Berichtsvorlage Nr. 15/0381-BE Einreicher: Dezernat 3 Stadtentwicklung und Umwelt - öffentlich - Jena, 23.04.2015 Sitzung/Gremium am: Dienstberatung Oberbürgermeister 28.04.2015 Stadtentwicklungsausschuss 07.05.2015 Beirat für Kleingartenwesen und Gartenentwicklung . 12.05.2015 1. Betreff: Wohnbauflächenentwicklung der Stadt Jena bis 2030 2. Bearbeiter / Vortragender: Peisker, Denis Datum/Unterschrift 3. Vorliegende Beschlüsse zum Sachverhalt: StR-Beschluss Nr. 11/1061-BV „Wohnen in Jena“ vom 30.06.2011 StR-Beschluss Nr. 14/0110-BV „Wohnen in Jena und Thüringen - weitere Arbeitsschritte“ 4. Aufhebung von Beschlüssen: keine 5. Gesetzliche Grundlagen: BauGB 6. Mitwirkung / Beratung: Fachbereich Stadtentwicklung und Stadtplanung Fachbereich Finanzen Kommunale Immobilien Jena Fachdienst Soziales, Team Wohnen 7. Finanzielle Auswirkungen auf den Haushalt: ( in EUR ) ja nein Haushalt Stadt Jena Wirtschaftsplan Zuständiger Teilplan: xx Produkt: xx.x.x SK / USK: frei wählbar Bezeichnung: Bezeichnung: Gesamtkosten der Maßnahme: (€) 15/0381-BE Maßnahmebezogene Einnahmen: (€) Seite: 1 von 4 ✘ Eigenanteil: (€) Jährliche Folgekosten: (€) Die für die Maßnahme erforderlichen Haushaltsmittel / Maßnahmebezogenen Einnahmen ✘ sind im Haushalt beim Produkt veranschlagt bzw. stehen im Budget zur Verfügung. in Höhe von ............. nicht zur Verfügung. 8. Realisierungstermin: laufend 9. Anlagen: „Wohnbauflächenentwicklung in der Stadt Jena“, 17. 04. 2015, Analyse&Konzepte mbH, Hamburg __________________ Unterschrift 15/0381-BE Seite: 2 von 4 Bericht Der Bericht über die Entwicklung der Wohnbauflächen Jenas bis 2030 mit Stand April 2015 wird dem Stadtentwicklungsausschuss zur Kenntnis gegeben. Der Stadtrat hat am 01.10.2014 beschlossen, die konkrete Situation in einem Konzept „Wohnen in Jena 2030“ untersuchen zu lassen. Für die Umsetzung dieser Ziele und als Grundlage für das „Konzept Wohnen in Jena 2030“ wurde unter Punkt 003 festgelegt, dass eine Wohnbauflächenbilanz 2030 erstellt wird. Jena als wachsende Stadt benötigt zukünftig neue Wohnbauflächen. Eine offensive Ausweisung von Wohnbauflächen, deren Erschließung und Mobilisierung stellen das wichtigste Instrument dar, um der zusätzlichen Nachfrage gerecht zu werden. Daher ist es notwendig, die zu erwartenden quantitative und qualitative Nachfrageentwicklung dem derzeit vorhandenen Flächenangebot gegenüberzustellen. Aus dieser Gegenüberstellung werden Handlungserfordernisse zur weiteren Entwicklung und Ausweisung von Wohnbauflächen abgeleitet. Wesentliche Grundlagen für die Betrachtung der Wohnbauflächen bilden: • die Bevölkerungs- und Haushaltsprognose 2014 • eine verstärkte qualitative Bewertung der Wohnungsnachfrage in Form von 4 Marktsegmenten • eine konkretisierte Flächenerfassung im GIS-System der Stadt • die Abschätzung der Verfügbarkeit der Flächen Auf dieser Grundlage wurde das Büro Analyse&Konzepte mbH im Rahmen der jährlichen Wohnungsmarktbeobachtung beauftragt, diesen Bericht zu erstellen. Wie in der Anlage erläutert, wurden alle in der Flächennutzungsplanung und im Rahmen des Monitorings zum Stadtumbau gegenwärtig bewerteten Wohnbauflächen und ihre Potenziale erfasst. In der Summe umfassen sie 119,8 ha noch freie, bebaubare Flächen, auf denen theoretisch ca. 3.630 Wohneinheiten errichtet werden können. Diese stehen allerdings nicht alle aktuell zur Verfügung, weil sie einem unterschiedlichen planungsrechtlichen Status unterliegen und z. T. nicht kurzfristig mobilisierbar sind. Das Angebot wurde in folgende Flächenkategorien gegliedert: • Den Schwerpunkt bilden die planungsrechtlich gesicherten Standorte (Satzung/materielle Planreife nach § 33 BauGB), die Ende Juni 2014 bereits zu rd. 83 % bebaut waren, sodass noch 20,46 ha frei verfügbar sind. Darauf sind mindestens 681 Wohneinheiten realisierbar (s. a. Tabelle A). • Darüber hinaus sind weitere geplante Wohnungsbaustandorte von insgesamt 27,99 ha berücksichtigt, auf denen 1.160 Wohneinheiten vorgesehen sind. Für diese Standorte besteht derzeit noch kein verbindliches Baurecht, jedoch wurde mit dem bauleitplanerischen Verfahren begonnen (s.a. Tabelle B). • Ein weiteres Flächenpotenzial stellen die übergeleiteten Bebauungspläne (s.a. Tabelle E) dar. Es handelt sich hierbei um Standorte, die in den 1930er Jahren geplant, aber seitdem nur teilweise bebaut wurden. 1991 wurde die Überleitung der Bebauungspläne beschlossen. Diese müssen nach heutiger Rechtslage als qualifizierte Bebauungspläne i. S. d. § 30 Abs. 1 BauGB angesehen werden. Jedoch besteht eine Vielzahl an Realisierungshemmnissen (Grundstücks- und Erschließungsprobleme sowie Eigentümerstruktur). • Die Vorbehaltsflächen umfassen zum einen Flächen mit einem Volumen von 35,6 ha, die bereits im Flächennutzungsplan verzeichnet sind (Tab. C im Anhang). Die zusätzlichen Potenzialflächen umfassen Flächen in der Größenordnung von 23,3 ha, 15/0381-BE Seite: 3 von 4 die teilweise bereits mit dem Gartenentwicklungskonzept zur Umnutzung für Wohnbauzwecke vorgesehen sind (Tab. D im Anhang). Diese Flächen sind gegenwärtig erfasste potenzielle Wohnbauflächen, sie stehen derzeit – aufgrund fehlender Baurechte und mangelnder Erschließung – dem Markt aktuell nicht zur Verfügung. Die wichtigsten Ergebnisse der vorliegenden Wohnbauflächenbetrachtung sind: • Insgesamt werden bis 2030 Wohnbauflächen für ca. 2.650 neue Wohneinheiten benötigt. • Kurzfristig (bis 2022) werden Flächen für 1.450 Wohneinheiten und mittel- bis langfristig (bis 2030) für 1.200 Wohneinheiten benötigt. • Theoretisch steht bis 2022 ein ausreichendes Angebot zur Verfügung, das jedoch langfristig ohne Nutzung der weiteren Flächenpotenziale nicht genügt. Das Flächenangebot sollte größer als die Nachfrage sein, um Knappheitspreise zu vermeiden. Vor allem entspricht das Angebot nicht der tatsächlichen Nachfrage nach städtischem Wohnen. • Die zusätzlichen Potenziale, d.h. alle im Tabellenanhang des Konzeptes aufgeführten Standorte in ihren entsprechenden Kategorien, aktiv zu entwickeln, ist dringend notwendig. • Die Mobilisierung von Baulücken einschließlich der Erschließung von Baupotenzialen in Großsiedlungen der 50er, 60er, 70er Jahre sind stärker voranzutreiben. • Ein Neubau für preiswertes Wohnen ist aufgrund der heutigen Baukosten ohne soziale Wohnraumförderung nicht realisierbar. Das preiswerte Wohnen findet somit vorrangig im Bestand statt. • Die Nachfrage nach kleinteiliger Bebauung ist rückläufig, der Bedarf an qualitätsvoll in städtische Strukturen integriertem Wohnen zunehmend. Diese Ergebnisse werden in den Stadtratsbeschluss „Wohnen in Jena 2030“, der im 1. Halbjahr 2015 dem Stadtrat zur Beschlussfassung vorgelegt wird, einfließen. Das Bericht ist der Berichtsvorlage als Anlage beigefügt. 15/0381-BE Seite: 4 von 4