JAARVERSLAG 2013
Inhoudsopgave
Algemene gegevens
3
1
Verslag directeur-bestuurder
5
2
Verslag Raad van Commissarissen
7
3
Volkshuisvestingsverslag
12
4
Personeel en organisatie
33
5
Geconsolideerde jaarrekening
35
6
Enkelvoudige jaarrekening
67
7
Controleverklaring
93
1
2
Algemene gegevens
Naam toegelaten instelling
: Stichting Sprengenland Wonen
Adres
: Stuijvenburchstraat 20
6961 DR EERBEEK
Postadres
: Postbus 72
6960 AB EERBEEK
Telefoon
: (0313) 65 90 23
E-mail
: [email protected]
Website
: www.sprengenland.nl
Statutair werkgebied
: Regio Stedendriehoek
Datum oprichting
: 30 juni 1917
Datum laatste statutenwijziging
: 1 januari 2011
Nationaal Register Volkshuisvesting
: 3020
Kamer van Koophandel
: 41041735
3
4
1
Verslag directeur-bestuurder
Wie doorbreekt de impasse?
Onder het motto “als je geschoren wordt moet je heel stil blijven zitten” houden veel corporaties zich
al lang stil in de publiciteit. Want het is niet alleen begrijpelijk maar ook terecht dat de maatschappij
en de politiek, als zelfverklaarde woordvoerder daarvan, zich ongelooflijk boos heeft gemaakt. Er zijn
(door enkelen) onvergeeflijke fouten gemaakt, er zijn (door enkelen) onverantwoordelijke risico’s
genomen, er zijn (bij enkelen) onacceptabele inkomensniveaus tot stand gekomen en de
woningcorporaties hebben zich vervreemd van de maatschappij waar zij onderdeel van zouden
moeten vormen. Let wel, dat het er telkens ‘enkelen’ zijn is beslist geen excuus. De hele sector mag
daar op worden aangesproken en van alle betrokken bestuurders en toezichthouders mag verwacht
worden dat zij hun stinkende best doen om in hun organisatie, met hun bewoners en lokale/regionale
belanghouders (weer) eerlijke volkshuisvesting te organiseren. En geloof me, ik weet uit ervaring dat
lokale bestuurders en toezichthouders daar volop mee bezig zijn.
Maar wat moet je als woningcorporaties als het openbare debat maar blijft hangen in het hameren op
de fouten in het verleden? Woningcorporaties zijn nog altijd verantwoordelijk voor circa 2,4 miljoen
huishoudens in Nederland en alleen het belang van die groep al (dus nog los van de toekomstige
vragers op de woningmarkt zoals ouderen die niet meer naar een verzorgingstehuis kunnen) vraagt
om vooruit kijken en een heldere toekomstvisie. In ons nieuwe ondernemingsplan dat de titel ‘de
puzzel van het wonen’ heeft meegekregen, geven we uitleg over de manier waarop wij als
Sprengenland Wonen willen opereren. Wat kunnen we nog wel en wat niet.
Ook ik ben - samen met vele andere bestuurders en toezichthouders - van mening dat het instituut
woningcorporatie na meer dan een eeuw aan stevige vernieuwing toe is. Maar het zoeken van een
goede weg daarin wordt vrijwel onmogelijk als er niet een visie is op de lange termijn positie van
woningcorporaties in ons bestel, gebaseerd op de vraagstukken die we in dit land op het gebied van
huisvesting moeten oplossen. En met alle respect, maar op een visie die verder gaat dan alleen (het
aftappen van) de geldkraan in de volkshuisvesting heb ik de overheid nog niet kunnen betrappen.
In de onderhandelingsstrategie ‘Tit for Tat’ wordt er van uitgegaan dat partijen die uit zijn op een
lange- termijn-samenwerking het beste af zijn met de volgende simpele houding ten opzichte van
elkaar. Wees altijd coöperatief bij de start, gun de ander wat. Ga daar mee door zo lang de ander ook
coöperatief is, maar als je belazerd wordt, neem dan sancties die de ander voelt. Maar, en dan komt
het, als door die sanctie de ander tot inkeer komt en zich weer coöperatief gedraagt, ga dan weer
verder met positieve samenwerking en elkaar iets gunnen. Met andere woorden ‘sans rancune’, en dat
is moeilijk.
Ik mag toch hopen dat de overheid en de politiek nog altijd een lange termijn samenwerking met een
vorm van woningcorporaties voor ogen hebben? Als dat zo is wordt het nu tijd om na de uitgedeelde
straffen (gedwongen salarisverlagingen, verhuurderheffing, nieuwe toezicht arrangementen, dreiging
met taakversmalling, versmelting met lokale overheid, extra eisen van het WSW etc.) weer te kijken
of de sector zich positief opstelt en samenwerking zoekt. Kijk naar wat ze geleerd hebben, daag ze uit
reële vraagstukken te benoemen en oplossingsrichtingen aan te dragen, waardeer dat ‘sans rancune’
en bouw dat stapje voor stapje verder uit met ‘tit for tat’ in het achterhoofd.
Het wordt tijd voor smaakmakers om het debat een nieuwe wending te geven. Wellicht dat de
Parlementaire Enquêtecommissie dan ook positief kan bijdragen aan herstel van verhoudingen, en niet
– God verhoede –zich vooral gaat richten op alleen wat fout ging.
5
2013 was dus een jaar van onzekerheid, geruzie tussen corporaties en overheid, een jaar waarin de
bouwproductie verder stagneerde, waarin de herstructurering (in ons geval het plan Eerbeekse Enk)
opnieuw vertraging opliep door in mijn ogen ‘bureaucratische en politieke onmacht’. Een jaar ook
waarin de positie van huurders geen snars verbeterde ten opzichte van eigenaar-bewoners, maar
waarin zij wel een extra huurverhoging voor de kiezen kregen. Dat wij desondanks nog redelijk
tevreden huurders hebben mag welhaast een wonder heten.
Ik wil alle medewerkers van Sprengenland Wonen en alle andere betrokkenen (met name zij die
betrokken waren bij de totstandkoming van ons nieuwe ondernemingsplan en een aantal
beleidsnota’s) bedanken voor hun blijvend positieve kijk op de ontwikkelingen en de mogelijkheden,
en voor hun inzet om 2013 voor Sprengenland Wonen tot een positief jaar te maken.
Dick de Man,
directeur-bestuurder
6
2
Verslag Raad van Commissarissen
2.1
Samenstelling RvC
De RvC was in 2013 voltallig. Het maximum aantal termijnen bedraagt twee. Een termijn duurt
maximaal vier jaar. De RvC streeft er naar dat haar leden, uitgaande van goed functioneren, de
termijn van 8 jaar ook vol maken vanwege de vereiste continuïteit en het kennisniveau.
De heer Sterk vervult vanaf 2013 de functie van voorzitter. Hij volgde de heer Bulten op, die vanwege
het bereiken van de maximale benoemingstermijn eind 2012 terugtrad.
Per 1 januari 2013 is de heer M. Bresser als lid toegetreden tot de RvC. De heer Bresser heeft geen
met het RvC-lidmaatschap conflicterende (neven)functies.
De samenstelling en functieverdeling van de RvC was per eind 2013 als volgt:
naam
functie
geb.
Dhr. F. Sterk
Voorz.
maximale
zittingstermijn
1964 2016
Dhr. M. Bresser
Lid
1963 2020
Dhr. A.J. Schutte
Lid
1959 2015
Dhr. J. van Leeuwen Vice
voorz.
1969 2017
Mevr. A.G.M. VosLeferink
1956 2018
Lid
Beroepen en nevenfuncties
(per 31-12-2013)
Manager bedrijfsvoering Zorginstelling Avelijn
Lid tuchtcommissie KNVB
Directeur/eigenaar De Berkel Advies B.V.
Afdelingshoofd Bedrijfsvoering & Advies bij
Waterschap Groot Salland, Zwolle
Eigenaar ScanYours Arnhem
Eigenaar Small Wonder Loenen
Eigenaar Let’s go Brazil Arnhem
Universitair docent VU en RUG
Voorzitter stichting Leefwijzer
Docent Scheikunde
Lid Raad van Toezicht Trimenzo, voorzitter
Bestuurslid PvdA, afdeling Voorst
Lid ombudsteam PvdA, afdeling Voorst
De leden Van Leeuwen en Schutte zijn benoemd op voordracht van de Stichting Huurdersbelangen
Samen-Eén.
Geen van de RvC-leden heeft een nevenfunctie die conflicterend is met de functie als lid van de RvC.
Evenmin was sprake van een gedelegeerd RvC-lid, noch van het tijdelijk waarnemen van de
bestuursfunctie.
Werving van nieuwe leden vindt plaats op basis van een profielschets, waarvoor in de regionale
bladen een advertentie wordt geplaatst. Op basis van een met de huurdersbelangenorganisatie
gesloten convenant wordt het bestuur van deze organisatie bij elke benoemingsprocedure betrokken.
In 2013 was werving van nieuwe RvC-leden niet aan de orde.
2.2
Verdeling aandachtsgebieden
Ieder van de leden van de RvC richt zich in het bijzonder op een bepaald aandachtsgebied. Dit neemt
uiteraard niet weg dat alle leden van de RvC gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor alle taakgebieden.
De verdeling van aandachtsgebieden is als volgt:
7
aandachtsgebied
Volkshuisvesting
Woningmarkt
Vastgoed Ontwikkeling
portefeuillehouder
Dhr. Bresser
Volkshuisvesting/woningmarkt/klant
Sociaal/maatschappelijk/participatie stakeholders
Vastgoed(ontwikkeling)
Mevr. Vos-Leferink
Financiële/Economische/Fiscale
aangelegenheden
Management en Organisatie
(Vastgoed)ontwikkeling
Dhr. Sterk
Sociaal/maatschappelijk/participatie stakeholders
Management en Organisatie
Vastgoed(ontwikkeling)
Dhr. Van Leeuwen
Volkshuisvesting/woningmarkt/klant
Bestuurlijk/Juridische aangelegenheden
Vastgoed(ontwikkeling)
Dhr. Schutte
De leden van de RvC worden geacht en in staat gesteld om opleidingen, seminars e.d. bij te wonen
om de kennis op hun taakgebied op peil te brengen en/of te houden. Bij de ‘besloten bijeenkomst’,
waarin o.a. over het functioneren van de raad wordt gesproken, is dit één van de toetsingscriteria.
Een aantal leden heeft een opleiding gevolgd die aansluit op hun portefeuille. De voltallige RvC heeft
de Masterclass Finance van BNG over risicomanagement bijgewoond.
2.3
Werkzaamheden van de RvC in 2013
Besluiten van de directeur-bestuurder worden achteraf ter toetsing voorgelegd, tenzij het gaat om
zwaarwegende besluiten. Deze worden vooraf besproken. Toetsing vindt plaats op basis van het
vastgestelde beleid en jaarplan, de begroting en de uitgangspunten van Sprengenland Wonen.
Door de informatie van de zijde van de directeur-bestuurder, de controller, MT-leden, de
ondernemingsraad en alle overige informatie, zowel vanuit de sector als daarbuiten, is de RvC er van
overtuigd goed zicht te hebben op taken, resultaten en risico’s van Sprengenland Wonen. De RvC wil
zich waar nodig of wenselijk ook zelf oriënteren om tot een goede oordeelsvorming te komen.
De RvC heeft in 2013 vier keer vergaderd in aanwezigheid van de directeur-bestuurder en één keer in
een besloten vergadering. Tijdens deze besloten vergadering is het functioneren van de RvC als
zodanig en die van de individuele leden geëvalueerd. Ook is de relatie tussen de RvC en de directeurbestuurder aan de orde geweest. Bij de zelfevaluatie wordt gebruik gemaakt van een checklist en
wordt de mening van de directeur-bestuurder gevraagd.
De Auditcommissie heeft twee keer vergaderd. De remuneratiecommissie is eenmaal bij elkaar
geweest.
De
•
•
•
•
•
•
•
•
belangrijkste onderwerpen in de vergaderingen waren
Jaarverslag
Begroting (dpi en begrotingsscenario’s)
Managementletter accountant
Beleidsnota’s: huurbeleid, procuratieregeling, agressieprotocol, algemene inkoopvoorwaarden,
aanbestedingsbeleid, verbindingenstatuut, treasurystatuut, investeringsstatuut en de beleidsnota
risicomanagement
Ondernemingsplan
Verbetering intern toezicht/opvolging advies commissie Halsema
Visitatie
Verstrekking lastgeving aan het WSW
8
Er zijn geen onderwerpen aan de orde geweest en er hebben geen transacties plaatsgevonden die
conflicterend zouden kunnen zijn met wet- en regelgeving, vigerend beleid en functie-inhoud.
2.4
Werkwijze RvC en inhoudelijk toezicht
De RvC geeft aan haar taak inhoud vanuit een eigen specifieke rol en positie. De RvC wil hierin
transparant en open, aanspreekbaar, kritisch en onafhankelijk zijn. Dat wil zeggen dat de RvC zich
maatschappelijk betrokken wil tonen door zich ook rechtstreeks te verstaan met belanghouders. Dit
doen ze door jaarlijks te overleggen met de huurdersbelangenorganisatie en door aanwezig te zijn bij
stakeholdersoverleggen zowel bij de eigen corporatie als collega-corporatie. En door een kritische
houding en met ‘gepaste distantie’ wil ze de toetsende rol waarmaken in de richting van de directeurbestuurder en de werkorganisatie als geheel.
De RvC oefent het interne toezicht op het bestuur uit. Daarnaast heeft de RvC een klankbord- en
adviesfunctie. Specifieke aandachtspunten van de RvC zijn het realiseren van de volkshuisvestelijke
taken, de risicobeheersing en de financiële continuïteit. Ook is in 2013 nadrukkelijk stilgestaan bij de
veranderende taken van de woningcorporatie, het werkveld waarin we moeten opereren en de
mogelijke organisatorische consequenties.
De taken en bevoegdheden van de RvC zijn vastgelegd in de statuten en in het Reglement Raad van
Commissarissen. Hieruit blijkt ook de scheiding in taken en verantwoordelijkheden tussen de RvC en
het bestuur. RvC en bestuur evalueren jaarlijks over en weer hun functioneren. Het Reglement Raad
van Commissarissen en de profielschets zijn op de website van Sprengenland Wonen gepubliceerd.
In het Volkshuisvestingsverslag worden de volkshuisvestelijke resultaten volgens de BBSHaandachtsvelden over het verslagjaar weergegeven.
Ten aanzien van projecten beziet de RvC vooral het volkshuisvestelijk en maatschappelijk effect van
projecten, naast risicoanalyse en risicobeheersing. In het verlengde hiervan ligt het houden van
toezicht op de financiële continuïteit. De financieringsbehoefte wordt vastgesteld in de begroting. Alle
activiteiten in dit kader worden getoetst aan het vigerende treasurystatuut.
De betrouwbaarheid van de interne procedures die leiden tot belangrijke rapportages vormt een
voortdurend aandachtspunt en wordt in opdracht van de RvC getoetst door de accountant.
De herbenoeming van de accountant is jaarlijks aan de orde.
2.5
Honorering commissarissen en bestuur
In onderstaand schema is de honorering en de onkostenvergoeding van de vijf leden van de RvC en
het inkomen van de directeur-bestuurder weergegeven.
Functie
Voorzitter
Vice-voorzitter
Lid (3 x)
Belastbare vergoeding
Onkostenvergoeding
Totaal
6.000
6.000
6.000
0
0
0
6.000
6.000
18.000
Totaal
Functie
Directeur-bestuurder
30.000
Belastbaar loon
Pensioenafdracht
(werkgevers- en
werknemersdeel)
116.815
25.414
Totaal
142.229
De honorering van de RvC is vastgesteld op basis van de richtlijnen vanuit de VTW. Bij de honorering
van de RvC-leden wordt vanaf 2013 rekening gehouden met de WNT en het daarop gebaseerde
aangepaste staffelbesluit van november 2013.
De honorering van de directeur-bestuurder is tot stand gekomen op basis van de ‘Beloningscode
bestuurders woningcorporaties’ en gaat uit van een werkweek van 40 uur. Er worden geen bijzondere
vergoedingen of secundaire arbeidsvoorwaarden verstrekt. Qua secundaire arbeidsvoorwaarden wordt
9
aangesloten bij de regelingen die voor de gehele organisatie gelden. Ook zijn er geen variabele
beloningscomponenten. De beloning wordt jaarlijks getoetst.
In lijn met de WNT en het staffelbesluit van november 2013 blijft de honorering (het bruto
maandloon) van de bestuurder in 2014 ongewijzigd.
2.6
Toepassing governancecode
Bestuur, commissarissen en medewerkers dienen zich er continu van bewust te zijn dat hun handelen
Sprengenland Wonen en de klanten/huurders dient en de toets van integriteit doorstaat.
Sprengenland Wonen onderschrijft het belang van integer en transparant handelen van het bestuur,
een goed toezicht op het bestuur en het afleggen van verantwoording over het uitgevoerde toezicht.
Sprengenland Wonen heeft dan ook een governancestructuur, waarvan de governancecode integraal
onderdeel uitmaakt. De governancecode is op de website geplaatst. Het gehele jaarverslag wordt op
de website van Sprengenland Wonen gepubliceerd, waardoor ook inzage is in de governancestructuur.
2.7
Het bestuur
Het bestuur van Sprengenland Wonen wordt sinds 1 januari 2011 gevormd door de directeurbestuurder, de heer D. de Man (geboortejaar 1952). Hij is tevens de bestuurder van de onder de
holding vallende werk-BV’s. De heer De Man is sinds 2011 in dienst van Sprengenland Wonen en heeft
een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd. Als bestuurder is hij benoemd voor een periode van 4
jaar, met de nadrukkelijke intentie om (uitgaande van ‘goed functioneren’) deze benoeming te
continueren tot aan zijn pensioendatum (in 2018).
Naast zijn functie als directeur-bestuurder is hij vice-voorzitter van het VSW-bestuur (het
samenwerkingsverband van de vier Apeldoornse woningcorporaties), lid van de Stuurgroep regionale
woonruimteverdeling en voorzitter van de Raad van Commissarissen van de Stichting Woonkeus (de
organisatie die de woonruimteverdeling in de regio Stedendriehoek faciliteert). Ook is hij voorzitter
van de Raad van Commissarissen van de Stichting Beheer Woonwagens en Standplaatsen in
Apeldoorn en voorzitter van de Stichting Bouwhuis in Apeldoorn.
Al deze taken zijn functie-gerelateerd en worden onbezoldigd uitgeoefend. Er is geen sprake van
conflicterende nevenfuncties. Zijn nevenfuncties zijn ‘ter toetsing vooraf’ voorgelegd aan de RvC.
Minimaal één keer per jaar vindt een functioneringsgesprek plaats tussen de RvC en het bestuur,
waarbij vanzelfsprekend naar het verleden wordt gekeken, maar met name de toekomst wordt
besproken. In dat gesprek komen ook de primaire en secundaire arbeidsvoorwaarden aan de orde.
2.8
Verantwoording aan belanghouders
Sprengenland Wonen wil belanghouders informeren over en betrekken bij het doen en laten van de
corporatie, zowel voor- als achteraf. Sprengenland Wonen en de RvC, vanuit haar eigen rol en positie,
willen een transparante schakel zijn in een open systeem dat werkt aan zo goed mogelijk voorzien in
woonbehoeften in brede zin.
Een van de elementen hierin vormt een regelmatige visitatie. Deze heeft in 2012 plaatsgevonden.
Hieruit is een aantal verbeterpunten voortgekomen op het gebied van de inrichting van de organisatie,
waardering vastgoed en maatregelen rondom projectontwikkeling. Voor de RvC en het werkapparaat
vormen deze een permanent aandachtspunt.
Samen-Eén
De Stichting Huurdersbelangen Samen-Eén, het centrale aanspreekpunt van de huurders, is voor
Sprengenland Wonen en de RvC een belangrijke gesprekspartner. Naast het reguliere overleg, waarop
in het volkshuisvestingsverslag nader wordt ingegaan, is er jaarlijks overleg tussen het bestuur van
Samen-Eén, de directeur-bestuurder en de RvC.
Twee van de vijf leden van de RvC zijn benoemd op voordracht van de huurdersbelangenorganisatie.
Op basis van een in 2012 overeengekomen convenant wordt de huurdersbelangenorganisatie ook bij
de overige benoemingen betrokken.
10
2.9
Verantwoording en controle jaarverslag
De RvC verklaart dat Sprengenland Wonen de haar ter beschikking staande middelen uitsluitend heeft
aangewend in het belang van de volkshuisvesting.
De RvC heeft aan BDO Audit & Assurance BV opdracht verleend voor het controleren van de
jaarverslaglegging. Wij hebben de jaarrekening besproken met de accountant en kennis genomen van
de bij deze jaarrekening afgegeven controleverklaring. De controleverklaring is opgenomen in dit
verslag.
De Raad van Commissarissen heeft in haar vergadering van 12 mei 2014 ingestemd met
zowel het volkshuisvestingsverslag als de jaarrekening 2013.
w.g.
Dhr. F. Sterk (voorzitter)
w.g.
Dhr. M. Bresser (lid)
w.g.
Dhr. J. van Leeuwen (vice-voorzitter)
w.g.
Dhr. A.J. Schutte (lid)
w.g.
Mevr. A.G.M. Vos-Leferink (lid)
De bestuurder heeft aansluitend op de hiervoor vermelde instemming het
volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening 2013 vastgesteld.
w.g.
Dhr. D. de Man
11
3
Volkshuisvestingsverslag
In het jaarplan 2013 hebben we 3 thema’s centraal gesteld: klanten, kernen en kwaliteit. Deze
thema’s komen rechtstreeks voort uit het ambitie- en strategiedocument (september 2010).
Dit volkshuisvestingsverslag en de hierin vermelde cijfers en aantallen betreffen uitsluitend de
toegelaten instelling Sprengenland Wonen.
3.1
Het werkgebied en woningbestand
Het werkgebied van Sprengenland Wonen omvat 13 dorpen in het buitengebied van de gemeente
Apeldoorn, een deel van de gemeente Brummen (Eerbeek en Hall) en een deel van de gemeente
Rheden (Laag-Soeren). Sprengenland Wonen is te karakteriseren als een plattelandscorporatie en
speelt als zodanig een onderscheidende rol in de regio Stedendriehoek.
In de dorpen wonen ruim 21.000 mensen maar de afzonderlijke kernen variëren sterk in omvang.
Eerbeek is de grootste met ruim 10.000 inwoners (3.860 huishoudens), Beemte Broekland de kleinste
met ca. 130 bewoners (ca. 45 huishoudens). Bij deze aantallen is niet het uitgebreide agrarische
buitengebied meegerekend.
De grotere kernen hebben een redelijk tot goed winkel- en voorzieningenniveau. Bewoners van de
kleinste kernen zijn qua voorzieningen grotendeels of volledig afhankelijk van grotere kernen in de
buurt of één van de steden in de regio Stedendriehoek.
We zien het als een opgave om het eigen karakter en de diversiteit van de kleine kernen te behouden
en te versterken. Waar mogelijk willen we bijdragen aan het op peil houden van de leefbaarheid en
het voorzieningenniveau.
3.1.1
Het woningbezit, ontwikkeling in 2013
Sprengenland Wonen verhuurt en beheert eind 2013 3.036 verhuureenheden, waarvan 2.705
woningen of wooneenheden (incl. woonwagens/standplaatsen en bedden verzorgingshuis). Tegenover
de verkoop van 30 woningen stond in 2013 de nieuwbouw van 4 woningen aan de
Paalbergweg/Bijdamweg in Hoenderloo.
Per saldo is het aantal verhuureenheden in 2013 afgenomen met 27. In 2012 was er nog een
toename van 50 verhuureenheden.
Tabel: Overzicht omvang en mutaties bezit
Mutaties 2012
AF
Eind
2012
Woningen
Verzilverd Wonen-woningen
Sloop
BIJ
Adm.
correctie
2.498
Verkoop (bestaand bezit)
definitief
‘TeWoon’
18
12
Nieuwbouw
4
7
Eind
2013
2.472
7
Wooneenheden
85
Woonwagens/standplaatsen
79
Bedden verzorgingshuis
63
63
4
4
Schoolwoningen
Activiteitencentra
85
1
78
5
5
259
259
1
1
Parkeerplaatsen
52
52
Volkstuinen
10
10
Garages
Winkel
totaal
3.063
1
18
12
12
4
3.036
Sprengenland Wonen verzorgt bovendien het onderhoud aan de woningen en panden die zijn
ondergebracht in Vastgoed Beheer Eerbeek BV (27 woningen en 7 bedrijfspanden), enkele VvE’s en
enkele woningen die eigendom zijn van Eerbeekse fabrieken.
3.1.2
Overig bezit: zorg- en welzijnsaccommodaties en maatschappelijk vastgoed
Uit de visie van Sprengenland Wonen vloeit voort dat we ons willen inzetten voor het huisvesten van
bijzondere doelgroepen. Dat gebeurt meer en meer in samenwerking met instellingen, waarbij wij
zorgdragen voor de accommodatie en de instelling voor de zorg en hiermee samenhangende
dienstverlening.
In dit verband gaat het om instellingen voor opvang en huisvesting van ouderen met een
ondersteuningsvraag, mensen met een verstandelijke beperking en cliënten met een beperkte
mobiliteit. Eind 2013 beheerde Sprengenland Wonen de volgende accommodaties:
Tabel: overzicht zorgaccommodaties
Locatie
Instelling
Uddel (De Grote Geezenhegge)
J.P. van den
Bentstichting
aantal
doelgroep
woningen/
eenheden
6 Cliënten met verstandelijke en/of
lichamelijke beperking
Eerbeek (Doornbosch Hofstede) Riwis
5 Begeleid wonen
Beekbergen (Ruitersmolen)
Iris-zorg
12 Begeleid wonen
Eerbeek (Horsterdijk)
Riwis
Beekbergen (Spelderholt)
Parc Spelderholt
55 Studenten met verstandelijke beperking
Eerbeek (Ringlaan)
Philadelphia
18 Verstandelijke en/of lich. beperking
Eerbeek (Ringlaan)
Riwis
12 Begeleid wonen
Eerbeek (Beekwal)
Riwis
63 Verzorgings- en verpleeghuis
Loenen (Watermolen,
Molenbeek)
Plurijn
1
2 Begeleid wonen
Aan de Wolterbeeklaan (Beekbergen) zijn 12 woningen aangewezen voor begeleid wonen. Deze
worden nu nog ‘regulier’ verhuurd. Deze functiewijziging doet zich voor zodra huidige bewoners
verhuizen.
Tevens beheert Sprengenland Wonen diverse accommodaties, veelal verhuurd aan instellingen met
een algemeen maatschappelijke functie, die een impuls geven aan de sociale cohesie en vitaliteit van
een dorp en betrokkenheid en activiteit van bewoners.
In onderstaand overzicht zijn de accommodaties aangegeven die worden verhuurd aan instellingen
met een niet-commerciële maatschappelijke doelstelling.
Tabel: overzicht maatschappelijk vastgoed
3.1.3
Locatie
Instelling
doelgroep
Hoenderloo
Veldheim
Activiteitencentrum
Uddel
Kon. Wilhelmina Hof
Activiteitencentrum
Loenen
Bruisbeek
Activiteitencentrum
Loenen
Watermolen 23-25
Activiteitencentrum
Beekbergen
Gem. Apeldoorn
Nu gebruikt als klaslokalen, wordt in 2014 omgebouwd tot 4
woningen
Laag-Soeren
Stg. ‘t Sprengenhus
Kulturhus
Eerbeek
Huygenshof
Centrum wijkactiviteiten senioren
Oplevering nieuwbouw
In 2013 is 1 nieuwbouwproject opgeleverd: Veldheim (Hoenderloo). Dit project betrof in totaal 11
nieuwbouwwoningen, waarvan 4 huurwoningen, 3 woningen voor de vrije verkoop en 4 woningen
voor verkoop ‘onder voorwaarden’ (KoopGarant).
13
3.1.4
Toekomstige nieuwbouw, sloop en vervanging
Nieuwbouw en sloop/vervangende nieuwbouw is bij uitstek een manier om het woningbezit te
vernieuwen en af te stemmen op (toekomstige) wensen en behoeften. In voorgaande jaren heeft een
heroverweging (in het kader van dynamisch voorraadbeleid) plaatsgevonden van projecten, wat heeft
geleid tot het stopzetten of temporiseren van diverse projecten. Doorslaggevend hierbij was de
financiële continuïteit van Sprengenland Wonen: realisatie van alle projecten die destijds nog in
portefeuille waren zou een te groot beslag leggen op de financiële middelen.
De uitkomst is dat in de periode tot en met 2020 nog 6 projecten verder in ontwikkeling worden
genomen. Voor zover nu te overzien betekenen deze plannen bij elkaar geteld de sloop van 70
woningen en de bouw van ca. 160 woningen.
Deze projecten verkeren momenteel in verschillende stadia van ontwikkeling.
3.1.5
Verkoop woningen
De verkoop van woningen verliep in 2013 goed. In de begroting was rekening gehouden met 20
woningverkopen. Dit zijn er 30 geworden (2012: 14). Hiervan zijn er 12 (2012: 11) met korting
verkocht (KoopGarant).
Het grootste verschil betreft het aantal definitief verkochte woningen. In 2012 waren dat er 3, in 2013
18. Met 11 kopers is vastgelegd dat men bij verkoop de woningen eerst zal aanbieden aan
Sprengenland Wonen. Maar we hebben dan geen afnameplicht, zoals bij KoopGarant wel het geval is.
3.1.6
Kenmerken van het woningbezit
Het aantal woningen is in 2013 met 26 afgenomen. Dit betreft vooral de verkoop van
eengezinswoningen.
In 2013 was er nog sprake van een andere opmerkelijke verschuiving, namelijk de afname van het
aantal seniorenwoningen. Deze verschuiving is een gevolg van wijziging van het ‘label’ van deze
woningen. De achtergrond hiervan is dat deze woningen niet meer geschikt zijn voor senioren. De
indeling en voorzieningen in deze woningen komen niet meer overeen met de woonwensen van veel
senioren, waardoor deze minder goed verhuurbaar werden.
Deze woningen zijn nog wel geschikt voor kleine huishoudens (jongeren en starters). Het aanbod voor
deze doelgroep nam hierdoor toe.
Het probleem met betrekking tot de verouderde seniorenwoningen was in 2012 gesignaleerd bij het
ontwikkelen van het dynamisch voorraadbeleid. Tegelijkertijd is toen geconcludeerd dat er meer
aandacht moet komen voor de huisvesting van senioren om de komende vergrijzingsgolf (vooral 75+)
op te vangen. Deze discrepantie is lastig op te lossen, temeer omdat nieuwbouw weinig ruimte biedt
om het woningaanbod te vernieuwen.
De wijze waarop ingespeeld kan worden op de vergrijzing, staat de komende jaren hoog op de
agenda.
Tabel: woningbezit naar woningtype en doelgroep
Doelgroep:
Woningtype:
Alle
1-2 Personen Senioren
Eengezinswoning
1.592
54
483
Meergez. begane grond
91
25
Meergez. etage geen lift
2
90
Meergez. etage met lift
50
49
Totaal
1.594
285
557
perc.
64 %
12 %
23 %
14
Bijz. doelgroep
6
12
18
36
1%
totaal
2.135
128
110
99
2.472
perc.
86 %
5%
4%
4%
100 %
3.2
Kwaliteit van het woningbezit
3.2.1
Dynamisch voorraadbeleid
‘Kwaliteit van het woningbezit’ is meer dan alleen de technische kwaliteit. Het betekent ook dat het
woningaanbod aansluit op (veranderende) wensen en behoefte van de huidige en toekomstige
bewoners. Het accent ligt hierbij op de beschikbaarheid en betaalbaarheid van voldoende woningen
voor de primaire doelgroepen. Om dit goed in kaart te brengen en beleid te formuleren, hebben we
een verkenning uitgevoerd welke marktontwikkelingen te verwachten zijn en het huidige bezit in al z’n
facetten geanalyseerd. Op basis hiervan hebben we een koers uitgezet wat betreft onderhoud en
verbetering van het bezit en verandering van de omvang en samenstelling van het bezit (typologie).
Dit alles is getoetst op de financiële haalbaarheid.
De beleidsuitspraken in het kader van het dynamisch voorraadbeleid leiden tot zgn.
complexbeheerplannen. Hierin is gedetailleerder aangegeven hoe met woningen in een complex moet
worden omgegaan bij een woningmutatie, bij onderhoud (zowel dagelijkse reparaties en
mutatieonderhoud als planmatig onderhoud), welke verbeteringen in een complex wenselijk of
noodzakelijk zijn (waaronder: energetische kwaliteit en duurzaamheid), etc.
3.2.2
Planmatig onderhoud
Het planmatig onderhoud is gebaseerd op van tevoren bepaalde onderhoudscycli van diverse
‘woningelementen’ en eigen waarnemingen en inspecties. Wat betreft de aard van de werkzaamheden
moet gedacht worden aan vervanging van keukeninrichtingen, badkamers, toiletten, CV-ketels, cascoonderdelen en het buitenschilderwerk. De planning van deze werkzaamheden is opgenomen in een
integrale meerjarenbegroting.
Bewoners krijgen op diverse onderdelen keuzemogelijkheden voorgelegd, zoals bij het tegelwerk bij
badkamer- en toiletverbeteringen en in de uitvoering van keukenvervanging.
In 2013 is € 3.326.000 besteed aan planmatig onderhoud. Alle geplande werkzaamheden zijn
uitgevoerd.
3.2.3
Duurzaamheid
Sprengenland Wonen heeft circa 600 woningen aangewezen voor duurzaamheidsingrepen in de
komende 10 jaar. In 2014 zal worden gestart met de uitvoering.
In 2013 hebben de gezamenlijke regiocorporaties in Gelderland plannen ingediend om gebruik te
kunnen maken van een provinciale stimuleringsregeling. Via deze regeling verstrekt de provincie
Gelderland onder voorwaarden € 7.000 per woning voor verbetering van de energetische kwaliteit.
Van Sprengenland Wonen zijn 2 projecten gehonoreerd; 41 woningen in 2014 en 73 woningen in
2015.
Tevens is Sprengenland Wonen betrokken bij andere lokale initiatieven om samen met gemeenten en
corporaties te bespreken hoe ieder een bijdrage aan duurzaamheid kan leveren. Zo maakt
Sprengenland Wonen in Apeldoorn deel uit van de werkgroep Duurzame Energiecoöperatie Apeldoorn.
Ook in de gemeente Brummen is een soortgelijk overleg gestart.
In Loenen loopt een initiatief vanuit bewoners; Loenen Energie Neutraal. Hier werken we ook aan
mee. Dit initiatief wordt ondersteund met subsidie van de Provincie.
Duurzaamheid is ook onderwerp van gesprek in het kader van prestatieafspraken met gemeenten.
3.2.4
Kwaliteit van het woningbezit: reparatie- en mutatieonderhoud
Onder reparatieonderhoud wordt al het onderhoud verstaan dat wordt uitgevoerd naar aanleiding van
individuele meldingen en reparatieverzoeken van huurders. Het mutatieonderhoud wordt uitgevoerd
tijdens een huurderswisseling om ervoor te zorgen dat de woning bij de nieuwe verhuur in een goede
staat verkeert.
15
In onderstaande tabel wordt weergegeven hoeveel meldingen het betrof en de kosten die hiermee
gemoeid waren.
3.2.5
Aantal meldingen
kosten
Reparatieonderhoud
1760
417.000
Mutatieonderhoud
136
199.000
Individuele geriefsverbeteringen
In 2013 zijn bij 7 woningen individuele geriefsverbeteringen uitgevoerd. In totaal ging het om een
bedrag van € 23.230. De bewoners dragen met een huurverhoging bij aan het dekken van de kosten
van een verbetering.
3.2.6
Woningaanpassingen
We werken zoveel mogelijk mee aan het realiseren van woningaanpassingen in het kader van de Wet
Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). Deze verzoeken worden gedaan via de gemeenten en de
kosten worden gedekt door het gemeentelijke WMO-budget. In 2013 ging het om 6 aanpassingen.
3.2.7
Zelf de woning veranderen
Sprengenland Wonen wil bewoners zo weinig mogelijk beperkingen opleggen om de woning naar
eigen smaak en inzicht aan te passen. Verbeteringen die door bewoners zelf worden aangebracht,
worden tevens beloond met ProPoints.
Een wezenlijk onderdeel van het ZAV-beleid is dat Sprengenland Wonen ook een adviserende rol wil
spelen in de richting van bewoners.
3.2.8
Fonds Huurdersonderhoud en Glasfonds
Fonds Huurdersonderhoud
Kleine reparaties waarvoor huurders zelf verantwoordelijk zijn, kan men laten uitvoeren door
Sprengenland Wonen. Huurders die hiervoor kiezen nemen in dat geval deel aan het Fonds
Huurdersonderhoud waar men een bijdrage aan betaalt.
Eind 2013 maakten 2.140 huurders gebruik van het fonds. Er werd 1.123 keer een werkopdracht in
het kader van het fonds uitgeschreven (totale kosten € 96.109). De kosten worden gedekt door de
huurdersbijdragen.
Glasfonds
Via Sprengenland Wonen kunnen huurders deelnemen aan het glasfonds, waarmee eventuele
glasschade kan worden gedekt.
Eind 2013 namen 2.380 huurders deel aan dit fonds. Er werd 85 keer een beroep gedaan op het
glasfonds (totale kosten € 18.978). De kosten werden in 2013 volledig gedekt door de
huurdersbijdragen.
3.3
Verhuren van woningen en huisvesten van doelgroepen
3.3.1
Betaalbaarheid en huurbeleid
Sprengenland Wonen is er in de eerste plaats voor primaire doelgroepen. Dit komt vooral ook tot
uitdrukking in het (ver)huurbeleid.
Vanuit een oogpunt van bereikbaarheid en betaalbaarheid hebben we in het kader van ons huurbeleid
gesteld dat maximaal 5% van het aanbod een streefhuur mag hebben boven deze huurtoeslaggrens
(€ 681,02). De groep woningen die deze grens mogen overschrijden zijn van tevoren bepaald. In de
huidige marktomstandigheden menen we dat het verantwoord is om van dit beperkte aantal
woningen een relatief hoge huur te vragen.
We zien een langzame verschuiving van woningen die eerst in een lage huurprijscategorie vielen, naar
huurprijzen vanaf € 536,--. Deze verschuiving treedt op omdat bij een huurderswisseling een nieuwe
huurprijs wordt bepaald op basis van de streefhuur.
16
Desondanks slagen we er in om het overgrote deel van het aanbod onder de huurtoeslaggrens te
houden.
Ongeveer 10% van het woningbezit is laag geprijsd, namelijk tot € 374. Dit betreft vooral woningen
die geschikt of bedoeld zijn voor jongeren. In het kader van het dynamisch voorraadbeleid en ons
huurbeleid vinden we dat dit aandeel in de komende 10 jaar mag afnemen, omdat de omvang van die
doelgroep beperkt is. Bovendien kunnen jongeren ook terecht in een groot deel van het overige bezit.
Tabel: Huurniveau per eind 2013:
Woningtype: Doelgroep:
Eengezins
Alle doelgroepen
1-2 personen
Senioren
Bijz. doelgroepen
Meergezins
Alle doelgroepen
1-2 personen
Senioren
Bijz. doelgroepen
Totaal
perc.
Huurprijscategorie
< 374 374 – 536 536 - 574
130
1.102
146
9
43
13
413
32
4
2
94
94
18
66
1
12
12
2
258
1.730
205
10 %
70 %
8%
574 - 681
181
2
24
> 681
33
21
6
4
238
10 %
4
1
1
2
41
2%
totaal
1.592
54
483
6
2
231
74
30
2.472
100 %
Jaarlijkse huurverhoging
Per 1 juli zijn de huren verhoogd. De landelijke overheid heeft de mogelijkheid geboden om deze
huurverhoging afhankelijk te maken van de hoogte van het inkomen. Sprengenland Wonen heeft
hiervan gebruik gemaakt. In tegenstelling tot de ervaring van corporaties elders in het land, kregen
we via de Belastingdienst de beschikking over de inkomensgegevens van het overgrote deel van de
huishoudens. Dit was voldoende om de inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen.
Bij de toepassing van de huurverhoging hebben we de landelijk
huurverhogingspercentages gevolgd;
Inkomen tot € 33.614:
Inkomen tussen de € 33.614 en € 43.000:
Inkomen hoger dan € 43.000:
vastgestelde inkomenscategorieën en
huurverhoging 4 %
huurverhoging 4,5 %
huurverhoging 6,5 %
Bij de uitwerking hebben we enkele randvoorwaarden gehanteerd:
* Voor de 2 eerste inkomensgroepen mag de nieuwe huur per 1 juli niet hoger worden dan de
streefhuur. Als de streefhuur hoger is dan de huurtoeslaggrens, is deze laatste als maximum
gehanteerd. In deze gevallen hebben we de huurverhoging ‘afgevlakt’ tot op het niveau van de
streefhuur resp. huurtoeslaggrens. Hiermee willen we voorkomen dat de jaarlijkse aanpassing leidt
tot ongewenst hoge huurprijzen voor de primaire doelgroepen.
* voor woningen die reeds een huur hebben boven de huurtoeslaggrens (€ 681) is de huurverhoging
beperkt tot 2,5 %. Dit, omdat het een kwetsbare groep woningen betreft vanuit een oogpunt van
verhuurbaarheid.
Naast deze uitgangspunten geldt een aantal uitzonderingen. De grootste groep zijn de woningen die
onderdeel zijn van een herstructureringsproject. Met deze bewoners is afgesproken dat hun huur niet
wordt verhoogd.
Het resultaat was dat bijna 90% een ‘reguliere’ huurverhoging heeft gehad. Voor de overige ca. 10%
gold een afwijkend percentage vanwege het bereiken van de streefhuur of huurtoeslaggrens of omdat
op betreffende woningen een uitzondering van toepassing was.
17
Tabel: Resultaat huurverhoging 2013
Inkomen
Tot € 33.614
Regulier
‘afgevlakt’
€ 33.614 - € 43.000
Regulier
‘afgevlakt’
Vanaf € 43.000
Regulier
‘afgevlakt’
Inkomen niet bekend
Regulier
‘afgevlakt’
Overig (uitzonderingen)
Percentage
huurverhoging
Aantal
4%
1.304
0–4%
80
4,5 %
306
0 – 4,5 %
13
6,5 %
504
nvt
19
4%
126
0–4%
20
0 – 2,5 %
132
Bezwaren
Er zijn 88 bezwaren ingediend, gericht op de inkomensafhankelijke verhoging. In 40 gevallen hebben
we zonder tussenkomst van de huurcommissie het bezwaar van de huurder gehonoreerd en 11
bezwaren zijn door de betreffende huurders bij nader inzien ingetrokken. Uiteindelijk zijn 17 bezwaren
voorgelegd aan de huurcommissie. Slechts 2 bezwaren zijn door de huurcommissie gegrond verklaard.
3.3.2
Woonruimteverdeling
Wat betreft woonruimteverdeling werkt Sprengenland Wonen samen met andere regiocorporaties in
Woonkeus. Voor vrijkomend aanbod in Laag-Soeren (formeel vallend onder de woonruimteverdeling in
het KAN-gebied) gelden afzonderlijke afspraken met de gemeente Rheden.
3.3.3
Vrijgekomen aanbod bestaand bezit
In 2013 zijn 144 woningen (opnieuw) verhuurd. In 140 gevallen betrof het een nieuwe verhuring
vanwege een verhuizing in bestaand bezit. De overige 4 verhuringen betrof nieuwbouw.
De 140 verhuringen in bestaand bezit leverden voor 2013 een mutatiepercentage op van 5,7%. Dit is
nagenoeg gelijk aan 2012 (5,6%) en beduidend lager dan 2011 (7,2%).
Het aantal beschikbare woningen was in 2013 aanzienlijker lager dan het jaar daarvoor. Dit komt
vooral doordat in 2012 55 woonunits waren opgeleverd voor jongere studenten (Spelderholt).
Reacties op het aanbod
Van de 140 woningen die van huurder wisselden in 2013, zijn er 108 aangeboden via Woonkeus.
Gemiddeld kwamen hierop 22 reacties binnen. Dit is iets lager dan in 2012 (22). Dit bevestigt de
algemene trend van enigszins teruglopende aantallen reacties.
2013 was het eerst volle kalenderjaar dat de verdeling van vrijkomend aanbod is aangeboden via
Woonkeus Stedendriehoek. Voorheen was de woonruimteverdeling voor Eerbeek en Hall afzonderlijk
georganiseerd.
3.3.4
Toewijzingen
In de onderstaande tabel is het aantal woningtoewijzingen in 2013 aangegeven, onderverdeeld naar
huurklassen, leeftijd, huishoudengrootte en inkomenscategorieën.
18
Tabel: toewijzingen naar huishoudengrootte, leeftijd en inkomen
grootte huishouden/
leeftijd
categorie woningen
inkomen
totalen
goedkoop betaalbaar 1 betaalbaar 2 duur
aantal
perc.
1 persoon
Tot 65 jaar
65 jaar en ouder
< 21.025
8
14
20
> 21.025
2
11
13
< 21.100
1
3
7
> 21.100
1
2
42
29
27
19
11
8
2
1
21
15
9
6
57
2 personen
Tot 65 jaar
65 jaar en ouder
< 28.550
5
14
> 28.550
2
1
7
< 28.725
4
6
10
7
> 28.725
1
2
3
2
< 28.550
4
7
11
8
> 28.550
1
5
2
8
5
13
46
81
4
144
9
32
56
3
1
30
3 of meer personen
Tot 65 jaar
65 jaar en ouder
< 28.725
13
> 28.725
Totaal - aantal
Totaal - percentage
100 100
Toelichting op de tabel:
Onder ‘inkomen’ zijn de grenzen aangehouden zoals deze golden voor de huurtoeslag in 2013.
Bij ‘Categorie woningen’ zijn eveneens de huurgrenzen aangehouden zoals deze in 2013 golden bij de toepassing
van huurtoeslag:
Goedkoop:
kwaliteitskortingsgrens, huurprijs tot € 374,44.
Betaalbaar 1: tot aftoppingsgrenzen: € 535,91 voor één- en tweepersoonshuishoudens en € 574,35 voor
huishoudens van 3 personen en meer.
Betaalbaar 2: woningen met een huurprijs vanaf deze aftoppingsgrenzen tot maximale huurgrens € 681,02.
Duur:
woningen met een huurprijs vanaf € 681,02.
Tabel: toewijzingen naar leeftijd en inkomen onder of boven de huurtoeslaggrens
categorie woningen
goedkoop
totalen
betaalbaar 1 betaalbaar 2 duur
aantal
perc.
Tot 65 jaar
< huurtoeslaggrens
10
23
41
> huurtoeslaggrens
2
13
25
74
51
44
31
1
7
3
13
21
14
2
5
4
13
46
81
4
9
32
56
3
4
82
65 jaar en ouder
< huurtoeslaggrens
> huurtoeslaggrens
Totaal - aantal
Totaal - percentage
144
100 100
Tabel: toewijzingen naar inkomen onder of boven de huurtoeslaggrens
categorie woningen
goedkoop
totalen
betaalbaar 1 betaalbaar 2 duur
aantal perc.
< huurtoeslaggrens
11
30
54
95
66
> huurtoeslaggrens
2
16
27
4
49
34
13
46
81
4
144
9
32
56
3
Totaal - aantal
Totaal - percentage
19
18
100
3.3.5
Toewijzingen aan huishoudens met een inkomen tot € 34.229
Volgens de zgn. EU-maatregel moeten corporaties tenminste 90% van het vrijgekomen aanbod onder
de € 681,02 toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot maximaal € 34.229. In 2013 is dat
gelukt bij 94% van het woningaanbod.
De 4 toewijzingen van woningen met een huur boven de € 681,02 zijn in de onderstaande tabel niet
meegenomen omdat deze niet vallen onder de EU-maatregel.
Tabel: toewijzingen bestaand bezit , nieuwbouw en boven/onder de EU-inkomensgrens
inkomen huishouden
< € 34.229
aantal
Bestaand bezit
Nieuwbouw
Totaal - aantal
3.3.6
totalen
> € 34.229
aantal
perc.
perc.
aantal
perc.
127
93
9
7
136
100
4
100
-
-
4
100
131
94
9
6
140
100
TeWoon
Per eind 2013 was ongeveer een derde (883 woningen) van het woningbezit aangemerkt als TeWoon.
Veelal gaat het om eengezinswoningen. In 2013 zijn 16 woningen verkocht in het kader van TeWoon
(KoopGarant). Het betrof 4 nieuwbouwwoningen en 12 woningen uit bestaand bezit.
Inclusief de verkopen in de voorgaande jaren waren per eind 2013 74 woningen via KoopGarant
verkocht.
TeWoon is indertijd geïntroduceerd als een manier om de keuzevrijheid van woningzoekenden te
vergroten. Er is ook een aantal nevendoelstellingen die in de huidige (woning)marktomstandigheden
een belangrijke rol spelen. De eerste is dat met TeWoon een mogelijkheid geboden wordt aan in het
bijzonder huishoudens met een middeninkomen (ca. € 34.000 - € 50.000) om een woning te kopen.
Ondermeer starters kunnen hiervan gebruik maken.
Ten tweede leveren woningen, die via een TeWoon-variant worden verkocht, voor Sprengenland
Wonen financiële middelen op die essentieel zijn voor investeringen elders in de bestaande voorraad
of in nieuwbouw.
In de praktijk is er weinig belangstelling meer voor het oorspronkelijke TeWoon-concept, waar ook
huurvarianten onderdeel van uitmaken. Dat heeft er toe geleid dat een beschikbaar komende
TeWoon-woning ‘met voorwaarden’ te koop wordt aangeboden. Onder ‘met voorwaarden’ moeten
eventuele kortingsregelingen worden verstaan of andere afspraken die het voor middeninkomens
interessant maken om de woning te kopen.
Huurvarianten
Als gevolg van voorgaande is het aantal contracten op basis van een huurvariant erg beperkt. Eind
2013 telden we 4 van dergelijke contracten (Huurvast en Huurzeker).
3.3.7
Huisvesting specifieke aandachts- en doelgroepen
Senioren
De huisvesting van senioren is een expliciet aandachtspunt voor Sprengenland Wonen. Ongeveer een
kwart van het bezit is bedoeld of geschikt voor senioren. Vanwege demografische ontwikkelingen zal
de betekenis van seniorenhuisvesting in de toekomst alleen maar toenemen.
Starters
Starters hebben altijd al extra aandacht gehad in het kader van het huisvestingsbeleid. De meest
recente ontwikkelingen op de woningmarkt maken het er in het bijzonder voor starters niet
makkelijker op om een woning te vinden.
Een groot deel van het woningaanbod van Sprengenland Wonen is (ook) toegankelijk voor kleine
huishoudens. Dit betekent dat de toewijzingscriteria geen beperkingen opleggen voor starters om een
20
woning te verkrijgen. Desondanks blijkt dat starters een geringere slaagkans hebben dan overige
woningzoekenden. Om die reden is in 2012 in Woonkeus-verband gestart met een zgn. spoedzoekersmodule. Dit wil zeggen dat een deel van de woningen niet wordt toegewezen op basis van inschrijftijd
maar door loting. Sprengenland Wonen heeft op deze manier 4 woningen aangeboden. Hierop
kwamen gemiddeld 35 reacties.
3.3.8
Opvang en huisvesting overige doelgroepen
Statushouders
Sprengenland Wonen levert een aandeel in het huisvesten van statushouders. Dit gebeurt op basis
van gemeentelijke taakstellingen. Deze opgave wordt ingevuld in overleg met collega-corporaties en
de betreffende gemeente.
In Eerbeek zijn in 2013 2 statushouders gehuisvest.
In de gemeente Apeldoorn worden de statushouders veelal gehuisvest in Apeldoorn omdat de
omliggende dorpen vanwege de ligging weinig in trek zijn bij statushouders. In 2013 werd in dit
opzicht dan ook geen beroep gedaan op Sprengenland Wonen. Als wij vanwege gebrek aan animo ons
aandeel in de huisvesting van statushouders niet halen, wordt dit ‘gecompenseerd’ met een groter
aandeel in de huisvesting van andere bijzondere aandachtsgroepen.
Vrouwenopvang
Sprengenland Wonen heeft afspraken met HERA-vrouwenopvang om hulp te bieden bij het vinden
van huisvesting voor vrouwen die via HERA zijn opgevangen. In 2013 heeft HERA 1 keer een beroep
gedaan op Sprengenland Wonen. Het betreffende huishouden is een woning toegewezen in
Beekbergen.
‘Opstap-woningen’
Met meerdere gezondheidszorginstellingen heeft Sprengenland Wonen afspraken over het stapsgewijs
(zelfstandig) huisvesten van cliënten die tijdelijk in een instelling verbleven. Het gaat om mensen die
(tijdelijk) niet zelfstandig kunnen wonen en met begeleiding en ondersteuning vanuit de instelling
geleid worden in de richting van een zelfstandig bestaan.
Hiervoor worden aan de Wolterbeeklaan in Beekbergen 4 woningen permanent beschikbaar
gehouden. Daarnaast komt het ook voor dat in overleg met de instelling(en) cliënten meteen worden
gehuisvest in een ‘reguliere’ huurwoning, maar als tussenstap de betreffende woning wordt verhuurd
aan de instelling. In dit geval gaat het om een telkens wisselend aantal woningen. Eind 2013 betrof
dit 5 woningen. Zodra de situatie zich hiervoor leent, wordt tussen Sprengenland Wonen en de excliënt een huurovereenkomst gesloten.
Woonwagenstandplaatsen
Sprengenland Wonen heeft een aantal woonwagenlocaties in beheer. In Eerbeek gaat het om een
locatie aan de Kattedoorn. Hier worden nu nog 2 standplaatsen verhuurd. In beide gevallen zijn de
woonwagens in eigendom van de bewoners. Drie van de oorspronkelijke vijf standplaatsen op deze
locatie worden niet meer verhuurd. In Laag-Soeren bevindt zich een locatie met eveneens 2
standplaatsen. Ook hier zijn de wagens eigendom van de bewoners.
In het buitengebied van Apeldoorn, nabij Wenum Wiesel, bevindt zich de woonwagenlocatie ‘De
Haere’, met 65 standplaatsen, waarvan 9 met huurwagens. Vanwege formele redenen is
Sprengenland Wonen eigenaar van de standplaatsen (erfpacht) en de huurwagens. Het beheer is
ondergebracht in BWSA, een samenwerkingsverband van de Apeldoornse corporaties. De kosten
worden naar evenredigheid via BWSA gedragen door de Apeldoornse corporaties gezamenlijk.
De praktische uitvoering van het beheer is opgedragen aan Nijbod Consultancy BV.
21
3.4
Sociaal beleid: zorg, welzijn en leefbaarheid
Sociaal beleid is in de visie van Sprengenland Wonen integraal onderdeel van alle kernactiviteiten. Er
is een aantal activiteiten die een expliciete aanvulling vormen op de overige kernactiviteiten.
3.4.1
(Preventieve) woonbegeleiding
Als zich bij huurders problemen voordoen, probeert Sprengenland Wonen een bijdrage te leveren deze
op te lossen. Dat kan door via de woonconsulenten gesprekken aan te gaan met betrokkenen of door
inschakeling van andere instanties (bijv. politie, maatschappelijk werk, schuldhulpverlening, etc.). De
problemen waarop in dit verband wordt gedoeld hebben met name betrekking op (buren)overlast en
schuldenproblematiek. Medewerkers van Sprengenland Wonen signaleren ook regelmatig
‘problematiek achter de voordeur’ die soms wel, maar vaak ook niet wonen-gerelateerd is. Het ligt dan
minder op de weg van Sprengenland Wonen hierin een actieve rol te spelen. Doordat Sprengenland
Wonen deelneemt aan netwerken van hulpverleningsinstanties, is het wel mogelijk om dergelijke
situaties met andere professionals door te spreken. Dit gebeurt onder andere in het ‘sociaal overleg’ in
Eerbeek.
Het succes van woonbegeleiding schuilt in 2 zaken: vroegtijdige signalering/interventie en de
samenwerking met andere hulpverleners. Hierdoor is het mogelijk om escalatie en cumulatie te
voorkomen. Is de problematiek lastiger op te lossen, dan wordt met de huurder ‘preventieve
woonbegeleiding’ overeengekomen. In 2013 is dit voor 16 huurders/huishoudens aan de orde
geweest. Dit is een aanmerkelijke stijging. In 2012 betrof dit nog slechts 3 huishoudens. Deze stijging
is een gevolg van bewust beleid: in voorkomende situatie wordt nu eerder aangestuurd op
preventieve woonbegeleiding in plaats van een laatste kanscontract. Zo’n laatste kanstraject brengt
voor de verhuurder aanzienlijk meer kosten met zich mee.
3.4.2
Laatste kansbeleid
Laatste kansbeleid is er op gericht om bewoners die vanwege overlast of huurschulden dreigen te
worden ontruimd op basis van een gerechtelijke uitspraak, alsnog de mogelijkheid te bieden te blijven
wonen. Dit kan dan alleen onder strikte voorwaarden en met een begeleidingsprogramma. De
mogelijkheden die preventieve woonbegeleiding had kunnen bieden zijn in dergelijke gevallen
uitgeput.
Sprengenland Wonen neemt deel aan het laatste kansbeleid zoals dat is ontwikkeld in het Apeldoornse
werkgebied. Eenzelfde werkwijze wordt ook gehanteerd in het Brummense werkgebied, in
samenwerking met de Stichting Welzijn Brummen.
Eind 2013 waren op 2 huurders afspraken en overeenkomsten van toepassing voortvloeiend uit het
laatste kansbeleid.
3.4.3
Ontruimingen
Met preventieve woonbegeleiding en het laatste kansbeleid probeert Sprengenland Wonen
daadwerkelijke ontruimingen te voorkomen. In 2013 zijn 11 vonnissen tot huurbeëindiging/ontruiming
uitgesproken. De meeste huurders hebben vervolgens alsnog de achterstand geheel of gedeeltelijk
betaald, waarvan met 1 huurder een laatste kanscontract is afgesloten. Uiteindelijk hebben 3 huurders
de achterstand niet voldaan. Deze hebben voor de datum van ontruiming zelf de sleutels ingeleverd,
waardoor uiteindelijk geen enkele daadwerkelijke ontruiming hoefde plaats te vinden.
3.4.4
Overlast en buurtbemiddeling
Vanuit Sprengenland Wonen wordt actief aandacht besteed aan kwesties die te maken hebben met
leefbaarheid. Het kan hierbij gaan om burenoverlast/-conflicten tussen individuele
huishoudens/bewoners, om negatieve ‘uitstraling’ op de woonomgeving/buurt vanwege gedrag of
activiteiten (bijv. illegale bedrijfsactiviteiten/handel, hennepplantages, etc.) of klachten met betrekking
tot de kwaliteit van de woonomgeving. In 2013 zijn 121 overlastmeldingen geregistreerd.
De wijze waarop een melding wordt opgepakt is uiteraard sterk afhankelijk van de aard en omvang.
Met buurtbemiddeling wordt geprobeerd te komen tot een minnelijke en een duurzame oplossing van
22
een buren-/buurtconflict. De daadwerkelijke bemiddeling gebeurt door vrijwilligers, die een
onafhankelijke positie in kunnen nemen en hiervoor speciaal getraind zijn. In de gemeenten Rheden
en Brummen is deze buurtbemiddeling georganiseerd via een samenwerkingsverband waar ook
Sprengenland Wonen aan deelneemt.
In 2013 is in het gehele werkgebied in 10 situaties buurtbemiddeling ingeschakeld.
3.5
Participatie, overleg en communicatie met bewoners
3.5.1
Kernenvisies en betrokkenheid van bewoners en lokale ‘partijen’ bij leefbaarheid
‘Leefbaarheid’ behoort iets te zijn van de bewoners zelf. Om die reden is Sprengenland Wonen er veel
aan gelegen de bewoners (en overige lokale ‘partijen’) hierbij actief te betrekken.
Met speciale activiteiten in wijken en dorpen proberen we de betrokkenheid en participatie van
bewoners te bevorderen. Het gaat hierbij om het aanspreken van individuele bewoners om een
bijdrage te leveren aan een collectieve activiteit of het bevorderen van samenwerking tussen
bestaande organisaties. In 2013 hebben we dat gedaan door een tuinendag te organiseren in de
Eerbeekse Enk en door bijeenkomsten te organiseren in enkele straten in Eerbeek en Loenen om
achterpaden op te knappen. In Uddel en Beekbergen hebben we in 2013 een wijkschouw
georganiseerd.
Daarnaast zijn deze activiteiten bij uitstek een manier om signalen op te vangen die onder de
bewoners leven. Hier wordt geprobeerd meteen een actie aan te verbinden om knelpunten op een
korte termijn op te lossen of anderszins wensen te honoreren.
3.5.2
Samen-Eén
Sprengenland Wonen steunt de huurdersorganisatie financieel. De samenwerkingsovereenkomst is
overeenkomstig de uitgangspunten van de Aedescode.
In 2013 is er 6 keer overleg geweest met de huurdersorganisatie. De volgende onderwerpen zijn
besproken:
* jaarverslag 2012
* begroting 2014
* servicekosten en fonds huurdersonderhoud
* brochure overlast
* ondernemingsplan
* diverse projecten
* TeWoon- en verkoopbeleid
Per 31 december 2013 heeft de huurdersorganisatie een nieuwe voorzitter. Dhr. J. van Sabben, die
deze rol lange tijd heeft vervuld, is opgevolgd door mevr. J. v.d. Meer.
In de loop van 2013 is dhr. C. Bosman toegetreden tot Samen Eén.
3.5.3
Dorpsraden en kernvisies
Behalve met de eigen huurdersorganisatie, wil Sprengenland Wonen zich ook zo goed mogelijk
verstaan met de dorpsraden. Deze dorpsraden hebben een rol en functie naar de totale bevolking van
de betreffende kern. Voor Sprengenland Wonen betekent dit dat deze organisaties een goed
aanspreekpunt en klankbord vormen.
3.5.4
Informeren van huurders
Vooral bij het herstructureren van complexen door sloop en vervangende nieuwbouw is goede
communicatie met en betrokkenheid van de huurders cruciaal. Dit verloopt langs 2 lijnen. De
bewoners worden collectief geïnformeerd door bewonersavonden en nieuwsbrieven. Daarnaast wordt
de individuele situatie besproken tijdens huisbezoeken, tijdens een spreekuur of anderszins op
afspraak.
23
Het omvangrijkste project met een dergelijke aanpak en benadering is de Eerbeekse Enk in Eerbeek
(86 woningen). Dit project verkeert in de fase van uithuizing van de huidige bewoners, van wie
sommigen de wens hebben terug te keren zodra de nieuwbouw is gerealiseerd. Om de dienstverlening
zo dicht mogelijk bij de bewoners te organiseren is in de buurt een woning ingericht als
informatiepunt en voor het houden van spreekuren eens per 14 dagen.
Spreekuren
Vanwege de grote afstanden in het werkgebied en de decentrale ligging van ons kantoor houden we
in Uddel, Beekbergen en Hoenderloo eens per week of 2 weken spreekuren.
Belangrijke communicatiemiddelen met de huurders en de woningzoekenden vormen de website, het
bewonersblad ‘Nieuwsbron’ en informatiebrochures. Voor het raadplegen van en reageren op ons
woningaanbod is Woonkeus een belangrijke informatiebron.
3.5.5
ProPoints
Sinds enkele jaren wordt met behulp van ‘ProPoints’ goed gedrag van huurders beloond en
gestimuleerd.
In 2013 is gewerkt aan het op een nieuwe leest schoeien van ProPoints. Het accent is veel meer
komen te liggen op het belonen van de actieve bijdrage van bewoners (incl. ‘participatie’) aan
verbetering van de woning of woonomgeving. De verdiende punten kunnen worden besteed aan
zaken die de woning en het wooncomfort ten goede komen.
In dit systeem heeft ‘duurzaamheid’ expliciete aandacht gekregen.
Er zijn in 2013 extra activiteiten georganiseerd in Eerbeek, Beekbergen, Loenen, Uddel en Hoenderloo
om Propoints meer onder de aandacht te brengen.
3.5.6
Geschillencommissies
Geschillencommissie Sprengenland Wonen/Woningstichting Brummen
Als huurders een geschil hebben met Sprengenland Wonen waarover geen overeenstemming bereikt
kan worden, kan men zo’n geschil voorleggen aan een geschillencommissie. Sprengenland Wonen
heeft samen met Woningstichting Brummen de uitvoering van deze regeling ondergebracht bij
Woonkeus. Continuïteit en professionaliteit is op deze wijze het beste gewaarborgd.
In 2013 zijn geen geschillen aanhangig gemaakt.
Geschillencommissie woonruimteverdeling Woonkeus
Voor klachten over het reageren op het woningaanbod kunnen woningzoekenden terecht bij de
regionale geschillencommissie (‘Commissie voor bezwaar en beroep’) van Woonkeus Stedendriehoek.
In 2013 zijn geen zaken aangemeld die betrekking hadden op Sprengenland Wonen.
3.6
Sprengenland Wonen en haar omgeving: belanghouders en
samenwerkingsverbanden
Sprengenland Wonen wil in een voortdurende wisselwerking met haar omgeving werken. Daarom
wordt groot belang gehecht aan samenwerking met instellingen en organisaties die op de één of
andere manier raken aan de werkzaamheden van Sprengenland Wonen. Voor Sprengenland Wonen is
dit een integraal onderdeel van haar werkwijze en van de activiteiten. Vandaar dat in dit jaarverslag
op meerdere plaatsen impliciet ook de samenwerking met instellingen en organisaties al is
beschreven.
3.6.1
Samenwerking met collega-corporaties
Sprengenland Wonen zoekt de samenwerking met collega’s in het werkgebied. Per gemeente neemt
dat verschillende vormen aan en de intensiteit verschilt eveneens per situatie. Zo zijn er
overlegvormen waarbij het vooral gaat om informatie-uitwisseling, maar de samenwerking kan ook
vormen aannemen om een wederzijds zakelijk of praktisch doel te dienen.
24
De samenwerking met Woningstichting Brummen betreft de afstemming van verschillende
beleidsthema’s binnen de gemeente Brummen. Daarnaast wordt waar mogelijk ook in praktische zin
samengewerkt of is er afstemming. Op het gebied van woonruimteverdeling is er sprake van een
gezamenlijk beleid en er is een gezamenlijke geschillencommissie.
De samenwerking met de Apeldoornse corporaties krijgt vooral z’n beslag in de VSW (Verenigde
Samenwerkende Woningcorporaties in Apeldoorn). Ook hier gaat het om afstemming van
verschillende beleidsthema’s, zoals de prestatieafspraken met de gemeente Apeldoorn en de
mogelijkheid van een gezamenlijk strategisch voorraadbeleid. Ook praktische samenwerking krijgt
vorm via de VSW, zoals het beheer van woonwagenlocatie De Haere. Waar mogelijk en opportuun
zoekt Sprengenland Wonen ‘bilaterale’ praktische samenwerking, zoals op het gebied van
automatisering.
Samenwerking op regionaal niveau spitst zich toe op de woonruimteverdeling die regionaal is
georganiseerd via Woonkeus Stedendriehoek. In dit samenwerkingsverband hebben overigens niet
alleen corporaties zitting maar ook gemeenten.
Sprengenland Wonen voelt zich verwant met de andere corporaties die werkzaam zijn in het landelijke
gebied van de Stedendriehoek. Er is weliswaar geen (formele) overlegvorm, maar waar nodig en
wenselijk zoeken deze corporaties elkaar wel op vanwege hun positie als ‘plattelandscorporatie’.
3.6.2
Samenwerking en prestatieafspraken met lokale overheden
De huidige prestatieafspraken met de gemeente Apeldoorn dateren uit 2003 en betreffen de periode
2003-2010. Sinds 2009 is er overleg gaande tussen de gemeente Apeldoorn en de gezamenlijke
Apeldoornse corporaties (verenigd in de VSW) om te komen tot nieuwe prestatieafspraken.
Gesprekken zijn gaande over de praktische vertaling van de Apeldoornse Woonagenda (onlangs
aangenomen door de gemeenteraad) in prestatieafspraken. Deze zouden rond de zomer besluitrijp
moeten zijn.
Met de gemeente Rheden zijn sinds eind 2012 nieuwe prestatieafspraken van kracht. Dit geldt ook
voor de gemeente Brummen.
In het laatste geval trekken we samen op met de Brummense collega-corporatie.
In de drie gemeenten waarin Sprengenland Wonen werkzaam is, is er regelmatig ad hoc overleg op
verschillende niveaus, zowel bestuurlijk als ambtelijk.
3.6.3
Zorg, woonservicegebieden en samenwerking
Sprengenland Wonen is nauw betrokken bij initiatieven en ontwikkelingen die de zorg aangaan. Dit
vloeit voort uit de maatschappelijke taak en positie van de corporatie. De scheiding van wonen en
zorg, de vergrijzing van de bevolking en het leveren van zorg aan huis, brengen de vraag met zich
mee hoe zorgverlening en wonen zo goed mogelijk op elkaar aangesloten kunnen worden.
In het werkgebied van Sprengenland Wonen is er een brede en structurele samenwerking tussen de
diverse partijen, waaronder de gemeentelijke overheden. Per gemeente neemt dat overigens
verschillende vormen aan. Zo is in de gemeente Apeldoorn jaarlijks een afstemmingsoverleg op
gemeentelijk niveau rondom de vorming van woonservicegebieden en zijn er enkele keren per jaar
netwerkbijeenkomsten. In de gemeente Brummen is er het ‘groen- en grijs-overleg’, waaraan lokale
overheid, diverse instellingen en organisaties deelnemen.
Op het niveau van de afzonderlijke woonkernen zijn er overleg- en samenwerkingsverbanden om
woonservicegebieden tot stand te brengen, waar Sprengenland Wonen eveneens bij betrokken is. De
voortgang in de gesprekken en de slaagkans is overigens plaatselijk zeer verschillend en sterk
afhankelijk van lokaal draagvlak.
25
3.6.4
Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO)
Sprengenland Wonen neemt deel aan de klankbordgroep WMO van de gemeente Apeldoorn. In 2013
hebben geen bijzonderheden plaatsgevonden. Wat betreft Eerbeek is er ad hoc afstemming met de
gemeente Brummen.
3.6.5
Sponsorbeleid
Met sponsoring willen we bijdragen aan duurzaamheid en leefbaarheid van de kernen. We willen
hiermee onze maatschappelijke betrokkenheid uitdrukken en steun geven aan lokale initiatieven.
In
o
o
o
o
o
o
o
2013 werden de volgende projecten gesponsord, voor een totaalbedrag van € 10.950
Stichting KIEMM (Kinderen in Eerbeek Maken Muziek) (2012 en 2013)
Vrienden van de Kiboe (kinderboerderij)
HTOV Buurtbus Eerbeek
Voedselbank Apeldoorn
Galerie De Stek Eerbeek (korting op huur pand)
Toneelvereniging KDO Eerbeek (korting op huur pand)
Uitgave: Onderweg naar het Fietsexamen (eenmalig)
26
3.7
Financiële continuïteit
Binnen het BBSH is de financiële continuïteit één van de aandachtsvelden. Dat betekent dat een
corporatie ook in de toekomst het woningbezit goed moet kunnen onderhouden en verbeteren,
exploitatierisico’s moet kunnen opvangen en de doelgroepen van beleid betaalbaar moet kunnen
huisvesten. Daarvoor is onder meer een blijvende toegang tot de kapitaalmarkt tegen concurrerende
kosten noodzakelijk. Op grond van de gegevens, zoals opgenomen in dit jaarverslag, kan worden
gesteld dat bij Sprengenland Wonen de financiële continuïteit voldoende gewaarborgd is. Alle
activiteiten zijn gericht op ‘het gebied van de volkshuisvesting’ en eventuele batige saldi worden
daarvoor ingezet.
Het uitvoeren van onderhoud en projecten vormt een belangrijk aandachtspunt. Hier gaat veel geld in
om en deze activiteiten gaan vaak gepaard met risico’s, onzekerheden en langlopende trajecten. Dat
betekent dat zorgvuldige procedures en besluitvormingstrajecten nodig zijn. Sprengenland Wonen vult
dit in met een adequate organisatie en good governance.
3.7.1 Jaarresultaat
Het enkelvoudig jaarresultaat over 2013 bedraagt € 817.000 positief. In 2012 was het jaarresultaat
€ 2.997.000 positief. Het jaarresultaat wordt ten gunste gebracht van het eigen vermogen.
3.7.2 Financieringspositie
De leningportefeuille kent per 31 december 2013 een omvang van circa € 88 miljoen. Het overgrote
deel van deze leningen is geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en de overige
leningen door de gemeente Brummen. De gemiddelde vermogensvoet bedraagt 3,78% (2012 :
3,93%). Het voor de lange termijn beheersbaar houden van de rentecomponent is essentieel voor de
financiële continuïteit.
Daarnaast bestaat er een schuld op lange termijn van circa € 11 miljoen in verband met
terugkoopverplichting van verkopen onder voorwaarden.
3.7.3
Financiële ratio’s
Er wordt zowel intern als extern steeds vaker gestuurd op meerdere financiële ratio’s. Waren in het
verleden de solvabiliteit, liquiditeit en kasstromen de belangrijkste ratio’s, tegenwoordig wordt er,
mede ingegeven door onze toezichthouders, ook gekeken naar andere ratio’s.
Met ingang van het jaarverslag 2013 zullen we deze ratio’s eveneens vermelden.
Voor zover in onderstaande berekeningen (ook) kasstromen een onderdeel vormen, zijn deze bepaald
volgens de indirecte methode.
Solvabiliteit en liquiditeit
Inzicht in de ontwikkeling van de solvabiliteit betekent inzicht in het vermogen om op middellange en
lange termijn te kunnen voldoen aan alle verplichtingen, nodig om de bedrijfsdoelstellingen te
realiseren zonder extra ingrepen. De solvabiliteit wordt uitgedrukt in een verhoudingsgetal tussen het
eigen vermogen en het totale vermogen. Sprengenland Wonen streeft naar een solvabiliteit van
minimaal 15%. Het WSW hanteert een minimale solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde van 20%.
Sprengenland Wonen hanteert geen waardering op bedrijfswaarde maar op historische kostprijs. In
2013 is de solvabiliteit gestegen van 17,8% naar 18,9%.
De doelstelling is om de solvabiliteit stabiel te houden. De verhuurdersheffing, saneringssteun en de
administratieve verwerking van de verkopen onder voorwaarden (Koopgarant) zorgen voor een
negatief effect op de solvabiliteit.
De liquiditeit geeft aan in hoeverre er op korte termijn aan de financiële verplichtingen kan worden
voldaan. De doelstelling van Sprengenland Wonen is een liquiditeit van minimaal 1% te hebben.
27
Onderstaand zijn de begrote financiële solvabiliteit en liquiditeit vermeld. De kengetallen vanaf 2014
zijn gebaseerd op de financiële meerjarenbegroting die in november 2013 is vastgesteld.
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Solvabiliteit
17,8
18,9
18,9
19,1
20,6
21,0
21,1
Liquiditeit
3,10
3,54
4,02
2,30
1,32
1,23
1,31
Interest Coverage Ratio (ICR)
De ICR meet in hoeverre de corporatie in staat is geweest de rente-uitgaven op het vreemd vermogen
te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten. Het WSW meet de ICR over een periode van
drie verslagjaren (gemiddeld) en over een periode van vijf prognosejaren (gewogen gemiddeld.). De
WSW-norm is minimaal 1,4. De ICR van Sprengenland is gebaseerd op drie voorgaande verslagjaren
(gemiddeld) en is 2,25.
Debt Service Coverage Ratio (DSCR)
De DSCR meet in hoeverre de corporatie in staat is om voldoende kasstromen te genereren om,
indien nodig, voldoende aflossingen op het vreemd vermogen te kunnen voldoen. Het WSW meet de
ICR over een periode van drie verslagjaren (gemiddeld) en over een periode van vijf prognosejaren
(gewogen gemiddeld). De WSW norm is minimaal 1,0. De DSCR van Sprengenland is gebaseerd op
drie voorgaande verslagjaren (gemiddeld) en is 1,65.
Loan To Value (LTV)
De Loan To Value meet in hoeverre de bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie in een gezonde
verhouding staat tot de schuldpositie. Het WSW hanteert een norm van maximaal 75%. Ultimo 2013
is de LTV van Sprengenland Wonen 61% en voldoet daarmee aan de norm.
Dekkingsratio
De dekkingsratio meet de verhouding tussen de onderpandwaarde van het bij het WSW ingezet
onderpand en het schuldrestant van de WSW geborgde leningen. Dit mag maximaal 50% zijn.
De dekkingsratio van Sprengenland Wonen is ultimo 2013 19% en voldoet daarmee ruim aan de
norm.
3.7.4 Risicobeheersing
Risicomanagement is een kennisgenererend proces, waardoor de onwetendheid van en onzekerheid
over risico’s gedurende het proces afneemt. Dit krijgt in de toekomst steeds nadrukkelijker aandacht
en invulling, omdat de financiële risico’s bij strategische keuzes toenemen.
3.7.5 Fiscale risico’s
Dit betreft de gevolgen van het niet-naleven van de regelgeving en de daaruit mogelijk voortvloeiende
naheffingen en boetes. Deze jaarrekening is samengesteld op basis van de fiscale waarderingsregels,
zoals die zijn opgenomen in de Vaststellingsovereenkomst II.
3.7.6 Marktrisico’s
Om risico’s af te dekken, streven wij naar een goede informatievoorziening. Waar nodig initiëren we
woningmarktonderzoeken.
3.7.7 Financiële risico’s
Alle plannen en activiteiten zijn vertaald in de financiële meerjarenbegroting, waarvan uiteraard met
name het eerste jaar een concreet werkplan vormt. De realisatie wordt bewaakt via interne
kwartaalrapportages en de jaarlijkse verantwoordingsstukken. Veruit de belangrijkste inkomstenbron
wordt gevormd door de huuropbrengsten. De huurincassoprocedure wordt daarom regelmatig tegen
het licht gehouden en aangescherpt. Voor de uitgaven is er een procuratie- en mandateringsregeling.
De belangrijkste risico’s die grote financiële gevolgen kunnen hebben, zoals brand, storm en fraude,
zijn extern verzekerd. De verzekeringsportefeuille wordt periodiek geanalyseerd en waar nodig
bijgesteld.
28
3.7.8 Renterisico’s
In het treasurystatuut zijn afspraken opgenomen over treasury, rentemanagement en
liquiditeitenbeheer. Het te voeren beleid met betrekking tot beleggingen en financieringen draagt een
risicomijdend karakter. Dit beleid impliceert onder andere dat beschikbaar komende eigen middelen in
principe worden ingezet ter financiering van de vaste activa. De risico’s van herfinancieringen blijven
onder het door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw gestelde maximum van 15% van het
schuldvolume per het eind van het jaar, met uitzondering van 2016 en 2017. Indien noodzakelijk
zullen hiervoor passende maatregelen worden genomen.
3.7.9 Projectrisico’s
De complexiteit bij projectontwikkeling is groot. De basis van de projecten ligt in het dynamisch
voorraadbeleid. Vervolgens wordt per project een haalbaarheidsstudie opgesteld, waaraan een
voorcalculatie is verbonden. Na afstemming met de RvC gaat het project via de project- en
ontwikkelingsfase in uitvoering. De verschillende fases worden bewaakt via interne procedures en
tussentijdse verantwoordingen (fasedocumenten) in de rapportages aan de RvC. Op deze wijze zijn er
bewuste momenten van bijsturing ingebouwd.
Naast de woningbouw worden er steeds vaker andere elementen opgenomen, zoals infrastructuur,
riolering en de inrichting van de woonomgeving. Bij de haalbaarheidsstudie wordt daarom ook
aandacht geschonken aan de mogelijke risico’s die gelden voor ieder specifiek project. Daarnaast
wordt er veel tijd geïnvesteerd in de voorbereiding, zodat er tijdens de realisatie zo min mogelijk
verrassingen optreden.
3.7.10 Conclusie
De vermogenspositie biedt op dit moment nog voldoende financieel perspectief om de geplande
volkshuisvestelijke doelstellingen te kunnen realiseren met behoud van de financiële continuïteit.
Overigens bestaan er wel zorgen over de financiële continuïteit op lange termijn. In de afgelopen
begrotingsronde is uitgebreid stilgestaan bij de maatregelen die de regering heeft getroffen zoals
verhuurdersheffing en saneringssteun en welke negatieve financiële gevolgen deze maatregelen
hebben voor de eerstkomende jaren. Om deze gevolgen het hoofd te kunnen bieden is er in de
meerjarenbegroting een eerste bezuinigingsslag gemaakt, waardoor de verwachte solvabiliteit stabiel
zal blijven en de kasstromen licht positief. Voorzichtigheid en een ‘vinger aan de pols’ blijft echter
geboden.
29
3.8
Verbindingen en relaties met overige rechtspersonen
Sprengenland Wonen biedt een grote variëteit van werkzaamheden en activiteiten. Vanwege
organisatorische redenen of vanwege voorschriften is het soms noodzakelijk activiteiten in andere
rechtspersonen (dochters) onder te brengen, de zogenaamde verbindingen.
Bovendien zoekt Sprengenland Wonen de samenwerking met andere partijen om vorm en inhoud te
geven aan haar doelstellingen. In bepaalde gevallen ligt het voor de hand om de krachten te bundelen
met andere partijen in een afzonderlijke rechtspersoon.
3.8.1
Verbindingen
Vastgoed Eerbeek BV
Deze houdstermaatschappij is een 100% deelneming van Sprengenland Wonen en heeft met name
als doel het al dan niet samen met anderen deelnemen in en het besturen van andere ondernemingen
en het verkrijgen, verwerven, vervreemden, huren, verhuren, vervaardigen, administreren,
financieren, beheren, exploiteren en bewaren van goederen. Vastgoed Eerbeek BV heeft ultimo 2013
twee 100%-deelnemingen : Vastgoed Beheer Eerbeek BV en XIA Vastgoedontwikkeling 1 BV. Tussen
Sprengenland Wonen en Vastgoed Eerbeek BV bestaat een rekening-courantverhouding van
€ 1.477.000 per 31 december 2013.
Vastgoedbeheer Eerbeek BV
Het doel van deze BV is met name het verkrijgen, verwerven, vervreemden, huren, verhuren,
vervaardigen, administreren, financieren, beheren, exploiteren en bezwaren van goederen. In deze BV
is commercieel onroerend goed ondergebracht. Er bestaat tussen Vastgoed Eerbeek BV en
Vastgoedbeheer Eerbeek BV een rekening-courantverhouding van € 1.172.000 per 31 december 2013.
XIA Vastgoedontwikkeling 1 BV
In deze BV zijn de samenwerkingsverbanden met externe partijen ondergebracht. Dit is vorm gegeven
door een 33% deelname in BePro BV. Via BePro BV zijn er deelnemingen in CV Nieuw Canada
(Beekbergen), CV Kerkeveld (Beekbergen) en CV Ruitersmolen (Beekbergen). Daarnaast is er een
deelneming in Aardhuus Ontwikkeling BV (Uddel). Voor alle genoemde deelnemingen geldt dat deze
gericht zijn op de realisatie van woningen. De waarde van de deelnemingen bedraagt ultimo 2013 :
• BePro BV : € 6.600
• CV Nieuw Canada : € 31.300
• CV Kerkeveld : € 150.200
• CV Ruitersmolen : € 206.300
• Aardhuus Ontwikkeling BV : € 212.600
Sprengenland Wonen heeft een rekening-courantverhouding met XIA Vastgoedontwikkeling 1 BV.
Per 31 december 2013 bedraagt de vordering van Sprengenland Wonen € 1.301.200.
XIA Woonservices BV
XIA Woonservices BV is een 100% deelneming van Sprengenland Wonen die onder andere tot doel
heeft het in de ruimste zin van het woord werkzaam zijn op het gebied van de volkshuisvesting en de
daaraan gerelateerde woon-, welzijns- en zorgdiensten. XIA Woonservices en Sprengenland Wonen
hebben een rekening-courantverhouding. Per 31 december 2013 bedraagt de vordering van
Sprengenland Wonen € 654.500. Voor het negatieve eigen vermogen van deze deelneming ad
€ 360.600 is een voorziening gevormd. XIA Woonservices BV heeft een 50% deelneming in VOF
Ruimzicht. Deze VOF wil een bouwproject in Hoog Soeren te realiseren. Het hiervoor aangekochte
onroerend goed is het eigendom van XIA Woonservices BV. De projectontwikkeling vindt plaats
binnen de VOF. De waarde van deze deelneming bedraagt per 31 december 2013 -/- € 99.600.
30
ORGANISATIESTRUCTUUR SPRENGENLAND WONEN (vanaf 1 januari 2012)
Sprengenland Wonen
Stichting
100 %
100 %
Vastgoed
Eerbeek BV
100 %
100 %
XIA V astgoed
Ontwikkeling 1 BV
33 %
33 %
BePro
BV
Nieuw Canada
CV
XIA Woonservices
BV
Vastgoedbeheer
Eerbeek BV
33 %
33 %
25 %
Kerkeveld
CV
Ruitersmolen
CV
Aardhuus
Ontwikkeling BV
50 %
Ruimzicht
VOF
Woningnet NV
Behalve de verbindingen die deel uitmaken van de Sprengenland Wonen-structuur, bezit
Sprengenland Wonen 100 aandelen (waarde: € 1.070) in Woningnet NV. Deze deelneming is een
voorwaarde om te kunnen deelnemen aan de regionale woonruimteverdeling, waarbij gebruik
gemaakt wordt van Woningnet.
3.8.2
Relaties met overige rechtspersonen
Sprengenland Wonen maakte in 2013 deel uit van de volgende samenwerkingsverbanden :
Stichting VSW (Verenigde Samenwerkende Woningcorporaties)
VSW is een samenwerkingsverband tussen de Apeldoornse corporaties (Ons Huis, De Goede Woning,
De Woonmensen en Sprengenland Wonen). Het belangrijkste doel is het behartigen van de
gezamenlijke belangen van de Apeldoornse corporaties, met name richting de lokale overheid.
Stichting BWSA (Beheer Woonwagens en Standplaatsen Apeldoorn)
BWSA verzorgt het beheer en het onderhoud van de huurwoonwagens en de huurstandplaatsen die
door de gemeente Apeldoorn aan de individuele Apeldoornse corporaties zijn overgedragen. BWSA
bestaat uit de VSW-participanten. Sprengenland Wonen draagt naar rato bij in de kosten van BWSA.
Stichting Woonkeus Stedendriehoek
Dit is een samenwerkingsverband tussen in de regio Stedendriehoek werkzame woningcorporaties en
gemeenten. Het doel is uitvoering te geven aan het tussen deze woningcorporaties en gemeenten
vastgestelde ‘convenant regionale woonruimteverdeling’. Sprengenland Wonen draagt naar rato bij in
de kosten.
3.8.3
Vereniging van Eigenaars
In meerdere complexen is er sprake van een Vereniging van Eigenaars (VvE) waarin Sprengenland
Wonen deelneemt. Voor alle VvE’s geldt dat de materiële omvang hiervan gering is ten opzichte van
de totale exploitatie van Sprengenland Wonen. Om deze reden is consolidatie van deze VvE-gegevens
in de Sprengenland Wonen-cijfers achterwege gebleven. Alle kosten die verband houden met deze
VvE’s en die voor rekening komen van Sprengenland Wonen zijn verwerkt in de winst- en
verliesrekening.
31
Vereniging van Eigenaars De Bruisbeek (Loenen Gld.)
VvE De Bruisbeek omvat drie appartementsrechten in het activiteitencentrum De Bruisbeek.
Sprengenland Wonen bezit hiervan 1 appartementsrecht. De overige rechten zijn het eigendom van
Stichting Vérian en Tandartsenpraktijk Loenen. In de VvE-vergadering bezit Sprengenland Wonen
55% van de stemmen.
Vereniging van Eigenaars Koningin Wilhelmina Hof (Uddel)
VvE Koningin Wilhelmina Hof omvat het appartementsrecht voor het activiteitencentrum, het
appartementsrecht voor 4 zorgwoningen en het appartementsrecht voor 19 huurwoningen aan de
Essenkamp. Het appartementsrecht voor de 4 zorgwoningen is het eigendom van Stichting
Philadelphia Zorg. De overige twee appartementsrechten zijn eigendom van Sprengenland Wonen.
Sprengenland Wonen bezit in de VvE-vergadering 83% van de stemmen.
Vereniging van Eigenaars Hattinkerf (Loenen Gld.)
Deze VvE wordt gevormd door de eigenaren van 12 koopappartementen en Sprengenland Wonen, als
eigenaar van 6 huurappartementen, in het gebouw Hattinkerf. In de VvE-vergadering bezit
Sprengenland Wonen 28% van de stemmen. De overige 72% is verdeeld over de 12 individuele
eigenaar-bewoners in dit complex.
Vereniging van Eigenaars Moerbeek (Loenen Gld.)
In deze VvE bezit Sprengenland Wonen 60% van de eigendomsrechten van dit woongebouw. De
overige 40% is eigendom van de Stichting Pluryn Werkenrode Groep.
Vereniging van Eigenaars De Hoge Weye (Beekbergen)
Deze VvE is tot stand gekomen na de oplevering van het Multifunctioneel Centrum. Sprengenland
Wonen bezit 31% van de eigendomsrechten. De overige 69% is in het bezit van de gemeente
Apeldoorn.
Vereniging van Eigenaars De Bergbeek (Beekbergen)
Tezamen met een koopappartementencomplex is aangrenzend een parkeerkelder onder 8
huurwoningen gerealiseerd. De VvE is om die reden opgedeeld in 2 zogenaamde ‘ondersplitsingen’,
één voor de appartementen en één voor het bouwblok huurwoningen/parkeerkelder. In ondersplitsing
1 (ten behoeve van de appartementen) betreft het aandeel van Sprengenland Wonen 1 nog niet
verkocht appartement. Dit appartement vertegenwoordigt in de VvE-vergadering 6% van de
stemmen. De overige 94% van de stemmen hoort toe aan de individuele eigenaren van de
appartementsrechten. In ondersplitsing 2 (ten behoeve van de huurwoningen/parkeerkelder) betreft
het eigendom van Sprengenland Wonen 8 huurwoningen en 28 van de 31 parkeerplaatsen. Hiermee is
95% van de stemmen in de VvE-vergadering gemoeid. De resterende 5% is verdeeld over de
eigenaren van de overige 3 parkeerplaatsen.
Vereniging van Eigenaars Stuijvenburchstraat (Eerbeek)
Deze VvE bestaat uit 3 appartementen en 1 winkelruimte. De winkelruimte is eigendom van Mensink
Mode. In de VvE-vergadering heeft Sprengenland Wonen 75% van de stemmen. Mensink Mode bezit
de overige 25%.
3.8.4
Overige relaties
Benoemingsrecht bestuursleden
Voor de Stichting Huygenshof (Eerbeek) heeft Sprengenland Wonen het recht bestuursleden te
benoemen. Er bestaat geen financiële verantwoordelijkheid met betrekking tot deze stichting.
32
4
Personeel en organisatie
4.1
Aantal medewerkers en organigram
In de loop van 2013 is 1 medewerker (15 uur) in dienst getreden.
Op 31 december 2013 waren 24 (20 fte’s) medewerkers werkzaam bij Sprengenland Wonen, waarvan
1 met een jaarcontract.
In geval van pieken in het werk en ter vervanging van langdurige ziekte wordt een beroep gedaan op
het inhuren van extern personeel.
Het organigram geeft de functie-indeling in 2013 weer.
Directeur/
bestuurder
Controller
Medew.
bestuursondersteuning
Beleidsmedewerker
Bedrijfsvoering
manager Planmatig Onderhoud en
Nieuwbouw:
projectcoördinator
vastgoed
calculator
werkvoorbereider
Administratie:
fin. economisch mw
Wonen
manager
Automa.sering Huishoudelijke dienst Medewerker Wooninforma.e Woonconsulent
Technisch woonconsulent fin. administratief mw
administratief mw De directeur vormt met de manager Bedrijfsvoering en de manager Wonen het managementteam.
4.2
Arbeidsvoorwaarden, arbeidsomstandigheden en ziekteverzuim
Arbeidsvoorwaarden
Aanvullend op de CAO Woondiensten zijn binnen Sprengenland Wonen secundaire
arbeidsvoorwaarden van toepassing.
Ziekteverzuim
Het percentage ziekteverzuim bedroeg in 2013 2,3 %.
Sprengenland Wonen is aangesloten bij een Arbodienst.
Arbobeleid
Eén medewerker was in 2013 aangewezen als bedrijfshulpverlener.
Er zijn geen meldingen ontvangen van ongevallen op de bouwplaats c.q. bij onderhoud en nieuwbouw
in opdracht van Sprengenland Wonen.
4.3
Organisatieontwikkeling
Beoordelingssysteem
Voor de beoordeling van de medewerkers is in 2011 een systeem ontwikkeld dat stuurt op resultaat
en professionele ontwikkeling: ‘Motiveren en sturen’.
2013 was een 2e pilotjaar. Eind van het jaar/begin 2014 is in overleg met de Ondernemingsraad
besloten om deze systematiek voort te zetten.
33
Scholing en opleiding
Scholing en opleiding zijn voor Sprengenland Wonen wezenlijke onderdelen van organisatieontwikkeling. In het kader van de fusie en tegen de achtergrond van het ambitie- en
strategiedocument krijgt het extra gewicht en betekenis. Om inhoud te geven aan de ambities van
Sprengenland Wonen is organisatiebreed het hele jaar training gegeven op het gebied van
klantgedrevenheid.
Verder hebben in 2013 diverse medewerkers vakgerichte cursussen en een langdurige vakopleiding
gevolgd en zijn er persoonlijke coachingstrajecten doorlopen.
Iedere medewerker kan via het Handboek POP aangeven wat hij/zij wenst in het kader van
loopbaanontwikkeling.
4.4
Intern overleg en ondernemingsraad
De overlegvormen binnen Sprengenland Wonen hebben een drieledig doel:
- Vaststellen en afstemmen van beleidsaangelegenheden
- Afstemmen van praktische en organisatorische kwesties
- Overdracht/uitwisseling van informatie
De terugkerende overlegvormen die in dit verband kunnen worden genoemd, zijn:
- MT
- Intern projectenoverleg
- Afdelingsoverleg
- Personeelsoverleg
Ondernemingsraad
De ondernemingsraad bestaat uit 4 leden. In 2013 is de samenstelling gewijzigd.
Er hebben zich twee collega's aangemeld als nieuwe leden en hierdoor waren er geen verkiezingen
nodig. Er zijn ook drie leden op cursus geweest, t.w. themacursus basis OR woondiensten.
De OR heeft in 2013 5 keer overleg gehad met de directie. Intern heeft de OR ongeveer 8 x overlegd.
Belangrijke onderwerpen, welke zijn besproken zijn:
evalueren fusie
collectieve verlofdagen
nieuwe opzet OR
Motiveren en Sturen
ondernemingsplan
financiële situatie
secundaire arbeidsvoorwaarden
diverse beleidsstukken
Tevens
-
heeft de OR advies gegeven op de volgende thema's:
Integriteitbeleid
Risico Inventarisatie en Evaluatie (RI&E)
Motiveren en Sturen.
34
5 Geconsolideerde jaarrekening
35
36
5.1 GECONSOLIDEERDE KENGETALLEN
Kengetallen over de afgelopen vijf jaar ultimo boekjaar
2013
2012
2011
2010
2009
Aantal verhuureenheden in exploitatie
1. Woningen/woongebouwen
2. Garages
3. Bedrijfsruimten
4. Standplaatsen
5. Woonwagens
6. Bedden verzorgingstehuis
7. Overige verhuureenheden
2.595
259
8
69
9
63
5
2.621
259
8
70
9
63
5
2.571
259
8
70
9
63
5
2.529
259
10
5
0
63
5
2.514
259
12
5
0
63
5
Totaal
3.008
3.035
2.985
2.871
2.858
4
0
30
0
76
0
14
12
57
2
7
10
44
1
18
12
26
2
5
4
1.805
1.421
381
1.291
1.672
2.088
2.368
423
1.273
1.696
2.203
1.727
284
1.064
1.471
2.969
1.327
309
1.248
1.644
2.990
1.342
295
977
1.353
Prijs-/kwaliteitverhouding
1. Gemiddeld aantal punten WWS
2. Gemiddelde netto huurprijs
3. Gemiddelde puntprijs
159
489
3,08
150
467
3,11
149
448
3,01
148
439
2,97
147
426
2,90
Het verhuren van woningen
1. Aantal mutaties (exclusief nieuwbouw)
2. Mutatiegraad (in % van woningbezit)
3. Huurachterstand in % jaarhuur
4. Huurderving in % jaarhuur
140
5.39
1,12
0,25
136
5,20
0,36
0,23
183
7,12
0,64
0,30
167
6,60
0,50
0,17
151
6,01
0,33
0,45
Financiële continuïteit
1. Solvabiliteit
2. Liquiditeit (current ratio)
3. Rentabiliteit eigen vermogen
4. Rentabiliteit totaal vermogen
5. Eigen vermogen per woning
16,1
2,88
4,2
3,4
7.911
14,7
2,17
16,9
5,5
6.995
11,0
2,43
-5,9
2,3
5.403
12,2
1,27
-20,3
0,7
5.381
15,7
0,65
-0,3
3,2
6.515
Personeelsbezetting
1. Totaal formatieplaatsen
2. Aantal medewerkers
19,60
24
19,20
23
21,25
24
18,60
22
19,10
23
Gegevens bezit
Mutaties in het woningbezit
1. Aantal opgeleverd
2. Aantal gekocht
3. Aantal verkocht
4. Aantal gesloopt / uit exploitatie
Kwaliteit
1. Aantal reparatieverzoeken
2. Kosten mutatieonderhoud per mutatie
3. Kosten dagelijks onderhoud per woning
4. Kosten planmatig onderhoud per woning
5. Totaalkosten onderhoud per woning
37
GECONSOLIDEERDE JAARREKENING
5.2 GECONSOLIDEERDE BALANS (voor resultaatbestemming)
ACTIVA (bedragen x € 1.000)
Ref
31-12-2013
31-12-2012
84.251
7.760
89.478
8.513
1.542
93.553
1.879
99.870
8.316
6.280
10.748
19.064
8.944
15.224
608
1.634
2.242
633
2.033
2.666
114.859
117.760
595
291
886
159
0
159
181
32
44
938
0
1.195
56
62
1.283
624
0
2.025
10.324
4.228
12.405
6.412
127.264
124.172
VASTE ACTIVA
Materiële vaste activa
Onroerende en roerende zaken:
- Sociaal vastgoed in exploitatie
- Vastgoed in ontwikkeling
- Onroerende en roerende zaken ten dienste
van de exploitatie
Totaal materiële vaste activa
1
2
3
Vastgoedbeleggingen
- Commercieel vastgoed in exploitatie
- Onroerende zaken verkocht onder
voorwaarden
Totaal vastgoedbeleggingen
4
Financiële vaste activa
- Deelnemingen
- Actieve latenties
Totaal financiële vaste activa
5
Totaal vaste activa
VLOTTENDE ACTIVA
Voorraden
- Vastgoed bestemd voor verkoop
- Vastgoed in ontwikk. bestemd voor verkoop
Totaal voorraden
6
Vorderingen
- Huurdebiteuren
- Gemeenten
- Belastingen en premies sociale verzekeringen
- Overige vorderingen
- Overlopende activa
Totaal vorderingen
7
Liquide middelen
8
Totaal vlottende activa
TOTAAL
38
PASSIVA (bedragen x € 1.000)
Ref
EIGEN VERMOGEN
31-12-2013
31-12-2012
13.484
6.184
861
20.529
10.236
4.997
3.100
18.333
42
123
3.099
3.099
2.358
2.358
1.033
87.172
392
1.080
89.865
392
10.995
6
99.598
9.059
6
100.402
1.250
9
350
709
1.678
3.996
738
64
258
223
1.673
2.956
127.264
124.172
9
- Overige reserves
- Herwaardering verkocht onder voorwaarden
- Resultaat boekjaar
Totaal eigen vermogen
EGALISATIEREKENING
10
VOORZIENINGEN
- Overige voorzieningen
Totaal voorzieningen
11
VLOTTENDE PASSIVA
Langlopende schulden
- Leningen overheid
- Leningen kredietinstellingen
- Lening Velubouw
- Terugkoopverplichtingen
verkocht onder voorwaarden
- Waarborgsommen en garanties
Totaal langlopende schulden
12
Kortlopende schulden
- Schulden aan leveranciers
- Schulden aan gemeente
- Belastingen en premies sociale verzekering
- Overige schulden
- Overlopende passiva
Totaal kortlopende schulden
13
TOTAAL
39
5.3 GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING
(bedragen x € 1.000)
Ref
2013
2012
14
16.053
9
0
2.662
154
15.524
23
0
209
253
18.878
16.009
3.168
2.030
1.109
216
147
4.340
2.693
3.257
-84
1.128
218
166
4.445
2.543
13.703
11.673
5.175
4.336
-132
-67
- Rentebaten
- Rentelasten
376
-3.505
543
-3.678
Saldo financiële baten en lasten
-3.129
-3.135
1.914
1.134
-950
-103
2.142
-176
861
3.100
BEDRIJFSOPBRENGSTEN
-
Huren
Vergoedingen
Overheidsbijdragen
Verkoop onroerende zaken
Overige bedrijfsopbrengsten
15
16
17
18
Totaal bedrijfsopbrengsten
BEDRIJFSLASTEN
19
- Afschrijvingen op materiële vaste activa
- Overige waardeveranderingen
- Lonen en salarissen
- Pensioenlasten
- Sociale lasten
- Lasten onderhoud
- Overige bedrijfslasten
20
21
22
23
24
25
Totaal bedrijfslasten
BEDRIJFSRESULTAAT
NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille
26
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN
27
RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN
- Belastingen
- Deelnemingen
28
29
NETTO RESULTAAT NA BELASTINGEN
40
5.4 GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT
(bedragen x € 1.000)
Kasstroom uit operationele activiteiten
Bedrijfsresultaat (incl. verkoopopbrengsten)
Aanpassingen voor:
- afschrijvingen
- waardeverandering VOV
- vrijval/dotatie egalisatierekening
- overige voorzieningen
- vennootschapsbelasting
- resultaat deelnemingen
2013
2012
5.175
4.336
3.168
-132
-81
585
-950
-103
3.256
-67
-63
-206
2.142
-176
7.662
Verandering in werkkapitaal:
- voorraden
- vorderingen
- kortlopende schulden
-727
830
1.040
309
1.544
-1.537
1.143
8.805
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
Rentebaten
Rentelasten
9.222
316
9.538
376
-3.505
543
-3.678
-3.129
Kasstroom uit operationele activiteiten
-3.135
5.676
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Investeringen materiële vaste activa
Desinvesteringen materiële vaste activa
Waardeverandering bestaand bezit
Mutatie vastgoedbeleggingen VOV
Mutatie herwaardering VOV
Mutatie materiële vaste activa in ontwikkeling
Voorziening onrendabele top
Mutatie financiële vaste activa
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-1.542
1.072
978
-1.804
1.187
753
156
424
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Ontvangsten uit langlopende schulden
Aflossingen langlopende schulden
Ontvangsten uit verplichting VOV
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
3.000
-5.740
1.936
6.403
-2.149
376
-2.557
1.287
18
-21
-1.709
1.224
Toename c.q. afname liquide middelen
41
-4.755
0
-6.935
2.624
-804
-4.311
6.096
-2.663
5.5 Toelichting waarderingsgrondslagen
Algemeen
De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met algemeen in Nederland aanvaardbare
grondslagen voor financiële verslaggeving zoals hierna vermeld. Dit betekent dat de jaarrekening is
opgesteld in overeenstemming met de daartoe geldende bepalingen volgens titel 9 BW 2 en de
Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving.
Voor de indeling en presentatie van de in deze jaarrekening opgenomen gegevens is gekozen voor het
model voor de balans en de winst- en verliesrekening zoals genoemd in bijlage 1 van de RJ 645.
Jaarrekening
De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag
van verkrijgings- of vervaardigingsprijs of nominale waarde, tenzij anders wordt vermeld.
Grondslagen voor het opstellen van het kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld in overeenstemming met de indirecte methode zoals opgenomen
in de RJ 360.
Aangegane verplichtingen
De door de corporatie aangegane (restant) verplichtingen worden vermeld onder de niet uit de balans
blijkende verplichtingen.
Balanswaardering
Grondslagen voor de consolidatie
In de consolidatie zijn alle activa, passiva en resultaten van Sprengenland Wonen en haar
groepsmaatschappijen betrokken. Sprengenland Wonen is aan te merken als groepshoofd. Tot de
groep behoren de 100% deelname van Vastgoed Eerbeek BV (holding), Vastgoed Beheer Eerbeek BV,
XIA Vastgoedontwikkeling 1 BV en XIA Woonservices BV. De onderlinge financiële verhoudingen en
transacties zijn in de consolidatie geëlimineerd.
Materiële vaste activa
Onroerende en roerende zaken
Sociaal vastgoed in exploitatie
Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens en het
maatschappelijk vastgoed. De huurgrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks door de
minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Per 1 januari 2013
bedraagt deze grens € 681,02 (2011: € 664,66).
Onder maatschappelijk vastgoed wordt bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke
organisaties verstaan (waaronder zorg-, welzijn, onderwijs-, en culturele instellingen
en dienstverleners).
Sprengenland Wonen kwalificeert haar sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien Sprengenland
Wonen een beleid heeft dat gericht is op het realiseren van volkshuisvestelijke taken.
De materiële vaste activa zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs dan wel lagere bedrijfswaarde,
verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische
levensduur. De afschrijvingen zijn vanaf boekjaar 2011 berekend volgens het lineaire systeem. Bij nainvesteringen worden alleen kosten geactiveerd, wanneer deze kosten leiden tot een uitbreiding van
de capaciteit, verlenging van de gebruiksduur, toename van de restwaarde of die een gevolg zijn van
wettelijke verplichtingen. Er dient derhalve sprake te zijn van een structurele waardevermeerdering.
42
De restant levensduur van de bouwkosten is gerelateerd aan de economische levensduur. Op
grondkosten wordt vanaf boekjaar 2011 niet afgeschreven.
De afschrijvingspercentages zijn als volgt:
- Grond
- Bouw
- Verbeteringen
-
Geen afschrijvingen
Lineair, 40 tot 50 jaar
Lineair, restant levensduur
De waardering van de standplaatsen en woonwagens op De Haere vindt vanaf heden plaatsvindt
tegen bedrijfswaarde. Om die reden heeft eind 2013 een verrekening van de waardeveranderingen
plaatsgevonden tussen de BWSA-corporaties.
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
De onroerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de tot en met balansdatum bestede
bedragen, onder aftrek van eenmalige subsidies en het eventueel onrendabele deel van de
investering.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen bepaald op basis
van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn berekend volgens het lineaire
systeem.
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie
Commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens,
het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige
commerciële vastgoed. De huurtoeslaggrens bedroeg per 1 januari 2013 € 681,02 (2012 € 664,66).
De materiële vaste activa zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs dan wel lagere actuele waarde,
verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische
levensduur. De afschrijvingen zijn vanaf boekjaar 2011 berekend volgens het lineaire systeem. Bij nainvesteringen worden alleen kosten geactiveerd, wanneer deze kosten leiden tot een uitbreiding van
de capaciteit, verlenging van de gebruiksduur, toename van de restwaarde of die een gevolg zijn van
wettelijke verplichtingen. Er dient derhalve sprake te zijn van een structurele waardevermeerdering.
De restant levensduur van de bouwkosten is gerelateerd aan de economische levensduur. Op
grondkosten wordt vanaf boekjaar 2011 niet afgeschreven.
De afschrijvingspercentages zijn als volgt:
- Grond
- Bouw
- Verbeteringen
-
Geen afschrijvingen
Lineair, 40 tot 50 jaar
Lineair, restant levensduur
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn
overgedragen aan een derde en waarvoor Sprengenland Wonen een terugkoopverplichting kent
worden aangemerkt als financieringsconstructie.
De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper
overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV
(deze is bepaald op basis van de waardeontwikkeling in de WOZ-waarde). Voor de in de regeling
overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een
terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en
getoetst aan de bij de overdracht ontstane verplichting, rekening houdend met de
contractvoorwaarden.
43
Financiële vaste activa
Deelnemingen
Deelnemingen worden in de consolidatie opgenomen indien er sprake is van overwegende
zeggenschap.
In de consolidatie zijn opgenomen:
- Sprengenland Wonen te Eerbeek (toegelaten instelling)
- Vastgoed Eerbeek BV te Eerbeek, kapitaalbelang 100% gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde
- XIA Woonservices BV te Loenen, kapitaalbelang 100%, gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde.
De volgende deelneming van Sprengenland Wonen is niet in de consolidatie opgenomen:
- Woningnet NV te Weesp, 100 aandelen, gewaardeerd tegen verkrijgingswaarde.
Vastgoed Eerbeek BV heeft deelnemingen in:
- Vastgoed Beheer Eerbeek BV, kapitaalbelang 100%, gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde
- XIA Vastgoed Ontwikkeling 1 BV, kapitaalbelang 100%, gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde.
De volgende deelnemingen van Vastgoed Eerbeek BV zijn niet in de consolidatie opgenomen:
- BePro BV te Apeldoorn, kapitaalbelang 33,3%, gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde
- Kerkeveld CV te Apeldoorn, kapitaalbelang 33,3%, deelgenomen wordt als commanditair vennoot,
gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde.
- Nieuw Canada CV te Apeldoorn, kapitaalbedrag 33,3%, deelgenomen wordt als commanditair
vennoot, gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde
- Ruitersmolen CV te Apeldoorn, kapitaalbedrag 33,3%, deelgenomen wordt als commanditair
vennoot, gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde
- Aardhuus Ontwikkeling BV te Son en Breugel, kapitaalbedrag 29%, deelgenomen wordt als
aandeelhouder, gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde.
Latente belastingen
Voor latente belastingen wordt een vordering dan wel een voorziening getroffen voor tijdelijke
verschillen-tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële
verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente
belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare
winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil dan wel compensabele
verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum
herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende
belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de
vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar.
De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden
gewaardeerd tegen contante waarde. Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover de
corporatie bevoegd is tot saldering en simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft
om dit te doen.
Voorraden
Vastgoed bestemd voor verkoop
Het vastgoed bestemd voor verkoop betreft te verkopen grond en een zelf gebruikt kantoorpand. Het
vastgoed worden gewaardeerd tegen de vervaardigingsprijs danwel boekwaarde of verwachte lagere
opbrengstwaarde op basis van taxatie.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
Het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingprijs of
lagere netto-opbrengstwaarde.
Vorderingen
De vorderingen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een afwaardering voor
mogelijke oninbaarheid.
44
Egalisatierekening
Verzilverd Wonen
In 2013 zijn geen woningen met een woonrecht aangekocht in het kader van Verzilverd Wonen. De
jaarlijkse vrijval van het woonrecht van de reeds aangekochte woningen wordt ten gunste van het
resultaat gebracht.
Voorzieningen
Voorziening negatief eigen vermogen deelneming
Er is op de enkelvoudige balans een voorziening gevormd voor het negatieve eigen vermogen van de
deelneming in XIA Woonservices BV.
Voorzieningen onrendabele investeringen
Er is een voorziening getroffen voor onrendabele toppen nieuwbouw.
Voorziening saldo ProPoints
Er is een voorziening getroffen voor het door de huurders opgebouwde saldo ProPoints, dat per direct
opeisbaar is.
Voorziening latente belastingverplichtingen
Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en
fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze
verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. De latentie is gewaardeerd
tegen contante waarde. De opgenomen latentie heeft betrekking op het verschil tussen de
commerciële en fiscale waardering van de onderhoudsvoorziening.
Grondslagen voor resultaatbepaling
Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen.
Baten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn geïnd of invorderbaar zijn. Lasten worden opgenomen in het jaar waarin zij worden gerealiseerd dan wel voorzienbaar zijn.
Lasten onderhoud
Hieronder vallen alle kosten voor het klachten-, mutatie-, contract- en planmatig onderhoud.
Overige bedrijfslasten
Hieronder worden de overige kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de gewone
bedrijfsvoering zoals huisvestingskosten, bestuurskosten, algemene kosten, overige personeelskosten, belastingen, verzekeringen en levering goederen en diensten.
Rentebaten
Hieronder worden de renteopbrengsten verantwoord van uitgezette gelden, de rente op rekeningcourantverhoudingen en de toegerekende rente aan nieuwbouwprojecten.
Rentelasten
Hieronder worden de aan het boekjaar toe te rekenen rentekosten verantwoord.
45
Belastingen
Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare
winstbelastingen en latente belastingen. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare
belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar,
rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingen overeenkomst (VSO), berekend aan
de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op
verslag-datum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde
belasting.
Wet Normering Topinkomens
Voor de uitvoering van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in de (semi)publieke sector
(WNT) heeft de instelling zich gehouden aan de Beleidsregels toepassing WNT.
De instelling heeft de Beleidsregels toepassing WNT, waaronder het wetsvoorstel Aanpassingswet
WNT, als normenkader bij het opmaken van deze jaarrekening gehanteerd. Eerder genoemd
wetsvoorstel mag op grond van de mededeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijkrelaties van 12 februari 2014 worden toegepast als ware de wettekst reeds in werking
getreden
46
5.6 Toelichting op de geconsolideerde balans
VASTE ACTIVA
Materiële vaste activa
1
Sociaal vastgoed in exploitatie
31-12-2013
31-12-2012
1. Woningen en woongebouwen
2. Onroerende zaken niet zijnde woningen
3. Overige zaken
80.888
3.115
248
86.001
3.191
286
Totaal
84.251
89.478
Het verloop van deze posten in 2013 is als volgt:
Woningen en
woongebouwen
Onroerende
zaken niet zijnde
woningen
Overige
zaken
Totaal
111.650
3.594
345
115.589
-25.649
-403
-59
-26.111
Boekwaarde
86.001
3.191
286
89.478
Mutaties in het boekjaar:
- investeringen
- desinvesteringen
- afschrijvingen
- waardeverandering
- correcties afschrijving
- mutatie niet-daeb aanschaf
- mutatie niet-daeb afschrijv.
1.535
-1.276
-2.723
-830
429
-2.438
190
-76
-36
-2
Saldo
-5.113
-76
-38
-5.227
108.641
3.594
309
112.544
-27.753
-479
-61
-28.293
80.888
3.115
248
84.251
Saldo per 31 december 2012:
- aanschaffingswaarde
- cumulatieve afschrijvingen
incl. waardeveranderingen
Saldo per 31 december 2013:
- aanschaffingswaarde
- cumulatieve afschrijvingen
incl. waardeveranderingen
Boekwaarde
47
1.535
-1.312
-2.801
-830
429
-2.438
190
Verzekering
De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn verzekerd bij Raetsheren van Orden en Interpolis
tegen het risico van brand- en stormschade. In de polisvoorwaarden is opgenomen dat er geen sprake
kan zijn van onderverzekering.
Grond in economisch eigendom
Van alle onroerende zaken in exploitatie heeft per 31 december 2013 de juridische grondoverdracht
plaatsgevonden.
Zakelijke rechten
Er zijn geen zakelijke rechten van toepassing.
Actuele waarde
Een indicatie van de actuele waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie is de waarde
volgens de Wet Waardering Onroerende Zaken. De totale waarde op basis van ozb-aanslag 2014
(peildatum 1 januari 2013) bedraagt € 441.139.000 (ozb-aanslag 2013: € 479,464.000).
Bedrijfswaarde
De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van het saldo van de kasstromen
verbonden met de toekomstige inkomsten en uitgaven over de resterende economische levensduur
van de investering. Bij de bepaling van eventuele onrendabele investeringen zijn complexen
geclusterd conform de kernenbenadering in het ambitiedocument en het dynamisch voorraadbeleid.
In de grotere kernen is een nadere onderverdeling naar wijken gemaakt.
Op basis van de hieronder vermelde uitgangspunten bedraagt de bedrijfswaarde op 31 december
2013 op totaalniveau € 150,7 mln (2012: € 175,4 mln) en voor het sociaal vastgoed € 140,1 miljoen
(2012: € 166,2 miljoen).
Bij de berekening van de bedrijfswaarde zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:
Disconteringsvoet
5,25%
Kostenstijging onderhoud
3,00%
Kostenstijging
2,00% tot 3,00%
Huurverhoging
2,00% tot 4,00%
De daling van de bedrijfswaarde op totaalniveau per 31 december 2013 met 24,7 miljoen ten opzichte
van 31 december 2012 laat zich als volgt verklaren:
Autonome ontwikkeling:
- effect één jaar opschuiven
-0,3
Voorraadmutaties:
- nieuwbouw / aankoop
- sloop / verkoop
1,1
-2,3
Parameterwijzigingen:
- levensduur
- huur
- lasten
5,5
7,4
0,0
Niveauwijzigingen:
- grond (herziene restwaarde)
- huren
- overige exploitatie-uitgaven
- dagelijks onderhoud
- planmatig onderhoud
- verhuurdersheffing
-6,9
6,9
0,2
0,3
-8,9
-27,7
-24,7
48
2
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
31-12-2013
31-12-2012
Saldo begin boekjaar
8.513
8.495
Mutaties in het boekjaar:
- Investeringen
- Afboeking onrendabele investering
- Afboeking geannuleerde projecten
- Overboeking naar resultaat
- Overboeking naar vastgoed bestemd voor verkoop
- Overboeking naar onroerende/roerende
in exploitatie
1.197
-896
-78
45
-697
-324
2.082
0
-598
0
0
-1.466
Saldo eind boekjaar
7.760
8.513
Woningen en woongebouwen
Het saldo onroerende en roerende zaken in ontwikkeling bestaat uit nieuwbouw in ontwikkeling ten
behoeve van verhuur en verkoop. Zodra een project definitief in uitvoer wordt genomen, zal splitsing
van het project plaatsvinden.
3
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Kantoorpand
Inventarissen
Vervoermiddelen
Totaal
Saldo per 31 december 2012:
- aanschaffingswaarde
- cumulatieve afschrijvingen
2.209
-552
527
-307
3
-1
2.739
-860
Boekwaarde
1.657
220
2
1.879
Mutaties in het boekjaar:
- investeringen
- desinvesteringen
- afschrijvingen
- correcties afschrijvingen
-385
-114
196
-40
-1
Saldo
-303
-33
-1
-337
Saldo per 31 december 2013:
- aanschaffingswaarde
- cumulatieve afschrijvingen
1.824
-470
534
-347
3
-2
2.361
-819
Boekwaarde
1.354
187
1
1.542
7
7
-385
-155
196
Verzekering
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn per 31 december 2013 verzekerd
bij Raetsheren van Orden middels een uitgebreide opstalverzekering Hierbij is overeengekomen dat
van onderverzekering nimmer sprake zal zijn.
De roerende zaken ten dienste van de exploitatie zjin verzekerd bij Raetsheren van Orden. De
verzekerde waarde bedraagt per 31 december 2013 € 250.000.
Actuele waarde
Een indicatie van de actuele waarde van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de
exploitatie is de waarde volgens de Wet Waardering Onroerende Zaken. De totale waarde op basis
van ozb-aanslag 2014 (peildatum 1 januari 2013) bedraagt € 571.000 (ozb-aanslag 2013: € 603.000).
49
4
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie
31-12-2013
31-12-2012
1. Woningen en woongebouwen
2. Onroerende zaken niet zijnde woningen
7.478
838
5.407
873
Totaal
8.316
6.280
Het verloop van deze posten in 2013 is als volgt:
Saldo per 31 december 2012:
- aanschaffingswaarde
- cumulatieve afschrijvingen
incl. waardeveranderingen
Boekwaarde
Woningen en
woongebouwen
Onroerende
zaken niet zijnde
woningen
Totaal
5.886
2.171
8.057
-479
-1.298
-1.777
5.407
873
6.280
-177
-35
-212
Mutaties in het boekjaar:
- investeringen
- desinvesteringen
- afschrijvingen
- waardeverandering
- correcties afschrijving
- mutatie niet-daeb aanschaf
- mutatie niet-daeb afschrijv.
2.438
-190
Saldo
2.071
-35
2.036
8.324
2.171
10.495
-846
-1.333
-2.179
7.478
838
8.316
Saldo per 31 december 2013:
- aanschaffingswaarde
- cumulatieve afschrijvingen
incl. waardeveranderingen
Boekwaarde
2.438
-190
Bedrijfswaarde
De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van het saldo van de kasstromen
verbonden met de toekomstige inkomsten en uitgaven over de resterende economische levensduur
van de investering. Bij de bepaling van eventuele onrendabele investeringen zijn complexen
geclusterd conform de kernenbenadering in het ambitiedocument en het dynamisch voorraadbeleid.
In de grotere kernen is een nadere onderverdeling naar wijken gemaakt.
Op basis van de hieronder vermelde uitgangspunten bedraagt de bedrijfswaarde van het commercieel
vastgoed op 31 december 2013 € 10,6 miljoen (2012: € 9,2 miljoen).
Bij de berekening van de bedrijfswaarde zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:
Disconteringsvoet
5,25%
Kostenstijging onderhoud
3,00%
Kostenstijging
2,00% tot 3,00%
Huurverhoging
2,00% tot 4,00%
50
Onroerende zaken verkocht onder
voorwaarden
31-12-2013
31-12-2012
Saldo begin boekjaar
8.944
6.387
Mutaties in het boekjaar:
- Toevoeging verkochte woningen
- Waardeveranderingen in boekjaar
2.356
-552
2.784
-227
10.748
8.944
1. Deelneming
2. Actieve latentie disagio
3. Actieve latentie i.v.m. verliesverrekening
608
0
1.634
633
0
2.033
Totaal
2.242
2.666
1
150
31
206
7
213
0
1
148
118
223
7
136
0
608
633
0
271
-0
-271
0
0
2.033
0
0
-492
93
2.033
0
1.634
2.033
Saldo eind boekjaar
5
Financiële vaste activa
1. Deelneming
-
Woningnet NV
Kerkeveld CV
Nieuw Canada CV
Ruitersmolen CV
BePro BV
Aardhuus Ontwikkeling BV
Ruimzicht VOF
Totaal
2. Actieve latentie disagio
Saldo begin boekjaar
Mutaties in het boekjaar:
- Correctie actieve latentie disagio leningen o/g
Saldo eind boekjaar
3. Actieve latentie i.v.m. verliesverrekening
Saldo begin boekjaar
Mutaties in het boekjaar:
- Vorming actieve latentie i.v.m. verliesverrekening
- Mutatie 2012
- Mutatie 2013
Saldo eind boekjaar
De post latente belastingvorderingen betreft de tot waardering gebrachte beschikbare voorwaartse
verliescompensatie en de tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen.
51
De latente belastingvordering uit hoofde van de voorwaartse verliescompensatie is contant
gewaardeerd. De realisatie van de verliezen is gebaseerd op een tax planning. De totale verrekenbare
verliezen bedragen ultimo 2013 afgerond € 8,1 miljoen. De latentie uit hoofde van verliescompensatie
bedraagt € 1,6 miljoen
Voor de volgende posten zijn tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde en de fiscale waarde
aanwezig:
1. Onroerende en roerende zaken in exploitatie en vastgoedbeleggingen die in de komende jaren
naar verwachting blijvend zullen worden verhuurd.
2. Afschrijvingen op onroerende zaken in exploitatie
Ad 1.
Dit tijdelijke verschil heeft betrekking op onroerende en roerende zaken in exploitatie die naar
verwachting de komende jaren blijvend zullen worden verhuurd. De contante waarde van de latentie
van dit waarderingsverschil tendeert naar nihil. Er is derhalve geen latentie opgenomen voor dit
waarderingsverschil.
Ad 2.
Als gevolg van VSO bepalingen is er geen sprake van fiscaal afschrijvingspotentieel op grond waarvan
een latentie kan worden gevormd.
52
VLOTTENDE ACTIVA
6
Voorraden
31-12-2013
31-12-2012
1. Vastgoed bestemd voor verkoop
2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
595
291
159
0
Totaal
886
159
De post Vastgoed bestemd voor verkoop bestaat uit twee kavels Veldheim en het voormalig
kantoorpand aan de Engelenweg.
De post Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop bestaat uit de in ontwikkeling zijnde
nieuwbouwprojecten Veldheim en Uddelsekampweg.
7
Vorderingen
1.
2.
3.
4.
5.
Huurdebiteuren
Gemeenten
Belastingen en premies sociale verzekeringen
Overige vorderingen
Overlopende activa
Totaal
181
32
44
938
0
56
62
1.283
624
0
1.195
2.025
1. Huurdebiteuren
De huurachterstanden kunnen als volgt naar tijdsduur en aantal huurders worden gespecificeerd:
Periode
0
1
2
3
4
5
tot 1 maand
tot 2 maanden
tot 3 maanden
tot 4 maanden
tot 5 maanden
en meer
Totaal
Aantal huurders
31-12-2013
31-12-2012
34
43
102
35
14
11
9
4
3
0
6
5
168
Huurachterstand
31-12-2013
31-12-2012
10
9
66
18
70
12
16
6
5
0
14
11
98
181
56
De huurachterstanden bedragen ultimo boekjaar 1,12% (2012 0,36%) van de jaarhuur.
2. Gemeenten
31-12-2013
31-12-2012
- gemeente Brummen
- gemeente Apeldoorn
6
26
14
48
Totaal
32
62
53
3. Belastingen en premies sociale verzekeringen
31-12-2013
31-12-2012
Verrekenbare verliezen vennootschapsbelasting
2006/2007
Te vorderen vennootschapsbelasting 2011
Te vorderen vennootschapsbelasting 2012
44
0
0
44
399
840
Totaal
44
1.283
31
99
71
0
265
0
8
15
21
2
426
40
20
50
35
247
6
141
32
29
2
22
938
624
4. Overige vorderingen
-
Dubieuze debiteuren
Diverse nota’s / betalingsregelingen
Rente
Afrekeningen huurders / oud-huurders
Rekening-courant BePro BV
Watermolen 23
BWSA
VvE’s
Afrekening servicekosten
Skaeve Huse
Diversen
Totaal
Geen van de vorderingen heeft ultimo 2013 een looptijd langer dan één jaar.
5. Overlopende activa
a. Vooruitbetaalde crediteuren
b. Diversen
0
0
0
0
Totaal
0
0
5
996
9.323
0
2
1.058
3.168
0
10.324
4.228
8
Liquide middelen
-
kas
rekening-courant banken
spaarrekeningen, direct opvraagbaar
kruisposten
Totaal
54
PASSIVA
9
Eigen vermogen
31-12-2013
31-12-2012
1. Overige reserves
2. Herwaardering verkocht onder voorwaarden
3. Resultaat boekjaar
13.484
6.184
861
10.236
4.997
3.100
Totaal
20.529
18.333
10.236
10.995
3.100
148
-814
55
13.484
10.236
Saldo begin boekjaar
4.997
3.710
Mutaties in het boekjaar:
- toevoeging, verkoop woningen
1.187
1.287
Saldo eind boekjaar
6.184
4.997
1. Overige reserves
Saldo begin boekjaar
Mutaties in het boekjaar:
- resultaat voorgaand jaar
- gerealiseerd intercompany resultaat
Saldo eind boekjaar
2. Herwaardering verkocht onder voorwaarden
In 2013 zijn 16 woningen verkocht onder voorwaarden. Eind 2013 zijn in totaal 74 woningen
verkocht onder voorwaarden. Er zijn nog geen woningen teruggekocht.
10
Egalisatierekening
1. Verzilverd wonen
42
123
Totaal
42
123
Saldo begin boekjaar
123
186
Mutaties in het boekjaar:
- toevoeging
- gerealiseerde bijdrage
0
-81
0
-63
42
123
1. Verzilverd Wonen
Saldo eind boekjaar
55
11
Voorzieningen
31-12-2013
31-12-2012
99
156
136
122
2.586
98
0
103
142
2.015
3.099
2.358
Negatief eigen vermogen Ruimzicht VOF
99
98
Totaal
99
98
Nieuwbouwproject Veldheim te Hoenderloo
156
0
Totaal
156
0
Saldo ProPoints ultimo boekjaar
136
103
Totaal
136
103
1.
2.
3.
4.
5.
Negatief eigen vermogen Ruimzicht VOF
Voorziening onrendabele investeringen
Voorziening saldo ProPoints
Latentie disagio leningen o/g
Latentie i.v.m. onderhoudsvoorziening
Totaal
1. Negatief eigen vermogen Ruimzicht VOF
2. Voorziening onrendabele investeringen
3. Voorziening saldo ProPoints
De post voorziening latente belastingen betreft de tot waardering gebrachte tijdelijke verschillen.
Voor de volgende posten zijn tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde en de fiscale waarde
aanwezig:
4. Latentie disagio leningen o/g
Saldo latentie disagio leningen ultimo boekjaar
122
142
Totaal
122
142
Het tijdelijke verschil inzake de leningenportefeuille bedraagt nominaal € 611.000 (2012: €
713.000), en is gewaardeerd tegen de contante waarde tegen 20%, zijnde € 122.000.
5. Latentie i.v.m. onderhoudsvoorziening
Saldo latentie i.v.m. onderhoudsvoorziening ultimo
boekjaar
2.586
2.015
Totaal
2.586
2.015
Commercieel is geen sprake van sprake van het vormen van een voorziening groot onderhoud.
Fiscaal bedraagt deze voorziening ultimo 2013 afgerond € 17,2 miljoen. De latentie uit hoofde van
waarderingsverschil voorziening groot onderhoud bedraagt € 2,6 miljoen.
56
12
Langlopende schulden
Totaal
1.
2.
3.
4.
5.
Leningen overheid
Leningen kredietinst.
Projectfinanciering
Terugkoopverplichtingen
Waarborgsommen
Totaal
31-12-2013
waarvan looptijd
> 5 jaar
Totaal
31-12-2012
Waarvan
looptijd > 5
jaar
1.033
87.172
392
10.995
6
35
49.620
1.080
89.865
392
9.059
6
36
53.804
99.598
49.655
100.402
53.840
1. Leningen overheid
31-12-2013
31-12-2012
1.080
2.942
0
-47
0
-1.862
1.033
1.080
Schuldrestant begin boekjaar
89.865
94.938
Mutaties in het boekjaar:
- nieuwe leningen
- aflossingen
3.000
-5.693
0
-5.073
Schuldrestant eind boekjaar
87.172
89.865
392
392
0
0
0
0
392
392
Schuldrestant begin boekjaar
Mutaties in het boekjaar:
- nieuwe leningen
- aflossingen
Schuldrestant eind boekjaar
2. Leningen kredietinstellingen
3. Projectfinanciering
Schuldrestant begin boekjaar
Mutaties in het boekjaar:
- nieuwe leningen
- aflossingen
Schuldrestant eind boekjaar
57
Rentevoet en aflossingssysteem
De rentevoet van de uitstaande leningen overheid en kredietinstellingen varieert van 0,0% tot
4,935%. De gemiddelde rentevoet bedraagt per ultimo 2013 circa 3,78% (2012: 3,93%).
De leningen worden op basis van het annuïteitensysteem, lineair systeem of ineens afgelost (fixe
leningen). Het aflossingsbestanddeel bedraagt in 2014 € 3.294.700.
De projectfinanciering heeft betrekking op een lening, verstrekt door mede-ontwikkelaar Velubouw
aan XIA Woonservices BV in verband met de ontwikkeling van een gezamenlijk nieuwbouwproject,
dat binnen Ruimzicht VOF wordt gerealiseerd.
Zekerheden
De rente en aflossing van de leningen wordt gegarandeerd door de gemeente Brummen of het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw. De borging, verkregen van het Waarborgfonds Sociale
Woningbouw heeft betrekking op de leningen kredietinstellingen (€ 87,2 miljoen)
4. Terugkoopverplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder
voorwaarden
31-12-2013
31-12-2012
Saldo begin boekjaar
9.059
6.435
Mutaties in het boekjaar:
- nieuwe verplichtingen
- waardeverandering
2.356
-420
2.784
-160
10.995
9.059
Saldo eind boekjaar
5. Waarborgsommen en garanties
Tot zekerheid van nakoming van de verplichtingen zijn bij enkele huurders van bedrijfspanden
waarborgsommen ontvangen, dan wel garanties afgegeven ten bedrage van € 6.000.
13
Kortlopende schulden
1.
2.
3.
4.
5.
Schulden aan leveranciers
Schulden aan gemeenten
Belastingen en premies sociale verzekering
Overige schulden
Overlopende passiva
1.250
9
350
709
1.678
738
64
258
223
1.673
3.996
2.956
1.250
738
- gemeente Brummen
- gemeente Apeldoorn
0
9
0
64
Totaal
9
64
Totaal
1. Schulden aan leveranciers
- crediteuren
2. Schulden aan gemeenten
58
3. Belastingen en premies sociale verzekering
-
salarissen
pensioenfonds
loonheffing
omzetbelasting
Totaal
31-12-2013
31-12-2012
1
53
69
227
1
2
72
183
350
258
0
636
0
73
4
62
34
123
709
223
1.451
57
65
48
0
54
3
1.441
62
56
20
22
54
18
1.678
1.673
4. Overige schulden
-
nog
nog
nog
nog
te
te
te
te
verrekenen
verrekenen
verrekenen
verrekenen
servicekosten
bijdrage BWSA
kosten afwikkeling nieuwbouw
kosten overig
Totaal
5. Overlopende passiva
-
niet-vervallen rente leningen
vooruit ontvangen huur
glasfonds
fonds huurdersonderhoud
reeds ontvangen voorschot huurtoeslag
woonservicegebied Loenen
transitoria overig
Totaal
59
Niet uit de balans blijkende verplichtingen
-
Voorwaardelijke verplichtingen
Obligo aan het WSW uit hoofde van de door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar wordt
indien blijkt dat het aan het WSW betaalde disagio niet voldoende is om aanspraken op het
WSW te dekken. Het WSW verwacht conform de actuele meerjarenliquiditeitsprognose voor de
komende vijf jaar geen beroep te doen op deze obligoverplichting.
-
Als onderpand voor de WSW-geborgde leningen is in de dvi 2012 € 456,2 miljoen aan WOZwaarde als onderpand ingezet (peildatum WOZ-waarde 1-1-2012). € 15,4 miljoen aan WOZwaarde is daarbij niet als onderpand ingezet.
-
Er is in de balans geen reservering opgenomen voor de niet-opgenomen vakantiedagen van
de werknemers, circa € 47.500,-.
-
Pensioenvoorzieningen
De pensioenregeling is ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties
(SPW) en is naar zijn aard een toegezegd-pensioenregeling. Sprengenland Wonen heeft in het
geval van een tekort bij SPW geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen
anders dan hogere toekomstige premies. De dekkingsgraad per 31 december 2013 is 114%.
- Voorziening jubileumverplichting
Voor eventuele jubileumuitkeringen is geen voorziening gevormd, omdat de omvang van deze
verplichting niet betrouwbaar kan worden bepaald. Overigens gaat dit om een bedrag dat niet
van materieel belang is.
-
Aangegane verplichtingen
Ten aanzien van de nieuwbouwactiviteiten is er sprake van een verplichting van € 4.599.000.
-
Erfpacht grond project Spelderholt
De grond van het project Spelderholt is eigendom van de Dienst Domeinen. Met hen is
overeenkomen dat de retributie van het opstalrecht in twee termijnen wordt afgekocht. De
eerste termijn is reeds voldaan en eindigt op 31-12-2032. De tweede termijn ad € 208.250 is
opgenomen onder de aangegane verplichtingen.
-
Fiscale Eenheid
De stichting is in verband met de fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting en
omzetbelasting hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschulden van de fiscale eenheid.
60
5.7 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening
BEDRIJFSOPBRENGSTEN
14
Huren
2013
2012
Te ontvangen netto huur
Af: huurderving:
a. wegens leegstand
b. wegens overige redenen
16.094
15.560
-41
0
-36
0
Totaal
16.053
15.524
Deze post is ten opzichte van het vorige boekjaar gewijzigd als gevolg van:
a. de huurverhoging per 1 juli 2013 die gemiddeld 4,11% bedroeg (in 2012: 2,3%),
b. het toepassen van de (gedifferentieerde) streefhuur bij mutatie,
c. huurverhoging als gevolg van aanleg centrale verwarming, verbetering van woningen, enz.
d. mutaties in de woningvoorraad
De huurderving bedraagt 0,25% (2012: 0,23%) van de ontvangen huur.
15
Vergoedingen
Te ontvangen vergoedingen
- overige zaken, leveringen en diensten
9
23
Af: vergoedingsderving:
a. wegens leegstand
b. wegens overige redenen
0
0
0
0
Totaal
9
23
1. Bijdragen woningaanpassingen WMO
0
0
Totaal
0
0
Verkoop bestaande woningvoorraad
Verkoop nieuwbouwprojecten
2.616
46
476
-267
Totaal
2.662
209
16
17
Overheidsbijdragen
Verkoop onroerende zaken
De woningverkopen onder voorwaarden worden aangemerkt als financieringstransactie en niet als
verkooptransactie.
Het negatieve resultaat op verkoop nieuwbouw betreft een correctie op eerder genomen
verkoopwinsten voor deze nieuwbouwprojecten.
61
18
Overige bedrijfsopbrengsten
2013
2012
Vergoedingen voor verrichte diensten:
- doorberekende administratie-/servicekosten
- fabriekswoningen
- glasfonds
- fonds huurdersonderhoud
- doorberekend onderhoud
- doorberekende afschrijvingen De Haere
- nagekomen baten
- overige dekkingen
6
1
1
7
8
131
0
0
8
1
2
5
10
134
90
3
Totaal
154
253
2.900
111
2
155
2.995
100
2
160
3.168
3.257
BEDRIJFSLASTEN
19
-
Afschrijvingen op materiële vaste activa
woningen en woongebouwen
onroerende zaken niet zijnde woningen
overige zaken
activa ten dienste van exploitatie
Totaal
20
Overige waardeveranderingen
- afboekingen als gevolg van structureel lagere
bedrijfswaarden bestaande woningvoorraad
- onrendabele investeringen nieuwbouwprojecten
978
0
1.052
-84
Totaal
2.030
-84
Het negatieve bedrag aan onrendabele investeringen betreft teruggenomen onrendabele toppen
op in 2012 afgeronde nieuwbouwprojecten en de gedeeltelijke afwaardering van twee nog uit te
voeren nieuwbouwprojecten.
21
Lonen en salarissen
- salarissen
- ingehuurd personeel
- ontvangen ziekengelden
1.099
23
-13
1.119
22
-13
Totaal
1.109
1.128
In 2013 waren gemiddeld 23,5 werknemers in dienst bij Sprengenland Wonen.
22
Pensioenlasten
Totaal
23
216
218
147
166
Sociale lasten
Totaal
62
24
-
Lasten onderhoud
klachtenonderhoud
contractonderhoud
mutatieonderhoud
planmatig onderhoud
Totaal
25
-
2013
2012
428
366
195
3.351
464
323
322
3.336
4.340
4.445
207
50
34
737
622
48
26
79
80
662
85
63
171
131
35
1.051
609
42
27
174
104
55
14
130
2.693
2.543
Overige bedrijfslasten
overige personeelskosten
huisvestingskosten
bestuurskosten
algemene kosten
belastingen
verzekeringen
contributie landelijke federatie
overige directe exploitatielasten
woonruimteverdeling / VSW / BWSA
verhuurdersheffing / saneringssteun
kosten afboeking nieuwbouwprojecten
kosten strategisch voorraadbeleid
Totaal
Accountantshonoraria
De volgende kosten aan de accountantsorganisatie, die belast is met de controle van deze
jaarrekening, zijn ten laste van het resultaat gebracht:
- controle jaarrekening
- fiscale adviesdiensten
- andere niet-controle diensten
46
12
0
50
46
0
Totaal
58
96
26
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Totaal
-132
63
-67
27
Financiële baten en lasten
Rentebaten
2013
2012
Rente onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
Rente op overige vorderingen
Rente op uitgezette middelen
215
44
117
208
217
118
Totaal
376
543
Rente leningen gemeente / kredietinstellingen
WSW-disagio
Rente schulden aan kredietinstellingen
3.505
0
0
3.670
0
8
Totaal
3.505
3.678
Vrijval voorziening latente vennootschapsbelasting
Vrijval belastinglatentie disagio leningen
Mutatie belastinglatentie verliesverrekening
Mutatie belastinglatentie onderhoudsvoorziening
0
20
-399
-571
2.537
-413
2.033
-2.015
Totaal
-950
2.142
Rentelasten
28
Belastingen
Ingevolge de integrale belastingplicht is vanuit het commerciële resultaat het fiscaal belastbaar
bedrag berekend en de daaruit voortvloeiende vennootschapsbelasting over 2013.
De berekening van de belastingplicht is als volgt opgebouwd:
Commercieel resultaat conform de winst-en verliesrekening 2013
Bij:
Fiscaal lagere afschrijving mva
Fiscaal geen waardeveranderingen
Fiscaal lagere lasten onderhoud
Fiscaal lagere algemene kosten
Fiscaal geen mutatie Verkoop onder Voorwaarden
Fiscaal hogere rentelasten i.v.m. vrijval disagio op leningen
Beperkt aftrekbare kosten
CFV saneringssteun
2.503
2.718
1.386
403
10
132
102
4
600
5.352
Af:
Fiscaal geen opbrengst woningverkopen / toevoeging HIR
Fiscaal lager projectresultaat
Fiscaal hogere onderhoudslasten
Dotatie onderhoudsvoorziening
Fiscaal deelnemingsresultaat
Investeringsaftrek
2.616
46
25
5.533
101
2
8.323
Belastbare bedrag 2013
-465
64
29
Resultaat deelnemingen
Woningnet NV
Nieuw Canada CV
Kerkeveld CV
Ruitersmolen CV
Aardhuus Ontwikkeling BV
Ruimzicht VOF
Totaal
2013
2012
0
-87
3
-17
-1
-1
0
-6
-64
-26
-3
-77
-103
-176
861
3.100
5.8 Statutaire winstverdeling
Totaal jaarresultaat
In afwachting van de goedkeuring van de Raad van Commissarissen is het resultaat nog niet
verwerkt in de reserves.
5.9 Honorering
Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke
sector (verder: WNT) in werking getreden. De directeur wordt op grond van deze wet gezien als
topfunctionaris. In het kader van de WNT worden de volgende gegevens gemeld.
Naam:
Functie of functies
Bruto-salaris
Door de werkgever betaalde vrijwillige socialeverzekeringspremies
Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen
Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op
termijn (pensioenpremies)
Totale uit publieke middelen gefinancierde bezoldiging en
relevant voor de toepassing van de WNT
Duur van het dienstverband in het boekjaar (in maanden)
Omvang van het dienstverband in het boekjaar
Einde dienstverband
Jaar waarin het dienstverband is geëindigd
In het boekjaar verrichte uitkeringen wegens beëindiging van
het dienstverband
Directeurbestuurder
116.815
0
0
25.414
142.229
12
40 uur
Niet van
toepassing
Niet van
toepassing
Niet van
toepassing
De directeur valt in de overgangsregeling van de WNT, nu de met hem gemaakte
bezoldigingsafspraak (ruim) voor 1 januari 2013 is overeengekomen. Dat betekent dat de
bezoldiging overeenkomstig de wettelijke regeling in zeven jaar zal worden aangepast.
65
Bezoldiging raad van commissarissen
De WNT geeft ten aanzien van de bezoldiging van commissarissen aan dat deze per 1 januari
2013 maximaal 5% (lid) of 7,5% (voorzitter) mag bedragen van de voor de organisatie geldende
maximale bezoldiging van de bestuurder. Een commissaris die voor 1 januari 2013 is benoemd en
wiens vergoeding hoger is dan de WNT aangeeft, kan deze hogere vergoeding blijven ontvangen
tot het moment van herbenoeming op basis van overgangsrecht.
Bezoldiging commissarissen in 2013
De bezoldiging van de commissarissen in 2013 commissaris is als volgt:
Bezoldiging commissarissen 2013 (bedragen exclusief BTW)
Naam
Functie
Bezoldiging
F. Sterk
-
Voorzitter raad van commissarissen
Lid remuneratiecommissie
4.959
J. van Leeuwen
-
Vice-voorzitter raad van commissarissen
Lid remuneratiecommissie
4.959
A.J. Schutte
-
Lid raad van commissarissen
Lid auditcommissie
4.959
A.G.M. Vos- Leferink
-
Lid raad van commissarissen
Lid auditcommissie
4.959
M. Bresser
-
Lid raad van commissarissen
4.959
De bezoldiging van de raad van commissarissen bedroeg in 2013 in totaal € 24.975 (2012:
€ 32.000). Deze daling wordt verklaard doordat vanaf 1 januari 2013 de vergoeding van
commissarissen exclusief BTW wordt gepresenteerd.
Reis- en onkosten
De leden van de raad van commissarissen kunnen werkelijk gemaakte reis- en onkosten
declareren. De reiskosten per auto worden vergoed op basis van € 0,36 per kilometer of die van
openbaar vervoer op basis van gemaakte kosten voor openbaar vervoer.
Bezoldiging bestuurder in het kader van BW2 Titel 9 artikel 383
Het bestuur van Stichting Sprengenland Wonen bestaat uit 1 persoon. Op grond van de in artikel
383 lid 1 boek 2 BW opgenomen vrijstelling is derhalve geen melding gemaakt van de bezoldiging
bestuurders in het kader van boek 2 BW.
5.10 Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum
Er zijn geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum.
66
6 Enkelvoudige jaarrekening
67
68
6.1 ENKELVOUDIGE KENGETALLEN
Kengetallen over de afgelopen vijf jaar ultimo boekjaar
2013
2012
2011
2010
2009
Aantal verhuureenheden in exploitatie
1. Woningen/woongebouwen
2. Garages
3. Bedrijfsruimten
4. Standplaatsen
5. Woonwagens
6. Bedden verzorgingstehuis
7. Overige verhuureenheden
2.568
259
1
69
9
63
5
2.594
259
1
70
9
63
5
2.544
259
1
70
9
63
5
2.502
259
1
5
0
63
5
2.485
259
1
5
0
63
5
Totaal
2.974
3.001
2.951
2.835
2.818
4
0
30
0
76
0
14
12
57
2
7
10
44
1
18
10
26
2
5
4
1.760
1.442
376
1.295
1.671
2.050
2.378
416
1.246
1.662
2.150
1.736
275
1.061
1.460
2.904
1.575
295
1.240
1.623
2.990
1.468
283
963
1.326
Prijs-/kwaliteitverhouding
1. Gemiddeld aantal punten WWS
2. Gemiddelde netto huurprijs
3. Gemiddelde puntprijs
159
486
3,06
150
465
3,10
149
445
2,99
148
437
2,95
147
422
2,87
Het verhuren van woningen
1. Aantal mutaties (exclusief nieuwbouw)
2. Mutatiegraad (in % van woningbezit)
3. Huurachterstand in % jaarhuur
4. Huurderving in % jaarhuur
138
5,37
1,13
0,38
135
5,20
0,35
0,22
182
7,15
0,64
0,29
167
6,67
0,51
0,14
151
6,08
0,33
0,45
Financiële continuïteit
1. Solvabiliteit
2. Liquiditeit (current ratio)
3. Rentabiliteit eigen vermogen
4. Rentabiliteit totaal vermogen
5. Eigen vermogen per woning
18,9
3,54
3,1
3,2
9.664
17,8
3,10
13,1
5,2
8.818
14,3
3,08
-4,9
2,2
7.307
16,0
2,73
-15,0
0,7
7.449
19,6
0,93
-0,4
3,1
8.627
Personeelsbezetting
1. Totaal formatieplaatsen
2. Aantal medewerkers
19,60
24
19,20
23
21,25
24
18,60
22
19,10
23
Gegevens bezit
Mutaties in het woningbezit
1. Aantal opgeleverd
2. Aantal gekocht
3. Aantal verkocht
4. Aantal gesloopt / uit exploitatie
Kwaliteit
1. Aantal reparatieverzoeken
2. Kosten mutatieonderhoud per mutatie
3. Kosten dagelijks onderhoud per woning
4. Kosten planmatig onderhoud per woning
5. Totaalkosten onderhoud per woning
69
ENKELVOUDIGE JAARREKENING
6.2 ENKELVOUDIGE BALANS (voor resultaatbestemming)
ACTIVA (bedragen x € 1.000)
Ref
31-12-2013
31-12-2012
82.724
6.142
87.901
6.918
1.542
90.408
1.879
96.698
5.309
3.192
10.748
16.057
8.944
12.136
8.319
1.634
9.953
8.545
2.033
10.578
116.418
119.412
595
291
886
159
0
159
177
32
3.314
44
665
0
4.232
53
62
3.047
1.283
365
0
4.810
9.876
4.171
14.994
9.140
131.412
128.552
VASTE ACTIVA
Materiële vaste activa
Onroerende en roerende zaken:
- sociaal vastgoed in exploitatie
- vastgoed in ontwikkeling
- onroerende en roerende zaken ten dienste
van de exploitatie
Totaal materiële vaste activa
1
2
3
Vastgoedbeleggingen
- Commercieel vastgoed in exploitatie
- Onroerende zaken verkocht onder
voorwaarden
Totaal vastgoedbeleggingen
4
Financiële vaste activa
- Deelnemingen
- Actieve latenties
Totaal financiële vaste activa
5
Totaal vaste activa
VLOTTENDE ACTIVA
Voorraden
- Vastgoed bestemd voor verkoop
- Vastgoed in ontwikk. bestemd voor verkoop
Totaal voorraden
6
Vorderingen
- Huurdebiteuren
- Gemeenten
- Rekening courant dochter BV’s
- Belastingen en premies sociale verzekering
- Overige vorderingen
- Overlopende activa
Totaal vorderingen
7
Liquide middelen
8
Totaal vlottende activa
TOTAAL
70
PASSIVA (bedragen x € 1.000)
Ref
31-12-2013
31-12-2012
17.875
6.184
758
24.817
14.880
4.997
2.997
22.874
42
123
3.361
3.361
2.598
2.598
1.033
87.172
1.080
89.865
10.994
6
99.205
9.059
6
100.010
1.249
9
346
709
1.674
3.987
734
64
258
223
1.668
2.947
131.412
128.552
9
EIGEN VERMOGEN
- Overige reserves
- Herwaardering verkocht onder voorwaarden
- Resultaat boekjaar
Totaal eigen vermogen
EGALISATIEREKENING
10
VOORZIENINGEN
- Overige voorzieningen
Totaal voorzieningen
11
VLOTTENDE PASSIVA
Langlopende schulden
- Leningen overheid
- Leningen kredietinstellingen
- Verplichtingen onroerende zaken
verkocht onder voorwaarden
- Waarborgsommen en garanties
Totaal langlopende schulden
12
Kortlopende schulden
- Schulden aan leveranciers
- Schulden aan gemeente
- Belastingen en premies sociale verzekering
- Overige schulden
- Overlopende passiva
Totaal kortlopende schulden
13
TOTAAL
71
6.3 ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING
(bedragen x € 1.000)
Ref
2013
2012
14
15.633
9
0
2.662
180
15.109
11
0
209
280
18.484
15.609
3.043
1.882
1.109
216
147
4.291
2.660
3.132
-534
1.128
218
166
4.312
2.492
13.348
10.914
5.136
4.695
-132
-67
- Rentebaten
- Rentelasten
458
-3.505
572
-3.678
Saldo financiële baten en lasten
-3.047
-3.106
1.957
1.522
-950
-249
2.142
-667
758
2.997
BEDRIJFSOPBRENGSTEN
-
Huren
Vergoedingen
Overheidsbijdragen
Verkoop onroerende zaken
Overige bedrijfsopbrengsten
15
16
17
18
Totaal bedrijfsopbrengsten
BEDRIJFSLASTEN
- Afschrijvingen op materiële vaste activa
- Overige waardeveranderingen
- Lonen en salarissen
- Pensioenlasten
- Sociale lasten
- Lasten onderhoud
- Overige bedrijfslasten
19
20
21
22
23
24
25
Totaal bedrijfslasten
BEDRIJFSRESULTAAT
NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille
26
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN
27
RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN
- Belastingen
- Resultaat deelnemingen
28
29
NETTO RESULTAAT NA BELASTINGEN
72
-Fout! Onbekende schakeloptie-instructie.-
6.4 ENKELVOUDIGE KASSTROOMOVERZICHT
(bedragen x € 1.000)
Kasstroom uit operationele activiteiten
Bedrijfsresultaat (incl. verkoopopbrengsten)
Aanpassingen voor:
- afschrijvingen
- waardeverandering VOV
- vrijval/dotatie egalisatierekening
- overige voorzieningen
- vennootschapsbelasting
- resultaat deelnemingen
2013
2012
5.136
4.695
3.043
-132
-81
607
-950
-249
3.131
-67
-63
-158
2.142
-667
7.374
Verandering in werkkapitaal:
- voorraden
- vorderingen
- kortlopende schulden
9.013
-727
578
1.040
891
8.265
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
Rentebaten
Rentelasten
309
1.948
-1.522
735
9.748
458
-3.505
572
-3.678
-3.047
Kasstroom uit operationele activiteiten
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Investeringen materiële vaste activa
Desinvesteringen materiële vaste activa
Waardeverandering bestaand bezit
Mutatie vastgoedbeleggingen VOV
Mutatie herwaardering VOV
Mutatie materiële vaste activa in ontwikkeling
Mutatie voorziening onrendabele top
Toename financiële vaste activa
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-1.542
1.066
830
-1.807
1.187
776
156
625
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Ontvangsten uit langlopende schulden
Aflossingen langlopende schulden
Ontvangsten uit verplichting VOV
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
3.000
-5.740
1.936
Toename c.q. afname liquide middelen
-3.106
5.218
6.642
-2.149
391
-2.557
1.287
-455
-21
-1.214
1.291
-4.718
0
-6.935
2.624
-804
-4.311
5.705
-2.387
73
-Fout! Onbekende schakeloptie-instructie.-
6.5 Toelichting op de enkelvoudige balans
VASTE ACTIVA
Materiële vaste activa
1
Sociaal vastgoed in exploitatie
31-12-2013
31-12-2012
1. Woningen en woongebouwen
2. Onroerende zaken niet zijnde woningen
3. Overige zaken
79.418
3.115
191
84.487
3.191
223
Totaal
82.724
87.901
Het verloop van deze posten in 2013 is als volgt:
Woningen en
woongebouwen
Onroerende
zaken niet zijnde
woningen
Overige
zaken
Totaal
109.951
3.594
236
113.781
-25.464
-403
-13
-25.880
Boekwaarde
84.487
3.191
223
87.901
Mutaties in het boekjaar:
-investeringen
-desinvesteringen
-afschrijvingen
-waardeverandering
-correcties afschrijving
-mutatie niet-daeb aanschaf
-mutatie niet-daeb afschrijv.
1.535
-1.276
-2.679
-830
429
-2.438
190
-76
-30
-2
Saldo
-5.069
-76
-32
-5.177
106.942
3.594
206
110.742
-27.524
-479
-15
-28.018
79.418
3.115
191
82.724
Saldo per 31 december 2012:
- aanschaffingswaarde
- cumulatieve afschrijvingen
incl. waardeveranderingen
Saldo per 31 december 2013:
- aanschaffingswaarde
- cumulatieve afschrijvingen
incl. waardeveranderingen
Boekwaarde
74
-Fout! Onbekende schakeloptie-instructie.-
1.535
-1.306
-2.757
-830
429
-2.438
190
Verzekering
De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn verzekerd bij Raetsheren van Orden tegen het
risico van brand- en stormschade. In de polisvoorwaarden is opgenomen dat er geen sprake kan zijn
van onderverzekering.
Grond in economisch eigendom
Van alle onroerende zaken in exploitatie heeft per 31 december 2013 de juridische grondoverdracht
plaatsgevonden.
Zakelijke rechten
Er zijn geen zakelijke rechten van toepassing.
Actuele waarde
Een indicatie van de actuele waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie is de waarde
volgens de Wet Waardering Onroerende Zaken. De totale waarde op basis van ozb-aanslag 2014
(peildatum 1 januari 2013) bedraagt € 432.704.000 (ozb-aanslag 2013: € 470.437.000).
Bedrijfswaarde
De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van het saldo van de kasstromen
verbonden met de toekomstige inkomsten en uitgaven over de resterende economische levensduur
van de investering. Bij de bepaling van eventuele onrendabele investeringen zijn complexen
geclusterd conform de kernenbenadering in het ambitiedocument en het dynamisch voorraadbeleid.
In de grotere kernen is een nadere onderverdeling naar wijken gemaakt.
Op basis van de hieronder vermelde uitgangspunten bedraagt de bedrijfswaarde op 31 december
2013 op totaalniveau € 144,6 mln (2012: € 168,7 mln) en van het sociaal vastgoed € 138,3 mln
(2012: € 164,1 miljoen).
Bij de berekening van de bedrijfswaarde zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:
Disconteringsvoet
5,25%
Kostenstijging onderhoud
3,00%
Kostenstijging
2,00% tot 3,00%
Huurverhoging
2,00% tot 4,00%
De daling van de bedrijfswaarde per 31 december 2013 met 24,1 miljoen ten opzichte van 31
december 2012 laat zich als volgt verklaren:
Autonome ontwikkeling:
- effect één jaar opschuiven
-0,2
Voorraadmutaties:
- nieuwbouw / aankoop
- sloop / verkoop
1,1
-2,3
Parameterwijzigingen:
- levensduur
- huur
- lasten
5,5
7,2
0,0
Niveauwijzigingen:
- grond (herziene restwaarde)
- huren
- overige exploitatie-uitgaven
- dagelijks onderhoud
- planmatig onderhoud
- verhuurdersheffing
-6,8
7,0
0,1
0,2
-8,5
-27,4
-24,1
75
-Fout! Onbekende schakeloptie-instructie.-
2
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
31-12-2013
31-12-2012
Saldo begin boekjaar
6.918
6.463
Mutaties in het boekjaar:
- Investeringen
- Afboeking onrendabele investering
- Afboeking geannuleerde projecten
- Overboeking naar resultaat
- Overboeking naar vastgoed bestemd voor verkoop
- Overboeking naar onroerende zaken in exploitatie
1.174
-896
-78
45
-697
-324
2.069
0
-148
0
0
-1.466
Saldo eind boekjaar
6.142
6.918
Woningen en woongebouwen
Het saldo onroerende en roerende zaken in ontwikkeling bestaat uit nieuwbouw in ontwikkeling ten
behoeve van verhuur en verkoop. Zodra een project definitief in uitvoer wordt genomen, zal splitsing
van het project plaatsvinden.
3
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Kantoorpand
Inventarissen
Vervoermiddelen
Totaal
Saldo per 31 december 2012:
- aanschaffingswaarde
- cumulatieve afschrijvingen
2.209
-552
527
-307
3
-1
2.739
-860
Boekwaarde
1.657
220
2
1.879
Mutaties in het boekjaar:
- investeringen
- desinvesteringen
- afschrijvingen
- correcties afschrijvingen
-385
-114
196
-40
-1
Saldo
-303
-33
-1
-337
Saldo per 31 december 2013:
- aanschaffingswaarde
- cumulatieve afschrijvingen
1.824
-470
534
-347
3
-2
2.361
-819
Boekwaarde
1.354
187
1
1.542
7
7
-385
-155
196
Verzekering
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn per 31 december 2013 verzekerd
bij Raetsheren van Orden middels een uitgebreide opstalverzekering Hierbij is overeengekomen dat
van onderverzekering nimmer sprake zal zijn.
De roerende zaken ten dienste van de exploitatie zjin verzekerd bij Raetsheren van Orden. De
verzekerde waarde bedraagt per 31 december 2013 € 250.000.
Actuele waarde
Een indicatie van de actuele waarde van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de
exploitatie is de waarde volgens de Wet Waardering Onroerende Zaken. De totale waarde op basis
van ozb-aanslag 2014 (peildatum 1 januari 2013) bedraagt 571.000 (ozb-aanslag 2013: € 603.000).
76
-Fout! Onbekende schakeloptie-instructie.-
Vastgoedbeleggingen
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie
Commercieel vastgoed in exploitatie
4
4
31-12-2013
31-12-2013
5.116
5.116
193
193
5.309
5.309
1. Woningen en woongebouwen
1.
woongebouwen
2. Woningen
Onroerendeenzaken
niet zijnde woningen
2. Onroerende zaken niet zijnde woningen
Totaal
Totaal
Het verloop van deze posten in 2013 is als volgt:
Het verloop van deze posten in 2013 is als volgt:
Woningen en
Woningen
en
woonwoongebouwen
gebouwen
Saldo per 31 december 2012:
Saldo
per 31 december 2012:
- aanschaffingswaarde
3.253
- aanschaffingswaarde
3.253
cumulatieve afschrijvingen
- incl.
cumulatieve
afschrijvingen
waardeveranderingen
-265
incl. waardeveranderingen
-265
Boekwaarde
2.988
Boekwaarde
2.988
31-12-2012
31-12-2012
2.988
2.988
204
204
3.192
3.192
Onroerende
zakenOnroerende
niet zijnde
zaken niet
zijnde
woningen
woningen
Totaal
Totaal
493
493
-289
-289
204
204
3.746
3.746
-554
-554
3.192
3.192
-11
-11
-131
-131
Mutaties in het boekjaar:
Mutaties
in het boekjaar:
-investeringen
-investeringen
-desinvesteringen
-desinvesteringen
-afschrijvingen
-afschrijvingen
-waardeverandering
-waardeverandering
-correcties afschrijving
-correcties
afschrijving
-mutatie niet-daeb
aanschaf
-mutatie niet-daeb aanschaf
afschrijv.
-mutatie niet-daeb afschrijv.
Saldo
Saldo
2.438
2.438
-190
-190
2.128
2.128
-11
-11
2.438
2.438
-190
-190
2.117
2.117
Saldo per 31 december 2013:
Saldo
per 31 december 2013:
- aanschaffingswaarde
- aanschaffingswaarde
cumulatieve afschrijvingen
- incl.
cumulatieve
afschrijvingen
waardeveranderingen
incl. waardeveranderingen
Boekwaarde
Boekwaarde
5.691
5.691
-575
-575
5.116
5.116
493
493
-300
-300
193
193
6.184
6.184
-875
-875
5.309
5.309
-120
-120
Bedrijfswaarde
Bedrijfswaarde
De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van het saldo van de kasstromen
De
bedrijfswaarde
gevormd
door de en
contante
waarde
vanresterende
het saldo van
de kasstromen
verbonden
met de wordt
toekomstige
inkomsten
uitgaven
over de
economische
levensduur
verbonden
met de toekomstige
inkomsten
en uitgaven
over de investeringen
resterende economische
levensduur
van de investering.
Bij de bepaling
van eventuele
onrendabele
zijn complexen
van
de investering.
bepaling van eventuele
onrendabele investeringen
zijn complexen
geclusterd
conform Bij
dede
kernenbenadering
in het ambitiedocument
en het dynamisch
voorraadbeleid.
geclusterd
conform
kernenbenadering
in het ambitiedocument
en het dynamisch voorraadbeleid.
In de grotere
kernende
is een
nadere onderverdeling
naar wijken gemaakt.
In de grotere kernen is een nadere onderverdeling naar wijken gemaakt.
Op basis van de hieronder vermelde uitgangspunten bedraagt de bedrijfswaarde van het commercieel
Op
basis van
de december
hieronder 2013
vermelde
de bedrijfswaarde van het commercieel
vastgoed
op 31
€ 6,3uitgangspunten
miljoen (2012: bedraagt
€ 4,6 miljoen).
vastgoed op 31 december 2013 € 6,3 miljoen (2012: € 4,6 miljoen).
Bij de berekening van de bedrijfswaarde zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:
Bij
de berekening van de bedrijfswaarde zijn de volgende uitgangspunten
Disconteringsvoet
5,25% gehanteerd:
Disconteringsvoet
5,25%
Kostenstijging onderhoud
3,00%
Kostenstijging onderhoud
3,00%
2,00% tot 3,00%
Kostenstijging
2,00% tot 4,00%
3,00%
Huurverhoging
Huurverhoging
2,00% tot 4,00%
-Fout! Onbekende schakeloptie-instructie.77
-Fout! Onbekende schakeloptie-instructie.-
Onroerende zaken verkocht onder
voorwaarden
31-12-2013
31-12-2012
Saldo begin boekjaar
8.944
6.387
Mutaties in het boekjaar:
- Toevoeging verkochte woningen
- Waardeverandering in boekjaar
2.356
-552
2.784
-227
10.748
8.944
Saldo eind boekjaar
In 2013 zijn 16 woningen verkocht onder voorwaarden. Eind 2013 zijn in totaal 74 woningen verkocht
onder voorwaarden. Er zijn nog geen woningen teruggekocht.
5
Financiële vaste activa
31-12-2013
31-12-2012
1. Deelneming
2. Actieve latentie disagio
3. Actieve latentie i.v.m. verliesverrekening
8.319
0
1.634
8.545
0
2.033
Totaal
9.953
10.578
8.318
0
1
8.544
0
1
8.319
8.545
8.544
9.092
-226
-548
8.318
8.544
0
0
-23
23
-119
119
0
0
Saldo begin boekjaar
1
1
Mutaties in het boekjaar:
- Jaarresultaat
0
0
Saldo eind boekjaar
1
1
1. Deelneming
- Vastgoed Eerbeek BV
- XIA Woonservices BV
- Woningnet NV
Vastgoed Eerbeek BV
Saldo begin boekjaar
Mutaties in het boekjaar:
- Jaarresultaat
Saldo eind boekjaar
XIA Woonservices BV
Saldo begin boekjaar
Mutaties in het boekjaar:
- Jaarresultaat
- Negatief eigen vermogen tlv de voorziening
Saldo eind boekjaar
Woningnet NV
78
-Fout! Onbekende schakeloptie-instructie.-
2. Actieve latentie
31-12-2013
31-12-2012
Saldo begin boekjaar
0
271
Mutaties in het boekjaar:
- Correctie actieve latentie disagio leningen o/g
0
-271
Saldo eind boekjaar
0
0
2.033
0
0
-492
93
2.033
0
1.634
2.033
3. Actieve latentie i.v.m. verliesverrekening
Saldo begin boekjaar
Mutaties in het boekjaar:
- Vorming actieve latentie i.v.m. verliesverrekening
- Mutatie 2012
- Mutatie 2013
Saldo eind boekjaar
De post latente belastingvorderingen betreft de tot waardering gebrachte beschikbare voorwaartse
verliescompensatie en de tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen.
De latente belastingvordering uit hoofde van de voorwaartse verliescompensatie is contant
gewaardeerd. De realisatie van de verliezen is gebaseerd op een tax planning. De totale verrekenbare
verliezen bedragen ultimo 2013 afgerond € 8,1 miljoen. De latentie uit hoofde van verliescompensatie
bedraagt € 1,6 miljoen.
Voor de volgende posten zijn tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde en de fiscale waarde
aanwezig:
1. Onroerende en roerende zaken in exploitatie en vastgoedbeleggingen die in de komende jaren
naar verwachting blijvend zullen worden verhuurd
2. Afschrijvingen op onroerende zaken in exploitatie
Ad 1.
Dit tijdelijke verschil heeft betrekking op onroerende en roerende zaken in exploitatie die naar
verwachting de komende jaren blijvend zullen worden verhuurd. De contante waarde van de latentie
van dit waarderingsverschil tendeert naar nihil. Er is derhalve geen latentie opgenomen voor dit
waarderingsverschil.
Ad 2.
Als gevolg van VSO bepalingen is er geen sprake van fiscaal afschrijvingspotentieel op grond waarvan
een latentie kan worden gevormd.
79
-Fout! Onbekende schakeloptie-instructie.-
VLOTTENDE ACTIVA
6
Voorraden
31-12-2013
31-12-2012
1. Vastgoed bestemd voor verkoop
2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
595
291
159
0
Totaal
886
159
De post Vastgoed bestemd voor verkoop bestaat uit twee kavels Veldheim en het voormalig
kantoorpand aan de Engelenweg.
De post Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop bestaat uit de in ontwikkeling zijnde
nieuwbouwprojecten Veldheim en Uddelsekampweg.
7
Vorderingen
1.
2.
3.
4.
5.
6.
31-12-2013
31-12-2012
177
32
3.314
44
665
0
53
62
3.047
1.283
365
0
4.232
4.810
Huurdebiteuren
Gemeenten
Rekening-courant dochter BV’s
Belastingen en premies sociale verzekeringen
Overige vorderingen
Overlopende activa
Totaal
1. Huurdebiteuren
De huurachterstanden kunnen als volgt naar tijdsduur en aantal huurders worden gespecificeerd:
Periode
< 1 maand
1 tot 2 maanden
2 tot 3 maanden
3 tot 4 maanden
4 tot 5 maanden
5 en meer
Totaal
Aantal huurders
31-12-2013
31-12-2012
33
42
102
35
13
11
9
3
3
0
6
5
166
96
Huurachterstand
31-12-2013
31-12-2012
10
9
66
18
66
12
16
3
5
0
14
11
177
53
De huurachterstanden bedragen ultimo boekjaar 1,13% (2012: 0,35%) van de jaarhuur. De stijging in
2013 is van incidentele aard en wordt veroorzaakt door de overgang naar Sepa.
80
-Fout! Onbekende schakeloptie-instructie.-
2. Gemeenten
31-12-2013
31-12-2012
- gemeente Brummen
- gemeente Apeldoorn
6
26
14
48
Totaal
32
62
Vastgoed Eerbeek BV
XIA Vastgoed Ontwikkeling 1 BV
XIA Woonservices BV
1.477
1.182
655
1.186
1.228
633
Totaal
3.314
3.047
Verrekenbare verliezen vennootschapsbelasting
2006/2007
Te vorderen vennootschapsbelasting 2011
Te vorderen vennootschapsbelasting 2012
44
0
0
44
399
840
Totaal
44
1.283
31
95
71
0
0
8
15
18
2
425
40
20
50
32
6
141
32
19
2
23
665
365
3. Rekening-courant dochter BV’s
4. Belastingen en premies sociale verzekeringen
5. Overige vorderingen
-
Dubieuze debiteuren
Diverse nota’s / betalingsregelingen
Rente
Afrekeningen huurders / oud-huurders
Watermolen 23
BWSA
VvE’s
Afrekening servicekosten
Skaeve Huse
Diversen
Totaal
Geen van de vorderingen heeft ultimo 2013 een looptijd langer dan één jaar.
6. Overlopende activa
- Vooruitbetaalde crediteuren
- Diversen
0
0
0
0
Totaal
0
0
5
548
9.323
0
2
1.001
3.168
0
9.876
4.171
8
Liquide middelen
-
kas
rekening-courant banken
spaarrekeningen, direct opvraagbaar
kruisposten
Totaal
81
-Fout! Onbekende schakeloptie-instructie.-
PASSIVA
9
Eigen vermogen
31-12-2013
31-12-2012
1. Overige reserves
2. Herwaardering verkocht onder voorwaarden
3. Resultaat boekjaar
17.875
6.184
758
14.880
4.997
2.997
Totaal
24.817
22.874
14.880
15.798
2.995
-918
17.875
14.880
Saldo begin boekjaar
4.997
3.710
Mutaties in het boekjaar:
- toevoeging, verkoop woningen
1.187
1.287
Saldo eind boekjaar
6.184
4.997
1. Overige reserves
Saldo begin boekjaar
Mutaties in het boekjaar:
- resultaat voorgaand jaar
Saldo eind boekjaar
2. Herwaardering verkocht onder voorwaarden
In 2013 zijn 16 woningen verkocht onder voorwaarden. Eind 2013 zijn in totaal 74 woningen verkocht
onder voorwaarden. Er zijn nog geen woningen teruggekocht.
Verschil enkelvoudige en geconsolideerde eigen vermogen
Het verschil tussen het enkelvoudige en geconsolideerde eigen vermogen en het resultaat heeft zich
in het boekjaar als volgt ontwikkeld:
Eigen vermogen geconsolideerde jaarrekening
Negatieve hogere afschrijving
Vastgoed Eerbeek BV
Niet-gerealiseerde gecumuleerde
intercompanyresultaten
20.529
18.333
-103
-103
4.391
4.644
Eigen vermogen volgens enkelvoudige jaarrekening
24.817
22.874
861
3.100
0
-103
0
-103
758
2.997
Verschil resultaat:
Resultaat geconsolideerde jaarrekening
Veranderingen in niet-gerealiseerde gecumuleerde
intercompanyresultaten
Hogere afschrijvingen Vastgoed Eerbeek BV
Resultaat volgens enkelvoudige jaarrekening
Het verschil is in 2008 ontstaan door overdracht van bezit van Sprengenland Wonen aan Vastgoed
Eerbeek BV.
82
10
Egalisatierekening
31-12-2013
31-12-2012
1. Verzilverd wonen
42
123
Totaal
42
123
Saldo begin boekjaar
123
186
Mutaties in het boekjaar:
- toevoeging
- gerealiseerde bijdrage
0
-81
0
-63
42
123
361
156
136
122
2.586
338
0
103
142
2.015
3.361
2.598
Negatief eigen vermogen XIA Woonservices BV
361
338
Totaal
360
338
Nieuwbouwproject Veldheim te Hoenderloo
156
0
Totaal
156
0
Saldo ProPoints ultimo boekjaar
136
103
Totaal
136
103
1. Verzilverd Wonen
Saldo eind boekjaar
11
Voorzieningen
1.
2.
3.
4.
5.
Negatief eigen vermogen XIA Woonservices BV
Voorziening onrendabele investeringen
Voorziening saldo ProPoints
Latentie disagio leningen o/g
Latentie i.v.m. onderhoudsvoorziening
Totaal
1. Negatief eigen vermogen XIA Woonservices BV
2. Voorziening onrendabele investeringen
3. Voorziening saldo ProPoints
De post voorziening latente belastingen betreft de tot waardering gebrachte tijdelijke verschillen. Voor
de volgende posten zijn tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde en de fiscale waarde aanwezig:
83
4. Latentie disagio leningen o/g
31-12-2013
31-12-2012
Saldo latentie disagio leningen ultimo boekjaar
122
142
Totaal
122
142
Het tijdelijke verschil inzake de leningenportefeuille bedraagt nominaal € 611.000 (2012: € 713.000),
en is gewaardeerd tegen de contante waarde tegen 20%, zijnde € 122.000.
5. Latentie i.v.m. onderhoudsvoorziening
Saldo latentie i.v.m. onderhoudsvoorziening ultimo
boekjaar
2.586
2.015
Totaal
2.586
2.015
Commercieel is geen sprake van sprake van het vormen van een voorziening groot onderhoud. Fiscaal
bedraagt deze voorziening ultimo 2013 afgerond € 17,2 miljoen. De latentie uit hoofde van
waarderingsverschil voorziening groot onderhoud bedraagt € 2,6 miljoen.
12
Langlopende schulden
Totaal
1.
2.
3.
4.
Leningen overheid
Leningen kredietinst.
Terugkoopverplichting
Waarborgsommen
Totaal
31-12-2013
waarvan
looptijd > 5
jaar
Totaal
31-12-2012
Waarvan
looptijd > 5
jaar
1.033
87.172
10.994
6
35
49.620
1.080
89.865
9.059
6
36
53.804
99.205
49.655
100.010
53.840
1. Leningen overheid
31-12-2013
31-12-2012
1.080
2.942
0
-47
0
-1.862
1.033
1.080
Schuldrestant begin boekjaar
Mutaties in het boekjaar:
- nieuwe leningen
- aflossingen
89.865
94.938
3.000
-5.693
0
-5.073
Schuldrestant eind boekjaar
87.172
89.865
Schuldrestant begin boekjaar
Mutaties in het boekjaar:
- nieuwe leningen
- aflossingen
Schuldrestant eind boekjaar
2. Leningen kredietinstellingen
84
Rentevoet en aflossingssysteem
De rentevoet van de uitstaande leningen overheid en kredietinstellingen varieert van 0,0% tot
4,935%. De gemiddelde rentevoet bedraagt per ultimo 2013 circa 3,78% (2012: 3,93%).
De leningen worden op basis van het annuïteitensysteem, lineair systeem afgelost of ineens afgelost
(fixe leningen). Het aflossingsbestanddeel bedraagt in 2014 € 3.294.700.
Zekerheden
De rente en aflossing van de leningen wordt gegarandeerd door de gemeente Brummen of het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw. De borging, verkregen van het Waarborgfonds Sociale
Woningbouw heeft betrekking op de leningen kredietinstellingen (€ 87,2 miljoen)
3. Terugkoopverplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
31-12-2013
31-12-2012
Saldo begin boekjaar
9.059
6.435
Mutaties in het boekjaar:
- nieuwe verplichtingen
- waardeverandering
2.355
-420
2.784
-160
10.994
9.059
Saldo eind boekjaar
4. Waarborgsommen en garanties
Tot zekerheid van nakoming van de verplichtingen zijn bij enkele huurders van bedrijfspanden
waarborgsommen ontvangen, dan wel garanties afgegeven ten bedrage van € 6.000.
13
Kortlopende schulden
1.
2.
3.
4.
5.
Schulden aan leveranciers
Schulden aan gemeenten
Belastingen en premies sociale verzekering
Overige schulden
Overlopende passiva
1.249
9
346
709
1.674
734
64
258
223
1.668
3.987
2.947
1.249
734
- gemeente Brummen
- gemeente Apeldoorn
0
9
0
64
Totaal
9
64
Totaal
1. Schulden aan leveranciers
- crediteuren
2. Schulden aan gemeenten
85
3. Belastingen en premies sociale verzekering
-
salarissen
pensioenfonds
loonheffing
omzetbelasting
Totaal
31-12-2013
31-12-2012
1
53
69
223
1
2
72
183
346
258
0
636
0
73
4
62
34
123
709
223
1.451
52
65
49
0
54
3
1.441
55
56
21
22
54
19
1.674
1.668
4. Overige schulden
-
nog
nog
nog
nog
te
te
te
te
verrekenen
verrekenen
verrekenen
verrekenen
servicekosten
BWSA
kosten afwikkeling nieuwbouw
kosten overig
Totaal
5. Overlopende passiva
-
niet-vervallen rente leningen
vooruit ontvangen huur
glasfonds
fonds huurdersonderhoud
reeds ontvangen voorschot huurtoeslag
woonservicegebied Loenen
transitoria overig
Totaal
86
6.6 Toelichting op enkelvoudige winst- en verliesrekening
BEDRIJFSOPBRENGSTEN
14
Huren
2013
2012
Te ontvangen netto huur
Af: huurderving:
a. wegens leegstand
b. wegens overige redenen
15.692
15.142
-59
0
-33
0
Totaal
15.633
15.109
Deze post is ten opzichte van het vorige boekjaar gewijzigd als gevolg van:
a. de huurverhoging per 1 juli 2013 die gemiddeld 4,11% bedroeg (in 2012: 2,3%),
b. het toepassen van de (gedifferentieerde) streefhuur bij mutatie,
c. huurverhoging als gevolg van aanleg centrale verwarming, verbetering van woningen, enz.
d. mutaties in de woningvoorraad
De huurderving bedraagt 0,38% (2012: 0,22%) van de ontvangen huur.
15
Vergoedingen
Te ontvangen vergoedingen
- overige zaken, leveringen en diensten
9
11
Af: vergoedingsderving:
a. wegens leegstand
b. wegens overige redenen
0
0
0
0
Totaal
9
11
1. Overheidsbijdragen
0
0
Totaal
0
0
Verkoop bestaande woningvoorraad
Verkoop nieuwbouwwoningen
2.616
46
476
-267
Totaal
2.662
209
16
17
Overheidsbijdragen
Verkoop onroerende zaken
De woningverkopen onder voorwaarden worden aangemerkt als financieringstransactie en niet als
verkooptransacties.
87
18
Overige bedrijfsopbrengsten
2013
2012
Vergoedingen voor verrichte diensten:
- doorberekende administratie-/servicekosten
- fabriekswoningen
- doorberekende administratiekosten aan BV’s
- glasfonds
- fonds huurdersonderhoud
- doorberekend onderhoud
- doorberekende afschrijvingen De Haere
- nagekomen baten
- overige dekkingen
4
1
28
1
7
8
131
0
0
7
1
28
2
5
10
134
90
3
Totaal
180
280
2.799
87
2
155
2.882
88
2
160
3.043
3.132
- afboekingen als gevolg van structureel lagere
bedrijfswaarden bestaande woningvoorraad
- onrendabele investeringen nieuwbouwprojecten
830
1.052
0
-534
Totaal
1.882
-534
- salarissen
- ingehuurd personeel
- ontvangen ziekengelden
1.099
23
-13
1.119
22
-13
Totaal
1.109
1.128
BEDRIJFSLASTEN
19
-
Afschrijvingen op materiële vaste activa
woningen en woongebouwen
onroerende zaken niet zijnde woningen
overige zaken
activa ten dienste van exploitatie
Totaal
20
21
Overige waardeveranderingen
Lonen en salarissen
In 2013 waren gemiddeld 23,5 werknemers in dienst bij Sprengenland Wonen.
22
Pensioenlasten
Totaal
23
216
218
147
166
Sociale lasten
Totaal
88
24
-
Lasten onderhoud
klachtenonderhoud
contractonderhoud
mutatieonderhoud
planmatig onderhoud
Totaal
25
-
2013
2012
417
349
199
3.326
455
303
321
3.233
4.291
4.312
207
50
34
737
609
45
26
62
80
662
85
63
171
131
35
1.050
596
41
27
138
104
55
14
130
2.660
2.492
Overige bedrijfslasten
overige personeelskosten
huisvestingskosten
bestuurskosten
algemene kosten
belastingen
verzekeringen
contributie landelijke federatie
overige directe exploitatielasten
woonruimteverdeling / VSW / BWSA
verhuurdersheffing / saneringssteun
kosten afboeking nieuwbouwprojecten
kosten dynamisch voorraadbeleid
Totaal
Accountantshonoraria
De volgende kosten aan de accountantsorganisatie, die belast is met de controle van deze
jaarrekening, zijn ten laste van het resultaat gebracht:
- controle jaarrekening
- fiscale adviesdiensten
- andere niet-controle diensten
46
12
0
50
46
0
Totaal
58
96
26
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Totaal
-132
89
-67
27
Financiële baten en lasten
Rentebaten
2013
2012
Rente onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
Rente op overige vorderingen
Rente op uitgezette middelen
193
148
117
172
214
186
Totaal
458
572
Rente leningen gemeente / kredietinstellingen
WSW-disagio
Rente schulden aan kredietinstellingen
3.504
0
1
3.670
0
8
Totaal
3.505
3.678
Vrijval voorziening latente vennootschapsbelasting
Vrijval belastinglatentie disagio leningen
Mutatie belastinglatentie verliesverrekening
Mutatie belastinglatentie onderhoudsvoorziening
0
20
-399
-571
2.537
-413
2.033
-2.015
Totaal
-950
2.142
Rentelasten
28
Belastingen
Ingevolge de integrale belastingplicht is vanuit het commerciële resultaat het fiscaal belastbaar bedrag
berekend en de daaruit voortvloeiende vennootschapsbelasting over 2013.
Voor de berekening van de vennootschapsbelasting verwijzen wij u naar de geconsolideerde
jaarrekening.
29
Resultaat deelnemingen
Vastgoed Eerbeek BV
Woningnet NV
XIA Woonservices BV
-226
0
-23
-548
0
-119
Totaal
-249
-667
2013
2012
758
2.997
6.7 Statutaire winstverdeling
Totaal jaarresultaat
In afwachting van de goedkeuring van de Raad van Commissarissen is het resultaat nog niet verwerkt
in de reserves.
90
6.8 Honorering
Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke
sector (verder: WNT) in werking getreden. De directeur wordt op grond van deze wet gezien als
topfunctionaris. In het kader van de WNT worden de volgende gegevens gemeld.
Naam:
Functie of functies
Bruto-salaris
Door de werkgever betaalde vrijwillige socialeverzekeringspremies
Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen
Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op
termijn (pensioenpremies)
Totale uit publieke middelen gefinancierde bezoldiging en
relevant voor de toepassing van de WNT
Duur van het dienstverband in het boekjaar (in maanden)
Omvang van het dienstverband in het boekjaar
Einde dienstverband
Jaar waarin het dienstverband is geëindigd
In het boekjaar verrichte uitkeringen wegens beëindiging van
het dienstverband
Directeurbestuurder
116.815
0
0
25.414
142.229
12
40 uur
Niet van
toepassing
Niet van
toepassing
Niet van
toepassing
De directeur valt in de overgangsregeling van de WNT, nu de met hem gemaakte
bezoldigingsafspraak (ruim) voor 1 januari 2013 is overeengekomen. Dat betekent dat de bezoldiging
overeenkomstig de wettelijke regeling in zeven jaar zal worden aangepast.
Bezoldiging raad van commissarissen
De WNT geeft ten aanzien van de bezoldiging van commissarissen aan dat deze per 1 januari 2013
maximaal 5% (lid) of 7,5% (voorzitter) mag bedragen van de voor de organisatie geldende maximale
bezoldiging van de bestuurder. Een commissaris die voor 1 januari 2013 is benoemd en wiens
vergoeding hoger is dan de WNT aangeeft, kan deze hogere vergoeding blijven ontvangen tot het
moment van herbenoeming op basis van overgangsrecht.
91
Bezoldiging commissarissen in 2013
De bezoldiging van de commissarissen in 2013 commissaris is als volgt:
Bezoldiging commissarissen 2013 (bedragen exclusief BTW)
Naam
Functie
Bezoldiging
F. Sterk
-
Voorzitter raad van commissarissen
Lid remuneratiecommissie
4.959
J. van Leeuwen
-
Vice-voorzitter raad van commissarissen
Lid remuneratiecommissie
4.959
A.J. Schutte
-
Lid raad van commissarissen
Lid auditcommissie
4.959
A.G.M. Vos- Leferink
-
Lid raad van commissarissen
Lid auditcommissie
4.959
M. Bresser
-
Lid raad van commissarissen
4.959
De bezoldiging van de raad van commissarissen bedroeg in 2013 in totaal € 24.975 (2012: € 32.000).
Deze daling wordt verklaard doordat vanaf 1 januari 2013 de vergoeding van commissarissen
exclusief BTW wordt gepresenteerd.
Reis- en onkosten
De leden van de raad van commissarissen kunnen werkelijk gemaakte reis- en onkosten declareren.
De reiskosten per auto worden vergoed op basis van € 0,36 per kilometer of die van openbaar vervoer
op basis van gemaakte kosten voor openbaar vervoer.
Bezoldiging bestuurder in het kader van BW2 Titel 9 artikel 383
Het bestuur van Stichting Sprengenland Wonen bestaat uit 1 persoon. Op grond van de in artikel 383
lid 1 boek 2 BW opgenomen vrijstelling is derhalve geen melding gemaakt van de bezoldiging
bestuurders in het kader van boek 2 BW.
6.9 Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum
Er zijn geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum.
92
7 Controleverklaring
93
94
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
Aan: de raad van commissarissen van Stichting Sprengenland Wonen
Verklaring betreffende de jaarrekening
Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2013 van Stichting Sprengenland Wonen te
Eerbeek gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige
balans per 31 december 2013 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening
over 2013 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde
grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.
Verantwoordelijkheid van het bestuur
Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de
jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in
overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste
lid, van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh), richtlijn 645 van de Raad voor de
Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen
publieke en semipublieke sector (WNT), alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in
overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste
lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.
Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die voldoet aan de
WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT in de
Beleidsregels toepassing WNT.
Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne
beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en de naleving van de
WNT-eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel
belang als gevolg van fraude of fouten.
Verantwoordelijkheid van de accountant
Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze
controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht,
waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III
bij het Bbsh en de Beleidsregels toepassing WNT, inclusief het Controleprotocol WNT. Dit vereist
dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle
zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de
jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat.
Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie
over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn
afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het
inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als
gevolg van fraude of fouten.
Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in
aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld
daarvan alsmede voor de naleving van de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, gericht op
het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risicoinschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de
effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens
het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en
de gebruikte WNT-eisen van financiële rechtmatigheid en van de redelijkheid van de door het
bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het
algehele beeld van de jaarrekening.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om
een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.
Oordeel betreffende de jaarrekening
Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling
van het vermogen van Stichting Sprengenland Wonen per 31 december 2013 en van het resultaat
over 2013 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad
voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging
topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT).
Voorts zijn wij van oordeel dat de jaarrekening in alle van materieel belang zijnde aspecten voldoet
aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT
in de Beleidsregels toepassing WNT.
Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen
Ingevolge artikel 28, onderdeel b van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde
jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het
onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van
toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1
onder g BW bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor
zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel
2:391 lid 4 BW.
Hengelo, 12 mei 2014
BDO Audit & Assurance B.V.
namens deze,
w.g. R.W. van Hecke RA
2

De Stichting is opgericht op 18 juni 2014 Het 1e boekjaar

Werkbezoek college van burgemeester en wethouders aan SB-Post

Klik hier om het programma te printen

Toelichting op de balans

Woonservice IJsselland Zoekt u een ruime energiezuinige woning in

Financieel jaarverslag 2012

Jaarafsluiten AdfasEM 2014-15

27 MEI A.S. START VERKOOP!

P E R S B E R I C H T Wonen Limburg koopt 27 woningen in Roerdelta

Download het volledige persbericht