GESCHÄFTSBERICHT 2016 FINANZBERICHT SWISS FINANCE & PROPERTY INVESTMENT AG Swiss Finance & Property Investment AG 2 Finanzielle Berichterstattung Finanzielle Berichterstattung INHALTSVERZEICHNIS TEIL 2 – FINANZBERICHT Finanzielle Berichterstattung 4 Kennzahlen4 Konsolidierte Jahresrechnung nach IFRS 6 Anhang zur Jahresrechnung nach IFRS 13 Bericht der Revisionsstelle 68 Bericht des unabhängigen Schätzungsexperten 74 EPRA Performancekennzahlen 80 Handelsrechtliche Jahresrechnung nach OR 82 Anhang zur handelsrechtlichen Jahresrechnung nach OR 86 Antrag zur Gewinnverwendung 95 Bericht der Revisionsstelle zur handelsrechtlichen Jahresrechnung nach OR 96 Vergütungsbericht 2016 100 Bericht der Revisionsstelle zum Vergütungsbericht 107 Corporate Governance 108 Portfolio134 Renditeliegenschaften134 Zum Verkauf bestimmte Liegenschaften 140 Kontakte & wichtige Daten 142 3 4 Kennzahlen 2016 KENNZAHLEN PER 31. DEZEMBER 2016 Einheit 1. Jan. bis 31. Dez. 2016 1. Jan. bis 31. Dez. 2015 Total Betriebsertrag vor Neubewertung CHF 1 000 43 988 31 694 Neubewertungseffekte Liegenschaften CHF 1 000 14 461 15 393 Betriebsergebnis (EBIT) CHF 1 000 37 437 31 046 Erfolgsrechnung EBIT Marge % 64.05 65.93 Reingewinn inklusive Neubewertungseffekte 1 / latenten Steuern CHF 1 000 24 441 22 682 Reingewinn exklusive Neubewertungseffekte 2 / latenten Steuern CHF 1 000 14 534 12 600 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 Bilanz Bilanzsumme CHF 1 000 539 163 504 057 Eigenkapital CHF 1 000 246 512 214 074 Eigenkapitalquote % 45.72 42.47 CHF 1 000 227 528 228 479 Zinspflichtiges Fremdkapital in % der Bilanzsumme % 42.20 45.33 Fremdfinanzierungsgrad % 54.28 57.53 Zinspflichtiges Fremdkapital Fremdbelehnung der Liegenschaften und Entwicklungsliegenschaften % 43.95 48.09 Eigenkapitalrendite inklusive Neubewertungseffekte (annualisiert) 4 % 10.61 10.95 Eigenkapitalrendite exklusive Neubewertungseffekte (annualisiert) 5 % 6.31 6.08 3 Portfoliokennzahlen 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 Anzahl 42 40 Total Renditeliegenschaften und zum Verkauf bestimmte Renditeliegenschaften CHF 1 000 498 535 447 313 Total zum Verkauf bestimmte Entwicklungsliegenschaften CHF 1 000 19 186 27 801 Anzahl Liegenschaften Bruttorendite % 4.61 4.82 Gewichteter realer Diskontsatz der Portfoliobewertung % 3.43 3.61 Gewichteter nominaler Diskontsatz der Portfoliobewertung % 3.94 4.61 Leerstandsquote Periodenende % 2.67 7.28 Bestandesliegenschaften Leerstandsquote Periodenende % 2.67 7.28 Laufender Leerstand Berichtsperiode 7 % 6.05 10.13 Durchschnittlicher Zinssatz (exklusive Swaps) des zinspflichtigen Fremdkapitales % 0.78 0.76 Durchschnittlicher Zinssatz (inklusive Swaps) des zinspflichtigen Fremdkapitales % 1.54 1.53 Jahre 8.29 7.52 6 Durchschnittliche Zinsbindung 1 Reingewinn inklusive Neubewertungseffekte auf Renditeliegenschaften und derivativen Finanzinstrumenten 2 Reingewinn exklusive Neubewertungseffekte auf Renditeliegenschaften und derivativen Finanzinstrumenten und übrigen latenten Steuerpositionen 3 Zinspflichtiges Fremdkapital im Verhältnis zu Renditeliegenschaften inklusive zum Verkauf bestimmte Entwicklungsliegenschaften 4 Gewinn im Verhältnis zum durchschnittlichen Eigenkapital 5 Reingewinn exklusive Neubewertungseffekte auf Renditeliegenschaften und derivativen Finanzinstrumenten und übrigen latenten Steuerpositionen im Verhältnis zum durchschnittlichen Eigenkapital 6 Bruttorendite entspricht dem Mietertrag (SOLL) in Prozent des Marktwertes (Fair Value) 7 Soll-Nettovermietung bei Vollvermietung / Leerstandsquote Inkonvenienzen, Mietzinsverbilligungen und Rabatte Kennzahlen 2016 Kennzahlen pro Aktie 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 Net Asset Value (NAV) pro Aktie à CHF 6.25 / CHF 6.93 CHF 18.39 17.16 Net Asset Value (NAV) pro Aktie à CHF 31.25 / CHF 34.65 CHF 91.93 85.82 Net Asset Value (NAV) pro Aktien à CHF 6.25 / CHF 6.93 vor latenten Steuern CHF 20.29 18.86 Net Asset Value (NAV) pro Aktien à CHF 31.25 / CHF 34.65 vor latenten Steuern CHF 101.43 94.29 Aktienkurs CHF 90.90 84.00 % – 1.12 – 2.12 1. Jan. bis 31. Dez. 2016 1. Jan. bis 31. Dez. 2015 Prämie (+) bzw. Discount (–) gegenüber NAV Gewinn pro Aktie (EPS) à CHF 6.25 / CHF 6.93 nominal inkl. Neubewertungseffekte 1 CHF 1.92 1.82 Gewinn pro Aktie (EPS) à CHF 31.25 / CHF 34.65 nominal inkl. Neubewertungseffekte 1 CHF 9.62 9.09 Gewinn pro Aktie (EPS) à CHF 6.25 / CHF 6.93 nominal exkl. Neubewertungseffekte CHF 1.14 1.01 CHF 5.72 5.05 2 Gewinn pro Aktie (EPS) à CHF 31.25 / CHF 34.65 nominal exkl. Neubewertungseffekte 2 1 Reingewinn inklusive Neubewertungseffekte auf Renditeliegenschaften und derivativen Finanzinstrumenten 2 Reingewinn exklusive Neubewertungseffekte auf Renditeliegenschaften und derivativen Finanzinstrumenten und übrigen latenten Steuerpositionen 5 6 Finanzielle Berichterstattung KONSOLIDIERTE JAHRESRECHNUNG NACH IFRS Konsolidierte Bilanz Aktiven in CHF 1 000 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 Anhang Flüssige Mittel 3 690 11 815 5 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 5 293 10 797 6 Steuerforderungen 5 490 1 595 7 Übrige Forderungen 3 582 1 734 8 526 339 Zum Verkauf bestimmte Renditeliegenschaften 29 040 29 090 9 Zum Verkauf bestimmte Entwicklungsliegenschaften 19 186 27 801 10 Total Umlaufvermögen 66 807 83 171 469 495 418 223 Umlaufvermögen Aktive Rechnungsabgrenzungen Anlagevermögen Renditeliegenschaften 9 Langfristige Forderungen 1 720 610 11 Latente Steuerguthaben 1 141 2 053 14 /15 Total Anlagevermögen 472 356 420 885 Total Aktiven 539 163 504 057 Der Anhang ist Bestandteil dieser Jahresrechnung. Die in der Erfolgsrechnung, Bilanz und den Tabellen aufgeführten Beträge sind gerundet. Das Total kann deshalb von der Summe der einzelnen Werte abweichen. 7 Finanzielle Berichterstattung Passiven in CHF 1 000 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 Anhang 44 940 53 130 16 3 134 4 135 382 198 Kurzfristiges Fremdkapital Kurzfristige Bankverbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Nahestehende Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten 75 202 Amortisationsverbindlichkeit Hypotheken 2 875 2 450 16 Vorauszahlungen 2 565 3 953 17 Steuerverbindlichkeiten 4 569 183 7 Passive Rechnungsabgrenzungen 2 045 4 298 414 60 61 000 68 609 25 298 25 288 12 179 713 172 899 16 16 13 4 14/15 Passive Rechnungsabgrenzungen Nahestehende Total kurzfristiges Fremdkapital Langfristiges Fremdkapital Derivative Finanzinstrumente Hypotheken / Roll-over Kredite Vorsorgeverpflichtungen Latente Steuern 26 624 23 174 Total langfristiges Fremdkapital 231 651 221 374 Total Fremdkapital 292 651 289 983 Aktienkapital 83 798 86 429 Kapitalreserven 56 431 45 527 Cash-Flow-Hedge Reserven – 15 938 – 15 664 Gewinnreserven 122 223 97 782 Eigenkapital Neubewertungsreserven – 3 – 1 Total Eigenkapital 246 512 214 074 Total Passiven 539 163 504 057 Der Anhang ist Bestandteil dieser Jahresrechnung. Die in der Erfolgsrechnung, Bilanz und den Tabellen aufgeführten Beträge sind gerundet. Das Total kann deshalb von der Summe der einzelnen Werte abweichen. 18 18 8 Finanzielle Berichterstattung Konsoldierte Erfolgsrechnung Betriebsertrag in CHF 1 000 Liegenschaftsertrag Übriger Ertrag 1. Jan. bis 31. Dez. 2016 1. Jan. bis 31. Dez. 2015 Anhang 19 898 18 167 19/20 162 113 21 5 571 1 239 22 Erfolg aus zum Verkauf bestimmten Entwicklungsliegenschaften 18 357 12 176 10 Total Betriebsertrag vor Neubewertung 43 988 31 694 Neubewertungseffekte 14 461 15 393 Total Betriebsertrag nach Neubewertung 58 449 47 087 Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften Unterhalt und Reparaturen Betriebsaufwand Liegenschaften Aufwand aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften Impairment-Belastung aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften Personalaufwand Verwaltungsaufwand 9 – 890 – 1 276 23 – 1 263 – 1 119 24 – 14 115 – 9 961 10 – 377 – 10 – 96 – 101 25 – 3 781 – 3 163 26 27 Übriger Betriebsaufwand – 490 – 421 Total Betriebsaufwand – 21 012 – 16 041 37 437 31 046 2 906 10 597 28 Finanzaufwand – 6 833 – 12 724 28 Gewinn vor Steuern (EBT) 33 509 28 919 – 9 069 – 6 237 24 441 22 682 9.62 9.09 Betriebsergebnis vor Zinsen, Steuern (EBIT) Finanzertrag Steuern Reingewinn den Aktionären der SFPI zuzurechnen 1 14/15 Gewinn pro Aktie nominal (verwässert /unverwässert) Gewinn pro Aktie (EPS) à CHF 31.25 / CHF 34.65 nominal inklusive Neubewertung Der Anhang ist Bestandteil dieser Jahresrechnung. Die in der Erfolgsrechnung, Bilanz und den Tabellen aufgeführten Beträge sind gerundet. Das Total kann deshalb von der Summe der einzelnen Werte abweichen. 1 Swiss Finance & Property Investment AG 18 Finanzielle Berichterstattung Konsolidierte Gesamtergebnisrechnung 1. Jan. bis 31. Dez. 2016 1. Jan. bis 31. Dez. 2015 24 441 22 682 – Veränderung Zinsabsicherungen – 351 – 2 311 – Steuereffekt Zinsabsicherungen 77 505 in CHF 1 000 Reingewinn den Aktionären der SFPI 1 zuzurechnen Anhang Positionen, die nachträglich in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden: Positionen, die nicht nachträglich in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden: – Personalvorsorge – Latente Steuern auf Personalvorsorge Gesamtergebnis den Aktionären der SFPI 1 zuzurechnen – 2 6 – – 1 24 165 20 880 Der Anhang ist Bestandteil dieser Jahresrechnung. Die in der Erfolgsrechnung, Bilanz und den Tabellen aufgeführten Beträge sind gerundet. Das Total kann deshalb von der Summe der einzelnen Werte abweichen. 1 Swiss Finance & Property Investment AG 9 10 Finanzielle Berichterstattung Konsolidierte Geldflussrechnung 1. Jan. bis 31. Dez. 2016 1. Jan. bis 31. Dez. 2015 Reingewinn den Aktionären der SFPI 1 zuzurechnen 24 441 22 682 Finanzertrag – 2 906 – 10 597 28 6 833 12 724 28 in CHF 1 000 Finanzaufwand Steuern Neubewertungseffekte Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften Veränderung Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 9 069 6 237 14/15 – 14 461 – 15 393 9 – 5 571 – 1 239 5 504 – 1 211 Veränderungen Steuerforderungen – 3 895 – Veränderung übrige Forderungen – 1 849 1 204 Veränderung aktive Rechnungsabgrenzung – 176 3 300 Veränderung zum Verkauf bestimmten Entwicklungsliegenschaften 2 8 717 – 1 869 Veränderung Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen – 817 – 1 980 Veränderung übrige kurzfristige Verbindlichkeiten – 127 – 11 Veränderung Vorauszahlungen – 1 388 – 4 255 Veränderung passive Rechnungsabgrenzungen – 1 947 2 441 Veränderung Vorsorgeverpflichtungen Übrige Veränderungen des Nettoumlaufvermögens Bezahlte Steuern Geldfluss netto aus operativer Geschäftstätigkeit Kauf von Renditeliegenschaften Kaufnebenkosten von Renditeliegenschaften Anhang 3 4 121 – 86 10 17 – 355 – 1 580 21 196 10 371 – 48 100 – 33 150 9 – 896 – 1 535 9 Wertvermehrende Investitionen – 5 306 – 11 933 9 Verkauf von Renditeliegenschaften 23 500 27 135 9 – 389 – 843 9 Verkaufsnebenkosten von Renditeliegenschaften Veränderung Erneuerungsfonds Erhaltene Zinsen Geldfluss netto aus Investitionstätigkeit – 1 110 – 38 1 657 1 102 – 30 643 – 19 263 Der Anhang ist Bestandteil dieser Jahresrechnung. Die in der Erfolgsrechnung, Bilanz und den Tabellen aufgeführten Beträge sind gerundet. Das Total kann deshalb von der Summe der einzelnen Werte abweichen. 1 Swiss Finance & Property Investment AG 2 Die Veränderung in zum Verkauf bestimmten Entwicklungsliegenschaften und die Kaufnebenkosten von Grundstücken und Liegenschaften im Bau werden neu im Geldfluss netto aus operativer Geschäftstätigkeit dargestellt. Finanzielle Berichterstattung in CHF 1 000 Aufnahme Fester Vorschuss 1. Jan. bis 31. Dez. 2016 1. Jan. bis 31. Dez. 2015 Anhang 26 370 – 16 – 15 000 16 17 775 142 590 16 Aufnahme Darlehen Aufnahme Hypotheken Amortisation von Hypotheken – 23 100 – 1 800 16 Amortisation Roll-over Kredite – 650 – 90 666 16 Amortisation Fester Vorschuss – 22 060 – 37 725 16 5 850 – 18 Kapitalerhöhung durch Barliberierung Agio aus Kapitalerhöhung 10 904 – 18 Aktienkapitalrückzahlung – 8 481 – 7 982 18 Bezahlte Zinsen – 5 286 – 4 266 1 322 15 151 Zu- (+) / Abnahme (–) flüssige Mittel – 8 125 6 259 Flüssige Mittel Anfang der Berichtsperiode 11 815 5 556 3 690 11 815 – 8 125 6 259 Geldfluss netto aus Finanzierungstätigkeit Flüssige Mittel Ende der Berichtsperiode Zu- (+) / Abnahme (–) flüssige Mittel Der Anhang ist Bestandteil dieser Jahresrechnung. Die in der Erfolgsrechnung, Bilanz und den Tabellen aufgeführten Beträge sind gerundet. Das Total kann deshalb von der Summe der einzelnen Werte abweichen. Überleitungsrechnung Finanzierungstätigkeit Cash wirksame Veränderungen Nicht Cash wirksame Veränderungen 31. Dez. 2015 Aufnahmen Amortisationen Amortisationen Agios/Disagios Veränderungen Fair Value 31. Dez. 2016 Finanzverbindlichkeiten 228 479 44 145 – 45 810 714 – 227 528 Derivate Finanzierungsinstrumente (Nettoposition) 25 288 – – – 10 25 298 253 767 44 145 – 45 810 714 10 252 826 Total 11 12 Finanzielle Berichterstattung Konsolidierter Eigenkapitalnachweis in CHF 1 000 Bestand am 1. Januar 2015 Aktien- kapital Kapital reserven Eigene Aktien 94 411 45 527 – Neubewertungsreserven Total Eigen kapital – 13 857 – 6 200 304 Reserve für Gewinn- Cash-Flow reserven Hedges 74 229 Retrospektive Anwendung IFRS 15 – – – 872 – – 872 Gesamtergebnis – – – 22 682 – 1 806 4 20 880 Total im EK erfasste Gewinne / Verluste GJ 2015 – – – 23 554 – 1 806 4 21 752 Nennwertreduktion – 7 982 – – – – – – 7 982 Bestand am 31. Dezember 2015 86 429 45 527 – 97 782 – 15 664 – 1 214 074 Bestand am 1. Januar 2016 86 429 45 527 – 97 782 – 15 664 – 1 214 074 – – – 24 441 – 274 – 2 24 165 Gesamtergebnis Total im EK erfasste Gewinne / Verluste GJ 2016 Kapitalerhöhung durch Barliberierung Agio aus Kapitalerhöhung – – – 24 441 – 274 – 2 24 165 5 850 – – – – – 5 850 – 10 904 – – – – 10 904 Nennwertreduktion – 8 481 – – – – – – 8 481 Bestand am 31. Dezember 2016 83 798 56 431 – 122 223 – 15 938 – 3 246 512 Der Anhang ist Bestandteil dieser Jahresrechnung. Die in der Erfolgsrechnung, Bilanz und den Tabellen aufgeführten Beträge sind gerundet. Das Total kann deshalb von der Summe der einzelnen Werte abweichen. 13 Finanzielle Berichterstattung ANHANG ZUR JAHRESRECHNUNG NACH IFRS 1. Allgemeines Die Swiss Finance & Property Investment AG ist eine Immobilienaktiengesellschaft nach Schweizerischem Recht und hat ihren Sitz an der Seefeldstrasse 275, 8008 Zürich (Schweiz). Ihre Aktivitäten umfassen hauptsächlich die Entwicklung und Bewirtschaftung ihres Immobilienportfolios. Sie investiert dabei in Wohn-, Geschäftsund Entwicklungsliegenschaften. Strategische Beteiligungen an Immobiliengesellschaften und reine Baulandentwicklungen sind bis zu einem Anteil von 15 % des Eigenkapitals möglich. 2. Rechnungslegungsgrundsätze Allgemeines Die Jahresrechnung der Swiss Finance & Property Investment AG ist in Schweizer Franken (CHF) erstellt (funktionale Währung und Präsentationswährung). Sie ist in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) sowie der Richtlinie betreffend Rechnungslegung (RLR) der SIX Swiss Exchange erstellt und entspricht dem Schweizerischen Gesetz. Die Jahresrechnung basiert, mit Ausnahme der Neubewertung von bestimmten Vermögenswerten und Finanz instrumenten, grundsätzlich auf dem Anschaffungswertprinzip. Der Verwaltungsrat genehmigte die Jahresrechnung am 28. Februar 2017. Änderungen von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, die für die Jahresrechnung 2016 anwendbar geworden sind, sind grundsätzlich unverändert zum Vorjahr angewandt worden. Die folgenden Standards treten nach dem Berichtszeitpunkt in Kraft oder werden überarbeitet: Standard Interpretation IAS 12 Recognition of Deferred Tax Assets for Unrealised Losses IAS 40 Investment Properties IAS 7 Disclosure Initiative IFRS 15 Revenue Recognition IFRS 16 Leases IFRS 9 Financial Instruments Auswirkung Inkraftsetzung Anwendung durch SFPI gering 1. Januar 2017 Berichtsjahr 2017 keine 1. Januar 2018 Berichtsjahr 2018 gering 1. Januar 2017 Berichtsjahr 2016 mittel 1. Januar 2018 Berichtsjahr 2015 in Abklärung 1. Januar 2019 – gering 1. Januar 2018 Berichtsjahr 2018 14 Finanzielle Berichterstattung Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind unverändert zum Vorjahr angewandt worden. Die im Jahresbericht 2015 beschriebenen Grundsätze zu IFRS 15 Revenue Recognition im Zusammenhang mit der Erstellung und dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften wurden konsistent angewandt. Per 31. Dezember 2016 wurden vier Zinsswaps unter Hedge Accounting nach IAS 39 geführt. Alle vier Swaps erfüllten die Anforderungen des Hedge Accounting und waren effektiv. Alle übrigen Swaps unterliegen seit dem 21. Januar 2015 nicht mehr dem Hedge Accounting. Vergleiche hierzu Anhang 12. Derivative Finanzinstrumente. Wesentliche Schätzungen Im Rahmen der Anwendung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden hat das Management Schätzungen zur Bestimmung von Schlüsselannahmen hinsichtlich zukünftiger Entwicklungen und Unsicherheiten am Bilanzstichtag vorgenommen. Solche Schätzungen haben insbesondere einen wesentlichen Einfluss auf die Buchwerte bei der Ermittlung von Marktwerten der Renditeliegenschaften, wo die künftigen Ertrags- und Kostenströme geschätzt und mit einem risikogerechten Zinssatz abdiskontiert werden. Auch bei laufenden Entwicklungsprojekten erfordert die laufende Beurteilung der Baukostenentwicklung sowie die Identifikation möglicher Verlustprojekte die Vornahme von Schätzungen. Zudem fliessen bei der Bewertung von Rückstellungen und Eventualverbindlichkeiten, bei der erforderlichen Überprüfung auf nachhaltige Wertminderung und bei der Überprüfung auf Werthaltigkeit der latenten Steueransprüche aus Verlustvorträgen im wesentlichen Umfang Schätzungen ein. Gruppengesellschaften Die Swiss Finance & Property Investment AG hat im Jahr 2010 die Swiss Finance & Property Manegg AG Zug in Zug und im Jahr 2013 die SFPI Managment SA in Ascona gegründet. Die Swiss Finance & Property Manegg AG Zug war erstmals per 31. Dezember 2010 und die SFPI Management SA war erstmals per 31. Dezember 2013 in der konsolidierten Jahresrechnung der Swiss Finance & Property Investment AG enthalten. Sämtliche Aktiven und Passiven sowie Aufwendungen und Erträge werden nach der Methode der Vollkonsolidierung zu 100 % über nommen. Alle konzerninternen Beziehungen sowie Zwischengewinne auf den konzerninternen Transaktionen und Beständen werden eliminiert. Fremdwährungen Die Gesellschaft ist nur in der Schweiz tätig. Es bestehen keine Positionen in fremder Währung. IAS 21 ist daher nicht anwendbar. Finanzielle Berichterstattung Bereiche Die Aufteilung in Bereiche, nach welcher das Portfolio strukturiert und geführt wird, ist gegliedert nach Nutzungsarten der Immobilien. Dabei werden die Bereiche Wohnliegenschaften, Wohn- und Geschäftsliegenschaften, Geschäftsliegenschaften und Entwicklungsliegenschaften unterschieden. Liegt der Wohn- resp. Gewerbeanteil in einer gemischten Liegenschaft über 60 %, wird die Liegenschaft dieser Nutzung zugeordnet. Zudem erfolgt eine Gliederung nach geographischen Kriterien. Die Gesellschaft unterscheidet die geographischen Schwerpunkte der gehaltenen Immobilien in Zürich, Basel, Bern, Romandie und Übrige. Die einzelnen Objekte werden den Bereichen gesamthaft zugewiesen. Die Allokation der Kosten und Erträge zwischen den Bereichen erfolgt objektbezogen. Operative Segmente Das interne Reporting weist keine Unterscheidung nach Nutzungsarten der Gebäude auf. Auch der Bereich «Corporate» wird nicht ausgeschieden. Die interne Berichterstattung erfolgt in Form von Gesamtunternehmenszahlen. Demnach verfügt die Gesellschaft über keine operativen Segmente im Sinne von IFRS 8.5 ff. Die Gesellschaft publiziert jedoch auf freiwilliger Basis eine Aufgliederung nach den Bereichen «Wohnliegenschaften», «Wohn- und Geschäftsliegenschaften», «Geschäftsliegenschaften» sowie «Entwicklungsliegenschaften». Die Offenlegung erfolgt im Anhang der Halb- bzw. Jahresrechnung unter dem Titel «Bereichsinformationen». Liegenschaftsertrag Der Liegenschaftsertrag umfasst den Mietertrag nach Abzug von Leerstandsausfällen, Mietzinsverlusten und den übrigen Erfolg. Mieterträge aus Operating-Leasingverhältnissen werden in der Erfolgsrechnung bei Fälligkeit der Mietforderung erfasst. Werden den Mietern wesentliche Mietanreize (z.B. mietfreie Perioden oder Staffelmieten) gewährt, wird der Gegenwert des Anreizes linear über die Gesamtlaufzeit des Mietvertrags als Anpassung des Mietertrags erfasst. Umsatzbezogene Mieterträge können bis zum Tag der Bilanzerrichtung nicht verlässlich bestimmt werden. Sie werden daher nicht abgegrenzt. Der Liegenschaftenertrag des laufenden Jahres enthält daher die effektiv bezahlten Umsatzmieten basierend auf den definitiven Abrechnungen der Umsätze des Vorjahres. Unterhalt und Reparaturen Der laufende Unterhalt und die anfallenden Reparaturen bis TCHF 5 an vermieteten Objekten gelten nicht als wertvermehrende Investitionen. Sie werden der Erfolgsrechnung belastet. Unterhalt und Reparaturen grösser als TCHF 5 gelten als teilweise wertvermehrend und werden fallbezogen aktiviert. Bei Projekten werden die Investitionskosten zu 100 % aktiviert. 15 16 Finanzielle Berichterstattung Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen Der Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen entspricht der Differenz zwischen dem erzielten Nettoerlös und dem zuletzt ausgewiesenen Marktwert der entsprechenden Immobilien. Der Erfolg wird im Zeitpunkt des Eintrages im Grundbuch (Übergang Nutzen/Gefahr) erfasst. Verwaltungsaufwand Der Verwaltungsaufwand umfasst alle Kosten der strategischen und operativen Verwaltung des Vermögens sowie der Administration der Gesellschaft. Finanzaufwand Der Zinsaufwand wird auf Basis der Effektivzinsmethode zeitlich abgegrenzt und direkt der Erfolgsrechnung belastet. Steuern Der Steueraufwand enthält laufende und latente Ertragssteuern. Sie werden erfolgswirksam erfasst mit Ausnahme von Ertragssteuern auf direkt im Eigenkapital erfassten Transaktionen, wie z.B. Cash-Flow-Hedges im Rahmen des Hedge Accountings. In diesen Fällen werden die Ertragssteuern ebenfalls im Eigenkapital verbucht. Die laufenden Ertragssteuern umfassen die erwarteten geschuldeten Steuern auf dem steuerlich massgeblichen Ergebnis, berechnet mit den am Bilanzstichtag geltenden Steuersätzen, Grundstückgewinnsteuern auf erfolgten Liegenschaftsverkäufen sowie Anpassungen der Steuerschulden oder -guthaben früherer Jahre. Laufende Steuerguthaben und Steuerverbindlichkeiten beinhalten Ertragssteuern (aus Vorjahren und dem Berichtsjahr), die im Rahmen des Abschlusses kalkuliert und abgegrenzt werden. Laufende Steuerguthaben werden im Umlaufvermögen und laufende Steuerverbindlichkeiten unter dem kurzfristigen Fremdkapital bilanziert. Latente Steuern werden nach der Balance-Sheet-Liability-Methode ermittelt. Latente Steuern werden überall dort gebildet, wo temporäre Differenzen zwischen den im Steuerabschluss berücksichtigten Werten und den konsolidierten Bilanzwerten bestehen. Die Berechnung von latenten Steuern erfolgt auf der Grundlage von lokalen Steuersätzen und Steuergesetzen, die am Bilanzstichtag in Kraft waren oder rechtskräftig verabschiedet worden sind und für die erwartet wird, dass sie im Zeitpunkt der Realisierung eines latenten Steuerguthabens oder der Auflösung einer latenten Steuerverpflichtung anwendbar sein werden. Latente Steuerguthaben werden im Anlagevermögen und latente Steuerverpflichtungen unter den langfristigen Verbindlichkeiten bilanziert. Finanzielle Berichterstattung Die angewandten latenten Steuersätze auf den unrealisierten Gewinnen (Verlusten) auf dem Liegenschafts bestand berücksichtigen die beabsichtigte Haltedauer der Liegenschaften, sofern der Steuersatz durch die Haltedauer der Liegenschaften beeinflusst wird. Für Liegenschaften, die für den Verkauf bestimmt sind, gilt eine Haltedauer von mindestens fünf Jahren ab Kaufdatum. Für die übrigen Liegenschaften gilt eine solche von 20 Jahren oder die effektive Haltedauer, sofern diese mehr als 20 Jahre beträgt. Steuerlich verwendbare Verlustvorträge werden nur dann in den latenten Steuerguthaben ausgewiesen, wenn deren Verwendbarkeit in der Zukunft durch Verrechnung von steuerbarem Gewinn wahrscheinlich ist. Der anwendbare Steuersatz wird auf Basis der gewichteten, pauschal berechneten Steuersätze für jeden einzelnen Kanton, in welchem eine Steuerpflicht besteht, berechnet. Flüssige Mittel Flüssige Mittel werden zu Anschaffungskosten bilanziert und beinhalten Kassabestände, Postcheck- und Bankguthaben sowie Geldmarktanlagen mit Gesamtlaufzeiten von höchstens 90 Tagen. Forderungen Forderungen werden zu amortisierten Kosten ausgewiesen. Gefährdete Forderungen werden einzeln beurteilt und entsprechend wertberichtigt. Als Beurteilungskriterien gelten die Zahlungsdisziplin, der Betrag an ausstehenden Mieten, das Bestehen von eingeleiteten Schuldbetreibungen, das Ausmass von Deckung durch Depots und verwertbare Aktiven sowie die Einschätzung des Bewirtschafters respektive Portfolio-Managers. Die ausgewiesenen Buchwerte entsprechen daher weitgehend dem Fair Value. Zum Verkauf bestimmte Entwicklungsliegenschaften Im Umlaufvermögen werden die zum Verkauf bestimmten Entwicklungsliegenschaften bilanziert. Diese umfassen Liegenschaften die nach IAS 2 abgerechnet werden. Dabei werden jene Liegenschaften bilanziert, deren bauliche Vollendung noch nicht abgeschlossen, die objektspezifische Gesamtabrechnung noch nicht vorliegt und die Eigentumsübertragung an Dritte noch nicht erfolgt ist. Zudem werden in dieser Position Liegenschaften bilanziert, die nach IFRS 15 (Revenue recognition) abgerechnet werden. Die Bilanzierung dieser Entwicklungsliegenschaften erfolgt nach IAS 2, wonach diese Liegenschaften zu Anschaffungs- bzw. Herstellkosten oder einem tieferen realisierbaren Nettowert bewertet werden. Dieser entspricht dem geschätzten Verkaufspreis abzüglich bis zur Veräusserung noch zu erwartender Projekt-, Bau- und Verkaufskosten. Eine allfällige Wertberichtigung (Impairment) würde im direkten Aufwand berücksichtigt werden. 17 18 Finanzielle Berichterstattung Renditeliegenschaften Anlageliegenschaften Anlageliegenschaften sind solche Liegenschaften, die gehalten werden, um langfristig Mieterträge und Wertsteigerungen zu erzielen. Sie werden im Anlagevermögen bilanziert. Neuakquisitionen werden zum Anschaffungswert (inkl. Transaktionskosten) erfasst. Nach der erstmaligen Erfassung werden die Anlageliegenschaften in Übereinstimmung mit IAS 40 zu Marktwerten bilanziert. Die Ermittlung der Marktwerte wird halbjährlich durch eine externe, unabhängige Liegenschaftsbewertungsfirma durchgeführt. Die Bewertungen erfolgen anhand der Discounted-Cash-Flow-Methode. Die Veränderung des Marktwerts bzw. die Differenz zum Anschaffungswert bei erstmaliger Bewertung wird erfolgswirksam verbucht. Entwicklungsliegenschaften Entwicklungsliegenschaften befinden sich im Prozess der Entwicklung (Umbau, Umnutzung, etc.). Sie werden mit Projektbeginn von den Anlageliegenschaften in die Liegenschaften in Entwicklung umgegliedert. Die anfallenden Kosten der Entwicklung werden im Umfang der Anschaffungs- und Herstellkosten aktiviert, wenn es wahrscheinlich ist, dass daraus zusätzlicher wirtschaftlicher Nutzen zufliessen wird. Die Bewertung erfolgt auch während der Entwicklung weiterhin nach IAS 40 zum Fair Value, sofern der Verwaltungsrat der Projektrealisierung zugestimmt hat, diese mit hoher Wahrscheinlichkeit umgesetzt werden kann und der Fair Value ausreichend bestimmbar ist. Die Liegenschaft wird danach wieder in die Kategorie Anlageliegenschaften umgegliedert. Wertminderungen von Vermögenswerten (Impairment) Die Werthaltigkeit von finanziellen und materiellen Vermögenswerten, die nicht zum Fair Value bilanziert werden, sowie von immateriellen Vermögenswerten mit begrenzter Nutzungsdauer wird halbjährlich auf Hinweise überwacht, die das Vorliegen einer nachhaltigen Wertminderung vermuten lassen. Bei Hinweisen wird das betroffene Aktivum einem Impairment-Test unterzogen. Wenn ein Buchwert den realisierbaren Wert übersteigt, erfolgt eine Wertminderung. Diese wird erfolgswirksam erfasst. Mit Ausnahme der Mietzinsforderungen, auf welchen ein dem identifizierten Ausfallrisiko angemessenes Delkredere gebildet wurde, und auf die zum Verkauf bestimmte Entwicklungsliegenschaft Parco d’Oro, bestehen per 31. Dezember 2016 keine Bilanzpositionen, bei welchen ein Impairment-Bedarf besteht. Fremdkapitalzinsen Fremdkapitalzinsen werden bei der Finanzierung von Liegenschaften in Entwicklung sowie Renovationen von Anlageliegenschaften nach IAS 23 dann aktiviert, wenn ein entsprechender Ertragsausfall durch das Projekt anfällt und das Projekt nicht zum Fair Value nach IAS 40 bilanziert wird. Bei zum Verkauf bestimmten Entwicklungsliegenschaften nach IAS 2 werden Fremdkapitalzinsen aktiviert. Finanzielle Berichterstattung Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten in Form von Bankkrediten, kurzfristigen Amortisationsverbindlichkeiten auf den Hypotheken und anderen kurzfristigen Darlehen werden zu amortisierten Kosten bilanziert. Die ausgewiesenen Buchwerte der kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten entsprechen weitgehend deren Fair Value. Langfristige Finanzverbindlichkeiten mit Drittparteien (Hypotheken) Die langfristigen Finanzverbindlichkeiten beinhalten eine Fixhypothek, die im Zeitpunkt des Abschlusses zum Fair Value bewertet wurde (Initialbewertung). Alle anderen langfristigen Finanzverbindlichkeiten sind zum Nominal wert ausgewiesen. Derivative Finanzinstrumente Derivative Finanzinstrumente werden zum Erwerbszeitpunkt (Trade Date) und bei der Folgebewertung zu Marktwerten (Fair Value) bewertet. Derivative Finanzinstrumente werden ausschliesslich zur Absicherung von Zinsrisiken eingesetzt. Swiss Finance & Property Investment AG setzt seit 2010 derivative Finanzinstrumente zur Absicherung von Zinsrisiken ein. Dabei wird «Hedge Accounting nach IAS 39» angewandt, d.h. es wird eine Hedge Dokumentation erstellt und die Effektivität der Absicherung überprüft. Sind die Anforderungen gemäss Hedge Accounting erfüllt, werden Marktwertveränderungen des für das Absicherungsgeschäft wirksamen Teils im Eigenkapital erfasst. Ein allfälliger unwirksamer Anteil wird in der Erfolgsrechnung unter dem Finanz ertrag bzw. -aufwand ausgewiesen. Rückstellungen Rückstellungen werden gebildet, wenn eine rechtliche oder faktische Verpflichtung aus bisherigen Ereignissen entstanden ist, die wahrscheinlich zu einem Mittelabfluss führen wird und verlässlich bestimmt werden kann. Die Bemessung der Rückstellung entspricht der gegenwärtig bestmöglichen Einschätzung der Verpflichtung. Erkannte Risiken, die die genannten Erfassungskriterien für Rückstellungen nicht erfüllen, werden als Eventualschulden im Anhang ausgewiesen. 19 20 Finanzielle Berichterstattung Personalvorsorge IAS 19 Sämtliche Vorsorgepläne der Swiss Finance & Property Investment AG werden gemäss IAS 19 «Leistungen an Arbeitnehmer» als leistungsorientierte Vorsorgepläne behandelt. Der in der Bilanz auszuweisende Betrag entspricht der Differenz zwischen dem Fair Value des Planvermögens und dem Barwert der Vorsorgeverbindlichkeiten. Die Vorsorgeverpflichtung (Defined Benefit Obligation) wurde mit der Projected Unit Credit Methode per Stichtag 31. Dezember 2016 auf dem gemeldeten Bestand per 31. Dezember 2016 von einem externen Experten berechnet. Die verwendete Bewertungsmethode stellt auf die zum Berechnungszeitpunkt geleisteten Dienstjahre ab und berücksichtigt die zukünftige Entwicklung der Leistungen durch den Einbezug von: –– Diskontierung –– Lohnentwicklung und Austrittswahrscheinlichkeit bis zum Beginn der Leistungsauszahlung –– Rentenindexierung in den Jahren nach der erstmaligen Auszahlung von wiederkehrenden Leistungen Die Jahre der bisherigen Dienstzeit für jeden aktiven Versicherten (verwendet in der Project Unit Credit Methode) wurden mit einer Rückwärtsprojektion unter Einbezug des aktuellen Altersguthabens, des Gehalts, dem aktuellen Vorsorgeplan und den Annahmen berechnet. Als Ergebnis ergibt die bisherige Dienstzeit jene Anzahl Jahre, welche ein Mitarbeiter theoretisch im Plan versichert gewesen wäre, um das aktuelle Vorsorgeguthaben zu erlangen. Die bisherige Dienstzeit berücksichtigt alle Anpassungen, wie Scheidung, Einkäufe, Ein- und Auszahlungen. Reserven Kapitalreserven stammen aus den Reserven aus Kapitaleinlagen. Die Position Cash-Flow-Hedge Reserven umfasst die Wertveränderung der zu Zinsabsicherungszwecken gehaltenen derivativen Finanzinstrumente und deren latente Steuern. Gewinnreserven beinhalten zurückbehaltene Gewinne sowie realisierte Gewinne und Verluste aus der Gesamtergebnisrechnung. Die Position Neubewertungsreserve umfasst die versicherungstechnischen Gewinne und Verluste der Vorsorge einrichtung gemäss IAS 19. Neubewertungsreserven stehen den Aktionären der Gesellschaft nicht zur Verfügung. Finanzielle Berichterstattung 3. Risikomanagement Die Geschäftsaktivitäten setzen die Gesellschaft verschiedenen Risiken aus. Die wesentlichen Risiken sind: –– Finanzielle Risiken –– Marktrisiken –– Immobilienrisiken Das Risikomanagement der Gesellschaft ist auf die Unsicherheiten der Finanz- und Immobilienmärkte ausgerichtet und zielt darauf ab, dass die möglichen negativen Effekte dieser Risikofaktoren minimiert werden. Der Asset Manager informiert den Verwaltungsrat regelmässig, mindestens quartalsmässig, über die aktuelle Risikosituation. Daraus werden Empfehlungen für Massnahmen zur Risikokontrolle abgeleitet. Es gilt dabei, ein angemessenes Verhältnis zwischen den möglichen resultierenden Verlusten und den potenziellen Gewinnen zu erzielen. Finanzielle Risiken Liquiditätsrisiken Das Liquiditätsrisiko besteht darin, dass die Gesellschaft in Zukunft nicht in der Lage ist, ihren Verpflichtungen nachzukommen. Das Ziel des Risikomanagements besteht vor allem darin, dass genügend liquide Mittel zur Verfügung stehen, um die Verpflichtungen abzudecken. Dies wird grundsätzlich durch eine vorausschauende Liquiditätsplanung (Sockelliquidität in Form von vorhandenen liquiden Mitteln und ungezogenen Kreditlinien) sichergestellt. Die Gesellschaft verfügt, analog dem Vorjahr, derzeit über keine Regelung zur Sockelliquidität. Nach erfolgter Investition von neu aufgenommenem Kapital und grenzwertiger Fremdverschuldung wird der Bedarf einer angemessenen Sockelliquidität neu beurteilt. Die untenstehende Tabelle analysiert die finanziellen Verpflichtungen der Gesellschaft. Diese sind nach Fälligkeiten der verbleibenden vertraglichen Geldabflüsse in verschiedene Gruppen eingeteilt. 21 22 Finanzielle Berichterstattung Finanzielle Verbindlichkeiten per 31. Dezember 2016 in CHF 1 000 < 3 Monate 3 – 12 Monate 1 – 5 Jahre > 5 Jahre 29 940 17 875 – – Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1 086 – – – Verbindlichkeiten aus vertraglichen Werkverträgen 2 048 – – – – – 51 700 133 590 Verzinsung Hypotheken 428 1 167 5 700 1 897 Verzinsung Swaps 477 1 919 12 144 10 487 Kurzfristige Bankverbindlichkeiten Amortisation und Rückzahlung Hypotheken / Roll-over Kredite 1 Mietverpflichtungen 6 17 115 52 Baurechtszinsen – 169 845 4 446 33 985 21 147 70 504 150 472 < 3 Monate 3 – 12 Monate 1 – 5 Jahre > 5 Jahre 25 830 29 750 – – Total finanzielle Verbindlichkeiten Finanzielle Verbindlichkeiten per 31. Dezember 2015 in CHF 1 000 Kurzfristige Bankverbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 4 334 – – – Verbindlichkeiten aus vertraglichen Werkverträgen 4 376 1 079 – – – – 55 800 123 390 210 1 014 4 193 4 121 97 1 648 9 816 19 383 Amortisation und Rückzahlung Hypotheken / Roll-over Kredite 1 Verzinsung Hypotheken Verzinsung Swaps Mietverpflichtungen 6 17 115 138 Baurechtszinsen – 169 844 4 810 34 853 33 676 70 768 151 842 Total finanzielle Verbindlichkeiten 1 Die Werte entsprechen den Nominalbeträgen Zinsrisiken Das Zinsrisiko der Gruppe entsteht primär aus den langfristigen Schulden. Variabel verzinsliche Schulden setzen die Gesellschaft einem Geldflussrisiko und fix verzinsliche Schulden setzen die Gesellschaft einem Fair Value Risiko aus. In der Vergangenheit hat die Gesellschaft das Zinsrisiko der Libor-Hypotheken überwiegend mittels Zinsswaps gesteuert. Im ersten Quartal 2015 hat die Gesellschaft, die mit Swaps abgesicherten LiborHypotheken durch Festhypotheken ersetzt und die zur Absicherung dienenden Swaps glattgestellt. Ziel der Gesellschaft ist es, einerseits die Investitionen maximal 66 % fremd zu finanzieren und andererseits eine ausgewogene Finanzierung betreffend Fristigkeit und Zinssensitivität zu haben. Die Gesellschaft überwacht die Zinsrisiken laufend mittels Sensitivitätsanalysen, wobei jeweils verschiedene Szenarien analysiert werden, welche die Refinanzierung, die Erneuerung der bestehenden Positionen und alternative Finanzierungen wie Absicherungsstrategien berücksichtigen. 23 Finanzielle Berichterstattung Wenn am 31. Dezember 2016 die Zinskurve parallel um 30 Basispunkte +/– verschoben würde, verändert sich der geschätzte Fair Value der Swaps um TCHF 2 470 (Vorjahr: TCHF 2 161). Bei einer Veränderung des Zinssatzes auf den nicht abgesicherten Libor-Hypotheken um +/– 30 Basispunkte würde sich der Finanzaufwand im Berichtsjahr um TCHF 389 / TCHF – 352 (Vorjahr: TCHF – 260) anpassen. Fremdwährungsrisiken Die Gesellschaft ist nur in der Schweiz tätig. Es bestehen keine Positionen in fremder Währung, weshalb die Gesellschaft keinem Fremdwährungsrisiko ausgesetzt ist, analog dem Vorjahr. Kreditrisiken Ein Kreditrisiko entsteht bei den liquiden Mitteln, derivativen Finanzinstrumenten mit positivem Fair Value, den ausstehenden Forderungen gegenüber Mietern und den übrigen Forderungen. Das maximale Ausfallrisiko entspricht den jeweiligen Buchwerten am Bilanzstichtag. Flüssige Mittel und derivative Finanzinstrumente werden nur mit Gegenparteien, die über ein Rating von mindestens «A» verfügen, gehalten. Am Bilanzstichtag waren die wesentlichen Forderungen gegenüber einzelnen Bankinstituten wie folgt: Forderungen gegenüber Bankinstituten in CHF 1 000 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 UBS AG Rating S&P A+ / Moody’s Aa3 435 1 953 Zürcher Kantonalbank Rating S&P AAA / Moody’s Aaa 258 68 Credit Suisse AG Rating S&P A / Moody’s A1 453 3 096 WIR Bank Kein Rating 1 – Basler Kantonalbank Rating S&P a- 307 93 Raiffeisenbank Zürich Moody’s Aa2 49 32 Neue Aargauer Bank Kein Rating 2 049 6 572 St. Galler Kantonalbank Moody’s Aa1 138 – 3 690 11 815 Total Forderungen gegenüber Bankinstituten 24 Finanzielle Berichterstattung Die Mieter werden betreffend Bonität vorgängig zur Vertragsunterzeichnung einer Prüfung unterzogen. Zudem werden die Mieten in der Regel zu Beginn der Mietperiode im Voraus bezahlt. Im Weiteren bestehen üblicherweise Mietzinsdepots oder Bankgarantien zur Sicherstellung. Der Gesamtbetrag der bestehenden Mietzinsdepots und Bankgarantien am Bilanzstichtag betrug TCHF 4 678 (Vorjahr: TCHF 3 819). Vom gesamten Mietertrag entfielen per Ende Jahr auf folgende bedeutende Mieter: Gösste Mieter in % 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 Canton de Vaud 4.6 % 4.9 % Dipl. Ing. Fust AG 3.4 % 3.6 % Renova Management AG 3.2 % 2.1 % Clear Channel Schweiz AG 2.8 % 0.0 % Swiss Capital Alternative Investments AG 2.5 % 0.0 % Kanton Zürich 2.0 % 2.1 % SKV Immobilien AG 2.0 % 2.1 % 2B-Visions AG 1.8 % 1.9 % Biosensors Europe SA 1.8 % 1.9 % Candrian Catering AG 1.8 % 1.8 % An dieser Stelle werden die zehn wichtigsten Mieter dargestellt. Clear Channel Schweiz AG und Swiss Capital Alternative Investments AG sind zwei neue Mieter und werden per 31. Dezember 2016 zum ersten Mal aufgeführt. Die im Vorjahr aufgeführten Mieter Desperado Basel AG und Dorfburger AG gehören per 31. Dezember 2016 nicht mehr zu den zehn grössten Mietern. Für identifizierte, einzelne Ausfallrisiken auf Mieterforderungen wurde ein angemessenes Delkredere gebildet. Kapitalrisiken Das von der Gesellschaft bewirtschaftete Kapital entspricht dem ausgewiesenen Eigenkapital. Der Verwaltungsrat strebt eine Fremdkapitalquote von maximal 66 % an. Per 31. Dezember 2016 betrug die Fremdkapitalquote 54.3 % (Vorjahr: 57.5 %). Folgende Tabelle zeigt die Bilanzpositionen, für welche der Fair Value ermittelt wurde: Vermögenswerte per 31. Dezember 2016 in CHF 1 000 Level 1 Level 2 Level 3 – – 498 535 Derivative Finanzinstrumente – – – Total Vermögenswerte – – 498 535 Level 1 Level 2 Level 3 Renditeliegenschaften – – 447 313 Derivative Finanzinstrumente – – – Total Vermögenswerte – – 447 313 Renditeliegenschaften Vermögenswerte per 31. Dezember 2015 in CHF 1 000 25 Finanzielle Berichterstattung Verbindlichkeiten per 31. Dezember 2016 Level 1 Level 2 Level 3 Derivative Finanzinstrumente – 25 298 – Kurzfristige Bankverbindlichkeiten – 44 940 – Amortisationsverbindlichkeit Hypotheken – 2 875 – Hypotheken / Roll-over Kredite – 194 759 – Total Verbindlichkeiten – 267 872 – Level 1 Level 2 Level 3 Verbindlichkeiten per 31. Dezember 2015 in CHF 1 000 in CHF 1 000 Derivative Finanzinstrumente – 25 288 – Kurzfristige Bankverbindlichkeiten – 53 130 – Amortisationsverbindlichkeit Hypotheken – 2 450 – Hypotheken / Roll-over Kredite – 172 899 – Total Verbindlichkeiten – 253 767 – Fair Value Risiken Entsprechend den Vorschriften der International Financial Reporting Standards (IFRS) werden FV-Risiken folgendermassen ermittelt: –– Level 1: Ermittlung auf Basis gestellter Preise an gehandelten Märkten –– Level 2:Ermittlung aufgrund von Angaben, welche keine fixen Marktpreise beinhalten, aber am Markt zu beobachten sind, dies entweder in direkter Form (als Preis) oder in indirekter Form (aus Preisen hergeleitet) –– Level 3:Angaben für Aktiven oder Passiven, welche nicht am Markt beobachtbar sind Die Fair Values der Renditeliegenschaften werden aufgrund der Anforderungen in der Richtlinie zur Rechnungslegung (RLR) der SIX Swiss Exchange, in Verbindung mit dem für Immobiliengesellschaften anwendbaren Schema C Immobiliengesellschaften (Ziff. 2.7.7, Abs. 2), halbjährlich durch den externen Schätzungsexperten Wüest Partner AG ermittelt. Die Wertermittlung erfolgt mit einer modellbasierten Bewertung gemäss Level 3, von nicht direkt am Markt beobachtbaren Inputparametern, wobei auch angepasste Level 2 Inputparameter Anwendung finden (z.B. Marktmieten, Betriebs- / Unterhaltskosten, Diskontierungs-/Kapitalisierungssätze, Verkaufserlöse von Wohneigentum). Wüest Partner AG bewertete die Immobilien der Swiss Finance & Property Investment AG mit Hilfe der Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF). Dabei wird der Marktwert einer Immobilie durch die Summe aller in Zukunft zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten, Nettoerträge bestimmt. Die marktgerechte Diskontierung erfolgt pro Liegenschaft in Abhängigkeit ihrer individuellen Chancen und Risiken. Die Renditeliegenschaften, auf welche nicht realisierte Bewertungsdifferenzen vorgenommen wurden und in Level 3 ausgewiesen sind, werden in Anhang 9 und detailliert unter den Renditeliegenschaften auf den Seiten 134 bis 139 beschrieben. 26 Finanzielle Berichterstattung Bei den Swaps, welche unter Derivative Finanzinstrumente ausgewiesen werden, wird die Discounted-CashFlow-Methode angewandt. Wesentliche Inputparameter sind hierbei die für die Laufzeit relevanten Zinssätze des Fix bzw. Floating Legs der Zinssatzswaps. Die derivativen Finanzinstrumente mit einem positiven Fair Value betrugen am 31. Dezember 2016 TCHF 4 102 (Vorjahr: TCHF 1 404). Die Fair Values der Hypotheken / Roll-over Kredite werden unter Anwendung der Discounted-Cash-FlowMethode berechnet. Die zukünftigen Cash-Flows, werden mittels einer vom Markt abgeleiteten Zinskurve abdiskontiert. Per 31. Dezember 2016 betrug der aggregierte Fair Value aller Fair Values der Hypotheken / Roll-over Kredite TCHF 194 559 (Vorjahr: TCHF 172 899). Markt- und Immobilienrisiken Die allgemeine Wirtschaftsentwicklung und die Strukturänderungen sind ausschlaggebend für die generelle und die spezifische Angebots- und Nachfrageentwicklung auf dem Büro- und Gewerbeflächenmarkt, was wiederum Mietpreisniveau und Leerstandsrisiken beeinflusst. –– Die Zinsentwicklung hat einen wesentlichen Einfluss auf die Bestimmung der Marktwerte der Rendite liegenschaften. Steigende Zinsen können zu einer Erhöhung der anwendbaren Diskontsätze bei der Bewertung der Immobilien führen. Dies kann, alleine betrachtet, zu negativen Bewertungsdifferenzen bei der jährlichen Neubewertung führen. Gleichzeitig können steigende Zinsen zu positiven Bewertungs differenzen der zum Fair Value bilanzierten finanziellen Verpflichtungen mit fester Zinsbindung führen. –– Bei einem Kauf von Immobilien prüft die Gesellschaft zudem bestehende Umweltrisiken und Risiken in Bezug auf Altlasten. Bei erkennbaren Belastungen werden die zu erwartenden Kosten der Sanierung in die Berechnung des Kaufpreises einkalkuliert. –– Die Gesellschaft investiert zur Risikodiversifikation in verschiedene Nutzungsarten an guten Lagen und legt Wert auf eine diversifizierte Mieterstruktur mit hoher Bonität. Der Qualitätsstandard der Liegenschaften wird durch gezielte Investitionen in Modernisierung und Umbau erhalten, respektive gesteigert. Im Hinblick auf die potenzielle Veränderung des Marktumfeldes sind insbesondere die Diskontierungssätze, der strukturelle Leerstand und die Marktmiete unter stetiger Beobachtung. Die Markwertveränderung aufgrund von Veränderungen beim Diskontierungssatz, beim strukturellen Leerstand und der Marktmiete präsentierte sich wie folgt (über das ganze Portfolio gemittelter Diskontierungssatz, näherungsweise Berechnung): Finanzielle Berichterstattung Durchschnittlich gewichteter Diskontierungssatz 2016 Marktwert Veränderung Marktwert Veränderung Marktwert % 3.7 % 458 546 – 39 989 – 8.0 % 3.6 % 471 143 – 27 392 – 5.5 % 3.5 % 484 452 – 14 083 – 2.8 % 3.4 % (Bewertung per 31. Dezember 2016) 498 535 – 0.0 % 3.3 % 513 462 14 926 3.0 % 3.2 % 529 309 30 774 6.2 % 3.1 % 546 166 47 631 9.6 % Marktwert Veränderung Marktwert Veränderung Marktwert % 3.9 % 413 014 – 34 299 – 7.7 % 3.8 % 423 847 – 23 466 – 5.2 % 3.7 % 435 264 – 12 049 – 2.7 % 3.6 % (Bewertung per 31. Dezember 2015) 447 313 – 0.0 % 3.5 % 460 048 12 735 2.8 % 3.4 % 473 529 26 216 5.9 % 3.3 % 487 824 40 511 9.1 % Struktureller Leerstand % Marktwert in TCHF Veränderung Marktwert in TCHF Veränderung Marktwert % 6.0 % 10.3 % 462 288 – 36 247 – 7.3 % 4.0 % 8.3 % 474 414 – 24 121 – 4.8 % 2.0 % 6.3 % 486 530 – 12 005 – 2.4 % 0.0 % (Bewertung per 31. Dezember 2016) 4.3 % 498 535 – 0.0 % 2.3 % 510 735 12 200 2.4 % Struktureller Leerstand % Marktwert in TCHF Veränderung Marktwert in TCHF Veränderung Marktwert % 6.0 % 9.8 % 413 314 – 33 999 – 7.6 % 4.0 % 7.8 % 424 513 – 22 800 – 5.1 % 2.0 % 5.8 % 435 720 – 11 593 – 2.6 % 0.0 % (Bewertung per 31. Dezember 2015) 3.8 % 447 313 – 0.0 % 1.8 % 458 131 10 819 2.4 % Durchschnittlich gewichteter Diskontierungssatz 2015 Sensitivität struktureller Leerstand per 31. Dezember 2016 – 2.0 % Sensitivität struktureller Leerstand per 31. Dezember 2015 – 2.0 % in CHF 1 000 in CHF 1 000 27 28 Finanzielle Berichterstattung Marktwert in TCHF Veränderung Marktwert in TCHF Veränderung Marktwert % 6.0 % 533 267 34 732 7.0 % 4.0 % 521 478 22 943 4.6 % 2.0 % 509 918 11 382 2.3 % 0.0 % (Bewertung per 31. Dezember 2016) 498 535 – 0.0 % – 2.0 % 487 201 – 11 335 2.3 % – 4.0 % 476 113 – 22 422 – 4.5 % – 6.0 % 465 224 – 33 311 – 6.7 % Marktwert in TCHF Veränderung Marktwert in TCHF Veränderung Marktwert % 6.0 % 479 720 32 407 7.2 % 4.0 % 468 705 21 393 4.8 % 2.0 % 457 918 10 606 2.4 % 0.0 % (Bewertung per 31. Dezember 2015) 447 313 – 0.0 % – 2.0 % 436 738 – 10 575 – 2.4 % – 4.0 % 426 343 – 20 970 – 4.7 % – 6.0 % 416 173 – 31 140 – 7.0 % Sensitivität Marktmiete per 31. Dezember 2016 Sensitivität Marktmiete per 31. Dezember 2015 4. Vorsorgeverpflichtungen Seit dem 1. Januar 2014 berichtet die Swiss Finance & Property Investment AG über die Vorsorgeverpflichtungen ihrer Mitarbeitenden gegen die wirtschaftlichen Folgen von Alter, Invalidität und Tod in einer vom Arbeitgeber rechtlich und finanziell getrennten Vorsorgeeinrichtung. Die Swiss Finance & Property Investment AG ist für die Durchführung der beruflichen Vorsorge in der Schweiz der Swisscanto Sammelstiftung angeschlossen. Die Arbeitgeber- und Arbeitnehmerbeiträge setzten sich zusammen aus Spar-, Risiko- und Kostenbeiträgen sowie Beiträgen für Teuerungsausgleich und Sicherheitsfonds. Die Risiko- und Kostenbeiträge sowie Beiträge für den Teuerungsausgleich werden gemäss den Tarifen der Swisscanto Sammelstiftung berechnet. Die Beiträge für den Sicherheitsfonds werden vom Sicherheitsfonds festgelegt. Die Arbeitnehmer- und Arbeitgeberbeiträge betragen je 50 % der Gesamtbeiträge. Das zum Pensionierungsdatum vorhandene Altersguthaben wird mit dem jeweils gültigen Umwandlungssatz in eine Altersrente umgewandelt. Die Risikoleistungen sind in Prozent des versicherten Lohnes definiert. 29 Finanzielle Berichterstattung IAS 19 unterscheidet leistungsorientierte und beitragsorientierte Pläne. Diese Klassifizierung entspricht nicht den unterschiedlichen Finanzierungsverfahren von Leistungs- und Beitragsprimat, wie sie in der Schweiz bekannt sind. Das Schweizer Vorsorgesystem kennt verschiedene gesetzliche Garantien und Minimalbeträge, die eingehalten werden müssen. So muss beim Aufbau von Altersleistungen das BVG Minimum eingehalten werden. Dabei kommt eine gesetzliche Minimalverzinsung sowie bei der Berechnung der Altersrente ein Mindestumwandlungssatz zur Anwendung. Die gesetzlich verankerte Möglichkeit der Einforderung von Sanierungsbeiträgen beim Arbeitgeber bei Unterdeckungen zeigt, dass dieser neben den Versicherten ebenfalls als Risikoträger der Vorsorgeeinrichtung angesehen werden muss. In Übereinstimmung mit IAS 19 werden die Vorsorgepläne als leistungsorientiert qualifiziert. Unter Zugrundelegung der Project-Unit-Credit-Methode ergibt sich folgende Übersicht: Vorsorgeverbindlichkeiten 2016 2015 Vorsorgeverpflichtungen (Barwert) 1. Januar in CHF 1 000 23 22 Aktuarieller Vorsorgeaufwand 10 15 – 1 Zinsaufwand Arbeitnehmerbeiträge Aktuarieller Erfolg Ausbezahlte Leistungen 8 6 – 1 – 9 – – 11 Nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand – 2 – Vorsorgeverpflichtungen (Barwert) 31. Dezember 39 23 2016 2015 10 13 – – – 3 – 3 8 6 Planvermögen Vorsorgevermögen zu Marktwerten 1. Januar Rechnerischer Ertrag auf dem Planvermögen Aktuarieller Erfolg Arbeitgeberbeiträge in CHF 1 000 Arbeitnehmerbeiträge 8 6 Ausbezahlte Leistungen – – 11 23 10 Vorsorgevermögen zu Marktwerten 31. Dezember 30 Finanzielle Berichterstattung In der Bilanz erfasste Beträge Die in der konsolidierten Bilanz von Swiss Finance & Property Investment AG ausgewiesenen Vorsorgever pflichtungen haben sich wie folgt verändert: 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 Vorsorgeverpflichtungen (Barwert) in CHF 1 000 39 23 Vorsorgevermögen zu Marktwerten 23 10 Unterdeckung 16 13 Vorsorgeverpflichtungen (technischer Fehlbetrag) 16 13 2016 2015 in CHF 1 000 Bilanzwert 1. Januar Aufwand Personalvorsorge zu Lasten Erfolgsrechnung Aktuarielle Gewinne/Verluste die Gesamtergebnisrechnung 13 9 9 15 2 – 6 Arbeitgeberbeiträge – 8 – 6 Bilanzwert 31. Dezember 16 13 In der Erfolgsrechnung erfasste Beträge Die in der konsolidierten Erfolgsrechnung von Swiss Finance & Property Investment AG als Personalaufwand verbuchten Vorsorgebeiträge setzten sich wie folgt zusammen: in CHF 1 000 Aktuarieller Vorsorgeaufwand Zinsaufwand Nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand Total Aufwand 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 10 15 – – – 2 – 9 15 31 Finanzielle Berichterstattung Überleitung Vorsorgeverpflichtungen In der folgenden Tabelle sind die Deckung der leistungsorientierten Vorsorgepläne und der Einfluss von Abweichungen aufgrund erwarteter und tatsächlicher Werte der Vorsorgeverpflichtungen und des Vermögens dargestellt: in CHF 1 000 31. Dez. 2016 Vorsorgeverpflichtungen (Barwert) Vorsorgevermögen zu Marktwerten 31. Dez. 2015 39 23 – 23 – 10 Unterdeckung 16 13 Erfahrungsbedingte Anpassung der Vorsorgeverpflichtungen – 1 – 9 Anpassungen auf dem Planvermögen 3 3 Total aktuarielle Gewinne/Verluste 2 – 6 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 Technischer Zinssatz (Diskontierungssatz) 0.70 % 0.90 % Erwartete Rendite des Vermögens 0.70 % 0.90 % Erwartetes Lohnwachstum 0.00 % 0.00 % Erwarte Rentenindexierung 0.00 % 0.00 % BVG 2015 (PT/2016) BVG 2010 (PT/2015) Annahmen Die Berechnung der Vorsorgeverpflichtungen erfolgte auf der Basis folgender Annahmen: Sterbetafeln Laufender Dienstzeitaufwand und Duration Der laufende Dienstzeitaufwand entspricht dem Barwert der im laufenden Jahr zusätzlich erworbenen Ansprüche gemäss Vorsorgeplan unter Berücksichtigung von Lohnerhöhungen. Gemäss Definition des laufenden Dienstzeitaufwandes entstehen entsprechende Kosten nur für Aktive. Ende der Periode Service Cost in CHF 1 000 Duration in Jahren 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 20 15 20.30 18.90 32 Finanzielle Berichterstattung Sensitivitätsanalyse der Vorsorgeverpflichtungen Für die wichtigsten Annahmen zur Berechnung der Verpflichtungen wurden Sensitivitätsanalysen erstellt. Bei Veränderung des Diskontsatzes um +/– 0.25 % wurde die projizierte Verzinsung der Altersguthaben auf 0.45 % (Vorjahr: 0.65 %) angepasst. Die nachfolgende Tabelle fasst die Sensitivität der Vorsorgeverpflichtungen und des gesamten Dienstzeitaufwandes per 31. Dezember 2016 und 2015 zusammen: Vorsorgeverpflichtung Dienstzeitaufwand brutto Ausgangsbasis (DR = 0.7 %) 39 20 Diskontsatz = 0.95 % 37 19 Diskontsatz = 0.45 % 41 21 Lohnwachstum = 1.0 % 41 21 Vorsorgeverpflichtung Dienstzeitaufwand brutto Ausgangsbasis (DR = 0.9 %) 23 15 Diskontsatz = 1.15 % 22 14 Diskontsatz = 0.65 % 24 16 Lohnwachstum = 1.0 % 25 16 Sensitivitäten per 31. Dezember 2016 Sensitivitäten per 31. Dezember 2015 in CHF 1 000 in CHF 1 000 Nettovorsorgeaufwand im Geschäftsjahr 2017 In der nachfolgenden Tabelle ist der geschätzte IAS19-Vorsorgeaufwand im Geschäftsjahr 2017 angegeben (Diskontsatz bzw. rechnerische Rendite auf dem Planvermögen 0.7 %). Netto-Vorsorgeaufwand (Schätzung) Laufender Dienstzeitaufwand des Arbeitgebers 2017 12 Zinsaufwand – Rechnerische Rendite auf dem Planvermögen – Geschätzter Netto-Vorsorgeaufwand 12 Erwartete ausbezahlte Leistungen für 2017 – Erwartete Arbeitnehmerbeiträge für 2017 8 Erwartete Arbeitgeberbeiträge für 2017 8 33 Finanzielle Berichterstattung Planvermögen am Ende der Periode Die Vermögenswerte werden zu 100 % von einer Vorsorgegesellschaft verwaltet und angelegt. Die AssetAllokation war wie folgt: Planvermögen am Ende der Periode 31. Dezember 2016 in % Flüssige Mittel Vermögen in TCHF 1 000 1.5 % – Obligationen 42.6 % 10 Aktien 30.7 % 7 Immobilien 11.5 % 3 Übrige 13.7 % 3 Total 100.0 % 23 in % Vermögen in TCHF 1 000 Planvermögen am Ende der Periode 31. Dezember 2015 Flüssige Mittel 2.9 % – Obligationen 45.8 % 5 Aktien 29.6 % 3 Immobilien 11.7 % 1 Übrige 10.0 % 1 Total 100.0 % 10 5. Flüssige Mittel 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 Bankguthaben in CHF 1 000 3 690 11 815 Total flüssige Mittel 3 690 11 815 Die Bankguthaben sinken im Vergleich zum Vorjahr um TCHF 8 125 auf TCHF 3 690. Zur Optimierung der Zinskosten wurden in der Berichtsperiode überschüssige Liquidität zur Rückzahlung fester Vorschüsse verwendet. Bei der UBS AG steht eine jederzeit abrufbare besicherte Kreditlinie in Höhe von TCHF 21 000 zur Verfügung, welche sich halbjährlich um 1 % reduziert. 34 Finanzielle Berichterstattung 6. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in CHF 1 000 Debitoren Weiterverrechnung 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 49 98 334 305 Übrige Debitoren 4 911 10 394 Total Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 5 293 10 797 Debitoren Mietausstände Der Rückgang der Forderungen aus Weiterverrechnungen für Heiz- und Nebenkosten (HKNK) um TCHF 49 ist begründet durch die fristgerechnete Begleichung der Mieter. Die Mietausstände sind im Vergleich zum Vorjahr nur leicht gestiegen, trotz der Fertigstellung einiger Bauprojekte im Berichtsjahr 2016. Per 31. Dezember 2016 werden in den Übrigen Debitoren von TCHF 4 911 (Vorjahr: TCHF 10 394) Forderungen gegenüber Käufern für Eigentumswohnungen aus dem Projekt Parco d’Oro von TCHF 4 589 (Vorjahr: TCHF 10 394) ausgewiesen. Bei dieser Position handelt es sich um Forderungen, welche basierend auf der POC Methode abzüglich erhaltener Anzahlungen ermittelt wurden und beinhaltet die Restforderung einer noch nicht übergebenen Eigentumswohnung sowie noch einbehaltene Sicherheiten im Zusammenhang mit Baugarantien für bereits übergebene Eigentumswohnungen. in CHF 1 000 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 3 600 10 119 Bis 30 Tage überfällig 433 356 30 – 90 Tage überfällig 972 67 90 – 180 Tage überfällig 138 198 Über 180 Tage überfällig 308 253 Nicht fällig Wertberichtigungen – 158 – 196 Bestand per 31. Dezember 5 293 10 797 Die Forderungen mit einer Überfälligkeit von 30 – 90 Tagen enthalten vor allem Ausstände für Baugarantien und in Rechnung gestellte Mehrkosten (TCHF 888) im Zusammenhang mit dem Verkauf von Eigentumswohnungen des Projektes Parco d’Oro. Die Forderungen mit einer Überfälligkeit von mehr als 180 Tagen beinhalten vor allem Ausstände gegenüber Restaurantbetrieben, welche mit ihren Mietzahlungen in Verzug sind (TCHF 125). Die Veränderung der Wertberichtigung ist im Liegenschaftenertrag enthalten. Diese hat sich wie folgt verändert: in CHF 1 000 Bestand per 1. Januar 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 196 93 Neubildung zu Lasten der Gesamtergebnisrechnung 52 174 Auflösung zu Gunsten der Gesamtergebnisrechnung – 45 – 31 Benützung – 46 – 39 Bestand per 31. Dezember 158 196 Im Berichtsjahr betrug der Ausfall auf Mieterforderungen 0.07 % der Sollmieteinnahmen (Vorjahr: 0.74 %). 35 Finanzielle Berichterstattung 7. Steuerforderungen und Steuerverbindlichkeiten in CHF 1 000 Steuerforderungen 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 5 490 1 595 Die Steuerforderungen enthalten ausschliesslich einbehaltene Grundstücksgewinnsteuer im Zusammenhang mit Liegenschaftsverkäufen aus den Jahren 2014 bis 2016. Diese kommen zur Rückzahlung, sobald die entsprechenden Steuerveranlagungen abgeschlossen sind. Die Swiss Finance & Property Investment AG hat sich im 1. Halbjahr 2016 entschieden, die Liegenschaft Maienstrasse 2 – 12 in Winterthur zu veräussern. Die Liegenschaft war in ihrem Potential ausgereizt und aufgrund des Lebenszyklus entschied sich das Management keine weiteren Investitionen mehr vorzunehmen. Wegen der kurzen Haltedauer von vier Jahren dieser Liegenschaft, leistete die Swiss Finance & Property Investment AG zum Zeitpunkt des Verkaufes eine Depotzahlung von TCHF 4 143 beim Steueramt Winterthur. in CHF 1 000 Steuerverbindlichkeiten 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 4 569 183 Nach provisorischen Berechnungen entsteht für den Verkauf der Liegenschaft Maienstrasse 2 – 12 in Winterthur eine vorläufige Grundstücksgewinnsteuer von TCHF 3 909. 8. Übrige Forderungen in CHF 1 000 Nicht abgerechnete Heiz-/Nebenkosten Mehrwertsteuer 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 1 771 1 116 620 9 Übrige kurzfristige Forderungen 1 192 609 Total Übrige Forderungen 3 582 1 734 Der Anstieg der nicht abgerechneten Heiz-/Nebenkosten um TCHF 655 auf TCHF 1 771 ist begründet durch in 2016 fertiggestellte Bauprojekte und damit höhere, nicht abgerechnete HK/NK gegenüber neuen Mietern. Die im Oktober 2016 erworbene Liegenschaft in Geroldswil ist MWST-optiert und führt per 31. Dezember 2016 zu einer MWST-Forderung von TCHF 612. Die übrigen kurzfristigen Forderungen beinhalten Forderungen von TCHF 786 (Vorjahr: TCHF 0) gegenüber der Hausverwaltung Schaeppi in Verbindung mit dem Miteigentums anteil an der Klausstrasse 4 in Zürich und steht im Zusammenhang mit in 2017 geplanten Sanierungsmassnahmen. 36 Finanzielle Berichterstattung 9. Renditeliegenschaften (IAS 40) in CHF 1 000 Anlagebestand OR 1. Januar 2016 Neubewertungseffekte 1. Januar 2016 Anlagebestand IFRS 1. Januar 2016 Umklassierungen Investitionen Wohn- und WohnGeschäftsGeschäfts- Entwicklungsliegenschaften liegenschaften liegenschaften liegenschaften Total 109 511 33 567 209 506 – 352 584 18 562 23 031 53 136 – 94 729 128 073 56 598 262 642 – 447 313 14 271 – 14 317 46 – – 272 206 5 091 – 5 570 Zukäufe 7 100 15 938 25 694 – 48 732 Verkäufe – 23 111 – – – – 23 111 5 571 – – – 5 571 Realisierte Gewinne/Verluste Positive Wertveränderungen 2016 1 Negative Wertveränderungen 2016 1 Gewinne/Verluste Einkäufe 1 Anlagebestand IFRS 31. Dezember 2016 Veränderung der nicht realisierten Bewertungsdifferenzen im Bestand per 31. Dezember 2016; erfasst in der Erfolgsrechnung in CHF 1 000 Anlagebestand OR 1. Januar 2015 Neubewertungseffekte 1. Januar 2015 3 686 1 791 7 832 – 13 309 – 300 – 177 – 537 – – 1 015 784 – 42 1 425 – 2 167 136 345 59 998 302 192 – 498 535 4 170 1 572 8 719 – 14 461 Wohn- und WohnGeschäftsGeschäfts- Entwicklungsliegenschaften liegenschaften liegenschaften liegenschaften Total 29 681 156 108 146 053 – 331 842 3 500 43 336 31 682 – 78 519 Anlagebestand IFRS 1. Januar 2015 33 181 199 444 177 735 – 410 361 Umklassierungen 86 787 – 153 019 66 232 – – 214 118 11 644 – 11 976 Zukäufe Investitionen – 25 064 9 572 – 34 636 Verkäufe – – 18 474 – 7 815 – – 26 289 Realisierte Gewinne/Verluste – 1 296 – 59 – 1 237 Positive Wertveränderungen 2015 1 Negative Wertveränderungen 2015 1 Gewinne/Verluste Einkäufe 1 Anlagebestand IFRS 31. Dezember 2015 Veränderung der nicht realisierten Bewertungsdifferenzen im Bestand per 31. Dezember 2015; erfasst in der Erfolgsrechnung 1 7 982 580 7 895 – 16 458 – 91 – 211 – 3 197 – – 3 499 – 1 800 635 – 2 434 128 073 56 598 262 642 – 447 313 7 891 2 169 5 333 – 15 393 Die Summe der positiven und negativen Wertveränderungen sowie der Gewinn/Verlust aus Einkäufen entspricht der Position Neubewertung Renditeliegenschaften in der Gesamtergebnisrechnung. Finanzielle Berichterstattung Im Berichtsjahr 2016 kam bei keiner Liegenschaft IFRS 13 (Highest & Best use) zur Anwendung. Die Marktwertanpassungen bei den Anlageliegenschaften erfolgen aufgrund periodischer (halbjährlicher) Neubewertungen nach der Discounted-Cash-Flow-Methode und werden erfolgswirksam in der Erfolgsrechnung ausgewiesen. Die Grundlagen sowie Annahmen für die Bewertung finden sich im Bewertungsbericht des externen, unabhängigen Schätzungsexperten Wüest Partner auf den Seiten 74 bis 79 des Geschäftsberichtes. Bei der Bewertung der Anlageliegenschaften ergab sich per 31. Dezember 2016 ein Bewertungserfolg von TCHF 14 461 (Vorjahr: TCHF 15 393). Bei den Bestandesliegenschaften trugen 33 zu einem positiven Bewertungserfolg von TCHF 13 309 (Vorjahr: TCHF 16 458) und sechs zu einem negativen Bewertungserfolg von TCHF 1 015 (Vorjahr: 3 499) bei. Bei keiner Liegenschaft blieben die Marktwerte per 31. Dezember 2016 unverändert (Vorjahr: keine). Die drei in 2016 erworbenen Liegenschaften (inkl. Miteigentumanteilserhöhung Klaus strasse 4 in Zürich) erzielten in der Summe einen Einwertungsgewinn von TCHF 2 167 (Vorjahr: TCHF 2 434). Im Geschäftsjahr 2016 wurden folgende Liegenschaften gekauft bzw. verkauft: Käufe Basel, Schwarzwaldallee 175, 179 Zürich, Klausstrasse 4 2 Eigentumsübertragung Kaufpreis in TCHF 1 100 % 1. April 2016 15 500 25 % 30. Juni 2016 14 500 Miteigentum Geroldswil, Chrummacherstrasse 2 100 % 24. Oktober 2016 11 000 Zürich, Militärstrasse 114 100 % 9. November 2016 7 100 Total Verkäufe Winterthur, Maienstrasse 2 – 12 Total 1 Die dargestellten Kauf- bzw Verkaufspreise enthalten keine Transaktionskosten 2 Miteigentumsanteil von gesamt 65 % 48 100 Miteigentum Eigentumsübertragung Verkaufpreis in TCHF 1 100 % 27. Juni 2016 23 500 23 500 37 38 Finanzielle Berichterstattung Im Geschäftsjahr 2015 wurden folgende Liegenschaften ge- bzw. verkauft: Miteigentum Eigentumsübertragung Kaufpreis in TCHF 1 Basel, Riehenstrasse 157 100 % 1. Mai 2015 13 700 Basel, Binningerstrasse 11 100 % 1. Juni 2015 2 900 Basel, Gerbergasse 48 100 % 1. Juni 2015 8 800 Basel, Binningerstrasse 15 100 % 30. Juni 2015 7 750 Basel, Elsässerstrasse 1 2 100 % 30. Juni 2017 3 200 Basel, Elsässerstrasse 3 100 % 30. Juni 2017 Käufe 2 Total 1 600 37 950 Miteigentum Eigentumsübertragung Verkaufpreis in TCHF 1 Bern, Seftigenstrasse 47 100 % 1. Juni 2015 3 100 Bern, Rathausgasse 72 100 % 1. Juni 2015 8 250 Bern, Gotenstrasse 21 100 % 30. Juni 2015 4 300 Yverdon, Rue du Lac 49 100 % 30. Juni 2015 9 150 Liestal, Mühlegasse 2 100 % 30. Oktober 2015 2 335 Verkäufe Total 1 Die dargestellten Kauf- bzw Verkaufspreise enthalten keine Transaktionskosten 2 Mit Rücktrittsrecht 27 135 Angaben zu verpfändeten Aktiven Per 31. Dezember 2016 waren Liegenschaften mit einem Marktwert von TCHF 498 535 (Vorjahr: TCHF 447 313) verpfändet. Auf den Objekten lasten insgesamt Schuldbriefe von TCHF 266 471 (Vorjahr: TCHF 243 381), wovon TCHF 154 471 (Vorjahr: TCHF 167 481) der kreditgebenden UBS AG für sämtliche Kreditforderungen mit Einschluss aller laufenden und verfallenen Zinsen bis zur maximalen Kreditlimite von TCHF 138 600 (Vorjahr: TCHF 135 520) haften. Die Hypothekarschulden gegenüber der UBS AG betrugen per 31. Dezember 2016 TCHF 113 213 (Vorjahr: TCHF 130 589). Mit der Credit Suisse besteht ein zum 31. Dezember 2016 auslaufender Rahmenvertrag von TCHF 5 000 (Vorjahr: TCHF 25 300). Der bestehende Baukredit für das Projekt Parco d’Oro wurde per 30. Juni 2016 in Höhe von TCHF 12 300 fristg erecht zurückgezahlt. Bei der Raiffeisen Bank Zürich beträgt die Rahmenkreditlimite 1 TCHF 50 000 (Vorjahr: TCHF 50 000), wofür Schuldbriefe im Wert von TCHF 9 450 hinterlegt wurden. Per 31. Dezember 2016 wurde die Limite mit TCHF 7 750 beansprucht. 1 Kredit ohne eine feste Zusage Finanzielle Berichterstattung Bei der Neuen Aargauer Bank beträgt die Rahmenkreditlimiten 1 TCHF 40 380 (Vorjahr: TCHF 80 000), wofür Schuldbriefe im Wert von TCHF 49 450 hinterlegt wurden. Per 31. Dezember 2016 wurde die Limite mit TCHF 40 380 beansprucht. Bei der Basler Kantonalbank beträgt die Rahmenkreditlimiten 1 TCHF 45 000 (Vorjahr: TCHF 45 000) wofür Schuldbriefe im Wert von TCHF 41 800 hinterlegt wurden. Per 31. Dezember 2016 wurde die Limite mit TCHF 40 485 beansprucht. Bei der St. Galler Kantonalbank verfügt die Swiss Finance & Property Investment AG über keine Rahmenkredit limite. Per 31. Dezember 2016 sind für Liegenschaften Finanzierungen von TCHF 10 700 Schuldbriefe im Wert von TCHF 11 300 hinterlegt worden. 1 Kredit ohne eine feste Zusage in CHF 1 000 Brandversicherungswert des Portfolios 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 380 868 319 350 Weitere gemäss der Richtlinie betreffend Rechnungslegung der SIX Swiss Exchange geforderte Angaben finden sich auf den Seiten 134 bis 141. (Diese Angaben sind Bestandteil des Anhangs der konsolidierten Jahresrechnung). 39 40 Finanzielle Berichterstattung 10. Zum Verkauf bestimmte Entwicklungsliegenschaften (Vorräte – IAS 2) in CHF 1 000 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 19 186 27 801 Total zum Verkauf bestimmte Entwicklungsliegenschaften Für laufende Bauprojekte sind keine vertragliche Verpflichtungen mehr ausstehend (Vorjahr: TCHF 3 010). Folgende Liegenschaften sind per 31. Dezember 2016 als Entwicklungsliegenschaften klassiert und sind zum Verkauf bestimmt: in CHF 1 000 Beschreibung Projekt Projektstand (Bewilligung, Bauten, Verkauf / Vermietung) Geschätzter Fertigstellungszeitpunkt Zürich, Manegg Auf erworbenem Grundstück ist in Zusammenarbeit mit der Steiner AG eine Überbauung geplant. Die Eigentumsübertragung des Das Planungs- und Entwicklungs Grundstückes fand im April recht wurde an die Steiner AG 2013 statt. vergeben. Ascona, Parco d’Oro Auf dem erworbenen Grundstück wird ein Neubauprojekt bestehend aus 6 Häusern mit total 13 Eigentumswohnungen realisiert. Die Bruttogeschossfläche beträgt 3 000 m². Die Investitionssumme wird CHF 47.8 Mio. betragen. Der Baustart erfolgte im Februar 2014. Per 31. Dezember 2016 ist die Anlage zu 100 % fertig gestellt. Per 31. Dezember 2016 sind 5 Wohnungen noch nicht verkauft. Fertigstellung und Verkauf in Etappen, Rohbauvollendung im Januar 2015. Der Projektabschluss erfolgte per 31. Dezember 2016. Bilanzwerte 31. Dez. 2016 3 716 15 470 Im Vergleich zum Vorjahr wurden die selben Liegenschaften als Entwicklungsliegenschaften klassiert und zum Verkauf bestimmt. Erfolg aus zum Verkauf bestimmte Entwicklungsliegenschaften nach IFRS 15 Im Rahmen der Anwendung der POC-Methode werden die gesamten Anlagekosten im Verhältnis der Wertquoten auf die verkauften Einheiten alloziert. Die erwarteten, gesamthaften Gewinne (Umsatz und Kosten) auf den verkauften Einheiten werden nach dem prozentualen Anteil des in der Berichtsperiode realisierten Projektfortschrittes als Ertrag bzw. als Aufwand aus zum Verkauf bestimmten Entwicklungsliegenschaften realisiert. Spätere Verzögerungen sowie nicht gedeckte Kostenüberschreitungen zu Lasten der Gesellschaft werden im Rahmen der laufenden Anwendung der POC-Methode berücksichtigt und als Wertbeeinträchtigungen aus Verträgen unter IFRS 15 separat offengelegt. Gemessen an den Wertquoten waren per 31. Dezember 2016 51.3 % der zum Verkauf bestimmten Renditeliegenschaften des Projektes Parco d’Oro dahingehend verkauft, dass die Erträge zur Erfassung nach der Percentage of Completion Methode nach IFRS 15 berechtigen. Der Projektfortschritt, gemessen an den kumulierten Anlagekosten beträgt 100 % per 31. Dezember 2016 und 93 % per 31. Dezember 2015. Aus der erstmaligen Anwendung von IFRS 15 nach der modifizierten, retrospektiven Methode wurden die kumulierten, anteiligen Gewinne nach Baufortschritt per 1. Januar 2015, vor latenten Finanzielle Berichterstattung Steuern im Betrag von TCHF 1 116 den Gewinnreserven gutgeschrieben. Der anrechenbare Projektfortschritt per 31. Dezember 2016 beträgt 100 %, woraus auf den verkauften Anteilen im Jahr 2016 ein Gewinn vor latenten Steuern im Betrag von TCHF 3 865 (Vorjahr: CHF 2 215) erzielt werden konnte. Darin enthalten ist eine weitere Wohnung (Wertquote 14.9 %), welche nicht im Scope von PoC war und aufgrund der erfolgten Übergabe im Juni 2016 im Ertrag- und Aufwand aus den zum Verkauf bestimmten Entwicklungsliegenschaften ausgewiesen wurde. Der hierfür resultierte Promotionsertrag betrug TCHF 3 448. Per 31. Dezember 2016 ist noch eine Einheit nicht an den Käufer übergeben worden. Die Übergabe bzw. der Eigentumsübergang ist für das 1. Quartal 2017 geplant. Per 31. Dezember 2016 sind noch insgesamt fünf Einheiten mit einer Gesamtwertquote von 33.8 % nicht verkauft. Die Totalunternehmerin hat der Swiss Finance & Property Investment AG eine vollumfängliche Erfüllungs garantie über 10 % des Werkpreises abgegeben. Diese Garantie wurde von einer erstklassigen Schweizer Bank ausgestellt. Bei der Totalunternehmerin handelt es sich um eine schweizerische Totalunternehmerin mit erstklassiger Bonität. Brutto-Erlös laufende Promotions projekte Zurechenbare Entwicklungskosten Erfasste Wertberichtigungen Promotions ertrag laufende Projekte Erhaltene Anzahlungen Netto Forderungen 21 232 17 902 – 3 331 11 077 10 156 Δ 2016 7 637 6 843 377 417 11 059 – 5 917 Δ 2016 1 10 720 7 272 – 3 448 10 370 350 31. Dezember 2016 39 589 32 016 377 7 196 32 505 4 589 in CHF 1 000 1. Januar 2016 1 Nicht im PoC Scope enthalten Bilanzwert Projekt Parco d’Oro nach IFRS 15 in CHF 1 000 Gesamtprojekt kosten Abgerechnete Projektkosten nach IFRS 15 Abgerechnete Projektkosten out of Scope IFRS 15 Erfasste Wertberichtigungen Total zum Verkauf bestimmte Entwicklungsliegenschaften 47 863 24 745 7 272 377 15 470 41 42 Finanzielle Berichterstattung Folgende «Significant Judgements» werden angenommen: –– Kriterien für POC-Methode pro verkaufte STWE-Einheit gegeben: Ab Datum der Erfüllung der Anwendungskriterien der POC-Methode werden die anteiligen Gewinne (Umsatz und Kosten) auf der berechtigten Einheit in der Erfolgsrechnung als Ertrag erfasst. Die Zuteilung der gesamten Anlagekosten (Land, Baukosten und anrechenbare Gebühren und Nebenkosten) erfolgt nach der Wertquote; der Ertrag entspricht dem vertraglichen Verkaufspreis. Der Fertigungsgrad wird in Prozent der erfassten, gesamten Anlage bestimmt. –– Kostenüberschreitungen: Allgemeine Kostenüberschreitungen zu Lasten der Gesellschaft und nicht durch zusätzliche Finanzierung gedeckte Änderungen der Spezifikationen werden im Rahmen der ordentlichen Fortschreibung der POC-Methode als Ereignis der Berichtsperiode erfasst. Falls diese Ereignisse zu einem gesamthaften Verlust des Projektes führen, wird ein entsprechendes Impairment auf den aktivierten Baukosten erfasst. –– Vorzeitige Vertragsauflösung: Bei gegenseitiger, einvernehmlicher Vertragsauflösung vor Erfüllung des beurkundeten Kaufvertrages, fällt das Projekt grundsätzlich aus dem Scope, wobei die bisher erfassten Gewinne mit Datum der Vertragsauflösung der Erfolgsrechnung der Berichtsperiode zu belasten sind. Sobald die Bedingungen unter einem neuen Vertrag wieder erfüllt sind, können die Gewinne wieder erfolgswirksam erfasst werden. –– Etappierte Realisierung: Bei der Realisierung einer Überbauung mit mehreren Einheiten in Etappen unter einem gesamten GU / TU-Vertrag wird der Grad der Fertigung nach einem Faktor bestimmt, welcher die Kosten nach zeitbezogenem Fertigungsgrad und Wertquote auf die einzelnen Einheiten zuteilt. Mit der Gewichtung über die Wertquote wird berücksichtigt, dass Gewinne von Teilobjekten mit anteilsmässig hoher Wertschöpfung zeitgerecht erfasst werden. 43 Finanzielle Berichterstattung 11.Langfristige Forderungen in CHF 1 000 Erneuerungsfonds 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 634 610 Mieterdarlehen 1 086 – Total Übrige Forderungen 1 720 610 Die Erneuerungsfonds von TCHF 634 (Vorjahr: TCHF 610) betreffen das Stockwerkeigentum Malerweg in Thun und die Chasseralstrasse in Spiegel bei Bern. Im Berichtsjahr hat die Swiss Finance & Property Investment AG zwei Mietern in der Witikonerstrasse 15, Zürich und Steinenvorstadt 67, Basel Mieterdarlehen gewährt: in CHF 1 000 New Point Holding AG Kieser Training Mieterdarlehen 31. Dez. 2016 Laufzeit Zinssatz p.a. 586 31. Dez. 2026 1.40 % 500 31. Dez. 2019 2.50 % 1 086 44 Finanzielle Berichterstattung 12. Derivative Finanzinstrumente Zurzeit bestehen die folgenden Zinsderivate: 31. Dezember 2016 Volumen Wiederbeschaffungswert 1 2018 15 000 2018 – 15 000 2021 5 000 2021 – 5 000 2027 20 000 2027 – 20 000 2028 2028 2028 2028 2029 2029 2030 2030 Total – – 14 215 2027 15 000 2027 2028 2028 – 50 000 982 2035 7 040 – 493 0.75 Fälligkeitsjahr in CHF 1 000 Zinssatz in % Laufzeiten Payer Receiver Payer Receiver – 481 1.16 – 0.84 7J 1M – 3 – 0.82 – 0.84 4J 1M – 556 2.04 – 0.78 10J 3M 6 – 0.55 – 0.78 6J 3M – 2 524 1.21 – 0.72 15J 3M – 43 – 0.04 – 0.72 12J 3M 15 000 – 3 202 1.87 – 0.81 15J 1M – 15 000 52 0.08 – 0.81 14J 1M 15 000 – 3 036 1.77 – 0.80 15J 1M – 15 000 54 0.09 – 0.81 14J 1M 28 000 – 3 008 0.95 – 0.81 15J 1M – 28 000 145 0.16 – 0.82 15J 1M 90 000 – 4 226 0.49 – 0.83 15J 1M – 90 000 2 607 0.12 – 0.83 10J 1M – 1 949 1.55 n /a 9J 1M – 15 000 199 0.26 n /a 9J 1M 50 000 – 9 879 1.83 n /a 11J 1M 0.20 n /a 11J 1M 1.25 n /a 13J 1M n /a 15J 1M Forwards 2031 37 800 57 Total 44 840 – 11 083 Total inkl. Forward 44 840 – 25 298 2 1 Exkl. Marchzins 2 Neu hinzugekommen im Jahr 2016 Im ersten Quartal 2015 wurden sämtliche bestehenden Interest Rate Swaps (pay fix / receive floating) mit Gegen swaps glattgestellt. Bei diesen Swaps kommt Hedge Accounting nicht mehr zur Anwendung. Die daraus resultierenden Wertveränderungen werden erfolgswirksam erfasst. Des Weiteren werden die im konsolidierten Eigenkapital erfassten Beträge zum Zeitpunkt der Glattstellung erfolgswirksam über die ursprüngliche Restlaufzeit (falls einer variablen Hypothek zuordenbar) bzw. sofort (falls nicht zuordenbar) abgeschrieben. Zukünftige Wertveränderungen werden im Finanzergebnis erfasst. Aufgrund des stabilen Zinsniveaus per 31. Dezember 2016 haben sich die Wiederbeschaffungswerte der Zinsswaps mit TCHF – 25 298 im Vergleich zum Vorjahr (TCHF – 25 288) kaum verändert. Im Berichtsjahr 2016 wurde ein weiterer Forward Zinsswap mit einem Nominalbetrag von TCHF 37 800 mit einer Fälligkeit im Jahr 2031 abgeschlossen. Die Festzinsbasis bei den per 31. Dezember 2016 bestehenden Zinsswaps beträgt wie im Vorjahr zwischen – 0.82 % und 2.04 %. Finanzielle Berichterstattung Mit der ZKB besteht eine Rahmenvereinbarung OTC per 31. Dezember 2016, welche vorsieht, dass der Halbbzw. Jahresbericht bis zum 30. September bzw. 30. April abgegeben werden muss. Darüber hinaus dürfen keine Bilanzierungsrichtlinien geändert werden und der EK-Anteil muss mindestens 35 % der Bilanzsumme ausmachen. Die Covenants waren am Bilanzstichtag eingehalten. 31. Dezember 2015 Fälligkeitsjahr in CHF 1 000 2018 2018 2 2021 Volumen Wieder– beschaffungswert 1 Payer Receiver Payer Receiver 15 000 – 774 1.16 – 0.84 7J 1M – 15 000 – 14 – 0.82 – 0.84 4J 1M 5 000 – 660 2.04 – 0.78 10J 3M Zinssatz in % Laufzeiten 20212 – 5 000 – 21 – 0.55 – 0.78 6J 3M 2027 20 000 – 2 322 1.21 – 0.72 15J 3M – 20 000 – 477 – 0.04 – 0.72 12J 3M 15 000 – 3 089 1.87 – 0.81 15J 1M – 15 000 – 305 0.08 – 0.81 14J 1M 15 000 – 2 906 1.77 – 0.80 15J 1M – 15 000 – 304 0.09 – 0.81 14J 1M 28 000 – 2 461 0.95 – 0.81 15J 1M 2027 2 2028 2028 2 2028 2028 2 2029 2 2029 – 28 000 – 596 0.16 – 0.82 15J 1M 2030 2 90 000 – 2 038 0.49 – 0.83 15J 1M – 90 000 1 404 0.12 – 0.83 10J 1M – – 14 561 2030 2 Total Forwards 2027 2027 2 2028 2028 2 2035 15 000 – 1 484 1.55 n /a 9J 1M – 15 000 – 248 0.26 n /a 9J 1M 50 000 – 8 187 1.83 n /a 11J 1M – 50 000 – 635 0.20 n /a 11J 1M 1.25 n /a 13J 1M 7 040 – 173 Total 7 040 – 10 727 Total inkl. Forward 7 040 – 25 288 2 1 Exkl. Marchzins 2 Neu hinzugekommen im Jahr 2015 45 46 Finanzielle Berichterstattung 13.Saldierungen von finanziellen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten 31. Dezember 2016 in CHF 1 000 Bruttoposition Netting bei Ausfall Gegenpartei Restrisiko 3 690 – 3 237 453 In der Bilanz Ausgewiesene verrechnet Bilanzposition Finanzinstrumente Aktiven Flüssige Mittel 3 690 – Derivate (Positive Wiederbeschaffungswerte) 4 102 – 4 102 – – – 334 – 334 – 334 8 126 – 4 102 4 023 – 3 237 787 Derivate (Negative Wiederbeschaffungswerte) – 29 400 4 102 – 25 298 258 – 25 040 Kurzfristige Bankverbindlichkeiten und Amortisationen – 47 815 – – 47 815 2 930 – 44 885 Debitoren Mietausstände Total Finanzinstrumente Passiven Langfristige Bankverbindlichkeiten – 179 713 – – 179 713 49 – 179 664 Total – 256 928 4 102 – 252 826 3 237 – 249 803 Netto – 248 803 – – 248 803 0 – 248 803 In der Bilanz Ausgewiesene verrechnet Bilanzposition Netting bei Ausfall Gegenpartei Restrisiko – 11 815 – 31. Dezember 2015 in CHF 1 000 Bruttoposition Finanzinstrumente Aktiven Flüssige Mittel 11 815 – 1 404 – 1 404 – – – 305 – 305 – 148 157 13 524 – 1 404 – 12 120 – 11 963 157 Derivate (Negative Wiederbeschaffungswerte) – 26 692 1 404 – 25 288 68 – 25 220 Kurzfristige Bankverbindlichkeiten und Amortisationen – 55 580 – – 55 580 11 622 – 43 958 Langfristige Bankverbindlichkeiten – 172 899 – – 172 899 125 – 172 774 Total – 255 171 1 404 – 253 767 11 815 – 241 952 Netto – 241 647 – – 241 647 – 148 – 241 795 Derivate (Positive Wiederbeschaffungswerte) Debitoren Mietausstände Total 11 815 Finanzinstrumente Passiven Beim Konkurs einer Gegenpartei besteht grundsätzlich ein Verrechnungsrecht für Forderungen und Verbindlichkeiten. Die Swap Rahmenverträge sehen ein solches ebenfalls vor. Eine Verrechnung wäre lediglich dann rechtlich umstritten, wenn der Vertrag ein Verrechnungsverbot explizit vorsieht. Allein im Rahmenvertrag mit der Raiffeisenbank Zürich besteht ein Verrechnungsverzicht, solange kein Konkurs stattfindet. 47 Finanzielle Berichterstattung 14. Steueraufwand in CHF 1 000 Laufende Ertragssteuern der Berichtsperiode 2016 2015 – 4 630 6 – 112 Total laufende Ertragssteuern – 4 630 118 Steuereffekte auf Neubewertungseffekte Renditeliegenschaften – 3 158 – 3 362 Steuereffekte auf Abschreibungen – 1 018 – 1 341 Anpassungen für periodenfremde laufende Ertragssteuern Steuereffekte Grossreparaturen Steuereffekte Hypotheken Fair Value Bewertung Steuereffekte Amortized costs Abschreibung – 64 – 65 – – 1 453 156 79 – 780 – 427 Steuereffekte auf Entwicklungsliegenschaften (PoC) – 52 – 526 Steuereffekte auf Liegenschaftenverkäufe 994 1 162 Steuereffekte aus Derivativen Finanzinstrumenten – 74 1 146 – 2 Steuereffekte auf Verlustvorträge Steuereffekte aus IAS 19 Steuereffkete auf Zwischengewinn Eliminierungen Steuereffekte aus Übrigen Effekten aus Derivaten Finanzinstrumenten Steuereffekte aus Umsatzerlösen 182 388 – 569 – 1 957 – 57 – Total latente Ertragssteuern – 4 439 – 6 355 Total Ertragssteuern – 9 069 – 6 237 48 Finanzielle Berichterstattung Der tatsächliche Steueraufwand auf dem Betriebserfolg vor Steuern weicht vom theoretischen Betrag ab, der sich unter Anwendung des gewichteten Durchschnittssteuersatzes auf dem Betriebserfolg vor Steuern ergeben würde. Die Abweichung erklärt sich wie folgt: in CHF 1 000 Betriebserfolg vor Steuern Anwendbarer Steuersatz Ertragssteuern zum anwendbaren Steuersatz Verrechnung von Verlustvorträgen Verbuchter Gewinnsteueraufwand Vorjahre Veränderung Steuersätze Übrige Total Ertragssteueraufwand Effektiver Steuersatz 2016 2015 33 509 28 919 21.84 % 21.84 % 7 318 6 316 780 – – 355 – – 971 – 435 9 069 6 237 27.06 % 21.57 % Der anwendbare Steuersatz veränderte sich im Berichtsjahr nicht. Aufgrund des Verkaufes der Liegenschaft Maienstrasse 2– 12 in Winterthur, welcher in einem voraussichtlichen Steuersatz von 52.31 % resultiert, steigt der effektive Steuersatz von 21.57 % im Vorjahr auf 27.06 % im Berichtsjahr 2016 an. 49 Finanzielle Berichterstattung 15. Latente Steuerguthaben und -verpflichtungen in CHF 1 000 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 883 1710 3 3 Latente Steuerguthaben Bewertungsdifferenzen auf steuerlichen Verlustvorträgen Bewertungsdifferenzen auf Vorsorgeverpflichtungen Bewertungsdifferenzen Übrige 255 340 1 141 2 053 – 23 863 – 21 302 – 256 – 192 – 1 632 – 1 374 – 873 – 307 Total Latente Steuerverpflichtungen – 26 624 – 23 174 Gesamt Total – 25 483 – 21 121 – 21 121 – 15 028 – 4 439 – 5 850 78 – 244 – 25 483 – 21 121 Total Latente Steuerguthaben Latente Steuerverpflichtungen Bewertungsdifferenzen auf Anlageliegenschaften Bewertungsdifferenzen auf Rückstellung für Grossreparaturen Bewertungsdifferenzen Übrige Bewertungsdifferenzen auf derivativen Finanzinstrumenten Latente Steuerverpflichtungen netto Bilanzwert 1. Januar Über die Erfolgsrechnung gebildete latente Steuern Im Eigenkapital/Gesamtergebnis berücksichtigte latente Steuern Bilanzwert 31. Dezember Per 31. Dezember 2016 hatte die Gruppe TCHF 6 132 steuerliche Verlustvorträge, deren Verrechenbarkeit mit zukünftigen Gewinnen als wahrscheinlich eingeschätzt wird. Davon stehen TCHF 6 069 nur für Kantons- und Gemeindesteuern, nicht jedoch für die Bundessteuer zur Verfügung. Die steuerlichen Verlustvorträge können bis 2021 (TCHF 6 069), 2022 (TCHF 17) bzw. 2023 (TCHF 46) mit steuerlichen Gewinnen verrechnet werden. in CHF 1 000 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 1 141 2 053 Latente Steuerverbindlichkeiten – 26 624 – 23 174 Total – 25 483 – 21 121 Latentes Steuerguthaben 50 Finanzielle Berichterstattung 16. Finanzverbindlichkeiten Nach Gläubiger in CHF 1 000 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 113 213 130 589 UBS Credit Suisse – 12 300 7 750 16 750 Neue Aargauer Bank 40 380 46 800 Basler Kantonalbank 40 485 7 040 Raiffeisen St. Galler Kantonalbank Total Banken Total Nichtbanken Total Finanzverbindlichkeiten Vertragliche Laufzeiten Rückzahlung Hypotheken in CHF 1 000 10 700 – 212 528 213 479 15 000 15 000 227 528 228 479 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 < 3 Monate 29 940 25 830 3 bis 12 Monate 17 875 29 750 > 1 bis 5 Jahre 51 700 55 800 > 5 Jahre 128 013 117 099 Total lang- und kurzfristige Hypothekarschulden 227 528 228 479 Die Rückzahlung in der Position < 3 Monate beinhaltet feste Vorschüsse, die zum Berichtszeitpunkt gezogen waren. Die Rückzahlungen in der Position 3 bis 12 Monate und 1 bis 5 Jahre beinhalten Amortisationsverpflichtungen und die Rückzahlung von 3 Hypotheken mit einer Fälligkeit im Jahr 2020. Zinsbindung (inkl. SWAP) 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 < 3 Monate 67 900 86 730 3 bis 12 Monate 15 000 15 000 – – > 5 Jahre 144 628 126 749 Total lang- und kurzfristige Hypothekarschulden 227 528 228 479 > 1 bis 5 Jahre Zinssätze in CHF 1 000 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 Durchschnittlicher Zinssatz (exkl. Swaps) des zinspflichtigen Fremdkapitales 0.78 % 0.76 % Durchschnittlicher Zinssatz (inkl. Swaps) des zinspflichtigen Fremdkapitales 1.54 % 1.53 % – 0.84 % bis 2.04 % – 0.84 % bis 2.04 % 8.29 7.52 Verzinsungsbandbreite Durchschnittliche Zinsbindung in Jahren Finanzielle Berichterstattung Das Zinsrisiko wurde mit Interest Rate Swaps (pay fix/receive floating) abgesichert (siehe Anhang 12). Mit der UBS AG besteht eine Rahmenkreditvereinbarung per 31. Dezember 2016 über TCHF 138 600. Der Kreditvertrag sieht vor, dass die jährlichen Netto-Mietzinserträge mindestens TCHF 11 900 bzw. 8.5 % der anfänglichen Kreditlimite von TCHF 140 000 betragen müssen. Die Amortisationsverpflichtungen betragen pro Jahr 2 % des benützten ursprünglichen Nominalhypothekarvolumens. Mit weiteren Banken bestehen per 31. Dezember 2016 Rahmenverträge: –– Raiffeisen Zürich TCHF 50 000 –– Neue Aargauer Bank TCHF 40 380 –– Basler Kantonalbank TCHF 45 000 Zusätzlich besteht ein OTC-Rahmenvertrag mit der Zürcher Kantonalbank. Alle Kreditverträge sowie der OTC Rahmenvertrag mit der ZKB beinhalten Covenants, die sich auf die Höhe der Mietzinsen und die Eigenkapitalquote beziehen. Sämtliche Covenants waren am Bilanzstichtag eingehalten. 17. Vorauszahlungen in CHF 1 000 Vorausbezahlte Mieten 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 872 1 112 1 693 1 341 Übrige Vorauszahlungen – 1 500 Total Vorauszahlungen 2 565 3 953 Vorausbezahlte Akonto Heiz-/Nebenkosten Während die vorausbezahlten Mieten im Berichtsjahr 2016 im Vergleich zum Vorjahr um 22 % auf TCHF 872 (Vorjahr: TCHF 1 112) gesunken sind, stiegen die Akonto für Heiz-/Nebenkosten im Vergleich zum Vorjahr um 26 % auf TCHF 1 693 (Vorjahr: TCHF 1 341) an. Der Rückgang der vorausbezahlten Mieten ist begründet durch den Trend Mieten nicht mehr im Voraus zu bezahlen sondern erst zu Beginn des laufenden Monats, für welchen der Mietzinsanspruch besteht. Die per 31. Dezember 2015 ausgewiesene Anzahlung für den Erwerb einer Eigentumswohnung aus dem Projekt Parco d’Oro in Höhe von TCHF 1 500, ist im Berichtsjahr 2016 aufgrund der Übergabe der Wohneinheit mit den noch offenen Forderungen gegenüber dem Verkäufer verrechnet worden. 51 52 Finanzielle Berichterstattung 18. Aktienkapital Anzahl Namenaktien in Stück Nominalwert pro Namenaktie in CHF Nominelles Aktienkapital in CHF 1 000 Ausgegebenes, voll einbezahltes Aktienkapital 1. Januar 2015 4 983 864 – 94 411 Ausstehende Aktien à 7.57 CHF per 1. Januar 2015 3 111 895 7.57 23 557 – 0.64 – 1 992 37.85 70 854 – 3.20 – 5 990 Kapitalherabsetzung durch Nennwertreduktion Ausstehende Aktien à 37.85 CHF per 1. Januar 2015 1 871 969 Kapitalherabsetzung durch Nennwertreduktion Ausstehende Aktien à 6.93 CHF per 31. Dezember 2015 3 111 895 6.93 21 565 Ausstehende Aktien à 34.65 CHF per 31. Dezember 2015 1 871 969 34.65 64 864 Ausgegebenes, voll einbezahltes Aktienkapital 31. Dezember 2015 4 983 864 Ausgegebenes, voll einbezahltes Aktienkapital 1. Januar 2016 4 983 864 Ausstehende Aktien à 6.93 CHF per 1. Januar 2016 3 111 895 Kapitalherabsetzung durch Nennwertreduktion Ausstehende Aktien à 34.65 CHF per 1. Januar 2016 1 871 969 Kapitalherabsetzung durch Nennwertreduktion Kapitalerhöhung durch Barliberierung Aktien à CHF 31.25 187 196 86 429 86 429 6.93 21 565 – 0.68 – 2 116 34.65 64 864 – 3.40 – 6 365 31.25 5 850 Ausstehende Aktien à 6.25 CHF per 31. Dezember 2016 3 111 895 6.25 19 449 Ausstehende Aktien à 31.25 CHF per 31. Dezember 2016 2 059 165 31.25 64 349 Ausgegebenes, voll einbezahltes Aktienkapital 31. Dezember 2016 5 171 060 83 798 Anlässlich der ordentlichen Generalversammlung der Swiss Finance & Property Investment AG vom 12. April 2016 wurde beschlossen, das Aktienkapital durch Nennwertrückzahlung um TCHF 8 481 zu reduzieren. Dabei wurde der Nennwert jeder Namenaktie à CHF 34.65 nominal um CHF 3.40 auf CHF 31.25 und der Nennwert jeder Namenaktie à CHF 6.93 nominal um CHF 0.68 auf CHF 6.25 reduziert. Die Nennwertrückzahlung wurde im Juni 2016 vollzogen. Gestützt auf das von der Generalversammlung vom 10. April 2015 geschaffene und genehmigte Kapital der Gesellschaft führte der Verwaltungsrat am 29. September 2016 den teilweisen Vollzug der genehmigten Kapitalerhöhung durch. Es wurden 187 196 Namensaktien der Gesellschaft im Nennwert von je CHF 31.25 nominal ausgegeben. Die Platzierung erfolgte durch den Asset Manager, welcher mit einer Platzierungskommission von 1 % in der Höhe von TCHF 167 entschädigt wurde. Bei einem Ausgabepreis von CHF 89.50 sind dem Unternehmen TCHF 16 754 zugeflossen. 53 Finanzielle Berichterstattung Durch die Kapitalerhöhung entstanden folgende Kosten: Kapitalerhöhungskosten in CHF 1 000 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 Notarkosten 9 – 21 – 167 – 17 – Total Kapitalerhöhungskosten 214 – Emissionsabgabe 166 – Total 380 – Beratungskosten Platzierungskosten Diverse Kosten Das Aktienkapital ist in zwei Aktienkategorien eingeteilt. Die Aktienkategorie mit einem Nennwert von à CHF 31.25 nominal ist an der SIX Swiss Exchange kotiert. Bei der Aktienkategorie mit einem Nennwert von à CHF 6.25 nominal handelt es sich um Stimmrechtsaktien, die im alleinigen Besitz von Dr. Hans-Peter Bauer sind. Herr Dr. Hans-Peter Bauer hält per 31. Dezember 2016 23.2 % des Kapitals und 60.2 % der Stimmrechte. Die UBS Fund Management AG hält 331195 Namenaktien à CHF 31.25 nominal, was einem Anteil von 6.40 % der Stimmen und 12.35 % des Kapitals entspricht. Zudem hält die Aargauische Pensionskasse 157 061 Namen aktien à CHF 31.25 nominal mit einem Anteil von 3.04 % der Stimmen und 5.86 % des Kapitals. Höhe der Beteiligung durch Namensaktien Aktienkapital in CHF Beteiligungen Firmensitz Zweck der Gesellschaft Swiss Finance & Property Manegg AG Zug Zug Realisierung von Immobilien entwicklungsprojekten auf 100 % dem Manegg-Areal 100 000 SFPI Management SA Ascona Realisierung von Immobilien entwicklungsprojekten auf 100 % dem Parco d’Oro-Areal 100 000 Per 31. Dezember 2016 besteht ein Darlehen gegenüber der Swiss Finance & Property Manegg AG Zug in der Höhe von TCHF 1 194 und gegenüber der SFPI Managment SA von TCHF 18 382. Auf beide Darlehen gewährt die Swiss Finance & Property Investment AG einen Rangrücktritt, bei der SFPI Management SA vollumfänglich und bei der Swiss Finance & Property Manegg AG bis zu einer Höhe von TCHF 269. 54 Finanzielle Berichterstattung Kennzahlen pro Aktie in CHF 1 000 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 Reingewinn inkl. Bewertungserfolge / latenten Steuern 24 441 22 682 Reingewinn exkl. Bewertungserfolge 2 / latenten Steuern 14 534 12 600 2 541 914 2 494 348 Reingewinn pro Aktie à CHF 6.25 nominal / CHF 6.93 exkl. Neubew. in CHF 2 1.14 1.01 Reingewinn pro Aktie à CHF 6.25 nominal / CHF 6.93 in CHF 1.92 1.82 Reingewinn pro Aktie à CHF 31.25 nominal / CHF 34.65 exkl. Neubew. in CHF 2 5.72 5.05 Reingewinn pro Aktie à CHF 31.25 nominal / CHF 34.65 in CHF 1 9.62 9.09 1 Anzahl ausstehende Aktien (gewichteter Durchschnitt) 1 1 Reingewinn inklusive Neubewertungseffekte auf Renditeliegenschaften und derivativen Finanzinstrumenten 2 Reingewinn exklusive Neubewertungseffekte auf Renditeliegenschaften und derivativen Finanzinstrumenten und übrigen latenten Steuerpositionen Der Gewinn pro Aktie wird berechnet, in dem der ausgewiesene Reingewinn durch die durchschnittliche Anzahl der Aktien – gewichtet entsprechend der Höhe des Nominalwerts – geteilt wird. Das Eigenkapital pro Aktie hat sich wie folgt verändert: 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 246 512 214 074 25 483 21 121 Anzahl ausstehende Aktien à CHF 6.25 nominal / CHF 6.93 3 111 895 3 111 895 Anzahl ausstehende Aktien à CHF 31.25 nominal / CHF 34.65 2 059 165 1 871 969 Eigenkapital pro Aktie à CHF 6.25 / CHF 6.93 18.39 17.16 Eigenkapital pro Aktie à CHF 31.25 / CHF 34.65 91.93 85.82 20.29 18.86 101.43 94.29 Eigenkapital in TCHF Latente Steuern in TCHF Eigenkapital pro Aktie à CHF 6.25 / CHF 6.93 vor latenten Steuern in CHF Eigenkapital pro Aktie à CHF 31.25 / CHF 34.65 vor latenten Steuern in CHF 55 Finanzielle Berichterstattung Herleitung Reingewinn exkl. Bewertungserfolge/latente Steuern: 31. Dez. 2016 Reingewinn inklusive Bewertungserfolge / latente Steuern 31. Dez. 2015 24 441 22 682 – 14 461 – 15 393 Steuereffekte auf Neubewertungseffekte aus Renditeliegenschaften 3 158 3 362 Steuereffekte auf Abschreibungen 1 018 1 341 Neubewertungseffekte aus Renditeliegenschaften Steuereffekte Grossreparaturen Hypotheken Fair Value Bewertung Steuereffekte Hypotheken Fair Value Bewertung Amortized costs Abschreibung Steuereffekte Amortized costs Abschreibung Steuereffekte auf Verlustvorträge Steuereffekte auf Entwicklungsliegenschaften (PoC) 64 65 – – 6 948 – 1 453 714 658 – 156 – 79 780 427 52 526 Steuereffekte auf Liegenschaftenverkäufe – 994 – 1 162 Bewertungseffekte aus Derivativen Finanzinstrumenten – 340 5 247 74 – 1 146 Steuereffekte aus Derivativen Finanzinstrumenten Steuereffekte aus IAS 19 Steuereffkete auf Zwischengewinn Eliminierungen Steuereffekte aus Übrigen Effekten aus Derivaten Finanzinstrumenten Bewertungseffekte aus Umsatzerlösen (IFRS 15) Steuereffekte aus Umsatzerlösen Reingewinn exklusive Bewertungserfolg / latente Steuern – – 2 – 182 – 388 569 1 957 – 259 – 57 – 14 534 12 600 Der Reingewinn exkl. Bewertungserfolge / latente Steuern bildet bei Swiss Finance & Property Investment AG die Basis für die Gewinnausschüttung an die Aktionäre. 56 Finanzielle Berichterstattung 19. Bereichsinformationen Wohnliegenschaften Wohn- und Geschäfts liegenschaften Geschäfts liegenschaften Entwicklungsliegenschaften 3 Corporate 2 Überleitung Total 5 902 2 496 11 499 – – – 19 898 80 1 81 – – – 162 – – – 18 357 – – 18 357 5 571 – – – – – 5 571 Total Betriebsertrag vor Neubewertung 11 554 2 498 11 580 18 357 – – 43 988 Neubewertung Renditeliegenschaften 4 459 1 572 8 429 – – – 14 461 Total Betriebssertrag nach Neubewertung 16 013 4 070 20 009 18 357 – – 58 449 Unterhalt und Reparaturen – 333 – 164 – 394 – – – – 890 Aufwand aus zum Verkauf bestimmten Entwicklungs liegenschaften – – – – 14 115 – – – 14 115 Geschäfts bereiche 2016 in CHF 1 000 Liegenschaftsertrag Übriger Ertrag Erfolg aus zum Verkauf bestimmten Entwicklungsliegenschaften Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften Impairment-Belastung aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften – 377 – – – 377 – – – 377 Betriebsaufwand Liegenschaften – 347 – 140 – 767 – – 9 – – 1 263 Personalaufwand Verwaltungsaufwand Übriger Betriebsaufwand Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) – 29 – 12 – 55 – – – – 96 – 1 104 – 463 – 2 090 – – 125 – – 3 781 – 140 – 58 – 292 – – – – 490 14 061 3 233 16 434 3 843 – 134 – 37 437 – – – – 2 906 – 2 906 Finanzertrag Finanzaufwand – – – – – 6 833 – – 6 833 Steueraufwand – – – – – 9 069 – – 9 069 14 061 3 233 16 434 3 843 – 13 130 – 24 441 Reingewinn den Aktionären der SFPI 1 zuzurechnen 1 Swiss Finance & Property Investment AG 2 Die Finanzierung der Immobilien erfolgte für das gesamte Portfolio und kann daher nicht auf die einzelnen Objeke zugeteilt werden. Dasselbe gilt für den zentralen Verwaltungs- und den Steueraufwand. 3 Erfolg aus SFPI Management SA, Projekt Parco d’Oro (Anwendung Percentage of Completion) Finanzielle Berichterstattung Regionen in CHF 1 000 Zürich Bern Basel Romandie Übrige Total 11 452 631 5 153 1 599 1 063 19 898 Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften 5 571 – – – – 5 571 Neubewertung Renditeliegenschaften 12 292 – 234 1 687 – 50 766 14 461 321 733 10 248 121 055 29 112 48 665 530 812 Liegenschaftsertrag Bereichvermögen 1 1 Bereichsvermögen = Renditeliegenschaften, Grundstücke und Liegenschaften im Bau, Forderungen, Flüssige Mittel und Wertschriften 57 58 Finanzielle Berichterstattung Wohnliegenschaften Wohn- und Geschäfts liegenschaften Geschäfts liegenschaften Entwicklungsliegenschaften 3 Corporate 2 Überleitung Total 5 630 2 643 9 894 – – – 18 167 12 28 72 – – – 113 Erfolg aus zum Verkauf bestimmten Entwicklungsliegenschaften – – – 12 176 – – 12 176 Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften – 1 296 – 57 – – – 1 239 Total Betriebsertrag vor Neubewertung 5 642 3 967 9 910 12 176 – – 31 694 Neubewertung Renditeliegenschaften 7 891 2 169 5 333 – – – 15 393 Total Betriebssertrag nach Neubewertung 13 532 6 136 15 243 12 176 – – 47 087 – 480 – 327 – 468 – – – – 1 276 Geschäfts bereiche 2015 in CHF 1 000 Liegenschaftsertrag Übriger Ertrag Unterhalt und Reparaturen Aufwand aus zum Verkauf bestimmten Entwicklungsliegenschaften – – – – 9 961 – – – 9 961 Betriebsaufwand Liegenschaften – 260 – 101 – 758 – – 1 – – 1 119 Personalaufwand Verwaltungsaufwand – 31 – 15 – 55 – – – – 101 – 932 – 443 – 1 675 – – 113 – – 3 163 – 85 – 29 – 387 – 80 – – 421 Übriger Betriebsaufwand Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) 11 744 5 220 11 900 2 215 – 34 – 31 046 Finanzertrag – – – – 10 597 – 10 597 Finanzaufwand – – – – – 12 724 – – 12 724 Steueraufwand – – – – – 6 237 – – 6 237 11 744 5 220 11 900 2 215 – 8 398 – 22 682 Reingewinn den Aktionären der SFPI 1 zuzurechnen 1 Swiss Finance & Property Investment AG 2 Die Finanzierung der Immobilien erfolgte für das gesamte Portfolio und kann daher nicht auf die einzelnen Objeke zugeteilt werden. Dasselbe gilt für den zentralen Verwaltungs- und den Steueraufwand. 3 Erfolg aus SFPI Management SA, Projekt Parco d’Oro (Anwendung Percentage of Completion) Finanzielle Berichterstattung Regionen in CHF 1 000 Zürich Bern Basel Romandie Übrige Total 10 322 995 3 770 1 926 1 154 18 167 Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften – 628 – 388 224 1 239 Neubewertung Renditeliegenschaften 11 404 131 2 886 – 306 1 279 15 393 292 580 10 520 98 967 29 182 68 550 499 799 Liegenschaftsertrag Bereichvermögen 1 1 Bereichsvermögen = Renditeliegenschaften, Grundstücke und Liegenschaften im Bau, Forderungen, Flüssige Mittel und Wertschriften Im Berichtsjahr 2015 wurde die Nutzung der Liegenschaften überprüft und neu angepasst. Neu wurden Liegenschaften, welche mehr als 60 % (Vorjahr: 70 %) Wohn- oder Gewerbeanteil haben, dieser Nutzungsart zugeordnet. Operative Segmente Das interne Reporting weist keine Unterscheidung nach Nutzungsarten der Gebäude auf. Auch der Bereich «Corporate» wird nicht ausgeschieden. Die interne Berichterstattung erfolgt in Form von Gesamtunternehmenszahlen. Demnach verfügt die Gesellschaft über keine operativen Segmente im Sinne von IFRS 8.5ff. Die Gesellschaft publiziert jedoch auf freiwilliger Basis eine Aufgliederung nach den Bereichen «Wohnliegenschaften», «Wohn- und Geschäftsliegenschaften», «Geschäftsliegenschaften» sowie «Entwicklungsliegenschaften». 59 60 Finanzielle Berichterstattung 20. Liegenschaftsertrag in CHF 1 000 2016 2015 Mietzinsertrag Wohnen 6 900 6 740 Mietzinsertrag Gewerbe 13 793 12 765 Übriger Mietzinsertrag Soll-Nettomiete bei Vollvermietung 1 318 1 295 22 011 20 800 92 108 22 103 20 908 Nebenkostenpauschalen Soll-Bruttomiete bei Vollvermietung, inkl. NK-Pauschalen Debitorenverluste Leerstand Inkonvenienzen, Mietzinsverbilligungen und Rabatte Erhaltene Umsatzmieten – 15 – 143 – 1 332 – 2 107 – 874 – 596 – 11 39 Erhaltene Gastrorückvergütungen Total Liegenschaftsertrag 27 66 19 898 18 167 Der Mietzinsertrag Wohnen umfasst Mieten erzielt aus Wohneinheiten. Der Mietzinsertrag Gewerbe umfasst Mieten erzielt aus Büros, Gewerbe und Gastronomie. Der restliche Mietertrag besteht aus Mieten für Lager, Archive, Parkpätze und Sondernutzungen. Die Nebenkostenpauschalen sind Erträge aus mietvertraglichen Pauschalzahlungen für Hauswartung, Strom, Kabelfernsehen etc. Die Debitorenverluste haben im Berichtsjahr 2016 um TCHF 128 auf TCHF 15 abgenommen. Der Debitorenverlust ist vor allem begründet durch zwei Mieterausstände im Bereich Wohnen. Der laufende Leerstand konnte in der Berichtsperiode um weitere TCHF 497 auf TCHF 1 332 (Vorjahr: TCHF 2 107) gesenkt werden. Dieses ist begründet durch die Fertigstellung von Umbauprojekten, bei welchen die Mietflächen zeitnah und nahezu vollständig vermietet werden konnten. Die Leerstandsquote am Periodenende beträgt per 31. Dezember 2016 2.7 % (Vorjahr: 7.3 %). Künftige Erträge aus unkündbaren Mietverträgen (exkl. Umsatzmieten und Gastrorückvergütungen) in CHF 1 000 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 Mieteinnahmen innerhalb von 1 Jahr 12 984 10 372 Mieteinnahmen innerhalb von 2 bis 5 Jahren 40 275 29 377 Mieteinnahmen später als 5 Jahre 24 120 13 852 Finanzielle Berichterstattung 21. Übriger Ertrag in CHF 1 000 2016 2015 Diverse Erträge 162 113 Total übriger Ertrag 162 113 Die übrigen Erträge enthalten im Berichtsjahr TCHF 75 für eine Entschädigungszahlung im Zusammenhang mit Näherbaurecht und Erträge aus Baurechtszinsen von TCHF 52 (Vorjahr: TCHF 53). 22. Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften in CHF 1 000 Verkaufserlös Verkaufsaufwand Bilanzwert bei Verkauf Total Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften 2016 2015 23 500 27 135 – 389 – 843 – 17 540 – 25 053 5 571 1 239 Der Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen bezieht sich auf den Verkauf der Liegenschaft Maienstrasse 2 – 12 in Winterthur im Juni 2016. 61 62 Finanzielle Berichterstattung 23. Unterhalt und Reparaturen 2016 2015 Unterhalt Gebäude in CHF 1 000 – 448 – 652 Unterhalt Mietobjekte – 442 – 624 Total Unterhalt und Reparaturen – 890 – 1 276 Der Aufwand für Unterhalt und Reparaturen an den Gebäuden fällt im Rahmen von ordentlichen budgetierten Instandsetzungs- und Renovationsarbeiten an. Diese Aufwendungen gelten als werterhaltend. Der Aufwand für Unterhalt Gebäude betrifft laufend anfallende, werterhaltende Ausgaben an den Komponenten der Gebäude. Der Unterhalt der Mietobjekte fällt überwiegend bei Mieterwechsel (z.B. Maler- und Bodenbelagsarbeiten) und beim laufenden Ersatz von Geräten in Wohnungen und Gastrobetrieben, sowie durch notwendige Massnahmen zur fortwährenden Erfüllung behördlicher Auflagen an. Im Berichtsjahr 2016 hat der Unterhalt und Reparaturaufwand verglichen zum Vorjahr um TCHF 386 respektive 30.25 % abgenommen. Der Rückgang der Unterhalts- und Reparaturenkosten ist begründet durch einen Rückgang von Mieterwechseln sowie einem Resourcen optimierten Einsatz der Betriebsmittel für den Unterhalt der Liegenschaften. 24. Betriebsaufwand Liegenschaften in CHF 1 000 Hauswartung und Reinigung Energie und Wasser Servicekosten Gebühren 2016 2015 – 6 22 – 66 – 38 – – 1 – 3 – Übriger mieterbezogener Betriebsaufwand – 459 – 584 Total mieterbezogener Betriebsaufwand – 534 – 600 Versicherungen – 231 – 160 Promotionsaufwand – 170 – 40 Miet- und Baurechtszinsen – 191 – 191 – 59 – 35 Vermittlungshonorare Übriger Betriebsaufwand eigentümerbezogen – 77 – 92 Total Betriebsaufwand eigentümerbezogen – 729 – 518 – 1 263 – 1 119 Total Betriebsaufwand Liegenschaften Der direkte Betriebsaufwand Liegenschaften stieg im Vergleich zum Mietertragswachstum leicht an. Dieser Anstieg ist begründet durch höheren Promotionsaufwand, welcher vor allem bei der Neuvermietung von Büround Gewerbefläche notwendig ist. 63 Finanzielle Berichterstattung 25. Personalaufwand in CHF 1 000 Löhne und Gehälter 2016 2015 – 80 – 80 – 7 – 7 Sozialaufwand Personalvorsorge Total Personalaufwand – 9 – 14 – 96 – 101 2 2 Anzahl Mitarbeitende per 31. Dezember 2016 Bei der Swiss Finance & Property Investment AG war in der gesamten Berichtsperiode Thomas Prajer als CEO und Stephan Ehrsam als CFO angestellt. Beide Funktionen wurden als Teilzeitpensum wahrgenommen. 26. Verwaltungsaufwand in CHF 1 000 2016 2015 Liegenschaftenverwaltung – 750 – 784 Buchführung – 143 – 136 Immobilienbewertung und Steuerberatung Entschädigung Swiss Finance & Property AG – 319 – 300 – 1 497 – 1 379 Beratung – 120 – 72 Verwaltungsrat, Revisionsstelle und Generalversammlung – 358 – 278 Investor Relations, Spesen und amtliche Gebühren – 146 – 83 Übriger Verwaltungsaufwand – 447 – 128 Total Verwaltungsaufwand – 3 781 – 3 163 Insgesamt stieg der Verwaltungsaufwand um 20 % auf TCHF 3 781 (Vorjahr: TCHF 3 163). Während die Kosten für den Verwaltungsrat aufgrund der höheren Vergütungen im Berichtsjahr 2016 anstiegen, sind die höheren Kosten für Investor Relations durch die Neukonzeptionierung des Geschäftsberichtes verursacht. Im Jahr 2016 wurde die Management Fee in Höhe von 0.75 % analog dem Vorjahr an den Asset Manager Swiss Finance & Property AG entrichtet. Die Entschädigungen an den Asset Manager Swiss Finance & Property AG stiegen im Berichtsjahr 2016 um TCHF 118 auf TCHF 1 497 an. Der Anstieg ist begründet aufgrund der Swiss Finance & Property AG in 2016 zustehender Performance Fee in Höhe von TCHF 324, auf welche der Asset Manager im Vorjahr verzichtet hat. 64 Finanzielle Berichterstattung 27. Übriger Betriebsaufwand in CHF 1 000 Projektierungskosten Kapital- und Liegenschaftssteuern Übriger Betriebsaufwand Total übriger Betriebsaufwand 2016 2015 – – 14 – 490 – 395 – – 13 – 490 – 421 Der übrige Betriebsaufwand hat gegenüber dem Vorjahr um TCHF 69 auf TCHF 490 (Vorjahr: TCHF 421) zugenommen. Der Anstieg ist ausschliesslich auf die in dieser Position enthaltenen Kapital- und Liegenschaftssteuern zurückzuführen, welche durch den Ergebnisanstieg und damit auf ein höheres zu versteuerndes Eigenkapital in der Swiss Finance & Property Investment AG und der SFPI Management SA zurückzuführen sind. 28. Finanzergebnis in CHF 1 000 2016 2015 Zinsertrag 1 668 1 316 Übriger Finanzertrag 1 238 9 281 Total Finanzertrag 2 906 10 597 Zinsaufwand – 5 174 – 4 659 Übriger Finanzaufwand – 1 659 – 8 065 Total Finanzaufwand – 6 833 – 12 724 Total Finanzergebnis (netto) – 3 928 – 2 127 Das Finanzergebnis (netto) erhöht sich im Berichtsjahr um TCHF 1 801 auf TCHF – 3 928 (Vorjahr: TCHF – 2 127). Der Finanzertrag im Berichtsjahr resultiert aus einem Anstieg der erhaltenen Zinserträge durch die abgeschlossenen Zinsswaps um TCHF 352 auf TCHF 1 668 (Vorjahr: TCHF 1 316). Bei dem im Vorjahr im Übrigen Finanzertrag erfassten Erfolg aus der Ersterfassung zum Fair Value von TCHF 6 948, der im Februar 2015 abgeschlossenen Festhypothek, handelte es sich um einen Einmaleffekt. Der Zinsaufwand im Berichtsjahr beinhaltet Zinsen in Höhe von TCHF – 1 776 (Vorjahr: TCHF – 1 659) für langfristige Finanzschulden und Feste Vorschüsse sowie bezahlte Zinsen der abgeschlossenen Zinsswaps in Höhe TCHF – 3 398 (Vorjahr: TCHF – 3 000). Der übrige Finanzaufwand besteht aus Abschreibungen für Interest Rate Swap Verluste in Höhe von TCHF – 898 (Vorjahr: TCHF – 7 579) sowie aus der Veränderung von TCHF – 714 (Vorjahr: TCHF – 658) der zum Fair Value nach der amortised cost Methode bewerteten Festhypothek. 65 Finanzielle Berichterstattung 29. Finanzinstrumente Buchwert 31. Dez. 2016 Marktwert 31. Dez. 2016 Buchwert 31. Dez. 2015 Marktwert 31. Dez. 2015 – Flüssige Mittel 3 690 3 690 11 815 11 815 – Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 5 293 5 293 10 797 10 797 – Übrige Forderungen 3 582 3 582 1 734 1 734 Total Finanzaktiven 12 565 12 565 24 346 24 346 – Derivative Finanzinstrumente – – – – Total Finanzaktiven – Fair Value – – – – 12 565 12 565 24 346 24 346 – Derivative Finanzinstrumente 25 298 25 298 25 288 25 288 Total Fair Value – Absicherung 25 298 25 298 25 288 25 288 3 134 3 134 4 135 4 135 382 382 198 198 44 940 44 940 53 130 53 130 2 875 2 875 2 450 2 450 Aktiven in CHF 1 000 Finanzaktiven zu amortisierten Kosten Finanzaktiven zu Fair Value Total Finanzaktiven Passiven Fair Value – Absicherung Finanzielle Verpflichtungen zu amortisierten Kosten – Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen – Verbindlichkeiten/Abgrenzung Management & Performance Fee – Kurzfristige Bankverbindlichkeiten – Amortisationsverbindlichkeiten Hypotheken – Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten 75 75 202 202 2 565 2 565 3 953 3 953 – Hypotheken/Roll-over Kredite 179 713 176 380 172 899 164 622 Total Finanzielle Verpflichtungen zu amortisierten Kosten 233 685 230 352 236 968 228 690 Total Finanzpassiven 258 983 255 650 262 256 253 978 – Vorauszahlungen Das maximale Ausfallrisiko entspricht dem Buchwert der Finanzaktiven. 66 Finanzielle Berichterstattung 30. Mietverpflichtungen in CHF 1 000 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 23 23 Aufwendungen für Mieten von 1 Jahr 23 23 Aufwendungen für Mieten von 2 – 5 Jahren 92 46 Aufwendungen für Mieten später als 5 Jahre 52 69 Aufwendungen für Mieten im Geschäftsjahr Künftige Verpflichtungen aus unkündbaren Mietverträgen Bei den Mietverpflichtungen handelt es sich um Parkplatz-Mieten in der Einstellhalle der Lagerstrasse 3 in Zürich. 31. Ausschüttung Für das Geschäftsjahr 2016 beantragt der Verwaltungsrat an der Generalversammlung vom 12. April 2017 eine Ausschüttung aus den Kapitalreserven pro Namenaktie à CHF 31.25 nominal von CHF 3.60 und pro Namenaktie à CHF 6.25 nominal von CHF 0.72. Daraus ergibt sich für die an der SIX Swiss Exchange kotierten Namenaktien à CHF 31.25 nominal eine Ausschüttungsrendite von 3.96 % bezogen auf die Marktkapitalisierung per 31. Dezember 2016. 32. Nahestehende Als Nahestehende galten in der Berichtsperiode Hans-Peter Bauer (VRP), Thomas Prajer (CEO) und Stephan Ehrsam (CFO), die Swiss Finance & Property AG, auf welche Hans-Peter Bauer einen wesentlichen Einfluss ausübt sowie die übrigen Verwaltungsräte der Gesellschaft Laurent Staffelbach, Christian Perschak, Michael Schiltknecht, Alexander Vögele und Carolin Schmüser. Hans-Peter Bauer hält per 31. Dezember 2016 insgesamt 60.18 % (Vorjahr: 62.44 %) der Stimmen sowie 23.21 % (Vorjahr: 24.95 %) des Kapitals. Er hatte somit während der gesamten Berichtsperiode die letztendliche Kontrolle über die Gesellschaft im Sinne von IAS 24.12 . Per 31. Dezember 2016 halten Carolin Schmüser 500 Aktien (Vorjahr: 500) à 31.25 nominal und Laurent Staffelbach 525 Aktien (Vorjahr: 525) à CHF 31.25 nominal. Zwischen der Gesellschaft und deren nahestehenden natürlichen und juristischen Personen bestanden folgende wirtschaftliche Beziehungen: Verwaltungsvertrag Der Verwaltungsvertrag zwischen der Swiss Finance & Property AG und der Gesellschaft regelt die Verwaltung des Vermögens. Der Vertrag sieht eine jährliche Basisentschädigung im Betrag von 0.75 % (Vorjahr: 0.75 %) des durchschnittlichen Net Asset Value (NAV) vor. Zudem besteht eine erfolgsabhängige Entschädigung in Höhe von 15 % des Reingewinns, exklusive Neubewertung, welcher die Hurdle-Rate übersteigt. Diese entspricht dem Finanzielle Berichterstattung vom unabhängigen Bewerter ermittelten realen Diskontsatz des Portfolios. Per 31. Dezember 2016 betrug die Basisentschädigung aus dem Managementvertrag TCHF 1 819 inkl. MWST (Vorjahr: TCHF 1 674) abzüglich TCHF 646 (Vorjahr: TCHF 295) für bereits in Rechnung gestellte Kaufs- und Verkaufsprovisionen. Im Berichtsjahr 2016 ist eine Performance Fee in Höhe von TCHF 324 (Vorjahr: TCHF 1 182) angefallen, auf welche der Asset Manager Swiss Finance & Property AG im Vorjahr verzichtet hat. Managemententschädigung Die Gesellschaft wird durch Thomas Prajer (CEO) und Stephan Ehrsam (CFO) vertreten. Beide Geschäftsleitungsmitglieder waren während der Berichtsperiode bei der Gesellschaft angestellt und bezogen ein fixes Gehalt. Das Asset Management ist durch den Verwaltungsvertrag mit der Swiss Finance & Property AG geregelt. Wertschriften von Nahestehenden Die Gesellschaft hält im Berichtsjahr 2016 keine Wertschriften von Nahestenden. 33. Eventualverbindlichkeiten Die erfolgsabhängige Entschädigung (Performance Fee) der Swiss Finance & Property AG berechnet sich aufgrund des Reingewinns exklusive Neubewertungseffekte auf den Liegenschaften (netto latenter Steuern) nach Berücksichtigung einer Hurdle Rate. Werden Objekte mit Gewinn verkauft, wird der kumulierte, realisierte Wertgewinn jedoch dem Reingewinn aufgerechnet. Für Objekte, bei welchen der Verwaltungsrat einen Verkauf innerhalb des Planungshorizontes vorsieht, wird die latente Performance Fee nach IAS 37 vorsichtig geschätzt und zurückgestellt. Per 31. Dezember 2016 geht der Verwaltungsrat für alle Objekte, bis auf zwei zum Verkauf bestimmte Renditeliegenschaften, von einer Haltedauer von 20 Jahren aus. Für die zum Verkauf bestimmte Renditeliegenschaft erfolgte eine Einschätzung einer möglichen Performance Fee. Ausschlaggebend ist hierfür vor allem der Reingewinn exklusive Neubewertungseffekte und der reale Discountsatz für das Geschäftsjahr 2016. Beides kann zu wenig genau prognostiziert werden, weshalb keine Performance Fee auf zu realisierenden Wertgewinnen zurückgestellt wird. In 2016 würde unter dem geltenden Managementvertrag bei einem sofortigen Verkauf des Portfolios und nach Abzug angemessener steuerlicher Zuschläge und Abgaben ein Gewinn von rund TCHF 22 892 (Vorjahr: TCHF 24 812) realisiert. Unter der hypotethischen Annahme, dass per 31. Dezember 2016 das ganze Portfolio zum Fair Value verkauft würde, hätte das eine Performance Fee von TCHF 3 722 (Vorjahr: TCHF 4 341) zur Folge. Aus der Mehrwertsteuer-Gruppenbesteuerung mit der SFPI Management SA in Ascona und Swiss Finance & Property Manegg AG Zug in Zug besteht eine solidarische Haftung für die von der Mehrwertsteuergruppe geschuldeten Steuern zugunsten der Eidgenössischen Steuerverwaltung. 34. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Keine Ereignisse. 67 68 Finanzielle Berichterstattung Bericht der Revisionsstelle an die Generalversammlung der Swiss Finance & Property Investment AG Zürich Bericht zur Prüfung der Konzernrechnung Prüfungsurteil Wir haben die Konzernrechnung der Swiss Finance & Property Investment AG und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) – bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2016, der Konzernerfolgsrechnung, der Konzerngesamtergebnisrechnung, dem Konzerneigenkapitalnachweis und der Konzerngeldflussrechnung für das dann endende Jahr sowie dem Konzernanhang, einschliesslich einer Zusammenfassung bedeutsamer Rechnungslegungsmethoden – geprüft. Nach unserer Beurteilung vermittelt die Konzernrechnung (Seiten 6 bis 67 sowie 134 bis 141) ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2016 sowie dessen Ertragslage und der Geldflüsse für das dann endende Jahr in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) und entspricht den Bestimmungen von Artikel 17 der Richtlinie betr. Rechnungslegung (RLR) der SIX Swiss Exchange sowie dem schweizerischen Gesetz. Grundlage für das Prüfungsurteil Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz, den International Standards on Auditing (ISA) sowie den Schweizer Prüfungsstandards (PS) durchgeführt. Unsere Verantwortlichkeiten nach diesen Vorschriften und Standards sind im Abschnitt „Verantwortlichkeiten der Revisionsstelle für die Prüfung der Konzernrechnung“ unseres Berichts weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Konzern unabhängig in Übereinstimmung mit den schweizerischen gesetzlichen Vorschriften und den Anforderungen des Berufsstands sowie dem Code of Ethics for Professional Accountants des International Ethics Standards Board for Accountants (IESBA Code), und wir haben unsere sonstigen beruflichen Verhaltenspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. PricewaterhouseCoopers AG, Birchstrasse 160, Postfach, 8050 Zürich Telefon: +41 58 792 44 00, Telefax: +41 58 792 44 10, www.pwc.ch PricewaterhouseCoopers AG ist Mitglied eines globalen Netzwerks von rechtlich selbständigen und voneinander unabhängigen Gesellschaften. 69 Finanzielle Berichterstattung Unser Prüfungsansatz Überblick Gesamtwesentlichkeit: CHF 2.465 Millionen • Wir haben bei einer Konzerngesellschaft Prüfungen („Full Scope Audits“), bei einer Konzerngesellschaft eine prüferische Durchsicht (Review) und bei einer Konzerngesellschaft eigens definierte Prüfungshandlungen durchgeführt. • Unsere Prüfungen decken den Betriebsertrag und die Aktiven des Konzerns vollständig ab. Als besonders wichtige Prüfungssachverhalte haben wir folgende Themen identifiziert: • Bewertung der Renditeliegenschaften sowie zum Verkauf bestimmten Entwicklungsliegenschaften • Latente Steuerverpflichtungen auf Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften Umfang der Prüfung Unsere Prüfungsplanung basiert auf der Bestimmung der Wesentlichkeit und der Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Darstellungen der Konzernrechnung. Wir haben hierbei insbesondere jene Bereiche berücksichtigt, in denen Ermessensentscheide getroffen wurden. Dies trifft zum Beispiel auf wesentliche Schätzungen in der Rechnungslegung zu, bei denen Annahmen gemacht werden und die von zukünftigen Ereignissen abhängen, die von Natur aus unsicher sind. Wie in allen Prüfungen haben wir das Risiko der Umgehung von internen Kontrollen durch die Geschäftsleitung und, neben anderen Aspekten, mögliche Hinweise auf ein Risiko für beabsichtigte falsche Darstellungen berücksichtigt. Zur Durchführung angemessener Prüfungshandlungen haben wir den Prüfungsumfang so ausgestaltet, dass wir ein Prüfungsurteil zur Konzernrechnung als Ganzes abgeben können, unter Berücksichtigung der Konzernorganisation, der internen Kontrollen und Prozesse im Bereich der Rechnungslegung sowie der Branche, in welcher der Konzern tätig ist. Wesentlichkeit Der Umfang unserer Prüfung ist durch die Anwendung des Grundsatzes der Wesentlichkeit beeinflusst. Unser Prüfungsurteil zielt darauf ab, hinreichende Sicherheit darüber zu geben, dass die Konzernrechnung keine wesentlichen falschen Darstellungen enthält. Falsche Darstellungen können beabsichtigt oder unbeabsichtigt entstehen und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden kann, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieser Konzernrechnung getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Nutzern beeinflussen können. Auf der Basis unseres pflichtgemässen Ermessens haben wir quantitative Wesentlichkeitsgrenzen festgelegt, so auch die Wesentlichkeit für die Konzernrechnung als Ganzes, wie nachstehend aufgeführt. Die Wesentlichkeitsgrenzen, unter Berücksichtigung qualitativer Erwägungen, erlauben es uns, den Umfang der Prüfung, die Art, die zeitliche Einteilung und das Ausmass unserer Prüfungshandlungen festzulegen sowie den Einfluss wesentlicher falscher Darstellungen, einzeln und insgesamt, auf die Konzernrechnung als Ganzes zu beurteilen. 3 70 Finanzielle Berichterstattung Gesamtwesentlichkeit Konzernrechnung CHF 2.465 Millionen. Herleitung 1 % der Nettoaktiven (Eigenkapital) des Konzerns Begründung für die Bezugsgrösse Als Bezugsgrösse zur Bestimmung der Wesentlichkeit wählten wir zur Bestimmung der Wesentlich- die Nettoaktiven, da dies aus unserer Sicht eine branchenübliche Bekeit zugsgrösse für Wesentlichkeitsüberlegungen im Immobilienanlagegeschäft darstellt. Wir haben mit dem Verwaltungsrat vereinbart, diesem im Rahmen unserer Prüfung festgestellte, falsche Darstellungen über TCHF 123 mitzuteilen; ebenso alle falschen Darstellungen unterhalb dieses Betrags, die aus unserer Sicht jedoch aus qualitativen Überlegungen eine Berichterstattung nahelegen. Besonders wichtige Prüfungssachverhalte Besonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach unserem pflichtgemässen Ermessen am bedeutsamsten für unsere Prüfung der Konzernrechnung des aktuellen Zeitraums waren. Diese Sachverhalte wurden im Zusammenhang mit unserer Prüfung der Konzernrechnung als Ganzes und bei der Bildung unseres Prüfungsurteils hierzu berücksichtigt, und wir geben kein gesondertes Prüfungsurteil zu diesen Sachverhalten ab. Bewertung der Renditeliegenschaften sowie zum Verkauf bestimmten Entwicklungsliegenschaften Besonders wichtiger Prüfungssachverhalt Unser Prüfungsvorgehen Swiss Finance & Property Investment AG hält per 31. Dezember 2016 ein Liegenschaftenportfolio, welches aus Renditeliegenschaften (CHF 498.5 Mio.) und zum Verkauf bestimmten Entwicklungsliegenschaften (CHF 19,2 Mio.) besteht (Total CHF 517,7 Mio. oder 96.0 % der Bilanzsumme). Wir haben die Ausgestaltung und Wirksamkeit der für den Bewertungsprozess der Liegenschaften relevanten internen Kontrollen beurteilt und überprüft. Die Bilanzierung der Liegenschaften erfolgt grösstenteils zum Fair Value. Die Veränderungen der Fair Values werden erfolgswirksam erfasst. • Wir haben die Kontrolle zur vollständigen und korrekten Datenlieferung an den externen Bewertungsexperten sowie die Überprüfung der Schätzungsergebnisse durch Swiss Finance & Property Investment AG geprüft. Der Fair Value wird gemäss den entsprechenden Anforderungen der SIX Swiss Exchange halbjährlich durch einen externen, unabhängigen Immobilienbewerter als Sachverständiger mittels Discounted Cash Flow Methode (DCF) ermittelt. Die DCF Bewertungen dienen zudem als Basis für die Ermittlung von Wertbeeinträchtigungen für zu Anschaffungskosten bilanzierten zum Verkauf bestimmten Entwicklungsprojekte. Wir erachten die Bewertung des Liegenschaftsportfolios als besonders wichtigen Prüfungssachverhalt aufgrund der Bedeutung des Liegenschaftenportfolios im Verhältnis zur Bilanzsumme sowie der Annahmen und Ermessensspielräume, Insbesondere haben wir folgende Prüfungshandlungen vorgenommen: • Wir haben die Beauftragung, Fachkompetenz und Unabhängigkeit des externen Bewertungsexperten beurteilt. Dies erfolgte mittels Einsicht in die entsprechende Auftragsbestätigung, Durchsicht der Lebensläufe der verantwortlichen Personen sowie einer Besprechung mit dem verantwortlichen Partner der Wüest Partner AG. • Unsere eigenen Prüfungssachverständigen haben die generelle Wertentwicklung des Portfolios analysiert und mit der Marktentwicklung in der Schweiz verglichen. Ebenso wurden die Höhe bzw. Veränderung des durchschnittlichen 4 71 Finanzielle Berichterstattung welche Bewertungsmodelle wie die DCF Methode beinhalten. Diskontsatzes, welcher für die DCF Bewertungen verwendet wurde, analysiert und beurteilt. Eine DCF Bewertung im Immobilienbereich beinhaltet u.a. Eingangsparameter, welche nicht an einem Markt beobachtbar sind (z.B. künftige Leerstandsannahmen, künftige Investitionen, verschiedene Bestandteile des Diskontfaktors). • Anlässlich einer Besprechung mit dem externen Bewertungsexperten wurden die wesentlichen Veränderungen in den Bewertungsparametern plausibilisiert. Unangemessene Annahmen oder Fehler in den DCF Bewertungen könnten aufgrund des langen Zeithorizonts zu erheblich anderen Bewertungsergebnissen am Bilanzstichtag führen. Vgl. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze (Seiten 17 & 18), Anhang 9 & 10 (Seiten 36-42) sowie Immobilienbewertungsbericht Wüest & Partner AG (Seiten 74-79). • Unsere Prüfungssachverständigen haben stichprobenweise eine Überprüfung der Bewertung vorgenommen. Die Stichprobenauswahl basierte auf einer Mehrjahresplanung (Rotation) und weitergehenden analytischen Prüfungshandlungen (risikobasiert). • Die Marktnähe der Schätzungen des Bewertungsexperten prüften wir mittels Abgleich zu unterjährigen Transaktionen mit Anlageliegenschaften. • Wir haben anhand von Gesprächen mit dem Chief Financial Officer (CFO) sowie der Einsichtnahme in Protokolle des Verwaltungsrats überprüft, ob die Liegenschaften entsprechend deren geplantem Verwendungszweck gemäss den IFRS-Anforderungen klassifiziert und bilanziert sind. • Wir haben die Wertbeeinträchtigungstests für zu Anschaffungskosten bilanzierte zum Verkauf bestimmte Entwicklungsprojekte hinsichtlich der verwendeten Daten überprüft. Wir erachten das Bewertungsverfahren als eine angemessene und ausreichende Grundlage für die Bewertung des in der Konzernrechnung bilanzierten Liegenschaftenportfolios. Latente Steuerverpflichtungen auf Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften Besonders wichtiger Prüfungssachverhalt Unser Prüfungsvorgehen Die latenten Steuerverpflichtungen von Swiss Finance & Property Investment AG auf Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften betragen per 31. Dezember 2016 rund CHF 23,9 Mio. Die latenten Steuerverpflichtungen basieren dabei auf der steuerlichen Belastung auf der Bewertungsdifferenz zwischen dem steuerlich massgebenden Wert und dem höheren bilanzierten Fair Value. Wir haben insbesondere folgende Prüfungshandlungen vorgenommen: Wir erachten die latenten Steuern auf Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften als besonders wichtigen Prüfungssachverhalt. • Unsere Steuerspezialisten haben die Annahmen der Geschäftsleitung hinsichtlich der Schätzungen der Haltedauer plausibilisiert. • Die verwendeten Steuersätze für die Zwecke der Gewinnsteuern (Bund, Kanton und Gemeinde) und Grundstückgewinnsteuern wurden mit den aktuell gültigen Steuersätzen verglichen. Einerseits stellen die latenten Steuerverpflichtungen auf Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften 5 72 Finanzielle Berichterstattung mit rund 8.2% der Verbindlichkeiten der Swiss Finance & Property Investment AG eine bedeutende Bilanzposition dar. Andererseits beinhaltet die Ermittlung der latenten Steuerverpflichtungen erhebliches Ermessen der Geschäftsleitung, u.a. hinsichtlich der voraussichtlichen Haltedauer der Liegenschaften. Unangemessene Annahmen oder Fehler in der Steuerberechnung könnten einen erheblichen Einfluss auf die Höhe der bilanzierten latenten Steuerverpflichtungen haben. • Ferner wurden die Berechnungen der Wertdifferenzen und die Klassifizierung der Wertzuwachsgewinne und wiedereingebrachten Abschreibungen nachvollzogen. Die Ergebnisse unserer Prüfungen stützen die Einschätzungen der Geschäftsleitung hinsichtlich der Angemessenheit der Ermittlung der ausgewiesenen latenten Steuerverpflichtungen. Vgl. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze (Seiten 16 & 17) und Anhang 14 & 15 (Seiten 4749). Übrige Informationen im Geschäftsbericht Der Verwaltungsrat ist für die übrigen Informationen im Geschäftsbericht verantwortlich. Die übrigen Informationen umfassen alle im Geschäftsbericht dargestellten Informationen, mit Ausnahme der Konzernrechnung, der Jahresrechnung und des Vergütungsberichts der Swiss Finance & Property Investment AG und unserer dazugehörigen Berichte. Die übrigen Informationen im Geschäftsbericht sind nicht Gegenstand unseres Prüfungsurteils zur Konzernrechnung und wir machen keine Prüfungsaussage zu diesen Informationen. Im Rahmen unserer Prüfung der Konzernrechnung ist es unsere Aufgabe, die übrigen Informationen im Geschäftsbericht zu lesen und zu beurteilen, ob wesentliche Unstimmigkeiten zur Konzernrechnung oder zu unseren Erkenntnissen aus der Prüfung bestehen oder ob die übrigen Informationen anderweitig wesentlich falsch dargestellt erscheinen. Falls wir auf der Basis unserer Arbeiten zu dem Schluss gelangen, dass eine wesentliche falsche Darstellung der übrigen Informationen vorliegt, haben wir darüber zu berichten. Wir haben in diesem Zusammenhang keine Bemerkungen anzubringen. Verantwortlichkeiten des Verwaltungsrates für die Konzernrechnung Der Verwaltungsrat ist verantwortlich für die Aufstellung einer Konzernrechnung, die in Übereinstimmung mit den IFRS, dem Artikel 17 der RLR der SIX Swiss Exchange und den gesetzlichen Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt, und für die internen Kontrollen, die der Verwaltungsrat als notwendig feststellt, um die Aufstellung einer Konzernrechnung zu ermöglichen, die frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist. Bei der Aufstellung der Konzernrechnung ist der Verwaltungsrat dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Geschäftstätigkeit zu beurteilen, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Geschäftstätigkeit – sofern zutreffend – anzugeben sowie dafür, den Rechnungslegungsgrundsatz der Fortführung der Geschäftstätigkeit anzuwenden, es sei denn, der Verwaltungsrat beabsichtigt, entweder den Konzern zu liquidieren oder Geschäftstätigkeiten einzustellen, oder hat keine realistische Alternative dazu. Verantwortlichkeiten der Revisionsstelle für die Prüfung der Konzernrechnung Unsere Ziele sind, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob die Konzernrechnung als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und einen Bericht abzugeben, der unser Prüfungsurteil beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Mass an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den ISA sowie den PS durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung, falls eine solche vorliegt, stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden 6 73 Finanzielle Berichterstattung als wesentlich angesehen, wenn von ihnen einzeln oder insgesamt vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie die auf der Grundlage dieser Konzernrechnung getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Nutzern beeinflussen. Eine weitergehende Beschreibung unserer Verantwortlichkeiten für die Prüfung der Konzernrechnung befindet sich auf der Webseite von EXPERTsuisse: http://expertsuisse.ch/wirtschaftspruefung-revisionsbericht. Diese Beschreibung ist Bestandteil unseres Berichts. Bericht zu sonstigen gesetzlichen und anderen rechtlichen Anforderungen In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und dem Schweizer Prüfungsstandard 890 bestätigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben des Verwaltungsrates ausgestaltetes internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Konzernrechnung existiert. Wir empfehlen, die vorliegende Konzernrechnung zu genehmigen. PricewaterhouseCoopers AG Guido Andermatt Roman Aregger Revisionsexperte Leitender Revisor Revisionsexperte Zürich, 28. Februar 2017 7 74 Finanzielle Berichterstattung experten Referenz-Nummer 102453.0140 d gemäss Bundesper Abschluss des n zu bewerten. Zwecke der Rechnd gehaltenen Lie- chaften (inkl. Neue weitere Liegenolio umfasst damit durch die Fondslein aufbereitet. Die nd Analyse dieser owie der Einschäte Liegenschaft. Die ierten Schätzungsin Abstimmung mit meter und der Eingentlichen BewerErgebnisse neutral pflichtet durchgeWüest Partner AG Alte Börse Bleicherweg 5 8001 Zürich Finanzielle Berichterstattung experten Referenz-Nummer 102453.0140 d gemäss Bundesper Abschluss des n zu bewerten. Zwecke der Rechnd gehaltenen Lie- chaften (inkl. Neue weitere Liegenolio umfasst damit durch die Fondslein aufbereitet. Die nd Analyse dieser owie der Einschäte Liegenschaft. Die ierten Schätzungsin Abstimmung mit meter und der Eingentlichen BewerErgebnisse neutral pflichtet durchgeWüest Partner AG Alte Börse Bleicherweg 5 8001 Zürich 75 76 Finanzielle Berichterstattung experten Referenz-Nummer 102453.0140 d gemäss Bundesper Abschluss des n zu bewerten. Zwecke der Rechnd gehaltenen Lie- chaften (inkl. Neue weitere Liegenolio umfasst damit durch die Fondslein aufbereitet. Die nd Analyse dieser owie der Einschäte Liegenschaft. Die ierten Schätzungsin Abstimmung mit meter und der Eingentlichen BewerErgebnisse neutral pflichtet durchgeWüest Partner AG Alte Börse Bleicherweg 5 8001 Zürich Finanzielle Berichterstattung experten Referenz-Nummer 102453.0140 d gemäss Bundesper Abschluss des n zu bewerten. Zwecke der Rechnd gehaltenen Lie- chaften (inkl. Neue weitere Liegenolio umfasst damit durch die Fondslein aufbereitet. Die nd Analyse dieser owie der Einschäte Liegenschaft. Die ierten Schätzungsin Abstimmung mit meter und der Eingentlichen BewerErgebnisse neutral pflichtet durchgeWüest Partner AG Alte Börse Bleicherweg 5 8001 Zürich 77 78 Finanzielle Berichterstattung experten Referenz-Nummer 102453.0140 d gemäss Bundesper Abschluss des n zu bewerten. Zwecke der Rechnd gehaltenen Lie- chaften (inkl. Neue weitere Liegenolio umfasst damit durch die Fondslein aufbereitet. Die nd Analyse dieser owie der Einschäte Liegenschaft. Die ierten Schätzungsin Abstimmung mit meter und der Eingentlichen BewerErgebnisse neutral pflichtet durchgeWüest Partner AG Alte Börse Bleicherweg 5 8001 Zürich Finanzielle Berichterstattung experten Referenz-Nummer 102453.0140 d gemäss Bundesper Abschluss des n zu bewerten. Zwecke der Rechnd gehaltenen Lie- chaften (inkl. Neue weitere Liegenolio umfasst damit durch die Fondslein aufbereitet. Die nd Analyse dieser owie der Einschäte Liegenschaft. Die ierten Schätzungsin Abstimmung mit meter und der Eingentlichen BewerErgebnisse neutral pflichtet durchgeWüest Partner AG Alte Börse Bleicherweg 5 8001 Zürich 79 80 Finanzielle Berichterstattung EPRA PERFORMANCEKENNZAHLEN EPRA-Gewinn & EPRA-Gewinn je Aktie in CHF 1 000 Gewinn nach IFRS-Erfolgsrechnung Erfolg aus Neubewertung von Anlageliegenschaften 2016 2015 24 441 22 682 – 14 461 – 15 393 Erfolg aus Verkauf von Anlageliegenschaften – 5 571 – 1 239 Erfolg aus Verkauf von Entwicklungsliegenschaften – 4 242 – 2 215 3 961 797 Anteilige Gewinnsteuer auf Verkäufen Negativer Goodwill / Wertberichtigung auf Goodwill n /a n /a Veränderungen des Marktwerts von Finanzinstrumenten 374 – 1 044 Transaktionskosten beim Kauf von Gesellschaften und asoziierten Unternehmungen n /a n /a 4 726 5 793 Anpassungen der Positionen (i) bis (viii) in Bezug auf assoziierte Unternehmen n /a n /a Minderheitsanteile auf obenstehende Positionen n /a n /a Latente Steuern auf EPRA-Anpassungen EPRA Gewinn 9 228 9 381 2 541 914 2 494 348 3.63 3.76 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 246 512 214 074 n /a n /a 246 512 214 074 Neubewertung von Anlageliegenschaften (falls Anschaffungskostenmodell gemäss IAS 40 angewendet wird) n /a n /a Neubewertung von Anlageliegenschaften im Bau (falls Anschaffungskostenmodell gemäss IAS 40 angewendet wird) n /a n /a Neubewertung von Mietverhältnissen von Liegenschaften unter Finanzierungsleasing n /a n /a Durchschnittliche Anzahl Aktien (gewichtet) EPRA Gewinn je Aktie EPRA Net Asset Value in CHF 1 000 NAV gemäss Jahresrechnung Verwässerungseffekt aufgrund von Optionen, Wandelanleihen und anderen Eigenkapitalinstrumenten Verwässerter NAV nach Optinen, Wandelanleihen und anderen Eigenkapitalinstrumenten Inklusiv: Neubewertung von Mietverhältnissen von Liegenschaften unter Finanzierungsleasing n /a n /a – 377 8 600 Marktwert derivativer Finanzinstrumente 25 298 25 288 Latente Steuern 26 369 22 834 Bewertungsdifferenzen auf Entwicklungsliegenschaften Exklusiv: Goodwill aus latenten Steuern Summe Inklusiv/Exklusiv Anpassungen der Positionen (i) bis (v) in Bezug auf assoziierte Unternehmen EPRA NAV Anzahl ausstehender Aktien EPRA NAV je Aktie n /a n /a 51 290 56 722 n /a n /a 297 802 270 796 2 541 914 2 494 348 117.16 108.56 81 Finanzielle Berichterstattung EPRA Triple Net Asset Value in CHF 1 000 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 297 802 270 796 – 25 298 – 25 288 3 666 14 568 Latente Steuern – 27 170 – 26 016 EPRA NNNAV 249 000 234 060 2 541 914 2 494 348 97.96 93.84 EPRA NAV Inklusiv: Marktwert derivativer Finanzinstrumente Martwert der Finanzverbindlichkeiten Anzahl ausstehende Aktien EPRA NNNAV je Aktie EPRA-Nettorendite aus Mieteinnahmen in CHF 1 000 2016 2015 517 722 475 114 Anlageliegenschaften-Joint ventures / Funds – – Promotionen – – Abzüglich Entwicklungen – 19 186 – 27 801 Wert der fertiggestellten Anlageliegenschaften 498 536 447 313 Anlageliegenschaft Eigentum Abzug für geschätzte Käuferkosten Angepasster Wert fertiggestellter Anlageliegenschaften n /a n /a 498 536 447 313 Annualisierter IST-Mietertrag 22 968 20 581 Direkter Aufwand Anlageliegenschaften – 2 153 – 2 395 Annualisierter Netto-Mietertrag 20 815 18 186 – – Topped up Netto-Mietertrag 20 815 18 186 EPRA Nettorendite aus Mieteinnahmen 4.18 % 4.07 % EPRA topped up Nettorendite aus Mieteinnahmen 4.18 % 4.07 % 2016 2015 Zuzüglich erwarteter Mieteinnahmen nach Ablauf von Mietvergünstigungen EPRA-Leerstandsquote in CHF 1 000 Geschätzes Mieteinnahmepotential aus Leerstandsflächen Geschätzte Mieteinnahmen aus Gesamtportfolio EPRA Leerstandsquote EPRA Kostenkennzahlen Betriebliche Aufwändungen der Analgeliegenschaften gem. IFRS Erfolgsrechnung Direkter Aufwand für vermietete Liegenschaften Baurechtszinsen EPRA-Kosten (einschliesslich direkte Leerstandskosten) Direkte Leerstandskosten EPRA-Kosten ohne direkte Leerstandskosten) in CHF 1 000 1 090 1 756 25 207 23 853 4.3 % 7.4 % 2016 2015 6 520 6 080 – – – 48 – 69 6 472 6 011 – 33 – 148 6 439 5 863 Bruttomieteinnahmen abzüglich Kosten für Grundstückmiete 22 103 20 908 Brutto Mieteinnahmen 22 103 20 908 EPRA-Kostenkennzahl (einschliesslich direkte Leerstandskosten) 29.3 % 28.7 % EPRA-Kostenkennzahl ohne direkte Leerstandskosten) 29.1 % 28.0 % 82 Finanzielle Berichterstattung HANDELSRECHTLICHE JAHRESRECHNUNG NACH OR Bilanz Aktiven in CHF 1 000 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 3 889 9 273 705 403 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen gegenüber Tochtergesellschaften 1 851 14 325 Übrige kurzfristige Forderungen gegenüber Dritten 3 582 1 734 24 925 25 208 375 603 Umlaufvermögen Flüssige Mittel Forderungen aus Lieferungen und Leistungen gegenüber Dritten Zum Verkauf gehaltene Aktiven Aktive Rechnungsabgrenzungen gegenüber Dritten Steuerguthaben Total Umlaufvermögen 5 490 1 347 40 816 52 894 Anlagevermögen Langfristige Forderungen gegenüber Dritten 1 086 – 19 576 22 125 Langfristige Forderungen Erneuerungsfonds STWE 634 610 Beteiligungen 200 200 Renditeliegenschaften 364 312 327 375 Total Anlagevermögen 385 808 350 310 Total Aktiven 426 624 403 204 Langfristige Forderungen gegenüber Tochtergesellschaften Finanzielle Berichterstattung Passiven in CHF 1 000 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 3 115 4 132 382 198 Kurzfristiges Fremdkapital Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen gegenüber Dritten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen gegenüber Beteiligten Erhaltene Anzahlungen von Dritten Kurzfristige verzinsliche Bankverbindlichkeiten – Hypotheken Amortisationsverbindlichkeit Hypotheken Kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten gegenüber Dritten Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber Dritten Passive Rechnungsabgrenzungen gegenüber Dritten Passive Rechnungsabgrenzungen gegenüber Beteiligten 2 565 2 453 29 707 34 320 2 875 2 450 15 000 15 000 75 64 1 969 4 245 414 60 4 520 148 60 623 63 069 185 290 181 640 29 353 26 692 1 172 880 Total langfristiges Fremdkapital 215 815 209 211 Total Fremdkapital 276 438 272 281 Aktienkapital 83 798 86 429 Gesetzliche Kapitalreserven aus Kapitaleinlagen 61 260 50 356 70 70 Rückstellungen für Steuern Total kurzfristiges Fremdkapital Langfristiges Fremdkapital Langfristige verzinsliche Bankverbindlichkeiten – Hypotheken Rückstellungen unreal. Verlust auf Derivativen Finanzinstrumenten Rückstellungen für Grossreparaturen Eigenkapital Gesetzliche Gewinnreserve Bilanzgewinn/Bilanzverlust (–) 5 058 – 5 932 Total Eigenkapital 150 187 130 923 Total Passiven 426 624 403 204 83 84 Finanzielle Berichterstattung Erfolgsrechnungen 1. Jan. bis 31. Dez. 2016 1. Jan. bis 31. Dez. 2015 Liegenschaftsertrag 19 639 18 167 Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften 10 123 6 561 8 334 13 503 162 327 38 258 38 558 – 890 – 1 276 in CHF 1 000 Betriebsertrag Projektertrag Übrige betriebliche Erträge Total Betriebsertrag Betriebsaufwand Unterhalt und Reparaturen Liegenschaften Betriebsaufwand Liegenschaften – 1 263 – 1 119 Projektaufwand – 5 628 – 11 804 Personalaufwand Übriger betrieblicher Aufwand Verwaltungsaufwand – 95 – 92 – 293 – 325 – 3 674 – 3 101 – 11 842 – 17 717 26 416 20 841 1. Jan. bis 31. Dez. 2016 1. Jan. bis 31. Dez. 2015 Abschreibungen Renditeliegenschaften – 4 660 – 6 139 Total Abschreibungen auf Positionen des Anlagevermögens – 4 660 – 6 139 Betriebserfolg vor Finanzerfolg und Steuern – EBIT 21 756 14 702 Total Betriebsaufwand Betriebserfolg vor Abschreibungen, Finanzerfolg, Steuern – EBITDA in CHF 1 000 Abschreibungen auf Positionen des Anlagevermögens Finanzielle Berichterstattung in CHF 1 000 1. Jan. bis 31. Dez. 2016 1. Jan. bis 31. Dez. 2015 – 5 304 – 4 676 Finanzerfolg Finanzaufwand Finanzertrag 1 919 1 602 Unrealisierte Verluste aus Derivativen – 2 661 – 8 962 Total Finanzerfolg – 6 046 – 12 036 Betriebserfolg vor Steuern – EBT 15 710 2 665 Direkte Steuern – 4 720 – 273 Jahresgewinn 10 990 2 392 85 86 Finanzielle Berichterstattung ANHANG ZUR HANDELSRECHTLICHEN JAHRESRECHNUNG NACH OR 1. Allgemeine Angaben 1.1 Firma/Name, Rechtsform, Sitz Swiss Finance & Property Investment AG Seefeldstrasse 275, 8008 Zürich 1.2 Anzahl Vollzeitstellen Die Anzahl der Vollzeitstellen im Jahresdurchschnitt lag im Berichtsjahr sowie im Vorjahr nicht über 10. 1.3 Name der Revisionsstelle Die Gesellschaft unterliegt von Gesetzes wegen der ordentlichen Revision. Seit dem Geschäftsjahr 2007 amtet die PricewaterhouseCoopers AG, Zürich als Revisionsstelle. Sie muss jährlich von der ordentlichen Generalversammlung gewählt werden. 1.4 Anwendung neues Rechnungslegungsgesetz Die Jahresrechnung wurde nach den Bestimmungen des Schweizerischen Rechnungslegungsrechts (32. Titel OR) erstellt. 2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 2.1 Angewandte Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze Die vorliegende Jahresrechnung wurde gemäss den Vorschriften des Schweizer Gesetzes, insbesondere der Artikel über die kaufmännische Buchführung und Rechnungslegung des Obligationenrechts (Art. 957 bis 962) erstellt. Die Rechnungslegung erfordert vom Verwaltungsrat Schätzungen und Beurteilungen, welche die Höhe der ausgewiesenen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten sowie Eventualverbindlichkeiten im Zeitpunkt der Bilanzierung, aber auch Aufwendungen und Erträge der Berichtsperiode beeinflussen könnten. Der Verwaltungsrat entscheidet dabei jeweils im eigenen Ermessen über die Ausnutzung der bestehenden gesetzlichen Bewertungsund Bilanzierungsspielräume. Zum Wohle der Gesellschaft können dabei im Rahmen des Vorsichtsprinzips Abschreibungen, Wertberichtigungen und Rückstellungen über das betriebswirtschaftlich benötigte Ausmass hinaus gebildet werden. Finanzielle Berichterstattung Die wesentlichen Abschlusspositionen sind wie nachstehend bilanziert: Flüssige Mittel Flüssige Mittel werden zum Nominalwert bilanziert und beinhalten Kassabestände, Postcheck- und Bankguthaben sowie Geldmarktanlagen mit Restlaufzeiten von höchstens 90 Tagen. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen / kurzfristige und langfristige Forderungen Forderungen werden zum Nominalwert ausgewiesen. Gefährdete Forderungen werden einzeln beurteilt und entsprechend wertberichtigt. Als Beurteilungskriterien gelten die Zahlungsdisziplin, der Betrag an ausstehenden Mieten, das Bestehen von eingeleiteten Schuldbetreibungen, das Ausmass von Deckung durch Depots und verwertbare Aktiven sowie die Einschätzung des Bewirtschafters respektive Portfolio-Managers. Renditeliegenschaften Renditeliegenschaften sind solche Liegenschaften, die gehalten werden, um langfristig Mieterträge und Wertsteigerungen zu erzielen. Sie werden im Anlagevermögen bilanziert. Neuakquisitionen werden zum Anschaffungswert (inkl. Transaktionskosten) erfasst. Im Rahmen der Folgebewertung werden die Objekte einzeln bewertet und linear nach Nutzungsart (Satz 1/3 des steuerlichen Prozentsatzes gemäss Merkblatt EStV) abgeschrieben. Halbjährlich werden sämtliche Liegenschaften von dem unabhängingen Bewerter Wüest Partner AG auf ihren Marktwert hin bewertet. Liegt der Marktwert unter dem Buchwert findet eine zusätzliche Abschreibung auf den niedrigeren Wert statt. Damit wird eine Impairment Überprüfung regelmässig angewendet. Kurzfristige verzinsliche Finanzverbindlichkeiten Kurzfristige verzinsliche Finanzverbindlichkeiten in Form von Bankkrediten, kurzfristigen Amortisationsverbindlichkeiten auf den Hypotheken und anderen kurzfristigen Darlehen werden zum Nominalwert ausgewiesen. Langfristige verzinsliche Bankverbindlichkeiten – Hypotheken Die langfristigen verzinslichen Finanzverbindlichkeiten in Form von Roll-over Krediten werden zum Nominalwert ausgewiesen. Derivate Finanzinstrumente Derivative Finanzinstrumente werden im Erwerbszeitpunkt (trade-date) und bei der Folgebewertung zu Anschaffungskosten bzw. zum tieferen Marktwert (Fair Value) bilanziert. Für unrealisierte Verluste wird eine Rückstellung gebildet, unrealisierte Gewinne werden nicht erfasst. Derivative Finanzinstrumente werden ausschliesslich zur Absicherung von Zinsrisiken eingesetzt. Swiss Finance & Property Investment AG setzt seit 2010 derivative Finanzinstrumente zur Absicherung von Zinsrisiken ein. Zurzeit werden ausschliesslich Zinssatz-Swaps zur Absicherung verwendet. 87 88 Finanzielle Berichterstattung Rückstellungen Für alle am Bilanzstichtag erkennbaren Risiken werden nach dem Vorsichtsprinzip Rückstellungen gebildet. Die Rückstellungen können stille Reserven enthalten. Projektertrag und Projektaufwand Für das Projekt Parco d’Oro werden Ertrag und Aufwand in der Erfolgsrechnung verbucht. Im Projektaufwand werden Kosten für den Totalunternehmer erfasst, im Projektertrag der Erlös aus der Weiterverrechnung der Kosten an die Tochtergesellschaft SFPI Management SA. Liegenschaftsertrag Der Liegenschaftsertrag umfasst den Mietertrag nach Abzug von Leerstandsausfällen und Mietzinsverlusten. Mieterträge aus Operating-Leasingverhältnissen werden in der Erfolgsrechnung bei Fälligkeit der Mietforderung erfasst. Umsatzbezogene Mieterträge können bis zum Tag der Bilanzerrichtung nicht verlässlich bestimmt werden. Sie werden daher nicht abgegrenzt. Der Liegenschaftenertrag des laufenden Jahres enthält daher die effektiv bezahlten Umsatzmieten basierend auf den definitiven Abrechnungen der Umsätze des Vorjahres. Finanzielle Berichterstattung 3. Angaben, Aufschlüsselungen und Erläuterungen zu Positionen der Bilanz 3.1 Flüssige Mittel in CHF 1 000 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 Bankguthaben 3 889 9 273 Total 3 889 9 273 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 269 265 3.2 Langfristige Forderungen gegenüber Tochtergesellschaften in CHF 1 000 Swiss Finance & Property Manegg AG Zug, Zug Darlehen mit Rangrücktritt Darlehen ohne Rangrücktritt 925 713 1 194 978 Darlehen mit Rangrücktritt 18 382 21 147 Total 18 382 21 147 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 Total SFPI Management SA, Ascona 3.3Beteiligungen in CHF 1 000 Swiss Finance & Property Manegg AG Zug, Zug Zweck der Gesellschaft ist die Realisierung von Immobilienentwicklungsprojekten auf dem Manegg-Areal. Aktienkapital 100100 Beteiligungsquote 100 % 100 % Stimmrechtsquote 100 % 100 % SFPI Management SA, Ascona Zweck der Gesellschaft ist die Realisierung von Immobilienentwicklungsprojekten auf dem Parco d’Oro-Areal. Aktienkapital 100100 Beteiligungsquote 100 % 100 % Stimmrechtsquote 100 % 100 % 89 90 Finanzielle Berichterstattung 3.4Renditeliegenschaften in CHF 1 000 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 Anschaffungswerte der Renditeliegenschaften 406 134 365 108 Kumulierte Wertberichtigungen und Abschreibungen – 41 822 – 37 733 Total 364 312 327 375 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 118 557 135 520 – 12 300 3.5 Lang- und kurzfristige Bankverbindlichkeiten in CHF 1 000 Nach Gläubiger UBS Credit Suisse Raiffeisenbank 7 750 16 750 Neue Aargauer Bank AG 40 380 46 800 Basler Kantonalbank 40 485 7 040 St. Galler Kantonalbank 10 700 – 217 872 218 410 Total lang- und kurzfristige Finanzverbindlichkeiten 91 Finanzielle Berichterstattung 4. Angaben, Aufschlüsselungen und Erläuterungen zur Erfolgsrechnung 4.1Liegenschaftsertrag 1. Jan. bis 31. Dez. 2016 1. Jan. bis 31. Dez. 2015 Mietzinsertrag Wohnen 6 900 6 740 Mietzinsertrag Gewerbe 13 793 12 765 Übriger Mietzinsertrag 1 318 1 295 22 011 20 800 in CHF 1 000 Soll-Nettomiete bei Vollvermietung Nebenkostenpauschalen 92 108 22 103 20 908 – 15 – 143 Leerstand – 1 406 – 2 703 Mietzinsverbilligungen – 1 058 – – 11 39 27 66 19 639 18 167 Soll-Bruttomiete bei Vollvermietung, inkl. NK-Pauschalen Debitorenverluste Erhaltene Umsatzmieten Erhaltene Gastrorückvergütungen Total Liegenschaftsertrag 4.2 Projektertrag und Projektaufwand Für das Projekt Parco d’Oro werden Ertrag und Aufwand in der Erfolgsrechnung verbucht. Im Projekaufwand werden die Kosten für den Totalunternehmer erfasst, im Projektertrag der Erlös aus der Weiterverrechnung der Kosten an die Tochtergesellschaft SFPI Management SA. 1. Jan. bis 31. Dez. 2016 1. Jan. bis 31. Dez. 2015 Erlöse aus Weiterbelastung Projektkosten 5 378 13 503 Erlöse aus Vermarktung und Projektmanagement 2 956 – Total 8 334 13 503 Projekterlöse in CHF 1 000 Im Vorjahr wurden Erlöse aus Vermarktung und Projektmanagementaktivitäten von TCHF 214 erzielt, welche unter der Position Übrige Erträge ausgewiesen wurden. Projektaufwand Parco d’Oro Projektaufwand Vermarktungs- und Projektmanagementaufwand Total in CHF 1 000 1. Jan. bis 31. Dez. 2016 1. Jan. bis 31. Dez. 2015 – 4 676 – 11 804 – 951 – – 5 628 – 11 804 92 Finanzielle Berichterstattung 5. Zusätzliche Angaben, die nicht in anderen Bestandteilen der Jahresrechnung sind 5.1 Gesamtbetrag der zur Sicherung eigener Verbindlichkeiten verwendeten Aktiven Per 31. Dezember 2016 waren Liegenschaften mit Buchwert von TCHF 389 236 verpfändet (Vorjahr: TCHF 352 583). Auf den Objekten lasten insgesamt Schuldbriefe von TCHF 266 471 (Vorjahr: TCHF 243 381), wovon TCHF 154 471 (Vorjahr: TCHF 167 481) der kreditgebenden UBS für sämtliche Kreditforderungen mit Einschluss aller laufenden und verfallenen Zinsen bis zur maximalen Kreditlimite von TCHF 138 600 (Vorjahr: TCHF 135 520) haften. Die gesamte Hypothekarschuld gegenüber der UBS AG betrug per 31. Dezember 2016 TCHF 118 557 (Vorjahr: TCHF 135 520). 5.2Eventualverbindlichkeiten Aus der Mehrwertsteuer-Gruppenbesteuerung mit der SFPI Management SA in Ascona und Swiss Finance & Property Manegg AG Zug in Zug besteht eine solidarische Haftung für die von der Mehrwertsteuergruppe geschuldeten Steuern zugunsten der Eidgenössischen Steuerverwaltung. Die erfolgsabhängige Entschädigung (Performance Fee) der Swiss Finance & Property AG berechnet sich aufgrund des Reingewinns exklusive Neubewertungseffekte auf den Liegenschaften (netto latenter Steuern) nach Berücksichtigung einer Hurdle Rate. Werden Objekte mit Gewinn verkauft, wird der kumulierte, realisierte Wertgewinn jedoch dem Reingewinn aufgerechnet. Für Objekte, bei welchen der Verwaltungsrat einen Verkauf innerhalb des Planungshorizontes vorsieht, wird die latente Performance Fee nach IAS 37 vorsichtig geschätzt und zurückgestellt. Per 31. Dezember 2016 geht der Verwaltungsrat für alle Objekte, bis auf eine zum Verkauf bestimmte Renditeliegenschaft, von einer Haltedauer von 20 Jahren aus. Für die zum Verkauf bestimmte Renditeliegenschaft erfolgte eine Einschätzung einer möglichen Performance Fee. Ausschlaggebend ist hierfür vor allem der Reingewinn exklusive Neubewertungseffekte und der reale Discountsatz für das Geschäftsjahr 2016. Beides kann zu wenig genau prognostiziert werden, weshalb keine Performance Fee auf zu realisierenden Wertgewinnen zurückgestellt wird. In 2016 würde unter dem geltenden Managementvertrag bei einem sofortigen Verkauf des Portfolios und nach Abzug angemessener steuerlicher Zuschläge und Abgaben ein Gewinn von rund TCHF 22 892 (Vorjahr: TCHF 24 812) realisiert. Unter der hypotethischen Annahme, dass per 31. Dezember 2016 das ganze Portfolio zum Fair Value verkauft würde, hätte das eine Performance Fee von TCHF 3 722 (Vorjahr: TCHF 4 341) zur Folge. Finanzielle Berichterstattung 6. Weitere Angaben 6.1 Beteiligungsrechte bedeutender Aktionäre Bedeutende Aktionäre per 31. Dezember 2016 Hans-Peter Bauer UBS Fund Management AG Aargauische Pensionskasse Übrige Nominalwert pro Namenaktie in CHF Anzahl Namenaktien in Stück 60.18 % 6.25 3 111 895 19 449 6.40 % 31.25 331 195 10 350 3.04 % 31.25 157 061 4 908 30.38 % 31.25 1 570 909 49 091 5 171 060 83 798 Nominalwert pro Namenaktie in CHF Anzahl Namenaktien in Stück Nominelles Aktienkapital in CHF 1 000 62.44 % 6.93 3 111 895 21 565 5.56 % 34.65 277 201 9 605 4.19 % 34.65 208 711 7 232 27.81 % 34.65 1 386 057 48 027 4 983 864 86 429 Stimmanteil in % Total Aktienkapital per 31. Dezember 2016 Bedeutende Aktionäre per 31. Dezember 2015 Hans-Peter Bauer UBS Fund Management AG Aargauische Pensionskasse Übrige Stimmanteil in % Total Aktienkapital per 31. Dezember 2015 Nominelles Aktienkapital in CHF 1 000 6.2 Beteiligungsrechte der Verwaltungsräte Nominalwert pro Namenaktie in CHF Anzahl Namenaktien in Stück Nominelles Aktienkapital in CHF 1 000 Hans-Peter Bauer 6.25 3 111 895 19 449 Carolin Schmüser 31.25 500 16 Laurent Staffelbach 31.25 525 16 Per 31. Dezember 2016 93 94 Finanzielle Berichterstattung Nominalwert pro Namenaktie in CHF Anzahl Namenaktien in Stück Nominelles Aktienkapital in CHF 1 000 Hans-Peter Bauer 6.93 3 111 895 21 565 Carolin Schmüser 34.65 500 17 Laurent Staffelbach 34.65 525 18 Per 31. Dezember 2015 Die übrigen Verwaltungsratsmitglieder sowie Mitarbeiter halten keine Aktienbestände. 6.3 Angaben über die Durchführung einer Risikobeurteilung Der Verwaltungsrat hat am 23. November 2016 eine Risikobeurteilung durchgeführt. Dabei wurden die seiner Ansicht nach wichtigsten Risiken erfasst, entsprechende Massnahmen zur Steuerung und Überwachung der Risiken definiert und deren Umsetzung eingeleitet. 6.4 Reserven aus Kapitaleinlagen Der von der Eidgenössischen Steuerverwaltung bestätigte Bestand an steuerlich massgeblichen Kapitaleinlage reserven weicht vom Ausweis in der Bilanz ab. Die Differenz ist auf den Abzug der Emissionskosten zurückzuführen: in CHF 1 000 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 Handelsrechtlicher Bestand 61 260 50 356 . /. Emissionskosten – 3 512 – 3 334 Steuerlich bestätigter Bestand 57 748 47 022 Die Praxis der Eidgenössischen Steuerverwaltung zum Abzug der Emissionskosten ist umstritten. Falls sie in Zukunft geändert wird, kann für Steuerzwecke der höhere Bestand der Kapitaleinlagereserven genutzt werden. 6.5 Ereignisse nach Bilanzstichtag Keine Ereignisse. 95 Finanzielle Berichterstattung ANTRAG ZUR GEWINNVERWENDUNG Verwendung des Bilanzgewinn/-verlust (–) 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 Gewinn-/Verlustvortrag (–) am Anfang des Geschäftsjahres in CHF 1 000 – 5 932 – 8 324 Jahresgewinn 10 990 2 392 5 058 – 5 932 Verfügbarer Bilanzgewinn Antrag des Verwaltungsrates über die Verwendung des Bilanzgewinnes/-verlustes (–) 31. Dez. 2016 31. Dez. 2015 Bilanzgewinn/-verlust (–) zur Verfügung der Generalversammlung in CHF 1 000 5 058 – 5 932 Zuweisung an die gesetzliche Gewinnreserve – 253 – Vortrag auf neue Rechnung 4 805 – 5 932 Bilanzgewinn/-verlust (–) nach Ergebnisverwendung 4 805 – 5 932 Der Verwaltungsrat beantragt, die verbleibenden Bilanzgewinn TCHF 4 805 auf die neue Rechnung vorzutragen. Der Verwaltungsrat schlägt zudem eine Ausschüttung aus den Kapitalreserven pro Namenaktie à CHF 31.25 nominal von CHF 3.60 und pro Namenaktie à CHF 6.25 nominal von CHF 0.72 vor. Daraus ergibt sich für die an der SIX Swiss Exchange kotierten Namenaktien à CHF 31.25 nominal eine Ausschüttungsrendite von 3.96 % bezogen auf die Marktkapitalisierung am 31. Dezember 2016. 96 Finanzielle Berichterstattung Bericht der Revisionsstelle an die Generalversammlung der Swiss Finance & Property Investment AG Zürich Bericht zur Prüfung der Jahresrechnung Prüfungsurteil Wir haben die Jahresrechnung der Swiss Finance & Property Investment AG – bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2016 und der Erfolgsrechnung für das dann endende Jahr sowie dem Anhang, einschliesslich einer Zusammenfassung bedeutsamer Rechnungslegungsmethoden – geprüft. Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung (Seiten 82 bis 95) zum 31. Dezember 2016 dem schweizerischen Gesetz und den Statuten. Grundlage für das Prüfungsurteil Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards (PS) durchgeführt. Unsere Verantwortlichkeiten nach diesen Vorschriften und Standards sind im Abschnitt „Verantwortlichkeiten der Revisionsstelle für die Prüfung der Jahresrechnung“ unseres Berichts weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den schweizerischen gesetzlichen Vorschriften und den Anforderungen des Berufsstands, und wir haben unsere sonstigen beruflichen Verhaltenspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Unser Prüfungsansatz Überblick Gesamtwesentlichkeit: CHF 1.5 Millionen Zur Durchführung angemessener Prüfungshandlungen haben wir den Prüfungsumfang so ausgestaltet, dass wir ein Prüfungsurteil zur Jahresrechnung als Ganzes abgeben können, unter Berücksichtigung der Organisation, der internen Kontrollen und Prozesse im Bereich der Rechnungslegung sowie der Branche, in welcher die Gesellschaft tätig ist. Als besonders wichtigen Prüfungssachverhalt haben wir das folgende Thema identifiziert: • Werthaltigkeit der Renditeliegenschaften PricewaterhouseCoopers AG, Birchstrasse 160, Postfach, 8050 Zürich Telefon: +41 58 792 44 00, Telefax: +41 58 792 44 10, www.pwc.ch !"#$%&'(%")*+,%-**.%",/01/#,(/2#(34#%5/%#6%,/34*7'4%6/8%(9&%":,/;*6/"%$)(4#$)/,%47,(<65#3%6/+65/;*6%#6'65%"/+6'7)<63#3%6/1%,% 44,$)'=(%6> / 97 Finanzielle Berichterstattung Umfang der Prüfung Unsere Prüfungsplanung basiert auf der Bestimmung der Wesentlichkeit und der Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Darstellungen der Jahresrechnung. Wir haben hierbei insbesondere jene Bereiche berücksichtigt, in denen Ermessensentscheide getroffen wurden. Dies trifft zum Beispiel auf wesentliche Schätzungen in der Rechnungslegung zu, bei denen Annahmen gemacht werden und die von zukünftigen Ereignissen abhängen, die von Natur aus unsicher sind. Wie in allen Prüfungen haben wir das Risiko der Umgehung von internen Kontrollen durch die Geschäftsleitung und, neben anderen Aspekten, mögliche Hinweise auf ein Risiko für beabsichtigte falsche Darstellungen berücksichtigt. Wesentlichkeit Der Umfang unserer Prüfung ist durch die Anwendung des Grundsatzes der Wesentlichkeit beeinflusst. Unser Prüfungsurteil zielt darauf ab, hinreichende Sicherheit darüber zu geben, dass die Jahresrechnung keine wesentlichen falschen Darstellungen enthält. Falsche Darstellungen können beabsichtigt oder unbeabsichtigt entstehen und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden kann, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieser Jahresrechnung getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Nutzern beeinflussen können. Auf der Basis unseres pflichtgemässen Ermessens haben wir quantitative Wesentlichkeitsgrenzen festgelegt, so auch die Wesentlichkeit für die Jahresrechnung als Ganzes, wie nachstehend aufgeführt. Die Wesentlichkeitsgrenzen, unter Berücksichtigung qualitativer Erwägungen, erlauben es uns, den Umfang der Prüfung, die Art, die zeitliche Einteilung und das Ausmass unserer Prüfungshandlungen festzulegen sowie den Einfluss wesentlicher falscher Darstellungen, einzeln und insgesamt, auf die Jahresrechnung als Ganzes zu beurteilen. Gesamtwesentlichkeit CHF 1.5 Millionen Herleitung 1 % der Nettoaktiven (Eigenkapital) der Jahresrechnung Begründung für die Bezugsgrösse Als Bezugsgrösse zur Bestimmung der Wesentlichkeit wählten wir zur Bestimmung der Wesentlich- die Nettoaktiven, da dies aus unserer Sicht eine branchenübliche Bekeit zugsgrösse für Wesentlichkeitsüberlegungen im Immobilienanlagegeschäft darstellt. Wir haben mit dem Verwaltungsrat vereinbart, diesem im Rahmen unserer Prüfung festgestellte, falsche Darstellungen über TCHF 150 mitzuteilen; ebenso alle falschen Darstellungen unterhalb dieses Betrags, die aus unserer Sicht jedoch aus qualitativen Überlegungen eine Berichterstattung nahelegen. Berichterstattung über besonders wichtige Prüfungssachverhalte aufgrund Rundschreiben 1/2015 der Eidgenössischen Revisionsaufsichtsbehörde Besonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach unserem pflichtgemässen Ermessen am bedeutsamsten für unsere Prüfung der Jahresrechnung des aktuellen Zeitraums waren. Diese Sachverhalte wurden im Zusammenhang mit unserer Prüfung der Jahresrechnung als Ganzes und bei der Bildung unseres Prüfungsurteils hierzu berücksichtigt, und wir geben kein gesondertes Prüfungsurteil zu diesen Sachverhalten ab. Werthaltigkeit der Renditeliegenschaften Besonders wichtiger Prüfungssachverhalt Swiss Finance & Property Investment AG hält per 31. Dezember 2016 ein Liegenschaftenportfolio, welches aus Renditeliegenschaften (CHF 364 Mio.) und zum Verkauf gehaltene Aktiven (CHF 25 Mio.) Unser Prüfungsvorgehen Wir haben die Ausgestaltung und Wirksamkeit der für die Überprüfung der Werthaltigkeit der Renditeliegenschaften relevanten internen Kontrollen beurteilt und überprüft. 3 98 Finanzielle Berichterstattung besteht (Total CHF 389 Mio. oder 91 % der Bilanzsumme). Zudem haben wir insbesondere folgende Prüfungshandlungen vorgenommen: Die Renditeliegenschaften werden gemäss den Vorgaben über die kaufmännische Buchführung und Rechnungslegung des schweizerischen Obligationenrechts zu fortgeführten Anschaffungswerten vermindert um die notwendigen (planmässigen) Abschreibungen sowie allfällige Wertberichtigungen (ausserplanmässige Abschreibungen) bilanziert. Die Bewertung der Renditeliegenschaften erfolgt auf Einzelbasis. • Beurteilung der fortgeführten Anschaffungswerte je Renditeliegenschaft • Beurteilung der erfolgten planmässigen und ausserplanmässigen (wo anwendbar) Abschreibungen je Renditeliegenschaft • Vergleich der Buchwerte der einzelnen Renditeliegenschaften mit den Bewertungsergebnissen des unabhängigen Schätzungsexperten (Werthaltigkeitsüberprüfung). Wir erachten die Werthaltigkeit der Renditeliegenschaften als besonders wichtigen Prüfungssachverhalt aufgrund der Bedeutung der Renditeliegenschaften im Verhältnis zur Bilanzsumme. Die durch die erwähnten Prüfungen erzielten Prüfungsnachweise waren ausreichend und geeignet, um die Werthaltigkeit der Renditeliegenschaften zu beurteilen. Vgl. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze (Seite 87) und Anhang 3.4 (Seite 90). Verantwortlichkeiten des Verwaltungsrates für die Jahresrechnung Der Verwaltungsrat ist verantwortlich für die Aufstellung einer Jahresrechnung in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften und den Statuten und für die internen Kontrollen, die der Verwaltungsrat als notwendig feststellt, um die Aufstellung einer Jahresrechnung zu ermöglichen, die frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist. Bei der Aufstellung der Jahresrechnung ist der Verwaltungsrat dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Geschäftstätigkeit zu beurteilen, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Geschäftstätigkeit – sofern zutreffend – anzugeben sowie dafür, den Rechnungslegungsgrundsatz der Fortführung der Geschäftstätigkeit anzuwenden, es sei denn, der Verwaltungsrat beabsichtigt, entweder die Gesellschaft zu liquidieren oder Geschäftstätigkeiten einzustellen, oder hat keine realistische Alternative dazu. Verantwortlichkeiten der Revisionsstelle für die Prüfung der Jahresrechnung Unsere Ziele sind, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob die Jahresrechnung als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und einen Bericht abzugeben, der unser Prüfungsurteil beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Mass an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz sowie den PS durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung, falls eine solche vorliegt, stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn von ihnen einzeln oder insgesamt vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie die auf der Grundlage dieser Jahresrechnung getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Nutzern beeinflussen. Eine weitergehende Beschreibung unserer Verantwortlichkeiten für die Prüfung der Jahresrechnung befindet sich auf der Webseite von EXPERTsuisse: http://expertsuisse.ch/wirtschaftspruefung-revisionsbericht. Diese Beschreibung ist Bestandteil unseres Berichts. 4 99 Finanzielle Berichterstattung Bericht zu sonstigen gesetzlichen und anderen rechtlichen Anforderungen In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und dem Schweizer Prüfungsstandard 890 bestätigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben des Verwaltungsrates ausgestaltetes internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Jahresrechnung existiert. Ferner bestätigen wir, dass der Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes dem schweizerischen Gesetz und den Statuten entspricht und empfehlen, die vorliegende Jahresrechnung zu genehmigen. PricewaterhouseCoopers AG Guido Andermatt Roman Aregger Revisionsexperte Leitender Revisor Revisionsexperte Zürich, 28. Februar 2017 5 100 Vergütungsbericht VERGÜTUNGSBERICHT 2016 Gemäss der Verordnung gegen übermässige Vergütungen bei börsenkotierten Aktiengesellschaften (VegüV) vom 20. November 2013. 1. Einleitende Bemerkungen Im Sinne grösstmöglicher Transparenz und einer unmittelbaren Anpassung an die erweiterten Richtlinien zur Gewährleistung einer guten Corporate Governance setzt Swiss Finance & Property Investment AG die neuen Anforderungen an die Berichterstattung gemäss der Verordnung gegen übermässige Vergütungen bei börsenkotierten Aktiengesellschaften (VegüV) um. Der Vergütungsbericht für das Geschäftsjahr 2016 wurde durch die Revisionsstelle geprüft und wird der Generalversammlung zur Genehmigung vorgelegt. Der entsprechende Revisionsbericht befindet sich auf Seite 107. Die Vergütungen werden gemäss dem Periodisierungskonzept der Rechnungslegung (Accrual-Prinzip) offengelegt, das heisst, alle Vergütungen werden in jener Periode (hier Geschäftsjahr) ausgewiesen, in welcher diese in der Jahresrechnung erfasst werden. Im Berichtsjahr 2016 fungierten Herr Thomas Prajer (CEO) und Herr Stephan Ehrsam (CFO) als Geschäftsleitung bei der Swiss Finance & Property Investment AG mit einem Teilpensum. 2. Grundzüge und Elemente sowie Zuständigkeiten und Festsetzung der Vergütungen 2.1 Vergütungsgrundsätze, Erfolgsabhängige Vergütung, Beteiligungs- und Optionspläne Die Vergütungen der Mitglieder des Verwaltungsrates, der Geschäftsleitung und eines allfälligen Beirates sollen angemessen, wettbewerbsfähig und leistungsorientiert sowie in Übereinstimmung mit den strategischen Zielen sowie dem Erfolg der Unternehmensgruppe festgesetzt werden. Die Gesellschaft kann den Mitgliedern des Verwaltungsrates, der Geschäftsleitung und eines allfälligen Beirates eine erfolgsabhängige Vergütung entrichten. Deren Höhe richtet sich nach den vom Verwaltungsrat festgelegten qualitativen und quantitativen Zielvorgaben und Parametern. Die erfolgsabhängige Vergütung kann in bar oder durch Zuteilung von Beteiligungspapieren, Wandel- oder Optionsrechten oder anderen Rechten auf Beteiligungspapiere entrichtet werden. Der Verwaltungsrat regelt die Einzelheiten der erfolgsabhängigen Vergütungen der Mitglieder des Verwaltungsrates, der Geschäftsleitung und eines allfälligen Beirates. Die Gesellschaft kann den Mitgliedern des Verwaltungsrates, der Geschäftsleitung und eines allfälligen Beirates im Rahmen ihrer Vergütung Beteiligungspapiere, Wandel- oder Optionsrechte oder andere Rechte auf Beteiligungspapiere zuteilen. Bei einer Zuteilung von Beteiligungspapieren, Wandel- oder Optionsrechten oder anderen Rechten auf Beteiligungspapiere entspricht der Betrag der Vergütung dem Wert, der den zugeteilten Papieren bzw. Rechten im Zeitpunkt der Zuteilung gemäss allgemein anerkannten Bewertungsmethoden zukommt. Der Verwaltungsrat kann eine Sperrfrist für das Halten der Papiere bzw. Rechte festlegen und bestimmen, Vergütungsbericht wann und in welchem Umfang die Berechtigten einen festen Rechtsanspruch erwerben bzw. unter welchen Bedingungen etwaige Sperrfristen dahinfallen und die Begünstigten sofort einen festen Rechtsanspruch erwerben (z.B. bei einem Kontrollwechsel, bei substantiellen Umstrukturierungen oder bei bestimmten Arten der Beendigung des Arbeitsverhältnisses). Der Verwaltungsrat regelt die Einzelheiten. Die Zuteilung von Beteiligungspapieren, Wandel- oder Optionsrechten oder anderen Rechten auf Beteiligungspapiere, welche die Mitglieder des Verwaltungsrates, der Geschäftsleitung und eines allfälligen Beirates in ihrer Eigenschaft als Aktionäre der Gesellschaft erhalten (z.B. Bezugsrechte im Rahmen einer Kapitalerhöhung oder Optionen im Rahmen einer Kapitalherabsetzung), gelten nicht als Vergütung und fallen nicht unter diese Bestimmung. Derzeit besteht keine Regelung in Bezug auf eine Vergütung in Form von Beteiligungspapieren, Wandel- oder Optionsrechte oder andere Rechte auf Beteiligungspapiere. 2.2 Zuständigkeiten und Festsetzung der Vergütungen Bei der Swiss Finance & Property Investment AG übernimmt der Vergütungsausschuss die Aufgaben gemäss VegüV und gemäss den an die VegüV angepassten Statuten: Die Generalversammlung wählt einen Vergütungsausschuss von einem oder mehreren Mitgliedern. Die Mitglieder des Vergütungsausschusses werden einzeln gewählt. Wählbar sind nur Mitglieder des Verwaltungsrates. Die Amtsdauer der Mitglieder des Vergütungsausschusses endet spätestens mit dem Abschluss der auf ihre Wahl folgenden ordentlichen Generalversammlung. Die Wiederwahl ist möglich. Ist der Vergütungsausschuss nicht vollständig besetzt, so ernennt der Verwaltungsrat für die verbleibende Amtsdauer die fehlenden Mitglieder. Der Vergütungsausschuss hat die Aufgabe, den Beschluss des Verwaltungsrates betreffend die Vergütungen der Mitglieder des Verwaltungsrates, der Geschäftsleitung sowie eines etwaigen Beirates vorzubereiten und dem Verwaltungsrat einen diesbezüglichen Vorschlag zu unterbreiten. Der Verwaltungsrat beschliesst gestützt auf den Vorschlag des Vergütungsausschusses über die Vergütungen der Mitglieder des Verwaltungsrates, der Geschäftsleitung und eines allfälligen Beirates und unterbreitet diese der Generalversammlung zur Genehmigung. Die Generalversammlung fasst ihre Beschlüsse und vollzieht ihre Wahlen, soweit nicht zwingende Bestimmungen des Gesetzes oder die Statuten etwas anderes bestimmen, ohne Rücksicht auf die Zahl der anwesenden Aktionäre und der vertretenen Aktien mit absoluter Mehrheit der vertretenen Aktienstimmen. Der Vor sitzende bestimmt das Verfahren der Stimmabgabe. Es bestehen derzeit keine statutarischen Quoren. Der Vergütungsausschuss kann zur Erfüllung seiner Aufgaben weitere Personen und externe Berater beiziehen und an seinen Sitzungen teilnehmen lassen. Der Verwaltungsrat kann dem Vergütungsausschuss weitere Aufgaben zuweisen. An der Generalversammlung vom 12. April 2016 wurden sämtliche Verwaltungsratsmitglieder auch als Mitglieder des Vergütungsausschusses in Einzelwahlen wiedergewählt. 101 102 Vergütungsbericht 2.3 Weitere Informationen betreffend Arbeitsverträge 2.3.1 Arbeitsverträge der Mitglieder der Konzernleitung Arbeitsverträge mit den Mitgliedern der Geschäftsleitung und Verträge mit den Mitgliedern des Verwaltungsrates, die den Vergütungen der betreffenden Mitglieder zugrunde liegen, werden für eine feste Dauer von höchstens einem Jahr oder für eine unbestimmte Dauer mit einer Kündigungsfrist von höchstens zwölf Monaten auf das Ende eines Kalendermonats abgeschlossen. 2.3.2 Vorsorgeleistungen Die Mitglieder des Verwaltungsrates, der Geschäftsleitung und eines etwaigen Beirates erhalten Vorsorgeleistungen der beruflichen Vorsorge gemäss den auf sie anwendbaren in- oder ausländischen gesetzlichen oder reglementarischen Bestimmungen, einschliesslich etwaiger überobligatorischer Leistungen. Die Erbringung solcher Leistungen stellt keine genehmigungspflichtige Vergütung dar. Bei Krankheit oder Unfall eines Mitgliedes der Geschäftsleitung, des Verwaltungsrates oder eines etwaigen Beirates kann die Gesellschaft dessen Lohn im Rahmen einer vom Verwaltungsrat erlassenen reglementarischen Regelung bzw. im Rahmen von Versicherungsleistungen weiter bezahlen. Im Zusammenhang mit Frühpensionierungen kann die Gesellschaft Überbrückungsleistungen an die Versicherten oder zusätzliche Beiträge an die Vorsorgeeinrichtung gemäss einem vom Verwaltungsrat zu erlassenden Frühpensionierungsreglement erbringen. 103 Vergütungsbericht 3. Vergütungen und Darlehen an den Verwaltungsrat oder die Geschäftsleitung 3.1 Vergütungen an den Verwaltungsrat Die Generalversammlung vom 12. April 2016 genehmigte für die Mitglieder des Verwaltungsrates eine Vergütung in der Höhe von maximal TCHF 200 (Vorjahr: TCHF 500). Der Vergütungsausschuss hat die Vergütung für die Mitglieder des Verwaltungsrates für die Amtsdauer auf TCHF 31 pro Mitglied festgelegt. Herr Dr. Hans-Peter Bauer, Präsident des Verwaltungsrates, verzichtet auf eine Vergütung. Entschädigungen an die Mitglieder des Verwaltungsrates für das Jahr 2015/2016 1 in CHF 1 000 Vergütung in bar Übrige Vergütung in bar Arbeitgeberbeiträge AHV/IV Brutto vergütung Hans-Peter Bauer Präsident – – – – Carolin Schmüser Mitglied 31 – 2 33 Laurent Staffelbach Mitglied 31 – 2 33 Christian Perschak Mitglied 31 – 2 33 Michael Schiltknecht Mitglied 31 – 2 33 Alexander Vögele Mitglied Total Vergütung an den Verwaltungsrat 2016 (brutto) 1 31 – 2 33 155 – 10 165 Vergütung in bar Übrige Vergütung in bar Arbeitgeberbeiträge AHV/IV Brutto vergütung Von Generalversammlung 2015 – 2016 Entschädigungen an die Mitglieder des Verwaltungsrates für das Jahr 2014/2015 1 in CHF 1 000 Hans-Peter Bauer Präsident – – – – Carolin Schmüser Mitglied 25 – 2 27 Laurent Staffelbach Mitglied 25 – 2 27 Christian Perschak Mitglied 25 – 2 27 Michael Schiltknecht Mitglied 25 – 2 27 Alexander Vögele Mitglied 25 – 2 27 125 – 10 135 Total Vergütung an den Verwaltungsrat 2015 (brutto) 1 Von Generalversammlung 2014 – 2015 104 Vergütungsbericht 3.2 Vergütungen an die Geschäftsleitung Die Generalversammlung vom 12. April 2016 genehmigte für die Mitglieder der Geschäftsleitung eine maximale Gesamtvergütung in der Höhe von TCHF 200 (Vorjahr: TCHF 200) für das Berichtsjahr 2017 (prospektiv). Die Geschäftsleitung wird mit dem arbeitsvertraglich festgelegten Salär vergütet. Vergütung in bar Arbeitgeberbeiträge BVG Arbeitgeberbeiträge AHV/IV Brutto vergütung Thomas Prajer, CEO 50 4 4 58 Stephan Ehrsam, CFO 30 3 3 36 Total Vergütung an die Geschäftsleitung 2016 (brutto) 80 7 7 94 Vergütung in bar Arbeitgeberbeiträge BVG Arbeitgeberbeiträge AHV/IV Brutto vergütung Hans-Peter Bauer (bis 31. März 2015), CEO 12 2 1 15 Thomas Prajer (ab 1. April 2015), CEO 37 1 3 42 Stephan Ehrsam, CFO 30 3 3 35 Total Vergütung an die Geschäftsleitung 2015 (brutto) 80 6 7 92 Vergütungen an die Geschäftsleitung im Jahr 2016 Vergütungen an die Geschäftsleitung im Jahr 2015 in CHF 1 000 in CHF 1 000 3.3 Entschädigungen an ehemalige Mitglieder des Verwaltungsrates und der Geschäftsleitung Im Geschäftsjahr sind keine Entschädigungen an ehemalige (vor Beginn der Berichtsperiode ausgeschiedene) Mitglieder des Verwaltungsrates und der Geschäftsleitung ausbezahlt worden. 3.4 Darlehen und Kredite an Mitglieder des Verwaltungsrates oder der Geschäftsleitung Mitgliedern des Verwaltungsrates, der Geschäftsleitung und eines etwaigen Beirates können Darlehen oder Kredite bis maximal TCHF 1 000 gewährt werden. Im Geschäftsjahr 2016 sowie im Vorjahr wurden keine Darlehen an Mitglieder des Verwaltungsrates, der Geschäftsleitung, den Asset Manager oder an ehemalige Mitglieder des Assets Managers bzw. diesen nahe stehenden Personen gewährt. Per 31. Dezember 2016 bestanden keine entsprechenden Forderungen gegenüber diesem Personenkreis. Dasselbe gilt für das Vorjahr. 105 Vergütungsbericht 4. Vergütung an den Asset Manager Die Swiss Finance & Property Investment AG hat die Swiss Finance & Property AG im Rahmen eines Management Vertrages mit dem Management der Gesellschaft und ihres Liegenschaftenportfolios beauftragt. Die Generalversammlung vom 12. April 2016 genehmigte für den Asset Manager für das Berichtsjahr 2017 (prospektiv) eine maximale Gesamtvergütung in der Höhe von TCHF 3 000 (Vorjahr: TCHF 3 000). Die Management Fee beträgt 0.75 % per annum auf dem durchschnittlichen Net Asset Value (Assets minus Schulden) pro Kalenderjahr, berechnet als Durchschnitt zwischen dem NAV am letzten Arbeitstag des Jahres und dem NAV am letzten Arbeitstag des Vorjahres. Die Management Fee ist in vier Raten quartalsweise am letzten Arbeitstag des Quartals fällig. Die Swiss Finance & Property Investment AG bezahlt am letzten Arbeitstag des Quartals jeweils ein Viertel der Management Fee in der Höhe basierend auf den NAV per letzten Arbeitstag des Vorjahres an Swiss Finance & Property AG aus; die Parteien rechnen innert 10 Tagen nach Vorliegen des geprüften Jahresa bschlusses endgültig über die Management Fee des Jahres ab; die Ausgleichszahlung wird sofort fällig. Die Performance Fee beträgt 15 % des Reingewinnes exkl. Neubewertungseffekte (gem. konsolidiertem IFRS Jahresabschluss, Anhang, Kennzahlen pro Aktie), abzüglich Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften nach IFRS plus realisiertem Netto-Mehrerlös nach Steuern aus Verkauf von Liegenschaften, ohne Berücksichtigung von Neubewertungseffekten, der die Hurdle-Rate übersteigt. Die Hurdle-Rate berechnet sich auf Basis dem vom unabhängigen Bewerter ermittelten durchschnittlichen Real-Diskontierungssatz des Portfolios des Berichtsjahres und dem Eigenkapital am 31. Dezember gem. konsolidierter IFRS-Bilanz des Vorjahres. Als Basis zur Berechnung des Netto-Mehrerlöses aus dem Verkauf von Liegenschaften gilt der Wert per 1. Juli 2007. Die Parteien rechnen innert 30 Tagen nach Vorliegen des geprüften Jahresabschlusses über die Performance Fee ab. Die Performance Fee wird bei Vorliegen der Abrechnung sofort zur Zahlung fällig. Erfolgt beim Verkauf eines Objektes ein Netto-Verlust oder werden in einem Jahr Netto-Verluste aus laufender Tätigkeit erzielt, so hat sich der Asset Manager am Verlust nicht zu beteiligen, doch wird der Netto-Verlust vom Reingewinn exkl. Neubewertungseffekte kommender Jahre in Abzug gebracht. Vergütung an den Asset Manager 2016 2015 1 173 1 379 646 295 Performance Fee 324 – Platzierungskommission 167 – 2 310 1 674 Management Fee Kaufs- und Verkaufsunterstützung 1 Total Vergütung an den Asset Manager 1 Verbucht in Anlagekosten und Erfolg aus Renditeliegenschaften in CHF 1 000 106 Vergütungsbericht 5. Vergütungen, Darlehen und Kredite an Nahestehende Im Geschäftsjahr 2016 sowie im Vorjahr wurden keine Vergütungen, Darlehen und Kredite an Nahestehende bezahlt. 6. Weitere Bemerkungen Es werden keine weiteren Bemerkungen gemacht. Vergütungsbericht Bericht der Revisionsstelle an die Generalversammlung der Swiss Finance & Property Investment AG Zürich Wir haben den Vergütungsbericht der Swiss Finance & Property Investment AG (Seiten 103 bis 106) für das am 31. Dezember 2016 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Verantwortung des Verwaltungsrates Der Verwaltungsrat ist für die Erstellung und sachgerechte Gesamtdarstellung des Vergütungsberichts in Übereinstimmung mit dem Gesetz und der Verordnung gegen übermässige Vergütungen bei börsenkotierten Aktiengesellschaften (VegüV) verantwortlich. Zudem obliegt ihm die Verantwortung für die Ausgestaltung der Vergütungsgrundsätze und die Festlegung der einzelnen Vergütungen. Verantwortung des Prüfers Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage unserer Prüfung ein Urteil zum beigefügten Vergütungsbericht abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit den Schweizer Prüfungsstandards durchgeführt. Nach diesen Standards haben wir die beruflichen Verhaltensanforderungen einzuhalten und die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass hinreichende Sicherheit darüber erlangt wird, ob der Vergütungsbericht dem Gesetz und den Art. 14 bis 16 der VegüV entspricht. Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen, um Prüfungsnachweise für die im Vergütungsbericht enthaltenen Angaben zu den Vergütungen, Darlehen und Krediten gemäss Art. 14 bis 16 VegüV zu erlangen. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst die Beurteilung der Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – falscher Darstellungen im Vergütungsbericht ein. Diese Prüfung umfasst auch die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Bewertungsmethoden von Vergütungselementen sowie die Beurteilung der Gesamtdarstellung des Vergütungsberichts. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Prüfungsurteil Nach unserer Beurteilung entspricht der Vergütungsbericht der Swiss Finance & Property Investment AG für das am 31. Dezember 2016 abgeschlossene Geschäftsjahr dem Gesetz und den Art. 14 bis 16 der VegüV. PricewaterhouseCoopers AG Guido Andermatt Roman Aregger Revisionsexperte Leitender Revisor Revisionsexperte Zürich, 28. Februar 2017AG, Birchstrasse 160, Postfach, 8050 Zürich PricewaterhouseCoopers Telefon: +41 58 792 44 00, Telefax: +41 58 792 44 10, www.pwc.ch !"#$%&'(%")*+,%-**.%",/01/#,(/2#(34#%5/%#6%,/34*7'4%6/8%(9&%":,/;*6/"%$)(4#$)/,%47, (<65#3%6/+65/;*6%#6'65%"/+6'7)<63#3%6/1%,%44,$)'=(%6> / 107 108 Corporate Governance CORPORATE GOVERNANCE 1. Konzernstruktur und Aktionariat 1.1 Konzernstruktur per 31. Dezember 2016 Die Swiss Finance & Property Investment AG ist eine Aktiengesellschaft nach schweizerischem Recht mit Sitz in Zürich. Die Gesellschaft hat seit dem 1. Januar 2014 ein eigenes Management, das Asset Management ist an die Swiss Finance & Property AG delegiert. Die Swiss Finance & Property Investment AG hat zwei Tochtergesellschaften. Die Swiss Finance & Property Manegg AG Zug in Zug seit dem 22. Dezember 2010 und die SFPI Management SA in Ascona seit dem 30. August 2013. Beide sind zu 100 % gehaltene Tochtergesellschaften und besitzen je ein Aktienkapital von CHF 100 000. Weitere Details zu diesen Beteiligungen sind im Anhang zur Jahresrechnung nach IFRS auf Seite 53 und im Anhang zur Handelsrechtlichen Jahresrechnung auf Seite 93 zu finden. Darüber hinaus hält sie keine Beteiligungen an assoziierten Unternehmen, auf die sie einen wesentlichen Einfluss ausübt. Sie verfügt ferner über keine Zweigniederlassungen. Die Namenaktien der Swiss Finance & Property Investment AG mit einem Nennwert à CHF 31.25 werden seit dem 17. April 2012 an der SIX Swiss Exchange gehandelt. Die wichtigsten Daten der Swiss Finance & Property Investment AG lauten: Gesellschaft Swiss Finance & Property Investment AG Sitz Zürich Kotierung SIX Swiss Exchange Anzahl der nicht kotierten Namenaktien à CHF 6.25 nominal 3 111 895 Anzahl der kotierten Namenaktien à CHF 31.25 nominal 2 059 165 Börsenkurs am 31. Dezember 2016 CHF 90.90 Kapitalisierung der kotierten Aktien à CHF 31.25 nominal (per 31. Dezember 2016) CHF 187 178 099 Symbol SFPN Valor 3.281.613 ISIN CH0032816131 Eigene Aktien Keine Corporate Governance 1.2 Bedeutende Aktionäre per 31. Dezember 2016 Dr. Hans-Peter Bauer hält insgesamt 3 111 895 Namenaktien à CHF 6.25 nominal. Er hält damit insgesamt 60.18 % (Vorjahr: 62.44 %) der Stimmen sowie 23.21 % (Vorjahr: 24.95 %) des Kapitals. Die Swiss Finance & Property AG, Untermüli 7, Zug, auf die Dr. Hans-Peter Bauer einen wesentlichen Einfluss ausübt, hält per 31. Dezember 2016 keine Anteile der Swiss Finance & Property Investment AG. Per 31. Dezember 2015 hielt sie ebenfalls keine Anteile. Die UBS Fund Management AG hält 331 195 Namenaktien à CHF 31.25 nominal, was einem Anteil von 6.40 % der Stimmen und 12.35 % des Kapitals entspricht. Die Aargauische Pensionskasse, Aarau, hält 157 061 Namenaktien à CHF 31.25 nominal, was einem Anteil von 3.04 % der Stimmen und 5.86 % des Kapitals entspricht. Die Swiss Finance & Property Investment AG publiziert Offenlegungsmeldungen auf der Meldeplattform der SIX Swiss Exchange. Meldungen können unter folgendem Link abgerufen werden: www.six-swiss-exchange.com/news/official_notices 1.3 Aktionariat per 31. Dezember 2016 Aktionäre Aktien Anzahl % Anzahl % ausg. Aktien 182 58.33 65 777 3.19 1 001 bis 10 000 94 30.13 322 173 15.65 10 001 bis 100 000 34 10.90 982 068 47.69 Anzahl eingetragene Namenaktien 1 bis 1 000 über 100 000 Total eingetragene Aktionäre/Aktien 2 0.64 452 907 21.99 312 100.00 1 822 925 88.53 Total nicht eingetragene Aktien Total kotierte Aktien Total nicht kotierte Aktien Total 1.4Kreuzbeteiligungen Es bestehen keine Kreuzbeteiligungen. 236 240 11.47 2 059 165 100.00 1 3 111 895 313 5 171 060 109 110 Corporate Governance 2.Kapitalstruktur 2.1Aktienkapital Anlässlich der ordentlichen Generalversammlung der Swiss Finance & Property Investment AG vom 12. April 2016 wurde beschlossen, das Aktienkapital durch Nennwertrückzahlung um TCHF 8 481 zu reduzieren. Dabei wurde der Nennwert jeder Namenaktie à nominal CHF 34.65 um CHF 3.20 auf CHF 31.25 und der Nennwert jeder Namenaktie à nominal CHF 6.93 um CHF 0.68 auf CHF 6.25 reduziert. Die Nennwertrückzahlung wurde im Juni 2016 vollzogen. Gestützt auf das von der Generalversammlung vom 10. April 2015 geschaffene und genehmigte Kapital der Gesellschaft führte der Verwaltungsrat am 29. September 2016 den teilweisen Vollzug der genehmigten Kapital erhöhung durch Erhöhung des Aktienkapitals, durch die Ausgabe von 187 196 Namensaktien der Gesellschaft im Nennwert von je CHF 31.25 durch. Am 31. Dezember 2016 betrug das Aktienkapital der Swiss Finance & Property Investment AG CHF 83 798 250, eingeteilt in 2 059 165 Namenaktien à CHF 31.25 nominal und 3 111 895 Namenaktien à CHF 6.25 nominal. 2.2 Genehmigtes und bedingtes Kapital Anlässlich der ordentlichen Generalversammlung der Swiss Finance & Property Investment AG vom 12. April 2015 wurde die Schaffung von genehmigtem Aktienkapital gem. Artikel 4a wie folgt beschlossen: –– Der Verwaltungsrat ist ermächtigt, das Aktienkapital der Gesellschaft bis zum 10. April 2017 jederzeit um höchstens CHF 9 724 668.75 zu erhöhen durch Ausgabe von höchstens 1 555 947 voll zu liberierende Namenaktion mit einem Nennwert von jeweils CHF 6.25 (Stimmrechtsaktien). –– Der Verwaltungsrat ist ermächtigt, das Aktienkapital der Gesellschaft bis zum 10. April 2017 jederzeit um höchstens CHF 29 249 500 zu erhöhen durch Ausgabe von höchstens 935 984 voll zu liberierende Namen aktion mit einem Nennwert von jeweils CHF 31.25. Der Verwaltungsrat ist berechtigt, für maximal 374 393 der 935 984 voll zu liberierenden Namenaktien mit einem Nennwert von jeweils CHF 31.25 das Bezugsrecht der Aktionäre einzuschränken oder auszuschliessen und Dritten zuzuweisen, (i) wenn solche neuen Aktien für die Übernahme von Unternehmen durch Aktientausch oder zur Finanzierung des Erwerbs von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder von neuen Immobilien der Gesellschaft verwendet werden sollen, (ii) im Fall einer nationalen oder internationalen Platzierung von Aktien der Gesellschaft, (iii) im Fall einer Mehrzuteilungsoption (Greenshoe), welche einem oder mehreren Finanzinstituten im Zusammenhang mit der Platzierung von Aktien der Gesellschaft gewährt wird, oder (iv) im Fall der Umwandlung von Darlehen, Wertschriften oder Wertrechten in Aktien. –– In allen Fällen der Erhöhung des Aktienkapitals aus genehmigtem Kapital kann die Erhöhung mittels Festübernahme und/oder in Teilbeträgen erfolgen. Der Verwaltungsrat ist ermächtigt, den Ausgabepreis der Corporate Governance Aktien, die Art der Einlage, eine allfällige Sachübernahme sowie den Zeitpunkt der Dividendenberechtigung festzusetzen. Nicht ausgeübte Bezugsrechte stehen zur Verfügung des Verwaltungsrates, der diese im Interesse der Gesellschaft verwendet. Die Zeichnung und der Erwerb der neuen Namenaktien zu einem Nennwert von jeweils CHF 6.25 bzw. zu einem Nennwert von jeweils CHF 31.25 sowie jede nachfolgende Übertragung der Aktien unterliegen den Übertragungsbeschränkungen gemäss Art. 5 Abs. 2 und 3 dieser Statuten. Die Gesellschaft hat per 31. Dezember 2016 wie auch per 31. Dezember 2015 kein bedingtes Kapital ausstehend. Kapitalveränderungen während der letzten drei Jahre: Anzahl Namenaktien in Stück Nominalwert pro Namenaktie in CHF Nominelles Aktienkapital in CHF 1 000 Namenaktien à CHF 7.57 nominal per 31. Dezember 2014 3 111 895 7.57 23 557 Namenaktien à CHF 37.85 nominal per 31. Dezember 2014 1 871 969 37.85 70 854 Ausgegebenes, voll einbezahltes Aktienkapital per 31. Dezember 2014 4 983 864 Namenaktien à CHF 6.93 nominal per 31. Dezember 2015 3 111 895 6.93 21 565 Namenaktien à CHF 34.65 nominal per 31. Dezember 2015 1 871 969 34.65 64 864 Ausgegebenes, voll einbezahltes Aktienkapital per 31. Dezember 2015 4 983 864 Namenaktien à CHF 6.25 nominal per 31. Dezember 2016 3 111 895 6.25 19 449 Namenaktien à CHF 31.25 nominal per 31. Dezember 2016 2 059 165 31.25 64 349 Ausgegebenes, voll einbezahltes Aktienkapital per 31. Dezember 2016 5 171 060 Aktienkapital 94 411 86 429 83 798 Allgemeine gesetzliche Reserven aus Kapitaleinlagen 31. Dezember 2014 50 356 31. Dezember 2015 50 356 31. Dezember 2016 61 260 Übrige allgemeine gesetzliche Reserven 31. Dezember 2014 70 31. Dezember 2015 70 31. Dezember 2016 70 Bilanzgewinn vor Dividende 31. Dezember 2014 –8 324 31. Dezember 2015 – 5 932 31. Dezember 2016 5 058 111 112 Corporate Governance 2.3 Aktien, Partizipationsscheine, Genussscheine Die in Abschnitt 2.1 beschriebenen Namenaktien sind voll einbezahlt. Jede Aktie hält eine Stimme und ist dividendenberechtigt. Der anteilige Dividendenanspruch errechnet sich im Verhältnis des Nominalwertes, wonach die Aktien à CHF 31.25 nominal gegenüber den Aktien à CHF 6.25 nominal einen fünffach höheren Dividendenanspruch haben. Am 31. Dezember 2016 hat die Swiss Finance & Property Investment AG über 2 059 165 Stammaktien und 3 111 895 Stimmrechtsaktien ausstehend. Eigene Aktien haben kein Stimmrecht. Per 31. Dezember 2016 bestanden keine eigenen Aktien. Ebenso bestanden per 31. Dezember 2016 weder Vorzugsrechte, Partizipationsscheine noch Genussscheine. 2.4 Beschränkung der Übertragbarkeit und Nominee-Eintragungen Die Übertragung der Aktien, ob zu Eigentum oder zu Nutzniessung, bedarf der Genehmigung des Verwaltungsrates. Die Zustimmung zur Übertragung von Aktien kann vom Verwaltungsrat verweigert werden, wenn die Anerkennung eines Erwerbers als Vollaktionär die Gesellschaft gemäss den ihr zur Verfügung stehenden Informationen daran hindern könnte, den nach dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 16. Dezember 1983 geforderten Nachweis schweizerischer Beherrschung zu erbringen oder wenn der Erwerber trotz Verlangen der Gesellschaft nicht ausdrücklich erklärt, dass er die Aktien im eigenen Namen und auf eigene Rechnung erworben und erhalten hat. Gemäss einem Beschluss des Verwaltungsrates vom 9. Dezember 2011 sind Nominee-Eintragungen nicht vorgesehen. Im Berichtsjahr 2016 wurden keine Eintragungsgesuche abgelehnt. Die Statuten der Gesellschaft enthalten keine Bestimmungen betreffend Verfahren oder Voraussetzungen zur Aufhebung der vorgenannten Eintragungsbeschränkungen. 2.5 Wandelanleihen und Optionen Per 31. Dezember 2016 bestanden keine Wandel- und Optionsanleihen oder Optionspläne auf Namenaktien der Swiss Finance & Property Investment AG. Corporate Governance 3.Verwaltungsrat 3.1 Mitglieder des Verwaltungsrates Der Verwaltungsrat wurde bei der Generalversammlung am 12. April 2016 wieder gewählt. Per 31. Dezember 2016 besteht der Verwaltungsrat aus folgenden Mitgliedern: Dr. Hans-Peter Bauer Zürich, 1953, Dr. sc. math. ETH, lic. rer. pol., Schweizer Staatsbürger, Präsident des Verwaltungsrates, gewählt bis zur ordentlichen Generalversammlung 2017. Dr. Hans-Peter Bauer studierte an der ETH Zürich Mathematik und an der Universität Basel Wirtschaftswissenschaften. Von 1982 bis 1998 war er bei der UBS AG tätig, zuletzt als Global Head of Fixed-Income and Foreign Exchange in London. Er ist Initiator der Swiss Capital Group sowie Gründer, Präsident des Verwaltungsrates und CEO der Swiss Finance & Property AG sowie der Swiss Finance & Property Funds AG. Laurent Staffelbach Lausanne, 1955, Dipl. arch. EPF, MBA, Schweizer Staatsbürger, nicht exekutives Mitglied seit dem 27. Juni 2007, gewählt bis zur ordentlichen Generalversammlung 2017. Laurent Staffelbach studierte Architektur an der EPF Lausanne und erlangte 2000 einen Executive MBA des IMD Lausanne. Zwischen 2002 und 2007 war er Entwicklungsleiter Schweiz bei SBB Immobilien und während der Zeit zwischen 2008 und 2010 amtete er als Leiter Portfolio Management Schweiz bei SBB Immobilien. Von 2012 bis zum 31. Dezember 2015 war Laurent Staffelbach als Leiter Entwicklung verantwortlich für das Netz Lausanne und Genf bei SBB Infrastruktur (Programm Léman 2030). Vom 1. November 2015 bis 31. Dezember 2016 übernahm er die Funktion des CEOs der Firma Domicim. Seit dem 1. Januar 2017 ist er Eigentümer der LZS. Christian Perschak Zürich, 1956, lic. iur., Schweizer Staatsbürger, nicht exekutives Mitglied seit dem 27. Juni 2007, gewählt bis zur ordentlichen Generalversammlung 2017. Christian Perschak studierte Jura mit Betriebswirtschaft im Nebenfach. Seit Anfang 2007 ist er als selbständiger Unternehmensberater im Bereich Marketing und Vertrieb tätig. Vorher war er Vorsitzender der Geschäftsleitung und Delegierter des Verwaltungsrates der AWD Schweiz, eine unabhängige Finanzberatungsgesellschaft. 113 114 Corporate Governance Carolin Schmüser Graz, 1970, Dipl. Ing., M. Arch., MBA IMD, Deutsche Staatsbürgerin, nicht exekutives Mitglied seit dem 15. August 2007, exekutives Mitglied seit dem 1. Oktober 2009 und seit dem 4. April 2012 wieder nicht exekutives Mitglied; gewählt bis zur ordentlichen Generalversammlung 2017. Carolin Schmüser studierte in Karlsruhe und Miami Architektur und erlangte 2001 einen MBA des IMD Lausanne. Von 2004 bis 2008 war sie Leiterin des Corporate Real Estate & Portfolio Management bei Swisscom Immobilien AG. Von September 2008 bis Juli 2012 arbeitete Frau Schmüser bei der Swiss Finance & Property Funds AG, zunächst als Portfoliomanagerin für indirekte Immobilienanlagen. Von Oktober 2009 bis April 2012 war sie als CFO tätig, Mitglied des Asset Management Teams für die Swiss Finance & Property Investment AG und exekutives Mitglied des Verwaltungsrates. Seit April 2012 ist sie ein nicht exekutives Verwaltungsratsmitglied. Michael Schiltknecht Meilen, 1969, Dipl. Architekt ETH, Dipl. Betiebsökonom FH, Schweizer Staatsbürger, nicht exekutives Mitglied seit dem 10. April 2013, gewählt bis zur ordentlichen Generalversammlung 2017. Michael Schiltknecht studierte an der ETH Architektur und war von 1996 bis 2001 als Architekt in Bern tätig. Nach einem Zweitstudium in Betriebsökonomie wechselte er zur Credit Suisse Real Estate Management (2001 bis 2005) und anschliessend zur Winterthur / AXA Real Estate IM (2005 bis 2007), wo er die Realisation und Entwicklung von Grossprojekten auf Seite Bauherrschaft verantwortete. Seit 2007 leitet er den Bereich Immobilien-Entwicklung bei der Steiner Gruppe und ist seit 2010 Mitglied der Geschäftsleitung. Alexander Vögele Bäch, 1961, Rechtsanwalt, M.B.L.-HSG, Schweizer Staatsbürger, nicht exekutives Mitglied seit dem 10. April 2014, gewählt bis zur ordentlichen Generalversammlung 2017. Alexander Vögele studierte Jura an der Universität Zürich und erhielt 1990 das Anwaltspatent. Des Weiteren erhielt er 1997 den Titel Master of European and International Business Law M.B.L.-HSG. Seit 1992 ist Herr Vögele selbständiger Rechtsanwalt in Zürich (Ruoss Vögele, Rechtsanwälte). Von 1999 bis 2003 war er Lehrbeauftragter an der Universität St. Gallen. Herr Vögele ist zudem auch als Mitglied diverser Verwaltungsräte tätig. Dazu gehören Familiengesellschaften, kleinere Immobilien Gesellschaften und eine Schweizer Tochtergesellschaft eines kotierten Unternehmens. Corporate Governance Dr. Hans-Peter Bauer, Carolin Schmüser und Alexander Vögele vertreten die Gesellschaft mit Kollektivunterschrift zu zweien. Die übrigen Verwaltungsratsmitglieder haben keine Zeichnungsberechtigung. Herr Dr. Hans-Peter Bauer ist Mitglied des Verwaltungsrates in der Swiss Finance & Property Investment AG nahe stehenden Gesellschaften und bekleidet weitere Mandate bei Gesellschaften der Swiss Finance & Property Gruppe (www.sfp.ch). Siehe auch Management Vertrag mit Swiss Finance & Property AG unter Kapitel 5. Asset Manager. Die übrigen Mitglieder des Verwaltungsrates üben keine wesentlichen Verwaltungsratsmandate, Leitungsoder Beratungsaktivitäten für wichtige schweizerische oder ausländische Organisationen, sowie wesentliche amtliche Funktionen oder politische Ämter aus. 3.2 Wahl und Amtszeit Die Verwaltungsratsmitglieder werden einzeln von der Generalversammlung bis zur nächsten ordentlichen Generalversammlung gewählt und sind dann wieder wählbar. Es besteht keine Altersgrenze. 115 116 Corporate Governance 3.3 Interne Organisation des Verwaltungsrates Der Verwaltungsrat konstituiert sich, unter Vorbehalt der Wahl durch die Generalversammlung, selbst. Er bestimmt den Sekretär, der nicht Verwaltungsratsmitglied oder Aktionär zu sein braucht. Der Verwaltungsrat hat die Organisation in einem Organisationsreglement festgelegt. Dieses wurde letztmals am 26. August 2016 überarbeitet und in Kraft gesetzt. Demnach ist der Verwaltungsrat beschlussfähig, wenn mindestens die Hälfte der Mitglieder anwesend ist. Er fasst die Beschlüsse mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Der jeweilige Vorsitzende hat den Stichentscheid. Der Verwaltungsrat versammelt sich so oft es die Geschäfte erfordern. Bei Bedarf werden wichtige Geschäftsvorfälle auf dem Zirkularweg und mittels Telefonkonferenzen abgehandelt. Bei Bedarf werden zusätzliche Experten zu den Sitzungen beigezogen. Im Berichtsjahr 2016 hielt der Verwaltungsrat sechs Sitzungen ab. Drei Beschlüsse wurden auf dem Zirkularweg gefasst. Schwerpunkte der Verwaltungsratssitzungen im Geschäftsjahr 2016 waren: –– Restrukturierung der Portfoliofinanzierung und Glattstellung von Swaps aufgrund der Einführung von Negativzinsen –– Behandlung und Genehmigung von Investitionsanträgen und Zukaufen von Liegenschaften –– B ehandlung und Genehmigung betreffend Verkauf von Liegenschaften –– Fortschritt des Projektes Parco d’Oro –– D urchführung der Risikobeurteilung nach Art. 663b OR –– T hemen im Zusammenhang mit Umsetzung der Verordnung gegenüber übermässiger Vergütung bei börsenkotierten Aktiengesellschaften (VegüV) –– Diskussion der allgemeinen Lage auf dem Immobilienmarkt, der Entwicklung von Lagefaktoren, der Einflüsse der Finanzmarktkrise auf den schweizerischen Immobilienmarkt sowie der Entwicklung von Zinsen und Nachfrage nach Flächen –– Überprüfung der Immobilienstrategie unter Berücksichtigung der lokalen und gesamtwirtschaftlichen Entwicklung Die Mitglieder des Verwaltungsrates, der Geschäftsleitung und eines allfälligen Beirates dürfen nicht mehr als 30 zusätzliche entgeltliche Mandate, davon höchstens 10 bei Gesellschaften deren Beteiligungspapiere an einer Börse kotiert sind, und 10 unentgeltliche Mandate, wobei ein Spesenersatz nicht als Entgelt gilt, innehaben bzw. ausüben. Corporate Governance Als Mandat gilt die Tätigkeit in obersten Leitungs- oder Verwaltungsorganen anderer Rechtseinheiten, die verpflichtet sind, sich ins Handelsregister oder ein vergleichbares ausländisches Register eintragen zu lassen, und die nicht durch die Gesellschaft kontrolliert werden oder die Gesellschaft nicht kontrollieren. Mandate bei verschiedenen Gesellschaften, die der gleichen Unternehmensgruppe angehören, zählen als ein Mandat. Mandate, die ein Mitglied des Verwaltungsrates oder der Geschäftsleitung auf Anordnung einer Gruppengesellschaft wahrnimmt, fallen nicht unter die Beschränkung zusätzlicher Mandate. 3.4 Ausschüsse des Verwaltungsrates Vergütungsausschuss Die Generalversammlung wählt einen Vergütungsausschuss von einem oder mehreren Mitgliedern. Die Mitglieder des Vergütungsausschusses werden einzeln gewählt. Wählbar sind nur Mitglieder des Verwaltungsrates. Die Amtsdauer der Mitglieder des Vergütungsausschusses endet spätestens mit dem Abschluss der auf ihre Wahl folgenden ordentlichen Generalversammlung. Wiederwahl ist möglich. Ist der Vergütungsausschuss nicht vollständig besetzt, so ernennt der Verwaltungsrat für die verbleibende Amtsdauer die fehlenden Mitglieder. Der Vergütungsausschuss hat die Aufgabe, den Beschluss des Verwaltungsrates betreffend die Vergütungen der Mitglieder des Verwaltungsrates, der Geschäftsleitung sowie eines etwaigen Beirates vorzubereiten und dem Verwaltungsrat einen diesbezüglichen Vorschlag zu unterbreiten. Der Verwaltungsrat beschliesst gestützt auf den Vorschlag des Vergütungsausschusses über die Vergütungen der Mitglieder des Verwaltungsrates, der Geschäftsleitung und eines allfälligen Beirates und unterbreitet diese der Generalversammlung zur Genehmigung gemäss Art. 24 der Statuten. Der Vergütungsausschuss kann zur Erfüllung seiner Aufgaben weitere Personen und externe Berater beiziehen und an seinen Sitzungen teilnehmen lassen. Der Verwaltungsrat kann dem Vergütungsausschuss weitere Aufgaben zuweisen. An der Generalversammlung vom 12. April 2016 wurden Herr Christian Perschak, Herr Michael Schiltknecht und Herr Alexander Vögele als Mitglieder des Vergütungsausschusses für eine Amtsdauer bis zum Abschluss der nächsten ordentlichen Generalversammlung wiedergewählt. Der Verwaltungsrat hat sich an einer Sitzung mit spezifischen Themen betreffend Vergütungen auseinandergesetzt. Audit Committee Im ersten Quartal 2016 wurde ferner das neu geschaffene Audit Committee eingesetzt. Mitglieder und Verantwortlichkeit des Audit Committees Der Verwaltungsrat beruft zu seiner Unterstützung mindestens drei Mitglieder des Verwaltungsrates in das Audit Committee. Das Audit Committee hat keine Entscheidungsbefugnisse. Es hat anlässlich der Verwaltungsratssitzungen über dessen Erkenntnisse zu berichten, Empfehlungen auszusprechen oder Anträge zur Entscheidung vorzulegen. Die Verantwortung für die dem Audit Committee übertragenen Aufgaben bleibt beim Gesamtverwaltungsrat. 117 118 Corporate Governance Mitglieder des Audit Committees sind Frau Carolin Schmüser, Herr Alexander Vögele und Herr Laurent Staffelbach. Innerhalb des Berichtsjahres 2016 wurden zwei Sitzungen abgehalten, wovon an einer Sitzung die Revisionsstelle PricewaterhouseCoopers teilgenommen hat. An beiden Sitzungen hat Stephan Ehrsam (CFO) teilgenommen. Externe Berater wurden nicht hinzugezogen. Befugnisse und Zweck des Audit Committees Das Audit Committee hat primär die Aufgabe, den Verwaltungsrat bei der Erfüllung seiner Oberaufsicht und Finanzkontrolle unter Berücksichtigung aller anwendbaren Gesetze sowie der Statuten und der internen Reglemente zu unterstützen. Der Schwerpunkt liegt hierbei auf der Finanzberichterstattung, dem IKS sowie Compliance und anderen operativen Risiken, welche die Finanzberichterstattung betreffen. Dazu gehören folgende Aufgaben: –– Überwachung und Beurteilung der finanziellen Berichterstattung, der externen Darstellung der finanziellen Situation und der Ausgestaltung des Rechnungswesens; Beurteilung der Angemessenheit der Finanzbuchhaltungs- und Finanzberichterstattungsprozesse –– Beurteilung der Angemessenheit der internen Kontrollmechanismen (IKS), der Einhaltung der rechtlichen, Compliance- und Corporate Governance-relevanten Vorschriften im Bereich der finanziellen Berichterstattung; Beurteilung der Behandlung der größten finanziellen Risiken; Überprüfung der Angemessenheit des Umgangs mit finanziellen Risiken zusammen mit dem Risk Manager –– Überwachung und Beurteilung der Effektivität, Leistung und Unabhängigkeit der externen Revision und des Asset Managers. Beurteilung des Prüfungsplans der Revision; Prüfung der Ergebnisse der Revision; Beurteilung der Angemessenheit von angewandten Rechnungslegungs- und Bewertungsgrundsätzen sowie Ermessensentscheiden Zusätzliche Aufgaben können bei Bedarf durch den Gesamtverwaltungsrat gesondert festgelegt werden. 3.5Kompetenzregelung Aufgaben des Verwaltungsrates Dem Verwaltungsrat stehen gemäss Statuten und Organisationsreglement folgende unübertragbare und unentziehbare Kompetenzen und Aufgaben zu: –– Oberleitung der Gesellschaft und die Erteilung der nötigen Weisungen; –– Festlegung der Organisation; –– Ausgestaltung des Rechnungswesens, der Finanzkontrolle sowie gegebenenfalls der Finanzplanung, sofern diese für die Führung der Gesellschaft notwendig ist; –– Ernennung und Abberufung der mit der Geschäftsführung und der Vertretung betrauten Personen; Corporate Governance –– Oberaufsicht über die mit der Geschäftsleitung betrauten Personen, namentlich im Hinblick auf die Befolgung der Gesetze, Statuten, Reglemente und Weisungen; –– Erstellung des Geschäftsberichtes und des Vergütungsberichts gemäss Art. 13 ff. VegüV sowie die Vorbereitung der Generalversammlung und die Ausführung ihrer Beschlüsse; –– Benachrichtigung des Richters im Falle der Überschuldung; –– Beschlussfassung über die nachträgliche Leistung von Einlagen auf nicht vollständig liberierte Aktien; –– B eschlussfassung über die Feststellung von Kapitalerhöhungen und daraus folgende Statuten änderungen; und –– a ndere unübertragbare und unentziehbare Aufgaben, wie z.B. aufgrund des Fusionsgesetzes. Aufgaben des Asset Managers Der Verwaltungsrat der Gesellschaft hat die Vermögensverwaltung, soweit nicht zwingende Gesetzesbestimmungen entgegenstehen oder die Statuten etwas anderes vorsehen, extern an die Swiss Finance & Property AG als Asset Manager delegiert. Ein Management Vertrag zwischen den beiden Gesellschaften regelt die Einzelheiten der Delegation (siehe Abschnitt 5.1). 3.6 Informations- und Kontrollinstrumente gegenüber dem Asset Manager Zur Aufsicht und Kontrolle gegenüber dem Asset Manager stehen dem Verwaltungsrat folgende Instrumente zur Verfügung: –– Berichte über die Einhaltung der Anlagestrategie und Finanzierungsrichtlinien –– Budgetvergleiche sowie Halbjahres- und Jahresendprognosen –– Detaillierte Berichte des Asset Managers über den Geschäftsgang und die getätigten Investitionen und Devestitionen Im Berichtsjahr 2016 rapportierte der Asset Manager sechs Mal an den Verwaltungsrat. Im Anhang zur Jahresrechnung nach IFRS ab Seite 21 werden die von der Swiss Finance & Property Investment AG erkannten Risiken beschrieben und wie diese gemanagt werden. Der Asset Manager informiert den Verwaltungsrat regelmässig, mindestens quartalsmässig, über die aktuelle Risikosituation. 119 120 Corporate Governance 4.Geschäftsleitung 4.1 Mitglieder der Geschäftsleitung Thomas Prajer, CEO Pfäffikon, 1975, dipl. Wirtschaftsingenieur & MBA, Schweizer Staatsbürger, Leiter Portfolio Management und Mitglied der Geschäftsleitung des Asset Managers Swiss Finance & Property AG. Thomas Prajer ist seit April 2013 bei der Swiss Finance & Property AG verantwortlich für das Portfolio Management und übernahm ab dem April 2015 die Funktion des CEOs der Swiss Finance & Property Investment AG. Davor war er von Oktober 2005 bis März 2013 als Leiter der Filialentwicklung und anschliessend als Geschäftsführer und Mitglied der Geschäftsleitung bei Aldi Suisse tätig. Von 1999 bis März 2013 übernahm Thomas Prajer diverse Führungspositionen in der Bau- und Immobilienbranche bei der Ineichen & Amman AG sowie der Erne AG und betreute Immobilien- und Entwicklungsprojekte. Während dieser Zeit erlangte er sein Diplom zum Techniker HF Bauführung, NDS Wirtschaftsingenieur in Betriebswirtschaft und anschliessend den Executive MBA in General Management. Stephan Ehrsam, CFO Affoltern am Albis, 1968, Eidg. Dipl. Experte in Rechnungslegung und Controlling, Schweizer Staatsbürger, CFO des Asset Managers Swiss Finance & Property AG. Stephan Ehrsam führt seit 2012 die Bereiche Finanzen, IT und Human Ressources. Zuletzt war Stephan Ehrsam von April 2011 bis Februar 2012 als Chief Financial Officer für die Ledermann Immobilien AG verantwortlich. Von 2008 bis 2010 war er als Chief Financial Officer und Mitglied der Geschäftsleitung für die bfw liegenschaften ag tätig. Von 2001 bis 2008 war er als Chief Financial Officer und Mitglied der Geschäftsleitung bei MIBAG Property + Facility Management, Baden, für den Bereich Finance, Controlling, Information & Communication Technology, Logistics und Human Resources verantwortlich. Nach Abschluss seiner Ausbildung zum Eidg. Dipl. Experte in Rechnungslegung und Controlling, besetzte Stephan Ehrsam von 1992 bis 2000 verschiedene Management Positionen als Country Controller Europe bei Siemens Building Technologies (ehemals Landis & Stäfa), Zug. Corporate Governance Der Verwaltungsrat hat der Geschäftsleitung gemäss Organisationsreglement folgende Aufgaben übertragen: –– Organisation, Führung und Kontrolle des täglichen Geschäfts der Gesellschaft nach Massgabe von Gesetz und Statuten sowie Weisungen des Verwaltungsrates; –– Erarbeitung der normativen, strategischen und operativen Planung; –– Personal- und Salärpolitik; –– Repräsentation der Gesellschaft nach aussen; –– Erarbeitung von Marketingkonzepten und Durchführung von Kundenpräsentationen; –– Abgabe von Beratungsofferten; –– Sicherstellung einer ordnungsgemässen Geschäftsbuchhaltung und regelmässige Berichterstattung über den Geschäftsgang; –– Vertretung der Gesellschaft in rechtlichen und steuertechnischen Angelegenheiten; –– Abschluss von Verträgen, Zukäufen/Verkäufen und Finanztransaktionen nach der im Organisations reglement maximal festgelegten Höhe. Zu den statutarischen Regeln in Bezug auf die Anzahl der zulässigen Tätigkeiten gemäss Art. 12 Abs. 1 Ziff. 1 VegüV siehe Absatz 3.3. Herr Thomas Prajer und Herr Stephan Ehrsam sind Mitglieder der Geschäftsleitung in der Swiss Finance & Property Investment AG nahe stehenden Swiss Finance & Property Gruppe (www.sfp.ch). Ausserhalb dieser Ämter übt die Geschäftsleitung keine wesentlichen Verwaltungsratsmandate, Leitungsoder Beratungsaktivitäten für wichtige schweizerische oder ausländische Organisationen, sowie wesentliche amtliche Funktionen oder politische Ämter aus. 121 122 Corporate Governance 5. Asset Manager Die Gesellschaft hat die Swiss Finance & Property AG im Rahmen eines Management Vertrages mit dem Management der Gesellschaft und ihres Liegenschaftenportfolios beauftragt. Die Swiss Finance & Property AG ist eine auf den schweizerischen und europäischen Immobiliensektor fokussierte Beratungsgesellschaft mit Sitz in Zug. Diese wurde 2001 gegründet. Die Aktien der Swiss Finance & Property AG gehören zu 100 % der Swiss Finance & Property Management Luxembourg S.A. Hans-Peter Bauer Swiss Finance & Property AG Adrian Schenker 60.0 % 21.0 % 19.0 % Swiss Finance & Property Management S.A., Luxembourg 100.0 % 100.0 % Swiss Finance & Property AG, Zug Andermatt Invest H30304 AG, Luxembourg 100.0 % SFP Facility Management GmbH, Zug Hans-Peter Bauer Adrian Schenker 54.6 % Olivier Croonenberghs 19.3 % 26.1 % Swiss Finance & Property Funds AG Der Asset Manager ist Mitglied des Vereins zur Qualitätssicherung von Finanzdienstleistungen (VQF) und hat sich der Charta des ASIP Schweizerischer Pensionskassenverband unterstellt. Die Swiss Finance & Property AG und Swiss Finance & Property Funds AG bieten ihren Kunden Finanzdienstleistungen in den Bereichen Asset Management und Corporate Finance an. Als Asset Manager verwalteten, betreuten und strukturierten beide Gesellschaften direkte und indirekte Immobilienanlagen und Investmentprodukte im Umfang von rund CHF 3.7 Milliarden. Zu ihren Kunden gehören hauptsächlich institutionelle Anleger wie zum Beispiel Pensionskassen, Versicherungen, Banken und Vermögensverwalter. Der Vertrag mit dem Asset Manager kann unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten jeweils per Ende eines Kalenderjahres gekündigt werden. Corporate Governance 5.1 Aufgaben des Asset Managers Das Aufgabengebiet des Asset Managers unter dem Management Vertrag mit der Swiss Finance & Property AG umfasst im Wesentlichen die folgenden Tätigkeiten: Portfolio-Management –– Identifikation von möglichen Investitionsobjekten im Rahmen der vom Verwaltungsrat der Swiss Finance & Property Investment AG festgelegten Anlagepolitik mittels Due Diligence-Prüfungen und Vorbereitung und Vorschlag von einzelnen Investitionen –– Organisation und Überwachung aller nötigen Schritte zur Realisierung der von der Swiss Finance & Property Investment AG bewilligten Investitionen –– Überwachung von bestehenden Investitionen (einschliesslich Leerstandscontrolling und Massnahmen planung) –– Vorschlag von Massnahmen zur Optimierung bestehender Objekte und Organisation und Überwachung aller nötigen Schritte zur Realisierung von Optimierungsmassnahmen –– Beratung bei der Auswahl von und der Vertragsgestaltung mit den Vertragspartner der Swiss Finance & Property Investment AG im Zusammenhang mit der Verwaltung der bestehenden Objekte (Administrative, technische und finanzielle Verwaltung der Liegenschaften einschliesslich Erstvermietung, Objektüber nahmen und -abgaben bei Mieterwechsel und Überwachung von Instandstellungsarbeiten, Mietzinsinkasso, Vertretung vor Schlichtungsstellen und Gerichten, Mietzinsanpassungen, Erstellung von Heiz- und Nebenkostenabrechnungen, Vertretung der Swiss Finance & Property Investment AG im Verkehr mit Mietern, Behörden, Nachbarn, Hauswarten, Abschluss von Serviceverträgen und Überwachung, Anstellung, Betreuung und Überwachung der Hauswarte und anderer Hilfspersonen, Anordnung und Überwachung von Reparatur und Unterhaltsarbeiten usw.). –– Beratung bei der Auswahl von und der Vertragsgestaltung mit den Vertragspartner der Swiss Finance & Property Investment AG im Zusammenhang mit der Realisation von Optimierungs- und Renovationsmassnahmen an bestehenden Objekten (insbesondere Architekten, Ingenieure, Bauunternehmer, Handwerker etc.). –– Identifikation von möglichen Devestitionsobjekten im Hinblick auf die Optimierung des Gesamtportfolios und seiner Performance –– Vorschlag und Vorbereitung der Dokumentation betreffend Devestitionsobjekte und den Verkauf von Devestitionsobjekten –– Organisation und Begleitung der Portfoliobewertung mit dem unabhängigen Bewerter 123 124 Corporate Governance –– Regelmässiges Reporting an den Verwaltungsrat und an die Geschäftsleitung der Swiss Finance & Property Investment AG, insbesondere: –– Bericht über die Erledigung der Aufgaben sowie den Stand der Geschäfte –– Monatliche Leerstandreportings und Berichterstattung über Massnahmen zur Vermietung von Leerstandsflächen –– Kommentar der jährlichen Immobilienbewertungen, namentlich wie exogene bzw. von SFP beein flussbare Faktoren die Bewertung beeinflusst haben Finanzmanagement –– Leitung des Rechnungswesens im Rahmen der Vorgaben des Verwaltungsrates –– Entwerfen des Geschäftsberichtes bestehend aus Jahres- und Halbjahresbericht, Jahres- und Halbjahresrechnung und Konzernrechnung zuhanden des Verwaltungsrates nach Ende der betreffenden Periode –– Erstellen nicht revidierter Zwischenabschlüsse zusammen mit einem Managementkommentar (Budgetvergleich und Finanzplanung) zuhanden des Verwaltungsrates nach Ende des betreffenden Kalenderquartals –– Instruktion und Überwachung des externen, von der Geschäftsleitung der Swiss Finance & Property Investment AG beauftragten Buchhaltungsunternehmens –– Budgetierung –– Operative Vorbereitung der jährlichen Revision –– Investor Relations –– Instruktion und Überwachung der externen Aktienregisterführung –– Beratung bei der Fremdfinanzierung von Einzelliegenschaften oder auf Portfoliostufe sowie Eigenkapital finanzierungen –– Unterstützung des Verwaltungsratspräsidenten der Swiss Finance & Property Investment AG in regulatorischen Aufgaben und Börsenangelegenheiten einschliesslich Reporting –– Beratung bei der Auswahl von und Vertragsgestaltung mit Vertragspartner der Swiss Finance & Property Investment AG im Zusammenhang mit der Führung der Buchhaltung, der Vorbereitung der Steuererklärung, der Aufstellung der Steuerstruktur, Finanzierungen, der Beratung in Rechtsfragen sowie deren Überwachung Personalmanagement –– Instruktion und Überwachung der externen, von der Geschäftsleitung der Swiss Finance & Property Investment AG beauftragten Salärbuchhaltungsunternehmens –– Überwachung der Abrechnung der Sozialleistungen (AHV, ALV, BVG) –– Suche von Ersatz bei Abgängen in der Geschäftsführung der Swiss Finance & Property Investment AG Corporate Governance 6. Entschädigungen, Beteiligungen und Darlehen 6.1 Inhalt und Festsetzungsverfahren der Entschädigungen und der Beteiligungsprogramme Der durch die Generalversammlung gewählte Vergütungsausschuss hat die Aufgabe, den Beschluss des Verwaltungsrates betreffend die Vergütungen der Mitglieder des Verwaltungsrates, der Geschäftsleitung sowie eines etwaigen Beirates vorzubereiten und dem Verwaltungsrat einen diesbezüglichen Vorschlag zu unterbreiten. Der Verwaltungsrat beschliesst gestützt auf den Vorschlag des Vergütungsausschusses über die Vergütungen der Mitglieder des Verwaltungsrates, der Geschäftsleitung und eines allfälligen Beirates und unterbreitet diese der Generalversammlung zur Genehmigung. Weitere Details zum Vergütungsausschuss unter Punkt 3.4 Ausschüsse des Verwaltungsrates. Die Generalversammlung genehmigt die Vergütung des Verwaltungsrates, der Personen, die vom Verwaltungsrat ganz oder zum Teil mit der Geschäftsführung betraut sind (Geschäftsleitung) und eines allfälligen Beirates. Die Gesellschaft kann den Mitgliedern des Verwaltungsrates, der Geschäftsleitung und eines allfälligen Beirates eine erfolgsabhängige Vergütung entrichten. Deren Höhe richtet sich nach den vom Verwaltungsrat festgelegten qualitativen und quantitativen Zielvorgaben und Parametern. Die Gesellschaft kann den Mitgliedern des Verwaltungsrates, der Geschäftsleitung und eines allfälligen Beirates im Rahmen ihrer Vergütung Beteiligungspapiere, Wandel- oder Optionsrechte oder andere Rechte auf Beteiligungspapiere zuteilen. Bei einer Zuteilung von Beteiligungspapieren, Wandel- oder Optionsrechten oder anderen Rechten auf Beteiligungspapiere entspricht der Betrag der Vergütung dem Wert, der den zugeteilten Papieren bzw. Rechten im Zeitpunkt der Zuteilung gemäss allgemein anerkannten Bewertungsmethoden zukommt. Der Verwaltungsrat kann eine Sperrfrist für das Halten der Papiere bzw. Rechte festlegen und bestimmen, wann und in welchem Umfang die Berechtigten einen festen Rechtsanspruch erwerben bzw. unter welchen Bedingungen etwaige Sperrfristen dahinfallen und die Begünstigten sofort einen festen Rechtsanspruch erwerben (z.B. bei einem Kontrollwechsel, bei substantiellen Umstrukturierungen oder bei bestimmten Arten der Beendigung des Arbeitsverhältnisses). Der Verwaltungsrat regelt die Einzelheiten. Derzeit erfolgen keine Vergütungen in Form von Beteiligungspapieren, Wandel- oder Optionsrechte oder andere Rechte auf Beteiligungspapiere. 125 126 Corporate Governance 6.2 Entschädigungen an amtierende Mitglieder des Verwaltungsrates und der Geschäftsleitung Die Gesamtentschädigung für den Verwaltungsrat betrug für den Zeitraum zwischen der Generalversammlung 2014 bis 2015 TCHF 135. Diese wurden im Juni 2015 ausbezahlt. Für den Zeitraum zwischen der General versammlung 2015 bis 2016 sind TCHF 165 an Gesamtvergütungen für den Verwaltungsrat ausbezahlt worden. Der Präsident des Verwaltungsrates Dr. Hans- Peter Bauer bezieht für seine Aufgaben im Verwaltungsrat kein Honorar. Anlässlich der Generalversammlung am 12. April 2016 wurde eine Gesamtvergütung für den Verwaltungsrat von TCHF 200 (Vorjahr: TCHF 500) beantragt und von der Generalversammlung genehmigt. Die Geschäftsleitung wurde mit dem arbeitsvertraglich festgelegten Salär vergütet. Nach der Generalversammlung wurden keine Geschäftsleitungsmitglieder ernannt. Daher sind keine zusätzlichen Vergütungen entstanden. 6.3 Entschädigungen an ehemalige Mitglieder des Verwaltungsrates und der Geschäftsleitung Im Geschäftsjahr sind keine Entschädigungen an ehemalige (vor Beginn der Berichtsperiode ausgeschiedene) Mitglieder des Verwaltungsrates und der Geschäftsleitung ausbezahlt worden. Corporate Governance 6.4 Entschädigung an den Asset Manager Die Entschädigung des Asset Managers ist im Management Vertrag vom 1. Januar 2014 geregelt. –– Die Management Fee beträgt 0.75 % per annum auf dem durchschnittlichen Net Asset Value (Assets minus Schulden) pro Kalenderjahr, berechnet als Durchschnitt zwischen dem NAV am letzten Arbeitstag des Jahres und dem NAV am letzten Arbeitstag des Vorjahres. Die Management Fee ist in vier Raten quartalsweise am letzten Arbeitstag des Quartals fällig. Die Swiss Finance & Property Investment AG bezahlt am letzten Arbeitstag des Quartals jeweils ein Viertel der Management Fee in der Höhe basierend auf den NAV per letzten Arbeitstag des Vorjahres an SFP aus; die Parteien rechnen innert 10 Tagen nach Vorliegen des geprüften Jahresabschlusses endgültig über die Management Fee des Jahres ab; die Ausgleichszahlung wird sofort fällig. –– Die Performance Fee beträgt 15 % des Reingewinnes exkl. Neubewertungseffekte (gem. konsolidiertem IFRS Jahresabschluss, Anhang, Kennzahlen pro Aktie), abzüglich Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften nach IFRS plus realisiertem Netto-Mehrerlös nach Steuern aus Verkauf von Liegenschaften, ohne Berücksichtigung von Neubewertungseffekten, der die Hurdle-Rate übersteigt. Die Hurdle-Rate berechnet sich auf Basis dem vom unabhängigen Bewerter ermittelten durchschnittlichen Real-Diskontierungssatz des Portfolios des Berichtsjahres und dem Eigenkapital am 31. Dezember gem. konsolidierter IFRS-Bilanz des Vorjahres. Als Basis zur Berechnung des Netto-Mehrerlöses aus dem Verkauf von Liegenschaften gilt der Wert per 1. Juli 2007. Die Parteien rechnen innert 30 Tagen nach Vorliegen des geprüften Jahresabschlusses über die Performance Fee ab. Die Performance Fee wird bei Vorliegen der Abrechnung sofort zur Zahlung fällig. Erfolgt beim Verkauf eines Objektes ein Netto-Verlust oder werden in einem Jahr Netto-Verluste aus laufender Tätigkeit erzielt, so hat sich der Asset Manager am Verlust nicht zu beteiligen, doch wird der Netto-Verlust vom Reingewinn exkl. Neubewertungseffekte kommender Jahre in Abzug gebracht. Die für das Geschäftsjahr 2016 an den Asset Manager bezahlte, respektive zu bezahlende Entschädigung aufgrund des durchschnittlich NAV beträgt TCHF 1 173 inkl. MWST (Vorjahr: CHF 1 379). Im Berichtsjahr 2016 erzielte der Asset Manager eine Performance Fee in Höhe von TCHF 324 inkl. MWST (Vorjahr: TCHF 1 181). Im Vorjahr verzichtete der Asset Manager auf die Auszahlung der Performance Fee. 6.5Aktienzuteilung Im Geschäftsjahr sind keine Aktien zugeteilt worden. 127 128 Corporate Governance 6.6Aktienbesitz Die beim Asset Manager tätigen Mitglieder des Verwaltungsrates sowie diesen nahe stehende Personen hielten am 31. Dezember 2016 folgende Bestände an Aktien der Swiss Finance & Property Investment AG: –– Carolin Schmüser hält insgesamt 500 Aktien à CHF 31.25 nominal –– Laurent Staffelbach hält insgesamt 525 Aktien à CHF 31.25 nominal –– Dr. Hans-Peter Bauer hält insgesamt 3 111 895 Namenaktien à CHF 6.25. Er hält damit insgesamt 60.18 % (Vorjahr: 62.44) der Stimmen sowie 23.21 % (Vorjahr: 24.95 %) des Kapitals. 6.7Optionen Es bestehen keine Optionen auf Aktien der Swiss Finance & Property Investment AG, welche als Teil der Vergütung den Mitgliedern des Verwaltungsrates zugeteilt werden. 6.8 Zusätzliche Honorare und Vergütungen Im Geschäftsjahr sind keine zusätzlichen Honorare und Vergütungen ausbezahlt worden. 6.9 Darlehen an Mitglieder des Verwaltungsrates oder der Geschäftsleitung Mitgliedern des Verwaltungsrates, der Geschäftsleitung und eines etwaigen Beirates können Darlehen oder Kredite bis maximal TCHF 1 000 gewährt werden. Im Geschäftsjahr 2016 wurden keine Darlehen an Mitglieder des Verwaltungsrates, der Geschäftsleitung, den Asset Manager oder an Mitglieder des Assets Managers bzw. diesen nahe stehenden Personen gewährt. Per 31. Dezember 2016 bestanden keine entsprechenden Forderungen gegenüber diesem Personenkreis. 6.10 Statutarische Regeln Beteiligungspapiere, Darlehen, Kredite, Vorsorgeleistungen, etc. sind in den Statuten Artikel 21, 22 und 24 aufgeführt. Die Statuten sind verfügbar unter www.sfpi.ch/investoren/corporate-governance. Corporate Governance 7. Mitwirkungsrechte der Aktionäre 7.1 Stimmrechtsbeschränkung und -vertretung Gemäss den Statuten berechtigt jede Aktie zu einer Stimme. Vorbehalten bleiben Art. 693 Abs. 3 sowie Art. 704 Abs. 1 OR. Im Verhältnis zur Gesellschaft wird überdies als Aktionär nur anerkannt, wer im Aktienbuch eingetragen ist. Jeder Aktionär kann sich mittels Vollmacht an der Generalversammlung durch einen Dritten vertreten lassen, der nicht Aktionär zu sein braucht. Gesetzliche Vertreter bedürfen keiner schriftlichen Vollmacht; eine persönliche Legitimation genügt. Siehe auch Kommentare zu Punkt 2.4 Beschränkung der Übertragbarkeit und Nominee-Eintragungen. 7.2 Statutarische Quoren Die Generalversammlung fasst ihre Beschlüsse und vollzieht ihre Wahlen, soweit nicht zwingende Bestimmungen des Gesetzes oder die Statuten etwas anderes bestimmen, ohne Rücksicht auf die Zahl der anwesenden Aktionäre und der vertretenen Aktien mit absoluter Mehrheit der vertretenen Aktienstimmen. Der Vorsitzende bestimmt das Verfahren der Stimmabgabe. Es bestehen derzeit keine statutarischen Quoren. 7.3 Einberufung der Generalversammlung, Traktandierungsrecht der Aktionäre Die Generalversammlung ist unter Bekanntgabe von Ort, Zeit, den Verhandlungsgegenständen sowie den Anträgen des Verwaltungsrates und der Aktionäre, welche die Einberufung der Generalversammlung oder die Traktandierung eines Verhandlungsgegenstandes verlangt haben, mindestens 20 Tage vor dem Versammlungsdatum in schriftlicher Form (einschliesslich Telefax oder Email) oder mittels Publikation im Schweizerischen Handelsamtsblatt einzuberufen. Statutarische Regeln zur Traktandierung eines Verhandlungsgegenstands für die Generalversammlung, namentlich bezüglich Fristen und Stichtage weichen nicht vom Gesetz ab und können von Aktionären, die Aktien im Nennwert von CHF 1 Mio. vertreten, verlangt werden (Artikel 699 OR). Ein oder mehrere Aktionäre, die zusammen mindestens ein Zehntel des Aktienkapitals vertreten, können vom Verwaltungsrat, unter Angabe des Verhandlungsgegenstandes und der Anträge, schriftlich verlangen, dass eine ausserordentliche Generalversammlung einberufen wird. In diesem Fall hat der Verwaltungsrat die Generalversammlung innerhalb von 90 Tagen einzuberufen. Die Eigentümer oder Vertreter von sämtlichen Aktien sind jedoch, sofern kein Widerspruch erhoben wird, befugt, eine Universalversammlung ohne Beachtung der vorgenannten Einladungsformalitäten durchzuführen. Solange die Eigentümer oder Vertreter sämtlicher Aktien anwesend sind, können alle der Generalversammlung zukommenden Geschäfte behandelt und über sie gültig Beschluss gefasst werden. 129 130 Corporate Governance 7.4 Stichtag für die Eintragungen im Aktienbuch Vom Versand der Einladungen zur Generalversammlung bis einen Tag nach der Generalversammlung werden keine Eintragungen im Aktienbuch vorgenommen. Aktionäre, die vor dem Versand der Einladungen zur General versammlung im Aktienbuch eingetragen sind, sind an der Generalversammlung teilnahmeberechtigt. Stichtag für die ordentliche Generalversammlung vom 12. April 2017 ist der 17. März 2017. 7.5Stimmrechtsvertreter Die Generalversammlung wählt einen unabhängigen Stimmrechtsvertreter. Wählbar sind natürliche oder juristische Personen oder Personengesellschaften. Die Unabhängigkeit darf weder tatsächlich noch dem Anschein nach beeinträchtigt sein und richtet sich im Übrigen nach Art. 728 Abs. 2 – 6 OR. Die Amtsdauer des unabhängigen Stimmrechtsvertreters endet mit dem Abschluss der auf seine Wahl folgenden ordentlichen Generalversammlung. Wiederwahl ist möglich. Der unabhängige Stimmrechtsvertreter nimmt seine Pflichten in Übereinstimmung mit den einschlägigen Gesetzesvorschriften wahr. Der Verwaltungsrat stellt sicher, dass die Aktionäre die Möglichkeit haben, dem unabhängigen Stimmrechtsvertreter zu jedem in der Einberufung gestellten Antrag zu Verhandlungsgegenständen Weisungen zu erteilen, und zu nicht angekündigten Anträgen zu Verhandlungsgegenständen sowie zu neuen Verhandlungsgegenständen gemäss Art. 700 Abs. 3 OR allgemeine Weisungen zu erteilen. Die Gesellschaft stellt zudem sicher, dass die Aktionäre ihre Vollmachten und Weisungen, auch elektronisch, bis um 16:00 Uhr am dritten Arbeitstag vor dem Datum der Generalversammlung dem unabhängigen Stimmrechtsvertreter erteilen können. Massgebend für die Wahrung der Frist ist der Zeitpunkt des Zugangs der Vollmachten und Weisungen beim unabhängigen Stimmrechtsvertreter. Der unabhängige Stimmrechtsvertreter ist verpflichtet, die ihm von den Aktionären übertragenen Stimmrechte weisungsgemäss auszuüben. Hat er keine Weisungen erhalten, so enthält er sich der Stimme. Die Generalversammlung 2016 wählte Rechtsanwalt Pablo Bünger in Zürich als unabhängigen Stimmrechtsvertreter bis zum Abschluss der ordentlichen Generalversammlung 2017. Pablo Bünger ist unabhängig und übt keine anderen Mandate für die Gesellschaft aus. Corporate Governance 8. Kontrollwechsel und Abwehrmassnahmen 8.1Angebotspflicht Die Statuten der Gesellschaft enthalten keine Bestimmungen in Bezug auf «opting-out» bzw. «opting-up». 8.2Kontrollwechselklauseln Es waren am 31. Dezember 2016 keine Kontrollwechselklauseln vereinbart. 9.Revisionsstelle 9.1 Dauer des Mandats und Amtsdauer des leitenden Revisors Die PricewaterhouseCoopers AG, Zürich, hat das Revisionsmandat im Mai 2007 von der Acton Revisions AG übernommen (Eintragung ins Handelsregister des Kantons Zug am 31. Mai 2007). Sie wurde durch die ordentliche Generalversammlung vom 12. April 2016 für das Geschäftsjahr 2016 als Revisionsstelle wiedergewählt. Ihr Mandat umfasst die Prüfung der handelsrechtlichen Jahresrechnung sowie der Jahresrechnung, welche in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt wurde. Der für das bestehende Revisionsmandat verantwortliche, leitende Prüfer ist Herr Guido Andermatt. Er hat sein Amt per Geschäftsjahr 2015 angetreten. Die maximale Amtsdauer des leitenden Prüfers beträgt gemäss OR Art. 730a Abs. 2 sieben Jahre. 9.2Revisionshonorar Die Kosten für die Revision der Jahresrechnung 2016 beliefen sich auf TCHF 96. Für Abklärungen von spezifischen Rechnungslegungsfragen wurden rund TCHF 10 in Rechnung gestellt. 131 132 Corporate Governance 9.3 Informationsinstrumente der externen Revision Der Verwaltungsrat steht in direktem Kontakt mit der externen Revisionsstelle bezüglich der Durchführung der jährlichen Revisionsarbeiten und der Besprechung der daraus resultierenden Ergebnisse. Die Vertreter der Revisionsstelle nehmen auf Einladung des Verwaltungsrates an den diese Themenkreise berührenden Verwaltungsratssitzungen teil. Im Jahr 2016 fanden insgesamt sechs Verwaltungsratssitzungen statt. Die externe Revisionsstelle war an einer vertreten. Eine interne Revisionsstelle gibt es nicht. Der Rotationsrhythmus der Revisionsstelle entspricht den gesetzlichen Regelungen (sieben Jahre). Bei der Auswahl der Revisionsstelle, welche der Verwaltungsrat der Generalversammlung zur Wahl vorschlägt, beurteilt er insbesondere die Professionalität (Know-how der Revisionsverantwortlichen im Immobiliensektor, Zusammenarbeit mit Geschäftsleitung und Verwaltungsrat, praktische Empfehlungen bei der Umsetzung von IFRS Richtlinien) und die Unabhängigkeit der Revisionsstelle. Bei der Unabhängigkeit wird vor allem das Verhältnis zwischen dem jährlichen Revisionshonorar und den von der Revisionsstelle zusätzlich erbrachten Dienstleistungen überprüft. Die Revisionsstelle wird in der Regel einmal im Jahr zu einer Verwaltungsratssitzung eingeladen. Die Revisionsstelle gibt einen Überblick über die erledigten und die zukünftig geplanten Prüfungstätigkeiten und macht den Verwaltungsrat auf allfälliges Verbesserungspotential aufmerksam. Innerhalb des Jahresbudgets genehmigt der Verwaltungsrat jeweils auch einen Umfang an «non-audit» Aufträgen, die innerhalb eines Berichtsjahres an die Revisionsstelle vergeben werden können. Bis zum Umfang, der im Jahresbudget festgelegt wurde, kann die Geschäftsleitung direkt «non-audit» Aufträge an die Revisionsstelle erteilen. Allfällige «nonaudit» Mandate, die diesen Umfang übersteigen, müssen vorgängig durch den Gesamtverwaltungsrat genehmigt werden. Für das Berichtsjahr 2016 ist der Verwaltungsrat zum Schluss gekommen, dass die Unabhängigkeit der Revisionsstelle vollumfänglich gewährleistet war. Corporate Governance 10. Informationspolitik Die Swiss Finance & Property Investment AG informiert ihre Aktionäre und den Kapitalmarkt offen, aktuell und mit grösstmöglicher Transparenz. Die finanzielle Berichterstattung erfolgt in Form der Halbjahres- und Jahresberichte. Diese werden in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) erstellt und entsprechend dem Schweizerischen Gesetz sowie den Vorschriften des Kotierungsreglements der SIX Swiss Exchange aufbereitet. Das Publikationsorgan der Gesellschaft ist das Schweizerische Handelsamtsblatt (SHAB). Ad-Hoc Nachrichten werden über die Homepage der der Swiss Finance & Property Investment AG publiziert: www.sfpi.ch/medien-news/medienmitteilungen Publikationen können auch bei der vorstehenden Adresse angefordert werden. Des Weiteren erscheinen Ad-Hoc Nachrichten auf der Meldeplattform der SIX Swiss Exchange: www.six-swiss-exchange.com/news/media_releases/2016_de.html Die Statuten der Gesellschaft finden sich unter www.sfpi.ch/investoren/corporate-governance. Weitere wichtige Kontakte und Daten finden sie auf Seite 142 des Geschäftsberichtes. Investor Relations Adrian Schenker Telefon + 41 (0)43 344 61 35 [email protected] Grafiken / Tabellen Aufgrund von Rundungen kann die Summe der aufgelisteten Einzelpositionen grösser / kleiner als 100 % sein. 133 134 Portfolio RENDITELIEGENSCHAFTEN Eigentumsverhältnis 1 Ort, Adresse Eigentumsanteil GrundstücksBaujahr fläche m² Letzte TotalRenovation Letzte partielle Renovation Wohnliegenschaften Basel Basel, Egliseestrasse 1 AE 100 % 1913 238 – 1984 Basel, Riehenstrasse 163 – 165 AE 100 % 1953/1958 2 287 – 2012 Basel, Riehenstrasse 167 AE 100 % 1961 312 – 2012 Basel, Schwarzwaldallee 171 / Riehenstrasse 183 AE 100 % 1908 464 2012 – AE 100 % 1968 1 805 – – Basel, Riehenstrasse 157 / Rosentalstrasse 50 – 52 3 Total Basel Zürich Zürich, Badenerstrasse 425 ME 50 % 1930/1987 650 – 1987 Zürich, Badenerstrasse 427 ME 50 % 1930 371 – 1984 Zürich, Badenerstrasse 429 ME 50 % 1930 401 – – Zürich, Brandschenkestrasse 171 AE 100 % 1931 509 1994 2012 Zürich, Bürglistrasse 6 – 10 AE 100 % 1900/1981 2 452 – 2013 Zürich, Militärstrasse 114 AE 100 % 1893 198 2001 – 3 Zürich, Neptunstrasse 57 / Klosbachstrasse 44 AE 100 % 1881 341 1971 2012 Zürich, Letzigraben 101 / Albisriederstrasse 170 – 172 AE 100 % 1901/2013 2 264 2012/13 – Zürich, Bäckerstrasse 62 AE 100 % 224 – 1991 Total Zürich Total Wohnliegenschaften 1 AE = Alleineigentum, BR = Baurecht, ME = Miteigentum, StWE = Stockwerkeigentum 2 annualisiert 3 Letzte Renovation ist nicht bekannt 1896 Portfolio Wohnen Büro Läden Gewerbe/ GastroLager/ nomie Sondernutz. Total Anzahl Parkplätze Sollmiete 2 p.a. Soll-Miete bis 31. Dez. 2016 Ist-Miete bis 31. Dez. 2016 Stichtag Leerstand per 31. Dez. 2016 in % 514 – – 145 – 659 – 130 260 130 260 130 260 0.0 % 2 564 – 106 – 1 198 3 868 84 727 800 732 484 714 706 3.3 % 659 135 – – 375 1 169 – 162 360 162 360 161 394 0.0 % 1 206 – 311 – 115 1 632 – 361 100 362 306 362 306 0.0 % 3 815 142 – – 642 4 599 94 794 328 784 102 759 280 1.5 % 8 758 277 417 145 2 330 11 927 178 2 175 848 2 171 511 2 127 946 1.6 % 270 – – – 61 330 12 85 500 98 280 97 200 1.1 % 396 – – – 3 399 4 128 904 119 883 119 831 0.0 % 408 – – – 32 440 – 118 440 136 307 131 726 0.0 % 499 – – – – 499 2 141 972 143 732 143 368 0.0 % 2 199 477 – – 386 3 062 35 1 050 732 1 049 000 981 575 3.5 % 529 – – – 151 680 – 281 384 46 897 46 897 0.0 % 419 87 – 117 73 696 2 323 032 323 107 317 057 0.0 % 2 625 – 181 132 89 3 027 39 1 174 116 1 174 499 1 108 420 5.4 % 812 49 – 185 64 1 110 – 315 000 340 600 318 597 0.0 % 8 157 613 181 434 858 10 242 93 3 619 080 3 432 305 3 264 672 2.8 % 16 915 890 598 579 3 188 22 169 271 5 794 928 5 603 816 5 392 618 5.2 % 135 136 Portfolio Eigentumsverhältnis 1 Ort, Adresse Eigentumsanteil GrundstücksBaujahr fläche m² Letzte TotalRenovation Letzte partielle Renovation Wohn- und Geschäftsliegenschaften Basel Basel, Hochstrasse 56 AE 100 % 1898 270 2007 2002 Basel, Rebgasse 64 AE 100 % 1905 142 – 2012 Basel, Riehenring 77 AE 100 % 1981 310 – 2012 Basel, Binningerstrasse 11 AE 100 % 1903 279 – 2005 Basel, Binningerstrasse 15 3 AE 100 % 1902 635 – – Basel, Schwarzwaldallee 175 – 179 / Rosentalstrasse 70 AE 100 % 1914 1 321 – 2012 AE 100 % 1992 1 156 – 2012 AE 100 % 1956 2 355 – – ME 50 % 1948 1 207 2008 – AE 100 % 1926 271 2008 2012 Total Basel Übrige Regionen Thun, Malerweg 4 Schlieren, Uitikonerstrasse 17 3 Total Übrige Regionen Zürich Zürich, Badenerstrasse 431 Total Zürich Total Wohn- und Geschäftsliegenschaften Geschäftsliegenschaften Basel Basel, Hutgasse 6 Basel, Picassoplatz 4 AE 100 % 1958 635 – 1987 Basel, Steinenvorstadt 67 AE 100 % 1981 508 – 2011 Basel, Gerbergasse 48 AE 100 % 1985 165 – 2000 AE 100 % 1900 136 2008 – StWE, BR3 100 % 1971 5 306 – 2014 Total Basel Bern Bern, Aarbergergasse 57 Spiegel b. Bern, Chasseralstrasse 156 Total Bern 1 AE = Alleineigentum, BR = Baurecht, ME = Miteigentum, StWE = Stockwerkeigentum 2 annualisiert 3 Letzte Renovation ist nicht bekannt Portfolio Gewerbe/ GastroLager/ nomie Sondernutz. Wohnen Büro Läden 422 – – 137 376 – – 131 Soll-Miete bis 31. Dez. 2016 Ist-Miete bis 31. Dez. 2016 Stichtag Leerstand per 31. Dez. 2016 in % Total Anzahl Parkplätze Sollmiete 2 p.a. 116 675 – 169 704 170 311 157 354 0.0 % 93 600 – 145 056 144 669 141 509 6.5 % 666 – – 246 149 1 061 – 214 248 215 148 215 148 0.0 % 448 155 120 – 96 818 – 159 120 137 550 122 195 2.3 % 740 130 – – 290 1 160 4 329 160 331 870 331 870 0.0 % – 46 27 – 4 859 4 932 – 731 576 574 777 529 894 1.7 % 2 652 330 147 514 5 603 9 246 4 1 748 864 1 574 324 1 497 969 1.5 % 1 443 1 191 737 – 157 3 528 51 683 372 681 212 676 292 0.0 % 941 – – 1 768 283 2 992 21 456 019 410 945 386 895 0.9 % 2 384 1 191 737 1 768 440 6 520 72 1 139 392 1 092 158 1 063 188 0.4 % 185 252 – – 98 535 8 102 694 103 294 99 828 0.0 % 185 252 – – 98 535 8 102 694 103 294 99 828 0.0 % 5 221 1 773 884 2 282 6 140 16 300 84 2 990 949 2 769 775 2 660 985 1.0 % 292 374 – 217 149 1 032 – 237 949 237 949 237 949 0.0 % – 1 689 322 – 660 2 671 1 560 230 557 114 548 834 17.7 % 610 385 991 – 919 2 905 – 845 468 842 196 349 080 12.3 % – 413 317 – 95 825 – 390 500 390 500 390 500 0.0 % 902 2 861 1 630 217 1 823 7 433 1 2 034 147 2 027 759 1 526 363 10.0 % 327 – – 200 60 587 – 226 128 223 788 223 788 0.0 % 123 – 1 161 442 259 1 985 131 436 992 444 002 408 493 1.4 % 450 – 1 161 642 319 2 572 131 663 120 667 790 632 281 0.9 % 137 138 Portfolio Letzte TotalRenovation Letzte partielle Renovation 3 661 – 2013 1931 238 1996 – 1991 2 400 – – 100 % 1957 1 535 – – ME 65 % 1972 3 720 2013 – AE 100 % 1951 459 – 2004 Eigentumsverhältnis 1 Eigentumsanteil AE 100 % 1988 St. Gallen, Bohl 4 AE 100 % Geroldswil, Chrummacherstrasse 2 3 AE 100 % Zürich, Birmensdorferstrasse 20, Grüngasse 2 3 AE Zürich, Klausstrasse 4 Zürich, Lagerstrasse 1 Ort, Adresse GrundstücksBaujahr fläche m² Geschäftsliegenschaften (Fortsetzung) Romandie Morges, Rue de Lausanne 29 – 31 Total Romandie Übrige Regionen Total Übrige Regionen Zürich Zürich, Limmatstrasse 65 AE 100 % 1917 596 – 1989 Zürich, Niederdorfstrasse 70 AE 100 % 1899 394 1985 2012 Zürich, Witikonerstrasse 15 AE 100 % 1973 1 972 2015 – Zürich, Zähringerstrasse 37 AE 100 % 1880 72 – 2005 Zürich, Zeltweg 67 AE 100 % 1965 441 2013 – Zürich, Zollikerstrasse 6 AE 100 % 1931 550 1991 2012 Zürich, Zweierstrasse 25 3 AE 100 % 1957 255 – – Total Zürich Total Geschäftsliegenschaften Total 1 AE = Alleineigentum, BR = Baurecht, ME = Miteigentum, StWE = Stockwerkeigentum 2 annualisiert 3 Letzte Renovation ist nicht bekannt Portfolio Gewerbe/ GastroLager/ nomie Sondernutz. Stichtag Leerstand per 31. Dez. 2016 in % Total Anzahl Parkplätze Sollmiete 2 p.a. 260 6 656 102 1 644 636 1 664 226 1 663 545 0.0 % 260 6 656 102 1 644 636 1 664 226 1 663 545 0.0 % 842 – 389 976 389 976 380 191 0.0 % 3 799 102 600 000 150 000 150 000 0.0 % 4 641 102 989 976 539 976 530 191 0.0 % 348 3 629 18 980 515 976 394 975 593 0.0 % – 128 2 909 34 1 781 640 1 436 319 609 171 7.0 % 331 458 2 288 11 1 114 672 1 118 558 1 099 380 0.0 % Wohnen Büro Läden 92 5 897 407 – 92 5 897 407 – 397 – – 300 145 – 373 – – 3 426 397 373 – 300 3 571 1 099 189 1 993 – – 2 781 – – 1 367 132 Soll-Miete bis 31. Dez. 2016 Ist-Miete bis 31. Dez. 2016 – 1 995 – – 369 2 363 7 893 238 895 170 884 198 0.0 % 343 – – 408 371 1 122 – 585 120 562 527 558 942 0.0 % 511 3 314 271 362 1 314 5 771 97 2 063 090 1 985 269 1 586 806 5.1 % – – 141 – 10 151 – 38 400 38 400 38 400 0.0 % 151 686 175 – 146 1 158 18 591 613 595 477 569 688 1.7 % – 912 – 122 137 1 171 11 433 000 433 000 428 899 0.0 % – 1 080 196 – 139 1 415 – 369 064 370 141 370 141 0.0 % 2 104 12 324 2 908 1 223 3 419 21 978 196 8 850 352 8 411 256 7 121 219 2.7 % 3 945 21 455 6 106 2 382 9 392 43 280 532 14 182 231 13 311 007 11 473 599 3.2 % 26 080 24 118 7 588 5 243 18 720 81 749 887 22 968 109 21 684 598 19 527 202 2.7 % 139 140 Portfolio ZUM VERKAUF BESTIMMTE LIEGENSCHAFTEN Eigentumsverhältnis 1 Eigentumsanteil Ascona, Parco d’Oro AE 100 % – Zürich, Manegg AE 100 % – Ort, Adresse Total Grundstücke und Liegenschaften im Bau 1 AE = Alleineigentum, BR = Baurecht, ME = Miteigentum, StWE = Stockwerkeigentum 2 annualisiert 3 Letzte Renovation ist nicht bekannt Letzte TotalRenovation Letzte partielle Renovation 9 618 – – 3 405 – – GrundstücksBaujahr fläche m² 13 023 141 Portfolio Gewerbe/ GastroLager/ nomie Sondernutz. Stichtag Leerstand per Ist-Miete bis 31. Dez. 2015 31. Dez. 2015 in % Total Anzahl Parkplätze Sollmiete 2 p.a. – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – Wohnen Büro Läden – – – – – – – – – – Soll-Miete bis 31. Dez. 2015 142 Kontakte & wichtige Daten KONTAKTE & WICHTIGE DATEN Hauptadresse Swiss Finance & Property Investment AG Seefeldstrasse 275 8008 Zürich Telefon + 41 43 344 61 31 Fax + 41 43 344 61 30 Investor Relations Adrian Schenker Swiss Finance & Property AG Seefeldstrasse 275 8008 Zürich Telefon +41 43 344 61 35 Fax +41 43 344 61 30 [email protected] Wichtige Daten Ordentliche Generalversammlung 2017 12. April 2017 Impressum Herausgeberin: Swiss Finance & Property Investment AG, Zürich Konzept, Gestaltung: LST Schenker AG, Luzern Fotos: Thomas Zwyssig, Zürich Text: Swiss Finance & Property Investment AG, Zürich März 2017 Swiss Finance & Property Investment AG Seefeldstrasse 275 8008 Zürich Telefon + 41 43 344 61 31 Fax + 41 43 344 61 30 [email protected] www.sfpi.ch Börsenhandel, Handelssymbole SIX Swiss Exchange: Symbol SFPN, Valor 3281613, ISIN CH0032816131 Reuters: SFPN.S Bloomberg: SFPN SW
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