Concept informatie memorandum Nieuwstraat 12 te

INFORMATIE MEMORANDUM
Monumentaal wonen in voormalig theater ‘De Teerstoof’
Nieuwstraat 12 te Schiedam
Ooms Makelaars Taxaties B.V.
Postbus 24040
3007 DA ROTTERDAM
tel. 010 424 88 88
fax 010 424 88 89
www.ooms.com
Maon Vastgoedadvies
Achterdijk 25
3161 EA Rhoon
tel. 06-230 495 18
www.maon.nl
Openbare verkoop Nieuwstraat 12 ‘De Teerstoof’ te Schiedam
9-7-2014
Inhoudsopgave
Inhoudsopgave ...................................................................................................................................... 2
1. Inleiding .............................................................................................................................................. 3
2. Complexbeschrijving ........................................................................................................................ 3
3.Kadastrale informatie......................................................................................................................... 4
4. Locatie en bereikbaarheid ................................................................................................................ 4
5.1. Erfpacht ....................................................................................................................................... 6
6. Wijze van oplevering ......................................................................................................................... 7
7. Milieuaspecten ................................................................................................................................... 7
7.1. Specifieke bodemonderzoeksresultaten ..................................................................................... 7
7.2. Archeologie ................................................................................................................................. 7
7.3. Ondergrondse tanks................................................................................................................... 8
8. Ontwerp bestemmingsplan .............................................................................................................. 9
9. Verkoop procedure.......................................................................................................................... 11
9.1. Kijkdagen .................................................................................Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.
10.Contactgegevens............................................................................................................................ 12
Bijlage 1: Foto's ................................................................................................................................... 13
Disclaimer: Deze informatie is niet bedoeld als aanbod, Door aanvaarding van de vermelde condities of het uitbrengen van een
daarvan afwijkend aanbod worden onze opdrachtgever(s) en wij niet gebonden, ook niet tot het doen van een tegenaanbod.
2
Openbare verkoop Nieuwstraat 12 ‘De Teerstoof’ te Schiedam
9-7-2014
1. Inleiding
Het Informatie Memorandum (IM) heeft betrekking op de verkoop van het voormalig theater de
‘Teerstoof’ aan de Nieuwstraat 12 te Schiedam.
De verkoper, gemeente Schiedam, heeft besloten om van het in dit IM beschreven vastgoed over te
gaan tot verkoop. Ooms Makelaars Taxaties B.V. en Maon Vastgoedadvies zullen het verkoopproces
begeleiden.
Met dit IM beogen wij een potentiële koopkandidaat vrijblijvend te informeren over de essentialia van
de onderhavige onroerende zaak. Het aanbieden van deze vrijblijvende informatie laat onverlet de
onderzoeksplicht die op de potentiële koopkandidaat rust.
Voor zover
bekend bij de gemeente Schiedam is de eigenaar van het achterliggende
perceel
(Nieuwstraat 18, Kadastraal bekend gemeente Schiedam sectie B nummer 3629, bestaande uit een
voormalige timmerwerkplaats met opslagruimte) bereid om het perceel
geheel of gedeeltelijk te
verkopen ten behoeve van de herontwikkeling van de Nieuwstraat 12.
De verkoop van het betreffende perceel behoort niet tot de openbare verkoop van de Nieuwstraat 12
te Schiedam. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met de heer P.A. Oosthoek van v.d.
Tempel Vastgoed BV, tel: 010-2733940, email: [email protected]
Voor een compleet overzicht van de beschikbare informatie verwijzen wij u naar de website:
www.digitender.nl
2. Complexbeschrijving
Het gebouw aan de Nieuwstraat 12 is een Rijksmonument en ligt in het van rijkswege aangewezen
Beschermd Stadsgezicht van Schiedam, het pand is gebouwd in 1815.
Het betreft een herenhuis (XIXa) van parterre en twee verdiepingen met de breedte van vijf
vensterassen. De deuromlijsting heeft een rijke uitmonstering van gesneden consoles en guirlandes,
Lodewijk XVI-stijl. Het object is nog voorzien van de oorspronkelijke deuren met gesneden kalf en
gesneden bovenlicht. De vensters hebben hardstenen dorpels en zesruitsschuiframen met gerende
middenstijlen.
Het pand is als laatst in gebruik geweest als theater en als zodanig ook ingericht.
Disclaimer: Deze informatie is niet bedoeld als aanbod, Door aanvaarding van de vermelde condities of het uitbrengen van een
daarvan afwijkend aanbod worden onze opdrachtgever(s) en wij niet gebonden, ook niet tot het doen van een tegenaanbod.
3
Openbare verkoop Nieuwstraat 12 ‘De Teerstoof’ te Schiedam
9-7-2014
3.Kadastrale informatie
Kadastrale aanduiding:
Grootte:
Omschrijving kadastraal object:
Locatie:
Publiekrechtelijke beperking:
Schiedam B3419
6are 66 ca. (666 m2)
WONEN MET BEDRIJVIGHEID
Nieuwstraat 12, 3111 JP te Schiedam
Rijksmonument, op basis van monumentenwet 1988
4. Locatie en bereikbaarheid
Het gebouw is gelegen nabij de Lange Haven van Schiedam. Met de auto is het gebouw gemakkelijk
te bereiken via de A20. In de Nieuwstraat zelf geldt eenrichtingsverkeer. Verder zijn er verschillende
tramhaltes in de omgeving te vinden, hiervandaan is het nog vijf minuten lopen tot de Nieuwstraat 12.
In de Lange Kerkstraat wordt wekelijks een markt georganiseerd met meer dan 160 kramen. Deze
gezellige markt is op loopafstand te bereiken. Schiedam is een stad die veel waarde hecht aan haar
historische achtergronden. Zo zijn er in de binnenstad de hoogste molens van de wereld te
bezichtigen, branderijen en mouterijen, kortom alle gebouwen die over zijn van de jeneverindustrie.
Figuur 1: Locatie aanduiding Nieuwstraat 12 te Schiedam
Bron: Google Maps
Disclaimer: Deze informatie is niet bedoeld als aanbod, Door aanvaarding van de vermelde condities of het uitbrengen van een
daarvan afwijkend aanbod worden onze opdrachtgever(s) en wij niet gebonden, ook niet tot het doen van een tegenaanbod.
4
Openbare verkoop Nieuwstraat 12 ‘De Teerstoof’ te Schiedam
9-7-2014
4.1. Parkeernorm
Ontwikkelingen in de stad, zoals de herontwikkeling van dit object, kunnen er toe leiden dat de
parkeerdruk stijgt. Om de stijging van de parkeerdruk te voorkomen, is er in de Bouwverordening van
de gemeente Schiedam hiertoe een artikel opgenomen. Hoofddoel van dit artikel (2.5.30) is dat een
aanvrager van een (omgevings)vergunning er alles aan doet om een eventuele stijging van de
parkeerdruk als gevolg van de omgevingsvergunning op eigen terrein op te vangen.
In het ‘beleid Toepassing Verordening op de parkeerbijdrageregeling en parkeernormen’ is een tabel
bijgevoegd. In deze tabel staan voor de diverse functionaliteiten de bijbehorende parkeernorm
genoemd.
De Nieuwstraat 12, behoort tot het gebied ‘centrum’. De vorige invulling van dit object was Sociaal
Culturele Voorziening filmhuis/theater. De bijbehoorde parkeerdruk van deze invulling kan vertaald
worden in 16 parkeerplaatsen. Deze oude druk, 16, mag van de nieuwe parkeerdruk worden
afgetrokken. Immers bestond deze druk al binnen dit gebied. Meer informatie kunt u vinden in het stuk
‘beleid Toepassing Verordening op de parkeerbijdrageregeling en parkeernormen’. In dit beleid zijn
ook de parkeernormen voor verschillende functies opgenomen, de manier waarop de eventuele
stijging van de parkeerdruk (de parkeereis) wordt berekend en de mogelijke alternatieven voor het
oplossen van parkeren op eigen terrein.
Disclaimer: Deze informatie is niet bedoeld als aanbod, Door aanvaarding van de vermelde condities of het uitbrengen van een
daarvan afwijkend aanbod worden onze opdrachtgever(s) en wij niet gebonden, ook niet tot het doen van een tegenaanbod.
5
Openbare verkoop Nieuwstraat 12 ‘De Teerstoof’ te Schiedam
9-7-2014
5. Eigendomssituatie
5.1. Erfpacht
Onder het thans geldende gronduitgiftebeleid kan overdracht uitsluitend plaatsvinden door middel van
uitgifte in erfpacht, en wel voor een looptijd van 99 jaar. Hiertoe wordt de uiteindelijk overeengekomen
'koopsom' opgesplitst in een deel voor de opstal en een deel voor de grondcomponent.
Grondcomponent, canon, afkoop van de canon
De grondcomponent is op voorhand bepaald op € 165.000,-. Bij de vestiging van de erfpacht kan de
gegadigde kiezen tussen periodieke betaling van canon of afkoop van de canon. De aanvangscanon
bedraagt 5,5% van € 9.075,- per jaar, welk bedrag in twee gelijke delen halfjaarlijks achteraf in
rekening wordt gebracht. Conform de toepasselijke Algemene erfpachtvoorwaarden Schiedam 2004
zal deze canon na 10 jaar worden herzien. Afkoop van de canon is mogelijk voor een periode van
maximaal 50 jaar tegen betaling van een bedrag gelijk aan 100% van de grondwaarde. Indien
gekozen wordt voor afkoop van de canon dient bij de vestiging van de erfpacht, derhalve ten tijde van
het tekenen van notariële akte, deze afkoopsom te worden betaald. Afkoop van de canon is ook na de
vestiging van de erfpacht mogelijk en wel voor een periode van maximaal 50 jaar. De afkoopsom
wordt dan bepaald als 100% van de op dat moment getaxeerde grondwaarde.
Opstalcomponent
Het meerdere boven de grondcomponent tot de koopsom is de opstalcomponent. Deze dient ten tijde
van het tekenen van notariële akte te worden betaald.
Overdrachtsbelasting
De geboden koopsom is 'kosten koper'. Dit betekent onder meer dat rekening dient te worden
gehouden met het betalen van overdrachtsbelasting. Gemakshalve kan er vanuit worden gegaan dat
deze wordt berekend op 6% over de 'koopsom', ongeacht of sprake is van de keuze voor
canonbetaling of afkoop van de canon.
Feitelijk is in het geval van keuze voor canonbetaling sprake van 6% over de som van de
opstalvergoeding en het zeventienvoud van de aanvangscanon. In geval van keuze voor afkoop van
de canon bedraagt deze 6% over de som van de opstalvergoeding en de afkoopsom (totaal dus 6%
over de 'koopsom'). Hier zit dus een klein verschil tussen.
Disclaimer: Deze informatie is niet bedoeld als aanbod, Door aanvaarding van de vermelde condities of het uitbrengen van een
daarvan afwijkend aanbod worden onze opdrachtgever(s) en wij niet gebonden, ook niet tot het doen van een tegenaanbod.
6
Openbare verkoop Nieuwstraat 12 ‘De Teerstoof’ te Schiedam
9-7-2014
6. Wijze van oplevering
Het pand wordt opgeleverd in de staat waarin het zich thans bevindt, leeg en vrij van huur.
7. Milieuaspecten
Op basis van onze bodemkwaliteitskaart is de algemene verwachting dat de locatie in een gebied ligt
dat gemiddeld licht tot matig is verontreinigd met zware metalen en/of PAK (teerachtige stoffen). Deze
mate van bodemverontreiniging levert geen gevaar op voor volksgezondheid en milieu maar kan bij
herinrichting wel beperkingen met zich meebrengen. Benadrukt wordt dat het gaat om een
gemiddelde concentratie wat inhoud dat de grond plaatselijk ook niet of zelfs sterk verontreinigd kan
zijn met deze parameters.
Oorzaak van de aanwezige verhoogde gehaltes is het feit dat de locatie deel uitmaakt van een gebied
dat in de negentiende eeuw reeds bebouwd was. De bodemkwaliteit is hier beïnvloed door een
jarenlang menselijk gebruik waardoor de grond vaak is bijgemengd met (bouw)puin, huishoudelijk
afval en/of verbrandingsresten. Dergelijk verhoogde achtergrondconcentraties zijn niet ongewoon en
komen voor in vrijwel alle oud stedelijke wijken in Nederland. Het verontreinigingbeeld kan plaatselijk
echter sterk variëren.
7.1. Specifieke bodemonderzoeksresultaten
Uit gemeentelijk bodemarchief blijkt dat op bovenstaande locatie in 2008 een historisch onderzoek is
uitgevoerd om na te gaan of op de locatie activiteiten hebben plaatsgevonden die verdacht zijn op het
veroorzaken van bodemverontreiniging. Uit het historisch onderzoek blijkt dat op de locatie in de
periode 1964 tot 1990 een offsetdrukkerij gevestigd is geweest. Bij deze activiteit worden vloeistoffen
gebruikt die bodemverontreiniging kunnen veroorzaken als ze in de bodem terecht komen. De kans
hierop wordt klein geacht omdat de activiteit altijd op een gesloten verharding heeft plaatsgevonden.
Onderzoek naar bodembedreigende activiteiten is niet noodzakelijk.
7.2. Archeologie
In
het
bestemmingsplan
is
een
archeologieparagraaf
opgenomen.
Het
doel
van
de
archeologieparagraaf is regels te stellen om het archeologisch erfgoed te behouden en niet te
vernietigen door ongecontroleerde graafwerkzaamheden. De archeologieparagraaf vormt het
toetsingskader voor de aanvraag van (graaf)werkzaamheden (al dan niet ten behoeve van het
realiseren van een bouwwerk).
Disclaimer: Deze informatie is niet bedoeld als aanbod, Door aanvaarding van de vermelde condities of het uitbrengen van een
daarvan afwijkend aanbod worden onze opdrachtgever(s) en wij niet gebonden, ook niet tot het doen van een tegenaanbod.
7
Openbare verkoop Nieuwstraat 12 ‘De Teerstoof’ te Schiedam
9-7-2014
7.3. Ondergrondse tanks
Uit het gemeentelijk tankarchief (betreft alleen particuliere HBO-tanks) van de gemeente Schiedam is
gebleken dat op de locatie geen tank is geregistreerd.
Meer informatie alsmede een offerte van EMN Milieutechnisch Adviesbureau voor
bodemsaneringwerkzaamheden is te vinden op de website www.digitender.nl onder het menu ‘milieu’.
Disclaimer: Deze informatie is niet bedoeld als aanbod, Door aanvaarding van de vermelde condities of het uitbrengen van een
daarvan afwijkend aanbod worden onze opdrachtgever(s) en wij niet gebonden, ook niet tot het doen van een tegenaanbod.
8
Openbare verkoop Nieuwstraat 12 ‘De Teerstoof’ te Schiedam
9-7-2014
8. Ontwerp bestemmingsplan
Het vigerende bestemmingsplan is “Binnenstad 2003”. Op grond van artikel 13 van de
planvoorschriften is de bestemming van het object: "Maatschappelijke doeleinden"
Op dit moment wordt het bestemmingsplan binnenstad 2003 herzien. Het voorontwerp
bestemmingsplan heeft reeds ter inzage gelegen bij de gemeente
Het ontwerp bestemmingsplan ‘Binnenstad 2014’ dateert van 6 januari 2014. Conform artikel 26 van
Disclaimer: Deze informatie is niet bedoeld als aanbod, Door aanvaarding van de vermelde condities of het uitbrengen van een
daarvan afwijkend aanbod worden onze opdrachtgever(s) en wij niet gebonden, ook niet tot het doen van een tegenaanbod.
9
Openbare verkoop Nieuwstraat 12 ‘De Teerstoof’ te Schiedam
9-7-2014
Ontwerp bestemmingsplan heeft de locatie enkele bestemming wonen.
De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a.
wonen;
b.
bed & breakfast;
Figuur 2: Ontwerp bestemmingsplan plankaart ‘Binnenstad 2014’.
Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl
De bovenstaande en in de bijlage verstrekte gegevens, betreffende de bestemming zijn verstrekt door
de gemeente Schiedam.
Voor de overige bepalingen verwijzen wij u naar de website www.ruimtelijkeplannen.nl
Disclaimer: Deze informatie is niet bedoeld als aanbod, Door aanvaarding van de vermelde condities of het uitbrengen van een
daarvan afwijkend aanbod worden onze opdrachtgever(s) en wij niet gebonden, ook niet tot het doen van een tegenaanbod.
10
Openbare verkoop Nieuwstraat 12 ‘De Teerstoof’ te Schiedam
9-7-2014
9. Verkoop procedure
Alle beschikbare informatie is te vinden op de website www.digitender.nl. Hier kun u zich eenmalig
kosteloos inschrijven. Op de website worden tevens eventuele kijkdagen aangekondigd en meer
informatie omtrent de verkoopprocedure.
Disclaimer: Deze informatie is niet bedoeld als aanbod, Door aanvaarding van de vermelde condities of het uitbrengen van een
daarvan afwijkend aanbod worden onze opdrachtgever(s) en wij niet gebonden, ook niet tot het doen van een tegenaanbod.
11
Openbare verkoop Nieuwstraat 12 ‘De Teerstoof’ te Schiedam
9-7-2014
10.Contactgegevens
Alle beschikbare informatie is te vinden op de website www.digitender.nl.
Ooms Makelaars Taxaties B.V.
Postbus 24040
3007 DA ROTTERDAM
Maon Vastgoedadvies
Achterdijk 25
3161 EA Rhoon
mevrouw drs. C.S. Kooijman RMT/RT MRICS
email: [email protected]
De heer V.J. Zuidam RMT
email: [email protected]
tel. 010 424 88 88
fax 010 424 88 89
www.ooms.com
tel. 06-230 495 18
www.maon.nl
Disclaimer: Deze informatie is niet bedoeld als aanbod, Door aanvaarding van de vermelde condities of het uitbrengen van een
daarvan afwijkend aanbod worden onze opdrachtgever(s) en wij niet gebonden, ook niet tot het doen van een tegenaanbod.
12
Openbare verkoop Nieuwstraat 12 ‘De Teerstoof’ te Schiedam
9-7-2014
Bijlage 1: Foto's
Disclaimer: Deze informatie is niet bedoeld als aanbod, Door aanvaarding van de vermelde condities of het uitbrengen van een
daarvan afwijkend aanbod worden onze opdrachtgever(s) en wij niet gebonden, ook niet tot het doen van een tegenaanbod.
13
Openbare verkoop Nieuwstraat 12 ‘De Teerstoof’ te Schiedam
9-7-2014
Disclaimer: Deze informatie is niet bedoeld als aanbod, Door aanvaarding van de vermelde condities of het uitbrengen van een
daarvan afwijkend aanbod worden onze opdrachtgever(s) en wij niet gebonden, ook niet tot het doen van een tegenaanbod.
14
Openbare verkoop Nieuwstraat 12 ‘De Teerstoof’ te Schiedam
9-7-2014
Disclaimer: Deze informatie is niet bedoeld als aanbod, Door aanvaarding van de vermelde condities of het uitbrengen van een
daarvan afwijkend aanbod worden onze opdrachtgever(s) en wij niet gebonden, ook niet tot het doen van een tegenaanbod.
15

Download Report