Elly Tanger Van - Bestuurlijke informatie gemeente Haarlem

Elly T a n g e r
Van:
Verzonden:
Aan:
Onderwerp:
Bijlagen:
Griffiebureau
maandag 7 juli 2014 11:04
registratie
SVP mail + bijlagen registreren en in proces nemen. Hartelijk dank. *Brief van
Wijkraad Binnenstad Haarlem inzake hotel De Ripper*
Brief aan Gemeenteraad dd 03-07-14 tzv Rlpperdastraat 13a.pdf; Zienswijze de heer
mr. A. Vos dd 05-26-2014.pdf; Beknopte samenvatting de heer jhr. F. Ploos van
Amstel dd 25-06-14.pdf
Van: Grim Bouwmeester, namens Wijkraad Binnenstad Haarlem
[mailto:[email protected]
Verzonden: donderdag 3 juli 2014 23:00
Aan: Griffiebureau
Onderwerp: Brief van Wijkraad Binnenstad Haarlem inzake hotel De Ripper
Geachte heer/mevrouw,
Bij deze mail ontvangt u een brief van Wijkraad Binnenstad Haarlem naar aanleiding van ontwerp
omgevingsvergunning 2014-00092 m.b.t. Rlpperdastraat 13a. Tevens zijn twee documenten toegevoegd welke
dienen als bijlagen van deze brief.
Wij zouden het zeer waarderen indien u ervoor zorgt kunt dragen dat de raadsfracties over deze stukken kunnen
beschikken. Bij voorbaat onze dank.
Mocht u nog vragen of opmerkingen hebben, dan kunt u mij bereiken via
[email protected] of 06-10969250.
Met vriendelijke groet.
Grim Bouwmeester
06-10969250
Wijkraad Binnenstad Haarlem
www.wiikraadbinnenstadhaarlem.nl
[email protected]
U kunt de wijkraad nu ook vinden op
Facebook en Twitter
Aan Gemeenteraad Haarlem
Datum:
3 juli 2014
Betreft:
ontwerp omgevingsvergunning 2014-00092 m.b.t. Rlpperdastraat 13a
Geachte dames en heren.
Graag vraagt Wijkraad Binnenstad Haarlem uw aandacht voor de mogelijke komst van een hotel in de
Ripperdastraat.
Bewoners en omwonenden van de Ripperdastraat hebben de wijkraad gewezen op het ontwerp
omgevingsvergunning 2014-00092, dat beoogt de weg vrij te maken voor de inrichting van een hotel (met
horeca 4 vergunning) in het pand Ripperdastraat 13 dat bekend staat als De Ripper.
Omwonenden maken zich ernstige zorgen over hun - nu nog rustige - woonomgeving en het voornemen
van aanvragers van genoemde vergunning om een (naar maatstaven van deze buurt groot) hotel te
mogen inrichten. De omwonenden waren bovendien bijzonder verrast dat de Ripperdastraat,
Ripperdapark en Parkstraat als een buurt van 'gemengde bestemming en gebruik' wordt betiteld, terwijl
daarvan niet eerder sprake is geweest. De omwonenden hebben als belanghebbenden bij de
omgevingsvergunning gezamenlijk bezwaar aangetekend. Voor de volledigheid zijn als bijlage bij deze
brief de volledige zienswijze van de heer mr. A. Vos en een door de heer jhr. F. Ploos van Amstel ter
attentie van de wijkraad verzonden brief met daarin een beknopte samenvatting gevoegd. De wijkraad is
overigens in het bezit van alle zienswijzen en aanvullende nota's, met toestemming van de bewoners om
deze op uw verzoek te verstrekken.
De bezwaren betreffen zowel toegepaste procedures als het onwenselijke karakter van dit plan.
Wijkraad Binnenstad Haarlem sluit zich aan bij de inhoud van de verschillende zienswijzen zoals deze door
belanghebbenden zijn geschreven, naar de inhoud waarvan wij gemakshalve verwijzen.
De wijkraad hecht eraan dat in een (voor binnenstadbegrippen rustige) woonomgeving geen zware
horecavergunningen worden afgegeven, zodat het woongenot en de (relatieve) rust van de bewoners
gewaarborgd blijft. De wijkraad meent dat bij de omgevingsvergunning als deze, die onvermijdelijk zal
leiden tot een drastische wijziging van het karakter van de buurt, de belangen van de omwonenden zwaar
behoren te wegen.
Ooit
s m n, U " ! ii t
66 i
i 85 ® « i
at i? w 5
9i
De wijkraad merkt op dat er in het ontwerpbesluit een aantal onjuistheden en omissies lijkt te zijn
geslopen.
De wijkraad wijst met name op het volgende.
1. De onderbouwing van de bestemmingswijziging is beperkt tot een algemene verwijzing naar het
Haarlemse hotelbeleid. De Wijkraad vraagt echter met name aandacht voor de volgende passage uit
dit beleid (pagina 2, vergaderstuk STZ/EC/2012/30412, besluitenlijst B&W 21 februari 2012): Burgers
willen graag weten hoe de gemeente de belangen van wijken afweegt tegenover nieuwe
hotelinitiatieven op bepaalde locaties. De gemeente is faciliterend richting marktinitiatieven, maar
houdt hierbij rekening met de inpasbaarheid in de wijken.
2. De weergave van het advies van de Brandweer. In het ontwerpbesluit wordt vermeld dat de
brandweer een positief advies heeft gegeven. Dit is niet juist. De brandweer heeft juist negatief
geadviseerd, in het bijzonder wat betreft de brandveiligheid van muren, vloeren, plafonds en dak. In
het Ontwerpbesluit wordt echter vermeld dat brandveilig gebruik onder voorwaarden niet in strijd is
met de regelgeving, zonder dat vermeld wordt wat die voorwaarden dan zijn.
3. Volgens de Haarlemse Bouwverordening zou een advies van de Adviescommissie Ruimtelijke
Kwaliteit (de vroegere welstandscommissie) verplicht zijn, maar dit advies ontbreekt.
4. De berekening van de parkeeractiviteit.
5. Er lijkt geen rekening te zijn gehouden met de aanzienlijke toename van het logistieke verkeer
(bevoorrading en afvoer) door de kleine straten en er zijn geen laad- en losplaatsen voorzien.
6. Het ontbreken van aandacht voor gevolgen voor de omwonenden van het gebruik van de
binnenplaats van het pand, en andere potentiële bronnen van overlast, zoals lichthinder en
geluidsoverlast door installaties (koeling, afzuiging en verwarming).
De wijkraad is overigens bezorgd over de moeite die het omwonenden kost om de bij het ontwerpbesluit
behorende stukken in te zien. De wijkraad vraagt zich af hoe dit zich verhoudt tot de wettelijke
verplichting tot het ter inzage leggen van het Ontwerpbesluit en de bijbehorende relevante stukken.
Omwonenden hebben nu hun toevlucht genomen tot de procedure op grond van de Wet openbaarheid
van bestuur, maar ook dit heeft nog geen resultaat opgeleverd.
De wijkraad hoopt dat de situatie rond De Ripper uw aandacht zal krijgen.
Ik vertrouw erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Voor eventuele vragen, aanvullende
stukken of een toelichting kunt u terecht bij ondergetekende, lid van Wijkraad Binnenstad Haarlem, via
06 10969250 of [email protected].
Met vriendelijke groet.
Grim Bouwmeester
namens Wijkraad Binnenstad Haarlem
wiersma
mensonides
advocaten
PER AANGETEKENDE POST
College van B&W
Afdelingshoofd Omgevingsvergunningen
Postbus 511
2003 PB Haarlem
Tevens verzonden per gewone post en per e-mail aan:
hhtboergihaarlem.nl
[email protected]
Haarlem, 26 mei 2014
Geachte heer, mevrouw,
Inzake: zienswijze naar aanleiding van ontwerpbesluit 14-00092 Ripperdastraat 13a, het
verbouwen van het kantoor en restaurant tot restaurant en hotel, op grond van art. 2.1
lid 1. onder a, c, d, en de activiteit als genoemd in art. 2.2, lid 1 onder b van de Wabo,
verzonden 15 april 2014 (het "Ontwerpbesluit"')
1.
Deze zienswijze naar aanleiding van het Ontwerpbesluit wordt ingediend namens:
(a)
de heer Peter Christiaan Ruiter, geboren op 24-08-1978, en mevrouw Gi-Gi
Nge Chi Li, geboren op 30-12-1979, als eigenaren en bewoners van het
pand aan de Parklaan 8 1 ;
(b)
de heer Herman Jan Haage, geboren op 20-04-1948, en mevrouw Irene
Adriana Kuipers, geboren op 15-06-1952, als eigenaren en bewoners van
het pand aan de Parklaan 83;
(c)
de heer Marco van den Haak, geboren op 20-04-1954, en mevrouw
Annemarie van den Haak-Bardonauw, geboren op 04-11-1953, als
eigenaren en bewoners van het pand aan de Parklaan 85;
(d)
de heer Arnold Velders, geboren op 02-10-1947, en mevrouw Carina
Bosboom, geboren op 17-07-1948, als eigenaren en bewoners van het pand
aan de Parklaan 87;
KonngilMnSS | Pcslous 75575 | 1070
Af.sletaam j Necs^anc j Tm: +3» 20 524 S246 \ Fax. f-31 20 SZ* 5250 i [email protected]* nl | www.wmiaw.nl
INC Bank NLMIN(3e0871S7(3M S!icm«>a Baheer Deidsngeide" Wtaisma Ktsi-.scnidss
VMWRa MantdAlaN 1?
naaUCMP an j»mch; l^aar (J ens;ïin o t batin var. *er. r;.aiser.!.cmit .-an TCd'S'r^t . \ ï ï c o var
:
r
toapasthQ rijn sa vosmt:^ Vbo^Mwtfati «au WMHPS Mafvenidav. oadMenaard r. j «ip RKhtganit ;Ö Amsfacaam, *aKin Mfl
eapadong .-ar Mnspraxa^klMfd .s -x:-ya^cr.er Oe MgMrwna Voorwawdan mfdwi c:; v*?*** ioageKwaM
Wafüma M8r*on«Jeg •& a cattne'sniD a r d :«rw*'ï. IK u n t C M o*" I M bAï s :il a cr.rrm'sslc-. crrtraf-E 'c- wh^ch tre C f r!9:a
Conadl^ns cf w-a'srra UanvnnidM, utea s: ire Co'j'1 r Ar^BiordsrT..
^p^lca^l.» ar-d r wtifefr a i!r:i;üllo" ui :;ali(ii:y ;s
üiDtuued Fna Qanafa CanfitioM wit t« sen; upon ;&q*ji!si.
-t
m w
:
(e)
de heer Phiiip Aram Vos, geboren op 09-07-1971, en mevrouw Marijn Vosvan Roijen, geboren op 11-03-1969, als eigenaren en bewoners van het
pand aan de Parklaan 89;
(f)
de heer Tom van Spanje, als bewoner van het pand aan de Ripperdastraat
15 (zwart);
(g)
mevrouw Makira Nardy Elisa Thomése-Mual, geboren op 24-06-1969, en de
heer Pieter Frans Thomése, 23-01-1958, als eigenaren en bewoners van het
pand aan de Ripperdastraat 20;
(h)
de heer Marcus Hubert Mechtildis Lenssen, geboren op 27-12-1965, als
eigenaar en bewoner van het pand aan de Ripperdastraat 11-B.
2.
De achtertuinen en/of de woonhuizen van bovenstaande belanghebbenden
(hierna de "Belanghebbenden") grenzen aan of liggen tegenover dan wel vlak
naast het pand Ripperdastraat 13a (het "Pand"), dan wet grenzen aan een smal
steegje gelegen tussen het Pand en de achtertuinen van Belanghebbenden.
Belanghebbenden hebben dan ook een belang bij zorgvuldige besluitvorming
omtrent de verzochte bestemmingswijziging van het Pand, waarbij in de
ruimtelijke onderbouwing alle relevante omgevings- en economische factoren in
acht dienen te worden genomen.
3.
Sinds 18 december 2013 zijn de heer Beumer, zijn twee zoons en de heer
Ganzeboom (hierna samen de "Beleggers") eigenaren van het Pand. Namens de
Beleggers diende de heer Beumer op 13 januari 2014 een aanvraag in om de
bestemming van het Pand te wijzigingen van "maatschappelijk" (met in het
voorgebouw een klein restaurant met beperkte openingstijden) in "horeca
categorie 4 " (de "Aanvraag"). Het Bestemmingsplan Nieuwstad bevat voor de
Gemeente geen regels die haar het recht geven om deze bestemmingswijziging te
honoreren. Ook valt de strijdigheid tussen de verzochte bestemming en de
huidige bestemming niet onder enig bij algemene maatregel van bestuur
aangewezen geval.
4.
Het bovenstaande brengt met zich dat de Gemeente de
bestemmingswijzing, en daarmee de omgevingsvergunning, dient te
tenzij de door of met instemming van Beleggers in het Pand uit
activiteiten niet in strijd zijn met een goede ruimtelijke ordening en de
van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat.
5.
Volgens Belanghebbenden werd het Ontwerpbesluit niet genomen op basis van
een goede ruimtelijke onderbouwing en zijn de door Beleggers in het Pand uit te
(laten) oefenen activiteiten in strijd met een goede ruimtelijke ordening. In de
ruimtelijke onderbouwing werd geen rekening gehouden met alle relevante
gevraagde
weigeren,
te voeren
motivering
omgevings- en economische factoren. Als wel rekening wordt gehouden met deze
factoren, dan dient de conclusie te zijn dat de door de Beleggers ingediende
aanvraag tot bestemmingswijziging dient te worden afgewezen, althans niet in
deze vorm dient te worden toegewezen.
Gemeente heeft teqenstrildiq belang
6.
Zoals bekend was het Pand tot 18 december 2013 eigendom van Stichting Bureau
Jeugdzorg Noord-Holland ("Jeugdzorg"). Belanghebbenden hebben eind vorig jaar
met Jeugdzorg gesproken over de vraag waarom het Pand met zoveel spoed (en
onder de marktprijs) diende te worden verkocht. Jeugdzorg verklaarde daarbij
dat het Pand te zwaar op haar begroting drukte, en dat zij - met de naderende
budgettaire overgang naar de Gemeente Haarlem - in haar kosten moest snijden.
Een snelle verkoop van het Pand was dus niet alleen in het belang van Jeugdzorg,
maar ook in het belang van de Gemeente. Zie in dat kader ook de noodkreet van
Lucy Schmitz, directrice van Jeugdzorg (www.binnenlandsbestuur,
25 september
2013, "Snelle transitie leidt tot failliet Bureaus Jeugdzorg").
7.
Om de verkoop van het Pand te versnellen, stak de Gemeente een helpende hand
toe en begon maar alvast met een "ruimtelijke onderbouwing" van de door de
Beleggers gewenste bestemmingswijziging, nog voordat zij hun aanvraag hadden
ingediend. De Beleggers hadden in het onderhandelingstraject immers
aangegeven dat zij het Pand enkel wilden kopen indien de bestemming zou
worden gewijzigd. Zoals hierna zal worden uiteengezet verloor de Gemeente bij
deze "ruimtelijke onderbouwing" de ruimtelijke inpasbaarheid van deze
bestemmingswijziging uit het oog, nota bene een van de uitgangspunten van
haar eigen "Hotelbeleid" zoals besproken bij de B&W vergadering van 21 februari
2012.
8.
De ruimtelijke onderbouwing van januari 2014 is een doelredenering, om maar zo
spoedig mogelijk de aan de Beleggers voorgespiegelde bestemmingswijziging te
kunnen effectueren (met als gevolg een grote waardestijging van het Pand). De
Gemeente
gebruikte
(of
misbruikte)
hiermee
haar
ruimtelijke
ordeningsbevoegdheid niet met als doel ruimtelijke ordening, maar met ais doel
het dienen van haar eigen (toekomstige) financiële belang: het bevrijden van
Jeugdzorg van dit op haar begroting drukkende Pand, een begroting die
binnenkort voor rekening en risico van de Gemeente komt.
9.
Art. 3:3 Awb is geschreven voor situaties als deze, en Belanghebbenden
behouden zich het recht voor om - bij toewijzing van de Aanvraag - vernietiging
van dit besluit mede op deze basis te vorderen. Wellicht is dat overigens niet
nodig, want bij een onverhoopt faillissement van Jeugdzorg
zullen
belanghebbenden erop toezien dat de alsdan te benoemen curator onderzoekt of
de verkoop van het Pand - onverplicht, in het zicht van het faillissement, onder
de marktprijs en daarmee ten nadelen van de schuldeisers van Jeugdzorg - niet
dient te worden vernietigd. Indien nodig zullen Belanghebbenden eventuele
financiers van het Pand op dit risico attenderen, voor zover Beleggers dat niet al
hebben gedaan.
Hotel niet tevensvatbaar
10.
Uit de ruimtelijke onderbouwing blijkt niet dat de Beleggers erin zijn geslaagd een
sluitend exploitatieplan op te stellen voor het door (toekomstig) huurder ESTIDA
cs exploiteren van het Pand als hotel, restaurant en bar met leerfunctie. Blijkbaar
zijn Beleggers met de Gemeente in gesprek om het "kostenverhaal" anderszins te
VerzeAreren".
11.
Dit klinkt voor de Belanghebbenden weinig geruststellend, want wat komt er in
het Pand als ESTIDA's plannen niet economisch levensvatbaar blijken te zijn? Een
backpackers hotel in een rustige woonbuurt? De Beleggers hebben hier al
meerdere keren mee gedreigd. Het was voor Belanghebbenden dan ook
vervreemdend om in de ruimtelijke onderbouwing (pagina 12) te moeten lezen
dat op dit punt hun angst zou zijn weggenomen.
12.
Qf moet ESTIDA - of enige andere huurder - het Juist hebben van intensief
gebruik van de bar en terrassen, met alle overlast voor Belanghebbenden van
dien? Dit roept bij een deel van de Belanghebbenden onplezierige herinneringen
op aan de periode vóór de komst van Jeugdzorg, toen het Pand regelmatig werd
gebruikt voor feesten en partijen, met alle overlast van dien. Juist daarom dient
de Gemeente een goede ruimtelijke onderbouwing voor deze (overhaaste)
bestemmingswijziging te hebben, omdat de lange termijn gevolgen - bij het falen
van het ESTIDA plan (hoe sympathiek ook) - voor Belanghebbenden (zeer)
negatief kunnen zijn.
13.
De Gemeente zegt een Hotelbeleid te hebben. Maar dit beleid staat te ver af van
de huidige realiteit om als basis te kunnen dienen voor het honoreren van de
verzochte bestemmingswijziging. Belanghebbenden attenderen de Gemeente op
het rapport van de Shjark Group van Juli 2013, genaamd "Situatie Hotelmarkt
MRA" (biilaqe 1) en op de kritische noten van Horeca Nederland tijdens de
bespreking van de Regionale hotelstrategie 2016 - 2022 (2013.0073991) door
B&W op 2 februari 2012.
14.
Bovenstaande kritische (maar door de Gemeente tot nu toe genegeerde) noten
zijn sindsdien alleen maar in belang toegenomen. Ook in de Haarlemmermeer zal
binnenkort sprake zijn van een overschot aan hotelkamers, met als gevolg
onderbezetting,
dalende
kamerprijzen,
faillissementen,
leegstand
en
verpaupering. De prijsdaling is ai in gang gezet, zoals blijkt uit recente
persberichten.
15.
Hoe denkt ESTIDA - als stand alone exploitant zonder ervaring in deze branche,
zonder grote financiële armslag en zonder de steun van een keten - in een
dergelijke markt te kunnen overleven? Een markt die door particuliere verhuur
via AirBNB, door het opdrogen van bedrijfsboekingen (die geven hun personeel
tegenwoordig immers cursus via internet) en door de kosten van sites als
booking.com alleen nog maar krapper zal worden? Een markt die sinds kort ook
door banken als te riskant wordt beschouwd, waardoor financiering tegen een
normale opslag moeilijk of onmogelijk is?
16.
Met deze punten heeft de Gemeente geen rekening gehouden in haar
onderbouwing van het Ontwerpbesluit. Ook gaat zij eraan voorbij dat binnenkort
aan de Nieuwe Gracht in het Bisschoppelijk Paleis een nieuw hotel met 65 kamers
komt, en dat terwijl het Golden Tulip Hotel naast het station al een teruglopende
bezettingsgraad heeft. Haarlem heeft geen internationale bedrijven of congressen
die een vaste stroom aan hotelbezoekers met zich brengen. Van overloop uit
Amsterdam zal ook geen sprake meer zijn, gelet op de zeer grote toename in het
aantal hotelkamers aldaar. PWC vatte deze problematiek kernachtig samen in
haar rapport uit 2013, getiteld "Thriving or survivlng, European cities hotel
forecast 2013": "For example, the trend of converting offices to hotels on the
outskirts of Amsterdam could leave hoteliers in more outlying areas struggling".
17.
Het onder dit gesternte openen van een hotel is een riskant avontuur met een
grotere kans op een slechte dan op een goede afloop, en daarom dient juist ook
naar de langere termijn consequenties te worden gekeken van deze verzochte
bestemmingswijziging, en hoe deze zich verhouden tot de ruimtelijke
inpasbaarheid van dit alles. Het onder dit gesternte toekennen van de aanvraag
tot bestemmingswijziging, strookt niet met een goede ruimtelijke ordening.
Geen noemenswaardig overleg tussen Beleggers. ESTIDA en buurt
18.
Ten onrechte wordt in de ruimtelijke onderbouwing de indruk gewekt dat er
regelmatig overleg is tussen de Beleggers, ESTIDA en de buurt via een
"klankboordgroep", en dat bezwaren daarbij in onderling overleg worden
weggenomen. Er heeft inderdaad in het najaar van 2013 één keer een presentatie
door ESTIDA plaatsgevonden, maar dat ging met name om de inrichting van het
Pand en niet om de effecten op de buurt. Dit kan ESTIDA ook niet worden
verweten, haar specialisme is immers het inrichten en niet het exploiteren van
horecapanden.
19.
De Belanghebbenden hebben voor, tijdens en na deze presentatie aan ESTIDA en
aan de Beleggers aangegeven zich zorgen te maken om geluids- en geuroverlast
en hierover graag afspraken te willen maken in de vorm van het vestigen van een
aantal kwalitatieve verplichtingen ten laste van het Pand (zie e-mails van 3
f
t
december 2013, bijlage 21. Tijdens een bespreking met de heer Beumer op 17
december, wekte hij bij de Belanghebbenden de indruk dat de Beleggers hieraan
zouden meewerken. Op 23 maart 2014 zonden de Belanghebbenden ter attentie
van de Beleggers een concept akte aan ESTIDA (dat fungeerde als spreekbuis
voor de Beleggers) (bijlage 3). ESTIDA zond dit stuk door aan de Beleggers.
20.
Tot 24 mei werd van de Beleggers, noch van ESTIDA, een inhoudelijke reactie op
de wensen van Belanghebbenden ontvangen. Tijdens een kort overleg met de
heer Beumer op zaterdag 24 mei werd namens Belanghebbenden nogmaals
gevraagd waarom Beleggers nog niet hadden gereageerd op de ai in maart
toegezonden akte inzake het steegje en de laagbouw, waarvan de inhoud
overeenstemde met de e-mails van Belanghebbenden van 3 december 2013. De
heer Beumer zei daarop dat Beleggers geen voorwaarden wilden accepteren die
in hun ogen de doorverkoop en/of financiering van het Pand zouden bemoeilijken.
21.
Namens Belanghebbenden werd daarop gezegd dat de zij geen gebruik van de
laagbouw en het steegje behoeven te accepteren die hun woongenot en de
waarde van hun woonhuizen vermindert en daarmee de verkoop of financiering
van hun woonhuizen belemmert. Daarbij werd ook aangegeven dat een dergelijke
waardedaling als planschade uiteindelijk via de door Beleggers getekende
planschadeovereenkomst toch voor hun rekening komt en dat Belanghebbenden
daarom niet begrijpen waarom Beleggers geen kwalitatieve verplichtingen
accepteren op dit ondergeschikte deel van het Pand, en dat terwijl door deze
bestemmingswijziging de waarde van het Pand aanzienlijk zal stijgen.
22.
De heer Beumer gaf bij dit gesprek overigens weer aan dat hij - indien het
ESTIDA plan niet doorgaat - voornemens is om het Pand te verhuren aan
jeugdherberg exploitant StayOkay, hetgeen de hiervoor in deze zienswijze door
Belanghebbenden geuite vrees bevestigt en waardoor zorgvuldige besluitvorming
van nog groter belang is. Deze verkapte bedreiging werd ook al op 3 en 17
december door de heer Beumer geuit. Ten onrechte wordt in de ruimtelijke
onderbouwing dan ook de indruk gewekt dat de Beleggers de kans op bezwaren
door Belanghebbenden hebben verkleind.
23.
De heer Beumer lijkt overigens te vergeten dat ook het exploiteren van een
commerciële jeugdherberg niet is toegestaan binnen de huidige bestemming van
het Pand. Als Beleggers inderdaad voornemens zijn een jeugdherberg in het Pand
te doen vestigen, dan hebben zij de Belanghebbenden en de Gemeente op het
verkeerde been gezet door de Aanvraag enkel te baseren op het (maatschappelijk
sympathieke) ESTIDA/Perspectief plan, daarbij behendig gebruik makend van de
warme contacten tussen de omwonenden en de eigenaar van ESTIDA.
I I
Bestemmingswijziging in strijd met Structuurplannen
24.
De binnentuinen ingeklemd tussen de Ripperdastraat, het Ripperdapark en de
Parklaan zijn een oase van rust. De Ripperdastraat en het Ripperdapark zijn
beiden doodstille straten, anders dan de (voor een klein deel) gemengde functie
van de Ripperdastraat doet vermoeden. Terecht volgt uit het Structuurplan 2020
dan ook dat rustige woongebieden als rustig woongebied beschermd dienen te
worden. Het Pand bevindt zich in een rustig woongebied en indachtig de
beschermingsgedachte
in het Structuurplan 2020, is de voorgestane
bestemmingswijziging strijdig met dat Structuurplan. Ook uit het Structuurplan
Binnenstad Haarlem 1990 volgt dat het handhaven en versterken van bestaande
buurtfuncties voorop behoort te staan. De functie van het blok Ripperdastraat,
Ripperdapark en Parklaan is die van een rustige verstilde woonbuurt, en indachtig
het genoemde oudere Structuurplan dient deze functie te worden gehandhaafd.
De voorgestane bestemmingswijziging is dan ook eveneens in strijd met het
Structuurplan 1990.
Bestemmingswijziging in strijd met Hotelbeteidsnota 2012 - 2020
25.
Hiervoor werd al aangegeven dat het beleid van de Gemeente om uitbreiding van
hotelcapaciteit sterk te stimuleren, niet strookt met de bedrijfseconomische
realiteit in de hotelbranche in de regio Haarlemmermeer en Amsterdam.
26.
Nog los van het bovenstaande is het verlenen van de verzochte
bestemmingswijziging ook strijdige met de uitgangspunten van dit Hotelbeleid.
Immers, een van de uitgangspunten is dat geen hotelfunctie zal worden
toegekend aan panden in straten waar alleen gewoon wordt, dat het geen
overlast voor de buurt mag veroorzaken en dat het passend moet zijn bij andere
functies in dezelfde straat.
27.
Aan de Ripperdastraat, het stuk van de Parklaan tussen de Ripperdastraat en het
Ripperdapark en aan het Ripperdapark zelf, wordt alleen gewoond (met
uitzondering van enkele kantoren aan huis en de Vrijmetselaarsloge aan de
Ripperdastraat, maar die wordt slechts sporadisch en dan ook nog eens doodstil
gebruikt). De binnentuinen in dit blok zijn bij uitstek een (doodstil) woongebied.
Door het weinige verkeer in de Ripperdastraat en het Ripperdapark is dit een
ideaal speelterrein voor de vele kinderen in deze buurt. Hierbij past geen hotelmet uitgebreide horeca, met af en aan rijdende leveranciers, stomerijen, taxi's en
gasten. Dit gaat onbetwist overlast in dit rustige en verstilde woongebied
veroorzaken.
28.
Het lijkt erop dat de opsteller van de ruimtelijke onderbouwing zich het
bovenstaande niet heeft gerealiseerd toen hij concludeerde dat de voorgestane
bestemmingswijziging aansloot bij het Hotelbeleid. Deze bestemmingswijziging
sluit daar niet bij aan en is er mee in strijd.
Verstild binnenstedelilk woonmilieu
29.
In de ruimtelijke onderbouwing wordt bij de planologische onderbouwing slechts
gekeken naar de bestemming van de Ripperdastraat zelf. Dit is een (veel) te
beperkt blikveld, want daarbij wordt voorbijgegaan aan het feit dat het Pand
grenst aan de binnentuinen van welgeteld 13 woonhuizen die wel in een verstild
woonmilieu liggen dan wel samen een verstild woonmilieu vormen.
30.
In de ruimtelijke onderbouwing wordt vervolgens enkel op basis van de gestelde
"sterke" variatie van bestemmingen in de Ripperdastraat (waarin het dagelijks
leven overigens niets van te merken is) geconcludeerd dat de voorgestane
bestemmingswijziging niet in conflict is met de uitgangspunten van het
bestemmingsplan. Deze conclusie is onjuist. Omdat het Pand grenst aan de
binnentuinen van 13 woonhuizen, ligt het (ook) in een plangebied dat uitsluitend
voor wonen wordt gebruikt, en is de voorgestane bestemmingswijziging daarmee
in strijd met de uitgangspunten van het bestemmingsplan. Immers, een van die
uitgangspunten is dat in een woongebied rust heerst en dat bij afwijking van het
bestemmingsplan geen sprake mag zijn van een onevenredige afname van de
privacy. Een hotel met horeca, leveranciers en gasten brengt geen rust en privacy
en zal zeker meer overlast veroorzaken dan onder de huidige kantoorfunctie (met
beperkte horeca) werd veroorzaakt.
Verkeerskundige onderbouwing
31.
Indien inderdaad leerlingen van Perspectief het hotel gaan bemannen, dan zal dit
meer verkeersoverlast veroorzaken. Voor het bemannen van een hotel zijn
immers (veel) meer werknemers nodig dan voor het enkel runnen van een
restaurant met beperkte openingstijden. Hieraan wordt voorbijgegaan in de
verkeerskundige onderbouwing. Hoe en waar gaan deze leerlingen hun fietsen en
voor een groot deel scooters neerzetten? De fietsen en scooters van de
Perspectief leerlingen blokkeren nu al een groot deel van de stoep voor het Pand,
dit zai alleen nog maar meer worden.
32.
Het huidige restaurant De Ripper is alleen van dinsdag tot en met vrijdag open.
Dit zal zeker veranderen indien de bestemmingswijziging van de grond komt,
omdat de exploitant het daarbij vermoedelijk voor een groot deel van
restaurantomzet moet hebben. Dit zal leiden tot een grotere verkeersdruk. Ook
hieraan wordt voorbijgegaan in de verkeerskundige onderbouwing. Met name in
de weekenden is er nu al een tekort aan parkeerplaatsen in de Ripperdastraat,
aan het Ripperdapark en aan de Parklaan. Moeten de parkeervergunninghouders
dan maar een garageabonnement nemen zodat de gasten en werknemers van het
Pand kunnen parkeren?
33.
Gelet op het bovenstaande wordt in de ruimtelijke onderbouwing ten onrechte
geconcludeerd dat de bestemmingswijziging geen toename qua parkeerdruk met
zich zal brengen.
34.
Ook wordt ten onrechte onder het kopje "verkeersgeneratie" de restaurantfunctie
buiten beschouwing gelaten, omdat - volgens de opsteller van deze
onderbouwing - hierin geen verandering optreedt ten opzichte van de huidige
situatie. Zoals hiervoor uiteengezet is de huidige situatie een restaurant dat door
de week slechts vier dagen open is, en zat de nieuwe situatie zijn een restaurant
dat zeven dagen per week open is. ESTIDA gaf in haar oprechte enthousiasme
ook al aan stevig in te willen zetten op het gebruik van het restaurant met bar,
hetgeen ook lijkt te volgen uit het feit dat ESTIDA - volgens de ruimtelijke
onderbouwing - de marketing van het restaurant zal gaan verzorgen.
35.
Voort is het onbegrijpelijk op basis waarvan de opsteller van de ruimtelijk
onderbouwing tot de conclusie komt dat de bestemmingswijziging een minimale
invloed zal hebben op het aantal maal laden en lossen. Een veel intensiever
gebruik van het restaurant vereist toch aanzienlijk meer leveranties en meer
vuilafvoer?
36.
Overigens werd al op 16 februari 2011 door de Wijkraad Binnenstad verzocht om
de Ripperdastraat tot autoluwe zone te verklaren, hetgeen helder aangeeft hoe
de bewoners van de Ripperdastraat hun straat ervaren (zeker niet als een
levendige en gemengde straat, welk beeld de opsteller van de ruimtelijke
onderbouwing ten onrechte tracht op te wekken). Wat voor de Rlpperdastraat
geldt, geldt even zo goed voor het Ripperdapark. Dit is een gewilde speelplek
voor de buurtkinderen die daar tot nu toe ongestoord konden rondfietsen. Hoe
denkt de Gemeente dat de bevoorradingsvrachtwagens zich zonder schade of
ongelukken door het smalle straatje rondom het Ripperdapark gaan wurmen? Al
het verkeer van of naar de Ripperdastraat moet heen dan wel terug via het
Ripperdapark.
Milieuaspecten
37.
In de ruimtelijke onderbouwing wordt voorbijgegaan aan het feit dat de laagbouw
en het steegje (zoals gearceerd op biilaqe 4 en zoals blijkt uit de foto's onder
bijlage 5) grenst aan de tuinen van Belanghebbenden. Tot op heden werd deze
laagbouw slechts als spreekruimte gebruikt. Het gebruik van deze laagbouw als
koeling, (af)wasruimte of keuken zou tot ernstige geluid- en geuroverlast voor
Belanghebbenden kunnen leiden, met als gevolg waardedaling van de panden van
Belanghebbenden.
10
38.
Ook zal een intensiever gebruik van het steegje, bijvoorbeeld als afvoerroute van
afval of als aanvoerroute voor leveranciers, tot geluidoverlast voor
Belanghebbenden leiden. Belanghebbenden ondervinden nu al met enige
regelmaat hinder van de Perspectief leerlingen (urineren en roken in de steeg,
luidruchtig gedrag op straat en voetballen op straat). Dat zal vermoedelijk alleen
maar toenemen.
39.
Zoals hiervoor aangegeven, hebben Belanghebbenden tot nu toe tevergeefs
getracht met Beleggers afspraken te maken over het gebruik van de laagbouw en
het steegje.
40.
Art. 2 lid 1 sub c Wabo staat niet in de weg aan het opnemen van bijzondere
gebruiksvoorwaarden in een besluit als het onderhavige, ook voor het laten
gebruiken van het Pand. Indien Beleggers volharden in hun weigering om
blijvende afspraken over de laagbouw en het steegje te maken, dan verzoeken
Belanghebbenden om, bij onverhoopte toewijzing van de aanvraag van
Beleggers, daarin voor wat betreft het hiervoor genoemde steegje en de
laagbouw de volgende gebruiksvoorwaarden op te nemen ten laste van de
Beleggers, hun rechtsopvolgers en huurders/gebruikers van het Pand:
41.
(a)
de laagbouw niet te gebruiken als keuken, (af)wasruimte, droogruimte,
koeling, bar/restaurant of opslag of daarin enige activiteit te laten
plaatsvinden die hoorbaar of te ruiken is in de tuinen of huizen van de
Belanghebbenden;
(b)
in, op of aan de laagbouw
airconditioning aan te brengen;
(c)
de gevelhoogte van de laagbouw niet te verhogen, de platte daken van de
laagbouw niet te verbouwen tot puntdaken en er op toe te zien dat er zich
- behoudens in geval van calamiteiten - nimmer personen op de laagbouw
dan wel op de verbinding tussen de twee hoofdgebouwen bevinden;
(d)
de huidige of enige toekomstige deuren van de laagbouw die toegang
geven tot het steegje nimmer te gebruiken als ingang voor personeel,
leveranciers of voor enige andere activiteit verband houdend met de
exploitatie van het Pand, behoudens in geval van calamiteiten;
(e)
nimmer goederen (waaronder vuilnis) af en aan te voeren door het steegje
dan wel te plaatsen in het steegje.
geen
enkele
vorm
van
ventilatie
of
Slechts indien bovenstaande bijzondere aanwijzingen worden opgelegd, en
Beleggers en hun huurders/exploitanten zich daar ook aan houden, kan voor wat
11
betreft de Belanghebbenden - doch met inachtneming van het navolgende - de
conclusie worden getrokken dat het aspect omgevingsgeluid en geur geen
belemmering vormt voor de bestemmingswijziging:
(i)
ten onrechte wordt in de ruimtelijke onderbouwing onder 5.4 de stelling
ingenomen dat het blok Ripperdastraat, Ripperdapark en de Parklaan - en
dan met name de binnentuinen - niet kwalificeren als een "rustige
woonwijk" maar als een "gemengd gebied". Deze conclusie strookt niet
met de feiten, zoals hiervoor uiteengezet. De indicatieve afstand kan dan
ook niet met één trede worden verlaagd, en daarmee vervalt ook de
grondslag van de conclusie dat vanuit het aspect bedrijven en
milieuzonering
geen
belemmeringen
bestaan
voor
de
bestemmingswijziging. In een hernieuwde of in de bestaande ruimtelijke
onderbouwing dient dit te worden gecorrigeerd en nogmaals te worden
geëvalueerd;
(ii)
hotel- en horecabezoekers en personeel, en de leerlingen van Perspectief,
roken (ook). Met name voor wat betreft de leerlingen van Perspectief heeft
het verleden geleerd dat zij dit graag en vaak op straat, op de laagbouw of
op de verbinding tussen de twee hoofdgebouwen doen. Vanwege het
rookverbod in de horeca zullen de bezoekers, het personeel en de
leerlingen van Perspectief voor wat betreft hun nicotinebehoeften weer
naar de straat, het steegje, het dak van de laagbouw of de verbinding
tussen de twee hoofdgebouwen uitwijken, met alle overlast van dien voor
Belanghebbenden. Belanghebbenden verzoeken dan ook om bij een
onverhoopte toewijzing van de aanvraag van Beleggers, als aanwijzing op
te nemen dat zij er voor in hebben te staan dat in het Pand een inwendige
rookruimte wordt geïnstalleerd, ter voorkoming van deze overlast;
(iii)
doordat door Beleggers althans hun huurders zwaarder zal worden ingezet
op het gebruik van het restaurant, zal daarmee naar verwachting ook het
gebruik van het binnenterras en/of de achtertuin toenemen. Omdat het
Pand in een rustige woonwijk ligt, dient dit gebruik beperkt te worden tot
de weekeinden en dan nimmer tot na 21 uur in de avond.
Belanghebbenden verzoeken om deze bijzondere aanwijzing bij
onverhoopte toewijzing
mee te nemen. Toewijzing van deze
gebruiksbeperking is essentieel, want door het afgesloten karakter van de
binnentuinen wordt geluid vanaf het terras van het Pand juist versterkt,
waardoor het woongenot van Belanghebbenden navenant zal afnemen.
Conclusie
42.
W » i
De door Beleggers verzochte omgevingsvergunning, inhoudende een afwijking
van het bestemmingsplan, kan alleen worden toegewezen indien de verzochte
S <»*»•"••• i
so i
i SVJ i i — T
i
« ai n sr.
»J
12
activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van
het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat (art. 2.12 lid 1 onder a
Wabo).
43.
44.
Het Ontwerpbesluit is om de hiernavolgende redenen in strijd met een goede
ruimtelijke ordening:
(a)
het voorgestane hotel is niet aantoonbaar economisch levensvatbaar,
hetgeen een reëel risico op leegstand en verpaupering in een rustige
woonwijk met zich brengt;
(b)
gelet op het voorgaande, brengt het toekennen van de zwaarste horeca
bestemming aan het Pand het risico voor Belanghebbenden met zich dat
het Pand in de toekomst - bij het niet slagen van de hotelexploitatie - kan
worden geëxploiteerd als club, dancing of podium, hetgeen rampzalig zou
zijn voor een rustige woonwijk als deze;
(c)
het Ontwerpbesluit
Structuurplan 1990;
(d)
het Ontwerpbesluit is in strijd met de Hotelbeleidsnota 2012 - 2020;
(e)
het voorgestane hotel is gelegen in een verstild binnenstedelijk milieu en
er is in het Ontwerpbesluit en in de ruimtelijke onderbouwing geen
rekening gehouden met de verkeers-, geluid- en geuroverlast van het
vestigen van een hotel met intensief te gebruiken restaurant in een
verstild binnenstedelijk milieu.
is
in
strijd
met
Structuurplan
2020
en
met
De ruimtelijke onderbouwing is geen "goede" ruimtelijke onderbouwing in de zin
van de Wabo, omdat deze:
(a)
geen onderbouwing omvat waarom de economische uitvoerbaarheid is
verzekerd;
(b)
is gebaseerd op een verkeerde kwalificatie van de omgeving;
(c)
ten onrechte uitgaat van de aanname dat Belanghebbenden, Beleggers en
ESTIDA in onderling overleg bezwaren uit de buurt hebben opgelost,
terwijl de realiteit is dat de Beleggers weigeren blijvende afspraken te
maken en dreigen met de komst van een backpackershotel;
(d)
geen noemenswaardig onderbouwde (en daarmee dus verkeerde)
conclusies trekt op het gebied van verkeers-, geluid- en geuroverlast.
U
13
45.
Gelet op al het voorgaande dient het Ontwerpbesluit niet te worden genomen en
dient de aanvraag van Beleggers te worden afgewezen.
46.
Mocht het Ontwerpbesluit onverhoopt wel worden genomen, dan dient dit de
bijzondere aanwijzingen zoals vervat in alinea's 40 en 41 van deze zienswijze te
bevatten, en dient in de alsdan opnieuw uit te voeren ruimtelijke onderbouwing te
worden vastgelegd dat de omgeving van het Pand - waaronder de tuinen van
Belanghebbenden - als verstild stadsmilieu en daarmee als rustige woonwijk
hebben te gelden.
47.
Belanghebbenden benadrukken overigens dat ook indien bovenstaande bijzondere
aanwijzingen in acht worden genomen, een eventuele toewijzing van de aanvraag
van Beleggers kwetsbaar voor vernietiging blijft wegens détournement de pouvoir
en dat het gepretendeerde eigendomsrecht van Beleggers kwetsbaar blijft zolang
Jeugdzorg op de rand van haar faillissement blijft balanceren.
48.
Omdat Belanghebbenden in de kern sympathie hebben voor het plan van ESTIDA
en Perspectief, maar dan wel met inachtneming van de in deze zienswijze
genoemde belangen, staan Belanghebbenden nog steeds open voor overieg met
de Beleggers en met de Gemeente. Het zou alleen beter zijn geweest indien de
Gemeente en de Beleggers in een eerder stadium zelf het initiatief zouden hebben
genomen tot een constructief overleg met de buurt.
49.
Belanghebbenden verzoeken aan hen gerichte correspondentie in deze kwestie te
adresseren aan:
Wiersma Mensonides
Mr. Ph.A. Vos
Postbus 75576
1070 AN Amsterdam
vos@wm!aw.nl
Tel: 020 - 524 52 45
)20 - 524 52 50
Met vriendelijke groet.
Aram Vos
Advocaat
U
Bijlagen:
1.
2.
3.
4.
5.
Shjark Group, juli 2013, "Situatie Hotelmarkt MRA"
e-mails Aram Vos - ESTIDA, 3 december 2013
e-mail Aram Vos - ESTIDA, 23 maart 2014, met concept-akte
plattegrond Parklaan - Ripperdastraat - Ripperdapark;
foto's laagbouw van het Pand en steegje.
14
www.shjarkgroup.com
De analyse beschrijft de situatie van de hotelmarkt in de komende jaren in de Metropool Regio
Amsterdam, en specifiek de regio Haarlemmermeer/ Schiphol. Doel is ontwikkelingen en factoren te
beschrijven die invloed zullen hebben op de hotels in de regio.
Waar in de beleidsrapporten eerst termen werden gebruikt als "tekort hotelkamers", "loods" en
"stimuleren" zijn deze in de huidige rapporten vervangen door woorden als "overaanbod",
"reguleren" en "duurzaam".
Het is echter reeds te laat om nog op de rem te drukken voor de nabije toekomst. Plannen zijn in
werking gezet en hotels worden opgeleverd. Dit zal onherroepelijk leiden tot een overaanbod van
het aantal hotelkamers in de Metropool Regio Amsterdam (MRA) en met name in de regio
Haarlemmermeer / Schiphol en een daling van de bezetting met een negatief effect op de
gemiddelde kamerprijs, Rev PAR en cashflow van de hotels.
Oorzaken zijn:
Economische crisis
Onverwacht veel nieuwe hotels in leegstaande kantoorpanden
Transparante hotelmarkt door internet
Nieuwe vormen van hotellerie als AirB&B en Windu die meegeteld dienen te worden in het
aanbod van kamers
Onrealistische groeiprognoses van gemiddeld 4% per jaar over een periode van 10 Jaar in
eerdere rapporten
ln het laatste rapport. Actualisatie Regionaal Hotelbeleid Metropoolregio Amsterdam, wordt in
paragraaf 4 aangegeven:
"De bandbreedte voor het ideale marktevenwicht in de Metropoolregio Amsterdam is vastgesteld op
een gemiddelde kamer- bezetting van 70% tot 75% voor de gehele hotelmarkt. In deze bandbreedte is
voldoende ruimte om alle vraagsegmenten te kunnen bedienen en is er een voldoende stevige bodem
om structurele exploitatietekorten te voorkomen.
Een structureel lage bezettingsgraad van bijvoorbeeld 65%, zal er toe leiden dat veel hotels in de
Metropoolregio Amsterdam niet meer genoeg omzet kunnen genereren om de vast-goedlasten te
kunnen voldoen. Als gevolg hiervan zal de hotelmarkt te maken krijgen met opengebroken
huurcontracten, faillissementen, sterke waardedalingen en uiteindelijk leeg- stand van
hotelpanden."
Nota Hotelbeleid 2007-2010
.
In de in 2007 uitgebrachte nota werd een aanname gemaakt dat tot 2015 een groei van de vraag van
gemiddeld 4% per jaar te verwachten is. Deze groei vertaalde zich naar een behoefte aan 9.000
kamers in de gemeente Amsterdam. Als een van de uitgangspunten om deze jaarlijkse groei van het
aantal overnachtingen in Amsterdam te ondersteunen wordt de verwachting van Schiphol, die
uitgaat uit van een jaarlijkse groei in het aantal passagiers van 3,5% tot 4,0%, resulterend in 65
miljoen passagiers in 2015, aangehaald. Er is echter maar een gemiddelde jaarlijkse groei geweest
in het aantal passagiers van ca. 1.5% over de afgelopen 5 jaar. In 2012 zijn er (slechts) 51 miljoen
passagiers op Schiphol geweest. Om dus nog gelijk te lopen met de voorspelling die de 9.000 kamers
verantwoorden zal er de komende twee jaar een groei van 30% in het aantal passagiers op Schiphol
moeten plaatsvinden.
In de Nota wordt de volgende stelling aangenomen: "Gezien het grote belang van Schiphol voor de
hotelovernachtingen In de regio Amsterdam kan op basis van deze prognoses een vergelijkbare
groei in het aantal kamernachten warden verwacht"
Omdat het eerste niet gerealiseerd is, moet dus ook de groei van het aantal verwachte
kamernachten aangepast worden.
En ander belangrijk aspect dat buiten beschouwing gelaten wordt, is dat er bij de berekening van het
benodigd aantal kamers (p32) geen rekening wordt gehouden met het effect op de Average Daily
Rate (ADR). Juist beide factoren tezamen hebben een enorm effect op het uiteindelijke resultaat van
een exploitatie. RevPAR, die aan de hand van de ADR en de Occupancy berekend kan worden, is de
belangrijkste (en eigenlijk enige relevante) maatstaf. De scenarioanalyse bezettingsgraad 2015 (Tabel
10) is daarom ook irrelevant.
De Gemeente Amsterdam en de betrokken consultancy bedrijven hebben zo een hotelbubbel
gecreëerd door met een korte termijnblik vooral te kijken naar bijeffecten, zoals indirecte
bestedingen die voortvloeien uit toerisme, arbeidsplaatsen, internationale congressen etc.
Actuaiisatie regionaal Hoteibeieic Metropooiregio Amsterdam. ZOl 3
*
Er wordt ten eerste geconstateerd dat het proactieve beleid goed geslaagd is, maar vervolgens wordt
gemeld: "fr wordt geconstateerd dat als dit beleid van extra stimuleren in dezelfde lijn wordt
doorgezet in de komende Jaren, er de kans is dat het aantal kamers sneller gaat groeien dan
gewenst."
Verwacht wordt dat het aantal hotelovernachtingen in de Metropool Regio Amsterdam, met 2,0% tot
2.7% per jaar zal groeien in de periode 2012-2020.
Specifiek regio Haarlemmermeer:
Volgens de eerdergenoemde en achterhaalde Nota Hotelbeleid 2007-2010, kunnen er 3.600 extra
kamers tot 2015 in de Haarlemmermeer gerealiseerd worden. Hiervan zijn er tot juli 2012, 785
gerealiseerd. Huidige pianvoorraad in de Haarlemmermeer tot en met 2015 is 1.469 kamers en voor
na 2015 staan er vooralsnog 705 kamers gepland. Dit brengt het totaal op 3000 kamers erbij in 2020
waarvan het merendeel ai voor 2015.
In de Actualisatie regionaal Hotelbeleid Metropool regio Amsterdam van Buck / Horwath HTL 2013
wordt echter een theoretische marktruimte aangegeven van 872 tot 2040 kamers.
In de actualisatie van het regionaal Hotelbeleid wordt dan ook voorgesteld het termijn van het extra
te realiseren kamers en de marktruimte uit te stellen naar 2020 in plaats van 2015 en is de
doelstelling gesteld op 2.700 en niet meer voor de Haarlemmermeer alleen maar voor de grotere
regio Amstel-Meerlanden-Waterland.
Tijdens een bijeenkomst van de gemeente Amsterdam op 20 juni 2013 om het nieuwe regionale
hotelbeleid vast te stellen werd duidelijk dat de ontwikkeling van het aantal hotels rond Schiphol veel
te hard gaat en in geen enkele verhouding staat tot de ontwikkeling van de vraag. Onderstaande
tabel van een van de slides van deze recente expertmeting hotelbeleid MRA (cijfers aangeleverd door
de gemeente Haarlemmermeer) geeft dat aan.
Ontwikkeling k a m e r s Haarlemmermeer
14000
j12000
10000
:
Marktruimte
11.539
2015
6.000 extra kamers 2015 *
2020 **
9.117
8000
9.117
6000
4000
2000
2013
2014
Bij realisering
Bij realisering
2015
2015
2017
• m Hmelbeleiil MRA 2006 2015,
doelstelHng gehete MRA ex. Amsterdam
** - Rapport BO/Harwath 2013, alleen
Amitel-Meertanden-Woterfand
alle pionnen
alleen harde plannen
Als op deze tabel de groeilijn ingevuld wordt van nu t o t aan de marktruimte in 2020 dan is de
overcapaciteit evident. Zie hiervoor onderstaande tabel, waarbij er van uitgaan is dat de verhouding
marktvraag en kameraanbod op dit moment in een nog net acceptabele balans is. De groei is de
laatste jaren enorm gestagneerd en dit is zichtbaar in de gedaalde RevPAR van de Schiphol/
Haarlemmermeer hotels (STR). In de gehele MRA was de RevPAR € 99 in 2007 en in 2011 was deze
gedaald naar € 87,- (daling van 11 %) volgens de Actualisatie Regionaal Hotelbeleid. Oeze daling
heeft een enorm effect op de rentabiliteit.
Groei aantal
hotelkamers tot
2020
Ontwikkeling kamers Haarlemmermeer
14000
1Z0OO
10000
extra kamen
20IS'
Marktruimte 2020 ''
Ca 9000
sooo
6000
4O0Q
Gtcei marktruimte
(vraag) tot 2020
5.401
2000
0
2013
2014
2015
Bij realhering alle pionnen
Bij realiiering alleen harde plannen
2016
2017
• I <•••.-.••.!
BX* -All 1
AMhtttiim
MRA ex.
AiMtiOf*
•• '
er.VMrt'wBt») 2013 , oarr*
20? 3
3019
2020
In 2015 reeds worden er volgens deze tabel van Buck op basis van de meest recente gegevens van de
gemeente Haarlemmermeer ca, 9000 kamers in de Haarlemmermeer verwacht terwijl er dan maar
vraag is voor 5000 - 6000 kamers volgens de lijn tussen de situatie en de voor 2020
geprognotiseerde marktruimte. Er zijn dan volgens de gemeente Haarlemmermeer dus ruim
ca. 3700 kamers meer dan nu als we alleen uitgaan van de "harde" plannen. Als alle plannen
doorgaan dan komen er nog een 2400 kamers bij!
In de recente nota Hotelbeleid (19 maart 2013) van de gemeente Haarlemmermeer wordt als besluit
aangegeven in te stemmen met : "het inhoudelijk verder vormgeven van de regionale
samenwerking binnen de MRA, hetgeen betekend: - voor de regio Amstel - Meerlanden Waterland tot 2020 een realisatie van 2700 hotelkamers, mits er regionaal zowel kwantitatief,
kwalitatief en ruimtelijk gestuurd gaat worden.
Dit beleid (+ 2700 kamers tot 2020) staat volgens ons haaks op de werkelijke ontwikkeling (+ ca.
3700 kamers al gerealiseerd in 2015) zoals gepresenteerd bij de bijeenkomst op 20 juni 2013.
Daarbij komt dat de markt (vraag) nauwelijks groeit. De hotels draaien redelijke bezettingen, maar de
kamerprijzen staan al jaren enorm onder druk. Er is ook geen overflow meer van vraag uit
Amsterdam, zoals in het verleden. Daar zijn ook meer dan voldoende hotels, ook bij grote
congressen. Dit resulteert in een al jaren dalende RevPAR. Dit duurt voort tot minimaal het jaar 2020
ervan uitgaande dat alleen de 'harde' plannen ontwikkeld worden.
PWC European cities hote! forecast 20 T 3
. .'•
PWC schrijft in het in januari 2013 gepubliceerde outlook rapport "Thriving or surviving, European
cities hotel forecast 2013" /ier volgende:
•
•
•
There are seven cities expected to see RevPAR declines in 2013. London is expected to see the
largest decline at 7.9%, foltawed by Madrid (-5.8%) Amsterdam (-3.2%), Zurich (-1.3%),
Brussels (-1.2%), Rome (-1.1%) and Geneva (-0.3%).
Many hotel markets underperformed expectations, influenced by the worsening economie
outlook (Amsterdam and Madrid in particular).
For example, the trend of converting offices to hotels on the outskirts of Amsterdam could
leave hoteliers in more outlying areas struggling.
•
In de Haarlemmermeer is een schrikbarende stijging in het aantal hotelkamers (harde
plannen) in de komende 2 jaren tot 2015, waardoor de hotelcapaciteit in de
Haarlemmermeer in de periode 2015-2020 zeer ruim boven de marktvraag van 2020 zit. Als
ook de andere plannen nog doorgaan wordt de situatie nog ernstiger.
•
Er wordt duidelijk aangegeven door de bestaande hotels dat er op de rem getrapt moet
worden maar er wordt niet naar geluisterd. Consultants schrijven blijkbaar om hun
moverende redenen tegen beter weten in rapporten waaruit blijkt dat er nog steeds ruimte
is. Ook gemeentes hebben bestemmingen (van kantoren) aangepast naar hotelbestemming.
Tijdens de bijeenkomst van de gemeente Amsterdam op 20 juni 2013 om het nieuwe
regionale hotelbeleid vast te stellen is PWC met realistische conclusies gekomen, maar nog
steeds wordt er o.i. door de gemeente Amsterdam en de andere consultants 'om de realiteit
heen gedraaid'.
•
Kernbevindingen PWC
"Wij zijn van mening dat het rapport van Buck Consultants International en Horwath HTL
(verder: BCI/Horwath) veel goede handvatten biedt vooreen herijking van het gemeentelijk
Hotelbeleid. De boodschap dat er ruimte zou zijn om het aantal kamers In de gemeente
Amsterdam verder te laten groeien, delen wij echter niet zonder meer."
"Deze cijfers laten voor Amsterdam wel degelijk een neerwaartse druk zien op Average
Daily Rates (verder: ADR) en daarmee de revenue per available room (verder: RevPAR). Een
lagere RevPAR leidt onmiddellijk tot uitholling van de kwaliteit van het product en dit komt de
hotelmarkt en daarmee de stad niet ten goede."
Voor meer gedetailleerde bevindingen van PWC zie Rapport "Interpretatie herijking
Hotelbeleid"
•
Eigenaren van 0 6 , waaronder leegstaande kantoren, projectontwikkelaars en hotelketens
lijken opportunistisch te werk te gaan en korte termijn te denken
•
Hotelketens zijn desondanks en tegen beter weten in toch bereid hun 'brands' op deze
hotels te plaatsen om maar een positie te hebben. Zij hebben immers nauwelijks iets te
verliezen.
•
Vraag is wat de gemeente met deze ongewenste ontwikkeling kan doen. Duidelijk is dat de
Haarlemmermeer de komende 7 jaren (minimaal tot 2020) afstevent op een groot overschot
aan hotelkamers rond Schiphol. Als gevolg kan er een hevige prijzenoorlog plaatsvinden in
een markt met te veel hotelkamers waarin niemand meer rendabel kan zijn. Dit kan sluiting
van hotels en verpaupering van andere hotels betekenen omdat men zal trachten de kosten
te beperken. Geen win-win, maar lose-lose!
Ooiossincjen
Enkele oplossingen die wij voorstellen voor de (gemeente) Haarlemmermeer:
•
Onmiddellijke terughoudendheid nieuwe plannen. Daar waar bestemmingsplannen dit
mogelijk maakt andere methodes aanhouden (zoals een beleidsmedewerker erfpacht van de
gemeente Amsterdam bijvoorbeeld voorstelde)
•
Banken en andere financiers inlichten
•
Bijeenkomst ontwikkelaars nieuwe plannen om ze in te lichten over deze situatie
•
Grootschalige investeringen door de Gemeente in het aantrekkelijk maken van de
Haarlemmermeer voor hotelovernachtingen
•
Haarlemmermeer/ Schiphol d.m.v. een op te richten samenwerkingsinstantie tussen
gemeente en hotels aanprijzen als een (nieuw in de markt te zetten) fantastische destinatie
bestemming? voor meetings en events met veel kamers, meeting faciliteiten en een perfecte
bereikbaarheid.
•
Toeristenbelasting hiervoor aanwenden
•
Toeristenbelasting verlagen (zodat hotels in de Haarlemmermeer aantrekkelijker worden dan
Amsterdam)
Soürces
Hotelbeleid 2007-2010
Presentatie Buck Consultants (Verdieping Regionaal Hotelbeleid)
Actualisatie Regionaal Hotelbeleid MRA en visie Gemeente Haarlemmermeer
Hosta Rapport 2013 - Horwath HTL
HVS - Hotel Market Snapshot Amsterdam, The Netherlands (Januari 2012)
PWC - European Cities Hotel Forecast 2013 (Januari 2013)
PWC - Interpretatie Herijking Hotelbeleid (April 2013)
SHJARKGROUP
DEVELOPMENT f MANAGEMENT j CONSULTING
SHJARK GROUP is a consulting and development company that operates globafly. Our clients team Up
with us for adwice and sxecution on everything from hotel feasibiitty studies, event management,
athlete representation, marketing and research, and development projects.
Send u i an email at jnfo@shjarkgro«p.com or give us a caii at -1-31-6 51623739
Van: Aram Vos
Verzonden: dinsdag 3 december 2013 11:48
Aan: 'Claudia van den Berg'
CC: 'Marijn Vos'; 'Arnold Velders'; 'Marco van den Haak'; '[email protected];
'[email protected]; '[email protected]
Onderwerp: RE: inbreng mbt plannen Ripperdastraat 13A
Beste Claudia,
Heb per abuis nagelaten een - voor ons belangrijk - extra punt te noemen. In de akte en
in de afspraken met de huurder dient tevens te worden vastgelegd dat de achteringang
niet zal worden gebruikt voor het afvoeren van afval en, maar dat spreekt voor zich, dat
er geen afvalcontainers in het steegje zullen worden geplaatst. Een beetje hotel
produceert veel afval, en dat hebben we liever niet in onze achtertuinen.
Met vriendelijke groet/Kind regards,
Aram Vos
Van: Aram Vos
Verzonden: dinsdag 3 december 2013 10:13
Aan: 'Claudia van den Berg'
CC: 'Marijn Vos'; 'Arnold Velders'; Marco van den Haak; PeterRuiter(S)gpcompany.nl;
'[email protected]; '[email protected]
Onderwerp: RE: inbreng mbt plannen Ripperdastraat 13A
Beste Claudia,
Dank voor je bericht. Het was een mooie presentatie. De bewoners van de Parklaan 8 1 ,
83, 85, 87 en 93 verzochten mij hen te vertegenwoordigen in deze. Namens hen (en uit
eigen naam als eigenaar van nummer 89) bericht ik je dan ook als volgt.
1. Onze grootste zorg is overlast in het steegje tussen het Jeugdzorg pand en onze
tuinen. Deze overlast zou kunnen bestaan uit rondhangend personeel/leerlingen,
leveranciers of vanwege een gebruikswijziging van de twee lage panden die aan
het genoemde steegje grenzen.
2. In dat kader zouden wij de heer Böhmer willen verzoek om als (toekomstig)
eigenaar (althans zijn vennootschap) in een notariële akte met de Parklaan
bewoners (kosten nemen de bewoners voor hun rekening) vast te laten leggen
dat beide panden nooit zuilen worden gebruikt als keuken, (af)wasruimte,
koeling, bar/restaurant of opslag en dat ze nooit zullen worden verhoogd boven
de huidige dak hoogte (daarmee bedoel ik uiteraard de hoogte van de beide lage
panden). Deze notariële akte dient ter vestiging van een kwalitatieve verplichting
ten laste van de heer Böhmer/de panden en dient ook bindend te zijn voor
eventuele opvolgende kopers van de panden. Parallel hieraan dient de
bestemmingswijziging/vergunning gelijkluidende beperkingen te omvatten. Het
meewerken aan beide trajecten is het minste wat de heer Böhmer kan doen in
4
« i j f f j F-
ruil voor de grote waardestijging die hij - met jullie plan - in zijn schoot krijgt
geworpen door de bestemmingswijziging.
3. Van de huurder zouden wij verder graag op papier willen hebben dat de
achteringang (de groene deur aan het steegje) nooit zal worden gebruikt als
bevoorradingsingang of ais personeelsingang, dit ter voorkoming van
geluidsoverlast, en uiteraard dat de huurder zich zal houden aan bovenstaande
gebruiksbeperkingen van beide panden.
4. Daarnaast dienen er uiteraard nog afspraken te worden gemaakt over de
bouwwerkzaamheden, voor zover die aan de buitenkant van het pand
plaatsvinden en/of in potentie hinder voor de omwonenden kunnen veroorzaken
(ik doel daarbij met name op bouwtijden).
Als de heer Böhmer en jullie zich aan het bovenstaande committeren, dan neemt dat
veel van de zorgen van de bewoners van de Parklaan weg. Vanwege de dubbele
belangen van de Gemeente in deze, heb ik zelf weinig vertrouwen in een
vergunningstraject/bestemmingswijzigingstraject waarbij de belangen van omwonenden
door de Gemeente serieus worden genomen, daarom is het beter om bovenstaande
afspraken voorafgaand onderling te maken.
We staan in beginsel sympathiek tegenover jullie plannen, maar willen de kans op
overlast voor de omwonenden beperken zonder verstrikt te raken in lange
bezwaartrajecten. Indien jullie en de heer Böhmer zich committeren aan bovenstaande
verzoeken, dan ga ik aan de slag met het opstellen van de concept documenten.
Met vriendelijke groet/Kind regards,
Aram Vos
Advocaat
wiersma
mensonides
Koningslaan 35 • Postbus 75576 • 1070 AN Amsterdam • www.wmlaw.nl
T: +31 20 5 245 245 • F: +31 20 5 245 250 • M: +31 6519 25 174 • vosgiwmlaw.nl
Van: Claudia van den Berg [mailto:claudia(öiestida.nl1
Verzonden: dinsdag 3 december 2013 9:19
Aan: Aram Vos
Onderwerp: FW: inbreng mbt plannen Ripperdastraat 13A
Goedemorgen Aram
Tijdens de informatieavond vorige week hebben we verzocht of degenen die nog aandachtspunten hadden mbt
de beoogde plannen bij de Ripper, zich vorige week met een mailtje bij mij wilden melden.
Ik heb geen bericht meer van je gehad, wil dat zeggen dat wat jou betreft de aandachtspunten ondervangen
zijn cq alle vragen zijn beantwoord?
Als er wil nog punten van aandacht zijn, wil je mij dan met een mailtje informeren wat het betreft? Dan
kunnen we alle info clusteren en bepalen hoe daar voor de buurt het beste mee om te gaan.
Zie ook onderstaande mail die ik naar Hans Kunneman en de heer Van der Kerk heb gestuurd.
Dank alvast.
Best regards, vriendelijke groet,
Claudia van den Berg
marketing St development
E.S.T.I.D.A
Scannerstraat 21
1033 RV AMSTERDAM
t
:+31 (0)20-337 15 76
m : +31 (0)6-20 05 08 74
f
: +31 (0)20-493 07 40
www.estida.nl
Van: Claudia van den Berg <claudia(S>estida.nl>
Datum: vrijdag 29 november 2013 20:27
Aan: "[email protected]" <[email protected]>, "[email protected]"
<[email protected]>
CC: Claudia van den Berg <[email protected]>
Onderwerp: inbreng mbt plannen Ripperdastraat 13A
Beste heren Kunneman en Van der Kerk,
In vervolg op de informatiebijeenkomst van afgelopen maandag, heb ik (alleen) van u beiden bericht gehad dat
er aandachtspunten zijn die u aan de orde wil stellen, mbt de plannen die wij gepresenteerd hebben voor het
pand Ripperdastraat 13A.
Van de heer de Klerk heb ik begrepen dat het parkeren een aandachtspunt is.
Graag verneem ik of er nog andere punten zijn die voor u specifiek van belang zijn om mee te nemen in de
aanvraag of waarover u graag nadere afstemming zou hebben.
Wilt u mij dat via de mail doorgeven? Dan kan ik vervolgens over de inbreng terug berichten.
Graag voor 5 december, dan houden we houden het tempo erin.
Mocht u weten van andere buurtbewoners die in dit kader iets onder de aandacht willen brengen, wilt u ze er
dan misschien op attent maken dat we hadden verzocht om voor het eind van deze week contact op te
nemen?
Dank alvast voor uw reactie, we stellen de betrokkenheid zeer op prijs.
Best regards, vriendelijke groet,
Claudia van den Berg
marketing 6t development
E.S.T.I.D.A
Scannerstraat 21
1033 RV AMSTERDAM
t
:+31 (0)20-337 15 76
m : +31 (0)6-20 05 08 74
f
:+31 (0)20-493 07 40
www.estida.nl
W> w ft £ S •> >*»i b ft cöir-icijö»-i<r
m <4i & m
Van: Aram Vos
Verzonden: zondag 23 maart 2014 22:15
Aan: 'Claudia van den Berg'
CC: 'Marijn Vos'; Arnold Velders <[email protected]> ([email protected]);
Marco van den Haak ([email protected]); [email protected]; [email protected];
H Haage ([email protected])
Onderwerp: RE: inbreng mbt plannen Ripperdastraat 13A
Beste Claudia,
Met vertraging - die enkel aan mij te wijten valt - zend ik je bijgaand het tekstvoorstel
ter vastlegging van de afspraken over het gebruik van de laagbouw grenzend aan het
steegje waaraan de Parklaan tuinen grenzen, en ter vastlegging van de afspraken over
het gebruik van dat steegje zelf. Gelet op de constructieve opstelling van Lex Beumer
tijdens onze bespreking in december, neem ik aan dat het formaliseren van deze
afspraken geen probleem moet zijn. Leg jij dit concept aan Lex Beumer voor of zal ik dat
doen?
Ik zag dat in januari de aanvraag voor de bestemmingswijziging werd ingediend (zie
https://zoek.officielebekendmakinqen.nl/amb-2G14-2807.pdn
en zal me bij de
Gemeente melden voor een update over de status van deze procedure.
Met vriendelijke groet/Kind regards,
Aram Vos
V E S T I G I N G KWALITATIEVE VERPLICHTINGEN MET KETTINGBEDING
Heden, [ _ ] tweeduizend veertien, verschenen voor mij, mr. [ _ ] ,
wonende te [ _ ] ,
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
notaris,
de heer [ _ ] , geboren te [ _ ] , legitimatie [_] handelend als schriftelijk
gevolmachtigde van L J
B.V., statutair gevestigd te [_]
en
kantoorhoudende te [_] (de "Gebonden Partij");
de heer [ _ ] , geboren te [ _ ] , legitimatie [ _ ] ;
de heer [ _ ] , geboren te [ _ ] , legitimatie [ _ ] ;
de heer [ _ ] , geboren te [ _ ] , legitimatie [ _ ] ;
de heer [ _ ] , geboren te [ _ ] , legitimatie [ _ ] ;
de heer [ _ ] , geboren te [ _ ] , legitimatie [ _ ] ;
de heer [ _ ] , geboren te [ _ ] , legitimatie [_] (samen met partijen 2 tot en
met 6 hierna de "Omwonenden");
IN AANMERKING NEMENDE DAT:
(A)
de Gebonden Partij eigenaar is van de panden gelegen aan de
Ripperdastraat [_] te ( [ _ ] ) Haarlem, met kadastrale aanduiding [ _ ] ,
zoals vermeld op bijgevoegde kadastrale tekening (bijlage) (de "Panden"),
en voornemens is om de Panden als hotel met aanverwante horeca te
(doen) exploiteren;
(B)
de Omwonenden eigenaren zijn van de percelen gelegen aan de Parklaan
t _ L en vrezen dat deze exploitatie van de Panden geluidsoverlast of
andere hinder voor hen zal veroorzaken, omdat hun tuinen grenzen aan
een smal steegje (zoals gearceerd op bijgevoegde tekening, hierna het
"Steegje"), welk Steegje grenst aan een tweetal laagbouw panden welke
onderdeel uitmaken van de Panden (zoals gearceerd op bijgevoegde
tekening, hierna de "Laagbouw");
(C)
de Gebonden Partij en de Omwonenden in deze akte kwalitatieve
verplichtingen ten laste van de Gebonden Partij en ten gunste van ieder
van de Omwonenden vestigen teneinde voornoemde overlast in de
toekomst uit te sluiten;
WORDEN DE NAVOLGENDE KWALITATIEVE EN/OF BIJZONDERE VERPLICHTINGEN
TEN LASTE VAN DE GEBONDEN PARTIJ EN TEN GUNSTE VAN IEDER VAN DE
OMWONENDEN GEVESTIGD:
1.
Het is de Gebonden Partij niet toegestaan om:
(a)
de Laagbouw te gebruiken als keuken, (af)wasruimte, droogruimte,
koeling of bar/restaurant of daarin enige activiteit te laten
plaatsvinden die hoorbaar is in de tuinen van de Omwonenden;
(b)
in, op of aan de Laagbouw
airconditioning aan te brengen;
enige
vorm
van
ventilatie
of
(c)
de gevelhoogte van de Laagbouw te verhogen dan wel om de platte
daken van de Laagbouw te verbouwen tot puntdaken;
(d)
de huidige of enige toekomstige deuren van de Laagbouw die
toegang geven tot het Steegje te gebruiken als ingang voor
personeel, leveranciers of voor enige andere activiteit verband
houdend met de exploitatie van de Panden;
(e)
goederen (waaronder vuilnis) af en aan te voeren door het Steegje
dan wel te plaatsen in het Steegje.
2.
Bij niet nakomen of overtreden van één of meerdere van bovenstaande
verplichtingen, is de Gebonden Partij dan wel zijn rechtsopvolger(s) aan
ieder van de Omwonenden, dan wel aan hun rechtsopvolgers, een
onmiddellijk opeisbare boete van EUR [_] verschuldigd voor iedere dag of
deel daarvan dat deze overtreding voortduurt. Dit boetebedrag wordt
jaarlijks geïndexeerd volgens de cijfers van het Centraal Bureau voor de
Statistiek voor consumentenprijsindexcijfers. Het vorderen van deze boete
door een Omwonende laat onverlet zijn of haar recht tot het vorderen van
vergoeding van de schade geleden door de bewuste overtreding.
3.
Ten aanzien van bovenstaande (kwalitatieve) verplichtingen geldt dat deze
verplichtingen zuilen overgaan op diegenen die de Panden (of een deel
daarvan) zullen verkrijgen, hetzij onder algemene, hetzij onder bijzondere
titel en dat de gebruikers van de Panden (of van een deel daarvan)
eveneens aan deze verplichtingen zijn gebonden.
4.
Partijen verklaren de tegenover vorenstaande verplichtingen staande
rechten te beschouwen als kwalitatieve rechten, welke mitsdien overgaan
op hun rechtsopvolgers onder algemene en bijzondere titel.
5.
Partijen doen bij deze afstand van het recht om op welke grond dan ook
ontbinding van deze overeenkomst te vorderen.
De verschenen personen zijn mij, notaris, bekend en de identiteit van de
verschenen personen is door mij, notaris, aan de hand van de hiervoor vermelde
identiteitsdocumenten vastgesteld.
Deze akte is verleden te Haarlem op de datum in het hoofd hiervan vermeld. De
inhoud van de akte is aan partijen opgegeven en toegelicht. De verschenen
personen hebben verklaard op volledige voorlezing geen prijs te stellen en tijdig
voor het verlijden van de akte een concept-akte te hebben ontvangen, van de
inhoud van de akte te hebben kennis genomen en met de inhoud in te stemmen.
Onmiddellijk daama is da akte beperkt voorgelezen en door de verschenen
personen en mij, notaris, ondertekend om
.
C!
6'
I !
Hl
81
Bl
Ifi
1
e
fl
z
1.
1.
31
6'
El
3!
5
1
jhr. f.l.q.v.J. ploos van amstel
ripperdapark
14
2011 ke haariem
[email protected]
06 -2938 1879
Wijkraad Binnenstad,
Ter attentie van de heer G. Bouwmeester
Haarlem, 25 juni 2014
Betreft: wijziging bestemming Ripperdastraat 13a
Geachte heer Bouwmeester, beste Grim,
Bij deze doe ik u toekomen een beknopte weergave van de belangrijkste bezwaren zoals die door ruim 50
bewoners van de Parklaan, Ripperdastraat en Ripperdapark zijn geformuleerd in een tweetal Zienswijzen.
Deze Zienswijzen zijn namens deze bewoners ingediend door Aram Vos (wonend aan de Parklaan), en
Mare Lenssen (wonend in de Ripperdastraat).
•
Onzorgvuldige danwel ontbrekende motivering met betrekking tot het Haarlemse hotelbeleid;
slechts zeggen dat het in overeenstemming
is met het hotelbeleid is niet voldoende
onderbouwing voor een dergelijke ingrijpende bestemmingswijziging.
•
Volkomen onjuiste samenvatting van het advies van de Brandweer Kennemerland wat betreft
brandveilig bouwen; de Brandweer heeft een negatief advies gegeven voor wat betreft
brandveilige bouw, meer in het bijzonder wat betreft de brandveiligheid van muren, vloeren,
plafonds en dak. In het Ontwerpbesluit staat echter dat het een positief advies is onder
voorwaarden, hetgeen apert onjuist is.
•
Onvolledige precisering van de voorwaarden van brandveilig gebruik; in het Ontwerpbesluit
staat vermeld dat brandveilig gebruik onder voorwaarden niet in strijd is met de regelgeving,
zonder dat er ook maar één letter staat over wat die voorwaarden zijn.
•
Ontbreken van het volgens de Haarlemse Bouwverordening verplichte advies van de
Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit (de vroegere welstandscommissie); dit advies ontbreekt
volledig in de notulen en besluitenlijst van de Adviescommissie, waardoor dit besluit dus
juridisch niet bestaat. Daarnaast is er gerede twijfel of het onderhavige plan daadwerkelijk ooit is
beoordeeld door de Adviescommissie.
•
De gemeente heeft niet voldaan aan haar wettelijke plicht tot het ter inzage leggen van het
Ontwerpbesluit en de bijbehorende relevante stukken; ondergetekende is nu reeds vijf (5) weken
jhr. f.l.q.v.j. ploos van amstel
lang bezig te proberen alle stukken in te zien, waarbij zelfs een WOB-procedure nog geen
resultaat heeft bewerkstelligt.
•
Volkomen ten onrechte ontkent de gemeente dat Ripperdastraat, Ripperdapark en Parkstraat
dienen te worden gekwalificeerd als (verstilde) woonbuurt. In plaats daarvan spreekt de
gemeente over 'gemengde bestemming en gebruik'.
•
Onvolledige en onjuiste berekening van de met hotel + restaurant
gepaard
gaande
parkeeractiviteit. De gemeente heeft slechts een onvolledige berekning van de parkeerdruk
gemaakt in plaats van de daartoe voorgeschreven parkeerbalans, welke duidelijk maakt dat de
parkeerdruk van het pand met tenminste 60% zal stijgen.
•
Volledig negeren van de last en overlast welke door het met tenminste 400% stijgende aantal
logistieke bewegingen teweeg zal worden gebracht. Hierbij dient ook te worden opgemerkt dat
de gemeente geen laad/los plaatsen heeft ingecalculeerd, en dat al het verkeer voor de Ripper
hetzij zal komen hetzij zal gaan door het Ripperdapark, hetgeen trilschade zal veroorzaken.
•
Volledig negeren van de last en overlast welke kan worden veroorzaakt door het grotere
bezoekersaantal voor restaurant en hotel, waarbij moet worden gewezen dat het restaurant thans
slechts 3 of 4 avonden per week open is, en volgens de plannen 7 dagen per week.
•
Volledig negeren van de overlast voor de Ripperdapark-bewoners welke veroorzaakt zal worden
door gebruik van de binnenplaats van het pand.
•
Volledig negeren van de overlast door lichtvervuiling voor de Ripperdapark-bewoners welke
onder meer veroorzaakt zal worden door de bij hotels wettelijk voorgeschreven continuverlichting in de gangen.
•
Het ontbreken in de plannen van voorstellen met betrekking tot apparatuur voor luchtverversing
die met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid geluidsoverlast zal veroorzaken.
Zoals gezegd, het voorgaande is slechts een beknopte weergave. Voor wat betreft de onderwerpen
Brandveiligheid, Inzage, Welstand, Parkeren en Logistiek heb ik inmiddels separate nota's geschreven.
Indien de Wijkraad dat wenst, kan ik uiteraard deze bezwaren nader toelichten. Ik verneem dan ook graag
van u indien dat het geval is.
Met vriendelijke groet,
(Floris Ploos van Amstel)