Tema 6. La ciudad existente. El Suelo Urbano

TEMA 6. LA CIUDAD EXISTENTE:
LOS SUELOS URBANOS
Planeamiento Urbano
Curso 2014-2015
Prof. Josefina Cruz Villalón
LA CIUDAD EXISTENTE/ EL SUELO URBANO
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Desde el punto de vista físico, la ciudad existente es el espacio ya construido
o transformado por la urbanización
Desde el punto de vista jurídico, la ciudad existente es la que el PGOU
delimita y clasifica como Suelo Urbano:
 “estar dotados como mínimo de los servicios urbanísticos de acceso
rodado por vía urbana, abastecimiento de agua, saneamiento y
suministro de energía eléctrica en baja tensión”, o
 “estar ya consolidados al menos en las dos terceras partes del espacio
apto para la edificación” (pero puede que no cuenten con los servicios
básicos), o
 “haber sido transformados y urbanizados en ejecución del …
planeamiento …” (art. 45 LOUA)
LA CIUDAD EXISTENTE
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Dentro de la ciudad se dan situaciones muy diversas:
 Espacios de valor arquitectónico, histórico y/o cultural, que
requieren ser conservados y protegidos
 Espacios degradados, que requiere su renovación, reordenación
y/o reequipamiento
 Espacios construidos en ausencia de planificación y en
consecuencia mal dotados o no dotados de infraestructura o
equipamientos
 Espacios recientemente urbanizados y bien equipados
 Suelo urbano común
LA CIUDAD EXISTENTE
MADRID
Avda. Constitución de Sevilla
ÁMBITOS URBANOS CON VALORES PATRIMONIALES
Calle Real. Priego
Puente romano y MezquitaCatedral. Córdoba
ÁMBITOS URBANOS QUE PRECISA RENOVACIÓN
Barrio Palmete. Sevilla
Barriada El Torrejón. Huelva
NUEVOS SUELOS URBANIZADOS
EL SUELO URBANO EN EL PLAN GENERAL DE
ORDENACIÓN URBANÍSTICA
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Los PGOU cada vez le prestan mayor atención al suelo urbano.
Disponen de una planimetría muy detallada, con identificación de cada
edificio o solar en cada parcela, incluso de patios interiores.
El PGOU puede delimitar sectores o ámbitos dentro del suelo urbano:
 del Conjunto o Centro Histórico
 Ámbitos sujetos a Planes Especiales o de Reforma Interior
 Ámbitos de Suelo Urbano No Consolidado
Estas delimitaciones son de gran importancia ya que establecen, en
unos casos, criterios de intervención o protección, y el SUNC tiene un
régimen muy distintos al del SUC
EL SUELO URBANO CONSOLIDADO
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En el SUC el PGOU no prevé modificaciones en usos o tipologías constructivas, ni en
la estructura general del viario y o de sus espacios libres
En ocasiones los PGOU establecen algunas determinaciones sobre esponjamiento del
suelo consolidado, ante su elevada densidad, y alturas. Como consecuencia de ello,
algunos edificios pueden quedar fuera de ordenación
Las actuaciones urbanísticas en el SUC se realizan en cada solar, previa
presentación del proyecto de obra y solicitud de licencia urbanística, que han de
cumplir los requisitos establecidos en el PGOU o PP respecto a alturas, tipologías
y/o usos
Art. 148.4 LOUA: “A los efectos de esta Ley tendrán la condición de solar, las
parcelas de suelo urbano dotadas de los servicios y características que determine la
ordenación urbanística, y como mínimo los siguientes:
a) Acceso rodado por vía urbana pavimentada
b) Suministro de agua potable y energía eléctrica con caudal y potencia
suficiente para la edificación, construcción e instalación prevista
c) Evacuación de aguas residuales a la red pública
d) Que tengan señaladas alineaciones y rasantes, si existiera planeamiento”
DEBER DE EDIFICACIÓN
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Los solares deberán edificarse en los plazos y condiciones
marcados por el planeamiento
Si no se inicia en el plazo fijado, el solar queda incluido en el
Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas
En el plazo de 1 año sin iniciarse la edificación, previo
requerimiento al propietario, el solar queda en la situación de
venta forzosa, y
El Municipio podrá en el plazo de 6 meses convocar un concurso
para que un tercero proceda a la edificación (Agente edificador)
DEBER DE CONSERVACIÓN Y REHABILITACIÓN
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Los propietarios están obligados (art. 155 de la LOUA) a mantener los edificios
de su propiedad en “condiciones de seguridad, salubridad y ornato público”,
que hagan posible su “habitabilidad o uso efectivo”
Para ello deberán acometer, si fuera preciso, las obras necesarias para su
conservación o rehabilitación hasta el coste de “la mitad del valor de una
construcción de nueva planta con similares características…” (contenido normal
del deber de conservación)
El Municipio podrá ordenar la ejecución de las obras y, en caso de
incumplimiento injustificado:
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Podrá ejecutarla a costa del propietario (ejecución subsidiaria) hasta el límite del
deber normal de conservación
Podrá expropiar el edificio, y colocarlo en la situación de “ejecución por sustitución”
(Agente Rehabilitador)
Si las obras superasen el límite del deber normal de conservación, el Municipio
deberá hacerse cargo del exceso
El Municipio puede establecer ayudas públicas para estas actuaciones
RUINA URBANÍSTICA
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Se procederá a la declaración legal de ruina urbanística cuando el coste de
las reparaciones supere el límite del deber normal de conservación (o que lo
supere el coste acumulado derivado de tres inspecciones)
El propietario tendrá que tomar las medidas necesarias que garanticen la
seguridad del edificio, y podrá optar por rehabilitar o demoler, salvo que se
trate de un edificio protegido o catalogado
El edificio quedará incluido en el Registro Municipal de Solares y Edificios
Ruinosos.
Si el propietario no actúa en el plazo de un año, queda en situación de venta
forzosa para su ejecución por sustitución (Agente Rehabilitador)
INSPECCIONES PERIÓDICAS
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El Plan General o las Ordenanzas Municipales podrá/n delimitar
áreas en las que llevar a cabo inspecciones dirigidas a
comprobar el estado de conservación de los edificios : Inspección
Técnica de edificios (ITE)
Estas inspecciones podrán limitarse a los edificios catalogados o
protegidos, y a los que tengan una antigüedad superior a 50
años
EL SUELO URBANO NO CONSOLIDADO
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Las circunstancias que pueden determinar la declaración en el PGOU de
un suelo urbano como SUNC pueden ser muy diversas y las dimensiones de
cada ámbito (Unidades de actuación) muy variables:
 Bien porque constituyen vacíos en el interior de la ciudad
 Bien por que el PGOU le atribuya un aprovechamiento urbanístico
superior por cambio de uso y/o edificabilidad
 Por tratarse de sectores ocupados por vivienda ilegales
Los promotores han de costear la urbanización, ceder el suelo para
dotaciones y ceder el 10% del Aprovechamiento al Ayuntamiento
Con frecuencia estas intervenciones son objeto de Convenios entre la
Administración y los particulares, donde se fijan las condiciones de la
actuación
PGOU de CARMONA
Ficha de un área de reforma en SUNC
Detalle de la ficha anterior
Detalle de la ficha anterior
LOS PLANES ESPECIALES EN SUELO URBANO
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Objetivo de los Planes Especiales (P.E.) en suelo urbano:
 “Conservar, proteger y mejorar el medio urbano y, con carácter
especial, el patrimonio portador o expresivo de valores urbanísticos,
arquitectónicos, históricos y culturales” (art. 14.1.b de la LOUA)
 «Establecer la ordenación detallada de las áreas urbanas sujetas a
actuaciones u operaciones integradas de reforma interior, para la
renovación, mejora, rehabilitación o colmatación de las mismas” (art.
14.1.c de la LOUA)
El PGOU identifica los ámbitos, espacios urbanos y/o edificios a
proteger y establece los criterios de intervención y/o protección. Puede
incorporar los criterios de protección mediante un Catálogo de Bienes
Protegidos, que forma parte de la documentación del PGOU, o bien
indicar que se lleve a cabo con posterioridad
P.E. del CONJUNTO HISTÓRICO DE SEVILLA
PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR
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Plan Especial de Reforma Interior de la antigua
Fábrica de Vidrio en la Ronda de Capuchinos/
Carretera de Carretera de Carmona (Sevilla).
PERI NO.5
Usos lucrativos: residencial libre: 24.488 m2 (200
viviendas)
Dotacional: 15.745 m2 (14.167m2 para zona
verde y 1.578 m2 SIPS-edificio de la antigua
fábrica)
P. E. de la antigua fábrica de Vidrio (Sevilla)
P. E. de la antigua fábrica de Vidrio (Sevilla)
P. E. de la antigua fábrica de Vidrio (Sevilla)
LOS CATÁLOGOS EN SUELO URBANO
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Pueden formar parte del Plan General o elaborarse de forma
independiente
Son instrumentos para la conservación, protección o mejora del
patrimonio (histórico, arquitectónico, urbanístico)
Deben contener una relación detallada e individualizada de los
bienes o espacios que se protegen y las condiciones para la
intervención en los mismos.
Puede tratarse de «espacios» (plazas, jardines, …) o de edificios
catalogados (palacios, iglesias, viviendas, …)
La formulación, elaboración y aprobación definitiva de los
Catálogos es competencia municipal. Requiere informe preceptivo
de la Consejería competente en Urbanismo y la de Cultura
Bibliografía complementaria
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ESTEBAN NOGUERA, J. La ordenación urbanística: conceptos,
herramientas y prácticas, cap. 3: “La ciudad existente: el suelo
urbano

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