Combi Terminal Twente B.V. Ruimtelijke onderbouwing voor buitenplanse afwijking bestemmingsplan oprichting CTT Almelo INHOUDSOPGAVE blz. 1. INLEIDING 1.1. Aanleiding 1.2. Ligging van het plangebied 1.3. Huidige planologische situatie 1.4. Afwijkingen van vigerend bestemmingsplan 1.5. Leeswijzer 1 1 2 3 4 5 2. HUIDIGE SITUATIE 2.1. Inleiding 2.2. Cultuurhistorie en archeologie 2.3. Ruimtelijke structuur 2.3.1. Wegenstructuur 2.3.2. Water 2.3.3. Natuur en landschap 2.3.4. Leidingen 2.3.5. Laagvliegroute 2.4. Functionele structuur 2.5. Actuele werkzaamheden 7 7 7 7 7 7 7 8 8 8 8 3. BELEIDSKADERS 3.1. Inleiding 3.2. Rijksbeleid 3.2.1. Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) 3.2.2. SER-ladder 3.2.3. Besluit algemene regels omgevingsrecht (Barro) 3.2.4. Richtlijnen Vaarwegen 3.3. Provinciaal beleid 3.3.1. Omgevingsvisie Overijssel 2009 3.3.2. Omgevingsverordening 3.4. Regionaal beleid 3.4.1. Regionaal economisch ontwikkelingsplan Twente 3.4.2. Visie bedrijventerreinen Netwerkstad Twente 2011 3.4.3. Binnenhavenvisie Twente 3.5. Gemeentelijk beleid 3.5.1. Masterplan Almelo 3.5.2. Milieubeleidsplan Almelo 3.5.3. Bomenverordening 3.5.4. Beeldkwaliteitsplan 9 9 9 9 9 9 10 10 10 11 11 11 11 11 12 12 12 12 12 4. MILIEUASPECTEN 4.1. Algemeen 4.2. Ecologie 4.2.1. Toetsingskader 4.2.2. Huidige situatie 4.2.3. Effecten 4.2.4. Maatregelen 4.2.5. Conclusies 4.3. Geluid 15 15 16 16 16 16 18 18 19 5. WATER 21 6. UITVOERBAARHEID 6.1. Economische uitvoerbaarheid 6.2. Maatschappelijke uitvoerbaarheid 23 23 23 laatste bladzijde 23 BIJLAGEN - aantal blz. 1. INLEIDING 1.1. Aanleiding Oprichting CTT Almelo Combi Terminal Twente (CTT) is voornemens een containerterminal op te richten op het in ontwikkeling zijnde bedrijventerrein XL Businesspark Twente, aan het Twentekanaal in Almelo. De containerterminal maakt voor het laden en lossen van schepen gebruik van de openbare laad- en loskade bij het terrein. Daarnaast wordt er een kantoorpand gerealiseerd en worden er een portaalkraan en masten voor terreinverlichting aangebracht. Het voornemen is strijdig met de vigerende bestemmingsplannen. Regionaal bedrijventerrein Twente (RBT) De ontwikkeling van het regionaal bedrijventerrein Twente langs de A35 te Almelo, XL Businesspark Twente, moet ruimte bieden aan een hoogwaardig en grootschalig bedrijventerrein met een omvang van circa 130 hectare netto uitgeefbaar terrein. Hiervoor is in 2006 het bestemmingsplan Regionaal Bedrijventerrein Twente ‘RBT’ door de gemeenteraad van Almelo vastgesteld. In 2007 is het bestemmingsplan goedgekeurd door de Gedeputeerde Staten van de provincie Overijssel en onherroepelijk geworden. Bestemmingsplan laad- en loskade Het bestemmingsplan Regionaal Bedrijventerrein Twente ‘RBT’ voorziet ter plaatse van een groenstrook aan de zijde van het Twentekanaal in een wijzigingsbevoegdheid voor een laad- en loskade. Het bestemmingsplan ‘Locatie Laad- en loskade RBT’ van de gemeente Almelo (onherroepelijk 3 april 2013) voorziet inmiddels in de planologische kaders voor de ontwikkeling van de laad- en loskade. Afbeelding 1.1. Plangebied bestemmingsplan laad- en loskade Uitwerkingsplan RBT tranche 3a Het bedrijventerrein wordt in verschillende fasen uitgegeven. Het bestemmingsplan Regionaal Bedrijventerrein Twente ‘RBT’ voorziet wat betreft het beoogde bedrijventerrein daarom in directe bestemmingen voor de hoofdstructuur (wegen en groen) en in nog uit te werken bestemmingen. Voor enkele fasen zijn al uitwerkingsplannen opgesteld. Witteveen+Bos, AML162-3/14-021.639 definitief 03 d.d. 17 november 2014, Ruimtelijke onderbouwing voor buitenplanse afwijking bestemmingsplan oprichting CTT Almelo 1 Aangrenzend aan de laad- en loskade geldt het bestemmingsplan ‘Uitwerkingsplan Regionaal Bedrijventerrein Twente (RBT) Tranche 3a’ van de gemeente Almelo (vastgesteld 29 oktober 2013). Afbeelding 1.2. Plangebied uitwerkingsplan RBT tranche 3a (in geel weergegeven) Strijdigheid voornemen met planologische kaders Het voornemen van CTT voor het oprichten van een containerterminal is strijdig met het vigerende bestemmingsplan ‘Uitwerkingsplan Regionaal Bedrijventerrein Twente (RBT) Tranche 3a’ op de volgende punten: 1. in een deel van het plangebied geldt een maximale bouwhoogte van 10 meter en in een deel van het plangebied een maximale bouwhoogte van 15 meter. De voorgenomen portaalkraan wordt hoger dan 15 meter, namelijk 31,2 meter; 2. de maximale hoogte van lichtmasten is 8 meter. Er zijn vier lichtmasten van 18 meter hoogte gepland. Vanwege de strijdigheid met het huidige planologische kader, is voor de ontwikkeling van de containerterminal een omgevingsvergunning nodig voor het afwijken op het bestemmingsplan ‘Uitwerkingsplan Regionaal Bedrijventerrein Twente (RBT) Tranche 3a’, op grond van artikel 2.1, lid 1 sub c en artikel 2.12, lid 1 sub a onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), waarmee het aanbrengen van de portaalkraan en de vier lichtmasten mogelijk wordt gemaakt. 1.2. Ligging van het plangebied De omgevingsvergunning voor het aanbrengen van een portaalkraan en lichtmasten heeft betrekking op het gebied nabij de beoogde laad- en loskade op het bedrijventerrein XL Businesspark Twente, aan de oostzijde van het Twentekanaal en ten zuiden van de kern Almelo. In onderstaande figuur is het plangebied weergegeven. 2 Witteveen+Bos, AML162-3/14-021.639 definitief 03 d.d. 17 november 2014, Ruimtelijke onderbouwing voor buitenplanse afwijking bestemmingsplan oprichting CTT Almelo Afbeelding 1.3. Plangebied (wit) 1.3. Huidige planologische situatie Het plangebied ligt binnen de grenzen van het bestemmingsplan ‘Uitwerkingsplan Regionaal Bedrijventerrein Twente (RBT) Tranche 3a’ van de gemeente Almelo (vastgesteld 29 oktober 2013). In onderstaande afbeelding is een uitsnede uit de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen. Witteveen+Bos, AML162-3/14-021.639 definitief 03 d.d. 17 november 2014, Ruimtelijke onderbouwing voor buitenplanse afwijking bestemmingsplan oprichting CTT Almelo 3 Afbeelding 1.4. Uitsnede verbeelding bestemmingsplan uitwerkingsplan RBT 3a (het plangebied is met een rode lijn globaal omkaderd) De voorgenomen ontwikkeling is binnen het bestemmingsplan ‘Uitwerkingsplan Regionaal Bedrijventerrein Twente (RBT) Tranche 3a’ gelegen en heeft de bestemming ‘Bedrijf-1’. Hiervoor gelden onder meer de volgende regels: - de gronden zijn bestemd voor het uitoefenen van bedrijven/bedrijvigheid die voorkomen/voorkomt in de milieucategorieën 3 tot en met 5; - de gronden zijn bestemd voor wegen, (ondergrondse) parkeervoorzieningen en fietsen voetpaden, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, waterpartijen; - risicovolle inrichtingen, zelfstandige kantoren en kwetsbare objecten zijn niet toegestaan; - de maximale bouwhoogte is 10 meter of 15 meter (aangewezen op de verbeelding). Verlichtingsarmaturen mogen maximaal 8 meter hoog zijn. 1.4. Afwijkingen van vigerend bestemmingsplan Zoals beschreven in paragraaf 1.1, wijkt het voornemen af van het vigerende bestemmingsplan ‘Uitwerkingsplan Regionaal Bedrijventerrein Twente (RBT) Tranche 3a’. Samengevat geldt dat het voornemen op de volgende punten afwijkt: - het aanbrengen van een portaalkraan met een hoogte van 31,2 meter. Dit is nu niet mogelijk vanwege de aangegeven maximale hoogte in het bestemmingsplan; - het aanbrengen van vier lichtmasten van 18 meter hoogte. Dit is nu niet mogelijk vanwege de aangegeven maximale hoogte in het bestemmingsplan. De lichtmasten zijn aangegeven op de inrichtingstekening. Specificaties van de toe te passen lichtmasten zijn als bijlage bij de vergunningaanvraag opgenomen. 4 Witteveen+Bos, AML162-3/14-021.639 definitief 03 d.d. 17 november 2014, Ruimtelijke onderbouwing voor buitenplanse afwijking bestemmingsplan oprichting CTT Almelo 1.5. Leeswijzer Voorliggend rapport bevat de ruimtelijke onderbouwing voor het aanbrengen van een portaalkraan en lichtmasten behorende bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning waarmee van het vigerende bestemmingsplan kan worden afgeweken. Het rapport is als volgt opgebouwd: - in hoofdstuk 2 is de huidige situatie van het plangebied beschreven; - in hoofdstuk 3 is het vigerende en relevante ruimtelijke beleid beschreven; - in hoofdstuk 4 is ingegaan op de haalbaarheid van het voornemen ten aanzien van de relevante (milieu)thema’s; - in hoofdstuk 5 is de waterparagraaf opgenomen; - in hoofdstuk 6 is ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan. Gezien de aard en beperkte omvang van de wijzigingen ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan, is in dit rapport voor zover mogelijk de beschrijving en beoordeling conform het vigerende bestemmingsplan ‘Uitwerkingsplan Regionaal Bedrijventerrein Twente (RBT) Tranche 3a’ aangehouden. Witteveen+Bos, AML162-3/14-021.639 definitief 03 d.d. 17 november 2014, Ruimtelijke onderbouwing voor buitenplanse afwijking bestemmingsplan oprichting CTT Almelo 5 6 Witteveen+Bos, AML162-3/14-021.639 definitief 03 d.d. 17 november 2014, Ruimtelijke onderbouwing voor buitenplanse afwijking bestemmingsplan oprichting CTT Almelo 2. HUIDIGE SITUATIE 2.1. Inleiding In dit hoofdstuk is de huidige situatie beschreven. Hierbij wordt inzicht gegeven in de ontstaansgeschiedenis, de bestaande ruimtelijke en functionele structuren in het gebied. Tot slot worden de actuele werkzaamheden op het bedrijventerrein XL Businesspark Twente beschreven. Dit hoofdstuk betreft een samenvatting van hoofdstuk 2 in de toelichting op het vigerende bestemmingsplan ‘Uitwerkingsplan Regionaal Bedrijventerrein Twente (RBT) Tranche 3a’. Voor nadere toelichting wordt verwezen naar de toelichting op dat bestemmingsplan. 2.2. Cultuurhistorie en archeologie Het plangebied vertoont resten van het oorspronkelijke kampenlandschap. Het plangebied kenmerkt zich door een kleinschalige verkaveling waarin essen, houtwallen, bosjes, laagten en boerenbedrijven elkaar afwisselen. In vergelijking met andere gebieden in Twente met een dergelijk kleinschalig kampenlandschap is het gebied één van de ‘minst’ waardevolle gebieden. Het microreliëf in het plangebied varieert tussen de 9,5 meter boven NAP en 11 meter boven NAP. In het plangebied is op verschillende plaatsen sprake van een middelhoge tot hoge trefkans op archeologische waarden. 2.3. Ruimtelijke structuur 2.3.1. Wegenstructuur Het plangebied is vanaf het rijkswegennet ontsloten via de afrit van de A35 en de Pastoor Ossestraat. In de huidige situatie is de Pastoor Ossestraat de belangrijkste ontsluitingsweg. Dit is de doorgaande weg van Bornerbroek naar Almelo. Het plangebied wordt in de huidige situatie tevens ontsloten door de Wolbes Landen, Columbus de Hoeselderdijk en de Geurntjesdijk. 2.3.2. Water Oppervlaktewater Direct ten westen van het plangebied is het Twentekanaal. Het gehele bedrijventerrein XL Businesspark Twente, watert (deels via andere watergangen) af op het Twentekanaal. In het plangebied liggen verschillende watergangen. Grondwater De bodemopbouw is ingedeeld in een aantal goed doorlatende lagen, watervoerende pakketten en een aantal slecht doorlatende lagen, ofwel scheidende lagen. In een watervoerend pakket is de grondwaterstroom overwegend horizontaal en in een scheidende laag overwegend verticaal. Het grondwater in het plangebied stroomt, indien dit niet wordt beïnvloed door sloten of grondwateronttrekkingen, in westelijke richting. 2.3.3. Natuur en landschap In het plangebied zijn restanten van het landschapstype ‘kampenontginningen met essen’ herkenbaar. Ten opzichte van de natuurwaarden in Twente heeft dit gebied in de loop der jaren al veel van haar oorspronkelijke natuurwaarden verloren. In het plangebied bevindt zich, langs het Twentekanaal, een doorgaande bomenrij. Deze bomenrij wordt door Witteveen+Bos, AML162-3/14-021.639 definitief 03 d.d. 17 november 2014, Ruimtelijke onderbouwing voor buitenplanse afwijking bestemmingsplan oprichting CTT Almelo 7 vleermuizen gebruikt als vliegroute. Daarom is deze bomenrij van belangrijke ecologische waarde. Het voornemen heeft geen (extra) effect op deze bomenrij. 2.3.4. Leidingen In het bedrijventerrein XL Businesspark Twente zijn een aantal bestaande gastransportleidingen aanwezig. Zowel de regionale als de hoofdtransportleidingen worden verlegd naar de teen van het talud van de A35. Hiermee worden de veiligheidsafstanden tot de leidingen zoveel mogelijk buiten het bedrijventerrein geplaatst. 2.3.5. Laagvliegroute Langs de zijtak van het Twentekanaal is een laagvliegroute. Dit kan beperkingen opleveren voor bijvoorbeeld hoge bouwwerken. Hierbij geldt dat de maximale bouwhoogte voor telecommunicatiemasten in het vigerend bestemmingsplan ‘Uitwerkingsplan Regionaal Bedrijventerrein Twente (RBT) Tranche 3a’ 70 meter is. Deze hoogte is volgens de toelichting op dat bestemmingsplan geen belemmering voor de laagvliegroute. Hieruit volgt dat het voornemen (portaalkraan en lichtmasten) ook geen belemmering vormt voor de laagvliegroute. 2.4. Functionele structuur Binnen het plangebied zijn enkele bedrijven gevestigd. De agrarische bedrijvigheid in het plangebied wordt beëindigd. De woonbebouwing en bedrijfsbebouwing, die ten dienste staan van de agrarische bedrijvigheid, worden geamoveerd. 2.5. Actuele werkzaamheden De realisatie van de 1e tranche van het bedrijventerrein is in gang. Diverse bedrijven hebben zich op het bedrijventerrein gevestigd of treffen de voorbereidingen daarvoor. De hoofdontsluiting (hoofdas) is deels gerealiseerd en het viaduct over de Pastoor Ossestraat is eveneens gerealiseerd. De realisatie van tranche 3a van het bedrijventerrein is opgestart. Voor de bouw van de laad- en loskade zijn de relevante vergunningen aangevraagd en vergund. Het kadeterrein is reeds gebruiksklaar gemaakt. 8 Witteveen+Bos, AML162-3/14-021.639 definitief 03 d.d. 17 november 2014, Ruimtelijke onderbouwing voor buitenplanse afwijking bestemmingsplan oprichting CTT Almelo 3. BELEIDSKADERS 3.1. Inleiding Voor de onderhavige omgevingsvergunning geldt in beginsel hetzelfde ruimtelijke beleid als voor het in 2013 vastgestelde vigerende bestemmingsplan ‘Uitwerkingsplan Regionaal Bedrijventerrein Twente (RBT) Tranche 3a’. Hieronder is het vigerende ruimtelijke beleid samengevat en is het voornemen getoetst aan het vigerende beleid. 3.2. Rijksbeleid 3.2.1. Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) bevat het integrale beleid voor het ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. In de structuurvisie schetst het Rijk de ambities voor concurrentiekracht, bereikbaarheid, leefbaarheid en veiligheid tot 2040 (lange termijn) en doelen, belangen en opgaven tot 2028 (middellange termijn). Het Rijk heeft nationale belangen benoemd waarmee het aangeeft waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Voor alle nationale opgaven worden rijksinstrumenten ingezet, waarbij financiering slechts één van de instrumenten is. Ook decentrale overheden en marktpartijen dragen bij aan de realisatie van nationale opgaven. Op de ruimtelijke hoofdstructuurkaart is Netwerkstad Twente aangeduid als stedelijke regio met topsectoren. De ambitie voor de regio is om een excellent en internationaal bereikbaar vestigingsklimaat te bewerkstelligen met een concentratie van topsectoren. Voor de binnenvaart heeft het Rijk de ambitie om een vlot, betrouwbaar rijksvaarwegennetwerk te realiseren, waarbij gestreefd wordt naar een wachttijd van maximaal 30 minuten voor schepen bij sluizen en bruggen. Dit betekent dat het Rijk bij het beheer en onderhoud van het rijksvaarwegennetwerk prioriteit geeft aan de belangrijkste achterlandverbindingen (maatregelen bij sluizen en bruggen en voor betere bevaarbaarheid). In de structuurvisie is voor het Twentekanaal een ruimtelijke reservering opgenomen voor een toekomstige aanpassing van het vaarwegprofiel. Het voornemen conflicteert niet met het beleid in de SVIR. 3.2.2. SER-ladder Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen geldt op grond van het rijksbeleid de SERladder. De SER-ladder is niet relevant voor het voornemen (plaatsing portaalkraan en lichtmasten). 3.2.3. Besluit algemene regels omgevingsrecht (Barro) Het kabinet heeft in de SVIR vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen moet worden ingezet. Het gaat om de volgende nationale belangen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Ecologische hoofdstructuur, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, Primaire waterkeringen buiten het kustfundament en IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte). Witteveen+Bos, AML162-3/14-021.639 definitief 03 d.d. 17 november 2014, Ruimtelijke onderbouwing voor buitenplanse afwijking bestemmingsplan oprichting CTT Almelo 9 Op grond van het Barro gelden vrijwaringszones langs rijksvaarwegen. De Twentekanalen zijn rijksvaarwegen. Op grond van artikel 2.1.3 van het Barro geldt dat bij de vaststelling van een bestemmingsplan dat betrekking heeft op gronden binnen de begrenzing van een rijksvaarweg of op een vrijwaringszone én dat een wijziging inhoudt ten opzichte van het ten tijde van inwerkingtreding van deze titel geldende bestemmingsplan, wordt rekening gehouden met het voorkomen van belemmeringen voor: - de doorvaart van de scheepvaart in de breedte, hoogte en diepte; - de zichtlijnen van de bemanning en de op het schip aanwezige navigatieapparatuur voor de scheepvaart; - het contact van de scheepvaart met bediening- en begeleidingsobjecten; - de toegankelijkheid van de rijksvaarweg voor hulpdiensten; - het uitvoeren van beheer en onderhoud van de rijksvaarweg. De breedte van de vrijwaringszone is afhankelijk van de CEMT-klasse van de vaarweg. De CEMT-klasse van Twentekanaal, zijtak Almelo is IV of V. Dit betekent dat een vrijwaringszone geldt van 25 meter aan weerszijden van de vaarweg, gemeten vanaf de begrenzingslijn van de rijksvaarweg zoals opgenomen in de legger. Bovenstaande regels vormen geen belemmering voor het voornemen. 3.2.4. Richtlijnen Vaarwegen De Richtlijn Vaarwegen van Rijkswaterstaat geldt voor vaarwegen tot en met CEMT-klasse V en beschrijft de normen voor de afmeting en vormgeving van de vaarwegen in Nederland, inclusief sluizen, bruggen en binnenhavens. De richtlijn heeft geen wettelijke status en kan beschouwd worden als afwegingskader voor vaarwegbeheerders van vaarwegen om te komen tot technisch en nautisch verantwoorde en optimale oplossingen, als het gaat om vaarwegen en de daarbij behorende voorzieningen. Vaarwegbeheerders hebben de mogelijkheid om in specifieke situaties van de richtlijnen af te wijken, zolang afwijkingen goed gemotiveerd worden en de vaarweggebruiker goed geïnformeerd wordt. Bovenstaande richtlijn vormt geen belemmering voor het voornemen. 3.3. Provinciaal beleid 3.3.1. Omgevingsvisie Overijssel 2009 De omgevingsvisie is op 1 juli 2009 vastgesteld. In de omgevingsvisie zijn het provinciaal belang en het beleid voor de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel uiteengezet. De omgevingsvisie bevat de visie, beleidskeuzes en de uitvoeringsstrategie op het hele ruimtelijke domein en is opgesteld met een doorkijk tot 2030. De hoofdambitie van de provincie is om een vitale samenleving tot ontplooiing te laten komen in een mooi en vitaal landschap (ruimtelijke kwaliteit). De centrale beleidsambitie hierbij is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke voorraden (duurzaamheid). De provincie heeft deze ambities vertaald in generieke beleidskeuzes en ontwikkelingsperspectieven. Voor het plangebied geldt het ontwikkelingsperspectief ‘bedrijventerrein’. Dit betreffen bestaande bedrijventerreinen en plannen voor bedrijventerreinen. De voorgenomen ontwikkeling van het bedrijventerrein XL Businesspark Twente is in lijn met het beleid uit de Omgevingsvisie. 10 Witteveen+Bos, AML162-3/14-021.639 definitief 03 d.d. 17 november 2014, Ruimtelijke onderbouwing voor buitenplanse afwijking bestemmingsplan oprichting CTT Almelo Het beleid in de omgevingsvisie vormt geen belemmering voor het voornemen. 3.3.2. Omgevingsverordening De Omgevingsverordening is een provinciale verordening als bedoeld in artikel 4.1 van de Wro. In de Omgevingsverordening moet elk inhoudelijk thema geregeld zijn, waar de provincie de mogelijkheid wenst om juridische instrumenten in te kunnen zetten. Het beleid is erop gericht dat geen aanleg van nieuw bedrijventerrein mag plaatsvinden als op bestaande terreinen nog voldoende ruimte beschikbaar is of naar verwachting door optimalisering van de bouw- en gebruiksmogelijkheden en herstructurering beschikbaar komt. In titel 2.1 is verder bepaald dat gemeenten uitsluitend mogen voorzien in de lokale behoefte aan bedrijventerrein. Een uitzondering daarop wordt onder andere gemaakt voor stedelijke netwerken, die mogen voorzien in een bovenregionale behoefte. Almelo maakt onderdeel uit van een dergelijk stedelijk netwerk. Het bedrijventerrein XL Businesspark Twente voorziet in een bovenregionale behoefte. De regels in de omgevingsverordening vormen geen belemmering voor het voornemen. 3.4. Regionaal beleid 3.4.1. Regionaal economisch ontwikkelingsplan Twente Het dagelijks bestuur van de Regio Twente heeft voor de periode 2005-2010 een Regionaal Economisch Ontwikkelingsplan (REOP) opgesteld. Mede door de ruimtenood binnen de eigen gemeente hebben Enschede, Hengelo, Almelo en Borne, in samenwerking met de provincie Overijssel, het plan voor een groot regionaal bedrijventerrein uitgewerkt, zijnde het XL Businesspark Twente. Ook wordt het bedrijventerrein XL Businesspark Twente meer en meer als een ‘Unique Selling Point’ gezien, hetgeen de regionale concurrentiepositie van Twente kan versterken. Het voornemen past binnen dit plan. 3.4.2. Visie bedrijventerreinen Netwerkstad Twente 2011 De visie bedrijventerreinen Netwerkstad Twente 2011 is door de gemeenten Almelo, Borne, Enschede, Hengelo en Oldenzaal opgesteld en vormt een analyse van de vraag en het potentiële aanbod aan bedrijventerreinen voor de periode 2010-2030 in deze gemeenten. Uit de analyse blijkt dat voor de genoemde periode een grote vraag is naar bedrijventerreinen voor transport, logistiek en distributie en dat deze behoefte het grootste is in de gemeenten Almelo, Oldenzaal en Enschede. Ook na 2020 wordt nog in Almelo en Oldenzaal ruimtevraag verwacht. Het voornemen past binnen deze visie. 3.4.3. Binnenhavenvisie Twente De Binnenhavenvisie Twente is een uitgave van Regio Twente en is in 2008 verschenen. Ten aanzien van het bedrijventerrein XL Businesspark geeft de visie aan dat het bedrijventerrein is opgezet om grootschalige bedrijvigheid een plek te geven in de regio Twente. Het bedrijventerrein biedt de mogelijkheid tot het ontwikkelen van een openbare laad- en loskade. Het is de bedoeling dat deze kade enkel gebruikt gaat worden door bedrijven, die op het bedrijventerrein XL Businesspark gevestigd zijn. De ontwikkeling van de kade hangt dan ook nauw samen met de vestiging van havengebonden bedrijvigheid op het terrein. Het openbare karakter van de kade is belangrijk, zodat meerdere bedrijven op Witteveen+Bos, AML162-3/14-021.639 definitief 03 d.d. 17 november 2014, Ruimtelijke onderbouwing voor buitenplanse afwijking bestemmingsplan oprichting CTT Almelo 11 het terrein gebruik kunnen maken van vervoer over water. Het uitgeven van kade aan bedrijven is vooralsnog geen optie. Het voornemen past binnen deze visie. 3.5. Gemeentelijk beleid 3.5.1. Masterplan Almelo Het Masterplan Almelo is in oktober 2004 vastgesteld. Dit Masterplan is een raamwerk voor afzonderlijke plannen. Het laat de samenhang tussen die plannen zien en langs welke structuren de stad zich wil ontwikkelen. Het bedrijventerrein XL Businesspark Twente is in het gemeentelijk beleid opgenomen. Het bedrijventerrein vormt de locatie voor de ruimtevraag van grootschalige bedrijvigheid uit de regio. Het gaat hierbij vooral om grootschalige bedrijvigheid, transport en distributie. Het voornemen past binnen deze visie. 3.5.2. Milieubeleidsplan Almelo Almelo wil een duurzame stedelijke ontwikkeling bevorderen. Dit is omschreven als 'het ordenen, inrichten en beheren van de leefomgeving op een ecologische verantwoorde wijze, zodat de huidige maar ook de komende generatie, daar graag willen en kunnen leven'. De duurzame stedelijke ontwikkeling van het bedrijventerrein XL Businesspark wordt gewaarborgd door de basisprincipes in het stedenbouwkundig plan, behorende bij de vigerende bestemmingsplannen voor het bedrijventerrein. Het voornemen past daarmee binnen het milieubeleidsplan. 3.5.3. Bomenverordening Op grond van de Bomenverordening van de gemeente Almelo is het verboden zonder omgevingsvergunning van het bevoegd gezag te vellen of te doen vellen van: - monumentale houtopstand; - bijzondere houtopstand - structurele houtopstand; - gemeentelijke houtopstand waarvan de stamdoorsnede op 1.30 meter boven het maaiveld meer is dan 30 cm; - gemeentelijke houtopstand die deel uitmaakt van een groep of rij van minimaal zes bomen. Het vigerend bestemmingsplan biedt een beschermingsregeling voor waardevolle bomen in het plangebied. Toetsing aan de bomenverordening vindt plaats bij de omgevingsvergunningaanvraag voor het kappen van bomen. In het kader van het voornemen (plaatsing portaalkraan en lichtmasten) is er geen sprake van bomenkap. De Bomenverordening is daarmee niet relevant. 3.5.4. Beeldkwaliteitsplan De gemeente Almelo heeft voor het XL-businesspark het Beeldkwaliteitsplan XLbusinesspark vastgesteld. Het betreft een beeldkwaliteitsplan op hoofdlijnen en op kavelniveau. Het beeldkwaliteitsplan op kavelniveau is speciaal geschreven voor de vestiging van CTT. De vestiging van CTT past binnen het beeldkwaliteitsplan. 12 Witteveen+Bos, AML162-3/14-021.639 definitief 03 d.d. 17 november 2014, Ruimtelijke onderbouwing voor buitenplanse afwijking bestemmingsplan oprichting CTT Almelo Om containers te kunnen stapelen is een portaalkraan van 31,2 meter nodig om de containers onder de kraan vier hoog te kunnen stapelen met één container daarover te hijsen (1 over 4). Op het terrein worden lichtmasten geplaatst om bij duisternis en donkere omstandigheden het terrein te verlichten. De verlichting dient de veiligheid van het werken op de terminal en is tevens onderdeel van de terreinbeveiliging. Omdat op het terrein containers meestal tot vier hoog worden gestapeld zijn hoge lichtmasten van 18 meter hoogte noodzakelijk. De verlichtingsarmaturen en de portaalkraan zijn in tegenstelling tot de voorkeur van het beeldkwaliteitsplan niet in de kleuren van XL-park (het rood uit het logo (RAL 3027) en/of het okergeel (RAL 1024). De kraan is blauw, dat is de bedrijfskleur van CTT. De verlichtingsarmaturen zijn rond konisch thermisch verzinkte masten. Het kleurgebruik van de portaalkraan en lichtmasten is afgestemd met de supervisor van de gemeente Almelo. Ten behoeve van de omgevingsvergunning bouwen, zal een welstandsadvies worden uitgebracht. Witteveen+Bos, AML162-3/14-021.639 definitief 03 d.d. 17 november 2014, Ruimtelijke onderbouwing voor buitenplanse afwijking bestemmingsplan oprichting CTT Almelo 13 14 Witteveen+Bos, AML162-3/14-021.639 definitief 03 d.d. 17 november 2014, Ruimtelijke onderbouwing voor buitenplanse afwijking bestemmingsplan oprichting CTT Almelo 4. MILIEUASPECTEN 4.1. Algemeen Voor het vigerende bestemmingsplan ‘Uitwerkingsplan Regionaal Bedrijventerrein Twente (RBT) Tranche 3a’ is uitgebreid onderzoek uitgevoerd naar de relevante milieuaspecten. In het kader van deze ruimtelijke onderbouwing voor het aanbrengen van een portaalkraan en lichtmasten is eerst getoetst wat de potentiële reikwijdte is van de effecten als gevolg van de afwijkingen op het vigerende bestemmingsplan. Hiervoor geldt het volgende: - de wijzigingen omvatten (alleen) verhoging van de maximale hoogten voor lichtmasten en bouwwerken, specifiek een portaalkraan. Het gebruik wijzigt niet; - de wijzigingen hebben nauwelijks (extra) effecten ten opzichte van de ontwikkelingen die mogelijk zijn binnen het vigerende bestemmingsplan. Effecten op de volgende thema’s zijn bij voorbaat uitgesloten: ⋅ bodemkwaliteit: er vinden geen (extra) ingrepen in de bodem plaats; ⋅ luchtkwaliteit: de (hogere) lichtmasten en portaalkraan hebben geen invloed op de luchtkwaliteit; ⋅ bedrijven en milieuzonering: er is geen sprake van de realisatie van een (extra) bedrijfsmatige inrichting of een gevoelig object. Daardoor is nader onderzoek naar bedrijven en milieuzonering niet nodig; ⋅ geurhinder: de (hogere) lichtmasten en portaalkraan hebben geen invloed op de geurbelasting; ⋅ archeologie: er vinden geen (extra) ingrepen in de bodem plaats; ⋅ cultuurhistorie: er vinden geen (extra) ingrepen plaats ter plaatse van monumenten en/of cultuurhistorische waarden of in de nabijheid daarvan; ⋅ explosieven: er vinden geen (extra) ingrepen in de bodem plaats; ⋅ veiligheid en hulpverlening: Langs de vaarweg is ruimte vrijgehouden voor de bereikbaarheid van de hulpdiensten. Via calamiteitenpoorten aan de noord- en zuidzijde is het terrein toegankelijk voor hulpverleners. Deze poorten staan op de inrichtingstekening en is tevens een onderdeel van de aanvraag voor het plaatsen van een hekwerk rond het terrein. Op aangeven van de beheerders is het terrein altijd bereikbaar voor onderhoudswerkzaamheden. De (hogere) lichtmasten en portaalkraan hebben geen invloed op de veiligheid en hulpverlening; ⋅ infrastructuur: de ontsluiting van het terrein vindt plaats via de hoofdpoort (zie inrichtingstekening). Deze route wordt ook gebruikt om de parkeerplaatsen te bereiken. De (hogere) lichtmasten en portaalkraan hebben geen invloed op de infrastructuur; ⋅ landschap: de lichtmasten en portaalkraan worden aangebracht op een deel van een groot (toekomstig) bedrijventerrein. Aangenomen is daarom dat de lichtmasten en portaalkraan geen hinderlijke onderbreking(en) of zichtbeperking(en) vormen in het landschap. Het enige potentiële effect betreft een rommelig(er) beeld vanwege de hogere lichtmasten en portaalkraan. Daarbij geldt dat het aangrenzende bestemmingsplan ‘Locatie Laad- en loskade RBT’ bouwwerken mogelijk maakt tot maximaal 20 meter en kranen en silo’s mogelijk maakt tot maximaal 45 meter. Dit betekent dat de verstorende invloed van de lichtmasten en portaalkraan op het landschap niet onderscheidend zal zijn; - de wijzigingen hebben potentiële invloed op het thema ecologie, vanwege lichtverstoring door de lichtmasten en/of verstoring van eventuele vliegroutes. Naar dit thema is nader onderzoek uitgevoerd. De onderzoeksresultaten zijn beschreven in paragraaf 4.2; - de wijzigingen hebben potentiële invloed op geluid, vanwege de plaatsing van de kraan en de hoogte van de kraan. In paragraaf 4.3 is nader ingegaan op de geluideffecten. Witteveen+Bos, AML162-3/14-021.639 definitief 03 d.d. 17 november 2014, Ruimtelijke onderbouwing voor buitenplanse afwijking bestemmingsplan oprichting CTT Almelo 15 Voor alle thema’s, uitgezonderd ecologie en landschap, wordt verder verwezen naar de toelichting op het vigerende bestemmingsplan ‘Uitwerkingsplan Regionaal Bedrijventerrein Twente (RBT) Tranche 3a’. Voor deze thema’s geldt dat relevante wet- en regelgeving en beleidskaders geen belemmering vormen voor de realisatie van het voornemen. 4.2. Ecologie 4.2.1. Toetsingskader De bescherming van soorten is in Nederland geïmplementeerd in de Flora- en faunawet (hierna Ffw). Op grond van de Ffw is een groot aantal dier- en plantensoorten aangewezen als beschermde inheemse soort. Ten aanzien van de beschermde inheemse diersoorten kent de Ffw een verbod op het verontrusten, vangen en doden van soorten en het verstoren, vernielen en beschadigen van hun nesten, voortplantings-, rust- en verblijfplaatsen (artikel 9 tot en met 12). De beschermde diersoorten, die zijn opgenomen in de Ffw, zijn verdeeld in beschermingsregimes of de tabellen. Tabel 1 geeft de algemene soorten weer, die licht beschermd zijn. Tabel 2 geeft de minder algemene, middelzwaar beschermde soorten weer. In tabel 3 staan soorten die worden genoemd in bijlage I van de AMvB Ffw en soorten vermeld in bijlage IV van de Habitatrichtlijn en deze zijn zwaar beschermd. 4.2.2. Huidige situatie Uit ecologisch onderzoek (Ecogroen Advies, Ecologisch onderzoek ten behoeve van Tranche 3A XL Businesspark, 21 mei 2012, opgenomen als bijlage 5 bij de toelichting op het vigerende uitwerkingsplan) blijkt dat er in het plangebied soorten voorkomen die door de Flora- en faunawet beschermd zijn. Uit de inventarisatie van beschermde soorten blijven alleen vleermuizen over die mogelijk negatieve effecten kunnen ondervinden door het plaatsen van lichtmasten. Vleermuizen vallen onder de tabel 3, bijlage IV categorie in de Ffw en zijn daarmee zwaar beschermd. Hieronder worden de effecten van het plaatsen van lichtmasten op vleermuizen beschreven waarbij gekeken is naar de verschillende functies van het gebied voor de aanwezige vleermuissoorten. 4.2.3. Effecten Inleiding Het plaatsen van lichtmasten leidt tot een toename van lichtverstoring. Verlichting kan verschillende delen van het leefgebied van vleermuizen beïnvloeden en hierdoor kan verstoring optreden. Vleermuizen mijden niet alleen daglicht, maar ook kunstmatige verlichting. We spreken van lichtverstoring als het normale gedrag en/of de ecologie van vleermuizen door de verlichting (negatief) wordt beïnvloed. We kunnen onderscheid maken tussen effecten van verlichting op verblijfplaatsen, vliegroutes en foerageergebieden. Verblijfplaatsen Verlichting van de uitvliegopening van een zomerverblijfplaats leidt ertoe dat de vleermuizen later uitvliegen. Hierdoor wordt de foerageerperiode verkort, juist in de schemerperiode, wanneer het aanbod aan insecten dichtheden het hoogst is en vleermuizen ‘hun slag moeten slaan’. Ernstige lichtverstoring kan tot gevolg hebben dat het verblijf wordt verlaten. Binnen invloedsfeer van de locatie waar de lichtmasten geplaatst gaan worden zijn geen verblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig. Verstorende effecten door uitstraling van licht op verblijfplaatsen van vleermuizen zijn hiermee uitgesloten. 16 Witteveen+Bos, AML162-3/14-021.639 definitief 03 d.d. 17 november 2014, Ruimtelijke onderbouwing voor buitenplanse afwijking bestemmingsplan oprichting CTT Almelo Vliegroutes De meeste vleermuissoorten gebruiken lijnvormige structuren in het landschap, zoals bomenrijen, bosranden en waterwegen, als vliegroute tussen verblijfplaats en foerageergebied en tussen foerageergebieden zelf. Een aaneengesloten netwerk van deze structuren is van essentieel belang voor het voortbestaan van populaties. Verlichting kan een barrière vormen en ertoe leiden dat (delen van) vliegroutes minder in trek raken of in onbruik raken, en dat het gebruik ervan richting foerageergebieden wordt vertraagd. Geschikte alternatieve routes langs lijnvormige elementen zijn niet altijd voorhanden. Delen van het landschap kunnen als gevolg van verlichting dan ook minder goed of zelfs onbereikbaar worden, met negatieve gevolgen voor de overlevingskans van populaties. Binnen het beïnvloedingsgebied van de lichtmasten bevinden zich drie vliegroutes van vleermuizen. Het gaat om een vliegroute van de gewone dwergvleermuis, laatvlieger en de ruige dwergvleermuis die langs de beplanting (dubbele eikenrij) gelegen langs het Twentekanaal ligt en een vliegroute van de meervleermuis die over het Twentekanaal zelf loopt (zie onderstaande afbeelding voor de inventarisatiekaart vleermuizen, bron: Ecogroen Advies, 2012). Tussen de locatie van de lichtmasten en de aanwezige vliegroutes ligt een strook van circa 25 meter breed waar geen hogere verlichting wordt geplaatst, dit heeft een bufferende werking op de mate van uitstraling van de lichtmasten. De lichtsterkte op de grens van de bufferzone en de vliegroute is op de meeste plaatsen tussen 0- 5 lux met een uitschieter tussen 7,5-10 lux op 50 meter van het traject. De achtergrondwaarde van een landelijk gebied ligt op 2 lux. Voor een deel van het traject is dan ook mogelijk sprake van een verstorend effect door uitstraling van licht op de aanwezige vliegroutes. Afbeelding 4.1. Inventarisatiekaart vleermuizen (bron: Ecogroen Advies, 2012) Witteveen+Bos, AML162-3/14-021.639 definitief 03 d.d. 17 november 2014, Ruimtelijke onderbouwing voor buitenplanse afwijking bestemmingsplan oprichting CTT Almelo 17 Foerageergebieden Vele veldstudies geven aan dat veel vleermuissoorten kunstmatig verlichte delen van het landschap vermijden en zich grotendeels beperken tot gebiedsdelen waar verlichting ontbreekt. Vleermuizen gebruiken in één nacht vaak meerdere foerageergebieden na elkaar. Als lichtverstoring juist optreedt tijdens de voedselpiek (afhankelijk van het moment van de nacht en het seizoen), is het negatieve effect het sterkst. Anderzijds heeft bepaalde verlichting een aantrekkende werking op insecten. De hierdoor ontstane insectenconcentraties worden bejaagd door vleermuizen. Er is vooralsnog weinig bekend over de verhouding tussen het voordeel van deze voedselconcentraties rond lampen en het daadwerkelijke foerageervoordeel op de lange termijn. Naar verwachting pakt de invloed van verlichting op de soortensamenstelling als geheel negatief uit. Uit onderzoek is gebleken dat verlichting niet alleen insecten uit de directe omgeving aantrekt, maar dat de aantrekkende werking een veel groter bereik heeft. Het gevolg is dat insecten dichtheden in de donkere delen van het landschap rondom de verlichting afnemen en dat de foerageermogelijkheden voor lichtmijdende soorten vleermuizen, kleiner worden. Dit verstoort de reproductie. In de omgeving van de lichtmasten bevinden zich meerdere foerageergebieden van de gewone dwergvleermuis, laatvlieger, ruige dwergvleermuis en rosse vleermuis. Deze foerageergebieden bevinden zich op voldoende afstand (buiten invloedsfeer) van de lichtmasten dat uitstraling van licht geen verstorend effect heeft op de functionaliteit van deze gebieden. Negatieve effecten van lichtverstoring op foerageergebieden van vleermuizen zijn dan ook uit te sluiten. 4.2.4. Maatregelen Voor de vliegroute van de gewone dwergvleermuis, laatvlieger en ruige dwergvleermuis geldt dat alternatieve vliegroutes in de omgeving aanwezig zijn, te weten een bomenrij direct ten westen van het Twentekanaal. Deze bomenrij kan als alternatieve vliegroute door deze vleermuissoorten gebruikt worden. Hierbij kan het viaduct als oriënterend element worden gebruikt om het kanaal eenvoudig over te steken. Ook de vliegroute van de meervleermuis kan mogelijk negatieve effecten ondervinden van de optredende lichtverstoring. Meervleermuizen zijn gevoelig voor licht. Om de functionaliteit van de aanwezige vliegroute te garanderen moet zoveel mogelijk voorkomen worden dat licht op het wateroppervlak valt. Als vuistregel geldt dat de waterweg nooit in zijn geheel verlicht mag raken, maar dat altijd een relatief donkere zone aanwezig moet zijn waar de meervleermuizen langs kunnen blijven vliegen. De 18 meter masten worden voorzien van één of meerdere schijnwerpers á 2000 Watt, welke bij het in gebruik nemen van de containerterminal schijnen. 4.2.5. Conclusies Door de aanwezigheid van een alternatieve vliegroute heeft het plaatsen van lichtmasten geen effect op de vliegroute van de gewone dwergvleermuis, laatvlieger en ruige dwergvleermuis. Met de aanwezigheid van een bufferzone wordt de uitstraling op het Twentekanaal zo veel mogelijk voorkomen. Er blijft een relatief donkere zone boven het Twentekanaal behouden waarvan de meervleermuis gebruik kan maken. Met bovenstaande maatregelen zijn effecten op de vliegroute van de meervleermuis uit te sluiten. 18 Witteveen+Bos, AML162-3/14-021.639 definitief 03 d.d. 17 november 2014, Ruimtelijke onderbouwing voor buitenplanse afwijking bestemmingsplan oprichting CTT Almelo 4.3. Geluid Het plaatsen van een kraan met een hoogte van 31,2 meter kan effecten hebben op de geluidsbelasting in de omgeving. Enerzijds zullen de motoren voor het heffen en zwenken hoger boven het maaiveld liggen, waardoor deze vrijer uitstralen. Dit kan tot een hogere geluidsbelasting leiden in de omgeving. Anderzijds wordt met een hogere kraan hoger gestapeld tussen de poten van de kraan, waardoor er meer afscherming plaatsvindt van de activiteiten laag bij de grond, zoals het rijden van de kraan en de vrachtwagens. Verwacht wordt dat de plaatsing van de hogere kraan tot een mix leidt van toe- en afnamen van geluid. Ongeacht de uitkomst, wordt de omgeving beschermd door de in het bestemmingsplan Regionaal Bedrijventerrein Twente ‘RBT’ (2007) vastgestelde geluidzone. Door goed zonebeheer is een goed woon- en leefklimaat gewaarborgd. Nader onderzoek is dan ook niet noodzakelijk. Ten behoeve van de aanvraag voor de omgevingsvergunning voor de realisatie van CTT, is een akoestisch onderzoek uitgevoerd (Akoestisch onderzoek, oprichting CTT Almelo, 5 juni 2014, kenmerk AML162-3/14-011.412 Witteveen+Bos in opdracht van CTT B.V.). In dat akoestisch onderzoek is uitgegaan van de hogere kraan. De zonebeheerder zal toetsen of de aangevraagde situatie inpasbaar is. Witteveen+Bos, AML162-3/14-021.639 definitief 03 d.d. 17 november 2014, Ruimtelijke onderbouwing voor buitenplanse afwijking bestemmingsplan oprichting CTT Almelo 19 20 Witteveen+Bos, AML162-3/14-021.639 definitief 03 d.d. 17 november 2014, Ruimtelijke onderbouwing voor buitenplanse afwijking bestemmingsplan oprichting CTT Almelo 5. WATER De wijzigingen (hogere lichtmasten en een hoge portaalkraan) hebben geen invloed op het thema water alsook het waterhuishoudkundig plan dat is opgesteld in het kader van het vigerende bestemmingsplan ‘Uitwerkingsplan Regionaal Bedrijventerrein Twente (RBT) Tranche 3a’. Daarom geldt dat op deze plaats integraal wordt verwezen naar hoofdstuk 5 van de toelichting op het vigerende bestemmingsplan. Witteveen+Bos, AML162-3/14-021.639 definitief 03 d.d. 17 november 2014, Ruimtelijke onderbouwing voor buitenplanse afwijking bestemmingsplan oprichting CTT Almelo 21 22 Witteveen+Bos, AML162-3/14-021.639 definitief 03 d.d. 17 november 2014, Ruimtelijke onderbouwing voor buitenplanse afwijking bestemmingsplan oprichting CTT Almelo 6. UITVOERBAARHEID 6.1. Economische uitvoerbaarheid De kosten van de plaatsing van de portaalkraan en de hogere lichtmasten worden betaald door de initiatiefnemer. De wijzigingen (hogere lichtmasten en een hoge portaalkraan) hebben geen invloed op de economische uitvoerbaarheid van het plan. Daarom geldt dat op deze plaats integraal wordt verwezen naar hoofdstuk 8 van de toelichting op het vigerende bestemmingsplan ‘Uitwerkingsplan Regionaal Bedrijventerrein Twente (RBT) Tranche 3a’. 6.2. Maatschappelijke uitvoerbaarheid Op de te doorlopen procedure voor de omgevingsvergunning voor afwijken van het bestemmingsplan is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing. Het ontwerpbesluit zal gedurende zes weken ter inzage liggen. Gedurende deze periode kan een ieder zienswijzen op het plan indienen. Binnen zes weken na beslissing op de vergunningaanvraag kunnen belanghebbenden die een zienswijze op het ontwerpbesluit hebben ingebracht, een beroepschrift indienen bij de rechtbank. Witteveen+Bos, AML162-3/14-021.639 definitief 03 d.d. 17 november 2014, Ruimtelijke onderbouwing voor buitenplanse afwijking bestemmingsplan oprichting CTT Almelo 23
© Copyright 2025 ExpyDoc
