Memo, niet openbaar - w w w .raadleiderdorp.nl

Memo, niet openbaar
Postregistratienummer:
Aan:
CC:
Van:
Datum:
Betreft:
2014I00026
college van burgemeester en wethouders
Arnoud Nierop
7 januari 2014
taxatierapport grond en opstallen Vliko
De gemeente Leiderdorp heeft een koopovereenkomst gesloten met Vliko met een
transactiewaarde van € 6,7 miljoen. Daarmee is de wens van de gemeente Leiderdorp dat Vliko
verplaatst naar een andere locatie dan de Achthovenerweg 17B mogelijk. Nadat het bestuur van
de Oude Rijnzone, de gemeenteraad van Leiderdorp en de board van Shanks Group plc akkoord
zijn gegaan is de koopovereenkomst definitief.
Om de herstructureringsopgave van de Lage Zijde te realiseren was de grootste opgave
om Vliko te verplaatsen naar een nieuwe locatie. Met de koopovereenkomst met Vliko is de
eerste en belangrijkste stap om de herstructurering te realiseren gezet. In eerste instantie was de
transactiewaarde van de overeenkomst € 9,6 miljoen. De brand van 19 augustus 2013 was
aanleiding om dit bedrag te herzien. Na nieuwe onderhandelingen is een akkoord gesloten op €
6,7 miljoen. Door het bestuur van de Oude Rijnzone is gezegd dat het akkoord kan gaan met
ieder bedrag dat substantieel lager ligt dan € 9,6 miljoen, maar dat Leiderdorp het fenomeen
ongeoorloofde staatssteun moet vermijden cq het risico van ongeoorloofde staatssteun ligt bij
Leiderdorp.
Deze memo gaat in op het aspect staatssteun en beschrijft dat de staatssteun niet
ongeoorloofd is omdat Leiderdorp het initiatief tot de verplaatsing nam, een bestuurlijk en
maatschappelijk belang heeft om het eigendom van Vliko te verwerven, Vliko als bedrijf niet te
koop stond en geen intentie had het bedrijf te beëindigen en de gemeente Leiderdorp een bedrag
aan Vliko betaalt om de verplaatsing te realiseren dat ruim onder de door de heer Roestenberg
berekende vervangingsprijs ligt. Met de realisatie van de herstructurering van de Lage Zijde
draagt Leiderdorp bij aan de doelstellingen uit de Samenwerkingsovereenkomst en het
Ontwikkelstrategiekader Oude Rijnzone (zware herstructurering en groene opgave)
Met advocatenkantoor Stibbe, dat Leiderdorp begeleide in het onderhandelingstraject en
het opstellen van de koopovereenkomst, is nauwgezet contact geweest om een juridisch
sluitende overeenkomst te maken. Na het sluiten van de koopovereenkomst is aan Basis
Bedrijfshuisvesting gevraagd om de actuele marktwaarde van de grond en opstallen van Vliko te
bepalen aan de hand van een taxatie. Daarmee wordt het verschil tussen de transactiewaarde
van de koopovereenkomst en de huidige marktwaarde van het eigendom van Vliko inzichtelijk.
De taxatie van Basis Bedrijfshuisvesting (verder te noemen Basis) komt op een actuele
marktwaarde van Vliko van € 3,6 miljoen. De marktwaarde omschrijft Basis als het geschatte
bedrag waartegen het vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na
behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum,
waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben
gehandeld. Basis heeft hiervoor de locatie bezocht, de grond, opstallen en omgeving beoordeeld
en deze vergeleken met objecten in de regio. Basis constateert dat het object incourant is qua
ligging, qua uitstraling van het bedrijventerrein, qua grootte en qua periode in de economie.
Daarbij verwacht Basis dat het object in de huidige opzet onverhuurbaar is. Met de taxatie van
Basis weet Leiderdorp wat de actuele marktwaarde is, mocht Leiderdorp dit object weer te koop
willen aanbieden.
Heeft de gemeente Leiderdorp teveel betaald voor Vliko? Dat zou enkel het geval zijn als
Vliko zijn eigendommen te koop had aangeboden op de markt ( en daardoor een bereidwillige
verkoper is) en er geen politiek en maatschappelijk belang was voor de gemeente Leiderdorp om
geheim
de eigendommen van Vliko te verkrijgen teneinde de herstructurering van de Lage Zijde te
realiseren en het grote aantal vrachtwagenbewegingen door Koudekerk aan den Rijn en
Leiderdorp te verminderen. Echter, het was de gemeente Leiderdorp die wilde dat Vliko zou
verplaatsen. Vliko stond niet te koop ( en daarmee is Vliko dus geen bereidwillige verkoper) en
was niet van plan het bedrijf te beëindigen. Het is duidelijk dat de verkoper en koper beiden een
bijzondere positie kennen. Van Vliko wordt gevraagd om in ongunstige tijden de locatie te
verkopen. De gemeente als koper is ook geen gewone koper. Ze is tenslotte niet op zoek naar
‘een’ locatie, maar specifiek naar deze locatie. Binnen de Oude Rijnzone heeft Leiderdorp o.a. de
opgave om het bedrijventerrein te herstructureren, door het te verkleinen en een recreatieve
groene inrichting te geven. De verplaatsing van Vliko maakt het mogelijk dat 2,4 hectare
bedrijventerrein wordt omgevormd en daarmee de herstructureringsopgave binnen de Oude
Rijnzone voor wat betreft Leiderdorp wordt gerealiseerd.
Het Dagelijks Bestuur heeft de heer Roestenberg, als onafhankelijke partij in dit proces,
opdracht gegeven in 2012 om de onderhandelingen tussen de gemeente Leiderdorp en Vliko vlot
te trekken. Hij heeft hiervoor gesprekken gevoerd met Vliko, de gemeente Leiderdorp en Van
Uden (de eigenaar van de voormalige 3M locatie in Zoeterwoude). Zijn conclusie was dat de
onderhandelingen tot een spoedig resultaat zouden kunnen leiden als niet de waarde van de
huidige locatie leidend was in de onderhandelingen, maar de waarde van het verplaatsen van de
huidige eigendommen van Vliko naar de 3M locatie. Voor deze opgave (grond nieuwe locatie,
gebouwen, verplaatsen scheidingsmachine en installaties ed) berekende de heer Roestenberg
een te vergoeden bedrag door Leiderdorp tussen de € 10,8 miljoen en na optimalisaties (lagere
grondprijs en rijtijdvoordelen Vliko) € 9,8 miljoen.
Met de uiteindelijk in december 2013 overeengekomen transactiewaarde van de
koopovereenkomst van € 6,7 miljoen kan geconstateerd worden dat de gemeente Leiderdorp
ruim onder het bedrag van de vervangingsprijs is gebleven. Anders gezegd; de gemeente
Leiderdorp is met Vliko een prijs overeengekomen die lager is dan de geschatte
vervangingskosten die Vliko zou moeten maken om het bedrijf zoals het functioneert aan de Lage
Zijde te verplaatsen naar de 3M locatie. Daarmee kan het verschil tussen de transactiewaarde
van € 6,7 miljoen en de taxatie gezien worden als een compensatie van de kosten die Vliko moet
maken om het bedrijf opnieuw in te richten op de nieuwe locatie. Eventuele schaalvoordelen die
Vliko heeft na de verplaatsing, de andere opstelling van de inrichting en bedrijfsprocessen
kunnen niet worden betrokken in deze compensatie.
Is er sprake van ongeoorloofde staatssteun? Nee. Vliko wordt niet bevoordeeld ten
opzichte van andere bedrijven. De gemeente Leiderdorp heeft het initiatief genomen voor de
verplaatsing van Vliko én wil de locatie van Vliko na vertrek in eigendom krijgen. De overheid
betaalt minder dan 100% van de verplaatsingskosten. Sterker, het bedrag dat de overheid
betaalt, compenseert de geschatte kosten in de opstelling van de heer Roestenberg niet. De
transactiewaarde van de koopovereenkomst is wel hoger dan de actuele marktwaarde van het
perceel aan de Achthovenerweg 17B. De transactiewaarde is dan ook een cumulatie tussen de
marktwaarde voor de kavel en (een deel van de) de kosten die Vliko maakt om te verhuizen. De
marktwaarde zegt iets over de waarde die de markt geeft aan de locatie van Vliko in een
toekomstige situatie en die is (uiteraard) lager dan de waarde die het actieve bedrijf rekent. Want
dan houdt het bedrijf ook rekening met gedane investeringen en boekwaarden die voor de
nieuwe gebruikers/eigenaren niet relevant zijn.
In de discussie over ongeoorloofde staatsteun wordt veelal naar de overheid gekeken als
zijnde de verantwoordelijke partij. Hierbij is het ook goed te weten dat Vliko zelf ook
verantwoordelijk is als het gaat om ongeoorloofde staatssteun. Leiderdorp kan met bovenstaande
redenatie onderbouwen dat de transactiewaarde van de koopovereenkomst hoger is dan de
actuele marktwaarde van de grond en opstallen van Vliko. Vliko zal zelf, als het zover komt, zich
moeten verantwoorden dat het zich niet heeft verrijkt door de bijdrage van de overheid.
geheim
Achtergrondinformatie
Sinds een aantal jaar neemt Leiderdorp deel aan de gemeenschappelijke regeling De
Oude Rijnzone, het integrale gebiedsontwikkelingsproject langs de Oude Rijn tussen Leiden en
Bodegraven/Reeuwijk. De Leiderdorpse opgave is opgenomen in het cluster Noordoever Oude
Rijn en behelst de herstructurering Lage Zijde, inclusief de verplaatsing van Vliko en de
omvorming van het HSL/A4 informatiecentrum naar een Groene Hart Informatiecentrum. Voor die
opgaven is € 10,3 miljoen aan financiële middelen opgenomen in het Regionaal
Investeringsfonds Oude Rijnzone om die opgaven te realiseren. Met de realisatie van de
herstructurering van de Lage Zijde draagt Leiderdorp bij aan de doelstellingen uit het
Ontwikkelstrategiekader Oude Rijnzone (zware herstructurering en groene opgave)
De gemeente Leiderdorp is initiatiefnemer van de verplaatsing van Vliko. Vliko wil
meewerken aan de verplaatsing, mits het bedrijf financieel gecompenseerd wordt. Uitgangspunt
van Leiderdorp bij de voorlopende gesprekken en de onderhandelingen is altijd geweest dat de
gemeente Vliko nooit zal onteigenen of dwingen te vertrekken. Dat uitgangspunt, samen met het
vinden van een nieuwe locatie in de regio, maakten dat al jaren met Vliko is gesproken over de
verplaatsing. De waardebepaling van Vliko vormde de sluitsteen van een ingewikkeld
onderhandelingsproces.
In de oorspronkelijke berekeningen van de business case cluster Noordoever Oude Rijn
die de basis vormde voor de verdeling van de middelen uit het Regionaal Investeringsfonds staat
€ 10 miljoen gereserveerd voor de herstructurering van de Lage Zijde en € 0,9 miljoen voor de
omvorming van het HSL/A4 informatiecentrum naar een Groene Hartinformatiecentrum. Door de
fasering in de tijd is door de deelnemers aan het Regionaal Investeringsfond Oude Rijnzone aan
Leiderdorp minder geld toegekend, € 10,3 miljoen. Door de onderhandelingen met Vliko en de
uiteindelijk bedongen transactieprijs kan de gemeente Leiderdorp binnen het beschikbare budget
uit het RIF Oude Rijnzone de herstructureringsopgave uitvoeren. Dan blijft er voldoende budget
beschikbaar voor de omvorming van het HSL centrum en kan het resterende budget daarna
herverdeeld worden.
Naast de opgaven in het cluster Noordoever Oude Rijn waarvoor financiering is vanuit het
Regionaal Investeringsfonds Oude Rijnzone is Leiderdorp zelf verantwoordelijk voor de overige
recreatieve groene herinrichting van de polder Achthoven. Dat deel van de groene opgave voor
de Oude Rijnzone is buiten de financiering vanuit het Regionaal Investeringsfonds gehouden. Dat
is een bewuste keuze geweest bij het aangaan van de regeling Oude Rijnzone. De gemeente
Leiderdorp zoekt zelf cofinanciering bij de uitvoering van de groene herinrichting.
geheim

Download Report