Analyse bestaande woningvoorraad Oss Volop in

Analyse bestaande woningvoorraad Oss
Volop in beweging!
1
SAMENVATTING
Alle deelnemers van ‘Wonen in Oss’ willen samen werken aan een gezonde dynamische
woningmarkt die voorziet in de behoeften van de woonconsument.
Focus op bestaande woningvoorraad
Afgesproken is de komende periode vooral de focus te leggen op de bestaande
woningvoorraad. Deze analyse is daarvoor een onderlegger en gaat in op de
verduurzaming, de vergrijzing en de veranderende verhouding koop-huur.
Verduurzaming
• Begin 2014 bedroeg de totale woningvoorraad in de gemeente Oss 36.254 woningen.
• Bijna 4/5 van de totale woningvoorraad is gebouwd tussen 1950 en 2000. De piek zit
tussen 1970 en 1979 (22%);
o Zoomen we nog verder in dan zien we dat een rijwoning uit 1970-1979 de
meest voorkomende woning in Oss is;
• de grootste energetische opgave ligt in de bouwperiode 1945 tot 1980 (in Oss bijna
de helft van de woningvoorraad: ca. 17.500 woningen);
o Hoe ouder de woningen hoe lager het gemiddelde label;
o Oss heeft weinig vooroorlogs woningbezit;
o Grote opgave bij in Oss bij woningen uit 1970 – 1979 (bijna 8.000 woningen);
o De meest kansrijke groep woningen voor verduurzaming in Oss zijn de
rijwoningen uit de periode 1970-1979.
Vergrijzing
• Een kwart van de huishoudens in Oss is op dit moment een één- of
tweepersoonshuishouden ouder dan 65 jaar;
• Tot 2030 stijgt dit aantal naar zo’n 37% van alle huishoudens in Oss;
• De verhuisgeneigdheid onder deze doelgroep is niet hoog, vooral niet onder de
75+-ers;
• Hierdoor verwachten we een grote opgave om woningen aan te passen voor senioren.
Dit aantal kan zo’n 3.600 tot 6.000 bedragen.
Verandering verhouding koop-huur
• De woningmarkt is grofweg in te delen in drie woningmarktsegmenten; koop, sociale
huur en vrije sector huur;
• Door veranderende marktomstandigheden en nieuwe wet- en regelgeving verwachten
we veranderingen en verschuivingen binnen de drie woningmarktsegmenten;
• Er is een groep huishoudens die ‘toegang’ heeft tot meerdere
woningmarktsegmenten. Het aantal woningen daarvoor is echter beperkt.
Wat gaan we doen?
Nu we in beeld hebben wat er op Oss af komt op het gebied van verduurzaming,
vergrijzing en veranderende verhouding koop-huur hebben we een longlist met acties
opgesteld om op de ontwikkelingen te kunnen anticiperen. Tijdens het seminar in oktober
breiden we deze longlist uit, beoordelen we de verschillende mogelijkheden en selecteren
we de meest kansrijke acties.
2
INHOUDSOPGAVE
1. INLEIDING
1.1 Aanleiding
1.2 Doelstelling
1.3 Focus op de bestaande voorraad
1.4 Plan van aanpak analyse
1.5 Leeswijzer
2. VERDUURZAMING
2.1 Oss anno nu
2.2 Wat komt er op ons af?
2.3 Wat betekent dit voor Oss?
3. VERGRIJZING
3.1 Oss anno nu
3.2 Wat komt er op ons af?
3.3 Wat betekent dit voor Oss?
4. VERANDERENDE VERHOUDING KOOP-HUUR
4.1 Oss anno nu
4.2 Wat komt er op ons af?
4.3 Wat betekent dit voor Oss?
5. WAT GAAN WE DOEN?
5.1 longlist maatregelen bestaande woningvoorraad: verduurzaming
5.2 longlist maatregelen bestaande woningvoorraad: vergrijzing
5.3 longlist maatregelen bestaande woningvoorraad: verhouding koop-huur
BIJLAGE: ACHTERGRONDINFORMATIE
4
4
4
5
6
6
7
7
8
10
13
13
14
15
17
17
21
24
27
27
27
28
29
3
1. INLEIDING
In dit hoofdstuk gaan we in op de aanleiding en de doelstelling van Wonen in Oss. We
lichten toe dat deze analyse zich richt op de bestaande woningvoorraad. Verder leest u
het plan van aanpak en sluiten we af met een leeswijzer.
1.1 Aanleiding
Oss kent al enkele jaren een brede samenwerking voor de Osse woningmarkt; Wonen in
Oss. We zijn ontstaan vanuit de gezamenlijke marketing van nieuwbouwwijk de
Piekenhoef. Later zijn we ons gaan richten op actuele uitdagingen op de woningmarkt en
het stimuleren van de gehele woningmarkt. Samen hebben de deelnemers invulling
gegeven aan bijvoorbeeld de Startersregeling 2.0 en de Pilot Horzak, gericht op het
realiseren van woningen met betaalbare maandlasten voor de middeninkomensgroep.
Alle deelnemers in Wonen in Oss hebben aangegeven op de ingeslagen weg door te
willen. Samen willen we blijven werken aan een gezonde dynamische woningmarkt die
voorziet in de behoeften van de woonconsument. Dit past ook bij de beweging vanuit de
‘Kracht van Oss’ en ‘Dat is Oss’.
1.2 Doelstelling
Wij geloven in de kracht van Oss als woonstad. Gezamenlijk doel is het versterken van
de kracht van het Osse wonen en dit actief uitdragen. De kracht zit in de compleetheid
van woonmogelijkheden met een grote verscheidenheid aan woningen en woonmilieus.
Wonen in het landelijk gebied, aan de dijk, nabij natuur, in een gezellige wijk of in het
bruisend stadscentrum, in de gemeente Oss kan het!
Focus Wonen in Oss komende periode: bestaande voorraad en wonen en zorg
Wonen in Oss zet zich in op het activeren van de woningmarkt. Dynamiek is een vliegwiel
voor investeringen in bestaande voorraad en nieuwbouw. Het zorgt dat de
woonomgeving nu en in de toekomst voldoet aan de behoefte en geeft positieve spin-off
waarmee Oss op de kaart wordt gezet. De komende periode gaan we aan de slag met de
bestaande woningvoorraad.
4
1.3 Focus op de bestaande voorraad
De gemeente Oss heeft in 2014 36.254 woningen. In figuur 1 is te zien dat er jaarlijks
gemiddeld 1% aan nieuwe woningen wordt toegevoegd aan de woningvoorraad. Waar tot
enkele jaren geleden vooral de focus lag op de nieuwbouw zien we een kentering waarbij
meer en meer ook wordt gekeken naar de totale woningvoorraad. Nieuwbouw blijft
natuurlijk nodig voor het toevoegen en vervangen van het bezit doordat het voldoet aan
de nu geldende wensen en eisen. Er ligt echter duidelijk ook een behoorlijke opgave in de
bestaande woningvoorraad.
Figuur 1: woningvoorraad en toevoeging nieuwbouw in Oss1
Figuur 2: nieuwbouw naar huur
en koop
bron: SysWov, 2014
Bron: Gemeente Oss – BAG & BSOB, 2014
Deze analyse gaat in op drie thema’s binnen de bestaande voorraad
Het doel van deze analyse is grip krijgen op de bestaande woningvoorraad waarbij we
specifieke aandacht hebben voor drie thema’s: duurzaamheid, vergrijzing en de
veranderende koophuurverhouding.
Deze analyse geeft inzicht in wat er moet gebeuren om de bestaande voorraad goed af te
stemmen op de behoefte (ook de behoefte en mogelijkheden van bestaande bewoners).
Aan de resultaten van de analyse koppelen we vervolgens acties die we gaan uitwerken.
Voordat dit zover is presenteren we de resultaten tijdens een seminar in oktober 2014.
1 toename woningvoorraad tussen 2010 en 2011 is het gevolg van de herindeling waardoor Lith onderdeel
werd van de gemeente Oss.
5
1.4 Plan van aanpak analyse
Om invulling te geven aan de doelstelling
knippen we de opdracht op in twee fasen.
Fase 1 maakt helder wat er moet gebeuren.
In fase 2 werken we realiseerbare acties uit.
fase 1: opgave in beeld
b. Wat komt er op
ons af? (film)
Fase 1 bestaat uit drie stappen:
stap a: Oss anno nu
In de eerste stap brengen we de Osse situatie
in beeld. Hoe ziet de huidige voorraad er in de
gemeente uit?
stap b: Wat komt er op ons af?
In de tweede stap brengen we de algemene
trends- en ontwikkelingen in beeld die op ons
afkomen.
stap c: Wat betekent dit voor Oss?
In deze stap maken we zo helder mogelijk wat
de algemene trends betekenen voor Oss.
Fase 2 bestaat ook uit drie stappen
a: Oss anno nu
(foto)
c: Wat betekent dit
voor Oss?
fase 2: acties voor aanpak opgave bestaande
voorraad
a. longlist/
brainstorm acties
b. SWOT van de
acties
c. acties selecteren
en uitwerken
Stap a: Longlist/Brainstorm acties
Nu we een beeld hebben van wat er op Oss af
komt kunnen we longlists met acties opstellen om hier op te anticiperen. We brengen
best practices in beeld en houden een brainstorm.
Stap b: SWOT-analyse van de acties
We beoordelen de mogelijke acties door het opstellen van een SWOT. Wat zijn de sterke
en verbeterpunten en is de actie kansrijk?
Stap c: Acties selecteren uitwerken
We selecteren op basis van de SWOT-analyse de meest kansrijke acties en werken deze
vervolgens uit. Dit vormt het actie/uitvoeringsprogramma.
1.5 Leeswijzer
In de volgende hoofdstukken gaan we in op de drie thema’s: verduurzaming, vergrijzing
en veranderende verhouding koop-huur. In ieder hoofdstuk schetsen we de huidige
situatie (foto), beschrijven we ontwikkelingen (film) en brengen we in beeld wat dit
betekent voor Oss. We sluiten af met een hoofdstuk met een opsomming van de acties
die we vanuit Wonen in Oss gaan oppakken.
6
2. VERDUURZAMING
Het belang van duurzaamheid is de afgelopen jaren sterk gegroeid. Dit komt onder meer
door een groeiend bewustzijn over wat de impact is van ons handelen op het milieu,
woonomgeving en de (toenemende) kosten als we hier niet actief mee aan de slag gaan.
In deze analyse maken we inzichtelijk wat de verduurzamingsopgave is en waar deze
vooral ligt binnen de bestaande woningvoorraad. Verder maken we globaal inzichtelijk
wat dit betekent voor de woonlasten/betaalbaarheid van de woning.
2.1 Oss anno nu
Energielabel: gemiddeld energielabel C/D
Het gemiddelde energielabel van de woningvoorraad in de gemeente Oss is label C/D, zie
figuur 3. De woningbouwcorporaties hebben een groter aandeel woningen met een hoger
label, 62% heeft label C of beter (figuur 4).
Figuur 3: energielabels woningvoorraad Oss
Bron: energielabelatlas (2014)
7
Figuur 4: energielabels sociale woningvoorraad in Oss
Bron: BrabantWonen (2014) & Mooiland (2014)
2.2 Wat komt er op ons af?
Rond duurzaamheid en energie spelen twee belangrijke ontwikkelingen. De
maatschappelijke opvatting verandert. Daarnaast speelt de energiequote, het aandeel
van het inkomen dat opgaat aan gas en licht, een rol bij verduurzaming. De stijging van
woonlasten staat daarmee op de agenda.
2.2.1 Bewustwording impact van onze activiteiten
Op allerlei manieren hebben menselijke activiteiten nadelige effecten op de omgeving, nu
en in de toekomst. De bewustwording dat we dit aan moeten pakken groeit.
Wetenschappers houden de mens verantwoordelijk voor het versterken van het
broeikaseffect en de daaruit voortvloeiende klimaatverandering (Milieu Centraal, 2012).
De hoeveelheid broeikasgassen, waarvan CO2 de belangrijkste is, in de lucht is door het
gebruik van fossiele brandstoffen toegenomen. Mede hierdoor stijgt de gemiddelde
temperatuur op aarde. Ons klimaat verandert hierdoor en dat is een bedreiging voor
mens en natuur. De gebouwde omgeving in Nederland is verantwoordelijk voor zo’n 40%
van de CO2–uitstoot. Door de woningvoorraad te verduurzamen dragen we bij aan het
reduceren van de CO2–uitstoot.
De vraag naar verduurzaming van individuen, bedrijven, instellingen, overheden kortom,
de gehele maatschappij verandert en neemt toe. Die verandering vindt plaats op
verschillende vlakken, zoals maatregelen, wetten, nieuwe producten en diensten.
De maatschappij onderneemt ook activiteiten om dit aan te pakken. De overheid heeft
bijvoorbeeld het energielabel geïntroduceerd om het bewustzijn rondom energieverbruik
te vergroten. Verder zijn goede voorbeelden de sterke toename van zonnepanelen en het
oprichten van de Energie Coöperatie Oss.
2.2.2 Grillige ontwikkeling (fossiele) energiekosten
De beschikbaarheid van fossiele brandstoffen neemt af terwijl de behoefte steeds meer
toeneemt door een groeiende (wereld)bevolking en groeiende consumptie.
Het bekende economische principe geldt ook voor het consumeren van energie; een
dalend aanbod en een toenemende vraag zorgen voor schaarste. Dit heeft een
prijsopdrijvend effect waardoor de betaalbaarheid in het geding komt. De gasprijs is de
afgelopen 40 jaar verviervoudigd en zal ook de komende jaren fors stijgen door de
koppeling aan de olieprijs2.
De laatste jaren is echter wel een daling van de energieprijs waar te nemen. Dit komt
door de dalende olieprijzen. Een deel van de elektriciteit wordt opgewekt door de
verbranding van gas. Hierdoor volgen de elektriciteitsprijzen deels ook de prijzen van
gas. De crisis, maar bijvoorbeeld ook de gedeeltelijke omschakeling van de VS naar
schaliegas zorgen voor een kleinere vraag en dus lagere prijs. Het blijft koffiedik kijken
2 Rotmans, In het oog van de orkaan, 2012
8
maar de verwachting blijft overeind dat er op de lange termijn sprake is van een
toename van de energieprijs.
Energiekosten vormen hoe dan ook een substantieel deel van de uitgaven van een
huishouden. Door onze energievoorziening te verduurzamen zijn we minder afhankelijk
van de grillige prijsontwikkeling van fossiele brandstoffen en houden we het wonen
betaalbaar.
2.2.3 Woonlasten op de agenda
Sinds enkele jaren staat de stijging van de woonlasten op de agenda. Sinds het uitbreken
van de economische crisis zijn de uitgaven van een gezin gestegen terwijl de inkomsten
vaak stokte. De stijging van de uitgaven voor consumenten komt voort uit
kabinetsmaatregelen en -bezuinigingen. Denk bijvoorbeeld aan de inkomensafhankelijke
huurverhoging, overheden die meerdere bezuinigingen doorvoerde en de strengere
financieringseisen voor banken. In figuur 5 is te zien dat het betaalrisico sterk is
toegenomen. Vooral voor huurders.
Figuur 5: aandeel huishoudens met betaalrisico in Nederland
Bron: PBL, 2014
Het verduurzamen van woningen is een manier om de kosten te beperken en de
woonlasten beheersbaar te houden. Andere elementen van de woonlasten zijn
schematisch samengevat in onderstaand figuur.
Figuur 6: schematische weergave van woonlasten: inkomsten minus uitgaven
9
2.3 Wat betekent dit voor Oss?
We beperken ons tot de opgave in de bestaande woningvoorraad. Voor nieuwbouw liggen
de normen wettelijk al hoog en bovendien nemen ontwikkelaars / bouwers steeds vaker
verdergaande maatregelen dan is voorgeschreven.
2.3.1 Grootste energetische opgave in Oss ligt in bouwperiode 1970 tot 1979
Hoe ouder de woningen hoe lager het gemiddelde energielabel (tabel 1) en daarmee
hogere energiekosten en meer CO2-uitstoot. In de gemeente Oss zijn de meeste
woningen gebouwd tussen 1970 en 1979 (22%), zie figuur 6. De grootste energetische
opgave ligt dus in deze bouwperiode (tabel 2). Het betreffen vooral grondgebonden
woningen en meer specifiek de rijtjeswoningen. Dit geldt zowel voor de particuliere
woningvoorraad als voor corporatiewoningen (figuur 7).
Tabel 1: energielabel naar bouwperiode
(in Nederland)
t/m
vanaf
1945
1946/1980 1981
0%
A/A+
1%
10%
B
4%
3%
40%
C
7%
20%
39%
D
18%
30%
8%
E
25%
24%
2%
F
25%
14%
1%
G
20%
9%
1%
Bron: Rijksoverheid, 2012
Figuur 7: woningvoorraad Oss naar
bouwperiode
Bron: Gemeente Oss – BAG, 2014
Tabel 2: woningvoorraad Oss verdeeld naar woningtype en bouwperiode
\bouwjaar
type
vrijstaande
woning
2-onder-1-kap
/ geschakeld
rijtjeswoning
appartement
benedenbovenwoning3
overig4 en
onbekend
Voor
1940
1940- 1950- 1960- 1970- 1980- 1990- 2000- 2010Onb.
1949 1959 1969 1979 1989 1999 2009 2019
totaal
1.074
130
625
804
1.095
664
1.018
489
189
6.088
686
237
709
1.228
1.457
1.343
1.824
706
150
8.340
389
526
1.553
2.714
3.963
2.291
592
548
241
12.817
36
2
269
696
843
1.170
1.186
798
575
5.575
71
120
216
198
350
557
304
76
227
15
152
160
199
134
133
124
320
78
1.542
7.907
6.159
5.057
2.741
1.475
78
36.254
totaal
2.483 1.030 3.524 5.800
Bron: Gemeente Oss – BAG & BSOB, 2014
1892
3 inclusief bejaardenwoningen en -appartementen
4 agrarische en bedrijfswoningen
10
Figuur 8: sociale woningvoorraad Oss naar woningtype en energielabel
Bron: BrabantWonen (2014) & Mooiland (2014)
2.3.2 Consument heeft interesse in verduurzamen huidige woningen
Recent onderzoek (Energiesprong & Platform31, 20145) laat zien dat zo’n 33% van de
huiseigenaren in een rij- of hoekwoning interesse heeft in het energieneutraal maken van
hun woning. Dit zijn huiseigenaren die dit willen bekostigen via de prijs van hun
energierekening van € 175 (zie figuur 9 en bijlage). Een ongeveer gelijk deel zweeft nog.
Met goede voorbeelden zijn zij wellicht te overtuigen van de voordelen van
verduurzaming van de woning?!
Figuur 9: initiële interesse aanbod energieneutraal maken
Bron: Energiesprong & Platform31, 2014
Het is ook mogelijk minder ingrijpend en fors te investeren door de woning te
verduurzamen in plaats van energieneutraal te maken.
Vertalen we deze gegevens naar de gemeente Oss (inclusief huurwoningen) dan zijn er
volop kansen. Nuance daarbij is wel dat we niet weten of de interesse onder huurders
even groot is én dat corporaties in de onderhoudsplanning woningen periodiek
aanpakken. Kijken we alleen naar de rijwoningen gebouwd vóór 1990 dan zijn er grofweg
zo’n 4.0006 huishoudens die interesse hebben om te investeren in het verduurzamen van
de woning naar energieneutraal.
5 propositie test ‘nulopdemeter-verbouwing koopwoning’ uitgevoerd door The Choice marktonderzoek en advies
6 33% van 11.436 rijwoningen
11
Samenvatting
• Begin 2014 bedroeg de totale woningvoorraad in de gemeente Oss 36.254 woningen.
• Bijna 4/5 van de totale woningvoorraad is gebouwd tussen 1950 en 2000. De piek zit
tussen 1970 en 1979 (22%);
o Zoomen we nog verder in dan zien we dat een rijwoning uit 1970-1979 de
meest voorkomende woning in Oss is;
• de grootste energetische opgave ligt in de bouwperiode 1945 tot 1980 (in Oss bijna
de helft van de woningvoorraad: ca. 17.500 woningen);
o Hoe ouder de woningen hoe lager het gemiddelde label;
o Oss heeft weinig vooroorlogs woningbezit;
o Grote opgave bij in Oss bij woningen uit 1970 – 1979 (bijna 8.000
woningen);
o De meest kansrijke groep woningen voor verduurzaming in Oss zijn de
rijwoningen uit de periode 1970-1979.
Tot slot
Binnen ‘Wonen in Oss’ waarin zowel overheid, corporaties en marktpartijen zijn
vertegenwoordigd is het kansrijk om hier acties voor te formuleren.
Verduurzaming van de woningvoorraad biedt het bedrijfsleven een kansrijke businesscase, de waarde van vastgoed neemt toe, wat gunstig is voor bank en corporatie. De
totale woningvoorraad krijgt een hogere kwaliteit.
Sluit met de acties ook aan bij lopend onderzoek. In Oss is er steeds meer aandacht
voor de woonlasten en verduurzaming van bezit. Op dit moment wordt in opdracht van
onder meer de corporaties BrabantWonen en Mooiland een onderzoek uitgevoerd naar
de oplopende woonlasten onder haar huurders.
12
3. VERGRIJZING
De veranderende samenleving en huishoudenssamenstelling heeft invloed op de
woningbehoefte. Grote bewegingen zijn de verdere individualisering en afvlakkende groei
van het aantal inwoners wat in samenhang leidt tot een toename van het aantal (vooral
kleine) huishoudens, ontgroening, vergrijzing en een (landelijke) overheid die inzet op
een participatiesamenleving en het scheiden van wonen en zorg. Met name de vergrijzing
heeft in combinatie met het scheiden van wonen en zorg invloed op de bestaande
woningvoorraad. De samenstelling van huishoudens verandert namelijk fors door de
vergrijzing.
3.1 Oss anno nu
Oss kent diverse typen woningen, 75% grondgebonden
Begin 2014 bedraagt de totale woningvoorraad in de gemeente Oss 36.254 woningen.
75% is een grondgebonden woning7 waarvan 47% een rijwoning (35% van totale
woningvoorraad). In de huurwoningvoorraad ligt het percentage grondgebonden woning
lager met circa 63% (figuur 10 en 11). Het merendeel van deze grondgebonden
woningen heeft een trap naar de bovenverdieping.
Naast reguliere woningen kent de gemeente Oss zo’n 515 intramurale plaatsen (zie tabel
3).
Figuur 10: woningvoorraad Oss naar
woningtype
Figuur 11: sociale woningvoorraad
Oss naar woningtype8
Bron: Gemeente Oss – BAG & BSOB, 2014
Bron: BrabantWonen (2014) & Mooiland
(2014)
Tabel 3: omvang intramurale plaatsen in gemeente Oss
stedelijk gebied
landelijk gebied
intramurale plaatsen
435 (+ 489)
8010
Bron: BrabantWonen, afd. Maatschappelijk Vastgoed (2014)
totaal
515 (+48)
7 mogelijk is het aandeel hoger maar valt in deze indeling in het segment overig en onbekend
8 betreft het bezit van de twee grootste actieve corporaties in Oss, BrabantWonen en Mooiland
9 nieuwbouw Park Zwanenberg
10 Dit is inclusief De Heegt in Geffen die vanaf 1 januari 2015 pas onderdeel uit gaat maken van de gemeente
Oss
13
Veel gezinnen en een- en tweepersoonshuishoudens tussen 30 en 64 jaar
De bevolkingsopbouw van de gemeente Oss laat zien dat op dit moment een groot
aandeel bestaat uit gezinnen en kleine huishoudens tussen de 30 en 64 jaar. Ongeveer
een kwart van alle huishoudens is een- of tweepersoons van 65 of ouder.
Tabel 4: bevolkingsopbouw gemeente Oss
1 of 2-persoonshuishouden,
1 of 2-persoonshuishouden,
1 of 2-persoonshuishouden,
1 of 2-persoonshuishouden,
gezinnen
<30
30-64
65 - 75
75+
5%
31%
14%
11%
39%
Bron: ABF Research (2014)
3.2 Wat komt er op ons af?
We focussen ons hier op de huishoudensontwikkeling, dit bepaalt namelijk de
woningbehoefte van de toekomst. Deze ontwikkeling, waarbij wensen en behoeften
zullen veranderen, zijn leidend in de veranderende woonbehoefte en dus het aanpassen
van de woningvoorraad.
Huishoudensgroei zet tot 2030 nog door, maar daarna bijna niet meer
De gemeente Oss groeit naar verwachting tot 2025 met circa 3.100 huishoudens11 (tabel
5). Dit is jaarlijks gemiddeld zo’n 300 huishoudens. Na 2030 is de groei zeer beperkt en
neemt het aantal huishoudens nog met circa 3% (1.100 huishoudens) toe, jaarlijks
gemiddeld zo’n 75 huishoudens (figuur 12). Deze groei vindt met name plaats in het
stedelijke gebied van de gemeente Oss (figuur 13).
Tabel 5: verwachte huishoudensgroei 2014-2025 en 2025-2040 in Oss
2014
2025
2040
%
toename
’14 -‘25
%
toename
’14-‘25
per jaar
% toename
’25-‘40
%
toename
’25-‘40
per jaar
aantal
36.350 39.511 40.655
8,7%
0,8%
3%
0,2%
huishoudens
bron: PBL/CBS (2013), Primos (2013) en Provincie Noord-Brabant (2011), gemeente Oss (2014)
bewerkt (gemiddelde)
Figuur 12: huishoudensontwikkeling in Oss
Figuur 13: huishoudens in landelijk
en stedelijk gebied Oss
Bron: gemeente Oss
Bron: PBL/CBS (2013), Primos (2013) en Provincie
Noord-Brabant (2011), gemeente Oss (2014)
bewerkt door BrabantWonen (gemiddelde)
11 PBL/CBS, ABF Research en de Provincie Noord-Brabant
14
Gemeente Oss krijgt te maken met flinke vergrijzing en veel kleine huishoudens
De komende jaren krijgt de gemeente te maken met een verandering van de
samenstelling van de huishoudens. Het aantal senioren, zowel 65 tot 75 jarigen als
75+ ers, neemt sterk toe. Dit zorgt er ook voor dat het aantal kleine huishoudens met
één of twee personen verder toeneemt. (zie figuur 14, relatief en figuur 15, absoluut).
Figuur 14: huishoudensontwikkeling in gemeente Oss
Bron: ABF Research, 2014 (bewerkt door BrabantWonen, 2014)
Figuur 15: huishoudensontwikkeling 65 – 75 en 75+ ers in gemeente Oss
Bron: ABF Research, 2014 (bewerkt door BrabantWonen, 2014)
3.3 Wat betekent dit voor Oss?
De veranderende samenstelling – en dan met name de vergrijzing en verdunning van de
huishoudens – zorgt voor een verandering van de woonwensen en -behoeften. Over wat
dit betekent voor Oss zijn verschillende scenario’s te bedenken. Enerzijds zal dit vragen
om nieuwbouw die hier rekening mee houdt. Echter de vergrijzing en daarmee
veranderende woonbehoefte is niet op te vangen met nieuwbouw. Daarbij komt dat de
verhuisgeneigdheid afneemt naarmate mensen ouder worden.
Nieuwbouw of aanpassingsopgave voor vergrijzing
De ontwikkelingen rond wonen en zorg zijn gericht op het zo lang mogelijk zelfstandig
blijven van de groeiende groep ouderen in ons land. Dit is ingegeven vanuit rijksbeleid
via de scheiding van wonen en zorg. Maar ook vanuit het beleid van de gemeente en
corporaties en bovenal de wens van de ouderen zelf!
Het woonwensenonderzoek voor de gemeente Oss (2011) laat zien dat de
verhuisgeneigdheid van ouderen al langer laag is. Van de mensen van 65-74 jaar is 70%
niet verhuisgeneigd, van de groep van 75 jaar en ouder is dat 79%. Slechts 8% geeft
aan binnen 5 jaar te willen verhuizen.
15
Het achteruit gaan van de gezondheid is vaak reden onder senioren om te verhuizen.
Toch gaf slechts 20% aan dan voor een aangepaste woonvorm te kiezen. Ruim 80% van
alle 65-plussers wil zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Van de 65-plussers denkt
circa 18% de woning niet aan te kunnen passen bij een slechtere gezondheid. Dat
betekent dat het leeuwendeel van de senioren denkt wel in de woning te kunnen blijven,
zowel zonder (40%) als met (42%) aanpassingen.
Tabel 6: Woonvoorkeuren van senioren in gemeente Oss
Bron: Woonwensenonderzoek gemeente Oss, 2011
Uit recent onderzoek door Companen (i.o. BZK) blijkt dat het verhuisgedrag van senioren
sterk aan het veranderen is. Zaken als moeilijk de trap op komen, voorheen een
belangrijke reden om te verhuizen, zijn dat niet meer. In bijna elke woning is inmiddels
bijvoorbeeld een traplift te plaatsen en in te richten op draaicirkels van rolstoelen. Steeds
meer senioren vinden dit een passende oplossing. Ook zorg is niet langer een
verhuismotief nu met thuiszorg zelfstandig wonen steeds langer mogelijk is. Veel
ouderen geven er bovendien de voorkeur aan in hun huidige woning te blijven wonen.
Zij stellen verhuizen zo lang mogelijk uit. Companen concludeert op die grond dat het
tekort aan verzorgd en geschikt wonen, voor zowel seniorencomplexen als
nultredenwoningen, fors wordt overschat. Gewenst en daadwerkelijk verhuisgedrag lopen
flink uit de pas12.
Als we de gegevens uit het woonwensenonderzoek over het aanpassen van de woning
doorvertalen naar de gemeente Oss dan houdt dit in dat er grofweg zo’n 3.600 tot 6.000
woningen aangepast moeten worden om beter aan te sluiten bij de vraag13.
Samenvatting
• Kwart huishoudens in Oss is op dit moment een één- of tweepersoonshuishouden
ouder dan 65 jaar;
• Tot 2030 stijgt dit aantal naar zo’n 37% van alle huishoudens in Oss;
• De verhuisgeneigdheid onder deze doelgroep is niet hoog, vooral niet onder de 75+ers;
• Hierdoor verwachten we een grote opgave om woningen aan te passen voor
senioren. Dit aantal kan zo’n 3.600 tot 6.000 bedragen.
Tot slot
Voor de partijen die deelnemen aan ‘Wonen in Oss’ ligt er een opdracht om deze opgave
aan te pakken. Aanpassen van de woningvoorraad biedt het bedrijfsleven een kansrijke
businesscase en sluit aan bij de beleidsdoelen van overheid en corporaties, maar
bovenal op de wens van de ouderen zelf! In hoofdstuk 5 formuleren we acties hiervoor.
12 Companen, Woonvoorkeuren specifieke woonvormen voor ouderen: een verhaal met veel gezichten, mei
2014
13 Aandeel senioren dat denkt met aanpassingen in hun huis te blijven wonen (42%) vermenigvuldigd met het
huidige en toekomstige aantal 65 tot 75 jarigen en 75+ ers
16
4. VERANDERENDE VERHOUDING KOOP-HUUR
Door de recente en toekomstige economische en maatschappelijke veranderingen zien
we verschuivingen binnen de woningmarkt. We brengen de verwachte ontwikkelingen in
beeld. Daarbij delen we de woningmarkt op in drie woningmarktsegmenten; koop, sociale
huur en vrije sector huur.
vrije sector huur
Onder vrije sector huur verstaan we huurwoningen die in principe beschikbaar zijn voor
iedereen ongeacht het inkomen. Voor corporaties geldt dat dit behalve enkele
uitzonderingen alleen het bezit is boven de liberalisatiegrens (€ 699,48) in verband met
de staatsteunregeling. Voor andere partijen zoals (institutionele) beleggers en
pensioenfondsen betreft dit alle woningen14. Overigens kennen veel (institutionele)
beleggers zelf ook eisen aan het inkomen van de huurder; bijvoorbeeld 4,5 maal de huur
is het bruto inkomen.
4.1 Oss anno nu
Woningvoorraad van Oss naar eigendom, bijna 2/3 is een koopwoning
63% van de totale woningvoorraad is koop en 35% is huur15. Circa 2.100 woningen
vormen de vrije sector huurmarkt, ongeveer 6%. Een deel is via de leegstandswet16
tijdelijk verhuurd en vormt geen structureel deel van de vrije sector huurmarkt.
Figuur 16: woningvoorraad Oss naar woningtype
Bron: Gemeente Oss – BAG & BSOB, 2014
4.1.1 Koopwoningmarkt
Na flinke daling sinds 2007 is aantal verkooptransacties sinds 2010 stabiel
Sinds het uitbreken van de economische crisis is het aantal verkooptransacties in Oss
flink gedaald (figuur 17). Kijken we naar de transacties van NVM-makelaars – die zo’n
driekwart van de markt bedienen – dan zien we dat het aantal transacties sinds 2010
stabiel is. Dat geldt zowel voor de transacties in het stedelijk gebied (Oss en Berghem)
als in het landelijke gebied. In Nederland is het aantal woningverkopen in de afgelopen
maanden overigens sterk gestegen. In juli 2014 registreerde het Kadaster een stijging
van 43,7% ten opzichte van juli 2013 in Nederland (Kadaster, 2014).
14 Waarbij wel geldt dat alle woningen die een lager huur hebben dan de liberalisatiegrens onder de
regelgeving van de besluit beheer sociale huur (BBSH) vallen, ongeacht de eigenaar.
15 Van 2% van de woningen is het eigendom onbekend.
16 Zo’n 250 leegstandsvergunningen zijn er verleend.
17
Figuur 17: transacties NVM-makelaars in gemeente Oss17
Bron: NVM-makelaars, 2014
Na gestaag oplopen van looptijd in de koopmarkt lijkt er nu een kentering zichtbaar
De mediane looptijd van bij NVM-makelaars te koop staande woningen in het landelijke
gebied ligt beduidend hoger dan de looptijd in het stedelijk gebied van de gemeente Oss
(zie ook bijlage). Als we kijken naar de mediane looptijd in het eerste halfjaar van 2014
dan kunnen we voorzichtig en voorlopig concluderen dat er sprake is van een daling van
de looptijd.
Figuur 18: looptijd bij NVM-makelaars in gemeente Oss
Bron: NVM-makelaars, 2014
Koopwoningmarkt: waardedaling van 22% sinds start crisis in regio Oss
Sinds het begin van de crisis (2007) is ook de vraagprijs van de woningen in de regio
Oss18 22% gedaald (zie figuur 19). Dit is een bovengemiddelde prijsdaling in vergelijking
met Nederland waar de daling 15% is. Het huidige lage prijsniveau in combinatie met de
laagstaande rente maakt het nu een gunstig moment om een woning te kopen.
17 de prognose is een verdubbeling van het gerealiseerde aantal transacties in het eerste halfjaar in 2014
18 De NVM-regio Oss bestaat uit de gemeente Oss, Maasdonk, Landerd en de plaats Heesch (onderdeel van de
gemeente Bernheze)
18
Figuur 19: prijsontwikkeling van aanbod koopwoningen regio Oss
Bron: NVM, 2014
Zoomen we in op het landelijk en stedelijk gebied in de gemeente Oss dan zien we een
waardedaling (transactieprijs) van maar liefst 28% in het landelijke gebied en 17% in het
stedelijke gebied (zie figuur 20).
Figuur 20: prijsontwikkeling van aanbod koopwoningen in landelijk en stedelijk
gebied Oss
stedelijk gebied
landelijk gebied
Bron: NVM, 2014
4.1.2 Sociale huurwoningmarkt
Aantal reacties naar woningen min of meer stabiel
Een belangrijk cijfer om de populariteit van sociale huurwoningen te beoordelen is het
aantal reacties. Het aantal reacties op sociale huurwoningen van BrabantWonen is de
afgelopen jaren redelijk stabiel.
Tabel 7: gemiddeld aantal reacties naar sociale huurwoningen
2009
2010
2011
2012
2013
53,2
48,3
47,6
43,4
53,5
Bron: BrabantWonen (2014)
Ook de mutaties van zowel BrabantWonen als Mooiland uit 2012 en 2013 laten een
stabiel beeld zien.
19
Figuur 21: mutaties in landelijk en stedelijk gebied van Oss
Bron: BrabantWonen (2014) & Mooiland (2014)
Gestage groei huurwoningen € 557 tot € 699 en daling huurwoningen < € 557
De sociale woningvoorraad bestaat uit ruim 10.000 woningen (bijna 30% totale
woningvoorraad). Er is een groei te zien van het aantal huurwoningen tussen de € 557
tot € 699 en een daling van het aantal woningen tussen goedkoper dan € 557.
Deze gestage ontwikkeling neemt niet weg dat verreweg het grootste deel van de sociale
woningvoorraad – zowel in het landelijke als stedelijke gebied – zich bevinden in het
prijssegment € 389 tot € 557.
Figuur 22: ontwikkeling sociale
woningvoorraad naar prijssegment
Figuur 23: huurwoningen naar
prijssegment in landelijk en stedelijk
gebied
Bron: BrabantWonen (2014) & Mooiland (2014)
Bron: Gemeente Oss (2013), BrabantWonen (2014)
& Mooiland (2014)
4.1.3 Vrije sector huur woningmarkt
Vrije sector huur in Oss veelal woningen onder de € 720
De meeste vrije huurwoningen vallen in het segment € 500 tot € 610 en € 610 tot € 720.
Huurwoningen tussen de € 720 en € 940 behoren tot het middensegment. Dit betreft
woningen die qua huurprijs geschikt zijn voor middeninkomens (€ 34.678 en € 43.000).
Het middensegment is ongeveer 567 woningen groot. Ongeveer twee derde daarvan
staat in het stedelijk gebied.
Waar in Oss 17,2% van de huurwoningen een vrije sector huurwoning is, is dit in de
kernen slechts 13,5%. In de kernen komt dit neer op 3% van de totale woningvoorraad.
Zowel corporaties als beleggers actief op dit kleine segment van de woningmarkt
In de stad Oss bezit BrabantWonen ongeveer 11% van de vrije sectorhuurwoningen in
het middensegment (figuur 24). Daarnaast hebben zes partijen 38,7% van de markt in
handen. Bijna 45% is in handen van beleggers die één woning hebben. Het is
20
aannemelijk dat dit particulieren zijn die een woning verhuren als pensioenvoorziening en
dergelijke.
Figuur 24: eigendomssituatie vrije sectorhuurwoningen middensegment
Bron: gemeente Oss (2014)
In de kernen zijn geen grote spelers actief, behalve Mooiland. De belegger met de
grootste portefeuille in de kernen heeft zes woningen. Deze belegger heeft twee
woningen in de kernen in het middensegment. Ruim 20% van de vrije
sectorhuurwoningen is in handen van iemand die één woning heeft.
4.2 Wat komt er op ons af?
De woningmarkt is door het uitbreken van de crisis behoorlijk verstoord. Daarnaast heeft
de veranderende wetgeving veel invloed op de woningmarkt. Er is een scherpere
afbakening van de sociale huursector. Anderzijds is er een doelgroep die juist de vrijheid
heeft om te kiezen.
4.2.1 Waardestijging niet meer vanzelfsprekend in de koopwoningmarkt
Waardeontwikkeling was tot de crisis in 2008 een belangrijke motor voor de
woningmarkt. Daardoor konden mensen een ‘wooncarrière’ maken met de overwaarde op
de eerdere woning. Deze vorm van doorstroming is in ieder geval de komende jaren een
stuk minder aan de orde, zo is de verwachting. Dit hangt mede samen met de
financierbaarheid die afneemt. Nieuwe hypotheken moeten annuïtair worden afgelost
(om voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen). Het maximale leenbedrag in
verhouding tot het inkomen is daarbij lager dan bij een aflossingsvrije hypotheek. Het
maximum leenbedrag wordt geleidelijk afgebouwd. Het aantal stappen in de
‘wooncarrière van huishoudens neemt naar verwachting af.
4.2.2 Veranderende wetgeving
De rijksoverheid heeft een lijn ingezet om de ‘marktverstoring in de woningmarkt’ te
beperken19. De komende jaren zal dit de huurwoningmarkt veranderen.
Vanwege Europese regels die de Nederlandse regering heeft vertaald komt de doelgroep
voor een sociale huurwoning scherper in beeld. Corporaties moeten 90% van de
woningen toewijzingen aan huishoudens met een inkomen tot € 34.678 (prijspeil 2014);
de EU-inkomensgrens. Huishoudens met een hoger inkomen die al in een sociale
huurwoning wonen zijn scheefwoners. Recent heeft het kabinet aangegeven de ruimte
voor een periode van vijf jaar, met 10% extra te verruimen voor de groep met een
inkomen tot € 38.00020.
19 Ministerie van Binnenlandse Zaken, Memorie van toelichting novelle conceptversie voor consultatie, 2014
20 Ministerie van BZK, kamerbrief implementatie Hervormingsagenda Woningmarkt, 11 april 2014
21
In ruil voor de sanering- en verhuurdersheffing mogen corporaties de huren (deels
inkomensafhankelijk) verhogen voor ‘scheefwoners’, mensen met een inkomen boven de
€ 34.678 (prijspeil 2014). De twee Osse corporaties maken sinds 2014 gebruik van deze
mogelijkheid. Van de zittende huurders van BrabantWonen in Oss betreft dit 23%
(Belastingdienst, 2014). De verwachting en het idee achter deze maatregel is, dat deze
huishoudens eerder overgaan tot de koop van een woning vanwege de lagere
maandlasten of het huren van een geliberaliseerde huurwoning. Ten behoeve van
beleggers bevriest de overheid de liberalisatiegrens op € 699,48 voor drie jaar. Voor een
koopwoning zijn naast deze push-factor op dit moment ook pull-factoren zoals de
historische lage rente en de flink gedaalde woonprijzen.
Al met al betekenen deze ontwikkelingen dat de huursector zal veranderen. De
Nederlandse woningmarkt kent in internationaal perspectief een grote sociale huursector.
Deze maatregelen moeten ervoor zorgen, dat zowel de behoefte als het aanbod van
geliberaliseerde huurwoningen toeneemt. De komende jaren moeten uitwijzen of deze
hervorming van de woningmarkt (snel genoeg) gaat werken.
4.2.3 Grote verschillen van de doelgroepen binnen de woningmarktsegmenten
In het vorige hoofdstuk zijn we al ingegaan op de ingrijpende verandering van de
samenstelling van de bevolking. Als we verder inzoomen naar eigendomssituatie en de
daarbij behorende doelgroepen (gebaseerd op inkomen & interesse) dan zien we dat de
verschillen per woningmarktsegment – koop, sociale huur en vrije sector huur – nogal
verschillen. Dit is te zien in de drie figuren hieronder.
Figuur 25: ontwikkeling doelgroep tot € 34.678 (sociale huurwoning)
Bron: ABF Research, 2014 (bewerkt door BrabantWonen, 2014)
Figuur 26: ontwikkeling doelgroepen > € 34.678 (vrije sector huurwoning)
Bron: ABF Research, 2014 (bewerkt door BrabantWonen, 2014)
22
Figuur 27: ontwikkeling doelgroep in koopwoning
Bron: ABF Research, 2014 (bewerkt door BrabantWonen, 2014)
Verschillende zaken vallen op:
• Om te beginnen het verschil in omvang van de drie woningmarktsegmenten als we
kijken vanuit de doelgroep tussen nu en 2030 (theoretische vraag). Hieronder
schematisch een inschatting waarbij geen rekening is gehouden met bijvoorbeeld het
gegeven dat zo’n 23% in een sociale huurwoning scheef woont.
sociale
huurwoningmarkt
8.000 – 9.000
koopwoningmarkt
23.500 – 25.000
vrije sector
huurmarkt
3.500 – 4.500
•
•
Verder valt op dat verhoudingsgewijs het aantal gezinnen – huishoudens met
kinderen – dat in aanmerking komt (inkomen & interesse) voor een sociale
huurwoning veel lager is dan bij de andere woningmarkten. Gezinnen bewonen veel
vaker koopwoningen en/of hebben interesse of zijn aangewezen op een vrije sector
huurwoning. In de sociale sector wonen dus vooral ouderen en een- en tweepersoonshuishoudens.
Binnen de huursector – zowel sociaal als in de vrije sector – zal naar verwachting de
vergrijzing een veel grotere doelgroep zijn.
23
4.3 Wat betekent dit voor Oss?
Verschuivingen tussen woningmarktsegmenten
Door de veranderingen op de woningmarkt neemt de kans toe op verschuivingen binnen
de drie verschillende woningmarktsegmenten. Dit is van meerdere factoren afhankelijk
zoals de aanwezigheid van vrije sector huurwoningen. De schematische weergave in de
vorige paragraaf is dus géén blauwdruk en er is sprake van een middelvlak waarin
huishoudens kunnen en zullen kiezen voor de eigendomsvorm die bij ze past. Denk
bijvoorbeeld aan de gevolgen van de verdere flexibilisering van de arbeidsmarkt. Als
mensen voor een huurwoning kiezen kunnen ze immers veel makkelijker verhuizen. De
sociale huurwoningmarkt zal naar verwachting krimpen en vooral een seniorenmarkt zijn.
sociale
huurwoningmarkt
koopwoningmarkt
vrije sector
huurmarkt
24
Indicatie aantal woningen voor huishoudens met ‘toegang’ tot meerdere
woningmarktsegmenten
Om inzicht te krijgen in de omvang van de woningvoorraad voor huishoudens die
‘toegang’ hebben tot de verschillende woningmarktsegmenten hebben we indicatief een
beeld geschetst (tabellen 8 en 9).
In tabel 8 hebben we per inkomenscategorie een inschatting gemaakt van de
bestedingsruimte in koop en huur. Daarbij is alleen gekeken naar het inkomen. In de
praktijk zal in het koopwoningmarktsegment het vermogen – bijvoorbeeld spaargeld of
overwaarde woning – de bestedingsruimte vergroten. De bestedingsruimte voor koop
vormt dus de bodem van de bestedingsruimte.
Vervolgens is in tabel 9 te zien wat het aantal woningen (afgerond) is dat in theorie
passen. In het blauwe kader vallen de inkomenscategorieën die toegang hebben tot
verschillende woningmarktsegmenten. Opvallend is het kleine aandeel woningen dat
beschikbaar is voor deze inkomenscategorieën (veelal de middeninkomens).
Tabel 8: inschatting bestedingsruimte op basis van inkomen (geen vermogen)
Inkomenscategorie
te besteden voor koop
Bruto minimumloon
€47.500
tot € 21.600 per jaar
€ 64.500
€ 21.600 tot € 29.400 per jaar
€ 118.000
€ 29.400 tot € 34.678 per jaar
€ 139.500
€ 34.678 tot € 38.000 per jaar
€ 153.000
€ 38.000 tot € 43.785 per jaar
€ 177.000
€ 43.785 tot € 65.000 per jaar
€ 288.500
> € 65.000 per jaar
vanaf € 288.500
Bron: Gemeente Oss (2014), Rabobank (2014)
te besteden voor huur
€ 389
€ 557
€ 597
€ 699
€ 790
€ 910
€ 1.350
vanaf € 1.354
Tabel 9: inschatting toegankelijkheid woningmarktsegmenten naar
inkomenscategorie (aantallen afgerond)
inkomenscategorie
sociale huur21
Bruto minimumloon
950
tot € 21.600 per jaar
6.350
€ 21.600 tot € 29.400 per jaar
2.000
€ 29.400 tot € 34.678 per jaar
1.150
€ 34.678 tot € 38.000 per jaar
0
€ 38.000 tot € 43.785 per jaar
0
€ 43.785 tot € 65.000 per jaar
0
> € 65.000 per jaar
0
totaal
10.450
Bron: Gemeente Oss (2014), Rabobank (2014)
vrije huur22
130
70
550
480
280
290
210
90
2.100
koop
0
0
200
500
500
2.050
11.550
8.000
22.800
Toegang tot verschillende woningmarktsegmenten bestaat bijvoorbeeld uit de keuze voor
een gezin met een inkomen boven de € 34.678 tussen een koop- of vrije sector
huurwoning. Maar ook een ouder één- of tweepersoonshuishouden met een inkomen
lager dan € 34.678 heeft toegang tot meerdere woningmarktsegmenten. Het inkomen is
bij het bereiken van de AOW-leeftijd gezet maar in de overwaarde van de huidige
koopwoning zit wel vermogen. Ze kunnen kiezen uit koop, sociale huur of vrije sector
huur. Deze groep huishoudens is niet te zien in de tabel omdat het vermogen niet is
meegenomen. Daarom is de kolom koop cursief aangegeven. Het vermogen maakt
namelijk dat mensen met een laag inkomen toch ‘toegang’ hebben tot woningen in het
duurdere koopprijssegment.
21 Mooiland hanteert één categorie voor de klasse € 389-597: 84% van het totaal: 1.828 (bron: jaarverslag
Mooiland 2012). ¾ rekenen we toe aan inkomen tot € 21.600 per jaar, ¼ in de categorie daarboven. Verder
zijn zo’n 250 woningen van andere corporaties dan BrabantWonen, Mooiland of ZorggoedBrabant. Deze zijn
evenredig verdeeld over de categorieën
22 Merendeel van d vrije huursectorprijzen zijn berekend door steekproef. Van verhuurde woningen is de
huurprijs vergeleken met de WOZ-waarde. Op basis van het gemiddelde resultaat is de huurprijs bij benadering
berekend.
25
Samenvatting
• Woningmarkt is grofweg in te delen in drie woningmarktsegmenten; koop, sociale
huur en vrije sector huur;
• Door veranderende marktomstandigheden en nieuwe wet- en regelgeving
verwachten we veranderingen en verschuivingen binnen de drie
woningmarktsegmenten;
• Er is een groep huishoudens die een ‘toegang’ heeft in meerdere
woningmarktsegmenten. Het aantal woningen daarvoor is echter beperkt.
Tot slot
De veranderende verhoudingen van de segmenten binnen de woningmarkt betekent ook
een verandering voor het speelveld, vooral voor de vrije sector huur. De diverse prikkels
zijn er immers op gericht dit segment beter in stelling te brengen. Bovendien zal naar
verwachting de vraag naar deze woningen toenemen.
Dit biedt kansen en zorgt bovendien voor een totale woningmarkt die beter in balans is.
De woonconsument krijgt keuzemogelijkheden en kan daardoor uiteindelijk beter in zijn
woonwensen voorzien. Om kansen te verzilveren zijn wel acties nodig. In hoofdstuk vijf
gaan we daar verder op in.
De gemeente is op dit moment bezig met een onderzoek naar de middeninkomens. De
resultaten daarvan verwachten we dit najaar.
26
5. WAT GAAN WE DOEN?
Nu we een beeld hebben van wat er op Oss af komt op het gebied van verduurzaming.
vergrijzing en veranderende verhouding koop-huur kunnen we longlist met acties
opstellen om hier op te anticiperen.
5.1 longlist maatregelen bestaande woningvoorraad:
verduurzaming
Longlist mogelijke maatregelen voor de bestaande voorraad vanwege verduurzaming
(let op: het onderstaande overzicht is niet limitatief, het dient slechts ter illustratie van
bestaande mogelijke maatregelen in Nederland).
Maatregel
Renovatiewinkel
SVN-lening (= duurzaamheidslening)
Nul-op-de-meter renovatie (investeren van energiekosten tbv woningverbetering)
Groene lening
Uitwerken doelgroepgerichte aanpak (Langdurig/permanent niet daadkrachtige eigenaarbewoner,
tijdelijk niet daadkrachtige eigenaarbewoner, tijdelijk niet daadkrachtige
eigenaarbewoner/potentiële stijger, daadkrachtige eigenaar bewoner, bonafide verhuurder,
malafide verhuurder )
Subsidieregeling
Buurtkracht
Campagne
Energiecoach
et cetera
5.2 longlist maatregelen bestaande woningvoorraad:
vergrijzing
Longlist mogelijke maatregelen voor de bestaande voorraad vanwege vergrijzing
(let op: het onderstaande overzicht is niet limitatief, het dient slechts ter illustratie van
bestaande mogelijke maatregelen in Nederland).
Maatregel
Project blijvend thuis (stimuleren aanpassing bestaande woning door bewoners zelf, door verhogen
bewustwording en informatie)
(vgl. Huistest.nl)
Renovatiewinkel/aanpassingswinkel (voorlichting over mogelijke aanpassingen/laten zien wat
mogelijk is)
Pakketten en diensten ontwikkelen (verschillende pakketten incl. bv. Service en installatiediensten)
Ontwikkelen technische middelen (domotica e.d. kunnen er aan bijdragen dat mensen langer
zelfstandig blijven)
Verhuiscoach (ondersteuning aan mensen die naar een geschikte woning willen verhuizen)
Bijdrage in kosten van aanpassing vanuit WMO-budget (door een bijdrage, bv. 30% te geven in de
kosten kunnen we mensen stimuleren zelf aanpassingen te doen. vgl. Mijn huis mijn toekomst
gem. Rheden)
Geschiktheidslening (vergelijk de duurzaamheidslening. Door de mogelijkheid te geven tegen
gunstige voorwaarden te lenen voor maatregelen kunnen we hen ondersteunen en faciliteren)
Klussenservice (sommige ouderen zijn niet meer in staat de woning goed te onderhouden.
Servicediensten kunnen hen ondersteunen)
et cetera
27
5.3 longlist maatregelen bestaande woningvoorraad:
verhouding koop-huur
Longlist mogelijke maatregelen voor de veranderende verhouding koop-huur4
(let op: het onderstaande overzicht is niet limitatief, het dient slechts ter illustratie van
bestaande mogelijke maatregelen in Nederland).
Maatregel
actief beleggers benaderen
verkoop corporatiewoningen aan particulieren
complexgewijze verkoop aan belegger
bewustwordingscampagne potentiële kopers en huurders
et cetera
28
BIJLAGE: ACHTERGRONDINFORMATIE
Gemiddeld geven huishoudens zo’n € 152 per maand uit aan energielasten. De
daadwerkelijke hoogte is sterk afhankelijk van de woning en de huishoudensgrootte en
ligt globaal binnen de bandbreedte € 97 en € 243.
Tabel 10: gemiddeld energieverbruik
Gas
Stroom
woningtype
gem.
per jaar
(m³)
kosten
per
maand
personen in
huishouden
Gemiddeld
per jaar
(kwh)
kosten per
maand
flat
900
67
1
2.010
30
tussenwoning
1.350
92
2
3.360
57
hoekwoning
2 onder 1 kap
vrijstaand
Gem. alle woningen
1.590
1.670
2.220
1.440
105
109
139
96
3
4.120
71
4
4.580
80
5
5.450
97
6
5.790
104
Gem. huish. 3.340
56
Bron: HOME 2012, RVO, bewerking Nibud 2014, Stroom: Bedragen inclusief vastrecht, 21% BTW
en inclusief de energiebelastingteruggave. Bron: HOME 2012, RVO, bewerking Nibud 2014.
Gas: Bedragen inclusief vastrecht en 21 % BTW.
Tabel 11: aantal te koop staande woningen
aantal
stedelijk
landelijk
gebied
gebied
€ 0 tot € 125000
39
nvt
€ 125000 tot € 200000
381
30
€ 200000 tot € 250000
161
40
€ 250000 tot € 300000
124
34
€ 300000 tot € 400000
123
79
€ 400000 tot € 500000
71
45
€ 500000 en hoger
62
49
Totaal/gemiddeld
961
277
Bron: NVM-makelaars, juni 2014
29

Download Report