Die große Dynamik

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D I E W E LT
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Immobilien
EIGENHEIM
Steuerbonus für
Kontrollarbeiten
Wird eine Abwasserleitung von
einem Handwerker überprüft,
können Immobilienbesitzer das
Finanzamt beteiligen. Eine Dichtigkeitsprüfung der Abwasseranlage ist nach Ansicht des Bundesfinanzhofes (BFH) eine vorbeugende Erhaltungsmaßnahme
und fällt somit unter die steuerliche Begünstigung (Az.: VI R 1/13).
„Die steuerzahlerfreundliche
Rechtsprechung des BFH ist auch
auf andere Überprüfungs- und
Kontrolltätigkeiten von Handwerkern im Privathaushalt übertragbar“, erklärt Erich Nöll vom
Bundesverband der Lohnsteuerhilfevereine. Das bedeutet, dass
die Rechnung des Schornsteinfegers wieder vollständig zu einer
Steuerermäßigung führt. Gleiches
gilt für andere Mess- und Überprüfungsarbeiten, so die Kontrolle
von Aufzügen, Blitzschutzanlagen
sowie die Sicherheitsprüfung von
Heizungsanlagen.
THEMA
WOHNANLAGE
Gemeinschafts- und
Sondereigentum müssen
exakt definiert sein
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HARALD CZYCHOLL
D
eutschlands dynamischste
Großstadt? Sicherlich Berlin, werden viele Menschen
denken – und zwar nicht
nur die Bewohner der
deutschen Hauptstadt. Wahlweise würden sicherlich auch München oder Hamburg häufiger genannt. Wolfsburg oder
Ingolstadt hätten dagegen wahrscheinlich nicht so viele Menschen auf dem
Schirm. Doch im vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln und dem
Onlineportal Immobilienscout24 veröffentlichten Städtedynamik-Ranking belegten ausgerechnet jene beiden Städte
die vordersten Plätze.
„Die Wirtschaft wird immer globaler,
wissensintensiver und digitaler“, erklärt
IW-Direktor Michael Hüther. „Dafür
sind Standorte mit einem Netz an forschungsintensiven Unternehmen und
Instituten besonders gut gerüstet – genau das spiegelt das Ranking wider.“
Dass das Ergebnis kein einmaliger Ausreißer ist, zeigt ein Blick auf die Vorgängerstudie aus dem Jahr 2013: Schon damals lagen Wolfsburg und Ingolstadt auf
den Plätzen eins und zwei.
Die sieben größten deutschen Städte
Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart gelten als
die dynamischsten Wohnungsmärkte.
Bevölkerungswachstum, wirtschaftliche
Prosperität und Unternehmensansiedlungen werden als positive Standortfaktoren ausgemacht und unter die Lupe
genommen. Doch gerade die Automobilstädte, die zwar weniger als 150.000 Einwohner haben, dafür aber mit der Anziehungskraft ihrer großen Arbeitgeber
punkten können, laufen den Metropolen
in den Städterankings immer wieder den
Rang ab. Zum Vergleich: Berlin liegt im
Dynamikranking des IW nur auf dem
fünften Rang, München ist zwölfter –
Wolfsburg: Die Autobranche ernährt eine
ganze Stadt
PA/DPA/ EIBNER-PRESSEFOTO
KOMPAKT
Die große Dynamik
Autostädte wie Wolfsburg und Ingolstadt überholen im Ranking
die großen Metropolen. Der Wohnungsmarkt gilt als attraktiv
und Hamburg steht gar nur auf Platz 31.
Sollte die Autobranche allerdings einmal
in eine schwere Krise geraten, würde das
die Beschäftigung und damit auch den
Wohnungsmarkt empfindlich treffen.
Das Immobilienberatungsunternehmen Wüest & Partner hat in einer Studie
die Wohnungsmärkte in den Automobilstädten Wolfsburg (Volkswagen), Ingol-
stadt (Audi) und Regensburg (BMW) genau unter die Lupe genommen. Analysiert wurden die wirtschaftlichen und
demografischen
Rahmenbedingungen
und Entwicklungen sowie die Dynamik
bei Mieten und Kaufpreisen. Ein Ergebnis der Studie: Die Städte bieten Immobilieninvestoren, die auf der Suche nach
rentablen Anlagealternativen abseits der
großen Metropolen sind, derzeit sehr gute Investitionsmöglichkeiten. Denn die
Wohnungsmärkte in den drei Städten
entwickelten sich in den vergangenen
fünf Jahren außerordentlich positiv: Mit
einem Plus von knapp 40 Prozent stiegen die Angebotsmieten für Bestandswohnungen in Wolfsburg überdurchschnittlich stark. Auch in Ingolstadt wa-
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22 Prozent und in Regensburg mit einem
Plus von 14 Prozent sehr begehrt. Regensburg belegt im IW-Dynamikranking
übrigens den siebten Platz, der wichtigsten Standorte in Deutschland.
Für Mieter hat diese dynamische Entwicklung des Immobilienmarktes in den
Automobilstädten natürlich auch ihre
Schattenseiten.: „Wer sich entscheidet,
in einer zukunftsträchtigen Stadt mit
einem attraktiven Arbeitsmarkt zu wohnen, muss dafür oft hohe Wohnkosten
in Kauf nehmen“, sagt Marc Stilke vom
Onlineportal ImmobilienScout24. Zukunftssicherheit und Lebensqualität
hätten in solchen Städten eben ihren
Preis. „Ein boomender Mietmarkt ist
somit ein positiver Indikator für die regionale Wirtschaftskraft“, sagt Stilke.
„Allerdings kann es problematisch werden, wenn die Versorgung mit Wohnraum zu gering ist.“ In einigen deutschen Großstädten wie etwa München,
Freiburg oder Heidelberg müssten Mieter mittlerweile schon zwischen 23 und
30 Prozent ihres Einkommens für
Wohnkosten ausgeben – oder auf benachbarte, weniger nachgefragte Orte
ausweichen und gegebenenfalls lange
Arbeitswege in Kauf nehmen.
Ganz so schlimm ist es in Wolfsburg,
Ingolstadt und Regensburg allerdings
noch nicht. Der Wüest & Partner-Studie
zufolge haben sich die Angebotsmieten
für Bestandswohnungen in Wolfsburg
mittlerweile mit durchschnittlich 7,80
Euro pro Quadratmeter denen in Ingolstadt (neun Euro) und Regensburg (9,10
Euro) angenähert, liegen aber noch deutlich darunter. Bei Neubauwohnungen
zur Miete hat Wolfsburg die Städte Ingolstadt und Regensburg jedoch bereits
eingeholt. Mit durchschnittlich elf Euro
pro Quadratmeter sind die AngebotsFortsetzung auf Seite IM 3
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Immobilien
IMMOBILIE DER WOCHE
Die große Dynamik
Fortsetzung von Seite IM 1
mieten im Neubau in Wolfsburg mittlerweile teurer als in Ingolstadt (10,41 Euro)
und Regensburg (10,13 Euro). Allerdings
ist in Wolfsburg zahlenmäßig auch nur
ein Bruchteil an neu errichteten Wohnungen im Angebot verglichen mit den
beiden anderen Städten. Münchener
Verhältnisse sind das aber noch lange
nicht: Laut Angaben des Onlineportals
Immowelt werden in der bayerischen
Landeshauptstadt derzeit durchschnittliche Mieten von 16,58 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche verlangt. Für
viele Familien ist das schon unbezahlbar geworden.
Mit den steigenden Mieten geht in
Wolfsburg aber auch eine Verknappung
von Wohneigentum einher – insbesondere bei Eigentumswohnungen, zeigt
die Studie von Wüest & Partner. Die
durchschnittlichen Angebotspreise liegen in der niedersächsischen VW-Stadt
mittlerweile knapp 50 Prozent über denen des Jahres 2009. Ingolstadt und Regensburg weisen mit 25 beziehungsweise 35 Prozent noch etwas niedrigere
Steigerungsraten aus.
Allerdings sind die Quadratmeterpreise in der Autostadt Wolfsburg mit 2250
Euro im Mittel der Angebote immer
noch weit von den Preisen in Ingolstadt
und Regensburg entfernt. Neue Eigentumswohnungen in den beiden Städten
an der Donau werden aktuell durchschnittlich nicht unter 3400 Euro pro
Quadratmeter angeboten.
„In Kombination mit dem anhaltend
positiven Wanderungsüberschuss in
Wolfsburg führt das außerordentlich hohe Pendleraufkommen in der Stadt zu
einem hohen Bedarf an neuen Wohnungen, auf den wir mit unserem umfassenden Wohnungsneubauprogramm reagieren“, sagt Roland Stöckigt, Vorsitzender
der Geschäftsführung von Volkswagen
Immobilien. Die VW-Tochter hat es sich
zur Aufgabe gemacht hat, die Konzernstrategie dahingehend zu unterstützen,
den Autobauer als Top-Arbeitgeber an
einem erstklassigen Standort mit hoher
Lebensqualität und den entsprechenden
Wohnungsangeboten zu etablieren.
Volkswagen Immobilien hatte denn
auch die Studie bei Wüest & Partner in
Auftrag gegeben.
Das starke Wachstum bei Mieten und
Preisen ist ein Indikator für die positive
Entwicklung, die Wolfsburg, Ingolstadt
und Regensburg in den vergangenen Jahren genommen haben. Denn dank ihrer
wirtschaftlichen Stärke ist es den Städten gelungen, sich immer mehr als Hotspot ihrer Region und darüber hinaus zu
etablieren. „Als Magnet stellen sich die
Automobilbauer Audi, BMW und Volkswagen heraus, die nicht nur das wirtschaftliche Gefüge der Städte prägen,
sondern mit ihrem vielfältigen Beschäftigungsangebot auch junge Arbeitskräfte
„Ein boomender
Mietmarkt ist ein
positiver Indikator
für die regionale
Wirtschaftskraft“
Marc Stilke, ImmobilienScout24
und Studierende anziehen“, analysiert
Karsten Jungk, Geschäftsführer bei Wüest & Partner.
Wie dynamisch der Arbeitsmarkt in
diesen Städten ist, zeigt sich am schnellen Anstieg der Beschäftigungszahlen.
Allein in den vergangenen fünf Jahren
wuchs die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in allen drei Städten überdurchschnittlich – am stärksten
in Wolfsburg mit einem Plus von 17,4
Prozent. Der Beschäftigtenanstieg trägt
denn auch zum Wohlstand bei: So liegt
das Kaufkraftniveau in Wolfsburg, Ingolstadt und Regensburg mit jeweils mittlerweile rund 23.000 Euro pro Einwohner um rund zehn Prozent über dem
bundesdeutschen Durchschnitt von
21.220 Euro pro Kopf.
Daneben lässt sich die zunehmende
Anziehungskraft der drei Städte besonders gut am hohen Wanderungsplus der
Beste Aussichten mitten in Hamburg
Jahre 2008 bis 2012 ablesen. Dieses liegt
in Ingolstadt und Regensburg deutlich
über dem Plus der Jahre 2003 bis 2007.
Wolfsburg registrierte im Zeitraum
2004 bis 2007 sogar mehr Fortzüge als
Zuzüge und weist nun für 2008 bis 2012
wieder einen positiven Saldo von knapp
5000 Personen auf.
Die hohe Attraktivität Wolfsburgs
spiegelt sich zudem in den hohen und
stark gestiegenen Pendlerzahlen wider.
Der Saldo aus Ein- und Auspendlern erhöhte sich zwischen 2003 und 2012 in
der niedersächsischen Stadt um knapp
30 Prozent, während er in den Autostädten
Ingolstadt
und
Regensburg
schrumpfte. Rund zwei Drittel der in
Wolfsburg Beschäftigten pendeln zum
Arbeiten in die Stadt – derzeit sind das
mehr als 75.500. In Regensburg beläuft
sich dieser Anteil auf 57 Prozent, in Ingolstadt ist es weniger als die Hälfte der
Beschäftigten. Auffällig ist in diesem Zusammenhang, dass das Bevölkerungswachstum in Ingolstadt und Regensburg
im Vergleich zu Wolfsburg wesentlich
stärker ausfällt. Eine Ursache dafür
könnte sein, dass Wolfsburg zu wenig
Wohnraum bietet.
„Insbesondere vor dem Hintergrund,
dass die Fertigstellungs- und Baugenehmigungszahlen für Wohnungen in
Wolfsburg bis 2012 stark rückläufig und
auf einem sehr niedrigen Niveau waren,
bietet sich institutionellen Anlegern Potenzial für Investitionen“, betont Wüest
& Partner-Geschäftsführer Jungk. So
verzeichnete die VW-Stadt im Jahr 2013
gerade einmal 187 Baufertigstellungen
für Wohnungen. Allerdings hat die Stadt
den Bedarf an Wohnraum erkannt: Im
Rahmen des Programms „Wohnen und
Bauen Masterplan 2020“ sollen verstärkt
neue Wohnungen errichtet werden.
Ein erster Erfolg für Wolfsburg: Im
Jahr 2013 stieg die Zahl der erteilten Baugenehmigungen bereits von 180 (2012)
auf 342 an. Im Vergleich zu Ingolstadt
und Regensburg ist diese Zahl dennoch
erstaunlich niedrig. In den beiden Donau-Städten befinden sich die Genehmigungs- und auch Fertigstellungszahlen
für Wohnungen schon seit Jahren auf einem konstant hohen Niveau.
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Verbrauchsausweis: V
Bedarfsausweis: B
Der Energiebedarfs- oder Energieverbrauchswert aus der
Skala des Energieausweises in kWh/(m²a)
(§ 16 a Abs. 1 Nr. 2 EnEV), z. B. 257,65 kWh
Der wesentliche Energieträger (§ 16 a Abs. 1 Nr. 3 EnEV)
Koks, Braunkohle, Steinkohle: Ko
Heizöl: Öl
Erdgas, Flüssiggas: Gas
Fernwärme aus Heizwerk oder KWK: FW
Brennholz, Holzpellets, Holzhackschnitzel: Hz
Elektrische Energie (auch Wärmepumpe), Strommix: E
Baujahr des Wohngebäudes (§ 16 a Abs. 1 Nr. 4 EnEV)
Bj., z. B. Bj. 1997
Energieefﬁzienzklasse des Wohngebäudes bei ab
1. Mai 2014 erstellten Energieausweisen
(§ 16 a Abs. 1 Nr. 5 EnEV): A + bis H, z. B. D
Bei der Berücksichtigung aller Angaben könnten die abgekürzten Pﬂichtbestandteile wie folgt umgesetzt werden:
Verbrauchsausweis, 122 kWh/(m²a), Fernwärme aus Heizwerk, Baujahr
1962, Energieefﬁziensklasse
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