Gekwalificeerd advies huurverhoging per 1 juli 2014

Gekwalificeerd advies huurverhoging per 1 juli 2014
Op 20 februari heef u ons de adviesaanvraag gestuurd voor de huurverhoging 2014. Daaraan
voorafgaand heeft u op 11 februari uitleg gegeven aan het voorstel en hebben wij een eerste reactie
kunnen geven. Met deze brief geven wij ons gekwalificeerd advies.
U noemt 6 uitgangspunten bij uw voorstel:
- Betaalbaarheid voor huurders met een inkomen < 43.602,- Doorstroming huurders met inkomen > 43.602 stimuleren;
- Aftoppen van de netto huurprijs voor huurders met een inkomen > 43.602
- Huursomstijging is inflatie + 1,5% voor de sociale huurwoningen
- Voldoende middelen om ons huidige beleid te kunnen blijven uitvoeren;
- Voldoende middelen om de verhuurdersheffing en saneringsbijdrage te betalen
Uw voorstel wijkt ingrijpend af van het huurbeleid 2013. U maakt de huurstijging inkomensafhankelijk.
De totale opbrengst moet volgens u beduidend hoger zijn in verband met de verhuurdersheffing. Wij
hebben aan de ene kant begrip dat de Woningstichting een oplossing moet vinden voor de
verhuurdersheffing, maar wij vinden dat dit onevenredig veel ten koste gaat van de betaalbaarheid
voor de huurders. In ons advies lichten wij dit verder toe.
1. Huurders in de knel
Het onderzoek “Woonlasten van huurders” van het Rigo laat zien dat de huurder nu al een groot deel
van zijn inkomen moet besteden aan huurprijs en woonlasten. Wageningen is in dat rapport onderdeel
van het gebied Veluwe. In 2012 leven 21,2% van de huishoudens onder de armoedegrens van het
SCP. aan het eind van de kabinetsperiode in 2017 is deze groep als gevolg van het huurbeleid
toegenomen tot 27,8%.
Veluwe
(Corop gebied 13)
2012
2017
Netto huurquote
22,4%
Woonquote
29,7%
32,9%
Huurders onder
armoedegrens
21,2%
27,8%
Bron: woonlasten van huurders; Rigo / Woonbond juli 2013
Het onderzoek “Marktconforme huren en woonuitgaven” door bureau OTB uit 2013 laat zien dat met
name voor een groot deel van de inkomensgroep tot 33.000,- met recht op huurtoeslag de huurprijs
voor een schrikbarend groot deel zal liggen boven de huurquote die het Nibud acceptabel vindt. Van
de eenpersoonshuishoudens uit die inkomensgroep betaalt per 2012 al 26% meer huur dan volgens
de Nibud-normen acceptabel is. Voor grotere huishoudens is dit 42%. Na vier jaar kabinetsbeleid is dit
gestegen tot respectievelijk 29% en 44%.
Onze conclusie is dat er meerdere groepen huurders in de knel zijn gekomen door het beleid van
deze regering en in de komende jaren nog meer in de knel komen. Een flink deel van de doelgroep
gaat huren boven de Nibud norm. Een flink deel leeft onder de armoedegrens. De inkomensgroep tot
43.000 is volgens ons parlement in de knel gekomen op de vastgelopen woningmarkt, zij vraagt
maatregelen aan de minister.
2. Financiële mogelijkheden de Woningstichting
Als wij de ontwikkeling van het huishoudboekje van de huurders vergelijken met die van de
Woningstichting constateren wij dat een flink deel van de huurders nu al in de knel is gekomen en dat
deze groep steeds groter zal worden. Wij vinden dat de manier, waarop de financiële positie van de
Woningstichting financieel gezond blijft onevenredig veel ten koste gaat van de betaalbaarheid voor
de huurders.
Wij vragen u om op zoek te gaan naar alternatieve oplossingen. Als mogelijkheden zien wij het
beperken van uitgaven bijvoorbeeld het verlagen van de leegstand, het beperken van niet kosten
dekkende investeringen in maatschappelijke functies, die niet tot de kerntaak van de Woningstichting
horen. Ook de toezichthouder Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft u in de toezichtbrief
gewezen op de financiële gevolgen en de risico’s van de flinke ontwikkelplannen en de plannen voor
de vele niet kernactiviteiten (niet Daeb), die u heeft. Wij willen dit onderwerp graag een keer apart met
u bespreken ter voorbereiding van de discussie over de bijstelling van het ondernemingsplan.
3. Inflatievolgend huurbeleid voor alle huurders
Wij vinden dat de huurstijging voor alle huurders gelijke tred moet houden met de ontwikkeling van
inkomens, uitkeringen en pensioenen. Wij maken ons grote zorgen over de betaalbaarheid voor de
huurders door het nieuwe huurverhogingbeleid van de Woningstichting. Met het hierboven genoemde
onderzoek onderbouwen wij ons standpunt dat veel huurders in de knel zijn gekomen en nog meer in
de knel komen. Wij vinden dat de huurstijging voor de lagere inkomensgroepen (tot € 34.085) gelijk
moet zijn aan de inflatie van 2,5%.
4. Huurmatiging voor inkomensgroepen
U stelt voor om de inkomensgroep met een laag middeninkomen de huurstijging te matigen met 0,5%.
Wij zijn hierover positief, omdat deze groep tussen de wal en het schip terecht is gekomen. Ook zijn
wij positief over het aftoppen van de huurstijging voor inkomens boven de 43.602,- op de vrije
sectorgrens van 699,02.
Wij vinden uw voorstel echter niet voldoende. Als u groepen huurders tegemoet wilt komen dan vinden
wij dat u dat ook moet doen voor de laagste inkomens tot 34.085,-. Deze komen het meest in de knel
door het huurbeleid. Daarom vinden wij dat de huurstijging voor deze groep gematigd moet worden.
Wij stellen voor om twee maatregelen te nemen.
- De huurstijging voor deze groep is met 2,5% maximaal inflatievolgend.
- De huurstijging wordt beperkt als deze op of boven de zogenaamde aftoppingsgrenzen komt.
Boven de aftoppingsgrens moeten de meeste huurders met recht op huurtoeslag het bedrag
geheel zelf betalen. Deze grens is voor 1 en 2 persoonshuishoudens 556,82 euro en voor
huishoudens van 3 of meer personen 596,75 euro. Wij stellen voor om de huurprijs af te toppen
als hij boven deze grens dreigt te komen. Als de huidige huur al boven deze grens ligt stellen wij
voor de huur te bevriezen.
5. Huurmatiging naar kwaliteit
U doet het voorstel om woningen met het energielabel F en G de huurstijging te beperken. Wij vinden
deze maatregelen positief. Huurders in dergelijke woningen zijn veel geld kwijt aan energielasten. Wij
vinden de korting echter niet in verhouding staan met de hoge energielast bij zo een slechte woning.
Het gemiddeld verbruik bij label G en F ligt met respectievelijk 214,- en 165,- euro per maand veel
hoger dan een woning met label C met 77,- euro, waarbij label C het doel is in uw milieubeleidsplan.
Wij stellen daarom voor om de huurstijging voor deze woningen te beperken tot 2,5%.
6. Inkomensdaling
U verwijst in uw brief naar de wettelijke procedure hoe huurders die te maken hebben met
inkomensdaling een verzoek kunnen indienen voor huurverlaging. Dit geldt voor eerder uitgevoerde
inkomensafhankelijke huurverhogingen, maar helaas niet met terugwerkende kracht. Deze
inkomensdaling kan het gevolg zijn van de recessie, toename van werkloosheid of veroorzaakt
worden door wisselend inkomen van bv zelfstandigen.
Wij wijzen u op een probleem voor huurders met een inkomensdaling in 2013. De
inkomensafhankelijke huurverhoging voor 2014 wordt gebaseerd op de inkomensgegevens over
2012. Als er sprake is van een inkomensdaling in 2013 moet de huurder zelf bezwaar aantekenen en
aantonen met een zogenaamd IB60 formulier wat zijn inkomen over 2013 is. De inkomensverklaring
over 2013 kan dit jaar bij de Belastingdienst worden opgevraagd pas vanaf juni 2014. Een huurder
kan daarom nooit op tijd op deze grond bezwaar maken tegen het voorstel huurverhoging. Wij vragen
u dat huurders het gehele jaar 2014 een verzoek bij u kunnen indienen met de inkomensverklaring
zonder dat hij daarvoor bezwaar hoeft te maken. De Woningstichting verlaagt daarop de
huurverhoging naar het passende percentage.
7. Voorlichting
U stelt voor om de huurstijging inkomensafhankelijk te maken. Wij vinden deze regeling erg
ingewikkeld en vermoeden dat huurders zonder goede voorlichting door de bomen het bos niet meer
zien. Wij noemen de ingewikkelde regeling voor gehandicapten en chronisch zieken, dat de verhoging
wordt gebaseerd op het inkomen2012, maar de gezinssamenstelling per 1 jan 2014, de ingewikkelde
regeling bij inkomensdaling; van welke kinderen het inkomen beperkt meetelt. Wij vragen u om bij de
aanzegging huurverhoging een goed leesbare folder mee te sturen over deze onderwerpen en een
uitleg hoe de huurder bezwaar kan maken.
8. Woonlastenonderzoek
Wij vragen u om een onafhankelijk onderzoek te laten doen naar de ontwikkeling van huren,
woonlasten en inkomens in uw werkgebied. U legt met de huurverhoging het verband tussen huren en
de energielabels. Wij vinden dat er meer kansen liggen voor een betaalbare huisvesting door
maatregelen die huur- en energielasten combineren.
Het onderzoek kan ook inzicht geven aan de ontwikkeling van de inkomens onder de huurders, inzicht
in de omvang van de doelgroep, de omvang van de kernvoorraad en de minimale beschikbaarheid
van sociale huurwoningen. Uit andere onderzoeken blijkt dat de doelgroep groter is geworden en nog
meer gaat toenemen. Het overleg met u over het nieuwe huurbeleid en nieuwe prestatieafspraken
kunnen dan op reëel inzicht worden plaatsvinden.
Samenvattend:
Samengevat komt ons advies op het volgende neer:
Sociale huurwoningen, woonwagens en standplaatsen:
Inkomen
Maximaal toegestane
Korting
huurverhoging
< € 34.085
2,5% (inflatie 2013) +
1,5% = 4%
< € 43.602
2,5% (inflatie 2013) +
0,5%
1,5% + 0,5% = 4,5%
> € 43.602
2,5% (inflatie 2013) +
1,5% + 2,5% = 6,5%
Met vriendelijke groeten,
Namens de Afvaardiging Bewonerscommissies
C. van Bokhorst
31-03-2014
Ons voorstel
Label F en G
2,5%
2,5%
4,0%
2,5%
6,5%
2,5%

Download Report