ANALYSE VAN DE VASTGOEDMARKT JAAR 2013 BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST 11 FEBRUARI 2014 NVN Isabelle Raes Olivier Dubuisson Olivier Neyrinck INLEIDING Deze analyse is op de eerste plaats bedoeld als een samenvatting van de opvallende marktfeiten. De laatste cijfers die de Koninklijke Federatie van Notarissen over 2013 publiceerde, wijzen op een stabiele markt. Een analyse per segment en per periode zal deze vaststelling nuanceren. We zullen zien dat het aantal transacties zeer stabiel gebleven is, met een lichte krimp van 0,1% in België. Ook zal blijken dat de prijzen algemeen weinig schommelden, ondanks sterkere verschillen van gemeente tot gemeente. Notariële context Met deze studie wil de Federatie van Notarissen de informatie aanvullen die de media en het publiek krijgen over de basisaspecten van het notarisvak, namelijk de vastgoedtransacties. De notaris blijft centraal staan in de verkoop- en kredietverrichtingen, waarvoor hij zijn nauwgezetheid en de vereiste juridische zekerheid inbrengt. Daar hangt helaas een prijskaartje aan en het moet gezegd dat de partijen die bij een onroerende verrichting betrokken zijn, de kosten meer en meer zien oplopen. De registratiekosten die wij voor rekening van de cliënten betalen, verdubbelden bijna sinds 2000. We betaalden inmiddels ongeveer 4 miljard aan de Staat. De erelonen die de notaris bij deze verrichtingen int, werden meer dan twintig jaar geleden vastgelegd (en sindsdien nooit meer gewijzigd), maar de kosten die verbonden zijn aan de formaliteiten die de notaris afhandelt (de zogeheten ‘diverse’ kosten), blijven maar stijgen. Met het oog op de juridische zekerheid van de aktes moeten de notarissen inderdaad vóór en na het verlijden van aktes tal van formaliteiten vervullen, zoals bijvoorbeeld opzoekwerk bij stedenbouw, op het kadaster, bij de hypotheekkantoren, bij het BIM in verband met de verontreiniging, bij de Ovam in Vlaanderen … De kosten voor een stedenbouwkundig onderzoek verschillen van gemeente tot gemeente en gaan van 60 tot 200 euro, of zelfs in dringende gevallen tot 400 euro. In 2012 trok de BTW al deze kosten (erelonen en diverse kosten) nog eens op, wat de factuur voor de inschakeling van de notaris alweer verhoogde. Naast de BTW bracht 2012 nog een hele reeks andere fiscale hervormingen mee. Denken we maar aan de wijzigingen in de registratierechten in Wallonië. Die wijzigingen betreffen onder meer de registratierechten voor onroerende goederen in Wallonië, waarvan het kadastraal inkomen onder de 745 euro ligt en die gelegen zijn in gebieden met een hoge vastgoeddruk. Voortaan moet 6% betaald worden op de eerste schijf van 160.000 euro (tegen 200.000 voordien). Daarboven zal een percentage van 12,5% toegepast worden. In de andere gebieden werd de schijf waarop 6% verschuldigd is, verlaagd tot 150.000 euro (tegen 191.000 voordien), om dan naar 12,5% te gaan. 2 Deze wet veranderde op 1 januari 2014. Maar omdat dit zeer laat in het jaar werd aangekondigd (eind november), was de impact op de dossiers bij de studies zeer gering en weinig dossiers werden voorgelegd. De voorbereiding van een authentieke verkoop- of kredietakte wordt alsmaar omslachtiger en de notaris moet alsmaar meer formaliteiten vervullen, wat het allemaal duurder maakt voor de burger. Het biedt echter wel het voordeel dat die burger meer juridische zekerheid krijgt. Op de vastgoedmarkt werken tal van beroepsmensen (bankinstellingen, vastgoedmakelaars, energiecertificatoren, landmeters,…), maar de notaris blijft de spil in de hele afhandeling, aan wie de wetgever alsmaar zwaardere verantwoordelijkheden toevertrouwde (en blijft toevertrouwen). De notaris, die deze verantwoordelijkheden opneemt, beantwoordt zo aan de verwachtingen van een publiek dat alsmaar hogere eisen stelt. Meer dan 2,5 miljoen mensen kloppen bij de 1.200 notariskantoren aan voor advies of om een akte te verlijden. De notarissen houden ook sterk voeling met de maatschappij. Zodoende heeft de notaris een maatschappelijke verantwoordelijkheid, die onder meer wordt vertaald in een plicht om zowel de burger als de wetgever te informeren. Dat krijgt allemaal concreet vorm in dit gedetailleerde rapport dat te vinden is op notaris.be, nog een instrument dat aan deze maatschappelijke verantwoordelijkheid beantwoordt. www.notaris.be: 8 miljoen bezoeken in 2013 Sinds de website notaris.be vier jaar geleden herwerkt werd, steeg het aantal bezoekers voortdurend. Deze informatie van kwaliteit en de regelmatige updates zijn de belangrijkste troeven van deze webspeler, die meteen ook geregeld aangehaald wordt als referentie op het vlak van juridische vulgarisatie. Het is een vaste waarde voor informatie, waar de bezoekers het eerste antwoord op hun vraag vinden. In 2013 kreeg de site notaris.be en haar Franstalige tegenhanger 8 miljoen bezoeken. Het aantal bezoeken op notaris.be - meer dan 4,5 miljoen – ligt 14% hoger dan in 2012. Notaire.be noteerde, met meer dan 3,5 miljoen bezoeken, zelfs een verhoging van 22%. De 4,5 miljoen bezoekers brengen de website op de 1.213de plaats in de Alexa-ranglijst van Belgische websites op basis van het aantal bezoekers http://www.alexa.com/siteinfo/notaire.be). Eind 2013 werd notaris-TV, de webtelevisie voor de burgers, meer dan 360.000 keer bekeken, of dus 23% keer vaker. 3 De gegevensbank en de bronnen Het is belangrijk om hier te herhalen op welke grondslagen de voorgelegde analyses gebeurden. Soms kunnen de resultaten uit de ene al eens verschillen van de resultaten die van de ander komen. De verschillen die in de analyses van de vastgoedmarkt worden vastgesteld, kunnen heel eenvoudig worden verantwoord naargelang de analyse betrekking heeft op de prijs bij het getekende compromis of bij het verlijden van de akte (er kunnen enkele maanden tussen liggen). Net zo kunnen de prijzen sterk schommelen in hetzelfde geografische gebied, naargelang de villa’s al dan niet worden meegerekend bij de woonhuizen, of ook enkel de nieuwbouw of enkel de markt van de ‘oude’ woningen. We zullen hier eens te meer de verschillende instrumenten aanhalen waarover het notariaat beschikt om de vastgoedmarkt te analyseren. We zullen er ons toe beperken om te herhalen wat reeds werd gezegd bij de publicatie van de vroegere rapporten. 1. Onderhandse verkoopovereenkomst De verrichtingen die de notarissen stelselmatig invoeren (in het kader van de verplichte formaliteiten voor elke akte), geven een zeer duidelijke kijk op het aantal transacties, op de gehanteerde prijzen zowel aangaande de transacties (aankoop/verkoop) als inzake de uitgevoerde kredietoperaties in een welbepaalde periode. Deze invoer gebeurt zodra het compromis getekend is, in de wetenschap dat meer dan 90% van de overeenkomsten uitmondt in een akte. 2. Registratierechten De analyse van de evolutie van het bedrag van de registratierechten die voor rekening van de Staat worden geïnd (meer bepaald de Gewesten) is een zeer interessante economische barometer. Deze registratierechten omvatten echter de belasting die betaald wordt bij vastgoedtransacties, maar ook bij heel wat operaties die bij de notaris worden uitgevoerd: schenking, verdeling, huurovereenkomsten,… Ze geven desondanks een goede aanwijzing, zowel over de volumes als over de vastgoedprijzen. 3. Vergelijkingspunten De vergelijkingspunten die de notarissen bij elke transactie invoeren, geven een nauwkeurige gemiddelde waarde van de transacties die per gemeente worden uitgevoerd, zoals we hier kunnen zien. Deze vergelijkingspunten maken mogelijk om over meer volledige informatie te beschikken (indeling van het huis, KI, oppervlakte, …). 4 Daarnaast lijkt het ons, zoals we hierna zullen melden, beter om meestal een gemiddelde waarde voor een grotere steekproef te analyseren, zoals het arrondissement of de provincie, dan op lokale schaal. Voor bepaalde gemeenten is het inderdaad erg moeilijk om betrouwbare conclusies te trekken uit een te kleine steekproef. Voor dergelijke geografische detaillering verkiezen we meestal de mediaanprijs boven de gemiddelde prijs. In tegenstelling tot de gemiddelde waarde maakt de mediaanprijs het mogelijk om de invloed van enkele geregistreerde uiterste waarden weg te werken of in ieder geval te verzachten. Deze uiterste waarden verstoren nog sterker omdat de markt krap is. De mediaanwaarde voor een gemeente of een provincie lijkt veelzeggender om te weten welke prijzen het meest gehanteerd worden. Voor de meer lokale prijsanalyses worden we sneller beïnvloed door de kwaliteit en de standing van de panden. 4. Analyse en ervaring van de notarissen Aanvullend op de voorgaande elementen wordt de statistische marktanalyse afgetoetst aan de proefondervindelijke analyse van de notarissen, die in een uitgebreide vragenlijst hun ervaring en hun opmerkingen over de markt kunnen melden. 5. Externe gegevens Onze analyses worden ook mogelijk gemaakt door andere economische indicatoren die de economische context waarin de vastgoedmarkt evolueert, aanvullen en verfijnen. Het gaat om informatie die ter beschikking wordt gesteld door de NBB (inflatie, vertrouwensindex, BBP, …), Febelfin (opvolging van kredieten), Graydon (faillissementen), Statbel (werkloosheid, bouwvergunningen), SWCS (sociale leningen). 5 Macro-economische context 1. Rentevoeten De hypothecaire rentevoeten bleven heel 2013 lang heel laag, ondanks een lichte stijging in het tweede halfjaar. In december bedroeg de vaste rentevoet op tien jaar 3,83% (Bron: NBB). De rente OLO 10 jaar lag voor 2013 tussen 1,9 en 2,9%, wat nog lager is dan in 2012 (ongeveer 3%). Dat heeft tot gevolg dat de vastgoedmarkt ondersteund wordt, ook al is het moeilijker om aan een krediet te komen. 2. Registratierechten Over de eerste elf maanden van het jaar namen de registratierechten in België met 3,2% toe ten opzichte van de eerste elf maanden van 2012. Brussel is geen uitzondering op deze tendens, met een stijging van 2,6% over heel 2013, vergeleken met 2012 (volledige cijfers). Deze cijfers bevestigen dat de Belgische vastgoedmarkt goed standhoudt en dat de prijzen ietsje naar boven gaan, zowel in de hoofdstad als in de rest van het land. Registratierechten Brussel 6 3. De onroerende voorheffing De onroerende fiscaliteit heeft uiteraard een invloed op de markt. Tot nu toe bleef de residentiële vastgoedmarkt vrij goed gespaard, ook al neemt de onroerende fiscale druk jaar na jaar toe in België. Dat geldt ook voor de fiscale aftrek waarop mag gehoopt worden wanneer het verworven goed als gezinswoning zal dienen. Onze politici zullen deze materie zeer gedetailleerd moeten bestuderen om geen rem te zetten op de markt. De Belg heeft een baksteen in de maag en bij ons is ongeveer 70% bewoners van een huis ook de eigenaar. Daarnaast nam het aantal beleggers op deze markt flink toe door de forse aanvallen op de beursmarkt de voorbije jaren. Die beleggers zijn erg waakzaam wat de geldopbrengsten, het rendement van hun belegging betreft en dus ook de onroerende belasting. De inflatie Na een stijging tot 2,6% in 2012 liep de inflatie in 2013 terug tot 1,2%. 4. Banenverlies en werkloosheid De werkloosheidscijfers zijn bemoedigender dan aanvankelijk was vooropgesteld en liggen op een gemiddelde van 8,4% in 2013 (op basis van de cijfers van de eerste 11 maanden). In de eurozone lag het gemiddelde werkloosheidspercentage in 2013 op een stabiele 12,1% en op 10,9% voor de hele Europese Unie. 7 5. Evolutie van de kredieten Uit de cijfers van de hypothecaire kredieten kunnen we volgende elementen opmaken: • De gemiddelde ontleende bedragen blijven zowat dezelfde als in 2012, met een lichte stijging van deze bedragen in het eerste en het tweede trimester en een lichte daling met 3,2% in het derde trimester, vergeleken met 2012. • Het aantal kredieten voor een onroerende aankoop neemt in 2013 een duik met bijna 9%. • De hypothecaire kredieten met vaste rentevoet blijven in trek, maar de kredieten met variabele rentevoet met een initiële rentevastheid van minstens tien jaar winnen veld. Trimester Aankoop Bouw Aankoop + Ander Renovatie renovatie . doel Financiering Bron: BVK Hyp. kred. Aankoop Bouw per bestemming Ander herfinanRenovatie Aankoop + onroerend cieringen Totaal renovatie doel (extern) Bron: BVK 8 Hyp.kred. vlgs type rentevoet Vast Enkel variabel dalend Variabel Variabel Variabel Variabel (1 jaar <= (3 j. <= (5 j. <= periode init. rente- init. rente- init. rente- init. rentevastheid vastheid vastheid vastheid Totaal < 3 jaar) <5 j.) <10 j.) >=10 j.) Bron: BVK Uit onze cijfers blijkt dat het aantal kredietaktes afneemt. Deze tendens wordt bevestigd door de cijfers van Febelfin die aantonen dat het aantal toegekende kredieten voor een onroerende aankoop in de eerste drie trimesters van 2013 met 9,6% lager liggen dan in dezelfde periode van 2012. De notarissen hebben vastgesteld dat het moeilijker wordt om een krediet te krijgen: de voorwaarden voor een krediet zijn vaak strenger. Ook lopen de kredieten langer. 6. Bouwvergunning Over de eerste drie trimesters van 2013 ging het aantal bouwvergunningen voor nieuwe woningen in Brussel met 63% naar boven, of 1.638 vergunningen tegen 1004 in 2012 voor dezelfde periode. Deze stijging sluit aan op de nationale trend, die nochtans stabiel bleef met een stijging van 1% voor heel België in dezelfde periode. Ook in Wallonië bleven deze cijfers stabiel, met 0,4% minder vergunningen, net als in Vlaanderen waar 0,9% minder vergunningen werden afgeleverd. 9 7. Zijn er nog andere factoren die de markt konden beïnvloeden? Vaak wordt de complexiteit van de voorbereiding van een verkoopdossier aangestipt. Het klopt zeker dat er momenteel zeer veel formaliteiten zijn. Dit heeft echter slechts een zeer geringe invloed op het aantal transacties, maar kan daarentegen wel een weerslag hebben op de prijzen. Het notariaat brengt in zijn geheel zijn deskundigheid in om de cliënt te helpen bij een onroerende verrichting. Wij denken dan meer bepaald aan het bekomen van de energie- en elektriciteitscertificaten, het bewijs dat de bodem niet verontreinigd is, de conformiteit van de verwarmingsinstallatie… Het resultaat van al dit onderzoek kan de prijs die de gegadigde biedt zeker beïnvloeden. Het is echter onze wens dat al deze certificaten eenvormig en met de nodige zorg zouden opgesteld worden, wat niet altijd het geval is. De stedenbouwkundige conformiteit stelt vaak problemen. Ook hier zagen we graag meer eenvormigheid in de wetgeving. Onze markt zou meer kleinere woningen moeten aanbieden, die minder energie vreten. De gemeenten zouden het dus gemakkelijker moeten maken om gebouwen op te delen, met als conditio sine qua non dat deze woningen van kwaliteit zijn. 10 Evolutie van de vastgoedmarkt in 2013 Algemene tendens (voor België) De vastgoedactiviteit (volumes) Het aantal vastgoedtransacties bleef stabiel in 2013 en liep zelfs een beetje terug tijdens de jaarlijkse vakantie in juli en augustus. Na een lichte afzwakking in oktober en november, vergeleken met 2012, werd in december een klim van 18,2% genoteerd ten opzichte van december 2012. Deze fikse stijging moet echter gerelativeerd worden, want december 2012 was bijzonder rustig. Maar als we vergelijken met december 2011, dan blijft de evolutie opmerkelijk met 7% meer transacties. Dit zegt veel over de evolutie van de vastgoedmarkt in 2014. Voor het hele voorbije jaar registreren we een gemiddelde activiteitsindex van 102,5 tegen 102,6 in 2012, of een daling van 0,1%. Dat is synoniem met stabiliteit in een economisch klimaat dat nochtans niet bepaald gunstig was. 1. Driemaandelijkse activiteitsindex op nationale schaal 11 2. Regionale spreiding van de vastgoedactiviteit Voor heel 2013, en vergeleken met 2012, is de gemiddelde index van 102,5 als volgt gespreid: 60,6 voor Vlaanderen (+1,1%), 32,7 voor Wallonië (-1,6%) en 9,2 voor Brussel (-2,6%). Brussel Wallonië Vlaanderen 3. Verdeling per provincie en per trimester van de vastgoedactiviteit Voor 2013 en vergeleken met 2012 bleef de activiteit even stabiel in de provincies als nationaal en regionaal. Het aantal vastgoedtransacties nam iets toe in Vlaanderen: 0,5% voor Vlaams-Brabant, 0,8% in Antwerpen, 1,9% in Oost-Vlaanderen en +3,2% in West-Vlaanderen. Limburg is een uitzondering, met een daling van 1,8%. In het zuiden van het land komt de lichte vermindering van Henegouwen (-3,9%), Luik (-1,4%) en Namen (-0,2%), terwijl Waals-Brabant het 1% en Luxemburg 1,9% beter doen. 12 De evolutie van de gemiddelde prijzen van het residentieel vastgoed 1. De huizen Voor heel 2013 bedraagt de gemiddelde prijs van een huis in België 233.959€, wat 3,2% meer is dan in 2012. In Vlaanderen komt de gemiddelde prijs van 250.281€ neer op een stijging van 2,3%, terwijl in Wallonië de gemiddelde prijs met 3% stijgt naar 176.179€. In Brussel bleven de prijzen het meest stabiel, met een gemiddelde prijs van 410.194€, of een evolutie van 1,6%. Gemiddelde België Vlaanderen Wallonië Brussel 2. Villa’s Met een vrij gering aantal villa’s dat in 2013 van eigenaar wisselde in Brussel, moeten we voorzichtig blijven wat de cijfers voor onze hoofdstad betreft. Deze van het noorden en het zuiden van het land zijn echter beduidender, met een stijging van 9,8% in Wallonië en van 0,1% in Vlaanderen. Nationaal gezien slinkt de gemiddelde prijs maar met 1,4%, wat duidelijk aantoont dat de Brusselse markt maar weinig impact heeft op het nationale gemiddelde. Gemiddelde België Vlaanderen Wallonië Brussel 13 3. Appartementen In 2013 ging een appartement in België voor gemiddeld 204.181€ van de hand, wat vergeleken met 2012 een stijging is van 2,1%. De jaarlijkse gemiddelde prijs gaat in de drie regio’s van het land naar boven, met 204.402€ in Vlaanderen (0,6%), 155.610€ in Wallonië (1,7%) en 228.408€ in Brussel (4,2%). Algemeen stellen we vast dat er in België zeker belangstelling is voor vastgoed. Zoals we al eerder vermeldden, ligt het aantal bewoners-eigenaars bij ons hoog. Ook zijn er heel wat beleggers. Deze zijn wat huiveriger geworden ten opzichte van de beursmarkt en sommige hebben hun voordeel kunnen doen met de fiscale regularisatie van de voorbije jaren. Licht is de fiscaliteit niet echt, maar ze blijft haalbaar, wat de kopers gunstig beïnvloedt. 14 In het Brussels gewest Jaarlijkse evolutie 2009-2013 In 2013 zwakte de vastgoedactiviteit in Brussel ietwat af, met een lichte daling van 2,6% tussen 2012 en 2013. De gemiddelde jaarlijkse index gaat van 99,2 naar 96,6 en blijft onder de 100 (3de trimester 2007). Driemaandelijkse evolutie in 2013 De evolutie van de activiteit in het vierde trimester wijst op een verbetering voor 2014. Marktaandeel van Brussel in het nationaal landschap Uit de geografische spreiding van de transacties in 2013 is vast te stellen dat 9% van de transacties in België in Brussel werd afgehandeld. Dat is 2,5% minder dan in 2012. 15 2013 2012 Vlaanderen Wallonië Brussel Evolutie van de vastgoedprijzen 1. De huizen, villa’s inbegrepen In de Brusselse regio bleef de mediaanprijs stabiel op 350.000€ tussen 2012 en 2013. In de loop van de tijd verkleint het verschil tussen de gemeenten blijkbaar. De toegang tot de eigendom van een huis blijkt financieel een moeilijke zaak en de kopers die absoluut in een huis willen wonen, moeten uitwijken van de gemeenten in het zuiden van Brussel naar het noorden van Brussel. In het concept ‘huis’ moeten ook de villa’s worden opgenomen, waarvan de prijs varieert naargelang de ligging van het goed en in het bijzonder de wijk of de gemeente waar de villa gelegen is. Het is geen geheim dat de Franse bevolking een voorkeur heeft voor de uitgestrekte wijk van Fort Jaco in Ukkel of de Molièrelaan in Elsene en de aangrenzende straten. Deze markt van de villa’s in deze wijken wordt sterk bepaald door de toestroom van Fransen die momenteel de grootste buitenlandse populatie vormen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (meer dan 50.000 mensen). Huizen, villa’s inbegrepen: jaarlijkse mediaanprijs 16 Mediaanprijzen van de huizen met villa’s voor 2013, per gemeente Voor de gemeenten in het grijs wordt de mediaanprijs als informatie meegedeeld. Er kon immers geen enkel besluit worden getrokken omdat de steekproef te klein was. Waarschuwing • Bij de prijzen die per gemeente worden meegedeeld, is voorzichtigheid geboden. Hoe geografisch gedetailleerder de cijfers zijn, hoe geringer het aantal transacties is. Er zijn dus grotere verschillen in de vergelijking per jaar voor de kleinste gemeenten zoals Haren, Sint-Joost-Ten-Node, Koekelberg of ook Neder-over-Heembeek. Terwijl Ukkel en Anderlecht een voldoende groot aantal transacties tellen. • Er zijn ook grotere verschillen bij de analyse van meer gedetailleerde types goederen, zoals de appartementen per aantal slaapkamers, of types van goederen waarvoor de mutaties schaarser zijn (grond, opbrengsthuizen). Gemeenten Anderlecht Oudergem Sint-Agatha-Berchem Brussel Etterbeek Evere Vorst Ganshoren Haren Elsene Jette Koekelberg Laken Sint-Jans-Molenbeek Neder-Over-Heembeek Sint-Gillis Sint-Joost-ten-Node Schaarbeek Ukkel Watermaal-Bosvoorde Sint-Lambrechts-Woluwe Sint-Pieters-Woluwe Brusselse regio Mediaan 2013 250.000,00 377.500,00 282.500,00 440.000,00 423.750,00 290.000,00 342.000,00 284.000,00 279.000,00 595.000,00 290.000,00 315.000,00 290.000,00 275.000,00 275.000,00 405.000,00 300.000,00 315.000,00 425.000,00 413.500,00 440.000,00 492.500,00 350.000,00 17 % 2012-2013 -8,3% -5,6% 4,6% 22,2% 6,1% 0,0% -6,3% -3,7% 3,3% 9,2% 1,8% 10,9% 11,8% 3,8% -3,5% 19,1% 11,1% -3,8% 0,0% -2,1% -2,2% -2,5% 0,0% Jette, de Smet de Naeyerlaan, 26 Woonhuis Verkocht : 283.000 € Schatting: Staat : Te renoveren Schaarbeek : Frans Courtenslaan, 112 Woonhuis Verkocht : 365.000 € Schatting : 290.000 € Staat : Te renoveren Watermaal-Bosvoorde, Ortolanenlaan, 95 Woonhuis Verkocht : 532.000 € Schatting: Staat : Op te frissen Sint-Lambrechts-Woluwe, Generaal Lartiguelaan, 9 Woonhuis Verkocht : 450.000 € Schatting : 460.000 € Staat : Goede staat, op te frissen 18 2. De appartementen De driemaandelijkse evolutie van de vastgoedactiviteit wijst wel op een stijging voor het vierde trimester van 2013, maar dit is lang geen vaststaand teken van een ononderbroken verhoging voor 2014. De voorbije jaren lijken periodes van daling en van stijging elkaar eerder op te volgen. Voor 2014 zullen er waarschijnlijk weer periodes van daling volgen op periodes van stijging en omgekeerd, die moeilijk te verklaren zijn. Wat niet belet dat over het hele jaar een algemene verhoging kan genoteerd worden. Voor 2012 bedroeg de mediaanprijs voor een appartement in Brussel 185.000€. In 2013 steeg deze mediaanprijs naar 190.000€, wat een toename van 2,7% is. Dat is uiteraard enkel een cijfer. Het ‘gemiddeld appartement’ bestaat niet. Appartementen: jaarlijkse mediaanprijs De mediaanprijzen voor de appartementen met drie slaapkamers klimmen sterker (8,9%) dan de andere types van appartementen van de hoofdstad. Ze gaan van 271.000€ naar 295.000€. De verhoging met 2,6% die voor de appartementen met ‘2 slaapkamers’ vast te stellen is, komt in de buurt van de verhoging die voor alle appartementen van de hoofdstad genoteerd wordt. Deze gaan van 195.000€ naar 200.000€. De mediaanprijs van de appartementen met 1 slaapkamer gaat van 142.500€ naar 150.000€, wat een verhoging van 5,3% is. 19 Deze prijzen zijn uiteraard mediaanprijzen die sterk verschillen per gemeente. Laten we dit eens in detail bekijken. Mediaanprijzen van de appartementen per gemeente Voor de gemeenten in het grijs wordt de mediaanprijs als informatie meegedeeld, omdat er voor deze gemeenten geen conclusie kon getrokken worden gezien de steekproef te klein was. Gemeenten Anderlecht Oudergem Sint-Agatha-Berchem Brussel Etterbeek Evere Vorst Ganshoren Haren Elsene Jette Koekelberg Laken Sint-Jans-Molenbeek Neder-Over-Heembeek Sint-Gillis Sint-Joost-ten-Node Schaarbeek Ukkel Watermaal-Bosvoorde Sint-Lambrechts-Woluwe Sint-Pieters-Woluwe Brusselse regio Mediaan 2013 % 2012-2013 140.000,00 220.000,00 175.000,00 232.000,00 223.250,00 173.500,00 190.000,00 145.000,00 156.000,00 245.000,00 165.000,00 137.750,00 160.000,00 167.750,00 183.000,00 197.500,00 135.000,00 174.500,00 240.000,00 190.000,00 260.000,00 285.000,00 190.000,00 20 0,0% 4,8% 4,2% 8,0% 6,3% 6,8% 5,6% -9,4% -15,7% 2,1% 6,5% -10,8% 10,3% 8,2% 25,3% 1,3% -21,2% -3,1% 6,7% -14,6% -5,5% 18,3% 2,7% De analyse van de mediaanprijzen per gemeente is relevanter en geeft ons volgende rangschikking voor alle appartementen: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 Gemeenten Sint-Lambrechts-Woluwe Sint-Pieters-Woluwe Elsene Ukkel Watermaal-Bosvoorder Brussel Oudergem Etterbeek Sint-Gillis Haren Vorst Schaarbeek Sint-Joost-ten-Node Sint-Agatha-Berchem Evere Ganshoren Jette Sint-Jans-Molenbeek Koekelberg Neder-Over-Heembeek Laken Anderlecht Mediaan 2012 Mediaan 2013 % 2012-2013 260.000,00 275.000,00 -5,5% 285.000,00 241.000,00 18,3% 245.000,00 240.000,00 2,1% 240.000,00 225.000,00 6,7% 190.000,00 222.500,00 -14,6% 232.000,00 214.875,00 8,0% 220.000,00 210.000,00 4,8% 223.250,00 210.000,00 6,3% 197.500,00 195.000,00 1,3% 156.000,00 185.000,00 -15,7% 190.000,00 180.000,00 5,6% 174.500,00 180.000,00 -3,1% 135.000,00 171.250,00 -21,2% 175.000,00 168.000,00 4,2% 173.500,00 162.500,00 6,8% 145.000,00 160.000,00 -9,4% 165.000,00 155.000,00 6,5% 167.750,00 155.000,00 8,2% 137.750,00 154.500,00 -10,8% 183.000,00 146.100,00 25,3% 160.000,00 145.000,00 10,3% 140.000,00 140.000,00 0,0% 21 Hieronder detailleren we de rangschikking volgens het aantal slaapkamers. Voor de appartementen met 1 slaapkamer: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 Gemeenten Brussel Sint-Pieters-Woluwe Elsene Etterbeek Oudergem Sint-Lambrechts-Woluwe Ukkel Sint-Gillis Evere Vorst Watermaal-Bosvoorde Sint-Agatha-Berchem Schaarbeek Neder-Over-Heembeek Laken Jette Ganshoren Sint-Jans-Molenbeek Koekelberg Anderlecht Sint-Joost-ten-Node Sint-Agatha-Berchem, Laurelaan, 25 Appartement 1 kamer Verkocht: 115.000 € Schatting : Staat : Te renoveren Mediaan 2013 179.000,00 175.000,00 172.500,00 170.000,00 169.000,00 167.000,00 164.500,00 160.000,00 155.000,00 155.000,00 155.000,00 143.000,00 141.500,00 132.500,00 130.000,00 125.000,00 118.000,00 115.000,00 113.500,00 110.000,00 98.750,00 Oudergem, Hugo Van der Goeslaan, 111 Appartement 1 kamer Verkocht: 140.000 € Schatting : 140.000 € Staat : te moderniseren 22 Voor de appartementen met 2 slaapkamers: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 Gemeenten Sint-Pieters-Woluwe Brussel Sint-Lambrechts-Woluwe Elsene Etterbeek Ukkel Oudergem Sint-Gillis Vorst Watermaal-Bosvoorde Schaarbeek Neder-Over-Heembeek Evere Sint-Joost-ten-Node Sint-Agatha-Berchem Jette Laken Sint-Jans-Molenbeek Haren Koekelberg Ganshoren Anderlecht Anderlecht, Hof te Ophemgaarde, 14 Appartement 2 kamers Verkocht : 145.200 € Schatting : Staat : Middelmatig Mediaan 2013 285.000,00 270.000,00 267.500,00 255.000,00 250.000,00 250.000,00 245.000,00 230.000,00 195.000,00 190.000,00 186.000,00 185.000,00 175.000,00 174.500,00 172.500,00 171.750,00 170.000,00 170.000,00 156.000,00 153.000,00 150.000,00 145.000,00 Ukkel, Ringlaan, 144A Appartement 2 kamers Verkocht: 320.000 € Schatting : 276.000 € Staat : Heel goede straat 23 Voor de appartementen met 3 slaapkamers: Mediaan 2013 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 Etterbeek, Legerlaan, 50/52 Appartement 3 kamers Verkocht : 351.000 € Schatting : 350.000 € Staat : Goede staat Gemeenten Oudergem Sint-Pieters-Woluwe Ukkel Elsene Brussel Sint-Lambrechts-Woluwe Etterbeek Sint-Gillis Watermaal-Bosvoorde Schaarbeek Sint-Agatha-Berchem Evere Vorst Jette Ganshoren Koekelberg Laken Neder-Over-Heembeek Sint-Jans-Molenbeek Anderlecht Sint-Joost-ten-Node Mediaan 2013 490.000,00 420.000,00 395.000,00 390.000,00 380.000,00 341.200,00 325.000,00 315.000,00 300.000,00 255.000,00 247.500,00 236.000,00 232.000,00 212.500,00 210.000,00 210.000,00 210.000,00 209.500,00 200.000,00 177.450,00 167.500,00 Vorst, Molièrelaan, 113 Appartement 3 kamers Verkocht : 380.000 € Schatting: Staat: Middelmatig, te renoveren gedeelte 24 Toelichting Een appartement met 2 slaapkamers kost 33% meer dan met ‘1 slaapkamer’ en een appartement met 3 slaapkamers is 47% duurder dan met 2 slaapkamers. Het feit dat de mediaanprijzen van de appartementen met 3 slaapkamers sterker stijgen dan de prijzen van de andere types van appartementen kan te verklaren zijn door het toenemend aantal scheidingen, en dus ook eenoudergezinnen die vrij ruime huisvesting willen maar zonder het onderhoud en de kosten die aan een huis verbonden zijn. Vast te stellen is ook dat bepaalde gezinnen uit budgettaire overwegingen eerder kiezen voor een appartement met 3 slaapkamers dan voor een huis. Dit doet allemaal de vraag en dus ook de prijzen stijgen. Uit de vergelijking van de prijzen van de appartementen met 1 – 2 – 3 slaapkamers blijkt dat het verschil tussen de laagste en de hoogste prijzen bijna gelijk is voor de appartementen met 1 en met 2 slaapkamers, maar veel groter is voor de appartementen met 3 slaapkamers. Dit vertelt ons dat, vooral in de ‘duurste’ gemeenten, de appartementen met 3 slaapkamers een categorie apart worden, zeer luxueus en moeilijk te vergelijken met andere goederen. Elementen die de opleving van de markt kunnen bevorderen • Voor beleggers blijft vastgoed een ‘vaste waarde’ en een middel om te diversifiëren, zeker zolang de rentevoeten laag blijven; • De lage rentevoeten van de hypothecaire kredieten blijven een gunstig element; • De hoge huurprijzen zetten de mensen aan om hun woning eerder te kopen dan te blijven huren; • Het tekort aan woningen door de migraties, de stijging van het aantal scheidingen, de bevolkingsgroei. Elementen die de opleving van de markt kunnen tegengaan • Het hogere percentage eigen middelen dat de banken vragen om een krediet toe te kennen; • Alsmaar hogere gemeenschappelijke lasten, vooral voor de oudste appartementen en de grootste gebouwen; • Sinds enige tijd is het aanbod groter dan de vraag; een goed blijft langer te koop staan en dat doet na een zekere tijd de prijs vaak zakken. En de markt van de nieuwbouw: De markt van de nieuwbouw: in Brussel althans heeft de markt van de nieuwbouw zich niet al te slecht gedragen. De promotoren pasten zich aan en dus zijn vraag en aanbod vrij goed in evenwicht. De aangeboden panden worden nu gebouwd volgens de gunstigste energienormen. Ook blijken de appartementen zo onafhankelijk mogelijk te worden gebouwd, om beheerkosten en rekeningperikelen tussen mede-eigenaars te vermijden. 25 3. De gronden Gronden: Mediaanprijs per m² 20112013 800.0 Moyenne 2011 Moyenne 2012 719.952 200.0 569.620 400.0 700.0 600.0 .0 Moyenne 2013 De mediaanprijs per m² van een bouwgrond in Brussel ligt momenteel op 720€, of dus 26% hoger dan in 2012, toen de mediaanprijs om en bij de 570€/m² bedroeg. Deze cijfers zijn gebaseerd op een klein aantal transacties, omdat grond schaars wordt in de hoofdstad. Voorzichtigheid is dus geboden en conclusies inzake dit segment zijn te vermijden. 26 Onze cijfers zijn gebaseerd op minder dan 10 transacties per gemeente en gelden dus enkel als informatie. Gemeenten Mediaan 2013 % 2012-2013 Anderlecht 721,15 29,4% Oudergem 1.213,11 65,4% Sint-Agatha-Berchem 115,79 -75,8% Brussel 8.173,91 Etterbeek 1.547,62 Evere 776,90 -34,0% Vorst 428,57 Ganshoren Haren 213,74 -54,5% Elsene 2.047,49 Jette Koekelberg Laken 784,31 -23,1% Sint-Jans-Molenbeek 917,08 192,6% Neder-Over-Heembeek 409,18 -11,1% Sint-Gillis Sint-Joost-ten-Node 973,45 Schaarbeek 1.399,52 Ukkel 519,69 91,1% Watermaal-Bosvoorde 626,01 Sint-Lambrechts-Woluwe 352,11 -71,3% Sint-Pieters-Woluwe 283,43 -71,7% 26,4% Brussels Gewest 719,95 Brussel, Ransbeekstraat Bouwgrond van 1a 05ca Verkocht : 80.000 € Schatting : 30.000 € Staat : Goede staat Ukkel, Drie Koningenstraat Bouwgrond van 4a 02ca Verkocht : 201.000 € Schatting : Staat : Goede staat 27 4. De opbrengsthuizen Het aantal transacties met betrekking tot opbrengsthuizen blijft gering in Brussel, maar er is een stijgende tendens met een mediaanprijs in 2013 van 484.000€, of een verhoging met 12,6% ten opzichte van 2012. Opbrengsthuizen: Jaarlijkse mediaanprijs Er moet een onderscheid gemaakt worden tussen twee types opbrengsthuizen: 1. Het opbrengsthuis dat van in het begin als dusdanig werd gebouwd of het opbrengsthuis dat aanvankelijk een eengezinswoning was en werd verbouwd tot opbrengsthuis en nu ook als dusdanig erkend is door de administratie van stedenbouw. 2. Het woonhuis dat ‘wild’ werd opgedeeld tot opbrengsthuis en waarvan de stedenbouwkundige opdeling in verschillende wooneenheden niet erkend is en bijgevolg niet geregulariseerd is door de administratie. Het eerste type gebouw zal tegen de marktprijs verkocht worden. Het tweede type gebouw zal aan een lagere prijs verkocht worden als de koper de stedenbouwkundige situatie in orde moet brengen en met het voorbehoud dat alle bestaande wooneenheden als dusdanig kunnen erkend worden. Zo niet dan zal het moeilijk te verkopen zijn als opbrengsthuis en zal het de bestemming van woonhuis krijgen. De administratieve en stedenbouwkundige regelgeving legt alsmaar meer beperkingen op en zet een rem op de verkoop van dit type goed. Daar komt nog een andere factor bij, namelijk het huurbeheer 28 van dergelijk goed dat soms moeizaam gaat als de huurder in gebreke is en hij moet uitgezet worden. De gerechtelijke procedure gaat langzaam en is duur en zolang ze niet afgehandeld is, int de eigenaar geen enkele huur. De economische crisis had echter tot gevolg dat de opbrengsthuizen een vluchtwaarde werden. De broosheid van het banksysteem heeft beleggers aangespoord om zich op opbrengsthuizen te richten. Er hoort dus een kanttekening bij de gemiddelde vooruitgang van 8,2%. Een belegger die als goede huisvader handelt, zal een brutorendement van 4/5% nastreven. Als de overheid beslist om de huurinkomsten van dergelijke panden te belasten, zullen er zeker heel wat op de markt komen en op basis van het principe van vraag en aanbod zullen de verkoopprijzen naar beneden gaan. De belegger die als goede huisvader handelt, heeft dit goed meestal gekocht met het vooruitzicht van bijkomende financiële inkomsten bij zijn pensioen en zal zich niet willen blootstellen aan een belasting op de huurgelden. Sint-Gillis, Bordeauxstraat, 61-63 Burgers- en herenhuis (4 appart.) Verkocht : 780.000 € Schatting: 780.000 € Staat : Middelmatig ( te renoveren) Sint-Pieters-Woluwe, de Hinnisdaellaan, 43 Opbrengstgebouw Verkocht : 865.000 € Schatting : 865.000 € Staat : Heel goede staat 29 5. De garages en parkeerplaatsen De mediaanprijs van de garages, de parkeerplaatsen inbegrepen, bedraagt momenteel 21.000€, of een stijging van 5% ten opzichte van 2012, toen de mediaanprijs 20.000€ beliep. De prijzen voor de garages of parkeerplaatsen schieten naar boven als nooit te voren door het tekort aan parkeerplaatsen in de straten en lanen en ook omwille, hoewel in mindere mate, van het vandalisme op auto’s. Hoe groter de schaarste, hoe duurder de genoemde parkeerplaats. Een prijs van 20.000 € voor een garage is niet overschat, want wij hebben vergelijkingspunten voor een verkoopprijs van parkeerruimte voor 65.000€. De parkeerplaats wordt bedongen tussen 15.000€ en 30.000€. Garages: Mediaanprijs per m² Gemiddelde 30 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 Gemeenten Mediaan 2013 Sint-Gillis 32.500,00 Elsene 30.000,00 Sint-Lambrechts-Woluwe 27.000,00 Sint-Joost-ten-Node 25.500,00 Sint-Pieters-Woluwe 25.500,00 Oudergem 25.375,00 Vorst 25.000,00 Schaarbeek 23.875,00 Etterbeek 23.750,00 Brussel 23.500,00 Koekelberg 22.000,00 Laken 22.000,00 Ukkel 22.000,00 Watermaal-Bosvoorde 21.500,00 Ganshoren 20.000,00 Neder 20.000,00 Evere 19.000,00 Sint-Jans-Molenbeek 18.500,00 Jette 18.000,00 Anderlecht 15.000,00 Sint-Agatha-Berchem 14.000,00 Etterbeek, Sint-Michielslaan, 85 Individuele garage Verkocht : 66.000 € Schatting : Staat : Normaal Schaarbeek, Paul Deschanellaan, 264 Individuele garage Verkocht : 20.000 € Schatting : 22.000 € Staat : Normaal 31 6. HANDELSGEBOUW Het handelsgebouw is het gebouw dat per essentie een handelswaarde zal hebben naargelang van zijn ligging. Een gebouw in de Nieuwstraat of in de Baljuwstraat zal een heel andere handelswaarde hebben en dat wordt nog meer uitgesproken als het in het noorden van Brussel ligt. Dergelijk type van goed spreekt ofwel een belegger aan die een hoger rendement zal hebben dan van het opbrengsthuis, maar is wel onderworpen aan belasting, ofwel een ‘handelaar’ die dit goed koopt om er zijn handelsactiviteit uit te oefenen. De mediaanprijs van dit type goed is niet representatief en kan schommelen naargelang het aantal handelsgebouwen die te koop zijn op bepaalde commerciële ‘spots’. Brusssel, Baillistraat, 32 Handels- en opbrengstgebouw Verkocht : 690.000 € Schatting: Staat : Goede staat (stedenbouwkundige inbreuken) Jette, Léon Théodorstraat, 221/223 Handels- en opbrengsthuis Verkocht : 550.100 € Schatting : Staar : Onfris tot normaal 32 CONCLUSIE We kunnen nooit genoeg benadrukken hoe belangrijk het voor een ‘eerste koper’ is om zo snel mogelijk, op basis van zijn financiële mogelijkheden, een goed aan te kopen. Dat is aanvankelijk klein, maar geeft hem een springplank voor een latere aankoop, naargelang van zijn financiële en gezinssituatie. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zet aan tot de aankoop van een eerste woning met de toekenning van een abattement tussen 7.500€ en 9.375€. Dat drukt de impact van de registratiekosten op de kostprijs van deze eerste aankoop een heel stuk. Zonder in detail te gaan, is dit ook een mogelijkheid wanneer de hoofdwoning weer verkocht wordt en een andere woning wordt gekocht om het gezin te huisvesten. Ter herinnering, in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bedragen de registratiekosten 12,5% van de aankoopprijs. Op de Brusselse markt blijft de prijs per vierkante meter hoog ten opzichte van de financiële mogelijkheden van de kandidaat-kopers. De economische onzekerheid, die nog versterkt wordt door de angst voor ontslag, zet de kandidaat-koper aan om voorzichtig te werk te gaan bij de aankoop van een goed. De percentages van de hypothecaire kredieten lijken erg aantrekkelijk, maar het wordt de kandidaat-koper niet gemakkelijk gemaakt, want hij moet zelf 20% tot 25% van de aankoopprijs plus kosten, kunnen inbrengen. In 2013 nam het aantal toegekende kredieten voor de aankoop van onroerende goederen een duik van bijna 9%. Dit wordt wel gecompenseerd door de omzeggens gelijke ontleende bedragen in 2012 en 2013. We stellen meer en meer vast dat ouders van kandidaat-kopers een deel van de aankoop van een onroerend goed financieren. Dat kan in de vorm van een schenking of van een lening tegen een lage rentevoet zijn. De instroom van kapitalen in het kader van de fiscale regularisaties of de gemoedsrust dat hun geld belegd is in baksteen eerder dan in een financieel product dat flink aan vertrouwen inboette, spoort ouders van kandidaat-kopers aan om ze financieel steunen als ze een vastgoedproject opzetten. De criteria voor de toekenning van kredieten zijn nu strenger dan vroeger. Dat heeft als gevolg dat de prijzen niet plots omhoog schieten en draagt deels bij tot een stabiliteit op de vastgoedmarkt. 33 Zoals werd aangestipt in dit rapport liepen de transacties in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest met 2,5% terug vergeleken met 2012. De mediaanprijs van een huis (buiten de villa’s) bedraagt 350.000€, ongeveer hetzelfde als in 2012. In 2013 steeg de mediaanprijs van appartementen naar 190.000€, of 2,7%. Vergeleken met de andere hoofdsteden of grote steden is de bewoonbare oppervlakte in ons land groter, en meer in het bijzonder in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Om de kostprijs per vierkante meter van een woning te verminderen en deze toegankelijker te maken, zouden er dus woningen met een kleinere bewoonbare oppervlakte kunnen gebouwd of gerenoveerd worden, waarbij voorrang moet gaan naar energiezuinige woonruimte van kwaliteit, die aangepast is aan de evolutie in de tijd van de gezinssituatie van elke koper. Grote steden zoals New York bouwen ‘micro-woningen’ van 16 m² die superfunctioneel zijn en aansluiten op dit beleid. De toekomst zal uitwijzen of dit vernieuwend concept naar hier zal overwaaien. Sinds enkele jaren, en vooral sinds de instelling van de aflevering van een EPB-certificaat, wordt bij de keuze van een woning rekening gehouden met de energiecapaciteit van een gebouw. Ook al is de betrouwbaarheid van dit certificaat, als het niet om een nieuwgebouwde woning gaat, vaak vatbaar voor discussie, toch mag de energie-impact van een woning niet verwaarloosd worden want dit zal soms het verschil maken in de keuze die de potentiële koper heeft. Algemeen vereist de kandidaat-koper een woning van kwaliteit en neemt hij zijn tijd om een concrete aankoop te doen, waarbij hij de mogelijke keuzes binnen zijn budget vergelijkt. De Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening of GSV heeft de vigerende regels in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest eenvormig gemaakt, zowel voor de bouw van nieuwe woningen als voor de renovatie van gebouwen. Woonhuizen die in verschillende wooneenheden zijn opgedeeld en waar het voor één gezin niet meer mogelijk is om te wonen, stellen veel problemen ter zake. Omdat de meeste dergelijke woonhuizen in verschillende woongelegenheden werden ingedeeld vóór de GSV werd ingevoerd, moeten de gemeenten creatief uit de hoek komen om de feitelijke situatie te doen sporen met een rechtssituatie. De notaris zal elke koper adviseren om vooraf naar de gemeente te gaan om te toetsen of de plannen overeenstemmen met de feitelijke situatie, en zo te vermijden dat de stedenbouwkundige situatie van het goed achteraf moet geregulariseerd worden. Op een ander vlak wijzen we er ook nogmaals op dat de notaris een sterke actieve rol speelt in de successieplanning, zowel in het begin bij de aankoop van een goed als later, en zowel voor gehuwden als voor samenwonenden, met of zonder kinderen. 34 Het zal misschien nuttig zijn om roerende of onroerende schenkingen te doen. Daarbij mag niet uit het oog worden verloren dat op een roerende schenking in Brussel wel vaak 3 tot 7% registratierechten moeten betaald worden, naargelang de verwantschap, maar dat de onroerende schenkingen aan veel hogere progressieve rentevoeten onderworpen zijn. We zullen in bepaalde gevallen de aktes over drie jaar moeten spreiden om de progressiviteit van de rentevoeten te vermijden. De notaris zal zijn cliënt er dus op wijzen, naargelang van diens vermogen en gezinssituatie, dat hij beter niet wacht tot hij een gevorderde leeftijd bereikt heeft alvorens zijn vermogen deels of volledig door te geven, met behoud van het vruchtgebruik van één of meer onroerende goederen. De volgende wetswijziging in het Brussels Gewest, die naar het schijnt terugwerkende kracht zou hebben tot 1 januari 2014, zal misschien stellen ertoe aanzetten om hun vermogensstelsel te wijzigen om het gebouw te kunnen overlaten aan de overlevende, zonder successierechten. Dit beding kan echter nadelig blijken voor de kinderen, die dan, eerder dan rechten te betalen, die vaak door de overlevende echtgenoot betaald worden, op een helft van de eigendom van een gebouw, in één keer rechten zullen moeten betalen op de volle eigendom van een gebouw. Deze keuze zal grondig moeten bestudeerd worden, samen met de notaris, op basis van de financiële en de gezinssituatie van elke koper. De Brusselse vastgoedmarkt blijft evolueren. De prijzen van de transacties liggen algemeen hoger, ook al was de stijging dit jaar matiger. Ook de kwaliteit van de woonhuizen evolueerde omdat nu rekening gehouden wordt met de energie-impact van gebouwen en het comfort verbeterde. Dit zal in de toekomst een belangrijk criterium worden bij de keuze van de liefhebber, in de hoop dat deze criteria niet zullen leiden tot een Brussels vastgoedpark in twee snelheden, met een onderscheid tussen de goederen van mindere kwaliteit voor een aantrekkelijke prijs ten opzichte van de meer geëvolueerde woningen. Februari 2014 NVN Cel Communicatie 35
© Copyright 2024 ExpyDoc
