Toelichting over de behandeling van:
Raadsvoorstel “Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan Nijmegen Oost-3
(Opusgebouw)”
Van:
Het college van B&W van 28 januari 2014
Doel:
Behandeladvies geven voor de besluitronde
Toelichting:
1. Voorliggende besluitvorming
Door middel van het voorliggende raadsvoorstel stelt het college van B&W aan de
gemeenteraad voor om het bestemmingsplan Nijmegen Oost – 3 (Opusgebouw) vast te
stellen.
2. Achtergrond
Het college heeft een verzoek gekregen om het Opusgebouw aan het Julianaplein ten
behoeve van een hotel/pensionfunctie uit te breiden.
Binnen het vigerende bestemmingsplan “Nijmegen Oost 2013” heeft het perceel waarop het
Opusgebouw staat reeds de bestemming waar een hotel/pensionfunctie mogelijk is. De
uitbreiding van het Opusgebouw is echter niet mogelijk binnen het vigerende
bestemmingsplan. De voorliggende bestemmingsplanherziening is nodig om de uitbreiding
van het Opusgebouw aan de voorzijde en op het binnenterrein mogelijk te maken.
3. Zienswijzen
Er zijn tegen het ontwerpbestemmingsplan zes zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn in
de zienswijzennota samengevat en van een beoordeling voorzien. De zienswijzen hebben
geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan. Tevens zijn er ambtshalve wijzigingen in het
plan aangebracht.
Naam steller:
E-mail steller:
Bijlagen:
Tel. steller:
Etienne Waterval
024 – 329 91 01
[email protected]
1. Raadsvoorstel “Bestemmingsplan Nijmegen Oost 3 (Opusgebouw)”
Ter inzage via Dropbox, internet, de Raadsgriffie en de Informatiebalie
1. Bestemmingsplan Nijmegen Oost – 3 (Opusgebouw), inclusief bijbehorende plankaart
2. Zienswijzennota
Datum
raadsvergadering
/ Nummer raadsvoorstel
Openbare
besluitenlijst
18 december
26 februari
2014
/ 19/2014no 47
Collegevergadering
2007
Fatale termijn: besluitvorming vóór:
N.v.t.
Aanwezig:
Th. de Graaf
Voorzitter
Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan
"Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)"
P. Depla, H. van Hooft sr., L. Scholten, H. Kunst,
Wethouders
Programma / Programmanummer
P. Lucassen, J. van der Meer
Grondbeleid / 1032
P. Eringa
Gemeentesecretaris
Portefeuillehouder
A. Kuil
Communicatie
H. Kunst
M. Sofovic
Verslag
Onderwerp
Voorstel van het College van Burgemeester en Wethouders d.d.
28 januari 2014
Samenvatting
Het ontwerpbestemmingsplan “Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)” maakt het mogelijk het
bestaande Opusgebouw aan het Julianaplein ten behoeve van een hotel/pensionfunctie uit te
breiden. Het ontwerpbestemmingsplan
heeft vanaf 10
2013 gedurende
Aldus vastgesteld
in oktober
de vergadering
van: 6 weken ter visie
gelegen. Tegen het ontwerpbestemmingsplan zijn 6 zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn in
de zienswijzennota samengevat en van een beoordeling voorzien. De zienswijzen hebben geleid
tot aanpassing van het bestemmingsplan. Tevens zijn er ambtshalve wijzigingen in het plan
aangebracht.
Het bestemmingsplan kan door uw raad gewijzigd worden vastgesteld.
De voorzitter,
De secretaris,
Voorstel om te besluiten
1. Het bestemmingsplan "Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)", inclusief zienswijzennota,
gewijzigd vast te stellen, overeenkomstig de geometrisch bepaalde planobjecten als
vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0268.BP13003-VG01.gml met bijbehorende
bestanden, waarbij voor de locatie van de geometrische planobjecten gebruik is gemaakt
van een ondergrond van de GBK 2012-02-27;
2. Geen exploitatieplan vast te stellen als bedoeld in artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening;
1
Raadsvoorstel.doc
Aan de Raad van de gemeente Nijmegen
1
Inleiding
De aanleiding voor deze herziening van het bestemmingsplan is de wens om het
Opusgebouw aan het Julianaplein ten behoeve van een hotel/pensionfunctie uit te breiden.
1.1 Wettelijk kader of beleidskader
De vaststellingsprocedure is geregeld in artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening. Daarbij
wordt verwezen naar de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de
Algemene wet bestuursrecht. Dit houdt in dat het ontwerpbestemmingsplan gedurende 6
weken ter inzage is gelegd, met de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen.
Van deze mogelijkheid is gebruik gemaakt. Er zijn 6 zienswijzen ingediend. De gemeentelijke
reactie op deze zienswijzen is te vinden in de zienswijzennota.
1.2 Relatie met programma
Past binnen programma Grondbeleid.
2
Doelstelling
Gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan “Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)” door uw
raad.
3
Argumenten
In het actualisatiebestemmingplan “Nijmegen Oost 2013” heeft het perceel waarop het
Opusgebouw staat, de bestemming "Gemengd - 1" gekregen. Een hotel of pension is reeds
mogelijk binnen het bestemmingsplan “Nijmegen Oost 2013”. De voorliggende
bestemmingsplanherziening is nodig om de uitbreiding van het Opusgebouw aan de voorzijde
en op het binnenterrein mogelijk te maken. Er is gekozen voor een gedifferentieerde
bebouwingshoogte op het binnenterrein. Uitgangspunt bij uitbreiding aan de achterzijde is dat
er geen schaduwhinder en geen fundamentele afname van zonlichttoetreding optreedt bij de
bewoners aan de andere zijde van het binnenterrein (de achterburen). In de bestaande
situatie is vanwege de hoge gesloten bebouwing van het Opusgebouw sprake van beperkte
zonlichttoetreding en veel schaduw bij de achterburen. De uitbreiding van het Opusgebouw is
zodanig vormgegeven dat er minimale extra schaduwhinder optreedt in één van de woningen
aan de achterzijde. Bijgevoegde schaduwdiagrammen (zonnestudie) maken dit zichtbaar. De
privacy in de tuinen en woningen blijft gegarandeerd. Verder wordt verwezen naar hoofdstuk
1 van de toelichting van het bestemmingsplan “Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)”.
Met ingang van 10 oktober 2013 heeft het bestemmingsplan “Nijmegen Oost - 3
(Opusgebouw)” in ontwerp gedurende 6 weken ter visie gelegen. Tegen het ontwerpplan zijn
6 zienswijzen ingekomen. De indieners van deze zienswijzen zijn:
1. Eigenaren-bewoners van de Staringstraat, Bijleveldsingel en Waldeck Pyrmontsingel:
Staringstraat 28, 6521 AK Nijmegen (Premature zienswijze)
2. Werkgroep Opus, p/a Staringstraat 28, 6521 AK Nijmegen
3. Bewoner/eigenaar, Waldeck Pyrmontsingel 26, 6521 BC Nijmegen
4. Vereniging van Eigenaars, Bijleveldsingel 39-115, Bijleveldsingel 101, 6521 AP Nijmegen
5. Stichting Achmea Rechtsbijstand, namens de VvE Bijleveldsingel Nijmegen, Postbus
10100, 5000 JC Tilburg
6. Onafhankelijke Nijmeegse Partij, Ramon Barends, Zwanenveld 65-03, 6538 RV Nijmegen
De ingekomen zienswijzen zijn in de zienswijzennota samengevat en van een gemeentelijke
reactie voorzien. Voor de volledige versie van de zienswijzen wordt verwezen naar de
kopieën van de zienswijzen in de bijlagen.
De zienswijzen hebben aanleiding gegeven tot wijzigingen in het bestemmingsplan. De
bebouwingsmogelijkheden aan de achterzijde(oostzijde) zijn qua hoogten naar beneden
bijgesteld met als insteek daarmee tegemoet te komen aan de zienswijzen. Tevens wordt
toegevoegd de mogelijkheid een ondergrondse parkeerkelder te maken.
Het laden en lossen zal plaatsvinden aan de zuidzijde van het plangebied , aan de Waldeck
Pyrmontsingel. Insteek hierbij is om hinder voor omwonenden minimaal te laten zijn.
Naar aanleiding van de zienswijzen heeft de gemeente ervoor gekozen uitgebreid akoestisch
onderzoek te laten uitvoeren door een deskundig extern bureau.
De aanpassingen in het juridisch deel van het plan zijn:
In de Regels:
- In artikel 3.3.2 (behorend bij de bestemming Gemengd – 1) is de zinsnede ‘binnen de
bouwvlakken op de verbeelding’ toegevoegd, zodat het volledige artikellid nu luidt: “Voor
zover deze gronden zijn gelegen binnen de dubbelbestemming Waarde - Cultuurhistorie
2 is parkeren niet toegestaan binnen de bouwvlakken op de verbeelding, met dien
verstande dat bestaand gebruik is toegestaan en bevoegd gezag hiervoor op grond van
artikel 7.3 een omgevingsvergunning kan verlenen.”
- In artikel 7.4.2 (behorend bij de bestemming Waarde – Cultuurhistorie 2) is een nieuw lid
d toegevoegd dat luidt: “dit gronden betreft met de bestemming Gemengd 1 en daarvoor
geen bouwvlak is opgenomen”.
- In artikel 3.1. wordt een aanduiding opgenomen “pg” welke de bouw van een
ondergrondse parkeergarage toestaat binnen het bestemmingsvlak
Op de Verbeelding:
- De maximale goot- en bouwhoogte van de gronden langs de oostelijke plangrens is
verlaagd van 4,5 naar 4 meter.
- De zuidelijke binnenplaats is buiten het bouwvlak gelaten, zodat deze onbebouwd blijft.
- De maximale goot- en bouwhoogte van de gronden langs de noordoostelijke plangrens
(achter het pand Staringstraat 39-155) is verlaagd van 4,5 naar 3 meter.
- In een aanduiding “pg “opgenomen voor een ondergrondse parkeerkelder
Toelichting:
- Het naar aanleiding van zienswijzen uitgevoerde akoestisch onderzoek is vermeld in de
geluidsparagraaf (paragraaf 3.5.3).
- In de Verkeersparagraaf is bij het onderdeel Parkeren nader ingegaan op de mogelijkheid
van de bouw van een ondergrondse parkeerkelder.
Ambtshalve is het bestemmingsplan op de volgende punten aangepast:
In de Toelichting:
- Er zijn in paragraaf 1.1 en paragraaf 3.4 enkele ondergeschikte tekstuele wijzigingen
aangebracht.
- In paragraaf 1.2. is vermeld dat sinds 11 december 2013 sprake is van een aanwijzing
e
rijksbeschermd stadsgezicht 19 eeuwse stadsuitleg. Het plangebied valt hier ook in.
Het bestemmingsplan kan gewijzigd door uw raad worden vastgesteld.
4
Klimaat
In de Kadernotitie Klimaat en de duurzaamheidsagenda 2011-2015 is de gemeentelijke visie
op klimaat vastgelegd. Kernbegrippen zijn compensatie en adaptatie. Compensatie is het
tegengaan en verminderen van negatieve effecten op het klimaat. Dit kan door het
energiegebruik te beperken en/of duurzame energiebronnen te gebruiken en door gebruik te
maken van materialen uit vernieuwbare bronnen. Adaptatie is het aanpassen aan de zich
wijzigende omstandigheden, zoals extremere weersomstandigheden en een stijgende
energieprijs. Voorbeelden hiervan zijn aandacht voor windklimaat en het realiseren van
grotere piekbergingen voor neerslag. Voor utiliteitsbouw en woningbouw liggen kernpunten bij
het terugdringen van de CO2-uitstoot en aanpassing aan veranderde weersomstandigheden.
Bij een aanvraag om omgevingsvergunning worden deze ambities meegenomen.
5
Risico’s
Tegen het gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan kunnen gedurende de beroepsperiode
van 6 weken door belanghebbenden die een zienswijze hebben ingediend beroepen worden
ingediend bij de Raad van State. Belanghebbenden die geen zienswijze hebben ingediend,
kunnen uitsluitend nog tegen de wijzigingen in de regels en op de verbeelding beroep
instellen. Een gunstige afloop van de juridische procedure is vooraf niet te garanderen.
6
Financiën
De locatie is in eigendom van de gemeente Nijmegen. Het terrein inclusief het gebouw is
gegund aan een ontwikkelaar. Via de verkoopprijs is het kostenverhaal verzekerd en derhalve
kan gesteld worden dat de bestemmingswijziging financieel-economisch uitvoerbaar is. Door
de aanwezigheid van de overeenkomst (waarin ook de eventuele kosten voor planschade zijn
geregeld) is er geen noodzaak een exploitatieplan te maken.
7
Participatie en Communicatie
Eind juni jl. is door de ontwikkelaar voor de buurt een informatieavond georganiseerd. Tijdens
deze avond is het bestemmingsplanproces toegelicht. Tevens heeft de ontwikkelaar
gesprekken gevoerd met individuele omwonenden. De gemeente heeft op 22 oktober 2013
een informatieavond gehouden voor omwonenden.
Reclamanten krijgen het raadsvoorstel en de zienswijzennota toegezonden. Tevens worden
de reclamanten door de Griffie uitgenodigd voor de behandeling in de raad. Daarbij wordt
gewezen op de mogelijkheid om bij de raad over het bestemmingsplan in te spreken. Na de
besluitvorming in de raad krijgen reclamanten het raadsbesluit toegezonden en wordt hen
gewezen op de beroepsmogelijkheid bij de Raad van State.
8
Uitvoering en evaluatie
Het bestemmingsplan zal gedurende 6 weken ter inzage worden gelegd. Gedurende de
beroepstermijn van 6 weken kan beroep worden ingesteld bij de Raad van State. Dit beroep
kan worden gecombineerd met een verzoek om voorlopige voorziening. Als er geen verzoek
tot voorlopige voorziening wordt gedaan, krijgt het bestemmingsplan na afloop van de
beroepstermijn rechtskracht.
Uw besluit en het bestemmingsplan zullen voorts op de gebruikelijke wijze bekend worden
gemaakt in de Staatscourant en digitaal op de gemeentelijke website
(www.nijmegen.nl,actueel, inspraak&informatie). Daarnaast wordt het bestemmingsplan aan
de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl aangeboden.
College van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen,
De Burgemeester,
De Gemeentesecretaris,
drs. H.M.F. Bruls
drs. B. van der Ploeg
Bijlage(n): zienswijzennota
Ter inzage: bestemmingsplan
Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
Inhoudsopgave
Toelichting
5
Hoofdstuk 1
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
Inleiding
Aanleiding
Cultuurhistorie / Geschiedenis
Bestaande situatie
Gewenste situatie
Leeswijzer
7
7
7
10
11
13
Hoofdstuk 2
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
Ruimtelijk beleid
Inleiding
Rijksbeleid
Provinciaal beleid
Gemeentelijk beleid
Conclusie
15
Hoofdstuk 3
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
3.8
Sectoraal beleid
Inleiding
Wonen
Economische zaken
Verkeer
Milieu
Water
Natuur & Landschap
Archeologie en Cultuurhistorie
21
22
23
24
28
29
31
Hoofdstuk 4
Plansystematiek
35
Hoofdstuk 5
5.1
Uitvoerbaarheid
Economische uitvoerbaarheid
37
37
Hoofdstuk 6
Vooroverleg
39
15
15
17
19
20
21
21
Akoestisch onderzoek
Bijlage 1 Abovo onderzoek
40
41
Regels
43
Hoofdstuk 1
Artikel 1
Artikel 2
Inleidende regels
Begrippen
Wijze van meten
45
45
52
Hoofdstuk 2
Artikel 3
Artikel 4
Artikel 5
Artikel 6
Artikel 7
Bestemmingsregels
Gemengd - 1
Tuin
Leiding - Riool
Waarde - Archeologie 3
Waarde - Cultuurhistorie 2
56
56
58
60
65
Hoofdstuk 3
Artikel 8
Artikel 9
Artikel 10
Artikel 11
Artikel 12
Algemene regels
Anti-dubbeltelregel
Algemene bouwregels
Algemene gebruiksregels
Algemene afwijkingsregels
Overige regels
68
68
69
70
72
73
Hoofdstuk 4
Overgangs- en slotregels
Artikel 13 Overgangsrecht
Artikel 14 Slotregel
74
74
75
2
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
62
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
3
4
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
Toelichting
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
5
6
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1
Aanleiding
Het Opusgebouw is een monumentaal pand gelegen aan het Julianaplein en in eigendom
van de gemeente. In de huidige situatie is het pand niet in gebruik. Jarenlang was deze
voormalige meisjesschool in gebruik als kantoor. Op dit moment zijn er plannen in
voorbereiding waarbij het pand de functie van hotel met restaurant, café en lunchroom
krijgt. Een horecafunctie in de vorm van een hotel of pension is overigens al mogelijk
binnen het augustus 2013 in werking getreden bestemmingsplan voor Nijmegen Oost (dit
plan is evewel nog niet onherroepelijk).
Daarnaast zijn er bouwplannen voor een serre aan de voorzijde en een uitbreiding aan de
achterzijde (binnenhof). Dit bestemmingsplan maakt de realisatie van genoemde plannen
mogelijk.
Het plangebied van dit bestemmingsplan betreft het Opusgebouw inclusief bijbehorend
kadastraal perceel. Het gaat om een U-vormig gebouw dat onderdeel uitmaakt van een
gesloten bouwblok. Het gebouw heeft een voorterrein en een onbebouwd binnenterrein.
1.2
Cultuurhistorie / Geschiedenis
De locatie
Tot de sloop van de vestigingswerken (1874) behoorde het gebied van het huidige
Julianaplein en de Wedren tot de gordel van vestingwerken die rondom de stad was
gelegen.
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
7
Na sloop van de vestingwerken werd een aanvang gemaakt met de nieuwe stadsuitleg, die
bestond uit een ring van singels en straten rondom het oude stadscentrum. Ten zuiden van
de nieuwe Oranjesingel bleef een terrein, waartoe het huidige Julianaplein en Wedren
behoren, onbebouwd. Tussen 1882 en 1886 was het terrein in gebruik genomen als
paarden-wedrenbaan en daarna als militair exercitieterrein.
In 1905 werden op het terrein straten aangelegd, zoals het verlengde van de Van
Schevichavenstraat, de huidige Prins Bernhardstraat, die eindigde in het Julianaplein. Aan
het Julianaplein is in 1921 het Opusgebouw gebouwd als school voor Middelbaar Onderwijs
voor meisjes. Het Julianaplein werd kort daarna ingericht als plantsoen, zodat een
natuurlijke overgang naar het Julianapark ontstond, dat in 1925 werd aangelegd.
In de jaren vijftig van de twintigste eeuw werd de Prins Bernhardstraat (vanaf 1937 zo
genoemd) doorgetrokken richting de Stenenkruisstraat, zodat het Julianaplein in tweeën
werd gedeeld. Het westelijke gedeelte van het plein staat nu bekend als Wedren.
Opusgebouw en Julianaplein in situatie 1876
Opusgebouw en Julianplein in situatie
1888
Opusgebouw en Julianplein in 1897
Opusgebouw en Julianaplein in
situatie 1908
8
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
Opusgebouw en Julianaplein in de situatie 1938
Het gebouw
De voormalige meisjesschool is ontworpen door stadsarchitect J.J. Weve. Weve ontwierp
een statig schoolgebouw evenwijdig aan het Julianaplein, met haaks daarop twee vleugels.
Deze vleugels springen als hoektorens naar voren. Centraal punt in de school is de
entreepartij en hal met trappenhuis. Vanuit de hal leiden lange gangen naar de klaslokalen,
die aan de binnenhof zijde van het U-vormige pand waren gelegen. In de zijvleugels waren
de bijzondere leslokalen ondergebracht. De bibliotheek en het museum bevonden zich
ondermeer in de linker vleugel.
In de rechter vleugel was bijvoorbeeld de gymzaal gelegen. Voor verdere informatie zijn bij
de gemeente de originele bouwtekeningen beschikbaar.
Het huidige gebouw heeft, vanwege de opbouw van souterrain, drie hoge verdiepingen en
een zolderverdieping, gecombineerd met middenrisaliet en hoektorens, een zekere
grandeur. Deze grandeur komt verder tot uiting in het siermetselwerk van horizontale lagen
op de bel-etage van de hoektorens en de entreepartij, waarmee het idee van rustica wordt
gesuggereerd. Rustica werd in de Renaissance veelal toegepast om stadspoorten en
adellijke huizen een krachtige, robuuste uitstraling te geven. In latere bouwstijlen wordt
deze robuustheid veelal nagebootst door rustica imitatie in stucwerk of baksteen. De sterk
horizontaal gelede gevels hebben verticale accenten gekregen door de staande vensters,
lisenen en siermetselwerk en door de hoger opgetrokken hoektorens en middenrisaliet.
Hierdoor is een evenwichtig architectonisch ontwerp ontstaan. De gevels en ramen met
roedenverdeling zijn nog grotendeels in oorspronkelijke staat. De conciërgewoning in de
linkervleugel onderscheidt zich van het schoolgebouw omdat het één bouwlaag lager is. De
poortdoorgang, van waar uit de woning te bereiken is, zorgt eveneens voor een visuele
scheiding tussen school en woning.
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
9
In het interieur zorgen de lange gangen, waaraan de lokalen zijn gelegen, voor een
schoolsfeer. De gangen hebben nog de oorspronkelijke betegelde lambriseringen en de
oorspronkelijke vloeren en deuren. Het trappenhuis is eveneens nog geheel uit de bouwtijd,
net zoals de centrale hal en het entreeportaal. Een aantal oorspronkelijke bijzondere
lokalen, zoals de gymzaal, zijn nog in het huidige interieur te herkennen. De kapconstructie
van houten spanten is nog geheel intact.
Ondanks dat het gebouw nooit is aangewezen als beschermd monument heeft het
Opusgebouw wel cultuurhistorische waarde. Namelijk vanwege de grandeur van de
architectuur, de nog grotendeels gave gevels en het nog deels aanwezige schoolinterieur,
zoals de gangen waaraan de voormalige klaslokalen zijn gesitueerd, de hal en het
trappenhuis. Daarnaast heeft het gebouw waarde als één van de laatst bewaard gebleven
gebouwen in Nijmegen van stadsarchitect Weve. Verder heeft het gebouw
cultuurhistorische waarde vanwege de stedenbouwkundige ligging aan het Julianaplein, in
het beschermde stadsbeeld 19e-eeuwse schil.
Het gebied waarin het Opusgebouw zich bevindt is op 11 december 2013 tevens
aangewezen als rijksbeschermd stadsgezicht. Wij refereren aan het besluit van de Minister
van Onderwijs, Cultuur en Wetenschappen en de Minister van Infrastructuur en Milieu van
11 december 2013 tot aanwijzing van beschermd stadsgezicht op basis van de
Monumentenwet (beschermd stadsgezicht 19de-eeuwse Stadsuitleg).
1.3
Bestaande situatie
De locatie
Het gebied is onderdeel van de negentiende-eeuwse bebouwingsgordel van Nijmegen en
valt binnen het gemeentelijk beschermde stadsbeeld “negentiende-eeuwse stadsuitleg”. Het
gebied is onlangs door de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed voorgedragen voor
bescherming als rijksbeschermd stadsgezicht. De procedure hiervoor is inmiddels in gang
gezet.
De Wedren en het Julianaplein kennen een lange geschiedenis als evenemententerrein.
Momenteel is de Vierdaagse het meest opvallende evenement. De Wedren wordt
structureel gebruikt als parkeervoorziening voor werkers en bezoekers van het
stadscentrum (200 p.p.). Het Julianaplein is een parkeerplaats eveneens voor bezoekers
van de binnenstad (90 p.p.) Tijdens de jaarlijkse kermis in de binnenstad verhuist de
groentemarkt van het Kelfkensbos naar het Julianaplein. De inrichting is zeer sober en door
het overheersende karakter van parkeerfunctie nodigt de plek niet uit tot ander gebruik.
10
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
Het Opusgebouw is een sterke oostelijke wand aan het Julianaplein. Het groen van het
Julianapark werkt ruimtelijk als een aangename, zuidelijke wand van de Wedren en het
Julianaplein. De noordelijke wand van de Bijleveldsingel is zeer aantrekkelijk door de
variatie in bebouwing, maar ook door de samenhang in materiaal en maatvoering.
De grote platanen op het Julianaplein zijn beeldbepalend en waardevol in de huidige
stedenbouwkundige situatie. Het nadeel is dat ze het zicht wegnemen op het
Opusgebouw.
Het gebouw
Het Opusgebouw is nu nog in eigendom van de gemeente en tot voor kort in gebruik als
kantoor voor verschillende maatschappelijke organisaties.
1.4
Gewenste situatie
Het Opusgebouw en omgeving is een kansrijk ontwikkelgebied. De negentiende eeuwse
schil behoort, uit stedenbouwkundig en architectonische oogpunt, tot een van de meest
gewaardeerde plekken van Nijmegen. De locatie ligt goed ontsloten op een strategische
locatie tussen binnenstad en Universiteit. De kwaliteiten van deze plek komen met huidige
inrichting en gebruik van het Opusgebouw en de voorliggende openbare ruimte
onvoldoende tot hun recht. Een interessante nieuwe stedelijke functie voor het
Opusgebouw, zoals een luxe hotel met restaurant en café, kan een bijdrage leveren aan de
levendigheid en attractiviteit van de stad en tevens betekenis hebben voor de Vierdaagse.
Het leesbaar houden van de cultuurhistorische gelaagdheid van de stad is een belangrijk
uitgangspunt van het gemeentelijk beleid. Het behoud en de herbestemming van het
Opusgebouw moet een bijdrage leveren aan dit uitgangspunt.
De planontwikkeling van het Opusgebouw biedt kansen om de ruimtelijke kwaliteit van de
directe omgeving te verbeteren, waarbij het gebouw met respect voor de cultuurhistorische
waarde moet worden aangepast aan de tijd en de nieuwe functie.
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
11
Het gebouw heeft vanwege de opgetilde begane grond, de gesloten gevel met beperkte
raamopeningen en de hal aan de straatzijde een introvert karakter naar het Julianaplein.
Een uitbreiding aan de voorzijde in de vorm van een serre biedt kansen om de relatie
tussen gebouw en openbare ruimte te verbeteren. De functie van restaurant en café zorgen
voor levendigheid aan het Julianaplein. Hiermee levert de functie van het gebouw een
meerwaarde voor de aangrenzende openbare ruimte. Dit bestemmingsplan maakt een
uitbreiding aan de voorzijde mogelijk van maximaal 10 meter diepte en een hoogte van
maximaal 6 meter.
Suggestie van serre uitbreiding aan de voorzijde (voorlopig ontwerp juli 2013)
Bij de planontwikkeling van het Opusgebouw wordt gebruik gemaakt van de bestaande
interne structuur van gangen en kamers.
Behoud van het interieur geeft het gebouw meerwaarde. De grandeur van het
oorspronkelijke schoolinterieur, zoals de representatieve hal met trappenhuis, geeft het
gebouw een eigen sfeer en identiteit. Met de hoge ruimten van de voormalige leslokalen
kan creatief worden omgegaan voor het verkrijgen van extra vloeroppervlakte.
Voor een financieel levensvatbaar hotel is er binnen het bestaande
gebouw onvoldoende vloeroppervlakte. Een uitbreiding van de bestaande vloeroppervlakte
is daarom noodzakelijk. Deze uitbreiding wordt door dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt
aan de achterzijde (op het binnenhof). Vanuit de centrale hal met trappenhuis wordt een
derde nieuwe gang met kamers gerealiseerd. Uitgangspunt bij uitbreiding aan de
achterzijde is dat er geen schaduwhinder en geen fundamentele afname van
zonlichttoetreding optreedt bij de bewoners aan de andere zijde van het binnenterrein (de
achterburen).
In de bestaande situatie is
vanwege de hoge gesloten bebouwing van het Opusgebouw sprake van beperkte
zonlichttoetreding en veel schaduw bij de achterburen. Het nu uitgewerkte uitbreidingsplan
is zodanig vormgegeven dat er minimale extra schaduwhinder optreedt in één van de
woningen aan de achterzijde. De schaduwdiagrammen maken dit zichtbaar. De privacy in
de tuinen en woningen blijft gegarandeerd.
12
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
1.5
Leeswijzer
In hoofdstuk 2 en 3 van deze toelichting komt alle beschikbare informatie over het
plangebied aan bod. In het tweede hoofdstuk wordt het relevante ruimtelijke beleid en in het
derde hoofdstuk het sectoraal beleid besproken.
In hoofdstuk 4 komt de plansystematiek en in hoofdstuk 5 de uitvoerbaarheid van het plan
aan bod.
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
13
14
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
Hoofdstuk 2 Ruimtelijk beleid
2.1
Inleiding
Om het plan te verankeren in het ruimtelijk beleid van het rijk, de provincie en de gemeente
Nijmegen wordt in dit hoofdstuk het relevante ruimtelijke beleid besproken.
2.2
Rijksbeleid
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (voorheen Nota Ruimte)
De Nota Ruimte is een gezamenlijk product van de ministeries van VROM, LNV,
VenW en EZ. De nota Ruimte legt het nationaal ruimtelijk beleid vast tot 2020, met een
doorkijk tot 2030. Hoofddoel is ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende
functies op het beperkte oppervlak dat ons in Nederland ter beschikking staat. Het Rijk richt
zich daarbij primair op de gebieden die deel uitmaken van de Nationale Ruimtelijke
Hoofdstructuur, zoals de nationale stedelijke netwerken, economische kerngebieden,
hoofdverbindingsassen en de ecologische hoofdstructuur.
Inmiddels heeft het de Rijksoverheid de Structuurvisie
Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld, waarin het ruimtelijk beleid wordt vastgelegd.
De SVIR laat een sterke focus zien op het herstel van de economie met prioriteit bij de
ontwikkeling van de mainports, greenports en brainport met bijbehorende
achterlandverbindingen. Voorheen benoemde nationale belangen, zoals verstedelijking en
de bescherming van nationale landschappen worden losgelaten. Dat geldt ook voor
onderdelen van het natuurbeleid, zoals de rijksbufferzones en groen in en om de stad.
Besluit algemene regels ruimtelijke ordening
In Barro zijn rijksregels opgenomen ten aanzien van de ruimtelijke inrichting van
Nederland. Deze zijn van belang voor de inhoud van bestemmingsplannen.
Het kabinet heeft de keuze voor deze onderwerpen gemaakt in de
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Deze structuurvisie bundelt het nationale
ruimtelijke en infrastructuurbeleid in 13 nationale belangen. Met de uitbreiding van het Barro
en het Bro (Besluit Ruimtelijke Ordening) is de juridische verankering van de SVIR
nagenoeg compleet.
Een deel van het Barro is gebaseerd is op
eerdere pkb's en beleidsnota's die in de SVIR worden herbevestigd. Deze onderdelen
volgen de nahangprocedure en kunnen vervolgens in werking treden. Het betreft de
volgende onderdelen:
- Project Mainportontwikkeling Rotterdam;
- Kustfundament;
- Grote rivieren;
- Waddenzee en waddengebied;
- Defensie;
- Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.
Daarnaast zijn er recent onderwerpen toegevoegd. Het gaat om de onderwerpen
Ecologische
hoofdstructuur,
elektriciteitsvoorziening,
toekomstige
uitbreiding
hoofd(spoor)wegennet, veiligheid rond rijksvaarwegen, verstedelijking in het IJsselmeer,
bescherming van primaire waterkeringen buiten het kustfundament en toekomstige
rivierverruiming van de Maastakken.
Besluit ruimtelijke ordening
Met ingang van 1 januari 2012 is het gewijzigde Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in werking
getreden.
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
15
Aan het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de ladder voor duurzame verstedelijking
toegevoegd. Teneinde zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren, acht het kabinet het van
belang dat provincies en gemeenten de benutting van ruimte motiveren in alle categorieën
ruimtelijke besluiten. Daartoe is in artikel 3.1.6 van het Bro een artikellid ingevoegd (artikel
3.1.6, tweede lid, nieuw), op grond waarvan overheden nieuw te realiseren stedelijke
ontwikkelingen standaard dienen te motiveren met behulp van een drietal opeenvolgende
stappen. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling
mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden:
a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele
regionale behoefte;
b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele
regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand
stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van
beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet
binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt
beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van
verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden
ontwikkeld.
In dit bestemmingsplan moet dus voldaan worden aan deze duurzaamheidsladder.
Hieronder gaan wij hier op in:
sub a. (Actuele) regionale behoefte
In 2008 is een onderzoek uitgevoerd naar de hotelsector in Nijmegen. Uit dit onderzoek
bleek dat er ruimte is op de Nijmeegse hotelmarkt. In Nijmegen ontbreekt zowel aanbod
aan de onderkant van de markt (1-2 sterren) als aan de bovenkant van de markt (4 sterren).
De realisatie van het Opushotel voorziet in de behoefte aan een groter aanbod in het
hogere segment.
sub b. Benutting van beschikbare gronden
Het Opusgebouw is een bestaand historisch gebouw met cultuurhistorische waarde midden
in het bestaande stedelijk gebied van Nijmegen. Bij de actualisatie van het
bestemmingsplan Nijmegen Oost is voor het perceel van het Opusgebouw reeds de
mogelijkheid tot het ontwikkelen van een hotel/pension opgenomen. Dit bestemmingsplan
maakt de toevoeging van een serre aan de voorzijde- en uitbreiding van het gebouw aan de
achterzijde mogelijk ten behoeve van deze hotelfunctie. De voorziene uitbreidingen zijn
onlosmakelijk verbonden aan het reeds bestaande hoofdgebouw en kunnen worden gezien
als een intensivering van het ruimtegebruik van het perceel binnen bestaand stedelijk
gebied.
sub c. Motivering locatie buiten bestaand stedelijk gebied.
De locatie voor het Opusgebouw valt binnen het bestaande stedelijk gebied. Stap 3 van de
duurzaamheidsladder hoeft daarmee niet doorlopen te worden.
16
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
2.3
Provinciaal beleid
Algemene Structuurvisie Ruimtelijke Ordening provincie Gelderland
Het ruimtelijk beleid van de provincie Gelderland staat in de Algemene
Structuurvisie Ruimtelijke Ordening, voorheen het Streekplan Gelderland 2005. Het
streekplan is in september 2005 van kracht geworden. Met de inwerkingtreding van de Wet
ruimtelijke ordening per 1 juli 2008 heeft het streekplan Gelderland 2005 de status van
structuurvisie gekregen. De inhoud van het streekplan blijft voor de provincie de basis voor
haar eigen optreden in de ruimtelijke ordening.
Het streekplan verdeelt Gelderland ruwweg in drie soorten gebieden. Voor elk van
deze gebieden is het beleid verschillend. In de stedelijke netwerken, waaronder de
Stadsregio Arnhem – Nijmegen moet vooral de verstedelijking van Gelderland plaatsvinden.
Binnen het groen-blauwe raamwerk (onder andere nationaal landschap Gelderse Poort)
geeft de provincie alle ruimte aan natuur. Verstedelijking is hier niet toegestaan, tenzij er
een groot belang in het geding is. In het multifunctionele gebied staat het de gemeenten
vrij zelf het ruimtelijk beleid
te bepalen, rekening houdend met de waardevolle
landschappen in deze gebieden.
De provincie Gelderland heeft inmiddels een opvolger gemaakt van de algemene
structuurvisie, namelijk de Ontwerp omgevingsvisie Gelderland die medio 2013 ter visie
heeft gelegen.
Ontwerp Omgevingsvisie Gelderland
De omgevingsvisie vervangt de huidige omgevingsplannen: het Waterplan, Gelders
Milieuplan, Provinciaal Verkeer en Vervoer Plan, de Structuurvisie en de
Reconstructieplannen.
Aandacht voor steden
Er
komt een sterker accent te liggen op stedelijke netwerken als economische kerngebieden
van Gelderland. Dit zijn de gebieden, waar nu al de meeste mensen wonen en werken en
die ook in de toekomst met name veel jongeren zullen trekken. Voor de versterking van
(boven)regionale voorzieningen ligt de focus op drie stedelijke netwerken: dit zijn sterk
verstedelijkte zones die de vorm aannemen van een netwerk van grotere en kleinere
compacte steden, elk met een eigen karakter en profiel binnen het netwerk. Stedelijke
netwerken zijn van groot belang voor Gelderland als geheel: als motor voor de economie en
vanwege de voorzieningen voor de gehele regio. In Gelderland zijn drie stedelijke
netwerken:
a.Apeldoorn-Zutphen-Deventer
b.Arnhem-Nijmegen
c.Ede-Wageningen
De provincie richt zich meer op de kwaliteit van het bestaande, omdat uitbreiding steeds
minder aan de orde zal zijn. De transformatie van het gebruik van bestaande gebouwen,
centra en voorzieningen naar nieuwe invullingen is essentieel. De provincie ondersteunt
partijen graag om tot goede invullingen en keuzes te komen via procesondersteuning,
faciliteren en/of kwaliteitsateliers. De provincie zet zich in voor de aanpak van leegstaand
vastgoed en overcapaciteit, zonder de verantwoordelijkheid daarvoor weg te nemen bij vast
goedeigenaren en gemeenten. De Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik helpt bij
het motiveren van locatiekeuzes.
Goede afwegingen bij keuzes voor nieuwbouw in landelijk en stedelijk gebied zijn
belangrijk. Het uitgangspunt is dat grote ontwikkelingen in of dichtbij stedelijke gebieden
plaatsvinden.
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
17
Wonen en bedrijventerreinen
De provincie heeft op regionale schaal afspraken met partners over wonen en
bedrijventerreinen gemaakt. Deze afspraken blijven staan en worden met partijen verder
doorontwikkeld. De provincie beziet daarnaast of regionale afstemming over detailhandel
aan de orde kan zijn. Voor kantoren heeft de provincie een aantal plekken aangewezen
waar grootschalige regionale kantoorontwikkeling mogelijk is. In Nijmegen is dat rondom het
centraal station.
Energietransitie
Om de ambities voor energietransitie te realiseren, maakt de provincie afspraken
met regio's, gemeenten, het netwerkbedrijf en andere partners. Aan de hand van een
routekaart is eind 2013 een overzicht gemaakt van het potentieel aan ambities en locaties
die de provincie en partijen in elke regio hebben voor hernieuwbare energie: windenergie,
zonne-energie, gebruik van warmte en energie uit biomassa. Deze afspraken moeten
invulling geven aan de provinciale doelstelling van 14% hernieuwbare energie in 2020.
Gelders natuurnetwerk
Met deze Omgevingsvisie wordt de herijkte Ecologische Hoofdstructuur (EHS)
ruimtelijk vastgelegd. Hiermee wordt invulling gegeven aan de afspraak die provincie en
Rijk bij de decentralisatie van het natuurbeleid hebben gemaakt om de EHS planologisch
te herijken. Voor de EHS komen twee nieuwe natuurcategorieën in de plaats: het Gelders
Natuurnetwerk en de Gelderse Groene Ontwikkelingszone.
Mobiliteit
Het versterken van openbaar vervoer (trein en bus) wil de provincie vooral
koppelen aan de bereikbaarheid van en in de drie stedelijke netwerk en:
Apeldoorn-Zutphen-Deventer, Arnhem-Nijmegen en Ede-Wageningen.
Lopende trajecten
De provincie zet lopende trajecten, zoals de realisatie van de A15 en de uitvoering
van de sleutelprojecten gewoon door.
Stadsregio Arnhem-Nijmegen
De zes regio's in de provincie Gelderland krijgen aandacht in de Omgevingsvisie.
Voor de stadsregio zijn dit de speerpunten:
Innovatie en economische structuurversterking
- innovatie en economische structuurversterking;
- Topsector Health Valley en Creatieve Industrie;
Clusters: Energie- en Milieutechnologie, logistiek, agro, toerisme
- een goed bereikbare regio;
- verbeteringen bestaande infrastructuur weg, water, spoor;
- voorkomen, benutten, bouwen;
Sociaal economische vitaliteit en verstedelijking
- OV-knooppunten en versterking stedelijke structuur;
- het belang van de bestaande woningvoorraad;
- het voorzieningenniveau van de kernen staat onder druk;
- voorkomen van overaanbod van bedrijventerreinen, detailhandel, kantoren;
Gebiedskwaliteiten benutten
- kwaliteiten van het buitengebied
ontwikkelingsmogelijkheden.
18
(natuur
en
cultuurhistorie)
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
verbinden
met
Ontwerp Omgevingsverordening
De doelstellingen uit de omgevingsvisie worden juridisch vertaald in de ontwerp
omgevingsverordening. De verordening wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de
provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch
gewaarborgd is. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw
beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De Omgevingsverordening richt zich net zo
breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Dit
betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving
opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van
ruimtelijke ordening, milieu, water, mobiliteit en bodem. De Omgevingsverordening heeft de
status van een Ruimtelijke verordening in de zin van artikel 4.1 Wet ruimtelijke ordening.
In de omgevingsverordening wordt de woningbouwcontour die
momenteel van kracht is in de Stadsregio verlaten en wordt de Gelderse Ladder voor
duurzame verstedelijking ingevoerd.
Beide documenten hebben ter visie gelegen van 21 mei tot en met 2 juli 2013
Ruimtelijke Verordening Gelderland (RVG)
De Wet ruimtelijke ordening (Wro) geeft de provincie de bevoegdheid algemene
regels vast te leggen in een provinciale verordening. Daarmee stelt de provincie eisen aan
de ruimtelijke besluiten van gemeenten. De provincie richt zich daarbij op onderwerpen die
van provinciaal belang zijn, zoals verstedelijking, wonen, detailhandel, natuur en water. De
voorschriften in de ruimtelijke verordening zijn gebaseerd op de provinciale structuurvisie
(voorheen: Streekplan Gelderland 2005). De RVG is d.d. 15 december 2010 door
Provinciale Staten vastgesteld en op 21 januari 2011 in werking getreden. Deze wordt
binnenkort vervangen door de Omgevingsverordening. Om deze reden zullen we er niet
uitgebreid op in gaan. In de verordening wordt nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk
gemaakt binnen de woningbouwcontour van de Stadsregio.
De beoogde ontwikkeling ligt binnen de woningbouwcontour en is verder ook niet strijdig
met de andere bepalingen in de verordening.
2.4
Gemeentelijk beleid
Structuurvisie Nijmegen 2013
In maart 2013 heeft het College van B&W de Ontwerp structuurvisie 2013
vastgesteld. Deze geeft het ruimtelijk beleid weer tot 2020. Het accent zal de komende
jaren in de wijken meer op consolidatie en kleinschalige vernieuwing komen te liggen. De
focus ligt op behoud, verduurzaming, eigentijdse aanpassingen, herbestemming en
transformatie van bestaande woningen en gebouwen naast de ontwikkeling van het
Waalfront, Nijmegen CS en de Waalsprong. Duurzaamheid krijgt een prominente rol in deze
visie en kent een brede invulling. In de structuurvisie is gekozen voor duurzame stedelijke
ontwikkeling als leidend principe en de speerpunten Typisch Nijmegen, Economische
structuurversterking en Karakteristieke wijken.
Cultuurhistorische waarden
Het gedachtegoed uit de beleidsbrief Modernisering Monumentenzorg, dat cultuurhistorie
een belangrijke drager is voor ruimtelijke ontwikkelingen en als inspiratiebron gebruikt kan
worden, komt voort uit het landelijke Belvedere-beleid, verwoord in de Nota Belvedere uit
1999. Het Belvedere gedachtegoed is de basis geweest voor de gemeentelijke Kadernota
Beeldkwaliteit (2003). Deze nota beschrijft wat de ingrediënten zijn voor de typisch
Nijmeegse beeldkwaliteit en hoe de gemeente deze wil stimuleren. De bijzondere
historische gelaagdheid van de Nijmeegse identiteit is daarbij van uitzonderlijk belang. Door
de cultuurhistorie ontwikkelingsgericht in te zetten als ontwerpinstrument kunnen specifieke
kwaliteiten en waarden van een plek worden aangegrepen om een nieuw plan te
verankeren binnen het 'verhaal van de stad'.
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
19
De gemeentelijke monumentenverordening is de basis voor de gemeentelijke
monumentenzorg. Hierin staat aan welke criteria een object moet voldoen om voor
bescherming in aanmerking te komen. De monumentenverordening is tevens de basis voor
gemeentelijk beschermde stadsbeelden.
Met betrekking tot cultuurhistorie zijn behoud van ondergronds en bovengronds erfgoed, het
karakter van de omgeving en de versterking van de historische identiteit van de stad
belangrijke aandachtspunten.
Bestemmingsplan Nijmegen Oost 2013
In het actualisatiebestemmingplan “Nijmegen Oost 2013” heeft het gebouw de
bestemming "Gemengd - 1" en is de nokhoogte met 18 m, de goothoogte met 15 m en het
bebouwingspercentage van 60% zonder wijzigingen overgenomen uit het plan uit 1999. Uit
een recentelijk uitgevoerde gevlogen hoogtemeting over de hele stad (zgn. Point Cloud) is
gebleken dat het Opusgebouw hoger is dan in het eerdere bestemmingsplan voor Nijmegen
Oost werd aangenomen. In een nieuw bestemmingsplan moet dit gecorrigeerd worden.
Binnen de bestemming "Gemengd - 1" zijn de volgende functies toegestaan: cultuur
en ontspanning, kantoren, dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen. Daarnaast is
ook wonen uitsluitend binnen de hoofdbebouwing toegestaan. Een horecafunctie in de vorm
van een hotel of pension is mogelijk binnen dit bestemmingsplan. Een
bestemmingsplanwijziging is noodzakelijk om de uitbreiding aan de voorzijde en op het
binnenterrein mogelijk te maken. Er is gekozen voor gedifferentieerde bebouwingshoogte
op het binnenterrein om schaduwhinder bij de achterburen te voorkomen.
2.5
Conclusie
Met uitzondering van het geldende bestemmingsplan staan de diverse beleidsnota's van de
verschillende overheden de voorgenomen ontwikkeling niet in de weg.
Deze toelichting is bedoeld om realisatie van het plan door middel van een
bestemmingsplanprocedure te regelen.
20
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
Hoofdstuk 3 Sectoraal beleid
3.1
Inleiding
In dit hoofdstuk wordt de op het plan betrekking hebbend sectoraal beleid behandeld.
3.2
Wonen
Woonvisie 2009-2020
Het gemeentelijk beleid op het gebied van wonen is vastgelegd in de Woonvisie 2009-2020
Wonen Leeft! In de woonvisie worden de volgende strategische keuzes gemaakt voor
Nijmegen:
- Ongedeelde stad: voorkomen van een tweedeling tussen de bestaande stad en de
Waalsprong en binnen wijken en stadsdelen. Het doel blijft om woonmilieus te realiseren
waarin mensen graag wonen, met een positief gewaardeerd woonklimaat. Leefbaar,
schoon, heel en veilig en met variatie in het aanbod zodat mensen niet noodgedwongen
hun wijk uitmoeten als ze aan een nieuwe stap in hun wooncarrière toe zijn. Het behoud
van deze doorstromers en stijgers komt de leefbaarheid en sociale structuur ten goede. We
richten ons op binnenwijkse wooncarrières en meer treden op de woonladder. Daarvoor is
het ook nodig dat het aanbod, de spreiding en de kwaliteit van voorzieningen in orde is. Een
ongedeelde stad vraagt om meer dan alleen een gedifferentieerde woningvoorraad.
- Bewoners binden is het tweede centrale uitgangspunt. We willen zorgen dat mensen een
positieve keuze kunnen maken. Dat kan alleen als we rekening houden met de individuele
wensen en financiële mogelijkheden. Dat kan met een adequaat nieuwbouwbeleid en is ook
richtinggevend voor de kwaliteitsimpuls in wijken, willen we ook de kansen benutten om
nieuwe bewoners aan te trekken. Dat vraagt om wervende woonmilieus, van hoogstedelijk
tot meer ontspannen.
Door een hoge kwaliteit van woningen en woonomgeving en de nodige keuzevrijheid te
bieden kunnen bewoners aan Nijmegen gebonden worden. Hierbij spelen ook
voorzieningen, economische structuur en cultureel klimaat een rol.
De beleidslijn wonen voor de wijk
Het Julianaplein maakt deel uit van de wijk Altrade, wat als typering een Stadsbuurt is. Het
stadsbuurt woonmilieu kenmerkt zich door redelijk stedelijk wonen met compacte
bebouwing, en gecombineerd met de aanwezigheid van voldoende functies (levendigheid).
Als overloopgebied voor de grote vraag naar woningen in het centrumwoonmilieu gelden de
randen van het centrum zoals deze locatie van het Opusgebouw.
Conclusie
Een veelheid van functies in een beperkte ruimtelijke setting is van grote invloed op de
kwaliteit van het woonmilieu. Vanuit het woonmilieu geredeneerd zien we graag
functiemenging in een stadsbuurt. De hotelfunctie zoals nu gedacht op deze locatie past
prima. Ontwikkelingen moeten er dan ook op gericht zijn om het gewilde
stadsbuurtwoonmilieu gelegen tegen het stadscentrum in stand te houden.
Voor eventuele nieuwe toevoegingen in het stadsbuurtmilieu zijn invullingen in de
etagehuur en laagbouw mogelijk.
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
21
3.3
Economische zaken
Hotel
In 2008 is een onderzoek uitgevoerd naar de hotelsector in Nijmegen. Uit dit onderzoek
bleek dat er ruimte is op de Nijmeegse hotelmarkt:



De huidige rendementsverwachting in Nijmegen is positief, met name in het congresen toeristisch segment. Nijmegen heeft nu nog een relatief klein aanbod aan
grootschalige hotels.
In Nijmegen ontbreekt aanbod aan de bovenkant (4-sterren) en aan de onderkant van
de markt (1-2 sterren).
Er zijn mogelijkheden voor nieuwe hotels in specifieke marktsegmenten, gericht op
bepaalde doelgroepen.
De hotelsector levert voor een stad als Nijmegen diverse voordelen. Zo draagt een goed
hotelaanbod bij aan het verbeteren van het toeristisch klimaat in Nijmegen en zorgt voor het
aantrekken van nog meer toeristen. Een aantrekkelijk hotelaanbod verbetert de
levendigheid in de stad en zorgt voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven. De
hotelsector levert veel werkgelegenheid op. Daarbij gaat het zowel om directe (laag- en
middelgeschoolde) banen, als om indirecte werkgelegenheid.
Toerisme is wel nog steeds een groeisector voor Nijmegen. Na het hotel-onderzoek uit
2008 is er nog een recenter onderzoek geweest, waarin is gekeken naar verblijfssector in
de Stadsregio. Het betreft de laatste toeristisch-recreatieve monitor van de regio
Arnhem-Nijmegen is uitgebracht door het RBT-Kan en dateert van mei 2012. Hieruit blijkt
dat de hoofdlijnen uit het hotel-onderzoek van Nijmegen uit 2008 nog steeds overeind
staan. Algemene conclusie van de monitor: de toeristische sector heeft goed gepresteerd.
De monitor bevat ook een aanbeveling. De aanbeveling is om gezien de resultaten van de
afgelopen periode in combinatie met de potenties en aantrekkelijkheid van de regio in te
zetten op een groei van het verblijfstoerisme. .
Na oplevering van het hotel-onderzoek in 2008 heeft Nijmegen er slechts beperkte
hotel-capaciteit bij gekregen. Het gaat daarbij met name om de komst van een klein
stadshotel in het hogere segment (14 bedden) en Bed&Breakfast. Met de realisatie van een
Van der Valk-hotel in Nijmegen- Noord en het stadshotel Opus wordt in een leemte op de
Nijmeegse hotelmarkt, die er nog steeds is, voorzien.
Voor nieuwe hotels geldt de beleidslijn dat, gezien de ruimte op de Nijmeegse hotelmarkt,
nieuwe hotelinitiatieven op dit moment positief zullen worden benaderd en zullen worden
beoordeeld op hun eigen merites. Het plan voor vestiging van een hotel in het Opusgebouw
past binnen de huidig vastgestelde beleidslijn. De locatie is zeer geschikt, gezien de
directe nabijheid van het stadscentrum.
Horeca
In Nijmegen is de meeste horeca gevestigd in het stadscentrum. Nieuwe horeca in het
stadscentrum is alleen toegestaan in de bestaande horeca-accentgebieden. Het
Opusgebouw ligt tegen het stadscentrum aan. Horeca in het Opusgebouw is toegestaan, in
aanvulling op de hotelfunctie. Het gaat daarbij om lichte horeca: restaurant, café,
lunchroom, terrasfunctie etc..
Kantoren
Opus is gezien haar ligging in de nabijheid van stadscentrum en parkeermogelijkheden voor
de deur geschikt voor een kantoorfunctie. De kantorenmarkt in Nijmegen is een
incidentenmarkt. Opus heeft een kantoorfunctie gehad en mag/kan deze ook in de toekomst
behouden.
Detailhandel
22
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
De detailhandelsfunctie is voorbehouden aan het stadscentrum en buurt- en wijkcentra. We
hebben in het stadscentrum circa 100.000 m2 aan retail. Opus ligt weliswaar in de directe
nabijheid van het stadscentrum, maar op te grote afstand om in aanmerking te komen voor
een detailhandelsfunctie.
Wellness en Leisure
De vrijetijdseconomie wordt steeds belangrijker. We besteden steeds meer tijd aan beleven,
ontspannen en persoonlijke verzorging. Voorzieningen op het gebied van welness sluiten
aan bij functies als een hotel en congres/vergaderfaciliteit.
3.4
Verkeer
Bereikbaarheid
Gemotoriseerd verkeer:
Het plangebied is zowel vanuit de Bijleveldsingel vanaf de Prins Hendriksstraat als via de
Prins Bernhardstraat bereikbaar voor gemotoriseerd verkeer.
Langzaam verkeer:
Het plangebied is goed bereikbaar met de fiets en te voet. Er liggen belangrijke fietsroutes
langs het plangebied. Het fietsparkeren moet worden opgelost op eigen terrein, zowel voor
de bezoekers als voor de vaste behoefte (medewerkers).
Openbaar vervoer:
Voor gebruik van het openbaar vervoer is het plangebied aanwezen op de
haltevoorzieningen van de Prins Bernhardstraat. Deze bevinden zich ter hoogte van het
Julianaplein.
Parkeren
Het aantal parkeerplaatsen wordt berekend aan de hand van de door Burgemeester en
Wethouders vastgestelde parkeervisie (2012) en de hierin verbonden nota parkeernormen
gemeente Nijmegen (2012). Het plangebied valt in de sterk stedelijke zone "centrumzone".
Bij het realiseren van woningen en andere functies die de gekozen bestemming in het plan
toestaat, gelden de normen uit de nota Parkeernormen gemeente Nijmegen.
Op de verbeelding is een aanduiding "pg" opgenomen, welke een ondergrondse
parkeerkelder mogelijk maakt. Hiermee kan in belangrijke mate worden tegemoet gekomen
aan de parkeerbehoefte, die het plan oproept. Het betreft immers een oppervlakte van 2476
m2, met de mogelijkheid van realisatie van ruim 100 parkeerplaatsen. Dit aantal is
voldoende voor de functies die het bestemmingsplan mogelijk maakt.
Verkeersveiligheid
Aan de hand van de wegencategorisering kaart uit de nota Nijmegen Duurzaam bereikbaar
(augustus 2012) is bepaald welke snelheidsregime er geldt. Op de GOW-A, GOW-B en de
industrieterreinen geldt 50 km/h. Voor de rest binnen bebouwde kom geldt 30 km/h. De
Oranjesingel is een gebiedsontsluitingsweg A (rood). De Prins Hendriksstraat en
Bijleveldsingel langs het Julianaplein zijn ingericht als 50 km/h (blauw). Alle andere
omliggende straten vallen binnen de 30 km/h zone (groen).
Parkeerbehoefte
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
23
Met betrekking tot de parkeerbehoefte kan gesteld worden dat in het openbaar gebied in
principe genoeg parkeerruimte voorhanden is, zodat de parkeerdruk in de naaste omgeving
van het Opusgebouw niet onaanvaardbaar zal worden verhoogd.
Bovendien is in het plan de mogelijkheid opgenomen van de realisatie van een
parkeerkelder in het bestemmingsvlak Gemengd-1.
3.5
Milieu
3.5.1
Bedrijvigheid
Algemeen
De bestemmingsplanwijziging betreft een wijziging van de bestemming van het
Opusgebouw in Nijmegen Oost van Kantoren en Bijzondere doeleinden naar Gemengde
doeleinden. Deze wijziging moet de vestiging in het gebouw mogelijk maken van een mix
van kantoren, wonen en (rustige) horeca. Deze planinvulling is gezien de invulling in de
naaste omgeving als passend aan te merken vanuit algemene milieuoptiek.
Wel dient opgemerkt te worden dat alle activiteiten in het pand onderling en naar de
aanpandige naastgelegen panden, waar onder andere ook gewoond wordt, dient te voldoen
aan Categorie A als opgenomen tabel 4 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten
functiemenging van de VNG uitgave Bedrijven en milieuzonering, Editie 2009.
Categorie A houdt in “Activiteiten die zodanig weinig belastend voor hun omgeving zijn, dat
deze aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit
voor scheiding tussen wonen en bedrijven zijn daarbij toereikend”.
Bedrijvigheid
In de naaste omgeving van het plan bevinden zich geen bedrijven/inrichtingen waarvan de
hindercirkel zich tot over het plangebied uitstrekt. Als aan het bovenstaande onder
Algemeen wordt voldaan zal vanuit het Opusgebouw ook geen onaanvaardbare hinder naar
de omgeving toe ontstaan, dan wel bedrijvigheid in de naaste omgeving kunnen worden
gefrustreerd.
Conclusie
Het plan kan als acceptabel worden aangemerkt.
3.5.2
24
Bodem
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
Het bestaande bestemmingsplan wordt gewijzigd/herzien. Het bevoegd gezag moet bij de
voorbereiding van een besluit de nodige kennis vergaren over relevante feiten en af te
wegen belangen (artikel 3.2 Awb). Het vaststellen of wijzigen van een bestemmingsplan
kan gevolgen hebben voor de belangen van natuur en milieu, waaronder de bodem. Ook
moet inzicht bestaan over de uitvoerbaarheid van het plan (artikel 3.1.6 Bro).
Bodemverontreiniging kan hierop van invloed zijn. Daarom beoordelen wij de
bodemkwaliteit in relatie tot het bestemmingsplan.
In ons bodeminformatiesysteem is op dit moment het volgende bekend:
- de bodem van de locatie is in 1997 door Arcadis onderzocht; (briefrapportage EnviroPlan ,
4-9-2009);
- uit het bodemonderzoek blijkt dat er geen ernstige verontreinigingen aanwezig zijn; wel is
er veel puin in de ondergrond aangetroffen;
- de ondergrondse voorraadtanks voor HBO zijn gesaneerd; conform de KIWA richtlijnen;
- in 2009 is een kleine verontreiniging met minerale olie als gevolg van een calamiteit op de
parkeerplaats voor het gebouw gesaneerd (sanering calamiteit minerale olielekkage,
kenmerk P-2009 5540/B02 RdN);
- er zijn verder geen historische (bedrijfs-)activiteiten bekend die mogelijk hebben geleid tot
bodemverontreiniging;
- de locatie is niet verdacht.
Wanneer de bestaande bebouwing met meer dan 50 m2 vloeroppervlak wordt uitgebreid,
dan moet er een (aanvullend) bodemonderzoek conform NEN5740 en NEN5707 in het
kader van de Omgevingsaanvraag worden uitgevoerd.
Op voorhand worden er geen belemmeringen vanuit Bodem verwacht.
3.5.3
Geluid
Door Abovo Acoustics is in opdracht van de gemeente Nijmegen een akoestisch onderzoek
opgesteld. Hierin is rekening gehouden met de mogelijkheid binnen het bestemmingsvlak
Gemengd 1 een ondergrondse parkeerkelder te realiseren.
3.5.4
Luchtkwaliteit
Bij toetsing van een ruimtelijk plan op luchtkwaliteit moet conform regelgeving gelet worden
op de volgende 2 aspecten:
a. Het plan als veroorzaker van verkeer en daardoor bron van slechte luchtkwaliteit.
b. Het plan als te beschermen object tegen slechte luchtkwaliteit.
Ad a. het plan als veroorzaker van verkeer en daardoor bron van slechte luchtkwaliteit
Wat betreft de bijdrage van een plan aan de luchtkwaliteit is het Besluit Niet In Betekenende
Mate Bijdragen (Luchtkwaliteitseisen) van belang. Plannen die niet meer dan 3% bijdragen
aan een verslechtering van de luchtkwaliteit, hoeven niet getoetst te worden aan de
luchtkwaliteitseisen in de Wet Milieubeheer, hoofdstuk 5. In een regeling is nader uitgewerkt
dat een woningbouwplan met minder dan 1500 woningen en één ontsluitingsweg, minder
dan 3% bijdraagt.
Gezien de beperkte grootte van het plangebied en de mogelijke ontwikkelingen op deze
locatie zal het plan NIBM zijn en hoeft derhalve niet aan de luchtkwaliteitseisen getoetst te
worden.
Ad b. het plan als te beschermen object tegen slechte luchtkwaliteit.
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
25
Op 16 januari 2009 is het Besluit “gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)” in
werking getreden. Met deze amvb wordt de bouw van zogenaamde gevoelige
bestemmingen in de nabijheid van (snel)wegen beperkt. Het besluit heeft als doel het
beschermen van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof (PM10) en
stikstofdioxide (NO2), met name kinderen, ouderen en zieken. Over gemeentelijke wegen
zegt het besluit niets en is derhalve geen beperking voor het plan. De volgende gebouwen
met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als gevoelige bestemming: scholen,
kinderdagverblijven, en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Ziekenhuizen,
woningen en sportaccommodaties worden dus niet als gevoelige bestemming gezien.
In de recente landelijke "GGD-Richtlijn medische milieukunde: luchtkwaliteit en gezondheid"
adviseert de GGD ten aanzien van het bouwen van gevoelige bestemmingen langs drukke
gemeentelijke wegen (meer dan 10.000 mvt/etm):
- geen afstandscriterium;
- niet bouwen direct langs een drukke weg (dus niet in 1e lijnsbebouwing);
- GGD heeft het advies “niet in 1e lijnsbebouwing” aangevuld met dat dit minimaal moet
gelden binnen 50 meter van de rand van de drukke gemeentelijke weg.
Gemeente Nijmegen conformeert zich aan deze GGD-richtlijn.
De Prins Bernhardstraat behoort tot de stedelijke hoofdwegenstructuur en heeft een
verkeersintensiteit van 16.000 (jaar 2010) resp. 20.000 (jaar 2020) motorvoertuigen per
etmaal. Het Opusgebouw bevindt zich echter op meer dan 50 meter van de Prins
Bernhardstraat. De aangrenzende Bijleveldsingel (15 meter vanaf de gevel) heeft 10.000
resp. 11.000 motorvoertuigen per etmaal. De bovengenoemde bestemmingen (scholen,
kinderdagverblijven, en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen) zijn reeds op basis
van het geldende bestemmingsplan voor Nijmegen Oost al mogelijk.
3.5.5
Externe veiligheid
Algemeen
Met betrekking tot externe veiligheid kunnen twee typen risico's worden onderscheiden:
a) externe veiligheid door inrichtingen c.q. bedrijven en
b) externe veiligheid door vervoer gevaarlijke stoffen over transportassen.
De risico's worden nader verdeeld naar plaatsgebonden risico's en groepsrisico's:
- Onder het plaatsgebonden risico (PR) verstaat men de kans per jaar dat een persoon,
die
zich continu en onbeschermd op een bepaalde plaats in de omgeving van een
gevaren- bron bevindt, overlijdt ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Voor
het plaatsgebonden risico zijn grenswaarden als toetsingswaarden aangegeven.
- Het groepsrisico geeft aan wat de kans is op een ongeval met ten minste 10, 100 of 1000
dodelijke slachtoffers in de omgeving van de beschouwde bron, het invloedsgebied. Het
groepsrisico wordt getoetst aan de hand van oriënterende waarden.
Ad a) Inrichtingen
De externe veiligheid door inrichtingen c.q. bedrijven wordt geregeld in het BEVI (Besluit
externe veiligheid inrichtingen). Dit besluit kent een verdeling naar plaatsgebonden risico's
en groepsgebonden risico's, zoals hierboven aangegeven.
Een inrichting waarop het besluit van toepassing zou zijn is binnen en in de naaste
omgeving van het plangebied niet aanwezig.
Ad b) vervoer van gevaarlijke stoffen
Voor de externe veiligheid door vervoer van gevaarlijke stoffen over transportwegen wordt
voor wegen, vaarwegen en buisleidingen het rapport van Arcadis "Bouwstenen voor een
inhaalslag" (16 januari 2003) als indicatie aangemerkt. Voor vervoer over het spoor wordt
het rapport Externe veiligheid spooromgeving Nijmegen en Wijchen (3 april 2009)als
indicatie gebruikt. Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over transportassen zijn/worden
Algemene Maatregelen van Bestuur opgesteld. Het “Besluit externe veiligheid
buisleidingen” is op 1 januari 2011 van kracht geworden, het “Besluit transport externe
veiligheid” zal naar verwachting op 1 juli 2012 van kracht worden.
26
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
In de nabijheid van het plangebied zijn geen modaliteiten aanwezig waarover vervoer van
gevaarlijke stoffen mogelijk is. Ook is geen hogedruk aardgasleiding in of nabij het
plangebied aanwezig.
Conclusie
Vanuit externe veiligheid zijn er geen belemmeringen aanwezig voor de beoogde
ontwikkeling.
3.5.6
Fysieke veiligheid
Het aspect fysieke (brand)veiligheid stelt voorwaarden aan de inrichting van de openbare
ruimte, de situering van gebouwen ten opzichte van elkaar, de bluswatervoorziening en de
bereikbaarheid. De van toepassing zijnde voorwaarden worden genoemd:
Inrichting openbare ruimte: ontvluchting en zelfredzaamheid
Hoe de openbare ruimte is ingericht, is van invloed op de mate waarin hulpdiensten
de incidentlocatie kunnen bereiken en betrokkenen bij een incident in staat zijn een locatie
te ontvluchten. In dit kader zijn de mogelijkheden voor ontvluchting en zelfredzaamheid
binnen het plangebied getoetst. Hierbij gaat het er bijvoorbeeld om dat vluchtroutes in het
gebouw goed aansluiten op de omgeving.
Aan de hand van het voorgelegde plan kunnen wat betreft de inrichting van
de openbare ruimte geen beperkingen worden geconstateerd.
Situering van gebouwen
In verband met brandveiligheid kan het Bouwbesluit voorwaarden stellen
aan de afstand tussen gebouwen onderling en de positionering ten opzichte van elkaar.
Op basis van het huidige plan zien wij op voorhand geen bijzondere
beperkingen. Eventuele nadere eisen kunnen in het kader van de omgevingsvergunning
gesteld worden.
Bluswatervoorziening
De brandweer stelt eisen aan de beschikbaarheid van bluswater. De capaciteit van
een dergelijke voorziening dient voor dit pand minimaal 60 m3 water per uur te bedragen.
Afstand van de bluswatervoorziening tot de brandweertoegang van het gebouw dient
maximaal 40 meter te bedragen. Op basis van het huidige plan zien wij geen beperkingen.
Bereikbaarheid
Wat bereikbaarheid betreft, zijn voor dit plan met name de dimensionering van de
wegen en de bereikbaarheid van de hoofdtoegang/brandweertoegang van het gebouw
vanaf de weg van belang. De afstand van de straat/ontsluitingsweg tot deze
brandweertoegang mag niet meer dan 10 meter bedragen en er dient een opstelplaats voor
het voertuig te zijn. Indien er een droge blusleiding in het pand geplaatst wordt dan moet
binnen een afstand van 35 meter van elke voedingsaansluiting een brandkraan aanwezig
zijn. Het blusvoertuig moet elke voedingsaansluiting tot maximaal 15 meter kunnen
benaderen.
Op basis van het huidige plan zien wij op voorhand geen beperkingen; bij verdere
uitwerking dient met de bereikbaarheid rekening gehouden te worden.
De conclusie luidt dat vanuit het oogpunt van fysieke veiligheid de brandweer geen
beperkingen ziet ten aanzien van het voorliggende bestemmingsplan.
De voorwaarden t.a.v. bereikbaarheid en bluswatervoorziening zijn opgenomen in de
Nijmeegse Bouwverordening (met van kracht worden van het Bouwbesluit 2012 wordt
e.e.a. in het Bouwbesluit geborgd) en de nota 'Randvoorwaarden en Richtlijnen Brandweer
Nijmegen m.b.t. bluswater en bereikbaarheid'.
3.5.7
Klimaat
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
27
De klimaatverandering noopt tot aanpassingen in ruimtelijke ontwikkelingen. De
Gemeenteraad van Nijmegen heeft haar visie hierop in de Kadernotitie Klimaat en de
duurzaamheidsagenda 2011-2015 vastgelegd.
Kernbegrippen zijn compensatie en adaptatie.
Compensatie is het tegengaan en verminderen van negatieve effecten op het klimaat. Dit
kan door energiegebruik te beperken en/of duurzame energiebronnen te gebruiken en door
gebruik te maken materialen uit vernieuwbare bronnen. Nijmegen streeft er daarom naar
om als stad energieneutraal te worden.
Adaptatie is het aanpassen aan de wijzigende omstandigheden zoals extremere
weersomstandigheden en een stijgende energieprijs. Voorbeelden hiervan zijn het
voorkomen van oververhitting, aandacht voor windklimaat en het realiseren van grotere
piekbergingen voor neerslag. Zeker in de relatief stenige omgeving rond dit project kan het
microklimaat extremer zijn en tot hinder leiden.
In de gebouwde omgeving zijn voor energiegebruik en oververhitting de oriëntatie van de
bebouwing en de manier waarop met de bezonning is omgegaan bepalende factoren.
Het microklimaat wordt bepaald door de verhouding tussen bebouwd en begroend
oppervlak en de relatie tussen bebouwde en groene structuren. Een goed groenontwerp
helpt oververhitting tegen te gaan en vangt neerslag en luchtverontreiniging op.
De verwachting is dat in de toekomst de luchtverontreiniging op deze locatie onder de
geldende wettelijke normen zal liggen. Desondanks blijft dit een locatie met bronnen voor
luchtverontreiniging, zoals door verkeer opwervelend stof. Hierin kan in het ontwerp
rekening gehouden worden door te zorgen voor het afvangen van luchtverontreiniging
(gevelbegroeiing, daktuinen etc.).
Verantwoord materiaalgebruik, beperking van energievraag en een
positionering van functies dragen mede bij aan de klimaatdoelstellingen.
verstandige
Voor utiliteitsbouw en woningbouw liggen kernpunten bij terugdringen van de CO2 uitstoot
en aanpassing aan veranderde weersomstandigheden. Bijkomend voordeel hierbij is dat dit
leidt tot lagere woonlasten en een gezondere, comfortabelere woning.
Het gebied is onder voorwaarden geschikt voor Koude-Warmte opslag. Voor het bepalen
van deze voorwaarden zal afstemming gezocht moeten worden met eventuele andere
grondwatergebruikers in de omgeving en zal de milieuhygiënische situatie van de bodem
en het grondwater mee moeten worden gewogen.
3.6
Water
De watertoets
Voor de ruimtelijke aspecten heeft het Nationaal Waterplan de status van structuurvisie.
Hierin zijn water en ruimtelijke ontwikkelingen geïntegreerd, conform de nieuwe Wet
ruimtelijke ordening en de Waterwet.
Binnen de volgende documenten is de watertoets verankerd:
1. Nota Anders Omgaan met Water (Kabinetsstandpunt over het waterbeleid 21e eeuw,
dec. 2000)
2. Nationaal Bestuursakkoord Water (2 juli 2003)
3. Landelijke Handreiking Watertoets 2 (RIZA, december 2006)
4. Waterbeheerplan 2010-2015 (Waterschap Rivierenland 15 december 2008)
Algemeen
Het plangebied maakt deel uit van de bestaande waterhuishoudkundige inrichting van het
gebied Altrade. Voor dit gebied zijn het “Waterplan Nijmegen (2001) & Gemeentelijk
Rioleringsplan 2010 t/m 2016” relevant. Er vinden geen wijzingen plaats als gevolg van de
voorgenomen bestemming.
Oppervlaktewater
28
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig.
Grondwater
Het
plangebied
bevindt
zich
in
een
grondwaterwingebied
of
grondwaterbeschermingsgebied. Echter gaat het hier om de gemeentelijke
grondwaterwinning. Deze wordt binnen enkele jaren opgeheven waardoor de zone van
bescherming ieder jaar verkleint. Het Julianaplein valt daarmee buiten het
beschermingsgebied.
Gebied waarbinnen de afkoppelnota geldt.
Riolering/ hemelwater
De riooltechnische ontsluiting van het plangebied bevindt zich aan de Waldeck
Pyrmontsingel. De riolering is uitgevoerd als gemengd stelsel. In het kader van het
bevorderen van het duurzaam omgaan met water geldt als gemeentelijk beleid, om schoon
hemelwater af te koppelen van het gemengde rioolstelsel. Schoon hemelwater dient in de
bodem te worden geïnfiltreerd. Bij infiltratie van hemelwater dient waar mogelijk conform
convenant Duurzaam bouwen in het KAN 2000, gebruik te worden gemaakt van duurzame
bouwmaterialen.
Voor plannen waarbij geïnfiltreerd wordt en geen ontheffing wordt verleend, moet een
waterhuishoudkundig plan bij de gemeente worden ingediend.
3.7
Natuur & Landschap
Groenhoofdstructuur
Rijksbeschermd stadsgezicht
Het Julianaplein (vallend buiten het plangebied van dit plan, grenzend aan het
Opusgebouw) ligt in een deel van de stad dat is aangewezen als rijksbeschermd
stadsgezicht. De bomen (zowel de particuliere als de gemeentelijke bomen) vallen ook
onder deze bescherming.
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
29
Groenplan De Groene Draad (2007)
De locatie maakt onderdeel uit van de 19e eeuwse stadsuitleg en omliggende wijken zoals
Altrade. De oppervlakte openbaar groen in deze wijken maakt slechts enkele procenten uit
van de totale oppervlakte van de wijk.
Het Julianaplein kent nog de lommerrijke uitstraling van een plein met statige bomen in
combinatie met een statig gebouw. De bomen op het plein zijn platanen uit 1965.
Het weinige groen in deze wijken moet gekoesterd worden. Mogelijke herstructureringen in
de wijk moeten aangegrepen worden om groen een betere plek te geven in deze wijk en het
bestaande groen te versterken.
Handboek Stadsbomen (2009)
Eén van de uitgangspunten van het Handboek Stadsbomen is de Hoofdbomenstructuur in
standhouden. Daarnaast streven we met het Handboek Stadsbomen naar het bieden van
een kwalitatief goed bomenbestand. De hoofdbomenstructuur ligt rondom het gehele
perceel. De bomen op het plein zelf zijn geen onderdeel van de hoofdbomenstructuur.
Alle bomen die in het plan behouden blijven dienen tijdens de werkzaamheden adequaat
beschermd te worden. Dit betekent ondermeer dat onder bomen geen materialen worden
opgeslagen of containers worden geplaatst.
Het is belangrijk om nieuwbouw (zowel bovengronds als ondergronds) op voldoende
afstand van de bomen te plaatsen vanwege de duurzame toekomst van de bomen. Als
maat wordt minimaal 5 meter uit de boomkroon in volgroeide situatie aangehouden.
Verharding onder een boom zorgt voor verdichting van de bodem waardoor water en
zuurstof minder goed kunnen doordringen in de bodem. Tevens belemmert verdichting de
wortelgroei. Verharding nabij bomen moet dan ook doorlaatbaar zijn en een minimale
afstand van 3 meter van de stam houden.
Waardevolle bomen/ groen
Voor alle te handhaven bomen op het Julianaplein geldt dat de volledige boven- en
ondergrondse groeiplaats gedurende de bouwactiviteiten beschermd moet worden. Dat
betekent binnen deze zone: geen graafwerkzaamheden en bodembewerking, geen
transport en opslag materialen, geen ophoging van maaiveld, geen omvorming van open
maaiveld naar verharding en geen (tijdelijke) verlaging of verhoging van grondwaterniveau.
30
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
3.8
Archeologie en Cultuurhistorie
3.8.1
Cultuurhistorische waarden
Rijksbeleid
Cultuurhistorie speelt een belangrijke rol bij de ruimtelijke inrichting van ons land.
Het geeft identiteit en kwaliteit aan een gebied. Om deze redenen heeft het rijk de
beleidslijn ingezet om cultuurhistorie onderdeel te laten zijn van het afwegingskader bij het
opstellen van bestemmingsplannen. Deze beleidslijn is verwoord in de beleidsbrief
Modernisering Monumentenzorg uit 2009 en heeft geleid tot wijziging van het Besluit
ruimtelijke ordening (Bro) sinds 1 januari 2012. Met het gewijzigde Bro zijn gemeenten
wettelijk verplicht cultuurhistorie deel uit te laten maken van het afwegingskader voor
ruimtelijke ontwikkelingen. Het rijk vraagt hiermee aan gemeenten om bij het opstellen van
bestemmingsplannen,
projectafwijkingsbesluiten
en
beheersverordeningen
cultuurhistorische gebouwen, objecten en structuren te inventariseren en daaraan
conclusies te verbinden en in het bestemmingsplan te verankeren.
De Monumentenwet 1988 vormt
de basis voor de monumentenzorg. Rijksmonumenten en rijksbeschermde stads- en
dorpsgezichten worden op basis van deze wet aangewezen.
Gemeentelijk beleid
Het gedachtengoed uit de beleidsbrief Modernisering Monumentenzorg en het
gewijzigde Besluit ruimtelijke ordening is aanleiding geweest het gemeentelijk erfgoedbeleid
te actualiseren. Dit heeft geresulteerd in de Nota Cultureel Erfgoed, die op 15 mei 2013
door de raad is vastgesteld.
Deze nota beschrijft op welke manier erfgoed kan bijdragen aan de ambitie van de
gemeente Nijmegen om de identiteit van de stad te behouden en te versterken. Hiervoor
worden drie strategieën ingezet: duurzame ruimtelijke ontwikkeling, kennis & inspiratie en
bescherming & instandhouding.
De strategie duurzame ruimtelijke ontwikkeling heeft betrekking op een
toekomstbestendige stad, waar erfgoed ingezet wordt om bij gebiedsontwikkelingen de
eigen identiteit te behouden of te versterken. De verplichtingen vanuit het Besluit ruimtelijke
ordening en de daaruit voortvloeiende beleidsvrijheid die we als gemeente hebben zetten
we in om deze ambitie te kunnen realiseren. Erfgoed is namelijk een factor die mede
kwaliteit geeft aan de ruimte en daarmee ruimtelijke ontwikkelingen kan verrijken. De
cultuurhistorische elementen die onderdeel zijn van de identiteit van de stad kan men niet
allemaal als beschermd monument of gezicht aanwijzen, maar zijn wel onderdeel van de
manier waarop we onze stad beleven, inrichten en gebruiken. De cultuurhistorische
beleidskaart is de basis voor de cultuurhistorische inbreng bij het opstellen van ruimtelijke
plannen.
Het betreffende bestemmingsplangebied valt binnen gebiedstype 4 van de
cultuurhistorische beleidskaart. Gebiedstype 4 betreffende de rijksbeschermde
stadsgezichten en de gemeentelijk beschermde stadsbeelden. Het betreffende
bestemmingsplangebied is zowel in het gemeentelijk beschermd stadsbeeld
negentiende-eeuwse stadsuitleg gelegen, als in het gebied dat in procedure is voor
rijksbeschermd stadsgezicht.
Een ander onderdeel van de Nota Cultureel Erfgoed is het belang van herbestemming van
karakteristieke gebouwen voor behoud van de identiteit en eigenheid van de stad. Hierbij
gaat het niet alleen om herbestemming van beschermde gebouwen, maar ook om
niet-beschermde gebouwen. Een verstandig gebruik van erfgoed is een kernaspect van een
duurzame ruimtelijke ontwikkeling. Herbestemming van karakteristieke bebouwing houdt de
geschiedenis van een gebied zichtbaar en beleefbaar.
De gemeentelijke monumentenverordening is de basis voor de gemeentelijke
monumentenzorg. Hierin staat aan welke criteria een object moet voldoen om voor
bescherming in aanmerking te komen. De monumentenverordening is tevens de basis voor
gemeentelijk beschermde stadsbeelden.
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
31
Bescherming
Het Opusgebouw is gelegen in het gemeentelijk beschermd stadsbeeld
“Negentiende-eeuwse stadsuitleg”. Hetzelfde gebied is in procedure om rijksbeschermd
stadsgezicht te worden. Op 22 juli 2010 heeft de raad advies uitgebracht over dit
beschermingsvoornemen. Hierin staat het volgende met betrekking tot binnenterreinen:
“[…] dat er in 'De 19de-eeuwse stadsuitleg' omsloten binnenterreinen bestaan waar
bouwactiviteiten zonder invloed op de beschermde kwaliteiten kunnen plaatsvinden. Wij zijn
uiteraard niet bevoegd om de omvang van de vergunningplicht te beperken, maar wij zijn
voornemens om in die gevallen waarbij de beschermde status de vergunningplicht bepaalt
(dus bouwactiviteiten die in niet-beschermde gebieden vergunningsvrij zijn), de aanvragen
ruimhartiger te benaderen dan bouwplannen waarvoor ook in niet-beschermde gebieden
een vergunningplicht bestaat. Voorwaarde hierbij is dan wel dat het resultaat van het
beoogde bouwplan niet zichtbaar mag zijn vanaf openbaar terrein en dat het geen invloed
mag hebben op het beschermde karakter. Dit laatstgenoemde aspect zal ter beoordeling
aan onze Commissie Beeldkwaliteit worden voorgelegd. Wij menen dat een dergelijk
pragmatische werkwijze in het belang is van de aanvrager en dat het beschermde
stadsgezicht er niet door geschaad wordt”.
Op 14 juli 2010 is door de gemeenteraad de motie “19e-eeuwse schil nu al beschermd”
aangenomen. In deze motie roept de gemeenteraad het college op om vooruitlopend op het
rijksbesluit tot aanwijzing van het rijksbeschermd stadsgezicht strikt te handelen conform
het vigerende besluit van de raad d.d. 11 maart 1990 en vooruitlopend op de aanwijzing
van het rijksbeschermd stadsgezicht de daarin gestelde stringentere ambities te hanteren
bij nieuwe bouwaanvragen.
Naar aanleiding van deze aangenomen motie heeft het college de raad laten weten dat het
college terughoudend zal omgaan met het verlenen van medewerking voor ontwikkelingen
in het gebied van de 19de-eeuwse stadsuitleg die om aanpassing van het bestemmingsplan
vragen. Verder zal het college richting de Commissie Beeldkwaliteit communiceren dat in
de beschermde stadsdelen de ambities ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit en
beeldkwaliteit hoog zijn en dat er geen concessies aan dat kwaliteitsniveau gedaan mogen
worden.
Cultuurhistorie Opusgebouw
Voor de geschiedenis van de locatie en het gebouw wordt op deze plaats verwezen
naar paragraaf 1.2.
Cultuurhistorische waarden Opusgebouw
Ondanks dat het gebouw nooit is aangewezen als beschermd monument heeft het
Opusgebouw wel cultuurhistorische waarde. Namelijk vanwege de grandeur van de
architectuur met middenrisaliet, hoektorens en rustica-imitatie, de nog grotendeels gave
gevels en het nog deels aanwezige schoolinterieur, zoals de gangen waaraan de
voormalige klaslokalen zijn gesitueerd, de hal en het trappenhuis. Daarnaast heeft het
gebouw waarde als één van de laatst bewaard gebleven gebouwen in Nijmegen van
stadsarchitect Weve. Verder heeft het gebouw cultuurhistorische waarde vanwege de
stedenbouwkundige ligging aan het Julianaplein, in het beschermde stadsbeeld 19e-eeuwse
schil.
Gelet op het rijksbeleid, het gemeentelijk beleid en het advies en
de moties van de raad inzake het aanstaande beschermde stadsgezicht zal er bij
herontwikkeling van het Opusgebouw rekening moeten worden gehouden met de
cultuurhistorische waarde van het gebouw zelf en het gebied waarin het gebouw is gelegen.
Gevolgen bestemmingsplanwijziging voor cultuurhistorische waarden Opusgebouw
Herbestemming van beschermd en niet-beschermd cultureel erfgoed past binnen
het beleid van de gemeente Nijmegen om cultuurhistorie ontwikkelingsgericht in te zetten.
Door herbestemming kan erfgoed behouden blijven. De bestemming gemengd biedt kansen
om een passende bestemming voor het Opusgebouw te vinden.
32
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
De geleding van de voorgevel, met vooruitspringende hoek- en middenpartijen en het
basement van rustica, zijn onderdeel van de cultuurhistorische waarde van het gebouw. Het
mogelijk maken in het bestemmingsplan van een uitbreiding aan de voorzijde hoeft deze
cultuurhistorische waarde niet aan te tasten. De voorgestelde bestemmingsplanwijziging
levert daarom vanuit cultuurhistorisch oogpunt geen bezwaren op. Wel is het uitdrukkelijk
van belang dat bij de uitvoering sprake is van een ondergeschikte uitbreiding, die de relatie
verbeterd tussen het gebouw en de openbare ruimte. Er zal daarom sprake moeten zijn van
een transparante toevoeging, die onder de eerste verdieping, en de cordonlijst die de
bel-etage van de eerste verdieping scheidt, blijft. Daarnaast is het van belang dat de
uitbreiding de geleding van de gevel, de afwisseling tussen vooruitspringende en terug
liggende delen, respecteert en eventueel versterkt .
De mogelijkheden die in het bestemmingsplan gecreëerd worden voor bebouwing van het
achterterrein van het Opusgebouw zullen geen invloed hebben op de cultuurhistorische
waarden van het gebouw en de omgeving, aangezien de nieuwe bouwdelen onder de goot
van het bestaande gebouw moeten blijven en daarom ondergeschikt zullen zijn aan het
Opusgebouw en de tevens niet zichtbaar zullen zijn vanaf de openbare weg.
3.8.2
Archeologie
Inleiding
Met de ondertekening van het Verdrag van Valletta (Malta) in 1992 is in Nederland de
beleidsmatige zorg voor het archeologisch bodemarchief aanzienlijk toegenomen. In het
verdrag staat: Archeologische waarden dienen als onvervangbaar onderdeel van het
culturele erfgoed te worden meegenomen en te worden ontzien bij de ontwikkeling en
besluitvorming van ruimtelijke plannen. Mocht bescherming onvoldoende mogelijk zijn dan
dient, volgens dit verdrag, de informatie te worden onttrokken aan de bodem via
archeologisch onderzoek. Uitgangspunt hierbij is dat de initiatiefnemer van de verstoring
van het bodemarchief de kosten van het onderzoek dient te dragen. Inmiddels zijn de
uitgangspunten van het Verdrag in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd in de
Monumentenwet 1988 via de wijzigingswet Wet op de Archeologische Monumentenzorg
(WAMz, 1-9-2007).
De Nota nieuw beleid archeologie is op 30 januari 2013 door de raad vastgesteld. In deze
nota zijn de archeologische waarden beschreven. Het archeologiebeleid van de gemeente
Nijmegen is, in overeenstemming met Malta en de Monumentenwet 1988, er op gericht om
het bodemarchief zoveel mogelijk te ontzien. Indien dat niet
mogelijk is, wordt
voorafgaande aan de bodemverstoring archeologisch onderzoek verricht. De wijze van
onderzoek wordt bepaald op basis van de vast te stellen archeologische waarden en de
aard en omvang van de bodemingrepen. De archeologische (in bredere zin:
cultuurhistorische) kennis die hierbij wordt vergaard, levert informatie op die mede als
inspiratiebron kan dienen voor het ontwerp van een gebouw of bij het inrichten van de
openbare ruimte. Zo kan het 'verhaal van de plek' ook door toekomstige generaties nog
worden gelezen.
Het zal duidelijk zijn dat een betere bescherming van het bodemarchief en vooral ook het
tijdig meewegen van de archeologische belangen vraagt om een zo goed mogelijk inzicht in
de verwachte ligging, verspreiding en aard van het bodemarchief. Om deze reden heeft
Bureau Archeologie en Monumenten van de gemeente Nijmegen een archeologische
beleidskaart ontwikkeld, waarop de belangrijkste archeologische vindplaatsen en zones en
hun waardering zijn aangegeven.
Plangebied
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
33
Het Opusgebouw ligt volgens de archeologische beleidskaart in een gebied van zeer hoge
archeologische waarde(waarde 3). Het gemeentelijk beleid hierbij is behoud in situ. Dit
betekent dat de archeologische bodemschatten ter plekke in de bodem behouden moeten
blijven. Indien behoud in situ niet mogelijk blijkt, moeten alle werkzaamheden in de bodem
beneden 30 cm voorafgegaan worden door archeologisch onderzoek. De kosten van het
archeologisch onderzoek en de uitwerking van het onderzoek is voor rekening van de
initiatiefnemer.
Voorwaarden
Het terrein krijgt de dubbelbestemming: waarde-archeologie 3 met bijbehorende
voorschriften. Doel van deze maatregel is om de verwachte archeologische waarden in de
bodem te beschermen. Door het opnemen van deze dubbelbestemming zullen bouw- en
sloopvergunningen voor het betreffende gebied eerst beoordeeld moeten worden op hun
archeologische waarde. Blijkt dat de bescherming van de verwachte waarden niet of
onvoldoende mogelijk is, dan dient voorafgaand aan verdere planvorming een
archeologisch proefsleuvenonderzoek uitgevoerd te worden. Op basis van de resultaten
van dit onderzoek neemt het bevoegd gezag (gemeente Nijmegen) het besluit of
archeologisch vervolgonderzoek noodzakelijk is. De kosten van het archeologisch
onderzoek (inclusief uitwerking en rapportage) zullen als gevolg van de implementatie van
het Verdrag van Valletta ten laste komen van de verstoorder van het bodemarchief
(verstoorder betaalt-principe).
Informatieplicht
Een persoon die anders dan bij het doen van opgravingen een zaak vindt, waarvan deze
weet of redelijkerwijs moet vermoeden dat het een monument is (in roerende of onroerende
zin), is verplicht dit binnen drie dagen te melden (artikel 53 Monumentenwet 1988) bij de
Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed.
34
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
Hoofdstuk 4 Plansystematiek
Voor het plan is aangesloten bij het Standaard bestemmingsplan van de gemeente
Nijmegen, waarin de standaardregels en een standaard kaartbeeld zijn geformuleerd.
Verder is voor het plan aangesloten bij de bewoordingen en opbouw van planregels
conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmings Plannen (SVBP2012). Ten slotte voldoet
het plan aan de bepalingen zoals opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit
ruimtelijke ordening.
Voor onderhavige ontwikkeling is gekozen voor de bestemmingen: "Gemengd - 1" en
"Tuin". Daarnaast zijn de dubbelbestemmingen: "Leiding - Riool", "Waarde - Archeologie 3"
en "Waarde - Cultuurhistorie - 2" op de verbeelding opgenomen. Als aanduiding is o.a.
specifieke vorm van gemengd - 3 (voor hotel of pension) opgenomen.
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
35
36
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid
5.1
Economische uitvoerbaarheid
De betreffende locatie is in eigendom van de gemeente Nijmegen. Het terrein inclusief het
gebouw is gegund aan een ontwikkelaar. Via de verkoopprijs is het kostenverhaal
verzekerd en derhalve kan gesteld worden, dat de bestemmingswijziging
financieel-economisch uitvoerbaar is. Door de aanwezigheid van deze overeenkomst
(waarin ook de evt. kosten voor planschade zijn geregeld) is er geen noodzaak een
exploitatieplan te maken.
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
37
38
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
Hoofdstuk 6 Vooroverleg
Er heeft geen vooroverleg op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening
plaatsgevonden. Er spelen geen rijks-, provinciale dan wel waterschapsbelangen.
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
39
Akoestisch onderzoek
40
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
Bijlage 1
Abovo onderzoek
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
41
42
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
Regels
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
43
44
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
Hoofdstuk 1 Inleidende regels
Artikel 1
1.1
Begrippen
plan:
het bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw) met identificatienummer
NL.IMRO.0268.BP13003-VG01 van de gemeente Nijmegen.
1.2
bestemmingsplan:
de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende
bijlagen.
1.3
aanbouw
een aan een hoofdgebouw aangebouwd gebouw, dat op de grond staat, dat in bouwkundig
opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw en dat een aparte ruimte vormt die al dan
niet vanuit het hoofdgebouw bereikbaar is.
1.4
aan huis verbonden beroepsactiviteiten
een dienstverlenend beroep, dat op kleine schaal in een woning wordt uitgeoefend, waarbij
de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende
beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de
woonfunctie.
1.5
aan huis verbonden bedrijfsactiviteiten
het verlenen van diensten, het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid (geheel of
overwegend door middel van handwerk uit te oefenen), het voeren van de administratie van
bedrijfsactiviteiten die (behoudens genoemde administratieve werkzaamheden) niet ter
plaatse worden uitgeoefend, het verstrekken van logies en ontbijt (bed and breakfast)
waarvan de aard, omvang en uitstraling zodanig zijn dat de activiteit in de woning met
behoud van de woonfunctie ter plaatse kan worden uitgeoefend.
1.6
aanduiding
een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge
de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze
gronden.
1.7
aanduidingsgrens
de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.
1.8
achtergevellijn
de achterste grens van het bouwvlak en het verlengde daarvan;
1.9
archeologisch deskundige
de gemeentelijk (beleids)archeoloog of een andere door het College van Burgemeester en
Wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van de archeologie.
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
45
1.10
archeologisch onderzoek
onderzoek (bureauonderzoek en/of boren en/of geofysisch onderzoek en/of graven en/of
begeleiden) verricht door de gemeente Nijmegen of namens de gemeente Nijmegen door
een dienst, bedrijf of instelling erkend door het College voor de Archeologische Kwaliteit
(CvAK/SIKB), beschikkend over een opgravingsvergunning ex artikel 39 MW en werkend
volgens de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie.
1.11
bebouwing
één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.
1.12
bed and breakfast
een overnachtingsmogelijkheid gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch
en veelal kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt. Een bed- en breakfast heeft
maximaal 4 kamers en 8 slaapplaatsen.
1.13
bedrijf
een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren en
verhandelen van goederen dan wel op het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij
eventueel detailhandel plaatsvindt uitsluitend als niet zelfstandig en ondergeschikt
onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop c.q. levering van ter plaatse
vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks
verband staan met de uitgeoefende handelingen.
1.14
bedrijvigheid
het uitoefenen van een bedrijf, met aanverwante activiteiten als laden en lossen en
parkeren.
1.15
beschermd stadsbeeld
stadsbeelden
die
overeenkomstig
de
bepalingen
van
de
gemeentelijke
monumentenverordening zijn aangewezen als beschermde stadsbeelden en waarvan een
kaart met daarop aangegeven de begrenzing van het te beschermen gebied is opgenomen
in het gemeentelijk monumentenregister Nijmegen.
1.16
beschermd stadsgezicht
stadgezicht dat ingevolge artikel 35 van de Monumentenwet is aangewezen, met ingang
van de datum van publicatie van die aanwijzing in de Nederlandse Staatscourant.
1.17
bestaand
a. bestaande bouwwerken: een legaal bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding
van het bestemmingsplan aanwezig is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een
omgevingsvergunning;
b. bestaand gebruik: het legale gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het
tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.
1.18
bestemmingsgrens
de grens van een bestemmingsvlak.
1.19
bestemmingsvlak
een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.
46
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
1.20
BEVI-bedrijf
bedrijf vallend onder de werkingssfeer van artikel 2 lid 1 a tot en met f van het Besluit
Externe Veiligheid Inrichtingen.
1.21
bevoegd gezag
bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een
aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende
omgevingsvergunning.
1.22
bijgebouw
een vrijstaand, in functioneel en bouwkundig opzicht aan het hoofdgebouw ondergeschikt
gebouw op hetzelfde bouwperceel dat op de grond staat en alleen bedoeld en ingericht ten
behoeve van (huishoudelijke) berging, hobby- en/of stallingruimte.
1.23
bouwen
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het
vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of
veranderen van een standplaats.
1.24
bouwhistorisch onderzoek
in een schriftelijke rapportage vastgelegd onderzoek naar de bouw-, verbouwings- en
gebruiksgeschiedenis en bouwhistorische kwaliteit van een monument in de vorm van een
bouwhistorische inventarisatie, -verkenning, -opname of -ontleding, uitgevoerd
overeenkomstig de “Richtlijnen Bouwhistorisch Onderzoek”.
1.25
bouwgrens
de grens van een bouwvlak.
1.26
bouwlaag
een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke
hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond
en met uitsluiting van onderbouw en zolder.
1.27
bouwperceel
een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar
behorende bebouwing is toegelaten.
1.28
bouwperceelsgrens
een grens van een bouwperceel.
1.29
bouwvlak
een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels
bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.
1.30
bouwwerk
een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is
verbonden.
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
47
1.31
cultuurhistorische waarden
waarden die zijn gekoppeld aan de beschavingsgeschiedenis, ondergebracht als historisch
(steden)bouwkundig erfgoed, historisch landschappelijk erfgoed of archeologisch erfgoed.
1.32
cultuur en ontspanning
voorzieningen gericht op cultuur en ontspanning, zoals een atelier, bioscoop, bowlingbaan,
creativiteitscentrum, dansschool, museum, muziekschool, muziektheater, sauna,
speelautomatenhal, theater en wellness. Prostitutie, raamprostitutie/raamexploitatie of
seksinrichting is uitgesloten. Een casino is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de
aanduiding 'casino'.
1.33
detailhandel
het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, het
verkopen en/of leveren van goederen aan personen die de goederen kopen voor gebruik,
verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit,
met uitzondering van het bieden van gelegenheid om gekochte etenswaren ter plaatse te
nuttigen. Onder detailhandel wordt niet verstaan detailhandel in volumineuze goederen.
1.34
dienstverlenend bedrijf
een bedrijf met een uitsluitend of in hoofdzaak dienstverlenende of verzorgende taak al dan
niet met een baliefunctie, zoals: uitzendbureaus, reisbureaus, wasserettes, kapsalons,
bijkantoren van banken en van sociaal-culturele instellingen, postagentschappen, telefoon-,
internet-, telegraaf- en telexdiensten, snelfoto-ontwikkel- en copyshops, videotheken,
autorijscholen en dergelijke.
1.35
erf
de gronden met een woonbestemming gelegen binnen het bouwperceel maar buiten het
bouwvlak.
1.36
escortbedrijf
de natuurlijke persoon, groep van personen of rechtspersoon, die bedrijfsmatig of in een
omvang alsof zij bedrijfsmatig was, prostitutie aanbiedt, die op een andere plaats dan in de
bedrijfsruimte wordt uitgeoefend (escortservices, bemiddelingsbureaus, overige).
1.37
evenement
evenement zoals bedoeld in de Algemene Plaatselijke Verordening voor de gemeente
Nijmegen (APV).
1.38
gebouw
elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met
wanden omsloten ruimte vormt.
1.39
gebouwd terras
aan- of uitbouw in de openbare ruimte ten behoeve van een aangrenzend horecabedrijf
waar zitgelegenheid kan worden geboden en waar tegen vergoeding dranken worden
geschonken en/of spijzen voor directe consumptie ter plaatse worden verstrekt.
1.40
geluidsgevoelige functies
geluidsgevoelige functies als bedoeld in de Wet geluidhinder, te weten:
geluidsgevoelige gebouwen
a. woningen;
b. andere geluidsgevoelige gebouwen:
48
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
1.
2.
3.
4.
5.
6.
onderwijsgebouwen;
ziekenhuizen;
verpleeghuizen;
verzorgingstehuizen;
psychiatrische inrichtingen;
kinderdagverblijven.
geluidsgevoelige terreinen
I.
een standplaats als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder e, van de Huisvestingswet
(woonwagen);
II. ligplaats in het water, bestemd om door een woonschip te worden ingenomen.
1.41
gevelbreedte
de breedte van de gevel waar tegenaan wordt gebouwd.
1.42
historisch stedenbouwkundig erfgoed
fysieke verschijningsvorm en geschiedenis van de gebouwde omgeving.
1.43
hoekovergang
een aan- of uitbouw die buiten de gevelbreedten van het hoofdgebouw wordt gerealiseerd
en die een verbinding vormt tussen een aan- of uitbouw aan de voorgevel en een aan- en of
uitbouw aan de zijgevel van het hoofdgebouw.
1.44
hoofdbebouwing
hoofdgebouw(en) inclusief aan- en of uitbouwen binnen het bouwvlak.
1.45
hoofdgebouw(en)
een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking
van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of
bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.
1.46
horecabedrijf
een bedrijf of instelling waar als hoofddoel bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor
gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt, niet
zijnde detailhandel en/of ondersteunende horeca of bed and breakfast.
1.47
hotel/pension
een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van logies (per nacht) met als
nevenactiviteiten het verstrekken van maaltijden en/of dranken voor consumptie ter plaatse.
1.48
kantoor
een ruimte welke door de aard en indeling kennelijk is bestemd om uitsluitend of in
hoofdzaak dienstig te zijn tot het verrichten van administratieve en/of ontwerptechnische
arbeid, al dan niet met een ondergeschikte baliefunctie.
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
49
1.49
maatschappelijke voorzieningen
het openbaar bestuur, medische, sociale, educatieve en levensbeschouwelijke diensten,
openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen diensten, zoals: huisarts,
apotheek, school, sportzaal, kinderdagverblijf, wijkcentrum, kerkgebouw, verzorgingstehuis,
onzelfstandige woonvormen, uitvaartcentrum en bibliotheek.
1.50
omgevingsvergunning
vergunning voor activiteiten als genoemd in artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen
omgevingsrecht.
1.51
ondergronds bouwwerk
a. een (gedeelte van een) gebouw dat gelegen is onder het niveau van de begane
grondvloer van dat gebouw, waarbij de hoogte van die begane grondvloer nergens
hoger ligt dan 0,25 meter boven het aansluitende maaiveld ter plaatse van de
hoofdtoegang;
b. een zelfstandig voor mensen toegankelijk bouwwerk waarvan de bovenkant nergens
hoger is dan het maaiveld van het bouwperceel ter plaatse van dat bouwwerk.
1.52
ondergeschikte kantoren
kantoren waarbij het kantoor een directe relatie heeft met de hoofdactiviteit maar daaraan
ondergeschikt is.
1.53
ondergrond
voor de ondergrond van het plan is gebruik gemaakt van de Grootschalige Basiskaart
Nederland (GBKN), als vervat in het bestand GBK 2012-02-27
1.54
ondersteunende horeca
horeca waarbij de horeca-activiteit ondersteunend is aan de hoofdactiviteit maar daaraan
ondergeschikt is.
1.55
overig bouwwerk
een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam
met de aarde is verbonden.
1.56
overkapping
een op de grond staand, plat afgedekt bouwwerk, bestaande uit ten minste een dak, niet
zijnde een gebouw.
1.57
pand
de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige
eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar
is.
1.58
perceelsgrens
de grens van een bouwperceel.
1.59
permanente bewoning
bewoning van een ruimte als hoofdverblijf door dezelfde persoon.
50
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
1.60
prostitutie
het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele diensten ten behoeve van een
ander tegen vergoeding.
1.61
raamprostitutie
een seksinrichting met één of meer ramen van waarachter de prostituee/prostitué tracht de
aandacht van passanten op zich te vestigen.
1.62
seksinrichting
een voor het publiek toegankelijk gebouw of bouwwerk, geen gebouw zijnde dan wel
onderkomen, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele
handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden.
Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan een seksbioscoop,
seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens
begrepen een erotische massagesalon, al of niet in combinatie met elkaar.
1.63
straatmeubilair
de op of bij de weg behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals: verkeerstekens,
wegbebakeningen, bewegwijzeringen, verlichting, halteaanduidingen, parkeerregulerende
constructies, road barriers, afvalinzamelsystemen, openbare toiletvoorzieningen,
brandkranen, informatie- en reclameobjecten, fietsenstallingen, papier- en plantenbakken,
zitbanken, communicatievoorzieningen, beeldende kunst, gedenktekens, sport- en
speelvoorzieningen, abri's en dergelijke.
1.64
straatprostitutie
het op straat door handelingen, houding, woord, gebaar of op andere wijze, passanten tot
seksuele handelingen te bewegen, uit te nodigen dan wel aan te lokken.
1.65
terreinen van zeer hoge archeologische waarde
terreinen waarvan bekend is dat er waardevolle archeologische resten aanwezig zijn.
1.66
uitbouw
een op de grond staand en aan een hoofdgebouw aangebouwd gebouw dat in bouwkundig
opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw en dat een vergroting betreft van een in het
gebouw gelegen ruimte.
1.67
voorgevellijn
de voorgevel van het hoofdgebouw en het verlengde ervan.
1.68
wadi
voorziening voor de infiltratie van regenwater. Een wadi is een laagte waarin het regenwater
zich kan verzamelen en in de bodem kan infiltreren.
1.69
werk
een werk, geen bouwwerk zijnde.
1.70
wonen
de huisvesting van één of meerdere personen in een gebouw, niet zijnde een woonwagen
of woonschip.
1.71
woning
een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van een of meer personen.
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
51
Artikel 2
Wijze van meten
Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:
2.1
de afstand van een gebouw tot een zijdelingse perceelsgrens
de afstand gemeten vanaf het dichtst bij de perceelsgrens gelegen punt van het gebouw tot
aan de zijdelingse perceelsgrens.
2.2
de afstanden tussen lijnen
afstanden tussen lijnen worden gemeten van het hart van de ene lijn tot het hart van de
andere lijn.
2.3
de bedrijfsvloeroppervlakte
de totale oppervlakte, binnenwerks gemeten, van alle op een bouwperceel aanwezige
bebouwing, boven en onder peil, ten dienste van één bepaalde binnen een bestemming
toegestane activiteit/functie.
2.4
de diepte van een bouwwerk, niet zijnde een hoofdgebouw
de afstand gemeten vanaf het verste punt van het bouwwerk loodrecht op de gevel
waartegen het bouwwerk wordt aangebouwd.
2.5
de bouwhoogte van een bouwwerk
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen
gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen,
lichtkoepels, dakkapellen, lucht- en liftkokers, (brand)trappen, zonnepanelen, andere
technische ruimten en/of technische constructies, hekwerken, luifels, balkons en antennes.
2.6
de bouwhoogte van een dakopbouw
vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.
2.7
de bouwhoogte van een kap
vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het
hoogste punt van de kap.
2.8
de dakhelling
langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.
2.9
gevellijn
de plaats vanaf waar de bouw- en goothoogte van het aangrenzende maatvoeringsvlak
wordt gemeten.
2.10
de goothoogte van een bouwwerk
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een
daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met uitzondering van ondergeschikte
bouwonderdelen, zoals schoorstenen, lichtkoepels, dakkapellen, lucht- en liftkokers,
(brand)trappen, zonnepanelen, andere technische ruimten en/of technische constructies,
hekwerken, luifels, balkons en antennes.
Voor de meest voorkomende dakvormen bij woningen is in onderstaande schetsjes
aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald. Daarbij geldt dat voorzover het gaat om
een bestaand zadeldak deze niet mag worden uitgebouwd tot een afgetopte dakvorm.
52
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
2.11
de inhoud van een bouwwerk
tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het
hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
53
2.12
de oppervlakte van een bouwwerk
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts
geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het
bouwwerk.
2.13
het bebouwde oppervlakte
de buitenwerks gemeten oppervlakte van de verticale projectie van alle in een nader aan te
geven gebied aanwezige, al dan niet ondergrondse, bouwwerken, met uitzondering van
ondergeschikte bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals pompputten, luifels en balkons.
2.14
het bebouwingspercentage
het percentage dat de oppervlakte van (een gedeelte van) het bouwvlak aangeeft dat
binnen de aanduiding 'bouwvlak' maximaal mag worden bebouwd. Dit percentage geldt
voor elk afzonderlijk bouwperceel.
2.15
het peil
de plaats vanwaar in het kader van dit bestemmingsplan de hoogte wordt gemeten als
bedoeld “bouw- en goothoogte” en als volgt bepaald:
a. voor bouwwerken boven het maaiveld, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een
(al dan niet openbare) weg grenst: de hoogte van de kruin van die weg ter plaatse van
de hoofdtoegang;
b. voor bouwwerken boven het maaiveld, waarvan de hoofdtoegang niet onmiddellijk aan
de hiervoor bedoelde weg grenst: de hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld
ter plaatse van de hoofdtoegang;
c. voor bouwwerken onder het maaiveld, het peil van het bijbehorende bovengrondse
hoofdgebouw;
d. voor drijvende bouwwerken: de waterlijn;
e. in de andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte
maaiveld.
2.16
het (bruto) verkoopvloeroppervlak
de totale oppervlakte van de voor publiek toegankelijke ruimten, etalages en ruimten achter
toonbanken.
2.17
het vloeroppervlak
de totale oppervlakte, binnenwerks gemeten, van alle ruimten ondergronds, op de begane
grond, de verdiepingen, de zolder en de bijbehorende aan- en uitbouwen.
54
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
55
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
Artikel 3
3.1
Gemengd - 1
Bestemmingsomschrijving
De voor 'Gemengd - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. cultuur en ontspanning, wonen, kantoren, dienstverlening en maatschappelijke
voorzieningen;
b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - 3' tevens voor een hotel
of pension (met ondersteunend: café, restaurant en/of lunchroom);
c. ter plaatse van de aanduiding "pg" tevens voor een ondergrondse parkeergarage
d. bijbehorende voorzieningen zoals verhardingen, groen- en bestaande parkeervoorzieningen;
e. wadi's, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, alsmede daarbij behorende
voorzieningen zoals duikers, kunstwerken en overbruggingen.
3.2
Bouwregels
3.2.1
Algemene bouwregels
Op deze gronden mogen ten behoeve van de bestemming uitsluitend worden gebouwd:
a. gebouwen en overkappingen;
b. bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde.
3.2.2
Specifieke bouwregels
De in artikel 3.2.1 genoemde bouwwerken zijn toegestaan voor zover voldaan wordt aan de
volgende regels:
a. hoofdgebouwen mogen uitsluitend worden opgericht binnen de aanduiding 'bouwvlak';
b. ten aanzien van gebouwen en overkappingen binnen de aanduiding 'bouwvlak' gelden
de volgende bepalingen:
1. het bouwperceel binnen de aanduiding 'bouwvlak' tot maximaal het ter plaatse van
de
aanduiding
'maximum
bebouwingspercentage'
aangegeven
bebouwingspercentage mag worden bebouwd; indien geen bebouwingspercentage
is aangegeven mag het bouwperceel binnen de aanduiding 'bouwvlak' geheel
worden bebouwd;
2. de goot- en bouwhoogte van gebouwen en overkappingen binnen de aanduiding
'bouwvlak' niet meer mogen bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum
goot- en bouwhoogte' is aangegeven;
c. aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mogen op het bouwperceel zowel
binnen als buiten de aanduiding 'bouwvlak' worden opgericht; buiten de aanduiding
'bouwvlak' gelden de volgende bepalingen:
1. aangrenzend aan de hoofdbebouwing mogen aan- en uitbouwen worden gebouwd
tot maximaal 3 meter achter de achtergevellijn. Bestaande legale aan- en
uitbouwen dieper dan 3 meter achter de achtergevellijn mogen worden vernieuwd
of veranderd, mits de afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot;
2. indien de aan- en uitbouw tot gevolg heeft dat tegen een bestaand bijgebouw wordt
aangebouwd, is dit toegestaan, mits het bestaande bijgebouw het bestaande
bijgebouw na gereedkoming van het bouwplan voldoet en blijft voldoen aan de
definitie van bijgebouw, met uitzondering van de eis van vrijstaandheid en mits het
bijgebouw niet toegankelijk is vanuit het hoofdgebouw inclusief aan- en uitbouwen.
Ten aanzien van het aangebouwde bijgebouw blijven de bouwregels voor
bijgebouwen van toepassing;
3. de goothoogte van aan- en uitbouwen mag ten hoogste de hoogte van begane
grondlaag van het hoofdgebouw bedragen en de bouwhoogte mag ten hoogste de
hoogte van de direct daarboven gelegen bouwlaag bedragen;
4. de goothoogte van bijgebouwen mag ten hoogste 3 meter bedragen en de
bouwhoogte mag ten hoogste 5 meter bedragen;
56
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
5. de bouwhoogte van overkappingen mag ten hoogste 3 meter bedragen;
6. de totaal bebouwde oppervlakte mag ten hoogste 50% van de oppervlakte van het
erf bedragen, met een maximum van 50 m². Openlucht zwembaden, jacuzzi's en
gebouwde vijvers, alsmede de daarvoor benodigde bouwwerken zijn toegestaan.
De totaal bebouwde oppervlakte mag in dat geval ten hoogste 75% van de
oppervlakte van het erf bedragen, met een maximum van 75 m2;
d. erfafscheidingen en andere bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde,
mogen zowel binnen als buiten de aanduiding 'bouwvlak' worden opgericht, met dien
verstande dat:
1. aangrenzend aan de hoofdbebouwing mogen ondergeschikte bouwwerken, geen
gebouwen of overkappingen zijnde, zoals (brand)trappen, keldertoegangen,
koekoeken, luifels en balkons, worden gebouwd met een maximum diepte van 2
meter;
2. de bouwhoogte van erfafscheidingen mag niet meer dan 2 meter bedragen en de
bouwhoogte van andere bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde,
mag niet meer dan 4 meter bedragen.
3.3
Specifieke gebruiksregels
3.3.1 Cultuurvoorzieningen
en
ontspanning,
dienstverlening,
kantoren
en
maatschappelijke
Ten aanzien van de in lid onder 3.1 genoemde functies 'cultuur- en ontspanning',
'dienstverlening' , 'kantoren' en 'maatschappelijke voorzieningen' geldt de volgende
bepaling:
voorzieningen op het gebied van cultuur- en ontspanning, dienstverlening, kantoren en
maatschappelijke voorzieningen zijn in het gehele pand toegestaan, met uitzondering van
appartementengebouwen, waarin maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening en
kantoren uitsluitend op de begane grond en in de kelderruimte zijn toegestaan. Bestaand
gebruik ten behoeve van deze functies is op verdiepingen in appartementengebouwen is
toegestaan.
3.3.2
Parkeren
Voor zover deze gronden zijn gelegen binnen de dubbelbestemming Waarde Cultuurhistorie 2 is parkeren niet toegestaan binnen de bouwvlakken op de verbeelding,
met dien verstande dat bestaand gebruik is toegestaan en bevoegd gezag hiervoor op
grond van artikel 7.3 een omgevingsvergunning kan verlenen.
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
57
Artikel 4
4.1
Tuin
Bestemmingsomschrijving
De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. tuinen en groenvoorzieningen;
b. gebouwen en overkappingen behorend bij het op hetzelfde bouwperceel gelegen
hoofdgebouw(en);
c. bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, zoals (brand)trappen,
keldertoegangen, koekoeken, hellingbanen, luifels en balkons, ten behoeve van het
aangrenzende hoofdgebouw in de naastgelegen bestemming;
d. verhardingen en bestaande parkeervoorzieningen behorend bij het op hetzelfde
bouwperceel gelegen hoofdgebouw(en);
e. wadi's, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, alsmede daarbij behorende
voorzieningen zoals duikers, kunstwerken en overbruggingen.
4.2
Bouwregels
4.2.1
Algemene bouwregels
Op deze gronden mogen ten behoeve van de bestemming uitsluitend worden gebouwd:
a. aan- en uitbouwen;
b. bijgebouwen;
c. erfafscheidingen en andere bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde.
4.2.2
Specifieke bouwregels
De in artikel 4.2.1 genoemde bouwwerken zijn toegestaan voor zover voldaan wordt aan de
volgende regels:
a. aangrenzend aan het hoofdgebouw mogen worden gebouwd:
1. aan- en uitbouwen met een maximum diepte van 1,5 meter gemeten vanaf de gevel
van het hoofdgebouw. De goothoogte mag ten hoogste de hoogte van de
beganegrondlaag van het hoofdgebouw bedragen en de bouwhoogte mag ten
hoogste de hoogte van de direct daarboven gelegen bouwlaag bedragen. Voor
zover de aan- of uitbouw vóór de voorgevellijn wordt gerealiseerd, geldt een
maximum breedte van 60% van de betreffende gevelbreedte (voorgevel) van het
hoofdgebouw. De aan- of uitbouw moet geheel binnen de betreffende gevelbreedte
(voor- of zijgevel) van het hoofdgebouw worden opgericht. Als uitzondering hierop
geldt dat een hoekovergang is toegestaan;
2. uitsluitend bestaande legale aan- en uitbouwen en overkappingen met een diepte
van meer dan 1,5 meter gemeten vanaf de gevel van het hoofdgebouw zijn
toegestaan en mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de afwijking naar aard
en omvang niet wordt vergroot;
3. het is toegestaan, indien en voor zover er in de tuin recht vóór de voorgevel van het
hoofdgebouw een legaal bijgebouw aanwezig is, de ruimte tussen het hoofdgebouw
en dat bestaande bijgebouw te bebouwen met aan- en uitbouwen mits:
 aangesloten wordt bij de bouwhoogte van het bijgebouw tot maximaal de
bouwhoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw;
 het bestaande bijgebouw na gereedkoming van het bouwplan voldoet en blijft
voldoen aan de definitie van bijgebouw, met uitzondering van de eis van
vrijstaandheid en mits het bijgebouw niet toegankelijk is vanuit het
hoofdgebouw inclusief aan- en uitbouwen;
4. ondergeschikte bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, zoals
(brand)trappen, keldertoegangen, koekoeken, hellingbanen, luifels en balkons, met
een maximum diepte van 1,5 meter gemeten vanaf de gevel van het hoofdgebouw;
b. uitsluitend bestaande legale bijgebouwen zijn toegestaan en mogen worden vernieuwd
of veranderd, mits de afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot;
58
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
c.
4.3
de bouwhoogte van erfafscheidingen mag niet meer dan 1 meter bedragen en de
bouwhoogte van andere bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, mag
niet meer dan 4 meter bedragen. Zwembaden, jacuzzi's en gebouwde vijvers, alsmede
de daarvoor benodigde bouwwerken zijn in de buitenlucht niet toegestaan.
Specifieke gebruiksregels
Voor zover deze gronden zijn gelegen binnen de dubbelbestemming Waarde Cultuurhistorie 2 is parkeren niet toegestaan, met dien verstande dat bestaand gebruik is
toegestaan en bevoegd gezag voor nieuwe parkeervoorzieningen op grond van artikel 7.3
Afwijken van de bouwregels een omgevingsvergunning kan verlenen.
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
59
Artikel 5
5.1
Leiding - Riool
Bestemmingsomschrijving
De voor 'Leiding - Riool' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar
voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor aanleg, instandhouding en/of
bescherming van een rioolwatertransportleiding.
5.2
Bouwregels
5.2.1
Algemene bouwregels
Op deze gronden mogen ten behoeve van de bestemming uitsluitend worden gebouwd:
a. gebouwen en overkappingen ten behoeve van (bouw)werken ten algemenen nutte
zoals bedoeld in artikel 9.2;
b. bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde.
5.2.2
Specifieke bouwregels
a. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, mag niet
meer dan 4 meter bedragen, met dien verstande dat palen en (licht)masten hoger
mogen zijn.
b. op deze gronden mag ten behoeve van de overige voor deze gronden geldende
bestemmingen, in afwijking van het bepaalde in de bijbehorende bouwregels, niet
worden gebouwd.
5.3
Afwijken van de bouwregels
5.3.1
Afwijkingsbevoegdheid
Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning
afwijken van het bepaalde in:
lid 5.2.2 onder b voor bouwwerken ten behoeve van de overige voor deze gronden
geldende bestemmingen.
5.3.2
Toelaatbaarheid
Een omgevingsvergunning kan worden verleend indien de belangen van de leiding(en)
hierdoor niet worden geschaad.
5.3.3
Adviesprocedure voor afwijkingen
Alvorens het bevoegd gezag beslist over een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel
5.3.1 wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de beheerder(s) van de leiding(en)
omtrent de vraag of door de voorgenomen bouwactiviteiten de belangen van de leiding(en)
niet worden geschaad en de eventueel te stellen voorwaarden.
5.4
Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk
zijnde, of van werkzaamheden
5.4.1
Omgevingsvergunningsplicht
Het is verboden op of in de in lid 5.1 bedoelde grond zonder of in afwijking van een
omgevingsvergunning van het bevoegde gezag de volgende werken, geen bouwwerken
zijnde, of werkzaamheden uit te voeren, te doen of te laten uitvoeren:
a. het afgraven, ophogen en egaliseren van gronden;
b. het aanleggen, vergraven, verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren;
60
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
c.
het aanbrengen van diepwortelende beplantingen, het bebossen van gronden of het
indrijven van voorwerpen in de grond;
d. het aanleggen en verharden van wegen, paden, parkeergelegenheden en andere
oppervlakteverhardingen;
e. het aanleggen van rioleringen, leidingen of kabels anders dan ten behoeve van de
bestemming;
f. het opslaan van zaken (waaronder begrepen afvalstoffen).
5.4.2
Uitzonderingen
Het in lid 5.4.1 vervatte verbod geldt niet voor werken of werkzaamheden die:
a. betrekking hebben op normaal onderhoud en beheer;
b. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan;
c. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning.
5.4.3
Toelaatbaarheid
De werken of werkzaamheden als bedoeld in lid 5.4.1 zijn slechts toelaatbaar voor zover de
belangen van de leiding(en) hierdoor niet worden geschaad.
5.4.4 Adviesprocedure voor omgevingsvergunningen voor het uitvoeren van een werk,
geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
Alvorens het bevoegd gezag beslist over een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel
5.4.1 wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de beheerder(s) van de leiding(en)
omtrent de vraag of door de uitvoering van de voorgenomen werken en werkzaamheden de
belangen van de leiding(en) niet worden geschaad en de eventueel te stellen voorwaarden.
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
61
Artikel 6
6.1
Waarde - Archeologie 3
Bestemmingsomschrijving
De voor Waarde - Archeologie 3 aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar
voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de
archeologische waarden van de gronden (zeer hoge archeologische waarde).
6.2
Bouwregels
6.2.1
Algemene bouwregels
Op deze gronden mogen ten behoeve van de bestemming uitsluitend bouwwerken, geen
gebouwen of overkappingen zijnde worden gebouwd.
6.2.2
Specifieke bouwregels
a. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, mag niet
meer dan 4 meter bedragen, met dien verstande dat palen en (licht)masten hoger
mogen zijn;
b. op deze gronden mag ten behoeve van de overige voor deze gronden geldende
bestemmingen, in afwijking van het bepaalde in de bijbehorende bouwregels, niet
worden gebouwd, tenzij aan een van onderstaande voorwaarden wordt voldaan:
1. op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie
geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
2. het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of
bouwwerken: vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing,
waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid
en waarbij gebruik wordt gemaakt van bestaande fundering;
3. geen grondwerk wordt verricht dieper dan 0,30 meter onder maaiveld.
6.3
Afwijken van de bouwregels
6.3.1
Afwijkingsbevoegdheid
Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning
afwijken van het bepaalde in lid 6.2.2 onder b voor bouwwerken ten behoeve van de
overige voor deze gronden geldende bestemmingen.
6.3.2
Toelaatbaarheid
Een omgevingsvergunning kan worden verleend indien op basis van archeologisch
onderzoek is aangetoond dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet
onevenredig (kunnen) worden geschaad.
6.3.3
Adviesprocedure voor afwijkingen
Alvorens het bevoegd gezag beslist over een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel
6.3.1 wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de archeologisch deskundige omtrent
de vraag of door het verlenen van de omgevingsvergunning archeologische waarden
(kunnen) worden aangetast, en welke voorschriften, ter bescherming van de archeologische
waarden, aan de omgevingsvergunning moeten worden verbonden. Aan een
omgevingsvergunning kunnen voorschriften worden verbonden zoals:
62
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische
waarden in de bodem kunnen worden behouden, zoals alternatieven voor heiwerk, het
aanbrengen van een beschermende bodemlaag of andere voorzieningen die op dit doel
zijn gericht;
b. het doen van nader archeologisch onderzoek;
c. het begeleiden van de activiteiten waarvoor omgevingsvergunning is verleend door een
daarvoor aangewezen archeologisch deskundige.
6.4
Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk
zijnde, of van werkzaamheden
6.4.1
Werken en werkzaamheden
Het is verboden op of in de in lid 6.1 bedoelde grond zonder of in afwijking van een
omgevingsvergunning van het bevoegde gezag de volgende werken, geen bouwwerken
zijnde, of werkzaamheden uit te voeren, te doen of te laten uitvoeren:
a. grondwerkzaamheden, waartoe worden gerekend het afgraven, woelen, mengen,
diepploegen, egaliseren en ontginnen van gronden, alsmede het graven of vergraven,
verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren, het aanleggen van
drainage en het verwijderen van bestaande funderingen;
b. het ophogen van de bodem met meer dan 1 meter;
c. het tot stand brengen en/of in exploitatie brengen van boor- en pompputten;
d. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, voet-, ruiter- of rijwielpaden, banen
of parkeergelegenheden en het aanleggen van andere oppervlakteverhardingen,
e. het uitvoeren van heiwerkzaamheden en/of het op een of andere wijze indrijven van
voorwerpen in de grond;
f. het verlagen van het waterpeil;
g. het aanleggen of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden verwijderd;
h. het omzetten van grasland in bouwland;
i. het
aanleggen
van
nieuwe
ondergrondse
transport-,
energieof
telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of
apparatuur.
6.4.2
Uitzonderingen
Het in lid 6.4.1 vervatte verbod geldt niet voor werken en werkzaamheden indien:
a. op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat de archeologische waarden
niet onevenredig (kunnen) worden aangetast;
b. de werkzaamheden in de bodem niet dieper gaan dan 0,30 meter onder het maaiveld;
c. de werken en werkzaamheden het normale onderhoud en/of gebruik betreffen, met
inbegrip van onderhouds-en vervangingswerkzaamheden van bestaande bestratingen
en beplantingen binnen bestaande tracés van kabels en leidingen;
d. de werken en werkzaamheden:
1. betrekking hebben op normaal onderhoud en beheer;
2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan;
3. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning;
4. het archeologisch onderzoek betreffen.
6.4.3
Toelaatbaarheid
De werken of werkzaamheden als bedoeld in lid 6.4.1 zijn slechts toelaatbaar voor zover op
grond van archeologisch onderzoek is aangetoond dat de archeologische waarden hierdoor
niet onevenredig (kunnen) worden geschaad.
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
63
6.4.4 Adviesprocedure voor omgevingsvergunningen voor het uitvoeren van een werk,
geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
Alvorens het bevoegd gezag beslist over een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel
6.4.1 wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de archeologisch deskundige omtrent
de vraag of door het verlenen van de omgevingsvergunning archeologische waarden
(kunnen) worden aangetast en welke voorschriften, ter bescherming van de archeologische
waarden, aan de omgevingsvergunning moeten worden verbonden.
6.5
Wijzigingsbevoegdheid
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6, lid 1, onder a
van de Wet ruimtelijke ordening het bestemmingsplan te wijzigen door:
a. de bestemming Waarde - Archeologie 3 als bedoeld in lid 6.1 geheel of gedeeltelijk te
doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de
betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, dan wel er niet
langer archeologische begeleiding of zorg nodig is.
b. gronden alsnog te bestemmen als Waarde - Archeologie 3 indien uit archeologisch
onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudenswaardige archeologische waarden aanwezig
zijn.
64
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
Artikel 7
7.1
Waarde - Cultuurhistorie 2
bestemmingsomschrijving
De voor Waarde - Cultuurhistorie 2 aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar
voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de
cultuurhistorische waarden van de gronden, in het bijzonder het beschermd
stadsbeeld/stadsgezicht 19e-eeuwse Stadsuitleg.
7.2
bouwregels
Op deze gronden mag ten behoeve van de overige voor deze gronden geldende
bestemmingen, in afwijking van het bepaalde in de bijbehorende bouwregels, niet worden
gebouwd.
7.3
Afwijken van de bouwregels
7.3.1
Afwijkingsbevoegdheid
Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning
afwijken van het bepaalde in lid 7.2 voor bouwwerken ten behoeve van de overige voor
deze gronden geldende bestemmingen.
7.3.2
Toelaatbaarheid
Een omgevingsvergunning kan worden verleend indien de cultuurhistorische waarden door
de bouwactiviteiten niet onevenredig (kunnen) worden geschaad.
7.3.3
Adviesprocedure voor afwijkingen
Alvorens het bevoegd gezag beslist over een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel
7.3.1 wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de Commissie Beeldkwaliteit omtrent
de vraag of door het verlenen van de omgevingsvergunning cultuurhistorische waarden
(kunnen) worden aangetast en welke voorschriften, ter bescherming van de
cultuurhistorische waarden, aan de omgevingsvergunning moeten worden verbonden.
7.4
Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk
zijnde, of van werkzaamheden
7.4.1
Werken en werkzaamheden
Het is verboden op of in de in lid 7.1 bedoelde grond zonder of in afwijking van een
omgevingsvergunning van het bevoegde gezag de volgende werken, geen bouwwerken
zijnde, of werkzaamheden uit te voeren, te doen of te laten uitvoeren:
a. het ophogen of verlagen van de bodem met meer dan 1 meter;
b. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, voet-, ruiter- of rijwielpaden, banen
of parkeergelegenheden en het aanleggen van andere oppervlakteverhardingen;
c. het uitvoeren van heiwerkzaamheden en/of het op een of andere wijze indrijven
van voorwerpen in de grond;
d. het kappen van bomen.
7.4.2
Uitzonderingen
Het in lid 7.4.1 vervatte verbod geldt niet voor werken en werkzaamheden indien:
a. betrekking hebben op normaal onderhoud en beheer;
b. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan;
c. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning.
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
65
d. dit gronden betreft met de bestemming Gemengd 1 en daarvoor geen bouwvlak is
opgenomen
7.4.3 Adviesprocedure voor omgevingsvergunningen voor het uitvoeren van een werk,
geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
Alvorens het bevoegd gezag beslist over een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel
7.4.1 wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de Commissie Beeldkwaliteit omtrent
de vraag of door het verlenen van de omgevingsvergunning cultuurhistorische waarden
(kunnen) worden aangetast en welke voorschriften, ter bescherming van de
cultuurhistorische waarden, aan de omgevingsvergunning moeten worden verbonden.
7.5
Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk
7.5.1
Sloopverbod
Het is verboden op of in de in lid 7.1 bedoelde grond zonder of in afwijking van een
omgevingsvergunning van het bevoegde gezag bestaande bouwwerken te slopen, tenzij:
het slopen van een bestaand bouwwerk binnen het beschermd stadsgezicht op basis van
het voorheen geldende bestemmingsplan niet omgevingsvergunningplichtig was en
waarvan de sloop reeds in uitvoering was ten tijde van de inwerkingtreding van het plan.
7.5.2
Adviesprocedure voor omgevingsvergunningen voor het slopen van een bouwwerk
Alvorens het bevoegd gezag beslist over een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel
7.5.1 wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de Commissie Beeldkwaliteit omtrent
de vraag of door het verlenen van de omgevingsvergunning cultuurhistorische waarden
(kunnen) worden aangetast en welke voorschriften, ter bescherming van de
cultuurhistorische waarden, aan de omgevingsvergunning moeten worden verbonden.
66
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
67
Hoofdstuk 3 Algemene regels
Artikel 8
Anti-dubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan
uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere
bouwplannen buiten beschouwing.
68
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
Artikel 9
9.1
Algemene bouwregels
Beeldende kunst
Het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, ten behoeve van
beeldende kunst is binnen alle bestemmingen toegestaan tot een maximum bouwhoogte
van 15 meter, met dien verstande dat de regels van de dubbelbestemmingen en algemene
aanduidingsregels onverkort van toepassing zijn.
9.2
(Bouw)werken ten algemenen nutte
Het oprichten van bouwwerken ten algemenen nutte, zoals: transformatorhuisjes,
schakelhuisjes, bemalingsinrichtingen, gasdrukregel- en meetstations, straatmeubilair,
infiltratievoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van koude- en warmteopslag,
wachthuisjes voor verkeers- en parkeerdiensten en schuilgelegenheden, is binnen alle
bestemmingen toegestaan, met dien verstande dat:
a. de inhoud van elk gebouw niet meer mag bedragen dan 50 m³;
b. de oppervlakte van elke overkapping niet meer mag bedragen dan 20 m²;
c. de goothoogte van gebouwen niet meer dan 3 meter mag bedragen en de bouwhoogte
van gebouwen niet meer dan 5 meter mag bedragen;
d. de bouwhoogte van overkappingen niet meer dan 3 meter mag bedragen;
e. voor de bouwhoogte van andere bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen
zijnde, de bouwregels van de geldende bestemming van toepassing zijn;
f. de regels van de dubbelbestemmingen en algemene aanduidingsregels onverkort van
toepassing zijn.
9.3
Ondergronds bouwen
Bouwen onder peil ten behoeve van de bestemming is toegestaan, met dien verstande dat:
a. bouwen onder peil is toegestaan binnen de aanduiding 'bouwvlak' ten behoeve van op
de begane grond toegestane functies;
b. bouwen onder peil is toegestaan binnen de aanduiding 'bouwvlak' ten behoeve van
ondergrondse parkeervoorzieningen;
c. bouwen onder peil binnen de bestemming Tuin is toegestaan, mits grenzend aan het
hoofdgebouw met een maximum diepte van 1,5 meter dan wel tot zover als de
bestaande bovengrondse aan- of uitbouw reikt;
d. bouwen onder peil ten behoeve van een woning binnen de bestemming Gemengd -1 is
tevens buiten de aanduiding 'bouwvlak' toegestaan, mits grenzend aan de woning met
een maximum diepte van 3 meter achter de achtergevelrooilijn dan wel tot zover als de
bestaande bovengrondse aan- of uitbouw reikt;
e. bouwen onder peil ten behoeve van een woning binnen de bestemming Gemengd -1 is
tevens buiten de aanduiding 'bouwvlak' toegestaan, mits grenzend aan de woning met
een maximum diepte van 1,5 meter voor de voorgevellijn danwel tot zover als de
bestaande aan- of uitbouw reikt;
f. bouwen onder peil ten behoeve van bouwwerken ten algemenen nutte zoals bedoeld in
artikel 9.2 is toegestaan;
g. de regels van de dubbelbestemming en algemene aanduidingsregels onverkort van
toepassing zijn.
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
69
Artikel 10
10.1
Algemene gebruiksregels
Aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten
10.1.1 Bouwregels
Ten behoeve van het onder lid 2 toegestane gebruik, mag in afwijking van de betreffende
bestemming voor dit gebruik worden gebouwd, met dien verstande dat de daarvoor
geldende bouwregels onverminderd van kracht blijven.
10.1.2 Specifieke gebruiksregels
In gebouwen die ingevolgde deze regels gebruikt mogen worden als woning (inclusief
bijbehorende aan- en uitbouwen) is de uitoefening van aan huis verbonden beroeps- en
bedrijfsactiviteiten toegestaan, onder de volgende voorwaarden:
a. maximaal 35% van het vloeroppervlak van de woning, inclusief aan- en uitbouwen, mag
tot ten hoogste 50 m² worden gebruikt voor een aan huis verbonden beroeps- of
bedrijfsactiviteit;
b. degene die de activiteiten in de woning uitvoert, dient tevens de bewoner van de
woning te zijn;
c. de activiteiten dienen qua aard, omvang en uitstraling te passen in een woonomgeving;
d. er mag geen horeca of detailhandel ter plaatse plaatsvinden, uitgezonderd een
beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en in relatie met een aan huis verbonden
beroeps- of bedrijfsactiviteit;
e. de activiteiten mogen geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het
verkeer en geen onevenredige parkeerdruk veroorzaken.
In bijgebouwen is de uitoefening van aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten niet
toegestaan.
10.2
Bed en breakfast
In hoofdgebouwen die ingevolge deze regels gebruikt mogen worden voor de hoofdfuncties
bedrijven, voorzover deze voorkomen in categorie 1 of 2 van de Staat van
bedrijfsactiviteiten, cultuur en ontspanning, detailhandel, dienstverlening, kantoren en/of
maatschappelijke voorzieningen is op de verdieping(en) een bed en breakfast toegestaan.
10.3
Buitenschoolse opvang en kinderdagverblijven
10.3.1 Bouwregels
Ten behoeve van het onder artikel 10.3.2 toegestane gebruik, mag in afwijking van de
betreffende bestemming voor dit gebruik worden gebouwd, met dien verstande dat de
daarvoor geldende bouwregels onverminderd van kracht blijven.
10.3.2 Specifieke gebruiksregels
In hoofdgebouwen die ingevolge deze regels gebruikt mogen worden voor kantoor,
recreatie en/of sport is het gebruik als buitenschoolse opvang en/of kinderdagverblijf onder
de volgende voorwaarden toegestaan:
a.
b.
c.
d.
de activiteiten dienen qua aard, omvang en uitstraling te passen in de omgeving;
de activiteiten moeten voldoen aan de door de GGD en de brandweer gestelde eisen;
er dient voldaan te worden aan de voorkeurswaarden uit de Wet geluidhinder;
de
activiteiten
niet
zijn
toegestaan
binnen
de
gebiedsaanduiding
'veiligheidszone-vervoer gevaarlijke stoffen';
e. de activiteiten vinden naast of in combinatie met het volgens de betreffende
bestemming toegestane gebruik plaats en mogen daarvoor geen belemmering vormen;
f. de activiteiten mogen geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het
verkeer en geen onevenredige parkeerdruk veroorzaken.
70
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
10.4
Evenementen
Evenementen zijn binnen alle bestemmingen toegestaan, mits hiervoor vergunning is
verleend op grond van de Algemeen Plaatselijke Verordening.
10.5
Ondersteunende horeca
In gebouwen die ingevolge deze regels gebruikt mogen worden voor cultuur en
ontspanning, detailhandel, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, recreatie en/of
sport, en niet voor horeca, is ondersteunende horeca onder de volgende voorwaarden
toegestaan:
a. de horeca-activiteit is ondergeschikt aan de hoofdactiviteit;
b. de openingstijden van de horeca-activiteit zijn aangepast aan de openingstijden van de
hoofdactiviteit;
c. de toegang tot de horeca-activiteit is uitsluitend via die van de hoofdactiviteit, er is dus
geen aparte ingang;
d. er is in het pand vrij toegankelijke sanitaire ruimte;
e. voor de horeca-activiteit mag geen aparte reclame worden gemaakt;
f. van het totale vloeroppervlak van een food-detailhandelsbedrijf mag maximaal 20 m2 en
niet meer dan 25% van het totale verkoopvloeroppervlak aan ondersteunende horeca
worden besteed, mits binnen een afstand van 50 meter aan weerszijden van het pand
zich geen andere zaak bevindt met ondersteunende of reguliere horeca;
g. van het totale vloeroppervlak van een non-food detailhandelsbedrijf mag maximaal 50
m2 en niet meer dan 25% van het totale verkoopvloeroppervlak aan ondersteunende
horeca worden besteed, mits binnen een afstand van 50 meter aan weerszijden van het
pand zich geen andere zaak bevindt met ondersteunende of reguliere horeca;
h. van het totale vloeroppervlak van een maatschappelijke voorziening, een voorziening
gericht op cultuur en ontspanning en een recreatieve- en sportvoorziening (met
uitzondering van een sporthal en sportveld) mag maximaal 10% aan ondersteunende
horeca worden besteed.
De gehanteerde oppervlaktematen betreffen de totale oppervlakte ten dienste van de
ondersteunende horecafunctie, niet inbegrepen de daarbij behorende ruimten als opslag,
keuken- en toiletruimten.
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
71
Artikel 11
Algemene afwijkingsregels
Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning
afwijken van de bepalingen van dit plan, voor zover het een in beperkte mate afwijking van
de maatvoering betreft, noodzakelijk om het bouwwerk zodanig te laten aansluiten op een
bestaande, legale situatie dat dit vanuit architectonisch en/of bouwkundig opzicht een
verbetering is.
72
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
Artikel 12
12.1
Overige regels
Uitsluiting aanvullende werking van de bouwverordening
De voorschriften van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van
stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de
Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende onderwerpen:
a. de parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden;
b. de ruimte tussen bouwwerken.
12.2
Voorrangsregeling bestemmingen
Bij toepassing van de bestemmingen uit Hoofdstuk 2 geldt, indien op deze gronden een
(enkelvoudige) bestemming samenvalt met een dubbelbestemming, primair het bepaalde
met betrekking tot de dubbelbestemming.
Indien twee of meer dubbelbestemmingen
prioriteitenvolgorde te worden aangehouden:
samenvallen,
dient
de
a.
in de eerste plaats de planregels van artikel 6 Waarde - Archeologie 3;
b.
in de tweede plaats de planregels van artikel 7 Waarde - Cultuurhistorie 2;
c.
in de derde plaats de planregels van artikel 5 Leiding - Riool.
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
volgende
73
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
Artikel 13
13.1
Overgangsrecht
Overgangsrecht bouwwerken
13.1.1 Algemeen
Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig
of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor
het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet
wordt vergroot,
a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of
veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt
gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
13.1.2 Afwijken bij omgevingsvergunning
Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in artikel 13.1.1 een
omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als
bedoeld in artikel 13.1.1 met maximaal 10%.
13.1.3 Uitzonderingen
Artikel 13.1.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip
van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met
het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.
13.2
Overgangsrecht gebruik
13.2.1 Algemeen
Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van
het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
13.2.2 Strijdig gebruik
a. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in artikel
13.2.1, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik,
tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
b. Indien het gebruik, bedoeld in artikel 13.2.1, na het tijdstip van inwerkingtreding van het
plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit
gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
13.2.3 Uitzonderingen
Artikel 13.2.1 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen
geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.
74
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
Artikel 14
Slotregel
Deze regels worden aangehaald als:
Regels van het bestemmingsplan 'Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)'.
HEADELEMENT bestemmingsplan Nijmegen Oost - 3 (Opusgebouw)
75
69
69a-69b
4
67
6
65
t
aa
tr
gs
in
ar
St
10
63
61
59
13-15
Legenda
17-19
59a-59b
57
Plangebied
55
53
12
51
21
21a-21e
12
dkp
14
14
1
Bestemmingen
16
18
23
16
3
GD-1
Gemengd - 1
T
Tuin
20aa-20ah
5
20ba-20bh
20ca-20ch
7
s
in
Pr
4
20da-20dg
at
ra
st
rd
ha
rn
Be
6
l
ge
in
ds
el
ev
jl
Bi
9
22
Dubbelbestemmingen
24
37
25
26
8
L-R
Leiding - Riool
WR-A3
Waarde - Archeologie 3
WR-C2
Waarde - Cultuurhistorie 2
28
27
29
10
31
10
L-R
30
16
39-115
32
33
145
(pg)
T
35
3
WR-A3
3
6
GD-1
6
13.5
26
7.5
s
in
Pr
13.5
1
7.5
Aanduidingen
t
raa
gst
rin
Sta
24
(pg)
parkeergarage
28
18
in
le
ap
an
li
Ju
at
ra
st
rd
ha
rn
Be
4
22
32
10.5
(sgd-3)
4
(sgd-3)
10.5
specifieke vorm van gemengd - 3
34
24
26
bouwvlak
WR-C2
T
18
gel
sin
ont
yrm
k P
dec
l
a
W
Wedren
maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)
22
Algemeen
1-3
53
Ondergrond bestaande bebouwing
GBK 2012-02-27
5-7
67-69
69a
Ste
nen
kru
iss
tra
at
9-11
4
2
38
40
0
10
20
30
40
50
Gemeente
13
33
31
29
Nijmegen
ter visielegging m.i.v.
dd:
vaststelling door Raad
dd:
2-10
nr:
4a-4b
6a-6b
Raad van State
dd:
bestemmingsplan
datum:
14-01-2014
Nijmegen Oost - 3
gewijzigd:
nr:
s
in
Pr
12
12a-12f
at
ra
st
rd
ha
rn
Be
14
14a-14e
42
40
38
36
34
schaal:
1:1000_A3
get. / gez.:
EF/MS
nummer:
434743
cadnr.:
(Opusgebouw)
NL.IMRO.0268.BP13003-VG01
Zienswijzennota ontwerpbestemmingsplan Nijmegen Oost – 3 (Opusgebouw)
1.
Inleiding
Algemeen
Voor u ligt de zienswijzennota van het ontwerpbestemmingsplan Nijmegen Oost – 3
(Opusgebouw) dat toevoeging van bouwvolume voor een hotel of pension in het
Opusgebouw aan het Julianaplein mogelijk maakt.
Het ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende 6 weken van 10 oktober tot en met 20
november 2013 ter visie gelegen. Gedurende deze periode konden zienswijzen worden
ingediend. Bekendmaking heeft plaatsgevonden op de gemeentelijke website en in de
Staatscourant van 9 oktober 2013.
Zienswijzen en reacties van gemeentewege
Er zijn 6 schriftelijke zienswijzen ingediend. Deze nota geeft een overzicht van de
reclamanten, hun zienswijzen en de beoordeling van deze reacties door burgemeester en
wethouders.
Hoofdstuk 2 van deze nota bestaat uit een overzicht van de reclamanten. Elke schriftelijke
zienswijze heeft een nummer gekregen.
In hoofdstuk 3 volgt het overzicht van reacties en beoordeling van deze reacties. Per
reclamant wordt opgenomen:
-
Naam en adres reclamant;
Inhoud van de zienswijze.
Per zienswijze de reactie van gemeentewege hierop.
Als onderdelen van de zienswijzen, niet expliciet worden genoemd, wil dit niet zeggen dat
deze niet bij de beoordeling zijn betrokken. De zienswijzen zijn allen in hun geheel
beoordeeld.
De zienswijzen hebben geleid tot enkele aanpassingen van het bestemmingsplan.
2.
Overzicht reclamanten
1.
Eigenaren-bewoners van de Staringstraat, Bijleveldsingel en Waldeck Pyrmontsingel:
Staringstraat 28, 6521 AK Nijmegen (Premature zienswijze)
2.
Werkgroep Opus, p/a Staringstraat 28, 6521 AK Nijmegen
3.
Drs. T.B.P.L. van Riel, Waldeck Pyrmontsingel 26, 6521 BC Nijmegen
4.
Vereniging van Eigenaars, Bijleveldsingel 39-115, Bijleveldsingel 101, 6521 AP
Nijmegen
5.
Stichting Achmea Rechtsbijstand, namens de VvE Bijleveldsingel Nijmegen, Postbus
10100, 5000 JC Tilburg
6.
Onafhankelijke Nijmeegse Partij, Ramon Barends, Zwanenveld 65-03, 6538 RV
Nijmegen
3.
1.
Zienswijzen en reactie van gemeentewege
Eigenaren-bewoners van de Staringstraat, Bijleveldsingel en Waldeck Pyrmontsingel:
Staringstraat 28, 6521 AK Nijmegen
Bezwaar:
De gemeente heeft aangeven tijdens de informatieavond van 2 oktober dat binnenkort een
bestemmingsplanwijziging zal worden gemaakt aangaande het Opus gebouw, Juliana plein
1 te Nijmegen. Wij hebben vernomen dat er reeds zonder kennisgeving naar direct
belanghebbenden contacten c.q. plannen in gang zijn gezet die ons woongenot ernstig
zouden kunnen verstoren. Er is derhalve grote ongerustheid ontstaan in de buurt.
Vooruitlopend op een mogelijke bestemmingsplan wijziging willen wij als belanghebbenden/
aanwonenden nu reeds een aantal punten kenbaar maken die voor ons van belang zijn:
• Het oprekken van het huidige bebouwingspercentage (in huidig bestemmingsplan is
aangegeven als maximum: 60% ; dat is nu al voor ruim 60 % bebouwd). In de eerste
schetsen zoals wij hebben gelezen uit het openbare verslag van het vooroverleg van de
ontwikkelaar ICE met de Welstands Cie. is sprake van 4 bouwlagen op het direct aan onze
percelen grenzende binnenterrein. Dit impliceert dat er sprake is van voor ons ontoelaatbare
weg name van zoninstraling en ontoelaatbare vermindering van daglicht. In de huidige
situatie zijn beiden door de hoogte van het bestaande Opus gebouw reeds beperkt.
Antwoord:
Vooropgesteld moet worden dat in deze procedure het bestemmingsplan ter discussie staat,
niet het bouwplan. Ten opzichte van het in augustus 2013 in werking getreden
bestemmingsplan Nijmegen Oost, is het bouwvlak aan de achterzijde verruimd richting de
woningen van reclamanten. Voor een beperkt deel (zie afbeelding hieronder) is slechts
sprake van een bouwvlak - grenzend aan de percelen van reclamanten - met een maximale
nokhoogte van 13, 5 (zie afbeelding hieronder).
De gemeente merkt op dat in het vigerend bestemmingsplan Nijmegen Oost (augustus 2013
in werking getreden, maar nog niet onherroepelijk) een bouwvlak was opgenomen met
maximaal bouwhoogten 18 m (nokhoogte) en 15 m (goothoogte). Het
bebouwingspercentage was 60, maar dit plan maakte in theorie ook al bebouwing van 18 m
nokhoogte mogelijk voor een groter deel van de perceelsgrens. Op onderstaande
afbeelding is in rode kleur dit bouwvlak aangegeven.
Uit jurisprudentie blijkt evenwel dat de gemeente niet uitsluitend kan volstaan met te kijken
naar de mogelijkheden van eerdere plannen (uitspraak Raad van State, 201201338/1) Bij
de beoordeling van de planologische aanvaardbaarheid van een beoogde ontwikkeling
dient, naast de mogelijkheden van het vorige plan, tevens rekening te worden gehouden met
de bestaande situatie en de belangen van de omwonenden (overweging 2.3, uitspraak 13
maart 2013, 201201338/1).
Vanuit zorgvuldigheidsoogpunt heeft de gemeente dan ook gekeken naar de eventuele
gevolgen van de bebouwing die het voorliggende plan mogelijk maakt. Zo laat de
bezonningsstudie die is opgesteld ( Storiemans Wijffels Architecten BV, dd. 25 december
2013) zien dat op sommige momenten van het jaar in enige mate sprake is van wegname
van zoninstraling. Dit effect treedt slechts op voor een enkele woning , bovendien nog
slechts op een beperkt moment van de dag. Volgens de gemeente is er geen sprake van
ontoelaatbare hinder. Ten aanzien van het oprekken van het bebouwingspercentage merken
wij op dat de gemeente dit acceptabel acht. Er is goed gekeken of sprake is van
onaanvaarbare gevolgen voor omwonenden. Desalniettemin heeft de gemeente gekeken of
onderschikte aanpassingen van de planregeling mogelijk zijn om tegemoet te komen aan de
bezwaren vanuit de omgeving. Aanpassing van het plan is mogelijk voor het plandeel (rood
aangegeven op onderstaande afbeelding) waar de maximaal toegestane bouwhoogte 4,5 m
bedraagt. Deze kan bij nader inzien worden teruggebracht naar 4 m.
De verbeelding zal voorts worden aangepast, waarbij de zuidelijke binnenplaatse (evenals
“de noordelijke binnenplaats”) bebouwingsvrij blijft (zie afbeeldingen elders in
zienswijzennota). Ten slotte wordt het plan aangepast voor het plandeel (rood aangegeven
op onderstaande afbeelding) waar de maximaal toegestane bouwhoogte 4,5 m bedraagt (zie
afbeeldingen elders in zienswijzennota). Deze kan bij nader inzien worden teruggebracht
naar 3 m.
•Bezwaar:
De verandering van het gebruik van het huidige gebouw van een school/kantoorfunctie in
een hotel/restaurant functie zal grote toename van geluidproductie veroorzaken, met name
na kantoortijd en in de weekenden en mogelijk zelfs 24 uur rond de klok.
Antwoord:
In het onherroepelijk bestemmingsplan Nijmegen Oost 1999 was de bestemming Kantoren
en Bijzondere doeleinden opgenomen (artikel 9) . Het toegestane gebruik was
Kantoordoeleinden, Bijzondere doeleinden en Wonen. Het begrip Bijzondere doeleinden
was niet nader omschreven. Aansluiting zoekend bij de ook in dat bestemmingsplan
opgenomen bestemming Bijzondere doeleinden ( artikel 8) kan echter een brede uitleg
worden gegeven aan de term Bijzondere doeleinden. In dat geval zouden tevens zijn
toegestaan sociaal-culturele, medische voorzieningen e.d.
In het augustus 2013 in werking getreden bestemmingsplan Nijmegen Oost is het perceel
bestemd tot Gemengd 1. Toegestane functies zijn cultuur en ontspanning, wonen, kantoren,
dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen (bijv. een basisschool). De raad heeft
het plan op 26 juni 2013 gewijzigd vastgesteld en daarbij tevens een aanduiding specifieke
vorm van gemengd 3 opgenomen. Daarmee is ook een hotel toegestaan. Alhoewel het
bestemmingsplan Nijmegen Oost nog niet onherroepelijk is, zijn tegen de gewijzigde
vaststelling op dat onderdeel geen beroepen ingediend bij de Raad van State.
Op dit moment is het gebouw leegstaand, maar tot voor kort was het huidige gebouw als
kantoor in gebruik. Het is inderdaad waarschijnlijk dat met de functiewijziging van kantoor
naar een hotel/ restaurant functie het gebouw anders gebruik gaat worden, en dat dit een
andere dynamiek (geluidsproductie en beweging op bepaald moment van de dag) met zich
meebrengt. De gemeente is niet van mening dat dit ontoelaatbare toename van
geluidsproductie veroorzaakt. Een hotel van deze omvang valt in de categorie A van
bedrijvenlijst en is aanvaardbaar in gemengd gebied aanpandig aan woningen (VNG
Brochure, SBI code 5510).
Daarnaast vindt de gemeente dat deze functie goed past in deze stedelijke situatie. Dit is
een buurt dichtbij de binnenstad ; een gemengd gebied waar ook s’ avonds wat te doen is.
Bezwaar:
• Het feit dat de exploitatie van naar schatting 80 (hotel)kamers / verblijfsruimtes aan de
nodige luchtverversing behoeft, zal veel ventilatie en luchtverplaatsing met zich
meebrengen, alsook de aanleg van omvangrijke installaties.
Antwoord:
Volgens de VNG Brochure Bedrijven en milieuzonering valt de functie hotel in categorie A
van bedrijvenlijst en is deze in beginsel aanvaardbaar in gemengd gebied aanpandig aan
woningen. (VNG Brochure, SBI code 5510). Bij de omgevingsvergunning kan gekeken
worden of het nodig is geluidsvoorschriften ( als dat noodzakelijk is) te verbinden aan de
vergunning.
Het hotel valt voorts als meldingsplichtige inrichting onder de werking van het
Activiteitenbesluit (type B inrichting,) en zal onder meer moeten voldoen aan de daarin
opgenomen geluidgrenswaarden (zie artikel 2.17 Activiteitenbesluit), met dien verstande dat
laad-los activiteiten gedurende de dagperiode hiervoor buiten beschouwing mogen worden
gelaten. Handhaving hiervan zal plaatsvinden via de milieuwetgeving door de ODRN
(Omgevingsdienst Regio Nijmegen).
Voorts heeft de gemeente een akoestisch onderzoek laten verrichten door een deskundig
extern bureau (Abovo Acoustics, 15 januari 2014). Hierin zijn diverse geluidsbronnen
(mensen die praten op binnenterrein,afzuiging parkeerkelder, verkeersbewegingen )
bekeken, maar ook airco-installaties. De conclusies van het onderzoek zijn opgenomen in de
bijlage van de plantoelichting. Hieruit blijkt dat, wanneer gedegen aandacht wordt besteed
aan de potentiële geluidbronnen voor wat betreft de keuze van de installaties (geluidsarm),
positionering en bedrijfsduur, de realisatie van het project goed mogelijk is.
De gemeente merkt op dat het mogelijk is bij de melding Activiteitenbesluit en de
omgevingsvergunning (maatwerk)voorschriften op te leggen voor het milieuaspect geluid.
Voor het bestemmingsplan hebben de conclusies van het akoestisch onderzoek nu geen
gevolgen.
Bezwaar:
• Volgens een publicatie in de lokale pers zou er zelfs sprake kunnen zijn van twee
restaurants/brasserie en conferentiezalen die ook weer een omvangrijke installaties vergen
die ruim bovendaks zullen moeten uitmonden (lucht afzuiging).
Antwoord:
Zie antwoord hiervoor.
Bezwaar:
• Ook willen wij benadrukken dat het tijdstip waarop wij nu van onze privacy in onze tuinen
en verblijfsruimtes aan het binnenterrein kunnen genieten (met name na werktijd in de avond
en weekenden) risico loopt; deze privacy zal onder de nieuwe bestemming veel schade
oplopen.
Antwoord :
Afgezien van het bestemmingsplan, is een bouwplan in voorbereiding, waarbij het gebouw
zo ontworpen wordt dat er geen uitzicht vanuit het hotel en de hotelkamers naar de tuinen
en verblijfsruimten van de achterburen zal zijn. Daar waar gangen worden gerealiseerd
worden maatregelen genomen dat wel daglicht in het hotel kan toetreden, maar er geen
doorzicht is (vanwege matglas). Hiermee is privacy in tuinen in voldoende mate
gegarandeerd.
Hierbij blijft voorop staan dat geen sprake mag zijn van strijd met artikel 5:50, eerste lid, van
het Burgerlijk Wetboek. Daarin is bepaald dat het, tenzij de eigenaar van het naburige erf
daartoe toestemming heeft gegeven, niet geoorloofd is binnen twee meter van de grenslijn
van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te
hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven. De gemeente zal in de fase van uitvoering
erop toezien dat ook deze wettelijke regels gerespecteerd worden.
Bezwaar:
• Uit het verslag van de Welstands Commisie blijkt dat erin het reeds besproken plan geen
rekening is gehouden met technische installaties zoals lift opbouwen,
luchtbehandelingsinstallaties, koelinstallaties(airco) en vluchtrappen(brandtrappen). De
Welstands Commissie heeft zich reeds uitgesproken in die zin dat deze
bouwvergunningsplichtige onderdelen geïntegreerd in het definitieve ontwerp opgenomen
dienen te worden.
Antwoord:
Vooropgesteld moet worden dat in deze procedure het bestemmingsplan ter discussie staat,
niet het bouwplan. De Commissie Beeldkwaliteit houdt in haar advisering er rekening mee
dat technische elementen zorgvuldig worden vormgegeven . In de
bestemmingsplanprocedure doet de advisering door deze commissie evenwel niet ter zake.
Deze advisering speelt een rol in de te verlenen omgevingsvergunning voor het hotel.
Bezwaar:
• De Welstands Commissie heeft in haar vooroverleg reeds op heldere wijze kritiek geuit op
de plannen omdat de bestaande belendende bebouwing in het geheel niet in het ontwerp is
betrokken, het betreft hier het woongenot van alle aanwonenden aan de achterzijde van het
Opus gebouw. Het gegeven dat er ontworpen wordt zonder rekening te houden of inzicht te
geven in de context van een plan en invloed op directe omgeving baart ons buitengewoon
veel zorg. Op de informatieavond is duidelijk geworden dat het gehele Opus gebouw binnen
de Rijksbescherming zal gaan vallen. Het betreft hier een gebouw waarvan de voor- zij-, en
achtergevels, als ook het dak, interieur en buitenruimtes als een geheel zijn vormgegeven.
De Welstands Commissie stelt dat het gehele Opus gebouw waardevolle cultuurhistorische
kwaliteiten bezit waarvan het bewaren lovenswaardig is. Ook met dit laatste in gedachten
heeft. De Welstands Commissie reeds aangemerkt dat het functionele programma te fors is
in relatie tot gebouw en omgeving.
Samenvattend stellen we dat er een overvraging van gebouw en binnenplaats lijkt
ontwikkeld te worden, die belastend en bedreigend is voor ons woongenot / woonmilieu en
de waarde van onze woningen. We zullen ons hier tegen verzetten.
Antwoord:
In deze procedure staan de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt ter discussie, niet
het oordeel van de Commissie Beeldkwaliteit over architectuur . De Rijksdienst voor het
Cultureel Erfgoed heeft inderdaad het gebied van de 19e eeuwse schil, daaronder begrepen
het plangebied, op 11 december 2013 aangewezen als rijks beschermd stadsgezicht. Deze
procedure kent overigens een eigen rechtsbeschermingstraject.
Bezwaar:
Duidelijk mag zijn dat ons bezwaar zich niet richt tegen de functiewijziging van kantoren naar
hotel , maar wel tegen aantasting ons woongenot. Wij zijn voor een mooi en aangenaam
hotel als buurman.
Antwoord:
Zoals reeds eerder verwoord, is de gemeente van oordeel dat de mogelijkheden die het
bestemmingsplan biedt, niet leiden tot een onaanvaardbare aantasting van het woongenot.
2.
Werkgroep Opus, p/a Staringstraat 28, 6521 AK Nijmegen
Op zich staat de Werkgroep zeker niet afwijzend tegenover de komst van een hotel uit het
hogere segment in het Opusgebouw, zeker niet als door die komst het gebouw de allure zou
krijgen die hoort bij een dergelijk fraai gebouw.
Waar wij als omwonenden grote moeite mee hebben is het feit dat wij niet het idee hebben
dat onze gemeente open kaart speelt: opvallend veel zaken worden onjuist dan wel
suggestief gepresenteerd, maten kloppen niet, kortom het geheel is niet bepaald
vertrouwenwekkend. Buiten dat hebben wij niet het idee dat al onze kanttekeningen - geuit
tijdens de twee inloopavonden - serieus worden genomen. Wij kregen vooral te horen dat wij
de kansen moesten zien, maar vooralsnog zien wij niet waar onze winst ligt en zien we
alleen maar winst voor de projectontwikkelaar. Bovendien hebben wij de panden toentertijd
niet gekocht om winst te maken, maar puur om er - met veel plezier - te kunnen wonen.
Wij vrezen dat ons woongenot door de wijziging van het bestemmingsplan - dat er toch ook
is voor bewoners - zoals dat er nu ligt danig verstoord gaat worden.
Antwoord:
Het is vervelend dat het gevoel is ontstaan dat de gemeente, bij de presentatie van dit plan ,
geen open kaart heeft gespeeld. Het is altijd de intentie van de gemeente geweest om alle
relevante aspecten, die bij de planontwikkeling spelen, transparant en navolgbaar te
presenteren. Wel bleek duidelijk tijdens de door de gemeente georganiseerde inloopavond
dat veel vragen van belanghebbenden betrekking hadden op zaken die spelen bij het
verlenen van de omgevingsvergunning. Echter op de bewuste avond stond het
ontwerpbestemmingsplan centraal. De omgevingsvergunning kan pas worden verleend na
het in werking treden van het bestemmingsplan.
Opmerkingen en zorgen van belanghebbenden die betrekking hebben op het bouwplan
kunnen op het moment dat er voor een concreet bouwplan een omgevingsvergunning wordt
afgegeven, in het kader van de rechtsbeschermingsmogelijkheden ten aanzien van de
omgevingsvergunning worden ingebracht. Op uw inhoudelijke opmerkingen wordt nader
ingegaan in de beantwoording van de ingebrachte zienswijzen.
Bezwaar:
Hieronder zullen aangeven op welke punten wij het oneens zijn met het voorstel.
Verbeelding bestemmingsplan
Bouwvlakbelijning
De kaart "aanduidingen" vermeldt geen bebouwingspercentage.
Architect en ontwikkelaar hebben bij presentaties aan de Commissie Beeldkwaliteit, op de
presentatie voor omwonenden, alsook op de avond door gemeente georganiseerd (22
oktober 2013) omstandig verklaard dat de 2 binnenplaatsen in het plan niet bebouwd zullen
worden. De noordelijke "plaats" is op de Bestemmingsplankaart begrensd met een lijn die
het bouwvlak begrenst. Deze plaats wordt niet bebouwd. De zuidelijke binnenplaats, door de
ontwikkelaar als "stiltetuin" benoemd, kent geen begrenzing van bouwvlak. Deze
bouwvlakbelijning moet ook aangegeven worden, zoals de noordelijke plaats. Er is immers
ook terecht op de zuidelijke plaats geen hoogte toegekend.
Antwoord gemeente:
Reclamanten wijzen ten aanzien van “de zuidelijke binnenplaats” op een terecht punt.
De verbeelding zal worden aangepast, waarbij dit plandeel (evenals “de noordelijke
binnenplaats”) bebouwingsvrij blijft.
Goot- en nokhoogte bestaand gebouw
De hoogtes in het oude bestemmingsplan zijn voor de school aangegeven als 15 en 18
meter (goot-nok). Deze maten zijn genomen van het peil van het gebouw: entreehal binnen.
De hoogtemaat van de goot is exact (14,72 meter tot 14,77 meter +peil schoolvloer), die van
de nok is 21 meter. Dit blijkt ook uit de vergunde bouwtekening uit 1927, die uiterst
nauwkeurig is uitgevoerd zoals blijkt bij nameting. In het oude bestemmingsplan is de
nokhoogte verkeerd genoteerd. Goot-nok zou dus 15-21 meter moeten zijn + peil
schoolvloer.
Nu in het nieuwe bestemmingsplan als peilmaat de straat voor de ingang wordt genomen ,
moet daar circa 1 meter bij worden opgeteld. In de nieuwe bestemmingsplankaart staat
echter 18-22 meter aangeduid. Dit moet aangepast worden naar 16-22 meter, omdat de
huidige goothoogte niet zal wijzigen, zoals uitgelegd door wethouder en architect op de
informatieavond. Mogelijk is de goothoogte abusievelijk ter plaatse van de risaliet bij de
ingang genomen, maar die vormt een beperkte uitzondering op de overwegende goothoogte
die rondom het gehele gebouw gelijk is. Indien nodig kan een uitzonderende goothoogte
worden aangegeven op de plankaart ter plaatse van de risalieten.
Voorkomen moet worden dat de goten worden verhoogd, of dat uitbreidingen boven de goot
mogelijk worden. Het gebouw valt immers binnenkort onder Rijksbescherming.
Antwoord:
In het onherroepelijk bestemmingsplan Nijmegen Oost (1999) golden als maatvoering 15
goothoogte en 18 m nokhoogte. In het in augustus 2013 in werking getreden
actualisatiebestemmingsplan Nijmegen is een identieke maatvoering opgenomen. Deze
maatvoering blijkt inderdaad iets af te wijken van de feitelijke bebouwde situatie.
Voor het bestaande Opusgebouw zijn geen wijzigingen in bouwhoogten gepland. Vandaar
dat de nok en goothoogte maat zijn opgenomen conform de werkelijke situatie Omdat het
de wens van de gemeente is het bestaande Opusgebouw te behouden, is derhalve een
maatvoering van 18 m goothoogte en 22 m nokhoogte opgenomen. Voor de aanbouwen die
het plan mogelijk maakt bij het Opusgebouw gelden afwijkende maatvoeringen.
Bezwaar:
Hoogteaanduidingen
De bouwdelen C, D, E, F, G hebben zodanige hoogtes dat ze erg hinderlijke schaduw- en
zon afname veroorzaken. Buitengewoon nadelig is dit voor de woningen en
flatbewoners/eigenaren.Er komt al erg weinig zon door het hele jaar en nu wordt er een
aanslag gepleegd op de voor ons kostbare momenten dat er 's middags zon te verwachten
is in achtertuinen en binnenplaats.De hoogtes van bouwdelen F en G zijn op de site
HYPERLINK "http:// www.ruimteliikeplannen.nl/"www.ruimteliikeplannen.nl aangegeven als
4,5 meter hoog. Het gekozen peil in het bestemmingsplan is van gelijke hoogte als het
maaiveld niveau van onze achtertuinen en binnenplaats. Er wordt bebouwing mogelijk
gemaakt die 4,5 meter hoog is, terwijl nu de tuinmuren/erfafscheidingen in de orde van 2
meter hoog zijn, conform algemeen Bestemmingsplan-Oost. Er is elke dag in het jaar vanaf
11 uur in de ochtend derhalve twee maal zoveel schaduwwerking door de bebouwing die
ruim twee maal zo hoog is.Van deze bouwdelen F en G Is gesteld in de voorlichtingen dat
zich langs de huidige tuinmuren een gang wordt aangelegd, en dat de betreffende
bebouwing net zo hoog wordt als de bestaande tuinmuren, misschien 30 cm hoger.
Bouwdeel F: de gang zal hier aansluiten op de voormalige gymzaal, waarvan het
vloerniveau op circa gelijke hoogte ligt als de aanpalende tuinen. De gang mag een hoogte
hebben van 2,60 meter (het bouwbesluit laat in dit geval ook 2,40 meter toe), de
dakconstructie kan 0,30 meter hoog worden gemaakt. De totale hoogte van bouwdeel F kan
derhalve makkelijk en ruim onder de 3,00 meter blijven.
Het bouwplan kan goed aangepast worden door bij het trappenhuis in het bestaande
gebouw al direct een aflopende helling te maken naar de aanbouw, in plaats van op het eind
van de gang (in bouwdeel F).
Betreffende bouwdeel C, dit zal 13 meter boven de binnenplaats van de flat uitkomen en dit
levert onacceptabele schaduwwerking op vanaf 11 uur 's ochtends tot zonsondergang en
wel elke dag. De hoogtes van bouwdelen 0, F en G kunnen en moeten derhalve aangepast
worden in de bestemmingsplankaart.
Antwoord:
Vanuit een oogpunt van zorgvuldigheid heeft de gemeente gekeken naar de eventuele
gevolgen van de bebouwing die het voorliggende plan mogelijk maakt. De bezonningsstudie
die is opgesteld ( Storiemans Wijffels Architecten BV, dd. 25 december 2013) laat zien dat
op sommige momenten van het jaar in enige mate sprake is van wegname van
zoninstraling. Dit effect treedt slechts op voor een enkele woning , bovendien nog slechts
op een beperkt moment van de dag. Volgens de gemeente is er geen sprake van
ontoelaatbare hinder. Evenmin is sprake van strijd met een goede ruimtelijke ordening. Ten
aanzien van het oprekken van bebouwingspercentage merken wij op dat de gemeente dit
acceptabel acht. Er is immers goed gekeken naar de effecten voor omwonenden.
Bezwaar:
Uitbreiding voorzijde Opusgebouw
De Commissie Beeldkwaliteit heeft zich in haar advisering helder uitgelaten over de omvang
van de serre aan de voorzijde: deze zou terug moeten liggen ten opzichte van de tuinmuur.
Verbazingwekkend te zien dat op de bestemmingsplankaart uitgebouwd kan worden door de
muur heen, over de perceelgrens, zelfs op het trottoir. De maat van 10 meter diepte die het
bestemmingsplan aangeeft zou gereduceerd moeten worden.
Antwoord:
Vooropgesteld moet worden dat in deze procedure het bestemmingsplan ter discussie staat,
niet het bouwplan. Dat de Commissie Beeldkwaliteit reeds over een bouwplan, dat in
voorbereiding is, heeft geadviseerd, doet in feite dan ook niet terzake.
Het bouwvlak waarvoor een maatvoering van 6/6 m geldt, was in eerdere plannen (Nijmegen
Oost 1999, Nijmegen Oost) nog niet opgenomen. De gemeente is van mening dat deze
extra bouwmogelijkheid in overeenstemming is met “een goede ruimtelijke ordening”. Deze
bouwmogelijkheid is gelegen nabij het Juliana plein en tast geen belangen van derden aan.
De bouwmogelijkheid aan westzijde van het plangebied vormt een prima bouwkundige
overgang en geleding van de bestaande hoofdmassa naar de openbare ruimte aan het
Julianplein.
Bezwaar: Commissie Beeldkwaliteit
Uit het verslag van de Commissie Beeldkwaliteit blijkt dat er in het reeds besproken plan
geen rekening is gehouden met technische installaties zoals lift opbouwen,
luchtbehandelingsinstallaties, koelinstallaties (airco) en vluchtrappen (brandtrappen). De
Commissie Beeldkwaliteit heeft zich reeds uitgesproken in die zin dat deze
bouwvergunningplichtige onderdelen geïntegreerd in het definitieve ontwerp opgenomen
dienen te worden.
De Commissie Beeldkwaliteit heeft in haar vooroverleg reeds op heldere wijze kritiek geuit
op de plannen omdat de bestaande belendende bebouwing in het geheel niet in het ontwerp
is betrokken, het betreft hier het woongenot van alle aanwonenden aan de achterzijde van
het Opusgebouw. Het gegeven dat er ontworpen wordt zonder rekening te houden of inzicht
te geven in de context van een plan en invloed op directe omgeving baart ons buitengewoon
veel zorg.
Op de informatieavond is duidelijk geworden dat het gehele Opusgebouw binnen de
Rijksbescherming zal gaan vallen. Het betreft hier een gebouw waarvan de voor- zij-, en
achtergevels, als ook het dak als een geheel zijn vormgegeven. De Commissie
Beeldkwaliteit stelt dat het gehele Opusgebouw waardevolle cultuurhistorische kwaliteiten
bezit waarvan het bewaren ervan lovenswaardig is. Ook met dit laatste in gedachte heeft De
Commissie Beeldkwaliteit reeds aangemerkt dat het functionele programma te fors is in
relatie tot gebouw en omgeving. Samenvattend stellen we dat er een overvraging van
gebouw en binnenplaats lijkt ontwikkeld te worden, die belastend en bedreigend is voor ons
woongenot / woonmilieu en de waarde van onze woningen. We zullen ons tegen de
verzwaring van het bestemmingsplan verzetten.
Antwoord:
In het reeds in werking getreden bestemmingsplan Nijmegen Oost is de functie horeca (na
gewijzigde planvaststelling in juni 2013) reeds toegestaan. De vraag is of de functiewijziging
naar hotel (ten opzichte van het huidige feitelijke gebruik, tot voor kort kantoor zijnde) en
de aanbouw aan de achterzijde leidt tot een bedreiging in woongenot.
Reeds in de huidige situatie zijn in het gebouw functies mogelijk, die anders zijn dan de
woonfunctie (in het onherroepelijk bestemmingsplan Nijmegen Oost gold de bestemming
Bijzondere doeleinden en Kantoren; in het in werking getreden bestemmingsplan Nijmegen
Oost de bestemming Gemengd 1) . Horeca is een functie die past in Gemengd gebied. . De
gemeente ontkent niet dat er een toevoeging van bouwvolume kan plaatsvinden. De
gevolgen hiervan voor omwonenden zijn echter als aanvaardbaar te beschouwen.
Voorts is de gemeente van mening dat een horeca functie zoals een hotel en restaurant niet
tot een grotere belasting leidt dan in huidige functie. Ten aanzien van de cultuurhistorische
aspecten kan het volgende worden opgemerkt. Het Opusgebouw kent geen beschermde
status als rijks- of gemeentelijk monument. Het ligt wel in het gemeentelijk beschermd
stadsbeeld, maar heeft geen status als stadsbeeldobject. Dat wil zeggen dat de voor- en
zijgevels niet fysiek zijn beschermd. Op 11 december 2013 is het gebied van de laatnegentiende-eeuwse stadsuitleg, waarin het Opusgebouw is gelegen, aangewezen als van
rijkswege beschermd stadsgezicht. Dat wil zeggen dat bouw- en sloopactiviteiten
vergunningsplichtig zijn en dat daarvoor advies gevraagd moet worden aan de Commissie
Beeldkwaliteit. De Commissie Beeldkwaliteit zal dan afwegen of de activiteiten de
cultuurhistorische waarde van het gebouw niet onevenredig aantasten. Daarmee zijn de
cultuurhistorische aspecten voldoende gewaarborgd. Herbestemming van beschermd en
niet-beschermd cultureel erfgoed past binnen het beleid van de gemeente Nijmegen om
cultuurhistorie ontwikkelingsgericht in te zetten. Door herbestemming kan erfgoed behouden
blijven. Het mogelijk maken in het bestemmingsplan van een uitbreiding aan de voorzijde
hoeft deze cultuurhistorische waarde niet aan te tasten. De voorgestelde
bestemmingsplanwijziging levert vanuit cultuurhistorisch oogpunt geen bezwaren op.. De
mogelijkheden die in het bestemmingsplan gecreëerd worden voor bebouwing van het
achterterrein van het Opusgebouw zullen geen invloed hebben op de cultuurhistorische
waarden van het gebouw en de omgeving, aangezien de nieuwe bouwdelen “onder de goot”
van het bestaande gebouw moeten blijven en daarom ondergeschikt zullen zijn aan het
Opusgebouw en niet zichtbaar zullen zijn vanaf de openbare weg. De wijzigingen die plaats
moeten vinden om het gebouw geschikt te maken voor een andere functie dienen te
gebeuren met respect voor de cultuurhistorische waarde van het gebouw.
Laden en lossen
Het plan lijkt erop aan te sturen dat vrachtauto's en bestelauto's door de wijk zullen rijden na
laden/lossen. We hebben een verkeersluwe wijk, met drempels en een barrière. Dat willen
we zo houden. Het zal onverdraaglijk zijn dat elke dag vrachtverkeer door onze woonstraten
zal rijden. Het is aannemelijk dat voor de lunchroom en het restaurant meermalen daags
goederen worden geleverd en afgehaald. Het hotel met circa 120 kamers levert daarbij ook
dagelijks meerdere vrachtbewegingen.
Antwoord:
Het laden en lossen zal aan de zuidzijde in de Waldeck Pyrmontsingel plaatsvinden. De
gedachte hierbij is om grotere voertuigen vanaf de Prins Bernhardstraat naar de Waldeck
Pyrmontsingel te laten rijden. De huidige vaste afsluiting voor gemotoriseerd verkeer kan
dan omgezet in een vrachtwagensluis.
Na het laden of lossen kan de vrachtwagen vertrekken via de Waldeck Pyrmontsingel
richting Daalseweg/Prins Hendrikstraat. Kleinere voertuigen, zoals bestelbusjes, kunnen
laden en lossen vanaf het Julianaplein of aan de zijde van de Waldeck Pyrmontsingel. De
aanrijroute is hierbij vanuit de richting Bijleveldsingel, Prins Bernhardstraat, Prins
Hendrikstraat of Daalseweg.
Zoals reeds eerder opgemerkt, valt het hotel als meldingsplichtige inrichting onder de
werking van het Activiteitenbesluit (type B inrichting,) en zal onder meer moeten voldoen
aan de daarin opgenomen geluidgrenswaarden (zie artikel 2.17 Activiteitenbesluit. Laad-los
activiteiten gedurende de dagperiode mogen hiervoor buiten beschouwing worden gelaten.
Voorts heeft de gemeente een akoestisch onderzoek laten verrichten door een deskundig
extern bureau (Abovo Acoustics, 15 januari 2014). Hierin zijn diverse geluidsbronnen
(mensen die praten op binnenterrein,afzuiging parkeerkelder, verkeersbewegingen )
bekeken, maar ook airco-installaties. De conclusies van het onderzoek zijn opgenomen in de
bijlage van de plantoelichting. Hieruit blijkt dat, wanneer gedegen aandacht wordt besteed
aan de potentiële geluidbronnen voor wat betreft de keuze van de installaties (geluidsarm),
positionering en bedrijfsduur, de realisatie van het project goed mogelijk is.
De gemeente merkt op dat het mogelijk is bij de melding Activiteitenbesluit en de
omgevingsvergunning (maatwerk)voorschriften op te leggen voor het milieuaspect geluid.
Voor het bestemmingsplan hebben de conclusies van het akoestisch onderzoek nu geen
gevolgen.
Geluid
De verandering van het gebruik van het huidige gebouw van een school/ kantoorfunctie in
een hotel/restaurant functie zal de nodige geluidsproductie veroorzaken met name na
kantoortijd en in de weekenden en mogelijk zelfs 24 uur per dag. Wij zien nergens waar
gegarandeerd wordt dat wij daar geen overlast van zullen krijgen.
Antwoord:
Het hotel valt als meldingsplichtige inrichting onder de werking van het Activiteitenbesluit
(als zogenoemde type B inrichting,) en zal moeten voldoen aan de daarin opgenomen
geluidgrenswaarden (zie artikel 2.17 Activiteitenbesluit
Voorts heeft de gemeente een akoestisch onderzoek laten verrichten door een deskundig
extern bureau (Abovo Acoustics,15 januari 2014). Hierin zijn diverse geluidsbronnen
(mensen die praten op binnenterrein,afzuiging parkeerkelder, verkeersbewegingen )
bekeken, maar ook airco-installaties. De conclusies van het onderzoek zijn opgenomen in de
bijlage van de plantoelichting. Hieruit blijkt dat, wanneer gedegen aandacht wordt besteed
aan de potentiële geluidbronnen voor wat betreft de keuze van de installaties (geluidsarm),
positionering en bedrijfsduur, de realisatie van het project goed mogelijk is.
De gemeente merkt op dat het mogelijk is bij de melding Activiteitenbesluit en de
omgevingsvergunning (maatwerk)voorschriften op te leggen voor het milieuaspect geluid.
Voor het bestemmingsplan hebben de conclusies van het akoestisch onderzoek nu geen
gevolgen.
Installaties
Architect en ontwikkelaar hebben bij presentaties aan de Commissie Beeldkwaliteit, op de
presentatie voor omwonenden, alsook op de avond door gemeente georganiseerd (22
oktober 2013) verklaard dat alle installaties van luchtverversing, koeling en verwarming
inpandig zullen worden uitgevoerd. De Commissie Beeldkwaliteit heeft daar terecht heldere
vragen over gesteld omdat dat geheel niet uit het ontwerp blijkt.
Ook wij stellen weer vast dat er geen ruimte voor installaties in het pand is gereserveerd, die
in verhouding is met de omvang en vooral de uitgebreide functies binnen het complex.
Ventilatie van circa 120 hotel- en pensionkamers (120 wc's, douches, keukens), lunchroom,
restaurantruimte, restaurantkeuken, sauna, zwembad, mogelijk rookruimtes, algemeen te
gebruiken toiletten, kantoorruimtes in de kelder heeft een omvang die niet in een of twee
buizen is af te voeren, ook vanwege de te lange afstanden.
Ook de koeling van de ruimtes, overige luchtbehandeling en verwarming is niet aannemelijk
getoond in beeldmateriaal op de presentaties en evenmin bevredigend beantwoord op
vragen uit publiek. Het bestemmingsplan neemt te ruime maten aan, zelfs meer dan op
schetsontwerp nodig blijkt te zijn, waardoor er mogelijkheden worden geschapen om
installaties achteraf nog uitwendig op of aan het gebouw aan te brengen.
Schatting van de omvang is de inhoud van circa 2 zeecontainers, (7.500 liter ventilatie lucht
per seconde uit het gebouw), of de hoeveelheid installaties die niet lang geleden zijn
gerealiseerd op het Thermiongebouw in Nijmegen. Dat complex is van vergelijkbare
proporties.
Op het Thermiongebouw zijn de installaties vele malen groter uitgevoerd dan vergund en er
lijkt niet gehandhaafd te worden in Nijmegen. Vandaar onze bezorgdheid over correcte
maatvoering.
We verlangen van de gemeente dat complete installaties uitgezocht zijn qua omvang en
plaatsing binnen het gebouw, voordat het bestemmingsplan wordt vastgesteld. Tevens
willen reclamanten de zekerheid dat de ventilatielucht boven de nok van het hoofdgebouw
uitmondt, om te voorkomen dat ventilatielucht neerslaat in het binnenterrein. Het
binnenterrein wordt immers zodanig volgebouwd dat er geen goede luchtspuiing en frisse
lucht verversing kan plaatsvinden, terwijl de belasting op schone lucht erg toeneemt.
Reactie gemeente
Vooropgesteld moet worden dat in deze procedure het bestemmingsplan ter discussie staat,
niet het bouwplan. Dat de Commissie Beeldkwaliteit reeds over een bouwplan, dat in
voorbereiding is, heeft geadviseerd, doet in feite dan ook niet terzake.
Krachtens artikel 2.5 van de planregels zijn lucht- en liftkokers, (…) andere technische
ruimten en/of technische constructies (zoals bijv. installaties van koeling, luchtverversing,
verwarming e.d. ) te beschouwen als ondergeschikte bouwonderdelen die voor het
bepalen van de bouwhoogte niet ter zake doen. Jurisprudentie van de Raad van State
bevestigt dat bij het meten van de bouwhoogten dergelijke ondergeschikte bouwonderdelen
niet hoeven te worden meegerekend ( overweging 2.53, uitspraak 21 februari 2007,
nummer 200601037/1 ) .
Verder is het bestemmingsplan niet het kader om eisen te stellen aan de uitlaat van
ventilatielucht.
Ten aanzien van het binnenterrein kan worden opgemerkt dat de gemeente heeft gekeken
naar mogelijke aanpassingen in het bestemmingsplan waarmee tegemoet kan worden
gekomen aan de bezwaren van reclamanten. De verbeelding zal in dat kader worden
aangepast, waarbij een aanvullend deel van het binnenterrein (de zuidelijke binnenplaats,
evenals “de noordelijke binnenplaats”, zie afbeelding hieronder) bebouwingsvrij blijft.
Privacy
Ook willen wij benadrukken dat het tijdstip waarop wij nu van onze privacy in onze tuinen
kunnen genieten met name na werktijd, in de avond en weekenden is. Deze privacy zal
onder deze nieuwe bestemming veel schade oplopen.
Antwoord:
In deze procedure staat het bestemmingsplan ter discussie en niet primair het bouwplan.
Desalniettemin kan worden opgemerkt dat een bouwplan voorhanden is , waarbij het
gebouw zo ontworpen wordt dat er geen uitzicht vanuit het hotel en de hotelkamers naar de
tuinen en verblijfsruimten van de achterburen zal zijn. Daar waar gangen worden
gerealiseerd, worden maatregelen genomen dat wel daglicht in het hotel kan toetreden,
maar geen sprake zal zijn van doorzicht (vanwege toepassen van matglas). Hiermee zal de
privacy in tuinen in voldoende mate gegarandeerd zijn.Hierbij speelt een rol dat geen sprake
mag zijn van strijd met artikel 5:50, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek. Daarin is bepaald
dat het, tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, niet is
geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere
muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit
erf uitzicht geven. De gemeente zal erop toezien dat ook deze wettelijke regels
gerespecteerd worden.
Parkeren
Wij maken ons ernstig zorgen of wij straks nog in de buurt kunnen parkeren.
Toename van parkerende auto's is erg lichtvaardig ingeschat lijkt ons. Graag zien wij van u
een deugdelijke onderbouwing van een inschatting.
Antwoord:
Het aantal parkeerplaatsen wordt berekend aan de hand van de toepassing van artikel 2.5.30 uit de
Nijmeegse bouwverordening. Het artikel is een uitwerking van de door Burgemeester en Wethouders
vastgestelde parkeervisie (2012) en de hierin verbonden nota parkeernormen gemeente Nijmegen
(2012). Het plangebied valt in de sterk stedelijke zone "Centrumgebied".
De volgende normeringen zijn van toepassing bij de planontwikkeling.
•
•
•
café / bar 5 parkeerplaatsen per 100 m2 waarvan 90% voor bezoekers
restaurant 9 parkeerplaatsen per 100 m2 waarvan 80% voor bezoekers
hotel zakelijk 1 parkeerplaats per kamer waarvan 80% voor bezoekers
Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt tijdens de procedure van de
omgevingsvergunningen getoetst en vastgesteld. Hierbij wordt rekening gehouden met de
parkeerbehoefte van het huidige gebouw en de functie hiervan.
Verder is het zo dat de binnenterreinen mogen worden ingezet voor parkeren. Het
bestemmingsplan wordt gewijzigd vastgesteld, waarbij de zogenoemde “zuidelijke
binnenplaats” ook bebouwingsvrij zal blijven. De planregels voor de bestemmingen
Gemengd 1 en Waarde Cultuurhistorie-2 worden hierop aangepast..
Fietsklemmen
Er verdwijnen circa 75 openbare fietsklemmen voor het gebouw op het Julianaplein. We
zullen rond het hotel-café-restaurant een grote hoeveelheid fietsen kunnen verwachten.
Reclamant vraagt wat de gemeente als oplossing ziet.
Antwoord:
Deze vrees is ongegrond. In de openbare ruimte, zoals op het Julianaplein, worden de
noodzakelijke rijwielklemmen voor bezoekers geplaatst. Verder moeten op eigen terrein
rijwielklemmen komen voor personeel.
Bezwaar:
"Suggestieve" informatie
Verbaasd zijn we over hoe omwonenden worden en zijn geïnformeerd over de gevolgen van
de bestemmingswijziging. Enkele voorbeelden:
Zonnestudie
Op de twee voorlichtingsavonden is door architect en ook de gemeente gesteld dat er geen
zonafname en/of schaduwwerking zal plaatsvinden. Dit is aantoonbaar onwaar. Door ons is
een studie gemaakt van de zonbelemmering, mogelijk was dat de opdracht die de architect
was gesteld. Daaruit blijkt dat er heel veel schaduwwerking optreedt door het voorliggende
bestemmingsplan. Wij zien graag een onafhankelijke studie tegemoet.
Antwoord.
Er is een bezonningsstudie opgesteld door Storiemans Wijffels Architecten BV (dd. 25
december 2013) . Volgens de gemeente is niet gebleken dat deze uitgaat van onjuiste
aannames of uitgangspunten. De studie laat zien dat op sommige momenten van het jaar in
enige mate sprake is van wegname van zoninstraling. Dit effect treedt slechts op voor een
enkele woning , bovendien nog slechts op een beperkt moment van de dag. Volgens de
gemeente is er geen sprake van ontoelaatbare hinder. Evenmin is sprake van strijd met “een
goede ruimtelijke ordening”. Bezwaar:
Informatie in tekeningen
Tekeningen geven onduidelijke informatie, of onjuiste:De gemeentelijke
informatieavondpresentatie sheet 1 t/m 34: sheet 3 toont het beeld van de voorgevel. Deze
afbeelding is ook ter beoordeling bij de Commisie Welstand geweest. Deze tekening geeft
een onjuist beeld: er komen op de voorgeveldakvlakken 8 dakkapellen i.p.v. 4. De bomen
waar op de presentatieavond werd beweerd door architect dat zij zouden blijven staan, zijn
al door hem weggewist van de afbeelding, evenals op plattegronden sheet 32, 33, 34.
Achtergevelbeeld: sheet 30 geeft ook incorrecte informatie: ook hier zouden dakkapellen in
beeld gebracht moeten zijn: 11 stuks toevoegingen op het dak door kapellen en
brandtrapuitgangen. Hoe kan welstand deze beelden beoordelen als ze onjuiste informatie
bevatten?
Antwoord:
Vooropgesteld moet worden dat in deze procedure het bestemmingsplan ter discussie staat,
niet het bouwplan. De tekeningen waar reclamanten op doelen, hebben betrekking op het
bouwplan.
Bezwaar:
Tekenwijze
Suggestieve tekenwijze op sheet 31, 32.
De indruk wordt gewekt (of moet gewekt worden) dat er in de nieuwe situatie meer groen
komt dan in de bestaande. De werkwijze is te gemakkelijk: het bestaande groen niet kleuren,
en in de nieuwe situatie het groen wel in kleur zetten. Bij goed vergelijk van de twee bladen
blijkt dat er juist veel groen verdwijnt. Graag zien wij een tekenwijze tegemoet waaruit
duidelijk blijkt wat het verschil is tussen de bestaande en toekomstige staat van het groen.
Antwoord:
De artist impressie is bedoeld om de kansen van de ontwikkeling voor de stad te laten zien. Voor de
bestemmmingsplanprocedure is deze vraag niet relevant. Ter beoordeling ligt het bestemmingsplan
voor, niet hoe het er later uit komt te zien.
Ten opzichte van het reeds in werking getreden bestemmingsplan Nijmegen Oost is er sprake van
enige afname van de oppervlakte van de bestemming Tuin; deze afname is echter beperkt (zie
afbeelding hierboven: rode kleur betreft de reductie in oppervlak tuinbestemming). Bovendien is dit
aan de westzijde van het terrein, niet aan de kant waar in de directe omgeving woningen zijn gelegen.
De dichtstbijzijnde woningen aan de Bijleveld bevinden zich immers pas op een afstand van circa 50
m.
Opgemerkt dient nog te worden dat het augustus 2013 in werking getreden bestemmingsplan
Nijmegen Oost binnen de bestemming Tuin (artikel 16, 1, onder c) reeds verhardingen toestond.
3.
Drs. T.B.P.L. van Riel, Waldeck Pyrmontsingel 26, 6521 BC Nijmegen
Bezwaar:
Hierbij wil ik, aanvullend op de zienswijze van de werkgroep Opus, mijn zienswijze geven
m.b.t. de voorgenomen bestemmingsplanwijziging van het gebied rondom het Opusgebouw.
Als eerste wil ik de financiële haalbaarheid van het plan aan de orde stellen.Op bladzijde 11
van het ontwerp bestemmingsplan geeft u aan dat er onvoldoende vloeroppervlakte binnen
het gebouw is voor een financieel levensvatbaar hotel en dat daarom uitbreiding van de
bestaande vloeroppervlakte noodzakelijk is. U baseert dit op een studie uit 2008 net vóór de
economische crisis. Op geen enkele wijze wordt duidelijk gemaakt dat die economische
haalbaarheid er in deze tijd nog steeds is.
Daarnaast geeft u aan dat er een behoefte zou zijn aan een hotel in het hogere segment. Uit
het ontwerp bestemmingsplan blijkt nergens dat deze ontwikkeling er nog steeds is. Het valt
daarbij op dat hierbij zowel als bij de financiële haalbaarheid wordt uitgegaan van aannames
zonder duidelijke onderbouwing. Het kan zo zijn dat het KAN 2012 de behoefte dan wel de
economische haalbaarheid nog steeds ondersteunt, maar de reden hiervoor lijkt meer
gelegen te zijn in de ontwikkeling van het toerisme.
Hoewel ik op zichzelf niet tegen een dergelijk hotel ben, vraag ik mij wel af wat er gaat
gebeuren als het hotel het uiteindelijk niet redt. Ik zit dan met een door mij niet gewenste
uitbreiding van het gebouw. Het geheel zou voor mij beter te accepteren zijn als een en
ander beter onderbouwd zou worden.
Antwoord:
De gemeente verwijst in dit verband naar paragraaf 3.3. van de plantoelichting. Daaraan
voegt de gemeente toe dat volgens jurisprudentie (uitgebreid) marktonderzoek niet persé
noodzakelijk is, zolang maar sprake is van een onderbouwd particulier initiatief (dit is
volgens de gemeente hier het geval). De Raad van State overweegt in haar uitspraak van
13 maart 2013 (overweging 5.2) :
“ (…) De raad heeft voor de vaststelling van het plan geen onderzoek laten verrichten naar
de behoefte aan een nieuw hotel. Volgens de zienswijzennota acht een commerciële partij
het haalbaar om in Uden een nieuw hotel te exploiteren op een locatie die uitstekend is
gelegen en bereikbaar is vanaf de rijksweg A50. Nu het in dit geval gaat om een
onderbouwd particulier initiatief voor één hotel, heeft de raad zich in redelijkheid op het
standpunt kunnen stellen dat nader onderzoek niet nodig is (…) “.
In verband met het bepaalde in 3.1.6, lid 2, Bro merken wij op dat in feite sprake is van
transformatie van bestaande bebouwing binnen bestaand stedelijk gebied.
Bezwaar:
Wat mij in het bijzonder opvalt is de conclusie die verbonden wordt aan wonen (blz. 20).
Daarin wordt gesproken dat vanuit het woonmilieu geredeneerd functiemenging door u
graag gezien wordt. Ook dit wordt nergens onderbouwd en ik deel die mening ook niet.
Integendeel de komst van het gebouw zal het woongenot beperken. De verandering van het
gebruik van het huidige gebouw van een school/kantoorfunctie in een hotel/restaurant
functie zal de nodige geluidsproductie veroorzaken met name na kantoortijd en in de
weekenden en mogelijk zelfs 24 uur per dag. Wij zien nergens een garantie dat wij daar
geen overlast van zullen krijgen.
Antwoord
Antwoord:
In het onherroepelijk bestemmingsplan Nijmegen Oost 1999 was de bestemming Kantoren
en Bijzondere doeleinden opgenomen (artikel) . Het toegestane gebruik was
Kantoordoeleinden, Bijzondere doeleinden en Wonen. Het begrip Bijzondere doeleinden
was niet nader omschreven. Aansluiting zoekend bij de ook in dat bestemmingsplan
opgenomen bestemming Bijzondere doeleinden ( artikel 8) kan echter een brede uitleg
worden gegeven aan de term Bijzondere doeleinden. In dat geval zouden tevens zijn
toegestaan sociaal-culturele, medische voorzieningen e..d.
In het augustus 2013 in werking getreden bestemmingsplan Nijmegen Oost is het perceel
bestemd tot Gemengd 1. Toegestane functies zijn cultuur en ontspanning, wonen, kantoren,
dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen (bijv. een basisschool). De raad heeft
het plan gewijzigd vastgesteld en daarbij tevens een aanduiding specifieke vorm van
gemengd 3 opgenomen. Daarmee is ook een hotel toegestaan.
Op dit moment is het gebouw leegstaand, maar tot voor kort was het huidige gebouw als
kantoor in gebruik. Het is inderdaad waarschijnlijk dat met de functie wijziging van kantoor
naar een hotel/ restaurant functie het gebouw anders gebruik gaat worden, en dat dit een
andere dynamiek met zich meebrengt. De gemeente is niet van mening dat dit
ontoelaatbare toename van geluidsproductie veroorzaakt. Een hotel van deze omvang valt
in de categorie A van bedrijvenlijst en is aanvaardbaar in gemengd gebied aanpandig aan
woningen. (VNG Brochure, SBI code 5510).
Daarnaast vindt de gemeente dat deze functie goed past in deze stedelijke situatie. Dit is
een buurt dichtbij de binnenstad en geen rustige woonwijk; een gemengd gebied waar ook
s’avonds wat te doen is. Overigens is het ook in het belang van het hotel dat de bezoekers
hier rustig kunnen slapen.
Bezwaar:
In het ontwerpbestemmingsplan (blz. 28 en 29) wordt gesteld dat alle bomen vallen onder de
bescherming stadsgezicht. Het is duidelijk dat door het plan bomen zullen sneuvelen. Graag
zou Ik van u vernemen welke bomen en hoeveel er gekapt gaan worden.
Antwoord:
Het Julianaplein valt buiten het plangebied, maar het uitgangspunt is dat alle bomen aldaar
behouden blijven. Voor eventueel noodzakelijk kap van woningen binnen het plangebied is
een rooivergunning nodig met apart rechtsbeschermingstraject.
Bezwaar:
In de verkeersstudie op blz. 22 wordt op geen enkele wijze aangeven hoe de afwikkeling van
het verkeer t.b.v. het hotel geregeld wordt. Ook wordt nergens aangegeven hoe de
afwikkeling van het verkeer i.v.m. het laden en lossen, het extra verkeer i.v.m. de gasten en
het personeel geregeld wordt. Nergens wordt aangegeven hoe de verkeerstromen dienen te
gaan lopen. Ook is nergens onderbouwd of de infrastructuur ervoor toereikend is. Nergens is
aangeven dat de verkeersintensiteit zal toenemen en hoe zich dat verhoudt tot parkeren.
Bent u voornemens verkeersbesluiten te nemen?
Antwoord:
Het plangebied is voor gemotoriseerd verkeer bereikbaar via de Prins Bernhardstraat,
Bijleveldsingel, Prins Hendriksstraat, alsmede via de Daalseweg.
Het laden en lossen voor expedititeverkeer zal aan de zuidzijde in de Waldeck
Pyrmontsingel plaatsvinden. De gedachte is hierbij om grotere voertuigen vanaf de Prins
Bernhardstraat de Waldeck Pyrmontsingel te laten rijden. De huidige vaste afsluiting voor
gemotoriseerd verkeer wordt dan omgezet in een vrachtwagensluis.
Na het laden of lossen vertrekt de vrachtwagen via de Waldeck Pyrmontsingel richting
Daalseweg/Prins Hendrikstraat. Kleinere voertuigen, zoals bestelbusjes, laden en lossen
vanaf het Julianaplein of aan de zijde van de Waldeck Pyrmontsingel. De aanrijroute is
hierbij vanuit de richting Bijleveldsingel, Prins Bernhardstraat, Prins Hendrikstraat of
Daalseweg.
Het snelheidsregime op wegen in de omgeving wijzigt niet. De Oranjesingel, de Prins Hendriksstraat
en Bijleveldsingel langs het Julianaplein blijven 50 km/h wegen. Alle andere omliggende straten
blijven 30 km/h wegen. Alleen indien nodig, zal de gemeente verkeersbesluiten nemen.
Bezwaar:
Er wordt gesproken over in principe voldoende parkeerruimte. Dat lijkt me tegenstrijdig aan
het feit dat er onlangs gebiedsparkeren is ingesteld en betaald parkeren, omdat de
parkeerdruk te hoog was. Ik zie geen enkele onderbouwing door cijfers op dit punt.
Daarnaast verdwijnen door de opzet van het plan circa 30 plaatsen. Op geen enkele wijze
wordt aangegeven hoe deze gecompenseerd gaan worden. Daarnaast verdwijnen er circa
75 openbare fietsklemmen voor het gebouw op het Julianaplein. Graag zie ik dat u een
onderzoek laat uitvoeren.
Antwoord:
Deze vrees is ongegrond. In de openbare ruimte, zoals op het Julianaplein, worden de
noodzakelijke rijwielklemmen voor bezoekers geplaatst. Verder moeten op eigen terrein
rijwielklemmen komen voor personeel.
In het ontwerp bestemmingsplan staat dat de privacy van de bewoners niet mag lijden onder
de verandering van het bestemmingsplan. Ik constateer dat gasten van het hotel straks vrij
uitzicht hebben op mijn badkamer.
Antwoord:
In deze procedure staat het bestemmingsplan ter discussie en niet primair het bouwplan.
Desalniettemin kan worden opgemerkt dat een bouwplan voorhanden is , waarbij het
gebouw zo ontworpen wordt dat er geen uitzicht vanuit het hotel en de hotelkamers naar de
tuinen en verblijfsruimten van de achterburen zal zijn. Daar waar gangen worden
gerealiseerd worden maatregelen genomen dat wel daglicht in het hotel kan toetreden, maar
er geen doorzicht is (bijv. vanwege gebruik van matglas). Hiermee zal de privacy in de
badkamer van reclamant in voldoende mate gegarandeerd zijn.
Hierbij speelt een rol dat geen sprake mag zijn van strijd met artikel 5:50, eerste lid, van het
Burgerlijk Wetboek . Daarin staat dat het, tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe
toestemming heeft gegeven, niet geoorloofd is binnen twee meter van de grenslijn van dit erf
vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor
zover deze op dit erf uitzicht geven. De gemeente zal erop toezien dat ook deze wettelijke
regels bij uitvoering gerespecteerd worden.
4.
Vereniging van Eigenaars, Bijleveldsingel 39-115, Bijleveldsingel 101, 6521 AP
Nijmegen
Hierbij willen wij, bewoners van het flatgebouw Bijleveldsingel 39-115, in aanvulling op het
schrijven van mr. Pool, de Jurist Bestuursrecht die ons ondersteunt, onze zienswijze geven
m.b.t. de voorgenomen bestemmingsplanwijziging van het gebied rondom het aanpalende
Opusgebouw.
Financiële haalbaarheid
Op bladzijde 11 van het ontwerp bestemmingsplan geeft u aan dat er voldoende zekerheid
bestaat voor de economische haalbaarheid van het hotel. U baseert dit op een studie uit
2008, net voor de economische crisis. Op geen enkele wijze wordt duidelijk gemaakt dat die
economische haalbaarheid er in deze tijd nog steeds is, temeer nu in het nabije Lent een 4sterren Van der Valk hotel zal verrijzen.
Verder stelt u dat er behoefte zou zijn aan een hotel in het hogere segment. Uit het ontwerp
bestemmingsplan blijkt nergens dat deze ontwikkeling er nog steeds is. Het valt daarbij op
dat zowel bij de economische als bij de financiële haalbaarheid wordt uitgegaan van
aannames zonder duidelijke onderbouwing.
Hoewel wij op zich niet tegen een dergelijk hotel zijn, vragen wij ons af wat er gaat gebeuren
als dit hotel het uiteindelijk niet redt. Wij zitten dan met een door ons ongewenste uitbreiding
van het gebouw. Vandaar dat wij graag van u vernemen over welke actuele gegevens u
beschikt om van de economische en financiële haalbaarheid overtuigd te zijn, nota bene in
een studentenstad als Nijmegen.
Antwoord:
De gemeente verwijst in dit verband naar paragraaf 3.3. van de plantoelichting. Daaraan
voegt de gemeente toe dat volgens jurisprudentie (uitgebreid) marktonderzoek niet persé
noodzakelijk is, zolang maar sprake is van een onderbouwd particulier initiatief (dit is
volgens de gemeente hier het geval). De Raad van State overweegt in haar uitspraak van
13 maart 2013 (overweging 5.2) :
“ (…) De raad heeft voor de vaststelling van het plan geen onderzoek laten verrichten naar de
behoefte aan een nieuw hotel. Volgens de zienswijzennota acht een commerciële partij het haalbaar
om in Uden een nieuw hotel te exploiteren op een locatie die uitstekend is gelegen en bereikbaar is
vanaf de rijksweg A50. Nu het in dit geval gaat om een onderbouwd particulier initiatief voor één
hotel, heeft de raad zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat nader onderzoek niet
nodig is (…) “.
In verband met het bepaalde in 3.1.6, lid 2, Bro merken wij op dat in feite sprake is van
transformatie van bestaande bebouwing binnen bestaand stedelijk gebied.
Bezwaar:
Bomen (blz. 28 en 29, ontwerp bestemmingsplan)
In het ontwerp bestemmingsplan wordt gesteld dat alle bomen vallen onder de bescherming
stadsgezicht.
Graag vernemen van u wat de exacte plannen zijn m.b.t. het groen c.q. de kenmerkende
platanen om het Opusgebouw en op het plein.
Antwoord:
Het Julianaplein valt buiten het plangebied, maar het uitgangspunt is dat alle bomen aldaar
behouden blijven. Voor eventueel noodzakelijk kap van woningen binnen het plangebied is
een rooivergunning nodig met apart rechtbeschermingstraject.
Bezwaar:
Verkeer en parkeren (blz. 22, ontwerpbestemmingsplan)
In de verkeersstudie op blz, 22 wordt op geen enkele wijze aangeven hoe de afwikkeling van
het (extra) verkeer i.v.m. de hotel - en cafégasten, personeel, laden en Iossen geregeld
wordt. Evenmin wordt ergens aangegeven hoe deze verkeersstromen dienen te gaan lopen.
Ook is nergens onderbouwd of de infrastructuur ervoor überhaupt toereikend is, in hoeverre
de verkeersintensiteit zal toenemen en hoe zich dat verhoudt tot parkeren. Bent u
voornemens nieuwe verkeersbesluiten te nemen? Hoe zullen die worden vormgegeven? Er
wordt namelijk gesproken over in principe voldoende parkeerruimte. Dat lijkt ons
tegenstrijdig aan het feit dat er onlangs gebiedsparkeren is ingesteld en betaald parkeren,
juist omdat de parkeerdruk te hoog was. Wij zien nogmaals geen enkele onderbouwing door
cijfers op dit punt. Daarnaast verdwijnen door de opzet van het plan ruim 30
parkeerplaatsen. Op geen enkele wijze wordt aangegeven hoe deze gecompenseerd gaan
worden.
Ook verdwijnen er circa 75 openbare fietsklemmen voor het gebouw op het Julianaplein.
Graag zien wij dat u een – onafhankelijk - onderzoek laat uitvoeren en een oplossing voor
deze situatie levert.
Antwoord:
Het plangebied is voor gemotoriseerd verkeer bereikbaar via de Prins Bernhardstraat,
Bijleveldsingel, Prins Hendriksstraat, alsmede via de Daalseweg.
Het laden en lossen voor expedititeverkeer zal aan de zuidzijde in de Waldeck
Pyrmontsingel plaatsvinden. De gedachte is hierbij om grotere voertuigen vanaf de Prins
Bernhardstraat naar de Waldeck Pyrmontsingel te laten rijden. De huidige vaste afsluiting
voor gemotoriseerd verkeer wordt dan omgezet in een vrachtwagensluis.
Na het laden of lossen vertrekt de vrachtwagen via de Waldeck Pyrmontsingel richting
Daalseweg/Prins Hendrikstraat. Kleinere voertuigen, zoals bestelbusjes, laden en lossen
vanaf het Julianaplein of aan de zijde van de Waldeck Pyrmontsingel. De aanrijroute is
hierbij vanuit de richting Bijleveldsingel, Prins Bernhardstraat, Prins Hendrikstraat of
Daalseweg.
Het snelheidsregime op wegen in de omgeving wijzigt immers niet. De Oranjesingel, de Prins
Hendriksstraat en Bijleveldsingel langs het Julianaplein blijven 50 km/h wegen. Alle andere
omliggende straten blijven 30 km/h wegen. Alleen indien nodig zal de gemeente verkeersbesluiten
nemen.
Ten aanzien van parkeren kan worden opgemerkt dat het aantal parkeerplaatsen wordt berekend aan
de hand van de toepassing van artikel 2.5.30 uit de Nijmeegse bouwverordening. Het artikel is een
uitwerking van de door Burgemeester en Wethouders vastgestelde parkeervisie (2012) en de
hierin verbonden nota parkeernormen gemeente Nijmegen (2012). Het plangebied valt in de sterk
stedelijke zone "Centrumgebied".
De volgende normeringen zijn van toepassing bij de planontwikkeling.
•
•
•
café / bar 5 parkeerplaatsen per 100 m2 waarvan 90% voor bezoekers
restaurant 9 parkeerplaatsen per 100 m2 waarvan 80% voor bezoekers
hotel zakelijk 1 parkeerplaats per kamer waarvan 80% voor bezoekers
Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt tijdens de procedure van de omgevingsvergunningen
getoetst en vastgesteld. Hierbij wordt rekening gehouden met de parkeerbehoefte van het huidige
gebouw en de functie hiervan.
Verder is het zo dat de binnenterreinen mogen worden ingezet voor parkeren. Het bestemmingsplan
wordt gewijzigd vastgesteld, waarbij de zogenoemde “zuidelijke binnenplaats” (zie hieronder,
onderste pijl) ook bebouwingsvrij zal blijven. De planregels voor de bestemmingen Gemengd 1 en
Waarde Cultuurhistorie-2 worden aangepast, waardoor op de binnenterreinen ook parkeren mogelijk
is.
Tevens bestaat de mogelijkheid binnen het bestemmingsvlak Gemengd 1 een ondergrondse
parkeerkelder te realiseren.
Bezwaar:
Woonomstandigheden
Wat ons nog het meest opvalt is de conclusie die verbonden wordt aan wonen (blz. 20,
ontwerpbestemmingsplan). Daarin wordt gezegd dat, vanuit het woonmilieu geredeneerd,
een functiemenging door u graag gezien wordt. Dit wordt echter nergens onderbouwd en wij
delen die mening dan ook niet. Integendeel: de komst van het gebouw zal het woongenot
beperken. De verandering van het gebruik van het huidige gebouw van een
school/kantoorfunctie in een hotel-/restaurantfunctie zal de nodige geluidsproductie
veroorzaken met name na kantoortijd en in de weekenden, mogelijk zelfs de klok rond.
Aangezien wij allen onze slaapkamers aan de achterkant hebben (de binnenplaats
flatgebouwen grenzend aan binnenplaats Opusgebouw) zien wij niet uit naar nog meer
overlast (door galmende binnenplaats) dan ten tijde van het gebruik door de
welzijnsinstanties als Tandem etc. al werd ervaren.
Helaas is evenmin duidelijk hoe de luchtverversings- en airco-installaties geïnstalleerd en
gebruikt zullen gaan worden. Bij dezen vragen wij ook op dit punt om opheldering en gaan
wij ervan uit dat wij in de galmende binnenplaats, zoals toegezegd, evenmin extra
geuroverlast zullen ondervinden.
Antwoord:
Het is inderdaad waarschijnlijk dat met de functie wijziging van kantoor naar een hotel/
restaurant functie het gebouw anders gebruik gaat worden, en dat dit een andere dynamiek
met zich meebrengt. De gemeente is niet van mening dat dit ontoelaatbare toename van
geluidsproductie veroorzaakt. Een hotel van deze omvang valt in de categorie A van
bedrijvenlijst en is aanvaardbaar in gemengd gebied aanpandig aan woningen. (VNG
Brochure, SBI code 5510).
Daarnaast vindt de gemeente dat deze functie goed past in deze stedelijke situatie. Dit is
een buurt dichtbij de binnenstad: een gemengd gebied waar ook s’ avonds wat te doen is.
Qua geluid en geuremissie zal het hotel als meldingsplichtige type B inrichting te allen tijde
moeten voldaan aan de normen uit het Activiteitenbesluit. Het gebruik van luchtverversings-
en airco-installaties ten behoeve van een hotel is niet een item dat specifiek regeling behoeft
in een bestemmingsplan.
Voorts heeft de gemeente een akoestisch onderzoek laten verrichten door een deskundig
extern bureau (Abovo Acoustics,15 januari 2014). Hierin zijn diverse geluidsbronnen
(mensen die praten op binnenterrein,afzuiging parkeerkelder, verkeersbewegingen )
bekeken, maar ook airco-installaties. De conclusies van het onderzoek zijn opgenomen in de
bijlage van de plantoelichting. Hieruit blijkt dat, wanneer gedegen aandacht wordt besteed
aan de potentiële geluidbronnen voor wat betreft de keuze van de installaties (geluidsarm),
positionering en bedrijfsduur, de realisatie van het project goed mogelijk is.
De gemeente merkt op dat het mogelijk is bij de melding Activiteitenbesluit en de
omgevingsvergunning (maatwerk)voorschriften op te leggen voor het milieuaspect geluid.
Voor het bestemmingsplan hebben de conclusies van het akoestisch onderzoek nu geen
gevolgen.
Bezwaar:
Om over het aanzien van een volgepropte binnenplaats nog maar niet te spreken is de
zonsbelemmering door een scheiding naar onze parkeerplaats van 4,5 m. hoog en een toren
van 13,5 m. hoog evident. Wij voorzien dat gedeeltes van onze flatgebouwen aanzienlijke
schaduwwerking door de geplande gebouwen in de binnenplaats zullen ervaren, zeker de
onderste woonlagen en de parkeerplaats. Het is uit te tekenen wat (permanente) schaduw
betekent voor muren en vloeren.De door u geleverde zonnestudie is net zo min juist als
overtuigend. Wij vragen u bij dezen om betere uitleg met exactere en zorgvuldigere studies,
wat onder andere inhoudt; van andere data dan alleen de dag met de hoogste zonnestand.
Antwoord:
Krachtens jurisprudentie dient de gemeente bij de beoordeling van de planologische
aanvaardbaarheid van een beoogde ontwikkeling rekening te houden met de bestaande situatie en
de belangen van de omwonenden (overweging 2.3, uitspraak 13 maart 2013, 201201338/1).
Vanuit zorgvuldigheidsoogpunt heeft de gemeente dan ook gekeken naar de eventuele
gevolgen van de bebouwing die het voorliggende plan mogelijk maakt. Zo laat de
bezonningsstudie die is opgesteld ( Storiemans Wijffels Architecten BV, dd. 25 december
2013) zien dat op sommige momenten van het jaar in enige mate sprake is van wegname
van zoninstraling. Dit effect treedt slechts op voor een enkele woning , bovendien nog
slechts op een beperkt moment van de dag. Volgens de gemeente is er geen sprake van
ontoelaatbare hinder. Evenmin is sprake van strijd met een goede ruimtelijke ordening. Ten
aanzien van het oprekken van het bebouwingspercentage merken wij op dat de gemeente
dit acceptabel acht. Er is immers goed gekeken of sprake is van onaanvaarbare gevolgen
voor omwonenden. Dat is niet het geval.
Desalniettemin heeft de gemeente gekeken of onderschikte aanpassingen van de
planregeling mogelijk zijn om tegemoet te komen aan de bezwaren vanuit de omgeving. Ten
aanzien van het binnenterrein is bij nader inzien gebleken dat ook de “zuidelijke
binnenplaats” (evenals de reeds eerder bebouwingsvrij aangegeven noordelijke
binnenplaats) vrij kan blijven van bebouwing. Het bestemmingsplan wordt hierop
aangepast.
Bezwaar:
In het ontwerp bestemmingsplan staat dat de privacy van de bewoners niet mag lijden onder
de verandering van het bestemmingsplan. Wij constateren dat gasten van het hotel straks
vrij uitzicht hebben op onze slaapkamers en twee dakterrassen. Tevens bestaat er
onduidelijkheid over de te plaatsen dakkapellen. Op de tekeningen zijn er te weinig
ingetekend , waardoor er een verkeerd beeld ontstaat m.b.t. het met zich meebrengende
verlies van privacy. Wij zien nergens een garantie dat wij hiervan geen (extra) overlast zullen
krijgen. Laat staan van de mogelijkheid die door het bestemmingsplan wordt toegelaten om
balkons aan de achterzijde van het Opusgebouw te bouwen (aan de geplande hotelkamers).
Vooropgesteld moet worden dat in deze procedure het bestemmingsplan ter discussie staat,
niet het bouwplan. Het bouwplan gaat overigens uit van geen zicht op tuinen en
naastgelegen woningen ; daar waar zicht mogelijk is worden maatregelen genomen voor
daglichttoetreding maar geen doorzicht ( bijv. door matglas). Hierbij is van belang dat geen
sprake mag zijn van strijd met artikel 5:50, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek. Daarin is
bepaald dat het, tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft
gegeven, niet geoorloofd is binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere
muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit
erf uitzicht geven. De gemeente zal erop toezien dat bij uitvoering ook deze wettelijke regels
gerespecteerd worden.
Bezwaar:
Wij zijn ons er van bewust in een stad te wonen , sterker nog: in het centrum van een
studentenstad. Niemand van ons is echter de door de gemeente gehanteerde procedures
gewoon en nu blijkt - voor ons als belanghebbenden te laat- dat het bestemmingsplan
gewijzigd is zonder ons medeweten . Wij spreken bij deze onze angst uit voor niet alleen
onaanvaardbare aantasting van ons woongenot maar ook afname van de waarde van onze
appartementen en kosten voor aanpassingen. Uiteraard kunnen wij een en ander pas
exacter vaststellen na uw beantwoording van onze in dit schrijven gestelde vragen en door u
geleverde opheldering en omtrent genoemde onderwerpen. Bij dezen doen wij dus een
beroep op uw zorgvuldigheid en uw taak als overheidsorgaan om ons van de juiste
informatie te voorzien.
Antwoord
Het bestemmingsplan Nijmegen Oost is in juni 2013 gewijzigd vastgesteld waarbij ook de
functie van hotel is toegevoegd als toegestaan gebruik. De gemeente bestrijdt dat dit
gedaan is zonder medeweten van de buurt. De gemeente heeft immers voldaan aan de
wettelijke vereisten met betrekking tot publicatie/ bekendmaking.
Ten aanzien van de vermeende waardevermindering van de appartementen van
reclamanten staat het hun uiteraard vrij een planschadeclaim in te dienen.
Van een onaanvaardbare aantasting van woongenot zal volgens de gemeente geen sprake
zijn. De gemeente heeft het bestemmingsplan onderzocht op allerlei aspecten (zoals
bezonning, privacy, geluidshinder) en is van mening dat geen sprake is van
onaanvaardbare hinder of overlast. Voor wat betreft de uitwerking in architectuur zal het
bouwplan met aandacht gevolgd en bijgestuurd door de commissie Beeldkwaliteit. Wij
hebben uiteindelijk een belangen afweging gemaakt en zijn van mening dat een hotel/
restaurant een waardevolle aanwinst is voor de stad , een hotel/ restaurant een mooie
nieuwe functie is voor een historisch en bijzonder gebouw , het pand kan hierdoor
duurzaam behouden blijven (volgens het adagium van “behoud door ontwikkeling”).
Wij denken zelfs dat de ontwikkeling een opwaardering van het gebouw en zijn omgeving
zal opleveren .
5.
Stichting Achmea Rechtsbijstand, namens de VvE Bijleveldsingel Nijmegen, Postbus
10100, 5000 JC Tilburg
Uw college heeft het ontwerpbestemmingsplan Nijmegen Oost-3 (Opusgebouw) ter inzage
gelegd. De VvE Bijleveldsingel Nijmegen, Postbus 680, 6800 AR in Arnhem is het hier niet
mee eens. De zienswijze van de VvE licht ik toe in deze brief.
Feitelijke situatie
Het appartementencomplex Bijleveldsingel 39-115 grenst direct aan het plangebied en
ondervindt ook rechtstreeks gevolgen van dit bestemmingsplan.
Aanvullende zienswijzen
Cliënten hebben zelf ook al zienswijzen ingediend. U treft deze zienswijzen hier achter aan
met het verzoek om deze als hier herhaald en ingelast te beschouwen. In aanvulling op deze
zienswijzen (dan wel versterking daarvan) geef ik hierbij de volgende argumenten.
Parkeren
Het parkeren is niet goed geregeld. Nergens is vastgelegd dat het parkeren op eigen terrein
dient plaats te vinden, zoals de Bouwverordening wel vereist. Er is zelfs aangegeven dat
parkeren niet mag plaatsvinden binnen de dubbelbestemming Waarde - Cultuurhistorie 2.
Het bestemmingsplan zal op dit punt worden vastgesteld in strijd met uw Nota
Parkeernormen (augustus 2012). Hierin is geregeld dat voor zakelijke hotels een
parkeerplaats per kamer en voor toeristische hotels 0,75 parkeerplaats per kamer verzekerd
moet zijn. Het verschil tussen zakelijke hotels en toeristische hotels is relevant voor het
parkeren. Maar in de Toelichting wordt niet duidelijk gemaakt of het hier om een zakelijk dan
wel toeristisch hotel gaat. Uit de formulering dat bezoekersparkeren maar moet plaatsvinden
in de omgeving kan worden afgeleid dat het college van mening is dat het om een
Centrumgebied gaat. Dat is echter niet correct.
Nergens is juridisch vastgelegd dat voldaan moet worden aan dit beleid van uw
gemeenteraad en hoeveel parkeerplaatsen (zakelijk dan wel toeristisch) aanwezig moeten
zijn. Als het op voorhand al duidelijk is dat het hotel geen of nauwelijks parkeerplaatsen op
eigen terrein kan realiseren en al het parkeren moet afwentelen op de openbare omgeving,
dan is het wel duidelijk dat het toestaan van een bezoekersaantrekkend hotel toch niet zo'n
goed idee is.
Antwoord:
Het aantal parkeerplaatsen wordt berekend aan de hand van de toepassing van artikel 2.5.30 uit de
Nijmeegse bouwverordening. Het artikel is een uitwerking van de door Burgemeester en Wethouders
vastgestelde parkeervisie (2012) en de hierin verbonden nota parkeernormen gemeente Nijmegen
(2012). Het plangebied valt in de sterk stedelijke zone "Centrumgebied".
De volgende normeringen zijn van toepassing bij de planontwikkeling.
•
•
•
café / bar 5 parkeerplaatsen per 100 m 2 , waarvan 90% voor bezoekers
restaurant 9 parkeerplaatsen per 100 m 2, waarvan 80% voor bezoekers
hotel zakelijk 1 parkeerplaats per kamer waarvan 80% voor bezoekers
Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt tijdens de procedure van de
omgevingsvergunningen getoetst en vastgesteld. Hierbij wordt rekening gehouden met de
parkeerbehoefte van het huidige gebouw en de functie hiervan.
Verder is het zo dat de binnenterreinen mogen worden ingezet voor parkeren. Het
bestemmingsplan wordt gewijzigd vastgesteld, waarbij de zogenoemde “zuidelijke
binnenplaats” (zie hieronder, onderste pijl) ook bebouwingsvrij zal blijven. De planregels
voor de bestemmingen Gemengd 1 en Waarde Cultuurhistorie-2 worden aangepast, zodat
parkeren niet alleen in openbaar gebied, maar ook mogelijk is binnen de binnenterreinen.
Tevens bestaat de mogelijkheid binnen het bestemmingsvlak Gemengd 1 een
ondergrondse parkeerkelder te realiseren.
Archeologie
Het is bekend dat het hele plangebied een zeer hoge archeologische waarde heeft. Het
gemeentelijk beleid hierbij is behoud in situ. Dit betekent dat de archeologische
bodemschatten ter plekke in de bodem behouden moeten blijven. Zo is het ook beschreven
in uw Nota nieuw beleid archeologie welke op 30 januari 2013 door uw raad is vastgesteld.
Het archeologiebeleid van de gemeente Nijmegen is er op gericht om het bodemarchief
zoveel mogelijk te ontzien.
Het onderhavige bestemmingsplan wordt gepresenteerd als onontkoombare ingreep in het
bodemarchief: het hotel is alleen rendabel te exploiteren als het aan de voor- en achterkant
wordt uitgebreid. Echter, dit "rendabel exploiteren" is een keuze van de ondernemer. Er
zullen ook invullingen en bestemmingen van/voor het Opusgebouw te bedenken waarbij er
niet ingegrepen hoeft te worden in het bodemarchief. Uw beleid is behoud in situ en het
algemeen belang van het behoud van dit bodemarchief dient zwaarder te wegen dat het
bijzondere belang van de hotelondernemer om winst te maken.
Antwoord:
Het terrein krijgt de dubbelbestemming: waarde-archeologie 3 met bijbehorende
voorschriften. Doel van deze maatregel is om de verwachte archeologische waarden in de
bodem te beschermen. Door het opnemen van deze dubbelbestemming zullen bouw- en
sloopvergunningen voor het betreffende gebied eerst beoordeeld moeten worden op hun
archeologische waarde. Blijkt dat de bescherming van de verwachte waarden niet of
onvoldoende mogelijk is, dan dient voorafgaand aan verdere planvorming een archeologisch
proefsleuvenonderzoek uitgevoerd te worden. Op basis van de resultaten van dit onderzoek
neemt het bevoegd gezag (gemeente Nijmegen) het besluit of archeologisch
vervolgonderzoek noodzakelijk is. De kosten van het archeologisch onderzoek (inclusief
uitwerking en rapportage) zullen als gevolg van de implementatie van het Verdrag van
Valletta ten laste komen van de verstoorder van het bodemarchief (verstoorder betaaltprincipe). Het gemeentelijk beleid hierbij is inderdaad gericht op behoud in situ. Dit
betekent dat de archeologische bodemschatten ter plekke in de bodem behouden moeten
blijven. Indien behoud in situ evenwel niet mogelijk blijkt, moeten alle werkzaamheden in de
bodem beneden 30 cm voorafgegaan worden door archeologisch onderzoek. .
Cultuurhistorie
Ook op dit punt is het ontwerpbestemmingsplan in strijd met uw beleid. Hoe kunt u anders
dit met bestemmingsplan (dat gericht is op een concreet bouwplan), aanbouwen aan zowel
de voor- als achterzijde van het Opusgebouw toestaan? Voor de uitbouw aan de voorkant
wordt gezocht naar een argument en gevonden in de "verbinding met het Oranjeplein".
Cliënten zijn van mening dat die verbinding er nu al is, getuige de feitelijke situatie. Op de
verbeelding is het bouwvlak uitgebreid tot 7 en 11 meter voor het Opusgebouw. Dit deel van
het bouwvlak mag zonder enige verdere beperking helemaal vol en tot 6 meter hoog
gebouwd worden en daarmee het aanzicht van het Opusgebouw geheel veranderen. Zo
blijft er weinig over van de ook in de Toelichting met de mond beleden behoud van het
Opusgebouw. Dit is ook in strijd met het advies van de Commissie Beeldkwaliteit van 21 juni
2012. Hierin spreekt de Commissie uit dat de serre aan de voorzijde nadere studie behoeft.
Het advies van een welstandscommissie mag de bouwmogelijkheden van het
bestemmingsplan niet belemmeren, dus de nu geboden mogelijkheid om de voorkant van
het Opusgebouw ingrijpend te wijzigen is in strijd met de te beschermen cultuurhistorische
aspecten van het Opusgebouw.
Antwoord:
“Behoud door ontwikkeling” wil niet zeggen dat aan een bestaand gebouw niks mag worden
toegevoegd of gewijzigd om cultuurhistorisch van betekenis te blijven. Commissie beeld
kwaliteit ziet in de fase van de verlening van de omgevingsvergunning hier op toe. In deze
commissie zitten overigens ook cultuurhistorici.
Met de gekozen maatvoering wordt juist aangesloten bij de feitelijk bestaande maatvoering
voor de nu reeds aanwezige hoofdbebouwing. Behoud daarvan is dus uitgangspunt van het
plan. Het Opusgebouw kent voorts geen beschermde status als rijks- of gemeentelijk
monument. Het ligt wel in het gemeentelijk beschermd stadsbeeld, maar heeft geen status
als stadsbeeldobject. Dat wil zeggen dat de voorgevel en zijgevels niet fysiek zijn
beschermd. Op 11 december 2013 is het gebied van de laat-negentiende-eeuwse
stadsuitleg, waarin het Opusgebouw is gelegen, aangewezen als van rijkswege beschermd
stadsgezicht. Dat wil zeggen dat bouw- en sloopactiviteiten vergunningsplichtig zijn en dat
daarvoor advies gevraagd moet worden aan de Commissie Beeldkwaliteit. De Commissie
Beeldkwaliteit zal dan afwegen of de activiteiten de cultuurhistorische waarde van het
gebouw niet onevenredig aantasten. Daarmee zijn de cultuurhistorische aspecten voldoende
gewaarborgd.
Herbestemming van beschermd en niet-beschermd cultureel erfgoed past binnen het beleid
van de gemeente Nijmegen om cultuurhistorie ontwikkelingsgericht in te zetten. Door
herbestemming kan erfgoed behouden blijven. Het mogelijk maken in het bestemmingsplan
van een uitbreiding aan de voorzijde hoeft deze cultuurhistorische waarde niet aan te tasten.
De voorgestelde bestemmingsplanwijziging levert vanuit cultuurhistorisch oogpunt geen
bezwaren op
Bezwaar:
Uitwerking achterzijde
In het hiervoor genoemde advies van de Commissie Beeldkwaliteit van 21 juni 2012 wordt
expliciet aandacht gevraagd voor de afwerking van de achterkant van het Opusgebouw in
relatie tot de plannen met dit gebouw. Met name wijst de Commissie op het belang van een
ontwerp dat rekening houdt met alle belangen, dus ook van de achterliggende bebouwing,
zijnde het appartementen-complex van de VvE. Het huidige plan is nadelig voor het uitzicht
en zonlicht van de appartement-eigenaren. Er is alleen naar het belang van het nog te
vestigen hotel gekeken en niet naar het belang van de reeds aanwezige omwonenden.
Antwoord:
In deze procedure staat het bestemmingsplan ter discussie , die toevoeging van bebouwing
aan de feitelijk aanwezige bebouwing mogelijk maakt. Het bouwplan en de advisering door
de Commissie Beeldkwaliteit speelt pas een rol in de fase van verlening van de
omgevingsvergunning. De gemeente weerspreekt dat geen belangenafweging zou zijn
gemaakt. Ook uit jurisprudentie blijkt dat de gemeente rekening heeft te houden met de
bestaande situatie en de belangen van de omwonenden (overweging 2.3, uitspraak 13
maart 2013, 201201338/1).
Vanuit zorgvuldigheidsoogpunt heeft de gemeente dan ook gekeken naar de eventuele
gevolgen van de bebouwing die het voorliggende plan mogelijk maakt. Zo laat de
bezonningsstudie die is opgesteld ( Storiemans Wijffels Architecten BV, dd. 25 december
2013 ) zien dat op sommige momenten van het jaar in enige mate sprake is van wegname
van zoninstraling. Dit effect treedt slechts op voor een enkele woning , bovendien nog
slechts op een beperkt moment van de dag. Volgens de gemeente is er geen sprake van
ontoelaatbare hinder. Evenmin is sprake van strijd met “een goede ruimtelijke ordening”.
Ten aanzien van het oprekken van het bebouwingspercentage (ten opzichte van vigerend
plan) merken wij op dat de gemeente dit acceptabel acht. Er is immers goed gekeken of
sprake is van onaanvaarbare gevolgen voor omwonenden. Dat laatste is volgens de
gemeente niet het geval.
Desalniettemin heeft de gemeente gekeken of onderschikte aanpassingen van de
planregeling mogelijk zijn om tegemoet te komen aan de bezwaren vanuit de omgeving.
Aanpassing van het plan is mogelijk voor het plandeel waar de maximaal toegestane
bouwhoogte 4,5 m bedraagt (zie rood vlak hieronder). Deze kan bij nader inzien worden
teruggebracht naar 3 m.
De verbeelding zal verder worden aangepast ten aanzien van de zuidelijke binnenplaats.
Dit plandeel (bij onderste pijl) kan bij nader inzien (evenals “de noordelijke binnenplaats”,
bovenste pijl op afbeelding hieronder) bebouwingsvrij blijven.
Aanpassing van het plan is ten slotte mogelijk voor het plandeel (rood aangegeven op
onderstaande afbeelding) waar de maximaal toegestane bouwhoogte 4,5 m bedraagt. Deze
kan bij nader inzien worden teruggebracht naar 4 m.
Verzoek
Namens de VvE vraag ik u het ontwerpbestemmingsplan niet vast te stellen of het plan aan
te passen tegemoetkomend aan deze zienswijze.
Bezwaar:
Zoals hiervoor reeds is aangegeven, is het bestemmingsplan op minimaal 3 belangrijke
onderdelen aangepast, waarbij getracht is tegemoet te komen aan de bezwaren vanuit de
omgeving.
6.
Onafhankelijke Nijmeegse Partij, Ramon Barends, Zwanenveld 65-03, 6538 RV
Nijmegen
De ONP is voorstander van een stad waar een goed toeristisch klimaat aanwezig is. Daar
hoort in onze visie ook een goed hotelaanbod bij. Deze hotelaccommodaties dienen in de
verschillende segmenten aanwezig te zijn. Het Opusgebouw is momenteel vrijstaand na het
vertrek van de diverse instellingen naar Castella. Door de ligging is het vestigen van een
hotel op deze locatie een haalbare optie en biedt deze kansen.
Bij deze stukken zijn twee onderzoeken gevoegd. Een daarvan is het Hotelonderzoek uit
2008. Door de economische crisis is de vraag of dit onderzoek nog actueel is legitiem in
onze ogen. Wij vernemen dit graag. Als uw antwoord positief is op deze vraag gaan wij
akkoord met het voorstel.
Wij zien uit naar het vervolg en verzoeken om geïnformeerd te worden.
Antwoord:
Het onderzoek van 2008 is in grote lijnen nog steeds actueel, zeker nu Nijmegen nadien er slechts
beperkte hotel-capaciteit bij heeft gekregen. Het gaat daarbij met name om de komst van een klein
stadshotel in het hogere segment (14 bedden) en Bed&Breakfast. Met de mogelijk realisatie van een
Van der Valk-hotel in Nijmegen- Noord (het bestemmingsplan hiervoor ligt thans ter beoordeling bij de
Raad van State) en het stadshotel Opus wordt in een leemte op de Nijmeegse hotelmarkt, die er nog
steeds is, voorzien.
21‐06 10:00u.
21‐06 10:00u.
21‐06 10:00u.
21‐06 10:00u.
21‐06 12:00u.
21‐06 12:00u.
21‐06 12:00u.
21‐06 12:00u.
21‐06 14:00u.
21‐06 14:00u.
21‐06 14:00u.
21‐06 14:00u.
21‐06 16:00u.
21‐06 16:00u.
21‐06 16:00u.
21‐06 16:00u.
21‐06 17:00u.
21‐06 17:00u.
21‐06 17:00u.
21‐06 17:00u.
21‐06 18:00u.
21‐06 18:00u.
21‐06 18:00u.
21‐06 18:00u.
21‐06 19:00u.
21‐06 19:00u.
21‐06 19:00u.
21‐06 19:00u.
21‐01 10:00u.
21‐01 10:00u.
21‐01 10:00u.
21‐01 10:00u.
21‐01 12:00u.
21‐01 12:00u.
21‐01 12:00u.
21‐01 12:00u.
21‐01 14:00u.
21‐01 14:00u.
21‐01 14:00u.
21‐01 14:00u.
21‐01 16:00u.
21‐01 16:00u.
21‐01 16:00u.
21‐01 16:00u.
25-12-2013
25-12-2013
25-12-2013
25-12-2013
25-12-2013
25-12-2013
25-12-2013
25-12-2013
25-12-2013
25-12-2013
25-12-2013
25-12-2013

Gemeente Amsterdam

meer….. - Schijndel

8-7-2014 Brief infoavond bestemmingsplan ABC

REGIONAAL VAKANTIEROOSTER NIJMEGEN E.O. 2015

Uitleg herziening bestemmingsplan UB Binnenstad

Hallo allemaal, Op zondag 17 mei vind de Marikenloop in

Besluitenlijst () - Gemeente Voorst

Mitchell Slager

Flora en Fauna en natuurbescherming Kop Zuid plan Duin

Ontwerpbestemmingsplan Spaarndamseweg 1e partiële herziening