COMFORT Städtereport Bielefeld

STÄDTEREPORT
BIELEFELD
OFT UNTERSCHÄTZT, ABER KLARE NR. 1
IN OST-WESTFALEN
MAI 2015
In Zahlen
Bundesland:
Bielefeld ist mit rund 330.000 Einwohnern mit
Abstand die größte Stadt in Ost-Westfalen und
bildet das Zentrum einer der wachstumsstärksten
Wirtschaftsregionen in Deutschland.
Nordrhein-Westfalen
Einwohnerzahl:
328.864
Bevölkerungsentwicklung:
+0,2 % 
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Traditionsfirmen von Weltruf, ein gesunder
Branchenmix vorwiegend mittelständischer Unternehmen, eine hohe Dienstleistungskultur und eine
hervorragende Verkehrsanbindung bestimmen die
Standortqualität Bielefelds. Darüber hinaus hat die
Stadt
eine
innovative
und
international
ausgerichtete Hochschullandschaft.
141.131
Arbeitslosenquote:
9,3 %
Kaufkraftkennziffer:
95,9
Zentralitätskennziffer:
128,6
Relevante Shopping-Center:
Ursprünglich ein Zentrum der Leinenweberei, sind
heute weltweit bekannte Unternehmen aus der
Nahrungs- und Genussmittelindustrie, der Druckund Bekleidungsindustrie sowie der Bauwirtschaft
und des Maschinenbaus in Bielefeld ansässig.
Namen wie Oetker, Seidensticker, Graphia, Dürkopp, Windsor, Gildemeister, Schüco, Goldbeck
und Alcina stehen für viele andere und
dokumentieren die breit gefächerte Wirtschaftsstruktur der Großstadt.
City-Passage Bielefeld (C), Marktpassage (C)
C = City, S = Stadtteil, P= Peripherie
Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH,
Bundesagentur für Arbeit,
1A-Einzelhandelsmieten
von 2005 - 2014 in EUR/m²
80-120m²
300-500m²
150
100
50
0
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
Modezentralität
Bielefeld
0
Ø 200-500 Tsd. Einwohner
50
100
Einzugsgebiet
150
200
Attraktive Standortbedingungen für Existenzgründer und junge Unternehmen bieten das
Technologiezentrum, das Gründerzentrum und der
Technologie Park Bielefeld.
Bielefeld ist auch eine Stadt der Wissenschaften
und Innovationen, der Bildung und der Schulen.
Die Studienbedingungen sind auch im Vergleich zu
anderen, traditionellen Universitäten hervorragend
und die Netzwerke zwischen Wissenschaft, Stadtentwicklung, Wirtschaft, Kultur und Bildungseinrichtungen sind in vieler Hinsicht vorbildlich.
Vor diesem Hintergrund spricht vieles dafür, sich
mit der Stadt aus dem Blickwinkel des Einzelhandels eingehend zu beschäftigen. Was genau die
bislang unterschätzte Stadt auszeichnet, zeigt der
COMFORT Städtereport.
Quellen: COMFORT Research & Consulting
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INNENSTADTANTEIL
VERKAUFSFLÄCHE*
INNENSTADTANTEIL
UMSATZ*
KAUFKRAFT UND
ZENTRALITÄT**
___________________________
_________________________
_________________________
Bielefeld
Bielefeld
Einzelhandelskaufkraft-Index
99,0
21,2%
98,0
24,6%
97,9
97,0
96,0
95,9
95,0
94,0
Bielefeld
Ø 200T – 500T Einwohner
Ø 200T – 500T Einwohner
Ø 200T ≤ 500T Einwohner
Zentralität
130,0
24,7%
27,5%
128,0
128,6
126,0
124,0
124,6
122,0
Bielefeld
Ø 200T ≤ 500T Einwohner
Quellen: *COMFORT Research & Consulting,**GfK GeoMarketing GmbH
BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT
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Auf der Verkaufsfläche von 144.500 m² in der Bielefelder City werden rund 504 Millionen Euro umgesetzt, was
nur einem Umsatzanteil von rund einem Viertel entspricht. Der Löwenanteil des gesamtstädtischen Einzelhandelsumsatzes wird somit im übrigen Stadtgebiet erwirtschaftet. Maßgeblichen Anteil hieran haben der
großflächige Möbeleinzelhandel mit mindestens drei überregional bedeutsamen Anbietern (IKEA, Zurbrüggen,
Porta) sowie eine Agglomeration von Bau- und Gartenfachmärkten am Südring und an der Detmolder Straße.
Dies sind alles keine innenstadtrelevanten Sortimentsgruppen, so dass die City als Einzelhandelsstandort
hierdurch keine Konkurrenz erfährt.
Die Umsatzverhältnisse dürften sich künftig wieder leicht zugunsten der Innenstadt verschieben, berichtet Frank
Kaiser, der Einzelhandels- und Immobilienexperte von COMFORT. Hauptgrund sind die zwischenzeitlich
voranschreitenden Planungen und Veränderungen bei der City-Passage (künftig „Loom“) und der Marktpassage,
wo es zu einschneidenden Veränderungen kommen wird. Viel wichtiger als die Erhöhung der Verkaufsfläche
sind neue Anbieter mit einer zu erwartenden Attraktivitätssteigerung, eine größere Sortimentsvielfalt sowie die
damit einhergehenden Umsatzsteigerungen in der City.
Die Innenstadt von Bielefeld strahlt auf ein beachtliches Einzugsgebiet mit mehr als 1,1 Millionen Menschen aus.
Die Zentralität liegt mit einem Wert von 128,6 deutlich über dem Durchschnitt, die Kaufkraft auf dem Niveau von
vergleichbaren Städten. Bei der Modezentralität hat die Stadt jedoch noch Entwicklungspotenzial, so Kaiser.
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CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGE
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Bahnhofstraße



Konsummeile der Stadt
Konstant hohe Passantenfrequenz
Aktueller Mietpreis liegt bei 133,- EUR/m²
Niedernstraße/Obernstraße/Altstadt




Niveaulage Bielefelds
Steigende Passantenfrequenz
Hohe Verweilqualität durch vielfältiges Gastronomieangebot
Neue Mieter: L´Osteria, Coffeestore, Kometsu (Sushi), idee.Creativmarkt
Die Einkaufszonen der Bielefelder City erstrecken sich entlang der Bahnhofstraße und der Stresemannstraße
sowie in der Altstadt im Bereich der Niedern- und Obernstraße. Im erstgenannten Fußgängerzonenbereich
bestimmen die großen Waren- und Kaufhäuser das Bild, in der Altstadt eher die mittleren und kleinen Anbieter.
Bedeutendste Einkaufsstraße und die 1A-Lage Bielefelds ist weiterhin die Bahnhofstraße zwischen Jahnplatz
und Zimmerstraße. Die Passantenfrequenz in dem nur 230 Meter langen Top-Stück der Bahnhofstraße
zwischen Jahnplatz und Jöllenbecker Straße liegt nach Angaben des Einzelhandelsverbandes OstwestfalenLippe bei rund 7.100 Besuchern pro Stunde. Die Höchstmiete bei Anmietung von neuen Ladenflächen zwischen
80 und 120 m² liegt mit 133,- Euro/m² auf dem Niveau des Vorjahres, nach kontinuierlichen Steigerungen in den
Jahren 2009 bis 2011.
Die Situation in den wichtigsten Bielefelder Handelslagen ist solide und weiterhin von Konstanz geprägt. Es gibt
nur wenige Wechsel im Einzelhandelsbesatz der Top-Lagen. In der Altstadt kamen zwei Gastro-Anbieter neu
hinzu (Coffeestore und die Sushi-Bar Kometsu), im April schloss am Niederwall nach über 50 Jahren das
Modegeschäft Nolte, spezialisiert auf Luxusmarken. Eigentümerin Helga Nolte erklärte ihren Schritt mit
Altersgründen. Im Wettbewerb mit Gütersloh, Paderborn, Herford, Detmold und Minden hat Bielefeld das
reichhaltigste und beste Einzelhandelsangebot zu bieten und ist unangefochten die Nr. 1.
Dies scheint auch der Projektentwickler ECE zu spüren, der angibt, dass die Resonanz des Einzelhandels auf
die Entwicklung der City-Passage sehr positiv ist. Nach langen Jahren der Diskussion hatten sich die ECE als
Eigentümer der City-Passage und die Stadt im Frühjahr 2014 auf einen Kompromiss für die Entwicklung des
Einkaufszentrums verständigt. Im Mai 2014 wurde letztendlich der öffentlich-rechtliche Vertrag zwischen Stadt
und ECE geschlossen, in dem man sich auf eine Fläche von 26.000 Quadratmeter einigte und dies mit Auflagen
verband. So ist die Fläche für Bekleidung auf 12.000 Quadratmeter limitiert. Priorität liegt auf großflächigen
Konzepten. Nur 25 Prozent der Geschäfte dürfen kleiner als 400 Quadratmeter sein. Zudem verpflichtete sich
der Investor, 35 Prozent der Flächen an in Bielefeld vorher nicht ansässige Mieter zu vergeben. Zu den rund
26.000 Quadratmetern Verkaufsfläche kommen noch 2.000 Quadratmeter Gastronomie und 900 Quadratmeter
für Dienstleistungen dazu. Der Umbau der City-Passage zum neuen „Loom Bielefeld“ (englisch für „Webstuhl“
und als Bezug auf die alte Leinweberstadt zu sehen), ist für den Spätsommer 2015, die Eröffnung in 2017
vorgesehen.
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Die Realisierung des „Loom“ bedeutet auch, dass
das langjährig in Bielefeld ansässige Warenhaus
Galeria Kaufhof zum Jahresende 2015 seine Pforten
schließt. Laut Galeria Kaufhof sei die Filiale heute
zwar
profitabel,
doch
die
neuen
Rahmenbedingungen hinsichtlich Flächen und
Mieten erlaubten künftig keinen wirtschaftlichen
Betrieb mehr. Die Filiale war für die Bielefelder seit
ihrer Eröffnung im Juni 1977 - damals noch unter
dem Namen Horten – ein fester Bestandteil des
innerstädtischen Einzelhandelsangebotes. Somit
geht nach knapp 40 Jahren auch ein Stück Tradition
verloren.
Wie aus Marktkreisen zu hören ist, geht Saturn, der
bisher im Untergeschoss des Kaufhof zu finden war,
interimsweise in die derzeit im Umbau befindliche
Marktpassage.
Niedernstraße 5 mit Idee.Creativmarkt (Ladenlokal rechts)
Die Niveaulage Niedernstraße sowie die weiteren Lagen in der Altstadt rund um die Obernstraße haben in
letzten Jahren an Attraktivität gewonnen. Hier hin umgesiedelt sind u.a. einige Händler auf Grund
Veränderungen bei der Markt- und City-Passage, wie z.B. idee.Creativmarkt. Positiv ergänzt wird
Einzelhandelsbesatz in der Altstadt von einem vielfältigen Gastronomieangebot, welches insbesondere in
Sommermonaten viele Besucher lange in der Stadt verweilen lässt.
den
der
der
den
Die Niedernstraße mit Blickrichtung Jahnplatz
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INVESTMENT
______________________________________________________________________________
Obwohl die Stadt Bielefeld vielleicht nicht bei allen
Marktteilnehmern im Mittelpunkt des Interesses steht, schauen
mittlerweile doch sehr viele nationale und auch internationale
Investoren gezielt auf diesen Standort. Die wirtschaftliche Kraft
der Region und die sonstigen Kennzahlen zeigen, dass Bielefeld
auch mit anderen, vielleicht wohlklingenderen Städten mithalten
kann. Die Nachfrage ist riesig, einzig das fehlende Angebot hält sie
derzeit davon ab, weiß Kaiser.
KAUFPREISFAKTOR
18,0 – 20,0 
0
10
20
30
40
In der sehr kompakten Innenstadt und den dortigen Einzelhandelslagen befindet sich die Vielzahl der Immobilien
im Eigentum von Privatleuten, deren Verkaufsbereitschaft aktuell als eher gering einzustufen ist.
Im Falle einer möglichen Transaktion in der Bahnhofstraße würden aktuell sogar Faktoren oberhalb der 20fachen Jahresnettomiete erzielbar sein. In der Niedernstraße liegen die Faktoren leicht darunter und in der
Obernstraße eher zwischen 16 und 17, je nach Lagequalität.
Insgesamt kann man feststellen, dass die größeren Investoren ihren Fokus komplett auf die Bahnhofstraße und
den zum Jahnplatz gelegenen Abschnitt der Niedernstraße ausrichten. Die Privatinvestoren konzentrieren sich
vermehrt auf die Obernstraße und die Randzonen der Einkaufslagen.
FAZIT UND PERSPEKTIVEN
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Bielefeld ist weiterhin ein sehr interessanter Standort für Einzelhändler und Investoren. Die Stadt ist die mit
Abstand größte und bedeutendste in der Region Ostwestfalen-Lippe. Im Wettbewerb mit Gütersloh, Paderborn,
Herford, Detmold und Minden hat sie das reichhaltigste und beste Einzelhandelsangebot zu bieten und zieht
somit viele Menschen aus dem Umland in die Bielefelder City.
Die anstehenden Projekte und der zu erwartende Flächenzuwachs im Bereich der Bahnhofstraße werden auf
Grund der großen Nachfrage keine negativen Auswirkungen auf die Mieten und die Kaufpreisfaktoren haben,
resümiert der Einzelhandels- und Immobilienexperte von COMFORT.
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KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN
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MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE
in EUR/m²
133
80 - 120 m²
300 - 500 m²
73
Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen in den letzten zwölf Monaten und auf ein standardisiertes, idealtypisches
(fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am
Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen.
COMFORT-CITY RANKING
Demographie / (Sozio-) Ökonomie
Einzelhandel
Standort und Immobilien
Beim COMFORT-City Ranking handelt sich um ein Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der
Handelsimmobilien einer Innenstadt; eine sachlich fundierte Argumentationsbasis für Mieten und Kaufpreise von innerstädtischen Handelsimmobilien in Deutschland. In technischer
Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie und (Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort und Handelsimmobilien.
Für die wichtigsten, in diesem HIGH STREETS-Report mit einzelnen Städtereports dargestellten Einkaufsstädte gehen nunmehr insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig
ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, und zwar für drei große Bereiche, für die auch eigene Teilindizes errechnet werden. Im Einzelnen handelt es sich
dabei um:
• Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking
(Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft)
• Einzelhandels-Ranking
(Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralitat, Modezentralitat, Innenstadtumsatz, -verkaufsfläche,
-flachenproduktivität)
• Standort- und Immobilien-Ranking
(Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität)
Herausgeber:
Kontakt
COMFORT Holding GmbH
Kaistraße 8A
40221 Düsseldorf
COMFORT Düsseldorf GmbH
Jürgen Kreutz, Frank Kaiser
Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf
Fon: +49 211 9550-0
E-Mail: [email protected]
Über die COMFORT-Gruppe
Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung
von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten
spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet
COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von
Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum
ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält
Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig München, Wien und Zürich.
Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de
COMFORT Städtereport Bielefeld 2015
COMFORT Research & Consulting
Olaf Petersen
Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg
Tel: +49 40 300858-0
E-Mail: [email protected]
Unternehmenskommunikation
Frank Hinz
Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf
Tel: +49 211 9550-144
E-Mail: [email protected]
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