COMUNE DI PESCOCOSTANZO Piano Particolareggiato SUB-AMBITO A Relazione illustrativa e indirizzi tecnico-operativi Norme Generali di Attuazione del Piano Particolareggiato Progettista: arch. Marialaura Polignano Consulente: prof. avv. Stefano Civitarese Collaboratori: arch. Nicola Davide Selvaggio, arch. Luca Schepisi 1 INDICE SEZIONE I Relazione illustrativa e indirizzi tecnico-operativi 1. Il metodo 2. Le Forme insediative nell’Ambito di Espansione e il sistema dei Parchi Pubblici 3. Le Forme Insediative nell’Ambito di Espansione e il sistema dei Parcheggi Pubblici 4. Standards urbanistici nell’Ambito di Espansione e modalità di realizzazione nei sub- Ambiti 5. Sub-Ambito ‘A’ / Il Colle di Santa Maria 5.1 Destinazioni d’uso e Standards 5.2 Principali punti di raccordo con la città esistente 5.3 Invarianti tipologiche degli edifici - Norme Tecniche 5.3.1 Le residenze 5.3.2 L’albergo 5.4 Unità fabbricabili SEZIONE II Norme Generali di Attuazione dei Piani Particolareggiati Art. 1 Campo di applicazione della normativa Art. 2 Elementi costitutivi Art. 3 Simbologia Art. 4 Procedimento di attuazione Art. 5 Categorie di intervento Art. 6 Demolizioni Art. 7 Interventi di nuova costruzione Art. 8 Interventi di urbanizzazione Art. 9 Destinazioni d’uso 2 Art. 10 Parcheggi pertinenziali Art. 11 Parcheggi pubblici – destinazioni residenziali Art. 12 Parcheggi pubblici – destinazioni terziarie: direzionali, turistico/alberghiere, commerciali ecc. Art. 13 Parcheggi pubblici interrati o semi interrati Art. 14 Percorsi, spazi e piazze pedonali Art. 15 Verde privato Art. 16 Materiali Art. 17 Grondaie, pluviali e coperture Art. 18 Opere connesse allo svolgimento di attività commerciali Allegato - Atto unilaterale d’obbligo (per atto pubblico), per l'attuazione del Piano Particolareggiato di iniziativa pubblica 3 SEZIONE I Relazione illustrativa e indirizzi tecnico-operativi 1. Il metodo La Variante al PRG, (approvata con Del. n. 2 del Commissario ad Acta, del 20/12/2010) ha individuato un unico Ambito di Espansione che ricomprende e riunifica quattro aree di espansione (sub-ambiti), oggetto dei Piani Particolareggiati. L’unitarietà dei principi e la sincronia delle azioni necessarie all’attuazione della nuova idea di città espressa dalla variante al PRG ha comportato che l’“Ambito di Espansione” fosse anche “Ambito unitario di perequazione”. I Piani Particolareggiati sviluppano l’idea di città espressa dalla Variante al PRG, regolando l’edificazione nei sub-ambiti attraverso un progetto “organico e unitario”. Il progetto dei Piani Particolareggiati ha sviluppato coerentemente le indicazioni contenute nella Variante al PRG, (come espressamente richiesto dall’Amministrazione Comunale nella Convenzione d’incarico professionale), coniugandole con le esigenze emerse dalla “fase di ascolto”, che si è sviluppata attraverso incontri pubblici con la cittadinanza, i soggetti attuatori, i proprietari dei suoli, è iniziata nel settembre 2011 si è conclusa nel maggio del 2012. Agli amministratori sono state sottoposte due “Bozze” dei piani, la prima nell’ottobre 2012, a cui faceva seguito la richiesta, da parte degli amministratori (prot. 0004132 del 20/12/2012), di modifica del Piano Particolareggiato del Sub-ambito B, con lo stralcio degli interventi di demolizione previsti sul Poliambulatorio. La seconda Bozza, del febbraio 2013 a cui faceva seguito, il 5 marzo 2013 (prot. 000085) l’approvazione della soluzione tecnico-urbanistica e compositiva proposta per tutti i subambiti. Con verbale di Giunta del 3 ottobre 2013 vengono richieste alcune modifiche architettoniche rispetto agli elaborati consegnati. Nel novembre 2013, i Piani particolareggiati dei quattro Sub-ambiti, sono stati adottati dalla Giunta Comunale, pubblicati ed osservati. A seguito dell’accoglimento di alcune delle osservazioni pervenute e vista la “Delibera di Controdeduzioni alle osservazioni” della Giunta, del 3/03//2014 che sintetizzava le modifiche da introdurre ai Piani Particolareggiati, vista la successiva bozza consegnata il 24 aprile 2014, esaminata dalla giunta, a cui fa seguito il Verbale di giunta, notificato il 4 7/05/2014, il progettista ha provveduto alla stesura dell’attuale versione dei Piani Particolareggiati. La Variante al PRG riorganizza la forma urbis di Pescocostanzo attorno a quattro estesi luoghi naturali. I quattro parchi naturali, intesi come intervallo e misura dell’edificazione, costituiscono il “motivo dominante” della nuova idea di città-natura espressa dalla Variante, idea che viene assunta e sviluppata nei Piani particolareggiati. I Piani particolareggiati, sviluppando i criteri espressi dalla Variante al PRG, specificano i rapporti insediativi e i tipi degli edifici in riferimento ai seguenti temi: - la valorizzazione dei caratteri morfologici e paesaggistici del borgo di Pescocostanzo, riconoscendo la necessità di ripristinare la condizione “finitezza” della parte rispetto sia all’esterno della natura che rispetto alla nuova espansione. - la realizzazione di estese ed unitarie aree a verde pubblico. Aree che per la loro estensione sono utili manutenzione, ma per la protezione del suolo, facilmente gestibili nella soprattutto “intervallo” necessario tra parti di città morfologicamente distinte. - la realizzazione di parcheggi sia pubblici che pertinenziali, interrati o seminterrati (anche multipiano). Da cui consegue il risparmio di suolo, la mitigazione dell’impatto sia ambientale che visivo ed in special modo l’integrazione di queste opere nel disegno architettonico complessivo dell’insediamento. - la mixitè di destinazioni delle SUL. La compresenza in tutti i sub-ambiti, (in diverse percentuali) di residenziale e terziario (alberghiero/commerciale) consente la costruzione di “parti” di città “funzionalmente” autonome ed il superamento dell’idea di quartiere mono-funzionale che aveva caratterizzato l’edificazione nel passato. La mixitè permette inoltre la costruzione di luoghi collettivi, di maggiori servizi e parcheggi anche in aree periferiche, costruendo un sistema “satellite” di piccole centralità attorno al nucleo antico. - la diversificazione delle tipologie edilizie (legata alla mixitè delle destinazioni) permette la realizzazione di “parti di città” morfologicamente più varie, ricche di nuove relazioni tra spazi domestici e spazi collettivi: piazze e parchi naturali, luoghi di ritrovo ed aggregazione. Le relazioni urbane, sviluppate dai Piani Particolareggiati, rendono possibile la realizzazione di quattro nuovi luoghi, “speciali attrattori” di attività, nella nuova espansione della città di Pescocostanzo. 5 Le quattro aree oggetto dei Piani Particolareggiati sono: - Sub-Ambito A: “Il Colle di Santa Maria”; - Sub-Ambito B: “La Conca”; - Sub-Ambito C: “Il Versante”; - Sub-Ambito D: “Il Crinale”. 2. Le Forme insediative nell’Ambito di Espansione e il sistema dei Parchi Pubblici Svilluppando l’idea di “città-natura” espressa nella Variante al PRG, i P.P. danno “forma” e “misura” ai luoghi della natura “concentrando” le aree da destinarsi a verde pubblico e localizzandole in adiacenza a quelle estese aree che la Variante al PRG tutela paesaggisticamente, o destina al rimboschimento per la protezione del suolo. Suddette aree realizzano il grande sistema dei Parchi naturali previsto nella Variante al PRG. Nell’intero Ambito di Perequazione saranno ceduti al Comune circa 50.000 mq di superfici a verde pubblico. - Come nelle intenzioni della Variante, si è preservata la condizione acropolica ed “isolata”, del centro storico, valorizzando la percezione che si ha della città antica dal fondo-valle. Il P.P. del Colle di Santa Maria, infatti, destina interamente a Parco Naturale le pendici della collina, e colloca l’edificazione esclusivamente a ridosso della strada posta a monte. Le aree a parco naturale pubblico, previste nel P.P “Il Colle di Santa Maria” (SubAmbito A), conserveranno i caratteri e le forme dei prati e pascoli di montagna e si integreranno con le zone E previste dalla Variante al PRG, che si estendono sulle sue pendici fino alla rotatoria e alla Strada Provinciale. - Come nelle indicazioni della Variante, i caratteri di “naturalità” del Parco dello Stadio del Ghiaccio (area di rimboschimento prevista a protezione dei terreni sottostanti la struttura sportiva) si prolungano all’interno dell’area del Sub-ambito B. La forma naturale della conca, in gran parte libera dall’edificazione, sarà destinata a Parco pubblico. L’edificazione è regolata secondo due differenti principi insediativi: un “edificio percorso” che si snoda assecondando le giaciture della conca e collega la quota bassa dei Giardini Comunali con la quota più alta del “Parco dello Stadio del Ghiaccio”, ed un sistema di edifici residenziali a blocco isolati nella natura. - Il Parco naturale previsto dalla variante al PRG, sul versante del Colle Ripa, posto a “coronamento” dell’espansione sud, viene assunto dal progetto del P. P. del Subambito C e ne ispira le forme insediative. Il P. P. denominato “Il Versante”, interessa 6 una estesa area posta al margine estremo dell’espansione più recente, verso rivisondoli. Le forme insediative definite dal piano particolareggiato, assumendo la forma naturale del Parco (previsto dalla variante al PRG) e la pendenza della montagna, si declinano in differenti tipologie capaci di interpretare positivamente le caratteristiche orografiche, altimetriche e geometriche dell’area. Anche la geometria dell’area interviene nella definizione delle forme insediative perché gran parte dell’area altimetricamente più alta, è interessata dal limite di zona del Piano Paesistico e quindi non sarà occupata dall’edificazione ma verrà destinata a Parco pubblico in continuità con il Parco naturale del Colle Ripa. Le due propaggini del Parco, una a valle, l’altra a monte dell’insediamento enfatizzeranno la condizione di “piccolo borgo satellite” attorniato dal verde, che si è scelto per questo quartiere. - L’area del Sub-Ambito D, posta sul crinale del Colle della Selverina che fronteggia il Cimitero sarà destinata interamente a standards. Per quest’area si è previsto un Parco naturale urbano. L’intervallo di natura è necessario a non alterare la condizione di “separatezza” dell’esistente cimitero: “Isola dei morti”. 3. Le Forme Insediative nell’Ambito di Espansione e il sistema dei Parcheggi Pubblici La realizzazione di un adeguato sistema di parcheggi pubblici, costituisce una condizione indispensabile per una corretta politica della vivibilità dei piccoli centri a vocazione turistica come Pescocostanzo. Tuttavia la realizzazione diffusa di parcheggi va resa compatibile con la salvaguardia dei valori ambientali e morfologici delle città di montagna e del territorio. In generale la realizzazione di aree dedicate alla sosta dei veicoli deve tener conto della necessità di attenuare l’impatto visivo e ridurre al minimo le superfici impermeabili che tali aree comportano. Il progetto dei P.P. dunque, confermando le indicazioni della Variante, localizza in ciascun sub-ambito, un sistema di Parcheggi Pubblici interrati e/o seminterrati (anche multipiano). La scelta di realizzare i parcheggi pubblici interrati o seminterrati è motivata dalla necessità di evitare estese superfici orizzontali di parcheggi a raso, che producono delle “ferite” nella morfologia del paesaggio montano. Il Progetto urbano particolareggiato esteso all’intero Ambito di espansione interpreta organicamente il tema dei parcheggi interrati e seminterrati: i parcheggi assumono le forme tipiche delle opere di “sostruzione 7 del suolo” che definiscono, integrandosi con le forme dell’edificazione, nuovi giardini pensili e nuove piazze-belvedere per la città. La scelta, espressa dalla Variante al PRG, di realizzare in ciascun sub-ambito una quota di superfici a destinazione terziaria: alberghiera, commerciale, direzionale, comporta un adeguato dimensionamento delle superfici da destinare alla sosta delle auto. A norma dell'art. 5, comma 1°, n.2 del D.M. 1444 del 2-4-68 devono essere previsti spazi pubblici, (escluse le sedi viarie), in misura non inferiore a 80 mq per 100 mq di superficie lorda di pavimento con destinazione terziaria: commerciale, alberghiera e direzionale. Questi spazi devono destinarsi per il 50% a parcheggio. A norma della stessa legge, le destinazioni residenziali devono destinare 2,5 mq/ab a parcheggio pubblico, (considerando 1ab/100mc). Questi ultimi possono essere coperti, interrati, a più livelli o realizzati in altre forme particolari. Si prevede, nell’intero Ambito di espansione, la realizzazione complessiva di almeno 3.223,7 mq di Parcheggio Pubblico, di cui 822,5 mq di nel Sub-ambito A, 1.459,5 mq nel Sub-ambito B; 942 mq nel Sub-ambito C. Nel rispetto delle prescrizione della Variante al PRG, che richiede, nell’ Ambito di espansione, almeno 1.500 mq di parcheggio pubblico in seminterrato/interrato, il progetto dei P. P. distribuisce proporzionalmente questa quantità nei tre sub-ambiti. Si è riusciti a stabilire che il 60% dei parcheggi pubblici riferiti alla destinazione terziaria, previsti nei sub-ambiti siano realizzati in interrato/seminterrato: 389,5 mq realizzati in seminterrato/interrato nel Sub-ambito A (ricavati al di sotto dell’ampliamento del giardino pensile del Colle di Santa Maria); 360 mq realizzati in interrato nel Sub-ambito C (ricavati al disotto del grande terrapieno al piede delle residenze), nel Sub-ambito B, comparto “cerniera” tra la nuova espansione ed il centro storico, con prevalenza di destinazione terziaria, saranno realizzati in seminterrato al di sotto della piazza podio, 768 mq di parcheggio pubblico (pari all’ 60% della quota riferita alla destinazione alberghiera). Questo sistema di parcheggi consentirà la comoda fruizione dei nuovi spazi di uso collettivo previsti nei Sub-Ambiti. 4. Standards urbanistici nell’Ambito di Espansione e modalità di realizzazione nei sub-Ambiti Secondo la Variante al PRG, la dotazione complessiva di spazi e attrezzature di interesse collettivo (standards) deve essere reperita nell’Ambito di Espansione, indicato come ambito di perequazione. 8 Attraverso la precisazione dei rapporti architettonici tra spazi liberi e volumi costruiti, i progetti dei P.P. riescono a garantire, in ciascun sub-ambito, la dotazione minima di standards riferita sia al verde pubblico, sia alle strade e ai parcheggi. Questo consente l’attuazione “in autonomia” di ciascuno dei piani particolareggiati, secondo le modalità sintetizzate in seguito e descritte ampliamente nell’Atto Unilaterale d’Obbligo: 4.1. Prima del ritiro dei permessi di costruire delle opere di urbanizzazione e come loro condizione di efficacia, i proprietari delle SUL, ri-localizzate dalla Variante al PRG, si obbligano a cedere gratuitamente al Comune tutte le aree destinate a standards, previste nel proprio sub-ambito e simultaneamente cedono tutte le aree (destinate a standards) del sub-ambito D. 4.2. Contestualmente alla richiesta del permesso di costruire delle opere di urbanizzazione i soggetti attuatori presentano un atto unilaterale, secondo lo schema allegato come parte integrante alle Norme generali di Attuazione di cui alla Sezione II del presente documento, mediante il quale si obbligano a: a) Realizzare le opere di urbanizzazione primaria previste nel proprio sub-ambito e riferite alle sistemazioni stradali, ai parcheggi interrati, ai giardini pensili, alle piazze lastricate e alla realizzazione delle opere necessarie per allacciare la zona ai pubblici servizi, a scomputo parziale del versamento degli oneri di urbanizzazione primaria. Le reti delle acque nere e delle acque bianche sono da realizzarsi fino ai punti di consegna (indicati dall’Ufficio Tecnico), adeguatamente dimensionati a sopportare il nuovo carico complessivamente insediabile con l’attuazione dell’intera Variante al PRG, (in riferimento a ciò sono incluse le eventuali opere di adeguamento a norma di legge di alcuni tratti già realizzati ed in condizioni di sottodimensionamento). b) Corrispondere al Comune la quota degli oneri di urbanizzazione primaria riferita alla sistemazione delle superfici a verde pubblico previste nell’intero Ambito Unitario di Perequazione, ciascuno in quota parte. Per la rilevanza ambientale e paesaggistica e per la dimensione rilevante delle aree da sistemare a verde, considerando complessivamente il sistema aree verdi (standard + rimboschimenti + zone E), già previste nel progetto della Variante al PRG, la progettazione esecutiva e la realizzazione delle aree a verde pubblico (a carico del Comune) avverrà secondo un progetto unitario che consideri la morfologia del paesaggio montano, la salvaguardia dei diversi “ambienti”, la protezione del suolo e la biodiversità degli ecosistemi autoctoni. 9 c) Corrispondere al Comune gli oneri riferiti alle urbanizzazioni secondarie. L'Amministrazione Comunale stabilirà con apposito e separato atto, l'entità degli oneri di urbanizzazione primaria e urbanizzazione secondaria a carico dei proprietari. 5. Sub-Ambito ‘A’ / Il Colle di Santa Maria 5.1 Destinazioni d’uso e Standards Per contrastare il degrado fisico e la “desolazione” dei quartieri monofunzionali di seconde case, che hanno caratterizzato la periferia di Pescocostanzo, la Variante al PRG ha previsto, in tutti i Sub-Ambiti la diversificazione delle funzioni. La Variante al PRG stabilisce che, nel Sub-ambito A, una SUL pari a 2.302,2 mq sia destinata a residenziale e 1.623,4 mq a terziario: alberghiero/commerciale/direzionale. La variante stabilisce dunque, per il sub-ambito A, una percentuale pari a 58,6% a destinazione residenziale e 41,4% a destinazione alberghiero/commerciale. Nel rispetto dei principi fissati dalla Variante, il Piano Particolareggiato (facendo proprie le volontà manifestate nella fase di concertazione tra amministratori e soggetti attuatori), distribuisce le suddette quantità in modo che il Comune di Pescocostanzo, in qualità di proprietario di 1.623,4 mq di SUL localizzati nel Sub-ambito A, di cui 500 mq provenienti dall’ex comparto c15 e ri-localizzati dalla Variante al PRG nel Sub-Ambito A, realizzi tutta la SUL a destinazione terziario/alberghiera ivi prevista. Lo standard minimo di parcheggi pubblici da reperire in riferimento a suddette destinazioni, secondo il D.L. 1444 del 1968 (min. 2,5 mq/ab per le superfici a residenziale e 50% di 80mq/100mq SUL per l’alberghiero/commerciale), è di 822 mq, di cui 649,36 mq riferiti alla destinazione alberghiera e 172,6 mq riferiti alla destinazione residenziale. Il P. P. del “Colle di Santa Maria”, prevede che il 60% del parcheggio pubblico riferito alla destinazione alberghiera sia realizzato in seminterrato (pari a 389,5 mq), il restante 40% a diretto contatto con la viabilità. Il 100% della quota di parcheggio pubblico riferita alla destinazione residenziale sia realizzata in superficie (172,6 mq). Il progetto del Piano Particolareggiato prevede un grande parco pubblico di circa 8.388 mq, sulle pendici del colle, attraversato da una serie di risalite e percorsi pedonali che, ricalcando il tracciato delle antiche “trascenne”, ricollegano la quota più a valle, dove si localizza una parte dei parcheggi a raso pubblici e pertinenziali (lungo la provinciale), con la quota più alta dell’insediamento. 10 5.2 Principali punti di raccordo con la città esistente L’area del Sub-Ambito A si estende sulle pendici del Colle di Santa Maria, sulla cima del Colle si trova la città antica di Pescocostanzo. Il Piano Particolareggiato del Sub-Ambito A, riorganizza in un progetto unitario, oltre alle aree individuate dalla Variante, alcune aree pubbliche confinanti con l’area di intervento (il sedime reale della strada ed una del giardino pubblico adiacente la strada). Le suddette aree non esprimeranno alcuna SUL. L’inclusione di suddette aree nella riperimetrazione del Piano Particolareggiato, si rende necessaria per garantire la massima integrazione del nuovo insediamento con il contesto (sia da un punto di vista planimetrico che altimetrico). In osservanza con quanto richiesto sia dal Piano di Recupero del centro Storico (Progetti speciali: Area B2) che dalla variante al PRG, al di sotto della “fascia” degli attuali giardini comunali, pensili, si ricaveranno i Parcheggi pubblici seminterrati previsti nel sub-ambito A. Nel progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione primaria si dovrà prevedere la possibilità di un eventuale ampliamento del parcheggio interrato. L’amministrazione potrà decidere, con successivo atto, di co-partecipare alle spese per la realizzazione del parcheggio, per la parte eccedente le superfici previste in interrato a carico del sub-ambito A. Il progetto particolareggiato per quest’area prevede la rettifica del tracciato della strada che corre a monte dell’area di lottizzazione, adiacente ai giardini pensili esistenti. Il tracciato della nuova strada si raccorderà con la città esistente a quota 1330,8 nel punto fisso A (indicato negli elaborati grafici come lo zero relativo), in corrispondenza del bivio tra via delle Preci e via delle Collicelle, e alla quota 1342,45, in corrispondenza della “Croce su colonna” posta sul Piazzale del Colle di Santa Maria. La nuova strada per un primo tratto ricalcherà, rettificandolo, il vecchio tracciato e supererà, in una lunghezza di circa 43 ml (corrispondente a 4 case a schiera) un dislivello pari a 1,7 m. Il tracciato della nuova strada, in corrispondenza del vallone Tommaso Amata, ruoterà di 22° nord, allontanandosi dal vecchio tracciato, mantenendosi su un rettifilo per circa 100 ml (corrispondente a 9 case a schiera), superando un dislivello di 4,77 m e raggiungendo la quota 1335,57. Il tracciato della nuova strada ruoterà nuovamente di 50° verso sud per risalire in rettifilo fino a quota 1342,45 in prossimità dell’arrivo della strada V. Minuccia (proveniente dalla rotatoria con sp55) alla “croce su colonna”. 11 La fascia libera che si determinerà tra il vecchio tracciato della strada ed il nuovo servirà per ampliamento dei Giardini pensili. In corrispondenza dell’edificio alberghiero, al di sotto dell’ampliamento dei Giardini pensili si ricaverà un piano (pari a circa 390 mq) di Parcheggi pubblici seminterrati previsti in quest’area. La rampa d’accesso ai parcheggi pubblici seminterrati sarà a quota 1342,45 all’arrivo della nuova strada sul Piazzale del Colle di Santa Maria. Il progetto esecutivo di questi parcheggi dovrà prevedere la possibilità di un ampliamento, prevedendo più livelli seminterrati. L’eventuale ampliamento potrà essere realizzato con diverse forme di partecipazione pubblica. 5.3 Invarianti tipologiche degli edifici - Norme Tecniche 5.3.1 Le residenze L’edificazione nel Sub-Ambito A sarà concentrata a monte lungo il nuovo tracciato della strada precedentemente descritto. Le costruzioni, disposte al bordo della strada, sono tutte rivolte verso il paesaggio a valle. Lungo la strada si attestano le due “schiere” di case intervallate nell’edificazione dagli spazi minori dei box pertinenziali. I box pertinenziali (3.5m x 8m), arretrati rispetto al filo strada di circa 10,4 m e sottoposti di 1.70 m rispetto alla quota del marciapiede, lasciano intravedere il paesaggio delle montagne nel mentre si percorre la strada. Le case sono caratterizzate dalle fronti di uguale misura, dalla stessa altezza del colmo del tetto rispetto alla strada (9,90 m), dalla medesima quota d’imposta della linea di gronda sia verso la strada (h. 7.80 m), e medesima altezza di interpiano; le case si impostano al suolo adeguandosi alla pendenza della strada, “scalettando” tra loro (come si evince dagli elaborati grafici). Ciascuna casa è rialzata rispetto alla sistemazione del marciapiede e si affaccia sul luogo privato del “vignale”. Le due schiere di case devono essere realizzate in maniera uniforme: ovvero tutte le case appartenenti ad una schiera, avranno le stesse modalità di costruzione sia per le facciate che per le falde del tetto e le aree esterne. Le caratteristiche esteriori “peculiari” degli edifici, che si evincono dagli elaborati grafici, non possono essere modificate. Sono invarianti: - le dimensioni e gli allineamenti delle bucature, - il rapporto pieni/vuoti (differente per ognuno dei fronti); - le dimensioni (larghezza e aggetto) dei balconi (i balconi saranno presenti soltanto sui prospetti esposti a sud-ovest); 12 - le sintassi basamento/edificio, edificio/suolonaturale, muro/tetto, balcone/bucatura (sintassi costruttive descritte in tutti gli elaborati grafici). E’ possibile spostare la posizione delle finestre, purché venga rispettato il ritmo e gli allineamenti definiti negli elaborati grafici. E’ possibile modificare la distribuzione degli ambienti interni, fatte salve le prescrizioni sopraelencate. È altresì consentito suddividere ogni casa in due alloggi distinti, serviti da un unico ingresso al corpo scala. In questo caso il parcheggio pertinenziale della seconda unità abitativa sarà a raso strada, nelle apposite aree individuate negli elaborati grafici. Materiali: L’unitarietà dell’insediamento sarà conseguita attraverso la omogeneità, per unità di intervento, delle seguenti caratteristiche costruttive e decorative: - il materiale di rivestimento delle murature esterne: in pietra della Maiella a spacco, posata a ricorsi alternati, senza fugatura tra i ricorsi, - le pavimentazioni esterne: in pietra della Maiella bocciardata (antiscivolo), - il materiale di copertura dei tetti a falda: lamiera di metallo o verniciata in una tinta ral nei toni del grigio (la tinta sarà uguale per l’intera “Unità fabbricabile”), - le grondaie e i pluviali realizzati con la stessa lamiera di metallo scelta per il tetto, - le dimensioni, le posizioni e gli allineamenti delle bucature su tutti i prospetti (come da elaborati grafici), - gli imbotti, in lamiera verniciata presso-piegata, che sostituiscono gli stipiti e il davanzale delle finestre, - la posizione degli infissi montati al filo interno delle murature, - i profili e il colore degli infissi (a taglio termico): in legno o legno/alluminio, (la tinta e il materiale sarà uguale per l’intera “Unità fabbricabile”), - le ringhiere in tondini di ferro pieno tinteggiato color grigio antracite, - i portoni dei garage basculanti, in lamiera verniciata color grigio antracite. Eventuali sistemi di oscuramento o di protezione, saranno montati a filo interno delle murature, immediatamente adiacenti agli infissi. Il loro disegno dovrà essere approvato dall’Ufficio Tecnico in fase di progettazione definitiva. Gli elaborati grafici TAV. 23 “Norme per la costruzione e il decoro”, sono prescrittivi. 13 5.3.2 L’albergo Lungo il tratto di strada che risale in rettifilo dalla quota 1335,57 alla quota 1342,45 si attesta l’edificio dell’albergo. L’edificio dell’albergo è concepito come un’opera di “sostruzione del suolo” che raccorda il dislivello tra la quota a monte dei giardini pensili e quella a valle delle due schiere delle case. Una rampa “lenta” conduce fino alla sommità della piazza lastricata, posta sulla sua copertura. L’edificio, a prevalente sviluppo longitudinale, è caratterizzato da: un fronte contro-terra (lungo cui sono collocati gli spazi accessori di servizio e il corridoio di distribuzione) disegnato dalla rampa lenta che conduce sulla terrazza di copertura, sul lato opposto da una loggia aperta verso valle su cui affacciano le camere; dalla presenza di una “torretta” (h. 12 m dal marciapiede) che segna il punto di ingresso al paese (e contiene la hall di ingresso all’edificio), e dal “contrafforte” posto a valle, che contiene le scale e le uscite di sicurezza dei parcheggi pertinenziali, ricavati sotto il sedime del fabbricato nella quota più bassa. Questi sono gli elementi che articolano l’edificio “sostruzione”. L’accesso ai parcheggi pertinenziali interrati (ricavati al disotto del sedime dell’edificio) è posto alla quota 1335,57. La rampa di accesso ai garage, sarà in contropendenza e al di sotto della rampa pedonale che conduce sulla terrazza belvedere. Le caratteristiche esteriori “peculiari” degli edifici, che si evincono dagli elaborati grafici, non possono essere modificate. Sono invarianti: - le dimensioni e gli allineamenti delle bucature, - il rapporto pieni/vuoti (differente per ognuno dei fronti); - le dimensioni (larghezza e aggetto) dei balconi (i balconi saranno presenti soltanto sui prospetti esposti a sud-ovest); - le sintassi basamento/edificio, edificio/suolonaturale, muro/tetto, balcone/bucatura (sintassi costruttive descritte in tutti gli elaborati grafici). E’ possibile spostare la posizione delle finestre, purché venga rispettato il ritmo e gli allineamenti definiti negli elaborati grafici. E’ possibile modificare la distribuzione degli ambienti interni, fatte salve le prescrizioni sopraelencate. Materiali: L’unitarietà dell’insediamento sarà conseguita attraverso la omogeneità, per unità di intervento, delle seguenti caratteristiche costruttive e decorative: 14 - L’edificio è interamente rivestito in pietra della Maiella a spacco, posata a ricorsi alternati, senza fugatura tra i ricorsi. La pietra risvolterà su tutti i lati dell’edificio, e rivestirà anche gli “spessori” delle murature della logge. Le bucature ove è previsto l’infisso, saranno rifinite da un imbotto in lamiera verniciata presso-piegata, (l’imbotto in lamiera presso-piegata sostituisce, reinterpretandoli, i tradizionali stipiti o davanzali). - La copertura piana della terrazza sarà realizzata con una pavimentazione galleggiante in listoni di legno di teak rigati per esterni o in lastre di pietra della Maiella bocciardate antiscivolo. - La copertura del contrafforte delle scale di emergenza, anch’essa piana, sarà realizzata in lastre di pietra della Maiella. La copertura della rampa pedonale che raccorda la terrazza con la quota stradale, sarà realizzata in lastre di pietra della Maiella bocciardata antiscivolo. - Le grondaie e i pluviali saranno realizzati con la stessa lamiera di metallo utilizzata per il rivestimento del tetto piano della torretta (le pendenze minime sono quelle necessarie al deflusso delle acque meteoriche). - Le ringhiere saranno in tondini di ferro pieno verniciato. - Gli infissi a taglio termico in legno o legno/alluminio. Gli infissi saranno montati al filo interno delle murature. Eventuali sistemi di oscuramento o di protezione, saranno montati a filo interno delle murature, adiacenti agli infissi. Il loro disegno dovrà essere approvato dall’Ufficio Tecnico in fase di progettazione definitiva. Gli elaborati grafici TAV. 22 “Norme per la costruzione e il decoro”, sono prescrittivi. 5.4 Unità fabbricabili Il piano particolareggiato prevede la realizzazione di tre unità fabbricabili, che corrispondono ciascuna ad un’unità architettonica ed estetica indivisibile, come si evince dall’elaborato Tav.5. All’Unità fabbricabile 1 corrisponde l’edificio a destinazione alberghiera, alle unità 2 e 3 corrispondono le due schiere di case. I progetti oggetto di concessione devono corrispondere almeno ad una unità fabbricabile. 15 Sub-Ambito ‘A’ Scheda urbanistica Variante PRG S.T = mq. 17.120 S.U.L complessiva = mq. 3.925,6 S.U.L attività alberghiere/commerciali = mq. 1.623,4 S.U.L residenziale = mq. 2.302,2 Rc = 60% H max = mt. 12 N max piani fuori terra = 3 Superficie Servizi Pubblici (verde pubblico, strade, parcheggi) > o = mq. 11.900 In fase di elaborazione del Piano Particolareggiato è consentito adeguare il perimetro e/o incrementare l’estensione delle Superfici destinate a Servizi Pubblici, in riferimento a specifiche condizioni del sito. Sub-Ambito ‘A’ Scheda urbanistica P. P. S.T = mq. 17.120 S.T. nuova delimitazione = mq. 19.598 S.U.L complessiva = mq. 3.925,6 S.U.L attività alberghiere = mq. 1.623 S.U.L destinata alla residenza = mq. 2.301 Rc Unità 1 = 17,7%, Rc Unità 2 = 51%, Rc Unità 3 = 44% H max * = mt. 12 N max piani fuori terra residenze = 2,5 N max piani fuori terra albergo = camere albergo 2, torretta/hall 3,5 Elaborati grafici di P.P. prescrittivi Superficie Servizi Pubblici (verde pubblico, strade, parcheggi) = mq. 12.285 Parcheggi pubblici = mq. 822, di cui 649,36 riferiti alla destinazione alberghiera (il 60%, pari a 389 mq, in seminterrato) e mq 172,6 riferiti alla destinazione residenziale. * l’altezza massima è calcolata dalla quota del marciapiede, o del piano di campagna posto “più a monte” dell’edificio, alla quota di imposta del tetto; in ragione della orografia dei versanti, alcune parti dell’edificio possono derogare tale altezza. 16 SEZIONE II Norme Generali di Attuazione dei Piani Particolareggiati Le seguenti Norme Generali di Attuazione disciplinano l’attuazione dei Piani Particolareggiati dettando prescrizioni, con natura vincolante, da seguire nell’attuazione degli interventi edilizi, in osservanza degli obbiettivi indicati nella SEZIONE I del presente documento, in cui si definiscono i criteri d’intervento, le destinazioni d’uso, i principi aggregativi, i tipi edilizi, le norme particolari per l'edificazione, le distanze, i requisiti decorativi degli edifici e le loro caratteristiche costruttive. Art. 1 Campo di applicazione della normativa La presente normativa riguarda i Piani Particolareggiati per l'attuazione dei sub-ambiti A-BC-D, facenti parte dell’Ambito unitario di Espansione e integra le Norme Tecniche di Attuazione del P.R.G. vigente. Art. 2 Elementi costitutivi Sono elementi costitutivi del Piano Particolareggiato, e dimostrativi delle seguenti norme gli elaborati grafici di seguito elencati: PIANO PARTICOLAREGGIATO SUB AMBITO A TAV. A1 Stralcio Zonizzazione PRG – scala 1:2000 TAV. A2 Sistema delle aree verdi - scala 1 : 2000 TAV. 1 Inquadramento urbano / Limite Piano Paesistico - scala 1: 2000 TAV. 2 Delimitazione area su planimetria catastale - scala 1: 500 / elenco particelle TAV. 2.1 Nuova delimitazione area - scala 1: 500 / elenco particelle aggiuntive TAV. 3 Edifici da demolire – Sovrap. planimetria catastale / Areofotogram.- scala 1: 500 TAV. 4 Dimensionamento area su planimetria catastale - scala 1: 500 TAV. 5 Individuazione aree pubbliche / aree private - scala 1: 1000 TAV. 6 Destinazioni aree pubbliche - scala 1: 1000 TAV. 7 Individuazione superficie fondiaria - scala 1: 1000 TAV. 8 Individuazione unità fabbricabili - scala 1: 1000 TAV. 9 Destinazioni aree private - scala 1: 1000 TAV. 10 Dimensionamento SUL – Unità fabbricabile “1” scala 1: 500 TAV. 11 Dimensionamento SUL – Unità fabbricabile “2”-“3” scala 1: 500 TAV. 12 Rilievo altimetrico dell’area - scala 1: 500 TAV. 13 Planivolumetrico - scala 1: 500 TAV. 14 Planimetria / Quote - Distacchi - scala 1: 500 TAV. 15 Planimetria / Quote altimetriche - scala 1: 500 TAV. 16 Profilo Urbano- scala 1: 500 TAV. 17 Prospetto d’insieme - scala 1: 200 TAV. 17.1 Prospetto d’insieme - scala 1: 200 TAV. 18 Sezione - scala 1: 200 17 TAV. 18.1 TAV. 18.2 TAV. 18.3 TAV. 19 TAV. 19.1 TAV. 20 TAV. 21 TAV. 22 TAV. 23 TAV. U. 1 TAV. U. 2 TAV. U. 3 Art. 3 Sezioni - scala 1: 200 Sezione - scala 1: 200 Sezione - scala 1: 200 Unità fabbricabile “1” Piante - scala 1: 200 Unità fabbricabile “1” Prospetti / Sezioni - scala 1: 200 Unità fabbricabile “2” - “3“ Piante / Prospetti / Sezioni - scala 1: 200 Parcheggi pubblici - scala 1: 200 Unità fabbricabile “1” Norme per la costruzione e il decoro - scala 1:100 - 1: 20 Unità fabbricabile “2” - “3“ Norme per la costruzione e il decoro - scala 1:100 - 1: 20 Schema delle reti – Fogna bianca e Fogna nera - scala 1 : 1000 Schema delle reti – Telefonica – Elettrica - Illuminazione pubblica - scala 1 : 1000 Schema delle reti – Gas e Acqua - scala 1 : 1000 Simbologia La simbologia usata nelle Tavole grafiche costituenti il Piano Particolareggiato va intesa secondo le legende indicate a margine di ciascuna. Art. 4 Procedimento di attuazione L’attuazione dei piani particolareggiati avviene mediante intervento diretto riferito a ciascun sub-ambito o porzioni di sub-ambito (Unità Fabbricabili). In questo secondo caso l’intervento deve essere tale da assicurare l’accessibilità ai servizi pubblici essenziali e la realizzazione della quota parte di opere di urbanizzazione primaria. All’atto della richiesta di permesso di costruire l’avente titolo presenta un atto unilaterale, secondo il modello allegato alle presenti norme, mediante il quale si obbliga a effettuare le cessioni e a realizzare le opere secondo quanto indicato nel paragrafo 4.2 della su estesa Sezione I del presente documento. Alla richiesta di permesso di costruire è allegato il progetto delle opere di urbanizzazione primaria redatto secondo le indicazioni contenute negli elaborati grafici elencati all’art.2 del presente documento. È fatta salva la possibilità per il Comune di individuare ciascun sub-ambito o porzioni di sub-ambito come comparto ai sensi dell’art. 26 della legge regionale n. 18/1983 e successive modifiche e integrazioni. Per ciascuna unità di intervento le specificazioni insediative e planovolumetriche, le partiture delle facciate e le indicazioni costruttive e di dettaglio contenute negli allegati progettuali assumono valore prescrittivo. Per gli edifici a destinazione terziaria, la proporzione tra le diverse destinazioni ammesse (vedi art. 9), può essere variata senza però modificare lo schema funzionale dell’organismo architettonico. Le indicazioni contenute negli elaborati grafici allegati vanno comunque intese nello spirito e secondo le 18 specificazioni previste nella “Relazione illustrativa e indirizzi tecnico-operativi” di cui alla Sezione I del presente documento. Art. 5 Categorie di intervento I PP prevedono differenti categorie di intervento, esse comprendono: 1. Demolizioni 2. Interventi di nuova costruzione 3. Interventi di urbanizzazione Art. 6 Demolizioni Gli interventi di demolizione comprendono il trasporto a rifiuto in discarica dei materiali di risulta. Ove possibile saranno previsti il riutilizzo, il reimpiego ed il riciclaggio o, in alternativa, le altre forme di recupero per ottenere materia prima secondaria dai rifiuti. Art. 7 Interventi di nuova costruzione Gli interventi di nuova costruzione, come definiti all’art.3 lettera e) del DPR 380/2001, sono considerati quelli rivolti alla costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati. Art. 8 Interventi di urbanizzazione Gli interventi di urbanizzazione primaria, in aggiunta alle opere previste dall’art. 4, legge 29 settembre 1964, n. 847, comprendono anche la riqualificazione dei percorsi stradali e pedonali fatiscenti; l’adeguamento delle sezioni delle reti ove necessario perché sottodimensionate anche se al di fuori del perimetro del sub-ambito, l’adeguamento dei profili stradali alle nuove quote degli insediamenti; la realizzazione di marciapiedi e muri di controterra. Art. 9 Destinazioni d’uso Le destinazioni d’uso previste dai presenti piani e conformi alle prescrizioni della Variante al Prg sono: a) Residenziale b) Terziario, ovvero attività per la produzione di beni e servizi e relative funzioni di servizio e precisamente direzionali, turistico/alberghiere, ricettive, culturali, e piccoli esercizi commerciali. 19 Art. 10 Parcheggi pertinenziali I parcheggi privati di pertinenza degli edifici devono essere previsti nella misura minima di 1 mq ogni 10 mc, costruiti in box, in interrato/seminterrato o a raso. Per quegli insediamenti ove è consentita la realizzazione di alloggi di dimensione inferiore a 40mq, sarà comunque garantito un posto macchina anche a raso strada. Art. 11 Parcheggi pubblici – destinazioni residenziali: Per i nuovi insediamenti residenziali, vanno rispettati i rapporti di cui all'art. 17, penultimo comma, della legge n. 765, che sono fissati in misura tale da assicurare per ogni abitante insediato o da insediare - la dotazione minima, inderogabile, di mq 2,50 di aree per parcheggi. Tali aree, come previsto dalla legge, potranno essere a raso in diretto contatto con la viabilità. Art. 12 Parcheggi pubblici – destinazioni terziarie: direzionali, turistico/alberghiere, commerciali ecc.: Per i nuovi insediamenti produttivi, a carattere direzionale e commerciale, vanno rispettati i rapporti di cui all'art. 17, della legge n. 765, che sono fissati in misura tale da far corrispondere ogni 100 mq di superficie lorda di pavimento, la quantità minima di 40 mq di spazi, escluse le sedi viarie, destinati a parcheggi. Tali aree, come previsto dalla legge, potranno essere distribuite su diversi livelli. Il piano particolareggiato stabilisce per il sub ambito A che il 40% di dette superfici sia reperito a raso in diretto contatto con la viabilità. Art. 13 Parcheggi pubblici interrati o semi interrati: Negli elaborati grafici planimetrici sono localizzati i parcheggi pubblici interrati o semi interrati. Le coperture di detti manufatti sono da realizzarsi secondo le caratteristiche delle coperture a tetto giardino anche “intensivo”, con la possibilità di piantumare cespugli e siepi oltre che alberature di piccole dimensioni, ovvero lastricate e praticabili. Art. 14 Percorsi, spazi e piazze pedonali: I percorsi, gli spazi e le piazze pedonali che sono individuati negli elaborati grafici di ciascun sub-ambito, dovranno essere realizzati in materiali lapidei tradizionali della città di Pescocostanzo, a sampietrini, lastre, liste o cordoli. Si debbono impiegare lastre di pietra 20 dura; blocchi di pietra locale, blocchetti di selci, restando esclusa l’utilizzazione di piastrelle di cemento, clinker, conglomerato bituminoso. Per le superfici stradali carrabili, dove il presente piano consente l’impiego del conglomerato bituminoso, deve essere usato brecciolino ruvido, limitatamente alla corsia utile, eventuali cunicoli laterali e marciapiedi devono essere pavimentati impiegando pietra locale, selci. Art. 15 Materiali Nelle nuove costruzioni debbono essere impiegati i seguenti materiali da costruzione: a) per i muri d’ambito: pietra locale a blocchi regolari, pietra di rivestimento a blocchi alternati, intonaci (con esclusione di cortine in clinker, getti cementizi anche martellinati e listelli in cotto); b) per le coperture: lamiere metalliche (con esclusione di strati bituminosi e asfalti). Art. 17 Grondaie, pluviali e coperture: Nella posa in opera di nuove grondaie e pluviali, devono essere usati solo materiali quali il rame o lamiere metalliche con esclusione di PVC. Le canne fumarie non devono essere esterne, quando alterino i caratteri dell’edificio. Per rispetto del particolare ambiente, si deve provvedere alla installazione di un’unica antenna centralizzata per ogni edificio. Art. 18 Opere connesse allo svolgimento di attività commerciali: Gli interventi che contemplano la sistemazione di elementi connessi allo svolgimento di attività commerciali, dovranno armonizzarsi con il contesto. La loro installazione, modifica o rimozione resta disciplinata dalla specifica normativa vigente, ed è subordinata alla presentazione di un progetto da sottoporre ad autorizzazione presso l’Ufficio Tecnico. Insegne, mezzi pubblicitari e targhe: La realizzazione di strutture a supporto di mezzi pubblicitari, o la loro sostituzione, di qualsiasi tipo e dimensione su aree o spazi pubblici o d’uso pubblico (piazze, marciapiedi, parchi e giardini) costituisce intervento da assoggettare alle vigenti norme, ed è subordinata alla presentazione di un progetto da sottoporre ad autorizzazione presso l’Ufficio Tecnico. 21
© Copyright 2024 ExpyDoc
