Lees artikel

RONDETAFELGESPREK
‘Ook in crisistijd is Rotterdam blijven investeren’
Dat De Rotterdam, het grootste gebouw
van Nederland, eind vorig jaar in de
Maasstad werd opgeleverd is volgens
sommige aanwezigen een positief en
krachtig signaal. De 150 meter hoge kolos van glas en staal op de Kop van Zuid,
heeft de gemeente als grootste gebruiker.
De totale oppervlakte van het gebouw
aan de voet van de Erasmusbrug beslaat
160.000 vierkante meter, verdeeld over
7588 verschillende ruimtes. De Rotterdam bestaat uit drie torens vlak naast elkaar. Het heeft een volledig glazen gevel
en elke verdieping heeft ramen van de
10
grond tot het plafond. De kanttekening
dat het gebouw gevuld gaat worden door
nieuwe gebruikers, met leegstand op andere plekken in de stad tot gevolg, wordt
aan tafel besproken.
Van Nederpelt: “De gemeente Rotterdam
heeft er uitdrukkelijk voor gekozen om
zich te centraliseren op vier locaties, met
als gevolg dat ze veel locaties achterlaten.
Een voordeel is dat die allemaal binnenstedelijk zijn. Qua transformeren biedt
dat meer mogelijkheden. Algehele sloop
of transformeren in bestaand casco is ook
RIJNMOND BUSINESS | NUMMER 4 | MEI/JUNI 2014
voor ons een veelvoorkomend vraagstuk.”
Van Dilst: “Op welk moment bepaal je de
keuze voor slopen of transformeren? Wat
is daarvoor de voedingsbodem?”
Van Nederpelt: “Elke kantoorbelegger
kijkt in eerste instantie of hij met zo min
mogelijk aanpassingen nieuwe huurders
kan werven. Maar we weten ook allemaal
dat er heel veel leegstand is. Met name
gedateerde kantoorgebouwen staan steeds
langer leeg. Des te langer je wacht, des te
RONDETAFELGESPREK
Dat de bouw hard is getroffen door de crisis, behoeft geen verdere uitleg. Nieuwbouwontwikkelingen kwamen tot stilstand en er is veel leegstand ontstaan van zowel bedrijfspanden als kantoorgebouwen. Toch is het niet allemaal kommer en kwel, vinden de deelnemers aan het rondetafelgesprek over stedelijke ontwikkeling. Een gesprek over licht aan het einde van de tunnel, transformatieprocessen, verduurzaming, gebiedsontwikkeling, installaties en toekomstvisie.
sneller het nog onaantrekkelijker wordt.
Daarbij komt dat sommige beleggers het
zich niet meer kunnen permitteren om te
investeren.”
Van Dongen: “Het blijven helaas rekensommetjes. Wij zijn voor een aantal partijen bezig met het transformeren van enkele kantoorpanden op de prachtige
Noordsingel. Een reële optie is daar echter ook wel degelijk slopen en nieuwbouw. Die belegger heeft een wat grotere
portemonnee en hanteert een veel langere
exploitatieperiode. Dan kun je andere beslissingen nemen.”
Installaties zijn in het geheel vaak nog
een ondergeschoven kindje, is een opmerking aan tafel.
Van Dongen: “Daar wordt te vaak pas
heel laat naar gekeken. Dan moet je oppassen dat je vervolgens niet het deksel
op de neus krijgt. Met een grote aannemer hebben wij onlangs ook weer een hele aannemerssom uitgekristalliseerd en zij
willen natuurlijk ook graag die installaties tot hun eigen aanneemsom laten behoren. Dan merk je wel dat zij daar een
iets te grote broek in aantrekken, omdat
het toch wel heel specialistisch werk is.”
Van der Veen: “Bij nieuwe installaties is
het natuurlijk ook van belang dat het op
een duurzame manier geschiedt.”
Van Dongen: “De grootste duurzaamheid
vind ik dat het gebouw blijft staan.”
Bulters: “De gemeente Rotterdam laat
voornamelijk leegstaande gebouwen achter. Is het verantwoord om dat op dit moment te doen? Het is natuurlijk wel krom,
want de gemeente wil zich ook nadrukkelijk profileren als dé grote verduurzamer.
Ze willen ondernemers in de regio op dat
gebied stimuleren, terwijl ze zelf niet het
goede voorbeeld geven. Zelf gaan ze naar
een spiksplinternieuw gebouw en laten ze
de rotzooi achter. ”
Van Nederpelt: “Er is een transformatieteam in het leven geroepen om gestructureerd kantoorgebouwen te transformeren
naar een andere bestemming. Het afgelopen jaar is er 200.000 m2 getransformeerd. Dat zijn natuurlijk best flink metrages.”
De aanwezigen hebben bij verschillende
partijen die panden kopen zo hun twijfels
met betrekking tot de vraag of zij degenen zijn die er iets moois van kunnen maken.
Bulters: “De waarde van vastgoed is ook
dusdanig verdampt, dat kleine particulieren die wat geld kunnen losmaken een
object kunnen kopen, maar vervolgensgeen geld meer hebben om het op te
knappen. Verpaupering is dan het gevolg.
Ik ben van mening dat we bewuster moeten nadenken over leegstand. Wat gaan
we er mee doen? Herbestemmen? Nog
meer hotels creëren? Vaak ontbreekt er
een visie, omdat er zo veel belangen en
partijen in het spel zijn.”
te maken, per verdieping te verhuren en
luxe uit te stralen. Dat vind ik leuk en eigenwijs. Er zijn al te veel kantoren, maar
toch geloven ze in dat project. Door kwaliteit toe te voegen zijn ze overtuigd van
de meerwaarde.”
Schäperkötter: “Waar zit die extra kwaliteit hem dan in?”
Van Dongen: “Het is een monument,
heeft marmeren vloeren en een hoge
kwaliteit kamerinrichting. Daar kun je je
mee onderscheiden.”
Schäperkötter: “Zelf heb ik wel het idee
dat er veel flexibeler verhuurd wordt. Met
name ingeven door leegstandsbeheerders
wordt er verhuurd met minder randvoorwaarden. Dit biedt meer ruimte voor innovatie om de gebruiker gericht te ondersteunen in haar huisvesting. Het belang
van goede huisvesting wordt door organisaties/gebruikers steeds meer erkend.
Echter, er zijn nog veel organisaties/gebruikers die zich nog onvoldoende bewust zijn van de impact van huisvesting
Van Dilst: “Ik vraag me af waar de kansen liggen voor panden om gewoon door
te gaan in het jasje waar ze al in zaten? Is
het niet goed om iets op te knappen,
duurzamer te maken en als kantoorfunctie
te houden?”
Erik van Dilst
Van Dongen: “Het HBU-gebouw aan de
Coolsingel is door een clubje investeerders aangekocht en die hebben gezegd:
‘wij houden het gewoon als kantoor’. Het
is het plan om beneden een mooie entree
RIJNMOND BUSINESS | NUMMER 4 | MEI/JUNI 2014
11
RONDETAFELGESPREK
André van der Veen
Peter van Nederpelt
Hans Bulters
op hun ROI. Hier meer de nadruk op te
leggen, biedt eigenaren en beheerders de
kans om hun dienstverlening daar gericht
op af te stemmen. Hiermee wordt ook
kwaliteit toegevoegd aan het gehuurde.
Huurder en verhuurder versterken elkaar
dan. Nu staan ze nog teveel tegenover elkaar. Maar die omslag komt langzaam op
gang. Kwaliteit van vastgoed zal ook
meer transparant worden gemaakt. Tot
van gebouwen op een objectieve te kunnen vaststellen, is de NEN8021 ontwikkeld. Ik neem namens de IVBN, zitting in
deze NEN commissie. Middels deze
norm kan de gewenste prestatie vastgelegd worden en de werkelijke prestatie
bepaald worden. Hiermee zal ook meer
bewustwording gecreëerd worden bij
huurders voor goede huisvesting, waardoor vastgoedeigenaren ook gerichter
Guide één van de beste steden ter wereld
om dit jaar te bezoeken. De havenstad bekleedt de achtste positie in hun top 10. De
Rotterdam en straks De Markthal worden
onder meer genoemd als must visits. De
vraag waar Rotterdam over 15 jaar staat
en welke positie de bedrijven van de aanwezigen dan innemen, is het sluitstuk.
Van der Veen: “Ik denk dat het motto
Ik denk dat het motto ‘geen woorden, maar daden’ alleen maar meer
op Rotterdam van toepassing gaat zijn.
12
voor kort was de bepaling van de functionele- of gebruikswaarde van een gebouw
voor een groot deel een subjectieve aangelegenheid. Teneinde de gebruikswaarde
kunnen inspelen op de gewenste gebouw
prestaties.”
Hans Bulters werkt als Technisch Manager en Teamleider Techniek bij
Bilﬁnger Real Estate BV vanuit hun
hoofdkantoor in Utrecht. Bilﬁnger Real Estate BV is een bedrijf van Bilﬁnger Real Estate Groep, eén van
Europa’s toonaangevende aanbieders
van geïntegreerde vastgoeddiensten.
Namens institutionele, particuliere
beleggers en bedrijven met uitgebreide vastgoedportefeuilles, beheert
Bilﬁnger Real Estate BV ongeveer 2,2
miljoen vierkante meters kantoor- en
logistieke ruimten en 0,7 miljoen vierkante meters aan winkels, retail en
parkeerplaatsen in Nederland. Bilﬁnger Real Estate BV opereert vanuit
haar kantoren in Utrecht, Amsterdam,
Apeldoorn en Eindhoven en is één
van de grootste commerciële vast-
goedmanagement bedrijven in de Benelux.
Rotterdam is volgens de reisgids Rough
Theo Vastenhout is Associate Director
van JLL, een ﬁnanciële en professionele dienstverlener gespecialiseerd in
vastgoed. In Nederland werkt het bedrijf met zo'n 170 professionals vanuit
kantoren in Rotterdam, Amsterdam
en Eindhoven. Wereldwijd opereren
er meer dan 45.000 medewerkers
vanuit 1000 kantoren in 70 landen.
Hiermee voorziet JLL in alle vastgoedwensen van lokale, regionale en
wereldwijde klanten.
Projectontwikkeling moet niet worden
benaderd vanuit een productiegedachte, maar worden afgestemd op
de behoefte in de markt. Dat is de vi-
RIJNMOND BUSINESS | NUMMER 4 | MEI/JUNI 2014
‘geen woorden, maar daden’ alleen maar
meer op Rotterdam van toepassing gaat
zijn. Wij als ondernemers hebben daar
louter baat bij. Ik zie Rotterdam als een
sie van 2d vastgoed. Edward van
Dongen runt samen met zijn compagnon de Rotterdamse onderneming al
ruim vijf jaar. 2d vastgoed richt zich
op zowel de woningmarkt als de retail. Het bedrijf ontwikkelt in principe
voor eigen rekening en risico en
werkt graag samen met enthousiaste
adviseurs en bouwbedrijven. Daarnaast ondersteunt, begeleidt en adviseert 2d vastgoed particulieren,
corporaties en (rijks)overheden bij het
ontwikkelingsproces.
Sinds twee jaar is André van der Veen
de eindverantwoordelijke voor het
technisch beheer bij Unica. De allround technisch dienstverlener heeft
14 vestigingen, waaronder één in Rotterdam. Het pand van Unica Rotter-
RONDETAFELGESPREK
Hans Schäperkötter
Edward van Dongen
Theo Vastenhout
bruisende stad. Unica wil daarin de kwalitatief beste dienstverlener in het installatietechnieksegment blijven.”
we zelfs al vijf extra werknemers aan
moeten nemen.”
een levendige stad. De ontwikkelingen in
het centrum zijn inspirerend en vernieuwing heeft een goede aantrekkingskracht
op huurders. Zeker in de binnenstad is
Rotterdam goed bezig.”
Van Dongen: “De afgelopen jaren zijn er
prachtige dingen in de stad gebeurd en
nog gaande. Het Centraal Station, de
Markthal en het gebied rondom Katendrecht zijn daar voorbeelden van. Met 2d
vastgoed hoop ik in de toekomst op een
nog hoger en stabieler niveau te kunnen
acteren, waarbij het herbestemmen van
bestaand vastgoed een steeds prominentere rol in zal nemen.”
Van Nederpelt: “Ook in crisistijd is Rotterdam blijven investeren. Dat is een
pluim waard. Dit jaar en volgend jaar
worden er wederom weer heel wat projecten opgeleverd. Ooms is weer flink aan
het groeien. Het laatste half jaar hebben
dam aan de Fairoaksbaan herbergt
zelf ook een aantal slimme duurzame
technieken, zoals een WKO (warmtekoudeopslag) en het Unica Smart systeem. Dat laatste is een vernuftige
manier van prefab installeren, waarbij
ventilatiekanalen, gekoeld- en warmwaterleidingen, elektraleidingen en
ICT bekabeling in een geprefabriceerd systeem worden samengevoegd.
Erik van Dilst werkt 12,5 jaar voor Unica. De commercieel manager ziet de
nieuwbouwmarkt langzaam uit het
slop komen. 'Samen maken we de
toekomst' is niet voor niets het credo
van Unica. Energievraagstukken, vergrijzing, bezetting van kantoorpanden, verduurzaming van gebouwen,
Bulters: “Bilfinger heeft ook een mooi
jaar achter de rug en is groeiende. Dit jaar
ziet er heel positief uit. Ik mag met recht
spreken over een prachtige organisatie,
met vertrouwen in de toekomst.”
Van Dilst: “De crisis heeft Rotterdam op
een bepaald vlak ook geholpen. Diverse
leegstaande kantoorpanden zijn immers
getransformeerd naar woningbouw, waardoor meer mensen de stad in getrokken
zijn. Dat heeft het centrum een behoorlijke impuls gegeven. Rotterdam bruist echter nog niet zo hard als Amsterdam, moet
ik met pijn in het hart bekennen. Ik hoop
dat dat er wel weer wat meer van komt,
ook in de weekenden.”
Schäperkötter: “Ik vind Rotterdam wel
voortschrijdende ict-techniek, gezonde werkomgevingen: allemaal voorbeelden van maatschappelijke
vraagstukken waarbij techniek een
groot deel van de oplossing kan zijn.
Unica is een technisch dienstverlener
die eerst nadenkt over een vraagstuk
en dan bekijkt welke techniek daar
het beste bij past. Dat is geen kwestie
van een doosje naar binnen schuiven,
maar dat betekent het aangaan van
een samenwerking.
Valstar Simonis is een onafhankelijk
Nederlands ingenieursbureau op het
gebied van duurzaamheid, comfort
en veiligheid in gebouwen. De ruim
80 medewerkers adviseren bedrijven,
overheden en ontwikkelaars bij alle
aspecten van installatietechniek. Ray-
Vastenhout: “Ik werk nu 7 jaar in Rotterdam en heb gedurende die periode de stad
zich letterlijk en figuurlijk zien ontwikkelen. De Weena is jarenlang een bouwput
geweest, maar overal komt gelukkig een
einde aan en het resultaat mag er zijn.
Een periode van 15 jaar vooruit kijken is
heel ver, maar ik zie het op alle gebieden
positief in.” σ
mond Schäperkötter is binnen het bedrijf werkzaam als adviseur Beheer &
Onderhoud. Valstar Simonis is gespecialiseerd in energieadvies en duurzame ontwikkelingen, beheer- en
onderhoudsadvisering, (brand)beveiliging en ICT-advies en dienstverlening.
Peter van Nederpelt is directeur van
Ooms en al dertig jaar werkzaam binnen de makelaarsorganisatie. Ooms
beschikt over vestigingen in Rotterdam, Barendrecht, Capelle aan den
IJssel, Dordrecht, Hellevoetsluis,
Schiedam en Spijkenisse. Dichtbij
klanten staan en een persoonlijke
dienstverlening bieden zijn twee belangrijke speerpunten. Ooms houdt
zich bezig met woning- en bedrijfsmakelaardij, taxaties en beleggingen.
RIJNMOND BUSINESS | NUMMER 4 | MEI/JUNI 2014
13

Download Report