Jaarverslag 2013
“Meer dan gewoon wonen”
10-6-2014
Laris Wonen en diensten
Didam, 29 november 2013
Colofon
Naam van toegelaten instelling
Gemeente
Adres en postcode
Postbus en postcode
Datum en nummer van het Koninklijk
Besluit van toelating
Laatste statutenwijziging
Kamer van Koophandel
Stichtingenregister Kamer van Koophandel
: Laris Wonen en diensten
: Montferland en Zevenaar
: Kerkstraat 47, 6941 AE Didam
: 66, 6940 BB
: 16 juli 1968, nummer 74
: 29 februari 2008 (was 26 juli 2004)
: Arnhem, 0904327
: Arnhem, 4105648
Inhoudsopgave
1.
Voorwoord
3
1.1
Verslag van het bestuur
5
1.2
Verslag van de Raad van Commissarissen
7
2.
Woonplezier en dienstverlening
11
2.1
Wij benaderen de markt en klant van Laris actief
11
2.2
Wij bieden ook huurwoningen aan met het lotingmodel
12
2.3
Wij verhuren 4 appartementen met tijdelijk verblijf
12
2.4
Onze debiteuren worden actief benaderd
13
2.5
Op leegstand wordt actief gestuurd
13
2.6
Wij bieden servicediensten aan onze huurder
14
2.7
Ontruimen als het niet anders kan
14
2.8
Overlast beperken tot een minimum
15
2.9
Ondersteunen van verenigingen van eigenaren
15
2.10
Samenvatting doelstellingen
15
3.
Woningen met toekomst
17
3.1
Wij werken aan een duurzame omgeving
17
3.2
Investeringen
19
3.3
Overzicht budget onderhoud
20
3.4
Samenvatting doelstellingen
21
4.
Betaalbaarheid, waardevast investeren en bouwen
23
4.1
Huurprijsbeleid
23
4.2
Wij houden onze woningvoorraad betaalbaar
23
4.3
Ons huurprijsbeleid bij mutatie en nieuwbouw
23
4.4
Wij verhogen de huur bij geriefverbetering
23
4.5
Welke nieuwbouwplannen zijn gerealiseerd
24
4.6
Grondposities
25
4.7
Verkoop bestaand bezit
26
4.8
Samenvatting doelstellingen
26
5.
Het fundament van de eigen organisatie
27
5.1
Organisatiestructuur
27
5.2
Personeelsbeleid
28
5.3
Ondernemingsraad
29
5.4
Automatisering
29
5.5
Treasury
30
5.6
Centraal Fonds Volkshuisvesting
31
5.7
Risicomanagement
31
5.8
Risicobeheersing en controlesystemen
34
1
5.9
Vermogenspositie
35
5.10
Bedrijfslasten en -baten
35
5.11
Beleggingspositie en deelnemingen
36
5.12
Samenvatting doelstellingen
37
6.
Samenwerking en participatie
39
6.1
Wij werken samen met netwerkpartners
39
6.2
Onze bewoners- en huurdersgroepen
39
6.3
De gemeenten waarin wij actief zijn
40
6.4
Wij werken samen met corporaties in ons werkgebied
40
6.5
Laris is op veel terreinen actief en in overleg
41
6.6
Samenvatting doelstellingen
43
7.
Kengetallen
47
8.
Fiscale positie
49
8.1
Algemeen
49
8.2
Vennootschapsbelasting
49
8.3
Belastbaar bedrag over 2013
50
9.
Geconsolideerde balans per 31 december 2013
52
10.
Geconsolideerde winst-en verliesrekening over 2013
55
11.
Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2013
56
12.
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening
57
13.
Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013
71
14.
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2013
91
15.
Enkelvoudige balans per 31 december 2013
104
16.
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2013
107
17.
Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2013
108
18.
Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2013
114
19.
Ondertekening van de jaarrekening
117
20.
Overige gegevens
118
2
1.
VOORWOORD
Eerst zaaien...
Zoals alle woningcorporaties hebben we bij Laris te maken met externe
ontwikkelingen die ons en de mensen voor en met wie we werken raken. De
woningmarkt zit ‘op slot’, onder landelijke politieke druk moeten we de sociale
huurmarkt verkleinen en de investeringsmogelijkheden worden beperkt, onder andere
door de heffingen die we moeten gaan afdragen. Dit alles vraagt om een nieuwe en
vernieuwende kijk op onze activiteiten. Alleen zo kunnen we kwaliteit en
professionaliteit blijven bieden in een sector waar bezuinigingen onvermijdelijk zijn.
Daar zijn we in 2013 al mee aan de slag gegaan, zodat we optimaal voorbereid zijn
op de toekomst.
2013 stond voor ons in het teken van zaaien. Onze ideeën over vernieuwing hebben
geleid tot een bijgestelde beleidsvisie van “Meer dan gewoon Wonen“. De jaren van forse groei zijn voorbij en we zullen ons ook meer moeten gaan richten op het
beheer; we gaan een heldere koers varen, efficiënter werken, met aandacht voor
onze marktpositie en financiën en vooral met aandacht voor onze klanten en hun
behoeften. De komende jaren zullen we oogsten en daarvan plukken onze klanten de
vruchten. Wij zijn er van overtuigd dat de richting die we inslaan, de klanten meer
woonplezier oplevert en Laris een betere uitgangspositie biedt voor de toekomst.
Jan Peters,
directeur-bestuurder
3
4
1.1
Verslag van het bestuur
Taak
De bestuurlijke structuur van Laris bestaat uit twee lagen. De organisatie wordt
aangestuurd door de directeur-bestuurder, die verantwoordelijk is voor het besturen
van de stichting. Dit betekent eveneens dat de directeur-bestuurder verantwoordelijk
is voor de realisatie van de doelstellingen van Laris, ondermeer voor wat betreft de
strategie, de financiering, het beleid, de resultaatontwikkeling en het beleid ten
aanzien van de deelnemingen en samenwerking. De directeur-bestuurder is tevens
verantwoordelijk voor een goed en constructief overleg met de Raad van
Commissarissen en de ondernemingsraad en voert een actief stakeholdersoverleg met
gemeenten, huurderbelangenvereniging en maatschappelijke organisaties. De
reikwijdte van de taken is vastgelegd in de statuten. De directeur-bestuurder legt
verantwoording af aan de Raad van Commissarissen.
Werkwijze
Het besturen van Laris gebeurt intern vooral in de volgende overlegplatforms:
Intern toezicht door de Raad van Toezicht
De Raad van Commissarissen vervult zijn interne toezichthoudende taak
onafhankelijk. De bestuurder geeft de randvoorwaarden hiervoor vorm. Hij bereidt
de vergaderingen van de Raad van Commissarissen voor met de voorzitter. Hij zorgt
voor toelevering van de stukken en is verantwoordelijk voor uitvoering van de
genomen besluiten, een en ander volgens de bepalingen in de statuten en het
bestuursreglement.
Het Intern (MT) overleg
De bestuurder organiseert en leidt het periodieke overleg met de managers van de
afdelingen Klant en Markt, Vastgoed, Projecten en Financiën. Dit overleg vindt
gemiddeld tweemaal per maand plaats. Alle onderwerpen die van belang zijn voor
de organisatie komen in het managersoverleg aan de orde. Ook de volgende interne
overlegsituaties zijn van belang voor de directeur-bestuurder:
Plenaire personeelsbijeenkomsten - Deze vinden een tweetal keren per jaar
plaats met het doel het personeel te informeren over inhoudelijke en
organisatorische zaken;
Managers werkoverleg - Dit betreft het overleg met alle leidinggevenden
binnen de organisatie, en de beleidsmedewerkster beleid en strategie met de
organisatieontwikkeling, ICT en communicatie als belangrijkste onderwerp. Dit
overleg vindt in beginsel iedere week/maand plaats;
Ondernemingsraad - De bestuurder voert als werkgever periodiek overleg
met de vertegenwoordiging van het personeel.
Extern overleg
De directeur-bestuurder neemt deel aan diverse periodieke overlegvormen met
externe belanghouders. De volgende overlegvormen zijn relevant:
Overleg met de Huurder Belangen Vereniging (HBV) De Schakel;
Periodiek bestuurlijk Overleg (BO) met de wethouder van de gemeente
Montferland;
Directeuren Overleg (DO) met de directeuren van de KAN OOST corporaties;
Directeurenoverleg met de KR8 corporaties;
Overleg met MT en Bestuur zorgorganisatie Diafaan;
Overleg HID werkgroep de Liemers en Liemers 2020.
5
De directeur-bestuurder
Stichting Laris heeft een eenhoofdig bestuur in de persoon van een algemeen
directeur-bestuurder. Sinds 1 juni 2000 is Jan Peters de directeur-bestuurder. Hij
heeft een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd en heeft geen nevenfuncties. Bij
Laris is sprake van één bestuurder, waarbij de man/vrouw verdeling dehalve niet van
toepassing is. De Raad van Commissarissen evalueerde met de bestuurder de
resultaten van de afgelopen bestuursperiode in het kader van de Governance Code.
Laris heeft in 2013 haar middelen uitsluitend besteed in het belang van de
volkshuisvesting. Er vonden geen transacties plaats waarbij sprake was van
tegenstrijdige belangen van de bestuurder. De bezoldiging van de algemeen directeurbestuurder voldoet aan de door de Commissie Izeboud gestelde kaders. Hierover
hebben we volledig openheid van zaken gegeven aan de Rijksoverheid. Bij het
vaststellen van de beloningsstructuur zijn de bepalingen en uitgangspunten van de
commissie Izeboud gevolgd. De vaststelling van de beloning van de bestuurder is een
verantwoordelijkheid van de Raad van Commissarissen. In 2013 bedroeg de beloning
van de bestuurder € 127.656,- bruto. Het pensioen van de bestuurder is gerelateerd
aan de afspraken uit de CAO. Aan de bestuurder werden geen bovenmatige
pensioenafspraken toegekend.
Bestuursbesluiten
De directeur-bestuurder neemt zijn besluiten binnen de afspraken van het strategisch
beleidsplan, de vastgestelde meerjarenbegroting en het directiestatuut. De
belangrijkste bestuursbesluiten die in 2013 zijn genomen zijn:
Vaststellen van het verkoopbeleid;
Financiering;
Organisatie en personeelsaangelegenheden;
Jaarstukken 2012 en Jaarplan 2014;
Huurprijsbeleid;
Goedkeuring mutaties;
Goedkeuring verkoop individuele woningen eigen bezit;
Debiteurenbeleid;
Woningtoewijzing m.b.t. inkomenseis;
Implementatie klantenportal.
Risicomanagement
Het bestuur is verantwoordelijk voor het opzetten en in stand houden van het stelsel
van interne risicobeheersings- en controlemaatregelen die aan de eisen van Laris
voldoen. Integraal risicomanagement is een belangrijk thema binnen onze organisatie,
want wij zijn ons zeer bewust van onze kwetsbaarheden en risico’s voor de organisatie van onze omvang. Onder eindverantwoordelijkheid van de directeur-bestuurder zijn er
meerdere maatregelen genomen van interne risicobeheersing en controle. Zo is een
nieuwe procedure opgesteld over risicomanagement en besluitvorming rondom
projecten. Ook zijn organisatierisico’s in kaart gebracht. Maandelijks worden deze besproken, geëvalueerd en zo nodig bijgesteld. Met onze collega corporaties kijken
naar mogelijkheden van samenwerking op het gebied van automatisering en
kennisdeling. Het risico van mogelijke fraude ondervangen we door zoveel mogelijk
het vierogen principe toe te passen en de mandatering aan te scherpen. Over de
werking van de interne risicobeheersing en controlesystemen is door de directeurbestuurder gerapporteerd aan de Raad van Commissarissen. De rapportage is
eveneens besproken met de externe accountant.
6
Bestuursverklaring
In 2013 hebben wij uit hoofde van onze verantwoordelijkheid voortdurend de
prestaties, beheersomgeving en risico’s van Laris geanalyseerd en beoordeeld. Het
bestuur verklaart dat de middelen genoemd in dit jaarverslag in het belang van de
volkshuisvesting zijn besteed.
1.2
Verslag van de Raad van Commissarissen
De Toezichtstaak bij Laris
De Raad van Commissarissen van Laris houdt toezicht op het beleid van het bestuur
en op de algemene zaken bij Laris en de daarmee verbonden ondernemingen, zoals
beschreven in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en de statuten. De Raad
van Commissarissen heeft de gedragscode onderschreven voor goed bestuur
(Governancecode). Deze code is opgesteld door de landelijke koepel Aedes en de
Vereniging voor Toezichthouders in Woningcorporaties. Laris wijkt op het
onderstaande af van de code. De bestuurder van Laris heeft een contract voor
onbepaalde tijd en wordt daarom niet voor vier jaar (her)benoemd. De Raad van
Commissarissen heeft te allen tijde de bevoegdheid een bestuurder te schorsen en/of
te ontslaan.
Taken van de Raad
De Raad heeft drie taken:
De Raad van Commissarissen is de werkgever van de directeur-bestuurder.
De Raad houdt toezicht op het beleid van de directeur-bestuurder en op de
algemene gang van zaken binnen de stichting, gericht op het vervullen van de
maatschappelijke taak van Laris binnen structureel houdbare financiële
randvoorwaarden.
De Raad geeft de directeur-bestuurder gevraagd en ongevraagd advies en
ondersteunt hem waar nodig.
De belangrijkste documenten voor het toezicht houden zijn:
De strategische beleidsvisie “Meer dan gewoon Wonen”;
Het document verkoopbeleid;
Het treasurystatuut;
De meerjarenbegroting en het jaarverslag;
Het strategisch voorraad en marktbeleid;
Het financieel beleidsplan;
Het rooster van aftreden van de Raad van Commissarissen;
Rapportages.
De rol van de voorzitter van de Raad
De voorzitter van de Raad van Commissarissen bepaalt de agenda en leidt de
vergaderingen van de Raad, ziet toe op goed functioneren van de Raad en haar
Commissarissen, draagt zorg voor een adequate informatievoorziening aan de
Commissarissen, zorgt ervoor dat er voldoende tijd bestaat voor besluitvorming,
draagt zorg voor introductie- en opleidingsprogramma voor de leden, is namens de
Raad maandelijks het aanspreekpunt voor de bestuurder, initieert de zelfevaluatie van
het functioneren van de Raad van Commissarissen en het functioneringsgesprek met
de bestuurder.
Voorts zorgt de voorzitter voor de instelling van een audit- en remuneratiecomissie en
voor de jaarlijkse gesprekken met de huurderbelangenvereniging en de OR. De Raad
van Commissarissen doet verslag van de uitvoering van de taakopdracht in het
verslag van de Raad.
7
De activiteiten en de genomen besluiten van de Raad
De Raad van Commissarissen heeft in 2013 7 maal vergaderd. Hierbij was de bestuurder
aanwezig. Er is tweemaal vergaderd buiten diens aanwezigheid met betrekking tot het
functioneren en belonen van de bestuurder en de zelfevaluatie van de Raad. Ten aanzien
van belangrijke onderwerpen van financieel en organisatorisch belang heeft de voorzitter
gefunctioneerd als klankbord en adviseur naar de bestuurder. De Raad van Commissarissen
heeft gesproken met het bestuur van huurderbelangenvereniging “De Schakel” over het huurprijsbeleid, het onderhoudsbeleid en overige bewonerszaken.
De Raad heeft tevens een gesprek gevoerd met de Ondernemingsraad. Eenmaal heeft een
strategische beleidsdag plaatsgevonden van de Raad in aanwezigheid van de directeurbestuurder en het management.
De Raad heeft het afgelopen jaar onderstaande activiteiten besproken en de navolgende
besluiten op voordracht van het bestuur genomen:
bespreken van de kwartaalrapportages over de prestaties, de uitvoering
van activiteiten, de beheersing van risico’s en ontwikkelingen;
het toezicht op de aan Laris verbonden instellingen en ondernemingen;
zaken van organisatorische aard;
het huurprijsbeleid;
het verkoopbeleid woningen uit eigen bezit
de voortgang van de renovatieprojecten/planmatig onderhoud;
update nieuwbouwprojecten;
de rooster van aftreden van de Raad van Commissarissen;
het kennisnemen en het bespreken van bedrijfstakinformatie;
het kennisnemen van de accountantsverklaring en het bespreken van
het accountantsverslag met de accountant.
Besluit meerwaarde onderzoek samenwerking WS Bergh
De besluiten van de Raad
Besluitenoverzicht
Jaarstukken
1
Goedkeuring van de geconsolideerde Jaarrekening 2012
2
Goedkeuring meerjarenbegroting Jaarplan 2013
Vastgoed en ontwikkeling
3
Besluit aankoop/levering grond Lupinestraat tbv starterskoopwoningen
4
Besluit aankoop perceel grond van gemeente tbv Coop Zeddam
5
Besluit verkoop 7 woningen eigen bezit
Beleidszaken
6
Besluit goedkeuring treasury jaarplan
7
Besluit aantrekken lening 7 miljoen
8
Besluit benoemen E & Y als nieuwe accountant
9
Besluit verlenen volmacht aan het WSW
10
Besluit meerwaarde onderzoek samenwerking met WS Bergh
Personele zaken
11
Besluit aftreden drie RvC leden
12
Besluit vaststellen profiel RvC leden
13
Besluit benoeming R.Vierwind als Lid van RvC
14
Besluit bezoldiging RvC
15
Besluit benoeming H.Oosterhuis als lid RvC
De leden van de Raad
De Raad van Commissarissen is zodanig samengesteld dat zij haar taak naar behoren
kan vervullen. Een herbenoeming van een Commissaris vindt slechts plaats na
8
zorgvuldige overweging. Ook bij een herbenoeming worden de profieleisen in acht
genomen. Leden van de Raad van Commissarissen worden voor een periode van vier
jaar benoemd, waarbij als uitgangspunt wordt gehanteerd dat Commissarissen
maximaal acht jaar zitting kunnen hebben. Aftreden als lid van de Raad van
Commissarissen volgt na vaststelling jaarrekening van voorgaand jaar. De Raad van
Commissarissen rapporteert in haar verslag dat naar haar oordeel de Raad zodanig is
samengesteld dat deze haar taak naar behoren kan vervullen, dat een profielschets is
samengesteld en dat (her)benoemingen van leden van de Raad na een zorgvuldige
procedure hebben plaatsgevonden. De profielschets voor de RvC wordt onder
vacatures op de website van Laris gepubliceerd. De huidige samenstelling van de Raad
bestaat uit één vrouw en drie mannen. De leden worden op basis van kwaliteiten
geselecteerd en waar mogelijk wordt rekening gehouden met de verdeling van de
posities tussen mannen en vrouwen. Alle leden van de Raad van Commissarissen zijn
onafhankelijk van de stichting. Er bestaan geen overlappingen met andere
bestuursfuncties. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van
Laris of onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van
de stichting. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan diensten die
voortvloeien uit het lidmaatschap van de Raad van Commissarissen of onderhoudt
banden met Laris, hetzij direct hetzij indirect, buiten zijn commissariaat. De statuten
van de stichting bevatten bepalingen over mogelijke tegenstrijdige belangen. In het
verslagjaar vonden er geen transacties plaats waarbij sprake was van mogelijke
tegenstrijdige belangen. De stichting heeft als beleid geen leningen of garanties te
verstrekken aan haar commissarissen. De Raad van Commissarissen heeft een Auditen Remuneratiecommissie ingesteld om een deel van de taken van de Raad uit te
voeren. De Raad van Commissarissen van Laris bestaat uit vijf personen. De
samenstelling van de Raad is vernieuwd. Drie leden, de heer Buiting, Tuil en
Kranenburg zijn in 2013 afgetreden en er zijn twee nieuwe leden benoemd te weten
de heer Vierwind en de heer Oosterhuis. Begin 2014 wordt nog een vijfde commissaris
benoemd.
De huidige samenstelling van de Raad van Commissarissen is als volgt:
Naam commissaris
functie
Geboortejaar
1e benoe- Benoemd
ming
tot
Mevr. H. van den Broek- Voorzitter
Hanskamp
1954
2011
Dhr. H. Dijkema
Vice
voorzitter
1974
2012
Dhr. R. Vierwind
Lid
Dhr. H. Oosterhuis
Lid
1970
1967
2013
2014
Beroep
1-1-2016
Herbenoembaar ?
Ja
1-1-2016
Ja
Directeur VVV
Nederland
1-12-2017
1-1-2018
Ja
Ja
Directeurbestuurder
Adviseur
Jurist
Rechtspositie en bezoldiging directeur-bestuurder
De Raad van Commissarissen stelt het bezoldigingsbeleid vast voor de directeurbestuurder. De Governancecode volgt op dit terrein het al eerder opgestelde ‘Advies Arbeidsvoorwaarden Statutair Directeur Woningcorporaties’ (Advies commissieIzeboud).
De huidige directeur-bestuurder heeft een arbeidscontract voor onbepaalde tijd en is
dus niet benoemd voor een periode van vier jaar. De arbeidsverhouding is aangegaan
ver voor het moment dat de code is opgesteld en de stichting is gebonden aan de
bestaande overeenkomst.
9
De Raad is onafhankelijk en integer
In 2013 vonden geen transacties of andere zaken plaats, waarbij tegenstrijdige
belangen van leden van Raad speelden of waarbij de onafhankelijkheid van de leden in
het geding was. Er zijn geen overlappingen met (bestuurs-)functies elders. Geen van
de leden verleent (betaalde) diensten aan Laris anders dan die voortvloeien uit zijn
lidmaatschap van de Raad.
Commissies van de Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen heeft twee Commissie ingesteld, namelijk een Audit- en
een Remuneratiecommissie. De auditcommissie wordt gevormd door twee leden van
de Raad van Commissarissen, de bestuurder en de manager Finance, Control & ICT.
De commissie is in 2013 een keer bij elkaar geweest en heeft het treasury jaarplan
2013 beoordeeld en vastgesteld, waarna het aan de Raad van Commissarissen ter
goedkeuring is voorgelegd. De Remuneratiecommissie heeft gezorgd voor het profiel
van de Commissaris en heeft twee nieuwe Commissarissen geworven voor de Raad.
Toezicht op de verbindingen
Laris heeft enkele verbindingen. Larishof BV levert diensten zoals domotica, en energie.
Laris is direct en/of indirect 100 procent aandeelhouder van deze entiteiten. De Raad van
Commissarissen ziet hierop als volgt toe:
De Raad van Commissarissen keurt vooraf de oprichting van rechtspersonen of het
aangaan van samenwerkingsverbanden goed;
In de driemaandelijkse rapportage voor de Raad zijn de financiële en overige
prestaties van deze entiteiten verwerkt;
De personen die bevoegd zijn om de rechtspersoon extern te vertegenwoordigen,
zijn de bestuurder bij Laris of in dienst van Laris;
Besluiten in entiteiten waarover de Stichting Laris overwegende zeggenschap heeft,
worden in de praktijk ook ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van
Commissarissen van de Stichting Laris.
Goedkeuring
De jaarstukken 2013 zijn opgesteld overeenkomstig de statuten van Laris. In de
vergadering van 16 april besprak de accountant zijn bevindingen met de Raad en keurde de
Raad de jaarstukken goed. Door deze goedkeuring vindt decharge plaats van het Bestuur
voor het gevoerde beleid. Het verslagjaar werd afgesloten met een nadelig resultaat.
Namens de Raad van Commissarissen
M. van den Broek - Hanskamp,
Voorzitter
Didam, 10 juni 2014
10
2.
WOONPLEZIER EN DIENSTVERLENING
2.1
Wij benaderen de markt en klant van Laris actief
Voor Laris staat de klant voorop. Het is de klant waarvoor wij ons werk doen en de
klant bepaalt wat wij moeten doen. Het is immers de klant die betaalt. Dit is de basis
van ons handelen. Dat wil niet zeggen dat we in alle opzichten hebben bereikt waar
we naar streven. Dit uitgangspunt is echter wel sturend bij de afwegingen die we
maken en de prioriteiten die we stellen. In dit verslag proberen we de lezer duidelijk
te maken in hoeverre ons handelen heeft bijgedragen aan het dichterbij brengen van
deze doelstelling. Er zijn 204 woningen gemuteerd, dit zijn er 50 meer dan voorzien.
Hiervan zijn er 164 verhuurd ultimo 31 december 2013. Dit is inclusief 32 woningen
waarvan de huur al in 2012 is opgezegd. In het jaar 2013 hebben we 181
huuropzeggingen ontvangen. In 2013 zijn vijf woningen (gepland voor verkoop aan
huurders) uit de verkoop genomen en weer in de verhuur gezet. De verhuur van
woningen hebben meer uitgaven met zich meegebracht (mutatiekosten, leegstandskosten, onderhoudskosten) dan was verwacht. De stijging van het aantal mutaties
komt door een groot aantal redenen. Deze variëren van overlijden tot het willen
verhuizen naar een andere buurt. Uit de ons nu bekende gegevens (de verhuisreden
wordt nagevraagd en er wordt een getalmatige analyse gemaakt van kenmerken van
de woning, de buurt en de bewoner in relatie tot de mutatie) valt geen duidelijke
conclusie te trekken. Een derde van de klanten die muteert wil in een andere wijk
wonen, een vijfde verhuisd vanwege ouderdom en/of gezondheidsredenen, 20% van
de mensen verhuisd naar de koopmarkt. Circa 60% van de mensen die zijn verhuisd
blijft in de huurmarkt. Aangezien 2013 het eerste jaar is geweest waarin al deze
gegevens nauwgezet zijn vastgelegd en we daarmee als het ware een nulmeting
hebben gedaan verwachten we hierover pas na verloop van het jaar 2014 meer te
kunnen zeggen.
Algemeen
Reacties
Advertenties
Verhuringen
leegmeldingen
Gegevens over marktpositie
Aanbiedingscoëfficiënt
Reacties per advertentie
Marktindex
Gemiddelde meettijd
Verhuringen naar klantsoort
Doorstromers
Starters
sociaal/medische urgenties
Begroting
2013
4650
150
Realisatie Gemiddelde
2013
per maand
5732
477,7
213
17,8
203
16,9
295
24,6
30
2,84
26
9
12,3
100
40
10
126
60
3
10,5
5
0,3
Het aantal reacties in 2013 stijgt met meer dan 5.800 ruim uit boven de raming van
4.650. Met een gemiddelde van 25 reacties per woning ligt dat iets boven het nivo van
2012. Met een aanbiedingscoëfficiënt (het aantal personen waaraan een woning moet
worden aangeboden voordat hij wordt verhuurd) van 3,20 wordt de streefwaarde voor
2013 (4,25) ruimschoots gehaald. Hieruit valt af te leiden dat druk op de woningen is
toegenomen.
11
2.2
Wij bieden ook huurwoningen aan met het lotingmodel
In het jaar 2013 heeft Laris 10% van de vrijgekomen voorraad huurwoningen door
verloting op de markt gebracht. Het streefcijfer was 13%. Dit moet in de toekomst op
een hoger nivo uitkomen. Dit is direct te sturen.
Aandeel verlotingsmodel
10%
Middels verloting
Regulier
90%
Laris heeft in het verslagjaar ruim 96% van de vrijgekomen huurwoningen met een
huurprijs onder €681,02 per maand kunnen verhuren aan mensen met een bruto gezinsjaarinkomen van maximaal €34.622,-. Hiermee voldoet Laris ruimschoots aan
haar doelstelling als volkshuisvester.
In 2013 zijn 8 woningen toegewezen aan mensen met een verblijfstatus, 14 woningen
zijn toegewezen binnen de 10% vrije beleidsruimte.
Saldo staatsteunregeling
4%
Meetellende
woningen verhuurd
aan mensen onder de
inkomensgrens
Meetellende
woningen verhuurd
aan mensen boven
de inkomensgrens
96%
2.3
Wij verhuren 4 appartementen met tijdelijk verblijf
Er is door Laris in overleg met zorgorganisatie Diafaan geïnvesteerd in vier
appartementen boven het gezondheidscentrum. De bedoeling is om hiermee vier
gestoffeerde wooneenheden voor tijdelijk verblijf met zorg aan te bieden. Diafaan
levert klanten en organiseert de zorg. Dit heeft in 2013 geen klanten opgeleverd,
ondanks extra inspanningen van Laris om Diafaan behulpzaam te zijn bij het
vermarkten van dit, voor Didam, nieuwe woon/zorgproduct. Per 1 januari 2014 is een
appartement regulier verhuurd en worden drie appartementen ingezet door Diafaan
voor huisvesting van drie personen uit het gebouw Tesma uit het complex
Meulenvelden in Didam.
12
2.4
Onze debiteuren worden actief benaderd
Omdat met de incassomaatregelen zoals ingezet door Laris niet de voorgenomen
doelstelling (stand huurdebiteuren maximaal 1,75% van de jaarhuur) leek te worden
gehaald is er voor gekozen het incassotraject onder te brengen bij een externe partij.
Dit traject is in november 2013 gestart. De eerste resultaten zijn hoopgevend. Het
jaarresultaat is binnen de doelstelling voor 2013 gebleven. Een evaluatie van de
nieuwe werkwijze is in maart 2014 voorzien.
Achterstand
huurdebiteuren
800.000
600.000
400.000
2012
200.000
2013
0
t/m 30
dagen
t/m 90
dagen
90 dagen
en meer
Totaal
Huurderving
Het niveau van oninbare huren is in 2013 binnen de in de begroting van 2013
opgenomen doelstelling (maximaal 1,25% van de jaarhuur) gebleven.
2.5
Op leegstand wordt actief gestuurd
In onderstaand overzicht is zichtbaar dat het aantal leegstandsdagen in het 2e halfjaar
van 2013 oploopt. In belangrijke mate heeft dit te maken met de invloed van de
oplevering van de nieuwbouwprojecten en het opnieuw in exploitatie nemen van
woningen die voor de verkoop waren bestemd. Deze piekbelasting legt een behoorlijke
werkdruk op de bestaande capaciteit in de organisatie.
Dagen
Bedrag
Aantal
leegstand
leegstand
adressen
1.198
17.970
45
januari
1.187
19.594
51
februari
1.395
20.489
61
maart
1.200
18.141
53
april
1.341
20.255
53
mei
1.285
19.952
61
juni
1.597
23.544
58
juli
1.658
25.524
69
augustus
1.582
25.219
64
september
1.754
26.914
76
oktober
1.697
28.545
78
november
4.076
28.141
149
december
19.970
€ 274.287
818
De forse toename van het aantal woningen in december betreft een momentopname
als gevolg van de oplevering van de nieuwbouw.
13
2.6
Wij bieden servicediensten aan onze huurder
Woonservice
Klanten kunnen tegen betaling van een maandelijkse vergoeding van € 7,30 inclusief
BTW (2012: € 7,14) de zorg voor het klein bewonersonderhoud afkopen.
Woonservice
Opbrengst
Aantal
deelnemers
Aantal
opdrachten
Uitgaven
Kosten per
deelnemer
2010
€ 81.196
1.765
1.226
€ 100.955
€ 57,20
2011
€ 94.700
1.760
1.250
€ 86.000
€ 44,14
2012
€ 117.000
1.780
1.300
€ 85.400
€ 47,98
2013
€ 130.417
1.870
1.516
€ 173.377
€ 114,36
De uitgaven voor Woonservice nemen met ingang van 2013 fors toe door de
verschuiving in de toewijzing van uitgaven uit dagelijks reparatieonderhoud.
Glasservice
Dit abonnement garandeert onze klanten de kosteloze vervanging van ruiten in geval
van glasbreuk. De prijs van het abonnement stijgt in 2014 van €1,75 naar € 1,80
inclusief BTW per maand.
Glasservice
Opbrengst
Aantal
deelnemers
Uitgaven
Aantal
opdrachten
Kosten
per
opdracht
€ 14.133 € 199,05
2010
€ 25.329
1.647
71
2011
€ 26.286
1.669
62
€ 9.048
€ 145,94
2012
€ 27.900
1.670
75
€ 11.500
€ 153,33
2013
€ 30.366
1.763
87
€ 16.229
€ 186,54
Overige diensten
In de woonzorgcomplexen zoals Meulenvelden, Binnenrijk en Hof van Varwijk levert
Larishof BV (100% dochteronderneming) nog een aantal andere diensten. Het gaat
daarbij om levering van warm- en koudwater, elektriciteit, warmte, schoonmaak
algemene ruimten, glasbewassing, groenonderhoud en, in sommige gevallen, ook de
levering van internetverbinding, Voip-telefonie en domoticadiensten. Met het oog op
de toekomst is het voor Laris zaak om te zoeken naar juist die producten en diensten
die de klant ontzorgen. In veel gevallen kan dat door bemiddeling van diensten, dus
door er voor te zorgen dat producten en diensten, die Larishof kan aanbieden in te
kopen en door te verkopen. Het is daarbij natuurlijk wel zaak dat de prijs zodanig is
dat het Laris geld oplevert en dat de kwaliteit van de geleverde diensten en producten
past binnen de eisen die de klant en Laris hieraan stelt.
2.7
Ontruimen als het niet anders kan
In het verslagjaar zijn 27 vonnissen bij de kantonrechter gevorderd voor ontbinding
van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. In 2013 heeft dit geleid tot 7
daadwerkelijke ontruimingen van de woning. Laris probeert ontruimingen zoveel
mogelijk te voorkomen. Een keuze voor ontruiming wordt altijd intern afgewogen en
wanneer het besluit is gevallen daadwerkelijk te ontruimen wordt er overleg gevoerd
met de gemeente om de gevolgen van de ontruiming voor de klanten zo draaglijk
mogelijk te houden, zeker in die situaties waar (jonge) kinderen er door worden
getroffen.
14
2.8
Overlast beperken tot een minimum
In 2013 heeft Laris 36 schriftelijke overlastklachten in behandeling genomen (in 2012
waren dat er nog 59). Hierin laat zich het succes van het project buurtbemiddeling
zien. De meeste klachten (19) komen van bewoners uit de Molenwijk, de Hoevert en
de Kom. De voornaamste klachten gaan over slecht tuinonderhoud (11) en over
onaangepast gedrag (14). Van 2 woningen is door Laris eenzijdig de
huurovereenkomst opgezegd vanwege overtreding van de opiumwet. Dit is gebaseerd
op beleid in overeenstemming met regionale afspraken.
2.9
Ondersteunen van verenigingen van eigenaren
Laris voert de administratie voor drie verenigingen van eigenaren: het Kwadrant, het
Gezondheidscentrum en Panhuis 1 en 2. De verhoudingen zijn goed en het beheer
verloopt volgens de jaarlijks vastgestelde onderhoudsprognoses.
2.10 Samenvatting doelstellingen
Nr.
Omschrijving actie
Actiepunten
Geleverde prestaties
1
Digitale, soepele
contacten/communicatie.
We organiseren en investeren in
digitale soepele contacten. We
faciliteren de
contacten/communicatie tussen
klant, relatie en Laris binnen
vooraf gestelde kaders.
2
Duidelijkheid verschaffen aan
klanten/ relaties.
Het is niet gelukt om, zoals
voorgenomen, het digitale
klantenportal in 2013 te kunnen
lanceren. De oorzaak ligt volledig bij
de leverancier van de
automatiseringssoftware. De nieuwe
deadline is april 2014.
Wanneer het aantal formele klachten
maatgevend is (4 stuks) kan 2013
worden beschouwd als een succesvol
jaar.
Er zijn binnen de genoemde
randvoorwaarden 9 woningen uit de
bestaande voorraad verkocht.
3
4
5
In de communicatie naar klanten
en relaties zijn we duidelijk over
onze rol en uitvoeringstaken
(‘Nee’ is ook duidelijk!). We verkopen woningen (met
We definiëren en stellen onze
korting) uit eigen bezit (aan
verkoopstrategie voor de
starters).
komende jaren vast. We
benoemen welke woningen we
verkopen en formuleren de
financiële randvoorwaarden.
We bieden zo mogelijk kansen Jonge ondernemers bieden we
aan jongeren en jonge
ruimte in ons commercieel
ondernemers. Jonge
vastgoed. We bieden stage en
ondernemers bieden we ruimte leerplaatsen.
in ons commercieel vastgoed.
We voeren een actief
We werken een nieuw
marketing beleid.
marketingplan uit m.b.t.
verhuur/verkoop, onderhoud,
beheer van woningen en
dienstverlening.
6
We creëren binnen de
woonservicegebieden meer
woonvariëteiten.
7
We stimuleren mensen om hun
woning zodanig aan te passen
dat ze langer zelfstandig
kunnen blijven wonen.
Aansluiten bij lopende
projecten.
We stimuleren contact en
ontmoeting tussen bewoners,
komen achter de voordeur en
bieden actief woonbegeleiding
en schuldhulpverlening aan.
8
We zetten hiervoor vastgoed in dat
geen directe bestemming heeft, onder
andere vastgoed aan de Parallelweg
en de Stationslaan in Didam.
Op de beleidsonderdelen verhuur en
verkoop is de woningmarkt planmatig
benaderd. Een verbeterslag valt nog
te maken op de beleidsterreinen
onderhoud en beheer en
dienstverlening.
Uitwerking. In het kader
Er is een concreet plan gemaakt door
“scheiden wonen en zorg” zijn er zorgorganisatie Diafaan voor het
her investeringen nodig om
gebouw Tesma in het project
nieuwe doelgroepen te
Meulenvelden. De uitvoering van dit
huisvesten en daardoor de
plan stuit op grote maatschappelijke
exploitatie te verbeteren. In
weerstand.
overleg met onze zorgaanbieders
werken we de plannen nader uit.
We ondersteunen het actieplan
Door beleidswijzigingen vanuit de
en activiteiten i.s.m. Thuis in
rijksoverheid en vanwege het grote
Montferland. We nemen de
aanbod aan nieuwe passende
noodzakelijke maatregelen om
woningen voldoet Laris aan deze
langer thuis wonen te faciliteren. doelstelling.
We zetten onze kennis en
ervaring in en we zijn zichtbaar
aanwezig in de wijk en laten zien
wat Laris te bieden heeft.
15
Laris neemt als een actieve partij deel
aan diverse zorgnetwerken. Door
inzet van eigen medewerkers en het
activeren van mensen en instanties
heeft Laris dit doel trachten te
bereiken.
16
3.
WONINGEN MET
3.1
Wij werken aan een duurzame omgeving
TOEKOMST
Adequaat onderhoud aan de woningen en vastgoedvoorraad is essentieel voor de
ontwikkeling van de waarde van het vastgoed en daarmee de buurt of wijk. Tevens
levert adequaat onderhoud een bijdrage aan de leefbaarheid, esthetische kwaliteit en
herkenbaarheid van het beheerde bezit. Een mooi voorbeeld hiervan is de uitwerking
van het project de Muizenberg. Dit project is op 10 oktober afgerond. Gezien de vele
positieve reacties kijken wij terug op een geslaagd project, wat een voorbeeld is van
omgaan met de bestaande voorraad.
Kwaliteitsbeleid bestaand bezit
Onderhoud moet het vastgoed van Laris in technisch opzicht goed verhuurbaar
houden. Tijdens de bewoning spelen we zo goed mogelijk in op de wensen van
onze klanten op het gebied van de binneninrichting van de woning. Bij de
uitvoering van onderhoudswerkzaamheden en verbeterprojecten combineren we
werkzaamheden daar waar mogelijk om de overlast bij bewoners zo veel mogelijk
te beperken. Het onderhoud aan de woningen voldoet daarnaast niet alleen aan
gangbare eisen en regels, het is er ook op gericht voldoende nieuwe klanten aan te
trekken bij mutatie.
Strategisch Vastgoedbeleid (SVB)
Ons strategisch vastgoedbeleid (SVB) vertalen we naar dagelijkse operationele
activiteiten. Deze activiteiten werken we uit in complexbeheerplannen, die voor de
afdeling Vastgoedbeheer een sturingsinstrument zijn om bijvoorbeeld het
energiegebruik, (groot) onderhoud en leefbaarheid in samenhang te behandelen. In
2012 is gestart met het ontwikkelen van een gedifferentieerd onderhoudsbeleid
binnen de gestelde financiële kaders. We differentiëren daarbij zowel in
onderhoudsniveaus als uitrustingsniveaus om in te spelen op de verschillende
uitgangspunten van de complexbeheerplannen.
Energie
Onderstaand schema geeft de verdeling van de energielabels over de zelfstandige
wooneenheden weer.
19411950
19511960
19611970
19711980
1
2
3
1
B
5
56
25
C
5
8
175
Energielabel
Voor
1940
A
19811990
19912000
2000heden
Totaal
20
443
470
21
160
173
440
172
39
399
D
2
12
25
77
200
96
412
E
11
74
79
182
95
10
451
F
8
26
82
106
60
282
G
2
8
4
9
2
25
Totaal
23
121
202
441
558
299
219
616
2.479
De belangrijkste investeringsopgave voor een labelsprong naar B ligt bij Laris vooral
in de bouwjaren tot en met 1980.
Asbest
November 2012 heeft er een brand gewoed op zolder van de goudsbloemstraat 70.
Dit betrof een asbestbrand. Het project heeft een lange doorlooptijd gekend als
gevolg van diverse factoren. De verzekering heeft uiteindelijk zijn goedkeuring
gegeven waarna Boerstal Bouw de werkzaamheden heeft opgepakt. Omdat een groot
17
deel van de daken van het blok aan vervanging toe was, is besloten om de
dakrenovatie uit te voeren voor het gehele blok. De dakrenovatie levert een positief
effect op het onderhoud en de beeldkwaliteit van het bouwblok.
Planmatig onderhoud
In 2013 hebben we een groot deel van het planmatig onderhoud uitgevoerd volgens
de begroting 2013. Alleen binnen de post schilderwerk is complex 006 niet
uitgevoerd ivm wijziging strategie doorexploiteren naar prio-verkoop in 2013. De
instandhouding van de complexen hebben wij door ketensamenwerking met Burgers
van der Wal uitgevoerd. Binnen het budget zijn 72 woningen opgeknapt en op
verzoek woningen voorzien van dubbelglas. Deze ketensamenwerking is een pilot en
verloopt naar tevredenheid met de bewoners, Laris en Burgers van der Wal.
Contractonderhoud
2 jaar geleden hebben wij samen met T&P een nieuw concept bedacht over
schoonmaak binnen onze panden. Schoonmaak wordt gescheiden naar handeling. Bij
start van dit concept hadden we al fors op het budget bespaard. Uit analyse blijkt dat
wij met het nieuwe concept: de schoonmaker maakt de keuze, daar nogmaals € 15.000 op schoonmaak hebben kunnen besparen.
Servicelevel Agreement (SLA)
In 2013 zijn bijna met al onze zorgpartners SLA’s afgesproken op de onderhoudstaken huurder / verhuurder. In de SLA worden afspraken vastgelegd over het beheer en
gebruik van onze panden. De vorming van de SLA wordt als zeer positieve
dienstverlening beschouwd.
Zorgpartner
Diafaan- Alle gebouwen
GGnet-Kerkwijk
Orakel-Kerkwijk
Orakel- Westervoort
Liemerije
Zozijn
Zozijn – Lockhorst
Stichting de Overstap-Berghstede
Afgesloten
Nee
Ja
Ja
Nee
Ja
Ja
Ja
Nee
Planning
2014
2014
2014
Klachtenonderhoud
Onder klachtenonderhoud verstaan we het onderhoud dat we (laten) uitvoeren naar
aanleiding van reparatieverzoeken. In de begroting 2013 was voor
klachtenonderhoud een budget opgenomen van € 628.000 De gerealiseerde uitgaven bedragen € 485.564. Het totaal aantal woningen in 2013 bedroeg 2480.
Mutatieonderhoud
Onderdeel
Mutatieonderhoud+investering
Aantal mutaties
Leegstand als gevolg werkzaamheden
aan vastgoed
Gemiddelde leegstand
Gepland
642.000
130
Besteed
688.776
204
3754
19 dagen
Onder mutatieonderhoud verstaan we het dagelijks onderhoud aan een leeggekomen
woning dat nodig is om de verhuurbaarheid van de woning te waarborgen en in
sommige gevallen te verbeteren. Bij dit onderhoud maken we onderscheid in
mutatieonderhoud voor rekening van Laris en voor rekening van de vertrokken
huurder (ook als gevolg van ontruiming).
18
Bij leeggekomen woningen die in een relatief verouderde staat verkeren, kunnen we
besluiten tot extra onderhoud. Het gaat hier om binnenonderhoud, de buitenzijde
wordt in een collectieve aanpak uitgevoerd. Een deel van de investering kan
kostendekkend zijn, tegenover de investering staat dan een huurverhoging. Het deel
dat niet kostendekkend is, komt ten laste van de winst- en verliesrekening. In de
volgende tabel geven we een overzicht van de kosten van het mutatieonderhoud:
Begroting 2013
Mutatieonderhoud
Gerealiseerd
€ 577.000
€ 533.608 Gemiddeld bedrag per
mutatie / per woning
€ 2.616 per mutatie 1
€ 215 per woning 2
1
De gemiddelde kosten per mutatie zijn van toepassing op 204 geregistreerde verhuismutaties van alle
VHE’s in 2013
2
De gemiddelde kosten per VHE zijn op basis van het aantal van 2480 (huurwoningen) woningen
op 31-december 2013.
Dit jaar zijn wij geconfronteerd met 204 mutaties. Dit is een overschrijding van 73
mutaties. Door te sturen op het beschikbare budget is de overschrijding van de
mutatie beperkt gebleven. De werkelijke kosten voor mutatieonderhoud lagen in 2013
lager dan de begrote kosten. Deels wordt dit veroorzaakt doordat ruim € 155.000 niet in de mutatiekosten is opgenomen en geactiveerd wegens verbeteringen. Anderzijds is
er ook sprake van ruim 56% meer mutaties dan begroot.
3.2
Investeringen
Energiemeters
Vervanging van de energiemeters in Waverlo/Tesma is niet tot uitvoer gebracht. Wij
hebben bij het aanbrengen van aanvullende meters de nodige problemen gehad met
de leverancier. Hierop is besloten om het geheel bij een partij neer te leggen die het
totale energiemanagement en afrekening voor zijn rekening gaat nemen. Wij kiezen
eerst voor een juiste borging van het systeem waarna wij pas overgaan tot vervanging
van meters.
Domotica
De verlichting van Waverlo is om beheertechnische redenen afgekoppeld van het
bestaande domotica systeem. Overige aanpassingen zijn bevroren in afwachting van
lopende onderhandelingen met de huidige contractpartij CLB.
19
3.3
Overzicht budget onderhoud
Onderhoud
Investeringen
Onderhoudskosten
€ 3.013.000
Servicekosten
(glas/woonservice)
€ 145.000
Totaal Onderhoud
€ 3.158.000
Investeringen
€ 475.000
Totaal budget onderhoud
€ 475.000
Onderhoud en reparaties
Budget 2013
Realisatie 2013
Reparatieonderhoud
€ 628.000
€ 468.972
Mutatieonderhoud
€ 577.000
€ 533.608
Contractonderhoud
€ 350.000
€ 284.727
€ 1.356.000
€ 1.328.226
€ 80.000
€ 83.351
€ 106.000
€ 105.246
€ 75.000
€ 18.632
€ 3.172.000
€ 2.822.762
Budget 2013
Realisatie 2013
Glasservice
€ 12.000
€ 16.229
Woonservice
€ 87.000
€ 173.777
€ -160.000
€ -160.783
€ 388.000
€ 343.297
€ -388.000
€ -387.549
€ -61.000
€ -15.029
Investeringen
Budget 2013
Realisatie 2013
Woonwensen
€ 228.000
€ 113.344
Totaal
€ 228.000
€ 113.344
Planmatig onderhoud *
VVE's
Domotica
Woonzorgcomplexen
Totaal
Servicekosten
Door te berekenen woon- en glasservice
Servicekosten gemeenschappelijke ruimten
Door te berekenen servicekosten
Totaal
* Incl. € 300.000,- tbv instandhouding
20
3.4
Samenvatting doelstellingen
Nr.
Omschrijving actie
Actiepunten
Geleverde prestaties
1
Realiseren 8 kopwoningen
Project Muizenberg
Slopen 4 bestaande woningen en
vervangen door 8 nieuwe
kopwoningen.
Wij geven uitvoering aan de
onderhoudsopgave.
De 8 kopwoningen zijn
gerealiseerd en verhuurd.
2
Onderhoud (planmatig,
mutaties, etc.)
3
Wij betrekken leveranciers
bij het uitvoeren van
onderhoud
Wij maken afspraken over prijs en
kwaliteit.
4
Woonwensen
5
Inkoopbeleid
Wij anticiperen op woonwensen van
de klant. Wij geven uitvoering aan
de wens als deze voldoet aan het
woonwensenbeleid.
We onderhandelen met onze
leveranciers over de beste prijskwaliteit.
We verstrekken opdrachten binnen
de mandateringsregels.
Wij werken procesmatig met een
meerjarenbegroting in ons primaire
systeem Viewpoint.
6
Opdrachten
7
Meerjarenbegroting
21
Onderhoud is uitgevoerd
conform de beleidsafspraken en
binnen het budget.
Met partijen (op gebied van
schoonmaak, groenonderhoud,
cv-onderhoud etc.) zijn diverse
initiatieven ontplooid. Wij
participeren in verschillende
regionale en landelijke
inkoopgroepen.
De woonwensen zijn binnen het
gesteld budget uitgevoerd.
Met onze leveranciers zijn wij
voortdurend op zoek naar de
beste prijs-kwaliteit.
Alle opdrachten zijn conform de
mandateringsregels uitgevoerd.
De meerjarenbegroting 2014 is
in Viewpoint verwerkt.
22
4.
BETAALBAARHEID, WAARDEVAST
4.1
Huurprijsbeleid
INVESTEREN EN BOUWEN
De zorg voor betaalbaarheid van het wonen is en blijft voor Laris een belangrijke
doelstelling. Dit streven kan echter alleen worden waargemaakt als we financieel
gezond blijven zodat we ons onderhoud en de voorgenomen investeringen kunnen
blijven betalen. In dit spanningsveld is het huurprijsbeleid bepaald. We vragen een
huurprijs die een redelijke afspiegeling is van de kwaliteit van de woning. Dit geldt
met name voor woningen in het Daeb-segment met een huurprijs lager dan
€681,02.Binnen dit sociale huursegment hebben we de huurprijzen verhoogd met 4%
(2,5% inflatie + 1,5%) voor mensen met een bruto gezinsinkomen lager dan
€33.614,-. Voor mensen met een brutogezinsinkomen tussen € 33.614,- en €
43.000,- is de huur verhoogd met 4,5% (2,5% inflatie +2,0%). Voor woningen met
een huurprijs boven de huurprijsgrens van € 681,02 hebben we gekozen om de huur
met 4% te verhogen. De mogelijkheid bestond om in dit segment de huur met 6,5%
boven inflatieniveau te verhogen. Dit is niet gebeurd, in dit segment wordt de
maximale huurprijs van de woning met name bepaald door de bereidheid van de
markt om op een zeker moment een bepaalde huurprijs te betalen. In de
woningvoorraad van Laris is deze grens voor de meeste woningen met een huurprijs
boven € 681,02 in zicht.
4.2
Wij houden onze woningvoorraad betaalbaar
Aandacht voor de betaalbaarheid en de toegankelijkheid van de huurwoningen voor de
doelgroepen van volkshuisvestingsbeleid behoort tot de kerntaak van Laris.
Getalsmatig voldoet Laris aan de afspraken met de gemeenten in haar werkgebied
over de omvang van deze voorraad. Vanwege het feit dat mutatiewoningen voor wat
betreft hun huurprijs worden opgetild naar een huurprijsniveau van 75% van de
maximaal redelijke huur, zijn de opnieuw te verhuren woningen verhoudingsgewijs
duur voor veel klanten met een beperkt inkomen. Daar staat tegenover dat de
woningen dankzij het mutatieonderhoud over een zekere, bij de prijs passende
kwaliteit beschikken. Naar de toekomst toe leidt deze ontwikkeling tot de vraag of de
kwaliteit van de opnieuw te verhuren woningen in alle gevallen op het huidige hoge
technische nivo moeten worden gebracht. Voor veel huurders met een smalle beurs
weegt de betaalbaarheid van de woning zwaarder dan een hoog kwaliteitsniveau.
4.3
Ons huurprijsbeleid bij mutatie en nieuwbouw
Bij mutatie van een woning brengen we de huur in één keer naar het eerder bepaalde
streefhuurniveau. Dit is gemiddeld 75% van de maximaal redelijke huur. Wanneer een
woning door dit beleid voor wat betreft zijn huurprijs door de grens van de maximaal
redelijke huur zou schieten wordt de huur afgetopt. Voor circa 89% van onze bestaande
huurwoningen geldt een maandhuur in het betaalbare of bereikbare segment. Dit is
ongeveer gelijk aan het landelijk gemiddelde. Bij nieuwbouw van woningen wordt het
huurprijsnivo vastgesteld op basis van de investering. Bij woningen die ontwikkeld
worden voor verhuur binnen het Daeb-segment blijft de huurprijs vanzelfsprekend binnen
de 100% maximaal redelijke huurprijsgrens.
4.4
Wij verhogen de huur bij geriefverbetering
Bij geriefverbeteringen hanteert Laris haar zelfaangebrachte voorzieningen beleid. In
algemene zin betekent dit dat wanneer een klant een woningverbetering wenst de
eigen bijdrage vooraf contant moet worden betaald. Daarbij wordt onder andere
getoetst op woongedrag en betalingsgedrag van de klant en op de woonduur van de
klant en de leeftijd van het te verbeteren woningelement. Bij bepaalde
woningonderdelen is het mogelijk om de financiering van de woningverbetering te
23
regelen via een huurverhoging. Dit laatste geldt bijvoorbeeld voor isolerende
maatregelen zoals plaatsing van dubbel glas.
4.5
Welke nieuwbouwplannen zijn gerealiseerd
2013 is voor Laris een heel goed jaar geweest waarbij er mooie en bijzondere
bouwprojecten zijn gerealiseerd. Projecten die allemaal binnen het budget en volgens
de planning zijn opgeleverd. In de jaarrekening 2012 maakten we al melding van de
moeilijke tijden waarin de bouw verkeerd. Afgelopen jaar is de situatie alleen nog
maar verder verslechterd. Bij onze bouwpartners heeft dit ook de nodige sporen
achtergelaten. Zowel bij de adviesbureaus als ook bij de bouw- en installatiebedrijven
zijn veel mensen ontslagen. Ook zijn er een aantal bedrijven die het financieel niet
meer konden bolwerken en failliet zijn gegaan. Een schrijnend voorbeeld hiervan is
Goldewijk Doetinchem waarmee wij de afgelopen jaren een behoorlijk aantal projecten
naar volle tevredenheid hebben gerealiseerd. Ook Karel Nieuwland Architecten die als
architect een aantal van onze projecten heeft ontworpen heeft deze crisis niet
overleefd en is failliet gegaan.
Voor onze nieuwbouwprojecten hebben wij de technische installaties separaat
aanbesteed en rechtstreeks in opdracht gegeven aan de installateurs. Voor een aantal
grotere werken is een installatie consortium opgericht, waarbij de verschillende
installateurs garant staan voor elkaars werken. Met deze contractvorm worden risico’s tijdens de uitvoer maar ook in de garantieperioden bij een faillissement tot een
minimum beperkt.
Albertusgebouw
Aan de Raadhuisstraat in Didam heeft Laris het karakteristieke en monumentale
Albertusgebouw herontwikkeld. Op de eerste en tweede verdieping van het bestaande
deel en de nieuwe vleugel zijn 24 ruime appartementen gekomen. Het bestaande
gebouw heeft een oppervlakte van 2785 vierkante meter. De nieuwe vleugel voegt
daar nog eens 2000 vierkante meter aan toe. Na een bouwperiode van anderhalf jaar
is in juni 2013 het Albertusgebouw door de aannemer aan Laris opgeleverd. De 24
appartementen zijn voor de zomervakantie in gebruik genomen. Na de zomervakantie
is het bouwdeel voor welzijnsorganisatie Welcom in gebruik genomen. Inmiddels zijn
alle appartementen verhuurd. Met de gemeente heeft Laris een 25 jarige
huurovereenkomst gesloten voor de ca. 1600 m2 aan commerciële ruimten. Met deze
garantstelling door de gemeente is ongeveer de helft van de geprognosticeerde
huuropbrengst voor lange duur verzekerd. Onder veel belangstelling is in oktober het
deel bestemd voor de welzijnsorganisatie Welcom feestelijk geopend. Het project
voldoet aan alle verwachtingen; alle gebruikers en bewoners zijn zeer tevreden over
het eindresultaat.
Binnen de Didamse gemeenschap en ook daar buiten heeft Laris dan ook veel
waardering gekregen voor de rol die wij hebben genomen en de manier waarop wij dit
waardevol en karakteristieke maatschappelijk vastgoed hebben weten te behouden
voor de toekomst.
Berghstede
Aan de Plantsoensingel Zuid, tegen het historische stadscentrum van ’s-Heerenberg, is
project Berghstede gerealiseerd. Het project is in 2009 gestart als ambitieus plan voor
een integrale verbetering van woon(zorg)voorzieningen in ’s-Heerenberg en omvat
een gevarieerd aanbod van woningen en een aantal zorggerelateerde functies. Het
appartementencomplex aan de Klinkerstraat is als laatste bouwdeel van het project
Berghstede in september opgeleverd en in gebruik genomen. Het totale bouwproject is
hiermee na 1,5 jaar bouwtijd gereed gekomen. In oktober is het project door de
huurders feestelijk geopend. Met dit project heeft Laris een goede mix aan woningen,
appartementen en commerciële ruimten aan haar bezit toegevoegd. In totaal zijn er
19 eengezinswoningen gebouwd in Berghstede, waarvan 15 stuks in eerste instantie
24
voor de verkoop. Door de onzekerheid op de huizenmarkt en het moeilijk kunnen
financieren van de woningen hebben wij hiervan maar 3 woningen kunnen verkopen.
De niet verkochte woningen zijn aan ons verhuurbestand toegevoegd en zijn inmiddels
verhuurd. In totaal zijn er 28 appartementen gebouwd in Berghstede, waarvan op dit
moment nog 4 appartementen voor de verhuur beschikbaar zijn. Door de recente
verhoging van de huurgrenzen zijn deze appartementen bereikbaar voor mensen die
recht hebben op huurtoeslag. De verwachting is dat ook deze laatste appartementen
snel verhuurd zullen zijn.
Lockhorststraat
Als uitbreiding op de eerder gebouwde Lockhorstboerderij heeft Laris voor stichting
Zozijn aanvullend 16 appartementen aan de Lockhorststraat ontwikkeld. De
appartementen zijn verhuurd op basis van scheiden van Wonen en Zorg, waarbij de
bewoner zelf een huurovereenkomst sluit met Laris en de zorg inkoopt bij Zozijn. De
appartementen zijn in december 2013 conform de planning opgeleverd. De bewoners
hebben in januari de sleutels ontvangen van hun nieuwe woning. In hetzelfde project
zijn aan de Rozenstraat 6 patiowoningen gerealiseerd in de dure huur. Deze
patiowoningen vallen in dezelfde categorie als de patiowoningen aan de Marsweg.
Laris kan hiermee de klant bedienen, die op zoek is naar een ruime gelijkvloerse
woning in het centrum van Didam. Op dit moment zijn 3 van de 6 appartementen
verhuurd. De gehele bouw is binnen het vastgestelde budget gerealiseerd.
Woonzorgcomplex Hamerstaete
Na 14 maanden bouwen is het woonzorgcomplex Hamerstaete conform de planning in
december 2013 opgeleverd. Vanaf begin januari is het deel voor Stichting Woongroep
het Orakel in gebruik genomen en hebben de bewoners de sleutel gekregen. Vanaf
half januari is Diafaan begonnen met het verhuizen van hun bewoners naar de
afdelingen Somatiek en PG. De ondersteunende diensten zoals fysiotherapie,
kapsalon, dagbesteding en het restaurant, zijn in februari in gebruik genomen. Het
bouwdeel “Van Essen”, gelegen aan de voorzijde, wordt naar verwachting in mei
opgeleverd. Met de gemeente is afgesproken om in juni een gezamenlijke opening te
organiseren. De bouw van het complex is binnen het vastgestelde budget
gerealiseerd. Laris heeft met Diafaan een 20-jarige huurovereenkomst gesloten voor
de verpleeghuisvoorzieningen. Met deze overeenkomst is een belangrijk deel van de
huuropbrengst voor langere tijd verzekerd. Met het gereedkomen van Hamerstaete
heeft Laris een belangrijke bijdrage geleverd aan de zorgvoorzieningen binnen de
gemeente Westervoort.
4.6
Grondposities
De waarde van de grondposities en ontwikkellocaties bedraagt eind 2013 ca. € 627.000.
Boekwaarde
ultimo 2013
Omschrijving object
Project Achter de kerk, 1752 m2 grond in Giesbeek (Laris)
€ 204.000
Project Europaplein, 2417 m2 grond in Zeddam (Laris)
€ 423.000
Totaal
€ 627.000
Voor de bovengenoemde locaties zijn nog geen definitieve plannen ontwikkeld. De
posities (exclusief de gronden) zijn grotendeels in verhuurde staat. Grondposities
innemen op speculatieve overwegingen is niet aan de orde. In de jaarrekening 2013
zijn alle grondposities aan een taxatie onderworpen en in overeenstemming gebracht
met de geldende actuele waarde. Voor de komende jaren beschikken we over
voldoende grondposities om nog nieuwbouw te ontwikkelen. Er bestaan geen plannen
om in de komende jaren nieuwe locaties te gaan verwerven.
25
4.7
Verkoop bestaand bezit
In 2013 zijn 9 woningen uit het bestaande bezit verkocht. De verkoopopbrengst bedraagt
€1.150.000,-. De verkoopkosten van deze woningen bedroegen € 38.000,-. Dit leidt dit tot
een kasstroom van €123.555 gemiddeld per woning. Na aftrek van de boekwaarde levert
dit een verkoopwinst op van €88.333,- gemiddeld per woning.
4.8
Samenvatting doelstellingen
Nr.
Omschrijving actie
Actiepunten
Gerealiseerde prestaties
1
Huurprijsbeleid
De managers geven uitvoering aan
het huurprijsbeleid en accorderen
huuraanpassingen.
2
(Zorg) Servicepunt
3
Exploitatie en inrichting
zorgappartementen boven
Gezondheidscentrum
We geven actief uitvoering
aan ons huurprijsbeleid, zoals
dit is geformuleerd en
besloten.
Het servicepunt wordt actief
ingezet om te zorgen dat
klanten tevreden zijn over de
dienstverlening in
Meulenvelden.
Realiseren van de
verbouwing en uitvoering
geven aan de inrichting en
verhuur van de
appartementen samen met
Diafaan.
4
Wij ondersteunen de
ontwikkeling van een
Thuiszorgpost in Zeddam,
Giesbeek en ’s Heerenberg.
Organisatie veiligheidsbeheer
in woonzorgcomplexen
5
6
7
8
9
10
Met Diafaan en Welcom
voeren wij overleg.
Wij voeren een
veiligheidsbeheer ter
voorkoming van calamiteiten
op het gebied van legionella
en BHV.
Bouw woonzorgvoorziening
in Westervoort
Realiseren voorziening
overeenkomstig het
programma van eisen en
binnen de gestelde
budgetkaders.
Bouw woonzorgvoorziening
Realiseren voorziening
en starterswoningen in
overeenkomstig het
‘sHeerenberg
programma van eisen en
binnen de gestelde
budgetkaders.
Renovatie en uitbreiding van Realiseren voorziening
het Albertusgebouw in Didam overeenkomstig het
programma van eisen en
binnen de gestelde
budgetkaders.
Woonzorgvoorziening voor
Realiseren voorziening
Zozijn in Didam
overeenkomstig het
programma van eisen en
binnen de gestelde
budgetkaders.
Bouw patiowoningen Didam
Realiseren van 6
patiowoningen in project de
Lockhorst.
26
Manager Klant en Markt heeft actief
overleg met Servicepunt en houdt de
vinger aan de pols. Laris draagt
financieel bij in de exploitatie.
De 4 appartementen zijn gerealiseerd
en ingericht. Diafaan werkt
onvoldoende actief mee in de
exploitatie. In verband met de
realisatie van verpleegplaatsen in
Tesma worden de appartementen
ingezet voor de verhuizing bij Diafaan.
Diafaan heeft hiervoor andere
beleidskeuzes gemaakt.
In Meulenvelden is een Ri&E
uitgevoerd om de belangrijkste risico’s in kaart te brengen. Voor het beheer
van legionella initieert en voert Laris
voortdurend overleg met betrokken
partijen.
Project is ultimo 2013 conform
afspraken opgeleverd aan de
gebruikers.
Project is ultimo 2013 conform
afspraken opgeleverd aan de
gebruikers. De starterswoningen zijn
nu nagenoeg geheel verhuurd in
plaats van geplande verkoop.
In 2013 zijn 24 appartementen en
1620m2 gebruikersruimte tbv
maatschappelijke organisaties
gerealiseerd.
Project is ultimo 2013 conform
afspraken opgeleverd aan de
gebruikers.
Woningen zijn conform afspraak
opgeleverd.
5.
HET
5.1
Organisatiestructuur
FUNDAMENT VAN DE EIGEN ORGANISATIE
Het organogram van Laris eind 2013 laat een organisatiestructuur zien, welke gericht
is op de activiteiten van Laris met de algemeen directeur als bestuurder. De
managers Klant en Markt, Vastgoedbeheer, Projecten en Finance, Control & ICT
vormen samen met de directeur-bestuurder het managementteam (MT). Om de visie
en de strategische opgaven, zoals beschreven in het ondernemingsplan 2012-2017,
te realiseren, zullen we kijken welke organisatiestructuur gewenst is voor de
toekomst. In 2013 zijn in het strategisch overleg daarvoor al voorbereidingen
getroffen. De nieuwe organisatiestructuur is meer gericht op een platte organisatie,
die efficiënt en besluitvaardig handelt. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de
expertise van de rest van de organisatie. Laris is in de toekomst dan meer een
regisserende partij dan een uitvoerende partij. Daarbij wordt proactief handelen,
beschikbare marktinformatie en denkkracht van de eigen organisatie optimaal benut
en weloverwogen besloten welke uitvoerende taken we zelf op ons nemen en welke
we uitbesteden.
Organogram Laris
Directie
Strategie, PR
Inkoop- en
personeelsbeleid
Secretariaat
Klant en Markt
Frontoffice
Vastgoedbeheer
Backoffice
Verhuur en
verkoop
Vastgoed
onderhoud
Vastgoed
beheer
Projectontwikkeling
Finance en
Control
Planning en
control
Financiële
administratie
Debiteuren
bewaking
Producten en
diensten
27
ICTDomoticabeheer
en
kwaliteitszorg
Personele bezetting 2013
2010
2011
2012
2013
AANTAL MEDEWERKERS (Ultimo jaar)
27
27
27
29
Directie & Communicatie
Klant en Markt
Vastgoedbeheer
Projectontwikkeling
Finance & ICT
Totaal FTE
2,8
7,3
6,9
2,8
7,1
2,8
5,84
6,9
1,0
7,6
24,1
2,8
6,5
6,9
9
2,0
1,0
6,5
24,5
FULLTIME MEDEWERKERS
6,9
1,0
7,0
24,8
8,6
26,8
Fulltime vrouwen
Fulltime mannen
21
1
20
PARTTIME MEDEWERKERS
Parttime vrouwen
Parttime mannen
8
8
0
GEMIDDELDE LEEFTIJD
Vrouwen
Mannen
42,8
41,7
43,3
GEMIDDELDE DUUR DIENSTVERBAND
Vrouwen
Mannen
10,8
13,2
9,7
Per 1 januari 2014 heeft Laris 26,8 FTE in dienst. Drie medewerkers hebben een
tijdelijk dienstverband. Eén projectmedewerker is per 1 februari 2014 uit dienst. De
arbeidsovereenkomst met één medewerker is tijdelijk verlengd tot 31 mei 2014. Het
tijdelijk dienstverband met een medewerker ICT is ingaande 1 februari 2014 voor een
jaar verlengd. Deze medewerker is aangetrokken voor onder andere het beheer en
onderhoud van de Itris software voor Laris en Woningstichting Bergh.
5.2
Personeelsbeleid
Laris wil haar medewerkers faciliteren en ondersteunen om in een continu proces te
werken aan de persoonlijke ontwikkeling. Deze ontwikkeling is gericht op de eigen
functie en het eigen werkgebied. De kernwaarden, zoals die zijn benoemd voor onze
organisatie en competentieprofielen die voor alle functies zijn opgesteld, ondersteunen
bij het ontwikkelen naar de gewenste cultuur, houding en gedrag.
Beoordelingssysteem
Onlangs hebben we de afspraak gemaakt om voor alle medewerkers in het vervolg
een identieke wijze van beoordelen te gebruiken waarbij we beoordelen op bedrijfsen persoonlijke competenties.
Opleiding en ontwikkeling
Medewerkers van Laris worden voortdurend gestimuleerd zich verder te ontwikkelen om
antwoord te kunnen blijven geven op nieuwe vraagstukken waarmee onze organisatie
voortdurend wordt geconfronteerd. In de beoordelingsgesprekken worden de
competenties uitvoerig belicht en wordt aandacht gevraagd voor het volgen van
cursussen of opleidingen.
28
Integriteit
Laris beschikt sinds juni 2009 over een geformuleerd beleid voor integriteit van de
medewerkers, waarin de te hanteren gedragscodes zijn opgenomen. Dit beleid maakt
onderdeel uit van het personeelsbeleidsplan van Laris. Laris kent tevens een
aanbestedingsbeleid, welke nadere waarborgen bevat ter voorkoming van fraude. In
2013 hebben zich geen bijzonderheden (fraude of anderszins) voorgedaan op het gebied
van integriteit.
Ziekteverzuim
Laris registreerde in 2013 een lager percentage ziekteverzuim van 2,62% (2012:
4,74%). Dit percentage is ruim 40% lager dan in 2012. Ook het aantal meldingen
daalde ten opzichte van 2012. De gemiddelde verzuimduur steeg. Dit is te wijten aan
1 medewerker die langdurig in verzuim is geweest vanwege een operatieve ingreep.
Verzuim
Personeelsgemiddelde
Verzuimpercentage
Verzuimmeldingen
Meldingsfrequentie
Verzuimduur gemiddeld
Verzuimdagen totaal
5.3
2012
29
4,74%
23
0,79
15,74
503
2013
29
2,62%
19
0,66
28,10
277
Ondernemingsraad
Bij Laris is een ondernemingsraad actief bestaande uit vier medewerkers. Met de
ondernemingsraad heeft de directeur minimaal twee maal per jaar overleg over
zaken uit de CAO en het personeelsbeleidplan. Ook worden lopende
ontwikkelingen en zaken uit de eigen organisatie besproken.
De ondernemingsraad van Laris gaat voor een transparante organisatie waarbij
een duidelijke visie, heldere besluitvorming en draagvlak centraal staan. De
ondernemingsraad wil dit bereiken door:
open en transparant te zijn naar de achterban en deze op een duidelijke manier
informeren;
ervoor zorgen dat medewerkers bekend zijn met de ondernemingsraad en zijn
activiteiten en het vertrouwen hebben in een toegankelijke ondernemingsraad;
een actieve opstelling die zich kenmerkt door het nemen van initiatieven
en slagvaardig handelen in het belang van de medewerkers en het
bedrijf.
De ondernemingsraad is als volgt samengesteld:
Naam
Stefan Roelofs
Peter Kraus
Rowdy Willemsen
Jorinde Segers
5.4
Functie
Voorzitter
Lid
Vice voorzitter
Lid
Lid sinds
2008
2008
2008
2008
Aftredend in
2015
2015
2015
2015
Automatisering
Op 1 januari 2013 is Laris in samenwerking met Woningstichting Bergh gezamenlijk
overgestapt op het nieuwe primair informatiesysteem Viewpoint van Itris. De hele
omschakeling heeft nogal wat consequenties voor de organisatie gehad. De inrichting
van de informatievoorziening in de vorm van rapportages heeft nog de nodige voeten
in de aarde gehad. Dit onderdeel heeft in 2013 de nodige aandacht gehad. verder is
de 2e fase van ons nieuwe primaire informatiseringsysteem verder uitgerold.
29
5.5
Treasury
Laris is voor de financiering van haar activiteiten als toegelaten instelling nagenoeg
volledig afhankelijk van de borging van leningen door het WSW. Er zijn geen verdere
onderpanden beschikbaar om onderhandse leningen aan te trekken op de
kapitaalmarkt buiten het WSW om. Nieuwe niet-Daeb activiteiten zullen volledig
bekostigd moeten worden uit het “Eigen Middelen Beleid”. Verder willen banken steeds
meer zekerheden en de risico-opslag neemt navenant toe indien er onzekerheid in de
markt bestaat.
WSW: hoeder van de borg
Onder deze werktitel is het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) een groot
offensief begonnen om, gezien de recente ontwikkelingen in de sector, de nieuwe
politieke context en de vraagstukken rondom het toezicht, haar strategie tegen het
licht te houden en te herijken. Gevolg hiervan is een belangrijk gewijzigd
risicobeoordelingkader, welke voor de corporaties gevolgen heeft voor de wijze
waarop zij ook invulling geeft aan risicomanagement. WSW treedt op als hoeder van
de risico’s van de totale borg en zorgt er voor dat risicomanagement bij woningcorporaties een integraal onderdeel is van de bedrijfsvoering. Met het nieuwe
beoordelingskader hanteert het WSW een objectieve risicobeoordeling gebaseerd op
professionele standaarden uit de financiële sector, aangepast naar de specifieke
kenmerken van het businessmodel van corporaties. Het nieuwe beoordelingskader
bewaakt risico’s die spelen bij individuele corporaties en stelt grenzen aan deze risico’s. In de nieuwe systematiek worden corporaties, zoals voorheen, beoordeeld op financiële en (kwalitatieve) bedrijfsrisico’s. De financiële toetsen zijn verbreed en de beoordeling van de bedrijfsrisico’s is eenduidiger ingeregeld en sluit beter aan op het business model van de corporatie.
In de brief van 4 oktober 2013 verzoekt het WSW aan haar deelnemers voor het eind
van het jaar 2013 een onherroepelijke en onvoorwaardelijke volmacht als bedoeld in
het Reglement van Deelneming af te geven. Het WSW heeft het verzoek aan de
Deelnemersraad voorgelegd en voor de volmachtverlening positief advies gekregen,
hetgeen inhoudt dat op basis van artikel 30 van het Reglement van Deelneming de
corporatie zicht verplicht tot afgifte van de volmacht op het verzoek van WSW.
Financieringsbehoefte
Op basis van het kasstroomoverzicht 2014 en verdere jaren heeft Laris in 2014 als
totale groep een financieringsbehoefte van ruim € 7,5 miljoen. Inmiddels is het
faciliteringsvolume in 2014 door het WSW aangevuld tot € 7,5 miljoen.
De huisbankier (Rabo) heeft op basis van haar review in haar brief aan Laris gevraagd
zekerheden te bieden ter securisatie van de huidige kredietfaciliteiten. De Rabobank
wenst het exploitatiekrediet te secureren middels onderpand op ons kantoor aan de
Kerkstraat 47 in Didam. Inmiddels is opdracht voor taxatie verstrekt. Verder is in
gezamenlijk overleg besloten de bouwkredietfaciliteit van € 4 miljoen gedurende 2014
geheel af te bouwen. Met de gemaakte afspraken is de financieringsproblematiek voor
2014 opgelost. De huidige operationele kasstroom van gemiddeld € 0,5 miljoen per maand geeft voldoende aanleiding tot vertrouwen dat de kredieten bij de bank kunnen
worden afgebouwd. Een financieringsbuffer van € 1,2 miljoen zal afdoende zijn voor optredende kasstroomfluctuaties na december 2014.
Derivaten
Laris heeft in 2005 een CAP afgesloten ter hoogte van € 15 miljoen voor een periode
van 10 jaar. Deze CAP heeft een strike van 4,75% en is aangetrokken om het
renterisico van de bestaande variabele leningen af te dekken. De CAP loopt in
30
december 2015 ten einde. Er zijn in de overeenkomst geen toezichtbelemmerende
bepalingen opgenomen voor deze CAP.
Treasurybeleid
De hoofddoelstelling van het treasurybeleid van Laris is gericht op het waarborgen van
de financiële continuïteit door het resultaat en vermogen te beschermen tegen
financiele risico’s en de organisatie financierbaar te houden. Om dit doel te bereiken
wordt een treasuryjaarplan opgesteld op basis van de meerjarenbegroting en de
vervalkalender van de leningenportefeuille. In 2013 heeft de treasurycommissie
eenmaal vergaderd en zijn voorstellen voor acties besproken en vastgesteld.
5.6
Centraal Fonds Volkshuisvesting
Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (hierna CFV) is de financieel toezichthouder voor
de sector van woningcorporaties. Enerzijds oefent het CFV toezicht uit op individuele
corporaties en anderzijds onderzoekt men de financiële positie van de gehele
corporatiesector. Het CFV voert ingaande 2013 een onderzoek uit op de zes
toezichtterreinen aan de hand van signalen. In de beleidsregels 2013 van CFV staan
dergelijke signalen per toezichtterrein vermeld. Bij de beoordeling richt CFV zich op de
signalen die “aanslaan”, doordat een grenswaarde wordt overschreden. In de toezichtbrief 2013 van 10 oktober 2013 van CFV is vermeld dat het uitgevoerde
bureauonderzoek geen aanleiding geeft tot opmerkingen of nader onderzoek. De
beoordeling geeft CFV geen aanleiding tot het doen van interventies.
5.7
Risicomanagement
Business Risk
Laris is een dynamische corporatie. De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor
het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico’s en voor het beperken van de impact van mogelijke incidenten. Het deelnemen in het
maatschappelijk verkeer brengt risico’s op velerlei gebieden met zich mee. Risico’s zijn
er ondermeer op het gebied van wet– en regelgeving, maatschappelijke
ontwikkelingen, markt, financiën en personeel en organisatie. Maar ook risico’s als een
stagnerende woningmarkt en financiering van projecten. Het beleid van Laris is erop
gericht deze risico’s zo veel mogelijk te verkleinen en te beheersen. Bij Business Risk
kijkt het WSW naar elementen als de strategische keuzes omtrent vastgoed, het
systeem van sturen en het beheersen van risico’s door de corporatie en specifiek de financiering. Het WSW brengt de Business Risk van een corporatie in kaart door
middel van 24 vragen op die terreinen.
Financial Risk
Voor het bepalen van Financial Risk hanteert het WSW een vijftal ratio’s, welke in een enkel geval ook op de corporatiebranche zijn afgestemd. Deze ratio’s zijn achtereenvolgens solvabiliteit, dekkingsratio, loan to value, debt service coverage
ratio (DSCR) en debt coverage ratio (ICR). De geconsolideerde cijfers van Laris zijn
doorgerekend op basis van het door WSW verstrekte model. In dit rekenmodel hebben
wij tevens een doorrekening gemaakt voor een scenario van een mogelijke
rentestijging met 2 % bij herfinanciering. Verder is op basis van een uitgevoerde
risicoanalyse op het commercieel bezit (inclusief scheiden wonen en zorg) een
mogelijke impact op onze cijfers in de begroting berekend (zie hiervoor hoofdstuk
5.9). Uit deze analyse is een mogelijk negatieve impact op onze kasstroom van € 1,3 miljoen jaarlijks berekend, hetgeen eveneens in de waardering op basis van
bedrijfswaarde kan leiden tot een afwaardering van ons bezit met €25 miljoen (op
basis van bedrijfswaarde). Op deze mogelijke scenario’s is een gevoeligheidsanalyse 31
uitgevoerd op onderstaande ratio’s. De uitkomsten hiervan zijn in beeld gebracht in onderstaande grafieken.
Solvabiliteitsratio
Deze ratio meet de omvang van
het eigen vermogen van de
38%
corporatie in relatie tot het totale
vermogen
op
basis
van
33%
bedrijfswaarde. De solvabiliteit
van Laris laat een goed beeld zien
28%
Laris
en geeft geen aanleiding tot het
maken van opmerkingen. De
Norm
WSW
23%
grafiek maakt duidelijk dat een
mogelijke rentestijging niet direct
18%
zorgwekkend is. De impact van
de afwaardering op basis van de
risicoanalyse
van
het
(commercieel) bezit daarentegen is aanzienlijker. Derhalve ook reden om vooral
hierbij de vinger aan de pols te houden.
Solvabiliteit >20%
Dekkingsratio < 50%
55%
50%
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
Laris
Norm WSW
Dekkingsratio
Het WSW stelt in haar nieuwe
beleid
dat
de
totale
leningportefeuille van Laris als
groep niet groter mag zijn dan
50% van de WOZ waarde van het
onderpand. Laris voldoet hier
ruimschoots
aan.
De
doorrekening van de daling van
de huur heeft geen invloed op de
dekkingsratio.
2013 2014 2015 2016 2017 2018
Loan to Value <75%
80%
75%
70%
Laris
65%
Norm WSW
60%
55%
2013 2014 2015 2016 2017 2018
32
Loan to Value
De Loan to Value meet de
kasstroomgenererende capaciteit
op lange termijn op basis van
bedrijfswaarde door het vreemd
vermogen af te zetten tegen de
totale bedrijfswaarde. De norm
waarlangs de corporatie wordt
gemeten, is door het WSW op
maximaal 75% gesteld. Deze
norm laat voor Laris in de
toekomst een goede ontwikkeling
zien.
Laris
kent
een
hoge
gemiddelde huur ten opzichte van
vergelijkbare corporaties in de
regio.
Debt
service coverage ratio
(DSCR)
1,15
De generieke aflossingsfictie van
2% als beoordelingscriterium is
1,10
door het WSW vervangen door
een
specifieke
DSCR
die
1,05
Laris
afgestemd is op de corporaties.
1,00
Deze
nieuwe
DSCR
houdt
Norm WSW
rekening
met
de
restant
0,95
levensduur
van
het
bezit,
verkoopopbrengsten
en
een
0,90
aangepast onderhoudsniveau (bij
2013 2014 2015 2016 2017 2018
exploitatie) tot einde levensduur
van de portefeuille. Hoe hoger de DSCR, des te gunstiger. De DSCR behoort in de
rekenmethodiek van het WSW minimaal 1,0 te bedragen. Uit de grafiek valt af te
leiden dat Laris hieraan op korte termijn nog niet geheel voldoet. De ontwikkeling in
de grafiek laat echter wel een sterke stijging zien, waardoor Laris op basis van deze
begroting in 2016 aan de norm kan voldoen.
WSW risicoscore DSCR > 1
Interest Coverage Ratio (ICR)
Het WSW hanteert de ICR of
renteverdiencapaciteit om vast te
2,80
stellen in hoeverre een corporatie
2,60
2,40
in
staat
is
aan
haar
2,20
renteverplichtingen te voldoen. In
2,00
Laris
formule ondernemingswinst voor
1,80
rente en VPB gedeeld door de
Norm WSW
1,60
rentelasten. Een ICR lager dan 1,4
1,40
geeft het WSW een signaal dat
1,20
een corporatie bij een slecht1,00
weer-scenario al snel niet
aan
2013 2014 2015 2016 2017 2018
haar
renteverplichtingen
kan
voldoen en dan ook onvoldoende geld beschikbaar heeft voor aflossingen. De ICR
wordt bepaald op basis van de ongewogen kasstromen over de afgelopen drie jaren en
de gewogen kasstromen over de komende vijf prognosejaren (weging 5/4/3/2/1).
WSW risicoscore ICR >1,4
Samenvatting risicoanalyse
Op basis van een drietal risicovelden is het commercieel bezit en het bezit dat
gebonden is aan zorgcontracten met zorgaanbieders van de Laris-groep ten tijde van
het opstellen van de begroting 2014 aan een nadere beoordeling onderworpen. De
inventarisatie is uitgevoerd in samenspraak met onze huisaccountant E&Y op basis van
een eerder verzoek van het WSW.
In de risicobeoordeling is gekeken naar 3 risicovelden, namelijk:
Contractduur en opzeggingsrisico (niet zijnde woningen)
Risico scheiden wonen en zorg
Verhuur- en leegstandsrisico woningen
De inventarisatie is uitgevoerd per product-markt-combinatie (PMC) zodat aangesloten
wordt op de systematiek van de waardering op bedrijfswaarde. Hierdoor wordt het
mogelijk om de specifieke kasstroomdaling voor objecten ook door te rekenen in de
bedrijfswaarde van die PMC. Deze aanpak is omwille van tijdsdruk nog niet
doorgerekend. Derhalve is in de risicobeoordeling rekening gehouden met een
mogelijk te verwachten daling over het gehele bezit van € 25 miljoen in de 33
bedrijfswaarde. Verder verwacht Laris op basis van bovenstaand uitgevoerde analyse
van dit “risicovollere” bezit een maximale impact van € 1,3 miljoen huurinkomsten per jaar op haar kasstroom.
5.8
Risicobeheersing en controlesystemen
Laris streeft ernaar om eventuele financiele risico’s in een vroegtijdig stadium te onderkennen en maatregelen te nemen ten einde deze risico’s te beheersen. Onzekerheden in de bedrijfsvoering worden voor een belangrijk deel ingegeven door
politieke invloeden en marktomstandigheden. Zowel de factor huurverhoging als de
rentecomponent bepalen in belangrijke mate de inkomende en uitgaande
geldstromen. Laris heeft, naast de weerstandsfunctie van de overige reserves,
mogelijkheden tot haar beschikking om tijdig in te spelen op onverwachte
bedrijfsrisico’s. Zo bedraagt de bedrijfswaarde op het sociaal vastgoed ultimo 2013 € 208,5 miljoen ten opzichte van een boekwaarde van € 124,3 miljoen. Een surplus van ruim 67% (2012: afgerond 41%).
Voor de komende jaren liggen er voor Laris een aantal belangrijke uitdagingen. Hierbij
wil ik (niet limitatief) benoemen:
- Het terugdringen van de schuldenlast per verhuureenheid;
- Verlaging van de kosten van algemeen beheer en overige bedrijfslasten met
15%
- Zoeken naar oplossingen in de verhuur van zorgvastgoed in het kader van de
scheiding tussen wonen en zorg;
- Mogelijke rentestijgingen van variabele leningen (Roll-over) en
herfinancieringen in de leningportefeuille;
- mogelijke leegstand en oninbare afboeking van huren als gevolg van
problemen in de betaalbaarheid;
- Formulering van fiscaal beleid voor de vennootschapsbelasting ter beheersing
van de directe belastingdruk;
- Optimale inzet van eigen middelen ter verzekering van de borging van
activiteiten door het WSW.
De met bovenstaande uitdagingen verband houdende risico’s zijn voor het grootste deel inmiddels vertaald in de begroting 2014 en verdere jaren. Laris voert voor de
komende jaren een soberder beleid om de lastenstijging van onder meer de
verhuurderheffing te kunnen compenseren in haar begroting. In de begroting 2014
zijn een aantal scenarioberekeningen doorgevoerd als het gaat om de rentestijging en
de mogelijke risico’s van huurterugval door ontwikkelingen in de markt als gevolg van de scheiding tussen wonen en zorg en in de (commerciële) verhuur van woningen als
het gaat om de betaalbaarheid. Gedurende 2014 zal na vaststelling van de
34
jaarrekening worden begonnen met het formuleren van een fiscaal beleid ter
optimalisering van de belastingdruk voor de langere termijn.
De operationele kasstroom van Laris is bijzonder goed te noemen en de verwachting is
dat hiermee ook uitstekend invulling kan worden gegeven aan de terugdringing van de
schuldenlast per verhuureenheid.
5.9
Vermogenspositie
Het jaarresultaat wordt toegevoegd c.q. onttrokken aan het eigen vermogen en is, in
financiële zin, het resultaat van het gevoerde beleid. Onttrekkingen uit het eigen
vermogen moeten een aantoonbaar volkshuisvestelijk belang hebben en dus een
directe relatie met het investeringsbeleid.
De functies van de reserves zijn:
Waarborgen: het eigen vermogen om zelfstandig aan de lopende verplichtingen
te voldoen;
Weerstand: bepaalde onvoorziene kosten uit het eigen vermogen kunnen
dekken;
Financiering: het eigen vermogen voor interne financiering inzetten, omdat het
in principe permanent beschikbaar is.
Ontwikkeling reservepositie
Stand per 01-01 (x € 1.000,-)
Jaarresultaat
Stand per 31-12 (x€ 1.000,-)
2012
27.730
2.813
30.543
2013
30.543
-9.570
20.973
2014
20.973
-664
20.309
2015
20.309
585
20.894
2016
20.894
1.105
21.999
2017
21.999
2.018
24.017
2018
24.017
2.911
26.928
Reserve per woning
Solvabiliteit (in %)
Rentabiliteit eigen vermogen
Rentabiliteit vreemd vermogen
Rentabiliteit totaal vermogen
Current ratio
12.719
18,8
9,2
3,8
4,5
0,2
8.325
12,7
-45,6
3,6
-2,9
0,1
7.784
12,7
-3,3
3,6
2,8
0,2
8.027
13,3
2,8
3,9
3,6
0,3
8.468
14,9
5,0
3,9
4,1
1,0
9.262
16,4
8,4
4,2
4,6
0,3
10.405
19,0
10,8
4,0
4,8
1,2
5.10 Bedrijfslasten en -baten
Op grond van artikel 24 van het BBSH behoort de bedrijfsvoering van
woningcorporaties sober en doelmatig te gebeuren. In onderstaand overzicht zijn de
(verwachte) algemene beheerskosten en de onderhoudskosten over de periode 2012
tot en met 2018 weergegeven per verhuureenheid.
Kosten algemeen beheer per
verhuureenheid
Aantal VHE (gewogen)
2012
2.401
2013
2.519
2014
2.609
2015
2.603
2016
2.598
2017
2.593
2018
2.588
Personeelskosten
552
533
525
535
532
547
565
Sociale lasten en pensioenlasten
200
201
195
189
190
195
201
Onderhoudskosten
Lasten servicecontracten
950
183
1.071
212
1.126
231
1.034
232
1.057
237
1.083
243
1.124
248
Leefbaarheid
5
12
10
8
8
8
8
18
225
610
593
647
627
627
Overige bedrijfslasten
Totaal algemeen beheer
1.044
2.952
964
3.218
987
3.684
939
3.530
968
3.639
1.000
3.703
1.019
3.792
Onderhoudskosten
Totale lasten per VHE
950
2.002
1.071
2.147
1.126
2.558
1.034
2.496
1.057
2.582
1.083
2.620
1.124
2.668
Heffingen
De totale uitgaven per woning zijn in 2013 gestegen met ca. 7%. Als de heffingen
buiten beschouwing worden gelaten, zouden de uitgaven per woning zijn gedaald met
3%. Ook de komende jaren is de impact van de heffingen duidelijk zichtbaar. Zonder
35
de heffingen blijft het uitgaven niveau per woning tot en met 2016 onder de € 1.950 per woning. Voor de eerst komende jaren is het beleid erop gericht dat de jaarlijkse
kostenstijging exclusief heffing niet hoger mag zijn dan de inflatie, waarbij in 2014 en
2015 rekening gehouden wordt met een besparing van op totaal niveau 15% van de
kosten. Deze besparing is met name in 2015 zichtbaar in de kosten voor onderhoud
en overige bedrijfslasten. De verhuurderheffing vormt in de komende jaren aanleiding
om een meer inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. In 2013 is hier al
een eerste voorschot op genomen en inmiddels is besloten dat de huurverhoging in
2014 eveneens inkomensafhankelijk zal worden doorgevoerd.
In onderstaand overzicht zijn de (verwachte) opbrengsten per verhuureenheid over de
periode 2012 tot en met 2018 opgenomen. De opbrengsten stijgen over de gehele
periode van 2012 tot en met 2018 met ruim 19%.
Opbrengsten per verhuureenheid
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Aantal VHE (gewogen)
2.401
2.519
2.609
2.603
2.598
2.593
2.588
Huuropbrengsten
6.460
6.466
6.932
7.193
7.436
7.670
7.885
205
220
233
238
243
248
253
4
4
2
2
2
0
0
265
298
220
166
159
189
189
37
54
0
0
0
0
0
Opbrengsten Servicecontracten
Overheidsbijdragen
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Geactiveerde productie eigen bedrijf
Overige bedrijfsopbrengsten
Totale opbrengsten per VHE
31
19
18
19
20
20
21
7.002
7.061
7.405
7.617
7.859
8.128
8.348
5.11 Beleggingspositie en deelnemingen
Laris ontplooit alleen commerciële activiteiten indien deze in het belang zijn van de
doelgroep sociale verhuur. Er zijn in de afgelopen jaren diverse activiteiten ontwikkelt
op het gebied van commercieel vastgoed, energiebeheer en domotica, die allen ook
moeten bijdragen aan het woon- en leefklimaat in onze dorpen of wijken waar wij
bezit exploiteren. Om scheiding in activiteiten zichtbaar te maken, heeft Laris dochter
BV’s. De verbindingen die wij zijn aangegaan liggen in het verlengde van de dienstverlening van Laris en liggen voornamelijk op het terrein van
projectontwikkeling, projectrealisatie, commerciële verhuur en dienstverlening.
Stichting Laris heeft een 100% belang in Holding Woonbeheer Didam BV en voert
hierover directie. Holding Woonbeheer Didam BV participeert voor 100% in haar
dochters Laris Project- en Ontwikkelingsgroep BV, Larishof BV, Sterrenspoor BV en
Laris BV. In schema is de structuur als volgt:
Stichting Laris
Holding Woonbeheer
Didam BV
Laris Project- en
ontwikkelingsgroep
BV
Larishof BV
Sterrenspoor BV
36
Laris BV
5.12 Samenvatting doelstellingen
Nr.
Omschrijving actie
Actiepunten
Gerealiseerde prestaties
1
Wij besteden onze middelen
doelmatig.
Het budget is leidend.
2
Kasstroom
De kasstroom voldoet aan de norm
van het WSW.
De kosten van de
werkorganisatie per VHE is
sterk beheerst. Er zijn geen
belangrijke
budgetoverschrijdingen.
De aflossingscapaciteit is bij
Laris hoger dan 2%
3
Fiscaal beleid formuleren
4
Informatisering
5
Automatisering
6
Interne- en externe
communicatie
7
Competente medewerkers
8
Risicomanagement
10
Governance
Analyse van alle fiscale vraagstukken. Het fiscaal beleid is op dit
moment een lastig
vraagstuk. In 2014 komt de
organisatie qua
bouwactiviteiten in een
rustiger vaarwater en zal
meer aandacht kunnen
worden gegeven aan dit
vraagstuk.
Tijdig informeren van management
In 2013 is een nieuw model
middels maand- en
opgezet dat beter aansluit op
kwartaalrapportages.
de doelstellingen zoals deze
zijn geformuleerd in de
begroting. In december heeft
dit geleid tot een uitgebreide
managementrapportage t/m
november 2013.
Implementere 2e fase Viewpoint,
Alle mijlpalen, behalve de
waaronder een portal voor de uitrol
portal tbv E-Laris zijn
van E-Laris.
gerealiseerd.
Opstellen van een PR plan, uitvoering Plannen worden uitgevoerd
geven aan het PR-beleid en zorgen
binnen gestelde kaders en
voor een goede in- en externe
medewerkers, huurders en
communicatie.
andere belanghebbenden
worden goed geïnformeerd
middels (digitale)
nieuwsbrieven.
Wij stimuleren medewerkers om zich
Medewerkers worden
verder te ontwikelen.
actiever gestuurd op
competenties. Naast de door
het management benoemde
4 competenties kiezen
medewerkers ook zelf 4
competenties, waarop zij
beoordeeld worden.
Het management stuurt actief op
Voor nieuwbouwprojecten
risicobeheersing op allerlei terreinen. zijn risicoanalyses opgesteld
en ten behoeve van de
begroting 2014 is een
risicoanalyse uitgevoerd op
de gevoeligheid van onze
huurbaten als gevolg van
commerciële verhuur,
scheiden wonen en zorg.
We toetsen ons doen en laten aan de Wij bewaken de afspraken.
Governance/Aedescode.
37
38
6.
SAMENWERKING
6.1
Wij werken samen met netwerkpartners
EN PARTICIPATIE
Wij betrekken belanghebbenden bij ons beleid en proberen vooral om deze
belanghebbenden in te schakelen bij het bereiken van onze beleidsdoelen. Om dit te
realiseren is onze aanpak er op gericht om netwerkpartners te betrekken bij Laris. Dit
krijgt voor onze medewerkers de vorm van deelname aan en betrokkenheid bij de
organisaties in ons netwerk. Het gaat hierbij in willekeurige volgorde onder andere om
huurderbelangenvereniging De Schakel, bewonersorganisaties, VVE’s, wijkplatforms,
gemeenten, zorgaanbieders, welzijnsorganisaties, incassobedrijven, deurwaarders,
aannemers, politie, installatiebedrijven, schoonmaakbedrijven, groenbeheerders,
woningcorporaties (bilaterale contacten maar zeker ook multilaterale contacten zoals
KAN-Oost, Acon en Kr8), regionaal en provinciaal bestuur, politieke partijen,
corporatiekoepel Aedes, kennisnetwerk-organisaties. Nieuw zal zijn dat in 2014 en
verder de aandacht uitgaat naar manieren waarop de netwerkorganisaties met hun
activiteiten en inzet een aanvulling kunnen betekenen op het realiseren van de
beleidsdoelen van Laris.
6.2
Onze bewoners- en huurdersgroepen
Medewerkers van Klant en markt voeren structureel overleg met vertegenwoordigers
van bewoners uit diverse complexen. Het gaat om bewonersgroepen in de volgende
complexen: Hof van Varwijk, Binnenrijk, Odahof en Mariahof, Panhuis, Waverlo/Tesma
en Albertusgebouw. Wanneer daaraan in complexen behoefte bestaat faciliteert Laris
het overleg en stimuleert Laris de oprichting van nieuwe bewonersgroepen. In 2013
heeft dit bijvoorbeeld geleid tot de start van structureel overleg met de
bewonerscommissie Albertusgebouw. Met de bewonersgroepen wordt over het
algemeen vooral gesproken over beheersmatige zaken betreffende het eigen
wooncomplex.
Huurderbelangenvereniging De Schakel
Huurderbelangenvereniging “De Schakel” is de belangenvereniging voor onze huurders. Ruim een derde van onze huurders is lid van “De Schakel”. Met de huurderbelangenvereniging zijn er afspraken gemaakt over de vorm en invulling van
zeggenschap, over welke onderwerpen overleg moet worden gevoerd en wanneer er
sprake is van informatie– advies– of instemmingsrecht. Met het bestuur van de
huurderbelangenvereniging is minstens vier keer per jaar overleg. De manager Klant
en Markt van Laris overlegt met een delegatie van het bestuur van de
huurderbelangenvereniging. De directeur-bestuurder van Laris woont jaarlijks
tenminste één vergadering bij. Het overleg met het bestuur van De Schakel gaat in
brede zin over het gehele volkshuisvestingsveld. Ook is er jaarlijks een bijeenkomst
met een aantal leden van de Raad van Commissarissen. Daarbij wordt o.a. ingezoomd
op het concrete beleid van Laris. Met de huurderbelangenvereniging “De Schakel” heeft Laris regelmatig overleg over diverse thema’s.
Het financiële jaarverslag en volkshuisvestingsverslag;
De jaarlijkse contributiebijdrage van Laris;
Herstructureringsprojecten en planmatig onderhoud;
Het huurprijsbeleid;
Informatie uit de branche;
Ontwikkelingen in de brache;
Informatie over wet en regelgeving;
Klachten welke om een uitspraak vragen van de klachtencommissie.
39
Wijkplatforms
De gemeente Montferland heeft een beleid dat is gericht op stimulering van de
leefbaarheid van wijken en kernen. De wijk- en dorpsraden zijn door de gemeenteraad
aangesteld als adviesorganen voor het College van Burgemeester en Wethouders. Het
college wil dat adviezen van wijkraden zichtbaar van invloed zijn op het gemeentelijk
beleid en wijkraden zo vroeg mogelijk bij beleidsplannen en projecten betrekken. Zo
kunnen zij in een vroeg stadium meedenken met de gemeente en adviezen geven.
Ook zijn de wijkplatforms het oor en het oog van de wijk. De vertegenwoordigers van
de wijkplatform- en dorpsraden onderhouden contacten met bewoners. Zij kunnen
meningen peilen (middels enquêtes/gesprekken) onder de buurtbewoners om een
door zoveel mogelijk mensen gedragen plan uit te laten voeren. In het werkgebied
van Laris zijn een zestal wijkplatforms actief en vergaderen vier maal per jaar. De
vergaderingen worden bijgewoond door de manager Klant en Markt en door de
bestuurder van Laris. Laris ondersteunt soms financiële wensen en initiatieven uit de
wijk mits zij voldoen aan de daarvoor bepaalde beleidscriteria. Afgelopen jaar zijn een
tiental projecten ondersteund. In veel gevallen is ook een vertegenwoordiger van de
gemeente en politie bij de wijkplatformvergaderingen aanwezig. Afhankelijk van het
onderwerp kunnen ook andere ambtenaren of een gemeenteraadslid of wethouder
worden uitgenodigd. We kennen het wijkplatform De Ziep, Kerkwijk, de Kom,
Juliana/de Lockhorst, Molenwijk/Bloemenwijk en Loil.
In de wijkplatforms of dorpsraden wordt gesproken over de volgende onderwerpen:
De veiligheid in de wijk (het gaat hierbij om buurtpreventie, verkeersveiligheid,
maar ook bijvoorbeeld over het gedrag van bewoners en van jongeren);
Onderwerpen over leefbaarheid zoals speelvoorzieningen en groenonderhoud;
Nieuwbouwontwikkelingen en (milieu) vergunningen;
Het maken van dorpsplannen waarin vastgelegd wordt hoe de bewoners de
toekomst van hun dorp zien en welke rol zij daarbij voor Laris in gedachten
hebben.
6.3
De gemeenten waarin wij actief zijn
Laris is actief in drie gemeenten (Montferland, Zevenaar en Westervoort). Samen
met Woningstichting Bergh heeft Laris afspraken met de gemeente Montferland
gemaakt. Ook met de overige gemeenten heeft Laris overleg over uitvoeringstaken.
Gezien de beperkte omvang en belang worden de afspraken met deze gemeenten
doorgaans op projectbasis gemaakt. Ook is er ambtelijk overleg en overleg met
bestuurders van de gemeenten. Bij dit overleg komen zaken aan de orde als
bouwproductie en projectuitvoering, de woningmarkt, zoals de gevolgen voor de
gemeente van krimp, wonen en zorg, de woningtoewijzing, het beschikbaar houden
van woningen voor de primaire doelgroep en investeren in leefbare wijken. Doel is
een gezamenlijke aanpak en oplossing van lokale huisvestingsproblemen.
6.4
Wij werken samen met corporaties in ons werkgebied
KR-8
KR-8 is een samenwerkingsverband van 9 woningcorporaties in de regio ArnhemNijmegen. De corporaties delen hun visie daar waar het gaat om de grote
volkshuisvestelijke opgave in de regio. Het KR-8 bestaat uit de corporaties
Oosterpoort Wooncombinatie, Portaal Arnhem en Nijmegen, Standvast Wonen, Talis,
Vivare, Volkshuisvesting Arnhem, Waard Wonen en Woonservice IJselland en Laris
Wonen. Eén van de speerpunten van de samenwerking van KR-8 is uitvoering geven
aan een gezamenlijk woonruimteverdeelbeleid (door middel van de organisatie
Entree). Verder is de samenwerking er op gericht om gezamenlijk werkelijk iets te
kunnen betekenen voor kwetsbare groepen aan de onderkant van de samenleving. In
dit verband maken de KR-8 corporaties zich sterk voor passende huisvesting van
kwetsbare groepen mensen in de stadsregio Arnhem/Nijmegen.
40
Liemerse corporaties
Meerdere keren per jaar heeft Laris overleg met de woningcorporaties uit de Liemerse
regio, vertegenwoordigd in KAN Oost. Naast het bestuurdersoverleg, worden ook
zaken besproken en afgestemd door managers Wonen, FEZ en Vastgoedbeheer. In het
Bestuurdersoverleg wordt met elkaar van gedachten gewisseld over de te volgen
koers en de ontwikkelingen, regionaal en landelijk, die van invloed zijn op de
corporaties en hun handelen.
Achterhoekse corporaties
Het werkgebied van Laris omvat naast de Stadsregio ook de Achterhoek. Binnen deze
regio bestaat, net als in de stadsregio, een samenwerkingsverband van corporaties.
Het gaat om de organisaties Pro Wonen, Wonion, Sité, Woningstichting Dinxperlo en
Woningstichting Bergh. Samen met deze corporaties heeft Laris zich verbonden aan
een samenwerking op het gebied van sociaal maatschappelijke hulpverlening.
Voor Laris betekent dit dat zij meewerkt aan de huisvesting van bijzondere
doelgroepen van volkshuisvestingsbeleid maar ook dat zij op de een of andere manier
bijdraagt aan de opzet en het instandhouden van een Skaeve Huse, een woonvorm
voor mensen die zeer onaangepast gedrag vertonen en daarom in gewone woonwijken
niet zouden kunnen wonen.
6.5
Laris is op veel terreinen actief en in overleg
Overleg stadsregio
Ten aanzien van het wonen is het beleidsbepalende bestuursorgaan de stadsregio
Arnhem Nijmegen. Hierbij gaat het om bouwproductie en zaken zoals de
huisvestingsverordening. De gemeente waar Laris in werkt en ontwikkelt (Montferland,
Zevenaar en Westervoort) zijn voor wat betreft de beleidsvelden wonen en bouwen
afhankelijk van de keuzes die in de Stadsregio worden gemaakt. Dit is voor Laris de
reden om contacten te hebben en onderhouden met het stadsregiobestuur en mensen
in de ambtelijke ondersteuning van het stadsregiobestuur. De contacten worden vaak
samen onderhouden met de KR8-corporaties. Op dit moment ligt er een wetsvoorstel
om de stadsregio’s op te heffen en alle bevoegdheden weer over te hevelen naar het provinciebestuur.
Provincie Gelderland
Met de Provincie Gelderland onderhoudt Laris nauwe contacten op bestuurlijk en
ambtelijk niveau. Deze contacten zijn goed en hebben hun oorsprong uit de
initiatieven van Laris op het gebied van wonen en zorg. Voor Laris hebben deze
contacten tot doel om, wanneer nodig, op meerdere manieren het Larisbelang bij
beleidsvorming en projectontwikkeling te kunnen behartigen.
Aedes
Met de branche-organisatie Aedes heeft Laris eveneens goede contacten. Dit contact is
rechtstreeks maar ook via het samenwerkingsverband KR-8. Deze contacten zijn
belangrijk om kennis te vergaren zodat Laris daarmee haar voordeel kan doen. De tijd
die in Aedes wordt geïnvesteerd heeft ook tot doel om het netwerk van stakehouders
waar Laris zich van kan bedienen te onderhouden.
Samenwerking in de zorg en het welzijn
De visie is dat er een concreet zorgaanbod moet zijn dat dicht bij onze klant staat.
Dus niet afwachtend, maar het opzoeken van klanten en inspelen op hun zorgvragen.
Wonen met zorg en wonen met welzijn is niet meer weg te denken uit de
volkshuisvesting. De zorg voor onze medemens bepaalt voor een belangrijk deel onze
activiteiten op dit gebied. Eén van onze doelstellingen is het samenwerken met
maatschappelijke instellingen die kwetsbare groepen huisvesten. Laris heeft inmiddels
een groot aantal projecten gerealiseerd in Didam, Giesbeek, Zeddam, ’s-Heerenberg,
41
Angerlo en Westervoort. Het gaat hierbij om circa 550 woonzorgwoningen met
voorzieningen, zoals een nieuw gezondheidscentrum in zowel Didam als ‘sHeerenberg. In de projectontwikkeling werkt Laris nauw samen met meerdere
zorgaanbieders, zoals Diafaan, Alysis, Zozijn, GGnet, Stichting De Overstap, Sensire,
ABC-Zorgcomfort en welzijnsorganisaties Welcom in de gemeente Montferland,
Caleidoz in de gemeente Zevenaar en Mikado in de gemeente Westervoort. Door
veranderende wet en regelgeving en financieringwijzingen en bijstelling van budgetten
zijn instellingen in de zorg afhankelijker van corporaties in het realiseren van nieuwe
huisvesting.
Samenwerking met zorgpartners
De afgelopen jaren zijn de zorgkosten in Nederland (circa 90 miljard) enorm gestegen
en bij een blijvende stijging dreigen zij onbetaalbaar te worden. Mede oorzaak hiervan
is de vergrijzing, die bovendien alleen nog maar zal toenemen. Voor de overheid een
reden om vooral in de ouderzorg ingrijpende maatregelen te nemen. Ouderen moeten
langer thuis blijven wonen en verzorgingshuizen worden gesloten. Leegstand dreigt en
de risico’s nemen toe. Zorgaanbieders leveren traditioneel (intramuraal) verblijf, de zorg- en zorggerelateerde diensten. De woningcorporatie is leverancier van de
huisvesting, het beheer en woongerelateerde diensten. Door het scheiden van wonen
en zorg verandert het speelveld en hebben deze ontwikkelingen direct invloed op de
zorgorganisatie en de woningcorporatie. De traditionele rol vraagt om verandering en
bijsturing. De belangrijkste veranderingen zijn:
Dreigende leegstand omdat de lagere ZZP’s niet meer voor wonen en verblijf worden geïndiceerd. Zorgaanbieders worden hierdoor zelf verhuurder;
Geen financiële dekking meer voor collectieve ruimtes;
Klanten gaan zelf betalen voor woonruimte en diensten;
Onduidelijkheid over de dienstverlening;
Gemeenten worden verantwoordelijk voor het efficiënt inrichten van lichte
zorg, diensten en welzijn.
Deze ontwikkelingen en veranderde rol vragen om andere en nieuwe arrangementen
en om intensieve samenwerking tussen zorgaanbieder en woningcorporatie om samen
te werken aan toekomstbestendige en rendabele arrangementen. Samen kan er meer
en is het beter in te richten. Met Diafaan als grootste klant is Laris al een tijd in
gesprek om snel tot afspraken komen om zo een gezamenlijke visie te formuleren op
zorg- en dienstverlening, want de samenwerking tussen Diafaan en Laris maar ook
met andere zorgaanbieders biedt veel perspectief om samen efficiënt en rendabel de
toekomst tegemoet te gaan en de kansen uit de veranderende wet- en regelgeving te
halen. Een nieuwe rol model over zorg en dienstverlening is mogelijk een goede
oplossing. Dit vraagt flexibiliteit en creativiteit van alle partijen.
Ook werken we aan een nieuw verdienmodel waarbij traditionele woningen en
overbodige zorginfrastructuur tegen geringe kosten kunnen worden omgevormd naar
mensen met een hogere zorgvraag. Dit moet wel zorgvuldig gebeuren. Dit is onder
andere gebleken bij de (landelijke) commotie rondom zorgorganisatie Diafaan bij het
omvormen van een deel van haar voorziening in het gebouw Tesma in Meulenvelden.
Samenwerking in de keten
Door slim in te kopen kunnen wij kostenbesparing, kwaliteitsverbetering en
vermindering van het ondernemersrisico bereiken. Slim inkopen valt en staat met een
goede Meerjaren Onderhoudsbegroting (MJOB). Onze MJOB zal zoveel mogelijk in lijn
worden gebracht met onze Financiële Meerjaren Prognose (FMP). De scope zal hierbij
liggen op de aankomende 3-5 jaar waarbij projecten los worden gekoppeld van de
continue kosten van het onderhoud. Een goede organisatie van de inkoopfunctie kan
bijdragen aan een betere bedrijfsvoering. Ook kan inkoop een belangrijke bijdrage
42
leveren aan het reduceren van de kosten en daarmee aan het bedrijfsresultaat. Een
belangrijke voorwaarde hierbij is inzicht te krijgen in waarom en waar wij het geld aan
uitgeven en in welke processen wij dit doen. Onze informatievoorziening geeft hierin
de gevraagde ondersteuning. Met deze kennis kunnen wij intelligenter inkopen door
verbindingen te maken met marktpartijen en leveranciers. Lean denken,
clustervorming en inkopen op waarde zijn belangrijke thema’s. Laris heeft het initiatief genomen om collegiaal/regionaal naar inkoop te gaan kijken. Zowel in de achterhoek
als in de regio KR-8. De gesprekken zijn hiervan in gang gezet. In 2014 wordt er
gekeken naar regionaal inkoop van gevelonderhoud. Daarnaast participeert Laris in
Visyn, een nieuw landelijk platform over ketensamenwerking en innovatie. Daarnaast
werkt Laris nauw samen met Symbion te Didam.
6.6
Samenvatting doelstellingen
Nr.
Omschrijving actie
Actiepunten
Gerealiseerde prestaties
1
We geven meer aandacht aan
onze stakeholders.
We voeren overleg en komen zo
tot gezamenlijke afspraken. Een
maal per vijf jaar leggen we
verantwoording af.
2
Kansen liggen niet meer alleen
op lokaal maar op regionaal
niveau. Bundeling van krachten
brengt ons in een betere
uitgangsposities, als het gaat
om afspraken over nieuwe
ontwikkelingen, over
woningaantallen, plannen,
bestaande voorraad,
duurzaamheid en het
ontwikkelen van een eigen
marktvisie.
Lokale afspraken.
We onderzoeken en formuleren
samen met collega corporaties,
KAN regio en gemeente(n) een
gezamenlijke visie op nieuwbouw
en samenwerkingsvormen op het
gebied van de woningmarkt. Wat
is echt nodig en welke waarde
voegt het toe aan de regionale
woningmarkt. We monitoren de
afspraken.
Er is sprake van constructief en
gestructureerd overleg. In 2014
staat de organisatie van een
meer alomomvattende
belanghoudersbijeenkomst op
stapel.
Er is een gemeenschappelijk
visie op de woningmarkt
ontwikkeld en gepresenteerd
door de Liemerse corporaties.
Deze visie draagt bij aan
afstemming tussen de
verschillende Liemerse
gemeentes waar het gaat om
een op elkaar afgestemd
toekomstbestendig woonbeleid.
We nemen initiatieven om
regionale prestatieafspraken
naast lokale afspraken te
maken. Zo worden we niet
tegen elkaar uitgespeeld.
We werken samen met onze
collega corporatie(s).
We stemmen de afspraken af.
3
4
5
We stemmen benchmarkgegevens
met elkaar af en nemen
initiatieven voor het maken van
lokale afspraken en maken dit
bespreekbaar met gemeente(n),
bijvoorbeeld door een
woonconvenant af te sluiten.
Met de diverse gemeentes in
ons werkgebied zijn concrete
afspraken. Van het nivo van een
daadwerkelijk langjarig
convenant in Montferland tot
meer beleidsmatige en
uitvoeringsmatige afspraken
met Zevenaar en Westervoort.
Wij maken afspraken met
Achterhoekse en Liemerse
corporaties en in KR-8 verband.
We nemen het initiatief om
Er is een oriënterende interne
samenwerkingsvormen in de regio geschreven die basis is voor
te onderzoeken om zo meer
verdere keuzes en afweging.
efficiency te bereiken. We
stemmen beleidsmatige zaken af.
We starten een verkennend
onderzoek op samenwerking of de
mogelijkheid tot samengaan.
43
44
Geconsolideerde jaarrekening 2013
Laris Wonen en diensten
45
46
LARIS WONEN EN DIENSTEN, DIDAM
7. KENGETALLEN
Aantal verhuureenheden, conform opgaaf corporatie in perspectief (basis is analyse CFV 2013)
2013
2012
2011
2010
2009
wegingsfactor***
Totaal huurwoningen
Eenheden in verzorgingshuizen*
Overige woongelegenheden**
Totaal aantal woongelegenheden
Garages
Bedrijfsruimten/winkels
Overig bezit
Maatschappelijk vastgoed
Totaal aantal VHE's ongewogen
2.480
56
9
2.545
0,2
1,0
0,2
2,0
46
30
1
15
2.637
Totaal aantal VHE gewogen
Totaal aantal VHE gewogen (gem.)
9
30
0
30
46
22
1
10
2.452
2.614
2.519
2.280
40
9
2.329
9
22
0
20
46
20
1
10
2.406
2.424
2.401
2.275
40
9
2.324
9
20
0
20
46
22
1
12
2.405
2.378
2.379
2.238
40
2
2.280
9
22
0
24
49
22
1
11
2.363
2.379
2.357
Mutaties
2012
-6
-4
54
2
46
Mutaties
2011
-33
0
36
-2
1
Mutaties
2010
0
-4
41
5
42
Mutaties
2009
0
0
83
33
116
Verdeling huurwoningen
2013
Goedkoop (< € 374,44)
239
Betaalbaar (€ 374,45 ­ € 574,35)
1.311
Duur tot huurtoeslaggrens (€ 574,36 ­ € 681,02) 542
Duur boven huurtoeslaggrens (> € 681,02) 388
2.480
2012
271
1.327
460
266
2.324
2011
310
1.378
342
256
2.286
2010
354
1.470
243
208
2.275
2009
364
1.486
182
206
2.238
Eenheden in verzorgingshuizen. Dit is conform de oude terminologie van het CFV. Dit betreft het aantal bedden in Waverlo / Tesma en Binnenrijk en
Westervoort gehuurd door Liemerije, Zozijn en Diafaan.
** Overige woongelegenheden. Dit betreft de Spoorstraat 13 gehuurd door Fatima. In totaal worden op dit adres 9 bewoners gehuisvest.
*** Dit is de wegingsfactor die het CFV hanteert. 1 garage staat gelijk aan 0,2 verhuureenheid, terwijl 1 maatschappelijk vastgoed gelijk staat aan 2
verhuureenheden. Het CFV hanteert bij alle berekeningen per verhuureenheid deze gewogen gemiddelde.
47
10
22
0
22
2.334
2.277
Mutaties
2013
-9
0
177
-3
165
Mutaties gedurende het jaar
Totaal aantal verkochte eenheden
Totaal aantal gesloopte eenheden
Totaal aantal nieuwbouw eenheden (incl. aankoop)
Totaal overige mutaties
*
2.324
40
9
2.373
LARIS WONEN EN DIENSTEN, DIDAM
7. KENGETALLEN (vervolg)
(Stichting Laris Wonen en diensten, exclusief dochtervennootschappen)
2013
2012
2011
2010
2009
Totaal aantal VHE gewogen (gemiddelde)
2.519
2.401
2.379
2.357
2.277
Personeelsbezetting (aantal)
Directie en secretariaat
Financiën en automatisering
Wonen
Projecten en vastgoed
Overige
Fulltime equivalenten (gemiddelde)
Fulltime equivalenten (ultimo jaar)
2
9
8
9
1
26,4
26,74
2
8
8
8
1
25,5
25,7
2
8
8
8
1
25,5
25,7
2
7
9
8
1
24,26
25,22
2
7
8
8
0
22,78
22,63
Verhuur en incasso (vanaf 2008 geconsolideerd)
Huurachterstand in %
Huurderving leegstand in %
Huurderving oninbaar in %
2,16
1,29
0,53
3,19
0,97
0,18
2,36
1,47
0,29
2,43
1,09
1,01
1,56
1,62
0,40
Gemiddelde huur op maandbasis
Per verhuureenheid (maand december)
Huurverhoging in % per 1 juli (excl. inkomensafhankelijk)
553
2,5
541
2,3
502
1,3
488
1,2
503
2,5
0,1
12,7
-45,6
3,8
-2,9
0,2
18,9
9,2
3,6
4,5
0,4
18,8
-0,1
3,8
2,9
0,4
19,1
-11,9
3,7
0,5
1,3
21,1
15,8
3,6
6,0
129.831
95.293
91.032
127.929
59.942
8.325
1.071
567
890
13
1.848
-3.798
141.268
84.424
70.060
235.039
55.168
12.719
950
593
698
41
1.779
1.171
157.994
73.214
0
0
51.141
11.666
976
636
750
22
1.814
-17
180.173
57.567
0
0
49.831
11.742
1.379
598
807
40
1.713
-1.395
179.393
60.601
0
0
47.451
13.328
1.053
525
917
75
1.676
2.112
407
683
204
3.376
458
491
161
4.865
497
479
135
4.531
795
589
150
8.907
526
485
129
5.069
Financiële continuïteit (geconsolideerd)
Liquiditeit (current ratio)
Solvabiliteit
Rentabiliteit eigen vermogen
Rentabiliteit vreemd vermogen
Rentabiliteit totaal vermogen
Balans en winst- en verliesrekening
WOZ-waarde per VE
Bedrijfswaarde per VE totaal (vanaf 2013 incl. restwaarde)
Bedrijfswaarde per VE Sociaal vastgoed
Bedrijfswaarde per VE Commercieel Vastgoed
Boekwaarde per VE
Eigen vermogen per VE
Lasten onderhoud per VE
Salarissen/sociale lasten per VE
Overige bedrijfslasten per VE
Rentebaten per VE
Rentelasten per VE
Jaarresultaat per VE
Kwaliteit woningbezit
Niet cyclisch onderhoud per VE
Cyclisch onderhoud per VE
Aantal mutaties
Mutatie kosten per opdracht (incl. toerekening aan activa)
48
LARIS WONEN EN DIENSTEN, DIDAM
8.
FISCALE POSITIE
8.1
Algemeen
Met ingang van 1 januari 2008 is Stichting Laris Wonen en diensten integraal belastingplichtig
voor de vennootschapsbelasting. Laris is hoofd van de fiscale eenheid waarvan Holding
Woonbeheer Didam B.V., Laris B.V., Larishof B.V. en Laris Project- en ontwikkelingsgroep B.V.
onderdeel van uit maken. Hierdoor is de stichting mede aansprakelijk voor de belastingschulden
binnen de fiscale eenheid.
Met ingang van 1 januari 2009 is ook Sterrenspoor B.V. aan de fiscale eenheid toegevoegd.
De vennootschapsbelasting van de fiscale eenheid wordt verantwoord bij Laris.
De overige ondernemingen verantwoorden geen vennootschapsbelasting in de jaarrekening.
8.2
Vennootschapsbelasting
In de jaarrekening 2008 is voor de eerste maal de fiscale positie als gevolg van de
invoering van de integrale vennootschapsbelasting verwerkt. Inmiddels heeft Stichting
Laris aangiften vennootschapsbelasting gedaan over de jaren 2008 t/m 2011.
De aangifte vennootschapsbelasting 2012 dient voor 1 mei 2014 ingediend te zijn. De aangiften
wijken in belangrijke mate af van de schattingen zoals opgenomen in de fiscale posities in
de jaarrekeningen 2008 tot en met 2010. De afwijking in de aangiften ten opzichte van de
fiscale posities wordt hierbij grotendeels veroorzaakt door een uitspraak van de Hoge Raad.
Op 13 januari 2012 heeft de Hoge Raad arrest gewezen dat een woningcorporatie het
algemene nut beoogt. Op basis van deze uitspraak is het toepassen van de herbestedingsreserve
mogelijk tot en met het belastingjaar 2011, waardoor op de ingediende aangiftes alsnog
herbestedingsreserve geclaimd is. Door het toepassen van de herbestedingsreserve ontstaat
er over de jaren tot en met 2011 geen acute vennootschapsbelastinglast.
Stichting Laris dient in het kader van de fiscale meerjarenplanning een
definitieve keuze te maken over de in te zetten fiscale instrumenten, zoals het afwaarderen
van de huurwoningen naar lagere WOZ-waarde en/of het vormen van een fiscale
onderhoudsvoorziening (deze in gevormd in de fiscale positie 2012 en in 2013 is deze gemuteerd).
In de jaarrekening 2013 is tegenover deze fiscale onderhoudsvoorziening een belastinglatentie
gevormd, om het verschil tussen fiscale en commerciële waardering kenbaar te maken.
De te maken keuzes kunnen impact hebben op de belastbare bedragen zoals deze zijn opgenomen
in de fiscale positie in de jaarrekening 2012 en 2013.
Bij ongewijzigd beleid is de verwachting dat Laris over de komende jaren belasting gaat betalen.
De waardedaling van de WOZ zou bijvoorbeeld nog ingerekend kunnen worden als verlies waardoor
er geen belasting betaald hoeft te worden de komende jaren. Deze waardedaling houdt echter
ook een groot risico in, op het moment dat de waarden weer gaan stijgen.
Schattingen
De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels
volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I
en II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en
voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen
onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling, het vormen
van een herbestedingsreserve en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar
verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerst bij de aangifte zal blijken
of en in hoeverre de fiscus de door de groep gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen.
Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan
veranderingen onderhevig zijn.
49
8.3
Belastbaar bedrag over 2013
Het belastbaar bedrag van Stichting Laris Wonen en diensten geconsolideerd is als volgt
samengesteld:
Resultaat voor belastingen
€ 8.925.394-
Bij:
Fiscale toerekening rente aan MVA in ontwikkeling
Fiscale correctie niet-gerealiseerde waardever. vastgoedportefeuille
Fiscale waardeveranderingen van FVA en verplichtingen
Dotatie onrendabele top en afboeking naar lagere bedrijfswaarde
Verkoopresultaat nieuwbouw project Berghstede (commercieel)
Fiscaal lagere afschrijving MVA in exploitatie Laris
Fiscaal lagere afschrijving roerende zaken t.d.v. exploitatie Laris
Fiscaal lager afschrijving kantoorpand Laris
€ 117.227
€ 6.167.909
€ 10.291
€ 3.845.772
€ 44.525
€ 2.715.120
€ 37.109
€ 40.897
€ 12.978.850
Af:
Fiscaal lagere boekwinst verkopen bestaand bezit
Fiscale afschrijving agio langlopende leningen
Fiscale afwaardering MVA in ontwikkeling Stationslocatie Laris
Fiscale afwaardering MVA in ontwikkeling Meulenvelden 3/4
Fiscale afwaardering voorraad verkoopwoningen
Fiscale afwaardering BOG Laris
Fiscale afwaardering BOG Larishof
Fiscale afwaardering BOG Sterrenspoor
Fiscale mutatie voorziening groot onderhoud
Vrijval egalisatierekening BWS
Fiscale afschrijving Sterrenspoor B.V.
€ 885.357
€ 160.097
€ 919.942
€ 366.394
€ 181.381
€ 845.809
€ 426.221
€ 143.416
€ 412.253
€ 10.086
€ 49.041
€ 4.399.997
Fiscaal resultaat Laris geconsolideerd
€ 346.541-
Energie investeringsaftrek
Bijdrage heffing saneringssteun
Aftrekbeperking gemengde kosten
€ 23.965€ 528.413
€ 4.400
Belastbaar bedrag 2013 geconsolideerd
€ 162.307
Te verrekenen verlies 2012
€ 162.307-
Belastbaar bedrag
€ -
Belastbaar bedrag verantwoord in jaarrekening 2012
Verrekenbaar verlies 2012 na verrekening 2013
€ 264.574€ 102.267-
Gevormde actieve latentie in jaarrekening
25% € 25.567
De acute belastinglast voor boekjaar 2013 bedraagt nihil.
50
51
LARIS WONEN EN DIENSTEN, DIDAM
9.
GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2013
(na resultaatbestemming)
2013
2012
€
€
€
€
VASTE ACTIVA
Materiële vaste activa
Sociaal vastgoed in
exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling
bestemd voor eigen exploitatie
Onroerende en roerende zaken
ten dienste van de exploitatie
124.341.582
109.623.079
0
8.648.351
2.394.070
2.374.625
126.735.652
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in
exploitatie
Onroerende zaken verkocht
onder voorwaarden
Vastgoed in ontwikkeling
bestemd voor eigen exploitatie
120.646.055
33.286.669
31.834.887
2.380.229
2.417.400
0
3.423.584
35.666.898
Financiële vaste activa
Te vorderen BWS-subsidies
Overige vorderingen
0
492.988
37.675.871
17.890
582.760
492.988
600.650
902.984
1.075.126
0
49.322
VLOTTENDE ACTIVA
Voorraden
Onderhanden projecten
Vorderingen
Debiteuren
Gelieerde maatschappijen
Overlopende activa
Liquide middelen
725.609
16.776
220.939
354.656
16.664
593.880
963.324
965.200
326.522
241.974
165.088.368
161.254.197
52
2013
2012
€
€
Groepsvermogen
€
20.972.810
30.542.632
0
17.890
Egalisatierekening
Te egaliseren BWS-subsidie
Voorzieningen
Voorziening latente belastingen
Voorziening onrendabele top
€
891.943
0
328.755
0
891.943
Langlopende schulden
Leningen overheid en
kredietinstellingen
Verplichting verkoop onder
voorwaarden
Waarborgsommen
328.755
122.682.693
116.427.927
2.392.144
92.191
2.381.853
96.854
125.167.028
Kortlopende schulden
Schulden aan kredietinstellingen
Schulden aan leveranciers
Belastingen en premies
sociale verzekeringen
Overige schulden
Overlopende passiva
118.906.634
11.363.165
1.797.382
6.394.861
876.745
625.927
908.354
3.361.758
924.663
75.163
3.186.854
18.056.587
11.458.286
165.088.368
161.254.197
53
54
LARIS WONEN EN DIENSTEN
10. GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013
2013
€
Begroting
2013
€
Verschil
real. -/- begr.
€
2012
€
Bedrijfsopbrengsten
Huuropbrengsten
Opbrengsten servicecontracten
Overheidsbijdragen
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Geactiveerde productie eigen bedrijf
Overige bedrijfsopbrengsten
16.733.304
553.653
10.086
751.461
135.202
1.006.918
16.579.000
553.000
7.000
715.000
150.000
1.000.000
154.304
653
3.086
36.461
-14.798
6.918
15.944.617
493.372
9.393
635.401
89.033
1.099.190
Som der bedrijfsopbrengsten
19.190.625
19.004.000
186.625
18.271.006
5.165.657
4.983.000
-182.657
4.876.998
3.845.772
1.342.775
230.417
276.909
2.790.784
30.943
533.304
2.995.645
0
1.425.000
248.000
272.000
2.714.000
30.000
487.000
3.271.000
-3.845.772
82.226
17.583
-4.909
-76.784
-943
-46.304
275.355
-563.029
1.326.031
223.862
257.084
2.281.763
12.313
440.295
2.549.820
17.212.204
13.430.000
-3.782.204
11.405.137
1.978.420
5.574.000
-3.595.580
6.865.869
-6.167.909
0
-6.167.909
236.980
-10.291
23.149
-4.748.764
0
12.000
-5.052.000
-10.291
11.149
303.236
-201.433
68.375
-4.378.271
-10.903.815
-5.040.000
-5.863.815
-4.274.349
-8.925.394
534.000
-9.459.394
2.591.520
-644.428
-155.000
-489.428
221.505
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
na belastingen
-9.569.822
379.000
-9.948.822
2.813.025
Geconsolideerd resultaat na belastingen
-9.569.822
379.000
-9.948.822
2.813.025
Bedrijfslasten
Afschrijvingen materiële vaste activa
en vastgoedportefeuille
Overige waardeveranderingen van materiële
vaste activa en vastgoedportefeuille
Lonen en salarissen
Sociale lasten
Pensioenlasten
Onderhoudslasten
Leefbaarheid
Lasten servicecontracten
Overige bedrijfslasten
Som der bedrijfslasten
Bedrijfsresultaat
-
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille
Financiële baten en lasten
Waardeveranderingen van financiële vaste
activa en van verplichtingen
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rentelasten en soortgelijke kosten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
voor belastingen
-
Belastingresultaat uit gewone
bedrijfsuitoefening
55
LARIS WONEN EN DIENSTEN, DIDAM
11. GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT 2013 VOLGENS DE INDIRECTE METHODE
2013
€
Kasstroom uit operationele activiteiten
€
Bedrijfsresultaat
Aanpassingen voor:
- Netto verkoopresultaat vastgoedport.
- Afschrijvingen materiële vaste activa
- Ov. waardeveranderingen MVA
- Geact. prod. projecten huurwoningen
2012
€
€
1.978.420
-751.461
5.165.657
3.845.772
-135.202
6.865.869
-635.401
4.876.998
-563.029
-89.033
8.124.766
Veranderingen in werkkapitaal:
- Afname (toename) vorderingen
- Afname (toename) voorraden
- Toename (afname) handelscrediteuren
- Toename (afn.) belastingen/soc. premies
- Toename (afname) ov. schulden (excl.
rente en investeringsverpl.)
- Overige
1.874
12.830
284.963
-298.736
-289.693
-226.839
-355.241
57.421
-143.847
125.117
98.538
-113.537
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
Ontvangen rente
Betaalde rente
3.589.535
-17.798
-829.351
10.085.388
9.626.053
23.149
-4.467.205
68.375
-4.198.909
-4.444.056
Kasstroom uit operationele activiteiten
(A)
5.641.332
-4.130.534
(A)
5.495.519
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Investeringen in materiële vaste activa
Desinvesteringen in materiële vaste activa
Desinvesteringen in ov. financiële vaste activa
-18.013.544
1.224.351
14.001
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
(B)
-16.775.192
-17.536.823
1.160.054
14.159
(B)
-16.362.610
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Ontvangsten uit langlopende schulden en bankkrediet
Aflossingen langlopende schulden en bankkrediet
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Mutatie geldmiddelen
17.000.000
-3.189.464
(С)
(A) + (B) + (С)
Stand geldmiddelen 1-1
Stand geldmiddelen 31-12
13.810.536
(С)
8.904.654
2.676.677 (A) + (B) + (С)
-1.962.437
-2.968.086
-291.409
2.676.677
56
11.000.000
-2.095.346
-1.005.649
-2.968.086
-1.962.437
12.
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening
Algemeen
Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013. Alle
bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld.
De jaarrekening is opgemaakt op 10 juni 2014.
Activiteiten
De activiteiten van Stichting Laris Wonen en diensten (hierna: Laris) statutair gevestigd en kantoor
houdende in Kerkstraat 47, Didam, zijn erop gericht mensen te huisvesten in Didam, de omliggende
kerkdorpen in zowel de gemeente Montferland als de gemeente Zevenaar. Tevens heeft Laris eind
2013 een complex opgeleverd in de gemeente Westervoort.
Groepsverhoudingen
Laris te Didam staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen.
Een overzicht van de gegevens vereist op grond van de artikelen 2:379 en 2:414 BW is hierna
opgenomen:
Geconsolideerde maatschappijen:
Naam
Statutaire zetel
Holding Woonbeheer
Didam
Didam B.V.
Deelnemingspercentage
100%
Hoofdactiviteit
Holding
Larishof B.V.
Didam
100%
Dienstverlening
Sterrenspoor B.V.
Didam
100%
Verhuur
Laris Project- en
Ontwikkelingsgroep B.V.
Didam
100%
Projectontwikkeling
Laris B.V.
Didam
100%
Geen activiteit
Alle deelnemingen zijn volledig geconsolideerd. De activiteiten van Holding Woonbeheer Didam B.V.
bestaan voornamelijk uit directievoering en financiering van de overige B.V.’s. De activiteiten van Larishof B.V. bestaan voornamelijk uit het beheer van bedrijfsmatig onroerend goed en de exploitatie
van commerciële diensten zoals levering van energie, domoticadiensten en het beheer van de
gebouwautomatisering van diverse woonzorgcomplexen in de regio. De activiteiten van Laris Projecten Ontwikkelingsgroep B.V. bestaan voornamelijk uit projectontwikkeling van te verkopen onroerend
goed, waaronder starterswoningen binnen het statutair werkgebied. De activiteiten van Sterrenspoor
B.V. zijn volledig gericht op beheer van woningen en bedrijfsmatig onroerend goed, welke bestemd
zijn voor toekomstige ontwikkelingen in de groep van Laris.
Laris B.V. is opgericht voor de vennootschapsbelasting 2006 (VSO1) en heeft verder geen activiteiten.
57
Grondslagen voor consolidatie
In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Laris en haar
groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en
economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin
beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. Over het algemeen betreft het
deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Vanaf de oprichtings/overnamedatum
worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen
opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichtings/overnamedatum is het moment dat
beslissende zeggenschap kan worden uitgeoefend in de betreffende groepsmaatschappij. De
verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of equivalent dat is overeengekomen voor de verkrijging
van de overgenomen entiteit vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de
verkrijgingsprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en
passiva wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa.
Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht;
deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen.
Bij de consolidatie van de deelnemingen zijn de cijfers van de deelnemingen op basis van de
waarderingsgrondslagen van Laris Wonen en diensten opgenomen. Dit leidde tot en met 2012 tot een
verschil in de commerciële jaarrekening en de fiscale jaarrekening van Laris. Voor het effect van het
ontstane verschil op de vennootschapsbelasting is in de geconsolideerde jaarrekening van Laris
Wonen en diensten een voorziening latente belastingverplichtingen opgenomen. Deze voorziening is
tegen contante waarde gewaardeerd, waarbij is uitgegaan van een periode van 7 jaar, voordat
afgerekend dient te worden met de belastingdienst. De looptijd van de voorziening is afhankelijk van
de start van de ontwikkeling van de Stationlocatie. Het gehanteerde rentepercentage is gelijkgesteld
aan de vergoeding die tussen de deelnemingen en Laris in rekening wordt gebracht over de
uitstaande geldleningen. De start van de ontwikkeling van de Stationslocatie is verder uitgesteld,
waardoor besloten is het verschil in de commerciële jaarrekening ten laste van het resultaat te boeken
in 2013. Hierdoor is de passieve latentie ook komen te vervallen.
Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen
groepsmaatschappijen worden geëlimineerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties
worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op
intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden
volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voor zover deze
resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de
groep zijn gerealiseerd.
Algemene grondslagen voor de opstelling van de geconsolideerde jaarrekening
De geconsolideerde jaarrekening van Laris is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer
sociale-huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen,
behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze geconsolideerde jaarrekening
opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten
Instellingen Volkshuisvesting (hierna: Richtlijn 645). Deze richtlijn is in 2011 herzien. Laris past deze
herziene Richtlijn vanaf 2012 toe.
58
De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van
historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt
vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel.
Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden
slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke
verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen
indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.
Continuïteit van de activiteiten
De jaarrekening is opgesteld op basis van de continuïteitsveronderstelling.
Eind januari 2014 heeft Laris de Prospectieve informatie verslagjaar 2013 ingediend bij Corpodata. Bij
het doorrekenen van de begrotingscijfers voor de komende vijf jaar is uitgegaan van de consequenties
van het “Woonakkoord. De kasstroomontwikkeling van Laris over de jaren 2014 tot en met 2018,
waarbij volledig rekening wordt gehouden met de huurtoeslagheffing en saneringsheffing laat een
positieve operationele kasstroom zien variërend tussen de € 5,2 miljoen en € 7,5 miljoen. Ook indien
rekening wordt gehouden met een aflossingsfictie van 2% blijft de operationele kasstroom ruim boven
de € 1,6 miljoen voor de komende 5 jaar. Gezien de ontwikkeling van de toekomstig kasstromen zijn
wij in de veronderstelling dat de continuïteit gewaarborgd is.
Financiële instrumenten
Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen,
effecten en schulden, als afgeleiden financiële instrumenten verstaan.
Alle aan- en verkopen volgens standaard markconventies van financiële activa worden opgenomen
per transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop de groep de bindende overeenkomst aangaat.
Laris kent slechts één financieel instrument, namelijk een rentecap welke wordt gewaardeerd tegen
kostprijs hedge accounting. Voor de waardering en verwerking van afgeleide instrumenten wordt
verwezen naar de afzonderlijke paragraaf Derivaten en hedge accounting.
Verwerking verplichtingen
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen
verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten
en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en
toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het
besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een
feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het
aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.
Oordelen en schattingen
Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het
bestuur van de groep zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen
hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de
voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende
veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten.
59
Salderen
Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen
uitsluitend indien en voor zover:
- een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd
vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; en
- het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen.
Grondslagen voor de waardering van de geconsolideerde activa en passiva
Materiële vaste activa
Sociaal vastgoed in exploitatie
Grondslag sociaal vastgoed in exploitatie geclassificeerd als bedrijfsmiddel:
Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het
maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen
huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
wordt vastgesteld. Ultimo 2013 bedraagt deze grens € 681,02 (2012: € 664,66).
Maatschappelijk vastgoed is bedrijfs onroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke
organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is
vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d.
15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.
Laris kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien Laris een beleid heeft dat gericht
is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij
centraal.
Grondslag classificatie als bedrijfsmiddel en waardering tegen historische kostprijs:
Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs,
verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere
waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst
op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het
bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winsten-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa.
De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend
op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele
residuwaarde. Er wordt afgeschreven met ingang van het nieuwe boekjaar vanaf het moment van
ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven.
Bedrijfswaarde
De bedrijfswaarde wordt bepaald door de contante waarde van de toekomstige exploitatie opbrengsten te verminderen met de contante waarde van de toekomstige variabele lasten. . De
aanschafwaarde of de lagere marktwaarde van de grond wordt als restwaarde opgenomen. Voor de
berekening is uitgegaan van de huidige (administratieve) complexindeling. Dit bezit is nader
geclusterd op locatie (wijk/kerkdorp) en type verhuureenheid (eengezinswoning, seniorenwoning,
appartement met en zonder lift, Hat-woning). Bij de bepaling van de waarderingsgrondslag is geen
rekening gehouden met de marktpositie. Wel is er in de berekening rekening gehouden met de kosten
van toekomstige renovaties, de hieruit voortvloeiende levensduurverlenging en met toekomstige sloop
en verkoop van bestaand woningbezit.
60
Bij de berekeningen zijn de algemene parameters gepubliceerd door WSW en de uitgangspunten
conform de begroting 2014 gehanteerd.
Onderhoud
Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment
dat deze zich voordoen. Indien de onderhoudswerkzaamheden zorgen voor een verbetering van het
bestaand bezit, worden de uitgaven volgens de componentenbenadering geactiveerd.
Afschrijvingen
De afschrijvingen zijn met ingang van boekjaar 2012 conform Richtlijn 645 lineair berekend. Voor de
berekening van de afschrijvingen is uitgegaan van de volgende gebruiksduur (jaren):
Vastgoed in exploitatie
Grond
Casco
Installaties
Inrichting
Lineair
geen
40 – 50 jaar
20 jaar
15 jaar
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve
van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen
vervaardigingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding,
toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Er wordt geen rente
tijdens de bouw toegerekend. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van
de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een
voorziening voor het restant aan de creditzijde van de balans opgenomen.
Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs en bijkomende
kosten of lagere marktwaarde. Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen.
Bijzondere waardeverminderingen
Bijzondere waardeverminderingen worden in de jaarrekening verantwoord bij het aangaan van
feitelijke investeringsverplichtingen inzake het sociaal vastgoed. Hiervan is sprake zodra voldaan
wordt aan de criteria “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Intern geformaliseerd: zodra het bestuur het onomkeerbare besluit heeft genomen. Extern gecommuniceerd: zodra hierover
uitingen zijn gedaan naar huurders, gemeenten en overige stakeholders. Bij de bepaling van de
bijzondere waardevermindering in het geval de vastgoedontwikkeling onderdeel is van de bestaande
kasstroomgenerende eenheid (complex, product-markt combinatie), te weten bij woningverbetering en
herstructurering, wordt rekening gehouden met de bedrijfswaarde van de bestaande
kasstroomgenerende eenheid.
61
Onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie
Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen, bepaald op basis
van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn berekend volgens het lineaire
systeem.
Voor de berekening van de afschrijvingen is uitgegaan van de volgende gebruiksduur (in jaren):
(On)roerende zaken t.d.v. de exploitatie
Kantoorgebouw
Inventarissen
Automatiseringsapparatuur
Installaties ten dienste van exploitatie
Lineair
33 jaar
5 – 7 jaar
3 – 6 jaar
5 – 25 jaar
Vastgoedbeleggingen
Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) dat wordt aangehouden om
huuropbrengsten of een waardestijging, of beide, te realiseren.
Commercieel vastgoed in exploitatie
Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de
huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige
commercieel vastgoed.
Grondslag classificatie als vastgoedbelegging en waardering tegen historische kostprijs:
Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs,
verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere
waardeverminderingen. Of er sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks
getoetst aan de hand van de reëele waarde van het vastgoed hetgeen de marktwaarde in verhuurde
staat betreft. Hiertoe is een deel van het bezit getaxeerd door een onafhankelijke en gecertificeerde
makelaar. Bij een aantal complexen hebben wij geconstateerd dat de reëel waarde lager lag dan de
boekwaarde.
Dit heeft derhalve geresulteerd in een waardevermindering.
Een bijzonder waardeverminderingverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde
duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige
waardeverminderingen van materiële vaste activa. Wat betreft onderhoud en afschrijvingen is de
grondslag gelijk aan die van het sociaal vastgoed. Domotica-installaties ten behoeve van verhuur
worden in 10 jaar afgeschreven.
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn
overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopverplichting kent,
worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden
gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste
waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV.
Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van onroerende zaken verkocht
onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de
wijziging zich voordoet, onder de categorie “Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa
en vastgoedportefeuille”. 62
Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans
een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en
getoetst aan de bij de overdracht ontstane verplichting, rekening houdend met de
contractvoorwaarden.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging betreft complexen in
aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie als commercieel vastgoed. De complexen
in aanbouw worden gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs en indien van toepassing verminderd met
bijzondere waardeverminderingen. De vervaardigingprijs bestaat uit materiaalkosten, toegerekende
kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering zo nodig onder
aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van niet gedekte stichtingskosten.
De bijzondere waardevermindering wordt bepaald door het verschil tussen de realiseerbare waarde
(bedrijfswaarde) en de stichtingskosten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de
waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en
wordt voor het restant een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.
Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs, bijkomende kosten
en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen.
Financiële vaste activa
Deelnemingen in groepsmaatschappijen (enkelvoudige jaarrekening)
Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële
beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan
nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van Laris.
Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer
Laris geheel of ten dele instaat voor schulden van de desbetreffende deelneming, respectievelijk de
feitelijke verplichting heeft de deelneming (voor haar aandeel) tot betaling van haar schulden in staat
te stellen, wordt een voorziening gevormd. Bij het bepalen van de omvang van deze voorziening wordt
rekening gehouden met reeds op vorderingen op de deelneming in mindering gebrachte
voorzieningen voor oninbaarheid.
Te vorderen BWS-subsidie
De onder de financiële vaste activa opgenomen vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woning
gebonden Subsidies (BWS) toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt
jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen.
Overige vorderingen
Vorderingen op groepsmaatschappijen (enkelvoudige jaarrekening)
De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden bij eerste verwerking
opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs,
welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.
63
Actieve belastinglatenties
Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het
waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze
actieve latenties zijn gewaardeerd tegen nominale waarde en hebben over het algemeen een
langlopend karakter. De actieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen
waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering. De opgenomen latentie heeft betrekking op
de langlopende schulden. Ultimo 201 3zijn er geen verhuureenheden bestemd voor sloop en
herontwikkeling. Voor het overige bezit is niet aan te duiden wat de bestemming zal zijn en is vanuit
het oogpunt van voorzichtigheid de latentie op nihil gewaardeerd.
Leningen u/g
De verstrekte leningen (leningen u/g) worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde
en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale
waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.
Onder deze post zijn opgenomen de verstrekte hypothecaire leningen inzake premie koopwoningen.
Deze zijn gewaardeerd tegen de nominale waarden.
Overige
Onder de overige financiële vaste activa is een rentecap (financieel instrument) opgenomen. De
betaalde premie is gewaardeerd tegen verkrijgensprijs verminderd met een lineaire afschrijving in 10
jaar of tegen lagere marktwaarde. Laris past hedge accounting toe op basis van generieke
documentatie. Hierbij is door Laris vastgesteld dat de cap gekoppeld is aan variabele leningen met
dezelfde kritische kenmerken waarmee de hedge als effectief is aan te merken. Hierdoor wordt het
derivaat gewaardeerd middels kostprijs hedge-accounting. Het effect van eventuele ineffectiviteit zal
inde winst- en verliesrekening verwerkt worden.
Vlottende activa
Voorraden
Vastgoed bestemd voor verkoop
Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht).
Vastgoed bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs of
lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele
beoordeling van de voorraden.
De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die
rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is
gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en
verkoop.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreft het onderhanden werk (onroerende zaken
onverkocht in aanbouw bestemd voor de verkoop). Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop
wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere nettoopbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden.
De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die
rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is
gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en
verkoop.
64
Onderhanden projecten
De onderhanden projecten in opdracht van derden betreffen onroerende zaken verkocht in aanbouw
en worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende
winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Indien het resultaat op een
onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat wordt geen winst toegerekend.
De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking hebbende kosten, de kosten die
toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere
kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend.
In de onderhanden projecten zijn tevens begrepen de uit projectontwikkeling voortkomende projecten
indien en voor zover voor eenheden van het project voor of tijdens de constructie een
onvoorwaardelijke verkoopovereenkomst is afgesloten.
Projectopbrengsten en projectkosten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als
opbrengsten en kosten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties
op balansdatum. De mate waarin de prestaties zijn verricht is bepaald op basis van de tot de
balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten/inspectie
van het uitgevoerde deel van het project/de voltooiing van een fysiek onderscheidbaar
projectonderdeel.
Onderhanden projecten waarvan het saldo een debetstand vertoont, worden gepresenteerd onder de
vlottende activa. Onderhanden projecten waarvan het saldo een creditstand vertoont, worden
gepresenteerd onder de kortlopende schulden.
Vorderingen
De overige vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en
vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs minus benodigde voorziening voor
oninbaarheid.
Liquide middelen
De liquide middelen bestaan uit kas en banktegoeden met een looptijd korter dan twaalf maanden.
Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder
de kortlopende schulden.
De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije
beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden. De liquide middelen zijn,
voor zover niet anders vermeld, ter vrije beschikking.
Egalisatierekeningen en voorzieningen
Te egaliseren BWS-subsidie
De egalisatierekening Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) betreft het nog niet ten gunste van
het resultaat gebrachte gedeelte van de contante waarde van de BWS-subsidie. Jaarlijks wordt het
van het Rijk ontvangen subsidiebedrag ten gunste van het resultaat gebracht. Aan de
egalisatierekening wordt jaarlijks rente op basis van het subsidierendement toegevoegd.
65
Voorziening latente belastingen
Een voorziening voor latente belastingvorderingen en –verplichtingen wordt getroffen met behulp van
de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en
verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare
verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt
tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren
geldende tarieven, voorzover reeds bij de wet vastgesteld.
Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie,
worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee
verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut.
Belastinglatenties worden gewaardeerd tegen nominale waarde.
Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente
belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen.
Voorziening onrendabele top
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere
waardeveranderingen in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de
investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het
betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte
verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus
aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.
Voorziening pensioenen
De gehanteerde pensioenregeling van Laris is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds
Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze
pensioenregeling zijn:
Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen.
Er is sprake van een middenloonregeling.
De pensioenleeftijd is afhankelijk van de AOW pensioenleeftijd.
De regeling kent zowel een levenslang als een tijdelijk partner- en wezenpensioen, waarbij het
partner- en wezenpensioen is verzekerd op risicobasis.
Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het
pensioenfonds jaarlijks een premie vast met een maximum van 31% van de
ouderdomspensioengrondslag gecorrigeerd met de deeltijdfactor.
Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de
ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen
overeenkomstig de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. De toeslagverlening is
voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of
en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist
evenwel jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast.
66
De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn:
Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en
bestuurders van Laris en haar groepsmaatschappijen.
Laris en haar groepsmaatschappijen zijn uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde
premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting.
Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting.
De dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo 2013 114% (2012: 106%). Hiermee voldoet het
pensioenfonds aan de minimale vereiste 105% die voorgeschreven is door De Nederlandse Bank
(DNB).
Overige voorzieningen
De overige voorzieningen zijn voor zover van toepassing tegen nominale waarde opgenomen.
Langlopende schulden
Bij de eerste opname van langlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde
verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. De langlopende schulden worden
na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieverentemethode. De effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden wordt in de winst-enverliesrekening verwerkt.
Laris heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terugkoopverplichting
die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoopverplichting wordt
jaarlijks gewaardeerd op actuele waarde. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één
jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.
Kortlopende schulden
De aangetrokken leningen van overheid en kredietinstellingen zijn gewaardeerd tegen de nominale
waarde. De waarborgsommen (langlopend) en de kortlopende schulden zijn gewaardeerd tegen de
nominale waarde.
67
Resultaatbepaling jaarrekening
Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en
de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn
gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.
Huuropbrengsten
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar
2013 heeft Laris ervoor gekozen om voor de sociale woningen de maximale inkomensafhankelijke
huurverhoging door te voeren, inclusief inflatie van 2,5%. Er is bij het doorvoeren van de verhoging
geen rekening gehouden met het aftoppen van huren op streefhuur of huurtoeslaggrens. De huur van
het commerciële bezit heeft Laris verhoogd met 4%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden
aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van
het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.
Opbrengsten servicecontracten
Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden
aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten. De bijdragen
zijn onder andere voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening van de
servicekosten op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten
worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.
Overheidsbijdragen
Betreft de vrijval uit de egalisatierekening BWS, evenals jaarlijkse bijdragen in woningaanpassingen
voor mindervalide bewoners en overige overheidsbijdragen.
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Deze post betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand
bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Opbrengsten worden verantwoord op
het moment van levering (passeren transportakte). Mogelijke verliezen op nieuwbouw koopprojecten
worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.
Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt in de
winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum.
Geactiveerde productie eigen bedrijf
De toe te rekenen interne directe kosten (personeelskosten) in het kader van voorfinanciering ten
behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.
Overige bedrijfsopbrengsten
Hieronder zijn onder andere verantwoord de opbrengst wegens inschrijfgelden alsmede vergoeding
voor het opmaken van huurcontracten. Tevens is hier verantwoord de opbrengst voor het voeren van
het beheer over de VVE administraties.
68
Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
De afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille worden gebaseerd op de verkrijgingsof vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de
geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde (de
grondwaarde) is bereikt.
Binnen de afschrijving op het vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met een
verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en
inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan
10 procent uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een
afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de
situatie dat geen component zou zijn onderkend.
Overige waardeverandering van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
De waardering van de materiële vaste activa geschiedt tegen historische kostprijs onder toepassing
van de minimum waarderingsregel. Indien de bedrijfswaarde duurzaam lager is dan de oorspronkelijk
gekozen grondslag wordt gewaardeerd tegen lagere bedrijfswaarde. De mutatie hieromtrent is onder
deze post verantwoord.
Lonen en salarissen, sociale lasten
Deze worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor
zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.
Pensioenlasten
Voor de grondslagen wordt verwezen naar de paragraaf voorziening pensioenen.
Onderhoudslasten
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud
verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het
verslagjaar hebben plaatsgevonden. Al aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog
niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de overlopende passiva.
De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake
is van een waardeverhoging van het actief.
Leefbaarheid
Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken
bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar
hebben plaatsgevonden.
Lasten servicecontracten
De gemaakte servicekosten en kosten voor woonservice en glasservice voor huurders worden
verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de (service)kosten
betrekking hebben.
Overige bedrijfslasten
De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
69
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke
verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen in het
verslagjaar.
Financiële baten en lasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve
rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening
gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Commercieel worden er
geen rentelasten verantwoord aan de projecten.
Belastingen
Vanaf 1 januari 2008 is Laris integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting.
Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen.
Aedes en de Belastingdienst hebben de uitkomsten van het overleg over de interpretatie en
toepassing van de vennootschapsbelastingplicht vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO).
In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op
de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatname.
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en
verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande
boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde
winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met
de wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde
van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
Resultaat deelnemingen (enkelvoudige jaarrekening)
Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en
financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat
van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Laris geldende grondslagen
voor waardering en resultaatbepaling.
Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt
uitgeoefend, wordt het dividend als resultaat aangemerkt. Verwerking hiervan vindt plaats onder de
financiële baten en lasten.
Grondslagen voor de opstelling van het geconsolideerd kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode.
De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en het saldo
kredietinstellingen.
Winstbelastingen en interest worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
Transacties waarbij geen ruil van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing zijn niet in het
kasstroomoverzicht opgenomen.
70
LARIS WONEN EN DIENSTEN, DIDAM
13. TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2013
Materiële vaste activa
Een overzicht van de materiële vaste activa is hierna opgenomen:
Vastgoed in
ontwikkeling
bestemd voor
eigen
exploitatie
€
Onroerende
en roerende
zaken ten
dienste van
de exploitatie
€
Totaal
€
130.779.137
-21.156.058
109.623.079
8.648.351
4.255.093
-1.880.468
2.374.625
143.682.581
-23.036.526
120.646.055
543.518
-230.665
74.560
-3.782.418
29.926.514
17.185.572
-29.926.514
229.875
0
0
-210.430
0
17.958.965
-230.665
74.560
-3.992.848
0
-7.779.052
4.092.591
0
-3.686.461
Sociaal
Vastgoed in
exploitatie
€
1 januari 2013
Cumulatieve verkrijgings- of
vervaardigingprijs
Cumulatieve afschrijvingen
Boekwaarde per 1 januari 2013
Mutaties
Investeringen
Desinvesteringen aanschafwaarde
Desinvesteringen cumulatieve afschrijvingen
Afschrijvingen
Opgeleverd vastgoed vanuit in ontwikkeling
Overige waardeverminderingen en
terugnemingen daarvan
Verschuiving Sociaal Vastgoed in exploitatie
naar commercieel Vastgoed in exploitatie (AW)
Verschuiving Sociaal Vastgoed in exploitatie
naar commercieel Vastgoed in exploitatie (CA)
Totaal mutaties 2013
31 december 2013
Cumulatieve verkrijgings- of
vervaardigingprijs
Cumulatieve afschrijvingen
Boekwaarde per 1 januari 2013
8.648.351
-4.750.334
-4.750.334
716.380
716.380
14.718.503
-8.648.351
19.445
6.089.597
148.489.118
-24.147.536
124.341.582
0
0
0
4.484.968
-2.090.898
2.394.070
152.974.086
-26.238.434
126.735.652
Toelichting op de mutatieoverzichten van Materiële vaste activa:
Sociaal vastgoed in exploitatie en Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Investeringen
- Geriefverbeteringen
- Investeringen inrichting Woonzorgcomplex Kerkwijk te Didam
- Investeringen Woonzorgcomplex Meulenvelden te Didam
- Investeringen Woonzorgcomplex Hof van Varwijk te Zeddam
- Overige investeringen in huurwoningen
Totaal overige investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie
71
114.323
183.637
63.552
23.651
158.356
543.518
-
Desinvesteringen
Aanschafwaarde 8 verkochte woningen
Cumulatieve afschrijving 8 verkochte woningen
Boekwaarde 8 verkochte woningen
Ontvangen subsidie molen
Totaal desinvesteringen
225.228
-74.560
150.668
5.437
156.105
In 2013 zijn 8 sociale woningen verkocht (2012: 6). Een woning is verkocht aan de huurder, de overige
woningen zijn verkocht aan derden (particulieren). De WOZ-waarde met waardepeildatum 01-01-2012
van de woningen bedroeg € 1.095.000. De woningen zijn verkocht voor een waarde van € 975.000.
Overige waardeverminderingen en terugneming daarvan
Afwaardering bestaand bezit naar lagere bedrijfswaarde
Afwaardering projecten naar lagere bedrijfswaarde (zie overzicht opgeleverde projecten)
3.330.093
4.448.959
7.779.052
Tot en met 2012 werd in de bedrijfswaardeberekening de restwaarde ten onrechte buiten beschouwing gelaten.
Dit is in 2013 gecorrigeerd. Afwaardering vindt nu plaats indien de bedrijfswaarde inclusief restwaarde,
lager is dan de boekwaarde van de opstal en grond van een complex op PMC niveau. Dit heeft tot gevolg
dat de waarde van het bezit met € 3.330.093 wordt verlaagd, hiervan had € 1.992.362 reeds in 2012
verantwoord moeten worden.
Opgeleverd vastgoed vanuit in ontwikkeling en overige waardeveranderingen
In 2013 zijn alle projecten afgerond en zijn er geen nieuwe projecten opgestart.
Hieronder wordt het financiële verloop van de projecten weergegeven.
Totaal alle opgeleverde projecten
Saldo per
01-01-2013
€
Totaal Sociaal vastgoed
Totaal Commercieel vastgoed
Totale investering alle projecten
12.740.942
4.807.993
17.548.935
17.185.572
1.429.647
18.615.219
29.926.514
6.237.640
36.164.154
Onrendabel sociaal vastgoed
Onrendabel commercieel vastgoed
Totaal onrendabele investering
-4.092.591
-1.384.409
-5.477.000
-356.368
-550.703
-907.071
-4.448.959
-1.935.112
-6.384.071
Totaal Sociaal vastgoed incl. onrendabel
Totaal Commercieel vastgoed incl. onrendabel
Totaal projecten inclusief onrendabel
8.648.351
3.423.584
12.071.935
16.829.204
878.944
17.708.148
25.477.555
4.302.528
29.780.083
Verantwoorde investeringen in de begroting 2013
Werkelijke investeringen bij oplevering
Overschrijding op totaal niveau
Investeringen Tot. investering
2013
31-12-2013
€
€
36.037.296
36.164.154
-126.858
72
Saldo per
01-01-2013
€
2.153.591
759.068
2.912.659
-666.931
-235.069
-902.000
2.010.659
Bestaande uit de volgende projecten:
Project Albertusgebouw te Didam
Sociaal vastgoed
Commercieel vastgoed
Totale investering Albertusgebouw
Onrendabel sociaal vastgoed
Onrendabel commercieel vastgoed
Totaal onrendabele investering
Totaal Albertusgebouw inclusief onrendabel
Investeringen Tot. investering
2013
31-12-2013
€
€
4.637.201
6.790.792
-134.402
624.666
4.502.799
7.415.458
666.931
0
49.017
-186.052
715.948
-186.052
5.218.747
7.229.406
Verantwoorde investering in de begroting 2013
7.596.000
Het Albertusgebouw is rond de zomermaanden opgeleverd. Er zijn 24 appartementen opgeleverd, waarvan
er 3 bestemd zijn als commercieel vastgoed. Tevens is er een gehele verdieping opgeleverd die verhuurd
wordt aan een welzijnsorganisatie. Eind 2012 werd ervan uitgegaan dat er 10 woningen commercieel
verhuurd zouden worden, vandaar de verschuiving tussen de investering in commercieel en sociaal vastgoed.
De verantwoorde onrendabele top is komen te vervallen als gevolg van een hogere starthuur en een hogere
verwachte huurstijging de komende 4 jaar. Het commercieel vastgoed is getaxeerd begin 2014. Dit heeft
tot gevolg gehad dat de vervaardigingswaarde van het commercieel vastgoed € 186.052 hoger lag dan de
taxatiewaarde. Dit heeft een afwaardering van het commercieel vastgoed tot gevolg gehad.
€
2.213.250
278.196
2.491.446
-1.048.240
-131.760
-1.180.000
1.311.446
Project Woonzorg te Westervoort (Hamerstaete)
Sociaal vastgoed
Commercieel vastgoed
Onrendabel sociaal vastgoed
Onrendabel commercieel vastgoed
Totaal onrendabele investering
Totaal Hamerstaete inclusief onrendabel
€
7.316.196
314.005
7.630.201
1.048.240
115.537
1.163.777
8.793.978
Verantwoorde investering in de begroting 2013
€
9.529.447
592.200
10.121.647
0
-16.223
-16.223
10.105.424
10.237.446
Eind december 2013 is het woonzorgcomplex te Westervoort opgeleverd. Het appartement kent 44
intramurale appartementen, 16 verpleegplaatsen, ruimtes voor dagverzorging en activiteiten, 5 gewone
appartementen en daarnaast ook nog 4 bedrijfsruimten. Alleen de bedrijfsruimten zijn als commercieel
vastgoed te bestempelen. De verlaging van de onrendabele top is te verklaren door een hogere starthuur,
een hogere huurstijging en een lagere investeringsbedrag ten opzicht van de begroting voor het project.
€
493.050
263.820
756.870
-15.634
-8.366
-24.000
732.870
Project Lockhorstpark te Didam
Sociaal vastgoed
Commercieel vastgoed
Onrendabel sociaal vastgoed
Onrendabel commercieel vastgoed
Totaal onrendabele investering
Totaal Lockhorstpark inclusief onrendabel
€
1.735.961
1.018.896
2.754.857
-392.528
-48.137
-440.665
2.314.192
Verantwoorde investering in de begroting 2013
€
2.229.012
1.282.715
3.511.727
-408.162
-56.503
-464.665
3.047.062
3.550.000
Als uitbreiding bij een bestaande locatie heeft Laris 16 appartementen gebouwd in samenwerking met
een zorgpartij. De woningen worden verhuurd aan particulieren op basis van scheiden wonen en zorg.
Verder zijn er 6 patio woningen gebouwd, die allemaal commercieel worden verhuurd. De onrendabele
top is wat hoger omdat de starthuur iets lager is dan begroot en de huurstijging van de appartementen
is ingerekend op basis van alleen de inflatie. Tevens is de boekwaarde van de grond hoger dan de
restwaarde die gehanteerd wordt in de bedrijfswaarde berekening.
73
Saldo per
01-01-2013
€
7.881.050
3.318.327
11.199.377
-2.361.786
-1.009.214
-3.371.000
7.828.377
Project Berghstede te 's-Heerenberg
Sociaal vastgoed
Commercieel vastgoed
Onrendabel sociaal vastgoed
Onrendabel commercieel vastgoed
Totaal onrendabele investering
Totaal Berghstede inclusief onrendabel
Investeringen Tot. investering
2013
31-12-2013
€
€
2.150.091
10.031.141
419.732
3.738.059
2.569.823
13.769.200
-1.679.011
-4.040.797
-667.120
-1.676.334
-2.346.131
-5.717.131
223.692
8.052.069
Verantwoorde investering in de begroting 2013
13.431.000
Het project Berghstede is gefaseerd opgeleverd in 2013. Het project bestaat uit 5 blokken.
Blok 1 en 2 bestaan uit 19 eengezinswoningen, waarvan er 3 zijn verkocht. In de overige blokken
zijn in totaal 40 zorgappartementen gesitueerd en 5 bedrijfsruimtes. In totaal zijn er 7 eenheden als
commercieel aan te merken. De hogere onrendabel is uiteindelijk veroorzaakt doordat het commercieel
vastgoed is getaxeerd en deze taxatie waarde lager is dan de vervaardingsprijs van het vastgoed.
Uiteindelijk zijn er ook meer woningen in de huur genomen dan was begroot. Dit heeft ook invloed gehad
op de hoogte van de onrendabele top. Verder is ook de boekwaarde van de grond aanzienlijk hoger dan
de restwaarde die meegenomen mag worden in de bedrijfswaarde.
€
0
0
Project De Muizenberg te Didam
Sociaal vastgoed
Totaal Muizenberg
€
1.000.160
1.000.160
Verantwoorde investering in de begroting 2013
€
1.000.160
1.000.160
740.000
In 2012 zijn er 4 kopwoningen gesloopt, in 2013 zijn er 8 woningen voor teruggekomen. Een deel van
deze investering is vorig jaar reeds toegerekend aan het renovatietraject bij de Muizenberg. Doordat de
bedrijfswaarde voor de gehele PMC wordt berekend is er geen onrendabele top verantwoord.
€
0
188.583
188.583
Project Gezondheidscentrum te Didam
Sociaal vastgoed
Commercieel vastgoed
Totaal Verbouwing Gezondheidscentrum
€
345.962
-188.583
157.380
Verantwoorde investering in de begroting 2013
€
345.962
0
345.962
482.850
Boven de apotheek bij het gezondheidscentrum had Laris 3 leegstaande ruimten die bestemd waren
voor commerciële doeleinden. De ruimten zijn aangepast en volledig ingericht omgebouwd tot 4
appartementen. Na diverse planaanpassingen zullen de appartementen normaal als sociale
appartementen verhuurd gaan worden.
Verschuiving Sociaal Vastgoed in exploitatie en naar commercieel Vastgoed in exploitatie (AW)
Doordat er niet is afgetopt bij de huurverhoging en door andere huuraanpassingen zijn 70 verhuureenheden
verschoven van sociaal naar commercieel en 7 eenheden zijn verschoven van commercieel naar sociaal.
74
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
-
Investeringen
Implementatie ERM systeem fase 2
Vervoermiddel
Uitbreiding hard en software
Totaal investeringen roerende zaken
182.434
9.000
38.441
229.875
In 2012 is Laris gestart met de implementatie van een geheel nieuw ERM systeem. Aangezien
per 01-01-2013 de livegang heeft plaatsgevonden, wordt er ook pas vanaf 2013 afgeschreven.
In 2013 is de implementatie verder gegaan in fase 2. Eind 2013 is op enkele punten na de implementatie
afgerond. De totale implementatie kosten bedragen rond de € 550.000.
Bedrijfswaardeberekening sociaal vastgoed in exploitatie
Bedrijfswaarde
2013
2012
De uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekening van het sociaal vastgoed in exploitatie zijn:
Huurstijging 2014
4,25%
4,25%
Huurstijging 2015-2017
Prijsinflatie+1,5% Prijsinfl+1,5%
Huurstijging 2018 en verder
2,00%
3,50%
Mutatiegraad
6,00%
5,50%
Jaarlijkse huurderving
1,35%
1,35%
Norm klachtenonderhoud per VHE
€ 228,50 (2014), daarna € 220
€ 255
Norm mutatieonderhoud per mutatie
€ 3.605 (2014), € 3.525 (2015), daarna € 3.500
€ 4.954
Norm planmatig onderhoud per VHE
Cf MJB
Cf MJB
Gemiddelde stijging onderhoudskosten over 5 jaar
2,70%
2,45%
Gemiddelde exploitatielasten per VHE (exclusief heffing huurtoeslag) 5 jaar
1.347
1.431
Minimale levensduur
15
5
Maximale levensduur
50
50
Gemiddelde restwaarde grond per VHE (verdisconteerd)
35.000
0
Disconteringsvoet
5,25%
5,25%
Moment van discontering
Medio
Medio
Tabel parameters
Jaar
Prijsinflatie
Stijging loon- Stijging kosten Stijging var.
in %
kosten in % onderhoud in % lasten in %
2014
1,50%
1,50%
1,50%
1,50%
2015
2,00%
1,95%
3,00%
2,00%
2016
2,00%
2,27%
3,00%
2,00%
2017
2,00%
2,49%
3,00%
2,00%
2018
2,00%
3,00%
3,00%
2,00%
2019-en verder
2,00%
3,00%
3,00%
2,00%
De huuropbrengsten volgen de prijsinflatie + 1,5% t/m 2017 (vorig jaar werd 20 jaar extra verhoging ingerekend).
Tabel verkoopopbrengsten
De in de bedrijfswaarde opgenomen verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor
verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij
vrijwillige verkoop binnen 5 jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden
gedragen. De verkoopopbrengst is bepaald op basis van 75% van de WOZ-waarde
van de woningen. Conform de begroting 2014 - 2023 worden er in 2014 7 verkochte woningen
ingerekend en de vier jaar daarop volgend 5 woningen per jaar.
Exploitatielasten per VHE
De exploitatielasten per VHE zijn ontleed aan de begroting van Laris 2014 - 2023.
De exploitatielasten bestaat uit de directe en indirecte exploitatielasten betrekking hebbend op het
sociaal vastgoed (geen kosten projectontwikkeling) en alle leefbaarheidsuitgaven.
De heffing huurtoeslag wordt apart gepresenteerd en is berekend conform opgaven vanuit het WSW.
75
Levensduur
De minimale levensduur van de woningen is 15 jaar (2012: 5 jaar) tenzij concrete sloopplannen
een lagere levensduur rechtvaardigt (cf RJ 645)
Rentabiliteitswaardecorrectie
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde is het niet meer toegestaan om de zogenaamde rentabileitswaardecorrectie op de leningenportefeuille toe te passen. Dit is bepaald in de hernieuwde Richtlijn 645 en is voor
het eerst toegepast in de bedrijfswaardeberekening 2012.
Bedragen * € 1.000
Mutatie overzicht bedrijfswaarde
Bedrijfswaarde sociaal vastgoed in exploitatie ultimo 2012
- Effect contante waarde en restant levensduur
Gevolgen van aanpassingen van bedrijfsparameters en uitgangspunten:
- in de indexaties / parameters
- in de huurprijscomponent
- in de mutatiegraad
- in de onderhoudslasten
- in de exploitatielasten
- in de verhuurdersheffing
- in de levensduur
- in de restwaarde
- Subtotaal bedrijfsparameters
Gevolgen van mutaties in het bezit, inclusief wijzigingen (des)investeringsbeleid
- nieuwbouw
- verbetering
- verkocht en gesloopt bezit
- verschuiving sociaal naar commercieel vastgoed
- overige wijzigingen in het bezit
- Subtotaal mutaties in het bezit
Totale mutatie 2013
154.273
-590
-3.766
-13.378
-1.005
11.247
770
-300
2.714
37.238
33.520
26.839
-929
1.690
-4.955
-1.384
21.261
54.191
Bedrijfswaarde sociaal vastgoed in exploitatie ultimo 2013
208.464
Grondwaarde
Tot en met boekjaar 2012 werd in de jaarrekening de bedrijfswaarde vermeld exclusief de restwaarde van de
grond. Bij de minimumwaarderingstoets werd de grondwaarde gelijk gesteld aan de historische kostprijs van
de grond. In 2013 is aansluiting gezocht bij de best practices waarbij de grondwaarde (na aftrek van sloopen uitplaatsingskosten) is ingerekend in de bedrijfswaarde waarbij deze met verwachte inflatie is geïndexeerd
en tegen de reguliere disconteringsvoet contant is gemaakt. Het effect hiervan op het vermogen, balanstotaal
en het resultaat van 2012 is in onderstaand schema weergegeven:
Ná
aanpassing
28.550.270
159.261.835
820.663
Eigen vermogen 2012
Balanstotaal 2012
Resultaat 2012
Vóór
aanpassing
30.542.632
161.254.197
2.813.025
Toelichting mutatieoverzicht bedrijfswaarde sociaal vastgoed
Gevolgen van aanpassingen van bedrijfsparameters en uitgangspunten:
De inkomensafhankelijke huurstijging is conform de begroting ingerekend tot en met 2017. Daarna worden
de huren verhoogd met de prijsinflatie en wordt huurharmonisatie toegepast op basis van huidige streefhuur
(afgetopt op de huurtoeslaggrens). In de bedrijfswaarde 2012 werden de huren nog voor een periode van 20
jaar verhoogd met prijsinflatie + 1,5% en vond geen aftopping plaats.
Het planmatig onderhoud wordt conform voorgaande jaren ingerekend op basis van de meerjarenonderhoudsbegroting. In tegenstelling tot vorig jaar wordt nu rekening gehouden dat de laatste 5 jaar van de levensduur
geen planmatig onderhoud wordt ingerekend. Al het overige onderhoud wordt conform begroting ingerekend,
waarbij rekening wordt gehouden met een lagere onderhoudslast ten opzichte van de berekening van 2012.
76
De minimale levensduur van de woningen is verhoogd van 5 jaar naar 15 jaar.
In tegenstelling tot voorgaand jaar is in de bedrijfswaarde 2013 de huidige sociale grondwaarde naar het
eind van de looptijd van het complex bepaald onder aftrek van sloop- en herhuisvestingskosten (en vervolgens
contant gemaakt). De impact op de bedrijfswaarde is ongeveer 37 miljoen positief.
Gevolgen van mutaties in het bezit, inclusief wijzigingen (des)investeringsbeleid
Nieuwbouw heeft betrekking op alle opgeleverde projecten in 2013. Bij de verkoop wordt rekening
gehouden met de opbrengstwaarde en de verkoopkosten van de verkochte objecten.
Verschuiving van sociaal naar commercieel bezit, betreft woningen die in 2012 als sociaal werden
gekenmerkt, maar door een huurverhoging boven de huurtoeslaggrens van € 681,02 zijn uitgekomen.
Hierdoor zijn deze woningen per 31-12-2013 als vastgoedbelegging gepresenteerd.
Vastgoedbeleggingen
Een overzicht van de vastgoedbeleggingen is hierna opgenomen:
1 januari 2013
Cumulatieve verkrijgings- of
vervaardigingprijs
Cumulatieve afschrijvingen
Boekwaarde per 1 januari 2013
Mutaties
Investeringen
Desinvesteringen
Afschrijvingen
Opgeleverd vastgoed vanuit in ontwikkeling
Overige waardeveranderingen en
terugnemingen daarvan
Verschuiving Sociaal Vastgoed in exploitatie
naar commercieel Vastgoed in exploitatie (AW)
Verschuiving Sociaal Vastgoed in exploitatie
naar commercieel Vastgoed in exploitatie (CA)
Totaal mutaties 2013
31 december 2013
Historische aanschafwaarde
Cumulatieve afschrijvingen
Boekwaarde per 1 januari 2013
Commercieel
vastgoed in
exploitatie
€
Onroerende
zaken
verkocht
onder
voorwaarden
€
Vastgoed in
ontwikkeling
bestemd voor
eigen
exploitatie
€
Totaal
€
37.622.773
-5.787.886
31.834.887
2.417.400
0
2.417.400
3.423.584
0
3.423.584
43.463.757
-5.787.886
37.675.871
33.903
-165.760
-1.172.809
6.237.640
0
0
0
0
1.429.647
0
0
-6.237.640
1.463.550
-165.760
-1.172.809
0
-7.515.146
-37.171
1.384.409
4.750.334
0
0
-716.380
0
0
-6.167.908
0
4.750.334
0
-716.380
1.451.782
-37.171
-3.423.584
-2.008.973
40.952.177
-7.665.508
33.286.669
2.380.229
0
2.380.229
0
0
0
43.332.406
-7.665.508
35.666.898
Toelichting op de mutatieoverzichten van Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie
Investeringen
- Investeringen Geriefverbeteringen 2013
- Investeringen Hof van Varwijk
- Investering Gerrit Varwijkplein (Larishof)
Totaal investeringen commercieel vastgoed
-
Desinvesteringen
Aanschafwaarde 1 verkochte woningen
Cumulatieve afschrijving 1 verkochte woningen
Totaal desinvesteringen commercieel vastgoed
2.568
6.345
24.990
33.903
177.327
-11.567
165.760
77
-
-
Overige waardeveranderingen en terugneming daarvan
Vrijval onrendabele top vanuit projecten (zie het totale projecten overzicht)
Afwaardering commercieel vastgoed*
Totaal overige waardeveranderingen
1.935.112
5.580.034
7.515.146
* Begin 2014 is een deel van het commerciële vastgoed van Laris getaxeerd tegen verhuurde staat.
Complexgewijs zijn er in totaal ongeveer 100 verhuureenheden afgewaardeerd naar een lagere taxatiewaarde
ten opzichte van de boekwaarde. Dit heeft een totale afwaardering van € 5.580.034 tot gevolg gehad.
Bedrijfswaardeberekening commercieel vastgoed in exploitatie
Met uitzondering van het huurbeleid wordt voor het commercieel vastgoed met exact dezelfde parameters
en grondslagen gewerkt voor de berekening van de bedrijfswaarde als bij het sociaal vastgoed.
Bij het commercieel vastgoed wordt de komende vier jaar een huurverhoging ingerekend van 4%.
Vanaf boekjaar 2018 wordt de prijsinflatie gevolgd.
Bedragen * € 1.000
Mutatie overzicht bedrijfswaarde
Bedrijfswaarde commercieel vastgoed in exploitatie ultimo 2012
- Effect contante waarde en restant levensduur
Gevolgen van aanpassingen van bedrijfsparameters en uitgangspunten:
- in de indexaties / parameters
- in de huurprijscomponent
- in de mutatiegraad
- in de onderhoudslasten
- in de exploitatielasten
- in de verhuurdersheffing
- in de levensduur
- in de restwaarde
- Subtotaal bedrijfsparameters
Gevolgen van mutaties in het bezit, inclusief wijzigingen (des)investeringsbeleid
- nieuwbouw
- verbetering
- verkocht en gesloopt bezit
- verschuiving sociaal naar commercieel vastgoed
- overige wijzigingen in het bezit
- Subtotaal mutaties in het bezit
Totale mutatie 2013
49.358
1.423
-759
-21.843
-93
1.405
-72
2.190
-1.416
3.185
-17.403
5.981
-117
-421
4.957
-5.527
4.873
-11.107
Bedrijfswaarde (Laris enkelvoudig) commercieel vastgoed in exploitatie ultimo 2013
38.251
Bedrijfswaarde commercieel vastgoed in exploitatie ultimo 2013 bij dochtermaatschappijen
5.093
Totaal bedrijfswaarde commercieel vastgoed in exploitatie ultimo 2013
Toelichting mutatieoverzicht bedrijfswaarde commerceieel vastgoed
Grootste mutatie bij het commercieel vastgoed wordt veroorzaakt doordat in 2012 is gerekend met een
huurverhoging van prijsinflatie + 5% voor de komende 18 jaar. In de bedrijfswaarde 2013 wordt een
verhoging van 4% ingerekend voor de komende 4 jaar en daarna inflatie volgend.
78
43.344
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Aantal eenheden 1 januari
Verkopen boekjaar
Terugkopen boekjaar
Aantal eenheden 31 december
2013
Koopgarant
2012
Koopgarant
17
0
0
17
17
0
0
17
Bij de contracten gebaseerd op het “Koopgarant”­principe geldt dat er sprake is van verleende kortingen van 10%. Daarnaast heeft Laris een terugkoopverplichting. Het aandeel van Laris in
de waardeontwikkeling van de woningen is 15%. Begin 2014 zijn er twee woningen getaxeerd.
Een woning is in januari 2014 teruggekocht van de eigenaar. Het beleid van Laris is erop
gericht deze woning in 2014 te verkopen zonder voorwaarden. Ten opzichte van 2010 (jaar van
oplevering) ligt de taxatiewaarde 8,4% lager. Deze daling is toegepast op de waarde van alle
overige woningen.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Voor de onderbouwing van het verloopoverzicht wordt verwezen naar het verloopoverzicht bij het
sociaal vastgoed totaal projecten.
Fiscale waarde commercieel en sociaal vastgoed in exploitatie
Het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie gezamenlijk heeft exclusief opgeleverd nieuwbouw
een waarde van € 323 miljoen (2012: 326 miljoen).
De nominale actieve latentie bedraagt hierop € 40 miljoen (25% verschil waardering fiscaal en commercieel)
(2012: € 46 miljoen). Deze actieve belastinglatentie is in verband met toekomstig onzeker moment
van realisatie op een contante waarde van nihil gesteld.
Verzekeringen
De onroerende goederen in exploitatie zijn exclusief ondergrond per 31 december 2013 verzekerd
tegen het risico van brand- en stormschade. Aan de verzekeringsmaatschappij wordt jaarlijks
een opgaaf verstrekt van het aantal verhuureenheden in bezit. Er is een garantie tegen onderverzekering
afgesloten. Bedrijfsgebouwen zijn in 2008 door een taxateur getaxeerd.
De specificatie van de verzekeringen van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
is als volgt:
€
Kantoorgebouw en kantoor inventaris
Fraude en beroving
Uitgebreide opstal en inboedel
3.130.300
250.000
Zekerheden
De activa zijn niet tot zekerheid gesteld voor het aantrekken van leningen.
Zowel het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie als het vastgoed ten dienste van exploitatie is als
zekerheid - borging bij het WSW afgegeven.
2013
Financiële vaste activa
€
2012
€
Te vorderen BWS-subsidie
Stand per 1 januari
Mutaties in het boekjaar:
bij: vergoeding rente
af: afboeking BWS subsidie, afgekocht in 2013
af: ontvangen subsidie
Stand per 31 december
79
17.890
25.514
1.329
-9.133
-10.086
1.769
0
-9.393
0
17.890
2013
Overige vorderingen
Actieve belastinglatentie
€
Verrekenbare verliezen
Fiscaal afwijkende waardering langlopende geldleningen
2012
€
25.567
467.421
66.143
508.085
492.988
574.228
Onder de overige financiële activa is een bedrag opgenomen uit hoofde van actieve belastinglatentie.
Door een verschil in de commerciële waardering en de fiscale waardering van de langlopende
geldleningen is in 2009 een latentie gevormd. Deze actieve latentie valt jaarlijks vrij ten laste van het
fiscaal resultaat gedurende de looptijd van de langlopende leningen.
Leningen u/g
In de jaren '70 zijn er door Stichting Goed Wonen diverse projecten koopwoningen ontwikkeld en
gerealiseerd. Diverse kopers van deze woningen hebben een hypothecaire lening afgesloten bij Laris.
Ultimo 2013 zijn de leningen afgelost.
Overige financiële vaste activa
Stand 1 januari
af: ten laste van de rentelasten
4.617
-4.617
38.617
-34.000
0
4.617
Stand 31 december
Het renterisico van de Roll­over leningen is afgedekt tot een nominaal bedrag van € 15 miljoen. De ingangsdatum van de rentecap is 1 december 2005 en de looptijd bedraagt 10 jaar.
Voor de rentecap is een premie betaald van € 340.000.
Het CAP niveau is 4,75%. Indien de marktrente boven dit percentage komt, wordt de CAP
uitgeoefend. Dit houdt in dat de rentelast voor Laris niet meer zal bedragen dan 4,75%.
Blijft de marktrente onder de 4,75% dan wordt de CAP niet uitgeoefend.
Hiervan is sprake op 31­12­2013. De marktwaarde van cap bedraagt op 31­12­2013 € 651. De marktwaarde van de CAP is gebaseerd op de opgave van de bank. Gezien de minimale omvang
van de CAP (hetgeen realistisch is bij een dergelijke korte looptijd) is geen bevestiging bij een tweede
externe partij opgevraagd.
Voorraden
Vastgoed bestemd voor verkoop
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop, Giesbeek
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop, Zeddam
Voorraad strippen ten behoeve van domotica
Onderhoudsmaterialen
260.000
204.336
422.975
9.673
6.000
419.312
204.336
422.975
22.503
6.000
902.984
1.075.126
Vastgoed bestemd voor verkoop betreft 1 woning. Deze woning is begin 2014 getaxeerd op € 260.000.
Het verschil is verantwoord onder overige waardeveranderingen.
In 2012 is 1.752 m2 grond in Giesbeek aangekocht. De grond is aangeschaft met het oog op de
bouw van 6 verkoopwoningen. Gedurende 2012 en 2013 is er geen investering gedaan voor dit project.
Europaplein te Zeddam heeft betrekking op grond en reeds gemaakte kosten voor 6 nog te bouwen
woningen. De bouw wordt pas gestart nadat er woningen verkocht zijn.
De grondwaarde die de gemeente Montferland hanteert voor sociale woningen bedraagt € 175
excl. btw per m2. In 2012 is besloten de grond te gaan waarderen tegen deze sociale
grondprijs. Dit heeft geleid tot een afwaardering van de grond met een bedrag van € 145.971.
In de winst- en verliesrekening is dit verantwoord onder de overige waardeveranderingen van
materiële vaste activa.
80
2013
2012
Onderhanden projecten
€
Project Berghstede te 's-Heerenberg
Onderhanden projecten in opdracht van derden
Totaal gedeclareerde termijnen
Verantwoord verkoopresultaat
€
548.451
-457.563
446.748
-351.063
90.888
95.685
-90.888
-46.363
0
49.322
Onderdeel van het project te 's-Heerenberg is de bouw van starterswoningen. Het plan was dat
er 15 woningen verkocht zouden worden. Uiteindelijk zijn er slechts 3 woningen verkocht.
In 2012 was er reeds € 46.363 als verlies verantwoord, het resterende verlies ad € 44.525 is in 2013
verantwoord.
Vorderingen
Debiteuren
Huurdebiteuren
Overige debiteuren
Af: voorziening debiteuren
308.819
466.790
-50.000
447.803
86.853
-180.000
725.609
354.656
De debiteurenachterstanden, inclusief betalingsregelingen, zijn naar ouderdom als volgt te specificeren:
T/m 2 maanden
T/m 3 maanden
4 maanden of meer (incl. betalingsregelingen)
478.886
14.691
282.030
216.942
8.840
308.874
Totaal
775.608
534.656
Met betrekking tot de oninbaarheid is een voorziening getroffen van € 50.000. De post 3 maanden of meer
bestaat voornamelijk uit overige debiteuren.
Gelieerde maatschappijen
Rekening-courant Stichting Serviceloket (gelieerde maatschappij)
De rente over het rekening-courant saldo is gebaseerd op het 1 jaar euribortarief
verhoogd met een opslag van 5 basispunten, per jaar achteraf te voldoen.
Er zijn geen zekerheden verstrekt en er is geen aflossingsregeling overeengekomen.
81
16.776
16.664
16.776
16.664
2013
€
Overlopende activa
Af te rekenen energiekosten
Nog te factureren inzake beheersorganisatie
Nog te factureren huur
Vooruitbetaalde facturen
Rente liquide middelen
Nog te ontvangen beheersvergoeding Panhuis 2
Af te rekenen servicekosten VVE's
Vordering Stichting Diafaan inzake aanpassing huurcontract
Door te berekenen aan overige derden
Ontvangen credit leveranciersfacturen
Overige vooruitbetaalde bedragen
2012
€
101.945
26.432
21.409
41.366
11.013
3.388
1.924
0
0
0
13.461
22.865
57.568
900
0
0
0
0
389.018
37.394
13.360
72.775
220.939
593.880
314.302
12.220
0
211.312
29.655
1.007
326.522
241.974
Liquide middelen
Direct opvraagbaar:
Rabobank
ABN Amro bank
Kas
82
PASSIVA
Groepsvermogen
Voor een nadere onderbouwing van het groepsvermogen wordt verwezen naar de toelichting op
de enkelvoudige balans.
2013
€
Egalisatierekening
2012
€
Te egaliseren BWS-subsidie
Stand per 1 januari
Bij: toegerekende rente
af: afboeking BWS subsidie, afgekocht in 2013
af: vrijval ten gunste van de exploitatie
17.890
1.329
-9.133
-10.086
25.514
1.769
0
-9.393
0
17.890
Stand per 31 december
Voorzieningen
Latente belastingen
Stand per
1 januari
Dotatie
Onttrekking/
vrijval
Stand per
31 december
€
€
€
€
328.755
891.943
328.755
891.943
Voorziening latente belastingen
De voorziening latente belastingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale
waardering en de waardering van de materiële vaste activa in deze jaarrekening.
De dotatie heeft betrekking op een fiscale onderhoudsvoorziening die in 2012 fiscaal is gevormd en in 2013
is gemuteerd. Eind 2013 bedraagt de waarde van de fiscale onderhoudsvoorziening € 3.567.773. De gevormde
latentie bedraagt 25% van dit bedrag.
Via Holding Woonbeheer Didam B.V. heeft Stichting Laris Wonen en diensten in 2006 de vennootschap
Sterrenspoor B.V. aangekocht. Voor de aankoop van deze deelneming is in totaal € 1.289.234 meer
betaald dan de zichtbare vermogenswaarde. De reden hiervoor is dat de grond en de panden waarvan
de aangekochte vennootschap eigenaar is, binnen de groep van Laris Wonen en diensten tegen een
hogere waarde werd gewaardeerd. Door een wijziging in de toekomstige bestemming van deze gronden
is dit waarderingsverschil in 2013 komen te vervallen. De gevormde belastinglatentie ad 25,5% (tarief 2006)
over het verschil in waardering is daarmee ook komen te vervallen.
83
2013
Langlopende schulden
€
Leningen overheid en kredietinstellingen
Leningen van gemeenten
Roll-over leningen
Leningen van overige kredietinstellingen
Aflossingsverplichting leningen o/g komend jaar
2012
€
249.048
22.500.000
110.678.880
273.641
22.500.000
96.839.087
133.427.928
119.612.728
10.745.235
3.184.801
122.682.693
116.427.927
In 2014 dient € 10.745.235 te worden afgelost bij Laris, hiervan heeft € 25.876 betrekking op
een gemeentelijke lening. Van 2014 tm 2018 dient er € 32.900.513 te worden afgelost.
Hiervan heeft € 143.613 betrekking op de aflossing van de gemeentelijke leningen.
De gemiddelde rentevoet in 2013 bedroeg 3,66% (2012: 3,71%).
Alle leningen verstrekt aan Stichting Laris (€ 131.000.000) zijn verstrekt onder zekerheid
van een borgstelling van het WSW met achtervang van de gemeente Montferland.
Het verloop van de leningen is als volgt:
Stand per 1 januari
119.612.728
110.708.074
Mutaties:
- nieuwe leningen
- aflossingen
17.000.000
-3.184.801
11.000.000
-2.095.346
133.427.927
119.612.728
2.180.420
201.433
2.381.853
2.180.420
0
2.180.420
10.291
0
10.291
201.433
0
201.433
2.180.420
211.724
2.392.144
2.180.420
201.433
2.381.853
Stand per 31 december
Verplichting verkoop onder voorwaarden
31 december
Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht
Vermeerdering/verminderingen
Boekwaarde per 1 januari
Mutaties
Opwaarderingen
Afwaarderingen
Saldo mutaties
31 december
Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht
Vermeerdering/verminderingen
Boekwaarde per 1 januari
Er zijn geen mutaties geweest in de voorraad koopgarant woningen.
De waardestijging heeft te maken met een correctie van de berekening van de voorgaande jaren.
Van de totale waardedaling ten opzichte van de vervaardingsprijs van het koopgarant bezit komt 85% van
deze daling voor rekening van de kopers.
84
2013
Kortlopende schulden
€
Schulden aan kredietinstellingen
Rekening-courant Rabobank
Aflossingsverplichting leningen o/g komend jaar
2012
€
617.930
10.745.235
11.363.165
3.210.060
3.184.801
6.394.861
542.501
55.975
27.451
0
845.932
48.941
29.790
0
625.927
924.663
875.000
0
2.736
30.618
0
65.469
3.000
6.694
908.354
75.163
2.650.267
171.847
127.300
28.415
84.500
100.172
58.500
60.000
33.950
27.736
0
0
0
19.072
2.373.325
40.000
138.100
119.376
90.000
90.503
54.963
50.000
60.518
0
25.000
15.000
95.193
34.876
3.361.758
3.186.854
Belastingen en premies sociale verzekeringen
Te betalen BTW
Loonheffing
Pensioenpremie
Acute vennootschapsbelasting
Overige schulden
Investeringsverplichting nieuwbouwprojecten
Huursubsidie
Rente en bankkosten
Overige
Overlopende passiva
Niet vervallen rente leningen
Nog te ontvangen facturen onderhoud
Reservering vakantiedagen
Vooruitontvangen verzekeringsgelden
Gratificatie
Vooruitontvangen debiteuren
Vakantiegeld
Accountantskosten en advieskosten
Nog te verrekenen servicekosten
Nog te ontvangen facturen derden
Automatiseringskosten
Nog te ontvangen facturen beheersorganisatie
Nog te ontvangen facturen energie
Overige
85
Niet in de balans opgenomen verplichtingen
Obligo
WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is
voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele
betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze
obligoverplichting. De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85%. Het totale schuldrestant van
de geborgde lening bedraagt € 106.531.000 waardoor het verplichtingsbedrag uit komt op € 4.101.444. Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingreserve (risico- of
garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers
de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen.
De grondslag waarover het obligotarief wordt berekend is het schuldrestant van de geborgde leningen,
met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Voor het type
lening met variabele hoofdsom is bepaald dat over 75% van de maximale hoofdsom obligo is
verschuldigd. Voor collegiale financieringen is bepaald dat over 1/3 van het schuldrestant obligo is
verschuldigd.
Investeringsverplichting
De investeringsverplichting van de nieuwbouwprojecten is verantwoord in de overige schulden.
Leaseverplichtingen
Laris Wonen en diensten heeft eind 2013 drie auto's in de lease (2012: 4).
Voor zover van toepassing wordt voor privégebruik een eigen bijdrage in rekening gebracht.
De leasecontracten zijn ingegaan variërend tussen april 2013 en november 2013 en hebben een duur
van 4 jaar. Per 31 december 2013 bedraagt de contractuele verplichting hiervoor € 102.832 (2012: € 32.636). De vermelde bedragen zijn inclusief BTW.
Kredietfaciliteiten
Eind 2013 heeft Laris de volgende kredietfaciliteiten bij de Rabobank:
- Investeringskrediet ad € 4.000.000. Deze wordt in 2014 afgebouwd tot nihil op 31-12-2014.
- Bankkrediet ad € 1.200.000.
Zekerheden aan banken
Op een lening ad € 2.654.000 per 31 december 2013 zijn de vorderingen op derden,
de huurpenningen van een tweetal adressen te Didam, alsmede de hypotheek ad € 3.500.000
op deze adressen als zekerheden verstrekt.
Heffing voor saneringssteun
Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft aan de corporatiesector een heffing voor saneringssteun opgelegd. Het CFV heeft bij de opvraag van de prognose-informatie 2014-2018 aangegeven dat
rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun in de jaren 2014 tot en met 2018
van respectievelijk 3,5%, 2%, 2%,1% en 1% van de jaarlijkse huursom. Op basis van deze percentages
en de geschatte jaarlijkse huursom verwacht de corporatie dat de heffing in de komende jaren als volgt
zal zijn: 2014: € 512.000; 2015: € 300.000; 2016: € 300.000; 2017: € 149.000; 2018: € 149.000.
Deze heffing is niet opgenomen in de bepaling van de bedrijfswaarde en is tevens niet als verplichting in
de balans opgenomen.
86
Fiscale eenheid vennootschapsbelasting
Met ingang van 1 januari 2008 is Stichting Laris Wonen en diensten integraal belastingplichtig.
Laris is hoofd van de fiscale eenheid waarvan Holding Woonbeheer Didam B.V., Laris B.V., Larishof
B.V., Laris Project- en ontwikkelingsgroep B.V., een onderdeel van uit maken.
Hierdoor is de stichting mede aansprakelijk voor de belastingschulden binnen de fiscale eenheid.
Met ingang van 1 januari 2009 is ook Sterrenspoor B.V. aan de fiscale eenheid gevoegd.
Jubileumverplichtingen
1
Laris heeft de verplichtingen die ontstaan bij het uitkeren van jubileumuitkeringen bij 12 /2, 25 en 40 jarig
dienstverband en bij pensionering niet als verplichting in de balans opgenomen. Laris beschouwt de
jubileumuitkeringen als een onderdeel van de normale jaarlijkse personeelslasten. Naar verwachting
zullen de komende vijf jaar in totaal 8 medewerkers een jubileumuitkering ontvangen (zeven maal voor
1
12 /2 en eenmaal voor 40 jaar in dienst). Voor de komende vijf jaar is dit een verplichting van afgerond
€ 9.000.
Loopbaanontwikkelingsbudget
Laris heeft de verplichting van het loopbaanontwikkelingsbudget niet als verplichting in de balans
opgenomen. Laris beschouwt het loopbaanontwikkelingsbudget als een onderdeel van de
normale jaarlijkse personeelslasten. En daarbij is het financieel belang minimaal.
Financiële instrumenten
Algemeen
De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten
van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de
balans opgenomen financiële instrumenten.
Doelstellingen en beleid inzake beheer financiële risico’s
Stichting Laris heeft uitsluitend een rente cap ter grootte van € 15,0 miljoen. Het beleid is erop gericht het
jaarlijks renterisico te maximeren op 15% van de leningenportefeuille (norm WSW). In dit kader maakt
Laris uitsluitend gebruik van een rente cap en zijn geen andere derivaten aanwezig. Zij gebruikt deze
instrumenten uitsluitend indien er een onderliggende lening aanwezig is en de toepassing tot een positie
van de totale leningenportefeuille leidt, welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken
van deze instrumenten. Hierbij past zij kostprijshedge-accounting toe (zie hierna onder paragraaf
Hedges). Het beleid van de groep is om niet te handelen in financiële instrumenten voor speculatieve
doeleinden.
De belangrijkste risico’s uit hoofde van de financiële instrumenten van de groep zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, valutarisico, renterisico (prijs- en kasstroomrisico en marktrisico. Het beleid van de groep
om deze risico’s te beperken is als volgt.
Kredietrisico
Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens de groep
kunnen voldoen. Verder wordt hieronder vermeld het risico van oninbaarheid bij huurdebiteuren.
Laris maakt gebruik van meerdere banken teneinde dit risico te beperken. Verder handelt Laris enkel met
kredietwaardige partijen. Er zijn geen significante concentraties van kredietrisico binnen de groep.
87
Liquiditeitsrisico
Dit betreft het risico dat de groep over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen
te kunnen voldoen. Om te waarborgen dat Laris aan haar verplichtingen kan voldoen zijn naast het
aantrekken van langlopende leningen, kasgeld- en rekening-courantkredietfaciliteiten beschikbaar voor
een bedrag van in totaal € 5.200.000 (2012: € 5.200.000).
Valutarisico
Laris loopt geen valutarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande
kasstromen in euro’s zijn. Renterisico (prijs- en kasstroomrisico’s)
Laris loopt renteprijs- en rentekasstroomrisico’s over de rentedragende vorderingen (met name begrepen
onder financiële vaste activa) en liquide middelen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden
(waaronder schulden aan kredietinstellingen).
Voor vastrentende langlopende leningen loopt de groep het risico dat de reële waarde van de vorderingen
en leningen zal dalen respectievelijk stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. prijsrisico).
Voor deze schulden worden geen financiële derivaten uit hoofde van veranderingen in de marktrente
afgesloten.
Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Laris risico ten aanzien van
toekomstige kasstromen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. kasstroomrisico). Voor
schulden met variabele renteafspraken wordt het kasstroomrisico deels afgedekt door de aanwezigheid
van een Cap ter grootte van € 15,0 miljoen. Verwezen wordt verder naar paragraaf “Hedges” van dit hoofdstuk.
Rentevoet leningen overheid en kredietinstellingen met resterende looptijden
Ter beoordeling van het prijsrisico dat de groep loopt, zijn de leningen in onderstaand overzicht ingedeeld
in groepen van overeenkomstige contractueel overeengekomen rentepercentages en looptijden:
Renteklasse (bedragen * € 1.000)
Restant
looptijd
1 – 5 jaar
6 – 10 jaar
11 – 15 jaar
16 – 20 jaar
> 20 jaar
Totaal
Tot 3%
2.654
0
0
0
0
3% - 4%
8.029
6.000
211
0
28.323
4% - 5%
10.218
8.727
4.000
20.725
12.000
5% - 6%
4.000
249
0
5.429
363
Roll-over
8.000
14.500
0
0
0
Totaal
32.901
29.476
4.211
26.154
40.686
2.654
42.563
55.670
10.041
22.500
133.428
De effectieve rentevoet van de leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 3,66%.
88
Kasstroomrisico’s leningen overheid en kredietinstellingen
Onderstaande vervalkalender van de leningenportefeuille geeft inzicht in de jaarlijkse bedragen
betreffende de contractueel bepaalde kasstromen uit hoofde van de jaaraflossingen, de eindaflossingen
en de renteconversies (bedragen * € 1.000):
Jaaraflossingen
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Eindaflossingen
236
245
255
251
214
225
237
206
129
Renteconversies
2.949
10.500
952
11.966
1.000
7.200
16.500
2.500
3.197
1.743
0
182
295
0
336
0
0
0
De rente van de variabel rentende leningen (roll-over leningen) zijn allen gebaseerd op éénmaands
Euribor. De rente van de roll-over leningen is opgebouwd uit het Euribor percentage en een
liquiditeitsafslag respectievelijk opslag die varieert van + 0,025% tot + 0,93%.
Het renterisico van de roll-over leningen (waarbij de rente per maand wordt herzien) is voor € 15 mln.
afgedekt met rente-instrumenten (zijnde rentecap). Over het boekjaar 2013 beliep de rentelast inzake de
rentecap € 110.594 (2012 € 165.448).
Marktrisico
Het marktrisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen in de geldgevers ter zake de
leningenportefeuille.
Hedges
Algemene hedgestrategie
Laris voert een strategie om het risico op wijzigingen van toekomstige rentekasstromen uit hoofde van
bestaande en zeer waarschijnlijk in de toekomst af te sluiten leningen af te dekken. Daartoe is een CAP
ad € 15,0 miljoen afgesloten. Met een rentecap ontvangt de groep boven een vooraf overeengekomen
maximaal rentepercentage (cap) het verschil tussen deze cap en het hogere marktrentepercentage.
Hedge accounting
Op basis van de hiervoor genoemde hedgestrategie past Laris in de jaarverslaggeving kostprijshedgeaccounting toe waarbij de waarderingsresultaten van de afgedekte posities (leningen) en het
afdekkingsinstrument(rentecap) gelijktijdig in de winst- en verliesrekening worden verwerkt teneinde aldus
de toegepaste risicoafdekking in de verslaggeving tot uitdrukking te brengen.
89
Hedge documentatie
De groep heeft gekozen voor het toepassen van hedge accounting op basis van generieke documentatie
met behulp waarvan de effectiviteit van de hedge-relatie wordt beoordeeld. Hierin zijn de doelstellingen
van risicobeheer en van de hedgestrategie beschreven alsmede de afgedekte posities en in te zetten
hedge-instrumenten inclusief de verwachte effectiviteit. De hedge-instrumenten worden bijgehouden in
een hedge-tabel. In deze tabel wordt het verband gelegd tussen de hedge-instrumenten en de bestaande
en verwachte leningen met een hoogst waarschijnlijk karakter.
Effectiviteit hedge-relatie
Hedge accounting wordt toegepast aangezien sprake is van een effectieve hedge-relatie. De kritische
kenmerken (o.a. omvang en looptijd) van de hedge-instrumenten komen overeen met die van de
afgedekte en nog af te dekken posities. Voor elke verslaggevingsperiode wordt de effectiviteit van de
hedge relaties getest middels het vergelijken van de kritische kenmerken, die de waarde van de
instrumenten het meest beïnvloeden. Indien ineffectiviteit wordt vastgesteld, wordt deze in de winst- en
verliesrekening verwerkt.
Kostprijshedge-accounting wordt toegepast op de aanwezige rentecap. Laris heeft geen overige
instrumenten zoals SWAPS.
Er zijn geen rentederivaten waarbij sprake is van zogeheten “termination events” in welke gevallen de derivaten moeten worden afgewikkeld. Er zijn tevens geen zogeheten break-clauses en/of margin call
verplichtingen opgenomen.
Laris past overeenkomstig de Beleidsregels van het ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK)
d.d. 5 september 2012 uitsluitend rentecaps en payer swaps toe, gericht op het beperken van de
opwaartse risico’s van variabele leningen. Verder zijn de op deze derivaten betrekking hebbende
variabele leningen vóór dan wel tegelijk met het moment van afsluiten van het derivatencontract,
aangetrokken.
90
LARIS WONEN EN DIENSTEN
14. TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013
Toelichting resultaat t.o.v. resultaat 2012
Resultaat 2013
Resultaat 2012
-9.570.000
2.813.000
Verschil
-12.383.000
Het positieve verschil is als volgt te specificeren:
- huren
- opbrengsten servicecontracten
- verkoop onroerende goederen
- geactiveerde productie eigen bedrijf
- overige opbrengsten
- afschrijvingen materiële vaste activa
- overige waardeveranderingen van materiële vaste activa
- lonen en salarissen incl. sociale lasten en pensioenlasten
- lasten onderhoud
- Leefbaarheid
- Lasten servicecontracten
- overige bedrijfslasten
- rentebaten
- rentelasten
- niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
- waardeveranderingen van FVA en verplichtingen
- vennootschapsbelasting
789.000
60.000
116.000
46.000
-92.000
-289.000
-4.409.000
-43.000
-509.000
-19.000
-93.000
-446.000
-45.000
-370.000
-6.405.000
191.000
-865.000
-12.383.000
Huren
De huuropbrengsten zijn ten opzichte van 2012 per saldo € 789.000 gestegen. In hoofdlijnen kan deze stijging als volgt worden weergegeven:
- standaard en extra huurverhoging (2,5%, 4,5% of 6,5%)
- exploitatie nieuwe verhuureenheden Albertusgebouw
- exploitatie nieuwe verhuureenheden Berghstede
- nieuwe huurcontracten bestaand bezit en hogere huur bij mutaties
270.000
141.000
285.000
93.000
789.000
Onzelfstandige woningen
Voor onzelfstandige woningen (kamers) is de maximale huurverhoging per 1 juli 2013 gelijk aan het
inflatiepercentage over 2012 vermeerderd met 1,5 procentpunt, te weten 4%.
Zelfstandige woningen
De maximale huurverhoging is afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder.
Om de doorstroming te bevorderen wordt voor huishoudens met een inkomen boven € 33.614 een
hogere huurverhoging toegestaan, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen twee inkomens-categorieën.
Voor huishoudens met een inkomen tot en met € 33.614 is de maximale huurverhoging per 1 juli 2013
gelijk aan het inflatiepercentage over 2012 vermeerderd met 1,5 procentpunt, te weten 4%.
Voor huishoudens met een inkomen tussen € 33.614 en € 43.000 wordt per 1 juli 2013
een maximale huurstijging van inflatie + 2 procentpunt toegestaan, te weten 4,5%.
Voor huishoudens met een inkomen boven € 43.000 wordt per 1 juli 2013 een maximale huurstijging
van inflatie + 4 procentpunt toegestaan, te weten 6,5%.
Inkomenspeiljaar
Er wordt bij de inkomensafhankelijke extra huurverhoging (4,5% en 6,5%) uitgegaan van het inkomen
van het tweede kalenderjaar dat voorafgaat aan het kalenderjaar van de voorgestelde huurverhoging (t-2).
Hiervoor is gekozen omdat dan inkomens gebruikt worden die veelal definitief zijn vastgesteld.
Bij een huurverhoging per 1 juli 2013 is dus het inkomen over 2011 bepalend.
91
Verkoop onroerende goederen
In het boekjaar 2013 zijn er 9 woningen uit bestaand bezit verkocht. In het boekjaar 2012
zijn er 6 woningen verkocht.
Afschrijvingen materiële vaste activa
In 2012 is de afschrijvingsmethodiek gewijzigd naar de componentenmethode. Ten tijde van het opstellen
van de begroting 2013 was de impact van de componentenmethode niet zichtbaar en ook niet in de
begroting 2013 verantwoord. Op alleen de nieuwbouwcomplexen (2006 en later) gaf dit al een extra
afschrijvingslast van bijna € 200.000.
Overige waardeveranderingen van materiële en financiële vaste activa
Doordat bij de bedrijfswaarde berekening rekening gehouden moet worden met een restwaarde die
lager ligt dan de boekwaarde van de grond is er een forse waardedaling verantwoord op het bestaande
bezit en op de opgeleverde projecten in 2013.
Lasten onderhoud
De lasten van onderhoud zijn ten opzichte van 2012 met € 509.000 gestegen Deze stijging van de lasten kan in hoofdlijnen als volgt worden weergegeven:
- planmatig en contract
- mutatieonderhoud
- reparatieonderhoud
- overige lasten onderhoud
-582.951
72.088
26.949
-25.085
-509.000
Planmatig onderhoud is sterk gestegen t.o.v. 2012, namelijk een stijging van € 509k. Belangrijke reden hiervoor is een beleidsmatige beslissing om, naar aanleiding van een brandschade, een compleet blok
woningen te renoveren (+/­ € 140k).
Daarnaast is er een gunning voor schilderwerken van bijna € 300k onder planmatig onderhoud verantwoord. In de begroting was een post voor verbetering van woningen opgenomen van € 300k echter is dit aan schilderwerken uitgegeven en dus onder planmatig onderhoud verantwoord.
Tevens is contractonderhoud gestegen als gevolg van oplevering woonzorgcomplexen.
Overige bedrijfslasten
De overige bedrijfslasten zijn in 2013 ruim €400k hoger dan in 2012. Dit verschil wordt in zijn totaliteit veroorzaakt door de saneringsheffing welke in 2013 opgelegd is.
Rentelasten
De rentelasten zijn met € 370k gestegen, dit is het gevolg van het aantrekken van
een tweetal leningen in 2013 van totaal € 17 miljoen en het volledig verantwoorden van de rentelasten
van de lening ad € 11 miljoen die vorig jaar is aangetrokken.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Begin 2014 is een deel van het commercieel vastgoed gewaardeerd tegen taxatiewaarde in
verhuurde staat. Indien complexgewijs de boekwaarde per 31-12-2013 hoger was dan de
taxatiewaarde diende er een afwaardering plaats te vinden naar lagere taxatiewaarde.
Dit heeft geleid tot een afwaardering van bijna € 7 miljoen.
Waardeveranderingen van FVA en verplichtingen
Dit betreft de terugkoopverplichting van de koopgarant woningen. Zowel in 2012 als in 2013 wordt
er verwezen naar verschillende beginwaarden van de verplichting. Hierdoor vertoont de verplichting
en derhalve ook het resultaat een grillig karakter.
Vennootschapsbelasting
Er is in 2013 een passieve latentie voor de onderhoudsvoorziening gevormd van € 892k.
De passieve latentie die gevormd was voor het waarderingsverschil met de Holding ad € 329 k
is vrijgevallen ten gunste van het resultaat 2013.
92
2013
BEDRIJFSOPBRENGSTEN
Huuropbrengsten
Huuropbrengsten sociaal vastgoed in exploitatie
Woningen en woongebouwen
Onroerende goederen niet zijnde woningen
Begroting
2013
€
€
Verschil
real. -/- begr.
€
2012
€
Huurderving leegstand
Huurderving oninbaar
14.162.193
128.857
14.291.050
-184.298
-76.069
14.111.000
128.000
14.239.000
-147.000
-30.000
51.193
857
52.050
-37.298
-46.069
13.903.265
125.629
14.028.894
-135.910
-24.730
Subtotaal huuropbrengsten sociaal
vastgoed in exploitatie
14.030.684
14.062.000
-31.316
13.868.254
Huurderving leegstand
Huurderving oninbaar
1.798.099
994.510
2.792.609
-89.989
0
1.657.000
900.000
2.557.000
-40.000
0
141.099
94.510
235.609
-49.989
0
1.214.770
910.996
2.125.766
-49.403
0
Subtotaal huuropbrengsten commercieel
vastgoed in exploitatie
2.702.620
2.517.000
185.620
2.076.363
16.733.304
16.579.000
154.304
15.944.617
Hierna is een overzicht opgenomen van de huuropbrengsten die in de verschillende gemeenten
zijn behaald:
Gemeente Montferland
14.005.146
13.889.000
116.146
Gemeente Zevenaar
2.728.158
2.690.000
38.158
Gemeente Westervoort
0
0
0
16.733.304
16.579.000
154.304
13.425.489
2.519.128
0
15.944.617
Huuropbrengsten commercieel vastgoed in exploitatie
Woningen en woongebouwen
Onroerende goederen niet zijnde woningen
Totaal huuropbrengsten
Door de verschuiving van ruim 100 woningen van sociaal naar commercieel is ook de
commerciële verhuur fors toegenomen ten opzichte van 2012, terwijl deze stijging wat minder
is bij de sociale huur.
Bedrag derving leegstand 2013 is conform 2012 exclusief de verhuureenheden boven het
gezondheidscentrum, die na oplevering van het complex in 2008 nog niet verhuurd zijn. Begin
2013 is de verbouwing van deze verhuureenheden gereed gekomen, echter geheel 2013 is er
geen verhuring geweest. De huurderving is toegenomen door hogere huren en tevens doordat
in 2013 over woningen met de status verkoop wel gewoon derving is berekend.
Opbrengsten servicecontracten
Overige vergoedingen
Overige goederen, leveringen en diensten
Woonservice
Glasservice
5.321
387.549
130.417
30.366
553.653
93
5.000
388.000
130.000
30.000
553.000
321
-451
417
366
653
5.081
343.061
117.021
28.209
493.372
2013
Begroting
2013
€
Overheidsbijdragen
vrijval egalisatierekening BWS-subsidies
€
10.086
10.086
Verschil
real. -/- begr.
€
2012
€
7.000
7.000
3.086
3.086
9.393
9.393
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het resultaat uit verkopen van bestaand bezit
sociaal en commercieel vastgoed aan derden en de opbrengst uit verkochte nieuwbouwwoningen
en is als volgt te specificeren:
Sociaal vastgoed in exploitatie
Verkoopopbrengst bestaand bezit
Verkoopkosten bestaand bezit
Boekwaarde verkochte woningen
Verkoopresultaat bestaand bezit
1.150.000
-37.586
-316.428
795.986
887.000
-17.000
-155.000
715.000
263.000
-20.586
-161.428
80.986
808.100
-19.653
-106.683
681.764
390.492
-435.017
-44.525
455.503
-501.866
-46.363
In 2013 zijn er in totaal 8 sociale en 1 commerciële (2012: 6) huurwoningen verkocht.
Verkoopopbrengst nieuwbouw
Kosten nieuwbouw verkoopwoningen
Verkoopresultaat projecten
390.492
-435.017
-44.525
0
0
0
Het verkoopverlies nieuwbouw over 2012 en 2013 gezamenlijk is het verlies dat geleden is
over de verkoop van drie eengezinswoningen uit het project Berghstede te Bergh.
Tevens wordt onder de verkoopopbrengst nieuwbouw verantwoord dat Laris van de gemeente
grond heeft gekocht en weer heeft doorverkocht tegen dezelfde waarde voor de bouw
van 14 woningen in de Kerkwijk te Didam
Totaal netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
751.461
715.000
36.461
635.401
Geactiveerde productie eigen bedrijf
Geactiveerde productie nieuwbouw huurwoningen
135.202
150.000
14.798
89.033
46.370
539.796
360.099
37.904
17.585
5.164
1.006.918
41.000
485.000
400.000
40.000
30.000
4.000
1.000.000
5.370
54.796
-39.901
-2.096
-12.415
1.164
6.918
66.965
505.754
448.161
38.010
28.942
11.358
1.099.190
Overige bedrijfsopbrengsten
Administratie en beheervergoedingen
Omzet energie en water
Omzet beheersorganisatie en domotica
Omzet afvalverwerking
Omzet internet/telefoon/televisie
Overige bedrijfsopbrengsten
94
2013
BEDRIJFSLASTEN
Begroting
2012
€
€
Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie
4.955.227
(On)Roerende zaken t.d.v. de exploitatie
210.430
5.165.657
Verschil
real. -/- begr.
€
2012
€
4.725.000
258.000
4.983.000
-230.227
47.570
-182.657
4.635.967
241.031
4.876.998
In 2012 is er een overboeking geweest van ruim € 700.000 van roerende zaken t.d.v. de
exploitatie naar de onroerende zaken niet zijnde woningen betreffende installaties in de
woonzorgcomplexen. De afschrijvingslast van ruim € 80.000 die hiermee gepaard gaat is
verantwoord bij de niet zijnde woningen, terwijl in de begroting 2013 deze kosten verwacht werden
bij de roerende zaken t.d.v. de exploitatie.
Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Mutatie onrendabele top en lagere bedrijfswaarde
3.686.461
Afwaardering grond/woning bestemd voor verkoop
159.311
3.845.772
Mutatie onrendabele top
Project Woonzorg Berghstede te 's-Heerenberg
Project Woonzorg te Westervoort
Project Albertusgebouw te Didam
Project uitbreiding Lockhorstpark te Didam
Bestaand bezit
1.679.011
-1.048.240
-666.930
392.528
3.330.092
3.686.461
0
0
0
-3.686.461
-159.311
-3.845.772
-709.000
145.971
-563.029
0
0
0
0
0
0
1.679.011
-1.048.240
-666.930
392.528
3.330.092
3.686.461
0
-709.000
0
0
0
-709.000
In de begroting 2012-2021 zijn de onrendabele toppen berekend van de nieuwbouw projecten
die in 2013 zijn opgeleverd. Uit de begroting 2013-2022 kwam geen aanpassing van de
onrendabele toppen. Voor alle opgeleverde projecten is op basis van de nacalculatie een herziene
bedrijfswaarde berekend. Verder zijn een aantal opgeleverde commerciële objecten getaxeerd in
verhuurde staat. De terugname van de onrendabele top wordt bij de projecten Westervoort en
Albertusgebouw veroorzaakt door een hogere starthuur dan begroot en door een hogere huurstijging
de komende 5 jaar. Door de taxatie van het commercieel vastgoed van Berghstede is er uiteindelijk
een hogere onrendabele top berekend. Verder wordt de hogere onrendabele top ook veroorzaakt
doordat in de berekening van 2013 rekening wordt gehouden met een restwaarde van de grond.
Er wordt gerekend met een restwaarde van € 35.000 per woning. Deze restwaarde wordt over
de restant levensduur (bij nieuwbouw 50 jaar) contant gemaakt. Aangezien de boekwaarde van
de grond bij alle projecten hoger is dan de contante waarde van de restwaarde grond is er een
hogere onrendabele top tot stand gekomen. In eerdere berekeningen werd hier geen rekening
mee gehouden.
De afwaardering van woning bestemd voor verkoop in 2013 is veroorzaakt door een lagere
taxatiewaarde van de Heulakkerstraat 4 dan de aanschafwaarde.
In 2012 was de grondwaarde afgeboekt van een project in Zeddam.
95
2013
Lonen en salarissen
Salaris en beloningen
Vakantiegeld
Gratificatie
Overwerk
Af: - ontvangen ziekengeld
Af: - doorbelasting naar derden
Begroting
2013
€
€
1.221.849
97.377
84.940
14.259
1.418.425
-34.430
-41.220
1.342.775
Verschil
real. -/- begr.
€
1.234.000
96.000
100.000
20.000
1.450.000
-25.000
0
1.425.000
2012
€
12.151
-1.377
15.060
5.741
31.575
9.430
41.220
82.225
1.181.733
94.501
110.671
11.083
1.397.988
-71.957
1.326.031
WNT
Het normenkader rondom de ‘Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen Publieke en Semipublieke
Sector (hierna: WNT) is bekrachtigd in het Besluit van de Minister van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties van 26 februari 2014, nr. 2014-0000106049 en de Regeling van de Minister van
Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 26 februari 2014, nr. 2014-0000 104920.
De Aanpassingswet WNT is als onderdeel van dit normenkader nog niet formeel aangenomen
door de Eerste Kamer. Voor het opmaken van de jaarrekening is in lijn met de mededeling van de
minister van BZK d.d. 12 februari 2014, gepubliceerd in de Staatscourant d.d. 18 februari 2014,
de Aanpassingswet WNT wel als onderdeel van het normenkader gehanteerd.
Ten aanzien van interim-functionarissen die geen topfunctie vervullen heeft Laris gebruik
gemaakt van de mogelijkheid die paragraaf 6 van de Beleidsregels toepassing WNT biedt
inzake de volledige openbaarmaking van deze functionarissen. Op basis van de Beleidsregels
toepassing WNT (inclusief de wijziging van paragraaf 6 volgens besluit van de Minister van
Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 12 maart 2014, nr 2014 - 0000142706 kán
en hoeft Laris niet volledig te voldoen aan de verplichting voor openbaarmaking van deze
interim-functionarissen zoals voorgeschreven in artikel 4.2 lid 2c van de WNT (inclusief
verwerking Aanpassingswet WNT).
In het kader van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT)
wordt de bezoldiging van de bestuurders en de leden van de Raad van Commissarissen hieronder
weergegeven
Beloning
Belastbare Voorzieningen
Totaal
vaste en
t.b.v. op termijn
variabele
betaalbare
onkostenbeloningen
vergoeding
De heer J.A.H. Peters, Directeur / Bestuurder
Mevr. H. van den Broek-Hanskamp, Voorzitter RVC
Dhr. H. Dijkema, Vice Voorzitter RVC
Dhr. H. Kranenburg, lid RVC
Dhr. W. Buiting, Oud Voorzitter RVC
Dhr. W. Tuil
157.909
8.107
7.986
3.025
4.538
1.513
183.078
2.940
0
0
0
0
0
2.940
29.619
0
0
0
0
0
29.619
De post beloning is samengesteld uit salaris, vakantiegeld en bijtelling auto. In dit bedrag is eveneens
opgenomen een compensatie van de leaseauto ad € 4.100 over de afgelopen jaren.
Het gemiddeld aantal in de groep werkzame werknemers, berekend op fulltime basis bedroeg 26
(2012: 25). Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam. In hoofdstuk 7 Kengetallen is
een overzicht gegeven van de splitsing naar afdeling.
96
190.468
8.107
7.986
3.025
4.538
1.513
215.637
2013
Sociale lasten
Premie WW / ZVW / WAO / WW
Premie Ziekteverzuimverzekering
Premie ZKV
€
Pensioenlasten
Pensioenpremie
Overige pensioenpremies
Lasten onderhoud
Onderhoudslasten (niet cyclisch)
Onderhoudslasten (cyclisch)
Totaal onderhoudslasten
Reparatieverzoek
Mutatieonderhoud
Planmatig onderhoud
Contract- en groenonderhoud
Bijdrage VvE's in onderhoud
Begroting
2013
€
Verschil
real. -/- begr.
€
2012
€
188.250
35.924
6.243
230.417
201.000
40.000
7.000
248.000
12.750
4.076
757
17.583
182.886
34.655
6.321
223.862
210.911
65.998
276.909
207.000
65.000
272.000
-3.911
-998
-3.911
195.326
61.758
257.084
€
€
€
€
1.002.580
1.788.204
2.790.784
1.205.000
1.509.000
2.714.000
202.420
-279.204
-76.784
1.101.617
1.180.146
2.281.763
468.972
533.608
1.328.226
376.627
83.351
2.790.784
628.000
577.000
1.056.000
373.000
80.000
2.714.000
159.028
43.392
-272.226
-3.627
-3.351
-76.784
495.921
605.696
814.176
307.704
58.266
2.281.763
-943
12.313
-44.703
86.777
4.229
46.304
343.061
86.174
11.060
440.295
Er is een verschuiving zichtbaar tussen de kosten verantwoord onder reparatieverzoeken
en de kosten verantwoorden onder uitgaven woonservice. Deze verschuiving is veroorzaakt
doordat de processen rondom het toekennen van opdrachtbonnen aan of reparatie of
woonservice is aangescherpt.
Leefbaarheid
Uitgave leefbaarheid
30.943
30.000
Alle uitgaven leefbaarheid zijn kenbaar als niet cyclisch onderhoud.
De splitsing tussen leefbaarheid sociaal vastgoed in exploitatie en commercieel vastgoed in
exploitatie is nauwelijks aan te geven. De leefbaarheidsuitgaven hebben betrekking op het
verbeteren van de leefbaarheid in de gehele gemeenschap en zijn niet eenduidig als sociaal
of als commercieel te kenmerken.
Lasten servicecontracten
Overige goederen, leveringen en diensten
Uitgaven woonservice
Uitgaven glasservice
343.297
173.777
16.229
533.304
97
388.000
87.000
12.000
487.000
2013
Overige bedrijfslasten
Huisvestingskosten
Automatiseringskosten
Overige personeelskosten
Algemene beheerskosten
Diverse projectkosten
Overige indirecte exploitatielasten
Huisvestingskosten
Schoonmaak huisvesting
Energie GWE huisvesting
Huishoudelijke kosten/ afvalverwerking
Kantoorinrichting/benodigdheden huisvesting
Onderhoud en groen huisvesting
Belasting en verzekering huisvesting
Overige huisvesting
Automatiseringskosten
Licenties automatisering
Kosten systeembeheer (extern)
Hardware automatisering
Software automatisering
Hard- en software automatisering
Datalijnen en verbindingskosten
Consultancy automatisering
Overige automatiseringskosten
Doorbelasting automatisering
Overige personeelskosten
Opleidingskosten
Bijdrage personeelsvereniging
Werving en inleen van personeel
Reiskosten personeel
Lease-, brandstof- en overige autokosten
Verblijf en representatie
Overige personeelskosten
Begroting
2013
€
€
Verschil
real. -/- begr.
€
2012
€
88.388
86.704
157.943
592.115
568.014
1.502.481
2.995.645
103.000
141.000
170.000
508.000
813.000
1.536.000
3.271.000
14.612
38.595
12.057
-84.115
244.987
33.519
259.655
89.971
130.781
167.555
521.695
56.798
1.583.020
2.549.820
25.902
15.949
1.221
21.373
19.059
3.255
1.629
88.388
29.000
30.000
4.000
15.000
20.000
5.000
0
103.000
3.098
14.051
2.779
-6.373
941
1.745
-1.629
14.612
22.863
21.089
5.085
19.148
17.486
4.300
0
89.971
99.986
6.360
6.838
3.049
9.887
9.401
771
0
126.405
-39.701
86.704
122.000
20.000
6.000
5.000
11.000
10.000
1.000
1.000
165.000
-24.000
141.000
22.014
13.640
-838
1.951
1.113
599
229
1.000
38.595
15.701
54.296
82.384
26.563
5.492
1.645
7.137
7.386
5.322
1.989
130.781
0
130.781
31.626
2.800
10.745
25.849
61.062
9.287
16.574
157.943
35.000
3.000
20.000
18.000
68.000
15.000
11.000
170.000
3.374
200
9.255
-7.849
6.938
5.713
-5.574
12.057
25.144
2.604
36.998
15.761
59.694
12.764
14.590
167.555
98
2013
Algemene beheerskosten
Promotionele activiteiten
Communicatie algemeen, spatie en website
Sponsoring
Advieskosten
Abonnementen en contributies beheer
Accountantskosten
Enserve, huurdervereniging, bewonerspartic.
Telefoonkosten beheer
Presentiegelden
Porti-, drukwerk- en kopieerkosten
Advertentiekosten
Vergaderkosten
Verzekering, inventaris, aansprakelijkh.
Juridisch advies en claims
Deurwaarderskosten
Verhuur en verkoopkosten
Bankkosten
Overig, inclusief bijdragen aan Servicepunt
Begroting
2013
€
€
14.604
30.205
12.359
145.121
43.428
47.154
49.301
28.396
25.168
31.038
9.168
3.042
11.864
34.451
65.176
16.968
18.960
5.711
592.115
Verschil
real. -/- begr.
€
20.000
50.000
10.000
95.000
50.000
35.000
45.000
35.000
26.000
30.000
6.000
5.000
17.000
14.000
15.000
15.000
25.000
15.000
508.000
€
5.396
19.795
-2.359
-50.121
6.572
-12.154
-4.301
6.604
832
-1.038
-3.168
1.958
5.136
-20.451
-50.176
-1.968
6.040
9.289
-84.115
Aan advieskosten heeft de accountantsorganisatie in 2013 € 13.528 (2012: € 17.688) in
rekening gebracht. Dit betreft fiscaal advies voor de vennootschapsbelasting (fiscale positie 2012
en aangifte vennootschapsbelasting 2010). Het bedrag aan advies is exclusief een reservering
van € 40.000 (2012: € 30.000) inzake de afwikkeling van de aangifte 2011 en 2012 en de
fiscale positie 2013.
Toename van de advieskosten wordt veroorzaakt door ingewonnen advies om de kosten van
de beheersorganisatie te beheersen. Verder is er advies ingewonnen in het kader van een
risico analyse die uitgevoerd moest worden in opdracht van het WSW.
Juridische kosten zijn toegenomen doordat er een aantal geschillen lopen met een paar huurders.
De toename van de deurwaarderskosten is veroorzaakt doordat er in 2013 een fors aantal
dossiers is gesloten bij de deurwaarder. Hierover heeft Laris in 2013 een eindafrekening gehad.
Om de inbaarheid van vorderingen te verbeteren heeft Laris de hulp ingeroepen van een
incassobureau. Hiervoor heeft Laris in 2013 een vaste fee betaald.
De verwerking van het accountantshonorarium is gebaseerd op de dienstverlening over het boekjaar.
Voor de verdeling van de dienstverlening zie onderstaand overzicht:
X
accountants
(EY)
2013
Onderzoek van de jaarrekening
24.600
Andere controleopdrachten (dvi)
7.500
Adviesdiensten op fiscaal terrein
0
Andere niet-controlediensten
16.214
Totaal
48.314
2012
Onderzoek van de jaarrekening
Andere controleopdrachten (dvi)
Adviesdiensten op fiscaal terrein
Andere niet-controlediensten
Totaal
X
accountants
(Deloitte)
27.940
15.670
8.280
0
51.890
99
2012
22.573
64.596
18.353
106.466
51.127
41.606
46.771
28.317
21.096
29.308
5.842
1.956
13.931
21.257
10.505
0
17.732
20.259
521.695
2013
Begroting
2013
€
Diverse projectkosten
Heffingen CFV / Prachtwijken (2012)
Verhuurderheffing
Strategisch voorraadbeheer
€
Verschil
real. -/- begr.
€
2012
€
528.413
39.601
0
568.014
761.000
52.000
0
813.000
232.588
12.399
0
244.987
42.607
0
14.191
56.798
538.144
107.182
48.969
18.632
10.971
11.449
343.917
301.348
24.320
14.926
82.622
1.502.481
520.000
110.000
50.000
10.000
10.000
0
435.000
320.000
25.000
10.000
46.000
1.536.000
-18.144
2.818
1.031
-8.632
-971
-11.449
91.083
18.652
680
-4.926
-36.622
33.519
507.651
91.369
55.802
41.777
11.703
2.614
436.072
355.516
21.556
20.702
38.258
1.583.020
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Ov. waardeveranderingen koopgarant
-37.171
Ov. waardeveranderingen commercieel vastgoed
-6.130.738
-6.167.909
0
0
0
37.171
6.130.738
6.167.909
236.980
0
236.980
Overige indirecte exploitatielasten
Belastingen woningen
Brand- stormverzekering vastgoed in exploitatie
Energie GWE woningen
Beheer woonzorgcomplexen
Alarmering-, liftlijnen gebouwenbeheer
Uitgaven zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV)
Kostprijs energie en water
Kostprijs beheersorganisatie en domotica
Kostprijs afvalverwerking
Kostprijs internet/telefoon/televisie
Overige indirecte exploitatielasten
Financiële baten en lasten
Betreft de waardedaling van de koopgarantwoningen van Laris.
De overige waardeveringen hebben betrekking op de afwaardering van het commercieel vastgoed.
De afwaardering betreft het verschil tussen de boekwaarde en lagere taxatiewaarde in verhuurde staat.
Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van verplichtingen
Mutatie terugkoopverplichting verkoop
onder voorwaarden
-10.291
-10.291
0
0
10.291
10.291
Betreft de waardeverandering van de terugkoopverplichting koopgarant. Ondanks dat er sprake is
van een daling van de waarde van de koopgarant woningen is er toch een last verantwoord.
Dit komt doordat de waarde van de verplichting vorig jaar onjuist was berekend. Dit is gecorrigeerd
in 2013.
100
-201.433
-201.433
2013
Begroting
2013
€
Rentebaten
Rentebaten bank
Rentebaten leningen u/g
Rentebaten BWS
Rentebaten overige
Rentelasten
Rentelasten bank
Rentelasten leningen o/g
Rentelasten Roll over lening o/g
Rentelasten egalisatierekening BWS
Rentelasten overige
€
Verschil
real. -/- begr.
€
2012
€
15.853
485
1.329
5.482
23.149
10.000
0
1.000
1.000
12.000
5.853
485
329
4.482
11.149
18.623
434
1.769
47.549
68.375
14.051
4.518.026
110.594
1.329
104.764
4.748.764
60.000
4.606.000
325.000
1.000
60.000
5.052.000
45.949
87.974
214.406
-329
-44.764
303.236
38.640
4.104.121
165.448
1.769
68.293
4.378.271
0
644.428
644.428
0
155.000
155.000
0
-489.428
-489.428
0
-221.505
-221.505
Vennootschapsbelasting
De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:
Acute belastingen
Mutatie latente belastingen
101
102
Enkelvoudige jaarrekening 2013
Laris Wonen en diensten
Waarderingsgrondslagen
De corporatie heeft de enkelvoudige jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van
Titel 9 Boek 2 Burgerlijk Wetboek. De jaarrekening is opgemaakt op 10 juni 2014. Voor de grondslagen
voor de waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat, wordt verwezen naar
de grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de geconsolideerde jaarrekening,
voor zover hierna niet anders wordt vermeld
103
LARIS WONEN EN DIENSTEN, DIDAM
15. ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2013
(na resultaatbestemming)
2013
2012
€
€
€
€
VASTE ACTIVA
Materiële vaste activa
Sociaal vastgoed in
exploitatie
124.341.582
Vastgoed in ontwikkeling
bestemd voor eigen exploitatie
0
Onroerende en roerende zaken
ten dienste van de exploitatie
2.394.070
109.623.079
8.648.351
2.374.625
126.735.652
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in
exploitatie
Onroerende zaken verkocht
onder voorwaarden
Vastgoed in ontwikkeling
bestemd voor eigen exploitatie
120.646.055
26.676.601
22.857.342
2.380.229
2.417.400
0
3.423.584
29.056.830
Financiële vaste activa
Deelnemingen in groepsmaatschappijen
Te vorderen BWS-subsidies
Overige vorderingen
3.617.291
0
492.988
28.698.326
5.530.914
17.890
582.760
4.110.279
6.131.564
210.336
210.336
0
49.322
VLOTTENDE ACTIVA
Voorraden
Onderhanden projecten
Vorderingen
Debiteuren
Groeps- en gelieerde
maatschappijen
Overlopende activa
Liquide middelen
572.113
269.714
1.535.049
25.279
1.521.871
418.447
2.132.441
2.210.032
12.218
31.176
162.257.756
157.976.811
104
2013
€
Eigen vermogen
Wettelijke en statutaire reserves
Overige reserve
2012
€
€
0
20.972.810
€
0
30.542.632
20.972.810
Egalisatierekening
Te egaliseren BWS-subsidie
Voorzieningen
Voorziening latente belastingen
Voorziening onrendabele top
30.542.632
0
891.943
0
17.890
0
0
891.943
Langlopende schulden
Leningen overheid en
kredietinstellingen
Verplichting verkoop onder
voorwaarden
Waarborgsommen
0
120.076.692
113.773.927
2.392.144
92.191
2.381.853
96.854
122.561.027
Kortlopende schulden
Schulden aan kredietinstellingen
Schulden aan leveranciers
Belastingen en premies
sociale verzekeringen
Overige schulden
Overlopende passiva
116.252.634
11.315.165
1.621.964
6.346.861
723.805
660.968
908.354
3.325.525
953.155
75.163
3.064.671
17.831.976
11.163.655
162.257.756
157.976.811
105
106
LARIS WONEN EN DIENSTEN
16. ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013
2013
€
Begroting
2013
€
Verschil
real. -/- begr.
€
2012
€
Bedrijfsopbrengsten
Huuropbrengsten
Opbrengsten servicecontracten
Overheidsbijdragen
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Geactiveerde productie eigen bedrijf
Overige bedrijfsopbrengsten
16.288.700
553.652
10.086
751.461
135.202
48.145
16.312.000
553.000
7.000
715.000
150.000
59.000
-23.300
652
3.086
36.461
-14.798
-10.855
15.510.999
493.372
9.393
635.401
89.033
75.018
Som der bedrijfsopbrengsten
17.787.247
17.796.000
-8.753
16.813.216
4.847.875
4.622.000
-225.875
4.547.763
3.686.461
1.198.613
230.417
276.909
2.698.884
30.943
533.304
2.241.187
0
1.295.000
248.000
272.000
2.639.000
30.000
487.000
2.530.000
-3.686.461
96.387
17.583
-4.909
-59.884
-943
-46.304
288.813
-709.000
1.200.329
223.862
257.084
2.280.885
12.313
440.295
1.675.985
15.744.593
12.123.000
-3.621.593
9.929.516
2.042.654
5.673.000
-3.630.346
6.883.700
-4.056.053
0
-4.056.053
236.980
-47.462
33.675
-4.655.830
0
53.000
-4.942.000
-47.462
-19.325
286.170
-201.433
97.525
-4.271.874
-8.725.670
-4.889.000
-3.836.670
-4.138.802
-6.683.016
784.000
-7.467.016
2.744.898
-973.183
-1.913.623
-155.000
-250.000
-818.183
-1.663.623
221.505
-153.378
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
na belastingen
-9.569.822
379.000
-9.948.822
2.813.025
Resultaat na belastingen
-9.569.822
379.000
-9.948.822
2.813.025
Bedrijfslasten
Afschrijvingen materiële vaste activa
en vastgoedportefeuille
Overige waardeveranderingen van materiële
vaste activa en vastgoedportefeuille
Lonen en salarissen
Sociale lasten
Pensioenlasten
Onderhoudslasten
Leefbaarheid
Lasten servicecontracten
Overige bedrijfslasten
Som der bedrijfslasten
Bedrijfsresultaat
-
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille
Financiële baten en lasten
Waardeveranderingen van financiële vaste
activa en van verplichtingen
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rentelasten en soortgelijke kosten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
voor belastingen
-
Belastingresultaat uit gewone
bedrijfsuitoefening
Resultaat deelnemingen
107
LARIS WONEN EN DIENSTEN, DIDAM
17. TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2013
Materiële vaste activa
Een overzicht van de materiële vaste activa is hierna opgenomen:
1 januari 2013
Cumulatieve verkrijgings- of
vervaardigingsprijs
Cumulatieve afschrijvingen
Boekwaarde per 1 januari 2013
Mutaties
Investeringen
Desinvesteringen aanschafwaarde
Desinvesteringen cumulatieve afschrijvingen
Afschrijvingen
Opgeleverd vastgoed vanuit in ontwikkeling
Overige waardeverminderingen en
terugnemingen daarvan
Verschuiving Sociaal Vastgoed in exploitatie
naar commercieel Vastgoed in exploitatie (AW)
Verschuiving Sociaal Vastgoed in exploitatie
naar commercieel Vastgoed in exploitatie (CA)
Totaal mutaties 2013
31 december 2013
Historische aanschafwaarde
Cumulatieve afschrijvingen
Boekwaarde per 31 december 2013
Sociaal
Vastgoed in
exploitatie
€
Vastgoed in
ontwikkeling
bestemd voor
eigen
exploitatie
€
Onroerende
en roerende
zaken ten
dienste van
de exploitatie
€
Totaal
€
130.779.137
-21.156.058
109.623.079
8.648.351
0
8.648.351
4.255.093
-1.880.468
2.374.625
143.682.581
-23.036.526
120.646.055
543.518
-230.665
74.560
-3.782.418
29.926.514
17.185.572
229.875
-29.926.514
-210.430
0
17.958.965
-230.665
74.560
-3.992.848
0
-7.779.052
4.092.591
0
-3.686.461
-4.750.334
-
-
-4.750.334
716.380
-
-
716.380
14.718.503
-8.648.351
19.445
6.089.597
148.489.118
-24.147.536
124.341.582
0
0
0
4.484.968
-2.090.898
2.394.070
152.974.086
-26.238.434
126.735.652
Voor de toelichting op de mutatieoverzichten van Materiële vaste activa wordt verwezen naar
de toelichtingen bij de geconsolideerde balans per 31 december 2013.
108
Vastgoedbeleggingen
Een overzicht van de vastgoedbeleggingen is hierna opgenomen:
Onroerende
zaken
verkocht
onder
voorwaarden
€
Vastgoed in
ontwikkeling
bestemd voor
eigen
exploitatie
€
27.188.701
-4.331.359
22.857.342
2.417.400
3.423.584
2.417.400
3.423.584
8.913
-165.760
-855.027
6.237.640
0
1.429.647
-5.440.461
-37.171
Commercieel
vastgoed in
exploitatie
€
1 januari 2013
Cumulatieve verkrijgings- of
vervaardigingsprijs
Cumulatieve afschrijvingen
Boekwaarde per 1 januari 2013
Mutaties
Investeringen
Desinvesteringen
Afschrijvingen
Opgeleverd vastgoed vanuit in ontwikkeling
Overige waardeveranderingen en
terugnemingen daarvan
Verschuiving Sociaal Vastgoed in exploitatie
naar commercieel Vastgoed in exploitatie (AW)
Verschuiving Sociaal Vastgoed in exploitatie
naar commercieel Vastgoed in exploitatie (CA)
Totaal mutaties 2013
31 december 2013
Historische aanschafwaarde
Cumulatieve afschrijvingen
Boekwaarde per 31 december 2013
0
-6.237.640
4.750.334
1.384.409
Totaal
€
33.029.685
-4.331.359
28.698.326
1.438.560
-165.760
-855.027
0
0
-4.093.223
0
4.750.334
-716.380
3.819.259
-37.171
0
-3.423.584
-716.380
358.504
32.579.367
-5.902.766
26.676.601
2.380.229
0
2.380.229
0
0
0
34.959.596
-5.902.766
29.056.830
Toelichting op de mutatieoverzichten van Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie
Investeringen
- Geriefverbeteringen
- Investeringen Woonzorgcomplex Hof van Varwijk te Zeddam
- overige investeringen
Totaal investeringen commercieel vastgoed
-
-
-
Desinvesteringen
Aanschafwaarde 1 verkochte woningen
Cumulatieve afschrijving 1 verkochte woningen
Totaal desinvesteringen commercieel vastgoed
1.309
6.345
1.259
8.913
177.327
-11.567
165.760
Overige waardeveranderingen en terugneming daarvan
Vrijval onrendabele top vanuit projecten (zie het totale projecten overzicht)
Afwaardering commercieel vastgoed*
Totaal overige waardeveranderingen
* Begin 2014 is een deel van het commerciële vastgoed van Laris getaxeerd tegen verhuurde staat.
Complexgewijs zijn er in totaal 100 verhuureenheden afgewaardeerd naar een lagere taxatiewaarde
ten opzichte van de boekwaarde. Dit heeft een totale afwaardering van € 3.505.349 tot gevolg gehad.
109
1.935.112
3.505.349
5.440.461
Financiële vaste activa
Deelneming in groepsmaatschappijen
Deze post betreft een 100% deelneming in Holding Woonbeheer Didam BV, statutair gevestigd te Didam.
Het formeel geplaatst en gestort aandelenkapitaal bedraagt € 18.000,­. 2013
€
Stand per 1 januari / voorziening deelneming
Mutaties in het boekjaar:
- resultaat boekjaar
Stand per 31 december
2012
€
5.530.914
5.684.292
-1.913.623
-153.378
3.617.291
5.530.914
Waarderingsverschil
Holding Woonbeheer Didam B.V. heeft in 2006 via Stichting Laris Wonen en diensten de vennootschap
Sterrenspoor B.V. aangekocht. Voor de aankoop van deze deelneming heeft Holding Woonbeheer
Didam B.V. in totaal € 1.289.234 meer betaald dan de zichtbare vermogenswaarde.
De reden hiervoor is dat de grond en de panden waarvan de aangekochte vennootschap eigenaar is,
door Holding Woonbeheer Didam B.V. tegen een hogere waarde werd gewaardeerd. Door een verandering
in de toekomstige bestemming van de grond en de panden is besloten dit waarderingsverschil in 2013 af te
boeken ten laste van het resultaat.
Voorraden
Grond te Giesbeek bestemd voor verkoop projecten
Onderhoudsmaterialen
204.336
6.000
204.336
6.000
210.336
210.336
In 2012 is 1.752 m2 grond in Giesbeek aangekocht. De grond is aangeschaft met het oog op de
bouw van 6 verkoopwoningen. Gedurende 2012 en 2013 is er geen investering gedaan voor dit project.
Vorderingen
Debiteuren
Huurdebiteuren
Overige debiteuren
Af: voorziening debiteuren
284.305
337.807
-50.000
423.839
25.875
-180.000
572.113
269.714
De debiteurenachterstanden, inclusief betalingsregelingen zijn naar ouderdom als volgt te specificeren:
T/m 2 maanden
T/m 3 maanden
4 maanden of meer (incl. betalingsregelingen)
427.759
13.461
180.892
181.815
8.840
259.059
Totaal
622.113
449.714
Met betrekking tot de oninbaarheid is in 2013 een voorziening getroffen van € 50.000.
110
2013
€
Groeps- en gelieerde maatschappijen
Rekening-courant Holding Woonbeheer Didam B.V.
Rekening-courant Larishof B.V.
Rekening-courant Stichting Serviceloket (gelieerde maatschappij)
2012
€
1.569.090
-50.817
16.776
1.508.564
-3.357
16.664
1.535.049
1.521.871
11.013
1.924
0
0
0
12.342
0
0
389.018
8.988
900
19.541
25.279
418.447
0
-617.930
12.220
1.007
514
29.655
-605.711
31.176
De rente over het rekening-courant saldo is gebaseerd op het 1 jaar euribortarief
verhoogd met een opslag van 5 basispunten, per jaar achteraf te voldoen.
Er zijn geen zekerheden verstrekt en er is geen aflossingsregeling overeengekomen.
Overlopende activa
Rente liquide middelen
Af te rekenen servicekosten VVE's
Vordering Stichting Diafaan inzake aanpassing huurcontract
Door te berekenen aan overige derden
Nog te factureren huur
Overige vooruitbetaalde bedragen
Liquide middelen
Direct opvraagbaar:
Kas
Rabobank
ABN Amro Bank
Het negatieve saldo van de Rabobank is in de balans opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen.
111
2013
Eigen vermogen
€
2012
€
Overige reserves
Stand per 1 januari
Bij: jaarresultaat
jaarresultaat
Af: ten laste van de bestemmingsreserve
30.542.632
-9.569.822
0
27.729.607
2.813.025
0
Stand per 31 december
20.972.810
30.542.632
249.048
22.500.000
108.024.880
273.641
22.500.000
94.137.087
130.773.928
116.910.728
Stand per 1 januari
116.910.728
107.958.074
Mutaties:
- nieuwe leningen
- aflossingen
17.000.000
-3.136.801
11.000.000
-2.047.346
130.773.927
116.910.728
10.697.235
3.136.801
120.076.692
113.773.927
Langlopende schulden
Leningen overheid en kredietinstellingen
Leningen van gemeenten
Roll-over leningen
Leningen van overige kredietinstellingen
Het verloop van de leningen is als volgt:
Stand per 31 december
Aflossingsverplichting leningen o/g komend jaar
In 2014 dient € 10.697.235 te worden afgelost,hiervan heeft € 25.876 betrekking op een gemeentelijke lening. Van 2014 tm 2018 dient er € 22.246.514 te worden afgelost. Hiervan heeft € 143.613 betrekking op de aflossing van de gemeentelijke leningen.
112
Verplichting verkoop onder voorwaarden
2013
€
1 januari
Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht
Vermeerdering/verminderingen
Boekwaarde per 1 januari
Mutaties
Opwaarderingen
Afwaarderingen
Saldo mutaties
31 december
Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht
Vermeerdering/verminderingen
Boekwaarde per 1 januari
2012
€
2.381.853
0
2.381.853
2.180.420
0
2.180.420
10.291
0
10.291
201.433
0
201.433
2.381.853
10.291
2.392.144
2.180.420
201.433
2.381.853
55.975
27.451
0
577.542
48.941
29.790
0
874.424
660.968
953.155
2.650.267
171.847
127.300
28.415
84.500
93.733
58.500
60.000
0
0
33.950
17.013
2.373.325
40.000
138.100
119.376
90.000
79.339
54.963
50.000
25.000
15.000
60.518
19.050
3.325.525
3.064.671
Kortlopende schulden
Belastingen en premies sociale verzekeringen
Loonheffing
Pensioenpremie
Vennootschapsbelasting
Te betalen BTW
Overlopende passiva
Niet vervallen rente leningen
Nog te ontvangen facturen onderhoud
Reservering vakantiedagen
Vooruitontvangen verzekeringsgelden
Gratificatie
Vooruitontvangen debiteuren
Vakantiegeld
Accountantskosten en advieskosten
Automatiseringskosten
Nog te ontvangen facturen beheersorganisatie
Nog te verrekenen servicekosten
Overige
Niet in de balans opgenomen verplichtingen
Aansprakelijkheid Leningen o/g
Laris Wonen en diensten is mede hoofdelijke aansprakelijk voor de lening o/g van
Sterrenspoor B.V. Het totaalbedrag van deze lening bedraagt € 2.654.000.
113
LARIS WONEN EN DIENSTEN
18. TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013
Toelichting resultaat t.o.v. begroting 2013
Resultaat 2013
Begroot 2013
-9.570.000
379.000
Verschil
-9.949.000
Het positieve verschil is als volgt te specificeren:
- huren
- opbrengsten servicecontracten
- verkoop onroerende goederen
- geactiveerde productie eigen bedrijf
- overige opbrengsten
- afschrijvingen materiële vaste activa
- overige waardeveranderingen van materiële vaste activa
- lonen en salarissen incl. sociale lasten en pensioenlasten
- lasten onderhoud
- leefbaarheid
- lasten servicecontracten
- overige bedrijfslasten
- rentebaten
- rentelasten
- niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
- Waardeveranderingen van financiële vaste activa en verplichtingen
- vennootschapsbelasting
- resultaat deelneming
-23.000
1.000
36.000
-15.000
-8.000
-226.000
-3.686.000
109.000
-60.000
-1.000
-46.000
289.000
-19.000
286.000
-4.056.000
-47.000
-818.000
-1.665.000
-9.949.000
Afschrijvingen
In 2012 is de afschrijvingsmethodiek gewijzigd naar de componentenmethode. Ten tijde van het opstellen
van de begroting 2013 was de impact van de componentenmethode niet zichtbaar en ook niet in de
begroting 2013 verantwoord. Op alleen de nieuwbouwcomplexen (2006 en later) gaf dit al een extra
afschrijvingslast van bijna € 200.000.
Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa
Afwaarderingen in verband met een lagere bedrijfswaarde dan de boekwaarde waren geheel
niet begroot.
Lonen en salarissen incl. sociale lasten en pensioenlasten
In 2013 is er ruim 40k doorbelast aan derden i.v.m. uren projectleider bij een extern project.
Daarnaast zijn er meer uren doorbelast aan de dochtermaatschappijen. Dit heeft voornamelijk betrekking
op Larishof BV (oa problematiek energie).
Lasten onderhoud
Planmatig onderhoud is hoger uitgevallen dan de begroting. Dit komt doordat een gunning voor schilderwerk
onder PO is verantwoord terwijl dit als investering was begroot. Tevens is er een beleidsmatige beslissing
genomen om, naar aanleiding van een brandschade, een compleet blok woningen te renoveren.
Daartegenover is reparatie lager uitgevallen dan begroot. Hier is voornamelijk een verschuiving te zien
naar uitgaven woonservice. Doordat er een goede interne controle plaatsvindt op de werkbonnen
worden de kosten beter toegewezen.
114
Overige bedrijfslasten
In de begroting 2013 is een hogere bijdrage voor de saneringsheffing berekend. De begroting
was gebaseerd op het gehele bezit en niet alleen op de woningen. Tevens is bij de begroting
uitgegaan van een hogere WOZ-waarde.
Rente lasten
De rentelasten vallen gunstiger uit dan begroot doordat de gemiddelde rentevoet op de roll-over
leningen onder de begrote rentevoet is gebleven. In de begroting was uitgegaan van een
rentepercentage van 2,00% (zonder opslagen) terwijl het werkelijk percentage uitkwam op 0,74%
(inclusief de opslagen).
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Betreft de afwaardering van een deel van het commercieel vastgoed naar lagere taxatiewaarde.
Dit was in de begroting 2013 niet voorzien.
Resultaat deelneming
Bij de deelnemingen is in totaal € 616k afgewaardeerd naar lagere taxatiewaarde. Dit was eveneens niet begroot.
Vennootschapsbelasting
Er is in 2013 een passieve latentie voor de onderhoudsvoorziening gevormd van € 892k 2013
Begroting
2013
€
BEDRIJFSOPBRENGSTEN
Huren
Woningen en woongebouwen
Onroerende goederen niet zijnde woningen
Huurderving leegstand
Huurderving oninbaar
Overige bedrijfsopbrengsten
Administratievergoedingen
Commerciële activiteiten
Overige bedrijfsopbrengsten
€
Verschil
real. -/- begr.
€
2012
€
15.960.292
678.763
16.639.055
-274.287
-76.069
16.288.700
15.924.800
604.200
16.529.000
-187.000
-30.000
16.312.000
35.492
74.563
110.055
-87.287
-46.069
-23.300
15.130.990
590.052
15.721.042
-185.313
-24.730
15.510.999
42.981
5.164
0
48.145
41.000
14.000
4.000
59.000
1.981
-8.836
-4.000
-10.855
66.965
7.964
89
75.018
115
2013
BEDRIJFSLASTEN
Begroting
2013
€
Afschrijvingen materiële vaste activa
Woningen en woongebouwen
Onroerende zaken niet zijnde woningen
(On)Roerende zaken t.d.v. de exploitatie
Lonen en salarissen
Salaris en beloningen
Vakantiegeld
Gratificatie
Overwerk
Overige vergoedingen personeel
Af: - ontvangen ziekengeld
- doorbelasting aan derden
- doorbelasting dochtermaatschappijen
Financiële baten en lasten
Rentebaten
Rentebaten bank
Rentebaten leningen u/g
Rentebaten RC groepsmaatschappijen
Rentebaten BWS
Rentebaten overige
Rentelasten
Rentelasten bank
Rentelasten leningen o/g
Rentelasten Roll over lening o/g
Rentelasten egalisatierekening BWS
Rentelasten overige
€
Verschil
real. -/- begr.
€
2012
€
3.782.418
855.027
210.430
4.847.875
3.614.000
750.000
258.000
4.622.000
-168.418
-105.027
0
-273.445
3.826.827
501.727
219.209
4.547.763
1.221.671
97.377
84.940
14.259
0
1.418.247
-34.430
-41.220
-143.984
1.198.613
1.234.000
95.700
100.000
20.000
300
1.450.000
-25.000
0
-130.000
1.295.000
12.329
-1.677
15.060
5.741
300
31.753
9.430
41.220
13.984
96.387
1.180.887
94.501
110.671
10.568
516
1.397.143
-71.957
0
-124.857
1.200.329
15.853
485
10.526
1.329
5.482
33.675
10.000
200
41.200
1.000
600
53.000
5.853
285
-30.674
329
4.882
-19.325
18.623
434
29.150
1.769
47.549
97.525
14.051
4.425.092
110.594
1.329
104.764
4.655.830
50.000
4.506.000
325.000
1.000
60.000
4.942.000
35.949
80.908
214.406
-329
-44.764
286.170
38.820
3.998.665
165.448
1.769
67.172
4.271.874
0
973.183
973.183
155.000
0
155.000
155.000
-973.183
-818.183
0
-221.505
-221.505
1.913.623
250.000
-1.663.623
153.378
Vennootschapsbelasting
De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:
Acute belastingen
Latente belastinglast
Resultaat deelnemingen
Holding Woonbeheer Didam B.V.
116
19. Ondertekening van de jaarrekening
Bestuur
De jaarrekening van Stichting Laris is vastgesteld door het bestuur op 10 juni 2014.
J.A.H. Peters
Directeur- bestuurder
Raad van commissarissen
De jaarrekening is goedgekeurd door de raad van commissarissen op 10 juni 2014.
Mevr. H. van den Broek-Hanskamp
Voorzitter
H. Dijkema
Lid
R. Vierwind
Lid
H. Oosterhuis
Lid
117
20. Overige gegevens
Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat
In de statuten van Laris zijn geen bepalingen opgenomen aangaande de resultaatbestemming.
Bestemming van het resultaat 2013
Het resultaat wordt met goedkeuring door de Raad van Commissarissen in mindering gebracht op de
overige reserves. Dit voorstel is, vooruitlopend op de goedkeuring door de Raad van Commissarissen, in
de jaarrekening verwerkt.
Gebeurtenissen na balansdatum
Er hebben geen belangrijke mutaties in het eigen vermogen na het einde van het boekjaar
plaatsgevonden. Er hebben zich geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum en die geen nadere
informatie geven over de toestand op balansdatum, voorgedaan.
Er zijn geen fusies en overnames gerealiseerd na balansdatum.
118

Woonservice - Laris Wonen en diensten

ASR PD poster A3_ T.a.v. L. Butink

Nieuwsbrief 4 september 2014

C O N N E C T. S H A R E . L E A R N - Europe

Download het volledige persbericht

Nieuwsbrief 13 mei 2014 - Bouwstenen voor Sociaal

25 november 2014 pagina 5

p/a Luissel 9 5282 JD Boxtel Aan de Voorzitter van

Presentatie Grontmij – juni 2014