E) of
Interesting’ (I) zijn.
Tabel 27, Vergelijking van de oplossingen
Oplossingen
Organisatorisch- stimulering van de vraag
Motivatie en vaardigheden
Gebrek aan kennis
Documenten
Participatie in een samenwerkingsverband.
Opleidingstraject volgen.
Kennis extern verkrijgen.
Verplaatsen van verantwoordelijkheid naar een andere partij.
Interviews
Betrekken van een extern bureau bij een vastgoedvraagstuk
Brainstorm sessie
Hooggeschoolde managers in dienst nemen.(E)
Korte opleiding gemeentelijk vastgoed aanbieden.(I)
Gebrek aan
Brainstorm sessie
vaardigheden
Hooggeschoolde managers in dienst nemen.(E)
Informatie technologie
Gebrek aan
Documenten
hulpmiddelen en
Opstellen van een database met behulp van verschillende instrumenten.
onvoldoende
Centralisatie van vastgoedmanagement.
adequate
Gebruik van een vastgoedmanagement systeem.
registratie
Moeite bij het
/
hergebruiken van
kennis
Structuren en processen
Versnippering van
Documenten
het
Centralisatie van het vastgoedmanagement.
vastgoedmanage
Actief beheer met een lange termijn visie.
ment.
Interviews
Alle praktische zaken moeten op orde worden gebracht
Organisatie cultuur
Niet bedrijfsmatig
denken.
Brainstorm sessie
Succesvolle ervaringen van collega’s met elkaar delen.(E)
Veranderen van de bestuurlijke ‘mind set’ over vastgoed en de sfeer binnen de
ambtelijke organisatie. (I)
Het opdoen en het gebruik van wetenschappelijke kennis in de beoordelings cyclus van
de werknemers opnemen.(I)
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
142
Gemeenten
weten niet wat ze
missen
Interviews
Inspiratie kan opgedaan worden bij andere gemeenten
Brainstorm sessie
Externe contacten stimuleren binnen of buiten de gemeentelijke sector. Een
intergemeentelijk platform organiseren om wetenschappelijke kennis aan te bieden en
ervaringen te delen. (E)
Uitdagen van werknemers binnen de organisatie.(E)
Benchmarking en data aan de gemeenten leveren waardoor ze inzicht krijgen in hun
vastgoedmanagement.(I)
Ruimte bieden binnen de organisatie voor experimenten met betrekking tot het gebruik
van wetenschappelijke kennis.(I)
Stimulering vanuit top management
Gebrek aan
Brainstorm sessie
interesse bij
Op directieniveau bewust maken van de kansen die er zijn, er is veelal focus op euro’s.
senior managers
Publieke opinie over wetenschappelijke kennis stimuleren en discussie aanwakkeren.(I)
Theoretisch- Stimulering van het aanbod
Geen techniek of
Interviews
model is alles
De wetenschappelijke kennis moet toepasbaar worden gemaakt
omvattend en of
Brainstorm sessie
toepasbaar
Twee versies van hetzelfde artikel of rapport publiceren. Daarmee kunnen de publicaties
aangesloten worden op de vastgoedopgave.(E)
Vastgoedmanagement specifiek op de gemeentelijke sector richten.(I)
Proactief een verbinding maken tussen de wetenschappelijke kennis en de praktijk.(I)
Meer docenten die zich verdiepen in de wetenschappelijke kennis en de toepassing daar
van. (I)
Gebrek aan
Interviews
aanbod
Zichtbare resultaten zouden kunnen worden gepresenteerd
wetenschappelijk
Wetenschappelijke kennis moet aan worden geboden op databases, kennisbanken en
e kennis en
platforms
samenhang
Brainstorm sessie
tussen vraag en
Push vanuit de universiteiten. Door het faciliteren van studenten binnen de organisaties
aanbod (gebrek
te verplichten.(E)
aan overdracht
Opendagen houden voor gemeenten op universiteiten en instituten, die uitdaging
van kennis)
biedt.(E)
Aanbieden en overbrengen van de wetenschappelijke kennis door derde.(E)
Kansen die er zijn te delen door ‘mond op mond’ de informatie te verspreiden. (E)
Actief studenten aanbieden aan gemeenten vanuit universiteiten.(E)
Gemeenten moeten wetenschappelijke kennis krijgen. (E)
Wetenschappelijke kennis aanbieden op internet in een database, of een platform.(I)
Masterclasses of opleidingen ten behoeve van gemeentelijke vastgoed managers te
faciliteren.(I)
Het nut en de resultaten inzichtelijk maken. Zo kan de organisatie gestimuleerd worden
om zichzelf vragen te stellen over de kwaliteit van het vastgoedmanagement in de
organisatie.(I)
Nederlandse overheid invloed laten uitoefenen, zowel aan aanbod als vraag zijde.(I)
Wetenschappelijke kennis marketen; prijs, product, plaats, promotie, personeel.(I)
Baten meetbaar maken waardoor interesse in maatschappelijk vastgoed wordt
gewekt.(I)
Bewustwording vergroten van de impact van maatschappelijk vastgoed in plaats van
commercieel vastgoed. (I)
Extern
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
143
Politieke
beslissingen met
betrekking tot
schaalvergroting
van gemeenten
Documenten
Samenwerken met omliggende gemeenten
Interviews
Kleine gemeenten kunnen samenwerken met grotere gemeente die al wetenschappelijke
kennis gebruikt
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
144
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
145
5 Conclusie
‘Wordt wetenschappelijke kennis over vastgoedmanagement bij het managen van gemeentelijk
vastgoed gebruikt?’
Slechts 15% van de gemeenten uit het onderzoekssample lijkt wetenschappelijke kennis te
gebruiken in hun vastgoedstrategie. Daarvan wordt er bij de helft verwezen naar een bron. Binnen
de gemeenten die wetenschappelijke kennis gebruiken zijn maar 4 verschillende theorieën
geïdentificeerd (Joroff, Den Heijer & De Vries, Vermeulen & Wieman en toegevoegde waarde).
In 2 interviews wordt het gebruik van wetenschappelijke kennis bij het managen van vastgoed
bevestigd. Uit een derde interview kan niet worden geconcludeerd of er wel of geen
wetenschappelijke kennis wordt gebruikt. In 2 andere interviews wordt het niet gebruiken van de
wetenschappelijke kennis bevestigd. In totaal bevestigt 80% van de interviews de resultaten van de
documentanalyse met betrekking tot wetenschappelijke kennis.
Maarliefs 93% van het onderzoekssample stuurt op 1 of meer toegevoegde waarden in hun
vastgoedstrategie. Er is een grote spreiding in de hoeveelheid toegevoegde waarden waarop binnen
gemeenten gestuurd wordt en de manieren waarop er gestuurd wordt. De toegevoegde waarden
die het meest voorkomen zijn:
-
‘Verlagen van vastgoed gerelateerde kosten’,
‘Zorgen voor flexibiliteit’,
‘Vergroten van werknemers tevredenheid’
‘Vergroten van vastgoed waarde’.
Diepgaand wordt er op 2 toegevoegde waarden procentueel het meest gestuurd; ‘Verlagen van
vastgoed gerelateerde kosten’ met 55% en ‘Vergroten van vastgoed waarde’ met 33%. Eenzijdige
sturing wordt procentueel het meest gedaan op; ‘Zorgen voor flexibiliteit’ met 43% en ‘Vergroten
van werknemers tevredenheid’ met 30%. De toegevoegde waarden die procentueel het meest
‘enkel voorkomen’ zijn; ‘Verlagen van vastgoed gerelateerde kosten’ met 25% en ‘Vergroten van
werknemers tevredenheid’ met 20%.
Concluderend wordt op het ‘verlagen van vastgoed gerelateerde kosten’ het meest gestuurd, met
68%. Het ‘promoten van de stad’ door het inzetten van vastgoed wordt het minst gedaan, maar 8%
van de gemeenten uit het sample stuurt op deze waarde.
Op elke toegevoegde waarde wordt op verschillende manieren gestuurd. De manieren die het meest
gebruikt worden door de gemeenten die op de toegevoegde waarden sturen zijn in tabel 28
weergegeven. Al deze manieren komen overeen met een van de indicatoren uit de theorie van
Sarasoja (2012).
De conclusie met betrekking tot de invloeden van de gemeentelijke kenmerken en de barrières op
het gebruik van wetenschappelijke kennis zijn in figuur 19 gevisualiseerd. Op basis van de resultaten
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
146
kunnen de volgende conclusies worden getrokken met betrekking tot de invloed van de
gemeentelijke kenmerken op het gebruik van wetenschappelijke kennis.
Allereerst is er geen verband tussen de grootte van de gemeenten en de gemeenten die
wetenschappelijke kennis gebruiken. Ook tussen de grootte van de gemeenten en de sturing op
toegevoegde waarden is geen verband gevonden.
Ten tweede kan geconcludeerd worden dat het gebruik van wetenschappelijke kennis invloed heeft
op het aantal toegevoegde waarden waarop gestuurd wordt. De 15% van de gemeenten die
wetenschappelijke kennis lijken te gebruiken sturen op meerdere toegevoegde waarden.
Ten derde kan geconcludeerd worden dat een consultant wel invloed lijkt te hebben en de IPD
benchmark geen invloed lijkt te hebben op het gebruik van wetenschappelijke kennis en de sturing
op de toegevoegde waarden. Gemeenten die gebruik maken van een consultant gebruiken vaker
wetenschappelijke kennis en sturen gemiddeld op meer toegevoegde waarden. De aansluiting van
een gemeente bij ‘Bouwstenen voor sociaal’ heeft lijkt ook invloed te hebben op het gebruik van
wetenschappelijke kennis maar niet op de sturing op toegevoegde waarden.
Het type document, het jaartal van schrijven en het aantal pagina’s heeft geen verband met het
gebruik van wetenschappelijke kennis of de sturing op de toegevoegde waarden.
Er kan geconcludeerd worden dat de barrières, weergegeven in figuur 19 van invloed zijn op het
gebruik van wetenschappelijke kennis bij gemeenten. Er zijn 3 nieuwe barrières zijn geïdentificeerd
gedurende het empirisch onderzoek, deze zijn schuingedrukt weergegeven. De barrières en
gemeentelijke kenmerken die niet geïdentificeerd zijn, zijn doorgestreept weergegeven.
Percentage dat
stuurt op de waarde
Toegevoegde waarde
Verlagen van vastgoed gerelateerde kosten
68%
Zorgen voor flexibiliteit
66%
Vergroten van werknemers tevredenheid
58%
Vergroten van vastgoed waarde
51%
Omgevingstevredenheid
33%
Vergroten en steunen van werknemer innovatie en
creativiteit
Vergroten van werknemers efficiëntie en productiviteit
18%
Promoten van marketing, verkoop en het organisatie merk
8%
13%
Manieren waarmee het meest gestuurd
wordt door de gemeenten die op de waarde
sturen
Het hebben van minder gebouwen waar
meer rendement op wordt gehaald
Het realiseren van multifunctionele
gebouwen
Het bieden van accommodaties die
antwoorden op de wensen van inwoners en
stakeholders
Het in kaart brengen en beheersen van
risico’s met betrekking tot vastgoed
Energiemanagement en het invoeren van
duurzaamheidsmaatregelen
Het bedenken van voorzieningen in
samenspraak met inwoners
Het bedenken van voorzieningen in
samenspraak met inwoners
Het verbeteren van de uitstraling van het
Retail vastgoed
Door beeldbepalende gebouwen
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
Percentage van d
het sample dat op
deze manier op de
waarde stuurt
Tabel 28, Manieren van sturing per toegevoegde waarde die het meest voorkomen
61%
58%
56%
36%
33%
14%
13%
5%
5%
147
Oplossingen
Oplossingen
Barrières - Theoretisch
Barrières - Extern
Geen techniek of model is alles omvattend.
Politieke ingrepen en
beslissingen.
Genereren van wetenschappelijke kennis
door de wetenschap
Opslaan van wetenschappelijke kennis
Kennis management proces van
wetenschappelijke kennis
Gebruik van wetenschappelijke kennis
door gemeenten
Verspreiden van wetenschappelijke kennis
Gemeentelijke kenmerken
Barrières - Organisatorisch
Barrières - Theoretisch
De grootte van de gemeente
Aanwezigheid van een
consultant binnen de gemeente
Aansluiting bij de IPD benchmark
Aansluiting bij ‘Bouwstenen voor
sociaal’
Type vastgoeddocument
Motivatie en vaardigheden
Gebrek aan kennis,
Gebrek aan vaardigheden.
Gebrek aan training (wel als oplossing)
Informatie technologie
Gebrek aan hulpmiddelen.
Stimulering vanuit top management
Gebrek aan interesse bij senior managers.
Structuren en processen
Verkeerde positionering van de vastgoedmanager,
Korte termijn denken
Beperking aan tijd
Beperking aan geld.
Organisatie cultuur
Gemeenten weten niet wat ze missen,
Niet bedrijfsmatig denken,
Moeite bij het hergebruiken van kennis.
Gebrek aan samenhang tussen
vraag en aanbod, gebrek aan
overdracht van kennis.
Aanzienlijke hulpbronnen zijn
vereist
Oplossingen
Figuur 19, Kenmerken en barrières die invloed hebben op het gebruik van kennis
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
148
Redenen die naar voren komen in het onderzoek om wetenschappelijke kennis te gebruiken zijn:
-
-
Gebruik van wetenschappelijke kennis als richtlijn om; de gemeentelijke ambitie met
betrekking tot vastgoed te formuleren, de verantwoordelijkheid met betrekking tot vastgoed
binnen de organisatie te verdelen, de bijdrage van vastgoedmanagement aan de
beleidsdoelstellingen van de gemeente uitleggen.
Gebruik van wetenschappelijke kennis als vertrekpunt om een vastgoed document te
ordenen.
Gebruik van wetenschappelijke kennis als hulpmiddel om structuur aan te brengen bij het
analyseren van de vastgoedportefeuille
Overkoepelend kan gezegd worden dat wetenschappelijke kennis wordt gebruikt ter ondersteuning
aan en ter verduidelijking van het vastgoedmanagement binnen een gemeente.
Voor alle barrières die invloed hebben op het gebruik van wetenschappelijke kennis zijn oplossingen
geboden (tabel 29). Door de oplossingen uit te voeren kan de vraag en het aanbod van
wetenschappelijke kennis worden gestimuleerd. De overdracht van kennis zal plaats gaan vinden en
de gemeenten zullen in staat zijn om de wetenschappelijke kennis te gaan gebruiken. De moeite die
ervaren wordt bij het managen van vastgoed kan hiermee verkleind worden.
Tabel 29, Oplossingen om het gebruik van wetenschappelijke kennis te stimuleren
Oplossingen
Organisatorisch- stimulering van de vraag
Motivatie en vaardigheden
Kennis extern verkrijgen door:
Participatie in samenwerkingsverbanden
Training en of opleiding volgen
Betrekken van een consultant
Aannemen van hoog opgeleide personen
Informatie technologie
Centralisatie van vastgoedmanagement.
Gebruik van een vastgoedmanagement systeem waarmee alle vastgoed informatie up to date blijft.
Structuren en processen
Centralisatie van het vastgoedmanagement en op orde brengen van praktische zaken binnen de gemeente
Organisatie cultuur
Succesvolle ervaringen delen zowel intern als extern
Veranderen van de bestuurlijke ‘mind set’
Uitdagen van werknemers binnen de organisatie
Inzicht krijgen in vastgoed door deel te nemen aan een benchmark
Stimulering vanuit top management
Op directieniveau bewust maken van de kansen die er zijn
Theoretisch- Stimulering van het aanbod
Toepasbaar maken van wetenschappelijke kennis door
Vastgoedmanagement specifiek op de gemeentelijke sector richten.
Proactief een verbinding maken tussen de wetenschappelijke kennis en de praktijk door publicaties aan te laten sluiten op de
vastgoedopgave
Aanbod kan verbeterd worden door
Aanbieden van wetenschappelijke kennis op internet in een database, op een platform of door derde.
Het nut en zichtbare resultaten te presenteren en kansen die er zijn delen
Door het faciliteren van studenten aan gemeenten.
Opendagen, opleidingen en masterclasses te faciliteren
Extern
Gemeenten kunnen samenwerken met omliggende gemeenten om extern genomen beslissingen op te vangen
Afstudeerrapport – Michelle Sabine Ham
149
6 Discussie en aanbevelingen
6.1 Discussie
Tijdens het onderzoek zijn er verschillende beslissingen over definities, uitvoering, analyses en
conclusies genomen. Deze beslissingen hebben tot verschillende limitaties van het onderzoek geleid.
Met behulp van de termen is een kader gecreëerd op basis waarvan de documenten geanalyseerd
zijn. In dit onderzoek is aangenomen dat de onderzoekster de wetenschappelijke kennis die in de
documenten kan zijn gebruik zou kunnen herkennen. Zowel de omvattendheid van de
wetenschappelijke kennis als het kader hebben beperkingen gehad voor de resultaten in dit
onderzoek en daarmee ook voor de conclusie. De conclusie is alleen gebaseerd op de verzamelde
resultaten en kan daarmee niet gegeneraliseerd worden naar de gehele Nederlandse populatie.
Daarnaast zijn er selectiecriteria opgesteld waardoor alleen gemeenten met een vastgoed document
op internet zijn meegenomen in het onderzoek. Hierdoor kan er een gedeelte buiten het
onderzoekssample zijn gevallen. Ook kunnen door de zoekstrategie, die gevolgd is om de vastgoed
documenten te vinden, een aantal documenten niet gevonden zijn. Analyses van
vastgoedstrategieën van andere gemeenten zouden tot andere conclusies kunnen leiden.
Het criterium dat het vastgoed document een op zichzelf staand document moest zijn, en niet
geïntegreerd mocht zijn in bijvoorbeeld de structuurvisie van een gemeente, kan de resultaten en de
conclusie hebben beïnvloed. Zowel in een positieve als in een negatieve zin.
De documenten zijn geen transparante weergave van de werkelijkheid, daarmee zijn de resultaten
van documentanalyse dat ook niet. De 5 interviews zijn daaraan toegevoegd om de transparantie te
vergroten. De selectie van de gemeenten is niet nauwkeurig genoeg gedaan, de onderbouwing had
beter gekund en het aantal is beperkt. Wel is er bewust voor gekozen om zowel gemeenten te
interviewen die wetenschappelijke kennis leken te gebruiken als gemeenten die dat niet leken te
doen op basis van de document analyse.
Het onderzoekskader biedt grenzen waarbinnen het gebruik van wetenschappelijke kennis getoetst
wordt. De keuze voor de ‘termen’ en ‘toegevoegde waarden’ zijn daarbij een belangrijke grenzen
geweest. Wanneer het kader op een andere manier wordt vorm gegeven, bijvoorbeeld door meer
termen te onderzoeken, kan dat effect hebben op de resultaten en de conclusie.
Oplossingen zijn door middel van een brainstormsessie met het advies bureau AT Osborne
gegenereerd. Er is geen brainstormsessie met gemeenten gehouden. Wel is het genereren van
oplossingen in de interviews verwerkt. Zo zijn de oplossingen toch afkomstig uit 2 perspectieven en is
de limitatie met betrekking tot eenzijdige oplossingen verkleind, manier geheel voorkomen.
Belangrijk om te vermelden is dat dit onderzoek is gedaan om het gebruik van wetenschappelijke
kennis in kaart te brengen en niet om uitspraken te doen over de professionaliteit van
vastgoedmanagers binnen gemeenten. Het niet gebruiken van wetenschappelijke kennis duidt niet
direct op het niet goed managen van vastgoed.
Afstudeerrapport – Michelle Ham
150
Door de bovenstaande limitaties, zijn de resultaten te veel afhankelijk van de keuzes die gemaakt zijn
in het onderzoek en kunnen de conclusie niet gegeneraliseerd worden naar de gehele gemeentelijke
populatie in Nederland.
6.2 Aanbevelingen
De conclusie en de limitaties van het onderzoek hebben geleid tot aanbevelingen voor het managen
van vastgoed binnen de gemeentelijke sector, aanbevelingen voor de wetenschap en aanbevelingen
voor verder onderzoek. Dit onderzoek is een toetsend kwalitatief onderzoek geweest naar het
gebruik van wetenschappelijke kennis in de gemeentelijke sector in Nederland.
Aanbevelingen voor de gemeentelijke sector zijn:
-
-
Gemeenten zouden kritisch moeten kijken naar wetenschappelijke kennis en bij zichzelf te
raden gaan of ze hun vastgoedmanagement op orde hebben. De kennis die zij bruikbaar
achten zouden ze kunnen gebruiken binnen het vastgoedmanagement van de organisatie.
Daarbij moet het gebruik van kennis niet als doel worden gezien maar worden ingezet om
organisatorische doelen te bereiken.
Gemeenten in Nederland zouden proactief houding moeten innemen als het gaat om het
toepassen van wetenschappelijke kennis bij hun vastgoedmanagement. Daarbij kunnen ze
geboden oplossingen eventueel tot uitvoering brengen, waarbij de oplossing om
afstudeerstages aan te bieden een snelle eerste stap is om in aanraking te komen met
wetenschappelijke kennis. Ook op directieniveau is het mogelijk om het onderwerp
wetenschappelijke kennis een aan te snijden. Daarbij kan gekeken worden naar de redenen
die zij zelf hebben om er wel of geen gebruik van te maken, waarop ze vervolgens actie
kunnen ondernemen.
Aanbevelingen voor de wetenschap:
-
De wetenschap moet ook bij zichzelf te raden gaan wat hun doel is van de generatie van
kennis en of ze met de gegenereerde kennis hun doel bereiken. Is de kennis die gegenereerd
wordt toepasbaar en komt het bij de gebruiker terecht in de praktijk?
De aanbevelingen die kunnen worden gedaan voor verder onderzoek zijn:
-
-
-
Er is in dit onderzoek een grote hoeveelheid data verzameld, maar dit is nog lang niet
allesomvattend. Met een verder onderzoek naar het gebruik van wetenschappelijke kennis in
de gemeentelijke sector, met een andere methodologie zouden de onderzoeksresultaten
kunnen worden gevalideerd en worden aangevuld. Er is eventueel een generaliserende
uitspraak mogelijk over het gebruik van wetenschappelijke kennis over
vastgoedmanagement binnen gemeenten.
Voer eenzelfde onderzoek uit voor andere gemeenten, waarbij andere documenten kunnen
worden geanalyseerd om uiteindelijk een nog completer beeld te krijgen van het gebruik van
wetenschappelijke kennis in gemeenten in Nederland.
Vergelijkend onderzoek in een andere sector kan uitwijzen of er verschillen zijn in het gebruik
van wetenschappelijke kennis tussen sectoren. Ook kan geanalyseerd worden waarom het in
een desbetreffende sector meer wordt gebruikt om vervolgens aanbevelingen te kunnen
doen voor het gebruik van wetenschappelijke kennis in de gemeentelijke sector.
Afstudeerrapport – Michelle Ham
151
-
-
-
-
In de interviews is naar voren gekomen dat de wetenschappelijke kennis vooral gericht is op
‘corporate’ organisaties. Onderzoek naar de toepasbaarheid van wetenschappelijke kennis in
de gemeentelijke sector zou onderzocht kunnen worden. Met dat inzicht kan de kennis
uiteindelijk beter toepasbaar worden gemaakt.
Er zijn interessante oplossingen die worden geboden om het gebruik van wetenschappelijke
kennis te stimuleren. Verder onderzoek zou deze oplossingen concreter en uitvoerbaar
kunnen maken.
De relaties tussen de grootte van de gemeente, de aanwezigheid van een adviesbureau en of
de aansluiting bij een benchmark en het gebruik van wetenschappelijke kennis kan verder
onderzocht worden. Daarmee kunnen de getrokken conclusies uit dit onderzoek aangevuld
worden.
Kwaliteit van vastgoedmanagement binnen gemeenten in relatie tot het gebruik van
wetenschappelijke kennis kan in verder onderzoek onderzocht worden om de gemeenten
inzicht te geven wat voor effect het gebruik van wetenschappelijke kennis kan hebben.
Afstudeerrapport – Michelle Ham
152
Afstudeerrapport – Michelle Ham
153
7 Reflectie
In deze reflectie wordt terug gekeken op het proces. Daarbij wordt gekeken of de benadering die in
het onderzoekskader zijn geschetst hebben gewerkt, of de gewenste data zijn verzameld en of er
uiteindelijk een antwoord gegeven kon worden op de onderzoeksvraag waarmee het doel dat vooraf
is gesteld is bereikt.
Benadering van het onderzoek
Door het empirische deel van het onderzoeksproces met de documentanalyse te beginnen is niet
alleen inzicht verkregen in het gebruik van wetenschappelijke kennis bij gemeenten, maar ook in de
context waarin een gemeente staat. Dit inzicht is in de interviews gebruikt om diepgang te behalen.
Dankzij de achtergrondkennis werden de geïnterviewde vastgoedmanagers begrepen en de
mogelijkheid om diepgaand door te vragen op bepaalde onderwerpen is gegrepen. Door beide
methoden opvolgend aan elkaar uit te voeren is getracht de kwaliteit van de verzamelde data te
verhogen. Ook de methode om oplossingen te bedenken met behulp van een brainstormsessie heeft
gewerkt. Daarbij is het oplossingskader, met de vraag en aanbodzijde, ondersteunend geweest. In
een volgend onderzoek zouden er mogelijk meer interviews en brainstorm sessie kunnen worden
afgenomen om de hoeveelheid data te vergroten en conclusies te trekken van een hogere kwaliteit.
Proces
In het onderzoeksproces zijn verschillende uitdagingen aangegaan. Het onderzoek is een verkennend
onderzoek geweest. Uitdagend is de formulering van ‘wetenschappelijke kennis’ geweest om het
gebruik ervan te kunnen toetsen. Deze fase van het onderzoek heeft daardoor langer geduurd dan
op voorhand werd gedacht.
De hoeveelheid verzamelde data om te verwerken was groot en het doorzettingsvermogen van
mijzelf is daarbij op de proef gesteld. Zowel de citaten horend bij de ‘termen’ als alle 900 citaten
horend bij de ‘toegevoegde waarden’ zijn diepgaand geanalyseerd. De resultaten zijn in verschillende
vormen geordend en verwerkt om de resultaten in dit rapport leesbaar te presenteren.
Een belangrijk punt van feedback op het proces is dat er bij de verschillende keuzes over de
afbakening, methoden en rapportage moeite is geweest om beslissingen te nemen. Er zijn ook
beslissingen terug gedraaid om uiteindelijk toch een andere weg te kiezen. Een voorbeeld hiervan is
de keuze voor de sector van het onderzoek. Allereerst was er besloten om het onderzoek in de
zorgsector uit te voeren, waarna er door omstandigheden toch gekozen is voor de gemeentelijke
sector. De laatste weken is gebleken dat de beslissingen goed genomen zijn doordat alle delen van
het onderzoek een eigen plek hebben gekregen en waar nodig elkaar aanvullen.
Het onderzoeksdoel
De antwoorden op de onderzoeksvragen bieden zoals in de doelstelling van het onderzoek is gesteld
inzicht in het gebruik van wetenschappelijke kennis over vastgoedmanagement bij gemeenten. Er
zijn verschillende redenen geïdentificeerd om de kennis wel en niet te gebruiken. Vervolgens zijn er
Afstudeerrapport – Michelle Ham
154
oplossingen aangedragen die het gebruik van wetenschappelijke kennis kunnen stimuleren. Met
deze conclusies is het onderzoeksdoel bereikt. Het is lastig om generaliserende conclusies te trekken
daarom gelden de conclusies uit dit onderzoek alleen voor het geanalyseerde onderzoekssample.
Samenvattend is het een proces geweest waarin uitdagingen zijn overwonnen en keuzes zijn
samengevallen. Er zijn altijd leermomenten in een afstudeerproces. Voor mij is het grootste leerpunt;
Laat je niet te veel beïnvloeden door meningen van anderen. Het eind resultaat is bereikt door mijn
eigen drive en interesse in het onderwerp gecombineerd met mijn persoonlijke
doorzettingsvermogen en de ondersteuning van mij beide mentoren.
Afstudeerrapport – Michelle Ham
155
8 Literatuurlijst
Atlas.ti Qualitative Data Analysis, Geraadpleegd op 14 december, 2013, from www.atlasti.com
Baarda, D. B., & de Goede, M. P. M. (2001). Basisboek methoden en technieken; Handleiding voor het
opzetten en uitvoeren van onderzoek. Groningen: Stenfert Kroese.
Bakker, M. (2010). Figuur met betrekking tot het verschil tussen maatschappelijk vastgoed en
gemeentelijk vastgoed.
Bartholomew, D. (2008). Building on Knowledge: Developing Expertise, Creativity and Intellectual
Capital in the Construction Professions. Hoboken: Wiley-Blackwell.
Bektas, E. (2013). Knowledge sharing strategies for large complex building projects. (Phd), Technische
Universiteit Delft; Faculty of Architecture and The Built Environment, Delft.
Bezemer, A. P. (2011). Advies - Kennisgat van het maatschappelijk vastgoed in Nederland.
Bis, N. D., & Verkerk, B. G. (2003). Gemeentelijk vastgoed als bedrijfsmiddel?: Gemeentelijk
georganisaeerd volgens het CREM-principe. (Master), Technische Universiteit Eindhoven, Eindhoven.
Bon, R., Gibson, V., & Luck, R. (2003). Annual CREMRU-JCI survey of corporate real estate practices in
Europe and North America, 1993-2002. Facilities, 21, 151-167.
Bouwstenen voor sociaal. Geraadpleegd op 17 mei 2014, from www.bouwstenenvoorsociaal.nl
Deloitte. (2011). Municipal real estate; Comparing public real estate management in european cities.
Rotterdam: Deloitte.
de Jonge, H., Arkesteijn, M. H., den Heijer, A., van de Putte, H. J. M., de Vries, J. C., & van der Zwart, J.
(2009). Corporate real estate management, Designing an accomodation strategy (DAS Frame). TU
Delft, Faculty of architecture: Department Real estate & Housing.
de Vries, J. C. (2007). Presteren door vastgoed, onderzoek naar de gevolgen van vastgoedingrepen
voor prestatie van hogescholen. PhD, Technische Universiteit Delft, Delft.
de Vries, J. C., de Jonge, H., & van der Voordt, D. J. M. (2008). Impact of real estate interventions on
organisational performance. Journal of Corporate real estate, 10(3), 208-223.
den Heijer, A. (2011). Managing the University Campus; Information to support real estate decisions.
PhD, Delft University of Technology, Delft.
DTZ.Zadelhoff. (2008). Strategy matters; 10 huisvestingsstrategieën. Utrecht: DTZ Zadelhoff.
Gibler, K. M., Black, R. T., & Moon, K. P. (2002). Time, Place, Space, Technology and Corporate Real
Estate Strategy. Journal of real estate research, 24, 235-262.
Heywood, C. (2011). Approaches to aligning corporate real estate and organisational strategy. Paper
presented at the European Real Estate Society Conference, Eindhoven.
Afstudeerrapport – Michelle Ham
156
Idenburg, P. J. (1993). Four styles of strategy development. Pergamon Press Ltd., 26, 132-137.
IPD benchmark gemeentelijk vastgoed. Geraadpleegd op 17 mei 2014, from
https://www.ipd.com/regional/-ipd-benchmark-gemeentelijk-vastgoed.html
Jashapara, A. (2011). Knowledge management; an integrated approach. Harlow: Pearson.
Jensen, P. A. (2012). The making of the FM value map. In P. A. Jensen, D. J. M. van der Voordt & C.
Coenen (Eds.), The added value of facilities management, concepts, findings and perspectives.
Lyngby: Polyteknisk Forlag.
Joroff, M., Louargand, M., Lambert, S., & Becker, F. (1993). Strategic Management of the fifth
resource: Corporate resal estate. In C. r. e. 2000 (Ed.): IDRC.
Khanna, C., van der Voordt, D. J. M., & Koppels, P. W. (2013). Corporate real estate mirrors brand: a
conceptual framework and practical applications. Journal of Corporate Real Estate, 15, 213-230.
Kumar, R. (2011). Research methodology; a step by step guide for beginners. London: SAGE.
Lindholm, A. L., Gibler, K. M., & Levainen, K. I. (2006). Modeling the Value-Adding Attributes of Real
Estate to the Wealth Maximization of the Firm. Journal of real estate research, 28, 445-475.
Mertins, K., Heisig, P., & Vorbeck, J. (2003). Knowledge Management: Concepts and Best Practices.
Berlin: Springer.
Nederlands woordenboek, Geraadpleegd op 14 februari, 2014, from www.woorden.org
Nourse, H. O., & Roulac, S. E. (1993). Linking real estate decisions to corporate strategy. Journal of
real estate research, 8(4), 75-94.
Omar, A. J., & Heywood, C. (2010). Corporate real estate management's credibility-positioning status;
preliminary investigation of a branding model in practice. Journal of Corporate Real Estate, 12, 185195.
Provoost, J. (2007). De structuur en inhoud van vastgoedstrategien. (master), Technical University
Delft, University of technology Delft.
Roulac, S. E., Adair, A., McGreal, S., Berry, J., Brown, L., & Heaney, G. (2003). Corporate real estate in
Ireland; A current perspective on corporate strategic decision making. Journal of Property Investment
& Finance, 21, 31-44.
Roulac, S. E., Adair, A., McGreal, S., Berry, J., Brown, L., & Heaney, G. (2005). Corporate strategic
decision making; A comparative analysis of companies in the industrial and non-industrial sectors.
Journal of Property Investment & Finance, 23, 364-378.
Sarasoja, A. L. (2012). Comparisons and lessons learned. In P. A. Jensen, D. J. M. van der Voordt & C.
Coenen (Eds.), The added value of facilities management; Concepts, Findings and Perspectives.
Lyngby: Polyteknisk Forlag.
Scheffer, J. J. L., Singer, B. P., & van Meerwijk, M. C. C. (2006). Enhancing the contribution of
corporate real estate to corporate strategy. Journal of Corporate Real Estate, 8, 188-197.
Afstudeerrapport – Michelle Ham
157
Sharp, D. (2013). Risks ahead: the transformation of teh corporate real estate function. Journal of
Corporate Real Estate, 15, 231-243.
Silverman, D. (2011). Qualitative research: Issues of theory, method and practice. London: SAGE.
Stickdorn, M., & Schneider, J. (2010). This is service design thinking, Basics, Tools, Cases. Amsterdam:
BIS Publishers.
Tay, L., & Liow, K. H. (2006). Corporate real estate management in Singapore: A business
management perspective. International Journal of Strategic Property Management(19), 93-111.
Too, L., Harvey, M., & Too, E. (2010). Globalisation and corporate real estate strategies. Journal of
Corporate Real Estate, 12, 234-248.
Van Dale. Geraadpleegd op 14 februari, 2014, from www.vandale.nl
van den Heuvel, F. (2014). Eerste effecten in Deurnese vastgoed-ellende, Eindhovens Dagblad.
van Leent, M. (2007). Maatschappelijk vastgoed als katalysator van maatschappelijk ondernemen.
Varcoe, B. (2010). The alignment of corporate real estate performance to enterprise needs Part One:
A review of CRE performance practice. Corporate Real Estate Journal, 1, 106-125.
White, A. D. (2011). A review of UK public sector real estate asset management. Journal of Corporate
Real Estate, 13, 6-15.
Wills, P. C. (2008). Corporate real estate practice in Australia. Journal of Corporate Real Estate, 10,
40-53.
Afstudeerrapport – Michelle Ham
158
Afstudeerrapport – Michelle Ham
159
9 Bijlages
Bijlage 1 : Achtergrond van de verschillende besproken onderzoeken
Artikel Titel en kern van het onderzoek
Auteur
1.
Gibler, K.M. Black,
R.T. Moon, K.P.
2002
166
Australie (34), alle sectoren (p,
Hong Kong(15), 244)
Verenigd
Koninkrijk(37),
Verenigde
Staten(80)
Roulac, S. Adair,
A. McGreal, S.
Berry, J. Brown, L.
Heaney, G.
2003
27
Ireland
Bon, R. Gibson, V.
Luck, R.
2003 21, 41, 18, 28, 52, Noord amerika alle sectoren (p,
42, 69, 39, 62, 27, en Europa
151)
Roulac, S. Adair,
A. McGreal, S.
Berry, J. Brown, L.
Heaney, G.
2005 27 + literatur review Ireland
om de
ondervindingen mee
te vergelijken
industriele sector
versus de niet
industriele sector
2006
97
Singapore
multi-nationals
Wills, P.C.
2008
25
Australie
australie financiele
review
de Vries, J.C. de
Jonge, H. van der
Voordt, T.J.M.
2008
47
nederland
hoge scholen
Time, Place, space, Technology and Corporate
Real Estate Strategy
Jaartal Aantal organisaties Locatie
opgenomen
Kern van het onderzoek: Onderzoeken of de rol
van vastgoed in het strategisch plan van de
organisatie aan het veranderen is en of
vastgoedmanagers mee veranderen
2.
Corporate real estate in Ireland: A current
perspective on corporate strategic decision
making
Sector
alle sectoren (p,
35)
Kern van het onderzoek: Analyseren van de rol
van vastgoed bij organisatorische beslissingen
3.
Annual CREMRU-JCI survey of corporate real
estate practices in Europe and North America:
1993-2002
Kern van het onderzoek: Rol van organisatorisch
vastgoed in de organisatie. De uitvoering en het
beleid ervan nu en in de toekomst.
4.
Corporate strategic decison making: A
comparative analysis of companies in the
industrial and non-industrial sectors
Kern van het onderzoek: Strategisch beleid,
functies en activiteiten van vastgoed en het
belangrijkste karakter
5.
Corporate real estate management in
Tay, L. Liow, K.H.
Singapore: A business management perspective
Kern van het onderzoek: Vastgoed planning,
structuur en prestaties van organisaties in
Singapore.
6.
Corporate real estate practice in Australia
Kern van het onderzoek: Organisatorisch
vastgoed en de aspecten die er effect op
hebben en mee samenhangen
7.
Impact of real estate interventions on
organisational performance
Kern van het onderzoek: De toegevoegde
waarde van vastgoedmanagement
Afstudeerrapport – Michelle Ham
160
verbeteringen op organisatorische prestaties.
8.
The Alignment of corporate real estate
performance to enterprise needs, Part one: A
review of CRE performance practice
Varcoe, B.
2010
Too, L. Harvey, M.
Too, Eric
2010
literatuur review
wereldwijd
alle sectoren
analyse van
wereldwijd
secundaire gegevens
alle sectoren
Kern van het onderzoek: Meten van huidige
organisatorisch vastgoed prestaties en de
manier van organisatie management
9.
Globalisation and corporate real estate
strategies
Kern van het onderzoek: De impact van
globalisatie op organisatorische
vastgoedstrategieën en capaciteiten die de
impact kunnen opvangen
10.
Corporate real estate management's credibility- Omar, A.J.
positioning status: preliminary investigation of a Heywood, C.
branding model in practice
2010
8
Heywood, C.
Kenley, R.
2011
10 alignment
modellen
geanalyseerd
Sharp, D.
2013
636
Khanna, C. van
der Voordt, T.J.M.
Koppels, P.W.
2013
7
Australie en
Maleisie
retail,
telecomminicatie,
Logistiek,
Universiteit
nvt
nvt
39 landen
wereldwijd
alle sectoren
Kern van het onderzoek: Concepten voor
marketing toepasbaar voor organisatorisch
vastgoedmanagement diensten.
11.
Approaches to aligning corporate real estate
and organisational strategy
Kern van het onderzoek: Afstemming tussen
vastgoedmanagement en de organisatie
strategie
12.
Risks ahead: the transformation of the
corporate real estate function
Kern van het onderzoek: De risico's van
organisatorisch vastgoedmanagement
afdelingen veroorzaakt door wereldwijde trends
13.
Corporate real estate mirrors brand: a
conceptual framework and practical
applications
multinationals verschillende
(nederlandse
economische
werknemers zijn sectoren
geinterviewd)
Kern van het onderzoek: Integratie van de merk
waarden van internationals in hun
organisatorische vastgoedstrategie
Afstudeerrapport – Michelle Ham
161
Bijlage 2: Weergave van de onderzoeken per besproken onderdeel
Deze weergave is gebaseerd op de publicaties die zijn gebruikt en kan niet als een totaal beeld
worden beschouwd van alle publicaties die er zijn. De recentste onderzoeken gaan in de op de
moeite en barrières en op de bewustwording van het nut van vastgoedmanagement.
2002
Belang van
strategisch
vastgoedmanagem
ent
Vastgoedmanagers
focussen zich op
euro's per m2
Bewust wording dat
strategisch
vastgoedmanagem
ent positieve
invloed heeft op de
organisatie
prestaties
Moeite van
organisaties bij
vastgoedmanagem
ent
Gibler
2003
2004
2005
Roulac
2006
2007
2008
de Vries
2009
2010
Too en
Omar
2011
2012
2013
Heywood
4
Gibler
Roulac
2
Gibler
Bon
Roulac
Too
Khanna
5
Wills
Varcoe
2
3
Sharp
2
1
2
1
1
Afstudeerrapport – Michelle Ham
2
162
Bijlage 3: Overzicht van de besproken theorieën
Nourse en Roulac, 1993 (Nourse & Roulac, 1993)
De Jonge, 1996 (Scheffer et al., 2006)
Afstudeerrapport – Michelle Ham
163
Sarasoja, 2012 (Jensen, 2012)
De Vries, 2008 (de Vries et al., 2008)
Afstudeerrapport – Michelle Ham
164
Den Heijer, 2011 (Jensen, 2012)
Jensen, 2012 (Jensen, 2012)
Afstudeerrapport – Michelle Ham
165
Bijlage 4: Vergelijking van theorieën met bijbehorende indicatoren
Nourse en Roulac, 1993
Faciliteren en controleren van
productie, processen en
dienstverlening
De Jonge, 1996
Zoeken en/of ontwikkelen van vastgoed
dat bijdraagt aan het productieproces.
Vergroten van productiviteit
Voorkeur voor locaties die goed
toegankelijk zijn voor klanten
Selecteren van locaties die goed
toegankelijk zijn voor leveranciers
Sarasoja, 2012
selectie van de locatie
Vergroten en steunen
van werknemer
innovatie en creativiteit
Innovatieve werkplekken
behoud van menselijk kapitaal
Vergroten van
werknemers efficiëntie
en productiviteit
reductie van
huisvestingskosten
expliciete laagste kosten strategie
Kosten reductie
Signalen ten behoeve van bewustzijn
werkplek kosten
Verlagen van vastgoed
gerelateerde kosten
accommodatie kosten
faciliteits kosten
benchmarking(criteria)
organisatie financien
ontwikkelen van bruikbare werkplekken
ontwerpen van faciliteiten die innovatieve
processen stimuleren
benadrukken van kennis werk locaties
toestaan dat gebruikers participeren in de
ontwikkel fase
onderhouden van vastgoed om te voorzien in
optimaal gebruik
bieden van een omgeving dat de
productiviteit verbeterd
zoek passende indelingen en locaties voor
aanbieders
ontwerp faciliteiten die de creatie en het
leveren van producten verbeterd
kies passende locaties voor werknemers in
verschillende gebouwen
minimaliseer aankoop en financierings
kosten
minimaliseer bedrijfsuitgaven
creer schaalvoordelen in vastgoed
verwerving
gebruik werkplekken efficienter
voor routine onderhoud aan het pand uit
balanceer de uitbestede en eigen geleverde
voer control mechanisme gedrag uit
Maak nuttig gebruik vsan overheidsstimulans
verzorg werkplek standaards
Risico controle
X
Behouden van vastgoed waarde
Vastgoed invloeden resulterend van de
vraag van consumenten.
Vergroten van waarde
Vastgoed invloeden resulterend van de
vraag van werknemers.
Vastgoed invloeden resulterend van de
vraag van leveranciers.
Flexibiliteit
Faciliteren van management
proces en kennis werk
stimuleren van HR doelen
stimuleren van marketing
stimuleren van verkoop
Faciliteren van veranderende
huisvestingbehoefte
Risicobeheersing van explosieve
vergroting/verkleining van de
ruimtebehoefte
Voorkeur voor multifunctioneel vastgoed
wat gemakkelijk kan worden aangepast
voor verschillende gebruikers
Het benadrukken van een omgeving ten
behoeve van kenniswerkers ten opzichte
van
een traditionele
industrieel
Herkennen
van het veranderende
karakter van, de mogelijkheden, en de
locatie van werk
Voorzien in efficiënte werkomgeving om
de productiviteit te verbeteren
Realiseren dat de werkomgeving een
belangrijk onderdeel is van de
arbeidsbeleving
Zoek locaties met voorzieningen die door
werknemers als belangrijk worden
ervaren
Symbolisch statement van het vastgoed
Vergroten van flexibiliteit
Veranderen van de cultuur
inflexibiliteit van de vastgoed portefeuille
selectie van de locatie
risico waardering
werkomgeving
omgevingsaspecten
ontwikkelings proces
Acquisitie en verkoop van vastgoed
X
Vergroten van vastgoed
waarde
Herontwikkeling van vastgoed
selecteren van passende locaties
Markt analyse
managen van risico's met betrekking tot
maken van huur en aankoop beslissingen op
facilitiet bij faciliteit basis
herontwikkelen van verouderd vastgoed
creeren en onderhouden van IT- systemen
om vastgoed bezit te managen
kies voor huren inplaats van bezitten
Organisatorische flexibiliteit
Zorgen voor flexibiliteit
Financiele flexibiliteit
onderhandel in korte huur termijn contracten
Technische flexibiliteit
creer flexibele werkplek oplossingen
werkplek innovatie
kies voor gebouwen met meerdere gebruiks
mogelijkheden
selecteer kantoren met service
zoeken van locaties passend bij werknemers
Vergroten van
werknemer
tevredenheid
communicatie
bieden van een plezierige werkomgeving
bieden van functionele werkplekken
bieden van gewenste voorzieningen
snel antwoorden op vastgoed verzoeken
Personeelszaken en marketing
Vastgoed als marketing instrument
Zichtlocatie om klanten te trekken
Promoten van
marketing, verkoop en
het organisatie merk
imago
verkoop punten
verkoop strategie
Attractieve omgeving om de verkoop te
ondersteunen en/of verbeteren
omgevingstevredenheid
X
verkijgen huidige waardering van faciliteiten
X
selecteren van locaties die klanten trekken
bieden van ruimte die klanten trekt
maken van een symboliek statement bij het
ontwerpen en kiezen van een locatie
creeren van werkplekken die het merk
stimuleren
creeren van een omgeving dat de verkoop
stimuleerd
verlaag CO2 uitstoot
verlaag energie verbruik
verlaag water gebruik
Afstudeerrapport – Michelle Ham
166
Bijlage 5: 6 verschillende definities van kennismanagement
Author/s
Definition
Davenport and Prusak (1998)
‘Knowledge management draws
from existing resources that
your organisation may already
have in place – good
information systems
management, orgainsational
change management, and
human resources management
practices.’
Swan et al. (1999b)
‘ … any process or practice of
creating, acquiring, capturing,
sharing and using knowledge,
wherever it resides, to enhance
learning and performance in
organisations.’
Skyrme (1999)
‘the explicit and systematic
management of vital knowledge
and it associated processes of
creating, gathering, organizing,
diffusion, use and exploitation,
in pursuit of organizational
objectives.’
Mertins et al. (2000)
‘ .. all methods, instruments and
tools that in a holistic approach
contribute to the promotion of
core knowledge processes.’
Uit Beijerse (2000)
‘the achievement of the
organisation’s goals by making
the factor knowledge
productive.’
Newell et al. (2009)
‘… improving the ways in which
firms facing highly turbulent
environments can mobilise theri
knowledge base (or leverage
their knowledge ‘assets’) in
order to ensure continuous
innovation.’
Perspective
Integration (information
systems and human resources)
Human resource process
Human resource process
Information systems
Strategy
Strategy
Afstudeerrapport – Michelle Ham
167
Bijlage 6: Kranten artikel uit het Eindhovens Dagblad
Afstudeerrapport – Michelle Ham
168
Bijlage 7: Interviewprotocol
1. Introductie
Kennismaking. Het doel van het interview is kennis te verzamelen over de organisatie, het gebruik
van wetenschappelijke kennis, de sturing op de toegevoegde waarden en mogelijke oplossingen om
het gebruik van wetenschappelijke kennis te stimuleren.
Hoofdtopics worden kort doorgenomen.
Geanalyseerd document: (naam van het desbetreffende vastgoed document)
2. Contact gegevens
Contact gegevens:
Datum:
Tijd:
Functie:
Opleiding:
Aantal jaar ervaring:
3. Interview vragen
Organisatie en het vastgoedmanagement proces
Wat is jullie organisatievisie (in het kort)?
Hebben jullie een vastgoedafdeling binnen het bedrijf?
Uit hoeveel personen bestaat die afdeling?
Hebben deze personen een opleiding of cursus in de richting van vastgoedmanagement gedaan?
Wat zijn de taken, rollen en verantwoordelijkheden van de afdeling?
Waar in de organisatie structuur bevindt deze afdeling zich?
Is (het geanalyseerde document) het recentste vastgoed document binnen de gemeente?
Hoelang heeft de gemeente al een vastgoed document?
Wat is de termijn waarop het document is gebaseerd?
Wie heeft er invloed op de strategie?
Wie heeft uiteindelijk de verantwoordelijkheid?
Kunt u het vastgoedmanagement proces binnen de gemeente uitleggen?
Hoe hangt het vastgoed document daar mee samen?
Gebruik van wetenschappelijke kennis
Er is gedurende het opstellen van de strategie gebruik gemaakt van theorie. Namelijk het CREM
model (dat gebruikt is bij de analyse van het maatschappelijke vastgoed)?
Waarom wordt het CREM-model gebruikt?
Kent u nog meer wetenschappelijke kennis?
Zo ja, Wordt dat ook gebruikt?
Kunt u positieve en negatieve effecten van het gebruik aangeven?
Waarom gebruikt u wel of waarom gebruikt u geen kennis?
Waarom is de gemeente wetenschappelijke kennis gaan gebruiken?
Waarom werd er geen wetenschappelijke kennis gebruikt?
Is de theorie niet te vinden of toepasbaar? Ligt de oorzaak binnen de organisatie of bij externe
factoren?
Uit mijn onderzoek komt naar voren dat gemeenten kennis gebrek ervaren bij het managen van
vastgoed, waarom gebruiken gemeenten geen wetenschappelijke bij vastgoedmanagement.
Toegevoegde waarden
Heeft u al eerder gehoord van toegevoegde waarden met betrekking tot vastgoedmanagement?
Bent u bekend met het sturen op toegevoegde waarden? (anders uitleg zie bijlage)
Afstudeerrapport – Michelle Ham
169
Zo ja, stuurt u op toegevoegde waarden?
Kijkende naar de toegevoegde waarden van Sarasoja(2012) op welke waarden stuurt u?
Waarom stuurt u op die waarde?
Is iedere werknemer zich bewust van het sturen op toegevoegde waarden of het gebruik van
een vastgoedstrategie?
Oplossingen voor het gebruik
Kunt u een oplossingen noemen waardoor het gebruik van wetenschappelijke gestimuleerd kan
worden en het gebrek aan kennis verkleind kan worden?
Conclusie: Na een korte herhaling van de bevindingen wordt er aan de gast gevraagd of hij of zij nog
toevoegingen/ tips heeft. Uiteindelijk wordt de mening van de geïnterviewde gevraagd.
4.
5.
-
Middelen
De lijst met toegevoegde waarden en indicatoren
Afsluiten van het interview
Korte evaluatie over het interview.
Afstudeerrapport – Michelle Ham
170
Bijlage 8: Overeenkomsten tussen de indicatoren van Sarasoja(2012) en de geïdentificeerde
manieren van sturing
Toegevoegde waarden
1. Vergroten en steunen van
werknemer innovatie en
creativiteit
2.
Vergroten van werknemers
efficiëntie en productiviteit
3.
4.
5.
6.
Verlagen van vastgoed
gerelateerde kosten
Vergroten van vastgoed
waarde
Zorgen voor flexibiliteit
Vergroten van werknemer
tevredenheid
Indicatoren
1.1 ontwikkelen van bruikbare werkplekken
1.2 ontwerpen van faciliteiten die
innovatieve processen stimuleren
1.3 benadrukken van kennis werk locaties
1.4 toestaan dat gebruikers participeren in
de ontwikkel fase
2.1 onderhouden van vastgoed om te
voorzien in optimaal gebruik
2.2 bieden van een omgeving dat de
productiviteit verbeterd
2.3 zoek passende indelingen en locaties
voor aanbieders
2.4 ontwerp faciliteiten die de creatie en
het leveren van producten verbeterd
2.5 kies passende locaties voor werknemers
in verschillende gebouwen
3.1 minimaliseer aankoop en financierings
kosten
3.2 minimaliseer bedrijfsuitgaven
3.3 creëer schaalvoordelen in vastgoed
verwerving
3.4 gebruik werkplekken efficient
3.5 voor routine onderhoud aan het pand
uit
3.6 balanceer de uitbestede en eigen
geleverde dienstverlening
3.7 voer control mechanisme gedrag uit
3.8 Maak nuttig gebruik van
overheidsstimulans
3.9 verzorg werkplek standaard
4.1 verkrijgen huidige waardering van
faciliteiten
4.2 selecteren van passende locaties
4.3 managen van risico's met betrekking tot
vastgoed bezit
4.4 maken van huur en aankoop
beslissingen op faciliteit bij faciliteit basis
4.5 herontwikkeling van verouderd
vastgoed bezit
4.6 creëren en onderhouden van ITsystemen om vastgoed bezit te managen
5.1 kies voor huren in plaats van bezitten
5.2 onderhandel in korte huur termijn
contracten
5.3 creeren van flexibele werkplek
oplossingen
5.4 kies voor gebouwen met meerdere
gebruiks mogelijkheden
5.5 selecteer kantoren met service
6.1 zoeken van locaties passend bij
werknemers
6.2 bieden van een plezierige
werkomgeving
6.3 bieden van functionele werkplekken
6.4 bieden van gewenste voorzieningen
6.5 snel antwoorden op vastgoed verzoeken
7.
Promoten van marketing,
verkoop en het organisatie
merk
7.1 selecteren van locaties die klanten
trekken
7.2 bieden van ruimte die klanten trekt
7.3 maken van een symboliek statement bij
Manier geïdentificeerd in het onderzoek.
/
/
/
Het bedenken van voorzieningen in
samenspraak met inwoners
Het onderhouden van vastgoed om te
voorzien in optimaal gebruik
/
/
/
/
Het hebben van minder gebouwen waar
meer rendement op gehaald wordt
Financiële investeringen uit te stellen
Het zoeken van samenwerking met
omliggende gemeenten
/
Onderhoud op langere termijn in kaart te
brengen
/
/
/
/
/
Voorzieningen af te stemmen op de lokale
behoefte
Het in kaart brengen en beheersen van
risico’s met betrekking tot vastgoed
/
Investeringen in kwaliteit van vastgoed door
onderhoud en renovatie
/
Huren van vastgoed in plaats van kopen van
vastgoed
Korte huurcontracten
Flexwerkplekken
Het realiseren van multifunctionele
gebouwen
/
Het bieden van accommodaties die
antwoorden op de wensen van inwoners en
stakeholders
Het matchen van vraag en aanbod door
systemen of door een makelaarsfunctie
/
/
Door beeldbepalende gebouwen een rol te
Afstudeerrapport – Michelle Ham
171
8.
omgevingstevredenheid
het ontwerpen en kiezen van een locatie
7.4 creëren van werkplekken die het merk
stimuleren
7.5 creëren van een omgeving dat de
verkoop stimuleert
8.1 verlaag CO2 uitstoot
8.2 verlaag energie verbruik
8.3 verlaag water gebruik
laten spelen
/
Het verbeteren van de uitstraling van het
Retail vastgoed
energiemanagement en het invoeren van
duurzaamheidsmaatregelen
/
/
Afstudeerrapport – Michelle Ham
172
Afstudeerrapport – Michelle Ham
173
Afstudeerrapport – Michelle Ham
174

Real Estate Research quarterly

Actuele Top 25 PropertyNL - Vastgoedmanagement Nederland

organigram

Organigram - Woonlinie

Nieuwsbrief 13 mei 2014 - Bouwstenen voor Sociaal

Nieuwsbrief 20 mei 2014 - Bouwstenen voor Sociaal

ASR PD poster A3_ T.a.v. L. Butink

26 augustus 2014 Probleem ouderenzorg ook oplossing Guus van

Nieuwsbrief 4 september 2014

C O N N E C T. S H A R E . L E A R N - Europe