Ontwikkelingen op de
woningmarkt
Socrates 2013
Ontwikkelingen op de
woningmarkt
Socrates 2013
Uitgevoerd in opdracht van Ministerie van BZK / DG WB
Co Poulus, Gerard van Leeuwen, David Omtzigt, Hans Heida
Mei 2014 | r2013-0073CP | 12262-WON
ABF Research | Verwersdijk 8 | 2611 NH | Delft | 015 - 27 99 300
Copyright ABF Research 2014
ABF Research heeft dit rapport met zorg samengesteld. ABF Research aanvaardt geen aansprakelijkheid voor type- of
drukfouten of andere onvolkomenheden. Voor gebruik van (onderdelen van) dit rapport is goedkeuring door ABF
Research vereist.
Inhoudsopgave
Samenvatting .............................................................................................................................................. 1
1
Inleiding............................................................................................................................................... 7
2
Ontwikkelingen in de afgelopen jaren .............................................................................................. 9
2.1
2.2
3
De woningmarkt in langjarig perspectief ....................................................................................9
Trends in de woningmarkt, inkomens en prijzen......................................................................10
Woonwensen en woongedrag......................................................................................................... 17
3.1
Mobiliteit en verhuisgedrag ......................................................................................................17
3.2
Wensen en realisatie ...............................................................................................................18
3.3
Woongedrag en wensen van starters ......................................................................................20
3.4
Woongedrag en wensen van woningmarktverlaters ................................................................21
3.5
Woonuitgaven en markthuur....................................................................................................23
3.6
Woonuitgaven en inkomens.....................................................................................................25
4
Toekomstbeeld ................................................................................................................................. 27
4.1
De maatschappelijke ontwikkelingen in beeld..........................................................................27
4.2
De beleidsontwikkelingen in beeld...........................................................................................30
5
Verwachtingen voor de komende jaren.......................................................................................... 33
5.1
Uitgangssituatie .......................................................................................................................33
5.2
Huishoudensontwikkeling ........................................................................................................33
5.3
Bandbreedte in de scenario’s ..................................................................................................34
5.4
Woningbouw en herstructurering .............................................................................................38
5.5
Verdeling woningvoorraad .......................................................................................................39
6
Discrepanties tussen vraag en aanbod .......................................................................................... 41
6.1
De kwantitatieve mismatch ......................................................................................................41
6.2
De kwalitatieve mismatch ........................................................................................................42
7
Resultaten op regionaal niveau ...................................................................................................... 45
7.1
Regionale verschillen...............................................................................................................45
7.2
Noordvleugel Randstad ...........................................................................................................50
7.3
Zuidvleugel Randstad ..............................................................................................................53
7.4
Krimpregio’s.............................................................................................................................56
r2013-0073CP | Ontwikkelingen op de woningmarkt
Bijlage A: De inkomensontwikkeling ...................................................................................................... 61
Bijlage B: Ontwikkeling woningprijzen ................................................................................................... 65
Bijlage C: De woonvoorkeuren ................................................................................................................ 67
Bijlage D: Samenvatting uitgangspunten ............................................................................................... 73
Bijlage E: Doelgroeptabellen ................................................................................................................... 75
Bijlage F: Vergelijking met eerdere verkenningen ................................................................................. 77
Bijlage G: Regionale fact-sheets ............................................................................................................. 79
Bijlage H: De Socrates onderlaag............................................................................................................ 87
Samenvatting
In dit rapport wordt de ontwikkeling van de woningmarkt geschetst voor de komende jaren. Omdat
toekomstverwachtingen onzeker zijn, wordt hier gebruik gemaakt van een aantal demografische en macroeconomische scenario’s. Daarnaast is plaats ingeruimd voor de effecten die uitgaan van de afspraken
zoals gemaakt in het Woonakkoord.
Een blik op het verleden
Alvorens toekomstige ontwikkelingen in beeld te brengen, wordt eerst teruggeblikt. Op basis van een reeks
van onderzoeken wordt een aantal belangrijke lijnen geschetst. Zo wordt de sterkte toename van het eigen
woningbezit gemarkeerd: van 36% in 1972 naar 60% in 2012. Verder nam de gemiddelde huur (in euro’s
van 2012) toe van 302 in 1986 naar 488 per maand in 2012. Deze stijging is sterker geweest dan de groei
van het inkomen met als gevolg dat de gemiddelde (macro) huurquote opgelopen is van 16% in 1986 naar
22% in 2012. In de koopsector is de waarde van eigen woningen opgelopen van 111.000 in 1986 naar
336.000 in 2006. Na 2009 is de gemiddelde waarde weer gedaald naar 299.000 in 2012. Maar doordat
niet zozeer de waarde als wel de afgesloten lening en de rente de maandlasten bepalen van eigenaarbewoners, zijn de gemiddelde netto kooplasten (in euro’s van 2012) continue gestegen van 306 euro per
maand in 1986 (ofwel 13% van het inkomen) naar 539 per maand in 2012 (17% van het inkomen). In
hoofdstuk 2 wordt daar verder op ingegaan.
Woonwensen en woongedrag
Omdat woonwensen en woongedrag centraal staan in deze toekomstverkenning, wordt op basis van een
langjarige reeks van consumentenonderzoeken uitgebreid ingegaan op de ontwikkelingen die er op deze
punten de afgelopen jaren geweest zijn. Daarbij valt op dat er enerzijds veranderingen optreden in de loop
der jaren, veelal onder invloed van macro-economische ontwikkelingen en anderzijds valt op dat er sprake
is van opmerkelijk veel vaste lijnen en verbanden. Zo blijkt bijvoorbeeld dat door consumenten
uitgesproken voorkeuren goed aansluiten bij gedrag: niet direct op individueel niveau, maar wel op
groepsniveau. Daarbij laten jongeren in wensen en gedrag een wooncarrière zien: veelal starterend op
kamers, daarna doorschuivend via de huursector naar de koopsector. En ouderen, als ze al verhuizen,
verlaten de woningmarkt veelal via de huursector. In hoofdstuk 3 wordt daarop ingegaan.
Toekomstbeeld
De (altijd onzekere) toekomstverwachtingen, worden in deze studie geschetst gebruik makend van een
aantal demografisch en macro-economische scenario’s. In alle scenario’s wordt uitgegaan van dezelfde
demografische ontwikkeling conform de meeste recente landelijke CBS en regionale Primos 2013
prognose. Verder wordt ten aanzien van de inkomensontwikkeling tot 2015 uitgegaan van de CPB
verwachtingen (van september 2013; macro economische verkenningen 2014), Deze cijfers wijzen in de
richting van een daling van het gemiddeld inkomen.
r2013-0073CP | Ontwikkelingen op de woningmarkt
1
Voor de langere termijn heeft het CPB geen recente vooruitzichten gepubliceerd. Om die reden zijn hier
meerdere scenario’s geformuleerd met aan bandbreedte die enigszins aansluit bij de langjarige
inkomensontwikkeling. Over de periode 1972-2012 nam het gemiddeld huishouden inkomen met 0,3%
boven inflatie toe. Concreet wordt in het Crisisscenario uitgegaan van een lichte verdere inkomensdaling,
met -0,5% per jaar. In het Trendscenario blijven de inkomens vanaf 2015 gelijk. In het TrendPlusscenario
wordt gerekend met een lichte inkomensstijging, met +0,5% per jaar. In het Herstel scenario bedraagt de
inkomensgroei na 2015 1% per jaar.
Bij de start van dit project is aansluitend op de Primos 2013 prognose, eerst het Trendscenario centraal
gesteld. Op grond van positieve signalen over de economische groei en een aantrekkende woningmarkt
(eind 2013, begin 2014), is besloten het TrendPlusscenario toe te voegen en de bovengrens voor de
mogelijke inkomensontwikkeling in de komende jaren iets te vergroten.
Beleidsafspraken
Verder is er aandacht voor de eerder genoemde beleidsafspraken uit het Woonakkoord. Deze afspraken
staan vast, maar de wijze waarop met name verhuurders om zullen gaan met de geboden ruimte is
onzeker. Daarom wordt in deze studie gewerkt met twee gedragsvarianten. Deze varianten verschillen in
maatvoering en gebruik van de mogelijkheden om via huurverhoging, dan wel verkoop van bezit (en/of
andere maatregelen) de verhuurdersheffing te betalen. In de meest vergaande gedragsvariant (GVB)
wordt er vanuit gegaan dat verhuurders de maximaal mogelijke huurverhogingen zoveel mogelijk
doorvoeren. In de andere gedragsvariant (GVA) wordt van een aanzienlijk voorzichtiger huurprijsbeleid bij
verhuurders uitgegaan, waarbij er met het oog op de verhuurdersheffing, meer huurwoningen verkocht
worden. Hierop wordt nader ingegaan in hoofdstuk 4.
De verwachtingen in cijfers
In het rapport staan het Trendscenario en het TrendPlusscenario centraal. Onderstaande samenvatting is
met name op deze beide scenario’s gebaseerd.
Toename van de voorraad kleiner dan demografische groei
Tussen 2012 en 2020 komen er 483.000 huishoudens bij. De toename van de voorraad zal naar het zich
nu laat aanzien, kleiner zijn: 358.000 volgens de Primos prognose. Dit betekent dat er in principe voor
125.000 huishoudens geen woning gebouwd wordt. Dit verschil wordt opgevangen doordat de leegstand
terugloopt met 58.000 en het aantal huishoudens dat woont in een BAR toeneemt met 67.000. Zo wordt er
voor (58+67) 125.000 huishoudens ruimte gemaakt.
Nieuwbouw: evenwicht tussen huur en koopsector
Waar het gaat om de meer kwalitatieve invulling van het programma zou, om tegemoet te komen aan de
wensen van de consument, ongeveer de helft van de nieuwbouw de komende jaren in de huursector
gerealiseerd moeten worden en de andere helft in de koopsector. Indien de verhuurders beperkt gebruik
maken van de mogelijkheden tot huurverhoging, dan is de vraag naar nieuwe huurwoningen overigens wat
groter dan wanneer de verhuurders ten volle gebruik maken van deze mogelijkheden. Dat komt doordat
huurverhogingen een deel van de woonconsument kan doen besluiten op zoek te gaan naar een
koopwoning.
2
r2013-0073CP
De afgelopen jaren is in de nieuwbouwproductie op dit punt een trend zichtbaar geweest. Bestond rond
het jaar 2000 circa 25% van de nieuwbouw uit huurwoningen en 75% uit koopwoningen, de afgelopen
jaren is het aandeel van de huursector opgelopen naar 40%. Dit rapport geeft aan dat die trend zich
wellicht nog wat verder door zou mogen ontwikkelen naar circa 50% huurwoningen. Daarbij gaat het
overigens voor een belangrijk deel om huurwoningen boven de liberalisatiegrens. Globaal zou ruim 20%
van alle nieuwbouw opgeleverd mogen worden in dit geliberaliseerde huursegment.
Verder zou in de koopsector enige nadruk gelegd mogen worden op koopwoningen aan de onderkant van
de prijsladder. Globaal zou van alle nieuw te bouwen woningen 20-30% gebouwd mogen worden in het
koopsegment met een prijs onder 250.000 euro. Verder zou 20% gebouwd kunnen worden voor een prijs
tussen 250.000 en 430.000 euro en iets meer dan 5% voor een prijs hoger dan 430.000 euro.
De in dit rapport genoemde prijsgrenzen voor huur- en koopsector zijn ontleend aan het WoON 2012.
De inflatie is niet verwerkt in de naamgeving van de prijssegmenten: de labels van de prijsklassen
verwijzen naar het prijsniveau 2012.
Prijseffecten bestaande voorraad
Niet alleen het bouw (sloop en verkoop)programma heeft invloed op de opbouw van de bestaande
voorraad. Ook het boveninflatoire huurbeleid en de huurharmonisatie hebben gevolgen voor bepaalde
segmenten. Zo zal het goedkoopste prijssegment met een huur onder 361 euro (de ondergrens van de
huurtoeslag) flink in omvang gaan afnemen. Totaal gaat het om een afname met zo’n 250.000 woningen
op een nu bestaande voorraad van 550.000 woningen. Daarbij verdwijnen er zo’n 40-50.000 woningen
door sloop en verkoop en circa 200.000 door prijsaanpassing. Overigens zijn deze prijsaanpassingen
vanzelfsprekend alleen mogelijk binnen het woningwaarderingsstelsel en dus gebaseerd op de (WWS)
kwaliteit van deze woningen.
Als gevolg hiervan zal het prijssegment net onder de liberalisatiegrens de komende jaren juist flink in
omvang groeien. Waar dat segment op dit moment ongeveer 400.000 woningen telt, komen er 200.000 tot
300.000 woningen bij tussen 2012 en 2020. Ook het huursegment boven de liberalisatiegrens kan flink in
omvang toenemen. De daar voorziene groei is overigens maar zeer ten dele het gevolg van
prijsaanpassingen. Er is namelijk van uit gegaan dat verhuurders niet (Trend-GVA) of alleen bij mutatie
(TrendPlus-GVB) huurwoningen met voldoende WWS punten zullen verhogen tot boven de
liberalisatiegrens. De voorziene groei in dit segment, is dan ook met name het gebaseerd op de eerder
aangehaalde nieuwbouwpotenties.
Lagere inkomensgroepen: vaker eigenaar-bewoner
Tegen de achtergrond van deze verschuivingen in de prijsopbouw van de voorraad, verdient de
1
woonsituatie van de lagere inkomensgroepen (het zgn. eerste en tweede inkomenskwintiel) aandacht.
Naar verwachting neemt het aandeel eigenaar-bewoners onder deze inkomensgroepen de komende jaren
toe van 31% in 2012 naar 37% in 2020. Dit is een gevolg van het feit dat eigenaren-bewoners van
bijvoorbeeld 60 jaar, op dit moment een middeninkomen hebben, over enkele jaren met pensioen gaan, in
1
Deze twee inkomenskwintielen zijn gebaseerd op het netto besteedbaar inkomen. Toch komt deze groep van 3 miljoen huishoudens (40% van alle
huishoudens) goeddeels overeen met de EC doelgroep welke gebaseerd is op een belastbaar inkomen..
Ontwikkelingen op de woningmarkt
3
inkomen achteruit gaan, en dan niet verhuizen maar eigenaar-bewoner blijven. Deze cohortgewijze groei
van de koopsector maakt dat meer lage inkomensgroepen eigenaar-bewoner zullen zijn.
Verder zullen minder huishoudens met een beperkt inkomen gehuisvest zijn in een huurwoning onder de
361 euro per maand; dit als gevolg van de eerder genoemde afname van dit prijssegment in de komende
jaren tot 2020. Dit betekent dat meer van deze huishoudens gevestigd zullen zijn in een duurdere
huurwoning, onder de liberalisatiegrens. Het deel van deze huishoudens dat boven de liberalisatiegrens
huurt, is en blijft met 4 a 5%, klein.
Mismatch tussen vraag en aanbod
Eerder is al aangegeven dat de kwantitatieve mismatch de komende jaren groter zal worden doordat er
minder woningen bijkomen dan dat het aantal huishoudens groeit. Waar het gaat om de meer kwalitatieve
afstemming tussen vraag en aanbod, kan een bouwprogramma dat afgestemd is op de wensen van de
consument zorgen voor een duidelijke vermindering van het aantal huishoudens dat zijn wensen niet kan
realiseren: de zgn. “restvraag” kan in omvang afnemen. Maar het nieuwbouwprogramma kan de eventuele
onaantrekkelijkheid van bepaalde segmenten in de markt natuurlijk niet oplossen. Met name in de
koopsector (waar weinig woningen gesloopt worden) kan op langere termijn een (zij het niet al te groot)
segment woningen gaan ontstaan waarvoor moeilijk nieuwe bewoners te vinden zullen zijn.
Regionale uitkomsten: Noordvleugel
De eerder genoemde te verwachten toename van de spanning op de woningmarkt, zal zich zeker etaleren
in de Noordvleugel van de Randstad. Het aantal huishoudens neemt hier met 150.000 toe terwijl het
aantal woningen met 100.000 toeneemt.
Van de 1,5 miljoen woningen in de Noordvleugel is een groot deel gelegen in een stedelijk woonmilieu.
Verder wonen in de Noordvleugel relatief veel alleenstaanden, veel jongeren en is er sprake van een grote
ruimtelijke differentiatie in de inkomens. Waar in Amsterdam 17% van de huishoudens tot het hoogste
inkomenskwintiel behoort is dat in Bloemendaal 41% (en per definitie 20% landelijk gemiddeld).
In de Noordvleugel wordt op dit moment al 40% van de nieuwbouw gerealiseerd in de huursector. Dat
aandeel zou de komende jaren op peil kunnen blijven. Verder ligt de nadruk van de herstructurering en
nieuwbouwopgave qua aantallen met name in de buitencentrum milieus. Verhoudingsgewijs zouden in de
centrumstedelijke milieus relatief veel koopwoningen gebouwd mogen worden, terwijl in de dorpse milieus
juist relatief veel huurwoningen gebouwd zouden mogen worden.
Regionale uitkomsten: Zuidvleugel
Ook in de Zuidvleugel overtreft de demografische groei met 100.000 huishoudens de verwachte toename
van de voorraad met 70.000 woningen. Overigens wordt de Zuidvleugel met zijn 1,4 miljoen woningen nog
meer dan de Noordvleugel gekenmerkt door stedelijke woonmilieus.
In de Zuidvleugel wonen veel alleenstaanden, veel jonge mensen en is er ook hier sprake van grote
ruimtelijke verschillen in de inkomens. In Delft (met veel studenten) behoort 35% van de huishoudens tot
het laagste inkomenskwintiel waar dat 10% is in Albrandswaard (en per definitie 20% landelijk gemiddeld).
Verder wordt in de Zuidvleugel net als elders in Nederland op dit moment al 40% van de nieuwbouw
gerealiseerd in de huursector. Maar de komende jaren ligt er hier een opgave om dat aandeel liefst nog
iets te laten stijgen. Qua aantallen zou er met name gebouwd moeten worden in de centrumstedelijke en
4
r2013-0073CP
buitencentrum milieus. Verhoudingsgewijs zouden in de centrumstedelijke en buitencentrum milieus huur
en koopwoningen in een zeker evenwicht gebouwd moeten worden, terwijl in de landelijke milieus de
nadruk op de koopsector zou moeten liggen.
Regionale uitkomsten: Krimpregio’s
De drie Krimpregio’s Oost Groningen, Zeeuws Vlaanderen en Zuid Limburg hebben gemeen dat er een
demografische Krimp opgave ligt, maar verschillen aanzienlijk in omvang en woonmilieu. Oost Groningen
met zijn 100.000 woningen is met name een dorps resp. landelijk gebied. Zeeuws Vlaanderen is met
50.000 woningen duidelijk kleiner. Ook hier ligt de nadruk op dorpse en landelijk woonmilieus maar is er in
Terneuzen ook nog aanbod van een kleinstedelijk woonmilieu. Zuid Limburg tenslotte met bijna 300.000
woningen is aanzienlijk groter en meer stedelijk van karakter: 60% van de woningen staat in een stedelijk
resp. klein stedelijk milieu en 40% in een dorps resp. landelijk milieu.
Verder is ook de Krimpopgave anders per regio. Tot 2020 is er nog wel sprake van demografische groei.
In Limburg is deze groei het kleinst met 1% (+3000 huishoudens). In Oost Groningen nog het grootst met
1,7% (+1700 huishoudens). Zeeuws Vlaanderen zit daar tussen in met 1,2% (+600 huishoudens). Maar in
de periode 2020-2030 wordt een serieuze daling van het aantal huishoudens verwacht. In Zeeuws
Vlaanderen is die afname met circa 800 huishoudens (-1,5%) nog beperkt. In Oost Groningen gaat het om
een afname met ruim 2000 huishoudens (-2,3%) en in Limburg wordt zelfs een afname met 10.000
huishoudens voorzien (-3,5%).
Voor de periode tot 2020 ligt de bouw en sloopopgave in Oost Groningen met name in de dorpse milieus,
waarbij 60-70% van de terug te bouwen nieuwbouw als huurwoning gebouwd zou moeten worden. In
Zeeuws Vlaanderen zou zelfs 70-80% van de nieuwbouw uit huurwoningen moeten gaan bestaan en kan
alleen in het kleinstedelijk milieu (van Terneuzen) nog een wat groter deel koopwoningen gebouwd
worden. In Zuid Limburg tenslotte moeten de circa 6000 woningen die naar verwachting onttrokken
worden aan de voorraad, vooral gezocht worden in de buitencentrum milieus (van met name Maastricht en
Heerlen). De nieuwe woningen die ter gedeeltelijke compensatie gebouwd worden, zouden veelal in
andere woonmilieus gebouwd moeten worden en voor 60-70% uit huurwoningen moeten bestaan.
Ontwikkelingen op de woningmarkt
5
1
Inleiding
Op de woningmarkt is de afgelopen jaren veel gebeurd. Na de financiële crisis van 2008 is de
woningmarkt betrekkelijk hard geland: waar potentiële kopers elkaar tien jaar terug nog verdrongen, valt
nu vooral het aantal bordjes “te koop” op. De bouwproductie is fors teruggevallen en de werkgelegenheid
in de bouwsector staat onder druk. Dat raakt de hele Nederlandse economie, want niet alleen
bouwbedrijven zijn getroffen, ook makelaars, woningcorporaties en tal van toeleveranciers – van
keukenpaleizen tot tuinarchitecten – ondervinden de gevolgen hiervan.
Het al veel langer aangekondigde “einde aan de groei” lijkt in zicht. Zeker als de ontwikkeling in een wat
langer perspectief geplaatst wordt. Tussen 1900 en 1950 groeide het aantal inwoners van ons land van 5
naar 10 miljoen en tussen 1950 en 2000 groeide dat aantal door van 10 naar bijna 16 miljoen. Het aantal
e
woningen verdubbelde in de eerste vijftig jaar van de 20 eeuw van 1 naar 2 miljoen, om vervolgens verder
te “exploderen” naar 6,5 miljoen in het jaar 2000. Het zal duidelijk zijn dat dergelijke groeicijfers niet meer
terugkomen en dat er zo een einde komt aan de naoorlogse groei die Nederland doorgemaakt heeft.
Maar daarmee kan beslist niet gezegd worden dat er niets meer gebeurt of zou hoeven gebeuren. Want
ook als alle woningen 100 jaar zouden meegaan en dus jaarlijks 1% van de voorraad vervangen zou
moeten worden, zou dat vragen om 70.000 nieuwe woningen per jaar. Bovendien loopt de demografische
groei wel langzaam terug, maar de teller staat zeker nog niet op nul. Tussen 2010 en 2030 komen er nog
1 miljoen huishoudens bij: 50.000 huishoudens per jaar. En natuurlijk is de langere termijn onzeker maar
ook tussen 2030 en 2050 zullen er volgens de huidige inzichten nog 200.000 huishoudens bij komen. De
eerder aangekondigde afname van het aantal huishoudens en daarbij behorende demografische krimp zal
zich dus niet Nederland breed maar wel in een aantal aanwijsbare regio’s gaan voordoen.
Kortom: Nederland gaat een andere tijd tegemoet, met meer regionale verschillen waar het gaat om
demografische groei en krimp.
Op de woningmarkt is in kwalitatieve zin eveneens een bijzondere ontwikkeling te verwachten. Natuurlijk is
de inkomensverwachting onzeker en zal dat beslist doorwerken op de kwaliteit die de gemiddelde
consument zich op de woningmarkt kan permitteren. Desondanks laten langjarige ontwikkelingen en
achterliggende processen zien dat de groei van de koopsector zich hoogstwaarschijnlijk doorzet en dat de
huursector na een jarenlange teruggang waarschijnlijk weer in aantal gaat toenemen.
Bij deze verwachtingen speelt het overheidsbeleid ten aanzien van de woningmarkt een belangrijke rol,
zoals zal blijken uit dit rapport. Aanvullend op het Regeerakkoord tussen VVD en PvdA zijn begin 2013
afspraken met D66, ChristenUnie en SGP vastgelegd in het Woonakkoord. Dit Woonakkoord raakt zowel
de huur- als de koopsector. In de huursector worden jaarlijkse boveninflatoire huurverhogingen mogelijk
gemaakt waar tegenover een verhuurdersheffing staat. Waar het de koopsector betreft zal er weer afgelost
moeten worden op hypotheken en wordt het maximale aftrektarief de komende jaren geleidelijk verlaagd.
r2013-0073CP | Ontwikkelingen op de woningmarkt
7
Dit betekent dat wonen in zowel huur- als koopsector voor bewoners duurder zal gaan worden. Hoe die
balans uitpakt en wat dat betekent voor de ontwikkeling van de woningmarkt in het algemeen en de beide
sectoren in het bijzonder, wordt met deze studie in beeld gebracht. Centraal in deze studie staan de vraag/ aanbodverhoudingen en de als gevolg daarvan te verwachten verhuisprocessen en mogelijkheden om
woningen toe te voegen aan de bestaande voorraad.
Leeswijzer
8
■
In hoofdstuk 2 wordt stilgestaan bij de ontwikkelingen uit het verleden,
■
In hoofdstuk 3 worden nadere analyses gepresenteerd naar het woongedrag van de consument,
■
In hoofdstuk 4 worden de verwachtingen voor de komende jaren beschreven,
■
In hoofdstuk 5 worden de belangrijkste uitkomsten gepresenteerd op landelijk niveau,
■
In hoofdstuk 6 wordt aandacht geschonken aan de discrepanties en spanningen op de woningmarkt,
■
In hoofdstuk 7 wordt tenslotte ingegaan op regionale uitkomsten.
r2013-0073CP
2
Ontwikkelingen in de afgelopen jaren
In dit hoofdstuk wordt een aantal cijfers gepresenteerd over de ontwikkelingen in het verleden en de stand
van zaken op de woningmarkt van dit moment.
De meeste cijfers hebben betrekking op 1 januari van het jaar. Sommige cijfers hebben betrekking op een
geheel kalenderjaar; deze worden met een vet label gepresenteerd.
2.1
De woningmarkt in langjarig perspectief
Hoewel de woningmarkt een typische voorraadmarkt is, waar van jaar op jaar maar weinig verandert, laat
een blik over een langere periode toch opmerkelijke ontwikkelingen zien. In 40 jaar tijd (van 1972 tot 2012)
zijn er 3,5 miljoen Nederlanders bijgekomen. Dat zijn er bijna 90.000 per jaar. Het aantal huishoudens
groeide bijna net zo snel, namelijk met 3,3 miljoen in die zelfde tijdspanne van 40 jaar. Deze snelle
toename van het aantal huishoudens is maar ten dele veroorzaakt doordat er inwoners bij kwamen. Ook
de individualisering – die terug te zien is in een dalend aantal inwoners per huishouden – zorgde voor een
groei van het aantal huishoudens. Waar een huishouden in 1972 gemiddeld nog 3.2 personen telde, is dat
inmiddels 2.2. De woningbehoefte nam dan ook snel toe: kwantitatief en kwalitatief. Er zijn in de afgelopen
40 jaar dan ook net zoveel woningen bij gebouwd als dat er huishoudens bij kwamen. Vooral de
koopsector is in de afgelopen jaren snel gegroeid: van 1,4 miljoen in 1972 naar 4,4 miljoen in 2012. Het
aandeel van de koopsector binnen de totale voorraad steeg daarmee van 36% naar 60%.
Deze groei van de voorraad heeft zich vooral in de eerste helft van deze periode voorgedaan. Tussen
1972 en 1992 kwamen er ruim 2 miljoen woningen bij. De laatste 20 jaar zijn er nog 1,3 miljoen woningen
toegevoegd aan de voorraad. Werden in het begin van de jaren zeventig nog 152.000 nieuwe woningen
per jaar gebouwd – wat destijds neerkwam op 4% van de bestaande voorraad – later is dat aantal
teruggelopen naar 100.000 en recent 60.000, waardoor de laatste jaren minder dan 1% van de voorraad
uit nieuwbouw bestaat. Daarbij hebben zich in de nieuwbouwproductie meerdere trendbreuken
voorgedaan. Aanvankelijk was het aandeel van de koopsector in de nieuwbouw beperkt; in de jaren
negentig liep dit aandeel sterk op naar 80%, maar de laatste jaren is het aandeel weer gezakt naar 61%.
Tabel 2.1: Kerncijfers bevolking en woningen (duizendtallen), 1972-2012; bron: CBS
1972
1982
1992
2002
2012
Inwoners Huishoudens
(*1000)
(*1000)
13270
4188
14286
5182
15129
6144
16105
6934
16730
7513
Inwoners /
Huishouden
3.2
2.8
2.5
2.3
2.2
Woningvoorraad
3873
4957
5969
6710
7266
% Koop
% Koop Nieuwbouw Nieuwbouw
36%
152
36%
42%
123
28%
46%
86
63%
54%
67
81%
60%
58
61%
Deze groei van de voorraad in Nederland is mede gefaciliteerd door een welvaartsstijging. Het Bruto
Binnenlands Product (BBP) is in de afgelopen 40 jaar ongeveer verdubbeld. In de hieronder getoonde
cijfers is de inflatie overigens verwerkt. Deze verdubbeling van het BBP maakte een grote
r2013-0073CP | Ontwikkelingen op de woningmarkt
9
huishoudensgroei mogelijk als ook een zekere inkomensstijging. Het gemiddeld inkomen per huishouden
steeg, met 0,3% boven inflatie. Naast de inkomensstijging zorgde ook de daling van de rente vanaf de
jaren tachtig, voor financiële ruimte. Een lage rente maakt immers het geld goedkoper, waardoor de
maandlasten voor zowel verhuurders als eigenaren-bewoners daalt. De rente nam vooral tussen 1982 en
2002 sterk af en halveerde bijna in die periode van 10,2 naar 5,2% op jaarbasis.
Tabel 2.2: Kerncijfers BBP, inkomen, rente, inflatie, koopprijzen en consumentenvertrouwen, 1972-2012; bron:
CBS
1972
1982
1992
2002
2012
BBP
(miljarden)
prijzen 2012
274
330
412
554
599
Besteedbaar
inkomen (*1000)
prijzen 2012
29.0
27.7
29.9
33.7
32.2
Rente
7.4%
10.2%
9.2%
5.2%
5.2%
Prijs Index
30
60
73
94
112
Koopprijs
26
52
74
206
224
Koopprijs Consumenten
prijzen 2012
Vertrouwen
96
-19
96
-40
114
-14
245
-20
224
-35
De eerder genoemde inflatie die terug te zien is in het prijsindexcijfer, bedroeg over de gehele periode van
de afgelopen 40 jaar zo’n 3,3% op jaarbasis. Prijzen zijn daarmee van guldens naar euro’s gegaan en
daarboven nog met 70% toegenomen. Het is daarom goed de prijs van de gemiddelde (verkochte)
1
koopwoning te bezien met en zonder inflatiecorrectie. Waar een koopwoning op dit moment verkocht
wordt voor gemiddeld 224.000 euro, was dat in 1972 26.000 euro ofwel 57.000 gulden. Maar corrigeren
we dat bedrag voor inflatie, dan was de prijs destijds gemiddeld 96.000 euro. Ook gecorrigeerd voor
inflatie is de prijs van verkochte woningen in 40 jaar tijd dus nog altijd royaal verdubbeld. De laatste jaren
is de prijs echter gedaald. Gecorrigeerd voor inflatie, dus gerekend in euro’s van 2012, is de gemiddelde
prijs tussen 2008 (de top van de markt) en eind 2012 met 20% omlaag gegaan.
Tot slot laat het consumentenvertrouwen een ontwikkeling zien waarin zich de conjunctuur weerspiegelt.
De crisis uit het begin van de jaren tachtig zorgde voor een daling van het consumentenvertrouwen. Met
de economische groei daarna herstelde het vertrouwen van de consument zich in de jaren negentig en het
e
begin van de 21 eeuw. De laatste jaren is dit vertrouwen opnieuw ver weggezakt.
2.2
Trends in de woningmarkt, inkomens en prijzen
In deze paragraaf wordt dieper ingegaan op de belangrijkste trends uit de afgelopen jaren. Waar het gaat
om het gedrag van de woonconsument, wordt gebruik gemaakt van de periodiek gehouden
Woononderzoeken. Deze hebben betrekking op een periode van circa 25 jaar, namelijk vanaf 1986.
2.2.1
Ontwikkelingen in woningvoorraad en woningproductie
In de jaren zeventig en begin tachtig groeide de huursector nog wel in omvang, maar vanaf de jaren
negentig niet meer. Vanaf dat moment is de omvang en het aandeel van de koopsector snel gestegen.
Binnen de huursector heeft de groei geheel plaatsgevonden binnen het corporatiesegment. Het aantal
woningen dat particulieren verhuren is vanaf de jaren zeventig gedaald.
1
De hier vermelde cijfers hebben betrekking op verkochte woningen. De gemiddelde prijs daarvan ligt lager dan de prijs van de totale woningvoorraad doordat
goedkope koopwoningen vaker van eigenaar wisselen dan dure koopwoningen.
10
r2013-0073CP
De nieuwbouwproductie laat – met enige schommelingen – een daling zien over de afgelopen decennia.
Overigens bleef de productie ook in 2003 beperkt tot ongeveer 60.000 woningen, maar daarna herstelde
de productie zich weer tot zo’n 80.000 woningen per jaar.
8000
Duizenden
Duizenden
Figuur 2.1: Woningvoorraad (links) en nieuwbouw (rechts) naar type/eigendom, 1972-2012; bron: Syswov
7000
180
160
140
6000
120
5000
100
4000
80
3000
60
2000
Huur Particulier Eengezins
Huur Particulier Meergezins
Huur Sociaal Eengezins
Huur Particulier Eengezins
Huur Particulier Meergezins
Huur Sociaal Eengezins
Huur Sociaal Meergezins
Koop Eengezins
Koop Meergezins
Huur Sociaal Meergezins
Koop Eengezins
Koop Meergezins
2010
2008
2006
2004
2002
2000
1998
1996
1994
1992
1990
1988
1986
1984
1982
1980
1978
1976
1972
2010
2008
2006
2004
2002
2000
1998
1996
1994
1992
1990
1988
1986
1984
1982
1980
1978
1976
1974
0
1972
20
0
1974
40
1000
Met deze toename van het eigenwoningbezit is de kwaliteit van de Nederlandse woningvoorraad ook
omhoog gegaan. Zo zijn woningen groter geworden. Had in 1986 33% van de woningen 5 of meer
kamers, in 2012 geldt dat voor 41% van alle woningen. Tegelijk zijn woningen duurder geworden. Als we
de huren van vroeger omrekenen in euro’s van 2012, dan blijkt dat in 1986 het leeuwendeel (89%) van alle
huurwoningen minder dan 460 euro per maand kostte. Nu geldt dat voor 47% van alle huurwoningen. Voor
de koopsector geldt een nog sterkere prijsstijging. Wel heeft de prijsdaling van de afgelopen jaren ervoor
gezorgd dat er in 2012 meer koopwoningen van minder dan 200.000 euro zijn dan in 2009 .
Tabel 2.3: Opbouw Nederlandse woningvoorraad; bron: WBO-WoON 1986-2012
%
%
%
%
%
1986
43%
33%
45%
89%
92%
Eigenwoningbezit
5 of meer kamers
Huur onder kwaliteitskortingsgrens
Huur onder 460 euro (2012)
Koop 200.000 (2012)
1990
45%
34%
50%
83%
86%
1994
48%
33%
47%
77%
79%
1998
51%
35%
31%
64%
59%
2002
54%
38%
29%
62%
27%
2006
56%
38%
26%
58%
20%
2009
59%
40%
25%
54%
20%
2012
59%
41%
19%
47%
32%
In de groei van het eigenwoningbezit weerspiegelt zich de wooncarrière van een gemiddelde
woonconsument. Onder aan de leeftijdspiramide loopt het eigenwoningbezit scherp op met de leeftijd.
Maar naarmate mensen ouder worden , verlaten ze de koopsector slechts langzaam. Een en ander heeft
er voor gezorgd dat “cohortgewijs” steeds meer ouderen eigenaar-bewoner zijn geworden.
Het WoON 2012 laat voor het eerst een stagnatie zien in de toename van het eigenwoningbezit. Die
stagnatie zit vooral bij de instroom: minder jonge mensen hebben de afgelopen jaren een koopwoning
betrokken. Onder ouderen is het eigenwoningbezit nog wel toegenomen. Onderscheiden naar
inkomenspositie is het zo dat huishoudens met een laag inkomen (het eerste inkomenskwintiel ofwel de
20% huishoudens met het laagste inkomen) maar in beperkte mate eigenaar-bewoner zijn. Huishoudens
met een hoog inkomen (het vijfde kwintiel ofwel de 20% huishoudens met het hoogste inkomen) zijn
overwegend eigenaar-bewoner. De groei van de koopsector heeft zich de afgelopen jaren vooral
e
e
voorgedaan bij de middengroepen (3 kwintiel) en de midden-hogere inkomens (4 kwintiel). Bij de
hoogste inkomens was de groei van de koopsector minder groot; maar de relatieve daling van het aandeel
huurders was aanzienlijk: meer dan twee derde er af.
Ontwikkelingen op de woningmarkt
11
Figuur 2.2: Eigenwoningbezit naar leeftijd (links) en inkomenskwintiel (rechts); bron: WBO-WoON 1986-2012
100%
80%
90%
70%
80%
60%
70%
50%
60%
40%
50%
30%
40%
20%
30%
10%
20%
10%
1986
2.2.2
1994
2002
2009
80 eo
75-79
70-74
65-69
60-64
55-59
50-54
45-49
40-44
35-39
30-34
25-29
Tm 24
0%
0%
Quitiel 1
Quitiel 2
Quitiel 3
1986
2012
Quitiel 4
Quitiel 5
2012
Ontwikkelingen in de inkomens
Het gemiddeld netto besteedbaar huishoudinkomen per jaar steeg (gemeten in euro’s van 2012) van
2
25.000 euro in 1986 naar 35.000 euro in 2012. Daarbij is er een verschil opgetreden tussen huur- en
koopsector. In de huursector is het gemiddeld inkomen minder gestegen dan in de koopsector. Dit verschil
is niet veroorzaakt doordat de groep eigenaren-bewoners (van toen) zoveel meer inkomensstijging heeft
meegemaakt dan de groep huurders (van toen). Het verschil is met name ontstaan doordat de huurders
met de hoogste inkomens verhuisd zijn naar de koopsector. Deze selectieve uitstroom van de beter
verdienende huurders heeft het inkomen onder huurders negatief beïnvloed.
De crisis die in 2008 begon tast de laatste jaren de inkomens aan. Zowel in huur als koopsector is het
gemiddeld inkomen in 2012 lager dan in 2009.
Tabel 2.4: Inkomensontwikkeling; bron: WBO/WoON 1986-2012
Netto inkomen Koopsector (*1000) (euro's 2012)
Netto inkomen Huursector (*1000) (euro's 2012)
Netto inkomen Totaal (*1000) (euro's 2012)
Index inkomensontwikkeling Koopsector
Index inkomensontwikkeling Huursector
Index inkomensontwikkeling Totaal
Stijging pjaar Koopsector
Stijging pjaar Huursector
Stijging pjaar Totaal
2.2.3
1986
30
21
25
100
100
100
1990
33
22
27
110
103
108
2.5%
0.8%
1.9%
1994
35
23
29
117
108
114
1.4%
1.0%
1.5%
1998
36
22
30
122
105
118
1.1%
-0.7%
0.7%
2002
44
25
35
147
118
141
4.8%
3.0%
4.6%
2006
41
23
33
135
106
130
-2.0%
-2.6%
-2.0%
2009
45
24
37
151
114
146
3.8%
2.4%
4.0%
2012
44
23
35
146
107
141
-1.2%
-1.9%
-1.3%
Ontwikkelingen in de woningprijzen
De huren zijn met name in de jaren tachtig en negentig flink boven inflatie gestegen. Destijds bedroeg de
stijging per jaar al gauw zo’n 3% boven inflatie. In de jaren daarna bleef de stijging van de huren beperkt
tot hooguit 1% per jaar boven inflatie. Over de laatste drie jaar is de huurprijs weer wat meer gestegen,
namelijk 1,8% gemiddeld per jaar. In de koopsector zijn de verkoopprijzen vooral rond de eeuwwisseling
flink gestegen. Het WoON 2009 gaf al een beperkte daling van de huizenprijzen te zien, die zich de laatste
34
jaren verder heeft doorgezet.
2
3
12
Met de veranderde methodiek in het WBO 2002 (inkomensinformatie direct van de belastingsdienst i.p.v. de respondent) is een tijdbreuk opgetreden.
De koopprijzen zijn hier gebaseerd op de verkoopwaarden zoals de respondent die zelf aangeeft in het WBO/WoON.
r2013-0073CP
Tabel 2.5: Kerncijfers huur- en koopprijzen Nederlandse woningvoorraad; bron: WBO/WoON 1986-2012
1986
302
100
Gemiddelde huur (euro's 2012)
Index huurontwikkeling
Gemiddelde stijging huur per jaar
Gemiddelde verkoopwaarde (euro's 2012)
Index waardeontwikkeling
Gemiddelde stijging verkoopwaarde per jaar
111
100
1990
342
113
3.2%
132
119
4.4%
1994
377
125
2.4%
156
140
4.3%
1998
425
141
3.1%
207
186
7.3%
2002
438
145
0.8%
302
271
9.9%
2006
454
150
0.9%
336
301
2.7%
2009
463
153
0.7%
332
298
-0.4%
2012
488
162
1.8%
299
269
-3.4%
In de periode 1986-2012 zijn er zowel in absolute aantallen als in percentages minder goedkope woningen
gekomen en meer woningen uit het duurdere prijssegment. Dit geldt zowel voor huur- als koopsector.
Figuur 2.3: Prijsopbouw in huursector (links) en koopsector (rechts) (prijspeil 2012); bron: WBO-WoON 19862012
100%
100%
80%
80%
60%
60%
40%
40%
20%
20%
0%
0%
1986
1990
1994
1998
2002
Tot ondergrens Huurtoeslag
Tot kwaliteitskortingsgrens
Tot liberalisatiegrens
Boven liberalisatiegrens
2006
2009
2012
Tot aftoppingsgrens
1986
1990
1994
1998
2002
2006
2009
2012
Tot 168.000 (in euro's 2012)
Tot 200.000 (in euro's 2012)
Tot 250.000 (in euro's 2012)
Tot 320.000 (in euro's 2012)
Tot 430.000 (in euro's 2012)
> 430.000 (in euro's 2012)
Bedraagt de waarde van een gemiddelde koopwoning in het WoON 2012 (volgens opgave van de
bewoner) zo’n 300.000 euro, dan blijkt dat daarvan 110.000 euro eigen vermogen is en 190.000 euro
schuld van de hypotheeknemer. De schuld bedraagt daarmee 64% van de waarde. Dit percentage is
vooral de laatste jaren opgelopen. Wanneer de blik aangescherpt wordt tot de eigenaren-bewoners die de
laatste twee jaar verhuisd zijn, dan blijkt dat deze groep een groter deel geleend heeft, in 2012 85%.
Figuur 2.4: Eigen vermogen en schuld in de koopsector (prijspeil 2012); bron: WBO-WoON 1986-2012
3 50
100%
3 00
90%
2 50
80%
2 00
70%
1 50
60%
1 00
50%
50
40%
0
30%
1986
1990
Eigen vermogen
4
1994
Schuld
1998
2002
Schuld in %
2006
2 009
2012
Schuld in % recent verhuisden
De hier vermelde cijfers hebben betrekking op de totale voorraad. De gemiddelde prijs daarvan ligt hoger dan de prijs van de verkochte woningen doordat
Ontwikkelingen op de woningmarkt
13
Om woningen te financieren werd in het verleden vooral gebruik gemaakt van een annuïteitenhypotheek
waarbij eigenaren-bewoners veelal over een periode van 30 jaar rente en de volledige aflossing betaalden.
In de loop van de jaren negentig is de spaarhypotheek populair geworden. Bij deze hypotheekvorm wordt
tijdens de looptijd niet afgelost, zodat er een maximaal fiscaal voordeel is. De laatste tien jaar zijn nog tal
van andere hypotheekvormen (ook in combinatie) op de markt gekomen waarbij minder of niet afgelost
wordt. Vooral bij recent verhuisden zijn deze veranderingen in hypotheekvormen duidelijk aanwijsbaar.
Figuur 2.5: Hypotheekvormen bij alle eigenaren-bewoners met hypotheek (links) en bij de eigenaren die in de
afgelopen twee jaar verhuisd zijn (rechts); bron: WBO-WoON 1986-2012
100%
100%
80%
80%
60%
60%
40%
40%
20%
20%
0%
0%
1990
1994
1998
2002
2006
2009
1990
2012
1994
1998
2002
20 06
2009
2012
annuiteiten hypotheek
lineaire hypotheek
levensverzekeringshypotheek
annuiteiten hypotheek
lineaire hypotheek
levensverzekeringshypotheek
spaarhypotheek
beleggingshypotheek
aflossingsvrij
spaarhypotheek
beleggingshypotheek
aflossingsvrij
overig
overig
2.2.4
Ontwikkelingen in de woonuitgaven
Huurders met een laag inkomen ontvangen huurtoeslag. De aan de verhuurder betaalde basishuur wordt
hierdoor verlaagd (anno 2012 met 67 euro per maand berekend over alle huurders; niet alleen huurtoeslag
ontvangers). Naast de huuruitgaven betalen huishoudens voor gas, licht en water. Verder tellen ook de
kosten voor reiniging, riool en waterschapsheffing mee in de zgn. bijkomende woonlasten. Het totaal effect
hiervan is dat de gemiddelde huurder in 2012 597 euro per maand uitgeeft aan het wonen, waar dat 447
euro per maand was in 1986. De totale netto woonlasten zijn de laatste jaren minder gestegen dan de
basishuur.
Eerder is de beperkte inkomensstijging onder huurders gesignaleerd. Deze ontwikkeling heeft ertoe geleid
dat een toenemend deel van de huurders behoort tot de aandachtsgroep die in aanmerking komt voor
huurtoeslag. In 2012 geldt dat voor de helft van alle huurders. Daadwerkelijk ontvangt 39% van de
huurders toeslag (niet alleen het inkomen maar ook de huurprijs is daarvoor van belang).
Tabel 2.6: Ontwikkeling van woonuitgaven per maand onder huurders; bron: WBO/WoON 1986-2012
Basis huur (euro's 2012)
Netto huur (euro's 2012)
Bijk. woonlasten (euro's 2012)
Totale woonlasten (euro's 2012)
Stijging basishuur pjaar
Stijging netto woonlasten pjaar
% Huurders aandachtsgroep
% Huurders met huurtoeslag
1986
302
279
168
447
1990
342
312
136
448
3.2%
0.1%
1994
377
348
146
495
2.4%
2.5%
1998
425
383
144
527
3.1%
1.6%
21%
25%
25%
29%
goedkope koopwoningen vaker van eigenaar wisselen dan dure koopwoningen.
14
r2013-0073CP
2002
438
390
155
545
0.8%
0.9%
37%
31%
2006
454
403
177
580
0.9%
1.5%
44%
32%
2009
463
404
182
587
0.7%
0.4%
47%
37%
2012
488
421
176
597
1.8%
0.6%
50%
39%
De maandelijks uitgaven in de koopsector zijn minder snel gestegen dan de verkoopprijzen. Met name de
daling van de rente in de jaren negentig is hiervoor verantwoordelijk geweest. Terwijl de prijzen destijds
met bijna 10% per jaar opliepen, stegen de maandelijks woonlasten voor eigenaren-bewoners met slechts
enkele procenten per jaar; natuurlijk ook omdat de meeste eigenaren-bewoners niet verhuisden en dus
niet met een prijsverandering te maken kregen.
Tabel 2.7: Ontwikkeling van woonuitgaven per maand onder eigenaren-bewoners; bron: WBO/WoON 1986-2012
Bruto kooplasten (euro's 2012)
Netto kooplasten (euro's 2012)
Bijk. woonlasten (euro's 2012)
Totale woonlasten (euro's 2012)
Stijging bruto lasten pjaar
Stijging netto woonlasten pjaar
1986
414
306
229
536
1990
413
324
186
511
0.0%
-1.2%
1994
525
422
196
618
6.2%
4.9%
1998
570
455
191
647
2.1%
1.2%
2002
657
477
217
694
3.6%
1.8%
2006
665
475
252
726
0.3%
1.1%
2009
727
519
262
781
3.0%
2.4%
2012
767
539
253
792
1.8%
0.5%
Gestegen prijzen en gestegen inkomens roepen de vraag op of de inkomensgroei de prijsstijging heeft
kunnen bijhouden. Dat is niet helemaal het geval. In de huursector is de totale woonquote vooral in de
jaren tachtig en negentig opgelopen. Ook de laatste jaren is deze quote weer aanzienlijk gestegen. Dat
komt doordat de inkomens omlaag gegaan zijn. Voor de koopsector geldt eveneens dat de lasten
5
geleidelijk gestegen zijn. Wel liggen de lasten hier – in relatie tot het inkomen – lager dan in de
huursector. Dit verschil in quote tussen huur- en koopsector wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt
doordat hoge inkomensgroepen gemiddeld een kleiner deel van hun inkomen uitgeven aan wonen dan
lage inkomensgroepen. Hoge inkomensgroepen wonen doorgaans in de koopsector. Dit drukt de
gemiddelde quote in de koopsector.
Tabel 2.8: Uitgaven aan woonlasten in relatie tot het inkomen in Nederland; bron: WBO/WoON 1986-2012
Netto huurquote huurders
Bijkomende woonlasten huurders
Netto woonquote huurders
Netto koopquote eigenaar-beowners
Bijkomende woonlasten eigenaar-bewoners
Netto woonquote eigenaar-bewoners
Huurders - macro netto huurquote
Huurders EC doelgroep (<33)- macro netto huruquote
Huurders Middengroep(33-43)- macro netto huruquote
Huurders Hogere inkomens (>43)- macro netto huruquote
2.2.5
1986
18%
11%
29%
13%
11%
24%
16%
1990
20%
9%
29%
13%
8%
22%
17%
1994
23%
9%
31%
17%
8%
25%
18%
1998
24%
10%
34%
18%
7%
25%
20%
2002
22%
9%
30%
15%
7%
22%
19%
2006
24%
11%
35%
16%
9%
25%
21%
2009
23%
11%
34%
16%
8%
24%
20%
24%
20%
15%
2012
26%
11%
36%
17%
8%
25%
22%
26%
21%
16%
Ontwikkelingen in de huurtoeslag
Hier worden aanvullend cijfers gepresenteerd op basis van de feitelijke huurtoeslag toekenningen. Over de
jaren 2006-2010 is het aantal ontvangers opgelopen met 1.9%. Het laatste jaar was de toename 4,6%.
5
Het gaat hier om de “out of pocketkosten” waar niet alle uitgaven in meegenomen zijn: niet de kosten van het eigen vermogen, niet de extra
onderhoudslasten, niet de risico’s maar ook niet de mogelijke waardeverandering.
Ontwikkelingen op de woningmarkt
15
Tabel 2.9: Aantal toekenningen, gemiddeld bedrag en budget van de huurtoeslag op jaarbasis; bron:
Huurtoeslag cijfers Ministerie BZK
2006
2007
2008
2009
2010
Toename per jaar
(2006-2010)
Aantal toekenningen Huurtoeslagbedrag per
(*1000)
jaar
1070
1699
1103
1708
1121
1774
1122
1793
1174
1868
1.9%
Budget (*1 Miljoen)
1818
1884
1988
2011
2192
1.9%
3.8%
De huurtoeslag bedraagt per ontvanger gemiddeld per maand circa 155 euro, wat per jaar neerkomt op
1868 euro. Het totale huurtoeslagbudget komt hiermee uit op 2,2 miljard voor 2010. Gemeten over de
laatste vijf jaar is dit budget gestegen met gemiddeld 3,8% per jaar.
2.2.6
Ontwikkeling in het verhuisgedrag
Eerder verhuisden grote aantallen huishoudens. De hausse op de woningmarkt, met de op dat moment
sterk oplopende woningprijzen, droeg hieraan bij. Globaal genomen was het aantal huishoudens met een
verhuiswens nog tweemaal zo groot als het aantal huishoudens dat daadwerkelijk verhuisde. Het WoON
2012 laat een flinke terugval zien in het aantal daadwerkelijk verhuisden: er zijn de afgelopen twee jaar
6
gemiddeld 560.000 huishoudens per jaar verhuisd, waar dat er 670.000 waren bij het WoON 2009. Het
aantal huishoudens dat wil verhuizen is daarentegen de laatste jaren juist toegenomen. Daarmee laat het
WoON 2012 zien wat er op de woningmarkt gebeurd is: er zijn aanzienlijk minder eigenaren-bewoners
verhuisd, maar deze geven hun plannen en ambities niet op, hetgeen leidt tot een groter reservoir van
huishoudens met verhuisplannen.
Figuur 2.6: Aantal verhuisde huishoudens (links) en aantal huishoudens met verhuisplannen (rechts) per jaar;
Bron: WBO-WoON 1986-2012
800
1400
700
1200
600
1000
500
800
400
600
300
400
200
200
100
0
0
1986
1990
16
1998
2002
2006
2009
2012
1986
1990
1994
1998
2002
2006
2009
2012
Buiten re guliere woni ngmarkt
Starters
Buiten re guliere woni ngmarkt
Starters
Doo rstromers-huurders
Door stromers-e igenaar-be woners
Doo rstromers-huurders
Door stromers-e igenaar-be woners
Verlaters
6
1994
Verlaters
Vanaf het WoON 2002 zijn de cijfers gebaseerd op verhuizingen in de voorgaande twee jaar; in eerdere WBO’s ging het om een periode van 4 jaar.
r2013-0073CP
3
Woonwensen en woongedrag
In het Socrates model worden de woonwensen als primair uitgangspunt genomen om de ontwikkelingen
op de woningmarkt te voorspellen. Om te toetsen of dat uitgangspunt (nog steeds) valide is wordt hier,
aanvullend op het voorgaande hoofdstuk, meer en detail aandacht geschonken aan de woonwensen en
het woongedrag van de consument. Ook de prijs die betaald wordt in huur en koopsector wordt daarbij
betrokken om zo ook een goed zicht te krijgen op de betaalbereidheid.
3.1
Mobiliteit en verhuisgedrag
Uit de diverse WBO- en WoON-onderzoeken komt naar voren dat de mate waarin mensen willen
verhuizen met name leeftijdbepaald is. Van de jongste leeftijdsgroep tussen 18 en 25 jaar wil meer dan
60% binnen twee jaar verhuizen; bij dertigers is dat 30 a 40% en van de ouderen boven 75 jaar wil nog
maar 10% verhuizen. In het feitelijk verhuisgedrag komt dit terug: jongeren willen niet alleen frequent
verhuizen, ze doen het ook. Dat leidt ertoe dat jonge mensen doorgaans nog maar kort op een bepaald
adres wonen terwijl ouderen al jaren dezelfde woning bewonen.
Over de diverse onderzoeksjaren heen blijkt de gemiddelde woonduur verrassend constant te zijn. In 1998
woonden 30- tot 34-jarigen gemiddeld 4,5 jaar op hetzelfde woonadres; in 2012 is dat vrijwel hetzelfde. En
ook bij alle andere leeftijdsgroepen is te zien hoe constant de woonduur van verschillende leeftijdsgroepen
is. Kortom: vooralsnog lijkt de woonconsument in tijden van voor- of tegenspoed relatief standvastig te zijn
in zijn verhuisgedrag.
Figuur 3.1: Gemiddelde woonduur per leeftijdsgroep; Bron: WBO-WoON 1986-2012
35.0
30.0
25.0
20.0
15.0
10.0
5.0
1998
2002
2006
2009
80 eo
75-79
70-74
65-69
60-64
55-59
50-54
45-49
40-44
35-39
30-34
25-29
Tm 24
0.0
2012
r2013-0073CP | Ontwikkelingen op de woningmarkt
17
3.2
Wensen en realisatie
Een belangrijke vraag is of consumenten hun woonwensen wel (kunnen) realiseren. Denkbaar is dat ze
(soms) genoegen moeten nemen met “second best” of hun wensen enige tijd moeten uitstellen.
Van starters, huurders en eigenaren-bewoners is hier weergegeven hoeveel procent naar een
eengezinswoning (versus een appartement) wilde verhuizen alsmede hoeveel procent daadwerkelijk naar
een eengezinswoning verhuisd is. Bij de starters komen het wensenpatroon en het feitelijk verhuisgedrag
vrijwel overeen: ongeveer 40% zoekt een eengezinswoning en ook 40% van de starters heeft een
eengezinswoning kunnen betrekken. Bij degenen die vanuit een huurwoning verhuisden is dat de laatste
jaren minder het geval geweest: 60% wilde naar een eengezinswoning verhuizen terwijl 50%
daadwerkelijk een eengezinswoning gevonden heeft. Ook bij de eigenaren-bewoners zit een soortgelijk
verschil. Kortom: waar het gaat om de bouwvorm lijkt de consument van tijd tot tijd in te leveren op zijn
wensen.
Figuur 3.2: Percentage van de verhuisgeneigden met voorkeur voor en percentage van de verhuisden naar een
eengezinswoning (links) resp. koopwoning (rechts); Bron: WBO-WoON 1986-2012
90%
100%
80%
90%
70%
80%
70%
60%
60%
50%
50%
40%
40%
30%
30%
20%
20%
10%
10%
1986
1990
1994
1998
2002
2006
2009
2012
1986
1990
1994
1998
2002
2006
2009
2012
Sta rters Verhuisd
Starters Verhuiswensen
S tarters V erhuisd
Sta rters Verhuiswense n
Doo rstromers-Hu urders Ve rhuisd
Do orstromers-Huurders W ensen
Doorstromers-Huu rders Ve rhuisd
Doo rstromers-Hu urders W ense n
Doo rstromers-Eigena ren V erhuisd
Do orstromers-Eigen aren Wensen
Doorstromers-Eigenare n V erhuisd
Doo rstromers-Eigena ren W ensen
Op dezelfde wijze is de voorkeur voor het kopen van een woning vergeleken met het feitelijk
aankoopgedrag. Hier blijkt dat starters en huurders beiden een heel realistisch wensenpatroon
aanhouden: het percentage dat een woning wil kopen is zeker de laatste jaren vrijwel gelijk aan het
percentage dat feitelijk een woning gekocht heeft. Wel is te zien hoe groot het optimisme onder deze
groepen eind jaren negentig was, maar dat optimisme is inmiddels achterhaald.
Verder blijken de eigenaren-bewoners door de jaren heen in hun wensen meer koopgeneigd te zijn dan bij
verhuizingen daadwerkelijk blijkt. Bij nadere analyse gaat het hier met name om jongere huishoudens die
bijvoorbeeld vanwege beëindiging van een relatie verhuisd zijn naar de huursector.
Tenslotte is bezien hoe de koopprijs die men zou willen betalen zich verhoudt tot de prijs die (door
anderen) recent is betaald bij verhuizing. Daaruit blijkt dat de prijzen die aspirant-kopers opgeven nauw
aansluiten bij de prijzen die gemiddeld betaald worden bij een verhuizing. Enkel kan geconstateerd
worden dat ten minste een deel van de starters in het begin van deze eeuw een te lage prijs voor ogen
hadden: de succesvolle kopers betaalden, tot enkele jaren terug, gemiddeld meer dan de gemiddelde prijs
die zoekers opgaven te willen betalen.
18
r2013-0073CP
Figuur 3.3: Gemiddelde koopprijs van verhuisden en verhuisgeneigden; vergeleken met de gemiddelde prijs in
de koopsector (prijspeil 2012); Bron: WBO-WoON 1986-2012
400
350
300
250
200
150
100
50
0
1986
1990
1994
1998
2002
2006
2009
Totale woningvoorraad
Starters verhuisd
Starters wensen
Huurders verhuisd
Huurders wensen
Eigenaarbewoners verhuisd
2012
Eigenaarbewoners wensen
Ook de prijs(ontwikkeling) van de bestaande voorraad is hier weergegeven. Hieruit blijkt dat de prijsstijging
van de bestaande voorraad niet helemaal gevolgd is door degenen die (wilden) verhuizen. Waar de
gemiddelde prijs van de voorraad in 2012 2,7 maal hoger lag dan in 1986, kwam deze factor voor de
starters (zowel in hun wensen als in de door hen gerealiseerde verhuizingen) uit op 2,2. Huurders
verhoogden de koopprijs die ze betaalden met een factor 2,4 en eigenaren-bewoners met een factor 2,5.
Als gevolg daarvan komen starters anno 2012 meer dan in 1986 terecht in de goedkopere delen van de
koopsector. Voor ieder jaar is de koopsector in de figuur hieronder naar prijs verdeeld in 5 (per definitie
even grote) kwintielen. In 2012 bewoonde bijna 50% van de recente verhuisde starters in de koopsector
een koopwoning die qua prijs tot het onderste kwintiel behoort. In 1986 was dat 30%. Ook bij huurders en
eigenaren-bewoners doet zich dit voor. Huurders verhuizen meer dan voorheen naar relatief goedkope
koopwoningen en eigenaren-bewoners stromen minder dan voorheen door naar de bovenkant van het
prijssegment.
Figuur 3.4: Verdeling van recent verhuisde eigenaren-bewoners over de koopsector verdeeld in 5 kwintielen;
Bron: WBO-WoON 1986-2012
100%
80%
60%
40%
20%
0%
Starters1986
2012
Koopwoningen - Kwintiel 1
Huurders1986
Kwintiel 2
Kwintiel 3
2012
Kwintiel 4
Eigenare
n-1986
2012
Koopwoningen - Kwintiel 5
Ontwikkelingen op de woningmarkt
19
3.3
Woongedrag en wensen van starters
Van de jongeren onder 25 jaar die niet meer thuis wonen bij de ouders, woont bijna de helft niet in een
zelfstandige woning maar op kamers, samen met anderen, in een kraakpand etc. Samengevat: in een
bewoonde andere ruimte: BAR. De andere helft van deze jongeren onder 25 jaar woont met name in de
goedkopere prijssegmenten van de huursector. Met het opschuiven in leeftijd verandert de woonsituatie
snel en aanzienlijk. Van de 25- tot 34-jarigen woont nog maar 10% in een BAR. Verder woont 40% in de
huursector en al 50% is op deze leeftijd eigenaar-bewoner.
Figuur 3.5: Verdeling van de woonsituatie van jongeren < 25 jaar (links) en 25-34 jaar (rechts) over huur- en
koopsector naar prijsklasse; Bron: WBO-WoON 1986-2012
100%
100%
80%
80%
60%
60%
40%
40%
20%
20%
0%
0%
1986
1990
1994
1998
Bar
Tot kwaliteitskortingsgrens
Tot liberalisatiegrens
Koopwoningen - Kwintiel 1
Kwintiel 3
Koopwoningen - Kwintiel 5
2002
2006
2009
2012
1986
Huur Tot ondergrens Huurtoeslag
Tot aftoppingsgrens
Huur Boven liberalisatiegrens
Kwintiel 2
Kwintiel 4
1990
1994
1998
Bar
Tot kwaliteitskortingsgrens
Tot liberalisatiegrens
Koopwoningen - Kwintiel 1
Kwintiel 3
Koopwoningen - Kwintiel 5
2002
2006
2009
2012
Huur Tot ondergrens Huurtoeslag
Tot aftoppingsgrens
Huur Boven liberalisatiegrens
Kwintiel 2
Kwintiel 4
In deze patronen is de afgelopen 25 jaar weinig veranderd. Bij de jongste leeftijdscategorie woont anno
2012 een iets groter deel in een BAR dan het geval was in 1986. Dit hangt voor een deel samen met het
feit dat er meer (uitwonende) studenten zijn gekomen. Bij de 25-34 jarigen is het eigenwoningbezit tot
2002 toegenomen 2002 en nadien vrijwel gelijk gebleven.
In het verhuisgedrag en de woonvoorkeuren van deze jonge leeftijdsgroepen is een en ander terug te zien.
De jongste leeftijdsgroep onder 25 jaar die als starter recent de reguliere woningmarkt betreden heeft,
woont voor 80% in de huursector en voor 20% in de koopsector. Het wensenpatroon van deze groep sluit
daar bij aan. Bij de 25-34-jarigen is het aandeel van de koopsector groter. Bovendien schuift deze
leeftijdsgroep binnen de koopsector langzaam op naar de wat duurdere prijssegmenten.
Figuur 3.6: Verdeling van de woonsituatie van recent verhuisden en de gewenste woonsituatie, van jongeren <
25 jaar (links) en 25-34 jaar (rechts) over huur- en koopsector naar prijsklasse; Bron: WBO-WoON 1986-2012
100%
100%
80%
80%
60%
60%
40%
40%
20%
20%
0%
0%
Verh uisd
2002
2006
2009
2 012
Huur Tot on dergrens Huurtoeslag
Tot aftop pingsgrens
Huur Boven liberalisatiegrens
Kwintiel 2
Kwintiel 4
20
r2013-0073CP
W ensen
2002
2006
2009
To t kwaliteitskortingsgrens
To t libe ralisatiegrens
Koopwoningen - Kwin tiel 1
Kwintiel 3
Koopwoningen - Kwin tiel 5
2012
Verh uisd
2002
2006
2009
2 012
Huur Tot on dergrens Huurtoeslag
Tot aftop pingsgrens
Huur Boven liberalisatiegrens
Kwintiel 2
Kwintiel 4
W ensen
2002
2006
2009
To t kwaliteitskortingsgrens
To t libe ralisatiegrens
Koopwoningen - Kwin tiel 1
Kwintiel 3
Koopwoningen - Kwin tiel 5
2012
Kortom: jongeren laten (gemiddeld) in wensen en woongedrag een wooncarrière zien: veelal startend op
kamers, daarna doorschuivend via de huursector naar de koopsector.
3.4
Woongedrag en wensen van woningmarktverlaters
Bij de oudere leeftijdsgroepen, die de woningmarkt beginnen te verlaten, is de afgelopen jaren een snelle
toename van het eigenwoningbezit waar te nemen. Deze toename van het eigenwoningbezit heeft het
aandeel eigenaren-bewoners bij de 65-74-jarigen in 25 jaar van 34 naar 57% gebracht. En bij de 75plussers is het eigenwoningbezit tussen 1986 en 2012 gestegen van 26 naar 38%.
Figuur 3.7: Verdeling van de woonsituatie van ouderen 65-74 jaar (links) en 75 jaar en ouder (rechts) over huuren koopsector naar prijsklasse; Bron: WBO-WoON 1986-2012
100%
100%
80%
80%
60%
60%
40%
40%
20%
20%
0%
0%
1986
1990
1994
Bar
Tot kwaliteitskortingsgrens
Tot liberalisatiegrens
Koopwoningen - Kwintiel 1
Kwintiel 3
Koopwoningen - Kwintiel 5
1998
2002
2006
2009
2012
Huur Tot ondergrens Huurtoeslag
Tot aftoppingsgrens
Huur Boven liberalisatiegrens
Kwintiel 2
Kwintiel 4
1986
1990
1994
Bar
Tot kwaliteitskortingsgrens
Tot liberalisatiegrens
Koopwoningen - Kwintiel 1
Kwintiel 3
Koopwoningen - Kwintiel 5
1998
2002
2006
2009
2012
Huur Tot ondergrens Huurtoeslag
Tot aftoppingsgrens
Huur Boven liberalisatiegrens
Kwintiel 2
Kwintiel 4
Twee jaar na het WoON2009 is nagegaan wat de respondenten feitelijk gedaan hebben. Dit feitelijk
verhuisgedrag kan gezet worden naast de plannen die de respondenten in 2009 hadden. Dan resulteert
een beeld waaruit blijkt dat wensen en gedrag (op groepsniveau) dicht bij elkaar liggen. Bij de jongste
leeftijdsgroepen wilde 60% verhuizen en blijkt twee jaar later 50% daadwerkelijk verhuisd. Bij de oudere
leeftijdsgroepen wilde nog maar 10% verhuizen en blijkt 5% verhuisd te zijn. Bij ouderen speelt naast het
(willen) verhuizen bovendien nog mee dat er vaker gebeurtenissen (overlijden, ziekte, ongevallen)
plaatsvinden die een niet voorziene verhuizing nodig maken. Bij de groep van 80-plussers bleek twee jaar
later 10% overleden en 4% verhuisd naar een instelling.
Ontwikkelingen op de woningmarkt
21
Figuur 3.8: Verhuiswensen (links) en verhuisgedrag (rechts) per leeftijdsgroep; Bron: WoON 2009
-100%
-80%
-60%
-40%
-20%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Tm 24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80 eo
Verhuisd
Overleden
Naar instelling
Geen verandering
Verhuisgeneigd
Niet verhuisgeneigd
Verder blijken ouderen in hun verhuisgedrag zich wel duidelijk anders te gedragen dan jonge
huishoudens. Gemiddeld verhuist 80-90% van de eigenaren-bewoners naar een koopwoning; bij ouderen
is dat eerder de helft. En waar gemiddeld 30% van de huurders verhuist naar een koopwoning, doen
ouderen dat in het geheel niet meer.
35
Duizenden
D uizenden
Figuur 3.9: Verhuisgedrag van 65-74-jarigen (links) en 75-plussers (rechts); Bron: WBO-WoON 1986-2012
30
25
30
25
20
20
15
15
10
10
5
5
0
0
1986
1990
1994
1998
2002
2006
2009
2012
1986
1990
1994
1998
2002
2006
2009
Van koop naar koop
Van koop naar huur
Van koop naar koop
Van koop naar huur
Van huur naar koop
Van huur naar huur
Van huur naar koop
Van huur naar huur
2012
Kortom: oudere huishoudens – als ze al verhuizen – verlaten de woningmarkt doorgaans via de
huursector.
22
r2013-0073CP
3.5
Woonuitgaven en markthuur
In de voorgaande paragrafen heeft de nadruk gelegen op het realiteitsgehalte van de woonwensen. In
deze en de volgende paragraaf wordt het beeld aangevuld met de woonuitgaven. Daarmee wordt inzicht
gegeven in de financiële haalbaarheid van de wensen en de betaalbereidheid van de consument.
In 2010 heeft het CPB in het kader van de heroverwegingen Wonen een studie naar buiten gebracht
waarin de markthuur becijferd is op 5,7% van de leegwaarde van de woning. Hierbij is een benadering
gekozen vanuit het perspectief van de verhuurder die een marktconform rendement wenst. Conijn en
Schilder plaatsen daartegenover een benadering vanuit het perspectief van de huurder die niet zozeer
naar de opbrengsten en het rendement kijkt, maar die een vergelijking maakt met het alternatief van de
1
eigenaar-bewoner . Deze eigenaar-bewoner heeft een zeker fiscaal voordeel. Vanuit dat perspectief
berekenen deze onderzoekers de markthuur op 4,5% van de WOZ-waarde. Een vergelijkbaar percentage
resulteerde uit eerdere en andere analyses op het WoON 2009. In de genoemde 4,5% markthuur is een
fiscaal voordeel verwerkt. Dat voordeel, dat geschat werd op 20%, verklaart het verschil tussen de 4,5%
die de bewoner wil betalen en de 5,7% die de verhuurder wil ontvangen (bij 20% fiscaal voordeel betaalt
een eigenaar-bewoner 80% van de lasten; 80% van 5,7% = 4,5%).
De laatste jaren zijn de prijzen in de koopsector gedaald. Het meest recente WoON 2012 laat zien dat per
2 3
1 januari 2012 een huur betaald wordt die gemiddeld 4,2% bedraagt van de (actuele) WOZ-waarde.
Ingezoomd op de woningen die de laatste twee jaar opnieuw verhuurd zijn, blijkt dat de huur die betaald
wordt voor recent opnieuw verhuurde huurwoningen gemiddeld 4,6% van de WOZ-waarde bedraagt.
Figuur 3.10: Huur ten opzichte van de (actuele) WOZ-waarde voor recent verhuurde woningen (< 2 jaar) naar
huurprijsniveau en verhuurder (links) en naar provincie (rechts); bron: WoON 2012
0.0%
1.0%
2.0%
3.0%
4.0%
5.0%
6.0%
7.0%
0.0%
1.0%
2.0%
3.0%
4.0%
5.0%
6.0%
7.0%
Overijssel
Huur Tot ondergrens
Huurtoeslag
Gelderland
Tot
kwaliteitskortingsgrens
Utrecht
Noord-Holland
Tot aftoppingsgrens
Zuid-Holland
Tot liberalisatiegrens
Noord-Brabant
Limburg
Huur Boven
liberalisatiegrens
Overige provincies
Gemiddeld
Nederland
Sociale verhuurders
1
2
Particuliere verhuurders
Boven kwaliteitskortingsgrens
Boven liberalisatiegrens
Conijn en Schilder, De vraag naar woondiensten en de betaalbaarheid in de huursector, ASRE, Amsterdam, 2012
De WOZ-waarde in het WoON 2012 is afgeleid van de WOZ-heffing die in 2011 betaald is en die gebaseerd is op de WOZ-taxatie over 2010. Sindsdien zijn
de verkoopprijzen met circa 8% gedaald (gebaseerd op de CBS/Kadaster PBK-index). Er is gerekend met deze 8% omlaag bijgestelde actuele WOZ-waarde.
3
Verder zijn de huurwoningen die voor een extreem lage huur verhuurd wordt (lager dan 10% van de maximale huur op basis van het puntensysteem) hier
buiten beschouwing gelaten.
Ontwikkelingen op de woningmarkt
23
Verder blijkt dat dit percentage relatief laag ligt bij woningen tot de kwaliteitskortingsgrens, maar hoger bij
voor woningen boven deze grens. Zowel sociale verhuurders als particuliere verhuurders verhuren op dit
moment hun huurwoningen boven de aftoppingsgrens voor al gauw 4,5% oplopend tot 5,5% van de WOZwaarde. Uitsplitsing van de gegevens naar provincie laat zien dat door heel Nederland de huur van recent
verhuurde geliberaliseerde woningen circa 5,5% van de (actuele) WOZ-waarde bedraagt.
Een vergelijking van de woonuitgaven tussen huur- en koopsector stuit op principiële problemen. De
verschillen
in
woonkwaliteit,
keuzevrijheid,
verantwoordelijkheid,
onderhoudskosten,
risico
en
overheidssubsidies zijn dermate groot dat de woonuitgaven niet goed vergeleken kunnen worden. Dit
betekent niet dat de cijfers van beide segmenten niet naast elkaar gezet kunnen worden. Conclusies
kunnen echter niet zomaar getrokken worden.
In de koopsector kan onderscheid gemaakt worden tussen de bruto woonlasten en de netto woonlasten.
Het fiscale voordeel uit de aftrek van hypotheekrente vormt het verschil. Zowel de bruto als de netto
woonlasten zijn gerelateerd aan de (actuele) WOZ-waarde. Daarbij is ingezoomd op de eigenarenbewoners die (a) recent verhuisd zijn, (b) bij wie de restschuld vrijwel overeenkomt met de waarde (zodat
er weinig eigen geld in de woning geïnvesteerd is) en (c) een woning gekocht hebben onder 300.000 euro.
Deze extra restricties zijn toegevoegd om op deze manier een relevante groep eigenaren-bewoners in
beeld te hebben (recent een beslissing genomen; geen vertekening door een grote som eigen geld; en
wonend in een “reguliere” koopwoning die nog enigszins vergeleken kan worden met de huursector).
Dan blijkt dat deze eigenaren-bewoners over de volle breedte (naar tal van achtergrondkenmerken zoals
vorige woonsituatie, leeftijd of woonmilieu) circa 6,5% van de WOZ-waarde betalen aan bruto lasten en
circa 4,5% aan netto woonlasten; waarbij deze netto woonlasten gemiddeld 23% bedragen van het netto
inkomen.
Figuur 3.11: Bruto en netto woonuitgaven als percentage van de WOZ waarde van recent verhuisde eigenarenbewoners; naar vorige woonsituatie (links) en woonmilieu (rechts); bron: WoON 2012
0.0%
1.0%
2.0%
3.0%
4.0%
5.0%
6.0%
7.0%
8.0%
0.0%
1.0%
2.0%
3.0%
4.0%
5.0%
6.0%
7.0%
8.0%
Centrum-Stedelijk
Starters
Buiten Centrum
Huurders
Groen Stedelijk
Dorps
Eigenaar-bewoners
Landelijk
Gemiddeld
Gemiddeld
Bruto uitgaven
Netto uitgaven
Bruto uitgaven
Netto uitgaven
Kortom: waar in de geliberaliseerde huursector op dit moment circa 5,5% huur betaald wordt ten opzichte
van de WOZ-waarde, betalen eigenaar-bewoners bruto 6,5% van de WOZ-waarde en netto 4,5%.
24
r2013-0073CP
3.6
Woonuitgaven en inkomens
In deze laatste paragraaf wordt een nadere analyse uitgevoerd naar de woonwensen in relatie tot het
inkomen. Hoe groot is de woonconsumptie zoals huishoudens die voor ogen staat in verhouding tot het
inkomen: welk deel van hun inkomen denken ze uit te gaan geven aan huur of hypotheek. En hoe kan die
gewenste woonconsumptie beoordeeld worden in verhouding tot de uitgaven die ze op dit moment al
doen. Net als in de vorige paragraaf wordt hierbij uitgegaan van de bruto woonuitgaven. Dit betekent dat in
deze paragraaf niet zozeer de “woonlasten” in beeld gebracht worden (dat is in hoofdstuk 2 al gedaan),
maar wel de uitgaven die men eventueel met subsidie haalbaar acht.
In 1986 gaf bijna 50% van de huurders 10 tot 20% van zijn netto inkomen uit aan (bruto) huur. In 2012
geldt dat nog maar voor goed 20% van de huurders. Over het algemeen wordt in 2012 dus een groter deel
van het netto inkomen uitgegeven aan de huur. In de koopsector is een vergelijkbare ontwikkeling te zien.
Hierbij is het totaal geleende hypotheekbedrag afgezet tegen het netto jaarinkomen. Bedroeg het
geleende bedrag in 1986 bij 90% van de kopers maximaal vier keer het jaarinkomen, in 2012 geldt dat nog
maar voor goed 25% van de eigenaar-bewoners. Anders gezegd: in 2012 heeft bijna 75% van de
eigenaar-bewoners een hypotheek afgesloten die meer dan vier keer het netto jaarinkomen bedraagt.
Kortom: in de loop der jaren wordt door zowel huurders als eigenaar-bewoners steeds meer geld
uitgegeven aan het wonen.
Figuur 3.12: De verhouding tussen de bruto huur en het netto inkomen in procenten (links) en de verhouding
tussen het geleende hypotheekbedrag en het jaarinkomen (rechts); bron: WBO-WoON 1986-2012
100%
100%
80%
80%
60%
60%
40%
40%
20%
20%
0%
0%
1986
1990
Verhouding < 10%
1994
10-20%
1998
20-30%
2002
30-40%
2006
40-50%
2009
2012
50% en meer
1986
1990
Verhouding < 1
1-2
1994
2-3
1998
3-4
4-5
2002
5-6
2006
6-7
7-8
2009
2012
8 en meer
In hoofdstuk 2 is op basis van de netto woonlasten een vergelijkbare conclusie getrokken. De netto
huurquote is tussen 1986 en 2012 opgelopen van 18 naar 26%. En de netto koopquote is gestegen van 13
naar 17%. Over het algemeen liggen de netto lasten daarmee duidelijk lager dan de in bovenstaande
figuur gepresenteerde bruto uitgaven (woonconsumptie). Zo geldt bijvoorbeeld voor de groep die 40-50%
van het netto inkomen uitgeeft aan huur, dat de gemiddelde netto huurquote 30% bedraagt; mede dankzij
de huurtoeslag. En eigenaar-bewoners die een hypotheek hebben die 6 tot 7 keer zo groot is als het netto
jaarinkomen, geven gemiddeld 25% van het inkomen uit aan de hypotheeklasten; mede dankzij de fiscale
aftrekbaarheid.
Ontwikkelingen op de woningmarkt
25
Tegen deze achtergrond van de huidige woonuitgaven, kunnen nu de verhuiswensen en bedragen die
potentiële verhuizers voor ogen staan, beoordeeld worden. Daarbij wordt met name gekeken naar
huurders en eigenaar-bewoners die binnen de huur resp. de koopsector willen verhuizen. Voor die
groepen kunnen de huidige uitgaven aan huur en hypotheek afgezet worden tegen de uitgaven zoals die
deze potentiële verhuizers voor ogen staat.
Bij de potentiële doorstromers in de huursector geldt dat de uitgaven zoals die voor ogen staat, niet al te
veel afwijkt van de huidige uitgave. Huurders die op dit moment 10-20% uitgeven aan huur, willen na
verhuizing doorgaans weer 10-20% uitgeven aan huur. En de huurders die nu 30-40% uitgeven aan huur
willen voor een belangrijk deel een zelfde deel van het inkomen na verhuizing weer uitgeven aan bruto
huur. Kortom: de opgegeven huren na verhuizing lijken daarmee realistisch.
Opvallend is de groep huurders die op dit moment 50% of meer uitgeeft en ook na verhuizing een zelfde
bedrag wil uitgeven. Het blijkt te gaan om huurders met een gemiddelde huur van circa 500 euro per
maand, maar een gemiddeld inkomen van slechts 9000 euro per jaar (750 euro per maand). De meest
logische verklaring is dat het inkomen hier waarschijnlijk op slechts een deel van het jaar betrekking heeft.
Figuur 3.13: Het aantal potentiële doorstromers in de huursector naar huidige en gewenste verhouding tussen
de bruto huur en het netto inkomen (links) en het aantal potentiële doorstromers in de koopsector naar huidige
en gewenste verhouding tussen het geleende hypotheekbedrag en het jaarinkomen (rechts); bron: WBO-WoON
1986-2012
120000
180000
160000
100000
140000
80000
120000
100000
60000
80000
40000
60000
40000
20000
20000
0
0
Huidige
Verhouding
< 10%
10-20%
Gewenst Huidige Verhouding < 10%
20-30%
10-20%
30-40%
20-30%
30-40%
40-50%
40-50%
50% en
meer
50% en meer
Huidige 1-2
Verhouding
<1
2-3
Gewenst Huidige Verhouding < 1
3-4
1-2
4-5
2-3
3-4
5-6
4-5
6-7
5-6
6-7
7 -8 8 en me er
7-8
8 en meer
Bij de potentiële doorstromers in de koopsector geldt een zelfde patroon als in de huursector. Gelet op de
huidige verhouding tussen hypotheek en inkomen, lijkt ook de prijs die deze potentieel doorstromende
eigenaar-bewoners voor ogen staat realistisch.
Ook hier valt een groep eigenaar-bewoners op die op dit moment een hypotheek heeft die minimaal acht
keer zo groot is als het netto jaarinkomen en die wil verhuizen naar een qua prijs vergelijkbare woning. Het
blijkt te gaan om eigenaren met een netto jaarinkomen van gemiddeld 25.000 euro (bruto 32.000) in een
koopwoning van gemiddeld 270.000 euro op zoek naar een nog iets duurdere woning. Net als bij de
huurders is ook bij deze groep niet ondenkbaar dat het inkomen mogelijk slechts betrekking heeft op een
deel van het jaar.
26
r2013-0073CP
4
Toekomstbeeld
In dit rapport wordt een toekomstbeeld voor de woningmarkt geschetst met behulp van een aantal
scenario’s. In deze toekomstbeelden wordt rekening gehouden met demografische en macro-economische
ontwikkelingen. Ook het gedrag van consumenten en aanbieders wordt hierbij ingekleurd.
4.1
De maatschappelijke ontwikkelingen in beeld
Demografische ontwikkeling
Voor de demografische ontwikkeling wordt in alle scenario’s uitgegaan van de Primos 2013-prognose.
Deze prognose is eind 2013 gemaakt en levert informatie over het aantal inwoners, het aantal
huishoudens, de daarbij behorende woningvoorraad en woningbehoefte, in kwantitatieve zin. De Primosprognose geeft de meest waarschijnlijke toekomstige ontwikkelingen aan, op basis van de huidige
inzichten. Het is een trendraming: bestaande trends worden doorgetrokken.
Op landelijk niveau wordt uitgegaan van de nationale bevolkingsprognose van het CBS die eind 2012 is
gepubliceerd. Het totaal aantal inwoners in deze prognose komt voor 2030 uit op 17,6 miljoen. Het aantal
huishoudens wordt geschat op 8,4 miljoen in 2030. In deze prognose is rekening gehouden met de
beleidsveranderingen in de zorg waardoor er minder mensen intramuraal zullen wonen dan op dit moment
het geval is, en er dus meer huishoudens zullen zijn. Wel is de trend naar een lagere huishoudensgroei op
termijn onmiskenbaar. De jaarlijkse toename van het aantal huishoudens daalt, van 60.000 per jaar op dit
moment naar 50.000 rond 2020 en 25.000 rond 2030.
De nieuwe Primos-prognose laat nog wat scherper dan de vorige prognose (uit 2011) een beeld zien
waarbij er de komende jaren waarschijnlijk minder woningen toegevoegd worden aan de bestaande
voorraad, dan dat het aantal huishoudens toeneemt. Dit betekent dat de nieuwe prognose een sterker
oplopende spanning op de woningmarkt voor de komende jaren verwacht dan op basis van de vorige
prognose het geval was. Dit komt met name doordat de verwachtingen ten aanzien van de
nieuwbouwproductie omlaag zijn bijgesteld.
Macro-economische ontwikkeling
De macro-economische ontwikkeling vertaalt zich in een inkomensontwikkeling. Tot 2015 bieden de
verwachtingen van het CPB houvast over de inkomensontwikkeling (macro economische verkenningen
2014). Maar voor de langere termijn ontbreken dit soort (recente) CPB-verwachtingen. Om recht te doen
aan de macro-economische onzekerheden, zijn daarom – aansluitend op de CPB-verwachtingen –
meerdere macro-economische scenario’s opgezet. Daarbij is een zekere bandbreedte aangehouden die
enigszins aansluit bij de langjarige inkomensontwikkeling (over de periode 1972-2012 nam het gemiddeld
huishouden inkomen met 0,3% boven inflatie toe). Concreet wordt in het Crisisscenario uitgegaan van een
lichte verdere inkomensdaling, met -0,5% per jaar. In het Trendscenario blijven de inkomens vanaf 2015
gelijk. In het TrendPlusscenario wordt gerekend met een lichte inkomensstijging, met +0,5% per jaar. In
het Herstel scenario bedraagt de inkomensgroei na 2015 1% per jaar.
r2013-0073CP | Ontwikkelingen op de woningmarkt
27
In figuur 4.1 worden de verwachtingen getoond. Hierin is ook de ontwikkeling van het gemiddeld inkomen
over de afgelopen jaren weergegeven (links in constante prijzen en rechts in lopende prijzen). Vooral in
het begin van de jaren negentig heeft zich een snelle inkomensgroei voorgedaan. Het inkomen groeide
tussen 1994 en 2008 met 1,4% per jaar. Daarna heeft zich een daling voorgedaan. Het CPB verwacht tot
2015 een verdere afname van het gemiddeld inkomen. Met een huishoudinkomen van 32.000 euro per
jaar zijn we in 2015 terug op het niveau van 1999 (en 1980).
Figuur 4.1: Ontwikkeling netto besteedbaar huishoudinkomen op jaarbasis; links prijspeil 2012 en rechts in
Duizenden
lopende prijzen; 1970-2030
39
37
Duizenden
35
33
31
60
50
40
29
30
20
27
10
CBS
CPB tm 2015
Crisis
Trend
TrendPlus
Herstel
CBS
CPB tm 2015
Crisis
Trend
TrendPlus
2030
2025
2020
2015
2010
2005
2000
1995
1990
1985
1980
1975
0
1970
2030
2025
2020
2015
2010
2005
2000
1995
1990
1985
1980
1975
1970
25
Herstel
Ontwikkeling woningprijzen
Ten opzichte van de “top van de markt” eind 2008, is de gemiddelde prijs van een koopwoning de laatste
jaren met circa 15% gedaald. Gecorrigeerd voor inflatie lagen de prijzen eind 2012 circa 20% lager dan in
2008 het geval was. Ter vergelijking: tussen 1978 en 1985 daalden de (lopende) prijzen met 30% en
gecorrigeerd voor inflatie daalde de gemiddelde woningprijs toen met 50%.
Figuur 4.2: Ontwikkeling gemiddeld verkoopprijs per kwartaal en aantal verkopen per jaar, 2000-2013; bron:
250
250
Gemiddelde verkoopprijs (*1000)
200
200
150
150
100
100
50
50
0
Aantal verkochte woningen per jaar (*1000)
300
Duizenden
Duizenden
Kadaster
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Gemiddelde verkoopprijs Kwartaal 1
2
3
4
Aantal verkopen
Inmiddels lijkt de markt eind 2013 uit te bodemen. De prijzen dalen niet (echt) meer, het aantal verkopen
stabiliseert. En ook de verwachting bij veel deskundigen is dat de prijsdalingen ten einde zijn gekomen.
28
r2013-0073CP
Uit diverse onderzoeken blijkt overigens dat niet vraag en aanbod, maar inkomen en rente bepalend zijn
1
geweest voor deze prijsontwikkeling in de afgelopen decennia. Een rekenmodel waarin het effect van
beide variabelen is opgenomen, geeft aan dat de woningprijzen de komende jaren ongeveer op het
huidige niveau zouden kunnen blijven (rekeninghoudend met de hiervoor besproken inkomensontwikkeling
en gelijkblijvende rente). Andere scenario’s (met een andere inkomens- en renteverwachting; zie bijlage
A), laten een beperkt andere prijsontwikkeling zien. In bijlage B wordt een en ander nader toegelicht.
Figuur 4.3: De gemiddelde verkoopprijs op jaarbasis waargenomen en voorspeld (prijspeil 2012), 1995-2020;
Duizenden
bron: CBS en Plato-prognose ABF
300
250
200
150
100
50
GemPrijs
Crisis
Trend
TrendPlus
2020
2018
2019
2016
2017
2014
2015
2012
2013
2010
2011
2008
2009
2006
2007
2005
2003
2004
2001
2002
1999
2000
1997
1998
1995
1996
0
Herstel
Ontwikkeling woningvoorkeuren
Analyses van de woonvoorkeuren laten zien dat de consument in enquêtes over het algemeen een
realistisch wensenpatroon opgeeft. Zowel naar soort woning als naar prijsniveau geven verhuisgeneigde
huishoudens wensen en mogelijkheden op die overeenkomen met de woningen die betrokken zijn door
huishoudens die recent verhuisd zijn. Verder blijkt uit deze analyses dat consumentenwensen in de loop
der jaren veranderen, met name onder invloed van de prijzen. In hoofdlijnen volgt de consument de
prijsontwikkeling, maar de balans tussen de prijzen in de huur- en koopsector blijkt wel van invloed op het
percentage van de woningzoekenden dat kiest voor een huur- dan wel een koopwoning. Dit betekent dat
niet alleen de macro-economische ontwikkeling van invloed is op de woonvoorkeuren. Ook
beleidsmaatregelen die van invloed zijn op huur- en koopprijzen, hebben effect op de woonvoorkeuren. Zo
zal het boveninflatoir huurbeleid de komende jaren van invloed zijn, net als de aangekondigde beperking
van de hypotheekrenteaftrek. Bovendien zal de eerder geschetste prijsontwikkeling in de koopsector
doorwerken op de woonvoorkeuren. In bijlage C wordt een en ander nader toegelicht.
Ontwikkeling woningproductie
De verwachtingen uit de Primos 2013-prognose voor de woningproductie worden hier overgenomen voor
het Trendscenario. Concreet wordt uitgegaan van 43.000 nieuw te bouwen woningen in de jaren tot 2015.
Aanvullend met circa 7000 toevoegingen door verbouw (“productie anderszins”) komen er dus 50.000
woningen per jaar bij. Voor de periode 2015-2020 wordt uitgegaan van 56.000 nieuwe woningen en 7000
toevoegingen: totaal dus 63.000 woningen per jaar. Rekeninghoudend met een zeker aantal onttrekkingen
1
OTB, Boelhouwer e.a., Woningprijsmodel Onderzoeksinstituut, Delft 2001; bijgewerkt voor “Wonen 4.0”.; CPB, Verbrugge e.a., Welke factoren bepalen de
ontwikkeling van de huizenprijs in Nederland?, Den Haag, 2005
Ontwikkelingen op de woningmarkt
29
betekent dit dat de komende jaren minder woningen gebouwd worden dan dat het aantal huishoudens
toeneemt. Dat zal leiden tot een toenemende spanning op de woningmarkt.
In bijlage D zijn de uitgangspunten samengevat.
4.2
De beleidsontwikkelingen in beeld
Huurbeleid en heffing
Het Woonakkoord maakt voor het gereguleerde huursegment boveninflatoire huurverhogingen mogelijk,
gedifferentieerd naar de hoogte van het huishoudinkomen. In welke mate verhuurders de komende jaren
van deze mogelijkheid gebruik zullen maken moet afgewacht worden. Wel blijkt uit de eerste cijfers over
de huurverhoging per 1 juli 2013 dat verhuurders de mogelijkheden doorgaans benut hebben (sociale
verhuurders gemiddeld +1,7%; particuliere verhuurders +1,2% boven inflatie). Tegenover deze extra
huurinkomsten staat een verhuurdersheffing die oploopt van 50 miljoen in 2013 naar 1,7 miljard in 2017.
Vanaf 2015 zullen de inkomensgerelateerde huurverhogingen overigens vervangen worden door een
huursombenadering. Verhuurders krijgen dan de vrijheid om huren boveninflatoir te verhogen waarbij er
een zeker maximum geldt voor het totale bezit. In deze studie is ervan uitgegaan dat verhuurders met
name die huurwoningen boven inflatie zullen verhogen, die een relatief lage huurprijs hebben ten opzichte
van de maximale (op de huurpunten gebaseerde) huurprijs.
2
Zoals gezegd staat tegenover de boveninflatoire huurverhogingen een verhuurdersheffing. Eerder
uitgevoerde berekeningen hebben laten zien dat de in potentie haalbare extra huurverhogingen in
evenwicht zijn met deze heffing. Daarmee zijn extra huurverhogingen overigens niet de enige weg om de
heffing te betalen. In de brief over huurbeleid en heffing aan de Tweede Kamer zijn ook andere
mogelijkheden benoemd om geld bij verhuurders vrij te maken: verkoop van onroerend goed en
kostenbesparing. In deze studie wordt om die reden gewerkt met twee gedragsvarianten. In de meest
vergaande gedragsvariant (GVB) wordt ervan uitgegaan dat verhuurders de maximaal mogelijke
huurverhogingen zoveel mogelijk doorvoeren. In de andere gedragsvariant (GVA) wordt van een
aanzienlijk voorzichtiger huurprijsbeleid bij verhuurders uitgegaan. In deze GVA-variant worden dan ook
andere gedragsreacties verwacht van verhuurders ten aanzien van bezit en bedrijfskosten.
Verder wordt in deze berekeningen – zoals gezegd – rekening gehouden met gedragseffecten in brede
zin. Dit betekent dat bij het huurbeleid ook rekening gehouden wordt met mogelijke prijsconcurrentie door
zowel verhuurders onderling als tussen huur- en koopsector. Om die reden wordt gerekend met een
maximale “markthuur” die gekoppeld is aan de WOZ-waarde (5,5%). De gedachte hierachter is dat een
huur
boven
die
markthuur
moeilijk
gevraagd
kan
worden
vanuit
de
genoemde
onderlinge
concurrentieverhoudingen in de huursector en de concurrentie met de koopsector.
2
Het huidige puntensysteem dat hierbij een belangrijke rol speelt, zal de komende jaren vervangen worden door een variant waarbij er enkele elementen uit
het huidige systeem geschrapt worden en de WOZ-waarde in plaats daarvan wordt toegevoegd. In deze studie is gerekend met de variant voor een aangepast
WWS-stelsel die vanuit het kabinet is voorgelegd aan de Tweede Kamer.
30
r2013-0073CP
Bovendien wordt rekening gehouden met het feit dat verhuurders doorgaans een bewuste keus maken als
een woning boven de liberalisatiegrens zou kunnen uitgroeien. In de GVB-gedragsvariant gebeurt dit
alleen bij mutatie. In de GVA-variant gebeurt dit niet en houden verhuurders het gereguleerde bezit
derhalve in dit segment in tact.
Tenslotte is het zo dat de maatregelen uit het Woonakkoord een horizon hebben tot 2017. In de
berekeningen is er vanuit gegaan dat daarna de huren en ook de verhuurdersheffing verder met inflatie
zullen toenemen.
Woonruimteverdeling
Ook de verdeling van de bestaande voorraad speelt een belangrijke rol in de verhuisprocessen op de
woningmarkt. De in 2011 doorgevoerde EC-regelgeving waardoor sociale verhuurders 90% van hun
gereguleerde bezit moeten toewijzen aan huishoudens onder een bepaalde inkomensgrens, heeft een
remmende invloed op zowel de goedkope als de dure scheefheid. Een en ander is meegenomen in de
beide gedragsvarianten die een zekere inkleuring geven aan het mogelijke gedrag van verhuurders. Het
verschil in de beide varianten zit in de maatvoering. In de strenge GVB-variant wordt ervan uitgegaan dat
verhuurders woningen in het gereguleerde huursegment alleen toewijzen aan huishoudens die behoren tot
de EC-doelgroep. In de GVA-variant wordt ervan uitgegaan dat ook aan huishoudens behorend tot de
middeninkomens deze woningen verhuurd worden.
Vraag, aanbod en doorstroming
Vraag en aanbod op de woningmarkt worden in hoofdlijnen beïnvloed door demografische ontwikkelingen
(hoeveel huishoudens zijn er) en economische ontwikkelingen (hoeveel kunnen deze huishoudens
besteden). Maar het keuzegedrag, tussen huur- en koopsector en naar prijsniveau, wordt ook beïnvloed
door beleidsmaatregelen. Beleidsmaatregelen zijn immers van invloed op de prijs en langs deze lijn werkt
het beleid daarmee door op woonvoorkeuren, vraag / aanbod en verhuisgedrag. Zo maken extra
prijsstijgingen in de huursector het huursegment verhoudingsgewijs minder aantrekkelijk. En verhoging
van lasten in de koopsector werkt de andere kant op.
De in het Woonakkoord aangekondigde maatregelen voor de koopsector werken dan ook door in de
prognoses. Er wordt in alle scenario’s rekening gehouden met een – zij het beperkte – toename van de
lasten voor eigenaar-bewoners doordat het maximale aftrektarief voor hypotheekrente in stappen van een
half procent per jaar wordt teruggebracht. Daarnaast werken beide gedragsvarianten hier door. In de
strenge GVB-variant stijgen de huren sneller dan in de GVA-variant met als gevolg dat in de GVA-variant
een beperkte verschuiving te zien is van de vraag in de richting van de koopsector. In de GVB-variant is de
verschuiving van de vraag van huur- naar koopsector groter.
Ontwikkelingen op de woningmarkt
31
5
Verwachtingen voor de komende jaren
5.1
Uitgangssituatie
Het aantal huishoudens per 1-1-2012 onderscheiden naar leeftijd, type en inkomenskwintiel is
weergegeven in figuur 5.1, waarbij een onderscheid gemaakt is naar huursector, koopsector en de
huishoudens die gehuisvest zijn in een bewoonde andere ruimte (BAR). Het eigenwoningbezit is relatief
groot onder de middelbare leeftijdsgroepen, onder paren en onder de hoogste inkomenskwintielen. Verder
zijn het vooral jonge alleenstaanden met een laag inkomen die in een BAR gehuisvest zijn.
Figuur 5.1: Aantal huishoudens (*1.000) naar leeftijd, type en inkomenskwintiel; 1 januari 2012; bron: Socrates 2013
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
< 30 jr
30-44 jr
45-64 jr
65-74 jr
75 jr e.o.
alleenstaand
eenouder
`
paar znd kind
paar met kind
<16.5 dzd
16.5-24.7
24.7-34.9
34.9-48.4
>48.4 dzd
Huur
5.2
Koop
Bar (Bewoonde andere ruimte)
Huishoudensontwikkeling
De huishoudensontwikkeling is ontleend aan de Primos 2013-prognose. Deze laat zien dat er tussen 2012
en 2020 483.000 huishoudens bijkomen. De toename van de voorraad zal volgens diezelfde Primos
prognose kleiner zijn: 358.000. Dit betekent dat er in principe voor 125.000 huishoudens geen woning
gebouwd wordt. Dit verschil wordt opgevangen doordat de leegstand terugloopt met 58.000 en het aantal
huishoudens dat woont in een BAR toeneemt met 67.000. Zo wordt er voor (58+67) 125.000 extra
huishoudens ruimte gemaakt.
Tabel 5.1: Kerncijfers aantal huishoudens en woningen (*1.000); 2012-2020; bron: Primos/Socrates 2013
Aantal *1000
Huishoudens in W oningen
Huishoudens in Bar
Huishoudens
2012
7068.3
444.5
7512.8
2012-2015
161.9
19.7
181.6
2015-2020
253.6
47.6
301.2
2020
7483.8
511.8
7995.6
2020-2025
215.2
24.9
240.0
2025-2030
158.8
9.1
167.9
2030
7857.8
545.8
8403.6
Bewoonde voorraad
Leegstand
Overig niet bewoond
W oningvoorraad
7068.3
166.5
31.4
7266.2
161.9
-39.8
0.0
122.1
253.6
-17.7
0.0
235.8
7483.8
109.0
31.4
7624.2
215.2
12.5
0.0
227.7
158.8
39.9
0.0
198.7
7857.8
161.3
31.4
8050.5
r2013-0073CP | Ontwikkelingen op de woningmarkt
33
Het aantal jonge huishoudens zal amper toenemen. Vooral het aantal huishoudens van 65 jaar en ouder
zal toenemen en wel met 490.000 (wat meer is dan de toename van het totaal aantal huishoudens).
Verder zal de eerstkomende jaren tot 2015 het aantal huishoudens met een lager inkomen toenemen en
het aantal huishoudens met een hoger inkomen afnemen. Dit hangt samen met de (in alle macroeconomische scenario’s overgenomen) CPB-inkomensontwikkeling die tot 2015 een daling van het
gemiddeld huishoudinkomen laat zien. Op langere termijn laat het Crisisscenario een verdere toename
van het aantal huishoudens met een laag inkomen zien. Het TrendPlusscenario het en Herstelscenario
laten het omgekeerde zien: een toename van het aantal inkomens in het hoogste inkomenskwintiel.
Figuur 5.2: Ontwikkeling van het aantal huishoudens (*1.000) naar leeftijd en type (links) en naar
inkomenspositie (rechts); 2012-2020; bron: Socrates 2013
-500
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
-500
Crisis
< 30 jr
30-44 jr
0
500
1000
1500
2000
<16.5 dzd
16.5-24.7
24.7-34.9
34.9-48.4
>48.4 dzd
45-64 jr
Trend
65-74 jr
TrendPlus
75 jr e.o.
alleenstaand
eenouder
Herstel
paar znd kind
paar met kind
2012
5.3
2012-2020
<16.5 dzd
16.5-24.7
24.7-34.9
34.9-48.4
>48.4 dzd
<16.5 dzd
16.5-24.7
24.7-34.9
34.9-48.4
>48.4 dzd
<16.5 dzd
16.5-24.7
24.7-34.9
34.9-48.4
>48.4 dzd
2020-2030
2012
2012-2020
2020-2030
Bandbreedte in de scenario’s
In deze paragraaf wordt ingegaan op de mate waarin de scenario’s van elkaar verschillen in uitkomsten.
Recapitulerend worden de ontwikkelingen met name beïnvloed door:
■
De demografische ontwikkeling: in alle scenario’s wordt uitgegaan van de Primos 2013 prognose.
■
De inkomensontwikkeling: de ontwikkeling van het huishoudinkomen varieert van -0,5% tot +1% per jaar.
■
De woonvoorkeuren: basis vormt het WoON 2012; verder wordt rekening gehouden met effecten van
de prijsontwikkeling; zie bijlage C.
1
■
Het bouw, sloop en verkoopprogramma: dit varieert per scenario; zie bijlage D.
■
De beleidsontwikkeling: deze varieert afhankelijk van het gedrag van verhuurders; zie paragraaf 4.2.
In grote lijnen is het zo dat een lage economische groei (Crisisscenario) leidt tot een minder gunstige
inkomensontwikkeling, hetgeen zorgt voor meer vraag naar huurwoningen en minder vraag naar
koopwoningen. Ook de totale bouwproductie zal in dit geval beperkt van omvang zijn. Bij een gunstige
economische ontwikkeling (Herstelscenario) gebeurt het omgekeerde: inkomensstijging, meer vraag naar
koopwoningen en een grotere bouwproductie.
1
34
Het effect van de macro-economische ontwikkeling op de totale vraag verloopt via de inkomensontwikkeling.
r2013-0073CP
2500
In principe werken de beleidsveranderingen vanuit het Woonakkoord onafhankelijk van deze macroeconomische ontwikkelingen door. In het geval de maximaal mogelijke huurverhogingen doorgevoerd
worden (gedragsvariant GVB) en de gemiddelde huurprijs duidelijk boven inflatie omhoog gaat, zullen
meer woningzoekenden hun voorkeur verschuiven van huur naar koopsector. De kansen voor de
koopsector nemen toe en er zullen waarschijnlijk meer nieuwe koopwoningen gebouwd kunnen worden.
Daar tegenover staat een variant (gedragsvariant GVA) waarin de huurverhogingen beperkt zijn. In dat
geval zullen meer woonconsumenten (dan in de GVB variant) bij verhuizing in de huursector een woning
blijven zoeken. Tegelijk echter zullen verhuurders waarschijnlijk extra huurwoningen verkopen om de
verhuurdersheffing te kunnen betalen. Dat alles leidt juist tot extra vraag naar nieuw te bouwen
huurwoningen, veelal in een ander (hoger) prijssegment.
Nu is er NIET voor gekozen om alle scenario’s uit te werken volgens beide gedragsvarianten. Er is voor
gekozen om gedragsvariant A met een beperkt gebruik van de geboden huurruimte, uit te werken binnen
het Crisisscenario en het Trendscenario. De gedachte hierachter is dat bij verder onder druk komende
inkomens, verhuurders eerder voor deze invulling van de beleidsruimte zullen kiezen. Daarentegen is het
TrendPlusscenario en het Herstelscenario juist uitgewerkt met de GVB gedragsvariant, om vergelijkbare
redenen. Met elkaar schetsen deze scenario’s de bandbreedte van onzekerheden.
De periode 2012-2020 die in deze studie centraal staat is relatief kort om grote veranderingen in de
Nederlandse woningvoorraad van ruim 7 miljoen woningen te bewerkstelligen. Het Crisisscenario,
uitgewerkt met beperkte huurverhogingen (GVA) laat de grootste toename van de huursector en de
kleinste toename van de koopsector zien. In dit scenario neemt het eigen woningbezit toe van 60% in
2012 naar 61% in 2020. Ter vergelijk: tussen 2004 en 2014 (de afgelopen acht jaar), nam dit percentage
nog toe van 56 naar 60%. Bij het Herstelscenario met meer huurverhogingen (GVB) gebeurt het
omgekeerde: de huursector groeit amper; vrijwel de totale groei van de voorraad komt via de koopsector
tot stand. In dat geval zou in 2020 62% van alle woningen een koopwoning kunnen zijn.
Figuur 5.3: Ontwikkeling van de Nederlandse woningvoorraad, naar eigendomsverhouding en type; 1999-2020;
Huur eengezins
Huur meergezins
Koop eengezins
Koop meergezins
Herstel-GVB
Trend-GVB
TrendPlus-GVB
2020
Crisis-GVA
2012
2011
2010
50%
2009
52%
0
2008
54%
1
2007
56%
2
2006
58%
3
2005
60%
4
2004
62%
5
2003
64%
6
2002
66%
7
2001
68%
8
2000
9
1999
Miljoenen
bron: CBS – Socrates 2013
%Koop
Ontwikkelingen op de woningmarkt
35
Wanneer nader ingezoomd wordt op de huur en koopsector naar prijssegment, blijken de scenario’s een
duidelijk grotere bandbreedte te kennen. Bovendien blijkt dat voor de huursector het gedrag van de
verhuurders de belangrijkste onzekere factor is. Daarentegen is voor de koopsector de macroeconomische ontwikkeling het belangrijkste.
De in dit rapport genoemde prijsgrenzen voor huur- en koopsector zijn ontleend aan het WoON 2012.
De inflatie is niet verwerkt in de naamgeving van de prijssegmenten: de labels van de prijsklassen
verwijzen naar het prijsniveau 2012. Op dat moment lag bijvoorbeeld de liberalisatiegrens op 652 euro
per maand. Begin 2014 is de liberalisatiegrens op 699 euro per maand gekomen.
In de GVA gedragsvarianten neemt het aantal huurwoningen met een prijs lager dan 460 euro per maand
af met circa 350.000 woningen. In de GVB varianten is die afname groter: -450.000 woningen.
Daarentegen is de groei van het huursegment net onder en net boven de liberalisatiegrens in de GVA
varianten duidelijk kleiner dan in de GVB varianten.
Voor de koopsector geldt dat naarmate de economische groei groter is, de voorraad koopwoningen in alle
prijssegmenten meer toeneemt. Waar het Crisisscenario het duurste prijssegment (boven 430.000 euro)
met slechts 20.000 woningen ziet groeien, laat het Herstelscenario daar een dubbele groei zien met
2
40.000 woningen.
Figuur 5.4: Toe en afname van de voorraad huurwoningen (links) en koopwoningen (rechts) naar prijsniveau;
400
Duizenden
Duizenden
2012-2020; bron: Socrates 2013
300
100
90
80
70
200
60
100
50
40
0
30
-100
20
10
-200
0
-300
Koop <168.000
Huur <361
Huur 361-460
Crisis-GVA
Huur 460-554
Trend-GVA
Huur 554-652
Huur 652-800
TrendPlus-GVB
Herstel-GVB
Huur >800
Koop 168200.000
Crisis-GVA
Koop 200250.000
Trend-GVA
Koop 250320.000
TrendPlus-GVB
Koop 320430.000
Koop >430.000
Herstel-GVB
Door de economische ontwikkelingen en het gedrag van verhuurders verschuiven de verhoudingen op de
woningmarkt. Als gevolg daarvan verschuiven ook de marktpotenties van de nieuwbouw. De wensen van
de consument zijn in het Socrates model leidend voor het “consumentgericht woningbouwprogramma” dat
het rekenmodel genereert. Daarbij staat het totaal aantal woningen dat gesloopt, verkocht en gebouwd
kan worden vast. De kwalitatieve invulling van deze aantallen gebeurt binnen het rekenmodel zodanig dat
de vraag van de consument naar huur, koop, type, prijs en woonmilieu zo goed mogelijk
tegemoetgekomen wordt.
2
Voor het Trendscenario zijn beide gedragsvarianten uitgewerkt. In de GVA variant worden extra huurwoningen verkocht, in vergelijking met de GVB variant.
Deze extra verkopen leiden tot minder nieuwbouw van koopwoningen zodat beide varianten in 2020 een vergelijkbaar aantal koopwoningen tellen. In de GVA
variant komt de groei van de koopsector meer terecht aan de onderkant van de prijsladder, in de GVB variant meer aan de bovenkant (zie grafiek).
36
r2013-0073CP
Meer economische groei leidt tot meer woningbouw, met tevens een groter accent op de koopsector. Hoe
de cijfers zich precies verhouden ten opzichte van de feitelijke bouwproductie over de afgelopen jaren, laat
e
figuur 5.5 zien. In het begin van de 21 eeuw was 25% van alle nieuwgebouwde woningen een
huurwoning. In 2010 en 2011 is dat percentage gestegen naar 40%. Volgens het Crisisscenario en het
Trendscenario uitgewerkt met beperkte huurverhogingen (GVA) zou percentage verder kunnen stijgen
naar 61 resp. 56%. In de andere scenario’s ligt dat percentage lager. Het TrendPlusscenario en het
Herstelscenario komen uit op ongeveer 40% in de huursector.
Figuur 5.5: Gerealiseerde nieuwbouw en sloop aangevuld met het consumentgericht bouw en sloopprogramma;
3
2012-2020; bron: Socrates 2013
100000
80000
60000
40000
20000
0
-20000
Koop eengezins
Sloop koop
Toevoeging anderszins
Herstel-GVB
Crisis-GVA
TrendPlus-GVB
Huur meergezins
Sloop huur
Trend-GVA
2011
Huur eengezins
Pr 2012-2020
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
-40000
Koop meergezins
Waar het gaat om de prijsverdeling van de nieuwbouw laat de huursector zien dat er met name gebouwd
zou kunnen worden in het prijssegment rond 500 euro en net boven de liberalisatiegrens. In de koopsector
is steeds sprake van een vrij evenwichtige verdeling over alle prijsklassen.
Figuur 5.6: Het consumentgericht bouwprogramma voor huursector (links) en koopsector (rechts) naar
300
Duizenden
Duizenden
prijsklasse; 2012-2020; bron: Socrates 2013
250
350
300
250
200
200
150
150
100
100
50
50
0
Crisis-GVA
0
Crisis-GVA
Huur <361
Trend-GVA
Huur 361-460
Huur 460-554
TrendPlus-GVB
Huur 554-652
Trend-GVA
TrendPlus-GVB
Herstel-GVB
Herstel-GVB
Huur 652-800
Huur >800
Koop <168.000
Koop 168-200.000
Koop 320-430.000
Koop >430.000
Koop 200-250.000
Koop 250-320.000
In de volgende paragrafen beperken we de cijfers tot het Trendscenario en het TrendPlusscenario.
3
In het rekenmodel Socrates wordt gerekend met nieuwbouw inclusief productie anderszins.
Ontwikkelingen op de woningmarkt
37
5.4
Woningbouw en herstructurering
Uitgaande van het Trendscenario worden in de periode 2012-2020 gemiddeld per jaar 14.000 woningen
gesloopt, 17.000 huurwoningen verkocht en 59.000 nieuwe woningen gebouwd. In het TrendPlusscenario
worden in diezelfde periode per jaar 16.000 woningen gesloopt, 13.000 woningen verkocht en 63.000
nieuwe woningen gebouwd. De invulling van deze programma’s wordt voor de periode 2012-2020 getoond
in figuur 5.7.
In de Trend-GVA-variant verdwijnen er nogal wat goedkope huurwoningen door verkoop, sloop en
prijsstijgingen. In deze variant wordt een flink aantal zo goedkoop mogelijke huurwoningen hiervoor
teruggebouwd in de prijsklasse rond 500 euro. Ook net onder en net boven de liberalisatiegrens worden
nogal wat huurwoningen gebouwd. Totaal bestaat het consumentgerichte nieuwbouwprogramma hier in
de Trend-GVA-variant voor 56% uit huurwoningen en voor 44% uit koopwoningen. De nieuwbouw van
koopwoningen in het goedkoopste prijssegment is relatief beperkt doordat de extra verkoop van
voormalige huurwoningen hier voor aanbod zorgt.
In de TrendPlus-GVB-variant wordt meer gebouwd, groeien de inkomens weer, voeren verhuurders een
strenger beleid ten aanzien van huurverhogingen, verkopen ze minder huurwoningen en laten zij de
middeninkomensgroepen niet toe in de huursector onder de liberalisatiegrens. Daardoor hoeven er minder
huurwoningen van rond de 500 euro gebouwd te worden dan in de Trend-GVA-variant en moet er juist
meer boven de liberalisatiegrens gebouwd worden. Het aandeel van de huursector als totaal ligt hier lager,
namelijk op 41%; 59% van de nieuwbouw bestaat hier uit koopwoningen.
Figuur 5.7: Consumentgericht bouw, sloop en verkoopprogramma volgens varianten Trend-GVA (links) en
TrendPlus-GVB (rechts); 2012-2020; bron: Socrates 2013
-100
-50
0
100
Duizenden
150
200
-100
Huur <361
Huur <361
Huur 361-460
Huur 361-460
Huur 460-554
Huur 460-554
Huur 554-652
Huur 554-652
Huur 652-800
Huur 652-800
Huur >800
Huur >800
Koop <168.000
Koop <168.000
Koop 168-200.000
Koop 168-200.000
Koop 200-250.000
Koop 200-250.000
Koop 250-320.000
Koop 250-320.000
Koop 320-430.000
Koop 320-430.000
Koop >430.000
Koop >430.000
nieuwbouw
38
50
r2013-0073CP
sloop
verkoop huurwoningen
-50
0
nieuwbouw
50
sloop
100
Duizenden
150
200
verkoop huurwoningen
5.5
Verdeling woningvoorraad
Als gevolg van de beschreven ontwikkelingen en rekeninghoudend met de diverse beleidsmaatregelen,
verandert er het nodige in de opbouw van de voorraad en daardoor ook de wijze waarop verschillende
groepen huishoudens gehuisvest zullen zijn. De aandacht ligt hierbij met name op de lage
inkomensgroepen: het eerste en tweede inkomenskwintiel (de 40% huishoudens met het laagste inkomen;
grosso modo overeenkomend met de EC-doelgroep). Deze groep omvat nu 2,6 miljoen huishoudens en
dat worden er ruim 3 miljoen in 2020.
Op dit moment woont bijna 1 miljoen van deze huishoudens in een huurwoning onder de 460 euro per
maand. Dat aantal zal teruglopen naar 600.000 (TrendPlus-GVB) tot 700.000 (Trend-GVA) in 2020. Als
gevolg van met name de boveninflatoire huurstijgingen zal een groter aantal van deze huishoudens in
2020 wonen in een huurwoning net onder de liberalisatiegrens. Uitgangspunt bij deze berekeningen is
immers geweest dat verhuurders de huren verhogen voor zover de (WWS-) kwaliteit van de woning dat
toestaat met als grens een zekere markthuur (5,5% WOZ) en als begrenzing de liberalisatiegrens (die in
de Trend-GVA-variant niet en in de TrendPlus-GVB-variant alleen bij mutatie overschreden wordt).
Figuur 5.8: Aantal huishoudens met een laag inkomen (kwintiel 1+2) naar woonsituatie; kwintiel 1+2; volgens de
varianten Trend-GVA en TrendPlus-GVB; 2012-2020; bron: Socrates 2013
0
0.5
1
1.5
2
2.5
Miljoenen
3
3.5
Huur <361
2012
2020-Trend-GVA
Huur 361-460
Huur 460-554
Huur 554-652
Huur 652-800
Huur >800
Koop <168.000
Koop 168-200.000
Koop 200-250.000
2020 TrendPlus-GVB
Koop 250-320.000
Koop 320-430.000
Koop >430.000
Het percentage eigenaren-bewoners onder deze huishoudens uit de eerste twee inkomenskwintielen
neemt toe van 31% naar 37%. Dit is mede een gevolg van het feit dat eigenaren-bewoners van
bijvoorbeeld 60 jaar, op dit moment een middeninkomen hebben, over enkele jaren met pensioen gaan, in
inkomen achteruit gaan, en dan niet verhuizen maar eigenaar-bewoner blijven. In paragraaf 3.4 is meer
uitgebreid stilgestaan bij het woongedrag van dit type oudere huishoudens.
Ontwikkelingen op de woningmarkt
39
6
Discrepanties tussen vraag en aanbod
6.1
De kwantitatieve mismatch
Uitgaande van de verwachtingen zoals beschreven in het voorgaande hoofdstuk, is er sprake van een
mismatch tussen vraag en aanbod. Waar er jaarlijks zo’n 60.000 huishoudens bijkomen, groeit de
voorraad de eerste jaren slechts met zo’n 40.000. Op iets langere termijn zouden er weer meer woningen
gebouwd kunnen worden. Dit tekort aan aanbod heeft een aantal effecten.
Op de eerste plaats zal “het herbergend vermogen” van de bestaande voorraad optimaal gebruikt
■
(moeten) worden. Dit betekent concreet dat de leegstand waarschijnlijk afneemt. Er zal druk komen op
huurders en eigenaar-bewoners om de woning zo kort mogelijk leeg te laten staan. Naar verwachting
neemt de leegstand af van 165.000 woningen anno 2012 (2,3% van de voorraad) naar 110.000
(Trend-GVA) tot 120.000 (TrendPlus-GVB) in 2020. Dat is ongeveer 1,5% van de voorraad.
Op de tweede plaats zullen startende huishoudens langer genoegen moeten nemen met suboptimale
■
huisvesting. Dat betekent in de praktijk dat ze vaker met twee huishoudens een woning zullen delen
en/of hun toevlucht nemen tot het souterrain van de woningmarkt: kamers, woonboten, tijdelijk
beschikbare ruimte in kantoren (anti-kraak) e.d. Dit wonen in “Bewoonde Andere Ruimten” (BAR) zal
toenemen, van circa 440.000 huishoudens (waaronder veel studentenhuishoudens) in 2012 naar circa
500.000 in 2020.
Deze verschuivingen van minder leegstand en meer huishoudens in een BAR, is hieronder weergegeven.
Daarbij is het aantal huishoudens in een BAR uitgedrukt als percentage van alle huishoudens. De
leegstand is uitgedrukt als percentage van de voorraad. Op de leegstandontwikkeling apart voor huur en
koopsector wordt verderop nog ingegaan.
Figuur 6.1: Aandeel van de huishoudens woonachtig in een BAR en het aandeel van de voorraad dat leeg staat,
% Huishoudens in BAR
% Woningvoorraad leeg Huur
% Woningvoorraad leeg Koop
% Huishoudens in BAR
% Woningvoorraad leeg Huur
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
0.0%
2013
1.0%
0.0%
2020
1.0%
2019
2.0%
2018
3.0%
2.0%
2017
4.0%
3.0%
2016
4.0%
2015
5.0%
2014
6.0%
5.0%
2013
7.0%
6.0%
2012
7.0%
2012
volgens varianten Trend-GVA (links) en TrendPlus-GVB (rechts), 2012-2020; bron: Socrates 2013
% Woningvoorraad leeg Koop
r2013-0073CP | Ontwikkelingen op de woningmarkt
41
6.2
De kwalitatieve mismatch
Het tekort aan aanbod werkt door op alle segmenten van de woningmarkt en door heel Nederland. De
discrepanties tussen vraag en aanbod worden hierbij uitgedrukt in termen van “restvraag” en “restaanbod”.
Wanneer er op enig moment ergens meer vraag is dan aanbod, wordt dat aangeduid met restvraag.
Wanneer het omgekeerde geldt, en het aanbod groter is dan de vraag, wordt gesproken over restaanbod.
Restvraag betekent overigens niet dat mensen geen onderdak hebben. Doorstromers die de gewenste
woning niet kunnen vinden zullen over het algemeen hun verhuiswens een jaar uitstellen en dus nog een
jaar langer blijven wonen waar ze nu al wonen. Vestigers en starters hebben die relatief luxe positie veelal
niet en zullen doorgaans water bij de wijn moeten doen. Zij zullen eerder dan doorstromers genoegen
moeten nemen met een woning die niet helemaal aan hun voorkeur voldoet. Dit proces van substitutie
zorgt er mede voor dat ook restaanbod niet direct leidt tot leegstand; met deze woningen die eigenlijk wat
minder in trek zijn, nemen met name vestigers en starters “dan maar” genoegen. Kortom: restvraag leidt
niet tot daklozen, maar vormt een signaal dat bepaalde segmenten erg onder druk staan; en restaanbod is
niet synoniem aan leegstand maar geeft aan dat bepaalde groepen woonconsumenten – enigszins
gedwongen door de tijd – genoegen moeten nemen met wat er wel beschikbaar is op de markt.
In de navolgende figuren wordt de verwachte ontwikkeling van restvraag en restaanbod voor de komende
jaren gepresenteerd. Rechts in de grafieken staat steeds de restvraag: het totaal aantal huishoudens dat
niet direct een woning van zijn voorkeur heeft kunnen vinden. Over het algemeen is de restvraag groter
dan het restaanbod. Dat restaanbod staat links in de figuur en geeft aan hoeveel woningen “als tweede
keus” geaccepteerd worden. Deze woningen worden dus wel bewoond maar zijn in zekere zin kwetsbaar
1
en in die segmenten zou geen nieuw aanbod gecreëerd moeten worden.
Figuur 6.2: Ontwikkeling restvraag | zoekende huishoudens (rechts) en restaanbod | minder in trek zijnde woningen (links) in
de huursector, volgens varianten Trend-GVA (links) en TrendPlus-GVB (rechts), 2015-2025; bron: Socrates 2013
-150
-100
-50
0
50
100
150
Duizenden
200
250
-150
2015
2015
2020
2020
2025
2025
Huur <361
Huur 361-460
Huur 460-554
Huur 554-652
Huur 652-800
Huur >800
-100
Huur <361
-50
Huur 361-460
0
Huur 460-554
50
100
Huur 554-652
150
Huur 652-800
Duizenden
200
250
Huur >800
In de huursector neemt de restvraag in de loop der jaren in de Trend-GVA variant iets af als gevolg van
het feit dat er (in de virtuele werkelijkheid van het model) optimaal voor de vragers gebouwd wordt. In de
TrendPlus-GVB variant is de restvraag kleiner en neemt deze nog wat sterker af doordat er minder vraag
is naar huurwoningen. Dit laatste is het gevolg van de grotere inkomensstijging en het stringentere
huurbeleid. Het restaanbod laat logischerwijs het omgekeerde beeld zien.
42
r2013-0073CP
Figuur 6.3: Ontwikkeling restvraag | zoekende huishoudens (rechts) en restaanbod | minder in trek zijnde woningen (links) in
de koopsector, volgens varianten Trend-GVA (links) en TrendPlus-GVB (rechts), 2015-2025; bron: Socrates 2013
-150
-100
-50
0
50
100
Duizenden
200
250
150
-150
2015
2015
2020
2020
2025
2025
Koop <168 .000
Koop 168-20 0.000
Koop 200-2 50.00 0
Koo p 250 -320.0 00
Ko op 32 0-430.000
K oop >430.000
-100
Koop <168 .000
-50
Koop 168-20 0.000
0
50
Koop 200-2 50.00 0
100
Duizenden
200
250
150
Koo p 250 -320.0 00
Ko op 32 0-430.000
K oop >430.000
In de koopsector neemt de restvraag sterker af dan in de huursector. Dat geldt voor beide varianten. Dat
komt vooral doordat er een voortdurend aanbod (naar verwachting) zal zijn vanuit zowel de nieuwbouw als
de verkoop van huurwoningen. Hiermee wordt de koopsector relatief goed bediend. Tegelijk zal het
restaanbod in de koopsector in de loop der jaren gaan toenemen. Dit komt voor een deel doordat de
koopsector in omvang toeneemt, waar de huursector amper groeit in omvang. Maar voor een deel komt dit
ook doordat in de koopsector weinig (minder gewaardeerde) woningen gesloopt worden. In de huursector
worden verhoudingsgewijs duidelijk meer woningen die niet meer voldoen onttrokken. Tenslotte speelt hier
mee dat er in de loop der jaren steeds meer aanbod zal komen binnen de bestaande voorraad
koopwoningen door de vergrijzing van de groep eigenaar-bewoners.
Uitgedrukt in percentages van de voorraad blijven restvraag en restaanbod overigens beperkt tot enkele
procenten. In bijgaande figuren is de ontwikkeling van restvraag en restaanbod weergegeven. Daaruit valt
af te lezen dat de scenario’s niet wezenlijk van elkaar verschillen in ontwikkeling. De restvraag neemt af:
de consument wordt beter bediend en mede als gevolg daarvan neemt het restaanbod toe.
Figuur 6.4: Ontwikkeling restvraag | zoekende huishoudens en restaanbod | minder in trek zijnde woningen in
percentages van de voorraad volgens het Trend-GVA scenario (links) en het TrendPlus-GVB scenario (rechts);
2015-2030; bron: Socrates 2013
7.0%
6.0%
6.0%
5.0%
5.0%
4.0%
4.0%
3.0%
3.0%
1
Restvraag Huur
Restvraag Koop
Restvraag Huur
Restvraag Koop
Restaanbod Huur
Restaanbod Koop
Restaanbod Huur
Restaanbod Koop
2029
2028
2027
2026
2025
2024
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2029
2028
2027
2026
2025
2024
2023
2022
2021
2020
2019
2018
0.0%
2017
0.0%
2016
1.0%
2015
1.0%
2015
2.0%
2.0%
Op een bepaalde locatie en binnen een bepaald segment is sprake van ofwel restvraag dan wel restaanbod. Maar wanneer cijfers geaggregeerd worden over
meerdere locaties en gemeenten, is er op provinciaal niveau sprake van zowel restvraag als restaanbod. Datzelfde geldt voor de marktsegmentatie. Per
prijssegment is er ofwel restvraag dan wel restaanbod. Maar op het niveau van huur of koopsector is er zowel restvraag als restaanbod.
Ontwikkelingen op de woningmarkt
43
44
r2013-0073CP
7
Resultaten op regionaal niveau
In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op regionale uitkomsten. Daarbij gaat het eerst om de regionale
verschillen in huishoudenontwikkeling, woningbouw en enkele spanningsindicatoren, met een uitwerking
naar woonmilieus. Daarna wordt een drietal beleidsrelevante regio’s besproken.
7.1
Regionale verschillen
Regionale verschillen in huishoudenontwikkeling
In alle scenario’s en varianten wordt van dezelfde demografische ontwikkeling uitgegaan, welke ontleend
is aan de Primos 2013 prognose. In bijgaande figuur is de verwachte toename van het aantal huishoudens
per gemeente weergegeven in procenten voor de periode 2012-2020 (acht jaar). Aan de randen van het
land is de groei beperkt (enkele procenten groei). Maar in de Noordvleugel van de Randstad is de
toename aanzienlijk (met in sommige gemeenten een groei van meer dan 10%).
Figuur 7.1: Toename van het aantal huishoudens in procenten; 2012-2020; bron: Primos 2013
r2013-0073CP | Ontwikkelingen op de woningmarkt
45
In absolute aantallen neemt het aantal huishoudens tussen 2012 en 2020 toe met 483 duizend. Daarvan
nemen Noord en Zuid-Holland ieder een groei van ruim 100 duizend huishoudens voor hun “rekening”.
Deze groei is ook weergegeven in het rechter deel van onderstaande grafiek. Daarbij is tevens
aangegeven in welke woonmilieus die groei verwacht mag worden. Om die groei goed te kunnen
interpreteren, is in het linker deel van de volgende grafiek het aantal huishoudens anno 2012 opgenomen.
Wanneer de groei afgezet wordt tegen de huidige situatie, valt op dat de centrumstedelijke milieus
behoorlijk in trek zijn. Gemiddeld over heel Nederland neemt het aantal huishoudens tot 2020 toe met 6%.
In de stedelijke woonmilieus groeit het aantal huishoudens met 15%. Ook de landelijke woonmilieus blijken
met 12% groei in trek te zijn evenals de groenstedelijke woonmilieus met 9% groei.
Figuur 7.2: Het aantal huishoudens (links) en de toename van het aantal huishoudens (rechts) per provincie en naar
woonmilieu; volgens het Trend-GVA scenario; 2012-2020; bron: Socrates 2013
0
500
1000
1500
Duizenden
2000
-20
Groningen
Groningen
Friesland
Friesland
Drenthe
Drenthe
Overijssel
Overijssel
Flevoland
Flevoland
Gelderland
Gelderland
Utrecht
Utrecht
Noord-Holland
Noord-Holland
Zuid-Holland
Zuid-Holland
Zeeland
Zeeland
Noord-Brabant
Noord-Brabant
0
20
40
60
80
Duizenden
100
120
Limburg
Limburg
Centrum Stedelijk
Buiten Centrum
Groen Stedelijk
Dorps
Landelijk wonen
Centrum Stedelijk
Buiten Centrum
Groen Stedelijk
Dorps
Landelijk wonen
Deze invulling van de groei naar woonmilieu is overigens niet ontleend aan de Primos prognose, maar is
binnen het Socrates model bepaald op basis van de voorkeur van consumenten voor bepaalde
1
woonmilieus. Het totaal aantal te bouwen woningen ligt daarbij per gemeente vanuit de Primos prognose
2
vast. Maar de verdere binnengemeentelijke invulling naar woonmilieu is gebaseerd op de woonwensen
van de consument.
1
2
We beperken ons in deze paragraaf tot het Trend-GVA scenario. Het gaat hier immers om de regionale verschillen en niet om verschillen tussen scenario’s.
Bij de Primos prognose is gebruik gemaakt van opgaven van provincies (en gemeenten) om in te kunnen schatten hoeveel nieuwbouw per gemeente
verwacht mag worden in de eerst komende jaren.
46
r2013-0073CP
Regionale verschillen in woningbouw
In bijgaande figuur is het Primos bouwprogramma per gemeente weergegeven. De grote gemeenten waar
ook de grootste aantallen woningen gebouwd zullen worden zijn in deze figuur direct herkenbaar.
Figuur 7.3: Nieuwbouw per gemeente; 2012-2020; bron: Primos 2013
Dit programma is hieronder naar woonmilieu weergegeven (links). Van de totaal 470.000 nieuw te bouwen
woningen (2012-2020) worden er ruim 110.000 in Zuid-Holland verwacht en 95.000 in Noord-Holland.
Daarbij valt opnieuw op dat een fors aantal nieuwe woningen (gestuurd door de vraag van de markt)
verwacht wordt in centrumstedelijke woonmilieus.
Figuur 7.4: Nieuwbouw (links) en sloop (rechts) per provincie en naar woonmilieu, volgens het Trend-GVA
scenario; 2012-2020; bron: Socrates 2013
0
20
40
60
80
Duizenden
100
120
0
Groningen
Groningen
Friesland
Friesland
Drenthe
Drenthe
Overijssel
Overijssel
Flevoland
Flevoland
Gelderland
Gelderland
Utrecht
Utrecht
Noord-Holland
Noord-Holland
Zuid-Holland
Zuid-Holland
Zeeland
Zeeland
Noord-Brabant
Noord-Brabant
Limburg
Centrum Stedelijk
5
10
15
20
25
30
Duizenden
35
40
Limburg
Buiten Centrum
Groen Stedelijk
Dorps
Landelijk wonen
Centrum Stedelijk
Buiten Centrum
Groen Stedelijk
Dorps
Landelijk wonen
Ontwikkelingen op de woningmarkt
47
In de rechter grafiek is het aantal te ontrekken woningen weergegeven. Voor de periode 2012-2020 wordt
gerekend op circa 14.000 te ontrekken woningen per jaar. Ook de uitwerking van deze sloopopgave naar
woonmilieu is net als bij de nieuwbouw gebaseerd op (het gebrek aan) vraag vanuit de markt. Op basis
daarvan zouden met name in de Buitencentrum milieus woningen gesloopt kunnen worden.
Regionale verschillen in spanningsindicatoren
In het voorgaande hoofdstuk zijn de spanningsindicatoren “restvraag” en “restaanbod” besproken. In deze
paragraaf wordt aandacht geschonken aan restvraag en restaanbod op het niveau van provincies en
woonmilieus. Om deze restvraag en restaanbod goed te kunnen interpreteren en af te kunnen zetten
tegen de bestaande voorraad, is eerst de opbouw van de voorraad huur en koopwoningen naar provincie
en woonmilieu weergegeven. Links voor de huursector (2,9 miljoen woningen) en rechts voor de
koopsector (4,4 miljoen woningen).
Figuur 7.5: Bestaande voorraad huurwoningen (links) en koopwoningen (rechts), naar regio en woonmilieu;
2012; bron: Socrates 2013
0
100
200
300
400
500
600
Duizenden
700
800
0
Groningen
Groningen
Friesland
Friesland
Drenthe
Drenthe
Overijssel
Overijssel
Flevoland
Flevoland
Gelderland
Gelderland
Utrecht
Utrecht
Noord-Holland
Noord-Holland
Zuid-Holland
Zuid-Holland
Zeeland
Zeeland
Noord-Brabant
Noord-Brabant
Limburg
Centrum Stedelijk
200
400
Duiz enden
800
1000
600
Limburg
Buiten Centrum
Groen Stedelijk
Dorps
Landelijk wonen
Centrum Stedelijk
Buiten Centrum
Groen Stedelijk
Dorps
Landelijk wonen
Restvraag
Over het algemeen blijkt de restvraag naar huurwoningen relatief groot te zijn in de centrumstedelijke
woonmilieus. In deze woonmilieus bedraagt de restvraag circa 12% ten opzichte van de voorraad
huurwoningen. In de buitencentrum milieus is dat maar 6%. Ook in de landelijke woonmilieus is de
restvraag relatief groot (met 11%), maar in absolute aantallen is de restvraag hier beperkt. Verder is de
restvraag vanzelfsprekend omvangrijk in Noord en Zuid-Holland, maar verhoudingsgewijs is de restvraag
vooral groot in de provincie Utrecht (met 10% tegen 7% gemiddeld). De restvraag naar koopwoningen is
globaal half zo groot als de restvraag naar huurwoningen.
48
r2013-0073CP
Figuur 7.6: Restvraag naar huurwoningen (links) en koopwoningen (rechts), naar regio en woonmilieu; 2015;
volgens het Trend-GVA scenario; bron: Socrates 2013
0
10
20
30
40
Duizenden
50
0
Groningen
Groningen
Friesland
Friesland
Drenthe
Drenthe
Overijssel
Overijssel
Flevoland
Flevoland
Gelderland
Gelderland
Utrecht
Utrecht
Noord-Holland
Noord-Holland
Zuid-Holland
Zuid-Holland
Zeeland
Zeeland
Noord-Brabant
Noord-Brabant
Limburg
Limburg
Centrum Stedelijk
Buiten Centrum
Groen Stedelijk
Dorps
Landelijk wonen
Centrum Stedelijk
5
10
Buiten Centrum
15
Groen Stedelijk
20
Dorps
Duizenden
25
Landelijk wonen
Restaanbod
Het restaanbod is in zowel huur als koopsector aanzienlijk kleiner dan de restvraag. In de huursector met
gemiddeld 2% restaanbod, valt vooral de provincie Friesland op met 4% restaanbod. Verschillen tussen de
woonmilieus zijn op dit punt juist beperkt: vrijwel in alle woonmilieus geldt een 2% restaanbod voor de
huursector. In de koopsector blijft het restaanbod eveneens beperkt tot zo’n 2% van de bestaande
voorraad, waarbij er – net als in de huursector – amper sprake is van verschillen tussen woonmilieus.
Figuur 7.7: Restaanbod van huurwoningen (links) en koopwoningen (rechts), naar regio en woonmilieu; 2015;
volgens het Trend-GVA scenario; bron: Socrates 2013
0
2
4
6
8
Duizenden
10
12
0
Groningen
Groningen
Friesland
Friesland
Drenthe
Drenthe
Overijssel
Overijssel
Flevoland
Flevoland
Gelderland
Gelderland
Utrecht
Utrecht
Noord-Holland
Noord-Holland
Zuid-Holland
Zuid-Holland
Zeeland
Zeeland
Noord-Brabant
Noord-Brabant
Limburg
Centrum Stedelijk
2
4
6
8
10
12
Duizenden
14
16
Limburg
Buiten Centrum
Groen Stedelijk
Dorps
Landelijk wonen
Centrum Stedelijk
Buiten Centrum
Groen Stedelijk
Dorps
Landelijk wonen
Ontwikkelingen op de woningmarkt
49
7.2
Noordvleugel Randstad
De Noordvleugel van de Randstad bestaat uit een aantal samenhangende woonmilieus. Circa 60% van de
1,5 miljoen woningen in de Noordvleugel staat in een stedelijk milieu; 20% in klein stedelijk milieu en 20%
in een dorps | landelijk woonmilieu. Voor heel Nederland is die verdeling 40-20-40%.
In de Noordvleugel wonen relatief veel alleenstaanden: 42% van alle huishoudens bestaat uit
alleenstaanden terwijl dat landelijk 37% is. Verder wonen in de Noordvleugel relatief veel jonge mensen en
weinig oude mensen: 14% van de huishoudens is jonger dan 30 jaar (landelijk 12%) en 21% ouder dan 65
jaar (landelijk 24%). Tenslotte ligt het aantal huishoudens met een hoog inkomen hier hoger dan landelijk
e
gemiddeld (5 kwintiel 22% tegen per definitie 20% landelijk gemiddeld). Overigens is er juist op dit punt
sprake van grote verschillen binnen de Noordvleugel: in Amsterdam behoort 17% van de huishoudens tot
het hoogste inkomenskwintiel; in Bloemendaal is dat 41%.
Figuur 7.8: Indeling naar typewoonmilieu, Noordvleugel; bron: WoON 2012
50
r2013-0073CP
De demografische groei in de komende jaren is relatief groot in de Noordvleugel. De eerstkomende jaren
neemt de jaarlijkse huishoudengroei zelfs nog toe, waar in de meeste andere regio’s in ons land de groei
langzaam afneemt. Tussen 2012 en 2020 groeit het aantal huishoudens in de Noordvleugel met 9% terwijl
de demografische groei landelijk op 6% ligt.
Figuur 7.9: Aantal huishoudens en de groei van het aantal huishoudens in de Noordvleugel per jaar, 1995-2030;
200 0
25
190 0
180 0
20
Duizenden
Duizenden
bron CBS en verwachtingen Primos 2013
170 0
160 0
15
150 0
140 0
10
130 0
120 0
5
110 0
Jaarlijkse toename aantal huishoude ns (rechter as)
2 029
2 027
20 25
20 23
20 21
20 19
20 17
201 5
201 3
201 1
200 9
200 7
2005
2003
2001
1 999
1 997
0
1 995
100 0
Hu ishou dens per 1-1 (lin ker as)
De toename van de woningvoorraad zal de komende jaren verhoudingsgewijs redelijk groot zijn. Het
aantal woningen neemt hier tot 2020 met 6% toe, tegen 5% landelijk gemiddeld. Toch betekent dit dat de
groei van de voorraad met 6% achterblijft bij de eerder genoemde groei van het aantal huishoudens (met
9%), zodat de spanning op de woningmarkt in de Noordvleugel flink zal toenemen: er komen 150.000
huishoudens bij in de periode 2012-2020 en naar de huidige verwachtingen 100.000 woningen.
Figuur 7.10: Nieuwbouw en sloop in de Noordvleugel, 1999-2020; bron: CBS en verwachtingen Primos 2013
Duizenden
prognose
25
20
15
10
5
0
-5
Nieuwbouw
Overige toevoegingen
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
-10
Onttrekkingen
De voor de woonconsument meest optimale invulling van dit nieuwbouwprogramma is afgezet tegen de
ontwikkeling in de afgelopen jaren. Dan blijkt dat de afgelopen jaren het aandeel van de huursector in het
totale nieuwbouwprogramma is opgelopen van circa 25% in het jaar 2000 naar 40% in 2011. De komende
jaren ligt er een opgave om dat aandeel globaal op peil te houden (zie figuur 7.11).
Ontwikkelingen op de woningmarkt
51
En gelet op de eerder genoemde oplopende spanning op de woningmarkt bij het nu voorziene
nieuwbouwprogramma, ligt er natuurlijk ook de opgave om dit programma zo mogelijk te vergroten.
Figuur 7.11: Gerealiseerde nieuwbouw en sloop aangevuld met het consumentgericht bouw en sloopprogramma in de
Noordvleugel volgens de varianten Trend-GVA en TrendPlus-GVB; 2012-2020; bron: Socrates 2013
25000
20000
15000
10000
5000
0
-5000
Huur eengezins
Huur meergezins
Koop eengezins
sloop huur
sloop koop
toevoeging anderszins
TrendPlus GVB
Trend GVA
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
-10000
Koop meergezins
Verder laten beide gedragsvarianten zien dat het bouwprogramma voor een belangrijk deel in de
buitencentrum
milieus
gerealiseerd
zou
moeten
worden.
Verhoudingsgewijs
zouden
in
de
centrumstedelijke milieus relatief veel koopwoningen gebouwd moeten worden (65-75% van de
nieuwbouw), terwijl in de dorpse milieus juist relatief veel huurwoningen gebouwd zouden moeten worden
3
(45-55%).
Figuur 7.12: Consumentgerichte invulling van het bouwprogramma in de Noordvleugel volgens de varianten
Trend-GVA (boven) en TrendPlus-GVB (onder); 2012-2020; bron: Socrates 2013
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
50
Centrum Stedelijk
Buiten Centrum
Groen Stedelijk
Dorps
Landelijk wonen
Hu ur <361
Huur 361-460
Huur 460-554
Huur 554-652
Huur 652-800
Hu ur >800
Koop <168 .000
Koop 168-200.000
Koop 200 -250.000
Koop 250-320.000
Koop 320-430.000
Koop >430 .000
sloop hu ur
sloop koo p
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
50
Centrum Stedelijk
Buiten Centrum
Groen Stedelijk
Dorps
Landelijk wonen
3
52
Huur <361
Huur 361-460
Huur 460-554
Huur 554-652
Huur 652-800
Huur >800
Koop 320-430.000
Koop <168.000
Koop >430.000
Koop 168-200.000
sloop huur
Koop 200-250.000
sloop koop
Koop 250-320.000
De tussen haakjes vermelde percentages zijn ontleend aan het Trend-GVA en TrendPlus-GVB scenario.
r2013-0073CP
7.3
Zuidvleugel Randstad
De Zuidvleugel van de Randstad bestaat net als de Noordvleugel; uit een aantal samenhangende
woonmilieus. Hier staat nog een iets groter deel (dan in de Noordvleugel) van de 1,4 miljoen woningen in
een stedelijk woonmilieu: 64%. Het klein stedelijk en dorps | landelijk woonmilieu nemen ieder 18% van
het woningaanbod voor hun rekening. Zoals eerder gemeld is die verdeling voor heel Nederland 40-2040%.
In de Zuidvleugel wonen relatief veel alleenstaanden: 40% van alle huishoudens bestaat uit
alleenstaanden terwijl dat landelijk 37% is. Verder wonen in de Zuidvleugel relatief veel jonge mensen:
14% van de huishoudens is jonger dan 30 jaar. Landelijk gemiddeld is dat 12%. Tenslotte is het aantal
huishoudens met een laag inkomen in de Zuidvleugel groter dan landelijk gemiddeld: tot het eerste en
tweede kwintiel behoort ruim 21% van alle huishoudens, tegen per definitie 20% landelijk gemiddeld. En
ook in de Zuidvleugel zijn de verschillen tussen gemeenten onderling groot: in Delft (met veel studenten)
behoort 35% van de huishoudens tot het eerste inkomenskwintiel waar dat 10% is in Albrandswaard.
Figuur 7.13: Indeling naar typewoonmilieu, Zuidvleugel; bron: WoON 2012
Ontwikkelingen op de woningmarkt
53
De demografische groei is de komende jaren in de Zuidvleugel iets groter dan landelijk gemiddeld. Tot
2020 groeit het aantal huishoudens in de Zuidvleugel met 7% terwijl de demografische groei landelijk op
6% ligt.
Figuur 7.14: Aantal huishoudens en de groei van het aantal huishoudens in de Zuidvleugel per jaar, 1995-2030;
1700
18
1650
16
1600
Duizenden
Duizenden
bron CBS en verwachtingen Primos 2013
14
1550
12
1500
10
1450
8
1400
6
1350
4
1300
Jaarlijkse toename aanta l huisho udens (rechter as)
2 029
2 027
20 25
20 23
20 21
20 19
20 17
201 5
201 3
201 1
200 9
200 7
2005
2001
2003
0
1 999
1200
1 997
2
1 995
1250
Huishoudens per 1-1 (linke r as)
De toename van de woningvoorraad zal de komende jaren vergelijkbaar zijn met het landelijk gemiddeld.
Het aantal woningen neemt hier tot 2020 met 5% toe (gelijk aan het landelijk gemiddelde). Toch betekent
dit dat de groei van de voorraad achterblijft bij de eerder genoemde groei van het aantal huishoudens (met
7%), zodat de spanning op de woningmarkt in de Zuidvleugel zal toenemen. Terwijl er 100.000
huishoudens bijkomen in de periode 2012-2020 komen er naar de huidige verwachtingen 70.000
woningen bij.
Figuur 7.15: Nieuwbouw en sloop in de Zuidvleugel, 1999-2020; bron: CBS en verwachtingen Primos 2013
Duizenden
prognose
25
20
15
10
5
0
-5
Nieuwbouw
Overige toevoegingen
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
-10
Onttrekkingen
De voor de woonconsument meest optimale invulling van dit nieuwbouwprogramma is afgezet tegen de
ontwikkeling in de afgelopen jaren. Dan blijkt dat de afgelopen jaren het aandeel van de huursector in het
totale nieuwbouwprogramma is opgelopen van circa 25% in het jaar 2002 naar bijna 40% in 2010 en 2011.
De komende jaren ligt er een opgave om dat aandeel nog iets te laten stijgen (zie figuur 7.16).
54
r2013-0073CP
En gelet op de eerder genoemde oplopende spanning op de woningmarkt bij het nu voorziene
nieuwbouwprogramma, ligt er natuurlijk ook de opgave om dit programma zo mogelijk te vergroten.
Figuur 7.16: Gerealiseerde nieuwbouw en sloop aangevuld met het consumentgericht bouw en sloopprogramma in de
Zuidvleugel volgens de varianten Trend-GVA en TrendPlus-GVB; 2012-2020; bron: Socrates 2013
25000
20000
15000
10000
5000
0
-5000
Huur eengezins
Huur meergezins
Koop eengezins
sloop huur
sloop koop
toevoeging anderszins
Trend GVA
TrendPlus GVB
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
-10000
Koop meergezins
Verder laten beide gedragsvarianten zien dat het bouwprogramma voor een belangrijk deel in de
centrumstedelijke en buitencentrum milieus gerealiseerd zou moeten worden. Verhoudingsgewijs zouden
in de centrumstedelijke en buitencentrum milieus huur en koopwoningen in een zeker evenwicht gebouwd
moeten worden (circa 50% huur en circa 50% koop), terwijl in de landelijke milieus de nadruk op de
4
koopsector zou moeten liggen (50-65% koop).
Figuur 7.17: Consumentgerichte invulling van het bouwprogramma in de Zuidvleugel volgens de varianten
Trend-GVA (boven) en TrendPlus-GVB (onder); 2012-2020; bron: Socrates 2013
-40
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
Centrum Stedelijk
Buiten Centrum
Groen Stedelijk
Dorps
Landelijk wonen
H uur <361
Huur 361-460
Huur 460-554
Huur 554-652
Huur 652-800
H uur >800
Koop <16 8.000
Koop 168-200.000
Koop 200 -250.000
Koop 250-320.000
Koo p 320-430.000
Koop >43 0.000
sloop h uur
sloop koop
-40
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
Centrum Stedelijk
Buiten Centrum
Groen Stedelijk
Dorps
Landelijk wonen
4
Huur <361
Huur 361-460
Huur 460-554
Huur 554-652
Huur 652-800
Huur >800
Koop <168.000
Koop 168-200.000
Koop 200-250.000
Koop 250-320.000
Koop 320-430.000
Koop >430.000
sloop huur
sloop koop
De tussen haakjes vermelde percentages zijn ontleend aan het Trend-GVA en TrendPlus-GVB scenario.
Ontwikkelingen op de woningmarkt
55
7.4
Krimpregio’s
De drie Krimpregio’s Oost Groningen, Zeeuws Vlaanderen en Zuid Limburg hebben gemeen dat er een
demografische Krimp opgave ligt, maar verschillen aanzienlijk in woonmilieu. In Oost Groningen staat 70%
van de 100.000 woningen in een dorps woonmilieu en 30% in een (veelal perifeer) landelijk milieu. In
Zeeuws Vlaanderen – met slechts 50.000 woningen – staat 20% van de woningen in een kleinstedelijk
milieu (in Terneuzen), 45% in een dorps milieu en 35% in een landelijk milieu. De krimpregio Zuid Limburg
met bijna 300.000 woningen is daarentegen meer stedelijk van karakter: 30% van de woningen staat in
een stedelijk woonmilieu (Heerlen en Maastricht), 30% in een kleinstedelijk milieu (Landgraaf, Brunssum,
Kerkrade, Sittard-Geleen), 30% in een dorps milieu en slechts 10% in een landelijk milieu.
Figuur 7.18: Indeling naar typewoonmilieu, Oost Groningen (boven), Zeeuws Vlaanderen (midden) en Zuid
Limburg (onder); bron: WoON 2012
56
r2013-0073CP
De demografische groei is de komende jaren in deze Krimpregio’s (natuurlijk) beperkt. Daarbij zijn er
verschillen tussen de regio’s onderling. In Limburg is de groei het kleinst; in Oost Groningen nog het
grootst. Tussen 2012 en 2020 groeit het aantal huishoudens in de Oost Groningen nog met 1,7% (+1700
huishoudens). In Zeeuws Vlaanderen bedraagt de groei 1,2% (+600 huishoudens). In Zuid Limburg is de
groei slechts 1% (+3000 huishoudens).
Figuur 7.19: Aantal huishoudens en de groei van het aantal huishoudens in de drie Krimpregio’s tezamen per
2021
2019
2011
2003
1999
Jaarlijkse toename aantal huishoudens (rechter as)
Duizenden
2029
-4
2027
-3
400
2025
-2
405
2023
-1
410
2017
0
415
2015
1
420
2013
2
425
2009
3
430
2007
4
435
2005
5
440
2001
6
445
1997
450
1995
Duizenden
jaar, 1995-2030; bron CBS en verwachtingen Primos 2013
Huishoudens per 1-1 (linker as)
De toename van de woningvoorraad zal de komende jaren beperkt van omvang zijn. Het aantal woningen
neemt in Oost Groningen tussen 2012 en 2020 naar verwachting iets af doordat er meer woningen
gesloopt worden dan nieuw gebouwd (afname voorraad met -0,5%; -500 woningen). In Zeeuws
Vlaanderen neem de voorraad met 1% toe (+750 woningen). In Zuid Limburg neemt de voorraad net als in
Oost Groningen licht af (-0,5% ofwel -500 woningen).
Dit betekent dat in de Krimp regio’s van Oost Groningen en Zuid Limburg tussen 2012 en 2020 minder
woningen bijgebouwd worden dan het aantal huishoudens toeneemt. In Oost Groningen is de
huishoudengroei 2200 groter dan de nu verwachte toename van de voorraad; in Zuid Limburg is het
verschil 3500. Alleen in de Krimp regio Zeeuws Vlaanderen gaat de groei van de voorraad vrijwel gelijk op
met de toename van het aantal huishoudens.
Figuur 7.20: Nieuwbouw en sloop in de drie Krimpregio’s tezamen, 1999-2020; bron: CBS en verwachtingen
4
3
2
1
0
-1
-2
Nieuwbouw
Overige toevoegingen
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
-3
1999
Duizenden
Primos 2013 prognose
Onttrekkingen
Ontwikkelingen op de woningmarkt
57
De voor de woonconsument meest optimale invulling van dit nieuwbouwprogramma is (voor de drie Krimp
regio’s tezamen) afgezet tegen de ontwikkeling in de afgelopen jaren. Dan blijkt dat de afgelopen jaren het
aandeel van de huursector in het totale nieuwbouwprogramma is opgelopen van circa 20% in het jaar
2000 naar ruim 50% in 2010 en 2011. De komende jaren ligt er een opgave om dat aandeel nog iets uit te
bouwen naar 60 tot 70% huurwoningen binnen het nieuwbouwprogramma.
Wat betreft de omvang van het bouwprogramma, ligt er hier een dilemma omdat na 2020 het aantal
huishoudens hier waarschijnlijk zal gaan afnemen. In Zeeuws Vlaanderen is die afname met circa 800
huishoudens (-1,5%) tussen 2020 en 2030 nog beperkt. Maar in Oost Groningen gaat het om een afname
met ruim 2000 huishoudens (-2,3%) en in Limburg wordt zelfs een afname met 10.000 huishoudens
voorzien (-3,5%).
Figuur 7.21: Gerealiseerde nieuwbouw en sloop aangevuld met het consumentgericht bouw en sloopprogramma in de drie
Krimpregio’s tezamen volgens de varianten Trend-GVA en TrendPlus-GVB; 2012-2020; bron: Socrates 2013
4000
3000
2000
1000
0
-1000
Huur eengezins
Huur meergezins
Koop eengezins
sloop huur
sloop koop
toevoeging anderszins
Trend GVA
TrendPlus GVB
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
-2000
Koop meergezins
5
Per regio ziet het optimale consumentgerichte programma er duidelijk anders uit.
■
In Oost Groningen ligt de bouw en sloopopgave met name in de dorpse milieus, waarbij 60-70%
van de nieuwbouw uit huurwoningen zou moeten bestaan.
■
In Zeeuws Vlaanderen waar naar verwachting tot 2020 nog iets meer gebouwd dan gesloopt zal
gaan worden zal 70-80% van de nieuwbouw uit huurwoningen moeten bestaan. Alleen in het
centrum kleinstedelijk milieu (van Terneuzen) kan een flink deel van de nieuwbouw nog als
koopwoning uitgevoerd worden (40-60%).
■
In Zuid Limburg moeten de circa 6000 woningen die naar verwachting onttrokken worden aan de
voorraad, vooral gezocht worden in de buitencentrum milieus (van met name Maastricht en
Heerlen). De nieuwe woningen die ter gedeeltelijke compensatie gebouwd worden, zouden veelal
in andere woonmilieus gebouwd moeten worden en voor 60 tot 70% uit huurwoningen moeten
bestaan.
5
58
De hier vermelde percentages zijn ontleend aan het Trend-GVA en TrendPlus-GVB scenario.
r2013-0073CP
Figuur 7.22: Consumentgerichte invulling van het bouwprogramma volgens de variant Trend-GVA voor Oost
Groningen (boven), Zeeuws Vlaanderen (midden) en Zuid Limburg (onder); 2012-2020; bron: Socrates 2013
-2.0
-1.5
-1.0
-0.5
0.0
0.5
1.0
1.5
2.0
Centrum Stedelijk
Buiten Centrum
Groen Stedelijk
Dorps
Landelijk wonen
Huur <361
Huur 361-460
Huur 460-554
H uur 554-652
Huur 652-800
Huur >800
Koop <168.000
Koop 168-200.000
Koop 200-250.000
Koop 250-320.000
Koop 320-430.000
Koop >430.000
sloop huur
sloop koop
-0.8
-0.6
-0.4
-0.2
0.0
0.2
0.4
0.6
0.8
1.0
1.2
Centrum Stedelijk
Buiten Centrum
Groen Stedelijk
Dorps
Landelijk wonen
Huur <361
Huur 361-460
Huur 460-554
H uur 554-652
Huur 652-800
Huur >800
Koop <168.000
Koop 168-200.000
Koop 200-250.000
Koop 250-320.000
Koop 320-430.000
Koop >430.000
sloop huur
sloop koop
-4.0
-3.0
-2.0
-1.0
0.0
1.0
2.0
Centrum Stedelijk
Buiten Centrum
Groen Stedelijk
Dorps
Landelijk wonen
Huur <361
Huur 361-460
Huur 460-554
H uur 554-652
Huur 652-800
Huur >800
Koop <168.000
Koop 168-200.000
Koop 200-250.000
Koop 250-320.000
Koop 320-430.000
Koop >430.000
sloop huur
sloop koop
Ontwikkelingen op de woningmarkt
59
Figuur 7.23: Consumentgerichte invulling van het bouwprogramma volgens de variant TrendPlus-GVB voor
Oost Groningen (boven), Zeeuws Vlaanderen (midden) en Zuid Limburg (onder); 2012-2020; bron: Socrates
2013
-2.5
-2.0
-1.5
-1.0
-0.5
0.0
0.5
1.0
1.5
2.0
Centrum Stedelijk
Buiten Centrum
Gr oen Stedelijk
Dorps
Landelijk wonen
Huur <361
Huur 361-460
Huur 460-554
Huur 554-652
Huur 652-800
Huur >800
Koop <168.000
Koop 168-200.000
Koop 200-250.000
Koop 250-320.000
Koop 320-430.000
Koop >430.000
sloop huur
sloop koop
-1.0
-0.8
-0.6
-0 .4
-0.2
0 .0
0.2
0.4
0.6
0.8
1.0
1.2
Centrum Stedelijk
Buiten Centrum
Gr oen Stedelijk
Dorps
Landelijk wonen
Huur <361
Huur 361-460
Huur 460-554
Huur 554-652
Huur 652-800
Huur >800
Koop <168.000
Koop 168-200.000
Koop 200-250.000
Koop 250-320.000
Koop 320-430.000
Koop >430.000
sloop huur
sloop koop
-4.0
-3.0
-2.0
-1.0
0.0
1.0
2.0
3.0
Centrum Stedelijk
Buiten Centrum
Gr oen Stedelijk
Dorps
Landelijk wonen
60
Huur <361
Huur 361-460
Huur 460-554
Huur 554-652
Huur 652-800
Huur >800
Koop <168.000
Koop 168-200.000
Koop 200-250.000
Koop 250-320.000
Koop 320-430.000
Koop >430.000
sloop huur
sloop koop
r2013-0073CP
Bijlage A: De inkomensontwikkeling
Ontwikkeling in het verleden
In de afgelopen veertig jaar is het gemiddeld huishoudinkomen boven inflatie gestegen. Daarbij hebben
zich ups en downs voorgedaan. Na een stijging in de jaren zeventig, daalden de inkomens in het begin
van de jaren tachtig door een economische crisis. Daarna herstelde de inkomens zich en nam het
gemiddeld inkomen zelfs met zo’n 10% in vijf jaar tijd toe, aan het eind van de jaren negentig. De laatste
jaren - na de economische crisis van eind 2008 - zijn de inkomens gedaald.
Tabel A.1: Ontwikkeling gemiddeld inkomen per huishouden, inkomenssom en BBP; 1972-2012; bron: CBS
1972
1977
1982
1987
1992
1997
2002
2007
2012
Besteedbaar
inkomen
(*1000) Inkomensom
prijzen 2012 prijzen 2012
29.0
122
31.0
145
27.7
143
26.8
151
29.9
184
30.0
197
33.7
234
35.9
258
32.2
242
BBP Inkomensom
prijzen 2012
in % BBP
274
44
319
45
330
43
359
42
412
45
467
42
554
42
630
41
599
40
De totale inkomenssom van alle huishoudens heeft in diezelfde 40 jaar min of meer in de pas gelopen met
het Bruto Binnenlands Product (BBP). Zowel de inkomenssom als het BBP zijn (gemeten in euro’s van
2012) ongeveer verdubbeld. Ruim 40% van dat BBP komt door de jaren heen als netto besteedbaar
inkomen ten goede aan de huishoudens. In het begin van de jaren tachtig nam het aandeel van de
huishoudinkomens in het BBP iets af. Datzelfde is op dit moment aan de orde. De oorzaak hiervan kan
gezocht worden in het feit dat bij een economische crisis een groter deel van het bruto inkomen opgaat
aan collectieve lasten.
Op basis van de diverse WBO/WoON-onderzoeken wordt de inkomensverdeling in figuur A.1 geschetst
voor meerdere jaren. Tot in de jaren negentig hadden bijna 300.000 huishoudens eenzelfde inkomen, net
boven het minimumloon (circa 10.000 euro in 1986). Dat aantal is inmiddels gedaald naar 220.000
huishoudens die een zeer vergelijkbaar inkomen hebben (veelal op basis van minimum loon en/of CAO).
r2013-0073CP | Ontwikkelingen op de woningmarkt
61
Figuur A.1: Aantal huishoudens naar netto besteedbaar (VROM-) inkomen (*1.000; prijspeil 2012); bron: WBO-
Duizenden
WoON 1986-2012
350
300
250
200
150
100
50
1986
1994
2002
99
96
93
90
87
84
81
78
75
72
69
66
63
60
57
54
51
48
45
42
39
36
33
30
27
24
21
18
9
15
12
6
3
0
0
2012
Toch blijkt dat het inkomen van bepaalde groepen iets harder gestegen is dan van andere groepen. Een
vergelijking over de afgelopen tien jaar laat bijvoorbeeld zien dat de alleenstaanden onder 65 jaar per jaar
circa 0,5% minder in inkomen gestegen zijn dan het overall gemiddelde. Daarentegen is het inkomen van
paren met kinderen juist bovengemiddeld gestegen. Daarbij heeft de verdere toename van het aantal
tweeverdieners (met kinderen) een rol gespeeld.
Daarnaast blijkt dat ouderen boven 65 jaar een relatief gunstige inkomensontwikkeling gehad hebben.
Hierbij speelt een verbetering van de pensioenopbouw bij nieuwe generaties senioren een belangrijke rol.
Figuur A.2: Inkomensontwikkeling per huishoudentype in afwijking van gemiddelde in procenten per jaar,
2002-2012; bron: CBS
-1.00%
-0.50%
0.00%
0.50%
1.00%
Alleenstaand < 65
Paar zonder kind <65
Paar met kind <65
Een-ouder < 65
Alleenstaand >= 65
Paar zonder kind >=65
Verwachtingen voor de komende jaren
Voor de korte termijn (tot en met 2015) bieden de CPB-verwachtingen over de inkomensontwikkeling
houvast (macro economische verkenningen 2014; september 2013). Maar voor de langere termijn
ontbreken dit soort (recente) CPB-verwachtingen. Om recht te doen aan de macro-economische
onzekerheden, zijn daarom – aansluitend op de CPB-cijfers – meerdere macro-economische scenario’s
opgezet. Al deze scenario’s volgen tot 2015 de CPB-verwachtingen. Maar op langere termijn wordt een
zekere bandbreedte aangehouden, die enigszins aansluit bij de langjarige inkomensontwikkeling (over de
periode 1972-2012 nam het gemiddeld huishouden inkomen met 0,3% boven inflatie toe).
62
r2013-0073CP
Concreet wordt in het Crisisscenario uitgegaan van een lichte verdere inkomensdaling, met -0,5% per jaar.
In het Trendscenario blijven de inkomens vanaf 2015 gelijk. In het TrendPlusscenario wordt gerekend met
een lichte inkomensstijging, met +0,5% per jaar. In het Herstelscenario bedraagt de inkomensgroei na
2015 1% per jaar.
In figuur A.3 worden de verwachtingen getoond. Hierin is ook de ontwikkeling van het gemiddeld inkomen
over de afgelopen jaren weergegeven (links in constante prijzen en rechts in lopende prijzen). Vooral in
het begin van de jaren negentig heeft zich een snelle inkomensgroei voorgedaan. Het inkomen groeide
tussen 1994 en 2008 met 1,4% per jaar. Daarna heeft zich een daling voorgedaan. Het CPB verwacht tot
2015 een verdere afname van het gemiddeld inkomen. Met een huishoudinkomen van 32.000 euro per
jaar zijn we in 2015 terug op het niveau van 1999 (en 1980).
Figuur A.3: Ontwikkeling netto besteedbaar huishoudinkomen op jaarbasis; links prijspeil 2012 en rechts in
Duizenden
lopende prijzen; 1970-2030
39
37
Duizenden
35
33
31
60
50
40
29
30
20
27
10
CBS
CPB tm 2015
Crisis
Trend
TrendPlus
Herstel
CBS
CPB tm 2015
Crisis
Trend
TrendPlus
2030
2025
2020
2015
2010
2005
2000
1995
1990
1985
1980
1975
0
1970
2030
2025
2020
2015
2010
2005
2000
1995
1990
1985
1980
1975
1970
25
Herstel
Deze algemene inkomensverwachtingen zijn gespecificeerd naar soort huishouden, waarbij rekening is
gehouden met de differentiële inkomensontwikkeling van de afgelopen tien jaar zoals getoond in figuur
A.2. De daar getoonde verschillen worden dus in eerste instantie doorgezet in de verwachtingen voor de
komende jaren waardoor bijvoorbeeld ouderen een iets gunstiger inkomensontwikkeling doormaken dan
gemiddeld. Wel worden deze verschillen in de toekomst geleidelijk afgebouwd, en wel in tien jaar tijd.
Waar het gaat om de verdeling van de inkomens wordt ervan uitgegaan dat de op zich zelf kleine
verschuivingen zoals die zich voorgedaan hebben in het recente verleden (zie figuur A.1) zich zullen
doorzetten in de komende jaren, waardoor de inkomensverschillen nog iets zullen toenemen.
Ontwikkelingen op de woningmarkt
63
Bijlage B: Ontwikkeling woningprijzen
ABF Research heeft de afgelopen jaren een model ontwikkeld waarmee de gemiddelde woningprijs in heel
Nederland geanalyseerd wordt. Net als bij vergelijkbare modellen van OTB en CPB blijkt dat rente en
1
inkomensontwikkeling de dominante factoren zijn voor de prijsontwikkeling. Het model is opgebouwd uit
twee submodulen. Er is een eerste module waarmee de structurele prijsontwikkeling verklaard wordt uit
rente en inkomen. En er is een tweede module waarmee de afwijking van de prijs ten opzichte van dat
structurele prijsniveau verklaard wordt uit de prijsbewegingen in de voorgaande jaren.
De structurele prijsontwikkeling
De logaritmische waarde van de woningprijs wordt verklaard uit twee factoren: de logaritme van de rente
en de logaritme van het inkomen.
LN (prijs ) = B0 + B1 * LN (inkomen) + B2 * LN (rente)
Het regressiemodel is geschat over de jaren Q1_1995 : Q2_2013. Voor het inkomen is een vloeiende lijn
getrokken door de beschikbare jaarinkomens. De rente is op jaarbasis bekend. Het model laat significante
parameters zien. Voor de rente geldt een negatieve parameter: hoe hoger de rente, des te lager de prijs.
Voor het inkomen geldt een positieve parameter: hoe hoger het inkomen, des te hoger de prijs. De
verklaarde variantie is met R2=90% ruim voldoende.
De afwijkingen ten opzichte van de structurele prijs
In de volgende stap worden de afwijkingen ten opzichte van het structurele prijsniveau verklaard. Hierbij
wordt gebruik gemaakt van een verklarende variabele:
■
De prijsstijging over de afgelopen 8 kwartalen waarbij de laatste 4 kwartalen dubbel wegen. De
gedachte achter deze verklarende variabele is dat een positieve prijsontwikkeling in het verleden zal
leiden tot positieve verwachtingen en verder oplopende prijzen. Deze variabele drijft de prijs op.
AFWIJKING (PRIJS-STRUCTURELE PRIJS) = B0 + B1 (recente prijsstijging)
Voor de recente prijsstijging geldt een positieve parameter. Het regressiemodel laat significante
parameters zien. De verklaarde variantie van dit regressiemodel is acceptabel met R2=55%.
1
OTB, Boelhouwer e.a., Woningprijsmodel Onderzoeksinstituut, Delft 2001; bijgewerkt voor “Wonen 4.0”.; CPB, Verbrugge e.a., Welke factoren bepalen de
ontwikkeling van de huizenprijs in Nederland?, Den Haag, 2005
r2013-0073CP | Ontwikkelingen op de woningmarkt
65
Samenvoeging van beide submodulen geeft het navolgende resultaat. De verkoopprijzen (zie figuur B.1)
worden vrij goed verklaard door dit model.
Figuur B.1: De gemiddelde verkoopprijs en voorspelde gemiddelde verkoopprijs (in lopende prijzen), Q1_1995 :
Q2-2013; bron: CBS; bewerking ABF
Duizenden
300
250
200
150
100
50
0
-50
GemPrijs
Q1Y2 013
Q1Y2 012
Q1Y2 011
Q1Y 2010
Q1Y 2009
Q1Y2008
Q1Y2007
Q 1Y2006
Q 1Y2005
Q1Y2004
Q1Y2003
Q1Y2002
Q1Y2001
Q1Y2000
Q1Y1 999
Q1Y1 998
Q1Y1 997
Q1Y 1996
Q1Y 1995
-100
GemPrijs geschat
Uitgaande van de Trendmatige inkomensontwikkeling uit bijlage A en een rente van 5% zou de
verkoopprijs de komende jaren ongeveer op het huidige niveau kunnen blijven: zie figuur B.2. De andere
scenario’s (met een andere inkomens en renteverwachting; zie bijlage D), laten een beperkt lagere resp.
hogere prijsontwikkeling zien.
Figuur B.2: De gemiddelde verkoopprijs waargenomen en voorspeld (in euro’s 2012), 1995-2020; bron: CBS en
Duizenden
Plato-prognose ABF
300
250
200
150
100
50
GemPrijs
Crisis
Trend
TrendPlus
2020
2018
2019
2016
2017
2014
2015
2012
2013
2010
2011
2008
2009
2006
2007
2005
2003
2004
2001
2002
1999
2000
1997
1998
1995
1996
0
Herstel
Ten opzichte van de “top van de markt” eind 2008, zijn de (lopende) prijzen de laatste jaren met circa 15%
gedaald. Gecorrigeerd voor inflatie (in euro’s van 2012) zijn de prijzen met circa 20% omlaag gegaan. Ter
vergelijk: tussen 1978 en 1985 daalden de (lopende) prijzen met 30% en gecorrigeerd voor inflatie daalde
de gemiddelde woningprijs met 50%.
66
r2013-0073CP
Bijlage C: De woonvoorkeuren
De mate waarin consumenten een voorkeur hebben voor het kopen van een woning versus het huren van
een woning vormt een belangrijke parameter in de toekomstverkenningen. Om de “hardheid” van de
gemeten woonvoorkeuren te beoordelen, is een vergelijking gemaakt met het feitelijk aankoopgedrag. Het
aandeel van de zoekers dat opgeeft te willen kopen is daarvoor vergeleken met het aandeel van de recent
verhuisden die daadwerkelijk gekocht hebben.
Hieruit blijkt dat starters en huurders beiden een realistisch wensenpatroon aanhouden: het percentage
dat een woning wil kopen is zeker de laatste jaren vrijwel gelijk aan het percentage dat feitelijk een woning
gekocht heeft. Wel is te zien hoe groot het optimisme onder deze groepen eind jaren negentig was, maar
dat optimisme is inmiddels achterhaald. Verder blijken de eigenaren-bewoners door de jaren heen in hun
wensen meer koopgeneigd te zijn dan bij verhuizingen daadwerkelijk blijkt. Bij nadere analyse gaat het bij
eigenaren-bewoners die niet verhuisd zijn naar de koopsector met name om jongere huishoudens die,
bijvoorbeeld vanwege beëindiging van een relatie, verhuisd zijn naar de huursector.
Figuur C.1: Percentage van de verhuisgeneigden met voorkeur voor een koopwoning en percentage van de
verhuisden naar een koopwoningen; Bron: WBO-WoON 1986-2012
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
1986
1990
1994
1998
2002
2006
2009
2012
S tarters V erhuisd
Sta rters Verhuiswense n
Doorstromers-Huu rders Ve rhuisd
Doo rstromers-Hu urders W ense n
Doorstromers-Eigenare n V erhuisd
Doo rstromers-Eigena ren W ensen
In grote lijnen geldt derhalve dat de woonwensen als betrekkelijk hard en realistisch beoordeeld mogen
worden. In het rekenmodel wordt dan ook uitgegaan van de in het WoON 2012 gemeten woonvoorkeuren.
Beleidsmaatregelen
Nadat het WoON 2012 is afgenomen (januari 2012), is er nog het een en ander gebeurd in de
beleidsontwikkeling. Zo is bij het Lenteakkoord in mei 2012 afgesproken dat starters minimaal 50% van de
hypotheek moeten aflossen. Verder is daar aangegeven dat de Loan-To-Value-verhouding afgebouwd zou
gaan worden van 106 naar 100% en dat het maximale leenbedrag voor NHG verlaagd zou gaan worden.
Door deze maatregelen zullen vooral starters een minder groot bedrag als hypotheek kunnen lenen. Dit zal
r2013-0073CP | Ontwikkelingen op de woningmarkt
67
ertoe leiden dat de voorkeur voor een koopwoning nog wat afneemt in vergelijking tot de meting van het
Woon 2012. In de berekeningen zoals die hier gemaakt zijn is daarom voor de basisprognose gerekend
met een afname van de koopgeneigdheid met circa 20% bij starters en huurders en 10% bij eigenaren
(wat neerkomt op 6 resp. 8 procentpunten).
Later is het Regeerakkoord tot stand gekomen met beleidsmaatregelen voor huur- en koopsector. Naast
de boveninflatoire huurverhogingen is er de beperking van de maximale hypotheekrenteaftrek in de vierde
schijf met 0,5% per jaar. In het Woonakkoord zijn de boveninflatoire huurverhogingen uiteindelijk
vastgelegd. De vraag is hoe groot het effect van deze maatregelen zal zijn op de woonvoorkeuren. Om
daar antwoord op te kunnen geven zijn de navolgende analyses uitgevoerd.
Woonvoorkeuren verklaard, mede op basis van consumentenvertrouwen
Om een inschatting te kunnen maken van de vraag naar koopwoningen zijn analyses uitgevoerd met als
doel het percentage van de verhuisgeneigden dat wil kopen in de loop der tijd te volgen en waar mogelijk
te verklaren en te voorspellen. Hierbij vormt het percentage van de “serieus” verhuisgeneigde huishoudens
(de zgn. vragers in de markt”) die willen kopen de te verklaren variabele.
Dat percentage verschilt aanzienlijk tussen enerzijds starters en huurders (First Time Buyers, die nog geen
eigen vermogen in de woning hebben opgebouwd) en anderzijds de eigenaren-bewoners die al wel eigen
vermogen opgebouwd hebben. Voor ieder van deze drie groepen kan het verloop van dit percentage
koopgeneigden in de loop der jaren redelijk goed verklaard worden op basis van de huurprijs, de lasten in
1
de koopsector en het consumentenvertrouwen.
■
De huurprijs heeft daarbij een positieve invloed op het percentage: hoe hoger de huur des te groter
het aandeel van de groep die wil gaan kopen in plaats van huren,
■
De kooplasten hebben daarbij een negatieve invloed op het percentage: hoe hoger de lasten in de
koopsector, des te kleiner het aandeel van de groep die wil gaan kopen in plaats van huren,
■
De index voor het consumentenvertrouwen heeft tenslotte een positieve invloed op het percentage:
hoe hoger deze index des te groter het aandeel van de groep die wil gaan kopen in plaats van huren.
Dit leidt tot het navolgende resultaat. De bijbehorende grafieken zijn op de volgende pagina afgedrukt.
Tabel C.1: Resultaat regressie-analyse op percentage van de verhuisgeneigden dat wil kopen; bron: WBOWoON 1986-2012
Starters
Huurders
Eigenaren
Totaal
1
R2
0.88
0.81
0.92
0.96
Huurprijs Kooplasten
0.1322
-0.0002
0.1676
-0.0100
0.0566
0.0047
0.1611
0.0001
Consumenten
vertrouwen
0.3216
0.3240
0.2090
0.3108
Deze lasten zijn gekwantificeerd op basis van de waarde van de woning waarover rente betaald moet worden, met een zekere fiscale teruggaaf (35%) plus
een (op 3%) gekozen percentage aflossing
68
Constante
-21.66
-17.91
56.32
-17.39
r2013-0073CP
Figuur C.2: Percentage van resp. de starters, huurders en eigenaren-bewoners met voorkeur voor een
koopwoning 1986-2012; percentage verklaard op basis van huur, kooplasten en consumentenvertrouwen
50%
40%
30%
20%
10%
0%
1986
1990
1994
1998
% Voorkeur voor koop
2002
2006
2009
2012
Idem verklaard
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
1986
1990
1994
1998
% Voorkeur voor koop
2002
2006
2009
2012
Idem verklaard
100%
90%
80%
70%
1986
1990
1994
1998
% Voorkeur voor koop
2002
2006
2009
2012
Idem verklaard
Gebruikmakend van deze analyseresultaten zou de mate waarin verhuisgeneigden opteren voor een
koopwoning, mede als gevolg van de aangekondigde beleidsmaatregelen, in prognoses onderbouwd
kunnen worden. Voor de huurprijsontwikkeling kan tot 2017 een boveninflatoire ontwikkeling verwacht
worden van 1 tot 2% per jaar. Als gevolg hiervan zou de voorkeur voor koopwoningen onder de eigenarenbewoners met een enkele procent kunnen toenemen en onder de First Time Buyers met 10-20% (wat
neerkomt op 3 tot 6 procentpunten). Het nadeel van deze aanpak is echter dat de verwachtingen ten
aanzien van het consumentenvertrouwen van invloed zijn op de koopgeneigdheid en dat dit
Ontwikkelingen op de woningmarkt
69
consumentenvertrouwen moeilijk voor de komende decennia voorspeld kan worden. Om die reden is
2
gezocht naar een alternatief.
Woonvoorkeuren verklaard, mede op basis van waardeontwikkeling
Ook de prijsontwikkeling van woningen biedt houvast om de woonvoorkeuren van de consument te
verklaren. Wanneer op een zelfde wijze als hiervoor op basis van huurprijs en kooplasten de voorkeur voor
koopwoningen geanalyseerd wordt waarbij niet het consumentvertrouwen maar de prijsontwikkeling van
3
koopwoningen meegenomen wordt, levert dat vergelijkbare resultaten op.
Tabel C.2: Resultaat regressie-analyse op percentage van de verhuisgeneigden dat wil kopen; bron: WBOWoON 1986-2012
Starters
Huurders
Eigenaren
Totaal
R2
0.75
0.84
0.85
0.91
Constante
-30.01
-32.17
49.12
-27.13
Huurprijs Kooplasten
0.1877
-0.0146
0.2392
-0.0255
0.0974
-0.0050
0.2193
-0.0142
Waardemutatie
Koopwoningen
1.7976
2.3777
1.3402
1.8999
De grafieken zijn op de navolgende pagina toegevoegd. Ook op deze wijze kan de voorkeur voor
koopwoningen dus goed verklaard worden, waarbij deze aanpak het voordeel heeft dat de
waardeontwikkeling
(vanuit
de
woningmarktexpertise)
beter
ingeschat
kan
worden
dan
het
consumentenvertrouwen.
De prijsontwikkeling van woningen werkt hierbij langs twee lijnen door op de koopgeneigdheid. Als gevolg
van oplopende prijzen nemen de kooplasten toe en daarmee de koopgeneigdheid af. Maar oplopende
prijzen zorgen ook voor vertrouwen in de koopsector en juist toenemende koopgeneigdheid. Het
omgekeerde gebeurt bij prijsdaling: minder lasten maar ook minder vertrouwen.
Met deze aanpak kan het effect van verschillende beleidsmaatregelen uit het Woonakkoord in beeld
gebracht worden. Het gaat hierbij om de beleidsmaatregelen ten aanzien van huur en koopsector. De
vraag is in welke mate deze van invloed zijn op de voorkeur van de consument om te kopen (dan wel te
huren). Gebruikmakend van het regressiemodel waarin ook het effect van de waardeontwikkeling
meegenomen is, kunnen de maatregelen en effecten als volgt gekwantificeerd worden.
2
Op langere termijn gaat consumentenvertrouwen gelijk op met de economische groei van Nederland en met name de groei van het aantal banen. Maar ook
die ontwikkeling is (hier) lastig voorspelbaar.
3
70
De waardemutatie is uitgedrukt in procenten; bij waardedaling werkt deze variabele sterker door op de voorkeuren dan bij waardestijging.
r2013-0073CP
Figuur C.2: Percentage van resp. de starters, huurders en eigenaren-bewoners met voorkeur voor een
koopwoning 1986-2012; percentage verklaard op basis van huur, kooplasten en waardeontwikkeling
50%
40%
30%
20%
10%
0%
1986
1990
1994
1998
% Voorkeur voor koop
2002
2006
2009
2012
Idem verklaard
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
1986
1990
1994
1998
% Voorkeur voor koop
2002
2006
2009
2012
Idem verklaard
100%
90%
80%
70%
1986
1990
1994
1998
% Voorkeur voor koop
■
2002
2006
2009
2012
Idem verklaard
Er wordt rekening gehouden met boveninflatoir huurbeleid. Verhuurders kunnen de huren met
maximaal zo’n 2% boven inflatie verhogen.
■
Er wordt rekening gehouden met beperking van de hypotheekrenteaftrek, dit als gevolg van het feit
dat het maximale aftrektarief in stappen van een half procent per jaar wordt teruggebracht.
■
Er wordt rekening houdend met een prijsontwikkeling in de koopsector waarbij de prijzen vrijwel gelijk
blijven.
Een en ander resulteert in een toename van het percentage zoekers dat wil kopen. Voor eigenarenbewoners is het effect beperkt. Maar voor starters en huurders is het effect groter. In figuur A.3 staat de
verwachte koopgeneigdheid uitgedrukt als percentage van de woningzoekenden dat wil kopen. De
voorkeuren zoals die de afgelopen jaren gemeten zijn, zijn hier eerst weergegeven.
Ontwikkelingen op de woningmarkt
71
Deze percentages zijn aangevuld met een trendraming waarin alleen rekening is gehouden met een
afnemende belangstelling voor de koopsector als gevolg van maatregelen ten aanzien van de
leencapaciteit en verplicht annuïtair aflossen. In het algemeen leidt dat naar verwachting tot een afname
van het percentage dat wil kopen.
Vervolgens wordt het effect gepresenteerd van het boveninflatoire huurbeleid en de verminderde fiscale
aftrek van hypotheekrente. Dit met een zekere bandbreedte uitgewerkt in twee (gedrags)varianten. In de
gedragsvariant A (GVA) wordt de geboden ruimte om de huren te verhogen niet volledig benut door de
verhuurders en stijgen de huren met circa 1% boven inflatie (tot 2017). In gedragsvariant B (GVB) wordt
de geboden ruimte volledig benut en stijgen de huren met 2% boven inflatie. Dit leidt tot een zekere
verhoging van de huurprijs hetgeen resulteert in een herstel van de voorkeur om een woning te kopen. De
mate waarin dit het geval is kan afgelezen worden uit een vergelijking met voorgaande jaren. Over het
algemeen kan geconcludeerd worden dat het Woonakkoord tot een licht herstel kan leiden van de
bereidheid om een woning te kopen.
Figuur C.3: Percentage van de verhuisgeneigden met voorkeur voor een koopwoning (WBO-WoON 1986-2012);
geëxtrapoleerd op basis van trends en Woonakkoord
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
1986
1990
1994
Starters Trend
Huurders Trend
Eigenaren Trend
72
r2013-0073CP
1998
2002
2006
2009
StartersGVA
Huurders GVA
Eigenaren GVA
2012
StartersGVB
Huurders GVB
Eigenaren GVB
Bijlage D: Samenvatting uitgangspunten
Tabel D.1: Macro-economische uitgangspunten
Macro-economische uitgangspunten
- Inflatie
- Rente (hypotheken)
Inkomensontwikkeling (reeel)
- Ontwikkeling netto besteedbaar inkomen - 2012-2014 CPB
- Ontwikkeling netto besteedbaar inkomen - vanaf 2015
Crisis
Scenario
Trend
Scenario
TrendPlus
Scenario
Herstel
Scenario
2.0%
5.5%
2.0%
5.0%
2.0%
4.5%
2.0%
4.0%
-2,4%; -1,25%; -0,50%
0.0%
0.5%
1.0%
-0.5%
W oningbouw (2013-2014) per jaar
- Nieuwbouw incl productie anderszins (7 duizend)
- Sloop
- Toename voorraad
- Toename aantal huishoudens
- Verkoop huurwoningen
50000
11000
39000
62000
13000
50000
11000
39000
62000
13000
50000
11000
39000
62000
13000
50000
11000
39000
62000
13000
W oningbouw (2015-2020) per jaar
- Nieuwbouw incl productie anderszins (7 duizend)
- Sloop
- Toename voorraad
- Toename aantal huishoudens
- Verkoop huurwoningen
55000
14000
41000
60000
10000
63000
16000
47000
60000
12000
70000
18000
52000
60000
14000
75000
20000
55000
60000
16000
W oningbouw (2020-2025) per jaar
- Nieuwbouw incl productie anderszins (7 duizend)
- Sloop
- Toename voorraad
- Toename aantal huishoudens
- Verkoop huurwoningen
55000
16000
39000
48000
9000
63000
18000
45000
48000
11000
70000
20000
50000
48000
13000
75000
25000
50000
48000
13000
r2013-0073CP | Ontwikkelingen op de woningmarkt
73
Tabel D.2: Uitgangspunten woningmarkt
Woonakkoord
huur(som)beleid;
huurpuntenplafond
Gedragsvariant A
W oonakkoord
huur(som)beleid;
huurpuntenplafond
Gedragsvariant B
Boveninflatoire huurverhogingen (tot 2015)
In gereguleerde sector
- Inkomens tot 33.000
- Inkomens tot 43.000
- Inkomen boven 43.000
In geliberaliseerde sector
0.5%
1.0%
2.0%
1.0%
1.5%
2.0%
4.0%
1.0%
Boveninflatoire huurverhogingen huursombenadering 2015-2017
In gereguleerde sector
- Woningen < 50% maximale huur
- Woningen 50-70% maximale huur
-Woningen 70-90% maximale huur
- Woningen > 90% maximale huur
In geliberaliseerde sector
3.0%
2.0%
1.0%
1.0%
1.0%
5.0%
4.0%
3.0%
1.0%
1.0%
(P)
(P)
(P)
(_)
Markthuur
(P)
(P)
(P)
(_)
Markthuur
Niet geeffectueerd
Alleen bij mutatie
60%
90%
80%
90%
Toegelaten
Niet Toegelaten
Niet Toegelaten
Niet Toegelaten
Woonakkoord
Lager leenvolume
W oonakkoord
Lager leenvolume
Plafond (P) huursector
Wel (P) of geen plafond (_) op basis van woningwaarderingsstelsel
In gereguleerde sector
- Gereguleerd - Lage inkomens
- Gereguleerd - Middeninkomens
- Gereguleerd - Hoge inkomens
In geliberaliseerde sector
Markthuur op basis van 5,5% WOZ; gehele huursector
Liberalisatiegrens
Huur passeert liberalisatiegrens door boveninlfatoire huurverhogingen
Huurharmonisatie
Huurharmonisatie x% nieuwe verhuringen
Huurharmonisatie tot x% maximale huur
EC Maatregel toewijzing corporatiebezit gereguleerde sector
- Middeninkomens (3e kwintiel)
- Hogere inkomens (4e en 5e kwintiel)
Maatregelen koopsector
Annuitair aflossen; LTV en NHG omlaag
Beperking
Beperking
hypotheekrente aftrek hypotheekrente aftrek
74
r2013-0073CP
Bijlage E: Doelgroeptabellen
In deze bijlage wordt het aantal huishoudens naar woonsituatie gepresenteerd. Hierbij worden de
huishoudens onderscheiden naar:
■
Inkomensniveau (laaginkomen = kwintiel 12; middeninkomen = kwintiel 3; hooginkomen = kwintiel 45),
■
Type (1 en 2 persoonshuishoudens versus gezinnen) en,
■
Leeftijd (< 30; 30-64 en 65 en ouder).
Dit levert 18 huishoudengroepen op waarvan hier is weergegeven hoeveel er wonen in de huursector, de
koopsector of een bewoonde andere ruimte (BAR).
Verder is op basis van het (netto) inkomensniveau een schatting gemaakt van het aantal huishoudens
onder de huurtoeslaggrens, de EC-doelgroep (tot 33.000), de middengroepen (33.000-43.000) en de
hogere inkomens (boven 43.000 euro). De hierbij aangehouden inkomensgrenzen (in de tweede tabel) zijn
gebaseerd op belastbare inkomens waar de inkomens (in de eerste tabel) gebaseerd zijn op netto
besteedbare inkomens.
Tabel E.1: Aantal huishoudens (*1000) naar inkomen, type en leeftijd naar woonsituatie; Trend-GVA; 2012-2030
Nederland
Huur
Koop
Bar
2012
2020
2012- 20202030 2020 2030
2012
2020
2012- 20202030 2020 2030
2817
2894
2960
4252
4590
4897
LaagInkomen,1-2 pers,< 30
LaagInkomen,1-2 pers,30-64
266
637
295
626
279
557
29
-12
-17
-69
70
333
136
447
152
477
LaagInkomen,1-2 pers,65 eo
LaagInkomen,Gezinnen,< 30
601
40
730
40
843
42
129
0
114
2
299
7
411
18
553
26
LaagInkomen,Gezinnen,30-64
LaagInkomen,Gezinnen,65 eo
247
21
235
24
203
25
-12
2
-32
1
98
16
123
19
131
24
Totaal huishoudens/doelgroepen
77
67
Totaal
2012- 20202030 2020 2030
2012
2020
2012- 20202030 2020 2030
34
7513
7996
8404
-57
34
-20
-1
598
1033
636
1170
616
1129
38
136
-20
-41
34
1
42
0
934
49
1208
61
1506
72
274
12
298
10
9
3
2
1
-1
1
354
38
368
44
342
52
15
7
-26
8
2012
2020
307
444
512
546
67
66
114
16
29
262
63
205
97
185
96
111
11
142
8
33
3
67
3
110
3
25
3
8
5
8
1
10
2
339
483
408
LaagMidInkomen,1-2 pers,< 30
LaagMidInkomen,1-2 pers,30-64
48
181
40
141
34
126
-8
-40
-6
-15
52
353
53
358
49
373
1
6
-3
15
12
12
16
25
14
25
4
13
-2
0
112
546
109
524
97
525
-3
-22
-12
1
LaagMidInkomen,1-2 pers,65 eo
LaagMidInkomen,Gezinnen,< 30
154
12
176
10
214
10
22
-2
39
0
259
17
292
29
315
39
34
12
23
11
7
0
16
1
23
1
10
0
6
0
419
29
485
39
553
50
66
10
68
11
LaagMidInkomen,Gezinnen, 30-64
LaagMidInkomen,Gezinnen,65 eo
144
18
122
19
97
23
-22
1
-25
4
211
19
211
22
208
29
0
3
-3
7
5
0
7
1
6
2
2
1
-1
1
360
37
340
42
311
54
-20
5
-29
13
HoogInkomen,1-2 pers,< 30
HoogInkomen,1-2 pers,30-64
36
133
16
105
14
101
-20
-28
-2
-5
70
694
72
626
58
615
1
-67
-14
-12
4
15
6
19
5
17
2
3
-2
-1
110
842
93
750
77
733
-16
-92
-17
-18
HoogInkomen,1-2 pers,65 eo
HoogInkomen,Gezinnen,< 30
53
9
133
6
220
6
81
-3
86
0
305
24
342
44
417
59
37
20
75
15
4
1
13
1
20
1
9
1
7
0
361
33
488
51
656
66
127
17
168
15
HoogInkomen,Gezinnen,30-64
HoogInkomen,Gezinnen,65 eo
202
16
157
20
141
26
-45
4
-16
6
1408
19
1363
25
1335
36
-45
6
-28
11
14
1
20
2
23
4
6
2
3
2
1624
35
1541
47
1499
65
-83
12
-41
19
2012
2020
2012
2020
2012- 20202030 2020 2030
Nederland
Huur
Koop
Bar
Totaal
2012
2020
2012- 20202030 2020 2030
2012
2020
2012- 20202030 2020 2030
2012- 20202030 2020 2030
Totaal huishoudens
2817
2894
2960
77
67
4252
4590
4897
339
307
444
512
546
67
34
7513
7996
8404
483
408
Totaal Huurtoeslag Doelgroep
1371
1463
1463
92
0
544
710
818
165
108
311
330
348
18
18
2226
2502
2629
276
127
Totaal EC-Doelgroep
Totaal Middengroep
Totaal HogereInkomens
1922
345
550
2035
332
527
2036
336
588
113
-13
-23
2
4
61
936
541
2775
1219
608
2764
1404
658
2835
283
67
-11
185
50
72
370
25
49
395
37
80
417
40
89
25
12
31
22
3
9
3228
911
3373
3649
977
3370
3858
1034
3512
421
66
-4
209
57
142
r2013-0073CP | Ontwikkelingen op de woningmarkt
75
Tabel E.2: Aantal huishoudens (*1000) naar inkomen, type en leeftijd naar woonsituatie; TrendPlus-GVB; 2012-2030
Nederland
Koop
Bar
2012
2020
2012- 20202030 2020 2030
2012
2020
2012- 20202030 2020 2030
2817
2843
2818
LaagInkomen,1-2 pers,< 30
LaagInkomen,1-2 pers,30-64
266
637
306
601
LaagInkomen,1-2 pers,65 eo
LaagInkomen,Gezinnen,< 30
601
40
718
40
LaagInkomen,Gezinnen,30-64
LaagInkomen,Gezinnen,65 eo
247
21
218
21
Totaal huishoudens/doelgroepen
Totaal
2012- 20202030 2020 2030
2012
2020
411
444
498
520
53
2012
2020
2012- 20202030 2020 2030
22
7513
7996
8404
26
-25
4252
4655
5066
403
272
480
39
-37
-34
-121
70
333
129
441
151
459
60
108
22
18
262
63
194
86
175
80
-68
23
-19
-7
598
1033
629
1128
769
42
117
1
51
1
299
7
396
18
488
28
96
11
92
10
33
3
64
3
94
3
30
0
31
0
934
49
1178
61
170
20
-29
0
-48
-1
98
16
123
17
129
20
25
1
6
3
8
1
9
2
8
2
1
1
-1
1
354
38
350
40
483
408
598
1018
31
95
-31
-110
1352
72
244
12
174
11
307
43
-3
3
-44
3
LaagMidInkomen,1-2 pers,< 30
LaagMidInkomen,1-2 pers,30-64
48
181
28
119
29
96
-19
-62
0
-23
52
353
60
381
55
409
8
28
-5
28
12
12
22
28
18
28
10
17
-3
0
112
546
111
529
102
533
-1
-17
-8
4
LaagMidInkomen,1-2 pers,65 eo
LaagMidInkomen,Gezinnen,< 30
154
12
174
8
228
7
20
-4
54
-1
259
17
295
28
334
36
36
11
39
8
7
0
16
1
25
1
9
1
9
0
419
29
485
37
587
44
66
8
102
8
LaagMidInkomen,Gezinnen, 30-64
LaagMidInkomen,Gezinnen,65 eo
144
18
92
19
61
21
-51
2
-32
1
211
19
209
22
192
27
-3
3
-16
5
5
0
7
1
6
2
2
1
-2
1
360
37
308
42
258
49
-52
6
-50
7
HoogInkomen,1-2 pers,< 30
HoogInkomen,1-2 pers,30-64
36
133
16
123
15
127
-20
-10
-1
4
70
694
76
644
68
688
5
-50
-8
44
4
15
8
20
7
20
4
5
-1
0
110
842
99
787
90
835
-11
-55
-9
48
HoogInkomen,1-2 pers,65 eo
HoogInkomen,Gezinnen,< 30
53
9
152
7
278
6
99
-2
126
-1
305
24
354
45
478
63
49
22
124
18
4
1
12
1
21
1
8
1
9
0
361
33
518
54
776
71
157
20
259
17
HoogInkomen,Gezinnen,30-64
HoogInkomen,Gezinnen,65 eo
202
16
178
22
165
33
-24
6
-12
11
1408
19
1391
26
1399
43
-17
8
8
16
14
1
22
2
24
4
8
2
2
2
1624
35
1591
50
1588
80
-33
15
-2
29
2012
2020
2012
2020
2012- 20202030 2020 2030
Nederland
76
Huur
Huur
Koop
Bar
Totaal
2012
2020
2012- 20202030 2020 2030
2012
2020
2012- 20202030 2020 2030
Totaal huishoudens
2817
2843
2818
26
-25
4252
4655
5066
403
411
444
498
520
53
22
7513
7996
8404
483
408
Totaal Huurtoeslag Doelgroep
1371
1424
1318
53
-107
544
700
783
156
83
311
309
315
-2
5
2226
2434
2415
207
-19
Totaal EC-Doelgroep
Totaal Middengroep
Totaal HogereInkomens
1922
345
550
1974
308
561
1836
310
672
52
-36
11
-138
2
111
936
541
2775
1203
617
2835
1345
666
3054
267
76
61
142
50
219
370
25
49
372
40
86
379
42
99
2
14
37
7
3
13
3228
911
3373
3549
965
3482
3560
1019
3825
320
54
109
11
54
343
r2013-0073CP
2012- 20202030 2020 2030
Bijlage F: Vergelijking met eerdere
verkenningen
In deze bijlage worden de uitkomsten van deze Socrates prognoses afgezet tegen de uitkomsten van
eerdere prognoses. Deze nieuwe prognoses laten zien dat:
■
De toename van het aantal huishoudens groter is dan eerder verwacht.
Dit is met name het gevolg van het beleid ten aanzien van zorg en extramuralisering.
Verder speelt mee dat het aantal huishoudens per 2011 (in de telling) door het CBS verhoogd is.
■
Er een toename van het aantal huishoudens in de huursector verwacht mag worden,
■
Er een nog aanzienlijk grotere toename van het aantal huishoudens in de koopsector verwacht mag
worden,
■
Er ook een toename van het aantal huishoudens in BAR-en verwacht mag worden; dit als gevolg van
de voorziene beperkte omvang van het bouwprogramma.
Tabel F.1: Toename van het aantal huishoudens (*1000), totaal en naar woonsituatie, 2010-2030
ABF2009
ABF2010
ABF2011
ABF2012
ABF2013-Crisis-GVA
ABF2013-Trend-GVA
ABF2013-TrendPlus-GVB
ABF2013-Herstel-GVB
Alle
huishoudens
2010-2020
516
502
581
564
610
610
610
610
Huursector
2020-2030 2010- 2020
352
-99
347
-2
384
53
389
33
408
83
408
65
408
15
408
0
Koopsector
2020-2030 2010- 2020
-151
614
-64
474
11
494
-26
495
111
420
67
461
-25
526
-57
548
Overig/BAR
2020-2030 2010- 2020
503
1
393
30
370
34
414
36
242
106
307
83
411
69
443
61
2020-2030
0
18
3
1
55
34
22
22
r2013-0073CP | Ontwikkelingen op de woningmarkt
77
Bijlage G: Regionale fact-sheets
In deze bijlage hoofdstuk worden enkele kerncijfers gepresenteerd voor een aantal regio’s. Dat gebeurt
aan de hand van een aantal “factsheets” waarin per regio de belangrijkste kerncijfers verzameld zijn.
De eerste tabel bevat:
■
Het totaal aantal huishoudens, het aantal huishoudens in een BAR en het aantal huishoudens
gehuisvest op de reguliere woningmarkt in huur en koopsector; daarmee is ook het aantal bewoonde
woningen gegeven.
■
Daarnaast staat het aantal leegstaande en overige niet bewoonde woningen (ongeschikt voor
e
bewoning en 2 woningen). Deze tellen tezamen op tot de totale voorraad.
■
Deze cijfers zijn gegeven voor (1 januari) 2012, 2015, 2020 en 2030 in het linkerdeel van de tabel. In
het rechter deel van de tabel staat vervolgens de toename van het totaal aantal huishoudens en de
totale voorraad, zowel in aantallen als in percentages voor de periode 2012-2015, 2015-2020 en
2020-2030.
De tweede tabel bevat:
■
Het aantal huur- en koopwoningen naar type en prijsniveau voor (1 januari) 2012, alsmede de
verwachte toe- resp. afname van dit aantal tussen 2012 en 2020.
■
Zowel het aantal voor 2012 als de verwachte mutatie in dit aantal tussen 2012 en 2020 zijn in een
grafiek daarnaast weergegeven.
De derde tabel / grafiek bevat:
■
Dezelfde informatie als de tweede tabel waarbij naast nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen ook het boveninflatoire effect van het huurbeleid weergegeven is
■
Links op basis van de Trend-GVA variant en rechts op basis van de TrendPlus-GVB variant.
De vierde tabel bevat:
■
Het totaal aantal huurwoningen per (1 januari) 2015), uitgesplitst naar type en prijsniveau alsmede de
zgn. restvraag en het zgn. restaanbod van huurwoningen naar type, prijsniveau en woonmilieu.
■
Restvraag geeft aan dat er meer vraag dan aanbod is in een bepaald segment; bij restaanbod geldt
het omgekeerde. Beiden signaleren een kwalitatieve mismatch.
■
Deze cijfers zijn ontleend aan de Trend-GVA variant.
De vijfde tabel bevat:
■
Dezelfde informatie als de vierde tabel maar dan voor de koopsector.
Aan de hand van deze factsheets kan snel een beeld opgebouwd worden van de situatie en de
verwachtingen voor een bepaalde regio.
r2013-0073CP | Ontwikkelingen op de woningmarkt
79
Figuur G.1: Kerncijfers Nederland, varianten Trend-GVA en TrendPlus-GVB
2012
2015
2020
2030
Huur eengezins
Huur meergezins
Koop eengezins
Koop meergezins
Totaal
huishoudens
(*1000)
7513
7694
7996
8404
Voorraad 2012
(*1000)
1438
1465
3698
665
Huur<361
361-460
460-554
554-652
652-800
>800
Koop<168.000
168-200.000
200-250.000
250-320.000
320-430.000
>430.000
Huishoudens
in BAR
(*1000)
444
464
512
546
Huishoudens
in woning =
Leegstand
bewoonde plus overig niet
voorraad
bewoond
(*1000)
(*1000)
7068
198
7230
158
7484
140
7858
193
Mutatie 2012- Mutatie 20122020 Trend - 2020 TrendPl GVA
GVB
-5.4
-23.1
60.6
39.6
166.8
219.4
135.9
146.2
545
807
813
402
205
131
644
766
900
740
678
634
-229.0
-117.2
112.7
199.2
57.9
31.5
88.5
68.4
37.1
50.4
32.8
25.5
Totale voorraad
(*1000)
7266
7388
7624
8050
-300
-500
-200
2015
Restvraag
Restaanbod
Voorraad
Toename
voorraad per
jaar
(in %)
181.6
301.2
408.0
122.1
235.8
426.3
0.8%
0.8%
0.5%
0.6%
0.6%
0.5%
0 -200 500
-100
1000
1500 0
100
2500
2000
200 3500
3000
300
4000
400
4500
Voorraad
2012 Trend
(*1000)
2012-2020
Trend
-GVA -GVB
Mutatie
2012-2020
-GVAMutatie
Mutatie
2012-2020
TrendPl
TrendPlus-GVB
Sloop
-100
0
0
133
38
76
18
27
35
35
44
36
28
N ieuwbouw
Toename
huishoudens
per jaar
(in %)
Huur<361
Huur<361
361-460
361-460
460-554
460-554
554-652
554-652
652-800
652-800
>800
>800
Koop<168.000
Koop<168.000
168-200.000
168-200.000
200-250.000
200-250.000
250-320.000
250-320.000
320-430.000
320-430.000
>430.000
>430.000
-263.4
-196.1
18.5
300.0
113.4
44.2
85.4
84.5
49.5
63.8
45.5
36.8
Verkoop
Sloop huurwoningen
-14.1
-16.7
Nieuwbouw
58.8
Nieuwbouw
-300
Huur<361
361-460
Huur<361
460-554361-460
554-652460-554
652-800554-652
>800 652-800
>800
Koop<168.000
Koop<168.000
168-200.000
168-200.000
200-250.000
200-250.000
250-320.000
250-320.000
320-430.000
320-430.000
>430.000
>430.000
Toename
voorraad
(*1000)
Huur
eengezins
Huur eengezins
Huur
meergezins
Huur meergezins
Koop
eengezins
Koop eengezins
Koop
meergezins
Koop meergezins
Trend-GVA
Gemid per jaar
*1000
2012-2020
Toename
huishoudens
(*1000)
Sloop
Huursector
190
-57
2917
0
Gemid per jaar
*1000
2012-2020
Verkoop
Sloop huurwoningen
-15.5
-13.0
Nieuwbouw
63.3
Verkoop huurwoningen
Effect huurbeleid
Nieuwbouw
Sloop
-300
-200
-100
200 -32 -180
300
400
-18100
Huur<361
0
-25
-40 -52
361-460
0
Huur<361
-20
-23 23
460-554361-460
86
-9
-14 184
554-652460-554
14
554-652
-1
-10 -7
652-800
93
652-800
-4
-14 31
>800
15
>800
-10
72 0
Koop<168.000
43
Koop<168.000
-4
37 0
168-200.000
54
168-200.000
-8
10 0
200-250.000
53
200-250.000
250-320.000
-7
14 0
250-320.000
61
320-430.000
-3
00
320-430.000
49
>430.000
-3
00
>430.000
40
Verkoop huurwoningen
Eengezins
63
-30
1436
Nieuwbouw
Effect huurbeleid
Meergezins
127
-27
1481
Huur<361
38
-6
429
Duizenden
-40
361-460
42
-13
789
-20
Sloop
Verkoop huurwoningen
460-554
42
-15
850
0
20
Verkoop huurwoningen
Effect
200 -22 -225
300
-17100
-29
-31 -136
-24
-20 -24
-13
-14 314
0
-6 27
-4
-10 44
-11
53 0
-4
34 0
-9
60
-7
10 0
-3
00
-3
00
0
554-652
23
-17
482
40
400
Effect huurbeleid
652-800
34
-1
225
60
80
>800
12
-4
142
100
Centrum-stedelijk
Stedelijk
Groen stedelijk
Dorps
Landelijk
Huur<361
2015
Restvraag
Restaanbod
Voorraad
Koop
93
-77
4472
Eengezins
63
-54
3761
361-460
Duizenden
Centrum-stedelijk
Stedelijk
Groen stedelijk
D orps
Landelijk
80
r2013-0073CP
460-554
Meergezins Koop<168.000
30
19
-24
-24
710
675
-40
554-652
652-800
>800
168-200.000
21
-16
788
-30
Koop<168.000
-20
200-250.000
16
-14
914
-10
168-200.000
0
200-250.000
250-320.000
14
-10
761
10
250-320.000
320-430.000
14
-8
690
20
320-430.000
30
>430.000
>430.000
9
-7
644
40
Figuur G.2: Kerncijfers Noordvleugel, varianten Trend-GVA en TrendPlus-GVB
2012
2015
2020
2030
Huur eengezins
Huur meergezins
Koop eengezins
Koop meergezins
Totaal
huishoudens
(*1000)
1618
1672
1767
1929
Voorraad 2012
(*1000)
255
469
612
196
Huur<361
361-460
460-554
554-652
652-800
>800
Koop<168.000
168-200.000
200-250.000
250-320.000
320-430.000
>430.000
Huishoudens
in BAR
(*1000)
121
134
156
179
Huishoudens
in woning =
Leegstand
bewoonde plus overig niet
voorraad
bewoond
(*1000)
(*1000)
1497
34
1537
24
1611
19
1750
17
Mutatie 2012- Mutatie 20122020 Trend - 2020 TrendPl GVA
GVB
7.8
1.5
-10.6
-16.4
49.9
64.3
50.2
54.8
149
171
187
107
58
50
67
122
174
159
129
158
-76.5
-28.2
26.2
51.6
16.7
7.5
32.8
17.8
12.7
16.4
13.8
6.5
Totale voorraad
(*1000)
1532
1562
1629
1766
-100
-200
-80
-100
2015
Restvraag
Restaanbod
Voorraad
Toename
voorraad per
jaar
(in %)
53.7
94.7
162.6
29.7
67.6
137.3
1.1%
1.1%
0.9%
0.6%
0.9%
0.8%
-60
0
-40
100
-20
200
0
300
20
400
40
500
60
600
80
700
Voorraad
2012 Trend
(*1000)
2012-2020
Trend
-GVA -GVB
Mutatie
2012-2020
-GVAMutatie
Mutatie
2012-2020
TrendPl
TrendPlus-GVB
Nieuwbouw
Sloop
-50
0
0
23
8
22
4
9
11
14
14
15
7
N ieuwbouw
Toename
huishoudens
per jaar
(in %)
Huur<361
Huur<361
361-460
361-460
460-554
460-554
554-652
554-652
652-800
652-800
>800
>800
Koop<168.000
Koop<168.000
168-200.000
168-200.000
200-250.000
200-250.000
250-320.000
250-320.000
320-430.000
320-430.000
>430.000
>430.000
-83.4
-43.0
5.1
69.3
26.3
10.9
34.2
20.8
17.7
18.5
18.4
9.4
Verkoop
Sloop huurwoningen
-3.6
-4.7
Nieuwbouw
15.8
-100
Huur<361
361-460
Huur<361
460-554361-460
554-652460-554
652-800554-652
>800 652-800
>800
Koop<168.000
Koop<168.000
168-200.000
168-200.000
200-250.000
200-250.000
250-320.000
250-320.000
320-430.000
320-430.000
>430.000
>430.000
Toename
voorraad
(*1000)
Huur
eengezins
Huur eengezins
Huur
meergezins
Huur meergezins
Koop
eengezins
Koop eengezins
Koop
meergezins
Koop meergezins
Trend-GVA
Gemid per jaar
*1000
2012-2020
Toename
huishoudens
(*1000)
Sloop
Huursector
49
-11
720
0
-7
-6
-4
-3
0
-2
-1
0
-2
-2
-1
-1
Verkoop
Sloop huurwoningen
-4.0
-3.8
Nieuwbouw
17.0
Verkoop huurwoningen
Effect huurbeleid
Nieuwbouw
Sloop
-100
-50 0
50-11 -59
100
Huur<361
-13 -9
361-460
0
Huur<361
-5 12
460-554361-460
14
-3 48
554-652460-554
2
554-652
-1 -4
652-800
22
652-800
-5 11
>800
3
>800
25 0
Koop<168.000
14
Koop<168.000
70
168-200.000
15
168-200.000
10
200-250.000
19
200-250.000
250-320.000
50
250-320.000
18
320-430.000
00
320-430.000
19
>430.000
00
>430.000
10
Verkoop huurwoningen
Eengezins
14
-4
257
Gemid per jaar
*1000
2012-2020
Nieuwbouw
Effect huurbeleid
Meergezins
35
-7
463
Huur<361
9
-1
110
Duizenden
-10
361-460
10
-3
170
-5
0
Sloop
460-554
10
-2
195
5
0
-6
-7
-6
-4
0
-3
-1
0
-2
-2
-1
-1
Verkoop huurwoningen
Effect
50 -9 -69
-12 -24
-4 1
-2 73
-1 5
-3 14
21 0
60
10
30
00
00
Verkoop huurwoningen
554-652
6
-4
130
10
Effect huurbeleid
652-800
9
0
64
15
100
20
>800
4
-1
52
25
30
Centrum-stedelijk
Stedelijk
Groen stedelijk
Dorps
Landelijk
Huur<361
2015
Restvraag
Restaanbod
Voorraad
Koop
22
-11
841
Eengezins
13
-7
629
361-460
460-554
554-652
Meergezins Koop<168.000
9
4
-5
-3
212
77
Duizenden
Centrum-stedelijk
Stedelijk
Groen stedelijk
D orps
Landelijk
-8
-6
652-800
>800
168-200.000
4
-2
127
-4
Koop<168.000
-2
168-200.000
200-250.000
5
-2
178
0
2
200-250.000
250-320.000
4
-2
166
4
250-320.000
320-430.000
3
-1
133
6
320-430.000
8
>430.000
2
-1
160
10
12
>430.000
Ontwikkelingen op de woningmarkt
81
Figuur G.3: Kerncijfers Zuidvleugel, varianten Trend-GVA en TrendPlus-GVB
2012
2015
2020
2030
Huur eengezins
Huur meergezins
Koop eengezins
Koop meergezins
Totaal
huishoudens
(*1000)
1431
1467
1534
1635
Voorraad 2012
(*1000)
191
467
488
245
Huur<361
361-460
460-554
554-652
652-800
>800
Koop<168.000
168-200.000
200-250.000
250-320.000
320-430.000
>430.000
Huishoudens
in BAR
(*1000)
94
95
105
113
Huishoudens
in woning =
Leegstand
bewoonde plus overig niet
voorraad
bewoond
(*1000)
(*1000)
1337
53
1372
39
1428
32
1522
33
Mutatie 2012- Mutatie 20122020 Trend - 2020 TrendPl GVA
GVB
11.5
5.6
-6.8
-12.5
39.9
54.5
25.1
26.7
119
167
173
107
56
36
151
130
141
121
88
101
-50.0
-16.9
23.1
34.5
8.9
5.0
13.1
14.4
10.9
11.1
7.7
7.8
Totale voorraad
(*1000)
1390
1412
1460
1555
-80
-100
-600
-60
2015
Restvraag
Restaanbod
Voorraad
Toename
voorraad per
jaar
(in %)
36.6
66.4
101.4
21.8
47.9
95.7
0.8%
0.9%
0.6%
0.5%
0.7%
0.6%
-40100
-20 200
0
300
20
400 40
500 60
60080
Voorraad
2012 Trend
(*1000)-GVA
Mutatie
2012-2020
Trend
-GVA -GVB
Mutatie
2012-2020
Mutatie
2012-2020
TrendPl
TrendPlus-GVB
Sloop
-40
0
0
28
10
13
4
5
8
9
10
8
8
Nieuwbouw
Toename
huishoudens
per jaar
(in %)
Huur<361
Huur<361
361-460
361-460
460-554
460-554
554-652
554-652
652-800
652-800
>800
>800
Koop<168.000
Koop<168.000
168-200.000
168-200.000
200-250.000
200-250.000
250-320.000
250-320.000
320-430.000
320-430.000
>430.000
>430.000
-58.9
-29.8
10.9
45.9
18.2
6.7
9.8
20.9
14.4
14.8
10.2
11.1
Verkoop
Sloop huurwoningen
-4.4
-3.3
Nieuwbouw
13.1
Nieuwbouw
-80
Huur<361
361-460
Huur<361
460-554361-460
554-652460-554
652-800554-652
>800 652-800
>800
Koop<168.000
Koop<168.000
168-200.000
168-200.000
200-250.000
200-250.000
250-320.000
250-320.000
320-430.000
320-430.000
>430.000
>430.000
Toename
voorraad
(*1000)
Huur eengezins
eengezins
Huur
meergezins
Huur meergezins
Koop eengezins
eengezins
Koop
Koop meergezins
meergezins
Koop
Trend-GVA
Gemid per jaar
*1000
2012-2020
Toename
huishoudens
(*1000)
Sloop
Huursector
36
-9
657
-20
0
-4
-8
-8
-4
0
-1
-4
-1
-2
-2
-1
0
Verkoop huurwoningen
Effect huurbeleid
-80
20
40 -5 -41
60
80
Huur<361
-6 -3
361-460
Huur<361
-4 7
460-554361-460
-4 31
554-652460-554
-4 0
652-800554-652
652-800
-3 5
>800
>800
11 0
Koop<168.000
Koop<168.000
80
168-200.000
168-200.000
40
200-250.000
200-250.000
250-320.000
30
250-320.000
320-430.000
00
320-430.000
>430.000
00
>430.000
Verkoop huurwoningen
Eengezins
11
-3
194
Gemid per jaar
*1000
2012-2020
Nieuwbouw
-60
Huur<361
7
0
94
Duizenden
-10
361-460
7
-2
167
-5
Sloop
-40
-20
0
0
17
5
16
4
8
13
14
14
11
11
Nieuwbouw
Effect huurbeleid
Meergezins
25
-6
463
Verkoop
Sloop huurwoningen
-4.8
-2.6
Nieuwbouw
14.1
Sloop
0
Verkoop huurwoningen
460-554
6
-3
180
0
5
Verkoop huurwoningen
Effect
20
40 -3 -52
60
-4 -17
-4 6
-5 51
-2 5
-3 7
60
90
20
30
00
00
-4
-9
-9
-4
0
-1
-5
-1
-2
-2
-1
0
554-652
5
-3
121
10
80
Effect huurbeleid
652-800
7
0
58
15
>800
4
-1
37
20
25
Centrum-stedelijk
Stedelijk
Groen stedelijk
Dorps
Landelijk
Huur<361
2015
Restvraag
Restaanbod
Voorraad
Koop
16
-12
755
Eengezins
10
-5
502
361-460
Duizenden
Centrum-stedelijk
Stedelijk
Groen stedelijk
D orps
Landelijk
82
r2013-0073CP
460-554
554-652
Meergezins Koop<168.000
6
3
-7
-5
253
155
-10
-8
652-800
>800
168-200.000
3
-2
134
-6
Koop<168.000
-4
168-200.000
200-250.000
3
-2
145
-2
0
200-250.000
250-320.000
2
-1
126
2
250-320.000
320-430.000
3
-1
90
4
320-430.000
6
>430.000
2
-1
104
8
>430.000
10
Figuur G.4: Kerncijfers Krimpregio Groningen, varianten Trend-GVA en TrendPlus-GVB
2012
2015
2020
2030
Huur eengezins
Huur meergezins
Koop eengezins
Koop meergezins
Totaal
huishoudens
(*1000)
100
101
102
100
Voorraad 2012
(*1000)
25
9
64
3
Huur<361
361-460
460-554
554-652
652-800
>800
Koop<168.000
168-200.000
200-250.000
250-320.000
320-430.000
>430.000
Huishoudens
in BAR
(*1000)
3
3
4
4
Huishoudens
in woning =
Leegstand
bewoonde plus overig niet
voorraad
bewoond
(*1000)
(*1000)
98
4
98
3
98
3
96
4
Mutatie 2012- Mutatie 20122020 Trend - 2020 TrendPl GVA
GVB
-2.6
-2.2
0.3
0.4
0.9
0.6
0.8
0.6
8
12
10
3
1
1
23
16
13
6
4
5
-3.1
-1.7
0.3
2.0
0.3
0.0
0.7
0.6
0.0
0.1
0.1
0.2
Totale voorraad
(*1000)
102
101
101
100
-5
-10
-40
-4
-3
N ieuwbouw
2015
Restvraag
Restaanbod
Voorraad
Toename
huishoudens
per jaar
(in %)
Toename
voorraad per
jaar
(in %)
0.6
1.1
-2.3
-0.2
-0.3
-1.4
0.2%
0.2%
-0.2%
-0.1%
-0.1%
-0.1%
-3 10
-2 20
-1 30
0
1
40
2
50
60 3
70 4
Huur<361
Huur<361
361-460
361-460
460-554
460-554
554-652
554-652
652-800
652-800
>800
>800
Koop<168.000
Koop<168.000
168-200.000
168-200.000
200-250.000
200-250.000
250-320.000
250-320.000
320-430.000
320-430.000
>430.000
>430.000
-3.8
-2.5
0.1
3.5
0.8
0.1
0.3
0.3
-0.2
0.1
0.3
0.3
Voorraad
2012 (*1000)
Mutatie
2012-2020
Trend
-GVA -GVB
Mutatie
2012-2020
Trend -GVA
Mutatie
2012-2020
TrendPl
TrendPlus-GVB
Verkoop
Sloop huurwoningen
-0.3
-0.2
Nieuwbouw
0.2
Nieuwbouw
-5
Huur<361
361-460
Huur<361
460-554361-460
554-652460-554
652-800554-652
>800 652-800
>800
Koop<168.000
Koop<168.000
168-200.000
168-200.000
200-250.000
200-250.000
250-320.000
250-320.000
320-430.000
320-430.000
>430.000
>430.000
Toename
voorraad
(*1000)
Huur eengezins
eengezins
Huur
meergezins
Huur meergezins
Koop eengezins
eengezins
Koop
Koop meergezins
meergezins
Koop
Trend-GVA
Gemid per jaar
*1000
2012-2020
Toename
huishoudens
(*1000)
Sloop
-1
0-2
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Sloop
Huursector
1
-1
34
0
0
-1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Verkoop huurwoningen
Effect huurbeleid
-5
1
2
5
-13 -2 4
Huur<361
0 -1
361-460
Huur<361
00
460-554361-460
02
554-652460-554
00
652-800554-652
652-800
00
>800
>800
10
Koop<168.000
Koop<168.000
10
168-200.000
168-200.000
00
200-250.000
200-250.000
250-320.000
00
250-320.000
320-430.000
00
320-430.000
>430.000
00
>430.000
Verkoop huurwoningen
Eengezins
0
-1
24
Gemid per jaar
*1000
2012-2020
Nieuwbouw
-4
Huur<361
0
0
6
Duizenden
361-460
0
0
12
-1
-0.8
-0.6
-0.4
361-460
460-554
554-652
652-800
Sloop
-3
Nieuwbouw
Effect huurbeleid
Meergezins
1
0
9
Verkoop
Sloop huurwoningen
-0.3
-0.1
Nieuwbouw
0.2
0-2
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
-1
Sloop
0
0
-1
-1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Verkoop huurwoningen
Effect
1
2
03 -3 4
0 -2
00
04
00
00
10
00
00
00
00
00
Verkoop huurwoningen
460-554
0
0
10
-0.2
0
554-652
0
0
4
0.2
0.4
5
Effect huurbeleid
652-800
0
0
1
0.6
>800
0
0
1
0.8
1
Centrum-stedelijk
Stedelijk
Groen stedelijk
Dorps
Landelijk
Huur<361
2015
Restvraag
Restaanbod
Voorraad
Koop
1
-2
68
Eengezins
1
-1
65
Meergezins Koop<168.000
0
0
0
-1
3
24
Duizenden
-1.2
Centrum-stedelijk
Stedelijk
Groen stedelijk
D orps
Landelijk
-1
>800
168-200.000
0
0
17
-0.8
Koop<168.000
-0.6
168-200.000
200-250.000
0
0
13
-0.4
-0.2
200-250.000
250-320.000
0
0
6
0
250-320.000
320-430.000
0
0
4
0.2
320-430.000
0.4
>430.000
0
0
5
0.6
0.8
>430.000
Ontwikkelingen op de woningmarkt
83
Figuur G.3: Kerncijfers Krimpregio Limburg, varianten Trend-GVA en TrendPlus-GVB
2012
2015
2020
2030
Huur eengezins
Huur meergezins
Koop eengezins
Koop meergezins
Totaal
huishoudens
(*1000)
291
293
294
283
Voorraad 2012
(*1000)
62
55
154
16
Huur<361
361-460
460-554
554-652
652-800
>800
Koop<168.000
168-200.000
200-250.000
250-320.000
320-430.000
>430.000
Huishoudens
in BAR
(*1000)
13
14
14
13
Huishoudens
in woning =
Leegstand
bewoonde plus overig niet
voorraad
bewoond
(*1000)
(*1000)
278
9
280
7
279
7
270
15
Mutatie 2012- Mutatie 20122020 Trend - 2020 TrendPl GVA
GVB
-3.8
-4.3
-1.2
-1.3
2.6
3.2
1.9
1.7
20
31
38
14
8
4
40
43
30
21
22
14
-7.9
-4.9
1.3
6.4
0.0
0.2
1.1
1.2
0.7
1.4
0.1
0.0
Totale voorraad
(*1000)
286
287
286
285
-10
-20
2015
Restvraag
Restaanbod
Voorraad
Sloop
0
0
2
1
1
0
0
0
0
1
0
0
Nieuwbouw
Toename
voorraad per
jaar
(in %)
2.6
0.4
-10.5
0.5
-1.0
-1.0
0.3%
0.0%
-0.4%
0.1%
-0.1%
0.0%
-5
20
0
0
60
40
5
100
80
10
140
120
18015
160
Voorraad
2012 Trend
(*1000)-GVA
Mutatie
2012-2020
Trend
-GVA -GVB
Mutatie
2012-2020
Mutatie
2012-2020
TrendPl
TrendPlus-GVB
Nieuwbouw
-5
Toename
huishoudens
per jaar
(in %)
Huur<361
Huur<361
361-460
361-460
460-554
460-554
554-652
554-652
652-800
652-800
>800
>800
Koop<168.000
Koop<168.000
168-200.000
168-200.000
200-250.000
200-250.000
250-320.000
250-320.000
320-430.000
320-430.000
>430.000
>430.000
-8.6
-8.3
-3.3
12.2
1.9
0.5
0.8
1.1
0.8
1.9
0.2
0.1
Verkoop
Sloop huurwoningen
-0.7
-0.6
Nieuwbouw
0.7
-10
Huur<361
361-460
Huur<361
460-554361-460
554-652460-554
652-800554-652
>800 652-800
>800
Koop<168.000
Koop<168.000
168-200.000
168-200.000
200-250.000
200-250.000
250-320.000
250-320.000
320-430.000
320-430.000
>430.000
>430.000
Toename
voorraad
(*1000)
Huur eengezins
eengezins
Huur
meergezins
Huur meergezins
Koop eengezins
eengezins
Koop
Koop meergezins
meergezins
Koop
Trend-GVA
Gemid per jaar
*1000
2012-2020
Toename
huishoudens
(*1000)
Sloop
Huursector
7
-2
115
0
-1
-2
-1
0
0
0
-1
0
0
0
0
0
Verkoop huurwoningen
Effect huurbeleid
-10
5
10 -6
15
-1
Huur<361
-1 -3
361-460
Huur<361
-1 1
460-554361-460
-1 6
554-652460-554
-1 0
652-800554-652
652-800
-1 1
>800
>800
20
Koop<168.000
Koop<168.000
10
168-200.000
168-200.000
10
200-250.000
200-250.000
250-320.000
10
250-320.000
320-430.000
00
320-430.000
>430.000
00
>430.000
Verkoop huurwoningen
Eengezins
2
-1
61
Gemid per jaar
*1000
2012-2020
Nieuwbouw
Nieuwbouw
Huur<361
1
-1
17
Duizenden
-1
361-460
2
0
30
-0.5
Sloop
-5
Effect huurbeleid
Meergezins
5
-1
54
Verkoop
Sloop huurwoningen
-0.8
-0.5
Nieuwbouw
0.7
0
0
0
1
0
1
0
0
0
1
1
0
0
Sloop
0.5
Verkoop huurwoningen
Effect
5
10 -7
-1
-1 -6
-1 -3
-1 13
01
-1 1
10
10
00
10
00
00
Verkoop huurwoningen
460-554
2
-1
39
0
-1
-2
-1
-1
0
0
-1
0
0
0
0
0
554-652
1
0
17
1
15
Effect huurbeleid
652-800
1
0
8
1.5
2
>800
0
0
4
2.5
Centrum-stedelijk
Stedelijk
Groen stedelijk
Dorps
Landelijk
Huur<361
2015
Restvraag
Restaanbod
Voorraad
Koop
2
-4
172
Eengezins
2
-3
155
361-460
Duizenden
-1.5
Centrum-stedelijk
Stedelijk
Groen stedelijk
D orps
Landelijk
84
r2013-0073CP
460-554
554-652
Meergezins Koop<168.000
1
1
-1
-2
17
40
652-800
>800
168-200.000
0
-1
44
-1
Koop<168.000
200-250.000
1
0
30
-0.5
168-200.000
200-250.000
250-320.000
1
0
21
320-430.000
0
0
22
0
250-320.000
0.5
320-430.000
>430.000
>430.000
0
0
14
1
Figuur G.3: Kerncijfers Krimpregio Zeeuws Vlaanderen, varianten Trend-GVA en TrendPlus-GVB
2012
2015
2020
2030
Huur eengezins
Huur meergezins
Koop eengezins
Koop meergezins
Totaal
huishoudens
(*1000)
49
49
49
48
Voorraad 2012
(*1000)
11
2
38
2
Huur<361
361-460
460-554
554-652
652-800
>800
Koop<168.000
168-200.000
200-250.000
250-320.000
320-430.000
>430.000
Huishoudens
in BAR
(*1000)
1
1
1
1
Huishoudens
in woning =
Leegstand
bewoonde plus overig niet
voorraad
bewoond
(*1000)
(*1000)
48
5
48
5
49
5
48
7
Mutatie 2012- Mutatie 20122020 Trend - 2020 TrendPl GVA
GVB
-0.6
-0.6
1.2
1.2
-0.1
-0.1
0.2
0.2
3
6
3
1
1
0
17
7
4
4
3
4
-0.8
-0.7
1.2
0.5
0.2
0.3
-0.2
0.1
0.1
0.1
0.1
0.0
Totale voorraad
(*1000)
53
53
54
55
-2
-5
-1
0
N ieuwbouw
2015
Restvraag
Restaanbod
Voorraad
Toename
voorraad per
jaar
(in %)
0.2
0.4
-0.8
0.4
0.4
0.9
0.1%
0.2%
-0.2%
0.3%
0.1%
0.2%
-1
10
5
0
15
251
20
30
1 35
40 2
Voorraad
2012 Trend
(*1000)
Mutatie
2012-2020
Trend
-GVA -GVB
Mutatie
2012-2020
-GVA
Mutatie
2012-2020
TrendPl
TrendPlus-GVB
Nieuwbouw
-1
Toename
huishoudens
per jaar
(in %)
Huur<361
Huur<361
361-460
361-460
460-554
460-554
554-652
554-652
652-800
652-800
>800
>800
Koop<168.000
Koop<168.000
168-200.000
168-200.000
200-250.000
200-250.000
250-320.000
250-320.000
320-430.000
320-430.000
>430.000
>430.000
-1.2
-1.2
1.3
1.0
0.4
0.4
-0.2
0.1
0.0
0.1
0.1
0.1
Verkoop
Sloop huurwoningen
-0.1
0.0
Nieuwbouw
0.2
-2
Huur<361
361-460
Huur<361
460-554361-460
554-652460-554
652-800554-652
>800 652-800
>800
Koop<168.000
Koop<168.000
168-200.000
168-200.000
200-250.000
200-250.000
250-320.000
250-320.000
320-430.000
320-430.000
>430.000
>430.000
Toename
voorraad
(*1000)
Huur eengezins
eengezins
Huur
meergezins
Huur meergezins
Koop eengezins
eengezins
Koop
Koop meergezins
meergezins
Koop
Trend-GVA
Gemid per jaar
*1000
2012-2020
Toename
huishoudens
(*1000)
Sloop
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Sloop
Huursector
1
-1
13
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Verkoop huurwoningen
Effect huurbeleid
-2
1 0 -1
2
Huur<361
00
361-460
Huur<361
00
460-554361-460
01
554-652460-554
00
652-800554-652
652-800
00
>800
>800
00
Koop<168.000
Koop<168.000
00
168-200.000
168-200.000
00
200-250.000
200-250.000
250-320.000
00
250-320.000
320-430.000
00
320-430.000
>430.000
00
>430.000
Verkoop huurwoningen
Eengezins
0
0
11
Gemid per jaar
*1000
2012-2020
Nieuwbouw
Nieuwbouw
Huur<361
0
0
2
Duizenden
-0.4
361-460
0
0
6
-0.3
Sloop
-1
Effect huurbeleid
Meergezins
0
0
3
Verkoop
Sloop huurwoningen
-0.1
0.0
Nieuwbouw
0.2
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Sloop
-0.1
Verkoop huurwoningen
Effect
1 0 -1
0 -1
01
01
00
00
00
00
00
00
00
00
Verkoop huurwoningen
460-554
0
0
3
-0.2
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
554-652
0
0
1
0
Effect huurbeleid
652-800
0
0
1
0.1
2
>800
0
0
0
0.2
0.3
Centrum-stedelijk
Stedelijk
Groen stedelijk
Dorps
Landelijk
Huur<361
2015
Restvraag
Restaanbod
Voorraad
Koop
0
-1
40
Eengezins
0
-1
38
361-460
460-554
Meergezins Koop<168.000
0
0
0
-1
2
17
Duizenden
-0.6
Centrum-stedelijk
Stedelijk
Groen stedelijk
D orps
Landelijk
-0.5
554-652
652-800
>800
168-200.000
0
0
7
-0.4
Koop<168.000
-0.3
168-200.000
200-250.000
0
0
4
-0.2
250-320.000
0
0
4
-0.1
200-250.000
250-320.000
0
320-430.000
0
0
3
0.1
320-430.000
>430.000
0
0
4
0.2
0.3
>430.000
Ontwikkelingen op de woningmarkt
85
Bijlage H: De Socrates onderlaag.
Doel en uitgangssituatie
Het Socrates model is uitgebreid met een ‘onderlaag’ waarin informatie voor sommige variabelen
“fijnkorreliger” is opgenomen, dan in de gewone ‘bovenlaag’ wordt bijgehouden en aangepast. Het doel
hiervan is om, gebruik makend van de integrale aanpak van het Socrates model, effecten in te kunnen
schatten voor de ontwikkeling van de woonlasten, de huurtoeslag e.d. Dat is op basis van (de bovenlaag)
van reguliere Socrates model immers niet mogelijk: woningen zijn daar bijvoorbeeld ingedeeld in
prijsklassen
waardoor
er
onvoldoende
nauwkeurig
uitspraken
gedaan
kunnen
worden
over
prijsontwikkeling. De informatie in de onderlaag voorziet hierin. Bovendien kan op grond daarvan nu een
betere inschatting gemaakt worden van de gevolgen van huurverhogingen op de verdeling van
huurwoningen over de prijsklassen.
De variabelen die (voorlopig) in de onderlaag zijn opgenomen zijn:
■
Inkomen in honderden euro’s (van ‘100 euro en minder’ tot ‘vanaf 150.000 euro’: 1501 mogelijkheden)
■
Belastbaar inkomen (idem)\
■
Voor huurwoningen:
■
■
Huurprijs in euro’s per maand (van 100 en minder tot 1250 en meer)
■
Markthuur (idem)
Voor koopwoningen:
■
Koopprijs in duizenden euro’s (van 100 duizend en minder tot 1,25 miljoen en meer)
De huishoudens worden in de onderlaag naar twee leeftijdsklassen (in de bovenlaag vijf) onderscheiden:
naar 65-min en 65-plus. De mogelijke huishoudentypen zijn, net als in de bovenlaag, alleenstaand,
eenoudergezin, samenwonend zonder kinderen en samenwonend met kinderen. Als geografische
aanduiding is in de onderlaag gemeente opgenomen.
Als uitgangspunt wordt uit het WoON (2012) per regio een bestand afgeleid waarin de genoemde
variabelen zijn opgenomen. Deze onderlaag vormt in zekere zin een verfijning van de reguliere
“basismatrix” van het model welke op buurtniveau beschrijft welke woningen er zijn en door welke
huishoudens die worden bewoond. De informatie voor de basismatrix wordt afgeleid uit het WoON in
combinatie met de CBS huishoudenstatistiek (voor de huishoudens per buurt) en het Systeem
Woningvoorraad (voor de woningen per buurt). Om een idee te geven: in de woningmarkt Amsterdam
vullen de daar wonende 940.000 huishoudens bij de start zo’n 150.000 records in de onderlaag. In de
simulatie groeit dit aantal records sneller dan het aantal huishoudens – de gemiddelde weegfactor neemt
af doordat huishoudens in dezelfde cel verschillende ontwikkelingen doormaken, bijvoorbeeld
verhuizingen of het krijgen van kinderen. Op vergelijkbare wijze wordt er een bestand gemaakt met lege
woningen naar type en prijs. Huishouden ofwel bewoonde woningen tellen met deze lege woningen
tezamen op tot de totale voorraad.
r2013-0073CP | Ontwikkelingen op de woningmarkt
87
Simulatie
De mutaties die ieder jaar in de basismatrix plaatsvinden worden ook aangebracht in de onderlaag. Daarbij
gaat het om:
1.
Huishoudenontwikkeling
2.
Doorstroming
3.
Inkomensontwikkeling
4.
Prijsontwikkeling
5.
Woningvoorraadmutaties (nieuwbouw, sloop, omzettingen)
Voor de prijsontwikkeling geldt de omgekeerde weg ten opzichte van de andere ontwikkelingen: deze gaat
van de onderlaag naar de reguliere bovenlaag. Beschikbaarheid van exacte huren en inkomens maken
het mogelijk in de onderlaag huurverhogingen (eventueel inkomensafhankelijk) goed in beeld te brengen.
Ook bij de huurharmonisatie van vrijkomende huurwoningen wordt gebruik gemaakt van de fijnkorrelige
informatie van de onderlaag met betrekking tot huur en markthuur. Op grond hiervan wordt bepaald wat de
nieuwe huur wordt en of een woning in de bovenlaag eventueel van prijsklasse opschuift.
88
r2013-0073CP

Calculatiepakketten bouw vergelijken

STICHTING SOPHIA, Sint Theresiaplein 7, 5652 EV Eindhoven

PRIJSLIJST SERVICEFLAT ALDLÂNSTATE

Boekenlijst 2 HAVO 2013-2014 Naam: Klas:

21 adv VechtHorst HEEL.indd

24 mei 2014 Voor de 12 keer onze gezellige Fietsbridgedrive in en

Per direct te huur Hof van Eynatten 6, Limbricht Mooi

Download brochure - Synchro Bedrijfshuisvesting

advertentiepagina

De potentie van het vrije sectorhuursegment