Administration Communale de MOLENBEEK-SAINT

Administration Communale de
MOLENBEEK-SAINT-JEAN
Gemeentebestuur van
SINT-JANS-MOLENBEEK
20, rue du Comte de Flandre
20, Graaf van Vlaanderenstraat
Bruxelles – 1080 - Brussel
Division: PROJETS SUBSIDIÉS
Afdeling: GESUBSIDIEERDE PROJECTEN
CONTRAT DE QUARTIER CINEMA BELLE-VUE
CAHIER SPECIAL DES CHARGES
POUR LA VENTE
D’UNE MAISON ET D’UN TERRAIN
EN VUE D’UNE CONSTRUCTION
DE LOGEMENTS
Rue de la Perle 3, Molenbeek-Saint-Jean
REFERENCE
CSC 14.008 – CQCBV – Perle 3 – Revente d’une maison + un terrain.
CONTRAT DE QUARTIER « CINÉMA BELLE-VUE », VOLET 2 : CAHIER SPÉCIAL DES CHARGES 14.008 POUR VENTE DE BIEN. – P. 1 sur 14 -
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e3.
TABLE DES MATIÈRES
A. EXPOSE INTRODUCTIF
1. LA POLITIQUE DES CONTRATS DE QUARTIER
2. OBJET DU CAHIER SPÉCIAL DES CHARGES
3. DESCRIPTION
4. CONDITI0NS DE CESSION
5. LOCALISATION ET VUES AERIENNES
B. FICHE SIGNALÉTIQUE
1. RENSEIGNEMENTS CADASTRAUX
2. PRESCRIPTIONS URBANISTIQUES
3. SERVITUDES
4. ETAT DU SOL
5. AMIANTE
C. CONDITIONS PARTICULIERES
D. REMISE DES OFFRES
E. CALENDRIER
F. ATTRIBUTION DE COMPETENCE
G. ANNEXE 1 – BULLETIN D’OFFRE D’ACQUISITION
CONTRAT DE QUARTIER « CINÉMA BELLE-VUE », VOLET 2 : CAHIER SPÉCIAL DES CHARGES 14.008 POUR VENTE DE BIEN. – P. 2 sur 14 -
CAHIER SPÉCIAL DES CHARGES RELATIF AUX CONDITIONS DE VENTE
D’UNE MAISON ET D’UN TERRAIN EN VUE D’UNE CONSTRUCTION DE
LOGEMENTS, SITUES DANS LE PERIMETRE DU PROGRAMME DU CONTRAT DE
QUARTIER "CINEMA BELLE-VUE".
A. EXPOSE INTRODUCTIF
1. LA POLITIQUE DES CONTRATS DE QUARTIER.
Le projet ici présenté s'inscrit dans le cadre du vaste programme de revitalisation de
quartiers par lequel la Région de Bruxelles-Capitale subsidie les communes pour ses
actions entreprises en faveur de la rénovation urbaine.
Cette politique, plus connue sous l'appellation de "Contrats de quartier" se veut une
approche intégrée de réinsertion de ces quartiers dans le processus de développement
de la Région.
Ainsi, des actions sont actuellement menées en faveur de la rénovation et/ou de la
reconstruction de logements, de la préservation du patrimoine, de l'aménagement des
espaces publics et des espaces verts, de la cohésion sociale et culturelle de la
population.
L'intérêt, pour l'investisseur, de détenir un immeuble situé à l'intérieur d'un périmètre de
Contrat de Quartier est double:

Tout d'abord, les mesures prises amélioreront l'attractivité de la zone et
donc, indirectement, apporteront une plus-value au bâtiment.

Ensuite, parce que la politique de partenariat menée entre les pouvoirs
publics et les investisseurs privés permet de minimiser le coût de
l'investissement initial. Ce partenariat se présente de la manière suivante:
En cas de vente, le montant offert doit atteindre au minimum le quart de l'estimation du
Receveur de l'Enregistrement après viabilisation du terrain (sans pouvoir être inférieur
au coût des travaux de viabilisation éventuellement effectués par la Commune).
Les investisseurs privés sont tenus de terminer la construction ou la rénovation endéans
une période de 3 ans (trois ans) prenant cours à partir de la date de mise à disposition
du bien.
Ce délai de 3 ans comprend la période nécessaire à :
a.
b.
c.
d.
l’introduction de la demande de permis d’urbanisme
la délivrance du permis d’urbanisme
l’exécution des travaux
la réception provisoire des travaux
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2. OBJET DU CAHIER SPECIAL DES CHARGES
Dans le cadre du Contrat de Quartier « Cinema Belle-Vue », la Commune de
Molenbeek-Saint-Jean met en vente une maison en vue de soit une démolition +
construction soit une rénovation et un terrain en vue d’une construction de logements,
situés rue de la Perle, 3.
Type de vente : vente de gré à gré avec mesure de publicité et conditions particulières
de vente et de construction.
3. DESCRIPTION
Il s’agit d’une maison unifamiliale et d’un terrain cadastré section B numéro 139/E d’une
superficie au sol de 702 m².
La maison, constituée du rez-de-chaussée + 1 étage + cave, présente une façade d’une
largeur de ± 15 m + ± 6 m et elle a une profondeur moyenne de ± 8 m (superficie ± 160
m²). Elle est constituée d’un bâtiment à front de rue, composé d’un rez-de-chaussée + 1
étage + cave.
Le terrain de ± 540 m² se trouve à l’arrière (± 26 m sur ± 21 m).
A titre indicatif, le Programme du Contrat de Cinéma Belle-Vue dans son opération 2.5
« Rue de la Perle 3 », volet 2, prévoit la construction d’un projet de minimum 15
logements conventionnés dont 2/3 minimum en 3 ch et +. La superficie prévue est 1700
m² minimum et le gabarit R+2+étage en retrait.
4. CONDITIONS DE CESSION
Le terrain sera vendu dans le cadre de l’article 2, 7° et de l’article 3, § 3, 2° de
l’ordonnance organique de la revitalisation urbaine du 28 janvier 2010 et de l’art 12 § 3
de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capital du 27 mai 2010 portant
exécution de l’ordonnance de revitalisation urbaine.
Lorsqu'elles portent sur le logement, les opérations immobilières, consistent en toute
acquisition de biens immeubles, bâtis ou non, ou toute prise de droit d'emphytéose ou
en droit de superficie sur de tels biens en vue, le cas échéant, de les assainir en tant
que terrains à bâtir, et de les mettre à disposition d'investisseurs publics ou privés afin
de les affecter prioritairement au logement conventionné.
CONTRAT DE QUARTIER « CINÉMA BELLE-VUE », VOLET 2 : CAHIER SPÉCIAL DES CHARGES 14.008 POUR VENTE DE BIEN. – P. 4 sur 14 -
Tout acte de cession comporte, à titre de conditions résolutoires, les obligations
minimales suivantes :
- la construction ou la réhabilitation doit être achevée dans un délai de trois ans
prenant cours à la mise à disposition du bien;
- le respect des conditions d'accès aux logements produits, qu'ils soient pris en
bail ou cédés, conformément aux conditions fixées à l'article 35 du présent arrêté.
- le respect, pendant une période de dix ans à dater de l'achèvement des travaux,
d'un droit de préemption en faveur du cédant, ou, à défaut pour ce dernier de
lever ce droit, de la Région; les modalités de ce droit de préemption sont établies
dans l'acte de cession;
Les obligations visées aux 2° et 3° sont imposées à tout nouvel acquéreur ou titulaire
d'un droit d'emphytéose ou de superficie pendant une durée de dix ans à compter de la
date d'achèvement des travaux.
Logement conventionné : le logement destiné à l'habitation de personnes, dont les
critères de coût et de conditions d'accès sont déterminés par le Gouvernement. Il est
acquis, pris en droit d'emphytéose ou en droit de superficie, construit ou aménagé à des
fins de location ou de vente à des personnes physiques dans des conditions arrêtées
par le Gouvernement;
VENTE: Prix minimum = € 175.750,00
5. LOCALISATION ET VUE AERIENNE
Sur cette photo, les box derrière la maison ne sont pas encore démolis :
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Sur ces photos, les box derrière la maison ont été démolis :
Plan de la zone :
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B. FICHE SIGNALETIQUE
1. RENSEIGNEMENTS CADASTRAUX
division
cadastrale
section cadastrale
Div. 2
numéro
cadastral
B
139/E
situation
Maison + terrain
surface du sol
702,64 m²
Extrait du plan cadastral
2. PRESCRIPTIONS URBANISTIQUES
Le terrain et le bâti à vendre se trouvent:
 au Plan Régional de Développement (DRL) : « Dans une zone de
développement renforcée du logement»;
 au Plan Régional d'Affectation du Sol (PRAS) en :
o affectation : zone d’habitation.
o prescriptions complémentaires : ZICHEE
 pas de Plan Particulier d’Affectation du Sol (PPAS) ni de plan de lotissement.
 Dans le périmètre du Contrat de Quartier « Cinéma Belle-Vue » 2009-2013.
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a) Les projets de rénovation et/ou de construction seront soumis préalablement à la
procédure de demande de permis d'urbanisme suivant la réglementation en
vigueur.
b) Le terrain sera affecté principalement au logement, à l’exclusion explicite des
activités hôtelières ou tout logement qui par sa nature ne permet pas une
résidence stable de minimum 6 mois par an.
c) Un garage commun à l’usage privé peut être autorisé à raison de maximum un
emplacement de voiture par logement.
d) En cas de construction d’un sous-sol, celui-ci comportera des caves individuelles,
à raison de minimum une par logement.
3. SERVITUDES
Les acquéreurs doivent analyser lors de leurs travaux, toutes les servitudes existantes
de vue, d’écoulement d’eau, de raccordement éventuel de la parcelle à une autre
parcelle et se conformer aux lois et normes en application tel que le Règlement
Régional d’Urbanisme ou le code civil.
4. ETAT DU SOL
D’après l’attestation du sol du 12/04/2012, et hormis le contenu d’une attestation de sol
plus récente, la parcelle sise à 1080 Bruxelles, rue de la Perle 3 n’est pas reprise à
l’inventaire des sols pollués et n’est donc pas identifiée comme polluée par la
cartographie des sols de Bruxelles Environnement. En l’état actuel, le bien cédé ne
constitue donc pas et n’est pas lié à un terrain où s’est exercée une activité à risque.
5. AMIANTE
D’après le rapport établi par FibreCount, il a été repéré des matériaux et produits
susceptibles de contenir de l’amiante, et plus précisément :
- Selon l’analyse du laboratoire, de la chrysotile a été trouvée au 1er étage dans le
réduit (42 m²), plus particulièrement dans le revêtement de sol (dalles en vinyle +
colle noire). Il est possible que l’ancien revêtement de sol amianté soit également
encore présent sous les carrelages de l’ensemble des pièces du 1er étage.
- Au rez-de-chaussée, dans la pièce aménagée dans un ancien box garage, sur
une surface de 0.25m², des plaques en amiante ciment ont été constatées par
l’expert. Il s’agit ici de MCCA (Matériau Connu pour Contenir de l’Amiante).
Vous pouvez obtenir une copie de l’étude complète sur simple demande.
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C. CONDITIONS PARTICULIERES
1. Les travaux de construction seront réalisés par des entrepreneurs enregistrés au
sens des articles 59 et 61 de la loi du 04/08/1978 de réorientation économique et de
l'Arrêté Royal du 05/10/1978 portant exécution de ces articles.
2. En cas de non-observance par l’acquéreur des délais fixés par le présent cahier
spécial des charges, en ce qui concerne les obligations de construire, les sommes
ci-après prélevées sur la garantie bancaire seront dues à titre de pénalités et sans
préjudice de toute autre action et, notamment, de dommages et intérêts:
a) Les sommes seront dues à concurrence des pourcentages de la valeur du
montant de l’acquisition du bien par la Commune Molenbeek-Saint-Jean, à savoir
€ 638.000,00. Ces pourcentages sont décrits dans le tableau ci-dessous :
Fin de la construction +
réception provisoire
Avant la fin de la 3ème année
Avant la fin de la 4ème année
Avant la fin de la 5ème année
Avant la fin de la 6ème année
Avant la fin de la 7ème année
Au-delà de la 7ème année
Pénalités
Pas de pénalités
10%
+10%
+20%
+30%
+30%
Total/
année
0%
10%
20%
40%
70%
100%
b) Ces pénalités sont encourues de plein droit par la seule échéance des délais
sans sommation ni mise en demeure et seront prélevées sur la garantie bancaire
dont question au point E.6 ;
c) Sur demande motivée et par envoi recommandé dans le mois qui précède
l’échéance des délais ci-dessus, le bénéficiaire peut demander l’exonération de
ces pénalités.
La demande motivée doit :
-
être adressée au Collège des Bourgmestre et Echevins, rue du Comte de
Flandre, 20 1080 Molenbeek-Saint-Jean ;
comprendre les motifs du retard et les preuves démontrant que ces retards
sont indépendants de la volonté du bénéficiaire et/ou dus à un cas de force
majeure (lenteur administrative dans le traitement du permis d’urbanisme,
intempéries extraordinaires, catastrophes naturelles,…).
Le Collège des Bourgmestre et Echevins statue dans les 60 jours calendrier à
dater de la réception de la demande par envoi recommandé à l’Administration
Communale de Molenbeek-Saint-Jean. A charge du Collège d’informer le
bénéficiaire avant que ce délai ne soit expiré. A défaut d’avis du Collège dans ce
délai, la demande est réputée approuvée.
CONTRAT DE QUARTIER « CINÉMA BELLE-VUE », VOLET 2 : CAHIER SPÉCIAL DES CHARGES 14.008 POUR VENTE DE BIEN. – P. 9 sur 14 -
3. Sans préjudice des amendes et pénalités précitées, la Commune aura en tout temps
le droit de résiliation de la vente pour inexécution par l'acquéreur de l'une ou l'autre
des clauses de l'acte, avec dommages et intérêts et ce, après une simple
constatation et mise en demeure par lettre recommandée.
D. REMISE DES OFFRES
1. Les offres sont déposées ou envoyées par recommandé contre accusé de
réception, sous doubles plis fermés, au moyen du bulletin d’offre d’acquisition en
annexe 1 accompagné des pièces demandées à la Commune de Molenbeek-SaintJean à l’adresse suivante :
Commune de Molenbeek-Saint-Jean
M. le Secrétaire communal
rue Comte de Flandre, 20
1080 Bruxelles
au plus tard le 11/ 08 /2014, avant 14h00
La date de l’accusé de réception postal, ou celui établi par les services du
secrétariat communal en cas de dépôt, fait foi.
Toute offre réceptionnée tardivement sera écartée et le candidat concerné en sera
informé par le collège des bourgmestre et échevins.
2. Documents à joindre obligatoirement :
o Le bulletin d’offre d’acquisition dûment rempli ;
o Les statuts de la société ou, selon le cas, une composition de ménage récente du
candidat acheteur ou de chacune des personnes composant le groupement
d’acheteurs;
o La décision de l'assemblée générale désignant les administrateurs de la société ou,
selon le cas, une photocopie recto/verso des cartes d'identité des amateurs ;
o Le bilan et comptes de la société pour le dernier exercice ou, selon le cas, un
avertissement - extrait de rôle à l'impôt des personnes physiques pour l'année la plus
récente du candidat acheteur ou de chacune des personnes composant le
groupement d’acheteurs;
o Un projet de réalisation des travaux reprenant l’estimation de leur coût, le nombre et
la qualité de logements, les surfaces par affectation, une esquisse des façades
projetées, ainsi que les plans à l'échelle de minimum 1/200ème ;
o Le planning de réalisation des études, du dépôt de demande de permis et de
réalisation des travaux ;
o Les intentions quant au type de gestion des logements (occupation personnelle,
vente, location) ;
o Capacités financières lors du dépôt de l’offre :
- Pour les entreprises : une garantie bancaire
- Pour les personnes privées : une attestation de la situation de leur compte
bancaire ou une simulation d’un prêt hypothécaire basée sur les données
actuelles
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Le montant repris dans ces documents doit être équivalent au prix d’achat + 25 % du
montant du prix de l’estimation des travaux en faveur de la Commune, couvrant la
bonne et entière exécution des travaux de construction repris au cahier spécial des
charges.
Le jour de la passation de l’acte authentique, il faut un engagement d’un organisme
financier, c’est-à-dire soit une garantie bancaire pour les entreprises soit l’accord
d’une banque sur un prêt hypothécaire ou un document bancaire attestant de la
capacité financière de l’acquéreur pour les personnes privées. (cfr E.6.)
3. Le Collège des Bourgmestre et Echevins retiendra l'offre la plus avantageuse
pour la Commune sur base des critères suivants :
1. la qualité du projet. A ce titre, il sera tenu compte du nombre et de la qualité des
logements, des performances énergétiques du projet et de ses qualités en terme de
développement durable.
Il sera tenu compte de la possibilité réelle de réaliser le projet eu égard notamment aux
prescriptions du présent cahier des charges et à celles de l’ordonnance du 7 octobre
1993 organique de la revitalisation des quartiers et de l’AGB du 3 février 1994 portant
exécution de cette ordonnance, ainsi qu’aux prescriptions urbanistiques applicables au
bien à vendre et à celles applicables en matière de logement ;
2. le type de gestion et son caractère innovant ;
3. le prix offert ;
4. le planning de réalisation du projet (de l’esquisse à la fin des travaux).
Chaque critère a la même valeur.
E. CALENDRIER
1. Délai de validité de l’offre
Le délai de validité des offres est limité à 200 jours calendrier.
2. Notification de l’offre retenue
La Commune de Molenbeek-Saint-Jean notifiera son choix au candidat dont l'offre a
été retenue.
3. Acompte
Un acompte de 10% du montant de l'offre sera déposé par l'acquéreur au plus tard
un mois après la notification susmentionnée, par chèque certifié ou par un virement
au compte 091-0001687-67 de l'Administration communale de Molenbeek-SaintJean - Receveur communal. Cet acompte sera déduit du prix d’achat. La
communication a indiquer est « B33/CQCBV/volet2/acompte perle 3 »
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4. Permis
L’acquéreur introduira une demande complète de permis d’urbanisme dans les six
mois de la notification (et s’il échet une demande de permis d’environnement).
5. Acte authentique de vente
La signature de l'acte authentique de vente doit se faire dans les quatre mois de la
notification dont question au point 2. Les frais de la vente sont à charge de
l'acquéreur. Le paiement du prix de vente interviendra le jour de la vente. La
Commune se réserve le droit de faire appel à l’acompte dont question au point 3 si
l'acte n'est pas signé dans les 4 mois de la notification. Dans ce cas, la présente
opération pourra être annulée.
6. Garantie bancaire ou prêt hypothécaire lors de la signature de l’acte
authentique de vente
Pour les entreprises : Une garantie bancaire de bonne fin des travaux équivalente au
25 % de l’estimation du prix des travaux sera déposée par l’acquéreur.
Cette garantie sera libérée à concurrence de :
 75% après l’achèvement du gros œuvre ou la mise sous toiture du/des
bâtiment(s), attesté par l’architecte ;
 25% à la réception provisoire du/des bâtiment(s), notifié conformément au
point 9 ci-dessous.
Pour les personnes privées : Un accord d’un organisme financier pour un prêt
hypothécaire ou un document bancaire attestant de la capacité financière de
l’acquéreur pour un montant de minimum 25% de l’estimation du prix des travaux
sera déposé par l’acquéreur.
Cette somme sera libérée à concurrence de :
 75% après l’achèvement du gros œuvre ou la mise sous toiture du/des
bâtiment(s), attesté par l’architecte ;
 25% à la réception provisoire du/des bâtiment(s), notifié conformément au
point 9 ci-dessous.
(cfr. Supra D, 2)
7. Mise à disposition du terrain
Le bien sera mis à disposition de l’acquéreur le jour de la signature de l’acte
authentique de vente.
8. Délais de réalisation des travaux
Les travaux devront être achevés dans un délai de 3 ans (trois ans) prenant cours
à la mise à disposition du bien (article 4, §3, 1° de l’arrêté du 3 février 1994)
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9. Fin des travaux, réception provisoire
Dès que les travaux seront complètement achevés, l'acquéreur le notifiera à la
division des Projets Subsidiés de la Commune de Molenbeek-Saint-Jean par lettre
recommandée et l'invitera à une réunion ayant pour objet de constater l'achèvement
des travaux qui sera acté dans un PV de réception provisoire signé
contradictoirement. L'acquéreur remettra à la Division susmentionnée, huit jours au
moins avant la réunion:
a) Tous les plans des constructions "as built", comprenant des plans coordonnés
relatifs aux travaux des gros œuvres et parachèvement, installations électriques,
installations techniques, installation de chauffage, de ventilation et d'égouttage,
au format électronique;
b) Les certificats de conformité délivrés par un organisme de contrôle agréé des
installations électriques et techniques.
F. ATTRIBUTION DE COMPETENCE
Tout litige pouvant résulter de l'exécution ou de l'interprétation de la convention à
intervenir entre l'administration et le soumissionnaire sera de la seule compétence
des tribunaux de l’arrondissement de Bruxelles.
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G. ANNEXE l
BULLETIN D'OFFRE D'ACQUISITION
Adressé au Collège des Bourgmestre et Echevins de la Commune de Molenbeek-Saint-Jean
1) ACQUEREUR(S):
Dénomination de la société: ........................................................... ......................................................
ou
Noms et prénoms des époux : ....................................................................................................
2) ADRESSE:
Rue : ...................................................................................... N° :................... Boîte: ..............
Code postal:...................... Localité : ............................................................................................
Téléphone : .........../............................................. GSM : .........../.............................................
3) OFFRE:
Par la présente, nous avons l'honneur de faire une offre d'achat pour l’immeuble + terrain destinés à la
création de logements, sis rue de la Perle 3 au prix de ................................. Euro,
............................................................................................................ (Montant en toutes lettres).
Nous déclarons avoir pris connaissance du cahier spécial des charges des travaux à effectuer et joignons
à la présente :
o
o
o
o
o
o
o
Les statuts de la société ou, selon le cas, une composition de ménage récente du candidat acheteur
ou de chacune des personnes composant le groupement d’acheteurs;
La décision de l'assemblée générale désignant les administrateurs de la société ou, selon le cas, une
photocopie recto/verso des cartes d'identité des amateurs ;
Le bilan et comptes de la société pour le dernier exercice ou, selon le cas, un avertissement - extrait
de rôle à l'impôt des personnes physiques pour l'année la plus récente du candidat acheteur ou de
chacune des personnes composant le groupement d’acheteurs;
Un projet de réalisation des travaux reprenant l’estimation de leur coût, le nombre et qualité de
logements, les surfaces par affectation, une esquisse des façades projetées, ainsi que les plans à
ème
l'échelle minimale d’1/200
;
Le planning de réalisation des études, du dépôt de demande de permis et de réalisation des travaux ;
Les intentions quant au type de gestion des logements (occupation personnelle, vente, location) ;
Pour les entreprises : une garantie bancaire
Pour les personnes privées : une attestation de la situation de leur compte bancaire ou une simulation
d’un prêt hypothécaire basée sur les données actuelles
Le montant repris dans ces documents doit être équivalent au prix d’achat + 25 % du montant du prix
de l’estimation des travaux en faveur de la Commune, couvrant la bonne et entière exécution des
travaux de construction ou de rénovation repris au cahier spécial des charges.
Le jour de la passation de l’acte authentique, il faut un engagement d’un organisme financier, c’est-àdire soit une garantie bancaire pour les entreprises soit l’accord d’une banque sur un prêt
hypothécaire ou un document bancaire attestant de la capacité financière de l’acquéreur pour les
personnes privées.
Au cas où le bien ne pourrait être adjugé par notre faute, la Commune de Molenbeek-Saint-Jean
aurait le droit, sans aucune mise en demeure préalable, de nous réclamer, à titre de clause
pénale, une indemnité égale à dix pour cent (10%) du prix de l’offre.
Fait à .................................., le ................................
Signature des acquéreurs
(Ecrire "lu et approuvé")
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