Collegevoorstel grondprijzen 2014 131203

Collegevoorstel
Ontwikkelbedrijf
Collegevoorstel
Reg.nr.
B&W d.d.
10-12-2013
Ja, namelijk uitgesteld (één week)
Veelzijdige stad in het groen
Openbaar
Programma
DT d.d.
OR d.d.
B&W d.d.
OR d.d.
10-12-2013
Ingekomen van
OBSMO
Onderwerp
Grondprijzen 2014
Raad
Raadsdocumenten
d.d.
Rv-nr. 2014-9
29-01-2014
Dictum START
Instemmen met bijgevoegd raadsvoorstel waarin wordt voorgesteld:
1. De richtlijn van de Europese Commissie Nr. C 209 van 10/07/1997 te
hanteren bij verkoop van gronden en gebouwen aan een marktpartij
of onderneming, met het oog op het vergroten van transparantie en
marktconformiteit en ter voorkoming van ontoelaatbare staatssteun.
2. De prijzen van reststroken in 2014 eenmalig te verlagen met 50% om
de verkoop en verhuur te stimuleren.
3. De bruikleenhouders, die al hebben besloten om reststroken te
kopen of huren tegen de hogere prijzen, te compenseren voor het
verschil met de prijzen voor reststroken in 2014.
4. De grondprijzen voor 2014, volgens bijlage 2, vast te stellen.
Voorbesproken met
Wim van den Beucken (2/12), Serge van Dellen (27/11)
Besluit B&W
Team
OBSMO
Steller
WAC Gelsing / DJP Reijnen
Doorkiesnummer
+31 77 3596111
Datum
18-11-2013
Secretaris
W. Meijering
Portefeuillehoude W. van den Beucken
r
Paraaf steller
Paraaf afdelingshoofd
1
Akkoord Bespreke
n
Collegevoorstel
Samenvatting
(Verplicht, maximaal een A4)
N.a.v. het rekenkameronderzoek naar de grondverkoop bij de bioscoop Picardie heeft ons
College, in Rib 86 van 2 juli 2013, toegezegd het beleid voor verkoop van grond voor
commerciële functies opnieuw te beoordelen. Met het oog op het vergroten van transparantie
en marktconformiteit en ter voorkoming van ontoelaatbare staatssteun is, op basis van de
richtsnoer van de Europese Commissie, aanvullend gronduitgiftebeleid geformuleerd.
N.a.v. motie 25 van 8 november 2013 is onderzocht of de prijzen van reststroken bijgesteld
kunnen worden. Op basis van CBS indexcijfers van verkoopprijzen van bestaande
koopwoningen is een prijsverlaging van 25% te rechtvaardigen. Om de verkoop van
reststroken te stimuleren wordt een eenmalige prijsverlaging in 2014 voorgesteld van 50%.
Momenteel hebben een aantal bruikleenhouders al besloten om reststroken te kopen of te
huren. Dit is gebeurd tegen de hogere prijzen per categorie reststrook, die zijn afgeleid van de
prijs van vrije sector kavels van € 206, - / m2. Voorgesteld wordt om deze bruikleenhouders
te compenseren voor het verschil met de prijzen van reststroken in 2014. Hierdoor verlaagt
de invulling van de taakstelling met ongeveer € 4.000, -.
Tenslotte wordt een voorstel gedaan voor de grondprijzen in 2014, waaronder die van
reststroken.
Bijlagen
Nr.
1.
2.
3.
4.
5.
Naam
Raadsvoorstel grondprijzen 2014
Grondprijzen 2014
Grondprijzenschema verkoop reststroken
Datum
..
..
..
..
..
2
Collegevoorstel
Voorstel
Dit voorstel gaat achtereenvolgens over (aanvullend) gronduitgiftebeleid, prijzen van
reststroken en overige grondprijzen in 2014.
Gronduitgiftebeleid.
In motie 13/2973, van 27 februari 2013, is uw College gevraagd een (externe) commissie aan
te stellen om het dossier grondtransactie bioscoop Picardie grondig uit te zoeken en een
advies te geven aan de gemeenteraad op de vraag of de gemeente juist heeft gehandeld.
De Rekenkamer van de gemeente Venlo heeft dit onderzoek uitgevoerd en op 5 juni 2013
haar aanbevelingen gepresenteerd aan de gemeenteraad.
Deze aanbevelingen zijn:
1. Werk het beleid voor uitgifte van gronden buiten grondbedrijf verder uit. Hoe worden die
aangeboden, tegen welke condities. Welke uitgangspunten gelden (bv.
opbrengstmaximalisatie of niet ?).
2. Verbeter de professionaliteit rondom projectmatig werken. Aandachtspunten hierbij zijn:
a. Onderhandelen;
b. Het omgaan met alternatieve aanbieders, wanneer een second opinion te vragen;
c. Beoordeling van partners waarmee zaken wordt gedaan.
3. Verbeter de informatieverstrekking aan de raad met name bij gevoelige dossiers, en
zeker bij het verlenen van geoorloofde steun aan private partijen. De raad kan te allen tijde
vertrouwelijk geïnformeerd worden.
Uw College heeft aangegeven de aanbevelingen van de Rekenkamer over te nemen. In Rib
86, van 2 juli 2013, is toegelicht op welke wijze dat gebeurt. In deze Rib is ook uitgelegd hoe
de gemeente Venlo invulling geeft aan de aanbevelingen 2 c. en 3. De Evaluatie- en
uitbreidingswet Bibob, die per 1 juli 2013 is ingegaan, biedt mogelijkheden om partners te
beoordelen bij vastgoed- en grondtransacties. Het college hanteert bij besluitvorming het
principe dat alle besluiten openbaar zijn tenzij er omstandigheden zijn zoals bedrijfs- en
fabricagegegevens die vertrouwelijk zijn meegedeeld en de veiligheid of privacy in het geding
is. Bij soortgelijke gevoelige dossiers neemt het college voorts het standpunt in om de
gemeenteraad transparant en te allen tijde vertrouwelijk te informeren.
In het collegevoorstel bij de Nota Ontwikkelbedrijf 2014 (vastgesteld op 17 september j.l.) is
aangekondigd dat in de grondprijsbrief 2014, die nu voorligt, nieuw gronduitgiftebeleid wordt
geformuleerd voor de verkoop van bouwgrond voor commerciële functies. Hiermee wordt
invulling gegeven aan de aanbevelingen 1, 2a en 2b.
De beleidsuitgangspunten voor de uitgifte van bouwgrond staan in deel A van de Nota
Ontwikkelbedrijf 2012. Volgens de beheersverordening Ontwikkelbedrijf wordt het beleidsdeel
(A) van de Nota door uw College vastgesteld. In deel A staat dat bij de verkoop van
bouwgrond voor projectmatige bouw en commerciële functies (winkel, kantoor, bioscoop etc.)
de residuele of de comparatieve methode worden ingezet voor het bepalen van de grondprijs.
De residuele methodiek wordt verderop in dit voorstel uitgelegd bij “ grondprijzen voor
projectmatige bouw en commerciële functies” . Voor deze gronden geldt geen vooraf
vastgestelde grondprijs.
In dit voorstel wordt een aanvulling voorgesteld op het bestaande gronduitgiftebeleid, die is
3
Collegevoorstel
gebaseerd op de algemene richtsnoer van de Europese Commissie.
De Europese Commissie heeft op 10 juli 1997, als algemeen richtsnoer ten behoeve van de
lidstaten, Mededeling Nr. C 209 gepubliceerd. Deze Mededeling geeft aan hoe vanuit het
streven van transparantie en marktconformiteit, een overheidsinstantie binnen de EU moet
handelen bij verkoop van gronden en gebouwen aan een marktpartij of onderneming.
Daarmee wordt het risico op ontoelaatbare staatssteun in beginsel weggenomen. De
Mededeling is een uitleg van het Europees Verdrag en werkt direct door in de Nederlandse
rechtspraktijk. Samengevat luidt de kern van de Mededeling uit 1997:
“ Indien openbare instanties geen gebruik maken van verkoop via de openbare biedprocedure
moet vóór de verkooponderhandelingen een taxatie door een of meer onafhankelijke
taxateurs van onroerend goed worden verricht om de marktwaarde vast te stellen op grond
van algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria. De aldus vastgestelde marktprijs
is de minimale aankoopprijs die kan worden overeengekomen zonder dat staatssteun
verleend wordt” .
Het uitgangspunt van de Mededeling is dat de gemeente met een specifieke ondernemer of
marktpartij mag onderhandelen over de marktprijs van die specifieke locatie. Daarbij geldt als
voorwaarde dat de marktprijs nooit lager mag zijn dan de taxatiewaarde. Een tweede taxatie
kan worden verricht als de onderhandelingen dreigen vast te lopen op de hoogte van de
taxatiewaarde.
Voorgesteld wordt om de richtlijn van de Europese Commissie Nr. C 209 te hanteren bij
verkoop van gronden (waarvoor geen vooraf vastgestelde grondprijzen zijn vastgesteld) en
specifieke vastgoedlocaties aan een marktpartij of onderneming, met het oog op het
vergroten van transparantie en marktconformiteit en ter voorkoming van ontoelaatbare
staatssteun.
Meer specifiek betekent dit dat één of meer onafhankelijke (externe) taxateurs van onroerend
goed, vóór de verkooponderhandelingen, een taxatie verricht om de marktwaarde vast te
stellen op grond van algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria.
Reststroken
Een reststrook is een strook gemeentegrond met geen of relatief weinig functionele waarde
voor het publieke gebruik. De gemeente kan reststroken verkopen, verhuren of in bruikleen
geven om het direct aangrenzende perceel te vergroten.
In oktober 2009 heeft uw College besloten om in bruikleen gegeven reststroken om te zetten
naar verkoop of verhuur. Hieruit is een financiële taakstelling voortgekomen die vanaf 2013
€ 60.000, - structureel per jaar moet opleveren (in 2011 € 20.000, -; in 2012 € 40.000, -.
Echter in de afgelopen periode zijn nog maar 20% van de 650 bruikleenhouders
aangeschreven, met wisselend succes. De economische crisis is er tevens debet aan dat de
huidige invulling van de taakstelling minder dan € 10.000, - is. Uit ervaring is gebleken dat de
meeste bruikleenhouders willen huren. De huur bedraagt 2% van de prijs per m² van de
reststrookcategorie.
In motie 25, van 8 november 2013, roept de gemeenteraad het college op om “ onverwijld
onderzoek te doen of de prijzen van reststroken bijgesteld kunnen worden” . Dit onderzoek
heeft inmiddels plaatsgevonden en heeft geleid tot een voorstel voor het verlagen van de
prijzen van reststroken in 2014.
Bij de verkoop van reststroken wordt een grondprijs per m² gehanteerd die is afgeleid van de
grondprijs van vrije sector kavels. Daarop vindt volgens vastgesteld beleid, in deel A van de
Nota Ontwikkelbedrijf 2012, een correctie naar beneden plaats, afhankelijk van de situering
van de grond ten opzichte van de hoofdgevel. Zie bijlage 3.
4
Collegevoorstel
Uit onderzoek is gebleken dat de gemeente Venlo de grondprijs voor vrije sector kavels sinds
2008 nauwelijks heeft gewijzigd (van € 203, - in 2008 naar € 206, - in 2013). Volgens het CBS
zijn de verkoopprijzen van de bestaande koopwoningen, die op deze kavels zijn gebouwd, in
dezelfde periode gedaald met 21,2% (Nederland) en 20,9% (Provincie Limburg).
Op basis van CBS indexcijfers van verkoopprijzen van bestaande koopwoningen is een
prijsverlaging van 25% te rechtvaardigen. Om de verkoop van reststroken in de lijn van de
motie verder te stimuleren wordt een eenmalige prijsverlaging in 2014 voorgesteld van 50%.
Momenteel hebben een aantal bruikleenhouders al besloten om reststroken te kopen of
huren. Dit is gebeurd tegen de hogere prijzen per categorie reststrook, die zijn afgeleid van de
prijs van vrije sector kavels van € 206, - / m2. Voorgesteld wordt om deze bruikleenhouders
te compenseren voor het verschil met de prijzen van reststroken in 2014. Hierdoor verlaagt
de invulling van de taakstelling met ongeveer € 4.000, -.
In navolgend schema staan de nieuwe grondprijzen per m² voor de verkoop van reststroken
(tussen haakjes staan de prijzen voor 2013).
Reststroken categorie
1
2
3
4
Kabels & leidingenstrook
Prijs per m² (excl. BTW) en kosten koper
€ 103, - (€ 206, -)
€ 51,50 (€ 103, -)
€ 36, - (€ 72, -)
Maatwerkberekening / taxatie
€ 32,50 (€ 65, -)
N
.
B
.
Een verlaging van de prijs van vrije sector kavels wordt overigens niet voorgesteld. De
grondprijs voor de vrije sector dient een ander doel. Het gaat om een recente bouwrijpe
grondprijs voor nieuwbouw binnen het gemeentelijke woningbouwprogramma, die niet
vergelijkbaar is met de grondprijzen bij bestaande bouw.
Het verlagen van de prijzen van reststroken kan zowel een positief als een negatief effect
hebben op de taakstelling. Een positief effect kan zijn dat er meer reststroken worden
verkocht of verhuurd door de lagere prijs. Een negatief effect kan zijn dat het totaal van
reststroken minder oplevert door de prijsdaling van 50% per categorie. Het is daarbij van
belang deze nieuwe uitgiftestrategie met nieuwe prijzen de komende periode goed te
monitoren teneinde de optimale balans te vinden. Om ook niet een negatieve tendens in dit
prijsbeleid te veroorzaken, wordt deze verlaging vooralsnog als eenmalig voorgesteld, alleen
in 2014. Bij een ongeclausuleerde prijsdaling is immers het risico van afwachten en stilzitten
van de potentiële gegadigden op verdere prijsdaling een mogelijk logische reactie en daarmee
een negatieve prijsspiraal het gevolg.
Grondprijzen 2014
Jaarlijks stelt ons College de grondprijzen voor de verschillende gebruiksfuncties vast.
In bijlage 2 worden de grondprijzen voor 2014 voorgesteld voor de diverse functies.
Achtereenvolgens gaat het om projectmatige woningbouw en commerciële functies, vrije
sector kavels, reststroken, sociale huurwoningen, bijzondere doeleinden en
bedrijventerreinen.
De uitgangspunten voor het bepalen van grondprijzen bij verkoop liggen vast in deel A van de
Nota Ontwikkelbedrijf 2012. Per functie wordt het volgende voorgesteld:
 Projectmatige woningbouw en commerciële functies (winkel, kantoor, bioscoop etc.). Er is
5
Collegevoorstel
sprake van commerciële functies indien de functie wordt gebruikt door een onderneming
in de zin van de Wet op de inkomstenbelasting of de Wet op de vennootschapsbelasting.
Voor deze gronden geldt geen vooraf vastgestelde grondprijs. De grondprijs voor deze
functies wordt residueel bepaald. Door de marktconforme verkoopwaarde van een
woning of commerciële functie te verminderen met bouw- en bijkomende kosten, resteert
de grondwaarde als residu. De marktconforme verkoopwaarde is de waarde van het
product dat op de betreffende grond kan worden gerealiseerd, bijvoorbeeld de vrij op
naam (von) verkoopprijs van een woning.
Er wordt geen aanleiding gezien om deze methodiek te wijzigen. Zie bijlage 2. Wel wordt,
als aanvullend gronduitgiftebeleid en gebaseerd op Europese regelgeving, voorgesteld om
bij beoogde verkoop van een specifieke locatie, voortaan de marktwaarde te laten
bepalen door een onafhankelijke taxateur vóór de verkooponderhandelingen starten. In
het kader van deze regels is ook het begrip “ onderneming” ruimer geformuleerd. Zo
kunnen ook Stichtingen in het economische verkeer relevante handelingen verrichten,
waarbij een taxatie noodzakelijk kan zijn.
 Vrije sector kavels. De comparatieve of vergelijkingsmethodiek wordt toegepast bij vrijesector kavels voor particulier opdrachtgeverschap. Hierbij wordt een vaste grondprijs
vastgesteld op basis van vergelijking van grondprijzen in andere gemeenten, of op basis
van reeds gerealiseerde transacties.
De prijzen die de gemeente Venlo in 2013 hanteert voor de vrije kavels passen binnen de
(bandbreedte van regioprijzen) variatie aan prijzen in de omgeving. Sinds 2009 bedraagt
de grondprijs van de gemeente Venlo € 206, -. Deze prijs past binnen de genoemde
variatie / regionale bandbreedte. Voorgesteld wordt deze prijs te handhaven in 2014. Zie
bijlage 2.
 Reststroken. De grondprijs per m² voor een reststrook wordt afgeleid van de grondprijs
van vrije sector kavels. Naar aanleiding van de motie van 8 november 2013 is onderzocht
of deze prijzen kunnen worden verlaagd. Op basis van het onderzoek wordt in 2014 een
prijsverlaging voorgesteld van afgerond 50% voor alle categorieën van reststroken, zowel
voor verkoop als voor verhuur. Zie bijlage 2.
 Sociale huurwoningen. Een sociale huurwoning is een goedkope huurwoning die meestal
eigendom is van een woningcorporatie. De maximale huur tot waar sprake is van een
sociale huurwoning is € 681,02 in 2013 en € 699,48 in 2014. Het gaat hier om kale huur.
Dat wil zeggen: huur zonder servicekosten en kosten voor gas, water en licht. Voor
sociale huurwoningen wordt een vaste, jaarlijks te indexeren, grondprijs bepaald.
Sinds 2009 bedraagt de vaste grondprijs voor het bouwen van een sociale huurwoning
€ 13.045, -. Voor de corporaties is de maximale huurprijs van sociale huurwoningen
meestal niet kostendekkend voor de nieuwbouw van huurwoningen. Om deze
onrendabele top niet te vergroten wordt voorgesteld deze grondprijs te handhaven in
2014. Zie bijlage 2.
 Bijzondere doeleinden. Voor onroerende zaken voor bijzondere niet commerciële
doeleinden (bijvoorbeeld een maatschappelijke opvangvoorziening of een moskee) wordt
uitgegaan van een grondprijs volgens het kostprijsprincipe. Aanvullend op het
kostprijsprincipe hanteert de gemeente Venlo een vaste prijs per m² voor bijzondere
doeleinden als ondergrens. Deze prijs wordt jaarlijks bepaald en is gebaseerd op
kostprijsontwikkeling vanuit het verleden. De huidige grondprijs voor bijzondere
doeleinden is € 106, - per m². In juli 2013 heeft een onafhankelijke taxateur, in opdracht
6
Collegevoorstel
van de gemeente Venlo, de grondprijs met een maatschappelijke bestemming voor niet
commerciële doeleinden getaxeerd op € 110, - per m². De huidige grondprijs voor
bijzondere doeleinden van € 106, - per m² past binnen de marktconforme bandbreedte
(van 5%) van de getaxeerde grondprijs.
Gelet op de taxatie wordt voorgesteld de “ minimum” grondprijs van € 106, - per m² voor
bijzondere doeleinden te handhaven in 2014. Zie bijlage 2.
 Bedrijventerreinen. De comparatieve of vergelijkingsmethodiek wordt ook toegepast bij
bedrijventerreinen. Hierbij wordt een vaste grondprijs vastgesteld op basis van
vergelijking van grondprijzen in andere gemeenten, of op basis van reeds gerealiseerde
transacties.
De prijzen die de gemeente Venlo in 2013 hanteert voor de eigen bedrijventerreinen
passen binnen de variatie aan prijzen in de omgeving. Ondanks de economische crisis is
geconstateerd dat er nog steeds vraag is naar Venlose bedrijventerreinen. Venlo is en
blijft als vestigingslocatie een “ hotspot” .
Binnen de meerjarige grondexploitaties van de gemeente Venlo moet nog voor ongeveer
€ 31 miljoen aan gronden voor bedrijventerreinen worden verkocht. Een daling van de
grondprijs voor bedrijventerreinen heeft direct een negatief effect op de (verwachte)
opbrengsten binnen de grondexploitaties.
De opbrengsten die worden berekend binnen de meerjarige grondexploitaties worden
jaarlijks geïndiceerd. Analoog hieraan zijn de grondprijzen voor bedrijventerreinen vanaf
2009 jaarlijks geïndiceerd met de consumenten prijsindex alle huishoudens (volgens
CBS). Voorgesteld wordt de bestaande grondprijzen te verhogen met 1,88%.
7
Collegevoorstel
Bedrijfsvoeringsaspecten (in overleg met Bedrijfsvoering)
In te vullen / aan te leveren door de adviseurs van Bedrijfsvoering.
.
1
.
Wat zijn de financiële gevolgen en de verwerking hiervan? (Kosten, baten en
dekking)
Zijn er budgettaire consequenties? Ja of Nee (Indien ja, dan bijlage begrotingswijziging bijvoegen)
Woningbouwgronden / bijzondere doeleinden:
Gezien de beperkte omvang van de beschikbare eigen kavels met een vaste
grondprijs zijn de gevolgen gering. De stagnatie van de uitgifte heeft een grotere invloed
op het resultaat dan het handhaven van de prijzen van 2013.
Reststroken:
Door de prijzen van reststroken te verlagen is de verwachting dat er meer reststroken
verkocht of verhuurd gaan worden. Hoe dit uitpakt ten opzichte van de taakstelling,
moet worden bezien.
Bedrijventerreinen:
In het merendeel van de grondexploitatieberekeningen is rekening gehouden met de
voorgestelde stijging van de grondprijzen. De stagnatie van de uitgifte heeft een grotere
invloed op het resultaat dan deze prijsbijstelling.
-
Kan de adviseur instemmen met het voorstel?
Naam adviseur
Ja
Paul Driessen
Alleen bij voorstellen van de afdeling Ontwikkelbedrijf betreffende projecten:
Het Ontwikkelbedrijf neemt projecten eerst in uitvoering als deze voorcalculatorisch
volledig zijn gedekt. De grondprijzen zijn niet altijd toereikend om alle kosten te dekken.
Dat betekent dat de opdracht gevende beleidsafdeling voor aanvullende dekking moet
zorg dragen.
-
Kan team SMO instemmen met het voorstel?
Naam medewerker
Ja
Peter-Paul Vallen
2
.
Wat zijn de personele gevolgen? (Denk aan: uitbreiding of afname aantal fte’ s en
inhuur)
Zijn er formatieve consequenties? Ja of Nee (Indien ja, dan bijlage begrotingswijziging bijvoegen)
..
-
Kan de adviseur instemmen met het voorstel?
Naam adviseur
@Ja of Nee
..
3
.
Wat is de relatie met het informatie- en automatiseringsbeleid?
..
Kan de adviseur instemmen met het voorstel?
Naam adviseur
@Ja of Nee
..
8
Collegevoorstel
4
.
Wat is de relatie met het inkoop- en aanbestedingsbeleid?
..
-
Kan de adviseur instemmen met het voorstel?
Naam adviseur
5
.
Wat zijn de juridische aspecten van het voorstel?
@Ja of Nee
..
Grond(prijs)beleid is in beginsel aan de raad (hoofdlijnen van beleid). De werkpraktijk in
Venlo is dat beleidsneutraal (dus buiten de sfeer van de beleidsgevoelige beslissingen
en consultatieplicht van art 169 lid 4 Gemeentewet) het college jaarlijks, ter uitvoering
van dat beleid, de grondprijzen vaststelt. De raad wordt daarvan dan in kennis gesteld.
Op zich kan dat, maar dat is uitsluitend omdat de raad dat bij de jaarlijkse behandeling
van begroting en grondbeleidsaspecten goed vindt. Het past binnen de door haar
gestelde beleidskaders.
Het college is bevoegd binnen die ruimte uitvoering te geven en besluiten te nemen,
waarbij zij de raad in kennis stelt.
Aangezien onderhavig voorstel zowel moties, alsook rekenkameronderzoek mede als
aanleiding heeft, en ook beleids (prijs) inhoudelijk een structurele wijziging (op
onderdelen weliswaar) wordt voorgesteld, ligt het in de vorm voor de hand dat e.e.a. via
een regulier college- en raadsvoorstel wordt vormgegeven.
6
.
Kan de adviseur/afdelingsjurist instemmen met het
voorstel?
Naam adviseur / afdelingsjurist
Ja
Hans Brabers
Communicatie intern / extern
..
-
Naam adviseur / voorlichter
..
9

Download Report