Download pdf

Notitie Ontwikkeling van de lokale woonlasten
Het Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden (voorts COELO)
publiceert jaarlijks de Atlas van de lokale lasten, een overzicht van de ontwikkeling van de
belastingen en heffingen van gemeenten, provincies en waterschappen. Deze notitie behandelt de
belastingen en heffingen die van toepassing zijn op woningcorporaties en hun huurders. De
conclusie is dat de lokale lasten voor huurders en corporaties stijgen, maar met een dermate klein
aandeel dat dat geen aanzienlijke gevolgen heeft in 2014.
Hoofdpunten
•
Het aandeel lokale lasten in de huuromzet blijft sinds 2012 constant op ongeveer 2,9%.
•
In 2014 steeg de OZB met ongeveer €3,50 per woning, terwijl de huurprijs gemiddeld
steeg met €218 per woning.
•
De WOZ-waarden in Nederland dalen al een aantal jaren, maar het OZB-tarief gaat
omhoog, waardoor de OZB niet mee daalt. De WOZ-waarde van de gemiddelde
corporatiewoning daalde tussen 2011 en 2012 met 3,25%.
•
Corporaties betalen gemiddeld € 4000 voor een omgevingsvergunning t.b.v. een
nieuwbouw huurwoning. Het aandeel van deze leges in de bouwsom neemt jaarlijks toe.
•
In sommige gemeenten betalen corporaties ook de riool- en afvalstoffenheffing, omdat
daar de woningeigenaar verantwoordelijk is voor die heffingen.
Gezinnen in een huurwoning betalen in 2014 gemiddeld € 688 aan lokale heffingen. Dat
bedrag is gestegen met €4,97 tussen 2013 en 2014.
Verwachting is dat de rioolheffing blijft stijgen in de komende jaren vanwege een
vernieuwingsopgave (riolering) van gemeenten.
De afvalstoffenheffing is vanwege lagere verwerkingskosten gedaald met 3,7% t.o.v. 2010.
Dit tempert de toename van lokale heffingen voor huurders.
•
•
•
•
Tussen de gemeenten is sprake van variatie in de hoogte van de heffingen. De
reinigingsheffing varieert het meest, gevolgd door de OZB-aanslag en de rioolheffing.
Inhoud
1.
Lokale belastingen en heffingen voor corporaties .......................................................... 2
1.1 Lokale heffingen in de bedrijfslasten...................................................................... 2
1.2 Ontwikkeling OZB ............................................................................................... 3
1.3 Leges omgevingsvergunning ................................................................................ 4
2.
Lokale belastingen en heffingen voor huurders ............................................................. 4
3.
Regionale tarieven .................................................................................................... 6
3.1 Regionale tarieven OZB ....................................................................................... 6
3.2 Regionale tarieven leges omgevingsvergunning ...................................................... 6
3.3 Regionale tarieven riool- en reinigingsheffing ......................................................... 7
1
1. Lokale belastingen en heffingen voor corporaties
In dit hoofdstuk wordt allereerst behandeld welke heffingen corporaties jaarlijks betalen, en hoe
groot het aandeel daarvan in de bedrijfslasten is. Ook de tariefontwikkeling van de afgelopen jaren
wordt behandeld. Tot slot wordt de categorie bouwleges behandeld.
1.1 Lokale heffingen in de bedrijfslasten
Gemiddeld vragen corporaties in 2014 een jaarhuur van ongeveer €5.700 per woning. Volgens het
bedrijfslasten onderzoek van BDO wordt daarvan €2.200 besteed aan de bedrijfslasten. In dat
onderzoek zijn de lokale heffingen, samen met verzekeringen die een directe relatie hebben tot het
verhuurde bezit, ondergebracht in de categorie zakelijke lasten. Lokale heffingen betreffen voor de
meeste corporaties de onroerende zaakbelasting (OZB), en soms ook de riool- en
watersysteemheffing.
Door de ingevoerde verhuurderheffing, is het aandeel van de zakelijke lasten tussen 2013 en 2014
van teruggelopen van 17% naar 14%. (zie ook figuur 1) Ook als de verhuurderheffing niet wordt
meegerekend, is het aandeel van zakelijke lasten tussen 2011 en 2014 nauwelijks veranderd. In
een aantal gemeenten is de rioolheffing verschoven van huurder naar verhuurder, waardoor lokale
heffingen bij sommige corporaties in een jaar tijd wel plots zijn gestegen.
De enige mogelijkheid om de kosten van lokale heffingen te beperken, is het nadrukkelijk
controleren van de WOZ-waarden die worden gehanteerd bij het bepalen van de OZB.
figuur 1
Zakelijke Lasten
hebben in 2014 een
aandeel van 14% in
de totale
bedrijfslasten. Dat
komt neer op een
jaarlijks bedrag van
ongeveer € 300 per
VHE.
Bron: BDO bedrijfslastenonderzoek
2
1.2 Ontwikkeling OZB
Om de hoogte van de OZB te bepalen, stelt elke gemeente jaarlijks een
OZB-tarief vast. De grondslag daarvoor is de WOZ-waarde. De WOZwaarden zijn tussen 2012 en 2013 voor alle woningen in Nederland met
gemiddeld 4,1% gedaald. 1 Ondanks de landelijke trend dat WOZ-waarden
afnemen, blijft de totale OZB opbrengst stijgen. Tussen 2013 en 2014 was
de toename 2,75%. Dat komt omdat de gemeenten vrij zijn om hun
tarieven jaarlijks aan te passen.
Sinds 2008 zijn maxima voor OZB-tarieven afgeschaft. Het Rijk heeft wel
met de VNG afgesproken dat de totale OZB-opbrengst in 2014 niet met
meer dan 2,45% mocht stijgen. Dit is de zogeheten macronorm. In 2014,
evenals in 2013 en in 2012, is de macronorm overschreden.
figuur 2
fi
156.000
Ontwikkeling WOZ-waarde & OZB
154.900
156,45
152.000
Bedrag in €
160
154.300
154.000
153,07
150.000
149.000
150
148.000
146.000
In 2014 dragen
corporaties per
zelfstandige
woning gemiddeld
€ 176 aan OZB af.
De gehele sector
betaalt ongeveer
€ 420 miljoen
OZB.
146,07
gemiddelde OZB per
corporatiewoning
144.000
142.000
140
140.000
2010
2011
2012
gemiddelde WOZ waarde
corporatiewoning
Wat betekenen deze ontwikkelingen voor corporaties? Als we rekenen met de gemiddelde WOZwaarde van een huurwoning, en het gemiddelde landelijke tarief, kunnen we de OZB-kosten voor
een corporatiewoning in beeld brengen. (figuur 2) In 2011 is het bedrag met 4,8% gestegen, en in
2012 met 2,2%. Er is dus wel degelijk sprake van een stijging, maar die is niet groot genoeg om
een duidelijk effect te hebben op de totale bedrijfslasten.
In hoofdstuk 3 wordt verder ingegaan op regionale verschillen in OZB-tarieven.
1
http://www.eigenhuis.nl/actueel/pers/2012/365053-hogere-OZB-in-2013/
3
1.3 Leges omgevingsvergunning
Per (ver)nieuwbouw project betaalt een corporatie leges aan de
gemeente voor het verstrekken van een omgevingsvergunning. In
2014 is dat in heel Nederland gemiddeld 2,9% van de bouwsom. In
de afgelopen jaren is dat percentage consequent gestegen. In figuur
3 is aangegeven hoeveel corporaties elk jaar gemiddeld betalen
voor een omgevingsvergunning van een project met een bouwsom
van € 140.000.
Wellicht is de oorzaak daarvan dat er in totaal minder
bouwvergunningen aangevraagd zijn, waardoor tarieven zijn
opgehoogd om algehele opbrengstvermindering te minimaliseren.
Dat wordt ook als mogelijke reden benoemd in het rapport van
COELO.
figuur 3
Ontwikkeling leges omgevingsvergunning
5000
150
Index 2011=100
140
130
3.757
3.929
3.341
120
110
In 2012 was de
gemiddelde bouwsom
voor een huurwoning
€ 149.878, waarover
2,68% leges werd
gevraagd, oftewel
€ 4.022 voor een
omgevingsvergunning.
112
118
4.060
122
4000
3000
2000
100
100
1000
90
bij nieuwbouw € 140.000
0
80
2011
2012
2013
2014
2. Lokale belastingen en heffingen voor huurders
In dit hoofdstuk gaan we uit van de kosten die gelden voor een meerpersoonshuishouden in een
huurwoning. 2 De woonlasten bestaande uit heffingen bedragen voor die groep gemiddeld €688 in
2014. Dat is 0,7% meer dan vorig jaar, een stijging die lager is dan de inflatie (1,4% in 2014).
Ontwikkeling lokale heffingen tussen 2013-2014 (meerpersoonshuishouden)
€ 186
Rioolheffing
€ 3,01
1,6%
€
261
Afvalstoffenheffing (reinigingsheffing)
- € 3,85
-1,5%
€ 167
Zuiveringsheffing
€ 1,96
1,7%
€ 74
Watersysteemheffing ingezetenen
€ 3,85
5,5%
€ 688
€ 4,97
De zuiverings- en watersysteemheffing worden geïnd door de waterschappen, die daarvoor dus ook
de tarieven stellen. De watersysteemheffing is in de afgelopen 5 jaren elk jaar met ongeveer 5%
gestegen. De stijging in 2014 is hoger dan in voorgaande jaren.
De stijging van de zuiveringsheffing is teruggelopen van 3,4% in 2010 naar 1,7% in 2014.
2
Zie voor de uitgangspunten die gehanteerd zijn het rapport Monitor van de ontwikkeling van de lokale lasten
op macroniveau, COELO, Groningen, 2014
4
Mutatie zuiverings- en watersysteemheffing
figuur 4
6%
5%
4%
3%
2%
Zuiveringsheffing
(meerpersoonshuishouden)
1%
Watersysteemheffing
ingezetenen
0%
2010
2011
2012
2013
2014
De gemeenten innen de riool- en afvalstoffenheffing, en in 2014 was dat gemiddeld € 447 per
huishouden. Zoals vermeld in hoofdstuk 1, zijn er een aantal gemeenten waar de corporaties de
rioolheffing van een woning betalen in plaats van de huurder.
figuur 5
Mutatie riool- en reinigingsheffing (meerpersoonshuishouden)
Sinds 2011 daalt de gemiddelde afvalstoffenheffing vanwege lage verwerkingskosten voor
huishoudelijk afval. Deze trend tempert de gemeentelijke woonlastenstijging, omdat de
afvalstoffenheffing daarvan het grootste onderdeel is.
De verwachting is dat de rioolheffing in de komende jaren blijft stijgen met percentages die boven
de inflatie uitkomen, omdat gemeenten veel rioleringen gaan vervangen als gevolg van nieuwe
wetgeving. In totaal stegen de gemeente- en waterschapslasten met € 4,97 per huishouden, en de
gemiddelde huurstijging was € 218. 3
De meeste gemeenten hebben een kwijtscheldingsbeleid
minimuminkomen.
voor
de
huishoudens met
een
3
http://www.aedes.nl/content/artikelen/klant-en-wonen/huurbeleid/enquete-woningcorporaties-huurbeleid2014.xml
5
3. Regionale tarieven
3.1 Regionale tarieven OZB
In 2014 is het laagste OZB-tarief 0,0451% (Texel) en het hoogste 0,2300% (Appingedam). Het
gemiddelde tarief in heel Nederland is 0,1184%. In 2013 hanteerde 64% van de gemeenten een
tarief tussen 0,08% en 0,12%.
In de onderstaande tabel is een selectie gemaakt van 16 Nederlandse gemeenten op basis van
type en provincie. Er is geen verband tussen hogere WOZ-waarden en hogere gemeentelijke
lasten, dus kunnen er behoorlijke verschillen zijn tussen de tarieven van gemeenten. In gemeenten
waar de WOZ-waarden van corporatiewoningen onder het landelijke gemiddelde van 149.000
(2012) liggen, wordt soms evenveel of meer OZB betaald als in regio’s met hoge WOZ-waarden.
naam gemeente
Almere
Breda
Eindhoven
Nijmegen
Tilburg
Groningen
Amsterdam
Den Haag
Rotterdam
Utrecht
Aa en Hunze
Bronckhorst
Hollands Kroon
Opsterland
Sluis
Westerveld
3 hoogste
naam provincie
Flevoland
Noord-Brabant
Noord-Brabant
Gelderland
Noord-Brabant
Groningen
Noord-Holland
Zuid-Holland
Zuid-Holland
Utrecht
Drenthe
Gelderland
Noord-Holland
Friesland
Zeeland
Drenthe
WOZ
OZB-tarief 2014 corporatiewon.
0,1437
142.248
0,1060
149.037
0,0905
162.572
0,2115
146.752
0,1019
145.832
0,1631
113.314
0,0631
172.286
0,0669
132.668
0,1280
123.098
0,1016
166.488
0,1082
123.602
0,1171
133.491
0,1195
137.691
0,1166
112.223
0,1085
95.568
0,1013
116.312
OZB in €
204
158
147
310
149
185
109
89
158
169
134
156
165
131
104
118
type
gemeente
G10
G10
G10
G10
G10
G10
G4
G4
G4
G4
P10
P10
P10
P10
P10
P10
3 laagste
3.2 Regionale tarieven leges omgevingsvergunning
Het gevraagde tarief bij de omgevingsvergunning is meestal afhankelijk van de bouwsom.
figuur 6
Tarieven omgevingsvergunning in 2014
7.588
8.000
Jaarlijks bedrag in €
7.000
6.000
5.000
4.060
4.000
3.000
2.000
1.820
1.000
bij dakkapel € 10.000
bij uitbouw € 45.000
laagste
gemiddelde
hoogste
De verschillende tarieven
bij nieuwbouw € 140.000
6
In figuur 6 staan het gemiddelde tarief en de extremen vermeld, en figuur 7 is het landelijke
overzicht van de leges bij een nieuwbouwwoning van € 140.000. In de randstad en in Brabant zijn
de hoge tarieven te vinden.
figuur 7
Tarieven leges omgevingsvergunning
bron: COELO Atlas van de lokale lasten 2013
3.3 Regionale tarieven riool- en reinigingsheffing
7

Download Report