Memorandum
Aan
C.c.
Van
Datum
Betreft
Gemeenteraad van Noordwijk
College van Burgemeester en Wethouders
Houthoff Buruma
21 februari 2014
Q & A naar aanleiding van de brief van Heijmans aan de raad d.d. 28 januari 2014
1.
Inleiding
1.1.
In dit memorandum wordt ingegaan op de brief van Heijmans Vastgoed B.V. ("Heijmans") aan de raad van de gemeente Noordwijk ("gemeente") d.d. 28 januari 2014
("brief"). Hiermee wordt u geïnformeerd over enkele feitelijke en juridische aspecten van
de in die brief benoemde onderwerpen. Achtereenvolgens komen – langs de lijnen van
de brief – aan de orde: de financiële omvang van de afnameplicht (2), de voorlichting
door de gemeente van de rechtbank (3), het bevorderen van het onherroepelijk worden
van de bouwvergunning (4), grondverwerving door de gemeente tegen niet marktconforme voorwaarden (5), geheimhouding (6) en het al dan niet door Heijmans indienen
van een alternatief bouwplan (7).
1.2.
In de brief wordt gesuggereerd dat het college, dan wel de verantwoordelijk wethouder,
de raad niet juist en/of volledig zou hebben geïnformeerd. Daarmee lijkt de integriteit van
het college en/of haar individuele leden in twijfel te worden getrokken. In dit verband kan
worden vastgesteld dat Houthoff Buruma vanaf het begin van de onderhandelingen met
Heijmans over de GUO betrokken is geweest bij en heeft geadviseerd over de rechtsverhouding tussen de gemeente en Heijmans; voor zover wij hierbij betrokken zijn geweest en hebben kunnen vaststellen is in dit verband geen sprake geweest van het onjuist of onvolledig informeren van de raad en/of de rechtbank.
2.
Financiële omvang afnameplicht
2.1.
In haar brief stelt Heijmans dat zij slechts voor een bedrag van € 29,85 miljoen gronden
dient af te nemen en niet voor € 31,5 miljoen.
2.2.
In de Gronduitgifteovereenkomst Middengebied d.d. 22 december 2010 ("GUO") is bepaald dat de Uitgifteprijs € 31,5 miljoen bedraagt, te vermeerderen met de daarover verschuldigde BTW (art. 3.1 GUO). De Uitgifteprijs bestaat uit drie onderdelen:
a.
plandeel A (gedeelte bestemd voor de realisatie van woningen): ad € 29.850.000,-
b.
plandeel B (gedeelte bestemd voor de realisatie van voorzieningen): ad € 350.000,-
c.
plandeel C (gedeelte bestemd voor de realisatie van voorzieningen): ad
700000272/11424173.3
€1.300.000,-
2.3.
In tegenstelling tot plandeel A geldt voor plandelen B en C dat Heijmans niet verplicht is
om deze plandelen af te nemen. Indien Heijmans de plandelen B en/of C niet wenst af te
nemen dan zal zij de gemeente hiervan uiterlijk 31 mei 2015 op de hoogte moeten stellen (art. 4.3 GUO). Totdat een mededeling van deze strekking van Heijmans de gemeente heeft bereikt is de financiële omvang van de afnameplicht dus wel degelijk € 31,5 miljoen; als Heijmans – uiterlijk op 31 mei 2015 – laat weten Plandelen B en C niet te willen
afnemen, bedraagt de financiële omvang van de afnameplicht € 29,85 miljoen. Het uiteindelijk verschuldigde bedrag wordt overigens van 1 mei 2013 tot 1 mei 2014 geïndexeerd met 2% per jaar en vanaf 1 mei 2014 tot aan afname/betaling vermeerderd met
5% (samengestelde) rente per jaar.
3.
Voorlichting rechtbank door gemeente
3.1.
In haar brief stelt Heijmans dat de gemeente de rechtbank onjuist dan wel onvolledig zou
hebben geïnformeerd. Heijmans noemt in dit kader vier voorbeelden. Zo stelt Heijmans
dat:
a.
de gemeente aan de rechtbank kenbaar zou hebben gemaakt dat zij zou hebben
besloten om het merendeel van de voorzieningen aan beide zijden van het zwembad niet meer te (laten) realiseren;
b.
de gemeente geen rekening houdt met deze voorzieningen, gelet op de parkeerbalans, waarbij deze voorzieningen buiten beschouwing zouden zijn gelaten;
c.
de gemeente de suggestie heeft gewekt dat er geen reden is om te twijfelen aan de
economische uitvoerbaarheid;
d.
de gemeente de rechter zou hebben geïnformeerd dat op Heijmans een bouwplicht
rust.
3.2.
Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat het hiervoor door Heijmans gestelde niet nieuw
is. Heijmans heeft dit standpunt al eerder uiteengezet in haar brieven van 19 juli 2012, 6
september 2012 en 4 december 2012. Het college heeft op deze brieven gereageerd bij
brieven van 27 september 2012 en 30 januari 2013.
3.3.
Ad a (voorzieningen)
3.3.1.
Aan Heijmans is al meerdere malen bericht dat de gemeente niet heeft besloten om af te
zien van de mogelijke verwezenlijking van plandelen B en/of C. Dit betekent dat indien
Heijmans zou besluiten om de gronden voor plandelen B en/of C af te nemen, het voor
haar nog steeds mogelijk is om op deze gronden desgewenst voorzieningen te realise-
700000272/11424173.3
ren.
2/7
3.3.2.
De gemeente heeft verder (altijd) rekening gehouden met de mogelijkheid dat naast het
zwembad voorzieningen kunnen worden gerealiseerd. Hiermee is ook in bouwkundig
opzicht rekening gehouden. Ook in het ontwerpbestemmingsplan is hierin voorzien.
3.3.3.
De beantwoording zienswijzen, waarnaar Heijmans heeft verwezen, gaan inderdaad niet
in op de te realiseren voorzieningen. Deze beantwoording had echter uitsluitend betrekking op de bouwvergunningen die zijn aangevraagd voor het zwembad respectievelijk de
woningen. In het kader van de behandeling van deze bouwvergunningen was er geen
enkele aanleiding om in de beantwoording zienswijzen in te gaan op, dan wel rekening
te houden met de toekomstige voorzieningen naast het zwembad.
3.4.
Ad b (parkeerbalans)
3.4.1.
Heijmans stelt dat in de parkeerbalans, zoals opgenomen in de beantwoording van de
zienswijzen met betrekking tot de vrijstelling, geen rekening is gehouden met de voorzieningen naast het zwembad.
3.4.2.
De beantwoording van de zienswijzen had, zoals hiervoor al aangegeven, uitsluitend
betrekking op de bouwvergunningen die zijn aangevraagd voor het zwembad respectievelijk de woningen. Gelet op vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak
van de Raad van State behoeft een bouwplan slechts te voorzien in de parkeerbehoefte
die door het bouwplan zelf wordt gegenereerd. De parkeerbehoefte is berekend conform
het gestelde in de beleidsregel parkeernormen. In deze beleidsregel is bepaald welke
parkeernormen per functie en gebied in de gemeente gelden. Doel van deze beleidsregel is onder meer te voorkomen dat de parkeerbehoefte wordt afgewenteld op de omgeving. Verder is in de beleidsregel opgemerkt dat de aanvrager primair verantwoordelijk is
voor de parkeerbehoefte van de functies waarop de bouwvergunning betrekking heeft.
De opgestelde parkeerbalans is slechts bedoeld om te toetsen of de bouwplannen ook
op piekmomenten in de parkeerbehoefte die deze bouwplannen met zich meebrengen,
voorzien.
3.4.3.
Nu de aanvragen geen betrekking hebben op de voorzieningen, was er dus geen (enkele) aanleiding om bij de berekening van de parkeerbehoefte rekening te houden met de
toekomstige voorzieningen. Te meer niet, nu de precieze invulling van deze voorzieningen nog niet bekend was (is), zodat de parkeerbehoefte zelfs nog niet kon worden berekend.
3.4.4.
De voorzieningen zijn in de parkeerbalans dan ook op goede gronden buiten beschouwing gelaten.
700000272/11424173.3
3.5.
3/7
Ad c (economische uitvoerbaarheid)
3.5.1.
Heijmans stelt dat de gemeente de rechtbank onjuist, althans onvolledig zou hebben
voorgelicht met betrekking tot de economische haalbaarheid van het bouwplan. Ook dit
verwijt is onterecht.
3.5.2.
Vooropgesteld moet worden dat de Gemeente, noch ten tijde van het nemen van de
besluiten (omtrent de vrijstelling en de bouwvergunning voor het bouwplan als bedoeld in
de GUO), noch ten tijde van de mondelinge behandeling bij de rechtbank op 5 december
2011, redenen had om te twijfelen aan de economische haalbaarheid van het bouwplan.
3.5.3.
Eerst in haar brief van 19 juli 2012 – welke brief werd ingetrokken maar uiteindelijk toch
(op 6 september 2012) werd verzonden – heeft Heijmans te kennen gegeven, dat in
haar visie, "de marktomstandigheden dusdanig verslechterd (zijn) dat het huidige bouwplan niet meer in deze vorm gerealiseerd kan worden."
3.5.4.
Na 19 juli 2012 is er (met betrekking tot de bouwvergunning van Heijmans) geen zitting
meer geweest bij de rechtbank. Gelet hierop valt dan ook niet in te zien dat en op welke
wijze de Rechtbank onjuist of onvolledig zou zijn geïnformeerd met betrekking tot de
economische haalbaarheid van het bouwplan.
3.5.5.
In dit verband is voorts van belang dat Heijmans zich, zowel bij het aanvragen van de
bouwvergunning voor het bouwplan (in september 2010), als bij het aangaan van de
GUO (in december 2010), terdege bewust is geweest van de omstandigheden op de
woningmarkt. Verwezen wordt naar de aanpassingen van de GUO, kort voor ondertekening van de GUO in december 2010, op uitdrukkelijk verzoek van de concerndirectie van
Heijmans, welke aanpassingen zijdens Heijmans uitdrukkelijk werden verlangd in het
kader van de "economische haalbaarheid" van het bouwplan. Anders gezegd, de door
Heijmans in haar brief van 19 juli/6 september 2012 genoemde omstandigheden (gedaalde verkoopprijzen, verminderde opnamecapaciteit en het afhaken van een belegger)
bevinden zich in haar risicosfeer.
3.6.
Ad d (bouwplicht)
3.6.1.
Heijmans stelt tenslotte dat de gemeente de rechter verkeerd zou hebben geïnformeerd
door aan te geven dat op Heijmans ingevolge de GUO een bouwplicht zou rusten.
3.6.2.
Heijmans verwijst in haar eerdere brief (van 4 december 2012) naar het gestelde in het
proces-verbaal van 5 december 2011. Namens de gemeente is echter ter zitting niet
aangegeven dat op Heijmans een bouwplicht zou rusten. Wel is aangegeven dat op
Heijmans een afnameplicht rust van de grond zodra de bouwvergunningen onherroepelijk zijn. In het proces verbaal wordt in dit verband gesteld: "In het tussen de gemeente
en de ontwikkelaar gesloten contract is een afnameplicht voor de ontwikkelaar opgenomen" daaraan is verder toegevoegd "in de zin dat de ontwikkelaar ervoor zal zorgen dat
700000272/11424173.3
de woningen er komen". De rechtbank heeft hetgeen ter zitting is verwoord – kennelijk –
4/7
zo begrepen, dat Heijmans de woningen kon realiseren op de grond, zodra de bouwvergunning onherroepelijk is en de gronden zouden zijn afgenomen en voornemens was
dat ook daadwerkelijk te doen. Hoe dan ook, namens de gemeente is niet gesteld dat op
Heijmans een bouwplicht rust. De GUO bepaalt ter zake zelfs uitdrukkelijk dat op Heijmans geen realisatieplicht rust (art. 6.4); het proces-verbaal doet daar niets aan af.
3.6.3.
Voor de beslissing die de rechtbank diende te nemen, was deze informatie overigens
niet van belang.
3.7.
Conclusie
3.7.1.
Uit het vorenstaande volgt dat de gemeente de rechtbank niet onjuist of onvolledig heeft
geïnformeerd. De gemeente is derhalve (ook) niet voorbij gegaan aan haar publieke taken en verantwoordelijkheden.
4.
Bevorderen van het onherroepelijk worden van de bouwvergunning
4.1.
Heijmans heeft de "stellige (…) indruk" dat de gemeente "coûte que coûte" wenste dat
de bouwvergunning onherroepelijk zou worden en dat de gemeente bezwaarmakers tegen niet-marktconforme voorwaarden heeft "afgekocht". Heijmans stelt dat de gemeente
"daarbij (is) voorbijgegaan aan haar publieke taken en verantwoordelijkheden".
4.2.
Vooropgesteld moet worden dat Heijmans voornemens was om het bouwplan te realiseren, zulks na het onherroepelijk worden van de door haar in dat verband op 30 september 2010 aangevraagde bouwvergunning. Dit is zo afgesproken (art. 6.4 GUO) en volgt
ook uit het feit dat Heijmans daadwerkelijk de bouwvergunning heeft aangevraagd en in
dat verband op 22 maart 2011 leges heeft betaald van € 1.090.200,00. Heijmans heeft
zich voorts uitdrukkelijk verplicht de bouwvergunning niet in te trekken, noch om overigens door handelingen of nalaten het onherroepelijk worden van de bouwvergunning te
verhinderen, te vertragen of anderszins te frustreren. De gemeente heeft zich, daartegenover, tegenover Heijmans verplicht om zoveel mogelijk te bevorderen dat de bouwvergunning voor het bouwplan zou worden verleend en onherroepelijk zou worden, met
inachtneming van haar publiekrechtelijke taken en verantwoordelijkheden (art. 6.1 GUO).
4.3.
De gemeente was dus – in het belang van Heijmans, die immers voornemens was om
het bouwplan te realiseren – verplicht om zoveel mogelijk te bevorderen dat de bouwvergunning onherroepelijk zou worden. Dat was slechts anders indien de publiekrechtelijke taken en verantwoordelijk van de gemeente daaraan in de weg staan – waarvan
geen sprake was.
4.4.
In het licht van haar contractuele verplichting daartoe is de gemeente in overleg getreden met de bezwaarmakers. Een dergelijk overleg is volstrekt gebruikelijk en legaal. Dit
overleg was constructief en de bezwaarmakers hebben na ampel beraad – kennelijk –
700000272/11424173.3
gemeend dat vasthouden aan hun bezwaren niet opportuun was en hebben deze inge-
5/7
trokken. Dat staat hun vanzelfsprekend vrij. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt
niet te begrijpen dat en op welke wijze de gemeente daarbij is voorbijgegaan aan haar
publieke taken en verantwoordelijkheden.
5.
Verwerving grond tegen niet marktconforme voorwaarden
5.1.
Heijmans stelt dat de gemeente tegen niet marktconforme voorwaarden gronden zou
hebben gekocht van een van de appellanten.
5.2.
Hiervan is geen sprake. De gemeente heeft, anders dan Heijmans veronderstelt, op
slechts één locatie binnen het gebied de NES I een perceel grond gekocht van een derde, dat niet alleen bestaat uit bollengrond en kassen, maar tevens uit (potentiële) bouwgrond. Deze grondaankoop vond overigens mede plaats in het kader van de (uitvoering
van
de)
structuurvisie
Middengebied
van
juni
2005.
(
zie
ook:
http://www.noordwijk.nl/docs/internet/rsn/Middengebied%20Noordwijk%20juni_2005.pdf)
5.3.
Het gaat in totaal om 700 m² bouwgrond, 2.200 m² kassen en 3.650 m² bollengrond.
Voor deze gronden is – blijkens gemeenteraadsbesluit d.d. 24 oktober 2012 – een
marktconforme prijs betaald die in overeenstemming is met de financiële vergoedingen
per m² die met de gemeenteraad zijn gedeeld en kenbaar zijn gemaakt aan alle eigenaren in het gebied de NES I. Voor de (potentiële) bouwgrond is zelfs minder betaald dan
de verwachte waarde van de bouwgrond, mede in ogenschouw nemend de kort daarvoor gerealiseerde vierkante meterprijzen ter zake van kavels grond aan de Duinweg te
Noordwijk. Door de aankoop van deze gronden is voorts de verplichte groencompensatie
voor Centraal Park 1e fase richting de PZH gedeeltelijk gewaarborgd. Het geeft voorts
inhoud aan de regierol van de gemeente ten behoeve van de NES I; zij beoogt de ambities uit de structuurvisie 2005 Middengebied te verwezenlijken.
6.
Geheimhouding
6.1.
Heijmans stelt dat de gemeente informatie voor haar geheim wenst te houden omdat
"(…) dat de gemeente (…) de rechtbank onjuist en onvolledig heeft geïnformeerd" en "de
gemeente vervolgens – toen dit dreigde uit te komen - de bezwaarmakers tegen niet
markconforme voorwaarden heeft afgekocht".
6.2.
Hiervan is geen sprake. De gemeenteraad heeft met inachtneming van de Gemeentewet
geheimhouding opgelegd. Deze geheimhouding is gebaseerd op de gronden zoals genoemd in de Wet openbaarheid van bestuur. Een dergelijke geheimhouding is niet ongebruikelijk. Uit de informatie waarop geheimhouding rust, blijkt overigens dat van "af-
700000272/11424173.3
koop" geen sprake is – de afspraken hebben met name betrekking op verbetering van de
6/7
leefomgeving – en dat deze afspraken ook overigens geheel binnen de daarvoor gebruikelijke kaders vallen.
6.3.
Het verzoek van Heijmans om documenten openbaar te maken is afgewezen en het
bezwaar van Heijmans hiertegen is ongegrond verklaard.
7.
Alternatief plan Heijmans
7.1.
Heijmans stelt in haar brief dat zij aan de gemeente een alternatief plan heeft ingediend.
Heijmans verwijst in dit kader naar een schets die zij tijdens een bespreking op 13 mei
2013 (volgens gemeentelijke informatie was dit op 24 mei 2013) aan wethouder Van Ast
zou hebben laten zien. Heijmans geeft aan dat deze schets met de gemeenteraad zou
zijn besproken en dat zij heeft vernomen dat de gemeenteraad deze herontwikkeling
geen optie vond, "omdat de raad ervan overtuigd was dat de GUO 'waterdicht' was".
Heijmans stelt verder dat zij nooit een verslag heeft ontvangen of enige openbare besluitvorming hierover heeft kunnen terugvinden.
7.2.
De feiten zijn als volgt.
7.3.
In het gemeentelijke persbericht van 24 december 2013 is opgemerkt: "De gemeente
heeft tot op heden echter van Heijmans NV geen voorstel mogen ontvangen voor een
andere invulling van dit gebied."
7.4.
Het gebied waarnaar wordt verwezen is het Uitgeefbaar Gebied zoals omschreven in de
GUO. Voor een andere invulling van dit gebied heeft de gemeente inderdaad geen voorstel ontvangen van Heijmans.
7.5.
Wel is correct dat Heijmans aan de gemeente tijdens een bespreking op 24 mei 2013
heeft voorgesteld om het Uitgeefbaar Gebied aanzienlijk te vergroten – dit gebied zou
meer dan dubbel zo groot moeten worden – door hieraan ook een groot deel van het
landschapspark en het speeleiland toe te voegen, dit zonder dat de Uitgifteprijs zou worden aangepast.
7.6.
Indien het Uitgeefbaar Gebied aldus aanzienlijk zou worden vergroot, zou worden afgeweken van de GUO. Op grond van de GUO heeft Heijmans immers alleen het recht om
een alternatief plan in te dienen met betrekking tot het Uitgeefbaar Gebied, onder handhaving van de Uitgifteprijs (art. 6.4 GUO).
7.7.
De gemeente is niet gehouden tot een dergelijke uitbreiding van het plangebied. Desalniettemin is dit voorstel aan uw raad voorgelegd tijdens de besloten raadsvergadering
van 29 mei 2013. Uw raad heeft in deze besloten vergadering aangegeven niet te kunnen instemmen met een dergelijke voorgestelde vergroting van het gebied. Van deze
700000272/11424173.3
raadsvergadering is verslag gemaakt. Op dit verslag rust geheimhouding.
7/7
© Copyright 2024 ExpyDoc
