S
RIGO Research en Advies BV
De bewoonde omgeving
www.rigo.nl
RAPPORT
Doelgroepen en woonlasten in
gemeente 's-Hertogenbosch
De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO Research en Advies. Het gebruik van cijfers
en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de
bron duidelijk wordt vermeld. Vermenigvuldiging en/of openbaarmaking in welke vorm ook, alsmede
opslag in een retrieval system, is uitsluitend toegestaan na schriftelijke toestemming van RIGO Research
en Advies. RIGO Research en Advies aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere
onvolkomenheden.
RIGO Research en Advies BV
De bewoonde omgeving
www.rigo.nl
RAPPORT
Doelgroepen en woonlasten in
gemeente 's-Hertogenbosch
Opdrachtgever
Gemeente 's-Hertogenbosch, Zayaz, Brabant Wonen, Kleine Meierij
Auteurs
Marlies van der Vlugt
Steven Kromhout
Uitgave
augustus 2010
Rapportnummer
P16500
RIGO Research en Advies BV ∙ De Ruyterkade 139 ∙ 1011 AC Amsterdam
Telefoon 020 522 11 11 ∙ Fax 020 627 68 40 ∙ E -mail [email protected] ∙ www.rigo.nl
Inhoudsopgave
Samenvatting
Doelgroepen en woonlasten in gemeente 's-Hertogenbosch
i
Hoofdstuk 1
Inleiding
1
1.1
Aanleiding doelgroepen- en woonlastenonderzoek
1
1.2
Leeswijzer
1
1.3
Goed om te weten
2
Hoofdstuk 2
De doelgroepen in 2010
3
2.1
Inleiding
3
2.2
Huishoudens en woningvoorraad
3
2.3
Afbakening van de doelgroepen
5
2.4
Omvang en samenstelling van de doelgroepen
6
2.5
Huisvesting van de doelgroepen
7
Hoofdstuk 3
Woonlasten in 2010
11
3.1
Inleiding
11
3.2
Kenmerken sociale huurvoorraad
11
3.3
Woonlasten van de doelgroepen in de sociale huursector
13
3.4
Een nadere blik op de primaire en secundaire doelgroep
16
3.5
Woonlasten naar energielabel en bouwjaar
17
3.6
Inzicht in het aantal huishoudens met te hoge woonlasten
18
Hoofdstuk 4
De doelgroepen in 2015 en 2020
25
4.1
Inleiding
25
4.2
Demografische ontwikkelingen
25
4.3
Economische ontwikkelingen
26
4.4
Ontwikkeling van de doelgroepen
27
4.5
Consequenties voor de omvang van de sociale huurvoorraad
30
Hoofdstuk 5
Verhuringen in ‘s-Hertogenbosch
33
5.1
Inleiding
33
5.2
Verhuringen in ‘s-Hertogenbosch
33
5.3
Consequenties van de Europese regelgeving
37
Inhoudsopgave
Bijlagen
Bijlage 1
Verantwoording onderzoek
43
1.1
WoON 2009
43
1.2
Gehanteerde begrippen en definities
43
1.3
Lokale belastingen, water- en energieverbruik
46
i
Samenvatting
Doelgroepen en woonlasten in gemeente 'sHertogenbosch
Een onderzoek naar inkomensgroepen en woonlasten
Gemeente ’s-Hertogenbosch en de in ’s-Hertogenbosch werkzame corporaties – Zayaz, Brabant
Wonen en Kleine Meierij – wensen meer inzicht in de omvang, samenstelling, woonlasten en
ontwikkeling van een aantal inkomensgroepen. Op basis hiervan kunnen weloverwogen b eleidskeuzes worden gemaakt met als streven de huishoudens in ’s -Hertogenbosch passend te
kunnen huisvesten.
Centraal in het onderzoek staan de huishoudens die wat inkomen betreft wel een steuntje in de
rug kunnen gebruiken. In de komende jaren neemt dit aantal naar verwachting toe, als gevolg
van de economische crisis, maar mogelijk ook als gevolg van Europese regel geving. Een van
deze Europese regels verplicht woningcorporaties 90% van hun huurwoningen tot de liberalis atiegrens aan te bieden aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot € 33.000. Dit b etekent dat huishoudens met een inkomen (net) daarboven zijn aangewezen op de koop- en de
particuliere huursector. De koopsector ligt voor velen echter buiten bereik en de omvang van
de particuliere huursector in ’s-Hertogenbosch is gering. Dit betekent dat een bepaalde groep
huishoudens buiten de boot dreigt te vallen.
In het onderhavige onderzoek wordt op neutrale wijze de huidige en toekomstige situatie van
de inkomensgroepen op de woningmarkt belicht. In deze samenvatting zijn de belangrijkste
resultaten weergegeven, gevolgd door een conclusie.
Vijf doelgroepen op de Bossche woningmarkt
In dit onderzoek worden vijf inkomensgroepen onderscheiden :
1.
Primaire doelgroep: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen en vermogen onder de
grens waarop men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag.
2.
Secundaire doelgroep tot € 33.000: huishoudens die niet tot de primaire doelgroep behoren en met een belastbaar jaarinkomen tot € 33.000.
3.
Doelgroep € 33.000 tot € 38.000: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen
€ 33.000 en € 38.000.
4.
Doelgroep € 38.000 tot € 45.000: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen
€ 38.000 en € 45.000.
5.
Doelgroep > € 45.000: huishoudens met een belastjaar jaarinkomen van meer dan
€ 45.000.
De situatie anno 2010
Anno 2010 behoren circa 18.740 van de 64.530 huishoudens op de Bossche woningmarkt tot de
primaire doelgroep, ofwel 29%. Daarvan wonen bijna 3.600 huishoudens buiten de reguliere
Samenvatting
ii
voorraad, het gaat bijvoorbeeld om studenten op kamers of om huishoudens in beschermde
kleinschalige woonvormen. Ruim 15.000 primaire doelgroephuishoudens wonen in de reguliere
voorraad. Circa 11.000 huishoudens daarvan wonen in een huurwoning van een van de sociale
1
verhuurders in ’s-Hertogenbosch (figuur 1). Het overige deel woont in de koop- of in de particuliere huursector.
Circa 12.420 huishoudens behoren tot de secundaire doelgroep, ofwel 20% van het totaal aa ntal huishoudens. Samen met de primaire doelgroep hebben ruim 17.500 huishoudens in de
reguliere voorraad een belastbaar jaarinkomen tot € 33.000, wat neerkomt op 46%. Dit wijkt
overigens niet veel af van het landelijk aandeel, of van het aandeel in de provincie Noord Brabant. Van de secundaire doelgroep wonen ruim 5.000 huishoudens in de sociale huurvoo rraad, ofwel 40%.
De doelgroep € 33.000 tot € 38.000 woont naar verhouding bijna net zo vaak in de sociale
huursector als de secundaire doelgroep: het gaat om 44% van 4.280 huishoudens, ofwel 1.900
huishoudens. De doelgroep € 38.000 tot € 45.000 bestaat uit circa 6.000 huishoudens en naar
schatting 22.500 huishoudens hebben een inkomen van meer dan € 45.000. Ook van deze laatste twee groepen woont anno 2010 een deel in de sociale huurvoorraad, het gaat om respectievelijk 1.930 en 3.530 huishoudens.
f i g u u r 1 - 1 O m v a n g d o e l g r o e p e n in ’ s - H e rt o g e n b o s c h in 2 0 1 0 in d e re g u li e r b e w o o n d e
v o o r r a a d e n a a n t a l h u i s h o u d e n s in d e s o c ia le h u u r s e c t o r
25.000
22.290
20.000
15.000
waarvan in
sociale huur
15.150
11.020
aantal
huishoudens
12.420
10.000
5.110
5.000
4.280
1.910
5.890
3.530
1.930
0
primaire
doelgroep
secundaire
doelgroep
€ 33.000 € 38.000
€ 38.000 € 45.000
> € 45.000
Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie
De sociale huursector wordt daarmee bewoond door 7.340 huishoud ens met een belastbaar
jaarinkomen van meer dan € 33.000. Daarvan wonen circa 7.100 huishoudens in een huurw oning tot de liberalisatiegrens, ofwel huishoudens die – bij verhuizing – de toegang tot de sociale huursector zou worden ontzegd als gevolg van Europese regelgeving. Hiervan hebben circa
3.750 huishoudens een inkomen tussen € 33.000 en € 45.000 , waarvan ruim 1.100 huishoudens
verhuisgeneigd zijn. Voor deze groep zijn de kansen op de koop- en particuliere huursector in
’s-Hertogenbosch gering. Het aantal betaalbare particuliere huurwoningen is beperkt en het
gros van de koopwoningen heeft een WOZ-waarde van meer dan € 200.000.
Verwachtingen voor de toekomst
Op basis van aannamen omtrent demografische en economische ontwikkelingen neemt het
aantal huishoudens dat tot de primaire doelgroep behoort naar verwachting toe. Het gaat om
een toename van 740 tot 2.100 huishoudens in de periode 2010 tot 2015, afhankelijk van de
1
Het gaat om Zayaz, Brabant Wonen, Kleine Meierij, Woonzorg Nederland, Mooiland Maasland, Mooiland Vitalis en
Vestia Midden Nederland.
Doelgroepen en woonlasten in gemeente 's-Hertogenbosch
iii
ontwikkeling van de economische crisis. Na 2015 neemt het aantal af als gevo lg van betere
economische vooruitzichten. Ook het aantal huishoudens dat tot de secundaire doelgroep b ehoort en de groep met een inkomen tussen € 33.000 en € 45.000 nemen naar verwachting toe
tot 2015. Het aantal huishoudens met een inkomen van meer dan € 45.000 neemt naar verwachting af of blijft ongeveer constant.
Als gevolg van de toenemende primaire en secundaire doelgroepen neemt de spanning op de
sociale huursector toe. Anno 2010 doen echter niet alle primaire en secundaire doelgroephuishoudens een beroep op de sociale huurvoorraad. Als het streven is om beide doelgroepen in
2015 op gelijke wijze te huisvesten als in 2010 het geval is, zou de sociale huurvoorraad tot de
liberalisatiegrens met 540 tot 1.850 woningen moeten toenemen, afhankelijk van het economisch tij (figuur 2). De sociale huursector wordt anno 2010 echter ook bewoond door huisho udens met een hoger inkomen. Als ook deze groep in 2015 op gelijke wijze zou worden gehuisvest, gaat het om een toename van 620 tot 2.220 sociale huurwoningen to t de liberalisatiegrens.
f i g u u r 1 - 2 O n t w i k k e l i n g v a n d e b e h o e f t e a a n s o c ia l e h u u rw o n in g e n t o t d e l ib e ra lis a t i e g r e n s i n d e p e r i o d e 2 0 1 0 – 2 0 1 5 b i j c o n s t a n t e w o o n s it u a t ie v o o r t w e e e c o n o m is c h e s c e n a rio’s
2.500
2.000
2.220
totale ontwikkeling
behoefte
1.850
waarvan behoefte
primaire en
secundaire doelgroep
1.500
1.000
620
540
500
0
zware crisis scenario
lichte crisis scenario
Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie
Mogelijk wordt in de toekomst als gevolg van Europese regelgeving strenger aan de poort ges electeerd, met als gevolg een meer ‘passende’ bewoning van de voorraad. Keerzijde van de ze
regeling is echter dat de doorstroming van huishoudens met een inkomen van meer dan
€ 33.000 in de sociale huursector naar verwachting afneemt. Deze (toenemende) groep heeft
immers geringe kansen op de koop- en particuliere huurmarkt en blijft zitten. Het is daarom
niet de verwachting dat als gevolg van een meer ‘passende’ bewoning van de voorraad (bij
mutatie) minder sociale huurwoningen benodigd zijn om de primaire en secundaire doelgroep
te kunnen huisvesten.
Woonlasten van de doelgroepen in de sociale huursector anno 2010
De woonlasten van een huurder bestaan uit de huur plus alle bijkomende lasten op het gebied
van wonen, zoals energielasten en belastingen van gemeente en waterschap. Sommige huurders ontvangen huurtoeslag, andere huurders komen in aanmerking voor (gedeeltelijke) kwijtschelding van belastingen. De netto woonlasten als aandeel van het besteedbaar huishoude ninkomen wordt ook wel de woonquote genoemd.
De primaire doelgroep in ’s-Hertogenbosch is in doorsnee 30% van het besteedbaar inkomen
kwijt aan woonlasten. Vooral eenpersoonshuishoudens tot 65 jaar hebben een hogere woo nquote, terwijl voor gezinnen geldt dat bijna de helft een woonquote heeft van minder dan 25%.
Samenvatting
iv
De overige uitgaven van deze groep (voeding, kleding , etc.) liggen echter wel een stuk hoger.
Voor de secundaire doelgroep ligt de doorsnee woonquote met 32% iets hoger dan voor de
primaire doelgroep, omdat deze groep niet in aanmerking komt voor huurtoeslag. Door een
hoger inkomen kan de secundaire doelgroep (absoluut) wel meer besteden aan overige uitg aven. Alleenstaande 65-plussers binnen de secundaire doelgroep hebben de hoogste woonqu ote. Huishoudens met een inkomen van meer dan € 33.000 hebben een woonquote die flink
lager ligt dan die van de primaire en secundaire doelgroep.
Of de woonquote van een huishouden té hoog is, daar lopen de meningen over uiteen. Inzicht
in het aantal huishoudens met te hoge woonlasten is daarom niet alleen een rekenkundige
exercitie, maar vergt ook beleidsmatige keuzes. In dit onderzoek zijn daarom de bandbreedten
weergegeven van het aantal huishoudens met te hoge woonlasten, op basis van gegevens van
het Nibud. Het Nibud heeft 1) onderzocht hoeveel een huishouden per maand minimaal kwijt is
aan andere uitgavenposten dan wonen en 2) op basis van budgetonderzoek van het CBS bepaald hoeveel een huishouden in de praktijk kwijt is aan overige uitgaven. Het verschil met het
besteedbaar inkomen kan aan wonen worden besteed. Dit bedrag, in relatie tot het inkomen,
kan als een norm worden beschouwd en verschilt per huishoudentype en inkomensklasse.
Op basis hiervan hebben ongeveer 4.930 tot 7.750 huishoudens binnen de sociale huursector
te maken met te hoge woonlasten. De meerderheid hiervan behoort tot de primaire doelgroep.
Het zijn vooral eenpersoonshuishouden tot 65 jaar en gezinnen met te hoge woonlasten. Een
kleiner deel van de huishoudens behoort tot de secundaire doelgroep. De omvang van deze
groep is vooral afhankelijk van waar de grens voor acc eptabele woonlasten wordt gelegd.
Huishoudens met te hoge woonlasten wonen vooral in woningen met energielabel E, F of G.
Minder huishoudens wonen in een woning met energielabel A of B. Dit komt vooral omdat het
totaal aantal woningen met dit energielabel kleiner is, binnen deze groep is het aandeel hui shoudens met te hoge woonlasten vrijwel gelijk aan het aandeel in woningen met label F of G.
Woningen met energielabel A en B hebben weliswaar lagere energielasten, maar hebben doo rgaans een hogere huur (en meer kwaliteit). Ook worden ze vaak bewoond door de secundaire
doelgroep, huishoudens die op basis van hun inkomen geen aanspraak maken op huurtoeslag.
Een zelfde soort beeld is zichtbaar als wordt ingezoomd op bouwperiode, omdat bouwjaar en
energielabel sterk met elkaar samenhangen.
Conclusies onderzoek
In gemeente ’s-Hertogenbosch speelt de sociale huursector een belangrijke rol voor de huisve sting van de diverse inkomensgroepen. Het gros van de primaire doelgroep woont in de sociale
huursector en ook van de secundaire doelgroep is een aanzienlijk deel in dit segment terug te
vinden. In 2009 is 83% van de verhuurde woningen van woningcorporaties in ’s-Hertogenbosch
aan deze doelgroepen toegewezen (exclusief vrije sectorwoningen). In de komende jaren neemt
de omvang van de primaire en secundaire doelgroep naar verwachting toe, met als gevolg een
toenemende spanning op de sociale huurvoorraad.
Een deel van de huishoudens in de sociale huursector heeft in relatie tot het inkomen te hoge
woonlasten. Het uitrekenen hiervan is echter niet alleen een rekenkundige exercitie, maar vergt
ook beleidsmatige keuzes. Waar de grens echter ook wordt gelegd, een aanzienlijk deel van de
primaire doelgroep heeft te maken met te hoge woonlasten. Het gaat vooral om eenpersoon shuishoudens tot 65 jaar en gezinnen, die ondanks huurtoeslag en kwijtschelding nog steeds
(grote) moeite hebben de eindjes aan elkaar te knopen. Het is zaak de woonlasten van deze
groepen goed in de gaten te houden. Naar de toekomst toe neemt de omvang van de groep met
te hoge woonlasten mogelijk toe, niet alleen als gevolg van de economische crisis, maar ook als
gevolg van stijgende energieprijzen. Dit laatste is al geruime tijd aan de gang. Zo stegen de
Doelgroepen en woonlasten in gemeente 's-Hertogenbosch
v
energieprijzen in de periode 2000 tot 2006 met circa 90%. Overigens geldt dat een energiezuinige woning niet per definitie leidt tot minder huishoudens met te hoge woonlasten: de huren
liggen doorgaans hoger, omdat het vaak nieuwbouw betreft.
Naast de primaire doelgroep heeft ook een deel van de secundaire doelgroep te maken met te
hoge woonlasten. Dit komt deels omdat sommige huishoudens een relatief laag inkomen he bben, maar net buiten de grenzen van de huurtoeslag vallen. De omvang van deze groep wordt
echter sterk bepaald door de grens van welke woonlasten nog acceptabel worden bevonden.
Naast de primaire en secundaire doelgroep doen ook huishoudens met een inkomen van meer
dan € 33.000 een beroep op de sociale huursector. In 2009 verhuurden de corporaties in ´sHertogenbosch 340 huurwoningen tot de liberalisatiegrens aan huishoudens boven de
€ 33.000-grens. Volgens Europese regelgeving is 10% toegestaan. Dit betekent dat, in vergeli jking met 2009, jaarlijks circa 140 huishoudens met een inkomen boven € 33.000 minder een
beroep zouden kunnen doen op de sociale huursector.
Over het algemeen geldt dat de groep boven de € 33.000-grens in de sociale huursector niet te
maken heeft met hoge woonlasten. Voor een deel gaat het om huishoudens waarvan het inkomen in de loop der tijd (flink) is gestegen en die anno 2010 meer zouden kunnen betalen. Voor
een ander deel gaat het om huishoudens met een inkomen net boven de € 33.000 -grens. Deze
laatste groep kan als gevolg van Europese regelgeving bij verhuizing in de knel komen door
gebrek aan betaalbaar alternatief aanbod, zoals blijkt uit de studie ‘Tussen wal en schip’, die
RIGO in juni 2010 heeft afgerond. In dit onderzoek is op basis van de NHG-normen, die door
het Nibud zijn vastgesteld, bepaald dat huishoudens met een inkomen van € 33.000 een b estaande koopwoning van maximaal € 130.000 kunnen financieren. In het Coropgebied Noor doost-Noord-Brabant, waar gemeente ’s-Hertogenbosch onder valt, gaat het om circa 1% van de
reguliere koopvoorraad. De alternatieven binnen de reguliere huurvoorraad in di t Coropgebied
zijn eveneens gering. Tweepersoonshuishoudens tot 65 jaar en gezinnen komen als eerste in de
knel door gebrek aan betaalbaar alternatief aanbod.
Als gevolg hiervan stagneert mogelijk de doorstroming van de groep boven de € 33.000-grens in
de sociale huursector. Er wordt weliswaar strenger aan de poort geselecteerd, maar als onvo ldoende woningen vrijkomen voor de laagste inkomens groepen blijft de spanning op de sociale
huursector bestaan.
Samenvatting
vi
Doelgroepen en woonlasten in gemeente 's-Hertogenbosch
1
Hoofdstuk 1
Inleiding
1.1
Aanleiding doelgroepen- en woonlastenonderzoek
Een veranderende context
Anno 2010 is de woningmarkt aan verandering onderhevig: de koopsector bevindt zich in zwaar
weer, op politiek vlak discussieert men over mogelijke hervormingen op de koop - en de huurmarkt en daarnaast klinkt in Nederland ook Europese regelgeving door. Een van deze Europe se
regels verplicht woningcorporaties 90% van hun huurwoningen tot de liberalisatiegrens aan te
bieden aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot € 33.000. Dit betekent dat hui shoudens met een inkomen (net) daarboven zijn aangewezen op de koop - en de particuliere
huursector. De koopsector ligt voor velen echter buiten bereik en de omvang van de particuliere huursector in ’s-Hertogenbosch is gering. Dit betekent dat een bepaalde groep huishoudens
buiten de boot dreigt te vallen.
Kennis van zaken
Binnen deze veranderende context is door de gemeente ’s -Hertogenbosch en de in ’s-Hertogenbosch werkzame corporaties – Zayaz, Brabant Wonen en Kleine Meierij – meer inzicht gewenst
in de omvang en samenstelling van een aantal inkomensgroepen. Het gaat om de p rimaire
doelgroep (huishoudens die op basis van hun inkomen en vermogen aanspraak kunnen maken
op huurtoeslag), de secundaire doelgroep (huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot
€ 33.000) en de groep huishoudens met een inkomen net daarboven, tot € 3 8.000 en € 45.000.
En hoe ontwikkelen deze inkomensgroepen zich in de periode 2010 tot 2015, ook in relatie tot
de benodigde omvang van de sociale huurvoorraad?
Daarnaast is meer inzicht gewenst in de woonlasten van de inkomensgroepen. Hierbij gaat het
niet alleen om de kale huur, maar om alle bijkomende kosten voor het wonen. En hoe verho uden de woonlasten zich tot het huishoudeninkomen? Op basis hiervan kan gericht beleid wo rden gevoerd om de woonlasten voor huurders betaalbaar te houden.
1.2
Leeswijzer
Voor de snelle lezer is aan het begin van dit rapport een beknopte samenvatting opgenomen
met de belangrijkste uitkomsten. Vervolgens kent de rapportage de volgende opbouw:

In hoofdstuk 2 wordt een profiel geschetst van de Bossche woningmarkt anno 2010: hoe
ziet de woningvoorraad eruit en wie wonen er? Mede op basis van deze gegevens worden
vervolgens de omvang en de samenstelling van de inkomensgroepen in beeld gebracht.

Hoofdstuk 3 gaat in op de woonlasten anno 2010 van de inkomensgroepen zoals omschr even in hoofdstuk 2. Hoe groot is de groep huishoudens met een (te) hoge woonquote?

In hoofdstuk 4 wordt een doorkijkje gegeven naar de toekomst: op basis van aannamen
omtrent demografische en economische ontwikkelingen wordt de ontwikkeling van de i n-
Inleiding
2
komensgroepen geschetst. Vervolgens wordt ingegaan op de consequenties hiervan voor de
omvang van de sociale huurvoorraad.
1.3

Hoofdstuk 5 gaat in op verhuringen in ’s-Hertogenbosch op basis van gegevens van Woonservice. Hoeveel woningen zijn in 2009 verhuurd aan de primaire en secundaire doelgroep?
De laatst paragraaf geeft een overzicht van de consequenties van de Europese regelgeving
voor de verschillende groepen op de woningmarkt.

In de bijlage is een begrippenlijst opgenomen van de gehanteerde definities en categori eën
in het onderzoek. Ook wordt in de bijlage de onderzoeksmethode toegelicht.
Goed om te weten
Voor de meeste tabellen in deze rapportage geldt dat ze zijn gebaseerd op het Woononderzoek
Nederland, kortweg WoON 2009. Dit bestand was tevens de basis voor de toekomstverkenning
in hoofdstuk 4. Voor de actuele situatie geldt als peildatum 1 januari 2010. In bijlage 1 wordt
nader ingegaan op de gehanteerde onderzoeksmethode.
De resultaten van het onderzoek kennen een hoge betrouwbaarheid. Toch blijft bij een enquêteonderzoek gelden dat de uitkomsten met marges zijn omgeven. Om schijnnauwkeurigheid te
vermijden zijn de meeste absolute uitkomsten afgerond op tientallen. Hierdoor kunnen ve rschillen ontstaan tussen de randtotalen en de opgetelde celwaarden.
Doelgroepen en woonlasten in gemeente 's-Hertogenbosch
3
Hoofdstuk 2
De doelgroepen in 2010
2.1
Inleiding
In dit hoofdstuk wordt de omvang en samenstelling van een aantal inkomensgroepen weerg egeven. Alvorens hierop in te gaan schetsen we kort het profiel van de Bossche woningmarkt:
hoe ziet de woningvoorraad eruit en wie wonen er? Mede op basis van deze gegev ens kunnen
de omvang en de samenstelling van de inkomensgroepen worden bepaald, waarvan in hoof dstuk 3 de woonlasten worden weergegeven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 ingegaan op de
ontwikkeling van de inkomensgroepen en de consequenties hiervan voor de omvang van de
sociale huurvoorraad.
2.2
Huishoudens en woningvoorraad
Huishoudens
Op 1 januari 2010 woonden circa 65.530 huishoudens in de gemeente ’s-Hertogenbosch. De
meeste huishoudens – ruim 60.000 – bewonen zelfstandig een reguliere woning. Deze groep
bestaat voor een derde uit eenpersoonshuishoudens, voor een derde uit tweepersoonshui shoudens en eveneens voor een derde uit gezinnen (inclusief eenoudergezinnen). In ’s-Hertogenbosch wonen circa 13.360 huishoudens van 65 jaar of ouder, ofwel 21% van het totaal
aantal huishoudens (figuur 2-1). Dit is iets lager dan het landelijke aandeel van 23%.
Circa 4.500 huishoudens in ’s-Hertogenbosch wonen – al dan niet zelfstandig – in de nietreguliere woningvoorraad. Het gaat hierbij om studentenkamers, plaatsen in bijvoorbeeld
kleinschalige beschermde woonvormen, woonboten of woonwagens. Deze groep bestaat
hoofdzakelijk uit eenpersoonshuishouden tot 25 jaar of net daarbove n.
figuur 2-1
H u i s h o u d e n s a m e n s t e l l in g in g e m e e n t e ’ s - H e rt o g e n b o s c h
12.000
11.000
10.000
9.000
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
hh in niet-reguliere
voorraad
hh in reguliere
voorraad
1p.
2+p.
< 25 jr.
1p.
2p.
25 t/m 44 jr.
3+p.
1p.
2p.
45 t/m 64 jr.
3+p.
1p.
2+p.
65+
Bron: gemeente ’s-Hertogenbosch, bewerking RIGO, WoON 2009
De doelgroepen in 2010
4
Woningvoorraad
De reguliere woningvoorraad in ’s-Hertogenbosch telt circa 62.560 woningen. Niet al deze woningen worden permanent bewoond. Sommige woningen staan leeg als gevolg van frictielee gstand, andere woningen staan op de lijst om gesloopt te worden. Volgens gemeente ’s-Hertogenbosch staan circa 1.470 woningen korter dan een jaar leeg en 1.070 woningen langer dan
een jaar. Onder deze laatste groep vallen bijvoorbeeld koopwoningen die langdurig te koop
staan en waarvan de eigenaar al is verhuisd. Het aantal regulier bewoonde woningen in ’s-Hertogenbosch op 1 januari 2010 komt neer op 60.020 en staat centraal in het onderzoek.
In figuur 2-2 is de samenstelling van de bewoonde woningvoorraad weergegeven naar type en
eigendom, inclusief de niet-regulier bewoonde voorraad van circa 4.500 wooneenheden. Het
grootste deel van de voorraad bestaat uit grondgebonden koopwoningen (25.620 woningen).
De huursector bestaat uit ruim 27.000 woningen, het gaat zowel om grondgebonden woningen
2
als appartementen. Bijna 23.500 huurwoningen zijn in handen van sociale verhuurders .
In figuur 2-3 is de bewoonde reguliere voorraad van de sociale verhuurders weergegeven na ar
type en huurprijs. Het aantal grondgebonden huurwoningen is vrijwel even groot als het aantal
huurappartementen. Circa 81% van de voorraad heeft een huurprijs tot de 2e aftoppingsgrens
(kale huur inclusief subsidiabele servicekosten). Het aantal vrije s ector huurwoningen van de
corporaties is met circa 450 woningen gering.
figuur 2-2
B e w o o n d e v o o r r a a d in ’ s - H e rt o g e n b o s c h n a a r k o o p / h u u r e n t y p e w o n in g
4.510
koop grondgebonden
14.580
25.620
koop appartement
huur grondgebonden
huur appartement
onzelfstandig
12.440
7.390
Bron: gemeente ’s-Hertogenbosch, bewerking RIGO
f i g u u r 2 - 3 B e w o o n d e v o o r r a a d s o c ia le v e rh u u rd e rs in ’ s - H e rt o g e n b o s c h n a a r t y p e e n p ri j s
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
460
1.330
7.500
1.130
990
1.590
2.310
6.960
14.460
vrije sector
2e aftoppingsgrens tot
liberalisatiegrens
1e aftoppingsgrens tot 2e
aftoppingsgrens
kwaliteitskor tingsgrens tot 1e
aftoppingsgrens
2.110
2.560
4.670
grondgebonden
(N = 11.530)
appartement
(N = 11.970)
totaal
(N = 23.490)
tot kwaliteitskor tingsgrens
Bron: gemeente ’s-Hertogenbosch, Zayaz, Brabant Wonen, Kleine Meierij, WoON 2009, bewerking RIGO
2
Het gaat om Zayaz, Brabant Wonen, Kleine Meierij, Woonzorg Nederland, Mooiland Maasland, Mooiland Vitalis en
Vestia Midden Nederland.
Doelgroepen en woonlasten in gemeente 's-Hertogenbosch
5
In figuur 2-4 is de prijsopbouw van de particuliere huursector en de koopsector weergegeven.
Het gros van de particuliere huurwoningen heeft een huurprijs boven de 2e af toppingsgrens.
Binnen de koopsector is het aantal woningen met een WOZ -waarde van minder dan € 150.000
zeer gering (peildatum 2009). Circa 41% van de koopwoningen heeft een WOZ -waarde van
meer dan € 300.000.
f i g u u r 2 - 4 B e w o o n d e v o o r r a a d p a rt ic u l ie re h u u rs e c t o r e n k o o p s e c t o r n a a r h u u rp r i j s e n
WOZ-waarde
< € 150.000
380
4.310
< 1e aft.grens
€ 150.000 € 200.000
980
1e aft.grens - 2e
aft.grens
1420
460
670
13.690
8.770
2e aft.grens liberalisatiegrens
€ 200.000 € 250.000
€ 250.000 € 300.000
vrije sector
5.850
> € 300.000
Bron: gemeente ’s-Hertogenbosch, WoON 2009, bewerking RIGO
2.3
Afbakening van de doelgroepen
In dit onderzoek worden vijf inkomensgroepen onderscheiden. Hiero nder worden deze vijf
groepen nader toegelicht.
1.
Primaire doelgroep: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen en vermogen onder de
grens waarop men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. Dit is de definitie die wordt
gehanteerd door het Ministerie van VROM en landelijk wordt toegepast. De inkomensgrenzen staan weergegeven in onderstaande tabel.
Eenpersoonshuishouden < 65 jaar
Eenpersoonshuishouden > 64 jaar
Meerpersoonshuishouden < 65 jaar
Meerpersoonshuishouden > 64 jaar
Tijdvak
€ 21.450
€ 20.200
€ 29.125
€ 27.575
1-1-2010 / 31-12-2010
2.
Secundaire doelgroep tot € 33.000: huishoudens die niet tot de primaire doelgroep behoren en met een belastbaar jaarinkomen tot € 33.000. Europa wil woningcorporaties verplichten 90% van hun huurwoningen tot de liberalisatiegrens aan te bieden aan huisho udens met een belastbaar jaarinkomen beneden de € 33.000.
3.
Doelgroep € 33.000 tot € 38.000: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tusse n
€ 33.000 en € 38.000.
4.
Doelgroep € 38.000 tot € 45.000: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen
€ 38.000 en € 45.000.
5.
Doelgroep > € 45.000: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen van meer dan
€ 45.000.
De doelgroepen in 2010
6
2.4
Omvang en samenstelling van de doelgroepen
Omvang doelgroepen
In tabel 2-1 is de omvang van de doelgroepen in ’s-Hertogenbosch weergegeven. Van alle huishoudens in ’s-Hertogenbosch behoort 29,0% tot de primaire doelgroep, ofwel circa 18.740
huishoudens. Voor bijna een vijfde deel gaat het om huishoudens die in de niet -reguliere voorraad wonen (waaronder studenten).
Van de groep huishoudens in de niet-reguliere voorraad behoort circa 80% tot de primaire
doelgroep. Het gaat veelal om studenten waarvan het inkomen de komende jaren nog zal toenemen. Van de huishoudens in de reguliere voorraad behoort 25,2% tot de primaire doelgroep,
ofwel ruim 15.000 huishoudens.
Circa 20,7% van de huishoudens in de reguliere voorraad behoort tot de secundaire doelgroep.
Samen met de primaire doelgroep heeft 46% van de huishoudens in de reguliere voorraad een
belastbaar jaarinkomen tot € 33.000.
Circa 7,1% van de huishoudens behoort tot de doelgroep € 33.000 - € 38.000 en 9,8% behoort
tot de doelgroep € 38.000 - € 45.000. Ongeveer 37,1% van de huishoudens heeft een inkomen
van meer dan € 45.000.
In figuur 2-5 is de samenstelling van de doelgroepen in de reguliere woningvoorraad weergeg even in Nederland, de G27 en Provincie Noord-Brabant. De samenstelling van de doelgroepen in
’s-Hertogenbosch wijkt weinig af van die in Nederland en provincie Noord-Brabant. Ten opzichte van de G27 is de primaire doelgroep in ’s-Hertogenbosch relatief klein en de groep met de
hoogste inkomens relatief groot.
t a b e l 2 - 1 O m v a n g v a n d e d o e l g ro e p e n in ’ s - H e rt o g e n b o s c h
primaire doelgroep
secundaire doelgroep
€ 33.000 - € 38.000
€ 38.000 - € 45.000
> € 45.000
totaal
hh in reguliere voorraad hh in niet reguliere voorraad
aantal
aandeel
aantal
aandeel
15.150
25,2%
3.590
79,7%
12.420
20,7%
450
9,9%
4.280
7,1%
80
1,7%
5.890
9,8%
130
2,9%
22.290
37,1%
260
5,8%
60.020
100,0%
4.510
100,0%
totaal huishoudens
aantal
aandeel
18.740
29,0%
12.870
19,9%
4.360
6,8%
6.020
9,3%
22.550
34,9%
64.530
100,0%
Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie
figuur 2-5
O m v a n g v a n d e d o e lg ro e p e n in d i v e rs e g e b ie d e n in d e re g u l ie re v o o r ra a d
100%
> € 45.000
90%
80%
37%
38%
10%
7%
9%
7%
70%
60%
50%
40%
30%
21%
21%
25%
24%
20%
10%
31%
9%
7%
21%
36%
9%
8%
20%
31%
27%
G27
Nederland
0%
's-Hertogenbosch Provincie Noord-Brabant
Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie
3
Provincie Noord-Brabant, G27 en Nederland: op 1-1-2009.
Doelgroepen en woonlasten in gemeente 's-Hertogenbosch
€ 38.000 - € 45.000
€ 33.000 - € 38.000
secundaire doelgroep
primaire doelgroep
3
7
Samenstelling doelgroepen
De primaire doelgroep bestaat voor meer dan de helft uit eenpersoonshuishoudens (58%, figuur 2-6). Het zijn vooral eenpersoonshuishoudens tot 45 jaar en 65 -plussers die tot de primaire doelgroep behoren. Circa 21% van deze doelgroep bestaat uit gezinnen van 25 tot 65 jaar.
De secundaire doelgroep bestaat voor 64% uit eenpersoonshuishoudens en voor 38% uit 65 plussers. Het aandeel gezinnen en tweepersoonshuishoudens onder de 65 jaar is met respe ctievelijk 13% en 10% gering. Beide huishoudentypen zijn sterker vertegenwoordigd onder de
groepen € 33.000 tot € 38.000 en € 38.000 tot € 45.000. De groep huishoudens met een ink omen van meer dan € 45.000 bestaat voor 85% uit gezinnen en tweepersoonshuishoudens tu ssen 25 en 65 jaar.
figuur 2-6
S a m e n s t e l l i n g v a n d e d o e l g ro e p e n in ’ s - H e r t o g e n b o s c h
< 25 jaar
> € 45.000
25 t/m 44 jaar 1p.
25 t/m 44 jaar 2p.
€ 38.000 € 45.000
25 t/m 44 jaar 3+p.
45 t/m 64 jaar 1p.
€ 33.000 € 38.000
45 t/m 64 jaar 2p.
45 t/m 64 jaar 3+p.
65+ 1p.
secundaire
doelgroep
65+ 2+p.
primaire
doelgroep
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie
2.5
Huisvesting van de doelgroepen
Wie woont waar
De primaire doelgroep woont voor het grootste deel in de sociale huursector. Het gaat om circa
11.000 huishoudens, ofwel 59% van de primaire doelgroep (tabel 2-2). Het grootste deel van
deze groep woont in een woning met een huurprijs onder de 1e aftoppingsgrens ( tabel 2-3).
Circa 19% van de primaire doelgroep woont in de niet -reguliere voorraad. Daarnaast treffen we
nog circa 14% in een grondgebonden koopwoning aan. Dit zijn deels oudere huis houdens die in
het verleden een koopwoning hebben bemachtigd.
De secundaire doelgroep woont voor ongeveer 40% in de sociale huursector, het gaat om circa
5.100 huishoudens. Bijna de helft van de secundaire doelgroep woont in de koopsector. Binnen
de koopsector woont deze doelgroep het meest in grondgebonden woningen, binnen de sociale
huursector het meest in appartementen. Een soortgelijk beeld is zichtbaar voor de groep
€ 33.000 tot € 38.000. Deze groep woont naar verhouding ongeveer even vaak in de socia le
huursector als de secundaire doelgroep, het gaat om 44%. Voor beide groepen geldt dat het
bijna geheel gaat om sociale huurwoningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens.
Huishoudens met een inkomen vanaf € 38.000 wonen vaker in de koop - dan in de sociale huursector, meestal in een grondgebonden koopwoning. Onder huishoudens met een inkomen van
De doelgroepen in 2010
8
meer dan € 45.000 vinden we echter ook nog enkele duizenden huishoudens in sociale huu rwoningen, vooral van het type grondgebonden.
t a b e l 2 - 2 H u i s v e s t i n g v a n d e d o e lg ro e p e n in ’ s - H e rt o g e n b o s c h n a a r w o n in g t y p e n
koop grondgebonden
koop appartement
sociale huur grondgebonden
sociale huur appartement
particuliere huur
hh in niet reguliere voorraad
totaal
primaire
doelgroep
2.650
660
5.040
5.980
830
3.590
18.740
secundaire
doelgroep
3.570
2.760
1.920
3.190
990
450
12.870
€ 33.000 - € 38.000 € 38.000 € 45.000
1.640
2.810
500
700
810
1.100
1.100
830
230
450
80
130
4.360
6.020
> € 45.000
14.950
2.770
2.660
870
1.040
260
22.550
totaal
25.620
7.390
11.530
11.970
3.530
4.510
64.530
Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie
t a b e l 2 - 3 H u i s v e s t i n g v a n d e d o e lg ro e p e n in ’ s - H e rt o g e n b o s c h n a a r p r i j s k la s s e n h u u r
tot kwaliteitskortingsgrens
tot 1e aftoppingsgrens
tot 2e aftoppingsgrens
tot liberalisatiegrens
vrije sector
particuliere huur
koopwoning
niet reguliere voorraad
totaal
primaire
doelgroep
3.210
6.460
930
370
50
830
3.310
3.590
18.740
secundaire
doelgroep
870
2.890
430
750
160
990
6.330
450
12.870
€ 33.000 - € 38.000 € 38.000 € 45.000
160
120
1.540
1.310
150
260
50
180
20
70
230
450
2.140
3.510
80
130
4.360
6.020
> € 45.000
330
2.270
550
250
140
1.040
17.720
260
22.550
totaal
4.680
14.460
2.310
1.590
450
3.530
33.010
4.510
64.530
Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie
Bewoning voorraad
Als we tabel 2-3 en tabel 2-2 ‘andersom’ lezen, dan blijkt dat de sociale huursector tot de vrije
sector voor ongeveer 69% bewoond wordt door de primaire en de secundaire doelgroep (zie
ook tabel 2-4). Dit ligt iets lager dan het Nederlandse aandeel van naar schatting 74%. Circa 8%
van de sociale huurvoorraad tot de vrije sector wordt bewoond door groep € 33.000 tot
€ 38.000, eveneens 8% wordt bewoond door de groep € 38.000 en € 45.000. In totaal gaat het
om 3.750 huishoudens, waarvan ruim 1.100 huishoudens verhuisgeneigd zijn.
Ongeveer 15% wordt bewoond door huishoudens met een inkomen boven € 45.000, huisho udens die op basis van hun inkomen meer zouden kunnen betalen. De sociale huursector tot de
liberalisatiegrens wordt daarmee voor 31% bewoond door huishoudens die – bij verhuizing –
de toegang tot de sociale huursector zou worden ontzegd als gevolg van Europese regelgeving.
In absolute aantallen gaat het om 7.140 huishoudens, waarvan 1.890 huishoudens een inkomen
hebben tussen € 33.000 en € 38.000, ofwel een groep die net buiten de grenzen van de Europese regelgeving valt.
De meerderheid van de koopsector wordt bewoond door huishoudens met een hoger inkomen
(> € 45.000). Daarnaast wordt bijna een vijfde deel van de koopwoningen bewoond door de
secundaire doelgroep. In de particuliere huursector wonen vooral de hogere inkomens en de
primaire en de secundaire doelgroep. De twee inkomensgroepen daartussen zijn in de partic uliere huursector gering vertegenwoordigd. Ook als we tabel 2-2 ‘andersom’ lezen woont een
gering aandeel van beide inkomensgroepen in de particuliere huursector.
Doelgroepen en woonlasten in gemeente 's-Hertogenbosch
9
t a b e l 2 - 4 B e w o n i n g v a n d e v o o rra a d d o o r d e d o e lg r o e p e n in ’ s - H e rt o g e n b o s c h
koop
sociale huur < lib.grens
sociale huur vrije sector*
particuliere huur
hh in niet reguliere voorraad
totaal
* onvoldoende waarnemingen
primaire
doelgroep
10%
48%
23%
80%
29%
secundaire
doelgroep
19%
21%
28%
10%
20%
€ 33.000 - € 38.000 € 38.000 € 45.000
6%
11%
8%
8%
7%
13%
2%
3%
7%
9%
> € 45.000
54%
15%
29%
6%
35%
totaal
100%
100%
100%
100%
100%
100%
Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie
Conclusie: belangrijke rol sociale huursector op de Bossche woningmarkt
In gemeente ’s-Hertogenbosch speelt de sociale huursector een belangrijke rol voor de huisve sting van diverse inkomensgroepen. Het gros van de primaire doelgroep woont in een sociale
huurwoning en ook van de secundaire doelgroep is een aanzienlijk deel in dit segment te vi nden.
Ook huishoudens met een inkomen van meer dan € 33.000 doen een beroep op de sociale
huursector. Voor een deel gaat het om huishoudens waarvan het inkomen in de loop der tijd
(flink) is gestegen en die anno 2010 meer zouden kunnen betalen. Voor een ander deel gaat het
om huishoudens net boven de € 33.000-grens die op de koop- en de particuliere huurmarkt
geringe kans van slagen zouden hebben. De betaalbare particuliere huursector in ‘sHertogenbosch is immers relatief klein en ook toegankelijk voor huishoudens met een hoger
inkomen. Daarnaast is het aantal koopwoningen met een WOZ-waarde van minder dan
€ 150.000 vrijwel nihil.
De doelgroepen in 2010
10
Doelgroepen en woonlasten in gemeente 's-Hertogenbosch
11
Hoofdstuk 3
Woonlasten in 2010
3.1
Inleiding
In dit hoofdstuk worden de actuele woonlasten en woonquotes van de doelgroepen weergeg even die wonen in de sociale huurvoorraad in ’s-Hertogenbosch. Hierbij gaat het om de huurlasten plus alle bijkomende lasten op het gebied van wonen. In paragraaf 3.6 wordt ingegaan op
de norm voor de woonquote, ofwel: welk aandeel van het inkomen is acceptabel om aan wonen te besteden? Hoeveel huishoudens hebben te hoge woonlasten? Input voor het bepalen
van de norm voor de woonquote zijn gegevens van het Nibud. Voo rafgaand aan de woonlasten
worden eerst enkele relevante kenmerken van de sociale huurvoorraad in beeld gebracht.
3.2
Kenmerken sociale huurvoorraad
Woningvoorraad
In hoofdstuk 2 is in figuur 2-3 de samenstelling van de sociale huurvoorraad weergegeven naar
type en huurprijs. Voor het in beeld brengen van de woonlasten van huurders is het eveneens
van belang een beeld te hebben van de bouwperiode en de energetische kwalit eit van de voorraad. In figuur 3-1 is de bewoonde reguliere voorraad van de sociale verhuurders weergegeven
naar bouwjaar en energielabel. De meeste woningen zijn gebouwd in de periode 1960 tot 1990
en de meeste woningen hebben energielabel C, D, E of F. Het aantal woningen met energielabel
G is met 450 woningen zeer gering.
Op basis van figuur 3-2 blijkt dat de kenmerken bouwjaar en energielabel sterk met elkaar samenhangen: een woning gebouwd na het jaar 2000 heeft vaak energielabel A of B, terwijl w oningen gebouwd voor 1970 meestal energielabel E of F hebben.
figuur 3-1
B e w o o n d e v o o r r a a d s o c ia le v e rh u u rd e rs in ’ s - H e r t o g e n b o s c h n a a r b o u w j a a r
(links) en energielabel (rechts)
2.340
450
1.970
2.520
3.400
4.360
4.150
4.760
> 2000
1990 - 2000
1980 - 1990
1970 - 1980
1960 - 1970
1950 - 1960
< 1950
1.390
1.480
5.170
4.490
5.360
label A
label B
label C
label D
label E
label F
label G
5.160
Bron: gemeente ’s-Hertogenbosch, Zayaz, Brabant Wonen, Kleine Meierij, WoON 2009, bewerking RIGO
Woonlasten in 2010
12
f i g u u r 3 - 2 B e w o o n d e v o o r r a a d s o c ia le v e rh u u rd e rs i n ’ s - H e rt o g e n b o s c h n a a r b o u w j a a r e n
energielabel
label A
> 2000
label B
1990 - 2000
label C
label D
1980 - 1990
label E
1970 - 1980
label F
label G
1960 - 1970
1950 - 1960
< 1950
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Bron: WoON 2009, bewerking RIGO
Huishoudens in de sociale huurvoorraad
In hoofdstuk 2 werd duidelijk dat binnen de sociale huursector 47% van de huishoudens tot de
primaire doelgroep behoort. De bewoning van de sociale huurvoorraad door de verschillende
doelgroepen is nogmaals samengevat in tabel 3-1. In figuur 3-3 is de samenstelling van de
doelgroepen in de sociale huurvoorraad weergegeven. De primaire en de secundaire doelgroep
bestaan voor meer dan de helft uit eenpersoonshuishoudens, terwijl de hogere inkomensgro epen vaker uit tweepersoonshuishoudens en gezinnen bestaan.
tabel 3-1
O m v a n g v a n d e d o e lg ro e p e n in d e s o c ia le h u u r v o o r r a a d in ’ s - H e r t o g e n b o s c h
primaire doelgroep
secundaire doelgroep
€ 33.000 - € 38.000
€ 38.000 - € 45.000
> € 45.000
totaal
aantal
11.010
5.110
1.920
1.920
3.530
23.490
aandeel
47%
22%
8%
8%
15%
100%
Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie
figuur 3-3
S a m e n s t e l l i n g v a n d e d o e l g ro e p e n in d e s o c ia le h u u rv o o r ra a d in ’ s - H e rt o g e n -
bosch
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
gezinnen
tweepersoons 65+
tweepersoons < 65
eenpersoons 65+
Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie
Doelgroepen en woonlasten in gemeente 's-Hertogenbosch
> € 45.000
€ 38.000 € 45.000
€ 33.000 € 38.000
secundaire
doelgroep
primaire
doelgroep
eenpersoons < 65
13
3.3
Woonlasten van de doelgroepen in de sociale huursector
De woonlasten van huurders in de sociale huursector bestaan uit de huur (inclusief collectieve
4
servicekosten), woninggerelateerde energielasten (gas-, warmte- en elektriciteitsgebruik) en
5
belastingen van openbaar publiekrechtelijke lichamen (gemeente en waterschap). De huurquote geeft aan welk deel van het besteedbaar inkomen van een h uishouden wordt uitgegeven aan
huurlasten. In dit bedrag is de huurtoeslag al verrekend. In de woonquote worden alle kosten
die direct samenhangen met wonen opgeteld en afgezet tegen het besteedbaar inkomen van
een huishouden.
6
In tabel 3-2 en figuur 3-4 zijn in medianen de woonlasten weergegeven van de doelgroepen in
relatie tot het besteedbaar inkomen. De in de tabellen weergegeven quoten zijn medianen van
alle individuele quoten.
t a b e l 3 - 2 W o o n l a s t e n , q u o t e n e n b e s t e e d b a a r h u is h o u d e n in k o m e n v a n d e d o e lg ro e p e n
p e r m a a n d i n d e s o c i a l e h u u r s e c t o r ( in m e d ia n e n )
primaire secundaire
doelgroep doelgroep
huur (na aftrek huurtoeslag en
incl. coll. servicekosten)
gas en warmte
elektriciteit (woninggerelateerd)
lokale belastingen en water
totale woonlasten
besteedbaar
huishoudeninkomen
woonquote
huurquote
energiequote
belastingquote
7
€ 33.000 - € 38.000 € 38.000 € 45.000
> € 45.000
totaal
€ 250
€ 425
€ 430
€ 475
€ 455
€ 370
€ 60
€ 55
€ 65
€ 60
€ 70
€ 60
€ 15
€ 40
€ 370
€ 15
€ 40
€ 550
€ 15
€ 55
€ 575
€ 15
€ 55
€ 600
€ 15
€ 55
€ 610
€ 15
€ 40
€ 490
€ 1.220
€ 1.700
€ 2.180
€ 2.540
€ 3.310
€ 1.710
30%
21%
6%
3%
32%
24%
4%
3%
27%
21%
4%
2%
24%
18%
3%
2%
18%
14%
3%
2%
27%
20%
4%
3%
Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie
Woonlasten van de primaire doelgroep
De primaire doelgroep in ’s-Hertogenbosch betaalt in doorsnee € 250 aan huur per maand,
inclusief collectieve servicekosten en na aftrek huurtoeslag. De netto huurquote bedraagt circa
21%.
De woninggerelateerde energielasten liggen op circa € 70 per maand, de lokale belastingen en
water op circa € 40 per maand. In ’s-Hertogenbosch maakten in 2009 circa 4.200 huishoudens
8
aanspraak op (gedeeltelijke) kwijtschelding van lokale belastingen . Hierbij ging het voor 52%
4
5
6
7
8
Woninggerelateerde energielasten zijn het energieverbruik dat nodig is voor het verwarmen van w oning en water, verlichting en woninggerelateerde apparaten als een HR -ketel en een WTW-installatie.
In bijlage 1 staan alle gehanteerde definities en prijzen weergegeven.
De mediaan is de middelste waarde in een reeks getallen die gerangschikt zijn naar grootte. Dat wil
zeggen dat 50% van de getallen onder de mediaan ligt en 50% van de getallen boven de mediaan. Het
voordeel van een mediaan is dat deze minder gevoelig is voor uitschieters dan het gemiddelde.
De optelling van de afzonderlijke woonlasten in de tabel telt niet exact op tot de totale woonlasten in
de tabel omdat het gaat om medianen.
Bron: gemeente ’s-Hertogenbosch, 2009. Het gaat om rioolheffing, afvalstoffenheffing, zuiveringshe ffing en watersysteemheffing.
Woonlasten in 2010
14
om eenpersoonshuishoudens en voor 48% om meerpersoonshuishoudens. Als we in 2010 van
ongeveer dezelfde situatie uitgaan, woont circa de helft van de huishoudens met kwijtschelding
in een sociale huurwoning. Bijna al deze huishoudens behoren tot de primaire doelgroep, het
gaat om bijna een vijfde deel van de doelgroephuishoudens. Zonder kwijtscheldi ng zou de mediaan die de lasten voor belastingen en water weergeeft enkele euro’s per maand hoger liggen.
De totale woonlasten van de primaire doelgroep bedragen € 370 (mediaan), waarmee de totale
woonquote van de primaire doelgroep neerkomt op 30%.
f i g u u r 3 - 4 W o o n l a s t e n t . o . v . h e t b e s t e e d b a a r in k o m e n v a n d e d o e lg ro e p e n p e r m a a n d in
d e s o c i a l e h u u r s e c t o r ( i n m e d i a n e n , o p t e l l in g a f z o n d e r li j k e w o o n la s t e n is in d ic a t ie f )
€ 3.500
gas, warmte en electriciteit
€ 3.000
lokale belastingen en water
€ 2.500
huur (na aftrek huurtoeslag
en incl. coll. servicekosten)
€ 2.000
besteedbaar
huishoudeninkomen
€ 1.500
€ 1.000
€ 500
€0
primaire secundaire € 33.000 - € 38.000 - > € 45.000
doelgroep doelgroep € 38.000 € 45.000
totaal
Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie
Woonlasten van de secundaire doelgroep
De secundaire doelgroep in ’s-Hertogenbosch betaalt in doorsnee circa € 425 aan huur per
maand. Het verschil met de primaire doelgroep van circa € 175 per maand komt omdat de s ecundaire doelgroep geen recht heeft op huurtoeslag. Ook de totale woonlasten liggen daarom
flink hoger. Het besteedbaar inkomen ligt eveneens hoger, maar niet hoog genoeg om de huur en de woonquote op hetzelfde peil te houden als de primaire doelgroep. Met respectievelijk
24% en 32% liggen de quoten van de secundaire doelgroep hoger dan die van de primaire doe lgroep. Wel kan de secundaire doelgroep absoluut gezien circa € 300 meer besteden aan overige
uitgaven.
Woonlasten van huishoudens met een inkomen van meer dan € 33.000
Voor de huishoudens met een inkomen van meer dan € 33.000 geldt dat zowel de huren als de
totale woonlasten iets hoger liggen dan bij de huishoudens met een inkomen onder deze grens.
Het verschil in huurprijs is niet zo groot, omdat anno 2010 de meeste huishoudens met een
inkomen van meer dan € 33.000 in een sociale huurwoning met een huurprijs tot de 1e afto ppingsgrens wonen (zie ook tabel 2-3). Het besteedbaar inkomen is echter flink hoger dan bij de
doelgroep tot €33.000, waardoor de huur- en de woonquote lager liggen. Ook de energiequote
ligt iets lager, terwijl de belastingquote voor ongeveer elke doelgroep gelijk is.
Huur- en woonquoten in perspectief
De doorsnee huurquote van alle huurders in de sociale huurvoorraad in ’s-Hertogenbosch ligt
op circa 20%. Dit is ongeveer gelijk aan de landelijke mediaan. Over het algemeen geldt dat het
Doelgroepen en woonlasten in gemeente 's-Hertogenbosch
15
aandeel van de huurlasten in de totale woonlasten is afgenomen. Uit het plan van aanpak van
Aedes (Huren met energie, 2008) blijkt dat de huur in de periode 2000-2006 gestegen is met
circa 18%. De energieprijzen zijn gedurende deze periode met circa 90% gestegen en de lokale
belastingen met ruim 30%. Naar de toekomst toe is het de verwachting dat d e energielasten
verder zullen toenemen.
Spreiding huur- en woonquote van de doelgroepen
De doorsnee huurquote van een huishouden dat tot de primaire doelgroep behoort komt neer
op 21%. Sommige huishoudens hebben een hogere huurquote, andere een lagere. D e spreiding
van de huurquotes voor de verschillende doelgroepen is weergegeven in figuur 3-5. Binnen de
primaire doelgroep is ongeveer 40% van de huishoudens meer dan 25% van het besteedbaar
inkomen kwijt aan huurlasten. Bijna een vijfde deel van de primaire doelgroep is meer dan 30%
van het besteedbaar inkomen kwijt aan huurlasten. Binnen de secundaire doelgroep ligt dit
aandeel iets hoger, op 24%. De meerderheid van de secundaire doelgroephuishoudens is tussen
de 20% en 30% van het besteedbaar inkomen kwijt aan huurlasten. De drie hogere inkomen sgroepen hebben meestal een huurquote tot 25%.
f i g u u r 3 - 5 O p b o u w v a n d e h u u r q u o t e s n a a r d o e lg ro e p
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
> 35%
30% tot 35%
25% tot 30%
20% tot 25%
< 20%
primaire secundaire € 33.000 - € 38.000 - > € 45.000
doelgroep doelgroep € 38.000 € 45.000
Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie
In figuur 3-6 is de spreiding van de woonquote weergegeven voor de verschillende doelgro epen. Alleen voor de primaire doelgroep geldt dat een deel van de huishouden s (7%) meer dan
55% van het besteedbaar inkomen kwijt is aan woonlasten. Een deel van de secundaire doe lgroep heeft weliswaar een hoge huurquote (door geen ontvangst huurtoeslag), maar door een
aanzienlijk hoger inkomen zijn er vrijwel geen huishoudens met een woonquote van meer dan
55%. De drie hogere inkomensgroepen hebben meestal een woonquote van minder dan 35%.
f i g u u r 3 - 6 O p b o u w v a n d e w o o n q u o t e s n a a r d o e lg ro e p
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
> 55%
45% tot 55%
35% tot 45%
25% tot 35%
< 25%
primaire secundaire € 33.000 - € 38.000 - > € 45.000
doelgroep doelgroep € 38.000
€ 45.000
Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie
Woonlasten in 2010
16
3.4
Een nadere blik op de primaire en secundaire doelgroep
Woonlasten van de primaire doelgroep naar huishoudentype
Binnen de primaire doelgroep zijn het vooral eenpersoonshuishoudens tot 65 jaar die een hoge
huur- en woonquote hebben (tabel 3-8). Deze groep heeft weliswaar de laagste huur en overige
woonlasten, maar ook het laagste besteedbaar huisho udeninkomen. Binnen deze groep is circa
een kwart meer dan 45% van het besteedbaar huishoudeninkomen kwijt aan woonlasten
(figuur 3-7). Gezinnen hebben de laagste huur- en woonquote, wat te maken heeft met een
relatief lage huur in combinatie met een relatief hoog besteedbaar huishoudeninkomen. Bi nnen deze groep is bijna de helft minder dan 25% van het besteedbaar huishoudeninkomen kwijt
aan woonlasten. Wel zijn gezinnen meer kwijt aan overige uitgaven dan eenpersoonshuisho udens, zoals voeding en kleding.
t a b e l 3 - 3 W o o n l a s t e n , q u o t e n e n b e s t e e d b a a r h u is h o u d e n in k o m e n v a n d e p r im a i re d o e l g r o e p n a a r h u i s h o u d e n t y p e p e r m a a n d in d e s o c ia l e h u u rs e c t o r ( in m e d ia n e n )
eenpersoonshh eenpersoonshh tweepersoonshh
< 65 jaar
65+
< 65 jaar
huur (na aftrek huurtoeslag en incl.
coll. servicekosten)
gas en warmte
elektriciteit (woninggerelateerd)
lokale belastingen en water
totale woonlasten
besteedbaar huishoudeninkomen
woonquote
huurquote
energiequote
belastingquote
tweepersoonshh
65+
gezin
totaal
€ 240
€ 250
€ 310
€ 295
€ 235
€ 250
€ 45
€ 15
€ 40
€ 330
€ 910
€ 55
€ 15
€ 40
€ 350
€ 1.145
€ 70
€ 15
€ 55
€ 430
€ 1.520
€ 55
€ 15
€ 55
€ 425
€ 1.655
€ 70
€ 15
€ 55
€ 370
€ 1.565
€ 60
€ 15
€ 40
€ 370
€ 1.220
36%
26%
7%
4%
32%
23%
6%
3%
29%
20%
5%
3%
26%
18%
4%
3%
25%
16%
6%
3%
30%
21%
6%
3%
Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie
f i g u u r 3 - 7 O p b o u w v a n d e w o o n q u o t e s v a n d e p r i m a ir e d o e lg ro e p n a a r h u is h o u d e n t y p e
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
> 55%
45% tot 55%
35% tot 45%
25% tot 35%
< 25%
1p. < 65 jr.
1p. 65+
2p. < 65 jr.
2p. 65+
gezin
totaal
Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie
Woonlasten van de secundaire doelgroep naar huishoudentype
Binnen de secundaire doelgroep zijn het eveneens eenpersoonshuishoudens die een hoge
huur- en woonquote hebben (tabel 3-4). De huur- en woonquote van 65-plussers ligt het
hoogst, wat vooral komt door de relatief hoge huur, mogelijk als gevolg van zorgfaciliteiten in
de directe woonomgeving. De spreiding van de woonquotes binnen deze groep is minder groot
Doelgroepen en woonlasten in gemeente 's-Hertogenbosch
17
dan binnen de primaire doelgroep: de overgrote meerderheid van de alleenstaande 65 -plussers
heeft een woonquote tussen 25% en 45% (figuur 3-10). Gezinnen hebben wederom de laagste
huur- en woonquote, wat te maken heeft met een relatief lage huur in combinatie met een
relatief hoog besteedbaar huishoudeninkomen. Binnen deze groep zijn vrijwel geen huisho udens te vinden die meer dan 35% van het besteedbaar huishoudeninkomen kwijt zijn aan
woonlasten. Omdat gezinnen meer kwijt zijn aan overige uitgaven hebben zij minder ruimte om
aan woonlasten te besteden.
t a b e l 3 - 4 W o o n l a s t e n , q u o t e n e n b e s t e e d b a a r h u is h o u d e n in k o m e n v a n d e s e c u n d a ir e
d o e l g r o e p n a a r h u i s h o u d e n t y p e p e r m a a n d in d e s o c ia le h u u rs e c t o r ( in m e d ia n e n )
eenpersoonshh eenpersoonshh tweepersoonshh
< 65 jaar
65+
< 65 jaar
huur (na aftrek huurtoeslag en incl.
coll. servicekosten)
gas en warmte
elektriciteit (woninggerelateerd)
lokale belastingen en water
totale woonlasten
besteedbaar huishoudeninkomen
woonquote
huurquote
energiequote
belastingquote
tweepersoonshh
65+
gezin
totaal
€ 395
€ 490
€ 460
€ 495
€ 430
€ 425
€ 55
€ 15
€ 40
€ 495
€ 1.605
€ 55
€ 15
€ 40
€ 590
€ 1.650
€ 65
€ 15
€ 55
€ 605
€ 2.140
€ 65
€ 15
€ 55
€ 625
€ 2.175
€ 70
€ 15
€ 60
€ 575
€ 2.155
€ 55
€ 15
€ 40
€ 550
€ 1.705
33%
25%
5%
3%
35%
28%
4%
2%
26%
21%
3%
3%
28%
22%
4%
2%
25%
18%
4%
3%
32%
24%
4%
3%
Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie
f i g u u r 3 - 8 O p b o u w v a n d e w o o n q u o t e s v a n d e s e c u n d a ir e d o e lg ro e p n a a r h u is h o u d e n t y p e
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
> 55%
45% tot 55%
35% tot 45%
25% tot 35%
< 25%
1p. < 65 jr. 1p. 65+ 2p. < 65 jr. 2p. 65+
gezin
totaal
Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie
3.5
Woonlasten naar energielabel en bouwjaar
De doorsnee woonquote van huishoudens in woningen met energielabel A is met 32% het
hoogst (tabel 3-6). Huishoudens in woningen met energielabel A hebben weliswaar lagere
energielasten, maar daar staat een flink hogere huur tegenover. Deze hogere huur heeft mog elijk te maken met 1) een hogere kwaliteitsstandaard van de woningen en 2) het feit dat deze
woningen voor bijna een derde worden bewoond door huishoudens die tot de secundaire doe lgroep behoren, ofwel huishoudens die geen aanspraak maken op huurtoeslag. Daarnaast he bben huishoudens in woningen met energielabel A een doorsnee inkomen dat lager is dan het
inkomen van huishoudens in de meeste andere woningen. Een soortgelijk beeld is zichtbaar
Woonlasten in 2010
18
voor woningen die gebouwd zijn na het jaar 2000 ( tabel 3-6). Eerder bleek in figuur 3-2 dat
energielabel en bouwjaar sterk met elkaar samenhangen.
Een omgekeerd beeld is zichtbaar voor woningen met label F en G: huishoudens in deze woni ngen betalen de hoogste energielasten, maar daar staat een lage huurprijs tegenover. Dit kan
deels te maken hebben met de kwaliteitsstandaard van deze woningen, maar ook met een lag e
mutatiegraad waardoor de huren niet zijn geharmoniseerd. Ondanks de lage huur is de woonquote met 29% aan de hoge kant, omdat het doorsnee inkomen van de huishoudens in deze
woningen relatief laag is. Een soortgelijk beeld is zichtbaar voor woningen die gebouwd zijn
voor 1950.
t a b e l 3 - 5 W o o n l a s t e n n a a r e n e rg ie la b e l , in m e d ia n e n
A
B
C
D
E
F en G
besteedbaar huur (na aftrek huurtoeslag
woonquote huurquote energiequote huishoudeninkomen en incl. coll. servicekosten) gas, warmte en elektriciteit
32%
24%
5%
€ 1.670
€ 485
€ 70
28%
22%
4%
€ 1.830
€ 395
€ 65
29%
22%
4%
€ 1.710
€ 400
€ 70
27%
19%
5%
€ 1.810
€ 385
€ 75
26%
18%
4%
€ 1.780
€ 370
€ 75
29%
20%
5%
€ 1.540
€ 335
€ 90
Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie
t a b e l 3 - 6 W o o n l a s t e n n a a r b o u w j a a r , in m e d ia n e n
> 2000
1990 tot 2000
1980 tot 1990
1970 tot 1980
1960 tot 1970
1950 tot 1960
< 1950
besteedbaar huur (na aftrek huurtoeslag
woonquote huurquote energiequote huishoudeninkomen en incl. coll. servicekosten) gas, warmte en elektriciteit
32%
24%
5%
€ 1.665
€ 485
€ 65
29%
22%
4%
€ 1.895
€ 405
€ 65
28%
21%
4%
€ 1.680
€ 370
€ 70
23%
19%
4%
€ 1.840
€ 395
€ 75
27%
20%
5%
€ 1.720
€ 360
€ 80
26%
18%
4%
€ 1.690
€ 350
€ 85
27%
20%
5%
€ 1.605
€ 340
€ 90
Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie
3.6
Inzicht in het aantal huishoudens met te hoge woonlasten
De huur- en de woonquotes van de verschillende doelgroepen zijn in voorgaande paragrafen
uitgebreid in kaart gebracht. De vraag die vervolgens r ijst is hoeveel huishoudens anno 2010 te
maken hebben met te hoge woonlasten. Belangrijk hierbij is welk bedrag acceptabel wordt
bevonden om aan het wonen te besteden in relatie tot het inkomen. Hier valt uiteraard over te
twisten, want dit hangt immers sterk samen met de overige uitgaven die een huishouden heeft.
De meningen lopen uiteen over het wel of niet beknibbelen op bijvoorbeeld autobezit, spor tclubjes etc. om de woonlasten te kunnen betalen. Inzicht in het aantal huishoudens met te
hoge woonlasten is daarom niet alleen een rekenkundige exercitie, maar vergt ook beleidsm atige keuzes.
Voor het bepalen van acceptabele normen voor de huur - en de woonquote is een beroep gedaan op gegevens van het Nibud. Het Nibud heeft voor drie scenario’s per huishouden type en
inkomensgroep acceptabele huurbedragen vastgesteld. In deze paragraaf wordt het effect van
twee scenario’s doorgerekend. In bandbreedten wordt weergegeven hoeveel huishoudens mogelijk te hoge woonlasten hebben.
Doelgroepen en woonlasten in gemeente 's-Hertogenbosch
19
Normen voor de huurquote
De normen voor de huurquote zijn gebaseerd op cijfermateriaal van het Nibud (Bron: Betaalbare woonlasten, Haag Wonen, april 2008). Het Nibud maakt onderscheid in:

Basisbedragen. Dit zijn de bedragen die minimaal nodig zijn voor verschillende uitgavenposten anders dan de huur of hypotheek, afhankelijk van de huishoudensamenstelling en
onafhankelijk van het inkomen.

Voorbeeldbedragen. Dit zijn de uitgaven die een vergelijkbaar huishouden met een verg elijkbaar inkomen gemiddeld doet aan verschillende posten anders dan d e huur en de hypotheek. Dit is afhankelijk van zowel de huishoudensamenstelling als het inkomen. Bij het in
beeld brengen van de voorbeeldbedragen baseert het Nibud zich onder andere op het bu dgetonderzoek van het CBS.
Het verschil tussen het besteedbaar huishoudeninkomen en de kosten voor de verschillende
uitgavenposten is de ruimte die een huishouden aan de netto huur (inclusief huurtoeslag) of
hypotheek kan besteden. Dit is berekend voor vijf verschillende huishoudtype n en circa twintig
inkomensklassen. Het bedrag dat huishoudens maximaal kunnen ‘verwonen’, (ofwel de norm) is
in dit onderzoek via twee scenario’s afgebakend:
1) de maximale netto huur als aandeel van het besteedbaar jaarinkomen van het huishouden
uitgaande van het gemiddelde van het basisbedrag en het voorbeeldbedrag;
2) de maximale netto huur als aandeel van het besteedbaar jaarinkomen van het huishouden
uitgaande van het voorbeeldbedrag.
In het eerste scenario wordt ervan uitgegaan dat huishoudens een lager bedrag aan de overige
uitgavenposten spenderen dan in het tweede scenario. Dit betekent dat in het eerste scenario
meer ruimte overblijft voor de netto huur, wat resulteert in een hogere norm. Dit is de norm
die het Nibud adviseert. Aedes en de Woonbond sloten onlangs in hun onderzoek aan bij het
9
tweede scenario.
Normen voor de woonquote
Het Nibud of het Ministerie van VROM heeft geen normen voor de totale woonquote opgesteld. In paragraaf 3.3 bleek dat de overige woonlasten van huurders grofweg 5% (van de hoogste inkomens) tot 9% (van de primaire doelgroep) van het besteedbaar jaarinkomen bedragen.
Ook in het onderzoek dat RIGO in 2009 in gemeente Tilburg heeft verricht kwam een soortgelijk
10
resultaat naar voren. In Tilburg lag de quote van de overige woonlasten voor de primai re
doelgroep op 10%.
In het onderhavige onderzoek is de norm voor de overige woonlasten op ongeveer 10% vastg esteld. Voor de primaire doelgroep geldt dat hierbij rekening is gehouden met kwijtschelding.
Hogere inkomensgroepen hebben anno 2010 weliswaar een lagere quote wat betreft de overige
woonlasten, maar zouden meer kunnen betalen. De acceptabele woonquote is vervolgens b erekend door 10% op te tellen bij de acceptabele normen voor de huurquote die per huisho udentype en inkomensklasse zijn berekend.
9
10
Bron: Tussen wal en schap, RIGO, juni 2010.
Bron: Woonlasten onderzoek Tilburg, RIGO, december 2009.
Woonlasten in 2010
20
Een samenvattend overzicht van de acceptabele woonquotes is te vinden in tabel 3-7. Bij het
voorbeeldbedrag valt op dat de netto woonquote schommelt: als het inkomen toen eemt geeft
een huishouden meer uit aan overige uitgaven waardoor (in theorie) minder ruimte overblijft
voor woonlasten. Bij een flink hoger inkomen geeft men eveneens meer uit aan overige uitgaven, maar blijft voldoende ruimte over voor hogere woonlasten.
t a b e l 3 - 7 O v e r z i c h t n o r m e n w o o n q u o t e s p e r h u is h o u d e n s t y p e e n in k o m e n s k l a s s e
bruto
huishoudeninkomen
1p. 23 - 65 jr. bijstand - € 16.000
€ 16.000 - € 24.000
€ 24.000 - € 33.000
€ 33.000 - € 40.000
> € 40.000
1p. 65+
AOW - € 19.000
€ 19.000 - € 25.000
€ 25.000 - € 33.000
€ 33.000 - € 40.000
> € 40.000
2p. < 65 jr.
bijstand - € 24.000
€ 24.000 - € 33.000
€ 33.000 - € 40.000
> € 40.000
2p. 65+
AOW - € 24.000
€ 24.000 - € 33.000
€ 33.000 - € 40.000
> € 40.000
gezin
< € 18.000
€ 18.000 - € 25.000
€ 25.000 - € 33.000
€ 33.000 - € 40.000
> € 40.000
netto huur na aftrek
netto woonquote bij
besteedbaar gemiddelde van basis- netto huur na aftrek gemiddelde van basis- netto woonquote bij
huishoudeninkomen en voorbeeldbedrag voorbeeldbedrag en voorbeeldbedrag
voorbeeldbedrag
€ 11.140 - € 12.860
€ 202 - €324
€ 202 - € 315
32% - 40%
32% - 39%
€ 12.860 - € 18.080
€ 324 - € 545
€ 315 - € 362
40% - 46%
39% - 34%
€ 18.080 - € 22.340
€ 545 - € 737
€ 362 - € 424
46% - 50%
34% - 33%
€ 22.340 - € 26.050
€ 737 - € 946
€ 424 - € 560
50% - 54%
33% - 36%
> € 26.050
> € 946
> € 560
> 54%
> 36%
€ 12.280 - € 17.210
€ 289 - € 511
€ 289 - € 359
38% - 46%
38% - 35%
€ 17.210 - € 21.260
€ 511 - € 681
€ 359 - € 393
46% - 48%
35% - 32%
€ 21.261 - € 26.000
€ 681 - € 943
€ 393 - € 558
48% - 54%
32% - 36%
€ 26.000 - € 30.000
€ 943 - € 1.180
€ 558 - € 728
54% - 57%
36% - 39%
€ 30.000
> € 1.180
> € 728
> 57%
> 39%
€ 16.600 - € 20.980
€ 254 - € 484
€ 254 - € 381
28% - 38%
28% - 32%
€ 20.980 - € 25.100
€ 484 - € 646
€ 381 - € 394
38% - 41%
32% - 29%
€ 25.100 - € 28.500
€ 646 - € 792
€ 394 - € 428
€ 41% - 43%
29% - 28%
> € 28.500
> € 792
> € 428
> 43%
> 28%
€ 16.030 - € 22.840
€ 210 - € 557
€ 210 - € 386
26% - 39%
26% - 30%
€ 22.840 - € 29.010
€ 557 - € 815
€ 386 - € 437
39% - 44%
30% - 28%
€ 25.100 - € 28.500
€ 815 - € 1.072
€ 437 - € 605
44% - 48%
28% - 32%
> € 28.500
> € 1.072
> € 605
> 48%
> 32%
< € 21.010
< € 243
< € 243
< € 24%
< € 24%
€ 21.010 - € 24.220
€ 243 - € 429
€ 243 - € 372
24% - 31%
24% - 28%
€ 24.220 - € 27.670
€ 429 - € 569
€ 372 - € 392
31% - 35%
28% - 27%
€ 25.100 - € 28.500
€ 569 - € 700
€ 392 - € 424
35% - 37%
27% - 27%
> € 28.500
> € 700
> € 424
> 37%
> 27%
Bron: Betaalbare woonlasten, Haag Wonen, Nibud, april 2008
Omvang huishoudens met te hoge woonlasten
Uitgaande van het gemiddelde van het basis- en voorbeeldbedrag hebben bijna 5.000 huishoudens binnen de sociale huursector te maken met te hoge woonlasten (tabel 3-8). Het gaat vrijwel geheel om huishoudens die tot de primaire doelgroep behoren (94%). Binnen de primaire
doelgroep gaat het om 42% van de huishoudens. Een soortgelijk beeld voor de primaire doe lgroep komt naar voren als we uitgaan van het voorbeeldbedrag. Een groot deel van de primair e
doelgroep heeft immers al een overig uitgavenpatroon dat dichtbij minimaal benodigd ligt,
waarmee de ruimte voor de netto huur voor veel huishoudens ongeveer gelijk is.
Uitgaande van het voorbeeldbedrag heeft ook een aanzienlijk deel van de secundaire do elgroep te maken met te hoge woonlasten, het gaat om ruim 2.000 huishoudens, ofwel 40% van
de totale secundaire doelgroep. Dit is een groep die op de rand balanceert van wat acceptabel
wordt bevonden. Opvallend is dat – uitgaande van het voorbeeldbedrag – ook een klein aantal
huishoudens met een hoger inkomen te hoge woonlasten heeft.
Doelgroepen en woonlasten in gemeente 's-Hertogenbosch
21
t a b e l 3 - 8 A a n t a l e n a a n d e e l h u is h o u d e n s b o v e n d e w o o n q u o t e n o rm in 2 0 1 0 v o lg e n s t w e e
scenario’s
primaire doelgroep
secundaire doelgroep
€ 33.000 - € 38.000
€ 38.000 - € 45.000
> € 45.000
totaal
gemiddelde voorbeeld- en basisbedrag
aantal aandeel van totaal aandeel van groep
aantal
4.630
290
0
0
0
4.930
4.830
2.070
330
370
160
7.750
94%
6%
0%
0%
0%
100%
42%
6%
0%
0%
0%
21%
voorbeeldbedrag
aandeel van totaal aandeel van groep
62%
27%
4%
5%
2%
100%
44%
40%
17%
19%
5%
33%
Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie
Samenstelling huishoudens met te hoge woonlasten
Binnen de primaire doelgroep zijn het vooral eenpersoonshuishoudens tot 65 jaar en gezinnen
die te maken hebben met te hoge woonlasten. Het gaat om respectievelijk 1.890 en 1.700 huishoudens, uitgaande van het gemiddelde van het basis - en het voorbeeldbedrag (tabel 3-9).
11
Uitgaande van het voorbeeldbedrag komt een soortgelijk beeld naar v oren.
Voor de secundaire doelgroep geldt dat vooral eenpersoonshuishoudens te hoge woonlasten
hebben, ongeacht leeftijd (tabel 3-10). Een deel van deze groep heeft een inkomen dat net
boven de grens van de huurtoeslag ligt.
t a b e l 3 - 9 A a n t a l e n a a n d e e l p r im a i re d o e lg ro e p h u is h o u d e n s b o v e n d e w o o n q u o t e n o rm
n a a r t y p e h u i s h o u d e n i n 2 0 1 0 v o lg e n s t w e e s c e n a ri o ’ s
eenpersoonshh < 65 jaar
eenpersoonshh 65+
tweepersoonshh < 65 jaar
tweepersoonshh 65+
gezin
totaal
gemiddelde voorbeeld- en basisbedrag
aantal aandeel van totaal aandeel van groep
1.890
41%
52%
300
6%
14%
540
12%
52%
210
5%
16%
1.700
37%
59%
4.630
100%
42%
voorbeeldbedrag
aantal aandeel van totaal aandeel van groep
1.760
36%
49%
440
9%
21%
590
12%
56%
390
8%
30%
1.650
34%
57%
4.830
100%
44%
Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie
t a b e l 3 - 1 0 A a n t a l e n a a n d e e l s e c u n d a i re d o e lg ro e p h u is h o u d e n s b o v e n d e w o o n q u o t e n o rm
n a a r t y p e h u i s h o u d e n i n 2 0 1 0 v o lg e n s t w e e s c e n a ri o ’ s
eenpersoonshh
tweepersoonshh
gezin
totaal
gemiddelde voorbeeld- en basisbedrag
aantal aandeel van totaal aandeel van groep
160
55%
4%
60
21%
6%
60
21%
11%
290
100%
6%
voorbeeldbedrag
aantal aandeel van totaal aandeel van groep
1.510
73%
41%
350
17%
37%
210
10%
40%
2.070
100%
40%
Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie
In figuur 3-9 en figuur 3-10 is weergegeven in welke mate primaire en secundaire doelgroe phuishoudens een woonquote boven de norm hebben op basis van het voorbeeldbedrag. Binnen
de primaire doelgroep heeft ruim 70% een woonquote die meer dan 5% boven de norm ligt.
11
Het aantal eenpersoonshuishoudens tot 65 jaar en gezinnen ligt bij het voorbeeldbedrag iets lager. Dit
komt vermoedelijk door geringe inconsistentie in het WoON 2009 van het besteedbaar jaarinkomen
met het belastbaar jaarinkomen. De achtergronden hiervan zijn RIGO niet bekend.
Woonlasten in 2010
22
Een aanzienlijk deel van de eenpersoonshuishoudens (39%) heeft een woonquote die meer dan
15% boven de norm ligt. Tweepersoonshuishoudens van 65 jaar of ouder hebben relatief vaak
woonlasten die in geringe mate boven de norm liggen (< 2,5%).
Binnen de secundaire doelgroep komt een ander beeld naar voren: het aantal huishoudens met
een woonquote die flink boven de norm ligt is gering. Ruim de helft van de secundaire doe lgroep met te hoge woonlasten heeft een woonquote die tot 5% boven de norm ligt.
f i g u u r 3 - 9 O p b o u w v a n d e v e r s c h i ls c o re t u s s e n n o r m e n v o o rb e e ld b e d ra g e n t e h o g e w o o n q u o t e s v a n d e p r i m a i r e d o e l g r o e p n a a r h u is h o u d e n t y p e
12
100%
90%
> 15%
80%
10% tot 15%
70%
5% tot 10%
60%
2,5% tot 5%
50%
< 2,5%
40%
30%
20%
10%
0%
1p. < 65 jr.
1p. 65+
2p. < 65 jr.
2p. 65+
gezin
totaal
Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie
f i g u u r 3 - 1 0 O p b o u w v a n d e v e rs c h ils c o re t u s s e n n o r m e n v o o rb e e ld b e d ra g e n t e h o g e
w o o n q u o t e s v a n d e s e c u n d a i r e d o e lg ro e p n a a r h u is h o u d e n t y p e
100%
90%
> 15%
80%
10% tot 15%
70%
5% tot 10%
60%
2,5% tot 5%
50%
< 2,5%
40%
30%
20%
10%
0%
1p. < 65 jr.
1p. 65+
2p. < 65 jr.
2p. 65+
gezin
totaal
Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie
Te hoge woonlasten naar energielabel en bouwjaar woning
De meeste huishoudens met te hoge woonlasten wonen in een woning met energielabel F of G,
gevolgd door E (tabel 3-11). Minder huishoudens wonen in woningen met energielabel A of B.
Dit komt vooral omdat het totaal aantal woningen met energielabel A en B relatief klein is.
Uitgaande van het voorbeeldbedrag heeft 40% van de huishoudens in woningen met energiel abel A en B te hoge woonlasten, in woningen met energielabel F en G gaat het om 39%. Woni ngen met energielabel A en B hebben weliswaar lagere energielasten, maar hebben doorgaans
12
Leesvoorbeeld: van de eenpersoonshuishoudens tot 65 jaar binnen de primaire doelgroep met te hoge
woonlasten heeft 5% een woonquote die tot 2,5% hoger is dan de norm volgens het voorbeeldbedrag.
Doelgroepen en woonlasten in gemeente 's-Hertogenbosch
23
een hogere huur (en meer kwaliteit). Ook worden ze vaak bewoond door de secundaire doe lgroep, huishoudens die op basis van hun inkomen geen aanspraak maken op huurtoeslag.
Een zelfde soort beeld is zichtbaar als we de woonsituatie van huishoudens met te hoge woo nlasten in beeld brengen naar bouwjaar (tabel 3-12). Veel huishoudens met te hoge woonlasten
vinden we terug in woningen gebouwd in de periode 1960 tot 1980, maar daar zijn er relatief
ook veel van. Minder huishoudens met te hoge woonlasten wonen in woningen gebouwd na
2000. Binnen deze groep doet het aandeel huishoudens met te hoge woonlasten (29% tot 42%)
echter niet onder voor het aandeel huishoudens in woningen uit andere bouwperioden.
t a b e l 3 - 1 1 A a n t a l e n a a n d e e l h u is h o u d e n s m e t t e h o g e w o o n la s t e n in 2 0 1 0 n a a r e n e rg i e label volgens twee scenario’s
gemiddelde
A en B
basis en voorbeeld C
D
E
F en G
totaal
voorbeeld
A en B
C
D
E
F en G
totaal
> norm in sociale huur
aantal aandeel van totaal aandeel van groep
690
14%
24%
630
13%
14%
970
20%
19%
1.090
22%
20%
1.550
31%
28%
4.930
100%
21%
1.140
15%
40%
1.230
16%
27%
1.470
19%
28%
1.700
22%
32%
2.200
28%
39%
7.740
100%
33%
Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie
t a b e l 3 - 1 2 A a n t a l e n a a n d e e l h u is h o u d e n s m e t t e h o g e w o o n la s t e n in 2 0 1 0 n a a r b o u w j a a r
volgens twee scenario’s
gemiddelde
< 1950
basis en voorbeeld 1950 tot 1960
1960 tot 1970
1970 tot 1980
1980 tot 1990
1990 tot 2000
> 2000
totaal
voorbeeld
< 1950
1950 tot 1960
1960 tot 1970
1970 tot 1980
1980 tot 1990
1990 tot 2000
> 2000
totaal
> norm in sociale huur
aantal aandeel van totaal aandeel van groep
530
11%
23%
740
15%
22%
1.080
22%
26%
790
16%
17%
830
17%
19%
380
8%
15%
580
12%
29%
4.930
100%
21%
850
11%
36%
1.030
13%
30%
1.620
21%
39%
1.380
18%
29%
1.190
15%
27%
860
11%
34%
830
11%
42%
7.750
100%
33%
Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie
Conclusie: een deel van de huishoudens heeft te hoge woonlasten
Het uitrekenen van het aantal huishoudens met te hoge woonlasten is niet alleen een reke nkundige exercitie, maar vergt ook beleidsmatige keuzes. Waar de grens echter ook wordt gelegd, een aanzienlijk deel van de primaire doelgroep heeft te maken met te hoge woonlasten.
Woonlasten in 2010
24
Het gaat vooral om eenpersoonshuishoudens tot 65 jaar en gezinnen, die ondanks huurtoeslag
en kwijtschelding nog steeds (grote) moeite hebb en de eindjes aan elkaar te knopen. Het is
zaak de woonlasten van deze groepen goed in de gaten te houden. Naar de toekomst toe neemt
de omvang van de groep met te hoge woonlasten mogelijk toe, niet alleen als gevolg van de
economische crisis, maar ook als gevolg van stijgende energieprijzen. Dit laatste is overigens al
geruime tijd aan de gang. Zo stegen de energieprijzen in de periode 200 0 tot 2006 met circa
90%. Overigens leidt een energiezuinige woning niet direct tot minder huishoudens met te
hoge woonlasten: de huren liggen doorgaans hoger omdat het vaak nieuwbouw betreft.
Naast de primaire doelgroep heeft ook een deel van de secundaire doelgroep te maken met te
hoge woonlasten. Dit komt deels omdat sommige huishoudens een relatief laag inkomen he bben, maar net buiten de grenzen van de huurtoeslag vallen. De omvang van deze groep wordt
echter sterk bepaald door de grens van welke woonlasten nog acceptabel worden bevonden.
Voor huishoudens met een inkomen net boven de € 33.000 -grens in de sociale huursector geldt
dat er over het algemeen geen sprake is van te hoge woonlasten. Als gevolg van Europese regelgeving kan echter een deel van deze groep bij verhuizing in de knel komen, omdat de kansen
op een passende koop- of particuliere huurwoning gering zijn.
Een soortgelijk beeld kom ook naar voren uit de studie tussen ‘Tussen wal en schip’, die RIGO in
juni 2010 heeft afgerond. In dit onderzoek is op basis van de NHG -normen, die door het Nibud
zijn vastgesteld, bepaald dat huishoudens met een inkomen van € 33.000 een bestaande koopwoning van maximaal € 130.000 kunnen financieren. In het Coropgebied Noordoost-NoordBrabant, waar gemeente ’s-Hertogenbosch onder valt, gaat het om circa 1% van de reguliere
koopvoorraad. De alternatieven binnen de reguliere hu urvoorraad zijn eveneens gering. Het
gevolg is dat de doorstroming binnen de sociale huursector mogelijk stagneert, door een gebrek aan alternatieve mogelijkheden voor de groep huishoudens met een inkomen (net) boven
de € 33.000-grens.
Doelgroepen en woonlasten in gemeente 's-Hertogenbosch
25
Hoofdstuk 4
De doelgroepen in 2015 en 2020
4.1
Inleiding
Om een indruk te krijgen van de omvang en samenstelling van de doelgroepen op de langere
termijn is een toekomstverkenning uitgevoerd voor het jaar 2015, met een doorkijkje naar
2020. Inzicht in de ontwikkeling tot 2015 kan gebruikt worden als input voor het (strategisch)
voorraadbeleid en prestatieafspraken. De doorkijk tot 2020 is gemaakt voor meer inzicht in het
verloop van de economische crisis. Voor dit jaar wordt alleen de omvang van de doelgroepen
weergegeven.
De toekomstverkenning combineert verschillende bronnen: het Woononderzoek Nederland
(WoON 2009) en een bevolkingsprognose van de provincie Noord -Brabant, plus veronderstellingen ten aanzien van de koopkrachtontwikkeling. Bij d e verkenning zijn de woonpatronen van
begin 2009 toegepast op de huishoudensamenstelling die we in de toekomst verwachten. Hie rbij is rekening gehouden met het feit dat de ouderen van de toekomst meer vermogend zijn en
vaker in een koopwoning zullen wonen dan de huidige generatie ouderen.
In paragraaf 4-2 gaan we nader in op demografische ontwikkelingen, in paragraaf 4 -3 belichten
we twee economische scenario’s. In paragraaf 4 -4 wordt ingegaan op de ontwikkeling van de
doelgroepen en de consequenties hiervan op de omvang van de sociale huurvoorraad in 2015.
4.2
Demografische ontwikkelingen
Op basis van de bevolkingsprognose van de provincie Noord -Brabant (november 2008) heeft
RIGO berekend dat het aantal huishoudens in ’s-Hertogenbosch toeneemt van 64.530 in 2010
tot 66.815 in 2015 en 68.626 in 2020. Het gaat om een toename van 2.290 huishoudens in de
13
periode 2010 tot 2015 en 4.100 huishoudens in de periode 2015 tot 2020.
In figuur 4-1 is de samenstelling van de huishoudens weergegeven in 2010, 2015 en 2020. Het
aantal gezinnen van 25 tot 45 jaar neemt af, terwijl het aantal oudere gezinnen van 45 tot 65
jaar toeneemt. Ook het aantal eenpersoonshuishoudens van 45 tot 65 ja ar neemt toe, net als
het aantal 65-plussers. Het aandeel 65-plussers neemt toe van 21% in 2010 tot 23% in 2015 en
26% in 2020, ofwel de vergrijzing slaat toe.
13
Genoemde aantallen liggen iets hoger dan de aantallen volgens de prognose van de provincie Noord Brabant, omdat ook het aantal huishoudens in 2010 iets hoger ligt dan geprognosticeerd in 2008. RIGO
heeft hier in haar analyses rekening mee gehouden en de trend van d e bevolkingsontwikkeling volgens
de provincie geprojecteerd op het aantal huishoudens in 2010.
De doelgroepen in 2015 en 2020
26
f i g u u r 4 - 1 H u i s h o u d e n s a m e n s t e l l in g in ‘ s - H e r t o g e n b o s c h in 2 0 1 0 , 2 0 1 5 e n 2 0 2 0
12.000
2015
10.000
2020
8.000
2010
6.000
4.000
2.000
< 25 jr.
25 tot 45 jr.
45 tot 65 jr.
2+ pers.
1 pers.
3+ pers.
2 pers.
1 pers.
3+ pers.
2 pers.
1 pers.
0
65+
Bron: Bevolkingsprognose provincie Noord-Brabant, bewerking RIGO
4.3
Economische ontwikkelingen
Op economisch vlak zijn de ontwikkelingen onzeker. RIGO werkt daarom met twee economische
scenario’s:

Zware crisisvariant (zwc), waarbij de crisis een flinke impact heeft op de korte en langere
termijn;

Lichte crisisvariant (lc), waarbij na een relatief korte dip in de economische ont wikkeling de
groei weer doorzet.
In beide scenario’s zijn aannamen gedaan over de ontwikkeling van d e werkgelegenheid en de
koopkracht. De meest vooraanstaande regionale voorspelling op het vlak van werkgelegenheid
is die van het UWV Werkbedrijf (figuur 4-2). Na een afname van het aantal banen in de periode
tot 2011 of 2013 wordt een toename van het aantal banen verwacht.
figuur 4-2
O n t w i k k e l i n g a a n t a l b a n e n in d e re g io N o o rd o o s t - B ra b a n t
14
410.000
werkelijk
385.000
UWV-prognose
(LC-scenario)
360.000
335.000
ZWC-scenario
310.000
285.000
260.000
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
235.000
Bron: UWV/RIGO
14
Het UWV doet alleen voorspellingen voor de korte termijn. Vanaf 2015 zijn de voorspelde ontwikkelingen door RIGO doorgetrokken.
Doelgroepen en woonlasten in gemeente 's-Hertogenbosch
27
Op het vlak van koopkrachtontwikkelingen sluiten we aan bij de voorspellingen van het CPB. In
tabel 4-1 staat de veronderstelde ontwikkeling van de koopkracht weergege ven. In zowel het
zware als het lichte crisisscenario gaan we uit van een daling van de koopkracht op de korte
termijn, gevolgd door een stijging op de langere termijn. De mate waarin loopt uiteraard ui teen. De aangenomen daling van de koopkracht in de jaren 2010-2015 volgens het zwc-scenario
komt overeen met de daling in de periode begin jaren ’80. Dat waren weliswaar andere tijden,
maar ook nu zal de koopkracht naar verwachting dalen. Ook bij de lichte crisisvariant gaan we
uit van daling van de koopkracht. Dit omdat lastenverzwaringen uiteindelijk noodzakelijk zullen
zijn om het begrotingstekort en de staatsschuld terug te dringen.
t a b e l 4 - 1 D e a a n g e n o m e n k o o p k ra c h t o n t w ik k e l in g ( j a a r l ij k s e t o e - e n a f n a m e in p ro c e n t punten) volgens de scenario’s zwc en lc
Loon / winst
zwc
lc
4.4
Uitkering
Pensioen
periode 2009 – 2010
0,00
0,00
0,00
periode 2010 – 2015
-2,60
-2,60
-1,70
periode 2015 – 2020
0,00
0,00
0,00
periode 2020 – 2025
0,50
0,50
0,50
Loon / winst
Uitkering
Pensioen
periode 2009 – 2010
0,00
0,00
0,00
periode 2010 – 2015
-0,15
-0,15
-1,00
periode 2015 – 2020
0,50
0,50
0,50
periode 2020 – 2025
Bron: CPB, bewerking RIGO, RIGO
1,00
1,00
1,00
Ontwikkeling van de doelgroepen
Omvang van de doelgroepen in 2015 en 2020
Als gevolg van de omschreven demografische en economische ontwikkelingen neemt de o mvang van de primaire doelgroep de komende jaren naar verwachting toe, zowel in aantal als in
aandeel huishoudens. In tabel 4-2 en figuur 4-3 is de ontwikkeling van de doelgroepen weergegeven.
Voor de periode 2010 tot 2015 kan op basis van het lichte crisisscenario een toename van de
primaire doelgroep worden verwacht van 740 huishoudens en bij het zware crisisscenario een
toename van 2.100 huishoudens. Het aandeel neemt toe van 29,0% in 2009 tot 29,2% of 31,2%
in 2015. In de periode 2015 tot 2020 neemt de primaire doelgroep in omvang af, als gevolg van
betere economische vooruitzichten na 2015.
De omvang van de secundaire doelgroep neemt toe gedurende de gehele periode 2009 tot
2020. Hetzelfde geldt voor de groepen € 33.000 tot € 38.000 en € 38.000 tot € 45.000. Het aa ntal huishoudens met een inkomen van meer dan € 45.000 neemt volgens het zware crisisscen ario af tot 2015. Na 2015 neemt deze groep zowel in aantal als in aandeel toe volgens beide
economische scenario’s.
De doelgroepen in 2015 en 2020
28
t a b e l 4 - 2 D e v e r w a c h t e o n t w i k k e l in g v a n d e d o e lg r o e p e n in d e p e rio d e 2 0 1 0 – 2 0 2 0 v o o r
twee economische scenario’s
2010
primaire doelgroep
secundaire doelgroep
€ 33.000 - € 38.000
€ 38.000 - € 45.000
> € 45.000
totaal
18.740
12.870
4.360
6.020
22.550
64.530
2015
zwc
lc
20.840
14.080
4.730
6.510
20.660
66.810
19.480
13.710
4.500
6.170
22.950
66.810
ontwikkeling 2010-2015
zwc
lc
2.100
1.210
370
490
-1.890
2.280
740
840
140
150
400
2.280
2020
zwc
lc
19.260
15.260
5.050
7.050
22.000
68.630
18.100
14.590
4.630
6.410
24.910
68.630
ontwikkeling 2015-2020 ontwikkeling 2010-2020
zwc
lc
zwc
lc
-1.580
1.180
320
540
1.340
1.820
-1.380
880
130
240
1.960
1.820
520
2.390
690
1.030
-550
4.100
-640
1.720
270
390
2.360
4.100
Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie
f i g u u r 4 - 3 H e t a a n d e e l h u i s h o u d e n s b e h o re n d e t o t d e d o e lg ro e p e n in 2 0 1 0 , 2 0 1 5 e n 2 0 2 0
v o o r t w e e e c o n o m i s c h e s c e n a r io ’ s
100%
90%
80%
34,9%
34,4%
32,1%
36,3%
10,3%
7,4%
9,3%
6,7%
50%
40%
19,9%
21,1%
20,5%
22,2%
21,3%
29,0%
31,2%
29,2%
28,1%
26,4%
zwc
9,2%
6,7%
lc
9,7%
7,1%
9,3%
6,8%
30%
20%
10%
> € 45.000
€ 38.000 - € 45.000
70%
60%
30,9%
€ 33.000 - € 38.000
secundaire doelgroep
primaire doelgroep
2010
2015
lc
zwc
0%
2020
Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie
Samenstelling van de doelgroepen in 2015
In tabel 4-3 is de samenstelling van de doelgroepen in 2010 en 2015 uitgebreid weergegeven
volgens twee economische scenario’s. Absoluut gezien behoren in 2015 vooral meer eenpe rsoonshuishoudens en gezinnen van 45 tot 65 jaar en 65-plussers tot de primaire doelgroep. In
aandeel van het totaal aantal huishoudens zijn het vooral gezinnen die in 2015 relatief vaker
dan in 2010 tot de primaire doelgroep behoren. Een soortgelijk beeld is zichtbaar voor de s ecundaire doelgroep. Eenpersoonshuishoudens van 65 jaar en ouder behoren relatief minder
vaak tot de primaire doelgroep. Over het algemeen geldt dat ouderen van de toekomst meer
vermogend zijn en vaker in een koopwoning wonen. Het aandeel eenpersoonshuishoudens van
65 jaar dat tot de secundaire doelgroep behoort neemt licht toe.
Voor de groepen € 33.000 tot € 38.000 en € 38.000 tot € 45.000 geldt dat deze in 2015 meer
dan in 2010 uit huishoudens van 45 jaar en ouder bestaan. In aandeel van het totaal aantal
huishoudens zijn de verschillen tussen 2010 en 2015 gering. Het aandeel huishoudens met een
inkomen van meer dan € 45.000 neemt bij het zware crisisscenario voor vrijwel elk huishoude ntype flink af.
Doelgroepen en woonlasten in gemeente 's-Hertogenbosch
29
tabel 4-3
O m v a n g e n s a m e n s t e ll in g v a n d e d o e lg ro e p e n in 2 0 1 0 e n 2 0 1 5 v o lg e n s t w e e
economische scenario’s
< 25 jaar
25 t/m 44 jaar 1p.
2p.
3+p.
45 t/m 64 jaar 1p.
2p.
3+p.
65+
1p.
2+p.
totaal
omvang
2010 2015 zwc 2015 lc
3.220
3.270 3.260
2.850
2.800 2.720
940
1.040
930
2.400
2.670 2.220
2.220
2.520 2.460
710
770
690
1.570
2.150 1.750
2.820
3.140 3.100
2.030
2.480 2.370
18.740
20.840 19.480
samenstelling
2010 2015 zwc 2015 lc
17%
16%
17%
15%
13%
14%
5%
5%
5%
13%
13%
11%
12%
12%
13%
4%
4%
4%
8%
10%
9%
15%
15%
16%
11%
12%
12%
100%
100% 100%
secundaire doelgroep < 25 jaar
25 t/m 44 jaar 1p.
2p.
3+p.
45 t/m 64 jaar 1p.
2p.
3+p.
65+
1p.
2+p.
totaal
2010 2015 zwc 2015 lc
320
330
330
2.700
2.550 2.600
210
230
220
920
900
820
2.150
2.340 2.350
940
1.010
900
750
1.100
870
3.190
3.670 3.700
1.690
1.940 1.930
12.870
14.080 13.700
2010 2015 zwc 2015 lc
2%
2%
2%
21%
18%
19%
2%
2%
2%
7%
6%
6%
17%
17%
17%
7%
7%
7%
6%
8%
6%
25%
26%
27%
13%
14%
14%
100%
100% 100%
2010
8%
35%
4%
8%
34%
12%
8%
48%
25%
20%
2015 zwc
8%
35%
4%
9%
34%
14%
11%
49%
24%
21%
2015 lc
8%
36%
4%
8%
34%
12%
9%
49%
24%
21%
primaire doelgroep
aandeel totaal huishoudens
2010 2015 zwc 2015 lc
84%
84%
84%
37%
39%
37%
16%
18%
16%
22%
27%
22%
35%
36%
35%
9%
10%
9%
18%
21%
17%
43%
42%
41%
30%
31%
29%
29%
31%
29%
€ 33.000 - € 38.000
< 25 jaar
25 t/m 44 jaar 1p.
2p.
3+p.
45 t/m 64 jaar 1p.
2p.
3+p.
65+
1p.
2+p.
totaal
2010 2015 zwc 2015 lc
60
70
70
870
770
810
250
290
250
850
860
790
600
640
680
750
830
720
320
440
370
140
170
180
520
680
630
4.360
4.730 4.500
2010 2015 zwc 2015 lc
1%
1%
2%
20%
16%
18%
6%
6%
6%
19%
18%
17%
14%
13%
15%
17%
17%
16%
7%
9%
8%
3%
4%
4%
12%
14%
14%
100%
100% 100%
2010
2%
11%
4%
8%
9%
10%
4%
2%
8%
7%
2015 zwc
2%
11%
5%
9%
9%
11%
4%
2%
8%
7%
2015 lc
2%
11%
4%
8%
10%
10%
4%
2%
8%
7%
€ 38.000 - € 45.000
< 25 jaar
25 t/m 44 jaar 1p.
2p.
3+p.
45 t/m 64 jaar 1p.
2p.
3+p.
65+
1p.
2+p.
totaal
2010 2015 zwc 2015 lc
130
140
150
490
440
420
770
810
760
1.290
1.290 1.210
730
860
820
870
900
830
610
720
670
270
300
300
860
1.040 1.010
6.020
6.510 6.180
2010 2015 zwc 2015 lc
2%
2%
2%
8%
7%
7%
13%
12%
12%
21%
20%
20%
12%
13%
13%
14%
14%
13%
10%
11%
11%
4%
5%
5%
14%
16%
16%
100%
100% 100%
2010
3%
6%
13%
12%
12%
11%
7%
4%
13%
9%
2015 zwc
4%
6%
14%
13%
12%
12%
7%
4%
13%
10%
2015 lc
4%
6%
13%
12%
12%
11%
7%
4%
12%
9%
> € 45.000
< 25 jaar
25 t/m 44 jaar 1p.
2p.
3+p.
45 t/m 64 jaar 1p.
2p.
3+p.
65+
1p.
2+p.
totaal
2010 2015 zwc 2015 lc
80
70
80
840
700
720
3.700
3.370 3.590
5.400
4.220 4.890
600
580
630
4.420
3.880 4.240
5.680
5.670 6.430
180
220
220
1.670
1.950 2.160
22.550
20.660 22.950
2010 2015 zwc 2015 lc
0%
0%
0%
4%
3%
3%
16%
16%
16%
24%
20%
21%
3%
3%
3%
20%
19%
18%
25%
27%
28%
1%
1%
1%
7%
9%
9%
100%
100% 100%
2010
2%
11%
63%
50%
10%
58%
64%
3%
25%
35%
2015 zwc
2%
10%
59%
42%
8%
53%
56%
3%
24%
31%
2015 lc
2%
10%
62%
49%
9%
57%
64%
3%
27%
34%
Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie
De doelgroepen in 2015 en 2020
30
4.5
Consequenties voor de omvang van de sociale huurvoorraad
De ontwikkeling van de doelgroepen heeft consequenties voor de omvang van de sociale huurvoorraad. Een toenemende primaire en secundaire doelgroep zorgt immers voor spanning op
dit deel van de voorraad.
Hierbij geldt echter dat er geen sprake is van een één-op-éénrelatie, in die zin dat het aantal
benodigde sociale huurwoningen even groot zou moeten zijn als de primaire en secundaire
doelgroep. Een deel van deze doelgroepen woont anno 2010 immers onzelfstandig of in de
koopsector en doet geen beroep op de sociale huurvoorraad ( figuur 4-4, links). Daarnaast geldt
dat ook huishoudens met een hoger inkomen in de sociale huurvoorraad wonen ( figuur 4-4,
rechts). Omdat dit nooit helemaal is op te lossen is ook in de toekomst een bepaald surplus aan
sociale huurwoningen nodig om de primaire en secundaire doelgroep passend te kunnen hui svesten.
figuur 4-4
W o o n s i t u a t i e v a n d e d o e l g ro e p e n (l in k s ) e n b e w o n i n g v a n d e s o c ia le h u u r -
v o o r r a a d d o o r d e d o e l g r o e p e n ( re c h t s )
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
niet reguliere voorraad
koopwoning
particuliere huur
> 1e aftoppingsgrens
tot 1de aftoppingsgrens
tot kwaliteitskortingsgrens
primaire secundaire € 33.000 - € 38.000 - > € 45.000
doelgroep doelgroep € 38.000 € 45.000
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
> € 45.000
€ 38.000 - € 45.000
€ 33.000 - € 38.000
secundaire doelgroep
primaire doelgroep
< 1e aftop.grens < 2e aftop.grens
< lib.grens
Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie
Als gevolg van de toenemende primaire en secundaire doelgroep neemt de spanning op de
sociale huursector toe. Als het streven is om beide groepen in 2015 op gelijke wijze te huisve sten als in 2010 het geval is, zou de sociale huurvoorraad tot de liberalisatiegrens met 540 tot
1.850 woningen moeten toenemen, afhankelijk van het economisc h tij. Genoemde aantallen
zijn weergegeven in tabel 4-5, in tabel 4-4 is een overall beeld weergegeven van de woningb ehoefte van de doelgroepen in 2015 (onder de aanname van constante woonsituatie).
Als ook de andere inkomensgroepen in 2015 op gelijke wijze gehuisvest zouden worden als in
2010, gaat het om een toename van 620 tot 2.220 sociale huurwoningen tot de liberalisatiegrens. Mogelijk wordt in de toekomst als gevolg van de Europese regelgeving strenger aan de
poort geselecteerd, met als gevolg een meer ‘passende’ bewoning van de voorraad. Keerzijde
van de Europese regelgeving is echter dat de doorstroming van huishoudens met een inkomen
van meer dan € 33.000 in de sociale huursector naar verwachting afneemt. Deze (toenemende)
groep heeft immers geringe kansen op de koop - en duurdere (particuliere) huurmarkt en blijft
zitten. Het is daarom niet de verwachting dat als gevolg van een meer ‘passende’ bewoning van
de voorraad minder sociale huurwoningen benodigd zijn om de primaire en secundaire doe lgroep te kunnen huisvesten.
Doelgroepen en woonlasten in gemeente 's-Hertogenbosch
31
tabel 4-4
D e w o n i n g b e h o e f t e n a a r d o e lg ro e p in 2 0 1 5 b ij c o n s t a n t e w o o n s i t u a t ie v o o r
h e t z w c - s c e n a r i o ( b o v e n ) e n h e t lc - s c e n a r io (o n d e r )
15
primaire
doelgroep
secundaire
doelgroep
€ 33.000 € 38.000
€ 38.000 € 45.000
> € 45.000
totaal
tot kwaliteitskortingsgrens
3.710
910
150
140
360
5.270
kw.kortingsgrens tot 1e aftop.grens
7.470
3.020
1.630
1.390
2.390
15.900
tot 2e aftoppingsgrens
960
450
150
270
550
2.380
tot liberalisatiegrens
440
790
40
190
250
1.710
60
160
20
80
130
440
860
1.160
230
480
920
3.650
koopwoning
3.750
7.140
2.430
3.840
15.930
33.090
niet reguliere voorraad
3.600
450
80
120
140
4.370
20.840
14.080
4.730
6.510
20.660
66.810
primaire
doelgroep
secundaire
doelgroep
€ 33.000 € 38.000
€ 38.000 € 45.000
> € 45.000
totaal
tot kwaliteitskortingsgrens
3.360
860
140
120
330
4.820
kw.kortingsgrens tot 1e aftop.grens
6.750
2.900
1.580
1.270
2.370
14.870
tot 2e aftoppingsgrens
890
440
140
250
550
2.260
tot liberalisatiegrens
430
810
50
180
250
1.720
50
160
20
70
130
430
2015 zwc
vrije sector
particuliere huur
totaal
2015 lc
vrije sector
particuliere huur
870
1.100
230
470
980
3.640
koopwoning
3.620
7.010
2.270
3.710
18.110
34.710
niet reguliere voorraad
3.520
420
70
120
240
4.380
19.490
13.710
4.500
6.170
22.950
66.810
totaal
Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie
t a b e l 4 - 5 D e o n t w i k k e l i n g v a n d e b e h o e f t e a a n s o c ia l e h u u r w o n in g e n t o t d e l ib e ra l is a t i e g r e n s n a a r d o e l g r o e p i n d e p e r io d e 2 0 1 0 – 2 0 1 5 b i j c o n s t a n t e w o o n s i t u a t ie v o o r h e t z w c s c e n a r i o ( b o v e n ) e n h e t l c - s c e n a r io (o n d e r )
verschil 2010 - 2015 zwc
primaire
doelgroep
tot kwaliteitskortingsgrens
500
40
40
590
1.010
130
290
1.440
tot 2de aftoppingsgrens
30
20
10
70
tot liberalisatiegrens
70
40
0
120
1.610
240
340
2.220
secundaire
overige
doelgroep huishoudens
totaal
kw.kortingsgrens tot 1e aftop.grens
totaal
verschil 2010 - 2015 lc
primaire
doelgroep
secundaire
overige
doelgroep huishoudens
totaal
tot kwaliteitskortingsgrens
150
-10
-20
140
kw.kortingsgrens tot 1e aftop.grens
290
10
90
410
tot 2de aftoppingsgrens
-40
10
-30
-50
60
60
0
130
460
80
40
630
tot liberalisatiegrens
totaal
Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie
15
Bij deze projectie wordt rekening gehouden met het feit dat ouderen van de toekomst vaker in een
koopwoning zullen wonen dan de huidige generatie ouderen.
De doelgroepen in 2015 en 2020
32
Conclusie: tot 2015 neemt de spanning op de sociale huursector toe
De omvang van de primaire en secundaire doelgroep neemt de komende jaren (tot 2015) naar
verwachting toe. Na 2015 neemt de omvang van de primaire doelgroep af als gevolg van betere
economische vooruitzichten.
De spanning op de sociale huursector tot 2015 neemt toe als gevolg van de toenemende doe lgroepen. Omdat er geringe alternatieven zijn voor de groep (net) boven de € 33.000 -grens in
de sociale huursector stagneert mogelijk de doorstroming binnen dit segment. Er wordt weli swaar strenger aan de poort geselecteerd, maar als onvoldoende woningen vrijkomen voor de
laagste inkomens blijft de spanning op de sociale huursector bestaan.
Doelgroepen en woonlasten in gemeente 's-Hertogenbosch
33
Hoofdstuk 5
Verhuringen in ‘s-Hertogenbosch
5.1
Inleiding
De sociale huurwoningen in ‘s-Hertogenbosch worden verhuurd via Woonservice ’s-Hertogenbosch, dat daarbij gebruikmaakt van het aanbodmodel. Daarbij worden huurinkomensnormen
gesteld (zie tabel 5-1). Binnenkort zal het Rijk naar verwachting corporaties ve rplichten om ten
minste 90% van hun huurwoningen tot de huurtoeslaggrens te verhuren aan huishoudens met
een belastbaar jaarinkomen tot 33.000 euro, ofwel de primaire en secundaire doelgroep. Dit
hoofdstuk biedt inzicht in de mate waarin deze norm gehaald wordt. De gegevens zijn afkomstig van Woonservice ’s-Hertogenbosch.
tabel 5-1 Inkomen-huurtabel per januari 2010
5.2
Verhuringen in ‘s-Hertogenbosch
Woningzoekenden
Momenteel staan 31.150 woningzoekenden ingeschreven bij Woonservice ’s-Hertogenbosch.
Van hen behoort 55% tot de primaire doelgroep, 20% tot de secundaire doelgroep en 25%
heeft een inkomen boven de € 33.000-grens. De afgelopen jaren is het aantal ingeschreven
woningzoekenden in alle inkomensgroepen toegenomen, maar het meest in de primaire doelgroep (tabel 5-2).
t a b e l 5 - 2 A a n t a l i n g e s c h r e v e n w o n in g z o e k e n d e n n a a r in k o m e n s g ro e p 2 0 0 6 - 2 0 0 9
primaire doelgroep
secundaire doelgroep
> € 33.000
totaal
2006
10.607
49%
5.217
24%
5.930
27%
21.754
100%
2007
11.516
5.594
6.547
23.657
49%
24%
28%
100%
2008
12.401
6.101
6.749
25.251
49%
24%
27%
100%
2009
14.902
6.407
7.429
28.738
52%
22%
26%
100%
Bron: Woonservice ’s-Hertogenbosch, bewerking RIGO
Verhuringen in ‘s-Hertogenbosch
34
Een minderheid van de ingeschreven woningzoekenden reageert actief op de aangeboden w oningen. In tabel 5-3 wordt de ontwikkeling getoond van het aantal woningzoekenden dat in het
betreffende jaar ten minste 1 keer heeft gereageerd. Het aantal actief woningzoekenden is
gestegen van bijna 7.700 naar bijna 9.200. Daarbinnen is vooral de primaire doelgroep g egroeid. In 2010 behoorde tot nu toe 82% van de actief woningzoekenden tot de primaire en
secundaire doelgroep.
t a b e l 5 - 3 A a n t a l a c t i e f w o n i n g z o e k e n d e n n a a r in k o m e n s g ro e p 2 0 0 6 - 2 0 0 9
primaire doelgroep
secundaire doelgroep
> € 33.000
totaal
2006
4.316
56%
1.754
23%
1.612
21%
7.682
100%
2007
4.637
1.789
1.827
8.253
56%
22%
22%
100%
2008
5.059
1.998
1.873
8.930
57%
22%
21%
100%
2009
5.438
1.986
1.760
9.184
59%
22%
19%
100%
Bron: Woonservice ’s-Hertogenbosch, bewerking RIGO
Verhuurde woningen
De afgelopen jaren hadden bijna alle verhuurde woningen in ’s -Hertogenbosch een huur onder
de huurtoeslaggrens (tabel 5-4). Slechts 5% tot 7% viel in de vrije sector. Bovendien had ruim
60% een huur onder de 1e aftoppingsgrens. Dit houdt in dat een groot deel van de verhuurde
woningen volgens de normen van het Rijk passend is voor de primaire doelgroep: huishoudens
die qua inkomen in aanmerking komen voor huurtoeslag.
t a b e l 5 - 4 A a n t a l v e r h u u r d e w o n in g e n n a a r p r ij s k la s s e n 2 0 0 6 - 2 0 0 9
tot kwaliteitskortingsgrens
tot 1e aftoppingsgrens
tot 2e aftoppingsgrens
tot liberalisatiegrens
vrije sector
totaal
2006
478
24%
893
44%
236
12%
285
14%
140
7%
2032
100%
2007
450
924
253
243
109
1979
23%
47%
13%
12%
6%
100%
2008
443
1109
343
284
135
2314
19%
48%
15%
12%
6%
100%
2009
389
943
380
336
116
2164
18%
44%
18%
16%
5%
100%
Bron: Woonservice ’s-Hertogenbosch, bewerking RIGO
Verhuringen aan de primaire en secundaire doelgroep
De meeste woningen in ’s-Hertogenbosch worden verhuurd aan huishoudens die tot de prima ire of secundaire doelgroep behoren. In 2009 was de totale doelgroep goed voor 81% v an alle
verhuringen in ’s-Hertogenbosch en voor 83% als we de vrije sector niet meerekenen. In de
16
afgelopen jaren is dit percentage gedaald, zoals te zien is in tabel 5-5.
t a b e l 5 - 5 A a n t a l v e r h u u r d e w o n in g e n n a a r in k o m e n s g ro e p 2 0 0 6 - 2 0 0 9 (e xc l. v ri j e s e c t o r)
primaire doelgroep
secundaire doelgroep
> € 33.000
totaal
2006
1.273
67%
374
20%
245
13%
1.892
100%
2007
1.220
392
258
1.870
65%
21%
14%
100%
2008
1.381
468
330
2.179
63%
21%
15%
100%
2009
1.292
416
340
2.048
63%
20%
17%
100%
Bron: Woonservice ’s-Hertogenbosch, bewerking RIGO
16
De inkomensgrens van het belastbaar jaarinkomen van € 33.000 is voor de jaren 2006 tot en met 2008
geïndexeerd o.b.v. de consumenten prijs index (CPI).
Doelgroepen en woonlasten in gemeente 's-Hertogenbosch
35
Er is een sterk verband aanwezig tussen de huur van de woning en de hoogte van het inkomen
(figuur 5-1). Woningen tot de kwaliteitskortingsgrens worden hoofdzakelijk verhuurd aan de
primaire doelgroep, terwijl de vrijesectorwoningen voor het grootste gedeelte worden verhuurd aan huishoudens met een inkomen boven de € 33.000 -grens.
Andersom is dit ook het geval. Over het algemeen geldt: hoe lager het inkomen hoe groter de
kans is dat men in een goedkope huurwoning is gaan wonen en hoe hoger het inkomen hoe
groter de kans dat men een duurdere huurwoning betrekt ( figuur 5-2).
f i g u u r 5 - 1 V e r h u r i n g e n n a a r i n k o m e n e n p r ij s k la s s e in 2 0 0 9
0%
10%
20%
30%
40%
< kwaliteitskortingsgrens
60%
70%
80%
90%
100%
379
tot 1e aftoppingsgrens
82
639
tot 2e aftoppingsgrens
216
164
tot liberalisatiegrens
vrije sector
50%
102
110
114
90
18
88
136
34
64
primaire doelgroep
secundaire doelgroep
> € 33.000
Bron: Woonservice ’s-Hertogenbosch, bewerking RIGO
f i g u u r 5 - 2 V e r h u r i n g e n n a a r i n k o m e n e n p r ij s k la s s e in 2 0 0 9
0%
10%
primaire doelgroep
20%
40%
379
secundaire
8
doelgroep
> € 33.000 2
30%
50%
70%
639
216
88
> kwaliteitskortingsgrens
60%
90%
164
102
114
tot 1e aftoppingsgrens
80%
110 18
90
34
136
tot 2e aftoppingsgrens
100%
64
tot liberalisatiegrens
vrije sector
Bron: Woonservice ’s-Hertogenbosch, bewerking RIGO
Samenstelling inkomensgroepen
Van de verhuringen aan de primaire en secundaire doelgroep ging het voor bijna twee derde
om eenpersoonshuishoudens en voor rond de 60% om huishoudens tot 35 jaar ( figuur 5-3 en
figuur 5-4). Ook de groep huishoudens met een inkomen boven de 33.000 -grens was in meer
dan 60% van de gevallen jonger dan 35 jaar. Opvallend is dat het vooral gin g om huishoudens
bestaande uit twee personen, ofwel tweepersoonshuishoudens zonder kinderen of eenoude rgezinnen.
Verhuringen in ‘s-Hertogenbosch
36
f i g u u r 5 - 3 V e r h u r i n g e n n a a r i n k o m e n e n a a n t a l p e r s o n e n in 2 0 0 9
0%
10%
20%
30%
primaire doelgroep
813
secundaire doelgroep
289
> € 33.000
40%
60%
70%
80%
3 personen
61 19
24 19 6
67
4 personen
100%
90
116
219
2 personen
90%
283
75
1 persoon
50%
30
9
5 of meer personen
Bron: Woonservice ’s-Hertogenbosch, bewerking RIGO
f i g u u r 5 - 4 V e r h u r i n g e n n a a r i n k o m e n e n le e f t i j d s k la s s e n in 2 0 0 9
0%
10%
primaire doelgroep
secundaire
doelgroep
20%
30%
40%
573
219
172
tot 23 jaar
60%
70%
463
125
> € 33.000
50%
118
217
23-35 jaar
317
35-55 jaar
80%
90%
109
197
47
144
55-65 jaar
100%
82
72
33
vanaf 65 jaar
Bron: Woonservice ’s-Hertogenbosch, bewerking RIGO
Verhuringen per corporatie
In tabel 5-6 en tabel 5-7 zijn de verhuringen in ’s-Hertogenbosch uitgesplitst naar de corporaties Brabant Wonen, Zayaz en Kleine Meierij. Zayaz heeft met 220 woningen de meeste woni ngen in 2009 toegewezen aan huishoudens boven de € 33.000-grens, terwijl 30 vrijesectorwoningen zijn verhuurd. Kleine Meierij heeft met 52 de meeste vrijesectorwoningen verhuurd en
in 2009 hadden 52 huishoudens een inkomen boven de € 33.000 -grens.
Doelgroepen en woonlasten in gemeente 's-Hertogenbosch
37
t a b e l 5 - 6 A a n t a l v e r h u u r d e w o n in g e n n a a r in k o m e n s k la s s e n p e r c o rp o ra t ie , 2 0 0 6 - 2 0 0 9
Brabant Wonen
primaire doelgroep
secundaire doelgroep
> € 33.000
totaal
2006
486
87
80
652
75%
13%
12%
100%
2007
482
124
100
706
68%
18%
14%
100%
2008
469
90
106
665
71%
14%
16%
100%
2009
506
133
96
735
69%
18%
13%
100%
Kleine Meierij
primaire doelgroep
secundaire doelgroep
> € 33.000
totaal
2006
166
62
72
300
55%
21%
24%
100%
2007
112
47
44
202
55%
23%
22%
100%
2008
167
77
109
353
47%
22%
31%
100%
2009
130
43
54
227
57%
19%
24%
100%
Zayaz
primaire doelgroep
secundaire doelgroep
> € 33.000
totaal
2006
605
207
145
957
63%
22%
15%
100%
2007
588
205
136
929
63%
22%
15%
100%
2008
678
252
172
1.102
62%
23%
16%
100%
2009
607
240
220
1.067
57%
22%
21%
100%
Bron: Woonservice ’s-Hertogenbosch, bewerking RIGO
t a b e l 5 - 7 A a n t a l v e r h u u r d e w o n in g e n n a a r h u u rp r ij s p e r c o rp o ra t ie , 2 0 0 6 - 2 0 0 9
Brabant Wonen
tot kwaliteitskortingsgrens
tot 1e aftoppingsgrens
tot 2e aftoppingsgrens
tot liberalisatiegrens
vrije sector
totaal
2006
245
236
38
102
31
652
38%
36%
6%
16%
5%
100%
2007
239
263
71
102
31
706
34%
37%
10%
14%
4%
100%
2008
209
252
89
92
23
665
31%
38%
13%
14%
3%
100%
2009
224
343
65
84
19
735
30%
47%
9%
11%
3%
100%
Kleine Meierij
tot kwaliteitskortingsgrens
tot 1e aftoppingsgrens
tot 2e aftoppingsgrens
tot liberalisatiegrens
vrije sector
totaal
2006
62
105
46
43
44
300
21%
35%
15%
14%
15%
100%
2007
38
104
21
28
11
202
19%
51%
10%
14%
5%
100%
2008
62
120
56
63
52
353
18%
34%
16%
18%
15%
100%
2009
45
59
23
48
52
227
20%
26%
10%
21%
23%
100%
Zayaz
tot kwaliteitskortingsgrens
tot 1e aftoppingsgrens
tot 2e aftoppingsgrens
tot liberalisatiegrens
vrije sector
totaal
2006
170
501
135
100
51
957
18%
52%
14%
10%
5%
100%
2007
140
501
151
80
57
929
15%
54%
16%
9%
6%
100%
2008
168
642
175
85
32
1102
15%
58%
16%
8%
3%
100%
2009
117
476
278
166
30
1067
11%
45%
26%
16%
3%
100%
Bron: Woonservice ’s-Hertogenbosch, bewerking RIGO
5.3
Consequenties van de Europese regelgeving
Nu ook in de verhuringen in ’s-Hertogenbosch in beeld zijn gebracht, kan de balans worden
opgemaakt welke consequenties de Europese regelgeving heeft voor de verschillende groepen
op de woningmarkt. Deze worden hieronder puntsgewijs weergegeven:

Anno 2010 wonen circa 1.900 huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen
€ 33.000 en € 38.000 in de sociale huursector tot de liberalisatiegrens. Circa 1.850 hui shoudens in dit segment hebben een belastbaar jaarinkomen tussen € 38.000 en € 45.000.
Verhuringen in ‘s-Hertogenbosch
38

Van de 3.750 huishouden met een inkomen tussen € 33.000 en € 45.000 zijn ruim 1.100
huishoudens verhuisgeneigd: deze groep overweegt een verhuizing, maar is (nog) niet altijd
actief op zoek. Daarnaast hebben circa 150 starters op de woningmarkt (thuiswonende jo ngeren of huishoudens in de niet-reguliere voorraad, zoals studentenwoningen) een inkomen tussen € 33.000 en € 45.000.

Niet alle verhuisgeneigde huishoudens doen een beroep op de sociale huursector. In 2009
verhuurden de corporaties in ´s-Hertogenbosch 340 huurwoningen tot de liberalisatiegrens
aan huishoudens boven de € 33.000-grens. Volgens Europese regelgeving is 10% toegestaan. Dit betekent dat, in vergelijking met 2009, jaarlijks circa 140 huishoudens met een
inkomen boven € 33.000 minder een beroep zouden kunnen doen op de sociale huursector.

Vooral de groep net boven de € 33.000-grens heeft het bij verhuizing uit de sociale huursector moeilijk op de woningmarkt. Deze groep kan een koopwoning financieren van max imaal € 130.000, maar er is in het Coropgebied Noordoost -Noord-Brabant vrijwel geen aanbod in dit segment, zo blijkt uit de studie ‘ Tussen wal en schip’ die RIGO in juni 2010 heeft
afgerond. Ook het betaalbaar aanbod in de particuliere huursector is gering. De groep tu ssen € 38.000 en € 45.000 heeft op de woningmarkt weliswaar meer te besteden, maar ook
deze groep ondervindt bij verhuizing uit de sociale huursector mogelijk problemen door
gebrek aan betaalbaar alternatief aanbod.

In de huursector kan de groep boven de € 33.000 -grens bij het voorbeeldbedrag een maximale huur tot ongeveer de liberalisatiegrens betalen (tabel 5-8). Voor gezinnen en tweepersoonshuishoudens tot 65 jaar ligt deze grens echter fors lager. Ook uitgaande van het
gemiddelde van het voorbeeld- en het basisbedrag komen deze twee groepen als eerste in
de knel. In 2009 deed een deel van beide groepen een beroep op de sociale huursector. Op
basis van gegevens van Woonservice blijkt dat de groep huishoudens boven de € 33.000grens in 2009 vaak bestond uit huishoudens tot 35 jaar en uit twee personen. Dit kunnen
zowel tweepersoonshuishoudens zonder kinderen zijn als eenoudergezinnen.
t a b e l 5 - 8 A c c e p t a b e l e h u u rb e d ra g e n v o o r d e g ro e p € 3 3 . 0 0 0 t o t € 4 5 . 0 0 0 v o lg e n s t w e e
scenario’s
17
1p. 23 - 65 jr.
1p. 65+
2p. < 65 jr.
2p. 65+
gezin
bruto
huishoudeninkomen
€ 33.000 - € 40.000
€ 40.000 - € 45.000
€ 33.000 - € 40.000
€ 40.000 - € 45.000
€ 33.000 - € 40.000
€ 40.000 - € 45.000
€ 33.000 - € 40.000
€ 40.000 - € 45.000
€ 33.000 - € 40.000
€ 40.000 - € 45.000
besteedbaar
huishoudeninkomen
€ 22.340 - € 26.050
€ 26.050 - € 28.700
€ 26.000 - € 30.000
€ 30.000 - € 32.900
€ 25.100 - € 28.500
€ 28.500 - € 31.000
€ 25.100 - € 28.500
€ 28.500 - € 35.700
€ 25.100 - € 28.500
€ 28.500 - € 32.900
netto huur na aftrek
gemiddelde van basis- netto huur na aftrek
en voorbeeldbedrag
voorbeeldbedrag
€ 737 - € 946
€ 424 - € 560
€ 946 - € 1.100
€ 560 - € 670
€ 943 - € 1.180
€ 558 - € 728
€ 1.180 - € 1.350
€ 728 - € 850
€ 646 - € 792
€ 394 - € 428
€ 792 - € 920
€ 428 - € 500
€ 815 - € 1.072
€ 437 - € 605
€ 1.072 - € 1.200
€ 605 - € 700
€ 569 - € 700
€ 392 - € 424
€ 700 - € 800
€ 424 - € 470
Bron: Betaalbare woonlasten, Haag Wonen, Nibud, april 2008

17
Niet al het betaalbare aanbod op de woningmarkt voor de groep € 33.000 tot € 45.000 is
ook geschikt. Voor gezinnen geldt dat een driekamerwoning al snel te klein is, terwijl oud e-
Het gemiddelde van het basis- en het voorbeeldbedrag hanteert het Nibud als adviesnorm.
Doelgroepen en woonlasten in gemeente 's-Hertogenbosch
39
re huishoudens op zoek zijn naar een woning waar zij eventueel ook met gebreken in kunnen wonen.

In de toekomst neemt de omvang van de groep € 33.000 tot € 45.000 naar verwachting toe,
als gevolg van demografische en economische ontwikkelingen. Het gaat om een toename
van 660 tot 1.720 huishoudens gedurende de periode 2010 tot 2020, waarmee de druk op
het goedkope koopsegment en de particuliere huursector naar verwachting toeneemt.

Bij gebrek aan geschikt betaalbaar aanbod voor de groep € 33.000 tot € 45.000 zal doo rstroming binnen de sociale huursector uitblijven. Ondanks dat er strenger aan de poort
wordt geselecteerd, zal de druk op de sociale huursector naar verwachting blijven bestaan.

Daarom moet ook aandacht blijven bestaan voor de groep huishoudens met een inkomen
onder de € 33.000-grens. Een deel van deze groep kampt anno 2010 immers met te hog e
woonlasten en deze groep neemt in de toekomst naar verwachting toe .
Verhuringen in ‘s-Hertogenbosch
41
Bijlagen
Verhuringen in ‘s-Hertogenbosch
42
Doelgroepen en woonlasten in gemeente 's-Hertogenbosch
43
Bijlage 1
Verantwoording onderzoek
1.1
WoON 2009
Het Woononderzoek Nederland (kortweg WoON) van het Ministerie van VROM is een driejaarlijks onderzoek onder circa 80.000 huishoudens. Het onderzoek biedt inzicht in allerlei aspecten die met het wonen en de leefomgeving te maken hebben. Het WoON -onderzoek is gecombineerd met gegevens van de belastingdienst en met gegevens over energieverbruik, wa armee
de omvang van de inkomensgroepen en hun woonlasten nauwkeurig konden worden geraamd.
Voor ’s-Hertogenbosch geldt dat het WoON onvoldoende cases bevat voor het kunnen doen van
betrouwbare uitspraken (393 respondenten). RIGO heeft daarom de woningmark t in ’s-Hertogenbosch gesimuleerd door de beschikbare cases aan te vullen met cases in vergelijkbare g emeenten, zoals de (studenten)steden Breda, Tilburg en Eindhoven en middelgrote gemeenten
als Helmond en Oss. Vervolgens heeft RIGO het verkregen databe stand geijkt aan beschikbare
randtotalen over de huishoudensamenstelling en de woningvoorraad in ’s -Hertogenbosch in
2010. Input hiervoor waren overzichten van gemeente ’s -Hertogenbosch en inzicht in het bezit
van Zayaz, Brabant Wonen en Kleine Meierij. Dit leverde een databestand op geschikt voor het
kunnen doen van betrouwbare uitspraken.
1.2
Gehanteerde begrippen en definities
Bewoonde reguliere woningen
Permanent bewoonde woningen zoals geregistreerd in de WOZ -bestanden van gemeente ’sHertogenbosch.
Niet-reguliere woningen
Studentenkamers, plaatsen in kleinschalige beschermde woonvormen, woonboten, woonw agens of BAR (bewoonde andere ruimtes).
Inkomensgroepen
1.
Primaire doelgroep: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen en vermogen onder de
grens waarop men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. Dit is de definitie die g ehanteerd wordt door het Ministerie van VROM en landelijk toegepast wordt. De inkomen sgrenzen staan weergegeven in de volgende tabel:
Verhuringen in ‘s-Hertogenbosch
44
Eenpersoonshuishouden < 65 jaar
Eenpersoonshuishouden > 64 jaar
Meerpersoonshuishouden < 65 jaar
Meerpersoonshuishouden > 64 jaar
Tijdvak
€ 21.450
€ 20.200
€ 29.125
€ 27.575
1-1-2010 / 31-12-2010
2.
Secundaire doelgroep tot € 33.000: huishoudens die niet tot de primaire doelgroep behoren en met een belastbaar jaarinkomen tot € 33.000. Europa wil woningcorporaties verplichten 90% van hun huurwoningen tot de liberalisatiegrens aan te bieden aan huisho udens met een belastbaar jaarinkomen van minder dan € 33.000.
3.
Doelgroep € 33.000 tot € 38.000: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen
€ 33.000 en € 38.000.
4.
Doelgroep € 38.000 tot € 45.000: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen
€ 38.000 en € 45.000.
5.
Doelgroep > € 45.000: huishoudens met een belastjaar jaarinkomen van meer dan
€ 45.000.
1.2.1 Definities woonlasten
Basisbedragen
Bedragen die minimaal nodig zijn voor verschillende uitgavenposten anders dan de huur of
hypotheek, afhankelijk van de huishoudensamenstelling en onafhankelijk van het inkomen.
Belastingquote inclusief waterrekening
De belastingquote is het totaal van woonuitgaven aan rioolheffing, afvalstoffenheffing, zuiveringsheffing, watersysteemheffing ingezetenen en de waterrekening uitgedrukt als een percentage van het besteedbaar huishoudeninkomen. Kwijtschelding is in de belastingquote verdisconteerd.
Besteedbaar jaarinkomen van het huishouden
Het netto besteedbaar inkomen van een huishouden is het inkomen uit arbeid, winst uit onderneming en inkomen uit uitkeringen en sociale verzekeringen (pensioen, lijfrente, alimentatie
c.q. bijstandsverhaal). Voorts wordt als inkomen meegeteld: de kinderbijslag, het spaarloon, de
vakantietoeslag, de ziekenfondspremie (van werknemer en werkgever), zorgtoeslag, de tegemoetkoming van de werkgever in de ziektekosten, gratificaties, vaste winstdeling en tantièmes.
Inkomsten en uitgaven in verband met het wonen worden niet meegeteld, het inkomen is dus
exclusief ontvangen huurtoeslag. In het huishoudinkomen telt mee het inkomen van het hoofd
van het huishouden, de eventuele partner en van leden van het huishouden. Hierbij gaat het
om het inkomen zoals geregistreerd bij de belastingdienst. Er is geen zicht op inkomens die niet
zijn geregistreerd. In dit woonlastenonderzoek kunnen deze inkomens uiteraard wel een rol
spelen.
Doelgroepen en woonlasten in gemeente 's-Hertogenbosch
45
Collectieve servicekosten
Hieronder vallen de schoonmaakkosten voor gemeenschappelijke ruimten, energieverbruik
voor gemeenschappelijke ruimten, administratieve kosten, verzekeringen (glas etc.), tuinonderhoud, huismeester en onderhoudskosten gemeenschappelijke ruimten. De collectieve serv icekosten voor een appartement met lift bedragen circa € 35 per maand, voor een appartement
zonder lift € 25 en voor een eengezinswonin g circa € 2.
Energiequote
De energiequote is de woonuitgaven aan energieverbruik gerelateerd aan de woning uitgedrukt
als een percentage van het besteedbaar huishoud eninkomen.
Energieverbruik gerelateerd aan de woning
Energieverbruik dat benodigd is voor verwarmen van woning en water, verlichting en wonin ggerelateerde apparaten als een HR-ketel en WTW-installatie.
Huurquote
De huurquote is de netto huur uitgedrukt als een percentage van het besteedbaar huishoudeninkomen. De huurquote is de microquote die berekend wordt door eerst per huishouden de
quote te berekenen en de quotes vervolgens te middelen. Dit geeft een andere uitkomst dan de
macroquote, waarbij de gemiddelde netto huur gedeeld wordt door het gemiddelde besteedbaar inkomen. Ook voor de woon-, belasting- en energiequote geldt dat het gaat om de microquote.
Huurtoeslag
Dit is een door de Belastingdienst uitgekeerde toeslag aan huurders die in verhouding tot hun
inkomen duur wonen. Woningen met een huurprijs lager dan de ondergrens van de hu urtoeslag
komen niet voor huurtoeslag in aanmerking. Verder wordt iedere huurder geacht een bepaald
bedrag aan huur altijd zelf te kunnen betalen, ongeacht de hoogte van het inkomen. Dit is de
normhuur en hierover ontvangt dus niemand huurtoeslag. Voor het deel van de huur tussen de
normhuur en de zogenaamde kwaliteitskortingsgrens krijgt degene die voor huurtoeslag in
aanmerking komt 100% toeslag. Van de kwaliteitskortingsgrens tot de aftoppingsgrens wordt
75% van de huur door huurtoeslag gedekt. Er bestaan afzonderlijke aftoppingsgrenzen voor
één- of tweepersoonshuishoudens en voor drie- of meerpersoonshuishoudens. In bijzondere
gevallen kan over het daarboven resterende huurbedrag tot de liberalisatiegrens nog voor 50%
door huurtoeslag gedekt worden.
Netto huur
Kale huur inclusief collectieve servicekosten. Huurtoeslag is in de netto huur verdisconteerd.
Netto woonuitgaven huurders
De netto woonuitgaven vormen het totale netto bedrag aan woonkosten. Het gaat om de huur
inclusief collectieve servicekosten en om bijkomende woonuitgaven zoals energieverbruik gerelateerd aan de woning, waterverbruik, rioolheffing, afvalstoffenheffing, zuiveringsheffing en
watersysteemheffing ingezetenen. In de netto woonlasten zijn huurtoeslag en kwijtschelding
verdisconteerd.
Verhuringen in ‘s-Hertogenbosch
46
Prijsgrenzen huur huurtoeslag
huur, tijdvak 2009 – 2010
tot kwaliteitskortingsgrens
tot 1e aftoppingsgrens
tot 2e aftoppingsgrens
tot liberalisatiegrens
vrije sector
< € 357,37
€ 357,37 - € 511,50
€ 511,50 - € 548,18
€ 548,18 - € 647,53
> € 647,53
Sociale huurwoningen
Alle woningen van de sociale verhuurders in ’s-Hertogenbosch ongeacht huurprijs. Het gaat om
Zayaz, Brabant Wonen, Kleine Meierij, Woonzorg Nederland, Mooiland Maasland, Mooiland
Vitalis en Vestia Midden Nederland.
Voorbeeldbedragen
De uitgaven die een vergelijkbaar huishouden met een vergelijkbaar inkomen gemiddeld doet
aan verschillende posten anders dan de huur en de hypotheek. Dit is afhankelijk van zowel de
huishoudensamenstelling als het inkomen.
Woonquote
De woonquote is het percentage van het besteedbaar huishoudeninkomen dat besteed wordt
aan de netto woonuitgaven.
1.3
Lokale belastingen, water- en energieverbruik
Voor inzicht in woonlasten van de inkomensgroepen heeft RIGO het WoONbestand gecomb ineerd met gegevens over lokale belastingen en water - en energieverbruik. Deze woonlasten
van huurders staan hieronder kort toegelicht.
Tarieven elektriciteit 2010
Continu tarief: € 0,21 per kWh.
Verrekening teruggave energiebelasting in een verlaging prijs per kWh: € 379,16 minus ne twerkkosten € 202,5 minus vastrecht € 24 = € 152; € 152 / 3000 kWh (gemiddeld verbruik) =
€ 0,05 aftrek van tarief per kWh.
Tarief woninggerelateerde elektriciteit: € 0,21 minus €0,05 = € 0,16 per kWh.
Tarieven gas 2010
Tarief gas tot 5.000 m3: € 0,52 per m3.
Vastrecht gas per maand: € 2,49.
Afvalstoffenheffing 2010 gemeente ‘s-Hertogenbosch
Eenpersoonshuishoudens: € 237,36 per jaar.
Meerpersoonshuishoudens: € 295,32 per jaar.
Doelgroepen en woonlasten in gemeente 's-Hertogenbosch
47
Rioolheffing 2010 gemeente ‘s-Hertogenbosch
Gebruikersbelasting: € 46,56 tot 500m3 als vast bedrag, de variabele kosten zijn nihil. De mee ste huishoudens verbruiken minder dan 500m3 per jaar.
Zuiveringsheffing 2010 waterschap Aa en Maas
Per vervuilingseenheid: € 38,52.
Eenpersoonshuishoudens: 1 x € 38,52 = € 38,52 per jaar.
Meerpersoonshuishoudens: 3 x € 38,32 = € 114,96 per jaar.
Watersysteemheffing ingezetenen 2010 waterschap Aa en Maas
Per huishouden: € 37,50 per jaar.
Waterrekening
Per huishoudens vastrecht per jaar: € 70,98.
Per huishouden verbruik t/m 300m3: € 0,90 per 1.000 liter.
Per huishouden verbruik vanaf 300m3 € 0,73 per 1.000 liter.
Kwijtschelding
In gemeente ’s-Hertogenbosch kunnen huishoudens met een inkomen onder een bepaalde
grens (bijstandsniveau) kwijtschelding aanvragen voor de afvalstoffenheffing en rioolheffing
van de gemeente en de zuiveringsheffing van Waterschap Aa en Maas. In het onderzoek is
hiermee rekening gehouden. In 2009 is aan 4.199 huishoudens kwijtschelding (gedeeltelijk)
toegekend. In 52% van de gevallen ging het om eenpersoonshuishoudens, in 48% om meerpe rsoonshuishoudens. Voor de situatie in 2010 is dit als uitgangssituatie aangehouden.
Verhuringen in ‘s-Hertogenbosch
48
Doelgroepen en woonlasten in gemeente 's-Hertogenbosch

Advieslijst Waterschap Aa en Maas

GF in het riool? Hoe?

Lees meer - Rederij Doeksen

Veteranen Ranglijst Rating HD50+ - pdf 36,3 KB

Antwoord Burgemeester (klik hier)

NOTITIE - TOI BLUE

klikt u hier