Der Fall [ kostenlos ]

-1Bayerischer Assessorklausurenkurs 2017
A u f g a b e N r. 318 / Ö3
(AS-Bayern: Knemeyer)
27.02.2017
Auszug aus den Akten des Verwaltungsgerichts Würzburg – Az.: A 6 K 16.1005
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Landratsamt Main-Spessart
Marktplatz 8
97753 Karlstadt
Karlstadt, 04.10.2016
Mit Einwurfeinschreiben
Raffkauf AG
Herrn Vorstandsvorsitzenden
Dr. Karl Kammer
Würzburger Straße 2
97222 Büchenbach
Vollzug der Bayerischen Bauordnung und des Baugesetzbuchs;
Hier: Nutzungsuntersagung
Das Landratsamt Main-Spessart erlässt als Bauaufsichtsbehörde folgenden
Bescheid:
I.
Die Nutzung der Räumlichkeiten des ehemaligen Möbelhauses Käufler auf dem Grundstück Fl. Nr. 272 der Gemarkung Büchenbach zum Verkauf von Multi-Media-, HiFi-, Video- und Fernsehgeräten einschließlich deren Zubehör, von Telefonen sowie von Fotoartikeln aller Art wird ab sofort untersagt.
II.
Für den Fall der Zuwiderhandlung wird ein Zwangsgeld i.H.v. € 500,-- angedroht.
III.
Die sofortige Vollziehung der Ziffern I. und II. wird angeordnet.
IV.
Die Raffkauf AG hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. Für diesen Bescheid wird eine
Gebühr von € 50,-- festgesetzt.
Begründung:
Die Raffkauf AG hat das ehemalige Möbelhaus Käufler, Würzburger Str. 2, 97222 Büchenbach,
gepachtet und für den 17.10.2016 die Neueröffnung angekündigt. Aus einer Stellenanzeige und aus
Werbefaltblättern geht hervor, dass die in Ziffer I erwähnten Artikel verkauft werden sollen.
Der Verkauf dieser Artikel ist unzulässig, denn es handelt sich um eine baugenehmigungsbedürftige Nutzungsänderung. Eine Baugenehmigung für dieses Vorhaben liegt aber nicht vor. Das
Einrichtungshaus wurde im Jahre 1973 als „Möbelhaus mit Ausstellung und Verkauf“ mit einer
Geschoßfläche von 9.000 qm baurechtlich genehmigt. Mit Bescheid vom 30.07.1976 wurde die
Baugenehmigung für eine Erweiterung auf eine Geschoßfläche von 12.100 qm erteilt. Nach den im
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Bauantrag auf Genehmigung der Vergrößerung gemachten Angaben sollte der Anbau der Erweiterung der Sortimente „Möbel“, „Küchen- und Elektrogräte“ sowie „Teppiche und Heimtextilien“
dienen. Von Unterhaltungselektronik sowie Multi-Media und Telefonen (auch Mobiltelefonen) war
damals nicht die Rede.
Der Bebauungsplan „Industrie- und Gewerbegebiet Nord“ in der Fassung der am 01.06.1995 in
Kraft getretenen 1. Änderungssatzung sieht für das Grundstück Fl. Nr. 272 ein Industriegebiet und
kein Sondergebiet nach § 11 Abs. 3 BauNVO vor. Es bedarf zunächst einmal einer landesplanerischen Stellungnahme der Regierung v. Unterfranken – Höhere Landesplanungsbehörde –.
Die Nutzungsuntersagung beruht auf (…). Die eigenmächtige Nutzungsänderung kann auch unter
Berücksichtigung der Interessen der Raffkauf AG nicht hingenommen werden, schon um weiteren
ungenehmigten Sortimentsveränderungen vorzubeugen.
Zur Durchsetzung des Nutzungsverbots war die Androhung eines Zwangsgeldes erforderlich (...).
... (es folgt die Begründung der Anordnung der sofortigen Vollziehung)
Die Kostenentscheidung beruht auf (...).
... (Rechtsbehelfsbelehrung)
i.A.
Dr. Fürstl
Oberregierungsrat
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Der Bescheid vom 04.10.2016 wurde am 05.10.2016 zur Post gegeben und ging am 06.10.2016 bei
der Raffkauf AG ein.
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Rudi Rechtler
Rechtsanwalt
Kirchplatz 5
97753 Karlstadt
Karlstadt, 03.11.2016
An das
Bayer. Verwaltungsgericht
Würzburg
Burkarder Str. 26
97082 Würzburg
---------------------------------Bayer. Verwaltungsgericht
Würzburg
Eingang: 07.11.2016
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In der Verwaltungsstreitsache
Firma Raffkauf AG, Würzburger Straße 2, 97222 Büchenbach, gesetzlich vertreten durch den Vorstandsvorsitzenden Dr. Karl Kammer, ebenda
Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt Rudi Rechtler, Kirchplatz 5, 97753 Karlstadt
– Klägerin –
gegen
den Freistaat Bayern
vertreten durch das Landratsamt Main-Spessart,
– Beklagter –
wegen Nutzungsuntersagung
beziehe ich mich auf die in der Anlage vorgelegte Vollmacht, erhebe namens und im Auftrag der
Klägerin
Klage
gegen den Freistaat Bayern und beantrage zu erkennen:
Der Bescheid des Landratsamts Main-Spessart vom 04.10.2016 wird aufgehoben,
hilfsweise, falls das Gericht die Maßnahme für baugenehmigungsbedürftig halten
sollte:
Der Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin die Baugenehmigung für den Verkauf der in
Ziffer I. des Bescheids vom 04.10.2016 genannten Warengruppen (mit Ausnahme von Fotoartikeln) zu erteilen.
Begründung:
Der Bescheid ist bereits unter formellen Gesichtspunkten fehlerhaft. Er hätte nicht meiner Mandantin, sondern vielmehr Frau Klara Käufler, der Inhaberin des Betriebsgrundstücks des vormaligen
Möbelhauses Käufler, zugestellt werden müssen. Durch die Nutzungsuntersagung ist nämlich die
Geschäftsgrundlage des Pachtvertrags meiner Mandantin in Frage gestellt. Eigentümerin des Be-
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triebsgrundstücks ist nach wie vor Frau Käufler. Meine Mandantin steht allerdings mit der Eigentümerin in Verkaufsverhandlungen.
Hätte sich das Landratsamt vor Erlass des Bescheids mit meiner Mandantin in Verbindung gesetzt,
so hätte es erfahren, dass Fotoartikel gar nicht verkauft werden sollen. Diese Artikel sind nur versehentlich in die Werbung aufgenommen worden.
Der Bescheid lässt zudem Ermessenserwägungen vermissen.
Der Bescheid ist auch materiell rechtswidrig. Eine Nutzungsänderung liegt überhaupt nicht vor.
Das Sortiment hat mit dem Baurecht nichts zu tun. Außerdem entfallen nur 1.000 qm Nutzfläche
auf den Verkauf der strittigen Artikel. Wir berufen uns jedenfalls auf Bestandsschutz. Die betreffenden Artikel gehören zu den Elektrogeräten und damit zu den herkömmlichen Randsortimenten
eines Möbelmarktes. Ohne den Verkauf dieser Artikel ist heutzutage ein Möbelhaus nicht mehr
lebensfähig. Der Verkauf von Elektrogeräten wurde mit Bescheid vom 30.07.1976 baurechtlich
ausdrücklich genehmigt.
Aus Vorschriften der BayBO kann die Baugenehmigungspflicht nicht hergeleitet werden. Der
Hinweis auf bauplanungsrechtliche Vorschriften geht fehl.
Übrigens war beim erstmaligen Erlass des Bebauungsplans die BauNVO 1968 in Kraft.
Das Möbelhaus ist kein „Verbrauchermarkt“. Dazu zählen nur Lebensmittelgeschäfte. Es ist nicht
erkennbar, dass bauordnungsrechtliche Vorschriften hier tangiert sein sollten. Aus dem angefochtenen Bescheid ergibt sich nicht, ob das Vorhaben nun als genehmigungsfähig angesehen wird oder
nicht. Das wäre auf jeden Fall aufzuklären gewesen.
Zudem ist die Nutzungsuntersagung unverhältnismäßig, wenn das Vorhaben genehmigungsfähig
ist.
Höchstvorsorglich wurde mit Schreiben vom 24.10.2016 bei der Gemeinde ein Bauantrag auf Genehmigung der Nutzung des Gebäudes zum Zwecke des Verkaufs der hier im Streit stehenden Artikel eingereicht. Das materielle Baurecht steht jedenfalls nicht entgegen.
Rechtler
Rechtsanwalt
Anlagen:
Vollmacht
Bescheid vom 04.10.2016
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Das Landratsamt Main-Spessart hat die Vertretung des Freistaates Bayern rechtmäßigerweise auf
die Regierung von Unterfranken übertragen.
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Regierung von Unterfranken
Würzburg, den 24.11.2016
---------------------------------Bayer. Verwaltungsgericht
Würzburg
Eingang: 25.11.2016
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Bayer. Verwaltungsgericht
Würzburg
Burkarder Str. 26
97082 Würzburg
Az. A 6 K 16.1005
Verwaltungsstreitsache Firma Raffkauf AG in Büchenbach gegen den Freistaat Bayern
wegen Nutzungsuntersagung und Baugenehmigung
In obiger Streitsache werden wir beantragen,
die Klage abzuweisen.
Das Vorhaben bedurfte einer Baugenehmigung (...). Für die Nutzungsuntersagung genügen entgegen der Auffassung der Klägerin bereits formelle Gründe.
Die Gemeinde Büchenbach lehnt das Vorhaben ab. Die Anträge der Klägerin widersprechen sich.
Die Klägerin muss sich klar werden, was sie eigentlich will. Sie legt die BayBO in einer Weise aus,
die dem Zweck dieser Bestimmungen nicht gerecht wird.
(...)
Das Vorhaben hat städtebauliche Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO. Es ist landesplanerisch bedenklich. Nach dem für das Grundstück geltenden Regionalplan für die Region besteht bei großflächigen Einzelhandelsbetrieben bereits eine Überkapazität. Es muss auch die Vereinbarkeit mit dem Bauordnungsrecht geprüft werden.
Die Klägerin hat sich das Verbot des Verkaufs von Fotoartikeln selbst zuzuschreiben.
Die Eigentümerin ist hier für die Nutzung des Grundstücks nicht verantwortlich, da der Betrieb
verpachtet ist.
Im Übrigen ist die Verpflichtungsklage verfrüht erhoben worden.
Dr. Clug
Regierungsdirektor
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Bayer. Verwaltungsgericht
Würzburg
Az. A 6 K 16.1005
(...)
Beschluss:
Die Gemeinde Büchenbach wird zum Verfahren beigeladen.
(...)
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!
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Rechtsanwältin Dr. Marlene Mehre
Johann-Sebastian-Bach-Platz 3
97070 Würzburg
Würzburg, 09.12.2016
-----------------------------------Bayer. Verwaltungsgericht
Würzburg
Eingang: 10.12.2016
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Bayer. Verwaltungsgericht
Würzburg
Burkharder Str. 26
97082 Würzburg
Az. A 6 K 16.1005
Verwaltungsstreitsache Firma Raffkauf AG in Büchenbach gegen den Freistaat Bayern
wegen Nutzungsuntersagung und Baugenehmigung
Im Auftrag der Beigeladenen wird beantragt,
die Klage abzuweisen.
Begründung:
In der Sitzung am 02.12.2016 hat der Gemeinderat von Büchenbach beschlossen, das Einvernehmen zum Bauantrag der Klägerin vom 24.10.2016 zu verweigern. In derselben Sitzung wurden
auch eine Änderung des Bebauungsplans „Industrie- und Gewerbegebiet Nord“ sowie der Erlass
einer Veränderungssperre beschlossen. Eine Zurückstellung des Baugesuchs nach § 15 BauGB
wurde verworfen, weil mit einer mehrjährigen Dauer des Bebauungsplanänderungsverfahrens gerechnet wurde. In der Anlage ist die Sitzungsniederschrift beigefügt.
Der Beschluss über die Aufstellung bzw. Änderung des Bebauungsplans wurde am 07.12.2016 und
die Satzung über die Veränderungssperre wurde am 08.12.2016 ortsüblich bekanntgemacht.
Mit Bestandsschutz kann die Klägerin nicht argumentieren. Der Erweiterung des Sortiments steht
schon die ausdrückliche Beschränkung in der Baugenehmigung vom 30. Juli 1976 entgegen.
Die landesplanerische Zulässigkeit ließe sich nur in einem Raumordnungsverfahren klären. Der
Bedarf an Unterhaltungselektronik, Multi-Media und an Handys kann durch das bestehende Radiound Fernsehgeschäft sowie durch den Telefonladen in Büchenbach gedeckt werden.
Dr. Mehre
Rechtsanwältin
Anlage: Protokoll über die öffentliche Sitzung des Gemeinderats Büchenbach vom 02.12.2016
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Protokoll über die öffentliche Sitzung des Gemeinderats Büchenbach vom 02.12.2016
Der Gemeinderat hat wie folgt beschlossen:
1. Das Einvernehmen zum Bauantrag der Raffkauf AG vom 24.10.2016 wird versagt.
2. Es wird ein Bebauungsplan „Kerngebiet Nord“ aufgestellt.
3. Der Bebauungsplan „Industrie- und Gewerbegebiet Nord“ wird wie folgt geändert: Das Grundstück Fl. Nr. 272 Gemarkung Büchenbach wird als Sondergebiet „Möbelmarkt“ mit der Beschränkung des Sortiments auf Möbel, Küchen-, Elektrogeräte, Teppiche und Heimtextilien ausgewiesen.
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4. In das „Industrie- und Gewerbegebiet Nord“ wird angrenzend zum „Kerngebiet Nord“ eine
Grünzone eingearbeitet.
5. Für das Grundstück Fl. Nr. 272 der Gemarkung Büchenbach wird eine Veränderungssperre mit
den sich aus § 14 Abs. 1 BauGB ergebenden Beschränkungen erlassen.
6. Frau Rechtsanwältin Dr. Marlene Mehre wird mit der Vertretung der Gemeinde im Verfahren
Az. A 6 K 16.1005 beauftragt.
(...)
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Im Protokoll wurde vermerkt, dass das neue Baugebiet „Kerngebiet Nord“ direkt angrenzend an
das Sondergebiet „Möbelmarkt“ geplant werden sollte, weil dort mehrere Verwaltungsgebäude
angesiedelt werden sollten. Die Grünzone betraf auch das Sondergebiet „Möbelmarkt“.
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Rudi Rechtler
Rechtsanwalt
Kirchplatz 5
97753 Karlstadt
Bayer. Verwaltungsgericht
Würzburg
Burkharder Str. 26
97082 Würzburg
Karlstadt, 16.12.2016
---------------------------------Bayer. Verwaltungsgericht
Würzburg
Eingang: 17.12.2016
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Az. A 6 K 16.1005
Auf die Stellungnahmen des Beklagten und der Beigeladenen erwidere ich folgendes:
Die Veränderungssperre kann die angefochtenen Bescheide nicht stützen, da sie erst nach deren
Erlass in Kraft getreten ist.
Sie erfasst Nutzungsänderungen schon nach ihrem Wortlaut nicht. Übrigens ist mir nicht bekannt,
dass die Veränderungssperre vom Landratsamt genehmigt worden wäre.
Die Änderung des Bebauungsplans wird gegen materielles Recht verstoßen. Die Gemeinde hat eine
Änderungssatzung auch noch nicht bekannt gemacht, weil sie offenbar einen Ersatzanspruch meiner Mandantin wegen eines Planungsschadens befürchtet. Die Gemeinde betreibt offensichtlich nur
eine Hinhaltetaktik, damit meine Mandantin aus dem Pachtvertrag aussteigt. Die Änderung des
Bebauungsplans verstieße gegen die Eigentumsgarantie und die Gewerbefreiheit. Das Baurecht
schützt nicht vor Konkurrenz.
Die Gemeinde wurde meines Erachtens zu Unrecht beigeladen. Ihr Einvernehmen zu dem Bauantrag ist nicht erforderlich.
Über den Bauantrag hätte im Übrigen schon längst entschieden werden können.
Rechtler
Rechtsanwalt
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!
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In der mündlichen Verhandlung des Verwaltungsgerichts vom 16.01.2017 stellte der Klägervertreter die Anträge aus dem Schriftsatz vom 03.11.2016. Die anderen Beteiligten wiederholten ebenfalls die bereits schriftlich gestellten Anträge.
Der 1. Bürgermeister von Büchenbach erklärte, die Bebauungsplanänderung werde als Satzung in
Kraft gesetzt, wenn der Prozess für die Gemeinde günstig ausgehe.
Der Vertreter der Regierung teilte mit, dass der Bauantrag der Klägerin vom 24.10.2016 am
02.12.2016 dem Landratsamt mit einer ablehnenden Stellungnahme der Gemeinde zugeleitet worden sei. Ein Bescheidungsinteresse bestehe nur, falls die Klage erfolglos bleibe. Auch das Landratsamt wolle erst den Ausgang des Verfahrens abwarten.
Aus den vorgelegten Behördenakten ergibt sich, dass die von den Beteiligten vorgetragenen Tatsachen zutreffen.
Die ursprüngliche Fassung des Bebauungsplans „Industrie- und Gewerbegebiet Nord“ ist 1971 in
Kraft getreten. Der Bebauungsplan sah für das Grundstück Fl. Nr. 272 ein Gewerbegebiet vor und
enthielt Festsetzungen über Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen. Später wurde der Bereich, in dem das Grundstück Fl. Nr.
272 liegt, im Rahmen der Änderung in ein Industriegebiet umgewandelt. Der Bebauungsplanänderungsentwurf lag vom 2. März bis 3. April 1995 öffentlich aus, die Änderung ist am 1. Juni 1995
rechtsverbindlich geworden.
In der Baugenehmigung für die Erweiterung des Möbelhauses vom 30.07.1976 heißt es unter „Bedingungen, Auflagen und Hinweise“:
„4. Der Anbau dient der Erweiterung der Sortimente Möbel, Küchen- und Elektrogeräte
sowie Teppiche und Heimtextilien“.
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Vermerk für den Bearbeiter:
1) Die Entscheidung des Verwaltungsgerichts über die Klage ist in einem Gutachten vorzubereiten.
Dabei ist auf alle im Sachverhalt aufgeworfenen Probleme einzugehen. Soweit die Lösung keiner
Begründung bedarf oder in der Lösung ein Eingehen auf alle berührten Rechtsfragen nicht erforderlich oder möglich erscheint, sind diese in einem Hilfsgutachten zu erörtern.
Ferner ist ein Vorschlag für den Urteilstenor zu machen. (Entscheidung über vorläufige Vollstreckbarkeit und Streitwertbeschluss sind erlassen.)
Die Entscheidung des Verwaltungsgerichts soll am 23.01.2017 ergehen.
2) Es ist davon auszugehen, dass die Sortimentserweiterung mit dem materiellen Bauordnungsrecht
vereinbar ist.
3) Die Gemeinde Büchenbach ist im Regionalplan als Kleinzentrum ausgewiesen.
4) Der Falllösung sind – unabhängig von den Daten – das BauGB und die BayBO in ihrer heutigen
Fassung zu Grunde zu legen. (Ausnahme: Auf § 11 Abs. 3 BauNVO 1968 wird hingewiesen).
5) Gehen Sie davon aus, dass die Höhe des Zwangsgeldes und der Verwaltungsgebühr rechtmäßig
sind.
6) Auf formelle Antragserfordernisse der BayBO bezüglich Abweichungen ist nicht einzugehen.
7) Auf die in der Anlage abgedruckten Rechtsvorschriften wird hingewiesen.
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Anlage 1:
§ 11 Abs. 3 BauNVO in der vom 1. Januar 1969 bis 30. September 1977 gültigen Fassung (BauNVO 1968) hatte folgenden Wortlaut:
„(3) Einkaufszentren und Verbrauchermärkte, die außerhalb von Kerngebieten errichtet
werden sollen und die nach Lage, Umfang und Zweckbestimmung vorwiegend der übergemeindlichen Versorgung dienen sollen, sind als Sondergebiete darzustellen und festzusetzen.“
Hinweis: § 11 Abs. 3 BauNVO wurde zuletzt durch die am 1. Januar 1987 in Kraft getretene 3.
ÄndVO vom 19. Dezember 1986 (BGBl. I S. 2665) sachlich geändert. Es wurde die in § 11 Abs. 3
S. 3 BauGB enthaltene Größe von 1.500 qm auf 1.200 qm herabgesetzt und § 11 Abs. 3 S. 4
BauNVO neu eingefügt.
Anlage 2: Auszug aus dem rechtsverbindlichen Regionalplan für die maßgebliche Region.
Teil B: Fachliche Ziele
IV. Gewerbliche Wirtschaft
(...)
2.4.4
In der Region sollen grundsätzlich für Einzelhandelsgroßprojekte, die städtebaulich und verkehrsmäßig nicht in bestehende Geschäftszentren integriert sind, keine Flächen mehr ausgewiesen werden. Weitere Flächen zur Errichtung von Einzelhandelsgroßprojekten, die städtebaulich und verkehrsmäßig integriert sind und in angemessenem Verhältnis zur Größe des jeweiligen Verflechtungsbereichs stehen sollen, sollen in der Regel nur in Unterzentren und zentralen Orten höherer
Stufen ausgewiesen werden.
(...)
Begründung zu B IV 2.4.4
Die strukturellen Veränderungen im Einzelhandel der Region, gekennzeichnet durch eine starke
Flächenexpansion, eine Konzentration auf Großbetriebe und die Verdrängung kleinerer und mittlerer Handelsbetriebe vom Markt, wurden durch das Vordringen neuer Betriebsformen und die Errichtung von Einzelhandelsgroßprojekten bewirkt.
(...)
Da die Kaufkraftentwicklung mit der Verkaufsflächenexpansion nicht Schritt gehalten hat, besteht
die Gefahr, dass durch die Errichtung weiterer, nicht integrierter Einzelhandelsgroßprojekte auf der
„Grünen Wiese“ die Funktionsfähigkeit zentraler Orte gestört und eine verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung gefährdet werden.
(...)
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