Vastgoedonderhoud

esJ schilders pakt buitenschil 400 woningen integraal aan
Multidisciplinair
vastgoedonderhoud
“Zonder een gedegen inspectie is duurzaam onderhouden niet mogelijk en dat zal uitein-
Troffelvloer
“Moet je eens op deze galerij kijken hoe
delijk leiden tot discussies en faalkosten.” in een notendop motiveert eduard drees, mede-
die nieuwe troffelvloer er uit komt te
zien”, wijst een enthousiaste Drees. “Waar
eigenaar en directeur van esJ schilders uit harderwijk, waarom zijn onderhoudsbedrijf zich
kom je nog tegen dat je dit mag aanleggen?” Het antwoord zit eigenlijk besloten
profileert als kennisaanbieder in plaats van capaciteitaanbieder. Wat dit betekent, wordt
in de wijze waarop ESJ Schilders dit project heeft benaderd. Een conditiemeting
geïllustreerd in een multidisciplinair project in amsterdam-Noord, waar bijna 400 flatwo-
volgens NEN 2767 ligt ten grondslag aan
alle werkzaamheden die worden uitge-
ningen worden aangepakt voor een combinatie van vier partijen.
voerd. Op basis van deze rapportage is
een inhoudelijke discussie met de eigenaren gevoerd om te komen tot onderhoud
G de combinatie van grijs
De grindgewassen betonnen gevelele-
Eduard Drees, mede-directeur en eigenaar
van het vastgoed tegen de juiste kosten
en gebroken wit op het
menten domineren het aanzicht van de
van ESJ Schilders uit Harderwijk, door de
en voorzieningen, in het juiste systeem en
beton van de galerijen,
twee grote galerijflats, getooid met de
buurt om de voortgang van een groot
met de juiste prioriteiten. “Zonder een
samen met de blauwe
namen Bramzeilhof en Grootzeilhof, in
multidisciplinair onderhoudsproject te
gedegen inspectie is duurzaam onderhou-
accenten op de balu-
Stadsdeel Banne Buiksloot te Amsterdam-
bekijken. In opdracht van woningcorpora-
den eigenlijk niet mogelijk en dat zal uit-
strade, geeft al een totaal
Noord. “Een van de VvE’s overweegt deze
tie Ymere en twee VvE’s, die het beheer
eindelijk leiden tot discussies en faalkos-
ander aanzien.
gevelpanelen te laten schilderen. We heb-
hebben uitbesteed aan Yver, wordt de
ten”, is de overtuiging van Drees.
ben aangeboden de gevels te reinigen en
buitenschil van 192 appartementen en 2
Oorspronkelijk lag alleen een ‘gratis’
vervolgens te hydrofoberen, want eens
bedrijfsruimten in de Bramzeilhof en 200
advies klaar om dit project uit te voeren.
schilderen is altijd schilderen; je haalt
appartementen in de Grootzeilhof onder-
“Vrij summier als het gaat om het onder-
onderhoud naar je toe. Maar uiteindelijk
handen genomen. Tevens worden trap-
houd aan 400 woningen”, stelt Robert
bepaalt de klant.” We lopen samen met
penhuizen van binnen geschilderd.
Sjoers, RVGME van ESJ Schilders, met
20 |
e i s m a ’ s
s c h i l d e r s b l a d
5 | 2 0 1 4
IN BEElD | GrooTonderhoud | door Wouter Mooij
G enkele kopgevels zijn opnieuw geïsoleerd.
gevoel voor understatement. “Spiegel je
met een levensduur van 30 jaar? Duurder,
Werkzaamheden
G eduard drees (links)
zo’n advies met wat we hier werkelijk in
maar je lost het waterprobleem op door
Bijzonder aan het onderhoudsproject
en robert sjoers van esJ
de praktijk op perceelsniveau aantreffen,
de vloer goed onder afschot te leggen,
aan de Bramzeilhof en de Grootzeilhof,
schilders tonen de ver-
dan heb je grote hiaten. Wij weten uit
en met lagere exploitatiekosten op lan-
dat augustus 2013 is gestart en in juli
schillende rapportages
ervaring dat dáár de faalkosten ontstaan.
gere termijn. Temeer daar de aanwezige
van dit jaar klaar moet zijn, is dat vrijwel
die betrekking hebben op
Sommige vastgoedonderhoudsbedrijven
privacy schermen, die we toch al moesten
alle bouwkundige disciplines hier bij
het project in amsterdam-
nutten dat echter commercieel uit door
demonteren voor houtrotsanering, maar
elkaar komen. Naast reinigen en hydro-
Noord. “monnikenwerk,
een werk heel laag aan te nemen en dit
eenmalig hoeven worden te verwijderd.
foberen van de gevels en het aanbren-
maar helderder kunnen
later als meerwerk te offreren. Zo werken
Integrale aanpak bespaart kosten. Het
gen van troffelvloeren op de galerijen,
we niet zijn.”
wij dus niet.”
gaat om de scenario’s die je kunt aanbie-
worden ook alle kit- en dilatatievoegen
den”, vult Sjoers aan. “Dat is iets anders
verwijderd en opnieuw aangebracht. Dit
dan meters inschieten.”
naast bouwkundig herstel van metsel-
onderhoudsplan
>>>
In samenspraak met de eigenaren en de
beheerder van Bramzeilhof en Grootzeilhof is er aan de hand van de uitkomsten
uit de conditiemeting uiteindelijk een
kWaliTeiTsborGinG
strategisch onderhoudsplan samenge-
ESJ Schilders uit Harderwijk werkt met een eigen kwaliteitsborging onder het motto
steld. “Zowel technisch als financieel
‘Focus on Quality’. In dit concept wordt als eerste het vastgoed geïnspecteerd op
sterk”, aldus Drees. “Hierdoor creëren we
gebreken en de huidige conditie van bouwdelen gemeten volgens NEN 2767. Ook
budgetzekerheid en kostenbesparingen
voert ESJ Schilders fysieke metingen uit naar de conditie van het vastgoed die niet
in de toekomst.” Zo scoorde de genoem-
meteen zichtbaar zijn, zoals hechting van het verfsysteem door middel van de
de vloer op de galerij gemiddeld een
ASTM-D.3359 hechtingstest. Alle gebreken worden, in volgorde van prioriteit, een-
conditie 4. “Niet echt slecht, maar ook
duidig in kaart gebracht middels een rapportage. Om inzicht te geven in de uitge-
niet goed. Als je een ander coating gaat
voerde werkzaamheden is een aparte rapportagemethodiek ontwikkeld. De ESJ
aanbrengen, moest het integraal gebeu-
projectmonitor (begeleidingsrapportage) omschrijft alle zaken die in het werk wor-
ren. En dat zou niets oplossen aan klach-
den aangetroffen en legt uit waarom dingen zijn zoals ze zijn. Elke twee weken
ten dat water op de galerij bleef staan.
worden deze rapportages ook besproken met de schilders op het werk om een stuk
De vraag die voorlag: ga ik een vergelijk-
bewustwording te creëren. Het ESJ Kenniscentrum zorgt er voor dat alle beschikba-
bare coating aanbrengen met een levens-
re expertise, zowel bouwkundig als verftechnisch, voor een project beschikbaar is.
duur van 10 tot 15 jaar of een troffelvloer
W W W . s c h i l d e r s v a k . N l
| 21
>>>
Multidisciplinair
vastgoedonderhoud
G Nieuwe troffelvloer zorgt voor strakke afwerking.
G detail van onthechting op de galerijvloer.
G alle kit- en dilitatievoegen worden vervangen.
grindgewassen gevelpa-
werk, houtwerk en beglazing. Een aan-
lende kleurvoorstellen te maken waar-
nelen.
tal kopgevels is opnieuw geïsoleerd. Om
mee kleurscheidingen per blok gemaakt
kostentechnisch redenen is ervoor geko-
zouden kunnen worden. “Uiteindelijk
zen alleen asbestsanering aan de voor-
hebben de opdrachtgevers er toch voor
gevels toe te passen en daar nieuwe
gekozen één kleurstelling te gebruiken
panelen te plaatsen. Drees: “Dat wat
voor de hele wijk: verschillende nuances
aan asbest blijft zitten, is overgeschil-
blauw, gecombineerd met grijs en een
derd. Ons personeel is daarvoor gecerti-
gebroken wit.”
A de nieuwe kleurstelling in combinatie met de
ficeerd. Zo is schuren uit den boze.
A er lopen gemiddeld 40 á
Esthetisch niet altijd even fraai, maar
projecTmoniTor
wel veilig. Ook hier gaat het erom de
Het feit dat ESJ Schilders bij dit project
verwachtingen van alle betrokkenen
heeft te maken met meerder opdrachtge-
goed te managen.”
vers - zowel de woningcorporatie Ymere,
beheerder Yver en twee VvE’s - maakt de
50 personen namens esJ
schilders op het werk in
vinGer aan de pols
communicatie er niet eenvoudiger op.
banne buiksloot.
Continu is een Dew Check Monitor van
Sjoers: “We hebben een uitgebreide pre-
TQC in gebruik die temperatuur, relatieve
sentatie gegeven over techniek in Jip &
luchtvochtigheid en de ondergrond tem-
Janneke taal, om uit leggen wat de hui-
peratuur van beton en staal meet. Sjoers:
dige situatie is en vervolgens welke
banne buikslooT
“De monitor geeft aan bij welke weers-
opties er zijn.” Drees: “Onze methode
De Banne Buiksloot was vanouds één van de zes bannen waar-
omstandigheden het werken kritisch
van werken, waarbij van opname, com-
in het baljuwschap Waterland was verdeeld. Tussen 1964 en
wordt of niet door kan gaan omdat er
municatie tot oplevering alles transparant
1978 werd de nieuwbouwwijk Banne Buiksloot gebouwd,
condensvorming onder de nieuw aan te
wordt beschreven en is te volgen via
hoofdzakelijk sociale woningbouw ten noorden van het dorp
brengen lagen kan optreden. Zo houden
onze ESJ-projectmonitor, is best uniek.
Buiksloot. Deze wijk bestaat uit twee delen, namelijk Banne
we continu de vinger aan de pols.”
Ook bewoners kunnen, met een inlogco-
Noord en Banne Zuid. Anno 2014 bestaat de woningvoorraad
Omdat er toch een 2,5 schilderbeurt
de op onze website, zien wat en wan-
in Banne Buiksloot uit circa 6.000 woningen. Het gros van de
wordt uitgevoerd, adviseerde ESJ Schil-
neer staat te gebeuren. Tevens hebben
woningen is nog in bezit van woningcorporaties. Als onderdeel
ders de eigenaren om meteen voor alle
we online een klanttevredenheidsonder-
van de stedelijke vernieuwing worden ook in Banne Buiksloot
bouwdelen een andere kleurstelling te
zoek lopen. Met al deze rapportages
de laatste decennia echter vrijkomende woningen door de
kiezen. Drees: “Dan heb je voor gelijkblij-
kunnen we zowel risico’s in het project,
woningcorporaties verkocht aan particulieren, zodat huur- en
vende kosten direct een wijk met een
als de verwachtingen van onze opdracht-
koopwoningen worden gemengd.
heel ander aanzien.” leo Faasen van Fasi-
gevers goed managen. Kortom, rondom
ani werd ingeschakeld om vier verschil-
goed in onderhoud.”
22 |
e i s m a ’ s
s c h i l d e r s b l a d
5 | 2 0 1 4
•

Download Report