COMFORT Städtereport Heidelberg

STÄDTEREPORT
HEIDELBERG
KLASSISCHER SHOPPING-STANDORT MIT PERSPEKTIVE
APRIL 2015
In Zahlen
Bundesland:
In der Rhein-Neckar-Region zählt die ehemalige
Residenzstadt zu den attraktivsten Einzelhandelsstandorten. Die fünftgrößte Stadt in Baden-Württemberg besticht mit erstklassigen wirtschaftlichen und
soziodemografischen Rahmendaten. Die Region ist
mit 2,3 Millionen Einwohnern der siebtgrößte
industrielle Verdichtungsraum in Deutschland, der
auch von einem besonders hohen Anteil von jungen
Erwachsenen und hoch qualifizierten Fachkräften
profitiert.
Baden-Württemberg
Einwohnerzahl:
152.113
+ 1,2 % 
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
85.606
Arbeitslosenquote:
5,4 %
Kaufkraftkennziffer:
101,0
Zentralitätskennziffer:
121,2
Heidelberg zählt daher unter den Mittelstädten in
Baden-Württemberg, die fast durchweg weit überdurchschnittliche Zentralitäten aufweisen, zu den
besonders begehrten Standorten für den Einzelhandel. Mit rund 623.000 Gästen und fast 1,2 Millionen
Übernachtungen pro Jahr ist die Stadt insbesondere
auch für Touristen aus dem In- und Ausland reizvoll.
Relevante Shopping-Center:
Rhein-Neckar-Center Viernheim (P)
C = City, S = Stadtteil, P= Peripherie
Quellen: Statistische Landesämter, Bundesagentur für Arbeit,
GfK GeoMarketing GmbH
1A-Einzelhandelsmieten
von 2005 - 2014 in EUR / m²
80-120m²
300-500m²
150
100
50
0
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
Modezentralität
Heidelberg
0
Ø 100-200 Tsd. Einwohner
50
100
150
200
250
300
BEDEUTUNG DER STADT ALS
EINZELHANDELSSTANDORT
_______________________________
___
Trotz der Konkurrenz zum starken Nachbarn Mannheim steht Heidelberg sowohl bei Filialisten und
Investoren als auch bei Immobilienprojektentwicklern
nachhaltig im Fokus des Interesses. Zwar liegt die
Kaufkraft
mit
101
nur
leicht
über
dem
Bundesdurchschnitt, die Zentralität jedoch übertrifft
diesen mit 121 bei Weitem. Im Klartext bedeutet dies,
dass Heidelberger Einzelhändler einen großen Teil
ihres Umsatzes mit Käufern aus dem Umland /
Ausland generieren.
Einzugsgebiet
Aktuell werden auf einer Verkaufsfläche (94.000 m²)
in der City rund 362 Millionen Euro umgesetzt, woraus
eine Flächenproduktivität von etwa 3.900,- EUR/m²
resultiert. Der Umsatzanteil der Innenstadt am
gesamtstädtischen Umsatz liegt bei über 38 % und
damit deutlich oberhalb der Werte ähnlich großer
Städte. Der Verkaufsflächenanteil der City ist mit gut
35 % ebenfalls überdurchschnittlich. Die innerstädtischen Zahlen und Fakten, die für die
außerordentliche Stärke der City sprechen, sind ein
guter Grund, sich mit dem Einzelhandelsstandort
intensiver auseinanderzusetzen.
Quellen: COMFORT Research & Consulting
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INNENSTADTANTEIL
VERKAUFSFLÄCHE*
INNENSTADTANTEIL
UMSATZ*
KAUFKRAFT UND
ZENTRALITÄT**
___________________________
_________________________
_________________________
Heidelberg
Heidelberg
Einzelhandelskaufkraft-Index
35,4%
38,5%
100,0
101,0
99,9
10,0
1,0
Heidelberg
Ø 100T – 200T Einwohner
29,7%
Ø 100T – 200T Einwohner
Ø 100T ≤ 200T Einwohner
Zentralität
100,0
35,6%
121,2
128,6
10,0
1,0
Heidelberg
Ø 100T ≤ 200T Einwohner
Quellen: *COMFORT Research & Consulting,**GfK GeoMarketing GmbH
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGE
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Hauptstraße





Hohe Passantenfrequenz, sehr hohes Touristenaufkommen
Stärkster und von Filialisten begehrtester Bereich zwischen Bismarckplatz und Ziegel- /Märzgasse,
für Einzelhandel grundsätzlich attraktiv bis Höhe Theaterstraße / Schiffgasse
Diverse Cafes und szenige Gastronomieanbieter in der Fußgängerzone
Neue Mieter: Jack & Jones, TK Maxx, Gerry Weber, Hunkemöller ( Relocation ), Brax, Yello Korner,
Kleinkaufhaus Müller im ehemaligen Woolworth am Bismarckplatz, H.E. by Mango, Planet Sports,
Gabor, Timberland, Olymp
Aktueller Mietpreis liegt bei 120,- EUR/m² für Shops mit einer Verkaufsfläche zwischen 80 - 120 m²
Die Aufwertung der Einkaufsstraße stärkt die Innenstadt
Die Einzelhandelsnutzung in der 1A-Lage in Heidelberg konzentriert sich auf die Hauptstraße in der malerischen
Altstadt, eine der schönsten Fußgängerzonen Europas. Hier befinden sich neben renommierten Filialbetrieben
auch viele alteingesessene, inhabergeführte Geschäfte, die zum Einkauf einladen. Mit über 1,5 Kilometer
Gesamtlänge hat Heidelberg eine der längsten Einkaufsstraßen Deutschlands. Insgesamt sind dort vielfältige
Namen, Marken und Konzepte vertreten, so dass sowohl ein breites internationales, als auch ein branchenmäßig
facettenreiches Angebotsspektrum vorhanden ist. Gleichzeitig lädt die Straße mit ihren zahlreichen Cafés und
„szenigen“ Gastronomieanbietern - insbesondere im östlichen Abschnitt - zum Verweilen ein.
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Allerdings entsprach die Gestaltung der guten Stube von Heidelberg insgesamt nicht nur nach Ansicht der
Stadtverantwortlichen mittlerweile nicht mehr den heutigen Vorstellungen im Hinblick auf eine attraktive
Einkaufsmeile. Mehr als 35 Jahre nach der Umgestaltung von einer Fahrstraße zur Fußgängerzone war es 2014
an der Zeit, die Hauptstraße wieder etwas aufzuwerten. Das Mobiliar, die Beleuchtung sowie die Pflasterung
wurden entweder erneuert, ausgetauscht oder instandgesetzt. Diese Maßnahme der Stadt war notwendig, gerade
auch um das Ziel zu erreichen, mehr Aufenthaltsflächen und Ruhezonen anzubieten sowie verstärkt auf die
Bedürfnisse der Altstadtbewohner als auch der Touristen einzugehen.
Mitten im Lauf der Hauptstraße befindet sich das ehemalige Gebäude der Rhein-Neckar-Zeitung mit den neuen Mietern Jack & Jones, Vero Moda
(Bestseller) sowie TK Maxx
Der filialisierte Einzelhandel konzentriert sich nach COMFORT-Beobachtungen schwerpunktmäßig auf den
westlichen Bereich der Hauptstraße, der als absolute 1A-Lage der Innenstadt gilt und die höchste
Passantenfrequenz aufweist. Dieser absolute Top-Bereich erstreckt sich ab dem Bismarckplatz bis etwa zur
Ziegel- /Märzgasse. In dieser Toplage war im Jahr 2014 für ein Ladenlokal mit einer Verkaufsfläche von 80 bis
120 m² mit einem Mietpreise von 120,- EUR/m² zu rechnen. Die Mieten für Ladenlokale mit einer Größe von 300
bis 500 m² verzeichneten COMFORT-Erhebungen zufolge Preise in Höhe von 72,- EUR/m² und stiegen damit
ebenso wie die kleinen Ladenlokale im Vergleich zum Vorjahr.
Die Nachfrage bleibt hoch und kann kaum befriedigt werden. Insbesondere große Flächen bereits ab etwa
400 - 500 m² sind nur sehr schwer zu finden. Relevante Wechsel in diesen Größenordnungen gibt es nach
Angaben des Einzelhandels- und Immobilienexperten Manfred Schalk vor dem Hintergrund dieser Gemengelage
in der 1A-Lage somit auch nur ganz wenige. Es besteht hier eindeutig ein Vermietermarkt. Bei kleinflächigeren
Ladeneinheiten ist das in diesem Ausmaß nicht der Fall. Hier gibt es in der Regel auch deutlich mehr Auswahl
und mehr Mieterwechsel. So hat beispielsweise das Esprit Konzept edc in den Hausnummern 17 und 19
aufgegeben. Es folgten Gerry Weber mit einem eigenen Retail Store sowie ein zweiter Shop von Mango in
Heidelberg. An Neuzugängen sind insbesondere Timberland, Gabor, Planet Sports sowie Olymp zu nennen. Bei
den größeren Ladeneinheiten sticht insbesondere die Anmietung des Offprice Konzeptes TK Maxx in der
Hauptstraße 23 hervor.
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INVESTMENT
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Der Investmentmarkt in Heidelberg ist ein hoch attraktiver Markt,
KAUFPREISFAKTOR
insbesondere für Family-Offices. Dies ist das Resultat aus der
vornehmlichen Kleinteiligkeit des Einzelhandels und der
18,0 - 20,0 
vorhandenen Liegenschaften mit häufig daraus resultierenden
überschaubaren Volumina. Wenn eine Einzelhandelsimmobilie in
der Toplage offeriert wird, erzielt diese etwa um das 19 bis 21fache ihrer Jahresmiete, in Einzelfällen je nach Objekt und Lage
0
10
20
30
40
auch deutlich mehr, was einer anfänglichen Rendite von um die 5
% p.a. entspricht (bei absoluten Top-Objekten wird auch eine geringere Rendite akzeptiert). Dieser Sachverhalt
zeigt, wie beliebt der Investmentstandort Heidelberg ist und wie sicher entsprechende Investitionen auf der
Hauptstraße eingestuft werden. Thorsten Sondermann, Investmentexperte der COMFORT: „In Heidelberg
stimmt die Mischung zwischen Historie, Tradition und leistungsfähigem Einzelhandel. Das schätzen unsere
Investoren“.
FAZIT UND PERSPEKTIVEN
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„Die Gedankenspiele hinsichtlich eines innerstädtischen Shopping Centers in Heidelberg laufen weiter –
durchringen zu einem Beschluss konnte man sich diesbezüglich aber bis heute nicht“, berichtet der COMFORTGeschäftsführer Manfred Schalk.
Nach gefestigter COMFORT-Einschätzung würde in diesem Zusammenhang ein großzügig dimensioniertes,
integriertes Einkaufszentrum am „richtigen“ Standort mit Anschluss an die Fußgängerzone dem Einzelhandel in
der Innenstadt von Heidelberg nachhaltig weiter nach vorne bringen. Im Mittelpunkt steht vor allem den Mangel
an dringend benötigten Großflächen auszugleichen. So wird die Attraktivität der Stadt insgesamt gesteigert und
die Zentralität weiter erhöht. Konkreter Standortvorschlag hierfür
wäre der Bismarckplatz unter Miteinbeziehung der Galeria Kaufhof,
die ja noch einen zweiten Standort mitten auf der der Hauptstraße
betreibt. Damit könnte sich die Innnenstadt insbesondere auch für
die Zukunft nachhaltig stärken, da bisher fehlende großflächige
Konzepte endlich einen geeigneten Standort – integriert in das
bestehende, klassische 1A-Lagengefüge – finden würden. Bis
dahin werden Konzepte wie zum Beispiel Bershka von der InditexGruppe, Nespresso oder auch Reserved wohl weiterhin zuerst in
Mannheim oder im nahegelegen Rhein-Neckar-Zentrum in
Viernheim eröffnen. Dazu passen auch die aktuell laufenden
Diskussionen rund um die Nachnutzung der früheren Harmonie
Kino-Flächen in der Hauptstraße 110, dem sogenannten Wormser
Hof. Dort können bis zu 3.500 m² zusätzliche Einzelhandelsflächen
entstehen. Die Stadt favorisiert bisher die Branchen Textil und
Sport, der Eigentümer und Vermieter konnte in diesem Segmenten Wormser Hof auf der Hauptstraße / Ecke Theaterstraße:
Wer wird neuer Mieter?
bislang aber nicht fündig werden.
Trotzdem bleibt festzuhalten: Es ist ein Vergnügen, in Heidelberg shoppen und relaxen zu gehen und sich vom
Flair der Altstadt begeistern zu lassen. Dieser Umstand soll aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass mittel- und
langfristig der dringende und notwendige Bedarf an modernen und großzügigen Flächen auf die eine oder
andere Weise zu erfüllen ist. Ansonsten verliert die Stadt an Attraktivität für neue Einzelhandelskonzepte und
Konsumenten, resümieren die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT.
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KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN
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MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE
in EUR/m²
120
80 - 120 m²
300 - 500 m²
72
Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen in den letzten zwölf Monaten und auf ein standardisiertes, idealtypisches
(fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am
Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen.
COMFORT-CITY RANKING
Demographie / (Sozio-) Ökonomie
Einzelhandel
Standort und Immobilien
Beim COMFORT-City Ranking handelt sich um ein Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der
Handelsimmobilien einer Innenstadt; eine sachlich fundierte Argumentationsbasis für Mieten und Kaufpreise von innerstädtischen Handelsimmobilien in Deutschland. In technischer
Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie und (Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort und Handelsimmobilien.
Für die wichtigsten, in diesem HIGH STREETS-Report mit einzelnen Städtereports dargestellten Einkaufsstädte gehen nunmehr insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig
ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, und zwar für drei große Bereiche, für die auch eigene Teilindizes errechnet werden. Im Einze lnen handelt es sich
dabei um:
• Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking
(Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft)
• Einzelhandels-Ranking
(Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralitat, Modezentralitat, Innenstadtumsatz, -verkaufsfläche,
-flachenproduktivität)
• Standort- und Immobilien-Ranking
(Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität)
Herausgeber:
Kontakt
COMFORT Holding GmbH
Kaistraße 8A
40221 Düsseldorf
COMFORT München GmbH
Manfred A. Schalk
Rindermarkt 6, 80331 München
Tel: +49 89 219988-0
E-Mail: [email protected]
Über die COMFORT-Gruppe
Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung
von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten
spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet
COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von
Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum
ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält
Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig München, Wien und Zürich.
Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de
COMFORT Research & Consulting
Olaf Petersen
Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg
Tel: +49 40 300858-0
E-Mail: [email protected]
Unternehmenskommunikation
Frank Hinz
Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf
Tel: +49 211 9550-144
E-Mail: [email protected]
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