SATZUNG DER HANSESTADT WISMAR über die 2. ÄNDERUNG DES BEBAUUNGSPLANES NR. 34/94 „Wohn-, Misch- und Gewerbegebiet Schwanzenbusch Nord“ im Wesentlichen begrenzt im Süden durch die Wohnbebauung an den Straßen „Kurvenweg“ und „Langer Weg“, im Westen durch die Wohnbebauung an der Gartenstraße und der Gewerbenutzung an der Straße „Am Wiesengrund“, im Norden durch den Verlauf der Osttangente und im Osten durch landwirtschaftliche Nutzfläche Erläuterungen zu den Absichten und Zielen der Planung Städtebauliches Konzept - Vorentwurf Bearbeitungsstand 20.03.2015 Hansestadt Wismar - Satzung über die 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 34/94 "Wohn-, Misch- und Gewerbegebiet Schwanzenbusch Nord" - Vorentwurf Hansestadt Wismar Satzung über die 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 34/94 "Wohn-, Misch- und Gewerbegebiet Schwanzenbusch Nord" -Vorentwurf- Erläuterungen zu den Absichten und Zielen der Planung Inhalt Seite 1. Einleitung............................................................................................................ 2 1.1 Planungsziele und Planverfahren .................................................................. 2 1.2 Lage und Geltungsbereich ............................................................................ 2 1.3 Flächennutzungsplanung, Planungsrecht und Raumordnung ....................... 3 2. Bestand und geplante Entwicklung.................................................................. 5 2.1 Ausgangssituation ......................................................................................... 5 2.2 Städtebauliches Konzept ............................................................................... 6 2.3 Immissionsschutz .......................................................................................... 7 2.4 Umweltbelange .............................................................................................. 7 1 Hansestadt Wismar - Satzung über die 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 34/94 "Wohn-, Misch- und Gewerbegebiet Schwanzenbusch Nord" - Vorentwurf 1. Einleitung 1.1 Planungsziele und Planverfahren Die Bürgerschaft der Hansestadt Wismar hat am 29.01.2015 die Aufstellung der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. Nr. 34/94 für das "Wohn-, Misch- und Gewerbegebiet Schwanzenbusch Nord" gemäß §§ 2 und 8 BauGB beschlossen. Mit der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 34/94 reagiert die Stadt Wismar auf die anhaltende Nachfrage nach innenstadtnahem Wohnraum. Nachgefragt werden sowohl Grundstücke für die Bebauung mit Einfamilienhäusern und kleinen Stadtvillen als auch attraktive Mietwohnungen innerhalb moderner Wohnanlagen. Innerhalb des Geltungsbereiches der 2. Änderung soll der Schwerpunkt auf die Angebotserweiterung in den Bereichen Einfamilienhäuser und Stadtvillen gelegt werden. Um hier ein entsprechendes städtebauliches Konzept umsetzen zu können, soll der Bebauungsplan Nr. 34/94 eine Änderung erfahren. Inhalt der Änderung ist im Wesentlichen eine Optimierung der verkehrlichen Erschließungsanlagen, die Anpassung der Baugebiete und der Baugrenzen an die geänderte bauliche Nutzung sowie die Ermittlung evtl. zusätzlicher Eingriffe in Natur und Landschaft und deren Ausgleich. Die bislang im Geltungsbereich ebenfalls vorgesehenen gemischten und gewerblichen Bauflächen sollen künftig zugunsten der Wohnnutzung entfallen. 1.2 Lage und Geltungsbereich Das Plangebiet befindet sich in der Hansestadt Wismar, im Stadtteil Schwanzenbusch. Der Geltungsbereich umfasst einen Teilbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 34/94 der Hansestadt Wismar, gelegen östlich der Poeler Straße und südlich der Osttangente. Das Plangebiet der 2. Änderung wird begrenzt: im Süden im Westen im Norden im Osten durch die Wohnbebauung an den Straßen „Kurvenweg“ und „Langer Weg“, durch die Wohnbebauung an der Gartenstraße und der Gewerbenutzung an der Straße „Am Wiesengrund“, durch den Verlauf der Osttangente, durch landwirtschaftliche Nutzfläche. 2 Hansestadt Wismar - Satzung über die 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 34/94 "Wohn-, Misch- und Gewerbegebiet Schwanzenbusch Nord" - Vorentwurf Luftbild mit ungefährer Lage des Plangebietes (Quelle: GAIA MV) 1.3 Flächennutzungsplanung, Planungsrecht und Raumordnung Die Hansestadt Wismar verfügt über einen wirksamen Flächennutzungsplan, der das Plangebiet als Wohnbauflächen, Mischgebiete sowie Gewerbegebiete darstellt. Zur Berücksichtigung der Ziele der vorliegenden Planung wird die Änderung des Flächennutzungsplanes erforderlich. Diese Änderung erfolgt parallel zur Aufstellung des Bebauungsplanes. Planungsrechtliche Grundlagen für die Erarbeitung der Satzung sind: - das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBl. I S 1548), - die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 133), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBl. I S 1548), - die Planzeichenverordnung (PlanzV 90) vom 18.12.1990 (BGBI. Nr. 3, 22.01.1991) einschließlich aller rechtsgültigen Änderungen, - die Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern (LBauO M-V) in der Fassung der Bekanntmachung vom 18.04.2006 (GVOBl. M-V S. 102) einschließlich aller rechtsgültigen Änderungen, - Kommunalverfassung für das Land Mecklenburg-Vorpommern (KV M-V) vom 13. Juli 2011 (GVOBI. M-V S. 777). sowie die sonstigen planungsrelevanten, zum Zeitpunkt der Planaufstellung gültigen Gesetzesvorschriften, Erlasse und Richtlinien. Als Plangrundlagen dient der rechtkräftige Bebauungsplan Nr. 34/94 der Hansestadt Wismar, ein Lage- und Höhenplan des Vermessungsbüros Bauer und Siwek, Wis3 Hansestadt Wismar - Satzung über die 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 34/94 "Wohn-, Misch- und Gewerbegebiet Schwanzenbusch Nord" - Vorentwurf mar, die Topographische Karte im Maßstab 1:10000 vom Landesamt für innere Verwaltung Mecklenburg-Vorpommern sowie eigene Erhebungen. Eine der Grundlagen für die vorliegende Planung ist das Regionale Raumentwicklungsprogramm Westmecklenburg (RREP WM) über das die entsprechende Landesverordnung am 31.08.2011 in Kraft getreten ist. Das RREP WM untersetzt für die Region Westmecklenburg die Ziele der Landesplanung und Raumentwicklung. Entsprechend dem RREP ist die Hansestadt Wismar als Mittelzentrum sowie Kernstadt im Stadt-Umland-Raum Wismar dargestellt. Letzteres wird hier u.a. so begründet: „Wismar ist mit seinem Seehafen sowie der Werft- und Holzindustrie das bedeutendste Wirtschaftszentrum Westmecklenburg“ sowie Tourismus- und Hochschulzentrum. „Insbesondere in den Städten Schwerin, Wismar und Ludwigslust sollen Funktionen des Städte- und Kulturtourismus weiter ausgebaut werden“. Die Definition Wismars als Mittelzentrum aus dem Landesraumentwicklungsprogramm Mecklenburg-Vorpommern (3.2.2 (3) LEP) wird im RREP WM wie folgt untersetzt: „Mittelzentren sollen als Standorte für die Versorgung der Bevölkerung ihrer Mittelbereiche mit Gütern und Dienstleistungen des gehobenen Bedarfs Regionalbedeutsame Wirtschaftsstandorte mit vielfältigem Arbeits- und Ausbildungsplatzangebot und Einkaufszentren des gehobenen Bedarfs gestärkt und weiterentwickelt werden.“ Als Ziel der Raumordnung wurde formuliert (3.2.1 (5) RREP WM): „In der Hansestadt Wismar sind die oberzentralen Teilfunktionen als landesweit bedeutsamer Wirtschafts- und Handelsstandort, als See- und Hafenstadt und als Hochschulstandort zu sichern und zu entwickeln.“ Dies wird damit begründet, dass sich „die Hansestadt Wismar aufgrund ihrer Größe und Bedeutung als Wirtschafts-, Handels-, Hochschulund Kulturstandort deutlich von den anderen Mittelzentren des Landes und der Region ab[hebt]. Die oberzentralen Teilfunktionen sind insbesondere in diesen hervorgehobenen Bereichen weiter zu stärken“. Hinsichtlich der Siedlungsentwicklung sind im RREP WM unter Pkt. 4.1 Siedlungsstruktur folgende Ziele bzw. Grundsätze der Raumordnung definiert: (2) Der Siedlungsbedarf ist vorrangig innerhalb der bebauten Ortslagen durch Nutzung erschlossener Standortreserven sowie Umnutzung und Verdichtung von Siedlungsflächen abzudecken... (Innen- vor Außenentwicklung). (3) Die Wohnbauflächenentwicklung soll bedarfsgerecht auf die Zentralen Orte konzentriert werden. (7) Bei der Ausweisung neuer Bauflächen soll auf eine rationelle Nutzung der Anlagen und Netze der sozialen und technischen Infrastruktur und auf möglichst geringe Wegeentfernungen zwischen den Wohnungsstandorten, Arbeitsstätten und Versorgungseinrichtungen geachtet werden. (10) Um Entwicklungsimpulse insbesondere aus der Metropolregion Hamburg (...) aufnehmen zu können, sollen in den betreffenden Zentralen Orten und Siedlungsschwerpunkten die erforderlichen Bauflächenangebote und infrastrukturellen Voraussetzungen geschaffen werden. 4 Hansestadt Wismar - Satzung über die 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 34/94 "Wohn-, Misch- und Gewerbegebiet Schwanzenbusch Nord" - Vorentwurf 2. Bestand und geplante Entwicklung 2.1 Ausgangssituation Für den Bereich der 2. Änderung besteht der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 34/94. Ziele des rechtskräftigen Bebauungsplanes sind teilweise bereits umgesetzt. Dazu gehören u.a. die Ansiedlungen der Einzelhandelseinrichtungen im Nordwesten und Bereiche mit Wohnbebauung in Südwesten. Der überwiegende, unbebaute Bereich der Änderung stellt sich als landwirtschaftlich genutzte Fläche dar. rechtskräftiger Bebauungsplan Nr. 34/94 der Hansestadt Wismar mit Kennzeichnung des Bereiches der 2. Änderung (ungefähre Lage des Geltungsbereiches) Die vorhandene Infrastruktur mit Angeboten des Einzelhandels, Anbindung an den ÖPNV, die Nähe zum Schulstandort und zu Kindertageseinrichtungen am Kagenmarkt werden dieses Gebiet künftig für eine Wohnnutzung für den privaten Bereich auf einem integrierten Standort interessant machen. Die Altstadt als Zentrum der Hansestadt Wismar ist über den ÖPNV und über Wegeverbindungen zu erreichen. 5 Hansestadt Wismar - Satzung über die 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 34/94 "Wohn-, Misch- und Gewerbegebiet Schwanzenbusch Nord" - Vorentwurf 2.2 Städtebauliches Konzept Mit der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 34/94 beabsichtigt die Hansestadt Wismar, das städtebauliche Konzept des im Jahr 1997 beschlossenen Ursprungsplanes an geänderte Bebauungsziele anzupassen. Der Ursprungsplan sah innerhalb des Geltungsbereiches im Wesentlichen die Errichtung von Geschosswohnungsbauten vor. Die geplanten Gebäude sollten bis zu drei Vollgeschosse besitzen. Die wesentlichen planerischen Parameter wie Lage der verkehrliche Erschließung, Größe der Baufelder, Tiefe der Baugrundstücke waren diesem Ziel angepasst. Nunmehr sollen die Bauflächen entsprechend der Nachfrage aus der Bevölkerung und dem erkennbaren Bedarf als Standorte für Einfamilienhäuser und kleine Stadtvillen genutzt werden. Aus diesem Grund sollen im Rahmen der 2. Änderung des Bebauungsplanes die genannten Parameter so geändert werden, dass eine moderne Einfamilienhaus- und Stadtvillenarchitektur umgesetzt und somit ein attraktives Wohngebiet entstehen kann. Ziel der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 67/06/1 ist weiterhin die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Entwicklung eines Allgemeinen Wohngebietes. Die ursprünglich festgesetzten Gewerbe- bzw. eingeschränkte Gewerbebetriebe sowie die Mischgebiete sollen nunmehr ebenfalls als Allgemeine Wohngebiete entwickelt werden. Die künftige Wohnbebauung wird durch Grünflächen mit geplanten Anpflanzungen, die auch dem Ausgleich dienen, in den insbesondere östlich angrenzenden freien Landschaftsraum eingebunden. Die Realisierung der künftigen Bebauung von etwa 100 Baugrundstücken soll in voraussichtlich mehreren Bauabschnitten erfolgen. Die verkehrliche Erschließung des Plangebietes erfolgt durch die Entwicklung eines neuen Straßen- und Wegenetzes, das an die vorhandenen Straßen und Wege angebunden wird. Die Haupterschließung ist über die Straße „Am Wiesengrund“ sowie den Kurvenweg und die Gartenstraße, die an die Poeler Straße (L 12) anbinden, vorgesehen. Die verkehrliche Erschließung der einzelnen Bauabschnitte ist jeweils von der Haupterschließungsstraße über eingehängte Ringstraßen beabsichtigt. Wegeverbindungen unabhängig von den öffentlichen Straßen dienen auch der Entwicklung von attraktiven Rad- und Wanderwegeverbindungen, so u.a. nach Norden zum Radweg entlang der Osttangente und östlich der künftigen Wohnbebauung innerhalb der Grünfläche. In dieser Grünfläche soll ein Spielplatz entstehen. Haltestellen des ÖPNV befinden sich in der Poeler Straße. Die Baugebiete sind für Einfamilienhäuser als Einzel- und Doppelhäuser vorgesehen. Es sollen für die Einfamilienhäuser Grundstücke in Größen zwischen 500 m² und 750 m² angeboten werden. Neben „klassischen“ eingeschossigen Einfamilienhäusern mit steilgeneigten Dächern sollen auch Gebäude in moderner Architektur, z.B. Stadtvillen mit Pult- oder Flachdächern, entstehen. 6 Hansestadt Wismar - Satzung über die 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 34/94 "Wohn-, Misch- und Gewerbegebiet Schwanzenbusch Nord" - Vorentwurf Für die Haupterschließungsstraßen ist beidseitig ein Fußweg vorgesehen. Die eingehängten Ringstraßen sollen als verkehrsberuhigter Bereich mit einer Mischverkehrsfläche ausgebaut werden. Die Kraftzeuge, Fußgänger und Radfahrer sind hier gleichberechtigt. Im Straßenraum sollen öffentliche Parkplätze integriert werden. Die erforderlichen KfZ-Stellplätze der Anwohner sind auf den privaten Grundstücken unterzubringen. Im öffentlichen Raum werden öffentliche Besucherparkplätze im Nordwesten sowie im Südosten eingeordnet. Die positive Gestaltung des Einfamilienhausgebietes soll durch die Anpflanzung von Einzelbäumen sowie der Gestaltung eines Vorgartenbereiches erzielt werden. 2.3 Immissionsschutz Im Zuge der weiteren Entwurfserarbeitung erfolgt eine gutachterliche Auseinandersetzung mit den zu beachtenden immissionsschutzrechtlichen Anforderungen. Hier sind insbesondere die Immissionen der Hauptverkehrsflächen (z.B. Osttangente, Poeler Straße), der angrenzenden gewerblichen Nutzung sowie die des nahegelegenen Flugplatzes zu nennen. 2.4 Umweltbelange Die vollständige Bearbeitung und Berücksichtigung der naturschutzrechtlichen Belange erfolgt im Zuge der Entwurfserarbeitung. Dies umfasst auch die Erarbeitung einer Eingriffs- und Ausgleichbilanzierung sowie die ggf. erforderliche Festsetzung von Ausgleichsmaßnahmen. 7
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