INTEGRAAL ONTWIKKELINGSPLAN A4 ZONE WEST
I
2.
INLEIDING
PROCES EN UITGANGSPUNTEN
DRIE PIJLERS:
3.1
BEYOND LOGISTICS
3.2
DUURZAAMHEID
3.3
MULTIMODALITEIT
10
14
16
18
20
22
DE TRADE BOULEVARD
PROGRAMMA A4 ZONE WEST
26
28
TOEKOMSTBESTENDIG ONTWERP
1.1
ZONERING
1.2
OPENBARE RUIMTE & LANDSCHAP
1.3
INFRASTRUCTUUR
DEELGEBIEDEN
2.1
LOGISTIEKE KERN
2.2
RIJNLANDERLADDER
2.3
TRADE EN LOGISTICS CAMPUS
2.4
SCHAKELSTUK
2.5
ICOON
2.6
POLDER
32
40
46
66
76
78
84
94
98
100
106
HOOFDSTUK 4 – ONTWIKKELSTRATEGIE
1.
2.
3.
4.
5.
V
6
HOOFDSTUK 3 - STEDENBOUWKUNDIG RAAMWERK
1.
IV
VOORWOORD
HOOFDSTUK 2 - MARKTVISIE
1.
2.
III
4
HOOFDSTUK 1 - DE AMBITIE
1.
2.
3.
II
EXECUTIVE SUMMARY
ONTWIKKELMODEL EN UITGIFTESTRATEGIE
BRANDINGSTRATEGIE
DUURZAAMHEIDSSTRATEGIE
FASERING EN TIJDELIJKHEID
PUBLIEKRECHTELIJK
110
116
118
120
132
HOOFDSTUK 5 - CIVIELE TECHNIEK EN VEILIGHEID
1.
2.
VEILIGHEID
CIVIELE TECHNIEK
136
138
EXECUTIVE SUMMARY
A4 Zone West wordt, als onderdeel van het
programma ACT
(Amsterdam Connecting Trade)
het meest innovatieve en duurzame logistieke
bedrijventerrein van Europa. Met de ontwikkeling
van A4 Zone West wordt een nieuwe sprong voorwaarts
gemaakt in de versterking van de internationale
concurrentiepositie van luchthaven Schiphol en de
Metropoolregio Amsterdam (MRA) op het gebied van
Trade en Logistics. Als basis voor de ontwikkeling
van dit (ver)nieuwe(nde) vestigingsmilieu, en
de
daarmee
gepaard
gaande
investeringen
in
nieuwe
modaliteiten
en
kwalitatieve
dragers
van
dit
vestigingsmilieu,
is
het
Integraal
Ontwikkelingsplan A4 Zone West opgesteld.
Het IOP is gebaseerd op drie belangrijke pijlers:
1. Duurzaamheid
2. Multimodaliteit
3. Beyond Logistics (ofwel logistieke innovatie).
De
ambitie
is
om
een
nieuw,
multimodaal
superknooppunt te ontwikkelen, wat als vliegwiel
dient voor het meest duurzame vestigingsmilieu
in Europa. In dit vestigingsmilieu wordt ruimte
geboden voor innovatie binnen het in de MRA
aanwezige logistieke en handelscluster. A4 Zone
West biedt hiervoor vanwege haar ligging een
unieke propositie. Geen enkele bedrijventerrein
in de regio heeft in haar directe omgeving vier
modaliteiten (luchthaven, snelweg, zeehaven en
hogesnelheidstrein) ter beschikking, die ook nog
verbonden worden door middel van een Ongestoord
Logistieke
Verbinding
(OLV).
Door
directe
verbinding te leggen met
Schiphol, de Havens,
Greenport Aalsmeer en het internetknooppunt AMS
I-X
ontstaat
een
hoogwaardig
internationaal
knooppunt voor stromen van goederen, diensten en
personen.
De
duurzaamheidspropositie
voor
het
terrein
wordt vormgegeven door een lijst van 27 concrete
maatregelen die tezamen in potentie leiden tot de
score Excellent op de BREEAM Gebiedsontwikkeling
meetladder.
Toppers
zijn
de
realisatie
van
een
compact
logistiek
vestigingsmilieu,
multimodaliteit (met de HST Cargo Terminal als
eyecatcher), innovatie in de logistieke keten
(synchromodaliteit) en de mogelijkheid tot het
creëren van gebiedsfondsen die de kwaliteit van
het vestigingsmilieu op langere termijn kunnen
garanderen.
10 jaar van de ontwikkeling (Fase 1).
In het gebied worden een aantal kwaliteiten
toegevoegd, die de aantrekkelijkheid van het
werkmilieu
versterken.
Aan
de
monumentale
Geniedijk
(Unesco
Werelderfgoed)
wordt
een
internationaal
aansprekend
park
gerealiseerd,
er komt een aantrekkelijke, recreatieve route
langs het historische lint van de Rijnlanderweg
met een aantal interessante voorzieningen (zoals
bijvoorbeeld horeca, recreatie, maatschappelijke
en culturele voorzieningen) en er wordt een open,
groen-blauw landschap aangelegd langs de A4.
Een
belangrijk
element
in
het
Integraal
Ontwikkelingsplan vormt het stedenbouwkundig plan
voor de robuuste hoofdstructuur met een flexibele
invulling
tot
2040.
Er
zijn
verschillende
deelmilieus
gedefinieerd,
zoals
de
Trade
&
Logistics Campus, Trade Boulevard, het logistiek
cluster en de Rijnlanderladder. Op twee plekken
wordt
een
bijzonder
programma
en
bebouwing
voorgesteld: de Icoonlocatie langs de A4 en
het Schakelgebouw tussen Campus en NS-station
Hoofddorp.
Een tweede belangrijk onderdeel van het Integraal
Ontwikkelingsplan betreft de ontwikkelstrategie
voor A4 Zone West. De nadruk wordt daarbij gelegd
op het beoogde, uiteindelijke gebruik, in plaats
van slechts op de huidige en tijdelijke exploitatie
van het gebied: gebiedsexploitatie in plaats van
gebiedsontwikkeling. Met gebiedsexploitatie kan
daadwerkelijk gestuurd worden op de duurzame
ontwikkeling én duurzame exploitatie van een
gebied en dit kan ook leiden tot financiële
voordelen. Bij uitstek een interessant perspectief
voor A4 Zone West.
Daarnaast gaat de ontwikkelstrategie over hoe,
bij een langjarige ontwikkeling van circa 30
jaar, de hoge ambities (zoals op het gebied van
duurzaamheid) geïmplementeerd en geborgd kunnen
worden , rekening houdend met het tijdsaspect:
groei in ambities en dynamiek. Ook komt de
fasering van het gebied aan bod, waarbij de eerste
10 jaar (fase 1) gedetailleerder is uitgewerkt
dan de vervolgfasen en aandacht wordt besteed
aan tijdelijke exploitatiemogelijkheden. Het plan
biedt daarmee de ruimte om mee te groeien met de
marktdynamiek en technologische vooruitgang.
KADERS ALS BASIS VOOR HET IOP
Op het gebied van multimodaliteit wordt een aantal
belangrijke investeringen gedaan die leiden tot
het gewenste multimodale superknooppunt. Een
internationaal uniek concept, dat mogelijkheden
biedt tot het realiseren van logistieke innovatie
zoals synchromodaliteit.
Ook programmatisch leidt de ontwikkeling van A4 Zone
West tot een aanvullend, kwalitatief hoogwaardig
nieuw vestigingmilieu. Dit vestigingsmilieu biedt
ruimte voor de doorontwikkeling van het logistieke
en handelscluster in de MRA en kan nieuwe en
vernieuwende vormen van bedrijvigheid aantrekken.
Enerzijds
zijn
dit
hoogwaardige
logistieke
functies en anderzijds nieuwe, waardetoevoegende
functies
binnen
de
logistieke
keten,
zoals
marketing
&
sales-activiteiten,
e-commerce,
experience & inspirience, opleiding & training
en kennisontwikkeling & innovatie. Op basis van
kwantitatief en kwalitatief marktonderzoek zijn de
meest kansrijke ontwikkeling in kaart gebracht en
vertaald in een concreet programma voor de eerste
4
Het Integraal Ontwikkelingsplan voor A4 Zone West
is gefundeerd op verschillende kaders die eerder
zijn ontwikkeld en bestuurlijk vastgesteld. In het
Programma van Eisen voor het IOP (2010), dat door
de GEM A4 Zone West is opgesteld, zijn de diverse
kaders in onderlinge samenhang gebracht.
Het betreft de volgende kaders:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
‘Pronkbrief
LIB’
(2001)
en
Luchthavenindelingsbesluit
(LIB)
Schiphol
(2002)
Bestemmingsplan en MER A4 zone west (2004)
Leefbaarheidskader Werkstad A4 (2007)
Masterplan ACT (2008)
Voorlopige GREX (2009)
Guidance Duurzaamheid ACT (2009)
Waterhuishoudingsplan ACT (2009)
Ontwerp Groenblauwe hoofdstructuur Oostflank
Haarlemmermeer (2010)
Programma van Eisen IOP A4 Zone West (2010)
Besluitvormingsdocumenten
gemeenteraad
Uitwerking
Uitwerking
Kaders
PvE IOP
Uitgangspunten
Wijzigingen
Wijzigingen
Kaders
op Kaders
op PvE IOP
Kaders
PvE IOP
IOP
Relatie kaders, PvE IOP en IOP
5
VOORWOORD
Met veel enthousiasme en inspiratie hebben wij als
projectteam A4 Zone West de afgelopen vier maanden
aan het Integraal Ontwikkelingsplan A4 Zone West
(IOP) gewerkt. Het is dan ook met gepaste trots
dat wij dit hierbij aan u presenteren. Met het IOP
leggen wij de basis voor de ontwikkeling van een
nieuw, onderscheidend en duurzaam vestigingsmilieu
in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) dat de
mainportfunctie verder versterkt en uitbreidt. Met de
realisatie van A4 Zone West ontstaat een multimodaal
superknooppunt dat internationaal onderscheidend
is en een belangrijke vestigingsplaats voor tal
van bedrijven, zowel regionaal, nationaal als
internationaal, kan gaan vormen.
In dit document hopen wij u duidelijk te maken wat
wij willen gaan realiseren, waarom wij dit willen en
hoe we dat denken te gaan doen. Het voor u liggende
hoofddocument bestaat dan ook uit vier delen met
een aantal bijlagen. Er is voor gekozen om de meer
gedetailleerde informatie in de bijlagen op te
nemen, om de leesbaarheid van het hoofddocument te
bevorderen.
In het eerste deel van dit IOP gaan we in op
het proces en de uitgangspunten, de ambities en
de drie pijlers Duurzaamheid, Beyond Logistics
en Multimodaliteit. In het tweede deel komt de
marktvisie, als belangrijke onderbouwing van het
plan aan bod. In het derde deel zetten we het plan
uiteen: wat willen we gaan realiseren. Belangrijk
punt daarbij is de lange doorlooptijd van het
project (minimaal 30 jaar) en hoe we daar planmatig
op inspelen. In het vierde deel beantwoorden wij
de vraag hoe we onze ambities denken waar te
maken. Het vijfde en laatste deel is gewijd aan
de civieltechnische en veiligheidsaspecten van het
plan.
Namens het projectteam A4 Zone West,
De heer D. van der Harst
Directeur GEM A4 Zone West Beheer B.V.
Juni 2011
6
Luchtfoto met Schiphol, Haarlemmermeer en A4 zone west
7
HOOFDSTUK 1
DE AMBITIE
NAAR EEN DUURZAAM, TOEKOMSTGERICHT VESTIGINGSMILIEU VOOR TRADE &
LOGISTICS IN EEN DYNAMISCHE REGIO.
Voor A4 Zone West is een hoogwaardig en vooruitstrevend gebieds- en logistiek
concept ontwikkeld dat duurzaam verankerd is in het landschap, dat een
duurzaam vestigingsmilieu vormt voor hoogwaardige bedrijven en dat duurzaam
verbonden is met de wereld.
1. INLEIDING
Het IOP wordt gebruikt als leidraad voor de
ontwikkeling van A4 Zone West in al haar facetten.
Het geeft duidelijk de ambities en de richting
van de ontwikkeling weer, met de nadruk op de te
ontwikkelen modaliteiten, de robuuste hoofdstructuur
en de eerste fase van de ontwikkeling van het
gebied. Het plan is agendazettend voor de realisatie
van een belangrijk nieuw, kwalitatief hoogwaardig
vestigingsmilieu in de MRA. Het biedt kansen om een
nieuwe sprong voorwaarts te maken in de ontwikkeling
van het logistieke cluster en de internationale
concurrentiekracht van de regio te versterken.
Het IOP gaat uit van een dynamisch groeimodel, Het
legt het fundament van de ontwikkeling vast in een
robuuste hoofdstructuur en zet een aantal cruciale
ontwikkelingen in gang, zoals de realisatie van
de HST Cargo Terminal, de Ongestoord Logistieke
Verbinding (OLV) en enkele nieuwe, kwalitatief
hoogwaardige vestigingsmilieus.
Hiermee wordt
beoogd nieuwe marktdynamiek te genereren en ruimte
en flexibiliteit te bieden voor deze marktdynamiek.
VOORGESCHIEDENIS
In 2004 heeft de gemeenteraad van Haarlemmermeer het
huidige bestemmingsplan A4 Zone West vastgesteld als
kader voor de ontwikkeling van een bedrijventerrein
voor 2de en 3de linie luchthavengebonden logistiek.
Sinds 2004 zijn de economische situatie en de
vooruitzichten sterk veranderd en dit heeft zijn
weerslag op de bedrijfsterreinenmarkt in de regio.
Er wordt kritischer gekeken naar het aanbod en er
is sprake van een veranderende vraag.
Ter voorbereiding van de concrete uitvoering van A4
Zone West, is daarom nu het moment aangebroken om
een IOP vast te stellen. Een plan dat de veranderde
inzichten concreet vertaalt naar A4 Zone West en een
kwalitatieve, toekomstbestendige en gezonde basis
biedt voor de uitvoering van de plannen in de komende
30 jaar. Een aparte projectorganisatie, in de vorm
van een Gemeenschappelijke Exploitatiemaatschappij
(GEM), is opgezet om de uitvoering van A4 Zone West
voor te bereiden en vorm te geven. Aandeelhouders
van de GEM zijn Schiphol Real Estate, gemeente
Haarlemmermeer en Schiphol Area Development Company
(SADC).
DE LOCATIE
A4 Zone West maakt onderdeel uit van het programma
Amsterdam Connecting Trade (ACT). De ambitie van ACT
is om het meest innovatieve en duurzame logistieke
knooppunt van Europa te worden. Met het Masterplan
ACT (juni 2008) is een ambitieuze visie neergezet op
het integraal ontwikkelen van het gebied ten zuiden
van Schiphol. Een gebied dat naast A4 Zone West
bestaat uit de bedrijventerreinen Schiphol Logistics
Park, Schiphol Zuidoost en het groene hart van ACT,
het Geniepark.
Het doel van ACT is om groei van de Schipholregio
mogelijk te maken vanuit een goede balans tussen
economie,
bereikbaarheid
en
leefbaarheid.
Op
deze manier werkt de Schipholregio aan behoud en
versterking
van
zijn
positie
als
belangrijke
internationale logistieke ‘hub’. Sinds juni 2008
wordt gewerkt aan het concreet uitwerken van
het Masterplan in drie pijlers: duurzaamheid,
multimodaliteit en ‘beyond logistics’.
A4 Zone West is een plangebied van bruto 347 hectare.
Het gebied ligt globaal tussen Hoofddorp en Nieuw10
Vennep, als onderdeel van de zogenaamde Oostflank
van de Haarlemmermeer. Het gebied wordt begrensd
door de Rijksweg A4 (oost), de spoorlijn Amsterdam
– Den Haag (west), de Bennebroekerweg (zuid) en de
Geniedijk (noord).
Het
plangebied
(ruimtelijke
visie)
en
het
exploitatiegebied
(grondexploitatie)
staan
op
figuur 1 weergegeven. Het gebied heeft de typische
polderstructuur van de Haarlemmermeer en kent
momenteel voornamelijk agrarisch gebruik.
WAAROM A4 ZONE WEST?
Schiphol is een van de belangrijkste economische
motoren van de MRA, de Randstad en van Nederland. Met
het begrip Mainport wordt vaak naar de luchthaven
verwezen. De werkelijkheid is echter complexer,
en tegelijkertijd ook interessanter. De Mainport
bestaat namelijk uit meer dan alleen de luchthaven.
Het gaat om een economische en logistieke keten die
steeds complexer en geavanceerder wordt.
De
Mainport
heeft
een
viertal
knooppunten,
ofwel mainportfuncties, die elkaar aanvullen en
versterken. Gezamenlijk leiden deze functies tot
een synergie. De knooppunten zijn:
1.
Luchthaven Schiphol, met haar belangrijke
schakelfunctie in het internationale luchtnetwerk
tussen landen en steden.
2.
De zeehaven Amsterdam, die steeds beter
gekoppeld wordt aan haar omgeving onder meer door
recente investeringen in de infrastructuur, zoals
de Westrandweg, de Tweede Coentunnel en de interne
infrastructuur.
3.
Amsterdam, als economisch bolwerk op het
gebied van kennis en cultuur. Met een belangrijke
positie op het gebied van zakelijk-financiële
dienstverlening (Zuidas) en creativiteit & innovatie
(Amsterdam Centrum e.o.).
4.
Greenport Aalsmeer, met het veilingcomplex
als internationale schakel in de bloemen- en
plantenhandel.
De
verbindingen
tussen
deze
mainportfuncties
zijn navenant te typeren, waarbij opvalt dat de
bedrijfsvestigingen langs deze verbindingen sterk
gekleurd zijn door het type functie. We onderscheiden
daarbij de volgende drie assen:
1.
De
logistieke
as
tussen
luchthaven
en
zeehaven, aan de westkant van Amsterdam.
2.
De zakelijke-creatieve as tussen luchthaven,
de Zuidas en de rest van Amsterdam.
3.
De Greenport-as tussen luchthaven en de
bloemenveiling, en langs de N201.
gerelateerd
aan
handel
en
logistiek.
Daarbij
komt dat ACT een logisch onderdeel is van het
Schipholcomplex, met de kans om het vestigingsmilieu
rond de luchthaven te versterken en te verrijken.
Door het toevoegen van een aantal verbindende
vervoerselementen (zoals een OLV) en het bieden van
ruimte aan nieuwe logistieke concepten, kan hier
een knooppunt van logistieke stromen ontstaan. ACT
is daarmee de aangewezen plek voor de benodigde
logistieke innovatie.
Het onderscheidende en innovatieve vestigingsmilieu
dat ACT met de ontwikkeling van A4 Zone West
kan bieden is een noodzakelijke, kwalitatieve
aanvulling voor het versterken van de internationale
concurrentiekracht van de MRA op het gebied van
handel en logistiek, net zoals bijvoorbeeld de
Zuidas dit is op het gebied van de financieelzakelijke dienstverlening.
ECONOMISCHE DYNAMIEK EN ROBUUSTE HOOFDSTRUCTUUR
De
economische
dynamiek
in
de
zin
van
onvoorspelbaarheid is nog nooit zo groot geweest
als nu. De dynamiek aan de vraagzijde neemt alsmaar
toe, terwijl de kwaliteit van het aanbod op oude
leest geschoeid blijft. Het is noodzakelijk om
bij de realisatie van nieuwe vestigingsmilieus in
de regio rekening te houden met deze dynamiek en
onvoorspelbaarheid. Dit kan door er bewust ruimte
voor te laten binnen een robuuste hoofdstructuur.
Een goed voorbeeld hiervan is de luchthaven
Schiphol. In 1980 had niemand kunnen voorspellen
wat de luchthaven in 2011 zou zijn. Het blijkt
echter dat de destijds uitgedachte hoofdstructuur
van het luchthavencomplex uitstekend de dynamiek
van de afgelopen dertig jaar heeft kunnen opvangen.
De opgave van ACT en A4 Zone West is ook het blijven
bieden van ruimte voor nieuwe economische dynamiek.
De hoofdstructuur van A4 Zone West is zodanig
opgezet dat een verandering in de vraag flexibel
kan worden opgevangen.
CULTUURHISTORIE ALS KWALITEITSDRAGER
Interessant is dat er een vierde, belangrijke as
binnen dit systeem geïdentificeerd kan worden:
de verbindingsas vanaf Schiphol naar Frankrijk,
Spanje en het Verenigd Koninkrijk, zowel via de
weg (snelweg A4), water (Haven van Rotterdam) als
via het spoor (HST Cargo). Hiermee wordt aan de
mainport een nieuwe dimensie toegevoegd die met name
de logistieke as versterkt.
De sterke aanwezigheid van logistiek rondom het
luchthavencomplex en langs de logistieke as, laat
zien dat er een sterk logistiek cluster in de MRA
aanwezig is. De samenhang binnen dit cluster moet
echter nog versterkt worden. Het ontwikkelen van
nieuwe, innovatieve concepten en het aantrekken van
nieuwe bedrijven bieden kansen voor een doorgroei
naar een volwassen logistiek cluster met een eigen,
zichzelf versterkende synergie en dynamiek. Daartoe
is met name een kwalitatieve doorontwikkeling nodig,
gericht op het toevoegen van waarde in de logistieke
keten. Er is innovatie nodig om deze toegevoegde
waarde daadwerkelijk te realiseren en om in een
mondiaal krachtenveld te kunnen concurreren.
BIJZONDERE UITGANGSPOSITIE
Juist op de schakel tussen deze vier assen en aan
de poort van de MRA ligt ACT. Een knooppunt waar
de synergie tussen de diverse mainportfuncties een
enorme ‘boost’ kan krijgen. Het gebied biedt ruimte
voor die benodigde nieuwe economische dynamiek,
12
In het gebied bevinden zich unieke cultuurhistorische
elementen, die de belevingswaarde en de kwaliteit
van het vestigingsmilieu versterken: de Geniedijk
als onderdeel van het toekomstige Geniepark, de
Rijnlanderweg met haar karakteristieke lintbebouwing
en de polderstructuur. Met de ontwikkeling van A4
Zone West wordt sterk ingezet op het creëren van
een nieuwe dynamiek waarmee deze cultuurhistorische
elementen een meerwaarde krijgen en als levende
elementen in het gebied gaan fungeren.
DUURZAAM VESTIGINGSMILIEU
Uit de regionale en lokale context van ACT en A4
Zone West blijkt dat het logisch en duurzaam is
om juist hier een nieuw vestigingsmilieu voor
handel en logistiek te creëren. Een onderscheidend,
internationaal concurrerend vestigingsmilieu dat
zorg kan dragen voor een nieuwe economische dynamiek
binnen het segment handel en logistiek. Maar ook
voor de doorgroei tot een volwassen en innovatief
logistiek cluster in de MRA. Het IOP gaat daarom
uit van een dynamisch groeimodel, met een robuuste
hoofdstructuur die de groei en dynamiek over een
lange tijdshorizon (30+ jaar) kan opvangen.
2. PROCES EN UITGANGSPUNTEN
Het IOP voor A4 Zone West is multidisciplinair tot
stand gekomen. Het startpunt voor dit proces was
de vaststelling van het Programma van Eisen. Er is
een zogeheten ‘Smart Design Coalition’ geselecteerd
op
basis
van
een
overtuigende
inhoudelijke
visie. In deze Smart Design Coalition komen
vier belangrijke expertises samen: stedenbouw,
logistiek, duurzaamheid en landschap. Vanuit het
projectteam is dit aangevuld met strategische,
financiële, civieltechnische kennis en met kennis
vanuit de markt. Naast het projectteam en de Smart
Design Coalition is een Kwaliteitsteam opgezet
met experts op de belangrijkste aspecten van de
ontwerpopgave. Het gaat hier om de vakgebieden
logistiek,
duurzaamheid,
ruimtelijke
kwaliteit
en landschap. Ook is ingezet op participatie met
bewoners, bedrijven en belangengroepen.
RAADPLEGEN VAN DE OMGEVING
Gedurende het gehele planproces is specifiek aandacht
besteed aan communicatie met bewoners, bedrijven en
belangengroepen in en rondom het gebied. Voldoende
draagvlak bij diverse belanghebbenden vergroot
namelijk de kans op een gedragen inhoud en soepel
proces. Ter ondersteuning van het participatieen communicatieproject is een digitaal platform
(Ning) opgezet, waarop alle relevante informatie
beschikbaar is en belanghebbenden hun ideeën en
meningen onder de aandacht kunnen brengen.
De
belanghebbendenparticipatie
rondom
het
IOP
A4 Zone West is gescheiden van die over het
ontwerp van het Geniepark. Dit met het oog op de
verschillende
doelgroepen,
belangen,
planning
en complexiteit van de inhoud per onderdeel. In
totaal zijn vier bijeenkomsten met bewoners en
bedrijven georganiseerd. De belangengroepen komen
in totaal drie maal bijeen. Globaal geldt voor de
groep bewoners en bedrijven dat zij nut en noodzaak
van A4 Zone West niet ter discussie stellen en
de
informatievoorziening
en
mogelijkheid
tot
participatie op prijs stellen. In de bijeenkomsten
zijn diverse aandachtspunten en wensen geuit, met
name ten aanzien van de stedenbouwkundige invulling.
De aandacht gaat met name uit naar de inpassing van
de Rijnlanderweg, de fasering van de ontwikkeling,
meer specifiek de inrichting van de eerste fase, en
de ontsluiting van het gebied. Als aandachtspunt is
meegegeven de openheid van het gebied te bewaken,
specifiek de Rijnlanderweg. Wens is dat de nieuwe
bebouwing in balans is met de bestaande. Ook de
maatregelen om het verkeer op de Rijnlanderweg te
beperken, hebben volop aandacht gehad.
Belangengroepen
nemen
over
het
algemeen
een
positief kritische houding aan. Hun aandacht gaat
met name uit naar de fasering van de ontwikkeling,
de doorsnijding van de Geniedijk ten behoeve van de
OLV en de inrichting van het Geniepark. Qua fasering
zijn vragen gesteld over de vraag vanuit de markt
en is aangegeven dat versnippering voorkomen dient
te worden. Aangegeven is dat het conceptplan en de
uitwerking voor de eerste fase deze versnippering
lijken te voorkomen. Daarnaast zijn door diverse
deelnemers
ideeën
voor
tijdelijk
beheer
en
duurzaamheid aangedragen, die worden onderzocht
door de Smart Design Coalition.
14
15
3. DRIE PIJLERS
A4 Zone West draagt bij aan de ontwikkeling van
ACT tot het gewenste innovatieve en duurzame
knooppunt aan de poort van de MRA en de creatie
van het onderscheidende vestigingsmilieu voor
handel en logistiek. Het voorliggende IOP is een
directe vertaling van de opgave op het niveau van
de MRA en ACT.
Op regioniveau gaat het om de versterking
van
de
internationale
concurrentiekracht
en
positionering door het uitbouwen en versterken van
de mainportfuncties in de MRA en het logistieke
cluster.
Op ACT-niveau gaat het om het uitwerken van de
drie pijlers van het ACT-programma. Dit zijn:
1.
Beyond Logistics: de ontwikkeling
van
nieuwe, innovatieve markt- en gebiedsconcepten
en daaraan gekoppelde dynamische, hoogwaardige
vestigingsmilieus,
gericht
op
de
logistieke
waardeketen.
2.
Duurzaamheid: ACT en daarmee A4 Zone West
moet het meest duurzame bedrijventerrein worden
van Europa, waarbij duurzaamheid verweven moet
zijn met alle elementen: proces én inhoud.
3.
Multimodaliteiten, noodzakelijk voor de
creatie van het intermodale knooppunt. Dit zijn:
a.
De HST Cargo Terminal: aanleg van een
terminal met een bijbehorend consolidatiepunt,
bedoeld voor vrachtvervoer van expressgoederen
via de hogesnelheidslijn.
b.
Truckparkeren: de aanleg van een beveiligde
truckparkeervoorziening met een directe koppeling
aan de verschillende modaliteiten zoals de snelweg,
de cargoterminal en het luchthavenplatform.
c.
De OLV, die de verschillende modaliteiten
ongestoord en bedrijventerreinen van ACT met
elkaar verbindt.
Deze opgave is vertaald in het IOP, zowel in het
planproces (ondermeer door te werken met Smart
Coalitions) als ruimtelijk, programmatisch, in de
ontwikkelstrategie en financieel.
16
3.1 Beyond Logistics
Een belangrijke opgave voor A4 Zone West is
het bieden van een aantrekkelijk, innovatief en
internationaal concurrerend vestigingsmilieu voor
handel en logistiek. Als versterking van het in
de MRA sterk aanwezige logistieke cluster door
een sterke concentratie op Beyond Logistics:
nieuwe, innovatieve en aan de logistieke sector
gerelateerde markt- en gebiedsconcepten.
Er zijn diverse marktanalyses uitgevoerd, zowel
kwantitatief als kwalitatief. Dit om meer zicht
te krijgen, enerzijds op de concrete vraag
(gesegmenteerd
naar
in
de
regio
aanwezige
deelmarkten zoals perishables, high tech en
life sciences) die met name in de eerste tien
jaar op het terrein geaccommodeerd kan worden.
Anderzijds om meer zicht te krijgen op de nieuwe
locatieconcepten die ontwikkeld kunnen worden
om het logistieke cluster te versterken, als
invulling van het concept Beyond Logistics.
Vervolgens heeft er een vertaalslag plaatsgevonden
naar de verwachte afzet per jaar per marktsegment
en naar kwalitatieve deelmilieus.
A4 ZONE WEST ALS ONDERDEEL VAN ACT
INTERNATIONALE AMBITIES
De MRA behoort als internationale vestigingsplaats
tot de subtop van Europa, na de absolute toppers
Londen, Parijs en Frankfurt. In de subtop hebben
zich diverse Europese regio’s genesteld (naast
Amsterdam bijvoorbeeld Zürich en Barcelona, bron:
Ernst&Young
2009).
Buitenlandse
investeringen
nemen in de MRA in aantal niet af, maar wel
in omvang. De MRA heeft echter specifieke
eigenschappen en heeft een eigen positie veroverd
op het gebied van belangrijke distributiecentra
en hoofdkantoren van vooraanstaande bedrijven. Er
zijn voldoende perspectieven, waaronder ACT, om ook
in de toekomst internationaal succesvol te zijn.
Amsterdam is ten opzichte van haar concurrenten
een betaalbaar alternatief dat beschikt over veel
faciliteiten en een efficiënt logistiek systeem.
A4 Zone West is gelegen aan de eerder genoemde
logistieke as. Het heeft een programma dat leidt
tot een volwassen logistiek cluster.
Na het vaststellen van het Masterplan in 2008
heeft ACT in en buiten de MRA erkenning gekregen
voor wat betreft de vernieuwende aanpak van de
ontwikkeling van logistieke terreinen en integratie
van economie, duurzaamheid en multimodaliteit.
In de regio, bij het Rijk, maar vooral bij
internationale investeerders moet ACT scherp op
het netvlies komen als toplocatie voor bedrijven
die
mondiaal
en
Europees
hun
productketens
efficiënt willen organiseren. In dat perspectief
is het goed dat Schiphol Group samen met partners
werkt aan de verbetering van de processen rond
de afhandeling van luchtvracht (zoals Schiphol
Smartgate Cargo). Echter, verbetering van die
processen alleen is niet voldoende. Het gaat
niet alleen om luchtvracht, de essentie is juist
gelegen in het aantrekken van vestigingen van
internationale bedrijven op en rond Schiphol
in diverse product- en waardeketens die elkaar
versterken: Beyond Logistics. De realisatie van
A4 Zone West voorziet hierin.
BIJGESTELDE AMBITIES
Het economisch klimaat is de laatste jaren drastisch
veranderd. De MRA is tot de conclusie gekomen dat
niet alleen conjunctureel, maar ook structureel
verschuivingen optreden. Dit heeft geleid tot
18
een
naar
beneden
bijgestelde
ruimtebehoefte
in het kader van PlaBeKa (Meerjarenprognose
vraag-aanbodverhouding
bedrijfsterreinen
en
kantoorlocaties, Buck Consultants International,
2010) van de helft. Desondanks is er met het
scenario ‘Global Gateway’ voor ambitie gekozen, met
name op potentiële toplocaties als ACT, Schiphol
Centrum en de Zuidas. Ook is er herstel zichtbaar
in de luchtvracht, hetgeen zich op termijn zal
vertalen in ruimtebehoefte. Nieuwe ondernemingen
uit opkomende economieën (BRIC-landen) zullen
zich sterk manifesteren en westerse bedrijven uit
innovatieve branches en de internationale handel
zullen de groei weer aanjagen.
‘SMART AND EFFICIENT’
ACT heeft te maken met die sterk veranderende
economische
omgeving
en
verandering
van
de
ruimtevraag; het is niet meer vanzelfsprekend dat
grote Europese distributiecentra zich op en om
de luchthaven gaan vestigen. Onder het mom van
‘smart and efficient’ blijkt nu al dat die vele
kleine nieuwe vestigingen kunnen terugvallen op
een netwerk van internationale dienstverlening
variërend van logistieke diensten, marketing,
financieel/fiscaal, ICT, etc. De uitdaging is
ervoor te zorgen dat die vele nieuwe vestigingen
gaan doorgroeien in de MRA. De gewijzigde
economische
uitdaging
voor
de
Schipholregio
in internationale ketens is om de focus te
verleggen van het bedienen van directe afnemers
van de luchthavendiensten naar die partijen die
de (waarde) keten ontwerpen en bepalen. Deze
focus wordt samengevat onder de noemer beyond
logistics.
A4 Zone West kan zich onderscheiden door (inter)
nationaal het toonaangevende toneel te worden van
de ‘experience centers’, ‘inspirience centers’,
’trade centers’ en ‘flagship’ vestigingen. In dit
kader kan gedacht worden aan ondernemingen die
hun goederen (lees: hun merken) over de wereld
verplaatsen en die continu op grote schaal
investeren in hun contacten met bedrijven die
betrokken zijn bij de handel rond deze merken. Een
concept als de ‘Trade Boulevard’ voorziet hierin
en brengt functies zoals onderwijs, showrooms,
opslag en overnachting samen (zie voor meer
informatie hoofdstuk 2, paragraaf 1).
OVERZICHT PROGRAMMA A4 ZONE WEST
Op basis van gegevens die gebruikt worden voor
de
berekening
van
de
PlaBeKa-voorspellingen
(Buck Consultants International), aangevuld met
gegevens over de verhuisbehoefte van bedrijven
uit de directe omgeving van de A4 Zone West (<20
km) (Cendris) en onderzoek naar nieuwe markten
(IPMMC, Schiphol Real Estate en SADC) is de vraag
voor de A4 Zone West geraamd. In onderstaande
tabel is deze vraagraming over de periode tot 2040
weergegeven, aangepast naar het aantal hectares
uitgeefbaar terrein. Gezien de lange looptijd van
het project is de vraagraming niet exact vast te
stellen; het geeft met een bepaalde zekerheid de
verwachte vraag weer. Om deze reden wordt rekening
gehouden met een bandbreedte.
Het basisscenario, dat overeenkomt met het totaal
aantal uitgeefbare hectares, komt uit op een
gemiddelde uitgifte van 5,1 ha. per jaar (zie tabel
1). In het minst gunstige scenario wordt uitgegaan
van een vraag van 100 ha. tot 2040. Dit scenario,
wat leidt tot een gemiddelde uitgifte van 3,7 ha.
per jaar, is ook opgenomen in de grondexploitatie.
Daarnaast is in de grondexploitatie ook rekening
gehouden met een positief scenario voor wat betreft
de vraag. Hierbij wordt verwacht dat de uitgifte
na de eerste tien jaar aantrekt gezien het succes
van A4 Zone West met de aanlegde (tijdelijke)
multimodaliteiten, het onderscheidende karakter
van de Trade Boulevard en de gerealiseerde hoge
(omgevings)kwaliteit van de A4 Zone West wegens
de duurzaamheidsmaatregelen en plankwaliteit. De
uitgifte groeit in dit scenario na tien jaar van
5,1 ha. per jaar naar een jaarlijkse uitgifte van
7,0 ha. Dit leidt niet tot een vergroting van
het aantal uitgeefbare hectares, maar tot een
verkorting van de doorlooptijd van het project.
In dit scenario is het terrein eind 2036 volledig
uitgegeven.
In hoofdstuk 2 wordt nader
programma voor A4 Zone West.
ingegaan
op
Cluster
logistiek
Bestaande
markt
Nieuwe markt
(Trade
Boulevard)
Eindsituatie
2040
Het programma van A4 Zone West komt marktgericht
tot stand en kent een lange doorlooptijd. Dit
lange tijdspad is vanuit marktperspectief niet
te overzien en vraagt daarom flexibiliteit met
betrekking tot de ruimtelijke ontwikkeling. Daarom
is er bij de ontwikkeling van A4 Zone West ruimte
ingebouwd voor onverwachte en nu nog niet te
voorziene vraagontwikkelingen. Deze flexibiliteit
sluit aan bij het in dit IOP gehanteerde dynamisch
groeimodel.
10 ha.
3,7 ha.
66 ha.
21,2 ha.
Modern gemengd
(overige
sectoren)
Totaal A4 Zone
West
40 ha.
113,5 ha.
10 ha.
23,7 ha.
50 ha.
137,2 ha.
Tabel 1: Uitgiftecapaciteit A4 Zone West 2013-2040
(netto ha. uitgeefbaar terrein)
(bron: gegevens SADC, Schiphol Real Estate, IPMMC,
Buck Consultants International, Cendris)
het
PROGRAMMA VAN DE EERSTE TIEN JAAR
56 ha.
Specifieke
clusters
(Perishables
, ICT/High
Tech, Lifesciences)
17,5 ha.
Cluster
logistiek
Bestaande
markt
Nieuwe markt
(Trade
Boulevard)
Eindsituatie
2023
16,4 ha.
8,0 ha.
24,4 ha.
Specifieke
clusters
(Perishables
, ICT/High
Tech, Lifesciences)
7,9 ha.
1,7 ha.
9,6 ha.
Modern gemengd
(overige
sectoren)
Totaal A4 Zone
West
13,4 ha.
37,7 ha.
3,4 ha.
13,1 ha.
16,8 ha.
50,8 ha.
Tabel 2: Uitgiftecapaciteit A4 Zone West 2013-2023
(netto ha. uitgeefbaar terrein)
(bron: gegevens SADC, Schiphol Real Estate, IPMMC,
Buck Consultants International, Cendris)
In het IOP is ervoor gekozen om voor de eerste
en relatief goed overzienbare tien jaar van de
ontwikkeling,
een
gedetailleerdere
uitwerking
binnen de hoofdstructuur te maken. Voor de
invulling van deze tien jaar is een marktanalyse
gemaakt als input voor een haalbaar geachte
ontwikkelingsrichting.
Ingezet wordt op het accommoderen van bedrijvigheid
uit het logistieke cluster door de ontwikkeling
van het multimodale knooppunt, door de uitvoering
van de eerste fase van de OLV (als onderdeel van
de hoofdinfrastructuur) en de eerste fase (op een
tijdelijke locatie) van de HST Cargo Terminal. De
verwachting is dat de uitgifte in de jaren daarna
zal toenemen gezien de verdere ontwikkeling van
de multimodale ontsluiting (tweede fase OLV, HST
Cargo Terminal en een truckparkeervoorziening),
en gezien de toenemende vraag bij een aantrekkende
economie en het afnemende nieuwbouwaanbod op de
overige locaties.
In de eerste fase wordt tevens een vraag voorzien
vanuit bedrijvigheid uit de specifieke clusters
Perishables, ICT/High Tech en Life-sciences en
vanuit overige sectoren (ondersteunend aan de
logistiek). Om deze vraag te faciliteren zijn
hiertoe twee bijzondere ruimtelijke deelgebieden
voorzien: de Campus en de Rijnlanderladder.
Langs de Rijksweg A4 wordt een bijzonder programma
ontwikkeld op de Icoon-locatie ten behoeve van
de versterking en vernieuwing van het logistieke
cluster en de aanverwante bedrijvigheid in de MRA.
De koppeling tussen handel en logistiek staat hier
centraal.
Bovenstaande
wordt
vertaald
uitgifteprogramma van tabel 2.
in
het
In hoofdstuk 4, paragraaf 4, wordt nader ingegaan
op het programma voor de eerste fase van de
ontwikkeling.
19
3.2 Duurzaamheid
DUURZAAMHEID ALS DRAGER
Duurzaamheid is zoals gezegd een belangrijke drager
voor de ontwikkeling van A4 Zone West. A4 Zone West
wordt namelijk een internationaal referentiepunt op
het gebied van duurzaamheid. Het begrip wordt vaak
uitgelegd als het toepassen van enkele concrete
maatregelen (zoals energiebesparing of groene daken)
om te komen tot milieuwinst. Echter, duurzaamheid
in A4 Zone West is verweven in het gehele concept:
van proces tot uitvoering en van inrichting tot
management.
Duurzaamheid begint voor A4 Zone West bij mobiliteit
en logistiek: de ‘Clean Logistics’. Het bieden
van verschillende, innovatieve modaliteiten voor
vracht- én personenvervoer binnen één gebied is
uniek en sluit direct aan op de recente plannen van
de Europese Commissie om te komen tot een duurzaam
Europees transportsysteem.
Er is bij de ontwikkeling van A4 Zone West
nadrukkelijk gekozen voor een dynamisch groeimodel
binnen een robuuste hoofdstructuur, waarbij flexibel
en adequaat kan worden ingespeeld op (economische)
ontwikkelingen. Hiermee onderscheidt A4 Zone West
zich van veel andere nieuwe terreinen, waarvoor
meestal een in de tijd beperkt houdbare blauwdruk
wordt gemaakt. Door dit dynamisch groeimodel en de
markt als vertrekpunten te nemen voor ontwikkeling,
is A4 Zone West een terrein waar vele generaties
zullen werken en ondernemen, zonder daarmee de
omgeving of het gebied uit te putten of de omgeving
op te zadelen met overlast. Integendeel; het
wordt een gebied waar werken, verblijven, handel,
ondernemen en elk ander denkbaar gebruik zij aan
zij bestaan. In A4 Zone West zal door constante,
positieve uitwisseling tussen de vele vormen van
gebruik een terrein ontstaan waar écht duurzaam
wordt omgegaan met de ruimte.
HOOG DUURZAAMHEIDPOTENTIEEL
Het plan voor A4 Zone West kent een bijzonder hoog
duurzaamheidspotentieel.
Als
de
ambities
(die
in 27 punten zijn weergegeven) voor de totale
ontwikkeling vertaald worden in een score BREEAM
Gebiedsontwikkeling, dan komt deze uit op Excellent:
de binnen de context hoogst haalbare score. Om deze
score daadwerkelijk te realiseren ligt er nog wel
een uitdaging. Zo is met name het blijvend kunnen
sturen op kwaliteitsbehoud en synergie (bijvoorbeeld
via parkmanagement en gecontroleerd uitgifteregime)
een belangrijk element binnen de BREEAM-systematiek.
Onder meer daaraan moet in het vervolg van het IOP
nader invulling worden gegeven. De ambities worden
daarbij onverminderd hoog gehouden.
Op gebouwniveau worden steeds de op dat moment hoogst
haalbare duurzaamheidseisen gerealiseerd, vanuit het
principe van het zoveel mogelijk committeren van de
eindgebruiker aan duurzame oplossingen.
INVULLING DUURZAAMHEID
De invulling van duurzaamheid in A4 Zone West uit
zich globaal in twee basisgedachten:
1.
Het nastreven van een topscore binnen BREAAM
Gebiedsontwikkeling door middel van een dynamisch
groeiproces (lange termijn).
2.
Het uitvoeren van concrete projecten met de
nu beschikbare methoden en technieken op het gebied
van duurzaamheid (korte termijn).
Met het meenemen van alle in dit IOP genoemde
duurzaamheidsambities komt de eerste berekening van
BREEAM Gebiedsontwikkeling uit op Excellent, tegen
Outstanding aan. Niet alle ambities kunnen in deze
fase al geborgd worden. Ook hier is sprake van een
dynamisch groeimodel, waarin gedurende de komende
jaren het plan steeds concreter wordt ingevuld. En
20
waarmee de duurzaamheidambities steeds meer worden
geborgd.
Met het instrument BREEAM wordt deze groei
gemonitord. Hierbij wordt in ieder geval aangesloten
op de drie certificeringfasen van de DGBC (Planfase,
Realisatiefase en Beheersfase). Naar behoefte wordt
ook per deelgebied en per (sub)fase een nieuwe
berekening gemaakt om op die manier de vinger aan de
pols te houden bij de invulling van de ambities.
In
deze
fase
zijn
van
de
genoemde
duurzaamheidmaatregelen (de top 27) de volgende
maatregelen al geborgd. Samen met de overige
maatregelen
vormt
deze
lijst
het
ambitieus
eindperspectief.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
OLV
HST Cargo (in ieder geval de tijdelijke vorm)
Rechtstreekse aansluiting op station
Hoofddorp en Zuidtangent
Goede fietsstructuur
Alle schone oppervlakken worden 100%
afgekoppeld
Flexibel peilbeheer
Toepassing van duurzame materialen in
openbare ruimte
Flexibiliteit op korte termijn
Flexibiliteit op lange termijn
Respect voor en versterking van het landschap
Strategische reserveringen voor toekomstige
voorzieningen
Aansluiting op lokale structuren
Afwisseling van rust en dynamiek
Een zelfredzame en daarmee robuuste groenen waterstructuur
Parkmanagement (standaard parkmanagement,
zonder verplichting via erfpacht. Uitgifte
in eigendom)
Fasering
Vraaggericht ontwikkelen
Aansluiting op omliggende initiatieven (als
Programmaplan Ruimte voor duurzaamheid)
Vanuit ons basisprincipe ‘uitvoeren van concrete
projecten met de nu voor handen zijnde methoden en
technieken’, wordt ingezet op een reeks concrete
maatregelen binnen A4 Zone West. Om focus aan te
brengen en een realistisch doel te stellen, is
ervoor gekozen om een selectie te maken uit de
voorhanden zijnde Guidance Duurzaamheid ACT. In
deze Guidance staan meer dan 100 verschillende
maatregelen. Voor A4 Zone West wordt gefocust op 27
voor dit gebied sterke en realiseerbare maatregelen.
Deze maatregelen samen vormen uiteindelijk de Unique
Selling Points van A4 Zone West.
Hieronder is de verzameling van 27 maatregelen
aangegeven. Deze zijn gegroepeerd volgens de thema’s
uit de onderstaande duurzaamheidspyramide. Deze
sluit op zijn beurt weer aan op de hoofdstukindeling
van de Guidance: Ruimte (fundament), Energie,
water & grondstoffen (kringlopen) en Mobiliteit &
bereikbaarheid (Clean Logistics).
De maatregelen zijn onderverdeeld naar fasen. In dit
IOP ligt de nadruk op fase 1. Voor deze fase zijn
de maatregelen zo concreet mogelijk aangegeven en
deze worden in de komende periode verder uitgezocht
en uitgewerkt. In de daarop volgende fasen is de
invulling afhankelijk van de ontwikkelingen in de
markt en de techniek. Het IOP kent een grote mate
aan flexibiliteit om hierop in te kunnen spelen. Op
die manier ontstaat op vele thema’s een groeimodel.
Voor
de
uitgebreide
uitwerking
van
de
27
duurzaamheidsmaatregelen en de vergelijking met
eerder vastgestelde duurzaamheidskaders, verwijzen
we naar de bijlagen 1 tot en met 3.
HOOFDSTUK 2
MARKTVISIE
Zoals reeds in hoofdstuk 1 van het IOP aangegeven is ligt de opgave voor A4
Zone West in het bieden van een aantrekkelijk, innovatief en internationaal
concurrerend vestigingsmilieu voor handel en logistiek. Als versterking van het in
de MRA sterk aanwezige logistieke cluster door een sterke concentratie op Beyond
Logistics: nieuwe, innovatieve en aan de logistieke sector gerelateerde markt- en
gebiedsconcepten.
Er zijn diverse marktanalyses uitgevoerd, zowel kwantitatief als kwalitatief.
Vervolgens heeft er een vertaalslag plaatsgevonden naar de verwachte afzet per
jaar per marktsegment en naar kwalitatieve deelmilieus.
Hieronder wordt ingegaan op de positionering van A4 Zone West, vertaling van
het concept Beyond Logistics naar deelmilieus en programma, de verwachte
marktvraag en de vertaling hiervan naar A4 Zone West.
1. DE TRADE BOULEVARD
MATERIALISATIE VAN BEYOND LOGISTICS
In ACT staat de pijler Beyond logistics centraal:
wat zit er allemaal achter het fysieke transport
van goederen en personen? In het kort komt het
erop neer dat waarde wordt toegevoegd aan stromen
van goederen en personen in het algemeen en van
luchtvrachtstromen in het bijzonder. Dit wordt
gedaan door niet alleen te kijken naar efficiënte
fysieke distributie van goederen of personen,
maar ook naar tal van andere activiteiten in
de waardeketens van internationale en nationale
bedrijven. In één adem ‘Trade’ en ‘Logistics’.
A4 Zone West kan zich onderscheiden door (inter)
nationaal het toonaangevende toneel te worden van
de ‘experience centers’, ‘inspirience centers’,
’trade centers’ en ‘flagship’ vestigingen. In dit
kader kan gedacht worden aan ondernemingen die
hun goederen (lees: hun merken) over de wereld
verplaatsen en die continu op grote schaal
investeren in de intensivering van hun contacten
met en de loyaliteit van bedrijven en personen die
betrokken zijn bij de handel rond deze merken.
Het concept van de ‘Trade Boulevard’ voorziet
hierin en brengt de volgende functies bijeen:
•
onderwijs (scholing van eigen
personeel, academies, training van dealers
en fabrikanten),
•
handel (productdemonstraties, grote
verkoopbijeenkomsten, collectie- en
assortimentspresentaties aan en
proefgebruik door eindconsumenten),
•
allerlei vormen van accommodatie
(showrooms, zalen, hallen, proefbanen),
•
kleinschaligere opslag (warehousing),
•
overnachting (hotels, sportstad)
•
en professionele culinaire beleving
(food processing en food presentaties).
Deze
zaken
worden
bijeen
gebracht,
meestal
zonder dat er direct goederen worden verkocht en
geleverd aan consumenten. De Trade Boulevard is
niet bedoeld voor detailhandel en ook niet voor
zelfstandige kantoorgebouwen. Kenmerk
is dat
bovengenoemde functies bijeen worden gebracht in
betrekkelijk kleinschalige, maar architectonisch
bijzondere gebouwen. Of wellicht zelfs als het
representatieve onderdeel van een zeer grote
logistieke bedrijfsruimte.
HERKENBAARHEID EN SYNERGIE DOOR CONCENTRATIE
Statements
(herkenbare
architectuur
van
bedrijfsgebouwen) zijn her en der langs de
bekende snelwegen van ons land te vinden. Helaas
is nergens een ruimtelijke concentratie tot
stand gekomen. Het blijven daarmee geïsoleerde
initiatieven met een beperkte marktuitstraling:
ze zitten verspreid en zijn daarmee bijna niet
herkenbaar. A4 Zone West wil deze bijzondere
bedrijfsruimte
bijeen
brengen;
het
terrein
wordt de prominente concentratie van dit type
bedrijfsruimte in Nederland. De ‘branding’ en
conceptualisatie van A4 Zone West worden sterk op
deze types bedrijfsruimte gericht.
Het stedenbouwkundig concept duidt de Trade
Boulevard aan als ruimtelijk-functionele kern.
Voor de meeste bedrijven zal dit deel van het
programma van A4 Zone West de beeldbepalende
component worden. A4 Zone West krijgt daarmee
een eigen gezicht in de markt. De meerwaarde van
A4 Zone West voor het nationale bedrijvennetwerk
zal ook deels in deze (thematische) concentratie
26
gaan zitten. Verwacht wordt dat 15 tot 20 procent
van de te vestigen bedrijven, en eenzelfde
deel van de bedrijfsruimte, op A4 Zone West
betrekking zal hebben op deze nieuwe logistieke
verschijningsvormen.
EEN BIJZONDERE MARKTVRAAG
Met bovenstaande innovatieve ontwikkelingen is in
de ruimtevraagraming van Plabeka-II geen rekening
gehouden. Daar is het ook nog een te diffuse, jonge
trend voor. Dit impliceert dat bij de berekening
van de ruimtevraag in de MRA voor de komende 30
jaar (Plabeka-II), die aan de basis ligt van de
verwachting van de uitgifte van A4 Zone West, nog
geen rekening is gehouden met de potenties van
Trade Boulevard-achtige bedrijfsruimte. De schaal,
de relatieve ligging en de multimodale ontsluiting
van A4 Zone West lenen zich bij uitstek voor een
marktpositionering die zich sterk richt op deze
nieuwe bedrijfsruimte. In de hierna volgende
toelichting bij het uitgifteprogramma van A4 Zone
West wordt ervan uitgegaan dat de Trade Boulevard
los staat van de claim die de uitgifte van A4
Zone West legt (ten aanzien van de regionale
ruimtevraag aan nieuw bedrijventerrein) voor de
komende 30 jaar.
2. PROGRAMMA A4 ZONE WEST
HOOFDPROGRAMMA ACT: ZES KANSRIJKE CLUSTERS
Economische potentie benutten wordt werkelijkheid
wanneer een regio daadwerkelijk weet aan te
sluiten
op
kansrijke
bedrijfssectoren.
Het
sturen op economische clusters kan effectief
zijn voor het versterken van de internationale
concurrentiepositie. De laatste jaren is in
de MRA het inzicht gegroeid in het ontstaan
en
functioneren
van
economische
clusters.
Onderzoek van de afgelopen jaren heeft tien
specifieke marktsegmenten (clusters) opgeleverd
die als kansrijk worden gezien zijn voor de
gehele MRA en die inmiddels beleidsmatig worden
ondersteund. Specifiek voor ACT worden zes van
deze tien clusters als kansrijk en onderscheidend
gezien. Op basis van het beoogd profiel van ACT
(multifunctionele bedrijventerreinen met logistiek
als uitgangspunt) en daarmee in het bijzonder voor
haar twee grootste deelprojecten SLP en A4 Zone
West betreft dit de volgende zes clusters:
OVERZICHT PROGRAMMA A4 ZONE WEST
Op basis van gegevens die gebruikt worden voor
de
berekening
van
de
PlaBeKa-voorspellingen
(Buck Consultants International), aangevuld met
gegevens over de verhuisbehoefte van bedrijven
uit de directe omgeving van de A4 Zone West (<20
km) (Cendris) en onderzoek naar nieuwe markten
(IPMMC, Schiphol Real Estate en SADC) is de vraag
voor de A4 Zone West geraamd. In onderstaande
tabel is deze vraagraming over de periode tot 2040
weergegeven, aangepast naar het aantal hectares
uitgeefbaar terrein. Gezien de lange looptijd van
het project is de vraagraming niet exact vast te
stellen; het geeft met een bepaalde zekerheid de
verwachte vraag weer. Om deze reden wordt rekening
gehouden met een bandbreedte.
Het basisscenario, dat overeenkomt met het totaal
aantal uitgeefbare hectares, komt uit op een
gemiddelde uitgifte van 5,1 ha. per jaar (zie tabel
5). In het minst gunstige scenario wordt uitgegaan
van een vraag van 100 ha. tot 2040. Dit scenario,
wat leidt tot een gemiddelde uitgifte van 3,7 ha.
per jaar, is ook opgenomen in de Grondexploitatie.
Daarnaast is in de grondexploitatie ook rekening
gehouden met een positief scenario voor wat betreft
de vraag. Hierbij wordt verwacht dat de uitgifte
na de eerste tien jaar aantrekt gezien het succes
van A4 Zone West met de aanlegde (tijdelijke)
multimodaliteiten, het onderscheidende karakter
van de Trade Boulevard en de gerealiseerde hoge
(omgevings)kwaliteit van de A4 Zone West wegens
de duurzaamheidsmaatregelen en plankwaliteit. De
uitgifte groeit in dit scenario na tien jaar van
5,1 ha. per jaar naar een jaarlijkse uitgifte van
7,0 ha. Dit leidt niet tot een vergroting van
het aantal uitgeefbare hectares, maar tot een
verkorting van de doorlooptijd van het project.
In dit scenario is het terrein eind 2036 volledig
uitgegeven.
FUNDAMENT: LOGISTIEKE BEDRIJVIGHEID
Ongeveer de helft van de uitgiftecapaciteit
van A4 Zone West (66 hectare, 48%) wordt
bestemd
voor
grootschalige,
middelgrote
en
kleinschalige logistieke bedrijvigheid. Hoewel
uit de onderzoeken blijkt dat de schaal van de te
vestigen logistieke bedrijven opmerkelijk klein
is, komen er waarschijnlijk vijftien tot dertig
grootschalige blikvangers. De ruimtelijke opzet
en organisatie van de uitgifte moeten zodanig zijn
28
dat, gedurende de hele uitgifteperiode, zowel de
grootschalige als de kleinschalige logistieke
bedrijvigheid gefaciliteerd kunnen worden.
In de eerste tien jaar van uitgifte zal het accent
minder sterk komen te liggen op de uitgifte binnen
het logistieke cluster en sterker op de uitgifte
in de andere clusters, omdat de interesse van
logistieke bedrijven die zich willen vestigen
bij Schiphol in tijden van laagconjunctuur groter
zal zijn voor de dichter bij Schiphol gelegen
terreinen (o.a. Schiphol Zuidoost, SLP en Schiphol
Oost). Maar ook bij A4 Zone West staat het
logistieke karakter van ACT, met een multimodale
focus,
centraal:
op
enkele
locaties
moeten
overslagfaciliteiten/terminals
en
ruimte
voor
daaraan gerelateerde bedrijvigheid gereserveerd
worden. In tijden van hoogconjunctuur vindt
expansie plaats en zal er meer behoefte zijn aan
logistieke ruimte op A4 zone West.
De twee andere bedrijventerreinen van ACT, Schiphol
Zuidoost en SLP, worden vooral gepositioneerd als
locaties voor eerste- en tweede-linie (afstand
tot het platform) luchtvrachtactiviteiten en
zijn dus met name geschikt voor logistieke
dienstverleners en expediteurs. Voor A4 Zone
West verschuift de aandacht van vooral directe
gebruikers van de luchthaven, naar bedrijven die
de logistieke keten ontwerpen, organiseren en
bepalen. Het is de vraag of de binnen ACT geplande
multimodale voorzieningen (HST Cargo Terminal,
Ongestoord Logistieke Verbinding) bij de start
van de uitgifte van A4 Zone West al dan niet
operationeel zijn. Dit is van belang omdat het
wel of niet operationeel zijn hiervan in relatief
hoge mate gaat bepalen welke preferentieverhouding
zich tussen de drie bedrijventerreinen van ACT
gaat ontwikkelen. Indien in de eerste tien jaar
van uitgifte van A4 Zone West terughoudend
wordt omgegaan met de vestiging van logistieke
bedrijven, kan A4 Zone West in de 20 jaar daarna
optimaal inspelen op de dan ontstane schaarste
aan grootschalige logistieke bedrijfsruimte.
SPECIFIEKE CLUSTERS IN SPECIFIEKE DEELMILIEUS
De tweede functionele component van de uitgifte
van A4 Zone West (21,2 ha., circa 16%) zal
bestaan uit deelgebieden die zich elk toeleggen
op het faciliteren van de bedrijven die tot
één van de drie andere voor A4 Zone West als
bijzonder kansrijk beoordeelde clusters zijn
beoordeeld. Het gaat om de clusters Perishables,
Life
Sciences
en
ICT/High
Tech.
Dit
zijn
marktclusters met een zeer verschillend patroon
van
vestigingsplaatsvoorkeuren:
zij
stellen
andere eisen en hebben duidelijk andere wensen
ten aanzien van de soort bedrijfsruimte en het
werkmilieu dat wordt geprefereerd.
Door de beperkte omvang van het cluster perishables
kan verondersteld worden dat de totstandkoming
ervan op A4 Zone West directe consequenties heeft
voor soortgelijke initiatieven in de MRA. Hierbij
moet de volgende nuancerende kanttekening worden
geplaatst. Vanuit haar ligging bezien wordt A4
Zone West niet alleen aantrekkelijk voor bedrijven
op zoek naar een attractief werkmilieu vanuit
de MRA. Ook is A4 Zone West interessant
voor
bedrijven gevestigd in de stedelijke gebieden ten
zuiden van de locatie, in het bijzonder Leiden en
omstreken en Haaglanden. Een deel van de op A4 Zone
West te vestigen bedrijven, dus ook die binnen
het cluster perishables, komt uit deze laatste
HOOFDSTUK 3
STEDENBOUWKUNDIG RAAMWERK
Het IOP is een ambitiedocument dat over de gangbare grenzen heen kijkt en
investeerders aantrekt. Het IOP brengt multimodaliteit samen in een ruimtelijke
structuur en creëert voorwaarden voor het laten neerslaan van de dynamiek die
uitwisseling tussen lucht, water, auto en spoor genereert. De unieke multimodaliteit
en een waaier aan vestigingsmilieus vormen daarvoor de basis. De hoofdopzet
biedt bestendigheid en flexibiliteit voor de lange termijn, met een eerste fase, die
staat als een baken.
1. TOEKOMSTBESTENDIG ONTWERP
Een IOP voor A4 Zone West is niet zomaar een ruimtelijk
plan. Het is een complex geheel van fysieke, socioeconomische, marktechnische, logistieke, culturele,
politieke feiten, interpretaties en ambities. Een
kansrijke en uitgesproken ruimtelijke opzet dient
te worden gekoppeld aan een succesvol proces met
kwalitatieve resultaten als uitkomst. Het ontwerp van
de ruimtelijke hoofdstructuur bemiddelt tussen al deze
invloeden en combineert ze op een uitgekiende manier
zodat de voordelen voor allen worden geoptimaliseerd.
Het is een aanpasbaar raamwerk op basis van een plan
dat door het proces heen voortdurend aanpassingen kan
ondergaan.
Ruimtelijk voorziet het IOP in een duurzaam raamwerk
van infrastructuur, groen en water waarbinnen een
aantal specifieke vestigingsmilieus tot ontwikkeling
worden gebracht. In deze deelmilieus kan een veelheid
aan dynamiek worden gekanaliseerd en worden verknoopt
tot een specifiek vestigingsmilieu. Als zodanig is
het IOP een intelligente, bestendige en structurele
voedingsbodem voor een veelheid van ontwikkelingen.
Binnen het ontwerp is geanticipeerd op toekomstige
ontwikkelingen binnen de logistiek. Hiervoor is
rekening gehouden met de trends in de logistieke
vastgoedmarkt en zijn de dimensies gehanteerd van de
‘best in class’ logistieke bedrijventerreinen in de
directe nabijheid van luchthavens.
RUIMTELIJKE HOOFDOPZET
Het planvoorstel heeft een heldere, compacte structuur
bestaande uit een kern, een schil en ommeland. De
kern bestaat uit een efficiënt en intensief ingericht
terrein voor bedrijven van de grootste korrel
(grootschalige logistiek). Hieromheen ligt een schil
met kleinere korrelgrootte en hogere kwaliteit voor
logistiek gerelateerde handel, expo en het toevoegen
van waarde in een groene setting. De buitenste schil
bestaat uit landschap, het Geniepark, Park21 en de
650 meter brede landschapstrook aan de A4 (exposure,
waterhuishouding).
De keuze voor een open, landschappelijke zone langs
de A4 is vooral ingegeven als versteviging van de
eerder geplande 200 meter groene zone langs de A4.
Deze wordt uitgebreid naar 650 meter groen en blauw
gebied - een open polder met sloten, vaarten, droge
berging, grasland en akkers. Dit biedt een unieke
kwaliteit en een Hollands portret vanaf de A4 op A4
Zone West - maar ook op de Geniedijk – uniek in het
sterk verrommelde Nederland. Het uitgeefbaar terrein
wordt hiermee beperkt, wat de noodzaak van een
compacte invulling vergroot en de duurzaamheid van
het plan sterk bevordert. Bijkomend voordeel is dat
hiermee geanticipeerd wordt op de steeds verdergaande
beperkingen van de LIB-zone (LIB II wetgeving is in
voorbereiding). De kern van deze LIB-zone loopt door
dit gebied
en door dit gebied open te laten heeft
dit slechts zeer beperkt invloed op de programmering
en uitgifte van A4 Zone West. Hiermee wordt een
belangrijk planrisico geëlimineerd.
Het plan oriënteert zich ruimtelijk, functioneel
en programmatisch duidelijk op Schiphol én op de
stationsomgeving van Hoofddorp.
•
Het biedt vanaf de eerste fase ruimte voor een
nieuwe kwalitatieve en kwantitatieve schaalsprong van
de logistieke functie van de luchthaven.
•
De OLV verbindt de nieuwe modaliteiten die binnen
A4 Zone West worden gerealiseerd met de logistieke
functies van de luchthaven (luchthavenplatform) én het
veilingcomplex bij Aalsmeer.
•
Ook de programmatische invulling van de
icoonlocatie langs de A4 heeft een duidelijke relatie
met de luchthaven, onder andere door de voorziene
parkeerterminal langs de A4. Het gebouw op de
32
Icoonlocatie zal daarnaast in haar vorm een nieuw
herkenningspunt voor de luchthaven gaan vormen.
•
De hoofdentree van het gebied richt zich sterk
op de A4 en daarmee ook op Schiphol.
Het plan gaat daarnaast ook een duidelijke relatie aan
met de stationsomgeving van Hoofddorp.
•
Uit het uitgevoerde marktonderzoek blijkt dat
het aan de Trade Boulevard-gerelateerde programma
en het campusmilieu in de eerste fase voor een
aanmerkelijk deel in de marktbehoefte voorziet.
Deze kwalitatief hoogwaardige milieus liggen in de
noordwesthoek van het plangebied, omdat juist hier
aan de belangrijkste vestigingsplaatsfactoren wordt
voldaan.
•
Het station zal namelijk vooral in de eerste
fase een belangrijke rol spelen in de OV-bereikbaarheid
van A4 Zone West. Hier ligt ook de meest directe OVverbinding met Schiphol Centrum, dat slechts één
treinhalte verwijderd is.
•
Daarnaast sluit het plan vanaf de beginfase
aan op het bestaand stedelijk gebied en vormt het
een logische uitbreiding hiervan, waarbij tevens
gebruik gemaakt wordt van in voorbereiding zijnde
kwaliteitsingrepen
(Geniepark).
Het
plan
levert
daarmee een belangrijke bijdrage aan het creëren
van een volwaardige stationsomgeving rond station
Hoofddorp.
•
De
eerste
fase
functioneert
op
een
vanzelfsprekende manier als een samenhangend en
afgerond geheel, zonder dat er een claim wordt gelegd
op de toekomstige fasen van het project.
De
Trade
Boulevard
vormt
de
ruimtelijke,
functionele en programmatische verbinding tussen het
vestigingsmilieu bij het station en het op Schiphol
georiënteerde, logistieke vestigingsmilieu. Hierdoor
wordt reeds in de eerste fase gebruik gemaakt van de
twee belangrijkste pluspunten van het gebied.
Het plan stelt op twee plaatsen markante bebouwing
voor: op plekken die gevoelig liggen ten aanzien
van huidige beleidskaders. Beide zijn metafoor voor
de opvatting over wat een IOP dient te zijn: een
ambitiedocument dat over de gangbare grenzen kijkt.
Bij de A4-afslag wordt een specifieke icoonlocatie
voorzien, een visitekaartje voor het park maar
feitelijk ook voor de gemeente Haarlemmermeer,
Schiphol en de MRA. Een tweede icoon wordt voorzien
in het Geniepark, als schakel tussen stationsomgeving
Hoofddorp en de groene schil. De groene schil krijgt
ter plaatse invulling als ‘Trade en Logistics Campus’.
De wijdere stationsomgeving met het project Park
20/20 in de Beukenhorst, het Geniepark en A4 Zone West
beschouwen we als een tweede stedelijke groeibriljant,
voor het park maar wederom feitelijk ook voor de
gemeente Haarlemmermeer, Schiphol en de MRA.
De huidige planopzet voorziet in een strategie die
de kansen op kwaliteit vergroot, onder meer door
meer verscheidenheid in uitgeefbaar bedrijfsterrein.
Hierdoor kan A4 Zone West zich breder positioneren.
In de voorgestelde hoofdopzet wordt de grootschalige
distributie
niet
verenigd
met
hoogwaardige
verblijfskwaliteit. Hierdoor wordt een dubbelslag
gemaakt. De bundeling van grootschalige distributie
zal leiden tot grotere efficiency en flexibele en
intensieve bebouwing waarbij stapeling en meervoudig
ruimtegebruik wordt gestimuleerd. Het ontbreken van de
grootschalige distributiebedrijven met de bijbehorende
infrastructuur genereert vervolgens condities voor
het bereiken van een hogere verblijfskwaliteit in
de diverse deelgebieden in de schil om de compacte
logistiek kern heen. Een gebied met kleinere
korrelgrootte.
1.1 Zonering
Het plangebied is opgebouwd met een kern van
primaire logistiek. Rondom de kern bevindt zich
een schil met een kleinere korrel in een groene
setting en een groen en open ommeland. De zonering
is uitgewerkt naar een sterk raamwerk van landschap,
bomen, water en infrastructuur. Dit raamwerk koppelt
ruimtelijke
samenhang
aan
differentiatie
naar
diverse vestigingsmilieus en een stabiel kader aan
dynamische ontwikkelingen.
De bestaande polderstructuur en de Rijnlanderweg
zijn een belangrijke en waardevolle basis gebleken
voor de ruimtelijke ordening en organisatie van
het gebied. Niet alleen voor de Rijnlanderladder,
maar ook voor de overige planonderdelen zoals de
compacte logistieke kern, wordt aansluiting gezocht
bij de oorspronkelijke kavelmaat en polderstructuur.
Slotenpatronen blijken te resulteren in dimensies
voor percelen waarbinnen kavels van verschillende
afmetingen worden gerealiseerd. Hierdoor is het
bijvoorbeeld voor de primaire logistieke functies
mogelijk te werken in optimale configuraties,
organisatie en panddieptes.
Het gebied structurerende elementen leiden met
elkaar gecombineerd tot het ontstaan van diverse
karakters binnen het plangebied.
•
•
•
•
•
•
40
bebouwd/onbebouwd: een compact bebouwd gebied
langs het spoor maakt een maximalisatie van de
landschap mogelijk
kwaliteit en effectiviteit: scheppen van een
geoptimaliseerd en effectief logistiek terrein
met een schil van kwalitatief hoogwaardige
randen naar de landschap
deelgebieden:
definitie
van
verschillende
deelgebieden met eigen karakter, verrijking
van bestaande kwaliteiten en creatie van nieuwe
dynamieken
korrelgroottes:
definitie
van
verschillende
korrelgroottes per deelgebied - afgestemd op
toekomstige behoeftes en de bestaande situatie,
bijvoorbeeld kleinschalige nieuwe bebouwing in
de rijnlanderladder in navolging van de bestaande
bebouwing
programma: flexibele invulling van deelgebieden,
beperkingen voor truckgerelateerde functies,
concentratie
van
representatieve/publieke
functies langs belangrijke publieke ruimtes
typologieën: representatieve voorkanten langs
kwalitatieve
hoofdontsluiting,
clusters
van
gebouwen langs geniepark en snelweg
1.2 Openbare ruimte en landschap
Groen raamwerk
Naast de conditionerende positionering van A4 Zone
West tussen HST, A4 en luchthaven is de ruimtelijke
drager van het plan voor A4 Zone West de groenblauwe hoofdstructuur. De structuur van ruime,
beplante hoofdwegen en brede watergangen is geënt
op het poldergrid van de Haarlemmermeer. De schaal
en maatvoering van de groen-blauwe structuur heeft
echter meer gelijkenis met die van de Flevopolder
dan met de betrekkelijk magere polderwegen in de
Haarlemmermeerpolder. De brede lanen met Grauwe
Abelen en royale watergangen gaan straks de
ruimtelijke context vormen voor de ontwikkeling van
A4 Zone West. Er worden circa 6000 bomen geplant.
Het robuuste raamwerk van wegen en vaarten is op
een aantal plaatsen verbonden met het omliggende
weg- en waternetwerk. Het grid van wegen is op
vijf punten met de omgeving verbonden: een directe
verbinding naar Schiphol met de OLV, de af- en oprit
van de A4, de Rijnlanderweg ter plaatse van de
Geniedijk (personenverkeer), een vrachtwagenentree
aan de verbrede Bennebroekerweg en een volledige
aansluiting op de verbrede Bennebroekerweg in het
zuiden. Het watersysteem zal worden aangesloten op
de vaart en het gemaal langs de Bennebroekerweg;
het systeem is niet verbonden met watergangen ten
oosten van de A4 of ten noorden van de Geniedijk.
46
Waterhuishouding
De waterhuishouding van A4 Zone West is gebaseerd
op de wisselwerking tussen grootschalige verharde
en bebouwde gebieden en het open landschap; in de
verharde gebieden wordt de afvoer van het regenwater
zoveel mogelijk vertraagd en afgevoerd met sloten en
de nieuwe Rijnlandertocht, in het landschap wordt
verontreinigd water gezuiverd in helofytenfilters
en
wordt
overtollig
regenwater
gebufferd
in
vaarten, sloten en in ‘droge bergingen’. Met deze
wederzijdse afhankelijkheid zijn de bebouwing en
het open polderlandschap tussen de Rijnlanderladder
en de A4 onlosmakelijk en duurzaam met elkaar
verboden. Het gebied kan naast deze functionele,
waterhuishoudkundige
opgave
gebruikt
worden
voor recreatie en landbouw. De opkomst van en
belangstelling
voor
regionaal
geproduceerde
producten kan langs de oude Rijnlanderweg en in dit
gebied gestalte krijgen.
In het gebied met de intensieve logistiek tussen
HST
Cargo
en
de
Rijnlandertocht,
waar
het
bebouwings- en verhardingspercentage bijna 100%
is, bestaat de mogelijkheid om in plaats van de
afvoer van regenwater en zuivering met natuurlijke
helofytenfilters, het regenwater te verwerken met
een Aqua Flow Systeem onder de bestrating. Bij dit
systeem wordt, onder waterdoorlatende verharding,
een waterdichte folie met daarop een zandpakket
aangebracht. Het regenwater wordt in dit pakket
gezuiverd en afgevoerd naar een open watergang
en vervangt daarmee een afvoersysteem van kolken,
riolering
en
helofytenfilters.
In
bijlagen
4
en 5 vindt u nadere informatie over het duurzaam
watersysteem in A4 Zone West.
De sloten en vaarten zijn zo ontworpen dat een
aantrekkende werking op vogels als foerageer- of
broedgebied wordt geminimaliseerd. De veiligheid
voor het vliegverkeer bepaald, net als op Schiphol
zelf, in A4 Zone West de profilering van watergangen
en de introductie van droge, goed gedraineerde
waterberging.
52
Bijzondere Elementen
DE NIEUWE RIJNLANDERTOCHT
In
het
hart
van
A4
Zone
West
heeft
de
Rijnlandertocht een tweeledig doel. Het kanaal
is de verbindende schakel in het watersysteem van
dit poldervak. Daarnaast vormt het, tegelijkertijd
met de ontsluitingswegen aan weerszijden, een
aantrekkelijk vestigingsmilieu voor bedrijven die
voor een deel van hun bedrijfsvoering gericht zijn
op representatie en uitstraling.
Langs de Nieuwe
Rijnlandertocht is plek voor toonzalen, lobbies,
expositieruimtes, demonstratiezalen, vergadercentra
en congresruimtes, en hotelaccommodatie; allemaal
gerelateerd aan en gericht op handel en logistiek.
Het profiel van de Rijnlandertocht is in totaal
67 meter breed. Het verkeersprofiel bestaat uit
2x2 hoofdrijbanen aan beide kanten van de tocht;
hier rijdt ook het HOV over. Aan weerszijden van
de hoofdrijbanen liggen eenrichtingsventwegen met
fietspaden. Langs de ventwegen van de Rijnlandertocht
hebben bedrijven hun hoofdentree en presenteren zij
zich met aantrekkelijke gevels, logo’s en etalages.
In het profiel van de ventwegen is een beperkte
hoeveelheid parkeerplaatsen op straat opgenomen voor
bezoekers; extra parkeerbehoefte aan parkeerplaatsen
zal op ‘eigen erf’ moeten worden opgelost.
De Rijnlandertocht krijgt de kenmerken van een
singel: breed water met brede taluds en bomen langs
de wegen en in de taluds. Op regelmatige afstand
verbinden bruggen de beide oevers en hebben bezoekers
de mogelijkheid over te steken en te keren; de wegen
aan weerszijden zijn eenrichtingswegen.
Het stedelijk milieu van de Nieuwe Rijnlandertocht
vloeit aan de noordzijde van de locatie over in
de Trade Boulevard langs het Geniepark. Hier
vormt het Geniepark het adres voor hoogwaardige
handelsgebouwen in een groene campus. De gebouwen
grenzen aan een openbaar park en zijn vanuit het
zuiden te bereiken met de auto. Vanuit het park
staan de geparkeerde auto’s altijd uit het zicht;
of achter een groen talud of half verdiept onder de
gebouwen. De nieuwe Rijnlandertocht is aangesloten
op de vaart lang het Geniepark. Deze vaart staat
weer in verbinding met de waterberging langs de A4.
HOOFDENTREE: DE `BEYOND LOGISTICS BOULEVARD´
Zoals Parijs aan weerszijden van de Seine ligt, zo
heeft A4 Zone West haar ‘raison d’être’ in HST Cargo
en OLV. Door aanleg van de OLV en de HST Cargo
Terminal ontstaat een één-op-één-relatie tussen
hogesnelheidsvracht, truckvracht en luchtvracht. Dit
is uniek in de wereld. De A4 en Zeehaven Amsterdam /
Rotterdam voegen nog twee modaliteiten toe. A4 Zone
West kan zich hierdoor met recht een multimodaal en
intermodaal knooppunt noemen.
Deze propositie wordt gevierd in de ‘Beyond
logistics boulevard’. Deze loopt vanaf de A4 tot
aan de Logistics Plaza. Naast de hoofdentree van
het gebied wordt dit ook een ruimtelijke beleving
en een visitekaartje van het terrein. Het toont
immers de onderdelen die in dit park het verschil
maken. De OLV komt hier het gebied in en uit, een
entreeplein voor vrachtauto’s wordt aangelegd, de
HST Cargo Terminal wordt zichtbaar gemaakt en aan
de A4 wordt een icoon ontwikkeld. Samen vormen deze
elementen een kilometer lang en 90 meter breed
ensemble, de ‘Beyond logistics boulevard’. Met
de entreeweg, royale maatvoering, de bijzondere
bebouwing en inrichting van de weg, de geïntegreerde
OLV, de icoonlocatie aan de A4, een logistiek plaza
met voorzieningen en logistiek controlecentrum in
54
het midden en de HST Cargo Terminal aan het eind
vormen ze een lineair ensemble. Overdag zijn het de
maatvoering, de bebouwing en de vrachtauto’s, in de
nacht licht het geheel op als een driedimensionale
startbaan.
59
61
63
65
1.3 Infrastructuur
A4 Zone West is ontworpen als multimodaal knooppunt
dat direct in verbinding staat met bestemmingen
over de gehele wereld. Het bedrijventerrein van
A4 Zone West ligt direct bij het knooppunt van
de A4 en de A5, die het wegtransport aansluiting
biedt op het gehele Europese achterland en via de
Westelijke randweg direct verbinding geeft met de
zeehaven van Amsterdam. Dankzij de OLV is A4 Zone
West van een zeer efficiënte verbinding tussen de
HST Cargo en het vrachtareaal op Schiphol Zuidoost.
Dankzij Schiphol en de haven van Amsterdam hebben de
gebruikers van A4 Zone West een wereldwijd netwerk
van frequent bereikbare directe bestemmingen.
A4 Zone West is georganiseerd door een raamwerk van
infrastructuur en is op vijf punten met de directe
omgeving verbonden. De OLV, een directe en ongestoorde
verbinding voor vrachtverkeer van en naar Schiphol
Zuidoost. De overige vier aantakkingen zijn voor het
reguliere vracht- en personenverkeer en betreffen de
op -en afrit van de A4, de Rijnlanderweg ter plaatse
van de Geniedijk (personenverkeer) en de verbrede
Bennebroekerweg in het zuiden. Daarnaast wordt een
entree voorzien van het logistieke kerngebied op
de verbrede Bennebroekerweg. Hiermee is de locatie
lokaal, nationaal en internationaal goed ontsloten.
Daarnaast bevindt de HST Cargo Terminal zich in het
gebied. In bijlagen 6 en 7 worden de logistieke
kernwaarden van A4 Zone West omschreven.
66
OLV
HOV
Gas
Weg
effectief ruimtegebruik bundeling van infrastructuur
OLV
HOV Gas
Weg
HST Cargo Terminal
De HST Cargo Terminal krijgt binnen A4 Zone West een
laad- en losperron waar logistieke bedrijven zich
direct aan kunnen vestigen. Dit biedt aansluiting
op een groot Europees netwerk van economische centra
en logistieke knooppunten.
Het project HST Cargo groeit in fases. De eerste
fase is voorzien op het zuidelijk van A4 Zone
West
gesitueerde
Infraspeed
terrein;
met
een
consolidatiepunt in het plangebied. In veilige
verbindingen tussen beide wordt voorzien met een
tijdelijke brug over de Bennebroekerweg. Ook in de
eerste fase is er sprake van koppeling met Schiphol
Zuidoost door de OLV. De definitieve situering van
de HST Cargo Terminal is binnen het plangebied:
langs de spoorzijde in een lange zone waar logistiek
maximaal kan uitwisselen met de hogesneltheidstrein.
Op lange termijn is doorgroei van HST Cargo denkbaar
met ook een lijn naar het noorden, via de tunnel
richting het noorden en oosten.
LOGISTIEKE FUNCTIE VAN CONSOLIDATIEPUNT
Het
consolidatiecentrum
is
de
verbindende
operationele schakel tussen de railterminal en
het aan- en afvoerpunt van de goederen die per HST
worden vervoerd. De functies die hierbij horen zijn
de volgende:
•
•
•
•
•
•
Operationeel ‘commando’ centrum: treinplanning,
laad/losplanning, tracking en tracing, customs
en security checkpoint;
Laden en lossen van vertrekkende respectievelijk
aankomende trucks;
Consolidatie – en opbouw van containers en
déconsolidatie van goederen;
Tijdelijke opslag;
Special Care (cool- en security faciliteiten);
Stalling equipment (dolly treinen e.d.).
INSCHATTING KAVELGROOTTE CONSOLIDATIEPUNT FASE 1
De benodigde kavelgrootte is gerelateerd aan het
verwachte volume ‘inbound’ en ‘outbound’. Hierover
zijn nog geen betrouwbare cijfers beschikbaar.
Op dit moment loopt een markonderzoek om het
potentieel vast te stellen. De resultaten van dit
onderzoek zullen naar verwachting medio juni 2011
beschikbaar zijn. Afhankelijk van de resultaten van
het marktonderzoek en de werkelijke benutting wordt
geadviseerd om de faciliteit modulair op te bouwen.
Gegeven het extreme piekkarakter van de operatie
zal, om een rendabele exploitatie mogelijk te maken,
de uitvoering van meerdere functies en activiteiten
binnen deze faciliteit mogelijk en noodzakelijk
zijn. De kenmerken van de omschreven gecombineerde
operatie vereisen een minimale loodsgrootte van
circa 2.000 - 2.500 m2.
AFWEGINGEN
CARGO
LOCATIEKEUZE
CONSOLIDATIECENTRUM
HST
De werkgroep HST cargo heeft in samenwerking met het
onderzoeksbureau Movares een verkennend onderzoek
uitgevoerd naar de uitgangspunten, randvoorwaarden
en locatie opties. De bevindingen van het onderzoek
geven wij hier kort weer:
•
Uit
oogpunt
van
kosten
en
logistieke
randvoorwaarden dient het consolidatiecentrum zo
dicht mogelijk nabij de railterminaloperatie te
worden gelokaliseerd. Hierbij is zowel een goede
68
bereikbaarheid van de railterminal ten opzichte van
het consolidatiecentrum als de bereikbaarheid van
het consolidatiecentrum voor landzijdig aan- en
afvoer essentieel (aanvoer per truck via de A4 en
de toekomstige OLV);
•
Op basis van bovenstaande geniet een locatie
‘aan’ de railterminal de voorkeur, echter de beoogde
startlocatie – het Infraspeed terrein – biedt
hiertoe geen ruimtelijke mogelijkheden;
•
Conform de studie van Movares geniet de
zuidelijke locatie de voorkeur. De afstand bedraagt
ca. 900 meter tot de railterminal die tevens
ongestoord kan worden bereikt;
•
Indien
deze
locatie
om
bestemmingsplan
technische c.q. politiek moverende redenen niet
geschikt wordt geacht, komt de noordelijke locatie
in aanmerking;
•
De afstand van de noordelijke locatie naar
de railterminal bedraagt ca 1.600 meter. Dit heeft
als consequentie dat de rijtijden van- en naar de
railterminal langer zullen zijn, hetgeen mede leidt
tot hogere operationele kosten;
Een ander nadeel betreft het kruisen van de
Bennebroekerweg. Hierdoor is het vereiste gesloten
systeem (vanuit safety & security oogpunt bezien)
niet voorhanden. Tevens moet er een oplossing
worden gevonden om de Bennebroekerweg te kunnen
kruisen. Hiervoor zijn een aantal mogelijke opties
aangegeven als het bouwen van een viaduct of een
tunnel. Vanuit een kostenaspect geniet dit niet
de voorkeur. Gezien het relatief gering aantal
vervoersbewegingen dat naar verwachting tijdens
zogenaamde daluren zal plaatsvinden, lijkt een
oplossing middels bijvoorbeeld stoplichten meer
voor de hand te liggen.
OLV
De OLV voorziet in een tijdsgarantie tussen de HST
Cargo Terminal, A4 Zone West en Schiphol Zuidoost.
Tijdsgarantie dicteert echter niet een autonoom
tracé. De OLV wordt gebundeld aan weerszijden van
de A4, in plaats van aan een eigen tracé dat onder
andere voorzag in een extra viaduct over de A4 en
een extra coupure in de Geniedijk. Voor het tracé
vanaf de A4 naar het luchthavenplatform wordt
gebruik gemaakt van de vrijkomende rijstroken van
het oude tracé van de N201. Door koppeling aan de
wegstructuur wordt ruimte bespaard en wordt het plan
bovendien flexibeler. De koppeling aan gescheiden
rijstroken op de A4 voorkomt het opnieuw moeten
kruisen van de gevoelige Geniedijk met grootschalige
civiele kunstwerken. Bovendien wordt een viaduct
over de A4 uitgespaard, wat naast financiële, ook
ruimtelijke consequenties heeft. Dit, in combinatie
met de sterk verbrede landschapstrook langs de
A4, biedt een royaal en open zicht op een ‘breed’
aanwezige en ‘intacte’ Geniedijk.
De OLV wordt in een aantal stappen ontwikkeld:
FASE 1
Het zeer geringe OLV-verkeer van Schiphol Zuidoost
naar A4 Zone West zal gebruik maken van het nieuwe
tracé van de N201 waarbij vermenging plaats vindt
met het reguliere verkeer. De huidige prognose is
dat de doorstroming tot 2020 geen problemen zal
opleveren, maar dat het deel van het OLV-verkeer
dat tijdens de woon- werkpiek plaatsvindt
daarna
wel in toenemende mate congestie zal ondervinden.
De intentie is om de OLV binnen het plangebied,
vanaf de nieuwe afslag van de A4, direct op vrije
rijstroken te laten rijden.
FASE 2
Om de congestiepunten voor het OLV rond de
aansluiting van de Nieuwe N201 op de A4 te voorkomen
wordt voorgesteld om rond 2020 gebruik te maken
van het dan niet meer in gebruik zijnde wegvak
van de huidige N201 gelegen tussen de Fokkerweg
en de huidige aansluiting op
de A4. Dit is naar
inziens mogelijk omdat er een overcapaciteit van 2
x 3 rijstroken momenteel aanwezig is. De regionale
overheid moet hier beleidsmatig haar visie nog
over geven. Of de bestaande op- en afritten kunnen
blijven liggen en alleen door het OLV-verkeer
gebruikt mogen worden; of dat deze worden afgegraven
en nieuwe op- en afritten voor het OLV-verkeer strak
langs de A4 moeten worden aangelegd ; is onderdeel
van een vervolgstudie.
FASE 3
In deze fase zullen ook aparte rijstroken voor de
OLV worden aangelegd langs de A4, parallel aan de
rijbanen van de nieuwe N201.
70
Verkeer
VERKEERSSTROMEN ALGEMEEN
Door de diversiteit aan bedrijfsfuncties die binnen
het IOP zijn voorzien, is een mix van vrachtwagens,
medewerkers en bezoekers als verkeersstromen te
verwachten. De interne ontsluiting is afgestemd
op het programma in het gebied waarbij drie delen
(logistiek kerngebied, Rijnlanderladder en de open
zone) worden onderscheiden. Belangrijk is dat er
per deel verschillende verkeersstromen (bezoekers,
werknemers en logistiek verkeer; inclusief het OLVverkeer) worden onderscheiden. Dit is vertaald in
de wegenstructuur. Voor de economische ontwikkeling
is het van belang de autobereikbaarheid goed te
houden, juist omdat de locatie hier geschikt voor
is. Het openbaar vervoer moet versterkt worden door
te verleiden in plaats van door autobereikbaarheid
te frustreren.
VRACHT- EN PERSONENWAGEN VERKEER
Binnen het plan is beoogd deze stromen zoveel
mogelijk te scheiden, zodat binnen het hardcore
logistieke deel van A4 Zone West hoofdzakelijk
bestemmingsverkeer
rijdt.
De
centrale
toegang
tot A4 Zone West is gerealiseerd door tussen de
icoonlocatie aan de A4 en het logistiek plaza een
centrale as aan te leggen. Het bezoekersverkeer van
de gemengde bedrijven verlaat op de kruising met
de Nieuwe Rijnlanderweg deze centrale as, waardoor
trucks en medewerkers logistiek binnen het hardcore
logistieke deel minimaal gestoord worden door
zoekende bezoekers.
Het logistieke kerngebied wordt ingericht voor
logistieke bedrijven. In dit gebied is straks ook
de HST Cargo
Terminal gelegen. Dit gebied wordt
vooral gebruikt door logistiek verkeer (inclusief
het OLV verkeer), de wegen zijn hier op berekend.
Door het scheiden van functies is het mogelijk om
dit deel in de toekomst, indien nodig, af te sluiten
om de veiligheid van de bedrijven in dit deel te
kunnen garanderen. Bezoekers hebben in dit gebied
weinig te zoeken. Vrachtverkeer komt het gebied
binnen via de centrale as, de Beyond logistics
boulevard. Daarnaast loopt er een parallelweg
langs het spoor met een aansluiting op de bestaande
Bennebroekerweg.
Binnen het logistieke kerngebied deel worden twee
typen
wegen
onderscheiden.
Hoofdwegen
die
de
routering binnen het park verzorgen en subwegen
die binnen de percelen het verkeer tot aan het
truck court voert. De hoofdwegen zorgen ervoor dat
vrachtwagens in korte tijd van de OLV en de entree van
A4 Zone West op hun bestemming komen en vice versa.
Binnen het stedenbouwkundig ontwerp is er rekening
mee gehouden dat centrale parkeergelegenheden voor
logistiek personeel direct toegankelijk moeten
kunnen zijn vanaf de hoofdwegenstructuur.
De
Rijnlanderladder
is
bestemd
voor
kleinere
bedrijven, toonzalen in combinatie met horeca
en training. In dit gebied rijden voornamelijk
werknemers en bezoekers. De wegen worden afgestemd
op de doelgroepen, onder andere door mooie profielen
met waterpartijen, voldoende parkeerruimte en bomen.
Dit deel van het gebied kent een ladderstructuur
met daarin een dominante ring. Deze ring sluit
in het noorden aan op de Rijnlanderweg. Voor
deze noordelijke ontsluiting van de Rijnlanderweg
moet er wel voor gewaakt worden dat dit niet de
hoofdaansluiting wordt. Er kan bekeken worden of
het kruispunt met de Taurusavenue zo kan worden
vorm gegeven, dat de ontsluiting alleen werkt in
de richting van Hoofddorp. In het westen sluit de
72
ring aan op de Bennebroekerweg en in het oosten op
de Beyond logistics boulevard. Deze boulevard zal
vanuit verkeersveiligheid (mix van personenverkeer
en vrachtverkeer met onder andere de OLV) worden
vormgegeven als een baan met twee maal twee
rijstroken, en met een apart vrij liggend tracé
voor de OLV (heen en terug). Daarnaast
bevinden
zich parallelle wegen voor de directe adressen aan
deze boulevard. Het verkeer op de boulevard heeft
voorrang op de zijwegen.
De HOV Westflank die
onderdeel uit van de
en Logistics Campus.
gehouden met een eigen
door het gebied loopt maakt
Trade Boulevard en de Trade
In het profiel is rekening
baan voor de HOV.
Het oostelijk deel (de open zone) van A4 Zone West
wordt niet bebouwd. Dit agrarisch gebied wordt net
als de bebouwing aan de rand, aangesloten op de
interne ring in de Rijnlanderladder.
De kruispunten van de Beyond logistics boulevard
met de zijwegen worden bij voorkeur voorzien van
maatregelen om prioriteit te kunnen geven aan het
OLV-verkeer. Dit geldt ook voor de belangrijkste
kruispunten op de Trade Boulevard / Trade en
Logistics Campus waar het HOV rijdt. Hier zijn
geregelde kruispunten wenselijk om prioriteit te
kunnen geven aan het HOV.
PARKEREN
LANGZAAM VERKEER
Parkeren wordt per deelgebied anders opgelost. De
Trade Boulevard die zich ontwikkeld aan de Nieuwe
Rijnlanderweg kent in het profiel een substantieel
aantal
openbare
bezoekersparkeerplaatsen.
Alle
overige parkeerplaatsen, zowel voor werknemers
als bezoekers, worden op de eigen kavel opgelost.
In
het
logistieke
kerngebied
zijn
gestapelde
en centrale voorzieningen ontsloten vanaf het
hoofdcircuit. In de Trade en Logistics Campus
worden de parkeervoorzieningen opgenomen in de
stedenbouwkundige hoofdopzet van de verschillende
clusters. Een eenvoudige oplossing is bijvoorbeeld
parkeren op maaiveld, maar ‘onzichtbaar’ gesitueerd
achter een aarden grondlichaam en met bebouwing er
boven. Uitgangspunt is een goed functionerende,
maar vooral ook een vanuit de openbare ruimte
onzichtbare, oplossing.
A4 Zone West kent een fijnmazig netwerk voor het
langzaam verkeer. In principe kan men overal komen.
Met name de Rijnlanderladder, de Trade Boulevard
en de Trade en Logistics Campus zijn ingericht als
verblijfsgebied waar het comfortabel en veilig
fietsen en wandelen is door vrij liggende paden en
stoepen. Zo is in de Rijnlanderweg, die deels een
recreatieve functie heeft, dan ook een smal voetpad
aangelegd. De Rijnlanderweg is een belangrijk
onderdeel in een groter recreatief netwerk dat de
gehele polder beslaat. Inzet is om de kruising van
de Beyond Logistics boulevard en de Rijnlanderweg
ongelijkvloers te realiseren. Overige kruispunten
krijgen vanzelfsprekende kruisingen op maaiveld.
Naast de Rijnlanderweg en de relatie met Park 21
heeft het langzaam verkeer en sterke gerichtheid
op de beleving van het Geniepark en het open
polderdeel. Zo is er vanuit het station sprake van
een bijzondere route tussen station, Campus, Hoeve
de Vogel met het hazelnotenbos, uitmondend in het
open polderlandschap.
In de bebouwing in de Rijnlanderladder wordt het
parkeren ook ‘onzichtbaar’ vanaf de openbare weg
opgelost. Een mogelijkheid is bijvoorbeeld parkeren
op maaiveld, maar dan weggewerkt ‘achter’ de
bebouwing. Indien gekozen wordt voor een maaiveld
oplossing, dan dient dit in combinatie te gebeuren
met groene aanleg van de terreinen. Aansluitend
bij het gewenste groene beeld van dit deelgebied.
Vanzelfsprekend mag het parkeren ook onder, in of
bovenop de gebouwen gerealiseerd worden.
HOV
Voor het gebied ten zuiden van Schiphol, waaronder
A4 Zone West, is een aantal verschillende HOVverbindingen voorzien. Deze verbindingen zijn ook
opgenomen in de Structuurvisie van de gemeente
Haarlemmermeer. De HOV-verbindingen zijn in twee
categorieën op te delen. De lange afstand of
verbindende routes en de meer ontsluitende HOVroutes.
De voorgenomen verbindende HOV-routes zijn:
•
Langs de A4 onder andere Alphen aan den
Rijn – Schiphol en Bollenstreek – Schiphol
(nieuw traject)
•
Langs de N201 onder andere Hoofddorp –
Aalsmeer – Uithoorn (bestaand traject)
De voorgenomen gebiedsontsluitende HOV-routes zijn:
•
Station Hoofddorp – A4 Zone West – Hoofddorp
- Westflank (nieuw traject)
Beide
systemen
zijn
anders
van
opzet.
De
verbindende HOV-routes zijn veel directer, hebben
minder haltes, rijden voor het grootste gedeelte
(bij voorkeur helemaal) op eigen infrastructuur
en hebben een hoge snelheid. Het ontsluitende HOV
systeem heeft meer haltes, een kortere lijnvoering
en maakt meer gebruik van medegebruik. De rijtijd
en de betrouwbaarheid is daarbij gegarandeerd en
concurrerend. Het koppelen van beide systemen kan
tot gevolg hebben dat er speciale inhaalhaltes
moeten worden aangelegd waarbij het verbindende
HOV de hoogste prioriteit heeft. Het leiden van een
verbindende HOV over de route van een ontsluitende
HOV wordt vervoerskundig als onwenselijk beschouwd.
Zo wordt namelijk een omweg gereden die meer tijd
kost, en zorgt voor meer discomfort (zoals extra
bochten. In A4 Zone West is ruimte gereserveerd voor
beide systemen. Gestreefd wordt om in het gebied
50% gebruik van het openbaar vervoer te realiseren,
met name woon-werkverkeer en bezoekers.
74
KAVELGROOTTE,
GEBOUWDIEPTE
INDEELBAARHEID PANDEN
EN
FLEXIBELE
Binnen het logistieke deel worden drie grote
percelen ontwikkeld waarvoor ontwikkelaars gezocht
kunnen worden. Dankzij de gekozen dimensies
binnen deze percelen is het mogelijk kavels van
verschillende afmetingen te realiseren. Hierdoor
is het voor de primaire logistieke functies
mogelijk om panden, met een diepte variërend
tussen de 45 en 80 meter, in ’back to back’
configuratie te realiseren. Voor de bedrijven met
een gemengde functie aan de Nieuwe Rijnlanderweg
is zelfs rekening gehouden met een panddiepte tot
120 meter. Deze afmetingen bieden ontwikkelaars
de
mogelijkheid
grote
logistieke
panden
te
ontwikkelen met flexibel indeelbare units.
Flexibiliteit
in
de
indeelbaarheid
biedt
de
mogelijkheid
om
een
pand
aan
meerdere
onafhankelijke kleinere gebruikers te verhuren
en maakt de gebouwen gebruiker onafhankelijk. Bij
wisseling van de gebruiker zijn hierdoor minimale
aanpassingen aan het pand nodig, wat de panden
toekomstbestendig maakt. Deze flexibiliteit steunt
daarmee zowel het belang van de gebruiker als de
duurzaamheid. De gebruiker kan de grootte van
zijn pand eenvoudig aanpassen aan de ontwikkeling
van zijn operatie en de duurzaamheid is gebaat
bij een lange levensduur van gebouwen, die niet
afhankelijk is van het gebruik van de individuele
huurder.
Logistieke functies hebben beveiliging tegen
diefstal
nodig.
Deze
beveiliging
kan
op
verschillende
niveaus
worden
uitgevoerd,
afhankelijk van het gewenste beveiligingsniveau.
Ieder beveiligingsniveau heeft zijn eigen impact
op de indeling van een bedrijventerrein. Bij het
ontwerp van het IOP is rekening gehouden met
afmetingen van ‘truck courts’ die passen bij
verschillende
beveiligingsniveaus.
Beveiliging
kan per huurder individueel georganiseerd worden,
maar ook door middel van centrale toegangscontrole
tot een afgeschermd gebied binnen het bedrijven
terrein.
82
robuust groenstructuur
BEHOUD DOOR ONTWIKKELING - DE RIJNLANDERWEG
De Rijnlanderweg is een typisch product van
de Haarlemmermeer – een lint van woonhuizen,
boerderijen, bedrijven en akkers aan een zeer
smal profiel. Zoals overal in de polder zijn de
profielen eigenlijk te smal om aanpasbaar te zijn.
Het ontbreekt de Haarlemmermeer aan de royale maten
die bijvoorbeeld wel in de Flevopolder te vinden
zijn, met zijn brede profielen met vele rijen
bomen waar aanpasbaarheid wordt geboden binnen
een stabiel en sterk ruimtelijk, landschappelijk
kader van bomen, gras en water. Het lastig
aanpasbare profiel maakt de Haarlemmermeer uniek
en tegelijkertijd problematisch wanneer het gaat
om ruimtelijke herindeling. De Rijnlanderladder is
als zodanig een nieuwe landschappelijke structuur,
een ‘Haarlemmermeerpolder 2.0‘.
De voorgestelde zonering voorziet in een scheiding
van vracht- en personenverkeer. Vooral het gebied
voor de primaire logistieke functies is op-entop ingericht voor vrachtwagens. In tegenstelling
tot de vrachtwagen als maat der dingen in de
logistieke kern, overheerst de groene maat en
schaal
in
de
Rijnlanderladder.
De
relatief
bescheiden en groene wegen en kleinere korrel
van bebouwing maken onderdeel uit van een groter
raamwerk met een substantieel aandeel van bomen,
water en boomgaarden.
Door het introduceren van de Nieuwe Rijnlanderweg
en de Rijnlander Randweg wordt de Rijnlanderweg
autoluw gemaakt. Naast het sterke logistieke
gezicht heeft A4 Zone West ook een krachtige
andere kant, één die groener en recreatiever is.
Recreatieve (fiets)routes lopen door het gebied,
streekeigen producten worden geteeld, bereid en
genoten. Deze kant van A4 Zone West biedt een
geïntegreerd en vertakt netwerk voor ontplooiing
van mensen, flora en fauna. Ook vanuit dit
perspectief is A4 Zone West multimodaal: maar dan
lokaal, groen en langzaam.
88
Rijnlanderladder - synergie van bestaande en nieuwe bebouwing
suggestie mogelijke invulling Rijnlanderladder
suggestie mogelijke invulling Rijnlanderladder
91
referenties paviljoenachtige gebouwen
referenties verzamelgebouwen
referenties clusters van representatieve gebouwen
referenties clusters van representatieve gebouwen
referenties publieke ruimte
95
referenties schakelstuk
99
referenties openbare ruimte icoon
referenties icoon - utiliteitsgebouwen
referenties icoon - architectuur
referenties icoon - parkeerfaciliteiten en terminals
referenties icoon - reclame
101
HOOFDSTUK 4
ONTWIKKELSTRATEGIE
A4 ZONE WEST WORDT OVER EEN LANGE TIJDSPERIODE ONTWIKKELD. HET
IOP ZET DAAROM VOORAL IN OP EEN DYNAMISCH GROEIMODEL MET EEN
ROBUUSTE HOOFDSTRUCTUUR, IN PLAATS VAN EEN IN RELATIEF KORTE TIJD
UIT TE VOEREN BLAUWDRUKPLAN. DIT HOOFDSTUK GAAT IN OP DE STRATEGIE
WAARMEE A4 ZONE WEST HAAR AMBITIES WIL GAAN REALISEREN.
1. ONTWIKKELMODEL EN UITGIFTESTRATEGIE
Gebiedsontwikkeling na de crisis is niet meer
hetzelfde als ervoor. Ook voor A4 Zone West heeft
dit consequenties. De logica van een alsmaar
toenemende vraag is verdwenen, samen met het
bijbehorende verdienmodel waarbij alle gronden
worden
aangekocht
en
vervolgens
snel
worden
uitgegeven aan ontwikkelaars. Deze zogenaamde 1.0
benadering is vervangen door een 2.0 benadering
waarbij meer aandacht is voor het huidige gebruik en
de mogelijkheden van tijdelijke exploitatie. Deze
uitbreiding van het verdienmodel laat echter een
ander interessant verdienmodel liggen.
Bij ‘gebiedsontwikkeling 3.0’ wordt daarom niet
alleen gestuurd op de huidige en tijdelijke
exploitatie van het gebied, maar ligt de focus
vooral
op
het
beoogde
uiteindelijke
gebruik.
Gebiedsontwikkeling
wordt
gebiedsexploitatie,
waarbij de schotten in het verdienmodel tussen
ontwikkelingswinst op grond- en opstal worden
opgeheven en van meet af aan met de ogen van een
belegger en exploitant naar het gebied wordt gekeken.
Dit verdienmodel vraagt daarmee om de vroegtijdige
deelname van partijen, met allen een belang in
de uiteindelijke exploitatiefase. Vergezeld van
samenwerkingsvormen, zoals gebiedsfondsen, waarin
deze partijen kunnen participeren. Grondeigenaren
krijgen voor de inbreng van hun gronden aandelen in
de fondsen en kunnen deze op termijn verzilveren.
Met deze benadering wordt de business case van
het gebied groter, want naast vastgoed kunnen ook
allerlei andere investeringen, zoals infrastructuur,
parkmanagement en parkeren, onderdeel van de fondsen
worden.
Met gebiedsexploitatie kan daadwerkelijk gestuurd
worden op de duurzame ontwikkeling én exploitatie
van een gebied en dit kan ook leiden tot financiële
voordelen. Dit biedt interessante perspectieven
voor A4 Zone West.
NAAR EEN DUURZAME GEBIEDSKWALITEIT
Kern van de opgave voor A4 Zone West is het
koppelen van de financiële haalbaarheid aan de hoge
kwaliteitsambities op thema’s die bepalend zijn voor
intermodale logistiek en duurzaamheid. De oplossing
ligt in het maken van keuzes uit een palet van
(deel)gebiedsgebonden verdienmodellen die enerzijds
beantwoorden aan een marktvraag en anderzijds de
kwaliteitsambities borgen:
•
•
•
Gronduitgifte in eigendom en normaal
parkmanagement;
Gronduitgifte in erfpacht en uitgebreid
parkmanagement;
Gebiedsexploitatie in fonds(en) en
uitgebreid parkmanagement.
Zowel de kwaliteitsambitie op het gebied van
logistiek als, van duurzaamheid, wordt bepaald
door de wijze waarop stromen van goederen, mensen,
energie, water en informatie door het gebied gaan.
De wijze van begeleiding van deze stromen is gevat
in een aantal thema’s:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
110
Lang parkeren
Parkeren
Warmte
Elektriciteit
Parkmanagement
Afval
Groenproductie
Water
Grondbank
Thema’s en verdienmodellen hangen samen, wat tot
uitdrukking komt in de financiële haalbaarheid en
in de wijze waarop duurzaamheidsambities worden
gewaardeerd. De financiële toets heeft plaatsgevonden
door het maken van een grondexploitatie, gebaseerd
op gronduitgifte in eigendom, en een reservering
voor
parkmanagement.
In
deze
grondexploitatie
zijn alle kosten opgenomen die een hoogwaardige
logistieke kwaliteit garanderen, zoals de OLV. Deze
berekening leidt tot een miniem positief resultaat.
Daarnaast zijn voor een aantal onderdelen van een
mogelijke gebiedsexploitatie, te weten vastgoed,
parkeren,
energie
en
parkmanagement,
eerste
rendementsberekeningen gemaakt om te zien of deze
een bijdrage kunnen leveren aan de haalbaarheid.
Dit blijkt het geval.
Tevens is de gebiedsontwikkeling beoordeeld aan de
hand van het in ontwikkeling zijnde toetsingskader
BREEAM
Gebiedsontwikkeling.
Dit
leidt,
zoals
reeds aangegeven, tot een voorlopige indicatieve
beoordeling op de rand van Excellent en Outstanding.
Deze waardering correspondeert met de ambities van A4
Zone West. Het management van het gebied weegt zwaar
door in de scoresystematiek en de borging daarvan
in de ontwikkelstrategie is van groot belang. Deze
borging is het meest verzekerd bij het verdienmodel
gebiedsexploitatie
in
fonds(en)
en
uitgebreid
parkmanagement en het minst bij gronduitgifte in
eigendom en beperkt parkmanagement.
Gezien de grootte van het gebied en de verschillen
tussen
de
ruimtelijke
deelgebieden,
ligt
het
voor de hand om uit te gaan van een mix van
verdienmodellen. De keuze van de modellen kan
in het vervolg tot stand komen op basis van een
markttoets en een nadere verkenning van juridische
en financiële mogelijkheden. In aanvulling hierop
zijn de ingrediënten voor de keuzes derhalve
deelgebieden, verdienmodellen, kwaliteitsambities
op de thema’s en de mate van borging. Voor bepaalde
deelgebieden wordt de aanpak met gebiedsfondsen
verder onderzocht.
De keuzes leiden tot een (deel)gebiedsgebonden
ontwikkelingsstrategie die zowel robuust (borging
van de kwaliteit) als flexibel (inspelend op de
marktvraag) is. De achterliggende gedachte daarbij
is dat de kwaliteitsambities ten aanzien van
intermodale logistiek en duurzaamheid op de lange
termijn goed aansluiten bij de marktvraag en daarmee
bepalend zijn voor de concurrentiepositie van A4
Zone West.
In bijlage 8 vindt
ontwikkelstrategie.
u
een
nadere
uitleg
van
de
2. BRANDINGSTRATEGIE
Om de ambitie van A4 Zone West waar te maken is
het belangrijk om te investeren en A4 Zone West
als een bijzonder concept in de markt te zetten.
‘Branding’ speelt een belangrijke rol bij het
creëren en versterken van draagvlak voor A4 Zone
West en, nog belangrijker, bij het positioneren
van de locatie richting de markt. De manier waarop
dit aangevlogen kan worden wordt nader uitgewerkt
in een brandingstrategie. Hieronder worden alvast
de belangrijkste ingrediënten voor deze strategie
weergegeven. Deze ingrediënten gelden als de ‘unique
selling points’ van de locatie en dienen in de
branding van het gebied een belangrijke plaats in
te nemen.
1.
INVESTEREN IN EEN AANTREKKELIJKE EN
KWALITATIEF HOOGWAARDIGE HOOFDSTRUCTUUR.
In de eerste fase wordt, als ruggengraat voor de
ontwikkeling, de entreeboulevard vanaf de A4 met
de hoofdas naar het Campusmilieu gerealiseerd.
Daarnaast worden elementen met cultuurhistorische
waarde gerealiseerd, die de belevingswaarde en de
kwaliteit van het vestigingsmilieu versterken: het
internationaal aansprekende Geniepark met daarin de
monumentale Geniedijk, de Rijnlanderwegzone met haar
karakteristieke lintbebouwing en het polderlandschap
langs de A4.
2.
HET VESTIGEN VAN A4 ZONE WEST ALS
INTERNATIONAAL REFERENTIEPUNT OP HET GEBIED
VAN DUURZAAMHEID.
A4 Zone West heeft de ambitie het meest duurzame
bedrijventerrein te worden van Europa, waarbij
duurzaamheid verweven is met alle elementen: proces
én inhoud. In alle uitingen moet daarom aandacht
aan het duurzame karakter worden besteed.
De inrichting van A4 Zone West wordt hoogwaardig,
met
bijzondere
aandacht
voor
flexibiliteit,
toekomstwaarde, belevingswaarde, verblijfskwaliteit
en inpassing in de bestaande omgeving. Belangrijk
‘branding’-middel is de realisatie van de HST Cargo
Terminal als hoogwaardig, innovatief en duurzaam
alternatief voor vrachtvervoer over de weg.
3.
INVESTEREN IN HET MULTIMODALE KNOOPPUNT.
Het multimodale knooppunt, bestaande uit onder meer
de OLV en HST Cargo Terminal, is een belangrijke
vestigingsplaatsfactor voor de gewenste logistieke
bedrijvigheid en daarmee een ‘unique selling point’
van A4 Zone West.
Voor de ontwikkeling van deze modaliteiten wordt
uitgegaan van een dynamisch groeimodel. In de eerste
tien jaar wordt ingezet op de ontwikkeling van de
eerste fase van de OLV en de HST Cargo Terminal.
Hierdoor wordt de vliegwielfunctie met betrekking
tot het vestigen van logistieke bedrijven, al vroeg
in de ontwikkeling van A4 Zone West ingezet.
4.
REALISATIE VAN ONDERSCHEIDENDE EN WERVENDE
DEELMILIEUS.
In de eerste fase worden in A4 Zone West een
aantal nieuwe locatieconcepten ontwikkeld die het
logistieke cluster versterken. Deze locatieconcepten
zijn de vertaalslag van de pijler beyond logistics.
De locatieconcepten vormen vestigingsmilieus voor
bedrijven en functies die waarde toevoegen aan het
logistieke cluster.
116
A4 Zone West kan zich door middel van deze
locatieconcepten onder meer gaan onderscheiden
door (inter)nationaal het toonaangevende toneel te
worden van de ‘experience centers’, ‘inspirience
centers’, ‘trade centers’ en ‘flagship’ vestigingen.
Dit onderscheidende kenmerk van de locatie verdient
aandacht in de brandingstrategie.
TOT SLOT
Om A4 Zone West succesvol en onderscheidend in de
markt te zetten, is de huidige naam van het gebied
(A4 Zone West) niet geschikt. Zeker internationaal
spreekt de naam onvoldoende tot de verbeelding.
Na vaststelling van het IOP zal dan ook een
procedure in gang worden gezet om te komen tot een
internationaal aansprekende en wervende naam voor
het gebied, die aansluit op de bekendheid van ACT,
pakkend de ambities samenvat en recht doet aan de
identiteit van het gebied nu en in de toekomst.
3. DUURZAAMHEIDSSTRATEGIE
Naast het bepalen welke duurzaamheidsmaatregelen A4
Zone West wil gaan treffen, is het van wezenlijk
belang te bepalen met welke strategie dit mogelijk
te maken is. Een uitgekiende strategie dient de
feitelijke realisatie van de ambities te borgen.
Hieronder is de verzameling van uitgangspunten van
de strategie aangegeven.
Het realiseren van de ambities is een opgave die
de GEM A4 Zone West niet alleen kan uitvoeren.
In coalities met andere partijen wordt gewerkt
aan de feitelijke realisatie. In de Guidance
Duurzaamheid
ACT
zijn
al
meerdere
mogelijke
coalities voorgesteld. In de volgende fasen wordt
hier verder invulling aan gegeven, mede afhankelijk
van de te kiezen ontwikkelstrategie. In deze
fase van het IOP worden met de gemeente en het
Hoogheemraadschap van Rijnland convenanten gesloten
om de ambities gezamenlijk vast te leggen en zo
mogelijk werkafspraken te maken. In het convenant
met de gemeente wordt hierbij tevens aangesloten op
het recent vastgestelde Programmaplan Ruimte voor
duurzaamheid. In de vervolgfase(n) worden nog meer
en andere coalities gesmeed. Hierbij wordt gedacht
aan:
•
•
•
•
Energiebedrijven: duurzame energievoorziening, mogelijk in een ESCO, met partijen
als NUON, Eneco, Greenchoice etc.;
Ontwikkelende partijen: vastleggen duurzaamheidsambities met onder meer Schiphol Real
Estate en IPMMC;
Omliggende ontwikkelingen: uitwisselen reststromen met bijvoorbeeld PrimAviera, De
Meerlanden, Schiphol, Park 21, Park20/20,
Rijnland of bijvoorbeeld parkeren met
Schiphol;
De feitelijke eindgebruikers op het terrein,
zowel voor tijdelijke als permanente
functies.
INVULLING DUURZAAMHEIDSAMBITIES
Ten aanzien van de invulling van de ambities dienen
minimaal nog de volgende uitgangspunten verder
uitgewerkt te worden in de volgende fasen:
•
Uitwisseling van reststromen: zeker met de
naastliggende glastuinbouwontwikkeling Primaviera
dient nader te worden onderzocht welke mogelijkheden
er op termijn concreet ontstaan ten aanzien van onder
andere gietwater en warmte. De beide ontwikkelingen
zijn nog te prematuur om daar nu al bindende
uitspraken over te doen. Verder kan onderzocht
worden of op de locatie een gemeentelijke grondbank
te realiseren is en of dat A4 Zone West gebruik
kan maken van de door de jaren heen vrijkomende
grondstromen van (gemeentelijke) projecten
•
Uitwerking watersysteem: in overleg met
het Hoogheemraadschap van Rijnland en de gemeente
Haarlemmermeer wordt gewerkt aan het gezamenlijk
verder uitwerken van het watersysteem. Belangrijk
onderdeel
hierin
is
de
decentrale
sanitatie,
aangezien
deze
maatregel
sterk
afwijkt
van
de standaardoplossing met een afvoer naar de
rioolwaterzuivering.
•
Uitwerking regionale vergister: (een deel
van) het afval van A4 Zone West en mogelijk het
afvalwater en de (lokaal geteelde) biomassa worden
bij voorkeur verwerkt in een GFT-vergister. De meeste
kansen lijken te liggen in een regionale aanpak en
onderzocht moet worden welke mogelijkheden hiervoor
zijn. Hierbij wordt bij voorkeur aangesloten op
de reeds lopende initiatieven van De Meerlanden,
PrimAviera en Greenport Aalsmeer.
118
•
Uitwerking
verplichting
en
verleiding:
afhankelijk van de keuze voor een gebiedsfonds,
erfpacht
of
regulier
parkmanagement
dient
te
worden uitgezocht welke (juridische) maatregelen
er beschikbaar en nodig zijn om de eindgebruiker
en ontwikkelaar te verplichten of te verleiden om
bepaalde duurzaamheidsmaatregelen te treffen.
•
Uitwerking tijdelijk gebruik: in overleg
met onder andere de huidige agrarische gebruikers
en
Meerboeren
(de
verenigde
Haarlemmermeerse
boeren en tuinders) wordt onderzocht welke vormen
van duurzaam gebruik tijdelijk mogelijk zijn. Een
voorbeeld kan het verbouwen van olifantengras zijn.
Dit kan allereerst als biomassa dienen voor de GFTvergister. Daarnaast heeft het voordelen aangezien
het geen ganzen aantrekt in de nabijheid van Schiphol
en het grondgeluid beperkt. Met de toename van de
efficiency van PV-panelen is het op termijn (naar
verwachting vanaf 2018) ook mogelijk en financieel
rendabel om (tijdelijke) zonnevelden aan te leggen.
119
4. FASERING EN TIJDELIJKHEID
FASERING
Het programma van A4 Zone West komt marktgericht
tot stand en kent een lange doorlooptijd. Dit lange
tijdspad is vanuit marktperspectief niet te overzien
en vraagt daarom flexibiliteit met betrekking tot de
planologische benadering. Planologisch dient ruimte
ingebouwd te zijn voor onverwachte ontwikkelingen
in stedenbouwkundige concepten. Dit is nodig om
goed tegemoet te kunnen komen aan de toekomstige
vraag. Deze flexibiliteit sluit aan bij het in dit
IOP gehanteerde dynamisch groeimodel waarbij de
ontwikkeling van de A4 Zone West uit meerdere fasen
is opgebouwd. De programmatische uitwerking van de
eerste fase is hieronder omschreven.
PROGRAMMA VAN DE EERSTE TIEN JAAR
Voor de eerste fase geldt de noodzaak voor
flexibiliteit in mindere mate, hoewel ook tien
jaar een zeer lange periode betreft in termen
van marktanalyse. Het programma voor deze eerste
periode gaat dan ook uit van een aantal aannames met
betrekking tot de ingezette ontwikkelingsrichting.
Daarnaast
wordt
ruimte
gereserveerd
voor
het
opvangen van de frictie tussen specifieke vraag en
specifiek aanbod, vooral richting het eind van de
eerste fase. Hiervoor wordt ongeveer vier hectare
benodigd geacht. Het totale ruimtelijke programma
voor de eerste fase komt hiermee uit op 54,9 ha.
met een achterliggende vraagraming van 50,8 ha. De
vraagraming voor de eerste tien jaar is in tabel 6
weergegeven.
Er wordt in de eerste tien jaar ingezet op de
ontwikkeling van het multimodale knooppunt door
de uitvoering van de eerste fase van de OLV (als
onderdeel van de hoofdinfrastructuur) en de eerste
fase (op een tijdelijke locatie) van de HST Cargo
Terminal.
Hierdoor
wordt
de
vliegwielfunctie,
met betrekking tot het vestigen van logistieke
bedrijven, al vroeg in de ontwikkeling van A4 Zone
West ingezet. Doel hierbij is om (internationale)
logistieke- en transportbedrijven uit de tweede
linie, die ruimtelijk of functioneel niet goed
kunnen worden geaccommodeerd op terreinen als SLP,
op A4 Zone West te huisvesten. Daarnaast gaat het
ook om logistieke bedrijven die in het bijzonder
gebruik maken van de nabijheid van de multimodale
ontsluiting van het terrein en daarom zullen kiezen
voor A4 Zone West. Voor deze categorie wordt
gerekend op een uitgifte van 24,4 ha. in de eerste
tien jaar.
De verwachting is dat de uitgifte in de jaren daarna
zal toenemen gezien de verdere ontwikkeling van de
multimodale ontsluiting: de tweede fase van de OLV,
HST Cargo Terminal en een truckparkeervoorziening.
Maar
ook
gezien
de
toenemende
vraag
bij
een
aantrekkende
economie
en
het
afnemende
nieuwbouwaanbod op de overige locaties.
In de eerste fase wordt ook ruimte gecreëerd voor
bedrijven uit de categorie modern gemengd. Hiermee
wordt bijvoorbeeld ingespeeld op de opkomst van
e-commerce (internetverkoop) en de bijbehorende
vraag naar kleine tot middelgrote representatieve
bedrijfsruimtes,
in
een
voor
medewerkers
en
bezoekers aangename omgeving. Ook wordt hiermee
ingespeeld
op
de
vraag
naar
kleinschalige,
flexibele bedrijfsruimtes (bedrijfsverzamelgebouwen
met een logistieke component) in andere sectoren.
En op
de vraag naar ruimte voor ondersteunende
bedrijvigheid in de logistieke sector (bewerkingsen verwerkingsindustrie). De vraag hiernaar wordt
geraamd op 16,8 ha. in de eerste tien jaar.
120
Uit de voor A4 Zone West bijzonder kansrijke
clusters (perishables, life sciences en ICT/high
tech) komt een specifieke ruimtevraag die geraamd
is op 9,6 ha. in de eerste tien jaar. Daarmee
wordt in de eerste periode fors ingezet op deze
ruimtevraag. Vanuit de gedachte dat dit sectoren
zijn die op dit moment snel in ontwikkeling zijn
en juist ook de komende tijd behoefte zullen hebben
aan specifieke bedrijfsruimte die nog niet voldoende
voorhanden is in de markt. De kwaliteitssprong die
deze bedrijven de komende jaren zullen maken in
de bedrijfshuisvesting, vanwege groeiend kapitaal
en specifieke vestigingseisen, kan op A4 Zone
West geaccommodeerd worden. De verwachting is dat
bedrijven uit deze sectoren niet alleen vanuit de
MRA of internationaal zullen worden aangetrokken,
maar ook vanuit omliggende regio’s. Continuering van
onderzoek naar kansrijke sectoren (zoals wellicht
pharma en office supplies) en het ontwikkelen van
specifieke (vastgoed)concepten voor deze sectoren
zal daarbij ook een bijdrage leveren aan de gewenste
uitgifte in de eerste tien jaren.
Bedrijven met een Trade Boulevard-component zijn
uiteraard ook te categoriseren in de bovenstaande
segmenten. Echter is de verwachting dat er een
extra vraag van 13,1 ha. in de eerste tien jaar
ontstaat vanuit de bovenstaande segmenten, vanwege
de specifieke positionering van A4 Zone West.
Maar ook vanwege de focus op het creëren van een
werklocatie waar ruimte is voor ontmoeten, beleven,
verblijven, inspireren: een locatie die aanzet tot
innovatie, productie en het drijven van handel.
Deze ruimtevraag zal voor een deel niet resulteren
in een afzonderlijke ruimtelijke ontwikkeling, maar
onderdeel uitmaken van de ruimtelijke ontwikkeling
van bedrijven uit eerdergenoemde segmenten. Deze
extra vraag moet dus deels worden opgeteld bij de
vraag uit de overige segmenten. Daarnaast levert
de focus van A4 Zone West ook een vraag op naar
separate ruimte voor onder andere praktijkgerichte
onderwijscentra,
congresruimte,
horeca,
een
sportcentrum, kinderopvang en overige faciliteiten.
Dit resulteert in totaal in de vraag van 13,1 ha.
in de eerste tien jaar.
Het programma voor de eerste tien jaar eindigt bij
het fysieke begin van A4 Zone West, namelijk het
icoon. Deze markante ontwikkeling is essentieel
voor de beeldvorming en het in de markt zetten
van A4 Zone West. Daarom is ervoor gekozen om
in de eerste periode ook fors in te zetten op de
uitgifte van deze locatie. Als programma wordt
gedacht aan een Transferium voor gebruikers van
Schiphol, (lang en kort parkeren Schiphol, P+R,
HOV-stop) en gebruikers van A4 Zone West (HOVstop,
kort
parkeren),
een
truckparkeerplaats
inclusief voorzieningen, een hotel, reclameuitingen
en
utiliteitsbouw
(bijvoorbeeld
wateropslag).
De ruimtebehoefte hiernaar, als onderdeel van de
verschillende segmenten, wordt in de eerste tien
jaar geraamd op 2,9 ha.
TIJDELIJKE EXPLOITATIE
Bijzondere aandacht gaat uit naar vormen van
tijdelijke
exploitatie.
Tijdelijke
exploitatie
draagt op verschillende manieren bij aan de
ontwikkeling van A4 Zone West:
1.
Het draagt zorg voor extra inkomsten in het
gebied, waarbij bijvoorbeeld de rentelasten van nog
niet in exploitatie genomen gronden, zoals de tweede
fase, (deels) kunnen worden afgedekt.
2.
Het
fungeert
als
vliegwiel
voor
de
ontwikkeling van een specifiek deelmilieu, zoals de
Trade en Logistics Campus of de Rijnlanderladder.
3.
Het
maakt
onderdeel
uit
van
een
programmatische groeistrategie, zoals de icoonlocatie.
Voorbeelden van tijdelijk gebruik die interessant
zijn voor ieder van deze categorieën:
Ad. 1 Multifunctionele landbouw: het maken van
koppelingen van landbouw met andere vormen van
gebruik of doelstellingen, zoals de verbouw van
gewassen voor de productie van biobrandstof. Indien
er ook een combinatie gemaakt kan worden met het
bevorderen van de veiligheid van Schiphol door een
vogelonvriendelijk gewas te kiezen, worden meerdere
doelen bereikt.
Cluster
logistiek
Bestaande
markt
Nieuwe markt
(Trade
Boulevard)
Eindsituatie
2040
56 ha.
Specifieke
clusters
(Perishables
, ICT/High
Tech, Lifesciences)
17,5 ha.
10 ha.
3,7 ha.
66 ha.
21,2 ha.
Modern gemengd
(overige
sectoren)
Totaal A4 Zone
West
40 ha.
113,5 ha.
10 ha.
23,7 ha.
50 ha.
137,2 ha.
Tabel 6: Uitgiftecapaciteit A4 Zone West 2013-2040
(netto ha. uitgeefbaar terrein)
(bron: gegevens SADC, Schiphol Real Estate, IPMMC,
Buck Consultants International, Cendris)
Ad 2. Het organiseren van bijzondere evenementen in
het (nog onbebouwde) deel van de Trade en Logistics
Campus, het vestigen van een tijdelijk startersmilieu
langs de Rijnlanderweg of het realiseren van
voorzieningen in tijdelijke paviljoens in de Trade
en Logistics Campus.
Ad 3. Het realiseren van een parkeerprogramma
gericht op Schiphol en de zuidkant van de MRA, dat
kan doorgroeien naar een hoogwaardige parkeerterminal
direct aan de Airportcorridor. Dit is tevens de
geëigende locatie voor hoogwaardige vormen van
reclame-uitingen, zoals digitale billboards.
121
5. PUBLIEKRECHTELIJK
HET VIGERENDE BESTEMMINGSPLAN
Medio 2004 heeft de gemeenteraad van Haarlemmermeer
het
bestemmingsplan
“Hoofddorp
A4
Zone
West’
vastgesteld. Ten behoeve van dit bestemmingsplan is
een m.e.r.-procedure doorlopen.
De gronden aan weerszijden van de Rijnlanderweg
hebben in dit bestemmingsplan de bestemming “Uit
te werken bedrijfsdoeleinden”. De ontwikkeling
van deze gronden is afhankelijk gesteld van de
realisering van de hoofdontsluitingsstructuur. In de
uitwerkingsregels bij de bestemming “Uit te werken
bedrijfsdoeleinden” is opgenomen dat de gronden
gelegen aan de westzijde van de Rijnlanderweg het
eerst ontwikkeld moeten worden, maar dat dit pas
mag plaatsvinden als de verlegde Bennebroekerweg met
een aansluiting op de Rijksweg A4 is gerealiseerd.
Daarnaast moet in het westelijke gedeelte één
centrale
noord-zuid
georiënteerde
interne
ontsluitingsweg worden aangelegd, die aansluit op
de verlegde Bennebroekerweg.
Inmiddels is de situatie gewijzigd. Er wordt op
dit moment een nieuwe aansluiting van de N201 op
de Rijksweg A4 aangelegd door de provincie NoordHolland en de hoofdontsluiting van A4 Zone West
gaat rechtstreeks aantakken op deze nieuwe afslag.
Ontsluiting hoeft daarom niet meer via de (verlegde)
Bennebroekerweg plaats te vinden. Daarnaast zijn
er gewijzigde inzichten met betrekking tot het
programma. Naast pure logistiek wordt er ook ruimte
gegeven aan Trade Boulevardfuncties en clustering
& creating. Het vigerende bestemmingsplan voldoet
daarom niet meer. Om deze reden wordt, op basis van
dit IOP, een nieuw bestemmingsplan opgesteld.
EEN NIEUW BESTEMMINGSPLAN
Uitgangspunt voor het bestemmingsplan voor de
1e fase van de ontwikkeling is dit Integrale
Ontwikkelingsplan. Voor dit gebied, waarin de komende
tien jaar ontwikkelingen zullen plaatsvinden, wordt
een globaal eindplan opgesteld. Dit is een globaal
bestemmingsplan zonder uitwerkingsplicht, waarin
ruim omschreven bestemmingen en daarbij behorende
doeleindenomschrijvingen
worden
opgenomen
die
de grondgebruiker (of eigenaar) veel vrijheid en
benuttingsmogelijkheden laten. Hiervoor is gekozen
omdat op basis van het plan ontwikkelingen direct
vergund moeten kunnen worden en niet exact vast ligt
waar welke ontwikkeling moet komen. Het plan geeft
veel flexibiliteit die praktisch is bij (onbekende)
toekomstige ontwikkelingen. Consequentie hiervan
is wel dat veel onderzoek (milieu, verkeer) nodig
kan zijn om aan te tonen dat die flexibiliteit ook
ruimtelijk aanvaardbaar is.
Nader overleg vindt plaats over de vraag of de
buiten het plangebied te situeren verlegde verbrede
Bennebroekerweg
in
het
bestemmingsplan
moet
worden meegenomen. Hierbij is tevens afstemming
met het Deltaplan Bereikbaarheid noodzakelijk.
Ontwikkelingen in het Geniepark voorzover dat
binnen het exploitatiegebied A4 Zone West valt,
voor zover binnen tien jaar na vaststellen van
het bestemmingplan gerealiseerd, worden meegenomen
in dit bestemmingsplan. De delen van de interne
hoofdstructuur, die niet binnen de realisatieperiode
van het bestemmingsplan worden aangelegd, worden
niet meegenomen in dit bestemmingsplan. Nader
overleg dient nog plaats te vinden over hoe wordt
omgegaan met het gedeelte van A4 Zone West dat de
komende tien jaar nog niet wordt ontwikkeld. Voor
die delen zal worden onderzocht wat de tijdelijke
gebruiksmogelijkheden zijn. Hierbij wordt opgemerkt
132
dat het vooralsnog niet mogelijk is om hier
voorlopige bestemmingen aan te geven, omdat deze
voor maximaal vijf jaar gelden.
Voor A4 Zone West wordt een anterieure overeenkomst
tussen de GEM A4 Zone West en gemeente Haarlemmermeer
opgesteld. Deze dient getekend te zijn voordat het
ontwerpbestemmingsplan door het college van B&W
van de gemeente Haarlemmermeer wordt vastgesteld.
Er is inmiddels gestart met de voorbereidingen van
het bestemmingsplan. Nader overleg vindt nog plaats
over de mogelijkheid, c.q. de wenselijkheid om op
onderdelen van het plan een voorkeursrecht ingevolge
de Wet voorkeursrecht gemeenten voort te zetten,
dan wel te vestigen.
Gelijktijdig met het bestemmingsplan
beeldkwaliteitplan opgesteld.
wordt
een
De MER, die is opgesteld voor het vigerende
bestemmingsplan, voldoet niet volledig meer, omdat
zowel de hoofdinfrastructuur als het programma
gewijzigd zijn. Onderzocht zal worden of volstaan
kan worden met een aanvullende MER-notitie of dat
een nieuwe MER moet worden opgesteld.
HOOFDSTUK 5
CIVIELE TECHNIEK EN VEILIGHEID
Bij de ontwikkeling van A4 Zone West zijn civiele Techniek en veiligheid
essentiële thema’s. Zij vormen belangrijke uitgangspunten bij het uitwerken
van de verschillende inrichtingsplannen en geven belangrijke invulling aan de
duurzaamheidsambities. In dit hoofdstuk is kort aangegeven hoe deze thema’s
zijn verwerkt in het IOP. Voor een uitgebreide omschrijving wordt verwezen naar
de bijlagen 9 en 10.
1. VEILIGHEID
A4 Zone West wordt een gemengd leef- en werkgebied,
waarin verschillende functies worden gecombineerd in
diverse werkmilieus met verschillende dichtheden aan
personen. Daarnaast is er langs de Rijnlanderweg nog
een beperkte woonfunctie gecombineerd met specifieke
voorzieningen die het gebied levendig maakt, ook in
de avonduren en in de weekenden, en zodoende als
recreatieve schakel fungeert tussen het Geniepark
en Park 21.
Het gebied wordt ook gekenmerkt door (zware)
transportassen, zoals de spoorlijn voor NS en
HSL, de Rijksweg A4, de verbindingsweg naar de
Bennebroekerweg
en
verbrede
Bennebroekerweg,
de Nieuwe Rijnlanderweg als centrale as met
aansluitende bedrijfsontsluitingswegen, op termijn
de OLV en reserveringen voor HOV en ten slotte het
buisleidingentracé met hogedruk aardgasleidingen en
DPO- leiding. Ook wordt rekening gehouden met een
gemengd boven- en ondergronds hoogspanningstracé,
de 380 kV leiding.
Veiligheid heeft betrekking op de beveiliging
van het bedrijventerrein en anderzijds ook op de
risico’s van verschillende bronnen in, en direct
om, het plangebied: de externe veiligheid.
Voor A4 Zone West is het voornemen het Keurmerk
Transported Asset Protection Association (TAPA)
en het Keurmerk Veilig Ondernemen (KVO) van
toepassing te verklaren. Hiermee wordt bereikt dat
het plangebied gecertificeerd wordt op gebied van
veiligheid en dit heeft een positieve uitwerking
voor nieuw te vestigen (internationale) bedrijven.
Naar de risico’s met betrekking tot externe
veiligheid
is
een
onderzoek
uitgevoerd.
De
geïdentificeerde
externe
veiligheidscontouren
zijn integraal verwerkt in de planopzet. Hiermee
is een optimale inpassing van de verschillende
risicocontouren gewaarborgd. Op twee punten zijn
er mogelijkheden om, ondanks de risicocontouren,
toch op een verantwoorde manier het programma te
realiseren. Dit zijn de icoon-locatie en de zuidoost
zijde van het Rijnlanderwegmilieu. Hierover is met
de bevoegde instanties overlegd en dit blijkt niet
tot onoverkoombare bezwaren te leiden.
136
2. CIVIELE TECHNIEK
Voor
het
IOP
zijn
bestaande
(uit
vigerend
bestemmingsplan A4 Zone West) en nieuwe onderzoeken
uitgevoerd op het gebied van:
•
•
•
•
•
cultuurhistorie en archeologie;
bodemstrategie en geotechniek;
kabels en leidingen;
ecologie;
explosievenonderzoek.
Voor deze onderzoeken geldt dat ze een eerste
aanzet zijn. Bij een verdere uitwerking van het
plan voor de eerste fase van de ontwikkeling,
dient vervolgonderzoek en verdere verdieping in de
materie plaats te vinden. De conclusie is dat de
eerste onderzoeken vooralsnog geen belemmeringen of
gevoelige waarden opleveren.
WATER
Het watersysteem in het plangebied vormt een
belangrijk onderdeel van de structuur van het nieuwe
gebied. Er wordt gestreefd naar een robuust en
toekomstvast watersysteem, gebaseerd op de bestaande
polderstructuur. Het systeem is gebaseerd op het
‘Waterhuishoudingsplan ACT’ en de studie ‘Onderzoek
water, riolering en ophogen A4 Zone West’. Daarnaast
speelt duurzaamheid ook hier een grote rol. Deze
ambities
worden
binnenkort
vastgelegd
in
een
convenant met het Hoogheemraadschap van Rijnland.
In bijlage 4 is het rapport Duurzaam Waterbeheer A4
Zone West in zijn volledigheid opgenomen. Hieronder
volgt een korte samenvatting.
In vervolg op de Guidance Duurzaamheid ACT is
het ontwerp voor het watersysteem gebaseerd op
het
zogenaamde
cradle-to-cradle
principe.
Er
wordt gestreefd naar een gesloten watersysteem
(kringloop) met een eigen zuivering. De omliggende
watersystemen (peilvakken) worden zo min mogelijk
belast. Hemelwater moet zoveel mogelijk worden benut
en verharde oppervlakken moeten maximaal worden
afgekoppeld. Tevens zijn een gesloten grondbalans
(materialen) en minimaal energiegebruik (energie)
uitgangspunten.
DUURZAAM WATERBEHEER EN WATERHUISHOUDING
Het watersysteem van A4 Zone West moet ingrijpend
worden aangepast vanwege de ontwikkeling van het
bedrijventerrein. De aanleg van nieuwe verharding
in een gebied zorgt voor versnelde afstroming van
regenwater, waardoor er behoefte is aan maatregelen
zoals meer waterberging. Het logistieke deel van het
bedrijventerrein bestaat uit veel (geconcentreerde)
verharding. De totale verharding is in de orde van
175 hectare; dit is ca. 50% van het plangebied. Bij
extreme neerslag moeten grote hoeveelheden water van
daken, wegen en parkeerterreinen afgevoerd worden.
Versneld afwentelen van dat water op de omliggende
polder is niet toelaatbaar, omdat dit tot overlast
buiten het plangebied leidt. Aan de andere kant is
het juist nodig om het water vanaf verhard gebied
snel genoeg van de percelen en wegen af te voeren,
om de kans op wateroverlast en schade zo klein
mogelijk te houden. Het is daarom noodzakelijk
een balans te vinden tussen snel afvoeren en het
bufferen op het terrein. Naast het balanceren van de
waterhoeveelheden is ook een duurzame invulling van
de waterkwaliteit uitgangspunt bij de ontwikkeling.
Afstromend
water
van
licht
verontreinigde
oppervlakken worden gezuiverd door toepassing van
een voorziening. De vuilwaterstromen worden ook op
een duurzame wijze behandeld.
138
In
het
plangebied
wordt
(gefaseerd)
flexibel
peilbeheer
toegepast.
Hierdoor
vermindert
de
inlaatbehoefte vanuit andere gebieden sterk. Een
voorstel voor de waterstructuur is opgenomen in de
afbeelding hiernaast.
Het minimale peil dat bij flexibel peilbeheer dient
te worden gehanteerd kan variëren van NAP -6,05
meter tot NAP -5,80 meter. Wanneer gekozen wordt
voor peilveranderingen, dienen de laagste delen van
de bestaande bebouwing rondom het plan, opgehoogd
te worden tot NAP -5,0 meter. Jaarlijks moet naar
verwachting circa 100.000 m3 worden ingelaten.
WATERBERGING
Voor het tijdelijk vasthouden van water in het gebied
is volume en ruimte nodig. Het benodigde volume
aan bergingsruimte is circa 200.000 m3. Dit wordt
ingevuld door de aanleg van circa acht hectare open
water (aanvullend aan bestaand water), 17 hectare
droge berging en circa zes hectare doorlatende
verharding met berging in de wegfundering. Bij
gefaseerde ontwikkeling kan met 112 mm neerslag per
m2 verharding of, als tijdelijke voorziening, 12,5%
open water per hectare verharding gerekend worden.
Concreet wordt het volgende systeem voorgesteld.
SEDUMDAKEN
Daken worden zoveel mogelijk (in combinatie met
PV-panelen)
met
een
sedumdak
uitgevoerd.
Een
sedumdak zorgt voor een verminderde totale afvoer
vanaf het terrein. Tijdens piekafvoeren wordt
een verwaarloosbare hoeveelheid water op daken
vastgehouden, tenzij op het dak een hiervoor
geconstrueerde berging beschikbaar is.
ZUIVERING
Afstromend
hemelwater
vanaf
bedrijventerreinen
en
wegen
is
niet
schoon
genoeg
om
zonder
zuiverings¬voorziening rechtstreeks te lozen op
open water. Water van daken is wel schoon genoeg
en kan rechtstreeks afwateren op open water.
Zuiveringsvoorzieningen zijn dus nodig voor wegen,
laad- en losterreinen en parkeerterreinen.
ONDERGRONDSE BERGING BIJ VERHARDINGEN
Daken en verhard terrein (uitgeefbaar en openbaar
gebied) in het logistieke milieu en op de icoonlocatie voeren af op ondergrondse voorzieningen
onder de open verharding. Via deze voorziening
(van een zuivering voorzien) voeren ze af naar de
watergangen. Deze variant gaat uit van maximale
sponswerking in het gebied: water wordt zo lang
mogelijk in gesloten constructies vastgehouden,
voordat het op open water geborgen wordt.
Berging van water onder verharding draagt bij aan
duurzaam waterbeheer: het licht verontreinigde
water van parkeerterreinen en wegen wordt via een
filterdoek en gronddeeltjes gereinigd. De bacteriën
in het filterdoek leggen olieresten, metalen en
algemene verontreinigingen vast. Via de buffering
en gedeeltelijke infiltratie worden de piekafvoeren
sterk afgevlakt.
Hierdoor hoeft in het gebied aanzienlijk minder
natte en droge berging aangelegd te worden. Het is
dus ook een maatregel om efficiënt met ruimte om te
gaan. En de omgeving ontvangt na de passage weer
schoon water.
HELOFYTENFILTERS
In
het
overige
gebied
voeren
wegen
en
parkeerplaatsen vertraagd en rechtstreeks water af
naar het hemelwaterstelsel. Wanneer dit vol is loopt
water over naar helofytenfilters, waar het wordt
gefilterd en daarmee gezuiverd wordt voor het naar
het oppervlaktewater stroomt. In extreme gevallen
is er voldoende berging in de vorm van droge
berging (verlaagd maaiveld) beschikbaar. Optioneel
kunnen helofytenfilters geschikt gemaakt worden om
huishoudelijk afvalwater te zuiveren.
Voor de vaststelling van de exacte opgave is het
nodig bij de uitwerking van het IOP een definitieve
keuze te maken over de hoeveelheid verharding, de
verdeling tussen bergingscomponenten en mogelijk
nog over een herziene (simulatie-) berekening.
OPPERVLAKTEWATER EN DROGE BERGING
Open water in het plangebied vervult een rol voor de
berging en de afvoer van water bij extreme neerslag.
Ook droge bergingen dragen bij aan buffering van
pieken. Droge bergingen worden aangelegd op een
hoogte van NAP -5,6 meter. Bij flexibel peilbeheer
zullen deze bergingen eens per twee tot vijf jaar
onderlopen.
BENUTTEN VAN HEMELWATER
De toekomstige (drink)waterbehoefte binnen het
plangebied is met de voorgestelde functies beperkt.
Het is mogelijk dat de opgevangen neerslag kan
worden ingezet bij de invulling van deze behoefte
door
hergebruik,
bijvoorbeeld
toiletspoeling
en wassen van vrachtwagens. Er zal echter altijd
behoefte zijn aan bergingsvoorzieningen, zoals
hierboven beschreven.
In kassengebied PrimAviera is in beperkte perioden
van droogte een tekort aan gietwater. Een opslag van
hemelwater á 50.000 m3 binnen A4 Zone West en een
transport en zuiveringssysteem met een capaciteit
van 100 m3/uur, kan dit tekort mogelijk invullen.
Dit vergt een apart watersysteem met navenante
investeringen.
In de volgende fasen wordt onderzocht welke
mogelijkheden er precies zijn met hergebruik van
regenwater en of deze haalbaar zijn.
RIOLERING
De eerste inschatting van de benodigde buisdiameters,
rekening houdend met een afvalwaterproductie van 170
m3 per uur, is 300 mm. De buizen worden minimaal op
een diepte van -5,40 meter aangelegd. De ambitie
is om het afvalwater van A4 Zone West te verwerken
in een vergistingsinstallatie. Gezien de relatief
geringe hoeveelheid en de langzame ontwikkeling
wordt hierbij in eerste instantie gedacht aan een
aansluiting op een regionale vergister. Initiatieven
bij PrimAviera en De Meerlanden bieden daarvoor
al aanknopingspunten. In de volgende fase dient
onderzocht te worden welke mogelijkheden er precies
zijn. Om dit te realiseren is het bijvoorbeeld
nodig om inzicht in onzekerheden, kosten, omvang
en de samenstelling van het afvalwater te krijgen.
Bij dit onderzoek wordt, naast de bovengenoemde
partijen, ook het Hoogheemraadschap van Rijnland
betrokken. Tevens wordt aangesloten bij het opnieuw
op te starten ‘reststromenoverleg’.
Indien de gewenste aansluiting in de eerste
fase nog niet mogelijk of haalbaar is wordt het
vuilwatersysteem van A4 Zone West aangesloten op
de
bestaande
afvalwaterzuiveringsinstallatie
in Rijsenhout. Deze locatie ligt dicht bij het
hierboven genoemde onderzoeksgebied.
140
ENERGIE
De invulling van het energiesysteem bij A4 Zone West
is een belangrijk onderdeel van de verwezenlijking
van de duurzaamheidambities. Ook hier is het, net
als bij het watersysteem, de wens om de kringlopen
zoveel mogelijk te sluiten. De locatie moet (op
termijn) zelfvoorzienend zijn en mogelijk zelfs
kunnen leveren aan haar omgeving. Belangrijk is
verder dat het systeem voldoende flexibiliteit
kent. Flexibel genoeg om mee te kunnen groeien met
markt- en functieveranderingen. En flexibel genoeg
om steeds aan te kunnen sluiten op de laatste
ontwikkelingen in techniek.
De strategie is om te werken van klein naar
groot. Eerst wordt het energievraagstuk op het
gebouw- of kavelniveau opgelost. Dit sluit aan op
het ontwikkeltempo, waar in eerste instantie per
kavel wordt uitgegeven en ontwikkeld. Als het
effectiever of efficiënter is om op te schalen
naar het niveau van cluster of deelgebied, wordt
daar met de parkmanagementorganisatie (eventueel
met hulp van de GEM A4 Zone West of de gemeente
Haarlemmermeer) invulling aan gegeven. Dit kan ook
worden geformaliseerd in bijvoorbeeld een ESCO
(Energy Service Company).
Het energiesysteem van A4 Zone West zal zich dus
door de jaren heen ontwikkelen en zich steeds
voegen naar de laatste stand van zaken in techniek
en markt. Voor de eerste fase van de ontwikkeling
wordt ingezet op een modulaire systeem. Hiermee kan
perfect worden aangesloten op het relatief langzame
ontwikkeltempo en de ontwikkelingen in de markt
gedurende de komende tien jaar. Ten opzichte van
de referentiesituatie (standaard gas- en elektraaansluiting) leidt dit tot een CO2-reductie van
47%.
BOUWRIJP MAKEN EN OPHOGEN
Voor het bouwrijp maken dient het gebied geëgaliseerd
en opgehoogd te worden. Hiervoor wordt waar mogelijk
grond gebruikt, vrijkomend uit de watergangen, droge
bergingen en cunetten. In totaal wordt volgens de
huidige inzichten circa 600.000 m3 grond ontgraven,
die in het plangebied wordt hergebruikt. Grond wordt
hergebruikt voor het op hoogte brengen van kavels,
infrastructuur en de groene zone. Per saldo zal
hergebruik van grond leiden tot een verhoging van
het aanlegpeil, zodat geen grond afgevoerd hoeft
te worden (sluitende grondbalans). Een belangrijk
aspect hierbij is wat het uiteindelijk gebruik van
de open zone langs de A4 zal zijn.
De gemeente Haarlemmermeer overweegt om grond uit
andere projecten te kunnen gebruiken voor ophoging
in A4 Zone West. Per situatie en deelfase dient
te
worden
beoordeeld
in
hoeverre
aanvullende
peilverhoging aan de orde kan zijn en daarmee
hoeveel gebiedsvreemde grond kan worden gebruikt.
141
COLOFON:
Dit Integraal Ontwikkelingsplan is opgesteld in
opdracht van GEM A4 zone west onder leiding van
projectdirecteur Dick van der Harst.
De aandeelhouders van GEM A4 zone west zijn:
Gemeente Haarlemmermeer
Schiphol Real Estate (SRE)
Schiphol Area Development Company (SADC)
De Smart Design Coalition onder leiding van Ruurd
Gietema (KCAP) bestaat uit de volgende partijen:
-
KCAP
Arcadis
West 8
Districon
Vormgeving: KCAP
Schiphol, 14 juni 2011

jeugdafdeling schaakvereniging

5-8-2014 Wijziging parkeren in Bellamybuurt

* Ml 20Ï3 - Over Fred en Zo

plattegrond - Gemeente Waalwijk

02-10-2014 Nieuwsbrief 4 - Obs Aldoende, basisschool Zwanenburg

Prijslijst Koffietafels - Traiteur Afhaalpunt DRK BVBA

Persbericht Omroep West en Unity FM presenteren: Leids

Persbericht 12 mei: Leiden Marathon bij Omroep West

Herfstmeeting

Vlindernieuws nr. 9