DATUM 3 september 2014 OPDRACHTGEVER Gemeente Noordwijkerhout Discussienotitie Woonvisie 1 Vooraf De gemeente Noordwijkerhout werkt aan een actuele en moderne woonvisie. Onderdeel van dit traject is een strategische verkenning over de toekomst van het wonen in Noordwijkerhout. Ter ondersteuning hiervan is deze trendnotitie opgesteld met daarin een aantal belangrijke ontwikkelingen die in de woonvisie een plek moeten krijgen. De notitie helpt de raad met het doen van een aantal richtinggevende uitspraken over de keuzes die de gemeente moet maken. Dit gaat met name over de vraag wat voor gemeente Noordwijkerhout wil zijn, het bijbehorende voorzieningenniveau en de diverse doelgroepen waarop de gemeente zich zou kunnen richten. Achtergrond De huidige woonvisie is in 2011 voor het laatst geactualiseerd. In de woonvisie wil de gemeente een afweging maken tussen de verschillende bouwontwikkelingen die mogelijk zijn, in het licht van het gewenste toekomstbeeld van Noordwijkerhout en de gebiedsuitwerking Haarlemmermeer-Bollenstreek. Er zijn kansen om strategische toevoegingen te doen aan Noordwijkerhout. Maar wat is dan de beste kans om te verzilveren? De gemeente wil in de nieuwe woonvisie hier goed over nadenken; zowel wat betreft fasering (hoeveel woningen kunnen worden toegevoegd) en differentiatie (voor wie willen we bouwen). Daarnaast spelen een aantal ontwikkelingen een rol bij de keuzerichtingen van de woonvisie, waaronder: • Decentralisaties in het sociale domein en de extramuralisering van zorgplaatsen, wat is er nodig om langer zelfstandig wonen te ondersteunen? • In de regio Holland-Rijnland is afgesproken dat gemiddeld 15 % van de nieuwbouw sociale huur dient te zijn, waarbij er grote verschillen zijn tussen de verschillende subregio's. In de subregio Noord komt dit uit op 41%. Het is echter nodig om lokaal te kijken wat nodig is, omdat de huidige voorraad sociale huurwoningen per gemeente sterk uiteenloopt. • Veranderende regelgeving, waaronder de herzieningswet. Leeswijzer In de notitie omschrijven we eerst het veranderende speelveld van het wonen. Vervolgens gaan we in hoofdstuk 3 in op de hoofdvraag: wat voor gemeente wil Noordwijkerhout zijn. Dit is namelijk van | Discussienotitie Woonvisie 1 belang voor de vervolgkeuzes: op welke doelgroep wil de gemeente zich richten en wat is daarvoor nodig. De hoofdstukken daarna geven achtergrondinformatie om de keuzes en de implicaties ervan te duiden. Dit betreft informatie over de kwalitatieve woningbehoefte en de doelgroepen waarvoor inspanning nodig is. We bekijken de beschikbaarheid en betaalbaarheid van het wonen, wonen en zorg en arbeidsmigranten. 2 Veranderende regelgeving Het kabinetsbeleid van de afgelopen jaren heeft geleid tot veranderende regelgeving rondom het wonen. Hieronder schetsen wij de belangrijkste gewijzigde regelgeving. Herzieningswet De Herzieningswet is ter besluitvorming aangeboden aan de Tweede Kamer. De wet verandert onder andere het speelveld tussen corporaties en de gemeente. De gemeente krijgt meer sturingsmogelijkheden, doordat zij zienswijzen in kan dienen bij het Rijk over: 1. Omvang van de sociale voorraad in de gemeente maar ook in de regio. 2. Omvang van voorraad in de vrije sector huur (niet-Daeb) inclusief de te liberaliseren woningen naar een eventuele commerciële tak van de corporaties. 3. Gewenste investeringen van de corporaties in herstructurering/dorpsvernieuwing, ook in commerciële activiteiten (huur- en koopwoningen). 4. De regionale schaal van de corporaties. 5. Verkoop sociale huurwoningen. 6. Reglement over sloop woningen Deze zienswijzen bepalen de speelruimte van de corporatie. Voorwaarde is dat ze in de woonvisie zijn opgenomen. In de woonvisie zal derhalve antwoord gegeven moeten worden op bovenstaande aandachtspunten. De herzieningswet stuurt voorts aan op het maken van prestatieafspraken tussen gemeenten en corporaties. Het is de bedoeling dat de corporatie een “bod” uitbrengt op de onderdelen uit de woonvisie die zij voor haar rekening wil nemen. De Ladder voor Duurzame verstedelijking Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen dient in de plantoelichting de ladder voor duurzame verstedelijking te worden doorlopen. Hierin is uitgewerkt of er sprake is van a) regionale behoefte, b) of deze (gedeeltelijk) op te vangen is binnen bestaand stedelijk gebied en c) of de locatie op meerdere vervoerswijzen is of wordt ontsloten. Uit deze notitie blijkt dat er sprake is van een regionale behoefte. Bij de woningbouwprogrammering zullen we in deze woonvisie rekening houden met de plannen en de leegstand, in relatie tot de te verwachten behoefte. De derde eis zal bij bestemmingsplanwijzigingen worden toegelicht. Huisvestingswet De Tweede Kamer stemde op 11 maart 2014 in met de Huisvestingswet 2014, die gemeenten meer zeggenschap geeft over de toewijzing van sociale huurwoningen. Paradoxaal genoeg wordt de ruimte voor lokaal maatwerk in de woonruimteverdeling kleiner. Er staat namelijk in de wet dat een gemeenteraad zijn bevoegdheden uit de Huisvestingswet 2014 slechts kan gebruiken als dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Wanneer er geen negatieve effecten van schaarste zijn, dient de | Discussienotitie Woonvisie 2 gemeente de woonruimteverdeling over te laten aan de markt. Dit legt ook een motiveringsplicht bij de gemeenteraad: de gemeenteraad zal moeten motiveren dat er sprake is van negatieve effecten door schaarste én dat de voorgestelde maatregelen noodzakelijk en geschikt zijn voor de bestrijding van die negatieve effecten van schaarste. Noordwijkerhout regelt woonruimteverdeling in regionaal verband. Om lokaal maatwerk te bieden, zal de nieuwe woonvisie dienen als onderbouwing. Hierin maken wij duidelijk welke doelgroepen in de knel zitten. Wij werken hierin een keuze uit voor welke doelgroepen we de woonruimteverdeling sturen. 3 Wat voor gemeente wil Noordwijkerhout zijn De basisvraag voor de beleidsafwegingen die we in de woonvisie maken, is de vraag: “Wat voor dorp wil Noordwijkerhout zijn?”. Wil zij een gemoedelijk dorp zijn waar families al generaties wonen en iedereen elkaar kent? Of wil ze zich ontwikkelen tot forensendorp dat aantrekkelijk is voor mensen die in de Randstad werkzaam zijn? Dit vraagt om andere keuzes ten aanzien van doelgroepen, betaalbaarheid, invulling van woningbouwlocaties en de strategie ten aanzien van wonen en zorg. Noordwijkerhout anno nu Noordwijkerhout is een flink dorp gelegen nabij steden en Schiphol. Het dorp is compact gebouwd met een voorzieningenaanbod dat voldoende is voor de dagelijkse boodschappen en enig aanbod van winkels voor niet-dagelijkse voorzieningen. Gelegen op de grens van het bollenteeltgebied en de duinen, heeft het dorp met aantrekkelijke omgevingskenmerken en kansen om dit verder uit te buiten. De kern zelf heeft geen bijzondere uitstraling en is eerder te omschrijven als gemoedelijk woondorp. De Zilk is gelegen op een strandwal. De bewoners van deze kleine kern vormen een hechte gemeenschap. De fysieke aantrekkingskracht kan verbeterd worden, bebouwing heeft geen sterke karakteristiek. Kansen Noordwijkerhout heeft de ambitie om de toeristisch recreatieve functie te versterken, gericht op vitale senioren (55+) en gezinnen. Dit heeft ook gevolgen voor de woonaantrekkelijkheid, omdat de gemeente dit wil bereiken door een kwalitatief goed aanbod van voorzieningen in het centrum, met een hoge mate van verblijfskwaliteit. Deze kwaliteitsverbetering kan bijdragen aan het aantrekken van huishoudens van buiten. Andersom dragen kapitaalkrachtige huishoudens bij aan het draagvlak voor voorzieningen. Om dit voor elkaar te krijgen, zou een aantrekkelijk woningaanbod met een gunstige prijs-kwaliteitverhouding gerealiseerd moeten worden. In dit geval is er minder investeringsruimte voor het huisvesten van de eigen bevolking. Om de discussie te voeden schetsen wij hier drie potentiële ontwikkelrichtingen. Uiteraard zijn er meer mogelijkheden. Deze richtingen laten echter zien dat iedere ontwikkelrichting keuzes met zich meebrengt: a) Ons Noordwijkerhout. Noordwijkerhout ontwikkelt zich op een rustig tempo door in de woningbehoefte van de eigen bevolking te voorzien. Door de bouw van een aantal starterswoningen zorgen we ervoor dat jongeren het dorp niet hoeven te verlaten. Ouderen kunnen door woningaanpassingen lang in hun buurt blijven wonen. Bewoners helpen elkaar op momenten dat het minder gaat. Zo behouden we het dorpse karakter waar de mensen elkaar kennen. Uitbreidingen zijn gericht op mensen uit de streek. | Discussienotitie Woonvisie 3 b) Noordwijkerhout als betaalbaar alternatief. De woningprijzen zijn gunstig in Noordwijkerhout. Daarom kunnen huishoudens hier nog wel een woning betalen, op deze gunstige plek in de Randstad. Momenteel weet Noordwijkerhout vooral huishoudens uit de omliggende gemeenten weet te trekken. Nu zet ze in op een breder bereik. De focus ligt hierbij op de lagere middeninkomens. Er is momenteel een markt voor betaalbare koopwoningen. Wij geloven niet zo in het aantrekken van kapitaalkrachtige huishoudens. Het dorp heeft hiervoor onvoldoende karakter en de ligging is ongunstig ten opzichte van Hillegom en Teylingen. c) Mooi Noordwijkerhout. Noordwijkerhout staat weer op de kaart. Het centrum is aangepakt, waardoor het dorp een eigen gezicht heeft gekregen. Daarnaast trekt het dorp dankzij de unieke ligging aan de duinen en het realiseren van aantal nieuwbouwlocaties met kwalitatief hoogwaardige woonbuurten, gezinnen aan uit omliggende steden. Zij kunnen hier een flink huis kopen voor een acceptabele prijs. We zetten in op een betere bereikbaarheid en een aantrekkelijk voorzieningenniveau met bijzonder winkelaanbod. Dit is ook goed op de recreatieve functie die Noordwijkerhout wil versterken. 3.1 Kwalitatieve opgave: woonvoorkeuren Bij de keuze voor de ontwikkelrichting van de gemeente, is het van belang om te weten welke woningkwaliteit gewenst wordt. Om dit beeld te schetsen, zetten we de belangrijkste conclusies uit de woningmarktanalyse van 2013 op een rij. • Vooral een- en tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar willen verhuizen. De urgentie is het grootst bij starters. Dit zijn jongeren die zelfstandig gaan wonen, al dan niet samen met een partner. • Oudere huishoudens hebben een relatief grote verhuiswens. De ervaring leert echter wel dat deze groep de verhuizing mondjesmaat realiseert. Er vindt een verschuiving van de koop- naar de huursector plaats. De vraag is vooral gericht op de sociale huursector. Momenteel trekt de vraag naar koopwoningen langzaam weer aan. Huursector: • Starters hebben voor de korte termijn een vraag naar goedkope sociale huurwoningen. Deels voor starters (grootste groep woningzoekenden), en laagste inkomens (aanbod klein). • Er is een grote vraag naar goedkope huurappartementen tot de aftoppingsgrens (€ 574,-). Deze vraag komt voor een groot deel van starters. Voor hen is een lage prijs van groot belang. Er is bovendien een voorraad echt goedkope woningen nodig voor de laagste inkomens (tot € 28.000). • Er ontstaat een markt voor grondgebonden/nultredenwoningen. Hierbij is enige terughoudendheid op zijn plaats omdat ouderen hun verhuiswens vertraagd effectueren. Dit komt onder andere doordat ouderen kritisch zijn op het aanbod, hun woonlasten stijgen (nu lage huur of koopwoning afbetaald) en de gehechtheid aan hun huidige woning en buurt. • Eengezinswoningen tot € 575 vormen ogenschijnlijk een kwetsbaar marktsegment. Ogenschijnlijk, omdat vanwege substitutie deze woningen verhuurd worden, aan mensen wier eerste keus een andere woning is. • Er is nauwelijks vraag naar woningen in de vrije sector. Deze richt zich primair op eengezinswoningen, maar nieuwbouwaanbod is vanwege rendementseisen lastig te realiseren. Door regelgeving (toegang sociale huursector beperkt tot inkomens tot € 34.678), lijkt de vraag in de vrije sector toe te nemen. | Discussienotitie Woonvisie 4 Koopsector: • In de koopsector is er ruimte voor het toevoegen van eengezinswoningen tot € 200.000. Het aanbod is in dit segment momenteel klein. Marktkenners geven aan dat kwaliteit een belangrijke randvoorwaarde is. • Vraag en aanbod voor middeldure woningen houden elkaar redelijk in balans. Met name in de goedkopere delen (tot € 250.000) zijn er marktkansen. • De markt voor dure eengezinswoningen (> € 300.000) is een risicomarkt. Ook al is de vraag vrij omvangrijk, het aanbod is groter. De vraag komt in deze sector voor ongeveer de helft van vestigers. In deze markt speelt mee dat potentiële vragers eerst hun woning willen verkopen, waardoor zij hun verhuizing maar moeizaam kunnen realiseren. • Er lijkt enige markt te zijn voor appartementen, met name als zij goedkoop zijn. Marktkenners geven aan dat ondanks deze potentiële vraag, de verkoop van appartementen moeizaam verloopt. Er zijn signalen dat starters een appartement overslaan, vanwege de onzekerheid of zij deze kunnen verkopen. Pas bij stijgende prijzen verwachten wij dat de vraag aantrekt. Duurdere appartementen vormen ondanks enige potentiële vraag, momenteel een risicomarkt. • Uit onderzoek blijkt dat er beperkte afzetmogelijkheden voor kavels zijn, zeker als het grote kavels in een landelijk gebied betreft. Dit is een nichemarkt. Er zijn meer kansen voor het afzetten van kleinere kavels in een centrumdorps woonmilieu. De afzet zal gefaseerd moeten gebeuren. Kwaliteitskenmerken We vroegen bewoners en marktkenners ook naar de gewenste kenmerken van de woning en de woonomgeving. De belangrijkste op een rij. Woonkernmerken • Prijs is van doorslaggevend belang voor koopwoningen. Echter, dit mag de kwaliteit niet onder druk zetten. Juist in een zwakke woningmarkt blijkt juist het realiseren van een kwaliteitsverbetering een reden is om te verhuizen. Woningen van matige kwaliteit zijn slecht afzetbaar, ook als zij gunstig geprijsd zijn. • Voor de huursector is voor de laagste inkomens de lage prijs veruit dominant, zij zullen lagere kwaliteit accepteren. • Met name de onderhoudstoestand, de kwaliteit van de warmte- en geluidsisolatie en de afwerking van de woning spelen een bepalende rol • Kopers hebben een voorkeur voor nieuwbouw in retro-architectuur (jaren dertig). Moderne vormgeving is momenteel minder gewild. De inrichting is zeer belangrijk, deze moet functioneel zijn. Overige aspecten passen goed bij de elementen zoals we die in een groot dorp vinden (zoals groen, voldoende ruimte, rust en privacy). • Appartementen kunnen vrij sober zijn, maar niet grootschalig. Voorzieningen Voorzieningen spelen een belangrijke rol. In de directe nabijheid van de woning worden winkels voor de dagelijkse boodschappen en haltes voor het openbaar vervoer gewenst. Op fietsafstand worden voorzieningen met een sociaal karakter gewenst (verenigingsleven, ontmoetingsmogelijkheden en culturele voorzieningen) en zorgvoorzieningen. Een goede bereikbaarheid per auto wordt door tweederde van de respondenten van belang gevonden. Voor gezinnen zijn voorzieningen als basisscholen en kinderopvang wel van belang. | Discussienotitie Woonvisie 5 Wat betekent dit voor de gemeente? Uit bovenstaande schets blijkt dat als de gemeente zich puur richt op groei, zij vooral betaalbare koopen huurwoningen toe moet voegen. De vraag is echter of dit past bij de langetermijnstrategie van Noordwijkerhout. Als de gemeente vooral de behoefte van haar eigen bewoners wil invullen kan zij ervoor kiezen de kortetermijnbehoefte in te vullen. Indien zij kiest voor het aantrekken van kapitaalkrachtige huishoudens, zal zij zeer gericht de potentiele vraag moeten aanboren en plannen moeten faseren en doseren. Tegelijkertijd zijn investeringen in het voorzieningenniveau en bereikbaarheid nodig. Voor De Zilk is dit een apart verhaal. Gezien de eenzijdige woningvoorraad en het lage voorzieningenniveau, heeft de kern weinig aantrekkingskracht op buitenstaanders. Het ligt hier voor de hand om primair voor de eigen bevolking te bouwen. Duurzaamheid Bij de vastgoedontwikkeling in Noordwijkerhout komt de nadruk hoe langer hoe meer op te liggen op het aantrekkelijk houden van de bestaande voorraad. Een van de grote uitdagingen is het verduurzamen van de woningvoorraad en het toevoegen van duurzame woningen. Aanleidingen zijn stijgende woonlasten, wooncomfort, vervuiling en op de achtergrond spelen geopolitieke ontwikkelingen een rol. Duurzame, lokaal opgewekte groene energie wordt van steeds groter belang. Met name in de bestaande voorraad is er veel te winnen. Slecht geïsoleerde woningen zijn relatief eenvoudig naar label C te brengen, maar verdere labelstappen vragen om grote investeringen. Corporaties hebben momenteel weinig financieringscapaciteit. Bovendien loont wachten, omdat technieken nog niet uitontwikkeld zijn. Veel corporaties nemen verduurzaming via planmatig onderhoud mee. Hiermee worden geen verdergaande energiemaatregelen gerealiseerd, zoals “nul-op-de-meterwoningen”. Dit geldt ook voor Antonius van Padua. Het bezit is vrij goed, veel A en AA+ en gemiddeld C. Toch heeft ook deze corporatie een duurstellingsopgave, ruim 500 woningen hebben een label D of slechter. Aandachtspunt is het effect van woningverbetering op de huurprijs: deze kan groter zijn dan de kostenbesparing op energie. De corporatie kan besluiten dit niet door te berekenen, maar dat maakt de kosten nog groter. Weinig particulieren maken tempo met het verduurzamen van hun woning. Veel eigenaren zijn nog onverschillig, het aanbod is complex, en het is de vraag of de investering terug verdiend wordt. Ondersteunende maatregelen als subsidies en laagrentende leningen slaan vooral aan bij bewoners die toch al met duurzaamheid bezig zijn. Wat betekent dit voor de gemeente? Het zal de gemeente en de corporatie veel inspanning kosten om duurzaamheid voor elkaar te krijgen, omdat ze weinig invloed kan uitoefenen. Particuliere eigenaren zijn alleen te verleiden. Wil de gemeente hierin investeren? Of gelooft de gemeente vooral in het hanteren van strenge eisen bij nieuwbouw? Dit betekent wel dat bouwkosten stijgen. Omdat energieverbruik nog geen onderdeel is van de hypotheekverstrekking, zet dit de betaalbaarheid en daarmee afzetbaarheid onder druk. Voor de corporatie is het van belang dat zij kiest: wil ze in zoveel mogelijk woningen een aantal labelstappen zetten, of op enkele plekken energieneutrale woningen realiseren? De woonlasten spelen met name bij corporaties een rol van betekenis, omdat energielasten een belangrijke rol spelen in de totale woonlasten. | Discussienotitie Woonvisie 6 4 Doelgroepen waarvoor inspanning nodig is 4.1 Beschikbaarheid inkomensgroepen en de omvang van de kernvoorraad De gewenste omvang van de kernvoorraad is te bepalen aan de hand van inkomensgegevens. In Noordwijkerhout hebben ruim 2.815 huishoudens een inkomen beneden de sociale huurgrens (tot € 34.678). Dit aantal neemt bij gelijkblijvende economische situatie (0% groei) toe tot 3.170. Bij economische groei van 1,2% blijft de doelgroep gelijk. Tabel 1 Ontwikkeling inkomensdoelgroepen bij 0% groei 2012 – 2022 2012 2022 Verschil Scenario gelijkblijvende economische situatie Huishoudens < 34.678 Huishoudens 33.614 - 43.000 Huishoudens > 43.000 2.815 785 2.945 3.170 885 3.315 355 100 370 Scenario groei (1,2%) Huishoudens < 34.678 Huishoudens 33.614 - 43.000 Huishoudens > 43.000 2.815 785 2.945 2.810 960 3.600 -5 175 655 Totaal aantal huishoudens 6.545 7.370 825 Bron: CBS (Rio2011). Deze inkomensgroepen wonen niet allemaal in een huurwoning. Op basis van de Regionale Inkomensgegevens van CBS is te herleiden dat van de aandachtsgroep, 41% (1155 huishoudens) in een sociale huurwoning woont. In 2022 zal dit toegenomen zijn tot 1300 huishoudens. Hierbij veronderstellen we dat goedkope en dure scheefheid gelijk blijven. De groep met een inkomen boven de € 33.614 groeit. Omdat een deel van hen graag in de huursector woont, zal de vraag naar huurwoningen van deze groep toenemen. Deze groep kan worden gehuisvest in geliberaliseerde huurwoningen of in beperkte mate in sociale huurwoningen (corporaties mogen niet meer dan 10% verhuren aan de niet-doelgroep). Tabel 2 Doelgroep en scheefheid 2012 en 2022, bij 0% economische groei 2012 2022 EU-doelgroep 2.815 3.170 Doelgroep in huur 1.155 1.300 Doelgroep met huurtoeslag 1.000 Onbekend Beschikbare kernvoorraad 1.894 1.894 739 594 Scheefheid Bron: CBS (Rio2011). Omdat de beschikbare kernvoorraad groter is dan de doelgroep, betekent dit dat een deel hiervan wordt bewoond door huishoudens die niet tot de doelgroep behoren (goedkope scheefheid, ruim 700 | Discussienotitie Woonvisie 7 woningen). In theorie zijn er minder huurwoningen nodig. Echter, deze woningen worden bewoond en er komen weinig woningen vrij. Dit veroorzaakt de huidige hoge druk op de huurwoningmarkt, die nog groter wordt omdat de doelgroep groeit. Toch ligt het bijbouwen van sociale woningen niet voor de hand. Op de lange termijn kan de kernvoorraad krimpen. Omdat mensen met een hoger inkomen hogere huurverhoging krijgen (dit stimuleert verhuizen) en 90% aan de doelgroep moet worden toegewezen, zullen relatief meer woningen door de doelgroep bewoond worden. Deze is ook op termijn kleiner dan de sociale woningvoorraad. Naast deze inkomensontwikkeling, heeft de woningmarkt ook invloed op de beschikbaarheid van sociale huurwoningen. Momenteel zijn koopprijzen relatief gunstig, waardoor een koopwoning een alternatief is voor huren en doorstroming mogelijk is. Indien woningprijzen gaan stijgen, kan deze doorstroming weer stagneren. Omvang voorraad voor middeninkomens Er is een groep huishoudens met een middeninkomen (€ 34.679 – 45.000) die niet op de huur- en niet op de koopwoningmarkt terecht kan. Deze groep kan vanwege de eerder genoemde inkomensgrens geen sociale huurwoning huren maar hun inkomen is te laag voor een koopwoning. De leencapaciteit is de afgelopen jaren verder afgenomen wegens strengere hypotheekregels. Pas vanaf een inkomen vanaf circa € 48.000 kunnen zij een hypotheek krijgen waarmee zij enig aanbod kunnen vinden op de Noordwijkerhoutse koopwoningmarkt. Tabel 3 Indicatie leencapaciteit naar inkomen Bruto jaarinkomen Maximale hypotheek Maximale woningwaarde Aanbod in Noordwijkerhout Eengezinswoningen Appartementen € 34.000,00 € 145.100,00 € 139.561,00 2 14 €40.000,00 €170.700,00 €164.190,00 4 8 € 48.000,00 € 204.900,00 € 197.028,00 5 37 Bron: Rabobank, 2014 In Noordwijkerhout heb je voor circa € 180.000 een ‘instap-eengezinswoning’. De middeninkomens die willen kopen zullen eerst flink moeten sparen. Zij begeven zich op een relatief gespannen markt. Middeninkomens die willen huren, zullen een huurwoning in de vrije sector moeten zien te verkrijgen. Het aantal hiervan is in Noordwijkerhout beperkt. Voor aanbieders is het voor een middeldure huurprijs alleen interessant om nieuwbouwappartementen te realiseren, omdat het rendement hiervan groot genoeg is. Dit sluit maar in beperkte mate aan bij de wensen van de middeninkomens die doorgaans een eengezinswoning wensen. Middeldure eengezinswoningen (huur € 700-900) kunnen alleen gebouwd worden door een partij die met een laag rendement genoegen neemt, of de grondkosten moeten laag zijn. Een andere strategie is dat de corporatie bestaande woningen in dit segment aanbiedt, maar dit gaat ten koste van het aanbod aan sociale huurwoningen. Wat betekent dit voor de gemeente? De gemeente zal zich moeten uitspreken op wie zij zich wil richten. Als er ruimte wordt gegeven aan middeninkomens, zal dit waarschijnlijk ten koste gaan van het aantal sociale huurwoningen omdat nieuwbouw niet rendabel is. Tenzij de gemeente financiële stimulansen biedt. Inzetten op de sociale woningvoorraad stelt de gemeente en corporatie ook voor een dilemma, omdat op korte termijn meer, maar op lange termijn minder woningen nodig zijn. Een denkbare strategie is om | Discussienotitie Woonvisie 8 nu sociale huurwoningen toe te voegen maar op termijn een actief verkoopprogramma te starten. Het is de vraag welke financieringsruimte de corporatie heeft om nog nieuwe woningen te bouwen. 4.2 Betaalbaarheid Er zijn diverse signalen dat steeds meer inwoners door hoge woonlasten betalingsproblemen krijgen, ook van sociale huurwoningen. Steeds vaker staat de differentiatie in prijs ter discussie. Er wordt doorgaans geen gradatie in prijs gemaakt (alles tot € 699 huur is sociaal), terwijl er een groot verschil is in de huurprijs die huishoudens met een inkomen van € 20.000 of € 30.000 kunnen betalen. De huurtoeslag compenseert dit voor velen onvoldoende. Als voorbeeld geeft onderstaande tabel inzicht in de bruto-huurprijs die corporaties aan de volgende huishoudens kunnen vragen. Tabel 4 Maximum bruto huur naar huishoudenstype en -inkomen volgens Nibud-norm Bruto-inkomen Gezin 2 kinderen € 20.000 € 30.000 389 389 Tweepersoonshuishoudens jaar 389 509 23-65 Bron: Nibud, 2014 Deze bedragen die bovengenoemde groepen kunnen betalen zijn fors lager dan de sociale huurprijsgrens van € 699. Het is zelfs zo dat tweepersoonshuishoudens en gezinnen met een inkomen van € 38.000, nog steeds niet meer kunnen betalen dan de sociale huurprijsgrens. Zij kunnen echter niet in een sociale huurwoning terecht omdat zij meer verdienen dan de inkomensgrens (€ 34.678). Zij zijn op de koopmarkt op vrije sector huur aangewezen. Omvang laagste inkomensgroepen Uit diverse onderzoeken naar betaalbaarheid blijkt de inkomensgrens die recht geeft op huurtoeslag een belangrijke grens te zijn. Dit zijn de huishoudens met een maximaal inkomen van ca. € 21.000 (eenof tweepersoonshuishoudens) of ruim. € 28.000 (drie of meerpersoonshuishoudens). Betaalbaarheidsproblemen komen onder de huishoudens met een inkomen onder deze grens het meeste voor. Dit geldt vooral voor eenoudergezinnen, gevolgd door alleenstaanden en gezinnen. Alleenstaanden vormen het grootste aantal huishoudens dat huurtoeslag ontvangt (400 huishoudens), waardoor deze groep onder de huishoudens met betalingsproblemen relatief veel voorkomt. Tabel 5 huishoudens met een huurwoning die huurtoeslag ontvangen Meerpersoonshuishouden Eenpersoons- Paar huiszonder Totaal huishoudens met huurwoning houden kinderen Totaal met huurwoning 2.400* 1.300 500 Paar met kinderen 300 EenouderGezin 200 Totaal met huurtoeslag 600 400 100 0 100 Aandeel huurders met huurtoeslag 25% 31% 20% 0% 50% Bron: CBS (Rio), 2011. CBS rondt af op 100-tallen, waardoor in dit geval een afrondingsverschil ontstaat Uit ervaringscijfers blijkt dat senioren vaak relatief goed af zijn, omdat zij AOW krijgen. Zij wonen vaak al lang in dezelfde woning, met lage huur omdat huurprijsstijging strikt gereguleerd is. Zij kunnen echter | Discussienotitie Woonvisie 9 nauwelijks meer invloed uitoefenen op hun inkomen, waardoor zij bij huurstijgingen of verhuizing naar een duurdere woning in de problemen kunnen komen. De groep met een inkomen tot €20.000 is groot, bijna 27% van de bevolking. Zij ontvangen niet allemaal huurtoeslag. Een deel van de huishoudens dat tot de doelgroep behoort, bezit een woning. Figuur 1 Verdeling inkomensgroepen besteedbaar inkomen naar huishouden 14 12 10 8 6 4 2 0 >58.000 46.100-58.000 33.800-46.100 33.200-38.800 28.100-33.200 23.800-28.100 20.000-23.800 16.600-20.000 12.800-16.600 <12800 Nederland % Noordwijkerhout % 1e 2e 3e 4e 5e 6e 7e 8e 9e 10e 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% Bron: CBS, 2014 Woningvoorraad De woningvoorraad van Sint Antonius van Padua is zo samengesteld dat ook de lagere inkomensgroepen betaalbare huisvesting kan worden geboden. Bij het thema beschikbaarheid werd wel duidelijk dat het maar de vraag is of de juiste inkomensgroepen in de goedkope woningen wonen. Tabel 2: Woningvoorraad Sint Antonius van Padua Prijs Bedoeld voor doelgroep Goedkoop (tot €389) Betaalbaar (€ 389-597) Huurtoeslagontvangers: <21.600 (1-2 persoonshuish.) of < € 29.325 (3- of meer-phh) Duur (€ 597-699) Tot €34.678 Vrije sector (vanaf € 699) Vanaf € 34.679 Woningvoorraad Antonius van Padua in 2013 160 1.207 484 67 Bron: Wst. Antonius van Padua, 2014. Particuliere huurwoningen zijn in deze tabel niet opgenomen Wat betekent dit voor de gemeente? Voor de betaalbaarheid is het van belang om ook in het sociale segment meer differentiatie dan nu in prijsopbouw aan te brengen. Er is een echt goedkope voorraad nodig. Maar om een lage prijs mogelijk te maken, staat daar ook differentiatie in kwaliteit tegenover. Dit kan door goedkope woningen met een lagere kwaliteit aan te bieden dan we volgens de huidige normeringen gewend zijn (uiteraard wel binnen de grenzen van het Bouwbesluit). Denk aan woningen die normaal gesproken gerenoveerd zouden worden, leegstaande panden of containerwoningen. Bij leegstaande panden kan via klusconcepten voor bewoners de prijs gedrukt worden. Dit betekent wel dat de corporatie afziet van | Discussienotitie Woonvisie 10 een aantal sloop-nieuwbouw- en renovatieplannen, bijvoorbeeld de herstructurering aan de Maandagsewetering en Verlengde Hoogstraat. Het is aan de gemeente en de corporatie te bepalen of betaalbaarheid opweegt tegen het verbeteren van de kwaliteit van de voorraad en het dorpshart. Daarnaast is het de vraag of het wenselijk is dat de armste inwoners ook in de slechtste woningen wonen. 4.3 Wonen, welzijn en zorg Ouderen wensen steeds langer in hun huidige woning te blijven wonen. Zij zijn gehecht aan hun sociale omgeving en verhuizen is onaantrekkelijk omdat hun woonlasten fors stijgen (nu lage huur of hypotheek afbetaald), ze ruimte moeten inleveren en een dalende veranderbereidheid. Dit wordt versterkt door veranderende regelgeving, de “extramuralisering” in de zorg. Het is voor ouderen steeds moeilijker om naar een verpleeghuis te verhuizen. Hierdoor ontstaat een vraaguitval van 67 plaatsen ten opzichte van vorig jaar. Vanwege de vergrijzing zien we vervolgens weer een stijging van de vraag naar intramurale plaatsen (zorgplaats in een instelling met verpleegzorg), zie figuur 2. Uit figuur 3 blijkt dat er de komende vijf jaar, een sterke groei is van extramurale plaatsen. Dit zijn plaatsen waar ouderen zorg ontvangen in een reguliere woning of woonruimte waar verzorgd wonen wordt aangeboden. Deze veranderde regels zorgen overigens voor een formele intramurale vraaguitval. Het is niet zozeer de wens; een deel van de ouderen heeft in de laatste levensfase nog steeds behoefte aan een beschutte woonvorm. Figuur 2 Ontwikkeling vraag naar intramurale woonplaatsen voor ouderen Ouderen intramuraal 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2014 67 2019 0 2024 0 Somatiek 27 33 39 44 PG-zorg 64 82 96 108 Revalidatie 17 21 25 28 Lichte zorg | Discussienotitie Woonvisie 2029 0 11 Figuur 3 Ontwikkeling vraag naar extramurale woonplaatsen voor ouderen Ouderen extramuraal 600 500 400 300 200 100 0 2014 2019 2024 2029 Zorg aan huis individueel 143 229 266 299 Verzorgd wonen complexgewijs 118 175 204 229 Bron: WoonZorgWeter Companen, 2014 Het is van belang dat er voldoende goede huisvestings- en zorgmogelijkheden gecreëerd worden. De opgave zit deels in de bestaande voorraad: bestaande woningen dienen te worden aangepast zodat ouderen en/of zorgbehoevenden in de eigen woning en woonomgeving kunnen blijven wonen. Daarnaast kunnen nieuwe toegankelijke woningen gebouwd worden en is er aanvullende behoefte aan geclusterde of complexgewijze extramurale plaatsen. Deze ontwikkeling vraagt ook om aanpassing van de woonomgeving. De openbare ruimte moet rolstoelen rollatorgeschikt zijn. Aanvullend hierop is een evenwichtig aanbod van (welzijns)voorzieningen en diensten nodig, die gericht zijn op het doel zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. Een oplossing is het inrichten van woonservicegebieden waar dit geconcentreerd wordt aangeboden. Munnekeweij en Puyckendam kunnen hierbij een rol spelen. Hier zal in 2020 zorg en welzijn geïntegreerd aanwezig zijn. Het is wel de vraag of ouderen naar een dergelijk servicegebied willen verhuizen, omdat ouderen zo vaak lang mogelijk thuis blijven wonen, tot dit echt niet meer gaat. Een andere strategie is het opvangen in de huidige woning door deze zoveel mogelijk geschikt te maken of particuliere eigenaren verleiden om dit te doen. Op de achtergrond speelt mee dat vanwege bezuinigingen in de Wmo een groter beroep gedaan worden op de eigen verantwoordelijkheid van ouderen om ondersteuning zelf te regelen. Zij worden afhankelijker van hun sociale netwerk. Tot slot is de afstemming tussen aanbieders van intramurale plaatsen van belang: waar worden de resterende plaatsen aangeboden en wat doen ze met het vrijkomende vastgoed. Wat betekent dit voor de gemeente? De gemeente zal haar ambitie moeten bepalen ten aanzien van het wonen voor senioren. Welke omvang van intramurale en extramurale plekken is gewenst? Wil ze hierop actief aansturen of laat ze dat over aan zorgaanbieders? Uit zichzelf stemmen zij hun aanbod niet zonder meer op elkaar af. En worden er voldoende beschutte woonvormen gecreëerd? | Discussienotitie Woonvisie 12 Een keuze is de inzet op woonservicegebieden of oud worden in de huidige woning. Wil de gemeente woonservicegebieden inrichten, waar ouderen naar moeten verhuizen? Hier dient een goed voorzieningen- en dienstenaanbod gecreëerd te worden en de gebieden moeten goed bereikbaar zijn per openbaar vervoer. Wellicht dat de ouderen van de toekomst hier meer interesse in hebben, zodra de impact van de nieuwe regelgeving duidelijk wordt. Of hecht de gemeente eraan dat ouderen in hun eigen omgeving oud kunnen worden? Dan zou de gemeente het aanpassen van woningen kunnen stimuleren. Er zijn elders succesvolle stimuleringsprogramma’s om ouderen zover te krijgen om hun huis tijdig aan te passen. Dan zijn er wel meer ingrepen in de openbare ruimte nodig en moeten alle buurten goed bereikbaar zijn per openbaar vervoer. 4.4 Huisvesting van arbeidsmigranten Er zijn in de Duin- en Bollenstreek veel arbeidsmigranten werkzaam. In 2012 betroffen het in Noordwijkerhout tussen 780 en 1120 migranten, goeddeels afkomstig uit Midden en Oost-Europa. Circa de helft staat ingeschreven in het GBA. In de gemeente Noordwijkerhout neemt het aantal arbeidsmigranten toe. Zij komen hier met name om te werken. Cijfers over de mate waarin zij zich in de reguliere woningmarkt voegen verschillen van een zesde tot de helft. Een deel hiervan wil niet in de reguliere huisvesting wonen (of slaagt er niet in). Zij komen in “Polenhotels” of illegale huisvesting terecht. Een deel van de arbeidsmigranten huurt een kamer in een eengezinswoning, wat soms tot overlast en daarmee irritaties in de buurt leidt (onder andere geluidsoverlast en parkeerproblemen). De inkomens van de arbeidsmigranten zijn laag, meestal tussen 1.000 en 2.000 euro per maand. Driekwart van de migranten is jonger dan 31 jaar. 74% komt alleen en 76% heeft middelbaar onderwijs als hoogst genoten opleiding. Als de gemeente wil dat arbeidsmigranten legaal gehuisvest worden, zijn er circa 120 extra plaatsen nodig. Daarnaast wordt nog een groei verwacht van het aantal arbeidsmigranten. Bovendien kiezen steeds meer arbeidsmigranten ervoor om zich permanent in Nederland te vestigen. Zij huren of kopen een woning. Het is niet duidelijk hoe groot deze groep is en of zij zich definitief in Noordwijkerhout willen vestigen. Onderzoeksinstituut Nicis rapporteerde in 2010 dat een kwart van de respondenten zich vijf jaar of langer of zelfs permanent zich in de gemeente wil vestigen. Het is de bedoeling dat er circa 100 eenheden aan de Molenweg gerealiseerd worden. Deze worden omgeven door reguliere woningen. Dit is niet genoeg om in de vraag te voorzien. Er zijn extra locaties nodig. Wat betekent dit voor de gemeente? De gemeente dient woonvormen te benoemen die zij geschikt vindt om arbeidsmigranten die zich hier niet permanent vestigen te huisvesten. | Discussienotitie Woonvisie 13 Achtergrondinformatie Kwantitatieve woningbehoefte Als duidelijk is welk toekomstbeeld van Noordwijkerhout gewenst is, voor welke doelgroepen gekozen wordt, kunnen uitspraken gedaan worden over het aantal woningen dat toegevoegd kan worden. Lokale behoefte Om de gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad te bepalen, kijken we enerzijds naar de provinciale prognose van de woningbehoefte en anderzijds naar de behoefte van de eigen bevolking en de migratietrends (hoeveel huishoudens wist Noordwijkerhout aan te trekken). Hiermee geven we een bandbreedte van de woningbehoefte. In de periode 2014-2018 zal de gemeente 330 tot 480 woningen kunnen realiseren. Dit zijn 65 tot 95 woningen per jaar. Wij komen als volgt tot deze bandbreedte: • • • Bovengrens: realisatie van de afgelopen jaren: 480 woningen. Kanttekening is dat de benodigde migratie hierin een groot aandeel heeft omdat de behoefte van de eigen inwoners afneemt. Deze migratie dient aanzienlijk groter te zijn dan de migratie in het verleden. Tussenvariant: prognose van de provincie: 360. Ook in deze prognose is de migratie groter dan die in het verleden. Ondergrens: prognose op basis van de migratietrend van de afgelopen 10 jaar: 330 Onderstaande figuur biedt overzicht: Figuur 4 Ontwikkeling woningbehoefte Noordwijkerhout 1200 1000 feitelijk gerealiseerde woningen 800 Woningbouwplanning (alles) 600 Woningbouwplanning (harde plannen) 400 prognose provincie 200 woningbouw migratietrend 3 jaar 0 2008-2012 2014-2018 2019-2023 -200 2024-2028 woningbouw migratietrend 10 jaar Bron: Provincie Zuid-Holland, 2013. Bewerking Companen Uit deze figuur is ook te halen dat het aantal “harde” bouwplannen goed overeenkomt met de woningbehoefte (370). Dit zijn de plannen die planologisch vastgesteld zijn en aan de provincie gemeld. Recentere planningslijsten laten een hogere harde plancapaciteit van 440 woningen zien. Dit benadert | Discussienotitie Woonvisie 14 de bovenkant van de bandbreedte en herbergt daarmee een groter afzetrisico. De totale planvoorraad overstijgt met ruim 1000 woningen de woningbehoefte fors. Het is zaak om dit aantal plannen te faseren. Regionale vraag Migratie speelt in de bovenstaande bandbreedte een sterke rol, zeker als de bovengrens wordt opgezocht. Dit betekent dat Noordwijkerhout instroom weet te genereren vanuit de regio. Dat is in het verleden ook gebeurd. Hierbij dient wel gekeken naar de totale plancapaciteit van de omliggende gemeenten. Dit werkt als volgt: Noordwijkerhout is onderdeel van een samenhangende woningmarkt met Hillegom, Lisse, Noordwijk en Teylingen (subregio Noord). Tussen deze gemeenten vinden veel verhuisstromen plaats. De woningbehoefte en planvoorraad in deze gemeenten is volgens de prognose van de provincie in balans, ruim 2600 woningen. De gemeenten hebben de afgelopen jaren deze productie de afgelopen jaren echter niet gehaald (1.800 woningen). Wanneer we kijken naar de eigen behoefte en de migratietrend (het aandeel dat migratie innam in de woningbehoefte), is de verwachting dat er circa 1.700 woningen nodig zijn. De harde bouwplannen van vier van de vijf omliggende gemeenten komen met dit aantal overeen. Slechts één gemeente heeft veel teveel bouwplannen. Om overproductie te voorkomen worden in het afstemmingsoverleg Holland Rijnland afspraken over de fasering en de kwaliteit gemaakt. In sommige gevallen is grond in bezit van ontwikkelaars en is het bestemmingsplan onherroepelijk. Met ontwikkelaars gaat de gemeente afspraken maken op basis van vertrouwen en goede wil. Ook zij hebben belang bij het voorkomen van overaanbod. Figuur 5 Ontwikkeling woningbehoefte regio 7000 6000 feitelijk gerealiseerde woningen 5000 Woningbouwplanning (alles) 4000 Woningbouwplanning (harde plannen) 3000 prognose provincie 2000 woningbouw migratietrend 3 jaar 1000 woningbouw migratietrend 10 jaar 0 2008-2012 2014-2018 2019-2023 2024-2028 Bron: Provincie Zuid-Holland, 2013. Bewerking Companen Ruimte voor bovenregionale vraag Het is de vraag in welke mate Noordwijkerhout aantrekkelijk is voor mensen die niet uit de regio komen. Uit een analyse van de bouwstromen blijkt dat de bovenregionale instroom beperkt is. Het is niet reëel om te verwachten dat deze eenvoudig vergroot kunnen worden. Er is een behoefte aan centrumdorpse woonmilieus vanuit de Metropoolregio Amsterdam. Er zijn daardoor kansen om bewoners te verleiden om naar de Duin- en Bollenstreek te komen. De ligging nabij | Discussienotitie Woonvisie 15 grote steden en Schiphol is goed. Woningprijzen zijn relatief gunstig, juist voor gezinnen die ruimte zoeken. De instroom wordt verdeeld over de verschillende Bollengemeenten. Uit migratiecijfers blijkt dat Hillegom, Lisse en Teylingen de meeste huishoudens weten aan te trekken. Noordwijkerhout is hier in het verleden in mindere mate in geslaagd. Ze heeft als nadeel dat de bereikbaarheid minder goed is. Dit weet de gemeente niet te compenseren omdat er nauwelijks bijzondere aantrekkingsfactoren zijn die omliggende gemeenten niet hebben, zoals een uniek woonmilieu, sterk imago of bijzondere cultuur waarvoor mensen bereid zijn langer te reizen. Vestiging van buiten de gemeente speelt in Noordwijkerhout een belangrijke rol, 48% van de verhuisde personen kwam van buiten de gemeente. Uit de verhuisstromen valt op te maken dat de personen die zich in de afgelopen jaren in de gemeente hebben gevestigd voornamelijk uit de regio komen. Met name met Noordwijk bestaat een sterke relatie. Dit kan duiden op een complementaire woningmarkt. Bovenregionaal vestigen zich voornamelijk mensen uit Haarlemmermeer en Leiden in de gemeente. Op enige afstand volgen Amsterdam en Den Haag. Tabel 6 Migratie uit omliggende regio’s naar Noordwijkerhout Vestiging in 2006 – 2011 Gemeente van vertrek: Noordwijkerhout Aantal Hillegom 345 Katwijk 339 Lisse 341 Noordwijk 934 Teylingen 628 Omliggend totaal 2.587 Stadsregio Amsterdam Totaal 322 Zuid Kennermeland Totaal 131 Stadsgewest Haaglanden Totaal 207 Bijna de helft van de verhuisde personen komt van buiten de gemeente, maar voornamelijk uit omliggende gemeenten. Voor de vraag naar nieuwbouwwoningen is de lokale en regionale markt dan ook de meest belangrijke. De vraag van buiten de regio is een nichemarkt te noemen, met zo’n 250 huishoudens in zes jaar. Hillegom en Teylingen slagen er beter in om personen uit de regio Amsterdam en Haarlem aan te trekken. Zolang de aantrekkingskracht van Noordwijkerhout op de metropoolregio minder gunstig is dan andere Bollengemeenten is er geen aanleiding om te veronderstellen dat de bovenregionale instroom aanzienlijk vergroot kan worden. Mogelijkheden voor kapitaalkrachtige vraag Een aantal plannen in Noordwijkerhout is gericht op het aantrekken van kapitaalkrachtige huishoudens. Hoe groot is hun woningbehoefte? Wanneer wij kijken naar de samenstelling van de huishoudens in de Duin- en Bollenstreek, zien we een groei van de mobiele huishoudens. Dit zijn met name gezinnen met kind(eren), in de leeftijdsklasse tussen de 35 en 55 jaar. Het inkomen ligt hoger dan anderhalf keer modaal. Deze gezinnen hebben een grotere actieradius, zowel sociaal als in de keuzen die zij maken op de woningmarkt. Dit is bij uitstek de leefstijl die interesse heeft in het kopen van een dure | Discussienotitie Woonvisie 16 eengezinswoning. De groei van kapitaalkrachtige senioren is nog groter, van deze groep valt interesse in grondgebonden seniorenwoningen (zoals een patiowoning) of comfortabele appartementen te verwachten. Tabel 7 Ontwikkeling van de verschillende leefstijlgroepen in de Duin- en Bollenstreek, in procenten 2013 - 2018 2018 - 2023 2023 - 2028 -3% -9% -8% Mobiele kleine huishoudens 0% 3% 1% Gebonden gezinnen 2% 2% 4% Mobiele gezinnen 4% 6% 3% Gebonden senioren 9% 5% 5% 10% 9% 6% 5% 4% 3% Gebonden kleine huishoudens Mobiele senioren Totaal Bron: CBS, Provinciale prognose, bewerking Companen. Wat betekent dit voor de gemeente De plancapaciteit van de gemeente ligt binnen de bandbreedte, maar nadert wel de bovengrens. Dit hoeft geen probleem te zijn, wanneer woningen worden aangeboden die op korte termijn afzetbaar zijn. Eerder zagen we al dat dit vooral de betaalbare koop- en huurwoningen betreft. Wanneer de gemeente aanvullend, (boven)regionaal huishoudens aan wil trekken, zal ze kwaliteit moeten toevoegen. Dit betekent het verbeteren van de woonaantrekkelijkheid via een goed en divers voorzieningenniveau, karakteristieke plannen en verbeterde bereikbaarheid. Het realiseren van veel betaalbare woningen draagt niet aan deze strategie bij. Dit kan dus enige fasering met zich meebrengen. Een alternatief is het faseren van plannen met dure woningen, en niet extra te investeren in woonaantrekkelijkheid. Dit is dan nodig omdat op korte termijn geen grote afzetbaarheid hiervan te verwachten is. Sowieso dient de gemeente blijvend haar woningbouwplannen af te stemmen met de omliggende gemeenten. | Discussienotitie Woonvisie 17
© Copyright 2024 ExpyDoc
