Jahresfinanzbericht 2014
INHALT
ERKLÄRUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER DER ECO BUSINESS-IMMOBILIEN AG
GEM. § 82 ABS 4 Z 3 BÖRSEG...........................................................................................................................................................4
KONZERNLAGEBERICHT....................................................................................................................................................................5
Marktumfeld.............................................................................................................................................................................................7
Geschäftsentwicklung..............................................................................................................................................................................8
Immobilienportfolio und -vermögen.......................................................................................................................................................8
Umsatzentwicklung..................................................................................................................................................................................9
Ertragsentwicklung..................................................................................................................................................................................9
Segmentbericht......................................................................................................................................................................................10
Bilanzanalyse..........................................................................................................................................................................................11
Mitarbeiter, Forschung & Entwicklung, Nachhaltigkeit......................................................................................................................12
Risikobericht...........................................................................................................................................................................................12
Berichterstattung über wesentliche Merkmale des internen Kontroll- und des
Risikomanagementsystems im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess................................................................................16
Angaben gemäß § 243a Abs 1 UGB.......................................................................................................................................................16
Ausblick und Nachtragsbericht.............................................................................................................................................................17
KONZERNABSCHLUSS..................................................................................................................................................................... 19
KONZERNANHANG ZUM 31. DEZEMBER 2014................................................................................................................................24
BESTÄTIGUNGSVERMERK................................................................................................................................................................ 49
BERICHT DES AUFSICHTSRATS......................................................................................................................................................50
CORPORATE GOVERNANCE............................................................................................................................................................. 51
LAGEBERICHT ZUM EINZELABSCHLUSS.......................................................................................................................................53
Marktumfeld...........................................................................................................................................................................................55
Geschäftsentwicklung............................................................................................................................................................................56
Umsatzentwicklung................................................................................................................................................................................57
Ertragslage.............................................................................................................................................................................................57
Zinsen, Wertpapiere und ähnliche Erträge..........................................................................................................................................57
Vermögens- und Finanzlage..................................................................................................................................................................57
Mitarbeiter, Forschung & Entwicklung, Nachhaltigkeit......................................................................................................................57
Risikobericht.......................................................................................................................................................................................... 58
Berichterstattung über wesentliche Merkmale des internen Kontroll- und des
Risikomanagementsystems im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess................................................................................61
Angaben gemäß § 243a Abs 1 UGB.......................................................................................................................................................62
Ausblick und Nachtragsbericht............................................................................................................................................................ 63
EINZELABSCHLUSS ZUM 31. DEZEMBER 2014..............................................................................................................................65
ANHANG DES JAHRESABSCHLUSSES ZUM 31. DEZEMBER 2014............................................................................................... 69
BESTÄTIGUNGSVERMERK................................................................................................................................................................ 81
FINANZKALENDER 2015..................................................................................................................................................................82
IMPRESSUM.......................................................................................................................................................................................82
Zahlreiche Beträge und Prozentsätze wurden gerundet, Summierungen können deshalb rechnerisch von den dargestellten Beträgen abweichen.
Gendering-Statement
Aus Gründen der einfacheren Lesbarkeit wird auf die geschlechtsspezifische Differenzierung, z.B. MitarbeiterInnen, im Geschäftsbericht
verzichtet. Entsprechende Begriffe gelten im Sinne der Gleichbehandlung grundsätzlich für beide Geschlechter.
-3-
ECO Business-Immobilien AG - Jahresfinanzbericht 2014
ERKLÄRUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER DER ECO BUSINESS-IMMOBILIEN AG
GEM. § 82 ABS 4 Z 3 BÖRSEG
„Der Vorstand der ECO Business-Immobilien AG bestätigt nach bestem Wissen, dass
++ der im Einklang mit den maßgebenden Rechnungslegungsstandards aufgestellte Konzernjahresabschluss ein möglichst
getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft und der Gesamtheit der in die Konsolidierung
einbezogenen Unternehmen vermittelt sowie dass der Konzernlagebericht den Geschäftsverlauf, das Geschäftsergebnis und
die Lage der Gesellschaft so darstellt, dass ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage entsteht,
und dass der Konzernlagebericht die wesentlichen Risiken und Ungewissheiten, denen die Gesellschaft bzw. die Gesamtheit
der in die Konsolidierung einbezogenen Unternehmen ausgesetzt sind, beschreibt.
++ der im Einklang mit den maßgebenden Rechnungslegungsstandards aufgestellte Jahresabschluss ein möglichst getreues
Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens vermittelt, dass der Lagebericht den Geschäftsverlauf, das
Geschäftsergebnis und die Lage des Unternehmens so darstellt, dass ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanzund Ertragslage entsteht, und dass der Lagebericht die wesentlichen Risiken und Ungewissheiten beschreibt, denen das
Unternehmen ausgesetzt ist.“
Wien, am 18. März 2015
Der Vorstand der
ECO Business-Immobilien AG
Mag. Thomas Doll e.h.
Mag. Clemens Schneider e.h.
-4-
Mag. Jasmin Soravia, LLM e.h.
Konzernlagebericht
2014
ECO Business-Immobilien AG - Jahresfinanzbericht 2014
INHALT
Marktumfeld.............................................................................................................................................................................................7
Geschäftsentwicklung..............................................................................................................................................................................8
Immobilienportfolio und -vermögen.......................................................................................................................................................8
Umsatzentwicklung..................................................................................................................................................................................9
Ertragsentwicklung..................................................................................................................................................................................9
Segmentbericht......................................................................................................................................................................................10
Bilanzanalyse..........................................................................................................................................................................................11
Mitarbeiter, Forschung & Entwicklung, Nachhaltigkeit......................................................................................................................12
Risikobericht...........................................................................................................................................................................................12
Berichterstattung über wesentliche Merkmale des internen Kontroll- und des
Risikomanagementsystems im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess................................................................................16
Angaben gemäß § 243a Abs 1 UGB.......................................................................................................................................................16
Ausblick und Nachtragsbericht.............................................................................................................................................................17
-6-
MARKTUMFELD
Europa und makroökonomisches Umfeld
Das Transaktionsvolumen am europäischen Gewerbeimmobilienmarkt erreichte im Berichtsjahr knapp 218 Mrd €
und damit rund 32 % mehr als im Vorjahr. Im vierten Quartal 2014 wurde mit einem Umsatz von 77,7 Mrd € das höchste
Quartalsergebnis seit dem vierten Quartal 2006 erreicht. Verantwortlich für diese Entwicklung waren insbesondere das
sehr gute Ergebnis am britischen Investmentmarkt sowie die voranschreitende Erholung an den südeuropäischen Märkten
wie Spanien und Italien.
(Quelle: CBRE European Investment Quarterly Marketview Q4 2014)
Das Bruttoinlandsprodukt im Euroraum stieg laut Eurostat im vierten Quartal 2014 im Vergleich zum Vorquartal um
0,3 %. Im Gesamtjahr 2014 wuchs die Wirtschaftsleistung im Euroraum um 0,9 %, innerhalb der gesamten EU stieg das BIP
um 1,4 % an. In Deutschland erhöhte sich das BIP um 1,5 %; in Österreich betrug der Zuwachs 0,2 %. Damit erwiesen sich
beide Volkswirtschaften trotz schwieriger weltwirtschaftlicher Lage erneut als weitgehend stabil.
(Quellen: Eurostat, Schnellschätzung für das vierte Quartal 2014, Pressemitteilung vom 13.02.2015. Europäischen Kommission, Winter-Wirtschaftsprognose: verbesserte
Aussichten – Gefahren nicht gebannt, Pressemitteilung vom 05.02.2015)
Transaktionsvolumina am europäischen Gewerbeimmobilienmarkt (in Mio €)
Q4 2014
Q4 2013
Großbritannien
26.812
24.012
12 %
Deutschland
14.376
11.270
28 %
Skandinavien
11.136
7.295
53 %
Frankreich
8.098
5.464
48 %
CEE
2.566
3.634
-29 %
Spanien
3.396
2.263
50 %
Niederlande
3.999
2.112
89 %
7.285
4.916
48 %
77.665
60.966
27 %
(in Mio €)
Rest-Europa
Europa
Änderung
(Quelle: CBRE European Investment Quarterly Marketview Q4 2014)
Branchenumfeld Österreich
Das Jahr 2014 war in Österreich hinsichtlich des Investmentvolumens in Immobilien ein Rekordjahr: Mit insgesamt rund
2,8 Mrd € handelt es sich um das stärkste Jahr seit 2007. Mit 33 % entfiel der Großteil der Transaktionen im Jahr 2014 auf
Einzelhandelsimmobilien, gefolgt von Büroimmobilien mit 32 %. Die Spitzenmiete am österreichischen Einzelhandelsmarkt
erreichte Wien mit rund 400 €/m²/M., nachdem sie zum Jahresende 2013 noch bei rund 390 €/m²/M. gelegen hatte.
In Einkaufszentren erreichte die Spitzenmiete in A-Lagen 110 €/m²/M., in B-Lagen wurden bis zu 50 €/m²/M. gezahlt. Die
Spitzenmiete für Fachmarktzentren lag in Wien bei 12,5 €/m²/M. und in den restlichen Bundesländern bei 12,0 €/m²/M.
(Quellen: CBRE, Österreich Investment Marketview, Q4 2014. EHL, Geschäftsflächenbericht Österreich, Frühjahr 2015)
Die Vermietungsleistung am Wiener Büromarkt betrug 2014 rund 210.000 m² und damit 28,8 % weniger als im Vorjahr.
Es kamen lediglich 114.000 m² neue Büroflächen auf den Markt, während es 2013 noch rund 155.000 m² gewesen waren.
Aufgrund der geringen Fertigstellungszahlen und der stabilen Nachfrage lag die Leerstandsrate im vierten Quartal 2014 mit
durchschnittlich 6,6 % auf gleichem Niveau wie im Jahr zuvor. Die Spitzenmiete war Ende 2014 mit 25,75 €/m²/M. rund 2 %
höher als zum Ende des Vorjahres. In den guten und mittleren Bürolagen waren mit ca. 15 €/m²/M. bzw. ca. 13,50 €/m²/M.
ebenfalls leichte Steigerungen des Mietniveaus zu verzeichnen.
(Quelle: CBRE, Wien Büro Marketview, Q4 2014)
Branchenumfeld Deutschland
Mit einem Transaktionsvolumen von 39,8 Mrd € wurde 2014 am deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien das
beste Ergebnis seit 2007 erzielt; im Vergleich zum Vorjahr ergab sich ein Anstieg um 31 %. Rund 20 Mrd € bzw. 51 % des
Gesamtvolumens flossen in Büroimmobilien, die damit – wie schon in den Vorjahren – die bei Investoren beliebteste AssetKlasse waren. Auf Einzelhandelsimmobilien entfielen rund 9 Mrd € bzw. 23 % des Gesamtvolumens. Drittwichtigste AssetKlasse waren wie schon im Vorjahr Logistikimmobilien, in die 3,3 Mrd € investiert wurden (+54 % im Jahresvergleich). Auf
Hotelimmobilien entfielen 3,0 Mrd €.
Das Interesse der Investoren konzentrierte sich im Berichtszeitraum nach wie vor auf die fünf deutschen Top-Standorte
Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Ihr Anteil am Transaktionsvolumen ging jedoch aufgrund
großvolumiger deutschlandweiter Transaktionen auf 48 % zurück (19,3 Mrd €). Im Städtevergleich rückt Frankfurt
(5,1 Mrd € bzw. +40 %) auf den ersten Rang vor, während München mit ca. 5 Mrd € (+6 %) an die zweite Stelle rutscht, gefolgt
von Hamburg (3,6 Mrd € bzw. +26 %) und Berlin (3,55 Mrd € bzw. +7 %).
(Quelle: CBRE Gewerbeimmobilien 2014: Transaktionsvolumen kratzt an der 40-Milliarden-Euro-Marke, Pressemitteilung vom 07.01.2015)
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ECO Business-Immobilien AG - Jahresfinanzbericht 2014
Der Vermietungsumfang an den fünf größten deutschen Bürostandorten lag im Berichtsjahr bei rund 2,5 Mio m² und damit
um 5 % höher als 2013. Die Leerstandsrate in den fünf Städten verbesserte sich mit 8,8 % gegenüber dem Vorjahreswert.
Die Spitzenmieten stiegen in Frankfurt (+2,6 %), Hamburg (+2,1 %) und München (+1,5 %), während sie in Berlin stabil blieben
und in Düsseldorf um 5,5 % sanken.
(Quelle: CBRE Vermietungsumsatz in den fünf großen deutschen Büromärkten 5 % über Vorjahreswert, Pressemitteilung vom 15.01.2015)
GESCHÄFTSENTWICKLUNG
Immobilienportfolio und -vermögen
Die regionale Einteilung des Marktes beschränkte sich 2014 unverändert auf die Kernregionen „Österreich“ und
„Deutschland“ sowie „übrige Länder“.
Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2014 verfügte ECO über 1.255 Einheiten; drei Liegenschaften mit insgesamt 20 Einheiten
– alle in Österreich – wurden im Geschäftsjahr 2014 verkauft. Die Anzahl der Einheiten blieb im Vergleich mit dem Vorjahr
konstant, was vor allem auf die Teilung bestehender Einheiten zurückzuführen ist.
Der überwiegende Teil der Nutzflächen im ECO-Portfolio liegt mit rund 92 % nahezu unverändert in den beiden
Kernmärkten Österreich und Deutschland. Hierbei entfallen auf Österreich 49,1 % und auf Deutschland 43,1 %. Die „übrigen
Länder“ hingegen repräsentieren insgesamt nur 7,8 % der Nutzflächen des Portfolios. Damit blieb die regionale Verteilung
im Vergleich zum Vorjahr – abgesehen von einer veräußerungsbedingten leichten Abnahme des Österreich-Anteils – im
Wesentlichen gleich.
Der Gesamtwert des Immobilienvermögens von ECO verringerte sich zum 31. Dezember 2014 im Vergleich zum
Bilanzstichtag 2014 auf 442,7 Mio € (31.12.2013: 468,0 Mio €). Dieser Rückgang ist primär auf die im Jahr 2014 erfolgten
Immobilienverkäufe zurückzuführen. Der Nettoeffekt aus der Anpassung des Zeitwertes des Portfolios belief sich zum
31. Dezember 2014 auf (21,4) Mio €, nachdem er zum 31. Dezember 2013 (16,8) Mio € betragen hatte.
In Österreich wurden im Geschäftsjahr 2014 drei Liegenschaften in Eferding und Salzburg veräußert. In Deutschland und
den übrigen Ländern wurden im Berichtszeitraum keine Immobilien verkauft. Immobilienakquisitionen sind im Berichtsjahr
nicht erfolgt.
Entwicklung des Immobilienvermögens nach Regionen
IFRS-Buchwert + Anlagen in Bau
(in Mio €)
2009
2010
2011
2012
2013
31.12.2014
Österreich
552,9
433,7
360,3
294,9
247,3
231,6
Deutschland
215,8
217,8
200,7
185,7
179,6
177,6
53,0
60,1
60,7
43,3
41,1
33,4
821,7
711,6
621,7
523,9
468,0
442,7
Übrige Länder
Gesamt
Entwicklung Mieten und Leerstand
Die Durchschnittsmieten im Gesamtportfolio stiegen 2014 auf 8,86 €/m²/M. (2013: 8,43 €/m²/M.). Dieser Anstieg um knapp
5 % ist insbesondere auf die Immobilie in Luxemburg zurückzuführen, bei der eine gewährte Mietfreistellung 2014 auslief.
Aufgrund des nachhaltigen Managements der Bestandsimmobilien konnte die durchschnittliche Leerstandsrate trotz
des weiterhin anspruchsvollen Marktumfelds im Geschäftsjahr 2014 erneut reduziert werden. Nach 16,9 % zum Ende des
Vorjahres lag der Leerstand am 31. Dezember 2014 bei nunmehr 16,0 %. Die Reduktion ist vor allem auf im Jahresverlauf
erzielte Vermietungserfolge zurückzuführen.
-8-
In Österreich führte der Abgang der drei veräußerten Immobilien zu einer Leerstandsreduktion um rund 370 m². Dieser
steht der Auszug von zwei Großmietern gegenüber. Der Leerstand des gesamten Österreich-Portfolios belief sich zum
Jahresende auf 20,3 %.
In Deutschland trugen unter anderem die langfristige Vermietung von rund 2.900 m² in Saarbrücken sowie weitere, kleinere
Vermietungen zur Senkung des Leerstands im Gesamtportfolio bei. Hier konnte der Leerstand auf 5,9 % verringert werden.
Detailliertere Informationen zur Leerstandsentwicklung in den einzelnen Regionen sind im Segmentbericht enthalten.
UMSATZENTWICKLUNG
Umsatzerlöse
Im Geschäftsjahr 2014 hat sich ECO auf die Fortführung des bereits in den Vorjahren laufenden Redimensionierungsprogramms fokussiert. Insbesondere durch die erfolgten Verkäufe von drei Immobilien reduzierten sich die Vermietungserlöse um 2,8 % auf 38,0 Mio €, nach 39,1 Mio € im Jahr 2013. Mit 20,5 Mio € bzw. 53,9 % stammte im Jahr 2014 der größte
Teil der Vermietungserlöse aus dem Österreich-Portfolio, während auf das Deutschland-Portfolio 15,3 Mio € bzw. 40,3 %
entfielen. Die verbleibenden 5,8 % an den Vermietungserlösen entsprechen dem Anteil der übrigen Länder.
Vermietungserlöse
(in Mio €)
1-12/2014
1-12/2013
Österreich
20,5
23,1
Deutschland
15,3
14,5
Übrige Länder
Gesamt
2,1
1,5
38,0
39,1
Die Erlöse aus der Veräußerung von zum Verkauf gehaltenen Immobilien beliefen sich im Jahr 2014 auf insgesamt 4,8 Mio €
und wurden zur Gänze in Österreich erzielt. Dies entspricht einem Rückgang um 38,7 Mio € gegenüber dem Vorjahr, in dem
durch Immobilienverkäufe Erlöse von gesamt 43,5 Mio € erzielt worden waren.
Bei den drei im Geschäftsjahr 2014 veräußerten Immobilien handelt es sich um Liegenschaften in Eferding und Salzburg.
Der Verkauf in Eferding war die größte Veräußerung und trug mit 2,9 Mio € allein mehr als die Hälfte zu den erzielten
Veräußerungserlösen bei.
Vor allem aufgrund der rückläufigen Veräußerungserlöse verminderten sich die Umsatzerlöse des ECO-Konzerns im
Geschäftsjahr 2014 gegenüber dem Vorjahr um 48,2 % auf 42,8 Mio € (2013: 82,6 Mio €).
ERTRAGSENTWICKLUNG
Im Geschäftsjahr 2014 musste ECO im Vergleich zum Vorjahr eine deutliche Verschlechterung ihres Betriebsergebnisses
und auch des Konzernergebnisses hinnehmen. Das Betriebsergebnis (EBIT) verringerte sich stark auf (2,0) Mio € (2013:
6,2 Mio €). Das EBITDA (EBIT vor Abschreibungen und Anpassung des Zeitwertes) belief sich für das Geschäftsjahr 2014
auf 19,4 Mio € (2013: 22,9 Mio €).
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ECO Business-Immobilien AG - Jahresfinanzbericht 2014
Gewinne aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwerts beliefen sich auf 1,3 Mio € (31.12.2013: 0,2 Mio €). Ihnen standen
Verluste aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwerts von 20,2 Mio € gegenüber (31.12.2013: (16,1) Mio €). Das Nettoergebnis
aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes zum 31. Dezember 2014 kam damit bei (19,0) Mio € zu liegen (31.12.2013:
(16,0) Mio €).
Das Finanzergebnis hat sich nach (9,9) Mio € im Vorjahr im Jahr 2014 erneut leicht auf (11,6) Mio € verringert. Das Ergebnis vor
Steuern lag zum 31. Dezember 2014 bei (13,7) Mio €; im Vorjahr hatte es (3,8) Mio € betragen. Nach Steuern schloss ECO das
Geschäftsjahr 2014 mit einem Verlust in Höhe von 14,2 Mio € ab (2013: (7,1) Mio €). Dies entspricht einem Ergebnis pro Aktie von
(0,40) €, nach (0,19) € in 2013.
SEGMENTBERICHT
Der Gesamtwert des Immobilienvermögens von ECO ging im Jahr 2014 von 468,0 Mio € auf 442,7 Mio € zurück, was vor allem
durch die Veräußerung von drei Immobilien in Österreich bedingt war.
Überblick Immobilienportfolio
zum 31.12.2014
Gesamtnutzfläche
Österreich
Deutschland Übrige Länder
Gesamt 2014
Gesamt 2013
Änderung
25,2
324,5
328,6
-1,3 %
1.199
303
3.460
3.509
-1,4 %
5,9
45,5
16,0
16,9
-5,3 %
Tsd m²
159,4
139,8
Stellplätze
Anzahl
1.958
Leerstandsrate Nutzfläche
%
20,3
ø Miete
€/m²/M.
Immobilienvermögen
Mio €
Rendite
%
9,45
8,03
11,30
8,86
8,43
5,1 %
231,6
177,6
33,4
442,7
468,0
-5,4 %
6,70
7,45
6,27
6,96
6,28
6,5 %
Österreich
Nachdem im Jahresverlauf drei Immobilien mit insgesamt 20 Einheiten verkauft worden waren verfügte ECO in Österreich
zum Berichtsstichtag 31. Dezember 2014 über 859 Einheiten mit insgesamt 1.958 Stellplätzen und einem Gesamtwert von
231,6 Mio €.
Die Gesamtnutzfläche betrug zum Berichtsstichtag 159.423 m², wovon 32.291 m² bzw. 20,3 % leer standen. Das Nettoergebnis
aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes betrug bei den Immobilien in Österreich im Jahr 2014 (13,1) Mio €, nach
(7,3) Mio € im Jahr 2013. Die Durchschnittsmieten betrugen zum Stichtag 9,45 €/m²/M.
Deutschland
In Deutschland hielt ECO am 31. Dezember 2014 insgesamt 245 Einheiten mit einer Gesamtnutzfläche von 139.831 m², 1.199
Stellplätze und einem Gesamtwert von 177,6 Mio €.
Insgesamt standen zum Berichtsstichtag in Deutschland 8.290 m² der Flächen leer, sodass sich eine Leerstandsquote von
5,9 % ergab. Diese Reduzierung des Leerstands ist vor allem auf die Vermietung von rund 2.600 m² in Saarbrücken zurückzuführen.
Das Nettoergebnis aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes der deutschen Immobilien betrug im Jahr 2014
(4,0) Mio €, nach (7,1) Mio € im Jahr 2013. Die Durchschnittsmieten lagen zum Stichtag bei 8,03 €/m²/M.
Übrige Länder
Zu den übrigen Ländern zählen Luxemburg, die Ukraine und Ungarn. In diesen Ländern verfügte ECO am 31. Dezember 2014
über 151 Einheiten mit einer Gesamtnutzfläche von 25.228 m², 303 Stellplätze und einem Gesamtwert von 33,4 Mio €.
Insgesamt standen zum Berichtsstichtag in den übrigen Ländern 11.469 m² der Flächen leer; die Leerstandsrate lag somit bei
45,5 %. Das Nettoergebnis aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes betrug bei den Immobilien in den übrigen Ländern
im Jahr 2014 (4,3) Mio €, nach (2,3) Mio € im Jahr 2013. Die Durchschnittsmieten lagen zum Stichtag bei 11,30 €/m²/M., was
primär in den höheren Mieterlösen der Immobilie in Luxemburg begründet ist.
- 10 -
BILANZANALYSE
Bilanzsumme und Vermögenswerte
Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2014 verminderte sich die Bilanzsumme von ECO um 6,6 % auf 760,1 Mio € (31.12.2013:
813,7 Mio €), im Wesentlichen verursacht durch die veräußerungsbedingte Abnahme der zum Verkauf gehaltenen Immobilien
sowie den Rückgang der sonstigen finanziellen Vermögenswerte.
Der Wert der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien ging um 7,1 % auf 402,9 Mio € zurück. Der Gesamtwert der
langfristigen Vermögenswerte belief sich zum Bilanzstichtag auf 405,4 Mio €, was einem Rückgang um 8,0 % entspricht. Das
kurzfristige Vermögen reduzierte sich im Vergleich zum Bilanzstichtag des Vorjahres um 4,9 % auf 354,7 Mio € (31.12.2013:
373,1 Mio €). In Summe betrug das Immobilienvermögen von ECO 442,7 Mio € (31.12.2013: 468,0 Mio €). Das Gearing betrug zum
Bilanzstichtag 44,8 %, nach 58,8 % zum Jahresende 2013.
Konzernbilanz – Kurzfassung
(in Mio €)
31.12.2014
31.12.2013
Änderung
Langfristige Vermögenswerte
405,4
440,6
-8,0 %
402,9
433,9
-7,1 %
354,7
373,1
-4,9 %
davon als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien
Kurzfristige Vermögenswerte
27,2
34,1
-20,2 %
Summe Vermögenswerte
davon zum Verkauf gehaltene Immobilien
760,1
813,7
-6,6 %
Eigenkapital
296,8
295,9
0,3 %
297,5
296,2
0,4 %
Langfristige Schulden
165,4
145,0
14,1%
Kurzfristige Schulden
297,9
372,8
-25,1 %
Summe Eigenkapital und Schulden
760,1
813,7
-6,6 %
davon auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallendes Eigenkapital
Eigenkapital
Das Eigenkapital von ECO belief sich zum 31. Dezember 2014 auf 296,8 Mio € (31.12.2013: 295,9 Mio €). Die Eigenkapitalquote
lag zum Jahresende 2014 mit 39,0 % über dem Niveau des Vorjahres (31.12.2013: 36,4 %).
Net Asset Value
Der NAV je Aktie lag zum 31. Dezember 2014 bei 8,72 € und blieb somit im Vergleich zum Bilanzstichtag des Vorjahres nahezu
unverändert (31.12.2013: 8,69 €). Der NAV wird vor allem dazu herangezogen, den langfristigen Fair Value des Eigenkapitals
darzustellen. Der NAV/Aktie berechnet sich aus dem Eigenkapital (ohne Minderheiten) durch die Anzahl der ausstehenden
Aktien.
Lang- und kurzfristige Verbindlichkeiten
Ende 2014 beliefen sich die lang- und kurzfristigen Kreditverbindlichkeiten gesamt auf 206,8 Mio €, was eine Verringerung
von gesamt 39,7 Mio € oder 16,1 % im Vergleich zum Vorjahr darstellt (2013: 246,5 Mio €). Davon entfielen 2014 151,6 Mio € auf
die langfristigen und 55,2 Mio € auf die kurzfristigen Kreditverbindlichkeiten. Aufgrund vertraglich vereinbarter, beidseitiger
Kündigungsrechte wurden zum 31. Dezember 2014 Kreditverbindlichkeiten im Nominale von 24,0 Mio € in den kurzfristigen
Verbindlichkeiten ausgewiesen. Die Kreditverträge sowie die zugrundeliegenden bankinternen Kreditgenehmigungen dieser
Kreditverbindlichkeiten weisen jedoch langfristige Laufzeitprofile zwischen 2026 und 2030 auf.
In der Praxis geht das Unternehmen in Anbetracht des Parteienwillens und dem jeweiligen wirtschaftlichen Status der
Finanzierungen von einem wahrscheinlichen Fristigkeitenprofil von lediglich 2,1 Mio € im einjährigen Bereich, 8,4 Mio € im einbis fünfjährigen Bereich und von 13,5 Mio € im Bereich von mehr als fünf Jahren aus.
Die durchschnittliche Restlaufzeit der Bankverbindlichkeiten lag per Ende 2014 bei rund 9 Jahren. Die Verzinsung des
Finanzierungsvolumens im Jahr 2014 erfolgte variabel und orientierte sich stark am EURIBOR. Rund 35,6 % der verzinslichen
Verbindlichkeiten waren zum 31. Dezember 2014 gegenüber Zinsänderungsrisiken abgesichert, der cash-wirksame
Stichtagszinssatz nach Hedgingkosten für Zinssicherungsgeschäfte betrug 2,8 %. Der Loan-to-Value (LTV) betrug per
31. Dezember 2014 46,3 % (2013: 52,4 %).
- 11 -
ECO Business-Immobilien AG - Jahresfinanzbericht 2014
Cashflow-Entwicklung
Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit stieg im Jahr 2014 auf 84,4 Mio €, nach 61,0 Mio € im Jahr 2013. Dagegen
verringerte sich der Cashflow aus dem Investitionsbereich im Vergleich zum Vorjahr von 4,6 Mio € auf (4,0) Mio €. Der Cashflow
aus dem Finanzierungsbereich betrug 2014 insgesamt (79,6) Mio €, nach (66,9) Mio € im Jahr 2013. Die liquiden Mittel von ECO
stiegen zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2014 um 0,8 Mio € auf 2,0 Mio €, nachdem sie zum 31. Dezember 2013 bei 1,2 Mio €
gelegen hatten.
Cashflow Statement – Kurzfassung
(in Mio €)
2014
2013
Zwischensumme (Cashflow aus Ergebnis)
34,8
37,5
-7,2 %
Cashflow aus dem operativen Bereich
84,4
61,0
38,4 %
Cashflow aus dem Investitionsbereich
Cashflow aus dem Finanzierungsbereich
Änderung
(4,0)
4,6
N.M.
(79,6)
(66,9)
19,0 %
Finanzmittelbestand zu Beginn der Periode
1,2
2,5
-52,0 %
Finanzmittelbestand zum Ende der Periode
2,0
1,2
66,7 %
Veränderung des Finanzmittelbestands
0,8
(1,3)
N.M.
MITARBEITER, FORSCHUNG & ENTWICKLUNG, NACHHALTIGKEIT
Mitarbeiter
Seit der Übernahme der ECO Business-Immobilien AG durch conwert Immobilien Invest SE im dritten Quartal 2010 wurden die
Mitarbeiter der ECO Management GmbH sukzessive in die Strukturen der conwert eingegliedert. Im Rahmen der Verschmelzung
der ECO Management GmbH mit conwert Management GmbH (conwert) zum 1. März 2011 wurden die ECO-Mitarbeiter in
die conwert Management GmbH übernommen. ECO selbst verfügt somit über keine eigenen Mitarbeiter, sondern greift zur
Bewältigung ihrer Aufgaben auf die Strukturen und Mitarbeiter von conwert zurück.
Forschung & Entwicklung
Auch im Bereich Forschung & Entwicklung ist ECO in die conwert-Gruppe eingegliedert. Es gibt keine eigene Abteilung
für diesen Bereich, es werden jedoch Aktivitäten zur Verbesserung und Modernisierung der Immobilien gesetzt. Sämtliche
baulichen Aktivitäten bei ECO haben die nachhaltige Wertsicherung und Optimierung des Potenzials des Immobilienportfolios
von ECO zum Ziel.
Nachhaltigkeit
Im Rahmen einer nachhaltigen Wirtschaftstätigkeit wird bei ECO das Ziel verfolgt, den Ressourcenverbrauch bei Renovierungen,
Sanierungen und Development-Projekten möglichst gering zu halten. Im Zuge dieser gesellschaftlichen Verantwortung kommt
für Lieferanten bzw. Geschäftspartner von ECO als in den Konsolidierungskreis der conwert Immobilien Invest SE einbezogener
Gesellschaft auch der Geschäftspartnerkodex der conwert-Gruppe zur Anwendung. Geschäftspartner und Lieferanten werden
gemäß diesem Kodex, der auch ökologische Kriterien enthält, ausgewählt.
RISIKOBERICHT
Risikomanagementsystem
Die ECO Business-Immobilien AG (ECO) ist als Teilkonzern in das umfassende und internationalen Standards entsprechende
Risikomanagementsystem (RMS) des conwert-Konzerns einbezogen. Dieses wird regelmäßig durch interne und externe
Instanzen auf seine Funktionsfähigkeit hin überprüft und weiterentwickelt, um die Erfüllung interner qualitativer Anforderungen
und gesetzlicher Vorgaben sicherzustellen.
Das RMS ist als Regelkreis definiert:
- 12 -
Im Rahmen der Risikostrategie erfolgt die grundlegende Formulierung des Risikoverständnisses; zudem werden Zweck
und Geltungsbereich des RMS definiert. Die Risikostrategie wird regelmäßig an veränderte Rahmenbedingungen angepasst.
Die Risikostrategie des ECO-Konzerns sieht vor, keine unkalkulierbaren Risiken einzugehen und kalkulierbare Risiken durch
geeignete Maßnahmen nach Möglichkeit so einzugrenzen, dass bei Eintritt eines solchen Risikos keine bestandsgefährdenden
Effekte zu erwarten sind.
Die Risikoidentifikation ist ein permanent in allen Konzernbereichen ablaufender Prozess. Es werden Risikofelder definiert,
einzelne Risiken erkannt bzw. Beobachtungsbereiche für mögliche Risiken bestimmt. Die Risikoidentifikation beinhaltet auch
das Erkennen kurzfristig eintretender Veränderungen des Risikoumfeldes bzw. neuer Risiken.
Durch die Risikobewertung wird das nominelle Gefährdungspotenzial („Auswirkung“) einzelner Risiken unter Berücksichtigung
der Eintrittswahrscheinlichkeit ermittelt. Das nominelle Gefährdungspotenzial ist jener Betrag, mit dem das geplante
Periodenergebnis negativ beeinflusst werden könnte. Risikokorrelationen werden dabei, soweit erkennbar, berücksichtigt.
Durch Aggregation einzelner, nominell bewerteter Risiken ergibt sich eine kumulierte Risikoposition, die durch Maßnahmen der
Risikobewältigung zu einer Risikonettoposition reduziert wird.
Die Risikobewältigung umfasst sowohl präventive als auch reaktive Maßnahmen einschließlich adhoc-Maßnahmen, die im Fall
plötzlich eintretender neuer Risiken eingesetzt werden.
Die Risikokommunikation dient der strukturierten Beschaffung, Darstellung und Weitergabe der relevanten Informationen in
Form des Risikoberichtswesens durch die definierten Verantwortlichen (Risk Owner) an die Konzernleitung zwecks interner
Risikosteuerung und Information der Stakeholder, insbesondere der Aktionäre.
Im Rahmen des laufenden Monitorings werden die Risiken und die definierten Maßnahmen überwacht. Außerdem wird
regelmäßig die Funktionsfähigkeit des gesamten Risikomanagements überprüft.
Das Risikomanagement wird zentral durch die Risk Owner in den Bereichen der Konzernleitung und -administration und
dezentral durch die Regionalleitungen in Deutschland, Österreich und den übrigen Ländern ausgeübt. Die Risk Owner treffen
einmal im Quartal als Risk Management Board zu einem Risk Jour Fixe zusammen. Bei diesem werden die wesentlichen
identifizierten Risiken behandelt. Administration und Koordination des gesamten Risikomanagements erfolgen durch den
zentralen Konzernleitungsbereich „Controlling, Risk Management und IKS“, der zum fachlichen Zuständigkeitsbereich des
Finanzvorstands gehört. Das Risikomanagement wird vom Vorstand verantwortet, der regelmäßig dem Aufsichtsrat berichtet.
Risikokategorien
Im Rahmen der Risikoidentifikation wurden sechs Risikokategorien definiert, die alle für die ECO-Gruppe relevanten
Risikoquellen und Risikowirkungsebenen umfassen. Für jede Risikokategorie wurden einzelne Risiken identifiziert und in einem
Risikokatalog zusammengefasst. Dieser dient zusammen mit der Risikomanagement-Konzernrichtlinie als Arbeitsgrundlage
für die Ausübung der Risk Owner-Funktion.
+ Strategie
In die Risikokategorie „Strategie“ fallen jene Risiken, die sich aus der Entwicklung der Strategie für den Konzern, der
Strategieumsetzung, aus strategischen Kooperationen und Beteiligungen sowie deren Verwaltung einschließlich der
Beteiligungsstruktur und der gesellschaftsvertraglichen Gestaltung ergeben können. Die Risikokategorie „Strategie“ wird vom
Vorstand als Risk Owner unter direkter Einbindung der Aufsichtsratsvorsitzenden verantwortet.
Um Risiken dieser Kategorie zu minimieren erfolgt im ECO-Konzern eine laufende Marktbeobachtung und Überwachung
der Konzernbereiche anhand der Planwerte, ein kontinuierliches Benchmarking sowie eine aktive Investor und Public
Relations-Politik. Zudem wurden Investitionsrichtlinien ausgearbeitet, in denen die wirtschaftlichen Parameter sowohl
regional als auch sektoral festgelegt sind. Sämtliche Investments unterliegen einem dem Investitionsvolumen adäquaten
internen Genehmigungsprozess. Trotz dieser umfassenden Maßnahmen zur Beherrschung der strategischen Risiken ist nicht
auszuschließen, dass der ECO-Konzern mittelbar aufgrund anhaltender gesamtwirtschaftlich nachteiliger Entwicklungen in
seinem Bestand gefährdet werden könnte.
Wesentliche strategische Risiken
Risikobeschreibung
Auswirkung
Gegensteuerung
Allgemeines Unternehmensrisiko
++ Unternehmensentwicklung
verläuft nicht wie geplant
++ Sinkende Profitabilität
++ Effizienzverlust
++ Laufende Überprüfung der
Unternehmensteile und des Budgets
++ Einbruch der Immobilienmärkte
++ Diversifiziertes Immobilienportfolio
++ Geschäftsrückgang
++ Hohe Preisstabilität bei hochwertigen Immobilien in Top-Lagen
++ Laufende Überprüfung der
unternehmensinternen Abläufe
Allgemeines Wirtschaftsrisiko
++ Wirtschaftskrisen und Marktzyklen
belasten den Immobilienmarkt
++ Fokus der Geschäftstätigkeit auf Märkte
mit fundamental positiver Entwicklung
- 13 -
ECO Business-Immobilien AG - Jahresfinanzbericht 2014
+ Organisation und IT
Die Risikokategorie „Organisation und IT“ umfasst potenzielle Gefahrenszenarien, die im Rahmen der laufenden
Managementaufgaben sowie aus organisatorischen Gründen und in allen Bereichen der Informationstechnologie auftreten
könnten. Die in dieser Kategorie zusammengefassten Einzelrisiken wurden Risk Owner in den zentralen Konzernbereichen
zugewiesen. Soweit ein direkter Bezug zu den operativen Bereichen auf regionaler Ebene gegeben ist, werden sie gleichzeitig
auch von den Regionalleitungen als weitere Risk Owner gemanagt.
Aufgrund der aus risikopolitischer Sicht besonderen Bedeutung des IT-Bereichs wurde die IT-Strategie so weiterentwickelt,
dass daraus auch in Zukunft keine Beschränkungen der operativen Tätigkeit der ECO-Gruppe zu erwarten sind. Es könnten sich
jedoch – insbesondere durch nicht vorhersehbare kriminelle Eingriffe – Situationen ergeben, die einen geordneten Betrieb der
IT-Infrastruktur so stören, dass dem ECO-Konzern daraus ein Nachteil entsteht.
+ Markt
Die Risikokategorie „Markt“ umfasst jene Risiken, die sich aus Entwicklungen in den Märkten ergeben, in denen der ECOKonzern tätig ist. Darunter fallen auch Risiken, die sich aus Kundenbeziehungen oder aus der Wettbewerbssituation ergeben
können. Durch die nominierten Risk Owner auf regionaler Ebene erfolgen die laufende Beobachtung des Wettbewerbs sowie die
Analyse der Nachfrageentwicklung auf den unterschiedlichen Märkten. Aufgrund der Diversifikation der Marktleistungen der
ECO-Gruppe, die auf mehreren regional differenzierten Märkten vertreten ist, ergeben sich aus heutiger Sicht keine Einzelrisiken
oder Risikocluster, die eine unmittelbare Bestandsgefährdung darstellen. Sollten sich in der Zukunft mehrere Märkte wesentlich,
dauerhaft und nachteilig verändern, könnte dies dennoch zu erheblichen Beeinträchtigungen der Eigenkapitalsituation des
Konzerns führen.
+ Wirtschaftliches und politisches Umfeld
Die Risiken aus dem wirtschaftlichen und politischen Umfeld wurden dem Zentralbereich Investor Relations sowie den
jeweiligen Regionalleitungen als Risk Owner zugewiesen. In dieser Kategorie sind primär jene Risiken zusammengefasst,
die sich aus Gesetzesänderungen oder makroökonomischen Entwicklungen ergeben. Bei Eintritt dieser Risiken könnte der
Zugang zu Kapital und Liquidität für ECO oder auch deren Kunden sowie Lieferanten so erschwert werden, dass eine weitere
Marktteilnahme unvorteilhaft oder gar ausgeschlossen erscheint. Diese Risiken können sich aus einer geänderten Subventionsoder Steuerpolitik im Zusammenhang mit der Schaffung, dem Kauf und dem Verkauf von Immobilien oder aufgrund von Inflation
oder negativen Entwicklungen auf den Kapitalmärkten ergeben, welche mittelbar oder unmittelbar von übergeordneten
politischen Interessen beeinflusst werden. Der ECO-Konzern verfügt derzeit über eine breit diversifizierte und ausgewogene
Finanzierungsstruktur, bei der eine laufende Verbesserung der Eigenkapitalquote angestrebt wird. Sollte es zu einer eklatanten
Verteuerung des Fremd- oder Eigenkapitals kommen, könnte dies dennoch auch für ECO zu erheblichen Beeinträchtigungen
führen.
+ Operations
Zu den operativen Risiken zählen all jene, die sich unmittelbar oder mittelbar aus der Geschäftstätigkeit von ECO ergeben. Die
ECO-Gruppe ist in ihren Kernmärkten überwiegend in den Geschäftszweigen Vermietung und Verkauf aktiv. Die Regionalleitungen
als Risk Owner managen alle identifizierten Risiken aus den genannten Geschäftszweigen.
Die Risiken resultieren aus den Leistungserstellungsprozessen und werden durch prozessintegrierte präventive Maßnahmen
und Kontrollen so minimiert, dass daraus aus heutiger Sicht kein bestandsgefährdender Schaden erwachsen kann. Dies
kann jedoch für die Zukunft nicht völlig ausgeschlossen werden, zumal in diese Risikokategorie auch Ereignisse fallen, die
nicht beeinflussbar und nicht vollständig versicherbar sind. Das sind unter anderem Elementarereignisse jedweder Art oder
unkonventionelle kriminelle Aktivitäten (organisierte Kriminalität, Betrug, Untreue), die über einen längeren Zeitraum und in
wesentlichem Umfang betrieben werden.
Wesentliche immobilienspezifische Risiken
Risikobeschreibung
Auswirkung
Gegensteuerung
Immobilienbewertung
++ Schwankung von Immobilienpreisen
durch geänderte wirtschaftliche
Rahmenbedingungen
++ Ergebnisabweichungen im
Geschäftsabschluss
++ Bewertung durch unabhängige
Sachverständige
++ Auswirkung auf Kreditwürdigkeit
++ Ausbau der Geschäftstätigkeit in Märkten
mit fundamental positiver Entwicklung
++ Ertragsschwankungen im
Trading-Geschäft
++ Laufende Marktanalysen
Veräußerung
++ Nachfrage nach Wohn- und
Gewerbeimmobilien bricht ein
++ Rasche Reaktion auf
Marktgegebenheiten und -trends
++ Wertsteigerungsstrategie bei Immobilien
- 14 -
Risikobeschreibung
Auswirkung
Gegensteuerung
Vermietung
++ Vermietung von Wohnungen geht zurück
++ Kosten durch Leerstände
++ Mieter zahlen nicht
++ Entfall von Vermietungserlösen
aufgrund mangelnder Bonität der
Mieter oder sinkender Marktpreise
++ Aktives Asset Management zur
Reduktion der Leerstände
++ Bonitätsprüfung
++ Hohe Diversifizierung des
Immobilienportfolios
++ Mietanpassungen auf Marktniveau
Development
++ Schwankende Investitionskosten
bei Developmentprojekten
++ Kostenüberschreitung bei
Projektentwicklungen
++ Streuung des Kostenrisikos
(Lieferanten, Dienstleister, usw.)
++ Vereinbarung von Pönalen
++ Laufende Budget- und
Baufortschrittsüberwachung
+ Finanzen
Unter Finanzrisiken werden all jene mittelbaren und unmittelbaren Risiken subsumiert, die eine wesentliche Auswirkung
auf die Sicherstellung von Liquidität und Zahlungsfähigkeit und damit auch auf den Fortbestand von ECO haben. Dies umfasst
die Einnahmensicherung, die Sicherung der Liquiditätsbestände und die Absicherung der Zinsbelastung aus Finanzierungen.
Außerdem sind darin Risiken enthalten, welche die fristgerechte und korrekte Berichterstattung an Behörden und Investoren
betreffen.
Der ECO-Konzern managt seinen Liquiditätsbedarf auf Basis laufend aktualisierter Liquiditätsplanungen, die unter
Berücksichtigung der wahrscheinlichen und absehbaren Mittelzu- und -abflüsse erstellt werden. Dennoch sind
Liquiditätsengpässe nicht absolut ausgeschlossen. Um die fristgerechte Berichterstattung an Behörden und Investoren zu
gewährleisten, werden die dazu verwendeten Systeme und deren Betriebssicherheit ebenso wie die angewandten Prozesse
und Methoden laufend überprüft und bei Bedarf Verbesserungen vorgenommen. Im Fall eines längerfristigen Totalausfalls der
verwendeten Systeme können dennoch Verzögerungen eintreten, die eine fristgerechte Berichterstattung ausschließen.
Wesentliche Finanzierungs- und Währungsrisiken
Risikobeschreibung
Auswirkung
Gegensteuerung
Kapitalmarkt
++ Volatilität an den Börsen/Börsecrash
++ Erschwerte Aufbringung von Eigenkapital
++ Finanzkrisen
++ Geringe Liquidität
++ Eingeschränkte Expansionsmöglichkeiten
++ Breite und langfristige
Streuung der Kredite
++ Stärkung der Innenfinanzierungskraft
++ Laufende Liquiditätsplanung
und -steuerung
++ Verbreiterung der Liquiditätsbasis
Zinsrisiko
++ Steigende Zinsen
++ Steigende Finanzierungskosten
++ Liquiditätsverknappung
++ Abschluss von Zinssicherungsgeschäften
(35,6 % der Finanzverbindlichkeiten
sind abgesichert)
++ Laufende Risikoeinschätzung des
nicht abgesicherten Kreditvolumens
++ Breite und langfristige
Streuung der Kredite
Kreditrisiko
++ Restriktive Kreditvergabe von Banken
++ Steigende Finanzierungskosten
++ Stärkung der Innenfinanzierungskraft
++ Liquiditätsverknappung
++ Breite und langfristige Streuung der
Kredite (durchschnittlich 9 Jahre
Laufzeit bei 13 Finanzierungspartnern)
++ Liquiditätsverknappung
++ ECO ist fast ausschließlich im Euro-Raum
aktiv (98,1 % des Immobilienvermögens)
Währungsrisiko
++ Volatilität bei Fremdwährungen
++ ECO hat geringe
Fremdwährungsverbindlichkeiten
Finanzinstrumenterisiko
++ Negative Bewertungseffekte
++ Verringerung des Eigenkapitals
++ Hedging von Kreditverbindlichkeiten
++ Bewertung ineffektiver Hedges hat
negativen Einfluss auf das Finanzergebnis
++ Durch Umbrellahedges in der
Holding ist eine flexible Zuordnung
zu Kreditverbindlichkeiten
auf SPV-Ebene möglich
++ Der durchschnittliche Zinssatz
der Hedges beträgt 3,99 %
Für weitere Erläuterungen zu den Risiken des ECO-Konzerns verweisen wir auf die Notes (Punkt 8).
- 15 -
ECO Business-Immobilien AG - Jahresfinanzbericht 2014
BERICHTERSTATTUNG ÜBER WESENTLICHE MERKMALE DES INTERNEN KONTROLL- UND DES
RISIKOMANAGEMENTSYSTEMS IM HINBLICK AUF DEN RECHNUNGSLEGUNGSPROZESS
Für das Risikomanagement des ECO-Konzerns zeichnet der Vorstand verantwortlich. Im Hinblick auf den
Rechnungslegungsprozess liegt das Risikomanagement in der Ressortverantwortung des Finanzvorstands. ECO ist als
vollkonsolidierte Gesellschaft bzw. als Teilkonzern in das Risikomanagementsystem des conwert-Konzerns einbezogen, das
internationalen Standards entspricht und zur Sicherstellung der Erfüllung interner qualitativer Anforderungen und gesetzlicher
Vorgaben regelmäßig durch interne und externe Instanzen auf seine Funktionsfähigkeit hin überprüft wird.
Von besonderer Wichtigkeit für das Funktionieren des Risikomanagements ist das laufende interne Berichtswesen, das
ein frühzeitiges Erkennen von Risiken und die Einleitung von Gegenmaßnahmen ermöglicht. Basis dafür ist eine zeitnahe,
quartalsweise Berichterstattung im Rahmen des Risk Jour Fixe.
Die Konzernholding hat den Tochtergesellschaften einheitliche Standards für die Umsetzung und Dokumentation
des Rechnungslegungsprozesses vorgegeben, um dadurch die Risiken einer unvollständigen oder fehlerhaften
Finanzberichterstattung zu vermeiden. Die Konzernzentrale prüft zusätzlich die von den Tochtergesellschaften erstellten
internen Berichte auf Plausibilität und vergleicht diese mit den Planungsrechnungen. Dadurch kann auf etwaige Abweichungen
zügig mit geeigneten Maßnahmen reagiert werden.
In regelmäßigen Sitzungen des Vorstands mit den regional und operativ verantwortlichen Personen werden die laufende
Geschäftsentwicklung sowie absehbare Chancen und Risiken aufgrund veränderter Rahmenbedingungen besprochen. Die
internationalen Rechnungslegungsvorschriften zur Erstellung des Konzernabschlusses werden durch weiterführende,
konzerninterne Richtlinien ergänzt. Dadurch ist eine einheitliche Darstellung und Bewertung von Risiken durch die in den
Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften gewährleistet.
Die Eckpunkte des bestehenden internen Kontrollsystems (IKS) und des Risikomanagementsystems (RMS) im Hinblick auf den
(Konzern-)Rechnungslegungsprozess können bei ECO wie folgt zusammengefasst werden:
++ Es gibt eine klare Führungs- und Konzernstruktur. Dabei werden bereichsübergreifende Anforderungen von der zentralen
Konzernleitung und -administration vorgegeben.
++ Im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess sind die Funktionen des Rechnungswesens von anderen Verantwortungsbereichen wie etwa dem Zahlungsverkehr und dem Konzerntreasury klar getrennt.
++ Die eingesetzten Finanzsysteme sind durch entsprechende IT-Einrichtungen gegen unbefugte Zugriffe geschützt.
++ Hinsichtlich der eingesetzten Finanzsysteme wird soweit wie möglich auf Standardsoftware zurückgegriffen.
++ Ein adäquates Richtlinienwesen (Bilanzierungsrichtlinien, Zahlungsrichtlinien, etc.) ist eingerichtet und wird laufend
aktualisiert.
++ Erhaltene oder weitergegebene Buchhaltungsdaten werden von den verantwortlichen Personen auf Vollständigkeit und
Richtigkeit, z.B. mittels Stichproben, geprüft.
++ Bei allen rechnungslegungsrelevanten Prozessen wird durchgängig das Vier-Augen-Prinzip angewandt.
++ Für Konsolidierungszwecke wird die Konsolidierungssoftware SAP BCS verwendet.
++ Rechnungslegungsrelevante Prozesse werden regelmäßig durch die (prozessunabhängige) interne Revision überprüft.
Das beschriebene IKS und RMS stellt sicher, dass Geschäftsfälle in Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess bilanziell
stets richtig erfasst, aufbereitet und gewürdigt sowie in die Rechnungslegung übernommen werden. Entsprechend
geschulte Mitarbeiter, die Verwendung spezifischer Software sowie klare gesetzliche und konzerninterne Vorgaben bilden
die Basis für einen ordnungsgemäßen, einheitlichen und kontinuierlichen Rechnungslegungsprozess. Durch eine klare
Abgrenzung der Verantwortungsbereiche sowie geeignete Kontroll- und Überprüfungsmechanismen soll eine korrekte und
verantwortungsbewusste Rechnungslegung sichergestellt werden. Geschäftsvorfälle können so in Übereinstimmung mit den
gesetzlichen und internationalen Vorschriften, der Satzung sowie internen Richtlinien erfasst, verarbeitet und dokumentiert
werden.
ANGABEN GEMÄSS § 243A ABS 1 UGB
Per 31. Dezember 2014 verfügte die ECO Business-Immobilien AG über ein Grundkapital von 341,0 Mio €, das aus 34.100.000 auf
Inhaber lautende stimmberechtigte nennbetragslose Stammaktien (Stückaktien) mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital
von 10,00 € je Stück bestand. Das Grundkapital ist zur Gänze einbezahlt.
Die Verbriefung sämtlicher Aktien erfolgt in einer veränderbaren Sammelurkunde, die bei der Oesterreichischen Kontrollbank
Aktiengesellschaft, Am Hof 4, 1010 Wien, als Wertpapiersammelbank hinterlegt ist. Die Einzelverbriefung der Aktien ist
satzungsgemäß ausgeschlossen. Alle per 31. Dezember 2014 ausgegebenen Aktien der Gesellschaft sind zum Handel an der
Wiener Börse zugelassen. Die ISIN der Aktien lautet AT0000617907.
Mit jeder Aktie ist das Recht zur Teilnahme an der Hauptversammlung und zur Ausübung des Stimmrechtes verbunden, wobei
jede Stückaktie eine Stimme gewährt. Es waren zum Stichtag keine Stimmrechtsbeschränkungen aufgrund von Vereinbarungen
zwischen Aktionären dem Vorstand bekannt.
- 16 -
conwert verfügte nach Kenntnis der Gesellschaft per 31. Dezember 2014 über 95,8 % des Gesellschaftskapitals, das sind
32.653.279 Aktien. Die verbleibenden Aktien befanden sich im Streubesitz. Seit dem Bilanzstichtag gab es nach Kenntnis der
Gesellschaft keine wesentliche Veränderung der Aktionärsstruktur.
Dem Aufsichtsrat obliegt die Bestellung des Vorstands. Die Gesellschaft wird durch zwei Vorstandsmitglieder gemeinsam
oder durch ein Vorstandsmitglied gemeinsam mit einem Prokuristen vertreten. Laut aktueller Geschäftsordnungen des
Aufsichtsrats und des Vorstands ist eine Nominierung zum Aufsichtsrat beziehungsweise Vorstand letztmalig vor Vollendung
des 70. Lebensjahres möglich.
Änderungen der Satzung bedürfen grundsätzlich eines Beschlusses der Hauptversammlung.
Der Vorstand wurde von der ordentlichen Hauptversammlung am 7. Mai 2013 ermächtigt, das Grundkapital der Gesellschaft
innerhalb von fünf Jahren ab Eintragung dieser Satzungsänderung durch Ausgabe von bis zu 17.050.000 Stück neuen, auf Inhaber
lautenden Stückaktien, zum Mindestausgabekurs von 100 % des anteiligen Betrages am Grundkapital, allenfalls in mehreren
Tranchen, auch unter gänzlichem oder teilweisem Bezugsrechtsausschluss, auch im Wege des mittelbaren Bezugsrechts
gemäß § 153 Abs 6 AktG, gegen Bar- und/oder Sacheinlage, um bis zu 170,5 Mio € zu erhöhen und den Ausgabekurs sowie
die Ausgabebedingungen und die weiteren Einzelheiten der Durchführung der Kapitalerhöhung im Einvernehmen mit dem
Aufsichtsrat festzusetzen. Von dieser Ermächtigung wurde kein Gebrauch gemacht.
Darüber hinaus verfügte die Gesellschaft 2014 aufgrund des Hauptversammlungsbeschlusses vom 7. Mai 2013 auch über
bedingtes Kapital (§ 159 AktG) in Höhe von insgesamt 70,5 Mio € oder 7.050.000 Stück Aktien, um im Falle der Begebung von
Wandelschuldverschreibungen aus der Ermächtigung vom 7. Mai 2013 die Umtauschrechte bedienen zu können.
In der Hauptversammlung am 7. Mai 2013 wurde der Vorstand ermächtigt, bis zum 7. Mai 2018 mit Zustimmung des
Aufsichtsrats Wandelschuldverschreibungen, mit denen ein Umtausch- oder Bezugsrecht von bis zu 7.050.000 Stück auf Inhaber
lautende Stammaktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von bis zu 70,5 Mio € verbunden ist, in
einer oder mehreren Tranchen auszugeben, alle weiteren Bedingungen der Wandelschuldverschreibungen festzusetzen sowie
gegebenenfalls das Bezugsrecht der Aktionäre in Bezug auf die emittierten Wandelschuldverschreibungen mit Zustimmung des
Aufsichtsrats auszuschließen. Von dieser Ermächtigung hat der Vorstand bisher keinen Gebrauch gemacht.
Änderungen werden gemäß Börsegesetz idgF und der Emittenten-Compliance-Verordnung 2007 über die Website
www.eco-immo.at veröffentlicht.
AUSBLICK UND NACHTRAGSBERICHT
Gesamtwirtschaft
Für das Jahr 2015 rechnet die Europäische Kommission im Euroraum mit einem Wirtschaftswachstum von 1,3 %; für die
gesamte EU wird ein Zuwachs auf 1,7 % prognostiziert. Damit setzt sich die Erholung im Euroraum fort. Höhere Wachstumsraten
werden allerdings nach wie vor durch eine schwache Investitionstätigkeit und die hohe Arbeitslosigkeit verhindert. Die
Europäische Zentralbank wird ihre expansive Geldpolitik voraussichtlich auch 2015 beibehalten und den Leitzins im Euroraum
auf dem historisch niedrigen Niveau von 0,05 % belassen.
(Quellen: Europäische Kommission, Winter-Wirtschaftsprognose: verbesserte Aussichten – Gefahren nicht gebannt, Pressemitteilung vom 05.02.2015. ECB: Introductory
statement to the press conference, Transkript vom 22.01.2015)
Die deutsche Wirtschaft wird im Jahr 2015 weiter wachsen. Die wichtigsten Wirtschaftsforschungsinstitute prognostizieren
ein BIP-Zuwachs zwischen 1,0 % und 1,7 %. Die Prognosen von OEDC, EU und IWF bewegen sich ebenfalls innerhalb dieser
Spannweite.
(Quelle: BDA, Prognosen des Bruttoinlandsprodukts 2015 und 2016, Stand 05.01.2015)
Österreich
Das Wirtschaftsforschungsinstitut (WIFO) erwartet für 2015 ein BIP-Wachstum von nur 0,5 %, die OECD geht von 0,9 % aus. Die
Arbeitslosigkeit wird das Rekordniveau von 2014 nochmals übertreffen. Bereits im Jänner 2015 wurde mit 472.539 Arbeitslosen
bzw. 10,5 % Arbeitslosigkeit nach nationaler Berechnungsmethode der höchste Wert seit mehr als 60 Jahren erreicht und nach
Einschätzung des Arbeitsmarkt Service wird dieser Wert weiter ansteigen.
(Quellen: WIFO; Wirtschaftswachstum weiterhin verhalten, Arbeitslosigkeit bleibt hoch, Pressemitteilung vom 27.01.2015; Die Presse.com: Schon fast eine halbe Million
Arbeitslose, Artikel vom 02.02.2015)
Immobilienmärkte
Büro- und Gewerbeimmobilien Österreich
Der österreichische Immobilienmarkt dürfte sich auch 2015 positiv entwickeln: CBRE erwartet, dass das Transaktionsvolumen
2015 höher ausfällt als 2014, nicht zuletzt aufgrund des wachsenden Interesses internationaler Investoren.
(Quelle: CBRE, Marketview Österreich Investment, Q4 2014)
- 17 -
ECO Business-Immobilien AG - Jahresfinanzbericht 2014
Büro- und Gewerbeimmobilien Wien
Das Fertigstellungsvolumen am Wiener Büromarkt wird sich 2015 mit 169.000 m² im Vergleich mit 2014 wieder steigern. Laut
Prognose von CBRE soll die Leerstandsrate weiterhin unter 7 % liegen, während die Vermietungsleistung mit voraussichtlich
250.000 m² wieder steigen wird. Die Spitzenmiete wird weiterhin bei 25,75 €/m²/M. liegen.
(Quelle: CBRE Marketview Wien Büro, Q4 2014)
Büro- und Gewerbeimmobilien Deutschland
Das Transaktionsvolumen am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt wird 2015 etwas niedriger ausfallen als im Jahr 2014.
Objekte am Stadtrand und in peripheren Lagen sowie Projektentwicklungen werden interessanter, und auch B-Lagen mit
attraktiven Renditemöglichkeiten ziehen Investoren an.
(Quelle: CBRE Gewerbeimmobilien 2014: Transaktionsvolumen kratzt an der 40-Milliarden-Euro-Marke, Pressemitteilung vom 07.01.2015)
Für die fünf großen Bürostandorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München wird für 2015 ein Zuwachs
von etwas mehr als 1 Mio m² prognostiziert, die zum Großteil Berlin zuzurechnen sein werden. Diese Einschätzung basiert
auf der Erwartung einer robusten Entwicklung der deutschen Wirtschaft sowie einem weiteren Beschäftigungsanstieg, der
zusätzlichen Flächenbedarf generiert.
(Quelle: CBRE Vermietungsumsatz in den fünf großen deutschen Büromärkten 5 % über Vorjahreswert, Pressemitteilung vom 15.01.2015)
Ausblick für ECO 2015
Die Strategie der Konzentration auf Bestands- bzw. Redevelopment-Immobilien und deren forcierter Ab- bzw. Weiterverkauf
wird auch im Jahr 2015 fortgesetzt werden. Ziel ist es, eine weitere Verbesserung der Eigenkapitalquote zu erreichen.
Auch 2015 wird die Konzentration auf die Portfoliooptimierung im Vordergrund der geschäftlichen Strategie stehen. Die
Kernmärkte von ECO werden weiterhin Österreich und Deutschland bleiben. Eine Verbesserung der Auslastung und eine
Verringerung der Leerstände wird durch weitere Optimierung und Verwertung der Liegenschaften angestrebt.
Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Am 15.02.2015 gab die Deutsche Wohnen AG bekannt, dass sie im Zusammenhang eines Übernahmeangebots an die conwert
Immobilien Invest SE auch den Streubesitzaktionären der ECO Business-Immobilien AG ein Übernahmeangebot zu 6,35 €/Aktie
unterbreiten wird.
In dem am 18.03.2015 veröffentlichten Angebot wurde die Annahmefrist für das Übernahmeangebot für den Zeitraum
18.03.2015 bis zum 24.04.2015 festgelegt. Das Angebot steht unter der Bedingung des Erfolgs des an die conwert-Aktionäre
gerichteten Übernahmeangebots. Details zum Angebot finden Sie auf der Website der Gesellschaft unter www.eco-immo.at. Die
Äußerung des Vorstands und des Aufsichtsrats zum Angebot werden in Kürze ebenfalls auf der Website unter www.eco-immo.at
abrufbar sein.
Wien, am 18. März 2015
Der Vorstand der
ECO Business-Immobilien AG
Mag. Thomas Doll e.h.
Mag. Clemens Schneider e.h.
- 18 -
Mag. Jasmin Soravia, LLM e.h.
Konzernabschluss
2014
ECO Business-Immobilien AG - Jahresfinanzbericht 2014
KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
FÜR DEN ZEITRAUM VOM 1. JÄNNER BIS ZUM 31. DEZEMBER 2014
01.01.31.12.2014
(in Mio €)
01.01.31.12.2013
Anhang
Punkt
5.1.
1.
Vermietungserlöse
38,0
39,1
2.
Veräußerungserlöse aus zum Verkauf gehaltenen Immobilien
4,8
35,7
3.
Veräußerungserlöse aus als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien
0,0
7,8
4.
Umsatzerlöse
5.
Immobilienaufwendungen
6.
Aufwendungen aus dem Abgang von zum Verkauf gehaltenen Immobilien
7.
Aufwendungen aus dem Abgang von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien
8.
Zwischensumme aus 4. bis 7.
9.
42,8
82,6
(11,6)
(12,4)
(4,5)
(34,0)
0,0
(7,8)
26,7
28,4
5.1.
6.1.
Gewinne aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes
1,3
0,2
10. Verluste aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes
(20,2)
(16,1)
11. Nettoergebnis aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes
(19,0)
(16,0)
6.1.
(2,4)
(0,8)
6.2.
12. Negative Zeitwertanpassung aus zum Verkauf gehaltenen Immobilien
13. Sonstige betriebliche Erträge
0,1
1,0
14. Sonstige betriebliche Aufwendungen
(7,4)
(6,5)
15. Betriebsergebnis (EBIT)
(2,0)
6,2
16. Finanzerträge
17. Finanzaufwendungen
14,6
14,9
5.3.
(26,2)
(24,8)
5.4.
18. Finanzergebnis
(11,6)
(9,9)
19. Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)
(13,7)
(3,8)
(0,6)
(3,3)
20. Ertragsteuern
21. Konzernergebnis nach Ertragsteuern
Ergebnis pro Aktie in € (verwässert und unverwässert)
Gewichtete durchschnittliche Anzahl von Stückaktien
5.5.
(14,2)
(7,1)
(0,5)
(0,5)
(13,7)
(6,6)
(0,40)
(0,19)
5.6.
34.100.000,00 34.100.000,00
5.6.
davon entfallen auf Anteile ohne Beherrschung
davon entfallen auf Anteilseigner des Mutterunternehmens
5.2.
KONZERNGESAMTERGEBNISRECHNUNG
FÜR DEN ZEITRAUM VOM 1. JÄNNER BIS 31. DEZEMBER 2014
(in Mio €)
Konzernergebnis nach Ertragssteuern
01.01.-31.12.2014
Anteilseigner
des MutterAnteile ohne
unternehmens
Beherrschung
Gesamt
01.01.-31.12.2013
Anteilseigner
des MutterAnteile ohne
unternehmens
Beherrschung
Gesamt
(13,7)
(0,5)
(14,2)
(6,6)
(0,5)
(7,1)
(3,2)
0,0
(3,2)
(0,3)
0,0
(0,3)
3,7
0,1
3,8
9,0
0,1
9,1
(0,7)
0,0
(0,7)
(2,1)
0,0
(2,1)
Sonstige Ergebnisse,
die in den Gewinn oder Verlust
umgegliedert werden können
Währungsdifferenzen
Cashflow Hedges
Steuereffekt auf Cashflow Hedges
Summe sonstiger Ergebnisse
Gesamtperiodenergebnis
(0,2)
0,1
(0,1)
6,6
0,1
6,7
(14,0)
(0,3)
(14,3)
0,0
(0,4)
(0,4)
- 20 -
KONZERNBILANZ
ZUM 31. DEZEMBER 2014
(in Mio €)
Anhang
Punkt
31.12.2014
31.12.2013
402,9
433,9
6.1.
2,5
6,6
6.5.
405,4
440,6
27,2
34,1
6.2.
6,2
6,9
6.7.
306,3
330,3
6.7.
0,4
0,7
VERMÖGENSWERTE
A.
LANGFRISTIGE VERMÖGENSWERTE
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien
Latente Steueransprüche
SUMME LANGFRISTIGE VERMÖGENSWERTE
B.
KURZFRISTIGE VERMÖGENSWERTE
Zum Verkauf gehaltene Immobilien
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Sonstige finanzielle Vermögenswerte
Sonstige Vermögenswerte
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
2,0
1,2
6.7.
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte
12,6
0,0
6.3.
SUMME KURZFRISTIGE VERMÖGENSWERTE
354,7
373,1
SUMME VERMÖGENSWERTE
760,1
813,7
341,0
341,0
EIGENKAPITAL UND SCHULDEN
C.
EIGENKAPITAL
6.4.
Grundkapital
Kapitalrücklagen
15,3
0,0
Angesammeltes Ergebnis
(40,3)
(26,6)
Sonstige Rücklagen
(18,4)
(18,2)
Auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallendes Eigenkapital
297,5
296,2
Anteile ohne Beherrschung
SUMME EIGENKAPITAL
D.
(0,3)
296,8
295,9
151,6
122,4
6.7.
2,7
4,7
6.5.
6.7.
LANGFRISTIGE SCHULDEN
Langfristige Kreditverbindlichkeiten
Latente Steuerverbindlichkeiten
Sonstige finanzielle Schulden
SUMME LANGFRISTIGE SCHULDEN
E.
(0,7)
11,1
17,9
165,4
145,0
55,2
124,1
6.7.
0,8
1,2
6.7.
KURZFRISTIGE SCHULDEN
Kurzfristige Kreditverbindlichkeiten
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Rückstellungen
1,2
0,9
6.6.
Ertragsteuerschulden
3,6
3,9
6.6.
235,9
235,6
6.7.
1,2
7,1
6.8.
SUMME KURZFRISTIGE SCHULDEN
297,9
372,8
SUMME EIGENKAPITAL UND SCHULDEN
760,1
813,7
Sonstige finanzielle Schulden
Sonstige Schulden
- 21 -
0,0
0,0
Sonstiges Ergebnis
Gesamtperiodenergebnis
341,0
0,0
Konzernergebnis (nach Ertragsteuern)
Stand zum 31.12.2014
0,0
341,0
Gesellschafterzuschuss
Stand zum 01.01.2014
0,0
Gesamtperiodenergebnis
341,0
0,0
Sonstiges Ergebnis
Stand zum 31.12.2013
0,0
341,0
Grundkapital
Konzernergebnis (nach Ertragsteuern)
Stand zum 01.01.2013
(in Mio €)
15,3
15,3
0,0
0,0
15,3
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
(40,3)
(13,7)
0,0
(13,7)
0,0
(26,6)
(26,6)
(6,6)
0,0
(6,6)
(20,1)
Kapital- Angesammeltes
rücklagen
Ergebnis
ENTWICKLUNG DES KONZERN-EIGENKAPITALS
FÜR DEN ZEITRAUM VOM 1. JÄNNER BIS 31. DEZEMBER 2014
(11,2)
3,0
3,0
0,0
0,0
(14,2)
(14,2)
6,9
6,9
0,0
(21,1)
(7,2)
(3,2)
(3,2)
0,0
0,0
(4,0)
(4,0)
(0,3)
(0,3)
0,0
(3,7)
Rücklage für Übrige sonstige
Derivate
Rücklagen
297,5
1,3
(0,2)
(13,7)
15,3
296,2
296,2
0,0
6,6
(6,6)
296,1
Anteilseigner
des Mutterunternehmens
(0,7)
(0,3)
0,1
(0,5)
0,0
(0,3)
(0,3)
(0,4)
0,1
(0,5)
0,2
Anteile ohne
Beherrschung
296,8
1,0
(0,1)
(14,2)
15,3
295,9
295,9
(0,4)
6,7
(7,1)
296,3
Eigenkapital
Summe
ECO Business-Immobilien AG - Jahresfinanzbericht 2014
- 22 -
KONZERN-CASHFLOW-STATEMENT (GELDFLUSSRECHNUNG)
FÜR DEN ZEITRAUM VOM 1. JÄNNER BIS 31. DEZEMBER 2014
(in Mio €)
Konzernergebnis nach Ertragsteuern
Finanzergebnis
Ertragsteuern
Nettoergebnis aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes
Abwertungen der zum Verkauf gehaltenen Immobilien
Gezahlte Ertragsteuern
01.01.31.12.2014
01.01.31.12.2013
(14,2)
(7,1)
11,6
9,9
0,6
3,3
5.5.
19,0
16,0
6.1.
2,4
0,8
0,9
0,0
14,5
14,6
34,8
37,5
4,5
33,9
Forderungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte
37,7
(31,7)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
(0,4)
0,2
Sonstige finanzielle Schulden
13,4
15,1
Zinseinzahlungen
Zwischensumme
Anhang
Punkt
Veränderung der Posten
Zum Verkauf gehaltene Immobilien
Sonstige Schulden & Rückstellungen
Cashflow aus dem operativen Bereich
Auszahlungen für Investitionen in Immobilienvermögen
Einzahlung aus der Veräußerung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien
Cashflow aus dem Investitionsbereich
Einzahlungen aufgrund von Kreditaufnahmen
(5,6)
6,1
84,4
61,0
(4,0)
(3,2)
0,0
7,8
(4,0)
4,6
7,0
0,0
6.7.
Auszahlung aufgrund von Tilgungen von Krediten
(47,4)
(24,2)
6.7.
Nettoauszahlung an conwert-Cashpool
(11,4)
(19,3)
Rückzahlung sonstiger langfristiger finanzieller Schulden
(6,1)
0,0
(21,7)
(23,4)
(79,6)
(66,9)
0,8
(1,3)
Finanzmittelbestand am Anfang der Periode
1,2
2,5
Finanzmittelbestand am Ende der Periode
2,0
1,2
0,8
(1,3)
Gezahlte Zinsen
Cashflow aus dem Finanzierungsbereich
Veränderungen des Finanzmittelbestands
Finanzmittelbestand
Veränderungen des Finanzmittelbestands
- 23 -
ECO Business-Immobilien AG - Jahresfinanzbericht 2014
Konzernanhang zum 31. Dezember 2014
- 24 -
INHALT
1 Informationen zum Unternehmen...............................................................................................................................................26
2 Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze..............................................................................................................................26
2.1 Allgemeine Grundsätze...........................................................................................................................................................26
2.2Konsolidierungskreis...............................................................................................................................................................26
2.3 Neue und überarbeitete Standards und Interpretationen....................................................................................................26
2.4Konsolidierungsgrundsätze ...................................................................................................................................................27
2.5 Zusammenfassung wesentlicher Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden...................................................................28
3 Ermessensausübungen und Schätzungsunsicherheiten..........................................................................................................33
3.1Immobilienbewertung............................................................................................................................................................. 33
4Segmentberichterstattung..........................................................................................................................................................33
4.1 Interne Berichterstattung....................................................................................................................................................... 33
4.2 Segmentberichterstattung nach geografischen Gebieten .................................................................................................. 34
5 Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung ....................................................................................................................34
5.1 Vermietungserlöse und Bewirtschaftungsergebnis............................................................................................................ 34
5.2 Sonstige betriebliche Aufwendungen.................................................................................................................................... 34
5.3Finanzerträge...........................................................................................................................................................................35
5.4Finanzaufwendungen...............................................................................................................................................................35
5.5Ertragsteuern...........................................................................................................................................................................35
5.6 Ergebnis je Aktie ......................................................................................................................................................................35
6 Erläuterungen zur Bilanz............................................................................................................................................................36
6.1 Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien......................................................................................................................36
6.2 Zum Verkauf gehaltene Immobilien........................................................................................................................................36
6.3 Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte.......................................................................................................................36
6.4Eigenkapital..............................................................................................................................................................................36
6.5Steuerabgrenzung ...................................................................................................................................................................37
6.6 Ertragsteuerschulden und Rückstellungen...........................................................................................................................37
6.7Finanzinstrumente.................................................................................................................................................................. 38
6.8 Sonstige kurzfristige Schulden...............................................................................................................................................42
7 Operating Leasingverhältnisse...................................................................................................................................................42
8 Zielsetzung und Methoden des Finanzrisikomanagements......................................................................................................43
9 Geschäftsbeziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen ................................................................................45
9.1 Geschäftsbeziehungen mit dem Key Management.............................................................................................................. 45
9.2 Geschäftsbeziehungen zur conwert-Gruppe........................................................................................................................ 45
10 Angaben über die Organe ...........................................................................................................................................................46
11 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag...........................................................................................................................................46
12 Konzernunternehmen ECO Business-Immobilien AG............................................................................................................... 47
- 25 -
ECO Business-Immobilien AG - Jahresfinanzbericht 2014
1
Informationen zum Unternehmen
Die ECO Business-Immobilien AG (ECO) ist eine Aktiengesellschaft nach österreichischem Recht und notiert im Standard
Market Auction der Wiener Börse AG. Der eingetragene Firmensitz von ECO befindet sich in 1090 Wien, Alserbachstraße 32,
Österreich. Die Gesellschaft ist in das Firmenbuch beim Handelsgericht Wien zu FN 241364y eingetragen.
Die Unternehmenstätigkeit der ECO-Gruppe liegt im Bereich des Immobilien-Investments im Ankauf, der Entwicklung, der
Vermietung und der bestmöglichen Verwertung von Liegenschaften mit dem Ziel der Veranlagungsoptimierung.
2
Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze
2.1 Allgemeine Grundsätze
Der vorliegende Konzernabschluss wurde unter der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter in Übereinstimmung mit den
Richtlinien der International Financial Reporting Standards (IFRS) wie sie in der Europäischen Union (EU) anzuwenden sind,
erstellt. Die Aufstellung des Konzernabschlusses erfolgt grundsätzlich unter Anwendung des Anschaffungskostenprinzips.
Hiervon ausgenommen sind die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien, derivative Finanzinstrumente und eine finanzielle
Verbindlichkeit gegenüber der conwert-Gruppe, die zum beizulegenden Zeitwert angesetzt werden.
Der Konzernabschluss ist in Millionen Euro (Mio €) aufgestellt. Zahlreiche Beträge und Prozentsätze, die im Konzernabschluss
dargestellt werden, wurden gerundet, Summierungen können deshalb rechnerisch von den dargestellten Beträgen abweichen.
2.2Konsolidierungskreis
Der Konzernabschluss beinhaltet die ECO Business-Immobilien AG als oberste Muttergesellschaft und die unter Punkt 12
aufgelisteten Gesellschaften.
Im Geschäftsjahr 2014 gab es mit Ausnahme der Endkonsolidierung der Graforco Investments Limited, Zypern keine
Veränderungen im Konsolidierungskreis.
2.3 Neue und überarbeitete Standards und Interpretationen
Folgende Änderungen oder Neufassungen von Standards und Interpretationen wurden im Geschäftsjahr 2014 erstmals
angewandt:
Regelung
Inkrafttreten*)
Wesentliche
Auswirkungen auf den
Konzernabschluss
IAS 27
Neue Fassung: Einzelabschlüsse
01.01.2014
nein
IAS 28
Neue Fassung: Assoziierte Unternehmen
01.01.2014
nein
IFRS 10
Konzernabschlüsse
01.01.2014
nein
IFRS 11
Gemeinschaftliche Vereinbarungen
01.01.2014
nein
IFRS 12
Angaben zu Anteilen an anderen Unternehmen
01.01.2014
nein
IAS 32
Finanzinstrumente: Angaben und Darstellung (Änderung: Saldierung)
01.01.2014
nein
IAS 36
Wertminderungen von Vermögenswerten (Änderung: Angaben zum
erzielbaren Betrag bei nicht finanziellen Vermögenswerten)
01.01.2014
nein
IAS 39
Finanzinstrumente: Ansatz und Bewertung (Änderung: Novationen
von Derivaten und Fortsetzung der Sicherungsbeziehungen)
01.01.2014
nein
IFRIC 21
Abgaben
14.06.2014
nein
Diverse
Investmentgesellschaften – Änderungen an IFRS 10, IFRS 12 und IAS 27
01.01.2014
nein
*)
Anzuwenden auf Geschäftsjahre, die am oder nach dem angegebenen Datum beginnen
- 26 -
Nachfolgend aufgelistet sind bereits veröffentlichte aber noch nicht verpflichtend anzuwendende neue oder geänderte
Standards und Interpretationen, da diese entweder von der EU noch nicht übernommen wurden, oder erst in den Folgejahren
verpflichtend anzuwenden sind.
Regelung
Inkrafttreten*)
Auswirkungen auf den
Konzernabschluss
IFRS 9
Finanzinstrumente
01.01.2018 **)
IAS 19
Leistungen an Arbeitnehmer (Änderung: Leistungsorientierte
Pläne – Arbeitnehmerbeiträge)
01.07.2014
nein
IFRS 14
Regulatorische Abgrenzungsposten
01.01.2016 **)
nein
IFRS 11
Änderungen: Gemeinsame Vereinbarungen
01.01.2016 **)
nein
IAS 16 und IAS 38
Änderungen: Sachanlagen und Immaterielle Vermögenswerte
01.01.2016 **)
nein
IAS 16 und IAS 41
Änderungen: Sachanlagen und Landwirtschaft
01.01.2016 **)
nein
IAS 27
Änderungen: Einzelabschlüsse
01.01.2016 **)
nein
IFRS 10 und IAS 28
Änderungen: Konzernabschlüsse und Beteiligungen
an assoziierten Unternehmen
01.01.2016 **)
nein
IFRS 15
Umsatzrealisierung
01.01.2017 **)
nein
Diverse
Verbesserungen der IFRSs 2010-2012 (2013)
01.07.2014
nein
Diverse
Verbesserungen der IFRSs 2011-2013 (2013)
01.07.2014
nein
Diverse
Verbesserungen der IFRSs 2012-2014 (2014)
01.01.2016 **)
nein
*)
in Analyse
Anzuwenden auf Geschäftsjahre, die am oder nach dem angegebenen Datum beginnen
**)
EU-Endorsement des Standards noch offen
Der im Juli 2014 herausgegebene IFRS 9 ersetzt die bestehenden Leitlinien in IAS 39 Finanzinstrumente: Ansatz und
Bewertung. IFRS 9 enthält überarbeitete Leitlinien zur Einstufung und Bewertung von Finanzinstrumenten, darunter ein
neues Modell der erwarteten Kreditausfälle zur Berechnung der Wertminderung von finanziellen Vermögenswerten, sowie die
neuen allgemeinen Bilanzierungsvorschriften für Sicherungsgeschäfte. Er übernimmt auch die Leitlinien zur Erfassung und
Ausbuchung von Finanzinstrumenten aus IAS 39. IFRS 9 ist erstmals in der ersten Berichtsperiode eines am 1. Jänner 2018 oder
danach beginnenden Geschäftsjahres anzuwenden, wobei eine frühzeitige Anwendung zulässig ist.
2.4Konsolidierungsgrundsätze
2.4.1Allgemein
In den Konzernabschluss sind alle Gesellschaften, die unter dem beherrschenden Einfluss der Muttergesellschaft stehen,
durch Vollkonsolidierung einbezogen. Die Erstkonsolidierung erfolgt zu dem Zeitpunkt, an dem der beherrschende Einfluss auf
das Mutterunternehmen übergegangen ist. Sie werden endkonsolidiert, wenn die Beherrschung endet. Alle konzerninternen
Transaktionen zwischen Gesellschaften des Vollkonsolidierungskreises und damit zusammenhängende Erträge und
Aufwendungen, Forderungen und Verbindlichkeiten sowie unrealisierte Zwischengewinne werden zur Gänze eliminiert.
Entsprechend dem Grundsatz des einheitlichen Abschlussstichtages wurde der Konzernabschluss auf den Stichtag des
Jahresabschlusses der Muttergesellschaft ECO aufgestellt. Alle Einzelabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen
Gesellschaften wurden zum Stichtag des Konzernabschlusses aufgestellt.
2.4.2Unternehmenszusammenschlüsse
Unternehmenszusammenschlüsse werden nach der Erwerbsmethode gemäß IFRS 3 bilanziert, es sei denn die erworbenen
Einheiten stellen keinen Geschäftsbetrieb dar. Zum Erwerbszeitpunkt muss bestimmt werden, ob es sich bei dem Erwerb um
einen Kauf von Vermögenswerten handelt oder ob ein Geschäftsbetrieb gekauft wurde. Sofern die erworbenen Einheiten über
Personal und/oder über Tätigkeitsfelder wie Hausverwaltung oder Asset Management verfügen, welche ebenfalls übernommen
werden, wird in der Regel angenommen, dass ein Geschäftsbetrieb übernommen wurde.
Im Falle eines Erwerbs einer Gruppe von Vermögenswerten und Schulden, die keinen Geschäftsbetrieb bilden, werden die
Anschaffungskosten zwischen den einzelnen identifizierbaren Vermögenswerten und Schulden der übernommenen Einheiten
auf der Grundlage der relativen beizulegenden Zeitwerte zum Erwerbszeitpunkt aufgeteilt.
Handelt es sich bei dem Erwerb um den Erwerb eines Geschäftsbetriebes, dann erfolgt die erstmalige Einbeziehung einer
Tochtergesellschaft nach der Erwerbsmethode durch Ansatz der identifizierbaren Vermögenswerte und Schulden mit den
beizulegenden Zeitwerten sowie gegebenenfalls eines Firmenwerts.
- 27 -
ECO Business-Immobilien AG - Jahresfinanzbericht 2014
2.4.3Währungsumrechnung
Geschäftstransaktionen in ausländischer Währung
Die einzelnen Konzerngesellschaften erfassen Geschäftsfälle in ausländischer Währung mit dem am Tag der Transaktion
gültigen Referenzkurs. Die Umrechnung der monetären Vermögenswerte und Verbindlichkeiten in Euro erfolgt mit dem am
Bilanzstichtag gültigen Devisenreferenzkurs der Europäischen Zentralbank. Daraus resultierende Fremdwährungsgewinne
und -verluste werden im Geschäftsjahr ergebniswirksam erfasst.
Umrechnung von Einzelabschlüssen in ausländischer Währung
Berichtswährung und funktionale Währung für Konzerngesellschaften in Österreich und Ländern, die Teilnehmer der
Europäischen Wirtschafts- und Währungsunion sind, ist der Euro. Die in Fremdwährung aufgestellten Abschlüsse der in den
Konzern einbezogenen Tochterunternehmen werden gem. IAS 21 in Euro umgerechnet. Vermögenswerte und Schulden werden
mit dem Mittelkurs am Bilanzstichtag, das Eigenkapital wird mit Ausnahme des sonstigen Ergebnisses zu historischen Kursen
umgerechnet. Erträge und Aufwendungen werden mit dem Durchschnittskurs am Bilanzstichtag umgerechnet. Gewinne und
Verluste aus der Umrechnung sind im sonstigen Ergebnis erfasst.
2.5 Zusammenfassung wesentlicher Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
2.5.1Immobilienvermögen
2.5.1.1Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Klassifizierung und Bilanzierung
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien stellen Vermögen dar, das zur Erzielung von Miet- oder Pachterlösen oder zum
Zweck der Wertsteigerung gehalten und nicht für die Produktion oder sonstige Leistungserstellung oder zur Veräußerung
im normalen Geschäftsverlauf genutzt wird. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien können aus Grundstücken und/oder
Gebäuden oder Teilen davon bestehen.
Der Zugang von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien erfolgt zu Anschaffungskosten einschließlich Transaktionskosten oder Herstellungskosten gemäß IAS 40. Während der Entwicklung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien
werden Fremdkapitalkosten in Höhe der zurechenbaren Zinsaufwendungen aktiviert. Die Folgebewertung erfolgt zum
beizulegenden Zeitwert gemäß IFRS 13 in Verbindung mit IAS 40. Der beizulegende Zeitwert (Fair Value) ist der Betrag, der
in einem geordneten Geschäftsvorfall zwischen Marktteilnehmern am Bilanzstichtag für den Verkauf einer Immobilie gezahlt
würde. Da bei der Ermittlung im Wesentlichen nicht beobachtbare Inputfaktoren zur Anwendung kommen, ist der beizulegende
Zeitwert des als Finanzinvestition gehaltenen Immobilienvermögens als Fair Value der Stufe 3 gemäß IFRS 13 zu klassifizieren.
Änderungen des beizulegenden Zeitwerts werden erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Als
Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien werden ausgebucht, wenn sie veräußert werden oder wenn sie dauerhaft nicht mehr
genutzt werden können und kein künftiger wirtschaftlicher Nutzen aus ihrem Abgang mehr erwartet wird. Immobilien werden
nur dann aus dem Bestand der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien in die zum Verkauf gehaltenen Immobilien
übertragen, wenn eine durch das zuständige Gremium der ECO-Gruppe beschlossene Nutzungsänderung vorliegt.
Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts
Die beizulegenden Zeitwerte der Immobilien werden einmal jährlich von unabhängigen Sachverständigen ermittelt. Die
Sachverständigen verfügen über die für die Durchführung der Liegenschaftsbewertungen erforderlichen Qualifikationen und
Erfahrungen. Die angewendeten Bewertungsverfahren entsprechen den Anforderungen der vom „Royal Institution of Chartered
Surveyors“ (RICS) definierten Bewertungsstandards und den Anforderungen von IFRS 13.
Zum 31. Dezember 2014 wurden 99,3 % (31.12.2013: 98,3 %) des in der Bilanz ausgewiesenen Zeitwerts mittels der Discounted
Cashflow-Methode ermittelt. Der Zeitwert der übrigen Liegenschaft wurde mit dem Residualwertverfahren ermittelt. Im
Rahmen des DCF-Verfahrens werden die zukünftigen, mit dem Wertermittlungsgegenstand verbundenen Ein- und Ausgaben
über einen Detailbetrachtungszeitraum von zehn Jahren auf Monatsbasis prognostiziert. Die über den Betrachtungszeitraum
kalkulierten Zahlungsströme werden monatlich vorschüssig mit dem Diskontierungszins auf den Wertermittlungsstichtag
diskontiert, so dass die periodengerechte Bestimmung der Auswirkungen wertrelevanter Ein- und Auszahlungen innerhalb des
Detailbetrachtungszeitraumes in Bezug auf den Marktwert zum Bewertungsstichtag ermöglicht wird.
Der gewählte Diskontierungszinssatz spiegelt sowohl die Renditeerwartung eines potenziellen Investors als auch die
Prognoseunsicherheit des zukünftigen Zahlungsstromes wider und wurde aus tatsächlich realisierten Vergleichstransaktionen
und alternativen Anlageformen abgeleitet. Da einerseits aufgrund der Diskontierung das Gewicht zukünftiger Zahlungsströme
abnimmt und andererseits die Prognoseunsicherheit im Verlauf des Detailbetrachtungszeitraumes zunimmt wird nach zehn
Jahren üblicherweise der stabilisierte Nettoreinertrag anhand eines wachstumsimpliziten Kapitalisierungszinses kapitalisiert
und auf den Wertermittlungsstichtag diskontiert.
- 28 -
Wesentliche Inputfaktoren für die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts
Die folgende Tabelle stellt die Durchschnittswerte der wesentlichen Inputfaktoren inklusive der Angabe des beizulegenden
Zeitwerts der Immobilien nach Regionen dar.
31.12.2014
Buchwert
(in Mio €)
Diskontsatz
(in %)
Instandhaltungskosten
(in €/m²/M.)
Österreich
204,5
6,8
0,8
5,9
9,9
Deutschland
165,0
6,7
0,9
5,4
9,0
33,4
10,0
1,0
9,0
10,7
31.12.2013
Buchwert
(in Mio €)
Diskontsatz
(in %)
Instandhaltungskosten
(in €/m²/M.)
Struktureller
Leerstand
(in %)
Soll-Miete
(in €/m²/M.)
Österreich
213,2
6,5
0,8
5,6
9,4
Deutschland
179,6
6,7
0,9
5,6
9,4
41,1
10,0
2,3
7,8
11,8
Übrige Länder
Gesamt
Struktureller
Leerstand
(in %)
Soll-Miete
(in €/m²/M.)
402,9
Übrige Länder
Gesamt
433,9
Der beizulegende Zeitwert des Immobilienvermögens würde sich – ceteris paribus – erhöhen durch eine
++ Verminderung des Kapitalisierungszinssatzes,
++ Verminderung der Instandhaltungskosten pro m²,
++ Verminderung des strukturellen Leerstands,
++ Erhöhung der Soll-Miete pro m².
Eine Sensitivitätsanalyse zu diesen Parametern ist unter Punkt 3.1 angeführt.
2.5.1.2Zum Verkauf gehaltene Immobilien
Immobilienvermögen wird als „zum Verkauf gehalten“ ausgewiesen, wenn die entsprechende Liegenschaft zum Verkauf im
normalen Geschäftsbetrieb vorgesehen ist oder sich in der Herstellung für einen späteren Verkauf im Rahmen des normalen
Geschäftsbetriebs befindet.
Der Zugang der zum Verkauf gehaltenen Immobilien erfolgt zu Anschaffungskosten einschließlich Transaktionskosten oder
Herstellungskosten gemäß IAS 2. Übertragungen von den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien auf als zum Verkauf
gehaltene Immobilien werden nur dann vorgenommen, wenn eine Nutzungsänderung vorliegt und erfolgen zum beizulegenden
Zeitwert der Immobilie im Zeitpunkt der Übertragung.
In weiterer Folge erfolgt der Ansatz der zum Verkauf bestimmten Immobilien entsprechend IAS 2 mit dem niedrigeren Wert
aus Buchwert und Nettoveräußerungswert. Der Nettoveräußerungswert ist der geschätzte Verkaufspreis abzüglich der noch
anfallenden Herstellungskosten und allfälliger Kosten der Veräußerung.
Die zum Verkauf gehaltenen Immobilien werden ausgebucht, wenn der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgt ist.
2.5.2Leasingverhältnisse
ECO tritt sowohl als Leasinggeber für die von ihr gehaltenen Immobilien an Mieter als auch als Leasingnehmer für Immobilien
auf.
Die Feststellung, ob eine Vereinbarung ein Leasingverhältnis beinhaltet, wird auf Basis des wirtschaftlichen Gehalts der
Vereinbarung zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung getroffen und erfordert eine Einschätzung, ob die Erfüllung der
vertraglichen Vereinbarung von der Nutzung eines bestimmten Vermögenswerts oder bestimmter Vermögenswerte abhängig
ist und ob die Vereinbarung ein Recht auf die Nutzung des Vermögenswerts einräumt. Eine erneute Beurteilung ist nach dem
Beginn des Leasingverhältnisses nur unter den Voraussetzungen des IFRIC 4 vorzunehmen.
Leasingverhältnisse, bei denen alle mit dem Eigentum verbundenen Chancen und Risiken übertragen werden, werden als
Finance Leases klassifiziert. Leasingverhältnisse, bei denen nicht im Wesentlichen alle mit dem Eigentum verbundenen
Chancen und Risiken vom Konzern auf den Leasingnehmer übertragen werden, werden als Operating Leases klassifiziert und
entsprechend bilanziert.
- 29 -
ECO Business-Immobilien AG - Jahresfinanzbericht 2014
Bei der Klassifizierung von Leasingverhältnissen von Grundstücken und Gebäuden werden die Grundstücks- und
Gebäudekomponenten grundsätzlich getrennt betrachtet. Zur Einstufung und Bilanzierung eines Leasingverhältnisses bei
Grundstücken und Gebäuden, werden die Mindestleasingzahlungen zwischen den Grundstücks- und Gebäudekomponenten
nach dem Verhältnis der jeweiligen beizulegenden Zeitwerte der Leistungen für die Mietrechte für die Grundstückskomponente
und die Gebäudekomponente des Leasingverhältnisses zu Beginn des Leasingverhältnisses aufgeteilt. Die Grundstücks- als
auch die Gebäudekomponente werden unter Verwendung der Kriterien des IAS 17 als Operating Lease oder als Finance Lease
klassifiziert.
Die Leasingzahlungen für Operating Lease Verhältnisse werden linear über die Laufzeit des Leasingverhältnisses als
Aufwand in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Ist der Eigentumsübergang auf den Konzern am Ende der Laufzeit des
Leasingverhältnisses jedoch nicht hinreichend sicher, wird der Leasinggegenstand über den kürzeren der beiden Zeiträume aus
erwarteter Nutzungsdauer und Laufzeit des Leasingverhältnisses vollständig abgeschrieben.
2.5.3Finanzinstrumente
Finanzinstrumente werden in Übereinstimmung mit dem wirtschaftlichen Gehalt der vertraglichen Bedingungen als
finanzielle Vermögenswerte bzw. finanzielle Verbindlichkeiten klassifiziert. Finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten
werden nur dann saldiert, wenn zum gegenwärtigen Zeitpunkt ein Rechtsanspruch besteht, die erfassten Beträge miteinander
zu verrechnen und beabsichtigt ist, den Ausgleich auf Nettobasis herbeizuführen oder gleichzeitig mit der Realisierung des
betreffenden Vermögenswerts die dazugehörige Verbindlichkeit abzulösen.
Der beizulegende Zeitwert (Fair Value) von Finanzinstrumenten, die auf organisierten Märkten gehandelt werden, wird
durch den am Bilanzstichtag notierten Marktpreis (Geldkurs) bestimmt (Stufe 1 – Fair Value). Der beizulegende Zeitwert von
Finanzinstrumenten, für die kein aktiver Markt besteht, wird unter Anwendung von allgemein anerkannten Bewertungsmethoden
ermittelt. Sofern die angewandte Bewertungsmethode allein auf dem Markt beobachtbaren Inputfaktoren basiert, handelt es
sich um eine Stufe 2 – Fair Value Bewertung, ansonsten um eine Stufe 3 – Fair Value Bewertung.
Zinsen, Gewinne und Verluste aus diesen Finanzinstrumenten sind als Aufwendungen oder Erträge (exkl. Gewinne und Verluste
für Derivate die zum Cashflow Hedging verwendet werden) im Finanzergebnis dargestellt.
2.5.3.1Finanzielle Vermögenswerte
Forderungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte
Forderungen aus Leistungen, sonstige Forderungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte sind originäre Finanzinstrumente,
die nicht in einem aktiven Markt notiert sind und nicht zum Verkauf bestimmt sind. Sie werden der Bewertungskategorie
„Kredite und Forderungen“ (L&R Loans and Receivables) zugeordnet. Der erstmalige Ansatz erfolgt zum beizulegenden
Zeitwert und in der Folge zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Verwendung der Effektivzinsmethode sowie unter Abzug
von Wertminderungen.
Eine Wertminderung bei Forderungen und sonstigen Vermögenswerten wird in Abhängigkeit des Mahnstandes, der
Außenstandsdauer und der Einzelbonität des jeweiligen Schuldners unter Berücksichtigung der erhaltenen Sicherheiten
gebildet und dann erfasst, wenn objektive Hinweise dafür vorliegen, dass die Forderungsbeträge nicht vollständig einbringlich
sind. Sofern eine Forderung tatsächlich uneinbringlich geworden ist, wird sie ausgebucht. Nachträgliche Zahlungseingänge
von bereits wertberichtigten Forderungen werden erfolgswirksam erfasst und unter den „sonstigen betrieblichen Erträgen“
ausgewiesen.
Liquide Mittel
Liquide Mittel umfassen Bargeld, jederzeit verfügbare Guthaben bei Kreditinstituten sowie Festgelder mit einer ursprünglichen
Laufzeit von maximal drei Monaten.
Verzinsliche Verbindlichkeiten
Verzinsliche Verbindlichkeiten werden der Kategorie „zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete Verbindlichkeiten“
(FLAC – Financial Liabilities at Amortised Cost) zugeordnet und bei Zugang in Höhe des tatsächlich zugeflossenen Betrages
abzüglich Transaktionskosten angesetzt. Ein Unterschied zwischen dem erhaltenen Betrag und dem Rückzahlungsbetrag
wird über die Laufzeit der Finanzierung nach der Effektivzinsmethode verteilt und im Finanzierungsaufwand erfasst bzw. bei
Vorliegen der Voraussetzungen gemäß IAS 23 als Teil der Herstellungskosten aktiviert.
Eine Ausnahme bildet eine Verbindlichkeit gegenüber der conwert-Gruppe, welche unter Anwendung der Fair Value Option zur
Vermeidung eines Accounting Mismatch erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet wird. Als beizulegender Zeitwert
wird in diesem Fall der Buchwert der in der Ukraine gelegenen Immobilie, mit welcher die Verbindlichkeit im Zusammenhang
steht, angesetzt. Diese Immobilie wird zum Fair Value gemäß IAS 40 iVm IFRS 13 bilanziert, was einem Fair Value der Stufe 3
gemäß IFRS 13 entspricht. Für mehr Informationen siehe Punkt 6.7.1.
- 30 -
Nicht verzinsliche finanzielle Verbindlichkeiten
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten wie jene aus Lieferungen und Leistungen werden der Kategorie „zu fortgeführten
Anschaffungskosten bewertete Verbindlichkeiten“ (FLAC – Financial Liabilities at Amortised Cost) zugeordnet und im Zeitpunkt
des Zuganges zum beizulegenden Zeitwert, danach zu fortgeschriebenen Anschaffungskosten bewertet. Bei kurzfristigen
nicht verzinslichen Verbindlichkeiten entspricht der beizulegende Zeitwert regelmäßig der geschätzten Summe aller künftigen
Auszahlungen. Langfristige nicht verzinsliche Verbindlichkeiten werden im Zugangszeitpunkt mit ihrem beizulegenden Zeitwert
erfasst und mit marktgerechten Zinssätzen aufgezinst.
Derivative Finanzinstrumente
Die ECO-Gruppe verwendet derivative Finanzinstrumente (Zinsswaps und -caps), um sich gegen Zinsänderungsrisiken
abzusichern. Die derivativen Finanzinstrumente werden zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und in den Folgeperioden mit
dem beizulegenden Zeitwert bewertet. Derivative Finanzinstrumente werden als langfristige Vermögenswerte oder langfristige
Verbindlichkeit ausgewiesen, wenn die verbleibende Laufzeit des Instruments mehr als zwölf Monate beträgt und nicht
erwartet wird, dass dieses innerhalb von zwölf Monaten realisiert oder abgewickelt wird. Der Ausweis erfolgt entsprechend der
Marktbewertung unter den sonstigen finanziellen Vermögenswerten oder sonstigen finanziellen Schulden.
Bei derivativen Finanzinstrumenten, die für eine Absicherung künftiger Zahlungsströme qualifiziert sind (CFH – Cashflow
Hedge), wird der effektive Teil der Änderung des beizulegenden Zeitwertes im sonstigen Ergebnis, d.h. erfolgsneutral im
Eigenkapital, erfasst. Der ineffektive Teil wird sofort aufwandswirksam im Finanzergebnis erfasst. Die im Eigenkapital
erfassten Bewertungsergebnisse von Cashflow Hedges werden in der Periode in die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
umgebucht, in der das abgesicherte Grundgeschäft erfolgswirksam wird bzw. mit den erwarteten Zahlungsströmen nicht
mehr gerechnet wird. Wenn das Sicherungsinstrument ausläuft oder veräußert, beendet oder ausgeübt wird, ohne dass ein
Ersatz oder ein Überrollen des Sicherungsinstruments in ein anderes Sicherungsinstrument erfolgt, oder die Kriterien für die
Bilanzierung als Sicherungsbeziehung nicht mehr erfüllt sind, verbleiben die bislang im sonstigen Ergebnis erfassten Beträge
solange als gesonderter Posten im Eigenkapital, bis die erwartete Transaktion oder feste Verpflichtung eingetreten ist. Die
Sicherungsbeziehung zwischen Sicherungsinstrument und Grundgeschäft sowie deren Effektivität wird bei Abschluss und
anschließend laufend evaluiert und dokumentiert.
Bewertung
Die beizulegenden Zeitwerte der Derivate werden durch Diskontierung der zukünftigen Zahlungsströme aus variablen
Zahlungen auf Basis allgemein anerkannter finanzmathematischer Modelle ermittelt. Bei der Diskontierung der Zahlungsströme
werden sowohl auf dem Markt beobachtbare Zinskurven sowie das Kontrahentenrisiko des Kreditinstituts, mit welchem das
Derivat abgeschlossen wurde, und der ECO-Gruppe selbst berücksichtigt. Das Kontrahentenrisiko wird mittels der DRSKFunktion des Finanzdienstleisters Bloomberg ermittelt, welche sich auf Markt beobachtbare Daten stützt.
Der beizulegende Zeitwert der derivativen Finanzinstrumente entspricht daher einem Fair Value der Stufe 2 gemäß IFRS 13.
2.5.4 Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Schulden
Gemäß IFRS 5 sind langfristige Vermögenswerte und Veräußerungsgruppen, welche Vermögenswerte und Schulden enthalten,
als „Zur Veräußerung gehalten“ zu klassifizieren und gesondert in der Bilanz auszuweisen, wenn sie im derzeitigen Zustand zu
gängigen und üblichen Bedingungen sofort veräußerbar sind, diese Veräußerung höchstwahrscheinlich und innerhalb eines
Zeitraums von zwölf Monaten absehbar ist.
Die Bewertung gemäß IFRS 5 sieht vor, dass die langfristigen Vermögenswerte (oder Veräußerungsgruppen), die als zur
Veräußerung gehalten eingestuft werden, zum niedrigeren Wert aus Buchwert und beizulegendem Zeitwert abzüglich
Veräußerungskosten anzusetzen sind. Davon ausgenommen sind als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien, welche gemäß
IFRS 13 zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden.
2.5.5 Rückstellungen, Eventualverbindlichkeiten und -forderungen
Eine Rückstellung wird dann und nur dann gebildet, wenn aus einem vergangenen Ereignis eine gegenwärtige Verpflichtung
besteht, der Abfluss von Ressourcen mit wirtschaftlichem Nutzen zur Erfüllung dieser Verpflichtung wahrscheinlich ist und
eine zuverlässige Schätzung der Höhe der Verpflichtung möglich ist.
Eventualverbindlichkeiten werden in der Bilanz nicht erfasst, sondern im Anhang offen gelegt. Sie werden dann nicht offen
gelegt, wenn die Möglichkeit eines Ressourcenabflusses mit wirtschaftlichem Nutzen unwahrscheinlich ist.
Eventualforderungen werden in der Bilanz nicht erfasst, aber offen gelegt, wenn der Zufluss wirtschaftlichen Nutzens
wahrscheinlich ist.
- 31 -
ECO Business-Immobilien AG - Jahresfinanzbericht 2014
2.5.6Ertragsrealisierung
Erträge werden erfasst, wenn es wahrscheinlich ist, dass der wirtschaftliche Nutzen dem Konzern zufließen wird und die
Höhe der Erträge verlässlich bestimmt werden kann. Erträge sind zum beizulegenden Zeitwert der erhaltenen Gegenleistung
zu bemessen. Skonti, Rabatte sowie Umsatzsteuer oder andere Abgaben bleiben unberücksichtigt.
Mieterlöse werden linear über die Gesamtlaufzeit der Mietverträge verteilt erfasst, sofern eine andere Verteilung nicht
sachgerechter ist. Anreizvereinbarungen wie z.B. Mietfreistellungen, reduzierte Mieten für einen bestimmten Zeitraum oder
Einmalzahlungen sind dabei ein Bestandteil der Mieterlöse. Deshalb erfolgt eine lineare Verteilung der Anreizvereinbarungen
auf die Gesamtlaufzeit. Sehen Mietverträge eine regelmäßige Anpassung über die Laufzeit vor, werden derartige Anpassungen
ebenfalls linear über die Mietlaufzeit verteilt erfasst. Bei inflationsbedingten Anpassungen erfolgt hingegen keine Verteilung.
Die Realisierung der Umsatzerlöse aus Liegenschaftsverkäufen erfolgt nach Maßgabe der in den zugrunde liegenden Verträgen
normierten Gefahren- und Risikoübergänge, wenn die mit dem Eigentum verbundenen maßgeblichen Chancen und Risiken auf
den Käufer übergegangen sind.
2.5.7Ertragsteuern
Die Ertragsteuerbelastung basiert auf dem Jahresergebnis vor Steuern und berücksichtigt tatsächliche und latente Steuern.
Die tatsächlichen Steuererstattungsansprüche und Steuerschulden für die laufende und frühere Perioden werden mit dem
Betrag bemessen, in dessen Höhe eine Erstattung von der Steuerbehörde bzw. eine Zahlung an die Steuerbehörde erwartet
wird. Der Berechnung des Betrages werden die Steuersätze und Steuergesetze zugrunde gelegt, die zum Bilanzstichtag gelten.
Tatsächliche Steuern, die sich auf Posten beziehen, die im sonstigen Ergebnis erfasst werden, werden nicht in der Gewinn- und
Verlustrechnung, sondern im sonstigen Ergebnis erfasst.
Steuerlatenzen werden unter Anwendung der „balance sheet liability method“ errechnet. Latente Steuern spiegeln die
Steuereffekte der temporären Differenzen zwischen den ausgewiesenen Buchwerten der Vermögenswerte und Schulden und
den entsprechenden Beträgen aufgrund der jeweiligen steuerlichen Vorschriften wider.
Aktive und passive Steuerabgrenzungen werden unter Verwendung der erwarteten Steuersätze für das steuerbare Einkommen
ermittelt, die im Zeitpunkt des Ausgleichs der temporären Differenzen anwendbar sein werden. Dabei werden die Steuersätze
(und Steuervorschriften) verwendet, die zum Bilanzstichtag gültig sind. Das Ausmaß der aktiven und passiven Steuerabgrenzung
spiegelt die Steuerwirkungen wider, die sich nach Einschätzung des Unternehmens zum Bilanzstichtag ergeben würden, wenn
die Buchwerte des Vermögens realisiert und die Verbindlichkeiten beglichen würden.
Aktive und passive Steuerabgrenzungen werden grundsätzlich für alle temporären Differenzen sowie steuerlichen
Verlustvorträge berücksichtigt, mit Ausnahme der
++ latenten Steuerschuld bzw. Steueransprüche, die aus dem erstmaligen Ansatz eines Geschäfts- oder Firmenwerts oder
eines Vermögenswerts oder einer Schuld aus einem Geschäftsvorfall, der kein Unternehmenszusammenschluss ist und der
zum Zeitpunkt des Geschäftsvorfalls weder das unternehmensrechtliche Jahresergebnis noch das zu versteuernde Ergebnis
beeinflusst, und der
++ latenten Steuerschuld bzw. den Steueransprüchen aus temporären Differenzen, die im Zusammenhang mit Beteiligungen
an Tochterunternehmen, assoziierten Unternehmen und Anteilen an Gemeinschaftsunternehmen stehen, wenn der zeitliche
Verlauf der Umkehrung der temporären Differenzen gesteuert werden kann und es wahrscheinlich ist, dass sich die temporären
Unterschiede in absehbarer Zeit nicht umkehren werden.
Die latenten Steueransprüche werden gebildet, wenn es wahrscheinlich ist, dass zum Zeitpunkt der Realisierung der
abzugsfähigen temporären Differenzen/des steuerlichen Verlustvortrages genügend steuerbare Gewinne vorhanden sein
werden. Zu jedem Bilanzstichtag werden die bisher unberücksichtigten abzugsfähigen temporären Differenzen/der steuerliche
Verlustvortrag sowie der Buchwert der gebildeten aktiven Steuerabgrenzungen neu eingeschätzt. Jene bisher nicht aktivierten
latenten Steueransprüche werden in dem Ausmaß berücksichtigt, in dem es wahrscheinlich geworden ist, dass der zukünftige
steuerbare Gewinn die Realisierung der abzugsfähigen temporären Differenzen/des steuerlichen Verlustvortrages zulässt.
Im Gegensatz dazu wird der Buchwert latenter Steueransprüche in jenem Ausmaß wertberichtigt, in dem es nicht länger
wahrscheinlich ist, dass in Zukunft genügend steuerbare Gewinne zur Verwendung der abzugsfähigen temporären Differenzen/
des steuerlichen Verlustvortrages vorhanden sein werden.
Latente Steuern, die sich auf Posten beziehen, die im sonstigen Ergebnis erfasst werden, werden nicht in der Gewinn- und
Verlustrechnung sondern im sonstigen Ergebnis erfasst.
Zum Bilanzstichtag werden latente Steueransprüche mit latenten Steuerschulden aufgerechnet, wenn
++ diese Ansprüche bzw. Verbindlichkeiten gegenüber der selben Steuerbehörde bestehen und
++ wenn die Ansprüche bzw. Verbindlichkeiten unter den für die Gesellschaften bestehenden Steuerumlage- und Gruppenvertrag
fallen, welcher ein einklagbares Recht auf Aufrechnung zur Folge hat.
- 32 -
3
Ermessensausübungen und Schätzungsunsicherheiten
Die wichtigsten zukunftsbezogenen Annahmen sowie sonstige am Stichtag bestehende wesentliche Quellen von
Schätzungsunsicherheiten, aufgrund derer ein beträchtliches Risiko besteht, dass innerhalb des nächsten Geschäftsjahres
eine wesentliche Anpassung der Buchwerte von Vermögenswerten und Schulden erforderlich sein wird, werden im Folgenden
erläutert.
3.1Immobilienbewertung
Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts des Immobilienvermögens der ECO-Gruppe erfolgt mittels Gutachten, die von
unabhängigen Sachverständigen erstellt werden. Diesen Gutachten liegen unterschiedliche Berechnungsmodelle zugrunde,
welche wiederum auf Annahmen und Einschätzungen hinsichtlich einer Vielzahl von Parametern beruhen. Es kann nicht
ausgeschlossen werden, dass bei einer negativen Veränderung einer oder mehrerer dieser Annahmen und Parameter sich der
Wert der Immobilien verringert, sodass dies einen negativen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage hat. Die
angewendeten Annahmen und Parameter werden sorgfältig und bestmöglich durch die Gutachter und das Management auf
Basis der aktuell vorherrschenden Marktverhältnisse geschätzt und zu jedem Bewertungsstichtag aktualisiert. Die Änderungen
in den Parametern können zu erheblichen Wertschwankungen des Immobilienvermögens führen.
Die folgende Tabelle zeigt die Sensitivität des beizulegenden Zeitwerts des Immobilienvermögens in Bezug auf die Veränderung
wesentlicher Inputfaktoren.
31.12.2014
(in Mio €)
Diskontierungszinssatz + / - 1
Prozentpunkt
Instandhaltungskosten
+/-5%
Struktureller
Leerstand + / - 1
Prozentpunkt
(35,6)
(2,6)
(5,6)
21,3
42,1
2,6
5,6
(21,2)
Diskontierungszinssatz + / - 1
Prozentpunkt
Instandhaltungskosten
+/-5%
Struktureller
Leerstand + / - 1
Prozentpunkt
Soll-Miete
+/-5%
(29,8)
(2,2)
(5,2)
22,2
33,0
2,6
5,6
(21,9)
Erhöhung des Parameters
Verminderung des Parameters
31.12.2013
(in Mio €)
Erhöhung des Parameters
Verminderung des Parameters
Soll-Miete
+/-5%
4Segmentberichterstattung
4.1 Interne Berichterstattung
Die Identifizierung der berichtspflichtigen Geschäftssegmente erfolgte auf Basis jener Informationen die regelmäßig vom
Hauptentscheidungsträger des Unternehmens in Hinblick auf Entscheidungen über die Verteilung von Ressourcen und der
Bewertung der Ertragskraft verwendet werden. Der Hauptentscheidungsträger der ECO-Gruppe ist der Gesamtvorstand. Die
interne Berichterstattung an den Gesamtvorstand erfolgt auf Basis einer regionalen Aufteilung mit den Regionen Österreich,
Deutschland und übrige Länder. Diese Regionen entsprechen auch den Kriterien gemäß IFRS 8 und werden im Rahmen der
Segmentberichterstattung dargestellt.
Zwischen den Segmenten erfolgen keine wesentlichen Transaktionen.
- 33 -
ECO Business-Immobilien AG - Jahresfinanzbericht 2014
4.2 Segmentberichterstattung nach geografischen Gebieten
(in Mio €)
Vermietungserlöse
Österreich
01.01.-31.12.
2014
2013
Deutschland
01.01.-31.12.
2014
2013
Übrige Länder
01.01.-31.12.
2014
2013
Konzern
01.01.-31.12.
2014
2013
20,5
23,1
15,3
14,5
2,1
1,5
38,0
39,1
4,8
43,5
0,0
0,0
0,0
0,0
4,8
43,5
Erlöse
25,3
66,6
15,3
14,5
2,1
1,5
42,8
82,6
Immobilienaufwendungen
(7,4)
(7,9)
(3,4)
(3,7)
(0,8)
(0,8)
(11,6)
(12,4)
Aufwendungen aus dem Abgang von zum
Verkauf gehaltenen Immobilien
(4,5)
(34,0)
0,0
0,0
0,0
0,0
(4,5)
(34,0)
Veräußerungserlöse
Aufwendungen aus dem Abgang von als
Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien
0,0
(7,8)
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
(7,8)
Nettoergebnis aus der Anpassung des
beizulegenden Zeitwertes
(10,7)
(6,5)
(4,0)
(7,1)
(4,3)
(2,3)
(19,0)
(16,0)
Negative Zeitwertanpassung aus zum
Verkauf gehaltenen Objekten
(2,4)
(0,8)
0,0
0,0
0,0
0,0
(2,4)
(0,8)
0,0
0,4
0,1
0,5
0,0
0,1
0,1
1,0
Sonstige betriebliche Aufwendungen
(4,9)
(3,5)
(2,0)
(2,2)
(0,6)
(0,8)
(7,4)
(6,5)
Betriebsergebnis (EBIT)
(4,6)
6,5
6,0
2,0
(3,4)
(2,3)
(2,0)
6,2
4,0
3,4
(11,4)
(9,3)
(4,2)
(4,0)
(11,6)
(9,9)
(0,6)
9,8
(5,3)
(7,4)
(7,7)
(6,2)
(13,7)
(3,8)
231,6
247,3
177,6
179,6
33,4
41,1
442,7
468,0
2,0
1,3
1,9
1,1
0,1
0,8
4,0
3,2
Sonstige betriebliche Erträge
Finanzergebnis
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)
Immobilienvermögen
Investitionen in das Immobilienvermögen
5
Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung
5.1 Vermietungserlöse und Bewirtschaftungsergebnis
(in Mio €)
Netto-Vermietungserlöse
Weiterverrechnete Betriebskosten
2014
2013
31,2
32,9
6,8
6,2
38,0
39,1
Betriebskosten
(8,7)
(8,3)
Instandhaltungen
(1,0)
(1,3)
Hausverwaltungsleistungen
(0,8)
(0,7)
Übrige
(1,1)
(2,1)
Immobilienaufwendungen
(11,6)
(12,4)
Bewirtschaftungsergebnis
26,4
26,7
Vermietungserlöse
abzüglich Immobilienaufwendungen
5.2 Sonstige betriebliche Aufwendungen
2014
2013
Honorare für Immobilienmanagement
2,8
3,1
Forderungsverluste und Wertberichtigung von Forderungen
1,4
0,4
Aufwand aus Rechtsstreitigkeiten
1,4
0,0
Sonstige Steuern und Abgaben
0,3
0,3
Provisionen
0,3
1,2
Rechtsberatung & Notare
0,2
0,3
Kommunikation- und Werbeaufwand
0,2
0,1
Versicherungen
0,1
0,1
Wirtschaftsprüfung
0,1
0,1
Spesen des Geldverkehrs
0,1
0,1
Verwaltungsratsvergütung
0,0
0,1
Externe Buchhaltung und Steuerberatung
0,0
0,1
Sonstiger Beratungsaufwand
0,0
0,1
Gebühren
0,0
0,1
Miet- und Leasingaufwand
0,0
0,1
Übrige sonstige betriebliche Aufwendungen
0,5
0,3
Gesamt
7,4
6,5
(in Mio €)
- 34 -
Die Aufwendungen für den Abschlussprüfer betragen für das Geschäftsjahr 2014 0,1 Mio € (2013: 0,1 Mio €) für die Prüfung
des Konzernabschlusses.
5.3Finanzerträge
(in Mio €)
2014
2013
Zinserträge aus verbundenen Unternehmen
14,5
14,4
Erträge aus Marktwertänderung ineffektiver Derivate
0,0
0,3
Sonstige Zinserträge
0,1
0,2
14,6
14,9
2014
2013
Gesamt
5.4Finanzaufwendungen
(in Mio €)
Zinsaufwendungen aus verbundenen Unternehmen
11,7
11,3
Zinsaufwendungen gegenüber Dritten
10,9
12,4
Aufwendungen aus Marktwertänderungen ineffektiver Derivate
und aus Auflösung der Cashflow-Hedge Rücklage
3,1
0,9
Sonstige Finanzaufwendungen
0,5
0,2
26,2
24,8
Gesamt
Die Verluste aus dem ineffektiven Teil von an sich effektiven Sicherungsbeziehungen betragen 0,0 Mio € (2013: 0,1 Mio €).
Im Geschäftsjahr wurden Aufwendungen aus Cashflow Hedges in Höhe von 2,9 Mio € (2013: 0,9 Mio €) in die Gewinn- und
Verlustrechnung übernommen.
5.5Ertragsteuern
Als Ertragsteuern sind sowohl die in den einzelnen Gesellschaften gezahlten oder geschuldeten Steuern auf Einkommen und
Ertrag als auch die latenten Steuerabgrenzungen berücksichtigt.
2014
(in Mio €)
2013
Laufender Steueraufwand/-ertrag
0,9
0,6
Latenter Steuerertrag/-aufwand aus dem Entstehen und der Auflösung von temporären Differenzen
0,5
(1,9)
Aufwand aus Wertberichtigung von aktiven latenten Steuern
(0,9)
(1,8)
Steuern aus Vorperioden
(1,1)
0,1
0,0
(0,3)
(0,6)
(3,3)
Sonstige Effekte
Gesamt
Die Überleitung des effektiven Steuersatzes zum gesetzlich anzuwendenden Steuersatz in Österreich von 25 % (2013: 25 %)
lässt sich wie folgt darstellen:
(in Mio €)
2014
2013
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)
(13,7)
(3,8)
Erwarteter Steueraufwand mit Konzernsteuersatz (25 %)
3,4
0,9
Differenz aus unterschiedlichen Steuersätzen
(0,1)
(0,6)
Wertberichtigung von aktiven latenten Steuern
(0,9)
(1,8)
Nicht-Ansatz von aktiven latenten Steuern auf im Berichtsjahr entstandene steuerliche Verluste und
sonstige temporäre Differenzen
(4,6)
(1,5)
Effekt aus steuerfreien Erträgen & nicht abzugsfähigen Aufwendungen und permanenten Differenzen
1,8
0,0
Effekt aus Gruppenumlage und Vorjahren
Sonstige Effekte
Ertragsteueraufwand
(0,2)
0,0
0,1
(0,3)
(0,6)
(3,3)
5.6 Ergebnis je Aktie
Bei der Berechnung des Ergebnisses je Aktie (wie im Abschluss in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung angegeben) wird
das den Inhabern von Stammaktien des Mutterunternehmens zuzurechnende Ergebnis durch die gewichtete durchschnittliche
Anzahl von Stammaktien, die sich während des Jahres im Umlauf befinden, geteilt.
Da es in der Berichtsperiode wie auch im Vorjahr zu keinen Verwässerungseffekten bei den Stammaktien gekommen ist,
entspricht das verwässerte dem unverwässerten Ergebnis je Aktie.
2014
2013
Gesamtzahl der in Umlauf befindlichen Aktien zum Bilanzstichtag
34.100.000
34.100.000
Gewichtete durchschnittliche Anzahl von Stückaktien
34.100.000
34.100.000
(in Stück)
- 35 -
ECO Business-Immobilien AG - Jahresfinanzbericht 2014
6
Erläuterungen zur Bilanz
6.1 Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien
2014
Österreich
Deutschland
Übrige Länder
Gesamt
213,2
179,6
41,1
433,9
Wechselkursänderungen
0,0
0,0
(3,5)
(3,5)
Zugänge in bestehenden Immobilien
2,0
1,9
0,1
4,0
(12,6)
(in Mio €)
Buchwert zu Beginn des Geschäftsjahres
Zu-/Abgänge aus der Umgliederung von Objekten
zu als zur Veräußerung gehaltene Immobilien
0,0
(12,6)
0,0
Nettoergebnis aus Anpassung des beizulegenden Zeitwerts
(10,7)
(4,0)
(4,3)
(19,0)
Buchwert zum Ende der Berichtsperiode
204,4
165,0
33,4
402,9
Österreich
Deutschland
Übrige Länder
Gesamt
226,2
185,7
43,3
455,2
Wechselkursänderungen
0,0
0,0
(0,7)
(0,7)
Zugänge in bestehenden Immobilien
1,4
1,1
0,8
3,2
(7,8)
0,0
0,0
(7,8)
(6,5)
(7,1)
(2,3)
(16,0)
213,2
179,6
41,1
433,9
2013
(in Mio €)
Buchwert zu Beginn des Geschäftsjahres
Abgänge
Nettoergebnis aus Anpassung des beizulegenden Zeitwerts
Buchwert zum Ende der Berichtsperiode
Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien in Höhe von 402,9 Mio € (31.12.2013: 433,9 Mio €) dienen als hypothekarische
Besicherung für Kreditverbindlichkeiten in Höhe von 189,3 Mio € (31.12.2013: 215,4 Mio €). Die als Finanzinvestitionen gehaltenen
Immobilien enthalten Objekte aus Finanzierungsleasing im Ausmaß von 23,7 Mio € (31.12.2013: 23,5 Mio €).
6.2 Zum Verkauf gehaltene Immobilien
Die Bewertung erfolgt mit dem niedrigeren Wert aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Nettoveräußerungswert. Im
abgelaufenen Geschäftsjahr wurden Abwertungen in Höhe von 2,4 Mio € (2013: 0,8 Mio €) und wie im Vorjahr keine Aufwertungen
vorgenommen. Der Buchwert des Liegenschaftsbestands, welcher im Geschäftsjahr 2014 zum Nettoveräußerungswert
bewertet wurde, beträgt 27,0 Mio € (2013: 20,1 Mio €).
Die zum Verkauf gehaltenen Immobilien in Höhe von 27,2 Mio € (31.12.2013: 34,1 Mio €) dienen als hypothekarische Besicherung
für Kredit- und andere Verbindlichkeiten in Höhe von 17,5 Mio € (31.12.2013: 30,2 Mio €).
6.3 Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte
Da die Veräußerung einer deutschen Immobilie bereits im laufenden Jahr vertraglich beschlossen wurde, die Übertragung der
Rechte und Pflichten jedoch mit aufschiebender Wirkung erst im Geschäftsjahr 2015 stattfindet, wird diese Immobilie gemäß
IFRS 5 als zur Veräußerung gehalten klassifiziert. Die Immobilie wurde mit ihrem Kaufpreis laut Kaufvertrag bewertet. Hieraus
ergab sich eine Abwertung in Höhe von 3,5 Mio €, welche in der Gewinn- und Verlustrechnungsposition „Verluste aus der
Anpassung des beizulegenden Zeitwertes“ enthalten ist.
6.4Eigenkapital
Grundkapital
Das Grundkapital der Gesellschaft beträgt 341,0 Mio € (2013: 341,0 Mio €) und ist in 34.100.000 auf Inhaber lautende Stückaktien,
von denen jede am Grundkapital im gleichen Ausmaß beteiligt ist, zerlegt (2013: 34.100.000). Das Grundkapital ist zur Gänze
einbezahlt.
Der Vorstand wurde von der ordentlichen Hauptversammlung am 7. Mai 2013 ermächtigt, das Grundkapital der Gesellschaft
innerhalb von fünf Jahren ab Eintragung dieser Satzungsänderung um bis zu 170,5 Mio € durch Ausgabe von bis zu 17.050.000
Stück neuen, auf Inhaber lautenden Stückaktien, zum Mindestausgabekurs von 100 % des anteiligen Betrages am Grundkapital,
allenfalls in mehreren Tranchen, auch unter gänzlichem oder teilweisem Bezugsrechtsausschluss, auch im Wege des
mittelbaren Bezugsrechts gemäß § 153 Abs 6 AktG, gegen Bar- und/oder Sacheinlage, zu erhöhen und den Ausgabekurs sowie
die Ausgabebedingungen und die weiteren Einzelheiten der Durchführung der Kapitalerhöhung im Einvernehmen mit dem
Aufsichtsrat festzusetzen.
- 36 -
Kapitalrücklagen
Im Rahmen der Bereinigung der ECO Konzernstruktur wurde 2014 die Graforco Investments Limited, Zypern liquidiert. In diesem
Zusammenhang verzichtete die conwert Gruppe auf Forderungen in Höhe von 15,3 Mio € gegenüber der Graforco Investments
Limited, Zypern. Da dieser Forderungsverzicht durch die conwert-Gruppe gemäß IFRS in ihrer Funktion als beherrschender
Haupteigentümer der ECO erfolgt ist, wurde diese Verbindlichkeit ausgebucht und als Zuschuss in den Kapitalrücklagen
dargestellt.
Ebenfalls in Zusammenhang mit der Liquidation wurden Verbindlichkeiten der Graforco in Höhe 4,0 Mio € durch die Abtretung
der Forderungen der Graforco gegenüber der ECO Gesellschaft Ukrainska Comertsiina Nerukhomist LLC, Ukraine („UKN“) an
die conwert-Gruppe beglichen. Die Forderungen der Graforco gegenüber der UKN beliefen sich zum Zeitpunkt der Abtretung
über einen Nominalbetrag von 26,8 Mio € mit einem beizulegenden Zeitwert in Höhe von 4,0 Mio €, welcher im Wesentlichen
dem beizulegenden Zeitwert der von der UKN gehaltenen Immobilie entsprach. Da die Höhe der Rückführbarkeit dieser
Verbindlichkeit im Wesentlichen vom beizulegenden Zeitwert der Immobilie abhängt und eine Bewertung der Verbindlichkeiten
zu fortgeführten Anschaffungskosten zu einem sogenannten „Accounting Mismatch“ führen würde, wird die Verbindlichkeit
gemäß IAS 39.9 zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Für weitere Informationen siehe Punkt 6.7.1.
Ermächtigung zur Begebung von Wandelschuldverschreibung
In der Hauptversammlung am 7. Mai 2013 wurde der Vorstand ermächtigt, bis zum 7. Mai 2018 mit Zustimmung des
Aufsichtsrats Wandelschuldverschreibungen, mit denen ein Umtausch- oder Bezugsrecht von bis zu 7.050.000 Stück auf Inhaber
lautende Stammaktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von bis zu 70,5 Mio € verbunden ist, in
einer oder mehreren Tranchen auszugeben, alle weiteren Bedingungen der Wandelschuldverschreibungen festzusetzen sowie
gegebenenfalls das Bezugsrecht der Aktionäre in Bezug auf die emittierten Wandelschuldverschreibungen mit Zustimmung des
Aufsichtsrats auszuschließen. Von dieser Ermächtigung hat der Vorstand bisher keinen Gebrauch gemacht.
6.5Steuerabgrenzung
Aktive und passive latente Steuerabgrenzungen zum 31. Dezember 2014 und 2013 resultieren aus folgenden zeitlich begrenzten
Bewertungsunterschieden zwischen den Buchwerten des IFRS-Konzernabschlusses und den entsprechenden steuerlichen
Bemessungsgrundlagen:
2014
2013
Aktiva
Passiva
Aktiva
Passiva
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien
1,1
8,0
1,5
8,8
Übrige Vermögenswerte
2,2
0,0
2,5
0,0
Summe
3,3
8,0
4,1
8,8
Derivate
2,3
0,0
4,0
0,0
Übrige Schulden
0,0
0,1
0,0
0,1
Steuerliche Verlustvorträge
2,3
0,1
2,8
0,0
(in Mio €)
Aktive/Passive Steueransprüche bzw. -schulden
Aufrechnung von latenten Steueransprüchen und -schulden
Saldierte latente Steueransprüche und -schulden
7,9
8,1
10,9
9,0
(5,4)
(5,4)
(4,3)
(4,3)
2,5
2,7
6,6
4,7
Sämtliche Änderungen der aktiven und passiven Steuerabgrenzungen sind mit Ausnahme der latenten Steuern auf die
Veränderung der Cashflow Hedges in Höhe von (0,7) Mio € (2013: (2,1) Mio €) erfolgswirksam.
Für steuerliche Verlustvorträge in Höhe von 91,6 Mio € (2013: 83,0 Mio €) wurden zum Stichtag keine aktiven latenten Steuern
angesetzt. Die bestehenden Verlustvorträge sind unbegrenzt vortragsfähig.
6.6 Ertragsteuerschulden und Rückstellungen
(in Mio €)
31.12.2013
Verbrauch
Zuführung
Auflösung
31.12.2014
0,0
0,0
1,1
0,0
1,1
Körperschaftsteuer
Latente Steuern
3,9
0,0
0,0
(1,3)
2,6
Ertragsteuerschulden
3,9
0,0
1,1
(1,3)
3,6
Sonstige Rückstellungen
0,9
(0,9)
1,2
0,0
1,2
Die Rückstellungen für latente Steuern betreffen Vorsorgen für im Rahmen der Gruppenbesteuerung geltend gemachte
Verluste von ausländischen Tochterunternehmen.
Die sonstigen Rückstellungen betreffen im Wesentlichen Vorsorgen für Risiken aus laufenden Rechtsstreitigkeiten.
- 37 -
ECO Business-Immobilien AG - Jahresfinanzbericht 2014
6.7Finanzinstrumente
6.7.1 Beizulegender Zeitwert von Finanzinstrumenten nach Kategorien 1
31.12.2014
(in Mio €)
L&R
Summe
Kurzfristige Vermögenswerte
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Sonstige finanzielle Vermögenswerte
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
Gesamt
31.12.2013
(in Mio €)
6,2
6,2
306,3
306,3
2,0
2,0
314,5
314,5
L&R
Summe
Kurzfristige Vermögenswerte
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Sonstige finanzielle Vermögenswerte
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
6,9
330,3
1,2
1,2
338,4
338,4
HfT&CFH
&FLFV
FLAC
Summe
Gesamt
31.12.2014
(in Mio €)
6,9
330,3
Langfristige Schulden
Langfristige Kreditverbindlichkeiten
0,0
151,6
151,6
11,0
0,1
11,1
Kurzfristige Kreditverbindlichkeiten
0,0
55,2
55,2
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
0,0
0,8
0,8
Sonstige kurzfristige finanzielle Schulden
3,8
232,1
235,9
14,8
439,8
454,6
HfT&CFH
FLAC
Summe
0,0
122,4
122,4
17,8
0,1
17,9
Kurzfristige Kreditverbindlichkeiten
0,0
124,1
124,1
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
0,0
1,2
1,2
Sonstige kurzfristige finanzielle Schulden
0,0
235,5
235,5
17,8
483,3
501,1
Sonstige langfristige finanzielle Schulden
Kurzfristige Schulden
Gesamt
31.12.2013
(in Mio €)
Langfristige Schulden
Langfristige Kreditverbindlichkeiten
Sonstige langfristige finanzielle Schulden
Kurzfristige Schulden
Gesamt
L&R: Loans & Receivables (Kredite & Forderungen); HfT & CFH & FLFV: Held for Trading & Cashflow Hedge & Financial Liabilities through Profit
and Loss (zu Handelszwecken gehalten & zur Absicherung von Zahlungsströmen & erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle
Verbindlichkeiten); FLAC: Financial Liabilities at Amortised Cost (zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete Verbindlichkeiten)
1
Zum beizulegenden Zeitwert bewertete Finanzinstrumente betreffen im Wesentlichen derivative Finanzinstrumente. Die
Bewertung erfolgte auf Basis von Inputfaktoren, die sich entweder direkt oder indirekt beobachten lassen (z.B. Zinskurven oder
Fremdwährungs-Terminkurse). Dies entspricht der Stufe 2 der gemäß IFRS 7.27A festgelegten hierarchischen Einstufung der
Bewertungen.
Eine Verbindlichkeit gegenüber der conwert-Gruppe wird unter Anwendung der Fair Value Option gemäß IAS 39 erfolgswirksam
zu beizulegenden Zeitwert von 3,8 Mio € per 31.12.2014 bilanziert. Dieser Wert entspricht dem beizulegenden Zeitwert der
Immobilie in der Ukraine, von welchem die Höhe der Rückführbarkeit der Verbindlichkeit maßgeblich abhängt. Der beizulegende
Zeitwert dieser Verbindlichkeit entspricht daher einem Fair Value der Stufe 3 gemäß IFRS 13. Die Differenz zwischen dem
beizulegenden Zeitwert und dem Betrag, welcher vertragsgemäß bei Fälligkeit an den Gläubiger bezahlt werden müsste,
beträgt 23,4 Mio €. Für weitere Informationen siehe Punkt 6.4.
Die beizulegenden Zeitwerte der übrigen finanziellen Vermögenswerte und Schulden entsprechen im Wesentlichen ihrem
Buchwert.
- 38 -
6.7.2 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige kurzfristige finanzielle Vermögenswerte
31.12.2014
31.12.2013
Mietforderungen
2,9
3,7
Forderungen gegenüber Hausverwaltung
2,5
2,1
Forderungen aus Liegenschaftsverkäufen
0,7
0,7
Übrige
0,1
0,4
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
6,2
6,9
(in Mio €)
Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen
304,4
292,1
Treuhandgelder aus Liegenschaftsverkäufen
0,0
37,3
Instandhaltungsrücklage
0,5
0,4
Übrige
1,3
0,5
Sonstige kurzfristige finanzielle Vermögenswerte
306,3
330,3
Gesamt
312,5
337,2
Die Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen Forderungen in Höhe von 302,8 Mio € (2013: 289,3 Mio €)
gegenüber der conwert Treasury OG, Wien, welche das Liquiditätsmanagement der conwert-Gruppe betreibt.
Für Mietforderungen und Forderungen gegenüber der Hausverwaltung mit einem Nominale von 7,3 Mio € (2013: 7,0 Mio €)
wurden zum Berichtszeitpunkt unten ersichtliche Wertminderungen gebildet. ECO hält Mieterkautionen in Höhe von 4,7 Mio €
(2013: 4,6 Mio €) als Sicherheit.
Die Veränderungen der Wertberichtigungen zeigt folgendes Bild:
2014
(in Mio €)
2013
Stand zum 1. Jänner
1,2
1,7
Wertminderung von Forderungen - Zuführung
1,4
0,5
(0,6)
(1,0)
2,0
1,2
Ausbuchung wegen Uneinbringlichkeit/ Auflösung wegen Zahlungseingang
Stand zum 31. Dezember
Die Altersstruktur der nicht wertgeminderten Mietforderungen und sonstigen kurzfristigen finanziellen Vermögenswerten
zum 31. Dezember 2014 bzw. 2013 stellt sich wie folgt dar:
bis 30 Tage
30 bis 60 Tage
60 bis 90 Tage
90 bis 120 Tage
größer 120 Tage
2014
0,2
0,3
0,0
0,5
4,0
2013
1,1
0,2
0,0
0,1
3,5
(in Mio €)
6.7.3 Finanzielle Verbindlichkeiten
(in Mio €)
31.12.2014
31.12.2013
141,5
111,6
Langfristige Verbindlichkeiten
Kreditverbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasing
10,1
10,8
151,6
122,4
Derivate
11,0
17,8
Sonstige
0,1
0,1
Sonstige finanzielle Schulden
Summe
11,1
17,9
162,7
140,3
54,5
123,4
Kurzfristige Verbindlichkeiten
Kreditverbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasing
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
0,7
0,7
55,2
124,1
0,8
1,2
Sonstige finanzielle Schulden
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
234,4
233,6
Kautionen
0,2
0,2
Übrige
1,3
1,8
235,9
235,6
291,9
360,9
Summe
- 39 -
ECO Business-Immobilien AG - Jahresfinanzbericht 2014
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen Verbindlichkeiten in Höhe von 232,9 Mio € (31.12.2013:
182,6 Mio €) gegenüber der conwert Treasury OG, Wien, welche das Liquiditätsmanagement der conwert-Gruppe betreibt. Die
Verbindlichkeit der Ukrainska Comertsiina Nerukhomist (UKN) gegenüber der conwert Treasury wurde in 2014 erstmals zum
Fair Value ausgewiesen und beträgt zum 31.12.2014 5,5 Mio € (Nominale Forderung: 28,3 Mio €). Dies steht im Zusammenhang
mit der Bereinigung der Beteiligungsstruktur durch das Ausscheiden der ehemaligen Muttergesellschaft Graforco Ltd.
Kreditverbindlichkeiten
Aufgrund vertraglich vereinbarter, beidseitiger Kündigungsrechte wurden zum 31. Dezember 2014 Kreditverbindlichkeiten
im Nominale von 24,0 Mio € (31.12.2013: 38,2 Mio €) in den kurzfristigen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Die Kreditverträge
sowie die zugrundeliegenden bankinternen Kreditgenehmigungen dieser Kreditverbindlichkeiten weisen jedoch langfristige
Laufzeitprofile zwischen 2026 und 2030 auf. In der Praxis geht das Unternehmen in Anbetracht des Parteienwillens und dem
jeweiligem wirtschaftlichen Status der Finanzierungen von einem wahrscheinlichen Fristigkeitenprofil von lediglich 2,1 Mio € im
einjährigen Bereich (31.12.2013: 2,6 Mio €), 8,4 Mio € im ein- bis fünfjährigen Bereich (31.12.2013: 9,7 Mio €) und von 13,5 Mio €
im Bereich von mehr als fünf Jahren (31.12.2013: 25,9 Mio €) aus. Gleichermaßen wurden Kreditverbindlichkeiten im Nominale
von 1,6 Mio € zum 31. Dezember 2014 aufgrund einer möglichen Covenant-Verletzung in den kurzfristigen Verbindlichkeiten
ausgewiesen (31.12.2013: 0,0 Mio €).
In den kurzfristigen Kreditverbindlichkeiten laut Bilanz in Höhe von 55,2 Mio € (31.12.2013: 124,1 Mio €) ist darüber hinaus der
langfristige Teil der Kreditverbindlichkeiten in Zusammenhang mit den zum Verkauf gehaltenen Immobilien ausgewiesen.
Folgende Tabelle stellt die wesentlichen Konditionen der verzinslichen Kreditverbindlichkeiten dar:
Nominalzinssatz
(in %)
Effektivverzinsung
(in %) gewichtet
Durchschnittliche
Fälligkeit
gewichtet in
Jahren
Laufzeitende 2015
2,6
2,6
0,5
1,8
Laufzeitende 2016-2019
1,8
1,9
3,6
69,0
Laufzeitende nach 2019
1,5
1,6
12,2
125,2
Laufzeitende 2016-2019
1,6
1,6
5,0
8,5
Laufzeitende nach 2019
1,6
1,6
10,3
2,3
31.12.2014
Buchwert
in Mio €)
Variabel verzinsliche Kreditverbindlichkeiten
Finanzierungsleasing
Gesamt
206,8
Durchschnittliche
Fälligkeit
gewichtet in
Jahren
Buchwert
(in Mio €)
2,0
0,8
45,0
2,1
3,2
24,9
1,6
1,7
13,0
152,3
3,9
4,1
3,6
12,8
1,8
1,8
7,2
Nominalzinssatz
(in %)
Effektivverzinsung
(in %) gewichtet
Laufzeitende 2014
1,9
Laufzeitende 2015-2018
2,0
Laufzeitende nach 2018
31.12.2013
Variabel verzinsliche Kreditverbindlichkeiten
Fix verzinsliche Kreditverbindlichkeiten
Laufzeitende 2015-2018
Finanzierungsleasing
Laufzeitende 2015-2018
Gesamt
11,5
246,5
Sämtliche in oben dargestellter Tabelle errechneten Werte beziehen sich auf das Laufzeitende der jeweiligen
Kreditverbindlichkeit, auch wurden die oben genannten, mit Kündigungsrechten versehenen Kreditverbindlichkeiten gemäß
ihrer vertraglichen Laufzeitenden abgebildet.
Sämtliche variabel verzinsten Kreditverbindlichkeiten sind dinglich besichert (nicht dinglich besichert 2013: 0,9 Mio €). Die
dingliche Besicherung der ausgewiesenen Verbindlichkeiten erfolgte mittels Hypotheken. Darüber hinaus sind bestehende und
künftige Mietforderungen im üblichen Ausmaß zediert.
- 40 -
Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasing
Im Jahr 2014 wurden insgesamt 0,9 Mio € an Leasingzahlungen (2013: 0,9 Mio €) bestehend aus 0,7 Mio € an Kapitaltilgung
(2013: 0,7 Mio €) sowie 0,2 Mio € an Zinszahlungen (2013: 0,2 Mio €) geleistet.
31.12.2014
Summe
davon Restlaufzeit
bis zu 1 Jahr
davon Restlaufzeit
zwischen 1 und
5 Jahren
davon Restlaufzeit
über 5 Jahre
11,8
0,8
9,4
1,6
1,0
0,2
0,7
0,1
Summe
davon Restlaufzeit
bis zu 1 Jahr
davon Restlaufzeit
zwischen 1 und
5 Jahren
davon Restlaufzeit
über 5 Jahre
13,3
0,9
3,9
8,5
1,8
0,2
1,0
0,5
(in Mio €)
Mindestleasingzahlungen
abzüglich:
Zukünftige Finanzierungskosten
Barwert der Leasingverpflichtungen
10,8
Nettobuchwert
10,8
31.12.2013
(in Mio €)
Mindestleasingzahlungen
abzüglich:
Zukünftige Finanzierungskosten
Barwert der Leasingverpflichtungen
11,5
Nettobuchwert
11,5
Die Kriterien für die Klassifizierung als Finanzierungsleasing waren im Wesentlichen der Barwert- und der Laufzeittest.
Zudem besteht eine Ankaufsoption zu vorteilhaften Bedingungen am Ende der Laufzeit sowie eine Verlängerungs- und
Preisanpassungsklausel.
Die wesentlichsten Leasingvereinbarungen stellen sich wie folgt dar:
++ Der Leasingnehmer übernimmt die Liegenschaften im bestehenden Zustand zur Nutzung.
++ Bei Abschluss des Leasingvertrages bereits bestehende Bestandsverhältnisse am Leasingobjekt sowie auch künftig
abzuschließende Bestandsverträge und die daraus resultierenden Nutzen und Lasten stehen ausschließlich dem
Leasingnehmer zu.
++ Die Verwaltung der Bestandsverträge obliegt dem Leasingnehmer.
++ Nach Ende der Laufzeit des Leasingvertrages besteht die Möglichkeit sowohl die Geschäftsanteile an der Leasinggebergesellschaft als auch die Leasingobjekte zu erwerben.
Derivative Finanzinstrumente und Sicherungsbeziehungen
Zum 31. Dezember 2014 hielt ECO folgende derivative Finanzinstrumente, deren Wertänderung nach IAS 39 erfolgsneutral als
Cashflow Hedge erfasst wurde:
Kreditinstitute
Landesbank Hessen-Thüringen
Derivat
Beginn
Ende
Referenzwert
31.12.2014 Fixierter
Absicherung
(in Mio €) Zinssatz
Zins-Swap 30.09.2009 30.09.2016 Zinsänderung
Referenzzinssatz
Marktwert
31.12.2014
(in Mio €)
8,2
3,183
6-M-EURIBOR
(0,5)
0,1
Hypo Landesbank Vorarlberg
Zins-Cap 02.01.2006 01.01.2016 Zinsänderung
1,6
3,500
3-M-EURIBOR
Österr. Volksbanken AG
Zins-Cap 30.12.2005 30.06.2015 Zinsänderung
3,6
3,250
3-M-EURIBOR
0,1
Raiffeisenbank International AG
Zins-Swap 15.03.2006 31.12.2025 Zinsänderung
18,7
4,430 SMR Emittenten
(3,5)
Raiffeisenbank International AG
Zins-Swap 07.10.2008 08.10.2018 Zinsänderung
30,0
4,330
3-M-EURIBOR
Gesamt
(4,8)
(8,6)
Zum 31. Dezember 2014 hielt ECO folgende derivative Finanzinstrumente, deren Wertänderung ergebniswirksam erfasst
wurde:
Kreditinstitute
Derivat
Beginn
Ende
Referenzwert
31.12.2014 Fixierter
Absicherung
(in Mio €) Zinssatz
Referenzzinssatz
Marktwert
31.12.2014
(in Mio €)
UniCredit Bank Austria AG
Zins-Swap 24.12.2012 27.11.2019 Zinsänderung
3,0
3,490
3-M-EURIBOR
(0,5)
UniCredit Bank Austria AG
Zins-Swap 24.12.2012 27.11.2019 Zinsänderung
3,0
3,490
3-M-EURIBOR
(0,5)
Hypo Landesbank Vorarlberg
Zins-Swap 23.12.2014 01.10.2027 Zinsänderung
5,6
3,000
3-M-EURIBOR
Gesamt
(1,4)
(2,4)
- 41 -
ECO Business-Immobilien AG - Jahresfinanzbericht 2014
Zum 31. Dezember 2013 hielt ECO folgende derivative Finanzinstrumente, deren Wertänderung nach IAS 39 erfolgsneutral als
Cashflow Hedge erfasst wurde:
Kreditinstitute
Hypo Landesbank Vorarlberg
Derivat
Beginn
Ende
Referenzwert
31.12.2013 Fixierter
Absicherung
(in Mio €) Zinssatz
Zins-Swap 31.03.2006 31.03.2016 Zinsänderung
2,4
Referenzzinssatz
Marktwert
31.12.2013
(in Mio €)
3,860
3-M-EURIBOR
(0,2)
Hypo Landesbank Vorarlberg
Zins-Cap 02.01.2006 01.01.2016 Zinsänderung
1,7
3,500
3-M-EURIBOR
0,0
Hypo Landesbank Vorarlberg
Zins-Swap 02.01.2006 01.01.2016 Zinsänderung
4,0
3,530
3-M-EURIBOR
(0,2)
Hypo Landesbank Vorarlberg
Zins-Swap 31.03.2006 31.03.2016 Zinsänderung
5,4
3,840
3-M-EURIBOR
(0,4)
Hypo Landesbank Vorarlberg
Zins-Swap 31.03.2006 31.03.2016 Zinsänderung
9,9
3,840
3-M-EURIBOR
(0,7)
Landesbank Hessen-Thüringen
Zins-Swap 30.09.2009 30.09.2016 Zinsänderung
8,3
3,183
6-M-EURIBOR
(0,5)
Österr. Volksbanken AG
Zins-Cap 30.12.2005 30.06.2015 Zinsänderung
4,1
3,250
3-M-EURIBOR
0,0
Österr. Volksbanken AG
Zins-Swap 30.12.2005 31.12.2015 Zinsänderung
4,6
3,450
3-M-EURIBOR
(0,2)
Österr. Volksbanken AG
Zins-Swap 31.03.2006 01.10.2027 Zinsänderung
9,0
3,955
3-M-EURIBOR
(1,3)
Raiffeisenbank International AG
Zins-Swap 15.03.2006 31.12.2025 Zinsänderung
20,4
4,430 SMR Emittenten
(2,0)
Raiffeisenbank International AG
Zins-Swap 07.10.2008 08.10.2018 Zinsänderung
30,0
4,330
3-M-EURIBOR
(4,7)
Raiffeisenbank International AG
Zins-Swap 04.08.2006 30.06.2016 Zinsänderung
37,6
4,060
3-M-EURIBOR
(3,3)
Raiffeisenbank International AG
Zins-Swap 04.08.2006 30.06.2016 Zinsänderung
15,8
4,060
3-M-EURIBOR
(1,4)
Raiffeisenbank International AG
Zins-Swap 01.02.2006 31.12.2015 Zinsänderung
14,1
3,470
3-M-EURIBOR
(0,8)
Raiffeisenbank International AG
Zins-Swap 01.02.2006 01.02.2016 Zinsänderung
9,0
3,470
3-M-EURIBOR
(0,6)
Raiffeisenbank International AG
Zins-Swap 02.01.2006 04.01.2016 Zinsänderung
2,0
3,450
3-M-EURIBOR
(0,1)
Raiffeisenbank International AG
Zins-Swap 02.01.2006 04.01.2016 Zinsänderung
2,0
3,450
3-M-EURIBOR
(0,1)
Raiffeisenbank International AG
Zins-Swap 03.04.2006 01.04.2016 Zinsänderung
4,3
3,890
3-M-EURIBOR
(0,3)
Gesamt
(16,9)
Zum 31. Dezember 2013 hielt ECO folgende derivative Finanzinstrumente, deren Wertänderung ergebniswirksam erfasst
wurde:
Absicherung
Referenzwert
31.12.2013
(in Mio €)
UniCredit Bank Austria AG
Zins-Swap 24.12.2012 27.11.2019 Zinsänderung
3,0
3,490
3-M-EURIBOR
UniCredit Bank Austria AG
Zins-Swap 24.12.2012 27.11.2019 Zinsänderung
3,0
3,490
3-M-EURIBOR
Kreditinstitute
Derivat
Beginn
Ende
Fixierter
Zinssatz
Referenzzinssatz
Marktwert
31.12.2013
(in Mio €)
(0,4)
Gesamt
(0,4)
(0,8)
6.8 Sonstige kurzfristige Schulden
31.12.2014
(in Mio €)
31.12.2013
Verbindlichkeiten aus Steuern
1,1
6,9
Sonstige
0,1
0,2
Summe
1,2
7,1
Die Verbindlichkeiten aus Steuern betreffen im wesentlichen Umsatzsteuerverbindlichkeiten.
7
Operating Leasingverhältnisse
ECO hat Operating Leasing-Verträge im Rahmen ihres Vermietungsgeschäfts mit Mietern abgeschlossen. Diese Operating
Leasing-Verträge sind in der Regel Standardmietverträge im Gewerbe- und Bürobereich und weisen unterschiedliche, auf die
jeweilige Kundenbeziehung angepasste Befristungen auf.
Die Summe der künftigen Mindestleasingzahlungen aus unkündbaren Operating-Leasingverhältnissen und die Fälligkeiten
sind in der folgenden Tabelle dargestellt.
Summe
davon bis zu 1 Jahr
davon zwischen
1 und 5 Jahren
2014
85,7
19,1
42,0
24,6
2013
78,4
13,7
40,5
24,2
(in Mio €)
- 42 -
davon über 5 Jahre
8
Zielsetzung und Methoden des Finanzrisikomanagements
Die Wesentlichen durch den Konzern verwendeten Finanzinstrumente, mit Ausnahme derivativer Finanzinstrumente, umfassen
Bankdarlehen und Kontokorrentkredite, Schulden aus Lieferungen und Leistungen sowie gewährte Darlehen. Der Hauptzweck
dieser Finanzierungsinstrumente ist die Finanzierung der Geschäftstätigkeit des Konzerns. ECO verfügt über verschiedene
finanzielle Vermögenswerte wie z.B. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen aus Objektverkäufen, Mietforderungen
sowie Zahlungsmittel und kurzfristige Einlagen, die unmittelbar aus der Geschäftstätigkeit resultieren.
Des Weiteren verfügt ECO über derivative Finanzinstrumente. Hierzu gehören Zinsswaps, deren Zweck die Absicherung gegen
Zinsrisiken ist, die aus der Geschäftstätigkeit des Konzerns und seinen Finanzierungsquellen resultieren.
Die sich aus den Finanzinstrumenten ergebenden wesentlichen Risiken des Konzerns umfassen zinsbedingte Cashflow
Risiken sowie Liquiditäts-, Währungs- und Kreditrisiken. Das Management beschließt Strategien und Verfahren zur Steuerung
einzelner Risikoarten, die im Folgenden dargestellt werden.
Zinsänderungsrisiko
Das Risiko von Schwankungen der Marktzinssätze, dem ECO ausgesetzt ist, resultiert überwiegend aus den finanziellen
Verbindlichkeiten mit einem variablen Zinssatz. Die Steuerung des Zinsaufwandes des Konzerns erfolgt durch eine
Kombination von festverzinslichem und variabel verzinslichem Fremdkapital. ECO ist dabei, unter ständiger Beobachtung der
Finanzmärkte, bestrebt, einen wesentlichen Teil seines verzinslichen Fremdkapitals festverzinslich zu stellen. Zur Erreichung
dieser Zielsetzung schließt ECO Zinsswaps ab, bei denen ECO in festgelegten Zeitabständen die unter Bezugnahme auf einen
vorab vereinbarten Nennbetrag ermittelte Differenz zwischen festverzinslichen und variabel verzinslichen Beträgen mit dem
Vertragspartner tauscht. Das variabel verzinste Finanzierungsvolumen im Ausmaß von 206,8 Mio € (31.12.2013: 233,7 Mio €) ist
über Zinsabsicherungsgeschäfte von rund 73,5 Mio € (31.12.2013: 190,5 Mio €) abgesichert. Das gesamte Kreditvolumen von
ECO ist somit zu rund 35,6 % (31.12.2013: 82,5 %) gegen künftige Zinssatzänderungen abgesichert.
Übersicht über das Zinsänderungsrisiko
Die nachfolgende Tabelle zeigt die Sensitivität des Konzernergebnisses vor Steuern 2014 gegenüber einer nach vernünftigem
Ermessen grundsätzlich möglichen Änderung der Zinssätze. Die Sensitivitätsanalyse erfolgt hierbei auf Basis einer möglichen
Veränderung der Zinssätze für das jeweilige Folgejahr, ein etwaiger Floor bei Unterschreiten einer positiven Zinskurve wurde
nicht berücksichtigt.
Erhöhung/Verringerung
(in Basispunkten)
Auswirkungen auf das Ergebnis vor Steuern (in T€)
31.12.2014
31.12.2013
+50
36
(207)
+100
54
(417)
(10)
(6)
37
(25)
(27)
85
Die nachfolgende Tabelle zeigt die Sensitivität des Eigenkapitals per 31. Dezember 2014 gegenüber einer nach vernünftigem
Ermessen grundsätzlich möglichen Änderung der Zinssätze.
Auswirkungen auf das Eigenkapital (in Mio €)
Erhöhung/Verringerung
(in Basispunkten)
31.12.2014
31.12.2013
+50
1,4
3,2
+100
2,8
6,4
(10)
(0,3)
(0,7)
(25)
(0,7)
(1,6)
Währungsrisiko
Die ECO-Gruppe verfügt über keine wesentlichen Kreditverbindlichkeiten in nicht funktionaler Währung. Aus diesem Grund
besteht im Hinblick auf die Gewinn- und Verlustrechnung kein wesentliches Währungsrisiko. Da das Nettovermögen, welches
außerhalb des Euro-Raums gehalten wird, verhältnismäßig gering ist, besteht auch im Hinblick auf das sonstige Ergebnis kein
wesentliches Währungsrisiko.
Kreditrisiken
Kreditrisiko ist das Risiko, dass ein Geschäftspartner seinen Verpflichtungen im Rahmen eines Finanzinstruments oder
Kundenrahmenvertrags nicht nachkommt und dies zu einem finanziellen Verlust führt. Die ECO-Gruppe ist im Rahmen ihrer
operativen Geschäftstätigkeit Ausfallrisiken sowie Risiken im Rahmen der Finanzierungstätigkeit, einschließlich Einlagen bei
Banken und Finanzinstituten, Devisengeschäften und sonstigen Finanzinstrumenten ausgesetzt. Kreditrisiken oder das Risiko
des Zahlungsverzugs der Vertragspartner werden durch die Anwendung von Kreditprüfungen, Kreditlimits und Prüfungsroutinen
kontrolliert. Da unser Unternehmen jedoch ausschließlich mit Finanzpartnern zusammenarbeitet, deren Rating bislang eine
gute Bonität vermuten ließ, ist das Kreditrisiko begrenzt. Bonitätsrisiken bestehen jedoch auch für Finanzpartner mit bester
Bonität, daher beobachten wir die Entwicklungen auf den Kapitalmärkten laufend. Das maximale, wenn auch unwahrscheinliche
Kreditrisiko aus Forderungen und Einlagen beträgt zum Stichtag 314,9 Mio € (2013: 339,0 Mio €).
- 43 -
ECO Business-Immobilien AG - Jahresfinanzbericht 2014
Liquiditätsrisiko
ECO überwacht laufend das Risiko eines etwaigen Liquiditätsengpasses mittels eines Liquiditätsplanungs-Tools. Das Ziel
von ECO ist es, ein Gleichgewicht zwischen der kontinuierlichen Deckung des Finanzmittelbedarfs und der Sicherstellung der
Flexibilität durch die Nutzung von etwaigen Kontokorrentkrediten, Bankdarlehen, Schuldverschreibungen, FinanzierungsLeasingverhältnissen und Mietkaufverträgen zu wahren. Im Bereich des Verkaufs von ganzen Objekten erfolgt die Abwicklung
im Regelfall ebenfalls über notarielle oder anwaltliche Treuhandschaften. Die Überwachung der Zahlungseingänge erfolgt über
ein Treasury Software Tool.
Die Fälligkeiten der finanziellen Verbindlichkeiten sind in der folgenden Tabelle dargestellt. Die Angaben erfolgen auf Basis der
vertraglichen, nicht abgezinsten Zahlungen. Die Zahlungsströme der derivativen Finanzinstrumente sind in den Zahlungsströmen
der langfristigen Kreditverbindlichkeiten enthalten. Die erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete Verbindlichkeit
gegenüber der conwert-Gruppe ist zum Nominalwert von 27,2 Mio € per 31.12.2014 in den sonstigen kurzfristigen finanziellen
Schulden enthalten.
31.12.2014
(in Mio €)
Kreditverbindlichkeiten
davon Derivate
Kurzfristige Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen
Summe
davon Restlaufzeit
bis zu 1 Jahr
davon Restlaufzeit
zwischen 1 und
5 Jahren
davon Restlaufzeit
über 5 Jahre
240,2
44,4
120,4
75,4
11,2
2,5
6,7
2,0
0,0
0,8
0,8
0,0
Sonstige kurzfristige finanzielle Schulden
259,3
259,3
0,0
0,0
Summe
500,3
304,5
120,4
75,4
Summe
davon Restlaufzeit
bis zu 1 Jahr
davon Restlaufzeit
zwischen 1 und
5 Jahren
davon Restlaufzei
über 5 Jahre
298,3
106,6
96,4
95,3
19,7
6,3
12,4
1,0
1,2
1,2
0,0
0,0
31.12.2013
(in Mio €)
Kreditverbindlichkeiten
davon Derivate
Kurzfristige Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen
Sonstige kurzfristige finanzielle Schulden
235,6
235,6
0,0
0,0
Summe
535,1
343,4
96,4
95,3
Von den Kreditverbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von über fünf Jahren in Höhe von 75,4 Mio € (31.12.2013: 95,3 Mio €) hat
ein Betrag von 26,9 Mio € (31.12.2013: 34,6 Mio €) eine Restlaufzeit von über zehn Jahren.
Kapitalmanagement
ECO überwacht ihr Kapital mithilfe der sogenannten Gearing Ratio, dem Verhältnis von Netto-Finanzschulden zu Eigenkapital,
wobei mittelfristig eine Gearing Ratio von 25 % angestrebt wird. Diese Finanzierungsstruktur soll über Immobilienverkäufe
mittelfristig erreicht werden. Die Netto-Finanzschulden umfassen verzinsliche langfristige Schulden, kurzfristig
liquiditätswirksame Schulden abzüglich Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente sowie kurzfristig liquiditätswirksame
Vermögenswerte. Das Eigenkapital umfasst das auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallende Eigenkapital sowie
Anteile ohne Beherrschung.
(in Mio €, sofern nicht gesondert gekennzeichnet)
31.12.2014
31.12.2013
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
2,0
1,2
Kurzfristige liquiditätswirksame Vermögenswerte
325,6
337,9
(297,9)
(372,8)
29,6
(33,7)
Langfristige liquiditätswirksame Schulden
(133,1)
(140,3)
Summe Nettoverschuldung
(145,7)
(174,0)
296,8
295,9
44,8
58,8
Kurzfristige liquiditätswirksame Schulden
Summe kurzfristige Nettofinanzüberschüsse
Eigenkapital
Gearing in % des Eigenkapitals
- 44 -
ECO berechnet und ermittelt regelmäßig die Loan-to-Value-Ratio (Beleihungsquote) des bestehenden Immobilienportfolios.
Die Loan-to-Value-Ratio zeigt das Verhältnis zwischen der Höhe des eingeräumten Kredites und den dafür bestehenden
Sicherheiten. Das Kreditvolumen umfasst langfristige und kurzfristige verzinsliche Schulden sowie verzinsliche Kredite
anderer Art.
31.12.2014
31.12.2013
402,9
433,9
Zum Verkauf gehaltene Immobilien
27,2
34,1
Zur Veräußerung gehaltene Immobilien
12,6
0,0
204,8
245,4
46,3
52,4
(in Mio €, sofern nicht gesondert gekennzeichnet)
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien
Objektbezogenes Finanzierungsvolumen
Loan-to-Value-Ratio in %
Die mit Finanzierungspartnern getroffenen Kreditvereinbarungen weisen oftmals Regelungen zur Einhaltung von sogenannten
Finanzierungscovenants auf, welche ECO auf Einzelkreditebene zur Einhaltung gewisser Finanzierungskennzahlen verpflichten.
Die geforderten Finanzierungskennzahlen richten sich im Wesentlichen nach dem Verhältnis zwischen Verkehrswert der
Liegenschaft und aushaftendem Kreditbetrag (LTV – Loan to Value) bzw. der Ertragskraft des Projektes zur Bedienung der
jeweiligen Verpflichtungen aus dem Kreditverhältnis (Zinsdeckungs- bzw. Schuldendienstdeckungsquote) und sind seitens ECO
systemtechnisch erfasst. Aufgrund der sehr individuellen Regelungen bezüglich des Erfordernisses zur Berechnung bzw. den
jeweiligen Berechnungsparametern erfolgt die Berechnung bzw. Prüfung der gewünschten Finanzierungscovenants jedoch auf
Einzelkreditbasis.
Zum 31. Dezember 2014 wurde für eine Gewerbeimmobilie in Österreich eine Verletzung einer Covenantverpflichtung
festgestellt und es wurden bereits entsprechende Abstimmungsgespräche mit der finanzierenden Bank angestoßen. Das von
der Verletzung der Finanzierungscovenants betroffene Nominalvolumen in Höhe von 1,6 Mio € (31.12.2013: 0,0 Mio €) wurde zur
Gänze in die kurzfristigen Kreditverbindlichkeiten umgegliedert.
9
Geschäftsbeziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen
Die nahe stehenden Unternehmen und Personen werden in der ECO-Gruppe in Key Management und Sonstige gruppiert. Unter
Key Management werden der Aufsichtsrat und Vorstand von ECO subsumiert. Zu den Sonstigen zählt die conwert Immobilien
Invest SE als oberstes Mutterunternehmen von ECO und dessen verbundene Unternehmen sowie die vom Key Management
beherrschten Unternehmen.
9.1 Geschäftsbeziehungen mit dem Key Management
Die Mitglieder des Vorstands erhalten keine laufenden Bezüge für ihre Geschäftsführertätigkeit.
Die Aufsichtsräte haben im abgelaufenen Geschäftsjahr 2014 Zahlungen in Höhe von 49.987 € (2013: 66.900 €) erhalten.
Die Zahlungen ergeben sich aus folgendem Vergütungsschema für Aufsichtsräte:
++ Der Vorsitzende des Aufsichtsrats erhält eine fixe Vergütung von 12.000 € (2013: 12.000 €) pro Geschäftsjahr.
++ Jeder Stellvertreter des Vorsitzenden des Aufsichtsrats erhält eine fixe Vergütung von 9.600 € (2013: 9.600 €).
++ Jedes einfache Mitglied des Aufsichtsrats erhält eine fixe Vergütung von 9.600 € (2013: 9.600 €).
++ Zusätzlich erhält jedes Aufsichtsratsmitglied ein Sitzungsentgelt von 500 € (2013: 500 €) pro
Sitzungsteilnahme unter der Voraussetzung, dass die Sitzung über eine Stunde dauert.
Den Mitgliedern des Vorstands und des Aufsichtsrats wurden weder Kredite noch Vorschüsse gewährt, noch wurden
Haftungsverhältnisse zugunsten dieser Personen eingegangen.
9.2 Geschäftsbeziehungen zur conwert-Gruppe
Transaktionen in Beziehung zur conwert-Gruppe
Die conwert-Gruppe verwaltet in Österreich und Deutschland den überwiegenden Teil der Immobilien der ECO-Gruppe. Es
wurden Hausverwaltungsentgelte von insgesamt 0,6 Mio € (2013: 0,5 Mio €) verrechnet.
Die conwert-Gruppe erbrachte in der Berichtsperiode für Immobilien Bauplanung und Bauaufsicht Leistungen in unwesentlicher
Höhe (2013: 0,0 Mio €).
Darlehen und deren Tilgung
ECO weist gegenüber der conwert per 31. Dezember 2014 eine Forderung in Höhe von 304,4 Mio € (2013: 292,1 Mio €) und
Verbindlichkeiten in Höhe von 234,0 Mio € (2013: 233,5 Mio €) aus. Die Darlehens- und Verrechnungssalden werden fremdüblich
verzinst (2014: 5,00 %; 2013: 5,25 %). Der Zinsaufwand im Berichtszeitraum beträgt 11,7 Mio € (2013: 11,3 Mio €), der Zinsertrag
beläuft sich im Berichtszeitraum auf 14,5 Mio € (2013: 14,4 Mio €).
- 45 -
ECO Business-Immobilien AG - Jahresfinanzbericht 2014
Managementvertrag
Die conwert-Gruppe erhält Transaktionsgebühren für Liegenschaftserwerbe in Abhängigkeit der jeweiligen Kaufpreishöhe von
1,0 % bis 1,75 % des Kaufpreises. Im abgelaufenen Geschäftsjahr fanden keine Liegenschaftserwerbe statt. Die conwert-Gruppe
erhielt im abgelaufenen Geschäftsjahr eine Managementgebühr in Höhe von 3,0 Mio € (2013: 3,1 Mio €). Die Bemessungsgrundlage
für diese Managementgebühr ist das nach IFRS ausgewiesene Immobilienvermögen der ECO-Gruppe. Die Managementgebühr
für die erste 1 Mrd € der Bemessungsgrundlage beträgt 0,6% und darüber 0,5%. Für jeden Liegenschaftsverkauf erhält die
conwert-Gruppe eine Gebühr in Höhe von max. 1,75 % des Transaktionswerts, wobei als Obergrenze der Transaktionsgebühr für
Liegenschaftsverkäufe 25,0 % des im Geschäftsjahr erwirtschafteten Veräußerungsgewinns vereinbart wurde. Im abgelaufenen
Geschäftsjahr wurden 0,0 Mio € Transaktionsgebühren für Liegenschaftsverkäufe verrechnet (2013: 0,4 Mio €).
Für diese Transaktions- und Managementgebühren betrug der offene Saldo zum 31. Dezember 2014 0,0 Mio € (31.12.2013:
0,5 Mio €). Sämtliche Gebühren aus diesem Managementvertrag werden inkl. der jeweils geltenden Umsatzsteuer in Rechnung
gestellt.
Steuergruppe
Die ECO Business-Immobilien AG und ihre Tochtergesellschaften sind Teil einer Steuergruppe, deren Gruppenträger die
conwert Immobilien Invest SE ist. Die steuerlichen Wirkungen, die sich durch steuerliche Zurechnung der Ergebnisse der
Gruppenmitglieder zum Gruppenträger ergeben, werden durch eine Gruppenumlage ausgeglichen, welche sich aus einer
Grundumlage und einem Gruppenvorteilsausgleich zusammensetzt.
Die Grundumlage ergibt sich aus der fiktiven positiven oder negativen Steuerbelastung auf Basis der einzelnen steuerlichen
Ergebnisse der Gruppenmitglieder. Der Gruppenvorteilsausgleich wird im Rahmen eines dreistufigen Verfahrens ermittelt.
Der sich ergebende Gruppenvorteil ist abhängig von der Verwertung von Vorgruppenverlusten (Gruppenvorteil 1), vom erzielten
positiven Ergebnis (Gruppenvorteil 2) oder vom erzielten negativen Ergebnis (Gruppenvorteil 3) des jeweiligen Gruppenmitglieds.
Im laufenden Steueraufwand 2014 ist ein Ertrag aus der Gruppenumlage in Höhe von 1,0 Mio € (2013: Ertrag von
0,6 Mio €) enthalten. Die korrespondierenden Forderungen und Verbindlichkeiten sind in den sonstigen kurzfristigen
finanziellen Forderungen und Verbindlichkeiten enthalten.
10 Angaben über die Organe
Der Vorstand setzt sich aus folgenden Personen zusammen:
++ Mag. Thomas Doll, geb. 27.12.1965 (seit 01.04.2011)
++ Mag. Clemens Schneider, geb. 10.04.1964 (seit 01.02.2014)
++ Mag. Jasmin Soravia, LLM, geb. 08.03.1972 (seit 14.12.2012)
Der Aufsichtsrat setzt sich aus folgenden Personen zusammen:
++ Johannes Meran, MBA, geb. 22.02.1972 – Mitglied seit 24.05.2011 bis 26.03.2014 (Vorsitzender seit 30.05.2012 bis 26.03.2014)
++ Mag. Kerstin Gelbmann, geb. 30.05.1974 – Mitglied seit 30.05.2012 (Vorsitzende seit 23.04.2014)
++ DI Alexander Tavakoli, MSc, geb. 06.08.1969 – Mitglied seit 30.05.2012 (Stellvertreter der Vorsitzenden seit 01.01.2014)
++ Dr. Eveline Steinberger-Kern, geb. 27.01.1972 – Mitglied seit 30.05.2012
++ Dr. Alexander P. Schoeller, geb. 25.10.1958 – Mitglied seit 06.05.2014
++ Dr. Martina Postl, geb. 06.09.1962 – Mitglied seit 06.05.2014
11 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Am 15.02.2015 gab die Deutsche Wohnen AG bekannt, dass sie im Zusammenhang eines Übernahmeangebots an die conwert
Immobilien Invest SE auch den Streubesitzaktionären der ECO Business-Immobilien AG ein Übernahmeangebot zu 6,35 €/Aktie
unterbreiten wird.
In dem am 18.03.2015 veröffentlichten Angebot wurde die Annahmefrist für das Übernahmeangebot für den Zeitraum
18.03.2015 bis zum 24.04.2015 festgelegt. Das Angebot steht unter der Bedingung des Erfolgs des an die conwert-Aktionäre
gerichteten Übernahmeangebots. Details zum Angebot finden Sie auf der Website der Gesellschaft unter www.eco-immo.at. Die
Äußerung des Vorstands und des Aufsichtsrats zum Angebot werden in Kürze ebenfalls auf der Website unter www.eco-immo.at
abrufbar sein.
- 46 -
12 Konzernunternehmen ECO Business-Immobilien AG
Konsolidierungsart
Anmerkung Land
Sitz
Beteiligung
(in %)
ECO Business-Immobilien AG (Mutterunternehmen)
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
ECO Business-Immobilien-Beteiligungen GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
EBI Beteiligungen GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
ECO Eastern Europe Real Estate GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
ECO CEE & Real Estate Development GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
PI Immobilien GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
PI Beteiligungen GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
Kapital & Wert Immobilienbesitz GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
Brunn am Gebirge Realbesitz GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
St. Magdalen Projektentwicklungs- und
Verwertungsgesellschaft m.b.H.
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
"MEZ" - Vermögensverwaltungs Gesellschaft m.b.H.
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
ECO GmbH & Co. 3580 Horn, Wilhelm-Miklas-Platz 1 OG
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
"TPW" Immobilien GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
EB Immobilien Invest GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
EBI Beteiligungen GmbH & Co, 1190
Wien, Rampengasse 3 - 5, KG
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
EBI Beteiligungen GmbH & Co, 1110 Wien,
Simmeringer Hauptstraße 24 KG
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
ECO Rechenzentren Vermietungs GmbH & Co KG
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
ECO KB GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
ECO Immobilien Verwertungs GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
PI Grabmayr-Straße 4 & Co OG
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
PI Eggenberger Allee 49 GmbH & Co OG
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
PI Gudrunstraße 124/Keplerplatz 14 GmbH & Co OG
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
ECO Beteiligungen Holding GmbH & Co KG
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
campus 21 GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
ECO Business-Immobilien Deutschland GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
Dinami GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
ECO Einkaufszentrum Meitingen GmbH & Co. KG
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
ECO Fachmarktzentren GmbH & Co. KG
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
ECO Büroimmobilien GmbH & Co. KG
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
ECO Fachmarktzentrum Pocking GmbH & Co. KG
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
ECO Real Estate Deutschland GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
Projektgesellschaft Kreiller Str. 215 mbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
ECO Fachmarktzentrum Geiselhöring GmbH & Co KG
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
ECO Fachmarktzentrum Tittling GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
ECO Fachmarktzentrum Naabtalcenter GmbH & Co. KG
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
ECO Business - Immobilie Saarbrücken GmbH & Co. KG
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
ECO Büroimmobilie Darmstadt GmbH & Co. KG
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
ECO Büroimmobilie Starnberg Percha GmbH & Co. KG
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
ECO Büroimmobilie Starnberg Petersbrunner
Straße GmbH & Co. KG
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
Projektgesellschaft Nymphe 82 mbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
ECO Real Estate Luxembourg S.à.r.l
Vollkonsolidierung
LU
Strassen
100,00
My-Box Deberecen Kft
Vollkonsolidierung
HU
Budapest
100,00
Graforco Investments Limited (in Liquidation)
Vollkonsolidierung Endkonsolidiert
CY
Nikosia
100,00
Ukrainska Comertsiina Nerukhomist
Vollkonsolidierung
UA Zaporizhzhia
100,00
Vollkonsolidierte Gesellschaften
- 47 -
ECO Business-Immobilien AG - Jahresfinanzbericht 2014
Der vorliegende Konzernabschluss wurde mit dem unterfertigten Datum vom Vorstand aufgestellt und wird am 18. März 2015
dem Aufsichtsrat zur Prüfung vorgelegt.
Wien, am 18. März 2015
Der Vorstand der
ECO Business-Immobilien AG
Mag. Thomas Doll e.h.
Mag. Clemens Schneider e.h.
- 48 -
Mag. Jasmin Soravia, LLM e.h.
BESTÄTIGUNGSVERMERK
Bericht zum Konzernabschluss
Wir haben den beigefügten Konzernabschluss der ECO Business-Immobilien AG, Wien, für das Geschäftsjahr vom 1. Jänner 2014
bis zum 31. Dezember 2014 geprüft. Dieser Konzernabschluss umfasst die Konzernbilanz zum 31. Dezember 2014, die KonzernGewinn- und Verlustrechnung, die Konzern-Gesamtergebnisrechnung, die Konzerngeldflussrechnung und die KonzernEigenkapitalveränderungsrechnung für das am 31. Dezember 2014 endende Geschäftsjahr sowie eine Zusammenfassung der
wesentlichen angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden und sonstige Anhangangaben.
Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Konzernabschluss und für die Konzernbuchführung
Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft sind für die Konzernbuchführung sowie für die Aufstellung eines Konzernabschlusses verantwortlich, der ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns
in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRSs), wie sie in der EU anzuwenden sind, und
den zusätzlichen Anforderungen des § 245a UGB vermittelt. Diese Verantwortung beinhaltet: Gestaltung, Umsetzung und
Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems, soweit dieses für die Aufstellung des Konzernabschlusses und die
Vermittlung eines möglichst getreuen Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns von Bedeutung ist, damit
dieser frei von wesentlichen Fehldarstellungen ist, sei es auf Grund von beabsichtigten oder unbeabsichtigten Fehlern; die
Auswahl und Anwendung geeigneter Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden; die Vornahme von Schätzungen, die unter
Berücksichtigung der gegebenen Rahmenbedingungen angemessen erscheinen.
Verantwortung des Abschlussprüfers und Beschreibung von Art und Umfang der gesetzlichen Abschlussprüfung
Unsere Verantwortung besteht in der Abgabe eines Prüfungsurteils zu diesem Konzernabschluss auf der Grundlage
unserer Prüfung. Wir haben unsere Prüfung unter Beachtung der in Österreich geltenden gesetzlichen Vorschriften und
der vom International Auditing and Assurance Standards Board (IAASB) der International Federation of Accountants (IFAC)
herausgegebenen International Standards on Auditing (ISAs) durchgeführt. Diese Grundsätze erfordern, dass wir die
Standesregeln einhalten und die Prüfung so planen und durchführen, dass wir uns mit hinreichender Sicherheit ein Urteil
darüber bilden können, ob der Konzernabschluss frei von wesentlichen Fehldarstellungen ist.
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen hinsichtlich
der Beträge und sonstigen Angaben im Konzernabschluss. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemäßen
Ermessen des Abschlussprüfers unter Berücksichtigung seiner Einschätzung des Risikos eines Auftretens wesentlicher Fehldarstellungen, sei es auf Grund von beabsichtigten oder unbeabsichtigten Fehlern. Bei der Vornahme dieser Risikoeinschätzung
berücksichtigt der Abschlussprüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung des Konzernabschlusses und
die Vermittlung eines möglichst getreuen Bildes der Vermögens , Finanz- und Ertragslage des Konzerns von Bedeutung
ist, um unter Berücksichtigung der Rahmenbedingungen geeignete Prüfungshandlungen festzulegen, nicht jedoch um
ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit der internen Kontrollen des Konzerns abzugeben. Die Prüfung umfasst ferner die
Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden und der von den gesetzlichen
Vertretern vorgenommenen wesentlichen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtaussage des Konzernabschlusses.
Wir sind der Auffassung, dass wir ausreichende und geeignete Prüfungsnachweise erlangt haben, sodass unsere Prüfung eine
hinreichend sichere Grundlage für unser Prüfungsurteil darstellt.
Prüfungsurteil
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Auf Grund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht
der Konzernabschluss nach unserer Beurteilung den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt ein möglichst getreues Bild
der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2014 sowie der Ertragslage und der Zahlungsströme des
Konzerns für das Geschäftsjahr vom 1. Jänner 2014 bis zum 31. Dezember 2014 in Übereinstimmung mit den International
Financial Reporting Standards (IFRSs), wie sie in der EU anzuwenden sind.
Aussagen zum Konzernlagebericht
Der Konzernlagebericht ist auf Grund der gesetzlichen Vorschriften darauf zu prüfen, ob er mit dem Konzernabschluss in
Einklang steht und ob die sonstigen Angaben im Konzernlagebericht nicht eine falsche Vorstellung von der Lage des Konzerns
erwecken. Der Bestätigungsvermerk hat auch eine Aussage darüber zu enthalten, ob der Konzernlagebericht mit dem
Konzernabschluss in Einklang steht und ob die Angaben nach § 243a UGB zutreffen.
Der Konzernlagebericht steht nach unserer Beurteilung in Einklang mit dem Konzernabschluss. Die Angaben gemäß § 243a
UGB sind zutreffend.
Wien, am 18. März 2015
Ernst & Young
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m.b.H.
Mag. Alexander Wlasto e.h.
Wirtschaftsprüfer
Mag. (FH) Isabelle Vollmer e.h.
Wirtschaftsprüferin
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ECO Business-Immobilien AG - Jahresfinanzbericht 2014
BERICHT DES AUFSICHTSRATS
Im Geschäftsjahr 2014 hat der Aufsichtsrat der ECO Business-Immobilien AG seine im Gesetz und in der Satzung festgelegten
Aufgaben wahrgenommen und gemeinsam mit den Vorständen die Geschäfte geführt sowie das Tagesgeschäft überwacht und
begleitet. Der Vorstand hat den Aufsichtsrat über die Entwicklung des Unternehmens und wesentliche Geschäftsvorgänge
regelmäßig unterrichtet. Geschäftsvorgänge, die aufgrund von gesetzlichen oder satzungsmäßigen Bestimmungen der
Zustimmung des Aufsichtsrats bedürfen, wurden nach entsprechender Prüfung und Beratung entschieden. Aktuelle Themen
wurden auch außerhalb der Sitzungen in direkten Gesprächen zwischen dem Vorstand, der Vorsitzenden des Aufsichtsrats und
den einzelnen Mitgliedern des Aufsichtsrats erörtert. Der Aufsichtsrat hielt 2014 vier ordentliche, zwei außerordentliche und
nach der Hauptversammlung eine konstituierende Sitzung ab.
Der Aufsichtsrat setzte sich 2014 wie folgt zusammen:
++ Johannes Meran, MBA – Vorsitzender bis 26.03.2014
++ Mag. Kerstin Gelbmann – Vorsitzende seit 23.04.2014
++ DI Alexander Tavakoli, MSc – Stellvertretender Vorsitzender
++ Dr. Eveline Steinberger-Kern – Mitglied
++ Dr. Alexander P. Schoeller – Mitglied seit 06.05.2014
++ Dr. Martina Postl – Mitglied seit 06.05.2014
Der Aufsichtsrat bestand zum 31. Dezember 2014 aus fünf Mitgliedern. Johannes Meran, MBA legte sein Aufsichtsratsmandat
zum 26.03.2014 aus persönlichen Gründen nieder. Mag. Kerstin Gelbmann wurde zur neuen Vorsitzenden des Aufsichtsrats
gewählt.
Bei der ECO Business Immobilien AG war 2014 nur ein Ausschuss, der Prüfungsausschuss, eingerichtet. Der Prüfungsausschuss, dem alle im Jahr 2014 agierenden Aufsichtsratsmitglieder angehörten, tagte im Jahr 2014 zweimal. Ihm obliegt die
Überwachung der Rechnungslegungsprozesse, der Wirksamkeit des internen Kontrollsystems, des internen Revisionssystems
und des Risikomanagementsystems sowie der Abschlussprüfung und der Konzernabschlussprüfung. Darüber hinaus prüft und
überwacht er die Unabhängigkeit des Abschluss- und Konzernabschlussprüfers und prüft den Jahres- und Konzernabschluss,
den Lage- und Konzernlagebericht, allenfalls den Vorschlag für die Gewinnverteilung sowie den Corporate Governance-Bericht.
Er erstattet über die Prüfungsergebnisse Bericht an den Aufsichtsrat zwecks Feststellung des Jahresabschlusses.
Der vom Vorstand aufgestellte Jahresabschluss samt Lagebericht sowie der Konzernabschluss samt Konzernlagebericht der
ECO Business-Immobilien AG für das Geschäftsjahr 2014 wurden durch die Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
m.b.H. als Abschlussprüfer und Konzernabschlussprüfer geprüft. Die Prüfung hat nach ihrem abschließenden Ergebnis
keinen Anlass zu Beanstandungen gegeben. Der Abschlussprüfer hat daher bestätigt, dass der Jahresabschluss der
ECO Business-Immobilien AG unter Beachtung der Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung ein möglichst getreues Bild der
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt und der Lagebericht im Einklang mit dem Jahresabschluss
steht. Der Konzernabschluss und -lagebericht wurde unter Beachtung der International Standards on Auditing der International
Federation of Accountants (IFAC) geprüft und als ordnungsgemäß bestätigt. Der Wirtschaftsprüfer hat demnach jeweils
den uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt. Die Jahresabschluss- und Konzernabschlussunterlagen wurden im
Prüfungsausschuss unter Einbeziehung des Abschluss- und Konzernabschlussprüfers eingehend erörtert. Im Anschluss
daran beschlossen die Mitglieder des Prüfungsausschusses einstimmig, dem Aufsichtsrat die uneingeschränkte Annahme zu
empfehlen.
Vom Aufsichtsrat wurde der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss gebilligt und damit gemäß § 96 Abs 4 AktG festgestellt.
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für das Engagement im Jahr 2014.
Wien, am 18. März 2015
Mag. Kerstin Gelbmann e.h.
Vorsitzende
DI Alexander Tavakoli, MSc e.h.
Stellvertretender Vorsitzender
Dr. Eveline Steinberger-Kern e.h.
Mitglied
Dr. Alexander Schoeller e.h.
Dr. Martina Postl e.h.
MitgliedMitglied
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CORPORATE GOVERNANCE-BERICHT
Der Österreichische Corporate Governance Kodex (ÖCGK) enthält international üblichen Standards für gute
Unternehmensführung, stellt für österreichische börsenotierte Aktiengesellschaften einen Ordnungsrahmen für die Leitung
und Überwachung des Unternehmens dar und bildet insbesondere für den Aktionär ein wirksames Instrument zur Förderung des
Vertrauens. Der ÖCGK ist in der jeweils aktuellen Fassung auf der Website des Österreichischen Arbeitskreises für Corporate
Governance unter www.corporate-governance.at abrufbar.
Die ECO Business-Immobilien AG hat 2014 jedoch beschlossen, sich dem ÖCGK nicht mehr durch eine formelle
Entsprechenserklärung zu unterwerfen. Zum einen ist der ÖCGK nur für jene Emittenten verpflichtend, deren Aktien im Prime
Market der Wiener Börse notieren. Da die Aktien der ECO Business-Immobilien AG im Standard Market Auction-Segment der
Wiener Börse notieren, ist ein formelles Bekenntnis zum Kodex nicht erforderlich. Zum anderen rechtfertigt die Aktionärsstruktur
der ECO Business-Immobilien AG mit einem Hauptaktionär, der eine Beteiligung von über 95 % hält, und einem sehr geringen
Streubesitz nicht den erhöhten Dokumentations- und Kostenaufwand, der mit einer Vollanwendung des ÖCGK verbunden wäre.
Darüber hinaus fühlt sich die ECO Business-Immobilien AG auch ohne eine formelle Entsprechenserklärung den international
üblichen Standards für gute Unternehmensführung und Transparenz verpflichtet.
Vorstand
Zusammensetzung und Arbeitsweise
Der Vorstand der ECO Business-Immobilien AG bestand im Berichtszeitraum vom 1. bis zum 31. Jänner aus zwei, ab 1. Februar
bis 31. Dezember 2014 aus drei Mitgliedern:
++ Mag. Clemens Schneider (ab 1. Februar 2014)
++ Mag. Thomas Doll
++ Mag. Jasmin Soravia, LLP
Der Vorstand hält regelmäßige Sitzungen zur wechselseitigen Information und Entscheidungsfindung in allen Angelegenheiten,
die der Genehmigung des Organs bedürfen, ab.
Vergütung
Die Vergütung der Tätigkeit der Vorstandsmitglieder, Mag. Clemens Schneider, Mag. Thomas Doll und Mag. Jasmin Soravia,
LLM erfolgt im Rahmen ihrer gleichzeitigen Tätigkeit als Geschäftsführender Direktor bzw. als Regionalleiterin für Österreich
und CEE bei der conwert Gruppe. Die conwert Immobilien Invest SE ist Mehrheitsaktionärin der ECO. Für ihre Tätigkeit als
Vorstandsmitglieder der ECO erhalten und erhielten Mag. Clemens Schneider, Mag. Thomas Doll und Mag. Jasmin Soravia, LLM
demnach keine gesonderte Vergütung durch die ECO (ausgenommen Spesenersatz).
Aufsichtsrat
Zusammensetzung
Der Aufsichtsrat der ECO Business-Immobilien AG bestand im Berichtszeitraum aus folgenden Mitgliedern:
++ Johannes Meran, MBA – Vorsitzender bis 26. März 2014
++ Mag. Kerstin Gelbmann – Vorsitzende ab 23. April 2014 (Mitglied seit Mai 2012)
++ DI Alexander Tavakoli, MSc – Stv. Vorsitzender (Mitglied seit Mai 2012)
++ Dr. Eveline Steinberger-Kern – Mitglied seit Mai 2012
++ Dr. Alexander P. Schoeller – Mitglied seit 6. Mai 2014
++ Dr. Martina Postl – Mitglied seit 6. Mai 2014
Arbeitsweise & Ausschüsse
Der Aufsichtsrat hielt 2014 vier ordentliche, zwei außerordentliche und nach der Hauptversammlung eine konstituierende
Sitzung ab. Hinsichtlich der Tätigkeit des Aufsichtsrats wird auf den Bericht des Aufsichtsrats verwiesen.
Bei der ECO Business Immobilien AG war 2014 nur ein Ausschuss, der Prüfungsausschuss, eingerichtet. Der Prüfungsausschuss, dem alle im Jahr 2014 agierenden Aufsichtsratsmitglieder angehörten, tagte im Jahr 2014 zweimal. Ihm obliegt die
Überwachung der Rechnungslegungsprozesse, der Wirksamkeit des internen Kontrollsystems, des internen Revisionssystems
und des Risikomanagementsystems sowie der Abschlussprüfung und der Konzernabschlussprüfung. Darüber hinaus prüft und
überwacht er die Unabhängigkeit des Abschluss- und Konzernabschlussprüfers und prüft den Jahres- und Konzernabschluss,
den Lage- und Konzernlagebericht, allenfalls den Vorschlag für die Gewinnverteilung sowie den Corporate Governance-Bericht.
Er erstattet über die Prüfungsergebnisse Bericht an den Aufsichtsrat zwecks Feststellung des Jahresabschlusses.
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ECO Business-Immobilien AG - Jahresfinanzbericht 2014
Fördermaßnahmen gemäß § 243b Abs 2 Z 2 UGB
Gemäß § 243b UGB idgF sind Maßnahmen, die zur Förderung von Frauen im Vorstand, im Aufsichtsrat und in leitenden Stellen
nach § 80 AktG gesetzt wurden, im Corporate Governance-Bericht der Gesellschaft anzugeben. ECO Business-Immobilien
AG erklärt hierzu, dass Frauen und Männer gleichermaßen leistungsbezogen gefördert werden. Der Anteil an Frauen im
Vorstand und Aufsichtsrat ist im Vergleich zu anderen börsenotierten Aktiengesellschaften hoch. 2014 waren ein von drei
Vorstandsmitgliedern und drei von fünf Aufsichtsratsmitgliedern weiblich.
Wien, am 18. März 2015
Der Vorstand der
ECO Business-Immobilien AG
Mag. Thomas Doll e.h.
Mag. Clemens Schneider e.h.
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Mag. Jasmin Soravia, LLM e.h.
Lagebericht zum Einzelabschluss
2014
ECO Business-Immobilien AG - Jahresfinanzbericht 2014
INHALT
Marktumfeld...........................................................................................................................................................................................55
Geschäftsentwicklung............................................................................................................................................................................56
Umsatzentwicklung................................................................................................................................................................................57
Ertragslage.............................................................................................................................................................................................57
Zinsen, Wertpapiere und ähnliche Erträge..........................................................................................................................................57
Vermögens- und Finanzlage..................................................................................................................................................................57
Mitarbeiter, Forschung & Entwicklung, Nachhaltigkeit......................................................................................................................57
Risikobericht.......................................................................................................................................................................................... 58
Berichterstattung über wesentliche Merkmale des internen Kontroll- und des
Risikomanagementsystems im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess................................................................................61
Angaben gemäß § 243a Abs 1 UGB.......................................................................................................................................................62
Ausblick und Nachtragsbericht............................................................................................................................................................ 63
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MARKTUMFELD
Europa und makroökonomisches Umfeld
Das Transaktionsvolumen am europäischen Gewerbeimmobilienmarkt erreichte im Berichtsjahr knapp 218 Mrd € und damit
rund 32 % mehr als im Vorjahr. Im vierten Quartal 2014 wurde mit einem Umsatz von 77,7 Mrd € das höchste Quartalsergebnis
seit dem vierten Quartal 2006 erreicht. Verantwortlich für diese Entwicklung waren insbesondere das sehr gute Ergebnis am
britischen Investmentmarkt sowie die voranschreitende Erholung an den südeuropäischen Märkten wie Spanien und Italien.
(Quelle: CBRE European Investment Quarterly Marketview Q4 2014)
Das Bruttoinlandsprodukt im Euroraum stieg laut Eurostat im vierten Quartal 2014 im Vergleich zum Vorquartal um
0,3 %. Im Gesamtjahr 2014 wuchs die Wirtschaftsleistung im Euroraum um 0,9 %, innerhalb der gesamten EU stieg das BIP um
1,4 % an. In Deutschland erhöhte sich das BIP um 1,5 %; in Österreich betrug der Zuwachs 0,2 %. Damit erwiesen sich beide
Volkswirtschaften trotz schwieriger weltwirtschaftlicher Lage erneut als weitgehend stabil.
(Quellen: Eurostat, Schnellschätzung für das vierte Quartal 2014, Pressemitteilung vom 13.02.2015. Europäischen Kommission, Winter-Wirtschaftsprognose: verbesserte
Aussichten – Gefahren nicht gebannt, Pressemitteilung vom 05.02.2015)
Transaktionsvolumina am europäischen Gewerbeimmobilienmarkt (in Mio €)
Q4 2014
Q4 2013
Großbritannien
26.812
24.012
12 %
Deutschland
14.376
11.270
28 %
Skandinavien
11.136
7.295
53 %
Frankreich
8.098
5.464
48 %
CEE
2.566
3.634
-29 %
Spanien
3.396
2.263
50 %
Niederlande
3.999
2.112
89 %
Rest-Europa
7.285
4.916
48 %
77.665
60.966
27 %
(in Mio €)
Europa
Änderung
(Quelle: CBRE European Investment Quarterly Marketview Q4 2014)
Branchenumfeld Österreich
Das Jahr 2014 war in Österreich hinsichtlich des Investmentvolumens in Immobilien ein Rekordjahr: Mit insgesamt rund
2,8 Mrd € handelt es sich um das stärkste Jahr seit 2007. Mit 33 % entfiel der Großteil der Transaktionen im Jahr 2014 auf
Einzelhandelsimmobilien, gefolgt von Büroimmobilien mit 32 %. Die Spitzenmiete am österreichischen Einzelhandelsmarkt
erreichte Wien mit rund 400 €/m²/M., nachdem sie zum Jahresende 2013 noch bei rund 390 €/m²/M. gelegen hatte.
In Einkaufszentren erreichte die Spitzenmiete in A-Lagen 110 €/m²/M., in B-Lagen wurden bis zu 50 €/m²/M. gezahlt. Die
Spitzenmiete für Fachmarktzentren lag in Wien bei 12,5 €/m²/M. und in den restlichen Bundesländern bei 12,0 €/m²/M.
(Quellen: CBRE, Österreich Investment Marketview, Q4 2014. EHL, Geschäftsflächenbericht Österreich, Frühjahr 2015)
Die Vermietungsleistung am Wiener Büromarkt betrug 2014 rund 210.000 m² und damit 28,8 % weniger als im Vorjahr. Es kamen
lediglich 114.000 m² neue Büroflächen auf den Markt, während es 2013 noch rund 155.000 m² gewesen waren. Aufgrund der
geringen Fertigstellungszahlen und der stabilen Nachfrage lag die Leerstandsrate im vierten Quartal 2014 mit durchschnittlich
6,6 % auf gleichem Niveau wie im Jahr zuvor. Die Spitzenmiete war Ende 2014 mit 25,75 €/m²/M. rund 2 % höher als zum
Ende des Vorjahres. In den guten und mittleren Bürolagen waren mit ca. 15 €/m²/M. bzw. ca. 13,50 €/m²/M. ebenfalls leichte
Steigerungen des Mietniveaus zu verzeichnen.
(Quelle: CBRE, Wien Büro Marketview, Q4 2014)
Branchenumfeld Deutschland
Mit einem Transaktionsvolumen von 39,8 Mrd € wurde 2014 am deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien das
beste Ergebnis seit 2007 erzielt; im Vergleich zum Vorjahr ergab sich ein Anstieg um 31 %. Rund 20 Mrd € bzw. 51 % des
Gesamtvolumens flossen in Büroimmobilien, die damit – wie schon in den Vorjahren – die bei Investoren beliebteste AssetKlasse waren. Auf Einzelhandelsimmobilien entfielen rund 9 Mrd € bzw. 23 % des Gesamtvolumens. Drittwichtigste AssetKlasse waren wie schon im Vorjahr Logistikimmobilien, in die 3,3 Mrd € investiert wurden (+54 % im Jahresvergleich). Auf
Hotelimmobilien entfielen 3,0 Mrd €.
Das Interesse der Investoren konzentrierte sich im Berichtszeitraum nach wie vor auf die fünf deutschen Top-Standorte
Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Ihr Anteil am Transaktionsvolumen ging jedoch aufgrund
großvolumiger deutschlandweiter Transaktionen auf 48 % zurück (19,3 Mrd €). Im Städtevergleich rückt Frankfurt
(5,1 Mrd € bzw. +40 %) auf den ersten Rang vor, während München mit ca. 5 Mrd € (+6 %) an die zweite Stelle rutscht, gefolgt von
Hamburg (3,6 Mrd € bzw. +26 %) und Berlin (3,55 Mrd € bzw. +7 %).
(Quelle: CBRE Gewerbeimmobilien 2014: Transaktionsvolumen kratzt an der 40-Milliarden-Euro-Marke, Pressemitteilung vom 07.01.2015)
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ECO Business-Immobilien AG - Jahresfinanzbericht 2014
Der Vermietungsumfang an den fünf größten deutschen Bürostandorten lag im Berichtsjahr bei rund 2,5 Mio m² und damit
um 5 % höher als 2013. Die Leerstandsrate in den fünf Städten verbesserte sich mit 8,8 % gegenüber dem Vorjahreswert. Die
Spitzenmieten stiegen in Frankfurt (+2,6 %), Hamburg (+2,1 %) und München (+1,5 %), während sie in Berlin stabil blieben und in
Düsseldorf um 5,5 % sanken.
(Quelle: CBRE Vermietungsumsatz in den fünf großen deutschen Büromärkten 5 % über Vorjahreswert, Pressemitteilung vom 15.01.2015)
GESCHÄFTSENTWICKLUNG
Die ECO Business-Immobilien AG (ECO) fungierte auch im Geschäftsjahr 2014 als Holding der ECO-Gruppe und hat die
Steuerungs-, Finanzierungs- und Haftungsfunktion für die Tochter- und Enkelgesellschaften des Konzerns inne.
Die Kernmärkte von ECO waren 2014 weiterhin Österreich und Deutschland. Die regionale Einteilung des Marktes beschränkte
sich 2013 unverändert auf die Kernregionen „Österreich“ und „Deutschland“ sowie „übrige Länder“.
Entwicklung des Immobilienportfolios und –vermögens der ECO-Gruppe
Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2014 verfügte die ECO-Gruppe über 1.255 Einheiten; drei Liegenschaften mit insgesamt 20
Einheiten – alle in Österreich – wurden im Geschäftsjahr 2014 verkauft. Die Anzahl der Einheiten blieb im Vergleich mit dem
Vorjahr konstant, was vor allem auf die Teilung bestehender Einheiten zurückzuführen ist.
Der überwiegende Teil der Nutzflächen im ECO-Portfolio liegt mit rund 92 % nahezu unverändert in den beiden Kernmärkten
Österreich und Deutschland. Hierbei entfallen auf Österreich 49,1 % und auf Deutschland 43,1 %. Die „übrigen Länder“ hingegen
repräsentieren insgesamt nur 7,8 % der Nutzflächen des Portfolios. Damit blieb die regionale Verteilung im Vergleich zum
Vorjahr – abgesehen von einer veräußerungsbedingten leichten Abnahme des Österreich-Anteils – im Wesentlichen gleich.
Der Gesamtwert des Immobilienvermögens der ECO-Gruppe verringerte sich zum 31. Dezember 2014 im Vergleich zum
Bilanzstichtag 2014 auf 442,7 Mio € (31.12.2013: 468,0 Mio €). Dieser Rückgang ist primär auf die im Jahr 2014 erfolgten
Immobilienverkäufe zurückzuführen. Der Nettoeffekt aus der Anpassung des Zeitwertes des Portfolios belief sich zum
31. Dezember 2014 auf (21,4) Mio €, nachdem er zum 31. Dezember 2013 (16,8) Mio € betragen hatte.
In Österreich wurden im Geschäftsjahr 2014 drei Liegenschaften in Eferding und Salzburg veräußert. In Deutschland und den
übrigen Ländern wurden im Berichtszeitraum keine Immobilien verkauft. Immobilienakquisitionen sind im Berichtsjahr nicht
erfolgt.
Entwicklung des Immobilienvermögens nach Regionen
IFRS-Buchwert + Anlagen in Bau
(in Mio €)
2009
2010
2011
2012
2013
31.12.2014
Österreich
552,9
433,7
360,3
294,9
247,3
231,6
Deutschland
215,8
217,8
200,7
185,7
179,6
177,6
53,0
60,1
60,7
43,3
41,1
33,4
821,7
711,6
621,7
523,9
468,0
442,7
Übrige Länder
Gesamt
Entwicklung Mieten und Leerstand
Die Durchschnittsmieten im Gesamtportfolio stiegen 2014 auf 8,86 €/m²/M. (2013: 8,43 €/m²/M.). Dieser Anstieg um knapp 5 %
ist insbesondere auf die Immobilie in Luxemburg zurückzuführen, bei der eine gewährte Mietfreistellung 2014 auslief.
Aufgrund des nachhaltigen Managements der Bestandsimmobilien konnte die durchschnittliche Leerstandsrate trotz des
weiterhin anspruchsvollen Marktumfelds im Geschäftsjahr 2014 erneut reduziert werden. Nach 16,9 % zum Ende des Vorjahres
lag der Leerstand am 31. Dezember 2014 bei nunmehr 16,0 %. Die Reduktion ist vor allem auf im Jahresverlauf erzielte
Vermietungserfolge zurückzuführen.
In Österreich führte der Abgang der drei veräußerten Immobilien zu einer Leerstandsreduktion um rund 370 m². Dieser steht
der Auszug von zwei Großmietern gegenüber. Der Leerstand des gesamten Österreich-Portfolios belief sich zum Jahresende
auf 20,3 %.
In Deutschland trugen unter anderem die langfristige Vermietung von rund 2.900 m² in Saarbrücken sowie weitere, kleinere
Vermietungen zur Senkung des Leerstands im Gesamtportfolio bei. Hier konnte der Leerstand auf 5,9 % verringert werden.
Detailliertere Informationen zur Leerstandsentwicklung in den einzelnen Regionen sind im Segmentbericht enthalten.
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UMSATZENTWICKLUNG
ECO hält Immobilien bzw. Immobiliengesellschaften primär mit dem Ziel, die Immobilien bzw. Immobiliengesellschaften
gewinnbringend zu veräußern. Im Dienstleistungsgeschäft ist ECO nicht aktiv.
Da ECO 2014 als Konzernholding keine Verkaufserlöse generiert hat, bestehen die Umsatzerlöse für das Geschäftsjahr 2014,
die sich im Vergleich zum Vorjahr von 34,8 Mio € auf 8,7 Mio € reduziert haben, ausschließlich aus im Zuge der Bewirtschaftung
von Immobilien erzielten Erlösen (2013 betrugen diese Erlöse 10,6 Mio €).
ERTRAGSLAGE
Das Betriebsergebnis (EBIT) hat sich im Geschäftsjahr 2014 ebenfalls reduziert und kam nach 4,6 Mio € im Vorjahr bei
0,8 Mio € zu liegen. Grund dafür ist vor allem, dass keine Verkäufe auf Holding-Ebene stattgefunden haben.
Der Finanzerfolg belief sich im Geschäftsjahr 2014 auf 0,2 Mio € (2013: 3,2 Mio €). Das Ergebnis der gewöhnlichen
Geschäftstätigkeit lag bei 1,0 Mio €, nach 7,8 Mio € im Vorjahr. Für das Gesamtjahr 2014 erzielte ECO einen Gewinn von 0,3 Mio €
(2013: 5,7 Mio €). Unter Berücksichtigung der Verlustvorträge in Höhe von (53,6) Mio € ergab sich zum Ende des Geschäftsjahres
2014 ein Bilanzverlust von (53,3) Mio € (31.12.2013: (53,6) Mio €).
ZINSEN, WERTPAPIERE UND ÄHNLICHE ERTRÄGE
Die Zins- und ähnliche Erträge in Höhe von 15,3 Mio € (2013: 15,1 Mio €) kommen zum Großteil aus Zinsverrechnungen
an verbundene Unternehmen. In der Position Zinsen und ähnliche Aufwendungen, welche zum Stichtag 31. Dezember 2014
(9,9) Mio € betrugen (31.12.2013: (6,1) Mio €), sind Zinsen für Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sowie sonstige
Zinsaufwendungen enthalten. Ein Großteil der Zinsaufwendungen betrifft die Auflösung von Swaps.
VERMÖGENS- UND FINANZLAGE
Die Bilanzsumme von ECO hat sich zum 31. Dezember 2014 auf 413,4 Mio € leicht reduziert (31.12.2013: 417,0 Mio €).
Das Sachanlagevermögen belief sich auf 106,2 Mio € und fiel damit geringer als zum Ende des Vorjahres aus (31.12.2013:
108,2 Mio €). Der Wert der Finanzanlagen betrug zum Bilanzstichtag 2014 55,0 Mio €; dabei war der Gesamtbetrag – wie bereits
im Vorjahr – wiederum den Anteilen an verbundenen Unternehmen zuzurechnen. In Summe belief sich das Anlagevermögen
zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2014 auf 161,1 Mio € (31.12.2013: 154,2 Mio €). Vom Umlaufvermögen, das insgesamt
252,3 Mio € betrug (31.12.2013: 262,8 Mio €), entfielen 249,0 Mio € auf Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen und
1,8 Mio € auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen.
Das Eigenkapital erhöhte sich zum Jahresende 2014 leicht auf 287,7 Mio € (31.12.2013: 287,4 Mio €). Grund für die Erhöhung
des Eigenkapitals ist der leichte Jahresüberschuss von 0,3 Mio €. Das Grundkapital der Gesellschaft betrug zum 31. Dezember
2014 unverändert 341,0 Mio € und war in 34.100.000 nennwertlose Stückaktien unterteilt.
Mit 69,6 % lag die Eigenkapitalquote von ECO zum Bilanzstichtag 2014 etwas über dem Niveau des Vorjahres (31.12.2013:
68,9 %).
Die Summe der Rückstellungen belief sich zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2014 auf 76,0 Mio €, nach 61,3 Mio € zum
Jahresende 2013. Rückstellungen für drohende Verluste werden für jene verbundenen Gesellschaften gebildet, bei denen sich
unter Berücksichtigung der stillen Reserven in den Liegenschaften ein negatives Eigenkapital ergibt.
Die Verbindlichkeiten reduzierten sich im Berichtszeitraum um 29,5 % von 67,5 Mio € in 2013 auf 47,6 Mio €. Sie bestanden
überwiegend aus Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von insgesamt 24,8 Mio € (31.12.2013: 36,5 Mio €).
Die Verzinsung des Finanzierungsvolumens im Jahr 2014 erfolgte variabel und orientierte sich stark am EURIBOR. Rund
35,6 % der verzinslichen Verbindlichkeiten (Bestand der gesamten ECO-Gruppe) waren zum 31. Dezember 2014 gegenüber
Zinsänderungsrisiken abgesichert (31.12.2013: 82,4 %).
MITARBEITER, FORSCHUNG & ENTWICKLUNG, NACHHALTIGKEIT
Mitarbeiter
Seit der Übernahme der ECO Business-Immobilien AG durch conwert Immobilien Invest SE im dritten Quartal 2010 wurden die
Mitarbeiter der ECO Management GmbH sukzessive in die Strukturen der conwert eingegliedert. Im Rahmen der Verschmelzung
der ECO Management GmbH mit conwert Management GmbH (conwert) zum 1. März 2011 wurden die ECO-Mitarbeiter in
die conwert Management GmbH übernommen. ECO selbst verfügt somit über keine eigenen Mitarbeiter, sondern greift zur
Bewältigung ihrer Aufgaben auf die Strukturen und Mitarbeiter von conwert zurück.
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ECO Business-Immobilien AG - Jahresfinanzbericht 2014
Forschung & Entwicklung
Auch im Bereich Forschung & Entwicklung ist ECO in die conwert-Gruppe eingegliedert. Es gibt keine eigene Abteilung
für diesen Bereich, es werden jedoch Aktivitäten zur Verbesserung und Modernisierung der Immobilien gesetzt. Sämtliche
baulichen Aktivitäten bei ECO haben die nachhaltige Wertsicherung und Optimierung des Potenzials des Immobilienportfolios
von ECO zum Ziel.
Nachhaltigkeit
Im Rahmen einer nachhaltigen Wirtschaftstätigkeit wird bei ECO das Ziel verfolgt, den Ressourcenverbrauch bei Renovierungen,
Sanierungen und Development-Projekten möglichst gering zu halten. Im Zuge dieser gesellschaftlichen Verantwortung kommt
für Lieferanten bzw. Geschäftspartner von ECO als in den Konsolidierungskreis der conwert Immobilien Invest SE einbezogener
Gesellschaft auch der Geschäftspartnerkodex der conwert-Gruppe zur Anwendung. Geschäftspartner und Lieferanten werden
gemäß diesem Kodex, der auch ökologische Kriterien enthält, ausgewählt.
RISIKOBERICHT
Risikomanagementsystem
Die ECO Business-Immobilien AG (ECO) ist als Teilkonzern in das umfassende und internationalen Standards entsprechende
Risikomanagementsystem (RMS) des conwert-Konzerns einbezogen. Dieses wird regelmäßig durch interne und externe
Instanzen auf seine Funktionsfähigkeit hin überprüft und weiterentwickelt, um die Erfüllung interner qualitativer Anforderungen
und gesetzlicher Vorgaben sicherzustellen.
Das RMS ist als Regelkreis definiert:
Im Rahmen der Risikostrategie erfolgt die grundlegende Formulierung des Risikoverständnisses; zudem werden Zweck
und Geltungsbereich des RMS definiert. Die Risikostrategie wird regelmäßig an veränderte Rahmenbedingungen angepasst.
Die Risikostrategie des ECO-Konzerns sieht vor, keine unkalkulierbaren Risiken einzugehen und kalkulierbare Risiken durch
geeignete Maßnahmen nach Möglichkeit so einzugrenzen, dass bei Eintritt eines solchen Risikos keine bestandsgefährdenden
Effekte zu erwarten sind.
Die Risikoidentifikation ist ein permanent in allen Konzernbereichen ablaufender Prozess. Es werden Risikofelder definiert,
einzelne Risiken erkannt bzw. Beobachtungsbereiche für mögliche Risiken bestimmt. Die Risikoidentifikation beinhaltet auch
das Erkennen kurzfristig eintretender Veränderungen des Risikoumfeldes bzw. neuer Risiken.
Durch die Risikobewertung wird das nominelle Gefährdungspotenzial („Auswirkung“) einzelner Risiken unter Berücksichtigung
der Eintrittswahrscheinlichkeit ermittelt. Das nominelle Gefährdungspotenzial ist jener Betrag, mit dem das geplante
Periodenergebnis negativ beeinflusst werden könnte. Risikokorrelationen werden dabei, soweit erkennbar, berücksichtigt.
Durch Aggregation einzelner, nominell bewerteter Risiken ergibt sich eine kumulierte Risikoposition, die durch Maßnahmen der
Risikobewältigung zu einer Risikonettoposition reduziert wird.
Die Risikobewältigung umfasst sowohl präventive als auch reaktive Maßnahmen einschließlich adhoc-Maßnahmen, die im Fall
plötzlich eintretender neuer Risiken eingesetzt werden.
Die Risikokommunikation dient der strukturierten Beschaffung, Darstellung und Weitergabe der relevanten Informationen in
Form des Risikoberichtswesens durch die definierten Verantwortlichen (Risk Owner) an die Konzernleitung zwecks interner
Risikosteuerung und Information der Stakeholder, insbesondere der Aktionäre.
Im Rahmen des laufenden Monitorings werden die Risiken und die definierten Maßnahmen überwacht. Außerdem wird
regelmäßig die Funktionsfähigkeit des gesamten Risikomanagements überprüft.
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Das Risikomanagement wird zentral durch die Risk Owner in den Bereichen der Konzernleitung und -administration und
dezentral durch die Regionalleitungen in Deutschland, Österreich und den übrigen Ländern ausgeübt. Die Risk Owner treffen
einmal im Quartal als Risk Management Board zu einem Risk Jour Fixe zusammen. Bei diesem werden die wesentlichen
identifizierten Risiken behandelt. Administration und Koordination des gesamten Risikomanagements erfolgen durch den
zentralen Konzernleitungsbereich „Controlling, Risk Management und IKS“, der zum fachlichen Zuständigkeitsbereich des
Finanzvorstands gehört. Das Risikomanagement wird vom Vorstand verantwortet, der regelmäßig dem Aufsichtsrat berichtet.
Risikokategorien
Im Rahmen der Risikoidentifikation wurden sechs Risikokategorien definiert, die alle für die ECO-Gruppe relevanten
Risikoquellen und Risikowirkungsebenen umfassen. Für jede Risikokategorie wurden einzelne Risiken identifiziert und in einem
Risikokatalog zusammengefasst. Dieser dient zusammen mit der Risikomanagement-Konzernrichtlinie als Arbeitsgrundlage
für die Ausübung der Risk Owner-Funktion.
+ Strategie
In die Risikokategorie „Strategie“ fallen jene Risiken, die sich aus der Entwicklung der Strategie für den Konzern, der
Strategieumsetzung, aus strategischen Kooperationen und Beteiligungen sowie deren Verwaltung einschließlich der
Beteiligungsstruktur und der gesellschaftsvertraglichen Gestaltung ergeben können. Die Risikokategorie „Strategie“ wird vom
Vorstand als Risk Owner unter direkter Einbindung der Aufsichtsratsvorsitzenden verantwortet.
Um Risiken dieser Kategorie zu minimieren erfolgt im ECO-Konzern eine laufende Marktbeobachtung und Überwachung
der Konzernbereiche anhand der Planwerte, ein kontinuierliches Benchmarking sowie eine aktive Investor und Public
Relations-Politik. Zudem wurden Investitionsrichtlinien ausgearbeitet, in denen die wirtschaftlichen Parameter sowohl
regional als auch sektoral festgelegt sind. Sämtliche Investments unterliegen einem dem Investitionsvolumen adäquaten
internen Genehmigungsprozess. Trotz dieser umfassenden Maßnahmen zur Beherrschung der strategischen Risiken ist nicht
auszuschließen, dass der ECO-Konzern mittelbar aufgrund anhaltender gesamtwirtschaftlich nachteiliger Entwicklungen in
seinem Bestand gefährdet werden könnte.
Wesentliche strategische Risiken
Risikobeschreibung
Auswirkung
Gegensteuerung
Allgemeines Unternehmensrisiko
++ Unternehmensentwicklung
verläuft nicht wie geplant
++ Sinkende Profitabilität
++ Effizienzverlust
++ Laufende Überprüfung der
Unternehmensteile und des Budgets
++ Einbruch der Immobilienmärkte
++ Diversifiziertes Immobilienportfolio
++ Geschäftsrückgang
++ Hohe Preisstabilität bei hochwertigen Immobilien in Top-Lagen
++ Laufende Überprüfung der
unternehmensinternen Abläufe
Allgemeines Wirtschaftsrisiko
++ Wirtschaftskrisen und Marktzyklen
belasten den Immobilienmarkt
++ Fokus der Geschäftstätigkeit auf Märkte
mit fundamental positiver Entwicklung
+ Organisation und IT
Die Risikokategorie „Organisation und IT“ umfasst potenzielle Gefahrenszenarien, die im Rahmen der laufenden
Managementaufgaben sowie aus organisatorischen Gründen und in allen Bereichen der Informationstechnologie auftreten
könnten. Die in dieser Kategorie zusammengefassten Einzelrisiken wurden Risk Owner in den zentralen Konzernbereichen
zugewiesen. Soweit ein direkter Bezug zu den operativen Bereichen auf regionaler Ebene gegeben ist, werden sie gleichzeitig
auch von den Regionalleitungen als weitere Risk Owner gemanagt.
Aufgrund der aus risikopolitischer Sicht besonderen Bedeutung des IT-Bereichs wurde die IT-Strategie so weiterentwickelt,
dass daraus auch in Zukunft keine Beschränkungen der operativen Tätigkeit der ECO-Gruppe zu erwarten sind. Es könnten sich
jedoch – insbesondere durch nicht vorhersehbare kriminelle Eingriffe – Situationen ergeben, die einen geordneten Betrieb der
IT-Infrastruktur so stören, dass dem ECO-Konzern daraus ein Nachteil entsteht.
+ Markt
Die Risikokategorie „Markt“ umfasst jene Risiken, die sich aus Entwicklungen in den Märkten ergeben, in denen der ECOKonzern tätig ist. Darunter fallen auch Risiken, die sich aus Kundenbeziehungen oder aus der Wettbewerbssituation ergeben
können. Durch die nominierten Risk Owner auf regionaler Ebene erfolgen die laufende Beobachtung des Wettbewerbs sowie die
Analyse der Nachfrageentwicklung auf den unterschiedlichen Märkten. Aufgrund der Diversifikation der Marktleistungen der
ECO-Gruppe, die auf mehreren regional differenzierten Märkten vertreten ist, ergeben sich aus heutiger Sicht keine Einzelrisiken
oder Risikocluster, die eine unmittelbare Bestandsgefährdung darstellen. Sollten sich in der Zukunft mehrere Märkte wesentlich,
dauerhaft und nachteilig verändern, könnte dies dennoch zu erheblichen Beeinträchtigungen der Eigenkapitalsituation des
Konzerns führen.
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ECO Business-Immobilien AG - Jahresfinanzbericht 2014
+ Wirtschaftliches und politisches Umfeld
Die Risiken aus dem wirtschaftlichen und politischen Umfeld wurden dem Zentralbereich Investor Relations sowie den
jeweiligen Regionalleitungen als Risk Owner zugewiesen. In dieser Kategorie sind primär jene Risiken zusammengefasst,
die sich aus Gesetzesänderungen oder makroökonomischen Entwicklungen ergeben. Bei Eintritt dieser Risiken könnte der
Zugang zu Kapital und Liquidität für ECO oder auch deren Kunden sowie Lieferanten so erschwert werden, dass eine weitere
Marktteilnahme unvorteilhaft oder gar ausgeschlossen erscheint. Diese Risiken können sich aus einer geänderten Subventionsoder Steuerpolitik im Zusammenhang mit der Schaffung, dem Kauf und dem Verkauf von Immobilien oder aufgrund von Inflation
oder negativen Entwicklungen auf den Kapitalmärkten ergeben, welche mittelbar oder unmittelbar von übergeordneten
politischen Interessen beeinflusst werden. Der ECO-Konzern verfügt derzeit über eine breit diversifizierte und ausgewogene
Finanzierungsstruktur, bei der eine laufende Verbesserung der Eigenkapitalquote angestrebt wird. Sollte es zu einer eklatanten
Verteuerung des Fremd- oder Eigenkapitals kommen, könnte dies dennoch auch für ECO zu erheblichen Beeinträchtigungen
führen.
+ Operations
Zu den operativen Risiken zählen all jene, die sich unmittelbar oder mittelbar aus der Geschäftstätigkeit von ECO ergeben. Die
ECO-Gruppe ist in ihren Kernmärkten überwiegend in den Geschäftszweigen Vermietung und Verkauf aktiv. Die Regionalleitungen
als Risk Owner managen alle identifizierten Risiken aus den genannten Geschäftszweigen.
Die Risiken resultieren aus den Leistungserstellungsprozessen und werden durch prozessintegrierte präventive Maßnahmen
und Kontrollen so minimiert, dass daraus aus heutiger Sicht kein bestandsgefährdender Schaden erwachsen kann. Dies
kann jedoch für die Zukunft nicht völlig ausgeschlossen werden, zumal in diese Risikokategorie auch Ereignisse fallen, die
nicht beeinflussbar und nicht vollständig versicherbar sind. Das sind unter anderem Elementarereignisse jedweder Art oder
unkonventionelle kriminelle Aktivitäten (organisierte Kriminalität, Betrug, Untreue), die über einen längeren Zeitraum und in
wesentlichem Umfang betrieben werden.
Wesentliche immobilienspezifische Risiken
Risikobeschreibung
Auswirkung
Gegensteuerung
Immobilienbewertung
++ Schwankung von Immobilienpreisen
durch geänderte wirtschaftliche
Rahmenbedingungen
++ Ergebnisabweichungen im
Geschäftsabschluss
++ Bewertung durch unabhängige
Sachverständige
++ Auswirkung auf Kreditwürdigkeit
++ Ausbau der Geschäftstätigkeit in Märkten
mit fundamental positiver Entwicklung
++ Ertragsschwankungen im
Trading-Geschäft
++ Laufende Marktanalysen
Veräußerung
++ Nachfrage nach Wohn- und
Gewerbeimmobilien bricht ein
++ Rasche Reaktion auf
Marktgegebenheiten und -trends
++ Wertsteigerungsstrategie bei Immobilien
Vermietung
++ Vermietung von Wohnungen geht zurück
++ Kosten durch Leerstände
++ Mieter zahlen nicht
++ Entfall von Vermietungserlösen
aufgrund mangelnder Bonität der
Mieter oder sinkender Marktpreise
++ Aktives Asset Management zur
Reduktion der Leerstände
++ Bonitätsprüfung
++ Hohe Diversifizierung des
Immobilienportfolios
++ Mietanpassungen auf Marktniveau
Development
++ Schwankende Investitionskosten
bei Developmentprojekten
++ Kostenüberschreitung bei
Projektentwicklungen
++ Streuung des Kostenrisikos
(Lieferanten, Dienstleister, usw.)
++ Vereinbarung von Pönalen
++ Laufende Budget- und
Baufortschrittsüberwachung
+ Finanzen
Unter Finanzrisiken werden all jene mittelbaren und unmittelbaren Risiken subsumiert, die eine wesentliche Auswirkung
auf die Sicherstellung von Liquidität und Zahlungsfähigkeit und damit auch auf den Fortbestand von ECO haben. Dies umfasst
die Einnahmensicherung, die Sicherung der Liquiditätsbestände und die Absicherung der Zinsbelastung aus Finanzierungen.
Außerdem sind darin Risiken enthalten, welche die fristgerechte und korrekte Berichterstattung an Behörden und Investoren
betreffen.
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Der ECO-Konzern managt seinen Liquiditätsbedarf auf Basis laufend aktualisierter Liquiditätsplanungen, die unter
Berücksichtigung der wahrscheinlichen und absehbaren Mittelzu- und -abflüsse erstellt werden. Dennoch sind
Liquiditätsengpässe nicht absolut ausgeschlossen. Um die fristgerechte Berichterstattung an Behörden und Investoren zu
gewährleisten, werden die dazu verwendeten Systeme und deren Betriebssicherheit ebenso wie die angewandten Prozesse
und Methoden laufend überprüft und bei Bedarf Verbesserungen vorgenommen. Im Fall eines längerfristigen Totalausfalls der
verwendeten Systeme können dennoch Verzögerungen eintreten, die eine fristgerechte Berichterstattung ausschließen.
Wesentliche Finanzierungs- und Währungsrisiken
Risikobeschreibung
Auswirkung
Gegensteuerung
Kapitalmarkt
++ Volatilität an den Börsen/Börsecrash
++ Erschwerte Aufbringung von Eigenkapital
++ Finanzkrisen
++ Geringe Liquidität
++ Eingeschränkte Expansionsmöglichkeiten
++ Breite und langfristige
Streuung der Kredite
++ Stärkung der Innenfinanzierungskraft
++ Laufende Liquiditätsplanung
und -steuerung
++ Verbreiterung der Liquiditätsbasis
Zinsrisiko
++ Steigende Zinsen
++ Steigende Finanzierungskosten
++ Liquiditätsverknappung
++ Abschluss von Zinssicherungsgeschäften
(35,6 % der Finanzverbindlichkeiten
sind abgesichert)
++ Laufende Risikoeinschätzung des
nicht abgesicherten Kreditvolumens
++ Breite und langfristige
Streuung der Kredite
Kreditrisiko
++ Restriktive Kreditvergabe von Banken
++ Steigende Finanzierungskosten
++ Stärkung der Innenfinanzierungskraft
++ Liquiditätsverknappung
++ Breite und langfristige Streuung der
Kredite (durchschnittlich 9 Jahre
Laufzeit bei 13 Finanzierungspartnern)
++ Liquiditätsverknappung
++ ECO ist fast ausschließlich im Euro-Raum
aktiv (98,1 % des Immobilienvermögens)
Währungsrisiko
++ Volatilität bei Fremdwährungen
++ ECO hat geringe
Fremdwährungsverbindlichkeiten
Finanzinstrumenterisiko
++ Negative Bewertungseffekte
++ Verringerung des Eigenkapitals
++ Hedging von Kreditverbindlichkeiten
++ Bewertung ineffektiver Hedges hat
negativen Einfluss auf das Finanzergebnis
++ Durch Umbrellahedges in der
Holding ist eine flexible Zuordnung
zu Kreditverbindlichkeiten
auf SPV-Ebene möglich
++ Der durchschnittliche Zinssatz
der Hedges beträgt 3,99 %
BERICHTERSTATTUNG ÜBER WESENTLICHE MERKMALE DES INTERNEN KONTROLL- UND DES
RISIKOMANAGEMENTSYSTEMS IM HINBLICK AUF DEN RECHNUNGSLEGUNGSPROZESS
Für das Risikomanagement des ECO-Konzerns zeichnet der Vorstand verantwortlich. Im Hinblick auf den
Rechnungslegungsprozess liegt das Risikomanagement in der Ressortverantwortung des Finanzvorstands. ECO ist als
vollkonsolidierte Gesellschaft bzw. als Teilkonzern in das Risikomanagementsystem des conwert-Konzerns einbezogen, das
internationalen Standards entspricht und zur Sicherstellung der Erfüllung interner qualitativer Anforderungen und gesetzlicher
Vorgaben regelmäßig durch interne und externe Instanzen auf seine Funktionsfähigkeit hin überprüft wird.
Von besonderer Wichtigkeit für das Funktionieren des Risikomanagements ist das laufende interne Berichtswesen, das
ein frühzeitiges Erkennen von Risiken und die Einleitung von Gegenmaßnahmen ermöglicht. Basis dafür ist eine zeitnahe,
quartalsweise Berichterstattung im Rahmen des Risk Jour Fixe.
Die Konzernholding hat den Tochtergesellschaften einheitliche Standards für die Umsetzung und Dokumentation
des Rechnungslegungsprozesses vorgegeben, um dadurch die Risiken einer unvollständigen oder fehlerhaften
Finanzberichterstattung zu vermeiden. Die Konzernzentrale prüft zusätzlich die von den Tochtergesellschaften erstellten
internen Berichte auf Plausibilität und vergleicht diese mit den Planungsrechnungen. Dadurch kann auf etwaige Abweichungen
zügig mit geeigneten Maßnahmen reagiert werden.
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ECO Business-Immobilien AG - Jahresfinanzbericht 2014
In regelmäßigen Sitzungen des Vorstands mit den regional und operativ verantwortlichen Personen werden die laufende
Geschäftsentwicklung sowie absehbare Chancen und Risiken aufgrund veränderter Rahmenbedingungen besprochen. Die
internationalen Rechnungslegungsvorschriften zur Erstellung des Konzernabschlusses werden durch weiterführende,
konzerninterne Richtlinien ergänzt. Dadurch ist eine einheitliche Darstellung und Bewertung von Risiken durch die in den
Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften gewährleistet.
Die Eckpunkte des bestehenden internen Kontrollsystems (IKS) und des Risikomanagementsystems (RMS) im Hinblick auf den
(Konzern-)Rechnungslegungsprozess können bei ECO wie folgt zusammengefasst werden:
++ Es gibt eine klare Führungs- und Konzernstruktur. Dabei werden bereichsübergreifende Anforderungen von der zentralen
Konzernleitung und -administration vorgegeben.
++ Im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess sind die Funktionen des Rechnungswesens von anderen Verantwortungsbereichen wie etwa dem Zahlungsverkehr und dem Konzerntreasury klar getrennt.
++ Die eingesetzten Finanzsysteme sind durch entsprechende IT-Einrichtungen gegen unbefugte Zugriffe geschützt.
++ Hinsichtlich der eingesetzten Finanzsysteme wird soweit wie möglich auf Standardsoftware zurückgegriffen.
++ Ein adäquates Richtlinienwesen (Bilanzierungsrichtlinien, Zahlungsrichtlinien, etc.) ist eingerichtet und wird laufend
aktualisiert.
++ Erhaltene oder weitergegebene Buchhaltungsdaten werden von den verantwortlichen Personen auf Vollständigkeit und
Richtigkeit, z.B. mittels Stichproben, geprüft.
++ Bei allen rechnungslegungsrelevanten Prozessen wird durchgängig das Vier-Augen-Prinzip angewandt.
++ Für Konsolidierungszwecke wird die Konsolidierungssoftware SAP BCS verwendet.
++ Rechnungslegungsrelevante Prozesse werden regelmäßig durch die (prozessunabhängige) interne Revision überprüft.
Das beschriebene IKS und RMS stellt sicher, dass Geschäftsfälle in Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess bilanziell
stets richtig erfasst, aufbereitet und gewürdigt sowie in die Rechnungslegung übernommen werden. Entsprechend
geschulte Mitarbeiter, die Verwendung spezifischer Software sowie klare gesetzliche und konzerninterne Vorgaben bilden
die Basis für einen ordnungsgemäßen, einheitlichen und kontinuierlichen Rechnungslegungsprozess. Durch eine klare
Abgrenzung der Verantwortungsbereiche sowie geeignete Kontroll- und Überprüfungsmechanismen soll eine korrekte und
verantwortungsbewusste Rechnungslegung sichergestellt werden. Geschäftsvorfälle können so in Übereinstimmung mit den
gesetzlichen und internationalen Vorschriften, der Satzung sowie internen Richtlinien erfasst, verarbeitet und dokumentiert
werden.
ANGABEN GEMÄSS § 243A ABS 1 UGB
Per 31. Dezember 2014 verfügte die ECO Business-Immobilien AG über ein Grundkapital von 341,0 Mio €, das aus 34.100.000 auf
Inhaber lautende stimmberechtigte nennbetragslose Stammaktien (Stückaktien) mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital
von 10,00 € je Stück bestand. Das Grundkapital ist zur Gänze einbezahlt.
Die Verbriefung sämtlicher Aktien erfolgt in einer veränderbaren Sammelurkunde, die bei der Oesterreichischen Kontrollbank
Aktiengesellschaft, Am Hof 4, 1010 Wien, als Wertpapiersammelbank hinterlegt ist. Die Einzelverbriefung der Aktien ist
satzungsgemäß ausgeschlossen. Alle per 31. Dezember 2014 ausgegebenen Aktien der Gesellschaft sind zum Handel an der
Wiener Börse zugelassen. Die ISIN der Aktien lautet AT0000617907.
Mit jeder Aktie ist das Recht zur Teilnahme an der Hauptversammlung und zur Ausübung des Stimmrechtes verbunden, wobei
jede Stückaktie eine Stimme gewährt. Es waren zum Stichtag keine Stimmrechtsbeschränkungen aufgrund von Vereinbarungen
zwischen Aktionären dem Vorstand bekannt.
conwert verfügte nach Kenntnis der Gesellschaft per 31. Dezember 2014 über 95,8 % des Gesellschaftskapitals, das sind
32.653.279 Aktien. Die verbleibenden Aktien befanden sich im Streubesitz. Seit dem Bilanzstichtag gab es nach Kenntnis der
Gesellschaft keine wesentliche Veränderung der Aktionärsstruktur.
Dem Aufsichtsrat obliegt die Bestellung des Vorstands. Die Gesellschaft wird durch zwei Vorstandsmitglieder gemeinsam
oder durch ein Vorstandsmitglied gemeinsam mit einem Prokuristen vertreten. Laut aktueller Geschäftsordnungen des
Aufsichtsrats und des Vorstands ist eine Nominierung zum Aufsichtsrat beziehungsweise Vorstand letztmalig vor Vollendung
des 70. Lebensjahres möglich.
Änderungen der Satzung bedürfen grundsätzlich eines Beschlusses der Hauptversammlung.
Der Vorstand wurde von der ordentlichen Hauptversammlung am 7. Mai 2013 ermächtigt, das Grundkapital der Gesellschaft
innerhalb von fünf Jahren ab Eintragung dieser Satzungsänderung durch Ausgabe von bis zu 17.050.000 Stück neuen, auf Inhaber
lautenden Stückaktien, zum Mindestausgabekurs von 100 % des anteiligen Betrages am Grundkapital, allenfalls in mehreren
Tranchen, auch unter gänzlichem oder teilweisem Bezugsrechtsausschluss, auch im Wege des mittelbaren Bezugsrechts
gemäß § 153 Abs 6 AktG, gegen Bar- und/oder Sacheinlage, um bis zu 170,5 Mio € zu erhöhen und den Ausgabekurs sowie
die Ausgabebedingungen und die weiteren Einzelheiten der Durchführung der Kapitalerhöhung im Einvernehmen mit dem
Aufsichtsrat festzusetzen. Von dieser Ermächtigung wurde kein Gebrauch gemacht.
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Darüber hinaus verfügte die Gesellschaft 2014 aufgrund des Hauptversammlungsbeschlusses vom 7. Mai 2013 auch über
bedingtes Kapital (§ 159 AktG) in Höhe von insgesamt 70,5 Mio € oder 7.050.000 Stück Aktien, um im Falle der Begebung von
Wandelschuldverschreibungen aus der Ermächtigung vom 7. Mai 2013 die Umtauschrechte bedienen zu können.
In der Hauptversammlung am 7. Mai 2013 wurde der Vorstand ermächtigt, bis zum 7. Mai 2018 mit Zustimmung des
Aufsichtsrats Wandelschuldverschreibungen, mit denen ein Umtausch- oder Bezugsrecht von bis zu 7.050.000 Stück auf Inhaber
lautende Stammaktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von bis zu 70,5 Mio € verbunden ist, in
einer oder mehreren Tranchen auszugeben, alle weiteren Bedingungen der Wandelschuldverschreibungen festzusetzen sowie
gegebenenfalls das Bezugsrecht der Aktionäre in Bezug auf die emittierten Wandelschuldverschreibungen mit Zustimmung des
Aufsichtsrats auszuschließen. Von dieser Ermächtigung hat der Vorstand bisher keinen Gebrauch gemacht.
Änderungen werden gemäß Börsegesetz idgF und der Emittenten-Compliance-Verordnung 2007 über die Website
www.eco-immo.at veröffentlicht.
AUSBLICK UND NACHTRAGSBERICHT
Gesamtwirtschaft
Für das Jahr 2015 rechnet die Europäische Kommission im Euroraum mit einem Wirtschaftswachstum von 1,3 %; für die
gesamte EU wird ein Zuwachs auf 1,7 % prognostiziert. Damit setzt sich die Erholung im Euroraum fort. Höhere Wachstumsraten
werden allerdings nach wie vor durch eine schwache Investitionstätigkeit und die hohe Arbeitslosigkeit verhindert. Die
Europäische Zentralbank wird ihre expansive Geldpolitik voraussichtlich auch 2015 beibehalten und den Leitzins im Euroraum
auf dem historisch niedrigen Niveau von 0,05 % belassen.
(Quellen: Europäische Kommission, Winter-Wirtschaftsprognose: verbesserte Aussichten – Gefahren nicht gebannt, Pressemitteilung vom 05.02.2015. ECB: Introductory
statement to the press conference, Transkript vom 22.01.2015)
Die deutsche Wirtschaft wird im Jahr 2015 weiter wachsen. Die wichtigsten Wirtschaftsforschungsinstitute prognostizieren
ein BIP-Zuwachs zwischen 1,0 % und 1,7 %. Die Prognosen von OEDC, EU und IWF bewegen sich ebenfalls innerhalb dieser
Spannweite.
(Quelle: BDA, Prognosen des Bruttoinlandsprodukts 2015 und 2016, Stand 05.01.2015)
Österreich
Das Wirtschaftsforschungsinstitut (WIFO) erwartet für 2015 ein BIP-Wachstum von nur 0,5 %, die OECD geht von 0,9 % aus. Die
Arbeitslosigkeit wird das Rekordniveau von 2014 nochmals übertreffen. Bereits im Jänner 2015 wurde mit 472.539 Arbeitslosen
bzw. 10,5 % Arbeitslosigkeit nach nationaler Berechnungsmethode der höchste Wert seit mehr als 60 Jahren erreicht und nach
Einschätzung des Arbeitsmarkt Service wird dieser Wert weiter ansteigen.
(Quellen: WIFO; Wirtschaftswachstum weiterhin verhalten, Arbeitslosigkeit bleibt hoch, Pressemitteilung vom 27.01.2015; Die Presse.com: Schon fast eine halbe Million
Arbeitslose, Artikel vom 02.02.2015)
Immobilienmärkte
Büro- und Gewerbeimmobilien Österreich
Der österreichische Immobilienmarkt dürfte sich auch 2015 positiv entwickeln: CBRE erwartet, dass das Transaktionsvolumen
2015 höher ausfällt als 2014, nicht zuletzt aufgrund des wachsenden Interesses internationaler Investoren.
(Quelle: CBRE, Marketview Österreich Investment, Q4 2014)
Büro- und Gewerbeimmobilien Wien
Das Fertigstellungsvolumen am Wiener Büromarkt wird sich 2015 mit 169.000 m² im Vergleich mit 2014 wieder steigern. Laut
Prognose von CBRE soll die Leerstandsrate weiterhin unter 7 % liegen, während die Vermietungsleistung mit voraussichtlich
250.000 m² wieder steigen wird. Die Spitzenmiete wird weiterhin bei 25,75 €/m²/M. liegen.
(Quelle: CBRE Marketview Wien Büro, Q4 2014)
Büro- und Gewerbeimmobilien Deutschland
Das Transaktionsvolumen am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt wird 2015 etwas niedriger ausfallen als im Jahr 2014.
Objekte am Stadtrand und in peripheren Lagen sowie Projektentwicklungen werden interessanter, und auch B-Lagen mit
attraktiven Renditemöglichkeiten ziehen Investoren an.
(Quelle: CBRE Gewerbeimmobilien 2014: Transaktionsvolumen kratzt an der 40-Milliarden-Euro-Marke, Pressemitteilung vom 07.01.2015)
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ECO Business-Immobilien AG - Jahresfinanzbericht 2014
Für die fünf großen Bürostandorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München wird für 2015 ein Zuwachs
von etwas mehr als 1 Mio m² prognostiziert, die zum Großteil Berlin zuzurechnen sein werden. Diese Einschätzung basiert
auf der Erwartung einer robusten Entwicklung der deutschen Wirtschaft sowie einem weiteren Beschäftigungsanstieg, der
zusätzlichen Flächenbedarf generiert.
(Quelle: CBRE Vermietungsumsatz in den fünf großen deutschen Büromärkten 5 % über Vorjahreswert, Pressemitteilung vom 15.01.2015)
Ausblick für ECO 2015
Die Strategie der Konzentration auf Bestands- bzw. Redevelopment-Immobilien und deren forcierter Ab- bzw. Weiterverkauf
wird auch im Jahr 2015 fortgesetzt werden. Ziel ist es, eine weitere Verbesserung der Eigenkapitalquote zu erreichen.
Auch 2015 wird die Konzentration auf die Portfoliooptimierung im Vordergrund der geschäftlichen Strategie stehen. Die
Kernmärkte von ECO werden weiterhin Österreich und Deutschland bleiben. Eine Verbesserung der Auslastung und eine
Verringerung der Leerstände wird durch weitere Optimierung und Verwertung der Liegenschaften angestrebt.
Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Am 15.02.2015 gab die Deutsche Wohnen AG bekannt, dass sie im Zusammenhang eines Übernahmeangebots an die conwert
Immobilien Invest SE auch den Streubesitzaktionären der ECO Business-Immobilien AG ein Übernahmeangebot zu 6,35 €/Aktie
unterbreiten wird.
In dem am 18.03.2015 veröffentlichten Angebot wurde die Annahmefrist für das Übernahmeangebot für den Zeitraum
18.03.2015 bis zum 24.04.2015 festgelegt. Das Angebot steht unter der Bedingung des Erfolgs des an die conwert-Aktionäre
gerichteten Übernahmeangebots. Details zum Angebot finden Sie auf der Website der Gesellschaft unter www.eco-immo.at. Die
Äußerung des Vorstands und des Aufsichtsrats zum Angebot werden in Kürze ebenfalls auf der Website unter www.eco-immo.at
abrufbar sein.
Wien, am 18. März 2015
Der Vorstand der
ECO Business-Immobilien AG
Mag. Thomas Doll e.h.
Mag. Clemens Schneider e.h.
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Mag. Jasmin Soravia, LLM e.h.
Einzelabschluss zum 31. Dezember
2014
ECO Business-Immobilien AG - Jahresfinanzbericht 2014
BILANZ
ZUM 31. DEZEMBER 2014
(in €)
AKTIVA
31.12.2014
31.12.2013
(in Tsd €)
A. Anlagevermögen
I.
Sachanlagen
1.
Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten,
einschließlich der Bauten auf fremdem Grund
105.898.762,72
108.182
0,00
0
253.375,00
0
davon Grundwert 17.568.077,20 € (2013: 17.568 Tsd €)
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
3. Anlagen im Bau
106.152.137,72
108.182
II. Finanzanlagen
1.
Anteile an verbundenen Unternehmen
54.991.606,97
45.985
161.143.744,69
154.167
B. Umlaufvermögen
I.
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1.
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
2. Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen
3. sonstige Forderungen und Vermögensgegenstände
1.775.635,70
29.427
249.003.656,72
233.252
86.777,07
95
250.866.069,49
II. Guthaben bei Kreditinstituten
C. Rechnungsabgrenzungsposten
- 66 -
262.774
1.425.915,93
35
252.291.985,42
262.809
8.425,20
0
413.444.155,31
416.976
PASSIVA
31.12.2014
31.12.2013
(in Tsd €)
A. Eigenkapital
I.
Grundkapital
341.000.000,00
341.000
II. Bilanzverlust
(53.259.934,49)
(53.596)
davon Verlustvortrag (53.595.563,63) €
(Vorjahr Verlustvortrag (59.331) Tsd €)
287.740.065,51
287.404
B. Rückstellungen
1.
Steuerrückstellungen
2. sonstige Rückstellungen
3.591.104,54
3.906
72.457.322,25
57.443
76.048.426,79
61.349
C. Verbindlichkeiten
1.
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
3. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
4. sonstige Verbindlichkeiten
24.819.929,81
36.463
2.372.755,29
2.497
980.604,80
2.613
19.467.932,61
25.890
davon aus Steuern 112.410,01 € (Vorjahr 4.357 Tsd €)
D. Rechnungsabgrenzungsposten
Eventualverbindlichkeiten
- 67 -
47.641.222,51
67.463
2.014.440,50
760
413.444.155,31
416.976
126.031.050,97
162.981
ECO Business-Immobilien AG - Jahresfinanzbericht 2014
GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR VOM 1. JÄNNER BIS ZUM 31. DEZEMBER 2014
(in €)
2014
2013
(in Tsd €)
1. Umsatzerlöse
8.669.598,89
34.785
2. sonstige betriebliche Erträge
a) Übrige
70.421,51
424
70.421,51
424
3. Materialaufwand und Aufwendungen für bezogene Leistungen
(2.863.776,97)
(26.267)
Abschreibungen auf immaterielle Gegenstände
4. des Anlagevermögens und Sachanlagen
(2.524.983,58)
(3.050)
5. sonstige betriebliche Aufwendungen
a) Steuern, soweit sie nicht unter Z 13 fallen
b) Übrige
6. Zwischensumme aus Z 1 bis 5 (Betriebserfolg)
7. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
(2.908,20)
(51)
(2.505.826,88)
(1.223)
(2.508.735,08)
(1.274)
842.524,77
4.618
15.337.812,22
15.079
davon aus verbundenen Unternehmen € 15.207.712,01 (2013: T€14.800)
8. Erträge aus dem Abgang von und der Zuschreibung zu Finanzanlagen
9. Aufwendungen aus Finanzanlagen
10.855.000,00
6.898
(16.086.000,00)
(12.731)
(9.930.904,21)
(6.082)
175.908,01
3.164
davon aus Abschreibungen € 1.848.000,00 (2013: T€ 4.724)
davon aus verbundenen Unternehmen € 16.086.000,00 (2013: T€ 12.731)
10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen
davon betreffend verbundene Unternehmen € 0,00 (2013: T€ 3)
11. Zwischensumme aus Z 7 bis 10 (Finanzerfolg)
12. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
1.018.432,78
7.782
13. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
(682.803,64)
(2.047)
14. Jahresüberschuss/-fehlbetrag = Jahresgewinn/-verlust
335.629,14
5.735
15. Verlustvortrag
(53.595.563,63)
(59.331)
16. Bilanzverlust
(53.259.934,49)
(53.596)
- 68 -
ANHANG DES JAHRESABSCHLUSSES ZUM 31. DEZEMBER 2014
INHALT
1 Allgemeine Angaben....................................................................................................................................................................70
2 Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden................................................................................................................................70
2.1Anlagevermögen......................................................................................................................................................................70
2.2Umlaufvermögen.....................................................................................................................................................................70
2.3 Abgrenzung latenter Steuern..................................................................................................................................................70
2.4Rückstellungen.........................................................................................................................................................................71
2.5Verbindlichkeiten......................................................................................................................................................................71
2.6Finanzinstrumente...................................................................................................................................................................71
3 Aufgliederungen und Erläuterungen zu Posten der Bilanz....................................................................................................... 71
3.1Anlagevermögen......................................................................................................................................................................71
3.2Umlaufvermögen ....................................................................................................................................................................72
3.3Eigenkapital..............................................................................................................................................................................73
3.4Rückstellungen.........................................................................................................................................................................74
3.5Verbindlichkeiten......................................................................................................................................................................75
3.6Eventualverbindlichkeiten ......................................................................................................................................................76
4 Erläuterungen zu Posten der Gewinn- und Verlustrechnung .................................................................................................. 76
4.1Umsatzerlöse ..........................................................................................................................................................................76
4.2 Sonstige betriebliche Erträge ................................................................................................................................................76
4.3 Materialaufwand und Aufwendungen für bezogene Leistungen..........................................................................................76
4.4 Abschreibungen auf immaterielle Gegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen..............................................76
4.5 Sonstige betriebliche Aufwendungen.....................................................................................................................................77
4.6Zinsaufwendungen...................................................................................................................................................................77
4.7 Erträge aus dem Abgang von und der Zuschreibung zu Finanzanlagen ............................................................................77
4.8 Aufwendungen aus Finanzanlagen ........................................................................................................................................77
4.9 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag ............................................................................................................................77
5 Sonstige Angaben ........................................................................................................................................................................78
5.1Konzernabschluss ...................................................................................................................................................................78
5.2 Aufwendungen für den Abschlussprüfer ..............................................................................................................................78
5.3 Wichtige Verträge ....................................................................................................................................................................78
6 Organe, Arbeitnehmerinnen .......................................................................................................................................................78
6.1ArbeitnehmerInnen .................................................................................................................................................................78
6.2 Organe des Unternehmens ....................................................................................................................................................78
Anlagenspiegel...................................................................................................................................................................................80
- 69 -
ECO Business-Immobilien AG - Jahresfinanzbericht 2014
1
Allgemeine Angaben
Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2014 wurde gemäß den Bestimmungen des Unternehmensgesetzbuches (UGB) in der
geltenden Fassung erstellt. Die Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung sowie die Generalnorm, ein möglichst getreues
Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage zu vermitteln, wurden beachtet. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde
nach dem Gesamtkostenverfahren erstellt. Die Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze sind unverändert zu jenen des
Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2013.
Bei der Erstellung des Jahresabschlusses wurde der Grundsatz der Vollständigkeit eingehalten.
Insbesondere wurde bei der Bewertung von der Fortführung des Unternehmens ausgegangen sowie der Grundsatz der
Einzelbewertung von Vermögensgegenständen und Schulden beachtet.
Dem Vorsichtsprinzip wurde durch Berücksichtigung aller erkennbarer Risiken und drohender Verluste Rechnung getragen.
Nur die am Abschlussstichtag realisierten Gewinne wurden ausgewiesen.
Fallen Vermögensgegenstände oder Verbindlichkeiten unter mehrere Posten der Bilanz, erfolgt die Angabe bei den
entsprechenden Posten.
2
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
2.1Anlagevermögen
2.1.1Sachanlagen
Sachanlagen werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten zuzüglich Anschaffungsnebenkosten abzüglich planmäßiger
und außerplanmäßiger Abschreibungen im Jahresabschluss ausgewiesen.
Die planmäßigen Abschreibungen erfolgen linear unter Zugrundelegung der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer.
Nutzungsdauer in Jahren
Bebaute Grundstücke
11-50
Adaptierungen
10
Betriebs- und Geschäftsausstattung
3-5
Außerplanmäßige Abschreibungen werden bei dauerhafter Wertminderung vorgenommen.
Eine Wertminderung eines abnutzbaren Vermögensgegenstandes des Anlagevermögens ist dann voraussichtlich dauernd,
wenn dessen beizulegender Wert voraussichtlich für einen erheblichen Teil der verbleibenden Restnutzungsdauer unter dem
Buchwert liegt, der sich aus der Fortführung der planmäßigen Abschreibungen ergibt. Ein erheblicher Teil der Restnutzungsdauer
ist regelmäßig ein Zeitraum von höchstens fünf Jahren.
Die Möglichkeit der Sofortabschreibung von geringwertigen Vermögensgegenständen gem. § 226 (3) UGB mit
Anschaffungskosten von höchstens 400,00 € wird grundsätzlich in Anspruch genommen. Da die Abschreibungen nicht von
wesentlichem Umfang waren, war eine entsprechende unversteuerte Rücklage (Bewertungsreserve gem. § 13 EStG) auf der
Passivseite der Bilanz nicht auszuweisen.
2.1.2Finanzanlagen
Das Finanzanlagevermögen wird zu Anschaffungskosten abzüglich außerplanmäßiger Abschreibungen bewertet. Die
Abschreibung der Anteile an verbundenen Unternehmen erfolgt bei dauernder Wertminderung auf den beizulegenden Zeitwert.
Stellt sich in einem späteren Geschäftsjahr heraus, dass die Gründe dafür nicht mehr bestehen, so wird der Betrag dieser
Abschreibung im Umfang der möglichen Wertaufholung zugeschrieben.
2.2Umlaufvermögen
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zu Nennwerten angesetzt. Für erkennbare Ausfallrisiken werden
Einzelwertberichtigungen gebildet.
Fremdwährungsforderungen werden mit dem Entstehungskurs oder mit dem niedrigeren Kurs zum Bilanzstichtag angesetzt.
2.3 Abgrenzung latenter Steuern
Bei Bestehen von zeitlichen Differenzen zwischen unternehmensrechtlichem und steuerrechtlichem Ergebnis wird im Falle
einer aktiven Steuerabgrenzung vom Wahlrecht des § 198 Abs. 10 UGB kein Gebrauch gemacht und der entsprechende Betrag im
Anhang angegeben. Für passive Steuerabgrenzungen wird gemäß den gesetzlichen Bestimmungen eine Rückstellung gebildet.
- 70 -
2.4Rückstellungen
In den sonstigen Rückstellungen werden unter Beachtung des Vorsichtsprinzips alle zum Zeitpunkt der Bilanzerstellung
erkennbaren Risiken sowie der Höhe und dem Grunde nach ungewisse Verbindlichkeiten mit den Beträgen berücksichtigt, die
nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erforderlich sind.
2.5Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten sind mit ihrem Rückzahlungsbetrag angesetzt.
Fremdwährungsverbindlichkeiten werden mit ihrem Entstehungskurs oder mit dem höheren Kurs zum Bilanzstichtag
bewertet.
2.6Finanzinstrumente
Die Gesellschaft hat zur Absicherung von Zinsrisiken Caps und Swaps abgeschlossen. Per 31.12.2014 wurden
Fremdfinanzierungen mit einem Volumen von 5.146.994 € (31.12.2013: 5.809 Tsd €) mit Caps und von 60.200.000,00 € (31.12.2013:
130.237 Tsd €) mit Swaps gegen Zinsänderungsrisiken abgesichert. Im Geschäftsjahr wurden Zahlungen für effektive Zinsswaps
in der Höhe von 4.486.700 € für die Auflösung geleistet. Die Absicherung gegen Zinsänderungsrisiken mit Swaps wird teilweise
auch für Konzerngesellschaften durchgeführt.
Die Swap-Geschäfte verpflichten die Gesellschaft zur Zahlung von fixen Zinsbeträgen zwischen 3,00 % und 4,43 % gegenüber
dem jeweiligen 3-Monats-EURIBOR. Ein Zinstauschgeschäft wurde zur Absicherung der Sekundärmarktrendite mit einer
Laufzeit bis zum Jahr 2025 und einem Fixzinssatz von 4,43 % abgeschlossen.
Bei den Caps wurden Zinsobergrenzen zwischen 3,25 % und 3,5 % vereinbart. Für die Caps wurden im Geschäftsjahr seitens
der Gesellschaft keine Prämien geleistet. Von den laufenden Prämien sind zum 31.12.2014 noch 26.156,43 € (31.12.2013:
69 Tsd €) abgegrenzt.
Die Zinssicherungsgeschäfte wurden für Zeiträume bis zum Jahr 2027 abgeschlossen und haben zum 31.12.2014 einen
Marktwert von (10.769.315,81) € (31.12.2013: (13.447) Tsd €). Für Marktwerte im Ausmaß von (2.427.737,91) € (31.12.2013: 749 Tsd €)
wurde mangels effektiver Sicherungsbeziehung passivseitig vorgesorgt. Die unter den passiven Rechnungsabgrenzungsposten
ausgewiesenen 2.014.440,50 € (31.12.2013: 760 Tsd €) betreffen erhaltene Prämien und werden über die Laufzeit der
Zinssicherungsgeschäfte aufgelöst. Der Grund für den Anstieg ist eine Upfront-Zahlung für einen neuen Zinsswap.
Mit 8. Februar 2013 hat die ECO Business-Immobilien AG mit 16 ihrer direkten und indirekten Tochtergesellschaften rückwirkend mit 1. Jänner 2013 eine Rahmenderivatvereinbarung geschlossen. Inhalt dieser Vereinbarung ist die verursachungsgerechte (kreditbezogene) Weiterverrechnung von Derivateinzahlungen und Derivatauszahlungen. Die Derivatumlagen sind in
den Zinsen und ähnlichen Erträgen in der Höhe von 3.173.010,08 € ausgewiesen.
3
Aufgliederungen und Erläuterungen zu Posten der Bilanz
3.1Anlagevermögen
Zur Entwicklung der Posten des Anlagevermögens und der Aufgliederung der Jahresabschreibung wird auf den beiliegenden
Anlagenspiegel verwiesen (vgl. Anlage 1). Im Geschäftsjahr 2014 wurde eine außerplanmäßige Abschreibung in Höhe
von 1.848.000,00 € (2013: 4.724 Tsd €) vorgenommen, wovon 1.848.000,00 € (2013: 4.724 Tsd €) auf Anteile an verbundene
Unternehmen entfallen. Es wurden Zuschreibungen in Höhe von 10.855.000,00 € (2013: 6.898 Tsd €) verbucht.
Vermögensgegenstände, deren Anschaffungskosten 400,00 € im Einzelfall nicht übersteigen („Geringwertige Wirtschaftsgüter“
gemäß § 13 EStG) werden unter der Position „andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung“ als Zugänge, Abgänge und
Abschreibungen ausgewiesen. Im Geschäftsjahr wurde keine geringwertige Betriebs- und Geschäftsausstattung erworben.
Zusatzangaben gemäß § 238 Z 2 UGB
Anteile an verbundenen Unternehmen im Anlagevermögen
Buchwert per
31.12.2014
Höhe des Anteils
(in €)
(in %)
(in €)
(in €)
0,00
99,00
(13.391.466,17)
(1.948.327,78)
1.790.072,40
99,90
1.339.118,39
(262.420,39)
EB Immobilien Invest GmbH, 1090 Wien
EBI Beteiligungen GmbH & Co, 1110 Wien,
Simmeringer Hauptstraße 24 KG, 1090 Wien
EBI Beteiligungen GmbH & Co, 1190 Wien,
Rampengasse 3-5, KG, 1090 Wien
Höhe des
Eigenkapitals
Ergebnis des
Geschäftsjahres
0,00
99,90
(512.916,49)
(334.623,94)
377.000,00
100,00
507.017,20
18.486,58
56.481,43
100,00
46.064,48
(4.147,16)
ECO Büroimmobilie Petersbrunnerstr
GmbH & Co. KG, 82031 Grünwald
0,00
94,80
(1.140.408,71)
(340.231,27)
ECO Büroimmobilie Darmstadt GmbH
& Co. KG, 82031 Grünwald
0,00
94,80
(1.853.927,20)
(581.565,15)
EBI Beteiligungen GmbH, 1090 Wien
ECO Beteiligungen Holding GmbH & Co. KG, 1090 Wien
- 71 -
ECO Business-Immobilien AG - Jahresfinanzbericht 2014
Anteile an verbundenen Unternehmen im Anlagevermögen
Buchwert per
31.12.2014
Höhe des Anteils
Höhe des
Eigenkapitals
Ergebnis des
Geschäftsjahres
(in €)
(in €)
(in %)
(in €)
ECO Büroimmobilie Starnberg Percha
GmbH & Co. KG , 82031 Grünwald
0,00
94,80
(1.256.765,43)
(146.927,82)
ECO Büroimmobilien GmbH & Co. KG, 82031 Grünwald
0,00
94,80
(7.039.721,17)
(2.584.986,30)
ECO Business-Immobilien Deutschland
GmbH, 82031 Grünwald
23.700,00
94,80
(1.930.788,77)
(354.643,06)
6.929.473,84
100,00
1.921.111,09
(486.866,92)
41.542.316,76
94,09
51.725.961,80
523.426,19
ECO Einkaufszentrum Meitingen GmbH
& Co. KG, 82031 Grünwald
948,00
94,80
(2.745.295,25)
(531.686,83)
ECO Fachmarktzentren GmbH & Co. KG, 82031 Grünwald
948,00
94,80
(2.664.040,43)
(842.447,47)
ECO Business-Immobilien-Beteiligungen GmbH, 1090 Wien
ECO Eastern Europe Real Estate GmbH, 1090 Wien
ECO Fachmarktzentrum Geiselhöring
GmbH & Co KG, 82031 Grünwald
0,00
94,80
(350.514,76)
18.529,54
ECO Fachmarktzentrum Naabtalcenter
GmbH & Co. KG, 82031 Grünwald
948,00
94,80
(3.756.295,90)
(343.752,00)
ECO Fachmarktzentrum Pocking GmbH
& Co. KG, 82031 Grünwald
1.698,00
94,80
(1.364.964,60)
(229.372,76)
0,00
100,00
(15.984.157,80)
(1.751.521,77)
ECO Real Estate Luxembourg S.à.r.l., 8030 Strassen
Kapital & Wert Immobilienbesitz GmbH, 1090 Wien
3.749.020,20
99,59
3.309.118,37
(699.347,28)
„MEZ“ - Vermögensverwaltungs GmbH, 1090 Wien
0,00
99,00
(2.489.352,78)
(456.065,71)
519.000,34
100,00
827.237,78
22.831,60
PI Immobilien GmbH, 1090 Wien
0,00
100,00
(7.969.551,92)
(928.034,95)
"TPW" Immobilien GmbH, 1090 Wien
0,00
99,00
(3.470.366,48)
(581.434,25)
(8.244.904,75)
(12.825.128,90)
31.12.2014
31.12.2013
450.000,00
28.350.000,00
PI Beteiligungen GmbH, 1090 Wien
Summe
54.991.606,97
3.2Umlaufvermögen
3.2.1 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Zusammensetzung:
(in €)
Liegenschafts- und Beteiligungsverkauf
Bruttowert
Wertberichtigung
(375.000,00)
(375.000,00)
75.000,00
27.975.000,00
825.440,20
170.551,75
Bruttowert
940.548,22
1.479.866,59
Wertberichtigung
(65.352,72)
(198.515,84)
Nettowert
875.195,50
1.281.350,75
1.775.635,70
29.426.902,50
Nettowert
Verrechnung Hausverwaltungen
Bruttowert = Nettowert
Offene Mieten
Bilanzwert
Im Zusammenhang mit der Forderung aus dem Liegenschafts- und Beteiligungsverkauf ist anzumerken, dass ein noch
aushaftender Kaufpreis in Höhe von 450.000,00 € vom Käufer auf einem Treuhandkonto hinterlegt wurde. Die Auszahlung dieses
Betrages erfolgt nach vollständiger Erfüllung der Treuhandbedingungen. Aus Vorsichtsgründen wurde eine Wertberichtigung
dieser Forderung in Höhe von 375.000,00 € vorgenommen.
3.2.2 Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen
Die Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen sind im Wesentlichen Treasury Forderungen in Höhe von
248.291.091,95 € (2013: 232.458 Tsd €). Es wurden keine Wertberichtigungen vorgenommen.
Die Verrechnungskonten der verbundenen Unternehmen wurden mit einem Zinssatz von 5,00 % (2013 5,25 %) kontokorrentmäßig
verzinst.
Zusammensetzung:
(in €)
conwert Immobilien Invest SE
conwert Treasury OG
Kapital & Wert Immobilienbesitz GmbH
Forderungen aus LuL Österreich
Forderungen aus LuL Deutschland
Summe
- 72 -
31.12.2014
31.12.2013
0,00
0,00
248.291.091,95
232.458.326,05
0,00
17.650,59
228.857,84
287.635,53
483.706,93
488.920,78
249.003.656,72
233.252.532,95
3.2.3 Sonstige Forderungen und Vermögensgegenstände
Die sonstigen Forderungen und Vermögensgegenstände setzen sich wie folgt zusammen:
31.12.2014
(in €)
Darlehen Mieter
Verr. Reparaturfonds
31.12.2013
3.888,27
9.910,50
56.732,37
16.212,11
Zinsabgrenzungen Caps
26.156,43
69.238,47
Summe
86.777,07
95.361,08
Es wurden keine Wertberichtigungen vorgenommen.
Die Zinsabgrenzungen Caps enthalten im Geschäftsjahr 2014 Zinsaufwendungen, resultierend aus Caps in Höhe von
26.156,43 € (2013: 69 Tsd €).
3.2.4 Zusatzangaben gem. § 225 (3) UGB
Bilanzwert am davon Restlaufzeit
(in €)
Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen
Sonstige Forderungen und Vermögensgegenstände
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Summe
31.12.2014
mehr als 1 Jahr
249.003.656,72
0,00
86.777,07
0,00
1.775.635,70
0,00
250.866.069,49
0,00
Bilanzwert am davon Restlaufzeit
31.12.2013
(in €)
Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen
Sonstige Forderungen und Vermögensgegenstände
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Summe
mehr als 1 Jahr
233.252.532,95
0,00
95.361,08
26.156,43
29.426.902,50
75.000,00
262.774.796,53
101.156,43
31.12.2014
31.12.2013
3.2.5 Guthaben bei Kreditinstituten
Zusammensetzung:
(in €)
Guthaben bei Kreditinstituten
1.425.915,93
34.889,62
Summe
1.425.915,93
34.889,62
31.12.2014
(in €)
31.12.2013
(in €)
3.3Eigenkapital
3.3.1Grundkapital
Anzahl
(in Stück)
rechnerischer
Wert je Stück
(in €)
Stammaktien
34.100.000
10,00
Summe
34.100.000
Zusammensetzung:
341.000.000,00
341.000.000,00
341.000.000,00
341.000.000,00
Bei den ausgegebenen Aktien handelt es sich um Stückaktien. Sämtliche Aktien lauten auf Inhaber. Das Grundkapital ist zur
Gänze einbezahlt.
Im Geschäftsjahr 2014 sowie in der Vergleichsperiode gab es keine Änderung des Grundkapitals der ECO Business-Immobilien
AG.
3.3.1.1Von Dritten gehaltene Aktien
Es werden keine Aktien von Dritten, Aktionären bzw. von abhängigen Unternehmen für Rechnung der Gesellschaft gehalten.
3.3.1.2Eigene Anteile
Die Gesellschaft hält keine eigenen Aktien.
- 73 -
ECO Business-Immobilien AG - Jahresfinanzbericht 2014
3.3.1.3Genehmigtes Kapital
Der Vorstand der Gesellschaft wurde mit Beschluss der ordentlichen Hauptversammlung der Gesellschaft vom 7. Mai 2013
ermächtigt, innerhalb von fünf Jahren das Grundkapital der Gesellschaft um bis zu 170.500.000,00 € durch Ausgabe von bis
zu 17.050.000 Stück neuen, auf Inhaber lautende Stückaktien, allenfalls auch mit der Ermächtigung zum Ausschluss des
Bezugsrechts der bisherigen Aktionäre und/oder mit der Möglichkeit zur Ausgabe der neuen Aktien gegen Sacheinlage zu
erhöhen.
3.3.1.4Bedingtes Kapital
Die ordentliche Hauptversammlung der Gesellschaft vom 7. Mai 2013 hat beschlossen, das Grundkapital der Gesellschaft um
bis 70.500.000,00 € durch Ausgabe von bis zu 7.050.000 Stück neuen, auf Inhaber lautende Stückaktien gemäß § 159 Abs. 2 Z 1
AktG zur Gewährung von Umtausch- oder Bezugsrechten an die Gläubiger der Wandelschuldverschreibungen 2013 bedingt zu
erhöhen.
3.3.1.5Wandelschuldverschreibung
Der Vorstand wurde von der am 7. Mai 2013 abgehaltenen ordentlichen Hauptversammlung ermächtigt gemäß § 174 Abs.
2 AktG, Wandelschuldverschreibungen, mit denen ein Umtausch- oder Bezugsrecht auf bis zu 7.050.000 Stück auf Inhaber
lautende Stammaktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von bis zu 70.500.000,00 € verbunden ist,
auszugeben, sowie gegebenenfalls das Bezugsrecht der Aktionäre in Bezug auf die emittierten Wandelschuldverschreibungen
gem. § 174 Abs. 4 AktG iVm § 153 AktG auszuschließen.
3.3.1.6Wechselseitige Beteiligung (§ 240 Z 9 UGB)
Es bestehen keine wechselseitigen Beteiligungen.
3.3.2Bilanzverlust
(in €)
Ergebnisvortrag aus dem Vorjahr
Jahresergebnis
31.12.2014
31.12.2013
(53.595.563,63)
(59.330.540,39)
335.629,14
5.734.976,76
(53.259.934,49)
(53.595.563,63)
Auflösung /
Verbrauch
Dotierung
Bilanzwert am
31.12.2014
1.034.915,00
Stand zum Ende des Geschäftsjahres
3.4Rückstellungen
3.4.1Steuerrückstellungen
Die Steuerrückstellungen entwickelten sich im Geschäftsjahr wie folgt:
(in €)
Bilanzwert am
01.01.2014
Körperschaftsteuer
0,00
0,00
1.034.915,00
Rückstellung für importierte ausländische Verluste
3.906.382,73
1.350.193,19
0,00
2.556.189,44
Summe
3.906.382,73
1.350.193,19
1.034.915,00
3.591.104,54
Bilanzwert am
01.01.2014
Auflösung /
Verbrauch
Dotierung
Bilanzwert am
31.12.2014
Liegenschaftsverkauf Schottenfeldgasse
600.000,00
600.000,00
1.037.041,39
1.037.041,39
Prozesskosten und Rechtsanwaltskosten
150.000,00
20.417,42
20.671,12
150.253,70
Jahresabschluss und Wirtschaftsprüfung
75.000,00
75.000,00
40.000,00
40.000,00
0,00
0,00
413.297,41
413.297,41
3.4.2 Sonstige Rückstellungen
Dieser Posten entwickelte sich in 2014 wie folgt:
(in €)
Marktwert Zinsswaps
Ausstehende Eingangsrechnungen
274.000,00
250.000,00
210.729,75
234.729,75
Drohende Verluste
56.344.000,00
0,00
14.238.000,00
70.582.000,00
Summe
57.443.000,00
945.417,42
15.959.739,67
72.457.322,25
Die Rückstellung für drohende Verluste wird für jene verbundenen Unternehmen gebildet, bei denen sich unter Berücksichtigung
von stillen Reserven in den Liegenschaften ein negatives Eigenkapital ergibt. Die sonstigen Rückstellungen wurden unter
Bedachtnahme auf den Grundsatz der Vorsicht nach ihrer voraussichtlichen Inanspruchnahme gebildet.
- 74 -
3.5Verbindlichkeiten
3.5.1 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Zusammensetzung:
(in €)
Immobilienleasing
Lieferungen und Leistungen
Summe
31.12.2014
31.12.2013
2.320.678,95
2.484.739,47
52.076,34
12.742,93
2.372.755,29
2.497.482,40
3.5.2 Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von 980.604,80 € (2013: 2.613 Tsd €) beinhalten
mit 61.680,09 € (2013: 340 Tsd €) Verbindlichkeiten aus Lieferung und Leistung, mit 918.924,71 € (2013: 570 Tsd €) die
Gruppenumlage gegenüber der conwert Immobilien Invest SE und mit 0,00 € (2013: 1.702 Tsd €) die Gruppenumlage gegenüber
ECO AG-Beteiligungen.
3.5.3 Sonstige Verbindlichkeiten
Zusammensetzung:
(in €)
31.12.2014
31.12.2013
18.700.000,00
20.400.000,00
Sonstige Verbindlichkeiten Finanzinstrumente
326.023,37
324.563,42
Überzahlung Mieten
296.914,02
730.445,61
Verbindlichkeiten gegenüber Finanzamt
112.410,01
4.356.873,41
Übrige
32.585,21
78.289,40
19.467.932,61
25.890.171,84
Restlaufzeit
zwischen einem
und fünf Jahren
Restlaufzeit
von mehr als
fünf Jahren
Darlehen Wiener Städtische Allgemeine Versicherung AG
Summe
Verbindlichkeiten und Restlaufzeiten
(in €)
Bilanzwert am
Restlaufzeit von
31.12.2014 bis zu einem Jahr
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
24.819.929,81
1.881.941,98
20.473.697,88
2.464.289,95
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
2.372.755,29
220.124,95
693.600,97
1.459.029,37
980.604,80
980.604,80
0,00
0,00
Sonstige Verbindlichkeiten
19.467.932,61
2.467.932,61
6.800.000,00
10.200.000,00
Summe
47.641.222,51
5.550.604,34
27.967.298,85
14.123.319,32
Bilanzwert am
Restlaufzeit von
31.12.2013 bis zu einem Jahr
Restlaufzeit
zwischen einem
und fünf Jahren
Restlaufzeit
von mehr als
fünf Jahren
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
(in €)
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
36.462.925,42
18.344.040,70
15.303.887,08
2.814.997,64
2.497.482,40
176.313,99
658.898,35
1.662.270,06
2.612.517,80
2.612.517,80
0,00
0,00
Sonstige Verbindlichkeiten
25.890.171,84
7.190.171,84
6.800.000,00
11.900.000,00
Summe
67.463.097,46
28.323.044,33
22.762.785,43
16.377.267,70
Nach dem Abschlussstichtag zahlungswirksame Aufwendungen
In den „sonstigen Verbindlichkeiten“ sind Aufwendungen in Höhe von 32.585,21 € (31.12.2013: 78 Tsd €) enthalten, die erst nach
dem Abschlussstichtag zahlungswirksam werden.
3.5.4 Dingliche Sicherheiten
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten wurden gänzlich hypothekarisch gesichert, ebenso die sonstigen
Verbindlichkeiten gegenüber einer Versicherungsgesellschaft, die im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung stehen.
Sämtliche Liegenschaften der Gesellschaft dienen der hypothekarischen Besicherung.
- 75 -
ECO Business-Immobilien AG - Jahresfinanzbericht 2014
3.6Eventualverbindlichkeiten
Die unter der Bilanz ausgewiesenen Eventualverbindlichkeiten betreffen Haftungen, welche die ECO Business-Immobilien
AG als Konzernobergesellschaft für Konzerngesellschaften ausschließlich im Rahmen von Fremdfinanzierungen gegenüber
Fremdkapitalgebern zu deren Absicherung übernommen hat. Das per 31.12.2014 aushaftende Obligo für derartige
Haftungsübernahmen betrug 126.031.050,97 € (31.12.2013: 162.981 Tsd €). Davon entfallen 76.054.279,54 € (31.12.2013:
97.016 Tsd €) auf Garantien, 44.308.134,47 € (31.12.2013: 59.627 Tsd €) auf Bürgschaften sowie 5.668.636,96 € (31.12.2013:
6.339 Tsd €) auf Haftungs- und Patronatserklärungen.
4
Erläuterungen zu Posten der Gewinn- und Verlustrechnung
Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren erstellt.
4.1Umsatzerlöse
Die Umsatzerlöse setzen sich wie folgt zusammen:
2014
2013
7.001.159,93
8.812.585,13
(in €)
Mieterlöse
Betriebskostenerlöse
1.668.438,96
1.822.745,79
0,00
24.150.000,00
8.669.598,89
34.785.330,92
Verkaufserlös Liegenschaften
Summe
Die Umsatzerlöse werden ausschließlich im Inland getätigt.
4.2 Sonstige betriebliche Erträge
Die Erlöse aus dem Verkauf von Liegenschaften werden in den Umsatzerlösen, die dazugehörigen Buchwertabgänge im
Materialaufwand ausgewiesen.
Die übrigen betrieblichen Erträge in Höhe von 70.421,51 € (2013: 424 Tsd €) resultieren im Wesentlichen aus immobilienbezogene
Schadenersätze und Versicherungsleistungen, im Vorjahr im Wesentlichen aus der Vergütung von Gebühren betreffend erfolgten
Kapitalerhöhungen in den Jahren 2004 bis 2007.
4.3 Materialaufwand und Aufwendungen für bezogene Leistungen
Die Position Materialaufwand und Aufwendungen für bezogene Leistungen setzen sich wie folgt zusammen:
(in €)
2014
2013
Buchwertabgang Liegenschaften
0,00
22.272.091,70
1.668.439,06
1.822.745,76
Weiterverrechnete Betriebskosten
Sonstige Hauseigentümeraufwendungen
514.430,83
848.581,00
Betriebskosten aus Leerstehungen
216.196,09
533.665,89
Wertberichtigungen zu Mietforderungen
Wartung und Instandhaltung
0,00
(0,01)
317.437,70
433.951,46
Maklerprovisionen
0,00
3.990,40
Werbung und Marketing für Mietobjekte
91.588,11
72.971,18
Anmietungen und Bestandszinsen
55.685,18
55.685,03
0,00
223.641,74
2.863.776,97
26.267.324,15
Sonstige Aufwendungen
Summe
Seit 2014 werden Wertberichtigungen zu Mietforderungen nicht mehr im Materialaufwand, sondern in den sonstigen
betrieblichen Aufwendungen unter Sonstige ausgewiesen.
4.4 Abschreibungen auf immaterielle Gegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen
Die Abschreibungen des Sachanlagevermögens in Höhe von 2.524.983,58 € (2013: 3.050 Tsd €) beinhalten keine
außerplanmäßigen Abschreibungen (2013: 0 Tsd €).
- 76 -
4.5 Sonstige betriebliche Aufwendungen
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:
(in €)
Managementgebühren
Sonstige Steuern und Abgaben
Wirtschaftsprüfung und Steuerberatung
2014
2013
739.622,43
893.260,35
4.908,20
35.979,54
74.061,95
116.850,00
Kosten des Geldverkehrs
17.795,11
5.507,01
Rechtsberatung und sonstige Beratung
37.980,41
83.899,08
Aufsichtsratsvergütungen
49.986,67
66.900,00
Werbeaufwand
21.197,27
15.823,11
Wertberichtigung zu Mietforderungen
72.327,38
0,00
1.456.957,92
0,00
Prozesskosten
Sonstige
Summe
33.897,74
56.622,15
2.508.735,08
1.274.841,24
Seit 2014 werden Wertberichtigungen zu Mietforderungen nicht mehr im Materialaufwand, sondern in den sonstigen
betrieblichen Aufwendungen unter Sonstige ausgewiesen.
4.6Zinsaufwendungen
Die Zinsaufwendung in der Höhe von 9.930.904,21 € (2013: 6.082 Tsd €) enthalten Aufwendungen aus Marktwertänderung ineffektiver Derivate in der Höhe von 413.297,41 (2013: 8 Tsd €) und Zinsaufwendungen für Derivate in der Höhe von
8.665.622,50 € (2013: 5.059 Tsd €), davon betreffen 4.486.700,00 € (2013: 0 T€) Aufwendungen aus der Auflösung von Derivaten.
Die restlichen Zinsaufwendungen in der Höhe von 851.984,30 € (2013: 1.016 Tsd €) betreffen Bank- und Darlehenszinsen und
ähnliche Aufwendungen.
4.7 Erträge aus dem Abgang von und der Zuschreibung zu Finanzanlagen
Im Geschäftsjahr 2014 erfolgten Zuschreibungen zum Finanzanlagevermögen in der Höhe von 10.855.000,00 € (2013: 6.898 €).
4.8 Aufwendungen aus Finanzanlagen
Die Abschreibungen vom Finanzanlagevermögen in Höhe von 1.848.000,00 € (2013: 4.724 Tsd €) im Geschäftsjahr 2014
resultieren aus außerplanmäßigen Abschreibungen zu den in der Folge angeführten Beteiligungen:
Abschreibung Finanzanlagen
(in €)
EBI Beteiligungen GmbH & Co, 1110 Wien, Simmeringer Hauptstraße 24 KG
EBI Beteiligungen GmbH & Co, 1190 Wien, Rampengasse 3-5, KG
ECO Business-Immobilien-Beteiligungen GmbH
Kapital & Wert Immobilienbesitz GmbH
Summe
2014
2013
303.000,00
144.000,00
0,00
512.612,42
621.000,00
3.404.000,00
924.000,00
663.000,00
1.848.000,00
4.723.612,42
Weiters beinhaltet diese Position in 2014 Aufwendungen in Höhe von 14.238.000,00 € (2013: 8.007 Tsd €) aus der Dotierung
einer Rückstellung für negative Eigenkapitalien in Tochtergesellschaften.
4.9 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
Die Steuern von Einkommen und Ertrag von insgesamt 682.803,64 € Steueraufwand (2013: 2.047 Tsd €) betreffen einen
Körperschaftsteueraufwand in Höhe von 1.114.072,12 € (2013: 206 Tsd € KöSt-Ertrag), einen Ertrag aus Anspruchszinsen
von 0,00 € (2013: 2 Tsd €), einen Aufwand aus einer Steuerumlage von 918.924,71 € (2013: 2.255 Tsd €), sowie einen latenten
Steuerertrag in der Höhe von 1.350.193,19 € (2013: 0 Tsd €) für importierte ausländische Verluste.
Die ECO Business-Immobilien AG war bis Ende des Geschäftsjahres 2010 Steuergruppenträger. Mit Beginn des Geschäftsjahres 2011 wurde die ECO Business-Immobilien AG in die Steuergruppe der conwert Immobilien Invest SE aufgenommen. Die
Berechnung der Gruppenumlage erfolgt in einem mehrstufigen Prozess. Dabei wird in einem ersten Schritt die fiktive (positive
oder negative) Steuerbelastung eines jeden Gruppenmitgliedes auf „stand alone“ Basis errechnet und in einem weiteren Schritt
der Steuerumlageberechnung, auf die einzelnen Gruppenmitglieder verteilt.
- 77 -
ECO Business-Immobilien AG - Jahresfinanzbericht 2014
5
Sonstige Angaben
5.1Konzernabschluss
Als verbundenes Unternehmen im Sinne des § 228 UGB wird die Gesellschaft in den von der conwert Immobilien Invest SE
aufzustellenden Konzernabschluss einbezogen. Die conwert Immobilien Invest SE stellt den Konzernabschluss für den größten
Kreis der Tochtergesellschaften auf. Der Konzernabschluss wird nach den Richtlinien der International Financial Reporting
Standards, wie sie in der EU anzuwenden sind, erstellt. Die conwert Immobilien Invest SE hat ihren Sitz in Wien mit der
Geschäftsadresse 1090 Wien, Alserbachstraße 32, wo auch der Konzernabschluss, sowie der Konzernlagebericht erhältlich
sind.
Die ECO Business-Immobilien AG stellt den Konzernabschluss für den kleinsten Kreis der Tochtergesellschaften auf. Der
Konzernabschluss, sowie der Konzernlagebericht sind am Sitz der Gesellschaft in 1090 Wien, Alserbachstraße 32 erhältlich.
5.2 Aufwendungen für den Abschlussprüfer
Die Aufwendungen für den Abschlussprüfer betragen für das Geschäftsjahr 2014 70.000,00 € (2013: 110 Tsd €) für die Prüfung
des Jahresabschlusses sowie des Konzernabschlusses.
5.3 Wichtige Verträge
Managementvertrag
Mit der conwert Management GmbH (in die die ECO Management GmbH in 2011 verschmolzen wurde) besteht ein
Managementvertrag. Die conwert Management GmbH erhält eine Transaktionsgebühr für Liegenschaftserwerbe in Abhängigkeit
der jeweiligen Kaufpreishöhe von 1,00 % bis 1,75 % des Kaufpreises und eine Managementgebühr von 0,6 % für die erste 1 Mrd €
und darüber von 0,5 % (2014: 739.622,43 €; 2013: 893 Tsd €) des monatlich in der Bilanz nach IFRS ausgewiesenen buchmäßigen
Anlagevermögens. Für jeden Liegenschaftsverkauf erhält die conwert Management GmbH eine Transaktionsgebühr in Höhe
von maximal 1,75 %, wobei als Obergrenze der Transaktionsgebühr für Liegenschaftsverkäufe 25 % des im Geschäftsjahr
erwirtschafteten Veräußerungsgewinnes vereinbart wurde (2014: 0,00 €; 2013: 224 Tsd €).
Transaktionen aus Lieferungen und Leistungen
Im Laufe des Geschäftsjahres, wie auch im Vorjahr, führte die Gesellschaft keine Immobilientransaktionen mit nahestehenden
Unternehmen und Personen durch.
Transaktionen mit nahestehenden Unternehmen
Die Hausverwaltung für den überwiegenden Teil der Liegenschaften wird von der RESAG Property Management GmbH, einem
Tochterunternehmen der conwert Immobilien Invest SE, geführt. Die von der Hausverwaltung verrechneten Verwaltungsentgelte
sind marktüblich und werden weitgehend an die Mieter weiterverrechnet.
Bauplanungs- und Bauaufsichtsleistungen werden zu marktüblichen Konditionen von der conwert Baudevelopment GmbH,
welche mit 1. Jänner 2012 mit der conwert Management GmbH verschmolzen wurde, ebenfalls ein Konzernunternehmen der
conwert Immobilien Invest SE, erbracht.
6
Organe, ArbeitnehmerInnen
6.1ArbeitnehmerInnen
Die Gesellschaft beschäftigte im Geschäftsjahr keine DienstnehmerInnen.
6.2 Organe des Unternehmens
Im Geschäftsjahr 2014 waren Herr Mag. Thomas Doll und Frau Mag. Jasmin Soravia, LLM, sowie seit 1. Februar 2014 Herr
Mag. Clemens Schneider, als Vorstand tätig. Die Mitglieder des Vorstands vertreten die Gesellschaft gemeinsam bzw. mit einem
Prokuristen.
Der Aufsichtsrat setzte sich wie folgt zusammen:
++ Johannes Meran, MBA, geb. 22.02.1972, Mitglied seit 24.05.2011 (Vorsitzender seit 30.05.2012) bis 26.03.2014
++ Mag. Kerstin Gelbmann, geb. 30.05.1974, Mitglied seit 30.05.2012, Vorsitzende seit 23.04.2014
++ Dr. Eveline Steinberger-Kern, geb. 27.01.1972, Mitglied seit 30.05.2012
++ DI Alexander Tavakoli, geb. 06.08.1969, Mitglied seit 30.05.2012 (Stellvertreter der Vorsitzenden seit 01.01.2014)
++ Dr. Alexander P. Schoeller, geb. 25.10.1958, Mitglied seit 06.05.2014
++ Dr. Martina Postl, geb. 06.09.1962, Mitglied seit 06.05.2014
- 78 -
Den Mitgliedern des Vorstands und des Aufsichtsrats wurden weder Kredite noch Vorschüsse gewährt noch wurden
Haftungsverhältnisse zugunsten dieser Personen eingegangen.
Dem Vorstand wurden keine Vergütungen ausbezahlt. An den Aufsichtsrat wurden Vergütungen in der Höhe von 49.986,67 €
(2013: 67 Tsd €) ausbezahlt.
Wien, am 18. März 2015
Der Vorstand
Mag. Thomas Doll e.h.
Mag. Clemens Schneider e.h.
- 79 -
Mag. Jasmin Soravia, LLM e.h.
- 80 -
davon Grundwert 17.568.077,20 €
277,469,614.73
1. Anteile an verbundenen
Unternehmen
II. Finanzanlagen
3. Anlagen im Bau
2. Andere Anlagen, Betriebsund Geschäftsausstattung
1. Grundstücke,
grundstücksgleiche Rechte
und Bauten, einschließlich der
Bauten auf fremden Grund
I. Sachanlagen
(in €)
0.00
0.00
102,331,117.21
0.00
20,971,398.05
123,302,515.26
0.00
0.00
0.00
Zugänge
0.00
25,383.72
20,946,014.33
01.01.2014
494,628.80
0.00
494,628.80
129,153,890.55
148,315,724.18
253,375.00
0.00
241,253.80
Zugänge
0.00
25,383.72
129,128,506.83
01.01.2014
Anschaffungskosten
Entwicklung der kumulierten Abschreibungen
*)
Summe Anlagevermögen
1. Anteile an verbundenen
Unternehmen
II. Finanzanlagen
3. Anlagen im Bau
2. Andere Anlagen, Betriebsund Geschäftsausstattung
1. Grundstücke,
grundstücksgleiche Rechte
und Bauten, einschließlich der
Bauten auf fremden Grund*)
I. Sachanlagen
ANLAGEVERMÖGEN
(in €)
Anlagenspiegel zum 31. Dezember 2014
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
Abgänge
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
Abgänge
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
Umbuchungen
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
Umbuchungen
116,820,498.84
93,324,117.21
23,496,381.63
0.00
25,383.72
23,470,997.91
31.12.2014
277,964,243.53
148,315,724.18
129,648,519.35
253,375.00
25,383.72
129,369,760.63
31.12.2014
161,143,744.69
54,991,606.97
106,152,137.72
253,375.00
0.00
105,898,762.72
154,167,099.47
45,984,606.97
108,182,492.50
0.00
0.00
108,182,492.50
01.01.2014
Buchwerte
31.12.2014
Abschreibung
4,372,983.58
1,848,000.00
2,524,983.58
0.00
0.00
2,524,983.58
Geschäftsjahr
Abschreibung
4,372,983.58
1,848,000.00
2,524,983.58
0.00
0.00
2,524,983.58
Geschäftsjahr
10,855,000.00
10,855,000.00
0.00
0.00
0.00
0.00
Geschäftsjahr
Zuschreibungen
10,855,000.00
10,855,000.00
0.00
0.00
0.00
0.00
Geschäftsjahr
Zuschreibungen
ECO Business-Immobilien AG - Jahresfinanzbericht 2014
BESTÄTIGUNGSVERMERK
Bericht zum Jahresabschluss
Wir haben den beigefügten Jahresabschluss der ECO Business-Immobilien AG, Wien, für das Geschäftsjahr vom 1. Jänner
2014 bis zum 31. Dezember 2014 unter Einbeziehung der Buchführung geprüft. Dieser Jahresabschluss umfasst die Bilanz zum
31. Dezember 2014, die Gewinn- und Verlustrechnung für das am 31. Dezember 2014 endende Geschäftsjahr sowie den Anhang.
Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und für die Buchführung
Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft sind für die Buchführung sowie für die Aufstellung eines Jahresabschlusses
verantwortlich, der ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft in Übereinstimmung
mit den österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften vermittelt. Diese Verantwortung beinhaltet: Gestaltung,
Umsetzung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems, soweit dieses für die Aufstellung des Jahresabschlusses
und die Vermittlung eines möglichst getreuen Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft von Bedeutung
ist, damit dieser frei von wesentlichen Fehldarstellungen ist, sei es auf Grund von beabsichtigten oder unbeabsichtigten Fehlern;
die Auswahl und Anwendung geeigneter Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden; die Vornahme von Schätzungen, die unter
Berücksichtigung der gegebenen Rahmenbedingungen angemessen erscheinen.
Verantwortung des Abschlussprüfers und Beschreibung von Art und Umfang der gesetzlichen Abschlussprüfung
Unsere Verantwortung besteht in der Abgabe eines Prüfungsurteils zu diesem Jahresabschluss auf der Grundlage unserer
Prüfung. Wir haben unsere Prüfung unter Beachtung der in Österreich geltenden gesetzlichen Vorschriften und Grundsätze
ordnungsgemäßer Abschlussprüfung durchgeführt. Diese Grundsätze erfordern, dass wir die Standesregeln einhalten und
die Prüfung so planen und durchführen, dass wir uns mit hinreichender Sicherheit ein Urteil darüber bilden können, ob der
Jahresabschluss frei von wesentlichen Fehldarstellungen ist.
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen hinsichtlich
der Beträge und sonstigen Angaben im Jahresabschluss. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemäßen
Ermessen des Abschlussprüfers unter Berücksichtigung seiner Einschätzung des Risikos eines Auftretens wesentlicher Fehldarstellungen, sei es auf Grund von beabsichtigten oder unbeabsichtigten Fehlern. Bei der Vornahme dieser Risikoeinschätzung
berücksichtigt der Abschlussprüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung des Jahresabschlusses und
die Vermittlung eines möglichst getreuen Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft von Bedeutung
ist, um unter Berücksichtigung der Rahmenbedingungen geeignete Prüfungshandlungen festzulegen, nicht jedoch um ein
Prüfungsurteil über die Wirksamkeit der internen Kontrollen der Gesellschaft abzugeben. Die Prüfung umfasst ferner die
Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden und der von den gesetzlichen
Vertretern vorgenommenen wesentlichen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtaussage des Jahresabschlusses.
Wir sind der Auffassung, dass wir ausreichende und geeignete Prüfungsnachweise erlangt haben, sodass unsere Prüfung eine
hinreichend sichere Grundlage für unser Prüfungsurteil darstellt.
Prüfungsurteil
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Auf Grund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht
der Jahresabschluss nach unserer Beurteilung den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt ein möglichst getreues Bild
der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2014 sowie der Ertragslage der Gesellschaft für das
Geschäftsjahr vom 1. Jänner 2014 bis zum 31. Dezember 2014 in Übereinstimmung mit den österreichischen Grundsätzen
ordnungsmäßiger Buchführung.
Aussagen zum Lagebericht
Der Lagebericht ist auf Grund der gesetzlichen Vorschriften darauf zu prüfen, ob er mit dem Jahresabschluss in Einklang
steht und ob die sonstigen Angaben im Lagebericht nicht eine falsche Vorstellung von der Lage der Gesellschaft erwecken. Der
Bestätigungsvermerk hat auch eine Aussage darüber zu enthalten, ob der Lagebericht mit dem Jahresabschluss in Einklang
steht und ob die Angaben nach § 243a UGB zutreffen.
Der Lagebericht steht nach unserer Beurteilung in Einklang mit dem Jahresabschluss. Die Angaben gemäß § 243a UGB sind
zutreffend.
Wien, am 18. März 2015
Ernst & Young
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m.b.H.
Mag. Alexander Wlasto e.h.
Wirtschaftsprüfer
Mag. (FH) Isabelle Vollmer e.h.
Wirtschaftsprüferin
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FINANZKALENDER 2015
8. Mai 2015........................................ Ergebnis 1-3/2015
13. Mai 2015...................................... 12. ordentliche Hauptversammlung
25. August 2015................................ Ergebnis 1-6/2015
6. November 2015............................ Ergebnis 1-9/2015
22. März 2016................................... Jahresergebnis 2015
IMPRESSUM
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Disclaimer
Dieser Bericht enthält zukunftsbezogene Einschätzungen und Aussagen, die wir auf Basis aller uns zum gegenwärtigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen haben. Diese zukunftsbezogenen Aussagen werden üblicherweise mit
Begriffen wie „erwarten“, „schätzen“, „planen“, „rechnen“, „davon ausgehen“, „sollen“, „sollten“, „können“, etc. umschrieben.
Die vorausschauenden Aussagen geben die Sicht zu dem Zeitpunkt wieder, zu dem sie getätigt wurden. Wir weisen darauf hin,
dass die tatsächlichen Gegebenheiten und damit auch die tatsächlichen Ergebnisse aufgrund verschiedenster Faktoren von den
in diesem Bericht dargestellten Erwartungen abweichen können. Satz- und Druckfehler vorbehalten.
Zahlreiche Beträge und Prozentsätze wurden gerundet, Summierungen können deshalb rechnerisch von den dargestellten
Beträgen abweichen.

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