BESTEMMINGSPLAN
Ulvenhout, Dorpstraat 97
Mei 2014
ontwerp vrijgegeven
door college
:
vastgesteld door de raad
:
bij besluit nr.
uitspraak afdeling bestuursrechtspraak
van de Raad van State
:
bij besluit nr.
Dit bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, planregels en een verbeelding.
I
NHOUD
DEEL 1. TOELICHTING ................................................................................................................................ 1
HOOFDSTUK 1 Inleiding ............................................................................................................................... 3
HOOFDSTUK 2 Gebiedsanalyse ................................................................................................................... 7
HOOFDSTUK 3 Beleid................................................................................................................................... 9
HOOFDSTUK 4Toekomstige inrichting ....................................................................................................... 15
HOOFDSTUK 5 Realisering en uitvoeringsaspecten .................................................................................. 19
HOOFDSTUK 6 Juridische planbeschrijving ............................................................................................... 37
HOOFDSTUK 7 Uitvoerbaarheid ................................................................................................................. 41
HOOFDSTUK 8 Communicatie.................................................................................................................... 43
BIJLAGEN:
Akoestisch rapport
Programma van eisen archeologie
Natuurtoets
Bodemonderzoek
DEEL 2. PLANREGELS .............................................................................................................................. 47
HOOFDSTUK 1 Inleidende regels ............................................................................................................... 49
HOOFDSTUK 2 Bestemmingsregels ........................................................................................................... 57
HOOFDSTUK 3 Algemene regels ............................................................................................................... 63
HOOFDSTUK 4 Overgangs- en slotregels .................................................................................................. 65
DEEL 3. VERBEELDING
Toelichting
1
HOOFDSTUK 1 Inleiding
1.1 Aanleiding en doel
Maas-Jacobs is voornemens om in de kern Ulvenhout de locaties Dorpstraat 97 en Annevillelaan 11a
met achterliggende gronden te herontwikkelen met woningbouw en een commerciële ruimte. De
gronden liggen momenteel deels braak en zijn deels in gebruik door de bedrijven Van Hooijdonk
(tankstation/garage) en Van den Broek (wegenbouw).
Het plan bestaat uit de realisatie van vier appartementencomplexen met maximaal 33 appartementen,
een commerciële ruimte aan de voorzijde (Dorpstraat) en 21 grondgebonden woningen op het
resterende achterterrein. In totaal is sprake van 54 nieuwe woningen. Ter plaatse van de woning aan
de Annevillelaan 3 is sprake van vervangende nieuwbouw. Het bestemmingsplangebied biedt
daarmee plaats aan 55 woningen, waarvan één vervangende nieuwbouwwoning. Het totale
plangebied heeft een oppervlakte van circa 8.300 m 2.
De plannen zijn strijdig met het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'Ulvenhout'. Om de strijdigheid
op te heffen, is dit bestemmingsplan opgesteld dat een passend juridisch-planologisch kader vormt
voor de ontwikkeling.
1.2 Ligging
Het plangebied bevindt zich in de kern Ulvenhout en wordt globaal begrensd door (de achtertuinen
van de woningen aan) de Annevillelaan in het zuiden, Dorpstraat in het westen, Grimhuijsenstraat in
het noorden en de Julianalaan in het oosten. In figuur 1.1 is de ligging en begrenzing van het
plangebied weergegeven.
3
Figuur 1.1: ligging en begenzing plangebied 'Ulvenhout, Dorpstraat 97'
4
1.3 Vigerend bestemmingsplan
Tot het moment waarop het voorliggende bestemmingsplan in werking treedt, geldt binnen het
plangebied het bestemmingsplan 'Ulvenhout'. Dit bestemmingsplan is door de raad vastgesteld op 11
februari 2010. De gronden van het plangebied hebben op basis van dit bestemmingsplan diverse
bestemmingen, te weten 'wonen', 'bedrijf', 'verkeer' en 'centrum'. Voor het perceel van het tankstation
en garage van Autobedrijf Van Hooijdonk is de functieaanduiding 'Verkooppunt motorbrandstoffen
zonder LPG' opgenomen. Voor het hele gebied geldt de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie'.
Figuur 1.2: uitsnede bestemmingsplan 'Ulvenhout' met ligging plangebied
1.4 Bij het plan behorende stukken
Het bestemmingsplan 'Ulvenhout, Dorpstraat 97' bestaat uit een verbeelding, regels en toelichting.
Verbeelding
Op de verbeelding zijn onder meer de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden
aangegeven met bijbehorende verklaring, het zogenaamde renvooi. Naast bestemmingen kent het
renvooi aanduidingen. De verklaring legt een verbinding tussen de bestemmingen die op de
verbeelding zijn aangegeven en de regels. De aanduidingen hebben slechts juridische betekenis
indien en voor zover deze in de regels daaraan wordt gegeven. Soms heeft een aanduiding in dit plan
juridisch gezien geen betekenis en is deze uitsluitend op de plankaart aangegeven ten behoeve van
de leesbaarheid van de kaart (bv. topografische gegevens).
Regels
De regels bevatten de regeling betreffende het gebruik van de gronden, die in het plan zijn begrepen
en de zich daarop bevindende opstallen. De regels zijn ingedeeld in vier hoofdstukken. Het eerste
hoofdstuk bevat onder andere definities van de gebruikte begrippen en regels omtrent de wijze van
meten. Het tweede hoofdstuk bevat de bestemmingsbepalingen. In hoofdstuk 3 zijn de algemene
regels opgenomen. Het laatste hoofdstuk bevat ondermeer regels met betrekking tot de
overgangsbepalingen.
Toelichting
In de toelichting wordt de opzet van het plan beschreven en zijn de aan het plan ten grondslag
liggende gedachten vermeld. Hierbij komen o.a. het beleidskader, de huidige situatie van het
plangebied en omgeving, de juridische regeling en de economische uitvoerbaarheid aan de orde.
Tevens wordt er verslag gedaan van de resultaten van het over het plan gevoerde overleg en
inspraak.
5
1.5 Leeswijzer
De toelichting is opgebouwd uit acht hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2
de huidige situatie van het plangebied beschreven. De relevante beleidskaders van de verschillende
overheidsinstanties staan centraal in hoofdstuk 3 gevolgd door de toekomstige inrichting van het
plangebied in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 worden de realiserings- en uitvoeringsaspecten behandeld,
waarna in hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de juridische planbeschrijving. In hoofdstuk 7 komt de
economische uitvoerbaarheid van het plan aan bod. Hoofdstuk 8 gaat tenslotte in op de communicatie
rondom de planvorming.
6
HOOFDSTUK 2 Gebiedsanalyse
In dit hoofdstuk zijn achtereenvolgens de ruimtelijke en functionele structuur van het plangebied
beschreven. De ruimtelijke structuur is beschreven en in beeld gebracht aan de hand van de thema's
bebouwingstructuur, archeologie en cultuurhistorie, groen en verkeer. In de beschrijving van de
functionele structuur wordt ingegaan op de diverse in het plangebied voorkomende functies.
2.1 Ruimtelijke structuur
2.1.1 Bebouwingsstructuur
Omgeving plangebied
De meest kenmerkende, stedenbouwkundige structuur van Ulvenhout is de Dorpstraat/Molenstraat
met daaraan de lintbebouwing. Het historisch lint loopt van het Jagthuys aan de Dorpstraat tot en met
de molen aan de Molenstraat. Bij dit historisch lint horen ook het begin van de GrimhuijsenstraatAnnevillelaan-Pennendijk. Het plangebied maakt deels onderdeel uit van het historische lint.
De lintbebouwing is zeer divers en kent duidelijk individuele verschillen. Toch vormt de bebouwing
een eenheid door kleinschaligheid en architectuur. Het beeld kan worden omschreven als fijnkorrelig,
fijnmazig, kleinschalig en divers. Het dorpse karakter van Ulvenhout wordt grotendeels gevormd door
het lint. Op verschillende plaatsen in het historische lint zou versterking van het historische karakter
gewenst zijn, zoals ter plaatse van de relatief grootschalige autoshowroom aan de Dorpstraat 68.
Voor het overige is het conserveren van het historische, kleinschalige karakter van het lint gewenst.
Ulvenhout heeft, buiten het historisch lint, een open en ruim karakter omdat de bebouwing
hoofdzakelijk bestaat uit twee-onder-één-kap en vrijstaande woningen. Dit wordt versterkt door de
vele groenplekken in de vorm van hofjes, pleintjes, plantsoenen en de brede middenbermen zoals
aan de Annevillelaan. Aan de Grimhuijsenstraat en het eerste deel van de Annevillelaan zijn enkele
arbeiderswoningen aanwezig uit het begin van de 20ste eeuw. Door de jaren heen zijn deze straten
gegroeid tot een gevarieerd dicht bebouwingsbeeld met veel vroeg naoorlogse bebouwing in sobere
architectuurstijlen en incidenteel wat oudere bebouwing. Verder liggen aan de oude wegen,
waaronder de Annevillelaan ruime kavels, met oude en nieuwere bebouwing in verschillende
architectuurstijlen, variërend van oude boerderijen, moderne bedrijfspanden tot een
brandweerkazerne. Deze bebouwing vormt een overgang van het dorpse karakter van Ulvenhout
naar het natuurlijke karakter van bos en open landschap.
Plangebied
Het plangebied bestaat in de huidige situatie grotendeels uit de panden en gronden van garagebedrijf
'Van Hooijdonk' en wegenbouwbedrijf 'Van den Broek'. De bestaande woning Annevillelaan 3 is
tevens onderdeel van het gebied. De rest van het plangebied ligt hoofdzakelijk braak en bestaat uit
een groene invulling. De locatie ligt geïsoleerd ten opzichte van de omgeving; er is sprake van een
binnengebied dat wordt begrensd door de achtertuinen van de woningen aan de aangrenzende
straten.
2.1.2 Archeologie en cultuurhistorie
In de Nota 'Erfgoed in context ErfgoedVisie Breda 2008-2015' is vastgelegd dat het Bredase erfgoed
de basis vormt van de Bredase identiteit en tevens van ruimtelijke ontwikkelingen in Breda. Om het
erfgoed in brede zin op herkenbare wijze te kunnen inpassen in nieuwe ruimtelijke
ontwikkelingsprocessen is een goede inventarisatie noodzakelijk.
Archeologie
Om de archeologische waarden in het gebied te beschermen conform het vastgestelde gemeentelijk
beleid, de Monumentenwet 1988, waarin besloten ligt de Wet op de Archeologische Monumentenzorg
2007, is een Programma van Eisen voor een proefsleuvenonderzoek opgesteld.
Het plangebied ligt in een zone van hoge archeologische verwachting en binnen de historische kern
van Ulvenhout op de Archeologische Beleidskaart Breda (figuur 2.1).
7
Door de nieuwbouw wordt de ondergrond geroerd. Het is dan ook van belang de archeologische
verwachting nader te toetsen en eventueel aan te treffen archeologische sporen en vondsten in kaart
te brengen. Voorafgaand aan de ontwikkeling van het plangebied dient het proefsleuvenonderzoek te
worden uitgevoerd. De resultaten van het archeologisch onderzoek worden door het bevoegd gezag,
in deze de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vastgesteld.
Indien het archeologisch onderzoek is uitgevoerd voorafgaand aan de vaststelling van onderhavig
bestemmingsplan hoeft er geen dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' te worden opgenomen op
de verbeelding van het bestemmingsplan. De resultaten van het opgestelde Programma van Eisen
voor de locatie zijn beschreven in paragraaf 5.2.
Figuur 2.1: uitsnede archeologische verwachtingskaart met ligging plangebied
2.1.3 Groen
In de omgeving van het plangebied vormt de Annevillelaan een belangrijke, historische
bomenstructuur binnen het dorp Ulvenhout. Het plangebied bevindt zich aan het einde van deze laan.
De Craenlaer loopt in noord-zuid richting en verbindt het Ulvenhoutse Bos met het weidelandschap
aan de zuidzijde (voor de invloed van de ontwikkeling op het Ulvenhoutse Bos wordt verwezen naar
hoofdstuk 5). Binnen het plangebied bestaat het groen hoofdzakelijk uit de centraal gelegen
braakliggende gronden.
2.1.4 Verkeer
Het plangebied bestaat in de huidige situatie uit een geïsoleerd gebied en is niet bereikbaar voor
(gemotoriseerd) verkeer. Het gebied wordt omsloten door de Annevillelaan in het zuiden, Dorpstraat
in het westen, Grimhuijsenstraat in het noorden en de Julianalaan in het oosten.
2.2 Functionele structuur
Het plangebied is momenteel grotendeels in gebruik als bedrijfslocatie van de bedrijven Van
Hooijdonk (autobedrijf) en Van den Broek (wegenbouw). De directe omgeving van het plangebied
wordt gekenmerkt door een variëteit aan functies. Naast woningen komen - met name langs de
Dorpstraat - diverse niet-woonfuncties voor waaronder detailhandel, horeca, kantoren en
verschillende kleine bedrijfjes.
8
HOOFDSTUK 3 Beleid
3.1 Rijksbeleid
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld. De Structuurvisie
vervangt de Nota Ruimte (2006). In de Structuurvisie staan de plannen voor ruimte en mobiliteit van
nationaal belang. Zo beschrijft het kabinet in de Structuurvisie in welke infrastructuurprojecten zij de
komende jaren wil investeren en op welke manier de bestaande infrastructuur beter benut kan
worden. Provincies en gemeenten krijgen in de plannen meer bewegingsvrijheid op het gebied van
ruimtelijke ordening.
Het kabinet richt zich bij de verbetering van het vestigingsklimaat vooral op de regio's die zorgen voor
de meeste economische groei. Dat zijn de haven van Rotterdam en de luchthaven Schiphol
(mainports), de top technologieregio zuidoost Nederland (brainport) en de greenports
(tuinbouwclusters) Westland/Oostland, Venlo, Aalsmeer, Duin- en Bollenstreek en Boskoop.
Het Rijk zet met de ontwerp structuurvisie het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid in voor een concurrerend,
bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Het Rijk formuleert drie hoofddoelen om Nederland
concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):
 het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijkeconomische structuur van Nederland;
 het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de
gebruiker voorop staat;
 het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en
cultuurhistorische waarden behouden zijn.
Door het nationale karakter van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en de kleine schaal van
onderhavig bestemmingsplan, heeft dit bestemmingsplan nauwelijks raakvlak met dit nationaal beleid.
Gelet op het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het onderhavige plan in overeenstemming
is met de Structuurvisie.
Barro
Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) regelt de doorwerking van nationale
belangen op ruimtelijk gebied in gemeentelijke bestemmingsplannen door het stellen van de
juridische kaders. Het Barro is ook wel bekend als de AMvB Ruimte. Het besluit is per 17 december
2011 in werking getreden. Per 1 oktober 2012 is een wijziging van het Barro in werking getreden. Het
Barro is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. In
het Barro) zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen. Het betreft de
volgende nationale belangen:
1. Rijksvaarwegen;
2. Project Mainportontwikkeling Rotterdam,
3. Kustfundament,
4. Grote Rivieren,
5. Waddenzee en waddengebied,
6. Defensie,
7. Hoofdwegen en landelijke spoorwegen,
8. Elektriciteitsvoorziening,
10. Ecologische hoofdstructuur,
11. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament,
12. IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte) en
13. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.
De opname van het nationale belang 9 'Buisleidingen van nationaal belang voor het vervoer van
gevaarlijke stoffen' in het Barro is uitgesteld in afwachting van de behandeling van de Structuurvisie
Buisleidingen. De structuurvisie buisleidingen is inmiddels vastgesteld op 12 oktober 2012.
Op de ontwikkeling die met dit bestemmingsplan wordt voorzien, is het Barro niet van invloed.
9
3.2 Provinciaal beleid
Structuurvisie ruimtelijke ordening Noord-Brabant
Op 1 januari 2011 is de Structuurvisie ruimtelijke ordening Noord-Brabant (SVRO) in werking
getreden. Provinciale Staten hebben deze op 1 oktober 2010 vastgesteld.
Figuur 3.1: uitsnede Structuurvisie ruimtelijke ordening, Noord-Brabant
De SVRO van de provincie Noord-Brabant schetst de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid
tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de
provincie. Het is de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet
ruimtelijke ordening biedt. De visie ondersteunt daarnaast het beleid op andere provinciale
beleidsterreinen.
In de SVRO staat welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. Daarin is voor
de doelen en ambities die bereikt moeten worden per onderwerp aangegeven welke instrumenten de
provincie wil inzetten. In een beperkt aantal gevallen is gekozen voor het instrument 'planologische
verordening'.
In de SVRO is het plangebied aangeduid als 'kernen in het landelijk gebied'. De kernen in het landelijk
gebied, met de bijbehorende zoekgebieden voor verstedelijking, voorzien in de opvang van de lokale
verstedelijkingsbehoefte (wonen, werken, voorzieningen).
Met de realisatie van de woningen wordt invulling gegeven aan de lokale woningbehoefte van
Ulvenhout. De ontwikkeling past daarmee binnen de in de SVRO uiteengezette
beleidsuitgangspunten.
Verordening ruimte
In de Verordening vertaalt de provincie de kaderstellende elementen uit het provinciaal beleid in
regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen. Daarin staat welke belangen
de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. De verordening is daarbij een
uitvoeringsinstrument om die provinciale belangen veilig te stellen.
De Verordening ruimte is vastgesteld op 11 mei 2012 en in werking getreden op 1 juni 2012. De
Verordening ruimte bestaat net als een bestemmingsplan uit kaarten, regels en een toelichting.
10
Het plangebied is op grond van provinciale kaartbeelden gelegen in 'Bestaand stedelijk gebied kernen in landelijk gebied'. Bestemmingsplannen die voorzien in een stedelijke ontwikkeling zijn
uitsluitend gelegen in bestaand stedelijk gebied.
De ontwikkeling van het plangebied vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied en past daarmee
binnen de voorwaarden zoals gesteld in de Verordening ruimte.
Ondertussen is de nieuwe Verordening 2014 vastgesteld. Dit heeft geen consequenties voor de
beoordeling van het plan.
3.3 Gemeentelijk beleid
Nota van uitgangspunten Ulvenhout
In mei 2009 is de Nota van uitgangspunten Ulvenhout vastgesteld. Deze nota heeft de gemeente in
gezamenlijkheid met een klankbordgroep uit Ulvenhout -waarin een afspiegeling van de bevolking
zat- opgesteld. Vanuit de Dorpsraad Ulvenhout was ook al diverse malen aangegeven dat zij behoefte
hebben aan de toekomstvisie voor Ulvenhout. In de nota is o.a een visie op het gebied van historisch
karakter, groen en openbare ruimte, verkeer, voorzieningen en wonen weergeven. Daar waar het
juridisch mogelijk is, zijn de ruimtelijke aspecten daarna vertaald in het bestemmingsplan Ulvenhout.
Voor de Dorpstraat in het algemeen zijn de volgende uitgangspunten opgenomen:
Uitgangspunt 1: “Het dorpslint is waardevol vanwege de historische karakteristiek die wordt
gekenmerkt door de kleinschalige veelal individuele bebouwing …….. De goot- en bouwhoogten
worden vastgelegd op de plankaart en via de planregels…… De goot- en bouwhoogten dienen daarbij
afgestemd te worden op de bestaande situatie. Dit houdt in maximaal 2 bouwlagen met kap. De
klankbordgroep heeft hierbij aangegeven dat dit een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3,5
meter en 6 meter bij panden met één bouwlaag met kap en een goot- en bouwhoogte van
respectievelijk 6 meter en 10 meter bij panden met twee bouwlagen met een kap zou betekenen. De
voorgeschreven dakhelling zou naar de mening van de klankbordgroep tussen de 45 graden en de 60
graden moeten bedragen. ……….. Verder zal per ontwikkelingslocatie worden gekeken wat passend
is in de omgeving. Het lint krijgt daarbij speciale aandacht……”
Uitgangspunt 2: “De gebieden waar ontwikkelingen plaats kunnen vinden binnen het historisch lint
hebben met name betrekking op de situaties waar versterking van de ruimtelijke kwaliteit gewenst is,
zoals ter plaatse van bedrijfslocaties (bijvoorbeeld locatie Van Hooijdonk). Bij dergelijke locaties dient
de goot- en bouwhoogte te worden afgestemd op de karakteristieken van het historisch lint (d.w.z. ten
hoogste twee bouwlagen met kap). ….”
Uitgangspunt 4: “In het historische lint moeten gebouwen met platte daken worden uitgesloten.”
Deze uitgangspunten, met name de hoogten, zijn juridisch vertaald in het bestemmingsplan
Ulvenhout. Bijzondere bebouwing zoals de kerk en het garagebedrijf van Van Hooijdonk hebben geen
hoogteaanduiding op de verbeelding. Dakhellingen zijn niet vastgelegd in het bestemmingsplan.
In de Nota van Uitgangspunten Ulvenhout van 2009 is specifiek voor de ontwikkelingslocatie Van
Hooijdonk het volgende opgenomen:
“Deze locatie ligt gedeeltelijk aan de Dorpstraat en voor het overgrote deel tussen de Annevillelaan en
Grimhuijsenstraat. De wens vanuit de klankbordgroep is om deze locatie voor wonen voor diverse
doelgroepen te ontwikkelen, met name starters en senioren hebben de voorkeur. Gestapelde bouw,
accenten op de hoek van de Dorpstraat-Annevillelaan en een terugliggende rooilijn zijn
stedenbouwkundig gewenst. De nieuwe bebouwing dient overigens wel qua maat, schaal,
bouwhoogte en massa aan te sluiten/afgestemd te zijn op de omliggende bebouwing. Voorts dient
een verbetering van de entree van de Annevillelaan in het plan meegenomen te worden”.
Bij de uitwerking van het accent is gekozen voor een gebouw in twee bouwlagen met een
terugliggende derde bouwlaag. De 2de verdieping wordt in een andere steenkleur/materialisatie
uitgevoerd zodat het gebouw visueel uit twee bouwlagen met een deels terugliggende opbouw (in
plaats van een kap) bestaat. Dit is visueel te vergelijken met een gebouw in twee bouwlagen met een
11
kap. Gezien de ligging op een hoek is een grotere bouwhoogte acceptabel aangezien een gebouw
hier meer ‘lucht en ruimte’ om zich heen heeft. De Nota van Uitgangspunten spreekt over een accent
op de hoek Dorpstraat-Annevillelaan, hier wordt op deze wijze aan voldaan.
Structuurvisie Breda 2030
De gemeenteraad heeft in september 2013 de ‘Structuurvisie Breda 2030, Koers in beeld’
vastgesteld. De opdracht luidde om de Structuurvisie uit 2007 te herijken als gevolg van gewijzigde
inzichten en omstandigheden. Iedere gemeente is wettelijk verplicht (ingevolge de Wet ruimtelijke
ordening) om voor haar gehele grondgebied een actuele Structuurvisie te hebben die als integrale
basis dient voor bestemmingsplannen, ontwikkelingsvisies en beleidsdocumenten. De Structuurvisie
beoogt een stip op de horizon te zetten waar het gaat om de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van
Breda tot 2030. Daarnaast is de visie richtinggevend voor de keuzen die aan de orde zijn voor de
korte en middellange termijn.
In de Structuurvisie 2030 zijn afwegingen gemaakt die leiden tot substantiële afwijkingen van eerder
geformuleerde visies of beleid. Voor een belangrijk deel zijn deze ingegeven door de gewijzigde
economische en demografische omstandigheden. Daarnaast heeft ook de integrale benadering (niet
alleen ruimtelijke ontwikkeling, maar parallel aandacht voor het sociale en fysieke beheer van de stad)
effect gehad op de inhoud van de Structuurvisie.
Het fundament voor de ontwikkeling van Breda naar 2030 is het ontwikkelen van een compacte,
duurzame stad, waarin ruimte is voor initiatief. De compacte stad koestert haar historie en beseft de
verbondenheid van stedelijk en landelijk gebied. Verstedelijkingsopgaven in het bestaande stedelijk
van het initiatief staat centraal, burgers, bedrijfsleven en overheid hebben hier allemaal een rol in. De
verschillen in functie en karakter van delen van de stad maken Breda aantrekkelijk voor de diversiteit
aan gebruikers.
In het woonbeleid van de structuurvisie zijn verschillende kernthema's benoemd ten aanzien van het
woningaanbod. Relevante thema's in het kader van dit bestemmingsplan zijn:
 Realistisch programmeren;
 Bijstellen, doseren en faseren van lopende plannen;
 Ondersteunen van initiatieven (zelfbouw);
 Aandacht voor de vitaliteit van de dorpen en wijken;
 Huisvesten van jonge huishoudens.
In de woningbouwprogrammeringsopgave liggen de kansen voor de stad. Ingrijpen in het kwalitatieve
en kwantitatieve woningbouwprogramma is nodig om te voorkomen dat de woningbouwproductie
verder afneemt, plannen vertraging oplopen en de woningmarkt verder verstoord raakt.
Het plangebied is gelegen binnen de bestaande kern van Ulvenhout. De uitplaatsing van de
bedrijvigheid naar de rand van het dorp en herontwikkeling van het plangebied met woningen draagt
bij aan het behalen van de woonambities zoals genoemd in de Structuurvisie 2030. Voor de
ontwikkeling van Breda wordt programmatisch onder andere ingezet op de dorpen. Voor Ulvenhout
wordt beperkte woningbouw mogelijk gemaakt, zodat ingespeeld kan worden op de lokale
woningbehoefte. De woningbouw op de locatie Dorpstraat 97 is geschikt voor diverse doelgroepen,
maar op basis van het gemeentelijk woningbouwprogramma wordt in ieder geval ruimte geboden aan
starters- en seniorenwoningen.
De regionale afspraken ten aanzien van de woningbouw zijn verankerd in de Verordening ruimte van
de provincie. Daarnaast past het toevoegen van woningbouwinitiatieven binnen de kaders van de
stedelijke programmering zoals vastgelegd in de Structuurvisie Breda 2030. Met de vaststelling van
de Structuurvisie Breda 2030 is de nota “Stedelijke programmering 2020, Koers gezet” komen te
vervallen. Op basis hiervan wordt onder andere ingezet op het ondersteunen van zelfbouwinitiatieven,
het versterken van het karakter van de bestaande woonmilieus, (gemêleerd) en het huisvesten van
jonge huishoudens.
Het college heeft een vorig jaar een principebesluit genomen omtrent dit project en daarmee tevens
aangegeven woningbouwcontingent voor deze locatie te reserveren.
12
Bevolkingsprognose
De gemeente Breda maakt om de twee jaar een bevolkingsprognose. Hieraan is niet meteen een
woningbouwbehoefteprognose gekoppeld. Per wijk worden vooruitberekeningen gemaakt aan de
hand van bouwinitiatieven om als zodanig daar het voorzieningenniveau op aan te passen. Op basis
van de gemeentelijke prognose tot 2020 gaat de bevolking in Ulvenhout afnemen met ongeveer 2%.
Dit is enerzijds een gevolg van de vergrijzing (zoals dat een trend is in meerdere dorpen) en
anderzijds een gevolg van berekenen met een beperkt bouwprogramma voor de komende jaren. De
ontwikkeling van de bevolking is dan ook afhankelijk van de realisatie van woningen. Er is evenwel
een trend van gezinsverdunning, waardoor een afname van de vraag naar woningen in Ulvenhout
nog niet aan de orde zal zijn. De vraag naar woningen voor alleenstaanden (waaronder senioren) zal
toenemen. Zij vragen naar kwalitatief goede en ruime woningen. Hiervoor zal flexibel gebouwd
moeten worden.
Een prognose van de bevolkingsontwikkeling en woningbouwbehoefteprognose maakt duidelijk dat er
kwantitatief voldoende woningen aanwezig zijn in Ulvenhout. Gelet op de huidige woningvoorraad met
veel vrijstaande en grote/dure woningen ontstaat er echter een 'mismatch' tussen de woningvraag en
de woningvoorraad. Vooral senioren en starters kunnen kwalitatief gezien geen geschikte woning
vinden waardoor ze mogelijk naar elders uitwijken.
Met het bouwplan wordt onder meer tegemoet gekomen aan de vraag naar woningen voor starters en
senioren en wordt de 'mismatch' tussen vraag en aanbod aangepakt.
Woonvisie 2014
In september 2011 is de Woonagenda 2011-2014 vastgesteld. De bakens op het beleidsterrein
wonen zijn inmiddels fundamenteel verzet. Een uitvoering van de Woonagenda 2011-2014 geeft
onvoldoende antwoord op de recente ontwikkelingen. Daarom is de Woonvisie Breda 2014 opgesteld,
waarmee Breda haar accenten plaatst in het veranderend woonlandschap. Een Woonvisie heeft een
ander abstractieniveau dan een Woonagenda. In plaats van zaken tot in detail uit te werken, wordt nu
nagedacht over de hoofdlijnen. Er wordt samengewerkt met partners om gezamenlijke woondoelen te
realiseren. Dit heeft uiteraard een nauw verband met de veranderende rol van de gemeente in onze
samenleving.
De tien actiepunten uit de Woonagenda zijn geëvalueerd en verder aangevuld met de punten 11 t/m
20.
1. Regionale afstemming zoeken op kwaliteiten en kwantiteiten in de woningbouwprogrammering.
2. Sloopafwegingskader: door het hanteren van een sloopafwegingskader voldoende kwalitatieve
woningen voor de doelgroep van beleid behouden.
3. Aandacht voor collectief en particulier opdrachtgeverschap.
4. Wonen boven winkels stimuleren.
5. Wonen in kantoren stimuleren.
6. Studentenhuisvesting stimuleren.
7. Doorstroming: de huidige goedkope scheefheid in het corporatiebezit laten afnemen.
8. Vermindering woonlasten door middel van het verminderen van energiegebruik.
9. Aanbod voor arbeidsmigranten vergroten.
10. Versterken centrumstedelijk woonmilieu in samenhang met overige woongebieden binnen de
stad.
11. De woonlasten, met name voor de doelgroep, beheersbaar houden en streven naar een
acceptabele woonquote voor diverse inkomensgroepen.
12. Vergroten van de keuzevrijheid van de woonconsument op de huur- en koopmarkt.
13. Een realistisch woningbouwprogramma dat aansluit op de woningvraag.
14. Het levensloopbestendig maken van de particuliere voorraad.
15. Het in stand houden en versterken van buurten en wijken, met daarin een compleet aanbod en
variëteit van gewilde woonmilieus.
16. Realisatie van een prettige woonomgeving die gedeeld, herkenbaar en duurzaam is alsmede
schoon, heel en veilig.
17. Het tempo van energie efficiënte renovaties in bestaande woningen te versnellen, o.a. door
bewustwordingscampagnes, het aanmoedigen van het gebruik van innovatieve technologie en
een breder aanbod van financiële stimuleringsmaatregelen.
18. Ten aanzien van corporatiebezit blijft de aanpassing van de bestaande woningvoorraad naar
energielabel B het uitgangspunt, dit in een realistisch en haalbaar tempo.
13
19. Stimuleren van de te maken energieslag in de particuliere voorraad.
Onderhavig plan komt tegemoet aan de woningbehoefte in de kern Ulvenhout. Het is een plan op
kleine schaal dat middels onderhavig bestemmingsplan flexibel is in te vullen. Daarmee wordt
aangesloten op de beleidsdoelen zoals geformuleerd in de Woonvisie.
3.4 Conclusie
De woningen worden ontwikkeld in het bestaand stedelijk gebied. Hiermee past het initiatief in het
nationaal en provinciaal ruimtelijk beleid, waarin herstructurering en intensivering de voorkeur krijgen
boven uitbreiding, om op die manier extra ruimtebeslag in het buitengebied te beperken.
Het initiatief past ook in het gemeentelijk beleid, zoals dat is vastgelegd in de Structuurvisie Breda
2030 en de Woonvisie. Het is een plan op kleine schaal dat middels onderhavig bestemmingsplan
flexibel is in te vullen, waarmee bij de beleidsdoelen uit de Woonvisie wordt aangesloten. Tevens
draagt het plan bij aan het verkleinen van de verschillen tussen vraag naar en aanbod van woningen
voor starters en senioren.
14
HOOFDSTUK 4 Toekomstige inrichting
Ruimtelijke opzet en programma
Na sloop van de bestaande opstallen binnen het plangebied wordt een woningbouwprogramma
gerealiseerd dat bestaat uit 33 appartementen en 21 grondgebonden woningen in diverse
prijsklassen. De woningen worden gerealiseerd aan twee doodlopende wegen. Aan de westzijde van
het plangebied ontstaat een cluster van vier appartementgebouwen. Op de hoek van de DorpstraatAnnevillelaan is ruimte voor een stedenbouwkundig accent. In de plint van dit gebouw komt een
commerciële ruimte met daarboven vier appartementen. Verder naar het binnenterrein komen de
overige - wat kleinere - appartementgebouwen.
De bouwhoogte is iets hoger dan de gemiddelde bebouwing aan de Dorpstraat. Dit is gedaan omdat
hier appartementen op de verdieping komen, het zijn geen standaard eengezinswoningen. Er is niet
voor gekozen om de appartementen op de tweede verdieping in een kap te verwerken, maar om de
2de verdieping in een andere steenkleur/materialisatie uit te voeren zodat het gebouw visueel uit twee
bouwlagen met een deels terugliggende opbouw (in plaats van een kap) bestaat. Dit is visueel te
vergelijken met een gebouw in twee bouwlagen met een kap. Gezien de ligging op een hoek is een
grotere bouwhoogte acceptabel aangezien een gebouw hier meer ‘lucht en ruimte’ om zich heen
heeft.
In de huidige plannen bestaan de grondgebonden woningen uit negen patiowoningen en twaalf
tweekappers op het binnenterrein. De woning Annevillelaan 3 wordt gesloopt en maakt plaats voor
een nieuwbouwwoning, waarmee de entree van het plangebied wordt verfraaid. Dit maakt een totaal
van 21 nieuwe grondgebonden woningen en één vervangende nieuwbouwwoning.
Figuur 4.1: inrichting plangebied 'Ulvenhout, Dorpstraat 97'
De woningbouwlocatie is geschikt voor diverse doelgroepen, maar op basis van het gemeentelijk
woningbouwprogramma wordt in ieder geval ruimte geboden aan starters- en seniorenwoningen. De
nieuwe bebouwing sluit qua maat, schaal, bouwhoogte en massa aan bij de omliggende bebouwing.
15
In figuur 4.1 is de nieuwe inrichting van het plangebied weergegeven. Figuur 4.2 bevat enkele
impressies van de toekomstige situatie binnen het plangebied, die een goede indruk geven van de
impact op de omgeving.
Figuur 4.2: impressies nieuwbouwplannen 'Ulvenhout, Dorpstraat 97'
Ontsluiting en parkeren
De entree van het nieuwe woongebied is geprojecteerd aan de zuidzijde van het plangebied en sluit
aan op de Annevillelaan. De woningen zijn bereikbaar via twee doodlopende woonstraten. Binnen het
plangebied wordt - op grond van de gemeentelijke Nota Parkeer- en Stallingsbeleid Breda voldoende parkeergelegenheid gerealiseerd. Op basis van de Nota gelden de parkeernormen uit
tabel 4.1, waarbij opgemerkt wordt dat voor het plangebied 'Ulvenhout, Dorpstraat 97' de normen voor
'overig gebied' uit de Nota gelden. De parkeernormen zijn in juni 2013 herzien, maar aangezien de
planvorming en inrichting gebied voor deze tijd gereed was, wordt uitgegaan van de normen van voor
juni 2013.
16
Tabel 4.1: Parkeernormen gemeente Breda
Wonen
Eengezinswoning
Meergezinswoning, appartement en dergelijke
Commerciële ruimte
Overig gebied
1,8
1,3
4,0
Per (eenheid)
Woning
Woning
100 m2 bvo
Binnen het plangebied dient op basis van de normering het volgende aantal parkeerplaatsen te
worden gerealiseerd voor de woningen:
 33 appartementen: 43 parkeerplaatsen (1,3*33)
 21 grondgebonden woningen en 1 vervangende nieuwbouwwoning: 40 parkeerplaatsen (1,8*22)
In totaal dient er ruimte te zijn voor 83 parkeerplaatsen op privéterrein (oprit) en in het openbaar
gebied voor de nieuwe woonfunctie. Voor de commerciële ruimte dienen 4 parkeerplaatsen per 100
m2 te worden gerealiseerd. Uitgaande van 200 m 2 dienen hiervoor dus minimaal 8 parkeerplaatsen te
worden aangelegd, waarmee het totaal op 91 te realiseren parkeerplaatsen komt.
Daarbij is geen rekening gehouden met de verrekening die mag plaatsvinden vanwege het vervallen
van de bestaande functies die verdwijnen. Deze hadden namelijk reeds een claim op het openbaar
gebied. Het huidig garagebedrijf is circa 800 m 2 bvo en valt onder arbeidsintensieve bedrijven.
Hiervoor geldt een norm van 2 parkeerplaatsen per 100 m 2 bvo. Dit levert 16 parkeerplaatsen op voor
de verrekening. Het wegenbouwbedrijf Van den Broek is ook circa 800 m 2 bvo en valt onder
arbeidsextensieve bedrijven. Hiervoor geldt een norm van 0,7 parkeerplaatsen per 100 m 2 bvo. Dit
levert 5 parkeerplaatsen op voor de verrekening. Totaal mag dus rekening worden gehouden met 21
parkeerplaatsen voor de verrekening.
Dit betekent dat in totaal op privéterrein en in het (deels nieuw aan te leggen) openbaar gebied
gezamenlijk 70 parkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd (91-21), waarbij geen rekening mag
worden gehouden met garages aangezien deze in de praktijk zelden worden gebruikt als
parkeerplaats. In de nieuwbouwplannen is ruimte voor 83 parkeerplaatsen in het openbaar gebied en
op privéterrein (opritten). Daarmee is ruim voldoende parkeergelegenheid aanwezig binnen het
plangebied.
17
HOOFDSTUK 5 Realiserings- en uitvoeringsaspecten
Dit hoofdstuk gaat in op de voorgenomen realisatie van de plannen voor het plangebied 'Ulvenhout,
Dorpstraat 97' in relatie tot de verschillende realiserings- en uitvoeringsaspecten. Daarbij wordt
ingegaan op de diverse milieuaspecten om de haalbaarheid van de plannen te toetsen.
5.1 Akoestiek
Algemeen
Bij de realisatie van nieuwe geluidgevoelige bestemmingen dient inzichtelijk te worden gemaakt of de
geluidsinvloed van omliggende wegen en spoorlijnen voldoet aan de grenswaarden die zijn gesteld in
de Wet geluidhinder (Wgh). De Wet geluidhinder hanteert de volgende hoofdindeling van
geluidgevoelige gebouwen:
 woningen;
 andere geluidsgevoelige gebouwen (onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen,
verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, kinderdagverblijven);
 geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen en bestemde ligplaatsen voor
woonschepen).
In het kader van de plannen voor het plangebied is een akoestisch onderzoek uitgevoerd om de
invloed van de omliggende wegen te bepalen. Het doel van het akoestisch onderzoek is het bepalen
van de geluidbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaai op de nieuw te realiseren woningen. Op
basis van de berekende geluidbelasting kan worden beoordeeld of er hinder ontstaat ten gevolge van
wegverkeerslawaai en wat de wettelijke gevolgen daarvan zijn.
Resultaten
Wegverkeer
Uit de berekeningsresultaten blijkt dat ten gevolge van het wegverkeer op de Dorpstraat de
geluidbelasting op een tweetal appartementencomplexen ten hoogste 63 dB inclusief aftrek ex artikel
110g Wgh bedraagt. De (voorkeurs)grenswaarde van 48 dB wordt overschreden. De maximaal te
ontheffen geluidbelasting van 63 dB wordt echter niet overschreden. Vanwege de overschrijding van
de (voorkeurs)grenswaarde is onderzoek verricht naar mogelijke maatregelen om de geluidbelasting
bij de geluidgevoelige bestemmingen te beperken.
Voor alle andere woningen en appartementen wordt de (voorkeurs)grenswaarde van 48 dB niet
overschreden. Maatregelen om de geluidbelasting ter plaatse van de geluidgevoelige bestemmingen
terug te brengen is niet mogelijk. Daarnaast wordt voldaan aan de grenswaarden. Er hoeft door het
college van Burgemeester en Wethouders van Breda geen hogere waarden verleend te worden.
Hogere waarde
Om de geluidbelasting vanwege een weg te beperken, kunnen de volgende maatregelen worden
getroffen:
 Maatregelen aan de bron door middel van het toepassen van een geluidreducerend wegdektype;
 Maatregelen in het overdrachtsgebied door middel van het toepassen van een
geluidscherm/grondwal;
 Maatregelen aan de ontvanger door middel van het toepassen van schermen aan of nabij de
gevel, het toepassen van 'dove' gevels, en dergelijke.
Bronmaatregelen:
Gezien de hoogte van de overschrijding van de voorkeursgrenswaarde tot 15 dB zal het toepassen
van stiller asfalt onvoldoende effect hebben om alle bouwplannen te laten voldoen aan de
(voorkeurs)grenswaarde. Het vervangen van het wegdektype klinkers (Elementenverharding in
keperverband, W9a) door een stil wegdek (Dunne Deklagen B) geeft een reductie van maximaal 6
dB. Met deze bronmaatregel zal op geen enkel bouwplan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB
worden behaald.
19
De kosten voor het aanbrengen van stil asfalt zijn dermate hoog dat het financieel niet doelmatig is
toe te passen. Ook vanuit stedenbouwkundige overwegingen is het toepassen van stil asfalt niet
wenselijk, omdat dit het karakter van de Dorpstraat aantast.
Overdrachtsmaatregelen:
Maatregelen in het overdrachtsgebied door middel van het toepassen van een geluidscherm worden
voor de bouwplannen stedenbouwkundig niet inpasbaar geacht en zijn derhalve niet nader
onderzocht (het appartementencomplex is direct aan de weg gelegen en de erfontsluiting vindt ook op
deze wegen plaats).
Ontvangermaatregelen:
Het binnenmilieu wordt beschermd door de eisen opgelegd vanuit het Bouwbesluit. De geluidwering
van de gevel dient zodanig te zijn dat het resulterende geluidniveau in de woning niet meer bedraagt
dan 33 dB.
Gezien bovenstaande zijn de maatregelen om de geluidbelasting ter plaatse van de
appartementen(complexen) terug te brengen tot de (voorkeurs)grenswaarde niet mogelijk of gelet op
de te verwachten kosten en het aantal geluidgevoelige bestemmingen dat hier voordeel van
ondervindt, niet doelmatig toe te passen. Derhalve zal het college van Burgemeester en Wethouders
van Breda de volgende hogere waarden vaststellen (inclusief correctie ex artikel 110g Wgh).
Figuur 5.1: Tabel vast te stellen hogere waarden( inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh)
Geluidwering van de gevel
Bij de ontwikkeling van de woningen dient het geluidonderzoek en de hogere waarden als
onderlegger te worden gebruikt. Voor alle nieuw te bouwen appartementen waarvoor het college van
burgemeester en wethouders een hogere waarde vaststelt, dient met behulp van een
gevelgeluidweringsonderzoek te worden onderzocht of deze appartementen aan de wettelijke
geluidgrenswaarde voor het binnenniveau kunnen voldoen.
Ontheffingenbeleid gemeente Breda
In het kader van de hogere waarde procedure worden enkele aanvullende eisen gesteld door het
bevoegd gezag. De gemeende Breda heeft een ontheffingenbeleid opgesteld waarin deze eisen zijn
vastgelegd.
Het college van burgemeester en wethouders stelt als voorwaarde bij ontheffingverlening dat in de
volgende gevallen er bij het geluidgevoelige object minimaal één geluidluwe gevel aanwezig moet zijn
(uitvoeringseis):
 wanneer de voorkeursgrenswaarde met meer dan 5 dB wordt overschreden;
 er als maatregel een dove gevel wordt gecreëerd;
 een combinatie van beide.
20
Op de gevels van het appartementengebouw dat direct aan de Dorpstraat is gelegen en het eerste
deel van de gevel van het appartementengebouw aan de Annevillelaan (rekenpunten 27, 43, 47 en
53) is sprake van een overschrijding met meer dan 5 dB. Het bouwplan voor de locatie is nog niet
definitief. Het is mogelijk om een geluidluwe gevel te realiseren. Hiermee dient bij de definitieve
indeling van de appartementen rekening te worden gehouden door de woningen die uitkijken op de
Dorpsstraat een oostelijke buitengevel te geven. Aan deze zijde is namelijk sprake van een
geluidluwe situatie.
Invloed nieuwbouwplan op omgeving
De akoestische effecten van de door de bouwplannen gegenereerde verkeersstromen zijn
verwaarloosbaar in vergelijking tot de huidige bestemmingen binnen het plangebied. Zo is de locatie
gelegen binnen bestaand stedelijk gebied en zal de verkeersaantrekkende werking niet significant
toenemen in vergelijking met de huidige situatie, waarin twee bedrijven (inclusief een tankstation) in
het plangebied zijn gevestigd; voor de verkeersgeneratie van het nieuwe woongebied kan worden
uitgegaan van circa 320 motorvoertuigbewegingen (54 woningen maal gemiddeld 6
verkeersbewegingen per dag). Op basis van cijfers van Van Hooijdonk blijkt dat er dagelijks circa 320
bezoeken aan de shop plaatsvinden en er 30 tot 40 auto's worden behandeld in de garage. Per auto
vinden daarbij meerdere voertuigbewegingen plaats (komen en gaan van klanten, proefrijden door de
monteur e.d.). Het is daarmee aannemelijk dat de toekomstige verkeersstromen en de akoestische
invloed daarvan op de omgeving afnemen ten opzichte van de huidige situatie.
Conclusie
Wegverkeer
De berekende geluidbelasting als gevolg van wegverkeerslawaai overstijgt op enkele punten de
voorkeursgrenswaarden. De maximaal te ontheffen geluidbelastingen worden echter niet
overschreden. Maatregelen om de geluidbelasting ter plaatse van het plangebied terug te brengen tot
de (voorkeurs)grenswaarde zijn niet mogelijk of zijn gelet op de te verwachten kosten en het aantal
geluidgevoelige bestemmingen dat hier voordeel van ondervindt, niet doelmatig toe te passen. Het
college van Burgemeester en Wethouders van Breda stelt daarom hogere waarden vast.
In het kader van de vergunningverlening dient - conform het ontheffingenbeleid van de gemeente rekening te worden gehouden met de realisatie van een geluidluwe gevel ter plaatse van de
appartementen waar de voorkeursgrenswaarde met meer dan 5 dB wordt overschreden. De
gebouwen waar dit speelt (gebouwen A en B uit figuur 4.1), hebben aan de achterzijde een
geluidluwe gevel waarmee dit haalbaar is.
Invloed op omgeving
Ten opzichte van de huidige situatie is geen sprake van een toename aan verkeersbewegingen en
daarmee ook niet van een toename aan geluidhinder voor de omliggende woningen.
5.2 Archeologie
Algemeen
Het verdrag van Malta regelt de bescherming en het behoud van archeologische waarden. Nederland
heeft dit verdrag in 1992 ondertekend en in 1998 geratificeerd. Het verdrag van Malta (of Valetta) is
geïmplementeerd in de Monumentenwet. De Wet op de archeologische monumentenzorg is in april
2006 door de Tweede Kamer aangenomen en in december van dat jaar door de Eerste Kamer
bekrachtigd. Op 1 september 2007 is de wet als onderdeel van de Monumentenwet in werking
getreden. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische materiaal in de bodem (in
situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor goede conservering. Het is verplicht
om bij ruimtelijke ontwikkelingen en bij specifieke bodemverstorende activiteiten rekening te houden
met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden.
Onderzoek
In het kader van de voorgenomen herinrichting van het plangebied, waarbij bodemverstorende
werkzaamheden zullen plaatsvinden, dient archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. Er is een
Programma van Eisen opgesteld voor een archeologisch proefsleuvenonderzoek. Dit Programma van
Eisen heeft betrekking op een inventariserend en waardestellend proefsleuvenonderzoek van het
plangebied.
21
Conclusie
Op basis van het goedgekeurde Programma van Eisen zal een proefsleuvenonderzoek worden
uitgevoerd ter plaatse van het plangebied. Indien het archeologisch proefsleuvenonderzoek wordt
uitgevoerd voorafgaand aan de vaststelling van onderhavig bestemmingsplan, en hierbij geen
behoudenswaardige archeologische vindplaats wordt aangetroffen, hoeft er geen dubbelbestemming
'Waarde-Archeologie' te worden opgenomen op de verbeelding van het bestemmingsplan.
Vooralsnog is deze dubbelbestemming wel voor het hele plangebied opgenomen.
5.3 Externe veiligheid
Algemeen
Externe veiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag of handelingen met
gevaarlijke stoffen. Dit kan betrekking hebben op inrichtingen (bedrijven) of transportroutes. Bij de
realisatie van (beperkt) kwetsbare objecten, dient de invloed van deze aspecten in beeld te worden
gebracht.
Binnen het beleidskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het
plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Hoewel beide begrippen onderlinge samenhang vertonen,
zijn er belangrijke verschillen. Hieronder worden beide begrippen verder uitgewerkt.
Plaatsgebonden Risico (PR)
Het plaatsgebonden risico (PR) geeft de kans, op een bepaalde plaats, om te overlijden ten gevolge
van een ongeval bij een risicovolle activiteit. De kans heeft betrekking op een fictief persoon die de
hele tijd op die plaats aanwezig is. Het PR kan op de kaart van het gebied worden weergeven met
zogeheten risicocontouren: lijnen die punten verbinden met eenzelfde PR. Binnen de 10 -6/jaar contour
(welke als wettelijk harde norm fungeert) mogen geen bestemmingen voor kwetsbare objecten
geprojecteerd worden. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt de 10-6/jaar contour niet als
grenswaarde, maar als een richtwaarde, waarvan alleen gemotiveerd mag worden afgeweken.
Groepsrisico (GR) en invloedsgebied
Het groepsrisico (GR) is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met
een bepaalde omvang. Het GR is daarmee een maat voor de maatschappelijke ontwrichting bij een
calamiteit. Het GR wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Dit
invloedsgebied wordt begrensd door de 1% letaliteitsgrens (tenzij anders bepaald): de afstand waarop
nog 1% van de blootgestelde mensen in de omgeving komt te overlijden bij een calamiteit met
gevaarlijke stoffen. Het GR kan niet 'op de kaart' worden weergegeven, maar wordt weergegeven in
een grafiek waar de kans (f) afgezet wordt tegen het aantal slachtoffers (N): de fN-curve.
Onderzoek
De bronnen op het gebied van externe veiligheid in de omgeving van het plangebied zijn de A58 en
een LPG-tankstation aan de Molenstraat. Het plangebied bevindt zich ruim buiten de
invloedsgebieden van beide bronnen. Een nader onderzoek naar het aspect externe veiligheid is
daarmee niet noodzakelijk.
22
Figuur 5.2: risicobronnen omgeving plangebied (bron: www.risicokaart.nl)
Conclusie
Vanuit het aspect externe veiligheid zijn er geen beperkingen voor de voorgenomen
bestemmingswijziging.
5.4 Milieuhinder
Algemeen
Vanuit milieu-oogpunt kan een bepaalde afstand tussen een milieubelastende activiteit en een
milieugevoelig object noodzakelijk zijn. Deze afstand dient dan bijvoorbeeld om ter plaatse van een
'gevoelig' object, zoals woningen, een aanvaardbaar geur-, geluid- of veiligheidsniveau te realiseren.
Deze afstand wordt een milieuzonering genoemd. Een milieuzonering vormt het indirecte
ruimtegebruik van een milieubelastende activiteit. In de uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' van de
Vereniging Nederlandse Gemeenten zijn richtafstanden opgenomen, waarmee rekening moet worden
gehouden ten opzichte van gevoelige functies. Het gaat daarbij zowel om de invloed van omliggende
milieubelastende activiteiten op nieuwbouwplannen, als om invloed van eventuele nieuwe
milieubelastende activiteiten op milieugevoelige bestemmingen in de omgeving.
Onderzoek
Invloed omgeving op nieuwbouwplan
In de nabijheid van het plangebied bevinden zich - met name aan de Dorpstraat - diverse winkels,
kantoorpanden en horecagelegenheden met een beperkte invloed vanuit het aspect milieuhinder. De
geplande woningen en commerciële ruimte leiden niet tot een aantasting van de milieuruimte van
betreffende functies. De invloed ervan op het gebied van milieuhinder is beperkt. Daarnaast grenzen
ze in de huidige situatie ook al aan bestaande woningen.
23
Invloed nieuwbouwplan op omgeving
Het plangebied wordt ingevuld met woningen en een commerciële ruimte. Beide functies hebben op
het gebied van milieuhinder geen negatieve invloed op de gevoelige bestemmingen in de omgeving.
Conclusie
Vanuit het aspect milieuhinder zijn er geen belemmeringen voor de bestemmingswijziging die met
onderhavig plan wordt mogelijk gemaakt.
5.5 Luchtkwaliteit
Algemeen
Door de uitstoot van uitlaatgassen door onder andere de industrie en het verkeer komen schadelijke
stoffen in de lucht. Vooral langs drukke wegen kunnen de concentraties van verschillende stoffen zo
hoog zijn dat deze de gezondheid kunnen aantasten. Om te voorkomen dat de gezondheid wordt
aangetast door luchtverontreiniging dient bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden te
worden met de luchtkwaliteit ter plaatse.
De belangrijkste wet- en regelgeving voor luchtkwaliteit is vastgelegd in hoofdstuk vijf
(luchtkwaliteitseisen) van de Wet milieubeheer (Wm). Het doel is het beschermen van mens en milieu
tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. De implementatie van de kaderrichtlijn en
dochterrichtlijnen is primair gericht op het voorkomen van effecten op de gezondheid van mensen. De
grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, zwevende deeltjes (PM 10), lood,
koolmonoxide en benzeen geven het kwaliteitsniveau van de buitenlucht aan, dat op een gegeven
tijdstip moet zijn bereikt.
Titel 5.2 van de Wet milieubeheer (hierna te noemen: Wet luchtkwaliteit), het Besluit niet in
betekenende mate en het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) stellen grenzen aan
de concentraties van luchtverontreinigende stoffen. De meest kritische stoffen ten gevolge van het
verkeer zijn stikstofdioxide (NO ) en fijn stof (PM)).
2
De Wet luchtkwaliteit en het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) stellen dat
ruimtelijke plannen doorgang kunnen vinden indien:
 de luchtkwaliteit ten gevolge van de plannen per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft;
 de plannen niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de concentratie van NO 2 en PM10 in
de buitenlucht. Vanaf het in werking treden van het Nationaal Samenwerkingsprogramma
Luchtkwaliteit op 1 augustus 2009 wordt onder een NIBM bijdrage een bijdrage van minder dan
3% verstaan;
 de plannen niet leiden tot het overschrijden van een grenswaarde;
 gevoelige bestemmingen (waaronder woningen, scholen en zorginstellingen) niet binnen 300
meter van een rijksweg en 50 meter van een provinciale weg worden gerealiseerd (of indien
binnen deze zones geen sprake is van een (dreigende) overschrijding).
 Het Besluit NIBM heeft een aantal NIBM-grenzen vastgesteld, waarvan met zekerheid kan
worden gesteld dat de 3%-grens niet wordt overschreden, te weten:
1. Woningbouw: 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg, en = 3.000 woningen bij
minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling;
2. Kantoorlocaties: = 100.000 m2 bruto vloeroppervlakte bij minimaal 1 ontsluitingsweg, en =
200.000 m2 bruto vloeroppervlakte bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige
verkeersverdeling.
In alle overige gevallen of combinaties van bovenstaande grenzen moet middels een berekening
worden aangetoond of de bijdrage niet in betekenende mate is of dat de grenswaarden niet worden
overschreden. Tevens is in het Besluit NIBM een anticumulatie bepaling opgenomen, die zegt dat de
effecten van beoogde ontwikkelingen in de omgeving van het projectgebied moeten worden
meegenomen in de beoordeling van het betreffende plan. Hiermee wordt voorkomen dat
verschillende NIBM-projecten samen toch in betekenende mate bijdragen aan verslechtering van de
luchtkwaliteit.
24
Onderzoek
De ontwikkeling van het plangebied bestaat uit de realisatie van 54 woningen en een commerciële
ruimte. De ontwikkeling valt daarmee onder het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen'. Nader
onderzoek naar de invloed op de luchtkwaliteit is daarmee niet nodig.
Conclusie
Vanuit het aspect luchtkwaliteit zijn er geen beperkingen voor de bestemmingswijziging.
5.6 Natuur
Algemeen
Bij ruimtelijke planvorming moet aandacht worden besteed aan de natuurwetgeving. De
Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet vormen het belangrijkste juridische kader
voor natuurbescherming in Nederland. De verplichtingen voor de bescherming van natuurgebieden
zijn opgenomen in de Natuurbeschermingswet 1998 en de bescherming van plant- en diersoorten is
vastgelegd in de Flora- en faunawet. Deze wetten kunnen worden gezien als een vertaling van de
Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Er kan een tweedeling worden gemaakt in soort- en
gebiedsbescherming.
Gebiedsbescherming
Bij iedere ruimtelijke ontwikkeling dient te worden onderzocht of het plangebied in of bij een speciale
beschermingszone (sbz) als bedoeld in de Natuurbeschermingswet 1998 ligt. Hierbij wordt uitvoering
gegeven aan de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn. De kwaliteit van de natuurlijke habitats en de
habitats van soorten mogen niet worden aangetast. Er is nagegaan of het plangebied zich in, of in
directe omgeving van, beschermd natuurgebied bevindt.
Het plangebied heeft geen beschermde status als Natura 2000-gebied en maakt geen deel uit van de
Ecologische Hoofdstructuur. Het dichtstbijzijnde EHS-gebied en tevens Natura 2000-gebied het
Ulvenhoutse Bos ligt enkele honderden meters ten oosten van het plangebied (figuur 5.3).
Het Ulvenhoutse bos behoort tot het Natura 2000-landschap 'beekdalen'. Het Natura 2000-gebied is
aangewezen voor drie habitattypen uit de Habitatrichtlijn. In § 5.9 is beschreven wat de invloed van de
ontwikkeling is op het Natura 2000-gebied in relatie tot het aspect stikstofdepositie als gevolg van de
verkeersaantrekking en eventuele verdroging.
Figuur 5.3: ligging plangebied ten opzichte van gebieden beschermd onder de EHS (groene arcering) en
Natuurbeschermingswet 1998 (Natura 2000, rode arcering) (Bron: Gebiedendatabase EL &I, 2012).
25
Soortbescherming
Het doel van de Flora- en faunawet (1998) is het in stand houden van in het wild voorkomende
planten- en diersoorten. Beschermde soorten zijn onder andere bijna alle zoogdieren, vogels,
amfibieën en reptielen die van nature in het wild in Nederland voorkomen. De bescherming wordt
geregeld op drie manieren. Ten eerste het verbieden van handelingen die de instandhouding van
soorten direct in gevaar kunnen brengen. Ten tweede kunnen kleine objecten (bijv. grot, fort) of
terreinen worden aangewezen als beschermd gebied als het gebied van groot belang is voor het
voortbestaan van een soort. Voor ingrepen waarbij soorten of objecten die vallen onder de Flora- en
faunawet zijn betrokken, moet een ontheffing worden aangevraagd bij LASER. Bevoegd gezag is het
ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit (LNV).
De werkingssfeer van de Flora- en faunawet is niet beperkt tot of gerelateerd aan speciaal
aangewezen gebieden, maar geeft soorten overal in Nederland bescherming.
Onderzoek
Er is onderzoek uitgevoerd om te toetsen of de plannen passen binnen de kaders van de
werkzaamheden, waaronder verwijdering van vegetatie en slopen van gebouwen, kunnen zonder
ontheffing van de Flora- en Faunawet doorgang vinden. Wel dient hierbij rekening te worden
gehouden met de algemene zorgplicht die ondermeer geldt voor algemeen voorkomende
beschermde soorten. Wanneer de vegetatie buiten de kwetsbare perioden van de betreffende soort
wordt verwijderd, bestaan er geen belemmering vanuit de Flora- en Faunawet.
geldende natuur
Conclusie
Vanuit het aspect flora en fauna zijn er - met inachtneming van bovenstaande - geen belemmeringen
voor de voorgenomen bestemmingswijziging.
5.7 Water
Algemeen
De watertoets, die wettelijk is verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening, vormt het hele proces van
vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige
aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is dat de waterbelangen
evenwichtig worden meegewogen bij de totstandkoming van een plan. De watertoets verplicht tot het
opnemen van een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het
plan voor de waterhuishouding. Deze paragraaf gaat daar nader op in voor het bestemmingsplan
'Ulvenhout, Dorpstraat 97'.
Door de Europese Kaderrichtlijn Water heeft Nederland een resultaatverplichting voor het bereiken
van de gewenste waterkwaliteit en ecologie van grond- en oppervlaktewatersystemen. Voor grote
wateren of watersystemen, de zogenaamde waterlichamen, zijn hiertoe bindende doelen opgesteld.
De maatregelen om de doelen te bereiken worden uitgewerkt in de stroomgebiedprocessen. Voor de
overige wateren geldt het stand-still principe. Waterbeheerders mogen hiervoor zelf aanvullende
doelen opstellen.
Europees en nationaal niveau
Op Europees niveau gaat het om de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) en de Richtlijn
overstromingsrisico's (ROR). Op nationaal niveau zijn de Structuurvisie infrastructuur en ruimte (SIR),
het Nationaal Waterplan (NWP) en het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) van belang. De
KRW is een Europese richtlijn die ervoor moet zorgen dat de kwaliteit van het oppervlakte- en
grondwater in 2015 op orde is en blijft. De ROR stimuleert Lidstaten tot informatie-inwinning, overleg
en planvorming voor nationaal én grensoverschrijdend beheer van overstromingsrisico's. In de SIR
schetst het Rijk een visie hoe Nederland er in 2040 voor moet staan. Het Nationaal Waterplan (NWP)
is het rijksplan voor het waterbeleid voor de periode 2009-2015. Het plan beschrijft welke maatregelen
genomen moeten worden om Nederland ook in de toekomst veilig en leefbaar te houden en om de
(economische) kansen die water biedt te benutten.
Het NBW heeft tot doel om in 2015 het watersysteem op orde te hebben en daarna op orde te houden
anticiperend op veranderende omstandigheden, zoals onder andere de verwachte
klimaatverandering, zeespiegelstijging, bodemdaling en toename van verhard oppervlak.
26
Provincies en gemeenten dragen zorg voor een integrale afweging van de ruimtebehoefte en leggen
deze vast in provinciale beleids- en streekplannen, respectievelijk structuur- en bestemmingsplannen.
Provinciaal niveau
De hierboven genoemde Europese en nationale richtlijnen zijn door de provincie Noord-Brabant op
het gebied van water doorvertaald in een regionaal waterplan “Provinciaal Waterhuishoudingsplan
2010-2015”.
Hierin staan op hoofdlijnen de doelen die de provincie wil bereiken op het gebied van water en op
welke wijze deze te realiseren. Op punten waar de provincie meer in detail wil regelen hoe met water
om te gaan is dit vastgelegd in Provinciale Verordeningen. Voor water zijn de volgende drie
verordeningen van belang: de Verordening Water, Verordening Ruimte en de Provinciale
Milieuverordening.
In de Verordening Water zijn regels opgenomen voor het waterbeheer. Zo zijn er normen gesteld voor
de regionale waterkeringen en voor wateroverlast. Ook zijn in de verordening voorschriften
opgenomen voor grondwateronttrekkingen waarvoor de provincie het bevoegd gezag is.
Binnen het plangebied liggen geen regionale waterkeringen. De norm voor wateroverlast is gesteld op
1 keer per 100 jaar als werknorm voor stedelijk gebied conform het NBW.
De Verordening ruimte 2012 Noord-Brabant bevat regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het
opstellen van bestemmingsplannen. Met betrekking tot water gaat het om de volgende onderwerpen:
 regionale waterbergingsgebieden en reserveringsgebieden waterberging,
 beschermingszones voor grondwaterwinningen voor de openbare drinkwatervoorziening (zie
PMV)
 hoogwaterbescherming.
Regionaal niveau
Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente Breda. Het
gaat dan om het waterkwantiteits en -kwaliteitsbeheer, de waterkeringzorg, waterzuivering, het
grondwaterbeheer, het waterbodembeheer en vaak ook het scheepvaartbeheer. Het waterschap heeft
de grondslag van haar beleid opgenomen in het waterbeheersplan 2010-2015, wat is afgestemd op
Europees, nationaal en provinciaal beleid. Speerpunten uit het waterbeheerplan zijn veiligheid, droge
voeten, voldoende water, gezonde natuur, schoon water, genieten van water en het waterschap als
calamiteitenorganisatie.
Het waterschap heeft in een toetsingskader RO 'de ruimte blauw geordend' aangegeven wat de
ruimtelijke consequenties zijn van het waterbeleid. Daarnaast heeft het waterschap waar nodig nog
toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema's/speerpunten uit het waterbeheersplan
en heeft het waterschap een eigen verordening; de Keur en de legger. De Keur bevat gebods- en
verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding
en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken liggen, aan welke afmetingen en
eisen die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor deze ingrepen een
Watervergunning van het waterschap nodig. De Keur is onder andere te raadplegen via de site van
het waterschap Brabantse Delta.
Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij
gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie.
Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater
uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De technische eisen en
uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'Beleidsregel hydraulische
randvoorwaarden 2009'.
Het Provinciaal waterhuishoudingsplan is door Waterschap Brabantse Delta geconcretiseerd in een
Waterbeheerplan, de Beleidsregel toepassing Waterwet en de waterschapsverordening (Keur). Hierin
wordt onderscheid gemaakt in volledig Beschermde gebieden en Attentiezones (beschermde
gebieden waterhuishouding) en beperkt Beschermde gebieden (bescherming
landbouw/landschap/natuur).
Het plangebied is gelegen in een zogenaamd attentiegebied. Een attentiegebied is een
beschermingszone van gemiddeld 500 meter rondom natte natuurparels, buiten de EHS. Dit zijn
gebieden waarvoor in beginsel geldt dat het niet is toegestaan om bestaande
grondwateronttrekkingen naar deze gebieden toe of binnen deze gebieden te verplaatsen. De
27
planologische doorwerking van het attentiegebied is gewaarborgd in de Verordening ruimte: de natte
natuurparels en de attentiegebieden zijn daarin gezamenlijk opgenomen onder de noemer
'attentiegebieden EHS'.
Figuur 5.4: plangebied op de kaart beschermde gebieden waterhuishouding (Verordening Water Noord-Brabant)
Gemeentelijk niveau
De Structuurvisie Breda, het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan en het Hemelwater- en
grondwaterbeleid vormen het beleidskader water op gemeentelijk niveau. Het beleid met betrekking
tot de zorgplicht stedelijk afvalwater is vastgelegd in het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan van de
gemeente Breda. De zorgplichten hemel- en grondwater zijn in het door de gemeenteraad
vastgestelde Hemel- en grondwaterbeleidsplan uitgewerkt.
Het Hemel- en grondwaterbeleid is gericht op het nastreven van de oorspronkelijk natuurlijke situatie.
Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond) wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen
ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- of grond) watersysteem
(duurzaamheidseisen). In alle gevallen geldt zuiveren waar het moet vanuit de gewenste
waterkwaliteit.
Onderzoek
Onderstaand zijn de diverse onderdelen vanuit het aspect water op basis van de opgestelde
waterparagraaf beschreven voor het plangebied.
Huidige situatie
Maaiveld
Het maaiveld in het plangebied ligt circa 4,7 m +NAP en 6,5 m +NAP en is aflopend in westelijke
richting.
Bodemopbouw
Ten behoeve van het milieukundig bodemonderzoek zijn een 50-tal boringen uitgevoerd waarvan 9
met een diepte van 2,0 meter en 5 tot een diepte van circa 3,5 meter beneden maaiveld. Uit de
boringen blijkt dat de bodem in het plangebied uit zand matig fijn zwak siltig bestaat met op
verschillende diepten een leemlaag met een dikte van 0,5 tot 1,0 meter. In het westelijk deel van het
plangebied wordt de leemlaag aangetroffen 1,5 tot 2,0 meter beneden maaiveld en meer naar het
oosten ligt de leemlaag dieper op circa 2,5 tot 3,5 meter of dieper beneden het maaiveld.
28
De leemlaag heeft een aantal kenmerken die invloed kunnen hebben. De leemlaag is een slecht
doorlatende laag. Dit betekent dat hemelwater dat boven de leemlaag infiltreert op de leemlaag kan
blijven staan. Hierdoor kunnen lokaal schijngrondwaterstanden voorkomen. Mogelijk kunnen deze
schijngrondwaterstanden leiden tot grondwateroverlast. De gemeente Breda heeft aangegeven dat in
de omgeving van het plangebied grondwateroverlast een bekend probleem is.
Om een beter beeld te krijgen van de invloed van de leemlaag op het plangebied en zijn omgeving
wordt door Oranjewoud in de winter van 2013/2014 een geohydrologisch onderzoek uitgevoerd. De
ligging van de leemlaag wordt specifieker in beeld gebracht, de doorlatendheid van boven en onder
de leemlaag wordt in beeld gebracht en er worden peilbuizen geplaatst om een beter beeld te krijgen
van de fluctuatie van het grondwater zowel boven als onder de leemlaag.
Grondwater
Het grondwater in het plangebied is tijdens het verkennend bodemonderzoek aangetroffen op circa
1,5 meter beneden het maaiveld. In de omgeving van het plangebied is in bepaalde periode ook
sprake van grondwateroverlast. Daarnaast blijkt uit peilbuisgegevens in de omgeving dat de
grondwaterstand in het watervoerende pakket (onder de leemlaag) dieper ligt dan 1,5 meter beneden
maaiveld. Om meer inzicht te verkrijgen in de grondwaterstanden binnen het projectgebied worden
meerdere peilbuizen geplaatst waarin de grondwaterstand langdurig gemeten wordt. Met de
grondwatermonitoring wordt een beter beeld verkregen van de fluctuatie van het grondwater. Hierbij
worden zowel ondiepe als diepe peilbuizen geplaatst zodat eventuele verschillend in freatisch en
dieper grondwater in beeld worden gebracht.
In de huidige situatie is het plangebied deels verhard waarbij het verhard oppervlak is aangesloten op
het gemende rioolstelsel. Infiltratie van hemelwater vindt in de huidige situatie plaats, hemelwater dat
valt op de onverharde delen infiltreert in de bodem.
Bij toename van de infiltratie van hemelwater moet rekening worden gehouden met een mogelijke
stijging van het grondwater door de aanwezigheid van de leemlaag op circa 1,5 meter beneden het
maaiveld. Dit lijkt gezien de huidige grondwateroverlast onwenselijk. Mogelijk kan de leemlaag
doorgeprikt worden zodat infiltratie naar het watervoerende pakket mogelijk wordt.
Hoewel geen grondwaterstandfluctuaties bekend zijn en enkel een eenmalige grondwaterstand
bekend is uit het verkennend bodemonderzoek wordt verondersteld dat de grondwaterstand
voldoende drooglegging biedt voor bebouwing. Bij aanleg van ondergrondse constructies moet wel
rekening worden gehouden met het waterdicht maken van de kelderconstructies.
Riolering
In de wegen rondom het plangebied ligt een bestaand gemengd rioolstelsel. De capaciteit van dit
rioolstelsel is beperkt. Aansluiten van het verhard oppervlak op dit rioolstelsel is zonder maatregelen
niet mogelijk. In de Mgr. van Hooijdonkstraat (direct ten westen van de Dorpstraat en op circa 50 tot
100 meter afstand van de Annevillelaan) is een gescheiden rioolstelsel aanwezig met voldoende
capaciteit om eventueel afgekoppeld verhard oppervlak aan te sluiten op de regenwaterleiding.
Toekomstige situatie
In zijn algemeenheid kan gezegd worden dat er milieuvriendelijke bouwmaterialen gebruikt zullen
worden en uitlogende bouwmaterialen, zoals lood, koper, zink en zacht PVC achterwege gelaten
zullen worden.
In de huidige situatie is het onverhard deel centraal in het plangebied gelegen en is het verhard
oppervlak aangesloten op het gemengde rioolstelsel. Door de ontwikkeling van het plangebied tot
woningbouw wordt het onverhard deel meer verspreid over het plangebied. Per saldo neemt het
verhard oppervlak in het plangebied toe (met circa 1.700 m 2, zie bijlage 1). De voorkeursvolgorde
voor hemelwater in Breda is gericht op het zoveel mogelijk zichtbaar in de bodem brengen en
vasthouden van schoon hemelwater, daar waar het valt. Dit betekent dat ten eerste wordt gestreefd
naar infiltreren waar het kan, ten tweede bergen en vertraagd afvoeren waar infiltratie niet kan en als
laatste afvoeren naar een andere bergings- of afvoervoorziening.
29
Figuur 5.5: verdeling verhard/onverhard bestaande en nieuwe situatie
NB: in bovenstaand overzicht van de nieuwe situatie zijn delen van de percelen Dorpstraat 93 en 95
nog meegenomen als parkeerplaats en ontbreekt het perceel Annevillelaan 3. In de meest recente
plannen maken de gronden behorend bij de percelen Dorpstraat 93 en 95 geen deel uit van het
plangebied en is het perceel Annevillelaan 3 toegevoegd. Per saldo zal sprake zijn van een
vergelijkbare situatie als het gaat om toename aan verharding.
Vanuit het duurzaamheidsprincipe geldt dat kleine buien op een zo natuurlijk mogelijke wijze dienen
te worden verwerkt. Hier kan onder meer invulling aan worden gegeven door het aanleggen van
30
groenzones langs verhardingen waar het afstromende hemelwater naar toe kan stromen en het
toepassen van stenen met nokken en grover voegmateriaal waardoor het hemelwater van kleine
buien tussen de verharding door kan infiltreren.
Voor het verhard oppervlak hanteert de gemeente de werknorm dat voor de toename in verhard
oppervlak een berging van 780 m 3/ha toegenomen verharding wordt aangelegd en voor het op te
pakken bestaande verhard oppervlak 70 m 3/ha berging wordt gerealiseerd conform de
voorkeursvolgorde 'vasthouden, bergen, afvoeren'.
Voor de voorgenomen ontwikkeling betekent dit een bergingsopgave van 0,17*780 + 0,45*70 =
132,6+31,5 = 164 m3.
Invulling wateropgave
Op het moment van het bestemmingsplan is nog geen keuze gemaakt ten aanzien van de invulling
van de wateropgave. In overleg tussen de ontwikkelaar en de gemeente Breda zijn drie
mogelijkheden in beeld gebracht, namelijk:
1. Het aanleggen van een IT-riool groot genoeg om de waterbergingsopgave op te lossen
2. Het aanleggen van een IT-riool met een aanvullende bergings- en infiltratievoorziening zoals
kratten.
3. Het aanleggen van een infiltratieriool met beperkte capaciteit en het afvoer van het hemelwater
naar het regenwaterriool van de gemeente. In deze optie wordt de opgave deels afgekocht.
N.B.: Het toepassen van infiltratiekratten onder openbare parkeerplaatsen zal uitsluitend onder
beperkende voorwaarden worden toegestaan. Zo dienen de kratten voldoende dekking te hebben en
dienen deze boven de GHG te worden aangelegd.
Afhankelijk van de resultaten van het geohydrologische onderzoek (doorlatendheid bodem en hoogte
grondwaterstand) worden bovenstaande mogelijkheden verder uitgewerkt en wordt een keuze
gemaakt ten aanzien van de toekomstige voorziening. Uitgangspunt is dat de ontwikkeling duurzaam
plaatsvindt.
Met de aanleg van een IT-riool wordt de leemlaag naar verwachting op een aantal punten
doorbroken. Dit kan een gunstige uitwerking hebben op de infiltratiecapaciteit en de grondwaterstand
in het gebied. Dit betekent dat het hemelwater kan infiltreren naar het watervoerende pakket onder de
leemlaag.
De dimensies van de bergings- en infiltratievoorziening zijn sterk afhankelijk van de infiltratiecapaciteit
van de bodem. Als de infiltratiecapaciteit voldoende is, kunnen de voorzieningen wellicht kleiner
gedimensioneerd worden doordat een deel van het water dat valt in de regenperiode al infiltreert in de
bodem. Dit wordt nader uitgewerkt in een later stadium.
Voor de beeldvorming onderstaand een aantal rekenvoorbeelden bij de 3 geschetste mogelijkheden:
Ad 1: De totale lengte van de infiltratieleiding is circa 175 meter. Bij een diameter van 800 mm is de
bergingscapaciteit 88 m3 (175 m x 0,5 m2), bij een diameter van 1000 mm is de bergingscapaciteit
137 m3. Een deel van de aanvoer zal via infiltratie op kunnen worden gevangen waardoor aan de
opgave wordt voldaan. Als meer gegevens bekend zijn over de grondwaterstand en de
doorlatendheid kan de exacte berekening worden gemaakt.
Ad 2: Bovenstaande rekenvoorbeeld kan ook gebruikt worden in deze variant. Echter wordt de
bergingscapaciteit hier in meer of mindere mate aangevuld met een aanvullende waterberging zoals
kratten. Als bijvoorbeeld onder alle parkeervakken kratten gerealiseerd worden kan hier zo goed als
de gehele opgave in worden opgelost. De diameter van de infiltratieleiding kan hier tot een minimale
diameter worden beperkt.
Ad 3: Als de mogelijkheden om het overtollige schone afstromende hemelwater in het plangebied te
verwerken beperkt blijken kan gekozen worden voor de aanleg van een eenvoudig afvoerstelsel in
combinatie met het afkopen van de waterbergingsopgave bij de gemeente Breda. Binnen het
plangebied wordt een kleine infiltratieleiding aangelegd die groot genoeg is voor de afvoer van het
hemelwater uit het plangebied. Als we uitgaan van een diameter van 300 mm is de bergingscapaciteit
in het plangebied 12 m3. de overige kubieke meters worden afgekocht. De gemeente Breda zorgt dan
voor de afvoer en berging van het overtollige water buiten het plangebied.
31
Een keuze ten aanzien van de omgang met hemelwater in of buiten het plangebied is in het kader van
het bestemmingsplan nog niet gemaakt. Als de aanvullende gegevens beschikbaar zijn worden de
mogelijkheden concreter uitgewerkt, worden de verschillende varianten op kosten gezet en wordt een
keuze gemaakt die in de aan te vragen vergunning wordt vastgelegd en geformaliseerd.
Riolering
In de omgeving van het plangebied is een gemengd rioolstelsel aanwezig. Het hemelwaterstelsel in
het plangebied zal als een IT-riool worden uitgevoerd. Om een drainerende functie van het IT riool te
voorkomen, zal een overstortmuur tot de gewenste grondwaterstand (wordt nog in beeld gebracht
middels monitoring) worden aangelegd. In dat geval zal het grootste deel van het hemelwater naar de
bodem worden afgevoerd. Bij extremere neerslag zal het IT-riool afvoeren naar het aanliggende
gemeentelijke rioolstelsel.
Door de ontwikkeling van woningbouw zal de vuilwaterstroom als gevolg van huishoudelijk afvalwater
toenemen. Voor de capaciteit van het rioolstelsel worden echter geen problemen verwacht.
Conclusie
De waterparagraaf wordt ter goedkeuring aangeboden aan het Waterschap Brabantse Delta. Na een
positief wateradvies van het Waterschap bestaan er geen belemmeringen voor de voorgenomen
bestemmingswijziging vanuit het aspect water.
Om de grondwatersituatie ter plaatse in beeld te brengen, is in de winter van 2013/2014 een
geohydrologisch onderzoek uitgevoerd om risico's op wateroverlast inzichtelijk te maken en hierop te
kunnen anticiperen bij de invulling van de wateropgave. De benodigde maatregelen worden voor
uitgifte van de omgevingsvergunning nader uitgewerkt.
5.8 Bodem
Algemeen
Bij het opstellen van een bestemmingsplan moet - als gevolg van het Besluit ruimtelijke ordening worden onderzocht of de voorgenomen bestemming niet wordt belemmerd door
bodemverontreiniging. In het belang van de bescherming van het milieu zijn, om de bodem te
beschermen, regels gesteld in de Wet bodembescherming. Deze wet is van toepassing op
bestemmingsplannen die nieuwe ontwikkelingen mogelijk maken. De bodem dient geschikt dient te
zijn voor de beoogde functie, in dit geval voor de functie wonen.
Onderzoek
Binnen het plangebied zijn diverse bodemonderzoeken uitgevoerd (NEN 5740) om de
milieuhygiënische kwaliteit van de bodem (= grond en grondwater) te bepalen. In figuur 5.6 zijn de
locaties opgenomen waarvoor de onderzoeken zijn uitgevoerd.
32
Figuur 5.6: uitgevoerde bodemonderzoeken plangebied
Per locatie zijn onderstaand de conclusies van het uitgevoerde onderzoek opgenomen:
Grimhuijsenstraat 2 (bestaande uit de deellocaties 'voormalige ondergrondse tank' en 'overig terrein')
Het uitgevoerde onderzoek toont aan dat er sprake is van verschillende verontreinigingen in de grond
en het grondwater. Gezien de verkregen resultaten van het onderzoek dient de gestelde hypothese
'niet verdachte locatie' voor de deellocatie 'overig terrein' formeel gezien verworpen te worden.
De gestelde hypothese voor de deellocatie 'voormalige ondergrondse tank' kan op basis van de
verkregen resultaten worden verworpen.
Er is nader bodemonderzoek uitgevoerd naar de ernst, omvang en spoedeisendheid van de
aangetroffen verontreinigingen in de grond en het grondwater. De onderzoeksresultaten vormen, met
inachtneming van enkele aandachtspunten voor de uitvoering, geen belemmering voor de
voorgenomen bestemmingswijziging.
Annevillelaan 3
Gezien de verkregen resultaten van het onderzoek dient de gestelde hypothese 'niet verdachte
locatie' formeel gezien verworpen te worden. Gezien de geringe overschrijdingen en het van nature
voorkomen van verhoogde achtergrondgehaltes zware metalen in het grondwater is het echter
gerechtvaardigd de gestelde hypothese te accepteren.
Op basis van het historisch onderzoek, de zintuiglijke beoordeling van de grond- en
grondwatermonsters en de resultaten van het chemisch-analytisch onderzoek kan gesteld worden dat
binnen de huidige functieklasse geen gebruiksbeperkingen hoeven te worden gesteld aan de
onderzoekslocatie. De verkregen resultaten geven geen aanleiding tot het uitvoeren van een nader
bodemonderzoek.
De verkregen resultaten vormen geen belemmering voor de realisatie van bouwplannen ter plaatse.
Annevillelaan 11a (bestaande uit de deellocaties 'olieopslag' en 'overig terrein')
33
Gezien de verkregen resultaten van het onderzoek dient de gestelde hypothese 'verdachte locatie'
voor de olieopslag geaccepteerd te worden. Er is ter plaatse is de bovengrond sterk verontreinigd met
minerale olie.
De gestelde hypothese 'onverdachte locatie' voor het overig terrein dient, vanwege de gemeten
verhoogde gehaltes zware metalen in het grondwater formeel gezien verworpen te worden. Gezien
het van nature voorkomen van verhoogde achtergrondgehaltes zware metalen in het grondwater is
het echter gerechtvaardigd de gestelde hypothese te accepteren.
De aangetroffen olieverontreiniging is voldoende ingekaderd en zeer beperkt van omvang. Er is geen
sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging aangezien een bodemvolume van minder
dan 25 m3 grond sterk verontreinigd is. Formeel gezien dient een nader onderzoek plaats te vinden
naar het aangetroffen sterk verhoogd nikkelgehalte in het grondwater ter plaatse. Aangezien dit naar
alle waarschijnlijkheid een van nature voorkomend regionaal verhoogd achtergrondgehalte betreft
wordt nader grondwateronderzoek niet noodzakelijk geacht.
Op basis van het historisch onderzoek, de zintuiglijke beoordeling van de grond- en
grondwatermonsters en de resultaten van het chemisch-analytisch onderzoek kan gesteld worden dat
binnen de huidige functieklasse geen gebruiksbeperkingen hoeven te worden gesteld aan de
onderzoekslocatie. De verkregen resultaten geven geen aanleiding tot het uitvoeren van een nader
bodemonderzoek.
De spot olieverontreiniging in de bovengrond wordt ontgraven en afgevoerd naar een erkend
verwerker. Voorafgaand aan deze werkzaamheden dient een melding te worden gedaan bij gemeente
Breda.
De verkregen resultaten vormen, na het verwijderen van de oliespot, geen belemmering voor de
realisatie van eventuele toekomstige bouwplannen ter plaatse.
Dorpstraat 97
Op basis van de resultaten van het uitgevoerde bodemonderzoek en de resultaten van de reeds
uitgevoerde bodemonderzoeken wordt geconcludeerd dat de locatie voldoende onderzocht is. Zowel
de verdachte deellocaties als de algemene kwaliteit van de bodem is voldoende vastgesteld. Op basis
van de onderzoeksresultaten wordt geconcludeerd dat op de locatie enkele stoffen zijn aangetroffen,
waarvan de concentraties de achtergrondwaarden of streefwaarden overschrijden.
Er zijn geen milieuhygiënische belemmeringen aanwezig voor het realiseren van woningen op de
locatie. Wel is vrijkomende grond niet onbeperkt voor hergebruik geschikt.
Voor de bodemverontreiniging met minerale olie en aromaten die aanwezig is op de binnenplaats en
de restverontreiniging onder de shop van Van Hooijdonk dienen maatregelen genomen te worden
voordat de locatie bebouwd wordt. Deze maatregelen kunnen te zijner tijd in een plan van aanpak
beschreven worden.
Conclusie
Na de verwijdering van de aangetroffen verontreinigingen ter plaatse, vormt het aspect
bodemkwaliteit geen belemmering voor de voorgenomen functiewijziging die met dit
bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt.
5.9 M.e.r.-beoordeling
Algemeen
Bij besluit van 21 februari 2011 heeft de wetgever het Besluit milieueffectrapportage en het Besluit
omgevingsrecht gewijzigd. De belangrijkste wijziging betreft het meer 'in lijn brengen' van het Besluit
m.e.r. met de Europese richtlijn m.e.r. Dit houdt in dat onder andere de zogenaamde drempelwaarde
voor activiteiten een indicatief karakter heeft gekregen. Met dit wijzigingsbesluit is bepaald dat voor
activiteiten die op de bij het besluit behorende C- en D-lijst zijn opgenomen, altijd aandacht aan m.e.r.
geschonken dient te worden. Dit strekt tot het bepalen of een m.e.r. of m.e.r.-beoordeling noodzakelijk
is. Op hoofdlijnen komt het erop neer dat voor activiteiten die behoren tot de C-lijst een m.e.r.-plicht
34
volgt en voor activiteiten op de D-lijst volgt dan wel een m.e.r.-beoordelingsplicht dan wel een
motivering dat geen m.e.r.(beoordeling) nodig is. Hierbij is (onder meer) de bij de activiteit behorende
drempelwaarde van belang.
Onderzoek
De activiteit die met het onderhavige bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, is de realisatie van
54 nieuwe woningen. Deze activiteit behoort niet tot de C-lijst, dus er is geen directe m.e.r.-plicht. De
activiteit valt eveneens buiten de D-lijst (D11.2), zijnde "de aanleg, wijziging of uitbreiding van een
stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen. In
gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op:
 een oppervlakte van 100 hectare of meer,
 een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of
 een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer."
Omdat het gaat om een toevoeging van 54 woningen, is een m.e.r.-beoordelingsplicht niet aan de
orde.
Stikstofdepositie
De effecten van de bouwplannen in vergelijking tot de huidige bestemmingen binnen het plangebied
zijn minimaal. Zo is de locatie gelegen binnen bestaand stedelijk gebied en zal de
verkeersaantrekkende werking niet significant toenemen in vergelijking met de huidige situatie, waarin
twee bedrijven (inclusief een tankstation) in het plangebied zijn gevestigd; voor de verkeersgeneratie
van het nieuwe woongebied kan worden uitgegaan van circa 320 motorvoertuigbewegingen (54
woningen maal gemiddeld 6 verkeersbewegingen per dag). Op basis van cijfers van Van Hooijdonk
blijkt dat er dagelijks circa 320 bezoeken aan de shop plaatsvinden en er 30 tot 40 auto's worden
behandeld in de garage. Per auto vinden daarbij meerdere voertuigbewegingen plaats (komen en
gaan van klanten, proefrijden door de monteur e.d.). Ten opzichte van de woningbouw is sprake van
significant meer voertuigbewegingen.
De verkeersstromen zullen zich - net zoals in de huidige situatie - hoofdzakelijk afwikkelen via de
Dorpstraat, waarmee er geen significante effecten zijn te verwachten voor het aangrenzende Natura2000 gebied Ulvenhoutse Bos met betrekking tot stikstofdepositie.
Het Ulvenhoutse Bos behoort tot het Natura 2000-landschap 'beekdalen'. Gezien de afstand tot dit
Natura 2000-gebied zijn effecten op de instandhoudingsdoelen ervan uit te sluiten. De toekomstige
woningbouw heeft een verwaarloosbare bijdrage op de achtergronddepositie inzake stikstof. Er is ten
opzichte van de huidige situatie namelijk sprake van een afname van verkeersbewegingen (zie ook §
5.1). Als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling zijn geen effecten op de instandhoudingsdoelen
van het Ulvenhoutse Bos te verwachten.
Verdroging
Door de ontwikkeling aan de Dorpstraat 97 zal de verharding lokaal enigszins toenemen, wat
betekent dat het oppervlak voor infiltratie van regenwater lokaal iets afneemt. Dit kan een effect
hebben op de grondwaterstand in het Natura 2000-gebied tot maximaal 100 meter vanaf de grens
van het plangebied. De beschermde habitattypen waarvoor het habitatrichtlijngebied is aangewezen,
liggen echter op een grotere afstand dan de genoemde 100 meter en dus buiten de invloedsfeer van
het plan. Er is dus geen effect vanwege het bouwplan.
Hiermee is ook uit te sluiten dat negatieve effecten optreden op andere Natura 2000 gebieden, die op
meer dan 10 kilometer van het plangebied liggen.
Cumulatie
In de omgeving van het plangebied bevinden zich enkele projecten, die in relatie tot onderhavige
ontwikkeling moeten worden bekeken op het gebied van cumulatie-effecten op het Ulvenhoutse Bos.
Het gaat daarbij met name om de ontwikkeling van Hertespoor (woningbouw grenzend aan het
Ulvenhoutse Bos) en de nieuwbouw van garagebedrijf Van Hooijdonk op de locatie bij de afrit van de
A58. De ontwikkelingen hebben alle een verwaarloosbare bijdrage op de achtergronddepositie inzake
stikstof. Daarnaast liggen de ontwikkelingen op meer dan 100 meter van het Ulvenhoutse Bos,
waarmee deze geen invloed hebben op de grondwaterstanden binnen dit Natura 2000-gebied.
35
Gezien schaal van de afzonderlijke ontwikkelingen, de afstand ervan tot het Natura 2000-gebied en
het onderzoek, kan worden geconcludeerd dat geen sprake is van significant negatieve effecten op
het Ulvenhoutse Bos.
Conclusie
Op grond van de in dit kader van het onderhavige bestemmingsplan beschreven aspecten (zie de
voorafgaande paragrafen) en het verschil tussen de daadwerkelijke activiteit in relatie tot de
drempelwaarden waaruit een m.e.r.-beoordelingsplicht voortvloeit, wordt geconcludeerd dat bij de
vaststelling van dit bestemmingsplan geen onevenredige nadelige milieueffecten voortkomen die het
uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling dan wel het doorlopen van de m.e.r.-procedure noodzakelijk
maken.
Omdat uit te sluiten is dat het plan effecten heeft op de instandhoudingsdoelstellingen van het
Ulvenhoutse Bos is een 'passende beoordeling' (conform artikel 19, j van de Natuurbeschermingswet)
niet aan de orde. Hierdoor is tevens geen Natuurbeschermingswetvergunning noodzakelijk.
36
HOOFDSTUK 6 Juridische planbeschrijving
De regelgeving, zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening, biedt de gemeente de
mogelijkheid tot het opstellen van bestemmingsplannen met een grote mate van flexibiliteit en
globaliteit. Planvormen kunnen zodanig worden gekozen dat ingespeeld kan worden op zich
wijzigende omstandigheden en op nieuwe maatschappelijke ontwikkelingen, zodat in veel gevallen
het bestemmingsplan minder vaak aangepast hoeft te worden.
Bij de opzet van dit bestemmingsplan is gekozen voor het gebruik van een eindbestemming. Op basis
van de bepalingen van een eindbestemming kunnen direct omgevingsvergunningen worden
afgegeven, indien deze passen binnen de bestemmingsomschrijving en de bebouwingsbepalingen. In
deze gevallen is sprake van een 'directe bouwtitel'. Volledigheidshalve wordt hierbij opgemerkt dat
ook bij een eindbestemming niet te allen tijde sprake moet zijn van een zeer gedetailleerde
bestemming. Afhankelijk van de situatie kan een eindbestemming een globaal karakter hebben en
meerdere functies bevatten (bestemmingen). Een flexibel bestemmingsplan betekent overigens niet
dat geen rekening wordt gehouden met de bestaande omgeving en omliggende functies. Zo zijn
onder meer voorwaarden opgenomen voor de maximale bouwhoogtes en de maximaal te realiseren
woningen.
6.1 Bestemmingsregeling
Een bestemmingsplan bestaat uit drie delen: de toelichting, de regels en een of meerdere
verbeeldingen. De verbeelding en de daarin aangewezen bestemmingen en regels vormen tezamen
het juridische plan. De toelichting heeft geen rechtskracht. In de toelichting worden de achtergronden
en beweegredenen aangegeven die hebben geleid tot de bestemmingen. De regels omvatten de
omschrijvingen van de in het plan vervatte bestemmingen, waarbij per bestemming het doel wordt
aangegeven. In deze paragraaf wordt ingegaan op de juridische opbouw van het plan. Aan de orde
komen onder meer de opbouw van de regels, de relatie tussen regels en kaarten en de beschrijving
van de in de regels vastgelegde bestemmingen.
6.2 Toelichting op de verbeelding
Op de verbeelding van het analoge bestemmingsplan zijn met behulp van kleuren, letteraanduidingen
en/of arceringen de verschillende gebieds- en functionele bestemmingen weergegeven. De
bestemmingsbegrenzingen volgen zoveel mogelijk geografische, topografische en/of kadastrale
grenzen. Daar waar dat niet mogelijk bleek, is gekozen voor een meer praktische benadering. Bij de
opzet van de verbeelding is aangesloten bij de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen
(SVBP2012). De verbeelding is opgesteld conform DURP (Digitaal Uitwisselbare Ruimtelijke
Plannen).
6.3 Toelichting op de regels
De regels bevatten de juridisch regeling voor het gebruik van de gronden, bepalingen over de
toegelaten bebouwing en een regeling over het gebruik van bebouwing. De regels, die zijn
onderverdeeld in paragrafen, worden hierna (indien nodig) toegelicht. Bij de opzet van de regels is
aangesloten bij de SVBP2012 en de bepalingen van het Besluit ruimtelijke ordening. De artikelen
bevatten bepalingen over de specifieke bestemmingen in het plan. De opbouw van deze artikelen is
steeds gelijk, conform de eisen van de SVBP2012. Voor een nadere uitleg wordt verwezen naar de
SVBP2012, te raadplegen via de website van het ministerie van I &M, onderdeel standaarden. Hier
kan men ook terecht voor een uitgebreidere uitleg over dubbelbestemmingen, voorlopige
bestemmingen en aanduidingen.
6.3.1 Indeling hoofdstukken
De regels zijn als volgt ingedeeld:
37
Hoofdstuk 1: Inleidende bepalingen
Dit hoofdstuk bevat twee artikelen. In het eerste artikel zijn de begripsomschrijvingen opgenomen en
het tweede artikel bevat de wijze van meten.
Hoofdstuk 2: Regels met betrekking tot de bestemmingen
Dit hoofdstuk bestaat uit een beschrijving van de bestemmingen. Deze kennen per bestemming
globaal de volgende opzet:
 Bestemmingsomschrijving;
 Bouwregels;
 Gebruiksregels;
 Eventuele afwijkingen van de bouwregels;
 Eventuele afwijkingen van de gebruiksregels.
In dit hoofdstuk worden de bestemmingen van gronden als eerste beschreven en daarna gevolgd
door de eventuele dubbelbestemmingen voor leidingen en waarden.
Hoofdstuk 3: Algemene regels
Dit hoofdstuk bevat regels die op het hele plangebied betrekking hebben en regelt de volgende
onderwerpen:
 Anti-dubbeltelregel: met deze bepaling wordt beoogd misbruik van de regels door middel van
(privaatrechtelijke) wijzigingen in de eigendomsverhoudingen van gronden te voorkomen;
 Algemene bouwregels: deze regeling regelt dat indien de bestaande maatvoering afwijkt van
hetgeen in de regels is bepaald, deze afwijkende maatvoering mag worden gehandhaafd;
 Algemene gebruiksregels: deze bepaling regelt het algemene gebruik van gebouwen en gronden;
 Algemene afwijkingsegels: deze regeling bevat algemene regels voor het afwijken van o.a. de
opgenomen maten, afmetingen en percentages;
 Overige regels: deze regels gaan in op parkeren en nadere eisen aan de plaats en de afmetingen
van de bebouwing.
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
Dit hoofdstuk bevat regels die op het hele plangebied betrekking hebben en regelt de volgende
onderwerpen:
 Overgangsrecht: bouwwerken welke op het moment van tervisielegging van het plan aanwezig
zijn, mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. Het gebruik van de grond
en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment waarop het plan rechtskracht verkrijgt, mag
gehandhaafd blijven;
 Slotregel: in deze regel wordt aangegeven onder welke naam de regels aangehaald kunnen.
6.3.2 Beschrijving van de bestemmingen
Bestemmingen
Artikel 3: Centrum
Deze bestemming geldt voor de gronden grenzend aan de Dorpstraat en maakt de realisatie van
detailhandel, horeca 1, dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen mogelijk op de begane
grond. Op de verdiepingen is wonen toegestaan.
Artikel 4: Verkeer
Voor de ontsluitingswegen en centrale parkeervoorzieningen in het plangebied is de bestemming
'Verkeer' opgenomen.
Artikel 5: Woongebied
De doeleindenomschrijving van deze bestemming geeft aan dat deze gronden mogen worden
gebruikt voor het wonen in de vorm van nieuwe woningen. Daarnaast zijn aan huis gebonden
beroepen toegestaan. De bouwregels ten aanzien van hoofd- en bijgebouwen zijn in de regels
gedefinieerd. De maximale gezamenlijke oppervlakte van hoofd- en bijgebouwen is afhankelijk van de
grootte van het bouwperceel, waarbij wel een maximale oppervlakte is opgenomen.
De bestemming 'Woongebied' is opgenomen voor de bouwvlakken, waarbinnen in totaal 51 woningen
kunnen worden gerealiseerd. Daarvan is één woning (Annevillelaan 3) een bestaande woning die
gesloopt en herbouwd zal worden.
38
Op de gronden met de aanduiding 'gestapeld' zijn uitsluitend gestapelde woningen toegestaan, bij de
aanduiding 'patiowoningen', zijn uitsluitend patiowoningen toegestaan. In totaal zijn binnen de
bestemming maximaal 29 gestapelde woningen toegestaan. Samen met de bestemming 'Centrum'
mogen binnen het plangebied maximaal 55 woningen worden gerealiseerd (33 appartementen, 21
nieuwe grondgebonden woningen en één vervangende nieuwbouwwoning ter plaatse van
Annevillelaan 3).
Om de gewenste ruimtelijke kwaliteit te borgen, zijn voor de hoofd- en bijgebouwen minimale
afstanden tot de zijdelingse perceelsgrenzen opgenomen.
Artikel 6: Waarde-Archeologie (dubbelbestemming)
Om de mogelijk aanwezige archeologische waarden te beschermen, is de dubbelbestemming
'Waarde-Archeologie' met bijbehorend vergunningstelsel opgenomen.
39
HOOFDSTUK 7 Uitvoerbaarheid
In artikel 3.1.6, sub i van het Besluit op de ruimtelijke ordening is vastgelegd dat inzicht gegeven moet
worden over de uitvoerbaarheid van het plan. De ontwikkelingen die concreet mogelijk gemaakt
worden binnen het bestemmingsplan moeten (economisch) uitvoerbaar zijn en gerealiseerd kunnen
worden. Het is bijvoorbeeld niet toegestaan om gronden te bestemmen voor 'Wonen' als vanwege
kosten woningbouw op die locatie onmogelijk is. Op het moment dat de gronden dan bestemd worden
voor 'wonen', is er sprake van een oneigenlijke bestemming. De gronden kunnen namelijk onmogelijk
worden gebruikt voor hetgeen ze bestemd zijn. Dit is wettelijk niet toegestaan. Vandaar de noodzaak
tot onderzoek naar de economische uitvoerbaarheid.
Inmiddels is ook een ministeriële regeling vastgesteld waarbij wordt gesteld dat indien in het nieuwe
bestemmingsplan geen sprake is van ontwikkelingen als hiervoor bedoeld, maar slechts sprake is van
onbenutte bouwruimte op basis van het vigerende bestemmingsplan, deze dan niet vallen onder de
exploitatiewetgeving.
Onderhavig plan betreft de herontwikkeling van een voormalige bedrijfslocatie tot woonlocatie. Gelet
hierop dient de economische uitvoerbaarheid inzichtelijk gemaakt te worden.
In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor
gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij
drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de
vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of een omgevingsvergunning. Om
daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of
er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In dit
artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:
 de bouw van een of meer woningen;
 de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;
 de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² brutovloeroppervlak (bvo) of met
één of meer woningen;
 de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of
ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
 de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik
of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de
cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.500 m² bvo bedraagt;
 de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 bvo m².
Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins
verzekerd is. Indien de kosten minder dan €10.000,- bedragen, kan ervoor gekozen worden deze
middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen.
De gemeente Breda en de ontwikkelaar zullen voor dit plan een anterieure overeenkomst sluiten met
betrekking tot de financiële afhandeling van het plan. In een dergelijke overeenkomst worden
afspraken gemaakt aangaande de realisatie van de plannen. Het vaststellen van een exploitatieplan
is derhalve niet meer nodig.
41
HOOFDSTUK 8 Communicatie
Vooroverleg
Het ontwerpbestemmingsplan is op grond van artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening
toegezonden aan diverse instanties in het kader van het vooroverleg. Het vooroverleg heeft
plaatsgevonden met:
1. Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant
2. Waterschap Brabantse Delta
3. Brandweer Midden- en West Brabant
4. Brabant Water
5. Enexis
6. KPN
7. Nederlandse Gasunie
8. Tennet
9. Ziggo
10. ZLTO afdeling Breda
De reacties van deze instanties worden in deze paragraaf samengevat en beantwoord. De uitkomsten
van het overleg woren vewrerkt in het bestmmingsplan Er is geen reactie binnengekomen van 3, 4, 5,
6, 9 en 10.
Provincie
De provincie geeft schriftelijk aan dat het ontwerpbestemmingsplan geen aanleiding geeft tot het
maken van opmerkingen.
Beantwoording
De reactie van de provincie geeft geen aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen.
Waterschap
Er wordt een posititief wateradvies afgegeven, met hierbij de volgende opmerkingen.
In paragraaf 5.7 van de toelichting is aangegeven dat op basis van de Keur en de Verordening Water
het plangebied is gelegen in een attentiezone van volledig beschermd gebied. Deze zone is
aangewezen ter voorkoming van (verdere) verdroging van het volledig beschermd gebied. Dit
betekent dat de ontwikkeling van het plangebied geen negatieve effecten mag hebben op het
(kunnen) infiltreren van hemelwater in de bodem.
In paragraaf 5.7 is aangegeven dat infiltreren van hemelwater beperkt is wegens de aanwezigheid
van een leemlaag. Gezien de diepteligging van de leemlaag is volgens het Waterschap nog niet
aangetoond dat infiltreren geen optie is. Geadviseerd wordt een geohydrologisch onderzoek uit te
voeren.
Er wordt op gewezen dat gestreefd dient te worden naar het zoveel mogelijk infiltreren van
hemelwater in de bodem. Wanneer voorgenoemde niet mogelijk is dient dit gemotiveerd te worden.
Het afvoeren van grondwater in het attentiegebied is in principe niet toegestaan.
In de toelichting staat dat het beleid van het waterschap niet van toepassing is, omdat de uitbreiding
niet meer dan 2.000 m2 omvat. Dit is niet waar, het waterschap toetst of er voldoende aandacht is
voor alle waterrelevante aspecten.
Verzocht wordt een bepaalde tekstpassage in de toelichting op te nemen. Ook wordt verzocht in de
toelichting aandacht te schenken aan het gebruik van milieuvriendelijke bouwmaterialen.
Ten aanzien van de planregels wordt gesteld dat binnen alle bestemmingen de functie 'water'
mogelijk is en hierdoor infiltratievoorzieningen binnen deze functie mogelijk zijn.
Er zijn geen opmerkingen op de verbeelding.
Er wordt op gewezen dat voor werkzaamheden op en of in de nabijheid van
oppervlaktewaterlichamen en voor het onttrekken en of retourneren van grondwater op basis van de
Keur en melding of vergunning benodigd kan zijn.
43
Beantwoording
Paragraaf 5.7 in de toelichting is aangepast. Er zijn nog een drietal opties voor verdere uitwerking van
het hemelafvoersysteem, maar bij alle drie wordt voldaan aan de eisen van het waterschap.
Gasunie
Per e-mailbericht geeft Gasunie aan dat het ontwerpbestemmingsplan getoetst is aan het huidige
externe veiligheidsbeleid van het Ministerie van I&M voor de aardgastransportleidingen, zoals
bepaald in het per 1 januari 2011 in werking getreden Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).
Geconcludeerd wordt dat het plangebied buiten de 1% letaliteitgrens van de dichtstbij gelegen leiding
valt. Daarmee staat vast dat deze leiding geen invloed heeft op de verdere planontwikkeling.
Beantwoording
De reactie van Gasunie geeft geen aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen.
Tennet
Per e-mail geeft Tennet aan in het plangebied geen ondergrondse hoogspanningskabels of
bovengrondse hoogspanningsleidingen lopen.
Beantwoording
De reactie van Tennet geeft geen aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen.
Zienswijzen
Met de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan (voor de duur van zes weken) start de
formele vaststellingsprocedure. Gedurende de periode van de tervisielegging kan iedereen schriftelijk
of mondeling zienswijzen op het plan of onderdelen daarvan inbrengen. De zienswijzen worden
samengevat en van commentaar voorzien.
Deze zienswijzen zullen worden beoordeeld op het feit of, en zo ja, in hoeverre het ontwerp
aanpassing behoeft. Vervolgens zal het college de raad voorstellen het bestemmingsplan al dan niet
gewijzigd vast te stellen. Gelet op dit voorstel stelt de raad het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd
vast.
Beroep
Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze
periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling
Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze
beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.
44
Ulvenhout, Dorpstraat 97
regels
Inhoudsopgave
HOOFDSTUK 1 Inleidende regels
Artikel 1 begrippen
Artikel 2 wijze van meten
HOOFDSTUK 2 Bestemmingsregels
Artikel 3 Centrum
Artikel 4 Verkeer
Artikel 5 Woongebied
Artikel 6 Waarde - Archeologie
HOOFDSTUK 3 Algemene regels
Artikel 7 anti-dubbeltelregel
Artikel 8 algemene bouwregels
Artikel 9 algemene gebruiksregels
Artikel 10 algemene afwijkingsregels
Artikel 11 overige regels
HOOFDSTUK 4 Overgangs- en slotregels
Artikel 12 overgangsrecht
Artikel 13 slotregel
47
Ulvenhout, Dorpstraat 97
HOOFDSTUK 1 inleidende regels
Artikel 1 begrippen
In deze regels wordt verstaan onder:
1.1 Plan
het bestemmingsplan 'Ulvenhout, Dorpstraat 97' van de gemeente Breda;
1.2 Bestemmingsplan
de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand
NL.IMRO.0758.BP2012060006-0401 met de bijbehorende regels en bijlagen;
1.3 Aan- en uitbouwen
een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in
bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van
uitmaakt;
1.4 Aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit
een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak nietpublieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een woning wordt
uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende
activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;
1.5 Aanduiding
een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de
planregels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;
1.6 Aanduidingsgrens
de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;
1.7 Afhankelijke woonruimte
een bijgebouw dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de (bedrijfs)woning en waarin een
gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is;
1.8 Archeologische waarden
waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke
bewoning of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het
cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen;
1.9 Bebouwing
één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;
1.10 Bed & breakfast
een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en gericht op het
bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf met het serveren van
ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning en/of
bijgebouw;
1.11 Begane grond
de bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau;
1.12 Belwinkel
elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van
telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het
verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop
van telefoons of accessoires voor telefoons;
49
Ulvenhout, Dorpstraat 97
1.13 Bestaande situatie (bebouwing en gebruik)
a. legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het
bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór
dat tijdstip verleende vergunning;
b. het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van
het bestemmingsplan.
1.14 Bestemmingsgrens
de grens van een bestemmingsvlak;
1.15 Bevoegd gezag
bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
1.16 Bijbehorend bouwwerk
uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend
hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of ander
bouwwerk, met een dak;
1.17 Bestemmingsvlak
een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;
1.18 Bijgebouw
een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het
hoofdgebouw;
1.19 Bouwen
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een
bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een
standplaats;
1.20 Bouwgrens
de grens van een bouwvlak;
1.21 Bouwlaag
een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte
liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en
met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder;
1.22 Bouwperceel
een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende
bebouwing is toegelaten;
1.23 Bouwperceelgrens
een grens van een bouwperceel;
1.24 Bouwvlak
een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde
gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;
1.25 Bouwwerk
elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij
indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;
1.26 Dak
iedere bovenbeëindiging van een gebouw;
1.27 Dakopbouw
een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en
ondergeschikt aan het gebouw;
50
Ulvenhout, Dorpstraat 97
1.28 Detailhandel
het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten behoeve van verkoop, verkopen,
verhuren en/of leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan personen die deze
goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een
beroeps- of bedrijfsactiviteit;
1.29 Dienstverlening
bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verlenen van diensten,
waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen,
waaronder zijn begrepen kapperszaak, schoonheidsinstituut, fotostudio, reisbureau en naar aard
daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen;
1.30 Gebouw
elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden
omsloten ruimte vormt;
1.31 Geluidgevoelig object:
Woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen, alsmede geluidsgevoelige terreinen als bedoeld in
de Wet geluidhinder en in het Besluit geluidhinder
1.32 Geluidluwe gevel
een gevel die in beperkte mate door geluid wordt belast en waaraan tenminste een verblijfsruimte met te openen delen – grenst. De gevelbelasting dient voor alle geluidsoorten aan de
voorkeursgrenswaarden te voldoen.
1.33 Geschakelde woning
een woning, waarvan het hoofdgebouw aan een zijde op de bouwperceelgrens is gebouwd en door
middel van aan- of uitbouwen of een aangebouwd bijgebouw geschakeld is met een ander
hoofdgebouw op een aangrenzend bouwperceel;
1.34 Gestapelde woning
een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen;
1.35 Groothandel in smart-, grow- en/of headproducten
elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of
organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of kweekbenodigdheden
(zoals potgrond, meststoffen, bestrijdingsmiddelen, lampen, ventilatiesystemen, waterpompen etc.)
ten behoeve van het kweken van planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten
behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten
die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of
aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen
ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen;
1.36 Growshop
elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van
kweekbenodigdheden (zoals potgrond, meststoffen, bestrijdingsmiddelen, lampen,
ventilatiesystemen, waterpompen etc.) ten behoeve van het kweken van planten die psychotrope
stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders
dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten
behoeve van verkoop en/of levering van deze kweekbenodigdheden;
1.37 Headshop
elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten
behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten
die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of
aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het
uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden;
1.38 Hoekperceel
een perceel, gelegen aan twee wegen of aan twee zijden grenst aan het openbaar gebied;
51
Ulvenhout, Dorpstraat 97
1.39 Hoofdgebouw
gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of
toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn,
gelet op die bestemming het belangrijkste is.
1.40 Horeca I
een zelfstandig winkelondersteunend daghorecabedrijf, overwegend gebonden aan de openingstijden
zoals die gelden voor detailhandel conform de Winkeltijdenwet en de gemeentelijke regelgeving
aangaande winteltijden, dat in hoofdzaak is gericht op het verstrekken van maaltijden, drank,
comsumptie-ijs aan winkelend publiek voor consumptie ter plaatse (lunchroom, koffie-/theehuis,
ijssalon). Bij deze vorm van horeca dient de aard en omvang van de bedrijfsactiviteit te passen binnen
een winkelgebied (centrumgebied), en is zij gebonden aan en/of ondersteunend voor de
(winkel)functie van dat gebied, daarbij lettend op de aard en de ligging van de andere gebruiksvormen
in en het karakter van het gebied.
1.41 Kamerverhuur
het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat het verhuren
van maximaal twee kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan
maximaal 2 personen, door een eigenaar (hospita) die in dezelfde woning woont niet als
kamerverhuur wordt aangemerkt;
1.42 Maatschappelijke voorzieningen
voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid (medisch en paramedisch), cultuur en daarmee gelijk
te stellen bedrijven of instellingen;
1.43 Mantelzorg
het bieden van zorg aan familieleden die hulpbehoevend zijn op het fysieke, psychische en/of sociale
vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband;
1.44 Nutsvoorzieningen
voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations,
schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen,
telefooncellen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor
telecommunicatie;
1.45 Ondergeschikte functie
een functie waarvoor maximaal 30% van de vloeroppervlakte als zodanig mag worden gebruikt;
1.46 Patiowoning
een woning bestaande uit één grondgebonden woonlaag met, typerend voor dit type, een binnentuin
(patio). Een eventuele tweede bouwlaag is qua oppervlak kleiner dan het oppervlak van de begane
grond en is hoogstend aan één zijde geschakeld met de tweede bouwlaag van de aangrenzende
woning.
1.47 Ruimtelijke kwaliteit
kwaliteit van een gebied dat bepaald wordt door de mate waarin sprake is van gebruikswaarde,
belevingswaarde en toekomstwaarde;
1.48 Seksinrichting
een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij
bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische
aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf,
een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al
dan niet in combinatie met elkaar;
1.49 Smartshop
elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of
organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de
goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps-
52
Ulvenhout, Dorpstraat 97
of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze
stoffen;
1.50 Twee-aaneenwoning
een woning, die deel uitmaakt van een blok van twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan één
zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd;
1.51 Lessenaarsdak
Een dakvorm waarbij de afdekking van het gehele hius bestaat uit één schuin dakvlak en de
afwatering van dit dak plaatsvindt aan één zijde.
1.52 Voorgevel
de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een
gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die
door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan
worden aangemerkt;
1.53 (Voor)gevelrooilijn
a. langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van
de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel
mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel
mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;
b. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a. bedoeld aanwezig is en waarlangs
mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter
uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op 10 meter uit
de as van de weg;
1.54 Vrijstaande woning
een woning waarvan het hoofdgebouw losstaat van de zijdelingse bouwperceelgrenzen;
1.55 Woning
een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één
huishouden;
53
Ulvenhout, Dorpstraat 97
Artikel 2 wijze van meten
Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:
2.1 Afstand tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens
de kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het
bouwperceel;
2.2 Bebouwingspercentage
het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden;
2.3 Bouwhoogte van een bouwwerk
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde,
met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de
aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;
2.4 Dakhelling
langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;
2.5 Diepte van een gebouw
de lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan
wordt gebouwd;
2.6 Goothoogte van een bouwwerk
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk
te stellen constructiedeel;
2.7 Hoogte van een dakopbouw
vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw;
2.8 Hoogte van een kap
vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste
punt van de kap;
2.9 Inhoud van een bouwwerk
tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de
scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;
2.10 Ondergeschikte bouwdelen
bij de toepassing van de bouw- en bestemmingsgrenzen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals
plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten,
luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de
overschrijding van de bouw-, of bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt;
2.11 Oppervlakte van een bouwwerk
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts
geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het
bouwwerk;
2.12 Peil
 voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de
hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
 indien het perceel niet direct grenst aan de hoofdtoegang: de gemiddelde hoogte van het
aansluitende maaiveld;
 indien in of op het water wordt gebouwd: het Nieuw Amsterdams Peil (NAP);
 indien op of langs een spoorlijn wordt gebouwd de bovenkant van de spoorstaaf.
55
Ulvenhout, Dorpstraat 97
HOOFDSTUK 2 bestemmingsregels
Artikel 3 Centrum
3.1 bestemmingsomschrijving
De voor 'Centrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. uitsluitend op de begane grond: detailhandel;
b. uitsluitend op de begane grond: dienstverlening;
c. uitsluitend op de begane grond: maatschappelijke voorzieningen;
d. uitsluitend op de begane grond: horeca-1
e. uitsluitend op de verdiepingen: wonen;
met daarbij behorend(e):
f. groen;
g. nutsvoorzieningen;
h. parkeren;
i. verkeer;
j. water.
3.2 bouwregels
3.2.1 Gebouwen
a. Gebouwen mogen uitsluitend binnen het 'bouwvlak' worden gebouwd.
b. Het aantal woningen mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal
wooneenheden' is aangegeven.
c. Uitsluitend gestapelde woningen zijn toegestaan.
d. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd.
e. De bouwhoogte mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum
bouwhoogte (m)' is aangegeven.
f. De aangegeven bouwgrenzen mogen slechts worden overschreden voor geringe uitbreidingen
voor balkons met maximaal 2 meter diep over een breedte van maximaal de breedte van het
hoofdgebouw minus 2 meter.
3.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
a. De hoogte van lichtmasten en vlaggenmasten mag maximaal 6 meter bedragen.
b. De hoogte van luifels mag maximaal 6 meter bedragen.
c. De hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag maximaal 2 meter bedragen, met dien verstande
dat de hoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór de naar de weg of het openbaar gebied
gekeerde gevel(s) c.q. het verlengde daarvan maximaal 1 meter mag bedragen.
d. De hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag maximaal 3 meter bedragen.
57
Ulvenhout, Dorpstraat 97
Artikel 4 Verkeer
4.1 bestemmingsomschrijving
De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. wegen, straten en paden;
b. parkeren;
c. nutsvoorzieningen;
d. speelvoorzieningen;
e. groen;
f. water.
g. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van woongebied 1' tevens voor geringe
uitbreidingen uitsluitend in de vorm van balkons en luifels.
4.2 bouwregels
4.2.1 Algemeen
a. de gronden mogen uitsluitend worden bebouwd met bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
b. in afwijking van hetgeen bepaald onder a mogen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm
van woongebied 1' balkons en luifels worden opgericht over een breedte van maximaal de
breedte van het hoofdgebouw waarbij de balkons en luifels behoren minus 2 meter.
4.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
a. de bouwhoogte van speelvoorzieningen mag maximaal 5 m bedragen;
b. de bouwhoogte van lichtmasten mag maximaal 8 m bedragen;
c. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag maximaal 3 m bedragen.
58
Ulvenhout, Dorpstraat 97
Artikel 5 Woongebied
5.1 bestemmingsomschrijving
De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:,
a. wonen al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of
bedrijfsactiviteit;
b. wegen, straten en paden;
met daarbij behorend(e):
c. groen;
d. nutsvoorzieningen;
e. parkeren;
f. verkeer;
g. water.
5.2 bouwregels
5.2.1 Algemeen
a. Gebouwen mogen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' worden gebouwd.
b. De aangegeven bouwgrenzen mogen slechts worden overschreden voor geringe uitbreidingen
zoals erkers, luifels, entreepartijen en balkons met maximaal 1,5 meter diep over een breedte van
maximaal de breedte van het hoofdgebouw minus 2 meter.
c. Uitsluitend geschakelde woningen, twee-onder-een-kap-woningen, patiowoningen en vrijstaande
woningen zijn toegestaan, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld'(gs)
uitsluitend gestapelde woningen zijn toegestaan en ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding
'pt' (sba-pt), uitsluitend patiowoningen zijn toegestaan.
d. Het totaal aantal woningen mag niet meer bedragen dan 51, met dien verstande dat ter plaatse
van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' het aantal woningen niet meer mag
bedragen dan is aangegeven.
e. Het bebouwingspercentage per bouwperceel voor de verschillende woningtypen mag niet meer
bedragen dan is aangegeven in onderstaande tabel:
Type woning
Maximaal bebouwingspercentage per
bouwperceel
90%
60%, met een maximum van 400 m 2
gestapelde woningen
geschakelde woningen
patiowoningen
80%
twee-onder-een-kapwoningen 50%, met een maximum van 400 m²
vrijstaande woningen
40%, met een maximum van 400 m²
5.2.2 Hoofdgebouwen
a. De afstand van de naar de weg gekeerde gevel tot de grens met het bouwvlak bedraagt maximaal
5 meter.
b. De diepte van hoofdgebouwen bedraagt:
1. van geschakelde en twee-aan-een gebouwde woningen ten hoogste 12 meter;
2. van vrijstaande woningen ten hoogste 15 meter;
c. De afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse bouwperceelgrenzen bedraagt minimaal:
1. 3 meter bij twee-aaneenwoningen, met dien verstande dat deze afstand slechts aan één zijde
in acht dient te worden genomen;
3 meter bij vrijstaande woningen.
d. De goot- en bouwhoogte voor de verschillende woningtypen mag niet meer bedragen dan
aangegeven in onderstaande tabel:
Type woning
gestapelde woningen
geschakelde woningen
patio woningen
Maximale goothoogte Maximale bouwhoogte
n.v.t.
Zoals aangeduid
7 meter
11 meter
n.v.t.
4 meter
59
Ulvenhout, Dorpstraat 97
twee-onder-een-kapwoningen 7 meter
11 meter
vrijstaande woningen
7 meter
11 meter
e. In afwijking van het gestelde onder d. mag de goot- en bouwhoogte van patiowoningen worden
overschreden tot een maximum van 7 meter met dien verstande dat de tweede bouwlaag niet
meer mag bedragen dan 50% van de eerste bouwlaag (begane grond) en dat de tweede
bouwlaag in de voorgevel wordt gebouwd;
5.2.3 Aan- en uitbouwen en bijgebouwen
a. Aan- en uitbouwen en bijgebouwen dienen 1 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw of
het verlengde daarvan te worden gebouwd, met uitzondering van carports en overkappingen, die
achter de voorgevel van het hoofdgebouw of het verlengde daarvan mogen worden gebouwd,
b. Aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen in de zijdelingse bouwperceelgrens worden gebouwd
dan wel op een afstand van minimaal 1 meter van deze grens.
c. De goot- en bouwhoogte mag respectievelijk maximaal 3 en 5 meter bedragen.
d. In afwijking van onderdeel b, mag een op een zijdelingse bouwperceelgrens gebouwd of te
bouwen aan- en uitbouw of bijgebouw worden uitgebreid met ten hoogste 1 bouwlaag, met dien
verstande dat de uitbreiding plaatsvindt onder het dakvlak en tenminste 2 meter achter de
voorgevel van het hoofdgebouw of het verlengde daarvan.
e. Vrijstaande bijgebouwen mogen worden gebouwd tot een gezamenlijk oppervlak van 60 m².
5.2.4 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
a. Carports en overkappingen dienen achter de voorgevel van het hoofdgebouw of het verlengde
daarvan te worden gebouwd.
b. De hoogte van carports en overkappingen mag maximaal 3 meter bedragen.
c. De hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag maximaal 2 meter mag bedragen, met dien
verstande dat de hoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór de naar de weg of het openbaar
gebied gekeerde gevel(s) c.q. het verlengde daarvan maximaal 1 meter mag bedragen.
d. In afwijking van het bepaalde onder c. mag op hoekpercelen de hoogte van erf- en
terreinafscheidingen maximaal 2 meter bedragen, mits deze erf- en terreinafscheidingen minimaal
1 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw c.q. het verlengde daarvan worden gebouwd.
e. De hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag maximaal 3 meter bedragen.
5.3 specifieke gebruiksregels
a. Indien bouwplannen voorzien in de realisatie van een geluidsgevoelig object mag de
geluidbelasting niet meer bedragen dan de in de Wet geluidhinder en het Besluit geluidhinder
voorgeschreven voorkeursgrenswaarde.
b. In afwijking van hetgeen opgenomen onder lid a. mag in geval het bevoegd gezag een hogere
waarde heeft vastgesteld, deze maximaal toelaatbare geluidbelasting uit dit besluit aangehouden
worden.
c. Indien het bevoegd gezag een hogere waarde vaststelt, zoals bedoeld in lid b., die de
voorkeursgrenswaarde met meer dan 5dB overschrijdt, dient het geluidgevoelig object waarop de
hogere waarde betrekking heeft minimaal over één geluidluwe gevel te beschikken.
5.4 afwijken van de bouwregels
Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:
a. lid 5.2.1 onder a, voor het bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen buiten het bouwvlak op
hoekpercelen, met dien verstande dat:
1. de aan- en uitbouwen en bijgebouwen op minimaal 3 meter achter de voorgevel of het
verlengde daarvan worden gebouwd;
2. het bepaalde in lid 5.2.1 tot en met 5.2.3 in acht moet worden genomen;
3. de stedebouwkundige kwaliteit en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en
bouwwerken niet onevenredig worden aangetast;
4. de afstand tot de zijdelingse bouwperceelgrens minimaal 3 meter bedraagt.
5.5 afwijken van de gebruiksregels
Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken voor:
a. voor het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit met
dien verstande dat:
60
Ulvenhout, Dorpstraat 97
1. maximaal 60 m2 van het bijgebouw voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit
mag worden gebruikt;
2. het gebruik niet tot zodanige verkeersaantrekking mag leiden dat een onevenredige
aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse ontstaat;
3. de activiteit qua aard, omvang en uitstraling dient te passen in een woonomgeving;
4. de activiteit niet-vergunningplichtig ingevolge de Wet milieubeheer mag zijn;
b. voor het gebruik en/of (ver)bouwen van een bijgebouw bij een bestaande woning als afhankelijke
woonruimte in het kader van mantelzorg, met dien verstande dat:
1. maximaal 60 m2 van het bijgebouw voor mantelzorg mag worden aangewend;
2. de zorgvraag afgeleid dient te kunnen worden uit een indicatie in het kader van de Wet
maatschappelijke ondersteuning en beperkt dient te blijven tot het verlenen van zorg aan
familieleden;
3. de afhankelijke woonruimte niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de
omgeving;
4. er geen strijd ontstaat met milieuregelgeving op het gebied van geluid en geur en geen
belemmering ontstaan in het kader van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden
voor omliggende bedrijven;
5. zodra de noodzaak van mantelzorg is komen te vervallen het gebruik van het bijgebouw als
afhankelijke woonruimte moet worden beëindigd.
61
Ulvenhout, Dorpstraat 97
Artikel 6 Waarde - Archeologie
6.1 bestemmingsomschrijving
De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar
voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de
archeologische waarden.
6.2 bouwregels
Voor het bouwen gelden de volgende algemene regels:
a. In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mag niet worden gebouwd, anders dan
uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de bestemming, met
uitzondering van:
1. gebouwen ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van
het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden
niet dieper gaan dan 0,50 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld;
2. de bouw of uitbreiding van bouwwerken tot een oppervlakte van maximaal 100 m².
6.3 afwijken van de bouwregels
Het bevoegd gezag kan met omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 6.2 indien op
basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar
gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, dan wel dat er
passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarde veilig te stellen, zoals
het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het
documenteren van de archeologische waarde of anders met het bevoegd gezag overeengekomen
maatregelen.
6.4 omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van
werkzaamheden
a. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van burgemeester en
wethouders (aanlegvergunning) de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te
doen uitvoeren mits deze een grotere oppervlakte betreffen dan 100 m 2:
1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en
ophogen van gronden;
2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten
van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben
worden verwijderd;
3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere
oppervlakteverhardingen mits dieper dan 0,50 meter wordt ontgraven;
4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies,
installaties en apparatuur;
5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;
6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en
overige waterpartijen;
7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg
hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;
8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten
en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.
b. Aan een vergunning als onder lid a. bedoeld, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit
voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is
vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel
te behouden.
c. Geen aanlegvergunning is vereist indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat
geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.
62
Ulvenhout, Dorpstraat 97
HOOFDSTUK 3 algemene regels
Artikel 7 anti-dubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering
is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten
beschouwing.
Artikel 8 algemene bouwregels
Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald, mag deze
afwijkende maatvoering te allen tijde worden gehandhaafd.
Artikel 9 algemene gebruiksregels
a. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot
een doel, strijdig met de bestemming. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:
1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart-, grow- en
headshop, alsmede een groothandel in smart-, grow- en/of headproducten, een belwinkel of
een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;
2. het gebruik van bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of afhankelijke
woonruimte;
3. het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;
4. het gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast;
5. het gebruik van een woning voor kamerverhuur.
b. Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde
onder a., indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige
gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.
Artikel 10 algemene afwijkingsregels
Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en
bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de
gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:
a. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van
die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;
b. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting
van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of intensiteit daartoe aanleiding geven;
c. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een
meetverschil daartoe aanleiding geeft;
d. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de
(bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen,
luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;
2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximale (bouw)hoogte van het betreffende gebouw
bedraagt.
Artikel 11 overige regels
11.1 Parkeren
a. Bij het bouwen op grond van deze planregels dient te allen tijde te worden voldaan aan hetgeen
ten aanzien van de normering inzake parkeren is vastgelegd in de Nota Parkeer- en
Stallingsbeleid Breda zoals vastgesteld op 10 september 2004 en gewijzigd op 20 juni 2013;
b. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om indien er met betrekking tot parkeren door de
gemeenteraad gewijzigd beleid wordt vastgesteld, dit overeenkomstig van toepassing te verklaren
op onderhavig bestemmingsplan.
63
Ulvenhout, Dorpstraat 97
11.2 Nadere eisen
Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de
bebouwing, ten behoeve van:
a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
b. een goede woonsituatie;
c. de verkeersveiligheid;
d. de sociale veiligheid;
e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
64
Ulvenhout, Dorpstraat 97
HOOFDSTUK 4 overgangs- en slotregels
Artikel 12 overgangsrecht
12.1 Overgangsrecht bouwwerken
a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in
uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en
afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd,
mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag
waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
b. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde
onder a. voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a. met maximaal
10%.
c. Het bepaalde onder a en b is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het
tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met
het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.
12.2 Overgangsrecht gebruik
a. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het
bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder a. te veranderen of
te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de
afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
c. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een
periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of
te laten hervatten.
d. Het bepaalde onder a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het
voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat
plan.
Artikel 13 slotregel
Deze regels worden aangehaald als:
Regels van het bestemmingsplan Ulvenhout, Dorpstraat 97.
65
7
9
1
1
1
5
1
7
1
9
2
1 2
3
2
5 2
7
2
9
77
3
1
Gr
i
mh
u
i
j
s
e
n
s
t
r
a
a
t
Plangebied
Plangebiedgrens
3
3
79
3
5
3
7
3
9
Bestemmingen
41
A
4
6
8
1
0
Centrum
C
81
1
2
1
4
1
6
1
8
Verkeer
V
2
0
2
2
A
81
2
4
2
6
Woongebied
WG
2
8
3
0
3
2
83
WG
[gs]
Dubbelbestemmingen
Waarde - Archeologie
8
85
WR-A
10
Functieaanduidingen
WG
89
1
1
1
3
A
87 87
12
(swg-1)
Bouwvlak
WR-A
bouwvlak
74
9
91
V
specifieke vorm van woongebied - 1
7
76
WG
1
1
A
[gs]
[sba-pt]
78
5
95
8
C
WG
3
80
(swg-1)
[gs]
9
3
gestapeld
[sba-pt]
specifieke bouwaanduiding - patio
Maatvoeringaanduidingen
maatvoeringsvlak
1
97
10
4
Bouwaanduidingen
Jul
i
ana
l
aan
93
10
82
5
B
9
1
3
E
1
5
1
7
1
9
21
25
8
01
1
88
1
2 1
4
1
6
1
8
maximum aantal wooneenheden
23
27
2
0
Afdeling Ruimte
03
1
22
24
26
28
30 3
2
34
Schaal
1:500
Getekend
08-05-2014
Gewijzigd
36
05
1
38
A2
Verbeelding
hdam
Bestemmingsplan
hdam
Ulvenhout, Dorpstraat 97
Vervangt
6A
1
40
NL.IMRO.0758.BP2012060006-0401
bureau Juridische Plannen
File: RO-BES-ULVW-0055
8A
1
07
1
Directie Ontwikkeling
42
86
An
n
e
v
i
l
l
e
l
a
a
n
1
0
maximum bouwhoogte (m)
1
1
99
84
at
Dorpstra
7
Aanmaken
Teknr. 290738

Bijlage 16 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Kennisgeving bestemmingsplan “Kop van Feijenoord”

Gemeente Borger-Odoorn De heer N. Harmsen Postbus 3 7875 ZG

Flora en Fauna en natuurbescherming Kop Zuid plan Duin

Ontwerpbestemmingsplan Spaarndamseweg 1e partiële herziening

WS-WK WR-B WR-A3 L W WA V-VB V-GB T R-DR M K H G GD-4

brief ad raad - Gemeente Noordwijkerhout

Onherroepelijk_NL.IMRO.0141.BP00047-0601

Enkelbestemmingen Dubbelbestemmingen