Kostentreiber für den Wohnungsbau Kostentreiber für den Wohnungsbau Untersuchung und Betrachtung der wichtigsten Einflussfaktoren auf die Gestehungskosten und auf die aktuelle Kostenentwicklung von Wohnraum in Deutschland Abschlussbericht 04/2015 Berlin Studie im Auftrag: Projektleitung: Dietmar Walberg, Dipl.-Ing. Architekt Timo Gniechwitz, Dipl.-Ing. Architekt 23.04.2015/ Dietmar Walberg // Kostentreiber für den Wohnungsbau Kostenentwicklung Bauwerkskosten 2000 bis 2014 +9 140 Index Januar 2000 = 100 + 36 130 + 27 + 25 +3 +6 + 27 120 EnEV ab 2016 + EEWärmeG zusätzliche Anforderungen [KG 300/400] EnEV EnEV (2002 bis 2014) WSchV 1995/ HeizAnlV (bis 2002) + EEWärmeG (ab 2009) +27 % 110 Preisentwicklung 100 90 Lebenshaltungskosten Baupreisindex für Wohngebäude (Destatis) - ohne Qualitäts- und Anforderungsveränderungen Bauwerkskostenindex für Wohngebäude (ARGE) - mit Qualitäts- und Anforderungsveränderungen Quelle: Statistisches Bundesamt, Controlling ARGE eV und Erhebungen in Zusammenarbeit mit der Wohnungswirtschaft 23.04.2015/ Dietmar Walberg // Kostentreiber für den Wohnungsbau Verteilung der Bauwerkskosten Überblick 2000 Darstellung der Entwicklung der Verteilung bei den Bauwerkskosten anhand der Jahre 2000 und 2014 53,7% 2014 45,9% 46,3% Rohbau 54,1% Ausbau Zusatzauswertung zu Flächenveränderungen bei Badezimmern => höhere Anforderungs- und Qualitätsansprüche [Kostensteigerungen u.a. in den Leistungsbereichen Sanitäre Installation/Objekte und Fliesenarbeiten] Badezimmer Flächenveränderung in % zwischen 2000 und 2014 Basisgröße + 13,3 Standardgröße + 9,7 Komfortgröße + 4,7 Hinweis: Bei den analysierten Bauvorhaben im mehrgeschossigen Wohnungsbau wurde festgestellt, dass sich die Badezimmer weitestgehen in drei Größenkategorien unterteilen lassen. Die Standardgröße liegt hierbei i.d.R. bei einer Raumgröße zwischen 5 und 8 m². 23.04.2015/ Dietmar Walberg // Kostentreiber für den Wohnungsbau Effekte der sich ändernden Verteilung Exemplarische Detailbetrachtung von zwei Kategorien 2000 € je m² Wohnfläche von/ Median /bis 2014 %-Anteil KG 300-400 von/ Median /bis € je m² Wohnfläche von/ Median /bis %-Anteil KG 300-400 von/ Median /bis Kurzlebige Bereiche (≤ 25a) 171/ 222 /401 18,2/ 22,7 /37,5 324/ 435 /681 23,9/ 30,4 /44,8 Technische Anlagen 96/ 124 /246 10,2/ 12,7 /23,0 206/ 265 /430 15,3/ 18,5 /28,2 Darstellung der Effekte auf die Baukosten Kurzlebige Bereiche 22,7 % ≙ 222 €/m² 2000 30,4 % ≙ 435 €/m² 2014 0 Technische Anlagen 200 300 400 500 600 700 800 [€/m²] 500 600 700 800 [€/m²] 12,7 % ≙ 124 €/m² 2000 18,5 % ≙ 265 €/m² 2014 0 23.04.2015/ Dietmar Walberg 100 100 200 300 400 // Kostentreiber für den Wohnungsbau Detailbetrachtung – Energetische Standards Bauwerkskosten und Energieverbräuche – Trendanalyse 1.700 200 3 Mehrkosten zwischen EffH 55 und EffH 40 ca. 118 €/m² 175 3 1.600 2 Mehrkosten zwischen 1.550 1 1.500 Mehrkosten zwischen WSchV 1995 und EnEV 2014 ca. 86 €/m² 1.300 Energetische Standards im Bereich des Verbrauchssockels 2 1.400 1.350 125 1 1.450 150 EnEV ab 2016 und EffH 70 ca. 52 €/m² 100 75 Verbrauchssockel bei ca. 40 kWh/m²a 2 50 3 1 1.250 1.200 1 Einsparpotenzial zwischen WSchV 1995 und EnEV 2014 ca. 46 kWh/m²a Bestand WSchV 1995 23.04.2015/ Dietmar Walberg 2 Einsparpotenzial zwischen 3 Einsparpotenzial zwischen EnEV ab 2016 und EffH 70 ca. 8 kWh/m²a EnEV 2009 EnEV E70 EnEV 2014 ab 2016 EffH 70 EffH 55 und EffH 40 ca. 4 kWh/m²a E55 EffH 55 Verbrauch Endenergie [kWh/m² AN a] Bauwerkskosten (KG 300 und 400) [€/m² Wohnfläche] 1.650 25 0 E40/PH EffH 40 // Kostentreiber für den Wohnungsbau Detailbetrachtung – Energetische Standards Mehrkosten und Heizkosteneinsparung – Übersichtstabelle € je m² Wohnfläche €-Mehrkosten KG 300-400 €-Heizkosteneinsparung in 20 Jahren Median Median Median EnEV 2014 1.334 0 0 EnEV ab 2016 1.432 86.240 29.610 EffH 70 1.484 132.000 47.040 EffH 55 1.567 205.040 57.490 EffH 40 1.685 308.880 64.460 Energetische Standards Bereits für den energetischen Standard EnEV ab 2016 kann das Wirtschaftlichkeitskriterium (Amortisationszeit < 20 a) i.d.R. nicht nachgewiesen werden Grenze der wirtschaftlichen Vertretbarkeit insbesondere für den mehrgeschossigen Wohnungsbau ist demnach mit der EnEV 2014 erreicht Hinweis: Bestimmung der Heizkosteneinsparung auf Grundlage der spezifischen Endenergieverbrauchskennwerte (Median) für Wärme, welche für Heizung und Warmwasser in den verschiedenen energ. Standards (Wohnungsbau) durch umfassende Verbrauchsdatenanalysen ermittelt wurden (Annahme: Energiepreis in Höhe von 7 Cent/kWh in Verbindung mit einer Energiepreissteigerung von 3,5 % p.a.; Bezug: Typengebäude MFH in seiner Grundvariante). 23.04.2015/ Dietmar Walberg // Kostentreiber für den Wohnungsbau Zusammenfassung – Kostentreiber für den Wohnungsbau Übersichtsdiagramm 1 Einfluss der erfassten Kostentreiber auf die aktuellen Gestehungskosten im Wohnungsbau am Beispiel von Wachstumsregionen bzw. Ballungsgebieten, Bezug: Typengebäude MFH Gestehungskosten Zusätzliche Gestehungskosten verursacht durch kostentreibende Entwicklungen im Wohnungsbau speziell seit dem Bezugsjahr 2000 Kostentreiber mit direkten Bezug zu Entwicklungen bzw. Veränderungen im Preisniveau in Deutschland Summe: 541 €/m² bzw. 39.600 €/WE 1 Baupreise: 342 €/m² bzw. 25.100 €/WE (ohne Umsatzsteuererhöhung) 2 Planungs- und Beratungsleistungen: 77 €/m² bzw. 5.600 €/WE 1 Bezugsjahr 2000 2.209 €/m² 100 % 161.200 €/WE Betrachtungsjahr 2014 3.080 €/m² 139,4 % 225.000 €/WE Kostentreiber seit 2000 (mit erweitertem Leistungsprogramm) 871 €/m² 2 3 39,4 % 63.800 €/WE 4 5 6 7 8 3 Preise - Außenanlagen: 7 €/m² bzw. 500 €/WE 4 Baulandpreise: 115 €/m² bzw. 8.400 €/WE Kostentreiber mit direktem Bezug zu Vorgaben bzw. Anforderungen von Bund, Ländern und Kommunen Summe: 330 €/m² bzw. 24.200 €/WE 5 Steuerrechtsänderungen: 61 €/m² bzw. 4.500 €/WE 6 Baugenehmigungsgebühren: 3 €/m² bzw. 200 €/WE 7 Technische Baubestimmungen/ Normen und Qualitätsstandards: 30 €/m² bzw. 2.200 €/WE 9 23.04.2015/ Dietmar Walberg 8 Energetische Anforderungen: 154 €/m² bzw. 11.300 €/WE 9 Kommunale Auflagen: 82 €/m² bzw. 6.000 €/WE // Kostentreiber für den Wohnungsbau Zusammenfassung – Kostentreiber für den Wohnungsbau Übersichtsdiagramm 2 Gestehungskosten und Verteilung der erfassten Kostentreiber für den Wohnungsbau auf die jeweiligen Verursacher am Beispiel von Wachstumsregionen bzw. Ballungsgebieten, Bezug: Typengebäude MFH kostentreibende Entwicklungen im [€/m² Wfl.] 3.500 160% 150% Kommunen 3.000 140% Bund und Länder 130% Baulandpreise 2.500 120% Baupreise und Nebenkosten 110% 100% 2.000 90% 80% 82 €/m² 3,7 % Vorgaben/Anforderungen 248 €/m² 11,2 % Vorgaben/Anforderungen 115 €/m² 5,2 % 60% 50% 1.000 Bezugsjahr 2000 2000 23.04.2015/ Dietmar Walberg Betrachtungsjahr 2014 2014 Bund und Länder Entwicklung Baulandpreise Entwicklung 426 €/m² 19,3 % Baupreise und Nebenkosten 2.209 €/m² 100 % Gestehungskosten 70% 1.500 Kommunen Besondere Auflagen bei Planverfahren und Gebäudeausführung sowie zusätzliche Abgaben Änderung von gesetzlichen Rahmenbedingungen sowie von technischen Bestimmungen/Normen Veränderungen des mittleren Preisniveaus für Bauland in Deutschland Veränderungen des mittleren Preisniveaus für Bauprodukte/ Bauleistungen sowie Nebenkosten in Deutschland Bezugsjahr Gesamt-/Investitionskosten im Jahr 2000 Hinweis: Zwischen dem Bezugsjahr 2000 und dem Betrachtungsjahr 2014 sind die Lebenshaltungskosten in Deutschland um rund 25 % angestiegen // Kostentreiber für den Wohnungsbau Zusammenfassung – Kostentreiber für den Wohnungsbau Die Gestehungs- und Bauwerkskosten steigen deutlich schneller als die Baupreise Ursächlich hierfür sind vor allem gestiegene Qualitätsansprüche und ordnungsrechtliche Vorgaben (Energieeffizienz, Barrierefreiheit, Standsicherheit, Brand- und Schallschutz sowie bei Schnee-, Sturm und Erdbebensicherheit etc.) Entwicklungen im Bereich der Baulandpreise, der Steuer- und Gebührensätze sowie der Abschreibungsmöglichkeiten wirken sich ebenfalls nachteilig aus Weitere Kostentreiber z.B. eine Vielzahl kommunaler Auflagen verstärken diesen Teuerungsprozess. Insbesondere in Wachstumsregionen/Ballungsgebieten nimmt deren Relevanz immer mehr zu Dabei verursachen ordnungsrechtliche Vorgaben, kommunale Auflagen, Gebühren sowie Änderungen im Steuerrecht speziell seit dem Jahr 2000 mittlerweile über 24.000 € Mehrkosten je Neubauwohnung 23.04.2015/ Dietmar Walberg // Kostentreiber für den Wohnungsbau Zusammenfassung – Kostentreiber für den Wohnungsbau Hiervon entfallen allein auf die Vorgaben/Anforderungen von Bund und Ländern ca. 18.000 € und auf die Vorgaben/Anforderungen von Kommunen nochmals ca. 6.000 € je Neubauwohnung. Somit werden im Betrachtungszeitraum 2000 - 2014 etwa 2/5 der Kostentreiber für den Wohnungsbau durch Bund, Länder und Kommunen verursacht Speziell in Wachstumsregionen/Ballungsgebieten mit einem vor allem in den letzten Jahren ansteigenden Bedarf nach bezahlbarem Wohnraum führt dieses zu einer weiteren Verschärfung der angespannten Wohnungsmarktsituation Um die politische Zielvorgabe von jährlich 250.000 bis 300.000 Wohnungen in Deutschland zu erreichen, wird es unausweichlich sein, maßgebliche Kostentreiber zu begrenzen und die Rahmenbedingungen für das Bauen im Allgemeinen zu verbessern Ohne eine solche Neuausrichtung werden die avisierten Ziel im Neubau vor dem Hintergrund der dargestellten kostentreibenden Entwicklungen im Wohnungsbau nicht zu erreichen sein 23.04.2015/ Dietmar Walberg //
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