Notitie brede school i r t het vigerend bestemmingsplan

Notitie brede school Rozendaal i.r.t de locatie Steenhoek.
gemeente Rozendaal, 17 februari 2014.
Deze notitie gaat in op de mogelijkheden van het vigerend bestemmingsplan
Kom 2008, de brede school te realiseren op de locatie Steenhoek. Voor de
‘snelle’ lezer is in navolgende paragraaf de samenvatting en conclusie van de
notitie opgenomen. In de notitie is meer achtergrondinformatie te vinden, die
ten grondslag ligt aan de conclusie.
Samenvatting en conclusie
Qua vierkante meters is er een mogelijkheid om het nieuwe schoolgebouw te
realiseren in het bestemmingsvlak M-a, van het bestemmingsplan Kom 2008.
Voorwaarde is dat er minimaal 313 m2 onderwijsfuncties en 450 m2 gymzaal,
ondergronds worden gerealiseerd, de fietsenstalling niet als gebouw kan worden
uitgevoerd en er geen ruimte is voor parkeren. Laatste moet in de bestemming
Verkeer, in de openbare ruimte worden gerealiseerd.
Echter de centrale vraag; biedt het vigerend bestemmingsplan Kom 2008, de
mogelijkheid om de brede school op de locatie Steenhoek te realiseren?” wordt
negatief beantwoord.
Met de omgevingsvergunning voor het bouwen zal een verkeersonderzoek
moeten aantonen dat het parkeren, halen en brengen van de kinderen wordt
opgelost. Binnen de bestemming Verkeer (zodat geen bestemmingsplanwijziging
noodzakelijk is). Hiervoor is een verkeersbesluit nodig, aangezien dit gepaard
zal gaan met een herinrichting van de verkeersruimte. Gezien de beperkte
ruimte in de bestemming verkeer, het noodzakelijk aantal parkeerplaatsen (10
pp docenten en 29-45 pp brengen en halen evt met Kiss and Ride) wordt dit als
onmogelijk beschouwd.
Bezwaarmakers kunnen beroep aantekenen tegen de omgevingsvergunning en
het verkeersbesluit en tot de Raad van State gaan. Vertraging kan 1 tot 2 jaar
zijn, maar belangrijker nog, de kans van slagen van een goede beroepsgrond is
zeer groot.
Tweede onderdeel vormt het geluid. In de omgevingsvergunning voor het
bouwen zal moeten worden aangetoond (met akoestisch onderzoek) dat er nog
steeds sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Ook hieraan kleven de
nodige juridische risico’s (wel of geen sprake van een bestaande situatie)
waardoor bezwaarmakers mogelijk met succes de vergunning aanvechten.
Uitgaande van een beroepsgang naar de Raad van State is de proceduretijd van
de omgevingsvergunning voor het bouwen van de brede school op de Steenhoek
en het verkeersbesluit nagenoeg gelijk aan de proceduretijd voor een nieuw
bestemmingsplan voor een nieuwe brede schoollocatie.
1
1.
Inleiding
Deze notitie gaat in op de mogelijkheden van het vigerend bestemmingsplan om
de brede school te realiseren op de locatie Steenhoek.
Centrale vraag die beantwoord moet worden is:
Biedt het vigerend bestemmingsplan Kom 2008, de mogelijkheid om de
brede school op de locatie Steenhoek te realiseren?
Uitgangspunten zijn;
- Het programma van eisen, vastgesteld door de gemeenteraad zoals
opgenomen in de locatiestudie, oftewel;
Functie
Oppervlak
Schoolplein
1.030 m2
Fietsenstalling
250 m2
Verkeer, parkeren
1.000 - 1.500 m2
Schoolgebouw
2.100 m2
Totaal ca.
4.900 m2
.
2.
Locatie Steenhoek in het vigerend bestemmingsplan Kom 2008
Voor de locatie Steenhoek is de bestemming Maatschappelijke Doeleinden
algemeen (M–a) opgenomen.
De bouwhoogte is 4 m.
De omvang van het bestemmingsvlak Maatschappelijke Doeleinden(a)
bedraagt ca. 2.843 m2.
De omvang van het bouwvlak in die bestemming bedraagt 1.910 m2
Het maximaal te bebouwen oppervlak bedraagt 70 % van het bouwvlak, i.c
70% van 1.910 m2 = 1.337 m2.
Er mag, binnen het bouwvlak ondergronds worden gebouwd. B&W kunnen
een vrijstelling verlenen van 10 % op de aangegeven maten uit het
bestemmingsplan. Dus een bouwhoogte van 4,4 meter, 10 % meer
bebouwingspercentage etc. Dit is een zogenaamde afwijkingsprocedure
van de vaste maten en moet gebaseerd zijn op een gedegen
belangenafweging, tussen het belang van de afwijking en de gevolgen voor
omwonenden.
Uitsnede vigerend bestemmingsplan Kom 2008
2
3.
Analyse situatie
Het gehele programma van eisen, inclusief het parkeren, past niet in het
bestemmingsplan.
Het bestemmingsvlak is ca. 2.843 m2 waarin dus niet het pve van 4.900 m2
past.
Vraag is of er andere oplossingen zijn, om de brede school op de locatie
Steenhoek te realiseren, passend in het bestemmingsplan.
De maximale bouwhoogte bedraagt 4 meter volgens het bestemmingsplan. Twee
bouwlagen zijn niet mogelijk. Wel kan verdiept worden gebouwd, zodat er meer
m2 bebouwing in het bestemmingsplan gerealiseerd kan worden.
Verkend is in hoeverre ondergronds bouwen een mogelijkheid is.
Het bestemmingsplan biedt ca. 1337 m2 aan bouwoppervlak. Een deel van de
2.100 m2 aan benodigd bouwoppervlak voor de school moet ondergronds. De
gymzaal met een oppervlak van ca. 450 m2, lijkt daarvoor de meest
aangewezen functie.
Blijft over bovengronds nog (2.100-450)= 1.650 m2 te bebouwen voor het
schoolgebouw, 250 m2 voor de fietsenstalling, 1.000 – 1.500 m2 voor parkeren
en ca. 1.000 m2 schoolplein.
Het beschikbare bestemmingsvlak (2.843 m2, waarvan ca. 1.337 m2 te
bebouwen) heeft onvoldoende oppervlak om voornoemde functies te
huisvesten.
Als 313 m2 aan schoolfuncties ondergronds bebouwd wordt kan voldaan worden
aan het bouwoppervlak 1.337 m2 maximaal bebouwingsoppervlak op de begane
grond (2.150 – gymzaal 450 m2- toegestaan 1.337 m2= 313 m2).
Oftewel bovengronds 1.337 m2 schoolgebouw, ondergronds 450 m2 gymzaal en
313 m2 overige schoolfuncties. Overigens dient hierbij de fietsenstalling van 250
m2 buiten het bouwvlak te worden gerealiseerd en kan alleen als overkapping
worden uitgevoerd (zodat het geen gebouw is en niet meetelt in m2 bebouwing).
Het schoolplein van 1.030 m2 kan nog in het bestemmingsvlak .
Er is dan binnen het bestemmingsvlak géén ruimte voor parkeren.
Het schoolgebouw voor de nieuwe school past, puur vanuit
capaciteitsberekening, alleen in het bestemmingsplan wanneer minimaal 313
m2 aan schoolfuncties en 450 m2 gymzaal, ondergronds wordt gebouwd. De
fietsenstalling mag niet als gebouw worden uitgevoerd, Er is wel voldoende
ruimte voor het schoolplein, maar géén ruimte voor parkeren.
Terzijde wordt opgemerkt dat in deze analyse er dus vanuit wordt gegaan dat de
school, stalling en schoolplein in het bestemmingsvlak M-a wordt gerealiseerd
en het parkeren in de openbare ruimte.
Een oplossing die wordt genoemd is het schoolplein te laten in de bestemming
houtwal en de ruimte binnen het bestemmingsvlak M –a te gebruiken voor de
school en parkeren. Oftewel de huidige gedoogsituatie met betrekking tot het
schoolplein wordt voortgezet.
In dat geval moet de omgevingsvergunning voor het bouwen alleen gericht zijn
op de bouw van de brede school. De gedoogsituatie voor het spelen annex
schoolplein mag geen deel uitmaken van de omgevingsvergunning.
Formeel wordt de omgevingsvergunning dan getoetst voor het onderdeel
bebouwing brede school. De bouwaanvraag kan niet worden afgewezen omdat er
3
zoals gemeld alleen getoetst wordt aan het bestemmingsplan, het alleen de
bebouwing van de brede school betreft, én niet in de laatste plaats, in de
bouwverordening gemeente Rozendaal niet een minimale eis aan de omvang van
het schoolplein is opgenomen.
Hierin wordt juridisch een groot risico gelopen. De gemeente heeft voor het
gebruik van de houtwal nooit een gedoogbesluit genomen en gaat in dat geval
wel gebruik van een gedoogsituatie en weigert die gedoogsituatie te legaliseren
middels een wijziging van het bestemmingsplan.
4.
Beantwoording onderzoeksvraag
Qua vierkante meter benadering bestaat er dus de mogelijkheid het nieuwe
schoolgebouw in het bestemmingsvlak M-a te realiseren.
Echter, dit betekent niet dat daarmee ook eenvoudig de omgevingsvergunning
voor het bouwen kan worden verleend en in verlengde daarvan, zonder risico’s
een mogelijk bezwaar op de omgevingsvergunning kan worden afgedaan.
Twee zaken spelen daarin een belangrijke rol, te weten parkeren en geluid.
Parkeren
De omgevingsvergunning voor het bouwen voor de brede school wordt onder
meer getoetst aan het bestemmingsplan en aan de bouwverordening. In de
bouwverordening zijn bruikbaarheidsvereisten (maatvoeringen) en normen
opgenomen. Daarnaast is er onderzoek uitgevoerd naar de parkeerbehoefte (10
pp docenten en 29-45 pp brengen en halen evt met Kiss and Ride).
Op het moment dat de vergunning verleend wordt dient er duidelijk te zijn hoe
het parkeren opgelost wordt.
In tegenstelling tot wat hiervoor is genoemd over het schoolplein, wordt de
omgevingsvergunning voor het bouwen op grond van de bouwverordening
Rozendaal, dus ook getoetst op het onderdeel parkeren.
Bij de omgevingsvergunning zal derhalve ook een verkeersonderzoek moeten
zitten waarin klip en klaar wordt aangegeven dat het parkeren in de openbare
ruimte gerealiseerd kan worden, binnen de bestemming Verkeer. Oplossingen in
groenbestemmingen o.i.d. zijn niet opportuun, aangezien daarvoor een
bestemmingsplan wijziging noodzakelijk is. In dat geval luidt het antwoord op de
onderzoeksvraag of de brede school past in het bestemmingsplan en is sowieso
een bestemmingsplanwijziging nodig.
Naast het parkeren zal ook het halen en brengen duidelijk moeten worden en uit
verkeersonderzoek moeten blijken dat dit op veilige wijze kan geschieden,
voldoende capaciteit aanwezig is en omwonenden zo weinig mogelijk hinder
ondervinden.
Voorgaande betekent dat de omgevingsvergunning voor het bouwen ook
gepaard zal gaan met een verkeersbesluit.
Tegen beide kan beroep en bezwaar worden gemaakt tot en met de Raad van
State. De proceduretijd kan daarmee met één tot twee jaar worden verlengd.
Mogelijke bezwaarmakers zullen dit onderdeel aangrijpen in de
beroepsprocedure, die tot de Raad van State zal gaan.
Gezien de verzwaring van het programma, aantal functies t.o.v. de huidige
situatie en de beperkte verkeersruimte i.c. verkeersbestemming, wordt het erg
4
lastig om dit onderdeel op de juiste wijze in te brengen in de
vergunningsaanvraag. Gezien de gewenste omvang van het parkeren is dit
nagenoeg onmogelijk dit op verantwoorde wijze in de openbare ruimte te
realiseren.
Geluid
Het activiteitenbesluit is van toepassing bij de aanvraag om een
omgevingsvergunning.
De school zal een dove gevel moeten hebben, richting de woningen en de
situering van het schoolplein is daarin belangrijk. De moeilijkheid zit in het feit
dat er sprake is van woningen rondom het plein.
Ervaring leert dat een school(plein) op ca. 30 meter al snel een geluidniveau van
45 dB oplevert. Laatste wordt gezien als een acceptabel woon- en leefmilieu
voor nieuwe situaties.
In het activiteitenbesluit wordt 50 dB genoemd als acceptabel woon- en
leefklimaat.
In het kader van de omgevingsvergunning moet inzichtelijk worden gemaakt dat
het geluidniveau voor omwonenden aanvaardbaar is. Het activiteitenbesluit
meldt dat stemgeluid van het schoolplein niet hoeft worden meegenomen, in een
bestaande situatie. Omdat hier echter wel sprake zal zijn van een wijziging van
het gebouw, nieuwe afstanden etc. is het de vraag of bezwaarmakers niet met
succes dit kunnen aanvechten en inbrengen dat ook het schoolplein geluid
onderwerp van onderzoek moet zijn.
Los daarvan of het nu wel een nieuwe of een wijziging van de bestaande situatie
is, kunnen omwonenden het onderdeel geluid aangrijpen om de bouw tegen te
houden in de bezwaarprocedure tot de Raad van State.
Opgemerkt wordt dat een bestemmingsplanprocedure voor een nieuwe
school(locatie), wanneer gebruik gemaakt wordt van de zogenaamde
coördinatieregeling, tot de uitspraak van de Raad van State ca. 21 maanden in
beslag neemt.
De procedure van de omgevingsvergunning voor het bouwen en het
verkeersbesluit neemt ca. 24 maanden in beslag, waarin wordt uitgegaan van
een beroepsgang tot de Raad van State.
Procedure bestemmingsplan
Voorbereidingsfase
College
Ontwerpfase
College
Vaststellingsfase
Gemeenteraad
Beroepsfase
Raad van State
3 maanden
3 maanden
3 maanden
12 maanden
21 maanden
Procedure Omgevingsvergunning en verkeersbesluit
Besluitfase
College
3 maanden
Bezwaarfase
College
3 maanden
Beroepsfase
Rechtbank
6 maanden
Hoger beroepsfase
Raad van State
12 maanden
24 maanden
Tot slot wordt nog kort ingegaan op de vrijstellingsmogelijkheid van 10 % die
het bestemmingsplan biedt en de historie van het bestemmingsplan Kom 2008.
5
Het vigerend bestemmingsplan biedt B&W de mogelijkheid 10 % vrijstelling te
verlenen op maatvoering, percentages enz.
Oftewel de bouwhoogte kan 4,4 meter bedragen, het bebouwingspercentage kan
worden verhoogd tot 77 % van het bouwvlak.
Indien hiervan gebruik wordt gemaakt kan er logischerwijs meer m2
(bovengronds) worden gebouwd en komen de getallen in voorgaande paragraaf
2 in een iets ander daglicht te staan.
Bij het gebruik maken van de vrijstellingsmogelijkheden moet B&W een
afgewogen besluit nemen, waarin niet alleen het belang vanuit de school (meer
m2 etc) maar ook het belang voor de omwonenden is meegewogen.
6

Download Report