Ifmec Studiedag Paul Scholten 2014 Opbouw presentatie 1. 2. 3. 4. Inleiding Externe ontwikkelingen Marktanalyse samenvatting Visie op vastgoed a) Uitgangspunten b) Concepten c) Modulair bouwen Inleiding Doel strategisch vastgoed - Optimaal voorbereid zijn op de (nog te verwachten) ontwikkelingen - Flexibel te kunnen anticiperen - Creëren van een totaaloverzicht van de actuele vastgoedportefeuille - Neerzetten toekomstbeeld om te komen tot gedragen (bouwkundige) initiatieven en een goed beheer van bestaande locaties - Vormt de basis voor alle (nog uit te werken) planontwikkelingen en vormt hoofd-richting van Livio Externe ontwikkelingen - - Rol zorgkantoor/zorgverzekeraars Samenwerking met woningbouwcorporaties Veranderende rol gemeenten Scheiden wonen en zorg Afbouw Normatieve huisvesting component (NHC) Participatie samenleving Wijkgerichtheid Technologische ontwikkelingen Marktanalyse Werkgebied Marktanalyse Profielen RVE’s Marktanalyse Demografische ontwikkeling - Stijging van het aantal ouderen in gemeentes Livio In 2015 18% van de bevolking 65 + 27% 65+ in 2040 Marktanalyse Verloop capaciteiten Visie op vastgoed Uitgangspunten 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. Capaciteit afstemmen op zorgvraag Kwalitatief goede huisvesting Courantheid en differentiatie bij (nieuwe) ontwikkelingen Extramuralisering van lichte ZZP’s Vastgoedexploitatie binnen de kaders van de NHC Flexibiliteit in zorgaanbod door middel van koop/huur Duurzaamheid en maatschappelijk verantwoord ondernemen Visie op vastgoed Concepten • Ontwikkeling concept voor verbinding klant en de wijk • Concepten zijn dichtbij en rondom de klant en wijk georganiseerd • Concepten dagen klanten uit, naar vermogen, actief participeren • Positionering als “centrum” in de wijk” • Wijk/buurtgerichte herkenning • Integratie wijk (keten) partners • Continue in staat zijn concepten aan te passen en te verbeteren rondom de klant om diverse klantengroepen te bedienen Visie op vastgoed Concepten Realiseren decentrale service- en woondiensten • Vanuit de concepten ontwikkelen van service- en woondiensten waarbij de participatie van de klant maximaal wordt ondersteund • Woondiensten omvatten zowel services- als vastgoeddiensten • Projecteren, uniformeren en standaardiseren van het totaal aan services en woondiensten • Creëren van een goede toegankelijkheid voor de zorgprofessional en/of klant KSF: Slim organiseren/slim samenwerken Efficiency Optimaliseren participatie klant Meer kwaliteit van zorg Visie op vastgoed Concepten Ontwikkeling van een viertal concepten: Concept Zorg & Verblijf - Gericht op de huidige verpleeghuislocaties Concept Wonen & Zorg - Gericht op de huidige woonzorglocaties Concept Thuiszorg & Kleine Kernen Concept - Gericht op de huisvesting van de thuiszorgteams en de kleinere buurtschappen Conceptvorm Wonen & Zorg Conceptvorm Zorg & Verblijf Conceptvorm Thuiszorg & Kleine kernen Concepten Voorbeeld Was-Service Modulair bouwen Uitgangspunten nieuw te bouwen locaties: •Concept modulair bouwen, mee te bewegen met de woningbehoefte vanuit de markt •Zo normaal mogelijk wonen •Geen specifieke bouw •Lage bouwkosten en korte bouwtijd •Toepasbaar verschillende doelgroepen •Specifieke voorzieningen separaat gebouwd •Slopen wordt demonteren •Financierbaar dmv participatie Modulair bouwen 1. 2. 3. Modulair bouwen Stapelbaar (legolisering) Modulair bouwen Voorbeeld Modulair bouwen Voorbeeld Wiedenbroek Modulair bouwen Modulair bouwen Voorbeeld Wiedenbroek Wiedenbroek Basisgegevens Conclusies hoofdgebruik adres plaatsnaam eigendomssituatie evt. verhuurder einde looptijd metrage perceel bvo opstal(len) bouwjaar aantal appartementen WOZ-waarde projectstatus De locatie Wiedenbroek is een aandachtspunt in de portefeuille van Livio: de kwaliteit is ondermaats en er is sprake van een teruglopend en op korte termijn negatief rendement. Aangezien het huurcontract op korte termijn afloopt, geeft de RvB de opdracht aan de facilitair manager om te komen met een herontwikkelingsplan, dat gedragen wordt door zowel de (vertegenwoordigers van) de cliënten als Domijn. Dit overeenkomstig de vastgestelde vastgoedstrategie. In de kwalitatieve scorelijst is benoemd welke doelstellingen op het gebied van met name de beleving van de cliënten zijn meegegeven als randvoorwaarde voor de herontwikkeling. Verpleeghuis Wiedenbroeksingel Wiedenbroeksingel Huur Domijn 2013 8.913 8.913 1984 80 Kwaliteit Onderwerp Criterium Locatie Winkels Openbaar groen Medische voorzieningen Openbaar vervoer Weging 1 2 2 1 Gemiddeld Huidige score 2 4 5 1 3 Livio Norm 4 3 4 3 3,5 gewogen afwijking Score na van norm project -2 2 2 -2 0 4 4 5 1 3,5 5 4 4 5 4 5 5 3 3 3 5 3 1 1 5 4 4 5 4 2 4 3 5 4 4 5 4 4 4 3 3 3 5 3 1 1 4 3 4 5 4 2 4 3 3,25 4 4 4 4 5 5 4 4 4 3 4 3 3 3 4 4 4 4 4 4 5 3 4 5 0 0 5 -4 -5 0 -3 -3 0 5 0 -2 -2 0 -4 0 5 0 -4 -4 0 -2 5 5 5 5 5 5 5 4 4 3 5 4 3 4 4 5 4 5 5 4 4 3 4 Kwaliteit kamer Grootte appartement Buitenruimte appartement 24-uurs zorg Privacy Sanitair kamer/appartement Behandeling en reactivering Kleinschaligheid Levensloopbestendigheid Domotica Wijkgericht Ketenzorg Uitstraling gebouw Uitstraling terrein Herkenbaarheid gebouw Aansluiting op doelgroep 4 4 2 5 4 4 4 4 2 5 5 4 3 4 4 4 3 3 1 4 3 2 4 1 2 4 4 1 2 2 4 4 3 4 4 3 3 4 4 3 4 3 3 3 3 4 3 3 3 3,25 -4 -4 -4 5 -4 -8 4 -12 -2 5 5 -8 -6 -4 4 4 -0,5 4 4 3 5 4 4 5 5 4 4 5 3 4 4 3 5 4 Strategische thema's Cashflow project Invoering scheiden-wonen-en-zorg De cashflow van het project bij ongewijzigd beleid. Risicoprofiel aan de hand van de verhouding tussen de ZZP's 1 t/m 3, waarvan invoering van scheiden-wonen-en-zorg in de rede ligt, en de overige ZZP's. 0% 0% 0% 0% Cashflow project 5.000.000 4% 4.000.000 3.000.000 excl. BH 6% incl. BH 0% 1VV 2VV 3VV 4VV 5VV 6VV 7VV 8VV 9aVV 9bVV 10VV 23% 15% totaal opbrengsten totaal exploitatie kosten 2.000.000 Project cashflow 1.000.000 24% 28% cumulatieve CW 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Toelichting: In de komende jaren is er sprake van een rendabele locatie. Echter, aangezien de kwaliteit van de locatie te wensen over laat is het de verwachting dat de leegstand op zal lopen tot 25% binnen 8 jaar, tenzij er ingrepen in de bebouwde omgeving gedaan worden. Op de middellange termijn is het Wiedenbroek in de huidige constilatie niet in stand te houden, voornamelijk omdat er niet voldaan kan worden aan de eisen en wensen van de bewoner op het gebied van beleving en kwaliteit. Exploitatiekosten rentekosten igv eigendom huur 1% 0% 10% 15% 28% 7% Gemiddeld - gesprekken opstarten met verhuurder over herontwikkeling actie: bestuurder en facilitair manager status: loopt -doorontwikkelen nieuw zorgconcept: actie: bestuurder, zorgdirecteur, facilitair manager status: loopt - ontwikkelen businesscase herontwikkeling actie: bestuurder, facilitair manager, Domijn, financier status: loopt Financiële kengetallen Klimaattechnische installaties Onderhoudsstaat gebouw Onderhoudsstaat installaties Gebouw beveiliging Legionella beheersplan Brandveiligheid Zusteroproepsysteem Energiegebruik Waterverbruik Milieuzorg op locatie Sanitair Parkeergelegenheid Fietsberging Scootmobielberging Ontmoetingsruimte Restauratieve voorzieningen Facilitaire services Toegankelijk voor minder validen tot gebouw Toegang Multifunctionaliteit Toekomstbestendigheid Uitbreidbaarheid Gemiddeld Beleving cliënt Ten aanzien van het Wiedenbroek zijn de volgende afspraken gemaakt: Herontwikkeling: initiatieffase Kwalitatieve beoordeling Wiedenbroek Gebouw Afspraken Foto object 39% € / jaar / m² Personele kosten € / dag / ZZP kosten overhead Voeding W'broek Livio norm benchmark € 16,8 € 12,0 € W'broek Livio norm NZa-norm € 9,0 € 9,0 € 5% 3VV 0% 4VV 5VV 6VV 7VV 0% 67% 8VV 9aVV 9bVV Toelichting: Een groot deel van de huidige doelgroep valt binnen de groep 'scheiden-wonen-en-zorg'. Livio kiest er voor om in samenwerking met Domijn ook voor deze doelgroep de huisvesting te faciliteren, mede omdat verwacht wordt dat deze groep mensen in de toekomst een zwaardere zorgvraag hebben. In hoeverre Livio ook daadwerkelijk het leegstandsrisico gaat dragen voor deze doelgroep is onderwerp van gesprek met Domijn. Benchmark exploitatiekosten Energie 0% 0% 0% 28% Impairment 14,0 Beschikbare NHc minus NHc kosten € 200.000 € 100.000 8,2 €1 2 3 4 5 Verblijf obv begroting personeel / ZZP Exploitatiekosten eigenaar Exploitatiekosten gebruiker pers. hotelfuncties pers. kosten zorg en overhead NZa-norm Livio norm € 4.745 € € 20.973 € 4.424 21.692 Som CW kosten Som CW inkomsten €Toelichting Livio kiest er voor, mede gebaseerd op de groeiende arbeidsschaarste onder verzorgend personeel, de groeiende zelfredzaamheid van ouderen en de toenemende eisen ten aanzien van de leefomgeving, om in te zetten op een hospitality concept. Dit betekent dat de normen per ZZP per dag voor onder meer voeding en personele inzet hotelfuncties relatief hoog zijn. De inzet van verplegend en verzorgend personeel dient zo efficient mogelijk te zijn. Daarnaast wil Livio een duurzame zorgaanbieder zijn, wat onder meer moet blijken uit een laag energieverbruik. In de huidige situatie wordt hier niet aan voldaan. € 5.000.000 € 10.000.000 € 15.000.000 Toelichting Vooralsnog is er geen sprake van impairment: de NHc inkomsten zijn ruim voldoende om de verplichtingen te dekken. Sterker nog: de verwachte NHc inkomsten, die gefaseerd de nacalculatie vervangen, leiden tot een overschot op de kapitaallasten balans. Let wel: in geval van nieuwe investeringen zal de huurprijs mogelijk gaan stijgen en kan deze balans anders uitpakken. Daarbij ligt het in de rede dat de boekwaarde ook zal stijgen, indien Livio zelf investeringen zal doen. Ook wanneer gekeken wordt naar de integrale exploitatie, rekening houdend met de economische levensduur, is er geen sprake van impairment. Conclusie Strategische vastgoedkeuzes concepten - Per concept het opstellen van een gedegen wijkanalyse - Behoeften in beeld voor het vormgeven van het concept - Opstellen business case (concreet financiële doorrekening inclusief zorgexploitatie) - Draaiboek per locatie Conclusie Ontwikkel vanuit klantprofielen naar concepten Definieer per concept je KSF Denk omgekeerd, ketenintegratie Flexibiliseer je voorraad met multifunctionaliteit Zoek alternatieve financieringsvormen Maar bovenal!!!! ONDERNEMEN in plaats van BEHEREN INNOVEREN in plaats van KOPIEREN Afsluiting Vragen?
© Copyright 2024 ExpyDoc
