Real Estate
Trends
Ausgabe 71 | Februar 2017
Immobilieninvestments
Interesse vorhanden,
Angebot nicht
Immobilien in Deutschland bleiben attraktiv, der
Boom hält an. Dem stehen allerdings zwei Tatsachen
gegenüber: Es mangelt an Angeboten. Und die politischen Risiken werden nicht immer ausreichend berücksichtigt.
Fortsetzung auf Seite 4
Inhalt
3 Editorial
4 Immobilieninvestments
Interesse vorhanden, Angebot nicht
6 Gespräch mit Ulrich Höller
Vorsitzender des Vorstands der GEG German Estate Group AG
8 Hoteltransaktionen
Hoteltransaktionen in Deutschland
mit Rekord
10 Kreuzfahrtschiffe
Ergänzung zum Hotel?
12 Versorgungswerke
Versorgungswerke im Vorteil
14 Private Equity
Comeback der Immobilien-M&As
16 Immobilienfonds
Fondsstrategie in Niedrigzins-Zeiten
18 Asset Management
Alles wird anders
20 Studentenwohnen
Steuer als Stolperstein
22 Start-ups
Wo die Start-ups der Immobilien branche gründen
24 Smart Metering
Leise Revolution am Immobilienmarkt
26 Immobilientransaktion
Blockchain für effizientere Deals
28 Infrastruktur
Alternative für Institutionelle
30 Immobilienbewertung
Transparente Risikoquantifizierung
beim DCF-Verfahren mithilfe der
Risikoprofilmethode
34 Immobilienvehikel
Reserved Alternative Investment Fund
(RAIF) als Alternative für deutsche
institutionelle Investoren?
36 Auslagerung Property Management
Dienstleistungen durch Kapitalverwaltungsgesellschaften
38 Publikationen
40 Veranstaltungen
2 | Real Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017
Editorial
Sehr geehrte Damen und Herren,
es dürfte wenig überraschen: Die Immobilie als Anlageklasse boomt. Und doch gibt es
zunehmende Risiken. Die Gefahr kommt dabei nicht aus der Immobilie selbst. Sie kommt
„von außen“. Es sind die geo- und finanz­politischen Unwägbarkeiten, die wir in vielen
Ländern erwarten müssen – und teilweise auch jetzt schon erleben. Wie sehr steuern die
USA tatsächlich in Richtung Protektionismus? Wie stark leidet dann die deutsche Export­
wirtschaft? Was hieße das für deutsche Unternehmen und damit für die Flächennachfrage
in den verschiedenen Segmenten des Immobilienmarktes?
Wie entwickeln sich Preise und Immobiliennachfrage in Deutschland, wenn der Brexit noch
härter kommt als erwartet?
Es liegen bewegte Zeiten vor uns. Wobei Bewegungen ja durchaus auch positive Effekte
haben könnten. Immobilien in Deutschland gelten als sicherer Hafen; und wir könnten uns
noch mehr in Richtung sicherer Hafen bewegen. Es gibt aber auch Stimmen, die künftig
auf anderen Kontinenten die besseren Chancen vermuten – nicht zwangsweise als Ersatz,
aber durchaus im Wettbewerb mit Europa um die globalen Kapitalströme. Ziehen aus­
ländische Anleger ihr Immobilienkapital aus Europa ab, wenn die Zinsen in den USA schnell
steigen? Insgesamt werden wir wohl langfristig mit mehr Fragezeichen leben müssen.
Natürlich bleiben Immobilien attraktive Sachwerte. Aber wir werden auch wieder Abwärtsbewegungen sehen. Und dann gilt es, einen kühlen Kopf zu bewahren. Dabei dürfte das
Wissen helfen, die jeweiligen Anlageobjekte klug ausgewählt und richtig positioniert zu
haben – und Vorschläge für steigende Risiken getroffen zu haben.
Eine spannende Lektüre wünscht
Ihr Christian Schulz-Wulkow
EY Real Estate
Hospitality & Construction (RHC) Leader
für Deutschland, Österreich und die Schweiz
Real Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017 |
3
Immobilieninvestments
Interesse vorhanden, Angebot nicht
Immobilien in Deutschland bleiben attraktiv, der Boom hält an. Dem stehen allerdings zwei Tatsachen gegenüber: Es mangelt an Angeboten. Und die politischen
Risiken werden nicht immer ausreichend berücksichtigt.
Deutschland äußerst attraktiv
Wie begehrt deutsche Immobilien sind, zeigt das Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2017: Insgesamt 135 Immobilieninvestoren haben ihre Einschätzung abgegeben,
und 96 Prozent beurteilen Deutschland als attraktiv oder sehr attraktiv (Vorjahr: 95 Prozent). Auch im europäischen Vergleich zu anderen Ländern bestätigt sich die Attraktivität.
Dass die Preise in Deutschland weiter gestiegen sind und in einigen Teilbereichen durchaus eine Überhitzung droht, scheint keinen spürbaren Einfluss auf die Anziehungskraft
zu haben. Deutschland gilt im internationalen Vergleich offenkundig mehr denn je als wirtschaftlich und politisch stabil. Außerdem profitiert die Immobilie hierzulande nach wie vor
vom Niedrigzinsumfeld, an dem sich nach Meinung fast aller Befragten auch im Jahr 2017
nichts spürbar ändern wird.
Angebot: weniger, kleinteiliger, früher
So positiv die Immobilienmärkte in Deutschland auch gesehen werden – aufgrund des
knappen Angebots wird es 2017 wohl insgesamt weniger oder zumindest kleinteiligere
Transaktionen geben. Kleinere Deals werden von 59 Prozent der Befragten erwartet, ein
sinkendes Gesamtvolumen von 61 Prozent. Neun von zehn Befragten sehen Projektentwickler als Gewinner der Marktsituation. Hier scheint es ein attraktives Angebot zu geben:
90 Prozent rechnen damit, dass sich Investoren Objekte weiterhin sehr frühzeitig sichern
können – noch in der Projektphase vor Realisierung. Forward Fundings beziehungsweise
Forward Deals sind schon seit einigen Monaten populär, und der Trend hält an.
Nachfrage: mehr Risiko
Viele Käufer sind bereit, aufgrund der Produktknappheit höhere Risiken in Kauf zu nehmen.
Nicht nur bei den genannten Forward Deals, sondern auch dadurch, dass auf andere Länder
ausgewichen wird, die eine höhere Rendite bieten. Das bestätigen rund 80 Prozent der Befragten. Auch vergleichsweise junge Anlageklassen und ehemalige Nischen wie Parkhäuser,
Pflegeheime, Studentenwohnheime und Mikro-Apartments stehen zunehmend auf dem
Einkaufszettel der Investoren, so die Meinung von 88 Prozent der Befragten. Hier spielen
die tendenziell steigenden Kaufpreise der etablierten Nutzungsarten eine Rolle: Abseits
des Mainstreams erlauben die Einstiegspreise gegenwärtig noch attraktive Renditen.
Kaufpreise steigen nicht überall
Der Blick auf die Preise der etablierten Nutzungsarten zeigt, dass vor allem Büros und Wohnungen noch einmal teurer werden. Für 1a- und 1b-Lagen erwarten die Befragten hier jeweils Preissteigerungen. In der Peripherie differenzieren sich die Einschätzungen stärker
aus, wobei hier ein Großteil Preisstabilität erwartet. Bei Logistik- und Hotelimmobilien wird
nur in sehr guten Lagen mit steigenden Preisen gerechnet, abseits davon gehen die Befragten von einem gleich bleibenden Niveau aus. Im Segment Handelsimmobilien hingegen prognostizieren die Umfrageteilnehmer nicht nur abseits der Bestlagen, sondern überall eine
Seitwärtsbewegung der Kaufpreise. Die Kaufpreise steigen also keineswegs auf breiter Front.
Weniger Fokus auf Wohnimmobilien
Während die Einzelhandelsimmobilie insgesamt ähnlich gefragt bleibt wie im vergangenen
Jahr – 42 Prozent sehen hier für 2017 einen starken Investmentfokus, 2016 waren es
noch 44 Prozent –, ist bei Wohnimmobilien ein deutlicher Rückgang zu spüren: von 65 auf
28 Prozent. Neben dem knappen Angebot und den hohen Preisen spielt hier die politische
Regulierung eine Rolle: Im Wohnsegment erwarten 94 Prozent der Befragten eine Verschärfung der Mietpreispolitik für bestehende Immobilien.
4 | Real Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017
Comeback der Büroimmobilie
Dafür erlebt die Büroimmobilie ein Comeback: Hier setzen aktuell
62 Prozent der Befragten ihren Schwerpunkt, im vergangenen
Jahr waren es nur 49 Prozent. Dazu trägt auch eine zunehmende
Flächeneffizienz durch moderne Bürokonzepte bei – mit 97 Prozent
Zustimmung der Befragten zeigt sich hier ein deutlicher Trend. Vor
allem Berliner Büroimmobilien stehen auf der Wunschliste der Investoren. Das liegt nicht nur an den attraktiven wirtschaftlichen und
allgemeinen Rahmenbedingungen, sondern auch an der vitalen
Start-up-Szene der Stadt.
Geopolitische Risiken
Politische Risiken sehen die befragten Investoren mehrheitlich ohne
Einfluss auf den deutschen Immobilienmarkt (65 Prozent). Etwa
die Hälfte der Befragten hingegen erwartet Auswirkungen durch
den Brexit – positiv oder negativ. Im Gegensatz zum Vorjahr, als
noch 83 Prozent der Befragten davon ausgingen, dass die Unterbringung von Flüchtlingen wesentliche Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft haben wird, rechnen gegenwärtig nur noch 41 Prozent damit. Insgesamt werden wir aber wohl mit einer höheren
politischen Instabilität und volatilen Währungen und Rohstoffen
leben müssen.
Gemengelage als Katalysator
Derzeit fallen etwa die beginnende US-Präsidentschaft von Donald
Trump und die Neuwahlen in mehreren europäischen Staaten zusammen. Eine Gemengelage, die unter Umständen das ohnehin vorhandene Potenzial für Verunsicherung noch einmal beschleunigt
und verstärkt – mit Folgen sowohl für die Finanzmärkte als auch
mit direkten volkswirtschaftlichen Effekten, die Immobilienanlagen
in Deutschland betreffen können. Ob Investments in Immobilien
von der genannten Unsicherheit profitieren oder durch einen möglichen wirtschaftlichen Abschwung leiden, ist dabei derzeit noch
nicht absehbar. Es empfiehlt sich in jedem Fall, entsprechende
Negativszenarien durchzuspielen und die Ergebnisse ernst zu
nehmen. Gerade auch dann, wenn sie unbequem sind.
Bilanzierungspflicht von Mietverträgen (IFRS 16)
Neben die großen globalen Herausforderungen treten die Herausforderungen im vermeintlich Kleinen. So sehen sich beispielsweise
Asset Manager neuen regulatorischen Hürden gegenüber: Bei Immobilien gibt es künftig eine Bilanzierungspflicht für Mietverträge.
Sie gilt für Nutzer, die den internationalen Rechnungslegungsvorschriften unterliegen. Vor allem bei großen Portfolios fehlt es aber
oft noch am Überblick, wie die notwendigen Informationen zusammengetragen werden können. Die Erkenntnis, dass Eigentümer
hier digitale Dokumentenmanagementsysteme brauchen, ist zwar
mittlerweile weit verbreitet. Die Umsetzung ist aber noch nicht
weit genug fortgeschritten. Fast 90 Prozent der Befragten gehen
davon aus, dass die Bilanzierung von Mietverträgen noch nicht auf
der Agenda steht.
Fazit
Die Nachfrage an den deutschen Immobilienmärkten bleibt zwar
auch 2017 so hoch wie zuletzt. Dennoch dürfte das Transaktionsvolumen in diesem Jahr erneut sinken – wenn auch moderat. Der
mögliche Gesamtumfang an Gewerbe- und Wohnimmobiliendeals
war schon 2016 im Vergleich zum Vorjahr zurückgegangen. Ein
Grund ist die Angebotsseite. Denn immer mehr Eigentümer halten
ihre Immobilien langfristig, statt sie zu veräußern. Es wird weniger
und in vielen Fällen auch kleinteiligere Deals geben. Zudem könnten
politische Risiken zu einer zusätzlichen Verunsicherung führen.
Das Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt wird jährlich
im Januar publiziert. Befragt wurden 135 Marktteilnehmer, die in
der jüngeren Vergangenheit am deutschen Immobilienmarkt aktiv
waren – darunter Banken, Family Offices, Kapitalanlagegesellschaften, Private-Equity-Fonds und Wohnungsgesellschaften.
Christian Schulz-Wulkow
ist Partner bei der
Ernst & Young Real Estate GmbH
in Berlin und
Leiter des Immobiliensektors in Deutschland,
der Schweiz und Österreich
[email protected]
Paul von Drygalski
ist Executive Director bei der
Ernst & Young Real Estate GmbH
in Berlin
[email protected]
Thomas Frank
ist Consultant bei der
Ernst & Young Real Estate GmbH
in Berlin
[email protected]
Real Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017 |
5
Vorsitzender des Vorstands der GEG German Estate Group AG
Gespräch mit Ulrich Höller
Herr Höller, das Transaktionsvolumen in Deutschland stagniert. Wie erleben Sie die
Situation?
Ulrich Höller: Zunächst einmal müssen wir bedenken, von welchem Niveau wir kommen.
Die Ausgangslage war ein Rekordhoch. Wenn wir den langjährigen Durchschnitt betrachten,
ist das Transaktionsvolumen ja immer noch sehr erfreulich. Außerdem ist das Interesse an
Immobilien als Anlageklasse ungebrochen. Nur das Angebot ist heute knapper als noch
vor einigen Jahren. Das heißt, auch für frei werdendes Kapital gibt es nur beschränkte
Möglichkeiten zur Reinvestition; also verzichten viele Akteure am Markt darauf zu verkaufen, bzw. oder sie sind sehr zögerlich, wodurch das Angebot weiter knapp bleibt.
Ist das knappe Angebot ein Treiber für Forward Deals?
Ulrich Höller: Die Zahl der Forward Deals steigt seit einiger Zeit, und der Trend wird sich
fortsetzen. Sicherlich ist das knappe Angebot einer der Treiber. Hinzu kommt, dass der
Forward Deal salonfähig geworden ist. Es finden sich immer häufiger neue Käufer, die
bislang keine Projektentwicklungserfahrung mitbringen und mit den zugehörigen Risiken
wenig vertraut sind. Für solche Anleger ist der Forward Deal eine attraktive Anlagemöglichkeit. Die Verträge über Forward Deals sind allerdings komplex und erfordern eine sorgfältige Ausarbeitung.
Wie lange wird der Trend anhalten?
Ulrich Höller: Bei manchen Forward Deals der Vergangenheit wäre es für die Projektentwickler mitunter ratsam gewesen, doch besser traditionell erst nach Fertigstellung zu veräußern, weil der Markt sich so gut entwickelt hat, dass durch den frühen Verkauf Renditepotenziale verschenkt wurden. Heute ist allen Marktteilnehmer bewusst, dass der aktuelle
Zyklus schon sehr lange anhält. Niemand kann daher wirklich voraussehen, ob es besser
ist, eine Immobilie heute als Projekt zu veräußern oder erst in zwei Jahren nach der Fertigstellung, denn der Markt könnte sich bis dahin abgekühlt haben. Dabei spielen auch die
makroökomischen und die politischen Unsicherheiten eine Rolle. Wann kommt die Zinswende? Was bedeutet der Brexit am Ende des Tages wirklich? Auch der Faktor Trump ist
aus heutiger Sicht kaum kalkulierbar.
Die Büroimmobilie ist beim Forward Deal besonders beliebt. Warum?
Ulrich Höller: Die Büroimmobilie war in den Jahren nach der Finanzkrise so etwas wie der
geprügelte Hund unter den Nutzungsarten. Trotz regionaler Unterschiede hat die Nutzungsart Büroimmobilie insgesamt stark gelitten. Heute steht die deutsche Wirtschaft beneidenswert gut da, und da ist es mehr als natürlich, dass sich die Investoren auch wieder der Büroimmobilie zuwenden. Nicht nur beim Forward Deal, sondern auch bei bereits bestehenden
Objekten. Was aber nicht heißt, dass die bisherigen Favoriten wie Wohnen plötzlich nicht
mehr gefragt sind. Die Wohnimmobilie wird sicherlich sensitiver auf eventuelle Zinsschwankungen reagieren als die Büroimmobilie, aber die Nachfrage der Nutzer bleibt
groß. Gerade Metropolen üben eine hohe Anziehungskraft auf die Menschen aus.
Welche Nutzungsarten lohnen sich außerdem noch?
Ulrich Höller: Ich sehe zum Beispiel Chancen für Pflegeheime und Hotels. Beide Segmente
haben sich weiterentwickelt und sind aus Anlegersicht mittlerweile erwachsen genug,
dass auch solche Anleger einsteigen, die hier bislang wenig Erfahrung haben. Das ist
ähnlich wie mit den Forward Deals. Damit sich Investoren an eine junge Anlageklasse
6 | Real Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017
herantrauen, muss es erst einmal einen Dammbruch geben. Zunächst einmal müssen sich Pioniere vorwagen und gute Erfahrungen
in einem Segment sammeln, damit danach eine größere Zahl an
Investoren auf der neuen Welle mitschwimmt. Diesen Dammbruch
haben wir in Deutschland auch bei Pflegeheimen und Hotels längst
hinter uns.
Ihr Fazit und Ausblick auf das Jahr?
Ulrich Höller: Das Thema Digitalisierung wird noch einmal wichtiger
in diesem Jahr. Wir alle müssen die Entwicklung hier verfolgen
und die Zukunft mitgestalten. Manche Teilbereiche betrifft das besonders stark. Vor allem, wenn es um Datenverarbeitung und die
Vorhersage von Nutzerverhalten geht. Insgesamt erwarte ich aber
heute noch keine große Revolution. Die Möglichkeiten der Digitalisierung sind aus meiner Sicht heute sinnvolle Add-Ons, die wir nutzen sollten, nicht fürchten.
Kurzprofil
Ulrich Höller
Ulrich Höller ist seit 2015 Vorsitzender
des Vorstands der GEG German Estate
Group AG, einer der führenden deutschen Investment- und Asset Management-Plattformen im gewerblichen
Immobilienbereich, in die das global
agierende Investment-Unternehmen
KKR und die Deutsche Immobilien
Chancen-Gruppe investiert sind.
Davor war Höller über 15 Jahre Vorsitzender des Vorstands der DIC Asset AG, die
er 2006 an die Börse führte und in deren Aufsichtsrat er 2016 berufen wurde.
Seit 23 Jahren bekleidet der Immobilienökonom (ebs) Führungspositionen in der
Immobilienbranche. Daneben ist Höllers Expertise in weiteren Aufsichtsrats- und
Beiratsgremien der Immobilienbranche geschätzt, unter anderem als Vorstand
und Vizepräsident des deutschen Immobilienverbandes ZIA. Höller ist Fellow of the
Royal Institution of Chartered Surveyors (FRICS) in London.
Vielen Dank für das Gespräch.
Real Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017 |
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Hoteltransaktionen
Hoteltransaktionen in Deutschland mit Rekord
Zum Jahresende 2016 summierten sich Hotelinvestitionen hierzulande auf rund 5,0
Milliarden Euro – Hotels in Deutschland stehen somit ungebrochen hoch im Kurs und
dies, obwohl die Messlatte im Jahr zuvor mit 4,4 Milliarden Euro bereits hoch lag.
Neben der allgemein guten Stimmung am Immobilienmarkt und dem Vertrauen
in die deutsche Hotellandschaft stellte sich vor allem auch die Verfügbarkeit von
Produkten als treibende Kraft aus. So gab es sowohl große Portfolio-Deals als auch
zahlreiche Einzelverkäufe. Eine Hoteltransaktion schaffte es sogar unter die Top 5
aller Käufe des Jahres (Gewerbe- und Wohnimmobilien zusammen).
Expansion über Plattformen
Mehrere der gehandelten Portfolios vereinten Immobilieneigentum und Hotelbetrieb.
Gerade für internationale Investoren, die in Deutschland Fuß fassen oder ihre Präsenz
erweitern wollen, sind derartige Ankaufsmöglichkeiten hochinteressant. Denn in dieser
Konstellation lassen sich im Idealfall Werte gleich mehrfach heben – einerseits durch die
Immobilie und den Immobilenmarkt und andererseits beispielsweise durch eine Optimierung der operativen Ergebnisse der Häuser oder eine strategische Neuausrichtung. Zudem bietet ein Portfolioeinstieg die Möglichkeit, auf der vorhandenen Basis aufzusetzen
und das weitere Wachstum einer Hotelgesellschaft voranzutreiben. Klar ist, dass diese
Herangehensweise eine aktive, dem Hotelbetrieb zugewandte Eigentümerrolle erfordert.
Wenig überraschend: Hier dominieren Hotelgesellschaften, mit dem Hotelsegment vertraute Käufer sowie opportunistische Investoren.
Kein Ende der Pachtverträge
Während in der globalen Hotellerie der so genannte Managementvertrag vorherrscht –
dabei werden die operativen Chancen und Risiken auf den Immobilieneigentümer über­
tragen – bleibt in Deutschland offensichtlich der Pachtvertrag das favorisierte Betreibermodell. So wechselten auf Einzelobjekt- wie auch Portfolioebene primär Pachtobjekte den
Eigentümer. Allerdings rücken mehr und mehr Franchisebetriebe in den Vordergrund. Insbesondere im Budget- und Mittelklassesegment gewinnen Franchisenehmer zunehmend an
Akzeptanz der Investoren, die sich so einen klassischen Pachtvertrag und zugleich die Anbindung an eine internationale Marke sichern. Interessant wird nun zu beobachten sein,
wie sich die Franchise-Szene angesichts der Nachfrage weiter entwickelt, denn an Gelegenheiten dürfte es für die zumeist mittelständischen Unternehmen kurzfristig nicht mangeln.
Zweit- und Drittstädte im Visier
Gerade die deutschlandweite Expansion von Markenhotels im Budget- und Mittelklassesegment forciert die Investmentaktivitäten außerhalb der Metropolen. Der Idee ist simpel,
aber deshalb nicht schlecht: Es geht darum, mit einem neuen Produkt eines der überzeugenden Hotels am Platz zu sein. Argumente sind die Krisenresistenz in weniger besetzten
Märkten sowie die überschaubare Komplexität, gepaart mit der Attraktivität des jeweiligen
Hotelkonzepts beziehungsweise der Marke. Kehrseite ist die Größenordnung abseits der
Metropolen: Das Anlagevolumen für Einzelobjekte ist hier üblicherweise geringer, wodurch
sich im jetzigen Marktumfeld allerdings wiederum die Bündelung mehrerer Häuser im
Verkauf anbietet. Auffallend ist auch, dass sich Käufer Hotels bereits im Projektstadium
sichern. Der Ansatz ist zumeist durch die Aussicht auf eine etwas höhere Rendite getrieben.
Er kann aber umgekehrt auch als Vertrauensvorschuss für den Hotelmarkt und die Hotellerie gewertet werden, da solche Käufer davon ausgehen, dass sich das jeweilige Haus
etabliert und die erwarteten Ergebnisse auch tatsächlich einfährt. Sicherlich profitieren
Hotelimmobilien dabei aber auch von dem generellen Trend in der Immobilienwirtschaft –
der so genannte Forward Deal ist derzeit in vielen Nutzungsarten beliebt.
8 | Real Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017
Fazit und Ausblick
Die Vorzeichen, dass sich die Hausse am Hotelinvestmentmarkt
2017 fortsetzt, stehen gut: Die Wirtschaftslage ist solide, außerdem steigen die Tourismuszahlen vielerorts weiter an. Dazu
kommt, dass die potenziellen Anleger zahlreicher werden. Denn
immer mehr Investoren wissen die Renditechancen einer Betreiberimmobilie und auch deren Risiken adäquat einzuschätzen. Hotel­
immobilen scheinen demnach weiter auf dem Weg aus der Nische
zu sein. Allerdings ist es fraglich, ob das Angebot kurz- bis mittelfristig breit genug bleibt, da vor allem neue Eigentümer ihre Immobilien vorerst halten werden. Umso wichtiger dürfte es für Kauf­
interessenten werden, durch mögliche neue Blickwinkel und
kreative Ansätze zusätzliche Potenziale zu erkennen und auszuschöpfen.
Ursula Kriegl
ist Executive Director bei der
Ernst & Young Real Estate GmbH
in München
[email protected]
Moritz Sanoner
ist Consultant bei der
Ernst & Young Real Estate GmbH
in Hamburg
[email protected]
Real Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017 |
9
Kreuzfahrtschiffe
Ergänzung zum Hotel?
Hotelimmobilien boomen – aber das Angebot wird zunehmend knapper, die Preise
steigen. Anleger weichen längst auf B- und C-Lagen aus. Auch ausländische Märkte
profitieren vom Anlagedruck. Es könnte sogar noch weiter gehen: auf das Wasser.
Renditechancen abseits des Mainstreams
Die Rede ist von Kreuzfahrtschiffen. Die Industrie boomt seit Jahren und erfreut sich an
stetig wachsenden Passagieraufkommen. Die Schiffe sind als Anlageklasse für institutionelle Anleger und Finanzinvestoren noch nicht entdeckt, aber langfristig durchaus eine
Option. So zeigt das Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2017 unseres Hauses:
Schon jetzt meint jeder dritte professionelle Anleger, dass schwimmende Hotels eine
denkbare Ergänzung zu konventionellen Hotelinvestments sein könnten. Voraussetzung
sind allerdings langfristige Pachtverträge und – selbstverständlich – professionelle
Betreiber.
Vertrauen als Basis
Eine Hürde, die allerdings zu nehmen sein wird: Die erste Assoziation beim Thema Investments und Schiffe sind für viele Anleger Container. Hier boomten über lange Zeit Fonds,
die allerdings nicht alle in dem Maße Erfolg brachten, wie sich die Anleger das erhofft
hatten. Wollen sich Kreuzfahrtschiffe als Ergänzung zur Hotelimmobilie etablieren, bieten
sich vor diesem Hintergrund womöglich direkte Investments in einzelne Assets eher an
als (Blind-)Poollösungen über Fonds – je konkreter, desto besser. Denn gerade bei jungen
Anlageformen spielt Vertrauen eine noch größere Rolle als sonst. Und auch wenn den
Schiffen, anders als bei Immobilien, kein Grund und Boden zugeordnet werden kann, steht
dem Investment doch ein erheblicher Vermögenswert mit einer – wenn auch eingeschränkten – Zweitverwendungsfähigkeit gegenüber. Ähnlich wie bei Pachtverträgen mit Hotel­
betreibern kann durch die Absicherung der Verträge über Garantien und Patronatser­
klärungen zusätzlich Vertrauen geschaffen werden.
Expansion durch Pachtverträge
Aber die Vorteile liegen nicht nur auf Seiten der Investoren. Auch die großen Player der
Industrie, die heute fast überwiegend auch Eigentümer der Schiffe sind, könnten von
einem Sale-and-lease-back profitieren. Denn ähnlich wie bei Hotelbetrieben erlaubt auch
hier eine Asset-light-Strategie ein stärkeres Wachstum durch geringeren Kapitaleinsatz.
Ein weiterer Vorteil ist, dass sich die Bilanzen der Kreuzfahrtunternehmen verschlanken.
Durch das Senken der Bilanzsumme verbessert sich die Eigenkapitalquote. Freigesetzte
Mittel können für gezielte Investitionen in neue Geschäftszweige verwendet werden.
Damit wird eine hohe Flexibilität gewährleistet, die in Hinblick auf sich derzeit sehr stark
verändernde Kundenanforderungen auch dringend notwendig ist.
Investition in Neubau oder Bestand
Die relevanten Fragen ähneln denen des klassischen Immobilieninvestments: Stehen bei
einem Neubau der Betreiber, der Schifftyp sowie die Werft fest und bietet das jeweilige
Projektcontrolling ausreichend Sicherheit, dass Termin- und Kostenrahmen eingehalten
werden? Bei bereits bestehenden Schiffen ist das Investment natürlich bereits greifbarer,
und aus der Historie (Auslastung, Cash-flow, Instandhaltung etc.) sollten sich Schlüsse
auf die Rentabilität der Zukunft ziehen lassen. Wie ist das jeweilige Schiff als Marke positioniert? Welche Routen/Regionen fährt es ab, in welchem Preissegment bewegt es sich?
Entscheidend allerdings wird sein – und auch hier lohnt der Vergleich mit Hotelimmobilien
– wie Reparaturen, Instandhaltungsverpflichtungen und Ersatzbeschaffungsmaßnahmen
für die Ausstattung (FF&E) zwischen Pächter und Verpächter vertraglich geregelt werden
können.
10 | Real Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017
Investitionen in Kreuzfahrtschiffe
Mögliche Vorteile für Anleger/Investoren
Enabler/Voraussetzungen
Mögliche Vorteile für Betreiber
• Lukratives Risiko-Rendite-Verhältnis
• Langjährige Pachtverträge
• Fokussierung auf das Kerngeschäft
• Hotelnahes Anlageprodukt mit
standardisierten Kennzahlen
• Absicherungsmechanismen über Pachtgarantien und Patronatserklärungen
• Möglichkeit, vom günstigen
Investitionsklima zu profitieren
• Industrie ist geprägt durch markterprobte Produkte und erfahrene Betreiber
• Besicherungsfähigkeit der Assets durch
Zugang zum Fremdkapitalmarkt
• Stärkung der Eigenkapitalquote durch
Senken der Bilanzsumme
• Günstiges Marktumfeld mit kontinuierlich
steigenden Passagierzahlen
• Klare Regelung der Verantwortlichkeiten
bei laufenden Instandhaltungen und
Trockendockarbeiten
• Möglichkeit für weniger risikobehaftetes
Wachstum
Fazit
Kreuzfahrtschiffe sind faktisch längst schwimmende Hotels. Professionelle Anleger, die in konventionelle Hotels investieren, können
sich erstaunlich oft vorstellen, Kreuzfahrschiffe als Ergänzung ins
Portfolio zu nehmen. Besonders wichtig ist dabei allerdings die
Absicherung der Pachtzahlungen über lange Laufzeiten sowie erfahrene und finanziell nachhaltige Betreiber von Kreuzfahrtschiffen.
Durch die Vorreiterrolle in diesem Segment locken lukrative Renditen, die den Mut der Investoren belohnen könnten.
Christoph Eichbaum
ist Manager bei der
Ernst & Young Real Estate GmbH
in Hamburg
christoph.eichbaum.de.ey.com
Real Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017 | 11
Versorgungswerke
Versorgungswerke im Vorteil
Aktuell gibt es 89 öffentlich-rechtliche Pflichtversorgungseinrichtungen der so
genannten verkammerten freien Berufe. Mit einem Investitionsvolumen von rund
175 Milliarden Euro gelten Versorgungswerke am Immobilienmarkt als wesentlicher
Marktteilnehmer.
Pflichtversicherung freier Berufe
Die Rentenreform durch Adenauer von 1957 versagte Mitgliedern der sogenannten freien
Berufe die Möglichkeit einer freiwilligen Versicherung in der gesetzlichen Rentenversicherung. Als Folge wurden nach und nach unterschiedliche Versorgungswerke auf Landesebene etabliert, um die Altersvorsorge dieser Berufsgruppen zu sichern. Für die Mitglieder
der berufsständischen Versorgungswerke ergeben sich durch die eigenständigen Strukturen viele Vorteile. Während das gesetzliche Rentensystem umlagefinanziert aufgebaut ist,
basiert das Finanzierungssystem der Versorgungswerke auf Kapitalanlagen. Die aus den
überwiegend hohen Einkommen resultierenden erheblichen Beitragszahlungen führen
zu einem permanent steigenden Kapitalstock, welchen es zu attraktiven Konditionen am
Kapitalmarkt zu investieren gilt.
Anlagevolumen steigt
Das Anlagevolumen der 89 Einrichtungen liegt insgesamt bei etwa 175 Milliarden Euro.
Es hat sich in den vergangenen 30 Jahren verzehnfacht. Rund drei Viertel der Kapital­
anlagen sind dabei Ärzten, Zahnärzten, Tierärzten und Apothekern zuzuordnen. Die Anlagestrategien der Versorgungswerke sind meist intransparent. Teilweise agieren Versorgungswerke autonom mit in der Regel überschaubaren Investmentspezialisten. Häufig übernehmen auch Versorgungskammern die Kapitalanlagenverwaltung für mehrere Einrichtungen.
So können in einer Kammer die Kapitalanlagen von über zehn Werken gebündelt werden.
Dies ermöglicht Synergieeffekte beim Ressourceneinsatz und dem Know-how von Spezialisten. Vor dem Hintergrund der stetig steigenden Anlagevolumen in Verbindung mit dem
derzeitigen Niedrigzinsumfeld ist dies von außerordentlich großer Bedeutung, um lang­
fristig die Altersvorsorge der freien Berufe zu sichern.
Immobilien mit 12 Prozent gewichtet
Im Gegensatz zu Versicherungen, die einer vergleichsweise strengen Regulierung unterliegen, sind Versorgungswerke deutlich freier in ihrer Anlageentscheidung. Der regulatorische Spielraum spiegelt sich in der Vermögensallokation wider. Während Versicherer die
Beiträge ihrer Kunden zu mehr als 85 Prozent in festverzinsliche Papiere investieren, setzen
Versorgungswerke weitaus häufiger auf alternative und höher verzinste Anlageformen.
Neben Aktien und nicht festverzinslichen Wertpapieren sind auch Immobilien ein wesentlicher Vermögensbestandteil der Portfolios. Rund 12 Prozent sind im Durchschnitt in Grundstücke, Immobilien und Immobilienfonds investiert. Der Anteil bei Versicherungen liegt
deutlich darunter, wenngleich er in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen ist.
Spezialfonds bevorzugt
Spezialfonds sind bei Immobilieninvestitionen ein beliebtes Investmentvehikel. Durch das
professionelle Assetmanagement der Kapitalanlagegesellschaften in Verbindung mit dem
in der Regel guten Marktzugang zu attraktiven Investmentopportunitäten konnten sich
etliche Fondsmanager in den vergangenen Jahren etablieren. Die jeweiligen Einrichtungen
erreichen zudem häufig nicht die erforderliche kritische Größe, um Investmentmanager
für einzelne Anlageklassen vorzuhalten. Sie suchen daher den indirekten Weg über externe
Fonds­manager. Im Jahr 2016 waren etwa 1.470 Milliarden Euro in Spezialfonds investiert.
Dabei entfallen rund 21 Prozent auf Altersvorsorgeeinrichtungen wie Versorgungswerke
und Pensionskassen. Gemäß Zahlen des Branchenverbandes BVI liegen im Jahr 2016 die
Neuanlagen der Altersvorsorgeeinrichtungen in Spezialfonds mit knapp 25 Milliarden Euro
12 | Real Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017
deutlich über Neueinlagen von Versicherungsgesellschaften
(17 Milliarden Euro). Und dies, obwohl Versicherungen grundsätzlich über ein deutlich größeres Anlagevolumen verfügen als Versorgungswerke.
Track-Record und Lead-Investor
Bei der Investition in Immobilienspezialfonds achten Versorgungswerke neben der Investitionsstrategie des Fonds vor allem auf den
Track-Record der Kapitalanlagegesellschaft. Zudem wird häufig
erwartet, dass ein Lead-Investor (im Idealfall ein anderes Versorgungswerk) bereits eine Kapitalzusage getroffen hat. Regelmäßig
werden dabei externe und produktunabhängige Berater mit der
Manager-Selektion beauftragt.
Alternative Investmentvehikel als Option
Neben Immobilienspezialfonds sind auch so genannte UmbrellaFonds immer häufiger eine Option. Sie ermöglichen beispielsweise
den Einsatz passgenauer und flexibler Immobilienspezialisten für
unterschiedliche sektorale und geografische Segmente, um das
immobiliare Risiko zu reduzieren. Denn es handelt sich dabei um
Vehikel, die mehrere Teilfonds oder Segmente umfassen. Die Rechte
der Investoren und Gläubiger beschränken sich in der Regel auf die
Vermögenswerte des jeweiligen Teilfonds. Entsprechend sind die
Teilfonds wirtschaftlich und rechtlich eigenständig. Die Trennung
der Wertschöpfung in Asset Management und Administration erhöht zudem die Spezialisierung und reduziert Kosten.
Klassische Direktanlagen weiterhin im Fokus
Nicht nur Investitionen in indirekte Immobilienvehikel, sondern
auch Direktanlagen steigen in der Gunst der Versorgungswerke.
Nicht selten ist das direkt gehaltene Immobilien-Exposure über
die vergangenen Jahre um 20 Prozent gewachsen. Die Möglichkeit
der aktiven Steuerung und Beeinflussung der Wirtschaftlichkeit sowie das positive Image von Betongold sprechen häufig für direkte
Immobilieninvestitionen. Hinzu kommt ein starkes „Wir-Gefühl“.
Entscheidungsträger von Versorgungswerken sind in der Regel
selbst Mitglieder. Sie entscheiden somit über ihre eigene Alters­
vorsorge und die der Kollegen. Direkte Sachanlagen ermöglichen
dabei eine eindeutige Identifikation mit dem Investitionsobjekt.
Aufgrund der Ressourcenknappheit und dem Mangel an eigenem
Immobilien-Know-how bedienen sich Versorgungswerke bei der
Objektsuche immer häufiger den Diensten spezialisierter Berater.
Immobilienfinanzierung gewinnt an Bedeutung
Eine weitere Option ist die Finanzierung von Immobilien anstelle
des Erwerbs. Im Jahr 2014 waren etwa drei Prozent des Anlage­
volumens von Versorgungswerken in Beteiligungen wie Private
Equity oder Mezzanine-Kapital investiert. Der aktuelle Nachfrageüberhang am Immobilienmarkt dürfte dazu führen, dass Versorgungswerke im Wertschöpfungsprozess einen Schritt nach vorne
gehen und sich noch häufiger an der Entwicklung von Immobilien
beteiligen. Auf der einen Seite erscheint dies paradox – denn Versorgungswerke sind konservative Anleger, und die Finanzierung
von Projektentwicklungen über Mezzanine-Darlehen oder Eigen­
kapitalbeteiligungen bedeuten zunächst einmal ein höheres Risiko.
Auf der anderen Seite stehen eine feste Verzinsung und die Aussicht, über Equity-Kicker eine zweistellige Rendite zu erzielen. Zudem können über Covenants, Cost-overrun-Garantien oder eine
nachrangige Besicherung im Grundbuch Risiken adjustiert werden.
Fazit
Versorgungswerke haben in ihrer Investmentstrategie wesentliche
Vorteile gegenüber Versicherungen: Sie sind weniger reguliert
und somit flexibler. Viele Einrichtungen nutzen dies, indem sie auf
höhere Anlagequoten bei ertragreicheren Asset Klassen setzen.
Dazu zählen auch Immobilien. Das Trendbarometer ImmobilienInvestmentmarkt 2017 zeigt, das Versicherungen/Pensionsfonds
und andere Altersvorsorgeeinrichtungen wie Versorgungswerke,
in diesem Jahr zu den aktivsten Käufergruppen am Immobilienmarkt zählen werden. Im Fokus bei Direktanlagen stehen dabei
Core-Immobilien in Deutschland. Zur geografischen und sekto­
ralen Allokation werden zudem vermehrt indirekte Immobilienan­
lagen gesucht. Immobilienspezialfonds gelten hierbei als Favorit.
Die Knappheit an attraktiven Investmentopportunitäten umgehen
Versorgungswerke vermehrt über die Vergabe von Mezzanine
Darlehen oder Eigenkapitalbeteiligungen.
Benedikt Huber
ist Manager bei der
Ernst & Young Real Estate GmbH
in Eschborn/Frankfurt
[email protected]
Alexander Kübel
ist Consultant bei der
Ernst & Young Real Estate GmbH
in Eschborn/Frankfurt
[email protected]
Real Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017 | 13
Private Equity
Comeback der Immobilien-M&As
Im zweiten Halbjahr 2016 machten zwei große Private Equity-Deals von sich reden:
Zum einen der Kauf eines städtischen Wohnungsunternehmens in Thüringen mit
6.500 Wohneinheiten und zum anderen die Übernahme eines Immobilienunternehmens
mit Sitz in Frankfurt mit rund 100 Gewerbeimmobilien im Wert von 3,6 Milliarden Euro.
Anteil von 25 Prozent
Sind Private Equity-Unternehmen (PE) damit wieder zurück? Nach den Boomjahren 2006/
2007, als die großen US-Player den deutschen Markt für sich entdeckt hatten, schien es
eher ruhig um das Thema geworden zu sein. Fakt ist aber: Die Realität spricht eine etwas
andere Sprache, wie eine Langzeitbetrachtung unseres Hauses zeigt. Mehr als 200 M&ATransaktionen von inländischen Unternehmen aus der Immobilienbranche wurden hierfür
herangezogen. Und demnach sind PE-Unternehmen fortwährend ein wesentlicher Player
bei der Übernahme von Immobilienunternehmen gewesen. Zwischen 2005 und 2016
machten sie käuferseitig einen Anteil von knapp einem Viertel aller Transaktionen aus.
10 % Asset, Facility & Property Manager
n 7 % Banken/Versicherungen
n 31 % Bestandshalter
n 10 % Immobilien/REITs
n 12 % Sonstige
n 2 % Öffentliche Hand
n 24 % Privat Equity
n 4 % Projektentwickler
n
Verteilung der Käufergruppen bei Immobilien-M&As in den vergangenen 10 Jahren nach Anzahl der Transaktionen
Unterschiedliche Zyklen
Dabei gab es drei Zyklen mit jeweils auffallend unterschiedlicher Dynamik. In den ersten
vier Jahren des Betrachtungszeitraum (2005 bis 2008) war die Zahl der Deals mit
PE-Beteiligung überdurchschnittlich hoch, ihr Anteil lag bei 34 Prozent aller Transaktionen
in diesem Zeitraum. In den Krisenjahren (2009 bis 2012) sank der Anteil dann erheblich
und lag nur noch bei 12 Prozent. Seitdem ist das Gewicht von PE-Übernahmen wieder
deutlich gestiegen – auf rund 28 Prozent. Nach den klassischen Immobilienunternehmen
sind PE-Investoren damit in der jüngeren Vergangenheit die zweitstärkste Käufergruppe.
Top sellers, top buyers: PE seit 2013 bei den Käufern wieder weit vorne
14 | Real Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017
Zielobjekte: Bestandsunternehmen
PE-Unternehmen kaufen dabei in erster Linie Unternehmen mit
großem Immobilienbestand, um sich indirekt den Zugriff auf die
Objekte und die damit verbundenen Werte zu sichern. Rund 9 von
10 PE-Transaktionen zielen darauf ab. Auch auf der Verkäuferseite
sind PE-Unternehmen aktiv. Meist geht es dabei um die Monetarisierung des Unternehmenswertes.
Monetisierung des
Unternehmenswertes
52 %
wirtschaftliche
Schieflage
Fazit
Es ist mehr als deutlich, dass PE-Häuser tatsächlich wieder als
Käufer am deutschen Immobilienmarkt zurück sind. Mehr noch:
Sie waren mehr oder weniger immer da. Fraglich bleibt, ob es sich
bei den jüngsten Engagements nur um eine vorübergehende selektive Zielsetzung im Sinne einer Ergänzung der Anlagestrategie
handelt, die vor allem durch das Niedrigzinsumfeld motiviert ist. Es
ist durchaus denkbar, dass PE-Unternehmen auch langfristig wieder einen stärkeren Fokus auf die Immobilie legen.
15 %
strategische Schieflage
13 %
Christina Angermeier
keine Angabe
13 %
ist Manager bei der
Ernst & Young Real Estate GmbH
in Eschborn/Frankfurt
[email protected]
Konzentration auf
Kerngeschäft
7%
Gründe für den Exit: Warum PE-Unternehmen verkaufen
Dr. Dominique Pfrang
ist Manager bei der
Ernst & Young Real Estate GmbH
in Eschborn/Frankfurt
[email protected]
Real Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017 | 15
Immobilienfonds
Fondsstrategie in Niedrigzins-Zeiten
Deutschland als Region, Büro und Wohnen als Nutzungsart – das ist die klassische
Anlagestrategie bei der Mehrheit deutscher Immobilienfonds. So sehr dies auch
nachvollziehbar ist: Es wird ein Umdenken stattfinden müssen. Oder zumindest
ein Weiterdenken. Erkennbar ist es bereits.
Komfort-Zone erweitern
Sicherlich ist Deutschland als Immobilienstandort weiterhin attraktiv; jüngst wurde dies im
EY Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2017 bestätigt. Außerdem ist der Markt
inzwischen sehr transparent – das war vor wenigen Jahren noch anders. Und nicht zu vergessen: Die meisten Akteure verfügen über entsprechende Erfahrung in den von ihnen
favorisierten Nutzungsarten. Dass Immobilienfonds weiterhin innerhalb ihrer KomfortZone investieren, ist vor diesem Hintergrund nicht verwerflich. Allerdings ist die Nachfrage
nach qualitativ hochwertigen Immobilien mit Mietern guter Bonität und nachhaltigen Ertragsaussichten sehr hoch. Nicht jedoch die Verfügbarkeit – das Angebot solcher Produkte
ist begrenzt und wird zunehmend knapper. Die Folge: Hohe Preise für die klassischen
Nutzungsarten. Daran dürfte sich wenig ändern. Viele Marktteilnehmer gehen davon aus,
dass das Zinsniveau mittelfristig niedrig bleibt und Immobilien daher mindestens noch in
den kommenden 2 bis 3 Jahren eine äußerst gefragte Anlageklasse bleiben. Fonds-, Portfolio- und Asset Manager stehen daher vor großen Herausforderungen: Der Druck auf die
Immobilienrenditen wird weiter zunehmen. Es gilt, die Komfort-Zone zu erweitern.
Diversifikation und Nischen
Ein denkbarer Ausweg ist die Diversifikation des Portfolios und das Identifizieren geeigneter Nischen. Beispiele sind
• Investition in andere Nutzungsarten (Studentenwohnungen, Logistik, Unternehmensimmobilien, Betreiberimmobilien wie Hotels oder Gesundheitsimmobilien, HybridImmobilien mit gemischter Nutzung wie zum Beispiel Einzelhandel, Hotel, Serviced
Apartments und klassisches Wohnen in einer Immobilie oder in einem Ensemble)
• Investition in Projektentwicklungen (Neubau oder Revitalisierung von Bestandsobjekten); in der Regel durch so genannte Forward Deals, also Sicherung der Immobilie
bereits vor (Um-)Baubeginn
• Regionale Diversifikation
• Sekundär- oder Regionalmärkte in Deutschland (A-Lagen in B-Städten und B-Lagen
in A-Städten; Ziel sind hochwertige Gebäude mit langfristigen Mietverträgen zu
dennoch vergleichsweise günstigen Preisen)
• Core-Objekte in attraktiven ausländische Märkte wie Nordamerika, Asien oder
Australien
Im Ansatz bereits erkennbar
Solche Strategien spiegeln sich in Ansätzen bereits in der Praxis wider. So zeigt eine
aktuelle Auswertung des Fondsverband BVI: Bei Immobilienspezialfonds ist der Anteil
von Büroimmobilien in der vergangenen fünf Jahren von 52 Prozent auf rund 40 Prozent
zurückgegangen. Und dies, obwohl die Büroimmobilie in Deutschland gegenwärtig ein
Comeback erfährt. Der Anteil von Handels- und Gastronomieimmobilien dagegen hat sich
von 19 Prozent auf 27 Prozent erhöht.
16 | Real Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017
Markteintritt mit Barrieren
Nur zeigen sich bei der Erweiterung des Anlagespektrums immer
wieder die typischen Markteintrittsbarrieren. Dazu zählen Informationsdefizite, höhere Transaktionskosten oder auch Wechselkurs­
risiken. Wie bei grundsätzlich jeder Immobilieninvestition gilt daher
auch hier: Der Aufbau von Expertenteams mit Spezialwissen, die
Kooperation mit erfahrenen, finanzstarken Partnern oder die Zusammenarbeit mit lokalen Teams ist von großer Bedeutung. Als
Alternative oder Ergänzung bleibt die Möglichkeit, über entsprechende Maßnahmen im Asset Management an den Beständen zu
arbeiten.
Fazit und Ausblick
Deutsche Immobilienfonds sind offener geworden für Strategien
abseits des Mainstream: Perspektivisch werden neue Sekundärund Regionalmärkte sowie das Ausland attraktiver, aber auch
Projektentwicklungen (Forward Deals) und ehemalige NischenNutzungsarten wie Hotels oder Gesundheitsimmobilien. Erfolgs­
kritisch ist dabei die Frage, wie mit den jeweiligen Markteintrittsbarrieren umzugehen ist. Für solche Akteure, die weiterhin auf
traditionelle Nutzungsarten und Deutschland als Zielregion setzen,
wird es darauf ankommen, die jeweilige Asset Management-Kompetenz auszubauen, um Renditepotenziale durch Verbesserung der
Mieterstruktur, architektonische Aufwertung, Re-branding oder
energetische Optimierung heben zu können.
Christina Angermeier
ist Manager bei der
Ernst & Young Real Estate GmbH
in Eschborn/Frankfurt
[email protected]
Real Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017 | 17
Asset Management
Alles wird anders
Ob Logistik, Lager, Handel: Viele Immobilien lassen sich nicht mehr eindeutig einer
konkreten Nutzungsart zuordnen. Zumindest nicht langfristig. Asset Manager sollten
das durchaus forcieren.
Keine klaren Grenzen mehr
Lange galt: In einer Logistikimmobilie werden Güter gelagert und von dort aus verteilt.
Diese Grenzen sind längst aufgebrochen. In Logistikimmobilien findet – Stichwort
E-Commerce – mittlerweile auch Handel statt. Und Lagerhallen sind – diesmal Stichwort
Zulieferer und Vorproduktion – längst auch Raum für industrielle Fertigungsstraßen geworden. Andersherum sind zentral gelegene Handelsimmobilien – hier lautet das Stichwort
letzte Meile – immer häufiger auch Logistikimmobilien. Denn sie werden in Teilen für die
Auslieferung von Waren genutzt. Es gibt mittlerweile sogar Plattformen für gewerblich
genutzte Flächen, die ähnlich wie bei AirBnB an dritte (in diesem Fall gewerbliche) Nutzer
zur Untermiete vermittelt werden. An solche, die kurzfristig Lagerflächen benötigen, beispielsweise für den E-Commerce. Die eigentliche Flächennutzung muss nicht zwangsläufig
etwas mit Logistik zu tun haben.
Grundsätzliche Flexibilisierung
Wenn man den Gedanken weiterspinnt, könnte das Aufbrechen der traditionellen Nutzungsgrenzen in einer grundsätzlichen Flexibilisierung der Immobilienlandschaft münden. Die
Idee wurde im vergangenen Jahr auf einer Innovationstagung des ZIA kurz, aber dafür
umso plastischer diskutiert: Eine innerstädtische Immobilie dient zeitweilig der Logistik,
dann wird sie ein Budget-Hotel und anschließend ein Shopping-Center. Lassen wir einmal
die baurechtlichen Restriktionen außer Acht, so wäre dies durchaus im Sinne der Dynamik,
die wir heute in vielen Nutzungsarten und Geschäftsfeldern sehen. Gewerbliche Mietverträge laufen heute kaum noch über zehn Jahre. Wer kann in Zeiten, in denen sich Innova­
tionszyklen je nach Branche in Monaten oder gar in Wochen bemessen, noch zehn Jahre
in die Zukunft blicken? Wenn bei Hotel- oder Handelsimmobilien die Anfangsinvestitionen
niedrig gehalten werden können und eine kurze Nutzungsdauer zum Standort passt –
warum sollen sie dann nicht eine mögliche Folgenutzung für Logistikimmobilien sein?
Fazit
Immer wieder neue Nutzungen in ein und derselben Immobilie, natürlich durch entsprechende
bauliche Maßnahmen flankiert, und dies in immer kürzeren Zyklen - in den meisten Fällen
wird es bei einem Gedankenspiel bleiben, die regulatorischen und wirtschaftlichen Hürden
für einen permanenten Nutzungsschwenk sind hoch. Dennoch sollten Asset Manager zu­
mindest eine Umnutzung im Kleinen durchaus häufiger durchspielen. Wie und wo lassen
sich im gegebenen baurechtlichen Rahmen mit geringem Aufwand alternative Nutzungen
unterbringen? Die Flexibilisierung von Flächen wird in den kommenden Jahren sicherlich
nicht unwichtiger werden.
18 | Real Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017
Dietmar Fischer
ist Partner bei der
Ernst & Young Real Estate GmbH
in Eschborn/Frankfurt
[email protected]
Real Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017 | 19
Studentenwohnen
Steuer als Stolperstein
Deutschland ist der zweitgrößte Markt für studentisches Wohnen – zumindest mit
Blick auf die Transaktionszahlen der entsprechenden Immobilien. Nur in Großbritannien wird noch mehr in die Anlageklassen investiert als hierzulande. Ein Grund für die
Nachfrage in Deutschland: Die Renditen sind attraktiv, das Risiko ist überschaubar.
Sofern die Steuer nicht zum Problem wird – und die Rendite nachträglich schmälert.
Umsatzsteuer als Faktor
Studentisches Wohnen ist in seiner steuerlichen Betrachtung keineswegs mit der „normalen“
Wohnung gleichzusetzen. Die Mietverträge sind oft kurz. Teilweise sind sie nur 3 oder 4
Monate lang. Grundsätzlich gilt: Vertragslängen unter 6 Monaten können aus steuerlicher
Sicht kritisch sein. Kurzfristige Vermietungen – ähnlich wie bei einem Hotelbetrieb – rufen
in der Regel eine Umsatzsteuerpflicht hervor. Aus Eigentümersicht ist aber eine umsatzsteuerfreie Vermietung anzustreben – denn der Student als Nutzer hat eine faktische
finanzielle Belastungsgrenze. Es gibt einen Betrag, der er zu zahlen gewillt und in der Lage
ist. Dem Studenten ist es dabei egal, ob der Betrag einen Umsatzsteueranteil enthält oder
nicht – solange der Gesamtpreis dadurch nicht erhöht wird.
Ertragssteuerbelastung bei Investmentfonds
Zu beachten ist außerdem: Oft wird nicht nur die Wohnung, sondern auch Mobiliar ver­
mietet – oder sonstige Zusatzleistungen und Services vom W-Lan bis zur Zimmerreinigung.
Dies birgt die Gefahr, dass solche Gesamtangebote als so genannte aktive unternehme­
rische Bewirtschaftung der Immobilie zählen – ertragsteuerbefreite Investmentfonds
können dadurch Gefahr laufen, ihren steuerfreien Status einzubüßen. Auch hier gilt als
Faustformel: Handelt es sich um eine reine Wohnraumüberlassung gegebenenfalls mit
Mobiliar oder treten erhebliche weitere Leistungen hinzu?
Gewerbesteuer auf Mieteinnahmen
Drittes und letztes Beispiel: Der Betreiber spielt eine wesentliche Rolle. Beziehungsweise
die Frage, ob der Betreiber gesellschaftsrechtlich vom Eigentümer getrennt ist. In vielen
Fällen kann es günstiger sein, wenn eine eigene Betreibergesellschaft über Untermiet­
verträge an die jeweiligen Studenten vermietet. Die Betreibergesellschaft unterliegt dann
zwar der Gewerbesteuer. Dennoch ergibt sich bei einer entsprechenden Strukturierung
immer noch eine Ersparnis gegenüber dem Fall, dass es sich um ein und dieselbe Gesellschaft handelt. Abgesehen davon kann eine Trennung der Immobilien haltenden Gesellschaft und der Betreibergesellschaft auch für den Verkaufsfall vorteilhaft sein.
Fazit
Wer in Studentenwohnungen investiert, sollte sich der steuerlichen Fallstricke bewusst
sein. Sich frühzeitig mit dem Thema zu beschäftigen, ist in jedem Fall ratsam. Die oben
genannten Beispiele – Dauer der Vermietung, Anbieten von Zusatzleistungen, Trennung
der Gesellschaften – seien dabei nicht als abschließende Aufzählung zu verstehen. So hat
beispielsweise der – je nach Gesellschaft mögliche – Vorsteuerabzug durchaus Einfluss auf
das Betriebsergebnis.
20 | Real Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017
Patrick Faller
ist Senior Manager bei der
Ernst & Young GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
in München und Eschborn/Frankfurt
[email protected]
Real Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017 | 21
Start-ups
Wo die Start-ups der Immobilienbranche gründen
Berlin ist Start-up-Hauptstadt – das gilt auch für Start-ups in der Immobilienwirtschaft
Die sogenannten PropTechs, also junge, technologieorientierte Unternehmen mit PropertyBezug, finden sich vor allem in Berlin. So zeigt eine Umfrage unseres Hauses, die wir gemeinsam mit dem ZIA durchgeführt haben: 42 Prozent der befragten Start-ups haben die
Hauptstadt als Gründungssitz gewählt. Befragt wurden 114 PropTechs, die zum größten
Teil in den vergangenen drei Jahren entstanden sind. Aber auch andere Regionen boomen
– die Ökosysteme für Gründer haben sich überall in Deutschland weiterentwickelt. Bayern
ist der Umfrage zufolge ebenfalls attraktiv – dort haben 18 Prozent der Unternehmen
ihren Gründungssitz. Vor allem der Raum München wird gesucht. Auf Rang drei folgt
Hamburg.
FinTechs sind anders
Je nach Teilsegment verschieben sich die räumlichen Präferenzen allerdings. Ein Beispiel
sind Start-ups mit Fokus auf Finanztechnologien – wie etwa Crowdfunding-Plattformen,
die Mezzanine-Kapital für Immobilien-Projektentwicklungen über Kleinanleger einsammeln.
Die Unternehmen dieser Gruppe verteilen sich auf ein halbes Dutzend Standorte in ganz
Deutschland. Darunter natürlich auch der Finanzplatz Frankfurt – wobei die Mainmetropole
keineswegs so dominant ist, wie dies aus der Stärke im klassischen Finanzierungsgeschäft
hätte abgeleitet werden können.
Der Kontakt wird gesucht
Das große Gewicht anderer Standorte bedeutet nun allerdings wiederum nicht, dass die
sogenannten FinTechs die Nähe zur Bankenwelt meiden. Die Zusammenarbeit von Startups und etablierten Unternehmen spielt in der Immobilienwirtschaft generell eine wesentliche Rolle. Knapp zwei Drittel der befragten PropTechs gibt an, dass sie entweder finan­
ziell oder durch Wissenstransfer aus der Branche unterstützt werden. Nur setzt die Zusammenarbeit nun einmal keine direkte räumliche Nähe mehr voraus. Gerade technologie­offene Start-ups bauen offensichtlich nicht nur in ihrem Geschäftsmodell, sondern auch in
der Kommunikation auf digitale Lösungen, um Entfernungen zu überbrücken – wie Videotelefonie oder auch Messenger-Services. Letztere ersetzen bei den jungen Generationen
teilweise bereits die klassische E-Mail, sowohl im Privatleben als auch in der Kommunikation
zwischen Unternehmen, sofern das Gegenüber mitspielt.
Fazit
Berlin ist die Start-up-Größe des Landes, aber je nach inhaltlichem Schwerpunkt spielen
auch andere Regionen eine Rolle in der Standortwahl junger PropTechs. Etwa zwei Drittel
der PropTechs werden von etablierten Unternehmen unterstützt, wobei jene nicht zwangsläufig in der gleichen Region beheimatet sind – die Kommunikation läuft digital. Ob persönlicher Kontakt oder nicht: Etablierte Unternehmen der Immobilienwirtschaft sind in jedem
Fall gut beraten, weiterhin den Austausch mit der PropTech-Szene zu suchen. Die Vergangenheit hat immer wieder gezeigt, wie groß das disruptive Potenzial digitaler Technologien für
fast jede Branche ist.
22 | Real Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017
Gerald Kremer
Dr. Lars Scheidecker
ist Manager bei der
Ernst & Young Real Estate GmbH
in München
[email protected]
ist Director bei der
Ernst & Young Real Estate GmbH
in Eschborn/Frankfurt
[email protected]
Real Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017 | 23
Smart Metering
Leise Revolution am Immobilienmarkt
Gewerblich genutzte Immobilien in Deutschland müssen flächendeckend mit intelligenten Stromzählern ausgestattet werden. Die sogenannten Smart Meter sind neuerdings
gesetzliche Pflicht, aber noch keineswegs auf der Agenda der Eigentümer angekommen.
Aus der Not eine Tugend machen
Schon vor drei Jahren hatten sich 16 EU-Mitgliedsstaaten für den flächendeckenden
Roll­out bis 2020 entschieden. Insgesamt sind bereits 60 Millionen intelligente Strom­
zähler installiert, überwiegend in Italien (36 Millionen ), Spanien (9 Millionen), Schweden
(5 Millionen) und Finnland (3 Millionen). Bis 2020 soll die Zahl auf 195 Millionen anwachsen. Deutschland handelt spät: Mit dem neu in Kraft getretenen Gesetz zur Digitalisierung
der Energiewende wurde ein Ansatz gewählt, der einen Rollout intelligenter Messsysteme
ab 2017 vorsieht. Betroffen sind die Sparten Strom und Gas.
Chancen und Risiken
Daraus ergeben sich Chancen und Risiken für Immobilienunternehmen. Eigentümer, die
das Thema intelligenter Zähler in ihrem Portfolio frühzeitig forcieren, schaffen die Grundlage für datenbasierte Innovationen im Bereich der Energieeffizienz durch Transparenz
und Verfügbarkeit relevanter Daten. Je eher das Sammeln der Daten beginnt, desto
schneller hat der Informationsbestand ein Niveau erreicht, aus dem sich Rückschlüsse
beispielsweise auf sinnlose Energieverbräuche ziehen lassen. Smart Meter verbessern
nicht nur die Datenqualität und zeigen Energieeinsparpotenziale auf, sie erlauben es dem
Vermieter auch, seine internen Abrechnungsprozesse weiter zu automatisieren und so
Prozesskosten zu reduzieren. Insgesamt profitieren beide Seiten: Die Verminderung der
umlagefähigen und nicht umlagefähigen Nebenkosten erhöht den Immobilienwert, steigert
aber auch die Attraktivität der Immobilie für Mieter. Der Immobiliennutzer hat außerdem
den Vorteil, dass er seine Verbräuche für Strom, Gas, Wasser und Wärme über moderne
Energiemanagement-Portale zentral einsehen und steuern kann.
1 Beschaffung der Geräte
•Planung des Rollouts
•Bestellung der benötigten Geräteund Hardwarekomponenten
•Lieferung und Einlagerung
2 Montage
•Austausch der alten Zähler durch
intelligente Messsysteme und Smart
Meter Gateway
•Einbauplanung der anstehenden
Zählerwechsel im lokalen Workforce
Management System
Alter Zähler
•Ausstattung der Monteure mit den
Einbaulisten sowie den gelieferten
Geräte- und Hardwarekomponenten
Intelligentes
Messsystem
4 Mehrspartenauslesung
•Auslesung unterschiedlicher Sparten,
um Synergieeffekte zu heben und
Prozesse zu vereinheitlichen
SmartMeter
Gateway
5 Anlagensteuerung
•Allgemeine Steuerung von Strom
und Wasser
Anforderungsfelder, die bei Smart-Metering-Lösungen zu bedenken sind
plattform
•Verschlüsselte Übertragung der
Daten per Ethernet oder GSM in ein
Iso-zertifiziertes Rechenzentrum
•Verknüpfung mit Backend-Systemen
(bspw. Abrechnungssystem) der
Prologis
6 Externe Tarifierung
•Kundenindividuelle Steuerung von
Licht, Lüftung, Kühlung und Heizung
SmartMeter
Gateway
24 | Real Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017
3 Anbindung an die Mess-
•Fachgerechte Montage der
intelligenten Messsysteme
SmartMeter
Gateway
•Flexible Tarifierungsmöglichkeiten
•Präzise und spartenübergreifende
Abrechnung der Verbrauchsmengen
•Effiziente und einheitliche Meterto-Cash-Prozesse
Messstellenbetreiber und andere Dienstleister
Unternehmensart
Zuständige Netzbetreiber
MSB-Rolle
Grundzuständiger Messstellenbetreiber
Wettbewerblicher Messstellenbetreiber
MSB-Leistungsprofil
Standard
Standard
Zusatz Pflicht
Zusatz freiwillig
• MSB gem. § 3 MsbG
• Einbau von iMSys,
• Leistungen gem. § 35 • Leistungen wie gMSB
• Verwaltungspflicht § 11 SMGW u. SteuerungsAbs. II MsbG, z. B.
• frei wählbare Mess• Bereitst. Anzeigeeineinrichtungen zum
• Betrieb Vorkassenstellen
heit/Onlineportal gem. „netzdienlichen und
system
• bundesweit
§ 25 Abs. 1 S. 2 MsbG
marktorientierten Ein• Betrieb SMGW für
• Bereitst. mehrtarifsatz“ auf Verlangen
Mehrwetdienste und
fähige SMGW § 25
des Kunden gem. § 33
sonst. AuftragsdienstAbs. I S. 4
MsbG
leistungen jeder Art
Zusatz
Mehrwertdienste
• Leistungen wie gMSB
• frei wählbare Messstellen
• bundesweit
• Nutzung von iMSys
Plattform für erweiterte Geschäftsmodelle im Metering
und darüber hinaus
Dienstleistungsspektrum eines wettbewerblichen
Messstellenbetreiber
Bündelung: Koordinierte Aufgabe
Die Anforderungen an Konzeption und Implementierung sind groß,
zugleich ist das Feld der Dienstleister im Smart-Metering-Markt
unübersichtlich. Eine Bündelung der Aufgabe im Sinne eines koordinierten Vorgehens bietet sich an. Denn grundsätzlich gilt: Der
Pflichteinbau der intelligenten Messtechnik erfolgt gemäß Messstellenbetriebsgesetz durch den grundzuständigen Messstellenbetreiber. In der Regel ist dies der lokale Verteilnetzbetreiber. Ihm ist
es vorbehalten zu entscheiden, wann welche Umrüstungen vorgenommen werden. Immobilieneigentümer mit deutschlandweit verteilten Liegenschaften – sprich Liegenschaften in unterschiedlichen Netzgebieten – können jedoch nur dann optimal von der
intelligenten Messtechnik profitieren, wenn sie eine einheitliche
und spartenübergreifende Smart-Metering-Lösung anstreben.
Dies umfasst auch die nicht an das Strom- und Gasverteilnetz angeschlossene Messtechnik für Strom, Gas, Wärme und Wasser mit
ein – also alle Unterzähler zur nutzerscharfen Erfassung von Verbrauchswerten für die Nebenkostenabrechnungen. An dieser
Stelle kommen wettbewerbliche Messstellenbetreiber ins Spiel,
die deutschlandweit agieren. Die obige Abbildung verdeutlicht den
Unterschied beider Marktrollen sowie das Dienstleistungsspektrum
eines wettbewerblichen Messstellenbetreibers.
Markt in Bewegung
Wettbewerbliche Messstellenbetreiber übernehmen größtenteils
auch Energieeffizienzdienstleistungen und bieten ihren Kunden
Energiemanagement-Portale als Whitelabel-Lösung an oder arbeiten an dieser Stelle mit Partnern zusammen. Der Markt befindet
sich derzeit stark in Bewegung, eine Konsolidierung ist noch nicht
in Sicht.
Smart Metering
Strom, Gas ...
Meta Data
Management
Verbrauchsund Einspeisetransparenz
Automatische
Geschäftsprozesse
Kommunikation
mit Marktpartnern
Kundenindividuelle Dienstleistungsaspekte
Fazit
Die Auswirkungen auf den Immobilienbestand in Deutschland durch
das Inkrafttreten des Gesetzes zur Digitalisierung der Energiewende
sind tiefgreifend. Immobilieneigentümern ist dies noch nicht hin­
reichend bewusst. Es handelt sich noch um eine leise Revolution.
Die Herausforderung: Auf der einen Seite bedarf es einer klaren
Konzeption, umfassender Marktkenntnis und natürlich Projekterfahrung im Bereich der Energiewirtschaft. Erforderlich sind zudem
eine entsprechende Expertise im Bereich kaufmännischer und
technischer immobilienwirtschaftlicher Prozesse und nicht zuletzt
ein ganzheitliches Verständnis immobilienwirtschaftlicher ITSystem- und Datenbanklandschaften. Auf der anderen Seite birgt
der Wandel Potenziale von der Optimierung der Energieeffizienz
des Gebäudebestandes über die Schnittstellenminimierung und
Effizienzsteigerung immobilienwirtschaftlicher Prozesse bis hin
zur Entwicklung neuer Geschäftsmodelle.
Gerald Kremer
ist Manager bei der
Ernst & Young Real Estate GmbH
in München
[email protected]
Martin Hoffmann
ist Manager bei der
Ernst & Young GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
in Hamburg
[email protected]
Real Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017 | 25
Immobilientransaktion
Blockchain für effizientere Deals
Steigende Komplexität, verschärfte regulatorische Anforderungen und die Vielzahl
an Interdependenzen zwischen den Akteuren – die Hürden bei Immobilientransaktionen
sind groß. Allein der Umfang an zu prüfenden Informationen, sei es aus abgeschlossenen oder geplanten Deals, ist enorm. Selbst unter Zuhilfenahme moderner Datenverarbeitungstechnologien ist damit ein erheblicher Zeit- und Kostenaufwand verbunden – der sich aber über die Blockchain-Technologie reduzieren ließe.
Transaktionsunterstützung mit der Blockchain-Technologie
Die Blockchain ist vereinfacht gesagt ein dezentrales, kettenförmiges Transaktionsprotokoll,
das durch ein extensives Netz an Validierungsstellen gesichert wird. Das Datenbanksystem
kann öffentlich (Public Blockchain) oder einer definierten Gruppe (Private Blockchain)
zugänglich sein – auch eine Kombination aus beidem ist möglich. Die Art der Transaktion
ist dabei zunächst zweitrangig – am bekanntesten dürften monetäre Transaktionen sein –
prinzipiell handelt es sich aber zunächst stets um Informationen, also Daten. Jede neue
Transaktion wird der Kette in Form eines neuen, dann unveränderlichen Blocks hinzugefügt. Dabei wird die Transaktion durch einen Verschlüsselungs- und Verifizierungsalgorithmus gesichert, der durch die massive Zahl der Validierungsstellen parallel geprüft wird.
Somit müsste ein Dritter zur erfolgreichen Manipulation der Transaktionskette die größte
Zahl der Validierungsstellen der Blockchain korrumpieren, was technisch nahezu unmöglich ist – Kritiker der jungen Technologie führen hiergegen eine prominente Ausnahme
ins Feld, die jedoch durch Schließen der entsprechenden Sicherheitslücke nicht mehr auftreten sollte.
Unabhängig, neutral, sicher, vielfältig, transparent
Die Blockchain-Technologie zeichnet sich durch vier maßgebliche Charakteristika aus.
• Unabhängigkeit: Das Protokoll (die Datenbank) ist nicht auf einem Server zentral
gespeichert, sondern dezentral in einem Netz verteilt.
• Neutralität und Sicherheit: Das System der Informationsverarbeitung und Validierung
der Transaktionen „gehört niemandem“, sondern bewertet die Informationen neutral
und sicher.
• Vielfalt: Jede Art von Information kann über diese Technologie übertragen werden.
Die Informationen werden (inklusive der Transaktionshistorie) in Blöcken abgelegt.
• Transparenz: Die Informationen zu Transaktionen können zu jeder Zeit und auch rückwirkend nachvollzogen werden.
Funktionsweise der Blockchain-Technologie
Da wir das Beispiel einer Geldtransaktion ohnehin schon genannt haben, sei es hier erneut
herangezogen, um die Blockchain-Technologie exemplarisch darzustellen: Person oder
Einrichtung A sendet Geld an Person oder Einrichtung B im Gegenzug für eine Leistung
(wie im Rahmen eines Mietvertrags für die Nutzung einer Immobilie).
26 | Real Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017
1
A sendet Geld
an B
3
4
Abbildung der Transaktion
und Benachrichtigung der
Netzwerkparteien
Verifizierung der
Transaktion im
Netzwerkparteien
6
B empfängt
Geld von A
2
5
Einzeltransaktion
als „Block“
Einzeltransaktion (Block) wird zur
Transaktionskette (Chain) hinzugefügt,
sodass sich die Blockchain ergibt
√
Schnelle, sichere und kostengünstige Transaktionsprozesse
Blockchain dient in erster Linie der Vereinfachung von Transaktionen. Der Umfang nicht wertschöpfender Tätigkeiten wird reduziert.
Gleiches gilt für den hiermit verbundenen Kosten- und Zeitaufwand. Bezogen auf Immobilientransaktionen bedeutet dies – um
ein Beispiel zu nennen: Transaktionen können schneller verifiziert
und durchgeführt werden, und zwar ohne das Zutun einer dritten
Partei wie einer Bank oder eines Notars (sofern das jeweilige
Rechtssystem bezogen auf den Kaufgegenstand dies zulässt).
Die Sicherheit der Transaktionen wird durch die Verifizierung der
Dokumente gewährleistet. Denkbar sind hier digitale Zertifikate.
So könnten beispielsweise Grundbuchauszüge und deren Echtheit
in kürzester Zeit überprüft werden und somit Immobilientransaktionen zum einen erheblich günstiger und zum anderen erheblich
schneller durchgeführt werden.
Der intelligente Vertrag
In diesem Zusammenhang ist es den Akteuren außerdem möglich,
sogenannte Smart Contracts zu implementieren. Die Vertrags­
konditionen von Smart Contracts können automatisch verifiziert
werden. Daraufhin können – ebenfalls automatisch – entsprechende
Reaktionen ausgelöst werden. Die Verpflichtungen aus einem Vertrag lassen sich so mit weniger „händischem“ Aufwand erfüllen.
Die Digitalisierung von Immobilientransaktionen ermöglicht zukünftig zudem den verstärkten Einsatz von Kryptowährungen, die
√
√
ebenfalls auf der Blockchain-Technologie basieren. In der Immobilienwirtschaft könnten so beispielsweise Bitcoins und Ether Coins zur
Hinterlegung von Kautionen und zur regelmäßigen Zahlung des
Mietzinses genutzt werden.
Fazit
Die Immobilienwirtschaft bietet eine Reihe von Einsatzmöglichkeiten
für die Blockchain-Technologie. Vor allem die Minimierung von
impliziten Transaktionskosten (zeitlich und monetär) ist hierbei
hervorzuheben. Auch die erhöhte Sicherheit von Transaktionen
durch die dezentrale Verifizierung relevanter Daten und Dokumente
ist zu nennen. Der Einsatz der Blockchain-Technologie hat das
Potenzial, die Wirklichkeit des Immobilientransaktionsgeschäfts
erheblich zu verändern – jedoch steht die Entwicklung in diesem
Bereich noch am Anfang, es handelt sich um eine sehr junge Technologie. Das massive weltweite Investment in Blockchain-Start-ups
– weit mehr als eine Milliarde US-Dollar im vergangenen Jahr –
deutet das Potenzial an, das der Technologie zugesprochen wird.
Immobilienverkäufer und -käufer tun mehr als gut daran, die sich
abzeichnenden Innovationen nicht nur zu beobachten, ssondern
daran zu partizipieren. Sei es durch den Dialog oder direktes beziehungsweise indirektes Investment in entsprechende Unternehmen.
Gerald Kremer
Daniel Bauer
ist Manager bei der
Ernst & Young Real Estate GmbH
in München
[email protected]
ist Consultant bei der
Ernst & Young Real Estate GmbH
in Eschborn/Frankfurt
[email protected]
Real Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017 | 27
Infrastruktur
Alternative für Institutionelle
Infrastruktur ist als Assetklasse längst gefragt. Derzeit übersteigt die Nachfrage
allerdings das Angebot – Initiativen der öffentlichen Hand sowie eine Ausweitung des
Investitionsspektrums können Abhilfe schaffen.
Infrastruktur als Assetklasse
Die Assetklasse Infrastruktur weist eine vergleichsweise große inhaltliche Bandbreite auf.
Sie kann sowohl nach Sektoren als auch nach Projektphasen kategorisiert werden. Mit Blick
auf die Sektoren kann zwischen Transport, Energie, Wasser/Abwasser, Kommunikation
und sozialer Infrastruktur unterschieden werden. Hinsichtlich der Projektphasen wird
zwischen sogenannten Greenfield- und Brownfield-Investments differenziert. Bei der erstgenannten Gruppe handelt es sich um Investitionen in beziehungsweise die Finanzierung
von neuen, bei der zweiten um den Erwerb von bereits existierenden Infrastrukturprojekten.
Eine wesent­liche Eigenschaft von Infrastruktur ist die Tatsache, dass es sich zumeist um
Projekte und Maßnahmen mit einer öffentlichen Trägerschaft handelt. Der Ausbau einer
Autobahn oder das Errichten einer Schule oder eines Krankenhauses dient der Aufrechterhaltung der heutigen gesellschaftlichen Lebensadern. Vor diesem Hintergrund spielt auch
die politische Legitimation üblicherweise eine bedeutende Rolle.
Charakteristik des Investments
Infrastruktur-Investitionen lassen sich durch folgende Merkmale charakterisieren:
• Hohe Kapitalbindung beziehungsweise großer Kapitalbedarf
• L
► angfristiger Investitionshorizont
• H
► ohe Wertstabilität, Unabhängigkeit von Konjunkturzyklen
• R
► elativ stabile und vorhersehbare, langfristige Cash-flows
• I► nflationsgebundene Cash-flows (Inflationsschutz)
• S
► icherheit des Geschäftsmodells durch eine quasi-Monopolstellung öffentlicher
Infrastrukturen
• G
► eringe beziehungsweise zum Teil sogar negative Korrelation zu anderen Assetklassen
Infrastrukturinvestments gewährleisten periodische, stabile Auszahlungen bei gleichzeitig
stabilem Substanzwert des Investments und bieten sich daher insbesondere zur Nutzung
zum Aktiv-Passiv-Match an (ALM).
Attraktivität für die Assekuranz
Ob generelles Niedrigzinsumfeld oder Solvency II - gerade für Versicherungen haben sich
die Rahmenbedingungen für die Kapitalanlage massiv geändert. Um die Garantiezinsversprechen an ihre Kunden dennoch einhalten zu können, setzt die Assekuranz derzeit vor
allem auf noch mehr Immobilien: Die Immobilienquote deutscher Versicherer ist von 7,6
Prozent im Jahr 2015 auf 9,3 Prozent im Jahr 2016 gestiegen (EY Real Estate Trend­
barometer Assekuranz 2016). Die starke Nachfrage nach Immobilien (nicht nur durch
die Assekuranz), der hiermit verbundene weitere Preisanstieg sowie die durch Solvency II
vorgeschriebene Eigenmittelunterlegung führen allerdings zu einer Kompression der effektiven Renditen bei direkten Anlagen. Vor diesem Hintergrund rücken Infrastrukturinvestments für Versicherungsunternehmen zunehmend in den Fokus. Das Trendbarometer
Assekuranz unseres Hauses hat im vergangenen Jahr gezeigt: 7 von 10 Versicherungs­
unternehmen beschäftigen sich mit Infrastruktur. Mögliche Gründe: Zum einen sind hier
auch in der aktuellen Niedrigzinsphase noch attraktive Renditen möglich. Zum anderen ist
Infrastruktur auch aus regulatorischer Sicht eine Alternative zur Immobilie. So plant die
EU-Versicherungsaufsichtsbehörde EIOPA, die erforderliche Kapitalrückstellung zu senken
und Infrastruktur als Assetklasse für Versicherungen noch attraktiver zu machen.
28 | Real Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017
in Wien (unter anderem 10 Bildungseinrichtungen; Gesamtvolumen
3,2 Milliarden Euro) oder am Genfer See (Querung des Sees; Volumen 3,5 Milliarden Schweizer Franken).
Nachfrage übersteigt derzeit Angebot
Infrastruktur-Investments stehen also vor einem Nachfrageschub –
dabei gilt schon jetzt: Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich. Dies ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass Infrastrukturprojekte – wie eingangs erläutert – in der Regel unter der
Regie der öffentlichen Hand durchgeführt werden und letztere bei
der Einbindung privaten Kapitals noch verhältnismäßig zurückhaltend ist. Privates Kapital ist grundsätzlich teurer als öffentliches
Kapital. Wichtiger scheint aber immer häufiger die Tatsache, dass
über private Co-Investments viele Projekte überhaupt erst realisierbar werden, die allein über öffentliche Mittel nicht angegangen
würden. Und so nimmt die Bereitschaft nach und nach zu, private
Partner in die Umsetzung von Infrastrukturprojekten doch einzubeziehen. Gleichzeitig suchen Investoren verstärkt auch abseits
der öffentlichen Trägerschaft nach Investitionsmöglichkeiten:
Digitale Infrastruktur, Energie- und Kommunikationsnetze sowie
Mobilität sind nur einige Beispiele. Attraktive Renditen lassen sich
insbesondere dann erzielen, wenn Investoren bereit sind, Markt­
risiken zu übernehmen: Je früher der Markteinstieg, desto größer
die Möglichkeit, aktive Wertschöpfung und damit Rendite zu
generieren.
Europa, Deutschland, Österreich, Schweiz
Auf europäischer Ebene wurden mit dem European Fund for Strategic Investments (EFSI) seit September 2015 bereits 57 Infrastrukturprojekte mit insgesamt 7,8 Milliarden Euro gefördert;
sowohl die Laufzeit als auch das zur Verfügung stehende Kapital
sollen nun verdoppelt werden. In Deutschland hat das Bundesverkehrsministerium damit begonnen, die dritte Staffel privat finanzierter Autobahnprojekte umzusetzen. Das Gesamtinvestitions­
volumen soll bei rund 14 Milliarden Euro liegen. Auftakt ist die
Bundesautobahn BAB 3 zwischen den Autobahnkreuzen Biebel­ried und Fürth/Erlangen, bei der die Präqualifikationsphase bereits
begonnen hat. Auch in Österreich und in der Schweiz werden Projekte mit Beteiligung von privatem Kapital diskutiert. Zum Beispiel
Fazit
Infrastrukturinvestitionen zeichnen sich in erster Linie durch einen
vergleichsweise hohen Kapitalbedarf, ein attraktives Rendite-RisikoProfil sowie langfristige und vergleichsweise stabile und vorhersehbare Cash-flows aus. Hinzu kommt eine hohe Wertstabilität sowie
eine geringe beziehungsweise zum Teil sogar negative Korrelation
zu anderen Assetklassen. Infrastruktur erfüllt damit grundsätzlich
eine Reihe von Anforderungen, die institutionelle Investoren an ihre
Anlageobjekte stellen. Oft gilt bislang zwar noch: Private Partner
und Kapitalgeber werden in die Realisierung von Infrastrukturprojekten nicht einbezogen. Das Angebot an Investmentmöglichkeiten
ist entsprechend gering, die Nachfrage beispielsweise von Versicherungen hingegen ist groß. Aufgrund einer bemerkenswert gefüllten
Pipeline an privat zu finanzierenden Infrastrukturprojekten wird sich
das Verhältnis allerdings verschieben. Die Assetklasse Infrastruktur
wird sich folglich weiter am Kapitalmarkt etablieren.
Monica A. Schulte Strathaus
ist Partner bei der
Ernst & Young Real Estate GmbH
in Düsseldorf
[email protected]
Anna Schümann
ist Director bei der
Ernst & Young Real Estate GmbH
in Düsseldorf
[email protected]
Oliver Müllem
ist Manager bei der
Ernst & Young Real Estate GmbH
in Düsseldorf
[email protected]
Real Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017 | 29
Immobilienbewertung
Transparente Risikoquantifizierung beim DCF-Verfahren
mithilfe der Risikoprofilmethode
Eine der größten Herausforderungen beim Discounted-Cash-flow-Verfahren (DCF)
ist die Quantifizierung des Risikos. Hier könnte die so genannte Risikoprofilmethode
helfen, die bislang vorherrschenden individuellen Bewertungsspielräume zu minimieren
und so für mehr Transparenz zu sorgen.
Das DCF-Verfahren in der Immobilienbewertung
Neben dem klassischen Ertragswertverfahren gilt das DCF-Verfahren als bedeutendste
Methode zur Bewertung von Liegenschaften, welche primär zur Renditeerzielung gehalten
werden. Das DCF-Verfahren ist im Gegensatz zum Ertragswertverfahren nicht normiert.
Sowohl immobilienwirtschaftliche Verbände als auch Wirtschaftsprüfungsinstitute publizieren allerdings Bewertungsstandards (zum Beispiel IDW S 10 und GdW-Standard), bei
denen speziell auf das Verfahren eingegangen wird.
Offene Fragen
Dennoch bleiben Fragen offen. So wird nach herrschender Meinung eine adäquate Risikoberücksichtigung oftmals als einer der kritischen Faktoren des DCF-Verfahrens gesehen.
Insbesondere das Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) weist in seinen Grundsätzen zur
Bewertung von Immobilien explizit auf die Schwierigkeit hin, einen adäquaten Diskontierungszinssatz zu ermitteln – ohne jedoch eine einheitliche und praktisch anwendbare
Lösung aufzuzeigen. Die Tatsache, dass der Diskontierungszinssatz einen erheblichen Einfluss auf das Bewertungsergebnis nimmt, unterstreicht die Relevanz einer angemessenen
Risikoberücksichtigung.
Verfahren zur Risikoberücksichtigung
In der Bewertungsliteratur wird bei der realitätsgetreuen Annahme von Risikoaversion
im Wesentlichen zwischen der Risikozuschlags- und Sicherheitsäquivalenzmethode zur Berücksichtigung von Unsicherheit unterschieden. Während bei der erstgenannten Methode
das Risiko implizit im Nenner der Barwertformel durch einen Zuschlag auf den risikolosen
Basiszinssatz berücksichtigt wird, erfolgt die Risikoberücksichtigung bei der Sicherheitsäquivalenzmethode explizit durch einen Abschlag der Zahlungsüberschüsse im Zähler der
Barwertformel. Hierbei werden nicht die erwarteten unsicheren Zahlungsüberschüsse,
sondern die periodenspezifischen Sicherheitsäquivalente der erwarteten Zahlungen mit
dem risikolosen Basiszinssatz diskontiert. Die Sicherheitsäquivalente der erwarteten Zahlungen sind hierbei genau diejenigen Zahlungen, bei denen ein Investor indifferent gegenüber den unsicheren Zahlungen ist.
Vorteil Sicherheitsäquivalenzmethode
Bei der Sicherheitsäquivalenzmethode wird das Risiko somit direkt in den Cash-flows berücksichtigt, wodurch die Transparenz der Risikoberücksichtigung deutlich erhöht wird.
DCF-Verfahren nach der Sicherheitsäquivalenzmethode:
Marktwert = ∑
n
S(Xi)
i=0 (1+rƒ)i
DCF-Verfahren nach der Risikozuschlagmethode:
Marktwert = ∑
n
E(Xi)
i=0 (1+rƒ+RP)i
hierbei gilt:
• S (Xi) =Sicherheitsäquivalent des unsicheren Einzahlungsüberschusses X im Jahr i
• E (Xi) = Erwartungswert des unsicheren Einzahlungsüberschusses X im Jahr i
risikoloser Basiszinssatz
• rƒ = • RP = Risikoprämie
•n=
Nutzungsdauer
Formeln der Sicherheitsäquivalenz- und Risikozuschlagsmethode in Anlehnung an Metz (2007)
30 | Real Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017
Dies gewinnt gegenüber der Risikozuschlagsmethode zusätzlich an Gewicht, wenn der
Bewerter bei Anwendung der Risikozuschlagsmethode die Risikoprämie nicht explizit
ausweist und es somit zu einer nicht nachvollziehbaren Aggregation der Zeit- und Risikokomponente im Kalkulationszinssatz kommt.
Nur bedingt relevant für die Praxis
In der Praxis spielt die Sicherheitsäquivalenzmethode allerdings bisher keine bedeutende
Rolle, da eine periodenspezifische Ermittlung von Sicherheitsäquivalenten sehr aufwendig
ist und zu Widersprüchen führen kann. Bis dato erfolgt die Risikoberücksichtigung daher
in der Regel durch die einfachere, aber auch weniger transparente Risikozuschlagsmethode.
Da das idealtypische Verfahren zur Ermittlung der Risikoprämie mithilfe des CAPM (Capital
Asset Pricing Model) aufgrund der vergleichsweise hohen Marktintransparenz im Immo­
bilienmarkt ausscheidet, wird die Risikoprämie meist aus einem vom Gutachter „frei gegriffenen“ Risikozuschlag ermittelt. Eine transparente und quantitativ fundierte Herleitung
erfolgt oftmals nicht. Die komplexe Herausforderung der Risikoquantifizierung scheint vor
dem Hintergrund ihres signifikanten Einflusses auf das Gesamtergebnis der Bewertung zu
stark vereinfacht und somit auch ihrer Relevanz nicht mehr vollumfänglich gerecht zu werden. Eine Alternative ist die auf Sicherheitsäquivalenten basierende Risikoprofilmethode,
welche das Risiko mittels einer objektiv nachvollziehbaren Risikoquantifizierung ausweist.
Risikoprofilmethode als Alternative
Neben der Risikozuschlags- und Sicherheitsäquivalenzmethode gilt die Risikoprofilmethode
als drittes Verfahren zur Risikoberücksichtigung in Bewertungsmodellen. Die Risikoprofilmethode beruht ebenfalls auf dem Prinzip des Sicherheitsäquivalents. Es erfolgt jedoch
keine periodenspezifische Ermittlung von Sicherheitsäquivalenten, wie sie bei der Sicherheitsäquivalenzmethode notwendig ist, sondern es wird lediglich ein einziges Sicherheitsäquivalent aus der Barwertverteilung der Investition ermittelt. Der erwartete beziehungsweise unsichere Barwert ergibt sich hierbei aus der Diskontierung der erwarteten Zahlungsüberschüsse mit dem risikolosen Basiszinssatz. Insgesamt werden die beiden Hauptkritikpunkte der ansonsten anerkannten Sicherheitsäquivalenzmethode über die Risikoprofilmethode entschärft: Der große Aufwand wird reduziert. Zudem kommt es durch die spätestmögliche Bildung des Sicherheitsäquivalents nicht zu einer frühzeitigen Verdichtung
von Wahrscheinlichkeiten. Barwertverteilung
Risikoprofilmethode
Diskontierung mit risikofreien Basiszinssatz
Untere Grenze Konfidenzintervall
t=0
E (X)
E (X)
E (X)
E (X)
1
2
3
...
SÄ = Marktwert
...
E (X)
Barwert der Erwartungswerte
E (X)
E (X)
E (X)
Diskontierung mit risikoangepasten Zinssatz (Basiszinssatz + Zuschlag)
Risikozuschlagsmethode
Risikoprofil- und Risikozuschlagsmethode in Anlehnung an Gleißner in: Petersen/Zwirner/Brösel (2013)
Real Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017 | 31
Immobilienbewertung
Praktische Durchführung der Risikoprofilmethode
Wie gesagt: Die Risikoprofilmethode verlangt im Gegensatz zur
Risikozuschlagsmethode nicht, dass ein Risikozuschlag abgeleitet
wird. Vielmehr erfolgt die Berechnung des Sicherheitsäquivalents
auf Basis der Barwertverteilung, die aus der Investition resultiert.
Der erwartete unsichere Barwert ergibt sich hierbei zunächst durch
die Diskontierung der prognostizierten Einzahlungsüberschüsse
mit dem risikolosen Basiszinssatz auf den Bewertungsstichtag.
Der risikolose Basiszinssatz kann, wie auch bei der Risikozuschlags­methode, aus landestypischen Renditen für Staatsanleihen abgeleitet werden. Zur Ermittlung des Sicherheitsäquivalents wird
theoretisch die Nutzenfunktion des Investors benötigt. Praktisch
empfiehlt sich jedoch unter der Bewertungsprämisse eines objektiven
Marktwertes, stattdessen ein statistisches Risikomaß zu wählen,
das von individuellen Nutzenfunktionen unabhängig ist. Hierbei
bietet sich das im Risikomanagement verbreitete „Value at Risk“Konzept (VaR) an.
Value at Risk als Sicherheitsäquivalent
Allgemein wird der VaR als der maximal mögliche Verlust einer
Position oder eines Portfolios über einen bestimmten Zeitraum
bei einem vorgegebenen Konfidenzniveau definiert. In der Praxis
empfiehlt sich die Anwendung des VaR mit einem 95-prozentigen
Konfidenzniveau. Der VaR mit einem 95-prozentigen Konfidenz­
niveau ist derjenige Wert, der mit einer Wahrscheinlichkeit von 5
Prozent unterschritten werden kann. Dieser Wert stellt zugleich
das gesuchte Sicherheitsäquivalent dar.
Barwertverteilung
Um den VaR ermitteln zu können, muss somit eine Wahrscheinlichkeitsverteilung der möglichen Barwerte vorliegen. Da jedoch die
tatsächliche Barwertverteilung, resultierend aus den zukünftigen
unsicheren Cash-flows, nicht bekannt ist, sieht sich der Bewerter
einer A-priori-Schätzung der Barwertverteilung zur Bestimmung
des Value-at-Risk gegenüber. Die wichtigsten Schätzverfahren sind
hier der so genannte Varianz-Kovarianz-Ansatz, die historische Simulation und die so genannte Monte-Carlo-Simulation. Insbe­sondere
die auf Vergangenheits­werten basierende historische Simulation
bietet sich aufgrund ihrer einfachen Anwendung in der Praxis an.
Hierbei wird die Barwertverteilung auf Basis von Cash-flows der
Vergangenheitsjahre abgeleitet. Aus der geschätzten Barwertverteilung ergibt sich der Marktwert dann als VaR mit einem 95-prozentigen Konfidenzniveau.
32 | Real Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017
Fazit
Die Risikoprofilmethode trägt dazu bei, das Risiko als Einflußgröße
in der Immobilienbewertung transparenter und weniger willkürlich
zu gestalten. Auch wenn ihr derzeit nur eine geringe praktische
Bedeutung beigemessen wird, kann konstatiert werden, dass sie
insbesondere hinsichtlich der transparenten Risikoquantifizierung
und Objektivität Vorteile gegenüber der üblichen Risikozuschlagsmethode aufweist. In solchen Fällen, in denen die weniger trans­
parente Risikozuschlagsmethode dennoch weiterhin angewendet
wird, bietet sich zumindest eine zusätzliche Plausibilitätsrechnung
mithilfe der Risikoprofilmethode an.
Christian Seizer
ist Manager bei der
Ernst & Young Real Estate GmbH
in München
[email protected]
Philipp Wittl
ist Consultant bei der
Ernst & Young Real Estate GmbH
in München
[email protected]
Real Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017 | 33
Immobilienvehikel
Reserved Alternative Investment Fund (RAIF) als Alternative
für deutsche institutionelle Investoren?
34 | Real Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017
Die Luxemburger Fondsindustrie ist bekannt für die kontinuierliche Weiterentwicklung ihres Angebots an Investmentvehikeln: Zuletzt wurde der ohnehin breiten
Produktpalette ein neues Fondsprodukt hinzugefügt. Der „Reserved Alternative
Investment Fund“ (RAIF) ist auf die Bedürfnisse von institutionellen Investoren
zugeschnitten und bietet ein hohes Maß an Flexibilität.
Hintergrund und Vorteile eines RAIF
Einer der Gründe für die Konzeption des RAIF ist das Bedürfnis institutioneller Anleger
nach einer Flexibilisierung des bestehenden luxemburgischen SIF-Spezialfonds-Regimes.
Der RAIF unterliegt im Vergleich zum SIF keiner Produktregulierung. Daher ist bei der
Neuauflage eines RAIF die Zulassung durch die luxemburgische Bankenaufsicht „Commission de surveillance du secteur financier“ (CSSF) nicht mehr notwendig, was Kosten und
Zeit spart. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass der RAIF von einem volllizensierten
Fondsverwalter (externen AIFM) verwaltet wird. Der RAIF kann in sämtlichen bekannten
Rechtsformen aufgelegt werden, die auch bereits aus dem SIF-Regime bekannt sind – also
unter anderem als FCP, S.C.S., S.A. oder S.C.A. Zudem ist auch ein Wechsel aus dem RAIF
in den SIF-Status möglich. Abhängig von der Ausgestaltung des jeweiligen Fonds als RAIF
könnte dieser aus deutscher steuerlicher Perspektive als transparente Personengesellschaft, semi-transparenter Investmentfonds (bei Erfüllung weiterer Voraussetzungen)
oder als intransparente Kapital-Investitionsgesellschaft qualifizieren. Auch mit Blick auf
das ab 2018 anzuwendende Investmentsteuergesetz sollte der RAIF sowohl als Investmentfonds als auch als Spezial-Investmentfonds ausgestaltet werden können.
Fazit
Die erhofften Zeit- und Kostenvorteile des RAIF können einen Wettbewerbsvorteil gegenüber dem SIF-Regime darstellen und zu einer hohen Marktakzeptanz des RAIF als unregulierter Spezialfonds führen. Allerdings wird es auch in der Zukunft Investoren geben, die
neben der Managerregulierung auch eine Produktregulierung nachfragen, sodass der SIF
aus Anlegersicht weiterhin seine Berechtigung hat. Insgesamt gilt: Der RAIF stellt nicht
nur für internationale, sondern auch für deutsche institutionelle Anleger eine attraktive
Alternative dar. Dies gilt auch aus steuerlicher Sicht, da die Rechtsform des RAIF abhängig
von den steuerlichen Bedürfnissen der Investoren gewählt werden kann und seine Ausgestaltung erfreulich flexibel ist, um den jeweiligen spezifischen Anforderungen Rechnung
zu tragen.
Jan Kiesel
Patrick Faller
ist Partner bei der
Ernst & Young GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
in Eschborn/Frankfurt
[email protected]
ist Senior Manager bei der
Ernst & Young GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
in München und Eschborn/Frankfurt
[email protected]
Oliver Joch
ist Manager bei der
Ernst & Young GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
in Eschborn/Frankfurt
[email protected]
Real Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017 | 35
Auslagerung Property Management
Dienstleistungen durch Kapitalverwaltungsgesellschaften
36 | Real Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017
Ein effektives Auslagerungscontrolling gewinnt zunehmend an Bedeutung: Das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) stellt die Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVGen) vor
vielfältige Herausforderungen. Die Anforderungen und Auflagen betreffen grundsätzlich auch die Auslagerung des Property Managements bei Immobilien-KVGen, die das
Property Management von einem externen Service Provider beziehen. Eine verstärkte
Überwachung der internen Kontrollsysteme des Auslagerungsunternehmens und
dienstleistungsbezogene Kontrollsystem-Zertifizierungen sind die Folge.
Wachsende Herausforderungen
Am 22. Juli 2013 wurde als Folge der Richtlinie für Verwalter alternativer Investmentfonds
(AIFM) in Deutschland das Investmentgesetz durch das KAGB ersetzt. Seitdem haben
KVGen bei Vorliegen eines Auslagerungssachverhalts die rechtlichen Rahmenbedingungen
nach § 36 KAGB zu beachten. Diese beinhalten quantitative und qualitative Anforderungen
an das Auslagerungsunternehmen, darüber hinaus aber auch wirksame Überwachungsprozesse bei der auslagernden KVG. Die Vorgaben sollen die Qualität der ausgelagerten
Leistung sichern: Die KVG hat dafür Sorge zu tragen, dass die ausgelagerte Leistung eine
ebenso hohe Qualität aufweist, als wenn diese von der KVG eigenständig erbracht werden
würde, da die KVG ebenso für ein Verschulden des Auslagerungsunternehmens haftet wie
für ihr eigenes Verschulden. Diese Vorschrift, ergänzt um die Anforderungen an die Auswahl eines geeigneten Auslagerungsunternehmens, begründen die Notwendigkeit umfangreicher Kontrollen auf Ebene der KVG. Kontrollen, die die KVG in ihr internes Kontrollsystem implementieren muss, um die Leistungen der Auslagerungsunternehmen effektiv
überwachen zu können.
Operatives Auslagerungscontrolling und das Konzept der „drei Verteidigungslinien“
Das Outsourcing-Controlling einer KVG umfasst zum einen das Vendor Management zur
Steuerung der Auswahl und der vertraglichen Rahmenbedingungen rund um das Auslagerungsverhältnis. Zum anderen muss die Leistungserbringung seitens der Auslagerungs­
unternehmen kontinuierlich überwacht und die Risiken aus dem Auslagerungsverhältnis
wirksam gesteuert werden. Das Vendor Management wird üblicherweise von einer eigenen
Organisationseinheit „Outsourcing Controlling“ übernommen. Die laufenden Risiken aus
dem Auslagerungsverhältnis werden wiederum von diversen Organisationseinheiten einer
KVG gesteuert und kontrolliert. Die Verteilung der laufenden Controlling- und Steuerungsaufgaben kann in der Praxis beispielsweise über das Prinzip der so genannten „drei Verteidigungslinien“ erfolgen. Die erste Verteidigungslinie im Falle einer Property ManagementAuslagerung wäre demnach im Portfolio Management/Asset Management anzusiedeln
beziehungsweise in den Organisationseinheiten, die im Tagesgeschäft den unmittelbaren
Kontakt mit dem Auslagerungsunternehmen pflegen. Hier wird die Leistungserbringung
des Property Managements direkt überwacht und gesteuert. Die zweite Verteidigungslinie
betrifft die Administration und das Outsourcing-Controlling. Auf dieser Ebene erfolgt die
übergreifende Steuerung der wesentlichen Auslagerungsrisiken des Property Managements
anhand im Vorfeld definierter Kontrollen. Die dritte Verteidigungslinie umfasst die interne
Revision. Hier wird beurteilt, inwieweit die Auswahl und Überwachung der Auslagerungsverhältnisse ordnungsgemäß sind. Die dritte Linie ist unabhängig von den zuvor genannten,
das heißt: Hier werden auch die Funktionen des Outsourcing-Controllings der ersten und
der zweiten Verteidigungslinie entsprechend beurteilt.
Zertifizierung des internen Kontrollsystems des Property Managers
Immer mehr KVGen fordern, dass der Property Manager eine Zertifizierung des jeweiligen
eigenen dienstleistungsbezogenen Kontrollsystems vorweist. Dadurch können potenzielle
Risiken der Leistungserbringung des Service Providers (Property Manager) entgegen­
gewirkt und damit verbundene Haftungsimplikationen der KVG minimiert werden.
Prüfungsstandards, die hier in Frage kommen: PS 951, ISAE 3402
oder auch SSAE 16 (vormals SAS 70) – sie alle zertifizieren das
dienstleistungsbezogene Kontrollsystem. Als international anerkannter Marktstandard hat sich mittlerweile auch in Deutschland
der ISAE 3402 besonders etabliert und wird beispielsweise auch
bei Wertpapier-KVGen standardmäßig als Instrument zur Providersteuerung verwendet. Die wesentlichen Vorteile von standarisierten
Kontrollreports für KVGen sind eine erhöhte Transparenz der Prozesse und Kontrollen des Auslagerungsunternehmens, ein erhöhtes
Maß an Qualitätssicherung der ausgelagerten Dienstleistung sowie
eine Unterstützung des Auslagerungscontrollings. Zudem reduziert
sich in vielen Fällen der Kontrollaufwand. Auch die Auslagerungsunternehmen profitieren von einer Zertifizierung – durch eine verbesserte Reputation am Markt und der damit verbundenen besseren
Aussicht auf Neuabschlüsse.
Thomas Strecker
ist Executive Director bei der
Ernst & Young GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
in München
[email protected]
Thorsten Köpke
Fazit
Durch die Umsetzung des KAGB sind die Anforderungen an KVGen
und deren Auslagerungsunternehmen verschärft worden. Um die
Qualität der ausgelagerten Leistungen sicherzustellen und den erhöhten Haftungsrisiken einer Auslagerung Rechnung zu tragen,
bedarf es eines erweiterten operativen Auslagerungscontrollings
auf mehreren Ebenen (Konzept der „drei Verteidigungslinien“).
Darüber hinaus zeigt sich marktseitig eine immer stärke Nachfrage
nach standardisierten Kontrollreports. Der Einsatz dieser standardisierten Kontrollreports hat sich bei Wertpapier-KVGen längst als
wesentlicher Baustein zur Qualitätssicherung sowie der Providersteuerung etabliert und gewinnt nun auch im Bereich der Immobilien-Sondervermögen immer mehr an Bedeutung. Während die
KVG durch ein verbessertes Auslagerungscontrolling profitiert,
bietet eine Zertifizierung auch für den Dienstleister Vorteile – vor
allem in Form eines Reputationsgewinns gegenüber Mitbewerbern.
ist Manager bei der
Ernst & Young GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
in Hannover
[email protected]
Oliver Ludwig
ist Senior bei der
Ernst & Young GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
in Eschborn/Frankfurt
[email protected]
Real Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017 | 37
Publikationen
Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2017
Das EY Real Estate Trendbarometer liegt bereits zum zehnten Mal vor. Zentrales
Ergebnis der aktuellen Umfrage: Deutsche Immobilien bleiben äußerst attraktiv
für Investoren, insbesondere im europäischen Vergleich. Dennoch könnte das
Wachstum des Transaktionsvolumens am deutschen Immobilienmarkt moderat
nachlassen. Und das trotz weiterhin hoher Nachfrage im Jahr 2017. Schon im
Vorjahr hatte es einen spürbaren Rückgang gegeben, von zuvor 79 Milliarden
Euro auf 66 Milliarden Euro. Grund dafür ist vor allem der Angebotsmangel an
verfügbaren Investments.
Die Publikation steht unter diesem Link zur Verfügung:
www.ey.com/de/de/newsroom/news-releases/ey-20170117-trendbarometer-immobilien-investmentmarktdeutschland-2017
Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt –
Schweiz 2017
Auch für das Jahr 2017 sieht ein Großteil der befragten Investoren (90 Prozent)
die Schweiz als einen attraktiven oder sehr attraktiven Standort für Immobilieninvestitionen an. Dies hat eine aktuelle Umfrage von EY Real Estate Schweiz
ergeben, für die im Oktober 2016 etwa 50 Investoren befragt wurden, die in den
vergangenen Jahren am Schweizer Immobilienmarkt aktiv waren. Die Ergebnisse
geben eine Einschätzung des Immobilien-Investmentmarktes in der Schweiz im Jahr 2017 wieder
sowie einen Ausblick auf die Strategie, die Investoren in diesem Jahr in der Schweiz verfolgen.
Die Publikation steht unter diesem Link zur Verfügung:
www.ey.com/ch/de/newsroom/news-releases/medienmitteilung-ey-schweiz-bleibt-attraktiver-standortfur-immobilieninvestitionen
EY’s European attractiveness survey – January 2017
In den von EY erstellten „attractiveness surveys“ wird bereits seit 16 Jahren die
Attraktivität für Investments in bestimmten Regionen oder Ländern untersucht. Für
den Report für Januar wurden ausländische Investoren und Experten der Immobilienbranche befragt, wie sie die Marktsituation in Europa im Hinblick auf den nahenden
Brexit einschätzen.
Diese Publikation ist nur auf Englisch verfügbar und kann bezogen werden über:
[email protected]
38 | Real Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017
Disruptive forces shaping the real estate sector
Moderne Technologien verändern althergebrachte Geschäftsmodelle innerhalb kürzester Zeit. Die Geschwindigkeit, mit der solche Technologien in den verschiedenen Branchen zum Einsatz kommen, variiert aber zum Teil
sehr stark. Das genaue Verständnis technologischer Trends kann über den Geschäfts-erfolg entscheiden. EY
stellt drei Technologie-Trends vor, die einen starken Einfluss auf die Entwicklung der Immobilienwirtschaft haben
werden.
Diese Publikation ist nur auf Englisch verfügbar und kann bezogen werden über:
[email protected]
2017 Global Market Outlook – Trends in real estate private equity
Der Finanzierungsmarkt zeigt sich seit langem robust. Immer mehr Investoren, egal ob Versicherungsunternehmen oder Pension-Fonds, vergrößern ihre Anlagen in Immobilien. Viele von ihnen haben mittlerweile einen Immobilienanteil von bis zu zehn Prozent im Portfolio. Allerdings gilt es die relevanten Trends
zu berücksichtigen – dazu zählen die Einflüsse der Digitalisierung und jene der geo-finaznpolitischen
Unsicherheiten
Diese Publikation ist nur auf Englisch verfügbar und kann bezogen werden über:
[email protected]
Real Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017 | 39
Veranstaltungen
mipim 2017
Besuchen Sie unseren Stand auf der mipim 2017
• 14. bis 17. März 2017
• Cannes, Frankreich
• Stand: R7.D18
EY Real Estate Funds Breakfast
Besuchen Sie unser EY Real Estate Funds Breakfast
• 22. März 2017 – EY Office Eschborn/Frankfurt
• 06. April 2017 – EY Office Hamburg
• 27. April 2017 – EY Office München
• von 9.00 bis 11.30 Uhr
Anmeldung und weitere Details über: [email protected]
Hamburger Real Estate Breakfast
Besuchen Sie unser Hamburger Real Estate Breakfast
• 12. April 2017 – EY Office Hamburg
• von 8.30 bis 10.30 Uhr
Anmeldung und weitere Details über: [email protected]
40 | Real Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017
EY Real Estate Konferenz
Besuchen Sie unsere Veranstaltung zum Thema: Digitalisierung
• 26. April 2017 – EY Office Eschborn/Frankfurt
• von 12.30 bis 18.00 Uhr
Anmeldung und weitere Details über: [email protected]
US EY Real Estate Tax Roadshow
Besuchen Sie unsere US EY Real Estate Tax Roadshow
• 08. Mai 2017 – EY Office Eschborn/Frankfurt
• 09. Mai 2017 – EY Office München
• 10. Mai 2017 – EY Office Hamburg
• von 14.00 bis 17.30 Uhr
Anmeldung und weitere Details über: [email protected]
Real Estate Trends Ausgabe 71 – Februar 2017 | 41
EY | Assurance | Tax | Transactions | Advisory
Die globale EY-Organisation im Überblick
Die globale EY-Organisation ist einer der Marktführer in der Wirtschafts­prüfung, Steuerberatung,
Transaktionsberatung und Managementberatung.
Mit unserer Erfahrung, unserem Wissen und
unseren Leistungen stärken wir weltweit das Vertrauen in die Wirtschaft und die Finanzmärkte.
Dafür sind wir bestens gerüstet: mit hervorragend
ausgebildeten Mitarbeitern, starken Teams, exzellenten Leistungen und einem sprichwörtlichen
Kundenservice. Unser Ziel ist es, Dinge voranzubringen und entscheidend besser zu machen –
für unsere Mitarbeiter, unsere Mandanten und
die Gesellschaft, in der wir leben. Dafür steht
­unser weltweiter Anspruch „Building a better
working world“.
Die globale EY-Organisation besteht aus den
­Mitgliedsunternehmen von Ernst & Young G
­ lobal
Limited (EYG). Jedes EYG-Mitgliedsunternehmen ist rechtlich selbstständig und unabhängig
und haftet nicht für das Handeln und Unterlassen
der jeweils anderen Mitgliedsunternehmen.
Ernst & Young Global Limited ist eine Gesellschaft
mit beschränkter Haftung nach englischem
Recht und erbringt keine Leistungen für Man­
danten. Weitere Informationen finden Sie unter
www.ey.com.
In Deutschland ist EY an 21 Standorten präsent.
„EY“ und „wir“ beziehen sich in dieser Publikation auf alle deutschen Mitgliedsunternehmen
von Ernst & Young Global Limited.
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globalen EY-Organisation wird ausgeschlossen. Bei jedem spezifischen Anliegen sollte ein g
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werden.
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Öffnungszeiten über die Feiertage 2016

M7 Real Estate verlängert Vertrag über rund - Rohmert

Exkursion 13.05.2017 Leitung : Werner Geigner

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ferien und schuleinstellungen 2017