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Az.: 16/ 13-1. Eigentumswohnung Nr. 31, Uhlenhorster Weg 11a * 22085 Hamburg
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Urheberrechtlich geschützt; Vervielfältigung nur mit Genehmigung des Gutachters Dipl.-Kfm. Martin Heitmann
4. Beschreibung der Wohnung
Lage im Gebäude:
2. Obergeschoss links.
Grundriss:
Zweckmäßig und zeitgemäß, jedoch sehr kleine Küche sowie Bad
und Küche ohne Fenster.
Wohnfläche:
Die Wohnfläche habe ich durch eigenes überschlägiges Aufmaß
ermittelt und mithilfe von Bauzeichnungen kontrolliert.
Der Balkon ist wohnwertabhängig mit 20% seiner Grundfläche berücksichtigt (Südwestausrichtung, überdacht, gut nutzbare Größe,
jedoch lärmbelastet).
Zur Berücksichtigung von Messungenauigkeiten beträgt letztlich
die diesem Gutachten zugrunde gelegte
Nettowohnfläche ca. 47,8 m².
Raumgrößen,
Raumanordnung:
Folgende Räume sind vorhanden: 2 Zimmer, 1 Küche, 1 Bad, 1 Flur,
1 Balkon.
Die Räume sind lt. Bauakte wie folgt aufgeteilt und orientiert
(s = straßenseitig, r = rückseitig, i = innenliegend
sowie Himmelsrichtungen):
Wohnzimmer
Schlafzimmer
Küche
Bad
Flur
Balkon (zu 20%)
23,46
11,32
2,90
4,05
4,53
1,57
m²
m²
m²
m²
m²
m²
s
r
i
i
i
s
SW
NO
---SW
Alle obigen Maße stellen „ca.“-Angaben dar.
Lichte Raumhöhe:
Ca. 2,55 m (lt. Bauzeichnungen).
Besonnung/ Belichtung:
Normal.
Belüftung:
Gut.
Heizung:
Fernwärmezentralheizung als Fußbodenheizung.
Warmwasserversorgung:
Zentral über Heizung.
Eingangstür:
Baujahrstypische Holztür mit Schloss/ Beschlägen von üblicher Qualität und zusätzlichem Sicherheitsriegel, Stahlzarge.
Zimmertüren:
Baujahrstypische Holztüren, einfache Schlösser/ Beschläge, Stahlzargen.
Wohnzimmer- und Küchentür fehlen, werden jedoch nach Auskunft
der Mieterin im Kellerraum aufbewahrt.
Az.: 16/ 13-1. Eigentumswohnung Nr. 31, Uhlenhorster Weg 11a * 22085 Hamburg
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Fenster:
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Isolierverglaste Holzfenster (Baujahr 1977) mit üblichen Dreh-KippBeschlägen.
Fensterbänke innen aus Jura-Marmor, außen mit Holz- bzw. Leichtmetallverkleidungen.
Fußböden:
Wandverkleidung:
Wohnräume,
Flur:
Üblicher, älterer Teppich.
Küche, Bad:
Baujahrstypische Fliesen.
Wohnräume,
Flur:
Glatt verputzt, teils Raufasertapete, heller Anstrich.
Küche:
Baujahrstypischer Fliesenspiegel an den Objektwänden, ansonsten wie Wohnräume.
Bad:
Raumhohe, baujahrstypische Fliesen.
Deckenverkleidung:
Glatt verputzt, heller Anstrich.
Elektroinstallation:
Baujahrstypische Unterputzausstattung mit Schaltern und Steckdosen aus Kunststoff, Telefon- und Fernsehkabelanschluss sowie einfacher Gegensprechanlage.
Sanitäre Installation:
Eingebaute Badewanne, Waschbecken, Stand-WC.
Weiße Sanitärelemente sowie Armaturen einfacher Qualität.
Passiventlüftungsschacht.
Küchenausstattung:
Einfache, baujahrstypische Einrichtung mit Doppelspüle und Abtropfblech, Elektroherd mit Ceran-Kochfeld und Backofen, Dunstabzugshaube sowie Hängeschränken.
Einbaumöbel:
Kücheneinrichtung (s.o.).
Besondere Einrichtungen:
Elektrische Balkonmarkise (auskunftsgemäß mieterseits angebaut).
Wasserleitungen
(Zu- und Abführung):
Nicht bekannt, vermutlich unmodernisiert.
Wasserzähler:
Sind für Kalt- und Warmwasser vorhanden.
Rauchmelder:
Sind vorhanden.
Besondere Bauteile
im Sondereigentum:
Balkon.
Terrasse, Balkon:
Balkon mit Fliesenbelag, Betonbrüstung und Pflanzkästen, zudem
Sichtschutz (Glas-/ Stahl-Konstruktion).
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Baumängel/ Bauschäden
im Sondereigentum:
Schäden im eigentlichen Sinn waren nicht erkennbar, dafür ist die
Ausstattung insgesamt auf baujahrstypischem Stand und teilweise
verbraucht, so dass nach heutigen Maßstäben eine grundlegende
Modernisierung auf einem der Lage angemessenen höheren Niveau notwendig ist (Bad, Küche mit Öffnung zum Wohnzimmer
nebst Esstresen, Elektrik, Bodenbeläge, Maler-/ Tapezierarbeiten,
eventuell Türen; außerdem sind die Fenster zu erneuern, die aber
prinzipiell in die Verantwortung des Sondereigentums fallen). Ich
berücksichtige eine geschätzte Wertminderung von 25.000,00 €
(ohne Fenster, die von der Mieterin als zugig beschrieben wurden
und wenig Schallschutz bieten).
Wirtschaftl. Wertminderung
am Sondereigentum:
Küche und Bad ohne Fenster.
Allgemeinbeurteilung:
Die Wohnung befindet sich in einem komplett unmodernisierten,
jedoch gepflegten Zustand mit leicht verbesserungsfähigem, aber
zeitgemäßem Grundriss. Schäden waren letztlich nicht feststellbar.
Stellplatz/ Garage:
Dem hier zu bewertenden Sondereigentum ist der Tiefgaragenstellplatz Nr. 31 zugeordnet. Bei diesem handelt es sich um den unteren Stellplatz einer Duplexeinheit.
Tiefgarage mit Betonboden, hell gestrichenen Kalksandsteinwänden, hell gestrichener Stahlbetondecke, Stahlbetonrampe und
elektrischem Segmenttor.
Kellerabstellraum:
Dem Sondereigentum ist der Kellerraum mit der Nr. 31 zugeordnet.
Kellergeschoss und Abstellraum konnte ich nicht besichtigen.
Nebengebäude:
Sind nicht vorhanden.
Sondernutzungsrechte:
Am Kellerraum Nr. 31 und am Duplex-Tiefgaragenstellplatz Nr. 31
(s.o.).
Erträge aus gemeinschaftlichem Eigentum:
Zinserträge, die jedoch für eine Werterhöhung zu gering sind und
zudem der Instandhaltungsrücklage zugeführt werden.
Miteigentumsanteil (MEA):
216/ 10.000
Das Stimmrecht wird lt. § 10 Abs. 1 Teilungserklärung derart ausgeübt, dass jedem Wohnungseigentum eine Stimme zusteht.
Wohngeld:
180,01 €/ Monat (lt. aktuellem Wirtschaftsplan 2013).
Von dem Wohngeld können etwa 91,00 € auf einen Mieter umgelegt werden.
Das Wohngeld liegt im üblichen Bereich, ein Werteinfluss ist daher
nicht gegeben.
Sonstiges:
Lt. Hausverwaltung muss eigentümerseits noch eine Zustimmung
dieser Wohnung zu einer Änderung der Teilungserklärung betreffend die Behandlung der Heizungskosten erfolgen.
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Anlage 6: Grundrisse, Gebäudeschnitt
Wohnung
Hinweis: Die im obigen Grundriss zum Wohnzimmer hin offene Küche ist derzeit durch eine Trennwand vom Wohnzimmer separiert. Ferner befindet sich im Bad ein (im obigen Grundriss nicht eingezeichneter) Schornsteinzug.

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