Kabels en leidingen en
Financierbaarheid van grond
Actualiteiten LV 2014
© KPE bv. Versie 1.0
© KPE bv
Bassin 120
6211 AK Maastricht
tel. (043) 325 77 10
Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd
gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door
fotokopieën, opnamen, of op enig ander manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.
Voor zover het maken van kopieën uit deze uitgave is toegestaan op grond van artikel 16B Auteurswet 1912 jº  het
Besluit van 20 juni 1974, St.b.351, zoals gewijzigd bij Besluit van 23 augustus 1985, St.b.471 artikel 17 Auteurswet,
dient men de daarvoor wettelijk verschuldigde vergoedingen te voldoen aan de Stichting Reprorecht (Postbus 882,
1180 AW Amstelveen). Voor het overnemen van gedeelte(n) uit deze uitgave in bloemlezingen, readers en andere
compilatiewerken (artikel 16 Auteurswet 1912) dient men zich tot de uitgever te wenden.
maart ’ 14
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
2
Inhoud
Onderwerp 1: Kabels en leidingen
5
1. Wettelijk kader
7
1.1 Wetten ........................................................................................................ 7
1.2 Nieuw e w etgeving ........................................................................................ 8
1.3 Relevantie ................................................................................................... 9
2. Beleid
10
2.1 Beleidsplannen ........................................................................................... 10
2.2 Landelijke grote netw erken........................................................................... 11
2.3 Kennisinstellingen ....................................................................................... 12
2.4 Relevantie ................................................................................................. 12
3. Ruimtelijke inpassing
13
3.1 Nationaal niveau ......................................................................................... 13
3.2 Provinciaal niveau ....................................................................................... 13
3.3 Gemeentelijk niveau .................................................................................... 13
3.4 Nadeelcompensatie ..................................................................................... 13
3.5 Gedoogbeschikking ..................................................................................... 14
3.6 Relevantie ................................................................................................. 14
4. Zakelijk recht overeenkomst
15
4.1 Doel ......................................................................................................... 15
4.2 Verschil met vestiging gedoogbeschikking ...................................................... 16
4.3 Vergoedingscomponenten ............................................................................ 16
4.4 Voor- en nadelen ........................................................................................ 17
4.5 Relevantie ................................................................................................. 17
5. Gedoogbeschikking
18
5.1 Schematisch overzicht ................................................................................. 18
5.2 Voor- en nadelen ........................................................................................ 19
5.3 Relevantie ................................................................................................. 19
6. Aanbevolen lesstof
20
6.1 Voorbeelden .............................................................................................. 20
6.2 Jurisprudentie ............................................................................................ 20
6.3 Boeken ...................................................................................................... 20
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
3
Onderwerp 2: Financierbaarheid van grond in landelijk gebied
21
7. Schets van de grondprijsontwikkeling
22
7.1 Wat is ‘ de grondprijs’ ?................................................................................. 22
7.2 Segmenten in de grondmarkt ........................................................................ 22
7.3 Ontw ikkeling van de gemiddelde prijs van agrarische gronden ........................... 24
8. Factoren van invloed op grondprijsontwikkeling in het verleden
27
8.1 Inleiding .................................................................................................... 27
8.2 Trendmatige stijging agrarische grondprijs en zeepbellen ................................... 27
8.3 Tijdelijke schommelingen: boom-bust cycles (zeepbellen) .................................. 30
9. Factoren van invloed op grondprijsontwikkeling in de toekomst
32
9.1 Trendmatige stijging en zeepbellen ................................................................ 32
9.2 Dierrechten? .............................................................................................. 32
9.3 Versoepeling pachtbeleid ............................................................................. 32
9.4 Conjunctuur ............................................................................................... 33
9.5 Beleggen in landbouw grond? ........................................................................ 33
9.6 Samenvatting ............................................................................................. 34
10.
Actoren
10.1
Inleiding ............................................................................................... 35
10.2
Actoren in de (agrarische) grondmarkt ...................................................... 35
10.3
RVOB en DLG: tw ee overheidspartijen uitgelicht ........................................ 36
10.4
Marktaandeel actoren ............................................................................ 37
11.
Waardering van percelen landbouwgrond
11.1
Inleiding ............................................................................................... 39
11.2
Taxatieleer ........................................................................................... 39
11.3
Agrarische grondprijzen onder stedelijke druk ............................................ 40
11.4
Oorzaken van verschillen in grondprijzen ................................................... 42
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
35
39
4
Onderwerp 1: Kabels en leidingen
Aan dit onderwerp wordt één dagdeel besteed. In dit dagdeel worden de volgende
deelonderwerpen behandeld:

Belemmeringswet Privaatrecht (BWP)

Procedurestappen in BWP

Bij vestiging van het recht en op termijn (taxatietechnieken)
Leerdoelen

De cursist kan de Belemmeringswet Privaatrecht (BWP) beschrijven.

De cursist kan de relevante procedurestappen in het kader van de BWP
onderscheiden.

De cursist kan een houding aannemen die passend is bij de fase in het proces en
het krachtenveld daar om heen.

De cursist kan een passende schadeloosstelling die voortvloeit uit de op te leggen
belemmering berekenen.

De cursist kan de invloed van een reeds gevestigde belemmering op een
onroerende zaak waarderen.
Randvoorwaarden
Taxateurs binnen het Landelijk Vastgoed komen steeds vaker in aanraking met de
spanningen en problemen die kunnen ontstaan ten gevolge van de privatisering van de
energiemarkt. Bedrijven als Gasunie en TenneT leggen hoofdleidingen aan in het landelijk
gebied om iedereen te kunnen voorzien van nutsvoorzieningen. Door het commerciële
belang van het leggen van deze hoofdleidingen, willen grondbezitters meeprofiteren. Het is
voor taxateurs van belang om te weten hoe zij kunnen optreden ten behoeve van of het
energiebedrijf of de grondbezitters. Dit onderwerp biedt de cursist kennis over de
regelgeving en inzicht in de vaardigheid van de toe te passen waarderingstechnieken.
Leeswijzer
Ten aanzien van kabels en leidingen bestaan verschillende niveaus van besluitvorming.
Daarnaast bestaan er diverse wetten waarin de mogelijkheden voor kabels en leidingen zijn
vastgelegd. Dit alles maakt het onderwerp kabels en leidingen weinig overzichtelijk. In deze
cursus reiken wij u handvatten aan om op een zo helder mogelijke wijze de belangrijkste
aspecten op het gebied van wet- en regelgeving en jurisprudentie tot praktijkvoorbeelden te
belichten.
Ieder hoofdstuk begint met een inleiding. Vervolgens is er achtergrondinformatie, waarbij er
via hyperlinks achtergrondinformatie over de beschreven aspecten kan worden verkregen. In
hoofdstuk 1 is informatie opgenomen over wetten en regels inzake kabels en leidingen. Ook
is hier een doorkijkje gegeven naar toekomstige wetgeving. Hoofdstuk 2 gaat over beleid op
zowel internationaal als nationaal niveau.
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
5
Tevens zijn enkele belangrijke netwerken beschreven. Hoofdstuk 3 gaat over de
mogelijkheden, beperkingen en verplichtingen die instanties en particulieren hebben ingeval
er een kabel of buis wordt aangelegd. In hoofdstuk 4 is de zakelijk recht overeenkomst
beschreven en in hoofdstuk 5 de gedoogbeschikking. Als laatste zijn in hoofdstuk 6 nog
aanbevelingen voor aanvullende lesstof gedaan, zoals voorbeeldovereenkomsten en
projecten over veiligheid omtrent kabels en leidingen.
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
6
1. Wettelijk kader
In dit hoofdstuk zijn de bestaande wetten ten aanzien van kabels en leidingen benoemd. De
meest relevante wetten zijn nader toegelicht. Daarnaast is een overzicht gegeven van
nieuwe wetgeving op het gebied van kabels en leidingen.
1.1 Wetten
Onderstaand zijn de belangrijkste wetten ten aanzien van kabels en leidingen opgenomen.
Sommige wetten zijn meer van belang dan anderen, vandaar dat niet alle wetten nader zijn
uitgewerkt.
Belemmeringenwet Privaatrecht
http://wetten.overheid.nl/BWBR0001936
Gaswet-art. 39. e.v.
http://wetten.overheid.nl/BWBR0011440
Elektriciteitswet-art. 20 e.v.
http://wetten.overheid.nl/BWBR0009755
Telecommunicatiewet
http://wetten.overheid.nl/BWBR0009950
Wet ruimtelijke ordening-art.3.28 e.v.
http://wetten.overheid.nl/BWBR0020449
Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) http://wetten.overheid.nl/BWBR0028265
Barro
Crisis- en herstelwet
Wet Milieubeheer
Wabo
http://wetten.overheid.nl/BWBR0024779
Nutswet
Wet informatie-uitwisseling ondergrondse netten
Het Burgerlijk Wetboek
Nadeelcompensatieregelingen
1.1.1 Belemmeringenwet Privaatrecht
De Belemmeringenwet Privaatrecht (BP), van 13 mei 1927, heeft tot doel om:
“de belemmeringen op te heffen, welke door hen, die ten aanzien van onroerende goederen
enig recht kunnen doen gelden, aan de totstandkoming en de instandhouding van werken,
in het openbaar belang bevolen of ondernomen, in den weg worden gelegd”.
Dit betekent dat het onder meer mogelijk is om rechthebbenden en hun rechtopvolgers een
plicht op te leggen tot het gedogen van bepaalde werkzaamheden op, in of boven hun
eigendom.
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
7
Onderstaand is de inhoud van de Belemmeringenwet Privaatrecht op hoofdlijnen
weergegeven, zodat een beeld ontstaat van de inhoud:

wanneer gedoogplicht (artikel 1);

mededeling kennisgeving (artikel 2);

geen overeenstemming: oplegging gedoogplicht (artikel 3);

procedure terinzagelegging, indienen verzoekschrift, deskundigen, beschikking Hof
(artikel 4 en 5);

verplichting herstel werk, verplaatsing, opruiming (artikel 9, 10 en 11);

recht toegang, één belemmering (artikel 12 en 13);

schadevergoeding en strafbepalingen (artikel 14 en 15).
1.1.2 Gaswet
De doelstelling van de Gaswet is om de in- en uitvoer van gas te bevorderen. De Autoriteit
Consument en Markt (ACM) bestaat sinds 1 april 2013 en is belast met toezicht op de
naleving van deze wet. De ACM stimuleert de samenwerking tussen de Nederlandse
gasleveranciers (Gasunie en GasTerra) met buitenlandse partijen en het Agentschap en ziet
onder meer toe op de gastarieven.
1.1.3 Telecommunicatiewet
In deze wet is een wettelijke gedoogplicht opgenomen; er is dus geen minnelijk traject nodig
om kabels of leidingen te mogen aanleggen, maar er kan wel worden meegepraat over de
invulling. De verantwoordelijke minister is die van Economische Zaken (EZ). De
Telecommunicatiewet is onder meer van toepassing bij de aanleg van glasvezelkabels, de
gemeente dient deze werken te gedogen. Daarnaast gaat deze wet onder meer over
telefonie en satellietnetwerken: niet-zichtbare verbindingen.
1.1.4 Wabo
Deze wet regelt het vergunningstelsel met betrekking tot activiteiten in de fysieke
leefomgeving en de handhaving.
1.2 Nieuwe wetgeving
Wet- en regelgeving is voortdurend in beweging. Ook op het gebied van kabels en leidingen
staat er nieuwe wetgeving op stapel:
1.2.1 Wet tot gedogen van werken van algemeen belang
In april 2010 is een conceptvoorstel van de Wet tot gedogen van werken van algemeen
belang ter consultatie gegaan. Deze wet is nodig omdat de Belemmeringenwet Privaatrecht
uit 1927 verouderd is en hiertoe onder meer niet meer aansluit bij de Algemene wet
bestuursrecht (Awb).
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
8
1.2.2 Elektriciteitswet en Gaswet
Op 10 november 2011 heeft toenmalig minister Verhagen in een brief aan de Tweede Kamer
aangegeven dat de Elektriciteitswet en de Gaswet herzien dienen te worden. Die herziening
is nodig omdat de huidige Elektriciteits- en Gaswet niet zijn toegesneden op een
toekomstige overgang naar een schone (CO2-arme) energiehuishouding. Zo houden beide
wetten onvoldoende rekening met recente ontwikkelingen, zoals een groeiend aandeel
hernieuwbare energie, meer grensoverschrijdend transport van gas en elektriciteit en een
toename van decentraal opgewekte energie.
1.2.3 Omgevingswet
Vijftien wetten gaan geheel of grotendeels op in het eerste wetsvoorstel van de
Omgevingswet. Van nog eens acht wetten zijn de gebiedsgerichte onderdelen bij elkaar
gebracht. Zeker tien andere wetten kunnen bij volgende wetswijzigingen integreren in de
Omgevingswet. Uiteindelijk dekt één wet met één set van zes uniforme kerninstrumenten het
terrein van de fysieke leefomgeving.
1.3 Relevantie
Om praktijksituaties goed te kunnen beoordelen is het van belang om te weten welke
wetgeving van toepassing is, bijvoorbeeld wanneer de taxateur wordt benaderd door een
particulier die een elektriciteitskabel boven of onder zijn woning krijgt aangelegd. De taxateur
moet dan kunnen beoordelen wat hij de particulier aan advisering kan bieden en waarop
deze adviezen zijn gebaseerd. Ook is het van belang om alvast studie te maken van nieuwe
wetgeving, aangezien wetten vaak complex zijn en daarom een zeker tijdspad kennen om
hiermee bekend te geraken.
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
9
2. Beleid
In dit hoofdstuk zijn enkele belangrijke beleidsplannen opgenomen van de nationale
overheid inzake buisleidingen, daarnaast is informatie opgenomen over landelijke grote
netwerken en kennisinstellingen die zich bezighouden met kabels en leidingen.
2.1 Beleidsplannen
2.2.1 Nationaal beleid
De ministeries van I&M en EZ dragen de verantwoordelijkheid voor kabels en leidingen in
Nederland. Op nationaal niveau is een aantal belangrijke documenten ten aanzien van
kabels en leidingen opgesteld:

1
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte , hierin zijn de ambities van het Rijk ten aanzien
van ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid opgenomen, zie onder meer 'efficiënt gebruik
van de ondergrond';

2
Structuurschema elektriciteitsvoorziening , dit vormt het ruimtelijk en milieuhygiënisch
toetsingskader voor de planning van elektriciteitswerkzaamheden;

3
Structuurschema buisleidingen .
De buisleidingenstraat Rotterdam-Antwerpen is een bijzonder element in dit leerstuk. De
gronden waarin dit buizenstelsel ligt zijn van de Staat en worden in geliberaliseerde pacht
uitgegeven voor agrarisch gebruik door de Stichting Buisleidingenstraat ZW-Nederland
(SBS). Veel gemeenten zijn niet op de hoogte van de bestemmingen die zij aan grond
4
kunnen geven nabij buisleidingen in verband met de veiligheid (Klijn e.d., 2009 ). Hiervoor is
een duidelijke rol weggelegd voor leidingleggers.
2.2.2 Europees beleid
Infrastructure for Spatial Information in the European Community (INSPIRE) is een Europese
richtlijn om geo-informatie (van onder meer kabels en leidingen) in Europa te verbeteren,
door het realiseren van één database. Om de energievoorziening internationaal veilig te
stellen, zijn er energiedoelstellingen opgesteld ten behoeve van de Noord-Europese markt.
Rond 2025 zal Nederland netto-importeur zijn geworden van gas. Door een rol te spelen in
een Europese gasrotonde, blijft Nederland een belangrijke speler op het gebied van energie.
2.2.3 Internationaal beleid
Het Internationaal Energie Agentschap heeft 28 landen die lid zijn waaraan het advies geeft
ten aanzien van de energievoorziening. Hierbij gaat het specifieker om voldoende energie,
economische ontwikkeling en omgevingsbewustzijn.
1
http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/rapporten/2012/03/13/structuurvisie-infrastructuur-enruimte.html
2
http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/rapporten/2012/03/13/structuurvisie-infrastructuur-enruimte.html
3
http://ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.0000.IM11svBuisleiding-3010/d_NL.IMRO.0000.IM11sv
Buisleiding-3010_index.html
4
mr. A.R. Klijn e.d., 2009, Het recht van kabels en leidingen
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
10
2.2 Landelijke grote netwerken
In Nederland is een aantal grote organisaties die informatie verzamelen over kabels en
leidingen of als advies en/of overlegorgaan fungeren:

Vereniging van Leidingeigenaren in Nederland (VELIN)
5
Het gaat hierbij om 26 Nederlandse bedrijven die zijn aangesloten en energie door
pijpleidingen transporteren.

Gemeentelijk platform kabels & leidingen (GPKL)
6
Een kennisnetwerk kabels en leidingen voor en door gemeenten. GPKL heeft twee
hoofddoelen:
1. de behartiging van gemeentelijke belangen rond de ondergrondse infrastructuur van
kabels en leidingen;
2. het verzamelen van kennis, ervaring en informatie, en het bevorderen van de
uitwisseling daarvan tussen de leden en partijen daarbuiten.
Daarnaast geeft GPKL wel eens haar visie op kabels en leidingen vanuit gemeentelijk
perspectief (samen met VNG).

Kabels en Leidingen Informatie Centrum (KLIC) van het Kadaster
7
Dit informatienetwerk is tot stand gekomen door de vele (bijna-)ongevallen bij
graafwerkzaamheden. Een graafmelding voor het KLIC-systeem dient te worden
gedaan bij graafwerkzaamheden of diepe grondbewerking.

Netwerk externe veiligheid (Relevant)

EnergieNederland Dit is de belangenbehartiger van vrijwel alle energiebedrijven in
8
Nederland.

Vereniging voor waterbedrijven in Nederland (VEWIN)

Stuurgroep Schadevergoeding kabels en leidingen (SKL)
De Stuurgroep Schadevergoeding Kabels en Leidingen (SKL) is een platform waarin de
brancheorganisaties van de leidingbeheerders Vereniging van Waterbedrijven in Nederland
(VEWIN), Vereniging van Leidingeigenaren in Nederland (VELIN), Federatie van
Energiebedrijven in Nederland (EnergieNed) en het Ministerie van Infrastructuur en Milieu
alsmede ProRail vertegenwoordigd zijn. Zij maken in de Stuurgroep afspraken over hoe
partijen binnen de kaders van de gezamenlijke 'Overeenkomst inzake verleggingen van
kabels en leidingen buiten beheersgebied' van 19 februari 1999 (Overeenkomst 1999) met
elkaar omgaan en hoe de regeling moet worden uitgelegd.
5
http://www.velin.nl
http://www.gpkl.nl/
7
http://www.kadaster.nl/web/Themas/Registraties/KLIC-2.htm
8
https://relevant.nl/display/HOME/Actueel
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
6
11
2.3 Kennisinstellingen
De belangrijkste instituten die onderzoek doen op het gebied van kabels en leidingen zijn:

Energy Delta Institute (EDI)

Clingendael International Energy Programme (CIEP)

Energy Delta Research Centre (EDReC)

TNO

Energy Delta Gas Research (EDGaR)

Algemene Energieraad
9
2.4 Relevantie
De nota's op nationaal niveau geven de denkrichting van de regering weer inzake kabels en
leidingen. Ook kunnen hier antwoorden worden gevonden over het waarom van een
buisaanleg en de relatie met ander beleid (bijvoorbeeld op Europees niveau). Ook komt het
voor dat er specifieke informatie nodig is voor de zaak van de cliënt, bijvoorbeeld als het
gaat om een stalling van ambulances met gevoelige apparatuur. Dan is het belangrijk om
informatie te kunnen inwinnen bij een landelijke kennisinstelling of een netwerk.
9
http://www.energieraad.nl/publicatie.asp?pageid=10
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
12
3. Ruimtelijke inpassing
Welke middelen hebben overheden en leidingbeheerders in handen bij de aanleg van kabels
en leidingen? De belangrijkste aspecten met betrekking tot deze middelen komen in dit
hoofdstuk aan bod.
3.1 Nationaal niveau
Op basis van een Rijksinpassingsplan (RIP) kan een gedoogbeschikking worden afgegeven
voor de betreding van gronden, indien de belanghebbende hier zelf geen toestemming voor
geeft. Deze betreding is noodzakelijk voor het verrichten van onderzoeken die aan het
feitelijk leggen van de leiding voorafgaan. Men kan daarbij denken aan het sonderen van de
ondergrond of het verrichten van milieukundig onderzoek.
Dit betekent dat er niet echt gesproken kan worden van vrijwillig meewerken, aangezien
zonder handtekening (lichte dwang) zware dwang zal worden toegepast, namelijk het
opleggen van een gedoogbeschikking. Concreet houdt dit in dat onder politiebegeleiding
alsnog medewerking wordt afgedwongen. De gedoogbeschikking voor het verrichten van
onderzoeken wordt op verzoek van de leidinglegger afgegeven door de burgemeester van
de gemeente waarin de leiding wordt aangelegd. De burgemeester vormt in deze het
bevoegd gezag.
3.2 Provinciaal niveau
Provincies ontwikkelen zelf geen plannen ten aanzien van kabels en leidingen, maar spelen
wel een rol bij het afgeven van vergunningen en/of het indienen van een verzoek om wegen
en vaarwegen te doorkruisen door kabels en leidingen. Daarnaast treedt de provincie op als
privaatrechtelijke persoon als het eigendommen van de provincie betreft.
3.3 Gemeentelijk niveau
Gemeenten zijn net als provincies faciliterend ten aanzien van kabels en leidingen.
Daarnaast hebben zij de verantwoordelijkheid om, nadat een inpassingsplan onherroepelijk
is geworden, een dubbelbestemming ten behoeve van de kabels en leidingen op te nemen
in bestemmingsplannen.
3.4 Nadeelcompensatie
Indien er sprake is van een rechtmatig overheidsbesluit van de nationale overheid,
bijvoorbeeld de aanleg van een weg, kan het voorkomen dat kabels en leidingen dienen te
worden verlegd. Primair moeten ze kosteloos worden verlegd door het project.
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
13
De betreffende overheid dient daarnaast, indien aan de orde, een schadevergoeding te
betalen, op basis van nadeelcompensatie.
De belangrijkste regels van toepassing voor kabels en leidingen op nationaal niveau:

10
Nadeelcompensatieregeling Kabels en Leidingen 1999 (NKL 1999) . Deze regeling is
niet van toepassing op telecommunicatienetwerken;

Overeenkomst inzake verlegging kabels en leidingen buiten beheersgebied.
Provincies hanteren een modelregeling nadeelcompensatie kabels en leidingen, die is
11
uitgewerkt door het Interprovinciaal Overleg (IPO). De provincies Groningen en NoordBrabant
12
hebben deze regeling concreet uitgewerkt. Ook waterschappen kennen een
13
nadeelcompensatieregeling , gebaseerd op artikel 59 van de Waterwet. Gemeenten kunnen
tevens een nadeelcompensatieregeling hanteren, maar zijn dit niet verplicht. Een gemeente
ontwerpt in veel gevallen een dergelijke regeling indien er grootschalige ontwikkelingen
plaatsvinden.
3.5 Gedoogbeschikking
In het kader van de Belemmeringenwet Privaatrecht kan een gedoogbeschikking worden
opgelegd. Dit is nader uitgewerkt in hoofdstuk 5.
3.6 Relevantie
Een proces van een kabel of leiding over of onder een woning van een particulier kent een
planologisch proces, waarbij er mogelijk nog belangrijke aspecten geregeld kunnen worden
voor de eigenaar van de grond. Hierbij kan worden gedacht aan het indienen van een
zienswijze op het ontwerp-inpassingsplan of ontwerp-bestemmingsplan, zodat de juiste
bestemmingen voor de klant worden gehandhaafd of gewijzigd. Dit geldt ook voor de
stappen die de overheid dient te nemen en haar verdere rol in dit proces. Ook is het van
belang om te weten welke opties er zijn indien er geen minnelijke overeenstemming wordt
bereikt.
10
http://www.stuurgroepskl.nl/basis.php?ID_algemeen_artikel=101
http://www.provinciegroningen.nl/fileadmin/user_upload/Documenten/Verordening/nadeelcompensatieregeling
.pdf
12
http://www.brabant.nl/applicaties/regelingen/regeling-detail.aspx?r=681
13
zie voor een voorbeeld http://decentrale.regelgeving.overheid.nl/cvdr/XHTMLoutput/Historie/
Waterschap%20Rivierenland/271421/271421_2.html
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
14
11
4. Zakelijk recht overeenkomst
In dit hoofdstuk is informatie opgenomen over een zakelijk recht overeenkomst. Allereerst
wordt ingegaan op het doel van deze overeenkomst en het verschil met een
gedoogbeschikking in het kader van de Belemmeringenwet Privaatrecht. Vervolgens komen
de vergoedingscomponenten en de voor- en nadelen aan bod van het vestigen van een
zakelijk recht.
4.1 Doel
Met een zakelijk recht wordt een recht dat berust op onroerend goed of een ander
registergoed bedoeld. Kenmerkend voor een zakelijk recht is dat het gebonden is aan de
zaak en dat er hiermee een zaaksgevolg optreedt. Het doel van een zakelijk recht is om het
eigendom van kabels en leidingen juridisch gescheiden te houden van de eigenaar van het
perceel. Bij kabels en leidingen wordt over het algemeen een Zakelijk Recht Overeenkomst
(ZRO) opgesteld, als dit niet lukt wordt een gedoogbeschikking opgelegd. Burgerlijk
Wetboek 5 beschrijft zakelijke rechten, hierin zijn negen titels opgenomen:
1. Eigendom algemeen
2. Eigendom roerende zaken
3. Eigendom onroerende zaken
4. Bevoegdheden en verplichtingen van eigenaars van naburige erven
5. Mandeligheid
6. Erfdienstbaarheden
7. Erfpacht
8. Opstal
9. Appartementsrechten
De ZRO valt altijd onder het Burgerlijk Wetboek erfdienstbaarheden of opstalrecht.
Ter illustratie is in onderstaande figuur uitgewerkt hoe een ZRO er concreet uit kan zien.
Voor buisleidingen geldt doorgaans 5 meter aan weerszijden van de leiding als zakelijk recht
strook. Daarnaast moet ruimte worden vrijgehouden voor de werkstrook, de breedte hiervan
hangt onder meer samen met de bodemgesteldheid. De afstand tussen twee leidingen moet
minimaal 30 meter bedragen vanaf de hartlijn.
In het kader van de veiligheid worden de volgende afstanden aangehouden:
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
15
Figuur 1 - Voorbeeld afstanden buisleiding
Afhankelijk van de aard van het transport kan de veiligheidszone fors worden uitgebreid.
Denk hierbij aan het ZEBRA-gasnetwerk voor het vervoer van kerosine, die een strook van
250 meter belemmert aan weerszijde van de buisleiding. Bij een hoogspanningsverbinding
ligt de ZRO-zone meestal op 55 of 70 meter aan weerszijden van het hart van de
elektriciteitskabel.
4.2 Verschil met vestiging gedoogbeschikking
Een belangrijk verschil tussen het vestigen van een recht van opstal en het opleggen van
een gedoogbeschikking is dat een recht van opstal wordt gevestigd op basis van minnelijk
overleg, terwijl dit stadium is gepasseerd bij het opleggen van een gedoogbeschikking.
Daarnaast bestaat er de mogelijkheid tot het maken van aanvullende afspraken bij het
vestigen van een recht van opstal. Dit is niet mogelijk bij een gedoogbeschikking: deze is
van algemene strekking. Er kan hiermee geen aanvullende afspraak worden gemaakt over
bijvoorbeeld de verlegging van een pad ten behoeve van het weiden van vee. Verder is een
gedoogbeschikking in principe eeuwigdurend en kan er bij het vestigen van een recht van
opstal een termijn worden afgesproken.
4.3 Vergoedingscomponenten
Volgens 5 BW artikel 101 kan er een periodieke retributie worden afgesproken en worden
daarnaast eenmalig de bijkomende schade van aanleg en waardevermindering vergoed.
Opmerkelijk is dat de vergoeding van de schade in de praktijk wordt losgekoppeld van de
zaak en er vrijwel nooit een jaarlijkse retributie wordt betaald, terwijl het BW dit wel mogelijk
maakt.
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
16
4.4 Voor- en nadelen
De zakelijk recht overeenkomst (ZRO) regelt op vrijwillige basis de rechten en plichten van
de eigenaar van de grond en de houder van het opstalrecht. Het voordeel voor de
leidinglegger is dat hij veel meer beperkingen en plichten op kan leggen aan de eigenaar
van de grond dan bij een gedoogbeschikking. Bovendien behoeft de leidinglegger geen
juridisch traject te doorlopen om het recht te vestigen, hetgeen tijd en geld uitspaart. Ook de
eigenaar heeft doorgaans geen behoefte aan een gerechtelijke procedure. Voor de eigenaar
is het in zo’n geval meteen duidelijk welke vergoeding hij ontvangt voor de vestiging van het
zakelijk recht. Deze vergoeding wordt doorgaans bepaald aan de hand van
standaardtabellen (zie hoofdstuk 6), maar is op zich onderhandelbaar.
Als de eigenaar niet gelijk is aan de gebruiker van de grond kan er in de vergoeding die
samenhangt met de ZRO onderscheid worden gemaakt tussen deze twee. In een aantal
gevallen worden specifieke nadelen voor de eigenaar vergoed, zoals een nieuwe afrastering.
Een aantal leidingleggers hanteert naast de standaardvergoedingen een premie voor het
verlenen van snelle medewerking. Een specifiek nadeel kan zijn gelegen in de
verkoopbaarheid van een object, indien hier een buis nabij is gelegen. Tevens is het hierna
meestal niet meer mogelijk om nieuwbouw te plegen op het perceel.
4.5 Relevantie
Als een aantal bewoners een taxateur benadert, omdat er bijvoorbeeld een telefoonkabel
door hun tuinen wordt aangelegd, is het van belang dat de taxateur kan uitleggen wat een
zakelijk recht is en voor de bewoners betekent. Ook dient hij de belangen van de bewoners
richting de netbeheerder te vertegenwoordigen als hij optreedt als adviseur en te zorgen dat
deze eventueel worden vastgelegd in een zakelijk recht overeenkomst. Indien er geen
minnelijke overeenstemming wordt bereikt, dient de taxateur eventueel de bewoners te
kunnen begeleiden bij de oplegging van de gedoogbeschikking en de voor- en nadelen van
beide processen te kunnen benoemen.
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
17
5. Gedoogbeschikking
In dit hoofdstuk is schematisch aangegeven welke stappen er in hoofdlijnen kunnen worden
onderscheiden bij toepassing van de Belemmeringenwet Privaatrecht. Hierbij is de rol van
de realisator van de buis of leiding en die van de belanghebbende(n) van de grond ook
beschreven. Dit is van belang, aangezien met enige regelmaat een gedoogverplichting wordt
opgelegd.
5.1 Schematisch overzicht
In onderstaand schema is globaal de procedure opgenomen waarlangs de
Belemmeringenwet Privaatrecht de gedoogplicht oplegt. In het schema is niet iedere
mogelijkheid voor bezwaar en beroep opgenomen. Tegen de gedoogverplichting voor het
verlenen van medewerking is bijvoorbeeld een gang naar de rechter mogelijk, maar voor
zover bekend is deze nooit succesvol geweest. Bovendien is in het schema geen rekening
14
gehouden met afwijkende voorwaarden die in de Crisis- en Herstelwet zijn opgenomen,
aangezien het schema anders niet leesbaar is.
14
http://www.infomil.nl/onderwerpen/ruimte/crisis-herstelwet
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
18
5.2 Voor- en nadelen
Als de aanleg, het beheer en onderhoud van de kabel of leiding wordt afgedwongen via een
gedoogbeschikking, hebben zowel de leidinglegger als de eigenaar te maken met een
juridische procedure. Voor de meeste leidingleggers levert dit geen probleem op, aangezien
een uitgebreide juridische afdeling dagelijks met dit onderwerp te maken heeft. Voor een
eigenaar van grond is het doorgaans een ongebruikelijke bezigheid en zal hij deskundigheid
in moeten roepen van een rentmeester of taxateur. Het voordeel voor de eigenaar van de
gedoogbeschikking is dat hij doorgaans met minder beperkingen in het gebruik te maken
heeft dan bij de ZRO. Hij moet de vergoeding die hoort bij het afsluiten van de
gedoogbeschikking zelf afdwingen bij de kantonrechter. Dit vraagt een actieve opstelling van
de eigenaar en de uitkomst van deze procedure is ongewis. Een rechter zal bijvoorbeeld
geen rekening houden met een meewerkvergoeding. Dat geldt overigens ook voor de
leidinglegger. Mogelijk bepaalt de rechter dat er sprake is van waardevermindering van het
onroerend goed, terwijl de leidinglegger dat in zijn ZRO wellicht achterwege heeft gelaten.
5.3 Relevantie
Het is belangrijk om het proces van een gedoogbeschikking schematisch te kunnen
beschrijven: welke stappen dient de belanghebbende te ondernemen om zijn/haar belangen
kenbaar te maken? Daarnaast is het noodzakelijk in te zien welke acties (zoals het indienen
van bezwaar tegen een gedoogbeschikking) dienen te worden ondernomen om de zaak tot
een succesvol einde te kunnen brengen. Indien de taxateur optreedt voor de particulier, is
het belangrijk om voldoende de tijd te nemen. Particulieren zijn geen professionele partijen,
waardoor er vaak meer uitleg nodig is om te begrijpen welke stappen moeten worden
genomen. Daarnaast betreft het de privésituatie van de cliënt, waardoor er meestal meer
emoties bij het proces betrokken zijn. Met professionele partijen wordt er vaak juist veel
inhoudelijke discussie gevoerd, waardoor processen vertraging kunnen oplopen.
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
19
6. Aanbevolen lesstof
Onderstaand zijn voorbeelden opgenomen van relevante lesstof in relatie tot het onderwerp
kabels en leidingen. Deze voorbeelden zijn van belang voor het werkveld, zijn veelal direct
toepasbaar of kunnen in toekomstige situaties van toepassing zijn.
6.1 Voorbeelden
De voorbeelden die als aanbevolen lesstof worden aangeboden, kunnen behulpzaam zijn bij
het berekenen van een passende schadeloosstelling en bij een beschouwing van de
maatschappelijke discussie omtrent kabels en leidingen.

overeenkomsten van Gasunie en TenneT, deze bieden een handvat voor het
berekenen van de schadeloosstelling;

beleidswijziging RVOB;

retributiediscussie met LTO en FPG;

hoogspanningsverbindingen combinatiemasten 380kV en 150kV;

Schadegids hoogspanningsverbindingen;

wintrackmasten;

discussie stralingsrisico/maatschappelijke onrust.
6.2 Jurisprudentie

Opzegging door gemeente duurovereenkomst elektriciteitsbedrijf (LJN: BQ9854, Hoge
Raad, 10/00299);

Frysia Zoutzaak (LJN: AV7813,Voorzieningenrechter Rechtbank Leeuwarden, 06/211,
06/417, 06/521, 06/564, 06/565);

KLIC-melding (LJN: BY7229, Rechtbank Amsterdam, 507198 / HA ZA 12-11);

Verplaatsing kabel (LJN: AV2636, Rechtbank Rotterdam, 03/3252).
6.3 Boeken

A.R. Klijn (e.d.), 2009, Het recht van kabels en leidingen

D.G. Rijkswaterstaat, 1995, Handboek Belemmeringenwet Privaatrecht C.A. Deel A en
deel B

Gemeente Purmerend, 2012, Algemene voorschriften kabels- en leidingen

Gemeente Smallingerland, 2012, Handboek Kabels & Leidingen gemeente
Smallingerland

15
15
16
Witteveen en Bos (e.d.), 2012, Kabels en leidingen in verontreinigde bodem
17
http://praktijkvoorbeelden.vng.nl/databank/ruimte/kabels-en-leidingen/algemene-voorschriften-kabel-enleidingwerkzaamheden.aspx
16
http://praktijkvoorbeelden.vng.nl/databank/ruimte/kabels-en-leidingen/handboek-kabels-leidingen-gemeentesmallingerland.aspx
17
http://www.crow.nl/Infradagen_2012/(074)%20Kabel%20en%20leidingen%20in%20verontreinigde%20grond.pdf
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
20
Onderwerp 2: Financierbaarheid van grond in landelijk
gebied
Aan dit onderwerp wordt het tweede dagdeel besteed. In dit dagdeel worden de volgende
deelonderwerpen behandeld:

Grondprijsontwikkeling: historie en toekomst

Financiering van grond in landelijk gebied
Leerdoelen

De cursist kan grondprijsontwikkeling in de afgelopen jaren c.q. decennia
beschrijven.

De cursist kan de actoren en factoren die van invloed zijn op deze
grondprijsontwikkeling herkennen.

De cursist kan de toekomstige actoren en factoren, die van invloed (kunnen) zijn op
de toekomstige grondprijsontwikkeling, inschatten.

De cursist kan vanuit de verschillende blikvelden een goede waardering geven aan
een object in het landelijk gebied.

De cursist kan voorselecteren op marktontwikkelingen.

De cursist kan verschillende financieringsvormen beschrijven.

De cursist kan de invloed van de verschillende financieringsvormen op de waarde
onderkennen.
Randvoorwaarden
Verschillende actoren en factoren hebben invloed op de grondprijsontwikkeling in landelijk
gebied. Dit heeft gevolgen voor de financierbaarheid van grond. Een taxateur dient dan ook
over voldoende kennis te beschikken van grondprijsontwikkeling en over bekend te zijn met
partijen die speler zijn binnen de financiering van grond in landelijk gebied. Het is dan ook
wenselijk om tijdens de cursus een spreker uit de financierings- of bankenwereld uit te
nodigen om de actuele ontwikkelingen op dit gebied toe te lichten.
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
21
7. Schets van de grondprijsontwikkeling
7.1 Wat is ‘de grondprijs’?
Elk perceel is uniek, alleen al vanwege de ligging. Elk perceel is immers onverplaatsbaar en
niet onderhevig aan slijtage. Vanwege het laatste wordt er op grond niet afgeschreven.
De bestemming binnen de Wet Ruimtelijke Ordening is belangrijk voor de hoogte van de
perceelprijs omdat de bestemming de netto opbrengst ervan bepaalt. Omdat er veel
bestemmingen zijn, zijn er evenzoveel grondprijzen. Naast de spreiding in perceelprijzen
tussen de diverse bestemmingen is er een enorme spreiding van perceelprijzen binnen elke
bestemming. Dit vanwege de ligging en alle andere karakteristieken van een perceel. ‘De
grondprijs’ bestaat dus niet. Cijfers over de gemiddelde grondprijsontwikkeling, ook binnen
een RO-segment, hebben dan ook altijd iets kunstmatigs. Dat betekent dat, daar waar met
een gemiddelde grondprijs wordt gepresenteerd, de grote spreiding van daadwerkelijke
perceelprijzen rondom dat gemiddelde altijd in het achterhoofd moet worden gehouden.
7.2 Segmenten in de grondmarkt
De prijs van een perceel wordt bepaald door wat er met dat perceel mag worden gedaan: de
bestemming binnen de Wet Ruimtelijke Ordening. Genoemde bestemmingen zijn evenwel
aan verandering onderhevig. Zo krijgt jaarlijks een klein deel van het landbouwareaal een
andere, niet-landbouwbestemming. Anticiperend daarop wordt landbouwgrond aangekocht
door marktpartijen die een andere dan de landbouwbestemming op het oog hebben. Vaak is
het echter onzeker of dat ook gaat lukken.
De prijs van een perceel wordt mede bepaald door de bestemming die binnen de Ruimtelijke
Ordening is vastgelegd. Genoemde bestemmingen zijn in de tijd aan verandering
onderhevig. Jaarlijks krijgt een klein deel van het landbouwareaal een andere, nietagrarische, bestemming. In de markt zijn verschillende partijen die landbouwgrond aankopen
met het oog op een mogelijke bestemmingswijziging.
In 2002 heeft het Landbouw Economisch Instituut (LEI) voor het eerst een onderzoek
18
gedaan naar alle marktpartijen die landbouwgrond aankopen. In 2010 is dat onderzoek
19
geactualiseerd . In beide studies zijn marktpartijen onderverdeeld naar beroepsgroep:
standaard beroepsgroepen index (sbi) van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).
Tabel 1 geeft voor de jaren 1998 tot en met 2008 een overzicht van de jaarlijks van de door
de afzonderlijke segmenten verworven oppervlakte in hectaren, de jaarlijkse grondmobiliteit.
18
Luijt, J. (2002). De grondmarkt in segmenten 1998-2000. Rapport 4.02.01, Landbouw Economisch Instituut, Den
Haag.
19
Kuhlman, J.W., J. Luijt, J. Van Dijk, A.D. Schouten en M.J. Voskuilen (2010). Grondprijskaarten 1998-2008.
Werkdocument 185, Wettelijke onderzoekstaken Natuur & Milieu, Wageningen.
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
22
Bedrijven gegroepeerd onder groene bestemmingen kopen de meeste landbouwgrond aan.
Jaarlijks worden gemiddeld 95.000 hectaren verhandeld. Op een totaal landbouwareaal van
ongeveer 2 miljoen hectare betekent dat een jaarlijkse mobiliteit van 4,8%. Het grootste deel
daarvan verwisselt niet via de (derden)markt van eigenaar. Het betreft overdrachten in het
kader van de generatiewisseling in de landbouw. Vandaar ook de dominantie van de
landbouw in tabel 1. Agrariërs zijn niet alleen de belangrijkste vervreemders van grond, maar
de meeste grond wordt ook door boeren verworven, zowel in het kader van de
generatiewisseling als via de (derden)markt. Van de 948.000 hectare die in het landelijk
gebied in de 10 jaar tussen 1998 en 2008 (exclusief 2003) zijn verhandeld, werd bijna 64%
door boeren en tuinders verworven.
Tabel 1 - Grondmobiliteit (ha) naar segment, 1998-2008*
De grondprijzen per segment verschillen aanzienlijk. Deze grote spreiding in grondprijzen
tussen de diverse rode segmenten is zichtbaar in tabel 2. Over de periode 1998-2008 werd
er een gemiddelde grondprijs betaald in het landbouw segment van 35.000 euro per hectare.
In het tuinbouwsegment was dat gemiddeld 101.000 euro per hectare en in het recreatie
segment was de grondprijs 92.000 euro per hectare. Voor geplande - veelal is er op het
moment van aankoop nog geen zekerheid - rode of stedelijke bestemmingen worden de
hoogste bedragen neergelegd.
Voor wonen en werken bracht landbouwgrond in genoemde periode € 186.000 per hectare
op, de overheid betaalde gemiddeld € 62.000 per hectare. De gemiddelde grondprijs van alle
segmenten bedroeg in de periode 1998-2008 € 58.000 per hectare.
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
23
Tabel 2 - Grondprijs in duizenden euro’s per ha naar segment, 1998-2008*
7.3 Ontwikkeling van de gemiddelde prijs van agrarische gronden
In het deze paragraaf stellen we het agrarische segment van de grondmarkt centraal. Het
betreft alle transacties van landbouwgrond waarbij agrariërs, niet zijnde tuinbouwers,
landbouwgronden hebben aangekocht. In figuur 1 is de ontwikkeling van de prijs van
onverpacht los bouw- en grasland weergegeven. De gemiddelde prijs van agrarische
gronden vertoont in de tijd een opgaande lijn, ook wanneer er voor de inflatie wordt
gecorrigeerd.
Figuur 1 - Prijs (euro’s/ha) van onverpacht los land, 1965-2012
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
24
Ruim 20% van het areaal landbouwgrond wordt regulier gepacht. Reguliere pacht biedt de
pachter een grote mate van bescherming. Dat betreft onder meer het continuatierecht voor
onbepaalde tijd, het recht op in de plaats stelling in geval van een bedrijfsopvolger, et cetera.
Daarnaast is de pachtprijs per pachtprijsgebied aan een wettelijke maximum gebonden
(pachtnormen). Als voorbeeld zijn de wettelijke pachtnormen voor 2013 in tabel 3 (middelste
kolom) weergegeven.
Tabel 3 - Regionormen en veranderpercentages per pachtprijsgebied vanaf 1 juli 2013
Reguliere pacht en geliberaliseerde pacht langer dan zes jaar vallen onder het
Pachtprijzenbesluit. Voor die pachtvormen gelden wettelijke hoogst toelaatbare pachtprijzen
voor 14 pachtprijsgebieden (prijsbeheersing) zoals weergegeven in tabel 2. Voor de overige
pachtvormen, de vrije pachtvormen, is geen prijsregulering: de verpachter en pachter
bepalen zelf de prijs. Daarnaast worden in de praktijk veel mondelinge of schriftelijke
overeenkomsten gesloten voor de huur van agrarische grond die niet zijn geregistreerd door
de grondkamer. Deze niet-officiële pachtovereenkomsten worden ook wel aangeduid met
‘grijze pacht’. De grijze pacht is in tabel 4 opgenomen onder pacht zonder prijscontrole.
Tabel 4 - Ontwikkeling pachtareaal (ha) met en zonder prijscontrole, 2008-2012
20
20
Bron: Landbouwtellingen
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
25
Tussen 2008 en 2012 is het totale areaal pacht met 5,2% afgenomen. Iets meer dan het
totale landbouwareaal dat in die periode met 4,5% afnam. De daling van het totale areaal
pacht is voornamelijk het gevolg van de daling het areaal pacht met prijscontrole. Dat areaal
nam met 12,5% (verder) af. Het areaal zonder prijscontrole groeide met 1,65% (tabel 4).
Pachtprijzen van pachtovereenkomsten zonder prijscontrole zijn 30 tot 40% hoger dan die
met prijscontrole (tabel 5). De procentuele stijging van de prijs van pacht zonder prijscontrole
was in de periode 2006-2011 evenwel gelijk aan die met prijscontrole.
Tabel 5 - Pachtprijzen (euro/ha) met en zonder prijscontrole, 2006-2011
21
Door al deze wettelijke regels die de pachter beschermen is de verkoopprijs van regulier
verpachte een stuk lager dan de prijs van onverpachte landbouwgrond. In figuur 2 is de
prijsontwikkeling van zowel regulier verpachte grond als van onverpachte grond
weergegeven. Duidelijk is zichtbaar dat het prijsverschil in de tijd is toegenomen. Dat wil
zeggen dat de pachtersbescherming en de prijsbeheersing van de pacht door de
grondeigenaar steeds meer als beperkend wordt ervaren.
Figuur 2 - Prijsontwikkeling regulier verpachte grond(a) en onverpachte grond, 1965-2012
21
Bron: Informatienet (LEI)
Bron: CBS/DLG/Kadaster, bewerking LEI
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
22
26
22
8. Factoren van invloed op grondprijsontwikkeling in het
verleden
8.1 Inleiding
Om inzicht te krijgen waarom grondprijzen zich in de tijd bewegen zoals ze doen is het van
belang om te zoeken naar factoren die daarbij een rol spelen. Daarmee heeft de taxateur
andere inzichten in de grondprijs dan die normaliter tot zijn bagage behoren en kan daarmee
beter grondprijsveranderingen in een historisch besef plaatsen.
8.2 Trendmatige stijging agrarische grondprijs en zeepbellen
In het verleden was er sprake van enerzijds een trendmatige stijging van de agrarische
grondprijs en anderzijds van tijdelijke schommelingen: stijging gevolgd door een daling.
Qua ontwikkeling vertoont de marktprijs van landbouwgrond een opgaande lijn, zie figuur 3.
Figuur 3 - Ontwikkeling van de agrarische grondprijs per ha vergeleken met de ontwikkeling
van de gemiddelde netto toegevoegde waarde per ha in de akkerbouw en de
melkveehouderij, 1970- 2009
De reden is de schaalvergroting in de grondgebonden landbouw. Schaalvergroting loopt in
deze sectoren bij benadering parallel met uitbreiding van het areaal. Dat blijkt onder meer uit
de in de tijd gelijk gebleven intensiteit van het grondgebruik. De areaalvergroting verloopt
trendmatig en in het verlengde daarvan de vrije marktprijs van landbouwgronden.
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
27
Zonder schaalvergroting zou de prijs van onverpachte landbouwgrond mogelijk slechts de
helft zijn van de huidige prijs. Dit omdat de opbrengstwaarde van extra grond voor bedrijven
met groei-aspiraties bij benadering tweemaal zo hoog is als de gemiddelde
opbrengstwaarde van grond. Schaalvergroting is het resultaat van de toepassing van
technische en biologisch-technische ontwikkelingen. In de grondgebonden landbouw zijn
technische ontwikkelingen vaak alleen rendabel toepasbaar bij een grotere productieomvang
(schaal) en dat betekent een groter bedrijfsareaal. Het gevolg is dat de marge van extra
hectares, die de schaalsprong mogelijk maken, hoog is en dat leidt tot hoge grondprijzen.
23
Hoge grondprijzen zijn dus geen gevolg van een gemiddeld hoge netto toegevoegde waarde
per hectare (door een intensiever grondgebruik). Hoge grondprijzen zijn een gevolg van de
voordelen van areaaluitbreiding.
Om dat te illustreren is in tabel 6 een versimpeld rekenvoorbeeld weergegeven over de
relatie tussen het bedrijfsareaal en de grondbeloning per hectare voor akkerbouwgrond in de
IJsselmeerpolders. Naarmate de bedrijfsomvang en het bedrijfsareaal groter zijn, is het
inkomen per hectare hoger. Een akkerbouwbedrijf dat grond aankoopt en daarmee het
bedrijfsareaal van 71 naar 120 hectare ziet toenemen (overzicht 1) realiseert een relatief
hoog inkomen op de aangekochte hectaren. Echter, ook het inkomen op het oorspronkelijke
bedrijfsareaal neemt toe. Samen genomen komt het inkomen per hectare op de nieuwe
aangekochte hectaren uit op ruim 2.900 euro per ha. Bij een rekenrente van 4% kapitaliseert
dat bedrag in een maximale biedprijs van bijna 73.000 euro per hectare. Eenzelfde exercitie
in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied levert een maximale biedprijs voor extra grond op van
47.500 euro per hectare.
Tabel 6 - Grondinkomen en maximale biedprijs van grond in de IJsselmeerpolders naar
omvang van het bedrijfsareaal
24
In de melkveehouderij worden de belangrijkste schaalvoordelen al bij een minder groot
bedrijfsareaal gerealiseerd. In een vergelijkbare exercitie (tabel 7) komt de maximale
biedprijs in het Noordelijk weidegebied uit op ruim 36.800 euro per hectare. Dit bedrag
verschilt weinig van het huidige grondprijsniveau in het Noordelijk weidegebied.
23
In de grondgebonden landbouw zijn de vaste kosten hoog en de variabele kosten laag. Daardoor is de marge van
een grotere productie hoog. Op de extra opbrengsten worden immers alleen de extra, maar lage, variabele kosten
in mindering gebracht.
24
Bron: Informatienet
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
28
Tabel 7 - Grondinkomen en maximale biedprijs van grond in het Noordelijk weidegebied naar
omvang van het bedrijfsareaal
25
De voorbeelden bevestigen de situatie die Jerry de Hoogh al in 1971 schetste, namelijk dat:
“de grond duur is omdat de bedrijven klein zijn. Hoge grondprijzen zijn een symptoom van
het structuurprobleem in de landbouw”.
Wanneer we de in de tabellen 6 en 7 weergegeven exercitie uitvoeren voor alle veertien
pachtprijsgebieden dan vinden we een duidelijk verband tussen het berekende inkomen op
de aangekochte hectaren en de in de praktijk gemeten grondprijs per hectare (figuur 3). Het
in figuur 3 gevonden verband (grondprijs/ha = 0,04 grondinkomen/ha) laat zien dat kopers in
de periode 2007-2011 4 procent rendement eisten. Vanwege een beperkt aantal
steekproefbedrijven zijn de pachtprijsgebieden (1) Oostelijk- en Centraal veehouderijgebied,
(2) Westelijk Holland en Hollands-Utrechts weidegebied en (3) Rivierengebied en Zuidelijk
veehouderijgebied samengenomen.
Figuur 3 - Verband tussen het marginale grondinkomen en de grondprijs op basis van elf
pachtprijsgebieden, gemiddelden over de periode 2007-2011
26
25
Bron: Informatienet
Bron: Bedrijven informatienet LEI (BIN)
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
26
29
8.3 Tijdelijke schommelingen: boom-bust cycles (zeepbellen)
De trendmatige stijging wordt zo nu en dan verstoord doordat de grondprijs sterk kan
afwijken van het logische patroon, doorgaans vanwege een tijdelijke monetaire verruiming.
Een zogenaamde boom-bust cycle (zeepbel) begint wanneer grondeigenaren een
afwachtende houding gaan aannemen op een grondprijsstijging. Men noemt dat een
verkopersmarkt. Die markt wordt gekenmerkt door dalende verkopen (afnemende
grondmobiliteit). Bij een gedaald aanbod van grond stijgt vervolgens de prijs en wordt er
door sommige eigenaren winst genomen. Daardoor stijgt de grondmobiliteit licht. Echter,
vanwege de doorgeschoten prijs volgt er een kopersstaking, waardoor de mobiliteit nog
verder daalt. Is de prijs volgens de kopers ver genoeg gedaald, dan trekken zowel de
grondmobiliteit als de grondprijs weer aan. Een groeiende geldhoeveelheid ligt veelal aan
zo’n boom bust cycle ten grondslag. De cyclus die zichtbaar is in de grondprijs aan het begin
van deze eeuw (zie figuur 4) is veroorzaakt door een verregaande monetaire verruiming. De
overloop van de prijs van melkquota in de grondprijs sinds 2006 is in de figuur ongedaan
gemaakt.
Figuur 4 - Boom-bust cycle rond de eeuwwisseling en einde afgelopen decennium
27
Ook in de jaren ’70-‘80 van de vorige eeuw was die situatie zichtbaar en leidde tot een boom
bust cycle (zie onderzoek Luijt). Tussen 2006 en 2007 was het EU-landbouwbeleid evenwel
oorzaak van de start van een nieuwe grondprijsstijging. Het betrof een fundamentele
wijziging van het EU-landbouwbeleid. Na veel aandacht daarover in de pers beginnen
melkveehouders zich rond 2006-2007 te realiseren dat de melkquotering in 2015 ten einde
gaat komen.
27
Bron: CBS/DLG/Kadaster, bewerking LEI.
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
30
Het gevolg was een halvering van de melkquotumprijs. Die melkquotumprijs liep daarbij over
in de grondprijs. Een nieuwe grondprijscyclus diende zich aan. Echter, aangezien de uit de
melkquotumprijs overgelopen waarde weinig ’lucht’, bevatte - de melkquotumprijs bewoog
zich al decennia rond de € 2,- per kg melk - bleef het doorschieten van de grondprijs deze
keer beperkt (zie bovenste gedeelte figuur 4).
Belangrijk is dat de ontwikkeling van de grondmobiliteit als voorspeller van de ontwikkeling
van de grondprijs fungeert. Daarmee is de ontwikkeling van de grondmobiliteit een heel
belangrijke factor om de situatie op de agrarische grondmarkt op enig moment te kunnen
beoordelen.
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
31
9. Factoren van invloed op grondprijsontwikkeling in de
toekomst
9.1 Trendmatige stijging en zeepbellen
Ook in de toekomst zal de agrarische grondprijs trendmatig blijven stijgen vanwege de
28
schaalvergroting (is gelijk aan areaaluitbreiding in de grondgebonden landbouw) .
Daarnaast zullen er weer perioden komen waarin zich zeepbellen zullen vormen die
vervolgens uiteenspatten, ofwel vanwege een wijziging in de monetaire ruimte (van banken),
ofwel vanwege een ingrijpende beleidswijziging. In dit hoofdstuk bespreken we een aantal
factoren die invloed (kunnen) uitoefenen op de grondprijsontwikkeling.
9.2 Dierrechten?
Het ministerie van Economische Zaken denkt op dit moment na over de invoering van
dierrechten. Het is immers goed denkbaar dat de melkproductie na 2015 substantieel zal
toenemen. De vraag is dan of de melkprijs op peil zal blijven. Een groter aanbod leidt tot een
melkprijsdaling, maar de vraag uit met name Azië zou verder toe kunnen nemen. Meer melk
van meer dieren gaat gepaard met meer mest. Om dat te voorkomen denkt men na over de
invoering van dierrechten. Worden die daadwerkelijk ingevoerd, dan gaan melkveehouders
er onderling om concurreren (schaalvergroting). Dierrechten krijgen dan een prijs
vergelijkbaar met de melkquotumprijs. Omdat grondgebonden bedrijven nu alleen onderling
om de grond concurreren zal de prijs van dierrechten uit de grondprijs moeten komen. Dit
zou een daling van de grondprijs betekenen.
9.3 Versoepeling pachtbeleid
Reguliere pacht kent een sterke bescherming van de pachter. De prijs van gronden waarop
een reguliere pachtovereenkomst van kracht is, is daardoor substantieel lager dan de prijs
van onverpachte grond (figuur 2). Op dit moment wordt er een evaluatie van het pachtbeleid
uitgevoerd. Uitkomst van de evaluatie zou kunnen zijn dat deze pachtersbescherming wordt
versoepeld. De prijs van regulier verpachte gronden zou zich dan richting de prijs van
onverpachte gronden kunnen gaan bewegen. Op dit moment zit het areaal regulier
verpachte gronden (20% van het totale landbouwareaal) op slot. Op het moment dat dit los
komt, mag worden verwacht dat het grondaanbod gaat stijgen met een grondprijsdaling tot
gevolg.
28
De Hoogh stelde al in 1971 op Ricardiaanse wijze dat “grondgebonden bedrijven niet klein zijn omdat de grond
duur is, maar de grond is duur omdat de bedrijven klein zijn. Hoge grondprijzen zijn een symptoom van het
structuurprobleem in de landbouw”.
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
32
9.4 Conjunctuur
De huidige economische crisis heeft veel voorgenomen bestemmingswijzigingen van
landbouwgrond teniet gedaan, dan wel uitgesteld. Wanneer de conjunctuur weer aantrekt,
trekt ook de vraag naar landbouwgronden ten behoeve van andere bestemmingen weer aan.
Dat zal lokaal tot prijsstijgingen van de grondprijs leiden.
9.5 Beleggen in landbouwgrond?
We kunnen de vraag betreffende de toekomstige grondprijsontwikkeling ook aan de hand
van de vraag behandelen of het rendabel is om in grond te beleggen. Komt grond goed uit
een ‘stresstest?’
De prijs van landbouwgronden is ondanks de huidige economische crisis gestegen. Dit
maakt dat beleggers meer dan voorheen een belegging in landbouwgronden overwegen. De
vraag is welke risico’s daaraan verbonden zijn. Het rendement van een belegging in
landbouwgrond is opgebouwd uit ten minste drie componenten, te weten:
netto-opbrengsten uit pacht of uit eigen bedrijfsvoering;
waardeverandering van de grond bij voortgezet gebruik in de landbouw;
waardeverandering van de grond bij een bestemmingswijziging.
In geval van een belegging in regulier verpachte landbouwgrond komt daar nog een
rendementscomponent bij, namelijk waardevermeerdering wanneer de grond vrij van pacht
valt.
Netto-opbrengsten uit pacht of eigen bedrijfsvoering bescheiden
De jaarlijkse netto-opbrengsten van landbouwgrond zijn bescheiden. Als het om reguliere
pacht of geliberaliseerde pacht van langer dan zes jaar gaat, wordt de hoogte van de
pachtopbrengsten wettelijk begrensd door het vigerende Pachtprijzenbesluit. Daar drukken
voor de verpachter dan nog eigenaarslasten, beheerskosten en belastingverplichtingen op.
De in de praktijk ontvangen pachtopbrengsten zijn overigens meestal lager dan genoemde
wettelijke hoogst toelaatbare pachtbedragen, omdat lang niet alle verpachters elke
verhoging in het verleden hebben doorgevoerd. De hoogst toelaatbare pachtprijzen per
pachtprijsgebied worden ontleend aan wat middelgrote en grotere akkerbouw- en
melkveebedrijven de afgelopen vijf jaar gemiddeld met landbouwgrond hebben verdiend. Dat
betekent dat ook de netto-opbrengsten per hectare uit eigen bedrijfsvoering aan de lage kant
zijn.
Trendmatige waardeverandering bij landbouwaanwending
Qua ontwikkeling vertoont de marktprijs van landbouwgrond een opgaande lijn (figuur 1). De
reden hiervan is de schaalvergroting in de grondgebonden landbouw, deze schaalvergroting
is nog lang niet ten einde (zie hiervoor).
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
33
Forse waardestijging bij bestemmingswijziging, maar nu even niet
De verstedelijking heeft in het verleden tot een gestage afname van het landbouwareaal
geleid. Door bestemmingswijzigingen kon de agrarische grondprijs soms meer dan
vertienvoudigen. Echter, deze rendementscomponent biedt de belegger alleen een jaarlijkse
opbrengst, als de belegging in landbouwgrond omvangrijk en regionaal goed verdeeld is. Na
2008 is de vraag naar landbouwgrond voor verstedelijking overigens opgedroogd. Er vindt
hier en daar zelfs terugverkoop aan agrariërs plaats.
Kans op vermogenswinst bij beëindiging reguliere pacht
Wanneer een pachter een reguliere pachtovereenkomst van een perceel opzegt, dan kan de
prijs van dat perceel verdubbelen (figuur 2). Doordat schaalvergroting tot lagere kosten per
eenheid product leidt, kunnen bedrijven aan wie de schaalvergroting om wat voor reden
voorbij gegaan is uiteindelijk niet meer concurreren. Dat leidt op termijn tot
bedrijfsbeëindiging. Omdat veel bedrijven reguliere pachtcontracten hebben, leidt dat ertoe
dat gronden vrij van (reguliere) pacht vallen. Dit is een belangrijke rendementscomponent
van een belegging in regulier verpachte landbouwgrond, maar dan dient die belegging wel
omvangrijk te zijn. Bij een beperkt bezit is de kans op ontpachten immers klein. De (grote)
mate van pachtersbescherming bepaalt al decennia de verhouding tussen de grondprijs in
vrije en regulier verpachte staat (figuur 2). Het vervallen van de huidige
pachtersbescherming zou weliswaar de waarde van regulier verpachte gronden eenmalig
sterk doen stijgen, maar voor de toekomst de rendementscomponent ‘ontpachten’
tenietdoen.
9.6 Samenvatting
Het is aannemelijk dat de schaalvergroting in de landbouw zal doorgaan en de bepalende
factor blijft achter de hoge waarde van grond bij voortgezet agrarisch gebruik. Voorts mag
worden aangenomen dat de kans op verstedelijking op termijn weer zal toenemen. Alleen
wanneer er voor de uitbreiding van melkveebedrijven in de toekomst dierrechten zouden
moeten worden aangeschaft, zal de waardeontwikkeling van de grond stagneren of zelfs
negatief kunnen zijn. Alles opgeteld komt een belegging in landbouwgrond (tegen de vrije
agrarische grondprijs) goed uit de bus. Beleggingen in regulier verpachte landbouwgrond
(tegen de prijs van regulier verpachte grond) zijn mogelijk nog kansrijker. Dat de huidige
pachtersbescherming wordt afgebroken is zeer onwaarschijnlijk. Toch moet van een
kortstondige belegging in een beperkt areaal verpachte of onverpachte landbouwgrond niet
veel worden verwacht. De jaarlijkse netto-ontvangsten van een belegging in
landbouwgronden zijn laag en de kans op bestemmingswijziging of ontpachten is bij een
klein areaal vrijwel nihil. Daarnaast komen er fluctuaties van de grondprijs voor die op korte
termijn evenzeer tot een waardedaling kunnen leiden. Daarentegen mag van een duurzame
belegging in een omvangrijk, regionaal goed verdeeld, bij voorkeur regulier verpacht, areaal
landbouwgrond een redelijk rendement worden verwacht.
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
34
10. Actoren
10.1
Inleiding
In dit deel van de syllabus besteden we kort aandacht aan de verschillende partijen die een
rol spelen op de agrarische grondmarkt. Het is voor de cursist van belang inzicht te hebben
welke partijen er grosso modo zijn op de markt van landbouwgrond en met welke
doelstelling zij zich op deze markt begeven.
10.2
Actoren in de (agrarische) grondmarkt
De markt van landbouwgrond is een heterogene markt die op verschillende manieren kan
worden ingedeeld. Een eerste indeling volgt uit het verschil tussen de zuiver agrarische en
de semi-agrarische markt. Op de zuiver agrarische markt worden gronden verhandeld met
een blijvend agrarisch gebruik, terwijl op de semi-agrarische gronden worden verhandeld die
worden onttrokken aan agrarisch gebruik. Daarbij wordt wel een verschil gemaakt tussen
grond met en gronden zonder opstallen. Vaak wordt daarbij de indeling in grond met
boerderij, los bouwland, los grasland en een combinatie van los bouwland en grasland
aangehouden. Een ander criterium kan zijn op de grond al of niet verpacht is. Tenslotte kan
het feit dat de grond meer of minder kans loopt op een bestemmingswijziging een rol spelen.
29
Segeren, Needham en Groen delen de spelers op de markt in naar vragers en aanbieders
op de markt. Een eerste groep die van belang is op de markt zijn de vragers. Het is een
diverse groep en het aantal actoren is in de afgelopen decennia toegenomen. Daarbij gaat
het vooral om spelers die zich bewegen op raakvlak van agrarische grondmarkt met andere
grondmarkten. Nieuwe spelers, zoals projectontwikkelaars en beleggers, worden
aangetrokken door de verwachte hogere rendementen. Of, zoals de overheid, ze kopen
grond aan om beleidsdoelen te kunnen realiseren.
In het verleden kwam het wel vooral dat vooral kerken grond kochten of door legaten bezit
verkregen. Nieuw zijn de institutionele beleggers die grond kopen als aanvulling op hun
portefeuille en als risicospreiding ook een deel van hun vermogen in landbouwgrond willen
vastleggen. Een voorbeeld is Fortis, nu ASR. Deze partij is zelfstandig actief op de
grondmarkt. De politiek is vaal om grond in verpachte vorm te kopen en op lange termijn vrij
van die regeling te verkopen. Een andere speler is Fagoed. De stichting is opgericht door
enkele landbouworganisaties en beleggers. Fagoed treedt met behulp van vermogen op als
financier van grond. Zowel Fagoed als Fortis hanteert daarin vaak de erfpachtfinanciering als
financieringswijze.
Veel vragers van landbouwgrond zijn al dan niet op een ander tijdstip ook aanbieders van
grond. Evenals aankopen van grond, wordt het verkopen bepaald door de bedrijfs- en
beleidsstrategie. Bij het aanbod spelen dus ook boeren, overheid, institutionele beleggers en
projectontwikkelaars en speculanten een rol.
29
Segeren, A., B. Needham en J. Groen. De markt doorgrond; een institutionele analyse van grondmarkten in
Nederland. Ruimtelijk Planbureau, Den Haag, 2005
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
35
10.3
RVOB en DLG: twee overheidspartijen uitgelicht
Het Rijksvastgoed- en ontwikkelbedrijf (RVOB) is in 2009 gevormd uit de rijksorganisaties
Domeinen Onroerende Zaken en het Gemeenschappelijk Ontwikkelbedrijf. Het RVOB valt
onder de verantwoordelijkheid van het Ministerie van Financiën. Domeinen Onroerende
Zaken heeft een lange historie als privaatrechtelijk vermogensbeheerder en eigenaar van
gebouwen, gronden en objecten voor de staat. Het Gemeenschappelijk Ontwikkelbedrijf
voert sedert 2006 namens het Rijk de regie over gebiedsontwikkelingsprojecten.
Departementen stellen vastgoed dat ze niet meer nodig hebben overbodig bij het RVOB. Het
RVOB onderzoekt of het een functie kan vervullen voor een doelstelling van een ander
departement of voor een andere overheid. Zo niet, en de staat van het object is
aanvaardbaar en de bestemming courant, dan wordt het openbaar op de markt verkocht.
Het RVOB beheert vastgoed dat andere departementen niet (meer) in bezit hebben. In
principe wordt overtollig rijksvastgoed verkocht, maar soms wordt het RVOB privaatrechtelijk
eigenaar die het onderhoudt en soms tijdelijk verhuurt. Het kan gaan om landerijen,
natuurgebieden, voormalige militaire oefenterreinen, et cetera. Het RVOB beheert ook
speciale rijksbezittingen zoals park Sorghvliet en Kroondomein Het Loo.
Departementen mogen zelf vastgoed aankopen, maar kunnen zich daarin laten
ondersteunen door het RVOB en het gehele aankooptraject voor een departement op
verzoek uitvoeren.
De Dienst Landelijk Gebied (DLG) koopt grond aan voor landinrichtingsprojecten,
natuurontwikkeling en de vervolmaking van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). De grond
die DLG koopt wordt vervolgens in beheer gegeven bij organisaties als Staatsbosbeheer,
Natuurmonumenten en de provinciale landschappen.
De DLG is een zelfstandig bestuursorgaan (ZBO) resulterend onder het Ministerie van
Economische Zaken. Mede door de instelling van het zogenaamde ILG (Investeringsbudget
Landelijk Gebied) is de regie over de ontwikkeling van de EHS en van de ruimtelijke
ordening verschoven naar de provincies. Daarmee zijn dat ook belangrijke opdrachtgevers
voor DLG geworden.
In principe gebruikt DLG het revolverend stelsel BBL (Bureau Beheer Landbouwgronden)
voor de aan- en verkoop van grond. Door dit fonds is het voor BBL mogelijk om de
inkomsten uit verkopen weer in te kunnen zetten voor aankopen (uitgaven) en daarmee
alsnog doelrealisatie mogelijk te maken. Hierdoor heeft BBL de mogelijkheid om naast
aankoop ter plekke (binnen de begrenzing van de EHS) ook gronden buiten de begrenzing
op vrijwillige basis te kopen en door middel van ruilingen alsnog gronden binnen de
begrenzing te verwerven. Dit principe heeft ook een belangrijke rol gespeeld in de
landinrichtingsprojecten. Andere rijksvastgoeddiensten van het Rijk kennen deze faciliteit
niet. Indien zij gronden verkopen gaat de opbrengst terug naar het Ministerie van Financiën.
BBL heeft daarop als ZBO een uitzonderingspositie die ook in de WAG is geregeld.
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
36
10.4
Marktaandeel actoren
30
Jaarlijks maakt DLG voor de Tweede Kamer een Grondprijsmonitor (GPM) waarin op
landelijk en regionaal niveau de ontwikkeling van de agrarische grondprijzen en de
grondmobiliteit worden samengevat. Een vast onderdeel van deze monitor is een berekening
van het marktaandeel van BBL op de totale grondmarkt, zie tabel 6 en figuur 7.
Tabel 6 - Resultaat BBL t.o.v. totale oppervlakte betrokken bij een transactie
Figuur 7 - Verloop marktaandeel BBL 2005-2012
De laatste vier jaar is het marktaandeel van BBL gedaald door veranderingen in de ambitie
van de Ecologische Hoofdstructuur en het wegvallen van het RodS (Recreatie om de Stad)
als beleidsdoel ten tijde van kabinet Rutte I.
Onderstaande tabel geeft voor iets langer geleden een overzicht van het marktaandeel van
diverse partijen op de grondmarkt. De land- en tuinbouw blijft met een aandeel van rond
zestig procent een belangrijke speler, maar andere sectoren hebben wel degelijk een redelijk
deel van de markt in handen.
30
Dienst Landelijk Gebied. Grondprijsmonitor 2012; ontwikkelingen in de Agrarisch Grondmarkt. Utrecht, 2013 (en
voorgaande jaren) (F.H. Bethe is redacteur van de notitie)
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
37
Tabel 7 - Verhandeld areaal (ha) en prijs per ha (x 1.000 gld) per bedrijfscategorieën
31
Bron: Kadaster, DLG, Landbouwtellingen, LISA (bewerking LEI)
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
38
31
11. Waardering van percelen landbouwgrond
11.1
Inleiding
In dit hoofdstuk gaan we in op de vraag welke zaken een rol spelen bij de taxatie van een
32
willekeurig perceel landbouwgrond. De taxatieleer van Van der Noort en Veldhuyzen staat
aan de basis van dit onderdeel. Zij geven een toepassing van de taxatieleer op
landbouwgronden, resulterend in een overzicht van voor de taxatie relevante
omstandigheden. Vervolgens komen twee recente empirische studies aan de orde om een
indruk te krijgen van het gewicht van die relevante omstandigheden (perceelkenmerken) te
bepalen. Uit de eerste studie naar agrarische grondprijzen onder stedelijke druk wordt
duidelijk dat ook in geval van landbouwgronden de ligging van een perceel grotendeels
bepalend is voor de waarde. De tweede studie naar oorzaken van verschillen in
grondprijzen, bevestigt en nuanceert dat en vraagt aandacht voor de concurrentieverhouding
op de lokale grondmarkt.
11.2
Taxatieleer
Relevante omstandigheden bij blijvende agrarische bestemming
1. Feitelijke (landbouwkundige):
ligging (verreweg de belangrijkste);
verkaveling, inclusief toegankelijkheid;
bodemstructuur;
waterhuishouding;
bemestingstoestand;
et cetera.
2. Zakenrechtelijke:
erfpacht;
opstal;
vruchtgebruik;
beklemming;
erfdienstbaarheden.
3. Persoonlijke:
pacht (verlenging, opvolging, beëindiging, pachtprijs, voorkeursrecht, wel geen
Grondkamer, et cetera);
onderpacht;
huur.
32
Noort, P.C. van den en W.J. Veldhuyzen (red.) Taxatie en evaluatie. Deel taxatieleer. Wageningen, 1985
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
39
4. Wettelijke:
WRO;
milieuwetgeving;
Landinrichtingswet;
NSW;
Waterschapswet;
fiscale stelsel;
et cetera.
Bij verandering van agrarische bestemming
In geval van onteigening:
vermogensschade;
inkomensschade;
bijkomende schade.
In geval van vrije verkoop:
winst in geval van een bestemmingswijziging.
11.3
Agrarische grondprijzen onder stedelijke druk33
11.3.1 Waarde door bundel van kenmerken
Landbouwgrond heeft een waarde als productiemiddel in de landbouw en als mogelijke
drager van toekomstige stedelijke activiteiten. Soms komen daar nog andere functies bij,
zoals toekomstig natuurterrein of tijdelijke overloopruimte voor overtollig rivierwater. Het gaat
erom in welke mate de ligging en andere perceel kenmerken via de twee belangrijkste
functies invloed uitoefenen op de perceel prijs. Uitgangspunt daarbij is de veronderstelling
dat voor een perceel landbouwgrond een prijs wordt betaald vanwege een bundel
kenmerken. Aangezien er geen afzonderlijke markt voor elk kenmerk is, is er per kenmerk
ook geen prijs bekend. Alleen het geheel, de bundel van kenmerken, heeft een prijs: de
perceelprijs.
11.3.2 Ligging bepaalt voor belangrijk deel prijs perceel
De ligging van een perceel landbouwgrond bepaalt voor een belangrijk deel de prijs van het
perceel. De ligging verleent het perceel immers een uniek karakter, al bestaan daarnaast
ook verschillen in verkaveling, toegankelijkheid, kwaliteit van de bodem, enz. Die ligging
heeft op verschillende manieren invloed op de prijs. In de eerste plaats is de ligging
belangrijk voor de kans op een toekomstige bestemmingswijziging. Die kans is groter
naarmate een perceel dichter bij grote bevolkingscentra ligt en zeker als het ligt in een
gebied dat al door de overheid als een mogelijke toekomstige stedelijke locatie is
aangewezen.
33
Jan Luijt, Tom Kuhlman en Jochem Pilkes. Agrarische grondprijzen onder stedelijke druk. Werkdocument
2003/15, RIVM, Alterra, LEI, 2003.
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
40
Een dergelijke bestemmingswijziging betekent vrijwel altijd oplopende prijzen. Daarnaast is
het voor de prijsvorming belangrijk of een perceel landbouwgrond zich nabij tuinbouwcentra
bevindt. En tenslotte of het omringd wordt door groeiende grote, intensieve agrarische
bedrijven of dat het omringd wordt door kleinere agrarische bedrijven, waarvan wordt
verwacht dat die binnen niet al te lange tijd zullen worden beëindigd.
11.3.3 Empirische verklaring prijs per hectare
De gemiddelde grondprijs, gemeten over alle 6.154 grondverkopen aan ‘groene’ en ‘rode’
kopers, was in 2001 ruim € 72.500 per hectare. De berekeningen geven aan dat voor een
perceel met een min of meer doorsnee agrarisch gebruik waarbij aan een aantal
voorwaarden wordt voldaan, de prijs per hectare op € 41.614 uitkomt. Deze voorwaarden
zijn: het perceel maakt geen deel uit van een geplande stedelijke locatie, een
glastuinbouwgebied, een landinrichtingsgebied of een natuurgebied, het ligt op een
gemiddelde afstand van omliggende woonkernen, de WOZ-waarde van de bebouwing in de
omgeving van het perceel is gelijk aan het landelijk gemiddelde (ca. € 162.000), de
grondsoort van het perceel heeft een gemiddelde waarde, er is sprake van een doorsnee
‘agrarische concurrentie’ en het gaat om een transactie van een gemiddelde perceelgrootte
(ca. 8 ha). In tabel 8 is weergegeven welke variabelen op die prijs invloed bleken te hebben.
Tabel 8 - Procentuele verandering van de prijs per hectare als gevolg van een procentuele
verandering van een verklarende variabele
34
In de eerste kolom van tabel 8 is te zien hoe die prijs verandert wanneer het perceel tot een
gebied zou behoren dat in aanmerking komt voor bebouwing of deel zou uitmaken van een
(bestaand of gepland) glastuinbouw-, landinrichtings- of natuurgebied. De tweede kolom laat
zien hoe de prijs per hectare verandert wanneer de adressendichtheid, de WOZ-waarde, de
grondsoort, de ‘agrarische concurrentie’ en de transactiegrootte 1% groter zijn dan hun
gemiddelde waarde. De derde kolom geeft aan hoe de prijs reageert op een verdubbeling
van de gemiddelde waarden.
34
NKN: volgens Nieuwe kaart van Nederland - vetgedrukt = mutatie prijs/ha altijd hetzelfde, vast percentage - niet
vetgedrukt = mutatie prijs/ha afhankelijk van hoogte andere verklarende variabelen
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
41
11.3.4 Stedelijke invloed
Het al dan niet gelegen zijn in een gebied met een specifieke bestemming blijkt zeer veel
invloed te hebben op de perceelprijs. Ligt het perceel volgens de Nieuwe kaart van
Nederland (NKN) in een toekomstig EHS-gebied, dan daalt de prijs met 44% naar € 23.300
per hectare. Gaat het daarentegen om een gebied met glastuinbouw dan stijgt de prijs in
eerste instantie met 75% naar € 72.800 per hectare. Als het bovendien om een kleine
verhandelde oppervlakte gaat (bijvoorbeeld 1 ha), zoals vaak voorkomt in
glastuinbouwgebieden, en er zijn meerdere bedrijven geïnteresseerd (dubbel aantal
agrarische concurrenten), dan gaat het al snel richting de € 100.000. Ligt het perceel
tenslotte ook nog in een gebied waarvoor concrete plannen voor stedelijke bebouwing zijn
ontworpen, dan verdubbelt de prijs tot ruim € 200.000 per hectare.
Kortom, de grootste invloed op de grondprijs gaat uit van een geplande verstedelijking,
gevolgd door een glastuinbouwbestemming. Een natuurbestemming heeft een negatieve
invloed op de prijs. De invloed van de overige variabelen is iets bescheidener. Zelfs wanneer
de gemiddelde waarden verdubbelen (kolom 4 in tabel 8) stijgt de perceelprijs maar met 5 tot
25%. Alleen bij extreem hoge waarden van die variabelen kunnen bedoelde invloeden groter
worden, vanwege het exponentiële verloop van het verband tussen deze variabelen en de
prijs per hectare.
Het is duidelijk dat de invloed van de verstedelijking op de markt van landbouwgrond in een
aantal gebieden substantieel is, ook wanneer het agrariërs betreft die grond aankopen om
het eigen bedrijf uit te breiden.
11.4
Oorzaken van verschillen in grondprijzen35
In Nederland regelt de overheid het grondgebruik via de Wet op de Ruimtelijke Ordening
(WRO). Deze wet bepaalt het toegestane grondgebruik van elk perceel en segmenteert
daarmee de grondmarkt. Elk segment kent een eigen prijsniveau gerelateerd aan de
winstgevendheid van het grondgebruik dat in dat segment is toegestaan. Hoewel de
wettelijke segmentatie van het grondgebruik ervoor zorgt dat er in principe geen concurrentie
plaatsvindt tussen de verschillende vormen van grondgebruik, is toch sprake van interactie
tussen de segmenten. Bestemmingsplannen worden voortdurend aangepast en dat geeft
aanleiding tot speculatie op de grondmarkt. Aangezien de uitbreiding van bijna alle soorten
grondgebruik ten koste gaat van het areaal landbouwgrond, bergt de prijs van
landbouwgrond een optiewaarde in zich. Participerend op al dan niet terecht ingeschatte
wijzigingen van de bestemming van landbouwgrond, kan landbouwgrond door bijvoorbeeld
projectontwikkelaars en bouwondernemingen relatief goedkoop aangekocht worden.
Anderzijds krijgt een aanzienlijk areaal landbouwgrond jaarlijks de bestemming natuur.
Daarvoor is doorgaans geen wijziging van een bestemmingsplan nodig.
35
Geerte Cotteleer, Jan Luijt, Tom Kuhlman, Koos Gardebroek. Oorzaken van verschillen in grondprijzen. Een
hedonische prijsanalyse van de agrarische grondmarkt. Wageningen, Wettelijke Onderzoekstaken Natuur & Milieu,
WOt-rapport, 2007
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
42
Tegen deze achtergrond zijn de verschillen in prijzen van percelen landbouwgrond
36
geanalyseerd . Om het landbouwsegment zo strikt mogelijk af te baken zijn alleen
transacties in beschouwing genomen waarvoor geldt dat zowel de koper als de verkoper een
agrarische onderneming heeft. Ook de dan nog resterende transacties van landbouwgrond
laten grote verschillen in prijs zien.
11.4.1 Theorie
De standaard economische theorie leert dat de prijzen van landbouwgrond bepaald worden
door de agrarische opbrengstwaarde. Dit is de contante waarde van alle verwachte
toekomstige netto grondopbrengsten. Deze netto grondopbrengsten worden onder meer
bepaald door de (landbouwkundige) kwaliteit van een perceel.
Voorts wordt er vanuit gegaan dat ook het relatieve aantal kopers en verkopers en daarmee
de lokale marktverhoudingen een belangrijke rol spelen bij de prijsvorming van
landbouwgronden. De reden hiervoor is dat er al decennia lang sprake is van
schaalvergroting in de landbouw en dat boeren daardoor het bedrijfsareaal voortdurend
dienen uit te breiden om te kunnen voortbestaan. Daarbij zijn de groeiers vanzelfsprekend
aangewezen op de grond van hun buren (tabel 8). Kortom, schaalvergroting in combinatie
met de overplaatsbaarheid van grond zorgt ervoor dat de agrarische grondmarkt in feite
moet worden opgedeeld in een groot aantal zeer lokale grondmarktjes.
Tabel 8 - Afstand tussen agrarische kopers en de aangekochte percelen (2003)
Verder is er sprake van invloed van stedelijke gebieden. In het verre verleden was het
lucratiever om landbouw uit te oefenen in de nabijheid van steden en gold, naar Von
Thünen, hoe dichter een perceel landbouwgrond bij de stad was gelegen, hoe hoger de prijs
van dat perceel. Die hogere prijs was oorspronkelijk een gevolg van transportkosten en de
bederfelijkheid van landbouwproducten. Momenteel treedt echter de speculatie in
landbouwgronden nabij stedelijke gebieden op de voorgrond.
36
Het gaat om het verklaren van prijsverschillen binnen het ‘pure’ landbouwsegment aan de hand van kenmerken
van individuele percelen. Dat kan alleen door gebruik te maken van het hedonische prijsmodel. In zo’n model
worden de relatieve waarde (schaduwprijzen) van perceel kenmerken bepaald. Het gangbare hedonische
prijsmodel gaat er van uit dat er vrije toetreding is tot de markt (veel kopers en veel verkopers). Echter, doordat de
agrarische grondmarkt is opgedeeld in een veelheid van lokale markten en er per lokale markt maar een beperkt
aantal kopers en verkopers actief is, mag er worden verondersteld dat er een zekere onderhandelingsruimte
bestaat. Genoemde marktverhoudingen hebben een drukkend effect op de prijzen indien er meer verkopers op de
markt zijn dan kopers. Indien er daarentegen meer kopers zijn, hebben kopers een minder gunstige marktpositie en
kunnen de prijzen iets hoger uitvallen. Door het bestaan van onderhandelingsruimte wordt er onderhandeld door
koper en verkoper. En daarmee wordt de uitkomst van het onderhandelingsproces mede afhankelijk van
persoonlijke kenmerken van kopers en verkopers.
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
43
De anticipatie op een mogelijke uitbreiding van de stad zorgt ervoor dat het prijsniveau van
landbouwgrond nabij de stad hoger ligt. Dit effect kan het beste worden gemeten met behulp
van de zgn. Reilly-index
37
Ten slotte is er nog sprake van druk op landbouwgronden vanuit natuuraankopen. De
uitbreiding van het areaal natuur in het kader van de EHS, de robuuste verbindingen tussen
natuurkernen, de Strategische Groenprojecten en het uitbreiden van de gebieden waar
waterberging plaats kan vinden, kunnen alleen worden gerealiseerd ten koste van het areaal
landbouwgrond. Deze druk op de prijs van landbouwgronden vanuit de natuurkant wordt
vooral gestalte gegeven door het grote volume dat daarbij jaarlijks is betrokken.
11.4.2 Resultaten
Uit de modelschattingen bleek dat de prijs van landbouwgrond in meer landelijke gebieden
op een andere manier tot stand komt dan in de meer stedelijke gebieden.
In de meer stedelijke gebieden bleek vooral de afstand tot rode gebieden bepalend. Hoe
dichter bij het rode gebied en hoe groter het rode gebied, hoe hoger de prijs van
landbouwgrond (Reilly-index). Ook al wordt de grond aangekocht voor landbouwdoeleinden,
dan nog zijn speculatie-effecten voor een groot deel bepalend voor de ‘agrarische’
grondprijs.
In de meer landelijke gebieden spelen meerdere invloeden een rol. Daar is vooral de lokale
marktverhouding medebepalend voor de grondprijs. Tevens zijn de kenmerken van kopers
en verkopers van belang. Deze hebben zowel invloed op de onderhandelingskracht als op
hoogte van de bied- en laatprijzen. Daarnaast bleek ook het grondgebruik van omliggende
percelen een belangrijke rol te spelen. Zo hadden snelwegen, huizen en natte natuur een
negatieve invloed op de grondprijs en nabijgelegen recreatie en glastuinbouwgebieden een
positieve. In landelijke gebieden werden geen speculatie-effecten gevonden. Het
tegenovergestelde bleek eerder het geval, getuige de negatieve invloed op de grondprijs van
nabijgelegen huizen en snelwegen. In de landelijke gebieden is er wel druk vanuit de EHS.
Aankopen in het kader van de realisatie van de EHS oefenen een positieve invloed uit op de
grondprijs, terwijl er van de aanwijzing als toekomstig natuurgebied een negatief effect
uitgaat. Dat laatste doet zich ook in de directe omgeving van de EHS voor, zoals uit dit
onderzoek in de meer landelijke gebieden is gebleken. Tenslotte werd duidelijk dat de
agrarische opbrengstwaarde geen belangrijke bijdrage leverde aan de verklaring van de
prijzen van landbouwgrond, zelfs niet in de landelijke gebieden.
37
Naar analogie van Newtons zwaartekrachtmodel wordt een perceel geacht een aantrekking te ondergaan van
alle steden en dorpen (woonkernen) in de omgeving die recht evenredig is met de massa van de woonkern en
omgekeerd evenredig is met het kwadraat van de afstand tussen het perceel en de woonkern38 (Luijt, et al., 2003).
Deze Reilly-index is als volgt gedefinieerd (Luijt, et al., 2003), (Shi, et al., 1997):
Hierbij is Ri de Reilly-index voor het i-de perceel; Popk is de populatie van de k-de woonkern en aik is de afstand
tussen het i-de perceel en de k-de rode kern. Voor elke perceel zijn alle woonkernen meegenomen binnen een
straal van 100 kilometer rond het perceel.
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
44
11.4.3 Opties voor beleid
Het hedonische prijsmodel laat grofweg zien dat de prijs van een perceel landbouwgrond
hoog of laag is vanwege de 'landbouwwaarde' (hoge of lage landbouwdruk), vanwege het
speculatie-effect nabij rode gebieden (hoge of lage verstedelijkingsdruk) dan wel vanwege
natuurontwikkeling (hoge of lage natuurontwikkeling druk).
Boeren nabij stedelijke gebieden betalen hoge prijzen voor landbouwgrond. Soms zijn die zo
hoog dat men de noodzakelijke areaaluitbreiding niet meer kan financieren en zonder
uitbreiding van het bedrijfsareaal is de voortzetting van het landbouwbedrijf op termijn
ongewis. Vanwege de overheersende verstedelijkingsdruk in stedelijke gebieden zijn de
prijzen van percelen die binnen de EHS vallen niet substantieel lager dan de prijzen van
grond buiten de EHS. Dit betekent dat het voor de DLG in stedelijke gebieden lastig is om te
concurreren met andere vragers op de grondmarkt. Bij de keuze van locaties voor de
ontwikkeling van natuurterreinen is het dan ook vanuit kostenoogpunt raadzaam om ook de
mate van stedelijke invloed op de agrarische grondmarkt in beschouwing te nemen.
In de meer landelijke gebieden concurreert de DLG vooral met de landbouw. Dan is vooral
de situatie op de lokale (grond)markt van belang voor de aankoopmogelijkheden alsmede de
hoogte van de prijs. Bij de verwerving van landbouwgronden ter realisatie van de EHS of
andere herinrichtingsdoelen is het dan ook vanuit kostenoverwegingen raadzaam om de
situatie op de lokale grondmarkt in acht te nemen.
Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014
45

Internationale agrarische grondprijzen

Prijs hoger dan de waarde van landbouwgrond

Richtlijnen voor het ontwikkelen van een

AndriessenZonnevylle Notarissen te Zierikzee Telefoon: 0111

Projectcoördinator Kabels en Leidingen

Montagerailsysteem Pressix CC 27 Railconsole AK 27 – 1,25

Trends en ontwikkelingen Agrarische Sector Website ING, oktober

De bodemverkenner als hulpmiddel bij

akoestische meting handige hulp bij conditiebepaling waterleidingen

Download PDF - Nemesis Opleidingen