klik hier - WPM Groep

REVIEW
Onze artikelen gaan over de effecten van
nieuwe retailontwikkelingen op een bestaand
centrumgebied. Dit keer hebben we een
ontwikkeling uitgekozen die weliswaar al
enige jaren oud is, maar nog steeds volop in
beweging is: Overstad in Alkmaar. Overstad
heeft het niet gemakkelijk, maar er zijn
allerlei nieuwe plannen om van Overstad een
vitaal gebied te maken, waarmee het een
volwaardig onderdeel moet worden van de
De auteurs: Marc Majolée, Ingrid Ploegmakers
en Boris van der Gijp
binnenstad van Alkmaar. Interessant genoeg
voor ons om eens na te gaan hoe Alkmaar dat
wil gaan realiseren.
H
et detailhandelsbeleid van de
gemeente Alkmaar streeft twee
hoofddoelstellingen na. Allereerst versterking van de stad als
het centrum van Noord-Holland en daarnaast het beter
onderling verbinden en tegelijk versterken van de eigen
identiteit van de drie herkenbare deelgebieden in het centrum, te weten de binnenstad – authentiek en eigentijds,
Overstad-transformatie naar centrumgebied en stationsgebied-OV-poort. Deze visie vormde voor ons het uitgangspunt en tegelijk de meetlat voor ons bezoek aan het centrum van Alkmaar.
DE BINNENSTAD
Het oude centrum biedt op een aantal plekken de mogelijkheid om tegen een prachtig historisch decor te winkelen. Dat geldt bijvoorbeeld voor aanloopstraat Ritsevoort en in het verlengde daarvan de Koorstraat. Sinds de
komst van de parkeergarage onder de singel, een bijzonder
hoogwaardige oplossing voor het parkeren in historische
binnensteden, zijn deze aanloopstraten getransformeerd
tot de straatjes waar winkels uit het bovensegment zijn
geclusterd. De vestiging van de Hugo Boss winkel in een
historisch bankgebouw is daar een mooi voorbeeld van.
Maar ook het winkelgebiedje ten Oosten van het Waagplein (Fnidsen), hoe klein ook, heeft het winkelpubliek
leuke winkeltjes te bieden.
Juist hier lijkt een kans te liggen voor Alkmaar om zich
van andere winkelsteden te onderscheiden. Dit vereist
echter wel visie en doorzettingskracht. Je kunt je bijvoorbeeld afvragen of het niet wenselijk is om in aanvulling
op de Fnidsen ook de Achterdam een totaal andere invul36 SCN 2014 | 3
REVIEW
De ontwikkelingseffecten
van Overstad in Alkmaar
ling te geven die meer bij het winkelcentrum past. Parallel
hieraan verdient de openbare ruimte van het hele historische centrum een flinke upgrade. De bestrating heeft op
veel plekken een verwaarloosde en armoedige aanblik . Dit
past niet de sfeer bij het winkelen in een prachtige historische stad. Positief is weer dat het theater goed aansluit op
het centrum en dat er zeker op het Waagplein een goed –
zij niet heel vernieuwend– horeca-aanbod is. Het Waagplein blijft met zijn kaasmarkt in het seizoen bovendien
een toeristenmagneet die voor heel wat extra traffic zorgt.
Met de Grote of Sint Laurenskerk heeft de binnenstad ten
slotte in potentie een wel heel bijzondere evenementen
locatie in huis die kan bijdragen aan de profilering van het
centrum.
MKB DE KRACHT VAN ALKMAAR
Het verschil tussen de twee belangrijkste winkelgebieden
van het centrum laat zich behalve op basis van het fysieke beeld ook goed karakteriseren aan de hand van enkele cijfers. Het totale metrage voor het centrum bedraagt
ca. 115.000 m2. het in metrage vrijwel even grote historische gebied ‘De Laat/Langestraat’ (ca. 47.000 m2) en het
domein ‘Noorderarcade/Overstad’ (ca. 40.000 m2) kennen een gemiddelde unitgrootte van respectievelijk 200
en 1.500 m2. Dit geeft gelijk goed de enorme tegenstelling weer die op het netvlies achterblijft als je een bezoek
brengt aan het centrum. Enerzijds is er de historische binnenstad dat behalve door het gefilialiseerde (80%) gebied
van de Laat/Langestraat gekenmerkt wordt door veel leuke
verbindingsstraatjes met kleinschalige pandjes met zelfstandige ondernemers.
Daarbij kwam de Langestraat op ons qua invulling en
uitstraling niet eens zo nadrukkelijk over als het sterke en
dominante A1-gebied zoals we dat in veel centra van steden
van gelijke omvang (ca 95.000 inwoners) tegenkomen.
Anderzijds is er het beeld van het eveneens grotendeels
gefilialiseerde (80%) aanbod van grootschalige winkels
in de sfeer van supermarkten, in en om het huis, sport en
spel en bruin- en witgoed aan de overzijde van het kanaal,
op Overstad.
VAN CHOCOLADEFABRIEK VAN DE FAMILIE RINGERS TOT
GDV-LOCATIE
Overstad in Alkmaar is ontstaan op en rond de gronden
van de voormalige chocoladefabriek van de familie Ringers. Een deel van de fabriek staat nog steeds op het terrein. De oorspronkelijke, op Frank Lloyd Wright gestoelde
architectuur werd echter in 1982 door Klercqs Woonwinkel ingepakt met witte kunststof platen. De rest van de
bebouwing van Overstad is hier later omheen gebouwd.
DOOR INGRID PLOEGMAKERS–WPM, BORIS VAN DER GIJP–SYNTRUS
ACHMEA VASTGOED EN MARC MAJOLÉE–MAJOLÉE RETAILVASTGOEDADVIES,
ALLEN OP PERSOONLIJKE TITEL
Met de komst van Klercqs in de jaren 70 kreeg de locatie een winkelbestemming. In de loop der jaren heeft het
gebied een functie gekregen voor woonwinkels en met de
ontwikkeling van het overdekte Noorderarcade was de eerste officiële GDV-locatie van Nederland een feit. Het is ontwikkeld als uitloopgebied van het centrum van Alkmaar
dat ruimte moe(s)t bieden aan grootschalige winkels waar
in de historische binnenstad van Alkmaar geen plek voor
De binnenstad van Alkmaar. Alle foto's met dank aan Third Place, Martijn van Weert.
is. De loopbrug over het kanaal moe(s)t er voor zorgen dat
Overstad een volwaardig onderdeel werd van de binnenstad van Alkmaar.
MISSIE CENTRUM EN RINGERS
In ruimtelijk-functioneel opzicht luidt de missie voor
Alkmaar-Centrum zoals geformuleerd in 2011: “het bieden
van een totaal pakket aan voorzieningen die zoveel mogelijk bezoek-/koopmomenten en -motieven faciliteren,
waarbij de recreatieve functie gericht op het (dag)toerisme
VERVOLG OP PAGINA 38 →
SCN 2014 | 3 37
REVIEW
← VERVOLG VAN PAGINA 37
extra aandacht krijgt. Daarvoor biedt Alkmaar-Centrum
in een evenwichtige en duidelijke ruimtelijke structuur
een aantal herkenbare domeinen met hun eigen functionele profiel. De samenhang tussen de domeinen en aantakking op de loopstromen wordt gegarandeerd door een
optimale spreiding van bronpunten en ankers/trekkers
verspreid over Alkmaar-centrum. Het Ringerscomplex
wordt herontwikkeld tot een eigentijds multfunctioneel
publieksgericht domein, dat in zijn totaliteit een uniek
dynamisch decor vormt en – hoewel het aan de overzijde
van het kanaal is gelegen – een vanzelfsprekend onderdeel
van Alkmaar-Centrum uitmaakt” (bron: Third Place).
In 2011 is becijferd dat, om uitvoering te geven aan de
voorgenomen doelstelling uit 2004 een evenwicht in
bezoekersaantallen te bereiken binnen het centrum van
Alkmaar, in Overstad ruimte is voor ca. 50.000 m2 aan
functies, waarvan 41.000 m2 winkelcluster en een resterend metrage onderverdeeld naar horeca, diensten en
onderwijs. Deze functies leken, zoals in de missie verwoord, qua locatie en invulling voorbehouden aan het
Ringerscomplex. Deze beoogde functiemix is er tot op
heden niet gekomen. Anno 2014 is de stand van zaken dat
Centrum-West (de historische binnenstad) beter wordt
bezocht dan Oost (horecagebied en Overstad). Waar in de
Langestraat op het drukste punt 61% van de 164.000 weekbezoekers komen, is dit aan de stadszijde recht tegenover
Overstad aan de Gedempte Nieuwesloot 37% (bron: Locatus, 2013).
OVERSTAD (TOCH) OP WEG NAAR VICTORIE?
Wie recent het gebied Overstad bezocht heeft zal (nog)
weinig van de in 2011 opgestelde visie terugzien. Echter,
achter de schermen – en sinds kort ook visueel zichtbaar –
38 SCN 2014 | 3
ligt de ontwikkeling niet stil. Een aantal activiteiten en
plannen zijn reeds gerealiseerd of in voorbereiding. In het
kort:
→ Voor de Ringerslocatie wordt onderzoek gedaan naar
ontwikkelingsmogelijkheden, omdat het eerder ontworpen plan niet haalbaar is gebleken. Eind april heeft AM
fase 1 van de herontwikkeling van de Noorderarcade
opgeleverd. Dit betrof een inpandige verbouwing voor
onder meer de vestiging van Mediamarkt en Telstar;
→ Rondom het centrum van Overstad is een binnenring
gerealiseerd. Dit verbetert de bereikbaarheid en zorgt
voor een efficiënte(re) verkeersafwikkeling. Ook wordt
de komende jaren gewerkt aan optimalisering en verbetering van de uitstraling;
→ Stichting Talent and Dreams (STAD) heeft in 2012
en 2013 een tijdelijk strand op Overstad. Vanwege
het succes is dit tijdelijke stadsstrand in 2014 weer
gerealiseerd;
→ De gemeente gaat het plein en de kade aanpakken zodat
de openbare ruimte en het Noord-Hollands Kanaal
beter benut kunnen worden. De werkzaamheden vinden plaats in aansluiting op uitvoering van de plannen voor
Ringers en Noorderarcade;
→ Op de kop van het Vegroterrein ontwikkelt JT-bioscopen
op grond van de gemeente een megabioscoop. De bedoeling is dat daaraan grenzend een poppodium gerealiseerd
wordt. Zodra deze twee projecten gerealiseerd zijn moet
een route naar de binnenstad ontstaan. De gemeente
zal daartoe aan de binnenstadskant van het kanaal de
REVIEW
Molenstraat aanpakken. Dit is de straat die de directe
verbinding vormt tussen het oude centrum en Overstad.
CITYMARKETINGORGANISATIE
Naast de fysiek opgave om Alkmaar tot het winkel- en
uitgaanscentrum van de regio te maken, onderzoekt de
gemeente met de ondernemers, verenigd in Stichting
Promotie Alkmaar (SPA) en de VVV, om Het Nieuwe Winkelen en de marketing en promotie van het centrum te
organiseren vanuit een nieuwe Citymarketingorganisatie.
Momenteel is er sprak van het Shoppa (initiatief van drie
lokale bedrijven) en bestaat er een SPA-app. De ondernemersvereniging is hierover zelf niet zo enthousiast.
Samen met Amsterdam wordt de marketingcommunicatie opgepakt (MAC).
DE TOEKOMST VAN HET CENTRUM VAN ALKMAAR
Na een bezoek aan het centrum en een gesprek met de
gemeente voelen we het dilemma van Alkmaar. De behoefte (en noodzaak?) tot het bieden van grotere winkelruimtes lijkt te hebben geleid tot een grootschalige ontwikkeling die – mede door de crisis – een ‘brug te ver’ lijkt te zijn.
Bovendien lijkt de intentie, het aan elkaar koppelen van
gebieden via de vestiging van winkels- en uitgaansfuncties
aan de andere kant van het water, juist het tegengestelde
effect te hebben gehad. In feite zijn er twee afzonderlijke
(winkel)gebieden ontstaan met daartussen een kanaal en
een looproute, die voor de consument qua afstand te lang
en qua invulling – vooralsnog – oninteressant is. Dit heeft
vooral te maken met de (te grote?) verschillen in schaalgrootte van de winkels en overige functies in het centrum.
In tegenstelling tot de intieme sfeer van de binnenstad is
in Overstad sprake van een aaneenschakeling van bedrijven die qua structuur nauwelijks aan elkaar verbonden
zijn. Het kent een zeer chaotische en rommelige opzet.
Een op zich en succesvol initiatief van het stadsstrand op
Overstad heeft ook nauwelijks relatie met de overige functies in het gebied of de binnenstad en staat daardoor vrijwel op zichzelf.
De binnenstad heeft door zijn centrale ligging en zijn
historische uitstraling veel potentie. Maar die historische
kaders vormen tegelijkertijd een keurslijf voor het centrum. Het resultaat is een winkelaanbod dat kwalitatief
duidelijk onder doet voor grote broer Haarlem. Wel biedt
Alkmaar het winkelend publiek uit de regio een aantrekkelijk winkelalternatief. Het B-milieu in de steegjes lijkt
daarbij echter nu niet krachtig genoeg om voldoende
onderscheidend vermogen te bieden ten opzichte van bijvoorbeeld de winkels in Heerhugowaard, Schagen en Castricum. Wanneer de stad naast het doorgaan met Overstad
niet ook ingrijpt in het bestaande centrum, ligt een verdere teloorgang op de loer. Met aandacht voor het totaalpakket van fysieke maatregelen, waaronder de openbare
ruimte als organisatie van ‘Het Nieuwe Winkelen’ en citymarketing. Alles beschouwd heeft volgens ons de binnenstad potentie. Hier ligt, hoe goed verstopt misschien ook,
de sleutel voor de oplossing. Hier, en helaas voor Alkmaar
niet in Overstad. ←
SCN 2014 | 3 39

Download Report