HANDBOEK
VOOR
BEWONERSCOMMISSIES
Van WONINGBEDRIJF VELSEN
UITGAVE VAN
september 2007
Stichting Huurdersraad Velsen
Secretariaat:
J.A.Elenbaas-Veenstra
Bellatrixstraat 205
1974 AL IJmuiden
 0255-516641
email:[email protected]
www: huurdersraad-wbvelsen.nl
Kantooradres: Planetenweg 2, 1973 BG IJmuiden
1
INDEX
Stichting Huurdersraad
Nederlandse Woonbond
Bewonerscommissie
Instructies voor bewonerscommissies
Vaste agendapunten overleg WBV
Financiën bewonerscommissies
Samenwerkingsovereenkomst
Interne klachtenregeling
Reglement Geschillencommissie
Sociaal Statuut
Prestatie afspraken
Huurcommissie
Flyer voor oprichting bew.com.
deze flyer kunt bestellen bij de Huurdersraad.
- Voorbeeld intro brief voor
Bewonerscommissies
-
Bijlagen:
Hoe te handelen bij overlast
Zelfaangebrachte voorzieningen
Huurder verhuurder
blz.
blz.
blz.
blz.
blz.
blz.
blz.
blz.
blz.
blz.
blz.
blz.
blz.
3
5
6
7
9
10
13
25
28
31
37
49
50
blz. 52
(volgt later)
(volgt later)
2
Stichting Huurdersraad van Woningbedrijf Velsen
Geachte medehuurder,
Woningbedrijf Velsen (WBV) vindt het belangrijk om goed contact te hebben met
haar huurders. Omdat het voor WBV niet mogelijk is met alle huurders persoonlijk te
spreken, bespreken zij belangrijke zaken eerst met de Huurdersraad en
bewonerscommissies.
Waarom dit traject:
De bewonerscommissieleden weten wat er leeft in de wijk en onder de huurders. De
leden van deze bewonerscommissies zijn enthousiaste personen uit dezelfde wijk
en/of uit hetzelfde complex. Zij hebben regelmatig overleg met elkaar over zaken
zoals het onderhoud van de woning, de leefbaarheid in de wijk, de wensen van
bewoners en alles wat daar raakvlakken mee heeft. Onderwerpen dus die meerdere
mensen uit de buurt aangaan.
Hieronder vindt u een omschrijving van de werkzaamheden en taken van de
Huurdersraad en bewonerscommissies.
Wie, wat, waar is de Huurdersraad?
De Huurdersraad is het officiële overlegorgaan voor het Woningbedrijf Velsen
betreffende huurders aangelegenheden.
De Huurdersraad bestaat volledig uit Huurders van woningbedrijf Velsen en zijn
allemaal vrijwilligers, zij vormen de schakel tussen de huurders en WBV.
De Huurdersraad vergadert 1x per maand, daarnaast overlegt zij 6x per jaar met de
directie van het woningbedrijf en 1x per jaar met de Raad van Commissarissen.
Zaken die worden besproken zij o.a.: huurbeleid, sloop- en renovatieplannen, sociaal
statuut, donaties en sponsorbeleid. Andere hot-items die momenteel veel aandacht
krijgen tijdens het overleg zijn een evaluatieplan voor het woonruimteverdeelsysteem
en het Centrumplan.
Daarnaast begeleiden twee leden van de Huurdersraad sinds een aantal jaren ook
bewonerscommissies bij hun vergaderingen en bij hun overleg met het WBV.
Op dit moment begeleiden wij intensief 26 bewonerscommissies en dit naar ieders
volle tevredenheid.
Dit zijn bewonerscommissies die zijn/worden geconfronteerd met renovatieplannen
en/of sloop/nieuwbouw plannen of onderhoudsproblemen. De begeleiders van de
Huurdersraad helpen de bewonerscommissies bij het verkrijgen van de juiste
informatie, notuleren en zien er op toe dat het woningbedrijf zich aan de afspraken
houdt. Ook staat de Huurdersraad de bewonerscommissies financieel bij en
desgewenst zorgt zij voor juridische, bouwkundige of andere deskundige bijstand.
3
Individuele huurders kunnen bij de Huurdersraad terecht met klachten, maar dan
zoekt zij eerst uit of de huurder(s) het al zelf geprobeerd hebben op te lossen.
Wanneer dit het geval is dan nemen wij het probleem mee naar het WBV en vaak
een stapje hoger dan de woonconsulent en de opzichter.
Tegenwoordig gaat de Huurdersraad ook mee bij mutaties, om te kijken naar de
oplevering van woningen, zowel oude als nieuwbouwwoningen. Dit wordt over het
algemeen gedaan door 2 leden van de Huurdersraad.
Kortom de Huurdersraad kan u met raad en daad terzijde staan.
Wie vormen de Huurdersraad:
Bert Rikkerink
Voorzitter
Joke Elenbaas
Secretaris
Conny Voorhout
Penningmeester
Cor Voorhout
Vice Voorzitter / beheerder
Monica van Dorp
ondersteuning secretariaat
Piet van Hengel
Lid
Wim Nieuwenhuis
Lid
St. Huurdersraad Woningbedrijf Velsen
Kantooradres: Planetenweg 2, 1973 BG IJmuiden
Secretariaat: mevr. J.A. Elenbaas – Veenstra,
Postadres Bellatrixstraat 205, 1974 AL IJmuiden.
Tel. 0255 – 516641.
E-mail adres: [email protected]
BEZOEK OOK EENS ONZE WEBSITE.
www.huurdersraad-wbvelsen.nl
Op de website van de Huurdersraad vindt u informatie over de werkzaamheden van
de Huurdersraad, bewonerscommissies van Woningbedrijf Velsen. Maar u vindt er
ook diverse links naar diverse sites op het gebied van volkshuisvesting en natuurlijk
naar de site van WBV.
Onderwerpen waar de Huurdersraad periodiek overleg over heeft met Woningbedrijf
Velsen zijn:
 Huurbeleid
 Periodiek onderhoud
 Herstructurering
 Leefbaarheid
 Servicekosten
4
Nederlandse Woonbond.
De Huurdersraad van Woningbedijf Velsen is lid van de Nederlandse Woonbond en
door dit lidmaatschap is elke huurder van Woningbedrijf Velsen automatisch lid van
de Nederlandse Woonbond.
De Nederlandse Woonbond is een onafhankelijke landelijke vereniging van
huurdersrorganisaties en huurders.
Dankzij de kracht van ruim 600.000 leden kan de woonbond op een goede manier
zijn rol vervullen. Hoofddoel is het behartigen van de belangen van huurders. De
bond staat voor betaalbare huren, goede woningen in leefbare wijken en sterke
huurdersorganisaties.
Het dienstenpakket van de Nederlandse Woonbond is zeer uitgebreid en varieert van
simpele adviezen tot deskundige hulpverlening.
Met vragen of problemen op huurgebied kunt u terecht bij de telefonische
ledenservice.
DE HUURDERSLIJN.
020 - 551 7755
Daarvoor hoeft u maar aan een voorwaarde te voldoen: u moet lid zijn van de
Woonbond en doordat u huurder bent van woningbedrijf Velsen bent u automatisch
lid.
Indien gewenst kunt u bij de Huurdersraad een informatiepakketje over de
Woonbond aanvragen. Even een belletje naar het secretariaat van de Huurdersraad
0255 516641 of een mailtje naar [email protected], en u krijgt het
gratis toegezonden.
De Huurderslijn van de woonbond is bereikbaar op maandag tot en met donderdag
van 10.00 uur tot 13.00 uur en op de dinsdagavond van 18.30 tot 20.00 uur.
Uitgebreide informatie over de woonbond en al de diensten die zij bieden kunt
u ook vinden op de website van de Woonbond www.woonbond.nl.
Wat is een bewonerscommissie en wie zitten hierin?
5
Een bewonerscommissie is een commissie die is samengesteld uit minimaal drie en
maximaal acht bewoners van een wijk, flat of complex. Zij zijn de schakel tussen de
bewoners en het WBV, anders gezegd zijn zij de ogen en oren van de wijk of
complex.
Elke bewonerscommissie heeft een vaste voorzitter, penningmeester en secretaris.
De voorzitter is het aanspreekpunt (ofwel spreekbuis) voor de bewoners en voor het
WBV en hij/zij leidt de vergaderingen. Bij voorkeur wonen de leden van de
bewonerscommissie verspreid over de wijk/complex. Het is niet toegestaan dat er
twee personen uit hetzelfde huishouden plaatsnemen in de bewonerscommissie.
Het WBV verwacht dat de bewonerscommissieleden meedenken, meepraten en
adviseren over het onderhoud en beheer van de woningen en de woon- en
leefomgeving in de wijk.
Zij hecht veel waarde aan de inbreng vanuit de bewonerscommissies en gaat serieus
om met de verkregen informatie.
De leden van de bewonerscommissie worden altijd als eerste op de hoogte gesteld
van werkzaamheden in de wijk. Als de woonconsulent van het WBV een algemene
brief aan het complex schrijft, wordt deze eerste ter goedkeuring naar de secretaris
van de bewonerscommissie gestuurd.
De belangrijkste taak van de bewonerscommissie is het inventariseren van de
meningen/wensen van zoveel mogelijk bewoners uit de wijk, bijvoorbeeld door
middel van een enquête. Belangrijke onderwerpen hierbij zijn de woning (o.a.
technische staat, onderhoud, wensen bij renovatie, zwerfvuil), de leefomgeving (o.a.
leefbaarheid, groenvoorziening, speelplaatsen, schoonmaken portieken) en de
service (o.a. veiligheid, extra‟s die het WBV aanbiedt, zou moeten aanbieden).
Aan de hand daarvan stelt de bewonerscommissie een werkprogramma op waarmee
zij vervolgens aan de slag gaan.
Daarnaast organiseert een bewonerscommissie bijeenkomsten en is aanwezig bij
6
belangrijke gebeurtenissen in de wijk om optimaal op de hoogte te blijven van de
actuele zaken in de wijk. Ook het verwelkomen van nieuwe bewoners in de buurt of
het maken van een buurtkrantje of jaarverslag zou een leuke taak zijn voor een
bewonerscommissie.
De bewonerscommissieleden vergaderen regelmatig met elkaar (naar eigen
behoefte) en ook tweemaal per jaar met het WBV.
In principe maakt de bewonerscommissie voor het vergaderen gebruik van het
kantoor van de Huurdersraad, aan de Planetenweg 2 te IJmuiden.
Na overleg met en toestemming van de Huurdersraad bestaat er de mogelijkheid om
op een andere lokatie te vergaderen en de kosten hiervan de declareren.
Voor het maken van kopieën dienen de bewonerscommissies gebruik te maken van
de voorzieningen in het kantoor van de Huurdersraad.
Kortom de Huurdersraad spant zich voor de volle 100% in, bij het behartigen van UW
belangen.
Instructies voor een Bewonerscommissie.
Het is de bedoeling dat een bewonerscommissie regelmatig met elkaar vergadert, al
naar behoefte en/of noodzaak vanwege bestaande of in uitvoer zijnde plannen.
Eén á twee maal per jaar wordt er, op uitnodiging van de bewonerscommissie
vergadert met een vertegenwoordiger van het woningbedrijf. Bij voorkeur de
woonconsulent voor uw wijk of complex.
U als bewonerscommissie dient de vergadering uit te schrijven, dus u maakt de
agenda en de notulen.
Van elke vergadering dient U notulen te maken en dit toe te sturen aan de
Huurdersraad en uw woonconsulent.
Indien WBV een vergadering uitschrijft zorgen zij voor de verslaglegging, maar het
advies van de Huurdersraad is ook uw eigenverslag te maken, zodat een en ander
ook wordt vastgelegd in uw eigen taal en begrip.
Indien u bij een vergadering de aanwezigheid wenst van een
vertegenwoordiger van de Huurdersraad, dan is dat geen probleem en
accepteren wij uw uitnodiging graag.
Instructies die lijden tot een succesvolle Bewonerscommissie.
7
Om uw bewonerscommissie (BC) tot een succesvolle vertegenwoordiging te maken,
dient er aan een aantal basis zaken te worden voldaan.
Te weten:
-
Wederzijds vertrouwen
Open communicatie (ook binnen de BC)
Periodieke communicatie naar de bewoners van uw complex of wijk
luisteren naar zaken in uw omgeving en kijken wat u als BC hier mee
kunt doen.
Bereidheid om te komen tot een compromis
Openstaan voor andere ideeën
Uw inzet voor de bewonerscommissie is vrijwillig maar niet vrijblijvend
U dient altijd oog te houden voor het algemeen belang. U zit NIET in de
BC om alleen uw eigen problemen ter tafel te brengen en op te lossen.
Om u als BC te helpen heeft de Huurdersaad een tweetal consulenten die er in zijn
gespecialiseerd om u als BC te helpen bij de (mogelijke) realisatie van uw ideeën of
wensen, maar ook om u te helpen bij eventuele conflicten binnen de BC, of met WBV
of gemeente.
Als u voor een vergadering wordt uitgenodigd door WBV, dan MAG U als
bewonerscommissie altijd een vertegenwoordiger van de Huurdersraad uitnodigen,
indien u dat noodzakelijk acht of wenst.
Belangrijk:
Spreek tijdens de vergadering een deadline af inzake de besproken akties.
Maar houd de afgesproken deadline ook in de gaten.
Hebt u vragen of advies nodig, schroom niet en bel de Huurdersraad,
0255 – 516641.
8
Vaste agendapunten voor zowel uw eigen vergadering als voor die met
Woningbedrijf Velsen zijn:
onderhoud van het complex
leefbaarheid
veiligheid
schoonmaken
9
Declaratie voorschriften.
Een bewonerscommissie bestaande uit maximaal 8 personen komt in
aanmerking voor vergoeding, indien zij minimaal 4 maal per jaar vergadert en
de notulen van deze vergaderingen doorstuurt naar de Huurdersraad.
1. Declarabele kosten en jaarlijkse bijdrage
De bewonerscommissies kunnen de volgende kostenposten bij de
penningmeester van de Stichting Huurdersraad indienen:
a. Een bewonerscommissie kan zonder kosten gebruik maken van de
vergaderruimte van de Huurdersraad inclusief de consumptie van thee of
koffie.
Indien een bewonerscommissie geen gebruik wil maken van deze
vergaderruimte, dan dient de bewonerscommissie een verzoek daartoe in te
dienen bij de Huurdersraad, waarbij de zaalhuur en 2 consumpties worden
vergoed: bonnen of nota's overleggen.
b. Het secretariaat van een bewonerscommissie ontvangt jaarlijks 25,00 Euro als
secretariaatskosten.
Bij groot onderhoud en/of sloopcomplexen wordt dit bedrag verdubbeld.
c. Elk lid van een bewonerscommissie krijgt jaarlijks 10,00 Euro als
communicatiekosten voor gebruik van telefoon, e-mailkosten e.d.
Bij groot onderhoud en/of sloopcomplexen wordt dit bedrag verdubbeld.
e. Thuisvergaderingen met een maximum van € 1,25 per persoon per keer
f. Inhuren van deskundige ondersteuning op basis van een vooraf ingediende
begroting: rekening overleggen.
h. Fotokopieën kunnen gratis gedraaid worden in het kantoor van de
Huurdersraad.
i. Eenmaal per jaar kan er naar de leden van de bewonerscommissie een
attentie gedaan worden met een maximaal bedrag van 7,50 Euro.
De beschikbaarheidstelling van de bedragen is vastgesteld door de Stichting
Woningbedrijf Velsen en de Stichting Huurdersraad.
10
2. Begroting en verantwoording
In de samenwerkingsovereenkomst wordt niet gesproken over een begrotingsplicht,
maar wel over een verantwoordingsplicht. Toch is ook een begrotingsplicht
noodzakelijk.
Elke bewonerscommissie dient vóór 1 oktober haar begroting voor het volgende jaar
bij de Stichting Huurdersraad in te leveren.
Elke bewonerscommissie dient na afloop van het jaar verantwoording aan de
Stichting Huurdersraad af te leggen over de uitgaven van het afgelopen jaar
Jaarlijks dient de Stichting Huurdersraad in overleg met de Stichting Woningbedrijf
Velsen te bekijken of de bedragen bijgesteld moeten worden.
3. Betaling
De Stichting Huurdersraad krijgt de budgetten van de bewonerscommissies op haar
rekening gestort, welke beheerd wordt door de penningmeester van de Stichting
Huurdersraad. De penningmeester betaalt de door de bewonerscommissies
ingediende rekeningen.
De penningmeester van de Stichting Huurdersraad zal in januari en juli van elk jaar
overgaan tot voorschotbetalingen, gebaseerd op de door bewonerscommissies
ingediende begrotingen c.q.gerealiseerde kosten over het eerste c.q. tweede halfjaar
4. Zakelijke rekening
Vanzelfsprekend dient elke bewonerscommissie bij de start zorg dragen voor een
zakelijke bank- c.q. girorekening, welk nummer doorgegeven dient te worden aan de
penningmeester van de Stichting Huurdersraad.
De Stichting Huurdersraad van Stichting Woningbedrijf Velsen.
11
Bewonerscommissie………………………………………..Aantal leden………………..
Begroting 20..
Aantal
1
Bedrag
€
25,00
*1.
Secretariaat
*2.
Thuisvergaderingen
€
1,25
*3.
Communicatie
€
10,00
*4.
Kosten v.attenties
€
7,50
*5.
Diversen
personen
totaal
€
25,00
Totaal bedrag
1,
Secretariaat
Postzegels- papier - telefoon- email e.d
Bij groot onderhoud of sloop worden de sectretariaatskosten
verdubbeld
2.
Vergaderingen
Indien géén gebruik wordt gemaakt van de vergaderruimte - moet
men bij de Huurdersraad een verzoek indienen voor zaalhuur en
2 consumpties
Voor vergoedingen moeten bonnen en/of nota‟s worden overlegd.
Wordt thuis vergaderd dan word per persoon de kosten voor de
koffie € 1,25 vergoedt.
3,
Communicatie
per persoon de kosten telefoon en email e.d.
4.
Attenties
bloementje of flesje voor een verjaardag of met de kerst.
5,
Diversen
In overleg met de Huurdersraad kunnen de kosten voor de website
e.d
gedeclareerd worden
Nota‟s en/of bonnen indienen
22-7-2010
12
SAMENWERKINGSOVEREENKOMST TUSSEN
DE STICHTING WONINGBEDRIJF VELSEN
EN DE HUURDERSRAAD
De Stichting Woningbedrijf Velsen
En
de Huurdersraad
in aanmerking nemende dat:
-
met ingang van 1 januari 1993 bet besluit Beheer Sociale
Huursector (BBSH) van toegelaten instellingen van kracht is;
-
het: BBSH ondermeer regels geeft t.a.v. het overleg van toegelaten
instellingen met de huurders en huurdersorganisaties;
-
de Stichting Woningbedrijf Velsen in haar statuten bewonerscommissies,
huurdersbelangengroepen en de Huurdersraad erkent als huurdersorganisaties en onderhandelingspartners;
-
het bestuur volgens de statuten van de Stichting een
samenwerkingsovereenkomst met de Huurdersraad sluit, waarin nadere
uitwerking wordt gegeven aan de artikelen 12.2, 12.3 en 12.4 uit de statuten;
-
de navolgende overeenkomst de uitwerking is van artikel 14 uit de statuten
van de Stichting Woningbedrijf Velsen.
komen het volgende overeen:
13
BEGRIPPEN EN DEFINITIES
Artikel 1
Onder de in deze regeling gebruikte termen moet worden verstaan:
1.1.
Stichting:
de Stichting Woningbedrijf Velsen, voorheen Gemeentelijk
Woningbedrijf Velsen
1.2.
Huurder:
degene die een huur- of gebruikers contract heeft gesloten met de Stichting.
Onder huurder wordt mede verstaan:
a. de medehuurder in de zin van de artikelen 1623g en 1623h van het
Burgerlijk Wetboek
b. de persoon, bedoeld in artikel 1623i, tweede lid van het Burgerlijk
Wetboek, en
c. degene, die de woongelegenheid met toestemming van de toegelaten
instelling huurt van een huurder die haar huurt van die toegelaten
instelling.
1.3
Bewoner
degene, die met instemming van de huurder zijn hoofdverblijf in de gehuurde
woongelegenheid heeft.
1.4
Woningzoekende:
degene, die te kennen heeft gegeven in een woongelegenheid van de
Stichting gehuisvest te willen Worden.
1.5
Huurdersraad:
de overkoepelende organisatie van huurders van de Stichting Woningbedrijf
Velsen, die de belangen behartigt van alle huurders van de Stichting en die
als zodanig erkend is door de Stichting.
1.6
Bewonerscommissie:
een organisatie van bewoners, die aannemelijk kan maken dat zij de
belangen van een aanzienlijk aantal bewoners van woongelegenheden van de
Stichting uit een bepaald gebied of met een zelfde kenmerk vertegenwoordigt
en die als zodanig erkend is door de Stichting.
DOELSTELLING EN UITGANGSPUNTEN
Artikel 2
2.1
De Verhuurder en de Huurdersraad zijn partij bij deze overeenkomst.
2.2
a.
De samenwerkingsovereenkomst is opgesteld met de doelstelling om
organisaties van huurders/woningzoekende en bewoners mogelijkheden te
bieden om de belangen te behartigen van wie zij vertegenwoordigen
de positie, taken en bevoegdheden van die organisaties en de verhuurder te
verduidelijken.
b.
2.3
Met het nastreven van deze doelstelling wordt een goede bedrijfsvoering
van de Stichting bevorderd.
14
2.4
Ondergetekende partijen beschouwen deze overeenkomst als een
reglement als bedoeld in artikel 17 en 18 van het Besluit Beheer Sociale
Huursector (BBSH). De verhuurder zal geen andere regels dan opgenomen
in deze overeenkomst vaststellen met betrekking tot het overleg met de
huurders, woningzoekenden en bewoners.
Artikel 3
De samenwerkingsovereenkomst hanteert als uitgangspunten dat
3.1
Huurders, woningzoekenden, bewoners en hun organisaties over
mogelijkheden moeten beschikken om invloed uit te oefenen op
het beheer en beleid van de Stichting;
3.2
Bewonerscommissies en de Huurdersraad van de verhuurder onafhankelijke
organisaties zijn;
3.3
Het initiatief tot:het uitoefenen van invloed op het beleid en beheer van de
Stichting bij de organisaties van huurders, woningzoekenden en bewoners ligt,
terwijl de Stichting daartoe de mogelijkheden biedt;
De samenwerkingsovereenkomst laat de bestaande rechtsverhouding tussen
de Stichting en de individuele huurders onverlet.
3.4
3.5
De samenwerkingsovereenkomst niet in strijd is met de vigerende regelgeving
noch net lopende afspraken binnen de volkshuisvesting;
ERKENNING EN REPRESENTATIVITEIT
Artikel 4
4.1
De Huurdersraad wordt door de Stichting erkend als onderhandelingspartner
betreffende het beheer en beleid van de verhuurorganisatie als geheel op
voorwaarde dat en zolang:
a.
zijn leden worden gekozen door de huurders van de Stichting
b.
de huurders en bewonerscommissies regelmatig op de hoogte worden
gehouden van de activiteiten en de in het overleg met de verhuurder
ingenomen standpunten door de huurdersraad;
c.
de huurders en bewonerscommissies tenminste één maal per jaar voor een
vergadering met de huurdersraad worden uitgenodigd
d.
Tenminste één maal per jaar dient de Huurdersraad in een vergadering met
de huurders verantwoording af te leggen over het voorgaande jaar en een
bespreking te organiseren over de plannen voor het volgende jaar.
4.2
Erkenning door de Stichting impliceert dat aan de Huurdersraad
bevoegdheden worden toegekend.
15
Artikel 5
5.1
Een bewonerscommissie wordt, in overleg met de Huurdersraad, door de
Stichting erkend als onderhandelingspartner over het beheer en beleid van de
Stichting met betrekking tot haar gebied of belang, indien zij aangeeft als
bewonerscommissie functioneren en op voorwaarde dat en zolang:
a.
de bewonerscommissie duidelijk kan maken wie zij vertegenwoordigt
De Stichting stelt hierbij de eis dat een bewonerscommissie minstens
30% van de bewoners van een bepaald gebied respectievelijk van de
huurders met een specifiek kenmerk vertegenwoordigen.
In bepaalde gevallen kan de eis van een representatie van 30% te hoog
blijken, bijvoorbeeld omdat een bepaalde wijk of een groep moeilijk te
bereiken valt. Per geval kan de verhuurder dan beslissen dat het volgende is
om de inspanningen zichtbaar te maken om een bepaalde achterban te
bereiken.
b.
iedere huurder, bewoner of woningzoekende die de bewonerscommissie
vertegenwoordigt, regelmatig op de hoogte wordt gehouden van de
activiteiten van en de in het overleg met de verhuurder ingenomen
standpunten door de bewonerscommissies .
.
c.
alle huurders, bewoners en woningzoekende die de bewonerscommissie
vertegenwoordigt, tenminste één maal per jaar voor een vergadering worden
uitgenodigd.
d.
Tenminste één maal per jaar dient de bewonerscommissie verantwoording af
te leggen over het voorgaande jaar en een bespreking te organiseren over de
plannen voor het volgende jaar .
5.2.
Erkenning door de Stichting impliceert dat aan de bewonerscommissies
bevoegdheden worden toegekend.
Artikel 6
6 .l
De Huurdersraad bevordert en stimuleert de opbouw en eventuele
totstandkoming van bewonerscommissies in het werkgebied van de Stichting.
6.2
De Stichting ondersteunt de Huurdersraad bij zijn activiteiten, gericht op de
opbouw- en eventuele totstandkoming- van bewonerscommissies in haar
werkgebied.
ACTIVITEITEN
In deze samenwerkingsovereenkomst worden verschillende activiteiten
onderscheiden:
 informeren
 overleggen;
 adviseren: het gevraag:1 en ongevraagd geven van advies;
 (mee)beslissen: een besluit van de Stichting behoeft de instemming van de
Huurdersraad of bewonerscommissie.
De activiteiten worden in het hierna volgende nader uitgewerkt.
16
Artikel 7
7.1
Bewonerscommissies en de Huurdersraad maken duidelijk welke activiteiten
zij tot hun taak vinden horen.
Artikel 8
8.1
De Stichting verstrekt op eigen initiatief en tijdig alle benodigde informatie aan
de Huurdersraad en de bewonerscommissies, zodat zij in staat zijn hun rol als
belangenbehartiger en vertegenwoordiger van hun achterban op behoorlijke
wijze te vervullen.
8.2
De Stichting verstrekt voorts informatie op verzoek van de Huurdersraad en
bewonerscommissies.
Stukken worden kosteloos verstrekt voor zover die stukken ter beschikking
worden gesteld met de bedoeling ze in enig overleg te bespreken.
8.3
8.4
De stukken worden verspreid gelijktijdig met de vergaderstukken voor een
overleg tussen. Huurdersraad c. q. bewonerscommissies en de Stichting
waarop bespreking van de stukken geagendeerd is of zoveel eerder als de
Huurdersraad en/of bewonerscommissies dat wenselijk achten.
8.5
De bespreking van de stukken wordt op een zodanig tijdstip geagendeerd dat
invloed van de huurders raad c.q. bewonerscommissies op de vaststelling van
de stukken mogelijk is.
Artikel 9
9.1
De informatieverplichting van de Stichting ten opzichte van de Huurdersraad
en bewonerscommissies omvat in elk geval de onderwerpen waarover de
Huurdersraad en de bewonerscommissies gekwalificeerd advies kunnen
geven en waarover zij kunnen meebeslissen.
De onderwerpen die het hier betreft, zijn opgenomen in de bijlage bij dezen
Samenwerkingsovereenkomst.
9.2
Voor zover nog niet geregeld in het kader van artikel 9, eerste lid, stelt de
Stichting aan de Huurdersraad en de bewonerscommissies op hun verzoek
tevens de volgende informatie ter beschikking:
A.
-
Algemene informatie:
verordeningen, reglementen en statuten die gelden ten aanzien van de
Stichting; beschikkingen en besluiten van- en overeenkomsten van de
Stichting met de rijksoverheid, de gemeente,
samenwerkingsverbanden van gemeenten en/of andere verhuurders
over onderwerpen die voor de huurders, de bewoners of de
woningzoekenden van wezenlijk belang zijn;
b.
-
specifieke informatie:
de beredeneerde jaarverslagen en jaarrekeningen, evenals de
jaarbegroting en financiële meerjarenprognoses van de
Stichting;
het jaarlijkse volkshuisvestingsverslag;
de overzichten van de begroting én verrekening van de bijkomende
kosten, gespecificeerd per complex;
de jaarlijkse onderhoudsbegroting, evenals meerjarenonderhouds en -investeringsplanning, gespecificeerd per complex;
-
17
-
het jaarlijkse programma van uit te voeren onderhouds- en
verbeteringsprojecten, gespecificeerd per complex; voornemens tot
overdracht van complexen en/of woongelegenheden evenals
voornemens tot sloop en vervangende nieuwbouw;
.
-
beleidsvoorbereidende en -vaststellende stukken en besluiten met
betrekking tot het door de Stichting ten aanzien van alle
woongelegenheden te voeren huurprijsbeleid;
andere beleidsvoorbereidende en -vaststellende stukken
en besluiten, die voor de huurders van wezenlijk belang
kunnen zijn;
-
OVERLEG VAN DE STICHTING MET BEWONERSCOMMISSIES
Artikel 10
10.1
Iedere bewonerscommissie die voldoet aan de daarvoor geldende
voorwaarden kan op de momenten waarop hij daar behoefte aan heeft in
overleg treden met de Stichting. De Stichting en de betrokken
bewonerscommissie streven ernaar het overleg binnen een maand plaats te
laten vinden.
Artikel 11
11.1
De Stichting en de bewonerscommissies zullen overleg voeren over alle
onderwerpen, die voor hen van belang zijn, met inachtneming van het feit, dat
het zwaartepunt van het overleg dient te liggen bij de onderwerpen van
beheer en beleid, die in het werkgebied van de bewonerscommissies aan
de orde zijn. De onderwerpen die het hier in elk geval betreft zijn opgenomen
in de bijlage bij deze overeenkomst.
11.2
Wanneer zich onderwerpen voordoen, die van belang zijn voor meer
bewonerscommissies, dan treedt de Stichting met verschillende
bewonerscommissies gezamenlijk in overleg.
Artikel 12
12.1
De Stichting wordt in het overleg met de bewonerscommissies
vertegenwoordigd door het werkapparaat
12.2
Een bewonerscommissie wordt in het overleg vertegenwoordigd door gekozen
of aangewezen personen.
12.3
Bewonerscommissies kunnen zich in het overleg door derden laten bijstaan.
12.4
Het overleg vindt tenminste twee maal per jaar plaats, tenzij de Stichting en
een bewonerscommissie anders overeenkomen .
12.5
De agenda van het overleg wordt door één van de leden van bewonerscommissie en de Stichting in onderling overleg bepaald.
12.6
De voorzitter van het overleg wordt in onderling overleg aangewezen.
18
12.7
Het verslag van het overleg zal door de Stichting worden verzorgd en binnen
drie weken aan alle deelnemers aan de vergadering worden toegezonden. Bij
het verslag zal een afsprakenlijst met afhandelingtermijnen worden gevoegd.
Het verslag zal in het opvolgende overleg ter vaststelling worden voorgelegd.
HET OVERLEG VAN DE STICHTING MET DE HUURDERSRAAD
Artikel 13
13.1
De Stichting en de Huurdersraad zullen overleg voeren over alle
onderwerpen, die voor hen van belang kunnen zijn, met inachtneming van het
feit, dat het zwaartepunt van dit overleg ligt bij de onderwerpen van beheer en
beleid t.a.v. het gehele woningbezit.
Artikel 14
14.1
De Stichting wordt in het overleg vertegenwoordigd door het bestuur, dat kan
worden bijgestaan door medewerkers van de verhuurorganisatie.
14.2
De Huurdersraad wordt in het overleg vertegenwoordigd door enkele of alle
leden van de Huurdersraad.
14.3
Huurdersraad kan zich in het overleg met de Stichting door derden laten
bijstaan.
Het overleg vindt tenminste één maal per twee maanden plaats, tenzij de
Huurdersraad en de Stichting anders overeenkomen.
14.4
14.5
14.6
14.7
De agenda van het overleg wordt door de voorzitter van de Huurdersraad en
het bestuur van de Stichting in onderling overleg bepaald en zal minimaal
twee weken voorafgaand aan het overleg aan de deelnemers worden
toegezonden.
De voorzitter van het overleg wordt in onderling overleg aangewezen.
Het verslag van het overleg zal door de Stichting worden verzorgd en binnen
drie weken aan alle deelnemers worden toegezonden.
Bij het verslag zal een afsprakenlijst met afhandelingtermijnen worden
gevoegd. Het verslag zal in het volgende overleg ter vaststelling worden
voorgelegd.
ADVISEREN EN MEEBESLISSEN
Om de Huurdersraad en de bewonerscommissies in staat te stellen met de Stichting
te onderhandelen, beschikken zij over een (gekwalificeerd) adviesrecht en na: beslissingsrecht bij bepaalde onderwerpen.
Artikel 15
15.1
Adviesrecht
De Huurdersraad en bewonerscommissies kunnen te allen tijde en over alle
onderwerpen een ongevraagd schriftelijk advies uitbrengen aan de Stichting.
De Stichting zal de adviezen binnen zes weken schriftelijk en gemotiveerd
19
beantwoorden.
Artikel 16
16.1
Gekwalificeerd adviesrecht
Ten aanzien van bepaalde onderwerpen beschikken de Huurdersraad en/of
de bewonerscommissies over een gekwalificeerd adviesrecht.
In de bijlage bij deze overeenkomst is aangegeven met betrekking tot welke
onderwerpen van beheer en beleid zo 'n advies door de Huurdersraad en de
bewonercommissies kan worden gegeven.
16.2
Het gekwalificeerd adviesrecht houdt in dat de Stichting en schriftelijk
gemotiveerd en als zodanig aangemerkt advies van de Huurdersraad of een
bewonerscommissie dient op te volgen, tenzij de Stichting schriftelijk en
gemotiveerd aangeeft het advies niet over te nemen. De Stichting geeft
binnen vier weken aan of hij het advies al dan niet overneemt.
16.3
Bewonerscommissie.
Indien het bestuur van de Stichting het gekwalificeerd advies van een
bewonerscommissie niet overneemt, dan wordt dit geschil binnen vier weken
nadat de bewonerscommissie schriftelijk van de afwijzing in kennis is gesteld,
besproken in een overleg van de Huurdersraad met het bestuur. Indien ook
dan geen overeenstemming wordt bereikt, dan overlegt de Stichting, volgens
dezelfde procedure als bij de eerste adviesaanvraag, op basis van een nieuw
voorstel met de bewonerscommissie . Mocht ook dan geen overeenstemming
worden bereikt, dan beslist het bestuur van de Stichting. Het besluit wordt
schriftelijk gemotiveerd.
16.3
Huurdersraad.
Indien het bestuur van de Stichting een gekwalificeerd advies van de
Huurdersraad niet overneemt, is de Stichting verplicht binnen vier weken
nadat de Huurdersraad schriftelijk van de afwijzing in kennis is gesteld, op
basis, van een nieuw voorstel overleg te voeren met de Huurdersraad. Indien
men ook dan niet tot overeenstemming komt, beslist het bestuur van de
Stichting met informatie aan de Raad van Commissarissen van de Stichting.
Het besluit wordt schriftelijk gemotiveerd.
Bij bepaalde onderwerpen stelt de Stichting de Huurdersraad en
bewonerscommissies in staat om een gekwalificeerd advies uit te brengen
alvorens zij tot vaststelling of wijziging van beleid overgaat.
De Huurdersraad en bewonerscommissies krijgen, na een verzoek daartoe
van de Stichting, zes weken tijd om een advies uit te brengen.
De onderwerpen die het in dit geval betreft zijn in de bijlage bij deze
overeenkomst opgenomen.
16.6
In de gevallen dat de Stichting hen om zulk een advies verzoekt, worden de
Huurdersraad en de bewonerscommissies in staat gesteld zich van
deskundige ondersteuning te voorzien om gekwalificeerd advies uit te
brengen.
16.4
Een gekwalificeerd advies kan op eigen initiatief van de Huurdersraad en
bewonerscommissies worden gegeven mits het de onderwerpen betreft die
zijn opgenomen in de bijlage.
20
Artikel 17
17.1
Meebeslissen
Ten aanzien van een aantal onderwerpen wordt slechts tot uitvoering van
besluiten overgegaan als bewonerscommissie en/of Huurdersraad enerzijds
en de Stichting anderzijds tot overeenstemming zijn gekomen.
De onderwerpen die het betreft zijn in de bijlage bij deze overeenkomst
opgenomen.
17.2
De Stichting neemt het initiatief voor het hiertoe
noodzakelijke overleg.
Artikel 18
De Stichting zal in het algemeen verantwoording afleggen over haar
beslissingen in alle gevallen waarin bewonerscommissie en/of de
Huurdersraad daarom vragen.
BIJDRAGEN EN KOSTEN
Artikel 19
19.1
De kosten van het democratisch functioneren van de Stichting worden door de
Stichting zelf gedragen.
artikel 20
20.1.
De Stichting zal jaarlijks, op basis van nader overeen te komen
meerjarenafspraken, een geldbedrag beschikbaar stellen aan de
Huurdersraad.
Dit bedrag zal door de Huurdersraad vooral worden bestemd voor:
de (mede)financiering van de organisatie en de activiteiten van de
Huurdersraad en de bewonerscommissies;
de financiering van (externe) deskundige ondersteuning en advisering
de financiering van een opleidingsprogramma. voor leden van de
Huurdersraad.
20.2
De Huurdersraad verantwoordt jaarlijks de besteding van de gelden die door
de Stichting ter beschikking zijn gesteld, zowel aan de Stichting als aan de
bewonerscommissies.
20.3
Bewonerscommissie verantwoordt jaarlijks de besteding van de gelden die
door de Stichting ter beschikking zijn gesteld, zowel aan de Stichting als aan
hun achterban.
21
GESCHILLEN
Artikel 21
21.1
Indien het bestuur van de Stichting en de Huurdersraad of een
bewonerscommissie niet tot overeenstemming komen in een geschil,
voortvloeiend uit een verschil van opvatting over de interpretatie van deze
overeenkomst, kan een derde worden verzocht om een uitspraak.
21.2
De uitspraak is bindend en zal te goeder trouw door de betrokkenen worden
nageleefd, tenzij het geschil binnen één maand na de uitspraak aan een
bevoegde rechterlijke instantie wordt voorgelegd.
Artikel 22
22.1
De Stichting en de Huurdersraad benoemen een geschillencommissie binnen
één maand nadat de Stichting en/of de Huurdersraad of een
bewonerscommissie een schriftelijk en gemotiveerd verzoek heeft gedaan om
een uitspraak in een geschil.
22.2
De geschillencommissie bestaat uit één of meer leden.
Indien de commissie uit één lid of een even aantal leden bestaat, dienen de
Stichting en de Huurdersraad het eens te zijn over de benoeming van dit
lid/deze leden.
Bij meer leden met een oneven aantal wordt een gelijk aantal leden benoemd
door de Stichting en door de Huurdersraad. Het resterende lid wordt door de
andere leden van de geschillencommissie benoemd en is voorzitter van de
commissie.
Artikel 23
23.1
Indien de Stichting een uitspraak in een geschil van een geschillencommissie
wil, stelt zij de Huurdersraad daarvan schriftelijk en gemotiveerd in kennis.
23.2
Indien de Huurdersraad een uitspraak in een geschil van een
geschillencommissie wil, stelt bij de Stichting daarvan schriftelijk en
gemotiveerd in kennis.
23.3
Indien een bewonerscommissie of huurdersbelangengroep een uitspraak in
een geschil van een geschillencommissie wil, stelt zij de Stichting daarvan
schriftelijk en gemotiveerd in kennis. Een afschrift stuurt zij naar de
Huurdersraad.
23.4
De geschillencommissie zal de betrokkenen bij het geschil zo spoedig
mogelijk doch uiterlijk een maand na zijn benoeming horen.
23.5
De geschillencommissie stelt de betrokkenen bij bet geschil zo spoedig
mogelijk, doch uiterlijk zes weken na zijn benoeming, schriftelijk in kennis van
zijn of haar uitspraak.
De Huurdersraad krijgt een afschrift van deze uitspraak, wanneer het een
geschil tussen een bewonerscommissie met de verhuurder betreft. Ook de
Raad van Commissarissen van de Stichting ontvangt een afschrift van die
uitspraak.
22
23.6
De bij deze overeenkomst betrokkenen kunnen een geschil
niet: voorleggen aan een bevoegde rechterlijke instantie,
zolang het geschil in behandeling is bij een geschillencommissie.
23.7
De kosten van de geschillencommissie zijn voor rekening van de Stichting.
23.8
Een verzoek om een uitspraak in een geschil heeft geen opschortende
werking.
SLOTBEPALING
Artikel 24
24.1
De samenwerkingsovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd.
24.2
De Stichting en de Huurdersraad evalueren jaarlijks de werking van de
Samenwerkingsovereenkomst.
24.3
De samenwerkingsovereenkomst kan alleen gewijzigd
overeenstemming tussen de Stichting en de Huurdersraad
worden
bij
23
Overzicht
In het onderstaande overzicht zijn de activiteiten informeren,
overleggen en ongevraagd adviseren niet opgenomen. Daarover zijn in de
samenwerkingsovereenkomst algemene richtlijnen gegeven, die
voor alle onderwerpen gelden.
Legenda:
verplicht advies
(mee)beslissen
=1
=2
bc
hr
= Bewonerscommissie
= Huurdersraad
1. Onderhoud van woningen
1.1
procedure klachtenonderhoud
melding, uitvoering, controle
1.2
Planmatig onderhoud
programmering onderhoud, onderhoudsbegroting,
planning
1.3
meerjarenplanning onderhoud per complex, planning
uitvoering
2. Verbetering/groot onderhoud en vernieuwing van woningen
2.1
afweging en etikettering
bc
hr
1
1
2
1
2.2
woningverbetering en groot onderhoud(procedure)
2.3
woningverbetering en groot onderhoud per complex
2.4
nieuwbouw (procedure)
2.5
woningtypen en -grootte
1
2.6
programma van eisen
1
2.7
deelname ontwerpteam en bouwteam
2
2
1
2
1
3. Woonomgeving
3.1
onderhoud van de woonomgeving
1
3.2
2
3.3
verbetering van de woonomgeving per afzonderlijk
complex
voorzieningen in de buurt
3.4
overlast in en vervuiling van de omgeving
2
4. Servicepakket en servicekosten, dagelijks beheer
4.1
beleid t.a.v. servicekosten
1
2
bc
4.2
procedure bij servicekosten
4.3
aard en omvang van het servicepakket
2
4.4
Wijzigingen in het servicepakket
2
4.5
prijsbepaling van het servicepakket
2
4.6
uitbesteding van werkzaamheden
2
4.7
dagelijks beheer van de centrale voorzieningen en
1
hr
2
2
installaties
24
Interne klachtenregeling
1. De uitgangspunten
2. De klachtenregeling
3. De uitwerking op verschillende werkterreinen
De uitgangspunten
Definities
Een klacht is een uiting van ontevredenheid waaruit blijkt dat de klant zich niet kan
verenigen met een handeling, of nalaten van een handeling van Woningbedrijf
Velsen, of van door de corporatie ingeschakelde personen en waarbij de klant zich in
Directe belang voelt getroffen. De handeling van Woningbedrijf Velsen kan
persoonlijk, schriftelijk of telefonisch zijn uitgevoerd en bestaan uit een mededeling,
voorstel of besluit.
Een klant is een persoon die, in welke hoedanigheid dan ook, gebruik maakt van de
diensten van Woningbedrijf Velsen.
Reikwijdte regeling
De klachtenregeling omvat de afhandeling van klachten op de verschillende
werkterreinen van Woningbedrijf Velsen en de procedure tot aan de melding van de
klacht aan de geschillencommissie. Voor de afhandeling van de klachten door de
geschillencommissie is een apart reglement van toepassing.
Werkwijze
De eisen van KWH zijn richtinggevend voor de afhandeling van klachten.
Klachten moeten zo snel als mogelijk en met zo min mogelijk stappen uit de
klachtenregeling worden afgehandeld.
Verantwoordelijkheid manager
De manager is, namens de directie, verantwoordelijk voor de behandeling van
ingediende klachten. Hij/zij wordt geacht de beleidsuitgangspunten van de organisatie
te kennen of daarover, voor afhandeling van de klacht, overleg te voeren met de
directie.
De klachtenregeling
De algemene procedure voor het afhandelen van een klacht bestaat uit de volgende
stappen.
Stap 1 overleg met betrokken medewerker
De klant met een klacht overlegt mondeling of schriftelijk eerst met de betrokken
medewerker.
Stap 2 melding aan manager
Wanneer de klant niet tevreden is met de afhandeling van de klacht door de medewerker
wordt de klacht aan de manager van de betreffende afdeling gemeld. Dit kan via een
1. een brief
2. een klachtenformulier
3. een emailbericht
4. een telefoongesprek met aansluitend een brief of bevestiging van de manager
5. een persoonlijk gesprek met aansluitend een brief of bevestiging van de manager
25
Stap 3 ontvangstbevestiging en/of interne behandeling
De ontvangst van een schriftelijke klacht (brief, klachtenformulier, emailbericht) aan de
manager van de betreffende afdeling wordt altijd binnen drie werkdagen schriftelijk
bevestigd. In de bevestiging staat vermeld wie de klacht in behandeling heeft en wanner een
reactie wordt gegeven. Afhankelijk van het onderwerp kan de klager ook direct worden
uitgenodigd voor een gesprek met de manager of wordt de klager rechtstreeks gebeld of
bezocht door de manager. De secretaresse van de manager bewaakt de afhandeling van de
klacht.
Stap 4 schriftelijke reactie
Binnen 10 werkdagen na ontvangst van de klacht (stap 2) ontvangt de klager een schriftelijke
reactie van of namens de manager. De reactie kan:
telefonisch zijn en schriftelijk bevestigd worden;
mondeling zijn en schriftelijk bevestigd worden;
schriftelijk zijn.
Bij de schriftelijke reactie wordt aangegeven hoe de klant kan handelen wanneer hij/zij het
niet eens is met de schriftelijke reactie.
Stap 5 schriftelijke melding aan de geschillencommissie
Wanneer de klant niet tevreden si met de schriftelijke reactie van Woningbedrijf Velsen kan
een klacht worden ingediend bij de geschillencommissie (zie kopje geschillencommissie)
alwaar de klacht conform het reglement wordt behandeld.
Stap 6 juridische procedure
Wanneer na alle voorgaande stappen de klant het gevoel heeft dat er geen recht is gedaan
kan de klant de kwestie nog voorleggen aan de rechter (dagvaarding).
De uitwerking op verschillende werkterreinen
Het onderwerp waarover een klacht gaat kan verschillen. Afhankelijk van het onderwerp is
een afwijking van de algemene procedure mogelijk. Een uitwerking van verschillende
onderwerpen.
1. Woonruimteverdeling en urgentie
Een klacht over de woonruimteverdeling en urgentieverstrekking doorloopt op de
afdeling Wonen/Woondiensten de stappen 1 t/m 4 waarna de klager een officieel
bezwaar kan indienen bij de gemeente Velsen. De gemeente stuurt het bezwaar door
naar de regionale bezwaarschriftencommissie IJmond en doet op advies van deze
commissie een uitspraak.
2. Huurbetaling en huurincasso
Een klacht over de huurbetaling en de huurincasso doorloopt op de afdeling Wonen /
Woondiensten alle stappen die bij de algemene procedure zijn beschreven.
3. Overlast
Een klacht over de afhandeling van een overlastzaak doorloopt op de afdeling Wonen
/ Woondiensten alle stappen die bij de algemene procedure zijn beschreven.
4. Reparatieverzoek
Een klacht over de uitvoering van een reparatieverzoek doorloopt alle stappen van de
algemene procedure op de afdeling Aannemerij. De manager overlegt, indien nodig,
met de manager Wonen / Woondiensten.
26
5. Onderhoud aan de woning
Een klacht over de onderhoudstoestand van de woning en eventuele gebreken die
niet worden verholpen doorloopt de stappen 1 t/m 4 van de algemene procedure bij
de afdeling Vastgoed. Wanneer de klager zich niet kan verenigen met de reactie van
het woningbedrijf kan de huurcommissie worden verzocht om een tijdelijke
huurverlaging en advies om werkzaamheden uit te voeren. De klant moet zelf actie
ondernemen en moet rekening houden met kosten (leges).
6. Huurverhoging
Als een huurder het niet eens is met het jaarlijkse voorstel huurprijswijziging moet dit
schriftelijk worden gemeld bij Woningbedrijf Velsen. Dit kan tot zes weken na de dag
waarop de voorgestelde huurprijswijziging in gaat. Binnen tien dagen wordt een
schriftelijke reactie gegeven. Als er geen overeenstemming komt over de
voorgestelde huurprijswijziging stuurt Woningbedrijf Velsen het bezwaar naar de
huurcommissie met het verzoek een uitspreek te doen over de redelijkheid van de
huurprijswijziging. De huurder moet rekening houden met kosten (leges). De
afhandeling van de bezwaren tegen de jaarlijkse huurverhoging is een
verantwoordelijkheid van de afdeling Bedrijfsbeheer / Financiën.
7. Afrekening servicekosten
Als een huurder het niet eens is met de (jaarlijkse) afrekening servicekosten moet dit
schriftelijk worden gemeld bij Woningbedrijf Velsen. Binnen tien dagen wordt een
schriftelijke reactie gegeven. Als er geen overeenstemming wordt bereikt kan de
huurcommissie, op verzoek van de huurder, worden verzocht om een uitspraak over
de hoogte van de servicekosten. De huurder moet rekening houden met kosten
(leges). De afhandeling van de bezwaren tegen de afrekening servicekosten is een
verantwoordelijkheid van de afdeling Bedrijfsbeheer / Financiën.
8. Hoogte voorschotbedrag servicekosten
Als een huurder het niet eens is met de berekening van het voorschotbedrag voor de
servicekosten moet dit schriftelijk worden gemeld bij Woningbedrijf Velsen.
Binnen tien dagen wordt een schriftelijke reactie gegeven. Als er geen
overeenstemming wordt bereikt, kan de huurcommissie, op verzoek van de huurder,
worden verzocht om een uitspraak over de hoogte van het voorschot. De huurder
moet rekening houden met kosten (leges). De afhandeling van de bezwaren tegen de
afrekening servicekosten is een verantwoordelijkheid van de afdeling Bedrijfsbeheer /
Financiën.
9. Dienstverlening algemeen
Een klacht over de dienstverlening van Woningbedrijf Velsen wordt eerst besproken
met de betrokken afdeling. Mocht de klant niet tevreden zijn dan kan de klacht
schriftelijk worden ingediend bij de manager Wonen / Woondiensten die de klacht
conform alle stappen van de algemene procedure behandelt.
27
Reglement Geschillencommissie
Artikel 1: Begrippen
Woningbedrijf
de Stichting Woningbedrijf Velsen
Bestuur
de directeur van het Woningbedrijf
Commissie
de geschillencommissie van het Woningbedrijf
Huurdersraad
de Huurdersraad van de Stichting Woningbedrijf Velsen
Klager
De huurder, de medehuurder in de zin van artikel 1623g en 1623h BW,
de persoon bedoeld in artikel 1623i lid 2 BW en de ex-(mede)huurder
van woonruimte of bedrijfsruimte in eigendom van of in beheer bij het
Woningbedrijf.
Klacht
Een van een klager afkomstig schriftelijk stuk, gericht aan de directeur
waaruit blijkt dat de klager zich niet kan verenigen met een handeling,
dan wel het nalaten van een handeling van het Woningbedrijf of van
door het Woningbedrijf bij haar werkzaamheden ingeschakelde
personen, al dan niet op grond van een arbeidsovereenkomst als
bedoeld in artikel 1637a van het Burgerlijk Wetboek voor het
Woningbedrijf, waardoor klager geacht kan worden rechtstreeks in zijn
belang te zijn getroffen.
Artikel 2: Taak van de geschillencommissie
De geschillencommissie adviseert het bestuur met betrekking tot de afhandeling van door
het bestuur aan haar voorgelegde klachten.
Artikel 3: Samenstelling en benoeming
1. de commissie bestaat uit drie leden;
2. de leden worden benoemd en ontslagen door het bestuur.
Eén lid is lid van de Huurdersraad van het Woningbedrijf. Voor deze benoeming mag
de Huurdersraad met en voordracht komen, waarvan slechts gemotiveerd zal worden
afgeweken.
Eén lid is werknemer van het Woningbedrijf. Voor deze benoeming mag het bestuur
met een voordracht komen.
Het derde lid is een onafhankelijk lid. Woningbedrijf en Huurdersraad doen samen
een voordracht;
3. de leden worden voor een periode van drie jaar benoemd;
4. het lidmaatschap van de commissie eindigt door:
het verstrijken van de termijn als bedoeld in lid 3;
het schriftelijk bedanken voor het lidmaatschap bij het bestuur;
overlijden;
28
een daartoe strekkend besluit van het bestuur.
5. een door het verstrijken van de in lid 3 genoemde termijn aftredend lid van de
commissie is opnieuw benoembaar voor een periode van drie jaar.
Artikel 4: Bevoegdheid
1. voorzover klachten betrekking hebben op een voorstel tot verhoging van de huurprijs
zoals bedoeld in Hoofdstuk lll, afdeling 3 van de Huurprijzenwet woonruimte, deelt de
commissie namens het bestuur schriftelijk een klager mee dat deze klacht niet in
behandeling zal worden genomen, maar dat betrokkene een beroep kan doen op de
huurcommissie dan wel de kantonrechter;
2. de commissie neemt geen klachten in behandeling waarover reeds een oordeel van
een instantie met een wettelijk opgedragen geschillen-beslechtende taak is gevraagd
door hetzij de klager hetzij het Woningbedrijf. Wanneer een dergelijke klacht reeds in
behandeling is, zal de behandeling worden gestaakt, De commissie bericht de klager
in deze gevallen schriftelijk namens het bestuur;
3. indien de commissie constateert dat een klacht niet voldoet aan de omschrijving
daarvan in artikel 1, adviseert zij het bestuur de klacht op deze grond niet in
behandeling te nemen en dat aan klager mee te delen;
4. indien de commissie van mening is dat een klacht door de werkorganisatie kan
worden opgelost en deze daartoe nog niet of onvoldoende in de gelegenheid is
geweest, kan zij in het belang van een spoedige afhandeling afzien van advisering
aan het bestuur en de klacht rechtstreeks aan de werkorganisatie doorgeven.
Klager wordt daarover door de commissie schriftelijk geïnformeerd en in de
Gelegenheid gesteld binnen een termijn van twee weken bezwaar te maken tegen
deze wijze van afhandeling;
5. indien een klacht het persoonlijk functioneren van een personeelslid betreft, zal de
commissie de klager doorverwijzen naar het bestuur.
Artikel 5: Voorbereiding van de vergadering
1. klager krijgt onverwijld van of namens de commissie schriftelijk bericht van ontvangst
van de klacht;
2. de commissie nodigt klager zo nodig uit om de klacht mondeling toe te lichten.
Tussen uitnodiging en vergadering verstrijken minimaal vijf dagen;
3. de vergadering is niet openbaar. De commissie kan bij de vergadering die personen
uitnodigen van wie zij meent dat zij een bijdrage kunnen leveren aan de behandeling
van de klacht. De commissie is gehouden de klager indien deze wordt uitgenodigd bij
de uitnodiging voor de vergadering mee te delen welke ander personen zij heeft
uitgenodigd;
4. personeelsleden van het Woningbedrijf wier handelen of nalaten daarvan onderwerp
is van de klacht, kunnen in de gelegenheid worden gesteld hun visie op het
gebeurde te geven. In het algemeen zal dit gebeuren door de chef van de afdeling en
past de commissie het principe van hoor en wederhoor toe.
Artikel 6: De vergadering
1. de commissie vergadert zo spoedig mogelijk doch uiterlijk binnen drie weken nadat
de klacht is ontvangen;
2. de klager wordt indien nodig gedurende de vergadering in staat gesteld de klacht toe
te lichten. De klager mag zich daarbij laten vertegenwoordigen dan wel laten bijstaan,
indien dit tenminste 24 uur voor aanvang van de vergadering is gemeld;
29
3. wanneer de commissie een nader onderzoek noodzakelijk acht, kan zij besluiten de
behandeling op een nader te bepalen tijdstip voort te zetten.
Artikel 7: De werkwijze van de commissie
1. de commissie kiest uit haar midden een voorzitter;
2. een lid neemt niet deel aan de beraadslagingen en de stemming over een klacht
indien de klacht betrekking heeft op door dat lid jegens de klager verrichte
handelingen of nalatigheden of indien het lid opdracht tot zodanige handelingen heeft
gegeven;
3. de commissie brengt jaarlijks verslag uit van haar werkzaamheden aan de directeur.
Artikel 8: Stemmen
1. de commissie beslist bij meerheid van stemmen;
2. ieder lid stemt zonder last of ruggespraak;
3. besluiten kunnen worden genomen als tenminste twee leden aanwezig zijn.
Artikel 9: Advies
1. de commissie beslist over een advies buiten aanwezigheid van derden en brengt zo
spoedig mogelijk, doch uiterlijk binnen twee weken na de vergadering waarin de
behandeling voltooid is, haar advies schriftelijk uit aan het bestuur;
2. klager ontvangt zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk binnen twee weken nadat het
advies aan het bestuur is uitgebracht, de schriftelijke beslissing van het bestuur op de
klacht;
3. wil het bestuur afwijken van het advies van de commissie, dan zal eerst overleg
worden gevoerd met de commissie.
Artikel 10: Secretariaat
Het secretariaat van de commissie wordt gevoerd door een medewerker van het
Woningbedrijf.
Artikel 11: Wijziging en vaststelling reglement
1. dit reglement kan worden gewijzigd door het bestuur nadat de Huurdersraad in de
gelegenheid is gesteld zich hierover ui te spreken;
2. in alle gevallen waarin statuten en dit reglement niet voorzien, beslist het bestuur.
Aldus vastgesteld door het bestuur, nadat de Huurdersraad in de gelegenheid is gesteld haar
mening hierover kenbaar te maken.
30
Sociaal Statuut bij herstructurering in Velsen
De vier Velsense woningcorporaties en de huurders vertegenwoordigd door de officiële
gesprekspartners van de woningcorporaties, komen het volgende overeen:
Art. 1 Algemeen
1.1
Partijen zijn zich bewust van het feit dat sloop/nieuwbouw een ingrijpende
gebeurtenis is voor de betrokken huurder. Partijen streven er gezamenlijk dan ook
naar het gehele proces zo goed mogelijk te laten verlopen, daarbij tevens lettend op
individuele situaties van huurders. Dit Sociaal Statuut geldt voor woningen die
worden gesloopt en voor woningen die dermate ingrijpend worden verbeterd dat de
huurders de woningen moeten verlaten. In dit statuut mag voor sloop dan ook
ingrijpende verbetering worden gelezen.
1.2
Het Sociaal Statuut is alleen van toepassing op huurders die:
.
Een huurcontract hebben voor onbepaalde tijd;
.
Bij de gemeente op hetzelfde adres staan ingeschreven;
.
En in de woning feitelijk woonachtig zijn.
1.3
Het Sociaal Statuut treedt in werking met ingang van 1 juli 2005 en geldt tot en met
1 juli 2009.
1.4
Wijziging of verlenging van deze regeling zal in gezamenlijk overleg plaatsvinden.
1.5
De regels in dit Sociaal Statuut zijn aanvullend of overeenstemmend met de
bestaande wet- en regelgeving. Naast deze regeling blijven vanzelfsprekend alle
wettelijke rechten van de huurder van kracht en zal de verhuurder deze respecteren.
In deze regeling staan vooral de zaken die de verhuurder bovenwettelijk wil regelen.
1.6
Elke huurder die met herhuisvesting te maken krijgt, ontvangt van de verhuurder een
populaire versie van dit Sociaal Statuut.
Art. 2 Procedure bij sloop
2.1
Per complex neemt de verhuurder een sloopbesluit¹ en stelt de sloopdatum vast. De
periode tussen het sloopbesluit en de geplande sloopdatum is minimaal 18 maanden.
In geval van calamiteiten waardoor de woningen met spoed dienen te worden
gesloopt, kan deze periode worden verkort.
2.2
Het sloopbesluit wordt zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk 18 maanden voor de
geplande sloopdatum schriftelijk aan de huurders meegedeeld. Daarbij worden de
huurders direct op de hoogte gesteld van de rechten die zij kunnen ontlenen aan dit
31
Sociaal Statuut en vanaf welke datum deze rechten gelden: de peildatum.²
I Het hier bedoelde sloopbesluit is een beslissing van de corporatie en mag niet worden verward met de
sloopvergunning die door de gemeente wordt afgegeven. Het sloopbesluit wordt altijd genomen in overleg met de
gemeente. Wij gaan er van uit dat op dat moment, indien gewenst, ook de gemeentelijke vergunning verstrekt is
om tijdelijk te verhuren op basis van de leegstandswet. En dat op dat moment er voldoende zicht is op het tijdig
gereed komen van de nieuwbouwplannen, zodat de herhuisvesting niet te vroeg start.
2 Op de peildatum begint de actieve herhuisvesting. De peildatum ligt, afhankelijk van de verwachte duur van de
herhuisvesting, meestal tussen de twaalf en achttien maanden voor de sloopdatum .
De verhuurder streeft er naar de huurders in een zo vroeg mogelijk stadium van zijn
plannen op de hoogte te stellen. Zo mogelijk vijf jaar voor de datum van een
mogelijke
ingreep. De verhuurder zal duidelijk zijn wat betreft een noodzakelijk voorbehoud.
2.3
De verhuurder gaat vanaf 18 maanden tot uiterlijk de peildatum op huisbezoek bij de
huurders. Doel van het bezoek is:
•
De huurder te informeren over de procedure in het kader van het sloopbesluit;
•
De huurder te informeren over zijn rechten en plichten, mede op basis van dit
Sociaal Statuut;
•
Het inventariseren van de woonwensen van de huurder en het aangeven van
de mogelijkheden om daaraan tegemoet te komen;
•
Het uitleggen van de procedure voor woningtoewijzing;
•
Het inventariseren van aanwezige woning aanpassingen op grond van de Wet
Voorzieningen Gehandicapten (WVG);
•
Het bespreken van specifieke kenmerken van de woning en/of het
huishouden, waaronder tevens wordt verstaan sociale en medische
urgentie, hoogte van het inkomen en andere persoonlijke gegevens.
De huurder mag zich laten bijstaan door een derde. Alle afspraken die gemaakt
worden tijdens het individuele huisbezoek worden schriftelijk vastgelegd en
ondertekend door huurder en verhuurder.
2.4
De medewerker die namens de verhuurder de huurder heeft bezocht, blijft indien
mogelijk gedurende het hele herhuisvestingsproces de vaste contactpersoon voor de
huurder.
2.5
De huurders van woningen waarvoor een sloopbesluit is genomen, komen vanaf de
peildatum in aanmerking voor een eenmalige verhuis- en herinrichtingskostenvergoeding en vervangende woonruimte.
2.6
De kale huurprijs van de te slopen woningen wordt vanaf de peildatum bevroren.
2.7
Om de leefbaarheid in de complexen zoveel mogelijk te waarborgen, kunnen
leeg komende woningen (vanaf het sloopbesluit) voor een passend huurniveau
tijdelijk
worden verhuurd op basis van de leegstandswet, waarbij de tijdelijke huurders geen
aanspraak kunnen maken op het Sociaal Statuut. Hiermee wordt in de regel zes
maanden voor de sloopdatum gestopt.
2.8
Huurders die de huurovereenkomst opzeggen van een woning die nog (tijdelijk) wordt
verhuurd, dienen de woning op te leveren in een verhuurbare staat, conform de
regeling voor andere huurwoningen van de verhuurder.
32
2.9
Huurders die de huurovereenkomst opzeggen van een woning die niet meer (tijdelijk)
wordt verhuurd, dienen de woning veilig en wind- en waterdicht achter te laten
(waterpunten en gaskranen laten zitten, geen open riool, geen vloerdelen verwijderen
e.d.).
De huurder mag geen huisvuil en huisraad achterlaten. Gordijnen mogen
achterblijven.
2.10
Huuropzegging: indien niet tijdig andere woonruimte is gevonden of er is niet
adequaat gereageerd op de afspraken over herhuisvesten, wordt uiterlijk zes
maanden voor aanvang van de sloopdatum de huur formeel door de verhuurder
opgezegd. De huurder ontvangt een aangetekende brief waarin vermeld staat dat in
verband met voorgenomen sloop van de woning de huurovereenkomst wordt
beëindigd. In deze brief wordt tevens zo mogelijk een finaal aanbod gedaan: twee
passende woningen. Bij deze brief zal een akkoordverklaring gevoegd worden die
door de huurder voor akkoord dient te worden ondertekend.
Indien deze verklaring niet wordt ondertekend door de huurder of niet op tijd wordt
ingeleverd, gaat de verhuurder er van uit dat de huurder niet akkoord gaat met de
opzegging van de huur. De verhuurder zal de zaak dan voorleggen aan de
kantonrechter en deze beslist of de huurovereenkomst beëindigd mag worden.
Art. 3 Herhuisvesting
3.1
Alle huurders van de te slopen woningen hebben voorrang bij de toewijzing van
passende vrijkomende corporatiewoningen in de IJmond.
Bij de toewijzing wordt uitgegaan van een in beginsel gelijkwaardige woning:
gestapeld is gestapeld, eengezins is eengezins. Benedenwoningen zijn
bestemd voor ouderen.
Toewijzing van zorgwoningen gebeurt alleen op indicatie van het Zorgloket of
C.I.Z.
De voorrang geldt ook bij de toewijzing van vervangende
nieuwbouwwoningen, zowel in de huur als in de koop.
Hierbij geldt dat een huurder die terugkeert naar de plek van de oude woning
(recht van terugkeer) voorrang heeft op de overige
herhuisvestingskandidaten.
Binnen elke categorie is de woonduur bepalend voor de volgorde van
toewijzing.
3.2
Er worden geen administratiekosten in rekening gebracht bij toewijzing van een
andere woning van een plaatselijke woningcorporatie.
3.3
Na ingangsdatum van een nieuw huurcontract of na overdracht sleutel van de
koopwoning, stopt de huur van de te verlaten woning. Mits de planning het toelaat,
krijgt de bewoner maximaal een maand de tijd de oude woning te verlaten, zonder
dat men nog huur voor de oude woning dient te betalen.
Art. 4 Vergoedingen voor verhuis- en herinrichtingskosten
4.1
Huurders die hun woning moeten verlaten vanwege sloop, hebben vanaf de
peildatum recht op een eenmalige verhuiskostenvergoeding van € 5250,00. Met
ingang van 1 januari 2006 wordt dit bedrag jaarlijks aangepast volgens de door CBS
gepubliceerde consumentenprijsindex.
Uitzondering: huurders die hun woning definitief verlaten tussen sloopbesluit en
peildatum, hebben recht op eenmalig een vergoeding van 20 % van de
33
bovengenoemde vergoeding; zij hebben niet de overige rechten van dit Sociaal
Statuut. Dit onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat de woning nog tijdelijk mag
worden verhuurd op basis van een leegstandsvergunning van de gemeente.
4.2
Huurders die gebruik moeten maken van een wisselwoning ontvangen slechts één
keer de vergoeding als genoemd in artikel 4.1.
4.3
Het recht op de vergoeding vervalt als de huurder de woning niet op de geplande en
afgesproken datum heeft verlaten, tenzij dit aantoonbaar niet zijn schuld is.
Conform wettelijke grondslag worden (onkosten)vergoedingen niet in mindering
gebracht op sociale uitkeringen.
4.4
4.5
Uitbetaling van de vergoedingen:
bij opzegging van de huurovereenkomst wordt 20% van het totaal uit te keren bedrag
uitbetaald;
bij inlevering van de sleutels wordt de overige 80% uitgekeerd.
De vergoedingen zullen door de verhuurder op een door de huurder aan te geven bank- of
girorekening worden gestort.
4.6
Uitbetaling van de vergoedingen bij terugkeer naar een betaalbare
nieuwbouwhuurwoning met tussentijds gebruik van een wisselwoning:
bij het opzeggen van de huurovereenkomst van de te slopen woning wordt
20% van het totaal uit te keren bedrag uitbetaald;
bij het opzeggen van het huurcontract van de wisselwoning wordt de overige
80% uitgekeerd.
De vergoedingen zullen door de verhuurder op een door de huurder aan te geven
bank- of girorekening worden gestort.
4.7
Alle uit te betalen vergoedingen worden door de verhuurder verrekend met eventueel
openstaande vorderingen.
Art. 5 Regeling met betrekking tot wisselwoningen
5.1
Indien nodig voor de realisatie van de herhuisvesting kan een woningcorporatie
besluiten tot het beschikbaar stellen van wisselwoningen. Dit wordt per project
bepaald. In dat geval hebben huurders die vanwege sloop hun woning moeten
verlaten, maar nog niet hun intrek kunnen nemen in de definitieve woning, recht op
een wisselwoning. Dit geldt voor bewoners die terug willen keren naar de nieuwbouw
en voor bewoners die voor de sloopdatum nog geen passende woning hebben
toegewezen gekregen.
5.2
De verhuurder zorgt er voor dat de wisselwoning schoon en gestoffeerd
(vloerbedekking, behang en/of stucwerk en/of schilderwerken gordijnen) beschikbaar
komt en is voorzien van verwarming.
5.3
Indien de huur van de wisselwoning hoger is dan de huur van de oude woning, geldt
de huur van de oude woning als huur van de wisselwoning.
5.4
Indien een wisselwoning van toepassing is zal een terugkeerovereenkomst dienen te
worden getekend. Het is in principe niet mogelijk in de wisselwoning te blijven wonen.
Als de terugkeerafspraak niet nagekomen wordt, bijvoorbeeld doordat de bewoner
tussentijds andere woonruimte heeft gevonden, zullen de gemaakte kosten
(vloerbedekking, behang en/of stucwerk en/of schilderwerk en gordijnen) en de
eventuele korting op de huurprijs alsnog (met terugwerkende kracht) in rekening
34
worden gebracht. De wisselwoning dient schoon opgeleverd te worden. Als de
"wissel"huurder schade heeft aangericht in de woning, zal de schade door hem
moeten worden vergoed.
Art. 6 Vergoedingen voor zelf aangebrachte voorzieningen
6.1
Huurders die zelf voorzieningen in hun woning hebben aangebracht, mogen deze uit
de woning verwijderen en meenemen, onverminderd hun verplichting om de woning
op te leveren met volledige uitrusting (bijvoorbeeld sanitair, radiatoren, deuren e.d.)
en bezemschoon achter te laten, zoals zij bij de aanvang van de huur hebben
aangetroffen.
6.2
De huurder heeft recht op een vergoeding voor zelf aangebrachte voorzieningen, op
basis van gelijkwaardigheid aan hetgeen in de betreffende woning geldend is, voor
zover de voorzieningen:
door de huurder zijn aangebracht met schriftelijke toestemming van de
verhuurder;
zijn aangebracht vóórdat de huurder op de hoogte is gesteld van de mogelijke
sloop;
aard- en nagelvast zijn;
volgens het woningwaarderingsstelsel een verbetering van de woning
betekenen;
de materiaal- en installatiekosten met facturen kunnen worden aangetoond;
de waarde van de in aanmerking komende voorzieningen wordt berekend op
basis
van een afschrijving conform het ZAV-beleid;
in technisch goede staat verkeren.
Art. 7 Dienstverlening ten behoeve van de huurders
7.1
Er wordt regelmatig een spreekuur gehouden tijdens de uitvoering van de plannen,
waar huurders terecht kunnen met vragen.
7.2
De verhuurder zal de huurders waar nodig behulpzaam zijn bij procedures en
regelingen, bijvoorbeeld bij de aanvraag voor huursubsidie voor de nieuwe woning.
7.3
De vertrekkende huurder draagt er zelf zorg voor dat gas, licht en telefoon wordt
afgesloten in de woning die wordt achtergelaten. De verhuurder ziet daarop toe.
7.4
Aanpassingen voor gehandicapten uit de oude woningen worden, indien technisch
mogelijk, overgebracht naar de nieuwe woning zonder extra kosten voor de bewoner.
7.5
De verhuurder kan voor de huurder de verhuizing verzorgen door een professioneel
verhuisbedrijf tegen een concurrerend tarief.
7.6
Na het sloopbesluit zullen de huurders door een nieuwsbrief regelmatig op de hoogte
worden gehouden van de stand van zaken.
35
Art 8 Leefbaarheid
8.1
De betrokken partijen zetten zich vanaf het sloopbesluit extra in voor de leefbaarheid
van de buurt en de complexen.
8.2
De leeggekomen woningen worden zo mogelijk nog tijdelijk verhuurd om de periode
van leegstand zo kort mogelijk te maken.
Om de woningen er zo bewoond mogelijk uit te laten zien, wordt gevraagd aan de
vertrekkende bewoners de gordijnen te laten hangen of zorgt de verhuurder ervoor
dat passende maatregelen worden getroffen.
De verhuurder zorgt voor containers voor het afval en maakt hiertoe afspraken
met de ReinUnie.
8.3
8.4
8.5
In geval van overlast maakt de verhuurder afspraken met de politie en ReinUnie om
de veiligheid te waarborgen en de vervuiling tegen te gaan.
8.6
De verhuurder is telefonisch goed bereikbaar voor vragen en klachten van bewoners.
Dit zowel tijdens kantooruren als in noodgevallen daarbuiten.
.
De verhuurder houdt kort na het sloopbesluit een informatieavond voor de huurders.
Als het voor het goed verlopen van het herhuisvesting proces noodzakelijk wordt
geacht, vraagt de verhuurder aan de aanwezigen tot een vertegenwoordiging van de
betreffende huurders te komen. Met deze vertegenwoordiging wordt overleg
gepleegd over o.a. de leefbaarheid in de resterende periode.
.
8.7
Art. 9 Geschillenregeling
Geschillen die voortvloeien uit de toepassing, uitvoering en/of interpretatie van deze
Regeling, kunnen schriftelijk en gemotiveerd worden voorgelegd aan de
Geschillencommissie van de verhuurder.
Art. 10 Hardheidsclausule
10.1
Als het Sociaal Statuut voor een huurder gevolgen heeft die onevenredig ongunstiger
zijn dan voor de andere huurders, of als het voor het goed verlopen Van het
herhuisvesting proces noodzakelijk wordt geacht, kan de verhuurder afwijken van dit
Sociaal statuut. Een tegemoetkoming wordt in beginsel verleend in de vorm van
diensten en/of materialen.
IJmuiden,
Datum
De huurdersraden van Kennemerhave
en Woningbedrijf Velsen enz,
De vier woningcorporaties enz.
36
Prestatieafspraken Wonen
gemeente Velsen
Partijen:
a. De gemeente Velsen, ten dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer G.J.W. van
der Hulst, wethouder Wonen, hierna te noemen “de gemeente”.
b. De woningcorporaties:
- Stichting Woningbedrijf Velsen, ten deze vertegenwoordigd door mevrouw H.M.G.
Schenkeveld Msn, bestuurder
- Stichting Wooncorporatie Kennemerhave, ten deze vertegenwoordigd door de heer W.
Mastenbroek, directeur
- Vereniging AWV Eigen Haard, ten deze vertegenwoordigd door de heer mr. M.J.M
Boekel, directeur-bestuurder;
- Woningbouwvereniging Brederode, ten deze vertegenwoordigd door de heer drs. P.J.
van der Ham, voorzitter.
Hierna gezamenlijk te noemen “de corporaties”
Nemen in overweging:
a. Dat de gemeente in de Woonvisie 2015 d.d. 16 december 2004 haar beleidsvoornemens
op het gebied van wonen heeft vastgelegd, welke visie de corporaties mede
onderschrijven;
b. Dat gemeente en corporaties ieder vanuit hun eigen rol en verantwoordelijkheid werken
aan verbetering van de kwaliteit van het wonen en de woningmarkt in de gemeente
Velsen;
c. Dat de corporaties vanuit hun maatschappelijke doelstellingen bijdragen willen leveren
aan de ontwikkeling van de stad, waaronder het voorzien in de woningbehoefte van
huurders met lagere inkomens en de vernieuwing en verbetering van de leefbaarheid van
oudere wijken.
d. Dat er een aanzienlijke gezamenlijke verbeteropgave ligt in Velsense wijken, waar de
woningvoorraad vaak van povere wederopbouwkwaliteit is;
e. Dat goede en bestendige samenwerking tussen gemeente en corporaties nodig is voor
de uitvoering van die opgave;
f. Dat er behoefte is ontstaan aan een integraal afsprakenkader op grond waarvan partijen
gedurende een langere periode gezamenlijk de ontwikkeling en uitvoering van het
woonbeleid sturing kunnen geven;
37
g. Dat partijen een hecht en langdurig samenwerkingsverband willen aangaan, waarmee zij
zich ten aanzien van hierna na te benoemen onderwerpen, verbinden om
beleidsontwikkeling en bedrijfsvoering van hun organisaties voor een lange periode op
het bedoelde afsprakenkader af te stemmen
h. Dat partijen daarom in de periode maart 2004 t/m maart 2005 gewerkt hebben aan een
zorgvuldige voorbereiding van dit afsprakenkader en dat thans in deze Overeenkomst
Prestatieafspraken definitief willen vastleggen
Komen als volgt overeen:
1.
Gebruikte begrippen en definitie’s
Een overzicht van gebruikte begrippen en definities is opgenomen in bijlage 1 .
2.
3.
Doel, inhoud en duur
1.
Het doel van de Overeenkomst Prestatieafspraken is het vastleggen van een
inhoudelijk, financieel en organisatorisch kader, waarmee gemeente en corporaties in
goede samenwerking sturing en uitvoering kunnen geven aan het beleid t.a.v. wonen
en ruimtelijke ontwikkeling in de gemeente Velsen.
2.
De overeenkomst omvat in dit licht afspraken op de volgende beleidsterreinen
a. Gewenste omvang en ontwikkeling van de kernvoorraad, inclusief het
beleid inzake verkoop van huurwoningen door de corporaties
b. Het beleid op het gebied van woonruimteverdeling
c. De voornemens van partijen inzake hun samenwerking bij verbetering
(herstructurering) van bestaande wijken
d. De positie van corporaties bij uitgifte van nieuwbouwlocaties
e. Het beleid t.a.v. de relatie tussen Wonen, Zorg en Welzijn
3.
De overeenkomst is aangegaan voor de periode 2005 – 2020; die periode wordt
onderscheiden in drie tijdvakken van 5 jaar (2005 t/m 2009; 2010 t/m 2014; 2015 t/m
2019). Partijen beschouwen daarbij alleen de afspraken voor de eerste periode als
bindend. Voor zover de afspraken betrekking hebben op de daarop volgende
tijdvakken zijn deze slechts „indicatief‟ en krijgen pas een bindend karakter indien
partijen dat overeenkomen.
Omvang en ontwikkeling kernvoorraad
1.
Partijen spreken af voor hun samenwerking in het kader van deze overeenkomst uit te
gaan van een benodigde kernvoorraad van 6400 woningen, conform de uitkomsten
van het Woningmarktonderzoek 1996 en 2001.
2.
Voor de vaststelling welke woningen tot de kernvoorraad behoren, gaan partijen uit
van de definitie als opgenomen in bijlage 1.
3.
Gemeente en corporaties spreken af dat zij de opbouw van de woningvoorraad
jaarlijks zullen volgen en hun in deze overeenkomst vastgelegde afspraken t.a.v. de
kernvoorraad zullen bijstellen indien de marktomstandigheden, waaronder eventuele
wijzigingen in wet- en regelgeving, daartoe aanleiding geven. In het bijzonder het
woningmarktonderzoek in 2005, de uitkomsten van de evaluatie van het
optie/winkelmodel voor de woonruimteverdeling (na oktober 2005) en de komende
wijziging van het BBSH, kunnen aanleiding geven tot nieuwe afspraken.
4.
Intentieafspraken met het Rijk over aantallen door de corporaties te bouwen, te
slopen, te transformeren of te verkopen woningen, zal de gemeente uitsluitend in
overleg met de corporaties maken.
38
5.
Gemeente en corporaties geven tenminste iedere vier jaar (te beginnen in 2005) voor
gezamenlijke rekening opdracht tot een woningmarktonderzoek.
6.
Ieder der corporaties draagt mede zorg voor de instandhouding van de kernvoorraad
door tenminste 60% van het eigen woningbezit onder de aftoppingsgrens volgens
genoemde definitie te houden.
Teneinde een evenwichtige huurprijsontwikkeling voor de gehele sociale
woningvoorraad te waarborgen, streven de corporaties een gezamenlijke benadering
van de hoofdlijnen van hun huurbeleid na, waarbij de streefhuren liggen tussen 60%
en 90% van de maximale huurprijsgrens binnen de kaders van het huidige
Huurbeleid.
4.
7.
Als centraal uitgangspunt voor hun huurbeleid hanteren de corporaties de relatie
tussen kwaliteit en huurprijs, waarbij de kwaliteitswaardering gebaseerd is op de
technische staat enerzijds en de populariteit van de woning anderzijds.
8.
De gemeente Velsen kan de nieuwbouw van woningen (huur- en koop) voor de
primaire doelgroepen van de corporaties subsidiëren. De gemeente kan hieraan
voorwaarden verbinden, zoals het gedurende minimaal 10 jaar voor de bedoelde
doelgroepen bereikbaar houden van de woningen.
9.
Corporaties zullen uiterst terughoudend zijn met verkoop van bestaande
huurwoningen. Verkoop wordt onder meer overwogen indien er in een bepaalde wijk
sprake is van een te eenzijdig samengestelde woningvoorraad en deze eenzijdigheid
niet (in voldoende mate) door herstructurering opgelost kan worden. Vooralsnog lijkt
dit alleen het geval in Velsen-Noord. Een ander motief voor verkoop kan gelegen zijn
in de noodzaak middelen te genereren voor herstructurering of nieuwbouw van
andere woningen en woongebouwen
Woonruimteverdeling
Op het gebied van de woonruimteverdeling gelden tussen partijen de afspraken als
vastgelegd in de “Overeenkomst Experiment Optie/Winkelmodel Velsen ” van 26 juni 2003.
Bij de in deze overeenkomst vastgelegde evaluatie, zullen partijen onder meer verkennen
of nadere afspraken noodzakelijk zijn omtrent de voorrang van huisvesting van kwetsbare
groepen (als bedoeld in artikel 7), zowel onderling als in relatie met reguliere
woningzoekenden
5.
Herstructurering van woongebieden
Uitgangspunten voor de samenwerking
1.
De corporaties en de gemeente willen samenwerken bij verbetering van het woon- en
leefklimaat in een aantal bestaande Velsense woonwijken. De corporaties willen
daarbij investeren in verbetering en vernieuwing van hun woningbezit en van de
openbare ruimte in deze wijken; in samenhang daarmee willen gemeente en
corporaties in deze overeenkomst vastleggen welke uitgangspunten zij hanteren voor
hun gezamenlijke (financiële) inzet ter verbetering van de woonomgeving.
2.
Partijen beschouwen herstructurering (transformatie) van woonwijken als een
gezamenlijke onderneming, waarvan de kosten en investeringen op basis van
onderscheiden verantwoordelijkheden tussen partijen worden verdeeld.
3.
Samen spannen partijen zich in om de rendementen van gebiedsexploitaties te
optimaliseren, in het vertrouwen dat deze optimalisatie aan elk van de partijen ten
goede komt.
39
De gemeente is primair verantwoordelijk voor de noodzakelijke investeringen in de
openbare ruimte. De corporaties streven er naar hun vastgoedinvesteringen af te stemmen
op de gemeentelijke planning voor het onderhoud van de openbare ruimte. De corporaties
zijn tevens in beginsel bereid bij te dragen in de tekorten op de gemeentelijke
grondexploitatie. Partijen spreken af op basis van deze principebereidheid vóór 1 januari
2007 definitieve financiële afspraken te zullen uitwerken en in een aanvullende
overeenkomst te zullen vastleggen. In lid 13 van dit artikel is hiertoe een
voorbereidingsafspraak vastgelegd.
4.
De corporaties zijn in het kader van hun wettelijke positie als Toegelaten Instelling,
verantwoordelijk voor de noodzakelijke investeringen in de woningbouw. De
gemeente streeft er naar hieraan bij te dragen, conform het gestelde in artikel 3 lid 8.
5.
De gemeente is verantwoordelijk voor de risico‟s van de grondexploitatie en de
corporaties voor de risico‟s van de vastgoedontwikkeling en -exploitatie.
6.
Op grond van de voorgaande uitgangspunten leggen partijen hierna nadere afspraken
omtrent hun samenwerking vast.
Werkwijze
7.
Partijen stellen in overleg vast voor welke gebieden zij tot een gezamenlijke aanpak
van de herstructurering willen komen. Hiertoe meldt de gemeente via het Bestuurlijk
Overleg (zie artikel 9 lid 1) haar voornemens aangaande actualisering van
bestemmingsplannen. De corporaties melden via het Bestuurlijk Overleg hun
voornemens inzake aanpak van gebieden en projecten aan. Na acceptatie van een
plan door het Bestuurlijk Overleg wordt het gebied/project opgenomen in het
Planningdocument herstructurering, dat conform het in bijlage 2 opgenomen model
door de gemeente wordt opgesteld en geactualiseerd. Uitsluitend voor gebieden en
projecten die zijn opgenomen in het bedoelde Planningsdocument gelden de
afspraken als vermeld in dit artikel (art. 5 Herstructurering van woongebieden)
8.
Voor de in lid 8 bedoelde gebieden/projecten stellen partijen gezamenlijk een
“Gebiedsvisie” vast. Daarin worden de plangrenzen rond het gebied vastgesteld en
worden de ruimtelijke uitgangspunten en randvoorwaarden voor de ingrepen in
woningbouw en openbare ruimte vastgelegd.. Behalve voor wonen en openbaar
gebied, omvat deze Gebiedsvisie ook voornemens en plannen betreffende de sociale
en economische ontwikkeling van het gebied.
9.
De in lid 9 genoemde Gebiedsvisie vormt de basis voor de “Projectovereenkomst”
waarin de gemeente, de betrokken corporatie(s) en eventuele derden, met
inachtneming van de in deze overeenkomst vastgelegde uitgangspunten, definitieve
(financiële) afspraken maken over de ontwikkeling van een of meer projecten binnen
de plangrenzen van de gebiedsvisie.
10. In afwijking van het voorgaande lid, kunnen partijen in goed overleg besluiten een
gebied/project van beperkte omvang op basis van deze overeenkomst te ontwikkelen,
zónder dat vooraf een gebiedsvisie is vastgesteld.
11. Partijen zullen zowel tijdens de voorbereiding als na het aangaan van de
projectovereenkomst, al het mogelijke doen om de bedoelde projecten te realiseren
conform de in deze overeenkomst vastgelegde afspraken. De gemeente zal met
behulp van het haar ter beschikking staande publiekrechtelijk instrumentarium de
beoogde ontwikkelingen steunen en hiermee strijdige ontwikkelingen in en om de
gebieden/projecten tegengaan.
40
Verdeling van kosten en risico’s
12. Partijen spreken af om vóór 1 juli 2006 in goed overleg spelregels uit te zullen werken
voor de verdeling van kosten en risico‟s bij herstructurering. Belangrijke thema‟s
daarbij zijn onder meer:
Welke kosten en risico‟s vallen onder vastgoedontwikkeling corporaties en
welke onder gemeentelijke grondexploitatie?
Onder welke voorwaarden geldt deze verdeling?
Hoe omgaan met afwijkingen die kosten of risico‟s wederpartij beïnvloeden?
Welke bijdragen van corporaties in de (tekorten van de) gemeentelijke
grondexploitatie zijn noodzakelijke c.q. aanvaardbaar?
Sociaal Statuut
13. In een “Sociaal Statuut” hebben de corporaties in overleg met hun
huurdersorganisaties en met instemming van de gemeente, vastgelegd op welke
wijze zij zullen omgaan met de rechten en belangen van huurders in
herstructureringsprocessen. Dit Sociaal Statuut maakt als bijlage 3 deel uit van deze
overeenkomst
Organisatie van samenwerkingsprojecten
14. Partijen spreken af dat zij bij de voorbereiding en uitvoering van gebieden/projecten,
zullen samenwerken via de methodiek van projectmatig werken, zoals beschreven in
de nota “Samenwerken aan herstructurering” die als bijlage 4 bij deze overeenkomst
is gevoegd.
15. Tenzij partijen een ander besluitvormingstraject overeenkomen, worden
projectovereenkomsten voor projecten die in het kader van deze overeenkomst
worden voorbereid en uitgevoerd, vastgesteld door het Bestuurlijk Overleg, zo nodig
onder voorbehoud van instemming van de bevoegde organen van de betrokken
partijen.
16. De gemeente draagt, in het kader van de gezamenlijke monitoring van de afspraken
uit deze overeenkomst zorg voor administratie, voortgangsbewaking en rapportages
inzake de projecten herstructurering. De hierbij te volgen werkwijze wordt tussen
partijen in overleg nader bepaald. Gemeente en corporaties leveren alle informatie die
noodzakelijk is voor deze monitoring. De monitoring sluit aan op de beheersaspecten
die gelden voor het samenwerken in projecten (Tijd, geld, kwaliteit, informatie en
organisatie).
17. Jaarlijks rapporteert de gemeente schriftelijk aan het Bestuurlijk Overleg over de
conform het voorgaande artikel te monitoren punten.
6. Positie corporaties bij uitgifte nieuwbouwlocaties
1. Ten aanzien van de procedure die de gemeente volgt bij de uitgifte van bouwlocaties
teneinde haar keus te bepalen voor één of meer ontwikkelaars, komen partijen als
volgt overeen:
2. De gemeente informeert de corporaties via het Bestuurlijk Overleg over alle
woningbouwlocaties die zij voornemens is uit te geven. Zij doet dit tijdig, zodat de
corporaties de gemeentelijke besluitvorming nog kunnen beïnvloeden.
3. De gemeente neemt geen beslissing omtrent uitgifte van woningbouwlocaties, voordat
de corporaties in het Bestuurlijk Overleg gelegenheid hebben gehad op dit voornemen
te reageren.
41
4. In het Bestuurlijk Overleg stellen partijen in overleg vast of een uit te geven locatie al
dan niet onder de voorkeursregeling voor corporaties valt (hierna “de
voorkeursregeling”.
5. Een locatie valt als regel onder de voorkeursregeling indien daar:
a. woningbouw voorzien is binnen of direct grenzend aan de gebieden waar
de corporaties reeds bezit hebben, of
b. maatschappelijk vastgoed voorzien is in combinatie met sociale
woningbouw, of
c. sociale woningbouw tenminste 25% uitmaakt van de te realiseren
woningbouwplannen.
6. Partijen kunnen in overleg besluiten andere locaties (dan onder 5. bedoeld) onder de
voorkeursregeling te laten vallen.
7. Indien partijen geen overeenstemming bereiken over de vraag of een locatie,
rekening houdend met de onder 5. vermelde criteria, al dan niet onder de
voorkeursregeling valt, beslist de gemeente.
8. Indien een locatie onder de voorkeursregeling valt gelden de volgende afspraken:
a. De gemeente stelt een helder en toetsbaar Programma van Eisen (PvE)
inclusief een Ruimtelijk functioneel Kader voor de locatie vast. Dit PvE gaat
uit van aangepaste grondprijzen voor sociale huur- en sociale
koopwoningen
b. De gemeente stelt de corporaties in het bestuurlijk overleg in de
gelegenheid om op basis van dit PvE gezamenlijk tenminste twee
corporaties uit hun midden voor de locatie aan te wijzen, onder vermelding
van een volgorde van voorkeur.
c. De gemeente nodigt in het bestuurlijk overleg maximaal twee aangewezen
corporaties uit om op basis van dit PvE een “ontwikkelingsvisie op
hoofdlijnen” in te dienen.
d. Op grond van de ingediende ontwikkelingsvisies beslist de gemeente aan
welke corporatie zij de locatie wil uitgeven; bij twijfel kiest de gemeente de
corporatie die conform lid b in het bestuurlijk overleg als eerste voorkeur is
voorgesteld
e. Indien de gemeente geen van de ingediende ontwikkelingsvisies
bevredigend vindt, meldt zij dit onder opgave van argumenten aan de
betrokken corporaties. Vervolgens is de gemeente, mits zij blijft uitgaan van
hetzelfde PvE, vrij om desgewenst een andere aanbieder dan een van de
corporaties voor ontwikkeling van de locatie uit te nodigen. Bij wijziging van
het PvE wordt opnieuw deze voorkeursregeling gevolgd.
9. De gemeente kan op zwaarwegende gronden afwijken van hantering van deze
voorkeursregeling. In dat geval stelt zij de corporaties hiervan tijdig in kennis via het
Bestuurlijk Overleg, onder expliciete vermelding en toelichting van de zwaarwegende
gronden die bij dit besluit een rol spelen.
7.
Wonen, Zorg en Welzijn
1.
De corporaties achten zich mede verantwoordelijk voor een goed woon- en leefmilieu
in wijken waar zij substantieel woningbezit hebben. Zij participeren in die wijken in
wijkgerichte samenwerkingsverbanden. De corporaties staan positief tegenover het
leveren van een (financiële) bijdrage aan maatregelen ter bevordering van een goed
woon- en leefklimaat in bedoelde wijken.
42
2.
De Woonvisie Velsen 2015 constateert dat het aantal ouderen (65+) en daarmee de
daarmee samenhangende vraag naar voor ouderen geschikte huisvesting in Velsen,
de komende jaren sterk zal toenemen. Daarnaast constateert de Woonvisie dat
steeds meer (kleine) groepen kwetsbare burgers zoals mensen met een
verstandelijke of lichamelijke handicap en mensen met een psychische stoornis,
huisvesting buiten de intramurale instellingen zullen zoeken. Gemeente en
corporaties willen structureel samenwerken bij het voldoen aan deze
huisvestingsvragen, waarbij de corporatie primair verantwoordelijk is voor
ontwikkeling, verhuur en beheer van het vastgoed, terwijl de gemeente primair
verantwoordelijk is voor het coördineren van de inbreng van de maatschappelijke
organisaties die belast zijn met begeleiding en ondersteuning van de betrokken
bewoners.
3.
Ten aanzien van (de geschiktheid van) nieuw te bouwen en bestaande woningen van
de woningcorporaties spreken partijen het volgende af:
a. De corporaties willen voorzien in de woningbehoefte van ”kwetsbare”
doelgroepen, als in lid 2 bedoeld. De gemeente initieert in overleg met de
corporaties en met relevante instellingen de inventarisatie van de
woningbehoefte van deze doelgroepen. De inventarisatie zal leidraad zijn
bij de opstelling van een door de corporaties te formuleren
bouwprogramma.
b. De corporaties zullen nieuw te bouwen woningen zoveel mogelijk bouwen
volgens de eisen van het Woonkeurlabel (basispakket) zoals geregistreerd
door SKW Certificatie BV te Almere, waardoor bewoners langer in de
woning kunnen blijven wonen.
c. De gemeente en de corporaties spreken in geval van nieuwbouw af welk
deel van de woningen wordt bestemd voor verhuur zonder voorwaarden en
welk deel voor specifieke doelgroepen.
d. De Wet Voorziening Gehandicapten (WVG) biedt de mogelijkheid met
subsidie van de gemeente woningen aan te passen aan de handicap van
de bewoners. Subsidiëring van collectieve voorzieningen regelt de wet niet.
Het treffen van collectieve voorzieningen kan echter uit kostenoogpunt
wenselijk zijn in complexen waar gelet op de bewoners een toenemend
aantal verzoeken om individuele aanpassingen te verwachten zijn. Bij
nieuwbouw zullen de corporaties in dat geval deze collectieve
voorzieningen op hun kosten treffen. Bij aanpassingen aan voorzieningen
in collectieve ruimten in bestaande bouw, zullen de gemeente en de
betrokken corporatie ieder 50% van de meerkosten voor hun rekening te
nemen. De gemeente zal daartoe in goed overleg met de corporaties een
regeling uitwerken.
e. De corporaties leggen vóór 1 januari 2006 aan de gemeente een voorstel
voor tot actualisatie van de in 2001 gemaakte afspraken tot het beter
geschikt maken van een deel van hun woningen voor ouderen.
4.
T.a.v de samenwerking met (maatschappelijke) organisaties voor zorg, welzijn en
dienstverlening spreken partijen het volgende af:
a. Welzijn is een directe gemeentelijke verantwoordelijkheid met als
grondslag de Welzijnswet. Zorg wordt geboden door maatschappelijke
ondernemingen.
b. De corporaties hechten belang aan samenwerking met (maatschappelijke)
organisaties/instellingen voor zorg, welzijn en dienstverlening. De
gemeente initieert een structureel overleg tussen de gemeente, deze
instellingen en de corporaties.
c. De corporaties zijn in beginsel bereid tot het bouwen en beheren van
gebouwen voor maatschappelijke doeleinden. Gemeente en corporaties
zullen in dit licht in 2005 gezamenlijk de wenselijkheid en haalbaarheid van
een sociaal pension in Velsen onderzoeken.
d. Organisaties als Wonen Plus bieden praktische dienstverlening en
persoonlijke ondersteuning aan ouderen, gehandicapten en chronisch
43
zieken, waardoor zij langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Corporaties
en gemeente staan achter de doelstellingen van deze dienstverlening.
Partijen spreken af hieraan ieder op eigen wijze invulling te zullen geven.
8.
9.
Samenwerking met bewoners en belanghebbenden.
1.
Partijen beschouwen bewoners, ondernemers, vastgoedeigenaren en andere
belanghebbenden als belangrijke gesprekspartners voor de toekomstige ontwikkeling
van het wonen in Velsen. Daarom streven zij ernaar om, naast het wettelijk
voorgeschreven overleg huurder – verhuurder, gezamenlijk een optimale
communicatie met zowel individuele bewoners en belanghebbenden als met
bewonersorganisaties en andere organisaties van belanghebbenden tot stand te
brengen.
2.
Bij de verdeling van taken en verantwoordelijkheden in de communicatie met
bewoners en belanghebbenden, hanteren partijen als uitgangspunt dat de corporaties
verantwoordelijk zijn voor de communicatie met hun huurders over alle zaken die
voortvloeien uit de huurovereenkomst en het BBSH. Belanghebbende burgers
(waaronder corporatiehuurders) kunnen zich voor overige zaken wenden tot de
gemeente, o.a. op basis van de inspraakverordening. Bij herstructurering van wijken
zijn die domeinen sterk verweven. Daarom zullen corporaties en gemeente in die
wijken zorgen voor één gezamenlijke communicatielijn met bewoners en
belanghebbenden in de wijk.
Sturing en organisatie van de samenwerking
1.
De verantwoordelijkheid voor de uitvoering van deze overeenkomst leggen partijen bij
het periodieke Bestuurlijk Overleg (BO) tussen gemeente en corporaties. Partijen
beschouwen dit overleg als platform voor overleg, toezicht en bijsturing bij de
uitvoering van deze overeenkomst. Partijen zijn samen verantwoordelijk voor het
goed functioneren van dit overleg.
2.
Om de goede uitvoering van de overeenkomst te ondersteunen trekken partijen een
onafhankelijke voorzitter aan voor het BO. Deze voorzitter blijft in functie zolang
partijen dit gezamenlijk noodzakelijk achten.
3.
Partijen komen overeen gezamenlijk zorg te dragen voor monitoring van de afspraken
uit deze overeenkomst door middel van registratie, voortgangsbewaking en
rapportages inzake de voortgang n.a.v. gemaakte afspraken. De hierbij te volgen
werkwijze wordt tussen partijen in het Bestuurlijk Overleg nader bepaald. Gemeente
en corporaties zullen alle informatie leveren die noodzakelijk is voor deze monitoring
en rapportage. De monitoring sluit aan op de beheersaspecten die gelden voor het
samenwerken in projecten (tijd, geld, kwaliteit, informatie en organisatie). In
samenhang hiermee zal de monitoring ook bestaan uit (woning)marktverkenningen
zodat er periodiek een vergelijking kan plaatsvinden tussen de in deze overeenkomst
vastgelegde afspraken, de feitelijke voortgang van projecten en de ontwikkelingen in
de (woning)markt.
4.
Jaarlijks zullen partijen aan de hand van een schriftelijke rapportage in het BO de
uitvoering en voortgang van gemaakte afspraken bespreken.
5.
Partijen zullen in de toekomst bij voorgenomen wijzigingen van hun eigen beleid die
direct van belang zijn voor de uitvoering van deze overeenkomst, de andere partijen
vroegtijdig informeren en in adviserende zin bij hun eigen beleidsvoorbereiding
betrekken.
44
10.
11.
6.
Door het Bestuurlijk Overleg ( in consensus) goedgekeurde proceskosten verbonden
aan de uitvoering van deze overeenkomst (onderzoek, advieskosten,
procesondersteuning e.d.) komen, tenzij partijen anders afspreken, voor rekening van
partijen volgens de volgende verdeelsleutel:
 De gemeente: 50%
 De gezamenlijke corporaties 50%, waarvan:
i. Woningbedrijf Velsen: 60 %
ii. AWV Eigen Haard: 15 %
iii. Kennemerhave: 20 %
iv. Brederode: 5 %
7.
Partijen zullen zich naar beste vermogen inzetten om vanuit hun organisaties de juiste
inbreng (in termen van management, personele capaciteit, organisatiekracht) te
leveren, teneinde de doelen van deze overeenkomst te realiseren.
Evaluatie en wijziging van de overeenkomst
1.
Tegen het einde van de periode 2005 t/m 2009 en tegen het einde van de periode
2010 t/m 2014 zullen partijen hun samenwerking op basis van deze overeenkomst
evalueren. Deze evaluatie kan leiden tot aanpassing van de overeenkomst voor de
aansluitende periode van 5 jaar. Vastlegging van verplichtingen tussen partijen voor
een volgende 5-jaarsperiode kan slechts plaatsvinden met instemming van alle
partijen, en uitsluitend voor een periode van maximaal 5 jaar vast.
2.
Ten behoeve van de evaluatie en bijsturing van de overeenkomst werken partijen
mee aan de uitvoering van een periodieke (woning)marktverkenning.
3.
Ook los van de in lid 1 bedoelde evaluatie kunnen partijen gezamenlijk besluiten
tot wijziging of aanvulling van afspraken uit deze overeenkomst. Voorstellen hiertoe
dienen, tenzij partijen anders besluiten, altijd gebaseerd te zijn op in gezamenlijke
opdracht uitgevoerd onderzoek
4.
Een wijziging van deze overeenkomst is pas van kracht indien alle partijen met de
inhoud van de wijziging alsmede de gevolgen daarvan schriftelijk hebben ingestemd
middels besluiten van de daartoe bevoegde organen van partijen.
Publiekrechtelijke positie gemeente
1.
De inhoud van deze overeenkomst is niet van invloed op de uitoefening door de
gemeente van haar wettelijke taken. Indien deze taakuitoefening leidt tot handelingen
en/of besluiten die nadelig zijn voor de uitvoering van deze overeenkomst, zal de
gemeente in geen geval aansprakelijk zijn voor de daardoor voor de corporaties en/of
door corporaties ingeschakelde derden ontstane nadelen.
2.
Evenmin is de inhoud van deze overeenkomst van invloed op de verkrijging van
toestemming van hogere overheden voor zover deze toestemming voor de gemeente
voor de uitvoering van hetgeen bij of krachtens deze overeenkomst is
overeengekomen of onderdelen daarvan wettelijk is vereist. Indien een
onherroepelijke weigering van een dergelijke toestemming nadelig is voor hetgeen bij
of krachtens deze overeenkomst is overeengekomen zal de gemeente in geen geval
aansprakelijk zijn voor de daardoor voor corporaties en/of door corporaties
ingeschakelde derden ontstane nadelen.
45
12.
Duur, geschillen en beëindiging
1.
Deze overeenkomst gaat in bij ondertekening en eindigt op 31 december 2019.
2.
Tussentijdse beëindiging van de overeenkomst is niet mogelijk, tenzij partijen daartoe
unaniem besluiten, of in een van de volgende gevallen:
a. Indien partijen het bij de in artikel 10 lid 1 bedoelde evaluatie in 2009 , niet
eens worden over een voorgestelde wijziging van de overeenkomst;
b. indien een woningcorporatie noodgedwongen en met succes een beroep
doet op het Centraal Fonds Volkshuisvesting, in staat van faillissement
geraakt, wordt ontbonden of surseance van betaling aanvraagt en voorts
indien een woningcorporatie wordt beperkt in haar bevoegdheid om
rechtshandelingen te verrichten en/of bij beslaglegging op haar roerende
en/of onroerende zaken en/of rechten;
c. indien voor de gemeente krachtens de gemeentewet de artikel 12-status
van toepassing wordt verklaard.
d. indien een wijziging van wet- en regelgeving, bijvoorbeeld van het BBSH,
nakoming van deze overeenkomst voor de corporaties onmogelijk maakt.
3.
Alle geschillen die naar aanleiding of in verband met deze overeenkomst of daaruit
voortvloeiende verbintenissen tussen partijen mochten ontstaan, uitgezonderd die
waarin het gebruik van publiekrechtelijke bevoegdheden in het geding is, zullen
worden beslecht overeenkomstig het arbitragereglement van het Nederlands
Arbitrage Instituut. Deze geschillenregeling laat onverlet de mogelijkheid van partijen
tot het vragen van een voorziening in kort geding of tot het nemen van conservatoire
maatregelen.
Overeengekomen te Velsen op 5 juli 2005
Gemeente Velsen:
Stichting Woningbedrijf Velsen:
Stichting Wooncorporatie Kennemerhave:
Woningbouwvereniging AWV Eigen Haard:
Woningbouwvereniging Brederode:
Bijlagen:
1. Begrippen en definities
2. Model “Planningsdocument herstructurering”
3. Sociaal Statuut
4. Nota “Samenwerken aan herstructurering”
46
Bijlage 1: Begrippen en definities
Aftoppingsgrens
Gestelde huurgrens in het kader van Huursubsidiewet. Het deel van de huur dat boven de
aftoppingsgrens ligt, komt geheel voor rekening van de huurder. Bepaalde groepen huurders
krijgen boven de aftoppingsgrens toch nog de helft van de huur gesubsidieerd (tot de
maximale huursubidiegrens).
BBSH – Besluit Beheer Sociale Huursector - bevat de regels waaraan woningcorporaties (en
gemeentelijke woningbedrijven) zich moeten houden.
HS - Huursubsidiewet
Kernvoorraad –Deel van de woningvoorraad dat een woningcorporatie beschikbaar houdt
om huishoudens met een laag inkomen passend te huisvesten. In het kader van deze
prestatieafspraken wordt de kernvoorraad gekoppeld aan de woningvoorraad met een
huurprijs onder de aftoppingsgrens afhankelijk van de type woning.
Voor overige woningen : aftoppingsgrens 1 en 2 persoonshuishoudens (€ 474,88*)
Voor eengezinswoningen: aftoppingsgrens voor 3 en meerpersoonshuishoudens: (€ 508,92*)
* Peil 1 juli 2005 - onder voorbehoud van wijziging door het ministerie
Maximale huurprijsgrens
De maximale huurprijsgrens is de huur die op grond van het woningwaarderingsstelsel
maximaal kan worden overeengekomen. De maximale huurprijsgrens wordt bepaald op
basis van het woningwaarderingsstelsel.
Primaire doelgroepen – die groepen die voorrang moeten krijgen bij het toewijzen van
woonruimte met een huur beneden de aftoppingsgrens van de Huursubsidiewet. Dit betreft
mensen die, conform het BBSH, op basis van hun inkomen een beroep kunnen doen op
huursubsidie.
Zie tabel onderaan met de geldende inkomens en huren voor het tijdvak 1 juli 2004 – 1 juli
2005.
Streefhuren – Door verhuurder bepaald wenselijk huurniveau van de woning. Wordt
uitgedrukt in percentage van de maximale huurprijsgrens.
Woningvoorraad
- goedkope woningen:
- betaalbare woningen:
- dure woningen:
- vrije sector woningen:
< kwaliteitskortingsgrens HS jongerenhuisvesting
> kwaliteitskortingsgrens HS jongerenhuisvesting én
aftoppingsgrenzen HS
> aftoppingsgrenzen HS én < maximale HS-grens
> maximale HS-grens
WVG – Wet Voorziening Gehandicapten
47
Grenzen BBSH/HS in €
1 juli 2004 –
30 juni 2005
Normhuur
179,61
Kwaliteitskortingsgrens jongerenhuisvesting (t/m 22 325,91
jaar)
Aftoppingsgrens 1 en 2 phh
466,48
Aftoppingsgrens 3 phh of meer
499,92
Maximale huursubsidiegrens
597,54
Inkomen doelgroep 1 persoonshuishouden < 65
< 18.700,-jaar
Inkomen doelgroep 1 persoonshuishouden > 65
< 16.625,-jaar
Inkomen doelgroep meerpersoonshuishouden < 65 < 25.075,-jaar
Inkomen doelgroep meerpersoonshuishouden > 65 < 21.675,-jaar
1 juli 200530 juni 2006 *
331,78
474,88
508,92
604,72
* Voorlopige bedragen. Het ministerie van VROM zal binnenkort de definitieve bedragen
vaststellen.
48
Introduktie
De Huurcommissie is een onafhankelijke organisatie die zich bezighoudt met
geschillen tussen huurder en verhuurder over onderhoud, huurprijs en
servicekosten van huurwoningen. De leden van de commissie werken meestal
bij huurdersverenigingen (huurdersleden) en een woningbouwvereniging of als
makelaar (verhuurdersleden). In een Huurcommissie zit een gelijk aantal
huurders- en verhuurdersleden. Er zijn 59 Huurcommissies, ondersteund door
één secretariaat. Het secretariaat van de Huurcommissies is onderdeel van
VROM.
Contact: Internet: www.huurcommissie.nl
Telefoon
De Huurcommissie is op werkdagen telefonisch bereikbaar van 8:30 tot 17:30 uur. U
kunt dan terecht met vragen over:

Een bij de Huurcommissie lopende zaak

De huurprijswetgeving

Het aanvragen van voorlichtingsmateriaal en formulieren
Het telefoonnummer is: 0800 - 488 72 43 (0800-huurcie)
Postadres
Huurcommissie
Postbus 16495
2500 BL Den Haag
Spreekuren in de regio
De Huurcommissie houdt spreekuren in de regio, deze kunt u vinden op de website:
www.huurcommissie.nl.
Hier kunt u terecht als u vragen heeft of een persoonlijk advies wilt van een
voorlichter van de Huurcommissie. Voor een spreekuur hoeft u geen afspraak te
maken en er zijn geen kosten aan verbonden.
Voor toegang tot het gebouw waar spreekuur wordt gehouden dient u zich te kunnen
legitimeren. Zorg dus dat u een geldig legitimatiebewijs (Nederlands paspoort,
identiteitskaart of rijbewijs) kunt tonen.
Opname in adressenbestand
Wilt u op de hoogte gehouden worden van publicaties, informatie, wets- en
beleidswijzigingen vanuit de Huurcommissie?
Dan kunt u een brief sturen naar het volgende postadres:
Huurcommissie
Afdeling Communicatie
Postbus 16495
2500 BL Den Haag
49
Stichting Huurdersraad
van
Woningbedrijf Velsen
Aan de huurders van complex:
Geachte medehuurder,
Woningbedrijf Velsen is de verhuurder van
de woning waar u in woont. Zij zijn
voornemens om aan het complex waarin u
woont (groot of grootschalig) onderhoud te
gaan plegen. Wettelijk is de verhuurder
verplicht om dit in overleg met de
bewoners/huurders van bedoeld complex uit
te voeren. Om het overleg goed te kunnen
voeren en de uitvoer goed te stroomlijnen
en coördineren dient er een
bewonerscommissie te worden opgericht,
die met ondersteuning van de Huurdersraad,
in overleg gaat met woningbedrijf Velsen
over de voorgenomen plannen en eigenlijk
nog belangrijker UW WENSEN.
Daarom zijn wij opzoek naar bewoners die
zitting willen nemen een
bewonerscommissie voor uw complex.
Hieronder vindt u een korte uitleg over wat
deelname aan een bewonerscommissie
inhoud en wat er van u wordt verwacht.
Heeft u interesse of vragen neemt u dan
contact op met de leden van de
Huurdersraad, die gespecialiseerd zijn in het
begeleiden bewonerscommissies.
Dit zijn Thea Kistemaker, 06 – 421 25 337 of
John van Opijnen, 06 – 547 27 903.
Wat is een bewonerscommissie en wie
zitten hierin?
Een bewonerscommissie is een commissie
die is samengesteld uit minimaal drie en
maximaal acht bewoners van een wijk, flat of
complex. Zij zijn de schakel tussen de
bewoners en het WBV, anders gezegd zijn zij
de ogen en oren van de wijk.
Elke bewonerscommissie heeft een vaste
voorzitter, penningmeester en secretaris.
De voorzitter is het aanspreekpunt (ofwel
spreekbuis) voor de bewoners en voor het
WBV en hij/zij leidt de vergaderingen.
Het WBV verwacht dat de
bewonerscommissieleden meedenken,
meepraten en adviseren over het onderhoud
en beheer van de woningen en de woon- en
leefomgeving in de wijk.
Zij hecht veel waarde aan de inbreng vanuit
de bewonerscommissies en gaat serieus om
met de verkregen informatie.
De leden van de bewonerscommissie
worden altijd als eerste op de hoogte
gesteld van werkzaamheden in de wijk. Als
de woonconsulent van het WBV een
algemene brief aan het complex schrijft,
wordt deze eerste ter goedkeuring naar de
secretaris van de bewonerscommissie
gestuurd.
De belangrijkste taak van de
bewonerscommissie is het inventariseren
van de meningen/wensen van zoveel
mogelijk bewoners uit de wijk, bijvoorbeeld
door middel van een enquête. Belangrijke
onderwerpen hierbij zijn de woning (o.a.
technische staat, onderhoud, wensen bij
renovatie, zwerfvuil), de leefomgeving (o.a.
leefbaarheid, groenvoorziening,
speelplaatsen, schoonmaken portieken) en
de service (o.a. veiligheid, extra’s die het
WBV aanbiedt, zou moeten aanbieden).
Aan de hand daarvan stelt de
bewonerscommissie een werkprogramma
op waarmee zij vervolgens aan de slag gaan.
Daarnaast organiseert een
bewonerscommissie bijeenkomsten en is
aanwezig bij belangrijke gebeurtenissen in
de wijk om optimaal op de hoogte te blijven
van de actuele zaken in de wijk. Ook het
verwelkomen van nieuwe bewoners in de
buurt of het maken van een buurtkrantje of
jaarverslag zou een leuke taak zijn voor een
bewonerscommissie.
De bewonerscommissieleden vergaderen
regelmatig met elkaar (naar eigen behoefte)
en ook tweemaal per jaar met het WBV.
Kortom de Huurdersraad spant zich voor
200% in, bij het behartigen van UW belangen.
50
Voorgaand valt veelvuldig de kreet
bewonerscommissie, nu denkt u misschien
wat is dat, daarom hieronder een korte
toelichting.
Woningbedrijf Velsen (WBV) vindt het
belangrijk om goed contact te hebben met
haar huurders. Omdat het voor WBV niet
mogelijk is met alle huurders persoonlijk te
spreken, richten wij bewonerscommissies
op.
De bewonerscommissieleden weten wat er
leeft in de wijk en onder de huurders. De
leden van deze bewonerscommissies zijn
enthousiaste personen uit dezelfde wijk
en/of uit hetzelfde complex. Zij hebben
regelmatig overleg met elkaar over zaken
zoals het onderhoud van de woning, de
leefbaarheid in de wijk, de wensen van
bewoners en alles wat daar raakvlakken mee
heeft. Onderwerpen dus die meerdere
mensen uit de buurt aangaan.
St. HUURDERSRAAD woningbedrijf Velsen.
De Huurdersraad is het officiële
overlegorgaan voor het Woningbedrijf
Velsen inzake huurders aangelegenheden.
De Huurdersraad bestaat volledig uit
Huurders van woningbedrijf Velsen en zijn
allemaal vrijwilligers, zij vormen de schakel
tussen de huurders en WBV.
De Huurdersraad vergadert 1x per maand,
daarnaast overlegt zij 6x per jaar met de
directie van het woningbedrijf en 1x per jaar
met de Raad van Commissarissen.
Zaken die worden besproken zij o.a.:
huurbeleid, sloop- en renovatieplannen,
sociaal statuut, donaties en sponsorbeleid.
Andere hot-items die momenteel veel
aandacht krijgen tijdens het overleg zijn een
evaluatieplan voor het Woonruimte
Verdeelsysteem en het Centrumplan.
Daarnaast begeleiden twee leden van de
Huurdersraad sinds een aantal jaren ook
bewoners- commissies bij hun vergaderingen
en bij hun overleg met het WBV.
Op dit moment begeleiden wij intensief 15
bewonerscommissies en dit naar ieders volle
tevredenheid.
Dit zijn bewonerscommissies die zijn/worden
geconfronteerd met renovatieplannen en/of
sloop/nieuwbouw plannen. De begeleiders
van de Huurdersraad helpen de
bewonerscommissies bij het verkrijgen van
de juiste informatie, notuleren en zien er op
toe dat het woningbedrijf zich aan de
afspraken houdt. Ook staat de Huurdersraad
de bewonerscommissies financieel bij en
desgewenst zorgt zij voor juridische,
bouwkundige of andere deskundige
bijstand.
Bent u na het lezen van deze informatie
geinteresseerd in het oprichten van een
bewoners commissie neem dan even contact
op met het secretariaat van de Huurdersraad
en deze zorgt dat een van haar leden, Thea
Kistemaker of John van Opijnen, die belast
zijn met de begeleiding van de bewoners
commissies contact met u opneemt.
Individuele huurders kunnen bij de
Huurdersraad terecht met klachten, maar
dan zoeken wij eerst uit of de huurder(s) het
al zelf geprobeerd hebben op te lossen.
Wanneer dit het geval is dan nemen wij het
probleem mee naar het WBV en vaak een
stapje hoger dan de woonconsulent en de
opzichter.
Tegenwoordig gaan wij regelmatig mee bij
mutaties, om te kijken naar de oplevering
van woningen, zowel oude als
nieuwbouwwoningen. Dit wordt over het
algemeen gedaan door 2 andere leden van
de Huurdersraad.
Kortom de Huurdersraad kan u met raad en
daad terzijde staan.
St. Huurdersraad Woningbedrijf Velsen
Secretariaat: mevr. J.A. Elenbaas – Veenstra,
Bellatrixstraat 205, 1974 AL IJmuiden.
Tel. 0255 – 516641.
E-mail adres: [email protected]
Website : www.huurdersraad-wbvelsen.nl
51
Onderwerpen waar de Huurdersraad
periodiek overleg over heeft met
Woningbedrijf Velsen
zijn:
 Huurbeleid
 Periodiek onderhoud
 Herstructurering
 Leefbaarheid
 Servicekosten
52
Voorbeeld introductiebrief
Bewonerscommmissie
Complex Schipper V
Planetenweg/ Pleiadenplantsoen
April 2006
Beste bewoners,
Zoals u misschien weet, heeft de Planetenweg en het Pleiadenplantsoen een
gezamenlijke bewonerscommissie. Wij overleggen met het Woningbedrijf Velsen over
actuele zaken.
Wie zitten er allemaal in de bewonerscommissie?
-
Mevrouw Bertelkamp
Mevrouw Den Blanken
Mevrouw Koster
De heer Loerakker
De heer Mol
Mevrouw Stet
Pleiadenplantsoen 7 voorzitter
Planetenweg 296
Planetenweg 334
secretaris
Pleiadenplantsoen 15
Planetenweg 300
Pleiadenplantsoen 9 penningmeester
Onlangs hebben wij ook weer met de Huurdersraad om de tafel gezeten. Indien er meer
informatie bekend wordt over de eventuele plannen voor de renovatie/ sloop, laten wij
dat uiteraard zo snel mogelijk weten.
Met vriendelijke groeten,
Bewonerscommmissie Planetenweg/ Pleiadenplantsoen
53

Mijn naam is Wim Henrix en ik woon aan de Rudolf Steinerlaan. Ik

ST. WONINGBEDRIJF WARNSVELD

Lid van de Raad van Commissarissen

Klik hier - Ons Huis

Disclaimer Er kunnen geen rechten worden ontleend aan

Verslag bijeenkomst bewonerscommissie 10 april 2014

Huurders van de PvdA Nieuwsbrief 14-1

pdf

Notitie Toegang en Sociaal wijkteam - Raad Velsen