Update economisch onderzoek 31 maart 2014

2. Reactie op bevindingen StAB
memo
Postbus 150, 3000 AD
Rotterdam
Telefoon: 010-2018555
Fax: 010-4121039
E-mail: [email protected]
Aan:
Hornbach Holding
Kopie aan:
Gemeente Almelo (mevr. M. Weerink)
Onderwerp:
Reactie op bevindingen StAB i.z. Hornbach Almelo
Datum:
31 maart 2014
Referte:
Remko Bak / Geert Welten
In dit hoofdstuk geven wij onze reactie op de bevindingen in hoofdstuk 4 van het
rapport van StAB. De koppen bij de paragrafen in dit hoofdstuk corresponderen met
de koppen in StAB-rapport.
Het verzorgingsgebied
De StAB meent dat door RBOI/Rho mogelijk is uitgegaan van een te gunstige schatting
van het verzorgingsgebied, waaruit zou voortvloeien dat het aantal inwoners in het
verzorgingsgebied, en dus de omvang van de potentiele bestedingen in dat gebied, zijn
overschat (blz. 32-34 van StAB-rapport).
1.
1. Aanleiding en opzet
Aanleiding
De Stichting Advisering Bestuursrechtspraak Raad van State (StAB) heeft een
deskundigenverslag uitgebracht, waarin zij verschillende onderdelen, en de beroepen
daartegen, van bestemmingsplan Rhijnbeek beoordelen. StAB gaat in het verslag
onder meer in op de “Ruimtelijk-economische Quickscan Hornbach Almelo (10 april
2013)” en het memo van 9 oktober 2013 dat ingaat op de second opinion op de
Ruimtelijk-economische Quickscan beide opgesteld door RBOI/Rho. Ons is gevraagd
kennis te nemen van het StAB verslag en daarop te reageren.
Opzet
In het navolgende onze reactie op de bevindingen in het deskundigenverslag van StAB
ten aanzien van onze onderbouwing van de ontwikkeling in de quickscan en in het
memo (hoofdstuk 2).
In hoofdstuk 3 geven wij een nieuwe ruimtelijk-economische berekening uitgaande
van de bevindingen van StAB.
blz. 1
2.
Er is gekozen uit te gaan van de reistijd buiten de spits, omdat consumenten
buiten de spits een bouwmarkt zullen bezoeken. StAB geeft aan te begrijpen dat
wij uitgegaan zijn de bereikbaarheid buiten de ochtendspits. StAB heeft niet
toegelicht of beargumenteerd waarom een gemiddelde tussen de bereikbaarheid
van de beoogde locatie in de spits en in de daluren representatiever zou zijn dan
het door ons genomen uitgangspunt. De door StAB voorgesteld variant is niet
logisch: het consumentengedrag is er immers op gericht ochtend- en avondspits
te vermijden. Ook de professionele bouwmarktbezoeker (kleine aannemerij,
zzp’ers) heeft daartoe vanwege de door bouwmarkten gehanteerde
openingsuren de mogelijkheid. De hier door ons gemaakte keuze is dus logisch
gezien het gedrag van reguliere en (semi) professionele consumenten.
Zoals voorts aangegeven door StAB, is de rekenmethode achter de Nationale
Bereikbaarheidskaart betrouwbaar. Juist is de constatering dat de weergave van
de resultaten op niveau van viercijferig-postcodegebied vrij grof is, met als gevolg
dat ook de begrenzing van het 15-autominutengebied vrij grof is. Uitgangspunt is
dan ook – mede met het oog op te verwachten consumentengedrag – dat het
hier niet gaat om harde grenzen. Het uitgangspunt dat consumenten binnen
kleine woonkernen die op of direct naast de 15-autominutengrens liggen,
ongeacht de exacte woonplaats binnen die woonkern hetzelfde gedrag zullen
vertonen, en dezelfde bereidheid tot verplaatsing naar de stedelijke voorziening
(in dit geval: de Hornbach bouwmarkt). Wij hebben in onze analyse daarom
kernen die op de grens van het weergegeven gebied liggen als geheel
meegenomen in de analyse – zowel voor wat betreft de bestedingen als het in
dat verzorgingsgebied gelegen concurrerende winkelaanbod. Dit geldt
bijvoorbeeld voor Nijverdal, Goor en Rijssen. Dit hebben wij gedaan, omdat de
3.
4.
consumenten uit verschillende delen van dergelijke relatief kleine kernen hun
reistijd niet als wezenlijk anders zullen ervaren, en daarmee ook niet hun
bereidheid de winkel te bezoeken. Dit leidt er naar ons oordeel toe dat deze
consumenten in de berekeningen als potentiele klanten van Hornbach dienen te
worden mee genomen.
Verder is het gerechtvaardigd om van een iets ruimer marktgebied uit te gaan
dan de begrenzing die voortkomt uit de Nationale Bereikbaarheidskaart, omdat
het hart van het postcodegebied waarin Hornbach ligt, in een woonwijk op 1,2
km van de beoogde locatie van Hornbach is gesitueerd, zoals StAB aangeeft. De
beoogde locatie van Hornbach wordt direct ontsloten op de N349 (de ring van
Almelo), waardoor de bereikbaarheid – bijvoorbeeld via de A35 – vanuit een
grote regio optimaal is. Die bereikbaarheid is zelfs beter dan die vanuit de
genoemde woonwijk. Wij zien daarin goede redenen het marktgebied op dit punt
ruimer aan te houden dan volgens de strikte begrenzing van de Nationale
Bereikbaarheidskaart het geval zou zijn geweest.
Juist is de constatering dat er momenteel relatief weinig consumenten vanuit
Hengelo (en omgeving) in Almelo doe-het-zelf- en tuinproducten aanschaffen
(zoals naar voren komt uit het Koopstromenonderzoek van I&O Research), maar
het zou onjuist zijn dat uitgangspunt over te nemen in de nu beoordeelde
situatie: te verwachten valt immers dat juist door de komst van Hornbach
koopstromen vanuit dat gebied naar Almelo op gang zullen komen. De beoogde
locatie van Hornbach is immers optimaal bereikbaar vanuit de gebieden ten
zuiden en oosten van Almelo, en bovendien zal de vestiging in het relevante
gebied de enige bouwmarkt zijn van deze omvang (in assortimentsvoering,
branches en extra functies). De Hornbach heeft een ander karakter dan andere
bouwmarkten (zoals StAB vermeldt op blz. 36), en fungeert naar verwachting hier
(net als bij andere vestigingen) als een trekker. Om al deze redenen is
redelijkerwijs te verwachten dat deze winkel nieuwe klanten zal aantrekken,
hetgeen effecten zal hebben op de koopstromen die in kaart zijn gebracht in het
hiervoor genoemde koopstromenonderzoek.
De bestedingen
De StAB acht het niet aannemelijk dat de bestedingen in de ‘doe-het-zelf’-branche van
2013 tot 2018 jaarlijks met 1% zullen toenemen, en meent daarom dat de
bestedingsruimte in het verzorgingsgebied zou zijn overschat door RBOI (blz. 34-35
van het StAB-rapport).
1.
2.
Om de effecten van de bevindingen van StAB in kaart te brengen, zijn de economische
berekeningen door ons met inachtneming daarvan opnieuw uitgevoerd (uitgaande
van gelijkblijvende bestedingen over de komende periode).
Het buitendeel tuincentrum
De StAB meent dat RBOI/Rho heeft verzuimd het buitendeel van het tuincentrum in
het onderzoek te betrekken (blz. 35).
1.
Om de effecten van de opmerkingen en bevindingen van StAB in kaart te brengen, zijn
de economische berekeningen door ons met inachtneming daarvan opnieuw
uitgevoerd (hoofdstuk 3 – uitgaande van een marktgebied dat het gemiddelde is van
de bereikbaarheid in de spits en buiten de spits).
blz. 2
Allereerst gaan wij uit van gelijkblijvende bestedingen per consument voor de
komende periode. Zoals door StAB wordt aangegeven (blz. 34; o.b.v.
omzetmonitor van onderzoeksbureau GfK) zullen de bestedingen per persoon in
de afgelopen periode en in het komende jaar dalen, maar naar verwachting
zullen de bestedingen per persoon in de jaren daarna weer toenemen. Per saldo
maakt dit dat verwacht mag worden dat bestedingen per consument aan doehet-zelfproducten in de bestemmingsplanperiode in ieder geval gelijk blijven aan
het niveau van 2011.
De groei van de totale bestedingen komt voort uit de groei van de bevolking in dit
gebied die door onafhankelijke deskundigen (CBS/PBL) wordt verwacht (deze
groei kan voorkomen uit een geboorte- en/of migratieoverschot). Een groeiende
bevolking vraagt om bouw- en verbouw van woningen. Een redelijkerwijs te
verwachten gevolg daarvan is een toename van de bestedingen bij (ondermeer)
bouwmarkten en tuincentra. De benodigde materialen hiervoor worden immers
deels aangeschaft bij bouwmarkten (door consumenten en door professionals).
Onze toelichting ten aanzien van het al of niet meenemen van het buitendeel van
het tuincentrum is kennelijk te beknopt geformuleerd. Er is bedoeld dat bij
tuincentra het buitendeel doorgaans niet wordt opgeteld bij de ‘productieve m²’.
De omzet die deze winkels op het buitendeel behalen wordt echter wel degelijk
meegenomen, maar deze wordt omwille van de vergelijkbaarheid meegerekend
bij de omzet van het overdekte deel van de winkel. Binnen het totale vakgebied is
2.
hiervoor gekozen omdat het buitendeel van een tuincentrum een zeer
uiteenlopend karakter kan hebben: dit gaat van showtuinen en uitstalling van
bestratingsmaterialen of tuinhuisjes tot verkoop van graszoden, bomen en/of
hagen. Dit karakter bemoeilijkt het uniform bepalen en opmeten van het
buitendeel. Locatus, het bureau dat de winkelgegevens voor heel Nederland voor
dit soort onderzoeken registreert, geeft desgevraagd aan dat zij alleen de
verkoopruimte opnemen die “vrij is van weersinvloeden”. Zie bijlage 1. De
normatieve vloerproductiviteit die wordt gebruikt om marktruimte te berekenen
wordt bepaald door de omzet in de branche (gegevens EIM) te delen door het
aantal door Locatus gemeten winkelmeters, volgens bovenstaande methodiek
(zie ook bijlage 1).
Via de productiviteit van het binnendeel wordt dus de omzet van het buitendeel
altijd gewoon meegenomen in de berekening. Om dubbeltelling te voorkomen
wordt het oppervlak van het buitendeel echter niet nogmaals meegenomen als
productieve m².
Daarmee is toegelicht hoe de berekening tot stand is gekomen ten aanzien van
het (concrete) bouwplan, te weten de realisatie van een bouwmarkt met
tuincentrum, inclusief een buitendeel. In het licht van de maximale planologische
invulling is het evenwel mogelijk het gehele bouwvlak te bebouwen, dus de
bebouwing zou geheel uit een ‘binnendeel’ kunnen bestaan. Zoals hierna is
toegelicht hebben wij die berekening met inachtneming daarvan opnieuw
uitgevoerd, waarbij is uitgegaan van een maximale invulling van 18.200 m2 bvo
voor een bouwmarkt.
Om dubbeltelling te voorkomen zou het buitendeel van het tuincentrum niet moeten
worden meegenomen in de nieuwe economische berekening. In hoofdstuk 3 zullen
wij niettemin – met inachtneming van de opmerking van de StAB – het markteffect
weergeven van de situatie zowel zonder als met het meetellen van het buitendeel van
het tuincentrum, waarmee dan ook de hypothetische effecten bij een (maximale
planologische) invulling zijn weergegeven, alsof het gehele bouwvlak met een gebouw
van 18.200 m2 bvo zou zijn ingevuld. Er zijn echter geen berekeningen gemaakt voor
de effecten van een invulling met andere branches, omdat de bezwaren van de
partijen in de procedure afkomstig zijn van concurrenten uit dan wel gericht zijn op de
bouwmarktbranche.
blz. 3
Kwantitatieve/kwalitatieve behoefte
De StAB kan zich niet vinden in de redenering dat de afname van het aantal
speciaalzaken het overaanbod van 1.150 m² per 2018 (deels) zou kunnen
compenseren. Naar de mening van StAB gebruikt RBOI/Rho diezelfde ontwikkeling
immers al om het “initiële” overaanbod per 2018 naar beneden bij te stellen van 2.730
m² naar 1.150 m². Hetzelfde geldt naar de mening van StAB voor de toename van de
bevolking die het overaanbod (deels) zou kunnen compenseren, want dat aspect zou
door RBOI/Rho al zijn betrokken in de toename van de bestedingen die aan de basis
ligt van de berekeningen van het rapport (blz. 35 van het StAB-rapport).
1.
2.
Deze bevindingen van StAB zijn mogelijk het gevolg van een te beknopte
formulering ten aanzien van de toelichting die wij op dit aspect hebben gegeven.
Ter nadere toelichting is het volgende van belang: wij hebben in het rapport de
stand per 2018 weergeven, maar na deze datum zal de bevolkingsgroei in de
regio doorzetten. Het totaal oppervlak van de speciaalzaken zal voorlopig blijven
afnemen als gevolg van de genoemde trends (in het bijzonder de vraag van de
consument naar schaalvergroting in aanbod en functies): het is van belang vast te
stellen dat het hier gaat om een autonoom effect, dat geen verband houdt met
de nieuwe stedelijke ontwikkeling. Met andere woorden: deze afname van
speciaalzaken zal ook plaatsvinden zonder de komst van de Hornbach vestiging, al
is niet uitgesloten dat het autonome effect door de komst van Hornbach wordt
versneld.
Een bestemmingsplan heeft een werkingsduur van 10 jaar, met onze
opmerkingen betreffende de bevolkingsgroei en afname aan speciaalzaken
hebben wij ons op deze gehele periode gericht – dus ook op de periode na 2018.
In de nieuwe economische berekening (hoofdstuk 3) hebben wij niettemin – met
inachtneming van de opmerking van de StAB - de stand per 2018 en de stand per
2023 weergeven betreffende de lineaire afname aan speciaalzaken.
Samengevat heeft RBOI/Rho naar het oordeel van StAB te optimistische standpunten
gehanteerd ten aanzien van de omvang van de beoogde bouwmarkt (het niet
meenemen van het tuincentrum), de omvang van het verzorgingsgebied en de
ontwikkelingen van de bestedingen. Daarom acht de StAB het mogelijk dat het
toekomstige overaanbod groter is dan berekend door RBOI/Rho. De StAB meent dat
dit beeld wordt bevestigd door de overwegingen op p. 19 van de
“Detailhandelsstructuurvisie Almelo 2013-2018” (blz. 35-36 van het StAB-rapport).
5.
1.
2.
3.
4.
De omzet van het buitendeel van het tuincentrum is verdisconteerd in de
vloerproductiviteit van het binnendeel. In die zin is het buitendeel wel degelijk
meegenomen in de analyse, zie de toelichting hierboven. Niettemin zijn
herberekeningen uitgevoerd, zie hoofdstuk 3.
Consumenten bezoeken de Hornbach buiten de spits. Het is dus gerechtvaardigd
van de reistijden in de daluren uit te gaan. Ook is het gerechtvaardigd om kernen
die op de grens van de 15-autominutenzone liggen als geheel mee te nemen (en
niet een gedeelte van een dergelijke kern wel, en een ander gedeelte niet),
omdat de reistijd naar Hornbach voor consumenten uit verschillende delen van
dergelijke (betrekkelijk kleine) “grenskernen” niet als anders wordt ervaren.
De bestedingen per consument aan doe-het-zelfproducten dalen in deze periode,
maar de bestedingen per consument aan doe-het-zelfproducten zullen ook weer
toenemen in de periode tot 2023 (de bestemmingsplanperiode). Het is gezien dit
verloop een gerechtvaardigd en goed onderbouwd standpunt om de bestedingen
per consument aan doe-het-zelfproducten gelijk te houden voor de gehele
periode. Daarenboven is sprake van bevolkingsgroei in de regio Twente. Dit
maakt dat in absolute zin te verwachten valt dat een groter aantal consumenten
bestedingen doen aan doe-het-zelfproducten. Te verwachten is dat bouw en
verbouw van woningen nodig is om deze groeiende bevolking te huisvesten,
waardoor de bestedingen eveneens toenemen. Deze met elkaar samenhangende
omstandigheden rechtvaardigen het uitgangspunt dat is uitgegaan van een
toename van de totale omvang van de bestedingen aan doe-het-zelfproducten in
het verzorgingsgebied.
In de “Detailhandelsstructuurvisie Almelo 2013-2018” is vermeld dat er in
algemene zin in de detailhandel van Almelo sprake is van overaanbod en dat er
vanuit kwantitatief oogpunt geen reden om is het winkelaanbod uit te breiden. In
deze visie is op diezelfde pagina evenwel aangegeven dat investeringen in de
detailhandelsstructuur wenselijk zijn. Zoals de StAB ook aangeeft (blz. 36) is de
komst van Hornbach op te vatten als kwalitatieve versterking van de
detailhandelsstructuur op het gebied van tuin en doe-het-zelf. Naar het oordeel
van RBOI – zie de toelichting hierboven – zijn er geen kwantitatieve redenen die
zich daartegen verzetten, zie ook de toelichting op het onderwerp leegstand (en
blz. 4
het belang daarvan in het kader van de beoordeling van het plan op grond van
art. 3.1.6 lid 2 Bro).
Dat er sprake zal zijn van overaanbod door de komst van Hornbach is wellicht van
economische betekenis, maar niet van ruimtelijke betekenis. Met de ontwikkeling
is een gerichte versterking van de detailhandelsstructuur binnen de tuin- en doehet-zelfbranche in Almelo beoogd, terwijl de effecten beperkt zijn, en naar ons
oordeel passen in de normale dynamiek van ontwikkelingen in de detailhandel..
Op blz. 28 van de “Detailhandelsstructuurvisie Almelo 2013-2018” geeft de
gemeente aan dat de beoogde ontwikkeling van Hornbach past binnen de
gewenste detailhandelsstructuur.
Onze toelichting op de bevinding van StAB leidt naar ons oordeel niet tot andere
conclusies, omdat van de juiste uitgangspunten is uitgegaan, de ontwikkeling past in
het gemeentelijk beleid en de effecten daarvan passen bij de normale dynamiek van
de detailhandel en de stedelijke voorzieningen. De kwantificering van overaanbod (en
ook de vraag hoe dat aanbod precies is vastgesteld of zou moeten worden
vastgesteld) heeft geen zelfstandige betekenis, maar moet worden beschouwd in
samenhang met alle effecten van de nieuwe ontwikkeling op het woon- en
leefklimaat, bijvoorbeeld ook het optreden van leegstand of kwalitatieve effecten
(zoals het feit dat het gaat om een winkel waarvan er in het verzorgingsgebied geen
tweede is).
Leegstand
De StAB meent dat de onderbouwing van RBOI/Rho niet ingaat op het effect van het
plan op de leegstand van winkelruimte binnen het verzorgingsgebied, noch op de
effecten van het plan op de kleinere speciaalzaken. De StAB veronderstelt daardoor
dat op voorhand niet kan worden uitgesloten dat het plan effecten heeft op de
leegstand van winkelruimte in Almelo, dan wel “… dat het plan kan leiden tot een
versnelling van het proces van schaalvergroting” (blz. 36).
Daarbij merkt de StAB op dat wellicht niet valt uit te sluiten dat het leegstandeffect op
de binnensteden maakt dat het plan strijdig is met de Omgevingsvisie Overijssel,
omdat in het provinciaal beleid wordt ingezet op de winkelfunctie van binnensteden in
het kader van toerisme en vrijetijdsbesteding (blz. 37 van het StAB-rapport).
1.
De conclusie van onze analyse van de leegstandseffecten in ons rapport is dat er
binnen het verzorgingsgebied maximaal één bouwmarkt de deuren zal moeten
2.
3.
4.
5.
sluiten als gevolg van de komst van Hornbach. Die conclusie is vervolgens
toegepast op de situatie in Almelo.
Uiteraard is het niet te voorspellen welke bouwmarkt zal sluiten. In het rapport
(blz. 19) is een scenario geschetst, waarbij één van de twee bouwmarkten in de
kern Almelo zelf wegvalt – dit hoeft uiteraard niet per se het geval te zijn: binnen
het verzorgingsgebied liggen 8 bouwmarkten. Vervolgens is geconcludeerd dat er
in Almelo altijd minimaal één bouwmarkt op de woonboulevard overblijft,
waardoor die voorzieningen voor deze locatie behouden blijft. Het leeg te komen
pand kan uiteraard heringevuld worden met een andere winkel binnen het ter
plaatse in de planvoorschriften toegestane gebruik.
Er is geen direct verband tussen de komst van Hornbach en het aanbod aan
speciaalzaken. Zoals wij in het memo van 9 oktober 2013 aangeven, zijn er nog
steeds speciaalzaken in het verzorgingsgebied. Deze speciaalzaken in de regio
kunnen nu al concurreren met de 8 bouwmarkten in de regio. Zij doen dit op het
e
gebied van service en nabijheid. Als er een 9 bouwmarkt (de Hornbach) bijkomt
maakt dat voor de concurrentiepositie van de speciaalzaken nauwelijks iets uit.
Voor de toekomstperspectieven van de speciaalzaken is het veel belangrijker dat
er vaak geen opvolgers te vinden zijn. Het merendeel van de sluitingen is het
gevolg van deze laatstgenoemde problematiek. Dat is een hoofdzakelijk
autonoom effect, geen gevolg van de komst van een extra bouwmarkt binnen het
relevante gebied, alhoewel die effecten daardoor kunnen worden versneld.
Eventuele leegstand van speciaalzaken die zal optreden zal, als een gevolg dat
door de komst van Hornbach kan worden versneld, verspreid over het gebied zijn
weerslag krijgen. Sluiting van een deel van deze winkels (door welke oorzaak dan
ook) zal dan ook verspreid over het gebied leiden tot het vrijkomen van
individuele, kleinschalige winkelpanden. In veel gevallen zullen dergelijke
winkelpanden mede door de verspreide ligging een nieuwe invulling kunnen
krijgen, hetzij middels een andere winkel, hetzij met een andere functie
(bijvoorbeeld wonen). De effecten van het verspreid voorkomen van
de eventueel optredende, kleinschalige leegstand zullen naar mag worden
verwacht gering zijn.
Locatus heeft twee doe-het-zelfzaken in het centrum Almelo aangetroffen: 1)
Decokay, welke is gespecialiseerd in woningstoffering en 2) Van Kooten: een dak/installatie-/loodgietersbedrijf dat ook de bouw-, installatie- en
sanitairmaterialen in hun winkel verkoopt. Rekenkundig zijn beide bedrijven in de
analyse meegenomen. Beide bedrijven onderscheiden zich met service,
blz. 5
vakmanschap en specialistisch assortiment reeds optimaal van het “algemene”
assortiment van de bouwmarkten. Op deze wijze hebben deze winkels een
zelfstandig bestaansrecht, en deze winkels zijn – ook in een veranderend
winkellandschap – al zeer lang een vaste waarde. De komst van één extra
bouwmarkt, bovenop de acht die reeds in het verzorgingsgebied zijn gevestigd,
zal geen verandering brengen in deze specialistische en bijzondere marktpositie
van beide bedrijven. Deze komen dan ook niet leeg te staan na de komst van
Hornbach. Ten overvloede merken wij op dat grootschalige detailhandel (in
hoofdzaak gericht op doelaankopen) in het algemeen, en de verkoop van
woningstoffering en sanitair naar ons oordeel niet of nauwelijks bijdraagt aan de
winkelfunctie van binnensteden in het kader van toerisme en vrijetijdsbesteding:
dat laatste is het belang dat centraal staat in de Omgevingsvisie Overijssel.
Geconcludeerd wordt dat het effect van de ontwikkeling op de leegstand in Almelo
anders dan StAB verondersteld, is meegenomen in het door ons uitgevoerde
onderzoek. Bij de berekening die wij – met inachtneming van de opmerkingen van
StAB - opnieuw zullen uitvoeren zullen wij ook de analyse van het effect op de
leegstand binnen het verzorgingsgebied verduidelijken (zie hoofdstuk 3).
Nota bene
Wij willen aan de voorgaande bevindingen van StAB nog toevoegen dat wij de
uitgangspunten voor de economische analyse conservatief hebben gehanteerd om
zodoende een worstcasescenario te presenteren.
Er is door ons vanuit gegaan dat 80% van de bezoekers van Hornbach uit een
gebied binnen een kwartier rijden afkomstig zijn. Door anderen wordt een
marktgebied bereikbaar binnen half uur met auto voor Hornbach als passend
geacht. In het rapport “ Economisch onderzoek Hornbach, gemeente Enschede
(BRO, 27-11-2013)”, opgesteld in opdracht van gemeente Enschede, wordt
bijvoorbeeld een verzorgingsgebied met een straal van 30 autominuten als
passend gehanteerd.
Er is door ons gerekend met het volledig oppervlak van 18.200 m2 bvo als
winkelvloeroppervlak. In werkelijk zal ook bij Hornbach een deel van het bvo
ingenomen worden door magazijn, kantoor, sociale en technische ruimten. Er zou
dus rekening moeten worden gehouden met een correctie tot ca. -20% om het
bvo om te rekenen naar winkelvloeroppervlak (wvo).
-
De koopstromen van en naar het verzorgingsgebied zijn gelijk gehouden. Terwijl
het goed mogelijk is dat een unieke formule als Hornbach meer consumenten
weet aan te trekken dan in de huidige marktomstandigheden.
Door bovenstaande aspecten niet mee te nemen in onze analyse hebben wij een
worstcasescenario weergegeven. In werkelijkheid zal er tot op zekere hoogte sprake
zijn van de aspecten die hierboven zijn benoemd, waardoor de mate van overaanbod
fors lager zullen uitvallen of zelfs kunnen omslaan in een onderaanbod.
blz. 6
3. Ruimtelijk-economische analyse uitgaande van bevindingen
StAB
In het voorgaande hebben wij de bevindingen van StAB weergegeven ten aanzien van
onze ruimtelijk-economische analyse. Deze gaan met name in op de berekening van
de kwantitatieve economische omstandigheden. In het navolgende zullen wij onze
berekening opnieuw uitvoeren uitgaande van de bevindingen van StAB.
Marktgebied
Voor het verzorgingsgebied van Hornbach gaan wij uit van de reistijd met de auto
naar de locatie welke het gemiddelde is van de reistijd in de daluren en de spits in de
huidige situatie vanaf postcode 7609 (de postcode van de beoogde locatie). Wij gaan
hiertoe uit van de Nationale Bereikbaarheidskaart (zie figuren 3.1 en 3.2).
Figuur 3.1 Verzorgingsgebied (blauw gearceerd) weergegeven op de kaart met de reistijd
in de daluren (geel is de reistijd in 15 minuten)
blz. 7
Het verzorgingsgebied – dat het gemiddelde is van de bereikbaarheid in de spits en in
de daluren van de locatie in 15 autominuten in de huidige situatie – omvat de
volgende gemeenten (in bijlage 2 is weergegeven welke CBS-buurten dit betreft):
Almelo;
Borne;
Hengelo (deels – zie bijlage 2);
Hof van Twente (deels – zie bijlage 2);
Twenterand (deels – zie bijlage 2);
Wierden (deels – zie bijlage 2).
De begrenzing van het gebied komt overeen met een aantal CBS-buurten. Deze
begrenzing is aangehouden, omdat deze overeenkomt met de begrenzing van de
postcodegebieden en omdat op dit schaalniveau zowel de gegevens over bevolking
als winkelaanbod beschikbaar zijn.
Figuur 3.2 Verzorgingsgebied (blauw gearceerd) weergegeven op de kaart met de
reistijd in de spitsuren (geel is de reistijd in 15 minuten)
Koopstromen
Uitgaande van het Koopstromenonderzoek Oost-Nederland (2010) gelden in het
verzorgingsgebied de koopstromen die zijn weergegeven in de tabellen 3.1 t/m 3.4. Er
wordt vanuit gegaan dat de koopstromen in de weergegeven woongebieden gelden
voor het gehele verzorgingsgebied.
Tabel 3.1 Koopkrachtbinding doe-het-zelfbranche
kern
Almelo
Borne
Delden
Enter
Hengelo
Wierden
koopkrachtbinding
verzorgingsgebied
inwonertal
72.755
21.585
7.410
7.080
68.505
14.525
191.860
potentiele
bestedingen
binding
binding
doe-het-zelf
%
€
€ 16.730.000
95%
€ 15.890.000
€ 4.960.000
57%
€ 2.830.000
€ 1.700.000
22%
€ 370.000
€ 1.630.000
9%
€ 150.000
€ 15.760.000
95%
€ 14.970.000
€ 3.340.000
55%
€ 1.840.000
€ 44.120.000
82%
Tabel 3.2 Koopkrachttoevloeiing doe-het-zelfbranche
kern
Almelo
Borne
Delden
Enter
Hengelo
Wierden
koopkrachttoevloeiing
verzorgingsgebied
blz. 8
omvang
gebonden
bestedingen
toevloeiing
toevloeiing
doe-het-zelf
%
€
€ 15.890.000
24%
€ 5.020.000
€ 2.830.000
22%
€ 800.000
€ 370.000
27%
€ 140.000
€ 150.000
18%
€ 30.000
€ 14.970.000
26%
€ 5.260.000
€ 1.840.000
14%
€ 300.000
€ 36.050.000
24%
€ 11.550.000
€ 36.050.000
Tabel 3.3 Koopkrachtbinding branche plant & dier
kern
Almelo
Borne
Delden
Enter
Hengelo
Wierden
koopkrachtbinding
verzorgingsgebied
inwonertal
72.755
21.585
7.410
7.080
68.505
14.525
191.860
potentiele
bestedingen
binding
binding
plant & dier
%
€
€ 8.730.000
91%
€ 7.940.000
€ 2.590.000
59%
€ 1.530.000
€ 890.000
75%
€ 670.000
€ 850.000
63%
€ 540.000
€ 8.220.000
95%
€ 7.810.000
€ 1.740.000
66%
€ 1.150.000
€ 23.020.000
85%
€ 19.640.000
Tabel 3.4 Koopkrachttoevloeiing plant & dier
kern
Almelo
Borne
Delden
Enter
Hengelo
Wierden
koopkrachttoevloeiing
verzorgingsgebied
omvang
gebonden
bestedingen
toevloeiing
toevloeiing
plant & dier
%
€
€ 7.940.000
33%
€ 3.910.000
€ 1.530.000
19%
€ 360.000
€ 670.000
39%
€ 430.000
€ 540.000
10%
€ 60.000
€ 7.810.000
14%
€ 1.270.000
€ 1.150.000
29%
€ 470.000
€ 19.640.000
25%
€ 6.500.000
Bestedingen
Er wordt vanuit gegaan dat er per branche het volgende wordt besteed (HBD, 2012):
doe-het-zelf: € 230,- per persoon per jaar;
plant & dier: € 120,- per persoon per jaar.
Momenteel zijn deze bestedingen, mede als gevolg van de crisis, aan enige fluctuatie
onderhevig. Verschillende bronnen constateren momenteel een daling, maar gaan
tegelijk uit van een stijging van de bestedingen per persoon in de loop van het
komende decennium (zie blz. 34 StAB-rapport). Er wordt daarom vanuit gegaan dat de
bestedingen per persoon gedurende de bestemmingsplanperiode (10 jaar) gelijk
blijven aan het niveau van 2012.
Oppervlaktes ontwikkeling
De beoogde ontwikkeling heeft de volgende oppervlaktes:
bouwmarkt: 12.000 m² wvo in de branche doe-het-zelf;
drive-in: 2.000 m² wvo in de branche doe-het-zelf;
overdekt tuincentrum: 2.500 m² wvo in de branche plant & dier;
openlucht deel tuincentrum: 2.000 m² wvo in de branche plant & dier.
Er wordt vanuit gegaan dat 80% van de omzet van de beoogde Hornbach uit het
verzorgingsgebied afkomstig is. In de analyse wordt daarom het effect op het
verzorgingsgebied van 80% van de bovengenoemde oppervlaktes meegenomen.
Kwantitatieve analyse doe-het-zelfbranche
Huidige marktomstandigheden
In tabel 3.5 zijn de huidige marktomstandigheden in de doe-het-zelfbranche binnen
het verzorgingsgebied (zie figuur 3.1) weergegeven.
Tabel 3.5 Huidige marktomstandigheden verzorgingsgebied Hornbach Almelo (2013)
inwonertal totaal marktgebied (zie bijlage 2)
bestedingen doe-het-zelfbranche
bestedingspotentieel
gebonden bestedingen %
gebonden bestedingen €
toevloeiing bestedingen %
toevloeiing bestedingen €
omzet doe-het-zelfbranche
omvang winkelaanbod branche (zie bijlage 2)
vloerproductiviteit aanbod
bandbreedte gemiddelde vloerprod. in Nederland
verschil lokale situatie met landelijk gemiddelde
kwantitatieve ruimte voor ontwikkeling (m² wvo)
204.040
€ 230
€ 46.900.000
82%
€ 38.700.000
24%
€ 12.600.000
€ 51.300.000
30.662
€ 1.670
€ 1.340 / € 1.210
+25% / +38%
7.620 / 11.730
Binnen het verzorgingsgebied (uitgaande van de bevindingen van StAB) is er in de
huidige marktomstandigheden een kwantitatieve behoefte aan uitbreiding van de
detailhandel in de doe-het-zelfbranche van 7.620 tot 11.730 m² wvo.
Markteffect realisatie Hornbach
In het worstcasescenario wordt uitgegaan van gelijkblijvende koopstromen binnen het
verzorgingsgebied na de komst van Hornbach. Dit betekent dat na realisatie van
blz. 9
Hornbach het functioneren van de markt uitkomt binnen een bandbreedte van -8%
tot +2% ten opzichte van de gemiddelde situatie (tabel 3.6).
Tabel 3.6 Marktomstandigheden verzorgingsgebied na realisatie Hornbach Almelo
(2013)
inwonertal totaal marktgebied (zie bijlage 2)
204.040
bestedingen doe-het-zelfbranche
€ 230
bestedingspotentieel
€ 46.900.000
gebonden bestedingen %
82%
gebonden bestedingen €
€ 38.700.000
toevloeiing bestedingen %
24%
toevloeiing bestedingen €
€ 12.600.000
omzet doe-het-zelfbranche
€ 51.300.000
omvang winkelaanbod branche (zie bijlage 2)
41.862
vloerproductiviteit aanbod
€ 1.230
bandbreedte gemiddelde vloerprod. in Nederland
€ 1.340 / € 1.210
verschil lokale situatie met gemiddelde
-8% / +2%
kwantitatieve ruimte voor ontwikkeling (m² wvo)
-3.580 / +540
* Omvang aanbod doe-het-zelfbranche inclusief Hornbach à 11.200 m² wvo (14.000 * 80%).
Geconcludeerd wordt dat bij een gemiddelde vloerproductiviteit die boven of beperkt
onder (≤ -8%) het landelijke gemiddelde ligt voor alle winkels in de doe-hetzelfbranche voldoende omzet te behalen blijft. Er hoeven binnen het
verzorgingsgebied dan ook geen winkels te sluiten, waardoor de beoogde
ontwikkeling geen effect heeft op de leegstand in het verzorgingsgebied.
Doorkijk naar de toekomst
Een bestemmingsplan heeft een geldigheidsduur van 10 jaar, daarom wordt een
berekening gemaakt van de marktomstandigheden op verschillende momenten
binnen deze periode. Hierbij worden de volgende prognose meegenomen:
bevolking: ten opzichte van 2013 zal de bevolking in de regio met 0,3% groeien in
2018 en zal de bevolking met 0,6% gegroeid zijn in 2023 (CBS/PBL, 2013; dit is de
gemiddelde bevolkingsontwikkeling in de regio Twente).
omvang winkelaanbod speciaalzaken: de omvang van het aanbod aan doe-hetzelfspeciaalzaken neemt jaarlijks autonoom af met 1,8% (zie blz. 5 van de
“Ruimtelijk-economische Quickscan, Hornbach Almelo, 10 april 2013”). Dit geeft
een afname van de omvang van het aanbod ten opzichte van 2013 van 8,7% in
2018 en 16,6% in 2023. Momenteel hebben de speciaalzaken (zijnde het doe-hetzelfaanbod kleiner dan 1.500 m² wvo) in het verzorgingsgebied een omvang van:
12.016 m² wvo. De afname van het doe-het-zelfaanbod in het verzorgingsgebied
als gevolg van deze autonome ontwikkeling bedraagt dus 1.043 m² wvo in 2018
en in 2023 bedraagt deze 1.996 m² wvo.
voorziening voor deze locatie behouden blijft. Het leeg te komen pand kan uiteraard
heringevuld worden met een andere winkel binnen de toegestane branchering.
Door de groei van de bevolking en de autonome afname van de omvang van de doehet-zelfspeciaalzaken zal er in het verzorgingsgebied een kwantitatieve behoefte aan
detailhandel in de doe-het-zelfbranche ontstaan van mogelijk 2.670 m² wvo worden
in 2023 (tabel 3.7).
Tabel 3.7 Marktomstandigheden verzorgingsgebied na realisatie Hornbach Almelo
in 2018 en 2023
jaar
2018
2023
inwonertal totaal marktgebied
204.650
205.260
bestedingen doe-het-zelfbranche
€ 230
€ 230
bestedingspotentieel
€ 47.100.000
€ 47.200.000
gebonden bestedingen %
82%
82%
gebonden bestedingen €
€ 38.900.000
€ 38.900.000
toevloeiing bestedingen %
24%
24%
toevloeiing bestedingen €
€ 12.600.000
€ 12.600.000
omzet doe-het-zelfbranche
€ 51.500.000
€ 51.500.000
omvang winkelaanbod branche
40.834
39.895
vloerproductiviteit aanbod
€ 1.260
€ 1.290
gemiddelde vloerprod. in Nederland
€ 1.340 / € 1.210 € 1.340 / € 1.210
verschil lokale situatie met gemiddelde
-6% / +4%
+4% / +7%
kwantitatieve ruimte voor ontwikkeling (m² wvo)
-2.400 / +1.830
-1.460 / +2.670
Effect ontwikkeling op het woon-, leef- en ondernemersklimaat
In het worstcasescenario bedraagt per 2013 het ‘overaanbod’ 3.580 m² wvo (zie tabel
3.6). Dit is ongeveer de gemiddelde omvang van de bouwmarkten in het
verzorgingsgebied (figuur 3.3). In het uiterste geval zal nul tot maximaal één van de
vijf bouwmarkten in het verzorgingsgebied als gevolg van de komst van Hornbach
moeten sluiten. Misschien betreft dit nul tot één van de twee bouwmarkten op de
woonboulevard in Almelo. Na deze eventuele (en onwaarschijnlijke) sluiting blijft er in
Almelo altijd minimaal één bouwmarkt op de woonboulevard over, waardoor die
blz. 10
Figuur 3.3 Indicatieve ligging doe-het-zelfaanbod (> 1.500 m² wvo) in
verzorgingsgebied e.o. met omvang aanbod in m² wvo (Locatus)
Conclusie analyse doe-zelf-branche
In de huidige marktomstandigheden is er in het verzorgingsgebied (uitgaande van de
bevindingen van StAB) een kwantitatieve behoefte aan de uitbreiding van het
winkelaanbod in de doe-het-zelfbranche van 8.120-12.300 m² wvo.
In het door ons gehanteerd worstcasescenario blijven de koopstromen in het
verzorgingsgebied gelijk. Dit betekent dat na realisatie van Hornbach de gemiddelde
omzet per m² voor alle doe-het-zelfwinkels in het verzorgingsgebied uitkomt tussen
de-4% en +7%. Bij dergelijke marktomstandigheden is er voor alle winkels in de doehet-zelfbranche voldoende omzet te behalen. Er hoeven binnen het
verzorgingsgebied dan ook geen winkels te sluiten, waardoor de beoogde
ontwikkeling geen effect heeft op de leegstand in het verzorgingsgebied.
De procentuele marktomstandigheden na realisatie van Hornbach (in 2013) zijn te
vertalen naar een bandbreedte die loopt van een ‘overaanbod’ van -1.480 m² tot een
‘vraag’ van 2.700 m² wvo. Door de groei van de bevolking en de autonome afname
van de omvang van de doe-het-zelfspeciaalzaken zal markt zich in 2023 ontwikkelen
naar een ‘vraag’ van 810 tot 5.030 m² wvo.
Geconcludeerd wordt dat de markt zich in de komende bestemmingsplanperiode
positief ontwikkelt, waardoor de omzetpotentie voor het doe-het-zelfaanbod in de
regio verbetert. Hierdoor zullen er naar verwachting geen doe-het-zelfaanbieders als
gevolg van de beoogde ontwikkeling de deuren hoeven te sluiten.
Geconcludeerd wordt dat de conclusies van voorgaande analyse – opgesteld volgens
de bevindingen van StAB – niet afwijken van de conclusies die wij genomen hebben in
de onderbouwing van bestemmingsplan Rhijnbeek. Dit betekent dat de
gemeenteraad op de juiste gronden de beslissing tot vaststelling van het
bestemmingsplan heeft genomen.
Tot slot wordt geconcludeerd dat de resultaten van voorgaande analyse – opgesteld
met de door StAB bedoelde of voorgestelde correcties – niet afwijken van onze
conclusies in de onderbouwing van bestemmingsplan Rhijnbeek.
Kwantitatieve analyse branche plant & dier
Huidige marktomstandigheden
In tabel 3.8 zijn de huidige marktomstandigheden in de branche plant & dier binnen
het verzorgingsgebied (zie figuur 3.1) weergegeven.
blz. 11
Tabel 3.8 Huidige marktomstandigheden verzorgingsgebied Hornbach Almelo (2013)
inwonertal totaal marktgebied (bijlage 2)
bestedingen tuinbranche
bestedingspotentieel
gebonden bestedingen %
gebonden bestedingen €
toevloeiing bestedingen %
toevloeiing bestedingen €
omzet tuinbranche
omvang winkelaanbod branche (bijlage 2)
vloerproductiviteit aanbod
gemiddelde vloerprod. in Nederland
verschil lokale situatie met gemiddelde
kwantitatieve ruimte voor ontwikkeling (m² wvo)
204.040
€ 120
€ 24.500.000
85%
€ 20.900.000
25%
€ 7.100.000
€ 28.000.000
36.398
€ 770
€ 530
45%
16.430
Binnen het verzorgingsgebied (uitgaande van de bevindingen van StAB) is er in de
huidige marktomstandigheden een kwantitatieve behoefte aan uitbreiding van de
detailhandel in de branche plant & dier van 16.430 m² wvo.
Markteffect realisatie Hornbach
In het worstcasescenario wordt uitgegaan van gelijkblijvende koopstromen binnen het
verzorgingsgebied na de komst van Hornbach. Dit betekent dat na realisatie van
Hornbach de gemiddelde omzet per m² wvo van de winkels in de branche plant & dier
ruim boven het landelijk gemiddelde blijft (tabel 3.9).
Dit betekent dat ook na de komst van Hornbach de bedrijven in de branche plant &
dier binnen het verzorgingsgebied prima in staat blijven voldoende omzet te behalen
voor economisch-duurzaam functioneren. De komst van Hornbach heeft daarom niet
tot gevolg dat winkels in deze branche de deuren moeten sluiten. Er is daarom ten
aanzien van de branche plant & dier in het verzorgingsgebied geen effect op de
leegstand te verwachten.
Tabel 3.9 Marktomstandigheden verzorgingsgebied na realisatie Hornbach Almelo
(2013)
buitenruimte niet buitenruimte wel
meegerekend
meegerekend
inwonertal totaal marktgebied (bijlage 2)
204.040
204.040
bestedingen tuinbranche
€ 120
€ 120
bestedingspotentieel
€ 24.500.000
€ 24.500.000
gebonden bestedingen %
85%
85%
gebonden bestedingen €
€ 20.900.000
€ 20.900.000
toevloeiing bestedingen %
25%
25%
toevloeiing bestedingen €
€ 7.100.000
€ 7.100.000
omzet tuinbranche
€ 28.000.000
€ 28.000.000
omvang winkelaanbod branche
38.398
39.998
vloerproductiviteit aanbod
€ 730
€ 700
gemiddelde vloerprod. in Nederland
€ 530
€ 530
verschil lokale situatie met gemiddelde
38%
32%
kwantitatieve ruimte voor ontwikkeling (m² wvo)
14.430
12.830
* Inclusief binnenruimte tuincentrum 2.000 m² wvo (2.500 m² wvo * 80%)
** Inclusief binnen- en buitenruimte tuincentrum 2.000 + 1.600 m² wvo (2.000 m² wvo * 80%)
Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling van het Hornbach-tuincentrum
aansluit bij de behoefte van consumenten en past binnen de marktomstandigheden.
De ontwikkeling heeft daarom geen onaanvaardbaar effect op het woon-, leef- en
ondernemersklimaat.
Conclusie
De eindconclusie is dat de resultaten van voorgaande analyse – opgesteld met de
door StAB bedoelde of voorgestelde correcties – niet afwijken van de conclusies die
wij genomen hebben in de onderbouwing van bestemmingsplan Rhijnbeek.
blz. 12
Bijlage 1 Locatus
In het kader is weergegeven de instructie uit het handboek voor de buitendienst van
Locatus dat is gericht op het bepalen van het winkelvloeroppervlak. Van belang is het
níet meerekenen van het oppervlak van winkelbedrijven dat te maken heeft met
weersinvloeden.
blz. 13
Bijlage 2
Gegevens CBS-buurten binnen marktgebied
gemeente / wijk
In deze bijlage is een tabel opgenomen met daarin de geselecteerde CBS-buurten per
CBS-wijk en per gemeente. De achtergrond selectie van buurten is weergegeven in
figuur B2.1. In de tabel zijn de buurten die niet zijn geselecteerd grijs gearceerd.
Almelo
10, Binnenstad
11, De Riet
12, Noorderkwartier
13, Sluitersveld
14, Wierdense Hoek
15, NieuwstraatKwartier
16, Ossenkoppelerhoek
Figuur B2.1 Verzorgingsgebied Hornbach op luchtfoto met begrenzing CBS-buurten
(niet alle buurten zijn weergegeven vanwege het hoge schaalniveau – uiteraard zijn
deze buurten wel meegenomen in de analyse)
blz. 14
buurt
Binnenstad-Noord
Binnenstad-Zuid
Ulk en omgeving
Java en omgeving
Bornsestraat en omgeving midden
Riet Noord
Arendsboer en omgeving Noord
Nieuwland
Arendsboer en omgeving Zuid
Riet Zuid
Bornsestraat en omgeving Zuid
Verspreide huizen wijk 11
Vriezenveenseweg e.o. Haghoek Oost
Parkweg en omgeving
Vriezenveenseweg e.o. Haghoek West
Verspreide huizen wijk 12
Ootmarsumsestraat en omgeving
Markgraven
Rumerslanden
West-Sluitersveldlanden
Verspreide huizen wijk 13
Dijkstraat en omgeving
Rolhof en omgeving
Kerkelanden
Aalderinkshoek Noordoost
Aalderinkshoek Zuidoost
Aalderinkshoek Noordwest
Aalderinkshoek Zuidwest
Verspreide huizen wijk 14
Nieuwstraat en omgeving
Wonde en omgeving
Witvoet en omgeving
Achterlanden en omgeving
Boomplaats
Ossenkoppelerhoek-Oost
Beeklust
Ossenkoppelerhoek-Midden-Noord
Ossenkoppelerhoek-West
Ossenkoppelerhoek-Midden-Zuid
aantal
inwoners
(2012)
2.155
1.485
810
725
560
820
1.225
2.120
360
785
855
205
1.145
1.885
1.485
685
1.710
1.380
675
1.355
605
760
365
975
945
490
1.855
1.070
300
1.125
780
740
630
910
1.065
795
1.200
2.035
1.030
omvang winkelaanbod
(m² wvo)
doe-het-zelf
plant & dier
800
1.228
758
250
35
78
50*
248
520
1.182
120
90
12.803
56
380
17, Hofkamp
18, Schelfhorst
19,
Windmolenbroek
20, Aadorp
21, Bornerbroek
Borne
00, Borne
01, Buitengebied
Borne
blz. 15
Hofkamp-West
Hofkamp-Oost
Paradijs
Kollenveld-Bolshoek
Verspreide huizen Hofkamp
Schelfhorst-Zuidwest
Drakensteyn en omgeving
Schelfhorst-Noordwest
Havezathe
Schelfhorst-Noordoost
Schelfhorst-Zuidoost
Veenelanden
535
1.200
410
1.305
120
1.275
1.465
2.050
1.805
1.445
3.405
15
Groeneveld
Kanaalzijde
Leemslagen-Noord
Leemslagen-Zuid
Zeven Bosjes
Leemslagen-Oost
Huttenveld
Maardijk
De Grens
Nijrees
Verspreide huizen wijk 19
Aadorp-West
Aadorp-Oost
Bedrijvenpark Twente
Verspreide huizen wijk 20
Bornerbroek
Vespreide huizen wijk 21
510
1.575
1.640
1.735
1.380
1.320
1.800
1.075
650
2.290
320
395
1.090
0
30
955
840
Bornsche Maten
Borne Centrum
t Wensink Noord
t Wensink Zuid
Dikkerslaan-Molenkampsweg e.o.
Lettersveld I
Lettersveld II
Tichelkamp
Stroom-Esch
Verspreide huizen Borne-West
Verspreide huizen Borne-Oost
Zenderen
Verspreide huizen Zenderen
Hertme
Verspreide huizen Hertme
1.445
3.235
995
1.990
1.615
1.540
3.125
1.305
3.915
475
150
980
340
285
195
Hengelo
00, Binnenstad
01, Hengelose Es
41
02, Noord
6.097
03, Hasseler Es
184
25
3.880
04, Groote Driene
110
40
05, Berflo Es
50
475
149
1.240
600
06, Wilderinkshoek
750
70
80
400
07, Woolde
Binnenstad-Centrum
Binnenstad-West
Binnenstad-Oost
Hengelose Es-Noord
Tichelwerk
t Wilbert
Bedrijventerrein Timmersveld
Noord
Elsbeek
De Noork
Kleine Driene
t Rot
Bovenhoek
Schothorsthoek
Bartelinkshoek
Tijertshoek
Sogtoenhoek
Bruninkshoek
Middelhoek
Molendijkhoek
Weijinkshoek
Oosterveld
Zwavertshoek
Anninks-/Nijhofshoek
Groot Driene-Zuid
Groot Driene-Noord
Bedrijventerrein Twentekanaal-Zuid II
Berflo Es Noord
Berflo Es Zuid
Bedrijventerrein Twentekanaal-Noord II
Veldwijk-Noord
Veldwijk-Zuid
Boeldershoek
Bedrijventerrein Twentekanaal-Zuid I
Tuindorp 't Lansink
Tuindorp-Zuid
Bedrijventerrein Twentekanaal-Noord I
Nijverheid
Vikkerhoek
Bedrijventerrein Zeggershoek
Bedrijventerrein Westermaat-Zuidwest
Woolde
Woolder Es
Weidedorp
Bedrijventerrein Westermaat-Zuidoost
Bedrijventerrein Westermaat-Noordoost
Bedrijventerrein Westermaat Noordwest
760
790
980
4.130
3.235
3.040
70
4.030
2.035
2.260
1.205
45
2.330
675
1.275
1.195
1.545
1.170
1.700
1.740
1.175
85
1.210
2.105
2.440
3.255
836
110
195
120
1.006
400
440
75
404
293
2.224
130
3.285
1.460
70
810
890
20
80
1.975
2.995
30
4.415
850
30
1.075
150
1.690
2.450
2.935
0
0
10
5.148
118
116
200
358
87
50
6.500
1.735
08, Slangenbeek
09, Buitengebied
Hof van Twente
00, Goor
01, De Whee II
02, Markelo
03, Verspreide
huizen Kerspel en
omgeving
04, Elsen
05, Diepenheim
06, Delden
07, Overig Delden
08, Hengevelde
09, Bentelo
Roershoek
Vossenbelt-Zuid
Vossenbelt-Noord
Het Broek
Kristenbos
Dalmeden
Beckum kern
Verspreide huizen Slangenbeek
Stadspark Weusthag-Noord
Stadspark Weusthag-Zuid
Verspreide huizen Driene
Verspreide huizen Twekkelo
Verspreide huizen Oele
Verspreide huizen Woolde
Verspreide huizen Beckum
2.750
2.650
2.395
2.425
20
180
1.275
63
Twenterand
00, Vriezenveen
(kern)
01, Vriezenveen
(buitengebied)
50
45
95
02, WesterhaarVriezenveensewijk
03, Kloosterhaar
04, Bruinehaar
Wierden
00, Wierden
85
buurten samengevoegd
buurten samengevoegd
buurten samengevoegd
buurten samengevoegd
buurten samengevoegd
buurten samengevoegd
Delden-Centrum
Oud Zuiderhagen
Greeckerinckskamp
t Kip
Schoppenstee
Vogelweiden
Hooijerinkses
Sint Annabrink
Rupertserf
Vossenbrink en De Braak
Industrieterrein-Delden
Verspreide huizen Deldeneresch
Hengevelde
Verspreide huizen Hengevelde
Verspreide huizen Deldeneresch
Verspreide huizen Deldenerbroek
Verspreide huizen Azelo
Verspreide huizen Zeldam
buurten samengevoegd
510
130
165
655
545
870
460
740
615
2.510
85
130
195
410
170
480
615
130
240
01, Landelijk gebied
Wierden
02, Hooge-Hexel
03, Enter (kern)
440
350
1.150
04, Landelijk gebied
Enter
05, Rectum-NotterZuna
buurten samengevoegd
Verspreide huizen De Westerhoeve
Verspreide huizen ten noorden van
Vriezenveen
Verspreide huizen De Pollen
Verspreide huizen Weitemanslanden
Verspreide huizen ten zuiden van
Vriezenveen
105
buurten samengevoegd
buurten samengevoegd
buurten samengevoegd
Wierden-Centrum
Wierden-Noord
Wierden-West
De Maaten
Wierden-Oost
De Stouwe
t Loo
De Hooilanden
Zuidbroek
Verspreide huizen Lage Egge e.o.
Verspreide huizen Broeklanden
Verspreide huizen Huurne I
Verspreide huizen Huurne II
Verspreide huizen Wierdenseveld
Hooge-Hexel kern
Verspreide huizen Hooge-Hexel
Enter-Zuidwest
Enter-Noordwest
Enter-Oost
Enter-West
Verspreide huizen Ijpelo
Verspreide huizen Waterhoek
Verspreide huizen Enterveen en Elsslagen
Verspreide huizen Zuiderveld
Verspreide huizen Enterbroek e.o.
Verspreide huizen Rectum
Verspreide huizen Notter
1.295
465
2.305
1.735
2.640
945
430
2.925
405
310
15
355
380
1.465
1.860
2.225
30
180
130
290
435
465
365
1.600
747
200
275
3.000
200
856
1.300
Verspreide huizen Zuna
totaal
* Multimate Almelo (860 m² wvo) is recent gesloten
blz. 16
80
204.040
30.662
36.398

Download Report