Motivatienota 2014 05

M O T I VAT I E N O T A
Provincie:
Locatie:
Dossier:
Dossiernummer:
Vlaams-Brabant
Sint-Pieters-Leeuw
Wegen-, riolerings- en omgevingswerken project bedrijvenzone
‘Ruysbroeckveld’- wijziging 1
I40001
1. Voorwerp van de aanvraag
De aanvraag betreft het aanleggen van wegen-, riolerings- en omgevingswerken voor de ontwikkeling van
de bedrijvenzone Ruysbroekveld.
2. Zoneringsgegevens van het goed
Zie punt 3.
3. Overeenstemming
en
verenigbaarheid
van
aanvraag met de wettelijke en ruimtelijke context
de
Gewestelijk RUP Vlaams strategisch gebied rond Brussel en aansluitende open
ruimtegebieden (VSGB)
D+A CONSULT NV │ 05/05/2014 │ I40001 │ Project bedrijvenzone ‘Ruysbroeckveld’
1│8
Voorschriften
Artikel A5.1. Gemengd regionaal bedrijventerrein
Artikel A5.1.1
Het bedrijventerrein is bestemd voor bedrijven met de volgende hoofdactiviteiten:- productie, opslag,
bewerking en verwerking van goederen;
·
productie van energie;
·
onderzoeks- en ontwikkelingsactiviteiten.
·
op- en overslag, voorraadbeheer, groepage, fysieke distributie en groothandel;
De volgende hoofdactiviteiten zijn niet toegelaten:
·
kleinhandel;
·
agrarische productie;
·
autonome kantoren.
Artikel A5.1.2
Alle handelingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming zijn toegelaten voor zover
ze rekening houden met zuinig ruimtegebruik. Daarbij wordt minstens aandacht besteed aan:
·
het optimaal gebruiken van de percelen, echter rekening houdend met de verplichtingen inzake
veiligheid;
·
de mogelijkheid om bepaalde diensten onder te brengen in gemeenschappelijke gebouwen op
het bedrijventerrein;
·
het groeperen en organiseren op het bedrijventerrein van parkeermogelijkheden voor de
gebruikers en bezoekers
Gemeenschappelijke en complementaire voorzieningen, inherent aan het functioneren van het regionaal
bedrijventerrein, zijn toegelaten. Kantoren en toonzalen met beperkte vloeroppervlakte, ondergeschikt en
gekoppeld aan de productieactiviteit van individuele bedrijven, zijn toegelaten voor zover die activiteiten
geen loketfunctie hebben en geen autonome activiteiten uitmaken. De toonzalen mogen maximaal 10%
van de gelijkvloerse bebouwde oppervlakte innemen, ongeacht op welk niveau de toonzalen worden
ingericht, en de toonzaaloppervlakte mag maximaal 500 m² zijn.
Inrichtingen voor de huisvesting van bewakingspersoneel van maximaal 200 m² vloeroppervlakte,
geïntegreerd in het bedrijfsgebouw, zijn toegelaten. Indien het noodzakelijk is voor de veiligheid van het
bewakingspersoneel is de niet-integratie toegelaten.
Artikel A5.1.3
Voor zover er geen algemene adviesverplichting is, zijn handelingen die tegelijk aan de onderstaande
voorwaarden voldoen in het gebiedsdeel op de oostelijke kanaaloever slechts toegelaten nadat de
gewestelijke dienst die bevoegd is voor de veiligheidsrapportering advies heeft verstrekt volgens de
bepalingen van de Vlaamse Codex ruimtelijke ordening over adviesvragen:
·
Het gaat over handelingen voor een nieuwe inrichting die vallen onder de toepassing van het
samenwerkingsakkoord tussen de federale Staat, het Vlaamse Gewest, het Waalse Gewest en
het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest betreffende de beheersing van zware ongevallen waarbij
gevaarlijke stoffen zijn betrokken.
·
De geplande inrichting is gelegen binnen een straal van 2 km van een gebied waar wonen is
toegelaten, of van een aanwezige of geplande cluster van ten minste vijf niet-onteigende
woongelegenheden, of van een gebied waar een ziekenhuis of een school of een
verzorgingsinstelling of van een door publiek bezochte plaats of gebouw met inbegrip van
recreatiegebied, aanwezig of gepland is.
Deze bepaling vervalt vanaf de inwerkingtreding van wetgeving waarin de adviesverplichting van de
gewestelijke dienst die bevoegd is voor de veiligheidsrapportering voor stedenbouwkundige vergunningen
wordt gereglementeerd.
Inrichtingen die vallen onder de toepassing van het samenwerkingsakkoord tussen de federale Staat, het
Vlaamse Gewest, het Waalse Gewest en het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest betreffende de
beheersing van zware ongevallen waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken zijn niet toegelaten in het
gebiedsdeel op de westelijke kanaaloever.
D+A CONSULT NV │ 05/05/2014 │ I40001 │ Project bedrijvenzone ‘Ruysbroeckveld’
2│8
Artikel A5.1.4
De bestaande activiteiten of functies die niet inbegrepen zijn in artikel A5.1.1 en die aanwezig zijn in dit
gebied op het moment van definitieve vaststelling van dit gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan kunnen
blijven bestaan. Alle handelingen die nodig zijn om een bestaande activiteit of functie te bestendigen zijn
toegelaten. De uitbreiding van de bestaande activiteiten of functies is beperkt tot de percelen in eigendom
of gebruik voor de bestaande activiteit in dit gebied op het moment van definitieve vaststelling van dit
gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan.
Artikel A5.1.6
Alle handelingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming zijn toegelaten voor zover
ze rekening houden met zuinig ruimtegebruik. Daarbij wordt minstens aandacht besteed aan:
·
het optimaal gebruiken van de percelen, echter rekening houdend met de verplichtingen inzake
veiligheid;
·
de mogelijkheid om bepaalde diensten onder te brengen in gemeenschappelijke gebouwen op
het bedrijventerrein;
·
het groeperen en organiseren op het bedrijventerrein van parkeermogelijkheden voor de
gebruikers en bezoekers.
Gemeenschappelijke en complementaire voorzieningen, inherent aan het functioneren van het regionaal
bedrijventerrein, zijn toegelaten. Inrichtingen voor de huisvesting van bewakingspersoneel van maximaal
200 m² vloeroppervlakte, geïntegreerd in het bedrijfsgebouw, zijn toegelaten. Indien het noodzakelijk is
voor de veiligheid van het bewakingspersoneel is de niet-integratie toegelaten.
Artikel A5.1.7
Bij een vergunningsaanvraag voor een project van minstens 1000 m² bruto vloeroppervlakte wordt een
inrichtingsstudie gevoegd. De inrichtingsstudie is een informatief document voor de vergunningverlenende
overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het kader van de goede
ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften voor het gebied. De inrichtingsstudie zal
tenminste aantonen hoe het parkeren niet wordt afgewenteld op het openbaar domein, op welke wijze
wordt ingespeeld op de bereikbaarheid met het openbaar vervoer, hoe de ontsluiting zal verlopen en hoe
de waterhuishouding wordt geregeld. De inrichtingsstudie geeft ook aan hoe het voorgenomen project
zich verhoudt tot wat al gerealiseerd is in het gebied en/of tot de mogelijke ontwikkeling van de rest van
het gebied.
De inrichtingsstudie maakt deel uit van het dossier betreffende de aanvraag van stedenbouwkundige
vergunning en wordt als zodanig meegestuurd aan de adviesverlenende instanties overeenkomstig de
toepasselijke procedure voor de behandeling van de aanvragen. Elke nieuwe vergunningsaanvraag kan
een bestaande inrichtingsstudie of een aangepaste of nieuwe inrichtingsstudie bevatten.
Artikel A5.1.8
Inrichtingen die vallen onder de toepassing van het samenwerkingsakkoord tussen de federale Staat, het
Vlaamse Gewest, het Waalse Gewest en het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest betreffende de
beheersing van zware ongevallen waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken zijn niet toegelaten.
Besluit voor het plangebied:
Het gebied kan met een waaier van bedrijvigheid worden ingericht met uitzondering van kleinhandel,
agrarische productie en autonome kantoorvoorzieningen. Voor de inrichting van de percelen behorende
bij artikel 5.1, dient bij de vergunningsaanvraag voor een project van minstens 1000m² bruto
vloeroppervlakte een inrichtingsstudie toegevoegd te worden zoals omschreven in artikel A5.1.7.
4. Beschrijving van de bestaande t oestand van het goed
Beschrijving van de ligging en de omgeving van het goed
Het plangebied, gelegen te Sint-Pieters-Leeuw, situeert zich tussen de Bergensesteenweg en het kanaal
Brussel-Charleroi, meer bepaald tussen de Bergensesteenweg, de Frans Baesstraat, de Edward de
Baerdemaekerstraat en de Groot-Bijgaardenstraat.
D+A CONSULT NV │ 05/05/2014 │ I40001 │ Project bedrijvenzone ‘Ruysbroeckveld’
3│8
Beschrijving van de bestaande toestand
Momenteel worden alle terreinen binnen het plangebied gebruikt voor landbouw. Het plangebied strekt
zich vandaag als een open vlakte uit van aan het Kanaal Brussel-Charleroi tot aan de Bergensesteenweg.
Een aantal percelen van het plangebied sluiten aan op het kanaal. Langs het kanaal ligt naast een
belangrijke ontsluitingsweg (Groot-Bijgaardenstraat) eveneens een alternatieve fietsverbinding.
Verder langsheen de Edward de Baerdemaekerstraat en de Frans Baesstraat ligt de woonwijk Wilderveld.
Vanuit deze straten zijn doorzichten naar het open gebied Ruysbroeckveld behouden. Het groene
karakter van deze straten is een belangrijke troef.
D+A CONSULT NV │ 05/05/2014 │ I40001 │ Project bedrijvenzone ‘Ruysbroeckveld’
4│8
Vanuit de Edward de Baerdemaekerstraat en de Frans Baesstraat zijn een aantal industriële bakens
zichtbaar, zoals de koeltoren gelegen langsheen het kanaal.
5. Verantwoording van het verkavelingsco ncept
Visie
Het RUP VSGB als leidraad voor de invulling
Het plangebied ligt volledig binnen de afbakening van het RUP VSGB de voorschriften die
werden bepaald in het gewestelijk RUP zullen als basis dienen voor de invulling van het
gebied. De verschillende van toepassing zijnde voorschriften zijn opgenomen in de
planningscontext onder 3.1.
Verplicht ontsluitingstracé van het langgerekt plangebied
De bedrijvenzone omvat een aantal langgerekte percelen die allemaal aantakken op de GrootBijgaardenstraat. Vanuit het RUP VSGB wordt opgelegd om de bedrijvenzone verplicht te
ontsluiten richting kanaalzone. Op termijn zal het gewest hier een nieuwe ontsluitingsweg voor
bedrijvigheid aanleggen. De bedrijvenzone ontsluit nu verplicht naar de Groot-Bijgaardenstraat.
Vrachtverkeer dient vervolgens verplicht richting Bergensesteenweg te ontsluiten daar er geen
ontsluiting mogelijk is over Ruisbroek centrum door de spoorwegtunnel. In een latere fase dient
de ontsluiting voor het bedrijfsverkeer voorzien te worden via de nieuwe ontsluitingsweg die het
Vlaamse gewest zal aanleggen langsheen en over het kanaal.
Duurzame bedrijvenzone
De site wordt ontwikkeld als duurzame zone voor regionale bedrijven:
· een maximaal gezamenlijk gebruik van infrastructuur, dit gebeurt onder andere door de
aanleg van een centrale gezamenlijke ontsluitingsweg en het koppelen van
parkeervoorzieningen aan deze ontsluitingsweg;
· een landschappelijk-visuele buffering ten opzichte van het woongebied door de
integratie van het parkgebied zoals bestemd in het RUP VSGB en de invulling van de
bufferzone zoals vastgelegd in het aanpalende BPA Steenweg op Groot-Bijgaarden;
· een kwalitatief waterbergingssysteem door de aanleg van waterbufferbekkens teneinde
het hemelwater op te vangen en gecontroleerd te kunnen laten afvloeien. Het
aanvraagdossier wegenis voorziet de nodige buffering. Op de percelen zelf zal
overeenkomstig de gewestelijke en provinciale verordening buffering en herbruik van
hemelwater van toepassing zijn.
D+A CONSULT NV │ 05/05/2014 │ I40001 │ Project bedrijvenzone ‘Ruysbroeckveld’
5│8
Ruimtelijke concepten
Aansluiten op de bestaande bedrijvigheid
Het plangebied sluit aan bij bestaande bedrijvigheid langs het kanaal en de
Bergensesteenweg. De ontwikkeling van Ruysbroeckveld past in de verdere versterking van
deze bedrijvengordel langsheen deze belangrijke ontwikkelingsassen. Doordat het gebied
onmiddellijk aansluit bij bestaande bedrijven kan een eengemaakte structuur zonder bijkomend
ruimteverlies worden voorzien.
Het parkgebied als overgang tussen bedrijvigheid en wonen
Naast de ontwikkeling van het bedrijventerrein wordt zoals bestemd in het RUP VSGB een
parkgebied voorzien. Dit parkgebied vormt een multifunctionele buffer tussen het te
ontwikkelen bedrijventerrein en het verder gelegen woongebied ‘Wilderveld’ Een deel van
opgenomen plangebied zal als buffer worden ingericht zodat van bij de prille ontwikkeling van
het bedrijventerrein voldoende garanties worden geboden voor een goede integratie van het
bedrijventerrein in de omgeving. De bufferzone (gelegen in het BPA Steenweg op GrootD+A CONSULT NV │ 05/05/2014 │ I40001 │ Project bedrijvenzone ‘Ruysbroeckveld’
6│8
Bijgaarden) kan op termijn mee in de parkaanleg geïntegreerd. De delen van de bedrijvenzone
grenzend aan het parkgebied worden ingericht als buffer met parkachtige inrichting zodat er
kan worden aangesloten op de omgeving in de toekomst. Vanuit de bedrijvenzone wordt ook
een zachte verbinding richting park voorzien.
Eén centrale ontsluiting voor een duurzaam bedrijventerrein
Om te vermijden dat er vrachtverkeer en bestemmingsverkeer de omliggende woonwijken
belast en gezien de problematiek van de spoorwegbrug in Ruisbroek, dient het bedrijventerrein
Ruysbroeckveld verplicht te ontsluiten via de Groot-Bijgaardenstraat en de
Ruisbroeksesteenweg naar de Bergensesteenweg. Door de langgerekte structuur van het
bedrijventerrein wordt vanuit het oogpunt van een duurzaam ontwikkeld bedrijventerrein
gekozen voor een centrale ontsluitingsweg in het gebied. Op deze manier wordt een minimum
aan ruimte gereserveerd voor infrastructuur en kan een maximum aan ruimte worden ingevuld
met de ontwikkeling van een duurzaam bedrijventerrein.
Veilige verbindingen van en naar het bedrijventerrein.
D+A CONSULT NV │ 05/05/2014 │ I40001 │ Project bedrijvenzone ‘Ruysbroeckveld’
7│8
Doorheen het te ontwikkelen parkgebied kunnen in de toekomst een aantal nieuwe trage
verbindingen worden ontwikkeld. Hiermee zal de woonwijk Wilderveld een veilige groene
ontsluiting krijgen naar het kanaal waarlangs een reeks trage verbindingen zijn ontwikkeld.
Aansluitend op de te ontwikkelen trage verbindingen doorheen het park wordt binnen het
projectgebied Ruysbroekveld een bijkomende trage verbinding gerealiseerd. Op deze manier
wordt het gebied met de omgeving verbonden en wordt het voor de gebruikers van het
bedrijventerrein mogelijk om op een veilige manier hun werkplek te bereiken en gebruik te
maken van het omliggende parkgebied.
Inrichtingsprincipes
Ontwikkeling voor een flexibel aanbod
De bedrijvenzone zal zo ontwikkeld worden dat een maximale ontsluiting kan worden voorzien
met een minimum aan infrastructuur. De perceelsopdeling moet flexibel kunnen worden
aangepast aan de vraag van de markt. Daarom wordt er gewerkt met een verkavelingsplan met
loten van diverse grootte-orde. Daarbij worden verschillende kleine loten voorzien die kunnen
worden samengevoegd tot grotere kavels.
Optimaal en effectief terreingebruik
De bedrijvenzone wordt ingericht met:
· een minimum aan infrastructuur;
· een optimale kavelindeling; rationeel verkaveld met maximale flexibiliteit;
· meerlagige bebouwing waar mogelijk en aangewezen.
Een flexibele verkavelingswijze wordt vooropgesteld zodat soepel kan worden ingespeeld op
de vraag van de markt.
Invulling en ontsluiting
Voor de inrichting wordt de site ingedeeld in een aantal loten rondom de centrale
ontsluitingsweg. De site wordt via deze centrale ontsluitingsas naar de Groot-Bijgaardenstraat
ontsloten. Langsheen de ontsluitingsweg kunnen de loten
samengevoegd worden in percelen met diverse omvang. Deze
flexibiliteit naar invulling toe maakt het mogelijk zowel meer
kleinschalige bedrijven als grote, meer ruimtebehoevende bedrijven te
huisvesten.
Opgemaakt door het studiebureau D+A Consult op 05 mei 2014
D+A CONSULT NV │ 05/05/2014 │ I40001 │ Project bedrijvenzone ‘Ruysbroeckveld’
8│8

Download Report