Geschäftsbericht 2016 – Teil 1 Tätigkeitsbericht

GESCHÄFTSBERICHT
2016
TÄTIGKEITSBERICHT
SWISS FINANCE & PROPERTY INVESTMENT AG
Swiss Finance & Property Investment AG
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Mehr zur Klausstrasse 4, Zürich
auf Seite 44 bis 45.
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INHALTSVERZEICHNIS
TEIL 1 – TÄTIGKEITSBERICHT
Schlüsselzahlen4
Meilensteine5
Vorwort des Verwaltungsrates
Verwaltungsrat und Geschäftsleitung
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Strategie12
Anlagerichtlinien16
Nachhaltige Aspekte
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Code of Conduct der SFP-Group
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Risikobericht24
Investitions- und Auswahlprozess
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Ausschüttungspolitik27
Wirtschaft und Konjunktur
28
Aktie31
Portfolio33
Kontakte und wichtige Daten
66
4
Schlüsselzahlen 2014
SCHLÜSSELZAHLEN
PORTFOLIOWERT
RENDITELIEGENSCHAFTEN
LIEGENSCHAFTSERTRAG
MIO. CHF
MIO.
CHF
498.5 Der Portfoliowert konnte im Berichtszeitraum deutlich von
19.9
Die Mieterträge konnten im Berichts-
CHF 447.3 Mio. auf CHF 498.5 Mio. gesteigert werden.
jahr um 9.5 % gesteigert werden.
EBIT
EIGENKAPITALQUOTE
37.4 MIO. CHF
Das Betriebsergebnis konnte wiederum markant von
CHF 31.0 Mio. auf CHF 37.4 Mio. gesteigert werden.
45.7 %
Die Eigenkapitalausstattung konnte
weiter gestärkt werden.
AKTIENKURS
90.90 CHF
Der Aktienkurs stieg in der Berichtsperiode deutlich
von CHF 84.00 auf CHF 90.90.
LEERSTANDSQUOTE
PER STICHTAG
2.7 %
Die Leerstandsquote konnte im
Berichtsjahr von 7.3 % auf 2.7 %
signifikant gesenkt werden.
Meilensteine 2016
MEILENSTEINE 2016
JANUAR 2016
Zukäufe in Basel und Zürich, Verkauf in Winterthur
Im laufenden Geschäftsjahr wurden vier Akquisitionen getätigt. In
der Stadt Zürich wurde eine Wohnliegenschaft mit Gewerbeanteil
sowie in der Industriezone von Geroldswil eine rein kommerziell genutzte Liegenschaft erworben. Weiter wurde das Portfolio durch
die Erhöhung eines Miteigentumsanteils in einer Zürcher Büroliegenschaft und durch einen Zukauf in der Stadt Basel weiter ausgebaut.
Abschluss wichtiger Geschäftsmietverträge in der Stadt Zürich
Trotz des anspruchsvollen Marktumfeldes bei der Vermietung von
Büro- und Geschäftsflächen konnten in der Stadt Zürich beachtliche
Vermarktungserfolge erzielt werden. Im Berichtsjahr 2016 wurden
insgesamt über 3 500 m2 an Büroflächen auf einem durchschnittlichen Mietzinsniveau von CHF 536.00 pro m2 und Jahr vermietet.
Übergabe hochwertiger Mieterausbau an der Klausstrasse 4
in Zürich
Die insgesamt 1 184 m2 Büroflächen im 2. Obergeschoss der Liegenschaft an der Klausstrasse 4 im Zürcher Seefeld wurden hochwertig
ausgebaut und termingerecht übergeben.
Abschluss Umbauprojekt Steinenvorstadt 67 in Basel
Per Ende Juni 2016 konnte der Umbau des Gebäudes erfolgreich
abgeschlossen werden. Die beiden Hauptmieter beendeten im
DEZEMBER 2016
2. Halbjahr 2016 ihre Mieterausbauten und nahmen den Betrieb auf.
Das sanierte Objekt wurde somit erfolgreich neu positioniert.
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Vorwort des Verwaltungsrats
VORWORT DES
VERWALTUNGSRATS
Die Swiss Finance & Property Investment AG hat sich im vergangenen
Geschäftsjahr weiterhin sehr positiv entwickelt. Durch ihre verbesserte
Stellung auf dem Schweizer Immobilienmarkt, einer soliden Kapitalbasis
und einem qualitativ hochstehenden Immobilienportfolio konnte sie die
bestehenden Potentiale markant entwickeln und entsprechend ausbauen.
Besonders unser aktives
Portfoliomanagement
liess den Ertrag und den
Erfolg aus Vermietung
kontinuierlich steigen.
Generell haben sich alle Aktivitäten der Gesellschaft, unterstützt durch
das aktuelle Marktumfeld, beachtlich entwickelt. Der durchschnittliche
Diskontsatz für Neubewertungen ist im vergangenen Jahr marktbedingt
wiederum gesunken, was sich in den Bewertungen der Anlageliegenschaften positiv auswirkte. Besonders unser aktives Portfoliomanagement
liess den Ertrag und den Erfolg aus Vermietung kontinuierlich steigen.
Insbesondere die Renovationen und Sanierungen einzelner Objekte sowie die Weiterentwicklung der bestehenden Liegenschaften haben sich
positiv ausgewirkt. Aufgrund dieser Investitionen haben sich die Mieteinnahmen konstant verbessert, während gleichzeitig durch erfolgreiche
Mietvertragsabschlüsse und auch der stetigen Verbesserung der gewichteten Mietverhältnisse bei Geschäftsliegenschaften die Leerstandsquote erneut gesenkt werden konnte.
Neben Ertragszunahmen ist das gute Ergebnis auch auf eine tiefere Aufwandsquote zurückzuführen, was letztlich einen sensitiven und gezielten
Einsatz von Mitteln und Ressourcen voraussetzt. Durch planmässige
Realisierung der Umbauprojekte und einer fast nahtlosen Anschlussvermietung der revitalisierten Flächen konnten die Kennzahlen verbessert werden. Letztlich hat zur Realisierung des vortrefflichen Ergebnisses auch der Verkauf von einzelnen Anlageliegenschaften beigetragen,
die nicht mehr der aktuellen Portfoliostrategie entsprachen.
Das Promotionsgeschäft
Parco d’Oro im Tessin
entwickelte sich erfreulich.
Ebenso erfreulich entwickelte sich das erste Promotionsgeschäft Parco
d’Oro im Tessin. Die Nachfrage ist nach wie vor vorhanden und wir sind
zuversichtlich, die verbleibenden Wohnungen entsprechend den Vorgaben
verkaufen zu können.
Die Performance der Schweizer kotierten Immobilienanlagen wurde 2016
von den Wachstumssorgen der Weltwirtschaft und vor allem durch die
Negativzinsen geprägt.
Vorwort des Verwaltungsrats
Zentrale, gut erschlossene
und moderne Büroflächen
haben immer noch eine
grosse Nachfrage.
Auf dem Büromarkt übersteigt weiterhin das Angebot vielerorts die
Nachfrage, speziell an peripheren Lagen. Zentrale, gut erschlossene und
moderne Büroflächen haben immer noch eine grosse Nachfrage. Dennoch dürfte sich in den wirtschaftlichen Hauptregionen Zürich und Genf
das zusätzliche Flächenangebot der letzten Jahre bei den Geschäftsflächen noch einige Zeit dämpfend auf die Mietpreise auswirken. Der
Verkaufsflächenmarkt an zentralen Lagen («high street retail») hingegen
präsentiert sich alles im Allgemeinen robust.
Das volkswirtschaftliche Wachstum wird 2017 im Wesentlichen vom
Ausmass des sich immer mehr synchronisierenden weltwirtschaftlichen
Aufschwungs abhängig sein. Ausserdem werden die in Europa und der
Schweiz wohl anhaltend tiefen Zinsen ebenfalls unterstützend wirken.
Anders als beispielsweise die Exportindustrie und der Tourismus ist der
Immobiliensektor von dem damit verbundenen tiefen Schweizer Franken
aber nur indirekt betroffen.
Die Swiss Finance &
Property Investment AG
blickt für 2017 zuver
sichtlich in die Zukunft.
Die Swiss Finance & Property Investment AG blickt für 2017 zuversichtlich
in die Zukunft und wird ihre auf langfristige Wertsteigerung ausgerichtete,
zurückhaltende Akquisitionsstrategie und erfolgreichen Finanzierungspolitik weiter verfolgen. Die gezielte Investition in ergänzende Promo
tionsprojekte wird auch im Anschluss an die bereits gesicherten Projekte
im gleichen Masse verfolgt werden.
Dr. Hans-Peter Bauer
Präsident des Verwaltungsrates
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Vorwort des Verwaltungsrats
VERWALTUNGSRAT
Dr. Hans-Peter Bauer, Zürich, 1953, Dr. sc. math.
Michael Schiltknecht, Meilen, 1969, Dipl. Architekt
ETH, lic. rer. pol., Schweizer Staatsbürger, Präsident
ETH, Dipl. Betiebsökonom FH, Schweizer Staatsbür-
des Verwaltungsrates, exekutives Mitglied seit dem
ger, nicht exekutives Mitglied seit dem 10. April 2013,
30. Oktober 2002, gewählt bis zur ordentlichen
gewählt bis zur ordentlichen Generalversammlung
Generalversammlung 2017.
2017.
Laurent Staffelbach, Lausanne, 1955, Dipl. arch. EPF,
Alexander Vögele, Bäch, 1961, Rechtsanwalt, M.B.L.-
MBA, Schweizer Staatsbürger, nicht exekutives Mit-
HSG, Schweizer Staatsbürger, nicht exekutives Mit-
glied seit dem 27. Juni 2007, gewählt bis zur ordent-
glied seit dem 10. April 2014, gewählt bis zur ordent-
lichen Generalversammlung 2017.
lichen Generalversammlung 2017.
Christian Perschak, Zürich, 1956, lic. iur., Schweizer Staatsbürger, nicht exek utives Mitglied seit dem
27. Juni 2007, gewählt bis zur ordentlichen Generalversammlung 2017.
Carolin Schmüser, Graz, 1970, Dipl. Ing., M. Arch.,
MBA IMD, Deutsche Staatsbürgerin, nicht exekutives
Mitglied seit dem 15. August 2007, exekutives Mitglied
ab dem 1. Oktober 2009 und seit dem 4. April 2012
wieder nicht exekutives Mitglied, gewählt bis zur ordentlichen Generalversammlung 2017.
Vorwort des Verwaltungsrats
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v.l.n.r Carolin Schmüser, Laurent Staffelbach,
Dr. Hans-Peter Bauer, Christian Perschak,
Alexander Vögele, Michael Schiltknecht
v.l.n.r., Stephan Ehrsam,
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Vorwort des Verwaltungsrats
Thomas Prajer
Organisation
GESCHÄFTSLEITUNG
Thomas Prajer, Pfäffikon, 1975, dipl. Wirtschafts
ingenieur & MBA, Schweizer Staatsbürger, CEO seit
dem 1. April 2015.
Stephan Ehrsam, Affoltern am Albis, 1968, Dipl.
Experte in Rechnungslegung, Schweizer Staatsbürger, CFO seit dem 1. Januar 2014.
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12
Strategie
STRATEGIE
Die Strategie der Gesellschaft ist darauf fokussiert, in Schweizerische
Immobilienanlagen zu investieren, die langfristig einen starken
Cash-Flow generieren und ein nicht realisiertes Wertpotential aufweisen,
das durch aktives Management ausgeschöpft werden kann.
Grundsatz
Die Gesellschaft beabsichtigt, durch Ertragssteigerungen und Akquisitionen ein langfristiges Wachstum zu erreichen. Es wird angestrebt, in
Objekte zu investieren, deren Nettoertrag durch Kostenmanagement,
Repositionierung, Weiterentwicklung, Restrukturierung der Mieterverhältnisse und andere Massnahmen nachhaltig gesteigert werden kann.
Geschäftsmodell
Alle Auftragsverhältnisse
werden regelmässig auf
Marktkonformität und
Einhaltung von Qualitätsstandards überprüft.
Das Asset Management, das Finanzmanagement sowie die Bewirtschaftung der Liegenschaften sind an Dritte ausgelagert. Alle Auftragsverhältnisse werden durch den Verwaltungsrat regelmässig auf
deren Marktkonformität und die Einhaltung von Qualitätsstandards
überprüft und gegebenenfalls angepasst.
Asset Management
Das Asset Management, soweit nicht gesetzlich, statutarisch und reglementarisch der Generalversammlung, dem Verwaltungsrat oder
der Geschäftsleitung vorbehalten, ist extern an die Swiss Finance &
Property AG delegiert. Ein Managementvertrag zwischen den beiden
Gesellschaften regelt die Einzelheiten der Delegation. Das Aufgaben
gebiet des Asset Managements umfasst gemäss Managem entvertrag
im Wesentlichen die folgenden Tätigkeiten:
Strategie
Portfoliomanagement
–– Identifikation von möglichen Investitionsobjekten im Rahmen der
vom Verwaltungsrat der Swiss Finance & Property Investment AG
festgelegten Anlagepolitik mittels Due Diligence-Prüfungen und
Vorbereitung sowie Vorschlag von einzelnen Investitionen
–– Organisation und Überwachung aller nötigen Schritte zur
Realisierung der von der Swiss Finance & Property Investment AG
bewilligten Investitionen
–– Überwachung von bestehenden Investitionen (einschliesslich
Leerstands-Controlling und Massnahmenplanung)
–– Vorschlag von Massnahmen zur Optimierung bestehender Objekte,
Organis ation und Überwachung aller nötigen Schritte zur Realisierung von Optimierungsm assnahmen
–– Beratung bei der Auswahl von und der Vertragsgestaltung mit den
Vertragspartnern der Swiss Finance & Property Investment AG im
Zusammenhang mit der Verwaltung der bestehenden Objekte
(Administrative, technische und finanzielle Verwaltung der Liegenschaften einschliesslich Erstvermietung, Objektübernahmen
und -abgaben bei Mieterwechsel und Überwachung von Instandstellungsarbeiten, Mietzinsinkasso, Vertretung vor Schlichtungs
stellen und Gerichten, Mietzinsanpassungen, Erstellung von Heizund Nebenkostenabrechnungen, Vertretung der Swiss Finance &
Property Investment AG im Verkehr mit Mietern, Behörden, Nachbarn, Hauswarten, Abschluss von Serviceverträgen und Über
wachung, Anstellung, Betreuung und Überwachung der Hauswarte und anderer Hilfspersonen, Anordnung und Überwachung
von Reparatur und Unterhaltsa rbeiten usw.)
–– Beratung bei der Auswahl von und der Vertragsgestaltung mit den
Vertragspartnern der Swiss Finance & Property Investment AG
im Zusammenhang mit der Realisation von Optimierungs- und
Renovationsmassnahmen an bestehenden Objekten (insbesondere
mit Architekten, Ingenieuren, Bauunternehmern, Handwerkern etc.)
–– Identifikation von möglichen Devestitionen im Hinblick auf die
Optimierung des Gesamtportfolios und seiner Performance
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Strategie
–– Organisation und Begleitung der Portfoliobewertung mit dem
unabhängigen Bewerter
–– Regelmässiges Reporting an den Verwaltungsrat und an die
Geschäftsleitung der Swiss Finance & Property Investment AG,
insbesondere:
–– Bericht über die Erledigung der Aufg aben sowie den Stand der
Geschäfte
–– monatliche Leerstandreportings und Berichterstattung über
Massnahmen zur Vermietung von Leerstandsflächen
–– Kommentar der jährlichen Immobilienbewertungen, namentlich
wie exogene bzw. von Swiss Finance & Property Investment AG
beeinflussbare Faktoren, die die Bewertung beeinflusst haben
Finanzmanagement
–– Leitung des Rechnungswesens im Rahmen der Vorgaben des
Verwaltungsrates
–– Entwerfen des Geschäftsberichtes bestehend aus Jahres- und
Halbjahresbericht, Jahres- und Halbjahresrechnung und
Konzernrechnung zuhanden des Verwaltungsrates nach Ende der
betreffenden Periode
Das Finanzmanagement
instruiert und überwacht
die externen Partner für die
Aktienregisterführung sowie
für die Buchhaltung.
–– Erstellen nicht revidierter Zwischenabschlüsse zusammen mit
einem Managementkommentar (Budgetvergleich und
Finanzp lanung) zuhanden des Verwaltungsrates nach Ende des
betreffenden Kalenderquartals
–– Instruktion und Überwachung des externen, von der Geschäfts
leitung der Swiss Finance & Property Investment AG beauftragten
Buchhaltungsunternehmens
–– Budgetierung
–– Operative Vorbereitung der jährlichen Revision
–– Investor Relations
–– Instruktion und Überwachung der externen Aktienregisterführung
–– Beratung bei der Fremdfinanzierung von Einzelliegenschaften oder
auf Portfoliostufe sowie Eigenkapitalfinanzierungen
Strategie
–– Unterstützung des Verwaltungsratspräsidenten der Swiss Finance &
Property Investment AG bei regulatorischen Aufg aben und Börsenangelegenheiten einschliesslich Reporting
–– Beratung bei der Auswahl von Vertragspartnern und Vertrags
gestaltung mit Vertragspartnern der Swiss Finance & Property
Investment AG im Zusammenhang mit der Führung der Buch
haltung, der Vorbereitung der Steuererklärung, der Aufstellung der
Steuerstruktur, Finanzierungen, der Beratung in Rechtsfragen
sowie deren Überwachung
Personalmanagement
–– Instruktion und Überwachung des externen, von der Geschäfts
leitung der Swiss Finance & Property Investment AG beauftragten
Salärbuchhaltungsuntern ehmens
–– Überwachung der Abrechnung der Sozialleistungen (AHV, ALV, BVG)
–– Suche von Ersatz bei Abgängen in der Geschäftsführung der
Swiss Finance & Property Investment AG
Liegenschaftenverwaltung
Die administrative, technische und finanzielle Verwaltung der Liegenschaften erfolgt extern durch die Privera AG. Ihr obliegt die technische
und kaufmännische Bewirtschaftung und Verwaltung der Liegenschaften. Die Verwaltung der Miteigentumsliegenschaften erfolgt durch eine
Drittverwaltung, die direkt durch den Asset Manager überwacht wird.
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Anlagerichtlinien
ANLAGERICHTLINIEN
Akquisitionen und Portfolioaufbau
Die Gesellschaft investiert vorwiegend in Liegenschaften, die über ein
nicht realisiertes Wertpotential verfügen. Reine Baulandentwicklungen
sind bis zu einem Anteil von 15 % des Eigenkapitals möglich. Als Anlageobjekte kommen Liegenschaften in allen Marktsegmenten in Frage.
Strategische Beteiligungen an Immobiliengesellschaften sind möglich.
Standorte
Die Investitionstätigkeit
der Gesellschaft ist
geographisch auf die ganze
Schweiz ausgerichtet.
Die Investitionstätigkeit der Gesellschaft ist auf die Wirtschaftsräume
Zürich und Basel fokussiert. Bei den Investitionsentscheiden wird der
geographisch effiziente Einsatz der Ressourcen des Managements und
der Bewirtschaftung berücksichtigt. Die Standorte der Liegenschaften
sollen kurz- und langfristig eine hohe Qualität bezüglich Makro- und
Mikrolage aufweisen. Entsprechend richtet die Gesellschaft ihre Investitionstätigkeit auf die genannten Wirtschaftsräume und Lagen aus, die
aufgrund demographischer, gesetzlicher oder ökonomischer Rahmenbedingungen oder deren Veränderungen mehr Potenzial aufweisen als
andere. Dies bedeutet zum Beispiel eine Bevorzugung von Liegenschaften an Passanten- oder Ecklagen.
Finanzierung und Liquiditätsmanagement
Für die Finanzierung des Liegenschaftenportfolios der Gesellschaft
wird ein Fremdfinanzierungsgrad (Leverage) von maximal 66 % angestrebt. Die Gesellschaft berücksichtigt bei der Bestimmung des Fremdfinanzierungsgrades im Einzelfall unter anderem die Qualität der Mieterschaft in der konkret zu finanzierenden Liegenschaft. Zur Bewirtschaftung
der Zinsbindung können Zinsderivate eingesetzt werden.
Eigenmittelrenditeprofil
Das Erzielen einer angemessenen Eigenmittelrendite ist für die Gesellschaft wichtiger als das reine Wachstum des Portfolios. Bezüglich der
Höhe der Eigenmittelrendite soll sich die Gesellschaft an börsenkotierten Schweizer Immobilienaktiengesellschaften mit einer vergleichbaren
Anlage- und Finanzierungsstrategie orientieren.
Nachhaltige Aspekte
NACHHALTIGE ASPEKTE
Immobilien verbrauchen weltweit ca. 40 % der verfügbaren Primärenergie
und produzieren ungefähr 1⁄3 des CO2-Ausstosses. Diese Fakten zeigen, dass
der Fokus auf Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche sehr bedeutsam ist.
Vorbemerkungen
Die energetische Umrüstung des Schweizer Immobilienparks ist für den
Erfolg der Energiewende zentral. Die Swiss Finance & Property Invest-
Die energetische Umrüstung
des Schweizer Immobilien
parks ist für den Erfolg der
Energiewende zentral.
ment AG sieht sich als Teil davon und wird den Fokus auf Nachhaltigkeit
auch für das eigene Portfolio intensivieren. In der Anlagestrategie der
Swiss Finance & Property Investment AG fest verankert ist unter anderem
die Akquisition von Liegenschaften mit Potenzial. Hierbei steht die ökono
mische Nachhaltigkeit zwar im Vordergrund, aber ökologische Nachhaltig
keitspotenziale werden ebenfalls geprüft. Bereits für das Jahr 2015 wurde
der Swiss Finance & Property Investment AG vom Elektrizitätswerk der
Stadt Zürich ein Nachhaltigkeitszertifikat über die Energiebeschaffung
von 170 000 kWh Strom aus dem Tarif ewz.kopower ausgestellt. Dieser
Tarif enthält Strom aus zertifizierter Wasserkraft mit einem Anteil aus
Solaranlagen sowie Wind- oder Biomasseanlagen. In der Umrüstung von
Immobilien ist viel Fingerspitzengefühl gefragt, damit mit den bestehenden Ressourcen schonend umgegangen wird und weitere Nachhaltigkeitsaspekte berücksichtigt werden. Der ökonomische Aspekt muss
aber gewahrt bleiben.
Ökonomische Aspekte
Ökonomische Nachhaltigkeit ist ein zentraler Ansatz in der Nachhaltigkeitsdefinition der Swiss Finance & Property Investment AG. Wir verfolgen
immer das Ziel, einen langfristigen sowie nachhaltigen Mehrwert durch
die Steigerung des Unternehmenswertes zu erreichen und gleichzeitig
eine attraktive und stabile Gewinnausschüttung an unsere Aktionäre zu
gewährleisten.
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Nachhaltige Aspekte
Eine finanziell nachhaltige
Unternehmensführung ist
die wichtigste Grundlage,
um die weiteren Faktoren
einer nachhaltigen Unterneh
menspolitik sicherzustellen.
Eine finanziell nachhaltige Unternehmensführung ist die wichtigste Grundlage, um die weiteren Faktoren einer nachhaltigen Unternehmenspolitik
sicherzustellen. Als wichtigsten Faktor sehen wir die Sicherstellung eines
stabilen Cash-Flows, der durch ein professionelles und proaktives Leerstandsmanagement generiert wird. Auslaufende Mietverträge werden 18
Monate vor Ablauf durch ein automatisches Reporting gemeldet und in
den meisten Fällen verlängert. Kann ein auslaufender Vertrag aus diversen Gründen nicht verlängert werden, setzten wir bewusst auf externe,
regionale, starke Vermarktungspartner. Bei geplanten Sanierungen und
Umbauten werden die Vertragslaufzeiten optimal darauf abgestimmt.
Dieser zentrale Faktor wird durch Wertorientierung und aktives Risikomanagement begleitet.
Folgende Eckpunkte können abgeleitet werden:
–– Konsequente Umsetzung der nachhaltigen Investitionspolitik vor
allem in den Städten Zürich und Basel
–– Qualitäts- und wertorientierte Portfoliooptimierung durch gezielte
Sanierungen und Umbauten einzelner Liegenschaften
–– Bereitstellung von einem attraktiven Flächenangebot für diverse
Nutzungsarten (z.B. Wohnen, Büro, Gastronomie, etc.)
–– Proaktive Kundenbetreuung
–– Stetige Senkung der Leerstandsquote
–– Sicherstellung einer aktiven und sicheren Finanzierungspolitik
–– Stetige Kontrolle und Ausschöpfung von Potenzialen zur
Kostensenkung
Die Nachfrage am Immobilienmarkt bestätigt Initiativen auf dem Gebiet
der Nachhaltigkeit über höhere Miet- und Verkaufspreise. Nachhaltigkeits
aspekte fliessen zudem auch in die Bewertungssysteme von unserem
unabhängigen Schätzungsexperten Wüest Partner AG ein. Dies garantiert
bei einem wertorientierten Portfoliomanagement steigende Priorität.
Ein langfristiger Erfolg
stellt sich nur ein, wenn
Trends und Herausforde
rungen am Markt frühzeitig
erkannt werden.
Ein langfristiger Erfolg stellt sich nur ein, wenn Trends und Herausforderungen am Markt frühzeitig erkannt werden. Die daraus resultierenden
Chancen und Risiken müssen rechtzeitig identifiziert und genutzt bzw.
minimiert werden. Neben den gesellschaftlichen und wirtschaftlichen
Trends haben wir auch stets die politischen und regulatorischen Veränderungen im Blick. Aktuell stellen der Finanzmarkt und das Zinsniveau
eine spannende Aufgabe an unser Management.
Nachhaltige Aspekte
Soziale Aspekte
Bei der sozialen Nachhaltigkeit sind die Mitarbeitenden, die Mieter bzw.
Kunden, die Lieferanten sowie die Öffentlichkeit unsere wichtigsten Ansprechpartner.
Eine gute Kommunikation
und Transparenz schafft
Vertrauen und verbindet.
Durch das starke Wachstum der Swiss Finance & Property Group wird
auch die Corporate Identity / Unternehmenskultur bei der Swiss Finance &
Property Investment AG immer wichtiger und wird stetig weiterentwickelt.
Werte wie Respekt, Verantwortung für eigenes Handeln, Leistungs- sowie
Zielorientierung sind für uns prioritär. Eine gute Kommunikation und Trans
parenz schafft Vertrauen und verbindet. Mit attraktiven Arbeitsinhalten
fördern und fordern wir unsere Mitarbeitenden und wecken Potenziale
auf eine fachliche und soziale Art und Weise.
Die gesamte Gruppe legt grossen Wert auf verantwortungsvolles und
korrektes Handeln. Um diesem Gedanken Rechnung zu tragen, setzen
wir zusätzlich zur Einhaltung regulatorischer Standards und gesetzlicher
Vorgaben auch auf die Erfüllung von selbst gesetzten, ethischen Grundsätzen.
Zu unseren strategischen Compliance Massnahmen gehören neben einem internen Kontrollsystem zur Minimierung von Risiken sowie zur
Steigerung von Effizienz als auch Effektivität, unsere offene und transparente Kommunikation der Unternehmenswerte.
Mit unseren externen Partnern sind wir auf die Attribute Zuverlässigkeit,
Qualität sowie Transparenz angewiesen, um eine langfristige, von Vertrauen geprägte Geschäftsbeziehung aufzubauen und aufrecht zu erhalten.
Für unsere Mieter bzw. Kunden ist der erste Ansprechpartner unsere
externe Verwaltung, die Privera AG, welche um alle Belange der Mieter
besorgt ist. Über dies hinaus engagieren sich die Mitarbeiter der Swiss
Finance & Property Investment AG ebenfalls sehr für die Sicherstellung
der Mieter- bzw. Kundenzufriedenheit. Wir möchten hiermit einen Beitrag
für einen langfristigen Verbleib in unseren Liegenschaften sorgen.
Unsere vielen historischen und denkmalgeschützten Fassaden und Gebäude im Portfolio unterstützen uns beim Anbieten einer schönen und
einladenden architektonischen Qualität. Aber auch bei Neu- und Umbauten achten wir auf die Auswirkungen der räumlichen Präsenz der
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Nachhaltige Aspekte
Liegenschaften, denn diese beeinflusst die Umgebung, respektive den
öffentlichen Raum, sowie den Alltag unserer Mieter. Passanten schätzen
dies ebenso wie Anwohner in der Nachbarschaft.
Auch zukünftig werden wir vor Aufgaben und Herausforderungen stehen.
Diese werden nur mit einer motivierten und kompetenten Belegschaft
zu bestehen sein. Aus diesem Grund setzen wir u.a. auf Anreize und die
Verteilung von Verantwortung an unsere Mitarbeitenden. Die Gesundheit und Sicherheit steht immer an erster Stelle.
Ökologische Aspekte
Umweltbewusstes und ressourcenschonendes Handeln ist für die Swiss
Finance & Property Investment AG selbstverständlich. Dies zeigt sich bei
den täglichen Arbeitsabläufen im Büro aber auch im aktiven Portfoliomanagement der Liegenschaften. Die Firma fördert stark das Reisen
der Mitarbeiter mit dem öffentlichen Nahverkehr auf dem Arbeitsweg
und auf Geschäftsreisen. Das Ausdrucken von Dokumenten und Emails
ist nur erwünscht, wenn es die betrieblichen Erfordernisse notwendig
machen. Die digitale Dokumentenablage ist der Standard.
Das Portfolio der Swiss Finance & Property Investment AG befindet sich
hauptsächlich in besten Zentrumslagen in den beiden Grossstädten Zürich
und Basel. Hierdurch wird auch für unsere Mieter der direkte Anschluss
an den öffentlichen Verkehr gewährleistet und von selbigen sehr geschätzt. Dies trägt ebenfalls bei unseren Mietern zu einem kleinen ökologischem Fussabdruck bei.
Die Energie- und
Ressourceneffizienz ist bei
uns der zentrale Kern der
ökologischen Nachhaltigkeit.
Die Energie- und Ressourceneffizienz ist bei uns der zentrale Kern der
ökologischen Nachhaltigkeit. Wir sind deshalb bestrebt, unseren ökologischen Fussabdruck so klein wie möglich zu halten. Eine wichtige Rolle
übernehmen hierbei auch unsere externen Partner wie z.B. regionale
Stromanbieter, Handwerker, etc. Umweltaspekte spiegeln sich bei uns im
gesamten Lebenszyklus der Immobilien wieder. Bei der Akquisition von
Immobilien, bei Erneuerungen, Sanierungen und Umbauten als auch in
der Instandhaltung und im Betrieb der Immobilien.
Die Verantwortlichkeit im Bereich der strategischen ökologischen Nach
haltigkeit liegt bei der Geschäftsleitung sowie beim Asset- und Portfolio
management. Für die Umsetzung sind vor allem die Mitarbeitenden in
der Bewirtschaftung, Hauswartung bzw. dem Facility Management zuständig.
Nachhaltige Aspekte
Mit unserem Nachhaltigkeitsprogramm haben wir uns zum Ziel gesetzt,
die spezifischen CO 2 -Emissionen zu reduzieren, Energieverbräuche zu
reduzieren und ökologische, energiesparende Materialen bei Neu- und
Umbauten sowie Renovationen einzusetzen.
Ziele und Vision
Wissen und Schulung der Mitarbeitenden
Weiterbildungsmassnahmen
respektive Schulungen werden
in Bezug auf die Nachhaltig
keit für einzelne Mitarbeiter
geprüft und durchgeführt.
Weiterbildungsmassnahmen respektive Schulungen werden in Bezug
auf die Nachhaltigkeit für einzelne Mitarbeiter geprüft und durchgeführt.
Aktuell beschäftigen sich alle Mitarbeiter der Swiss Finance & Property
Investment AG mit einzelnen Themen und neuen Ideen zum Thema
Nachhaltigkeit. Der Dialog in der Branche mit anderen Asset- und Portfoliomanagern ist weiterhin ausdrücklich erwünscht.
Erfassung von Verbrauchs- und Emissionswerten
Bereits heute werden über die Rechnungen der Heiz- und Nebenkosten
abrechnung Daten erfasst. Eine Intensivierung und systematische Erfassung sowie Kontrolle aller verbrauchabhängigen Daten zu Wasser,
Strom und Heizung wird zeitnah angestrebt. Es wird zudem mit allen
Energieanbietern der einzelnen Regionen das Ziel einer nachhaltigen
Energiebeschaffung angestrebt.
Bauliche Massnahmen
Bei Neubauten wird in modernste Technologien investiert. Bei Sanierungen und Umbauten von Gebäuden wird der Betrieb der bestehenden
Anlagen durch einzelne Massnahmen wie z.B. der Einbau eines neuen
Steuergerätes verbessert.
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Code of Conduct
CODE OF CONDUCT DER SFP-GROUP
Der gute Ruf der SFP-Gruppe hängt von unserer Integrität im Geschäftsverkehr ab. Integrität im Geschäftsverkehr ist definiert als das tatsächliche
wie auch wahrgenommene ethische Geschäftsverhalten, das im Einklang mit dem Verhaltenskodex der SFP-Gruppe steht sowie mit unserer
Verpflichtung, unsere Geschäftstätigkeit auf sozial verantwortliche Weise
zu führen. Die Einhaltung dieser Standards ist der richtige Weg und eine
Voraussetzung für den nachhaltigen Erfolg von SFP.
Als Mitarbeitende von SFP müssen wir Situationen vermeiden, in denen
persönliche Interessen, und sei es nur dem Anschein nach, mit den Interessen von SFP in Konflikt geraten. Ein Interessenkonflikt liegt sodann
vor, wenn die persönlichen Interessen im Widerspruch zu den Interessen von SFP stehen und sich dadurch Loyalitätskonflikte ergeben könnten. Wir dürfen keine Geschenke oder Unterhaltungsangebote anbieten
oder annehmen, die Zweifel an unserer persönlichen Integrität oder der
Integrität und Unabhängigkeit von SFP aufkommen lassen könnten. Wir
sind gegen jede Form von korruptem Geschäftsverhalten, wie z.B. Bestechung (öffentlich, privat, aktiv und passiv), Veruntreuung, Betrug,
Diebstahl und die Gewährung unlauterer Vorteile.
Das Management verpflichtet
sich, alle potenziellen und
bestehenden Mitarbeitenden
fair und gleich zu behandeln.
Das Management verpflichtet sich, alle potenziellen und bestehenden
Mitarbeitenden fair und gleich zu behandeln und auch bei der Fort- und
Weiterbildung die Grundsätze der Gleichberechtigung anzuwenden.
Wir dulden keinerlei Diskriminierung oder Belästigung am Arbeitsplatz.
Wir zeigen keinerlei Toleranz, wenn Mitarbeitende am Arbeitsplatz beleidigendem, anstössigem oder sonstigem unerwünschten Verhalten ausgesetzt sind, das die persönliche Würde des Opfers verletzt oder eine
einschüchternde, feindselige oder demütigende Atmosphäre für das
Opfer schafft (z.B. physische, sexuelle, psychologische, verbale oder jede
andere Form der Belästigung). Wir schätzen die Unterschiede unserer
Mitarbeitenden und arbeiten aktiv an einem Umfeld, in welchem neue
Ideen und Arbeitsweisen geteilt und unser volles Potenzial ausgeschöpft
werden kann.
Wir respektieren die Rechte auf geistiges Eigentum von Dritten und erwartet von allen Mitarbeitenden, dass sie diese im Arbeitsalltag beachten.
Code of Conduct
Wir halten uns an die anwendbaren Gesetze zum Insiderhandel und
haben interne Regeln aufgestellt, um Insiderinformation zu schützen und
Insiderhandel zu verhindern. Insiderinformationen sind streng vertraulich
zu behandeln und dürfen keinem Nicht-Insider innerhalb oder ausserhalb von SFP offengelegt werden. Dies gilt auch für Familienmitglieder.
Wir respektieren die vertraulichen Informationen Dritter. Jede Verarbeitung personenbezogener Daten (z.B. Angaben zu Mitarbeitenden, Geschäftspartnern, Kunden und Zulieferern) muss in Übereinstimmung mit
den Datenschutzgesetzen und den Grundsätzen von SFP erfolgen.
Wenn wir vertrauliche Informationen an Dritte weitergeben, muss ein
solcher Informationsaustausch durch die Unterzeichnung einer Vertraulichkeitsvereinbarung abgesichert sein.
Wir sind der Überzeugung,
dass Compliance auf dem
Verantwortungsbewusstsein
jedes einzelnen
Mitarbeitenden basiert.
Alle SFP-Mitarbeitenden sind im Rahmen ihrer Tätigkeiten vollumfänglich persönlich dafür verantwortlich, an ihrem Arbeitsplatz nach bestem
Wissen, ihren Fähigkeiten und Erfahrungen entsprechend für Sicherheit, Security, Gesundheits- und Umweltschutz zu sorgen. Wir sind alle
aufgefordert, Bereiche ausfindig zu machen, in denen Verbesserungen
möglich sind, und sich kontinuierlich für eine bessere Arbeitsumgebung
einzusetzen.
Wir sind der Überzeugung, dass Compliance auf dem Verantwortungsbewusstsein jedes einzelnen Mitarbeitenden basiert. Compliance-Risiken,
die in unsere geschäftliche Verantwortung fallen, müssen wir kontinuierlich und ausreichend erkennen, abschätzen und risikogerecht handhaben.
Bei uns bemisst sich Leistung nicht allein nach den erreichten Ergebnissen, sondern auch danach, wie diese Ergebnisse erreicht wurden.
Das Management duldet kein nichtregelkonformes Verhalten. Mitarbeitende und Linienvorgesetzte, die gegen den Verhaltenskodex der SFPGruppe verstossen, werden zur Rechenschaft gezogen.
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Risikobericht
RISIKOBERICHT
Das Risikomanagement umfasst die Prozesse der Identifikation, Quantifizierung und Überwachung der Risiken, welche mit den Tätigkeiten
der Unternehmung verbunden sind. Risiken bestehen und entstehen
durch die eingeschlagene Geschäftsstrategie, der Organisation und
Abläufe in der Unternehmung, durch die Unternehmenskultur, durch
Veränderungen am Markt und durch politische und regulatorische Einflüsse. Der vorliegende Bericht beschreibt die mit dem Risikomanagement verbundenen Strukturen und Verantwortlichkeiten.
Risikomanagementprozess
Der Prozess der Risikoanalyse und -identifikation, der Risikozuordnung
und –priorisierung, der Festlegung und Umsetzung der Risikomanagement Massnahmen und der Berichterstattung an die Geschäftsleitung
findet laufend statt. Die Berichterstattung an den Verwaltungsrat erfolgt
einmal jährlich.
Ein Risiko ist ein potentielles Ereignis, welches interne oder externe Ursachen haben kann und das mit einer Schadensauswirkung verbunden
ist, welche die Umsetzung einer Strategie oder die Erreichung von Zielsetzungen beeinträchtigen könnte. Ein Risiko kann positive oder negative Auswirkungen haben. Allerdings liegt der Schwerpunkt des Risikomanagements auf der Behandlung der negativen Ereignisse. Dabei
werden auch Ereignisse mit geringer eintretenswahrscheinlichkeit berücksichtigt, falls die mit ihnen verbundenen Auswirkungen gross sind.
Planung
4
1
Risikoanalyse
Umsetzung
Berichterstattung
Implementierung
24
Risikomanagement
Phasen
Risikomanagementmassnahmen
Risikozuordnung
3
2
Prüfung
Risikobericht
Governance und Organisation
Das Risikomanagement wird durch die Swiss Finance & Property AG
(«SFP AG») wahrgenommen. Die SFP AG ist der Asset Manager der
Swiss Finance & Property Investment AG. Das Dienstleistungsverhältnis
ist in einem detaillierten Management-Vertrag festgehalten.
Der Verwaltungsrat der Swiss Finance & Property Investment AG ist
verantwortlich für die Risikopolitik und legt die Organisation und Prozesse des Risikomanagements fest. Er nimmt dafür jährlich eine Risikoanalyse vor.
Der Verwaltungsrat stellt sicher, dass die festgelegte Organisation und
Prozesse des Risikomanagements zusammenwirken. Er koordiniert
insbesondere die verschiedenen Funktionen, die im Risikomanagement
zusammenspielen (Geschäftsführung, Risikomanagement, Compliance
und Prüfgesellschaft).
Das Risikomanagement bzw. die Risikokontrolle identifiziert, bewertet
und überwacht alle wesentlichen Risiken. Es erstellt jährlich einen Risikobericht zuhanden des Verwaltungsrates und der Geschäftsführung.
Grundlage seines Risikoberichts ist u.a. die Risikoanalyse der Prüfgesellschaft.
Die Geschäftsführung stellt sicher, dass die operative Ausführung/Entscheidung und die Kontrolle bzw. das Risikomanagement/Risikokontrolle jeweils personell getrennt werden (keine Eigenkontrolle).
Weitere Angaben zu den Aufgaben des Verwaltungsrates und der Geschäftsführung finden sich im Kapitel Corporate Governance des Geschäftsberichtes.
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Investitions- und Auswahlprozess
INVESTITIONS- UND
AUSWAHLPROZESS
Bei der Auswahl von neuen Investitionso bjekten folgt die Gesellschaft
einem klar strukturierten Prozess. Alle potentiellen Objekte werden umfassend analysiert, um das Risiko von langfristigen Ertragsausfällen
durch Leerstand in einer Rezession so tief wie möglich zu halten. Dazu
müssen die potentiellen Objekte über eine qualitativ sehr gute Makround Mikrolage verfügen, welche zur aktuellen oder beabsichtigten Nutzung des Objektes passt. Jedes Gebäude wird zudem bezüglich des
Potentials auf Wertsteigerungen analysiert. Dies geschieht durch:
–– Anwendung einer Matrix, welche die Kosten, Erträge, physische
und lageo rientierte Elemente und Entwicklungen berücksichtigt
–– Berechnung der erzielbaren Cash-Flows und Renditen und
Vergleich mit ortsüblichen Werten
–– Berechnung von Entwicklungsszenarien zur Identifikation von
ungenutzten Wertpotentialen
–– Erstellung einer Stärken-, Schwächen-, Chancen- und Risiken
analyse für jedes Objekt
–– Analyse der Wirkung auf das gesamte Portfolio
Jedes Gebäude wird
bezüglich des Potentials
auf Wertsteigerungen
analysiert.
Neue Objekte werden durch das Netzwerk der Gesellschaft identifiziert.
Dies beinhaltet Beziehungen zu Brokern, Architekten und Eigentümern.
Zudem werden fallweise Eigentümer besonders interessanter Objekte
direkt angegangen. Die identifizierten Objekte werden in einem Phasen
modell analysiert. Dies garantiert eine schnelle, erste Selektion von Objekten sowie einen effizienten und zielgerichteten Einsatz der Ressourcen.
Vor der Akquisition werden grundsätzlich alle Objekte durch externe
Schätzungsexperten bewertet. Fallweise werden auch bautechnische
Gutachten erstellt, um den mittel- bis langfristigen Unterhaltsbedarf
korrekt zu erfassen. Die Gesellschaft ist überzeugt, dass ein sehr gründ
licher und strukturierter Auswahl- und Beurteilungsprozess langfristig
stabile und gute Resultate ermöglicht.
Ausschüttungspolitik
AUSSCHÜTTUNGSPOLITIK
Der Verwaltungsrat
schlägt eine Ausschüttung
aus den Kapitalreserven
pro Namensaktie von
CHF 3.60 vor.
Gemäss Schweizerischem Obligationenrecht müssen mindestens 5 % des
Jahresgewinns der Gesellschaft der allgemeinen gesetzlichen Reserve
zugewiesen werden, bis diese 20 % des einbezahlten Aktienkapitals der
Gesellschaft erreicht. Der verbleibende Gewinn steht grundsätzlich der
Generalversammlung zur Ausschüttung zur Verfügung. Die Generalversammlung beschliesst über die Dividenden.
Der Verwaltungsrat schlägt für das Berichtsjahr 2016 eine Ausschüttung aus den Kapitalreserven pro Namensaktie á CHF 31.25 nominal von
CHF 3.60 und pro Namenaktie à CHF 6.25 nominal von CHF 0.72 vor.
Daraus ergibt sich für die an der SIX Swiss Exchange kotierten Namenaktien à CHF 31.25 nominal eine Ausschüttungsrendite von 3.96 % bezogen auf die Marktkapitalisierung am 31. Dezember 2016.
27
28
Wirtschaft und Konjunktur
WIRTSCHAFT UND KONJUNKTUR
2017 dürfte es voller Überraschungen weitergehen, jedoch mit einem ent
scheidenden Unterschied. Im letzten Jahr haben viele stark daran gezwei
felt, ob die Konjunktur in den westlichen Industrieländern sich wirklich
erholen kann. Ausdruck dessen waren die rekordtiefen Zinsen der Staats
anleihen. In diesem Jahr regiert US-Präsident Trump.
Dank einer robusten
Konjunktur sind die
Rezessionsängste in den
USA wie weggeblasen.
Zwei Dinge haben sich gegen Ende Jahr drastisch geändert, wobei betont werden muss, dass sich beides «lediglich» auf eine veränderte Wahr
nehmung eines real unveränderten Sachverhalts bezieht. Zum ersten ist
da die konjunkturelle Entwicklung in den USA. Im Herbst setzte sich die
Erkenntnis durch, dass sich die Konjunktur in den USA so robust und
stetig entwickelt, dass die Rezessionsängste wie weggeblasen sind. Zum
Zweiten, mit dem Auslaufen der negativen Basiseffekte im Energie
bereich bei gleichzeitiger Vollbeschäftigung kam es zu einer Normalisierung der Inflationsraten. Anders ausgedrückt, in den USA formiert sich
gerade die so lange herbeigesehnte Lohn-Preis-Spirale.
In dieser Ausgangslage wurde nun mit Trump ein US-Präsident gewählt,
der die Politik der tiefen Zinsen und der extremen Geldmengenerhöhungen beenden möchte und stattdessen auf Steuersenkungen und Infrastrukturausgaben setzt. Vorrangiges Ziel sind Arbeitsplätze für den gebeutelten Mittelstand der Industriearbeiter. Obwohl die Wahl Trumps
nichts an der realen Situation geändert hat, haben sich die Zweifel an
der positiven Konjunkturentwicklung der USA in den nächsten Jahren
anscheinend in Luft aufgelöst. Dementsprechend ist es an den Börsen
zu einer ersten Welle an Umschichtungen gekommen, in Folge derer die
langfristigen Zinsen sich von ihren Rekordtiefs gelöst haben und wieder
auf einem Niveau wie zu Beginn des Vorjahres angekommen sind. Während die wichtigsten Zentralbanken jede Änderung ihrer ultra-expansiven Geldpolitik ablehnen, hat Trump diesen Gordischen Knoten unabhängig vom akademischen Sachverstand einfach zerschlagen. Was er
nun mit den losen Enden der zertrennten Taue anfangen will, steht jedoch weiter in den Sternen. Die Aussichten sind je nach Gestaltung des
Konjukturprogramms mehr oder weniger inflationär, in jedem Fall aber
preis- und beschäftigungssteigernd.
Wirtschaft und Konjunktur
Als grösstes Risiko der kommenden Ära Trump wird momentan die
Möglichkeit eines Handelskrieges zwischen den USA und Asien bzw. den
USA und Europa gesehen. Inwieweit das schlagzeilenträchtige Schaulaufen der letzten Wochen tatsächlich Realität wird, lässt sich im Moment
nicht sagen. Zumindest haben diese möglichen Auseinandersetzungen
das Potential, eine globale Rezession auszulösen. Das Gefährliche an
dieser Situation ist, dass die USA durch Schutzzölle unmittelbar einen
positiven Effekt erzielen würden, dessen negative Auswirkungen jedoch
erst mittel- und langfristig sichtbar werden. Die Preise hingegen würden
in jedem Fall sofort deutlich steigen.
Europa befindet sich
heute an einem ähnlichen
Punkt wie die USA vor
drei bis vier Jahren.
Europa liegt in der konjunkturellen Entwicklung deutlich hinter den USA.
Europa als Ganzes befindet sich heute an einem ähnlichen Punkt wie
die USA vor drei bis vier Jahren. Die spannende Frage lautet, wenn die
Entwicklung in Europa auf gutem Weg ist und die Aussichten der Weltkonjunktur ebenfalls positiv zu bewerten sind, dauert die weitere Gesundung Europas wirklich noch volle drei bis vier Jahre? Bei einer anziehenden Weltnachfrage und steigenden Preisen sollte dieser Prozess in
Europa jetzt schneller vonstatten gehen.
All dies führt zur, auch für die Schweiz, zentralen Frage, wann die Europäische Zentralbank ihre geldpolitische Ausrichtung revidiert? Bislang
wurde fast überall die Auffassung vertreten, dass die Schweizer Nationalbank (SNB) ihre Zinsen wegen des EUR/CHF Wechselkurses erst
dann erhöhen kann, wenn die EZB die europäischen Zinsen angehoben
hat. Die zuvor beschriebene Ausgangslage bringt zwei neue Aspekte ins
Spiel. Erstens, die notwendige direkte Koppelung der Schweizer Zinsdifferenz gegenüber den europäischen Zinsen unterstellt eine aus Sicherheitsbedürfnissen resultierende, überschüssige Nachfrage nach Schweizer Franken. Wenn die Deflationsgefahr bzw. ein internationales
Krisens zenario sowohl an Ausmass als auch an Wahrscheinlichkeit abnimmt, dann sollte es zumindest teilweise zu einer Umkehr der Kapitalströme kommen, weg von der Schweiz und hin zu den USA, einzelnen
Schwellenländern und auch hin zu einzelnen EU-Ländern, denn unter
Safe Haven Gesichtspunkten sind Zinsunterschiede zweitrangig.
Gleichzeitig würde zweitens ein Anziehen der weltwirtschaftlichen Nachf rage Spielraum für einen leicht höheren Schweizer Franken bieten, insbesondere wenn die SNB eine auf einen Währungskorb ausgerichtete
Politik verfolgt, wie es die währungspolitischen Ausführungen der SNB
im Dezember 2016 nahelegen.
29
30
Wirtschaft und Konjunktur
Trägt man diesen Gedanken weiter, erwächst der SNB jetzt die Gelegen
heit, quasi im Windschatten einer Lohn-Preis-Spirale in den USA und einer
deutlichen Belebung in Deutschland, den daraus erwachsenden Spielraum nicht für eine weitere Abwertung des CHF zu nutzen, sondern den
Zinsabstand zu diesen beiden Ländern zu verringern. Wenn eine konjunkturelle Konsolidierung in den USA und Europa ansteht, verbieten sich
Zinserhöhungen von selbst.
Neben Trump setzt
Grossbritannien auch
auf einen Alleingang
ausserhalb der EU.
Neben Trump setzt Grossbritannien auch auf einen Alleingang ausser
halb der EU. Sicherlich ist die Ausgangsposition der beiden Länder sehr
unterschiedlich, aber der qualitative Schulterschluss in der Argumentation gegen Gemeinschaftslösungen ist nicht zu übersehen. Für die EU
und den Euro wird jedoch die Fähigkeit der verbleibenden EU-Mitglieder entscheidend sein, sich unter der Führung von Deutschland und
Frankreich als Gemeinschaft neu zu erfinden. Wenn nicht, sind die Tage
des Euro definitiv gezählt und die Schweiz dürfte in jeder Beziehung
zum Safe Haven par excellence avancieren. Ob das der Schweiz wirklich
gut tun würde, darf angesichts der Erfahrungen in der Finanzkrise bezweifelt werden.
Es bleibt dabei, im gegenwärtigen Anlageuniversum nehmen Schweizer
Immobilien eine privilegierte Stellung ein, indem sie bei tiefer Volatilität
eine deutlich positive Rendite abwerfen und gleichzeitig einen partiellen,
langfristigen Inflationsschutz bieten. Der private und institutionelle Zuspruch dürfte daher ungebrochen anhalten.
Aktie
AKTIE
Dividendenpolitik
Swiss Finance & Property Investment AG ist bestrebt, eine nachhaltige
Dividendenentwicklung sicherzustellen. Die jährliche Ausschüttung soll in
etwa 90 % des Jahresgewinns ohne Neubewertungseffekte betragen.
Aktienkursentwicklung
Die Aktienperformance
beträgt 8.2 % im
Berichtsjahr 2016.
Der Kurs der Aktie stieg im Berichtsjahr 2016 um 8.2 % von CHF 84.00 auf
CHF 90.90 (ohne Ausschüttung). Das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset
Value (NAV)) betrug am Ende des Berichtsjahres 2016 CHF 91.93. Somit
wurde die Aktie per 31. Dezember 2016 mit einem Discount von 1.12 %
gehandelt.
Rückzahlung von Kapitaleinlagen
Der Verwaltungsrat beantragt für das Geschäftsjahr 2016 eine Ausschüttung aus den Kapitalreserven pro Namensaktie á CHF 31.25 nominal
von CHF 3.60 (Vorjahr: CHF 3.40). Dies entspricht einer Ausschüttungsquote von 65.0 % des Reingewinns exklusive Neubewertungseffekte.
Auf Basis des Schlusskurses per 31. Dezember 2016 beträgt die Ausschüttungsrendite 3.96 %.
Kursverlauf der SFPI-Aktie im Jahr 2016
96
94
92
88
86
84
82
Jan.
Febr.
März
Apr.
Mai
Juni
Juli
Aug.
Sept.
Okt.
Nov.
Dez.
80
CHF
90
31
32
Aktie
Mehr zum Zeltweg 67, Zürich
auf Seite 54 bis 55.
Aktie
PORTFOLIO
Marktregionen 34
Portfoliobericht35
Portfoliokennzahlen42
Ausgewählte Liegenschaften 44
Sämtliche Liegenschaften 62
33
34
Portfolio
MARKTREGIONEN
2
1
4
3
Per 31. Dezember 2016 umfasst das Portfolio 42 Wohn- und Geschäftsliegenschaften.
Die Region Zürich umfasst circa 60 % des Portfoliogesamtwertes. Basel ist die zweitgrösste Region und im Jahr 2016 weiter gewachsen. Mittlerweile hat sie einen Anteil
von rund einem Viertel am Portfoliogesamtwert.
1 Region Zürich
CHF294.0 Mio. 59.4 %
2 Region Basel
CHF 120.2 Mio.24.3 %
3 Region Romandie
CHF 29.0 Mio. 5.9 %
4 Region Bern
CHF 10.1 Mio. 2.0 %
5 Übrige Regionen
CHF 41.8 Mio. 8.4 %
Portfolio
PORTFOLIOBERICHT
Akquisitionen
Der ausgezeichnete Stand
ort der Liegenschaften
am Badischen Bahnhof
bietet grosses Potential für
zukünftige, objektüber
greifende Investitionen.
Die Gesellschaft setzt den Ausbau des Standorts Basel fort. Durch den
Zukauf der markanten Eckliegenschaft Schwarzwaldallee 175 – 179 /
Rosentalstrasse 70 in Basel per 1. April 2016 konnte ein weiterer wichtiger
Meilenstein in der Arrondierungsstrategie rund um den Badischen Bahnhof erreicht werden. Der ausgezeichnete Standort der Liegenschaften,
lediglich eine Gehminute vom Badischen Bahnhof entfernt, bietet grosses
Potenzial für zukünftige, objektübergreifende Investitionen.
Per 30. Juni 2016 wurde die Wohnliegenschaft Maienstrasse 2 – 12 in
Winterthur verkauft. Die optimalen Marktbedingungen wurden ausgenutzt
und die Liegenschaft konnte deutlich über dem Marktwert verkauft werden.
Mit Wirkung ab dem 1. Juli 2016 konnte Ende Juni 2016 die Eigentumsübertragung des strategisch wichtigen Miteigentumsanteils von 25 % an
der Klausstrasse 4 in Zürich vorgenommen werden. Die Gesellschaft
verfügt nun über 65 % der Miteigentumsanteile an dieser Liegenschaft.
Mehr zur Klausstrasse 4 auf Seite 44 bis 45).
Per 1. Oktober 2016 hat die Gesellschaft die Liegenschaft an der Chrummacherstrasse 2 in Geroldswil (ZH) erworben. Zeitgleich zur Unterzeichnung des Kaufvertrages wurde ein langfristiger Double-Net-Mietvertrag
mit einem Einzelmieter abgeschlossen. Die Transaktion umfasst auch den
Kauf der Nebenparzelle mit fast 2 000 m2 Bauland. Die Liegenschaft und
die vorhandene Entwicklungsreserve stellen für die Gesellschaft eine
hervorragende Opportunität dar. (Mehr zur Chrummacherstrasse 2 auf
Seite 48 bis 49).
Die Gesellschaft wurde
Eigentümerin der gemischt
genutzten Liegenschaft an der
Militärstrasse 114 in Zürich.
Per 8. November 2016 wurde die letzte Akquisition des Geschäftsjahres
2016 getätigt. Die Gesellschaft wurde Eigentümerin der gemischt genutzten Liegenschaft an der Militärstrasse 114 in Zürich. (Mehr zur Militär
strasse 114 auf Seite 46 bis 47).
Im Geschäftsjahr 2016 wurden somit vier Liegenschaften akquiriert und
eine Liegenschaft devestiert.
35
36
Portfolio
Renovationen, Umnutzungen, Projekte und Vermietung
Letzte Bürofläche am Zeltweg 67 vermietet
Die Geschäftsliegenschaft
am Zeltweg in Zürich ist bis
auf wenige Quadratmeter
Lagerf lächen vollvermietet.
Am Zeltweg 67 in Zürich konnte per Anfang 2016 die letzte Bürofläche
über 230 m2 an eine dermatologische Arztpraxis vermietet werden. Die
Geschäftsliegenschaft ist dadurch bis auf wenige Quadratmeter Lagerflächen vollvermietet. (Mehr zum Zeltweg 67 auf Seite 54 und 55)
Grösster Mieter des Portfolios verlängert um 5 Jahre
Weitere positive Neuigkeiten können hinsichtlich Vermietung der Liegen
schaft Rue de Lausanne 29 – 31 in Morges vermeldet werden. Der Mietvertrag mit dem grössten Mieter des Portfolios konnte um weitere 5 Jahre
verlängert werden.
Übergabe hochwertiger Ausbau der Büroflächen an Mieter an der
Klausstrasse 4
Der hochwertige Innenausbau der insgesamt 1 184 m2 Büroflächen im
2. OG der Liegenschaft an der Klausstrasse 4 in Zürich wurde im Auftrag
der Miteigentümergemeinschaft zwischen August und November 2016
unter knapper Zeitvorgabe ideal umgesetzt. Die Übergabe an den Mieter
noch vor dem offiziellen Übergabetermin erfolgte mängelfrei. Dadurch
konnte dieser bereits wenige Tage später seinen Bürobetrieb aufnehmen.
Abschluss wichtiger Geschäftsmietverträge in der Stadt Zürich
An der prestigeträchtigen Büroliegenschaft an Klausstrasse 4 in Zürich
wurde durch den Abschluss von drei attraktiven Geschäftsmietverträgen
mit insgesamt mehr als 2 200 m2 Büroflächen die Leerstandsquote von
58.4 % drastisch auf 7.0 % gesenkt.
Die Leerstandsquote an
der Klausstrasse 4 in
Zürich wurde von 58.4 %
auf 7.0 % gesenkt.
Der Fokus auf die Liegenschaft an der Witikonerstrasse 15 in Zürich hat
sich ausgezahlt. Insgesamt konnten dort über 1 200 m2 an Büroflächen
vermietet werden. Der Stichtagsleerstand ist damit von 18 % auf 5.1 %
markant gesunken. (Mehr zur Witikonerstrasse 15 auf Seite 52 und 53)
Portfolio
Abschluss langfristiger Mietvertrag mit «Immobilien Stadt-Basel»
An der Schwarzwaldallee 175 – 179 / Rosentalstrasse 70 in Basel konnte
mit der öffentlich-rechtlichen Organisation «Immobilien Stadt-Basel» ein
langfristiger Mietvertrag abgeschlossen werden. Der Vertrag macht rund
60 % der Gesamtmieteinnahmen dieser Liegenschaft aus.
Umbauprojekt an der Steinenvorsadt 67 beendet
Dank dem laufenden
Optimierungsprozess konnte
der zu Beginn festgelegte
Baukostenrahmen deutlich
unterschritten werden.
Das Umbauprojekt an der Steinenvorstadt 67 in Basel wurde terminund kostengerecht per Ende Juni 2016 fertiggestellt. Die Bausumme
betrug ca. CHF 4.6 Mio. Dank dem laufenden Optimierungsprozess in
der Planung und Realisierung konnte der zu Beginn festgelegte Baukostenrahmen deutlich unterschritten und das Ziel der Gesellschaft, eine
Neupositionierung und Aufwertung der Liegenschaft, deutlich übertroffen
werden. (Mehr zur Steinenvorstadt 67 auf Seite 50 und 51)
Residenza Parco d’Oro
Die Baukosten konnten
eingehalten werden.
Die Bauqualität und
Materialisierung sind
einzigartig.
Das Promotionsprojekt Parco d’Oro in Ascona konnte baulich per Mitte
September 2016 abgeschlossen und den neuen Eigentümern komplett
übergeben werden. Die fünf noch nicht verkauften Wohnungen wurden
individuell geplant und hochwertig ausgebaut. Durch die Fertigstellung
der Umgebung ist die enorme Grösse des Parks und der Gartenanlagen
zur vollen Geltung gekommen und mögliche Käufer zeigen ein reges Interesse.
Die Baukosten konnten wie budgetiert eingehalten werden. Die Bauqualität und Materialisierung sind einzigartig am beliebten und bekannten Monte Verità.
37
38
Portfolio
Veränderung der Leerstandsstruktur
Der periodenbezogene
Leerstand konnte mehr als
halbiert werden.
Der periodenbezogene Leerstand konnte von 13.0 % per 31. Dezember
2015 auf 6.05 % per 31. Dezember 2016 mehr als halbiert werden. Die
Leerstandsqoute per Stichtag fiel ebenfalls deutlich von 7.3 % per 31. Dezember 2015 auf 2.7 % per 31. Dezember 2016.
Von den aktuell 2.7 % Leerstand per Stichtag sind insgesamt 70 % auf vier
Büroliegenschaften verteilt. Davon befinden sich zwei in Zürich (ca. 550 m2
Büroflächen) und zwei in Basel (ca. 700 m2 Büroflächen).
Diese erfreuliche Entwicklung zeigt eindrücklich, dass sich die fokussierten Anstrengungen 2016 auf die leerstehenden Objekte ausbezahlt
haben und auf die richtigen Vermarktungsstrategien gesetzt wurde.
Konsolidiertes Jahresergebnis 2016
Der Reingewinn exklusive
Neubewertungseffekte
stieg um 15.3 %.
Der Reingewinn exklusive Neubewertungseffekte stieg um CHF 1.9 Mio.
auf CHF 14.5 Mio. (Vorjahr: CHF 12.6 Mio.). Das entspricht einer Zunahme
von 15.3 %. Der entsprechende Gewinn pro Aktie betrug CHF 5.72 (Vorjahr: CHF 5.05). Der Reingewinn inklusive Neubewertungseffekte betrug
CHF 24.4 Mio. (Vorjahr: CHF 22.7 Mio.) und der Gewinn pro Aktie betrug
CHF 9.62 (Vorjahr: CHF 9.09). Der Liegenschaftsertrag stieg um 9.5 %
auf CHF 19.9 Mio. (Vorjahr: CHF 18.2 Mio.). Die Steigerung ist im Wesentlichen begründet durch Portfoliobereinigungen, den Nettozuwachs des
Portfolios um drei Liegenschaften sowie den konsequenten Abbau von
Leerständen. Der Stichtagsleerstand nahm weiter in der Berichtsperiode von 7.3 % auf 2.7 % ab. Der Betriebsertrag vor Neubewertung von
Liegenschaften betrug in der Berichtsperiode CHF 44.0 Mio. (Vorjahr:
CHF 31.7 Mio.) und war damit um 38.8 % höher als in der Vorjahres
periode. Die Zunahme ist begründet durch den Erfolg aus Verkauf einer
Portfolio
Renditeliegenschaft im Juni 2016 in Höhe von CHF 5.6 Mio. (Vorjahr:
CHF 1.2 Mio.) und durch die Verbuchung von Erträgen aus zum Verkauf
bestimmten Entwicklungsliegenschaften (Projekt Parco d’Oro) in der Höhe
von CHF 18.4 Mio. (Vorjahr: CHF 12.2 Mio.). Der Betriebsaufwand stieg
in der Berichtsperiode im Vergleich zur Vorjahresperiode von CHF 16.0
Mio. auf CHF 21.0 Mio. Die Zunahme ist auf die Verbuchung des Aufwandes für zum Verkauf bestimmte Entwicklungsliegenschaften (Projekt
Parco d’Oro) in Höhe von CHF 14.4 Mio. (Vorjahr CHF 10.0 Mio.) zurückzuführen. Der mit der Vorjahresperiode vergleichbare Betriebsaufwand
exkl. des Aufwandes zum Verkauf bestimmte Entwick
lungsliegenschaften (Projekt Parco d’Oro) hat von CHF 6.1 Mio. auf CHF 6.5 Mio.
um 7.2 % zugenommen.
Das Finanzergebnis (netto) hat sich in der Berichtsperiode 2016 um
CHF 1.8 Mio. verschlechtert. Dieser Effekt ist begründet durch die in der
Berichtsperiode 2015 erfassten Einmaleffekte aus dem Erfolg der Erst
erfassung zum Fair Value einer Festhypothek und die Glattstellung von
Zinsswaps, welche zur Absicherung von Libor-Hypotheken abgeschlossen und durch Festhypotheken ersetzt wurden.
Das Eigenkapital nahm
in der Berichtsperiode um
CHF 32.4 Mio. zu.
Die durchschnittliche Zinsbindung stieg von 7.52 auf 8.29 Jahre an und
der durchschnittliche Zinssatz (inkl. Swaps) des zinspflichtigen Fremdkapitals beträgt im Berichtsjahr 1.54 % (Vorjahr: 1.53 %). Das Eigenkapital
nahm in der Berichtsperiode um CHF 32.4 Mio. von CHF 214.1 Mio. auf
CHF 246.5 Mio. zu. Das Eigenkapital pro Aktie (Net Assets Value (NAV)
pro Aktie) betrug per 31. Dezember 2016 CHF 91.93 (Vorjahr: CHF 85.82).
Der NAV pro Aktie vor latenten Steuern belief sich am 31. Dezember 2016
auf CHF 101.43 (Vorjahr: CHF 94.29).
39
40
Portfolio
Ausblick für das Jahr 2017
Akquisition
Im Bereich Akquisition steht die konsequente Weiterführung der PortfolioOptimierungsstrategie durch gezielte Zu- und Verkäufe weiterhin im Fokus.
Renovationen, Umnutzungen, Projekte
Die Liegenschaft Neptunstrasse 57 / Klosbachstrasse 44 in Zürich liegt
an bester Lage direkt oberhalb des Kreuzplatzes im Stadtkreis 7. Die 19
Kleinwohnungen oberhalb des Restaurants befinden sich in demodiertem
Zustand. Ziel der Gesellschaft ist es, aufgrund der ohnehin bevorstehenden grosszyklischen Sanierung das vorhandene Mietertragspotential bereits 2017/2018 zu realisieren.
Durch die Erweiterung
des Innenhofs können für
das Restaurant neue Miet
flächen generiert werden.
Die Zentrumsliegenschaft Bohl 4 in St. Gallen verfügt über einen Innen
hof, welcher baulich erweitert werden kann. Durch diese Erweiterung
können für das Restaurant neue Mietflächen generiert werden. Mit gleich
zeitiger Mietvertragsverlängerung wurden diese Flächen bereits im Sommer 2016 dem bestehenden Restaurantbetreiber vermietet. Die Realisierung soll im 2017 erfolgen und spätestens 2018 beendet sein.
Bereits im 2015 konnte für das Erdgeschoss und 1. OG an der Bäckerstrasse 62 in Zürich ein erfahrener Szenengastronom gefunden werden.
Der bewusst vorangetriebene Wechsel erfolgt im Frühjahr 2017 und soll
die Liegenschaft am Helvetiaplatz repositionieren. Durch diese Neupositionierung können die erreichten Marktmieten in Zukunft weiterhin gehalten
bzw. die neu zu vermietenden Wohnungen besser vermietet werden.
Die Brandschenkestrasse 171 in Zürich im Stadtkreis 2 verfügt im
Dachgeschoss über Ausnützungsreserven sowie im Ertragsbereich über
vorhandenes Mietzinspotenzial. Im 2017 werden konkrete Massnahmen
definiert, inwiefern dieses Potenzial gemäss der bereits in Auftrag gegeben Vorstudie ausgenutzt werden kann.
Portfolio
Vermietung
Die Laufzeiten der
Geschäftsmietverträge
sind im Portfolio ideal
diversifiziert.
Der Fokus in der Vermietung liegt insbesondere auf der Vermarktung
der einzelnen Gewerbeflächen in der Stadt Zürich und Basel sowie auf
der optimalen Verlängerung von auslaufenden Geschäftsmietverträgen.
Die Laufzeiten der Geschäftsmietverträge sind im Portfolio ideal diversifiziert. So sind über 40 % der Sollmieten länger als 5 Jahre gesichert
und in den kommenden 5 Jahren sind jeweils weniger als 20 % pro Jahr
zu verlängern. Die Verlängerung der im Geschäftsjahr 2017 auslaufenden 5 % Sollmieten nehmen in der Managementtätigkeit einen wichtigen
Stellenwert ein.
Thomas Prajer
Chief Executive Officer
41
42
Portfolio
PORTFOLIOKENNZAHLEN
PER 31. DEZEMBER 2016
Soll-Nettomietertrag nach Geschäftsbereich
1Geschäftsliegenschaften
ohne wesentlichen Wohn
0
20
160
40
80
2
3100
anteil (< 30 %), 62 %
2 Wohn- und Geschäfts
liegenschaften, 13 %
3 Wohnliegenschaften 25 %
Soll-Nettomietertrag nach Region
1 Zürich, 55 %
2 Basel, 26 %
1
2
34
5
3 Romandie, 7 %
4 Bern, 3 %
5 Übrige Regionen, 9 %
Soll-Nettomietertrag nach Nutzungsart
1 Wohnen, 31.3 %
2 Büro, 27.8 %
1
2
3
4
5 6
3 Gastronomie, 11.5 %
4 Verkaufsflächen, 10.9 %
5 Gewerbe, Lager,
Sondernutzung, 12.4 %
6 Parkplätze, 6.0 %
Portfolio
Marktwert nach Geschäftsbereich
1Geschäftsliegenschaften
ohne wesentlichen Wohn
120 2
0
40
60
80
100
3
anteil (< 30 %), 63.9 %
2 Wohn- und Geschäfts
liegenschaften, 9.8 %
3 Wohnliegenschaften 26.3 %
Marktwert nach Region
1 Zürich, 59.4 %
2 Basel, 24.3 %
1
2
34
5
3 Romandie, 5.9 %
4 Bern, 2.0 %
5 Übrige Regionen, 8.4 %
Gewichtete Fälligkeit Mietverhältnisse Geschäftsliegenschaften
50%
31. Dezember 2015
31. Dezember 2016
40%
42%
30%
32%
20%
18%
17 %
13%
10%
0%
6%
3%
Unbefristet
4%
5%
2017
8%
2018
10%
2019
13%
2020
16%
19%
2021
> 2022
43
44
Portfolio
Baujahr: 1973 / Sanierung 2013
Gebäudevolumen: 20 560 m3
Mietfläche: 5 277 m2 Mietfläche
Nutzung: Büro (91.4 %),
Parkierung + Lager (8.6 %)
Bruttorendite aktuell:
4.55 %
Flächen nach Nutzungsart
100%
80%
60%
40%
20%
0%
Büro
Parkierung & Lager
Portfolio
KLAUSSTRASSE 4
ZÜRICH
Das Haus zum Klausstud an der Klausstrasse 4 im Zürcher Seefeld
wurde im Jahr 1973 erbaut und befindet sich mit direktem Anstoss
an die öffentliche Grünfläche am Seeufer an einer für Geschäftsliegenschaften exklusiven Lage. Das Zürcher Seefeld Quartier hat
sich seit Jahren zu einem der begehrtesten Geschäftsstandorte der
Stadt entwickelt, da hier der Zürichsee zusammen mit den grosszügigen Grünflächen für ein angenehmes Mikroklima sorgen.
Nach der vollumfänglichen Innensanierung im 2013 präsentiert sich
die Liegenschaft mit der markanten und unverwechselbaren Fassadenverglasung in einem äusserst modernen Erscheinungsbild und
ist auf die heutigen Anforderungen an moderne und zukunftsorientierte Arbeitswelten bestens ausgerichtet.
Mit Wirkung ab dem 1. Juli 2016 konnte Ende Juni 2016 die Eigentumsübertragung des strategisch wichtigen Miteigentumsanteils
von 25 % vorgenommen werden. Die Gesellschaft besitzt nun 65 %
der Miteigentumsanteile an dieser prestigeträchtigen Geschäfts
liegenschaft. Der Zukauf ermöglicht eine signifikant bessere Ausrichtung der Liegenschaft auf die Zielsetzungen der Gesellschaft.
Durch den Abschluss von drei sehr attraktiven Geschäftsmietverträgen mit insgesamt mehr als 2 200 m2 Büroflächen konnte trotz
des aktuell herausfordernden Umfeld im Büroflächenmarkt die Leerstandsquote im Berichtsjahr 2016 von 58.4 % auf 7.0 % gesenkt
werden. Die Gesellschaft ist zuversichtlich auch die letzte verfügbare
Bürofläche von ca. 450 m2 im 1. Halbjahr 2017 vermieten zu können.
45
46
Portfolio
MILITÄRSTRASSE 114
ZÜRICH
Die Liegenschaft konnte im November 2016 mit einem deutlichen
Einwertungsgewinn erworben werden und stellt einen aussergewöhnlichen Kauf dar. Die Militärstrasse 114 in Zürich wurde im 1893 in
massivbauweise mit Steildach erstellt und 2001 totalsaniert. Sie
verfügt über 12 Wohnungen und einen Gastronomiebetrieb im
Erdgeschoss. Pro Obergeschoss inkl. Dachgeschoss werden je zwei
2- Zimmerwohnungen über ein gemeinsames Treppenhaus ohne
Lift erschlossen. Die Grundrisse sind sehr effizient ausgestaltet und
verfügen über eine hohe Nutzbarkeit.
Die Liegenschaft befindet sich mitten in der Stadt Zürich im Kreis 4
nahe der Langstrasse und ist durch ihren hervorragenden Standort
und das zur Lage passende Gastro- und Wohnangebot vollvermietet.
Die aktuelle Soll-Miete weist ein Potenzial von ca. 10 % auf.
In den letzten Jahren hat sich die Lage im Zürcher Trendquartier stark
positiv entwickelt. Als wesentlicher Werttreiber für die zukünftige
Entwicklung der Mikrolage gilt die rund 150 m entfernte Europaallee.
Das 78 000 m2 grosse Areal wird seit 2009 bebaut. Im Jahr 2020
wird das Projekt beendet sein. Das Quartier wird dann über
100 000 m2 mehr Bürofläche, 400 weitere Wohnungen und fast
5 000 zusätzliche Studienplätze verfügen. Das Areal schliesst die
Lücke zwischen dem Hauptbahnhof und der erworbenen Liegen
schaft. Das Quartier wird sich in den nächsten Jahren positiv entwickeln und die Liegenschaft somit weiter an Attraktivität gewinnen.
Portfolio
Baujahr: 1893
Gebäudevolumen: 3 190 m3
Mietfläche: 680 m2
Nutzung: Wohnen (67.2 %), Gastro (32.8 %)
Bruttorendite aktuell:
3.50 %
Flächen nach Nutzungsart
100%
80%
60%
40%
20%
0%
Wohnen
Gastro
47
48
Portfolio
Baujahr: 1991
Gebäudevolumen: 20 750 m3
Mietfläche: 3 646 m2
Nutzung: Büro (11.4 %), Gewerbe (70.9 %), Parking (10.3 %)
Bruttorendite aktuell:
4.91 %
Flächen nach Nutzungsart
100%
80%
60%
40%
20%
0%
Wohnen
Gewerbe
Parking
Portfolio
CHRUMMACHER
STRASSE 2
GEROLDSWIL
Per 1. Oktober 2016 hat die Gesellschaft die Liegenschaft an der Chrummacherstrasse 2 in Geroldswil (ZH) erworben. Zeitgleich zur Unterzeichnung des Kaufvertrages wurde ein langfristiger Double-Net-Mietvertrag mit einem Einzelmieter abgeschlossen. Die Transaktion umfasst
auch den Kauf der Nebenparzelle mit fast 2 000 m2 Bauland. Dieses
Grundstück weist gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Geroldswil circa 1 000 m2 bebaubare Fläche auf, welche heute dem
Mieter zur Parkierung dient.
Geroldswil gilt als Standort mit sehr guter Standortqualität für Büronutzungen. Die Liegenschaft ist für den motorisierten Verkehr sehr gut
erschlossen. Auch der Anschluss an das öffentliche Verkehrsnetz ist
gut. Direkt vor dem Gebäude liegt die Bushaltestelle Grindlen mit zwei
Buslinien direkt zum Bahnhof Dietikon.
Die Liegenschaft in Geroldswil weist eine hervorragende Bausubstanz
auf und verfügt über eine Mietfläche von rund 3 700 m2 mit Gewerbeund Büroflächen. Sämtliche Geschosse können aufgrund der massiven
Stützenbauweise frei unterteilt werden sowie eine Bodenlast von
4 000 kg/m2 aufnehmen. Jedes Geschoss verfügt über sanitäre Anlagen
und eine Teeküche. Zusätzlich zur Kantine steht den Nutzern eine
begehbare Dachterrasse zur Verfügung. Das Gebäude ist mit einem
Waren- sowie einem Personenlift ausgestattet und verfügt über zwei
Garagengeschosse mit insgesamt 37 Einstellplätzen.
49
50
Portfolio
STEINENVORSTADT 67
BASEL
Die Liegenschaft wurde 1981 erstellt und 2015/1016 umgenutzt bzw.
saniert. Das Gebäude befindet sich in der Fussgängerzone der Basler
Innenstadt, ist hervorragend erschlossen und für die in der Liegenschaft vorhandenen Nutzungen ideal gelegen. Die öffentlichen Verbindungen befinden sich in unmittelbarer Gehdistanz.
Das Umbauprojekt umfasst die ehemalige Kinofläche und die Verkaufs
flächen im Erdgeschoss. Zudem wurde die Fassade eingehend
umgestaltet. Das Verhältnis zwischen Büro- und Wohnflächen wurde
dabei belassen. Die Bausumme betrug ca. CHF 4.3 Mio. Das Projekt
wurde termingerecht per Ende Juni 2016 fertiggestellt. Dank des
laufenden Optimierungsprozesses in der Planung und Realisierung
konnte der zu Beginn festgelegte Baukostenrahmen deutlich unterschritten und das Ziel der Gesellschaft, eine Neupositionierung und
Aufwertung der Liegenschaft, deutlich übertroffen werden.
Vor dem Start des Umbauprojektes konnten die beiden leerstehenden
Flächen an ein namhaftes Fitnesscenter sowie an eine aufstrebende
Gastronomiekette langfristig und jeweils im Rohbau vermietet werden.
Die hochwertigen Mieterausbauten der beiden gewerblichen Hauptmieter haben bereits während dem Umbau begonnen und wurden im
Verlauf des 2. Halbjahres beendet.
Die gemischt genutzte Liegenschaft umfasst aktuell 7 Wohnungen, zwei
Büroflächen sowie seit der Neupositionierung der Liegenschaft ein
Restaurant und die zwei Obergeschosse, welche das Fitnesscenter
beherbergen.
Portfolio
Baujahr: 1981 / Sanierung 2016
Gebäudevolumen: 15 678 m3
Mietfläche: 2 872 m2
Nutzung: Wohn- (12 %) , Büroflächen (9 %), Gastro (40 %), Gewerbe (39 %) und div. Lagerflächen
Bruttorendite aktuell:
5.06 %
Flächen nach Nutzungsart
100%
80%
60%
40%
20%
0%
Wohnen
Büro
Gastronomie
Gewerbe /
Lager/
Sondernutzung
51
52
Portfolio
Baujahr: 1973 / Sanierung 2015
Gebäudevolumen: 20 560 m3
Mietfläche: 5 277 m2 Mietfläche
Nutzung: Büro (91.4 %),
Parking + Lager (8.6 %)
Bruttorendite aktuell:
4.55 %
Flächen nach Nutzungsart
100%
80 %
60 %
40 %
20 %
0%
Büro
Parking/Lager
Portfolio
53
WITIKONERSTRASSE 15
ZÜRICH
Das Wohn- und Geschäftsgebäude an der Witikonerstrasse 15 in Zürich
wurde im Jahre 1973 erstellt und im 2015 mit einer Bausumme von
CHF 9.85 Mio. umfassend saniert. Das Geschäftshaus befindet sich im
Kreis 7, im Quartier Hirslanden, dem grünsten Quartier der Stadt Zürich.
An prominenter Lage direkt am Klusplatz liegend, einem Knotenpunkt
des öffentlichen Verkehrs, geniesst man bereits ab der zweiten Etage
einen wunderschönen Ausblick auf den Zürichsee sowie beste Voraussetzungen für ein erfolgreiches Gastro- oder Retailbusiness.
Das Gebäude verfügt über ein Erdgeschoss sowie fünf Obergeschosse,
die verschiedene Nutzungen umfassen. Das Erdgeschoss wird als Verkaufs- und Gastrofläche genutzt. In den oberen Geschossen befinden
sich Büroflächen. Das Angebot wird durch 2 Untergeschosse ergänzt,
welche Technik- und Luftschutzräume sowie Lager- und Kellerräume
beherbergen. Die 3-geschossige Tiefgarage erstreckt sich bis ins zweite
Untergeschoss. Die grosse Lüftungszentrale befindet sich auf dem
Flachdach des Gebäudes.
Im Zuge der Sanierung wurde durch die Aufstockung des fünften Obergeschoss mit insgesamt sieben 2- bis 4- Zimmerwohnungen mit 510 m2
reiner Wohnfläche sowie der Gewinnung zusätzlicher Gewerbeflächen
direkt an der Passantenlage, das nicht ausgeschöpfte Potential des
Gebäudes vollends ausgenutzt. Nach erfolgreicher Umsetzung der
daraus resultierenden Strategie, konnte die modernisierte Liegenschaft
im 2016 ideal positioniert, aufgewertet und bis auf wenige Restflächen
vollvermietet werden. Im Verlauf des 2. Halbjahres 2016 wurde der neue
Gastrobetrieb eröffnet und bietet eine gediegene, gutbürgerliche Küche
an. Im Frühjahr 2017 sollten alle Mieter ihre Flächen ausgebaut und
bezogen haben. Die Inbetriebnahme der zweiten Gastro-/Verkaufs
fläche im Erdgeschoss wird im 1. Halbjahr 2017 erwartet.
54
Portfolio
ZELTWEG 67
ZÜRICH
Die im Jahr 1965 in Skelettbauweise erstellte Liegenschaft im Zürcher
Stadtkreis 7 befindet sich an einer sehr zentralen Lage nur wenige Meter
vom Kreuzplatz entfernt. Die Anbindung ans Stadtzentrum und an das
nationale Verkehrsnetz ist sehr gut. Nur wenige Gehminuten entfernt
befindet sich der Bahnhof Stadelhofen, das Bellevue und die prestigeträchtige Seepromenade von Zürich. Der Zeltweg, als sehr begehrte
Arbeits- und Wohnlage, ist die Verlängerung einer vielbefahrenen Verbindungsachse zwischen dem Hauptbahnhof/Central über das Schauspielhaus zum Kreuzplatz und dadurch für den Individualverkehr sehr
gut erschlossen.
Seit der im Jahr 2013 abgeschlossenen Sanierung befindet sich die
gesamte Liegenschaft in einem ausgezeichneten Zustand. Die Liegenschaft verfügt über eine Einstellhalle im Untergeschoss, das Erdgeschoss wird als Verkaufsfläche genutzt und die drei Obergeschosse
verfügen über insgesamt 690 m2 Büroflächen. Im Attikageschoss
wird zusätzlich ein 150 m2 grosser, attraktiver Wohnraum mit Aussicht
vermietet.
Bereits am Anfang des Berichtsjahres konnte die letzte Bürofläche über
230 m2 an eine dermatologische Arztpraxis vermietet werden. Die Mieterin konnte im November 2016 den Ausbau ihrer hochwertigen Praxis
räumlichkeiten abschliessen und ihre Tätigkeit aufnehmen. Die Liegenschaft ist dadurch bis auf wenige Quadratmeter an Lagerflächen vollvermietet und kann als eine wertbeständige Qualitätsliegenschaft des
Portfolio klassiert werden. Sie weist ein hervorragendes Rendite-RisikoProfil aus.
Portfolio
Baujahr: 1965
Gebäudevolumen: 5 630 m3
Mietfläche: 1 166 m2
Nutzung: Wohnen (12.7 %), Büro (53.7 %),
Verkauf (19.6 %), Lager (4.3 %), Parking (9.7 %)
Bruttorendite aktuell:
4.32 %
Flächen nach Nutzungsart
100%
80%
60%
40%
20%
0%
Wohnen
Büro
Verkauf
Lager
Parking
55
56
Portfolio
1/2
4
5
7
8
Portfolio
3
6
9
SÄMTLICHE
LIEGENSCHAFTEN
1
Binningerstrasse 11, Basel
2
Binningerstrasse 15, Basel
3
Egliseestrasse 1, Basel
4
Gerbergasse 48, Basel
5
Hochstrasse 56, Basel
6
Hutgasse 6, Basel
7
Picassoplatz 4, Basel
8
Rebgasse 64, Basel
9
Riehenring 77, Basel
57
58
Portfolio
10
11
13
14
16
Portfolio
12
15
10 Riehenstrasse 157, Basel
11 Riehenstrasse 163 – 165, Basel
12 Riehenstrasse 167, Basel
13 Schwarzwaldallee 171, Basel
14 Schwarzwaldallee 175 – 179
15 Steinenvorstadt 67, Basel
16 Aarbergergasse 57, Bern
17
17 Chasseralstrasse 156, Spiegel bei Bern
59
60
Portfolio
18
20
22
23/24/25
Portfolio
19
21
18 Chrummenacherstrasse 2, Geroldswil
19 Rue de Lausanne 29 – 31, Morges
20 Uitikonerstrasse 17, Schlieren
21 Malerweg 4, Thun
22 Bohl 4, St. Gallen
23 Badenerstrasse 425, Zürich
24 Badenerstrasse 427, Zürich
25 Badenerstrasse 429, Zürich
26
26 Badenerstrasse 431, Zürich
61
62
Portfolio
27
28
30
32
33
Portfolio
29
31
27 Bäckerstrasse 62, Zürich
28 Birmensdorferstrasse 20, Zürich
29 Brandschenkestrasse 171, Zürich
30 Bürglistrasse 6 – 10, Zürich
31 Klausstrasse 4, Zürich
32 Lagerstrasse 1, Zürich
33 Letzigraben 101 / Albisriederstrasse 170/172
34
34 Limmatstrasse 65, Zürich
63
64
Portfolio
35
36
38
39
41
Portfolio
37
40
35 Militärstrasse 114, Zürich
36 Neptunstrasse 57, Zürich
37 Niederdorfstrasse 70
38 Witikonerstrasse 15, Zürich
39 Zähringerstrasse 37, Zürich
40 Zeltweg 67, Zürich
41 Zollikerstrasse 6, Zürich
42
42 Zweierstrasse 25, Zürich
65
66
Kontakte & wichtige Daten
KONTAKTE & WICHTIGE DATEN
Hauptadresse
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Seefeldstrasse 275
8008 Zürich
Telefon + 41 43 344 61 31
Fax
+ 41 43 344 61 30
Investor Relations
Adrian Schenker
Swiss Finance & Property AG
Seefeldstrasse 275
8008 Zürich
Telefon +41 43 344 61 35
Fax
+41 43 344 61 30
[email protected]
Wichtige Daten
Ordentliche Generalversammlung 2017
12. April 2017
Impressum
Herausgeberin: Swiss Finance & Property Investment AG, Zürich
Konzept, Gestaltung: LST Schenker AG, Luzern
Text: Swiss Finance & Property Investment AG, Zürich
März 2017
Swiss Finance & Property Investment AG
Seefeldstrasse 275
8008 Zürich
Telefon + 41 43 344 61 31
Fax + 41 43 344 61 30
[email protected]
www.sfpi.ch
Börsenhandel, Handelssymbole
SIX Swiss Exchange: Symbol SFPN, Valor 3281613, ISIN CH0032816131
Reuters: SFPN.S
Bloomberg: SFPN SW

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